Determinacion Comercial de Los Bienes Agropecuarios

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INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN

MAESTRA ENADMINISTRACIN DELACONSTRUCCIN
"DETERMINACINDEL VALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS"
TESIS
que para obtener elGradode Maestro enAdministracin de la Construccin presenta: EULALIO DOMNGUEZ VIVEROS
Estudioscon reconocimiento devalidez oficial por laSecretara deEducacin Pblica conforme alacuerdo No.2004464 defecha 15de diciembre de2000
Mxico D.F.
Octubre de 2002
Tesis: DETERMINACIN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
AGRADECIMIENTOS
A MISPADRES: POR ELEJEMPLODE ESFUERZO PARA LEVANTAR A UNA FAMILIA. A MISHERMANOS YHERMANAS: TODOS ELLOSSON EJEMPLO DETRABAJOY AFECTO. A MIESPOSA EHIJOS: POR LAPACIENCIA MOSTRADA ENLOSMOMENTOS DIFCILES YA ELLOS PORQUESIEMPRE MEPROPORCIONAN LA ENERGA PARA LASUPERACIN. A MISCOMPAEROS DEGENERACIN: POR MOSTRAR SIEMPRE SER UNGRUPO UNIDO DEGRANDESAMIGOS A MISMAESTROS: QUIENES DENTROY FUERA DELA ESCUELA SONVERDADEROS MAESTROS.
Eulalio Domnguez Viveros
Tesis: DETERMINACIN DELVALOR COMERCIAL DELOS BIENES AGROPECUARIOS
NDICE
1.Protocolo de Investigacin 1.1.Justificacin delTema 1.2.Planteamiento del Problema 1.3. Hiptesis II. Introduccin alValor 11.1LosTratados delValor II.2. ElSignificado delaPalabra"Valuacin" II.3. Valuacin:Tcnicao Disciplina 11.4.Costos,Valoresy Precios III. NormasJurdicas enMateriadeValuacin 111.1.Nociones sobre el Patrimonio 111.2.Derechosy Obligaciones 111.3.LaPosesin yla Propiedad III.4. Los Bienes Mueblese Inmuebles IV. Normas ticas para laValuacin IV.1. DeberesyObligaciones PrimordialesdelValuador V. Normas Metodolgicas Valuatorias V.1. Respecto delos Bienes Muebles e Inmuebles V.2. ElMtododelValorde Cambio V.3. ElMtododelValordeUso VI. ValuacindeTerrenos VI.1. EstudiosValuatorios dePrediosdeGran Extensin VI.2. ElMtododelaRaznde Superficie Vil. Aplicacin Prctica VI1.1.Clasificacin delas Propiedades del Suelo VI1.1.1. FactoresAgrolgicos Vil.1.2. Factores Topogrficos VI1.1.3.Factores Climticos VI1.2.Aplicacin delos FactoresyOtras Consideraciones Vil. Conclusiones Bibliografa 3 3 7 8 10 10 13 14 17 20 28 30 35 37 40 40 46 46 52 59 70 70 74 77 78 78 82 83 84 89 92
I. PROTOCOLO DE INVESTIGACIN
1.1. JUSTIFICACIN DEL TEMA
El plan deestudios del Posgrado enAdministracin de la Construccin aborda los siguientes temas genricos: a a a a a a Anlisis deCostos, Planeacin, Programacin yControl de Proyectos, NormasdeConstruccin, NormasdeCalidad, Mercadotecnia, Contabilidad y Finanzas, Administracin de Finanzas, Economa Administrativa, Legislacin y Reglamentacin enla Industria delaConstruccin, Mtodos de Investigacin, Administracin de Empresas deConstruccin, Administracin de Recursos Humanos, Anlisis yTeora de Decisiones y, Administracin de Proyectos,
Se considera que la problemtica puede ser enfrentada mediante la aplicacin del conocimiento adquirido en los temas especficos de Anlisis de Costos, Normas de Construccin, Normas de Calidad, Mercadotecnia, Legislacin y Reglamentacin en la Industria de la construccin, Mtodos de Investigacin y anlisisyTeora de Decisiones. Algunas veces, las decisiones se basan en anlisis y razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinacin de experiencia general,juicio, especulacin e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisin tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razn, lostomadores de decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y ms eficientes, para aquellos problemas que seconsideran derutina yrepetitivos. Unadecisin escontestacin auna interrogante donde lossucesos asu alrededor tienen tanta incertidumbre que la respuesta no resulta obvia y cuyas consecuencias pueden ser determinantes para un proyecto si no se acta adecuadamente. En lo sucesivo, se entender por la palabra "proyecto" a la conceptualizacin de una ideaquetiene lafactibilidad deconvertirse en realidad mediante la asignacin 3
de recursos que revertirn bienes y/o servicios tiles al ser humano y a su sociedad. La administracin ha ayudado a resolver problemas diversos, como dirigir a vendedores adecuadamente hacia los compradores en el momento preciso, distribuir el presupuesto de publicidad de la manera ms efectiva, establecer sistemasjustos decomisiones, mejorar laspolticas deabastecimiento ycontrolde inventarios, planear la produccin a costo mnimo,definir las relaciones detrabajo ycapital necesarios para una nueva operacin,determinar lacapacidad ptima de unidades productivas, establecer planes para eldesarrollo urbano de lasciudades, implantar estrategias deprecios ensituaciones degran competencia,yotrasms. Muchas aplicaciones han mostrado que la Administracin provee bases para lograr un anlisis integrado y objetivo de los problemas de operacin. Las caractersticas de esta tcnica son las necesidades de expandir los puntos de vistaytomar una actitud mscrtica einterrogadora enelanlisisdelossistemas. Adems estimula el pensamiento objetivo, en parte porque hace nfasis en objetivos amplios ytambin porque la naturaleza del modelo ylas tcnicas limitan la influencia de las preferencias personales; pero principalmente, la Administracin permite encontrar soluciones adecuadas a problemas, ayudando a identificar las partes crticas del sistema que requieren evaluacin y anlisis, pues suministra una base slida de carcter cuantitativo para orientar el juicio del tomador de decisiones, disminuir el esfuerzo y el tiempo de anlisis, e intensificar el potencial desuactividad enlatomadedecisiones msracionales. Para algunos ejecutivos ycientficos, laAdministracin representa laaplicacin de la estadstica y sentido comn a problemas de negocios; para otros es un calificativo ms general para actividades como la investigacin de mercados, control de calidad o ingeniera industrial. Sin embargo, la Administracin no es ninguna de estas cosas, sino que cubre un campo mucho ms amplio como se ver acontinuacin. La Administracin no es un concepto explcito y fcilmente identificable que se haya desarrollado especficamente para las necesidades de la industria. Despus de la segunda guerra mundial, algunas compaas experimentaron con este tipo de investigacin y encontraron su aplicacin a problemas de administracin de negocios; y desde entonces se ha logrado una base de accin dentro del campo industrial. La Administracin se ha desarrollado en Mxico desde elao de 1965 en una forma activa tanto en el gobierno como en la industria, donde el primer punto en consideracin es que la Administracin es exactamente lo que su nombre indica, un manejo de las operaciones; donde las operaciones se consideran como un sistema.
Elobjetivo noes analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, nilas propiedades fsicas del producto; sino la combinacin de todas esas caractersticas como un proceso econmico. Adems identifica las principales interacciones entre partesdelsistema yevala su influencia total eneldesarrollo y eficiencia delconjunto delaorganizacin. Estas interrelaciones entre las operaciones se sujetan al anlisis lgico y a la metodologa que ha caracterizado el trabajo de investigacin y que es lo que se conocecomo"mtodo cientfico". Una vez que se ha comprendido el funcionamiento y las interrelaciones de las partes del sistema, se procede a construir una analoga con la naturaleza real de dicho sistema. Aestoselellama el"modelo delsistema". Esta analoga nunca ser perfecta, sin embargo, debe ser lo suficientemente exacta para satisfacer las necesidades que la originaron; y para lograrlo, se repetir cuantas veces sea necesario el proceso de observacin, induccin, refinamiento terico y experimentacin; por lo tanto, se debe formular un modelo experimental que permita predecir losefectos deunadecisin enelsistema real. Sin embargo, la evolucin presentada hasta nuestros das en la Administracin, seala que la mismatoma rumbos ms all de los planteamientos de modelos meramente matemticos paraformular elementos detomadedecisiones,sinoque conjunta diversos aspectos del conocimiento para crear visualizaciones de los problemas con perspectivas ms amplias en las que intervienen las ciencias exactas y las disciplinas sociales; es decir, los modelos de decisin determinados por la Administracin toman en cuenta los preceptos establecidos en economa, sociologa,ypsicologa, porejemplo;adems delosfijados porelclculo,lgebra, estadstica yprobabilidad,entreotros. Por otra parte, la Administracin evala los potenciales de los modelos determinados para establecer deestaforma las limitantes delos mismos,tomando as, el carcter de una tcnica multidisciplinaria, que busca la solucin de problemas de toma de decisin, mediante la formulacin y aplicacin de modelos acotados. Puede afirmarse tambin que como tcnica, la Administracin puede verse como una ciencia y como unarte. El aspecto de ciencia radica en ofrecer tcnicas y algoritmos matemticos para resolver problemas de decisin adecuados; y el aspecto de arte surge debido aque el xito que sealcanza entodas las fases anteriores y posteriores a la solucin de un modelo, depende en forma apreciable delacreatividad ylahabilidad personal del Administrador. Son cuatro los conceptos de fundamental importancia: la formulacin del modelo, la medicin de su efectividad, la necesidad de una toma de decisiones, y la importancia delaexperimentacin.
El modelo es una representacin simplificada de la operacin y debe contener aquellos aspectos que son de fundamental importancia en el problema que se examina. Esmuytil paraelanlisisdeunaoperacin. ntimamente relacionado con el modelo del sistema se debe tener una medida de la efectividad con la cual sepueda evaluar si las modificaciones a la operacin estn logrando lametaesperada. Es muy importante definir las metas fundamentales de la operacin (en forma congruente) para desarrollar la lgica del modelo. Si los objetivos no estn claros, no es posible lograr resultados lgicos y significativos. Algunas veces la Administracin salva estas incoherencias. Otro concepto fundamental en la Administracin es la toma de decisiones. En muchas operaciones existen distintas posibilidades de accin, entre las cuales se debe escoger una; si no es as, el estudio de una operacin se convierte en un procesoterico,sin utilidadprctica. El ltimo concepto fundamental es la experimentacin con el sistema, ya que generalmente el modelo se construye con base en observaciones, experiencias y datos. En algunas ocasiones depender notablemente de suposiciones "a priori" de la situacin. En cualquier caso, la teora que describe la operacin del sistema sedebe poderverificar enformaexperimental. Dostipos deexperimento tienen gran importancia enesteproceso:el primero est diseado simplemente para obtener informacin;eIsegundotienecarcter ms crticoysedisea paraprobarlavalidezdelasconclusiones. Por otra parte, el administrador utiliza los mtodos estadsticos cuando son necesarios, pero est restringido por ellos. La estadstica se preocupa principalmente por las relaciones entre los datos; la Administracin trata de entender la operacin del sistema bsico que esos datos representan. Como consecuencia deesto,losresultados muchasveces difieren significativamente. Es importante sealar que laAdministracin no pretende sustituir otras tcnicas ni competir con ellas, aunque algunas veces se ha demostrado suutilidad an en aquellas reas donde otrostiposdeactividades estn muydesarrollados. Una contribucin de la Administracin es integrar la informacin, es decir, usar la opinin de los expertos, o los datos bsicos que provienen de otros estudios, en un anlisis sistemtico y organizado. El analista necesita de los consejos y servicios de los expertos en otras ramas para poder lograr una solucin efectiva y unplaneamiento satisfactorio alosproblemas. En resumen,el objetivo de laAdministracin esclasificar la relacin que existe entre las diferentes alternativas de accin, determinar sus posibles resultados, e indicar cul esla msefectiva atendiendo alosobjetivos ymetas planteados,para
Eulalio DomnguezViveros
que con base en esto, el tomador de decisiones elija de una manera ms razonada. Sin embargo, la Administracin no es un curativo para todos los problemas de negocios ni una fuente automtica de decisiones. Aunque provee una base cuantitativa, muchos factores importantes en el proceso de toma de decisiones conservan su carcter cualitativo o intangible, ydeben evaluarse basndose en el juicio eintuicin deltomador dedecisiones.
1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Pareciera que en tiempos de bonanza los directores de empresas constructoras en nuestro pas suelen ignorar el hecho de que algn da las cosas pueden ser diferentes; experiencias pasadas mostraron que, a pesar que la economa nacional mostraba un panorama poco promisorio, hubo empresarios que se deslumbraron por elfalso periodo de expansin econmica y solicitaron crditos a las instituciones financieras del pas, las cuales se los otorgaron. Se dispusieron los recursos sin invertirlos adecuadamente, incluso destinndose aadquirir bienes improductivos cuyo precio result ser mucho mselevado que suvalor, esto porla falta de estudio del mercado, lo cual redund en la prdida de los recurso y en la insolvencia para efectuar los pagos que deban devolverse a las instituciones financieras. Estas y otras acciones equivocadas resultaron nefastas para muchas empresas constructoras, lascuales seretiraron tras muchos aos de operar. Sinduda,ante las inminentes perspectivas deglobalizacin, nos hace pensarque, tarde otemprano, lasempresas del sector delaconstruccin debern cambiar sus polticas de administracin, obligndose a actuar con base en la "sana" toma de decisiones, sustentada a su vez en anlisis serenos, objetivos y enfocados en el corto, mediano ylargo plazos. Porotro lado,esnotable lanecesidad deque la industria de laconstruccin brinde apoyo a otros sectores primarios y secundarios de la economa nacional para ayudarles alograr laproductividad que requieren lasdiversas regiones mexicanas, por lo que, tomando esto en cuenta, el presente trabajo tiene la finalidad de presentar un anlisis de las condiciones actuales del sector agropecuario que, por suriqueza ytamao,sepresentacornoun sector quepodra sumarseaIdeIa industria delaconstruccin envarios desus aspectos particulares. Vale la pena mencionar que las condiciones topogrficas de nuestro pas restringen la superficie dedicada al trabajo agrcola; el 36%de su rea total tiene pendiente menor del 10%y es posible sucultivo, el resto es inadecuada para ello, a menos que se lleven acabo diversas obras detipo cultural para acondicionarlas. Nuestro pas cuenta con 195.8 millones de hectreas, de las cuales son susceptibles de aprovechamiento agrcola 30 millones, que representan el 15.3%
de la superficie total del pas; sin embargo nicamente se cultivan entre 20 y 25 millones de hectreas al ao, y de estos, slo 4.8 millones son de riego, cerca de unmilln sonde humedad ymsde 18millones son detemporal. Encuanto alaclimatologa sondos losfactores quems interesan alaagricultura: las lluvias y la temperatura, pero es el agua el principal elemento que requiere la tierra para la produccin agrcola. De los 350 millones de metros cbicos de agua quearrastran lascorrientes mexicanas solo64millones son utilizables. En trminos generales, las lluvias se concentran en dos periodos: de julio a octubre yde diciembre afebrero; el primero es intenso y con ciclones, el segundo es ligero. El resto del ao casi todo el pas sufre de sequa; no obstante, los mayores porcentajes de lluvia se constrien a Veracruz, Tabasco y Chiapas, Sur de Yucatn, Morelos, Nayarit, Sur de Guerrero y Oaxaca, aunque en las planicies tropicales de Tabasco y el sureste de Veracruz existe el peligro de las inundaciones en aos particularmente lluviosos. El promedio general de lluvia en el pasalcanza de700a717 mm,contra 811 mmdetodoelglobo terrestre. Es evidente que solamente estableciendo vnculos estratgicos entre los diversos sectores productivos del pas,como son los propios de las actividades culturales o agropecuarias y los de las industrias de la transformacin, como lo es la construccin, se podrn mitigar muchos de los riesgos que surgen en una economa emergente como lanuestra. Elvalor de los bienes rurales destinados al uso agropecuario es sin lugar a dudas l ms complejo de los anlisis a realizar, ya que en la determinacin de su valor incide factores externos como las polticas internacionales de precio y comercializacin de los productos del campo, e internos como pueden ser la poltica nacional agropecuaria, la legislacin agraria, la diversidad de las caractersticas fsico-geogrficas de nuestro pas, el costo de las obras de infraestructura, edificaciones e instalaciones agregadas del predio, el tipo y la calidad de las especies vegetales y animales producidas, as como, los costos y tiempos de produccin y comercializacin de los productos agropecuarios y la variabilidad desus precios enelmercado nacional.
I.3. HIPTESIS
En ese sentido, la hiptesis es que las inversiones que se destinan a la construccin de obras de infraestructura, edificaciones, instalaciones especiales, obras especiales y elementos accesorios en predios agropecuarios, no solo revierten incrementos enla productividad de loscultivos, sino quetambin aportan incrementos sustanciales alvalor del suelo;esto significa que ladiferencia entreel valor de un terreno agrcola en brea y el valor de otro que cuenta con obras de apoyo y consolidacin constituye la cantidad mxima cantidad de dinero que debe
invertirse en el primero para que alcance la productividad del segundo, y as alcanzar condiciones similares que permitan comparar tambin susvalores.
E LOSfelENES AG"ROPECUARTC?5"
II. INTRODUCCIN AL VALOR
11.1 Los TRATADOS DEL VALOR

Los fundamentos tericos del valor han sido resultado de profundos razonamientos de varios filsofos a lo largo de la historia de la humanidad. El concepto nace cuando el hombre comienza a obtener excedentes en su produccin ydesea cambiarlos porotros bienesque necesita yque noproduce. As surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como valor de uso y valor de cambio, mismos que sern expuestos ms adelante en el presente documento. Aristteles, enlaedad deorode losgriegos,enuncia suteora delvalor subjetivoy diceque elvalor delosobjetos creados por el hombre noest enelobjeto,sinoen lamente humana,estableciendo as uncarcter subjetivo aeste concepto. En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas", integrado por hombres de negocios que sostenan que el bienestar econmico individual slo era posible en un estado econmicamente fuerte y polticamente estable, lo cual exiga un control absoluto de las fuentes productivas de la tierra y de los medios detransporte. Con estafilosofa capitalista, se aplicaron valores alatierra, aunque sta no tuviese un costo de produccin; y es en esta poca cuando comienza ahablarse de laley noescrita delaoferta ylademanda. En el siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763), aborda el tema del valor de la tierra desde el punto de vista poltico econmico, y recomienda a su gobierno que proceda a valuaciones peridicas de todas las propiedades agrcolas y urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas valoraciones. Sinembargo, porsuautoritarismo, solodur2aos enelcargo. A finales del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economa poltica como ciencia independiente, defensor de la libertad de comercio y adversario de los monopolios y privilegios, ensu"teora sobre elcosto" reconoce alvalor de usoyal valor de cambio, e introduce, como parte de esevalor, la importancia del trabajo y del uso del capital. Concibe al valor de uso como la utilidad de cualquier bien concreto, y al valor de cambio como poder proporcionado por la posesin de los bienes; sin embargo, al no existir relacin entre ambos conceptos, prescinde del primero, dedicndose a estudiar nicamente el segundo, dada su creencia de que elcambio eselfundamento esencial del sistema econmico ysus leyes labasede laciencia econmica.
EulalioDomnguezViveros
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Adam Smith consider la produccin de riqueza o actividad determinada por la conjuncin dedosfactores:eltrabajo (principio activo) ylatierra (principio pasivo). Sostuvo queeltrabajo es lafuente productora de riqueza,as como la medida real devalor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien viene definido porlacantidad detrabajo quedicho bien proporciona acambio, locual setrata del concepto de Labour Commanded.Adems consider la posibilidad de medir el valor atravs del trabajo incorporado o cantidad detrabajo que ha sido necesario emplear en su produccin, pero loconsider nicamente vlido en el estadio dela sociedad que precede a la acumulacin de capital, en el que los bienes pueden serconsiderados comoembodimentsdetrabajo. En Smith resulta evidente la existencia de un "trabajo productivo" como aquel que da lugar a un aumento de valor, cuando el producto en que se plasma es tal que puede poner en funcionamiento una cantidad de trabajo mayor que la del trabajo empleado,yelde"trabajo improductivo", cuando nosedan estas caractersticas. Definitivamente, elcriterio deLabourCommandeddeSmith puede concretarse del modo siguiente:eI valor de un producto no se calcula con referencia al trabajo mediante el cual ha sido producido, sino con el trabajo que pondr en funcionamiento. En el mismo siglo XVIII, David Richard aporta suteora sobre la renta econmica, en la cual establece que,elvalor de un bien esdeterminado por su escasez y por la cantidad de trabajo necesario para su produccin. Bajo esta conceptualizacin, la renta de la tierra es un pago diferencial obtenido en funcin de su capacidad productiva. Acepta la idea smithiana de que es el trabajo el determinante de los valores, pero abandona el concepto de Labour Commanded y ampla la concepcin deSmithde"trabajo incorporado". Al analizar la unidad de medida del valor de cambio, David Richard toma como unidad la cantidad detrabajo empleado y no elvalor de ste,considerado en este caso como valor de cambio de la mercanca a la "fuerza de trabajo" (en su acepcin marxista). El criterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con la existencia de la tierra y del capital para la determinacin del valor; desposee a la tierra de influencia en la determinacin del valor y considera el capital como cristalizacin del trabajo anteriormente realizado, suponiendo que el trabajo anterior y el actual se combinan en las distintas producciones en proporciones idnticas. La teora de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino despus a incorporar conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionndolos con la demanda de bienes en el mercado. Acept en principio el Labour Commandedde Smith, pero define el valor real de cambio como poder de disposicin de las cosas necesarias y tiles de la vida, incluyendo el trabajo, en contraposicin con poder de disposicin de metales preciosos; no obstante, distingue claramente el trabajo
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como factor productivo originario de la mercanca fuerza de trabajo; hecha esta distincin, consider que Smith se refiri al trabajo y no a la mercanca fuerza de trabajo, mientras que para Malthus el criterio del Labour Commandedse refiere claramente alamercancafuerza-trabajo ynosolamente altrabajo. En contraposicin a David Richard, para quien el examen de las variaciones del valor se remite en ltima instancia al examen a largo plazo de las modificaciones en el costo de produccin del trabajo, l,por el contrario,fundament lateora de valor en el razonamiento de que el examen de las variaciones del valor lleva necesariamente alanlisis delas alteraciones en los precios demercado;por esta causa,en Malthus lademanda adquiere una importanciafundamental. K. Marx parte en su teora del valor del concepto de trabajo incorporado de David Richard, desarrollndolo e intentando hacer rigurosa al mximo la teora ricardiana. Define la fuerza de trabajo como una mercanca constituida por la suma decualidades que hacen al hombre capaz de producir trabajo; alvalor dela fuerza de trabajo como el trabajo necesario para mantener y desarrollar la capacidad de trabajo de los hombres; y el trabajo como la actualizacin de la fuerza detrabajo. Marx se plante frontalmente un problema no resuelto en Richard,el del beneficio del capitalista, plusvala generada por el hecho de que la cantidad de trabajo que el trabajador efecta es superior a la cantidad de trabajo precisa para la produccin de sus medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el valor producido yelconsumido laplusvala. Otro problema que resuelve Marx, es la eliminacin del supuesto restrictivo de Richard cuando steconsidera que el capital yeltrabajo se combinan siempre en proporciones idnticas, mediante la introduccin del concepto de composicin orgnica del capital,definiendo el concepto decapital variable como el costo dela mercanca, fuerza de trabajo y el de capital constante como costo de los instrumentos productivos distintos a la fuerza de trabajo. El valor, entonces, vendr definido porlasumadecapital constante,decapitalvariable ydeplusvala, con lo que composiciones orgnicas distintas producen el mismo valor, pero distintotipodebeneficios. Sin embargo,J.B. Sayfue el primero queconsider elvalor decambio deun bien definido por la demanday laoferta, la demanda determinada por la utilidad del bien y la oferta fijada por la suma de remuneracin de los factores productivos o costodeproduccin. Marshall, fundador de la escuela neoclsica, parti de una concepcin muy precisa: el precio trmino es el valor expresado en dinero, y el valor expresa la relacin entre los bienes; el valor de cambio de un bien en trminos de otro es la cantidad deeste segundo bienque en ciertas circunstancias puede serobtenida a cambio del primero. Consider el contenido de la teora del valor fijado en dos
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puntos: formacin de los precios y examen de las fuerzas que estn detrs de la demanda ylaoferta,concebidas entrminos psicolgicos. Entre losaos 1825y 1850,Johann H.Thunen,economista alemn que desarroll lateora de la renta de latierra en su pas, hace una clara distincin entre el valor del suelo y las contribuciones al capital y eltrabajo, y reconoce que la localizacin delatierra influye ensu propiovalor, ideaque persiste hasta nuestrosdas. En esa misma poca, elfrancs Claude F. Bastiat, influenciado por la abundancia detierras vrgenes enAmrica, sostena que elvalor de latierra erafuncin de su localizacin, desu productividad ydesus mejoramientos.
II.2. EL SIGNIFICADO DE LA PALABRA "VALUACIN"

