PROPIEDAD HORIZONTAL Concepto.

- Es el derecho real que consiste en el dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio forzoso sobre las partes comunes; (con caractersticas especiales). Estas partes comunes son accesorias a las partes propias y su finalidad es facilitarles su ejercicio funcional. Objeto.- El objeto sobre el que recae la P. . es el edificio (inmueble edificado)! el cual consta de partes propias de cada propietario y partes comunes a todos ellos ("rt. # y $) %Parte propia ("rt. #)& es la unidad que pertenece en forma exclusiva a cada propietario; debe reunir dos requisitos& independencia funcional (es decir! que pueda funcionar sin necesitar a las otras unidades) y salida a la va p'blica (es decir! que no necesite pasar por otra unidad para salir a la calle). %Partes comunes ("rt. $)& son el terreno y las cosas o partes de uso com'n del edificio (como ser& azoteas! (aleras! calefacci)n! refri(eraci)n! portera! ascensores! etc.) o indispensables para su se(uridad (como ser& cimientos! muros maestros! techos! etc.).
Naturaleza jurd ca de la Prop edad Hor zontal* +obre este tema se han formulado distintas teoras&

".*,ondominio con indivisi)n forzada sobre el inmueble edificado.* ,onsidera que hay un condominio! siendo los propietarios due-os de todo! pero individualmente tienen el uso y (oce con exclusividad de su unidad funcional. Es errada! ya que cada propietario no solo usa y (oza de su unidad! sino que tiene sobre ella un derecho exclusivo. En definitiva! no hay copropiedad! sino una verdadera propiedad sobre cada unidad. "dem.s! si fuera una copropiedad! no tendra sentido que se hubiera dictado especialmente una /ey de Propiedad orizontal. 0.*1ominio inte(rado con condominio de indivisi)n forzosa.* Por un lado hay un dominio exclusivo que recae sobre las partes propias! y por otro lado! hay un condominio 2 sobre el terreno y otras partes comunes 2 de indivisi)n forzosa (es decir! que no se puede desafectar) porque se aplica a cosas accesorias indispensables para ejercer el derecho sobre las partes propias. /os que sostienen este criterio se basan en el arto $ de la /ey de P. que habla de 3propietario3 y de 3copropietarios3. ,.*Es una sociedad.* +ostiene que los cond)minos forman una sociedad. Es criticable! porque para encuadrar4a como una sociedad tendramos que forzar mucho los conceptos (Ej.& no hay affectio societatis en las partes propias). "dem.s! cuando hablamos de la naturaleza de al(o! lo analizamos como 3objeto3 y no como 3sujeto3! y en esta teora se confunde el objeto con el sujeto. 1.*Es una servidumbre.* Es claramente err)nea! porque la servidumbre requiere un fundo sirviente y otro dominante! cosa que en la P. . no se da. "dem.s! la servidumbre es un derecho sobre cosa ajena! mientras que la propiedad lo es sobre una cosa propia. E.*Es un derecho real aut)nomo! independiente del dominio y del condominio y tambi5n independiente de ambos conjuntamente! pues tiene caractersticas propias. Es la opini)n m.s aceptada. 6,)mo se adquiere el derecho real de P. .7 Puede adquirirse por tradici)n! por sucesi)n en los derechos del propietario o por prescripci)n. Parte de la doctrina a(re(a la partici)n en especie de un condominio (entre vivos) o comunidad hereditaria (transmisi)n mortis causa).
Derec!o"# obl $ac one" % l & tac one" de lo" prop etar o". '()obre parte" prop a"* Por el art 8! la re(la (eneral es que cada propietario es due-o exclusivo de su

parte propia (Ej.& departamento 0; unidad #9! etc.) y puede hacer con ella lo que quiera& alquilarla! hipotecaria! venderla! etc.! sin consentimiento de los dem.s! pero por razones de convivencia hay al(unas l & tac one" ("rt. 9 y :)& %;o hacer modificaciones o innovaciones que puedan afectar la se(uridad del edificio o los servicios comunes. %;o cambiar la forma externa del frente (Ej.& poner persianas de pl.stico cuando son todas de madera o pintar las paredes exteriores con colores distintos al resto del edificio). %;o destinar esta parte propia a usos contrarios a la moral o buenas costumbres (Ej.& usarlo para jue(o clandestino o para ejercer la prostituci)n) < para un destino distinto al pactado en el =e(lamento (Ej.& si se pact) poner oficinas! no podr5 vivir en el edificio).

%;o hacer ruidos que molesten a los vecinos ni actividades que pon(an en peli(ro la se(uridad del edificio ni depositar mercadera peli(rosa (Ej.& pirotecnia). El "rt. > contempla restricciones para los propietarios del 'ltimo piso y de la planta baja. 6?n locatario! tambi5n debe respetar estas restricciones7 +i! pues en este sentido es i(ual que el propietario! y debe respetar las normas de convivencia y el =e(lamento de ,opropiedad y "dministraci)n. En caso de incumplimiento se lo puede desalojar ("rt. #9). "dem.s de las limitaciones! tambi5n hay obl $ac one"! como ser& %conservar y reparar su unidad a su costa ("rt. 9). %pa(ar impuestos! tasas y contribuciones de mejoras ("rt. #@).
)obre parte" co&une".*

/a re(la (eneral es que los propietarios son cond)minos de las partes comunes en relaci)n al valor de su parte exclusiva o propia (si es uno de los departamentos m.s caros! va a tener un porcentaje mayor que los dem.s). /as partes comunes no se pueden vender! transferir! (ravar! etc. porque est.n unidas indisolublemente al dominio de cada unidad (son accesorias de ellas). El arto @ dice que al vender o (ravar la parte propia! implcitamente se vende o (rava la parte com'n. 6A c)mo se usan las partes comunes7 Bodos los propietarios pueden usarlas por i(ual (siempre que no perjudiquen o restrinjan el derecho de los dem.s). ;o importa el valor de cada departamento! porque el uso de estas partes comunes no es proporcional a ese valor (Ej.& todos usan por i(ual la escalera! el ascensor! la terraza! etc.).
Car$a" co&une" a todo" lo" coprop etar o"* +on car(as que deben cumplir cada uno de los copropietarios

en proporci)n al valor de sus unidades. Est.n detalladas en el arto C y se pueden dividir en 8 (rupos&
A.-E+pen"a" de ad& n "trac ,n& son los (astos que sur(en por la administraci)n normal del edificio

(sueldos del portero y administrador! (astos de limpieza! mantenimiento del ascensor! iluminaci)n! etc.). 6A si yo no ten(o instalaci)n de calefacci)n o ca-eras para a(ua caliente debo pa(ar estos servicios7 ;o! la jurisprudencia entendi) que en caso de que no sea posible la prestaci)n del servicio! 5ste no se abona. Para eximirse del pa(o debe ser aprobado en "samblea de copropietarios! y si rechazan la exenci)n injustamente! se puede acudir a la justicia.
-.-E+pen"a" de reparac ,n % con"er.ac ,n & estos (astos los hace el consorcio a trav5s de su administrador

y si 5ste no hace la reparaci)n! puede hacerla un copropietario. %+i es una reparaci)n ur(ente o necesaria! el propietario que la hizo reclama el reembolso. %+i no es ur(ente! hay que cumplir @ condiciones antes de ser reembolsado& que no est5 el administrador; notificarle a los dem.s la reparaci)n que se pretende hacer y que nin(uno se opon(a a esa reparaci)n.
C.-Car$a" por nno.ac ,n % &ejora"& en la P. . (a diferencia del condominio! en donde se exi(e la

unanimidad) para hacer innovaciones y mejoras se exi(e la mayora absoluta de votos (siempre que el =e(lamento no establezca otra proporci)n). Esto es para evitar que un copropietario! caprichosamente impida hacer la mejora. 1e todas formas si la mejora es de un costo excesivo o contraria a la ley o =e(lamento o al aspecto est5tico del edificio! etc. la minora puede oponerse a trav5s del interdicto de obra nueva.
Otro" $a"to"*

%+e(uros& el se(uro contra incendios es obli(atorio en la P. . y es a car(o de los copropietarios. % ipotecas del terreno& si se hipotec) el terreno los (astos del servicio y los pa(os del capital son a car(o de los copropietarios. %Dastos por da-os causados con cosas comunes (la cada de un balc)n! un accidente causado con el ascensor! etc.). +on (astos a car(o de los copropietarios ("rt. ###@ ,,.& responsabilidad por da-os con las cosas). %Dastos de reconstrucci)n& la minora que no quiere pa(ar el (asto! puede venderle su parte a la mayora. /0u 1n cobra la" e+pen"a"2 1ebemos distin(uir&

1.-Si los gastos los hizo el consorcio: 5l es el titular del cr5dito! y debe cobrar el administrador. 2.-Si los gastos los hizo un copropietario & 5ste es el titular del cr5dito y quien tiene derecho al reembolso. El

arto #> dice que la obli(aci)n que tienen los propietarios de pa(ar las expensas! es propter rem, es decir que si(ue a la cosa (en este caso a la unidad). Por ello! si se transfiere la unidad! y se deben #E meses de expensas! el nuevo propietario debe abonar esa deuda.
3aranta" para cobrar la" e+pen"a".*

#)Fa ejecutiva& tenemos en el ,)di(o Procesal ,ivil y ,omercial ("rt. 9$8) la va ejecutiva para lo(rar el cobro de las expensas (esto es porque como las expensas son el GmotorH del consorcio no se podra esperar para cobrarlas los tiempos de un juicio ordinario). $)Patrimonio o unidad funcional& mientras que la persona es propietaria! responde con todo su patrimonio por las expensas deven(adas; y por las deudas del propietario anterior! responde hasta el valor de su unidad funcional. Esto es porque el consorcio puede reclamarle al comprador las expensas que el vendedor dej) impa(as. @)Prohibici)n de abandono& la ley prohbe que un propietario ha(a abandono de la parte propia o com'n! con el fin de no pa(ar las expensas. 8)1erecho de retenci)n& se establece el derecho de retenci)n del con"orc o sobre el departamento del propietario que no pa(ue las expensas ("rt. $:C: ,,.). Esto es muy difcil de aplicar! ya que casi nunca el consorcio va a tener en su poder al departamento! pero existen casos en que si. (Ej.& en un edificio es necesario cambiar todas las ca-eras. ,omo se trata de un arre(lo muy (rande! puede ser necesario entre(ar la tenencia del departamento. Entonces hasta que no pa(ue las expensas! no se le entre(ar. dicho 1pto.) 9)Privile(io especial& el cr5dito del consorcio contra el propietario que no pa() las expensas comunes (oza del privile(io especial que tiene el 3conservador de la cosa3 ("rt. @IE#)! siendo su cr5dito preferente sobre otros cr5ditos (nota al "rt. @IE#). El fundamento es que las expensas son para conservaci)n y mantenimiento del edificio! y si faltaran! 5ste puede dejar de existir y entonces no se podran cobrar todos los dem.s cr5ditos (nota al arto @IE#). :),r5dito por expensas y cr5dito del acreedor hipotecario& entre ambos la jurisprudencia sostiene que tiene preferencia el cr5dito del acreedor hipotecario! salvo que el deudor est5 en concurso! en cuyo caso tiene preferencia el cr5dito por expensas. El con"orc o de coprop etar o"& Es el (rupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. +e considera que es una persona jurdica distinta de cada uno de sus miembros y que tiene patrimonio propio& las expensas comunes. (;o obstante! al(unos juristas consideran que no es persona jurdica). 6Ju5 pasa si su patrimonio expensas comunes no alcanza ara cumplir con una obli(aci)n contrada por el consorcio! como ser! para pa(arle al service del ascensor7 En estos casos! si bien todos los propietarios van a contribuir! no lo har.n solidariamente! sino en proporci)n al valor de sus unidades. Con"t tuc ,n de4 n t .a del con"orc o.- El consorcio queda constituido definitivamente cuando el =e(lamento de ,opropiedad y "dministraci)n se otor(a por escritura p'blica y se inscribe en el =e(istro de Propiedad 4nmueble (esto 'ltimo es a los efectos de la oponibilidad frente a terceros.). " partir de ah se dar.n los ttulos de propiedad a cada adquirente. 6Ju5 pasa si no se inscribe el =e(lamento7 En este caso! el =e(lamento va a obli(ar a las partes que lo firmaron! aunque el consorcio no est5 constituido.Es importante no confundir la constituci)n del consorcio con la del derecho de P. .! ya que 5ste es anterior al consorcio y necesita para dividir el inmueble! hacer la tradici)n! escritura p'blica del ttulo e inscripci)n en el =e(istro de la Propiedad 4nmueble. L bro" del Con"orc o.* /os libros de "ctas y de "dministraci)n (llevados por el "dministrador) deben ser anotados en el =e(istro de la Propiedad 4nmueble. 6,omo proceder ante robo; p5rdida o retenci)n de estos libros7& "nte esta situaci)n se empieza un nuevo /ibro (continuaci)n del anterior) pero si fue por robo o p5rdida se debe previamente hacer la denuncia policial y dejar constancia de ello en el nuevo /ibro! y si fue por retenci)n judicial se debe a(re(ar la constancia judicial. Derec!o" del con"orc o* Puede accionar a.*contra los copropietarios que violen el =e(lamento o ha(an al(o ile(al! inmoral o peli(roso para el edificio (Ej.& poner un casino clandestino! un cabaret! fabricar pirotecnia! etc.).

b.*contra el personal de limpieza o mantenimiento o contra cualquier tercero que da-e las partes comunes. c.*contra el constructor del edificio! en caso de que existan vicios ocultos en la construcci)n. d.*contra el administrador! para que rinda cuentas o en caso de que haya culpa o dolo en el ejercicio de sus funciones. e.*Por 'ltimo! el derecho que tiene el consorcio 2como persona jurdica2 a contestar todas las acciones relativas a 5l.
El re$la&ento.* Es la ley interna del edificio. =i(e la vida del consorcio y todos los copropietarios deben

respetarlo. Es la columna vertebral de la Propiedad orizontal. El =e(lamento debe otor(arse por escritura p'blica e inscribirse en el =e(istro de la Propiedad 4nmueble.
Naturaleza jurd ca del re$la&ento.* /a doctrina est. dividida&

a)/a mayora (entre ellos! Kariani de Fidal) consideran que estamos ante un contrato! porque el re(lamento se forma por un acuerdo de voluntades entre los copropietarios. +era un contrato consensual! formal! bilateral! conmutativo y de adhesi)n. b)<tros! consideran que se trata simplemente de un conjunto de normas jurdicas! pero no de un contrato! porque no siempre que hay acuerdo de voluntades hay contrato. "dem.s! los copropietarios entran y salen de esta supuesta Grelaci)n contractualH al comprar o vender! sin el consentimiento de los dem.s propietarios! cosa prohibida en el contrato. Te&a" 5ue debe contener el Re$la&ento 6Art. 7).* El re(lamento deber.& #.*1eterminar cu.les son las partes exclusivas y cu.les las comunes. $.*Especificar el porcentaje que le toca a cada propietario de las partes comunes y de los (astos comunes. @.*1eterminar como ser. el uso de las cosas y servicios comunes. 8.*1eterminar el destino que se dar. a las unidades (para oficinas! viviendas! locales! etc.). 9.*Especificar todo lo relacionado con la reuni)n de consorcio& desi(nar al presidente! detallar el qu)rum! mayoras para modificar el re(lamento! etc. ("tenci)n& el re(lamento no puede modificar las mayoras especiales que indica la ley de P. .). :.*1etallar todo lo relacionado con el administrador& elecci)n! remoci)n! sueldos! derechos y obli(aciones! etc. >.*+i al('n propietario no va a vivir en el inmueble! hay que constituir su domicilio. C.*1eterminar qui5n va a certificar las actas de cada asamblea! las deudas que haya por expensas! etc. El re(lamento puede contener otros temas que incluyan los consorcistas siempre que no contraren la ley o el espritu de la P. .! porque de lo contrario estas cl.usulas ser.n consideradas inv.lidas. Redacc ,n del re$la&ento.- El re(lamento puede ser redactado por& #.*El propietario vendedor& lue(o este re(lamento debe ser aceptado por los compradores! adhiri5ndose al mismo. $.*Bodos los copropietarios en forma un.nime& lue(o! los futuros compradores ir.n adhiri5ndose al =e(lamento. Re4or&a del re$la&ento.* /a mayora de votos necesaria para reformar el re(lamento va a depender de qu5 cl.usulas se quieran reformar. Existen dos tipos de cl.usulas& a),l.usulas re(lamentarias& son las relacionadas con temas menores. Para reformar estas cl.usulas o partes re(lamentarias! se exi(e una mayora no menor de 2/3 del total de los propietarios (esto si(nifica que el re(lamento puede establecer una mayora mayor! como la unanimidad! pero nunca menor a $L@ del total de propietarios). b),l.usulas estatutarias& son las relacionadas con el estatuto o situaci)n patrimonial. Para reformar esta parte estatutaria o cuando la reforma es importante! suele exi(irse la unanimidad. Ej.& cambiar el destino de las unidades! determinar las partes propias y comunes! etc. "dem.s! la reforma debe hacerse en escritura p'blica y ser inscripta en el =.P.4! para que sea oponible a terceros. 1e lo contrario va a valer el re(lamento ori(inario! sin modificaci)n.

