PREGUNTAS

1. Qu entiende por estudio de mercado? El estudio de mercado es un proceso sistemtico de recoleccin y anlisis de datos e informacin acerca de los clientes, competidores y el mercado. Sus usos incluyen ayudar a crear un plan de negocios, lanzar un nuevo producto o servicio, mejorar productos o servicios existentes y expandirse a nuevos mercados. El estudio de mercado puede ser utilizado para determinar que porcin de la poblacin comprara un producto o servicio, basado en variables como el gnero, la edad, ubicacin y nivel de ingresos. El estudio de mercado es generalmente primario o secundario. En el estudio secundario, la compaa utiliza informacin obtenida de otras fuentes que aparecen aplicables a un producto nuevo o existente. Las ventajas del estudio secundario incluyen el hecho de ser relativamente barato y fcilmente accesible. Las desventajas del estudio secundario: a menudo no es especfico al rea de investigacin y los datos utilizados pueden ser tendenciosos y complicados de validar. El estudio de mercado primario implica pruebas como focus groups, encuestas, investigaciones en terreno, entrevistas u observaciones llevadas a cabo o adaptadas especficamente al producto. Muchas preguntas pueden ser respondidas gracias a un estudio de mercado: Qu est pasando en el mercado? Cules son las tendencias? Quines son los competidores? Que opinin tienen los consumidores acerca de los productos presentes en el mercado? Qu necesidades son importantes? Estn siendo satisfechas esas necesidades por los productos existentes?

El estudio de mercado para la planeacin de negocios El estudio de mercado es para descubrir lo que la gente quiere, necesita o cree. Tambin puede implicar el descubrir cmo actan las personas. Una vez que la investigacin est completa, se puede utilizar para determinar cmo comercializar su producto. Ejemplos de investigaciones de mercado son los cuestionarios y las encuestas. Para comenzar un negocio existen algunas cosas que se deben tener en cuenta: Quines son los clientes? Cul es su ubicacin y como pueden ser contactados? Qu cantidad o calidad quieren? Cul es el mejor momento para vender?

Segmentacin del mercado La segmentacin del mercado es la divisin de la poblacin en sub-grupos con motivaciones similares. Los criterios ms utilizados para segmentar incluyen las diferencias geogrficas, diferencias de personalidades, diferencias demogrficas, diferencias en el uso de productos Diferencias pictogrficas. Tendencias de mercado Se definen como los movimientos al alza o a la baja del mercado durante un periodo de tiempo. Es ms complicado determinar el tamao del mercado si estas comenzando con algo completamente nuevo. En este caso se deber obtener el nmero de clientes potenciales o segmentos de clientes. Adems de la informacin acerca del mercado objetivo se debe tener informacin acerca de la competencia, clientes, productos, etc. Por ltimo se necesita medir la eficacia del marketing para el producto. Algunas tcnicas para esto son:

Anlisis de los clientes Modelado de opciones Anlisis de la competencia Anlisis de riesgo Investigacin de productos Investigacin de publicidad Modelado del mix comercial (Precio, Producto, Plaza, Publicidad)

3. Explique los factores que determinan cambios en la oferta? Para el estudio de la oferta, se utiliza la misma metodologa y se pueden aplicar mtodos similares a los estudiados para el caso de la demanda. En todo proyecto, la recopilacin de informacin referente a oferta y demanda se debe efectuar simultneamente para optimizar la bsqueda, ya que, algunas fuentes proporcionan informacin para ambas variables. La investigacin de la oferta que se realice al evaluar un proyecto, debe contemplar las variables que la determinan y condicionan los volmenes ofrecidos, tales como: Precio del producto. Los incrementos en el precio del producto, motivarn un mayor volumen en la oferta del mismo. Insumos disponibles y su precio. Cuando los insumos son escasos se limita la cantidad de bienes producidos.

