Avalo comercial de un inmueble propiedad de

EMPRESAS PBLICAS DE MEDELLN E.P.M.

Curso de avalos urbanos Lonja de Propiedad Raz de medelln y Antioquia Septiembre 11 del 2007

avalo comercial de un inmueble propiedad de

EmpresasPblicasdeMedellnE.P.M.
Curso de Avalos Urbanos

Presentado a: Lonja de propiedad Raz de Medelln y Antioquia

Avalo comercial de un inmueble propiedad de Empresas Pblicas de Medelln E.P .M.

Curso de Avalos Urbanos Lonja de Propiedad Raz para Medelln y Antioquia.

Stalin Fernndez Vsquez Leonardo A. Muoz Osorio Liliana Castro Garcia Jess Mara Correa Agudelo Carlos Arboleda R. Patricia Hernndez M. Cartula: Diversos aspectos de la construccin en inmueble de E.P.M. Fotografa: Grupo de Avalos Urbanos. Curso N 7

Diseo y edicin: Stalin Fernndez Vsquez

La mencin de marcas o productos de software en este documento se incluye slo como referencia y no constituye aval por parte del autor o de institucin alguna.

Contenido
Valor de Mercado para un predio propiedad de Empresas Pblicas de Medelln E.P.M. ................................................. 1 1. Generalidades ..................................................................... 1
1.1 1.2 1.3 1.4 Solicitante del Avalo ........................................................................ 1 Inspeccin ocular .............................................................................. 1 Propietarios ...................................................................................... 1 Anlisis y Procedimiento ................................................................... 1

2. Memoria Descriptiva ........................................................... 2

2.1 2.2 2.3 2.4 Solicitud ........................................................................................... 2 Tipo de inmueble .............................................................................. 2 Localizacin. ..................................................................................... 2 Descripcin fsica del inmueble ......................................................... 4

2.5 Aspectos jurdicos ............................................................ 9 2.6 Normas de planeacin ....................................................... 9 2.7 Aspectos econmicos ........................................................ 9 3. Estimacin del valor de mercado ........................................ 9
3.1 3.2 3.3 3.4 3.4 Poltica de avalo .............................................................................. 9 Factores positivos que inciden en el valor de la propiedad ................ 10 Factores negativos que inciden sobre el valor ................................... 10 Mtodo de valuacin ....................................................................... 10 Anlisis de mercado ........................................................................ 11

4. Valores encontrados .......................................................... 12

4.1 Mtodo comparativo o de mercado ................................................... 12 4.2 Mtodo del costo de reposicin ........................................................ 13

Lista de figuras
Figura 1. rea de estudio.. ............................................................................. 2 Figura 2. Vista general del sector.. ................................................................. 3 Figura 3. Vas de acceso. ............................................................................... 4 Figura 4. Entrada principal sobre la carrera 56 C. ......................................... 4 Figura 5. Entrada posterior sobre la carrera 56 A. .......................................... 5 Figura 6. rea de banco. Detalle de zona de atencin al pblico. .................. 5 Figura 7. Detalle de caractersticas en la bodega N 1. ................................... 6 Figura 8. Detalle de bodega N 2 con salidad sobre la carrera 56 A. ................ 6 Figura 9. A la izquierda area de cocina que comunica con el pasillo hacia el segundo piso; hacia la derecha, vista general segundo piso. ....................... 7 Figura 10. Vista general del rea libre de parqueo. ......................................... 7 Figura 11. Detalles de la construccin. ........................................................... 8 Figura 12. Lotes tipo......................................................................................11 Figura 13. Vista frontal del lote cua contiguo al lote de E.P.M. .....................14

Valor de Mercado para un predio propiedad de Empresas Pblicas de Medelln E.P.M.

1. Generalidades
1.1 Solicitante del Avalo
Elkn Ruiz R. - Arquitecto. Lonja de Propiedad Raz para Medelln y Antioquia. Juan Felipe Gaviria. - Gerente General. Empresas Pblicas de Medelln. E.P.M.

