Anda di halaman 1dari 143

PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM (STUDI

PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)

SKRIPSI
Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat untuk Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Universitas Sumatera Utara

OLEH :

FLAMING VRETIG SAMUEL BLESSRY SIAHAAN NIM : 080200246 DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN/ BW

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012

Universitas Sumatera Utara

PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)

SKRIPSI Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dan Memenuhi Syarat-Syarat Untuk Mencapai Gelar Sarjana Hukum Universitas Sumatera Utara Oleh : FLAMING VRETIG SAMUEL BLESSRY SIAHAAN NIM : 080200246

Disetujui Oleh Ketua Departemen Hukum Perdata

(Dr. Hasim Purba, SH. M.Hum) NIP. 196603031985081001 Pembimbing I Pembimbing II

(M. HAYAT, SH) NIP. 195008081980021001

(MALEM GINTING, SH.M.Hum.) NIP.195707151983031002

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, atas berkat dan rahmatNya yang telah memberikan kekuatan lahir dan bathin kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini guna melengkapi persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar sarjana hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Untuk memenuhi kewajiban tersebut maka disusunlah skripsi ini yang berjudul PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN NOMOR 348/ PDT.G/ 2009/PN.TNG). Penulis menyadari bahwa tulisan ini masih jauh dari kesempurnaan, namun dengan lapang hati penulis selalu menerima kritik, saran maupun masukan yang bersifat mendidik dan membangun dari berbagai pihak. Dalam kesempatan ini, penulis menyampaikan terima kasih yang sebesarbesarnya kepada : 1. Bapak Rektor Universitas Sumatera Utara, Prof.Dr. Syahril Pasaribu, DTMH,MSc (CTM),Sp.A(K). 2. Bapak Prof. Dr. Runtung,SH.M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas SumateraUtara. 3. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH.M.Hum, selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Universitas Sumatera Utara

4.

Bapak Syafruddin Hasibuan, SH.MH.DFM, selaku Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Sumatera Utara.

5.

Bapak Muhammad Husni.SH.MH, selaku Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Sumatera Utara.

6.

Bapak Dr.Hasyim Purba,SH.M.Hum, selaku Ketua Departeman Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Sumatera Utara.

7.

Bapak Syamsul Rizal,SH.M.Hum, selaku Ketua Program Kekhususan Perdata BW Fakultas Hukum Sumatera Utara.

8.

Bapak M.HAYAT,SH.MH, selaku Dosen Pembimbing I yang telah banyak memberikan arahan dan bimbingan bagi penulis.

9.

Bapak Malem Ginting SH.MHum, selaku Dosen Pembimbing II yang telah banyak memberikan arahan dan bimbingan bagi penulis.

10. 11.

Ibu Idha Apriliana Sembiring SH, M.Hum., selaku Dosen Wali. Bapak dan Ibu Dosen serta seluruh Staf di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

12.

Teristimewa penulis ucapkan untuk Tercinta Ayahanda Avrits Siahaan SH.MH, dan Ibunda Dra. Dewi Lasmawati Tinambunan yang merupakan orangtua dari penulis yang telah memberikan dukungan yang sangat berarti,dorongan dan dukungan doa baik secara moril maupun materil kepada penulis dari awal sampai akhir skripsi ini

13.

Terima kasih yang tulus kepada adik-adik yang sangat penulis sayang, Windhika Ester Prildia Siahaan, Euni Retri Mendena Siahaan, Helsa Yunita Tinambunan yang telah memberikan dukungan yang sangat

Universitas Sumatera Utara

berarti, dukungan doa, pengertian yang sangat mendalam dan dorongan kepada penlis untuk menyelesaikan skripsi ini. 14. Terima kasih penulis ucapkan kepada opung tercinta (Alm)

S.Tinambunan (Op.Bayu doli) dan R.Marbun (Op.Bayu boru), Tinur Siahaan, Keluarga Besar Tinambunan dan Keluarga Besar Siahaan yang telah memberikan dukungan yang tak terhingga didalam doa dan dukungan yang sangat berarti kepada penulis. 15. Yang terkasih buat rekan - rekan penulis : Sepstian Tarigan, Paulus Herdianto Manurung, Robless Arnold, Wanseptember Situmorang, Hendro Chandra, Immanuel Pardede, Brury Prisma, Juna Kaban, Marhara Tambunan, dan seluruh mahasiswa stambuk 2008, dan juga kepada Para rekan rekan GMKI (Gerakan Mahasiswa Kristen Indonesia), serta kepada bang Rawan Jati, dan bang Henry Sitorus. yang telah mendukung dalam doa dan moril meskipun tidak saya sebutkan satu per- satu. Akhir kata penulis memohon maaf apabila ada kesalahan atau kesilapan yang pernah penulis perbuat dahulu. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulis maupun pihak-pihak yang memerlukannya.

Medan, Juli 2012 Penulis,

FLAMING V. S. B SIAHAAN NIM : 080200246

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI Halaman

KATA PENGANTAR ................................................................................. DAFTAR ISI ................................................................................................ ABSTRAKSI ................................................................................................ BAB I : PENDAHULUAN ......................................................................... A. Latar Belakang ...................................................................................... B. Permasalahan .......................................................................................... C. Tujuan Penulisan .................................................................................... D. Manfaat Penulisan ................................................................................. E. Metode Penelitian ................................................................................... F. Keaslian Penulisan ..................................................................................

i iv vi 1 1 5 6 6 7 10

G. Sistematika Penulisan ............................................................................. 10 BAB II : TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN ...... 12 A. Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya ............................ 12 B. Objek Hak Tanggungan .......................................................................... 35 C. Sertifikat Hak Tanggungan Dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ............................................................................................ BAB III : PELELANGAN SECARA PROSEDURAL .......................... A. Pengertian, Fungsi Dan Klasifikasi Lelang .............................................. B. Tata Cara Penawaran Lelang Serta Pembayarannya ................................ C. AspekAspek Hukum secara umum yang timbul dalam pelelangan ....... 41 45 45 51 61

Universitas Sumatera Utara

BAB IV : PELAKSANAAN PENJUALAN OBJEK HAK TANGGUNGAN MELALUI LELANG .................................. 70

A. Proses Peralihan Hak Atas Suatu Objek Agunan Kepada Pembeli Lelang......................................................................................................70 B. Penjualan Lelang Tanpa Diketahui Pemilik Objek Agunan Dapat Dikategorikan Perbuatan Melawan

Hukum.....................................................................................................76 C. Proses Penjualan Objek Agunan Melalui Lelang Tanpa Persetujuan Pemberi Hak Tanggungan Dapat Diajukan Sebagai Perbuatan Melawan Hukum ............................................................................................................. 100 D. Kasus Posisi Atas Putusan Pengadilan Negeri Nomor : 348/PDT. G/2009/PN. TNG ................................................ 106 E. Tanggapan ........................................................................................ 123 BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN ................................................. A. Kesimpulan ..................................................................................... B. Saran ............................................................................................... DAFTAR PUSTAKA ............................................................................... 126 126 127 viii

Universitas Sumatera Utara

PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)

*) M.HAYAT, SH, MH. **) MALEM GINTING SH, MHum. ***) FLAMING V S B SIAHAAN

ABSTRAKSI Dalam kehidupan masyarakat, masyarakat sering menggunakan agunan sebagai cara untuk memperoleh suatu barang, Agunan dalam kamus bahasa Indonesia ialah jaminan atau juga tanggungan jaminan berarti adanya sesuatu yang bisa menjadikan pegangan bagi kreditur ketika debitur ingin memperoleh suatu barang yang diinginkan, sebelum melunasi barang tersebut, maka debitur harus memberikan jaminannya, Dalam hal lelang telah diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri, maka lelang tersebut hanya dapat ditangguhkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan tidak dapat ditangguhkan dengan alasan apapun oleh pejabat instansi lain, karena lelang yang diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negara adalah dalam rangka eksekusi, dan bukan merupakan putusan dari kantor lelang Negara. Penjualan (lelang) benda tetap harus diumumkan dua kali dengan berselang lima belas hari diharian yang terbit di kota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang (Pasal 200 (7) HIR, Pasal 217 RBg). Pelaksanaan lelang terhadap aset aset berupa tanah dan bangunan sebagaimana dalam sertifikat hak milik yang menjadi jaminan di PT. Bank Negara Indonesia dianggap oleh pemberi hak tanggungan merupakan perbuatan yang bertentangan dengan hukum, karena disamping telah melanggar hak hak selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secara sepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil. . Pelaksanaan lelang terhadap aset aset yang dijaminkan oleh Pemberi Hak Tanggungan di PT. Bank Negara Indonesia pada awalnya adalah berdasarkan perjanjian kredit dalam rangka penjaminan hutang yang pada gilirannya tidak dapat dipenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana yang telah diperjanjikan dan terjadi kredit macet sehingga untuk memperoleh pembayaran atas hutang pemberi hak tanggungan dilakukan pelelangan umum. Penjualan objek hak tanggungan berupa tanah dan bangunan secara lelang memerlukan persyaratan persyaratan sebagaimana yang ditentukan dalam

Universitas Sumatera Utara

Undang Undang agar dalam pelaksanaannya tidak menimbulkan kerugian bagi para pihak yang mengikat perjanjian. Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuat sebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang akan dilakukan penjualan dengan cara pelelangan umum, dan dalam hal ini berkaitan dengan siapakah yang berhak melakukan penjualannya serta apakah diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan . Pihak Debitur yang merasa dirugikan akan melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri atas penjualan objek hak tanggungan yang dianggap oleh Debitur sebagai perbuatan melawan hukum, akan tetapi apakah masih diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan bilamana akan dilakukan penjualan terhadap objek hak tanggungan, jika ada hak yang diberikan Undang Undang bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan objek hak tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatan dimaksud tidak berkekuatan hukum.

Kata Kunci : 1) Lelang 2) Hak Tanggungan 3) Perbuatan Melawan Hukum *) Dosen Pembimbing I, Fakultas Hukum USU. **) Dosen Pembimbing II, Fakultas Hukum USU. ***) Mahasiswa Fakultas Hukum USU.

Universitas Sumatera Utara

PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)

*) M.HAYAT, SH, MH. **) MALEM GINTING SH, MHum. ***) FLAMING V S B SIAHAAN

ABSTRAKSI Dalam kehidupan masyarakat, masyarakat sering menggunakan agunan sebagai cara untuk memperoleh suatu barang, Agunan dalam kamus bahasa Indonesia ialah jaminan atau juga tanggungan jaminan berarti adanya sesuatu yang bisa menjadikan pegangan bagi kreditur ketika debitur ingin memperoleh suatu barang yang diinginkan, sebelum melunasi barang tersebut, maka debitur harus memberikan jaminannya, Dalam hal lelang telah diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri, maka lelang tersebut hanya dapat ditangguhkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan tidak dapat ditangguhkan dengan alasan apapun oleh pejabat instansi lain, karena lelang yang diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negara adalah dalam rangka eksekusi, dan bukan merupakan putusan dari kantor lelang Negara. Penjualan (lelang) benda tetap harus diumumkan dua kali dengan berselang lima belas hari diharian yang terbit di kota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang (Pasal 200 (7) HIR, Pasal 217 RBg). Pelaksanaan lelang terhadap aset aset berupa tanah dan bangunan sebagaimana dalam sertifikat hak milik yang menjadi jaminan di PT. Bank Negara Indonesia dianggap oleh pemberi hak tanggungan merupakan perbuatan yang bertentangan dengan hukum, karena disamping telah melanggar hak hak selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secara sepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil. . Pelaksanaan lelang terhadap aset aset yang dijaminkan oleh Pemberi Hak Tanggungan di PT. Bank Negara Indonesia pada awalnya adalah berdasarkan perjanjian kredit dalam rangka penjaminan hutang yang pada gilirannya tidak dapat dipenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana yang telah diperjanjikan dan terjadi kredit macet sehingga untuk memperoleh pembayaran atas hutang pemberi hak tanggungan dilakukan pelelangan umum. Penjualan objek hak tanggungan berupa tanah dan bangunan secara lelang memerlukan persyaratan persyaratan sebagaimana yang ditentukan dalam

Universitas Sumatera Utara

Undang Undang agar dalam pelaksanaannya tidak menimbulkan kerugian bagi para pihak yang mengikat perjanjian. Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuat sebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang akan dilakukan penjualan dengan cara pelelangan umum, dan dalam hal ini berkaitan dengan siapakah yang berhak melakukan penjualannya serta apakah diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan . Pihak Debitur yang merasa dirugikan akan melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri atas penjualan objek hak tanggungan yang dianggap oleh Debitur sebagai perbuatan melawan hukum, akan tetapi apakah masih diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan bilamana akan dilakukan penjualan terhadap objek hak tanggungan, jika ada hak yang diberikan Undang Undang bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan objek hak tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatan dimaksud tidak berkekuatan hukum.

Kata Kunci : 1) Lelang 2) Hak Tanggungan 3) Perbuatan Melawan Hukum *) Dosen Pembimbing I, Fakultas Hukum USU. **) Dosen Pembimbing II, Fakultas Hukum USU. ***) Mahasiswa Fakultas Hukum USU.

Universitas Sumatera Utara

BAB I PENDAHULUAN

A.

Latar Belakang Dalam kehidupan di masyarakat, setiap orang membutuhkan uang untuk

berbagai kepentingannya termasuk dengan cara mendapatkan fasilitas kredit dari bank tertentu. Pemberian fasilitas kredit oleh pihak kreditur kepada debitur tentu harus melalui berbagai persyaratanya diantaranya ada perjanjian kredit dan ada jaminan yang diberikan atas utang dari Debitur. Masalah perkreditan erat kaitannya dengan lembaga jaminan yang akan menjamin pengembalian kredit kepada pemberi kredit secara cepat dan pasti. Oleh karena itu sudah seharusnya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak yang lain yang terkait mendapatkan perlindungan hukum melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan. Pasal 1131 Kitab Undang Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa : Segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan. 1 Dengan demikian, pada saat seseorang berhutang atau debitur maka dengan sendirinya atau bagi hukum telah terjadi pemberian jaminan dari debitur kepada setiap krediturnya atas segala harta kekayaan debitur itu.
R.Subekti & R.Tjitrosudibio,Kitab (Jakarta, Pradnya Paramitha,2001), h. 291.
1

Undang

-Undang

Hukum

Perdata,

Universitas Sumatera Utara

Permasalahan akan timbul apabila terdapat lebih dari satu Kreditur dan ternyata Debitur cidera janji terhadap salah satu atau beberapa Kreditur ini. Tentu saja masing masing Kreditur merasa mempunyai hak terhadap harta kekayaan Debitur itu sebagai jaminan pengembalian masing masing piutangnya. Pasal 1132 KUHPerdata menyatakan bahwa harta Kekayaan Debitur itu menjadi jaminan secara bersama sama bagi semua Kreditur yang memberi uang kepada Debitur yang bersangkutan. 2 Kemudian hasil dari penjualan benda benda yang menjadi kekayaan Debitur itu dibagi kepada semua Krediturnya secara seimbang atau propersonal menurut perbandingan besarnya piutang masing masing. Namun Pasal 1132 KUHPerdata itu memberikan indikasi bahwa diantara para Kreditur itu dapat didahulukan kedudukannya terhadap Kreditur lain apabila ada alasan alasan yang sah untuk didahulukan itu. Alasan alasan sah yang dimaksud itu ialah alasan alasan yang ditemukan oleh Undang Undang. Alasan alasan yang ditentukan oleh Undang Undang itu diatur dalam Pasal 1133 KUHPerdata. Pasal Pasal 1133 KUHPerdata itu bahwa hak untuk didahulukan bagi seorang Kreditur tertentu terhadap Kreditur lain timbul dari hak istimewa, gadai, dan hipotik. Karena itu, para Kreditur lain yang tidak mempunyai kedudukan untuk didahulukan berdasarkan alasan alasan yang ditentukan oleh Undang Undang, mempunyai kedudukan yang sama dan hak mereka untuk memperoleh pembagian dari hasil penjualan harta kekayaan

Ibid , h. 291

Universitas Sumatera Utara

Debitur apabila debitur cedera janji adalah berimbang secara proporsional menurut besarnya masing masing piutang. Undang Undang nomor 5 tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau disingkat UUPA melalui Pasal 51 telah menyediakan lembaga jaminan dapat dibebankan pada hak atas tanah, yaitu hak tanggungan sebagai pengganti hipotik dan credietverband. Akan tetapi selama ini hak tanggungan tersebut belum berfungsi sebagaimana seharusnya karena belum ada Undang Undang yang mengaturnya secara lengkap. Berdasarkan aturan peralihan Pasal 57 UUPA, selama Undang Undang mengenai hak tanggungan belum terbentuk maka masih diberlakukan ketentuan hukum dalam buku II KUHPerdata. Setelah melewati rentang waktu lebih dari 35 tahun sejak diamanatkan pasal 51 UUPA akhirnya terwujudlah Undang Undang yang diharapkan dapat mengamankan kegiatan perkreditan dalam upaya memenuhi kebutuhan dana untuk menunjang kegiatan pembangunan, yaitu Undang Undang Nomor 4 Tahun 1960 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda benda yang berkaitan dengan tanah, yang diundangkan dan diberlakukan pada tanggal 09 April 1996, dan tulisan ini akan disingkat dengan Undang Undang Hak Tanggungan. Dengan telah diundangkannya Undang Undang Hak Tanggungan tersebut terwujudlah sudah unifikasi hukum nasional, yang ada dibidang hak jaminan atas tanah. Namun dalam pelaksanaanya tentu permasalahan yang timbul. Dalam tulisan ini secara khusus akan dibahas masalah pelaksanaan eksekusi hak tanggungan melalui penjualan dimuka umum atau lelang.

Universitas Sumatera Utara

Pelaksanaan lelang terhadap aset-aset berupa tanah dan bangunan sebagaimana dalam Sertifikat Hak Milik yang menjadi jaminan di PT. Bank Negara Indonesia dianggap oleh pemberi hak tanggungan merupakan perbuatan yang bertentangan dengan hukum, karena disamping telah melanggar hak hak selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secara sepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil. Pelaksanaan lelang terhadap aset aset yang dijaminkan oleh Pemberi Hak Tanggungan di PT. Bank Negara Indonesia pada awalnya adalah berdasarkan perjanjian kredit dalam rangka penjaminan hutang yang pada gilirannya tidak dapat dipenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana yang telah diperjanjikan dan terjadi kredit macet sehingga untuk memperoleh pembayaran atas hutang pemberi hak tanggungan dilakukan pelelangan umum. Penjualan objek hak tanggungan berupa tanah dan bangunan secara lelang memerlukan persyaratan persyaratan sebagaimana yang ditentukan dalam Undang Undang agar dalam pelaksanaannya tidak menimbulkan kerugian bagi para pihak yang mengikat perjanjian. Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuat sebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang akan dilakukan penjualan dengan cara pelelangan umum, dan dalam hal ini berkaitan dengan siapakah yang berhak melakukan penjualannya serta apakah diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan.

Universitas Sumatera Utara

Pihak Debitur yang merasa dirugikan akan melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri atas penjualan objek hak tanggungan yang dianggap oleh Debitur sebagai perbuatan melawan hukum, akan tetapi apakah masih diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan bilamana akan dilakukan penjualan terhadap objek hak tanggungan, jika ada hak yang diberikan Undang Undang bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan objek hak tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatan dimaksud tidak berkekuatan hukum. B. Permasalahan Perumusan masalah merupakan awal dari segenap proses ilmiah, tanpa ada masalah tidak akan ada penelitian ilmiah. Masalah adalah ibarat jantung dari setiap rencana penelitian ilmiah makin tegas dan terarah perumusan masalahnya. 3 Makin jelas pula arah dan pelaksanaan penelitian. Maka sesuai dengan judul skripsi penulis, maka dalam hal ini penulis merumuskan pokok permasalahan sebagai berikut : 1. Bagaimanakah proses peralihan hak atas suatu objek agunan kepada pembeli lelang? 2. Apakah penjualan lelang tanpa diketahui pemilik objek agunan dapat dikategorikan perbuatan melawan hukum? 3. Bagaimana proses penjualan objek agunan melalui lelang tanpa persetujuan pemberi Hak Tanggungan dapat diajukan sebagai perbuatan melawan hukum?
3

Wasty Soemanto,Pedoman Teknis Penulisan Skripsi,(Jakarta, Bumi Aksara, 1994),

h. 10.

Universitas Sumatera Utara

C.

Tujuan Penulisan Tujuan penulisan selamanya mengacu pada masalah yang telah

dirumuskan. Apabila rumusan masalah menyangkut hubungan antara variabel, maka rumusan tujuan penelitiannya hendaknya berupaya mencari penemuan tantang ada dan tidaknya hubungan antara variabel yang dimaksud. Tujuan penulisan ialah apa yang secara langsung dan spesifik yang akan dicapai dengan penelitian yang dilakukan bertolak dari masalahnya. 4 Maka sesuai dengan permasalahan di atas, maka yang menjadi tujuan yang akan dicapai dari penulisan skripsi ini adalah: a. Untuk mengetahui cara terjadinya perpindahan hak kepada pembeli lelang atas suatu objek agunan b. Untuk mengetahui penjualan lelang tanpa diketahui pemilik objek agunan dapat dikategorikan perbuatan melawan hukum c. Untuk mengetahui penjualan objek agunan secara lelang tanpa persetujuan pemberi hak tanggungan dapat diajukan sebagai perbuatan melawan hukum.

D.

Manfaat Penulisan Dari hasil penulisan ini diharapkan dapat memberikan manfaat, antara lain: 1. Manfaat Teoritis Penulisan skripsi ini diharapkan dapat memperkaya khasanah ilmu hukum serta dapat memberikan sumbangan pemikiran guna membangun
4

Ibid , h. 12

Universitas Sumatera Utara

argumentasi ilmiah terhadap penerapan penjualan agunan secara lelang tanpa persetujuan pemberi hak tanggungan dalam gugatan perbuatan melawan hukum. 2. Manfaat Praktis Penulisan skripsi ini juga diharapkan dapat memberikan tambahan pengetahuan, sumbangan pemikiran bagi masyarakat luas tentang penjualan agunan secara lelang tanpa persetujuan pemberi hak tanggungan dapat diajukan sebagai perbuatan melawan hukum. Penulisan skripsi ini dapat menjadi salah satu jawaban yang tepat terhadap persoalan peningkatan latihan berpikir dan bekerja ilmiah di kalangan mahasiswa. Melalui penulisan skripsi ini, penulis secara terbimbing mampu belajar menyusun konsep rencana penelitian, melakukan pengumpulan data, mengolah data, menarik kesimpulan serta menuliskan laporan karya ilmiah dengan sebaik baiknya. Oleh karena itu penulisan skripsi ini merupakan tugas yang penting bagi penulis. 5 E. Metode Penulisan Dalam hal ini, apa yang penulis kemukakan dalam tulisan ini merupakan pangambilan bahan tidak terlepas dari media cetak dan media elektronik mengingat tulisan ini kerap diaktualisasikan melalui media cetak dan media elektronik. Adapun penelitian yang digunakan oleh penulis dapat diuraikan sebagai berikut:

Ibid , h. 6

Universitas Sumatera Utara

1. Studi Kepustakaan Jenis penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini disesuaikan dengan permasalahan yang diangkat di dalamnya. Dengan demikian, penelitian yang dilaksanakan adalah penelitian hukum normatif, yaitu penelitian yang menganalisa hukum yang tertulis. 2. Data dan Sumber Data Dalam menyusun skripsi ini, data dan sumber data yang digunakan adalah bahan hukum primer, sekunder dan tersier. Bahan hukum primer, yaitu bahan hukum yang terdiri dari peraturan perundang-undangan di bidang hukum yang mengikat, antara lain UndangUndang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Tanggungan, dan Hak Pakai Atas Tanah. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan terhadap bahan hukum primer, yaitu hasil karya para ahli hukum berupa bukubuku, pendapat-pendapat para sarjana yang berhubungan dengan skripsi ini. Bahan hukum tersier atau bahan hukum penunjang, yaitu bahan hukum yang memberikan petunjuk atau penjelasan bermakna terhadap bahan hukum primer dan/ atau bahan hukum sekunder, yaitu kamus hukum dan lain - lain serta bahan bahan sekunder dan tersier di luar bidang hukum yang relevan dan dapat di pergunakan untuk melengkapi data yang diperlukan dalam penelitian. 6 3. Teknik Pengumpulan Data
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta, Rajawali Pers, 1990). h. 41.
6

Universitas Sumatera Utara

Untuk melengkapi penulisan skripsi ini agar tujuan dapat lebih terarah dan dapat dipertanggungjawabkan, penulis menggunakan metode penelitian hukum normatif. Dengan pengumpulan data secara studi pustaka (Library Reseach). Penulis menggunakan suatu penelitian kepustakaan ( Library Reseach). Dalam hal ini penelitian hukum dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan atau disebut dengan penelitian normatif yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder belaka yang lebih dikenal dengan nama dan bahan acuan dalam bidang hukum atau bahan rujukan bidang hukum. Metode Library Reseach adalah mempelajari sumber-sumber atau bahanbahan tertulis yang dapat dijadikan bahan dalam penulisan skripsi ini. Berupa rujukan beberapa buku. 4. Analisis Data Penelitian yang dilakukan oleh penulis dalam skripsi ini termasuk ke dalam tipe penelitian hukum normatif. Pengolahan data pada hakekatnya merupakan kegiatan untuk melakukan analisa terhadap permasalahan yang akan dibahas. Analisa data dilakukan dengan: a. Mengumpulkan bahan-bahan hukum yang relevan dengan

permasalahan yang diteliti. b. Memilih kaidah-kaidah hukum atau doktrin yang sesuai dengan penelitian. c. Mensistematisasikan kaidah-kaidah hukum, asas atau doktrin. d. Menjelaskan hubungan-hubungan antara berbagai konsep, pasal atau doktrin yang ada.

