RESOLUCIN 620 DE 2008 (Septiembre 23) INSTITUTO GEOGRFICO AGUST N CODA!!

I SEDE CENTRAL "#r $% &'%$ (e e(t%b$e&e) $#( pr#&e*imie)t#( p%r% $#( %+%$,#( #r*e)%*#( *e)tr# *e$ m%r&# *e $% Le- 388 *e .//01 EL DIRECTOR CODA!!I23 GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRFICO 2AGUST N

e) '(# *e $%( 4%&'$t%*e( $e5%$e( - e) e(pe&i%$ *e $%( 6'e $e &#)4iere) $#( e(t%t't#( %pr#b%*#( p#r e$ De&ret# 2..3 *e .//23 e$ De&ret# 208 *e 2007 - e$ De&ret# .720 *e .//83 CONSIDERANDO8 Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalos especiales puedan contar con un marco nico para su ejecucin, Ver el Decreto Nacional 14 ! de 1""# RESUEL9E8 CA"ITULO1 I DEFINICIONES ART CULO .#1 MTODO DE COMPARACIN O DE MERCADO. $s la t%cnica valuatoria que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de &ienes semejantes y compara&les al del o&jeto de avalo' (ales ofertas o transacciones de&er)n ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor comercial' ART CULO 2#1 MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS O INGRESOS. $s la t%cnica valuatoria que &usca esta&lecer el valor comercial de un &ien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan o&tener del mismo &ien, o inmue&les semejantes y compara&les por sus caracter*sticas f*sicas, de uso y u&icacin, trayendo a valor presente la suma de los pro&a&les ingresos o rentas generadas en la vida remanente del &ien o&jeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inter%s' "ARGRAFO1 +e entiende por vida remanente la diferencia entre la vida til del &ien y la edad que efectivamente posea el &ien' ,ara inmue&les cuyo sistema

constructivo sea muros de carga, la vida til ser) de -! a.os y, para los que tengan estructura en concreto, met)lica o mamposter*a estructural, la vida til ser) de 1!! a.os' ART CULO 3#1 MTODO DE COSTO DE REPOSICIN. $s el que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien o&jeto de avalo a partir de estimar el costo total de la construccin a precios de /oy, un &ien semejante al del o&jeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada' 0l valor as* o&tenido se le de&e adicionar el valor correspondiente al terreno' ,ara ello se utilizar) la siguiente frmula1 Vc 2 34t 5 D6 7 Vt $n donde1 Vc 2 Valor comercial 4t 2 4osto total de la construccin D 2 Depreciacin Vt 2 Valor del terreno' "ARGRAFO1 Depreciacin' $s la porcin de la vida til que en t%rminos econmicos se de&e descontar al inmue&le por el tiempo de uso, toda vez que se de&e avaluar la vida remanente del &ien' $8isten varios sistemas para estimar la depreciacin, siendo el m)s conocido el 9ineal, el cual se aplicar) en el caso de las maquinarias ad/eridas al inmue&le' ,ara la depreciacin de las construcciones se de&en emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera' De&er) adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin, tal como lo esta&lece :itto y 4orvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, , ; y 4' <Ver 4ap*tulo V== De las :rmulas $stad*sticas>' ART CULO 7#1 MTODO (TCNICA) RESIDUAL. $s el que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con la reglamentacin ur&an*stica vigente y de conformidad con el mercado del &ien final vendi&le, en el terreno o&jeto de avalo' ,ara encontrar el valor total del terreno se de&e descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo' $s indispensa&le que adem)s de la facti&ilidad t%cnica y jur*dica se evale la facti&ilidad comercial del proyecto, es decir la real posi&ilidad de vender lo proyectado'

"ARGRAFO1 $ste m%todo <t%cnica> de&e desarrollarse &ajo el principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmue&le suscepti&le de ser dedicado a diferentes usos ser) el que resulte de destinarlo, dentro de las posi&ilidades legales y f*sicas, al econmicamente m)s renta&le, o si es suscepti&le de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser) el que resulte de construirlo, dentro de las posi&ilidades legales y f*sicas, con la com&inacin de intensidades que permita o&tener la mayor renta&ilidad, segn las condiciones de mercado' ART CULO :#1 CLASIFICACIN DEL SUELO. 9a clasificacin del suelo en ur&ano, de e8pansin ur&ana, rural, su&ur&ano y de proteccin, son clases y categor*as esta&lecidas en el 4ap*tulo =V de la 9ey ;## de 1""-' ,or lo tanto, para esta&lecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el nico elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el ,lan de ?rdenamiento (erritorial que define dic/a clasificacin' <Ver art*culos ;! a ;@ de la 9ey ;## de 1""->' ART CULO 6#1 ETAPAS PARA ELABORACIN DE LOS AVALOS. ,ara la ela&oracin de los avalos utilizando cualquiera de los m%todos enunciados anteriormente de&en realizarse las siguientes etapas1 1' Aevisin de la documentacin suministrada por la entidad peticionaria, y si /ace falta algo de lo previsto en el art*culo 1; del Decreto 14 ! de 1""# se procede a solicitarlo por escrito' ' Definir y o&tener la informacin que adicionalmente se requiere para la correcta identificacin del &ien' +e recomienda especialmente cartograf*a de la zona o fotograf*a a%rea, para la mejor localizacin del &ien' ;' De conformidad con lo previsto en el art*culo 14 del Decreto 14 ! de 1""#, verificar la reglamentacin ur&an*stica vigente en el municipio o distrito donde se encuentre localizado el inmue&le' $n el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador de&er) verificar la concordancia de este con la reglamentacin ur&an*stica vigente' 4' Aeconocimiento en terreno del &ien o&jeto de avalo' $n todos los casos dic/o reconocimiento de&er) ser adelantado por una persona con las mismas caracter*sticas t%cnicas y profesionales de la persona que /a de liquidar y firmar el avalo' @' +iempre que sea necesario se verificar)n las mediciones y el inventario de los &ienes o&jeto de la valoracin' $n caso de edificaciones de&er)n constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la informacin' B cuando se o&serven grandes inconsistencias con las medidas, se informar) al contratante so&re las mismas'