Polticas y regulaciones gubernamentales. El Estado puede incidir en los volmenes ofrecidos de dos formas. La primera travs de polticas y regulaciones que promuevan la produccin de un determinado bien, ya sea reduciendo las tasas de impuestos, concediendo crditos de fomento, facilitando la exportacin de maquinaria, etc. La segunda forma, es que restrinja alguna actividad empresarial, tomando medidas contrarias a las anteriores, producindose reducciones en el volumen de la oferta. Cambios tecnolgicos. La incorporacin de adelantos tecnolgicos en una actividad empresarial puede llevar a la reduccin de costos y a incrementos en el volumen producido, al lograrse mayores ndices de eficiencia. Variaciones en el clima. El factor clima tiene gran incidencia, especialmente en los proyectos agrcolas. Por ejemplo, cuando las condiciones climticas no son buenas se presenta una disminucin en la cantidad ofrecida. Precio y disponibilidad de bienes o servicios relacionados o sustitutos. Productos sustitutos son aquellos que satisfacen la misma necesidad o una similar y por lo tanto el consumidor puede optar por el consumo de uno de ellos en lugar del proveniente del proyecto, ante incrementos en el precio. La oferta de bienes sustitutos puede hacer variar las cantidades ofrecidas.

4. Describa los alcances del estudio del mercado competidor? De igual forma, los alcances del mercado competidor trascienden ms all de la simple competencia por la colocacin del producto. Si bien esto es primordial, muchos proyectos dependen de sobremanera de la competencia con otros productos. Por ejemplo, una fbrica de mantequilla en una zona no industrializada depende en gran parte del servicio de arrendamiento de almacenes de refrigeracin de que pueda disponer. Sin embargo, podra tener que competir con pescadores que deseen congelar y almacenar pescado en ese mismo almacn, o con los agricultores que tambin necesitan congelar y guardar, por ejemplo, frutillas. Cuando las materias primas no son suficientes, se tendr que competir por ellas en el mercado proveedor y, en otros casos, cuando los medios de transporte sean escasos, la competencia por ellos ser prioritaria. El mercado competidor directo, entendiendo por ello las empresas que elaboran y venden productos similares a los del proyecto, tiene tambin otras connotaciones importantes que es necesario considerar en la preparacin y evaluacin de proyectos. Ser imprescindible conocer la estrategia comercial que desarrolle para enfrentar en mejor forma su competencia frente al mercado consumidor. Cada antecedente que se conozca de ella se utilizar en la definicin de la propia estrategia comercial del

proyecto. As, por ejemplo, conocer los precios a que vende, las condiciones, plazos y costos de los crditos que ofrece, los descuentos por volmenes y pronto pago, el sistema promocional, la publicidad, los canales de distribucin que emplea para colocar sus productos, la situacin financiera de corto y largo plazo, entre otros aspectos, facilitar la determinacin de estas para el proyecto. La viabilidad de un proyecto, en muchos casos, depender de la capacidad de aprovechar algunas oportunidades que ofrece el mercado. Por ello es importante reconocer que el producto o servicio que vender el proyecto no siempre corresponde a lo que compra el consumidor. Es posible apreciar que muchos competidores potenciales de un proyecto han tenido mayor demanda derivada de algn complemento promocional al producto como, por ejemplo, un envase que permite un uso posterior, un regalo por la compra de un producto o muchos tamaos opcionales para un mismo bien. Si se observa una situacin como sta, el proyecto probablemente deba considerar desembolsos especiales para ofrecer un producto competitivo con los disponibles en el mercado.

5.- Describe y analice las etapas de un estudio de proyectos? Un proyecto de inversin es un trabajo multidisciplinario de administradores, contadores, economistas, ingenieros, psiclogos, etc., en un intento de explicar y proyectar lo complejo de la realidad en donde se pretende introducir una nueva iniciativa de inversin. Tiene el objeto de elevar sus probabilidades de xito. La intencin natural de investigacin y anlisis de estos profesionistas, es detectar la posibilidad y definir el proceso de inversin en un sector, regin o pas. Hacer un proyecto tiene sus ciclos, es decir, etapas sucesivas que abarcan el nacimiento, desarrollo y extincin de un proyecto de inversin. El proyecto de inversin comprende 4 etapas: Pre inversin Decisin Inversin Recuperacin

6. Qu variables deben considerarse, a su juicio, al estudiar el mercado consumidor? Para su estudio se deben realizar las siguientes preguntas: Cules son las necesidades? Qu valoran ms del producto? Cul es el segmento del mercado a atender? Qu tamao tiene el mercado, el segmento? Cmo compran los consumidores de ese producto? Quin influye sobre la compra? Cundo compran? Dnde estn los consumidores y donde compran? Cuntos compran y con qu frecuencia? Cul es su poder negociador?