/as cl.usulas de irrevocabilidad! que suele hacer el propietario vendedor a su favor! para que no se reformen determinadas cosas! son inv.lidas y en estos& casos la reforma puede hacerla la justicia. El ad& n "trador* Es el representante del consorcio. Puede ser desi(nado administrador cualquier persona capaz! sea un copropietario o un tercero! sea una persona fsica o una persona jurdica. +u desi(naci)n debe estar en el re(lamento. ,omo el administrador forma parte del re(lamento! para su desi(naci)n se precisa la unanimidad! que es la exi(ida para sancionar el re(lamento. No&bra& ento de un nue.o ad& n "trador .* Para los que consideran que no se reforma con esto el re(lamento se va a necesitar la mayora absoluta del "rt. #E de la ley de P. . En cambio para los que creen que esto reforma el re(lamento se necesitar. la mayora de $L@. Estas mayoras ser.n v.lidas siempre que el re(lamento no de una mayora distinta. El consorcio nunca puede estar sin administrador! por eso en caso de que no se lle(ue a la mayora establecida! la desi(naci)n la har. el juez ("rt. #E in fine). 8unc one".- +on las mismas que las del mandatario! ya que entre el administrador y el consorcio hay un contrato de mandato. Por eso va a tener a su car(o las si(uientes funciones ("rt. I)& ") "dministrar y cuidar las partes comunes (ascensor! pasillos! etc.)! 0) =ecaudar y emplear los fondos recaudados. ,) "se(urar el edificio contra incendios. 1) =endir cuentas; cuidar los ttulos de propiedad del inmueble y la documentaci)n del consorcio. 1ebe llevar los dos libros del consorcio& el de "ctas #& de las asambleas y el de "dministraci)n del ,onsorcio. E) =epresentar al consorcio administrativa y judicialmente (Ej.& demandar al propietario que no pa(a las expensas). M) Ejercer los 1erechos y cumplir las obli(aciones asi(nados en el =e(lamento. Re&oc ,n del ad& n "trador.* /os copropietarios pueden revocar el mandato cuando quieran! sin necesidad de invocar justas causas y aunque el re(lamento establezca su irrevocabilidad. Esto es as porque si se pierde la confianza en el administrador! se pierde la esencia del mandato (basado en la confianza). Para removerlo es necesaria la mayora absoluta del "rt. #E. +i no se lo(ra la mayora requerida y hay justa causa para removerlo (Ej.& incumplimiento de sus obli(aciones)! uno o varios copropietarios pueden pedir la remoci)n judicial. Re&unerac ,n.- El car(o (eneralmente es oneroso. En el re(lamento se va! a establecer si se trata de sueldo fijo! de porcentaje determinado! etc. Pero puede ser (ratuito perfectamente. . Con"ejo de Ad& n "trac ,n.* Es un (rupo de no m.s de @ consorcistas desi(nados por la "samblea! que fiscalizan y controlan al administrador. La a"a&blea& Es el )r(ano m.s importante del ,onsorcio y est. compuesto por todos los copropietarios. Ella aprueba y modifica el re(lamento. Bambi5n nombra! da instrucciones o despide al administrador! etc. Real zac ,n de la A"a&blea* Para realizar una "samblea debe notificarse a todos los copropietarios. (Ej.& 3 abr. "samblea el da jueves a las #E h. en el hall de entrada 3). Esta notificaci)n debe incluir la <rden del da (es decir! los temas a tratar en la "samblea). Ej.& 3...para tratar los si(uientes temas& aumento de expensas y remodelaci)n del ascensor...3; pintura del hall de entrada; etc. +i durante la "samblea se trata al('n tema fuera de la <rden del da! lo que se decida sobre ese tema! ser. nulo. Cla"e" de A"a&blea".* Benemos dos tipos de "sambleas& %<rdinarias& se hacen peri)dicamente en los plazos determinados por el re(lamento. /os temas a tratar en este tipo de "samblea estar.n predeterminados en el =e(lamento (Ej.& aprobar las cuentas del administrador! renovar el se(uro contra incendio! etc.). %Extraordinarias& no est.n predeterminadas pero se realizan cuando sur(e al(o particular! de inter5s com'n.

0u,ru& para "e" onar* 1ebe estar fijado en el =e(lamento y puede ser mayor (pero nunca menor) al que exi(e la ley para determinadas decisiones. Ej.& si la decisi)n que se debe tomar es sobre al(o insi(nificante puede hasta sesionarse s)lo con los presentes. En cambio si la decisi)n es muy importante o ur(ente y no se lle(a a reunir la mayora establecida por ley! puede hacerse la convocatoria de la "samblea por medio del juez. C,&puto de lo" .oto".* En (eneral se computa un voto por cada propietario! salvo que el =e(lamento establezca otra forma. Ej.& que los votos sean en proporci)n a la parte del edificio que tiene cada propietario. 9a%ora" nece"ar a"* ".*Para los asuntos comunes se exi(e la mayora de los votos (mitad m.s uno! de todos los propietarios y no de los presentes! salvo que lo di(a el =e(lamento). Ej.& cambiar la puerta de entrada. 0.*Para otros asuntos! la ley o re(lamento o jurisprudencia establecen& %la unanimidad& en los casos en que se necesite hacer una obra nueva! cambiar el fin de las unidades! hipotecar el terreno! o modificar al(una Gcl.usula estatutariaH del =e(lamento como la que detalla las partes comunes y propias! etc. %$L@ de todos los copropietarios& cuando sea necesario modificar al(una cl.usula re(lamentaria del =e(lamento! como cambiar las facultades del administrador. Control jud c al de la A"a&blea .* ,ualquier copropietario puede pedir el control judicial de la "samblea por medio de& %un recurso de nulidad! si demuestra que la "samblea fue ile(al. Ej.& que no se respetaron las mayoras. Kariani de Fidal dice que cuando el contenido de la "samblea o las decisiones que se tomen en ella sean contrarias a la ley o =e(lamento! se puede pedir la nulidad! bas.ndose en los normas del ,. ,ivil sobre nulidad. %un recurso de arbitrariedad! si fue le(al pero la decisi)n tomada all fue abusiva. Ej.& un (asto muy alto e innecesario que los propietarios m.s pobres no pueden afrontar. Cau"ale" de e+t nc ,n de la prop edad !or zontal. Existen diferentes causas& ".*=uina o destrucci)n total o parcial del edificio& es cuando se destruye m.s de las $L@ partes de su valor. ,ualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales! y si la mayora no quiere hacerlo! puede pedirse judicialmente. +i la destrucci)n no lle(a a $L@! la mayora puede obli(ar a la minora a contribuir con la reconstrucci)n! y la minora puede ele(ir entre contribuir con ella o venderle su parte! se('n valuaci)n judicial. ("rt. #$). . 0.*Fetustez comprobada& se necesita la mayora que represente m.s de la mitad del valor del edificio. Esta mayora va a ele(ir entre demoler y vender el terreno y materiales o reconstruir. +i la minora se nie(a a contribuir deber. venderle su parte a la mayora. ("rt. #:). ,.*,onfusi)n& cuando una persona adquiere todas las unidades y desafecta el edificio de la P. . 1.*Fenta o abandono de la unidad& termina parcialmente para cada propietario cuando vende su unidad (voluntaria o forzadamente) o cuando la abandona! siempre que no sea con la intenci)n de no pa(ar las expensas (cosa que est. prohibida! como ya vimos). E.*<tras causas& por poner la cosa fuera del comercio! por prescripci)n adquisitiva! etc. +i el edificio est. tan viejo que es peli(roso! por un posible derrumbe! la demolici)n puede ordenarla la Kunicipalidad y cualquier copropietario puede ir a la justicia para pedirla. 1e i(ual forma! un copropietario puede ir a la justicia para demostrar que el edificio que se quiere demoler no est. realmente vetusto. PREHORIZONTALIDAD*LE: '7.;<= Es el estado de un inmueble en el que se va a construir o se est. construyendo un edificio con la intenci)n de someterlo lue(o al r5(imen de P. .

/Por 5u1 "e crea e"ta le%2- Porque la ley de P. en su "rt. # dice que el r5(imen de P. . se va a aplicar a edificios ya terminados& 3 los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta. Y que sean independientes y con salida a la va pblica 3. Esto trajo inconvenientes para re(ular las estructuras sin terminar o sin empezar porque no poda aplicarse el r5(imen de P. . Ej.& de los 9E departamentos! llevamos hechos 8I (estructura sin terminar) o compr5 el terreno y como no ten(o plata para empezar a construir el edificio! quiero financiar la construcci)n con la venta de los futuros departamentos (estructura sin empezar). "dem.s! es importante tener en cuenta que aunque est5 completamente terminado el edificio! reci5n va a estar afectado al r5(imen de P. . cuando el =e(lamento de ,opropiedad y "dministraci)n est5 inscripto. Deneralmente ocurra que el due-o del terreno! que quera construir un edificio! en la pr.ctica! venda las unidades a'n sin construir! para poder financiar as su construcci)n. Es por eso! que si uno quiere ver al('n departamento de una torre muy nueva! se(uramente lo que le mostrar.n es un dibujo o maqueta de como ser. el edificio! la pileta! el parque! etc. Para re(ular esto naci) la ley #I.>$8. >entaja" de la Le% '7.;<=.* /a ventaja para los compradores! es que van a comprar su departamento a un precio m.s bajo del que valdr. cuando est5 terminado. /a ventaja para el due-o del terreno! es que consi(ue la plata para construir el edificio! sin tener que pedir pr5stamos con altos intereses a una compa-a financiera. ,on la ley de Prehorizontalidad! tambi5n se evita que el vendedor cometa fraudes. (Ej.& que lue(o de sacarle una cantidad de dinero a cada comprador! desaparezca o se declare insolvente y cai(a en quiebra; o descubrir que el terreno estaba hipotecado! etc.). Esta ley permite que se re(ulen las ventas de departamentos que todava no est.n construidos! d.ndoles se(uridad a los compradores al firmar el contrato. E"tado de Pre!or zontal dad.* El estado de Prehorizontalidad nace con la inscripci)n en el =e(istro de la Propiedad 4nmueble de la escritura p'blica en la que el titular del dominio del terreno! manifiesta su voluntad de afectarlo a la construcci)n de un edificio que ser. lue(o subdividido en unidades! las cuales ser.n enajenadas a ttulo oneroso! a trav5s del r5(imen de propiedad horizontal. Otro" conten do" de la e"cr tura ("rt. $).* /a escritura! adem.s debe contener& %El estado de ocupaci)n del inmueble. %/a inexistencia de deudas por impuestos! tasas o contribuciones a la fecha de su otor(amiento. %y si se pact) un plazo determinado para vender un n'mero preciso de unidades! el plazo no podr. exceder de # a-o. ?na vez cumplido el plazo! el n'mero de unidades vendidas debe ser! por #E menos! del 9EN del total de las unidades. Esto si(nifica que como m.ximo voy a tener un a-o para poder tener! al menos! la mitad de unidades vendidas. Ej.& si son #9E departamentos! necesito al a-o! tener vendidos >9 departamentos. Publ c dad de la a4ectac ,n ("rt. #E).* /a afectaci)n al r5(imen de Prehorizontalidad se debe dar a publicidad! lo cual se lo(ra *por un lado* mediante la inscripci)n en el =e(istro! pero adem.s se le exi(e al vendedor que de a conocer la afectaci)n del inmueble& a) en un cartel al frente de la obra! b) en las ofertas publicitarias que ha(a en diarios! revistas! televisi)n! etc.! y c) en los contratos de enajenaci)n de las unidades. /,)mo a"e$urar a lo" co&pradore" de un dade"# n4or&ac ,n leal % co&pleta2 * Para esto existen una serie de pautas& %Publicidad de la afectaci)n a la Prehorizontalidad. Esta se lo(ra con la inscripci)n en el =.P.4.! adem.s de su exteriorizaci)n en carteles! ofertas! contratos! etc. %Prohibir planes de financiaci)n o precios que induzcan a error. %Exi(ir que todos los que interven(an en la operaci)n amparada por esta ley di(an el car.cter en que act'an (Ej.& alba-il! electricista! arquitecto! etc.) y tambi5n! que el due-o del inmueble se identifique. E4ecto".* /a afectaci)n del inmueble a la Prehorizontalidad le prohbe al propietario disponer del inmueble o (ravarlo en forma diferente a la establecida por ley. ;ada impide que le venda el inmueble a un tercero! porque esto no afectar. a los derechos de los adquirentes por boleto inscripto. Es decir! que el nuevo adquirente debe continuar con la afectaci)n del inmueble! a la Prehorizontalidad.

Re$ "tro de lo" contrato" ("rt. #$).* El propietario debe re(istrar los contratos celebrados con los adquirentes en el =.P.4.! a diferencia del adquirente que puede re(istrarlo en cualquier tiempo. /os contratos no re(istrados son inoponible a terceros. Ej.& es inoponible a quien ten(a un contrato re(istrado. 1e todas formas! el arto #$ in fine nos dice que el contrato no re(istrado! no da derecho al propietario contra el adquirente! pero s al rev5s (esto es porque ya vimos que para el propietario! re(istrar es una obli(aci)n). /os acreedores hipotecarios deben aceptar las cancelaciones parciales al escriturarse cada unidad. -oleto de co&pra.enta.* Es un contrato cuyo contenido obli(a recprocamente a las partes a escriturar una compraventa de un inmueble. asta que eso suceda s)lo (enera una obli(aci)n natural& dar la cosa y pa(ar el precio (/)pez de Oavala). Para al(unos autores! el boleto es una compraventa perfecta! para otros es una promesa de hacer la compraventa por escritura p'blica ("rt. ##C9 in fine)! ya que el boleto debe hacerse por instrumento privado. <curre que en el boleto no hay transmisi)n de derecho real al(uno! por eso la Prehorizontalidad prote(e a los titulares de esa promesa de compraventa. El boleto se hace para tener por escrito el acuerdo entre las partes hasta que se ha(a la escrituraci)n. ,uando se hace la venta de las unidades a'n sin construir! que vimos anteriormente! el lapso entre el boleto y la escritura es muy lar(o. Esto se debe a que la escritura se hace al terminar el edificio y al redactar e inscribir el =e(lamento. =eiteramos que para que el boleto pueda ser oponible frente a @ ros. Es indispensable su re(istro! porque entre un boleto re(istrado y otro sin re(istrar! aqu5l triunfa frente al 'ltimo. Excepciones si r5(imen de Prehorizontalidad. /a ley $E.$>: dice que quedan excluidos del r5(imen de Prehorizontalidad& ".*/os cond)minos! comuneros o socios que dividen un inmueble com'n (sea condominio! comunidad hereditaria o sociedad). 0.*,uando se enajenan o adjudican unidades en inmuebles del dominio privado del Estado! provincias o municipalidades. ,.*,uando se enajenan o adjudican unidades en inmuebles cuya construcci)n se hace con pr5stamos de or(anismos oficiales nacionales! provinciales o municipales. /os edificios ya afectados o que se afecten al r5(imen de P. . dentro de los IE das de publicaci)n de la presente. "dem.s la publicidad de la afectaci)n se lo(ra con la inscripci)n en el =.P.4. ("rt. C) A con su efectiva exteriorizaci)n. En los puntos b) y c) se justifica la eximici)n ya que se considera que la presencia de )r(anos del Estado es suficiente (aranta para el adquirente contra cualquier posible perjuicio. Puede hipotecarse un inmueble afectado a Prehorizontalidad +! ser. v.lida la hipoteca si se hizo reserva de hipotecar en los contratos de enajenaci)n. Bambi5n si hay conformidad de los adquirentes re(istrados! para hipotecar. 1e todas formas! aunque se opon(a al('n adquirente re(istrado! siempre que haya justa causa puede obtenerse autorizaci)n judicial. <tro caso seria que el inmueble ya estuviera hipotecado al hacer la afectaci)n a la Prehorizontalidad. Puede el propietario del terreno, retractarse de realizar la obra dinero recibido a cada adquirente! m.s un inter5s. +! pero tendr. que devolver el

Ej.& puede pasar que el propietario saque cuentas y decida construir un edificio de #E pisos! para lo cual necesita IEE.EEE P. Para eso tiene que vender los 1pto. antes de construirlos! (para poder conse(uir de ah los IEE.EEEP). Pero si no consi(ue venderlos (aunque sea la mitad del edificio en # a-o! que es el m.ximo permitido) no podr. financiar la obra y deber. resarcir a los adquirentes. ! puede desafectar el inmueble a la Prehorizontalidad +! el arto > nos dice que el propietario podr. pedir judicialmente la desafectaci)n! si& %pasaron : meses de re(istrada la afectaci)n y no vendi) unidades;

%resolvi) los contratos que ya tena re(istrados; %pas) un a-o y con justa causa! la obra no se empez) o se paraliz). Contrato de .enta de un dade" ("rt. #8).* El arto #8 nos dice que el contrato debe redactarse en forma clara y f.cilmente le(ible y cualquier cl.usula abusiva valdr. s)lo si es aceptada expresamente por el adquirente. El art #9 establece las cl.usulas de reajustes. Ce" ,n# re"c " ,n o re"oluc ,n del contrato .* ,ualquiera de ellas debe ser anotada en el =.P.4 En la cesi)n! hasta que el propietario del edificio no de su conformidad! el cedente no se libra de su obli(aci)n para con 5l. El propietario no podr. disponer de la unidad hasta que no se anote la resoluci)n o revocaci)n en el re(istro. H poteca del ed 4 c o a4ectado a la Pre!or zontal dad .* El propietario debe darle al eventual acreedor hipotecario una serie de datos que deber.n constar en la escritura de constituci)n de la hipoteca! y que son los si(uientes& ".*/o que le falta pa(ar a cada adquirente de los 1pto. (es decir los saldos de cada uno) 0.*?na lista con los adquirentes que ten(an sus contratos inscriptos en el =.P.4 ,.*,onstancias de que los adquirentes saben de la decisi)n de hipotecar el inmueble! su monto! etc. +i la constituci)n de la hipoteca no est. prevista en los contratos de enajenaci)n o adjudicaci)n y hay adquirentes con contratos re(istrados! que se oponen a ella! la misma no podr. hacerse; salvo que con justa causa se pida judicialmente la autorizaci)n. Re"er.a de ! poteca.* Es cuando est. prevista en los contratos la posibilidad de hipotecar! detall.ndose el monto! plazo y condiciones. /as condiciones deben estar estipuladas! ya que no es lo mismo que hipotequen el edificio por #E.EEE P que por #.EEE.EEEP& el comprador siempre va a preferir la hipoteca m.s peque-a! porque as su 1pto. corre menos peli(ro de que sea ejecutado ante la falta de cumplimiento de la hipoteca! por parte del due-o del inmueble. Ejecuc ,n jud c al del ed 4 c o.* /os adquirentes con contratos re(istrados pueden! si se ponen de acuerdo! comprarle el edificio al que lo compr) en remate judicial ("rt. $8 inc. a& acreedores hipotecarios) < abonar el valor correspondiente al estado del bien ("rt. $8 inc. b& acreedores Juiro(rafarios). Ad& n "trador pro. "or o ("rt. $9).* /ue(o de terminada la construcci)n y hasta que se ha(a la tradici)n con cada adquirente! el propietario har. una asamblea con estos adquirentes con contratos re(istrados! para desi(nar entre todos! un administrador provisorio! por simple mayora. asta que no se constituya definitivamente el consorcio! se va a aplicar el Provecto de =e(lamento de ,opropiedad v "dministraci)n. +u funci)n principal es llevar la contabilidad de la obra. Paral zac ,n de la obra.* ay que distin(uir quien fue el culpable& ".*+i se paraliz) la obra por culpa del constructor& el administrador o un n'mero de adquirentes de unidades (siempre que sean como mnimo! el #EN del valor del edificio) pueden decidir rescindir el contrato con aqu5l. "qu estaramos aplicando el arto #$E# ,,.& excepci)n de no cumplir si el otro no cumpli) primero. 0.*+i se paraliz) la obra por culpa del propietario& si 5sta se paraliz) por m.s de : meses y es imposible terminarla! todos los adquirentes en forma un.nime pueden pedir la adjudicaci)n del inmueble en condominio! asumiendo las obli(aciones que tena el propietario (hipotecas! embar(os! deudas! etc.). DERECHO) REALE) )O-RE CO)A A?ENA Introducc ,n.* Para comprender mejor este tema! vamos a recordar d)nde se ubican estos derechos reales& Cla"e".* /os derechos reales sobre cosa ajena pueden ser de $ clases& @De $aranta& se llaman as porque (arantizan el pa(o de una deuda. +on tres& hipoteca! prenda y anticresis. @De d "4rute& se llaman as porque se tiene sobre la cosa el uso y (oce! pero no la propiedad (Ej.& si me dan en usufructo un auto! puedo manejarlo pero no venderlo! porque esa es una facultad del due-o). /os

derechos de disfrute son cuatro& usufructo! uso! habitaci)n y servidumbre activa. /a enfiteusis est. prohibida.