C' $n la visita de reconocimiento de&er)n tomarse fotograf*as que permitan identificar las caracter*sticas m)s importantes del &ien, las cuales posteriormente permitir)n sustentar el avalo' -' 4uando se realicen las encuestas, de&er)n presentarse las fotograf*as de los inmue&les, a los encuestados para una mayor claridad del &ien que se investiga' #' 0un cuando el estudio de los t*tulos es responsa&ilidad de la entidad interesada, una correcta identificacin requiere que el perito realice una revisin del folio de matr*cula inmo&iliaria para constatar la e8istencia de afectaciones, servidum&res y otras limitaciones que puedan e8istir so&re el &ien, e8cepto para la determinacin de los avalos en la participacin de plusval*as' ART CULO 0#1 IDENTIFICACIN FSICA DEL PREDIO. Dna correcta identificacin f*sica del predio de&er) /acerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos1 1' 9ocalizacin, direccin clara y suficiente del &ien' $n las entidades (erritoriales con mltiples nomenclaturas, es necesario /acer referencia a ellas como un elemento de claridad de la identificacin' ' 9os linderos y colindancias del predio' ,ara una mejor localizacin e identificacin de los linderos y colindantes el nmero catastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la informacin suministrada por la entidad peticionaria no est) incluido, el perito lo de&e conseguir' ;' (opograf*a' 4aracterizacin y descripcin de las condiciones fisiogr)ficas del &ien' $s indispensa&le en este aspecto detectar limitaciones f*sicas del predio tales como taludes, zonas de enc/arcamiento, o inundacin permanente o peridica del &ien' 4' +ervicios p&licos' =nvestigacin de la e8istencia de redes primarias, secundarias y acometidas a los servicios p&licos' 0dicionalmente, la calidad de la prestacin de los servicios, referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la prestacin del servicio' $n caso de que la zona o el predio cuente con servicios complementarios <tel%fono, gas, alum&rado p&lico>, estos de&en ser tenidos en cuenta' @' $n cuanto a las v*as p&licas, adem)s de esta&lecer la e8istencia y sus caracter*sticas, es necesario tener en cuenta el estado de las mismas' 4omo elemento complementario es importante analizar la prestacin del servicio de transporte' $n el an)lisis de las v*as inmediatas y adyacentes, de&e tenerse en cuenta1 (ipo de v*a, caracter*sticas y el estado en que se encuentran' "ARGRAFO1 ,ara una mejor identificacin f*sica de los predios, se recomienda la consulta de las Eonas Fomog%neas :*sicas que determina la entidad catastral,

las cuales suministran en forma integrada informacin del valor potencial, la pendiente, el clima, las v*as, disponi&ilidad de aguas superficiales, uso del suelo, en la zona rural' 9a pendiente, uso del suelo y de las construcciones, servicios p&licos domiciliarios, v*as y tipolog*a de las construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas ur&anas' $l tama.o y la forma del predio' 4uando la norma de uso defina tama.o m*nimo para adelantar construcciones, es indispensa&le comparar dic/os par)metros legales con el del predio para determinar el precio' $s necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tama.o del predio, el precio unitario es menor, sino que est) relacionado con la tendencia de usos en la zona permitidos por la norma ur&an*stica' $n cuanto a la forma, sin pretender que e8ista una forma ptima, la que tenga el predio puede influir en la determinacin del precio unitario, por ejemplo predios con frentes muy estrec/os so&re la v*a tienen un impacto negativo so&re el precio unitario' Dso' $s indispensa&le tener en cuenta el uso que se le est% dando al &ien para compararlo con el legalmente autorizado por las normas ur&an*sticas, pues cuando el uso no corresponda al permitido, no se tendr) en consideracin para la determinacin del valor comercial y de&er) dejarse e8presa constancia de tal situacin en el avalo' ART CULO 8#1 IDENTIFICACIN LEGAL. $n el aspecto legal se de&e prestar especial atencin a las afectaciones de uso que pesen so&re los inmue&les y para lo cual es necesario verificar que en el folio de matr*cula inmo&iliaria se encuentre inscrita tal afectacin, teniendo en cuenta lo prescrito en el art*culo ;- de la 9ey "G de 1"#", as* como a los plazos de validez de la afectacin' $n caso de no estar inscrita la afectacin, se considera ine8istente para efectos del avalo' 4uando el &ien o&jeto de avalo /aga referencia a construcciones, instalaciones y ane8os, es necesario tener en cuenta los materiales que la conforman y el estado de conservacin en que se encuentran, adem)s de su edad' 4uando e8istan servidum&res aparentes y continuas so&re el &ien de&er)n tenerse en cuenta en el avalo y dejar constancia de esta situacin' "ARGRAFO1 $s necesario que el perito esta&lezca si e8iste pago de la servidum&re para ser descontado del valor final o por el contrario manifestar el /ec/o' ART CULO /#1 CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS. 4uando para la realizacin del avalo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que estas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en s* los

determinantes del avalo' $n este sentido, es necesario que el perito /aya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de &ien que avala' 9a encuesta de&e /acer referencia al propio &ien investigado y de&e constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos' +i e8isten limitantes legales, de&e /acerse mencin de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimacin del valor' $l perito avaluador de&e informar con toda claridad so&re la normatividad ur&an*stica del inmue&le' $n el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o condicin similar, se de&e aportar al encuestado los c)lculos previos realizados de la potencialidad ur&an*stica y de desarrollo del predio' 9as encuestas solo se podr)n realizar cuando el perito no /aya podido o&tener datos <ofertas o transacciones recientes> o cuando tenga dudas de los resultados encontrados' 9a encuesta de&e /acerse con referencia a las unidades de )rea que usualmente se utilizan en la zona </ect)rea, fanegada, plaza, cuadra> y posteriormente /acer la conversin' 9a encuesta de&e /acerse para unidades de )rea, y verificar que al /acer la liquidacin del total del )rea de avalo la persona encuestada encuentre razona&le el valor /allado' 4uando el predio cuente con caracter*sticas diferentes dentro de %l, la encuesta de&e /acerse para cada una de ellas separadamente y no so&re valores promedios' $l perito de&e /a&er /ec/o una estimacin previa del valor asigna&le y, cuando la informacin o&tenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado, de&er) manifestarlo para que el encuestado pueda e8plicar las posi&les razones de tal diferencia' $n la seleccin de la persona a investigar de&e tenerse en cuenta el conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella, adem)s que no tengan inter%s directo en el &ien' 9os valores o&tenidos por encuesta no se podr)n incluir como parte de la definicin del precio y, por lo tanto, no podr)n incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado' $sta pro/i&icin se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las t%cnicas masivas de valoracin' "ARGRAFO1 $n el caso de que el avalo se soporte nicamente en encuestas, el perito de&er) dejar constancia &ajo gravedad de juramento, escrita en el informe que la utilizacin de esta modalidad se de&e a que en el momento de la