Universitas Sumatera Utara

F. Keaslian Penulisan Berdasarkan hasil pemeriksaan yang diperoleh dari perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, judul skripsi ini belum pernah dikemukakan dan permasalahan yang diajukan juga belum pernah diteliti. Oleh karena itu, penulisan skripsi dapat dikatakan masih original sehingga keabsahannya dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah. Dengan demikian penulisan skripsi ini merupakan penulisan yang pertama dan asli adanya. Penulisan skripsi ini dibuat berdasarkan hasil pemikiran dan juga referensi buku-buku, peraturan perundangundangan yang berkaitan dengan hak tanggungan, serta informasi yang diperoleh dari media cetak dan elektronik. G. Sistematika Penulisan Dalam menghasilkan karya ilmiah yang baik, maka pembahasannya harus diuraikan secara sistematis. Untuk mempermudah penulisan skripsi ini maka diperlukan adanya sistematika penulisan yang teratur dan terbagi dalam bab perbab yang saling berangkaian satu sama lain. Adapun yang merupakan sistematika skripsi ini adalah sebagai berikut: BAB I : Berisikan Pendahuluan yang menggambarkan hal-hal yang bersifat umum dalam Latar Belakang, Permasalahan, Tujuan Penulisan, Manfaat Penulisan, Metode Penelitian, Keaslian Penulisan dan Sistematika Penulisan. BAB II : Di dalam bab ini dikemukakan tentang Pemberian Hak Tanggungan Serta Ruang Lingkupnya, Objek Hak

Universitas Sumatera Utara

Tanggungan Dan Sertifikat Hak Tanggungan Serta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. BAB III : Di dalam bab ini menguraikan tentang Pengertian, Fungsi Dan Klasifikasi Lelang, Tata Cara Penawaran Dan Pembayaran Lelang, Dan Aspek Aspek Hukum Yang Timbul Dalam Pelelangan. BAB IV : Di dalam bab ini membahas Proses Peralihan Hak Atas Suatu Objek Agunan Kepada Pembeli Lelang, Penjualan Lelang Tanpa Diketahui Pemilik Objek Agunan Dapat Dikategorikan Perbuatan Melawan Hukum, Proses Penjualan Objek Agunan Melalui Lelang Tanpa Persetujuan Pemberi Hak Tanggungan Dapat Diajukan Sebagai Perbuatan Melawan Hukum, Kasus Posisi Atas Putusan Pengadilan Negeri Nomor :

348/PDT.G/2009/PN.TNG Dan Tanggapan. BAB V : Bab ini berisikan kesimpulan dan saran seluruh rangkaian bab-bab sebelumnya. Dalam bab ini berisikan kesimpulan dan saran yang dibuat berdasarkan uraian skripsi ini, kemudian dilengkapi saran yang mungkin bermanfaat dimasa datang.

Universitas Sumatera Utara

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN

A.

Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya

Pemberian Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian. 7 Hak Tanggungan harus dibuat dalam suatu Akte Notaris, agar mempunyai kekuatan terhadap pihak ketiga, dan Hak Tanggungan harus didaftarkan pada pengurusan pembalikkan nama sesuai dengan Peraturan Perundang Undangan yang berlaku. 8 Apabila Objek Hak Tanggungan berupa Hak Atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan.

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Undang Undang Hak

Mahkamah Agung RI, Pedoman Teknis Administrasi Dan Teknis Peradilan Perdata Umum Dan Perdata Khusus,Buku II Edisi 2007& 2008,(Jakarta,IKAHI,2008). h. 90. 8 R.Subekti, Pokok Pokok Hukum Perdata, (Bandung ,Intermasa, 1985). h. 84.

Universitas Sumatera Utara

Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996, Pada pasal 1 ayat 1 memberikan defenisi Hak Tanggungan sebagai berikut : " Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap Kreditur-Kreditur lain." 9 Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang terdapat dalam defenisi Hak Tanggungan tersebut. Unsur Unsur Pokok itu ialah : 1. Hak tanggungan adalah hak jaminan 2. Untuk pelunasan utang 3. Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai Undang Undang Pokok Agraria. 4. Hak Tanggungan dapat di bebankan atas tanahnya (Hak Atas Tanah) saja, dan dapat pula dibebankan benda benda lain yang merupakan satu- kesatuan dengan tanah itu. 5. Utang yang dijamin haruslah suatu utang yang tertentu. 6. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur terhadap Kreditur Kreditur yang lain. Dalam Unsur pokok hak tanggungan, maka ada juga pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah harus dilakukan melalui akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT. Hak-hak atas tanah yang dapat diletakkan hak

Pengadilan Sumatera Selatan,Himpunan Undang Undang Yang berkaitan dengan UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak tanggungan, 1997. h. 2 & 3.

Universitas Sumatera Utara

Tanggungan di atasnya adalah: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak milik atas satuan rumah susun. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan: 1. Surat pengantar dari Pejabat Pembuat Akte Tanah 2. Surat permohonan pendaftaran 3. Identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan 4. Sertifikat asli Hak Atas Tanah 5. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) 6. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (untuk lampiran Sertifikat Hak Tanggungan) 7. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila dilakukan melalui kuasa. Hak Tanggungan dapat beralih atau dialihkan karena adanya cessie, subrogasi, pewarisan, atau penggabungan serta peleburan perseroan. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan Hak Tanggungan: 1. Sertifikat asli Hak Tanggungan 2. Akta cessie atau Akta Otentik yang menyatakan adanya cessie 3. Akta subrogasi atau Akta Otentik yang menyatakan adanya subrogasi 4. Bukti pewarisan 5. Bukti penggabungan atau peleburan perseroan 6. Identitas pemohon Hak Tanggungan sebagai pengganti bentuk Grosse Akta Berdasarkan Pasal 29, Hak Tanggungan merupakan pengganti bentuk grosse akta yang disebut dalam

Universitas Sumatera Utara

Pasal 224 HIR. Pasal ini dengan tegas mengatakan, dengan diundangkannya Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, tidak berlaku lagi :

1. Credietverband St. 1908 542 jo. St. 1909 586 sebagaimana diubah dengan St. 1937 190 jo. St. 1937 191 2. Ketentuan hipotek yang diatur dalam Buku II, Bab XXI KUHPerdata (Pasal 1162 1232), sepanjang jaminannya mengenai hak atas tanah. 10

Untuk menjelaskan eksekusi Hak Tanggungan, perlu diketahui lebih dahulu tata cara atau proses yuridis dan administrasif melekatnya titel eksekutorial pada Hak Tanggungan.

1.

Tahap Pertama; Perjanjian Kredit dengan Klausul Pemberian Hak Tanggungan

Tahap awal, pengikatan perjanjian kredit atau perjanjian utang :

a.

Dalam salah satu Pasalnya, disepakati janji Debitur memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang. Dengan demikian, perjanjian kredit yang berisi janji debitur memberikan Hak Tanggungan, merupakan :

Perjanjian pokok (basic agreement, principal agreement), yang berfungsi sebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian utang :

M.Yahya Harahap,Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, (Jakarta, Sinar Grafika, 2007). h. 188.

10

Universitas Sumatera Utara

1) Perjanjian pokok (basic agreement,Principal agreement), yang berfungsi sebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian hutang. 2) Menurut Pasal 10 ayat (1), eksistensi janji memberikan Hak Tanggungan dalam perjanjian utang (kredit) merupakan bagian tak terpisahkan dari janji pemberian hak tanggungan. 3) Perjanjian hak tanggungan bersifat accessoir dengan perjanjian pokok.

Hak Tanggungan tidak bisa berdiri sendiri, tetapi merupakan ikutan dari perjanjian pokok yakni perjanjian yang memberi jaminan atas pelunasan utang yang disebut dalam perjanjian pokok.

b.

Bentuk perjanjian pokok yang berisi Pemberian Hak Tanggungan

Menurut penjelasan Pasal 10 ayat (1) :

1) 2)

Dapat berbentuk akta di bawah tangan (onderhandse akte) Dengan kata autentik (authentieke akte).

c.

Pembuatannya dapat di dalam maupun di luar negeri

1)

Tidak disyaratkan validitas atau keabsahannya harus dibuat di dalam negeri

2)

Tetap sah dibuat diluar negeri

d.

Subjek atau pihak

Universitas Sumatera Utara

1) 2) 3)

Dapat orang perseorangan (natural person) ; Bisa badan hukum (legal entity) ; Dapat orang atau badan hukum asing dengan syarat kredit yang bersangkutan dipergunakan untuk pembangunan di wilayah NKRI. 11

2.

Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Akta pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada Kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

Tata cara Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan :

a.

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan ;

1) 2) 3)

Jadi berbentuk akta yang disebut Akta Pemberian Hak Tanggungan ; Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah ; Akta Pemberian Hak Tanggungan berfungsi sebagai bukti tentang Pemberian Hak Tanggungan yang berkedudukan sebagai dokumen perjanjian kedua, melengkapi dokumen perjanjian utang (perjanjian pokok).

11

Ibid , h. 189.

Universitas Sumatera Utara

b.

Isi dan format

Diatur dalam Pasal 11 Undang - Undang Hak Tanggungan yang menentukan :

1)

Yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan :

a) b) c) d) e)

Nama dan identitas Pemegang dan Pemberi Hak Tanggungan Domisili pihak pihak Penunjukan secara jelas utang yang dijamin Nilai tanggungan Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan

Pencantuman elemen ini dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan :

(1) Bersifat kumulatif, oleh karena itu harus lengkap dicantumkan, (2) Lalai mencantumkan salah satu di antaranya, mengakibatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan batal demi hukum (Penjelasan Pasal 11 ayat (1) ).

2)

Janji yang dapat dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan

Dalam Pasal 11 ayat (2), terdapat sejumlah klausul yang dapat dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan antara lain :

a)

Janji yang membatasi kewenangan Pemberi Hak Tanggungan untuk :

(1) Menyewakan Objek Hak Tanggungan

Universitas Sumatera Utara

(2) Mengubah bentuk tata susunan Objek Hak Tanggungan

b)

Janji yang memberi kewenangan kepada Penerima Hak Tanggungan :

(1) Mengelola objek berdasarkan penetapan Pengadilan Negeri; (2) Menyelamatkan objek Hak Tanggungan dalam rangka eksekusi (mencegah hapus atau dibatalkan hak atas objek Hak Tanggungan) ; (3) Pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atau kekuasaan sendiri (eigenmachtige verkoop) ; (4) Janji Pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada saat eksekusi Hak Tanggungan. 12

3.

Pendaftaran Pemberian Hak Tanggungan

Mengenai pendaftaran Pemberian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 13:

a.

Pendaftaran Merupakan Syarat Imperatif

1) 2)

Wajib mendaftarkan pada kantor Pertanahan (KP), Menurut penjelasan Pasal 13 ayat (1) :

a) b)

Pendaftaran merupakan asas publisitas ; Serta sekaligus merupakan syarat mutlak untuk lahirnya dan mengikatnya Hak Tanggungan kepada pihak ketiga ;

12

Ibid , h. 190

Universitas Sumatera Utara

b.

Kewajiban Pejabat Pembuat Akte Tanah sebagai pembuat Akta Pemberian Hak Tanggungan

Berdasarkan Pasal 13 ayat (2), Pejabat Pembuat Akte Tanah yang bertindak membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan :

1)

Wajib mengirimkan Akte Pemberian Hak Tanggungan (meliputi surat surat bukti yang berkaitan dengan Objek Hak Tanggungan dan identitas para pihak, sertifikat hak atas tanah) yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan ;

2)

Pengiriman

selambat

lambatnya

hari

kerja

dari

tanggal

penandatanganan Akte Pemberian Hak Tanggungan ; 3) Cara pengiriman menurut Penjelasan Pasal 13 ayat (2) :

a) b)

Melalui petugas Pejabat Pembuat Akte Tanah, atau Melalui pos tercatat.

Pada prinsipnya Pejabat Pembuat Akte Tanah wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman sesuai dengan kondisi dan fasilitas yang ada di daerah yang bersangkutan.

4)

Pejabat Pembuat Akte Tanah yang lalai memenuhi kewajiban tersebut diancam dengan sanksi administratif :

a) b)

Teguran lisan/tulisan Pemberhentian sementara

Universitas Sumatera Utara

c)

Pemberhentian dari jabatan.

c.

Kewajiban Kantor Pendaftaran Tanah (KPT)

Kewajiban Kantor Pertanahan diatur dalam Pasal 13 ayat (3) :

1) Mendaftarkan Hak Tanggungan 2) Untuk itu Kantor Pendaftaran Tanah membuat Buku Tanah Hak Tanggungan (BTHT) 3) Mencatat dalam Buku Tanah Hak Tanggungan atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan 4) Serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan 5) Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan menurut pasal 13 ayat (4) dan (5) adalah

a)

Tanggal hari ketujuh (ke- 7) setelah penerimaan secara lengkap surat surat yang diperlukan bagi pendaftaran ;

b)

Jika hari ke 7 jatuh pada hari libur, Buku Tanah Hak Tanggungan diberi tanggal pada hari kerja berikutnya

6) Dengan demikian efektifnya Hak Tanggungan terhitung dari tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan (filling date), 7) Asas openbar dan perlindungan hukum (legal protection), terhitung dari tanggal penerimaan pendaftaran

Universitas Sumatera Utara

4.

Pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan

Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 14 Undang Undang Hak Tanggungan :

a.

Yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan :

1) Kantor Pertanahan 2) Caranya, mencantumkan Irah Irah dengan kata kata: Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa karena kekuatannya sama dengan surat putusan Hakim. 13 Dan juga dipakai untuk surat surat yang mempunyai kekuatan eksekutorial, atau surat yang dimohonkan fiat eksekusinya atau exequtor kepada Ketua Pengadilan Negeri. 14

b.

Fungsi Sertifikat Hak Tanggungan :

1) Menjadi bukti Hak Tanggungan 2) Menjadi landasan kekuatan eksekutorial (executoriale kracht) 3) Kekuatan eksekutorialnya sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

c.

Tindakan Kantor Pertanahan Selanjutnya :

1) Mengembalikan sertifikat tanah yang berisi catatan Pemberian Hak Tanggungan kepada Pemegang hak tanah
13

K.Wantjik Saleh,Hukum Acara Perdata RBG/HIR,(Jakarta,Ghalia Indonesia, Varia Peradilan No. 55 Tahun 1990, April 1990, h. 97.

2002), h. 62.
14

Universitas Sumatera Utara

2) Memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada kreditor. 15 Dalam Penjelasan Umum Undang-undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 angka 3, dikemukakan bahwa sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat, Maka Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri sebagai berikut : 1. Droit de preferent Artinya memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya (Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1). Apabila Debitur cidera janji, Kreditur pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual objek yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan hukumyang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, dengan hak mendahului kreditur daripada Kreditur Kreditur lain yang bukan pemegang hak tanggungan atau Kreditur pemegang hak tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah. Dan juga dalam hal ini pemegang hak tanggungan sebagai Kreditur memperoleh hak didahulukan dari Kreditur lainnya untuk memperoleh pembayaran piutangnya dari hasil penjualan (pencairan) objek jaminan kredit yang diikat dengan hak tanggungan tersebut. Kedudukan kreditur yang mempunyai hak didahulukan dari kreditur lain (Kreditur preferen) akan sangat menguntungkan kepada pihak yang bersangkutan dalam memperoleh pembayaran kembali (pelunasan) pinjaman uang yang diberikannya kepada Debitur yang cidera janji. 16 2. Droit de suite

15 16

Ibid , h.191 - 192. Boedi Harsono,Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta, Djambatan, 2007). h. 406.

Universitas Sumatera Utara

Artinya selalu mengikuti jaminan hutang dalam tangan siapapun objek tersebut berada (Pasal 7). Dalam Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan disebutkan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Meskipun objek dari hak tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, Kreditur masih tetap dapat menggunakan haknya melalui eksekusi, jika Debitur cidera janji. 3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan Berdasarkan hal tersebut maka sahnya pembebanan Hak Tanggungan disyaratkan wajib disebutkan dengan jelas piutang mana dan berapa jumlahnya yang dijamin serta benda-benda mana yang dijadikan jaminan (syarat spesialitas), dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan sehingga terbuka untuk umum (syarat publisitas). 4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya jika debitur cidera janji Meskipun secara umum ketentuan mengenai eksekusi telah diatur dalam hukum acara perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus mengenai eksekusi hak tanggungan dalam Undang-undang ini, yaitu yang mengatur mengenai lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal

Universitas Sumatera Utara

224 HIR dan Pasal 258 Reglemen Hukum Acara untuk daerah luar Jawa dan Madura. Hak Tanggungan juga memiliki sifat tidak dapat dibagi-bagi kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), seperti ditetapkan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan. Dengan sifatnya yang tidak dapat dibagi-bagi, maka Hak Tanggungan akan membebani secara utuh objek Hak tanggungan. Hal ini mengandung arti bahwa apabila hutang (kredit) yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan baru dilunasi sebagian, maka Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan. Klausula kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan, dicantumkan dengan maksud untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perbankan, khususnya kegiatan perkreditan. Dengan menggunakan klausula tersebut, sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan dapat disimpangi, yaitu dengan memperjanjikan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, maka pelunasan kredit yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran. Besarnya angsuran sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari Objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian setelah suatu angsuran dibayarkan, Hak Tanggungan hanya akan membebani sisa Objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa kredit yang belum dilunasi (Penjelasan Pasal 2 ayat (1) jo ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan).

Universitas Sumatera Utara

Sifat lain dari Hak Tanggungan adalah Hak Tanggungan merupakan accecoir dari perjanjian pokok, artinya bahwa perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, tetapi keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut dengan perjanjian pokok. Perjanjian pokok bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang menimbulkan hutang yang dijamin itu. Hak Tanggungan terbagi atas Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah-masalah yang dihadapi Oleh Pihak Perbankan, suatu Kajian Mengenai Undang Undang Hak Tanggungan, Hal ini sesuai dengan ketentuan yang tertuang dalam Butir 8 Penjelasan Umum Undang Undang Hak Tanggungan yang memberikan penjelasan bahwa karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accesoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaanya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Ada beberapa asas dari hak tanggungan yang perlu dipahami dan membedakan hak tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan hutang dan bahkan membedakannya dari hipotik yang digantikannya. Asas asas tersebut diatur dalam berbagai Pasal dari Undang Undang Hak Tanggungan: 5. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Dari defenisi mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan dalam Pasal 1 ayat (1) Undang Undang Hak Tanggungan, dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan dapat memberikan kedudukan yang diutamakan kepada

Universitas Sumatera Utara

Kreditur tertentu terhadap Kreditur Kreditur lain. Kreditur tertentu yang dimaksud adalah yang memperoleh atau menjadikan pemegang Hak Tanggungan tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian Kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap Kreditur - Kreditur lain. Kreditur tertentu yang dimaksud ialah yang memperoleh atau menjadi Pemegang Hak Tanggungan tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian Kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur Kreditur lain tidak dijumpai dari penjelasan Pasal 1 tersebut tetapi, dijumpai di bagian lain yaitu di dalam Angka 4 penjelasan umum Undang Undang Hak Tanggungan. Dijelaskan dalam penjelasan umum Undang Undang Hak Tanggungan itu bahwa yang dimaksudkan dengan memberikan kedudukan diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur Kreditur lainnya. 6. Bahwa jika Debitur cedera janji, Kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan Peraturan Perundangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului dari pada Kreditur Kreditur yang lain. Kedudukan yang diutamakan tersebut adalah barang tentu tidak mengurangi preference piutang piutang Negara menurut ketentuan ketentuan umum yang berlaku. Asas ini adalah asas yang berlaku pula bagi hipotik yang telah digantikan oleh hak tanggungan sepanjang yang berkaitan dengan tanah. Dalam penjelasan diatas dapatlah diketahui bahwa hak Kreditur, yang menjadi hak pemegang tanggungan tersebut, sekalipun diutamakan terhadap hak tagihan kepada

Universitas Sumatera Utara

Kreditur Kreditur lain, tetapi tetaplah harus mengalah terhadap piutang piutang Negara. Dengan kata lain, Hak Negara lebih utama dari hak Kreditur pemegang tanggungan. 7. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi bagi. Hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi bagi yang ditentukan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan. Artinya, bahwa hak tanggungan memberikan secara utuh objek hak tanggungan dari setiap bagian dari padanya dan dilunasinya sebagian dari hutang yang dijamin tidak berarti terbebannya sebagai objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan melainkan tanggungan tetap membebani objek hak tanggungan untuk sisa hutang yang belum dibayar. Asas ini diambil dari asas yang berlaku bagi Hipotik sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1163 KUHPerdata. Menurut Pasal 2 ayat (1) jo Ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan tidak dapat dibagi baginya Hak Tanggungan dapat disimpan oleh para pihak apabila menginginkan hal yang demikian itu dengan memperjanjikannya dalam akta pemberian hak tanggungan. Namun, penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang : a. b. Hak Tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah. Pelunasan hutang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan yang akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut. Sehingga kemudian hak tanggungan itu hanya membebani sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa hutang yang belum di lunasi.

