NONA CMARA CVEL APELAO CVEL n 0009006 90.2006.8.19.

0042 RELATOR DES CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA

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DIREITO CIVIL. PRETENSO DE ANULAO DE DECISO CONDOMINIAL CUMULADA COM PEDIDO DE OBRIGAO DE FAZER. AGRAVO RETIDO. REJEIO. PRELIMINARES AFASTADAS. MATERIA DE DIREITO. DESNECESSIDADE DA PRODUO DA PROVA ORAL. CONDOMNIO EDILCIO. UTILIZAO DE REA COMUM COMO EXCLUSIVA MEDIANTE AUTORIZAO DO INCORPORADOR. AUTORIZAO DEVIDAMENTE REGISTRADA. PRESERVAO DA PRIVACIDADE DOS PROPRIETRIOS DOS APARTAMENTOS. CONVENO QUE NO MENCIONA A UTILIZAO EXCLUSIVA. Agravo retido rejeitado tendo em vista tratar-se de matria de direito, cuja resoluo prescinde da produo de prova oral, bem como, de documentao suplementar. As preliminares tambm restam afastadas, considerando a no ocorrncia de perda do objeto ou de impossibilidade jurdica do pedido. Autorizao do incorporador, constante de aditamento ao memorial de incorporao, devidamente registrada, para utilizao de rea comum do condomnio edilcio, mediante exclusividade, com a finalidade de preservao da privacidade. Exclusividade que decorre da finalidade do ato. Autorizao concedida e registrada durante a construo e conseqentemente, antes da realizao da vistoria final da construo. Unidade adquirida j com a autorizao de uso exclusivo de rea comum. Conveno condominial que no menciona a referida rea comum quando discrimina as reas comuns do condomnio. Impossibilidade de alterao do memorial de incorporao atravs de deciso exarada em assemblia geral. Instalao de cercas vivas com a finalidade de preservar a privacidade e a segurana dos proprietrios dos apartamentos que se encontram na mesma situao que o apartamento dos autores. Autorizao vlida. Conveno que deve se adequar ao teor do memorial de incorporao e seus respectivos aditamentos. Desprovimento do recurso.

ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel n. 00009006-90.2006.8.19.0042 em que apelante CONDOMNIO DO EDIFCIO NAIR SUTTER e apelados MAGDA LIGEIRO BASTOS QUINTANILHA e outros, ACORDAM os Desembargadores da 9 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade de votos, em conhecer dos recursos rejeitar o agravo retiro, afastar as preliminares e, negar provimento ao recurso de apelao, nos termos do voto do Relator. Rio de Janeiro, 14 de setembro de 2010.

Desembargador CARLOS

SANTOS DE OLIVEIRA

Relator

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VOTO DO RELATOR
Trata-se de ao de anulao de ato jurdico, cumulada com pedido de obrigao de fazer, por intermdio da qual objetiva a autora ver reconhecido seu direito a utilizao com exclusividade de rea comum, na forma de autorizao concedida pelo incorporador, anulando-se as manifestaes condominiais em sentido contrrio. Requer, ainda, que passe a constar da conveno condominial a autorizao concedida. A sentena julgou procedentes os pedidos para declarar nula a deliberao ultimada na AGE Assemblia Geral Extraordinria realizada em 03/08/06, to somente no que pertine ao aditamento ao Memorial de Incorporao, bem como, declarar absolutamente vlida a deliberao posta na AGO Assemblia Geral Ordinria de 15/02/06, verbis: ...as unidades dos fundos podero colocar jardineiras de at meio metro de altura com cercas vivas de no mximo mais um metro de altura..., observado o comando do aditamento, verbis: desde que seja respeitado um corredor de 2,00 m de largura para uso do condomnio, entre o muro de conteno do talude e rea a ser utilizada e determinar que, no prazo de 60 (sessenta) dias o Condomnio do Edifcio Nair Sutter promova a adequao da sua conveno ao disposto no Memorial de Incorporao, albergado por ele o aditamento, anotando-se que eventual conduta refratria far eclodir multa automtica de R$ 2.000,00 (dois mil reais) e diria de R$ 200,00 (duzentos reais). O condomnio ru foi condenado ao pagamento das despesas processuais e verba honorria, esta, fixada em R$ 3.000,00 (trs mil reais). Inconformado interps o ru o presente recurso de apelao pugnando pela reforma da sentena, com o conseqente julgamento de improcedncia. o breve relatrio. Passo a decidir. As razes recursais no merecem acolhimento. Inicialmente, de se rejeitar o Agravo Retido interposto, por ser a matria deduzida em juzo unicamente de direito, prescindindo, pois, da produo de qualquer outra prova, notadamente, a testemunhal. Da mesma forma, saliente-se que todos os documentos necessrios a possibilitar prolao do provimento jurisdicional final encontram-se adunados aos autos, sendo desnecessria a juntada superveniente de quaisquer outros. Aduza-se que o
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magistrado o destinatrio final da prova, estando autorizado pela lei processual a indeferir a produo de provas que entenda desnecessrias a formao de sua convico. A preliminar de perda de objeto no tem como ser acolhida. Com efeito, o pedido formulado no item c.1 da inicial foi reconhecido pelo condomnio ru, quando da realizao de outra assemblia geral extraordinrio, conforme consta de suas razes de recurso. O reconhecimento do pedido leva a sua procedncia e no a eventual perda de objeto, considerando, principalmente, que no caso presente a nova deciso assemblear manteve a imposio de restrio aos autores, relativamente a utilizao exclusiva da rea comum objeto da controvrsia. Igual sorte se encontra reservada preliminar de impossibilidade jurdica do pedido. Com efeito, as razes antes destacadas se aplicam perfeitamente a presente hiptese. O pedido inicial constante do item c.1 foi objeto de reconhecimento de sua procedncia por parte do condomnio ru. No h que se falar em impossibilidade jurdica do pedido, considerando que o mesmo perfeitamente vivel luz do ordenamento processual civil em vigor. De outra vertente, o pedido contido no item c.2 da inicial no pretende modificao de domnio e propriedade de rea comum. A hiptese de mera utilizao da rea comum mediante exclusividade, no havendo qualquer pedido que importe em modificao de domnio ou de propriedade. Quanto ao mrito, denota-se da narrativa inicial, bem como dos documentos que instruem o presente feito, notadamente, o de fls. 57/61, que o incorporador, atravs aditamento ao memorial descritivo da incorporao, concedeu autorizao a alguns apartamentos, dentre os quais aquele de propriedade dos autores, para a utilizao de rea comum do condomnio ru, mediante exclusividade, com a finalidade da preservao da sua privacidade (verso de fl. 59). Tal autorizao foi devidamente registrada junto ao cartrio do registro geral de imveis competente, conforme faz prova o documento antes destacado. De se destacar, por relevante, que o memorial de incorporao foi registrado em 25.04.2001 e o aditamento mencionado constou do registro em 19.09.2001 (fls. 59/v). O memorial de incorporao, na doutrina de Melhim Namen Chalub1 ato jurdico bsico do negcio jurdico da incorporao imobiliria, que ser arquivado no Registro de Imveis e registrado na matrcula do terreno para o qual estiver projetada a edificao objeto da incorporao.

