TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2013.0000769129

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 0111183-50.2012.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, apelado RICARDO FERNANDES LOPES (JUSTIA GRATUITA). ACORDAM, em 6 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores EDUARDO S PINTO SANDEVILLE (Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO. So Paulo, 12 de dezembro de 2013.

ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI RELATOR Assinatura Eletrnica

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Voto n874 Apelao n 0111183-50.2012.8.26.0100 Comarca: So Paulo Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo Bancoop Apelado: Ricardo Fernandes Lopes Juiz prolator da sentena: Carmen Lucia da Silva

AO ORDINRIA. Bancoop. Compromisso de compra e venda. Pedido de declarao de abusividade e inexigibilidade de saldo residual de R$ 89.980,31, cobrado a ttulo de reforo de caixa. Pedido de declarao de quitao do contrato. Pedido de condenao na obrigao de outorgar escritura definitiva, sob pena de multa. Sentena de procedncia. Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao de cobrana cooperativa. do saldo

Inadmissibilidade

remanescente. Ausncia de prova de apurao da diferena do custo de obra, bem como sua especificao e forma de rateio. Comportamento contraditrio (venire contra factum proprium). Violao da boa-f objetiva. Precedentes deste Tribunal. Sentena mantida. Recuso improvido.

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Cuida-se de recurso de apelao interposto contra a r. sentena de fls. 234/234, cujo relatrio se adota, que, em ao ordinria, julgou procedente o pedido, e declarou a inexigibilidade da cobrana do valor de R$ 85.980,31, a ttulo de reforo de caixa, declarou a quitao do contrato entabulado entre as partes a partir de fevereiro de 2007, e condenou a r BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO

PAULO a outorgar escritura pblica do imvel em favor do autor, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diria de R$ 500,00, at o limite de R$ 90.000,00. Ademais, a r. sentena condenou a empresa r ao pagamento de custas, despesas processuais e honorrios advocatcios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada, apela a r BANCOOP (fls. 243/262), requerendo a reforma da r. sentena, tendo em vista a possibilidade de cobrana de resduo existente em decorrncia de regime cooperativo de construo a preo de custo atravs de autofinanciamento, e aprovao do rateio em Assembleia Geral Ordinria de 19/02/2009.

Para tanto, sustenta, em sntese: que a cobrana do aporte final foi aprovada em Assembleia Geral Ordinria com competncia para tanto; que uma cooperativa habitacional devidamente constituda; que firmou acordo com o MPSP em ao civil pblica, devidamente homologado em que o parquet reconheceu que a BANCOOP legtima Cooperativa Habitacional regida pela lei 5674/71; que disponibiliza em seu site toda a informao contbil do empreendimento Villas da Penha, onde explica de forma clara e precisa a origem do dbito e a necessidade de rateio deste pelos cooperados; que no se pode aplicar o Cdigo de Defesa do Consumidor ao caso concreto; que no sistema de construo a preo de custo, por autofinanciamento, a execuo dos empreendimentos conta com o adimplemento dos cooperados, no s com relao ao pagamento do custo estimado, mas como o pagamento do custo total real da obra; que o artigo 80 da Lei 5764/71 dispe que as sobras e prejuzos do empreendimento devem ser rateados entre os cooperados na proporo da fruio

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de cada servio; que havia previso contratual a permitir a cobrana de saldo residual; que o autor anuiu com o sistema de cobrana contestado; que Ata de Assembleia Geral Ordinria, realizada em 19/02/2009, comprova que houve efetiva prestao de contas em relao a casa um de seus empreendimentos, bem como aprovao dos seus Balanos Gerais relativos aos exerccios de 2005, 2006, 2007 e 2008.

Aps correo de erro material a respeito do valor de preparo do recurso de apelao, houve resposta do autor (fls. 275/279).

o relatrio.

O recurso no comporta provimento.

A r. sentena deu correta soluo lide, e deve ser mantida por seus prprios fundamentos.

Aplicvel o Cdigo de Defesa do Consumidor, inclusive, aos empreendimentos imobilirios levados a efeito por cooperativas habitacionais, como no caso dos autos.

Isso porque a cooperativa, parte passiva da demanda, daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarada, promove a venda de unidades condominiais. Os compradores, que no tinham a inteno de se associarem a nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imvel.

No se trata, portanto, de cooperativa propriamente dita, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio, sob a constituio de cooperativa com o fim de evitar a aplicao da legislao consumerista e demais disposies que regem a matria, ligada ao cumprimento do quanto pactuado entre as partes. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das entidades

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formadas para a construo e venda de imveis.

Sobre o tema:

RESCISO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAO POR DANOS

MATERIAIS E MORAIS. Ao julgada parcialmente procedente - Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor -

Admissibilidade - Ausncia de caractersticas prprias de cooperativa - Entidade que se enquadra nas exigncias da Lei 4591/64, como

incorporadora e construtora de imveis Alegao de que as devolues devem obedecer ao disposto no estatuto da sociedade cooperativa devoluo aps aprovao Condicionada a assemblear

Inadmissibilidade - Restituio que deve ser feita imediatamente e de uma s vez - Inteligncia do art. 52, inciso II, do Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n" 8.078/90) - Dano Material arbitrado segundo os valores comprovadamente despendidos Dano Moral - Inocorrncia - Hiptese de mero descumprimento contratual - Sentena mantida Apelos desprovidos. (Apelao Rel. Cvel n

0018147-52.2009.8.26.0554 Nogueira)

Percival

O mesmo se diga em relao ao saldo remanescente cobrado ao final da obra, tendo em vista que o negcio jurdico celebrado se apresenta como verdadeiro compromisso de compra e venda, no se admitindo repasse do custo da obra na forma pretendida.

