As 10 Regras de Ouro no Buy-to-Let Buy Let

29 de Fevereiro de 2012

Por Gonalo Nascimento Rodrigues

Introduo Este documento resul lta da compilao de uma srie de 10 1 artigos de opinio colocados no blog Out of the Box, procurando apontar a as 10 principais regras para a um investidor num investimento em m buy-to-let.

objectivo Regra n1 Defina uma rentabilidade-objectivo Inicio hoje um conjunto de breves comentrios, procurando

apresentar, na minha perspectiva, um conjunto de regras que considero essenciais no buy-to-let residencial. Antes de mais, o que se entende por buy-to-let? let? No mais que proceder aquisio de uma fraco de habitao e coloc-la coloc no mercado de arrendamento. Trata-se Trata se de investir em arrendamento residencial: invisto hoje uma determinada verba, rentabilizando-a rentabilizando por via de recebimentos constantes futuros pelo recebimento de rendas. Durante nte muitos anos, principalmente antes do 25 de Abril, esta foi a principal forma de aforro das famlias portuguesas: comprar casas e coloc-las las no mercado de arrendamento. Na actual conjuntura, a minha expectativa que volte a tornar-se tornar se num importante produto pro de investimento. E at j a Caixa Geral de Depsitos disponibilizou uma linha de financiamento para este efeito. Comecemos ento pela 1 regra: Regra n1 - Defina na uma rentabilidade-objectivo rentabilidade Julgo ser muito importante cada investidor definir e quantificar quanto quer ganhar no buy-to-let residencial. Muitas vezes, os investidores tomam decises sem ter uma estratgia definida e quantificada. Aquela ideia "peregrina" "peregrina" que investir em imveis sempre um bom investimento, muitas vezes errada. Como vimos no ltimo artigo do Joo Fonseca, Fonseca, para alm de outros factores, fac depender do ciclo do mercado e da taxa de inflao. Um investidor imobilirio deve sempre lembrar-se lembrar se de algo simples e prtico: s se ganha dinheiro em imobilirio de 2 formas: atravs da renda (yield) e/ou atravs do valor de venda do imvel (ganho (ganh de capital). tal como numa aco: ou se ganha dinheiro pelos dividendos recebidos e/ou pela venda do ttulo, com mais ou menosmenos valia. No imobilirio, igual!

Por isso mesmo, importante entender-se entender que a rentabilidade de um investimento nvestimento imobilirio a advm de 2 componentes: rendimento e capital. A ponderao entre estas duas variveis que, no final, ir compor a rentabilidade. Assim sendo, julgo que a primeira coisa que um investidor deve fazer ser determinar a sua rentabilidade-objectivo rentabilidade objectivo e tomar decises dec de investimento e desinvestimento com base nela. Essa rentabilidade ser aquilo que se chama de custo de oportunidade: havendo um investimento alternativo que gere uma rentabilidade superior, devo optar por essa alternativa. Daqui se depreende que, quando quando chegar o momento da deciso, a yield per si no chega. Se a rentabilidade-objectivo rentabilidade objectivo que foi definida advm do rendimento e do ganho de capital, ayield apenas uma parte da equao, falta a outra. -Uma Uma forma simples de determinar a rentabilidade-objectivo rentabilidade ctivoExistem modelos financeiros prprios que estimam estas taxas de rentabilidade, ou estes custos de oportunidade. Acho que no necessrio complicarmos! Se no souber nenhuma forma de quantificar essa rentabilidaderentabilidade objectivo, no se esquea do que escrevi escrevi anteriormente: um custo de oportunidade. Pense bem: quanto espera vir a ganhar se investir num depsito ou, por exemplo, em certificados do tesouro? Esta pode ser a sua base. natural que no chegue ganhar o mesmo ou pouco mais, no compensar investir inv em buy-to-let para ganhar o mesmo que ter o dinheiro no banco. Assim, exiga um prmio por alocar o seu dinheiro num investimento que tem mais risco e d mais trabalho! Veja bem o seguinte exemplo: ao investir hoje em certificados do tesouro a 10 anos, , a rentabilidade global ronda os 5,31% (calculado com base nos dados constantes do site do IGCP). Assim sendo, no mnimo querer ganhar 5,31%, acrescido de um determinado prmio. Vamos imaginar 3%. Sendo assim, a sua rentabilidade objectivo dever ser de 8,31%.
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Num prximo artigo, falar-vos-ei falar da segunda regra. Bons negcios (imobilirios)!

