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el artculo 1.124 y el artculo 1.504 del cdigo civil. Su aplicacin prctica. su conexin con los artculos 11 de la ley hipotecaria y 59 de su reglamento

Dr. D. Jos Juan Pint Ruz. Doctor en Derecho. Abogado.

Consideracin de ambos preceptos: sus interfluencias en la prctica. El art. 1.124 dispone que en las obligaciones recprocas contractuales (es decir, aquellas en las que una parte se obliga a cambio de que la otra le compense con otra prestacin, y as recprocamente) se entiende que est implcita una clusula en virtud de la cual, si una de las partes incumple, la otra, o sea, el perjudicado, puede optar entre exigir el cumplimiento, o desentenderse y resolver el contrato, es decir, conseguir como si el contrato no se hubiera celebrado, y por esto, en tal caso, en virtud de la resolucin, estara el perjudicado exonerado de cumplir. Si ya hubiera cumplido tendra derecho a que se le restituyera y del mismo modo la parte requerida de resolucin tampoco habra de cumplir y si ya hubiera cumplido procedera restituir. Todo ello sin perjuicio del derecho de la vctima a pedir la indemnizacin de daos y perjuicios. Por lo tanto, el art. 1.124 es de aplicacin general a todas las obligaciones recprocas, aunque no haya clusula alguna en este sentido. El art. 1.504 en cambio se aplica slo a los contratos de compra-venta de bienes inmuebles y consecuentemente a aquel par de obligaciones recprocas, consistente en obligarse a transmitir un inmueble a cambio de recibir un precio. En este sentido pues, el precepto no es de aplicacin general sino especial y es especial por dos razones: 1 Porque, como hemos dicho slo se aplica a la compraventa de bienes inmuebles y 2 porque adems slo regula y dispone en funcin del incumplimiento de la obligacin de pagar el precio. No se ocupa del incumplimiento de la obligacin recproca de transmitir el inmueble (de ello se ocupan los artculos 1.502 y 1.503). En cambio el art. 1.124 es de aplicacin general, y se ocupa de todas las obligaciones recprocas sin excepcin.
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CONSeCUeNCIAS PRCTICAS DeRIVADAS DeL CARCTeR geNeRAL DeL ART. 1.124 Y DeL CARCTeR eSPeCIAL DeL ART. 1.504 Al ser el art. 1.124 un precepto de carcter general (respecto a las obligaciones recprocas) por su naturaleza general y atrayente, nutre y suple al art. 1.504 en todo menos en la correccin que el propio artculo comporta de tal modo, que en el mbito especial de la compraventa de bienes inmuebles, el art. 1.504 provoca que los requisitos que a su tenor deben concurrir para que proceda la resolucin deben alcanzar las caractersticas generales que exige el art. 1.124, como tales requisitos generales. De este modo los requisitos proclamados por el art. 1.124 se exigen tambin, en el mbito del art. 1.5041. Por esto la jurisprudencia sostiene que, an en el caso de aplicacin del art. 1.504 el incumplimiento2 debe ser esencial (no de una minucia).

LEGISLACIN
www.bdifusion.es Cdigo Civil. (Normas bsicas. Marginal: 3716). Arts.; 4.2, 1124, 1255, 1258, 1502, 1503, 1504. Ley Hipotecaria, Texto Refundido segn Decreto de 8 de febrero de 1946. (Legislacin General. Marginal: 3669). Art. 11. Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario. (Legislacin General. Marginal: 98126). Art. 59. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. (Normas bsicas. Marginal: 12615). Art.40.

En las obligaciones recprocas contractuales se entiende que est implcita una clusula en virtud de la cual, si una de las partes incumple, el perjudicado, puede optar entre exigir el cumplimiento, o desentenderse y resolver el contrato

1 Insistimos en que el art. 1.124 es un genero cuyas caractersticas se extienden a la especie singular comprendida dentro de tal genero (art. 1.504) y por esta razn (art. 4.2 CC) mientras el art. 1.504 no se proyecta sobre el art. 1.124, s que el art. 1.124 se proyecta sobre el 1.504, salvo sobre las singularidades expresas de dicho art. 1.504 que restan tericamente inclumes. 2 La importante sentencia del TS de 6 de septiembre de 2010 proporciona una visin panormica del tratamiento jurisprudencial del art. 1.124 del CC, y en ella se consolida la doctrina de que el art. 1.124 ampara la resolucin por decisin del perjudicado no slo cuando el incumplimiento se debe a una voluntad deliberadamente rebelde del obligado sino que prescindiendo de ello se atiende a una realidad objetiva, bastando que el incumplimiento fctico sufrido, comporte la frustracin del fin del contrato. En ella, categricamente, se afirma: En la actualidad la doctrina de esta Sala acerca del incumplimiento resolutorio no exige esta deliberada y rebelde voluntad, sino que en base a criterios ms objetivos, se entiende que en este caso se produce un incumplimiento ESENCIAL, que impide al acreedor obtener aquello buscado con la conclusin del contrato que en la compraventa es el precio. Por tanto, debe concluirse que este incumplimiento se produjo, puesto que consta probado que el precio aun no se ha pagado, ni tan solo se ha consignado, de modo que se han cumplido los requisitos exigidos por esta Sala para la efectividad de la resolucin del contrato de compraventa por falta de pago del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1504 CC (LEG 1889, 27).