1.2 Inspeccin ocular

El da 25 de Junio del 2007 se realiz una visita al inmueble por el equipo de trabajo avaluador con la asesora del Ingeniero Civil Elkin Ruiz R. Durante la visita fue posible analizar y confrontar la informacin documental adquirida hasta el momento con la situacin real del inmueble y definir los lineamientos necesarios para la realizacin del avalo comercial solicitado por Empresas Pblicas de Medelln E.P.M.

1.3 Propietarios
Empresas Pblicas de Medelln E.P.M.

1.4 Anlisis y Procedimiento

Posterior a la inspeccin ocular, se hizo un reconocimiento del sector y sus alrededores, analizando los distintos factores del vecincadrio inmediato del mismo. Adems se recolect la informacin documental como escrituras, certificados y toda la informacin relacionada con el sector. Se consultaron varias fuentesde informacin como la Curadura y la oficina de Planeacin donde se consultaron datos de inters sobre proyectos que pueden afectar el inmueble y por tanto su valor comercial. Luego se efecto una investigacin sobre la oferta, la demanda y diversos avalos y negociaciones realizadas en la zona teniendo en cuenta la informacin suministrada por el Ingeniero Elkn Ruiz R., el banco de datos de la Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia y algunos de sus afiliados. La informacin fue homologada, con el fin de obtener unos datos ms precisos que sirvieran como fuentes de comparacin.

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2. Memoria Descriptiva
2.1 Solicitud
El da 16 de junio el ingeniero Elkn Ruiz solicit el avalo comercial del terreno y la construccin para conocer su valor de venta ms probable.

2.2 Tipo de inmueble

Actualmente funciona un local de Empresas Pblicas de Medelln E.P.M., con una rea destinada para atencin al usuario, reas de bodegas y oficinasy un espacio libre para parqueaderos.

2.3 Localizacin.
Departamento de Antioquia, Municipio de Medelln, Barrio San Benito, Direccin Carrera 56 C N 50-74/72; Carrera 56 A N 50 A-35. El sitio ubicado en el rea central de la ciudad de Medelln, pertenece a lo que anteriormente se llamaba Corredor de Comercio Minorista Mltiple Figura 1.

Figura 1. rea de estudio. El inmueble propiedad de E.P.M. corresponde a los nmeros de predio 10, 11 y 23. Tomado de Municipio de Medelln, Secretara de Hacienda, Subsecretara de catastro, Unidad de Cartografa, Cartografa Planoteca. 2

2. Memoria descriptiva

2.3.1 El Sector El inmueble se encuentra en un sector donde la actividad comercial ha desplazado el uso residencial que fue dominante hasta los aos 80. La mayora de las construcciones son casas independientes, hechas sobre lotes de 10 x 25 m., en promedio y que actualmente tienen diversos tipos de negocios. El sector cuenta con buenas vas de acceso y servicios pblicos de acueducto, saneamiento, energa, telfono y red de gas. El sector combina los usos comercial, residencial, e institucional predominando el primero en mencin Figura 2. La zona es muy concurrida por la prestacin de servicios y la existencia de locales comerciales, en su costado oriental limita con un Centro de Atencin Bsica del Seguro Social; en el costado occidental con una vivienda, al frente, separado por la carrera 56 C. con locales de ventas de cermicas y en la parte de atrs queda separado por la carrera 56 A.; no cuenta con reas para el parqueo. La calle 51 es adoquinada y peatonal, el resto de las vas del sector est pavimentado.

Figura 2. Vista general del sector. A la izquierda usos comerciales sobre la carrera 56 C; a la derecha pasaje peatonal sobre la calle 51.