Regra n2 Entenda bem o que a procura pretende Depois do meu primeiro artigo sobre esta temtica, onde ficou definida a primeira regra de ouro no buy-to-let buy let residencial - Defina uma rentabilidade-objectivo objectivo falemos agora da segunda regra.

Regra n2 Entenda bem o que a procura pretende Existe uma diferena elementar entre comprar ou arrendar uma casa. No primeiro caso, decidimos com base naquilo que mais queremos e mais gostamos; no segundo, devemos antes decidir com base naquilo que os outros querem. querem Por outros, entenda-se se a procura por arrendamento habitacional. Quando compramos, compramos onde queremos viver; quando investimos para arrendar, devemos investir onde os outros querem quer viver. A compra de casa prpria tem muito de emocional e pouco de racional, o que algo que leva muitas pessoas a tomar ms decises. No entanto, sempre preciso ter alguma emoo! Sempre se trata do stio onde cada um vai viver. Mas no investimento, a assim que a emoo e o gosto pessoal devem ficar de fora. Dominar ominar e antecipar os gostos da procura fundamental para tomar uma boa deciso de investimento. importante conseguir responder a algumas questes sobre as pessoas que procuram casa para arrendar: Qual a dimenso tipo do agregado familiar? familiar Qual a idade mdia da procura? Que tipologias pretendem? pretendem Qual a estada mdia? Que tipo de localizaes procuram? ? O que mais privilegiam na proximidade? Qual a renda mdia por tipologia / rea / localizao?

Tipicamente, a procura pelo arrendamento mais jovem procura de maior mobilidade e flexibilidade. Por isso mesmo, procuram tipologias
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mais pequenas porque num estgio inicial da sua vida profissional e independente, no necessitam de reas grandes. A localizao, por vezes importante, , preferindo arrendar prximo do local onde sempre moraram com os Pais e/ou prximo do local de trabalho. Algumas faixas da procura privilegiam muito, questes como a centralidade e o status na escolha da localizao. local Mas a recente crise pode ter alterado bastante este perfil tpico de procura, dado que hoje so poucas as pessoas e as famlias que conseguem adquirir casa nova com recurso a financiamento bancrio. Na indisponibilidade de o fazer por recurso a capitais capitais prprios, arrendar uma alternativa. Uma breve nota para a questo da renda. . Saber bem quantificar a renda que a procura est disposta a pagar muito importante porque permite-nos nos salvaguardar a 1 regra de ouro e assim antecipar o valor mximo que devo pagar por uma casa, com base na minha rentabilidade-objectivo. objectivo. Ser er capaz de conjugar o perfil da procura com a escolha da localizao meio caminho para uma um boa tomada de deciso. Mas sobre a questo da localizao, falar-vos-ei falar ei no prximo artigo sobre a 3 regra de ouro. Bons negcios (imobilirios)!

n 3 escolher scolher bem a localizao Regra n J aqui falamos de 2 importantes regras no buy-to-let buy let residencial: definir uma rentabilidade objectivo e entender bem o que a procura pretende. Falemos hoje de mais uma regra importante: escolher bem a localizao. Desde sempre ouvimos que existem 3 regras bsicas para investir em imobilirio: location, location e location. A localizao (quase) tudo! Em momentos de conjuntura econmica adversa e baixa de valor nos activos imobilirios, eu diria que a localizao desempenha um papel ainda mais importante. Pelo menos, em boas localizaes com procura estvel, consegue-se consegue se tambm maior estabilidade no valor dos activos. Hoje em dia, grande parte dos investidores procura 1) rendimento estvel nas suas aplicaes imobilirias e 2) as melhores localizaes. Por isso mesmo, a escolha da localizao onde investir em buy-to-let buy essencial. Desta forma, consegue-se consegue se atingir esses 2 grandes objectivos agora falados: rendimento e localizao. que ao apostar nas localizaes preferenciais pelo arrendamento, estou a privilegiar estabilidade no rendimento. Mesmo com a maior mobilidade por parte dos arrendatrios, o tempo de vacancy do imvel ser sempre curto dado que haver sempre procura. Ser mais fcil fcil para o investidor voltar a ocupar a sua casa. Juntando isso s melhores localizaes para investimento imobilirio, esse investimento torna-se torna mais seguro. No entanto, no esqueam nunca uma regra essencial: menos risco, menor rendibilidade. E assim voltamos voltamos primeira regra de ouro: se eu escolher as melhores localizaes e tiver um rendimento seguro, natural que a rendibilidade no seja muito elevada. As melhores localizaes tm a maior procura e logo no sofrem tanta desvalorizao no preo. Assim, Assim, natural que hoje em dia e nessas localizaes no se compre tanto a desconto como em outro casos,
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se menos na valorizao do capital e apostando-se apostando mais na ganhando-se componente de rendimento. Pode haver no entanto (e haver certamente), determinadas