Como fue expresado en el apartado anterior, muchas fueron las teoras desarrolladas al respecto, pero hoy se puede definir a la valuacin como un procedimiento tcnico y metodolgico que, mediante la investigacin fsica, econmica y social, permite determinar las variables cuantitativas y cualitativas que inciden enelvalor delosbienes. En trminos gramticos, valuacin es un sustantivo femenino, cuyo significado es conocido como accin y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo transitivo que consiste en sealar la cuanta econmica de intercambio de una cosa; proviene del latn tardo "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud de las cosas parasatisfacer necesidades odar bienestar. Paraefectos dedefinicin, basados en lohastaahoradocumentado, la palabra valor significar: gradode utilidad delascosas,cualidad delascosas quelashace objeto de aprecio, y a partir de ello se emplearn las palabras avalo, valuacin y valoracin comoderivadas deeste concepto. Normalmente, por avalo se conoce al dictamen emitido por perito en la materia (experto en valuacin) con el cual se describe un bien especfico y, a travs de metodologa determinada, se le asigna un valor referido en trminos econmicos. Seentender pues,que la palabra avalo se trata de un sustantivo masculino que se define como la accin de valuar, es decir, de asignacin de un valor. Palabras sinnimas de sta son valuacin yvaloracin; no obstante, en este documento se emplear por preferencia del autor la palabra valuacin para designar al dictamen valuatorio.
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11.3. VALUACIN: TCNICA O DISCIPLINA

Definitivamente no existe un slo mtodo apto para el progreso de cualquiera de las ramas del conocimiento humano, se emplean varios mtodos, sustentados principalmente en el mtodo cientfico, del cual se puede decir, sin lugar adudas, que es una herramienta consistente y sumamente til para identificar si se est hablando deunatcnica ode unadisciplina del conocimiento. Elmtodo cientfico, entrminos generales, puede decirse que se integra con la unin de cuatro pasos esenciales para su desarrollo: la observacin, la formulacin de hiptesis, la experimentacin y,finalmente, el pronunciamiento deunaleyoun principio. La observacin es la etapa que consiste en la realizacin de un diagnstico y el establecimiento de una visin sobre un fenmeno especfico, con lo cual se formular el problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de partida para entender el objeto en estudio. Undiagnstico ser entendido como la descripcin del estado actual del fenmeno en estudio, mientras que una visin ser una descripcin de lo deseado sobre el mismo; y, a travs de estas dos descripciones, puede establecerse unadiferencia entrminos cuantitativos, misma que representar elplanteamiento de unproblema propiamente dicho. Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento formal, o bien, en la experiencia emprica, se establecen las teoras con las que, posiblemente, se puede dar una solucin adecuada al problema planteado, es decir, un mecanismo terico o prctico para reducir la diferencia entre el estado real del fenmeno y el estado que se desea alcanzar; con este segundo paso se enuncia una hiptesis, misma que en trminos "a priori" puede establecer una solucin al problema formulado. La hiptesis propondr, adems, la estructura metodolgica oseriede pasos quesedeben satisfacer. Para validar el postulado o postulados que sostenga la hiptesis, se proceder a repetir, de manera controlada, los aspectos del fenmeno sobre los que existe cuestionamiento e integran el planteamiento del problema por resolver, comparando los resultados obtenidos con lo sostenido por la hiptesis, de manera que si la comparacin es positiva, es decir, si se cumple, la hiptesis tendr carcter detesis,encasocontrario, sehabr obtenido unaanttesis. Cuando un proceso de investigacin, que necesaria y evidentemente debe sustentarse en el mtodo cientfico, logra integrar sistemticamente y de manera suficiente los postulados convertidos en tesis y anttesis en un proceso de "sntesis", establece, por una parte, las condiciones y lineamientos bajo los cuales es posible repetir y explicar un determinado fenmeno, y por otra, formula los mecanismos con los cuales es posible resolver problemas especficos. En ese momento, se dice que se ha conformado una disciplina, misma que tendr fronteras definidas respecto del conocimiento materia desuestudio.
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Esta aplicacin recursiva del proceso de investigacin establece la perspectiva inductiva del mtodo cientfico, ya que a travs del estudio sistmico de particularidades es posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez integrada lageneralidad,esposibledar respuestayresolver aspectos particulares. Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable devaluacin,se debe pensar en sta como una tcnica multidisciplinaria, ya que de ninguna manera establece postulados objetivamente mesurables como lo hace una ciencia o disciplina, tampoco desarrolla metodologas propias para la asignacin de los valores a bienes especficos, sino que recurre al conocimiento desarrollado en otras ramas del conocimiento para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni enriquece conocimiento; sin embargo, esta no debe ser razn para desmeritar la actividad valuatoria, por elcontrario, su fortaleza radica en el hecho de que se adjunta al quehacer humano como herramienta fundamental para la toma de decisiones enmateria devalor. Decimos que la valuacin es una tcnica porque aporta una base metodolgica para asignar un valor econmico a un bien especfico, aunque tambin decimos quees unatcnica multidisciplinaria porque utiliza ycombina los conocimientos formulados por otras disciplinas o ciencias. Por su naturaleza social yeconmica, podramos decir que la valuacin es una tcnica tica profesional, con normas y metodologas definidas yadaptables, encargada de indagar, analizar y seleccionar lasvariables objetivas ysubjetivas que influyen enladeterminacin delvalor. Dehecho, puede decirsetambin que lavaluacin es una de las ramas ytcnicas que emplea la Investigacin deOperaciones, yaque utiliza de manera combinada, pero ordenada, conceptos de probabilidad, de estadstica, de matemtica financiera, de simulacin,deteora de decisiones, de evaluacin de proyectos, de la economa, de normas jurdicas y de latica primordialmente. Estos aspectos sonlosqueledanalavaluacin sucarcter multidisciplinario. Habiendo citado eneI prrafo anterior a la "Investigacin deOperaciones" sera necesario explicar que sta en una ciencia multidisciplinaria que tiene sus orgenes durante la segunda Guerra Mundial, cuando un grupo de cientficos fueron comisionados por el gobierno ingls para idear recomendaciones que mejoraran las estrategias militares (inteligencia, administracin, servicios de operacin,cuerposdeseales,transportes, logstica,etc.). Esta actividad fue denominada por los britnicos "Investigacin de Operaciones", debido a que los primeros estudios fueron dedicados a operar el radar y estudiar susposiblesaplicaciones,sustentados enaplicaciones detipo matemtico. Despus de la guerra, algunas compaas experimentaron con este tipo de investigacin y encontraron su aplicabilidad a problemas de administracin de negocios; desde entoncessehaIogrado una based e a ccindentrodelcampo industrial. Sin embargo, ha surgido mucha confusin al tratar de identificar el nombre "Investigacin de Operaciones" con tcnicas especiales, o al hacer
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distinciones rgidas entre la Investigacin deOperaciones yotras actividades al servicio del ejecutivo como la contabilidad, la estadstica y la ingeniera, aunque conesta ltima lasdiferencias sonmssutiles. El primer punto en consideracin es que la Investigacin de Operaciones es exactamente lo que su nombre indica, una investigacin en las operaciones; sin embargo,representa un puntodevista particular en lasmismas y, msimportante, untipo particular deinvestigacin. Las operaciones se consideran como un sistema, donde el objetivo del estudio no es analizar el equipo utilizado, ni la moral de los participantes, ni las propiedades fsicas del producto; sino la combinacin de todas esas caractersticas como un proceso econmico. A travs de los aos se han desarrollado tcnicas experimentales y anlisis matemticos para utilizarlos como herramientas en el desarrollo deeste tipo de actividad. La aplicacin de esta posicin cientfica y de las tcnicas asociadas al estudio de lasoperaciones,yaseande negocios,gubernamentales, o militares,es lo que se conoce con el nombre de Investigacin de Operaciones, la cual resulta ser, alfinal decuentas, unaciencia multidisciplinaria dirigida hacia la investigacin orientada. Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en anlisis y razonamientos sencillos, pero muchas otras dependen de una combinacin de experiencia general,juicio, especulacin e ncertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisin tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razn, los tomadores de decisiones buscan herramientas que ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y ms eficientes, para aquellos problemas queseconsideran derutina yrepetitivos. Enese sentido, la Investigacin de Operaciones ha ayudado a resolver problemas variables a travs de sus diversas ramas, como dirigir a vendedores adecuadamente hacia los compradores en el momento preciso, distribuir el presupuesto de publicidad de la manera ms efectiva, establecer sistemas justos de comisiones, mejorar las polticas de abastecimiento y control de inventarios, planear la produccin a uncosto mnimo,definir las relaciones detrabajo y capital necesario para una nueva operacin,determinar lacapacidad ptima de unidades productivas, establecer planesparaeldesarrollo urbanodelasciudades, implantar estrategias deprecios ensituaciones degran competencia, aevaluar proyectosde inversin directa, a analizar portafolios de inversin y, por supuesto, a asignar valores con fines de toma de decisiones a derechos y a bienes muebles e inmuebles,entreotras aplicaciones ms,sujetndose siempre alanlisis lgicoya la metodologa que hacaracterizado eltrabajo de nvestigacin yque es loquese conoce como"mtodo cientfico".
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1 1 . 4 . COSTOS, VALORES Y PRECIOS