En el entorno cercano se encuentran por lo menos dos iglesias y una universidad, las instalaciones del SENA Sede Principal, oficinas del ICBF, y a menos de un kilmetro se encuentra el centro de la ciudad. 2.3.2 Vas de acceso Se llega al inmueble a travs de la carrera 56 C. que tiene 10 m. de seccin as: pavimentada 7 m. y andenes a lado y lado de 1.5 m. cada uno, teniendo como vas principales la Avenida del Ferrocarril o carrera 56 con seis carriles y separador central y la calle 50 (Colombia) que le da acceso a la carrera 56 C, siendo estas dos vas de alto trfico vehicular. El sentido de la carrera 56 C es unidireccional en sentido Sur-Norte Figura 3.
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2.3.3 Transporte El transporte urbano transita por las calles Colombia y la Avenida del Ferrocarril. Por ellas circulan un gran nmero de rutas de buses, taxis y colectivos. Por la va de acceso al inmueble circulan taxis y vehculos particulares.

Figura 3. Vas de acceso. A la izquierda frente principal sobre la carrera 56 C; a la derecha frente posterior sobre la carrera 56 A.

2.4 Descripcin fsica del inmueble

En general se trata de un predio irregular. Como informacin adicional se incluye el avalo comercial de un lote cua por la carrera 56 C. 2.4.1 Dimensiones del lote y linderos Comenzando por la carrera 56 C. por el frente y occidente en 20 m; por el oriente con la carrera 56 A. en una longitud de 46.20 (medidos 45.70 m.); por el norte con varios propietarios en forma irregular con longitudes variables y con la calle 51 en 10.70 m y, finalmente, por el sur con varios propietarios Figura 4. Por la informacin tomada del plano DCAE a escala 1:200: Planta General Reforma Provedura diseado por Bayron Franco en la fecha septiembre Figura 4. Entrada principal sobre la carrera 56 C. de 1997 y suministrado por Empresas
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2. Memoria descriptiva

Pblicas de Medelln E.P.M. , el lote cuenta con un rea total de 2.527 m2. Del mismo plano se tienen como rea construida del primer piso 2.276.68 m2 y del segundo piso 776.86 m2, para un rea total construida de aproximadamente 3053.54 m2 Figura 5. 2.4.2 Caractersticas de la construccin El edificio cuenta con dos plantas. En el primer piso funcionan una rea de recepcin, un banco, dos bodegas y una rea libre de parqueo. La segunda planta cuenta con una rea de mezaninedonde funcionan algunas oficinas y una planta de aire acondicionado. El rea de entrada (recepcin) cuenta con dos baos, cada uno con tres sanitarios y dos lavamanos. El bao de hombres incluye adems dos orinales. El rea donde funciona el banco se encuentra remodelada, incluye taquillas, oficinas y una zona de atencin al pblico. Pisos en grano pulido, cielo falso en porn y estructura de aluminio, barra de atencin al pblico forrada en mrmol, buena iluminacin con lmparas de nen y planta de iluminacin alterna. El piso presenta un desnivel de 0.35 m. con relacin al nivel de acceso general Figura 6.

Figura 5. Entrada posterior sobre la carrera 56 A.

Una de las bodegas consta de un acceso, batera de baos para hombres Figura 6. rea de banco. Detalle de zona con tres sanitarios, tres lavamanos y de atencin al pblico. dos orinales, el demujeres tiene tres sanitarios y tres lavamanos en buen estado, ambas bateras son de tipo econmico y presentan cermica piso-pared en buen estado con una altura de enchape a 2.10 m, iluminacin y ventilacin natural, tiene un rea de atencin al pblico conformada por mdulos de trabajo y panelera.

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Figura 7. Detalle de caractersticas en la bodega N 1. De izquierda a derecha: pasillos de acceso entre bodegas; daos causados por humedades en interiores.

