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Direccin tcnica de obra

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Profesores: Arq. Antonio Bizzotto Arq. Carlos Risso Pedagogo: Mag. Marcelo I. Dorfsman

FADU (Facultad de Arquitectura Diseo y Urbanismo) - UBAnet S.A.

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Curso de direccin tcnica de obra


Unidad Temtica 4: Las instalaciones complementarias y el final de obra Unidad Didctica 4: El final de obra

Introduccin
Al iniciar esta unidad temtica, entre otras consideraciones, nos habamos propuesto finalizar el curso con las consideraciones generales sobre el final de la obra y su entrega al comitente. En esta Unidad Didctica abordaremos los siguientes temas: Recepcin o Entrega Provisoria de la Obra. Plazo de Garanta. Recepcin o Entrega definitiva de la Obra. Manuales de funcionamiento y mantenimiento. Documentacin final de Obra. Al finalizar esta Unidad, confiamos en que usted estar en condiciones de implementar adecuadamente el final de obra, siguiendo para ello con las condiciones establecidas en los pliegos y en la documentacin general de la obra, de acuerdo a lo que trabajamos en la UT1. De este modo, cerramos el ciclo de la Direccin de Obra. Al hacerlo, retomamos conceptos trabajados al iniciar este curso: la documentacin de la obra, los pliegos y los contratos. Esto no es casual ya que, como dijimos al comenzar el curso, una buena tarea de Direccin de Obra se fundamenta en una confeccin slida de la documentacin, los planos, pliegos y contratos en general. Al entregar la obra, estipulando plazos y garantas, lo que se hace es cumplir con las condiciones estipuladas al inicio de la obra - varios meses antes.

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1 Recepcin o Entrega Provisoria de la

Obra
El DO, conjuntamente con la empresa constructora, ejecutar una revisin total de la obra en una fecha prxima a su terminacin. Finalizada esa revisin, se confeccionar un acta en la cual se consignarn todas las anomalas y defectos de ejecucin o de funcionamiento que se observaron. Al listado resultante se le asignar un plazo de reparacin. Cumplido este plazo, se realizar la recepcin definitiva de la Obra. Es conveniente que este acto se formalice a travs de la confeccin de un Acta, firmada por los representantes de cada una de las partes (Comitente, Contratista y Direccin de Obra). A partir de ese momento, el Comitente tomar posesin de la obra y se har cargo de su mantenimiento, mientras la empresa Contratista tendr el derecho de certificar el 100% de la obra. (Ante cualquier duda respecto de este tema, le sugerimos retomar la UT1UD4). De qu manera se implementa esta etapa? Es recomendable: 1 Ejecutar un listado de tareas genricas, pero ordenadas, que permita seguir el mismo orden en la observacin y verificacin de cada local. Se deben consignar, para cada local, las reparaciones a realizar. Iniciadas las reparaciones solicitadas, es necesario realizar inspecciones peridicas con las listas, a fin de verificar el avance de las obras. En este proceso de verificacin, se guardar un registro de las reparaciones concluidas. En el caso de demoras, se debe dejar constancia de la falta de trabajo en el libro de rdenes.

No obstante lo anterior, la empresa seguir siendo responsable de las fallas que se produzcan en el edificio por los denominados vicios ocultos - los defectos que no es posible visualizar y aparecen con posteriridad a la Recepcin Provisoria - como por ejemplo, el hundimiento de pisos por falta de una buena compactacin de la subrasante durante la ejecucin de la obra, la aparicin de manchas de humedad en muros debido a la aparicin de una prdida en la caera de distribucin de agua. En ambos casos, fallas que se hacen visibles al utilizar el edificio. 2 Plazo de Garanta Se denomina Plazo de Garanta al lapso de tiempo que transcurre entre la Recepcin Entrega Provisoria y la Recepcin Entrega Definitiva de la Obra. El Plazo de Garanta, tanto para las tareas especiales como para las generales, se establece en los pliegos y es aceptado en la licitacin y al momento de la contratacin de la obra. En ningn caso pueden ser fijados arbitrariamente en su finalizacin. Pueden fijarse plazos distintos segn las distintas tareas o rubros. Por ejemplo, el aire acondicionado deber ser verificado en una temporada de verano y en una de invierno, mientras que una grifera podr tener una garanta de tres o seis meses cualesquiera. Lo usual es estipular plazos de tres meses a un ao (el mnimo segn lo que indica el Cdigo Civil es de 60 das). Durante el Plazo de Garanta, la empresa deber reparar de inmediato cualquier falla posterior en la construccin, como por ejemplo: un motor que se quema, una puerta a la que se le levanta el enchapado, una floracin de humedad por falla de una caera, o una pintura que se desprende. De no ser as el propietario tendr el derecho de hacer las reparaciones con cargo a la empresa constructora descontando su costo del fondo retenido. En este punto, es importante tener en cuenta que nunca el propietario puede efectuar un arreglo o reparacin por decisin propia usando el Fondo de Garanta, el procedimiento debe ser el siguiente: a) Ante una falla, el propietario consulta a la Direccin de Obra el tipo de falla y su gravedad, a fin de determinar a quin corresponde la responsabilidad de la reparacin. b) El DO fija la responsabilidad de la falla y de su reparacin.