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Embora tal cobrana seja possvel, em tese, por se tratar de construo a preo de custo real, inadmissvel ao caso, porquanto no h qualquer prova da apurao da diferena do custo da obra, bem como de sua especificao e forma de rateio, com a aprovao pela assembleia geral de uma dvida individualizada e com procedncia identificada.

A propsito, confira-se:

COOPERATIVA HABITACIONAL Equiparao, no caso, a uma relao de consumo decorrente de compromisso de compra e venda de imvel Descabimento da cobrana de alegado saldo devedor aps quitao do preo, bem como nulidade da clusula que previu a entrega da unidade autnoma dos autores aps o trmino da construo da ltima unidade habitacional Manuteno da sentena Recurso improvido. (Apelao Garcia) n 994.07.038691 Rel. Sebastio

Em julgado semelhante, o E. Des. Jos Joaquim dos Santos (voto n 15091- Apelao 0162190- 91.2006.8.26.0100), com preciso, observou que a r responsvel por diversos, at inmeros, empreendimentos, mostrandose imprescindvel a apurao especfica do saldo final de cada obra ao seu trmino, assim como a forma de rateio entre seus adquirentes, tudo com a devida aprovao pela assembleia geral, requisitos sem os quais a cobrana por ela praticada no se revestir de legalidade.

Em casos similares, j ficou decidido que:

AO DE COBRANA. Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional que pretende o

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pagamento de saldo residual. Ausncia de prova da origem do dbito. Incidncia do CDC. Previso contratual da cobrana. Exigibilidade que depende da comprovao da necessidade por meio de balano geral devidamente aprovado. Ausncia de demonstrao dos gastos e de sua regular aprovao. Assembleia genrica e omissa realizada no curso da demanda. Procedncia dos pedidos para declarar a inexigibilidade do montante cobrado pela apelada, condenando-a a conceder a quitao e a outorgar as escrituras das unidades adquiridas pelos autores. Sentena reformada. Recurso provido (Apelao 9160142-44.2008.8.26.0000 -

Relator(a): Pedro de Alcntara da Silva Leme Filho - rgo julgador: 8 Cmara de Direito Privado - Data do julgamento: 04/09/2013 Outros nmeros: 6080184000). COBRANA - Cooperativa habitacional - Pleito objetivando denominado a cobrana de saldo da residual, obra" ou

"custo

adicional

"apurao final do empreendimento" - Equiparao, no caso, a uma relao de consumo no demonstrado adequadamente Saldo residual Clusula

contratual ademais, que foi redigida de forma a dificultar sua compreenso - Sentena mantida Apelo desprovido. (Apelao Relator(a): 9130757-51.2008.8.26.0000 Ramon Mateo Jnior rgo

julgador: 7 Cmara de Direito Privado - Data do julgamento: 5915804700). 18/09/2013 Outros nmeros:

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Em que pesem as alegaes da r em suas razes de apelao, os documentos trazidos aos autos no so aptos a comprovas a realizao de gastos que justifiquem a cobrana de resduos em relao aos adquirentes das unidades.

A referida Assembleia Geral Ordinria realizada em 19/02/2009 (fls. 169/170) no faz referncia detalhada de quaisquer dos gastos feitos na construo do Condomnio Villas da Penha I.

Importantes as observaes feitas pelo Des. Francisco Loureiro, desta mesma 6 Cmara, quando do julgamento da Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003, em que era parte a mesma r, a seguir transcritas:

A conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao

pagamento do preo, sem nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16 a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa fazlo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito. No bastasse, cumpre reconhecer que a conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princpio da boa-f objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana para os cooperados, surpreendendo-os a cada vez com uma nova cobrana, de tempos em tempos, sem apresentar justificativa plausvel. Parece bvio que, decorridos vrios anos aps o pagamento da ltima parcela, aps entrega das chaves, os cooperados passam a

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ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes. Ademais, conforme bem observou a sentena, no h nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificao do novo saldo devedor. Com efeito, no h prova do custo das obras, dos materiais utilizados, da mo-de-obra empregada, sendo que a cooperativa no demonstra que tais despesas foram regularmente aprovadas pelos cooperados em assembleia. Na realidade, o que parece ocorrer no presente caso que a cooperativa autora tem lanado vrios outros empreendimentos habitacionais, e os

resduos em cobrana tm sido apurados para cobrir rombos de caixa desses outros

empreendimentos, da mesma cooperativa. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados

permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. Em resumo, o que se conclui no caso concreto que a exigncia de elevado saldo residual, aps a entrega das unidades e quitao de todas as parcelas, da forma como vem sendo feita pela cooperativa, constitui comportamento

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contraditrio, ou venire contra factum proprium, que atenta contra o princpio da boa-f (cfr. Menezes de Cordeiro, Da Boa-F no Direito Civil, Editora Almedina, Coimbra, 1997, p. 742). Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003, 6

Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 19 de abril de 2012.

Registre-se, ainda, que a celebrao de acordo com o Ministrio Pblico, embora elogivel, no pode vincular a presente ao judicial, de natureza individual, nos expressos termos do art. 104 do CDC.

Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.

ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI Relatora

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