El piso de la bodega se encuentra en mal estado, baldosa monocolor y parches de concreto, los muros presentan humedad producidas posiblemente por aguas lluvias, cielo falso en porn bastante deteriorado y techo de teja de asbesto con estructura metlica. La bodega tiene una altura de enrace de 6.5 m. y a caballete de 10 m. aproximadamente Figura 7. La segunda bodega presenta un techo en espina de pescado con iluminacin natural vertical, su estructura en maderas finas ( Aniba sp.), teja de asbesto cemento. Su estructura en concreto se encuentra amarrada con vigas en el mismo material en sentido longitudinal y, en sentido transversal, est amarrada con perfilera en hierro, en la cual se apoya una malla electrosoldada de seguridad Figura 8. El piso es de concreto y presenta un rea en baldosa monocolor de 0.20 x Figura 8. Detalle de bodega N 2 con salidad 0.20 m. correspondiente a una sobre la carrera 56 A. propiedad adquirida y adicionada a la bodega, con un incremento en la altura de 80 cm. en la parte mas baja. Los muros medianeros son en tapia y la altura piso techo presenta diferentes niveles. A la segunda planta (piso 2) se puede acceder desde la parte interna de la construccin. Presenta escalas en concreto forradas en grano pulido con 22 huellas de 0.27 m. y 17.5 m en las contra huellas, un ancho de 1.30 m. y pasamanos en material con tabln de madera en la parte superior. La puerta de acceso es metlica y cuenta con reja de seguridad. Tiene una altura de 2.80 m.

2. Memoria descriptiva

En su interior existen cinco oficinas privadas con puertas en madera y marcos metlicos, ventanas tipo celosa que permiten un registro hacia la bodega N 1 y un rea de mdulosde trabajo en oficina abierta, la cual est separada de las oficinas privadas por un muro en mampostera con seis ventanas tipo celosa que dan a la circulacin de las mismas, esta rea tiene tambin un mdulo de ventana en el muro de fachada en la parte superior con vidrio tipo celosa y reja de seguridad, un extractor de arie, el cielo falso es en fibra de vidrio y pelcula en porn, cuenta con tres baos, cada uno con sanitario y lavamanos tipo econmico en buen estado, una cocineta pequea con un gabinete en frmica, mezn y pozuelo en grano pulido en mal estado de conservacin Figura 9. El enchape de los baos y la cocineta es en baldosn de 11 x 11 cm.

Figura 9. A la izquierda area de cocina que comunica con el pasillo hacia el segundo piso; hacia la derecha, vista general segundo piso.

En esta planta se encuentra adems un cuarto de arire acondicionado y una planta elctrica. El rea libre de parqueo presenta el piso en piedra suelta y muro medianero en tapia y adobe cocido en el costado occidental. Esta fraccin del lote es irregular y presenta diferentes medidas de ancho. Cuenta con una puerta metlica de salida en mal estado Figura 10. 2.4.3 Especificaciones de la construccin Si bien se presentan distintos tipos de Figura 10. Vista general del rea libre de construccin con diferentes parqueo.

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especificaciones, los edificios y reas construidas presentan las siguientes especificaciones generales. FUNDACIONES. - Cimentaciones superficiales en lozas y zapatas. ESTRUCTURA. - Aporticada con vigas y columnas amarradas. MAMPOSTERA. - Muros en ladrillo de barro y bahareque. Revocado y pintado. PISOS. - En el rea del Banco, piso pulido y brillado; las bodegas en baldosa monocolor en mal estado y la segunda planta en grano pulido y baldosa sencilla en proporciones similares. BAOS. - Con equipos sanitarios y lavamanos y grifera tipo econmico, todos en buen estado de funcionamiento Figura 11. PUERTAS. - Las del banco en vidrio templado de seguridad; las de acceso a las bodegas, con marcos metlicos y cuerpos de madera; las de ingreso a la segunda planta metlicas con reja de seguridad; las de los baos, en marcos metlicos y cuerpos de madera, todas en buen estado. Adems hay una reja metlica en la carrera 56 C. y otra en la carrera 56 A. que se utiliza para el ingreso de vehculos. VENTANAS. - La estructura cuenta con 11 ventanas en su mayora de marco metlico y cuerpos en vidrio tipo celosa. TECHOS. - La bodega posterior cuenta con techo en espina de pescado con iluminacin natural vertical, estructura en madera, teja en asbesto cemento, cielos falsos en fibra de vidrio y pelcula de porn. Otros techos son en madera y teja de barro.