8. Qu relacin existe entre el estudio de ingeniera y los restantes estudios del proyecto? Estudio de Mercado: El objetivo aqu es estimar las ventas para el periodo de vida del proyecto. Lo primero es definir el producto o servicio: Qu es?, Para qu sirve?, Cul es su "unidad de medida": piezas, litros, kilos, etc.?, despus se debe ver cul es la DEMANDA de este producto, A quin le compran? y Cunto se compra en la ciudad?, o En qu rea donde est el "mercado"?. Una vez determinada la demanda, se debe estudiar la OFERTA, es decir, la competencia, De dnde obtiene el mercado este producto ahora?, Cuntas tiendas o talleres hay?, Se importa de otros lugares?, se debe hacer una estimacin de cuanto se oferta. Como tramo final se debe hacer un balance entre oferta y demanda, para determinar la demanda insatisfecha y a partir de ah definir cuanto ser lo que se produce, a qu precio y a que segmento de la poblacin est dirigido el producto. El Estudio Tcnico. Este estudio permite conocer los procesos y disear como se producir el futuro bien o servicio. Si se elige una idea es porque se sabe o se puede investigar como se hace un producto, o porque alguna actividad gusta de modo especial. En el estudio tcnico se define: Donde ubicar la empresa, o las instalaciones del proyecto. Donde obtener los materiales o materia prima.

Que maquinas y procesos usar. Que personal es necesario y su nivel de calificacin para llevar a cabo este proyecto.

En este estudio, se describe que proceso se va a usar (es decir; y cuanto costara todo esto, que se necesita para producir y vender. Estos sern los presupuestos de inversin y de gastos. El Estudio Financiero. Aqu se demuestra lo importante: La idea es rentable?. Para saberlo se tienen tres presupuestos: ventas, inversin y gastos; que salieron de los estudios anteriores. Con esto se decidir si el proyecto es viable, o si se necesita cambios, como por ejemplo, si se debe vender ms, comprar maquinas ms baratas o gastar menos. Hay que recordar que cualquier "cambio" en los presupuestos debe ser realista y alcanzable, si la ganancia no puede ser satisfactoria, ni considerando todos los cambios y opciones posibles entonces el proyecto ser "no viable" y es necesario encontrar otra idea de inversin. As, despus de modificaciones y cambios, y una vez seguro de que la idea es viable, entonces, se pasara al ltimo estudio. El Estudio de Organizacin. Este estudio consiste en definir como se har la empresa, o que cambios hay que hacer si la empresa ya est formada. Qu rgimen fiscal es el que ms conveniente? Qu pasos se necesitan para dar de alta el proyecto? Cmo organizar la empresa cuando el proyecto est en operacin?

9. En qu aspectos la seleccin del proceso productivo puede afectar a la evaluacin econmica del proyecto? La eleccin del proceso productivo conlleva una estrategia de proceso que debe ser coherente con la estrategia de operaciones. La estrategia de proceso permite determinar cmo se va a efectuar el desarrollo de los productos, es decir, la transformacin de los recursos productivos en bienes y servicios, teniendo como objetivo conseguir la produccin de los mismos con las caractersticas buscadas por los clientes. Segn el producto a desarrollar, los clientes a los que va dirigido, y los objetivos de la empresa, se selecciona el tipo de proceso productivo (por proyectos, por lotes, en

