Derecho Civil Aplicado - Informe de Ttulos

DERECHO CIVIL APLICADO INFORME DE TITULOS Prof. Hernn Troncoso Larronde I. Conceptos de Ttulo

" Titulo es el instrumento con el cual es posible demostrar el derecho que se tiene sobre alguna cosa". Sinnimo de instrumento. "Es la causa en virtud de la cual poseemos una cosa" "Es la causa en cuya virtud una persona es duea de la cosa" "Es el hecho que da posibilidad o vocaci n para adquirir el dominio u otro derecho real" a) Titulo traslaticio "Es el que genera el derecho constituyendo su base !ur"dica" El Art. 703 inciso 3 seala que titulo traslaticio son los que por su naturaleza sirven para transferirlo. b) Titulo eclarativo "Es el que se limita a reconocer la e#istencia de un derecho" c) Titulo constitutivo "$on los que dan origen a un derecho" e los t!tulos constitutivos" solo la ocupacin # la accesin sirven para constituir posesin. $a prescripcin S%&'(E la posesin. II. Ttulos y modos de adquirir

)odo* "Es el hecho id neo para producir en concreto la adquisici n de un derecho a favor de una persona" El m+s frecuente es el contrato de compraventa # el modo de adquirir tradicin. Tambi,n es frecuente la sucesin por causa de muerte. 'tras veces es una donacin" # o-o que aqu! .a# que ver que se .a#an cumplido los tramites le/ales # pa/ado el impuesto de donacin respectivo. 'tras veces el modo de adquirir es una aporte .ec.o a una sociedad. %n titulo con el que .az que tener muc.o cuidado es la estipulacin a favor de otro. El beneficiario debe .aber aceptado. El profesor e0i/e que esto se .a/a por escritura publica # se anote al mar/en de la inscripcin. La Compraventa

ebe .aber cosa # precio" el precio debe estipularse en dinero. %na de las cosas con las que .a# que tener cuidado es el precio. Si en el contrato se dice que el precio es 1 # que se entiende pa/ado en este acto en dinero en efectivo declar+ndose el vendedor satisfec.o # pa/ado2 no .a# problema. &ero o-o si fue pa/ado con c.eque" pues con esto no se e0tin/ue la obli/acin. En estos casos .a# que pedir la escritura declaracin de saldo de precio pa/ado 3de cancelacin) o la renuncia de la accin resolutoria. 3Art. 4564). Es frecuente que el precio se pa/ue con un vale vista" .a# doctrina que considera al vale vista equivalente al dinero efectivo.
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7a# que ver tambi,n todas las modalidades del contrato. &uede ser que en el contrato de compraventa se .a#a .ec.o un pacto comisorio simple o calificado. El contrato de compraventa de un bien ra!z debe contener* $u/ar # fec.a 8ndividualizacin del notario 8ndividualizacin de las personas" con todos sus nombres (acionalidad de las personas &rofesin de las personas omicilio de las personas. 3comuna o a/rupacin de comunas) )orada de las personas. 3direccin de la .abitacin) 9%T de las personas Estado civil de las personas Si el estado civil es de casado en r,/imen de sociedad con#u/al # el bien es social" .a# que individualizar tambi,n a la cn#u/e" pues debe concurrir autorizando. Art. 4756. )uc.as veces .a# operaciones en que se requiere la autorizacin -udicial con conocimiento causa" por re/la /eneral solo se .ace referencia a la sentencia" a la resolucin" sin copiar la sentencia. &ero sin embar/o ser+ necesario analizar las sentencias para certificar que los t,rminos de esta coincidan con los estipulados en la escritura" # tambi,n para cuidar que la autorizacin no .a#a caducado al momento de contratar. $a si/uiente frmula* "Todos los comparecientes mayores de edad que acreditan su identidad con sus c%dulas de identidad& y e#ponen" $ue/o la numeracin de los si/uientes puntos*