USUFRUCTO
"El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia". 6Art. <AB;( PARTE)* @u"u4ructuante& es el nudo propietario. @u"u4ructuar o* es quien tiene el uso y (oce de la cosa. CARACTERE). @Derec!o real de u"o % $oce* el due-o de la cosa ",lo podrC d "poner de ella (Ius abutendi) y el u"u4ructuar o va a (ozar de las dem.s facultades que tendra que tener este due-o& u"o % $oce (Ius utendi y Ius fruendi). Por eso se dice que hay una desmembraci)n del dominio. @La co"a debe "er ajena @No "e debe alterar "u "u"tanc a (salva rerum substantia)& implica no modificar la materia (Ej.& destruir la cosa) n ca&b ar "u de"t no (Ej.& convertir una casa en un bar). +in embar(o puede deteriorarse por el uso o por el paso del tiempo. DDRACIEN& El usufructo puede constituirse por un plazo determinado! el cual deber. respetarse aunque muera el nudo propietario. 1e no pactarse un plazo! el usufructo durar. hasta la muerte del usufructuario. +in embar(o! existen lmites en la duraci)n del usufructo& en el caso de las personas jurdicas puede durar hasta $E a-os o hasta que cese su existencia le(al y en el caso de las personas fsicas hasta la muerte del usufructuario! ya que no puede ser perpetuo ni constituirse a favor de una persona y sus herederos (Ej.& si yo ten(o el usufructo de un campo por @E a-os y muero a los $E! el mismo se extin(ue a los $E a-os! con mi muerte). El plazo empieza a contarse desde que se constituye el usufructo! y no desde que se hace efectivo el uso y (oce del bien. DI)TINTA) CLA)E) DE D)D8RDCTO 6Art. <ABA(. @D"u4ructo per4ecto& en este caso el usufructuario debe usar y (ozar de la cosa! sin alterar su sustancia. El usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa y debe conservarla para devolverla al propietario al terminar el usufructo. @D"u4ructo &per4ecto 6o cua" u"u4ructo(* se aplica sobre cosas que son in'tiles al usufructuario si 5ste no las puede consumir o cambiar su sustancia (Ej.& (ranos! dinero! etc.). El usufructuario recibe la propiedad de la cosa usufructuada! y puede disponer de ella como quiera (consumirla! venderla! etc.) y s)lo estar. obli(ado a restituir una cosa de la misma especie y calidad o el valor que se le haya dado en el inventario ("rt. $C>#). "qu no se aplica el principio 3 salva rerum substantia3 y es por eso que se dice que no es un verdadero usufructo. O-?ETO* El usufructo puede recaer sobre cosas muebles o inmuebles que est5n en el comercio. +i se trata de un usufructo perfecto las cosas deben ser no fun(ibles o no consumibles. En cambio! en el cuasiusufructo es a la inversa (deben ser fun(ibles o consumibles). Puede constituirse sobre cosas de mero placer (Ej.& un cuadro) y tambi5n sobre fondos improductivos. ,aso del 3usufructo de cr#ditos3& en realidad! el objeto no es el cr5dito! sino el instrumento que lo representa. (Ej.& si " tiene una deuda con 0 por la cual le debe entre(ar un auto! y 0 da en usufructo a , el cr5dito! el objeto no es el cr5dito! sino el instrumento p'blico o privado en el que consta el cr5dito; arto $C@C). )D?ETO)* El usufructo puede constituirse a favor de una o varias personas conjuntamente (co usufructo) pero no en forma sucesiva. El motivo es evitar que el dominio permanezca desmembrado por tiempo indefinido.En cuanto a la capacidad requerida para constituir usufructo el ,)di(o dice que si se hace por contrato oneroso se exi(ir. capacidad para vender; si es por contrato (ratuito! capacidad para donar; y si es por testamento! capacidad para testar. En cambio para adquirir! se exi(e capacidad para comprar! para ser donatario y para recibir por testamento respectivamente ("rt. $C@# y $C@@). CON)TITDCIEN 6Art. <A'<(.#. Por contrato onero"o o $ratu to (arts. $C#@ y $C#8) se puede& %constituir usufructo a favor de otro reserv.ndose la nuda propiedad!

%transmitir la nuda propiedad reserv.ndose el usufructo! %o enajenar a una persona la nuda propiedad y a otra el usufructo. Puede "er onero"o o $ratu to (Ej. de contrato (ratuito& para evitar la sucesi)n! el padre dona a su hijo la nuda propiedad de un inmueble y se reserva el usufructo). El derecho se adquiere a partir de la tradici)n. $. Por acto" de Flt &a .oluntad ("rt. $C#9)& en este caso! el testador le(a el usufructo a un tercero y (uarda la nuda propiedad para su heredero! o al rev5s. Bambi5n puede le(ar las $ cosas a personas distintas (y nada al heredero). "qu! el derecho se adquiere cuando muere el testador. @. Por d "po" c ,n le$al ("rt. $C#:)& es el caso de los padres! quienes tienen el usufructo sobre los bienes de sus hijos menores. 8. Por pre"cr pc ,n ("rt. $C#>)& puede adquirirse por prescripci)n breve (posesi)n por diez a-os con justo ttulo y buena fe) o por prescripci)n lar(a (posesi)n por $E a-os). En la pr.ctica no es muy com'n! ya que por el mismo tiempo puede adquirirse el dominio. En todos los casos! para que el usufructo sobre inmuebles sea oponible a terceros debe inscribirse en el =e(istro de la Propiedad 4nmueble. D)D8RDCTO DE ANI9ALE).Ind . dual&ente con" derado"& el usufructuario puede servirse de ellos y obtener los productos que dieren. +i al(uno muere o se pierde! el usufructo s)lo se extin(ue con respecto a ese animal y el usufructuario no tiene obli(aci)n de sustituirlo. ;o puede alquilar a los animales! salvo que ese sea su destino. D"u4ructo de $anado"& si perece todo el (anado sin culpa del usufructuario! debe entre(arse los despojos al due-o y se extin(ue el usufructo. +i perece parte del (anado! el usufructuario puede ele(ir entre& extin(uir el usufructo devolviendo los animales vivos! o continuarlo reemplazando los que perecieron. DERECHO) % O-LI3ACIONE) DE LA) PARTE)* '(Del u"u4ructuar o (es decir& del que recibe en usufructo)& %Biene la obli(aci)n de hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles! antes de comenzar a usarlos! ante el nudo propietario. 1e esa manera el usufructuario sabe por qu5 cosas debe responsabilizarse y pa(ar sus (astos y por cu.les no. Pueden realizarse por instrumento privado! si las partes son capaces; de lo contrario! se har.n por instrumento p'blico y ante la presencia de dos testi(os. %1ebe constituir una fianza& es una (aranta que tiene el nudo propietario para cobrarse en caso que el usufructuario no cuide la cosa. %1ebe conservar la cosa (evitar su deterioro! p5rdida! etc.) y pa(ar los arre(los que sean necesarios para ello. +i son (astos extraordinarios (para reinte(rar las cosas deterioradas por vejez o caso fortuito) no tiene obli(aci)n de pa(ar. %1ebe pa(ar impuestos! tasas y obli(aciones que (raven los bienes. %Biene derecho a usar y (ozar de la cosa! siempre que respete su sustancia y destino. Percibir. diariamente los frutos civiles en proporci)n al tiempo que dure el usufructo (Ej.& el cobro del alquiler de un departamento). /os frutos naturales pendientes al comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario; y los pendientes al terminar el usufructo pertenecen al propietario (Ej.& cras de animales). %Puede hacer mejoras siempre que no altere la sustancia o destino de la cosa! pero no puede reclamar los (astos que hizo para realizar esas mejoras. %Puede realizar actos de administraci)n (Ej.& vender cosechas). %+i bien no puede ceder el derecho real de usufructo (es intransmisible)! puede ceder el ejercicio de este derecho. Bambi5n puede dar en locaci)n la cosa. En ambos casos! el usufructuario es responsable ante el propietario por los menoscabos realizados por el cesionario o inquilino sobre la cosa. <(Del nudo prop etar o (es decir& del que da en usufructo)&

%Biene la obli(aci)n de entre(ar al usufructuario el bien usufructuado en el estado que est5 y con sus accesorios. "dem.s! si se constituy) a ttulo oneroso! el nudo propietario (arantiza el uso y (oce pacfico ((aranta de evicci)n); no as! si es a ttulo (ratuito. %;o puede hacer actos materiales sobre la cosa (Ej.& construir sobre la cosa o cambiarle su forma)! alterando el objeto del usufructo! salvo que el usufructuario estuviere de acuerdo; ni actos jurdicos que le impidan al usufructuario ejercer derechos que ya tiene (Ej.& constituir una servidumbre sobre el fundo usufructuado). %Biene derecho a ejercer sus derechos como propietario! siempre que sean compatibles con el usufructo& vender el bien! donarlo! hipotecar4o! adquirir servidumbres activas. Esto es posible porque el tercero (que compra! recibe en donaci)n! etc.) tiene la obli(aci)n de respetar el usufructo. EGTINCIEN.#. "l finalizar el plazo determinado. $. +i es a favor de persona fsica! cuando 5sta muere; si se trata de persona jurdica! al cabo de $E a-os o por el cese de su existencia le(al. @. Por prescripci)n liberatoria& si el usufructuario no ejerce el derecho por m.s de #E a-os! lo pierde! adquiriendo el propietario el dominio perfecto. 8. Por prescripci)n adquisitiva& se extin(ue el usufructo por efectos de la usucapi)n cumplida a favor de un tercero ($I8$). 9. Por cumplimiento de la condici)n resolutoria si se constituy) bajo la misma. :. Por consolidaci)n cuando muere el nudo propietario y lo hereda el usufructuario! recibiendo la nuda propiedad del bien usufructuado. >. Por confusi)n si el usufructuario transmite su derecho a una persona! y el nudo propietario tambi5n transmite su derecho a la misma persona. C. Por renuncia del usufructuario al derecho de usufructo (por escritura p'blica si es sobre un inmueble! por instrumento privado si es mueble). I. Por p5rdida o destrucci)n total de la cosa no fun(ible! sucedida por caso fortuito. +i media culpa! tambi5n se extin(ue el derecho pero el culpable deber. resarcir da-os y perjuicios. #E. Por revocaci)n directa de su constituci)n cuando se constituye el usufructo en pa(o de una deuda! que en realidad no exista. ##.Por revocaci)n del acto demandado por acreedores del due-o del fundo& cuando el usufructo es un acto simulado ilcito realizado con el fin de que los acreedores del due-o del fundo no puedan cobrar sus cr5ditos. #$.Por la resoluci)n de los derechos del constituyente del usufructo& se da cuando se resuelve el dominio de la cosa usufructuada. 1ebe tratarse de una cosa inmueble y la resoluci)n debe tener efecto retroactivo. #@.Por las causas (enerales de extinci)n de los derechos reales& esta menci)n que hace el "rt. $I#C cae en el vaco ya que tales causas (enerales no existen en nuestro ,)di(o (,onf. nota "rt. $9E9). )ER>IDD9-RE) 3+ervidumbre es el derecho real! perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno! en virtud del cual se puede usar de 5l! o ejercer ciertos derechos de disposici)n! o bien impedir que el propietario ejerza al(unos de sus derechos de propiedad.3 ("rt. $I>E) PARTE)& %Bitular del fundo dominante (a favor del cual se constituye la servidumbre). %Bitular del fundo sirviente (el cual debe soportar la car(a). CARACTERE). @Derec!o real* est. enumerada en el artculo $9E@. @Perpetuo o te&porar o* las servidumbres reales son perpetuas! salvo convenci)n en contrario ("rt.@EEI); A las servidumbres personales son de por vida (si es a favor de persona fsica) o por $E a-os (si es a favor de una persona jurdica);

@)obre n&ueble ajeno* no puede constituirse sobre muebles. El inmueble debe ser ajeno! ya que! en principio! no se puede constituir una servidumbre sobre un fundo propio. @At p c dad* el art @EEE del ,, nos dice que pueden constituirse cualquier clase de servidumbres! adem.s de las 3servidumbres en particular3 que establece el ,)di(o y aunque rija el principio del Qnumerus claususQ para los derechos reales. 8ACDLTADE) OTOR3ADA) AL TITDLAR DEL PREDIO DO9INANTE. a)usar el inmueble ajeno (Ej.& sacar a(ua! transitar! etc.)! b)impedir que el propietario ejerza al(unos de sus derechos de propiedad! (Ej.& impedir que realice una construcci)n que obstruya la vista a un lindo paisaje)! c)ejercer ciertos derechos de disposici)n (aunque al(unos autores! como "re.n o Kariani de Fidal sostienen que el titular de una servidumbre no tiene nin('n derecho de disposici)n). Para el titular del fundo sirviente! una servidumbre puede consistir en un 3dejar hacer3 (Ej.& dejar sacar a(ua del fundo)! en un 3no hacer3 (Ej.& no poder edificar a m.s de una determinada altura)! pero nunca en una 3obli(aci)n de hacer3. CLA)I8ICACIEN DE LA) )ER>IDD9-RE).'.-REALE) O PER)ONALE) @Reale"* cuando hay $ inmuebles y la servidumbre se constituye sobre uno de ellos (predio sirviente) en beneficio del otro (predio dominante). Ej.& si un fundo no tiene salida a la va p'blica! el poseedor del mismo puede constituir una servidumbre de paso sobre el fundo vecino a favor del fundo que posee. El beneficio es para el fundo! y permanecer. aunque cambie de due-o. @Per"onale"* aqu la servidumbre se constituye sobre un fundo (sirviente)! pero a favor de una persona (3titular dominante3)! que puede ser o no! propietaria de un inmueble. Entonces! se('n el ,)di(o! puede haber servidumbres personales con& @do" 4undo"& cuando el titular dominante es propietario de un fundo. (Ej.& un fundo tiene salida a la va p'blica! pero como el poseedor tiene dificultades motrices constituye una servidumbre de paso a su favor sobre el fundo vecino para facilitar la salida a la va p'blica). @un ",lo 4undo& cuando el titular dominante no es propietario de un fundo; es el caso del usufructo! el uso y la habitaci)n. (Ej.& el derecho del usufructuario a cazar en un fundo ajeno). Crt ca.- +i bien ese es el criterio adoptado por el ,)di(o! es importante destacar la opini)n de un sector de la doctrina ("re.n! Kariani de Fidal! Papa-o! etc.) que sostiene que aunque la servidumbre personal est5 constituida a favor de una persona! 5sta siempre debe ser 3propietaria de un fundo3! es decir! no hay servidumbres de un solo fundo. Por lo tanto se('n este criterio! el usufructo! el uso y la habitaci)n no seran servidumbres! sino otra clase de derecho reales. /a diferencia entre las dos posturas es que si bien en ambos casos la servidumbre es a favor de una persona! se('n la opini)n de estos autores! el beneficiario debe ser propietario de un fundo. <.-ACTI>A) O NO ACTI>A) @Act .a"* en principio! toda servidumbre es activa y pasiva a la vez. Por ejemplo! la servidumbre de paso es activa desde el punto de vista del fundo dominante (su titular tiene derecho a transitar por el fundo vecino) y es pasiva desde el punto de vista del fundo sirviente (debe permitir el ejercicio del derecho). @No act .a"* es el caso de las servidumbres personales en las que no existe fundo dominante (usufructo! uso y habitaci)n). /a servidumbre es pasiva desde el punto de vista del fundo sirviente! pero al no existir fundo dominante no podemos decir que la servidumbre sea activa. H.-CONTINDA) O DI)CONTINDA) @Cont nua"* se ejercen continuamente por s mismas sin necesitar un hecho actual del hombre (Ej.& servidumbre de vistas o de acueducto) @D "cont nua"* necesitan de un hecho actual del hombre para ser ejercidas (Ej.& la servidumbre de paso que dura mientras el hombre pasa). =.-APARENTE) O NO APARENTE)

@Aparente"* se anuncian por si(nos exteriores (Ej.& puerta! ventana! camino). @No aparente"& no se manifiestan por nin('n si(no (Ej.& prohibici)n de elevar un edificio a una altura determinada) I.-A8IR9ATI>A) O NE3ATI>A) @A4 r&at .a"* cuando el titular del fundo sirviente debe dejar hacer al titular del fundo dominante (Ej.& debe dejarlo pasar) @Ne$at .a"* el titular del fundo sirviente se ve impedido de hacer al(o; consiste en un deber de no hacer (Ej.& deber de no levantar un edificio a una altura determinada). J.->OLDNTARIA) O 8ORZO)A) @>oluntar a"& cuando las servidumbres no son indispensables (exi(ibles) pueden pactarse libremente entre las partes. Ej.& para salir de mi fundo puedo pasar por otro lado! pero de todas formas! con mi vecino pactamos que yo podra salir a trav5s de su fundo. @8orzo"a"* son aquellas llamadas le(ales! porque tienen su ori(en en la ley. " diferencia de las voluntarias! ac. el due-o del fundo sirviente no puede oponerse a dicha servidumbre! porque es indispensable para el fundo dominan* te. Ej.& mi fundo est. encerrado y no ten(o otra forma de salir a la va p'blica! salvo a trav5s del fundo del vecino! constituyendo una servidumbre de tr.nsito. CON)TITDCIEN % AD0DI)ICIEN DE LA) )ER>IDD9-RE) REALE) & '(Por contrato ("rt. $I>>)& se hace un contrato estableciendo un derecho real sobre una propiedad ajena. "l i(ual que en la hipoteca! no se hace tradici)n de la cosa; el uso que se ha(a de ese derecho tiene lu(ar de tradici)n. +i el contrato es a ttulo oneroso! debe tener la forma relativa a la venta y si es a ttulo (ratuito! la de la donaci)n. En ambos casos debe hacerse por escritura p'blica e inscribirse en el =e(istro de la Propiedad para ser oponible a terceros. <(Por d "po" c ,n de Flt &a .oluntad& se hace a trav5s de un testamento. ;o es necesaria la tradici)n y se aplican los conceptos vertidos para el usufructo. H(Por de"t no del padre de 4a& l a& cuando el due-o de $ fundos o m.s! hace para su uso personal una 3servidumbre3 entre ellos (recordemos que la servidumbre es entre fundos de diferentes due-os) y lue(o vende uno de esos fundos& esa servidumbre es v.lidamente constituida si es continua y aparente y siempre que en el contrato no se la mencione! porque si es as se considera constituida por contrato. Bambi5n se aplica a una parte del inmueble sometida sobre otra parte que lue(o es vendida. =(Por la "er. du&bre 5ue re. .e& en este caso en lu(ar de nacer! renace! una servidumbre. ,uando el due-o del fundo dominante compra el fundo sirviente (sobre el que tena constituida la servidumbre a su favor)! es decir! que la servidumbre se extin(ue por confusi)n. /ue(o vende uno de esos fundos& en este caso la servidumbre extin(uida! revive! siempre que sea aparente y si las partes no acuerdan otra cosa. I(Por pre"cr pc ,n& esta forma de constituci)n de servidumbres se aplica solamente a las continuas y aparentes. +e requieren $E a-os (establecido por la #>.>##! porque antes eran @E a-os) de ejercicio continuado! sin interrupci)n! p'blico! pacfico y con .nimo de ser el titular de la servidumbre. J(Por le%* es la forma de! constituci)n coactiva! a trav5s de una ley que obli(a al due-o del fundo sirviente a tolerar una servidumbre en su fundo (Ej.& servidumbre de acueducto). Capac dad nece"ar a para $ra.ar un 4undo con "er. du&bre & Para constituir por contrato oneroso! se necesita capacidad para vender. *para constituir por contrato (ratuito! se necesita capacidad para donar. *para constituir por testamento! se necesita capacidad para testar. Capac dad nece"ar a para ad5u r r una "er. du&bre.%Para adquirir por contrato (oneroso o (ratuito) se necesita capacidad para contratar. %Para adquirir por le(ado o por disposici)n del padre de familia! no se necesita capacidad (es decir! que hasta los incapaces pueden adquirirla). %Para adquirir por prescripci)n alcanza con tener capacidad para poseer. 6Juienes est.n le(itimados para constituir servidumbres en el fundo sirviente7 El propietario! cond)minos y el usufructuario del fundo sirviente. 6Juienes est.n le(itimados para adquirir servidumbres en el fundo sirviente7 Est.n le(itimados el propietario o el copropietario.

