Ricardo Braschi OHara E.I.R.L.

INGENIEROS CONSULTORES PERITOS VALUADORES

S.B.y S. Resolucin N 7001 - 2012

Pgina 1 de 5
INF. N. IN 722-13/BBVA

INFORME DE ACTUALIZACIN DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE

HOJA RESUMEN
TASACION: N IN 722-13/BBVA

PROPIETARIOS

SERVICIOS DE MOLDES PLASTICOS S.A.C.

CLIENTE

SERVICIOS DE MOLDES PLASTICOS S.A.C.

SOLICITANTE

Of. 163 Apolo Martin Conchado Ruiz.

DIRECCIN RR.PP

Sub. Lote 16-A, ubicado frente a la Av. Nicols Aylln N 2490, Distrito de Ate,
Provincia y Departamento de Lima.
Partida N 11448712.

DIRECCIN MUNICIPAL

Av. Nicols Aylln N 2490, Lotizacin Industrial Santa Anglica, Distrito de Ate,
Provincia y Departamento de Lima.

DESCRIPCIN USO

Se trata de un local para almacn/ edificacin de tres niveles con entrepisos; el

inmueble se ubica frente a avenida de gran movimiento vehicular en zona industrial
del distrito de Ate.
El inmueble est fsicamente unido a otros sublotes. En esta zona de los almacenes
no se cuenta con baos.
Se tiene el 100 % del rea del terreno, construida.

ANTIGEDAD INMUEBLE

1 ao.

AREA TOTAL TERRENO

5,520.00 m2.

DECLARATORIA DE FBRICA

SI () NO (X) / TOTAL () PARCIAL ()

CARGAS Y/O GRAVAMENES

SI () NO () SIN DOCUMENTACIN ()

FECHA DE VALUACIN

05 de septiembre del 2013.

VALORES INSCRITOS EN RRPP

MONEDA
Valor Comercial
US$
,(No Incluye IGV)
S/.
US$
Valor de Realizacin
(No Incluye IGV)
S/.
US$
Valor a Nuevo
(No Incluye IGV)
S/.
VALORES NO INSCRITOS
US$
Valor Comercial
(No Incluye IGV)
S/.

VALOR TOTAL

TERRENO

TIPO DE CAMBIO

S/. 2.80 / US$ Dlar

OBSERVACIONES/CARGAS

ADVERTENCIAS

TASACION ANTERIOR

18 de septiembre del 2012

PERITO VALUADOR

B VALUE NETWORK S.A.C.

VALOR COMERCIAL

US$

PERITO

Ing. Ricardo Braschi OHara.

Registro CIP 13917
S.B. y S. Resolucin 316-98. REPEV
Habilitacin Vigente

Av. Primavera N 1070 4to. Piso, Of.4B

Urb. Chacarilla Surco

5520,000.00

EDIFICACIN

(S/. 14904,000.00)

Correos: braschitasaciones@gmail.com
Telf. 255-6076, RPM. #95645-2090

Ricardo Braschi OHara E.I.R.L.

INGENIEROS CONSULTORES PERITOS VALUADORES
S.B.y S. Resolucin N 7001 - 2012

Pgina 2 de 5
INF. N. IN 722-13/BBVA

INFORME DE ACTUALIZACIN DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE

SUB. LOTE 16-A, UBICADO FRENTE A LA AV. NICOLS AYLLN N 2490, DISTRITO DE ATE,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
1.0

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1PROPIETARIOS.SERVICIOS DE MOLDES PLASTICOS S.A.C
1.2CLIENTE.SERVICIOS DE MOLDES PLASTICOS S.A.C
1.3SOLICITANTE.BBVA BANCO CONTINENTAL - Of. 163 Apolo Martin Conchado Ruiz.
1.4FECHA DE LA VALUACIN.05 de septiembre del 2013.
1.5UBICACIN.Av. Nicols Aylln N 2490, Lotizacin Industrial Santa Anglica, Distrito de Ate, Provincia y
Departamento de Lima.
1.6LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS.Por el frente
:
Con la Av. Nicols Aylln, con 80.00 ml.
Por la derecha
:
Con el Sub Lote 6-B, con 69.00 ml.
Por la izquierda
:
Con propiedad de terceros con 69.00 ml.
Por el fondo
:
Con el Sub Lote 6-C con 80.00 ml.
1.7REA DE TERRENO.El rea de terreno, segn tasacin anterior, es de 5,520.00 m2.
1.8REA CONSTRUIDA.El rea construida del inmueble, segn tasacin anterior, es de 16,560.00 m2. Distribuida de la siguiente
manera:
AT
DESCRIPCIN
(m2)
Primer Piso
5,520.00
Segundo Piso
5,520.00
Tercer Piso
5,520.00
TOTAL
16,560.00
1.9DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN.Se trata de una edificacin de 3 niveles con entrepisos destinado al almacenaje de materia prima.
Primer Piso
:
Portn y rampa de ingreso, rea de moldes y materia prima, rea de
mezcla y molino, almacn de materia prima, oficina de materia
prima, 8 montacargas, 4 escaleras de fierro de un tramo de acceso al
segundo y tercer piso y sus entrepisos.
Entrepiso
:
Depsito de materia prima.
Segundo Piso
:
Depsito de materia prima.
Entrepiso
:
Depsito de materia prima.
Tercer Piso
:
Depsito de materia prima.
Entrepiso
:
Depsito de materia prima.
1.10 EDIFICACIN.La edificacin tiene las siguientes caractersticas tpicas:
Cimentacin
:
Cimientos corridos armados.
Estructura
:
Vigas y columnas de concreto armado.
Muros
:
De ladrillo KK.
Techos
:
Losas aligeradas.
Pisos
:
Cermico,Cemento pulido.