a) :ue A es dueo del inmueble # lue/o su individualizacin. espu,s .a# que indicar cmo adquiri este inmueble* "por compra a '& seg(n consta en escritura publica en tal notaria& la que se inscribi a fo!as )*+, -. */0 del registro de propiedad de 'oncepci n" Trat+ndose de los inmuebles aco/idos a la le# de copropiedad inmobiliaria" .a# una modificacin en cuanto a los deslindes" pues no es el inmueble propiamente tal" sino el condominio # respecto de la unidad se indica el numero # la ubicacin que le corresponde en el plano. ; si se trata de un edificio se deslinda el terreno sobre el cual se constru# el edificio # se indica el numero de la unidad. &ueden .aber inmuebles aco/idos a la anti/ua le# de propiedad .orizontal. <.<35. En su Art. => dec!a que .a# que deslindar el inmueble en que estaba situado el departamento. Esto llevaba a un error pues muc.a /ente deslindaba el edificio # no el terreno. Esto se complicaba cuando en un mismo terreno se constru!an m+s de un edificio. $o que se puede .acer es deslindar el terreno # tambi,n el departamento" aunque esto ultimo no tiene ma#or importancia. $os deslindes muc.as veces no .an cambiado" no obstante que las propiedades vecinas .an sufrido mutaciones. Es conveniente actualizar los deslindes cuando esto ocurre. ?al norte antes con " .o# con E?. $o mismo cuando se cambia el nombre de las calles. b) $a venta* "don 1& por este acto& vende cede y transfiere el inmueble especificado en la clusula precedente a don 2& quien compra y acepta para s" 3o para otro4". c) &recio # forma de pa/o* "cuarenta y cinco millones de pesos que el comprador entrega en dinero efectivo en este acto al vendedor quien recibe a su satisfacci n. El saldo de 5... se pagara en tales y cuales condiciones" d) @orma de la venta* &uede ser en relacin a la cabida o como especie o cuerpo cierto" # .abr+ que indicar qu, comprende la venta" plantaciones" inmuebles por ad.erencia" etc. Si el inmueble tiene servidumbres .a# que indicarlas" al i/ual que las .ipotecas"
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/rav+menes # en /eneral cualquier limitacin del dominio. As! tambi,n se a/re/an la e0presin que se .an pa/ado cuentas" contribuciones # /astos comunes. e) $a obli/acin de saneamiento* aunque no es necesario e0presarla se acostumbra a .acerlo. f) Al+usula donde se faculta al portador para e-ecutar las inscripciones # anotaciones que sean procedentes. /) 'tras menciones* se acostumbra a acordar un domicilio convencional # de car/o de qui,n va a ser los /astos de la venta. Si el predio es lim!trofe .a# que indicar que el comprador es c.ileno # el lu/ar donde naci. Es peli/roso incluir en un contrato de compraventa # con la obli/acin de pa/ar el precio un pacto comisorio" pues trat+ndose de este pacto comisorio" el le/islador estableci normas especiales de prescripcin de la accin resolutoria. Esa norma especial est+ en el Art. 4BB0. El plazo lo fi-an las partes pero no puede e0ceder de 5 aos. El plazo de prescripcin en este caso se cuenta desde la fec.a del contrato # no desde que la obli/acin se .ace e0i/ible. El ries/o es en aquellos contratos a mu# lar/o plazo en orden a que la accin se puede .acer e0i/ible despu,s de prescrito el plazo. Esta situacin no es terica" se ve muc.as veces en la pr+ctica # con terrenos valiosos. Aaso )ercado de Aoncepcin. )uc.as veces encontraremos que para /arantizar el pa/o del precio se constitu#e una .ipoteca sobre el inmueble. 7a# que tener cuidado pues puede suceder que no encontremos la inscripcin de la .ipoteca. Esto no si/nifica que el precio se .a#a pa/ado" pues bien puede suceder que la .ipoteca no se .a#a inscrito nunca" o pudiera suceder que se .a#a alzado aun cuando no se .a#a pa/ado el saldo de precio. &or ello de todas formas debemos pedir la escritura de cancelacin. Auando en una escritura aparecen personas compareciendo por otras" .aciendo referencia a la escritura publica de mandato" sin ad-untarla" tambi,n tendremos que analizar el mandato" para ver qu, acto -ur!dico se mand a .acer # ba-o que condiciones" pues si esto se infrin/e le ser+ inoponible. Venta de Inmueble por instrumento privado

