Recuperacin, renovacin y aprovechamiento de inmuebles.

Muchas veces nos hemos preguntado qu podemos hacer para renovar y recuperar el stock de viviendas ofrecidas en el mercado, ms all de la construccin de viviendas nuevas. Omos en diferentes foros internacionales que Montevideo pobre para ser una ciudad capital, con la cantidad de edificios al borde del colapso en pleno centro, dicen por ah. Independientemente de la veracidad o no de la afirmacin como tal, esto ltimo me hizo reflexionar sobre el papel que jugamos todos, en las decisiones que tomamos algunas veces pensando en el mximo uso y mejor aprovechamiento econmico que le asignamos a los inmuebles. Los Operadores Inmobiliarios, en relacin con el edificio con valor patrimonial, hemos aprendido a identificarlos, reconocerlos y valorarlos, en el marco de este damero urbano en el que nos desarrollamos, dnde muchas veces la utilidad del inmueble est acompasada de la centralidad y vinculacin que con su entorno tiene. As vemos cantidad de esqueletos que pululan como gigantes dormidos en el medio de la ciudad, fantasmas de pocas prsperas, donde se prometa lo que no se poda, donde la especulacin venca a la inversin. Desde lo colonial, lo clsico, el neoclsico, el art-nouveu, el art-dco, el eclecticismo, racionalismo, y muchos otros desde la variedad de tipologas y estilos, cada inmueble, casa o edificio nos habla desde su particular lenguaje, el que con respeto comunicamos, dndole el tratamiento de un producto diferencial. Sin embargo, en nuestro anlisis econmico a veces pensamos que el predio vale ms que el edificio, de que el aprovechamiento o rendimiento del terreno o solar, en sus potencialidades constructivas, es ms rentable que su reciclamiento, y que muchas veces, este anlisis le pone un certificado de defuncin al bien patrimonial, como ha sucedido en otras partes del mundo, derribando monumentos histricos a cambio de la privilegiada ubicacin. Adems de conocer la avidez de las administraciones pblicas que ofrecen excepcionamientos en altura a cambio de mayores ingresos a sus arcas. Sabemos que en urbanizaciones cada da ms homogneas, los edificios y monumentos representan en las ciudades, un elemento irremplazable de la identidad cultural e histrica de las mismas. Pero al mismo tiempo ofrecen ms complejidad a las administraciones municipales porque no se piensa en la ciudad si no en el hecho puntual. De la misma manera que sufrimos el recambio del parque automotor. A nadie escapa que el inters es la medida de accin del hombre y que al hombre actual lo moviliza ms la codicia que los sueos y las utopas de nuestros predecesores del siglo XIX. Carentes de una poltica estatal que fije una directriz en la materia, o de una idea capaz de movilizar estos conceptos, no solo la ciudad, sino en muchas cabeceras departamentales se han perdido importantes inmuebles con valor patrimonial y cultural. Agreguemos a esto que tenemos vigente una Ley de Ordenamiento Territorial desde el ao Montevideo, 18 de junio de 2008, Ley N 18.308 y an se discute su reglamentacin. Atendiendo a las diferencias polticas de cada departamento, subyugando como se mencionaba el inters particular sobre el general.

Para ello debemos citar a Koboldt1 (1997), quien sostiene respecto al patrimonio que es una coleccin de objetos tangibles y elementos intangibles relacionados con el desarrollo cultural de una sociedad, que proviene de las generaciones pasadas y son estimadas por individuos contemporneos, no slo por sus valores estticos o por su utilidad, sino tambin como expresin del desarrollo cultural de una sociedad. Resulta obvio que con esta definicin el Palacio Legislativo conforma nuestro patrimonio, as como la Puerta de la Ciudadela, el Hotel Carrasco, y otros elementos tanto culturales como excesivamente cotidianos como lo pueden ser las lneas de transporte pblico, la cercana a escuelas, comercios, etc. Cualquier elemento que a modo de diferenciar un inmueble de otro sea en relacin a las centralidad de los servicios ofrecidos. Esta definicin tambin claramente deduce que el Patrimonio est relacionado con el desarrollo cultural de una sociedad, que el Patrimonio es dinmico y que no hay un patrimonio inamovible, o sea el Patrimonio es una construccin social. Necesariamente debe ser un bien que la sociedad valore, interiorice e incorpore como suyo. Y por ello es que debemos remarcar la clara necesidad de esta sociedad en demandar a sus representantes parlamentarios a que reglamenten la LOT, ya que sta tendr una clara funcin para delimitar los abusos que se puedan dar sobre el territorio y sus gobernantes de turno. La dimensin econmica del patrimonio incluye para las ciudades la promocin de actividades generadoras de ingresos como el Turismo, el incremento de los valores inmobiliarios y el uso eficiente de las infraestructuras existentes. Es en este punto en particular donde debemos de resaltar la particular necesidad de un Montevideo -ciudad que est en pleno desarrollo-, que para generar y regenerar todo el entramado social preexistente, ser gracias a la permeabilidad ofrecida por la inclusin territorial, acogiendo en zonas con todos los servicios a habitantes con menores recursos, pero que sean integrados y no excluidos. La conservacin y por ende su revitalizacin o renovacin de los bienes patrimoniales tiene consecuencias sociales y econmicas, tanto para sus poseedores como para la comunidad en su conjunto, en definitiva, es una de las ms vitales y exitosas herramientas de relanzamiento econmico de las ciudades y sus comunidades. Aparte de las ventajas econmicas asociadas con los bienes inmuebles revitalizados y transformados en tiles para la sociedad toda, existen otras a la propia actividad de conservacin y habilitacin tales como generacin de empleo, ya que en el sector privado medio, la rehabilitacin facilita por su escala y relativa simplicidad, la participacin de profesionales, pequeas empresas, artistas y artesanos independientes. Con los datos del censo nacional 2011, el gobierno actualiz su estimacin de la emergencia habitacional. La Direccin Nacional de Vivienda (DINAVI) del ministerio del ramo, calcula el faltante global en 50.000 viviendas para albergar al mismo nmero de hogares, ya que se hace el supuesto de asignar una vivienda a cada hogar. El dficit se estim en base al conteo de hogares particulares que cohabitan con otros de una misma vivienda, ocupan la vivienda sin permiso o habitan en una vivienda ruinosa o de materiales precarios (viviendas que hay que reponer del stock), explica el estudio. En 2011 Uruguay contaba con 1.390.000 viviendas, en su gran mayora utilizadas por hogares particulares. Ese stock ha crecido con respecto a 2006, aunque la poblacin tienda a
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Koboldt, Ch. (1997), Optimizing the Use of Cultural Heritage, en Hutter, M. y Rizzo, I. (ed.) Economic Perspectives on Cultural Heritage. Macmillan Press Londres