localizaes alizaes com bastante procura para arrendamento e bastante oferta para venda. Nessas localizaes, poder o investidor obter algum desconto interessante no valor da compra e ter bastante procura para arrendar a sua casa. "Garante" assim, as componentes de rendimento e valorizao de capital mas que no julgue que, por isso, o seu investimento tem menos risco, bem pelo contrrio! Tem tudo a ver com o prprio estilo do investidor: uns procuram mais segurana, melhores localizaes, rendimentos estveis (tipo core e valor/yield based), outros procuram mais valorizao de capital (tipo core-plus, plus, oportunstico e crescimento). Haja investidores e dinheiro para tudo! Bons negcios (imobilirios)!

Regra 4 fazer um bom trabalho de campo J aqui vos deixei as trs primeiras regras de ouro do buy-to-let: b definir uma rentabilidade objectivo, entender o que a procura pretende e escolher bem a localizao. Hoje vou falarfalar-vos da regra n4: fazer um bom trabalho de campo. Uma vez que j sabemos onde pretendemos investir, muito importante antes de tomar tomar decises, conhecer muito bem a localizao. Para tal, importa realizar um bom trabalho de campo que nos permita identificar os pontos fortes e fracos e encontrar as melhores oportunidades. No fundo, conseguimos fazer uma pequena Anlise SWOT do nosso micro-mercado. Nesse trabalho de campo, existem vrios aspectos que devem ser analisados: - Que tipo de casas se vendem e/ou arrendam? Por que valores? - Que tipo de pessoas a moram? - Que servios existem nas redondezas? Supermercados, mercearias, farmcias, escolas, etc.; - E a segurana? E de noite, como a frequncia? Costumo explicar nos meus workshops que todo o imvel deve "contar uma histria". Ns podemos escolher se somos ns n a construir essa histria ou se nos limitamos a que nos contem uma histria. Essa a diferena entre realizar um bom trabalho de campo e ficarmos bem informados e contentarmo-nos contentarmo nos com aquilo que o mediador e o proprietrio nos contam. Para tal, importante nte andar nas ruas, nas redondezas, falar com vizinhos e comerciantes, conhecer um pouco do dia-a-dia dia da localizao. De dia e de noite, e foco este aspecto porque muitos no se lembram de fazer o mesmo trabalho de campo de noite. Levado ao extremo e de forma rma um pouco jocosa, para quem no conhea bem a

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zona da Av. Duque de Loul / R. Conde de Redondo em Lisboa, se s fizer trabalho de campo durante o dia...

No basta, portanto, fazer umas pesquisas na internet e falar com uns quantos mediadores. Se quando tomamos uma deciso de investimento mobilirio nos preocupamos em conhecer melhor o banco ou a empresa, porque no fazer o mesmo para um investimento imobilirio que, na maior parte das vezes, o maior investimento da nossa vida? Bons negcios (imobilirios)! (imobilir