Elvalordeunbien puedeserapreciado bajodosesquemas bsicos: 1. Valor deuso,y 2. Valordecambio. Elvalor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcionar una satisfaccin. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo, dependiendo del grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfaccin ser distinto de una persona a otra y su expresin objetiva puede ser que se establezca entrminos distintos alosmonetarios. Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los mercados al momento de su intercambio, y se identifica a travs del equilibrio de lasfunciones deoferta ydemanda. Cabe llamar la atencin en el sentido de que el concepto de valor debe ser diferenciado de los de costo yprecio, pues por costoentendemosquesetratade lacuanta monetaria quedebe erogareIproductor de unbeny/o serviciopara producirloy ponerlo a disposicinen el mercado;y por precio nos referimosa la cuanta tambin monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o servicioporsu venta,esdecir, porsuintercambio. Esto significa que el precio est formado por el costo ms una cuanta monetaria adicional que es referida en trminos contables como "utilidad", aunque en realidad puede ser entendida tambin como "plusvala", la cual es originada por la existencia deciertosfactores quehacen atractivo eladquirir unacosa. Lo anterior hace entender que las cuantas del valor, del costo y del precio son iguales nicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en que una persona paga por adquirirlo, por esa simple accin,queda establecido su valor en un instante dado; despus, por distintas circunstancias (inflacin, cambio en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), ste puede cambiar, aunque el hecho histrico contable se conserva y mantiene el monto del precio y delcosto para elvendedor yelcomprador respectivamente. No obstante, en momentos de recesin econmica, el precio puede llegar a ser igual o menor que el costo, en la inteligencia que setiene urgencia y premura por vender elbien, llevando estasituacin asuremate. Con base en lo anterior, se definir al valor como la cuanta econmica, expresada en nuestra poca en trminos monetarios, dispuesta a sercambiada por la posesin de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los
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intercambios de bienes y/o servicios entre los oferentes de los mismos y sus demandantes enmercados especficos. Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancas acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de incrementarlo en eltiempo entrminos reales. Esta clasede bienes toma laforma decapital,destinado alaproduccin ocomocapitalfinanciero. Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones estadsticas de un componente intrnseco del bien que es expresado por el productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir queel valor es funcin de un precio potencial, o sea, el precio que podra alcanzar un bienen undeterminado mercadoymomento. Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal pronstico un fundamento cientfico; la ciencia resultante se llama timografa. La timografa se integra por cinco principios fundamentales: permanencia, coherencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios configuran un modeloqueexplica conaproximacin satisfactoria larealidad. PoreIprincipiode permanencia sabemosque hayunIapsoduranteeIcualIos precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre habr unintervaloduranteelcualel precio pronosticado tienevigencia. El principiod e c oherencia refiere Iasdversas manifestaciones delpreciode un bien, lascualesguardan una relacin lgicaentres. Elprincipio de equivalencia sostiene quedos bienes equivalentes en mercados equivalentes tendrn el mismoprecio. El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es proporcional alasdiferenciasentresuscaractersticas (debienesydemercados). El principio de normalidad asegura que los pronsticos de precio obtenidos para un mismo bien en un mismo mercado tienen todos una distribucin estadstica llamada "distribucinnormal". Los primeros cuatro principios timogrficos inducen a la comparacin como tcnica para el pronstico de los precios, en virtud de que el precio no secalcula, sinoquesemide,ytoda medicin implicacomparacin. Esnecesario acotar que,al haber definido las ideasde costo, precio yvalor, seha referido tambin elconcepto de"unidades monetarias", lascuales pretenden serel reflejo del valor de las cosas; sin embargo, dichas unidades monetarias pueden serdedostipos:
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constantes o reales,y corrientes onominales. Si hablamosdeunaseriedeflujos deefectivo expresados enunidades monetarias constantes, significar que todos ellos estn ligados a una misma fecha y que cada unidad monetaria expresada tendr el mismo poder adquisitivo que las dems, entendiendo por poder adquisitivo el ndice de la cantidad de bienes que sepueden intercambiar por unaunidad monetaria.Siporelcontrario, hablamos de flujos de efectivo expresados en unidades monetarias corrientes, se querr decir que cada flujo de efectivo de un periodo especfico estar afectado por una tasa inflacionaria, o por una tasa de productividad nominal respecto de los flujos anteriores o posteriores, por lo que cada unidad monetaria tendr distinto poder adquisitivo delasotras.
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Tesis:DETERMINACINDELVALORCOMERCTflfETeS-BJENfcSAGRBPCIIAR|5S'~
III. N O R M A S J U R D I C A S E N M A T E R I A D E V A L U A C I N
Primeramente habr que definir el concepto de Derecho Civil,el cual es parte del conocido como Derecho Privado, o sea, aqul que regula los hechos, situaciones y actos que entran en el campo de la "autonoma privada", es decir, del inters propio decada unode los individuos que,asuvez,toman parte enrelacionescon otros individuos (entidades autnomas independientes), persiguiendo en stas, cadaunodeellos,suinters particularconlibertaddejuicioydevoluntad. Puntualmente, puede afirmarse que el Derecho Civil es el Derecho Privado General que tiene por objeto la relacin de la persona en su estructura orgnica, en los derechos que le corresponde como tal yen las relaciones derivadas de su integracin en lafamilia yde ser sujeto de un patrimonio dentro de lacomunidad, afirmando que es general porque afecta las relaciones ms comunes de la vida y en l seencuentran los conceptos msfundamentales. Es el Derecho Civil el que da antes queotras ramasdel Derecho conceptos comoel depatrimonio,el de bien, el de propiedad,el de la divisin de bienes y derechos, el de derecho real y decrdito,edeposesin,eldeactojurdico, eldeprescripcin,eldeobligacin,el de convenio y contrato, el de sucesin attulo particular y a ttulo universal, el de mancomunidadysolidaridad,entreotros. Es precisamente el Derecho Civil el que comprende a la persona como sujeto de un patrimonio, la composicin de ese patrimonio y la clase de elementos que lo integran, que es la materia de los bienes y de los derechos, mismos que pueden sersujetosdevaluacinenunmomentodado. En este sentido, lasvaluaciones tendrn como objetivo establecer una cuanta de valor para la cosa valuada (bienes y/o derechos que integran un patrimonio), tal como es sabido; esto con fines que incurren en materia del Derecho Civil evidentemente,entreloscualespodemos citar: a) b) Conocerelvalorcomercial parafines particulares nocontenciosos. Adquisiciones o enajenaciones: compraventa, donacin, sucesin, prescripcin positiva,cesin de derechos, permuta,dacin en pago,traslado dedominio,etc. Segurosyfianzas. Crditoshipotecarios. Crditos congarantadebienesmuebles. Valuacin de activos fijos para los efectos de reexpresin de estados financieros. Indemnizaciones porexpropiacin. Afectaciones porcausasdeutilidadpblica. Justipreciacin de los productos que la Federacin deba cobrar cuando concesione inmueblesfederales, Embargosyremates. 20
c) d) e) f) g) h) i) j)
EulalioDomnguezViveros
Tesis: DETERMINACIN DELVALOR COMERCIAL DE LOSBIENES AGROPECUARIOS
k) Liquidacin desociedades, aumentosdecapital,escisiones yfusiones. I) Controversias deordenjudicial enmateria penal,civilomercantil. m) Estudios tcnicos para determinar el monto deobras de urbanizacin ypago dederechosderegularizacin deobra, n) Justipreciacin dearrendamiento, o) Tomadedecisiones. Para los efectos anteriores, habr que vigilar constantemente lo expresado por ordenamientos jurdicos tales como los siguientes que, bien sea de una forma general o de una forma especfica, expresan disposiciones relacionadas con el ejerciciovaluatorio: Constitucin Poltica delos Estados Unidos Mexicanos. Constitucin Poltica delos Estados. Ley Reglamentaria del Servicio Pblico deBancaCrdito. LeyGeneral deTtulos yOperaciones deCrdito. Ley General deSociedades Mercantiles. Cdigo deComercio. Cdigo Fiscaldela Federacin ysu Reglamento. Cdigo CivilysuCdigode Procedimientos. Leydel Impuesto Sobrela Rentaysu Reglamento. Leydel ImpuestoalActivodelas Empresas. Leydel ImpuestoalValorAgregado ysuReglamento. Leyde Impuesto sobreAdquisicin de Inmuebles. Ley de Hacienda del Departamento del D. F. y sus correlativas en los EstadosyMunicipios. Ley General deBienes Nacionales. Reglamento delaComisin deAvalos deBienes Nacionales. LeydeExpropiacin. Ley Federaldelas Entidades Paraestatales. Reglamento de Construcciones para el D. F. y sus correlativas para los EstadosyMunicipios. Ley Federal para laReformaAgraria. LeydeObras Pblicasysu Reglamento. LeyGeneral deAsentamientos Humanos. Leydel Notariado. Ley General del Equilibrio Ecolgicoy Proteccin alAmbiente. Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicas, Artsticas e Histricas. Ley Sobre el Rgimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F.ysuscorrelativas para losEstados. Ley Sobre Adquisiciones, Arrendamientos y Almacenes de la Administracin PblicaFederal. LeyGeneral sobreelContrato deSeguros. Leyde Herencias yLegados.
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Reglamento del Registro PblicodelaPropiedad. Disposiciones del BancodeMxico,delaComisin Nacional Bancaria yde ValoresydelaComisin Nacional deSeguros yFianzas. Disposiciones deSociedades Profesionales. En los documentos anteriormente mencionados se enuncia que, dentro de la competencia que los mismos sealan, son organismos que regulan la profesin valuatoria lossiguientes: LaComisin Nacional Bancaria ydeValores de la Secretara de Hacienda yCrdito Pblico. La Comisin Nacional de Seguros y Fianzas de la Secretara de Hacienda yCrdito Pblico. La Comisin de Avalos de Bienes Nacionales de la Secretara de Contralora yDesarrollo Administrativo. Las tesoreras de las Secretaras de Finanzas de las Entidades Federativas delaRepblica. rganosdeapoyo para laadministracin delajusticia del PoderJudicial. Complementariamente, es importante decir que, para efectos de evitar interpretaciones errneas relativas a la emisin de normas valuatorias, cualquier ordenamientos estar sujeto acumplir y respetar unajerarqua de tipo jurdico, mismaque prevalecer entodo momentoyqueescomosigue: 1. Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y Tratados Internacionales. 2. Leyes. 3. Cdigos. 4. Reglamentos. 5. Decretos. 6. Acuerdos. 7. Boletines yCirculares. En este contexto, la valuacin agropecuaria puede circunscribirse a lo expresado enla Figura 3.1, mismaqueacontinuacin semuestra:
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CONSTITUCIN POLTICA DELOSESTADOS UNIDOS
LEY AGRARIA
LEY FORESTAL
HYDE EXPROPIACIN
LETDE BIENES NACIONALES
LEYDE AGUAS NACIONALES
LEY GENRALE BE INSTITUCIONES DI CRDITO
REGLAMENTO NORMASY BOLETINES CABIN
REGLAMENTO NORMASY BOLETINES CJNB.Y.
VALUACIN AGROPECUARIA Figura 3.1 Marcojurdico normativo de lavaluacin agropecuaria Lasvaluaciones siempre sern ligadas aunafecha de referencia,entendiendo por este concepto, la fecha en la cual se relacionan los bienes a valuar y se determinan sus valores. Para efectos de evitar la extemporaneidad o congestionamiento en virtud que la elaboracin de una valuacin de activo fijo implica en ocasiones mucho tiempo, lafecha de referencia puede no coincidir con ladel cierre del ejercicio social,pero en ningn caso exceder de 6 meses previos a l a de dichocierre. Losvalores a la fecha de referenciatendrn vigencia a l a fecha de cierre del ejercicio social, siempre y cuando no ocurran eventos que modifiquen sustancialmente elvalor delosactivosvaluados. En los ejercicios contables siguientes a la actualizacin mediante valuacin emitida por perito independiente en la materia, se podrn ajustar las cifras derivadas de esa valuacin utilizando ndices especficos de precios e los activos fijos de que se trate, los cuales podrn ser proporcionados por los propios valuadores. Cuando sea evidente que las cifras tienden aapartarse de los valores demercado,es necesarioquesepractique una nuevavaluacin. Excepcionalmente, lasentidades econmicas podrndeterminar, porsmismas,el valor neto de reposicin de sus activos fijos, cuando dispongan de elementos objetivos yverificables paraello.
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De conformidad con la Ley General de Sociedades Mercantiles en vigor, las empresas pueden capitalizar utilidades retenidas o reservas de valuacin o de revaluacin bajo lossiguientes requisitos: Debern haber sido previamente reconocidas en estados financieros, debidamente aprobados por laasamblea deaccionistas. Tratndose de reservas de valuacin o de revaluacin, debern estar apoyadas en valuaciones efectuadas por valuadores independientes certificados, por valuadores autorizados por instituciones de crdito o por Corredores Pblicostitulados. Desde fines de 1993 y principios de 1994 exista la inquietud sobre la conveniencia de mantener o eliminar la alternativa contenida en eI Boletn B-10 sobre la actualizacin de los activos no monetarios atravs de la metodologa del costo de reposicin, por esta razn la Comisin de Principios de Contabilidad del Instituto Mexicano de Contadores Pblicos emiti el "Quinto Documento de Adecuaciones al Boletn B-10", documento normativo cuyo objetivo fue lograr una mayor comparabilidad y objetividad de la informacin financiera mediante la aplicacin de un mtodo nico para la actualizacin de inventarios, costos de ventas y activo fijo, as como la depreciacin acumulada y la del periodo. Dicho mtodo result sereldeajuste porcambiosenelnivel general deprecios. Este documento dispone que deja de existir para las entidades econmicas la alternativa de actualizar sus activos no monetarios con base en el costo de reposicin, lo cual entr en vigor el 1 o de enero de 1997, afectndose directamente el ejercicio valuatorio, ya que se cuestion la calidad del trabajo de los valuadores yse marc un concepto discriminatorio de parte de los contadores donde sedaprioridad alcosto histricodelosactivos. Por su parte, el Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas,A.C. (IMEF), en su boletn tcnico nacional no. 37 de diciembre de 1996, plant algunas sugerencias para clarificar el proceso valuatorio, tales como crear la carrera de valuador, o bien, la especialidad en las carreras afines de ingeniera civil y arquitectura. El Instituto plante la importancia de una educacin continua al respecto, la creacin de un cdigo de tica profesional, as como la necesidad de contar con una agrupacin uorganismofederal quelovigileysancione. Noobstante,los lineamientos generales paraelejercicio de lavaluacin de bienes por parte del sistema bancario mexicano de bienes fueron regulados en su momento por circulares tales como 1118 y 1118-bis en relacin con la circular 1110 para elcasode mobiliario yequipo,ypor lascirculares 1201(defecha 23de marzo de 1988 "Reglas a las que habrn de sujetarse las Instituciones de Banca Mltiple y las Instituciones de Banca de Desarrollo, en laformulacin de avalos") y 1202 (formato para avalos de inmuebles) en el caso de bienes inmuebles. Estascuatro circulares fueron emitidas por la Comisin Nacional Baneara y de
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Valores (CNBV) de la Secretara de Hacienda yCrdito Pblico (SHCP) del Poder EjecutivoFederal. Dichas circulares otorgaban la misma fuerza probatoria a las valuaciones practicadas por instituciones bancarias que las leyes asignan a los hechos por corredor pblico o perito y, por consiguiente, los avalos bancarios deben formularse con mtodos y criterios adecuados uniformes que permitan determinar de la mejor manera posible elvalor de los bienes valuados de acuerdo con reglas especficas, aunque sustituidas actualmente por la circular 1462, que se integra con un cuerpo textual y cuatro apartados: el primero es relativo a las prcticas y procedimientos, el segundo sobre la valuacin de bienes inmuebles, el tercero versa sobrevaluaciones de maquinaria y equipo y,finalmente, el cuarto establece las normas paraelcasodevaluaciones agropecuarias. Es importante destacar que la circular 1201 sealaba que el valor de los bienes a valuar debera determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiere el avalo (principio del valor nico), as como que la circular 1118 de la Ley del Mercado de Valores prohiba, en su apartado 2.3.1.1, a los valuadores la utilizacin del ndice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de Mxico, toda vez que a la letra dice: "2.3.1.1.-Deben aplicarsendices especficos para cada uno de los activos valuados,por tipoy rama a quepertenezcany sin utilizar el ndice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de Mxico." Por su parte tambin, la Comisin Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (SHCP) del Poder Ejecutivo Federal, facultada por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros, emiti sus circulares S-15.1 (seguros) y F-5.2 (fianzas), en las cuales se emitieron las disposiciones para la valuacin y registro contable de inversiones inmobiliarias, as como tambin sus circulares S-15.1.1 y F-5.2.1, en las que se establecieron los procedimientos para determinar el valor mximo que pueden afectar a reservas tcnicas en inmuebles urbanos de productos regulares. De hecho, un importante principio establecido en estas circulares es considerar al valor comercial equivalente alasemisuma del costo netode reposicin ydelvalor deuso(valorfsicoyvalordecapitalizacin). En otro tema, como es sabido, a raz de las altas tasas de inflacin que se presentaron en nuestro pas entre los aos de 1983 y 1988, las autoridades fiscales adoptaron la ideade reconocer losefectos que provoca paradeterminar el monto del impuesto a serdevengado por lasentidades econmicas, por lo que utilizando el ndice Nacional de Precios al Consumidor se actualizan algunos valores fiscales, pero en general, la base para la actualizacin de la partida del activofijo eslavaluacin emitida por peritoen lamateria. Para determinar la base del impuesto sobre la renta, podemos deducir de los ingresos, los costos y gastos inherentes a la operacin de las entidades econmicas. Las inversiones en activos fijos, se deducen mediante la aplicacin
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de los porcentajes sealados para tal efecto, los cuales se aplican sobre el valor actualizado delosactivosfijos,hastaqueseacumule el 100%dedepreciacin. Cuando seenajenan los activosfijos,secompara el preciodeventa contra elvalor fiscal del bien (costo de adquisicin menos depreciacin, debidamente actualizado), para determinar la utilidad gravable o prdida en laventa. Enelcaso de los bienes inmuebles que estn integrados al activo fijo, si nofuera posible determinar el valor del terreno y construcciones por separado, del valor total del bien, se considera que un 20% es aportado por el terreno, y el resto por las construcciones. Para determinar la base del impuesto al activo de las entidades econmicas, se suman los promedios de los activos de la entidad econmica deduciendo algunos pasivos, la actualizacin de los bienes se realizar para calcular el promedio de activosqueseincluyen en labasedel impuesto. El artculo 102 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en su primer prrafo establece que los contribuyentes podrn solicitar la prctica de un avalo por corredor pblico titulado o institucin de crdito autorizados por la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico. Las autoridades fiscales estarn facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalo del bien objeto de enajenacin y cuando el valor del avalo exceda en ms de un diez por ciento de la contraprestacin pactada por la enajenacin, el total de la diferencia se considera ingreso del adquirente en los trminos del captulo quinto; en cuyo caso se incrementar sucosto coneltotaldeladiferenciacitada. El artculo 4 del Reglamento del Cdigo Fiscal de la Federacin, reformado el 21 de mayo de 2002 por Decreto emitido por el Poder Ejecutivo Federal,a travs de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico, en su primer prrafo establece que los avalos que se practiquen para efectos fiscales tendrn vigencia seis meses contados a partir de lafecha enque seefecten ydebern llevarse acabo porlas autoridades fiscales, institucionesde crdito, la Comisin de Avalosde Bienes Nacionales, por corredor pblico o personas que cuenten con cdula profesional devaluadores expedida porlaSecretara de Educacin Pblica. Por otra parte, el artculo 6 fraccin 11 de la Ley Federal deCorredura Pblica establece que al "corredor pblico" corresponde fungir como perito valuador para estimar, cuantificar yvalorar los bienes, servicios, derechos yobligaciones que se sometan a su consideracin, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente. Corredor es el agente auxiliar del comercio, con cuya intervencin se proponen yajustan los actos, contratos y convenios yse certifican los hechos mercantiles; tiene fe pblica cuando expresamente lo faculta este cdigo uotras leyesypuedeactuarcomo peritoenasuntosdetrficomercantil. Los Corredores Pblicos habilitados conforme a la Ley Federal de Corredura Pblica del 29 de diciembre de 1992, son profesionales que acreditan ante la Secretara de Comercio y Fomento Industrial una alta calidad profesional y
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reconocida honorabilidad, por lo que pueden presentar cabalmente cualquier dictamen de valuacin, siempre que no exista prohibicin legal o reglamentaria a este respecto. El artculo 3 fraccin II de la Ley Federal de Corredura Pblica precepta que corresponde a la Secretara de Comercio y Fomento Industrial examinar alas personasquedeseenobtener lacalidaddeaspirantes acorredores o a ejercer como corredores pblicos, asegurndose de que stos sean personas dotadas dealta calidad profesional yreconocida honorabilidad. El artculo 1252 del Cdigo de Comercio establece que el ttulo de habilitacin de corredor pblico acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador. El artculo 1 257deIaLey encitasealaque,entodos loscasos enquesetrate nicamente de peritaje sobre elvalor de cualquier clase de bienes yderechos, los mismos se realizarn por avalos que practiquen dos corredores pblicos o instituciones de crdito, nombrados por cada una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que arrojen los avalos, no mayor del treinta por ciento en relacin con el monto mayor, se mediaran esas diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrar un perito tercero en discordia, conforme al artculo 1255 deestecdigo,enloconducente. Elartculo 1300establece quelosavalos harn prueba plena. El artculo 1410 del Cdigo de Comercio precepta que cuando los bienes deban salir aremate debern servaluados pordos corredores pblicos o peritosyporun tercero endiscordia. El artculo 116 de la Ley de Sociedades Mercantiles en su segundo prrafo establece que tratndose de reservas de valuacin o de revaluacin, stas debern estar apoyadas en avalos efectuados por valuadores independientes autorizados por la Comisin Nacional de Valores, instituciones de crdito o corredores pblicostitulados. El ltimo prrafo del artculo 346 del Cdigo de Procedimientos Civiles establece que el ttulo de habilitacin de corredor pblico acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador. El artculo 353 de Ley Procesal Civil establece, la mismasituacin invocada enelartculo 1257delCdigodeComercio. Elartculo486 del Cdigode Procedimientos Civiles establece que en el juicio hipotecario cuanto de remate se trate, cada parte tendr derecho de exhibir, dentro de los diez das siguientes aque sea ejecutable la sentencia, avalo de la finca hipotecada, practicado por un corredor pblico, una institucin de crdito o por perito valuador autorizado por el Consejo de la Judicatura, los cuales en ningn caso podrn tener el carcter de parte o de interesada en el juicio. El artculo 569 del Cdigo de Procedimientos Civiles, contenido en la Seccin Tercera, de los remates, seala que el avalo se practicar de acuerdo con las reglas establecidas para lapruebapericial.
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Lafraccin XXIIdelartculo46dela Leyde Instituciones deCrdito precepta que las instituciones de crdito podrn encargarse de hacer avalos que tendrn la mismafuerza probatoria que lasleyes asignan aloshechos por corredor pblico. Lafraccin V del artculo 26 de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas seala que la garanta que consiste en prenda slo podr constituirse sobre bienes valuados por instituciones decrdito o corredor. Tratndose de valuacin de predios en las distintas Entidades Federativas, debe observarse lo sealado por los instructivos correspondientes, mismos que son publicados por las respectivas tesoreras de sus secretaras de finanzas, o bien, por lasoficinas catastrales facultadas para ello,donde se establecen los requisitos mnimos que debe contener un avalo, tanto en materia de terreno como en materiadeconstrucciones edificadas sobreellos. Por ltimo, es importante decir que, como consecuencia del esfuerzo conjunto y continuo del Comitde Normas deValuacin,creado enabrilde2000 por acuerdo de la entonces Secretara de Comercio y Fomento Industrial (hoy Secretara de Economa del Ejecutivo Federal) dentro del Comit de Normalizacin en Materia de Informacin en Prestacin de Servicios, de los organismos de valuadores profesionales queconstituyen Iasentidades msrepresentativas deIa actividad valuatoria y de sus socios agremiados, el 31 de diciembre de 2001 fueron aprobadas las "Normas de Valuacin vigentes en la Repblica Mexicana", mismas que tienen como objetivo establecer reglas de observancia general que orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesin en cuanto a la calidad del trabajo que deben producir los profesionales de latcnica valuatoria dentro de la actividad econmica en Mxico. Sern de tipo voluntario para el usuario y obligarn, por decisin propia a los prestadores del servicio, con base en los convenios que en materia valuatoria se tienen celebrados con los Organismos Internacionales Estas Normasde Valuacinhabrn de servir como base para la elaboracin de la Normas Mexicanas primero y, con su adecuacin al transcurrir del tiempo, de las Normas Oficiales que ya reclama la sociedad respecto de la profesin valuatoria; al respecto habr queesperar lapublicacin oficial correspondiente.
111.1.NOCIONES SOBRE EL PATRIMONIO

El patrimonio es unconcepto doctrinal y abstracto, ya que los bienes son tomados en cuenta por el Derecho en cuanto el hombre puede sacar provecho deellos; todo hombre tiene a su disposicin diversas cosas sobre las cuales tiene "derechos privativos", constituyendo este conjunto de cosas supatrimonio, aunque tambin tieneobligaciones ylosbienes quetiene responden deesas obligaciones, por lo que la composicin del patrimonio no slo es integrada por el activo
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(conjunto de bienes y derechos), sino tambin por el pasivo (obligaciones) que disminuye asteprimero. Hay dos teoras principales sobre el patrimonio: la clsica o subjetivista y la objetiva o econmica. La primera considera al patrimonio como reflejo de la personalidad y que es una nocin abstracta distinta de los elementos que lo componen y que comprende derechos y obligacions, as como la aptitud para adquirirlos; segn esto, solamente las personas pueden tener patrimonio, toda persona tiene un patrimonio, nadie puede tener ms de un patrimonio y el patrimonio es inseparable de la persona. La segunda, tambin llamada de los patrimonios sin sujeto, considera al patrimonio con individualidad propia sin tomar encuenta queestunidoonoaunapersona. Tomando ambas teoras en cuenta, podemos definir al patrimonio como un conjunto de derechos o, mejor an, de relaciones jurdicas activas y pasivas que pertenecen a una persona y son susceptibles de estimacin pecuniaria. En cierto modo, steforma una universalidad, esdecir, una masa de bienes que componen untodo (activoypasivo). Elpatrimonio puedetransmitirse como untodo slo porcausa demuerte,perosus elementos pueden renovarse por cambio de los elementos que lo componen, lo cual significa que los bienes y/o derechos individuales de una persona pueden incorporarse y desincorporarse (subrogacin real) sin que cambie la atribucin jurdica del patrimonio, es decir, el bien o derecho que entra toma el lugar de otro bienoderecho que sale,oensu lugar, unbienoderecho salesinqueotroentreo viceversa. No forman parte del patrimonio todos los derechos ni todas las obligaciones; en primer lugar, noentran en l losque notienenvalor econmico (v.gr. los derechos polticos), y en segundo lugar no entran los que son personalsimos que son extrapatrimoniales (lafama porejemplo). Noobstante esto,hayciertos derechos o situaciones que, aunque no entran en el patrimonio como se ha mencionado, s podran tener consecuencias patrimoniales, como por ejemplo: la patria potestad, que da derecho a percibir parte del usufructo de los menores; el parentesco, que da derecho a recibir alimentos; o bien el desempeo de un cargo pblico, que da derecho a recibir el pago de honorarios. Como puede verse, estas consecuencias econmicas intervienen enel patrimonio. Existen tambin determinados derechos que se incorporan al patrimonio, pero se extinguen por la muerte del titular, como puede ser el usufructo, uso y habitacin, yportanto nosetransmiten porherencia. Con estas consideraciones podemos decir que forman parte del patrimonio los derechos relativos a la apropiacin o derecho sobre cosas (derechos reales), los que permiten exigir servicios a otro (derechos de crdito u obligaciones), y los provenientes delaposesin.
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B I u - ' ** l c C A
Tesis: DETERMINACIN DELVALOR COMERCTAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS
La determinacin y cuantificacin en trminos de valor del patrimonio son indispensables porque una persona responde de todas sus deudas con su patrimonio y porque ste, como un todo, es el que pasar a manos de los herederos cuando su titular fallezca; adems, los acreedores que tengan derecho real sobre bienes especficos de un patrimonio (prenda, hipoteca), tendrn derecho a cobrar el adeudo con ellos. Esto ltimo quiere decir que el patrimonio puede dividirse en determinados casos para as dar cierta autonoma a una determinada cantidad de bienes de una misma persona, tal como es el caso del patrimonio del ausente, el patrimonio familiar, el patrimonio de la sociedad conyugal, el de la herencia antes de la adjudicacin de bienes, el del sujeto a concurso yeldelquebrado, porcitaralgunos ejemplos. Cuando unacantidad especfica de bienes est destinada aunfindeterminado, se le llama "patrimonio de afectacin", el cual constituye una unidad abstracta de bienes que crea un mbito de poder econmico independiente al que se le imputan como propias obligaciones y deudas. Incluso en otros pases se admite queelcomerciante desligue partedesus bienes paraformar unfondo de comercio que responda desusobligaciones, llamado patrimonio deriesgo.
III.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES

Todos losderechos tienen elcarcter comn deser relaciones entre personas, reconocidas y sancionadas por el Derecho, el cual procura clasificarlos segn sus diferentes caracteres y modalidades. La ms importante es la distincin entre derechos personales llamados decrdito uobligaciones yderechos reales. El derecho de crdito est incluido en el concepto de oblicacin en su sentido amplio, la cual es unvnculojurdico entre dos personas en virtud del cual una de ellas (acreedor) tienen derecho de exigir a la otra (deudor) un dar, un hacer o un no hacer, es decir, exigirle una actividad o una abstencin de algo concreto. Cuanto esta relacin se mira del lado activo (del acreedor), se le conoce con el nombre de "crdito", y si se le mira del lado pasivo (del deudor), se le llama "deuda"uobligacin. El derecho real es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa que permite legal yIegtimamente a sacar provecho de una cosa sin requerir la mediacin detercero alguno. Dicho derecho real puede ser ejercitado y hechovaler frente atodos,esto es,su concepto comprende aquella relacin desu titular frente a todas las personas que tienen el deber (no la obligacin) de no perturbar esederecho,osea,undeber desimple abstencin. Laclasificacin delosderechos reales seilustra enelCuadro 3.1 y posteriormente seexplicarn.
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Tesis: DETERMINACIN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENES AGROPECUARIOS ' De dominio { Propiedad
/ Temporales
Usufructo Uso Habitacin De goce Servidumbre Perpetuos ' Censo Superficie
DERECHOS REALES Limitativos dedominios Sobre muebles De garanta Sobre inmuebles
{ Prenda
Hipoteca Anticresis
Retencin De adquisicin Tanto Retracto
V Cuadro 3.1 Clasificacindelosderechos reales

