El Principio de Especialidad y el Predio como base objetiva y material del Registro de Predios

Por: Rosario Guerra Macedo Vocal Tribunal Registral - SUNARP

Para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurdica deseado, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los elementos integrantes de la relacin jurdico-material que van a ser objeto de la misma (Manzano Solano & Manzano Fernandez, 2008). Por esta razn, la doctrina hipotecarista habla del Principio de Especialidad o de Determinacin, que vale tanto como hablar del principio o regla de necesaria claridad o trasparencia. El principio de especialidad y la tcnica del folio real es el ms usado por los sistemas registrales pues mientras el titular cambia, el predio o finca suele permanecer siempre, aunque sujeta a posibles variantes en su aspecto cuantitativo y cualitativo (Chico y Ortiz, 2000) El principio de especialidad tiene una triple manifestacin: la unidad real de la finca, la identificacin del titular registral y la especificacin del derecho inscrito. La triple manifestacin del principio de especialidad es reconocida por casi toda la doctrina pues sta es la forma ideal de conocer en todo momento la historia y situacin de cada inmueble. Gomez Glligo (1995) considera que por la triple manifestacin de este principio, la doctrina jurdica se ha cuidado de destacar su evolucin como un fenmeno aplicable a todo derecho real. (Gmez Glligo, 1995) Mara Goi (2005) considera que la expresin que mejor define el ncleo del principio de especialidad es la siguiente: La especialidad registral consiste en definir o especificar todos los elementos de la relacin jurdico-registral. Entendiendo por sta, todas las situaciones jurdicas inscribibles, es decir,

aquellas susceptibles de ser inscritas y oponibles, lo cual implica tanto el sujeto (titular registral), como el objeto (finca y derecho), amn de las mltiples circunstancias particulares que nos sirven para identificarlas y diferenciarlas de otras. (Goi Rodriguez de Almeida, 2005) El principio de especialidad puede ser considerado un principio requisito de la calificacin registral y a la vez un principio efecto de la publicidad registral. Siendo un principio requisito en la calificacin es necesario que se identifique tanto al titular registral como al predio objeto de rogatoria. Como un principio efecto, tenemos que la publicidad que se proyecta a travs de los asientos registrales, estn directamente relacionada a cmo se identifica el predio. En cuanto a su naturaleza, algunos autores consideran que el principio de especialidad es la manifestacin formal del Registro. Goi (2005) considera que la verdadera esencia del principio de especialidad reside en su aspecto material, y no por el formal, y es por ello que slo mediante sus efectos es posible entender a los otros principios hipotecarios. Por tanto, el principio de especialidad es un principio independiente de los dems principios, con su propia identidad, pero, a la vez, necesario para el desarrollo del resto de los principios, pues se coloca como base de todos ellos, como punto de partida. En nuestro sistema registral, a diferencia de otros principios registrales, el Principio de Especialidad o Determinacin no se encuentra previsto en el Cdigo Civil, por lo que, hasta la vigencia del Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin N 195-2001-SUNARP/SN, se encontraba disperso en las normas especficas de cada Registro, en sus distintas manifestaciones de folio real o personal (Reglamento de las Inscripciones, Ampliacin del Reglamento de las Inscripciones, Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, Reglamento del Registro de Testamentos, etc.). No exista, entonces, una regla general aplicable a todos los Registros Jurdicos. Actualmente se encuentra regulado por el artculo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucin N 197-2013SUNARP/N el cual lo regula de la siguiente manera:

Por cada predio se abrir una partida registral en la cual se extendern todas las inscripciones que a ste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extender un asiento registral independiente. Su antecedente ms antiguo lo encontramos en el Reglamento de las Inscripciones aprobado el 21 de diciembre de 1936, seccin primera ttulo II. Luego el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucin N 540-2003-SUNARP/SN, lo regul en forma especfica al igual que los Reglamentos que lo sucedieron aprobados por Resolucin 248-2008SUNARP-SN y 197-2013-SUNARP/SN. Cabe precisar que de las dos maneras que se puede llevar el Registro de Predios: Personal y Real, el sistema registral peruano ha optado

tradicionalmente por el de folio real. La llevanza del Registro por predios como base del sistema de folio real, es una de las manifestaciones del principio de especialidad. De este modo el sistema registral peruano ha seguido el modelo espaol y ste a su vez ha seguido el modelo germnico.

La aplicacin del principio de especialidad a travs del folio real, se materializa entre otras normas en el artculo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que establece como funcin del rea de catastro la identificacin del predio. De este modo se deja de lado la funcin jurdica del Registrador. Consideramos que se comete un error al considerar que la identificacin del predio es una labor ms tcnica que jurdica.

