Anda di halaman 1dari 71

ANLISE DE SENSIBILIDADE DOS ESTUDOS DE VIABILIDADE NA CONSTRUO DE EMPREENDIMENTOS

(APLICAO PRTICA NA VERTENTE ECONMICA/FINANCEIRA)

NELSON FERNANDO CABEDA ROCHA

Projecto submetido para satisfao parcial dos requisitos do grau de MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL ESPECIALIZAO EM CONSTRUES

Orientador: Professor Doutor Jorge Moreira da Costa

FEVEREIRO DE 2009

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 2008/2009


DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL Tel. +351-22-508 1901 Fax +351-22-508 1446 miec@fe.up.pt

Editado por

FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO Rua Dr. Roberto Frias 4200-465 PORTO Portugal Tel. +351-22-508 1400 Fax +351-22-508 1440 feup@fe.up.pt http://www.fe.up.pt

Reprodues parciais deste documento sero autorizadas na condio que seja mencionado o Autor e feita referncia a Mestrado Integrado em Engenharia Civil 2008/2009 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2008.

As opinies e informaes includas neste documento representam unicamente o ponto de vista do respectivo Autor, no podendo o Editor aceitar qualquer responsabilidade legal ou outra em relao a erros ou omisses que possam existir.

Este documento foi produzido a partir de verso electrnica fornecida pelo respectivo Autor.

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Por todos os esforos e pelo exemplo de vida, este trabalho dedicado a Jos Rocha e Fernanda Rocha meus Pais.

Pequenas oportunidades so muitas vezes o comeo de grandes empreendimentos. Demstenes

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

AGRADECIMENTOS Gostaria de agradecer ao Professor Jorge Moreira da Costa, no s pela orientao do trabalho, mas tambm pela disponibilidade de tempo e de compreenso manifestada. Expresso tambm o meu agradecimento a todos os meus amigos e familiares, que durante este tempo estiveram prontos a colaborar, propondo solues e orientaes para o trabalho. Por fim agradeo aos meus Pais Jos Rocha e Fernanda Rocha, por tudo.

ii

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

RESUMO

O sucesso de um empreendimento engloba dois aspectos fundamentais: um aspecto relacionado com as questes estritamente tcnico-econmicas estudo de viabilidade e outro, que implica o acompanhamento e gesto das relaes que as pessoas envolvidas no projecto vo estabelecer entre si, as tarefas a executar, os prazos a cumprir, bem como os custos das diversas fases e consequente qualidade das actividades Gesto do Projecto. Um estudo prvio de viabilidade fundamental para o sucesso de um empreendimento. Nele so analisadas as condies do mercado imobilirio, bem como as despesas e receitas do investimento, visando simular diversos cenrios para o mesmo. Com um estudo de viabilidade, o investidor detm mais uma ferramenta de apoio, podendo escolher o cenrio adequado para o seu empreendimento e com isso obter o melhor resultado para o projecto. Gesto de Projectos o processo que engloba e abrange os actos de planear, executar e controlar o projecto desde o seu incio at concluso do mesmo, dentro de um determinado perodo, utilizando recursos humanos e materiais para o efeito. Com este trabalho pretende-se obter instrues sobre a aplicao de estudos de viabilidade destinados construo de empreendimentos, bem como consequente gesto dos variados mbitos do projecto.

PALAVRAS-CHAVE: viabilidade, gesto, projecto, empreendimento, promotor.

iii

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

ABSTRACT

The success of an project depends on two main aspects: one related strictly with technical-economical issues the study of the viability, and the other implying the management of the relationships that the people involved in the project will establish between each other, the tasks to execute, the deadlines to achieve, as well as the costs of the several phases and consequent quality of the activities Project management. A previous study of feasibility is essential for the success of an project. In this study, the conditions of the propertys market are analyzed, as well the expenses and the profits of the investment, in order to simulate several sceneries for it. Carrying a feasibility study, the investor has one more support tool, being able to choose the best scenery adequate to its enterprise and with that obtain the best project result. Project Management is the process that includes the acts of plan, execute, and control the project since its beginning until the conclusion, in a certain period, using human and material resources for the effect. This work intends to obtain instructions about the application of feasibility studies destined to undertaking construction, as well as the consequent management of the several extents of the project.

KEYWORD: feasibility, management, project, promoter.

iv

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

NDICE GERAL

1. INTRODUO AOS ESTUDOS DE VIABILIDADE NA CONSTRUO DE EMPREENDIMENTOS .......................................................................................................... 1 1.1. CONSIDERAES HISTRICAS SOBRE OS ESTUDOS DE VIABILIDADE E AVALIAO DE IMVEIS ..... 2 1.2. ESTUDO PRVIO DE VIABILIDADE ................................................................................................. 3 2. DESCRIO E INFLUNCIA DA SITUAO SOCIO-ECONMICA ACTUAL NO MERCADO DA CONSTRUO CIVIL ........................................................................................... 5 2.1. ANLISE E NDICES RELATIVOS ACTIVIDADE DA CONSTRUO CIVIL EM PORTUGAL 2006-2008 7 3. GESTO DE PROJECTO.............................................................................................................. 9 3.1. PROJECTO E GESTO DO PROJECTO ............................................................................................. 9 3.1.1. PROJECTO ................................................................................................................................. 9 3.1.2. GESTO DE PROJECTOS............................................................................................................. 9 3.1.3. CICLOS DE VIDA E SUAS FASES ................................................................................................10 3.1.4. PERFIL DO PROMOTOR GESTOR DO PROJECTO .......................................................................12 3.2. GESTO DO MBITO DO PROJECTO .............................................................................................14 3.2.1. INICIAO E PLANEAMENTO ....................................................................................................14 3.2.2. EXECUO E CONTROLO .........................................................................................................15 3.2.3. CONCLUSO ............................................................................................................................15 3.3. GESTO DO CUSTO .....................................................................................................................16 3.3.1. PLANEAMENTO DOS RECURSOS ................................................................................................16 3.3.2. ORAMENTO/ESTIMATIVAS DE CUSTO......................................................................................17 3.3.3. CONTROLO DE CUSTOS ............................................................................................................17 3.4. GESTO DO TEMPO.....................................................................................................................18 3.4.1. DEFINIO DAS ACTIVIDADES .................................................................................................18 3.4.2. SEQUNCIA/DURAO DAS ACTIVIDADES ...............................................................................19 3.4.3. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES E RESPECTIVO CONTROLO .....................................................19 3.5. GESTO DA QUALIDADE .............................................................................................................20 3.5.1. PLANEAMENTO DA QUALIDADE ...............................................................................................20 3.5.2. CONTROLO DA QUALIDADE .....................................................................................................21 3.5.3. CUSTOS DA QUALIDADE / CUSTOS DA NO QUALIDADE ...........................................................21 3.6. GESTO DE RECURSOS HUMANOS ..............................................................................................23 3.6.1. PLANEAMENTO ORGANIZACIONAL ..........................................................................................23 3.6.2. RECRUTAMENTO DA EQUIPA ....................................................................................................24 3.6.3. DESENVOLVIMENTO DA EQUIPA ...............................................................................................24 3.7. GESTO DA PROCURA/ PROCUREMENT ....................................................................................25

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.7.1. DISCUSSO DE PROPOSTAS TCNICAS ......................................................................................26 3.7.2. ANLISE E ORDENAO DAS PROPOSTAS .................................................................................26 3.7.3. SELECO DO FORNECEDOR ....................................................................................................26 3.7.4. NEGOCIAO DA PROPOSTA E ADMINISTRAO DOS CONTRATOS ............................................26 3.8. GESTO DA COMUNICAO........................................................................................................27 4. ESTUDO DA VIABILIDADE NA CONSTRUO DE EMPREENDIMENTOS .............................................29 4.1. VIABILIDADE TCNICA AVALIAO DA QUALIDADE DE PROJECTOS ........................................29 4.1.1. O FACTOR QUALIDADE NO SUCESSO DO PROJECTO ....................................................29 4.1.2. MTODOS DE AVALIAO DA QUALIDADE DE PROJECTOS.......................................30 4.1.2.1. MTODO QUALITEL ...........................................................................................................30 4.1.2.2. MTODO SEL .......................................................................................................................31 4.1.2.3. MTODO MC.FEUP..............................................................................................................31 4.2. ESTUDO DE IMPACTO AMBIENTAL ..............................................................................................35 4.2.1. ESTUDO PRVIO DE IMPACTO AMBIENTAL ...................................................................35 4.2.2. IMPACTO AMBIENTAL NA CONSTRUO ......................................................................36 4.2.2.1. PLANEAMENTO E PREPARAO DA OBRA .............................................................................38 4.2.2.2. PESO DOS ELEMENTOS NA CONSTRUO ...............................................................................38 4.3. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO-F INANCEIRA...................................................................39 4.3.1. CRITRIOS DE AVALIAO ......................................................................................................39 4.3.1.1. VIABILIDADE ECONMICA ....................................................................................................39 4.3.1.2. RENDIBILIDADE FINANCEIRA ................................................................................................39 4.3.1.3. ESTUDO PRVIO DE VIABILIDADE .........................................................................................39 4.3.1.4. FLUXO DE CAIXA (CASH-FLOW) ...........................................................................................40 4.3.1.5. PERODO DE RECUPERAO (PAYBACK) ...............................................................................41 4.3.1.6. VALOR ACTUALIZADO LQUIDO (VAL) ................................................................................41 4.3.1.7. TAXA INTERNA DE RENTABILIDADE (TIR) ............................................................................41 4.3.2. RISCO E INCERTEZA NAS DECISES DE INVESTIMENTOS ...........................................................42 4.3.2.1. RISCO QUANTO PREVISO DAS RECEITAS ...........................................................................42 4.3.2.2. INCERTEZA QUANTO PREVISO DOS CUSTOS ......................................................................42 4.3.2.3. INCERTEZA QUANTO AO NVEL DE RENTABILIDADE DO RE-INVESTIMENTO DOS FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO..........................................................................................................................43 4.3.2.4. RISCO DE UM PROJECTO DE INVESTIMENTO ...........................................................................43 4.3.2.5. AVALIAO DE UM EMPREENDIMENTO EM CONDIES DE RISCO ..........................................43 4.3.2.6. CONSIDERAES FINAIS SOBRE RISCO OU INCERTEZA ...........................................................44 4.3.3. RECEITAS E CUSTOS ................................................................................................................44 4.3.4. CASO PRTICO EMPREENDIMENTO MODELO .........................................................................46

vi

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

4.3.4.1. CARACTERSTICAS DIMENSIONAIS DO EMPREENDIMENTO.....................................................46 4.3.4.2. CARACTERSTICAS TCNICAS DO EMPREENDIMENTO ............................................................48 4.3.4.3. PLANEAMENTO DA CONSTRUO DO EMPREENDIMENTO.......................................................49 4.3.4.4. ESTIMATIVAS DE CUSTOS ......................................................................................................51 4.3.4.5. DESENVOLVIMENTO DO ESTUDO ECONMICO-FINANCEIRO ..................................................53 4.3.4.6. RESULTADOS FINAIS DA ANLISE ECONMICA .....................................................................55 4.3.4.7. VIABILIDADE DO ARRENDAMENTO .......................................................................................56 5. CONSIDERAES FINAIS E CONCLUSES .......................................................................................57

vii

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

NDICE DE FIGURAS

Figura 1 ndice FEPICOP de Produo do Sector da Construo .......................................... 7 Figura 2 ndice FEPICOP de Produo de Edifcios Residenciais.......................................... 8 Figura 3 ndice FEPICOP de Produo de Engenharia Civil (Obras Pblicas) ..................... 8 Figura 4 Processos de Gesto de Projectos ............................................................................10 Figura 5 Fases do Ciclo de Vida do Projecto ...........................................................................11 Figura 6 Componentes da Gesto do Custo ............................................................................16 Figura 7 Componentes da Gesto do Tempo ..........................................................................18 Figura 8 Gesto de Recursos Humanos...................................................................................23 Figura 9 Fases que compem um Estudo de Viabilidade Econmica ...................................45 Figura 10 - Planta de Implantao do Empreendimento ............................................................46

viii

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

NDICE DE QUADROS

Quadro 1 Custos da Qualidade .................................................................................................21 Quadro 2 Custos da No Qualidade .........................................................................................22 Quadro 3 Aces que visam assegurar a qualidade da obra .................................................22 Quadro 4 - Escala de Avaliao do Mtodo QUALITEL .............................................................30 Quadro 5 - Escala de Avaliao do Mtodo MC.FEUP ..............................................................33 Quadro 6 Quadro de avaliao e ponderao referente ao captulo de Eficincia e Manuteno de Instalaes ..........................................................................................................33 Quadro 7 - Caractersticas gerais do loteamento........................................................................46 Quadro 8 reas referentes aos lotes ........................................................................................47 Quadro 9 Caractersticas dos lotes ...........................................................................................47 Quadro 10 Peso por actividade [10]..........................................................................................51 Quadro 11 Custo de construo por m2 ...................................................................................51 Quadro 12 Custos de construo ..............................................................................................52 Quadro 13 Custos referentes ao terreno ..................................................................................53 Quadro 14 Valores de Comercializao por Tipologia ............................................................53 Quadro 15 Valores de Comercializao por Fase ...................................................................54 Quadro 16 Anlise de Sensibilidade dos Indicadores TIR e VAL ..........................................55 Quadro 17 Indicadores financeiros referentes aos 3 cenrios ...............................................55

ix

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

SMBOLOS E ABREVIATURAS

FEPICOP Federao Portuguesa da Indstria da Construo e Obras Pblicas AICCOPN Associao dos Industriais da Construo Civil e Obras Pblicas

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

1.
INTRODUO AOS ESTUDOS DE VIABILIDADE NA CONSTRUO DE EMPREENDIMENTOS

O mercado imobilirio um dos mais importantes segmentos da economia nacional. Alm da complexidade inerente realizao dos projectos compostos por inmeros elementos, a actividade implica elevados riscos, em consequncia dos investimentos de grande porte que so exigidos antecipadamente absoro do produto final pelo mercado. Os investidores, sejam eles promotores, construtores ou particulares procuram obter um certo benefcio com um determinado empreendimento. A deciso de investir deve ser precedida de uma avaliao cuidadosa para assegurar que o projecto proposto pode efectivamente atingir os seus objectivos. Enquanto os mtodos gerais de anlise de investimentos so bem conhecidos, existe pouca informao relativamente ao sector imobilirio. O estudo que precede o lanamento de um novo empreendimento, muitas vezes realizado de forma expedita, pelo que extremamente importante incrementar o grau de objectividade das decises, geralmente tomadas com base em critrios meramente subjectivos, que podero conduzir ao risco de investimento. Para minimizar este risco necessrio possuir garantias em termos de localizao, ou caso esta no seja muito favorvel, apostar na diferena da qualidade, esttica da prpria edificao e definir uma estratgia comercial favorvel quer para o promotor, quer para o cliente. Desta forma podemos aferir que o maior risco num empreendimento sem dvida, no ser absorvido pela sociedade no perodo de tempo programado. Assim sendo, um estudo de viabilidade permite caracterizar um empreendimento de modo a proporcionar um lucro aos investidores e evitar saldos negativos de maneira a obter um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do empreendimento. Uma anlise prvia de viabilidade deve ainda ter em considerao factores no quantificveis que vo influenciar na qualidade dos indicadores do resultado final, como por exemplo, condies geogrficas, falhas tcnicas, m interpretao do mercado, entre outros.