El usufructo eselderecho deusarydisfrutar directa einmediatamente decosas ajenas, salvando lasustancia delascosas, esdecir, dejando a salvo la nuda propiedad (laparte material desnuda delasfacultades dedisfrute). Para algunos autores es unadesmembracin de la propiedad. Es enajenable, gravable y arrendable, pero noesembargable nisepuede heredar, porloque,en ese sentido,tienecarctertemporal. El usotiene la misma naturaleza queel usufructo, pero deinferior extensin, diferencindose ambos porelderecho decrdito quetiene eluso, toda vez que ste seestablece mediante elcomodato oelarrendamiento. No esenajenable,ni gravable,niarrendable,niembargable. La habitacin daaquien lotiene lafacultad deocupar gratuitamente casa ajena, las piezas necesarias para s y laspersonas desufamilia. Serige por las disposiciones delusufructo encuanto noseopongan reglas especiales.Sus titulares nopueden traspasar suderecho y ste nopuede serembargado ni hipotecado,yaqueseconsidera comounaayuda caritativaaltitularysufamilia La servidumbre eselgravamen real impuesto sobre uninmueble enbeneficiode otro perteneciente adistinto dueo, aunque puede ser tambin aplicable sobreun predio que nolotenga;entrminos formales sedefine como elderecho limitativo
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del dominio que consiste, bien en conferir a un tercero el derecho de hacer actos de uso sobre un fundoque no lepertenece, o a restringir elejercicio de algn derecho del propietario de l. No es forzoso que los predios sean contiguos entre s,aunqueestoeslomsordinario. El censoes la sujecin deun inmueble alpago de un canono rdito anual en retribucin de un capital quese recibe en dinero odel dominio plenoo menos plenoquesetransmite delosmismos bienes. Superficie es aquel derecho por cuya virtud una persona otorga a otra (superficiario) el derecho de levantar en el suelo de su propiedad edificios o plantaciones delque,elquelas hace,devienetitular bajociertas condiciones. La prenda es el derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar elcumplimiento deunaobligacin ysu preferencia enelpago. La hipoteca es una garanta real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, yque daderecho aste,en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley. La hipoteca puede ser voluntaria o necesaria: una hipoteca voluntaria es la convenida entre partes o impuestas por disposicin del dueo de los bienes sobre los que sta se constituye y, se llamar necesaria a la hipoteca especial yexpresa quepordisposicin delaleyestnobligadas aconstituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los crditos dedeterminados acreedores. Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligacin de aplicarlos al pago de los intereses, si sedebieran,ydespus alcapitaldesucrdito. Elderecho de retencin suspende laobligacin quetiene una persona deentregar o devolver una cosa,es lafacultad legal de prolongar latenencia de una cosa por virtuddeuncrdito relacionado conella hastael pagodelmismo. El derecho de tanto o tanteo es aplicable en el rgimen de copropiedad, cuando un copropietario tiene la intencin de venta de su parte alcuota respectiva a un extrao y,segnvarios autores, nosolamente encasodeventa puede ejercitarse, sino en cualquier otro caso de enajenacin onerosa (dacin en pago, permuta, subasta, aportacin, etc.). Este derecho se ejercita antes de la venta por cualquiera otro copropietario con intencin de adquirirla parte que se pretende enajenar, sin distinguirla porcin que represente en lacopropiedad,dndole la preferencia para que le sea vendida en la cantidad ofrecida por el extrao, es decir, en "tanto" como el extrao ofrezca; si varios propietarios de cosa indivisa hicieran uso de este derecho, ser preferido el que represente la mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvoconvenio encontrario. En ese sentido, nosedesea que elcopropietario que pretende enajenar sufra un perjuicio patrimonial,niqueelquequiera adquirirtenga unaganancia,simplemente limitala
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libertad al enajenante slo en lo que respecta a la eleccin del adquirente, procurando el amparo de los intereses privados de los copropietarios, y a ese efecto el copropietario referido deber notificar a los dems, por mediojudicial o notarial, la venta que tuviere convenida para que, dentro de un plazo perentorio establecido por la ley, hagan uso del derecho de tanto o tanteo (mientras no se haya hecho la notificacin,laventa noproducir efecto legalalguno). El derecho de retracto se aplica tambin en el rgimen de copropiedad, en el mismo contexto descrito en el prrafo inmediato anterior, pero, a diferencia del derechodetanto,se ejercedespusdeverificada Ia venta deIaparte alcuota respectiva cuando no se realiza la notificacin judicial o notarial a los dems condueos. En s, el retracto tiene el mismo fondo que el tanteo, proteger determinadas situaciones contra la incursin deextraos alacomunidad mediante la sustitucin del adquirente por el retrayente, es decir, el titular del derecho de retracto podr subrogarse en el lugar del adquirente en la esfera jurdica a travs de dos fases: primeramente la anulacin de la enajenacin y, posteriormente, la adquisicin delaparte porelcopropietario ocondueo. Es importante indicar que no existe derecho de tanto en el rgimen de propiedad en condominio, excepto a favor de los inquilinos que usan una o ms unidades integrantes; si dichas unidades se enajenaren sin la notificacin correspondiente, eltitulardelderechodeltanto podr subrogarse enIugar deladquirenteenIas mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, ejercindose entonces elderechoderetracto. Cuando un deudor suspende el pago de sus obligaciones civiles, lquidas y exigibles ysuvuelve enundeudor insolvente,osea,aqul cuyas deudas exceden a su activo patrimonial, el derecho real que tienen sus acreedores sobre bienes especficos de su patrimonio les otorga el "derecho de preferencia" y el "derecho de persecucin", lo cual significa que, por un lado podra ejercer su accin que le corresponde como acreedor y obtendr el pago del crdito con el valor del bien pignorado, ya sea prendario (bien mueble) o hipotecario (bien inmueble), y por el otro que podr perseguir el bien donde quiera que se encuentre para ejercer su accin. Si los acreedores no tienen derecho real (acreedores quirografarios), entonces concurrirn a concurso porque ninguno de ellos tiene derechos especiales sobre losdems (salvo algunos casos de prelacin decrditos) y, sise trata dedeudas dedinero, se repartir entre todos ellos la prdida que resulte de la insolvencia del deudor, dado que estn sujetos a la "ley del concurso"; adems nopodrn ejercer accin realsinoslo personal contra sudeudor. Complementariamente a los derechos reales, existen obligaciones que nacen por el hecho de ser titular de los mismos. No se originan en las fuentes ordinarias de las obligaciones sino que la ley las impone a determinadas personas por razn y enlamedida delascosas sobre lascualestenganderecho. Estas obligaciones dependen de la cosa sobre la que se ejerce un derecho real, se contraen por el hecho de adquirir la cosa o por adquirir un derecho real sobre
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ella, se transmiten al transmitirse el bien o el derecho real sin necesidad del consentimiento del acreedor y por eso sedice que el acreedor ydeudor, en estas obligaciones, son ambulantes y, finamente, se extinguen al extingurse el bien o el derecho real. Por razn de su dependencia con la cosa, a estas obligaciones se les llaman reales, y existen obligaciones reales que nacen con motivo de la propiedad, la copropiedad, el usufructo, el arrendamiento, la prenda y la hipoteca, por ejemplo, mismas que son establecidas y definidas por los ordenamientos normativos correspondientes. Cabe mencionar que una persona puede adquirir derechos y librarse de obligaciones mediante el transcurso detiempo determinado ybajo las condiciones establecidas por la ley a travs de la "prescripcin". La adquisicin de bienes en virtud de la posesin se llama prescripcin adquisitiva o positiva y la liberacin de las obligaciones por no exigirse su cumplimiento se llama prescripcin extintiva o negativa. Estos conceptos de Derecho toman relevancia en el mbito valuatorio debido a que, como puede verse, estn ligados a la cosa misma y, en un sentido se establece un derecho para un individuo, pero en el otro una obligacin para una persona distinta, lo cual podra limitar el goce y disposicin de la plena propiedad de un bien en un momento dado,traducindose esto, sin duda,en una afectacin aalvalorque potencialmente podra alcanzar. Evidentemente losderechos reales tambin puedenser sujetos devaluacin,para locual deber tomarse en cuenta los preceptos ycondiciones que establecen,as como las limitantes que propiamente establecen, pues todo esto en conjunto definir la metodologa y las consideraciones especficas sobre la misma que debern ser adecuadamente articuladas y aplicadas con elfin de determinar el valor procedente, ya sea del derecho mismo o de los bienes sobre los cuales procede el mencionado derecho. A este respecto es importante destacar que sera ilgico afirmar queelvalordeun derecho real sobre un bien es idntico que el valor del bien mismo, pues en un casose estara valuando solounadeIasdos partesqueintegran Ia propiedad (derecho real y nuda propiedad) y, en elotro,ambas. Por ejemplo, si sevaluara el puro usufructo de una propiedad, podra aplicarse la diferencia entre el enfoque metodolgico del valor de uso y del costo neto de reposicin del bien, siempre y cuando sta resulte ser positiva, con elfin de equipararla y as determinar el valor buscado (ambosenfoques metodolgicos sernexpuestos msadelante).
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111.3.LA POSESIN Y LA PROPIEDAD

Un derecho, cualquiera que sea, consiste en la posibilidad legal de usar ciertas facultades, y el uso de ellas no es el derecho, sino el ejercicio del mismo; esta situacin referida eslo que se llama posesin. El individuo que usa el derecho est en posesin de ste, por lo que la posesin no es, entonces, sino un puro hecho que nodebe ser confundido con elderecho propiamente dicho. En la doctrina del Derecho Romano, poseer es estar en contacto con una cosa material, tenerla asudisposicin, ejercer sobre ella actos de dueo y comportarse con ella como propietario, pero esta manifestacin exterior del derecho de propiedad no es el derecho mismo. Posesin y propiedad son dos conceptos distintos, siambos estuvieran siempre reunidas enlasmismas manos, la distincin no sera necesaria; sin embargo, puede ocurrir que estn separadas en dos personas diferentes cuando lacosa est en manos de unoque noesel propietario y, portanto,ejerce sobreella actos dedueo. En su ms amplia acepcin, la posesin puede definirse como el ejercicio de un derecho, independientemente de que ste pertenezca a quien lo ejercita como propio. A este hecho, la ley lo dota de importantes consecuencias jurdicas y, por tal razn, laposesin setransforma eninstitucinjurdica protegida por laley. De acuerdo con la doctrina tradicional del Derecho Romano, la posesin se compone de dos elementos: el material y el intencional. El material, llamado corpus, es el conjunto de hechos que constituyen la posesin, o sea, actos materiales de detencin, de uso y de goce en relacin con la cosa. El intencional, llamado animus implica en el poseedor la intencin o voluntad de actuar por su propia cuenta; el animusse presume cuando una persona tiene materialmente en su poder una cosa y no est obligado a probar que es realmente el poseeder, en todo caso,sera eladversario alquetoca probar locontrario. Como se mencion, la ley toma en cuenta y protege laposesin, sea esta con derecho o sinel mismo. Laposesin producir distintos efectos jurdicos segn seajusta o injusta, de buena o de mala fe,sin confundir la posesin como un "hecho" y no con el "derecho a poseer"; de antemano, la posesin se protege por medio de "interdictos" (prohibiciones), que son acciones o procesos cautelares orientados para retener y recuperar la posicin, definidos en el Cdigo de Procedimientos Civiles. En cambio, la propiedad es la prolongacin de la persona individual en el mundo material orientada a la satisfaccin de los cometidos exigidos por los fines existenciales, dando por resultado una distribucin del poder de dominio entre la sociedad. Es el derecho real por excelencia del que se desprenden todos los demsysobreelque hagiradotodo eldesarrollo delderecho sobre lascosas.
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El propietario ejerce un derecho subjetivo que le permite imponer a todos el respeto de la cosa que le pertenece, estableciendo una relacin de derecho privado,envirtuddeIacualuna cosa,cornopertenencia deunapersona,est completamente sujeta alavoluntad desta entodo loque noresulte prohibido por el Derecho Pblicooporlaconcurrencia deunderechoajeno. El derecho de propiedad es absoluto, exclusivo y perpetuo. Es absoluto porque el propietario puede hacer o no hacer con el bien lo que considere conveniente, es exclusivo porque slo el propietario aprovecha los beneficios del derecho y puede rechazar a todos los que perturben su uso o goce, y es perpetuo porque no lleva ensmismo unarazn decaducidad,durandoenstandocomo lacosamisma. Todo hombre tiene derecho a ala propiedad en la misma medida en que tiene derecho acomportarse deacuerdo con sucategora racional ysucategora deser libredentro,naturalmente,deciertos lmites. Al comparar el derecho a la propiedad con el uso de los bienes materiales, hay que reconocer que este ltimo es ms importante, ya que objetivamente es considerado como primario en comparacin con el derecho a la propiedad,que se denomina, en cambio, como secundario o derivado. Cuando de dos derechos uno es calificado de primario y otro de derivado, no solamente se significa que el segundo se basa en el primero, sino que tambin que se subordina a l y, por tal razn,tienenvaloresdistintos. El punto focal que diferencia a la propiedad de la posesin es que la primera puede ser adquirida y la segunda no. La propiedad se adquiere mediante actos jurdicos a los cuales el Derecho reconoce la virtud de hacer surgir el dominio en un determinado sujeto, o sea, la incorporacin a unpatrimonio de unbien que estabafueradel. Los modos deadquisicin de la propiedad pueden ser originarios oderivados. Los originarios operan sobre cosas de nadie o cosas abandonadas, y bajo esta definicin podemos referirnos a la ocupacin (aprehensin de una cosa corporal apropiable ysin dueo, con nimo de hacerla propia), al hallazgo de tesoro (cosa mueble oculta e ignorada cuya legtima pertenencia no se puedejustificar por los medios de prueba valederos en Derecho yque noseconsidera comofruto de una finca), la accesin (derecho que compete al dueo de una cosa sobre loque sta produzca o a ella se una o incorpore en calidad de accesorio y de un modo inseparable, toda vez queel Derecho Romano establece que lacosa accesoria sigue y acrece a la principal: accesorium sequitur et cedit principale) y la usucapin (modo de adquirir la propiedad mediante la posesin continuada durante cierto tiempo y en determinadas condiciones), llamada tambin prescripcin adquisitiva o positiva. Los derivados se caracterizan por que s hay relacinjurdica oderecho anterior, pudiendo referir enestemodo alos nacidosde convenio como son la dacin en pago, la compraventa, la permuta, la donacin y el mutuo; a losgenerados por coaccin de la ley como son la adjudicacin por remate judicialo laadjudicacin por remateadministrativo;a los originados por
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disposicin de la autoridad como es la expropiacin; a los que surgen por causa demuertecomo son laherencia (attulo universal) yellegado (attulo particular).
111.4.Los BIENES MUEBLES E INMUEBLES

El Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia comn,ypara toda la Repblica en materia federal, establece la clasificacin legal de los bienes en los artculos 750 al 763 de su Ttulo Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha clasificacin se establece la descripcin de aquellos bienes que son considerados inmuebles y deaquellos queson muebles. Segn elCdigo Civil,son bienes inmuebles: 1. Elsuelo ylasconstrucciones adheridas al; 2. Las plantas y rboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos rboles y plantas, mientras no sean separados deellos porcosechas ocortes regulares; 3. Todo lo que est unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido; 4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin, colocados en edificios o heredades por el dueo del inmueble, en tal forma que revele el propsito de unirlos de un modo permanente al fundo; 5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos, cuando el propietario los conserve con el propsito de mantenerlos unidosalafinca yformando partedeellade unmodo permanente; 6. Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o explotacin delamisma; 7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo delafinca; 8. Los aparatos elctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios poreldueodestos,salvo convenio encontrario;
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9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para conducir loslquidosogases aunafincaoparaextraerlos deella; 10. Los animales que formen el pie de cra en los predios rsticos destinados total o parcialmente al ramo de ganadera, as como las bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras estndestinadas aeseobjeto; 11. Los diques y construcciones que, an cuando sean flotantes, estn destinados por suobjeto ycondiciones apermanecer en unpuntofijode unro,lagoocosta; 12. Losderechos reales sobre inmuebles; 13. Las lneas telefnicas y telegrficas, y tambin las estaciones radiotelegrficasfijas. Entrminosjurdicos, el rgimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser detrestipos: a) Patrimonionacional, b) Propiedad privaday, c) Propiedadsocial. La integracin ydivisin decada uno de los regmenes mencionados se ilustra en elCuadro3.2.
DominiopblicodelaFederacin PATRIMONIO NACIONAL DorinioprivadodelaFederacin Individual Privativa Condominio Cornil Colectiva < REGIMEN DE PROPIEDAD PROPEDAD PRIVADA .Copropiedad Certificadosdeparticipacininmobiliaria
tCertificadosdevivienda Ejido PROPEDAD SOCIAL l Propiedadcomunal
Cuadro 3.2 Ordenamiento del rgimende propiedad de losbienes inmuebles

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Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya sea quese muevan por smismos opor efecto de una fuerza exterior. Estos bienes sonmueblescomotales por: a) sunaturaleza;o b) pordisposicin delaley. Son bienes muebles pordeterminacin dela ley, lasobligaciones ylosderechos o acciones quetienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles envirtud de accin personal. Ende, sern muebles las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, an cuando a stas pertenezcan algunos bienes inmuebles. En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los dems no considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las embarcaciones detodognero, los materiales procedentes de lademolicin deun edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, los derechos de autor, las colecciones cientficas yartsticas, el acervo informativo y bibliogrficojunto con sus estantes, las medallas, lasarmas, los instrumentos de artes yoficios,lasjoyas, losgranos,mercancas ydems cosassimilares. Cabeaclarar que los bienes muebles porsu naturaleza,quesehayan considerado como inmuebles, recobrarn su calidad de muebles cuando el mismo dueo los separe del inmueble, salvo el caso de que en elvalor de ste se haya computado eldeaquellos,paraconstituir algnderecho realafavor deuntercero. As mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los bienes muebles e inmuebles podrn ser sujetos de la prctica de una valuacin. Una valuacin es un dictamen que se practica con base en criterios tcnicos y requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual ser estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta, coincidentemente conel principiocontable de"negocioenmarcha".
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B l t i f i J T E C A
IV. NORMAS TICAS PARA LA VALUACIN

En los Estados Unidos Mexicanos, reconociendo la necesidad de promover y fomentar elejercicio profesional deexcelencia, laAsociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., durante su XXXI Convencin Nacional de Valuacin realizada en Quertaro, Qro. el 26 de octubre de 1995, ha promulgado un conjunto de reglas con las que pretende establecer un "Cdigo de tica y de Principios Generales para el Ejercicio de laValuacin" para los profesionales dela valuacin agremiados enlos Institutos que laintegran. La Asociacin Nacional del Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., es una sociedad mexicana fundada en el ao de 1969, misma que agrupa a los organismos de profesionales valuadores denominados "Institutos Mexicanos de Valuacin", los cuales estn constituidos, a su vez, por personas fsicas profesionales asociadas que han demostrado, a satisfaccin del Instituto respectivo, que son competentes para valuar bajo alguna especialidad o especialidades especficas y, por lo tanto, han merecido que se les otorgue el derecho desealar sudesignacin como"Miembros I.M.V.". El propsito de establecer el cdigo referido ha sido instruir a los usuarios de los servicios de valuadores profesionales en relacin con lo que, en opinin de la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., constituye el ejercicio competente y tico de la valuacin, orientar a los asociados de los Institutos Mexicanos deValuacin paraque sean mas competentes en su ejercicio profesional y proveer de medios que complementen los usados para examinar a candidatos que deseen ingresar a los Institutos, con el propsito de juzgar su destreza, competencia y su entendimiento de los principios de tica. Los postulados quese resuelven sonexpuestos sucesivamente eneste apartado.
IV.1. DEBERES Y OBLIGACIONES PRIMORDIALES DEL VALUADOR