El usuario! acreedor anticresista y el usufructuario del fundo dominante! adquieren la servidumbre a nombre del due-o (caso contrario se extin(ue con el uso o usufructo). 6+obre qu5 cosas pueden constituirse servidumbres7 /as cosas deben ser inmuebles y estar en el comercio (salvo que sea indispensable constituir la servidumbre sobre la cosa que est. fuera del comercio. Ej.& hay un fundo encerrado aliado de un fundo del Estado y la 'nica salida es a trav5s de 5l). 1e todas formas! si est.n fuera del comercio pueden ser beneficiarios de una servidumbre activa! como fundo dominante (es decir que la prohibici)n es para ser fundo sirviente). 9ODALIDADE) DE LA) )ER>IDD9-RE)* /as servidumbres pueden estar sujetas a un car(o (Ej.& car(o para el due-o del fundo dominante de cerrar la tranquera cada vez que pasa) o establecerse bajo condici)n o plazo (suspensivos o resolutorios. Ej.& las partes pueden pactar que la servidumbre empiece o termine a partir de determinado plazo o desde que se cumpla determinada condici)n). Entonces 6las servidumbres no son perpetuas7 +! son perpetuas! salvo aquellas constituidas por contrato o disposici)n de 'ltima voluntad! en donde las partes hayan pactado una condici)n o plazo que limite esa perpetuidad. /as constituidas en las formas restantes son siempre perpetuas; DERECHO) % DE-ERE) DEL PROPIETARIO DEL 8DNDO DO9INANTE & En (eneral los derechos y deberes van a depender de la extensi)n de cada servidumbre! lo cual estar. determinado por el ttulo (si fue constituida por contrato o testamento) < por la forma en que la servidumbre se ejerza (si fue constituida por prescripci)n o destino del padre de familia! ya que no hay ttulo al(uno). 6A si hay dudas sobre la extensi)n de la servidumbre7 +e tendr.n en cuenta las costumbres del lu(ar (es decir! la extensi)n que se le da a una servidumbre i(ual en ese lu(ar); tambi5n se tendr. en cuenta su objeto (para tratar de cumplirlo causando el menor da-o posible); y si si(ue habiendo dudas se interpretar. a favor del due-o del fundo sirviente (ya que en caso de duda se est. por el dominio pleno del propietario). El titular de una servidumbre tiene derecho a las servidumbres accesorias! que son aquellas indispensables para poder ejercer la servidumbre principal. Ej.& en una servidumbre de sacar a(ua es indispensable la servidumbre de paso (pero s)lo con el fin de sacar a(ua! no de hacer otra cosa). Bambi5n tiene derecho a realizar *en el fundo sirviente* todo trabajo necesario para ejercer y conservar la servidumbre! a su costo. En el contrato o testamento pueden ponerse esos (astos a car(o del due-o del fundo sirviente (y en caso de no querer hacerse car(o! puede abandonar el pedazo de inmueble en donde se ejerce la servidumbre! a favor del due-o del fundo dominante). ACCIONE) PARA DE8ENDER LA) )ER>IDD9-RE)& +e pueden usar acciones reales (la acci)n confesoria)! acciones posesorias y las defensas extrajudiciales (como emplear fuerza suficiente en casos donde la justicia no lle(ara a tiempo). DE-ERE) % DERECHO) DEL PROPIETARIO DEL 8DNDO )IR>IENTE.Debere"* ;o puede realizar nin('n acto que entorpezca el ejercicio de la servidumbre por parte del dominante; y si lo hizo debe volver las cosas a su estado anterior! a su costa! m.s una indemnizaci)n por los da-os. +i se comprometi) a hacer obras o (astos para conservar la servidumbre! tendr. el deber de cumplirlo. Derec!o"* Biene derecho a mantener sus facultades de propietario y puede ejercer sobre su fundo la servidumbre que ejerce el due-o del fundo dominante! siempre que no le entorpezca dicho ejercicio. Bambi5n tiene derecho a abandonar el inmueble cuando los (astos causados por la servidumbre fueran muy costosos (aunque tambi5n puede pedir que se modifique el ejercicio de la servidumbre! siempre que el due-o del fundo dominante manten(a sus ventajas; Ej.& si en lu(ar de pasar por la izquierda del fundo! se hace un caminito por la derecha). ACCIONE) PARA DE8ENDER EL 8DNDO )IR>IENTE& El due-o de este fundo interpone la acci)n ne(atoria contra quien dice tener derecho a una servidumbre sobre su fundo. Esta acci)n tambi5n se usa cuando el due-o del fundo dominante excedi) los lmites de la servidumbre. ,uenta adem.s con las acciones posesorias contra quien ejerza de hecho actos de servidumbre. . EGTINCIEN.Podemos enumerar > formas de extinci)n& '. Nul dad# re"oluc ,n o re"c " ,n del derecho del que constituy) la servidumbre. <. Cu&pl & ento del plazo o condici)n resolutoria

H. Renunc a de la "er. du&bre (acto unilateral). +i es renuncia t.cita se exi(e la aceptaci)n de la otra parte (acto bilateral)! salvo en la servidumbre de tr.nsito! en donde se considera renuncia t.cita de la servidumbre! por parte del due-o del fundo dominante! cuando el del fundo sirviente cierra el lu(ar de paso y aquello consiente. 1ebe hacerse en escritura p'blica e inscribirse en el =e(istro de la Propiedad para ser oponible a @ros. =. Con4u" ,n* cuando los $ fundos (sirviente y dominante) pertenecen al mismo due-o. Ej.& constitu la servidumbre a favor del vecino! quien lue(o me compra ese inmueble (ravado a su favor con servidumbre. I. 8alta de u"o& la servidumbre se extin(ue por no usarla por #E a-os aunque sea por caso fortuito o fuerza mayor. +i es una servidumbre que consiste en no hacer (servidumbre ne(ativa)! se considera que deja de usarla cuando el sirviente hace un acto positivo. J. I&po" b l dad de u"o o p1rd da de ut l dad & se extin(ue porque la servidumbre dej) de ser 'til para el fundo dominante o porque hubo cambios en al(uno de los fundos todas formas recordemos que la servidumbre puede revivir. ;. E+prop ac ,n del n&ueble " r. ente por cau"a de ut l dad pFbl ca & el inmueble pasa a ser propiedad del Estado! por ende queda fuera del comercio y no puede hacerse servidumbre sobre un bien de estas caractersticas. En cambio si la expropiaci)n es del inmueble dominante! el Estado puede ejercer dicha servidumbre sobre el fundo sirviente de un particular. /a expropiaci)n de servidumbre coactiva no causa extinci)n! porque el inmueble sin esa servidumbre no tiene utilidad al(una. )ER>IDD9-RE) EN PARTICDLAR Feamos al(unas servidumbres en particular& '. )ER>IDD9-RE DE TRKN)ITO.* Biene lu(ar cuando la servidumbre se hace entre dos fundos con el fin de pasar! de transitar. Caracter"t ca".- Puede ser le(al o voluntaria. Le$al.- ,uando un fundo se encuentra encerrado de manera que no tiene otra forma de lle(ar a la va p'blica que no sea pasando por el fundo del vecino; tambi5n cuando si bien no est5 totalmente encerrado! la va de comunicaci)n la insuficiente para lo(rar la explotaci)n del fundo (Ej.& hay un caminito pero por cual no pasa la camioneta que transporta la cosecha del fundo). En estos casos! se puede exi(ir la servidumbre de tr.nsito al fundo vecino. /os requisitos son& %que se trate de un fundo cerrado o con salida insuficiente para explotarlo ("rt. @E:C a @E>E). %pa(ar el valor del terreno que se usa para la servidumbre y resarcir todo otro perjuicio ("rt. @E:C). Ej.& tantos pesos por el terreno y tanto pesos por los alambrados! postes! mano de obra! etc. >oluntar a.* ,uando si bien no hay obli(aci)n de dejar pasar (porque el otro no fundo no est. encerrado)! las partes voluntariamente pactan una servidumbre de tr.nsito. "c. todo depende de la voluntad de las partes. /a servidumbre de tr.nsito es discontinua (porque no se ejerce continuamente! sino s)lo mientras la persona transita); y puede ser aparente (si hay si(nos externos de tr.nsito! Ej.& un puente) o no aparente! si no hay si(nos exteriores de la servidumbre. Bambi5n puede clasificarse como real o personal! se('n el motivo. +i se hizo para satisfacer una necesidad del fundo dominante es real (Ej.& su encerramiento). +i se hizo para satisfacer un motivo personal y particular del due-o del fundo dominante! es personal (Ej.& paso de una persona en silla de ruedas). 6Ju5 inmuebles se afectan7 En las convencionales cualquier fundo puede ser sirviente. En las le(ales s)lo podr.n ser sirvientes los fundos conti(uos al dominante que le permitan el camino m.s corto hasta la salida. Inde&n zac ,n.- En las convencionales el precio lo fijan las partes. En las le(ales! el due-o del fundo sirviente puede exi(ir el valor del terreno que se us) para la servidumbre y el resarcimiento por todo perjuicio. 4ndemnizarlo es justo! porque el due-o del terreno ya no lo puede explotar! pero pa(ar 3el valor total del terreno3 parece abusivo! porque el fundo dominante no adquiere la propiedad de la tierra! y adem.s! el camino que se hace tambi5n lo usa el due-o del fundo sirviente.

6,)mo se ejerce el derecho7 /a re(la (eneral es que se tiene que cumplir de acuerdo con lo que dice el ttulo de constituci)n de la servidumbre. Pero si 5ste no dice nada! habr. que cumplir determinadas re(las ("rt. @E>9 a @E>I)& %El tr.nsito debe ser concedido al propietario del fundo encerrado! tanto para 5l y sus obreros! como para sus animales! carros! instrumentos de labranza! y para todo lo que es necesario para el uso y explotaci)n de su heredad. %+i el lu(ar est. cercado& s)lo se pasar. de da. +i no est. cercado& se podr. pasar a cualquier hora. E+t nc ,n.%/a servidumbre le(al solamente se extin(ue cuando ya no cumple con su fin! que es el de permitir en forma exclusiva la salida a la va p'blica (no se extin(ue ni con la renuncia a ese derecho del due-o del fundo dominante). +u fundamento es que esa servidumbre es indispensable. %Es decir! que si se construye una salida paralela! la servidumbre puede extin(uirse& siempre que el due-o del fundo sirviente la pida (ya que no es autom.tica) y devuelva lo que le pa(aron por esa servidumbre. %/a servidumbre voluntaria no se extin(ue aunque haya una salida paralela! porque su fundamento es la comodidad de tr.nsito! no la necesidad. +)lo se extin(ue cuando se demuestre que no tiene nin(una utilidad para el fundo dominante. 6El derecho accidental de tr.nsito! es una servidumbre7 ;o! no es una servidumbre. Porque aunque hay una necesidad indispensable de que los obreros pasen por el fundo vecino para edificar o reparar el fundo conti(uo! la utilidad es s)lo por el tiempo de construcci)n. 1e todas formas el due-o del fundo dominante puede obli(ar al due-o del fundo sirviente a soportar ese paso! siempre a cambio de una indemnizaci)n. <.-)ER>IDD9-RE DE ACDEDDCTO& ?n acueducto es una ca-era o canal por el que se transporta a(ua de un lu(ar a otro. +ervidumbre de acueducto es el derecho real de hacer entrar a(ua en un inmueble propio! viniendo de fundos ajenos. Caracter"t ca"* Puede ser le(al o voluntaria (convencional). Es coactiva (y puede reclamarse! exi(irse) cuando el fundo que pide la servidumbre no tiene a(ua suficiente para el cultivo! o cuando sea un establecimiento industrial; o cuando el necesitado de a(ua sea un pueblo! para sus habitantes. Es voluntaria cuando no es indispensable ese transporte de a(ua (no es exi(ible por el dominante). Es continua y aparente (aunque puede no ser aparente& cuando el acueducto es subterr.neo). 6Juienes pueden reclamar la servidumbre de acueducto7 Bodos aquellos que posean el inmueble dominante. Bambi5n el pueblo que necesite de la servidumbre para transportar a(ua a sus habitantes. 6" qu5 inmuebles no se le puede aplicar servidumbre coactiva7 " las casas! corrales! patios! jardines que dependen de ella y las huertas de menos de #E.EEE mts$. 1e todas formas puede constituirse la servidumbre voluntaria. Inde&n zac ,n* El due-o del fundo dominante le abona al del fundo sirviente& %una suma de dinero por el uso del terreno! ocupado por el acueducto (a diferencia de la servidumbre de paso! en donde el dinero es por el valor del terreno ocupado con la servidumbre). ! %una suma de dinero por usar una franja de terreno (mnimo! de # metro) a los costados del acueducto. %una suma de dinero del #EN sobre el valor del terreno ocupado con el acueducto y de la franja a los costados del mismo. H.-)ER>IDD9-RE DE RECI-IR A3DA DE PREDIO) A?ENO) .* Biene lu(ar cuando un predio *el fundo sirviente* recibe a(ua de otro predio. Caracter"t ca".* Es una servidumbre real (a menos que las partes conven(an le sea personal)! contin'a y aparente (puede ser no aparente& cuando no haya una se-al exterior de la salida del a(ua). Existen @ clases de esta servidumbre& @de $otera je& cuando el a(ua es recibida de los techos vecinos! como a(ua de lluvias ("rt. @EI8); @de de"a$Le* cuando el a(ua recibida es artificial o natural pero que desa(ota en el fundo sirviente por acci)n del hombre ("rt. @EI>); @de drenaje& se usa para terrenos que suelen inundarse. /as a(uas se conducen por canales a trav5s de las propiedades que separan al fundo inundado de una corriente de a(ua o de la va p'blica ("rt.@#EE).

=.-)ER>IDD9-RE DE )ACARA3DA& Biene lu(ar cuando una persona del fundo dominante! busca a(ua del fundo sirviente (de pozos! aljibes! etc.) y la lleva al suyo! ya sea con un balde! con molinos! con bombas! etc. Caracter"t ca"* Es discontinua (se ejerce cada vez que la persona va a buscar a(ua); puede ser no aparente o aparente (si hay al('n indicio de esta servidumbre! como ser un camino que indica que hay un tr.nsito permanente; una ca-era; etc.); siempre es convencional; puede ser real o personal (i(ual que en la servidumbre de tr.nsito). El due-o del fundo dominante tiene derecho a extraer a(ua del fundo vecino y llevarla al suyo; tiene derecho de paso y de limpiar aqu5l lu(ar de donde saca el a(ua (pozo! aljibe! etc.). I.-)ER>IDD9-RE AD9INI)TRATI>A.* Puede definirse como el derecho real de car.cter p'blico constituido por una entidad p'blica! por el cual se imponen restricciones al dominio de inmuebles de particulares! en favor del inter5s p'blico (por eso se llaman administrativas). " diferencia de las servidumbres del ,)di(o ,ivil *en donde siempre debe haber un fundo sirviente y otro dominante * en estas servidumbres suele no haber fundo dominante (o no estar bien determinado).

H poteca
Es el derecho real constituido en se(uridad de un cr5dito en dinero! sobre bienes inmuebles que contin'an en poder del deudor (,onf. "rt. @#EC). Es una garanta real que constituye el deudor sobre un inmueble propio para (arantizarle al acreedor hipotecario que va a cumplir con la obli(aci)n que contrajo. (Ej. " es due-o de una casa! necesita dinero en efectivo! y entonces pide un pr5stamo! y para (arantizarle al acreedor que va a devolverle el dinero! hace una hipoteca sobre su casa! de manera tal que si no pa(a! el acreedor podr. cobrarse de la venta de esa casa.). La" $aranta" pueden ser de diferentes clases& @Le$ale"* son las que sur(en de la ley! como la fianza le(al! el derecho de retenci)n! los privile(ios! etc. @Con.enc onale"* sur(en de la voluntad de las partes. @Per"onale"* en (aranta de que se va a cumplir con el pa(o! se a(re(a otra persona! otro deudor. Ej. /a fianza (Pedro 2 fiador 2 (arantiza personalmente que Ruan 2 deudor 2 va a cumplir! y que si este no cumple lo har. 5l en su lu(ar). @Reale"* el deudor pone como (aranta una cosa! para que en caso de incumplimiento suyo! el acreedor se cobre de ella. Ejemplos& a.*Fenta con pacto de retroventa& el deudor da al acreedor la propiedad de una cosa suya! y 5ste tendr. que devolv5rsela a aquel cuando cumpla con su deuda. b.* ipoteca& el deudor da al acreedor el derecho de ejecutar y hacer vender la cosa en subasta p'blica para cobrarse de ah su cr5dito! en caso de que 5l no pa(ue su deuda. c.*Prenda y anticresis& el deudor da al acreedor la posesi)n (no la propiedad) de la cosa! y al cumplir con su deuda! el acreedor le devuelve la posesi)n de la cosa. 1esde lue(o que al acreedor le da mas se(uridad una (aranta real que una personal! ya que cuenta con un bien cuyo valor sabe de antemano y del cual podr. cobrarse teniendo en (eneral $ derechos& de obtenerlo para ejecutarlo! (a'n si est. en manos de terceros! porque el deudor lo enajen)) y de preferencia en el cobro! es decir que ser. el primero de los acreedores en cobrar cuando el bien sea ejecutado. Caractere" de la ! poteca* /a doctrina suele clasificarlos en naturales y esenciales. Naturale"* se trata de s)lo uno 2 la indivisibilidad 2 y si lle(a a faltar la hipoteca i(ual si(ue existiendo. La nd . " b l dad sur(e del "rt. @##$! donde dice que la hipoteca es indivisible! y cada una de las cosas hipotecadas a una deuda! y cada parte de ellas est.n obli(adas al pa(o de toda la deuda y de cada parte de ella. /as consecuencias de la indivisibilidad son& #.*"unque se haya pa(ado parte de la deuda! mientras haya una parte sin pa(ar! la hipoteca subsiste sobre todo el inmueble ! el cual podr. ser ejecutado a tal efecto. Este principio se aplica tambi5n as si la hipoteca se hizo sobre varios inmuebles. $.*<tra consecuencia es la posibilidad de elecci$n ("rt. @##@ y @##8) si la hipoteca recae sobre varios inmuebles! en caso de incumplimiento el acreedor puede ele(ir entre ejecutar todos los inmuebles a la vez o a uno solo de ellos aunque este en manos de un tercero poseedor.