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JURISPRUDENCIA
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Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Septiembre de 2010, nm. 518/2010, N Rec. 1362/2006 (Marginal: 2241140). Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 2008, nm. 82/2008, N Rec. 1208/2001 (Marginal: 294228). Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Julio de 2007, nm. 904/2007, N Rec. 4222/2000 (Marginal: 1372366). Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Marzo de 2005, nm. 174/2005, N Rec. 3986/1998 (Marginal: 212920). Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de Febrero de 2005, nm. 62/2005, N Rec. 3615/1998 (Marginal: 211928). Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Marzo de 2004, nm. 191/2005, N Rec. 4023/1998 (Marginal: 212584). Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de Febrero de 2003, nm. 114/2003, N Rec. 1990/1997 (Marginal: 2395441). Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Septiembre de 2001, nm. 851/2001, N Rec. 1846/1996 (Marginal: 2395435). Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de Diciembre de 2000, nm. 1244/2000, N Rec. 3475/1995 (Marginal: 2395443). Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Octubre de 2000, nm. 894/2000, N Rec. 2775/1995, (Marginal: 2395448). Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Enero de 1999. Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Abril de 1996, nm. 354/1996, N Rec. 2873/1992 (Marginal: 2395453). Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Junio de 1991. (Marginal: 2395420). Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Marzo de 1991, (Marginal: 2395430). Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de Octubre de 1991, (Marginal: 2395440). Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Junio de 1989, (Marginal: 2395456). Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Junio de 1987, (Marginal: 2395439). Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de Mayo de 1985, (Marginal: 2395423). Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Septiembre de 1985, (Marginal: 2395427). Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de Diciembre de 1985, (Marginal: 2395438). Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Febrero de 1985. Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Marzo de 1985, (Marginal: 2395422). Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Octubre de 1984, (Marginal: 2395421). Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Julio de 1984, (Marginal: 2395450). Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Febrero de 1983. Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Abril de 1981, (Marginal: 2395424). Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Octubre de 1981, (Marginal: 2395428). Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Mayo de 1980, (Marginal: 2395431). Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de Marzo de 1980, (Marginal: 2395444). Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Noviembre de 1979, (Marginal: 2395426).

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SeNTIDO De LA CORReCCIN QUe eL ART. 1.504 eFeCTA CON CARCTeR eSPeCIAL SOBRe eL ART. 1.124 Hay que darse cuenta que el art. 1.504 (especial) es una excepcin especial del art. 1.124 en el sentido de privilegiar al comprador de bienes inmuebles. En efecto, en la regulacin general, vencida la obligacin de cumplir faltando el cumplimiento esencial3 ya puede operarse la resolucin. En cambio, el comprador de un inmueble (aunque no haya pacto resolutorio o lo haya, y diga ste lo que diga) puede pagar el precio an despus del vencimiento siendo este despus tan largo como fuere ya que el comprador podr pagar an despus de expirado el trmino, nte3 Vide supra nota 2.

rin (hasta que quiere decir) no haya sido requerido (no de cualquier manera sino precisamente) judicialmente o por acta notarial. Este privilegio que el precepto especial del art. 1.504 establece, para el comprador, est compensado porque a partir del requerimiento judicial (demanda) o por acta notarial (requerimiento que ha de ser no de pago, sino de resolucin4) la resolucin es ms enrgica y dura, poco menos que irremediable, como resulta de la frase hecho el requerimiento el juez no podr concederle nuevo trmino. Y si encima el lector atiende a lo que dice el art. 11 de la Ley Hipotecaria y el 59 de su Reglamento, ver que el rigor es automtico y casi feroz. En cambio el art. 1.124 (precepto general) carece de tal rigor, pues al contrario dice: El Tri-

bunal decretar la resolucin que se reclame, al no haber causas justificadas (no dice cules, por lo tanto a su juicio o arbitrio) que le autoricen para sealar plazo. A la vista de todo ello hemos de concluir al respecto: a. El art. 1.124 en todo aquello que no est corregido por el texto del art. 1.504 suple y complementa el contenido del propio art. 1.504 de tal manera que para que opere la resolucin que dispone el art. 1.504, las caractersticas del incumplimiento (que tenga eficacia resolutoria) son aquellas que con mayor detalle exige el art. 1.124 y su jurisprudencia5. b. El privilegio que para el comprador de bienes inmuebles comporta el

4 El requerimiento que exige el art. 1.504 para abrir la va de la resolucin, solo es eficaz si es de resolucin. Vide Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 1991 y las muchas que se citan en esta resolucin. Vide tambin la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2005. 5 1. El incumplimiento es el requisito ms trascendente, importante y sine qua non para operar la resolucin. Sin l no hay resolucin. Y el vocablo incumplimiento ha de interpretarse como la Jurisprudencia ha dispuesto. Y cuando la jurisprudencia precisa qu es lo que ha de entenderse como incumplimiento suficiente para poder exigir la resolucin, tal rescisin an referida al art. 1.124 se extiende tambin al art. 1.504 pues este precepto es una especie o caso particular del gnero: art. 1.124, salvo el ya explicado privilegio para el comprador (poder pagar intempestivamente an despus de vencido el plazo, si antes no ha sido requerido en forma de resolucin) y por lo tanto los requisitos y caractersticas del incumplimiento ad resolutionem del art. 1.124 son igualmente exigibles para calificar el incumplimiento, tambin ad resolutionem del art. 1.124. La jurisprudencia ha ido delimitando cada vez con ms precisin el concepto de incumplimiento ad resolutionem para culminar, ya ahora, con la exigencia opuesta a todo incumplimiento balad, insignificante, de obligacin no recproca sino complementaria (salvo que expresamente se eleve a la categora de sine que non) y una visin muy objetiva, y en funcin de que quien resuelve, ve frustrado, sustancialmente, esencialmente la consecucin del fin contractual objetivamente previsto. Ms que en el aspecto subjetivo (culpabilidad, mala intencin, voluntad deliberadamente rebelde) se atiende ahora a la frustracin del fin, sin que la consideracin de la culpabilidad del incumplidor, tenga sustancia determinativa, como no sea para deducir de la actitud, el carcter definitivo no moroso (la simple mora, no resuelve salvo que de algn modo as se pacte) del incumplimiento. As pues insisto cuando se pide la resolucin no cualquier incumplimiento es susceptible de provocarla. No lo es, el incumplimiento de una obligacin accesoria, salvo que expresivamente se le haya atribuido convencionalmente tal carcter; tampoco lo es el mero retraso ni el incumplimiento nimio, parcial, insignificante, sino que ha de ser de tal entidad que frustre el fin prctico perseguido (pero la jurisprudencia entiende que lo frustra si para su obtencin habra ciertamente que acudir al litigio); el incumplimiento ha de ser de la obligacin recproca no de otra, y el que pide la resolucin ha de tener una conducta perfecta ya que quien incumple no puede, a su vez, pedir la resolucin (salvo que incumpla porque antes la otra parte ha incumplido, o sea, indeclinable que va a incumplir). Todo esto, ha conformado un calificativo del cumplimiento ad resolutionem y este calificativo es el de esencial; calificativo hoy generalizado. Vase al respecto la S. del TS de 6 de septiembre de 2010, pues en el final del considerando tercero, alude a la exigencia de que el incumplimiento sea ESENCIAL, y precisa qu se entiende por esencial, como aquel que impide al acreedor obtener aquello buscado con la conclusin del contrato.... En el considerando siguiente (cuarto), insiste en el significado del incumplimiento esencial, por exclusin al decir que slo podra haberse predicado el incumplimiento del ahora recurrente si se hubiera referido a prestaciones esenciales. La importante sentencia del TS de 6 de septiembre de 2010 proporciona una visin panormica del tratamiento jurisprudencial del art. 1.124 del CC, y en ella se consolida la doctrina de que el art. 1.124 ampara la resolucin por decisin del perjudicado no slo cuando el incumplimiento se debe a una voluntad deliberadamente rebelde del obligado sino que prescindiendo de ello se atiende a una realidad objetiva, bastando que el incumplimiento fctico sufrido, comporte la frustracin del fin del contrato. En ella, categricamente, se afirma: En la actualidad la doctrina de esta Sala acerca del incumplimiento resolutorio no exige esta deliberada y rebelde voluntad, sino que en base a criterios ms objetivos, se entiende que en este caso se produce un incumplimiento ESENCIAL, que impide al acreedor obtener aquello buscado con la conclusin del