Universitas Sumatera Utara

8. Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikut benda benda yang berkaitan dengan tanah tersebut Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) Undang Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi Objek Hak Tanggungan tetapi juga berikut Hak Bangunan, tanaman dari hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan, Tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yang dimaksudkan oleh Undang Undang Hak Tanggungan sebagai benda benda yang berkaitan dengan tanah. 9. Hak Tanggungan dapat dibebankan juga benda benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari. Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda benda yang berkaitan dengan tanah sekalipun benda benda tersebut belum ada tetapi baru akan nada dikemudian hari. Dalam pengertian yang baru akan ada ialah benda benda yang pada saat hak tanggungan di bebankan belum ada sebagai bagian dari tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Misalnya karena benda benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun kemudian setelah hak tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut. Berbeda dengan hipotik sebagaimana diatur dalam Pasal 1165 KUHPerdata bahwa setiap hipotik mengikuti juga segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan nada

Universitas Sumatera Utara

dikemudian hari demi hukum dan terbebani pula dengan hipotik yang telah dibebankan sebelumnya diatas hak atas tanah yang menjadi objek hipotik. 10. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir. Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut perjanjian pokok. Perjanjian pokok bagi perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang menimbulkan hutang yang dijamin. Dengan kata lain, Perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu Perjanjian Accesoir. Dalam Butir 8 Penjelasan Umum Undang Undang Hak Tanggungan ada yang dikemukakan hal yang demikian. Perjanjian Hak Tanggungan dikatakan sebagai Perjanjian Accesoir di dasarkan pada Pasal 10 ayat (1) dan Pasal 18 ayat (1) Undang Undang Hak Tanggungan yaitu karena : a. Pasal 10 ayat (1) menentukan bahwa perjanjian untuk memberikan Hak Tanggungan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari bagian utang piutang yang bersangkutan. b. Pasal 18 ayat (1) huruf a menentukan bahwa hak tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan. 11. Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk hutang yang baru akan ada. Menurut Pasal 3 Undang Undang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk : a. Hutang yang telah ada

Universitas Sumatera Utara

b.

Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya dengan jumlah tertentu.

c.

Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya, dengan jumlah yang pada saat permohonan eksekusi hak Tanggungan diajukan ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan hutang piutang yang bersangkutan. Dengan demikian hutang yang dijamin dengan hak tanggungan dapat berupa hutang yang sudah ada maupun yang belum ada atau baru yang akan dikemudian hari, tetapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya. Dapat dijadikannya hak tanggungan untuk menjamin utang yang baru akan ada dikemudian hari adalah untuk menampung timbulnya hutang sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan

pembebanan atas ongkos ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian. 12. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari 1 Hutang. Pasal 3 ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari suatu hubungan hukum, atau untuk suatu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. Dengan adanya ketentuan tersebut tertampunglah ketentuan pemberian Hak tanggungan bagi kredit sindikasi perbankan, yang dalam hal itu seorang Debitur memperoleh kredit lebih dari satu Kreditur atau bank, tetapi berdasarkan syarat syarat dan ketentuan - ketentuan yang sama dan dituangkan

Universitas Sumatera Utara

hanya dalam 1 perjanjian kredit atau berdasarkan beberapa perjanjian kredit tetapi bagi semua Kreditur itu diberikan jaminan atau agunan tanah yang sama. 13. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek Hak tanggungan itu berada. Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan menetapkan asas bahwa hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya, dalam tangan siapa pun Objek hak Tanggungan tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekali pun objek hak tanggungan beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apa pun juga. Berdasarkan asas ini, pemegang hak tanggungan akan selalu dapat melaksanakan haknya dalam tangan siapa pun benda itu berpindah. Ketentuan Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan itu merupakan perwujudan dari asas droit de suite. 14. Hak tanggungan hanya dapat diberikan atas tanah tertentu. Asas ini menghendaki bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang bisa ditentukan secara spesifik. Di anutnya asas spesialitas oleh Hak Tanggungan ini dapat disimpulkan dari ketentuan Pasal 8 dan Pasal 11 ayat (1) huruf e Undang Undang Hak Tanggungan. Pasal 8 Undang Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa pemberi hak tanggungan harus mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan dan kewenangan tersebut harus ada pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan. Ketentuan tersebut hanya mungkin terpenuhi apabila objek hak tanggungan telah ada dan telah tertentu pula tanah itu. Tanah yang mana.

Universitas Sumatera Utara

Selanjutnya pula karena Pasal 11 ayat (1) huruf e menentukan bahwa di dalam akta pemberian hak tanggungan wajib dicantumkan uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan. Ketentuan ini tidak mungkin dilakukan apabila objek hak tanggungan belum ada dan belum diketahui ciri cirinya. Kata Kata uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan dalam Pasal 11 ayat (1) huruf e menunjukkan bahwa objek hak tanggungan harus secara spesifik dapat diuraikan dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan. 15. Hak Tanggungan Wajib di daftarkan Terhadap hak tanggungan berlaku asas publisitas atau asas keterbukaan. Hal ini diatur dalam Pasal 13 Undang Undang Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak tanggungan yang merupakan syarat mutlak untuk akhirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikat terhadap pihak ketiga. 16. Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai dengan janji janji tertentu. Menurut Pasal 11 Undang Undang Hak Tanggungan ayat (2) Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji janji tertentu. Janji janji tersebut dicantumkan dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang

bersangkutan. Janji janji yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan itu bersifat fakutatif dan tidak limitatif. Bersifat fakultatif karena janji janji itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumkan. Baik sebagian maupun seluruhnya. Bersifat tidak limitatif karena dapat pula

Universitas Sumatera Utara

diperjanjikan janji janji selain dari janji janji yang telah disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan. 17. Objek Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh Pemegang Hak Tanggungan bila Debitur cedera janji Menurut Pasal 12 Undang Undang Hak Tanggungan, janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki Objek Hak Tanggungan apabila Debitur cedera janji, adalah batal demi hukum. Dalam kedudukannya yang lemah dan sangat membutuhkan uang atau kredit, Debitur bisa saja terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat dan merugikan baginya. Atas dasar pertimbangan itulah, pencantuman janji yang demikian itu dilarang. Dari uraian mengenai ciri ciri dan asas asas hak tanggungan tersebut diatas, jelaslah bahwa Undang Undang Hak Tanggungan berusaha untuk berikan perlindungan yang seimbang antara Debitur pemberi hak tanggungan dan Kreditur pemegang hak tanggungan. Dan diketahui juga bahwa hapusnya hak tanggungan karena : a. Hapusnya hutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat accessoir Hak Tanggungan. b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh Kreditur pemegangnya yang dibuktikan dengan pernyataan tertulis mengenai di lepaskannya Hak Tanggungan yang bersangkutan yang bersangkutan kepada pemberi Hak Tanggungan.

Universitas Sumatera Utara

c. Pembersihan Hak Tanggungan yang bersangkutan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli tanah yang dijadikan jaminan. d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya Hak atas tanah yang dijadikan jaminan, tidak menyebabkan hapusnya piutang kreditur tetap ada, tetapi tidak lagi mendapat jaminan secara preferent. 17

B.

Objek Hak Tanggungan


Pada tanggal 24 September 1960 disahkan oleh Presiden Republik

Indonesia Soekarno dan diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 104 Tahun 1960 Undang Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, yang dikenal dengan nama singkatan resminyPeraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, disingkat UUPA. 18 Maka dengan adanya Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria diketahui tentang Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4, disesuaikan terbatas dengan pasal 16 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria (Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960). Sehubungan dengan itu, bertitik tolak dan merujuk kepada Pasal 16 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria tersebut, Hak yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan terdiri dari : 1. Hak Milik 2. Hak Guna Usaha
Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD,Seminar Hak Tanggungan atas tanah & benda benda yang berkaitan dengan tanah, (Bandung, Citra Adytya Bakti, 1996). h. 32. 18 Varia Peradilan No. 312 Tahun 2011, November 2011. h. 6.
17

Universitas Sumatera Utara

3. Hak Guna Bangunan 4. Hak Pakai19 Subjek Objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang. Objek Hak Tanggungan telah dikembangkan oleh Undang Undang No. 4 Tahun 1996 jika dibandingkan dengan Undang Undang Pokok Agraria, baik objek hak atas tanah maupun dimungkinkannya berikut benda benda lain seperti bangunan, tanaman, hasil karya dan lain lain yang ada di atasnya. 20 Dan apabila suatu Objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya Kantor Pertanahan. Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. 21 Dalam Hak Tanggungan dikenal adanya Syarat Objek Hak Tanggungan antara lain : 1. Asas publisitas

a. Tanah Objek Hak Tanggungan telah terdaftar pada Kantor pertanahan b. Tanah besertifikat 2. Asas transferability

a. Dapat dipindahtangankan b. Oleh karena itu, dapat segera direalisasikan pemenuhan pembayaran utang dengan jalan menjual objek Hak Tanggungan
Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja,Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan, (Jakarta,Kencana,2006).h.78. 20 Tampil Anshari Siregar,Undang Undang Pokok Agraria dalam bagan,(Medan, KSHM, 2001). h. 253. 21 M. Yahya Harahap, Op. Cit. h. 192
19

Universitas Sumatera Utara

3.

Asas certainability atau asas spesialitas (khusus). 22.

Dalam Objek Hak Tanggungan dikenal adanya tanah adat. Hal ini diatur dalam Pasal 10 ayat 3 dengan syarat : 1. Dokumen administrasi konversinya dari tanah adat : a. Sudah lengkap b. Proses administrasi konversinya belum selesai dilaksanakan. 2. 3. Semua syarat pendaftaran untuk memperoleh hak telah terpenuhi Pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran. 23 Dalam Objek Hak Tanggungan, dikenal pembeli Objek Hak Tangungan ,baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dapat dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Pembersihan Objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani objek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Apabila objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang Hak Tanggungan tersebut mengenai pembersihan Objek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi pembeliannya. Pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek
22 23

Boedi Harsono. Op.Cit. h. 422. M.Yahya Harahap, Op.Cit. h. 192.

Universitas Sumatera Utara

Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut Peraturan Perundang Undangan yang berlaku. Permohonan pembersihan Objek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang membebaninya tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, Apabila pembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli suka rela dan dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan. Dalam Objek Hak Tanggungan berkaitan erat juga dengan Penjualan objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan harus melalui prosedur penjualan objek Hak Tanggungan melalui lelang dilaksanakan, pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari lelang, dan juga hambatan-hambatan dalam

pelaksanaannya. Penjualan objek hak tanggungan melalui lelang dilakukan oleh pihak KPKNL secara parate eksekusi menurut ketentuan Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK.07/2006 tentang petunjuk pelaksanaan lelang, serta dari hasil pelaksanaan lelang tersebut dibuat Risalah Lelang sebagai alat bukti otentik mengenai berita acara pelaksanaan lelang. Dengan adanya lelang tersebut secara otomatis terjadi perubahan atau peralihan hak objek lelang yaitu berupa hak atas tanah kepada pemenang lelang. Menurut Pasal 36 ayat (1) dan (2) PP No. 24 Tahun 1997 pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan kepada Kantor Pertanahan.

Universitas Sumatera Utara

Pemindahan hak melalui lelang menurut Pasal 41 (1) PP No. 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa peralihan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan adanya Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat lelang. Dalam Objek Hak Tanggungan juga dikenal Hak Pakai atas tanah Negara.Hak Pakai Atas Tanah Negara yang dimaksudkan adalah hak pakai yang diberikan kepada perseorangan dan badan badan hukum selama jangka waktu tertentu, untuk keperluan pribadi dan usaha. Yang tidak termasuk hak pakai yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan adalah Hak Pakai Instansi Instansi Pemerintah, PEMDA, Badan Badan Keagamaan, dan Sosial, serta Perwakilan Negara Asing, yang peruntukkannya tertentu dan menurut sifatnya tidak dapat dipindahtangankan. Selain objek yang disebut diatas Undang Undang Hak Tanggungan juga membuka kemungkinan untuk membebankan tanah berikut atau tidak berikut bangunan dan tanaman diatasnya. Hukum tanah nasional kita didasarkan pada hukum adat yang dalam hubungannya bangunan dan tanaman diatas sebidang tanah, menggunakan asas pemisahan horizontal. Menurut asas tersebut bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupakan bagian atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan atau tanaman yang ada di atasnya. Dalam praktik tampak sering kali perbuatan hukum mengenai tanah dilakukan dengan mengikut sertakan bangunan diatasnya. Praktek tersebut dibenarkan oleh

hukum, dengan syarat bahwa bangunan dan tanaman yang bersangkutan merupakan satu kesatuan dengan tanahnya (Bangunannya permanen dan

Universitas Sumatera Utara

tanamannya tanaman keras) dan maksud mengikutsertakan bangunan dan atas tanaman tersebut diatas dinyatakan secara tegas oleh pihak pihak yang bersangkutan. Dalam praktek dikemukakan oleh Undang Undang Hak Tanggungan dalam Pasal 4 ayat (3), tanpa mengganti asas pemisahan horizontal dengan asas perlekatan atau asas accessie. Diikutsertakannya bangunan dan atau tanaman tersebut tidak terjadi dengan sendirinya. Melainkan harus secara tegas dinyatakan oleh para pihak dalam akta pemberian hak tanggungan atas nama yang bersangkutan. Bangunan dan atau tanaman tersebut tidak terbatas pada yang sudah ada pada waktu hak tanggungan diperjanjikan, namun juga terhadap bangunan dan atau tanaman yang masih akan dibangun atau ditanam kemudian. Perluasan ini penting umtuk menjamin pelunasan kredit pembangunan, yang justru diperlukan untuk membangun bangunan atau menanam tanam tanaman yang akan dijadikan jaminan. Kemudian berdasarkan Pasal 4 ayat (5) Undang Undang Hak Tanggungan dapat diikutsertakan juga bangunan dan atau tanaman milik pihak yang lain yang berada diatas tanah tersebut. Dalam hal demikian,

pembebanannya dengan hak tanggungan hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan pada akta pemberian hak tanggungan oleh pemiliknya atau yang diberikan kuasa untuk itu olehnya dengan otentik. 24

24

Pengadilan Tinggi Sumatera Selatan, Op. Cit. h. 4.

Universitas Sumatera Utara

Dari uraian mengenai Objek Hak Tanggungan sebagaimana hak tersebut diatas, dapat diketahui bahwa hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah dan benda benda yang berkaitan dengan tanah.

C.

Sertifikat

Hak

Tanggungan

Dan

Surat

Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan


Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypothek sepanjang mengenai hak atas tanah. 25 Dua unsur mutlak yang harus dimiliki suatu hak atas tanah untuk dapat dijadikan jaminan hutang ialah : 1. Hak atas tanah tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku wajib di daftar dalam daftar umum. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan atau preference yang diberikan kepada Kreditur pemegang hak tanggungan terhadapa Kreditur lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan yang dibebaninya sehingga setiap orang dapat mengetahuinya atau asas publisitas. 2. Hak tersebut menurut sifatnya harus dipindahtangankan. Sehingga apabila diperlukan dapat segera dijual untuk membayar hutang yang dijamin pelunasannya. Kedua syarat tersebut secara tersirat dapat ditemukan dalam penjelasan umum angka lima Undang Undang Hak Tanggungan dan kemudian dipertegas dalam penjelasan Pasal 4 ayat (1)
25

Ibid . h. 8.

Universitas Sumatera Utara

UndangUndang Hak Tanggungan. Sehubungan dengan persyaratan tersebut, yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah sebagaimana yang diatur dalam Pasal 4 Undang Undang Hak Tanggungan yang dihubungkan dengan : a. Hak milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan d. Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib di daftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan e. Rumah Susun dan Hak milik Satuan Rumah Susun yang didirikan diatas tanah hak pakai atas tanah negara Apabila diperjanjikan, Sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada Pemegang Hak Tanggungan. Didalam pembuatan sertifikat Hak Tanggungan, maka perlu diketahui juga tentang hak atas tanah.Hak atas tanah yang berupa hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan ini ialah sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang menyatakan bahwa yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan (Pasal 25, 33, 39 UUPA). Kebutuhan praktek menghendaki agar hak pakai juga dapat dibebani dengan hak jaminan atas tanah. Kebutuhan itu ternyata telah dipenuhi Undang Undang Hak Tanggungan. Akan tetapi hanya Hak Pakai atas tanah negara saja

Universitas Sumatera Utara

yang dapat dibebani dengan hak tanggungan, sedangkan hak pakai atas tanah hak milik masih akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah. Sertifikat Hak tanggungan terdiri atas salinan buku buku Hak Tanggungan dan salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang keduanya dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan dan dijilid jadi satu dalam sampul dokumen. 26 Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan yang diatur dalam Pasal 14 yaitu : Yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan ialah oleh Kantor

Pertanahan, dengan cara menggunakan Irah Irah dengan kata kata : Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa. 27 Dan juga fungsi Sertifikat Hak Tanggungan ialah menjadikan bukti Hak Tangggungan dan menjadi landasan kekuatan Titel Eksekutorial (Executoriale kracht). Tugas Kantor Pertanahan juga untuk mengembalikan sertifikat tanah yang berisi catatan Pemberian Hak Tanggungan kepada pemegang hak tanah dan memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada Kreditur. Dalam Pembahasan sertifikat Hak Tanggungan, maka dijelaskan tentang surat kuasa yang membebankan Hak tanggungan.Surat kuasa yang

membebankan Hak tanggungan wajib dibuat dengan Akta Notaris atau Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan memenuhi persyaratan: 1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain yang membebankan Hak Tanggungan.
26 27

Boedi Harsono, Op. Cit. h. 447. M.Yahya Harahap, Op. Cit. h. 191.

Universitas Sumatera Utara

2. Tidak memuat kuasa substitusi 3. Mencantumkan secara jelas Objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas Debitur apabila Debitur bukan pemberian Hak Tanggungan. 28 Surat Kuasa untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya. Surat kuasa yang membebankan Hak Tanggungan mengenai Hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian Hak Tanggungan selambat lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. Dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan. Ketentuan ini tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang undangan yang berlaku. Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan yang batal demi hukum.

28

Mahkamah Agung RI, Op. Cit. h. 91.

Universitas Sumatera Utara

BAB III PELELANGAN YANG DILAKUKAN SECARA PROSEDURAL A. Pengertian, Fungsi Dan Klasifikasi Lelang 1. Pengertian Lelang Pengertian lelang di Indonesia dapat ditemukan dalam pasal 1 Vendu Reglement yang saat ini masih berlaku. Menurut pasal tersebut lelang adalah setiap penjualan barang di muka umum dengan cara penawaran harga naik naik, turun turun, dan atau tertulis melaui usaha mengumpulkan para peminat atau peserta lelang yang dipimpin oleh pejabat lelang atau Vendemeester. Pengertian lelang yang lain adalah pada penjualan barang di muka umum, dengan penawaran harga secara lisan atau dengan penawaran harga secara tertulis, yang didahului dengan pengumuman lelang berdasarkan Perundang Undangan yang berlaku, 29 oleh karena itu pembelian barang dan pemborongan pekerjaan secara lelang seperti pada mekanisme APBN yang sering disebut dengan L.elang Tender . Pelelangan merupakan tahap akhir daripada Eksekusi yang dilakukan oleh PUPN. Untuk mengetahui apa yang dimaksud dengan Pelelangan menurut Pendapat beberapa Orang sarjana antara lain : Menurut Prof. Polderman : Lelang adalah alat untuk mengadakan perjanjian atau persetujuan yang menguntungkan bagi bagi si penjual dengan cara menghimpun para peminat sementara dari MTG Maulenberg, seorang ahli lelang Negera Belanda dari Departement of Marketing and Market Research

29

Varia Peradilan No. 127 Tahun 1996, April 1996, h. 28.

Universitas Sumatera Utara

Aqcultural Univesity of Negeringen Antions are intermediary berneer buyers and sailers . Their main objective is price discovery . Mr. Wennek dari Balai Lelang Ripper Boswelp and Company Swiss mengatakan : Auction is a system of selling to the public a number of individual iteme, one at a time commencing at a set time or a set day. The auctionser conducting the auction inrites offere of price for the item from the attenders . 30 Pengertian Lelang Eksekusi oleh Pengadilan Negeri adalah lelang yang dilakukan untuk melaksanakan Putusan hakim Pengadilan dalam hal perkara perdata termasuklelang dalam rangka eksekusi grosse akte hipotik. Sedangkan Lelang Eksekusi eks sitaan PUPN adalah Lelang Eksekusi dalam rangka penagihan piutang negara yang wajib dibayar oleh penanggung hutang kepada negara atau Badan Badan Penanggung Hutang Negara, baik secara langsung atau tidak langsung dikuasai oleh negara berdasarkan suatu peraturan, perjanjian atau sebab apapun. Dari Pengertian Lelang tersebut di atas dapat dikemukakan 2 hal penting, yaitu : 1. 2. a. Pengertian Lelang adalah terbatas pada penjualan barang di muka umum. Dalam Pengertian lelang harus memenuhi 5 unsur, yaitu : Lelang dalam bentuk penjualan. Hipotik yang dijual melalui pelelangan berdasarkan grosse akta hipotik yang dilakukan oleh Pengadilan Negeri atau berdasarkan surat pernyataan bersama oleh PUPN, maka pembeli

30

Mahkamah Agung RI, Op.Cit. h. 3.

Universitas Sumatera Utara

tanah, tanah dan rumah tersebut, akan menerima benda yang dibelinya itu bebas dari semua beban, dan hipotik yang tidak terbayar dengan hasil lelang akan diperhitungkan agar dicoret oleh Ketua Pengadilan Negeri atau Kepala PUPN. 31 b. Cara penawarannya dengan harga khusus dengan harga semakin naik atau semakin turun, atau secara tertulis tanpa memberi prioritas pada pihak manapun. c. d. e. Pihak pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya. Memenuhi unsur publisitas. Dipimpin oleh juru lelang/Pejabat lelang yang diangkat oleh Menteri Keuangan. 32 2. Fungsi Lelang Sesuai dengan pengertian lelang tersebut di atas maka Lelang mempunyai 2 fungsi, yaitu Fungsi Privat dan Fungsi Publik. Fungsi Privat terjadi karena lelang merupakan institusi pasar yang mempertemukan penjual dan pembeli, maka lelang berfungsi memperlancar arus lalu lintas perdagangan barang. Maka fungsi publik adalah : a. Penanganan aset yang dimiliki atau dikuasi Negara untuk meningkatkan Efisiensi dan tertib administrasi dan pengelolaaannya. b. Memberikan pelayanan penjualan barang yang bersifat cepat, aman, tertib dan mewujudkan harga yang wajar. c. Mengumpulkan penerimaan Negara dalam bentuk Bea Lelang.
Varia peradilan, No. 46 Tahun 1989, Juli 1989, h. 124. Retnowulan Sutantio,dkk,Pustaka Peradilan Perdata Mahkamah Agung RI dan The Asia Foundation, 1994). h. 3.
31 32

Tertulis,(Jakarta,

Universitas Sumatera Utara

Fungsi Publik lelang yang pertama berkaitan dengan kedudukan lelang dalam kerangka sistem Hukum Indonesia. Lelang sebagai sarana penjualan barang, diperlukan guna melangkapi sistem hukum yang telah dibuat terlebih dahulu (BW,HIR,Rbg). Penjualan barang secara lelang dirasakan sebagai alternatif yang tepat karena yang diperlukan adalah suatu sistem penjualan yang subur harus menguntungkan dan objektif, juga harus memenuhi rasa keadilan, keamanan, kecepatan, dan diharapkan dapat mewujudkan harga wajar serta menjamin adanya kepastian hukum. 33 Fungsi publik lelang yang kedua terutama berhubungan dengan tindak lanjut dari barang barang Negara yang dihapus atau tidak dimanfaatkan lagi dari pengelolaan atau penguasaan Negara yang karena sesuatu hal ingin dijual termasuk barang yang dikuasai Negara, asset BUMN atau BUMD, barang barang yang tidak bertuan, barang temuan, dan sebagainya. Adil bila barang barang yang dibeli dari uang rakyat yang dikumpulkan oleh Negara dalam bentuk pajak, retribusi, dan lain lain dijual kembali kepada rakyat dengan cara penjualan yang terbuka, objektif, kompetitif, dan cepat serta aman. Untuk menjamin terciptanya penjualan yang adil, maka ditetapkanlah lelang sebagai sarana penjualan barang barang Negara tersebut terakhir dengan Keputusan Presiden No. 16 tahun 1994. Fungsi publik yang ketiga berkenan dengan penerimaan Negara berupa Bea Lelang yang dikenakan kepada penjual dan pembeli atas harga pokok lelang. Disamping itu lelang menghasilkan penerimaan Negara berupa uang miskin yang

33

Ibid, h 4.