realizacin del avalo no e8ist*an ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de &ienes compara&les al del o&jeto de estimacin' CA"ITULO1 II A"LICACIN DE LOS ;<TODOS1 ART CULO .01 MTODO DE COMPARACIN O DE MERCADO. 4uando para la realizacin del avalo se acuda a informacin de ofertas yHo transacciones, es necesario que en la presentacin del avalo se /aga mencin e8pl*cita del medio del cual se o&tuvo la informacin y la fec/a de pu&licacin, adem)s de otros factores que permitan su identificacin posterior' ,ara los inmue&les no sujetos al r%gimen de propiedad /orizontal, el valor del terreno y la construccin de&en ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos o&tenidos con sus correspondientes )reas y valores unitarios' ,ara los inmue&les sujetos al r%gimen de propiedad /orizontal se de&e presentar el valor por metro cuadrado de )rea privada de construccin' +e de&e verificar que los datos de )reas de terreno y construccin sean co/erentes' $n los eventos en que sea posi&le, se de&en tomar fotograf*as de los predios en oferta o de los que se /a o&tenido datos de transaccin para facilitar su posterior an)lisis' ART CULO ..1 DE LOS CLCULOS MATEMTICOS ESTADSTICOS Y LA ASIGNACIN DE LOS VALORES. 4uando para el avalo se /aya utilizado informacin de mercado de documentos escritos, estos de&en ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los c)lculos estad*sticos' +e reitera que la encuesta solo se usar) para comparar y en los eventos de no e8istir mercado' $n los casos que e8istan datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicacin de los m%todos valuatorios, la encuesta no podr) ser tenida en cuenta para la estimacin del valor medio a asignar' ,ara tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la m)s usual es la media aritm%tica' +iempre que se acuda a medidas de tendencia central, es necesario calcular indicadores de dispersin tales como la varianza y el coeficiente de variacin <Ver 4ap*tulo V== De las :rmulas $stad*sticas>' 4uando el coeficiente de variacin sea inferior1 a m)s <7> o a menos <I> -,@J, la media o&tenida se podr) adoptar como el m)s pro&a&le valor asigna&le al &ien' 4uando el coeficiente de variacin sea superior1 a m)s <7> o a menos <I> -,@J, no es conveniente utilizar la media o&tenida y por el contrario es necesario reforzar el

nmero de puntos de investigacin con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado' $n caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, de&er) calcular el coeficiente de asimetr*a <ver 4ap*tulo V== De las :rmulas $stad*sticas> para esta&lecer /acia dnde tiende a desplazarse la informacin, pero no podr) so&repasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersin' 4uando las muestras o&tenidas sean para /allar el valor de las construcciones y se quieran tra&ajar en un sistema de ajuste de regresin, ser) necesario que se /aga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones <ver 4ap*tulo V== De las :rmulas $stad*sticas> y se tomar) la m)s representativa del mercado' ART CULO .21 4uando se trate de avaluar un lote cuya forma es irregular respecto de los lotes investigados, este valor de&e ser ajustado para el &ien o&jeto de valoracin, utilizando frmulas o sistemas adecuados, como los que se presentan en 4ap*tulo V== I De las frmulas $stad*sticas de la presente resolucin1 valor final de terreno por influencia de forma' ART CULO .31 MTODO DE COSTO DE REPOSICIN. $n desarrollo de este m%todo se de&e entender por costo total de la construccin la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que de&e incurrirse para la realizacin de la o&ra' Despu%s de calculados los volmenes y unidades requeridos para la construccin, se de&e tener especial atencin con los costos propios del sitio donde se localiza el inmue&le' 0l valor definido como costo total se le de&e aplicar la depreciacin' "ARGRAFO .#1 $ste m%todo se de&e usar en caso de que el &ien o&jeto de avalo no cuente con &ienes compara&les por su naturaleza <colegios, /ospitales, estadios, etc'> o por la ine8istencia de datos de mercado <ofertas o transacciones> y corresponda a una propiedad no sujeta al r%gimen de propiedad /orizontal' "ARGRAFO 2#1 ,ara depreciar los equipos especiales que posea el &ien, se emplea el m%todo lineal, tomando en cuenta la vida remanente en proporcin a la vida til esta&lecida por el fa&ricante' ART CULO .71 MTODO (TCNICA) RESIDUAL. $n desarrollo de este m%todo <t%cnica>, se de&e tener en cuenta1 ,ara el c)lculo de ventas totales, se de&e analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar so&re el predio, para lo cual se de&en referenciar las ofertas de inmue&les compara&les y semejantes al proyecto planteado, as* como las caracter*sticas de )reas, valores de venta, elementos del proyecto, entre otros que este tenga'

$l costo total es la suma del costo de ur&anismo asociado al proyecto yHo plan parcial y el costo de la construccin siendo este la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado' $l costo de ur&anismo se esta&lece como la suma de los costos para /a&ilitar el suelo a usos espec*ficos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo' 9a utilidad esperada de&e ser concordante con los usos y su estratificacin, u&icacin espacial, especificaciones del tipo de proyecto que so&re el predio se plantee, teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del c)lculo, as* como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como m*nimo igual a cero' $l valor resultante de esta t%cnica es el valor total del inmue&le, es decir, del valor del terreno y del valor de la construccin so&re %l edificada, por lo tanto, al valor o&tenido no se de&e agregar el valor de la construccin' 4uando se requiera presentar en el avalo de forma independiente, tanto el valor del terreno como el de la construccin, se de&er) /acer de la siguiente forma1 calcular por el m%todo de reposicin el valor de la construccin y descontarla al valor total del inmue&le' ART CULO .:1 ,ara la estimacin del precio de un terreno en &ruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calcular) partiendo del valor del terreno ur&anizado, y se aplicar) la siguiente frmula1

$n donde1 J 0D Vtu g 4u ,orcentaje )rea til' Valor del terreno ur&anizado' Kanancia por la accin de ur&anizar' 4ostos de ur&anismo'

<De&e incluir los costos financieros y no solo los de o&ra>' "ARGRAFO .#1 ,or porcentaje de )rea til se entiende el resultado de dividir el )rea til de cada predio, por el )rea total de cada predio o predios sujetos a plan parcialL al tenor de lo esta&lecido en el Decreto 1#1 de !!C'