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JURISPRUDENCIA (CONTINUACIN)
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Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Noviembre de 1979, (Marginal: 2395455). Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de Abril de 1978, (Marginal: 2395446). Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Junio de 1977, (Marginal: 2395451). Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Febrero de 1977. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Abril de 1975, (Marginal: 2395436). Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Octubre de 1969, (Marginal: 2395437). Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Octubre de 1968, (Marginal: 2395452). Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Junio de 1968, (Marginal: 2395449). Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Noviembre de 1964, (Marginal: 2395434). Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Febrero de 1959, (Marginal: 2395445). Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Septiembre de 1959, (Marginal: 2395433). Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Octubre de 1956, (Marginal: 2395425). Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Diciembre de 1955, (Marginal: 2395429). Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 1950. Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 1950. Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Diciembre de 1946. Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de Enero de 1944. (Marginal: 2395442). Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Mayo de 1942. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Junio de 1925. (Marginal: 2395454). Resolucin de la Direccin General de Registros y Notariado de 8 de Mayo de 2003. Resolucin de la Direccin General de Registros y Notariado de 19 de Julio de 1994. Resolucin de la Direccin General de Registros y Notariado de 19 de Enero de 1988. Resolucin de la Direccin General de Registros y Notariado de 2 de Febrero de 1988. Resolucin de la Direccin General de Registros y Notariado de 4 de Febrero de 1988. Resolucin de la Direccin General de Registros y Notariado de 16 de Septiembre de 1987. Resolucin de la Direccin General de Registros y Notariado de 17 de Septiembre de 1987.

contrato que en la compraventa es el precio. Por tanto, debe concluirse que este incumplimiento se produjo, puesto que consta probado que el precio aun no se ha pagado, ni tan solo se ha consignado, de modo que se han cumplido los requisitos exigidos por esta Sala para la efectividad de la resolucin del contrato de compraventa por falta de pago del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1504 CC (LEG 1889, 27).. La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 2008 ya proclam que Debe comenzarse por recordar que esta Sala, entre otras muchas, en la sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2007 ( RJ 2007, 4939) , tiene declarado, que la jurisprudencia, a la hora de interpretar y aplicar el artculo 1124 del Cdigo Civil, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigan una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable [Del contexto se deduce que por error se dice imputable por no imputable] al que pide la resolucin, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustracin del fin del contrato, o como dice la Sentencia de 9 de marzo de 2005 ( RJ 2005, 3185) : La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolucin por incumplimiento de pago puede tener lugar -sentencias de 5 de junio de 1989 ( RJ 1989, 4298) y 11 de marzo de 1991 ( RJ 1991, 2206) - que es a lo que apunta la frase actitud deliberadamente rebelde, bastando con que se frustre la finalidad econmica de la relacin, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se haba acordado para la transmisin dominical.

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art. 1.504, no es evitable mediante lo que las partes pacten en el contrato, pues este privilegio es de ius cogens indisponible e inderogable. Por esto el art. 1.504 impone su vigencia y eficacia an cuando se hubiere estipulado que por falta de pago en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin del contrato. c. A la hora de la verdad el aludido rigor que resulta del art. 11 de la Ley Hipotecaria y 59 del Reglamento Hipotecario tiene en la prctica la substantividad y realidad que ms adelante expondremos6.