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

1.1. CONSIDERAES HISTRICAS SOBRE OS ESTUDOS DE VIABILIDADE E AVALIAO DE IMVEIS At meados do sculo XX, era comum haver uma percentagem significativa de populao, que se dedicava a cultura agrcola, em funo da economia de momento. O que hoje representa algum poder econmico, nesses tempos significaria possuir terrenos. Existiam pessoas denominadas de louvados, que eram a autoridade nas avaliaes de terrenos essencialmente agrcolas. Esses louvados tinham conhecimento profundo do mercado da terra, no rendimento que um determinado solo poderia ter, entre outras caractersticas inerentes ao assunto. Aps a entrada do nosso pas na comunidade europeia, a tendncia dos governos foi tentar aproximalo o mais possvel do nvel verificado em outros pases, tendo o sector primrio sido colocado em plano secundrio e o desenvolvimento bruto urbanstico enaltecido. Como seria de se prever, terreno at agora cultivado, passou a ser valorizado no em funo do seu rendimento bruto anual, mas sim do seu Potencial Construtivo Todas estas alteraes obrigaram a que se desenvolvessem Procedimentos de Avaliao, para se determinar de uma forma mais rigorosa e com um certo controlo, o valor de um determinado prdio rstico ou urbano. Os louvados conjuntamente com tcnicos (actualmente designados por peritos avaliadores), j realizavam avaliaes nomeadamente para fins fiscais ou judiciais, mas com a actualizao ininterrupta da sociedade foi necessrio implementar um novo sistema de avaliao, o que inicialmente no correspondeu as expectativas, uma vez que os responsveis por essas funes, ainda se baseavam num mtodo emprico de avaliao, atribuindo valores no adequados, no em funo do potencial construtivo do prdio, mas sempre em funo da produtividade dos terrenos. Com o desenrolar do tempo, as geraes seguintes acabaram por se impor no mercado de trabalho com novas ideias, perspectivas diferentes e mtodos de trabalho distintos, at que em 1980, aproximadamente, surgiram as primeiras empresas vocacionadas para a avaliao imobiliria e estudos de mercado. A estabilidade econmica que se fez sentir, no pas e na Europa originou uma franca expanso na rea do crdito habitao, e com os processos de privatizao verificados, o crescimento do volume de trabalho foi vertiginoso. Uma vez que o sector imobilirio tem uma percentagem muito significativa no mercado global dos capitais e no investimento internacional directo, tornou-se imprescindvel a necessidade de implementar normas de avaliao internacionais e europeias, uma vez que aps a liberalizao das trocas comerciais de bens, servios e capitais, verificaram-se alteraes profundas na economia nacional. As normas de avaliao tm um eixo definido para com os seus utilizadores, promovendo a compatibilidade, quer pela utilizao de definies normalizadas do valor de mercado, quer pelos mtodos de avaliao utilizado, fornecendo assim um padro de igualdade e qualidade em termos da avaliao imobiliria, assegurando uma base fivel para uma anlise de viabilidade prvia. Assim sendo, todos os avaliadores devem ter presente, a importncia da compatibilidade na realizao das avaliaes, pois a partir dela poderemos definir orientaes de fundos ou outra deciso adequada ou ponderada; optimizar os lucros e a prosperidade do cliente em questo e por outro lado fundamentar e assegurar que os mtodos mencionados nas normas so tidos em considerao na elaborao dos trabalhos.

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Cada pas da actual unio europeia regulamentado por um sistema poltico apoiado numa legislao, onde se incorporam normas reguladoras e outros instrumentos necessrios ao cumprimento dos actos legais; as normas supracitadas no so de aplicao obrigatria, mas sim recomendadas como auxlio ao avaliador para que todos os pontos citados anteriormente se verifiquem. Uma vez que em cada pas existem inmeros profissionais do sector pertencentes a associaes profissionais, empresas ou instituies reguladoras, foi realizada uma base de normas de avaliao em toda a Europa, sendo esta reforada com as normas locais, onde vigora a legislao especfica do pas. Com base no supracitado a primeira definio oficial adoptada pela comisso europeia de Avaliador Uma pessoa de boa reputao que obteve um diploma apropriado num centro de ensino reconhecido ou uma qualificao acadmica equivalente, com experincia adequada e competente na avaliao de propriedade. Ao nvel nacional um avaliador para estar devidamente credenciado a realizar avaliaes imobilirias, dever ou ser membro de uma associao profissional; ou no caso de se tratar de matrias judiciais, ser nomeado pelo ministrio da justia; ou se no estiver incorporado em nenhum dos casos anteriores, possuir um certificado reconhecido, e possuir um nvel de experincia profissional adequado e com alguns anos de conhecimento de avaliao de imveis rsticos e/ou urbanos.

1.2. ESTUDO PRVIO DE VIABILIDADE Para que um estudo de viabilidade se aproxime da realidade, dever-se- partir de um bom cenrio hipottico, dispor-se de um modelo matemtico adequado para simulao, conhecer-se os indicadores de qualidade fornecidos pelo modelo de clculo e saber interpretar os indicadores, estabelecendo critrios especficos de deciso. As caractersticas especiais do mercado imobilirio tornam muito difcil o processo de deciso de investimento ou de criao de novas construes. Principalmente na anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta deciso tomada pelo empresrio de forma intuitiva, de acordo com sua experincia e sua percepo das condies momentneas do mercado, sem ter por base uma anlise criteriosa, justificada em estudos prvios. Visto que grande a quantidade de factores intervenientes e que longo o perodo que decorre entre o momento da deciso e a concluso do empreendimento, torna-se necessrio analisar objectivamente a viabilidade econmica e financeira do mesmo, a correcta compatibilidade entre a localizao geogrfica e o fim a que se destina o imvel, a qualidade do projecto a desenvolver, e os respectivos impactos na sociedade, empregando tcnicas especificas, acrescidas das peculiaridades relativas ao mercado imobilirio. Na prtica, os parmetros da anlise sofrem ainda influncia de variveis controlveis e no controlveis. As variveis controlveis so aquelas que o investidor pode exercer algum tipo de controlo ou pode alter-las de alguma forma. As variveis no controlveis so as que fogem totalmente do raio de aco do investidor, sendo impostas pelo mercado. Pode-se citar, como variveis controlveis, os custos de produo, o cronograma fsico da obra, a remunerao dos servios entre outras; quanto s variveis no controlveis, encontram-se, entre outras, a expectativa de inflao, a variao no valor dos imveis e a velocidade de vendas. No processo de deciso importante ainda ter em considerao a diferena entre a disponibilidade de capital no presente e no futuro. Este facto decorre da existncia de incertezas e da necessidade de remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros.

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

As tcnicas mais comuns para a elaborao de uma anlise econmica e financeira que suportem esta deciso, so a taxa interna de rentabilidade (TIR) e o valor actualizado lquido (VAL), empregando-se tambm o perodo de retorno do investimento (Payback).

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

2.
DESCRIO E INFLUNCIA DA SITUAO SOCIO-ECONMICA ACTUAL NO MERCADO DA CONSTRUO CIVIL

O mercado da construo civil e obras pblicas em Portugal, que representava 16,2% do Produto Interno Bruto (PIB) em 2006, est a viver uma crise recessiva sem paralelo na ltima dcada. Desde 2001, o investimento no sector da construo conheceu uma quebra de cerca de 20%, o que representa uma acentuada degradao do sector, mais concretamente no que se reflecte rea com maior predominncia a construo de novos edifcios de habitao. De facto, os cortes reflectidos nos Oramentos de Estado de 2006 a 2008 e a no execuo de avultadas verbas oriundas do III Quadro Comunitrio de Apoio apontam para uma contnua quebra nas obras pblicas, sendo notrio que tambm o segmento da construo civil, nomeadamente na componente habitacional, encontra-se em declnio pelo stimo ano consecutivo. Segundo Manuel Reis Campos [1], Presidente da AICCOPN, a crise econmica que o Pas est a viver e a necessidade de reduo do dfice pblico explicam, em boa medida, a actual situao. Na histria recente do Pas houve perodos de diminuio do investimento em obras pblicas sem que tal tivesse efeitos muito gravosos para o sector, j que a diminuio deste segmento era compensada por um maior crescimento do mercado de construo civil privado para habitao. Noutras pocas, foi o aumento do investimento em obras pblicas que compensou o menor ritmo de investimento dos privados. Nunca, como agora, os dois segmentos coincidiram em baixa. E se a construo residencial absorve cerca de 50% da produo anual do sector, cabendo s obras pblicas aproximadamente 30%, fcil perceber os problemas que as empresas de construo civil e obras pblicas esto a enfrentar. Tanto mais que a dbil recuperao econmica do pas tambm no estimula a procura oriunda das empresas, dirigida para edifcios no residenciais, que representa cerca de 20% da actividade de construo em Portugal. certo que ser difcil perspectivar para os prximos anos ritmos de construo residencial como os que se viveram no final do sculo passado e no incio deste, com o pico a ser atingido em 2001, ano em que se construram quase 108 mil novos fogos. Mas no menos verdade que o mercado imobilirio se tem de adaptar a realidades sociais diferentes, nomeadamente ao crescente aumento de indivduos que escolhem viver sozinhos e, tambm, ao reforo do chamado mercado de turismo residencial.

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Seja como for, parece bvio que o grande espao de desenvolvimento do mercado residencial em Portugal vai ter de passar, essencialmente, pela aposta na reabilitao urbana. Em teoria, as oportunidades para investir na reabilitao tm uma capacidade de retorno financeiro praticamente imediato, e o volume de trabalhos tender a evoluir nos prximos anos. Em Portugal h cerca de 800 mil casas a necessitar de obras de reparao, das quais 114 mil se encontram muito degradadas. A estas juntam-se, ainda, mais de um milho de casas com necessidade de pequenas intervenes. A necessidade de uma efectiva aposta no investimento em reabilitao urbana estrategicamente importante, no apenas porque muitos dos edifcios que necessitam de interveno se situarem em zonas nobres das nossas cidades mas, tambm, por ser bvia a urgncia da sua reparao para o desenvolvimento colectivo de reas urbanas hoje em dia abandonadas e perigosas, tais como as zonas histricas das principais cidades portuguesas. Estas intervenes devero ainda ser coordenadas em conjunto com um correcto ordenamento do territrio. A questo da reabilitao e da requalificao dos imveis, essencialmente no que se refere ao parque habitacional, anda de mos dadas com o mercado de arrendamento, e em Portugal, o arrendamento tem dificuldades em se afirmar como alternativa compra de habitao prpria. De acordo com dados disponveis, apenas 21% das famlias portuguesas vivem em casas arrendadas. Este factor objectivo, deve-se essencialmente ao congelamento das rendas ao longo das ltimas duas dcadas, motivadora da desconfiana dos investidores face ao mercado de arrendamento e principal responsvel pela profunda degradao do parque habitacional arrendado. Apesar da lei do arrendamento praticada em Portugal durante as ltimas dcadas ter sido revista recentemente, no se perspectivam alteraes de fundo no seu impacto prtico, j que a opo legislativa que foi tomada, mantm um desequilbrio do mercado a favor dos inquilinos, tendo sido o novo Regime do Arrendamento Urbano, segundo alguns analistas, uma oportunidade perdida para criar um verdadeiro mercado de arrendamento, factor que poderia ser decisivo para o incremento da reabilitao urbana. Ainda no domnio habitacional, Portugal encontra-se perante outro tipo de dificuldades, nomeadamente no que se refere existncia de inmeras famlias a viver em casas com fortes carncias em matrias de salubridade e habitabilidade, ascendendo no incio do sculo XXI a 228 mil os alojamentos onde faltam os mais bsicos equipamentos sanitrios e de conforto [2]. No que se refere s infra-estruturas, o pas continua com uma elevada carncia de meios essenciais para a sua modernizao e para o reforo da sua competitividade. Assim sendo, notria a escassez de mais e melhores vias de comunicao, o que pressupe complementar o plano rodovirio nacional, mas tambm, melhorar e reparar todas as vias de comunicao existentes, mas que se encontram degradadas ou no respondem s necessidades de circulao actuais. A construo de equipamentos destinados produo das chamadas energias renovveis vem sendo tambm um nicho de mercado em forte ascenso, pese embora no tenha ainda um peso significativo no sector da construo. Por ltimo, podemos referir que dados recentes, indicam que Portugal tem um total de 47 mil empresas habilitadas a exercer legalmente a actividade da construo, o que significa que o tecido empresarial do sector dominado por pequenas e mdias empresas, a exemplo, alis, do que acontece um pouco por toda a Europa.

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

A situao recessiva que a construo vive h j sete anos tanto mais delicada quanto certo que o sector tem um enorme peso na economia e no emprego em Portugal, onde contribui para 6,3% da riqueza gerada, medida pelo Valor Acrescentado Bruto (VAB), garantindo directa e indirectamente cerca de 11% do emprego em Portugal. Sem um sector da construo fortemente activo, agravar-se-o as condies de vida das populaes residentes em muitas zonas do pas, para as quais a realidade empresarial exterior ao sector no oferece alternativas suficientes. A recuperao da economia portuguesa ter de passar, inequivocamente, por um mercado da construo saudvel e capaz de induzir o crescimento tanto a montante como a jusante da prpria actividade.

2.1. ANLISE E NDICES RELATIVOS ACTIVIDADE DA CONSTRUO CIVIL EM PORTUGAL 20062008

ndice FEPICOP de Produo do Sector da Construo


15% 120 100 80 60 40 20 0 J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M 2006 ndice de Produo FEPICOP 2007 Taxa de Variao Homloga 2008 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25%

Figura 1 ndice FEPICOP de Produo do Sector da Construo

O mercado residencial, depois de no final de 2007 ter sinalizado uma recuperao da actividade, aprofundou a crise que vive h sete anos consecutivos. Esta realidade encontra-se bem espelhada na constante diminuio do nmero de licenas para construo de habitao emitidas pelas Cmara Municipais, o que provoca uma diminuio das novas encomendas de 17,2%. No mesmo sentido, nos primeiros 4 meses de 2008, assistiu-se a uma diminuio de 8,2% do consumo de cimento, em termos homlogos. Desta forma, no surpreende a reduo de 8,9% que o ndice de produo deste segmento revela em Maio, em termos homlogos.

