congreso internacional de ordenacin del territorio

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3-4-5-6 DE JULIO DE 2001
POLTICA REGIONAL.URBANISMO Y MEDIO AMBIENTE

GOBIERNO DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS

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JUAN REQUEJO LIBERAL CONSULTOR DE PLANIFICACIN ARENAL GRUPO CONSULTOR LA SEGUNDA RESIDENCIA LANZA UNA OPA SOBRE EL LITORAL ANDALUZ. UNA GRAVE AMENAZA SOBRE EL MODELO DE ORDENACIN TERRITORIAL PARA EL LITORAL.
Resumen Los grandes cambios experimentados en los ltimos treinta aos en el litoral andaluz han generado un nuevo modelo de organizacin territorial en el que destaca la competencia de usos entre actividades muy dinmicas y de gran valor para la sociedad actual. En este contexto la presin de la segunda residencia sobre todo el litoral libre obliga a realizar una reflexin global sobre los efectos positivos y negativos de este insaciable afn urbanizados En un escenario de ordenacin territorial caracterizado por la escasez del suelo es necesario elegir entre opciones y seleccionar la que interese ms a la sociedad. En el litoral existe unas condiciones generales favorables al uso residencial vacacional y al uso turstico. Es necesario priorizar el escaso suelo que puede ser asignado a estas funciones productivas. En esta comunicacin se exponen la conclusiones de un trabajo de anlisis comparativo entre los efectos que generan 100.000 m2 de edificabilidad dedicados a segunda residencia o a turismo hotelero y de servicios. Las conclusiones son muy favorables al turismo hotelero, pudiendo afirmar que los modelos de desarrollo urbano litoral basados en la segunda residencia son ambientalmente insostenibles, econmicamente despilfarradores y territorialmente desequilibrados. INTRODUCCIN El litoral andaluz ha experimentado un espectacular y explosivo proceso de transformacin en las ltimas dcadas. Este espacio ha visto como sus funciones territoriales han variado sustancialmente, durante siglos el litoral era un espacio residual y poco propicio para el asentamiento de comunidades humanas que deba ser protegido de las amenazas de invasin exterior y cuyo valor resida nicamente en su papel de soporte de los contactos comerciales y a las flotas pesqueras. En la segunda parte del siglo XX, en el territorio litoral andaluz se concentra una parte mayoritaria de la poblacin, la piarte ms productiva y valiosa de la produccin agrcola,
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una parte importante de la industria, la mayor parte de los servicios tursticos y muchas de las grandes infraestructuras de transporte de mercancas, viajeros, energa y telecomunicaciones. En este mismo espacio se localizan algunos de los espacios naturales ms valiosos: Doana, Odiel, Baha de Cdiz, Cabo de Gata, etc... De alguna forma se puede afirmar que Andaluca vive de su litoral. En este escenario de intenssima revalorizacin territorial, ambiental y econmica del litoral, un proceso adquiere una relevancia algo superior al resto: la insaciable voracidad de las urbanizaciones de segunda residencia. En estos momentos, no queda ni un solo metro del litoral andaluz no protegido que no est urbanizado o que no est siendo objeto de algn proyecto urbanizador, en mayor o menor nivel de viabilidad o de maduracin. Los agentes promotores de urbanizaciones estn dispuestos a utilizar la totalidad del recurso suelo en el litoral. Han anunciado que tienen demanda para construir 800.000 viviendas en los prximos aos y piden facilidades, desarrollos infraestructurales e incluso subvenciones, dado el "gran inters social" de su actividad. Para la ordenacin del territorio del litoral esta tendencia tiene una importancia capital. Si se introdujeran mecanismos correctores y de control es probable que la urbanizacin de segunda residencia acabara colmatando todo el frente litoral no urbanizado. La pregunta es Qu beneficios territoriales, econmicos, ambientales y sociales aporta el uso de segunda residencia en el litoral? En qu circunstancias es un uso preferible, un uso compatible o un uso tolerable?. Esta es una pregunta a la que deben dar respuesta los planes de ordenacin del territorio (POT) que se estn formulando en el litoral de Andaluca. Una de las visiones conuyentes en la ordenacin del territorio intenta explicar la realidad como una articulacin compleja entre el capital fsico, el capital humano y el capital social de un espacio determinado y las relaciones que establece con todo el exterior al propio mbito. En este contexto cobra una importancia decisiva el capital natural que se acumula en el litorla andaluz y al mismo tiempo se constata que el espacio productivo del turismo se configura como variable central en la ordenacin del territorio litoral andaluz. Pues bien, los POT son el principal instrumento para mejorar las opciones de mejorar la articulacin de todos estos componentes y deben incorporar una adecuada combinacin de recursos lgicos para conseguir la mejor utilizacin de los recursos fsicos y los humanos, as como la mejor forma de organizacin social en el contexto del litoral. La tesis es que los promotores inmobiliarios de segunda residencia se comportan como el empresario tiburn de la pelcula Pretty Woman (Richard Gere) que compra el astillero para venderlo por partes. Se nutre de capital fsico, suelo materiales y energa, no genera empleo de recursos