POTeNCIA CORReCTORA DeL PACTO CONTRACTUAL Y AUTONOMA De LA VOLUNTAD El privilegio que el art. 1.504 establece para el comprador de inmuebles como tal privilegio, es de ius cogens, y el principio de autonoma de la voluntad es impotente para destruir este particular normativo. El pacto, no puede esterilizar este privilegio7. Pero en todo lo dems el principio de autonoma de la vo-

El art. 1.124 es de aplicacin general a todas las obligaciones recprocas y el art. 1.504 en cambio se aplica slo a los contratos de compra-venta de bienes inmuebles

2. Vide MONTS PENADS (Comentarios al Cdigo civil coordinados por ALBADALEJO. Tomo XV. Vol. I, en su nota 42) quien dice: La insistencia del Supremo en cuanto a la aplicacin al 1.504 de los requisitos genricos de la resolucin ex 1.124, en aras del carcter complementario de ambos preceptos, es palmaria y evidente (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 30 mayo 1942, 28 enero 1944, 1 mayo 1946, 28 enero 1948, 9 mayo 1950, 13 febrero 1959, 24 junio 1968, 25 octubre 1969, 23 abril 1975, 1 febrero 1977, 14 abril 1978, 5 noviembre 1979, 21 marzo 1980, 30 abril 1981, 30 octubre 1981 y 22 febrero 1983). Vase tambin OGYAR, 146-147, quien entiende, en suma, que son aplicables los requisitos generales, ya estudiados, para la procedencia de la facultad resolutoria del artculo 1.124, segn reiterada jurisprudencia contenida, entre otras, y por citar slo las ms recientes, en las sentencias de 30 mayo 1942, 28 enero 1944, 1 mayo 1946 28 enero 1948, 9 mayo 1950, 13 febrero 1959, 24 junio 1968, 25 octubre 1969, 23 abril 1975, 1 febrero 1977, 14 abril 1978, 5 noviembre 1979, 21 marzo 1980 y 30 abril 1981..

6 Vide infra lo que se dice en el prximo captulo 5. 7 Al menos en la venta de inmuebles (art. 1504) el TS (MONTS PENADS op. cit., art. 1.124) ha procedido meticulosamente en la exigencia del requerimiento: SS 16-nov-1979; 25-jun-1977. Cita MONTS PENADS, en este sentido tambin, la RR de la DGRN de 17 de noviembre de 1978 y 29 de diciembre de 1983. Vide tambin la S. del TS de 29 de diciembre de 2000. No hace falta insistir en que el requerimiento no ha de ser de pago, sino de resolucin: 7 de octubre de 1991 y las que esta resolucin cita a su vez. Vide en fin en el GARCA GARCA, Cdigo de Legislacin Inmobiliaria 6 edicin. Madrid 2009, pg. 516. MONTS PENADS, al final de la nota 39 de su comentario al art. 1.124 CC integrado en los citados Comentarios al Cdigo Civil, coordinados por ALBADALEJO, dice lo siguiente sobre las garantas y naturaleza del requerimiento, vanse las SS de 27 de mayo de 1985; 20 de febrero de 1985; 12 de marzo de 1985; 31 de octubre de 1984; 17 de septiembre de 1985; 2 de diciembre de 1985 y 1 de junio de 1987.

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La resolucin resulta del incumplimiento y del requerimiento, pero para hacerla efectiva la autoridad judicial ha de confirmar que el requerimiento est bien hecho
luntad cobra plena vigencia y rige con la potencia y eficacia que precisamente establecen los arts. 1.255 y 1.258 del Cdigo Civil. presenta instancia al Sr. Registrador y acompaa copia fehaciente del requerimiento y su diligencia de prctica, y a su vez acompaa a la instancia el original ttulo del dominio en favor del propio vendedor entonces, sin ms, sin proceso y sin necesidad de que medie la aprobacin del comprador, el Registrador practicar otra nueva y subsiguiente inscripcin (del dominio) en favor del vendedor. Esto es lo que categricamente resulta de los dos preceptos citados. Pero no es as. En la prctica con diversos argumentos esto no se consigue. No hay ms remedio que acudir a juicio. En la realidad, la doc-

trina y la jurisprudencia, por encima de la letra de los preceptos citados, lo que mantiene es que para que tome estado y sea efectiva la resolucin, hace falta bien una Sentencia judicial que as lo declare con las consiguientes condenas, o bien un consentimiento del comprador a retrotransmitir el bien comprado (y no pagado) de nuevo al vendedor8. Y esto se aplica tanto a las situaciones de aplicacin del art. 1.124 como a las de 1.504, haya o no pacto expreso. Aunque parezca una cuestin bizantina, he de consignar que abundantes resoluciones sostienen que no es que la sentencia constituye la resolucin, sino que la resolucin resulta del incumplimiento y del requerimiento, pero para hacerla efectiva la autoridad judicial ha de confirmar que el requerimiento est bien hecho, porque efectivamente el incumplimiento esencial ha existido y el Registrador, sin esta verificacin judicial no practica la nueva

ALCANCe eN LA PRCTICA DeL RIgOR QUe PROCLAMA eL ART. 1.504 Y LOS ARTS. 11 De LA LeY HIPOTeCARIA Y 59 De SU RegLAMeNTO Segn los preceptos citados del Reglamento y de la Ley Hipotecaria, el vendedor que no haya cobrado el precio a su tiempo, que haya practicado el requerimiento resolutorio al comprador, si

Esta especialidad del art. 1.504 (bsicamente nos referimos al privilegio del comprador de poder pagar intempestivamente con eficacia liberatoria si an no ha mediado el requerimiento de resolucin) est en aplicacin, no slo cuando el contrato de compraventa contiene el pacto comisario, sino tambin cuando la escritura no contiene tal pacto. Cuando el ttulo compra-venta no contiene tal pacto, tambin es de aplicacin el art. 1.504 de tal forma que el comprador puede pagar an despus de vencido el plazo si no ha mediado antes de pagar el requerimiento de resolucin; en suma que con pacto comisorio o sin l, el comprador dispone de este singular privilegio. Y esto es as, no slo porque categricamente lo ha precisado la jurisprudencia del TS (Monts Penads cita entre otras segn dice las siguientes SS 31 de octubre de 1968, 30 de diciembre de 1955, 30 de octubre de 1956, 23 de septiembre de 1959 y 19 de julio de 1984) sino porque as resulta tambin del propio texto del art. 1.504 que en defecto de previo requerimiento permite pagar intempestivamente (tardamente) an cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno derecho la resolucin.... Ntese que dice aun cuando como si dijera a pesar lo que implcitamente quiere decir, que tanto ms ocurre tal cosa, si no se hubiera pactado. El precepto en fin lo que dice es que el comprador de bienes inmuebles con precio aplazado puede pagar eficazmente aunque pague fuera de plazo si no ha mediado antes requerimiento de resolucin. Y ello ocurre, a pesar de que exista un pacto que diga lo contrario: por tanto, tanto ms ocurre tal cosa, si no hay tal pacto. Es decir, este privilegio del comprador de inmuebles es aplicable SIEMPRE. Y a mi juicio esto es de jus cogens. Y es de jus cogens porque, como dice el precepto, opera aunque se haya pactado lo contrario.