continuo, en masa, etc.). La seleccin influye en los bienes y servicios a fabricar (puesto que no todos los productos se pueden producir segn todos los tipos de procesos), en las operaciones (segn el tipo de proceso se realizan unas operaciones u otras), en las inversiones y en los costes (los procesos de produccin en masa y continuos son ms econmicos a largo plazo) y en la organizacin (puede haber estructuras muy jerarquizadas y centralizadas, con poco capacidad de control o todo lo contrario). 10.- Explique en que consiste la masa crtica tcnica. Se define como masa crtica tcnica a la relacin entre la capacidad de produccin y el monto de la inversin. Relacin decreciente entre el costo unitario de produccin y la capacidad de planta (en unidades de produccin). El costo fabril definido debe compararse con la capacidad de produccin y el monto de la inversin. A esta relacin se le denomina "masa crtica tcnica", la cual, al calcularse, deja muchas veces fuera de anlisis el efecto de la dimensin de la empresa sobre los gastos administrativos o la consideracin de no trabajar a plena capacidad. Al relacionar el costo unitario de operacin (P) con la capacidad de la planta (C), dada en nmero de unidades de producto por unidad de tiempo resulta una expresin de la forma siguiente:

11.- Explique en que consiste el calendario de reinversiones en equipo durante la operacin y el calendario de ingresos por venta de equipos de reemplazo? El primero se realiza con el fin de que se puedan programar las inversiones de reemplazo de aquellos cuya vida til termine antes de finalizar el periodo de evaluacin del proyecto. Es necesario elaborar un calendario de reinversiones de equipos tomando como referencia la vida til real de cada equipo, puesto que probablemente se destine a la venta estos equipos. El calendario de ingresos por venta de equipos de reemplazo es un costo de inversin (egreso monetario).Las empresas, al cumplirse la vida til de sus maquinarias y equipos deciden reemplazarlas, vendiendo los equipos depreciados, esta venta genera ingresos que sern utilizados como parte de pago de la adquisicin de los nuevos equipos.

13. Cules son las principales variables determinantes del tamao? TAMAO DEL PROYECTO Es aquel que asegure la ms alta rentabilidad desde el punto de vista privado o la mayor diferencia entre beneficios y costos sociales. El tamao de un proyecto es su capacidad instalada y se expresa en unidades de produccin por ao. De acuerdo al segmento del mercado que se obtuvo mediante el estudio de mercado, se determina la cantidad de productos a producir y as el tamao de la planta, se puede tambin basar tanto en la demanda presente y en la futura. FACTORES DETERMINANTES En la prctica, determinar el tamao de una nueva unidad de produccin es una tarea limitada por las relaciones recprocas que existen entre: a) La Demanda. Un factor muy importante que determina las dimensiones del proyecto es la demanda. Al comparar el tamao del proyecto con la demanda se pueden obtener 3 resultados diferentes; 1. Que la demanda sea mayor que el tamao mnimo del proyecto. 2. Que la magnitud de la demanda sea del mismo orden que el tamao mnimo del proyecto. 3. Que la demanda sea muy pequea en relacin con el tamao mnimo. El tamao propuesto para el proyecto slo podr aceptarse en el caso de que la demanda sea claramente superior a dicho tamao. b) Los Suministros e Insumos. El abasto suficiente en cantidad y calidad de materias primas es un aspecto vital en el desarrollo de un proyecto, ya que de esto depende directamente la calidad del bien o servicio que se va a atender, la entrega oportuna del mismo, as como la imagen que los consumidores tendrn de ella. Esto implica la bsqueda de proveedores cercanos y de prestigio reconocido.