"ARGRAFO 2#1 $s necesario tener en cuenta que las o&ras de ur&anismo guarden relacin con el tipo de proyecto que la norma determine' ART CULO .61 MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS O INGRESOS. $s necesario realizar la investigacin de los contratos que regulen la posi&ilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para &ienes compara&les y de&en tenerse en cuenta aspectos tales como1 1' Que dic/os contratos tengan menos de un <1> a.o de suscritos' ' Que el canon de arrendamiento no so&repase los topes legales' ;' Que los montos relacionados con el pago de servicios p&licos y las cuotas de administracin, no se incluyan en el c)lculo correspondiente para la aplicacin del m%todo' 4' 9os arrendamientos a comparar de&en referirse a inmue&les que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones' @' 9as rentas a tener en cuenta para el c)lculo del valor comercial de la propiedad de&en estar asociadas e8clusivamente al inmue&le y no a la renta&ilidad de la actividad econmica que en %l se realiza' C' 9a tasa de capitalizacin <i> utilizada en este m%todo de&e proceder de la relacin calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmue&le o&jeto de avalo, en funcin del uso o usos e8istentes en el predio y de localizacin compara&le' ART CULO .01 $l m%todo de capitalizacin de ingresos para aplicarlo a cultivos de&er) referirse a ingresos netos del c)lculo de flujo de caja, tra*dos a valor presente' De&e mejorarse, /aciendo claridad respecto a la inversin o costo de instalacin y los costos de mantenimiento del cultivo de su etapa improductiva, lo mismo que al arrendamiento' CA"ITULO1 III "ROCEDI;IENTOS ES"EC FICOS ART CULO .81 AVALOS DE BIENES SOMETIDOS AL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. $l avalo se practicar) nicamente para las )reas privadas que legalmente e8istan, teniendo en cuenta los derec/os provenientes de los coeficientes de copropiedad' $n los &ienes que est)n sometidos al r%gimen de propiedad /orizontal, la identificacin de&e /acerse en dos sentidos1

1' 4onformidad del r%gimen de propiedad con las normas generales' 9as cu&iertas son &ienes comunes, as* se /ayan esta&lecido como )rea privada' ' 9a conformidad de las )reas e8istentes con las esta&lecidas en el r%gimen de propiedad /orizontal' ;' 4uando el &ien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario esta&lecer si tienen restricciones tales como servidum&res, o se refieren a &ienes comunes de uso e8clusivo, que aun cuando influyen en el avalo, no se les de&e asignar valor independiente' 4' 9os &ienes comunes son insepara&les de las )reas de derec/o privado, lo que restringe su comercializacin independiente y esto influye en su valor comercial, as* estos sean de uso e8clusivo' ART CULO ./1 AVALOS DE BIENES NO SOMETIDOS AL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 4uando el &ien no est% sometido al r%gimen de propiedad /orizontal, pero por su uso y conformacin se asimile, ya sean a oficinas, locales o unidades independientes, como apartamentos y dem)s, si la investigacin se realiz para &ienes que s* est)n sometidos a r%gimen de propiedad /orizontal, es necesario que para la correcta liquidacin se realice la siguiente operacin1

$n donde1 V' (' Valor (otal de la propiedad 0',' 0rea ,rivada 0'('4' 0rea (otal 4onstruida 0'4' 0reas 4omunes V'D' ,' Valor Dnitario ,rivado +i los garajes o parqueaderos tienen servidum&re, los precios no podr)n asimilarse a los que no tienen esta restriccin' 9os valores unitarios investigados ya incluyen el valor del terreno, por lo tanto el resultado o&tenido <V'('> corresponde al valor comercial de todo el inmue&le por lo cual no de&e agregarse el valor del terreno'

ART CULO 201 PROCEDIMIENTO EN CASO DE SOLICITUDES DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL (VIS). 4uando se requiera realizar avalos destinados para que la autoridad competente esta&lezca si una vivienda o grupo de viviendas tienen el car)cter de Vivienda de =nter%s +ocial de&er) adoptarse el siguiente procedimiento1 1' ,ara el avalo de la construccin1 $l perito podr) seleccionar una muestra tomando como &ase el arc/ivo catastral del &arrio, ur&anizacin o zona, que incluya calificaciones de construcciones m*nimas, medias y m)8imas, con una co&ertura espacial representativa y donde se incorporen predios con grandes )reas de construccin' 4on las fic/as catastrales de los predios seleccionados de&er) realizar un recorrido y una compro&acin de las calificaciones' Dentro del recorrido de&er) complementar la muestra visitando aquellas viviendas que tengan las mejores caracter*sticas constructivas y proceder) a calificarlas con el mismo formulario que se emple para las otras' $n estos casos es necesario que se tome como m*nimo la informacin del nom&re del propietario, ocupante o poseedor, direccin y nmero predial, con la cual podr) verificar en la oficina de catastro sus inscripciones' Dna vez se verifiquen las calificaciones de las construcciones proceder) a realizar el avalo comercial de los predios de la muestra' ,ara que la muestra tenga significancia estad*stica esta de&e tener un m*nimo de 1@ datos, pero el nmero de puntos de investigacin de&e aumentarse en la medida que el universo a avaluar sea numeroso' 4on esta muestra de&er) proceder a realizar el c)lculo de las ecuaciones <ver 4ap*tulo V== I De las :rmulas $stad*sticas> y seleccionar la que mejor se ajuste al comportamiento de los precios del &arrio o zona' +e de&e tener en cuenta que la varia&le dependiente es el precio por metro cuadrado y la independiente es la calificacin' 4on la ecuacin seleccionada se estimar)n unos avalos incluidos en la muestra multiplicando las )reas de cada predio por el valor encontrado en la ecuacin, con el fin de constatar los resultados o&tenidos' :inalmente se liquidan los predios de todo el &arrio o ur&anizacin' 4uando el &arrio o zona no tenga formacin catastral en la cual apoyarse se de&er) visitar y calificar cada uno de los predios o&jeto de avalo' ' ,ara el avalo del terreno1 ,ara la realizacin del avalo del terreno se podr)n tomar como referencia las zonas /omog%neas f*sicas que se encuentran vigentes en el municipio si estas tienen menos de dos < > a.os' $n caso de que las zonas tengan una antigMedad superior se tendr)n en cuenta, pero se requiere que en el proceso se realice la actualizacin de las varia&les y en consecuencia se ajusten las zonas'