8 Lo dispuesto en el art. 11 L.H. relacin con lo que establece el art. 39 del Rto. crea, estando a su literalidad, un sealado espejismo que induce a error. Basta considerar que el art. 59 del Rto., dispone que si el vendedor vctima del incumplimiento, presenta ante el Registro su propio ttulo (el que le amparaba en su propia adquisicin) as como presenta tambin el requerimiento de resolucin amparado en el pacto explcito inscrito, el Registrador, sin ms, dejar sin efecto la inscripcin en favor del comprador (y subadquirentes) y reinscribir el dominio de la finca, a favor del vendedor, como si no hubiera existido venta. Pero esto no es as, no opera de esta manera. No basta el requerimiento por s slo (Vide supra nota 36 y la jurisprudencia all citada y vide nota 1) sino que hace falta conformidad del requerido. Hay que consignar o acreditar haber devuelto, el importe de la parte del precio antes percibida por el vendedor, y si el precio est garantizado mediante letra de cambio hay que presentarlo inutilizarlas. En fin, que el automatismo del art. 59 del Rto. Hipotecario no funciona de ninguna manera. Remitimos al lector a la magnfica y nutrida exposicin y relacin jurisprudencial que efecta GARCA GARCA en su CDIGO de Legislacin Hipotecaria y del Registro Mercantil, tomo I, sexta edicin. Madrid 2009 pgs. 515 a 524. La extensin de este estudio, no permite transcribir la totalidad de las SS del TS y Resoluciones de la DGRN que inutilizan lo dispuesto en el art. 59, pero en trance de hacer uso de esta doctrina jurisprudencial es indispensable la lectura de este documentadsimo estudio.

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inscripcin retrotrayendo el dominio al vendedor9.

LA ReSTITUCIN ReCPROCA SUBSIgUIeNTe A LA ReSOLUCIN eFeCTIVA: SINgULARIDAD eSPeCIAL eN LOS CONTRATOS De TRACTO SUCeSIVO, COMO POR ejeMPLO eL ARReNDAMIeNTO. LOS CONCePTOS De ReSOLUCIN VeRSUS ReSILIACIN En un contrato de tracto-nico, (como por ejemplo la compraventa) si se opera la resolucin, como el contrato se convierte en ineficaz, desaparece, no hay venta y es natural que el vendedor tenga que restituir el precio, y el comprador tenga que retrotransmitir el fundo. Esto es consecuencia ineludible de la desaparicin (resolucin) del contrato. Pero si, por ejemplo, lo que se resuelve es un contrato de arrendamiento que consiste en la cesin temporal de un uso, contra el pago de sucesivos pagos correspondientes a periodos temporales preestablecidos (alquileres), la resolucin comporta la desaparicin, la extincin del contrato, tambin conduce ineludiblemente a la restitucin. Y esta restitucin comporta la devolucin de las rentas percibidas, y la devolucin

del uso que se disfrut. Pero, cmo va a devolverse un uso, del que ya se ha disfrutado, en el tiempo pasado? Y lo pasado, irremediablemente pasado est. Traviesas dice que esta situacin es una resolucin slo por el futuro y la llama RESILIACIN.

Y uno piensa que tuvo razn, y que la actual modernidad confirma esta razn. Situmonos en el presente y en el actual desahucio por falta de pago. El desahucio por falta de pago, es la expresin procesal, de un caso particular del art. 1.124 del CC. No puede exigirse, segn este precep-

Si lo que se resuelve es un contrato de arrendamiento que consiste en la cesin temporal de un uso, la resolucin comporta la desaparicin, la extincin del contrato y tambin conduce ineludiblemente a la restitucin

Sealamos empero como ms significativas algunas de las Sentencias o Resoluciones all mencionadas: Por ejemplo la resolucin de la DGRN de 19 de julio de 1994 dice: la reinscripcin a favor del vendedor exige no slo los requisitos del artculo 59 RH, sino que el vendedor haya cumplido sus obligaciones y tambin el consentimiento o allanamiento del comprador, o en su defecto la resolucin judicial. Poco despus continua diciendo La Sentencia de 6 de octubre de 2000 entiende que la resolucin no puede ser declarada judicialmente sin el ejercicio de la accin, cuya exigencia slo es eludible cuando se da una resolucin convencional, pero de existir resistencia por alguno de los contratantes es precisa la postulacin procesal mediante la demanda o reconvencin, no viendo idnea la va de excepcin. Cita tambin dos resoluciones de la DGRN de 16 y 17 de Septiembre de 1987 que exigen para la inscripcin de la finca nuevamente a favor del vendedor que ste oponga a la disposicin del comprador todas las letras de cambio no vencidas para evitar as una doble ejecucin. Finalmente, alude GARCA GARCA en lug. citado, a la clara exigencia de que se consignen todas las cantidades a devolver sin que tal devolucin puede ser excusada por compensacin con importe alguno de clusulas penales y cita, entre otras muchas las resoluciones de la DGRN las citadas de 16 y 17 septiembre de 1987. 19 de enero de 1988, y 2 y 4 de febrero de 1988, as como la Resolucin de 8 de mayo de 2003. La conclusin pragmtica es clara. El automatismo que parece aflorar del art. 59 del reglamento es, en la realidad, inexistente. Y la razn que informa las mencionadas SS del TS y las resoluciones de la DGRN es evidente y justificativa de una interpretacin correctiva, clara teniendo en cuenta el institucional carcter complementado de la jurisprudencia, y el ordenamiento jurdico en su conjunto, al amparo, en fin, de los arts. 1 y 3 del Cdigo civil. Vide Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2003. 9 Vide Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 1999.