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Regra n 5 definir um preo mximo a pagar Chegamos a metade das regras de ouro no buy-to-let buy let e hoje vou falar-vos vos de uma que, provavelmente, se torna a mais sensvel: definir um preo mximo a pagar. Neste momento, e tendo cumprido as primeiras 4 regras de ouro, possvel a qualquer uer investidor definir um limite mximo de preo a pagar por uma casa, seno vejamos: Defini a minha rentabilidade-objectivo, rentabilidade objectivo, sabendo desde j como calculo o valor de uma yield; Conheo bem o mercado, logo sei bem que rendas irei conseguir cobrar no meu investimento; in Tambm sei que da relao entre renda e yield resulta o valor do imvel. O grfico seguinte ilustra a relao entre preo e renda para uma yield pr-definida definida de 6%. Se eu pretendo ter uma rentabilidade bruta e nominal de 6%, e para uma determinada determinada renda que irei ser capaz de cobrar, consigo determinar o preo mximo a pagar:
Para uma yield de 6%
300.000 250.000
Preo a pagar

200.000 150.000 100.000 50.000 0

Renda

Pergunta que normalmente me fazem: e se s houver casas venda por preos superiores ao meu preo mximo? Resposta simples: no invisto! Lembrem-se se do princpio da rentabilidade rentabilidade objectivo: ela parte
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do princpio do custo de oportunidade, tendo um investimento alternativo que me renda, no mnimo, o mesmo, ento no justifica tomar a deciso de investimento. Tendo definido esse custo de oportunidade em 6%, e s sendo capaz de e obter uma rentabilidade abaixo desse valor, nesse caso prefervel manter os meus investimentos ou olhar para outros alternativos, em vez de tomar decises erradas. Bons negcios (imobilirios)!

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propriedade Regra n6 estimar bem os custos com a propriedade At agora estivemos sempre a falar em rentabilidades rentabilidades brutas, tendo desprezado os custos e o clculo de rentabilidades lquidas. A verdade que os custos relacionados com o buy-to-let buy let no so, de todo, desprezveis, bem pelo contrrio. Chegamos assim 6 regra de ouro: estimar bem os custos com a propriedade pr . De memria, , um proprietrio de uma casa tem os seguintes custos: Na aquisio: IMT Imposto Municipal sobre Transaces Imobilirias; Imposto de Selo; Custos com registos e actos notariais; Eventuais custos bancrios, em caso de alavancagem.

Na propriedade / manuteno: IMI Imposto Municipal sobre Imveis; Seguros; Taxas municipais, por exemplo, taxa de esgoto; Custos com manuteno e conservao do imvel; Condomnio; Prestao e custos bancrios, em caso de alavancagem; Contabilista (se aplicvel); apli Comisso do mediador (se aplicvel);

No final, no momento da venda, haver mais-valias mais valias a pagar mas deixemos isso para uma outra oportunidade. Estimar muito bem todos estes custos meio caminho para um maior sucesso no meu investimento, isto porque uma yield de 5% ou de 6% pode ser diferente de casa para casa. Antes de comprar, importante estimar os custos relacionados com a compra. Afinal, no vamos simplesmente gastar o preo! Ao preo ser necessrio somar impostos (IMT e Imposto de Selo) e custos relacionados com registos e notrios. Dependendo do tipo e do preo
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da casa, estes custos podem chegar at uns 8% do preo. muito dinheiro para no se levar em conta! Depois da compra, vm a propriedade e, com esta, alguns custos que devem ser bem contrabalanados. Imaginemos, , por exemplo, uma casa mais antiga, a necessitar de mais manuteno: at pode pagar menos IMI que uma casa nova (essencialmente (essencialmente devido ao coeficiente de vetustez) mas ter mais custos de manuteno e conservao. Ser que um compensar o outro? Assim sendo, para alm da yield bruta, muito importante estimar bem o peso dos custos de propriedade no preo da casa para podermos determinar uma yield lquida:

Quanto maior o peso dos custos, menor a rentabilidade lquida que irei retirar do meu investimento e menos interessante se torna. torna Bons negcios (imobilirios)!

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Regra n7 Definir uma alavacangem Temos vindo a avanar gradualmente no conhecimento e no processo de tomada de deciso com de um investimento de yields, ela em buy buy-to-let. e rendas, a Comeamos introduzir apenas uma dados preos

avanamos depois para o conceito de yield lquida. Hoje vamos varivel varivel tambm muito importante: alavancagem.