$l procedimiento para estimar los valores de los avalos previstos en el numeral ; del art*culo ;o del Decreto @4! de 1""# en aplicacin de la 9ey 1!!1 de !!@, es el siguiente1 +e de&en investigar lotes de terreno en los cuales no e8istan construcciones' $n cada zona se de&er) realizar investigacin para un m*nimo de tres lotes, nmero que de&e ampliarse en funcin del )rea de la zona, nmero de predios, u otras caracter*sticas que den indicacin que tres <;> son insuficientes' +i la media aritm%tica presenta una dispersin mayor al -,@J, es necesario entrar a reforzar la investigacin incluyendo nuevos puntos de muestra' +i la dispersin contina, la zona f*sica de&e dividirse y generar dos o m)s zonas geoeconmicas' 4uando en el programa de titulacin se est%n empleando los planos autorizados en el Decreto 1@- de 1""@, la liquidacin de los avalos del terreno de&e /acerse con el )rea reportada en el respectivo plano' ART CULO 2.1 CLCULO DEL VALOR DE LA COMPENSACIN DEBIDA POR LA AFECTACIN A CAUSA DE UNA OBRA PBLICA. 9a forma para calcular este valor ser)1 1' $st*mese el valor comercial del &ien antes de la afectacin' ' (mese como &ase dic/o valor y estime el rendimiento financiero, con la tasa de inter%s &ancaria corriente certificada por la +uperintendencia :inanciera de 4olom&ia e8istente en el momento de la afectacin, el cual se multiplicar) por el nmero de meses que dure la afectacin' ;' +i el &ien es suscepti&le de producir renta <independientemente que lo est% utilizando el propietario> dic/o canon mensual multiplicado por el nmero de meses que dure la afectacin, podr) tomarse como el valor de compensacin durante el tiempo de afectacin' ,ara su estimacin de&er)n tomarse los valores de arrendamientos de &ienes compara&les que e8istan en el entorno' 4' +i la estimacin de dic/o valor se /ace a NposterioriN independiente que se vaya a adquirir o no el predioL el valor de la compensacin ser) calculado de la siguiente manera1 +e calcula el avalo comercial que ten*a el &ien en el momento de aplicarse la afectacin legalmente y con &ase en dic/o valor se calcula el rendimiento financiero, tomando la tasa de inter%s &ancario menos lo que corresponda al =,4 del per*odo que estuvo afectado, siempre y cuando el &ien siga en ca&eza del propietario' <Ver 4ap*tulo V== I De las :rmulas $stad*sticas>' ,ara estimar el monto de la compensacin de las rentas o ingresos que se dejan de perci&ir por una limitacin temporal o definitiva <numeral C del art*culo 1, Decreto 14 ! de 1""#> se de&er)n tener en cuenta1

5 9as declaraciones para efectos tri&utarios' 5 $l &alance conta&le que se presente para la 4)mara de 4omercio' $n caso de que la empresa no est% o&ligada a presentar ninguna de las anteriores, de&er) pro&ar la utilidad neta del negocio de por lo menos los seis meses anteriores, mediante un estado de p%rdidas y ganancias mensual firmado por un contador p&lico titulado, con matr*cula profesional vigente' $sta utilidad neta mensual de&e multiplicarse por los meses que se /ayan esta&lecido como per*odo de compensacin' +i en el plan de ordenamiento o decisiones administrativas que configuran acciones ur&an*sticas se autorizan acciones generadoras de plusval*a en la zona y en ella e8isten afectaciones en razn del plan vial u otras o&ras p&licas, es necesario tener en cuenta lo esta&lecido en el art*culo -# de la 9ey ;## de 1""- y el art*culo ;- de la 9ey "G de 1"#", en lo que se refiere a las )reas' ART CULO 221 DETERMINACIN DEL VALOR DEL SUELO DE BIENES INMUEBLES DE INTERS CULTURAL. ,ara efecto de lo dispuesto en el literal &> del art*culo 11 del DecretoIley 1@1 de 1""#, la determinacin del valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmue&le limitado por el tratamiento ur&an*stico de conservacin /istrica o arquitectnica, se sujetar) al siguiente procedimiento1 1' Determinar el valor total del inmue&le aplicando el m%todo de comparacin o de mercado yHo el m%todo de capitalizacin de rentas o ingresos' ' $l valor del suelo corresponder) a la diferencia del valor total del inmue&le menos el costo de reposicin como nuevo de la construccin aplicando la depreciacin' "ARGRAFO1 Fec/o el c)lculo anterior, se de&er) dar aplicacin a lo esta&lecido en los literales c> y d> del art*culo 11 del DecretoIley 1@1 de 1""# y el par)grafo o del art*culo o del Decreto 1;;- de !! o la norma que los adicione, modifique o sustituya' ART CULO 231 VALORACIN DE PREDIOS EN REAS DE RENOVACIN URBANA. 9a valoracin de predios en )reas de renovacin ur&ana que no cuenten con plan parcial o la norma espec*fica para su desarrollo, se /ar) con &ase en las normas ur&an*sticas vigentes antes de la adopcin del plan de ordenamiento territorial' ,ara la estimacin del valor comercial se de&er) emplear el m%todo de renta yHo de mercado nicamente' ART CULO 271 VALORACIN DE PREDIOS INCLUIDOS EN LAS REAS DE EXPANSIN URBANA. 9a valoracin de predios en zonas de e8pansin que no cuenten con plan parcial, se /ar) con las condiciones f*sicas y econmicas

