Nueva alternativa de financiacin de vivienda

Cmo funciona el leasing habitacional?

La reforma financiera autoriz las operaciones de leasing habitacional en Colombia. Esta figura permite a un arrendador adquirir el inmueble que habita, imputando al precio los cnones que ha pagado.

Mauricio Valenzuela* Especial para mbito Jurdico

e tiempo atrs ha existido inters en incorporar el leasing como mecanismo para la financiacin de vivienda, a partir de experiencias exitosas de otros pases, particularmente de Chile, nacin que ha sido, desde hace algn tiempo, referencia obligada para varios de los temas que incumben al sector financiero. Por esa razn, el artculo 1 de la Ley 795 del 2003 (reforma financiera) autoriz la realizacin de operaciones de leasing habitacional. De acuerdo con la citada ley, estas operaciones podrn ser realizadas por los bancos comerciales y debern tener por objeto inmuebles destinados a vivienda. Aunque la ley no las menciona expresamente, es importante aclarar que tambin las compaas de financiamiento comercial podrn efectuar estas operaciones, como quiera que son precisamente ellas las que tienen asignada por la ley esta actividad. Cmo funciona? La ley ha previsto que el leasing habitacional se realice en la modalidad conocida como leasing financiero, a travs de la cual el cliente (locatario) escoge el inmueble que desea y le pide al banco que lo compre para que se lo entregue en arrendamiento con una opcin de adquisicin al final. A cambio, durante el plazo del contrato, el locatario cancela al banco un canon peridico y tiene la posibilidad de optar, al vencimiento, por la adquisicin del inmueble o la devolucin del mismo. Si opta por la adquisicin, deber pagar al banco el valor de la opcin acordado en el contrato, y, en tal caso, los cnones pagados se imputan al precio. A travs del canon mensual, el banco va recuperando el precio pagado en la compra del inmueble y obteniendo la rentabilidad esperada. El valor del canon se determina de acuerdo con el sistema de amortizacin, el cual seguramente deber ser autorizado por la Superintendencia Bancaria. Por su parte, el valor de la opcin de adquisicin corresponde a un porcentaje del valor del inmueble, cuyo monto depender de cunto se haya pagado durante la vida del contrato. Adicionalmente, junto con el canon debern cancelarse las sumas por seguros. Los pagos por concepto de servicios y administracin estarn a cargo del cliente. Igualmente, lo usual en estos contratos es que tambin los valores a pagar por impuestos le correspondan al cliente, como quiera que, si bien el banco es el propietario, lo cierto es que ha adquirido el inmueble con el nico fin de entregarlo en leasing. As mismo, como la escogencia del bien es decisin exclusiva del cliente, el banco tampoco responder por los vicios que presente. Lo que para estos efectos se acostumbra es que el banco, que es el comprador, ceda al cliente el derecho de reclamar al vendedor por razn de estos vicios. Naturaleza jurdica El leasing habitacional no constituye una forma contractual distinta del leasing sino apenas una modalidad del mismo, cuyo objeto es necesariamente un inmueble destinado a la vivienda. Por lo tanto, le son aplicables en general los predicamentos que los estudiosos del tema han expuesto acerca de la naturaleza jurdica de este contrato. Sin pretensiones de tomar partido en la discusin sobre la tipicidad o atipicidad del leasing, aspecto que mantiene divididas las opiniones, para efectos de esta presentacin general nos parece ilustrativa la sentencia de la Corte Suprema de Justicia en la cual se analizan en detalle las distintas relaciones que confluyen en la operacin (Sala Civil, 13 de diciembre del 2002; exp. 6462). Comienza la Corte por recordar que a travs del contrato de leasing una sociedad legalmente autorizada por la ley facilita a un usuario la tenencia de un bien que dicha sociedad ha adquirido previamente a solicitud del cliente, para que ste lo utilice a cambio del pago de un canon. Adicionalmente, otorga al usuario la posibilidad de adquirir el bien al cabo del tiempo, imputando al precio los cnones pagados. Considera la corporacin que, aunque las caractersticas contenidas en la definicin anterior pueden resultar comunes a otros contratos que se encuentran completamente regulados en la ley colombiana, como el arrendamiento, la compraventa y el mutuo, lo cierto es que el leasing es un contrato que no est enteramente regulado en nuestra legislacin, con naturaleza propia y, por lo tanto, atpico. Y aclara que, si bien se han dictado normas que regulan algunos aspectos del leasing, especialmente contables y tributarios, ni la existencia de tales disposiciones, ni las semejanzas que guarda con otros contratos desvirtan su atipicidad. Resultan vanos para la Corte, entonces, los esfuerzos por subsumirlo en alguno o algunos de los contratos con los cuales pueda advertirse similitud. Por ejemplo, es claro que en el contrato de arrendamiento tambin se entrega la tenencia de un bien a cambio de un canon, pero no es de su naturaleza la opcin de compra al trmino del contrato; as mismo, la transferencia del bien es la finalidad del contrato de compraventa, pero en el leasing es slo una opcin y, finalmente, aunque ofrece claras semejanzas con el mutuo, no es posible asimilarlo a este ltimo pues en el leasing, en realidad, no existe una entrega de bienes fungibles sino la disponibilidad de unos recursos con los que se adquiere un bien cuya tenencia se entrega posteriormente al locatario para su uso y goce. Se trata, entonces, en palabras de la Corte, de un contrato atpico que, como tal, se rige en primer trmino por las clusulas contractuales acordadas por las partes, siempre y cuando ellas no sean contrarias a disposiciones de orden pblico; en segundo lugar, por las normas generales comunes a todas las obligaciones y contratos, as como las originadas en los usos y las prcticas sociales y, finalmente, y en cuanto no le resulten extraas, por las del contrato tpico con el que guarde alguna semejanza relevante. Pero debe advertirse que, en el proceso de analoga al que se acuda como ltimo recurso para resolver situaciones especficas del leasing, se debe tener especial cuidado de no aplicar disposiciones ajenas que puedan desconocer que el leasing es, ante todo, un