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to, el cumplimiento y a la vez la resolucin. O se pide que se condene al deudor a cumplir, o por el contrario se resuelve el contrato pero no se pueden pedir ambas cosas. Pues, qu ocurre hoy? Pues que en el ejercicio del desahucio por falta

de pago de las rentas, se pide (y se obtiene) la resolucin y adems el pago de las rentas atrasadas. Y es sencillo, la resiliacin acta para el futuro pero el uso ya disfrutado, que no puede devolverse, ha de pagarse y este pago exigido,

puede entenderse como el equivalente estimado y convenido del disfrute del uso cedido que as se restituye. Sea cual sea la justificacin, lo que de facto ocurre es que la resiliacin acta no ex tunc sino ex nunc10. Y entendemos por resiliacin

10 1. Segn la importante Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 2001 (la cit OCALLAGHAN en su Cdigo Civil. Madrid 2006, pg. 1.120): se suma lo dispuesto en el ltimo prrafo del art. 1.124 en su remisin al 1.295 del CC en el sentido de que no puede llevarse a efecto la resolucin si el que la pretende no puede devolver aquello que por su parte est obligado. La calificacin jurdica que las partes han aceptado es de una serie de contratos de compraventa, lo que se acerca ms al concepto de contrato de suministro y en ste, como en todo contrato de tracto sucesivo, la resolucin no alcanza los efectos que ya se han agotado y no permiten volver a la situacin inicial, como es el concepto a que se refieren estos motivos. (21 de septiembre de 2001, A.C.5/2002). 2. Veamos lo que ocurre en un contrato de tracto sucesivo tan tpico y frecuente como el de arrendamiento: el arrendador debera devolver las rentas cobradas, y el arrendatario devolver el uso de la finca del que ya disfrut. Pero como este uso ya se disfrut y no puede devolverse, hay que devolver en su lugar el llamado id quod interest (o equivalente econmico) y el equivalente econmico de usar un mes la finca, es el importe convenido del alquiler. As pues, en la realidad no es que el arrendador pida la resolucin del contrato y su cumplimiento, sino que pide la resolucin que comportara la devolucin del uso, y en lugar de ste se devuelve el equivalente econmico, las rentas. En fin, que TRAVIESAS y CAPITAN vide infra nota 65 - tienen razn y en la prctica no est de ms admitir que en las situaciones de tracto sucesivo se trata de una resiliacin, (no resolucin) con efectos ex nunc y no ex tunc. Y esto, opera as, y contina operando as. Hay que considerar que, el explcito artculo 40 que hemos glosado fue despus derogado por la nueva LEC de 7 de enero de 2000, pero la degoracin, es derogacin de una norma procesal, en tanto que el principio substantivo que la informa queda inclume. Pinsese en fin, que ahora decretado el desahucio la devolucin bilateral se cumple, absolutamente. El arrendatario devuelve la finca como si nunca la hubiera posedo, pero como s que la ha posedo, substituye la devolucin del uso por su valor. El arrendador, ya no podr cobrar ni exigir la renta para el futuro y si bien debera devolver las rentas cobradas, como el arrendatario no le devuelve el pasado disfrute del uso, se compensa esta omisin con la devolucin del equivalente econmico (id quod interest). Vide tambin el art. 1.602 de la derogada antigua LEC. Dejando aparte el derogamiento (por la ltima LEC 7-1-2000) del art. 40 de la antigua LAU. MONTS PENADS dice al final de la nota 20 de sus comentarios citados al art. 1.124 del CC dirigidos por ALBADALEJO lo siguiente: Para OGYAR (61 y 62), la jurisprudencia, acogiendo a la doctrina cientfica, se ha pronunciado reiteradamente por la eficacia retroactiva de la resolucin, reconocida en el artculo 1.295 del Cdigo civil, al que hace expresa referencia el ltimo prrafo del artculo 1.124: La rescisin (en este supuesto la resolucin) obliga a la devolucin de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses. Las sentencias de 23 junio 1925 y 19 diciembre 1946 declaran que la resolucin deja las cosas en el estado que tenan antes de celebrarse el contrato. Las de 10 marzo 1950 y 23 noviembre 1964 afirman que la extincin de la relacin contractual sobrevenida como consecuencia de la aplicacin del artculo 1.124 del Cdigo civil, produce sus efectos no slo para el tiempo venidero, sino con alcance retroactivo por virtud del cual se han de volver a un estado jurdico preexistente... y el retorno al estado anterior, al vnculo contractual deshecho por modo resolutorio, no quedara logrado sin su consecuencia natural y lgica del reintegro a cada uno de los interesados en las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razn del contrato. Y la sentencia de 5 mayo 1980 dice que por medio de dicha resolucin el contrato originariamente vlido y eficaz queda extinguido, a virtud de la llamada condicin resolutoria tcita, por el incumplimiento por uno de los contratantes de la prestacin a que se oblig... y el efecto nsito en la resolucin del contrato, sin el cual queda desvirtuado, es que cada parte reintegre a la otra las prestaciones que aportaron, como consecuencia natural y lgica del efecto retroactivo de la resolucin declarada.... DEZ PICAZO en sus citados FUNDAMENTOS Tomo II, pg. 873 efecta un razonamiento rigurosamente al da con contemplacin actualizada de la doctrina, con tal feliz transcripcin de ella que facilita su conocimiento. En el fondo, tambin parte de la base de que, de facto, en los contratos de tracto sucesivo los efectos son ex nunc al revs de que los otros carentes de esta cualidad en que los efectos as ex tunc. Transcribamos a continuacin el siguiente texto de la pg. 873, en el que el citado Catedrtico dice lo siguiente: Nosotros creemos que, en trminos generales, la regla de la retroactividad de los efectos resolutorios puede aplicarse cuando se trata de relaciones obligatorias de cambio con efectos instantneos, pero que no puede aplicarse cuando afecta a relaciones duraderas, que total o parcialmente se encontraban consumadas (p.ej., arrendamiento, suministro, contratos de agencia y de concesin mercantil). La resolucin, en estos casos, extingue el vnculo obligatorio con puros efectos ex nunc e impone entre las partes los consiguientes deberes de liquidacin de la situacin. La STS de 11 de junio de 1991 indica que los arts. 1124 y 1504 CC no se eluden entre s, sino que se complementan en el sentido de que la regla general para toda clase de obligaciones recprocas, contenida en el primero, hace aplicacin de modo especfico y concreto en el segundo cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, de forma que, declarada la resolucin, se ha de volver a un estado jurdico preexistente, retomando el anterior estado, con reintegro por cada contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razn del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos se producen ex tunc, sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los arts. 1295 y 1298 CC y a las disposiciones de la LH. Por si alguna duda cupiera (recurdese el antiguo art. 1.602 de la derogada la Ley Enjuiciamiento Civil antigua) basta tener ad exemplum en cuenta que la Ley Orgnica 19/2002 de 23 de diciembre, aadi a la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, la disposicin adicional quinta en cuyo nmero aparece un apartado b) que dice literalmente lo siguiente: b) Desahucios de finca urbana por expiracin legal o por falta de pago de rentas o cantidades debidas, y en su caso reclamaciones de estas rentas o cantidades, cuando la accin de reclamacin se acumule a la accin de desahucio.