Av. Primavera N 1070 4to. Piso, Of.4B

Urb. Chacarilla Surco

Correos: braschitasaciones@gmail.com
Telf. 255-6076, RPM. #95645-2090

Ricardo Braschi OHara E.I.R.L.

INGENIEROS CONSULTORES PERITOS VALUADORES
S.B.y S. Resolucin N 7001 - 2012

Pgina 3 de 5
INF. N. IN 722-13/BBVA

Revestimientos

Tarrajeo frotachado de cemento y arena, pintura ltex lavable,

enchape de maylica y cermica en baos, lavandera y cocina.
Ladrillo caravista en cochera, sala rstica y exteriores.

Puerta y ventanas

Instalaciones Elctricas
Instalaciones Sanitarias

:
:

Puertas de madera maciza en ingreso principal, contraplacadas en

interiores, ventanas de marco de madera y cristal templado.
Empotradas.
Empotradas.

1.11 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.La edificacin tiene una antigedad de un ao y el estado de conservacin es bueno.
1.12 DEPRECIACIN.De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, segn la Tabla N 1, le corresponde
un porcentaje de 23% de depreciacin. El material predominante es el ladrillo.
1.13 INSCRIPCIN.El inmueble se encuentra inscrito en la Partida N 11448712 del Registro de Propiedad de Inmueble de
Lima.
1.14 GRAVMENES Y CARGAS.No se conocen.
1.15 ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.Zonificacin
:
Industria Liviana (I-2)
Uso Actual
:
Local Industrial.
Entorno
:
Residencial.
1.16 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS.La zona donde se ubica el predio cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: pistas asfaltadas,
veredas de concreto, redes de agua y desage, alumbrado pblico y domiciliario.
1.17 INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA AL XX-XX-13
N
DE
REF.
1
2
3
4

2.0

UBICACIN

DISTANCIA
APROXIMADA
AL INMUEBLE
(mts)

VALOR
TOTAL
US$

VALOR
UNITARIO
CALCULAD
O
US$/m2

En la zona

480,000.00

1,033.73
(Terreno)

En la zona

505,000.00

1,022.86
(Terreno)

En la zona

843,000.00

1,344.18
(Terreno)

En la zona

510,000.00

1,062.13
(Terreno)

Casa de una planta; Calle Nicaragua cuadra 1, Urb.

Rinconada del Lago, La Molina; A.T.: 400.00
m2., A.C.: 190.00 m2. Antigedad de 23 aos.
Casa de dos pisos; calle Nicaragua, Urb. Rinconada
del Lago, La Molina; A.T.: 350.00 m2., A.C.: 420.00
m2. Antigedad de 16 aos.
Casa de dos pisos; Av. Rinconada del Lago, Urb.
Rinconada del Lago, La Molina; A.T.: 526.90 m2.,
A.C.: 385.00 m2. Antigedad de 20 aos.
Casa de dos plantas; Av. Rinconada del Lago, Urb.
Rinconada del Lago, La Molina; A.T.: 385.00 m2.,
A.C.: 266.00 m2. Antigedad de 10 aos.

REFERENCIA
Telfonos:
241-0140 /
988-539-000
Telfonos:
990-188-385 /
989-178-520
Telfono:
330-3940 /
998-229-630
Telfonos:
364-5521 /
981-498-165

VALORIZACIN
2.1VALOR DE TERRENO (VT).De acuerdo al estudio de mercado de los terrenos en la zona y en funcin de la oferta y demanda existente,
se estima el valor unitario de terreno en US$ 1,000.00 /m2. Luego:
VT

451.00 m2 x US$ 1,050.00 /m2.