c) La Tecnologa y los Equipos. En la actualidad existen ciertos procesos o tcnicas de produccin que exigen una escala mnima para ser aplicables, que por debajo de esa escala los costos seran demasiado altos. Es muy importante observar las relaciones que existen entre el tamao, las inversiones, los costos de produccin, la oferta y la demanda. d) El Financiamiento. Si los recursos financieros son insuficientes para atender las necesidades de inversin de la planta de tamao mnimo, es claro que la realizacin del proyecto es imposible. Por lo contrario, si se tienen los recursos suficientes para escoger entre los diferentes tamaos, lo ms prudente sera escoger aquel tamao que pueda financiarse con mayor comodidad y seguridad. e) La Organizacin. Cuando se haya hecho un estudio que determine el tamao ms apropiado del proyecto, es necesario asegurarse que se cuenta con el personal para atenderlo. Todos estos factores contribuyen a simplificar el proceso por aproximaciones sucesivas, y las alternativas de tamao entre las cules se puede escoger, se van reduciendo a medida que se examinan los factores condicionantes mencionados. 14. Qu se entiende por "economas de escala"? En microeconoma, se entiende por economa de escala las ventajas en trminos de costes que una empresa obtiene gracias a la expansin. Existen factores que hacen que el coste medio de un productor por unidad caiga a medida que la escala de la produccin aumenta. El concepto de "economas de escala" sirve para el largo plazo y hace referencia a las reducciones en el coste unitario a medida que el tamao de una instalacin y los niveles de utilizacin de inputs aumentan.[1] Frente al concepto anterior, las economas de escala son lo contrario.

15.- Explique la relacin que existe entre el tamao y la distribucin geogrfica de un proyecto? La distribucin espacial del mercado de productos e insumos, adems de la importancia de los costos de distribucin, hacen que la determinacin del tamao est relacionada en forma significativa a la ubicacin final del proyecto. Derivado un tanto de la dispersin geogrfica de la demanda, para ciertos proyectos, se fracciona la empresa en unidades ubicadas estratgicamente, es el caso de las cadenas de almacenes y restaurantes, donde cada unidad es autnoma en la prestacin del servicio pero dependiente de una organizacin matriz.

16.- de qu manera el proceso tecnolgico condiciona el tamao de un proyecto? La tecnologa influye en el tamao del proyecto, inversiones y costos de produccin. Con llevando a disminuir el costo de produccin, aumentar las utilidades y elevar la rentabilidad del proyecto. Generalmente se puede decir que la tecnologa y los equipos tienden a limitar el tamao del proyecto al mnimo de produccin necesario para poderse aplicar 18. Qu elementos deben considerarse en la definicin de una estructura organizativa? Para que el proyecto funcione adecuadamente ser necesario organizarlo de tal forma que sus rganos colaboren con el fin principal del proyecto. FORMALIZACIN DEL NEGOCIO Uno de los aspectos dentro de un proyecto es la formalidad, considerando que el presente trabajo puede ser empleado como un instrumento de acceso a capitales de terceros, en tal sentido la formalizacin contempla los siguientes aspectos: Definicin de la personera natural o jurdica, en caso de ser personera jurdica, establecer el tipo de sociedad (E.I.R.Ltda., S.C.R.Ltda. S.A., etc) Una vez que se defini el tipo de personera, en caso de ser jurdica, se tiene que establecer una razn social (nombre de la empresa).

a) Constitucin Legal del Proyecto Se entiende por constitucin de una empresa al conjunto de formalidades y requisitos legales para lograr una existencia fsica y legal. Acto de fundacin

 Autorizacin de la minuta Otorgamiento de Escritura Pblica con el consentimiento de los socios Inscripcin en registros pblicos Inscripcin en el Registro nico del Contribuyente Obtencin de la Licencia Municipal de Funcionamiento b) Fases del Proceso de Formalizacin El diagrama siguiente muestra los pasos que se deben seguir en la actualidad para el Proceso de Formalizacin de un Proyecto en Empresa.

ORGANIZACIN Toda forma empresarial tiene que nacer bajo estructuras slidas y una de ellas es su organizacin, en la que se definen la estructura funcional de la empresa y la funcin de cada persona relacionada con ella. REAS FUNCIONALES En las organizaciones modernas ya no existen los supermanes (aquel individuo que haca de todo: vendedor, contador, difusin, etc.), hoy en da nadie puede ser indispensable, el trabajo en equipo encaminados hacia un objetivo comn, he permitido que las reas o departamentos cumplan un rol importante en la consecucin de los objetivos y la visin dentro de la empresa, por tal motivo, dependiendo la magnitud de la empresa es necesario establecer estas reas funcionales para un mejor desenvolvimiento de las personas que laboran dentro de ella.