Universitas Sumatera Utara

dibebankan kepada pembeli lelang dan menjadi bagian dari penerimaan dana sosial Departemen Sosial. 3. Klasifikasi Lelang Pasal 1 angka 2 dan 3 Keputusan Menteri Keuangan No. 450/KMK 01/2002, sebagaimana diubah dengan Peraturan Meneri Keuangan No. 40/PMK 07/ 2006 mengklasifikasikan lelang menjadi : a. Lelang Eksekusi Jenis lelang ini merupakan penjualan umum untuk melaksanakan atau mengeksekusi putusan atau penetapan Pengadilan atau dokumen yang dipersamakan dengan Putusan Pengadilan, seperti hipotik, Hak

Tanggungan atau Jaminan fidusia. Jenis atau bentuk lelang inilah yang dimaksud dalam Pasal 200 ayat 1 HIR / Pasal 215 RBG: 1) Penjualan di muka umum barang milik Tergugat yang disita Pengadilan Negeri. 2) Penjualan dilakukan Pengadilan Negeri melalui perantaraan Kantor Lelang. Khusus lelang sitaan berdasarkan Putusan Pengadilan, disebut Lelang Eksekusi. Termasuk juga ke dalamnya dokumen yang disamakan dengan Putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, seperti Sertifikat Hak Tanggungan dan jaminan fidusia. Setiap penjualan umum yang dilakukan Pengadilan Negeri, disebut lelang eksekusi.

Universitas Sumatera Utara

Syarat pokok yang melekat pada lelang eksekusi berdasarkan Pasal 200 ayat (1) HIR/RBG, eksekusi didahului dengan sitaan eksekusi (executoriale beslag,executory seizure). Dengan demikian, penjualan itu dilakukan terhadap barang tergugat yang telah diletakkan di bawah penyitaan (executoriale beslag, leggen op, to take seizure). b. Lelang Non eksekusi

Jenis lelang ini merupakan penjualan umum di luar pelaksanaan Putusan atau Penetapan Pengadilan yang terdiri dari : 1) Lelang barang milik/dikuasai negara 2) Lelang sukarela atas barang milik swasta. Sehubungan dengan klasifikasi di atas, yang akan dibicarakan dalam uraian lelang berikut ini, diarahkan pada bentuk Lelang Eksekusi. 34 Mengingat Peraturan Pemerintah No 6 Tahun 2006 maupun Peraturan Menteri Keuangan No 96/PMK.06/2007 tidak diatur mengenai prosedur penjualan terhadap bongkaran, maka dalam proses penjualannya melalui lelang tidak diperlukan surat persetujuan penjualan dari pengelola barang sepanjang barang tersebut bukan kategori rekonstruksi/pembangunan kembali, melainkan renovasi/rehabilitasi. Untuk mendukung hal tersebut pemohon lelang harus melampirkan fotokopi DIPA yang memuat alokasi dana untuk renovasi/ rehabilitasi tersebut.

34

M. Yahya Harahap, Op. Cit. h. 116.

Universitas Sumatera Utara

B.

Tata Cara Penawaran Lelang Serta Pembayarannya


Menurut Pasal 16 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006,

Penawaran Lelang dapat dilakukan dengan cara: 1. 2. 3. Lisan Tertulis Tertulis dilanjutkan secara lisan apabila penawaran tertinggi belum mencapai nilai limit. Pasal 18 Peraturan Menteri Keangan No. 40/PMK 07/2006, mengatur kewenangan menentukan cara penawaran sebagai berikut : 1. Penjual dapat mengusulkan penawaran secara tertulis a. Penjual berhak mengusulkan penawaran secara tertulis b. Usul itu disampaikan kepada Kepala Kantor Lelang c. Dan disampaikan sebelum pengumuman lelang. Jika usul disampaikan sesudah pengumuman lelang, penjual dianggap tidak mengajukan usulan. Selain itu, penjual tidak diperkenankan mengusulkan penawaran secara parsial, yakni tidak boleh mengajukan usulan sebagian barang dengan cara penawaran tertulis dan sebagian lagi penawaran secara lisan. Dalam satu pelaksanaan lelang, sistem penawaran terhadap seluruh barang harus sama. Penawar tidak boleh mengajuan surat penawaran lebih dari satu kali untuk sama bidang tanah, bangunan atau barang tertentu. 2. Yang menentukan Penawaran Lelang ialah Kepala Kantor Lelang Apabila penjual tidak mengajukan usulan penawaran secara tertulis, kewenangan untuk menentukan cara penawaran, jatuh menjadi kewenanagan

Universitas Sumatera Utara

Kepala Kantor Lelang. Terserah menurut pendapatnya, cara penawaran yang dianggapnya tepat dan proporsional dengan pelelangan yang bersangkutan secara tertulis atau lisan.Yang dijelaskan diatas bertitik tolak dari Pasal 18 ayat 2 Kep. DJPLN No. 35/PL/2002. Akan tetapi, jika merujuk pada ketentuan Pasal 27 Kep. Menkeu No. 304/KMK 01/2002 jo. No. 450//KMK 01/2002, dan Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006, acuan penerapannya ialah : a. Pada prinsipnya cara penawaran lelang ditetapkan oleh Kepala Kantor Lelang, dengan memperhatikan usulan dari penjual. b. Cara penawaran yang ditetapkan harus diumumkan di depan calon pembeli sebelum lelang di mulai. Akan tetapi, tanpa mengurangi ketentuan di atas, cara penawaran yang ditetapkan dapat didahului dengan pengumuman di media massa, selebaran, tempelan, media elektronik termasuk internet. 35 3. Harga Penawaran Tidak Dapat Diubah atau Dibatalkan Peserta Lelang a. Harga penawaran yang telah disampaikan, tidak dapat di batalkan peserta lelang yang bersangkutan b. Dengan ketentuan, apabila penawaran telah diterima dan di catat oleh Pejabat Lelang. Untuk mengetahui siapa yang berkompeten mengajukan penawaran, merujuk pada Pasal 17 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006: 1. Dilakukan Peserta Lelang Sendiri

35

Ibid . h. 149.

Universitas Sumatera Utara

Yang paling utama mengajukan penawaran adalah peserta lelang sendiri, karena dia yang paling berhak dan berkepentingan atas penawaran itu. 2. Dilakukan oleh kuasanya Pada dasarnya tindakan Penawaran itu termasuk bidang hukum perdata, peserta lelang dapat mewakilkan tindakan hukum itu kepada kuasa dengan syarat: a. Sebelum pelaksanaan lelang, peserta memberi kuasa kepada orang lain untuk mengikuti atau mengajukan penawaran lelang . b. Pemberian kuasa harus dibuktikan dengan surat kuasa yang bermaterai cukup dengan dilampirkan fotocopi KTP/SIM/Paspor Pemberi Kuasa. c. Penerima Kuasa tidak boleh menerima lebih dari satu kuasa untuk barang yang sama. Cara mengajukan penawaran lelang : 1. Pelaksanaan Lelang dilakukan secara Tertulis

Pelaksanaan lelang dilakukan secara tertulis, cara penawarannya : a. Penawaran dilakukan secra tertulis yang disebut surat penawaran b. Dimasukkan dalam amplop tertutup, dan dimasukkan ke kotak transparan c. Dalam hal penawaran secara tertulis, peserta lelang tidak boleh mengajukan lebih dari satu Surat Penawaran terhadap barang yang sama. d. Dalam hal penawaran secra tertulis terdapat beberapa penawaran tertinggi yang harga penawarannya sama dan harga penawarannya sama

Universitas Sumatera Utara

dan harga penawaran mereka telah mencapai atau melampaui nilai limit. 36 e. Penawar tertinggi yang telah mencapai atau melampaui nilai limit, disahkan sebagai pembeli oleh Pejabat Lelang yang bersangkutan. 2. Penawaran Lelang dilakukan secara Lisan Cara penawaran lelang yang dilakukan secara lisan merujuk pada Pasal 21 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006 yang menggariskan tata caranya sebagai berikut: a. Pejabat Lelang dapat dibantu oleh Pemandu Lelang Menurut Pasal 1 Angka b Peraturan Menteri Keuangan No.

40/PMK.07/2006, yang dimaksud dengan Pemandu Lelang adalah orang yang membantu Pejabat Lelang untuk menawarkan barang dalam suatu pelaksanaan lelang. Kehadiran dan keberadaan Pemandu Lelang membantu Pejabat Lelang dalam pelaksanaan lelang secara lisan tidak bersifat imperatif, tetapi fakultatif, yakni dapat dibantu Pemandu Lelang, dan Pemandu Lelang dapat berasal dari pegawai Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara atau dari luar Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara. b. Syarat Menjadi Pemandu Lelang 1) Pemandu yang berasal dari Pegawai Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara a) Pendidikan serendah rendahnya SMA atau yang sederajat

36

Ibid. h. 151

Universitas Sumatera Utara

b) Sehat Jasmani dan Rohani c) Lulus Diklat Pemandu Lelang atau mendapat rekomendasi dari Kepala Kantor Lelang. d) Memiliki kemampuan menawarkan barang. 2) Pemandu Lelang yang berasal dari luar Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara. Diusulkan oleh penjual kepada Kapala Kantor Lelang, Sehat jasmani dan Rohani, Pendidikan serendah rendahnya SMA atau yang sederajat, Memiliki kemampuan menawarkan barang. Menurut Pasal 22 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006, pelaksanaan lelang yang tidak ada penawaran : 1. 2. Oleh pejabat lelang di nyatakan sebagai Lelang Tidak Ada Penawaran Untuk itu, Pejabat Lelang membuat Risalah Tidak Ada Penawaran, Dalam hal seperti ini, apabila penjual menghendaki dilakukan lelang ulang, maka menurut pasal 17 Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006 harus dilakukan lelang ulang. Peserta yang disahkan sebagai pembeli memikul kewajiban membayar: 1. 2. 3. Harga Lelang Bea Lelang Uang Miskin, dan pungutan lain yang diatur berdasarkan Peraturan Perundang Undangan yang berlaku. Tata cara pembayaran dan penyetoran dapat dijelaskan sebagai berikut : 1. Pembayaran secara tunai

Universitas Sumatera Utara

Prinsip pembayaran uang hasil lelang secara tunai diatur pada Pasal 41 ayat 1 Peraturan Menteri keuangan jo. Pasal 27 Keputusan DJPLN dimaksud yang berbunyi: Pembayaran Uang Hasil Lelang dilakukan secara tunai atau dengan cek / giro selambat lambatnya 3 hari kerja setelah pelaksanaan lelang, Bertitik tolak dari bunyi pasal diatas, pembayaran harus dilakukan: a. Pembeli membayar uang hasil lelang dengan uang kontan. Akan tetapi, ketentuan itu memperluas pengertian secara tunai. Tidak mutlak harus dengan uang kontan. Namun, diperluas meliputi pembayaran dengan cek atau giro. Dan jika uang hasil lelang yang harus dibayar besar, tidak praktis melunasinya dengan uang tunai. Lebih aman dan efisien dengan cek atau giro. b. Selambat lambatnya 3 hari kerja setelah pelaksanaan Lelang Paling tepat dan ideal, pembeli langsung membayar pada hari pelaksanaan lelang, yakni segera setelah seorang peserta dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli oleh pejabat lelang, langsung melunasi pembayaran. Akan tetapi, jika jika jumlahnya besar, tidak mungkin pembeli pada hari itu juga menyiapkan pelunasan dengan uang kontan. Sehubungan dengan itu, beralasan memberi kelonggaran kepada pembeli untuk menyiapkan pembayaran dalam jangka waktu yang dianggap memadai. Selambat lambatnya 3 hari kerja setelah pelaksanaan lelang, pembeli wajib menyelesaikan pembayaran Uang Hasil Lelang, baik dengan uang kontan atau dengan cek maupun giro.

Universitas Sumatera Utara

2.

Secara Tunda/Tangguh Pasal 41 ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan, membuka kemungkinan

pembayaran secara dispensasi. Pembeli tidak dibatasi harus membayar paling lambat 3 hari kerja setelah pelaksanaan lelang. Akan tetapi, diberi kelonggaran jangka waktu yang lebih panjang dengan syarat sebagai berikut : a. Pembayaran secara Dispensasi Harus Mendapat Izin Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara Pembayaran Uang Hasil Lelang yang tidak tunai hanya dapat dibenarkan : 1) Setelah mendapat izin tertulis dari Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara atas nama Menteri keuangan. 37 2) Permohonan izin untuk itu, diajukan oleh penjual kepada Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara sebelum pengumuman lelang dilakukan. Tanpa izin dari Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara, pembayaran harus dilakukan secara tunai selambat lambatnya 3 hari kerja dari tanggal pelaksanaan lelang. Dalam praktik dikenal beberapa bentuk dispensasi pembayaran. a) Pembayaran Tunda atau Tangguh untuk sebagian Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara dapat memberi izin dispensasi dalam bentuk pembayaran tunda untuk sebagian. Dalam hal yang demikian:

37

Ibid . h. 155.

Universitas Sumatera Utara

(1) Pembeli Lelang wajib membayar tunai untuk sebagian paling lambat 3 hari kerja dari pelaksanaan lelang. (2) Sedangkan yang sebagian lagi ditunda pembayarannya sesuai dengan batas waktu yang ditetapkan Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara dalam surat izin dimaksud. Pada cara pembayaran tunda untuk sebagian, pembeli lelang langsung membayar tunai untuk sebagian, dan sisanya akan dilunasi kemudian, paling lambat dalam batas jangka waktu yang ditentukan dalam syarat izin Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara. Dan apabila si penanggung sudah menunjukkan benda benda kepunyaan si berhutang dan pula memberikan persekot biaya yang diperlukan untuk melakukan penyitaan dan pelelangan penyitaan dan pelelangan itu yang harus melakukan adalah Kreditur sendiri, artinya Jurusita atas permintaan Kreditur, maka si penanggung dibebaskan dari tanggungan tentang ketidakmampuan si debitur yang terjadi sesudah itu. Misalnya Kreditur tidak segera melakukan penyitaan, sehingga ada barang barang yang sudah dijual oleh Debitur, ini adalah kesalahan Kreditur sendiri. 38 b) Pembayaran Tunda untuk Keseluruhan Bentuk dispensasi yang kedua, pembayaran tunda, untuk keseluruhan kepada pembeli di beri izin untuk menunda seluruh pelunasan uang hasil lelang secara tunai. Pembayaran ditunda sampai batas waktu yang ditetapkan dalam surat izin Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara.
38

R.Subekti,, Aneka Perjanjian, (Bandung ,Citra Aditya Bakti, Cetakan kesepuluh,

1995). h. 170.

Universitas Sumatera Utara

Tujuan dispensasi pembayaran tunda untuk keseluruhan adalah memberi kelonggaran kepada pembeli melunasi pembayaran dalam jangka waktu yang relatif memadai. b. Pembayaran Tunda dengan Jaminan Pada dasarnya, masalah pembayaran uang hasil lelang merupakan salah satu syarat yang ditetapkan penjual dalam permohonan lelang Kepala Kantor Lelang. Penjual dapat menentukan syarat pembayaran yang diinginkan, seperti: 1) Dilakukan secara tunai. 2) Pembayaran tunda untuk sebagian, misalnya 50% tunai dan 50 % tunda paling lama 20 atau 50 hari tanggal pelaksanaan lelang. 3) Pembayaran tunda untuk keseluruhan, misalnya paling lambat 30 hari dari tanggal pelaksanaan lelang. Dalam hal seperti itu, apabila penjual dalam permohonannya

mencantumkan syarat pembayaran tunda, dapat dijadikan dasar oleh Kepala Kantor Lelang untuk menerbitkan izin pembayaran secara tunda untuk sebagian atau keseluruhan. Akan tetapi, jika bertitik tolak dari Pasal 41 ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan jo. Pasal 27 ayat 3 Keputusan Direktorat Jenderal Piutang dan Lelang Negara dimaksud: a) Pencantuman syarat pembayaran tunda yang dibuat penjual dalam permohonan lelang tidak cukup dijadikan dasar oleh Kepala Kantor Lelang untuk menerbitkan izin dispensasi.

Universitas Sumatera Utara

b)

Dan juga harus diajukan oleh penjual secara tertulis dalam bentuk permohonan izin tersendiri kepada Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara sebelum pengumuman lelang.

Dengan demikian, pemberian izin dispensasi pembayaran, tidak dapat diajukan penjual, lalu dalam dokumen persyaratan umum permohonan lelang. Akan tetapi, harus sengaja dimohonkan secara tertulis kepada Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara yang akan bertindak memberi izin atas nama Menteri keuangan. 39 Pada dasarnya ketentuan di atas tidak bertentangan dengan Pasal 22 ayat 5 Peraturan Lelang, yang menegaskan Pengawasan Kantor Lelang berwenang memberi izin tertulis kepada pembeli untuk melakukan pembayaran tangguh / tunda. Cuma sekarang kewenangannya di berikan kepada Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara atas nama Menteri keuangan. c. Pembayaran dispensasi dalam bentuk tunda dikaitkan dengan Pasal 26 Peraturan Lelang Menurut ketentuan ini, apabila kepada pembeli di beri dispensasi pembayaran tunda, baik untuk sebagian ataupun keseluruhan, pembeli wajib menyerahkan jaminan/agunan. Kewajiban itu merupakan asas yang tidak terpisahkan dari dispensasi penundaan/ penangguhan pembayaran Uang Hasil Lelang. Setiap dispensasi

penundaan pembayaran harus diikuti dengan jaminan. Bentuk izin penundaan yang diberikan kepada pembeli, diikuti dengan pemberian jaminan, berupa:

39

Ibid . h. 156.

Universitas Sumatera Utara

1) Hipotek kapal berdasarkan Pasal 314 ayat 3 KUHD jo. Pasal 49 ayat 1 UU No. 21/1992 jo. Pasal 1168-1227 KUHPerdata atau Hipotek pesawat terbang berdasarkan Pasal 12 UU NO. 15/1992, jo. Pasal 11621232 KUHPerdata. 2) Hak Tanggungan berupa tanah, berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996. 3) Jaminan Fidusia, berdasarkan UU No. 42/1999. 4) Berbentuk borgtocht berdasarkan Pasal 1820 KUHPerdata. 5) Dan juga berbentuk gadai berdasarkan Pasal 1150 KUHPerdata. Agar pemberian jaminan proporsional dengan prinsip utang dilindungi jaminan (secured debt) dan penjual berada pada posisi terjamin (secured) sehingga dikategori sebagai tagihan yang terjamin (secured claim), nilai jumlah jaminan harus melebihi besarnya kewajiban yang harus dibayar pembeli. Pemberian jaminan yang cukup pada cara pembayaran tunda, merupakan syarat yang layak diterapkan dan dipenuhi pembeli. Oleh karena itu, dalam surat izin pemberian dispensasi pembayaran tunda yang diterbitkan Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara sebaiknya digantungkan pada klausul pemberian jaminan dari pembeli. 40 C. Aspek Aspek Hukum secara Umum yang dapat timbul dalam pelelangan Dalam pelelangan memiliki aspek - aspek sebagai berikut : 1. Kewenangan Pengadilan Negeri untuk melelang barang sitaan tanpa perantaraan Kantor Lelang.

40

Ibid . h. 157

Universitas Sumatera Utara

Penjualan barang yang disita menurut pertimbangan Ketua Pengadilan dapat dilaksanakan oleh orang yang melakukan penyitaan atau orang lain yang cakap dan dapat dipercaya yang ditunjuk oleh Ketua Pengadilan. Dengan ketentuan Pasal Pasal ini berarti Pengadilan mempunyai pilihan untuk menentukan siapa yang akan melaksanakan pelelangan barang barang sitaan yang ditanganinya. Ketentuan alternatif ini pada waktu lalu telah dilaksanakan oleh beberapa Pengadilan Negeri dengan melaksanakan sendiri lelang barang sitaannya. Terhadap ketentuan tersebut maka pertama tama harus diusahakan, agar barang barang sitaan itu dijual dengan perantaraan kantor lelang, baru kalau didaerah wewenangnya itu tidak ada perantaraan Kantor Lelang, maka boleh pelelangan itu dilakukan oleh orang yang melakukan penyitaan atau orang lain yang cakap dan dipercaya, yang ditunjuk oleh Ketua Pengadilan Negeri. Lagi pula Vendu Reglement dianggap sebagai aturan lex spesialis di bidang lelang, dan karena itu substansinya lebih mengikat. Dan akhir akhir ini sudah tidak banyak Pengadilan Negeri yang melaksanakan pelelangan sendiri, namun masalah tersebut masih diperlukan penegasan dari Mahkamah Agung agar setiap pelaksanaan lelang barang sitaan oleh Pengadilan Negeri harus dilakukan dengan perantaraan Kantor Lelang. 2. Masalah gugatan Menurut Biro Hukum dan Hubungan Masyarakat Sekertaris Jenderal Departemen Keuangan sejak tahun 2000 sampai dengan Oktober 2010 tercatat 1824 perkara/gugatan perdata dan 145 perkara/gugatan Tata Usaha Negara

Universitas Sumatera Utara

(TUN) yang berkaitan dengan Pengurusan Piutang dan Lelang Negara. Banyaknya perkara yang di ajukan oleh debitur atau pihak ketiga terhadap Departemen Keuangan c.q. Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) tersebut, apabila dilihat dari segi materi gugatan atau alasan alasan diajukannya gugatan dapat dilihat sebagai berikut : a. Adanya Itikad buruk dari pihak penggugat untuk mengulur ulur pelaksanaan eksekusi atas barang jaminan. b. Adanya beberapa kelemahan dari kreditur dalam pengikatan kredit dan jaminan. c. Adanya beberapa kelemahan dalam proses administrasi Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara dalam beberapa kasus maupun proses pelelangan barang agunan. 3. Beding van eigenmachtige verkoop Selama ini ketentuan Pasal 1178 ayat 2 KUHPerdata merupakan aturan sangat efektif dalam melaksanakan eksekusi hipotik secara parate eksekusi. Menurut Pasal ini dalam perjanjian hipotik disepakati Beding Van

Eigenmachtige Verkoop yang memberikan hak kepada Kreditur untuk menjual barang hipotik tanpa melalui Pengadilan bila debitur wanprestasi. Dalam penerapannya sebagai berikut : 41 a. Secara tegas disebut dalam akta hipotik bahwa Debitur memberi kuasa mutlak kepada Kreditur untuk menjual barang agunan hipotik bila Debitur wanprestasi.