Es obligacin del valuador determinar, describir y definir la expresin de valor adecuada, toda vez que existen diferentes metodologas aplicables, cada una de lascualestienevalidez enlaconclusin final dependiendo deltrabajo devaluacin solicitado, es obligacin del valuador establecer cul de stas es la adecuada al caso particular. El procedimiento y mtodo para determinar el valor requerido, es una eleccin que el valuador mismo debe realizar, no se le podra hacer responsable del resultado amenos que tenga la libertad deseleccionar el proceso a travs del cual se obtendr ese resultado; noobstante, la prctica correcta de la valuacin requiere que el mtodo seleccionado sea adecuado para el propsito, que incluya la consideracin de todos los factores que influyen en el valor y que sea presentado enforma clara ylgica.
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Al cumplir con esta obligacin, el valuador puede considerar las instrucciones de su cliente o puede buscar asesora legal profesional, pero la seleccin de la expresin correcta de valor es responsabilidad nica del valuador. Es tambin su obligacin explicar y describir claramente el significado de la expresin de valor especfico quelhadeterminado conelpropsito deobviar unmal entendido yas evitar la aplicacin equvoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada no deliberada. De lo anterior, se desprende la obligacin de determinar los resultados numricos adecuados y aplicables con elgrado deexactitud que exige el propsito mismode lavaluacin,evitando expresar einformar unresultado numricofalso. Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su campo deejercicio;tal competencia se lograr mediante el estudio, laprctica yla experiencia. Tambin debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los principios de tica que son parte esencial del autntico ejercicio y prctica profesional. Una profesin est basada en un conjunto organizado de conocimientos especficos que no poseen los legos. El conocimiento es de carcter general y especfico, por tanto, requiere un.alto grado de capacitacin, as como una inversin considerable de tiempo y esfuerzo para adquirirse y poderse aplicar. El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su confianza en el valuador y confa que ste aplique sus conocimientos y habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario para lograr los objetivos del trabajo. Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia elclienteyparacon lasociedad. Frecuentemente, una valuacin pasa de manos del cliente a terceras personas para su uso, mismas que pueden o no conocer al valuador, pero independientemente deello,tienenderecho aconfiar enlavalidez yobjetividadde las conclusiones del valuador, como lo hace el cliente, por lo que, los valuadores deben reconocer tambin que tienen una responsabilidad ante estas personas que, adems desucliente,utilizan losresultados obtenidos enlavaluacin. Noobstante, el bienestar del pblico engeneral frecuentemente se involucra enla ejecucin de asignaciones devaluacin y, derivado de esto, elvaluador tiene una obligacin y responsabilidad hacia el pblico en general, que invalida y sobresee suobligacin hacia su cliente,aunque la principal obligacin del valuador hacia su cliente es entregar untrabajo completo, sin error yoportunamente, con resultados independientes de los deseos anhelos del cliente, de otras personas, organismos instituciones pblicas privadas. El hecho de que un valuador sea contratado para hacer una valuacin constituye un asunto confidencial, ya que el cliente, sea un ciudadano particular una entidad determinada, preferir, por razones vlidas, mantener el encargo en
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secreto. El conocimiento por terceras personas de que un valuador ha sido contratado para llevar a cabo untrabajo especifico puede dificultar laoperacin y, consecuentemente, noesapropiado departedelvaluador revelar suasignacin,a menos que el cliente lo apruebe que el valuador sevea obligado por diligencias previstas por laley. Igualmente, es incorrecto que un valuador revele a terceras personas la cantidad que hadeterminado en untrabajovaluatorio sin el permiso desu cliente, amenos queestaobligacin laimponga laley,comoyaseseal. En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de valuacin es propiedad del cliente y ticamente no puede ser publicado, en ninguna forma identificable, sinsuaprobacin. Es incorrecto que un valuador acepte un trabajo que involucre la valuacin de un bien para cuyavaluacin noestacalificado; amenosqueseasocie consulte con otro valuador que est debidamente calificado para valuar tal tipo de bienes, debiendo informar esta situacin al cliente con antelacin. En otras palabra, es contrario a la tica que un valuador pretenda poseer o manifieste que posee conocimientos profesionales quenotenga. Porotro lado,cuando unvaluador escontratado por una de las partes en un litigio de ordenjudicial, se considera prctica contraria a la tica que el valuador, en su dictamen, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinin que sea adverso a la causa de su cliente;o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u opiniones que sean favorables a la posicin de su cliente; oque en cualquier otra forma asuma actitud parcial. En ese sentido, el valuador tiene la obligacin de presentar los datos, el anlisis y el valor sin importar el efecto que dicha presentacin tenga sobre lacausadesucliente. Si fuera el caso, que ms de un cliente busquen los servicios de un mismo valuador con respecto a la misma propiedad con respecto a la misma causa legal,dichovaluador nopuedeservir apropiadamente amsdeuno,excepto enel casoenquetodas las partesestn enteradas ydeacuerdo. El que utiliza un informe de valuacin, antes de depositar confianza en las conclusiones incluidas en l,tiene derecho a presumir que la persona quefirmael informe es responsable de las mismas, sea porque ejecut personalmente el trabajo porque dicho trabajo fue hecho bajo su supervisin, por ello, es importante sealar que la validez de las conclusiones del valuador sobre el valor de un bien dependen de la validez de las declaraciones y los datos en que el valuador se ha basado, hayan sido proporcionados porel cliente, miembros de otras profesiones u obtenidos por l de fuentes oficiales y, en ese sentido, es apropiado que el valuador confe y use ese material, siempre y cuando haga constar en su informe sus fuentes documentales y/o de campo que ha utilizado, las cuales, debe estar dispuesto y preparado para presentarlas ante la posibilidad decualquier verificacin queserequiera.
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El correcto ejercicio profesional de la valuacin exige que el valuador estipule en su informe cualesquiera condiciones contingentes limitantes que afecten la valuacin, sin que ello implique descargar en otros la responsabilidad en relacin con cuestiones que estn odeberan estar dentro del mbito de su competencia y conocimientos profesionales. A pesar de lo anterior, en varias ocasiones el valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para realizar unavaluacin no le son suministrados, o bien, el acceso al bien en cuestin lees negado, sea por el cliente mismo por cualquier otra de las partes involucradas, por ejemplo los libros de registro de la produccin de un campo de petrleo o los libros de registro de ingresos yegresos de un hotel,ental caso elvaluador puede negarse a prestar sus servicios. Esto significa que,cuando considere insuficientes losdatos parallevaracabo sutrabajo,nodebe realizarlo. Enlos casos en que dos msvaluadores son contratados para elaborar una valuacin de manera conjunta, el solicitante puede suponer que si todos firman el informe, todos son, mancomunada, solidaria, colectiva e individualmente responsables de la validez de todas las conclusiones incluidas; si no todos lo firman, elsolicitante tienederecho aconocer cualesquiera opiniones disidentes. Cuando dos mas valuadores son contratados para valuar individualmente la misma propiedad, el cliente tiene el derecho a esperar recibir opiniones independientes y a usarlas como forma de cotejo entre los diversos informes, por loque resultara ser comportamiento contrario a la tica engaar respecto aquin realiz una valuacin aadiendo la firma de cualquier persona que, ni hizo el trabajo personalmente, ni tuvo asu cargo la supervisin del mismo.Si fuera el caso de tratar con informes colectivos, igualmente ser contrario a la tica omitir cualesquiera firmas u opiniones disidentes, as como que alguno o algunos de ellos emitan informes separados Si dos o mas valuadores han sido contratados por un mismo cliente para emitir dictmenes independientes del mismo bien, que colaboren entre si o que usen el producto y la informacin de las pesquisas o los resultados numricos de l o los otros constituir del mismo modo una prctica carentedetica. Noobstante, undespacho o unaempresadevaluadores puede usarelnombrede la sociedad con la firma del responsable, pero la persona quien hizo la valuacin debe firmar y se debe incluir en el informe el nombre de la persona que llev a caboeltrabajo. Si un valuador emite una opinin de valor de un bien sin haber investigado y analizado todos los factores que influyen, tal opinin, excepto por coincidencia extraordinaria, ser errnea. Emitirtales opiniones improvisadas tiende adisminuir la importancia de la inspeccin, investigacin y anlisis en el procedimiento valuatorio y reduce la confianza con que se reciben los resultados del buen
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Tesis: DETERMINACIN DELVALOR COMERCIAL DE LOSBIENES AGROPECUARIOS
ejercicio de la valuacin, por eso es declarado que, emitir opiniones irreflexivas y sinfundamento,constituye unacto noprofesional. Si unvaluador preparase un informe preliminar, sin sealarlo como tal y estipular que lascifras incluidas podran estar sujetas amodificacin cuando secomplete el informe final, existe la posibilidad de que el usuario del informe, estando bajo la impresin de que el informe es final, d a las cifras un grado de exactitud y confiabilidad que stas no poseen. Los resultados de sta confianza errnea pueden ser negativos para la reputacin de los valuadores profesionales en general, as como para la del valuador involucrado. Para eliminar esta posibilidad debe declararse tambin que, omitir una declaracin limitante apropiada y calificadora enuninforme preliminar, esprctica noprofesional enlavaluacin. Los anuncios autolaudatorios y la procuracin de contratos o comisiones valuatorias mediante el uso de pretensiones o promesas falsas, inexactas o desorientadoras, son prcticas totalmente negativas al establecimiento y mantenimiento de la confianza pblica en los resultados de los trabajos de valuacin, por loque es de considerar atales prcticas como constitutivas de una conductacontraria alaticayalrectoejercicioprofesional. Ahora, abordando un tema que tambin es importante, es buena prctica llegar a un contrato escrito al menos un acuerdo verbal claro, entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propsito del trabajo, tiempo en que se entregar el informe yel montodelos honorarios. Sifuera elcasoque unvaluador disminuyera los honorarios quehacotizado auncliente para unservicio especifico de valuacin con el propsito de desplazar a otro valuador, cuando l se ha enterado de la cotizacin del mismo, se considerar a sta como una accin contraria a la tica; de ninguna manera ser tica la conducta del valuador que intenta desplazar a otro, despus que ste ha sido contratado (verbal formalmente), para unservicioespecifico devaluacin. Si un valuador aceptara un trabajo para el cual el monto de sus honorarios dependiera de la cuanta de la adjudicacin en un convenio inmobiliario o en una causa judicial endonde se empleen sus servicios dependa de la cantidad de reduccin de impuestos obtenida por un cliente en donde se utilizan sus servicios se sujete a la consumacin de una venta el financiamiento de una operacin inmobiliaria en conexin con los cuales se utilizaron sus servicios est condicionado a la obtencin de un resultado o conclusin especificada por su cliente, entonces cualquier persona que considerase la posibilidad de utilizar el resultado del trabajo del valuador podra sospechar que los resultados son tendenciosos para buscar un beneficio propio ylos considerara tambin invlidos; tal situacin obrara en contra del establecimiento y mantenimiento de la credibilidad y confianza en los resultados de los trabajos valuatorios en general, por lo que, al contratar y aceptar ese tipo de honorarios condicionados o dependientes del resultado, se acta de manera contraria la tica y se constituye unaforma deejercicio noprofesional.
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En relacin con lo mismo, todo valuador debe obligarse a jams alterar los resultados obtenidos mediante la aplicacin de mtodos y procedimientos considerados como buena prctica de la valuacin, para obtener mayores honorarios. Por los anteriores motivos, se declara que no es tico y constituye una forma de ejercicio no profesional si un valuador alterase los resultados numricos de un trabajo de valuacin, pagare o aceptase conceder, a fin de obtener un trabajo valuatorio, cualquiertipodecomisin,reembolso,divisin decomisin de corretaje o cualquiera que se les asimile, o si compitiese o concursare por un trabajo o comisin de valuacin sobre postura en subasta cuando el monto de los honorarios sea la nica base para la contratacin; sin embargo, esta ltima restriccin nodebe interpretarse como impedimento para laentrega de propuestas para laprestacin deservicios. Finalmente, cualquier valuador tiene la obligacin de proteger la reputacin profesional detodos los valuadores, sean stos miembros de alguna asociacin o no, mientras que trabajen conforme al "Cdigo de tica yde Principios Generales para el Ejercicio de la Valuacin"; de hecho, es declarado contrario a la tica que un valuador perjudique trate de perjudicar, a travs de declaraciones falsas tendenciosas por insinuaciones, lareputacin profesional decualquier valuador.
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V. NORMAS METODOLGICAS VALUATORIAS
V.1. RESPECTO DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES

Para valuar bienes desde un esquema tradicional, pueden aplicarse tres mecanismos para estimar el valor, y elegir aquel que represente el "mayor y mejor uso con condiciones de bajo riesgo" desde el punto de vista del valuador, es decir, en cada caso particular de valuacin, se aplica uno de los siguientes criterios: a) Los bienes pueden tener unvalor equivalente al costode sufabricacin o adquisicin (principiodel costo netode reposicin). b) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la cuanta monetaria necesaria para lograr su intercambio en mercados secundarios especficos (principio delvalordecambio). c) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la capitalizacin del beneficio peridico que producen mediante expresiones de la matemtica financiera (principio delvalor deuso). La base devaluar un bien cualquiera confundamento en el mayor y mejor usodel mismo con condiciones de bajo riesgo constituye el "principio fundamental dela valuacin", el cual deber aplicarse en todo estudio valuatorio sin excepcin alguna. Elvalor de los bienes avaluar deber determinarse con base en el "principio del valor nico", es decir, con independencia de losfines para loscuales se requiera el avalo, observando para tal efecto las disposiciones legales y administrativas emitidas por autoridades enmateriadeavalosque ensucasosean aplicables. El proceso valuatorio, en trminos generales, se realizar considerando los siguientes aspectos: a)Alcance de la valuacin. Define el propsito y las consideraciones tcnicas a seguir. b)Anlisis de la informacin. Se estudia la informacin con que cuenta la Institucin, tal como facturas de adquisicin del Activo Fijo, balanzas de comprobacin de los registros contables, o bien, estados financieros anteriores que reflejen los gastos efectuados para mantener el activo en lugar y condiciones de funcionamiento. Esta informacin incluye los 46
derechos, gastos de importacin, fletes, seguros y gastos de instalacin. Una mayor cantidad de informacin permitir obtener una opinin de valor msapegada alarealidad. c) Verificacin ocular. Los bienes a valuar se identifican utilizando un formato "ad hoc"parasuregistro. d) Procesamiento de datos. Se realiza la valuacin con los datos obtenidos encampo,con el propsito de determinar elValor Netode Reposicin de losbienes. e) Informefinal.Seintegra elinformeyeldictamen delavaluacin. En lo sucesivo, se entender por proceso valuatorio al conjunto secuencial de actividades que realiza el profesional de la valuacin para obtener la solucin de un problema especfico, mismaque esgenerada apartir delosconocimientos que ste posee. Para ello tendr que definir y acotar el problema; recabar, tipificar y clasificar los datos disponibles y, por ltimo, generar e interpretar la informacin queconduzca aobtener elvalordelacosaencuestin. En la elaboracin del dictamen (valuacin), el valuador debe conservar todos los elementos de informacin, datos tcnicos, econmicos y documentos relativos y de apoyo al proceso valuatorio durante por lo menos cinco aos contados a partir delafecha dereferencia delavaluacin. Lavaluacin debeformularse ycontener por lo menos cada uno de los siguientes apartados: a) Definicin delavaluacin, b)tipodeactivosvaluados, c) tipodebienes uotros activos noincluidosen lavaluacin, d)fechade la relacin debienesvaluados, e) periododeverificacin fsica, f) definicindeconceptos, g) periodode investigacin deprecios, h)descuentos e ImpuestoalValorAgregado, i) cambios significativos, j) descripcin del contenido delavaluacin,y
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k) clculo,resumen ycertificacin devalores. La definicin de la valuacin deber realizarse conforme al convenio escrito celebrado entre el valuador y la entidad econmica interesada en emplear sus servicios; eltipo de activos valuados yno incluidos en e lavaluacin segn el giro para el cual son empleados; la fecha de relacin de bienes valuados debe contener la inclusin de la leyenda Tos bienesincluidosenlapresentevaluacin correspondena los declaradospor la entidad econmica como de supropiedad, segn relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que la propiedad legal no fue verificada, nise investigaron gravmenes o reservas de dominioquepudiesenexistirsobredichosbienes";el periodo deverificacin fsica se refiere a la indicacin de las fechas en que se llevaron a cabo las visitas para verificar laexistencia ycaractersticas de los bienes;el periodode investigacin de preciosdebesealar lainvestigacin deprecios ocotizaciones deIosbenes a valuar, as como los tipos de cambio empleados si es el caso; el rubro de descuentos e impuesto al valor agregado debe contener la siguiente leyenda:"La valuacinsepractic sin tomarencuentaningndescuentoespecialporpartede los proveedores de materiales, de maquinaria o cualquier otro tipo de bien valuado,ascomotampocoelImpuestoal ValorAgregado (IVA)". Sifuera el casode contar convaluaciones inmediatas anteriores, sesealarn los cambios significativos con respecto a ellos, as como las explicaciones correspondientes; las partes o acciones se podrn agrupar en la descripcin del contenido de la valuacin a discrecin, segn las necesidades del valuador y la entidad econmica, pero siempre buscando una forma de integracin; por ltimo, el resumen de valores de los bienes valuados mencionar su valor de reposicin nuevo, valor neto de reposicin, vida til remanente y depreciacin anual para cada cuenta e indicando si se trata de una valuacin inicial o primera o segunda recurrente,deloscualessehablar posteriormente. Posteriormente al resumen, se debe mencionar la certificacin de los valores resultante, as como la fecha, firma y registro de las personas fsicas o morales autorizadas por la Comisin Nacional Bancaria ydeValores paravaluar inmuebles industriales y/o maquinaria yequipo. El valuador debe practicar la valuacin del activo fijo de la entidad econmica de acuerdo alascuentasorubroscontables que lointegran,comoson: Paraelcasodebienes inmuebles: a) Terrenos, b) Edificacionesyconstrucciones, Para elcasodebienes muebles: a) Maquinaria yequipo, b) Herramientas, moldes,dadosytroqueles, c) Mueblesyenseres,
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d) Equipo decmputo,y e) Equipodetransporte. Lainformacin necesaria podrser, entreotra: I. Inmuebles:fecha ycostodeadquisicin,copiafotosttica delaescriturao documento relativo donde se indiquen medidas y colindancias, as como superficie y nomenclatura catastral vigente, adems de planos arquitectnicos, estructurales yde instalaciones hidrosanitarias, elctricas yespeciales, encasodeexistir construcciones. II. Mubles en general:fecha ycosto de adquisicin, indicando si se adquiri nuevo o usado, descripcin, marca, modelo, nmero de serie, capacidad nominal ydimensiones. Cuando sevalen inmuebles, stos deben ser valuados enfuncin del uso actual de los mismos y no de acuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. El informe sedesarrollar bajolossiguientes incisos: I. II. III. IV. V. VI. Antecedentes, Caractersticas urbanasgeneralesdelpredio, Datosespecficos delterreno, Descripcingeneral delinmueble, Descripcin deelementos delostiposde construcciones, Descripcin metodolgica yconsideraciones previas,
Vil. Valuacin porelmtododel costo netodereposicin (fsico), VIII. Valuacin porelmtododelvalordecambio (mercado), IX. X. XI. Valuacin porel mtododelvalordeuso (capitalizacin derentas), Resumen devaloresobtenidos, Consideraciones previas alaconclusin,y
XII. Conclusiones. Debe notarse que, siel inmueble porvaluar setrata nicamente de unterreno,de lo anteriormente listado se omitirn los puntos IV, V, Vil y, eventualmente, el IX. Ocasionalmente, cuando el estudio valuatorio tenga como finalidad la reexpresin
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" T I C B l w . , j i ECA
de estados financieros, se requerir sealar separadamente el valor del terreno y eldelasconstrucciones. La descripcin de los elementos que integran los diferentes tipos de construcciones deber realizarsedemaera breve yconcisa,sealando,desde una perspectiva constructiva adecuadamente seleccionada por el valuador como lamostrada enelAnexo 16,almenos lossiguientes puntos pormenorizados: 1. Obragruesa. 2. Revestimientos yacabados interiores. 3. Carpintera. 4. Instalaciones hidrulicas ysanitarias. 5. Instalaciones elctricas. 6. Cerrajera. 7. Revestimientos yacabadosexteriores. 8. Instalaciones especiales. 9. Elementos accesorios. 10.Obras complementarias. Es necesario precisar que, eventualmente, algunos bienes se considerarn integrados por otros que en lo individual son unidades econmicamente indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en general, podra ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como independiente del bien en cuestin. La valuacin de un elemento de una propiedad, considerado sloe ignorando su relacin con el resto,seconoce como "valuacin parcial", de la cual existen usos legtimos, como es el caso de la valuacindeedificios paracontratar unseguro,enlacual sedescuenta elvalorde la cimentacin, pero la buena prctica valuatoria requiere que una valuacin parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalo por parte delclientedeterceras personasqueden claramente establecidas. Los avalos inmobiliarios debern contener los valores obtenidos por los mtodos del costo (fsico),delvalor decambio (mercado) ydelvalor deuso (capitalizacin); mismos que se fundamentarn en estudios de mercado en la zona en que se encuentra el inmueble por valuar y en el que se considerarn aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas delosvalores,razonando entodocasolosresultados delavaluacin.
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Lavaluacin detoda clase de terrenos deber consignar, segn corresponda, los siguientes datos: ubicacin, topografa, calidad de los suelos, caractersticas panormicas, dimensiones, forma, proporcin, uso del suelo, densidad de poblacin, intensidad de construccin, servicios municipales, afectaciones o restricciones aqueestn sujetosysu rgimendepropiedad. En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deber tomar en cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se afectar en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de acuerdocon loscriterios msrecomendables. En caso de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plazas comerciales u otros), se deber utilizar el mtodo de clculo del "valor residual", el cual podr ser fundamentado en una visin esttica o en una visin dinmica. La visin esttica se basar en suponer que dicho desarrollo existe, ypor lotanto se le puede asignar unvalor global hipottico enel mercado; dicho valor global de mercado ser reducido por los costos de las construcciones que se edificaran para dar lugar al desarrollo inmobiliario, y el "residuo" que resta corresponder al valor del terreno. Por su parte, la visin dinmica sefundamentar en suponer el establecimiento de un negocio de ndole inmobiliaria, donde se considerar el valor del dinero en el tiempo y donde la cuanta monetaria involucrada por concepto del terreno ser la variable por calcular; este principio financiero ser aplicable a los costos y beneficios que actuaran durante un periodo de planeacin especfico yrazonable para que dicho negocio poseacaractersticas deseables derentabilidad. Para la valuacin de edificaciones se debern precisar todos los tipos de construccin que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripcin de los elementos de construccin, que se indicarn en forma pormenorizada y completa, sealndose para cada tipo un Costo de Reposicin Nuevo (C.R.N.) al quese le deducirn los demritos que procedan por raznde edad,estado de conservacin,deficiencias deproyecto,deconstruccin odefuncionalidad. Todas aquellas instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias que formen parte integral del inmueble, debern considerarse con su valor unitario correspondiente, sealando el valor de reemplazo as como sufactordedepreciacin. Las instalaciones especiales de un inmueble son aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble, tal como pueden ser los elevadores y montacargas, escaleras electromecnicas, equipos de aire acondicionado o aire lavado, sistemas hidroneumticos, sistemas de riego por aspersin, albercas y chapoteaderos, sistemas de sonido ambiental, calefaccin, antenas parablicas, pozos artesianos, sistemas de aspiracin central, bvedas de seguridad, subestaciones elctricas, sistemas de intercomunicacin, pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad y circuitoscerradosdetelevisin,etc.
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Los elementos accesorios son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en s se convierten en elementos caractersticos del bien analizado, como por ejemplo la caldera en un hotel y baos pblicos, el depsito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en un cinematgrafo, la planta de emergencia en unhospital,olasbutacas enunasalade espectculos. Las obras complementarias son aquellas que aportan alguna amenidad especial o beneficio adicional al inmueble, como son las bardas, celosas, rejas, patios y andadores, marquesinas, prgolas, jardines, fuentes, espejos deagua, terrazas, balcones, cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario, etc. En las valuaciones de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, el valor del local, departamento o despacho deber determinarse en funcin del porcentaje que le corresponda con relacin al valor total del terreno, a reas comunes e instalaciones generales del edificio, valuadas en forma separada y detalladamente, as como el valor de las reas privativas e instalaciones propias ensucaso. Para determinar el valor por el mtodo de capitalizacin de un inmueble, debern considerarse los siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta ptima o renta estimada, indicando el motivo porelque sefijan estas dos ltimas, debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construccin apreciado, deducciones por vacos, impuestos, servicios y dems gastos generales, debidamente fundamentados, la tasa de capitalizacin fundada en edad, vida probable, uso, estado de conservacin, deficiencias en la solucin arquitectnica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicacin y otros que sean necesarios a juicio del valuador. Para los avalos agropecuarios, independientemente de la investigacin de mercado, enlaque se considerarn lascondiciones fsicas,tantodelterreno como de las construcciones e instalaciones propias, se determinar el ndice de redituabilidad, tomando en cuenta, segn corresponda, el coeficiente de agostadero, o bien el uso actual, y un promedio del rendimiento de las tierras dedicadas a las explotaciones tpicas de la regin que ofrezcan las mismas caractersticas de lasque son motivo del avalo,fundamentando los resultados de dichos exmenes.
V.2. EL MTODO DELVALOR DE CAMBIO