19. Explique la importancia del marco legal en la evaluacin del proyecto? La constitucin y gran parte de los reglamentos locales, regionales y nacionales repercuten de alguna manera sobre un proyecto, por lo cual se deben tener en cuenta ya que toda actividad empresarial y lucrativa se encuentra incorporada a determinado marco jurdico. Existen aspectos legales que son importantes los cuales se deben conocer y tener un bien manejo de ellos con el fin de que la empresa aplique ptimamente sus recursos y alcances las metas. 20.- Qu consideraciones legales se debe tener en cuenta para localizacin del proyecto? Aspectos legales relacionados con la Localizacin. Estudio de ttulos Pagos por impuestos y derechos. Gastos notariales, inscripciones, licencias, etc. Honorarios profesionales. la adecuada

RESUMEN EJECUTIVO DEL PROYECTO

1. Nombre del Proyecto ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UN PROYECTO DE VIVIENDA SOCIAL UNIFAMILIAR EN UN TERRENO DE PROPIEDAD PRIVADA

2. Responsable Carlos Hoyos Vrtiz

3. Poblacin objeto En nuestro pas se puede sostener, casi sin temor a equivocarnos, que existen tres grandes sectores sociales diferenciados entre ellos bsicamente por un tema geogrfico y tnico y que conforman las tres regiones geogrficas del Pas; Costa, Sierra y Selva. El primero, la zona del litoral costeo, que a pesar de la otrora aridez de sus tierras, han conseguido superarla e incorporar enorme sectores de tierras eriazas a la agricultura y ganadera. La segunda, la zona de Sierra, la que por su limitada conectividad longitudinal vial ha quedado a expensas de las pocas carreteras de penetracin que slo les permite sacar algunos de sus productos, los ms competitivos a los grandes mercados de la Costa o para exportacin. Por ltimo, la zona de Selva que por su aislamiento geogrfico conforma un rea de desarrollo casi independiente de los grandes mercados de la Costa y menos an de mercados de exportacin.

4. Objetivo del proyecto Los anlisis de la viabilidad se utilizan a nivel de direccin tcnica de proyecto para sentar las bases de toma de decisiones ejecutivas en el clima en el cual el proyecto se desarrollar. Los anlisis de viabilidad financiera pueden ser de carcter previo, simultneo o prolongado. Los anlisis de carcter previo se limitan al objeto esencia de la toma de decisiones conteniendo un pronstico de viabilidad. No obstante, en la mayora de los casos el anlisis es simultneo, en el no slo se realiza un pronstico, sino que se realiza un seguimiento del desarrollo del proyecto incluyendo la propuesta y ejecucin de medidas paliativas y correctoras durante la ejecucin del proyecto,

sta segunda fase de los anlisis de viabilidad corresponde a un nivel que funciona de direccin ejecutiva. Incluso, en determinados casos el anlisis financiero alcanza al seguimiento del proyecto finalizado, incluyendo los gastos de conservacin, mantenimiento. En cualquier caso, comienza generalmente con un resumen ejecutivo y una descripcin de las posibles salidas y alternativas de gestin. tratar sobre el estudio de viabilidad de un proyecto de viviendas de inters social en un terreno de propiedad privada, en un momento que vive el pas en donde consideramos que estn dadas todas las herramientas y condiciones que el desarrollador inmobiliario espera para realizar un emprendimiento inmobiliario exitoso

5.