41

Retnowulan Sutantio, dkk, Op. Cit. h. 53

Universitas Sumatera Utara

b. Dengan pemberian kuasa tersebut penjualan lelang dapat dilakukan tanpa melalui Pengadilan. c. Penjualan barang harus tetap bersifat umum melalui Kantor Lelang sesuai ketentuan Pasal 1211 KUHPerdata. Sebagai akibat saat ini Kantor Lelang cenderung untuk menghindari pelaksanaan Eksekutorial Verkoop berdasarkan Pasal 1178 ayat 2

KUHPerdata. Padahal pihak perbankan, khususnya Bank swasta sangat mengharapkan dapat dilaksanakannya lembaga ini guna mempercepat proses penyelesaian kredit macet melalui lelang. Namun apabila pihak Lembaga Peradilan menganggap tetap di filter berupa fiat eksekusi Pengadilan Negeri, maka perlu dipertimbangkan suatu batas waktu yang cepat dalam pemberian fiat eksekusinya. 4. Masalah titel eksekutorial dalam lelang hipotik Ketidakpastian mengenai titel eksekutorial hipotik harus dicantumkan pada akta hipotik atau sertifikat hipotik harusnya diselesaikan. Di satu sisi ada sementara hakim yang menganggap cacat hipotik bila titel eksekutorial dicantumkan pada akta hipotik. Agar hipotik memenuhi syarat formal sebagai grosse akta, maka Titel Eksekutorial harus sebagai grosse akta maka titel eksekutorial harus dicantumkan pada akta hipotik saat pemasangan hipotik. Pencantuman Titel Eksekutorial pada sertifikat hipotik bertentangan dengan pasal 224 HIR jo. Pasal 51 dan 57 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria mengingat bahwa Sertifikat Hipotik hanya merupakan tindakan administratif belaka. Di sisi lain Kepala Badan Pertanahan Nasional dengan

Universitas Sumatera Utara

Surat Edaran No. SE-5943/3102/KBPN tanggal 29 Desember 1988 yang menetapkan bahwa pada akta hipotik/credietverband. Hal ini mendasarkan diri pada ketentuan Pasal 7 ayat 2 Peraturan Menteri Agraria No. 15 tahun 1961 yang menentukan bahwa sertifikat hipotik/credietverband mempunyai fungsi sebagai grosse. Agar masalah ini menjadi kendala dalam eksekusi kiranya perlu ada penegasan yang pasti. 5. Pengumuman lelang Perihal pengumuman lelang eksekusi sejauh ini telah diatur dalam Undang Undang No. 19 tahun 1959, dan Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006 yang pada pokoknya diatur sebagai berikut : a. Untuk pengumuman lelang barang tidak bergerak atau barang bergerak yang dijual bersama - sama dengan barang tidak bergerak di umumkan 2 kali dengan tenggang waktu berselang 15 hari. Pengumuman kedua harus dilakukan dalam surat kabar harian yang terbit didalam wilayah barang yang akan di lelang atau yang terdekat atau surat kabar beredar dalam wilayah tersebut dan yang berdekatan dengan tempat objek lelang terletak. 42 b. Untuk penjualan barang bergerak diumumkan menurut kebiasaan setempat dan penjualan tidak dapat dilakukan sebelum lewat hari ke delapan setelah barang barang itu disita. Tidak dijelaskan bagaimana pengumuman dilakukan apabila diperlukan lelang ulang karena sebelumnya lelang tersebut tidak laku atau di tahan karena

42

Mahkamah Agung RI, Op.Cit. h. 97.

Universitas Sumatera Utara

belum mencapai harga yang diinginkan. Begitu juga dengan pengertian kebiasaan setempat untuk pengumuman lelang barang bergerak, pada masa sekarang perlu dipertegas mengingat nilai jual barang bergerak yang dilelang dapat berjumlah milyaran dan kebiasaan sekarang mengumumkan lelang melalui surat kabar harian sudah menjadi kebiasaan yang patut di pertimbangkan. Di samping itu juga perlu dipertimbangkan bahwa dalam hal pemohon eksekusi tidak mampu membiayai iklan pada surat kabar harian terlebih dahulu dan barang yang akan dilelang diperkirakan hasil penjualannya tidak sebanding dengan biaya iklan yang akan dikeluarkan, maka untuk itu barangkali diperlukan untuk memberi kewenangan kepada Ketua Pengadilan Negeri menggunakan cara pengumuman lelang tidak melalui surat kabar harian, tapi cukup dengan pengumuman tempel atau selebaran atau cara cara lain yang dianggap lebih efisien dan efektif. 6. Harga limit lelang Harga limit lelang merupakan satu aspek penting yang diperhatikan dalam pelaksanaan lelang. Harga Limit yang berfungsi sebagai patokan terendah yang harus dicapai dalam pelaksanaan lelang perlu ditetapkan secara optimal. Untuk itu menetapkan harga limit dalam jumlah yang optimal adalah tidak mudah. Dalam hal harga limit ditetapkan pada tingkat harga yang belum optimal biasanya mendorong pihak pihak yang tidak bertanggung jawab untuk membocorkannya demi kepentingan tertentu. Maka oleh sebab itu harga limit lelang yang sifatnya wajib seperti eksekusi pada dasarnya dirahasiakan. Dalam

Universitas Sumatera Utara

praktek harga limit juga ada, sifatnya terbuka, seperti harga limit untuk lelang yang sifatnya sukarela. 43 Untuk melindungi para pihak yang berkepentingan dalam lelang eksekusi tentunya penetapan besarnya harga limit harus ada dan harus dapat dipertanggung jawabkan. Ketiadaan harga limit dapat menimbulkan kerawanan. Harga limit yang tidak optimal juga dapat menjadi bencana bagi Pemohon Lelang. Oleh sebab itu untuk menetapkan harga limit tersebut sebaiknya dibentuk tim kecil dan tim kecil tersebut harus dapat menghimpun masukan masukan harga dari berbagai instansi terkait termasuk Kantor Lelang Negara. Berdasarkan taksasi yang ditetapkan tim kecil, maka Ketua Pengadilan Negeri atau Ketua PUPN menetapkan harga limit lelang. 7. Gugatan terhadap harga lelang Sering kantor lelang digugat karena dianggap menjual barang dengan harga yang rendah. Terbentuknya harga sebenarnya ditentuak oleh pasar yaitu karena ada permintaan dan penawaran. Dalam pelaksanaan lelang, harga terbentuk berdasarkan mekanisme pasar dengan penawaran yang kompetitif. Di samping itu harga limit yang dapat dipertanggungjawabkan. Pejabat lelang tidak akan melepas barang, apabila harga lelang di bawah harga yang diinginkan si penjual. Dengan demikian tidak wajar jika Kantor Lelang di gugat mengenai harga lelang yang rendah. Untuk itu mengenai soal harga yang terbentuk dalam lelang tidak terlalu mudah menyalahkan Kantor Lelang. Sebaiknya hal ini harus di waspadai, karena

43

Retnowulan Sutantio,dkk, Op. Cit. h. 56.

Universitas Sumatera Utara

akan sangat mudah dijadikan alasan untuk menggugat, sekedar untuk menunda pengosongan dan sebagainya. Hal ini akibat adanya perbedaan kepentingan antara kreditur dan debitur. 8. Ketepatan waktu pelaksanaan lelang Setiap pelaksanaan lelang biasanya diumumkan terlebih dahulu kapan, di mana, dan jam berapa lelang dilaksanakan. Sering terjadi pada lelang atas permintaan Pengadilan Negeri soal ketetapan waktu tidak terjamin. Sementara itu Kantor Lelang juga sering kali memberi toleransi. Hal ini seharusnya jangan samapi terjadi karena rawan gugatan. Untuk itu waktu yang telah di jadwalkan dapat dipenuhi oleh pihak Pengadilan Negeri. Seandainya pelaksanaan tidak dapat dilakukan sesuai dengan jadwal, sebaiknya lelang tetap dibuka tepat waktu. Selanjutnya kepada peserta dapat diberikan penjelasan sehingga terdapat kepastian dan juga untuk menghindari timbulnya complaint dan kecurigaan dari peserta lelang. Masalah ini juga yang menjadi alasan gugatan. 9. Para pihak yang dilarang membeli melalui lelang. Meskipun sulit untuk dibuktikan masih ada berbagai pihak yang sebenarnya dilarang untuk ikut membeli dalam lelang tetapi secara langsung atau tidak langsung telah membeli atau ikut membelinya. Apabila hal ini terjadi dan terus dibiarkan, maka masalah ini akan mengganggu jalannya sistem yang pada akhirnya menjadi kendala dan mendiscourage masyarakat untuk membeli barang eksekusi. Akibatnya bisa merugikan Debitur maupun negara dan masyarakat pada umumnya.

Universitas Sumatera Utara

Aturan barang untuk ikut membeli ini sebenarnya sudah ada Pasal 1468 dan 1469 KUHPerdata. Para Hakim, Jaksa, Panitera, Advokat, Pengacara, Juru Sita, Notaris, Pejabat Lelang yang menangani kasus atas barang yang dlelang, dilarang ikut membeli. Agar aturan ini lebih efektif ada baiknya apabila Mahkamah Agung berkenan memberi penegasan. Khususnya kepada para Pejabat Lelang, Menteri Keuangan telah menegaskan kembali adanya larangan ini.

Universitas Sumatera Utara

BAB IV
PELAKSANAAN PENJUALAN OBJEK HAK TANGGUNGAN MELALUI LELANG

A.

Proses Peralihan Hak Atas Suatu Objek Agunan Kepada Pembeli Lelang Mengenai masalah peralihan hak kepada Pembeli Lelang, merujuk pada

Pasal 32 Peraturan Lelang dalam Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK 07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Pada garis besarnya, Pasal - Pasal tersebur mengatur administrasi pembayaran Uang Hasil Lelang. Pembeli memenuhi syarat - syarat pembayaran yang diwajibkan kepadanya. Berdasarkan pembayaran itu, kepadanya diberi bukti atau surat keterangan oleh Kantor Lelang, yang menyatakan pembeli telah memenuhi semua kewajiban pembayaran. Memperhatikan Pasal - Pasal tersebut, peralihan hak kepada pembeli lelang, tidak dengan sendirinya terjadi pada saat pembeli dinyatakan dan disahkan Pejabat Lelang sebagai pemenang. Pernyataan dan pengesahan itu, belum mengakibatkan peralihan hak secara efektif karena hal itu baru merupakan proses ke arah perolehan hak secara yuridis. Perolehan hak, baru terjadi menurut hukum antara lain : 1. Setelah pembeli lelang memenuhi semua syarat lelang, terutama pelunasan pembayaran Uang Hasil Lelang, yang dibuktikan dengan surat keterangan pelunasan dari kantor Lelang.

Universitas Sumatera Utara

2.

Surat keterangan itu diberikan kepada pembeli, maka sejak saat itu, barulah secara formil dan materil terjadi peralihan hak ke tangan pembeli. Penentuan cara peralihan hak yang demikian dalam lelang tidak

bertentangan dengan Pasal 1457 KUHPerdata. Bukankah menurut pasal ini, jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana para pihak (penjual dan pembeli) saling mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah di janjikan. Dalam hal ini pun sepenuhnya berlaku ketentuan Pasal 1457 dan Pasal 1458 KUHPerdata. Persetujuan pembelian lelang antara peserta (peminat) dengan pihak penjual telah mengikat, sejak seseorang dinyatakan sebagai pemenang/pembeli lelang. Bahkan pada dasarnya, sejak seorang peserta mengajukan penawaran dengan rela dan kehendak sendiri, ia telah mengikat diri dan bersedia sebagai pembeli. Dengan demikian maka: 1. Pemenang lelang yang dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli oleh Pejabat Lelang wajib melunasi pembayaran harga sebesar penawaran yang diajukan. 2. Pihak penjual wajib menyerahkan barang lelang kepada peserta yang ditetapkan dan disahkan sebagai pembeli, setelah penjual memenuhi pembayaran. 44 Jadi, konstruksi hukumnya, sejak peserta dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli oleh Jawatan Lelang, jual-beli objek lelang telah sah dan mengikat atau telah definitif dan concluded kepada pembeli dan penjual. Hanya peralihan

44

M.Yahya Harahap, Op. Cit. h. 161.

Universitas Sumatera Utara

haknya secara konkrit yang ditangguhkan, sampai pembeli membayar seluruh harga. Konstruksi yang demikian harus ditegakkan untuk menghindari terjadinya pertentangan dengan resiko jual beli yang dirumuskan Pasal 1460 KUHPerdata, yang menentukan, resiko atas objek pada jual beli barang tertentu (een zeker en bepaalde zaak) berada atau dipikul kepada pembeli terhitung sejak saat terjadi persetujuan jual beli. Dengan demikian : a. Sejak seseorang dinyatakan dan di sahkan sebagai pembeli, telah berwujud secara definitif dan concluded ikatan jual beli. b. Peralihan hak secara konkrit dan materil baru dilakukan apabila pembeli lelang melunasi pembayaran. c. Resiko jual beli dipikul kepada pembeli, sejak saat dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli. Namun, penerapan resiko tersebut tidak diterapkan secara generalisasi, tetapi kasuistik seperti yang dijelaskan di bawah ini: 1) Resiko sepenuhnya ditanggung pembeli sejak saat dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli apabila syarat pembayaran secara tunai Pada pembayaran lelang secara tunai, resiko sepenuhnya dipikul pembeli terhitung sejak saat dinyatakan dan disahkan sebagai pembeli oleh Pejabat Lelang. Sehubungan dengan itu, sekiranya barang lelang hilang atau musnah sebelum pembeli melunasi pembayaran dengan itikad tidak baik (bad faith), pembeli lelang menanggung resiko atas kejadian itu. 2) Resiko gugur pada pembayaran tunda.

Universitas Sumatera Utara

Memang resiko yang diatur pada Pasal 1460 KUHPerdata bersifat imperatif. Namun, penerapannya tidak terlepas dari asas kepatutan. Patut atau wajar membebankan resiko kepada pembeli lelang jika atas usul penjual sendiri, Kantor Lelang memberi izin dispensasi pembayaran secara tunda atau tangguh. Namun, sebelum tenggang waktu tunda dilampaui, barang lelang rusak atau musnah. Dalam kasus demikian, tidak layak (inappropriate) membebankan resiko kepada pembeli lelang. Alasan melepaskan pembeli dalam pembayaran secara tunda/ tangguh, bertitik tolak dari adanya izin dari Kantor Lelang atas usul penjual sesuai dengan Pasal 41 ayat 2 dan 3 Peraturan Menteri Keuangan dimaksud pada satu sisi, dikaitkan dengan peralihan hak yang telah digariskan. Dengan adanya izin pembayaran secara tunda, pada izin tersebut dengan sendirinya terkandung penghapusan resiko. Hal itu diperkuat lagi dengan alasan peralihan hak, baru terjadi setelah pembeli membayar Uang Hasil Lelang. Dengan demikian, pemberian izin pembayaran secara tunda dihubungkan dengan saat perolehan hak milik, dengan sendirinya menunda pula semua prinsip pembebanan resiko jual beli. Oleh karena itu, jika barang musnah atau hilang dalam jangka waktu penangguhan pembayaran, resiko yang dibebankan Undang Undang kepada pembeli lelang gugur. Namun demikian, pada pembayaran secara tunda/tangguh, resiko tetap melekat pada diri pembeli, dalam hal berikut :

Universitas Sumatera Utara

a)

Pada pemberian izin, secara tegas dicantumkan resiko tetap dipikul pembeli Sebaiknya dalam surat izin dicantumkan klausul yang menegaskan

pembayaran secara tunda tidak menghilangkan tanggung jawab resiko pembeli atas hilang atau musnahnya barang. Sehubungan dengan itu, sebaiknya pada setiap izin pembayaran secara tunda selalu dicantumkan klausul mengenai tetap dipikulnya resiko oleh pembeli selama pembayaran belum dilunasi. b) Barang musnah setelah dilampaui tenggang waktu pembayaran tunda Sekiranya pada pemberian izin tidak dicantumkan klausulanya, maka resiko tetap dipikul pembeli, namun musnahnya barang terjadi setelah tenggang waktu pembayaran tunda yang ditentukan dilampaui, dalam kasus yang seperti ini layak dan adil membebankan resiko kepada pembeli. Dalam hal pembeli lelang ingkar janji atau lalai memenuhi pembayaran, padahal kepadanya telah diberikan prioritas atau toleransi pembayaran secara tunda, wajar resiko dipikulkan kepadanya sesuai dengan ketentuan Pasal 1460 jo. Pasal 1472 dan Pasal 1338 KUHPerdata. 3) Beralih kepada Pembeli, Benda dan Hak Kebendaannya Sesuai dengan ketentuan Pasal 200 ayat 10 HIR. Menurut pasal ini : a) b) Hak tereksekusi atas barang tidak bergerak, berpindah kepada pembeli Perpindahan hak terjadi setelah pebeli memenuhi syarat pembayaran Jika ketentuan pasal diatas dihubungkan dengan Pasal 1474 dan Pasal 1475 KUHPerdata, yang diserahkan penjual kepada pembeli lelang ialah

Universitas Sumatera Utara

perpindahan hak kebendaan baik secara fisik dan nyata (feitelijk, actual) maupun secara yuridis. Hak lain di luar itu, tidak beralih kepada pembeli. Badan hukum (legal entity) di mana semula objek yang dilelang berada tidak melekat pada perolehan itu. Misalnya, sebuah Perseroan Terbatas (PT) memiliki sebidang tanah dan di atasnya berdiri pabrik. Tanah dan pabrik dilelang eksekusi oleh Pengadilan Negeri untuk membayar utangnya. Dalam kasus ini, yang beralih kepada pembeli hanya terbatas hak kebendaan atas tanah dan pabrik. Tidak termasuk peralihan badan hukumnya. Dari penjelasan diatas, peralihan atau perolehan hak yang disebut Pasal 200 ayat 10 HIR hanya terbatas sepanjang hak kebendaanya cukup diserahkan langsung secara fisik. Hal itu sesuai dengan ketentuan Pasal 612 KUHPerdata yang menyatakan peralihan hak barang bergerak telah sempurna terjadi dengan penyerahan nyata (feitelijke levering, actual delivery). Adapun peralihan objek tidak bergerak baru sempurna menurut hukum, setelah dilakukan balik nama pada kantor pendaftaran barang yang bersangkutan. Menurut Pasal 37 ayat 1 jo. Pasal 41 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah yang diperoleh melalui lelang didaftarkan berdasarkan bukti kutipan risalah lelang yang dibuat Pejabat Lelang. Begitu juga peralihan hak atas kapal atau pesawat terbang, baru sempurna setelah dilakukan balik nama pada Kantor Pendaftaran yang bersangkutan. 45

45

Ibid . h.163.

Universitas Sumatera Utara

B.

Penjualan Lelang Tanpa Diketahui Pemilik Objek Agunan Dapat Dikategorikan Perbuatan Melawan Hukum
Negara kesatuan Republik Indonesia yang berdasarkan Undang-undang

Dasar 1945 adalah negara hukum (konstitusional) yang memberikan jaminan dan memberikan perlindungan atas hak-hak warga negaranya, antara lain hak warga negara untuk mendapatkan, mempunyai dan menikmati hak milik termasuk hak milik atas tanah. Tanah menempati posisi yang sangat penting dalam pembangunan. Oleh karena itu, tanah kemudian ditempatkan sebagai modal bagi pembangunan. Sebagai modal yang sangat penting dalam pembangunan maka kompleksnya masalah pertanahan dapat menghambat proses pembangunan yang sedang berjalan. Untuk menghindari hambatan-hambatan yang kemungkinan timbul maka salah satu langkah yang dilakukan adalah pembaruan hukum pertanahan nasional. Tanah yang menjadi objek hak tanggungan telah beralih ke pemilik baru, sementara pihak Debitur (pemilik lama) belum melunasi utang pada Kreditur. Kondisi ini menimbulkan ketidakpastian hukum bagi pihak pemilik baru dan bagi pihak bank sebagai Kreditur. Di satu sisi, pihak pemilik baru memiliki dasar yang kuat yaitu Putusan Pengadilan, namun di sisi lain pihak bank juga memiliki ikatan perjanjian dengan pemilik lama sehingga jika pihak bank menyerahkan sertipikat untuk dibatalkan dengan sendirinya tanah yang menjadi barang jaminan bukan lagi milik pemilik lama. Adanya ketidakpastian bagi pihak

Universitas Sumatera Utara

Kreditur inilah yang menjadi suatu masalah dalam beberapa kasus pembatalan sertifikat hak milik . Sertifikat hak atas tanah adalah suatu produk Pejabat Tata Usaha Negara sehingga atasnya berlaku ketentuan-ketentuan Hukum Administrasi Negara. Atas perbuatan hukum tersebut seseorang selaku Pejabat Tata Usaha Negara dapat saja melakukan perbuatan yang terlingkup sebagai perbuatan yang melawan hukum baik karena kesalahan (schuld) maupun akibat kelalaian menjalankan kewajiban hukumnya. Perbuatan yang salah atau lalai menghasilkan produk hukum sertifikat yang salah, baik kesalahan atas subjek hukum dalam sertifikat maupun kesalahan atas hukum dalam sertifikat tersebut. Kesalahan mana dapat terjadi dalam berbagai proses pendaftaran tanah. Kesalahan dalam pembuatan sertifikat bisa saja karena adanya unsur penipuan (bedrog), kesesatan (dwaling) dan atau paksaan (dwang), dalam pembuatan data fisik maupun data yuridis yang dibukukan dalam buku tanah. Dengan demikian sertifikat yang dihasilkan dapat berakibat batal demi hukum sedangkan bagi subjek yang melakukan hal tersebut dapat dikatakan telah melakukan perbuatan melanggar hukum (onrechtmatigedaad). Apabila perbuatan dilakukan oleh alat-alat perlengkapan Negara / Badan Pertanahan Negara maka perbuatan tersebut dapat dikategorikan sebagai onrechtmatige overheidsdaad empat syarat yang harus dipenuhi agar ketetapan dapat berlaku sebagai ketetapan sah atau penyalahgunaan kewenangan dari Pejabat Tata Usaha Negara yaitu :

Universitas Sumatera Utara

1. Ketetapan

harus

dibuat

oleh

alat

yang

berwenang

(bevoegd)

membuatnya. 2. Karena ketetapan suatu pernyataan kehendak (wilsverklaring), maka pembentukan kehendak itu tidak boleh memuat kekurangan yuridis (geen juridische gebreken in de wilsvorming). 3. Ketetapan harus diberi bentuk (vorm) yang ditetapkan dalam peraturan yang menjadi dasarnya dan pembuatnya harus juga memperhatikan cara (procedure) membuat ketetapan itu bilamana cara itu ditetapkan dengan tegas dalam peraturan dasar tersebut. 4. Isi dan tujuan ketetapan harus sesuai dengan isi dan tujuan peraturan dasar. Apabila salah satu syarat tidak dipenuhi, maka ketetapan yang bersangkutan menjadi ketetapan yang tidak sah, misalnya ketetapan yang dibuat oleh organ atau pejabat yang berwenang (bevogd), ketetapan itu dibuat karena adanya penipuan (bedrag), ketetapan itu tidak menurut prosedur berdasarkan hukum (rechtmatige) dan ketetapan itu tidak memenuhi tujuan peraturan dasarnya (doelmatige) atau telah terjadi penyalahgunaan wewenang

(detounament de pauvoir). Akibat adanya tindakan tersebut, maka terhadap sebuah sertifikat, dapat diajukan pembatalan. Pembatalan sertifikat yang asli sertifikatnya sedang menjadi jaminan hak tanggungan dapat menimbulkan kerugian bagi pihak bank yaitu :

Universitas Sumatera Utara

a. Pihak Bank kehilangan barang jaminan yang dapat menimbulkan ketidakpastian wanprestasi. b. Pihak bank harus menempuh jalur atau upaya yang lebih berbelit yaitu melalui Pengadilan. c. Pihak bank mengalami kerugian dalam efisiensi dan efektifitas. Timbulnya kerugian terhadap pihak bank menyebabkan berkurangnya perlindungan kepada pihak bank. Pihak Kantor Pertanahan pada dasarnya mengusahakan agar tidak terjadi persengketaan dan secara umum upaya yang dilakukan oleh pihak Kantor Pertanahan untuk menghindari terjadinya sengketa pertanahan adalah : 1) Menganjurkan agar Pemegang Hak Atas Tanah mengusahakan tanahnya secara aktif 2) Menganjurkan agar penguasaan tanah disesuaikan dengan kemampuan untuk memanfaatkan / mengusahakan tanahnya secara seimbang 3) Melakukan upaya penataan administrasi pertanahan 4) Penelitian data fisik dan data yuridis tanah secara seksama 5) Sebisa mungkin menyelesaikan masalah dengan damai Fungsi dan peran Badan Pertanahan Nasional dalam penanganan masalah dan sengketa Hak Atas Tanah serta bentuk-bentuk penanganannya. a) Menelaah dan mengolah data untuk menyelesaikan perkara di bidang pertanahan bagi pihak bank terutama jika pihak Debitur