Este mtodo es tambin llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en los casos de valuacin de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o
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usados, teniendo su fundamento en la consideracin que stos tienen deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su aplicacin queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definicin econmica seala,estar integrada poroferta ydemanda. Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado especfico, habr que extraer de l losvalores representativos con que los bienes o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los demandantes. Es difcil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio de bienes y/o derechos, as como el valor involucrado; lo que comnmente se difunde enel medio esel precio pretendido por losoferentes y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que, seguramente, seubican entreambas posturas,marcando asel conceptodevalor, lo cual nosignifica que ste seencuentre a la mitad dela banda que seforma por las primeras cantidades referidas, aunque tambin podra decirse que dichas operaciones se efectan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese sentido,elvaluador aplicaelconceptodel"factor pornegociacin"(F.Ne.). Se definir al factor por negociacin (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el precio indagado enelmercadodelelemento queintegrar lamuestra,seestimael valor que podra tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que podra efectuarse el intercambio del bien o derecho en el mbito propio del mercado en que se comercializa. Este factor por negociacin (F.Ne.) opera en la siguiente frmula, donde "P."es el precio difundido en el mercado de la cosa,"V" la estimacin de su valor, y el subndice "i" expresa que la frmula ser aplicable para cada elemento que integre la muestra estadstica, por loque dicho subndice tomar valores desde la unidad hasta "n",parmetro que representar al tamao delamisma: V.C.j = (F.Ne.s) (P.) Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y derechos que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su tamao indefinido, habr que extraer un subconjunto finito de dicho universo que resulte ser caracterstico del mismo entrminos estadsticos. Especficamente, habr que extraer una muestra suficientemente representativa en trminos de valor de cambio, para lo cual se considerar como representativa para el proceso valuatorio aquella muestra quetenga: 1. Caractersticas de identidad,o bien, de similitud en cada uno de los bienes o derechosqueIaintegren respecto delque sepretende valuar, recordando que lacomparacin entreel sujeto devaluacin ycada unode los elementos de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de similitud tendra que aplicarse, antes del estudio estadstico delamuestra,unprocedimiento dehomologacin.
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2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "p2"sea igual a mayor que 3 unidades,o bien,que elvalor de su coeficiente devariacin "v" sea menor o igual a 10%,aplicando como mximo eventual el 12%para este valor. 3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podra tolerarse como mximo el 10%. 4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podra aceptarse comomximo el90%. Loanterior redunda endefinir eltamaodela muestra cumpliendo con lasiguiente expresin entrminos apriori:
_ _ 72 2 #_ 2
n = Z v v .c. / ev.c. , donde: n: Tamaodelamuestra. Z: Nmerode unidades de desviacinestandar en ladistribucin normal que producir el nivel deseado deconfianza. Parael caso planteado,Z ser igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este seadel90%. vv.c.:Coeficiente devariacin, ev.c.:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional. Loanterior significaqueeltamao mnimo esperado decualquier muestraser: (1.960)2(0.10)2/ (0.07)2=7.84 8unidades, aunque podra aceptable,deforma ms holgada, lasiguiente cantidad proveniente deaplicar losvalores "tolerados"enlamismaexpresin,osea: (1.645)2 (0.12)2/(0.10)2=3.90 4unidades. Conservadoramente, y de forma prctica, podra definierse el tamao adecuado deIamuestra,entorminos aprioricornos e r efirianteriormente,considerando una combinacin establecida con base en los valores ya aplicados de los parmetros involucrados enlaexpresin,mismaqueacontinuacin sedesarrolla: (1.960)2(0.10)2/ (0.07)2=7.84 8unidades, (1.960)2(0.10)2/ (0.10)2=3.84 4unidades, (1.960)2(0.12)2/ (0.07)2= 11.28 12unidades, (1.960)2(0.12)2/ (0.10)2=3.90 4unidades,
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Tesis: DETERMINACIN DELVALOR COMERCIAL DELOSBIENES AGROPECUARIOS
(1.645)2 (0.10)2/(0.07)2=5.52 * 6unidades, (1.645)2(0.10)2/ (0.10)2=2.713unidades, (1.645)2 (0.12)2/ (0.07)2=7.95 * 8unidades, (1.645)2(0.12)2/(0.10)2=3.90 * 4unidades, Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinacin, respecto de la cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio, (entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podra considerarse, para fines pragmticos, buscar siempre muestras de 6 elementos,4 como mnimo, aunque loque debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible deelementos enel mercado que setrate para integrar la muestra de comparacin y poderefectuar, incluso,seleccin razonadadeloselementos msconsistentesy discriminacinjustificada deaquellos norepresentativos. Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o4 elementos), primeramente habr que registrar el rango de valor de la misma, parmetro que se determinar con la diferencia delvalor mayor yelvalor menorque la integren,esdecir: f = V-C. max V.C.min, despus se homologarn los valores que correspondan a elementos con caractersticas desimilitud respecto delsujetodevaluacin ysecalcular elnuevo rangoque provendr delosvaloresya homologados yque permitirn establecer la comparacin entrminos de identidad,estoes:
r
Ho. = "-C.Ho.max ~~V.C.Ho.min.
posteriormente secalcular ladiferenciadeambosrangos: d = r- rHo. si esta diferencia resultare negativa, querr decir que el proceso de homologacin fue incorrecto y que se debern hacer adecuaciones consistentemente coherentes, pues el objetivo de la homologacin es establecer la concurrencia de los valores hacia uno caracterstico de la muestra, lo cual nicamente se logra cuando el rango de losvalores homologados esmenor queel queexista antesde ese proceso,esdecir, cuando estadiferencia espositiva. Una vez que el valuador apruebe su homologacin, verificar que la muestra cumpla con la condicin quesea establecida en lorelativo al nivel deconfianza de lamisma,esdecir, secalcular "Z"atravs delasiguientefrmula:
/ . .. \ Z- (n ev.c. / / vv.c.) ,
2 2 1/2
y posteriormente se comparar el valor determinado con lo expresado en la tabla siguiente:

55
VALOR MJCABLEDE 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1.645

1.695
1.750
1.810 1.880 1.960 2.055
2.170
2.330 2.575
Si la muestra no lograel nivel de confianza requerido, se deber elegir uno de estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamao amplio que lopermita,o bien, indagar nuevamente en elmercadoquese trate para incluir ms elementos a la muestra. Despus de aplicar cualquiera de ellas, con elementos ya homologados, se calcular de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a estemecanismotantas veces como sea necesario, hasta cumplir conl. Contandocon unamuestra devalor representativa, se proceder a calcular los principales estadsticos de tendencia central y de dispersin que la distinguen: la media (|av.c.),'a moda (Mv.c). la mediana (mv.c.),ladesviacin estndar (av.c.)yel coeficiente devariacin (vv.c.)- No obstante que existen opinionesque divergen respecto delvalorquedebe adoptarse ms apropiadamente de los estadsticos de tendencia central, el ms consistente de ellos es la media, tanto que incluso es tomada como base para determinar los estadsticos que constituyen las medidas de dispersin de la muestra, de las cuales las ms manejadas son la desviacin estndar yelcoeficientedevariacin. Los estadsticos referidos en el prrafo anterior se calcularn a travs de las siguientesfrmulas estadsticas:
Uve =1/nEV.C.,
i=1
ffiv.c. = V.C.(n+i)/2 si"n" es impar,o m v .c. = Vi (V.C.n/2 + V.C.(n/2)+i) si"n"espar.
56
av.c.=[1/nS(V.C.-jxv.c.)2]1/2,
i=1
Vv.c.= CTV.C./M-v.c. donde: V.C.: Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor decambio de losbienesy/oderechos idnticososimilares alqueseestvaluando. Uve.:Media muestral delvalordecambio. mv.c.: Mediana delvalordecambioquecaracteriza alamuestratomada, ove.:Desviacin estndar delvalordecambioenlamuestra. vv.c.:Coeficiente devariacin delvalordecambio. Por lotanto, elvalor del bien y/o derecho que se esttratando ser caracterizado por alguna medida de tendencia central, primordialmente la media, y podr variarse dentro de un rango delimitado pordosveces ladesviacin estndar, pero ubicando alcentrodestealamedia,es decir:
V.C.X = nv.c.MV.c).
o bien:
V.C.x = Hv.c. M(vv.c.)(Hv.c.)],

donde: V.C.X:Valor decambiodel sujetodevaluacin. X: Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se establecer entreceroylaunidad,incluyendo estoslmites. El elemento "k"de la expresin anterior es el que permite establecer la amplitud del rangocon equivalencia dehasta eldobledeladesviacin estndar, demanera que el valor de cambio del bien y/o derecho sea concluido en algn punto dentro dedichorango. Es importante acotar que en casos como los de la valuacin de inmuebles es necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las cuantas de intercambio de estos bienes se involucra su extensin y, en ese contexto, inmediatamente despus de aplicar elfactor por negociacin (F.Ne.) a los precios indagados enel mercado, habrquecalcular dichosvalores decambio unitariose integrar conellos lamuestra.
57
Los valores de cambio unitarios simplemente sern determitados mediante el cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el precio extrado de mercado (P.) por el referido factor por negociacin (F.Ne.), entrelaextensin del bienqueseesttratando,estoes,para elcasodeterrenos: V.C.'j = (F.Ne.) (P.) / A.Te., yenelcasodeterrenos con edificaciones: V.C.'i = (F.Ne.j) (P.) / A.Co., donde: V.C.': Valor de cambio unitario de cada uno de los elementos que integrarn la muestra (bienes y/o derechos idnticos o similares al que se est valuando). F.Ne.:Factor por negociacin aplicado en el caso de cada elemento indagado en mercado. P.: Preciodemercado indagado paracadacasodelos bienesdelamuestra. A.Te.:rea deterreno. A.Co.:rea deconstruccin queintegran lasedificaciones del solar (terreno). Lo anterior significa, para finalizar, que el valor de cambio unitario medio deber aplicarse de la siguiente manera, para el caso de terrenos, a efecto de obtener el valordecambiocorrespondiente albiensujetodevaluacin:
V.C.x = [A.Te.x][nv.c.' MCTvc)], obien: V.C.x = {A.Te.x}{nv.c M(vv.c.)(nv.c.O]},

y, paraelcasodevaluar edificaciones ensolares (terrenos),seaplicar:
V.C.x = [A.Co.x][|iv.c.' M<*v.c)],

otambin:
V.C.x = {A.Co.x}{^v.c.'>-[(vv.c.')(u,v.c.')]},
donde: V.C.X: A.Te.x: Valordecambio delsujetodevaluacin. rea delterreno osolarquesevala.
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A.Co. x : Mv.c.-: ave.': vv.c.': X:
rea de construccin que integran las edificaciones del solar (terreno) que se estn valuando. Media muestral del valor de cambio unitario. Desviacin estndar del valor de cambio unitario en la muestra. Coeficiente de variacin del valor de cambio unitario. Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se establecer entre cero y la unidad, como ya se ha dicho, incluyendo estos lmites.
V.3. EL MTODO DELVALOR DEUSO

A este mtodo se le denomina tambin "de rentabilidad", "de productividad" o "de capitalizacin", y considera que el valor de las cosas tiene relacin con la capacidad que stas tienen, o el potencial que podran tener para generar, a quienes las poseen legal y legtimamente, beneficios econmicos peridicos y constantes denominados "renta", a travs del transcurso del tiempo que duren (hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicacin de una metodologa de carcter financiero. La renta es un trmino legal que expresa el beneficio econmico reflejado como ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o derecho a la produccin de nuevos bienes y/o servicios, o tambin por ceder el uso de las cosas a otras personas para fines lcitos, y hablar de renta peridica significa referirnos al beneficio econmico que sucede en intervalos iguales, y referir que sta sea constante quiere decir que se incluir en los clculos en unidades monetarias reales de la fecha en que se vala, o sea, en cantidades ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendr el mismo poder adquisitivo que las dems. Cuando el uso de las cosas son cedidas de facto, generalmente suscriben,tanto la parte propietaria del bien y/o derecho, como la parte que ejercitar su uso, un documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dar esta circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad peridica que legalmente se establece en contraprestacin para poder ejercer el uso por persona distinta al dueo (recibo), la cual conformar la llamada "renta bruta peridica" del sujeto de valuacin (R.B.P.X) y que servir de base para determinar el valor de uso del mismo. Eventualmente, la mencionada renta bruta peridica del sujeto de valuacin (R.B.P.x) podra ser establecida mediante la consulta documental de registros contables especficos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se acude porque son primordialmente tiles para obtener informacin aplicable en la valuacin de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen,
59
fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades, pero este tema serexpuesto enotroapartadodeestetextoynocorresponde aesteapartado. En cambio, cuando de hecho las cosas no producen beneficio alguno, primeramente se seguir un procedimiento similar al aplicado en elmtodo del valor de cambio; lo procedente es conocer el potencial que tienen para producir algn beneficio quesea cuantificable entrminos econmicos, habrde indagarse si existe oferta y demanda de bienes y/o derechos idnticos o similares que definan laexistencia del mercado especfico y, encasode existir, se integrar una muestra con elfin deobtener ycuantificar los posibles productos econmicos que podran generarse peridicamente a travs del "uso" del sujeto de valuacin, es decir, sedeber extraer del mercado la"renta"que,deforma peridica yconstante como ha sido dicho, podra obtenerse durante el transcurso del tiempo que subsista elbieny/oderechoquedeseavaluarse. Sin duda, en el mbito del mercado es difcil que se conozcan las cantidades concretas en la que los dueos de bienes y/o derechos especficos los ceden a quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta con toda seguridad que la cesin se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no necesariamente enun punto medio), por lo quees aplicable, al igual queen el mtodo del valor de cambio, el concepto del "factor por negociacin" (F.Ne.), ya queentrminos prcticos,puededecirsetambin queIa cesin del usodeIas cosasocurre porcantidad inferior alprecio. El factor por negociacin se define como aquella cantidad comprendida entre el cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el precio indagado en el mercado de cada elemento que integrar la muestra, estimndose as el posible valor de la cesin del uso del bien y/o derecho sujeto de la valuacin. En la siguiente frmula se expone cmo opera el factor por negociacin (F.Ne.),donde "P.R.P."es el precio de la renta peridica difundido en el mercado para ceder el uso de lacosa, "R.B.P." la renta bruta peridica que podra generarse entrminos de prctica seguridad,yel subndice "i" expresa que la frmula ser aplicable para cada elemento que integre la muestra estadstica, por lo que dicho subndice tomar valores desde la unidad hasta "n", parmetro querepresentar altamaodelamisma: R.B.P.= (F.Ne.i) (P.R.P.) Es importante indicar que todas las rentas brutas peridicas de los bienes y/o derechos que sern integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.) debern referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las mencionadas rentas debern aplicarsecada semana; si el periodo se refiere al mes, stas sern aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas
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ellas seaplicarn semestralmente; siel periodofuera anual,serelacionarn conel ao;yassucesivamente. Tomando en cuenta que el conjunto de bienes y derechos que son dispuestos en el mercado para ceder su uso puedetener untamao indefinido o muygrande,se deber conformar una muestra finita de ellos que los caracterice lo mejor posible desde el punto de vista caracterstico. Al igual que lo expuesto en el mtodo del valordecambio,lamuestra debertener: 1. Caractersticas de identidad,o bien, desimilitud en cada uno de los bieneso derechosqueIaintegren respecto delque sepretende valuar, recordando que lacomparacin entre elsujeto devaluacin ycada unode los elementos de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de similitud tendra que aplicarse, antes del estudio estadstico delamuestra,unprocedimiento dehomologacin. 2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "pY sea igual a mayor que 3 unidades,o bien, que elvalor de su coeficiente devariacin "v" sea menoro iguala 10%,aplicando como mximo eventual el 12%paraeste valor. 3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podra tolerarse como mximo el 10%. 4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podra aceptarse comomximoel90%. Para definir el tamao de la muestra, de manera a priori, puede aplicarse la siguienteexpresin:
_ _ 72 2/ _ 2 n - Z VR.B.P. / e R.B.P. ,
donde: n: Z: Tamaodelamuestra. Nmero deunidadesdedesviacin estndar en ladistribucin normal queproducir el nivel deseado deconfianza. Para elcaso planteado,Zser igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%,yde 1.645 cuando esteseadel90%. VR.B.P.: Coeficiente devariacin delas rentas brutas peridicas indagadas. SR.B.P.:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional.
Al igual que el anlisis hecho en el caso del mtodo del valor de cambio, puede decirse que el tamao de la muestra tendr un rango entre 3 y 12 unidades, con media de 6 y moda de 4, por lo que prcticamente habr siempre que buscar
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muestras de6 elementos, 4 como mnimo, aunque lo que debe hacersees recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que setrate para integrar la muestra de comparacin ypoder efectuar, incluso, seleccin razonada de loselementos ms consistentes y discriminacin justificada deaquellosno representativos. Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas peridicas de bienesy/o derechos similares al que sequierevaluar (al menos 6o4 elementos), habr que registrar primero el rango devalor dela misma,valor que seestablecer mediante ladiferencia dela renta brutaperidica mayorylamenorque laintegren,esdecir:
r = K.D.r\ max K.D.r. m jn,
despus se homologarn Ios valores detodaIamuestra respectodelsujetode valuacin y se calcular el nuevo rango proveniente de los valores ya homologados,que permitirn lacomparacin entrminos de identidad,estoes:
THO. = R-B.P.Ho.max ""R-B.P.Ho.min.
posteriormente secalcular ladiferencia deambosrangos: d =r- rHo. si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologacin fue incorrecto, por lo que se debern hacer adecuaciones consistentemente coherentes, ya que el findela homologacin esestablecer la concurrencia delasrentas brutas peridicas hacia un valor caracterstico dela muestra,locual nicamente se logra cuandoelrangode losvalores homologados esmenorque elqueexista antesde ese proceso,esdecir,cuando estadiferencia espositiva. Una vez que elvaluador apruebe suhomologacin, verificar que la muestra cumpla con lacondicin que sea establecida enlo relativo al nivel deconfianza de la misma, es decir, se calcular "Z" a travs de la siguiente frmula, anloga a la expuesta enelmtododelvalordecambio:
7 - / .
2 /
2x1/2
2 - (n eR.B.p. / VR.B.P. ) , y posteriormente se comparar el valor determinado con lo expresado en la tabla yamostradaenelmtodoanterioryqueeslasiguiente:
62
NIVELBE CONFIANZA (X) 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
VALOR APLICABLE DE
7
1.645 1.695 1.750 1.810 1.880 1.960 2.055 2.170 2.330 2.575
Si la muestra no logra el nivel deconfianza requerido, sedeber elegir unadedos posibilidades: depurar la muestra cuando esta tenga un tamao amplio que lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir ms elementos a la muestra. Despus deaplicar cualquiera de ellas,con elementos ya homologados, se calcular de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a este mecanismotantasvecescomosea necesario, hastacumplir conl. Contando con una muestra de valor representativa, es decir, homologada, se proceder a calcular los principales estadsticos de tendencia central y de dispersin que la distinguen: la media (U,R.B.P.), la moda (MR.B.P.), la mediana (ITIR.B.P.), la desviacin estndar (CTR.B.P.)y el coeficiente de variacin (VR.B.P.)- NO obstante que existen opiniones que divergen respecto del valor que debe adoptarse ms apropiadamente de los estadsticos de tendencia central, el ms consistente deeNos es lamedia,tanto que inclusoestornadacornobasepara determinar los estadsticos que constituyen las medidas de dispersin de la muestra, de las cuales las ms manejadas son la desviacin estndar y el coeficiente devariacin. Los estadsticos referidos en el prrafo anterior se calcularn a travs de las siguientesfrmulasestadsticas:
URBP
= 1/nER.B.P.j,
i=1
TIR.B.P.
R-B.P.(n+i)/2 si"n" esimpar,o
mR.B.p. = (1/2)(R.B.P. n/2 + R.B.P.(n/2)+i) si"n"espar.

n
63
Tesis:DETERMINACINDELVALORCOMERCIALDE LOS BIENESAGROPECUARIOS OR.B.P.= [1/n I ( R . B . P , i=1
^R.B.P.) 2 ] 1 / 2 ,
VR.B.P.
OR.B.P./H-R.B.P..
donde: R.B.P.:
HR.B.P.:
mR.B.p.:
CTR.BP.: VR.B.P.:
Cada uno de los elementos que integran la muestra de la renta bruta peridica de los bienes y/o derechos idnticos o similares al que se quierevaluar. Media muestral delarenta bruta peridica. Mediana de la renta bruta peridica que caracteriza a la muestra tomada. Desviacin estndar delarenta bruta peridica enlamuestra. Coeficiente devariacin delarentabrutaperidica.
Por lotanto, la renta bruta peridica potencial que el bien y/o derecho que seest tratando podra generar ser caracterizada por alguna medida de tendencia central, primordialmente la media, y podr variarse dentro de un rango delimitado por dos veces la desviacin estndar, pero ubicando al centro de ste a lamedia, es decir: R.B.P.x = U-R.B.P. MCTR.B.P.). o bien: R.B.P.x = URB.P. k[(VR.B.P.)(u,R.B.P.)], donde: R.B.P.X: Rentabrutaperidicadelsujetodevaluacin. X: Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor se establecer entreceroylaunidad,incluyendo estoslmites. El elemento "X" de la expresin anterior es el que permite establecer la amplitud del rangocon equivalencia dehastaeldobledeladesviacin estndar, demanera que la renta bruta peridica del bien y/o derecho por valuar (R.B.P.x) sea establecida enalgnvalordentro dedichorango. Unavezestablecida lacantidadequivalente alarenta bruta peridicadelsujetode valuacin (R.B.P.X), sea sta tomada de la contabilidad, de un contrato, de un recibo, o bien, estimada en trminos de investigacin de mercado, se deducir de sta, segnproceda, aquellos gravmenes que deben ser pagados durante los mismos periodos en que es referida dicha renta,as como los costos ygastos que deben ser erogados, tambin en los mismos periodos y a favor del bien y/o EulalioDomnguezViveros 64
derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento, mantenimiento, conservacin, administracin, vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se determinar la"renta neta peridica"del sujeto devaluacin (R.N.P.X),lacual ser insumoenelclculodelvalordeusodelacosaquesedesea valuar. Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta peridica podemos mencionar aquellas denominadas "por desocupacin", las cuales se derivan del tiempo en que,a pesar que sean dispuestas en el mercado para ceder su uso,no sontomadas pordemandante alguno (estoocurre normalmente cuando la persona a quien se permiti ejercer el uso a cambio de una renta, lo devuelve al legal y legtimo dueo paraque stelovuelva aceder aotra persona);otras deducciones son las llamadas "por administracin", que ocurren afavor de un tercera persona cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que sta procure, entre otras cosas, su adecuada disposicin y manejo en lo que respecta a la cesin su uso, la recaudacin de los ingresos que se originen por tal accin, la coordinacin de la erogacin de los gastos propios del remozamiento, mantenimiento y conservacin que sean necesarios yque corresponda aldueo efectuar, ascomo tambin el pago de los gravmenes que sean procedentes; sin olvidar que las debidas "por conservacin y mantenimiento" propiamente dicho, ademsde las correspondientes "por impuestos o gravmenes" que deban pagarse (v.gr. el impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al activo), tambin son deducciones alarentabrutaperidica,junto conlasprimerasdos mencionadas en esteprrafo. Tambin existen deducciones ms especficas que se aplican excepcionalmente en algunos casos, las cuales se desprenden de la procuracin de la existencia de la cosa misma y que resultan ser, por ejemplo, aquellas orientadas hacia su "vigilancia"ohacia su"aseguramiento", deducciones que redundan enel pago,por parte del dueo, de primas de seguros que cubran algn posible dao que pueda sufrir el bieny/oderecho encuestin,obien, deservicios deterceros queeviten la prdidadelacosa. Con la cuantificacin de las deducciones mencionadas y de aquellas otras que sean pertinentes ajuicio delvaluador, larenta neta peridica (R.N.P.X) secalcular delsiguiente modo:
j
R.N.P.X = R.B.P.X-SD.
i=1
donde: R.N.P.X: Renta neta peridica delsujetodevaluacin. R.B.P.X: Renta bruta peridica delbieny/oderechoquedeseavaluarse. D.: Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el valuador.
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Es un hecho que econmica y financieramente el dinero tiene diferente valor en puntos especficos del tiempo, y para fines de anlisis se considera que dicho valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea, cambia entiempos iguales; porloqueenel siguiente pasodel mtododelvalorde uso habr que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los beneficios o flujos netos peridicos futuros que ocurrirn durante el tiempo que le resta al bien de duracin o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los momentos iguales en los que la renta neta peridica del sujeto de valuacin (R.N.P.x) ser "capitalizada" en un horizonte equivalente asu "vida til remanente" (V.U.R.x),lacual sedetermina delasiguienteforma:
V.U.R.X =V.U.T. X -V.U.C. X