E0iste una le#" la 45.474 que su te0to establece en el Art. <B permite sustituir la escritura publica por un instrumento privado firmado ante notario # protocolizado dentro del plazo de un d!a. $a sancin para la no protocolizacin es la ine0istencia. Esta le# fue modificada por la le# 4<.36> estableciendo un plazo de 30 d!as corridos" adem+s establece una sancin administrativa para el notario. III. Antecedentes necesarios para proceder al estudio de ttulos

Antecedentes del Inmueble

1. Ttulos A. a) b) c) T!tulos vi/entes* Aopia de la inscripcin de dominio. Aertificado de /rav+menes # pro.ibiciones de 30 aos. Aopia de la escritura con la cual se efectu la inscripcin.

C. Si la propiedad se .a adquirido por .erencia* a) Aopia inscripcin especial de .erencia.

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b) Aopia de la inscripcin de la posesin efectiva con anotacin mar/inal relativa al pa/o de impuestos. c) Aopia del testamento # su inscripcin" si lo .a#. d) Aopia del inventario de los bienes protocolizado. A. T!tulos anteriores .asta completar 40 aos a) Aopias de las inscripciones de dominio a nombre de los antecesores en el dominio .asta 40 aos. b) Aopias de las escrituras en m,rito de las cuales se practicaron las inscripciones antes sealadas. En caso de sucesiones los mismos antecedentes referidos en letra b) anterior c) Antecedentes le/ales de las propietarias anteriores personas -ur!dicas. . &redios rDsticos con derec.os de a/ua" adem+s* a) $os mismos antecedentes del dominio vi/ente # t!tulos anteriores" en relacin con los derec.os de a/ua. b) Aertificado de la asociacin de canalistas respectivos que acredite que no e0isten deudas. c) En caso de inmuebles E0 . Aora" trat+ndose de erec.os de A/ua inscritos conforme al art!culo =E transitorio del Adi/o de A/uas" copia del estudio de distribucin de a/uas respectivo.

2. Antecedentes de las edificaciones, fusiones y o subdivisiones predios urbanos. A. Sitio resultante de subdivisin* a) Aopia del plano de subdivisin con constancia de su arc.ivo en el Aonservador de Cs. 9s. b) 9esolucin municipal que autoriza la subdivisin" en caso de primera transferencia. c) Aertificado de urbanizacin e-ecutada o /arantizada en caso de primera transferencia. d) Aertificado de numeracin municipal en caso de primera transferencia. e) Aertificado de asi/nacin de roles en tr+mite o de asi/nacin de roles en caso de primera transferencia. C. Sitio resultante de fusin* a) T!tulos de 40 aos solicitados en (E4 de todos los inmuebles que dan ori/en al sitio resultante de la fusin. b) 9esolucin )unicipal que autoriz la fusin. c) Aopia del plano de fusin con constancia de su arc.ivo en el Aonservador de Cs. 9s. d) Aertificado de numeracin municipal del nuevo sitio. A. Edificaciones nuevas" adem+s de antecedentes indicados en letra a) o b) se/Dn proceda* a) &ermiso de edificacin. Si est+ aco/ido al .@.$. (E> de 46=6" debidamente reducido a escritura pDblica. b) Aertificado de recepcin final. c) (mina de pro#ectistas # constructores 3art.4B $F%A). . Edificaciones nuevas aco/idas a la $e# 46.=37 Sobre Aopropiedad" adem+s de lo anterior*