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la resolucin de los contratos de tracto sucesivo. La resiliacin rompe el vnculo pero para el futuro. Ni el arrendatario puede disfrutar del objeto arrendado, ni tiene la obligacin de pagar el alquiler. Pero como el pasado es indestructible (vase cmo devuelve el arrendatario el disfrute ya pasado) e irrestituible, slo provoca efectos hacia el futuro.

Entendemos por resiliacin la resolucin de los contratos de tracto sucesivo. La resiliacin rompe el vnculo pero para el futuro. Ni el arrendatario puede disfrutar del objeto arrendado, ni tiene la obligacin de pagar el alquiler

CMO Se CONSIgUe DULCIFICAR, eN DeTeRMINADOS CASOS CONCReTOS eL TAXATIVO MANDATO DeL ART. 1.504 DeL CDIgO CIVIL eN CUANTO DISPONe QUe: HeCHO eL ReQUeRIMIeNTO eL JUeZ NO PODR CONCeDeR UN NUeVO PLAZO Consideremos el tenor gramatical del citado artculo y tengamos en mente un hecho que no en gran abundancia pero si con notoria existencia vena operndose:

a. El precepto, dice que el comprador podr pagar vlidamente y consolidar su contrato, aunque pague despus del vencimiento del plazo, si antes no ha mediado el requerimiento de resolucin. Es decir, el comprador puede pagar impunemente habiendo incurrido en mora (fortuita o culpable, es igual) fuera de plazo, si es que el vendedor no le ha requerido de resolucin. Pero a su vez, este privilegio comporta que si ha vencido el plazo y

pasa el dies ad quem sin pagar, y el vendedor requiere a la sazn de resolucin, entonces ya la resolucin es inevitable, pues el Juez hecho el requerimiento no podr concederle (al comprador) nuevo trmino. b. La iniquidad fctica. Compraventa de un valioso inmueble con precio aplazado. El primer plazo es sustancioso y los sucesivos van decreciendo, hasta los ltimos que son casi insignificantes. Se pact la resolucin por incumpli-

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El comprador puede pagar impunemente habiendo incurrido en mora fuera de plazo, si es que el vendedor no le ha requerido de resolucin

tica, es difcil que prospere una resolucin en estas condiciones. e. El argumento ms fcil e indiscutible para evitar la inequidad. Respetando escrupulosamente la estricta exigencia del art. 1.504 del Cdigo civil, segn la cual el Juez no podr conceder nuevo plazo lo que significa que ha de dar lugar a la resolucin, se consigue evitar la injusticia del caso, mediante la sencillez del siguiente contra-argumento, que descansa en nuestro ordenamiento jurdico. En estos casos, no es que el Juez tenga que conceder contra legem un nuevo plazo, sino que ha de ponderar si procede o no la resolucin. Para que proceda la resolucin es necesario que exista un incumplimiento. Este incumplimiento ha de tener (para ser capaz de genera la resolucin) las caractersticas que se exigen por la jurisprudencia para la aplicabilidad del art. 1.124 complementando as el ordenamiento jurdico de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1 del Cdigo civil12. Pero como adems, las caractersticas que se exigen (para el incumplimiento) ad resolutionem por el art. 1.124 son tambin exiguas para la resolucin, en el aspecto especial del art. 1.504 hay que verificar si este incumplimiento concreto tiene o no las caractersticas que exige el art. 1.124 y su jurisprudencia. Y como el incumplimiento ad resolutionem ha de ser esencial, y esta esencialidad es exigida asimismo para resolver al amparo del art.

miento del pago del precepto, y adems se incorpor una llamada clusula penal, determinando que la indemnizacin de daos y perjuicios consistir en la prdida total (o a veces parcial) de lo ya pagado. Aparentes relaciones de confianza y complicidad entre vendedor y comprador, generan un clima sumamente pacfico. Algunas veces se relaja la puntualidad en el cumplimiento del trmino y cuando resta ya slo una pequea parte del precio a pagar, incurre en mora el comprador, y esta vez, el no te preocupes se sustituye por un re-

querimiento de resolucin del art. 1.504 del Cdigo civil. c. La solucin literalista. Se resuelve el contrato cuando el vendedor ya ha recibido casi todo el precio, el comprador pierde su finca, ha de seguir si acaso un pleito para recuperar aquello como parte del precio ya pagado, aparte de intentar conseguir esterilizar o moldear la clusula penal11. d. Lo que ocurre. Salvo aquellas situaciones en que el vendedor, asustadizo, sucumbe a una transaccin poco favorable para l, aquel profundo sentido de respeto a la justicia material hace que, en la prc-

11 Vide art. 1.154 del Cdigo civil. El Juez para dirimir y sentenciar precisa del previo proceso. 12 Vide supra notas 1 y 2 y el texto del que dimanan.