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

ndice FEPICOP de Produo de Edifcios Residenciais

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M 2006 ndice Produo Edifcios Residenciais 2007 2008

5%

0%

-5%

-10%

-15%

Taxa de Variao Homloga

Figura 2 ndice FEPICOP de Produo de Edifcios Residenciais

No segmento da engenharia civil de salientar uma subida de 71% do valor dos concursos abertos, nos primeiros cinco meses de 2008, o que corresponde j a cerca de 1,5 mil milhes de euros, em projectos concretos de construo em fase de pr-arranque. No entanto, em termos de adjudicaes de obras pblicas, assiste-se a um comportamento oposto, ou seja, a uma reduo em valor de 11,3%, em termos homlogos. Todavia, em virtude da opinio positiva quanto ao nvel de actividade dos empresrios que operam neste segmento e das obras adjudicadas no ltimo trimestre de 2007, o ndice de produo de obras de engenharia civil regista uma subida de 2,4%, nos primeiros cinco meses do ano, face ao perodo homlogo.

ndice FEPICOP de Produo de Engenharia Civil

120 100 80 60 40 20 0 J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M 2008

20% 10% 0% -10% -20% -30% -40%

2006 ndice Produo Engenharia Civil

2007

Taxa de Variao Homloga

Figura 3 ndice FEPICOP de Produo de Engenharia Civil (Obras Pblicas)

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.
GESTO DE PROJECTO
3.1. PROJECTO E GESTO DO PROJECTO

3.1.1. PROJECTO

Um projecto uma organizao planeada e designada para cumprir e satisfazer um determinado objectivo, objectivo esse tangvel atravs da interaco entre diversos intervenientes com um propsito comum, que se extingue aps a sua concluso. [3]

Um Projecto alm de ser por si s dinmico, tambm condicionado pelas diferentes interaces pessoais, profissionais e culturais, aspectos estes que definem o rumo para atingir o objectivo planeado. O Projecto como actividade dinmica caracteriza-se por: Ter um principio e um fim claramente identificveis; Respeitar um planeamento prvio; Ter recursos limitados (humanos, materiais e temporais); Ser nico; Ter um objectivo definido; Ter uma sequncia de actividades e fases.

3.1.2. GESTO DE PROJECTOS

Gesto de Projectos o processo que engloba e abrange os actos de planear, executar e controlar o projecto desde o seu principio at concluso do mesmo, dentro de um determinado perodo, utilizando recursos humanos e materiais para o efeito. [3]

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Execuo

Controlo

Planeamento

Figura 4 Processos de Gesto de Projectos

O planeamento, a execuo e o controlo constituem portanto as trs premissas essenciais na gesto de projectos, premissas essas que se complementam e formam um ciclo dinmico: Que se inicia atravs do planeamento, com fixao de objectivos e definies de estratgias; Passando etapa da execuo, com entrada de recursos e coordenao de esforos; Finalizando o ciclo com o controlo e respectiva avaliao de resultados, elaborao de relatrios e resoluo de problemas.

O objectivo principal na gesto de projecto, focalizado na pessoa do seu promotor imobilirio, ser conseguir os objectivos previamente definidos, ao menor custo, dentro dos prazos estipulados e com mximo de qualidade, no sendo imperativo seguir o projecto conforme inicialmente planeado, mas sim de forma a obter os melhores resultados finais.

3.1.3. CICLOS DE VIDA E SUAS FASES

O ciclo de vida de um Projecto est associado a um conjunto de fases consecutivas e interligadas que se complementam e interagem de forma a constituir um produto global Projecto. [3]

Embora seja possvel dividir o ciclo de vida de um projecto de diferentes formas, com um nmero varivel de fases, o ideal ser escalonar o mesmo em quatro fases: Viabilidade; Concepo;

10

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Execuo; Concluso.

Podemos definir cada fase como sendo um mini-ciclo de vida, visto ter ela prpria uma estrutura completa, constituda por um incio e uma concluso de um ou mais produtos que a compem. No final de cada uma das fases do ciclo de vida do projecto, dever ser avaliado o estado do mesmo e tomar a deciso do prosseguimento ou concluso do mesmo. A deciso de continuar quando hajam dvidas, poder trazer consequncias nefastas para o projecto, pelo que a recolha de dados objectivos sobre o estado real do mesmo seja uma necessidade premente por parte do gestor/promotor do projecto.

PODER de DECISO

CUSTOS ENVOLVIDOS ACUMULADOS RECURSOS ACUMULADOS

NVEL de ACTIVIDADE

Viabilidade

Concepo

Execuo

Concluso

Figura 5 Fases do Ciclo de Vida do Projecto

Viabilidade Fase do ciclo de vida em que so colocadas todas as questes que serviro de ponto de partida para o desenvolvimento do projecto, bem como a definio das estratgias a adoptar. nesta fase que se determina os objectivos a atingir (alvo do projecto), sendo esta etapa caracterizada por estudos de mercado, estudos econmico-financeiros, estudos sociais e demogrficos, estudos geogrficos, entre outros.

Concepo Fase do ciclo de vida em que se do os primeiros passos no sentido mais prtico do projecto, ou seja, nesta fase que se comea a delinear e a planear detalhadamente as condies do projecto, que se determinam estudos prvios, estimativas de custo e tempo, que se procede ao programa de implementao e encadeamento de aces paralelas e respectivas duraes, que se estimam os recursos necessrios em cada momento, e que se analisa um estudo antecipado de vrios cenrios possveis. Esta fase termina com o concurso de projectos e sua posterior adjudicao. durante a mesma que se vo identificando os recursos que participaro no projecto, sendo escolhida a pessoa responsvel pela gesto do Projecto/Empreendimento, podendo esta ser o prprio promotor.

Execuo Esta a fase mais visvel do projecto. nela que se procede consignao da obra ao empreiteiro. Para tal necessrio que esteja executada a reviso do projecto e necessrio

11

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

tambm que o promotor d a sua aprovao final. onde se d incio ao processo de recrutamento e formao da equipa de construo. Esta fase importante na edificao do projecto quer ao nvel do custo, tempo e qualidade acordados. As previses so confrontadas com as dificuldades atravs de um processo de deciso continua. Concluso Fase na qual se procede recepo do projecto depois de devidamente testado e vistoriado. Terminando esta fase, termina tambm o prprio ciclo de vida com a dissoluo da equipa de gesto de projecto.

Outros aspectos importantes a ter em conta com o encadeamento das fases so: o poder de deciso, os custos e recursos acumulados e o nvel de actividade em funo do tempo. Enquanto que o poder de deciso em relao a retrocessos ou modificaes no projecto, que elevado no incio, vai diminuindo ao longo do ciclo de vida devido ao custo de mudanas, correces de erros e de obra j edificada, j os custos e recursos acumulados evoluem de forma inversamente proporcional devido s mesmas razes. O nvel de actividade tem o seu expoente mximo na fase de execuo, fase esta que necessita de maior nmero de recursos humanos, de equipamentos e de capacidade financeira.

3.1.4. PERFIL DO PROMOTOR GESTOR DO PROJECTO

O Gestor de Projecto o responsvel pela coordenao de aces estratgicas, tecnolgicas e de controlo de qualidade dos projectos e processos de concepo, assim como da gesto dos recursos financeiros, materiais e humanos. [3]

Os parmetros de um projecto que o promotor imobilirio ou o gestor de projectos por si designado, dever ter como fundamentais na sua estratgia, so: Qualidade, atravs de especificaes tcnicas; Custo, atravs do oramento; Tempo, atravs do cronograma de trabalhos.

Logo, a implementao do projecto tem como objectivo ltimo a concluso segundo a qualidade, o custo, e o prazo estabelecidos no contrato, dependendo destes trs parmetros e da sua interligao, o seu sucesso. Assim sendo, o gestor do projecto dever ter como funes intrnsecas, as seguintes responsabilidades: Planeamento; Recrutamento; Organizao;

12

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Coordenao; Controle; Liderana; Poder decisrio.

Para o cumprimento destas funes, o gestor do projecto ter que tomar decises tcnicas, comerciais, administrativas e econmico-financeiras. Por consequncia a principal funo de um gestor de projectos a tomada de decises, pretendendo-se que a comunicao entre os diversos intervenientes se faa de uma forma clara, simples e requerendo uma atitude resoluta, implicando confiana entre cada uma das partes. s decises a tomar, ser importante que estejam subjugados os seguintes tipos de preceitos: Oportunidade A deciso dever ser tomada no momento certo, sem demoras nem antecipaes, a fim de evitar o avolumar de atrasos ou a existncia de precipitaes; Qualidade Para limitar as possibilidades de se cometerem erros, necessrio proceder anlise da deciso para que se avalie exactamente o seu mbito; Previdncia O alerta constante aos intervenientes para o que deve ser executado, qual o prazo disponvel e qual o responsvel por cada uma das tarefas, torna os intervenientes capazes de decidir de forma mais conveniente e atempada.

O gestor do projecto dever ainda possuir algumas caractersticas pessoais que promovam o progresso sem indecises do projecto, nomeadamente as capacidades de: Motivar Mesmo que bem planeado e organizado, um projecto sem o empenhamento da equipa de gesto de projecto dificilmente ser bem sucedido. Caber ao gestor do projecto garantir que esse empenho leve perfeita concluso dos objectivos, procurando para a sua equipa pessoas dinmicas, empenhadas, responsveis, empreendedoras, experientes e com capacidade de trabalho em equipa. A motivao para a concretizao dos objectivos pessoais dos elementos da equipa poder estar intimamente ligada com a concretizao dos objectivos do projecto cabendo ao gestor do projecto essa demonstrao; Delegar A capacidade de delegar permite uma maior liberdade do gestor do projecto, e atravs da responsabilizao um maior envolvimento da equipa de gesto de projectos. Para tal necessrio haver a confiana e a convico de que a pessoa a quem se delegou a tarefa conseguir executar o trabalho de forma eficiente. Inerente ao acto de delegar dever estar especificado o que necessita de ser executado, o tempo disponvel, e os respectivos limites de autoridade que se est a delegar; Comunicar A m comunicao leva frequentemente a erros e mal entendidos na gesto do projecto, pois muitas vezes no se interpreta a informao da forma que foi inicialmente intencionada.

13

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Em cada momento importante que a informao seja clara, coerente e eficiente para garantir um trabalho com sucesso. O gestor do projecto responsvel pelo contnuo e compreensivo fluxo de informao entre os membros da equipa, com especial cuidado para a informao de tomada de decises que podem influenciar o empreendimento.

3.2. GESTO DO MBITO DO PROJECTO

Conjunto dos processos que visam garantir que o projecto inclui todas as actividades indispensveis para finalizar de forma adequada o empreendimento. [3]

Por mbito do projecto entende-se o controlo e a definio dos processos necessrios, no que diz respeito ao trabalho que deve ser executado com o objectivo de obter um produto final, assegurando os elementos pr-estabelecidos. O mbito do projecto subdivide-se em trs etapas fundamentais e sequenciais, nomeadamente: Iniciao e Planeamento; Execuo e Controlo; Concluso.

3.2.1. INICIAO E PLANEAMENTO

Na maioria dos processos imobilirios, o projecto iniciado depois da concluso de uma avaliao de requisitos, de um estudo de viabilidade ou de um plano antecedente. A criao de um projecto imobilirio poder surgir da existncia de vrios factores, de entre os quais se enumera os seguintes: Uma necessidade de mercado (tm-se como exemplo o caso de uma organizao requerer um projecto para construir um complexo habitacional prximo de um plo universitrio devido crescente procura por parte de estudantes); Uma perspectiva de negcio (temos como exemplo as mdias e grandes superfcies comerciais actualmente em franco crescimento); Uma solicitao de um cliente (caso mais genrico do mercado da construo civil); Uma exigncia legal (tm-se como exemplo, o caso de um fabricante de tintas requerer um projecto para a construo de um armazm destinado ao armazenamento de produtos altamente inflamveis); Uma necessidade social (tm-se como exemplo o caso de uma entidade estatal, que promove um projecto para construo de estaes de tratamento de gua, de forma a desenvolver uma poltica de educao sanitria para populaes com baixo rendimento).

14

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Deste modo, e tendo por base as diferentes necessidades promocionais, um plano estratgico prvio, uma ferramenta que servir de apoio, sendo um factor nas decises de seleco do projecto. O Promotor e/ou o Gestor do Projecto ocupar-se-o dos critrios de seleco do projecto (retorno financeiro, mercado alvo, opinio pblica, etc.), delegando os aspectos tcnicos a pessoas ou grupos com experincia e/ou com conhecimento especializado (consultores, associaes profissionais e tcnicas ou membros dentro da organizao). Assim sendo dever ser efectuada uma anlise do produto do projecto, bem como uma anlise custo/benefcio, devendo esta anlise ser registada documentalmente, servindo futuramente como base para tomada de decises e como padro para acompanhamento e avaliao dos requisitos que o projecto pretende atender, devendo estar definidas normas claras e quantificveis para que o empreendimento final seja considerado um sucesso.

3.2.2. EXECUO E CONTROLO

Nesta fase conveniente melhorar a preciso das estimativas de custo, tempo e recursos afectos ao projecto, fomentando um processo de controlo das actividades e do planeamento cronogrfico, de forma a que o custo final do projecto no sofra derrapagens e imprevisveis mudanas, causando perdas de tempo, comprometendo o prazo de concluso do projecto, a qualidade do mesmo e o desvirtuamento do perspectiva inicial. Quando um projecto executado sob contrato, importante definir restries e condies patentes na presena de clusulas contratuais. Estas clusulas devero prever e definir respostas para os pontos que possam ser considerados crticos ao projecto. O processo de controlo passa pela formalizao do mbito do projecto pelas partes envolvidas (cliente, utilizador, etc), e pela implementao de actividades de inspeco realizadas com o objectivo de determinar se os resultados esto de acordo com os requisitos exigidos, e que podero tomar diferentes denominaes; revises, auditoria e ensaios. O passo seguinte ser a aceitao (ou no) formal que consiste na preparao e distribuio da documentao comprovativa, em como o cliente aceitou os elementos da fase do projecto, podendo esta aceitao, ser de carcter condicional, particularmente no fim de uma fase.

3.2.3. CONCLUSO

Nesta fase sero avaliados os relatrios de desempenho que indicam detalhes sobre o desempenho dos processos constituintes do projecto, podendo esses relatrios alertar o promotor/gestor do projecto para questes que podem causar problemas no futuro (servindo de aco preventiva). Para tal devero ser utilizadas tcnicas de medio de desempenho, que serviro de apoio avaliao da importncia dos efeitos decorrentes de qualquer alterao que tenha sido executada, determinandose o motivo dessa mesma alterao e avaliando-se se a alterao exige uma aco correctiva. Dever ser efectuada uma anlise comparativa dos resultados finais com os requisitos prestabelecidos (sistema de controlo), averiguando procedimentos para o caso do mbito do projecto poder ser alterado, devendo existir sistemas de monitorizao e nveis de aprovao necessrios para a autorizao das mudanas.

15

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.3. GESTO DO CUSTO

A estimativa e o acompanhamento de custos tarefa primordial para o controlo efectivo do projecto, pelo que convm que a estrutura do oramento seja simples e consistente com os objectivos pr-definidos. [3]

A gesto do custo consiste essencialmente no controle dos recursos financeiros necessrios implementao das actividades do projecto, e dos processos necessrios concluso do mesmo, segundo um oramento/estimativa previamente aprovada. Estas actividades e processos devero ser encadeadas de forma ordenada e concisa com os restantes processos de gesto, de forma a conduzir o projecto ao sucesso. No mbito da gesto de custos, poder-se- subdividir a sua actividade nas seguintes fases: Planeamento dos recursos; Oramento e estimativas de custos; Controlo de custos.