Figura 11. Detalles de la construccin. Muros y techos en patio interior y bateras de bao de tipo econmico en instalaciones interiores.

3. Estimacin del valor de mercado

FACHADAS. - Por la carrera 56 C. en adobe y revoque liso pintado, y por la carrera 56 A. en adobe y revoque liso y pintado en mal estado.

2.5 Aspectos jurdicos

PROPIETARIO. - Empresas Pblicas de Medelln E.P.M. T ITULACIN. - Durante la fase de campo se pudo acceder a las matrculas inmobiliarias N 221672, 146802 y 178239 registradas a nombre de E.P.M. VIGENCIA DEL AVALO. - Acorde a las consideraciones dadas por la legislacin colombiana, este avalo tiene una vigencia de 1 ao de no existir sucesos extraordinarios u otras afectaciones atpicas en las condiciones de mercado actual.

2.6 Normas de planeacin

Este inmueble se encuentra clasificado segn el POT de la ciudad como perteneciente a la zona de renovacin urbana. Para la fecha no se conoce de ninguna construccin que pueda afectar las caractersticas del inmueble.

2.7 Aspectos econmicos

El inmueble se encuentra en un sector comercial de estrato 4, compuesto por viviendas con un promedio de edad de 50 aos y algunos edificios de apartamentos de 4 y 5 pisos constuidos en los aos 80s. Como uso residencial el barrio se encuentra en curva descendente y como zona comercial an no se define una tendencia que indique el reconocimiento del sector por alguna actividad econmica especfica. La mayora de sitios comerciales corresponde a negocios pequeos de corte familiar.

3. Estimacin del valor de mercado

3.1 Poltica de avalo
Por valor de mercado se atiende a la definicin de la IVSC, 2005 as: Valor de mercado es la cuanta estimada por la que un bien podra intercambiarse en la fecha de valuacin, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transaccin libre, tras una comercializacin adecuada en la que las partes hayan actuado con la informacin suficiente de manera
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prudente y sin coaccin. El valor presentado en este informe es una representacin del valor de cambio o de la cantidad que el bien reportara si se ofreciese en venta en el mercado abierto en la fecha de valuacin bajo circunstancias que cumplan los requisitos de la definicin presentada por la IVSC, 2005. El valor de Mercado fue estimado mediante la aplicacinn de dos mtodos de valuacin que reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las que dicho bien se comercializara mas probablemente en el mercado. Durante el proceso de avalo no hubo presiones, ni tampoco interferencias de agentes externos. El valor se consider como el denominado Precio Bsico es decir, de estricto contado, el cual no implica condiciones financieras del negocio en el evento de una transaccin. Este concepto no incluye el posible valor afectivo que de la propiedad puede tener el dueo, ya que este es un intangible que solamente l , subjetivamente podra evaluar. Si bien se presenta una relacin de la informacin juridica del inmueble, no se asume ninguna responsabilidad por hechos legales relacionados con la titularizacin del inmueble. El presente informe no incluye el estudio de ttulos. El presente informe no considera los estudios de suelos que pudieran existir para el predio y por tanto, el grupo avaluador no se responsabiliza por eventuales fallas geolgicas o vicios redhibitorios que puedan aparecer.

3.2 Factores positivos que inciden en el valor de la propiedad

Se destacan su localizacin prxima al centro de la ciudad y en un rea comercial tranquila; el rea considerada tiene muchas posibilidades de construccin y su cercana a varias iglesias, instituciones y centros comerciales son entre otros los factores positivos que inciden en el valor de la propiedad.

3.3 Factores negativos que inciden sobre el valor

La forma irregular del predio, su diseo arquitectnico y el mercado para este tipo de inmuebles, pueden afectar negativamente el valor del mismo.

3.4 Mtodo de valuacin

Para el anlisis del valor de mercado del inmueble, se aplicaron los siguientes mtodos de valuacin. MTODO
COMPARATIVO.