1 Chalub, Melhim Namen, Da incorporao Imobiliria, 2 edio revista e atualizada, editora Renovar, outubro/2008, 2005, pp. 37/38;

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Na esteira da mesma doutrina, certo que o memorial de incorporao visa estabelecer a estrutura do negcio jurdico de incorporao, mediante a fixao de sua caracterizao e identificao. Visa, mediante a obrigatoriedade do registro, a publicizao do ato, com a finalidade de que os adquirentes futuros das unidades imobilirias a serem construdas tenham condies de acesso a todas as informaes pertinentes ao imvel que pretendem adquirir. Acrescenta Melhim Namen Chalub o arquivamento do memorial de incorporaes pr-requisito para oferta pblica das unidades integrantes da futura edificao e constitui a gnese da proposta do incorporador; s mediante esse registro o incorporador estar legitimado a realizar oferta pblica e formular propostas... Uma vez arquivado no Registro de Imveis, o memorial torna-se acessvel a qualquer pessoa, notadamente aquelas que tenham interesse em adquirir unidades na futura edificao; os documentos que o integram possibilitam a anlise do negcio a ser feito, em todos os seus pormenores.2 Dentre os documentos que integram obrigatoriamente o memorial de incorporao, classificado pela doutrina como documentos de natureza tcnica, esto a cpia do projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes, o quadro das reas da futura edificao, que contm os elementos de descrio e de caracterizao de toda a edificao e de cada uma das futuras unidades, individualmente, tudo isso possibilitando visualizar o que ser a futura propriedade condominial.3 Conclui-se, portanto, que atravs o memorial de incorporao, o incorporador, que na hiptese dos autos tambm foi o construtor do empreendimento no qual se encontra situada a unidade imobiliria dos autores, colocou disposio dos futuros adquirentes, inclusive dos autores, todos os elementos de descrio e de caracterizao de toda a edificao, quer das unidades autnomas, quer das reas comuns, aqui includa a rea comum objeto de discusso na presente lide. Atravs de um simples confronto de datas, verifica-se que o memorial de incorporao e seu primeiro aditamento, que aqui se discute, foram registrados quando ainda do incio da construo e, conseqentemente, muito antes de as unidades imobilirias serem postas venda. O documento de fls. 20 comprova que a unidade imobiliria hoje pertencente aos autores teve a primeira alienao realizada em 06 de junho de 2005, portanto, em data bastante posterior ao registro do memorial de incorporao e respectivos aditamentos. Os adquirentes das unidades imobilirias que compem o condomnio ru tinham plena cincia da rea comum destinada a uso exclusivo da unidade imobiliria

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Idem, p. 39; Idem acima;