Figura 6 Componentes da Gesto do Custo

3.3.1. PLANEAMENTO DOS RECURSOS

O planeamento tem como objectivo principal determinar quais os recursos fsicos (pessoas, materiais e equipamentos) a serem usados para a realizao das actividades em questo. Este processo poder ser realizado baseado na metodologia de trabalho WBS (estrutura organizacional do trabalho), sustentada numa rede de caminhos crticos, que descreve a lista dos trabalhos a executar, os custos dos recursos envolvidos, e a sequncia das actividades. conveniente e benfico para o projecto que os seus intervenientes tenham sua disposio informao e experincia em projectos similares.

16

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.3.2. ORAMENTO/ESTIMATIVAS DE CUSTO

O oramento de uma determinada tarefa s pode ser realizado aquando de uma prvia estimativa do custo da mesma. Desta forma o oramento final de um processo ou do prprio projecto, s poder ser concludo aps o somatrio de todas as estimativas parciais das actividades. prioritrio criar uma estrutura de custos consistente com a organizao do projecto, e com todas as suas actividades paralelas, prestando principal ateno aos itens e actividades com o custo mais dispendioso e de maior risco. No estudo previsional do custo, dever-se- ter em especial ateno os aspectos que podero influenciar as estimativas, tais como: tecnologias usadas, organizaes envolvidas, tipos de contratos firmados, contextos sociais, estratgias ao nvel da qualidade, e o financiamento e garantias. Um oramento bem sucedido aquele que d origem a um projecto realizado ao menor custo, proporcionando a qualidade desejada no tempo estipulado.

3.3.3. CONTROLO DE CUSTOS

A funo do controlo de custos o permanente acompanhamento e verificao dos objectivos planeados, desenvolvendo para tal mecanismos de modo a que no se verifique derrapagens monetrias, nem alteraes dos parmetros tcnicos. assim necessrio detectar e corrigir desvios entre o planeado e o real, atravs de um acompanhamento peridico das despesas e consequente comparao com o custo terico planeado. frequente existirem imprevistos no desenvolvimento do projecto, imprevistos esses que se devem a diversos factores, tanto previsveis como imprevisveis. Neste seguimento necessrio a presena de alternativas de correco, dentre as quais se podem destacar como mais comuns as seguintes: Ter em conta a possibilidade de compensar em fases posteriores; Reduzir custos nos elementos no essenciais do projecto; Alternativas especificas e criativas; Dispor de mais recursos tcnicos; Propor entregas parciais; Renegociao de prazos e oramentos.

17

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.4. GESTO DO TEMPO

Na gesto do tempo do projecto, esto includos os processos necessrios para assegurar que o mesmo seja implementado no prazo previsto, interagindo estes entre si e com os demais processos de outras reas de conhecimento. [3]

A Gesto do Projecto consiste numa sequncia de actividades, sua respectiva durao e desenvolvimento face ao cronograma estabelecido. No mbito da gesto de tempo poder-se- subdividir nas seguintes fases complementares: Definio das actividades; Sequncia/Durao das actividades; Cronograma de actividades e respectivo controlo.

Figura 7 Componentes da Gesto do Tempo

3.4.1. DEFINIO DAS ACTIVIDADES

Este o processo que envolve a identificao e documentao das actividades especificas, que devem ser realizadas com a finalidade de concluir o empreendimento em questo. Ocorre nesta fase o passo primordial para o correcto desenvolvimento de toda a gesto do tempo, pois comea-se a delinear todas as vertentes do projecto, no sentido da enumerao de todas as actividades e sub-actividades necessrias ao desenvolvimento do mesmo. de salientar a relevncia de prvia informao e de experincia em projectos similares para a minimizao de erros e de alteraes, quer ao nvel da enumerao de actividades, quer ao nvel da sua sequente aplicao. tambm de convenincia mxima a correcta definio das actividades intervenientes no projecto, de forma a evitar erros de ausncia ou de existncia indevida de actividades.

18

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.4.2. SEQUNCIA/DURAO DAS ACTIVIDADES

Esta fase tem por objectivo a determinao das relaes de dependncia e sequncia entre as actividades, com a finalidade de suportar o desenvolvimento de um cronograma de actividades, e para que este se torne realista e suportvel. Est implcito neste ciclo a avaliao dos perodos de trabalho que eventualmente sero necessrios para implementar cada actividade, bem como a durao dos mesmos. A durao das actividades est implicitamente ligada sequncia das mesmas, na medida em que o planeamento obriga a que estas interajam quer a nvel de sequncia lgica dos trabalhos, quer a nvel do tempo necessrio sua concluso, de forma a minimizar qualquer tipo de existncia de tempos mortos ou folgas entre as actividades, e tambm de forma a que se evitem os atrasos que condicionam o plano de actividades.

3.4.3. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES E RESPECTIVO CONTROLO

O cronograma das actividades um mapa utilizado com a finalidade de auxiliar no planeamento do projecto. Desenvolver o cronograma significa determinar as datas de incio e final das actividades, processo este que deve frequentemente ser repetido antes da determinao do cronograma final. Aps a concluso do cronograma do projecto, dever-se- proceder sua reavaliao e em caso de erro de planeamento ou de atrasos nas actividades, dever-se- reformula-lo de modo a retomar o projecto da melhor forma possvel. Ao se efectuar o cronograma, dever-se- ter em considerao eventuais datas impostas concluso de determinadas sub-actividades, assim como atribuir especial ateno gesto de custos e recursos, de modo a no existirem fases em que a obra pare por questes financeiras, e de forma a existir um equilbrio de recursos (humanos e equipamento). Existem diversos tipos de cronogramas de actividades, dentre os quais se destaca o mtodo do caminho critico (que consiste no calculo de uma data mais cedo e uma data mais tarde para o trmino de cada actividade, baseado na sequncia lgica da rede de actividades), e o mtodo PERT (mtodo que usa a lgica de uma rede sequencial e uma estimativa de mdia ponderada para calcular a durao do Projecto). Quanto ao controlo propriamente dito, este consiste em influenciar os factores que criam mudanas no cronograma, de forma a evitar alteraes de fundo. Para tal ser necessrio gerir as mudanas reais e a forma como estas ocorrem. O controlo do cronograma de actividades deve estar fortemente ligado aos restantes processos de controlo e em constante actualizao e ligao s restantes vertentes de gesto, de modo a garantir um menor intervalo de possibilidade de erro.

19

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.5. GESTO DA QUALIDADE

Anlise comparativa e metdica dos processos e solues aplicadas em obra, equipamentos e materiais, com os estabelecidos no projecto, documentos contratuais da obra e restantes preceitos/directivas regulamentares e legais em vigor.[3]

As empresas enfrentam cada vez mais desafios importantes, mas a rea da Construo Civil sem dvida um sector onde estes desafios se apresentam de forma complexa no que diz respeito preocupao com a Qualidade. Um dos problemas que se colocam na actualidade, a resposta das necessidades por parte de parceiros, fornecedores e clientes, pois so exigidos novos mtodos de trabalho e de organizao, de forma a maximizar os recursos existentes, para se obter uma soluo mais eficaz s necessidades de competitividade, de emprego e de desenvolvimento social. A gesto da qualidade manifesta-se na capacidade de reinventar processos organizacionais e produtivos baseado no comprometimento total da gesto de topo, na satisfao dos clientes, na melhoria contnua, e na responsabilizao e valorizao dos colaboradores. Esta manifestao muitas vezes aferida atravs da certificao dos sistemas de qualidade das empresas de construo usando a srie de Normas NP EN ISO 9000 como referncia. Assim sendo, e tendo em vista as necessidades referidas, o promotor/gestor do projecto dever implementar e desenvolver uma gesto de qualidade, considerando de uma forma mais genrica, os 3 seguintes contedos: Planeamento da Qualidade; Controlo da Qualidade; Custos da Qualidade / No Qualidade.

3.5.1. PLANEAMENTO DA QUALIDADE

O planeamento passa por estabelecer padres de qualidade que so relevantes para o projecto e determinar a forma de os satisfazer, devendo este ser executado de forma regular e em paralelo com os outros processos de planeamento do projecto. A equipa do projecto deve ter sempre em considerao que a qualidade planeada, no inspeccionada. Deste modo, necessrio que exista uma poltica da qualidade bem definida, bem como uma garantia da qualidade consistente (sistematizao de todas as actividades planeadas e implementadas no sistema da qualidade, para garantir que o projecto satisfaa padres de qualidade indispensveis).

20

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.5.2. CONTROLO DA QUALIDADE

O controlo da qualidade demarca-se em trs componentes: Controlo laboratorial e/ou instrumental; Controlo visual do fabrico/realizao, pressupondo-se que os mesmos sejam documentados por meio de: o o o Boletins de ensaios normalizados (ensaio de betes, pedras, madeiras, armaduras, soldaduras, solos, etc.). Elementos desenhados comprovativos e vinculativos (perfis de prospeces geotcnicas, levantamentos topogrficos, plantas , cortes, alados, etc.). Registos das particularidades relativas elaborao dos trabalhos (condies atmosfricas, processos de aplicao/caracterizao dos materiais, composio e eficincia dos componentes, meios e equipamentos usados, acontecimentos anmalos, etc.).

Controlo durante a fase de obra.

Os controlos operacionais descrevem o significado de cada elemento e como ele ser medido no processo de controlo da qualidade.

3.5.3. CUSTOS DA QUALIDADE / CUSTOS DA NO QUALIDADE

Os principais custos ligados obteno de qualidade so os custos de conformidade (Preveno e Inspeco/Avaliao) e os custos de no conformidade (Falhas).

Quadro 1 Custos da Qualidade

21

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Quadro 2 Custos da No Qualidade

Quadro 3 Aces que visam assegurar a qualidade da obra

22

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.6. GESTO DE RECURSOS HUMANOS

Na Gesto de Recursos Humanos incluem-se os processos necessrios para possibilitar o uso mais efectivo das pessoas envolvidas no projecto. [3]

A Gesto dos Recursos Humanos consiste na capacidade de gerir todos os intervenientes no projecto, de forma a cumprir um planeamento tanto a nvel de timing de trabalho como de importncia e especificidade do mesmo. Desta forma, uma eficaz gesto de recursos humanos, dever ser constituda pelas seguintes fases: Planeamento Organizacional; Recrutamento; Desenvolvimento.

Figura 8 Gesto de Recursos Humanos

3.6.1. PLANEAMENTO ORGANIZACIONAL

O planeamento organizacional tem por objectivo, identificar, documentar e delegar as funes e responsabilidades no seio do projecto. Na maioria dos projectos, o maior contedo do planeamento executado nas fases iniciais do projecto, devendo no entanto, ser revisto regularmente, de forma a assegurar uma aplicao contnua. A execuo do planeamento organizacional pode ser atribuda a indivduos ou a grupos de projecto, que podem ou no fazer parte da organizao do projecto. No caso de serem grupos internos, estes esto normalmente ligados a departamentos tais como Engenharia e Economia. Um aspecto importante no planeamento organizacional ser a estreita ligao com o planeamento das comunicaes visto serem relevantes na gesto de Recursos Humanos. Outro aspecto a ter em conta no planeamento so as necessidades de pessoal que se definem quer a nvel de habilitaes, quer a nvel quantidade e momento de actuao.

23

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

H tambm a considerar a possibilidade da ocorrncia de restries, que podero limitar o projecto de diversas formas, nomeadamente o tipo de estrutura organizacional da empresa, acordos contratuais, preferncias da equipa de gesto de projecto e expectativas de colocao de pessoal.

3.6.2. RECRUTAMENTO DA EQUIPA

Como recrutamento da equipa entende-se o acto de seleco dos melhores recursos humanos necessrios, de modo a garantir o correcto desenvolvimento do projecto. Cabe equipa de gesto do projecto, avaliar os recursos e certificar que estaro ao nvel do pretendido para o ideal desenvolvimento do mesmo. aquando do recrutamento da equipa que se procede eventual contratao de pessoal especfico para a realizao de actividades do projecto, conforme as indicaes anteriormente detalhadas no planeamento organizacional. A Contratao efectuada no momento em que a organizao no dispe de pessoal necessrio no seu quadro para efectuar as tarefas que conduzam ao alvo a atingir.

3.6.3. DESENVOLVIMENTO DA EQUIPA

O desenvolvimento da equipa baseia-se no aumento gradual das capacidades tcnicas e interligaes das partes envolvidas, mas tambm no aumento da capacidade da equipa funcionar como um todo. de fulcral importncia o bom funcionamento da equipa no que se diz respeito capacidade do projecto alcanar os seus objectivos. O crescimento individual pedra fundamental e necessria para o desenvolvimento da equipa, para tal existe a formao, que consiste em actividades previstas para aumentar as competncias/conhecimentos, quer a nvel pessoal, quer a nvel colectivo, que se reflectiro no grupo de trabalho. Para se ter em conta o nvel de desenvolvimento do projecto, so elaborados relatrios de desempenho que fornecem informaes equipa de gesto, de modo a que possa ser efectuado um acto comparativo entre o desempenho real e o planeado. No caso de existir um modelo correcto/exemplar de actuao por parte de um indivduo/equipa de trabalho, este ltimo dever ser recompensado, existindo para tal sistemas de reconhecimento e recompensa, que consistem em aces formais de gesto que promovem ou valorizam um comportamento desejado. Estes sistemas devem fazer a ligao entre o desempenho e a recompensa de uma forma clara, eficiente e alcanvel. A Gesto de recursos humanos por si s talvez a mais importante de todas as gestes, pois assegura indirectamente a eficcia de todas as restantes vertentes da gesto de projectos, na medida em que lida directamente com todos os intervenientes em todos os processos, durante todo o ciclo do projecto.

24

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

3.7. GESTO DA PROCURA/ PROCUREMENT

Aces que visam a aquisio de equipamento, matrias-primas e servios do projecto, estendida sondagem completa do mercado e anlise dos fornecedores. [3] Estas aces passam por ser uma poltica geral de compras que devem ser realizadas ao mais baixo custo, estando presente a qualidade e adequados prazos de entrega e condies de financiamento. usualmente implementado por um grupo de apoio que faz o levantamento dos fornecedores existentes no mercado, acordando por meio de contracto, prazos de entrega, quantidades, qualidades e condies de financiamento. O planeamento neste tipo de actividade fundamental, visto que a aquisio demasiado cedo de um dado item/artigo pode naturalmente envolver desperdcio (stocks desnecessrios) enquanto que a sua aquisio muito tarde pode dar origem a ruptura de stocks e atrasos nas actividades subsequentes que delas dependem. Esta funo de aquisio processa-se ao longo de 4 etapas, sendo tarefas do projecto que tm de ser planeadas na rede e controladas por parte do gestor do projecto: Discusso de propostas tcnicas; Anlise e coordenao das propostas; Seleco de fornecedores; Negociao da proposta e administrao dos contratos.

Em geral, o mesmo grupo de apoio tambm responsvel pela gesto das existncias (compras, mercadorias, subprodutos, desperdcios, matrias-primas, etc.) e equipamentos. O planeamento deste tipo de actividades discriminado com base na estimao dos seguintes aspectos: Custos de aquisio; Custos de manuteno em armazm/estaleiro; Custos da no disponibilidade dos itens aquando da necessidade do seu emprego.