- Inicialmente se hall el valor del terreno, teniendo en

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3. Estimacin del valor de mercado

cuenta las ltimas transacciones realizadas en el sector, as como las ofertas. A partir de la consulta del valor de varios inmuebles en la zona se realizaron diferentes homologaciones de valores que de acuerdo con el criterio del grupo avaluador fueron puestas en consideracin los peritos avaluadores. MTODO DEL COSTO DE REPOSICIN. - Se analiz el valor del inmueble por el llamado mtodo de la renta haciendo un estudio del posible canon de arrendamiento. Finalmente, se hace una homologacin de los diferentes datos de la investigacin utilizando los distintos mtodos.

3.4 Anlisis de mercado

Se analizan los datos obtenidos de los distintos avalos y transacciones realizadas en la zona. Se homologaron los diferentes datos obtenidos por medio de los cuales se llegaron a unos valores comparables que permitieron dictaminar un concepto sobre el inmueble bajo estudio Figura 12. Se debe hacer nfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalo efectuado por un perito avaluador y el valor de una eventual negociacin. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efecta cualquier perito conduce al valor objetivo del inmueble; en el valor de negociacin intervienen mltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de inters, la urgencia econmica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinacin o uso que ste le vaya a dar, etc. Estos factores inciden y hasta cierto punto pueden distorsionar el monto de la transaccin final.

Figura 12. Lotes tipo. A la izquierda frente del local tipo sobre la carrera 56 C; a la derecha frente tipo sobre la carrera 56 A.

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Para la realizacin del avalo, no se tienen intereses comerciales o de otra ndole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecucin del presente estudio. Los valores de avalo presentados reflejan el valor mas probable por el cual se puede realizar la transaccin del mercado.

4. Valores encontrados
4.1 Mtodo comparativo o de mercado
Durante la investigacin de mercado fue posible detectar varios inmuebles en el sector de los que se tena conocimiento de su valor de venta y que resultaban comparables con el inmueble en estudio. A partir de estos datos se realizaron diferentes homologaciones de valores resultando en la elaboracin de la tabla N 1. Detalles de los clculos realizados se presentan en el anexo 3. Tabla N 1. Matriz de valores homologados para predios similares en la zona de estudio.
Actividad N 1 2 3 4 5 6 7.1 7.2 7.3 8 9 10 11 Factor homologado Oferta y demanda poca Frente Fondo Coexistencia Irregularidad Dividido 4 partes Dividido 3 partes Dividido 2 partes rea Topografa Esquina Dos o ms frentes Valor $/m2 465.000 300.000 220.000 372.292 544.050 324.450 303.450 330.150 315.000 181.050 371.278 330.150 744.000 372.000 697.500 348.750 613.800 316.200 362.700 465.000 409.500 263.140 Comentarios Ponderado N/A N/A Ponderado Mayor valor N/A N/A N/A Mayor valor N/A N/A Realidad del predio

De la tabla anterior fueron seleccionados los siguientes factores: poca. - Valor: 372.292 pesos/m2. Coexistencia. - Valor 317.278 pesos/m2. Irregularidad. - Valor 330.150 pesos/m2. rea. - Valor 362.700 pesos/m2. Dos o ms frentes. - 263.140 pesos/m2. De los valores encontrados, fue descartado el valor hallado por dos o ms frentes,

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4. Valores encontrados

debido a que ese valor se asemeja ms a los valores de referencia de la carrera 56 A, opuesto totalmente al frente principal del inmueble avaluado. Por lo tanto el rangoestimado por metro cuadrado (m2) del predio est entre los 317.278 y los 372.292 pesos/m2 con un valor promedio de 345.605 pesos/m2. De esta manera se tiene un costo total para el predio estimado en 972532.470 pesos m.l.