Resultados

a. El desarrollo de proyectos inmobiliarios en general forma parte importante en la estructura de crecimiento y desarrollo socio econmico de un pas, pero a la vez requieren de una serie de condiciones favorables del macroentorno poltico, social y econmico, que pocas veces en la historia, como ahora, se han venido dando en los ltimos aos. b. El Per crece en su PBI a ritmo del 9% al ao, el mas alto de Amrica Latina y el correspondiente a la construccin a 25% el ao pasado, las tasas de inters decrecen, la capacidad adquisitiva de la poblacin aumenta as como la demanda de viviendas, inmejorable escenario para el desarrollo de la industria de la construccin y del desarrollo inmobiliario como soportes y motores de la economa de un pas.

c. El Cliente, el Promotor y el Banco son los tres actores que intervienen con obligaciones e intereses complementarios pero ntimamente relacionados en la estructura del negocio. Cada uno debe de cumplir su parte y en el momento oportuno para que toda la estructura del negocio Funcione correctamente. d. En la estructura de financiamiento del negocio participan cada uno de los actores, el promotor con un promedio del 30%, las preventas (el cliente) con otro 30% y el banco aporta el 40% restante. Esta estructura permite garantizar la culminacin de la construccin del proyecto independientemente de como se desarrollen el resto de las preventas. e. Los resultados del proyecto a nivel de indicadores econmicos indican una venta total de S/. 24510,000, costo de ventas de S/. 20896,709 y un margen inmobiliario bruto de S/. 2801,398 y 11.4% sobre las ventas.El margen del constructor tambin es importante y asciende a un 5.3% sobre las ventas totales.

f.

El anlisis de sensibilidad muestra que la variable costo de construccin es la ms sensible e incidente en los indicadores econmico financieros del proyecto, por lo que habr que tomar medidas administrativas y dec ontrol para evitar que esta variable influya negativamente en la obtencin de los objetivos econmico financieros del proyecto.

CAPITULO 4: PRUEBA DEL PRODUCTO INMOBILIARIO ESTUDIOS DE INVESTIGACION DE MERCADOS CONCLUSIONES El estudio sistemtico de la oferta inmobiliaria existente es una buena forma de estudiar el comportamiento de la demanda siempre y cuando exista suficiente oferta de productos similares a los que queremos ofrecer. El estudio de mercado de fuente secundaria nos sirve de pauta para el estudio de investigacin cualitativo de mercados de fuente primaria. Este a su vez sirve de gua para la fase cuantitativa del estudio de mercado de fuente primaria. Las recomendaciones del estudio cualitativo realizado por Cuore, confirman la alta aceptacin del producto por parte del mercado objetivo pero recomienda resaltar algunos atributos que destacaron en el anlisis y ajustar otros que se mostraron como posibles frenos de compra. Resaltar cercana a la carretera Panamericana, a la zona comercial, distribucin ordenada de la urbanizacin, no hacer el colegio planeado y ms bien hacer losas deportivas no consideradas, incluir un segundo bao en vez del estudio en la vivienda, no usar el nombre de Condominio sino mas bien el de Residencial Alameda del Norte. La fase cuantitativa del estudio realizada por Arellano Marketing seala que la vivienda debe tener sala, comedor, cocina, 3 dormitorios, 2 baos y lavandera, esta ltima muy valorada. El precio propuesto de $19,500.- es bajo, el proyecto es bien ponderado por el pblico objetivo y podra aumentarse dicho precio hasta $ 21,500.- sin afectar el inters. El proyecto en esta fase confirma la alta aprobacin del producto por el segmento objetivo y estima la demanda conservadora en 826 familias y la optimista en 14,279 familias. El estudio de investigacin de mercado agrega un importante valor al producto en esta etapa del estudio, al confirmar su potencial, en caso que est bien planteado, o en todo caso, al entregar informacin y recomendaciones de primer orden orientadas a reperfilarlo con el nico objetivo de que consiga los objetivos comerciales trazados.

Adicionalmente, esta informacin es casi siempre solicitada por los inversionistas y los bancos, con la finalidad de evaluar objetivamente los riesgos del negocio, otra razn importante como para contar con ella.