O objectivo assenta na obteno de uma boa relao rentabilidade/custo a adoptar pelo projecto, tendo por condies gerais de compra, o seguinte grupo de aces: A aceitao (definio do perodo para aceitao da encomenda pelo fornecedor); Qualidade (conforme referido na descrio tcnica e especificaes); Prazo de entrega (a cumprir pelo fornecedor prevendo as aces a tomar em caso do no cumprimento do acordado pelas partes); Inspeco (direito que o comprador possui, para alm do mesmo poder rejeitar a remessa sem obrigao de pagamento, por esta no estar em conformidade);

25

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Garantia (o comprador substituir qualquer pea com defeito num tempo limitado sem encargos adicionais); Pagamento.

3.7.1. DISCUSSO DE PROPOSTAS TCNICAS

na fase de discusso de propostas tcnicas, que se definem as directrizes de forma a colocar as propostas no mesmo nvel de performance. Esta medida tem como principal objectivo traar o enquadramento e direco da elaborao das propostas tcnicas dos fornecedores num patamar comum, estabelecendo regulamentao que garanta uma concorrncia e avaliao justa e clara.

3.7.2. ANLISE E ORDENAO DAS PROPOSTAS

Fase na qual se processa a anlise das propostas tcnicas obtidas. Algumas organizaes possuem listas ou arquivos com informao de fornecedores potenciais ou desenvolvem as suas prprias fontes (por meio de catlogos, directrios, associaes locais, entre outros mtodos). Os documentos de aquisio podem ser enviados para alguns ou para todos os fornecedores potenciais ou ainda ser realizada a colocao de anncios em jornais de carcter geral ou publicaes especializadas. Sero feitas posteriormente reunies de licitao com potenciais fornecedores, antes da preparao da proposta (so documentos preparados pelos fornecedores de acordo com as especificaes constantes do edital e seus anexos, descrevendo as suas capacidades e a possibilidade de fornecer o produto em questo).

3.7.3. SELECO DO FORNECEDOR

A seleco do fornecedor tanto mais elaborada, quanto mais complexo o produto ou servio. Comparaes ao nvel da qualidade e prazos de entrega sero sempre estabelecidas por meios lgicos. Uma listagem (checklist) contendo as caractersticas do produto, preos praticados e um registo histrico do fornecedor e das suas performances so sempre necessrios para uma adequada avaliao, havendo para tal uma seleco das propostas, podendo ser necessrio o uso de um sistema de classificao.

3.7.4. NEGOCIAO DA PROPOSTA E ADMINISTRAO DOS CONTRATOS

Um Contrato um compromisso mtuo que obriga o vendedor a fornecer um dado produto especificado obrigando o comprador a pagar por ele, recorrendo-se ao mesmo em caso de litgio de uma ou mais partes em assuntos do foro legal. O processo de gesto da procura termina com a assinatura de um contrato.

26

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

A administrao dos contratos a forma de assegurar que o desempenho do fornecedor est em conformidade com o acordado em contrato, no que diz respeito ao controlo da qualidade, custos incorridos ou comprometidos e prazos. Para tal, devero ser efectuadas inspeces e verificaes ao produto obtido, para se aferir do seu nvel satisfatrio, havendo casos em que se tornam necessrias modificaes nas condies do contrato ou na descrio do produto ou servio fornecido (requisies de mudana).

3.8. GESTO DA COMUNICAO

A gesto da comunicao poder ser descrita pelos processos necessrios para assegurar que a constituio, distribuio, armazenamento e pronta apresentao das informaes do Projecto, ou a que ele esteja ligado, sejam feitas de forma adequada e em tempo oportuno. [3]

Quanto maior for a complexidade do projecto, mais importante ser o fluxo de informao no seu interior e com o prprio exterior. Assim sendo, uma das causas mais frequentes de omisses e de desentendimentos, na gesto de projectos, a deficiente comunicao entre os diversos intervenientes. Grande parte do tempo do gestor de projecto gasto a obter e fornecer informaes, clarificar directivas e a resolver mal entendidos. Desta forma, a activao da comunicao e a transparncia da informao um dos aspectos importantes que lhe cabe, sendo da sua responsabilidade garantir canais de comunicao em que o fluxo de informao seja eficaz, claro e coerente. Para este fluxo acontecer, a informao tem que chegar ao seu destinatrio com o mesmo ideal que era caracterizado na sua origem. Ser de extrema importncia garantir que toda a informao que tenha influncia no projecto quer ao nvel da qualidade, tempo e seu custo, seja devidamente registada. O gestor do projecto poder subdividir o projecto, de forma a permitir um melhor controlo e maior facilidade de troca de informao. A acrescentar ao anteriormente referido, dever ainda existir no interior da organizao do projecto algumas regras bsicas, tais como: Definir com rigor os deveres e as responsabilidades de cada pessoa envolvida no projecto; Fixar procedimentos bsicos essenciais, e a forma como fluir a informao; Basear tudo na simplicidade; Definir a periodicidade de reunies e relatrios, e fora disso desencadear informao s por excepo.

O gestor de projectos ter obrigatoriamente que garantir que o fluxo de informao para com o dono da obra, seja nico e com conhecimento formal de todas as partes, para que essa informao chegue atempadamente e de forma permanente.

27

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Com o decorrer das vrias fases do projecto, devero existir nos canais de comunicao vrios tipos de informao, entre os quais se destacam: a. Financeiras Cronograma financeiro; Documentos que permitam acompanhar a evoluo do projecto e efectuar o seu controlo: mapas de controlo de facturao, facturas, notas de dbito e notas de crdito.

b. Estrutura e mbito do Projecto Definio do Projecto; Estrutura organizativa do Projecto; Atribuio de responsabilidades.

c. Progresso/Desenvolvimento do Projecto Relatrios de avano, balizamento do programa de trabalhos; Mapas de utilizao dos recursos.

d. Plano actualizado e. Outros Documentos do projecto (Plantas, Memria Descritiva, Caderno de Encargos, Adjudicao, Autos de Consignao e Recepo, etc.); Notas ou actas de reunio, memorandos. Desenvolvimento temporal; Oramento; Recursos necessrios; Recursos disponveis (normais e extraordinrios).

A Gesto da Comunicao poder eventualmente parecer ter uma importncia menor em todo o processo do desenvolvimento do projecto, porm de extrema importncia, pois ela que assegura a informao entre todos os tipos de Gesto e respectivos intervenientes, a nvel externo ou interno ao Projecto.

28

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

4.
Estudo da Viabilidade na Construo de Empreendimentos
4.1. VIABILIDADE TCNICA AVALIAO DA QUALIDADE DE PROJECTOS

4.1.1. O FACTOR QUALIDADE NO SUCESSO DO PROJECTO

As deficincias dos projectos so uma das mais significativas causas dos problemas e conflitos na construo de importantes empreendimentos e, por vezes at, causa marcante do seu insucesso. De facto, a importncia do projecto e da sua coordenao, est directamente relacionado com o sucesso da construo e gesto dos empreendimentos. Um bom projecto, isento de erros, omisses e ambiguidades, d origem a melhores garantias de sucesso na concretizao dos empreendimentos, enquanto que um projecto deficiente poder ter consequncias imprevisveis no desenvolvimento dos mesmos. A realidade do pas, na perspectiva da importncia dada ao projecto bastante diversificada, podendo tambm ser analisada atendendo s caractersticas prprias de cada tipo de promotor/dono de obra. Enquanto que na actividade desenvolvida pelo promotor/construtor o projecto , em geral, limitado fase de licenciamento municipal, contendo apenas as peas exigidas para essa fase, nas restantes situaes, nomeadamente quando o dono da obra no detm a actividade de construo, o projecto adquire maior relevncia, pois constitui a definio do objecto a contratar no mbito de um concurso para formalizao dum contrato de empreitada. Desta forma, a qualidade dos projectos uma exigncia indispensvel garantia da qualidade global da construo, quer seja avaliada pela conformidade com as expectativas de futuros utilizadores, quer pelo rigor que assegura no cumprimento das estimativas de custo e prazos ou pelas exigncias do interesse comum. A definio dos padres de qualidade cada vez mais, uma tarefa complexa, dependendo do tipo de obras, do fim a que se destinam, das exigncias das populaes, da regulamentao tcnica, dos nveis de conformidade e dos oramentos disponveis. Para alm do contedo dos prprios projectos, para a melhoria da qualidade dos mesmos indispensvel o empenhamento das equipas envolvidas, com respeito pelas metodologias adequadas para os objectivos pretendidos e uma viso alargada do conceito de qualidade.

29

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

O projecto dever ser visto como um todo, em que a falha de uma parte poder pr em causa a qualidade global. No suficiente uma verificao apenas na ptica de conformidade tcnica com normas e regulamentos. A qualidade dos projectos no depende assim apenas dos projectistas, sendo exigvel uma interveno cada vez mais tcnica por parte do dono de obra, garantindo o acompanhamento e a verificao da forma como as diferentes fases dos projectos esto a ser realizadas, procurando introduzir outras valncias, importantes para os objectivos do mesmo.

4.1.2. MTODOS DE AVALIAO DA QUALIDADE DE PROJECTOS

Os mtodos de avaliao da qualidade do projecto de edifcios mais desenvolvidos e aplicados actualmente na Europa, so o mtodo QUALITEL (Frana) e o mtodo SEL (Suia) tendo sido em 1995 desenvolvido pelo Prof. Jorge Moreira da Costa o Mtodo MC.FEUP, mtodo este orientado para a realidade portuguesa.

4.1.2.1. Mtodo QUALITEL O Mtodo QUALITEL foi introduzido em Frana, em 1974, tendo sido desenvolvido por uma organizao de utilidade pblica, a Association Qualitel. A avaliao efectuada pelo Mtodo QUALITEL situa-se exclusivamente nos domnios tecnolgicos e construtivos. So assim, avaliadas diversas rubricas relativas qualidade funcional e incidncia de custos de explorao e manuteno (embora sejam custos relativos a interferncias distintas, englobam-se no mesmo mbito no presente mtodo). Cada Rubrica do Mtodo QUALITEL divide-se em diversas sub-rubrica, avaliando de forma parcelar uma componente do nvel de qualidade a determinar, sendo essa avaliao feita atravs de um descritor que estabelece uma escala de 1 a 5.

Quadro 4 - Escala de Avaliao do Mtodo QUALITEL

Disposies de projecto caracterizadas por Nota Qualidade Funcional 5 4 3 2 1 Excelente Muito boa Boa Mdia Insuficiente Custos de Explorao e Manuteno Muito Econmicos Econmicos Razoavelmente Econmicos Razoavelmente Dispendiosos Dispendiosos

30

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

A determinao da nota obtida por cada sub-rubrica feita atravs de listas descritivas, em que cada nota associada verificao de uma dada condio no projecto, sendo posteriormente conjugadas na rubrica geral. O resultado final da aplicao do Mtodo QUALITEL no se resume a uma nota nica, mas indicao das notas individuais obtidas em cada uma das rubricas. Este princpio justifica-se pela filosofia de informao ao consumidor que est subjacente ao seu desenvolvimento, permitindo que cada potencial utilizador de habitao valorize cada um dos aspectos analisados de acordo com os seus prprios interesses pessoais.

4.1.2.2. Mtodo SEL O Mtodo SEL - Systme dvaluation de Logements - Sistema de Avaliao de Habitaes - foi desenvolvido na Sua, tendo na sua gnese uma Lei Federal de 1974 a qual incentivava a construo e aquisio de habitaes de qualidade, recorrendo a financiamento por parte do Estado. O mtodo SEL, tem por base uma avaliao de 3 mbitos fundamentais, nomeadamente: Habitao, que encara a qualidade dos espaos privativos da habitao em si; Meio Exterior Envolvente, que analisa a contribuio das zonas comuns do edifcio e da envolvente prxima com utilizao exclusiva dos utentes daquele (jardim, sala de jogos, etc.); Local de Implantao do Edifcio, que analisa a oferta de produtos e servios do meio urbano onde o edifcio se insere.

Para que um projecto possa ser submetido a avaliao segundo o Mtodo SEL, ser necessrio que, previamente, verifique com sucesso um conjunto de 5 Exigncias Mnimas, as quais correspondem a limiares mnimos de qualidade: M1 - reas lquidas mnimas; M2 - rea bruta da habitao e programa de espaos previsto; M3 - equipamento da cozinha e instalaes sanitrias; M4 - isolamento trmico e acstico regulamentar; M5 - habitaes destinadas a pessoas idosas e deficientes.

4.1.2.3. Mtodo MC.FEUP O mtodo MC.FEUP um mtodo de avaliao de projectos de edifcios de habitao, que procura abranger as vertentes que mais condicionam a vivncia quotidiana dos seus utilizadores e a eficincia global a curto prazo do edifcio. A via seguida na criao do presente mtodo, baseia-se numa estruturao de avaliao, assente numa metodologia designada por Hierarquia de Objectivos.

31

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Segundo o autor, Prof. Jorge Moreira da Costa [4], o objectivo de nvel mais elevado - Objectivo Principal - a atingir com a aplicao do mtodo de avaliao ser a Qualidade da Habitao. Este objectivo principal engloba dois complexos de objectivos subordinados: Eficincia de Aspectos Construtivos, em que ser avaliado o modo como feita a materializao fsica dos diversos elementos de construo, bem como a sua capacidade de satisfazer as necessidades correntes da utilizao da habitao; Eficincia da Utilizao de Espaos, em que sero avaliados os espaos colocados disposio dos futuros utilizadores, em termos de nmero, finalidade, dimenses e organizao.

O segundo destes complexos corresponde agregao de dois dos complexos includos no Mtodo SEL - Avaliao da Habitao e Avaliao do Meio Exterior Envolvente. Trata-se, efectivamente, dos campos em que a aco e capacidades do projectista se podem revelar de forma mais eficaz, pelo que a sua subdiviso tomar em conta estas duas vertentes, resultando nos seguintes objectivos superiores: Concepo Espacial de Zonas Privativas, que englobar os critrios relativos a reas de compartimentos, sua organizao e capacidade de insero de mobilirio; Utilizao de Zonas Comuns do Edifcio, que analisa as contribuies das reas e equipamentos externos habitao propriamente dita, mas de uso exclusivo dos utentes do edifcio sob anlise.

A subdiviso seguinte, at ao nvel-base de critrios de avaliao directamente quantificveis, baseiase, no seu essencial, nas indicaes do Mtodo SEL. Quanto ao complexo Eficincia de Aspectos Construtivos, este foi igualmente desenvolvido de acordo com a filosofia de estrutura em rvore, contemplando os seguintes objectivos superiores subordinados: Segurana Estrutural, que analisar as questes emergentes do projecto de fundaes e estrutura, tanto nas suas vertentes formais e tericas de estudo como na componente de informao produzida para execuo; Segurana Contra Incndio, em que estaro em foco a observncia das disposies regulamentares e, por outro lado, a preocupao dos projectistas em contribuir, na forma de organizao de espaos ou outros meios, para uma minimizao das consequncias de incndio; Conforto Ambiental, que avaliar os aspectos de influncia decisiva no nvel de qualidade do ambiente interior da habitao; Durabilidade de Materiais No-estruturais, que tomar em considerao a capacidade resistente s aces agressivas impostas aos diversos materiais deste tipo pela utilizao diria dos diversos compartimentos e equipamentos; Eficincia e Manuteno de Instalaes, que avaliar a capacidade das diversas instalaes existentes no edifcio para garantir as necessidades de utilizao corrente (caso de abastecimentos, por exemplo) e as consequncias previsveis no que se refere sua manuteno.