donde: V.U.R.X: V.U.T.X: V.U.C.X: Vida til remanente del sujeto devaluacin otiempo restante en que la cosa que se desea valuar an durar (caso de los bienes) o ser vigente (casodelosderechos). Vida tiltotalovigenciatotaldelsujetodevaluacin. Vida til consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere saber suvalordeuso.
Debe acotarse que la vida til remanente (V.U.R.X), la vida til total (V.U.T.X) y la vida til consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los momentos establecidos para capitalizar la renta neta peridica, sean estos semanas, meses, bimestres, semestres, aos, lustros, etc.; as mismo, ser indispensable que la propia renta neta peridica tambin est relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo que se deber efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulndola o dividindola acordemente aefectodecumplir conestacondicin. Contando con la renta neta peridica, con la vida til remanente y con los intervalos de capitalizacin, restar definir, bajo el esquema de la teora del inters, latasa de deflactacin, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X),que se emplear para convertir la serie de beneficios o flujos netos peridicos futuros mecionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuacin, esto mediante la aplicacin del concepto de la sumatoria o acumulacin del valor presente decada unodeellos,elcual se refleja en lasiguiente expresin derivada delaaplicacin dematemticasfinancieras:
V.U.x=(R.N.P.X/T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R. X ) VuRx )

donde: V.U.: Valor deusodel bieny/oderecho sujetodevaluacin 66
R.N.P.X: Renta neta peridica delsujetodevaluacin. V.U.R.X: Vida til remanente del sujeto devaluacin otiempo restante en que la cosa que se desea valuar an durar (caso de los bienes) o ser vigente (casodelosderechos). T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalizacin de los beneficios netosperidicosfuturos. Importante es decir, igualmente como se hizo en el mtodo del valor de cambio, que en casos como los de la valuacin de inmuebles es necesario trabajar con rentas brutas y netas peridicas unitarias,yaque las cuantas por lasque secede su usose relacionan consu extensin y,con esa referencia, seguidamente de aplicar elfactor por negociacin (F.Ne.) alos precios indagados enel mercado de las rentas peridicas de cada uno de los elementos con los que se conforme la muestra de anlisis (P.R.P.), habr que calcular las respectivas rentas brutas peridicas. Esto significa que dichas rentas brutas peridicas unitarias (R.B.P.') sern calculadas a travs del cociente que resulte de dividir la renta bruta peridica proveniente de multiplicar el precio de la renta peridica extrado de mercado (P.R.P.) por el referido factor por negociacin (F.Ne.),entre la extensin del bienqueseesttratando,estoes,paraelcasodeterrenos: R.B.P.'j = (F.Ne.j) (P.R.P.j) / A.Te., y enelcasodeterrenos conedificaciones: R.B.P.'j = (F.Ne.) (P.R.P.j) / A.Co., donde: R.B.P.': F.Ne.: P.: A.Te.: A.Co.: Renta bruta peridica unitaria de cada uno de los elementos que integrarn la muestra (bienes y/o derechos idnticos o similares al queseestvaluando). Factor por negociacin aplicado en el caso de cada elemento indagado enmercado. Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la muestra. rea deterreno. rea de construccin que integran las edificaciones del solar (terreno).
Lo anterior significa, por un lado, que las deducciones aplicables a la renta bruta peridica unitaria debern referirse tambin en trminos unitarios del siguiente modo,si nosreferimos aterrenos: D.'j = D. / A.Te., ydelasiguiente manera sihablamosdelossolares con edificaciones:
67
D.'j = D. / A.Co., aunque debe considerarse que si las deducciones fueron calculadas o estimadas mediante valores relativos (porcentajes), estos no se modificarn, aplicndose sin efectuar cambioalguno. Por el otro lado, trabajar con valores unitarios significa que el valor de uso de un terreno sujetodevaluacin secalcular con lasiguienteexpresin:
V.C.X=(A.Te.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1- (1+T.C.R.X)VURx ),

yeldeedificaciones ensolares (terrenos) sedeterminar conestaotra:
V.C.X=(A.Co.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R.X)VURx),

donde: V.U.X: A.Te.x: A.Co.x: yalor deusodel sujetodevaluacin. rea delterrenoosolarquesevala. rea de construccin que integran las edificaciones del solar (terreno) queseestnvaluando. R.N.P.'X: Renta neta peridica unitaria delsujeto devaluacin. V.U.R.X: Vida til remanente del sujeto devaluacin otiempo restante en que la cosa que se desea valuar an durar (caso de los bienes) o ser vigente (casodelosderechos). T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalizacin de los beneficios netosperidicosfuturos.
V.3.1. CLCULO DE LA TASA DE PRODUCTIVIDAD REAL
El clculo de la Tasa de Capitalizacin Real es en trminos anuales, y se efecta aplicando lasiguienteexpresin:
T.C.R. =[(1+T.P.N.)/ (1+T.I.A.)]- 1

donde: T.C.R. T.P.N. T.I.A.: TasadeCapitalizacin Real Tasade Productividad Nominal Tasa Inflacionaria Anual
La Tasa de Productividad Nominal es expresada tambin en trminos anuales, y ser equivalente alvalor de lastasas de inters que la universidad accede en sus
68
inversiones, o bien puede considerarse equivalente a las tasas lderes en mercados financieros (v.gr. CETES). El valor de la Tasa Inflacionaria Anual se tomar delapublicada porel BancodeMxico.
69
VI. VALUACIN DE TERRENOS
VI.1. ESTUDIOS VALUATORIOS DE PREDIOS DE GRAN EXTENSIN

Para propsitos deplaneacin deIosdistintos sectores del mbito nacional,en varias ocasiones es necesario estimar el valor de tierra de los predios sobre los cuales se pretende edificar proyectos especficos. Para lograr este fin se programan estudios valuatorios sobre los diferentes tipos de terreno existentes que integran alos mencionados predios. Es recomendable que el estudio valuatorio se sujete a los criterios tcnicos dispuestos por laComisin deAvalos deBienes Nacionales, aefecto deseguir la metodologa propia para estos casos y, en lo referente al producto resultado del estudio, que ste se apegue a lo que se considera un Avalo Maestro. Por consiguiente, se da por entendido que la valuacin tendr como objeto el seccionamiento del predio segn los distintos usos del suelo que se tengan (criterio denominado "portramos")y noeldelotes individuales. El objetivo primordial ser determinar el precio mnimo y mximo de cada uno de los diferentes tipos de terrenos que se identifiquen en el predio, con el fin de estimar el pago que por indemnizacin les pueda corresponder a sus legtimos propietarios o poseedores, as como tambin de los elementos inmuebles que en l se encuentren; as como establecer un fabulador con los precios que correspondan a cada uno de los tipos de terreno con base en su valor de mercado, a los cultivos que se encuentren y a los distintos grupos de construcciones con iguales caractersticas que sean identificados. El estudio valuatorio del predioen cuestin, comoya se especific, atender al criterio "por tramos" y los valores individuales que en su momento procedan, por su parte, sern determinados con base en aquellos que sean obtenidos en este estudio; no obstante, se investigarn en las instancias competentes los aspectos relacionados con latenencia de latierra y se sealarn, comovalor de referencia, elvalor deterrenos de propiedadejidal. Aquellos lotes que cuenten con caractersticas no correspondientes con las sealadas en este estudio, sern considerados como casos especiales susceptibles de unavalo individual posterior, siensumomento procede. Los trabajos que se realicen sern orientados hacia la consecucin de, al menos, lossiguientes puntos: 1. Recopilacin yanlisisdeuna base informativa documental. 70
2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Anlisisdeplanos cartogrficos yfotos areas existentes. Ordenamiento delaboresdecampoylogstica devisitas. Levantamiento topogrfico. Verificacin ocular de tramos y clasificacin de construcciones existentes portipo. Elaboracin dereportefotogrfico. Elaboracin deplanotopogrfico. Investigacin demercado. Clasificacin definitiva detramosyconstrucciones existentes.
10. Determinacin de los valores de cada tipo terreno y de construccin. 11. Sealamiento detramosyconstrucciones en planotopogrfico. 12. Elaboracin defabuladores y de fichas tcnicas porcada tramo identificado yporcadatipodeconstruccin. 1. Recopilacin y anlisis de unabase informativa documental. Seacudir a las autoridades relacionadas con el registro catastral deIa regin y con dependencias federales encargadas de la administracin informtica nacional, para obtener la mayor cantidad de documentos que permitan elaborar un marco informativo en elcual se indique la situacinjurdica de la tenencia deIatierra,Iosusosagronmicos potenciales,Iostpos desuelo existentes, etctera. De igual manera, se identificarn las caractersticas fsicas y urbanas del predio y su posible integracin a planes de desarrollo regionales, estatalesonacionales. Anlisis de planos cartogrficos y fotos areas existentes. Esta actividad tendr la finalidad de efectuar una clasificacin preliminar de los tramos que integran el predio en estudio, as como tambin ubicar posibles construcciones queen lexistan. Ordenamiento de labores de campo y logstica de visitas. Se determinarn las posibles rutas que debern seguir las brigadas de campo para llevar a cabo el levantamiento topogrfico y la verificacin ocular, incluyendo tambin las fechas y horarios en que debern realizarse las visitasalsitio.
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Levantamiento topogrfico. El levantamiento topogrfico del predio y de los tramos particulares que lo componen se har con base en los planos cartogrficos y fotografas areas existentes, trazando sobre el terreno una poligonal envolvente, la cual quedar debidamente referenciada, determinndose las coordenadas de todos sus vrtices y realizando su compensacin de forma que se tenga una precisin de cierre lineal mnima de 1:20,000. Partiendo de la poligonal de apoyo envolvente y sus coordenadas, se trazarn poligonales auxiliares que permitan levantar los vrtices que delimitan cada uno de los tramos particulares que existen en el predio y se calcular su rea. Las construcciones que sean encontradas, por suparte,sern referidas aalguno delosvrtices determinados. Verificacin ocular de tramos y clasificacin de construcciones existentes por tipo. Se realizarn visitas de inspeccin con apoyo de cuadrillas conformadas poringenieros agrnomos yciviles,esto,conelfinde ratificar o rectificar las conclusiones obtenidas de los anlisis de la base informativa documental y de la interpretacin cartogrfica y fotogramtrica, as comotambin de analizar con ms detalle las caractersticas del sueloy, en los casos que se tenga duda, realizar mustreos simples del suelo para asegurar que el tipo inicialmente previsto sea correcto. Igualmente, se ubicarn las construcciones que existan y se determinar, en los casos que sea posible, su rea exacta (cuando no sea posible acceder a ellas, se estimar). Otras cuadrillas identificarn los principales cultivos a lo largo del tramo y obtendrn informacin sobre las tcnicas de produccin, rendimientos y costos de los insumos para especificar los precios de los cultivos msimportantes. Elaboracinde reportefotogrfico. Como un resultado que tambin se obtendr del punto inmediato anterior, ser la toma, el ordenamiento y la elaboracin de un compendio de fotografas que ilustrarn los distintos tramos que se ubiquen, las construcciones existentes, los panoramas fsicos o urbanos que puedan influir en el valor, los cultivos ms importantes y otros aspectos queseconsideren relevantes. Elaboracin de plano topogrfico. Con los datos generados durante la etapa de levantamiento, se elaborar un plano en el que se indiquen las coordenadas delos puntosqueformen losvrtices delapoligonal delpredio. Investigacin de mercado. Seconformarn,comoenel caso anterior, otras cuadrillas que tendrn como objetivo realizar la investigacin de mercado, con la cual sedeterminarn losvalores comerciales decada unode lostipos de terreno que se hayan identificado y confirmado para los diversos usos actuales y potenciales. Esta informacin se obtendr mediante la bsqueda directa de los precios reales de venta en la zona y en las aledaas, segn seaaplicablealcaso:por hectreaopormetrocuadrado.
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Clasificacin definitiva de tramos y construcciones existentes. Con las conclusiones obtenidas en los anlisis cartogrficos, en la inspeccin de campo y con los resultados de los mustreos simples que sean requeridos, se determinarn las caractersticas del suelo en los terrenos que sern afectados, con loque posteriormente se proceder a identificar los diferentes tramos homogneos que existan en el predio sobre el plano topogrfico que sea elaborado. Esta clasificacin se realizar de acuerdo con los aspectos fundamentales del uso delsuelo,topografa,edafologa (empleando tablas de factores fsicos y agrolgicos que afecten la productividad del suelo) y climatologa, procurando reflejar slo cambios que se consideren significativos.
10. Determinacin de los valores de cada tipo terreno y de construccin. Habiendo realizado la investigacin de mercado y determinado las caractersticas ms importantes de los tramos de suelo y de las construcciones existentes, se aplicar un anlisis estadstico a los precios obtenidos y se determinar el nivel de confianza de la muestra. Con ello se fundamentarn los precios mximos y mnimos de cada tramo identificado, procurando mantener consistencia a lo largo de la superficie que ser afectada. Para Io anterior s e c lasificarn Iospreciosdeterrenosobtenidos para cada uno de los tramos identificados, ordenndolos de menor a mayor. Adicionalmente se considerar lo establecido por la Ley de la Reforma Agraria ylaLeydeExpropiacin. 11. Sealamiento de tramos y construcciones en planotopogrfico. Con base en los elementos cartogrficos y fotografas areas existentes, as como con el levantamiento ejecutado, se indicarn en el plano respectivo los distintos tramos que integran el predio, sealando en cada uno de ellos el reaconquecuentanysusprincipales caractersticas. 12. Elaboracin de fabuladores y de fichas tcnicas por cada tramo identificado y por cada tipo de construccin. Seelaborar un resumen que muestre la ubicacin topogrfica de cada uno de los tramos, su extensin, regmenes depropiedad existentes,ascomo losprecios mximos y mnimos. Del mismo modo, se identificarn los tramos en fichas individuales que indiquen sus caractersticas fsicas,agronmicas o urbanas, segn seaelcaso,junto consus precios mximo ymnimo. La relacin esquemtica de estas actividades puede ser observada en la Figura 6.3, que a continuacin se muestra; la secuencia antecedente y consecuente de dichasactividades, ascomosunomenclatura, seseala enlaTabla 6.1.
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Figura 6.1 Diagrama Esquemtico de larelacin deactividades para realizar estudios valuatorios relativos apredios degran extensin
ACTIVIDAD A B C D E F G H I J K L DESCRIPCIN Recopilacin yanlisis de base informativa documental Anlisis de planos cartogrficos yfotos areas existentes Ordenamiento de labores decampo ylogstica de visitas Verificacin ocular detramos yconstrucciones existentes Levantamiento topogrfico Elaboracin de reporte fotogrfico Elaboracin de plano topogrfico Investigacin de mercado Clasificacin definitiva detramos yconstrucciones existentes Determinacin devalores deterreno y construcciones Sealamiento detramos yconstrucciones en plano topogrfico Elaboracin defabuladores yfichas tcnicas ANTECEDENTE CONSECUENTE C
* *
A, B C C D E D D,E H, I G,I F, J
c
D,E F, H, I G, I L K J J, K L
* *
Tabla( 3.1Secuencia vnomenclatura deactividad* S para realiz. arestudios valuatorios relativos apredios degran extensin En este informe se indicarn tambin antecedentes, caractersticas y descripcin general del predio y, en su caso,de los inmuebles que existan y de los elementos agronmicos. Asimismo, se integrarn las consideraciones previas del estudio valuatorio, constituidas por los datos oficiales del predio (informacin catastral y datosdeusodelsuelo),resultado delasactividades respectivas.
VI.2. EL MTODO DELA RAZN DE SUPERFICIE

Este mtodo ser aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en otros dos que posean el mismo usoy edificabilidad, pero diferente superficie entre ellos y aqul por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La primera deellas,ladefinicin de larazn desuperficie: R.Su. = A.Te. / ATe.v
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donde: R.Su.: A.Te.: A.Te.x: i: Razndesuperficie delisimo prediocuyovalor esconocido. readel isimo predio delcual seconoce suvalor. rea delpredio quesepretende valuar, Slotomar losvalores equivalentes aunoydos.
Y la segunda, la idealizacin del comportamiento de dicha razn con un modelo matemtico deltipo:
F.Su. = R.Su.1/k
donde: F.Su.: R.Su.: Factor porsuperficie. Razndesuperficie.
Este modelo matemtico mantiene una relacin directa entre larazn de superficie y elfactor por superficie, esdecir, cuando el primero crece, el segundo tambin lo har, ocurriendo lo anlogo en caso contrario; sin embargo, si la razn de superficie es igual acero o a la unidad,elfactor por superficie tendr, igualmente, el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las superficies de los predios involucrados en el mtodo, situacin que hace al modelo adecuado y conveniente enloquerespectaasuaplicacin. Posteriormente,seestablecer lasiguiente equivalencia: V.C. X ' = ( V . d ' ) (F.Su.!) = (V.C. 2 ') (F.S11.2) donde: V.C.x': F.Su.: V.C.': Valordecambio unitariodel predioquesepretende valuar. Factor porsuperficie del isimo predio cuyovalor essabido. Valor de cambio unitario del isimo predio del cual se conoce su valor.
Acto seguido, se determinar el valor de "k" aplicable al modelo matemtico, mismoquesedeterminar delsiguiente modo: ( V . d ' ) (R.Su.i1/k) =(V.C.2') (R.Su.21/k) [ V . d ' ] [(ATe.T /A.Te.x)1/k] =[ V . d ' ] [(A.Te.2/ A.Te.x)1/k] Ln(V.C.i')+[1/k] [Ln(A.Te.i)-Ln(A.Te.x)] =Ln(V.C.2')+[1/k] [Ln(A.Te.2)-Ln(A.Te.x)] k [Ln(V.d') - Ln(V.d')] =Ln(A.Te.2) - [Ln(A.Te.i)
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k=[Ln(A.Te.2)- [LnA-Te.i)]/ [LnV.C.!')- Ln(V.C2')]

donde: A.Te.: V.C.': i: rea del simoterrenodelcual sesabesuvalor. Valor decambio unitariodel isimo predio cuyovalor esconocido. Slotomar losvalores equivalentes aunoydos.
Por ltimo, el valor del predio en cuestin se determinar aplicando las siguientes equivalencias: V.C.x = (V.C. 1 ')(A.Te. 1 ) 1/k (A.Te. x ) [(k - 1)/k] V.C.x = (V.C. 2 ')(A.Te. 2 ) 1/k (A.Te. x ) [(k - 1)/k] donde: V.C.X: V.C.j': A.Te.: A.Te.x: i: Valor decambiodel predioquese pretende valuar. Valor decambio unitariodel isimo predio cuyovalor esconocido. readel isimoterreno delcual sesabesuvalor. readelterreno quesequiere valuar. Slotomar losvaloresequivalentes aunoydos.
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VIL APLICACIN PRCTICA

Para el caso abordado en el presente documento habr que considerarse a la "pequea propiedad individual", la cual es la nica forma de propiedad privada sobre la tierra, con exclusin expresa de las sociedades; en la actualidad se encuentra legislada en el capitulo sobre las sociedades propietarias detierras. Se conservan las figuras de la propiedad agrcola y ganadera, introducindose la propiedad forestal con caractersticas especiales. La ley mantiene ciertos lmitesa la extensin depropiedades individuales que se pueden tomaren propiedad, lo cualdepende desutipo,asaber: a) Pequea propiedad agrcola 100hectreas detierrasderiegoo humedad primaria. 200hectreasdetierrasdetemporal. 400 hectreas deagostadero debuenacalidad. 800hectreas de monteoagostadero entierrasridas. 200 hectreas de tierras de temporal o de agostadero susceptibles de cultivo. b) Pequea propiedad ganadera Sujeta a los coeficientes de agostadero ponderados en la regin de que se trate, suficiente para mantener hasta 500 cabezas de ganado mayor o suequivalente enganado menor. Puede coexistir la propiedad agrcola con la ganadera, lo que constituye la propiedad agropecuaria. c) Pequea propiedad forestal Se integra con los suelos utilizados para el manejo productivo de cualquier clasecuya extensin noexcedade800hectreas. d) Pequea propiedad inafectable Debe considerarse tambin como pequea propiedad, pero en este caso como inafectable, las propiedades que hubieren sido tituladas con base en los repartimientos realizados en virtud de la Ley de Desamortizacin del 25 dejunio de 1856 y posedas en nombre propio, por masdediezaos,cuando susuperficie noexcedade50hectreas. No obstante, el derecho agrario permite que todo tipo de sociedades civiles y mercantiles adquieran dominio pleno sobre cualquier tipo detierras, estafigura de la propiedad rstica coexiste con la pequea propiedad individual, por loque para distinguirla de aquella se ha denominado como "propiedad de sociedades", a la cual laleyidentifica comosociedades propietarias detierras.
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Tesis: DETERMINACIN DEL VALOR COMERCIAL DE LOS BIENESAGROPECUARIOS
VII.1. CLASIFICACIN DE LAS PROPIEDADES DEL SUELO