VIABILIDAD COMERCIAL CONCLUSIONES En esta fase del estudio, el producto se enriquece, se incorporan o se eliminan muchos de los atributos que inicialmente se consideraron cuando se perfil el producto. Aqu es donde reside la importancia de prueba o testeado del producto, lo que permite ponerlo en valor en el momento preciso, justo antes de desarrollar el anteproyecto. Tan slo en este caso el haber aumentado el precio de venta en casi $ 2,000.- es un indicador claro de la importancia de este tipo de estudios. El producto queda finalmente definido en esta fase, la urbanizacin tendr 380 unidades de vivienda, en lotes de 75 m2 con todos los servicios pblicos, pistas y veredas, la vivienda ser unifamiliar de 2 pisos ampliable al tercero, se entregarn los planos aprobados para autoconstruccin. El precio sugerido promedio ser de $ 21,500 S/.64,500 (S/. 1,075 / m2). La cuota inicial ser el 10% S/. 6,450.- y pagarn cuotas mensuales de S/. 479.- (TEA = 11%) en 20 aos. Hay que construir una lista de precios diferenciada en funcin de los atributos especficos de cada unidad inmobiliaria para obtener un mix de productos cuyo promedio debe ser o estar muy cerca del precio promedio recomendado por el estudio de mercado. Respecto a la competencia, el producto queda muy diferenciado ya que slo existe oferta de lotes habilitados y sin habilitar, las cuotas iniciales y el pago mensual son parecidos a los que se ofrecen por los lotes de vivienda. Respecto al producto de la competencia directa ms cercana (aunque no corresponde al rea de influencia geogrfica) que es el Proyecto Jardines del Agustino, nuestro producto es muy similar, pero el factor diferenciador es que las viviendas de nuestro proyecto son unifamiliares, atributo ms apreciado, respecto a los departamentos del Agustino. Como parte del Plan Preliminar de Marketing se ubicar una oficina de ventas muy bien implementada en la obra misma y se construir una vivienda piloto que se equipar y decorar razonablemente. Se imprimirn volantes con imgenes e informacin bien diseadas, se colocar un cartel de obra, se colocar una maqueta en la caseta de ventas, se realizar una animacin virtual, se implementar una pginaweb interactiva y se pondrn avisos en los peridicos El Trome, radio Comas y RPP.

VIABILIDAD TECNICA CONCLUSIONES Es muy importante realizar los estudios previos de ingeniera como el levantamiento topogrfico y el estudio de suelos de manera de tener los elementos de juicio completo que alimenten a los proyectistas al momento de disear los proyectos de las diferentes especialidades. El no hacerlo podra llevarnos a desagradables sorpresas durante la ejecucin de las obras e importantes desviaciones respecto a los presupuestos calculados. Nuestro terreno es bastante nivelado pero tiene un suelo de baja capacidad portante. Otro de los objetivos de la viabilidad tcnica es la obtencin de las aprobaciones de los proyectos y la obtencin de la licencia de construccin en los tiempos previstos. Al ser este un proyecto de construccin masiva, sus estructuras y procedimiento constructivo deben orientarse con criterios de industrializacin donde conceptos como la modulacin y la estandarizacin deben ser incorporados con la finalidad acortar los tiempos de construccin, mejorar la productividad y poder ofrecer un producto de alta calidad a precios competitivos. La incorporacin de bienes de capital como equipos mecnicos ser un tema muy importante a considerar. La estructura de la vivienda ser toda de concreto armado, losa de cimentacin, muros y techos, en cuanto a su distribucin y dimensionamiento arquitectnico estn modulados y estandarizados las dimensiones de los ambientes y vanos. Se recomienda analizar la incorporacin de dos equipos mecnicos una gra torre automontable de 26 mts de brazo y una miniplanta de concreto de 12 m3/hora de capacidad en la etapa del estudio de factibilidad definitivo, que permitira aumentar la productividad, racionalizar el nmero de trabajadores en obra e independizar el proyecto en cuanto al suministro de concreto, mejorar el manejo medio ambiental, etc. La construccin se programa a ritmo constante con 4 frentes de trabajo donde cada uno deber construir en estructura un piso de la vivienda cada dos das. El plazo de ejecucin del proyecto ser de 17 meses en total incluyendo la habilitacin urbana. Los costos unitarios de construccin se estiman en S/. 500.- / m2, el cualpodra ser an reducido con la incorporacin de los equipos sugeridos.