Regra n7 Definir uma alavacangem O conceito e clculo de alavancagem resulta do rcio entre o valor da dvida e de capitais prprios investidos na compra de um imvel. Imaginemos o caso de um imvel que nos custa 100 mil e que recorremos ao Banco para nos emprestar 50 mil. Significa isto que terei de investir do meu dinheiro a diferena de 50 mil. Neste caso, terei uma alavancagem de 1. O prprio nome explica bem o conceito: em quantas vezes eu consigo cons alavancar o meu investimento? A dvida, na prtica, funciona realmente como uma alavanca dos meus investimento porque permite-me me aceder a um maior nmero de investimentos com o mesmo dinheiro. No caso em cima apresentado, com 100 mil posso comprar 2 casas desse valor se tiver uma alavanca de 1. Se no recorresse a dvida, s conseguiria, com o mesmo dinheiro, comprar uma casa. Mas ateno a um aspecto fundamental: mais dvida implica mais risco. E, como j vimos, mais risco implica exigir uma rentabilidade rentab superior. Mas voltemos alavancagem: eu considero que a dvida num investimento imobilirio saudvel mas apenas at um certo ponto. Qual? simples: em teoria, eu devo endividar-me endividar me at ao montante em que o custo da dvida no seja superior rentabilidade rentabilidade que devo exigir do dinheiro que invisto.
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Ateno a este pormenor: j no estamos a falar de rentabilidade do investimento (comprar para arrendar) mas antes do dinheiro que eu invisto. que se no houver qualquer endividamento, ambas so iguais; no entanto, recorrendo a dvida, a 2 ter obrigatoriamente de ser superior 1. Relembro: a dvida potencia chegar a mais investimentos mas potencia, igualmente, o risco. Com risco, tem de vir a rentabilidade. Veja-se se o seguinte exemplo de uma carteira com um risco no alavancado prximo dos 7% (assumindo um beta no alavancado de 0,3 e um prmio de risco de 5 pontos). O efeito da alavancagem faz potenciar o risco e, logicamente, a rentabilidade (com 90% de dvida, o risco sobe acima dos 20%): 20%)
Retorno mnimo consoante alavancagem
25,00%

20,00%

15,00%

Reu
10,00%

Rel

5,00%

0,00% 0 10/90 20/80 30/70 40/60 50/50 60/40 70/30 80/20 90/10

Bons negcios (imobilirios)!

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Regra n8 Faa anlises de sensibilidade Na vida, tal como no imobilirio, no h coisas infalveis, logo as 7 regras anteriores no bastaro. Juntando uma oitava regra, certo que no tornamos os nossos investimentos em buy-tobuy -let infalveis mas sempre conseguimos precaver-nos precaver um pouco mais.

Regra n8 Faa anlises de sensibilidade

E se as coisas no correrem como eu espero? E se os preos das casas descerem ainda mais? E se eu demorar mais tempo a arrendar a casa? E se afinal forem precisas mais obras que aquelas que tinha pensado e oramentado inicialmente? Tal como j tive oportunidade de vos explicar, qualquer tomada de deciso num investimento efectuada com base em expectativas futuras e os investimentos imobilirios no fogem regra. Assim sendo, fazer anlises de sensibilidade a um conjunto

importante de variveis meio caminho para melhores decises de investimento. Analisar possveis oscilaes no preo/valor da casa, na renda a cobrar, no tempo de colocao no mercado, mercado, entre outras variveis, muito importante. Ser capaz de determinar uma elasticidade da rentabilidade do meu investimento face a variaes nessas variveis seria ento fantstico! Quantos pontos de rentabilidade perco por o valor da casa que comprei descer descer 5%? Como se costuma dizer: na vida, s 2 coisas so certas: a morte e os impostos. No resto mais vale fazer anlises de sensibilidade! Bons negcios (imobilirios)!