Universitas Sumatera Utara

b) menampung gugatan-gugatan, menyiapkan bahan memori jawaban, memori/ kontrak memori banding, memori/kontrak memori kasasi, memori/ kontrak memori peninjauan kembali atas perkara yang diajukan melalui peradilan terhadap perorangan dan badan hukum yang merugikan Negara c) Mengumpulkan data masalah dan sengketa pertanahan d) Menelaah dan menyiapkan konsep keputusan mengenai penyelesaian sengketa Hak Atas Tanah e) Menelaah dan menyiapkan konsep keputusan pembatalan Hak Atas Tanah kerena cacat administrasi dan berdasarkan kekuatan putusan peradilan f) Melaksanakan dokumentasi. Adapun upaya Penanganan / penyelesaian sengketa Hak Atas Tanah adalah : 1. Sengketa pertanahan biasanya diketahui oleh Badan Pertanahan Nasional dengan adanya pengaduan 2. adanya pengaduan ditindaklanjuti dengan mengidentifikasi masalah untuk mengenali masalah tersebut menjadi kewenangan Badan

Pertanahan Nasional atau kewenangan Instansi lainnya 3. Meneliti permasalahan yang menjadi kewenangan Badan Pertanahan Nasional, untuk membuktikan kebenaran pengaduan, serta menentukan apakah pengaduan yang bersangkutan beralasan untuk diproses lebih lanjut

Universitas Sumatera Utara

4. Jika hasil penelitian perlu ditindaklanjuti dengan pemeriksaan data fisik dan administrasi serta yuridis, maka Kepala Kantor dapat mengambil langkah-langkah pengamanan berupa pencegahan mutasi (status quo) 5. Jika permasalahan bersifat strategis, maka diperlukan pembentukan tim terpadu dari beberapa unit kerja, jika bersifat politis, sosial, ekonomis, maka tim melibatkan lembaga lain, seperti Dewan Perwakilan Rakyat, Departemen Dalam Negeri, Pemerintah Daerah dan Instansi terkait lainnya 6. Tim akan menyusun laporan hasil penelitian untuk menjadi bahan rekomendasi penyelesaian Dalam upaya penyelesaian sengketa kemungkinan yang terjadi ada dua yaitu dapat diselesaikan oleh Badan Pertanahan Nasional atau tidak dapat diselesaikan sehingga pihak Badan Pertanahan Nasional menganjurkan pada Pihak untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan. Pengajuan gugatan dapat dilakukan oleh Peradilan Umum dalam hal para pihak mencari kebenaran yuridis dari kepemilikan tanah dan ke Peradilan Tata Usaha Negara dalam hal salah satu pihak keberatan atas penerbitan surat keputusan pemberian hak oleh pihak Kantor Pertanahan. Pengajuan gugatan ke Pengadilan akan berujung pada Putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap mengenai kepemilikan tanah objek sengketa. Putusan tersebut dapat menjadi dasar bagi pihak yang memenangkan perkara untuk mengajukan permohonan pembatalan sertifikat. Demikian pula pengajuan gugatan ke Peradilan Tata Usaha Negara akan berujung pada Putusan yang

Universitas Sumatera Utara

berkekuatan hukum tetap mengenai keabsahan suatu surat keputusan yang dibuat oleh Pejabat yang berwenang dan dalam hal Peradilan Tata Usaha Negara memutuskan bahwa keputusan pejabat berwenang tidak sah maka pihak Pemohon dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat dengan dasar Putusan Pengadilan tersebut. Sebagaimana telah dikemukakan pada bagian sebelumnya bahwa pembatalan sertifikat berakibat pada banyak pihak maka diperlukan adanya satu bentuk perlindungan terhadap pihak Kreditur dalam hal sertifikat yang dijadikan jaminan hak tanggungan ternyata dibatalkan baik karena cacat yuridis maupun cacat prosedur. Pada dasarnya bentuk perlindungan terhadap pihak bank sebagai Kreditur tidak hanya bisa dilakukan oleh Kantor Pertanahan setelah terjadinya pembatalan sertifikat namun jauh sebelumnya yaitu pada saat penerbitan sertifikat. Bentuk perlindungan yang dimaksud adalah Pihak Kantor Pertanahan benar-benar cermat dalam melakukan penelitian fisik dan yuridis tanah sehingga sertifikat yang diterbitkan benar-benar memiliki kepastian hukum. Kepastian hukum ini akan memberikan pula kepastian bagi pihak lain misalnya pihak bank. Jadi bentuk perlindungan yang dibutuhkan oleh pihak bank adalah adanya kepastian hukum sertifikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional. Namun demikian dalam kenyataannnya meskipun Kantor Pertanahan telah melakukan penelitian data fisik dan data yuridis secara cermat dalam proses penelitian sertifikat, jika kemudian sertifikat tersebut ternyata dibatalkan maka hal ini tidak lepas dari keterbatasan kewenangan Badan Pertanahan Nasional di

Universitas Sumatera Utara

mana Badan Pertanahan Nasional hanya bisa meneliti sebatas berkas yang diberikan. Tidak ada kewenangan Badan Pertanahan Nasional melakukan penelitian yuridis melebihi berkas yang diberikan, misalnya, Badan Pertanahan Nasional tidak berwenang meneliti ada tidaknya pemalsuan dalam dokumendokumen yang diberikan. Pada dasarnya Pasal 32 PP NO. 24 tahun 1997 dapat menjadi salah satu perlindungan hukum bagi Kreditur. Dalam Pasal 32 PP NO. 24 tahun 1997 ditegaskan bahwa pembatalan sertifikat tidak dapat diajukan terhadap tanah yang telah dimiliki selama 5 tahun berturut-turut. Dengan adanya ketentuan ini maka pada saat seseorang bermohon kredit, pihak bank dapat menghitung apakah sertifikat tersebut telah 5 tahun atau belum. Jika telah melebihi 5 tahun maka pihak bank dapat mengabulkan permohonan pemberian kredit karena tidak akan ada lagi pembatalan terhadap sertifikat tersebut. Namun ternyata ketentuan Pasal 32 PP No. 24 tahun 1997 tidak dapat dilaksanakan. Perlindungan hukum terhadap Kreditur hanya diperoleh dari perjanjian kredit antara bank dengan Debiturnya sedangkan dari pihak Badan Pertanahan Nasional/tidak bisa menolak untuk membatalkan sertifikat yang telah diputuskan oleh Pengadilan untuk dibatalkan dengan alasan bahwa sertifikat sedang menjadi objek hak tanggungan karena asas publisitas yang dianut hukum pertanahan adalah asas positif bertendensi negatif, sehingga jika ingin memberikan perlindungan yang lebih pasti kepada pihak yang terkait dalam pembatalan sertifikat, langkah yang bisa ditempuh adalah mengubah asas publisitas menjadi asas positif sehingga tidak ada proses pembatalan terhadap sertifikat yang telah

Universitas Sumatera Utara

diterbitkan. Namun, untuk bisa menerapkan asas positif ini, kinerja Badan Pertanahan Nasional harus dioptimalkan terutama kehati-hatian dan kecermatan dalam penerbitan sertifikat. Pokok-pokok pikiran yang tercantum di dalam Pasal 33 menekankan bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya adalah karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada seluruh rakyat Indonesia, merupakan pokokpokok kemakmuran rakyat yang dikuasai oleh Negara dan ditujukan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat Indonesia. Bertitik tolak dari Pasal tersebut di atas, maka jelaslah bahwa Negara dianggap bukan sebagai pemilik tanah dalam suatu wilayah Negara, tetapi kewenangan Negara untuk menguasai tanah tersebut semata-mata kepentingan masyarakat banyak. Upaya pemerintah untuk memberikan suatu bentuk jaminan akan adanya kepastian hukum atas kepemilikan tanah bagi seseorang adalah dengan dilakukannya suatu pendaftaran hak atas tanah yang tertuang dalam Pasal 19 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria. Oleh karena itu, untuk pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana maksud Pasal 19 ayat (1) Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, maka Pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961). Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tersebut membuka sejarah baru dalam hukum agraria. Sebab, untuk pertama kali Indonesia mempunyai suatu lembaga yang secara khusus mengatur tentang pelaksanaan pendaftaran tanah. Namun lebih kurang 36 tahun setelah berlakunya Peraturan Pemerintah

Universitas Sumatera Utara

Nomor 10 Tahun 1961 ternyata upaya pemerintah dalam memberikan jaminan kepastian hukum atas tanah belum optimal, sehingga pemerintah merasa perlu untuk menyempurnakan dan menggantikan dengan suatu peraturan baru sehingga eksistensi Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 sudah direvisi atau dilakukan pengkajian ulang dari persoalan yang sangat mendasar. Upaya dari perubahan tersebut dilakukan Pemerintah dengan

dikeluarkannya suatu peraturan baru yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang berlaku tgl 8 Oktober 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 merupakan realisasi Pemerintah dalam melakukan penyederhanaan pola pendaftaran tanah di Indonesia. Tujuan pembentukan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 adalah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk menyediakan informasi kepada pihak yang berkepentingan agar mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum untuk menyelenggarakan catur tertib pertanahan. Dalam peraturan pemerintah tersebut ditentukan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan untuk memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan dan bahwa sistem publikasinya adalah negatif tetapi mengandung unsur positif. Pendaftaran tanah dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ini menggunakan 2 sistem yaitu :

Universitas Sumatera Utara

1. Sistem sistematik yang meliputi wilayah satu desa atau kelurahan yang dilakukan atas prakarsa pemerintah. 2. Sistem sporadik yaitu pendaftaran mengenai bidang-bidang tanah atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan baik secara individual maupun massal. Daya pembuktian sertifikat tidak bisa dilepaskan dari kewenangan Pejabat Tata usaha Negara, yakni Kepala Badan Pertanahan Nasional/Kantor Pertanahan yang telah menempatkan tanda tangannya pada sertifikat yang tentunya dapat dipercaya oleh orang yang namanya tercantum dalam sertifikat tersebut. Didalam daya pembuktian terdapat daya pembuktian formal dan daya pembuktian materil. Daya pembuktian materil, isi keterangan berlaku sebagai kebenaran buat siapapun dan orang yang namanya tercantum dalam sertifikat untuk kemanfaatannya, untuk keperluan siapa keterangan itu diberikan. Sedangkan daya pembuktian formil Kepala Kepala Badan Pertanahan Nasional/Kantor Pertanahan menerangkan apa yang berada di atas tanda tangannya dan orang yang tercantum dalam sertifikat benar-benar pemiliknya. Kekuatan pembuktian sertifikat tidak lepas dari alas hak untuk penerbitan sertifikat tersebut. Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, salah satu alas hak yang diperkenankan selain akta otentik adalah surat di bawah tangan. Diperkenankannya surat di bawah tangan sebagai alas hak dalam penerbitan sertifikat saat ini banyak dilakukan untuk pendaftaran tanah pertama kali (bagi tanah-tanah yang belum terdaftar).

Universitas Sumatera Utara

Dalam kenyataan yang ada, tidak jarang alas hak berupa surat di bawah tangan ini menimbulkan masalah dikemudian hari. Salah satunya adalah munculnya dua pihak yang mengaku sebagai pemilik atas tanah yang telah didaftarkan tersebut. Bahkan tidak jarang terjadi dalam proyek yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan, 1 (satu) bidang tanah dikuasai oleh dua orang yang berbeda dengan alas hak yang berbeda tetapi ditandatangani oleh Kepala Kelurahan/Kepala Desa yang sama sehingga proses penerbitan menjadi terhambat. Dari uraian di atas terlihat bahwa surat di bawah tangan sebagai alas hak dalam penerbitan sertifikat khususnya sertifikat hak milik tidak lepas dari berbagai masalah. Pendaftaran tanah pada hakikatnya bertujuan untuk memberikan kepastian hak kepada pemilik tanah. Terbitnya sertifikat merupakan pemberi rasa aman kepada pemilik tanah akan haknya pada tanah tersebut. Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah maka sertifikat tanah berfungsi sebagai pembuktian yang kuat. Sertifikat tanah merupakan tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya sepanjang data tersebut sesuai dengan data yang terdapat di dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Salah satu masalah yang berkaitan erat dengan kepastian hukum dalam pendaftaran tanah adalah masalah pembuktian. Dalam pendaftaran tanah dikenal 2 (dua) pendaftaran hak yaitu Hak atas tanah baru. Pembuktian hak atas tanah baru dilakukan dengan Penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang

Universitas Sumatera Utara

memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak berasal dari tanah negara atau tanah hak pengelolaan asli akta Pejabat Pembuat Akte Tanah yang memuat pemberian hak oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan untuk hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik, hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak oleh pejabat yang berwenang, tanah wakaf yang dibuktikan dengan akta ikrar wakaf, hak milik atas satuan rumah susun yang dibuktikan dengan akta pemisahan, pemberian Hak Tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian Hak Tanggungan. Pembuktian hak lama berdasarkan Pasal 24 PP No. 24 Tahun 1997 yaitu untuk keperluan pendaftaran tanah, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat bukti menganai adanya hak tersebut berupa alat bukti tertulis, keterangan sanksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan pihak lain yang membebaninya. Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat pembuktian maka pembuktian dapat dilakukan berdasarkan pentaanya penguasaan fisik tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya. Dalam Pasal 60 PP No. 24 Tahun 1997 terdapat beberapa alat bukti tertulis yang dapat digunakan bagi pendaftaran hak-hak lama dan merupakan dokumen yang lengkap untuk kepentingan pendaftaran tanah adalah grosse akta hak eigendom, surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan

Universitas Sumatera Utara

peraturan swapraja yang bersangkutan, sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri No. 9 Tahun 1959, surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat yang berwenang baik sebelum atau sejak berlakunya UUPA, Pajak Bumi sebelum berlakunya PP No, 10 Tahun 1961, akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 dengan disertai alas hak yang dialihkan, akta pemindahan hak yang dibuat oleh PPAT, akta ikrar wakaf, risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang, surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah yang diambil pemerintah, surat keterangan riwayat tanah yang dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan. Dari beberapa alat bukti lama yang dapat digunakan untuk melakukan pendaftaran tanah untuk pertama kali berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 penulis melihat ada 2 (dua) alat bukti yang perlu mendapatkan perhatian, yaitu : 1. Alat bukti Kesaksian Pembuktian dengan saksi dalam hukum pertanahan dipergunakan sebagai bukti kepemilikan sebidang tanah berupa bukti tertulis yang dimaksud di atas tidak lengkap atau tidak ada, maka pembuktian hak dapat dilakukan dengan pernyataan yang bersangkutan dan keterangan yang dipercaya dari sekurangkurangnya 2 (dua) orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua baik dalam kekerabatan ke atas maupun ke samping.

Universitas Sumatera Utara

Tujuan pendaftaran tanah pada hakikatnya adalah untuk memberikan jaminan kepastian hukum yang bermuara pada perlindungan hukum pemegang hak atas tanah. Dengan demikian, sertifikat tanah merupakan alat bukti yang sangat penting bagi subjek hukum atas tanah sehingga sangat naif sekali jika PP No. 24 Tahun 1997 mensyaratkan alat bukti saksi dalam melakukan proses penerbitan tanah karena menurut penulis alat bukti saksi memiliki bobot yang sangat ringan dan rentan terhadap risiko kekeliruan. Jika sebuah peristiwa telah terjadi dalam waktu yang lama maka tidak jarang terjadi bahwa apa yang terjadi tidak dapat diingat secara keseluruhan. Untuk memberi kesaksian terhadap peristiwa yang telah lama bukanlah hal yang mudah. Pada umumnya pada waktu penangkapan kejadian, pihak saksi tidak mengarahkan tindakannya untuk menjadi saksi di kemudian hari sehingga pengamatannya pada saat kejadian dapat saja tidak teliti. Penangkapan sebuah peristiwa dan kemudian mengolahnya serta akhirnya menuturkannya sebagai kesaksian merupakan proses yang dapat mengaburkan kebenaran di kemudian hari. 2. Alat bukti di bawah tangan Dalam teori hukum dikenal 2 (dua) jenis akta yaitu akta otentik dan akta di bawah tangan. Akta otentik diatur dalam Pasal 165 HIR, Pasal 1868 BW dan Pasal 285 Rbg. Akta otentik berdasarkan pasal-pasal dalam bebrapa peraturan ini memiliki kekuatan bukti yang sempurna bagi kedua belah pihak, ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak darinya.

Universitas Sumatera Utara

Alat bukti di bawah tangan tidak diatur dalam HIR namun diatur dalam S 1867 No. 29 untuk Jawa dan Madura dan Pasal 286 sampai Pasal 305 Rbg. Akta di bawah tangan diakui dalam KUHPerdata. Dalam Pasal 1320 telah ditentukan syarat sahnya perjanjian. Dilihat dari 4 (empat) syarat sah yang dimaksud maka dapat ditafsirkan bahwa suatu akta yang tidak dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akte Tanah adalah tetap sah sepanjang para pihak telah sepakat dan memenuhi unsur-unsur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Fungsi akta ada 2 yaitu fungsi formal yang menentukan lengkapnya (bukan untuk sahnya) dan fungsi akta sebagai alat bukti di kemudian hari. Kekuatan pembuktian antara akta otentik dengan akta di bawah tangan memiliki perbedaan. Dilihat dari kekuatan pembuktian lahir di mana sebuah akta otentik ditandatangani oleh Pejabat yang berwenang maka beban pembuktian diserahkan kepada yang mempersoalkan keuatentikannya. Sedangkan untuk akta di bawah tangan maka secara lahir akta tersebut sangat berkait dengan tanda tangan. Jika tanda tangan diakui maka akta di bawah tangan memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Kekuatan yang dimiliki oleh tanda tangan bukan kekuatan pembuktian lahir yang kuat karena terdapat kemungkinan untuk disangkal. Kekuatan pembuktian formal pada akta otentik memiliki kepastian hukum karena pejabatlah yang menerangkan kebenaran dari apa yang dilihat, didengar dan dilakukan pejabat, sedangkan untuk akta di bawah tangan maka pengakuan dari pihak yang bertanda tangan menjadi kekuatan pembuktian secara formil.

Universitas Sumatera Utara

Sehubungan dengan keabsahan surat di bawah tangan maka peneliti meninjau dari dua hal : 1. Secara umum Di Indonesia terdapat beberapa yurisprudensi yang menegaskan bahwa transaksi yang tidak dilakukan di depan Pejabat yang berwenang merupakan transaksi yang tidak sah menurut hukum sehingga para pihak tidak perlu mendapat perlindungan hukum. Yurisprudensi yang dimaksud antara lain Keputusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 598 K/Sip/1971 tertanggal 18 Desember 1971, Keputusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 601.K/Sip/1972 tertanggal 14 Maret 1973, Keputusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 393 K/Sip/1973 tertanggal 11 Juli 1973. 2. Secara khusus dalam aturan-aturan tentang pendaftaran tanah Dalam Pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah akta tanah yang dibuat oleh PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah adalah : a. Akta Jual Beli b. Akta Tukar Menukar c. Akta Hibah d. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan e. Akta Pembagian Hak Bersama f. Akta Pemberian Hak Tanggungan g. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik

Universitas Sumatera Utara

h. Akta Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik Selain itu akta-akta sebagaimana dimaksud pada Ayat 1 PPAT juga membuat surat kuasa membebankan hak tanggungan yang merupakan akta pemberian kuasa yang dipergunakan dalam pembuatan akta pemberian hak tanggungan. Ketentuan di atas berbeda dengan ketentuan dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Dari aturan dalam Peraturan Menteri Negara tersebut dapat dilihat adanya keharusan untuk melakukan segala perbuatan hukum yang berkenaan dengan tanah harus dibuat oleh dan di hadapan pejabat pembuat akta tanah. Ketentuan ini bersifat mengikat dan mengandung konsekuensi hukum bahwa suatu transaksi dengan objek berupa tanah apabila dilaksanakan di bawah tangan, terancam batal, sebab bertentangan dengan peraturan yang mengharuskan setiap transaksi dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Didalam hukum berlaku asas aturan yang lebih tinggi mengesampingkan yang lebih rendah. Jika berdasarkan asas ini maka izin untuk menggunakan akta di bawah tangan untuk digunakan sebagai alas hak dalam penerbitan sertifikat dapat dibenarkan. Namun, disinkronisasi antara PP No. 24 Tahun 1997 dengan Keputusan Menteri Negara Agraria berimplikasi pada ketidakpastian bagi masyarakat. Multiinterpretasi dapat terjadi dengan adanya perbedaan antara keduanya. Dis-sinkronisasi antara kedua peraturan tersebut berimplikasi pula pada kinerja Badan Pertanahan dalam upaya mewujudkan tertib pertanahan di

Universitas Sumatera Utara

Indonesia. Kesimpangsiuran dalam melakukan interpretasi dapat menimbulkan keraguan pada kewibawaan Badan Pertanahan sebagai instansi yang berwenang untuk melakukan pengaturan atas tanah yang ada. Hal ini merupakan satu penyimpangan terhadap upaya mewujudkan tujuan hukum sekaligus merupakan pemicu kerusakan sistem hukum yang ada. Terwujudnya kepatian hukum dalam pendaftaran tanah tidak lepas dari faktor kekurangan dalam substansi aturan pertanahan, dissinkonisasi peraturan yang ada. Secara normatif, kepastian hukum memerlukan tersedianya perangkat aturan perundang-undangan yang secara operasional mampu mendukung pelaksanaannya. Secara empiris, keberadan peraturan-peraturan itu dilaksanakan secara konsisten dan konsekuen oleh sumber daya manusia pendukungnya. Tujuan hukum bukan hanya keadilan tetapi juga kepastian hukum dan kemanfaatan. Pemenuhan keadilan dalam suatu peraturan perundang-undangan belum cukup karena masih memerlukan syarat kepastian hukum. Kepastian hukum akan tercapai bila suatu peraturan dirumuskan secara jelas sehingga tidak menimbulkan penafsiran yang berbeda-beda serta tidak terjadi tumpang tindih antara peraturan yang ada, baik secara vertikal maupun horizontal. Mewujudkan sistem hukum yang baik akan mejadi sebuah hal yang sulit jika substansi aturan yang mendasarinya pun terdapat kesimpangsiuran akibat ketidaksinkronan aturan yang ada. Salah satu pihak yang sangat berperan dalam pembuatan akta otentik adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah merupakan pejabat umum di mana dalam pelaksanaan tugasnya, berkewajiban untuk

Universitas Sumatera Utara

mendaftarkan segala akta yang dibuatnya pada kantor pertanahan sejak penandatanganan. Pejabat Pembuat Akta Tanah sangat membantu Kepala Kantor Pertanahan untuk mencapai tertib pertanahan. Data fisik dan data yuridis yang dilaporkan secara bulanan oleh PPAT mendukung upaya pemerintah untuk mneyediakan informasi kepada masyarakat. Hal inilah yang membedakan antara akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT dengan akta di bawah tangan. Kontrol terhadap kebenaran alat bukti di bawah tangan sangat rentan dengan kekeliruan sedangkan untuk akta otentik, Pihak Badan Pertanahan Nasional dapat lebih menjamin kebenaran data fisik dan yuridis yang dinyatakan di dalamnya. Tentang keabsahan surat di bawah tangan sangat berkaitan dengan masalah kekuatan hukum dari surat di bawah tangan. Berdasarkan Doktrin dan Yurisprudensi yang ada, surat di bawah tangan tidak memiliki kekuatan hukum. Namun demikian, surat di bawah tangan tetap dapat dijadikan sebagai alat bukti, dan hal ini tentu saja terkait dengan masalah tanda tangan dan kesaksian dalam surat tersebut. Keberadaan surat di bawah tangan sebagai dasar dalam penerbitan Sertifikat Hak Milik tetap diakui dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, meskipun surat di bawah tangan tidak memiliki kekuatan hukum. Untuk dapat dijadikan sebagai alas hak dalam penerbitan Sertifikat Hak Milik dan dapat memiliki kekuatan pembuktian maka surat di bawah tangan tersebut harus memenuhi prosedur dan persyaratan yang ditentukan dalam Pasal 24 Ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 yang menetapkan

Universitas Sumatera Utara

bahwa dalam hal tidak ada lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian yang berdasarkan pembuktian, pembukuan hak dapat dilakukan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturutturut oleh pemohon pendaftaran dari pendahulu-pendahulunya dengan syarat penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah serta diperkuat oleh Kesaksian oleh orang yang dapat dipercaya. Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan atau pihak lainnya. Keterangan dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang

kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai orang tertua adat setempat dan atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan dan tidak mempunyau hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal. Kesaksian dari Kepala Kelurahan/Kepala Desa. Surat pernyataan penguasaan secara fisik yang dibuatkan oleh pemohon pendaftaran tanah antara lain berisi : 1. Bahwa fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendir oleh pihak yang mengaku atau secara nyata tidak dikuasai tetapi digunakan pihak lain secara sewa atau bagi hasil atau dengan bentuk hubungan perdata lainnya.