vigentes' ,ara la estimacin del valor comercial de&er) utilizarse el m%todo de mercado yHo renta' $n concordancia con lo previsto en el inciso o del art*culo " del Decreto 1#1 del !!C, la investigacin de los precios del terreno de&e tener en cuenta la condicin de tierra rural, es decir, sus caracter*sticas agronmicas, agua, pendiente, u&icacin y, en general, la capacidad productiva del suelo' CA"ITULO1 I9 CLCULO DEL EFECTO "LUS9AL A ART CULO 2:1 CLCULO DEL EFECTO PLUSVALA RESULTADO DE LA INCORPORACIN DEL SUELO RURAL AL DE EXPANSIN URBANA O DE LA CLASIFICACIN DE PARTE DEL SUELO RURAL COMO SUBURBANO. ,ara esta&lecer el efecto de plusval*a de&e o&servarse el siguiente procedimiento1 1' $l precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias con caracter*sticas geoeconmicas /omog%neas, antes de la accin ur&an*stica generadora de la plusval*a, se determinar) teniendo en cuenta las condiciones jur*dicas, f*sicas y econmicas vigentes antes de la adopcin del plan de ordenamiento territorial' ,ara la estimacin del valor comercial de&er) emplearse el m%todo de mercado yHo de renta' $ste valor se denominar) precio de referencia <,1>' ' Dna vez se aprue&e el plan parcial o las normas espec*ficas de las zonas &eneficiarias, mediante las cuales se asignen usos, intensidades y zonificacin se determinar) el nuevo precio comercial de los terrenos comprendidos en las correspondientes zonas o su&zonas como equivalente al precio por m de terrenos con caracter*sticas similares de zonificacin, uso, intensidad de uso y localizacin' $ste valor se determinar) /aciendo uso del m%todo <t%cnica> residual y el m%todo de comparacin o de mercado' $ste valor se denominar) nuevo precio de referencia <, >' ;' $l mayor valor generado por m , se estimar) como la diferencia entre el nuevo precio de referencia <, > y el precio comercial antes de la accin ur&an*stica <,1>, ajustado a valor presente aplicando el =,4 a la fec/a de adopcin del plan parcial o de las normas espec*ficas de las zonas o su&zonas &eneficiarias' 4' $l efecto total de la plusval*a, para cada predio individual, ser) igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie o&jeto de la participacin en la plusval*a' ART CULO 261 CLCULO DEL EFECTO PLUSVALA RESULTADO DEL CAMBIO DE USO. ,ara esta&lecer el efecto de plusval*a de&e o&servarse el siguiente procedimiento1

1' +e esta&lecer) el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias, con caracter*sticas geoeconmicas /omog%neas, antes de la accin ur&an*stica generadora de la plusval*a, utilizando cualquiera de los m%todos valuatorios previstos en la presente resolucin' $ste valor se denominar) precio de referencia <,1>' ' +e determinar) el nuevo precio comercial en cada una de las zonas o su&zonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con caracter*sticas similares de uso y localizacin' ,ara ello, se utilizar) el m%todo de comparacin o mercado yHo <t%cnica> residual' $ste precio se denominar) nuevo precio de referencia <, >' ;' $l mayor valor generado por metro cuadrado se estimar) como la diferencia entre el nuevo precio de referencia <, > y el precio comercial antes de la accin ur&an*stica <,1>' 4' $l efecto total de la plusval*a, para cada predio individual, ser) igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio o&jeto de la participacin en la plusval*a' "ARGRAFO .#1 +i no e8istiere norma anterior que determinara los usos del suelo en la zona o su&zona &eneficiaria, se de&er) tener en cuenta el uso predominante en la zona /omog%nea f*sica correspondiente de conformidad con lo previsto en el par)grafo ;o del art*culo 4o del Decreto 1-## de !!4' +i e8iste norma, pero a pesar de ello se presenta un uso m)s renta&le, el avalo de la zona en las condiciones anteriores de que /a&la la ley de&e /acerse segn la norma legal y no &ajo la condicin de /ec/o' "ARGRAFO 2#1 ,ara el avalo de referencia de&er) &uscarse dentro del municipio una zona que presente caracter*sticas similares a las que se esta&lecen en la accin ur&an*stica, especialmente en cuanto al uso y realizar la investigacin de mercado en ellas, para esta&lecer el pro&a&le precio que adquirir) la tierra por causa de la nueva autorizacin de uso y que de&er) entenderse como el precio de referencia' ,ara este caso como en el anterior, las zonas /omog%neas f*sicas ela&oradas para efectos catastrales se utilizar)n segn lo dispuesto en el par)grafo o del art*culo Co del Decreto 14 ! de 1""#' ART CULO 201 CLCULO DEL EFECTO PLUSVALA RESULTADO DEL MAYOR APROVECHAMIENTO DEL SUELO. 4uando se autorice un mayor aprovec/amiento del suelo, la determinacin del precio comercial por metro cuadrado de los inmue&les en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias, con caracter*sticas geoeconmicas /omog%neas, antes y despu%s de la accin ur&an*stica generadora de la plusval*a, se /ar) con el m%todo <t%cnica> residual yHo de mercado'

$l c)lculo del efecto total de plusval*a se realizar) de conformidad con lo previsto en los numerales y ; del art*culo -- de la 9ey ;## de 1""-' "ARGRAFO1 4uando en el plan de ordenamiento territorial se determine el paso de suelo rural directamente a suelo ur&ano se de&er) emplear el mismo m%todo planteado en el art*culo @ de la presente resolucin' CA"ITULO1 9 OTRAS DIS"OSICIONES1 ART CULO 281 AVALO DE REAS DE CESIN. 4uando sea necesario avaluar las )reas de cesin, para efectos de compensacin, segn lo autorizado en el art*culo -o de la 9ey "G de 1"#", el avalo de&e realizarse a valores comerciales del terreno ur&anizado, as* el terreno al momento del avalo se encuentre en &ruto' ART CULO 2/1 AVALOS EN LAS ZONAS RURALES. 9os m%todos enunciados anteriormente tam&i%n se aplican en la zona rural pero es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las )reas rurales1 II 4lasificacin de los suelos segn su capacidad de uso, manejo y aptitud' II :uentes de agua natural o artificial y disponi&ilidad efectiva de ellas, en forma permanente o transitoria' II V*as internas y de acceso' II (opograf*a' II 4lima, temperatura, precipitacin pluviom%trica y su distri&ucin anual' II ,osi&ilidades de adecuacin' II 4ultivos1 tipo, variedad densidad de siem&ra, edad, estado fitosanitario, y cuando se refiera a &osques es necesario determinar claramente si este es de car)cter comercial cultivado o protector' "ARGRAFO1 ,ara una mejor estimacin del valor de los cultivos es necesario que e8ista un inventario t%cnico del cultivo' 4uando se trate de &osques se de&e solicitar a la entidad interesada que suministre un inventario forestal, para una correcta valoracin' ART CULO 301 0dem)s de los aspectos planteados a nivel general de los m%todos, en los avalos de &ienes en las zonas rurales de&en tenerse en cuenta aspectos tales como1