4.2 Mtodo del costo de reposicin

Para hallar el valor de la construccin se consider una edad de la construccin de 50 aos, una vida til de 70 aos, para una vida remanente de 20 aos. De otra parte fue asignado un valor de 4.0 (necesita reparaciones) al estado de conservacin del edificio. Asignando un como mayor y mejor uso el de bodega se encontr un valor de construccin a nueva para este tipo de edificaciones a marzo 31 del 2007 de 812.340 pesos/m2 que con un incremento esperado del 15% representa un valor actualizado a julio 31 del 2007 de 852900 pesos/m2. De las tablas de Fitto y Corvini considerando las relaciones de edad y estado de conservacin se pudo determinar un valor de depreciacin del 81.37%. Considerando que para efectos contables no se puede castigar mas del 75% salvo ruina o deterioro total fue calculado el valor comercial considerando este ltimo valor de lo que se desprende un valor por metro cuadrado de 213.225 pesos m/l. Al considerar el rea construida de 2908 m2 se tiene un valor de la construccin estimado en 620058.300 pesos m/l. Con los valores encontrados por el mtodo comparativo para la estimacin del valor del terreno y los encontrados para el valor de la construccin por el mtodo del costo de reposicin se llega finalmente a los valores presentados en la tabla N 2 reportando un valor final del predio estimado en 1.592590.770 pesos m/l. Tabla N 2. Resultados de la aplicacin del mtodo del costo de reposicin para el predio de E.P.M.
Descripcin Terreno Construccin Total rea (m2) 2.814 2.908 Valor $/m2 345.605 213225 Valor total $ 972532.470 620058.300 1.592590.770

ANLISIS UNITARIO DE VALORES. - A partir de los valores presentados en la Tabla N 2 se desprende un valor de 565.952 $/m2 cuando se considera el rea total del terreno y un valor de 547.658 $/m 2 al considerar el rea construida (la construccin absorve el terreno). As mismo se desprende una relacin de avalo castastral vs. avalo comercial del 54%.

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5. Avalo de un lote cua

Para la evaluacin del lote contiguo sobre la carrera 56 C. se hace un tratamiento de valor especial, al ser considerado como un elemento que adquiere un mayor valor al valor de mercado, donde el incremento de valor puede ser aplicable al inters particular de E.P.M. para su compra. Se genera adems un valor de sinergia como un incremento de valor que resulta de la fusin de dos o ms derechos sobre un bien. Al fusionar el lote cua con aquel de propiedad de E.P.M., se mejora la forma del predio y se aade Figura 13. Vista frontal del lote cua una valiosa seccin de frente al mismo. contiguo al lote de E.P.M. El procedimiento de clculo para el valor especial del lote cua considera entonces la estimacin del predio cua en forma aislada y del predio de E.P.M. de igual manera. A continuacin se determin el valor del predio como si fuera uno solo para finalmente establecer como valor final aquel resultante del promedio aritmtico entre la estimacin del lote cua (como la diferencia de considerar el lote como uno solo menos el valor del lote de E.P.M.) y el lote cua considerado de manera aislada). De este procedimiento se desprende la tabla N 3. Tabla N 3. Homologacin de valores para la estimacin del lote cua.
Lote cua individual $/m2 (A) Oferta y dem. 465.000 Coexistencia 438.000 Irregularidad 386.000 rea 534.750 Vlr. ponderado 479.250 Vlr. total 94412.250 Factor Lote E.P.M. (B). 465.000 544.050 458.025 409.200 472.750 292159.500 Lote unificado (A+B) Lote (A+B)-B =A Obs.

533.350 450980.250 158820.750

Ponderado Mayor valor

De esta tabla se deduce como un valor especial para el lote cua anexo al predio de E.P.M. de 642.723 $/m2 que resulta como promedio de los valores totales encontrados en la ltima fila de la columnas N 1 y 3 de la tabla N 3. Como era de esperarse mayor al valor de mercado de 479.250 $/m2 encontrado para el lote cua estimado de forma individual.

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Literatura consultada

Literatura consultada
INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE IVSC; 2005. Normas Internacionales de Valuacin. Sptima edicin. Edicin en espaol: Asociacin Profesional de Sociedades de Valoracin de Espaa (ATASA) y Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV). 409 p. ISBN 84-611-1287-3.

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Anexos

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