;o obstante! el juez podr.! por causa fundada! fijar un orden de prelaci)n para vender los inmuebles! independientemente de la voluntad del acreedor. Esta intervenci)n del juez! es para evitar abusos del derecho tal como seria si el acreedor eli(e vender determinado inmueble solo para causarle perjuicios al deudor o a un tercero! Ej. Entre varios inmuebles el acreedor eli(e vender aqu5l donde vive el deudor! s)lo para molestarlo; o eli(e aqu5l que tiene una se(unda hipoteca! s)lo para perjudicar al se(undo acreedor hipotecario. Cancelac ,n parc al de la deuda & la cancelaci)n de la deuda no extin(ue parcialmente la hipoteca ("rt. @##$ y @#C>)! salvo en $ casos& %En la propiedad horizontal o pre 2 horizontalidad& la ley de pre horizontalidad expresa que los que adquieren departamentos tienen derecho a cancelar parcialmente la hipoteca al escriturar cada unidad. Ejemplo& puede ser que el due-o del futuro edificio! para conse(uir la plata para construirlo! haya hipotecado las futuras unidades! entonces el comprador! pa(ando la parte de la hipoteca que corresponde a su departamento! evita problemas ante la insolvencia del due-o del edificio o ante la imposibilidad de los dem.s compradores de levantar la hipoteca y no se perjudica con una subasta p'blica del edificio. %"rt.* @##$ in fine& establece que en la ejecuci)n de bienes hipotecados! cuando la divisi)n en lotes sea fsica y econ)micamente posible! es decir que no se disminuya su valor al ser dividido! o si la (aranta comprende bienes separados! los jueces podr.n ordenar la enajenaci)n en lotes y la cancelaci)n parcial de la hipoteca salvo que lesionare con ello al acreedor. 1ebemos tener en cuenta que la indivisibilidad de la hipoteca no afecta la divisibilidad del cr5dito ya que la hipoteca es un accesorio del cr5dito y no al rev5s! es por eso que! si habiendo varios deudores! una vez ejecutado el inmueble hipotecado! no alcanza para cubrir toda la deuda! como el cr5dito es divisible! a cada codeudor se le reclama su parte solamente. +i hay varios acreedores! cada uno de estos va a demandar al deudor! no por el total del cr5dito sino por su parte! aunque para cobrarla pueda pedir la ejecuci)n de la totalidad de la cosa hipotecada. E"enc ale"* si faltan estas caractersticas! la hipoteca ser. nula. @E" un derec!o Real* esta caracterstica sur(e del "rt. @#EC y por estar enumerado como derecho tal en el "rt. $9E@. "l(unos autores nie(an que sea un derecho real! bas.ndose en que el acreedor no adquiere la posesi)n de la cosa! con lo cual faltara la relaci)n directa entre el titular y la cosa! o que ante el incumplimiento del deudor! el acreedor no puede quedarse con la cosa! sino ejecutarla y cobrarse de la venta. ;o obstante estas opiniones! para la mayora de los autores se trata de un derecho real con caractersticas especiales. El acreedor tiene derechos sobre la cosa y como consecuencia de ello es que el deudor se ve limitado. "s por ejemplo no puede hacer nada que implique disminuir el valor del inmueble hipotecado; y si bien puede vender la cosa o alquilarla! etc.! el acreedor podr. ejecutarla sin importar quien sea el actual propietario. @E" con.enc onal* /a hipoteca se constituye mediante una convenci)n expresa ("rt. @##9); no existe en nuestro derecho las hipotecas le(ales o judiciales. @E" acce"or o de un cr1d to en d nero & la hipoteca 2 como todo derecho real de (aranta 2 es accesoria de una obli(aci)n principal. ;o puede existir hipoteca si no hay cr5dito al cual (arantice. Este car.cter accesorio determina que si se extin(ue o es inv.lida la obli(aci)n principal! tambi5n se extin(ue o es invalida la hipoteca! ya que Glo accesorio si(ue la suerte de lo principalH. @)e apl ca el pr nc p o de la e"pec al dad ("rt. @#EI) la especialidad se exi(e a. +obre Gel objetoH; la hipoteca debe recaer sobre un inmueble determinado. b. +obre el Gcr5ditoH; la hipoteca se debe constituir por una suma de dinero cierta y determinada! no son permitidas las Ghipotecas (eneralesH que (raven todos los bienes del deudor y por todas las deudas que 5l pueda tener. El inmueble debe ser bien individualizado se('n la re(istraci)n catastral bajo pena de nulidad de la hipoteca. ("rt. @#@$) E+cepc ,n* la hipoteca no se anulara por falta de al(uno de los datos! siempre que se pueda venir en conocimiento de los datos que falten! de cualquier forma! corresponde al juez decidir el caso por la apreciaci)n del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca (,onf. "rt. @#@@)

,on relaci)n a este tema es de suma importancia un fallo de la corte suprema de #>L##L#CC8 sobre Gestancia victoriaH& "lvarado y ,4"! hacen un ne(ocio y un tercero sale de (arante personalmente y con parte del terreno de la estancia GvictoriaH que tenia una sociedad con otras personas pero no se especifico que parte de todo el inmueble quedaba (ravada. /a sentencia estableci) G"unque se omiti) fijar los linderos! esto no trae aparejada la nulidad ya que es efectiva la existencia de la finca y su ubicaci)nH. En este fallo la corte acepta que se recurra a elementos ajenos al acto constitutivo como las escrituras de la finca total aunque son circunstancias ajenas a la causa prohibidas por el "rt. @#@@ para lo(rar cumplir con el principio de especialidad. /a individualizaci)n del bien hipotecado no es concreta. @In"cr pc ,n* /a inscripci)n de la hipoteca en el =P4 es indispensable para oponerla a terceros. +ino se inscribe solo puede oponerse ante determinadas personas. "rt. @#@9 @E" "ole&ne& la hipoteca solo puede ser constituida por escritura publica o por documentos que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real est n e!pedidos por la autoridad competente para darlos y deban hacer fe por si mismos! podr. ser una misma la escritura publica de la hipoteca y de la del contrato a que acceda "rt. @#$C. Estas exi(encias es bajo pena de nulidad! de modo que no seria calida una hipoteca hecha en un instrumento privado. O-?ETO DE LA HIPOTECA./a hipoteca debe recaer sobre inmuebles (,onf. "rt. @#EC y @#EI). /as hipotecas sobre muebles no son aceptadas por nuestro ,)di(o ,ivil. (;o obstante! en la /ey de ;ave(aci)n y en el ,)di(o "eron.utico se la admite para los buques y aeronaves! respectivamente). Por el art @##E! la hipoteca sobre el inmueble se extiende tambi5n a& #) Bodos los accesorios del inmueble siempre que est5n unidos al principal (Ej.& ca-eras de a(ua! ladrillos que forman la pared! etc.). 1e manera que quedan comprendidos en la hipoteca lo que se denomina inmuebles por accesi)n fsica3. $) Bodas las mejoras sobrevinientes al inmueble! sean mejoras naturales! accidentales o artificiales! aunque sean el hecho de un tercero. (Ej. 1e mejora natural o accidental! son las mejoras causadas por avulsi)n o aluvi)n). @) /as construcciones hechas sobre un terreno vaco. (Ej.& si el suelo est. hipotecado! la construcci)n sobre 5l tambi5n estar. afectada! salvo que se trate de Propiedad horizontal! en donde cada piso yLo departamento puede hipotecarse separadamente). 9) /as ventas que resulten de la extinci)n de las car(as o servidumbres que deba el inmueble . /a ventaja consiste en el aumento de valor del inmueble al extin(uirse la car(a o servidumbre que haba sobre 5l. :) /os alquileres o rentas debidas por los arrendatarios. (+e refiere a los alquileres o rentas 3debidos3! de manera que los ya pa(ados no inte(ran la hipoteca porque ya in(resaron al patrimonio del due-o! siendo imposible individualizarlos). >) El importe de la indemnizaci)n concedida o debida por los ase(uradores del inmueble& inte(ra la hipoteca porque equivale al inmueble hipotecado. El inmueble ase(urado es reemplazado por esa indemnizaci)n. /o mismo pasa si hay indemnizaci)n por expropiaci)n del inmueble hipotecado. 6Puede el nudo propietario hipotecar el inmueble sobre el que hay un derecho real de usufructo7 +! puede ("rt. $I#:) pero tendra efecto cuando finalice el usufructo! salvo que se pacte que se podr. ejecutar el inmueble siempre que se respete el usufructo (Ej.& se vende la casa con el derecho real de usufructo). 6A qu5 ocurre con las minas y canteras7 /as que son del Estado (las de # y $ cate(ora& oro! plata! plomo! etc.) y que da a los particulares en concesi)n! el concesionario puede hipotecarlas pero el derecho del acreedor se extin(ue s caduca la concesi)n. /as que son del due-o del suelo (@ cate(oras& arena! canteras y todo tipo de material para la construcci)n) no pueden hipotecarse por separado! sino con la hipoteca del suelo. 6Ju5 cosas no est.n comprendidas en la hipoteca7 #. los frutos ya separados del inmueble hipotecado! pues ellos dejan de ser accesorios; $.los tesoros hallados en el inmueble hipotecado! pues ellos son una cosa separada y distinta de 5l.

@.*las adquisiciones hechas por el propietario de 4nmuebles vecinos para reunirlos al inmueble hipotecado. Esto se debe a que se trata de inmuebles diferentes. (Ej.& si yo ten(o al inmueble " hipotecado y compro el inmueble 0 y los uno! este 'ltimo no queda afectado a la hipoteca de "). 8.*los derechos reales de usufructo servidumbre de uso habitaci)n los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse. ;o pueden hipotecarse porque son derechos! y la hipoteca s)lo puede recaer sobre cosas (objetos materiales susceptibles de tener un valor) y no sobre derechos. CREDITO) 0DE 3ARANTIZA LA HIPOTECA* /a hipoteca se constituye para (arantizar un cr5dito cierto en dinero ("rt. @#EC)! pero el arto @#EI tambi5n permite constituirla para (arantizar obli(aciones condicionales o eventuales! de hacer! no hacer! dar cosas ciertas que no sean dinero! etc. ,uando es por un cr5dito cierto en dinero la cantidad adeudada debe estar detallada en el acto constitutivo de la hipoteca. Para los dem.s casos! basta con declarar el valor estimativo en dinero en el acto constitutivo de la hipoteca ("rt. @#@#). ipoteca en moneda extranjera.* "ntes de la /ey de ,onvertibilidad (ley $@.I$C) se consideraba que la moneda extranjera no era dinero (sino una 3cosa3) y se sostena que estas hipotecas no eran v.lidas por violar el principio de especialidad. En consecuencia haba que hacer la conversi)n a la moneda nacional. (El decreto $ECELCE estableca que no se re(istrara la hipoteca si no se consi(naba su valor en pesos ar(entinos). ,on la /ey de ,onvertibilidad la situaci)n cambi)! ya que se dispuso que el que se endeudaba en moneda extranjera deba pa(ar en esa misma moneda. " fines del a-o $EE# las /eyes de Emer(encia econ)mica convirtieron obli(atoriamente 3a pesos3 las deudas en d)lares! trayendo como consecuencia una avalancha de recursos de amparos en contra de esa le(islaci)n. EGTEN)ION DEL CREDITO 0DE 3ARANTIZA& 1el "rt. @### sur(e que los (astos! costos! da-os e intereses que deba el deudor por incumplimiento de su obli(aci)n se van a inte(rar como accesorios del cr5dito principal (arantizado. El cr5dito se extiende entonces& %al capital adeudado; %a los intereses que van desde la constituci)n de la hipoteca (si est.n determinadas en la obli(aci)n) y su lmite es $ a-os m.s los intereses que se (eneren durante el juicio de ejecuci)n y hasta cobrar la deuda; %costas y (astos (accesorios de la hipoteca)& las costas sur(en por la ejecuci)n de la hipoteca (Ej.& abo(ados! tasa de justicia! etc.); %da-os e intereses que deba el deudor al ser condenado por no cumplir con su obli(aci)n. CON)TITDCIEN DE LA HIPOTECA.A( CONDICIONE) DE 8ONDO* '.-)er prop etar o del n&ueble.* El que constituye la hipoteca debe ser el due-o del inmueble ("rt. @##I). ;o es aplicable el principio de convalidaci)n ("rt. $9E8)! de manera que no ser. v.lida la hipoteca sobre un inmueble ajeno aunque lue(o se compre. +i la propiedad est. sujeta a posible resoluci)n! la hipoteca se har. pero sujeta a resolverse junto con aquella. ,aso de condominio& si hay varios propietarios del inmueble! cada uno puede hipotecar su parte indivisa! pero el acreedor hipotecario podr. cobrarse despu5s de hacerse la partici)n y siempre que le toque a su deudor la parte hipotecada! ya que si 5sta queda en el lote de otro! la hipoteca queda sin efecto (aunque el acreedor mantiene su cr5dito como un quiro(rafario). 6A qu5 pasa si le toca m.s que la parte hipotecada7 1e todas formas la hipoteca se limita a la parte indivisa que el constituyente tena en el inmueble. +i todos los cond)minos son deudores! se va a aplicar la solidaridad! es decir que no se divide la obli(aci)n y cada uno est. obli(ado por el todo de la deuda. <.-Tener capac dad para enajenar b ene" n&ueble" ("rt. @##I).* +on incapaces para constituir una hipoteca& los menores! los dementes (aunque la hipoteca hecha por los dementes va a tener efecto respecto de los derechos de los acreedores hipotecarios de buena fe); los sordomudos que no saben darse a entender por escrito; los condenados a reclusi)n o prisi)n por m.s de @ a-os. /os representantes le(ales del incapaz pueden hipotecar bienes con autorizaci)n judicial. /os menores emancipados pueden constituir hipotecas! salvo sobre los bienes obtenidos a ttulo (ratuito. En cuanto a los concursados o fallidos! hay que tener en cuenta que si hacen la hipoteca despu5s del desapoderamiento de sus bienes!

5sta va a ser inoponible a los acreedores! pero si el inmueble permanece en su patrimonio! la hipoteca tiene valor. H.-A"ent & ento Con%u$al& Est. prohibido hipotecar los bienes (ananciales del matrimonio sin el consentimiento del otro c)nyu(e. En cambio! los bienes propios pueden hipotecarse sin este asentimiento! salvo que el inmueble sea sede del ho(ar conyu(al y haya hijos menores! en cuyo caso s ser. necesario este consentimiento. =.-Pr nc p o de e"pec al dad.* Aa fue explicado anteriormente. -( CONDICIONE) DE 8OR9A '.-La ! poteca debe !acer"e por Me"cr tura pFbl ca 3 (el arto @#$C tambi5n hace referencia a 3otros documentos3 expedidos por autoridad competente y que ha(an fe por s mismos). +e trata de un requisito 3ad solemnitatem3. ;o obstante! si se hace por instrumento privado! no habra hipoteca! pero s una 3promesa de hipoteca3! y el acreedor podra exi(ir judicialmente el otor(amiento de la escritura p'blica y su re(istraci)n! pero esa promesa no tiene efectos respecto de terceros. <.-El acreedor debe aceptar la con"t tuc ,n de la ! poteca ("rt. @#@E)! ya sea al momento de constituirla o despu5s con efecto retroactivo! pero la hipoteca no podr. inscribirse hasta la aceptaci)n por parte del acreedor. H.-El acto con"t tut .o (escritura hipotecaria) debe contener adem.s de lo com'n a cualquier escritura ("rt. II> ,,.)! los datos requeridos en el arto @#@# (Ej.& datos de las partes! individualizaci)n del inmueble! determinaci)n del cr5dito! etc.). =emitimos a lo analizado sobre el principio de especialidad. El Re$ "tro. La n"cr pc ,n.* /a inscripci)n de la hipoteca debe contener la fecha de la escritura p'blica! nombre del escribano que intervino! datos de los otor(antes! datos de la operaci)n! datos de los bienes hipotecados (los cuales ya est.n contenidos en el folio real donde se anota la hipoteca). ,ada hipoteca debe anotarse en el re(istro del inmueble sucesivamente! sin dejar blancos donde pueda anotarse fraudulentamente otro re(istro. 8OLIO REAL "ntecedentes Drav.menes ,ancelaciones 1ebemos tener en cuenta que este sistema de folio real papel! va a ser sustituido por un sistema moderno de re(istraci)n por computaci)n! con hojas movibles. La n"cr pc ,n puede ped rla& el que transmite el derecho! o el que lo adquiere (o sus representantes); o aqu5l que ten(a inter5s en ase(urar el derecho hipotecario. Bambi5n podr. pedirla el autorizante del documento (escribano). En cuanto a las averi(uaciones y certificados! podr. hacerlas o pedirlos cualquiera que ten(a un inter5s le(timo en averi(uar el estado jurdico de bienes! documentos! limitaciones e interdicciones inscriptasQ (,onf. /ey #>.CE #). /0u 1n e" re"pon"able ante un error en el re$ "tro2 Por el arto @#8> ,,. El oficial encar(ado de re(istrar las hipotecas es responsable de la omisi)n en sus libros de al(una re(istraci)n! o por hacerlas fuera del t5rmino le(al (defecto le(al). =esponde aunque no se cause da-o a terceros. Bambi5n responde ante el acreedor hipotecario! si confecciona mal el certificado o se nie(a a otor(arlo al que se lo pide (ac. responder. si le pueden probar que hubo da-o). 1e todas formas el Estado tambi5n tendr. responsabilidad ya que aqu5l oficial trabaja para 5l! es su dependiente ("rt. ###@ ,,.& responsabilidad por hechos del dependiente). E4ecto" de la n"cr pc ,n.* /a inscripci)n permite oponer la hipoteca a terceros. +i falta la inscripci)n s)lo ser. oponible a determinados terceros& escribano! testi(os! abo(ados! herederos de las partes! etc. 6Por qu5 a ellos se les puede oponer7& porque ellos tienen c)mo conocer la hipoteca a'n sin su inscripci)n. Plazo para re$ "trar.* "ntes el plazo para re(istrar era de : das corridos desde el otor(amiento de la escritura hipotecaria (para que tuviera efecto contra @ros). "ctualmente *con la ley $E.ECI* el plazo se ampli) a 89 das (como cualquier escritura). 1e esta forma! las escrituras que se presenten dentro del plazo de 89 das! contados desde su otor(amiento! se considerar.n re(istradas a la fecha de su instrumentaci)n y tendr.n efecto retroactivo contra @ros! desde el da del otor(amiento de la obli(aci)n hipotecaria. Ejemplos& si la inscripci)n fue dentro de los 89 das (oza del beneficio de tener efecto contra @ros. =etroactivamente (al da #); si la inscripci)n fue fuera de ese plazo (Ej.& el da 8:) tiene efecto contra @ros. +)lo a partir de la fecha de inscripci)n (el da 8:).