32

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Cada complexo de objectivos cujo nvel de qualidade se pretende determinar, estar sujeito a uma avaliao feita atravs de um descritor que estabelece uma escala de 0 a 4, de acordo com o seguinte quadro:
Quadro 5 - Escala de Avaliao do Mtodo MC.FEUP

Nota 0 1 2 3 4

Situao de Projecto Verificada No cumpre disposies regulamentares em vigor ou as exigncias mnimas de avaliao Soluo de projecto com um nvel de qualidade Insuficiente Soluo de projecto com um nvel de qualidade Mdio Soluo de projecto com um nvel de qualidade Bom Soluo de projecto com um nvel de qualidade Muito Bom

Paralelamente considerada uma ponderao sobre cada um dos tpicos avaliados, dando origem a outputs de acordo com o quadro seguinte:

Quadro 6 Quadro de avaliao e ponderao referente ao captulo de Eficincia e Manuteno de Instalaes

33

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

34

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

4.2. ESTUDO DE VIABILIDADE AMBIENTAL

4.2.1. ESTUDO PRVIO DE IMPACTO AMBIENTAL

Um prvio estudo de viabilidade ambiente possibilita aferir sobre a existncia de eventuais limitaes que podero inviabilizar um projecto, e fornecer aconselhamento ao nvel de redefinies e alternativas a considerar, de modo a evitar futuros problemas de aprovao / licenciamento ambiental e municipal. Aplicado numa fase inicial de projecto, este estudo permite avaliar as caractersticas ambientais da rea de construo e respectiva rea envolvente, de acordo com as restries ambientais definidas na legislao em vigor. Assim sendo, um estudo de viabilidade ambiental consiste na anlise do empreendimento proposto, levantando-se e analisando-se as alternativas para a rea da implantao, quanto a: Restries Tcnicas (geotcnicas, biolgicas e disponibilidade dos recursos ambientais); Restries Legais (as incidncias de restries ambientais impostas pela legislao ambiental e municipal).

Efectuando-se uma anlise tcnica, possvel traar-se directrizes gerais e orientar o planeamento do empreendimento, considerando as variveis ambientais, para a escolha da melhor alternativa para o desenrolar do processo de licenciamento do empreendimento e sua implantao. O conhecimento prvio das questes restritivas ou impeditivas poder ser um elemento chave para a correcta tomada de deciso. As questes restritivas podem ser de diversa ordem, como por exemplo, a existncia no local ou meio envolvente de: Cursos de gua, que imponham restrio ao uso; Tipo de cobertura vegetal ou espcies ameaadas de extino; Fauna significativa ou ameaada de extino; Legislao especfica de uso e ocupao; Compatibilidade do uso proposto com as restries da zona municipal em que se insere; Compatibilidade do uso proposto com as zonas ambientais e agrcolas protegidas (REN e RAN).

35

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Desta forma, e de modo a que o estudo sirva, de uma forma objectiva, para a correcta tomada de deciso quanto ao prosseguimento do projecto, devero ser seguidas os seguintes estudos/directrizes: Levantamento in situ das caractersticas do local, para elaborao de um diagnstico com caracterizao da vegetao e do solo local, bem como identificao de demais aspectos de flora e fauna que porventura possam interferir na realizao de um empreendimento imobilirio no local; Levantamento e anlise da legislao municipal e ambiental aplicveis ao caso concreto, e emisso de parecer sobre a viabilidade do empreendimento.

Assim sendo, um prvio estudo de viabilidade ambiental dever seguir as seguintes etapas: Primeira Etapa Elaborao de diagnstico ambiental, apresentando os locais onde posam existir critrios restritivos construo.

Segunda Etapa Levantamento da legislao aplicvel e condicionante; Enquadramento no zonamento municipal; Restries quanto ao uso e ocupao (REN e RAN).

Terceira Etapa Compatibilizao do projecto com a legislao existente.

Quarta Etapa Sugestes para a implantao do projecto.

4.2.2. IMPACTO AMBIENTAL NA CONSTRUO

Os impactos provocados pelos estaleiros de construo civil fazem-se sentir, no s na sua rea de implantao, mas tambm nas suas imediaes, degradando o meio ambiente, efectuando poluio sonora, e consequentemente diminuindo a qualidade de vida dos cidados. Os inconvenientes resultantes da actividade de um estaleiro so numerosos. Estudos realizados permitem identificar um conjunto de inconvenientes que surgem com mais frequncia quando se aborda a problemtica dos impactos dos estaleiros no seu local de implantao e imediaes, particularmente em meios urbanos.

36

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Ensaiando uma ordenao que resulta essencialmente da importncia relativa a que cada um dos inconvenientes resultantes da actividade de um estaleiro tem na actuao sobre o meio, resulta a seguinte enumerao: Produo de resduos; Existncia de lamas nos arruamentos; Produo de poeiras; Poluio dos cursos de gua e danificao das redes de drenagem; Danificao da vegetao arbrea; Impacto visual; Rudo; Aumento do volume de trfego e ocupao da via pblica; Danificao do espao pblico.

Para proteger o meio ambiental durante a actividade do estaleiro necessrio tomar medidas para prevenir ou pelo menos minimizar as aces que conduzem sua danificao. Algumas das medidas de proteco que devero ser adoptadas so a seguir apresentadas: Localizar a fauna e flora existentes no local de implantao do estaleiro e analisar o seu estado de sade. Nem todas as espcies presentes na rea sujeita interveno das obras, podero apresentar condies que justifiquem a sua proteco, pelo que a primeira medida a tomar efectuar um levantamento condizente com a legislao em vigor, de modo a identificar as espcies que devero ser protegidas; Incluir clusulas contratuais com medidas de proteco da fauna e flora a preservar. O contrato e/ou o caderno de encargos devero incluir medidas de interveno bem como sanes, caso as medidas preventivas apresentadas no sejam cumpridas; Colocao de barreiras de proteco. Durante a execuo das obras necessrio proteger a obra, no s a nvel fsico e contra intruso, mas tambm a nvel ambiental, sonoro e visual; Impor a existncia de um sistema de recolha e separao de lixos de forma a prevenir os impactos destes sobre o ambiente; Impor uma escolha de pavimento adequada ao local. prefervel efectuar pavimentos que so assentes sobre camada de areia ou de saibro, a pavimentos efectuados em beto. Alm de no alterarem o PH do solo, permitem a penetrao de gua e oxignio. A escolha de material tambm importante nos pavimentos destinados ao trfego automvel, visto que os pavimentos de beto necessitam de menos escavao do que os pavimentos betuminosos.

37

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

4.2.2.1. Planeamento e Preparao da Obra Para alm das questes tecnolgicas, relevante a atitude dos vrios intervenientes no processo construtivo, quer em obra, quer em fase de projecto. S uma estratgia concertada e bem definida entre os vrios intervenientes, pode conduzir a bons resultados neste campo. importante que sejam implementadas em obra medidas que visem sensibilizar os trabalhadores para a importncia da segregao dos resduos de construo e a sua recolha regular em recipientes adequados e situados em zonas acessveis. Por outro lado, uma vez que os elementos construtivos, quando demolidos, produzem uma enorme quantidade de resduos - em geral inertes - o destino final dever ser sempre equacionado em tempo oportuno numa perspectiva ambiental, econmica e de sustentabilidade do processo construtivo. Paralelamente, necessrio tambm sensibilizar os intervenientes no processo construtivo, para uma correcta interpretao e interveno no que se refere s questes relacionadas com o meio ambiente e respectiva fauna e flora, na medida em que a rotura do ciclo ambiental pode provocar alteraes directas e indirectas na comunidade local em que se insere o empreendimento. Alm disso, um projecto devidamente pormenorizado, com as diversas especialidades perfeitamente articuladas, juntamente com um planeamento cuidado, quer em fase de projecto, quer em fase de preparao da obra, podem contribuir para uma reduo significativa dos erros construtivos, para adoptar os equipamentos mais adequados e com menor impacto, e para prever a implantao oportuna de todas as medidas necessrias minimizao dos impactos da construo e dos respectivos estaleiros.

4.2.2.2. Peso dos elementos na construo Embora a reduo do peso dos elementos de construo seja um ponto essencial na diminuio dos impactos da construo, normalmente compreendida como uma limitao concepo. Tal tem constitudo um entrave introduo de materiais e mtodos construtivos inovadores, embora actualmente os projectistas estejam progressivamente a focar a sua ateno na reduo do impacto ambiental, utilizando para tal novos materiais. A utilizao de materiais leves quer nas coberturas quer nos revestimentos, tm tido uma utilizao crescente, podendo afirmar-se que podem no s oferecer uma resposta original em termos estticos, funcionais e econmicos, como tambm melhorar o conforto e os processos construtivos. As vantagens da reduo do peso dos materiais utilizados na construo podem ser sentidas a vrios nveis: Menores perdas e custos resultantes da extraco das matrias primas; Menores custos ambientais associados ao seu processo de transformao; Menores impactos dos estaleiros de construo com a diminuio do consumo de energia, do rudo e da produo de poeiras durante a construo.

A introduo de sistemas mistos, onde os materiais contemporneos, nomeadamente polmeros se podem conjugar com materiais ditos convencionais (ex: pedra, beto e tijolo) em solues que do

38

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

ponto de vista ambiental, como do ponto de vista trmico se podem considerar como optimizadas, so actualmente uma realidade que tende a ser incorporada pelo mercado imobilirio. Tendo por base estudos recentes, constatou-se que a tecnologia de polmeros revela um elevado potencial de reciclagem (88%), como tambm uma reduo do impacto ambiental.

4.3. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIRA

4.3.1. CRITRIOS DE AVALIAO

4.3.1.1. Viabilidade Econmica No incio de um estudo de viabilidade de um projecto, o aspecto econmico sempre o mais imediato, como tal elabora-se em primeiro plano, um estudo de viabilidade econmica desse projecto. Este estudo de viabilidade consiste em estabelecer diversos cenrios possveis de modo a identificar qual a opo mais benfica procura-se encontrar uma soluo para o empreendimento que d origem a maiores receitas, num prazo de tempo o mais curto possvel e com custos reduzidos, tendo sempre em considerao estimativas realistas de venda e de custos. Por outras palavras, procura-se o lucro, num futuro o mais prximo possvel com a garantia de que ele ser realmente obtido. Como tal, o preo de venda dever ser maior que o custo de construo, e o total dos proveitos deve ser superior ao total dos custos. Desta forma, pode-se avanar que quando a deciso de investir est baseada apenas na anlise comparativa da quantidade de recursos que entram e das sadas referentes aos custos, tratasse de um estudo de viabilidade econmica.

4.3.1.2. Rendibilidade Financeira Como todos os investimentos, os empreendimentos de construo civil exigem um investimento inicial de capital. Embora o valor de venda seja, regra geral, superior aos custos, a receita entra em caixa bastante depois da necessidade de pagamento das despesas. Como tal, em qualquer prestao de servios de construo por empreitada necessrio que se coloque antecipadamente uma quantidade de recursos para financiar a construo. Como tal, um estudo dever considerar tanto a vertente econmica como a financeira, de tal forma que proporcione lucro aos investidores, bem como ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando, desta forma um fluxo de caixa equilibrado.

4.3.1.3. Estudo Prvio de Viabilidade Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, dever partir-se de um bom cenrio, disporse de um bom modelo matemtico para simulao, conhecer-se os indicadores de qualidade fornecidos pelo modelo de clculo e saber interpretar os indicadores, estabelecendo critrios especficos de deciso.

39

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

As caractersticas especiais do mercado imobilirio tornam muito difcil o processo de deciso de investimento ou de criao de novas construes. Principalmente na anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta deciso tomada pelo empresrio de forma intuitiva, de acordo com sua experincia e sua percepo das condies momentneas do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa, justificada em estudos prvios. Visto que grande a quantidade de factores intervenientes e que longo o perodo que decorre entre o momento da deciso e a concluso do empreendimento, torna-se necessrio analisar objectivamente a viabilidade econmica e financeira do mesmo, empregando tcnicas especificas, acrescidas das peculiaridades relativas ao mercado imobilirio. No processo de deciso importante ter em considerao a diferena entre a disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isto decorre da existncia de incertezas e da necessidade de remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros. Na prtica, os parmetros da anlise sofrem ainda influncia de variveis controlveis e no controlveis. As variveis controlveis so aquelas que o investidor pode exercer algum tipo de controlo ou pode alter-las de alguma forma. As variveis no controlveis so as que fogem totalmente do raio de aco do investidor, sendo impostas pelo mercado. Pode-se citar, como variveis controlveis, os custos de produo, o cronograma fsico da obra, a remunerao dos servios entre outras; quanto s variveis no controlveis, encontram-se, entre outras, a expectativa de inflao, a variao no valor dos imveis e a velocidade de vendas. As tcnicas mais comuns para a elaborao de uma anlise econmica e financeira so a taxa interna de rentabilidade (TIR) e o valor actualizado lquido (VAL). Emprega-se tambm em vrios estudos, o perodo de retorno do investimento (Payback).

4.3.1.4. Fluxo de Caixa (Cash-Flow) Fluxo de caixa a apreciao das variaes monetrias (entradas e sadas de dinheiro) ao longo do tempo. Pode ser representada de uma forma analtica ou grfica. O diagrama de fluxo de caixa uma representao dos fluxos de dinheiro ao longo do tempo. Graficamente, pode-se empregar um eixo horizontal representando o tempo, com vectores identificando os movimentos monetrios, adoptando-se convenes cartesianas: fluxos positivos para cima e negativos para baixo. So considerados fluxos positivos os dividendos, as receitas ou economias realizadas, sendo considerados fluxos negativos as despesas em geral, a aplicao de dinheiro, o custo de aplicaes ou as parcelas que foram deixadas de receber. Os fluxos de caixa so construdos para dar apoio aos investidores, estudar aplicaes de resduos de caixa de permanncia temporria e servir de base para a obteno dos indicadores necessrios para a anlise financeira.

40

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

4.3.1.5. Perodo de Recuperao (Payback) O perodo de recuperao utilizado na avaliao de projectos quando se pretende quantificar o perodo de tempo que o projecto leva a recuperar o capital investido. Qualquer projecto de investimento possui de incio um perodo de despesas (em investimento) a que se segue um perodo de receitas (liquidas dos custos do exerccio). O perodo de tempo necessrio para que as receitas recuperem a despesa em investimento o denominado perodo de recuperao. O perodo de recuperao pode ser considerado com o Cash-Flow actualizado ou sem o Cash-Flow actualizado, levando em considerao o valor do dinheiro no tempo ou no. O perodo de recuperao um critrio muito simples adequado avaliao de projectos em contexto de risco, ou com ciclo de vida curto e no adequado avaliao de projectos de longa durao.