VT

US$ 473,550.00

2.2VALOR DE LA EDIFICACIN (VE).CUADRO DE PRECIOS UNITARIOS:

De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble observados se estima el valor
unitario de la edificacin en:

Av. Primavera N 1070 4to. Piso, Of.4B

Urb. Chacarilla Surco

Correos: braschitasaciones@gmail.com
Telf. 255-6076, RPM. #95645-2090

Ricardo Braschi OHara E.I.R.L.

INGENIEROS CONSULTORES PERITOS VALUADORES
S.B.y S. Resolucin N 7001 - 2012

Item

Pgina 4 de 5
INF. N. IN 722-13/BBVA

Edificacin

Partidas

1
2
3
4
5

Cimentacin:
Estructuras:
Techos:
Pisos:
Revestimientos:

6
7
8
9
10
11

Coberturas:
Puertas y Ventanas:
Roperos:
Cerrajera:
Agua y desague:
Instalacin elctrica:

12
Baos:
13
Cocina:
14
Obras exteriores:
Total Costo Directo Unitario de Edificacin:
Gastos Generales, Direccin Tcnica y Utilidad del Constructor (25%):
Total Precio Unitario de Edificacin:
Tipo de Cambio
Total Precio Unitario de Edificacin:
POR REDONDEO

Categora
B
A
B
A
B

(S/. / m2)
62.61
265.66
72.89
173.93
117.87

B
B
C
C
B
B

18.68
152.50
21.67
9.00
54.15
39.90

B
B
B
S/./m2
S/./m2
S/./m2
S/./US$
US$/m2
US$/m2

30.44
15.68
175.89
1,210.88
302.72
1,513.60
2.80
540.57
541.00

Valor de la Edificacin (VE):

VE

VUOE x AT x D

Dnde:
VUOE
AT
D
VAC

=
=
=
=

Valor unitario obra edificacin (US$/m2).

rea Techada (m2).
Factor de depreciacin.
Valor de reas Comunes (m2).

Por lo tanto:
AT
(m2)
140.00
121.50
261.50

DESCRIPCIN
Primer piso
Segundo piso
TOTAL
VE

VUOE
(US$/m2)
541.00
541.00

VESD
(US$)
75,740.00
65,731.50
141,471.50

D
0.77
0.77

VE
(US$)
58,319.80
50,613.26
108,933.06

US$ 108,933.06

2.3VALOR DE REPOSICIN DEL PREDIO (VRP).El Valor de Reposicin del Predio (VRP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT), el Valor de
la Edificacin (VE); luego:
VRP

US$ 473,550.00 + US$ 108,933.06

VRP

US$ 582,483.06

2.4VALOR COMERCIAL (VC).El perito que suscribe estima que el Valor de Reposicin refleja adecuadamente el valor comercial del
inmueble, por lo tanto:
VC

VRP

VC

US$ 582,483.06

VC

US$ 582,000.00 (Por redondeo)

Av. Primavera N 1070 4to. Piso, Of.4B

Urb. Chacarilla Surco

Correos: braschitasaciones@gmail.com
Telf. 255-6076, RPM. #95645-2090

Ricardo Braschi OHara E.I.R.L.

INGENIEROS CONSULTORES PERITOS VALUADORES
S.B.y S. Resolucin N 7001 - 2012

SON

QUINIENTOS OCHENTA
AMERICANOS.

Pgina 5 de 5
INF. N. IN 722-13/BBVA

DOS

MIL

CON

00/100

DLARES

2.5VALOR SIMILAR A NUEVO (VSN).El Valor Similar Nuevo ser igual al Valor de Edificacin sin Depreciar (VESD), luego:
VSN

VESD

VSN

US$ 230,272.00

VSN

US$ 230,000.00

SON

DOSCIENTOS TREINTA MIL CON 00/100 DLARES AMERICANOS.

2.6VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE (VRM).VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (R.M. N 266-2012VIVIENDA). El Valor de Realizacin inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se
esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situacin como est, descontando
los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuacin:

Gastos de Publicidad
Gastos de Tasacin para realizacin
Comisiones de ventas
Mantenimiento
Para realizar el inmueble en un plazo de 60 das, consideramos un ajuste de
Total de deducciones

2.00%
0.20%
5.00%
2.00%
10.80%
20.00%

Por lo tanto:
VRM

VC x 0.80

VRM

US$ 582,000.00 x 0.80

VRM

US$ 465,600.00

VRM

US$ 466,000.00 (Por redondeo)

SON

CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CON 00/100 DLARES

AMERICANOS.

Lima, XX de XXXX del 2013.

Av. Primavera N 1070 4to. Piso, Of.4B

Urb. Chacarilla Surco

Correos: braschitasaciones@gmail.com
Telf. 255-6076, RPM. #95645-2090