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a) Aertificado municipal que aco/e el inmueble al r,/imen de copropiedad inmobiliaria # seala las unidades que son ena-enables" con indicacin de la fec.a # notar!a a la que se redu-o el re/lamento de copropiedad # datos de su inscripcin. 3art. 40). Este debe indicar el primer re/lamento de copropiedad" sealando la fo-a # numero del re/istro de .ipotecas # /rav+menes en que esta inscrito2 # debe sealar cuales son las unidades ena-enables en el condominio. $o que se puede ena-enar son estas unidades que indica el certificado # nada m+s. 7a# veces en que se constru#en estos inmuebles # de-an un sector destinados a estacionamiento" estos no son ena-enables pues son una parte del bien comDn. Este certificado se arc.iva -unto con el plano en la seccin especial re/istro de copropiedad inmobiliaria en el conservador del lu/ar del inmueble. b) Aopia de los planos de venta por pisos" arc.ivados en el Aonservador de Cs.9s" -unto con el certificado. $a importancia de este plano es que en cada escritura que se .a/a posteriormente debe indicarse el numero del plano" cuando se quiera transferir el dominio o constituir un derec.o real sobre ,l. En la primera transferencia no basta con .acer referencia al plano # al certificado que aco/e el inmueble al r,/imen de copropiedad inmobiliaria" sino que este Dltimo debe acompaarse. &ara las escrituras posteriores se debe .acer referencias a los deslindes de la copropiedad inmobiliaria 3terreno)" # debe individualizarse la unidad con el numero que corresponde dentro del plano respectivo. Se deslinda el terreno pues este es un bien comDn. c) Aopia de la escritura pDblica en la que conste el 9e/lamento de Aopropiedad. d) Aopia de la inscripcin del 9. de Aopropiedad en el Aonservador de Cs. 9s. !. Certificados y otros documentos a) Aertificado de deudas de contribuciones emitido por la Tesorer!a Feneral de la 9epDblica del rol o los roles correspondientes al inmueble. b) 9ecibos de pa/o de la Dltima cuota de contribuciones # de todas la dem+s cuotas que aparezcan vencidas en el certificado de deudas de contribuciones. c) Aertificado de no e0propiacin emitido por el SE9G8% competente. d) 8nforme de afectacin a utilidad pDblica o certificado de no e0propiacin. e) Aertificado de numeracin municipal si ella .ubiese cambiado o no aparece en la inscripcin de dominio. f) Aopia del contrato de promesa de compraventa si e0istiese. ". #redios r$sticos a) 8nmueble resultante de una subdivisin* plano de subdivisin debidamente aprobado por el S.A.F. # arc.ivado en el Aonservador de Cs. 9s. En caso de no .aberse arc.ivado aDn el plano debe acompaarse debidamente protocolizado. b) 9e/lamento del $oteo debidamente inscrito" si lo .ubiere. c) En caso de parcelas e0 Aora" acreditar el pa/o de la euda Aora. d) En caso de primera transferencia parcelas e0 Aora adem+s certificado pa/o deudas 8ndap. Respecto de la pa te !endedo a" comp ado a o const#tu$ente de la %a ant&a" #nclu$endo al '#ado sol#da #o(