Pr or dad de la ! poteca.* /a prioridad se aplica por orden de re(istraci)n! salvo que si estando constituida la obli(aci)n hipotecaria pero no re(istrada a'n y corriendo el plazo de 89 das! un subsi(uiente acreedor! sabiendo que existe esta obli(aci)n hipotecaria! ha(a re(istrar primero la que (arantiza su cr5dito. ("rt. @#@: 3... la prioridad del re(istro es de nin('n efecto respecto a la primera hipoteca! si 5sta se re(istrare en el t5rmino de la ley3). En este caso! la prioridad del re(istro no tiene efecto con respecto a la # hipoteca! si se re(istr) dentro del plazo de los 89 das. +u fundamento! se('n la nota al arto @#@:! es que sera un deshonor de la ley que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta! dejando que triunfara. Pr or dad % re"er.a de ran$o.* "-os atr.s! las hipotecas inscriptas el mismo da concurran a prorrata. Esto ha quedado t.citamente dero(ado! pues actualmente *con la /ey #>.CE#* la prioridad entre dos o m.s inscripciones la da la fecha de la escritura y el n'mero de presentaci)n asi(nado a los documentos presentados en el =e(istro. El arto @#@9 establece la reserva de ran(o! consistente en que! el deudor *al constituir la hipoteca con consentimiento del acreedor* puede reservarse el derecho de constituir despu5s otra hipoteca de (rado preferente! siempre que determine el monto m.ximo que esta futura hipoteca podr. alcanzar. Ejemplo& yo ha(o una hipoteca a favor de " por P #EE.EEE! pero me reservo la posibilidad de hacer otra hipoteca sobre el mismo inmueble! de (rado preferente por P C.EEE! es decir que en caso de ejecuci)n del inmueble porque yo no pa(o! el primero que va a cobrar es el acreedor hipotecario por P C.EEE y lue(o cobrar. " por P #EE.EEE. El requisito de determinar el monto es para que el primer acreedor (") no sea en(a-ado! porque no es lo mismo para 5l tener adelante para cobrar! una suma de P C.EEE que una de P CE.EEE! ya que en este 'ltimo caso ser. m.s difcil que quede sobrante para que cobre su cr5dito. Esto se usa (eneralmente para reservarse la posibilidad de pedir un cr5dito a un 0anco! ya que ellos s)lo toman hipotecas de $ (rado. Esta reserva debe inscribirse en el =e(istro 4nmobiliario para ser oponible a @ros. A mientras no se exceda del monto m.ximo (en el ejemplo& P C.EEE) puede hacer varias hipotecas (Ej.& # de P :.EEE y $ de P #.EEE) porque al primer acreedor lo que le importa es el monto fijado. Per&uta de ran$o.* 1el arto #I de ley #>.CE# sur(e la posibilidad de que de com'n acuerdo $ acreedores hipotecarios se intercambien sus ran(os. Ejemplo& "ndr5s es acreedor en # ran(o y Ki(uel es acreedor en $ ran(o! esto si(nifica que "ndr5s cobrar. antes que Ki(uel! pero al permutar sus ran(os! Ki(uel pasa a cobrar antes que "ndr5s y no es necesario el consentimiento del deudor! ya que para 5l es indiferente quien cobre primero. Caduc dad de la n"cr pc ,n de la ! poteca.* Este tema ori(in) la discusi)n acerca de si la caducidad extin(ua la hipoteca o la inscripci)n de la hipoteca. /a #>.>## puso fin a la discusi)n al establecer en los "rt. @#9#& 3/os efectos del re(istro de la hipoteca se conservan por el t5rmino de $E a-os! si antes no se renovare3! y @#I>& 3/os efectos de la inscripci)n de la hipoteca se extin(uen pasados $E a-os desde que fue re(istrada3. Reno.ac ,n de la ! poteca.* Fencido el plazo de $E a-os ya no es posible renovar la inscripci)n! lo que se debe hacer es inscribir una nueva escritura hipotecaria dada por las partes (la renovaci)n puede pedirla cualquier persona con un inter5s le(timo). 6A qu5 pasa con el acreedor hipotecario7& 5l puede reinscribir su hipoteca pero como se toma como una nueva inscripci)n! si hay hipotecas inscriptas con anterioridad a aquella! tendr.n prioridad. H poteca" con"t tu da" en el e+tranjero "obre b ene" e+ "tente" en la Ar$ent na ("rt. @#$I).* El requisito para esta hipoteca es que se ha(a en instrumento p'blico le(alizado. El plazo para re(istrarlo es de : das (en lu(ar de 89 das). Preanotac ,n ! potecar a& la preanotaci)n se usa para cuando se pide a un banco un pr5stamo hipotecario. <curre que entre que el banco acepta dar el pr5stamo y se hace la escritura hipotecaria hay un tiempo en el que no se puede usar dicho pr5stamo; entonces! se hace la preanotaci)n de la hipoteca (con los mismos efectos que ella) para que mientras se terminan todos los tr.mites! el banco pueda dar un adelanto del pr5stamo. /a preanotaci)n dura 89 das! prorro(able por pedido del banco. 1urante ese tiempo no se puede constituir sobre el inmueble nin('n derecho real. 9odal dade" de la ! poteca.- /a hipoteca puede sujetarse a condici)n o plazo! ya sea en forma suspensi%a o resolutoria& "rt. @##: ,,.& 3/a hipoteca puede constituirse bajo cualquier condici)n! y desde un da cierto! o hasta un da cierto! o por una obli(aci)n condicional. <tor(ada bajo condici)n

suspensiva o desde da cierto! no tendr. valor sino desde que se cumpla la condici)n o desde que lle(a el da; pero cumplida la condici)n o lle(ado el da! ser. su fecha la misma en que se hubiese tomado raz)n de ella en el oficio de hipotecas. +i la hipoteca fuese por una obli(aci)n condicional! y la condici)n se cumpliese! tendr. un efecto retroactivo al da de la convenci)n hipotecaria.3 +i la condici)n es suspensiva la (aranta nace al cumplirse la condici)n y en forma retroactiva al da en que se constituy) la hipoteca. +i la condici)n es resolutoria! la (aranta muere al cumplirse la condici)n. El arto @#9@ (3/a hipoteca (arantiza los cr5ditos a t5rmino! condicionales o eventuales! de una manera tan completa como los cr5ditos puros y simples.3) detalla la constituci)n de hipoteca para (arantizar una obli(aci)n eventual (aquella que no existe pero que puede lle(ar a existir m.s adelante) y su 'nico requisito es que se declare el valor estimativo del cr5dito eventual! en el acto constitutivo. Ej.& te pido que me prestes de ac. a $ a-os un m.ximo de P $EE.EEE y me vas dando a medida que necesito hasta lle(ar a dicha cantidad (que es la (arantizada con la hipoteca). /a ventaja es que el cr5dito se obtiene m.s r.pido! porque no hay tantos tr.mites 6y las obli(aciones naturales! pueden (arantizarse con una hipoteca7 En principio s! porque como es necesario reconocer la deuda (que debe ser v.lida y exi(ible) se estara convirtiendo la obli(aci)n natural! en civil. ,on las deudas de jue(o esto no ocurre! ya que no son v.lidamente exi(ibles. H poteca con"t tu da por un tercero."rt. @#$#& 3;o es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contrado la obli(aci)n principal! puede ser dada por un tercero sin obli(arse personalmente3. /a hipoteca puede ser constituida por el propio deudor o por un tercero. +i la constituye el tercero! 5ste se hace responsable 2 con un inmueble de su propiedad y a trav5s de la constituci)n de la hipoteca* de que el deudor cumplir.! de lo contrario se ejecutar. el inmueble del tercero para saldar la deuda. En el caso explicado! el tercero no est. respondiendo como fiador o personalmente! 5l s)lo responde con el inmueble hipotecado. ;o obstante! si el tercero tambi5n quiere obli(arse personalmente *como fiador* puede hacerlo.
E8ECTO) DE LA HIPOTECA* Podemos hablar de $ clases de efectos&

A( ENTRE LA) PARTE) "rt. @#9> ,,. 3El deudor propietario del inmueble hipotecado! conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede! con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario! ejercer nin('n acto de disposici)n material o jurdica! que directamente ten(a por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado3. El artculo indica que el propietario del inmueble hipotecado (sea el deudor o un tercero) conserva todas las facultades como due-o del inmueble& donar! vender! permutar! constituir otras hipotecas! usufructos! uso! habitaci)n! servidumbre! hacer modificaciones y reformas! hacer actos de (oce! disfrute y explotaci)n! pero siempre que no disminu&a el %alor del inmueble, per'udicando al acreedor hipotecario. Ejemplos de actos de disposici)n material que perjudican al acreedor hipotecario! son& tapiar una ventana! demoler una pared! rellenar con cemento una piscina! etc. Ejemplos de actos jurdicos que lo perjudican! son& vender el inmueble a personas diferentes! ya que as el acreedor hipotecario tendr. que perse(uir al inmueble de los diferentes due-os. En cuanto a la constituci)n de derechos reales sobre el inmueble! recordemos que el acreedor hipotecario tiene derecho a oponerse a actos del deudor que ha(an disminuir su (aranta. A en cuanto a las servidumbres recordemos que no podr.n oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a ellas& los acreedores pueden exi(ir que el inmueble se venda libre de las mismas. /: puede al5u lar"e el n&ueble ! potecado2 * +i en la hipoteca se prohibi) expresamente alquilar! el alquiler de fecha posterior a la hipoteca ser. inoponible al acreedor; en cambio si es de fecha anterior o si se autoriz) expresamente en el contrato! ser. oponible al acreedor. El acreedor tuvo que haber tenido en cuenta esto al dar la (aranta y no puede excusarse diciendo que no lo saba! si estaba detallado en el contrato. "hora bien! si el contrato no dice nada! s)lo los jueces podr.n

evaluar si aqu5l alquiler perjudica al acreedor hipotecario! en cuyo caso autorizar.n la venta del inmueble sin inquilinos. Ej.& el alquiler perjudica al acreedor! si el precio es irrisorio. /: puede con"t tu r"e otra ! poteca2- +! como ya vimos! esto no perjudica al acreedor hipotecario porque cada uno cobra se('n su ran(o (por fecha de inscripci)n)! primero en el tiempo! primero en el derecho y no a prorrata. /0ue pa"a " el con"t tu%ente no cu&ple con el arto H'I;2 .*E4 acreedor en este caso puede! si los actos a(n no fueron consumados! pedir las medidas cautelares correspondientes (embar(os preventivos& para que no pueda disponer del inmueble; prohibici)n de innovar& para dejar el bien como est.; etc.) demostrando que hay verosimilitud en el derecho& esto si(nifica que el que pide las medidas cautelares es el le(timo due-o del derecho a prote(er y demostrando tambi5n que hay peli(ro en la demora en aplicar dichas medidas ("rt. @#9C). Pero si los actos &a se consumaron (y por ende las medidas cautelares ya no sirven) y el valor del inmueble se encuentra disminuido por actos del deudor (y no por caso fortuito o fuerza mayor) como para no lle(ar a dar plena y entera se(uridad a los acreedores hipotecarios! 5stos podr.n ("rt. @#9I ,,)& %pedir que se le deposite una suma de dinero estimativa por los da-os causados; o. %demandar un suplemento a la hipoteca (es decir! que se le a(re(ue a la anterior al(o de m.s valor para aumentar la (aranta). +i los cr5ditos son a plazo el acreedor puede pedir la caducidad de dicho plazo! como sanci)n por el da-o! es decir! exi(irle la obli(aci)n ya mismo y no beneficiar4o con el t5rmino que le daba el contrato ("rt. @#:# ,,.). Para terminar con las relaciones entre las partes es interesante saber que al(unos autores consideran que el hecho de hacer ejecutar el inmueble hipotecado (si se vence el plazo y el deudor no cumple con su obli(aci)n) es un derecho del acreedor hipotecario! mientras que para 0orda estamos ante una consecuencia del incumplimiento de la obli(aci)n. Esta obli(aci)n se efectiviza por medio de la va ejecutiva u ordinaria! se('n corresponda.
-( CON RELACION A TERCERO)

El acreedor hipotecario tiene dos derechos fundamentales& #. El derecho de persecuci)n (4us persequendi)! y $. El derecho de preferencia (4us preferendi). @EL DERECHO DE PER)ECDCIEN .* ("rt. @#:9 ,,.) Es el derecho que tiene el acreedor de perse(uir el inmueble hipotecado *sin importar quien lo ten(a* cuando el deudor lo hubiese enajenado! total o parcialmente. Pero! las cosas muebles accesorias al inmueble hipotecado! no podr.n perse(uirse del tercero poseedor (el por qu5 lo da el principio del arto $8#$& posesi)n de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida! vale ttulo). D 4erenc a entre Hro. Ad5u rente % Hro. Po"eedor* El due-o del inmueble hipotecado puede enajenarlo a un @ro! el cual puede asumir $ actitudes respecto de la hipoteca& a()e !ace car$o de la deuda (y se convierte en deudor) y responde con todo su patrimonio.* Para este Gcambio de deudorH se necesita el consentimiento del acreedor hipotecario! y a partir de ah el @ro. ser. llamado NHro. Ad5u renteO (vale aclarar! que de todas formas el deudor anterior no se libera de la obli(aci)n! salvo que haya una dele(aci)n expresa por parte del acreedor hipotecario). En caso de que el acreedor hipotecario no lo acepte como deudor! s)lo responder. con el n&ueble y ser. llamado NHro. Po"eedorO& que es la persona que no est. obli(ada personalmente a pa(ar la deuda y es titular del dominio del inmueble. b(No a"u&e la deuda (situaci)n i(ual al caso en que el acreedor no acepta al @ro. como deudor). El acreedor hipotecario *por su derecho de persecuci)n oponible er(a omnes* va a ir contra el inmueble hipotecado que ten(a el @ro. poseedor! el cual s)lo responder. hasta el valor del inmueble! pero no por m.s! porque no es el deudor. /En 5u1 ca"o" el acreedor NO puede ejercer el derec!o de per"ecuc ,n2 #.*En caso de expropiaci)n.* ,uando el inmueble hipotecado es expropiado por el Estado por causa de utilidad p'blica! el Estado pa(ar. la correspondiente indemnizaci)n y el acreedor hipotecario se limitar. a hacer valer sus derechos sobre esa indemnizaci)n.

$.*En caso de subasta judicial.* +i el inmueble hipotecado fuese vendido en un remate p'blico ordenado por el juez! la hipoteca se extin(ue y los acreedores hipotecarios tendr.n derecho sobre el dinero producto de la venta. @.*,uando una cosa mueble! haya sido separada del inmueble enajenada a un adquirente de buena fe.* En este caso no podr. ejercerse el derecho de persecuci)n porque los muebles separados del inmueble quedan excluidos de la (aranta y el "rt. $8#$ prote(e a los adquirentes de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas. /0u1 "e re5u ere para ejercer el derec!o de per"ecuc ,n2 +e requiere& %Jue el cr5dito del acreedor hipotecario sea exi(ible al ejercer el derecho. %Jue la hipoteca haya sido re(istrada en tiempo oportuno (es decir! antes de que el due-o haya enajenado a @ros el inmueble). El Hro po"eedor# ante la acc ,n del acreedor ! potecar o para ejecutar el n&ueble# puede* @De4ender"e en el ju c o ejecut .o (oponiendo las excepciones correspondientes& litispendencia! cosa juz(ada! incompetencia! falta de personera! inhabilitaci)n de ttulo! nulidad! etc.) pero no podr. exi(ir que se ejecuten antes que su inmueble! otros inmuebles (para (arantizar el mismo cr5dito) que ten(a el deudor y que no est5n ocupado por @ros. 1e todas formas! recordemos que por el arto @##@& el "uez podr# disponer el orden de e"ecuci$n de los inmuebles hipotecados si el %ro. &oseedor demuestra que la elecci$n del inmueble a e"ecutar por parte del acreedor hipotecario fue hecha a prop$sito, para per"udicarlo. El @ro poseedor no puede exi(ir quedarse con el inmueble para pa(ar los (astos necesarios que se hubieran hecho (s)lo tendr. derecho al mayor valor que obten(a el inmueble por los (astos necesarios que hizo el realiz)! pero reci5n despu5s de haber pa(ado al acreedor hipotecario y los (astos de ejecuci)n). Kuchos autores consideran que esta medida es injusta para el@ro. Poseedor. @Pa$arle al acreedor ! potecar o el cap tal (con sus intereses y costas del juicio) que adeuda el deudor (anti(uo propietario)! para detener as la ejecuci)n. 1e esta forma queda subro(ado en la hipoteca que tena el acreedor por su cr5dito ("rt. @#:9) obteniendo una acci)n contra el deudor por el reembolso de lo que pa(). 6A si sobre el inmueble hipotecado hay otra hipoteca de (rado inferior7 En este caso el @ro. +ubro(ado *para evitar que le vendan el inmueble* tendr. que pa(arle a ese acreedor hipotecario. 1e lo contrario! el inmueble se vender.! pero el primero en cobrar ser. el subro(ado. @Abandonar el n&ueble (ya que 5l s)lo responde hasta la cosa y no personalmente). En este caso se nombra un curador para que reemplace al @ro. poseedor y se ha(a la ejecuci)n contra 5l. "claramos que el abandono es de la posesi)n! (para que se pueda ejecutar el inmueble)! pero no del derecho de propiedad. Por eso! una vez ejecutado el inmueble y pa(ados todos los cr5ditos! el que abandon) se queda con el resto. Para hacer el abandono tiene 9 das desde que se dicta la sentencia de remate contra el deudor! pasados 5stos la ejecuci)n si(ue tambi5n contra 5l. @)e$u r la ejecuc ,n del n&ueble# sin abandonarlo (en este caso la ejecuci)n es contra 5l y no contra un curador). Feamos ahora! al(unos casos puntuales relacionados con derechos reales sobre el inmueble hipotecado! a favor del @ro. Poseedor! ANTE) % DE)PDE) de la ad5u " c ,n del & "&o* Ante" de la ad5u " c ,n* %+i el inmueble tena con anterioridad un derecho real a favor del @ro. poseedor! cuando 5ste lo adquiere! ese derecho real se extin(ue por confusi)n. y al ejecutarlo (es decir! al sac.rselo) va a renacer ese derecho real a favor del @ro. poseedor. (Ej.& Ruan tiene un usufructo sobre una casa! lue(o la compra y el usufructo se extin(ue! pero como la casa tena una hipoteca que no fue cancelada! le ejecutan a Ruan el inmueble; esta ejecuci)n debe hacerse respetando el usufructo de Ruan! que renaci)). %/a ejecuci)n tambi5n hace revivir los derechos reales que estaban en el inmueble ejecutado! pertenecientes al@ro. poseedor. (Ej.& Pedro tiene un inmueble afectado con servidumbre a favor del fundo vecino! al comprarlo se extin(ue la servidumbre! pero si lue(o! por constituirle una hipoteca y no pa(arla! es ejecutado! la servidumbre revive). Esto es para no perjudicar al acreedor hipotecario! al quitarle al inmueble hipotecado una servidumbre que aumenta el valor del inmueble en cuesti)n.