La base objetiva del Registro: El Predio

El Predio o finca puede ser definida desde diversos enfoques. Es comn ver en la doctrina los enfoques Material, Funcional y Registral. Como finca material, Roca Sastre, citado por Antonio Manzano (2008) la define como un trozo de terreno cerrado por una lnea poligonal, edificado o no, y perteneciente o destinado a pernecer a un solo propietario o a varios en comn. Al concepto puramente fsico de finca trozo de terreno- se aade el dato jurdico, cual es la atribucin a un titular o sujeto de derecho. (Manzano Solano & Manzano Fernandez, 2008)

El concepto de finca funcional nace para poder dar satisfaccin a los fines de orden social y econmico inherente al derecho de la propiedad. De este concepto nace la llamada propiedad horizontal (Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn), conjuntos habitacionales, etc.

Podemos tambin vincular al predio con la idea de propiedad, pues en nuestro sistema actual vigente a partir de la Ley 29151, no existen predios que sean rea nullis, es decir que todo predio no inscrito y que no pertenezcan a particulares, a Comunidades Campesinas o Comunidades Nativas son de dominio del Estado. El Predio Catastral: El predio o parcela catastral es la representacin grfica de la riqueza territorial aparente en el espacio. Vsquez Asenjo (2013) comparando a la finca registral con la parcela catastral sostiene que la finca registral es la porcin del territorio delimitado por el dominio de una o varias personas y la parcela catastral es la unidad descriptiva bsica del inventario de la riqueza territorial aparente. La finca es el dominio y la parcela es la apariencia. (Vasquez Asenjo, 2013) El predio catastral est definido en el artculo 3 del Reglamento de la Ley 28294 aprobado por Decreto Supremo N 005-2006-JUS, define al Predio como Es la superficie delimitada por una lnea poligonal y cerrada; y se extiende al subsuelo y sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial, excluyndose del suelo y el subsuelo los recursos naturales, los yacimientos arqueolgicos y otros bienes regidos por leyes especiales. El mismo reglamento prev la asignacin de un Cdigo nico Catastral CUC, por lo que se entiende que los predios catastrales estn identificados con el CUC, luego de pasar por el proceso previsto en la Ley 28294. Son predios catastrales tambin aquellos identificados con cdigo de referencia catastral asignados por los entes generadores de catastro el cual es independiente del CUC.

Es as que algunas municipalidades que cuentan con su catastro propio han identificado a los predios de su jurisdiccin con sendos cdigos de referencia catastral. Igualmente las entidades formalizadoras como el otrora Proyecto de Titulacin de Predios y Catastro Rural (PETT), as como COFOPRI, han asignado cdigos de identificacin a los predios rurales y urbanizaciones populares respectivamente.

Es de sealar que las caractersticas fsicas del predio catastral han sido verificadas en el campo a diferencia de los predios registrales cuyas caractersticas fsicas responden en su mayora a una determinacin de los contratantes o propietarios del predio.

El Predio Registral La nocin de finca registral es mas amplia que la finca en el sentido material. En concepto de finca en el sentido registral implica una nocin que supera tres anteriores: material, funcional o catastral. Para algunos autores, la cualidad de la finca registral viene determinada por una circunstancia puramente formal: la de figurar una cosa o un derecho inmueble como objeto de un folio registral. Bajo esta optica finca todo aquello que abre folio en el Registro. Gmez Galligo (Gmez Galligo & Del Pozo Carrascosa, 2006) lo define es un trozo de terreno cerrado por una lnea poligonal, edificado o no, y objeto de derecho de propiedad. La postura de asumir al predio o finca registral como un concepto meramente formal es criticado por Garca Garca (1995), al considerar que dicha postura desvincula a la finca de la realidad, que es precisamente lo contrario de lo que es la finca registral, pues si esta tiene algn sentido es por ser la misma finca material, una vez que accede a los libros registrales. La posible falta de coincidencia entre la finca material y finca registral se deber a un problema patolgico de falta de concordancia entre el Registro y la realidad que no interesa a efectos definitorios de la finca registral, sino nicamente a

efectos de tomar medidas correspondientes para restablecer el paralelismo imprescindible entre ambos conceptos. (Garca Garca, 1995) En la lnea de Garca Garca (1995), predio registral Es un bien inmueble consistente en el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con una titularidad unitaria y objeto de trfico como unidad, y por ello susceptible de abrir folio registral, conforme al principio de especialidad. En lnea de Garca Garca aplicado a nuestro sistema registral, son