1. #ersonas naturales

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a) Acreditar estado c!vil* Soltero o viudo" declaracin -urada ante notario. b) Aasado" certificado de matrimonio o fotocopia de la libreta de matrimonio" con constancia de separacin de bienes si la .a#. c) En caso de sucesiones" adem+s de antecedentes indicados en letra C) del ac+pite t!tulos" acreditar la edad # estado civil de todos los comuneros. d) Escritura pDblica en que consten los poderes" en caso que el vendedor actDe representado" con vi/encia no superior a un ao. e) Acreditar patrimonio reservado de compradora casada en sociedad con#u/al* declaraciones impuestos a la renta" contrato de traba-o # liquidaciones de sueldo # otros. 2. #ersonas %urdicas a) Aopia de la escritura pDblica de constitucin de la sociedad # copia de la protocolizacin de su e0tracto. b) Aopia de la inscripcin del e0tracto de la escritura de constitucin con anotaciones mar/inales # vi/encia. c) Antecedentes le/ales de las modificaciones introducidas a la sociedad .asta la fec.a 3copia de la escritura pDblica # de su e0tracto debidamente inscrito # publicado). d) Aopia de las escrituras pDblicas en los que consten los poderes. e) Acreditar la vi/encia de los poderes" si ella no consta de los documentos anteriores. f) En caso de Sociedades Annimas" acreditar la composicin del directorio a la fec.a de otor/amiento de los poderes. /) En caso de poderes especiales" acreditar la personer!a de quienes los .a#an otor/ado" con vi/encia a la fec.a de su otor/amiento. .) Antecedentes le/ales de las socias personas -ur!dicas #H personer!a de quienes .a#an comparecido a nombre de los socios en la constitucin #Ho las modificaciones. i) En caso de e0istir m+s de un apoderado con facultades para comprar" vender e .ipotecar sealar quienes comparecer+n en representacin de las partes" indicando los datos para su individualizacin. I) 7ipoteca en favor de terceros* Acta -unta e0traordinaria o sesin de directorio" en su caso" debidamente reducida a escritura pDblica aprobando la constitucin de la /arant!a en caso que constitu#ente sea sociedad annima # /arant!a se constitu#a en favor de terceros # acreditar composicin del directorio a la fec.a de la sesin. IV. &l informe de ttulos

)( La edacc#*n del o den c onol*%#co Aqu! se mencionan # analizan en orden cronol/ico los t!tulos del inmueble. %no puede .acerlo desde el m+s nuevo al m+s anti/uo o viceversa. Esta es la parte esencial del informe de t!tulo # es tambi,n la que requiere ma#or detencin # acuciosidad" pues .a# que ir .aciendo un minucioso # detallado estudio de cada uno de los t!tulos # de los modos de adquirir" inclu#endo las transferencias # transmisiones de derec.os" de forma tal que en todo momento e0ista una coincidencia del inmueble en cuando a su ubicacin" cabida # deslindes # la e0plicacin de por qu, el derec.o sobre el inmueble va cambiando de titular. Tambi,n suele ocurrir en el informe que al/uno de los propietarios del inmueble lo .a#a adquirido por sucesin por causa de muerte" en este caso debemos analizar todas las inscripciones del Art. <BB. Si se trata de una .erencia intestada ella se tramita # otor/a ante el re/istro civil # se inscribe ante el re/istro nacional de posesiones efectivas.