%El @ro. poseedor puede hacer valer las hipotecas que tena adquiridas sobre el inmueble hipotecado antes de ser propietario de 5l! en el orden correspondiente. Esto es porque al comprar el bien! lo que se extin(ue es la hipoteca por confusi)n! pero no se extin(ue la deuda; por eso si aparecen otros acreedores hipotecarios! la hipoteca del @ro. Poseedor! revive para ser cobrada se('n su (rado de preferencia. De"pu1" de la ad5u " c ,n& en este caso los derechos reales no son oponibles al acreedor hipotecario. Es decir que el inmueble debe venderse libre de * ellos porque el acreedor no debe perjudicarse por culpa del @ro. Poseedor. @EL DERECHO DE PRE8ERENCIA .* Es el derecho que la ley le da al acreedor hipotecario *sobre los dem.s acreedores* de cobrar con prioridad. +ur(e del contrato. . +i hay varias hipotecas sobre un mismo inmueble va a tener preferencia la hipoteca que primero fue inscripta (primero en el tiempo! primero en el derecho) salvo que se aplique la reserva de ran(o. EGTINCION DE LA HIPOTECA.'.-POR >IA DE CON)ECDENCIA ("rt. @#C>) /a hipoteca se extin(ue como consecuencia de la extinci)n

total de la obli(aci)n principal (producida por al(uno de los modos de extinci)n de las obli(aciones& pa(o! novaci)n! transacci)n! confusi)n entre acreedor y deudor! etc.). Esto se debe a que lo accesorio si(ue la suerte de lo principal! y a que una de las caractersticas de la hipoteca es ser accesoria.
<.-POR >IA PRINCIPAL ("rt. @#I@).* ,uando la hipoteca se extin(ue por s misma (aunque quede vi(ente la

obli(aci)n principal)! lo cual se produce en los si(uientes casos& a( Renunc a del acreedor *en forma expresa y en escritura p'blica* de su derecho hipotecario! consintiendo la cancelaci)n de la hipoteca. 1ebe anotarse en el =e(istro (,onf. arto @#I@). b( E+prop ac ,n % .enta jud c al& en estos casos el privile(io del acreedor pasa a ejercerse sobre la indemnizaci)n o sobre el precio de la venta. c( Con4u" ,n en una misma persona de la calidad de acreedor hipotecario y de propietario irrevocable del inmueble. En este caso! la hipoteca se extin(ue (porque no es l)(ico que haya una hipoteca sobre un bien propio! y a favor de uno mismo)! pero la obli(aci)n principal subsiste (ver arto @#IC). d( De"trucc ,n de ed 4 c o" ("rt. @#I9).* +i el inmueble hipotecado tiene edificios y estos se destruyen! la hipoteca s)lo quedar. sobre el suelo (sobre los materiales no! porque vuelven a ser cosas muebles). Pero si el edificio se reconstruye! la hipoteca vuelve a aplicarse sobre el edificio. . +i por la destrucci)n del edificio! se cobra un se(uro! la hipoteca no se extin(ue! sino que se traslada a la indemnizaci)n. e( Re"oluc ,n del derec!o de prop edad .* +i el que constituy) la hipoteca tena sobre el inmueble un dominio bajo condici)n resolutoria y esta se cumple! la hipoteca se extin(ue. CANCELACION DE LA HIPOTECA & Es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripci)n de la hipoteca en el =e(istro. " diferencia de la extinci)n que concluye con la hipoteca y todos sus efectos! la cancelaci)n deja sin efecto a la 4;+,=4P,4S; de la hipoteca en el =e(istro! y por lo tanto s)lo afecta a la hipoteca con relaci)n a terceros. Karcamos esta diferencia porque puede haber casos en que la hipoteca est5 extin(uida (Ej.& por pa(o o cualquier otro medio de extinci)n)! pero subsiste la inscripci)n porque no se ha realizado la correspondiente cancelaci)n. A tambi5n a la inversa! puede estar cancelada la inscripci)n y subsistir la hipoteca (Ej.& el acreedor renunci) a la inscripci)n! pero no renunci) a la hipoteca! la cual si(ue vi(ente entre 5l y el due-o del inmueble; o han pasado $E a-os y la inscripci)n no se ha renovado; etc.). /a cancelaci)n puede ser .oluntar a o jud c al. %,ancelaci)n voluntaria& cuando se produce por el consentimiento de las partes o por lo menos con el consentimiento del acreedor (Ej.& el acreedor renuncia a la inscripci)n de la hipoteca). 1ebe constar en escritura p'blica. %,ancelaci)n por sentencia judicial& comprende casos en que el acreedor no ha querido *o no ha podido* consentir la cancelaci)n! y entonces el deudor se ve obli(ado a pedir la cancelaci)n al juez. Es procedente pedir la cancelaci)n judicial (,onf. arto @$EE) #.*si la inscripci)n se fund) en un instrumento insuficiente para constituir una hipoteca (Ej.& por un instrumento privado; o por instrumento con vicios de fondo o de forma! etc.);

$.*o si el cr5dito (arantizado con la hipoteca fue pa(ado; @.*o si la hipoteca dej) de existir por cualquier causa le(al. Para hacer efectiva la cancelaci)n hay que presentar en el =e(istro de la Propiedad la correspondiente escritura p'blica de cancelaci)n! o en su caso! la sentencia judicial que la ordena. El =e(istro la har. efectiva anotando la cancelaci)n al mar(en de la inscripci)n de la hipoteca. En el caso de 3letras o pa(ar5s hipotecarios3 habr. que presentar al =e(istro la totalidad de dichos ttulos (,onf. arto @$E$). /EB="+ A P"D"=E+ 4P<BE,"=4<+& +on ttulos valores con (aranta hipotecaria. Est.n re(ladas en la ley $8.88# ("rt. @9 a 8I). El ,)di(o ,ivil! con relaci)n a la cancelaci)n de la hipoteca le dedica el "rt. @$$$ que dice* "'i la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada debe pagarse en diferentes plazos, y se han dado al efecto letras o pagar s, estos documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador de hipotecas, para ser tomados en cuenta del cr dito hipotecario( y con ellos el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados en su totalidad, puede solicitar la cancelaci$n de la hipoteca. El anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del acto de donde se derivan esos instrumentos". 1e manera que! el que ten(a en su poder las letras o pa(ar5s hipotecarios * sea el deudor o un tercero* podr. solicitar la cancelaci)n! sin que sea necesaria nin(una otra prueba de que se ha pa(ado la obli(aci)n. /a cancelaci)n podr. ser total o parcial se('n la cantidad de pa(ar5s que se presenten al =e(istro. Ejemplo& si se firmaron #E pa(ar5s hipotecarios y se presentan todos! la cancelaci)n ser. total. +i s)lo se presentan al(unos! la cancelaci)n ser. parcial. R1$ &en de ejecuc ,n e"pec al de ! poteca".* Es el que se aplica! se('n el arto 9$ de la ley $888#! siempre que las partes dejen constancia de que se someten a este r5(imen expresamente! y es as& pasados :E das de producida la mora! el acreedor intima al deudor (por acta notarial! carta documento! etc.) al pa(o nte(ro de lo adeudado (por #9 das) bajo apercibimiento de remate en forma extrajudicial. +i el deudor ;< pa(a! el acreedor se presenta ante el juez con la letra o cupones exi(ibles y con el certificado de dominio del inmueble hipotecado! (para verificar su estado de ocupaci)n) y obtiene la tenencia. /ue(o se da traslado (por 9 das) al deudor para que opon(a excepciones! si las tiene& %que no est. en mora; %que no fue intimado al pa(o; %que en nin('n momento se pact) este r5(imen especial de ejecuci)n; %que hay vicios (raves en la publicidad. =echazadas estas excepciones! el juez ordena verificar el estado del inmueble a trav5s de un escribano. +i el inmueble est. ocupado! se intima a desocuparlo en forma pacfica! en #E das (caso contrario interviene la fuerza p'blica). Derec!o" del acreedor ! potecar o.%" pedir un se(undo testimonio (una copia) del ttulo de propiedad del inmueble! %" pedir informes acerca de las condiciones de dominio y (rav.menes! de deudas de impuestos! expensas! etc. %+i no son respondidos en #E das! el acreedor puede subastar el inmueble como si no tuviera deudas. %Puede ordenar por s el remate y desi(nar martillero sin intervenci)n judicial. En el remate est. presente el escribano que labra el acta. /a base del remate es el monto de la deuda./a realizaci)n de la subasta debe notificarse (> das antes) al deudor! propietario y dem.s titulares de derechos reales sobre la cosa hipotecada. /ue(o de la subasta! el acreedor hace la liquidaci)n de la deuda (m.s los (astos de ejecuci)n) y deposita judicialmente el sobrante. +i no hay embar(os o inhibiciones se le entre(a el sobrante al deudor. +i el remate fracasa porque no hay postores! la base se reduce al $9N; y si vuelve a fracasar se hace un nuevo remate sin base! al mejor postor.& +i el comprador en la subasta es el acreedor hipotecario! se compensa su cr5dito (es decir que s la casa se remat) por P #EE! pero su cr5dito era por P 89! 5l va a pa(ar s)lo P 99).

Per4ecc ona& ento de la tran"& " ,n.* /a transmisi)n se perfecciona con el pa(o total del precio en la subasta! la entre(a de la posesi)n y la inscripci)n re(istral (para que sea oponible frente a @ros). Pero la venta no queda firme hasta 3pasados @E das de hecha la ejecuci)n extrajudicial3! tiempo en que el deudor puede recuperar la propiedad del inmueble! pa(ando al comprador #E que 5l pa() en el remate m.s el @N por (astos. Lue$o de la "uba"ta % cancelado el cr1d to el deudor podrC &pu$nar por .a jud c al# ale$ando* %Jue no concurren los hechos que habilitan a la venta %Jue la liquidaci)n que hace el acreedor es err)nea %Jue no se cumpli) con lo estipulado por la ley. ACCIONE) REALE) ACCIONE) REALE).- El arto <;I; del CC no" !abla de H cla"e"* '( Re . nd cator a 6Art. <;IA(.- Esta acci)n se usa para defender a los derechos reales que se ejercen por la posesi)n (dominio! condominio! usufructo! habitaci)n! uso! prenda! anticresis) y siempre que haya desposesi)n (es decir! que est5 en jue(o la existencia del derecho real). ,on ella lo(ramos la restituci)n de la cosa. (Ej.& soy due-o de una casa y no me dejan entrar.) <( Ne$ator a 6Art. <ABB(.- Esta acci)n se aplica para los mismos derechos reales que para la reivindicatoria! pero siempre que haya un da-o! lesi)n o ataque de menor (ravedad que la desposesi)n (es decir! que haya turbaci)n de derecho que est5 en jue(o la libertad del ejercicio del derecho real). H( Con4e"or a 6Art. <;7I(.- Esta acci)n se usa para defender los derechos reales restantes! es decir! la hipoteca y las servidumbres activas (que son los derechos reales que no se ejercen por la posesi)n). En este caso est. en jue(o la plenitud del derecho real. Esta acci)n prote(e a los titulares de los dem.s derechos reales sobre inmuebles que se ejercen por la posesi)n! cuando persi(uen el cumplimiento de lmites y restricciones que les impone la ley. ,on ella lo(ramos que se restablezcan los derechos de hipoteca y servidumbres activas. 4mportancia.* +i bien en la 5poca del ,,. eran muy 'tiles para defender los derechos reales (ya que no haba re(istros! entre otras cosas) hoy ya casi no se usan. En la actualidad tenemos un sistema re(istral bien or(anizado y adem.s en los pueblitos apartados en donde no se acostumbra a inscribir los ttulos! se si(uen usando las acciones posesorias e interdictos para prote(er a los derechos reales. ACCION REI>INDICATORIA& Es la acci)n con que cuenta el titular de un derecho de poseer una cosa! contra aqu5l que efectivamente la posee y no tiene ese derecho. /as acciones posesorias y los interdictos prote(en la posesi)n misma! en cambio la acci)n reivindicatoria prote(e el derecho de poseer! es decir! el ttulo. /a definici)n dice& 3acci)n que nace del dominio...H pero en realidad nace de cualquier derecho real que de la posesi)n de la cosa& dominio! condominio! usufructo! uso! habitaci)n! anticresis! prenda. Bambi5n dice& 3...por la cual el propietario que ha perdido la posesi)n...3 pero en realidad puede que la posesi)n no la haya adquirido nunca y sin embar(o tiene derecho a reclamarla porque le pertenece. /0u 1ne" pueden ejercer la acc ,n re . nd cator a2- Para resolver este interro(ante tenemos dos posturas& a)/a restrictiva! que nos dice que pueden ejercerla s)lo los titulares de un derecho real de dominio; y b)/a amplia! que nos dice que pueden ejercerla todos los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesi)n& o sea dominio! condominio! usufructo! uso! habitaci)n! prenda! anticresis. >ea&o" a!ora J ca"o" e"pec ale"* #.*6?n comprador al que no le hicieron la tradici)n de la cosa! puede ejercer la acci)n reivindicatoria7 1epender. de en manos de qui5n est5 la cosa& si est. en manos del vendedor! tendr. que ejercer una acci)n personal de exi(ir el cumplimiento contractual; y si est. en manos de un @ro. entonces si podr. ejercer la acci)n reivindicatoria. $.*,esionario de la acci)n& el cesionario puede reivindicar la cosa aunque no haya recibido la posesi)n porque se pone en lu(ar del cedente y ejerce los derechos y acciones de aqu5l. +i el cedente pierde la posesi)n el cesionario la reivindica. @.*"creedor del propietario& tambi5n puede reivindicar la cosa que al propietario le pertenece! subro(.ndose en sus derechos y acciones.

8.* eredero& este tambi5n puede! ya que sucede al causante en todos sus derechos. +)lo debe probar que su antecesor tuvo la posesi)n y la perdi). 9.*/e(atario de una cosa determinada& reivindica la cosa de manos de un @ro. y cita al heredero. :.*,ond)mino& 5ste tiene la facultad de ejercer la acci)n reivindicatoria ya sea contra otro cond)mino o contra un @ro& )ontra otro cond$mino& el arto $>:# dice que son reivindicables las partes ideales...por cada cond)mino contra cada coposeedor! es decir que si un cond)mino no deja ejercer sobre el condominio! el derecho a otro cond)mino! 5ste 'ltimo puede usar la acci)n contra aqu5l. 1e todas formas al(unos autores sostienen que no correspondera aplicar esa acci)n! ya que no habra p5rdida de la posesi)n! s)lo se estara pidiendo que se reconozca el derecho de use y (oce del condominio. )ontra un %ro& la acci)n la ejerce un cond)mino cuando aqu5l tiene en su poder la cosa objeto de condominio. 6A esta acci)n es sobre su parte ideal o sobre toda la cosa7 /os que consideran que es s)lo sobre su parte ideal! se basan en el principio de que nadie puede reclamar un derecho m.s extenso del que tiene; y los que dicen que el derecho a reivindicar es sobre toda la cosa se basan en el arto $:>I! que dice que cada cond)mino puede reivindicar la co"a en donde e"tC "u parte deal! pero no podr. reivindicar una parte determinada! sino la totalidad. "dem.s! el inter5s del cond)mino abarca toda la cosa! y no s)lo su parte indivisa. /: contra 5u ene" puede ejercer"e la acc ,n re . nd cator a2 Esta acci)n puede diri(irse contra cualquiera que ten(a la cosa en car.cter de poseedor o de simple tenedor (ya sea a nombre propio o de otro)& )*n nombre propio: en este caso el poseedor puede demostrar que s tiene ese derecho a poseer! por ejemplo a trav5s del ttulo correspondiente que lue(o el juez analizar.. +i el verdadero poseedor nie(a serlo! para dilatar la acci)n que se intenta su contra! de todas formas la acci)n proceder. y el poseedor deber. transferirle la cosa al reivindicante! siempre que 5ste pruebe que aqu5l es verdaderamente el poseedor. ?n @er caso seria que el poseedor entre(ara voluntariamente la cosa. )*n nombre de otro& puede ocurrir que aunque haya un poseedor de cosa! 5ste posea en nombre de un @ro. o del propio reivindicante; en el primer supuesto el que posee a nombre de este @ro. se libra de responder la acci)n siempre que di(a el nombre y domicilio de aqu5l @ro. a nombre de quien pose (lo cual es l)(ico! porque as demuestra que 5l no tiene nin(una pretensi)n de tener un derecho a poseer la cosa). +i no lo hace! la acci)n! en lu(ar de ir contra el @ro. ira contra 5l y tendr. que restituir la cosa. En el se(undo supuesto vemos el caso de quien quiere recuperar la cosa de manos de quien la tiene! para el reivindicante (Ej.& en virtud de un contrato de alquiler! comodato! mandato! dep)sito! etc. Para al(unos autores en este caso no procede esta acci)n. El ca"o "era a"& se hace un contrato de locaci)n y el locador! due-o de la cosa alquilada! es el reivindicante y el locatario es el que posee en nombre de otro (del reivindicante). El due-o de la cosa alquilada puede recuperarla a trav5s de la acci)n que sur(e del contrato (acci)n personal de restituci)n por incumplimiento del contrato) o puede ejercer la acci)n reivindicatoria (para el caso de que no pueda probar el contrato o ante la prescripci)n de la acci)n personal& ya que la reivindicatoria es imprescriptible). Otro eje&plo& se hace un contrato de dep)sito! el depositante puede probar el dep)sito (a trav5s de la acci)n que sur(e del contrato) < la propiedad de lo que deposit) (a trav5s de la acci)n de reivindicaci)n). /: puede ejercer"e la acc ,n contra a5u1l 5ue no po"ee real&ente2 MCa"o" 4 cta po""e"" o* Art. <;A= % <;AIM. En realidad no se puede ejercer contra al(uien que no posee realmente! por eso se dice que son casos de pseudo reivindicaci)n! pero veamos los $ casos que pueden darse& #.*El caso de que al(uien a prop)sito (con mala fe) dice ser poseedor cuando no lo es! para que el reivindicante se confunda y no pueda conocer al verdadero poseedor! entorpeciendo el proceso. El arto $>C8 lo condena a pa(arle al reivindicante una indemnizaci)n por los da-os que le haya causado. ;o podra restituirse la cosa porque no la tiene el demandado en su poder! pero si el reivindicante pierde la cosa por culpa de aqu5l! porque pas) el tiempo y la cosa fue usucapida! entonces deber. indemnizar por el valor total de la cosa. $.*,uando al(uien a prop)sito (con mala fe) deja de poseer! o sea se desprende de la cosa para impedir o dificultar la reivindicaci)n (Ej.& lo vende! destruye! transforma! etc.). "rt. $>C9. ,omo en realidad no puede restituirse la cosa! se resuelve pa(ando la correspondiente indemnizaci)n y por eso se la llama pseudo reivindicaci)n.