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9 Defina uma estratgia de sada Regra n9 Estamos j perto do fim, quase a atingir as 10 regras de ouro do buybuy to-let. et. Julgo j termos coberto muitos aspectos e variveis na deciso de investimento, faltam agora apenas 2 regras adicionais. Concentremo-nos nos hoje na 9 regra: Defina uma estratgia de sada. Tomar uma deciso de investimento to importante quanto a deciso o de desinvestimento, com especial nfase no sector imobilirio. Como bem sabemos, quem investe em imobilirio corre (para alm de outros) um risco muito especfico: risco de valor residual. Quando irei vender a casa? Por quanto serei capaz de a vender? Estas stas so duas questes extremamente difceis de responder, ainda para mais na conjuntura actual, pelo que uma boa deciso de investimento, o comprar bem fundamental. Mas tambm muito importante conhecer qual deve ser o prazo de investimento. Esse prazo zo de investimento est relacionado com duas variveis importantes: Estratgia inicial de investimento: core vs. oportunstico Taxa marginal de rentabilidade

No caso de um investimento core, o investidor concentra-se concentra mais no valor actual do imvel, quer seja pela sua localizao, quer seja pela segurana no rendimento que produz. No estar to preocupado com a valorizao temporal do mesmo, concentraconcentra-se mais no rendimento que produz J em investimentos oportunsticos, o investidor imobilirio

concentra-se e mais na valorizao do imvel e no tanto no rendimento. Porqu ento a estratgia importante? Se eu for um investidor core e tipicamente, um buy-to-let buy let um investimento mais do tipo core
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me no rendimento e, partida, o meu prazo pra de eu irei concentrar-me investimento mais longo e a minha rentabilidade no estar to dependente do valor futuro da venda. J no segundo caso, o valor de venda fundamental para garantir a rentabilidade pretendida. Logo, a estratgia de sada (quando e por quanto pretendo pret sair) depende um pouco da estratgia de entrada! Por outro lado, h que ter em conta a chamada taxa marginal de rentabilidade. Esta calcula-se calcula comparando o cash-flow flow lquido que se espera vir a obter no ano seguinte com o cash-flow cash flow do ano corrente. Caso so seja superior net yield que poderia obter em investimentos alternativos e comparveis, devo manter a casa na minha carteira de investimentos, caso contrrio, devo vender.

Neste caso, um correcto acompanhamento da minha carteira de investimentos e do prprio mercado fundamental para tomar boas decises de (des)investimento. Para isso, muito importante concentrar esforos na gesto mas este tema fica para o final. Bons negcios (imobilirios)!

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10 Concentrar esforos na gesto Regra n10 Last but not least, chegamos ltima regra re de ouro, uro, j adiantada no nosso artigo anterior: Concentrar esforos na gesto. Um processo de investimento e gesto de uma carteira de buy-to-let buy tem essencialmente trs grandes momentos: aquisio, gesto e alienao. Sobre a aquisio e a alienao j j falamos nas 9 regras anteriores, falta agora a componente da gesto. Uma das caractersticas dos activos imobilirios a sua sensibilidade gesto activa. Na realidade, enquanto proprietrio e gestor, eu consigo tomar um conjunto de decises de gesto que podem valorizar ou desvalorizar os meus activos. Isto distingue os activos imobilirios dos mobilirios. Eu posso ser detentor de um conjunto de aces de qualquer empresa cotada mas no por isso que eu consigo ter influncia na os imveis, no assim. Enquanto proprietrio, efectivamente eu consigo tomar decises que afectam a rentabilidade da minha carteira, tais como: Obras de manuteno / beneficiao; Renegociao de rendas; rendas Renegociao de prazos de arrendamento; arrendamento Marketing, comunicao. gesto e, consequentemente, mente, na rentabilidade dessa mesma empresa. J com

Tal s possvel com os activos imobilirios e a gesto de uma carteira de buy-to-let let torna-se torna se ainda mais sensvel e complicada dado estarmos a lidar diariamente com pessoas (inquilinos) e as suas casas. Neste aspecto, o buy-to-let buy residencial torna-se se diferente do commercial real estate e a gesto ganha ainda mais importncia. Por isso mesmo, o meu conselho vai no sentido de concentrar esforos na gesto da carteira, conservando bem as casas, casas, mantendo uma relao saudvel e cordial com os inquilinos, liquidando a tempo
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as despesas de condomnio, estando presente nas Assembleias de Condminos participando activamente nas tomadas de deciso. No o podendo fazer directa e pessoalmente, pref prefervel

subcontratar a gesto. Pode custar algum dinheiro mas caso seja uma entidade com experincia e know-how know how na matria, julgo que, no longo prazo, tornar-se se- bastante rentvel. Bons negcios (imobilirios)! E j agora, de buy-to-let!

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