$n la zona rural de&er) registrarse la distancia en Oilmetros desde la ca&ecera municipal /asta el sitio de acceso al &ien, se.alando la v*a so&re la cual se /ace el recorrido' $n los casos en que se requiera m)s de un medio de transporte, de&er)n relacionarse las distancias en cada una de ellos' $n la zona rural de&er)n consultarse los estudios de suelos para conocer las condiciones agronmicas, que faciliten o impidan los cultivos' 0l respecto de&e conocerse el nmero de cosec/as anuales' $n cuanto al agua de&en tenerse en cuenta los requerimientos m*nimos del cultivo y las caracter*sticas de las adecuaciones que se /ayan introducido al terreno, tales como canales de riego y drenaje y la disponi&ilidad efectiva de aguas' 0dicionalmente, de&en estudiarse las condiciones de enc/arcamiento o inundacin a que est%n sujetos los &ienes' ART CULO 3.1 $n los &ienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas de&e verificarse si el valor asignado por el encuestado incluye las mejoras, tales como cultivos, construcciones y ane8os o si por el contrario solo se refiere al suelo o terreno, y en caso de que no est%n incluidas para su avalo podr) emplearse el m%todo de costo de reposicin, o el precio de mercado que tiene una construccin similar, en la ca&ecera municipal respectiva' 4uando en el avalo de &ienes rurales se de&an incluir cultivos su valoracin de&e /acerse teniendo en cuenta el valor presente de la produccin futura, descontando los costos de mantenimiento y e8plotacin del mismo' <:lujo de caja neto>' "ARGRAFO .#1 4on el o&jeto de descontar el efecto que pueda tener el mayor o menor tama.o de los predios en la muestra seleccionada de&en ser de )reas equivalentes' "ARGRAFO 2#1 +i el &ien o&jeto de avalo incluye construcciones, es necesario en las encuestas, determinar si el valor dado por los entrevistados tam&i%n las incluyen' ART CULO 321 ,ara los cultivos se de&e investigar en el municipio o regin con los gremios respectivos los aspectos propios de ellos, tales como la productividad, el ciclo vegetativo, las variedades y densidades ptimas de siem&ra' +iempre de&er) contarse con una estimacin del )rea efectivamente sem&rada' ART CULO 331 ,ara el avalo de la maquinaria se de&e tener en cuenta la marca, la capacidad, la edad, el estado de conservacin, y de&e o&servarse en funcionamiento' $l m%todo aplicado es el de reposicin y la depreciacin lineal' <Ver cap*tulo V== I De las :rmulas $stad*sticas>' "ARGRAFO1 $s necesario o&servar que en el campo e8iste una gran cantidad de maquinaria que por razn de /a&er superado la vida t%cnica o por

o&solescencia funcional, no de&er*a avaluarse pero que tiene un valor de uso y en consecuencia tiene un precio' $n tal caso no podr) estimarse por menos del valor de salvamento' CA"ITULO1 9I DE LA CONTRO9ERSIA DE LOS A9AL=OS ART CULO 371 REVISIN DE LOS AVALOS. 9a revisin de los avalos que realice directamente el =nstituto Keogr)fico 0gust*n 4odazzi, estar) a cargo del Pefe de la Divisin de 0valos o quien /aga sus veces y del perito que actu directamente en la realizacin del mismo' ART CULO 3:1 IMPUGNACIN. 9a decisin de la impugnacin en todos los casos estar) a cargo del +u&director de 4atastro del =nstituto Keogr)fico N0gust*n 4odazziN' ART CULO 361 ,ara resolver la impugnacin, el +u&director de 4atastro del =nstituto Keogr)fico N0gust*n 4odazziN de&er) tener en cuenta si la argumentacin presentada como sustento se refiere al criterio de seleccin del m%todo con el cual se realiz el avalo, o si se refiere a la aplicacin o desarrollo del m%todo seleccionado' +i se trata del primer caso, se definir) el m%todo aplica&le y si /ay lugar a ello dispondr) la realizacin de un nuevo avalo por el m%todo adecuado' $n el segundo caso, se.alar) los errores cometidos y, si /ay lugar a ello, dispondr) lo conducente para la aplicacin y desarrollo correcto del m%todo' "ARGRAFO1 $l +u&director de 4atastro, despu%s de /a&er estudiado y definido lo previsto en este art*culo, podr) comisionar a un funcionario del =nstituto Keogr)fico 0gust*n 4odazzi para que realice la pr)ctica de las prue&as que se requieran para resolver la impugnacin' CA"ITULO1 9II DE LAS FR;ULAS ESTAD STICAS ART CULO 301 9as frmulas que se presentan a continuacin servir)n de apoyo para la mejor utilizacin de los m%todos valuatorios' 1' ;e*i% Aritm>ti&%8 (?) $s el nmero que se o&tiene de dividir la suma de las o&servaciones por el nmero de ellas' +e formaliza mediante la siguiente e8presin matem)tica'

$n donde1 2 =ndica media aritm%tica' 2 +igno que indica suma' N 2 Nmero de casos estudiados' 2 Valores o&tenidos en la encuesta' ' De(+i%&i@) e(tA)*%r8 (S) +e define como la ra*z cuadrada de la suma de las diferencias de los valores de la encuesta con respecto a la media aritm%tica elevada al cuadrado y el resultado dividido por el nmero de casos estudiados, N' $sta definicin se formaliza con la siguiente e8presin1

$n donde1 2 Qedia aritm%tica' 2 Dato de la encuesta' N 2 Nmero de datos de la encuesta' 4uando el nmero de casos <N> es peque.o <menos de 1! o&servaciones> se emplee NI1 como denominador' ;' 4oeficiente de variacin1 <V> +e define como la relacin <divisin> que e8iste entre la desviacin est)ndar y la media aritm%tica multiplicada por 1!!' $sta definicin se puede formalizar en la siguiente e8presin1

$n donde1 V 2 coeficiente de variacin' + 2 desviacin est)ndar' R 2 media aritm%tica' 4' 4oeficiente de asimetr*a1 <0>' $8presado en la siguiente formulacin1

$n donde1 0 2 4oeficiente de asimetr*a' 2 Qedia aritm%tica Qo 2 QodaL siendo esta el valor que m)s se repite' + 2 Desviacin est)ndar' +e tiene que e8iste asimetr*a positiva cuando el resultado tenga signo positivo en cuyo caso se de&e entender que el valor asigna&le es superior al de la media aritm%tica' +i el signo es negativo o sea que tiene una asimetr*a negativa y por lo tanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado en la media aritm%tica' @' E&'%&i#)e( p%r% %B'(te 1' Aecta o funcin lineal'