"l(unos autores consideran que procede la reivindicaci)n cuando el @ro. Jue tiene la cosa obtenida del demandado! es de mala fe o a ttulo (ratuito (aunque al(unos autores creen lo contrario). /: puede ejercer"e la acc ,n contra el !eredero del po"eedor2 +! puede ejercerse! aunque en realidad sera contra el poseedor que recibi) la cosa en herencia! es decir .que todo el tema de la herencia no afecta a la acci)n! ya que lo importante es quien tiene la cosa. O-?ETO DE LA REI>INDICACIEN& Es recuperar la posesi)n de cosas particulares (objetos materiales! determinados fsicamente! ciertos! existentes en el momento! susceptibles de valor y que est5n en el comercio) tanto muebles como inmuebles. /os artculos que nos hablan de las cosas que pueden reivindicarse! son& a)El arto $>9I& las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o inmuebles y las cosas que por su car#cter representativo se consideran como muebles o inmuebles *esto ltimo es as, ya que documentan la e!istencia de derechos, como por e"emplo, el ttulo de propiedad de un inmueble determinado+. b+El arto ,-./0 los ttulos de cr ditos *son muebles por su car#cter representativo+, que no fuesen al portador *sino nominativos o a la orden+, aunque se tengan cedidos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio, mientras e!istan en poder del poseedor imperfecto, o simple detentador0 c+El arto ,-.10 las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los cond$minos contra cada uno de los coposeedores. /: 5u1 pa"a con la" un .er"al dade"2 En cuanto a las universalidades de bienes! no pueden ser reivindicadas! ya que son un conjunto de bienes y cosas cuya composici)n es indeterminada (Ej.& el acervo sucesorio); en cambio las universalidades de cosas! si pueden reivindicarse (Ej.& una biblioteca). /: 5u1 pa"a " la co"a "e e+t n$ue parc al&ente o " ",lo 5uedan acce"or o" de ella2 En ese caso se podr. reivindicar s)lo la parte que subsiste o los accesorios pero siempre que se pueda determinar (ya sea la parte o accesorios que se quieren reivindicar). ,osas que no pueden reivindicarse ("rt. $>:$) no son reivindicables& #. $. /os bienes que no son cosas (como los derechos) /as cosas futuras (ya que se necesita la existencia actual de la cosa a reivindicar)

@. /as cosas accesorias mientras est5n unidas a la principal (=ecordemos que lo accesorio si(ue la suerte de lo principal. /ue(o de separadas le(timamente ya podr.n ser reivindicadas como una cosa principal! pero no podr.n serio si se las separa ile(timamente). 8. /as cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida ! como el dinero! ttulos al portador! o cosas fun(ibles (es l)(ico! ya que dijimos que se necesita que las cosas a reivindicar est5n determinadas! y las cosas fun(ibles no lo est.n). 6A qu5 pasa con la ener(a7 /a ener(a es una cosa o debe ser tratada como tal se('n la #>.>##. "l(unos autores consideran que puede reivindicarse (ya que se podra almacenar y no consumir)! mientras que otros sostienen que no es posible (ya que consideran que es fun(ible& un TU es i(ual a otro TU y no pueden identificarse). REI>INDICACIEN DE CO)A) 9DE-LE) .*+e('n el arto $>9I los muebles son objeto de reivindicaci)n! pero a esta clase de cosas se les aplica el principio del $8#$& el poseedor de buena fe se presume propietario y podra repeler la acci)n de reivindicaci)n si la cosa no es robada ni perdida. "dem.s del $8#$ tenemos que tener presentes los "rt. $>:> y $>>C! los cuales hablan de un requisito m.s! para que la acci)n pueda ser rechazada& la adquisici)n de esa cosa debe haber sido por ttulo oneroso. Esto es as porque! entre privar de la cosa al verdadero due-o o a su poseedor de buena fe pero que no desembols) nada para conse(uirla! la ley le da preferencia al verdadero due-o. Re"u&en* la acci)n va a proceder cuando no se cumplan los requisitos del $8#$ (cosa no robada o perdida o buena fe del adquirente) o cuando la adquisici)n sea a titulo (ratuito. Entonces! pueden reivindicarse& a),osas posedas con mala fe (aunque la cosa no sea robada o perdida o sea a ttulo oneroso)& se considera poseedor de mala fe al que compr) la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes! o que no tena capacidad o medios para adquirirla.

"dem.s el arto $>>E nos dice que los anuncios de hurto o de p5rdidas! no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de cosas hurtadas o perdidas que las adquiri) despu5s de tales anuncios! si no se probare que tena de ello conocimiento cuando adquiri) las cosas. b),osas robadas o perdidas (aunque sean posedas con buena fe o a ttulo oneroso)& la cosa es robada cuando sale de la esfera de custodia del due-o! en contra de su voluntad. 1ebe haber robo o hurto! ya que si la entre(a fue voluntaria con en(a-o! no procede la acci)n. /a cosa perdida es aquella que el due-o deja de tener por su ne(li(encia! o por caso fortuito (Ej.& una inundaci)n se lleva sus muebles)! < porque fueron enviados a una direcci)n equivocada. En estos casos se dice que el reivindicante no tiene que pa(arle nada al reivindicado! salvo que 5ste haya pa(ado un precio por la cosa robada o perdida! si fue adquirida en un ne(ocio en donde se acostumbra a vender dichas cosas! caso en el que tendr. que ser reembolsado por ser vctima de un error invencible. ,),osas adquiridas a ttulo (ratuito (aunque no sean robadas o perdidas o sean de buena fe)& esto es as ya que el poseedor adquiere un dominio putativo y es propietario frente a todos menos frente al titular de dominio verdadero. Auto"* el que inscribe de buena fe un auto en el =e(istro de la Propiedad del "utomotor! se presume que es su due-o y podr. rechazar cualquier acci)n reivindicatoria (siempre que ese auto no sea robado o perdido! desde lue(o) y aunque haya sido adquirido a ttulo (ratuito! porque lo importante es que no sea robado! ya que en ese caso s podr. ser reivindicado contra el que fi(ure en el =e(istro como titular. Aerona.e"* para ellas no ri(e el $8#$ ya que el poseedor de buena fe no se presume propietario. Para ello se debe inscribir en el =e(istro ;acional de "eronaves y as podr. el poseedor repeler la acci)n que le ha(a el propietario.

para ellos rige el 2412 y tendremos buena fe siempre que exista la marca o certificado de transferencia de dominio del animal, que se lleva a cabo cuando el propietario vende ganado a un 3ro. (Indicando en el certificado la cantidad de animales que le vendi y de que marca son .
)e&o. ente"* REI>INDICACIEN DE CO)A) IN9DE-LE).* Para resolver estos problemas sur(e! con la reforma de la #>.>##! el nuevo arto #E9#! prote(iendo al @ro. "dquirente de buena fe y a ttulo oneroso y tambi5n a la se(uridad jurdica. Feamos al arto #E9# antes y despu5s de la reforma& "rt. #E9#& todos los derechos reales o personales transmitidos a 3ros. Sobre un inmueble por una persona +ue ha llegado a ser propietario en %irtud del acto anulado, +uedan sin ning(n %alor & pueden ser reclamados directamente del poseedor actual (hasta ac. era el viejo #E9#)! sal%o los derechos de los 3ros. ,d+uirentes de buena fe a t-tulo oneroso, sea el acto nulo o anulable (esto es lo que se a(re(a con la reforma). Es decir que el principio 3;emo plus iuris3 ya no se aplica siempre! hay una excepci)n& que el adquirente sea de buena fe a ttulo oneroso (los cuales no pueden verse afectados por nin(una nulidad en transmisiones anteriores& la acci)n no se aplicar. aunque haya un acto nulo o anulable entre los anteriores y aunque haya mala fe del enajenante). El C,d $o no" enu&era d 4erente" ca"o"* #.*Por despojo ("rt. $>>:)& contra el poseedor que obtuvo el inmueble por despojo contra el reivindicante! haya sido con o sin violencia. $.*Enajenante de mala fe ("rt. $>>>)& contra el actual poseedor de buena fe! que obtuvo la cosa en virtud de un titulo oneroso de un enajenante de mala fe (o de un sucesor obli(ado a restituirle la cosa al reivindicante! Ej.& el comodatario debe devolver la cosa dada en comodato). En realidad! este artculo se considera dero(ado t.citamente ya que choca con el nuevo #E9# (se aplica el principio de que la norma posterior dero(a a la anterior). @.*Por acto nulo o anulado ("rt. $>>C)& contra el actual poseedor aunque sea de buena fe! que obtuvo la cosa en virtud de un acto nulo o anulado. Ej.& " obli(a a 0 a venderle su casa y lue(o " se la vende a , (quien no sabia nada de la coacci)n); se declara la nulidad de la transmisi)n y entonces 0 puede reivindicar la casa que est. en poder de ,. 8.*Por ttulo (ratuito ("rt. $>>C)& cuando el actual poseedor de buena fe obtuvo la cosa por ttulo (ratuito. +i(uiendo con el ejemplo& , le dona el inmueble a 1! quien no saba nada de la coacci)n.

6A que pasa si ambos (adquirente y enajenante) son de buena fe y a ttulo oneroso7 +i(uiendo con el ejemplo& , le vende el inmueble a 1 (nin(uno saba de la coacci)n de "). Para resolver este interro(ante sur(ieron @ posturas& #.*/a cl.sica! que considera que es v.lida la reivindicaci)n aplicando el principio Q;emo plus iurisQ $.*/a postura contraria que considera que no es posible la reivindicaci)n! interpretando en forma contraria a los "rt. $>>> y $>>C& es decir que si procede la acci)n cuando el enajenante es de mala fe o a ttulo (ratuito! al contrario no va a proceder. @.*/a postura taxativa! que considera que los casos de reivindicaci)n son taxativos! es decir que si no est. detallado un supuesto! no es posible la reivindicaci)n. Bendra que estar expresamente detallado en el ,)di(o el caso de buena fe y ttulo oneroso de ambos. No procede la acc ,n en al$uno" ca"o"* %,uando el actual poseedor es de buena fe y obtuvo la cosa del enajenante de buena fe a ttulo oneroso; %,uando el actual poseedor es de buena fe (a ttulo oneroso o (ratuito) y obtuvo la cosa del heredero aparente ("rt. @8@E) o del declarado indi(no ("rt. @@EI) o del que adquiri) la cosa por acto simulado ("rt. II:) o por fraude. Ejemplo& adquiero un bien del heredero que lue(o es declarado indi(no o del donatario al que lue(o le revocan la donaci)n por in(ratitud. Nul dade"* Entre partes! es obli(atorio restituirse aquello que han recibido o percibido en virtud del acto anulado! ya que la nulidad vuelve las cosas al mismo estado en que estaban antes! procede entonces la reivindicaci)n ("rt. #E9$ y #E9E A $>>C). Mrente a @ro que adquiere el inmueble de quien fue propietario pero por un acto anulado& antes de la reforma ("rt. #E9# viejo) proceda la reivindicaci)n del inmueble; despu5s de la reforma ("rt. #E9# nuevo) la reivindicaci)n no va a ser posible si el @ro. Es de buena fe a ttulo oneroso. /: 5ue pa"a cuando !a% 4al" 4 cac ,n de docu&entac ,n2 En ese caso procede la acci)n contra el @ro. Jue adquiri) de buena fe a ttulo oneroso! de al(uien que falsific) un documento (Ej.& el usufructuario falsifica la escritura del inmueble y en complicidad con un escribano! la re(istra y lue(o la vende a un @ro). El @ro. ;o est. prote(ido! porque en este caso hay un acto inexistente y la protecci)n requiere un acto nulo o anulado. Esto se debe a que si no estaramos perjudicando al verdadero due-o que nada tiene que ver! s)lo constituy) usufructo sobre su casa! mientras que el @ro. Mue vctima de un en(a-o. /: 5u1 pa"a con la re.ocac ,n de donac ,n por ju"ta cau"a2 En este caso valen los actos que hizo el donatario en favor de @ros.! es decir que procede la acci)n (siempre que no est5n detalladas en el instrumento las car(as! porque de ser as el @ro subadquirente no puede decir que tuvo buena fe o i(norancia en cuanto a que existan car(as! ya que la tuvo que ver al examinar el ttulo). /: 5u1 pa"a con la re.ocac ,n de donac ,n por n$rat tud2 En este caso no va a proceder la acci)n

Y qu pasa con la revocacin de donacin por supernacencia de hijos? .!i la condicin est" estipulada en el contrato, la donacin puede ser revocada, es decir que procede la accin contra el 3ro. !ubadquirente.
R?4,4< 1E =E4F4;14,",4S;.* +e lleva a cabo para que la acci)n reivindicatoria pueda cumplirse. En la sentencia! el juez ordena c)mo se va a hacer la reivindicaci)n y para cumplir con el fin que 5sta persi(ue se pueden usar medidas de se(uridad. Estas medidas son usadas durante el juicio para evitar que en ese tiempo el demandado enajene la cosa o la deteriore. 6,u.les son esas medidas7& %Embar(o preventivo de la cosa inmueble o mueble re(istrable& la anotamos en el re(istro que corresponda. %+ecuestro de la cosa mueble& es decir! tomar la cosa fsicamente para que la (uarde un depositario. Para que proceda el secuestro se deben tener motivos para temer que el demandado deteriore o pierda la cosa. %"notaci)n de litis de inmuebles o muebles re(istrables& se anota en los =e(istros de la Propiedad para hacer saber a los @ros. la existencia del juicio y as! advertirles de cualquier posible modificaci)n que surja en la cosa a reivindicar! como consecuencia de dicho juicio reivindicatorio. %Prohibici)n de innovar& se prohben hacer cambios en la cosa para evitar sus deterioros. %Exhibir la cosa mueble& esta es una medida que se toma en una etapa previa al juicio.

Prueba.* /e corresponde al reivindicante probar que es el due-o de la cosa. 6A c)mo puede hacerlo7 Kostrando los ttulos (antecedente jurdico del que sur(e un derecho& compraventa! donaci)n! sentencia judicial! etc.)! es decir! mostrando c)mo adquiri) la cosa. Para los inmuebles debe demostrar ("rt. @$>E) que toda la cadena de anteriores due-os de la cosa! tenan justo ttulo en virtud del cual transmitieron la cosa. Esto es casi imposible y se llama 3prueba diab)lica3! pero hoy con el nuevo #E9# queda dero(ada! porque el que adquiere de buena fe a ttulo oneroso est. a salvo de cualquier vicio que ten(a el ttulo del antecesor. En los muebles! ya con ser poseedor de buena fe se presume iuris tantum (es decir que admite prueba en contraro) que tiene ttulo suficiente. /: el de&andado puede probar 5ue 1l e" el duePo2 +! puede probarlo con sus respectivos ttulos. Para evitar que la prueba sea Qdiab)licaQ! es decir de imposible realizaci)n! se aplican presunciones (tomadas de Pothier)& +i el poseedor no presenta ttulos& #.*el ttulo presentado por el actor! con fecha posterior a la posesi)n del demandado no alcanza para fundar la demanda. Es decir que el reivindicante tendra que presentar al('n ttulo anterior a la posesi)n del demandado. Es decir que se presume que el actor no fue propietario. $.*es i(ual que el punto #) pero con fecha anterior. +e presume que el actor del ttulo era el due-o de la cosa +i el poseedor presenta ttulo& a)ttulos presentados por actor y demandado hechos por la misma persona se presume que el #ro. Jue fue puesto en posesi)n de la cosa es el propietario (es decir que es propietario el primero que tuvo el ttulo y modo! de buena fe). b) es i(ual que @) pero hechos por persona distinta& si del estudio de ttulos que hace el juez no sur(e quien es el due-o! #E ser. el que ten(a la posesi)n. E4ecto" de la "entenc a* la sentencia reconoce al actor el derecho de poseer y obli(a a devolver la cosa objeto de reivindicaci)n. /: 5u1 pa"a con lo" 4ruto"# &ejora"# r e"$o" "u4r do" por la co"a2 Para todo esto se aplican los "rt. $8$$ a $888 sobre derechos y obli(aciones del poseedor de buena y mala fe. /C,&o cu&ple el de&andado con la "entenc a2 ay $ formas& %+i la restituci)n es de un inmueble ("rt. $>I8) el demandado debe dejarlo desocupado y en condici)n de que el reivindicante pueda tomar posesi)n. /os accesorios unidos fsicamente a la cosa tambi5n se restituyen junto con ella. /os da-os y perjuicios producidos a la cosa pueden demandarse pero debe hacerse en una acci)n aparte. %+i la restituci)n es de un mueble ("rt. $>I@) el demandado la devuelve en el lu(ar donde est5 la cosa. (Ej.& si es una m.quina de coser que est. en Koreno! no puede llev.rsela a otro lu(ar y si lo hace! al cumplir con la sentencia tendr. que llevarla a Koreno para cumplir con la restituci)n! con la entre(a.) ACCIEN )D-)IDIARIA ("rt. $>>I).* El reivindicante puede optar entre intentar la acci)n reivindicatoria directamente contra el poseedor! o una acci)n subsidiaria de da-os y perjuicios contra el enajenante y herederos por el da-o causado por la enajenaci)n. +i esta es por el total de los da-os causados por la privaci)n del derecho de propiedad y la obtiene! no podr. accionar por la reivindicaci)n! salvo que aquella acci)n subsidiaria contra el enajenante de mala fe sea s)lo por el da-o causa* do! por la privaci)n temporaria del uso y (oce. En ese caso podr. tambi5n accionar contra el poseedor por la reivindicaci)n.
ACCIEN POR EL PRECIO 0DE ADEDDA EL PO)EEDOR AL ENA?ENANTE ("rt. $>CE).* Es el caso en que el

poseedor compr) al enajenante y todava debe pa(arle una parte del precio. El reivindicante en lu(ar de exi(ir la cosa! pide el precio al poseedor. Es decir que en lu(ar de pa(.rselo al enajenante se lo pa(a a 5l. ACCION NE3ATORIA* =ecordemos que el ataque a la libertad del derecho real nunca debe lle(ar a la desposesi)n! porque en ese caso aplicaramos la acci)n reivindicatoria.
/0u 1ne" e"tCn le$ t &ado" para pro&o.er la acc ,n ne$ator a2

#.*/os poseedores de inmuebles

$.*/os acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos. /: contra 5u ene" "e real za2 ,ontra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro (aunque sea el due-o del inmueble). Objeto de la acc ,n* #.*privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real! ) $.*la reparaci)n de los perjuicios que su ejercicio anterior le hubiese causado! ' @.*obli(ar al demandado a ase(urar su abstenci)n por una fianza! ) 8.*reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real!etc. /C,&o e" el te&a de la prueba2 El demandante debe probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca. En el caso de que se le quiera imponer una servidumbre! el demandante no necesita probar que el inmueble no est. sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer. Es el demandado el que debe probar la servidumbre o car(a que pretende sobre el inmueble (nota al "rt. $CE9). ACCION CON8E)ORIA./0u 1ne" e"tCn le$ t &ado" para pro&o.er la acc ,n con4e"or a2 a( /os poseedores de inmuebles con derecho de poseer! cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesi)n! que se determinan en este ,)di(o. b)/os titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas! cuando fuesen impedidos de ejercerlas. c)/os acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesi)n. /: contra 5u ene" "e real za2 ,ontra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesi)n de otro o sus servidumbres activas (Ej.& titular del fundo sirviente). /C,&o e" el te&a de la prueba2 Fa a depender de que el derecho impedido sea una servidumbre o no. +i es servidumbre el actor deber. probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa (si el actor es el acreedor hipotecario deber. probar adem.s su derecho de hipoteca); si no es servidumbre s)lo tendr. que probar su derecho de poseer el inmueble. /0u1 ocurre cuando el n&ueble do& nante o " r. ente pertenece a .ar o" po"eedore" con derec!o de po"eer2 En este caso la acci)n confesoria puede promoverla cada uno sin concurso de los dem.s y la sentencia (favorable o no) se les va a aplicar a todos i(ualmente. Esto no ocurre en la acci)n reivindicatoria.