Universitas Sumatera Utara

2. Bahwa tanahnya sedang/tidak dalam keadaan sengketa. Bahwa apabila penandatanganan memalsukan isi surat pernyataan, bersedia dituntut di depan Hakim secara pidana maupun perdata karena memberikan keterangan palsu. Jadi jika seluruh syarat bagi sebuah surat di bawah tangan telah dipenuhi untuk dapat dijadikan dasar dalam penerbitan sertifikat hak milik berdasarkan Peraturan Pemerintah no. 24 tahun 1997 adalah maka surat di bawah tangan tersebut dapat dijadikan sebagai dasar penerbitan sertifikat dan memiliki kekuatan pembuktian. Dalam kenyataan yang ditemukan oleh peneliti, meskipun persyaratan sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 telah dipenuhi, akan tetapi banyak persoalan yang tetap timbul sehubungan dengan penggunaan surat di bawah tangan sebagai dasar penerbitan Sertifikat Hak Milik. Beberapa persoalan yang pada Kantor Pertanahan adalah dalam proses pendaftaran tanah secara massal, pihak Kantor Lurah biasanya membantu mengkoordinir pelaksanaan di lapangan termasuk dalam hal pembuatan suratsurat tanah bagi masyarakat yang belum memiliki surat tanah. Oleh karena waktu yang singkat dengan jumlah pemohon yang banyak maka pihak Kantor Kelurahan atau Kantor Desa hanya sekedar menandatangani tanpa mempelajari kebenaran surat tanah yang diajukan, bahkan untuk seluruh masyarakat, surat tanah mereka ditandatangi saksi yang sama yaitu 2 (dua) orang dari aparat desa atau kelurahan. Kebenaran surat tanah ini menjadi sulit untuk dijamin karena proses yang cepat dan tidak teliti.

Universitas Sumatera Utara

Masih sehubungan dengan proses pembuatan surat tanah di Kantor Kelurahan atau Desa, pada saat sebuah surat tanah menjadi perkara di Pengadilan, Kepala Kelurahan atau kepala Desa yang menandatangani sering menggunakan dalih bahwa merka tidak mengetahui riwayat tanah tersebut karena mereka adalah kepala Kelurahan atau Kepala Desa yang baru menjabat selama 3 (tiga) bulan. Kondisi ini mengindikasikan bahwa jaminan kepastian hukum atas tanah dengan alas hak di bawah tangan tersebut tidak ada, karena Pejabat yang menandatanganinya beserta para aparatnya yang turut bersaksi dalam surat ternyata tidak mengetahui riwayat tanah yang mereka kemukakan. Kondisi selanjutnya yang terjadi di Kantor Keluruhan atau Kantor Desa adalah tidak ada buku tanah desa yang menjadi catatan atau pengadministrasian terhadap setiap peralihan tanah yang terjadi shingga sangat wajar, jika Kepala Desa atau Kepala Kelurahan yang baru tidak mengetahui riwayat tanah yang sebenarnya. Kondisi fatal yang terjadi pula sehubungan dengan pembuatan surat tanah oleh pihak Kantor Kelurahan atau Kantor Desa adalah seringnya muncul 2 (dua) surat tanah yang berbeda untuk tanah yang sama namun ditandatangani oleh Kepala Desa yang sama. Dari uraian di atas dihubungkan dengan keberadaan surat di bawah tangan sebagai salah satu pembuktian hak lama maka alas hak dalam penerbitan sertifikat pada pendafataran tanah berupa surat di bawah tangan dapat menimbulkan ketidakpastian bagi pemegang hak. Munculnya beragam

interpretasi tentang keabsahan sebuah surat di bawah tangan yang menyebabkan

Universitas Sumatera Utara

lahirnya Putusan Hakim yang berbeda-beda merupakan salah satu bukti bahwa peralihan dengan menggunakan surat di bawah tangan yang dijadikan sebagai alas hak dalam pendaftaran tanah tidak memberikan jaminan kepastian hukum bagi para pemilik tanah. Kondisi-kondisi di atas tentu saja akan sangat menyulitkan masyarakat ketika suatu saat ada pihak lain yang mengklaim tanah yang mereka miliki. Keadaan lain yang terjadi adalah beberapa anggota masyarakat ternyata telah kehilangan tanah mereka tanpa mereka ketahui dan pada saat mereka mengajukan upaya penyelesaian, ternyata mereka tidak memiliki daya apa-apa karena surat tanah yang mereka miliki harus gugur karena pihak lain memiliki bukti berupa akta otentik. Mencermati uraian-uraian di atas sehubungan dengan penggunaan surat di bawah tangan sebagai dasar penerbitan sertfikat hak milik, penulis berpendapat bahwa surat di bawah tangan tidak memiliki kekuatan hukum namun tetap dapat digunakan sebagai dasar penerbitan Sertifikat Hak Milik sepanjang data yang diterangkan di dalamnya mengandung kebenaran dan diketahui oleh minimal 2 (dua) orang saksi bersama Kepala Kelurahan atau Kepala Desa sebagai pihak yang dianggap mengetahui riwayat tanah pada Kelurahan atau desa tempat mereka menjabat. Namun demikian, surat di bawah tangan ini tidak bisa memberikan jaminan kepastian hukum kepada para pemegang sertifikat karena dalam kenyataannya di Pengadilan, Para Hakim memiliki interpretasi yang berbeda mengenai keabsahan surat di bawah tangan. 46
46

http : // google. Com// Terakhir diakses Tanggal 03 februari 2012

Universitas Sumatera Utara

C.

Proses Penjualan Objek Agunan Melalui Lelang Tanpa Persetujuan Pemberi Hak Tanggungan Dapat Diajukan Sebagai Perbuatan Melawan Hukum. Hukum mengenai perkreditan modern yang dijamin dengan Hak

Tanggungan mengatur perjanjian dan hubungan hutang - piutang tertentu antara kreditur dan Debitur, yang meliputi hak Kreditur untuk menjual lelang harta kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, jika debitur cidera janji. Dalam mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut Kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak mendahului daripada Kreditur Kreditur lain (droit de preference). Hak Tanggungan juga tetap membebani Objek Hak Tanggungan di tangan siapapun benda tersebut berada. Ketentuan ini berarti bahwa Kreditur pemegang Hak Tanggungan tetap berhak menjual objek lelang tersebut walaupun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain (droit de suite). Pasal 21 Undang Undang Hak Tanggungan memberikan jaminan terhadap hak dari pemegang Hak Tanggungan apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit artinya apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan. Dengan demikian, Objek Hak Tanggungan tidak akan disatukan dengan harta kepailitan untuk dibagi kepada Kreditur - kreditur lain dari pemberi Hak Tanggungan. Ketentuan Pasal ini memberikan penegasan mengenai kedudukan

Universitas Sumatera Utara

yang preferen dari pemegang Hak Tanggungan terhadap Objek Hak Tanggungan terhadap Kreditur - Kreditur lain. Apabila Debitur cidera janji, objek Hak Tanggungan oleh Kreditur pemegang Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku dan Kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasil pelelangan tersebut untuk pelunasan piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut, dengan hak mendahului daripada Kreditur - Kreditur yang lain. Inilah yang disebut eksekusi Hak Tanggungan. Kreditur berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan Objek Hak Tanggungan, dengan hak mendahului daripada Kreditur lain yang mempunyai peringkat yang lebih rendah atau yang bukan Kreditur pemegang Hak Tanggungan. dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak Tanggungan untuk memenuhi kewajibannya yang lain. Hak Tanggungan bertujuan untuk menjamin utang yang diberikan pemegang Hak Tanggungan kepada Debitur. Apabila Debitur cidera janji, tanah (hak atas tanah) yang dibebani dengan Hak Tanggungan itu berhak dijual oleh pemegang Hak Tanggungan tanpa persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan dan pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menyatakan keberatan atas penjualan tersebut.

Universitas Sumatera Utara

Agar pelaksanaan penjualan itu dapat dilakukan secara jujur (fair), Undang Undang Hak Tanggungan mengharuskan agar penjualan itu dilakukan melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perUndang-Undangan yang berlaku. Dengan ditentukannya oleh Pasal 20 ayat (1) Undang Undang Hak Tanggungan. Pasal 6 Undang Undang Hak Tanggungan memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual Objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri. Dengan demikian pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih dahulu dari pemberi Hak Tanggungan dan tidak perlu pula meminta Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Setempat untuk melakukan eksekusi tersebut. Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilakukan melalui pelelangan umum, karena dengan cara demikian diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk Objek Hak Tanggungan yang dijual. Dalam keadaan tertentu apabila melalui pelelangan umum diperkirakan tidak menghasilkan harga tertinggi, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan dan dipenuhinya syarat-syarat tertentu, dimungkinkan eksekusi dilakukan dengan cara penjualan Objek Hak Tanggungan oleh Kreditur pemegang Hak Tanggungan di bawah tangan, jika dengan cara demikian itu akan dapat diperolah haraga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini ditentukan dalam Pasal 20 ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan. Penjualan Objek Hak Tanggungan di bawah tangan artinya penjualan yang tidak melalui pelelangan umum. Namun penjualan tersebut tetap wajib

Universitas Sumatera Utara

dilakukan menurut ketentuan PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran tanah. Yaitu dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akte Tanah yang membuat aktanya dan diikuti dengan pendaftarannya di Kantor Pertanahan. Dengan ketentuan seperti ini berarti Bank tidak mungkin melakukan penjualan di bawah tangan terhadap Objek Hak Tanggungan atau agunan kredit itu apabila Debitur tidak menyetujuinya karena penjualan di bawah tangan seperti ini hanya dapat dilakukan bila ada kesepakatan antara Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan. Dikuatirkan jual beli di bawah tangan dianggap merupakan transaksi yang melanggar hukum sehingga dapat terancam batal demi hukum atau dapat dibatalkan oleh Hakim (atas permintaan pihak-pihak tertentu, termasuk atas permintaan pemberi hipotik itu sendiri), karena di dalam ketentuan Hipotik tidak secara tegas menentukan boleh atau tidak dilakukan penjualan dibawah tangan atas objek hipotik. Hal inilah yang menimbulkan banyak keraguan didalam masyarakat. Berdasarkan surat kuasa untuk menjual dibawah tangan dari pemberi Hak Tanggungan sebenarnya jual-beli itu sah saja akan tetapi apabila ternyata penjualan itu terjadi dengan harga yang jauh di bawah harga wajar, pemberi hak tanggungan dan Debitur itu sendiri (dalam hal ini Debitur bukan pemilik objek hak tanggungan) dapat mengajukan gugatan terhadap bank. Gugatan itu sendiri bukan diajukan terhadap pelaksanaan penjualannya, tetapi berdasarkan dalil bahwa penjualan Objek Hak Tanggungan harus dilakukan melalui pelelangan umum. Harga penjualan itu yang dinilai tidak wajar, dan dalil dapat diajukan oleh penggugat adalah bahwa bank telah melakukan perbuatan melawan hukum

Universitas Sumatera Utara

atau bertentangan dengan kepatutan atau bertentangan dengan keadilan atau bertentangan dengan asas itikad baik. Sesuai dengan asas kepatutan dan Itikad baik, bank tidak menentukan sendiri harga jual atas objek agunan dalam rangka penyelesaian kredit macet nasabah Debitur. Penaksiran harga dilakukan oleh suatu perusahaan penilai yang independen dan telah mempunyai reputasi baik. Dalam hal penjualan dilakukan dibawah tangan, dan harga tidak ditetapkan sendiri oleh bank, tetapi berdasarkan kesepakatan antara pemegang dan pemberi Hak Tanggungan atau berdasarkan penilaian harga oleh suatu perusahaan penilai yang independen. Menurut Pasal 20 ayat (3) Undang Undang Hak Tanggungan, pelaksanaan penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit - sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan. Maksud dari ketentuan Pasal tersebut adalah untuk melindungi pihak-pihak yang berkepentingan, misalnya Pemegang Hak Tanggungan kedua, ketiga, dan kreditur lain dari Pemberi Hak Tanggungan. Pengumuman melalui media cetak selain surat kabar, dapat dilakukan misalnya melalui radio atau televisi. Apabila pemberi Hak Tanggungan atau Debitur (dalam hal Debitur bukan pemilik Objek Hak Tanggungan) ingin menghindari penjualan umum (pelelangan) atas Objek Hak Tanggungan, hal itu hanya dapat dilakukan apabila

Universitas Sumatera Utara

pemberi Hak Tanggungan atau debitur melakukan pelunasan hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan. Pelunasan itu masih tetap dapat dilakukan sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan. Untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan kapada pihak-pihak yang berkepentingan, ditetapkan sanksi administratif yang dapat dikenakan kepada para pelaksana yang bersangkutan, atas pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi berbagai ketentuan pelaksanaan tugasnya masing-masing. Selain itu apabila memenuhi syarat yang diperlukan, yang bersangkutan masih dapat digugat secara perdata dan/atau dituntut pidana. Sanksi administratif itu dapat berupa teguran lisan, teguran tertulis, pemberhentian sementara dari jabatan atau pemberhentian tetap dari jabatan, disesuaikan dengan berat ringannya pelanggaran atau kelalaian. Sanksi ini tertuju kepada PPAT dan notaris. Kemudahan dalam pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan dan

diberikannya kepada Kreditur pemegang Hak Tanggungan kedudukan istimewa dalam bentuk droit de preference dan droit de suite merupakan ciri Hak Tanggungan sebagai suatu lembaga hak jaminan atas tanah yang khas dan kuat. Dalam hubungan dengan itu seluruh tata cara pembebanan Hak Tanggungan tersebut ketentuannya harus diatur secara rinci, yang perlu benar-benar diperhatikan agar keistimewaan yang disediakan dapat dinikmati oleh Kreditur yang bersangkutan.

Universitas Sumatera Utara

Menurut hukum, apabila Debitur cidera janji, baik Kreditur pemegang Hak Tanggungan maupun Kreditur biasa dapat mengajukan permohonan eksekusi kepada Pengadilan melalui gugatan perdata. Tetapi kita mengetahui penyelesaian utang-piutang melalui acara tersebut memakan waktu dan biaya. Maka dengan diadakannya Lembaga Hak Tanggungan disediakan cara penyelesaian yang khusus tersebut. Apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, maka Kreditur Pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hal yang diperolehnya menurut Undang Undang Hak Tanggungan. Dalam jangka waktu 90 hari terhitung sejak diputuskan bahwa pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, seluruh harta kekayaan Pemberi Hak Tanggungan yang dijaminkan akan dikuasai oleh Kurator sampai masalah pelunasan hutang antara pemberi dan penerima Hak Tanggungan selesai dan penyelesaian masalah ini ditangani oleh Pengadilan Niaga. 47 D. Kasus Posisi Atas Putusan Pengadilan Negeri Nomor : 348/PDT. G/2009/PN. TNG Di dalam Putusan Pengadilan Negeri Tangerang memeriksa dan mengadili perkara perkara perdata pada tingkat pertama, mengambil putusan di bawah ini dalam perkaranya antara : 1. KASUS POSISI : a. Sahat Maropul Gultom, SH, Hamonangan Pasaribu SH, Prayuda, SH, Advokat dan penasihat hukum pada Kantor Hukum Sahat Maropul

47

http : // google. Com// Terakhir diakses Tanggal 03 februari 2012.

Universitas Sumatera Utara

Gultom & associates, yang beralamat di Wisma Tiara Buncit Jl. Kemang Utara IX nomor 2 Blok D-12, Jakarta Selatan 12760, selaku kuasa khusus tertanggal 24 September 2009 (surat kuasa terlampir) dari dan oleh karenanya bertindak untuk dan atas nama serta mewakili PT. JAKARTA CEMERLANG yang berkedudukan di JL. Jembatan Tiga Raya NO. 36 FU (Ruko Tama Indah), Jakarta Utara, selanjutnya disebut sebagai - - - - - - - - - PENGGUGAT; Melawan : b. PT. Bank Negara Indonesia Setra Kredit Kecil Tangerang berkedudukan di Karawaci Office Park (Ruko Pinangsia) Blok L No. Lt. 3,4 Lippo Karawaci Tangerang, selanjutnya disebut sebagai : --TERGUGAT ; c. KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN NEGARA (KPKLN)

JAKARTA I beralamat di Jalan Prapatan No. 10 Jakarta Pusat, selanjutnya disebut sebagai : - - - - - - - - - - - - - TURUT TERGUGAT I:

d. PT. Balai Lelang Internusa, Komplek Permata Boulevard Business Square Blok BD Jl. Pos Pengumben Raya No. 1 Jakarta, selanjutnya disebut sebagai : - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -TURUT TERGUGAT II ; 2. PENGADILAN NEGERI ;

Telah membaca berkas perkara yang bersangkutan ;

Universitas Sumatera Utara

Telah membaca penetapan Ketua Pengadilan Negeri Tangerang No. 348/PDT.G/2009/PN.TNG tertanggal 9 Oktober 2009 tentang penunjukan Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara tersebut; Telah membaca penetapan Ketua Majelis Hakim No. 348/PDT.G?2009/PN.TNG tertanggal 13 Oktober 2009 tentang penetapan hari sidang. 3. TENTANG HUBUNGAN ANTARA PENGGUGAT DENGAN TERGUGAT, TURUT TERGUGAT I DAN TURUT TERGUGAT II : a. Bahwa berdasarkan Surat Perjanjian Kredit No. 2000/59/TRG tanggal 19 Mei 2000 jo No. 2000/98/TRG tanggal 19 Juli 2000 jo No. 2000/270/TRG tanggal 15 Desember 2000, serta No. 2001/219/TRG tanggal 23 Agustus 2001, dibuat dihadapan Notaris & PPAT M. Handoko Halim, SH, Tergugat telah memberikan kredit kepada Penggugat dan Penggugat telah menerima kredit dari Tergugat dengan Plafon sebesar Rp. 4.500.000.000,- (empat milyard limaratus juta rupia) dengan tujuan sebagai kredit modal kerja; b. Bahwa sebagai jaminan kredit adalah berupa tanah dan bangunan atas; 1) SHGB No. 5229 tanggal 31-01-2002 an. Jenny Wijaya 2) SHM No. 5014 tanggal 24-11-1998 an. Abdul Honi bin Saarih 3) SHM ASRS Apartemen No. 9/B1/B2.09 tanggal 17-12-1997 an. Kang Gek Hui. 4) SHM No. 2404 tanggal 12-06-1995 an. Liong Wie Toen.

Universitas Sumatera Utara

5) SHM No. 1046 tanggal 18-12-1997 an. Muhammad Solihin Harasyi. 6) SHM No. 319 tanggal 18-07-1991 an. Liong Wie Toen. Demikian berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan masing masing No. 773/2000 tanggal 3 Juli 2000,No. 72/2001 tanggal 9 Pebruari 2001, No. 73/2001 tanggal 9 Pebruari 2001, No. 160/2001 tanggal 9 Pebruari 2001, No. 161/2001 tanggal 9 Pebruari 2001, No. 363/2002 tanggal 25 Pebruari 2002; Di samping tanah dan bangunan juga diberikan sebagai jaminan kredit oleh Penggugat yaitu berupa BPKB Mobil Daihatsu Taft No. 1755347 G tanggal 01-07-1994 an. Kang Gek Hui. c. Bahwa sejak Penggugat menerima dan atau memperoleh fasilitas kredit dari Tergugat sampai dengan sekarang Penggugat belum pernah mendapatkan copy data data akta perjanjian kredit dan / atau akta pengakuan hutang, Hak Tanggungan, serta dokumen dokumen terkait lainnya yang merupakan hak mutlak dari Penggugat untuk dapat menerima dan memilikinya, walaupun pada kenyataannya Penggugat sudah beberapa kali memohon kepada Tergugat untuk dapat memperoleh dokumen dokumen perjanjian kredit tersebut, akan tetapi tidak pernah ditanggapi; d. Bahwa sebagai akibat dari keadaan perekonomian yang tidak kunjung baik beberapa baik beberapa tahun terakhir ini dan mengingat juga kredit yang diberikan kepada Penggugat ini jenis kredit modal kerja (yang berarti dipergunakan untuk modal kerja/usaha) yang juga

Universitas Sumatera Utara

berdampak pada kondisi perusahaan Penggugat yang saat ini dalam kondisi yang sangat terpuruk, dan dengan menunjuk surat permohonan Penggugat tertanggal 21 Juli 2009 kepada Tergugat, Penggugat telah mengajukan permohonan untuk dapat diberi kesempatan dalam menyelesaikan segala permasalahan yang terjadi sehubungan dengan fasilitas kreditnya yaitu dengan cara penjualan aset asetnya tanpa melalui pelaksanaan lelang yang memperbesar beban biaya biaya yang timbul, akan tetapi sampai sekarang hal tersebut tidak pernah mendapatkan tanggapan dari Pihak Tergugat; e. Bahwa Penggugat juga sudah beberapa kali mencoba memohon kepada Tergugat untuk dapat meringankan beban yang harus ditanggung Penggugat dan untuk memberikan kesempatan dan atau prioritas utama bagi Penggugat mencari jalan untuk dapat melunasi pembayaran cicilan kepada Tergugat, walaupun Penggugat telah beberapa kali mengirimkan surat kepada Tergugat memohon keringanan pembayaran, akan tetapi Tergugat justru dengan tiba tiba melalui suratnya kepada Penggugat tertanggal 11 September 2009 memberitahukan bahwa atas jaminan jaminan kredit dari Penggugat tersebut segera akan dilakukan pelelangan yang pelaksanaanya akan dilaksanakan di tempat PT. Balai Lelang Internusa In casu turut Tergugat II pada tanggal 15 Oktober 2009 sebagaimana yang sudah ditetapkan oleh Kantor Pelayanan Negara (KPKLN) JAKARTA I in casu Turut Tergugat I;

Universitas Sumatera Utara

f. Bahwa jumlah hutang yang diperhitungkan dan ditagih oleh Tergugat kepada Penggugat adalah sebesar Rp. 5.258.364.023,- (lima milyard dua ratus limapuluh delapan juta tigaratus enam puluh empat ribu dua puluh tiga rupiah), sedangkan menurut perhitungan, jumlah tersebut hanya mencapai jumlah sebesar Rp. 4,500.000.000,- (empat milyard limaratus juta rupiah). Dari adanya perbedaan perhitungan jumlah hutang ini menunjukkan bahwa jumlah hutang Penggugat kepada Tergugat belum pasti/belum tentu jumlahnya. Padahal untuk pelaksanaan eksekusi atas barang agunan yang dipasang Hak Tanggungan adalah harus pasti besarnya jumlah hutang tersebut; g. Bahwa terlebih lagi beberapa minggu yang lalu Penggugat dikejutkan kepada beberapa orang yang tidak jelas, yang sengaja telah mengambil gambar terhadap aset aset Penggugat dengan tanpa ijin untuk maksud dan tujuan yang tidak jelas pula; h. Bahwa perbuatan pelaksanaan lelang terhadap aset aset yang menjadi jaminan PT. BNI in casu Tergugat oleh Turut Tergugat I melalui Turut Tergugat I melalui Turut Tergugat II adalah tidak berdasarkan hukum dikarenakan dengan cara cara yang bertentangan dengan hukum dan atau tanpa melalui prosedur tata cara yang benar, dan lebih anehnya lagi Penggugat tidak pernah dipanggil dan atau diberitahu oleh Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II melainkan langsung secara tiba tiba Pihak Tergugat melalui suratnya tertanggal 11 September 2009 memberitahukan adanya lelang eksekusi hak tanggungan yang sudah