' ,ar)&ola de segundo grado'

;' :uncin ,otencial'

4' :uncin e8ponencial'

@' Valor presente'

$n donde1 V, 2 Valor presente' V: 2 Valor futuro, o valor de la suma de los flujos netos de caja del per*odo total' i 2 inter%s' n 2 Nmero de per*odos trimestrales, semestrales o anuales' -' 9%$#r *e $% &#mpe)(%&i@) (2% p#(teri#ri2)

$n donde1 V42 Valor a compensar' 0 2 0valo' i 2 =nter%s neto' n 2 Nmero de per*odos' S 2 Qultiplicacin' #' C%pit%$iC%&i@) $stimacin del precio utilizando la renta o arrendamiento de inmue&les' ,ara este fin se puede utilizar la siguiente e8presin que formaliza la relacin1

$n donde1

0 2 0valo' r 2 0rriendo' i 2 (asa de inter%s aplica&le' "' Depre&i%&i@) $cuaciones para estimar el valor del porcentaje <J> a descontar del valor nuevo' $stas frmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservacin &asadas en las ta&las de :itto y 4orvini' 4lase 11 B 2 !'!!@! R 7 !'@!!1 R 5 !'!!-1 4lase 1'@1 B 2 !'!!@! R 7 !'4""# R 7 !'! C 4lase 1 B 2 !'!!4" R 7 !'4#C1 R 7 '@4!4lase '@1 B 2 !'!!4C R 7 !'4@#1 R 7 #'1!C# 4lase ;1 B 2 !'!!41 R 7 !'4!" R 7 1#'1!41 4lase ;'@1 B 2 !'!!;; R 7 !';;41 R 7 ;;'1""! 4lase 41 B 2 !'!! ; R 7 !' 4!! R 7 @ '@ -4 4lase 4'@ B 2 !'!!1 R 7 !'1 -@ R 7 -@'1@;! 4lase 11 $l inmue&le est) &ien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus aca&ados' 4lase 1 $l inmue&le est) &ien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus aca&ados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento' 4lase ;1 $l inmue&le necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pa.etes' 4lase 41 $l inmue&le necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura' 4lase @1 $l inmue&le amenaza ruina por tanto su depreciacin es del 1!!J conservacin &asadas en las ta&las de :itto y 4orvini' 9a ta&la tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y @, como1 $stado 4'@

0dem)s1 R1 $s el valor resultante de dividir la edad del inmue&le <vetustez> por la vida til, multiplicado por 1!!' B1 $s el valor porcentual <J> a descontar por depreciacin, del valor nuevo calculado'

$n donde1 0 2 avalo del &ien' 2 valor nuevo de la construccin' 2 valor del terreno' B 2 valor porcentual a descontar' S 2 multiplicacin' TADLA DE FITTO E COR9INI ("ARTE .) DE"RECIACION TOTAL DE UNA CONSTRUCCION EN F DE SU 9ALOR A NUE9O3 DEDIDA A SU EDAD E ESTADO DE CONSER9ACION
E*%* e) F CLASES *e $% +i*% . 0 . 2 3 7 : 6 0 8 !,!! !,@! 1,! 1,@4 ,!# ,C ;,1! ;,-4 4,; .3:0 !,!@ !,@@ 1,!@ 1,@,11 ,C@ ;, 1 ;,-4,;@ 2 ,@! ;,!1 ;,@1 4,!; 4,@@ @,!# @,C C,1C,-; 23:0 #,!@ #,@@ ",!; ",@1 1!,!! 1!,@! 11,!1 11,@; 1 ,!C 3 1#,1! 1#,@1 1#,"4 1",;1",#! !, @ !,-! 1,11,C4 33:0 ;;, ! ;;,@4 ;;,#" ;4, ; ;4,@" ;4,"@ ;@,; ;@,-! ;C,!" 7 @1,C! @ ,#4 @;,!" @;,;4 @;,@" @;,"4 @4,11 @4,;# @4,C@ 73:0 -@,1! -@,; -@,4@ -@,@# -@,-1 -@,#@ -@,"" -C,1; -C, : 1!!,!! 1!!,!! 1!!,!! 1!!,!! 1!!,!! 1!!,!! 1!!,!! 1!!,!! 1!!,!!

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"'1' Depre&i%&i@) Li)e%$

$n donde1 Da 2 Depreciacin anual' ,a 2 ,recio actual' Vs 2 Valor de salvamento' Vu 2 Vida til o t%cnica' Dt 2 Depreciacin total' 0u 2 0.os de uso' Vf 2 Valor final' 1!' I)terp#$%&i@) *e G)*i&e( *e pre&i#( 4uando se requiera /acer interpolacin de los valores del =,4 para un d*a espec*fico se /ar) de la siguiente forma1 S+e o&tienen los valores del *ndice al ltimo d*a del mes anterior y del mes correspondiente' S+e resta el valor del mes anterior al del mes correspondiente' S0l resultado se lo divide por ;!, y este valor se multiplica por el nmero de d*as al que corresponda la fec/a a la cual se desea interpolar' 11' F@rm'$%( p%r% %B'(te p#r &#)*i&i@) *e 4#rm% a 2 :rente del predio que se avala <ms>'

s 2 0rea en metros cuadrado del predio que se avala <m >' f 2 :ondo equivalente 2 s H a ar 2 :rente del lote tipo de la zona' Qi 2 :ondo m*nimo de la zona' Qa 2 :ondo m)8imo de la zona' Vum2 Valor unitario medio <THm >' :p 2 =nfluencia del fondo' t 2 =nfluencia del frente' Vup 2 Valor unitario para el predio avaluado <THm >' Vup2 Vum R :p R t 4094D9? D$ N:pN 5 =nfluencia del fondo1

V U U

4094D9? D$ NtN 5 influencia del frente1

U V

ART CULO 381 9a presente resolucin rige a partir de su pu&licacin en el D !" # O$ % !& y deroga las Aesoluciones -C de 1""# y 14" de !! y todas las disposiciones que le sean contrarias' "'b$G6'e(e - &,mp$%(e D%*% e) D#5#tA3 D1 C13 % 23 *e (eptiembre *e 2008 E$ Dire&t#r Ge)er%$3 I9N DAR O G;E! GU!;N NOTA8 "'b$i&%*% e) e$ Di%ri# O4i&i%$ 701.27 *e (eptiembre 26 *e 20081