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1.504, hay que considerar si existe o no esta esencialidad13. Como el comprador ha pagado casi todo el precio, slo ha incurrido en una pequea e irrisoria parte, por lo que este incumplimiento es slo irrisorio y nada tiene de esencial14. Y al no ser esencial el incumplimiento carece de potencia resoluto13 Vide supra nota 2.

ria, y el Juez simplemente no decreta la resolucin porque falta un requisito (esencialidad del incumplimiento) para que pueda decretarse con lo que ni el art. 1.124, ni el 1.504 son aplicables, procediendo la absolucin del demandado y la desistimacin de la demanda. Conclusin: El que el art. 1.504 sea una especie de gnero (art.

1.124) y la complementacin que el art. 1.124 produce en el art. 1.504 no es ni una questio nominis ni un argumento bizantino. Es de una evidente trascendencia prctica, como suele ocurrir cuando se atiende a la precisin tcnica y dogmtica de las instituciones, en la afanosa bsqueda del ideal final: la justicia del caso concreto15.

14 Vide supra notas 1 y dos y Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de septiembre de 2010. 15 1. Es muy difcil que el Juez, en su augusta funcin jurisdiccional, mande algo injusto en el caso concreto. El buen Juez siente una repugnancia viva a mandar un desafuero. El maestro CASTN (Vide nuestro discurso de ingreso en la Real Academia de Jurisprudencia y Legislacin el afloramiento y la determinacin del Derecho segn el maestro Jos Castn Tobeas, ledo el 21 de junio de 1999 y su contestacin por VALLET DE GOYTISOLO, separata en especial pg. 168 y nota 127) hace ver que el remedio est en torno a la consideracin de si una norma es aplicable cuando entra en colisin con otra u otras tambin aplicables. La norma que aplicada a un caso genera un resultado injusto, es que no es aplicable porque no est promulgada para provocar lo injusto, pero s que es aplicable la otra que entra en colisin, y en su defecto la siguiente norma en el orden de prelacin (art. 1 del Cdigo civil) y en ltimo trmino los principios generales del Derecho entre los cuales (a nuestro juicio) el primordial es el de la justicia. No es pues que la solucin se aleje del ordenamiento jurdico sino al contrario, se aplica en su plenitud. Vide, en fin en el nm. 122 de esta revista, pg. 96 nuestro ensayo sobre esta disfuncin. 2. Insistimos en que, los requisitos exigidos para la aplicacin del art. 1.124, son tambin exigidos para aplicar el art. 1.504. Ello ha permitido tanto al T.S. como a los Tribunales de instancia flexibilizar y complementar el art. 1.504 del CC en su incidencia en los casos concretos. Una frecuente desviacin fruto de la codicia humana (tan frecuente que incluso Dez Picazo Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Tomo II, 6 Edicin, Pg. 830- Co referencia - narra que un comprador que ha pagado todos los plazos del precio aplazado todos ellos nutridos, quedando pendiente slo el ltimo pequeo cuantitativamente, nimio, se encuentre con que transcurridos unos das del ltimo vencimiento, recibe un requerimiento de resolucin y comoquiera que el art. 1.504 C.C. para la compraventa de inmuebles dispone que despus de recibido el requerimiento el Juez no podr conceder nuevo plazo, habra tenido, tomando el art. 1.504 ad pedem litterae que declarar tal resolucin. Pues bien, he visto muchas intentonas pero ninguna de ellas ha conseguido que la desvergenza triunfara. El argumento fcilmente empleado para evitar el desafuero es el de aplicar al art. 1.504 las exigencias de viabilidad de la resolucin ex art. 1.124 y entre ellas, la de que el incumplimiento sea esencial (en el sentido de la S. de 6 de septiembre de 2010) es decir no nimio, insignificante. Y el ltimo plazo es en relacin con la totalidad del precio, una insignificancia, y esta insignificancia (cuya demora a lo mejor ha sido ladinamente inducida) es impotente para provocar la resolucin (Sic. S. T.S. 30 de abril de 1996). La extensin, en fin, de los requisitos exigidos para resolver ex art. 1.124 a la resolucin del art. 1.504 permite siempre enriquecer este ltimo precepto en aras de una ms perfecta y equitativa justicia del caso. Transcribamos finalmente el decir de DEZ PICAZO quien en su citado Tomo II, pg. 831 dice lo siguiente: Por ejemplo, el demandante trata de recuperar la cosa vendida y pagada en su casi totalidad para aprovecharse de una revalorizacin que entre tanto tal cosa ha experimentado en el mercado. En estos supuestos y en otros parecidos es posible aplicar la idea de la exceptio doli o del abuso del derecho de resolucin. Otro argumento ms al servicio de la equidad.

BIbLIOGRAFA
www.bdifusion.es BIBLIOTeCA: ANDERSON, MIRIAM. Sabelotodo Derecho Civil. Barcelona. Ed. Difusin Jurdica.2001. DE ALS Y DE BONILLA, JOAQUN. Sabelotodo Contratacin Civil y Mercantil. Barcelona. Ed. Difusin Jurdica. 2001.

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