mecanismo de financiacin. Los beneficios De otra parte, quienes han profundizado en el tema han podido identificar algunos aspectos que es necesario regular con el fin de extender al leasing habitacional los beneficios (especialmente de carcter tributario) que la ley ha previsto exclusivamente para los crditos de vivienda, y que, en la medida en que el leasing no es un crdito, en principio no le seran aplicables. Una de tales ventajas tiene que ver con la posibilidad de deducir los intereses pagados por crditos de vivienda para efectos de disminuir la retencin en la fuente y el pago del impuesto de renta. Otro beneficio importante es el que se relaciona con las cuentas AFC (ahorro para el fomento de la construccin), que se caracterizan porque los recursos en ellas depositados, incluidos sus rendimientos, no estn gravados con impuesto de renta, siempre y cuando no sean retirados antes de cinco aos. Pero pueden retirarse antes de ese plazo sin perder el beneficio tributario, si se destinan exclusivamente al pago de la cuota inicial o de las cuotas de crditos hipotecarios de vivienda otorgados por establecimientos de crdito. Un aspecto adicional tiene que ver con el impuesto de timbre que tendran que pagar los contratos de leasing, lo cual representa un costo adicional para el cliente, al paso que los pagars que incorporan crditos de vivienda se encuentran exentos. De otra parte, los contratos de leasing tampoco estaran cubiertos por el denominado seguro contra la inflacin, recin creado por el Gobierno y cuya administracin est confiada al Fondo de Garantas de Instituciones Financieras (Fogafn), debido a que esta figura solamente est prevista para crditos de vivienda. En sntesis, la viabilidad del leasing habitacional como alternativa para la financiacin de vivienda, en buena parte, depender de que se efecten ciertos ajustes en la legislacin y de la manera como se reglamente la figura, lo cual, a la fecha de escribir estas lneas, no ha ocurrido. Dicha reglamentacin probablemente comprender los aspectos atrs mencionados y algunos otros que pueden resultar muy sensibles, como el relacionado con las consecuencias y sanciones en el evento de terminacin anticipada del contrato por incumplimiento del locatario.

Leasing contra UVR Una de las preguntas que mayor inters suscita est relacionada con las diferencias que pueda presentar el leasing respecto del sistema tradicional de financiacin de vivienda en UVR. A este respecto, tal vez lo primero sea advertir que el hecho de que se opte por la financiacin a travs del leasing o de un crdito tradicional no es lo que determina que los pagos mensuales sean ms altos o ms bajos. En realidad, el valor de los pagos mensuales (sean cuotas de crditos o cnones de leasing) depende del sistema de amortizacin (forma de pago) que el cliente elija. Tampoco creemos que la diferencia vaya a radicar en el costo financiero ni en el plazo de la operacin, pues, en trminos generales, seguramente sern similares a los de los crditos hipotecarios. En este sentido, hay que anotar que en condiciones de plazo, costo financiero y forma de pago parecidas, los pagos mensuales en los dos sistemas tambin sern necesariamente similares. En cambio, consideramos que una diferencia importante entre los dos sistemas podra consistir en los montos de cuotas iniciales que en cada uno de ellos se exija. Como se sabe, el Decreto 145 del 2000, reglamentario de la Ley de vivienda, prohbe que el banco otorgue crdito por un monto superior al 70% del valor del inmueble (80% para vivienda de inters social), lo que supone que el cliente tenga por lo menos el 30% como cuota inicial. En cambio, en el leasing se podra admitir que el cliente realice un menor aporte al comienzo y deje para el final (para la opcin de adquisicin) el pago de una parte de ese monto, con lo cual se demandara un menor esfuerzo inicial del cliente y, en consecuencia, se facilitara el acceso de un mayor nmero de personas al sistema. Sin embargo, esta posibilidad de admitir un menor aporte inicial del cliente podra encontrar alguna prevencin en los bancos, toda vez que en el pasado la financiacin de porcentajes muy altos o incluso sin cuota inicial no ha sido muy afortunada. As mismo, el leasing habitacional podra convertirse en una valiosa herramienta para solucionar crditos en problemas, precisamente porque en tales casos la preocupacin ya no es prevenir el riesgo sino conjurar la situacin de incumplimiento presentada. En este sentido, la flexibilidad que ofrece el leasing para permitir un menor pago al comienzo y desplazar una porcin para el final, podra aprovecharse para estructurar alternativas de pago que se acomoden a las condiciones financieras individuales de los deudores que han tenido dificultades para pagar en las condiciones inicialmente acordadas.

Lista reglamentacin sobre exenciones al leasing habitacional