4.3.1.6. Valor Actualizado Lquido (VAL) O critrio do valor actualizado liquido (VAL), o critrio de avaliao abordado por quase todos os manuais de avaliao financeira de projectos, principalmente por ser o critrio mais consistente no contexto da seleco de projectos. Temos ento, que o VAL o somatrio dos Cash-Flows lquidos actualizados. Um projecto considera-se vivel para uma dada taxa quando o valor actualizado lquido positivo. Todos os projectos com VAL positiva devero ser implementados, da mesma forma que todos os projectos com VAL negativa devero ser rejeitados. O critrio do VAL um critrio que atende ao valor do dinheiro no tempo, valorizando os CashFlows em funo da sua ocorrncia no tempo, e admite como hiptese implcita, que os Cash-Flows gerados pelo projecto so reinvestidos taxa de actualizao do projecto. Este critrio, importante no mbito da avaliao de projectos, pela sua coerncia, simplicidade de clculo e consistncia no contexto da seleco de projectos, possui alguns inconvenientes, como sejam a sensibilidade face taxa de actualizao, e o facto de no ter em considerao a solvabilidade do projecto o critrio aceita um projecto com Cash-Flows negativos ao longo da sua vida, desde que no ltimo momento o Cash-Flow gerado origine um VAL positivo. Como tal o maior inconveniente do critrio reside na sua interpretao.

4.3.1.7. Taxa Interna de Rentabilidade (TIR) A taxa interna de rentabilidade (TIR) a taxa de actualizao do projecto que d origem a um valor actualizado lquido (VAL) nulo. A taxa de referncia em geral o custo de oportunidade do capital investido, isto , o rendimento perdido na alternativa mais rentvel ao investimento aplicado no projecto. As taxas de juro dos ttulos do tesouro e as taxas de juro das operaes passivas so em geral as taxas de referncia utilizadas, por constiturem taxas de juro sem risco existentes na economia, podendo os capitais serem investidos a essa taxa e constituindo por isso uma taxa de referncia.

41

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

No se pode afirmar, que a TIR a taxa de remunerao do capital inicialmente investido, a no ser que de forma anloga ao estabelecido para o critrio do VAL se admita por hiptese que o capital recuperado reinvestido mesma taxa. A TIR constitui, juntamente com o VAL e o Payback, os trs grandes critrios de avaliao de projectos.

4.3.2. RISCO E INCERTEZA NAS DECISES DE INVESTIMENTOS

A incerteza o desconhecimento das condies de variabilidade de um parmetro, que impedem a adequada previso do seu comportamento. A previsibilidade do futuro, por parte do investidor, est directamente influenciada por diversos factores externos sobre os quais este investidor no tem domnio. O estado climtico, os acontecimentos polticos e sociais e as descobertas cientficas, so exemplos de factores que influenciam as decises de investimento. Assim, o investidor deve, para manter a empresa no mercado, assumir riscos, sendo o risco de fracasso do empreendimento, um deles. este risco que o investidor deve esforar-se em reduzir, tentando prever, a evoluo futura dos elementos determinantes da rentabilidade de seu investimento.

4.3.2.1. Risco quanto previso das receitas O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto resultante do investimento aceite pelo mercado consumidor. Contudo, depende tambm do tipo de organizao do mercado para o produto considerado. O mercado consumidor muda ao sabor da alterao dos gostos e das necessidades de cada consumidor individual. assim que muitos produtos de grande aceitao, num dado momento, declinam e, at mesmo, desaparecem, enquanto outros podem apresentar um crescimento muito rpido. Em geral, pode-se constatar que a incerteza das receitas tanto maior quanto mais inovador o produto. Para uma situao de monoplio de mercado, o grau de incerteza menos elevado e pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situao concorrencial, o sucesso da estratgia de uma empresa depender em grande parte da reaco das demais tomada de sua aco. Esta segunda fonte de incerteza mais incmoda que a primeira por fugir totalmente ao controle da empresa que inicia a aco.

4.3.2.2. Incerteza quanto previso dos custos A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de produo, tem levado as empresas a implementar sistemas de custos e controlo dos oramentos. Estes oramentos so baseados em experincias anteriores da empresa. Entretanto, esta experincia anterior no se constitui, de forma alguma, em garantia de repeties de factores no futuro. Factores relacionados com agentes externos, como por exemplo os aumentos de preos de matriasprimas, podem contribuir para que as previses baseadas em sries histricas possam fracassar.

42

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Mesmo reduzida, a incerteza nas previses de custos permanece um elemento importante na avaliao do investimento.

4.3.2.3. Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do re-investimento dos fluxos de caixa do projecto A consequncia essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da rentabilidade esperada. Visto que no se pode assegurar a rentabilidade, pode-se afirmar que a incerteza quanto aos resultados dos fluxos lquidos de caixa seja tambm elevada.

4.3.2.4. Risco de um projecto de investimento Risco e incerteza, embora ligados, so noes distintas; so ligados no sentido de que o risco de um projecto de investimento a consequncia da incerteza associada ao projecto. So distintos medida que um projecto de investimento com resultados incertos, somente arriscado quando susceptvel de apresentar resultados no desejados. Assim, e segundo Galesne [5] cada vez mais autores tm julgado que se deve considerar como situao de risco toda situao para a qual uma distribuio de probabilidades, seja qual for sua natureza, possa ser associada aos resultados, e situao incerta aquela para a qual nenhum tipo de distribuio de probabilidade possa ser associada aos resultados

4.3.2.5. Avaliao de um empreendimento em condies de risco Como visto, em presena de risco, admite-se que h uma probabilidade conhecida de variao dos parmetros. De acordo com Riggs [5]: o risco to remoto que pode ser desconsiderado como factor; em outras ocasies precisa de ser ignorado pela falta absoluta de dados para anlise ou porque esta anlise envolve demasiado tempo ou custo. O risco deve ser considerado se as actividades so projectadas para um futuro distante e os resultados estiverem sujeitos a influncias condicionais. necessrio determinar as alternativas possveis e devese desenvolver uma rvore de deciso. Ainda segundo o autor, a identificao das alternativas inclui: Definio dos estados ou condies futuras (mercado e macroeconomia); Previso da probabilidade de cada estado ocorrer; Determinao dos retornos associados a cada estado.

Estados futuros podem ser antecipados mas no controlados. A questo chave decidir quais estados so relevantes para a soluo do problema, limitando a complexidade de anlise a um nvel razovel. Algumas questes esto sobre o controle da empresa, tais como a data de lanamento e entrega do produto, custo de produo, tamanho e especificaes do empreendimento e projectos, entre outros, e

43

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

ainda com algum esforo, a empresa poder antecipar as variaes possveis a mant-las nestes nveis durante a execuo. Para a anlise do risco, h tcnicas complexas, entre elas a teoria dos jogos e as rvores de deciso. Ainda se pode realizar a anlise da sensibilidade do fluxo de caixa, percebendo-se a influncia na variao de parmetros importantes, tentando de forma simplificada prever situaes futuras.

4.3.2.6. Consideraes finais sobre risco ou incerteza Existem diversas tcnicas para avaliao do risco e das incertezas, porm so de difcil utilizao prtica. Contudo refere Rocha Lima [5]: no vlido tentar pesquisar tcnicas para predizer, porque, em processos nos quais exige, constantemente, uma nova deciso, o seu sistema instvel, ou o mercado sofre conturbaes. a opo do investidor que vai responder pelo resultado, ter o mais possvel de informao de contedo slido, para que o resultado da deciso ganhe consistncia, e para que o sistema possa reagir sua prpria instabilidade e s conturbaes do mercado . Seguindo esta linha de raciocnio, no interessa tentar reproduzir ou antecipar o comportamento do investidor, mas apenas dot-lo de ferramentas de anlises adequadas ao sector imobilirio. Desta forma no h interesse em determinar curvas de utilidade, ou identificar o seu comportamento frente ao risco ou incerteza, procura-se sim um modelo analtico coerente para a anlise de empreendimentos na construo civil, capaz de permitir o julgamento objectivo das propostas de construo.

4.3.3. RECEITAS E CUSTOS

O projecto de investimento enquanto plano previsional constitudo por um conjunto de documentos, onde so expostas as previses sobre as receitas e despesas que se espera que o projecto venha a realizar. Estes documentos de projecto de investimento designam-se por planos. Actualmente, quer devido socializao crescente do investimento que se traduz no financiamento por parte do estado dos projectos privados, quer devido a normalizao das regras contabilistas nos pases desenvolvidos, os planos para a avaliao dos projectos de investimento esto normalizados. Os planos base de avaliao de projectos so: Plano de Investimento; Plano de Explorao; Plano de Financiamento.

O Plano de Investimento uma conta de despesa de investimento, isto , um plano que engloba a despesa em terrenos, edifcios e equipamentos, necessrios constituio e desenvolvimento do projecto. A despesa de investimento em geral registada em sub-planos desagregados, os quais so agregados no chamado plano global de investimento.

44

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

O Plano de Explorao uma conta de receitas e despesas, da explorao corrente que se espera que o projecto venha a registar. Em termos contabilsticos o plano de explorao tambm se designa como plano de demonstrao de resultados do exerccio, j que representa a receita e despesa do exerccio previsional do projecto.

O Plano de Financiamento a conta de origem de aplicaes de fundos, onde se representa a origem de fundos necessrios ao projecto e sua aplicao.

Como uma das despesas do plano de investimento e do plano de explorao so os encargos com o financiamento do projecto (encargos financeiros), a elaborao do plano de explorao e do plano de financiamento so interdependentes, razo pela qual so elaborados simultaneamente. Por vezes elabora-se a partir dos planos atrs referidos, que constituem os documentos bsicos da avaliao de projectos, o balano previsional com o objectivo de se determinar a situao patrimonial num momento, e o fundo de maneio da explorao, servindo ainda como ferramenta para balizamento do estado do projecto. A elaborao do balano previsional enquanto plano do projecto justifica uma breve referncia a este aspecto. Como referido atrs, o plano de investimento, o plano de explorao e o plano de financiamento so os documentos bsicos necessrios avaliao financeira de projectos de investimento na medida em que so necessrios definio do Cash-Flow. O critrio de deciso de implementao ou a no implementao do projecto assenta no VAL, na TIR e no Payback, que como foi referido anteriormente, so medidas de rentabilidade associada ao CashFlow.

Figura 9 Fases que compem um Estudo de Viabilidade Econmica

45

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

4.3.4. CASO PRTICO EMPREENDIMENTO MODELO

4.3.4.1. Caractersticas Dimensionais do Empreendimento O empreendimento em estudo pretende atingir um sector de classe mdia, e constitudo por uma zona residencial servida de infra-estruturas e equipamentos de utilizao colectiva.

Zona X R/C R/C R/C

Lote N
R/C

Lote O
R/C + 5

Lote P
R/C + 5

Lote Q
Zona Z

Lote R
R/C + 6

Lote U
R/C + 3

Lote T
R/C + 3

Lote S
R/C + 5

Lote S
R/C + 3

Figura 10 - Planta de Implantao do Empreendimento

As caractersticas gerais do empreendimento encontram-se referenciadas nos seguintes quadros resumo:


Quadro 7 - Caractersticas gerais do loteamento
1. rea do terreno 2. rea de cedncia ao domnio pblico
alargamento de arruamentos estacionamento exterior passeios e reas de lazer rea verde ............................... ............................... ............................... 552.98 m2 10 028.88 m2 6 054.54 m2 .............. (107 lugares) 1 224.03 m2 ............................... 24 884.00 m2

3. rea de equipamentos
Zona J (lote N) Zona X (lote Q) Zona Z (lote Q) ............................... ............................... ............................... 341.22 m2 91.20 m2 1 120.51 m2

4. rea de estacionamento 5. rea de habitao


implantao construo

.............. (215 lugares) 5 784.18 m2

............................... ...............................

5 542.64 m2 24 765.40 m2

46

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

O empreendimento composto por 8 lotes, 2 destinados a equipamentos de utilizao colectiva N e Q, e os restantes destinados a habitao colectiva O, P, R, S, T e U.

Quadro 8 reas referentes aos lotes


rea de Lote (m) 341.22 575.42 575.42 1211.71 684.20 2396.80 672.19 638.61 5542.64 7095.57 rea de rea de Construo Implantao Acima do Solo N. de Pisos (m) (m) 341.22 575.42 575.42 1211.71 684.20 2396.80 672.19 638.61 5542.64 7095.57 341.22 2543.94 2543.94 0 4090.10 9672.03 3360.95 2554.44 24765.40 25106.62 1 6 6 0 7 6/4 5 4 N. de Fogos Previsto 0 24 24 0 42 88 30 24 232 232

N. Lote N O P Q R S T U Parcial Total

Ocupao Equipamento habitao habitao Equipamento habitao habitao habitao habitao

Quanto tipologia, os lotes destinados habitao colectiva apresentam as seguintes caractersticas:

Quadro 9 Caractersticas dos lotes

Tipologia
Lote O P R S T U N de Pisos R/C+5 Pisos R/C+5 Pisos R/C+6 Pisos R/C+5 Pisos R/C+3 Pisos R/C+3 Pisos Total T2 12 12 21 30 10 8 93 T3 12 12 21 44 15 12 116 T4 0 0 0 14 5 4 23 N de Fogos 24 24 42 88 30 24 232

47

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

4.3.4.2. Caractersticas Tcnicas do Empreendimento O presente empreendimento em anlise apresentam-se com as seguintes caractersticas e propriedades, no que se refere a alguns materiais e solues construtivas:

Exterior Reboco pintado a cor branca; Caixilharias em alumnio natural; Estores no exterior; Porta de entrada em alumnio cor natural com vidro laminado fosco; Porto de garagem seccionado; Lajeado em granito na entrada pedonal; Muros em areado fino cor branca; rea restante em relva e vegetao.

Iluminao exterior Pontos de luz no cho junto s entradas.

Interior da Habitao Pavimento em parquet em todos os espaos excluindo instalaes sanitrias e cozinha; Pavimento em tijoleira nas instalaes sanitrias e cozinha; Portas em sucupira, armrios de batente; Paredes em gesso projectado.

Zonas comuns Pavimento em Moca creme; Paredes em gesso projectado.

Cermica Pastilha nas instalaes sanitrias; Painel em mrmore no balco da cozinha.

Loia Sanitria Loua sanitria da marca Roca.

48

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Iluminao interior Apliques de parede; Iluminao indirecta no balco da cozinha; Pontos de luz de pavimento junto ao armrio.

Outros Guarda da escada com corrimo em ao escovado; Torneiras e misturadoras de marca Bruma.

4.3.4.3. Planeamento da construo do empreendimento Dada a dimenso do projecto props-se a criao de trs fases de execuo dos trabalhos. Essas fases foram sendo delineadas de modo a criar diversas expectativas de viabilidade econmica do empreendimento, ou seja, de forma a obter trs cenrios: mais provvel, optimista e pessimista. Analisando as diversas fases de construo e tendo em conta os factores tempo, vendas e comercializao, foi possvel chegar aos trs cenrios esperados.

