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Cmo funcionan los bienes comunes de uso exclusivo? Martha Elena Ramrez Castao
Posted By Contribuciones de nuestros lectores On 10/01/2012 @ 3:13 pm In De Nuestros Lectores | No Comments

Con el nimo de dar respuesta a este interrogante que de manera persistente confronta las comunidades propietarias que viven o trabajan bajo este rgimen especial de dominio, y en respuesta a las personas que me han solicitado un concepto tcnico sobre el citado asunto, me permito remitirlos al artculo 23 de la L-675 de 2001, ya que en l se encuentra claramente definida su naturaleza jurdica y las obligaciones que una persona detenta cuando recibe este tipo de bienes. Siendo as las cosas, me permito transcribir literalmente su contenido a fin de hacer algunas precisiones sobre ste, pese a que es muy claro en su redaccin, el cual a tenor reza: ARTCULO 23. RGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien comn, segn lo previsto en el artculo anterior, quedarn obligados a: 1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien. 2. No cambiar su destinacin. 3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legtimo, por paso del tiempo. 4. Pagar las compensaciones econmicas por el uso exclusivo, segn lo aprobado en la asamblea general. PARGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artculo, se tendrn como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor. PARGRAFO 2o. En ningn caso el propietario inicial podr vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes Como su nombre lo indica, sobre estos bienes solamente se tiene: uso, goce y disfrute y, aunque generalmente son inaccesibles para el resto de la comunidad, NO SE TIENE LA PROPIEDAD DE ELLOS, es por eso, que no se puede hacer lo que se quiere sobre ellos, esto es, no se pueden modificar ni alterar en su diseo constructivo, tampoco se le puede cambiar su destinacin y solo en el caso de MEJORAS NECESARIAS que no son producto del deterioro normal del bien, las obras sern de cargo de la comunidad. De lo contrario, su mantenimiento y conservacin no solo son de cargo de quien ostenta la calidad de poseedor del bien bajo la figura especial de Bienes comunes de uso exclusivo sino que debe pagar a la comunidad de vecinos, el privilegio de goce sobre esos bienes. Por eso, en el caso de las preguntas insistentes de algunas comunidades, los primeros pisos con patios internos (de uso exclusivo) no pueden pretender pagar la misma expensa comn que los apartamentos de pisos superiores no tienen, pues la ley estipula claramente que aunque no son parte de la propiedad privada de quien detenta el bien, si lo es de su goce y en consecuencia, tiene que mantenerlo y pagarle a la copropiedad por el privilegio de disfrute de esa mayor rea. Como la ley lo que busca es que las relaciones se den en un marco justo, le da facultades y derechos especiales a los poseedores de este tipo de bienes para disfrutarlos da a da en la prctica y, compensacin a la comunidad que no puede disfrutarlos a pesar que en estricto derecho ostenta la calidad de propietario. Autor:
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Martha Elena Ramrez Castao. ABOGADA CONSULTORA NCL. EXPERTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Gerente General y Representante Legal CENTRAL DE RIESGO INMOBILIARIO SAS. E-mail: maelra@datainmobiliario.com [2]

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