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Una vez efectuada la Recepcin Provisoria la empresa constructora se libera de la responsabilidad de responder por los denominados vicios aparentes (excepto que se demuestre mala fe de su parte al momento de la ejecucin), que son los defectos que pueden ser observados a simple vista, como el caso de las terminaciones deficientes o que difieren de lo consignado en Pliegos.

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c) En el caso de que la responsabilidad de la reparacin corresponde a la empresa, el propietario intima a la Direccin de Obra. d) Si la empresa no repara la falla encontrada, se labra un acta y se repara con terceros. Hemos ejemplificado anteriormente casos en los cuales Recordemos que en la UT1-UD4 decamos acerca del FONDO DE GARANTA que: En el caso de haber tomado esta prevencin contractualmente, se retendr este monto para cubrir los arreglos en el perodo de garanta de los trabajos. Vencido ese plazo, y no habiendo reparaciones a cubrir, se reintegrar el monto a la Empresa. El Fondo se integra de un porcentaje variable segn las obras (en promedio ronda el 5% del total) que es descontado de cada uno de los certificados que presenta la empresa para su aprobacin. Esta garanta tiene un costo que el contratista tendr incluido en su presentacin de precios. Esto significa que, cuanto mayor es el porcentaje de retencin o el plazo de garanta, ms dinero y por un mayor plazo ser retenido por parte del comitente, redundando en un mayor costo final de la obra.

Una floracin de humedad por falla de una caera, despus de recibir un golpe contundente. Una pintura que se desprende por lavarla con productos inadecuados. Como puede apreciarse, se trata de casos de mal uso o bien, de situaciones imponderables, no imputables a la empresa constructora. Seguir el procedimiento es importante, dado que al actuar otros sobre una tarea ejecutada por la Empresa Constructora, se termina dejando caer las garantas. Al finalizar el plazo de garanta, habiendo sido reparadas todas las fallas o vicios ocultos surgidos en ese perodo, se proceder a efectuar la Recepcin Definitiva de la Obra. 3 Recepcin o Entrega definitiva de la Obra

Los plazos de garantas, tanto para las tareas espeCon la recepcin definitiva, el Director de Obra dar por terminadas las tareas y concluida la Obra que estar conectada a todas las redes de servicio - de acuerdo con planos, pliegos y modificaciones incorporadas. El Fondo de Garanta puede retenerse en efectivo o me- En esta instancia se levantar un acta en la cual se diante cualquier otro instrumento bancario ejecutable consignar: por el comitente (seguro de caucin), segn lo indicado Una floracin de humedad por falla de una en el contrato de Obra. La finalizacin del Plazo de Garanta. Es importante aclarar que dicho Fondo cubre cualquier La constatacin de la ejecucin de los trabajos tarea realizada. Por lo tanto, se puede aplicar en su tonecesarios para subsanar los reclamos realizados talidad para reponer o reparar la totalidad de un rubro por la Direccin de Obra durante el Plazo de Garanta. o tarea ejecutada (como por ejemplo, el aire acondicionado, o la instalacin de calefaccin). La aprobacin de la liquidacin final practicada por la Direccin de Obra, indicando que a la fecha no subHabiendo ejemplificado anteriormente casos que deben sisten saldos impagos. ser cubiertos por el Fondo de Reparos, veremos ahora algunos ejemplos similares en los que no correspondera La devolucin al Contratista del Fondos de Reparos o que se aplique la garanta. el saldo remanente del mismo, que fuera retenido en las sucesivas liquidaciones. Un motor que se quema porque se lo dej funcionando ms horas que las permitidas. La devolucin al Contratista de la Garanta de Cumplimiento de contrato. Una puerta a la cual se le levanta el enchapado despus de una inundacin que afect toda la El cumplimiento de las obligaciones del contrato zona. suscripto por las partes.