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Si la .erencia es testada" al mismo tiempo de inscribir la posesin efectiva .a# que inscribir el testamento. Se practica adem+s la inscripcin especial de .erencia que consiste en inscribir el inmueble a nombre de todos los .erederos para disponer de consuno. ; por ultimo debe inscribirse la ad-udicacin. 7a# que tener cuidado en el an+lisis de estas inscripciones" pues los .erederos no pueden disponer el bien mientras no se practiquen. $a sancin est+ discutida" pero lo claro es que no se transfiere el derec.o. En este aspecto .a# que destacar lo si/uiente* puede suceder que uno de los .erederos ceda su derec.o a la .erencia. $o que esta cediendo es su derec.o en la universalidad -ur!dica de la .erencia" siempre fallecido que sea el causante. En este caso no es necesaria la pr+ctica de las inscripciones del Art. <BB aun cuando est,n comprendidos inmuebles" pues el derec.o en la universalidad no es mueble ni inmueble # por tanto se ri/e por las re/las /enerales. $o m+s se/uro es .acerlo por escritura publica. Al inscribirse se .ace una anotacin al mar/en de la inscripcin de posesin efectiva. &ero pudiere suceder que el .eredero ceda sus derec.os en un inmueble .ereditario. En este caso es discutible si lo puede o no .acer" pues en la particin puede que se ad-udique ese inmueble a otro .eredero # se transformar!a en una venta de cosa a-ena. En este caso si se ceden derec.os .ereditarios sobre un inmueble .a# que .acer las inscripciones del Art. <BB pues es un derec.o inmueble # .a# que .acer toda la tramitacin correspondiente. &or ma#or precaucin es conveniente revisar el inventario para ver que all! est, comprendido el inmueble # adem+s revisar el pa/o del impuesto a las .erencias. En este punto debemos considerar que .a# una norma que es la le# de impuesto a las .erencias que establece que estos inmuebles .ereditarios se inscriben a nombre de los .erederos # se inscribe la totalidad del inmueble. +( Ac,p#te de Obse !ac#ones Aqu! lo normal es incluir .ec.os que pueden tener importancia para la actual situacin -ur!dica del bien ra!z # que pueden traducirse en un problema. Estos son* a) $a circunstancia de no adeudarse contribuciones del bien ra!z. Es conveniente mencionar en el informe que a la fec.a no .a# contribuciones pendientes" o que si las .a#" deber+n ser pa/adas antes de realizar el ne/ocio en cuestin. 7o# el orden de imputacin del pa/o no es de las mas anti/uas a las m+s nuevas" sino que se debe pedir el certificado al d!a no el ultimo comprobante pues se pueden deber las anteriores. b) En los inmuebles aco/idos a la le# de copropiedad inmobiliaria se debe pedir el certificado de /astos comunes al d!a" #a que esta tambi,n es una obli/acin propter rem. c) 8ndicacin de que el inmueble est, o no afecto a e0propiacin por parte del SE9G8% o de la )unicipalidad. d) 'tro aspecto es el an+lisis del estado civil del vendedor # su r,/imen patrimonial. En el caso que sea la sociedad con#u/al debemos analizar si el bien es social o propio. Si es propio del marido no .a# nin/Dn problema" si es propio de la mu-er debe prestar su consentimiento" si es de la sociedad debe autorizar. e) En el caso en que .a#an mandatos o poderes" tambi,n es oportuno .acer ese an+lisis en este punto. f) Aualquier .ec.o que de una u otra forma afecte la propiedad o su situacin -ur!dica" sin que ello afecte a los t!tulos. &or e-emplo si .a# una servidumbre. -( An,l#s#s de los ce t#'#cados de dom#n#o !#%ente" de .#potecas $ % a!,menes" de p o.#b#c#ones de ena/ena etc(
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7a# que tener cuidado en las fotocopias con las ?vueltas? # los nDmeros. Aqu! se de-a constancia que de acuerdo con los certificados la situacin del inmueble es tal o cual. Es mu# conveniente de-ar constancia de la fec.a del certificado" pues uno est+ informando de acuerdo con ese certificado # con posterioridad puede cambiar" # esto #a no es responsabilidad de uno. Si el inmueble re/istra al/Dn /ravamen .a# que indicarlo pues a quien lo va a adquirir le interesa saber las restricciones al dominio que afectan al inmueble para esperar su alzamiento o simplemente no .acer el ne/ocio. Entre estos certificados tiene /ran importancia el certificado de repertorio que si/nifica que el conservador certifica que durante los <0 d!as anteriores a la fec.a del certificado no .a# anotaciones en el repertorio. ; esto es importante pues las anotaciones en el repertorio posteriormente se transformar+n en inscripciones. 'tro certificado importante es el que dice si fue declarado o no bien familiar" pues si as! fuere se requerir+ de la autorizacin del cn#u/e no propietario. 0( La Conclus#*n( El estudio termina con la conclusin # en ella .a# que de-ar constancia de si los t!tulos est+n a-ustados a derec.o o no. Auando los t!tulos merecen reparos .a# que indicar las observaciones que uno les esta .aciendo # .a# que indicar tambi,n si es subsanable.