disminuir. Esto se explica bsicamente por la tendencia a la reduccin del tamao de las familias que conviven en un hogar, dice el documento de anlisis. Es importante destacar la importancia que tiene la rehabilitacin de inmuebles ubicados en zonas cntricas, con todos los servicios; en la generacin de riqueza en las ciudades cuando stas resuelven dar incentivos para que dicha reconversin sea un activo de coparticipacin ciudadana. No vamos a hacer referencia a la ineptitud del Estado en la administracin de sus inmuebles, ya que por lo general alquilan algo, cuando a media cuadra tienen un edificio de similares caractersticas desocupado, o en eterna rehabilitacin. El recurso patrimonial es siempre un activo econmico, ms que un lastre que requiere tutela y la conservacin una actividad productiva generadora de riqueza, y as se debe entender tanto desde el sector privado como desde el estado: La puesta en valor presupone agregar valor. El desafo es persuadir a muchos y remarcar su beneficio ya que salvando su patrimonio urbano, todos ganan. Incluso a quienes son los administradores de inmuebles. Puesto que muchas veces se suele trasladarle esta funcin exclusivamente al Estado para que asuma la responsabilidad de preservar el legado urbano, promueva la normativa, establezca rganos que dirijan la labor y asigne recursos para financiarla, pero la continuidad sigue siendo un problema, el Estado que enfrenta necesidades sociales urgentes, no podra afectar el gasto y el recurso pblico a esta finalidad, porque tambin termina por desalentar a potenciales inversores privados. El criterio del compromiso de colaboracin solidaria entre el Estado y el sector privado, presupone que los esfuerzos de preservacin, conservacin y rehabilitacin solo se pueden sostener a largo plazo, si tienen el apoyo y la participacin de una gama representativa de la ciudadana y sus grupos de inters, las universidades, las asociaciones profesionales, las empresas privadas, los inversionistas, las organizaciones y la comunidad toda, adems del Gobierno. El objetivo es crear una poltica pblica de preservacin del patrimonio. El Estado debe sellar este compromiso, aportando la funcin normativa, delineando un amplio y generoso espectro de estmulos, incentivos, premios, beneficios y exenciones y sostenerlos en el tiempo. Los impulsos desde las administraciones no son impulsos. Los verdaderos impulsos vienen del tejido productivo y sus trabajadores. Las administraciones pblicas slo deberan remover obstculos, facilitar las acciones dinmicas, dejar trabajar. No necesitan generar tanto papel y procesos, que nos dejen trabajar y se limiten a constatar que lo que se ha dicho que se iba a hacer es lo que se ha hecho. En la parte de rehabilitacin, se deben eliminar obstculos y como resultado se solucionan algunos problemas que tena la rehabilitacin. Deberamos generar propuestas legales que liberen a los actores involucrados en temas que ayuden a evitar que se cobren desmedidos tributos, que los prstamos sean ms flexibles, porque las garantas son reales y siempre los pedidos van a estar relacionados a su valor intrnseco y no a valores inflados por necesidades espurias que, en caso contrario, haran inviable la misma. La luz al final del tnel siempre est, pero esa luz no depende slo de nosotros, o se promueve la inversin y se incentiva a los productores o no se crear empleo y el desempleo, la desinversin, la presin fiscal, y la burocracia son incompatibles con esa finalidad o luz. Finalmente, solo el buen urbanismo, la buena arquitectura y las buenas ideas podrn mejorar la apreciacin y convertir a nuestras ciudades en las ms bellas del mundo.

Rehabilitando slo el 20% de las viviendas que tienen entre 30 y 50 aos crearamos ms empleos. Unos y otros tienen sus razones, que no podemos entrar a comentar de manera individual y aqu en lo que hay que pensar es que hay miles de familias en situacin lmite y algunas empresas cerrando sus puertas. Es la oportunidad de no dejar pasar los trenes cuando sabemos que todos los efectos de la economa, sociales y laborales son cclicos, estamos en la parte ms baja de la onda en materia de renovacin edilicia. Y tal vez sea muy oportuno que el Estado como s, se plantee hacer una renovacin de sus edificios y de sus inmuebles; los que muchas veces estn subutilizados, subocupados y muy mal distribuidos, tanto en sus ubicacin espacial, como en su finalidad. Hagamos pronto esta evaluacin. Y pongmonos a trabajar.