predios registrales: Una superficie de terreno incluida dentro de una lnea poligonal, con edificacin o sin ella. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. Las zonas comunes aunque no constituyan una unidad sin solucin de continuidad. Los aires o el derecho a la sobreelevacin de una edificacin previsto dentro de un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Una unidad funcional de dos secciones exclusivas: departamento ms garaje, departamento ms depsito, departamento ms garaje mas depsito. El derecho de superficie constituido sobre o bajo del suelo o de ambos. Las vas pblicas luego de la independizacin de los lotes conformantes de una habilitacin urbana. Jurisprudencia Registral vinculada a la identificacin del Predio Entre las observaciones ms comunes en la primera instancia registral tenemos la discrepancia que puede haber entre la descripcin del predio que consta en la partida con el que consta en el ttulo. Al respecto, uno de los alcances de la calificacin es la confrontacin de la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin. El artculo 32 del RGRP, seala expresamente que la

adecuacin con los antecedentes registrales, llmese ttulos archivados, se efectuar de manera complementaria sin perjuicio de la legitimacin de los asientos de inscripcin. La conjugacin de los princpios de especialidad y legitimacin no implica una adecuacin exacta en cuanto a la descripcin literal que aparece en el asiento registral como parece entender en la primera instancia registral. Ya se ha explicado que un predio puede ser descrito de diversos modos. Si asumimos que el principio de especialidad no se basa en aspectos meramente formales sino materiales, es decir de lo que se trata es llegar al convecimiento de lmite del derecho protegido, bastar que de la evaluacin de los elementos descriptivos se llegue a la conclusin de que trata del mismo predio. Dada la cantidad de observaciones recurrentes sobre el mismo tema el Pleno del Tribunal Registral aprob el siguiente precedente de observancia obligatoria: IDENTIFICACIN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA La discrepancia en cuanto a la identificacin de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripcin, ser objeto de observacin siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificacin del mismo. Este criterio fue adoptado en las Resoluciones N 507-2001-ORLC/TR del 14 de Noviembre de 2001, N 464-1997-ORLC/TR del 12 de Diciembre de 1997, N 305-2000-ORLC/TR del 28 Septiembre de 2000 y N 45-2002-ORLC/TR del 24 de Enero de 2002 El precedente ya tiene ms 11 aos, no obstante los registradores siguen denegando la inscripcin de actos inmobiliarios argumentando discrepancias con el antecedente registral aplicando inadecuadamente el principio de especialidad. De la revisin de las resoluciones del Tribunal Registral se constata diversos supuestos de aplicacin del precedente aludido (Ver cuadro IV):

En las resoluciones como la N 1899-2013-SUNARP-TR-L del 15/11/2013 se revocaron las observaciones basados en la supuesta falta de adecuacin por haberse consignado en forma errada la jurisdiccin del Predio, esto es el distrito a donde se ubica. En estos supuestos el Tribunal habra considerado la creacin de nuevos distritos basados en la Ley, por lo que no era necesario acompaar certificado de jurisdiccin. En otras resoluciones entre la que se encuentra la nmero 112-2013-SUNARPTR-L del 8 de marzo de 2013, no se consider un obstculo la discrepancia en cuanto a linderos y medidas perimtricas. En resoluciones como la nmero 1277-2013-SUNARP-TR-L del 6 de agosto de 2013 y la Resolucin 1612 del 31 de octubre de 2012 se consider que la discrepancia en cuanto a la denominacin de la unidad inmobiliaria no era obstculo para inscribir una transferencia. En el mismo sentido en las resoluciones nmeros 1015-2013-SUNARP-TR-L del 19 de junio 2013 y N 630-2012-SUNARP-TR-T del 12 de octubre del 2012 se revocaron

observaciones basadas en la discrepancia de nomenclatura: Mz, Lote o calle, pues existan otros elementos de identificacin. Como ya se ha explicado un predio puede identificado o descrito de diversas formas.

Bibliografa
Chico y Ortiz, J. M. (2000). Estudios sobre Derecho Hipotecario. Barcelona: Marcial Pons. Garca Garca, J. M. (1995). La Finca como Base del Sistema Inmobiliario. Revista Crtica de Derecho Inmobiliario: Nmero Conmemorativo de los 50 Aos de la Reforma Hipotecaria de 1944, 267-323. Gmez Glligo, F. (1995). El Principio de Especialidad Registral. Revista Crtica de Derecho Inmobiliario Nmero Conmemorativa de los 50 aos de la Reforma Hipotecaria de 1944, I, 219-265. Gmez Galligo, F. J., & Del Pozo Carrascosa, P. (2006). Lecciones de Derecho Hipotecario. Madrid: Marcial Pons. Goi Rodriguez de Almeida, M. (2005). El principio de Especialidad Registral. Madrid: Cuadernos de Derecho Registral. Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles de Espaa.

Manzano Solano, A., & Manzano Fernandez, M. (2008). Instituciones de Derecho Registral. Madrid: Centro de Estudios. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa. Vasquez Asenjo, O. G. (2013). Coordinacin entre el Regisro y Catastro. Valencia: Tirant lo Blanh.