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Veremos algunos ejemplos : Para el final de la obra, se realizarn los documentos El Acta estar firmada por los representes del Comitente, Luminarias dicroicas: es importante aclararle al el Contratista y la Direccin de Obra, quedando un propietario - dado que ste no tiene por qu ejemplar para cada una de ellas. saberlo - la marca, cantidad de watts, ngulo del haz de luz y horas de vida til estimadas de Es importante aclarar que la Recepcin Definitiva de la las luminarias colocadas, con el fin de prever un Obra no releva al Contratista de las responsabilidades recambio que no afecte el nivel lumnico origipor vicios derivados de la mala calidad de los materiales nal. empleados o por deficiencias en su ejecucin. Por otro lado, a partir de la Entrega Definitiva, subsisten para tanto para el Contratista, como para el Proyectista y el Director de Obra, las responsabilidades de acuerdo con el artculo 1646 del Cdigo Civil. Esta Responsabilidad Poscontractual que se extiende por 10 (diez) aos, obliga a estas figuras a responder en el caso de la ruina total o parcial de la Obra. Segn la jurisprudencia (fallos de la justicia basados en interpretacin de las leyes), la ruina puede ser entendida como: la cada actual o inminente por falta de estabilidad; todo defecto grave que afecte la solidez del edificio; la afectacin severa de la funcionalidad; un deterioro que impide el aprovechamiento del edificio, entre otras. La ruina puede estar originada en: Vicios de Suelo (deterioro por construir sobre suelo no apto). Vicios de Plano (errores de proyecto). Vicios de Construccin (materiales no aptos, ejecucin inadecuada). Vicios de Direccin (falta de vigilancia-control). Mala calidad de los materiales (provistos o no por constructor). 4 Manuales de funcionamiento y manGrupo Electrgeno: Es importante aclarar la forma de encendido, el mximo de tiempo inactivo y las pruebas de funcionamiento (chequeos) a realizar, as como la reserva de combustible tipo, litros / horas de duracin, y otras especificaciones. Disyuntores: Es importante dejar en claro la necesidad de chequear su funcionamiento segn las normas del fabricante - en caso de registrarse perodos sin funcionamiento. Lubricacin de Equipos. Cambios de filtros y limpieza de serpentinas de los equipos de aire acondicionado.

5 Documentacin final de la Obra Para el final de la obra, se realizarn los documentos conforme a obra (planos que reflejan la obra realizada) para arquitectura, estructuras e instalaciones. Estos planos sern utilizados para presentar a los organismos que as lo requieren y para la entrega al propietario. Generalmente, se establece un plazo en pliegos, cubierto por el fondo de garanta, para la realizacin, tramitacin y aprobacin de todos los planos que deba realizar y gestionar la Empresa Constructora. Los planos para los Organismos correspondientes se confeccionarn de acuerdo con las normas de cada distrito, en forma similar a los planos de presentacin de obra. Le sugerimos revisar la UT1-UD2 . Los planos para el propietario deben ser los mismos que fueron usados para la realizacin de la obra con todas las modificaciones incorporadas. Le sugerimos realizar la actividad integradora en la versin interactiva.

tenimiento
Toda empresa constructora debe entregar a la Direccin de Obra, y sta al comitente, un manual completo - y de ser posible escrito en forma sencilla - de funcionamiento y mantenimiento con folletos, notas, aclaraciones de todos aquellos elementos mecnicos, elctricos, electrnicos, u otros instalados en la obra.

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Sntesis y recomendaciones finales: Felicitaciones, Usted ha finalizado el curso de Direccin de Obra On Line. A lo largo de las cuatro Unidades Temticas, ha recorrido todo el proceso de la construccin, desde la perspectiva del Director de Obra. Confiamos en haber sido claros en cada uno de los pasos dados, y cuidadosos en las recomendaciones acerca de las funciones del Director de Obra. Seguramente, usted se encontrar en la obra con mltiples situaciones no previstas en este curso. No obstante, confiamos en que las herramientas por Usted adquiridas le sern de utilidad para resolverlas. Lo invitamos a realizar el control de lectura de esta ltima Unidad, y el parcial correspondiente. Relea todos los contenidos de la versin imprimible, y no deje de consultar sus dudas con el tutor. Le deseamos xitos en su futuro desempeo.

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