Deacuerdo con uso del predios e d ebern establecer Ios ndices generales de ponderacin de los factores fsicos geogrficos como se indica en la siguiente tabla, aunque debern adecuarse cuando las particularidades de cada uso lo requieran:
FACTORES AGRCOLA AGROLGICOS TOPOGRAFA CLIMATOLOGA DISPONIBILIDAD 40 30 30 USO GANADERO 20 40 40 FORESTAL 40 20 40
Los tres factores fsicos se calificaran enuna escala del 0.00 a 1.00, utilizando para ellos tablas de calificacin para cada uno. Los valores calificados se promediaran, y el resultado obtenido se multiplicar por el factor de ponderacin establecido por cada caso en particular, sumndolos paradeterminar elfactor final que seaplicara alvalor del predioquesedetermine. Para efecto de establecer la escala de valuacin puede tomarse como base el criterio que establece la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN) en su compendio de procedimientos, criterios tcnicos y metodologas para la elaboracin de avalos maestros, en el que establece una escala de calificacin de 0a 5,aunque el criterio del Instituto Mexicano deValuacin (IMV) esde 0.00 a 1.00, debido aque setiene una mayorflexibilidad para lacalificacin. VII.1.1. FACTORESAGROLGICOS La clasificacin de los factores agrolgicos se integrar con los elementos que a continuacin sedescribirn. Textura: La textura es la proporcin de las diferentes partculas que forman el suelo, que van desde las mas finas (arcillas) a las mas gruesas (arenas) , las partculas intermedias es limo.D l a textura depende entre otras cosas, la capacidad del suelo para retener lahumedad ylosnutrimentos; yseclasificanen: Suelos francos: En los cuales estas partculas estn homogneamente mezcladas, se moldea con facilidad cuando esta suficientemente hmedo y se pega a los dedos en cierta medida. Con dificultad se puede moldear en cordones pero nose puede moldear paraformar unanillo.
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Migajn Iimoso: Suelo moderadamente plstico (sin ser Muy pegajoso), en la cual lasensacin pegajosa altactoeslacaracterstica dominante. Migajn arcilloso-limoso: Contiene poca cantidad de arena pero limo suficiente para conferir, al tacto, la sensacin jabonosa. Es menos pegajoso que la arcilla limosaoel migajnarcilloso. Migajn arcilloso: El suelo es ms pegajoso cuando se encuentra suficientemente hmedo y la presencia de la fraccin arenosa puede ser determinada, cuidadosamente. Arenas: El suelo consiste en su mayor parte de arenas gruesas yfinas. Contiene tan poca arcilla que cuando estn hmedos, no son pegajosos, y al tallarse entre las manos nodejan una pelcula sobrelosdedos. Limo:Suelos enquelasensacin suavejabonosa del limoesdominante. Arcilla fina: Suelo extremadamente pegajoso y plstico, siendo capaz de ser moldeado formando un anillo cuando esta hmedo y de ser marcado claramente con huellasdigitales. Arcilla limosa: Suelo compuesto casi completamente de material fino, pero en el cual, lasensacinjabonosa modifica unciertogrado lapegajosidad delaarcilla. Clasificacin Suelosfrancos Migajn limoso Migajn arcilloso-limoso Migajn arcilloso Arenas Limos Arcillafina Arcilla limosa Materia Orqnica: Orgnicos:Aquellos suelos con mas del 30%de materia orgnica sitiene 50%o masdearcilla,omasde20%demateria orgnica sitiene 0%dearcilla. Contenido intermedios de arcillas requieren concentraciones proporcionales de materia orgnica. Ligeramente hmico: Suelo que da al tacto la sensacin del suelo mineral pero contiene alrededor del8al 13%demateriaorgnica. calificacin 0.8-1.0 0.6-0.8 0.6-0.8 0.4-0.6 0.3-0.5 0.3-0.4 0.2-0.4 0.1-0.2
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r* T i <: B I - - -> * c
Gumfero: suelo con la sensacin al tacto de materia orgnica, de material pero conteniendo alrededor del 13 al 20%, 13% para suelos con 0% de arcilla y 20% para suelos con masdel50%dearcilla. Clasificacin Ligeramente hmico: Humifero Orgnicos Pedreaosidad: Se describe en trminos de cantidad, tamao, forma y clase de las piedras que existan enelsuelo: Clasificacin calificacin Sin piedras 1.0 Muypocas piedras 0.8-0.9 Pedregoso 0.5-0.7 Muy pedregoso 0.3-0.2 Predominantemente pedregoso 0.0-0.2 Profundidad delsuelo: Eselespesor delsuelo quelas racesdelas plantas comunes puedan penetrar sin interferencia para conseguir elaguaylos nutrimentos,que porlogeneral alcanzan unmetro de profundidad o ms. Lossuelos profundos resisten mejor lasequa por su capacidad de retener lahumedad,las rocas,la grava, el tepetate y el agua fritica puedeneliminar lapenetracin delas races enelsuelo. Clasificacin Suelo profundo,hasta2mts.Oms Suelo moderado profundo, hasta 1mts Suelo poco profundo,hasta50cm. Suelosuperficial,hasta25cm. Grado deacidez oalcalinidad (oh) Esta es una de las pruebas ms sencilla de realizar en el campo ya que existen dispositivos sencillos que permiten hacer una prueba directa en campo; los suelos con phentre6 - 8 generalmente norequieren deconsideraciones especiales,pero al aumentar la acidez o la alcalinidad, es conveniente consultar al especialista en cuestin: calificacin 0.8- 1.0 0.5- 0.7 0.3- 0.4 0.0- 0.2 calificacin 0.1- 0.3 0.4- 0.7 0.8- 0.3
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Clasificacin Phde6-8 Phde5-6 Phde4-5 Phdemenosde4 Phmasde8 Salinidad:
calificacin 0.8-1.0 0.6-0.8 0.4-0.6 0.1-0.4 0.1-0.4
Se refiere a la concentracin de sales solubles eneI suelo, su efecto se refleja sobre la fisiologa de las plantas y se expresa en trminos de conductividad elctrica (mmhos/cm.). Clasificacin Sinsalinidad Salinidad dbil Salinidad media Salinidad alta Excesivamente sdico Sodicidad: Se refiere a la cantidad relativa de sodio que se encuentra en el complejo de intercambio del suelo. Su afecto daa el desarrollo fisiolgico de las plantas cultivadas. Clasificacin Sin Sodicidad Sodicidad dbil Sodicidad media Sodicidad alta Excesivamente sdico Fijacin defsforo: Indica la capacidad de los suelos para retener en forma de compuesto insoluble, no asumibles por las plantas, el fsforo que contiene estos en forma natural o aquel que es aplicado en forma de fertilizantes fosfatados. Esta condicin afecta loscultivosdebido aquesedesarrollan con unadeficiencia nutricionalfuerte. Clasificacin Fijacin nula Fijacin baja
calificacin 0.8-1.0 0.5-0.7 0.3- 0.4 0.1-0.2 0
calificacin 0.8-1.0 0.5- 0.7 0.3- 0.4 0.1-0.2 0
Calificacin 0.8-1.0 0.5- 0.7 81
Fijacin media Fijacin alta Fijacin excesiva

PROMEDIO TEXTURA MATERIA ORGNICA PEDREGOSIDAD PROF. DELSUELO ACIDEZ/ALCALINIDAD (PH) SALINIDAD SODICIDAD FIJACIN DE FOSFORO SUMA PROMEDIO NDICE DE PONDERACIN NDICE AGROLGICO
1 2
0.3-0.4 0.1 - 0 . 2 0 (Ejemplo parauso agrcola)

3 4 5 6 X X X X X X X X 7 8 9 106 CALIFICACIN
0.7 0.8 0.6 0.7 0.5 0.6 0.4 0.5 4.8 0.6 0.40 0.24
Vil.1.2. FACTORESTOPOGRFICOS Por loque respecta a laclasificacin de losfactores topogrficos sedeber tomar encuenta losiguiente: Pendiente odeclive: Se refiere a los grados de inclinacin que presenta el terreno en relacin al horizonte natural. Lo cual es importante por sus efectos en la erosin, uso de la maquinaria, posibilidad de riego del suelo y tipo de cultivo, algunos terrenos son tan inclinados que a pesar de tener buenos suelos no resulta practico su cultivo. La topografa es el factor fsico que ms influye en las posibilidades de uso agrcola delsuelo yseclasificanen: Clasificacin Llanooplano Ligeramente inclinado Moderadamente inclinado Inclinado Muy inclinado Escarpado Montaoso (solousoforestal) Drenajesuperficial: Este factor se refiere a la cantidad de agua que ocurre superficialmente en el terrenoylo podemos clasificaren: pendiente 0- 2% 2- 5% 5-12% 12-20% 20- 40% 40- 60% +60% calificacin 1.0 9-1.0 0.8-0.9 0.6-0.7 0.5-0.6 0.3-04 0.0-0.2
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Clasificacin Bien drenado Moderadamente drenado Probablemente drenado Discontinuidad del Terreno:
calificacin
0.8-1.0 0.5-0.7 0.1- 0 . 4
Aqu seanotaran losaccidentes topogrficos delterreno quelohacen discontinuo como son barrancas, zanjas, huecos, prominencias rocosas, as como restricciones debidas a: derechos o servidumbres de paso, por lneas de CFE, ductosdePEMEX canalesderiego,carreterasycaminos,etc.,yseclasificarnde acuerdoalporcentajedeafectacinqueestasreasrepresenten enelpredio. Clasificacin Muybaja Baja Media Considerable Excesiva
CARACTERSTICAS CARACTERSTICAS CARACTERSTICAS CARECTERISTICAS SUMA PROMEDIO NDICE DE PONDERACIN NDICE TOPOGRFICO 1 2 3
calificacin
0.8-0.9 0.6- 0.7 0.4-0.5 0.2-0.3 0-0.1

(Ejemplo parausoagrcola)
4 5 X X 6 X 7 8 g 106 CALIFICACIN
0.7 0.6 0.8 2.1 0.7 0.3 0.21
Vil.1.3. FACTORES CLIMTICOS Laclasificacin delosfactores climticos considerar: Elclima: Es sin duda uno de los factores fsicos mas estudiados por el hombre, su observacin ha sido una constante desde el inicio de las civilizaciones y lo continua siendo hoyenda,debido a queen parte a quesu evolucin va dela manoconelfuturo del hombreenelplaneta. Una de las clasificaciones ms genricas seria la siguiente y se basa en los ndicesdehumedad queseobtienen aldividir lacantidad promedio anualdelluvia enmm.Entrelatemperatura promedioanual expresada ency elsumando10.
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Clasificacin Semirido asubhumedo, 21a40 Subhumedo ahmedo,41a50 Semirido, 11a20 Hmedo,51a80 rido, 10o menos Superhumedo, 80oms
calificacin
0.6-1.0 0.4-0.6 0.3-0.4 0.3-0.4 0.1-0.3 0.1-0.2
Disponibilidad deagua superficial: Estefactor lodeterminaran lostcnicos hidrulicos enrelacin al aprovechamiento del aguadisponible para riego,yconsumo considerando sucalidad. Clasificacin Suficiente Moderada Escasa Nula calificacin 0.8-1.0 0.5-0.7 0.1-0.4 0 Ejemplo de uso agropecuario)
CARACTERSTICAS CLIMA DISPONIBILIDAD DE AGUA SUMA PROMEDIO NDICE DE PONDERACIN NDICE CLIMA Y HMEDO
2 3 4 5 6 7 8 9
106
CALIFICACIN
0.5 0.7 1.2 0.6 0.30 0.18
VII.2.APLICACIN DE LOS FACTORES Y OTRAS

CONSIDERACIONES
Los ndices obtenidos para cada factor analizado debern sumarse y en resultado seaplicara alvalor mximo quesehaya detectado enlainvestigacin del mercado realizada previamente por el valuador. El valor resultante ser el valor intrnseco del predio enestudio. Adicionalmente habrqueconsiderar siexistesistema de riegoo no.Para calcular su valor analizamos los rendimientos promedios por hectrea, mismos que a continuacin seexponen.
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Tesis: DETERMINACIN DELVALOR COMERCIAL DE LOS BIENESAGROPECUARIOS
CATALOCBODE RENDIMIEf\ITODE PRODUCTOS AGRICO LAS PREDOMINA?>JTESDEL ESTADC)DE VERAC RUZ

CULTIVO RENDIMIENTO PROMEDIO Ton/Ha
MAZ MANGO PIPIN CACAHUATE CHCHARO CALABACITA FRIJOLES CHILE CAA PEPINO SORGOFR. COL HABA ARVERJON TOMATE COPRA GUAYABO AVENA AGUACATE PIMIENTA PLTANO TANGERINA GUANBANA COCO CIRUELA PAPA PERA MANZANA CAF NARANJA SANDIA
1.95 9.58 0.50 1.20 0.47 4.10 5.12 14.15 64.29 10.10 13.11 7.33 0.63 0.67 7.18 2.00 3.00 19.28 6.93 3.00 21.84 18.29 5.75 29.50 4.00 7.97 7.83 7.26 2.89 16.64 10.31
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LIMN HULE CHAYTE JITOMATE RBANO ARROZ TORONJA PINA CHICOZAPOTE MANDARINA PASTO POMELO YUCA CAPULN ESTROPAJO CAMOTE CEBADA MELON PIN TRIGO AJONJOL PERN ZAPOPTE MAMEY NANCHE COLIFLOR ALFALFA LECHUGA FRESA SOYA GARBANZO JICAMA TABACO GLADIOLA AZUCENA
6.57 2.89 42.64 10.29 5.00 3.71 18.41 20.00 3.06 13.38 39.11 30.00 10.50 3.35 1.00 7.27 6.73 11.03 1.10 1.26 0.63 10.00 5.00 5.00 8.00 10.00 10.00 5.00 5.70 1.09 0.50 20.00 83.00 33.13 33.13
El anlisis nos demostr que la produccin en tierras de riego se duplica en relacin a la tierra de temporal, por lo que concluimos con el factor por riego es 200%.
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SISTEMA DE RIEGO CALIFICACIN CLASIFICACIN SITIENE 200.0% NOTIENE 0.% Tambin se deber considerar el servicio de electrificacin, el cual se considerar como factor de ahorro en la mano de obra por el apoyo en equipo electromotriz. Para calcular su incidencia recurrimos a los anlisis de productividad en cultivos tpicos del estado deVeracruz, loscuales reflejan que la manodeobra representa el50%del costodeproduccin. Si consideramos que el apoyo del equipo automotriz incrementa 100% la productividad en mano de obra, estaramos aceptando que reduce en un 5% su costo. Concluyendo el factor impactara "la mitad de la mitad" en el costo de produccin,esdecir el25%. SISTEMA DE RIEGO CALIFICACIN CLASIFICACIN SITIENE 25.0% NOTIENE 0.% Podra considerarse, en adicin, las condiciones que aportan las vas de comunicacin,yaqueestefactor incide enlafacilidad deacceso alterreno para la compra de insumos y la salida de los productos a los centros de consumo, condiciones que reducen loscostosdeoperacin. Para clculo de los ndices de premio,tambin adoptamos el criterio anterior dela CABIN, aplicamos la escala de calificacin del 0% al 100% para hacerla menos sensible,comoloveremos acontinuacin.
VAS DE COMUNICACIN
CLASIFICACIN CARRETERA BIEN CONSERVADA TODO ELAO CAMINOVECINAL,VIA FRREA 0 PLUVIALTRANSITABLES TODO ELAO CAMINOVECINAL MALO,TRANSITABLE LA MAYOR PARTE DELAO CAMINOVECINAL MALO,TRANSITABLE SOLE ELVERANO CAMINO DERECUASTRANSITABLE TODO ELAO CAMINOOVIA NAVEGABLE PARTEDELAO
CALIFICACIN 100.% 80-90 70-80 60-70 40-50 0-30
Los factores calculados debern ser ponderados de acuerdo al uso del suelo, as proponemos porcentajes de ponderacin que sern aplicados a las calificaciones delainfraestructura comoseejemplifica en lasiguientetabla.
uso
INFRA
SISTEMA DE RIEGO COMUNICACIONES ELECTRIFICACIN
AGRICO LA 0.50 0.40 0.10
GANADERA 0.50 0.40 0-10
FORESTAL 0.10 0.70 0.10
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Elfactor del premio ponderado aplicable alpredio enestudio,resulta de multiplicar la calificacin alcanzada en cada tipo de infraestructura por su factor de ponderacin,deacuerdo al usodelsuelo,como loindica lasiguientetabla.
TIPO DE INFRAESTRUCTURA SISTEMA DE RIEGO VAS DE COMUNICACIN RED ELECTRIFICACIN TOTALES CALIF% AGRCOLA P F.P.% 0.40 80 0.40 30 0.20 5 155.0 USO GANADERO P F.P.% 100 0.50 30 0.40 0.10 2.5 132.5 FORESTAL P F.P.% 20 0.10 52.5 0.70 0.10 5 77.5%
200.0% 75.0% 25.0%
Elejemplo indicaqueel prediodeanlisistendra unincremento del 115%siesde uso agrcola; 132.5%sifuera ganadero y77.5%para usoforestal sisecuenta con loselementos deinfraestructura especificados.
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VIII. CONCLUSIONES
Como es sabido, el tomador de decisiones debe medir para poder comparar, es decir, para efectos de evaluacin surge la necesidad de valuar. Tomar decisiones es una habilidad clave,yaunque algunasveces las decisiones sefundamentan en razonamientos o en anlisis sencillos, en muchas otras dependen de una combinacin de experiencia general,juicio, especulacin e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que unadecisin tomada endeterminado momento no sea tan buena como una que se tome posteriormente. Por esta razn, los tomadores de decisiones buscan herramientas queofrezcan soluciones nuevas, eficaces y ms eficientes para aquellos problemas que se consideran de rutina y repetitivos; lavaluacin esunadeellas. Muchas conclusiones podran deducirse del estudio de la naturaleza en la determinacin del valor comercial delos bienes agropecuarios yde su importancia en la economa. Nosotros sin embargo,vamos enlistar solo las que consideramos mas importantes. Toda vez que existe diversidad de criterios por la complejidad y diversidad de factores que influyen en la determinacin comercial de estos, y sobre todo por la experiencia que nos esta dejando el aspecto de la apertura comercial de nuestro pas y la consecuente desaparicin de los precios oficiales degaranta paradejartodo alaslibresfuerzasdel mercado. Todo esto puede exigir a los profesionales un replanteamiento de conceptos, tcnicas y de las metodologas a utilizar a fin de ser mas precisos en la determinacin delvalor comercialdelos bienes agropecuarios. Una vez hecha esta presentacin de lo que podramos llamar una conclusin general, permtasenos enlistar lasconclusiones queacontinuacion sepresenta: Primero: En la determinacin del valor comercial de los bienes agrarios, se deben considerar los conocimientos amplios y suficiente por parte del profesional acerca de la macroidentificacion, esto es, la fisiografa, comunicaciones, comercializacin, tecnologas predominantes, polticas agropecuarias, marco jurdico y caractersticas geogrficas de lazona objeto dedeterminacin, mismo que en conjuncin con los factores internacionales de precios y comercializacin, se tiene el horizonte suficiente para continuar desarrollando elformato. Segundo: Varios factores en la determinacin del valor comercial de los bienes agropecuarios pueden ser medidos, pero otros no. (Por ejemplo, clima, volumen de precipitacin pluvial, huracanes.etc). o bien la expectativa de que ocurra o no cambia tan rpidamente que implican innumerables problemas para mantener su conocimiento al da. Esta es la razn por la que se debe usar la abstraccin y la 89
generalizacin personal y de lo que implica que esa determinacin tenga parcialmente aspectos depercepcin abstracta yparcial de la realidad cambiante, es decir, una idea altamente limitada. En primer lugar, por los propsitos de objetivos del estudio o investigacin; segundo, por la disponibilidad de informacin confiable sobre los fenmenos determinantes por la forma de concebir el objeto de determinacin delvalorcomercial deIosbienesagropecuarios, para queafindecuentassemanejen lostrminos intermedios. Tercero: La segunda de un criterio integral de determinacin del valor comercial de los bienes agropecuarios basada fundamentalmente en los periodos cclicos de crisis, crecimiento y secesin econmica, ya que la experiencia personal indica que los valores difieren por la actividad econmica y perspectivas de crecimiento en la poblacin, por tal razn, el presente trabajo induce la necesidad de replantear este aspecto. Por ejemplo el ao 1995 con los deudores de la banca en Mxico, lo que puede hacerse uso mas real, til y operacional. Surgiendo la necesidad de creacin de un banco de datos e informacin, con la finalidad de obtener progresos en el conocimiento de los comportamientos de los fenmenos determinantes del valor comercial. Este banco de datos se mantendra en algn castro regional que los puedan proporcionar libremente, a bajo costo y en formas de presentacin accesibles. As, la mejor forma de obtener el conocimiento estar relacionada con el nfasis especial que se de a la construccin de estructuras, operacionales para la recoleccin y procesamiento de datos e informacin, y tambin, en el apoyo intensivoquesedealasinvestigaciones decampoyacadmicas.
Finalmente es de recomendarse, hasta donde sea posible. La integracin de un equipo multidisciplinario con elfin de obtener diversos puntos de vista al respecto e intentar amalgamar los aspectos de determinacin del valor comercial de los bienes agropecuarios; desde luego,estoser objeto deotrotrabajo deestudio. Por ultimo, la gua temtica presentada en el capitulo Vil del presente trabajo, dentro de la premisas y bases, continan anteriormente planteado, as como las investigaciones ymetodologa ah especificada por el caso especifico de unafinca cafetalera. Es necesario hacer notar las dificultades existentes para valuar en tiempos de crisis o de ajustes en la economa, pues existen lgicamente fuertes dispersiones en el origen de los datos, es decir, encontraremos que entre inmuebles muy similares en cuanto a superficies, calidades de construccin, caractersticas de entorno, etc., con diferencias, incluso incoherentes, en cuanto a sus precios en el mercado;y porende, tambin existir gran dispersin en la informacin que se genera si se respetan estos precios en laalimentacindel mtodo, por ello, es muy importante tener presente losaIcances y las acotaciones del mismo,pues comocualquier otro,tieneconsideraciones quesedebenverificarquesean ciertas
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y aplicables para el caso especfico en tiempo y lugar de las valuaciones a realizar. Definitivamente, considerando la hiptesis formulada en este trabajo la diferencia entre el valor de terreno de una zona consolidada y la que pretende urbanizarse define el monto mximo de la inversin en construcciones de urbanismo e infraestructura que debe realizarse para colocarla en condiciones de valor similares a las que se encuentran en la primera, aunque tambin, estimando en trminos paramtricos las erogaciones necesarias para urbanismo e infraestructura, se definira lo que en trminos mximos se podra pagar por el terreno. En resumen, con base en todo lo anterior puede decirse que la metodologa propuesta alcanza en buena medida la meta fijada, que es contar con un procedimiento simple yfundamentado en investigaciones del mercado inmobiliario deedificaciones, lograndoastener una metodologa alternativa paradeterminar el valor detierra de un inmueble en una zona urbana que no solamente puede estar altamente saturada, sino que incluso, puede tener cualquier grado de saturacin, pues el mtodo no requiere en ningn momento investigacin de valores de terrenos, aunque en caso de contar con informacin en ese sentido, sta puede serincluida.
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BIBLIOGRAFA
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1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

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II. INTRODUCCIN AL VALOR

11.1 Los TRATADOS DEL VALOR

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II.2. EL SIGNIFICADO DE LA PALABRA "VALUACIN"

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11.3. VALUACIN: TCNICA O DISCIPLINA

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1 1 . 4 . COSTOS, VALORES Y PRECIOS

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CONSTITUCIN POLTICA DELOSESTADOS UNIDOS

LETDE BIENES NACIONALES

LEYDE AGUAS NACIONALES

LEY GENRALE BE INSTITUCIONES DI CRDITO

REGLAMENTO NORMASY BOLETINES CABIN

REGLAMENTO NORMASY BOLETINES CJNB.Y.

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111.1.NOCIONES SOBRE EL PATRIMONIO

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III.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES

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Usufructo Uso Habitacin De goce Servidumbre Perpetuos ' Censo Superficie

DERECHOS REALES Limitativos dedominios Sobre muebles De garanta Sobre inmuebles

Retencin De adquisicin Tanto Retracto