Planeamento das Fases Neste empreendimento optou-se por uma diviso do mesmo em trs fases de construo, tendo em conta o factor de rentabilizao da obra j construda em relao construo das seguintes fases. Como tal decidiu-se optar por uma primeira fase que englobasse trs edifcios O, P e U, de rea no muito extensa e de modo a proceder s respectivas vendas, rentabilizando e alavancando o projecto de forma a obter uma maior margem financeira. Seguindo o mesmo critrio optou-se por incluir na segunda fase os edifcios R e T, enquanto que o edifcio S ser construdo na terceira e ltima fase visto ter um elevado custo, sendo para tal benfico a sua construo no final do projecto. Optou-se assim por um planeamento trimestral das actividades principais, tendo-se desta forma um controle no superficial nem muito aprofundado, com objectivo de no perder a noo da profundidade do estudo imobilirio.

49

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Planeamento dos Cenrios

Cenrio Mais Provvel O prazo estimado para concluso de todos os trabalhos de 22 trimestres, ou seja, 5 anos e 6 meses; Consideramos uma comercializao na ordem dos 40%, com 20% de sinalizao, o que corresponde a 8% de receita; Os restantes 92% sero na fase de vendas; Os sinais so recebidos at concluso da fase e realizam-se uniformemente ao longo do respectivo tempo; As vendas realizam-se de forma uniforme durante o perodo de vendas; O perodo de vendas de cada fase ultrapassa a data de concluso da mesma; A fase de construo seguinte s se inicia aps a concluso da estrutura dos edifcios da fase anterior.

Cenrio Optimista O prazo estimado para concluso de todos os trabalhos de 20 trimestres, ou seja, 5 anos; Consideramos um decrscimo no tempo na ordem dos 10%, como tal vamos considerar uma distribuio quantitativa nos custos pelos diversos trimestres na ordem de 10%; Consideramos uma comercializao na ordem dos 80%, com 50% de sinalizao, o que corresponde a 40% de receita; Os restantes 60% sero na fase de vendas; Os sinais so recebidos at concluso da fase e realizam-se uniformemente ao longo do respectivo tempo; As vendas realizam-se de forma uniforme durante o perodo de vendas; A fase de construo seguinte s se inicia aps a concluso da estrutura dos edifcios da fase anterior.

Cenrio Pessimista O prazo estimado para concluso de todos os trabalhos de 26 trimestres, ou seja, 6 anos e 6 meses; Consideramos um acrscimo no tempo na ordem dos 20%, como tal vamos considerar uma distribuio quantitativa nos custos pelos diversos trimestres na ordem de 20%; Consideramos uma comercializao na ordem dos 20%, com 10% de sinalizao, o que corresponde a 2% de receita; Os restantes 98% sero na fase de vendas;

50

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Os sinais so recebidos at concluso da fase e realizam-se uniformemente ao longo do respectivo tempo; As vendas realizam-se de forma uniforme durante o perodo de vendas

4.3.4.4. Estimativas de custos Inicialmente procedeu-se estimativa de custo tendo por base o peso genrico de cada actividade envolvida na fase de execuo do empreendimento. O peso por actividade est patente no quadro seguinte, conforme estudos prvios da especialidade.

Quadro 10 Peso por actividade [10]

Percentagem de cada actividade (%) Movimento terras Beto Armado Alvenarias Redes Acabamentos Infra. Rodovirias 1 30 9 14 44 2 100 %

Seguidamente, e tendo em conta os preos praticados no mercado, atravs de uma anlise assente no mtodo comparativo e tendo por base uma oscultao a um tcnico oramentista, considerou-se como praticveis os valores infra patenteados:

Quadro 11 Custo de construo por m2

Tipologia T1 T2 T3 T4

Custo de construo por m2 (euros) 600 /m2 500 /m2 500 /m2 400 /m2

51

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Tendo por base os valores explicitados, foram estimados os custos de construo para o empreendimento em causa considerando as respectivas reas por tipologia (distribuio equitativa por falta de dados do projecto). Assim sendo, os seguintes valores so referentes aos custos de construo por edifcio, por fase, e ainda o custo total de construo do empreendimento.

Quadro 12 Custos de construo

Custo de construo (euros)

1 Fase T2 Edifcio O Edifcio P Edifcio U 777,965 777,965 530,896 T3 777,965 777,965 796,346 T4 212,358

Total (euros)

1,555,930 1,555,930 1,539,600

Total 1 Fase

4,651,460

2 Fase

Edifcio R Edifcio T

1,190,705 670,574

1,190,705 1,005,861

268,229

2,381,410 1,944,664

Total 2 Fase

4,326,074

3 Fase

Edifcio S

2,046,767

3,009,956

770,548

5,827,271

Total 3 Fase Custo Total do Empreendimento ():

5,827,271 14,804,805

52

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Considerou-se ainda, por simplificao, que o valor do terreno propriamente dito corresponde a 15% do valor total de custo do empreendimento, acrescido de uma factorizao de 20% correspondente a encargos indirectos (registo, IMI, projecto de urbanizao, loteamento e custo de promoo) conforme se pode constatar no seguinte quadro:

Quadro 13 Custos referentes ao terreno

Custo Referente ao Terreno

Euros

Terreno propriamente dito (15% do valor total do empreendimento):

2,220,720

Registo (2%) IMI (9%) Projecto de urbanizao (4%) Loteamento (2%) Custo de promoo (3%) = 20 (%)

1.20

= Custo total referente ao terreno: 2,664,865

4.3.4.5. Desenvolvimento do Estudo Econmico-Financeiro Todos as consideraes apresentadas e justificadas nos sub-captulos anteriores encontram-se graficamente explicitadas no ANEXO 1, nomeadamente o Planeamento das Fases e Cenrios, bem como os custos relativos aos mesmos. Tendo por base os custos obtidos relativamente construo do empreendimento, atriburam-se valores de comercializao de acordo com o seguinte quadro:

Quadro 14 Valores de Comercializao por Tipologia

Tipologia T2 T3 T4

Valor de Comercializao (euros) 100.000 125.000 150.000

Tendo-se obtido a seguinte matrix de receitas por fase:

53

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Quadro 15 Valores de Comercializao por Fase

Nmero e Tipologia de fogos por edifcio - Custo de venda por fase

1 Fase Edifcio O Edifcio P Edifcio U T2 12 12 8 T3 12 12 12 T4 4 Total 24 24 24 2.640.000 2.640.000 2.900.000 Total 8.180.000

2 Fase Edifcio R Edifcio T T2 21 10 T3 21 15 T4 5 Total 42 30 4.725.000 3.625.000 Total 8.350.000

3 Fase Edifcio S T2 30 T3 44 T4 15 Total 88 10.750.000 Total 10.750.000 27.280.000

TOTAL DE RECEITA :

Seguidamente, e tendo por base os custos e receitas previstas, foram elaboradas 3 cenrios hipotticos optimista, pessimista e mais provvel, de acordo com o explicitado no sub-captulo 4.3.4.3, tendo-se elaborado grficos de Cash-Flow e procedido ao clculo dos parmetros: TIR e VAL, depreendendo-se ainda o valor de referente ao perodo de retorno (Pay-Back) ANEXO I.

54

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

4.3.4.6. Resultados Finais da Anlise Econmica Tendo por base os resultados finais da anlise econmica, obteve-se o seguinte grfico de anlise de sensibilidade dos indicadores TIR e VAL:

Quadro 16 Anlise de Sensibilidade dos Indicadores TIR e VAL


Cenrio mais Provvel Cenrio Optimista

14.000.000

Cenrio Pessimista

12.000.000

10.000.000

8.000.000

6.000.000

VAL

4.000.000

2.000.000

0 0 -2.000.000 0,02 0,04 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18 0,2

-4.000.000

-6.000.000

TIR (TRIMESTRAL)

Quadro 17 Indicadores financeiros referentes aos 3 cenrios

Cenrio mais Provvel


PAYBACK 27 (trimestre) TIR Trimestral (%) 6.58

Cenrio Optimista
24

Cenrio Pessimista
34

11.39

3.39

TIR Anual (%) VAL (euros):

29.04

53.97

14.25

6.712.344,88 ( taxa trimestral)

8.698.176,27

3.536.040,29

Constatou-se atravs da anlise do VAL que todos os cenrios propostos apresentam condies de viabilidade;

55

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

Atravs da anlise do TIR constatou-se que o cenrio com menores condies de viabilidade o cenrio denominado por pessimista; Considerou-se que o cenrio optimista ser o mais vantajoso uma vez que, apresenta um VAL superior aos restantes cenrios, apresentando ainda um Payback muito inferior. As consideraes iniciais relativamente aos cenrios e expectativa gerada por estes, no foram contrariadas pela anlise econmica.

4.3.4.7. Viabilidade do Arrendamento Paralelamente, e tendo ainda por base os indicadores obtidos, foi efectuado um estudo superficial sobre a viabilidade do mesmo empreendimento ser sujeito a arrendamento. Pressupondo um valor mdio por fraco para arrendamento substancialmente inferior aos valores mdios mensais resultantes do crdito bancrio habitao, e presumindo que o valor de rendimento desejado pelo promotor seria igual ao valor obtido atravs da anlise de vendas, obtiveram-se os seguintes indicadores:

Dados de entrada: Valor mensal de arrendamento 250; Valor de rendimento obtido atravs da venda das fraces 27.280.000; Valor de construo do empreendimento 14.840.000 (cenrio mais provvel).

Indicadores Obtidos: Valor mdio que uma fraco arrendada dever atingir para igualar o lucro obtido atravs da sua venda 117.586; Tempo necessrio para que o arrendamento das fraces iguale o valor financeiro da sua venda 470 meses; Tempo necessrio para que o arrendamento das fraces iguale o valor da financeiro da construo do empreendimento 255 meses.

Assim sendo e de acordo com os valores obtidos, ainda um pouco prematuro para que seja vivel para a promoo imobiliria a introduo no mercado da figura do arrendamento. No entanto, comea a ser usual a existncia de notcias sobre fundos de investimento imobilirio para arrendamento habitacional (FIIAH), fundos estes destinados a particulares detentores de crditos habitao, que no tenham possibilidade de pagar os seus emprstimos. Esta nova figura legal, pode abrir horizontes quanto possibilidade de novos modelos de financiamento ao arrendamento, promovendo assim um maior escoamento do parque habitacional novo e devoluto, para a posse do arrendatrio.

56

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

5.
Consideraes Finais e Concluses

O desempenho de uma ampla classe de investimentos pode ser medido sob a forma de estimativas prvias, quer em termos monetrios e, neste caso, utilizando-se tcnicas de engenharia econmica, que por sua vez, caracterizam as relaes do binmio tempo vs dinheiro, quer em termos tcnicos projecto, localizao e construo. Assim sendo, tendo sempre em foco a grande complexidade que envolve a realizao de empreendimentos imobilirios e o elevado risco intrnseco a este importante sector da economia, podese, em verdade, afirmar que se configura de especial importncia, a delineao de um objectivo claro e de um prvio estudo de viabilidade. No entanto, este estudo no se caracteriza como um elemento esttico no processo do desenvolvimento do produto; pelo contrrio, notabiliza-se como um elemento orientador de futuras decises e de possveis correces durante o processo de realizao do empreendimento. Devido a esta importncia, faz-se o desenvolvimento de um estudo baseado em conceitos e dados objectivos e consistentes, deixando de parte anlises subjectivas que dependem da sensibilidade emprica do investidor. Baseado nestes princpios, o investidor dever estar atento s tendncias do mercado, s inovaes tecnolgicas e tudo o mais que possa diferenciar o seu produto em relao aos concorrentes, de forma a torn-lo ajustvel s tendncias do mercado. Porm, qualquer projecto susceptvel de no proporcionar o desejado e planeado resultado financeiro esperado pelo investidor, devido a algumas distores que o processo possa sofrer no seu desenvolvimento, quer a nvel de projecto, quer a nvel de execuo. Assim sendo, recomenda-se o desenvolvimento de uma metodologia analtica de estudo de viabilidade prvia de empreendimentos, baseada em conceitos da economia e de anlise de investimentos, direccionada s especificidades inerentes ao mercado imobilirio. Sob este aspecto, tratamos ento de conceitos como, Payback (Tempo de retorno), Valor Actual Lquido (VAL), e Taxa Interna de Rentabilidade (TIR), cujo objectivo proporcionar um conjunto de informaes de forma a munir o investidor de segurana quanto fiabilidade da sua anlise. Uma anlise prvia de viabilidade, realizada de forma fivel, poder alertar o investidor de possveis dificuldades que podero ocorrer durante o desenvolvimento do empreendimento e, com isto, ajud-lo a tomar decises plausveis para solucion-las no devido momento, ou at mesmo abandonar o estudo do empreendimento. Todavia, tambm poder reforar e confirmar as expectativas do investidor,

57

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

dando-lhe a segurana necessria para avanar com o processo, proporcionando a sua realizao e obteno dos resultados desejados. Um investimento imobilirio possui incertezas e riscos prprios, sendo intrinsecamente influenciado pela volatilidade do mercado. Contudo capaz de proporcionar o efeito de alavanca no desenvolvimento de um pas, devendo por isso, ser fundamentado por estudos de avaliao criteriosos e fiveis, a fim de atingirem os seus objectivos desejados. Paralelamente, e de forma complementar, uma boa gesto de todo o processo Gesto do Projecto, revela-se de elevada importncia face ligao que efectua entre a avaliao prvia de viabilidade e o acompanhamento do projecto com vista execuo do empreendimento. Em Portugal, as ferramentas: anlise prvia de viabilidade e gesto do projecto, ainda se encontram aplicadas apenas aos grandes empreendimentos, sendo que todos os pequenos e mdios investidores baseiam as suas decises em factores empricos relacionados com a prpria experincia.

58

Anlise Crtica dos Estudos de Viabilidade na Construo de Empreendimentos / Gesto do Projecto

BIBLIOGRAFIA [1] www.aiccopn.pt. 16 de Setembro de 2008 [2] www.fepicop.pt. 16 de Setembro de 2008 [3] Barros, Carlos., 1 Edio 1994, Gesto de Projectos, Edies Slabo, Lisboa [4] Moreira da Costa, J.M.F. 1995. Mtodos de Avaliao da qualidade dos projectos de Edifcios de Habitao, Doutoramento na Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto [5] Abecassis, Fernando., Cabral, Nuno., 2 Edio 1998. Anlise Econmica e Financeira de Projectos. Edio da Fundao Calouste Gulbenkian, Lisboa [6] Barros, Carlos., 3 Edio 2000. Decises de Investimento e Financiamento de Projectos, Edies Slabo, Lisboa [7] Brown, Mark., 1 Edio 1993. A Gesto de Projectos com Sucesso, Editorial Presena, Lisboa [8] Roldo, Vtor S., 1 Edio 1992. Gesto de Projectos Como Gerir em Tempo, Custo e Qualidade, Monitor, Lisboa [9] Couto, Armanda B., 2002. Impacto dos estaleiros de construo nos centros histricos urbanos. Dissertao de Mestrado, Universidade do Minho. [10] Bezelga, Artur A., 1984. Edifcios de habitao: Caracterizao e estimao tcnico-econmica. Imprensa Nacional Casa da Moeda, Universidade Tcnica de Lisboa.

59