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humanos, despilfarra el capital humano existente y no contribuye en nada a generar un incremento de capital social, ya que se fundamenta en sistemas de confianza. BREVE DIAGNOSTICO DE LA SITUACIN El espacio costero es un bien muy valioso desde el punto de vista territorial, y tambin desde el punto de vista ambiental, econmico y social. Este espacio es muy frgil, especialmente en el caso del litoral de las provincias de Huelva, Cdiz y Almera, tanto en la parte terrestre, como en las marismas o en la plataforma marina. El territorio no tiene capacidad para soportar esta carga de uso sin generar graves disfunciones, e incluso es posible que se supere el lmite de la sostenibilidad especficamente turstica. Es decir, el territorio carece de capacidad para acoger este incremento de uso y como resultado de la degradacin del espacio turstico, de sus recursos y del paisaje del mbito, se pone en peligro el futuro de la propia actividad turstica. En algunos lugares del litoral se producen situaciones de clara inviabilidad territorial, como en los casos de Atlanterra (Cdiz) o en Isla Canela (Huelva) donde la consolidacin de una nueva ciudad residencial y turstica con 40.000-50.000 habitantes, ms los empleados en la misma que no residen en Isla Canela, dependen en exclusiva de un acceso viario absolutamente insuficiente y, en principio, no ampliable por los condicionantes ambientales existentes. Esta misma situacin se produce en otras localizaciones del litoral con fuertes expectativas de crecimiento. El problema surge del predominio de la promocin inmobiliaria de segunda residencia. Esta forma de aprovechamiento del territorio slo genera beneficios importantes en el proceso de construccin, lo cual implica que debe crecer constantemente para mantener niveles de empleo y riqueza. Por otro lado, el uso del territorio por parte de la poblacin residencial es un uso consuntivo que genera pocos beneficios y mantiene una utilizacin muy concentrada en el tiempo (intensos flujos durante cortos periodos). Ello provoca saturacin de todas las infraestructuras (trfico, agua, basuras,...), de los espacios comunes y equipamientos (playas, restaurantes,.,.) y, sin embargo, bajsimos niveles de ocupacin anuales. La causa de este desequilibrio es bsicamente la tendencia de los operadores econmicos locales a trabajar con productos orientados a mercados nacionales (producto inmobiliario) y la fuerte estacionalidad de la demanda nacional (concentracin de las vacaciones en Espaa en un perodo de tiempo muy corto). La dinmica actual est caracterizada por la planificacin fragmentada tanto desde el punto de vista espacial (planes para desarrollos locales,
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sin perspectiva comarcal) como desde el punto de vista competencial (falta de visin unitaria del espacio turstico y de asuncin colectiva del propsito de rea de destino turstico por parte de los gestores de infraestructuras, del medio ambiente, de turismo, etc). El mantenimiento de esta dinmica no har ms que profundizar en todos los desequilibrios territoriales apuntados y en la prdida progresiva de competitividad y valor econmico-social del espacio turstico. La identificacin de alternativas est relacionada con la combinacin de los siguientes factores: proporcin del alojamiento residencial/turismo de servicios, densidades en el aprovechamiento edificatorio, nivel de concentracin/dispersin y mantenimiento de los rasgos diferenciales del espacio turstico. El principal argumento de los que defienden el inters general de las urbanizaciones de segunda residencia descansa en sus beneficios econmicos, en la capacidad de creacin de empleo y riqueza. Nuestra tesis es que es el escaso recurso suelo existente en el litoral en un escenario de desarrollo sostenible debe dedicarse de forma exclusiva o prioritaria al desarrollo del turismo de servicios (hoteles y equipamientos tursticos). Para demostrar la preferencia de la opcin turismo de servicios tambin desde el punto de vista de desarrollo econmico se ha realizado en el marco del Plan de Ordenacin del Territorio del Litoral Occidental de Huelva un ejercicio comparando efectos en el caso de dedicar 100.000 m2 de edificabilidad a segunda residencia y en el caso de dedicarlos a turismo de servicios (ver cuadro). De este ejercicio se obtiene como conclusin, que puede afirmarse de manera categrica que para un mismo volumen de edificabilidad, contando con productos inmobiliarios que sitan las plazas hoteleras en algo ms de la mitad, la generacin de empleo y renta es muy favorable a la opcin hotelera. Desde el punto de vista empresarial local, la opcin residencial genera ventajas a los promotores, mientras que la opcin hotelera crea oportunidades para un tejido de pequeas empresas, que operan durante la mayor parte del ao, dedicadas a los servicios tursticos.
Comparacin de los resultados de la opcin residencial y la de turismo de servicios OPCIN RESIDENCIAL VENTAJAS Campo para operadores locales. INCONVENIENTES Lgica consuntiva de suelo. Concentracin estacional. Presin sobre elementos territoriales. TURISMO DE SERVICIOS Genera ocho veces mas empleo que el residencial y doce veces ms renta en el mbito. Oportunidad para el tejido empresarial de pequeas empresas. Valoriza el paisaje y la calidad del medio natural. Actividad menos accesible para operador local. Dependencia de empresas que operan en mercados muy amplios.

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