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pertencente aos autores, motivo pelo qual esto obrigados a respeitar a referida determinao. Ainda na esteira da doutrina de Melhim Namen Chalub, merece transcrio o trecho a seguir: Importa notar que poder haver reas comuns de diviso proporcional e reas comuns de diviso no proporcional. As primeiras so as reas e dependncias de uso comum de todos os ocupantes do prdio, que so divididas entre todas as unidades autnomas; as segundas so aquelas que, por sua natureza ou localizao, so distribudas apenas entre algumas unidades do prdio, sendo exemplo mais comum destas a rea de circulao e manobra dos pavimentos em que esto localizados os espaos destinados a estacionamento.4 Desta forma, considerando a finalidade para a qual a referida autorizao foi concedida, que foi a de preservao da privacidade dos proprietrios dos apartamentos localizados na rea comum do edifcio, certo que houve exclusividade na concesso da autorizao. Qualquer interpretao em contrrio viria a violar a prpria essncia da autorizao concedida. Melhor dizendo, a preservao da privacidade dos proprietrios das unidades imobilirias dentre as quais est includa a dos autores, somente resta observada e atendida em toda a sua plenitude se a rea comum do edifcio for utilizada de forma exclusiva pelos demandantes. Quanto mais no fosse, a rea comum em discusso se enquadra na classificao de rea comum de diviso no proporcional, podendo perfeitamente ser distribuda entre uma ou algumas unidades autnomas do condomnio ru, como efetivamente foi. A rea em comento situada na parte dos fundos do edifcio, de acesso praticamente exclusivo pelos apartamentos do primeiro andar, que ficam situados nos fundos do edifcio. Assim, a utilizao exclusiva se mostra benfica no somente para os autores, assim como para os proprietrios das demais unidades imobilirias situadas no primeiro pavimento de apartamentos no primeiro andar, e tambm para o prprio condomnio, considerando que os proprietrios com utilizao exclusiva tero a obrigao de manuteno da referida rea. Ressalte-se, por oportuno e relevante que restou comprovado pelas fotos constantes dos autos, bem como, por no ter sido objeto de impugnao em sentido contrrio pela parte r, que o acesso a rea comum do edifcio que objeto da autorizao sob discusso, somente obtido de forma absolutamente precria por intermdio de uma escada provisoriamente colocada em uma das paredes laterais do prdio.

Idem, p. 49; 5

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A autorizao concedida pelo incorporador, alm de legal, se encontra alforriada pela melhor doutrina, na forma dos trechos antes transcritos. O registro do memorial e de seus respectivos aditamentos trouxe segurana e publicizao aos adquirentes das unidades imobilirias do condomnio ru, de maneira que a no observncia da determinao de utilizao privativa e exclusiva da referida rea comum violaria o princpio da boa-f objetiva. Qualquer restrio utilizao da mencionada rea comum por parte dos autores importa em violao das disposies contidas no memorial de incorporao, destacando-se que, neste particular, a conveno condominial no contrariou tal determinao. Portanto, as decises assembleares editadas pelo condomnio ru, sejam excludentes da autorizao concedida ou restritivas da mesma devem ser declaradas invlidas. Neste contexto, tanto a Assemblia Geral Extraordinria de 03/08/2006 (fls. 52/54) que delimitou a rea comum de utilizao pela demandante quela equivalente a das varandas dos apartamentos superiores, bem como, a Assemblia Geral Extraordinria de 24/10/2006 (fls. 112/114) que retificou a determinao da assemblia anterior, excluindo a delimitao imposta, para permitir o uso, porm, de forma no exclusiva, so absolutamente invlidas. Por outro lado, vlida a deciso tomada na Assemblia Geral Extraordinria de 15/02/2006 (fls. 44/50), que reconheceu a autorizao concedida em seus exatos termos, conforme declarado na sentena. Insta salientar, por oportuno, que as deliberaes dela constantes foram objeto de aprovao unnime pelos condminos participantes (fl. 48). Ressalte-se que nesta assemblia foi deliberado, tambm, que os proprietrios das unidades dos fundos poderiam colocar jardineiras com cercas vivas. De se destacar que tais cercas vivas tm por fim, exatamente, a preservao da privacidade e da segurana dos proprietrios das referidas unidades. A determinao do juzo singular no sentido da adequao da conveno condominial, aos termos do memorial de incorporao e de seus respectivos aditamentos, devidamente registrados, eis que omissa, de ser mantida, a uma, em razo de o condomnio apelante no ter atacado esta parte da sentena, a duas, em razo da necessidade de regularizao definitiva da controvrsia dirimida atravs desta deciso. De se salientar que esta a nica forma de se por fim a celeuma estabelecida em razo da omisso convencional, agora j objeto de deciso judicial.

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Ante o encimado, nenhum reparo h que ser providenciado no julgado de primeiro grau, no merecendo acolhimento as razes recursais, ora analisadas. conta desses fundamentos, conheo dos recursos, rejeitar o agravo retido, afastar as preliminares e negar provimento ao recurso de apelao, para o fim de manter a sentena hostilizada. Rio de Janeiro, 14 de setembro de 2010.

Desembargador

CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA

Relator

Certificado por DES. CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA

A cpia impressa deste documento poder ser conferida com o original eletrnico no endereo www.tjrj.jus.br. Data: 16/09/2010 18:39:38Local: Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro - Processo: 0009006-90.2006.8.19.0042 - Tot. Pag.: 7