Universitas Sumatera Utara

ditentukan tanggal dan tempatnya, dan karenanya selain bertentangan dengan hukum juga telah melanggar hak hak Penggugat selaku Debitur untuk dapat diberi kesempatan/prioritas utama lebih dahulu untuk menjual aset asetnya sendiri sebelum proses lelang dilakukan; i. Bahwa tindakan Tergugat ini telah dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum yang mengakibatkan kerugian bagi Penggugat, dimana perbuatan Tergugat telah melanggar hak hak Penggugat selaku Debitur, yaitu dengan tidak pernah mau memberikan copy data data akta perjanjian kredit dan/atau akta pengakuan hutang, hak tanggungan, serta dokumen dokumen terkait lainnya tanpa alasan dan dasar yang sah, serta melakukan proses pelelangan dengan cara sepihak tanpa memanggil dan memberi kesempatan kepada Penggugat lebih dahulu untuk dapat menjual aset asetnya sendiri sebelum dilakukan proses lelang; 4. TENTANG KERUGIAN PENGGUGAT;

Bahwa perbuatan perbuatan yang dilakukan oleh Tergugat tersebut diatas telah merugikan Penggugat baik moril maupun materil yang diperincikan sebagai berikut : a. Kerugian Materil: Bahwa Tergugat adalah pihak yang telah jelas dan nyata melanggar hukum dan hak Penggugat sehingga mengakibatkan kerugian terhadap diri Penggugat akan potensi kehilangan tanah dan bangunan yang apabila dihargai dengan harga

Universitas Sumatera Utara

tanah dan bangunan dalam perkara ini adalah sebesar Rp. 6.000.000.000,- (enam milyard rupiah): b. Kerugian Immateril: Bahwa perbuatan Tergugat telah jelas dan terang tidak menghormati dan dengan sengaja mengabaikan hak hak Penggugat, kerugian kerugian tersebut sulit dinilai secara materil, akan tetapi tidak kurang dari Rp. 1.000.000.000,- (satu milyard rupiah); 5. TENTANG PERMOHONAN SITA JAMINAN

Bahwa untuk menjamin gugatan ini agar tidak menjadi illusoir (sia sia) di kemudian hari apabila gugatan ini nantinya dikabulkan oleh Pengadilan Negeri Tangerang/Majelis Hakim yang memeriksa, mengadili, dan memutus perkara ini, serta guna mencegah tindakan tindakan Tergugat untuk menghindar dari kewajiban kewajiban hukum yang diletakkan oleh putusan dalam perkara ini, maka Penggugat mohon agar Pengadilan Negeri Tangerang/ Majelis Hakim yang memeriksa. Mengadili dan memutus perkara ini berkenan meletakkan sita jaminan terhadap tanah dan bangunan atas : a. SHGB No. 5229 tanggal 31-01-2002 an. Jenny Wijaya; b. SHM No. 5014 tanggal 24-11-1998 an. Abdul Honi bin Saarih; c. SHM ASRS Apartemen No. 9/B1/B2.09 tanggal 17-12-1997 an. Kang Gek Hui; d. SHM No. 2404 tanggal 12-06-1995 an. Liong Wie Toen; e. SHM No. 1046 tanggal 18-12-1997 an. Muhammad Solihin Harasyi;

Universitas Sumatera Utara

f. SHM No. 319 tanggal 18-07-1991 an. Liong Wie Toen; Berdasarkan seluruh uraian tersebut diatas oleh karenanya berdasarkan secara hukum apabila gugatan Penggugat terhadap Tergugat ini dinyatakan

dapat diterima untuk diperiksa dan diadili oleh Pengadilan Negeri Tangerang cq. Majelis Hakim Yang Terhormat dalam perkara ini dan memanggil kedua belah pihak yang berperkara atau kuasanya yang sah untuk menghadap di muka persidangan yang telah ditetapkan guna memeriksa perkara dan memutuskannya. 6. DALAM EKSEPSI a. EKSEPSI GUGATAN KABUR ( OBSCUUR LIBEL ) Bahwa dalil dalil dalam gugatan Penggugat jelas terlihat adanya saling pertentangan, demikian pula antara posita dan petitum perlawanan, sehingga gugatan Penggugat menjadi kabur. Bahwa hal tersebut dapat ditemukan diantaranya pada surat gugatan Penggugat mengakui adanya hubungan perjanjian melaui perjanjian kredit. Bahwa selanjutnya kemudian Penggugat tidak dapat menunjukkan ketentuan mana yang telah dilanggar oleh Tergugat sebagai alasan Penggugat untuk menyatakan Tergugat sebagai alasan Penggugat untuk menyatakan Tergugat,dan Turut Tergugat I & II telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum jo Pasal 1365 KUHPerdata. Bahwa lelang Eksekusi Hak Tanggungan dan Turut Tergugat yang dilaksanakan adalah hak sebagai pemegang hak tanggungan peringkat pertama sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak

Universitas Sumatera Utara

Tanggungan. Bahwa kesempatan kesempatan dan itikad baik yang diberikan oleh tergugat tidak pernah dipenuhi oleh Penggugat. Bahwa ketidakjelasan ini semakin menjadijadi, bahwa tidak

dipenuhinya teguran dari Penggugat, sehingga wajar bagi Tegugat menyatakan Penggugat wanprestasi/cidera janji. Sehingga sesuai ketentuan hukum Tergugat dengan berat hati melaksanakan eksekusi sebagai haknya di berikan Undang Undang. Bahwa dengan demikian atas fakta fakta dan ketentuan tersebut,

gugatan Penggugat jelas mengada ada, dan tidak berdasarkan hukum maupun ketentuan yang berlaku. Secara nyata Penggugat berusaha menghalang halangi proses hukum yang ada atas apa yang telah diperjanjikan sebelumnya. Hal demikian justru menunjukkan pelanggaran terhadap hak hak Tergugat dan Penggugat. Bahwa oleh karena itu, dan juga jelas ternyata dalam gugatan Penggugat, Tergugat berpendapat bahwa gugatan Penggugat harus dinyatakan kurang sempurna dan dapat dinyatakan tidak dapat diterima, sebab posita dan petitum tidak berhubungan/saling bertentangan. Penggugat mencampuradukan antara hubungan hukum perjanjian dengan hubungan hukum karena perbuatan melawan hukum sebagai alasan/dasar gugatannya. b. Bahwa KEP MARI No. 67 K/SIP/1975 Karena petitum tidak sesuai dengan dalil dalil gugatan putusan Pengadilan Tinggi dan Pengadilan Negeri harus dibatalkan.

Universitas Sumatera Utara

Berdasarkan ketentuan diatas sudah cukup alasan bagi Majelis Hakim yang terhormat yang memeriksa perkara ini untuk menyatakan gugatan Penggugat kabur, oleh karenanya tidak dapat diterima. Dan juga gugatan Penggugat terdapat cacat formal dan harus dianggap tidak sempurna karena pihak yang sangat berkaitan dengan penerbitan Hak Tanggungan yakni Kantor Pertanahan Jakarta Utara yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan tidak digugat. c. Gugatan Penggugat harus ditolak Mengingat dasar dasar gugatan tersebut tidak didasari oleh kejadian yang sebenarnya serta tidak pula didukung oleh bukti bukti maupun fakta, ataupun ketentuan hukum positif. Bahwa selanjutnya kredit tersebut macet, dan dengan berat hati Tergugat menjalankan haknya sebagaimana yang telah diberikan oleh Undang Undang untuk memperoleh pembayaran dari pelelangan umum jaminan kredit a quo. Bahwa jumlah yang ditagihkan oleh Tergugat adalah kewajiban Penggugat sebagaimana yang telah diperjanjikan. Bahwa Tergugat juga menolak dengan tegas dalil Penggugat pada surat gugatannya yang sangat tidak berdasarkan hukum sebagai berikut : Bahwa tindakan Tergugat ini dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum Bahwa dengan Penggugat mengajukan gugatannya terlihat jelas Itikad tidak baik dari Penggugat. Tindakan Penggugat mengajukan perlawanan adalah dengan sengaja mengabaikan ketentuan hukum (Undang Undang Hak

Universitas Sumatera Utara

Tanggungan), yang didalamnya mencantumkan Irah Irah, jo. Sertifikat Hak Tanggungan yang berbunyi, DEMI KEADILAN BERDASARKAN

KETUHANAN YANG MAHA ESA yang membuatnya sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Dan secara nyata Penggugat yang melakukan perbuatan melawan hukum dengan menghalang halangi Tergugat menjalankan haknya yang telah ditetapkan oleh Undang Undang. d. Maka diambil kesimpulan Bahwa tergugat telah menolak dalil gugatan Penggugat dengan menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan sesuai perjanjian dan justru

Penggugat yang melakukan Perbutan Melawan Hukum dengan mengajukan alasan sebagai berikut : 1) Bahwa antara Penggugat dan Tergugat telah terjadi perjanjian kredit sebagaimana didudukkan namun tidak terbatas pada perjanjian kredit No. 2000/59/TRG tanggal 19 Mei 2000, No. 2000/98/TRG tanggal 19 Juli 2000, dan No. 2000/270/TRG tanggal 15 Desember 2000. 2) Bahwa untuk menjamin hutangnya tersebut, Penggugat telah menyerahkan jaminan kepada Tergugat. 3) Ternyata dalam perjalanannya, kredit yang diterima Penggugat tidak sebagaimana diharapkan, dan Penggugat tidak dapat memenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana apa yang telah diperjanjikan.

Universitas Sumatera Utara

4) Bahwa selanjutnya kredit tersebut macet, dan dengan berat hati Tergugat menjalankan haknya sebagaimana yang telah diberikan oleh Undang Undang untuk memperoleh pembayaran dari pelelangan umum jaminan kredit a quo. 5) Sebelum Tergugat melakukan lelang jaminan, terlebih dahulu telah melakukan upaya tegoran/somasi agar Pelawan memenuhi kewajibannya sebagaimana surat teguran. 6) Hak Tergugat untuk melakukan eksekusi Hak Tanggungan secara jelas diatur oleh Undang Undang sebagaimana diatur Undang Undang Hak Tanggungan sebagaimana penjelasan Pasal 6. Bahwa Penggugat telah mendalilkan sejak terjadinya perjanjian kredit antara Penggugat dengan Tergugat, Penggugat tidak pernah diberikan dokumen Hak Tanggungan, fidusia padahal itu adalah hak mutlak dari Penggugat; Bahwa terhadap hal tersebut, Majelis Hakim telah berpendapat bahwa benar hal tersebut tidak dimiliki oleh Tergugat. Maka hal itu bukanlah menjadi kewajiban Tergugat untuk memberikannya kepada Penggugat dan Penggugat dapat saja memintanya kepada Notaris yang membuat akta tersebut, dengan demikian dalil ini tidak berdasar hukum; Bahwa Penggugat telah mendalilkan bahwa Penggugat juga sudah beberapa kali mencoba memohon kepada Tergugat untuk dapat meringankan beban yang harus ditanggung Pengugat dan untuk memberikan kesempatan dan atau prioritas utama bagi Penggugat mencari jalan untuk dapat melunasi pembayaran cicilan kepada Tergugat, walaupun Penggugat telah beberapa kali

Universitas Sumatera Utara

mengirimkan surat kepada Tergugat memohon keringanan pembayaran, akan tetapi Tergugat justru dengan tiba tiba melalui suratnya kepada Penggugat tertanggal 11 September 2009 memberitahukan bahwa atas jaminan jaminan kredit dari Penggugat tersebut segera akan dilakukan pelelangan yang pelaksanaannya akan dilaksanakan ditempat PT. Balai Lelang Internusa in casu Turut Tergugat II pada tanggal 15 Oktober 2009 sebagaimana yang sudah ditetapkan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara (KPKNL) JAKARTA I in casu Turut Tergugat I; Bahwa Penggugat tidak dapat membuktikan hal tersebut, baik melalui bukti surat maupun saksi, sebaliknya para Tergugat telah berhasil membuktikan melalui bukti surat telah memberikan somasi/teguran kepada Penggugat agar memenuhi kewajiban pembayaran sebelum dilaksanakan lelang; Bahwa Penggugat juga mendalilkan bahwa Penggugat jumlah hutang yang diperhitungkan dan ditagih oleh Tegugat kepada Penggugat sebesar Rp. 5.258.364.023,- (lima milyard duaratus limapuluh delapan juta tigaratus enampuluh empat ribu duapuluh tiga rupiah), sedangkan menurut perhitungan, jumlah tersebut hanya mencapai jumlah sebesar Rp. 4.500.000.000,- (empat milyard limaratus juta rupiah). Maka dari adanya perhitungan jumlah hutang ini menunjukkan bahwa jumlah hutang Penggugat kepada Tergugat belum pasti/ belum tentu jumlahnya. Padahal untuk melaksanakan eksekusi atas barang agunan yang dipasang Hak Tanggungan adalah harus pasti besarnya jumlah hutang tersebut;

Universitas Sumatera Utara

Bahwa terhadap hal itu Majelis Hakim telah berpendapat bahwa jumlah utang Penggugat kepada Tergugat adalah telah pasti sebagaimana juga telah diberitahukan Para Tergugat kepada Penggugat sebagimana dibuktikan oleh bukti surat, dengan demikian dalil Penggugat tersebut tidak berdasar hukum; Penggugat juga mendalilkan bahwa Para Tergugat telah melakukan lelang bertentangan dengan hukum, dimana Penggugat tidak pernah dipanggil dan atau diberitahu oleh Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II melainkan langsung secara tiba tiba pihak Tergugat melalui suratnya tertanggal 11 September 2009 memberitahukan adanya lelang eksekusi hak tanggungan yang sudah ditentukan tanggal dan tempatnya, dan karenanya selain bertentangan dengan hukum juga telah melanggar hak hak Penggugat selaku Debitur untuk dapat diberikan kesempatan / prioritas utama lebih dahulu untuk melakukan menjual aset asetnya sendiri sebelum proses lelang dilakukan. Terhadap hal ini Majelis Hakim berpendapat, oleh karena aset aset sudah diagunkan tidaklah benar Penggugat untuk melakukan penjualan sendiri atas aset tersebut kecuali ada diperjanjikan dalam akte pengikatan, dan ternyata hal tersebut tidak

dibuktikan oleh Penggugat. Disamping itu Tergugat juga sudah memberi peringatan kepada Penggugat akan outstanding kredit Penggugat per 31 Mei 2009, dengan peringatan apabila tidak diselesaikan oleh Penggugat maka akan dilakukan penjualan agunan secara lelang. Maka dengan demikian Majelis Hakim berpendapat bahwa lelang telah dilakukan sesuai dengan prosedur yang benar sesuai dengan aturan yang berhubungan dengan itu yaitu Peraturan Pemerintah No. 33 Tahun 2006, PERMENKEU No. 40 PMK 07/2006 Tentang

Universitas Sumatera Utara

Petunjuk Pelaksanaan Lelang dan Undang Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Undang Undang Hak Tanggungan, dengan demikian dalil gugatan Penggugat ini tidak berdasarkan hukum. Bahwa oleh karena dalil dalil untuk mengajukan gugatan ini tidak berdasar hukum, maka petitum gugatan pun menjadi tidak berdasar hukum dan oleh karenanya gugatan Penggugat haruslah ditolak. Mengenai kerugian lainnya karena Para Penggugat tidak dapat membuktikan dan tidak disertai bukti maka gugatan yang demikian haruslah ditolak. Dan juga karena Penggugat berada di pihak yang kalah maka Penggugat haruslah dibebani untuk membayar ongkos perkara. Dan menyatakan eksepsi Para Tergugat tidak dapat diterima. Dalam Pokok Perkara menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya. Setiap orang berhak mengajukan gugatan, apabila ada hak haknya yang dilanggar oleh orang lain, termasuk dalam kasus ini Penggugat menggugat tanah Tergugat dengan menganggap karena Penggugat melakukan perbuatan melawan hukum. Akan tetapi, seharusnya Penggugat bukan menggugat Penggugat dengan perbuatan melawan hukum melainkan dengan menganggap Tergugat

menganggap Tergugat melakukan cidera janji (wanprestasi). Karena dalam perjanjian konsensuil, kesepakatan yang dicapai oleh para pihak secara lisan, melalui ucapan saja telah mengikat para pihak. Ini berarti bahwa segera setelah para pihak menyatakan persetujuan atau kesepakatannya tentang hal hal yang mereka bicarakan, dan akan dilaksanakan maka kewajiban telah lahir pada pihak

Universitas Sumatera Utara

terhadap siapa yang telah berjanji untuk memberikan sesuatu, melakukan atau berbuat sesuatu atau untuk tidak melakukan atau berbuat sesuatu. 48 Berkaitan dengan hal itu sepanjang mengenai apakah gugatan Penggugat terbukti kebenarannya atau tidak. Itulah yang akan dipertimbangkan berdasarkan bukti bukti, surat surat, dan saksi saksi yang diajukan Penggugat, maka Majelis Hakim dapat menyatakan menolak gugatan Penggugat dengan menyatakan gugatan Penggugat tidak berkekuatan hukum atau berdasarkan hukum. Catatan : Dari kasus ini dapat menarik Abstrak Hukum demikian : Suatu Putusan Hakim yang pertimbangan hukumnya dibuat dan disusun secara singkat seperti ini : 1. Bahwa pihak Tergugat dan Penggugat tidak mengajukan beberapa saksisaksi dalam perkara ini. 2. Bahwa eksepsi tergugat telah masuk dalam pokok perkara dan harus dipertimbangkan, maka Majelis Hakim menyatakan eksepsi Para Tergugat tidak dapat diterima. 3. Bahwa oleh karena dalil-dalil untuk mengajukan gugatan tidak berdasar hukum, maka petitum gugatan juga menjadi tidak berdasarkan hukum, maka Majelis Hakim menolak gugatan Penggugat seluruhnya. Putusan Judex Facti yang didasarkan atas pertimbangan hukum sebagaimana diuraikan diatas ini, oleh Pengadilan Negeri Tangerang dinilai
Kartini Mulyadi & Gunawan Wijaya, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian,(Jakarta, Raja Grafindo Persada, 2003). h. 7.
48

Universitas Sumatera Utara

sebagai suatu Putusan perdata yang dilakukan penggugat ialah perbuatan wanprestasi bukan perbuatan melawan hukum. Demikian catatan Penulis

E.

Tanggapan
Penggunaan Pasal 1365 KUHPerdata sebagai dasar gugatan dan juga

sebagai dasar Keputusan Pengadilan terhadap perkara perdata yang diajukan di muka Pengadilan, bilamana dipikirkan dengan kritis dan mendalam akan mengandung banyak pertanyaan yuridis yang sulit dijawab. 49 Pada Asasnya putusan Hakim telah mempunyai kekuatan mutlak dan harus dilaksanakan karena putusan yang dijatuhkan harus berdasarkan pertimbangan yang jelas dan cukup. 50 Maka Dengan itu, didalam putusan Hakim tidak selalu mengabulkan gugatan yang seluruhnya dapat juga gugatan dikabulkan untuk sebahagian. Karena itu gugatan dikabulkan untuk sebahagian saja, gugatan selebihnya ditolak atau dinyatakan tidak dapat diterima. 51 Oleh sebab itu maka dalam isi putusan maka Majelis Hakim menolak gugatan Penggugat seluruhnya dan menghukum Penggugat membayar ongkos perkara. Isi Putusan itu berpedoman dengan melihat dari gugatan yang dilakukan pihak Penggugat seharusnya menggugat perkara tersebut dengan wanprestasi, bukan karena dengan perbuatan melawan hukum yang dilakukan, dan tidak mencampurkannya kedalam perbuatan melawan hukum. Perbuatan yang dilakukan Penggugat ialah wanprestasi. Unsur wanprestasi yang dilakukan Penggugat ialah melanggar Undang Undang yang
Varia Peradilan No.61 tahun 1990, Oktober 1990, h.144. M.Yahya Harahap,Hukum Acara Perdata,( Jakarta,Sinar Grafika, 2005). h. 797. 51 Retnowulan Sutanto dan Iskandar Oeripkartawinata, Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek, (Bandung, Alumni, 1980).h. 96.
49 50

Universitas Sumatera Utara

berlaku dan merugikan Tergugat Sehingga di dalam putusan ini dinyatakan bersalah karena Penggugat berusaha untuk melakukan penjualan sendiri atas aset tersebut kecuali ada diperjanjikan dalam akte pengikatan, ternyata hal tersebut tidak dapat dibuktikan oleh Penggugat, di samping itu juga Tergugat sudah memberi peringatan kepada Penggugat akan outstanding kredit Penggugat, dengan peringatan apabila tidak diselesaikan oleh Penggugat maka akan dilakukan penjualan agunan secara lelang. Dan lelang dilakukan sesuai dengan prosedur yang benar sesuai dengan aturan yang berhubungan dengan PP No. 33 Tahun 2006, PERMENKEU No. 40 PMK 07/2006 Tentang Petunjuk Pelaksanakan Lelang dan Undang Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Undang Undang Hak Tanggungan. Penggugat juga telah melakukan perbuatan wanprestasi karena Penggugat tidak dapat memenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana telah

diperjanjikan, sehingga kredit tersebut macet, sehingga dengan berat hati Tergugat menjalankan haknya sebagaimana yang telah diberikan oleh Undang Undang untuk memperoleh pembayaran dari pelelangan umum jaminan status a quo. Dengan tidak dipenuhi perjanjian yang dilakukan Penggugat maka Penggugat telah melakukan ingkar janji. Karena perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang telah berjanji kepada orang lain untuk melakukan sesuatu hal yang telah disepakati kedua belah pihak. 52 Karena apabila seseorang dirugikan karena perbuatan orang lain, sedangkan diantara mereka itu tidak terdapat sesuatu perjanjian, maka berdasarkan Undang Undang juga timbul

52

Subekti, Hukum Perjanjian,Cetakan VI,(Jakarta,Intermasa, 1979), h.1.

Universitas Sumatera Utara

atau terjadi hubungan hukum antara orang tersebut yang menimbulkan kerugian. 53 Bahwa oleh karena dalil dalil untuk mengajukan gugatan ini tidak berdasar hukum, maka petitum gugatan pun menjadi tidak berdasar hukum dan oleh karenanya gugatan Penggugat ditolak. Maka perbuatan yang dilakukan pihak Penggugat ialah perbuatan wanprestasi, karena pihak Penggugat tidak memenuhi kewajiban yang telah ditentukan dalam perjanjian, baik karena perjanjian yang timbul karena perjanjian maupun karena Undang - Undang. Wanprestasi yang dilakukan karena adanya kelalaian Penggugat tidak melakukan apa yang disanggupi yang akan dilakukan, sehingga terhadap kelalaian yang dilakukan Penggugat, maka diancam beberapa sanksi yaitu membayar kerugian yang diderita Tergugat dan membayar biaya perkara. 54 Apabila Penggugat tidak membayar hutangnya, walaupun telah ada keputusan Pengadilan yang menghukumnya supaya melunasi hutangnya, atau karena tidak mampu untuk membayar seluruh hutangnya, maka semua harta bendanya disita untuk dijual dan hasil penjualannya di bagi bagikan kepada Tergugat.

A.Z Nasution,Hukum Perlindungan Konsumen Suatu Pengantar,Cetakan Kedua, (Jakarta,Diadit Media, 2002). h. 77. 54 Endang Purwaningsih, Hukum Bisnis, (Bogor,2010,Ghalia Indonesia). h. 266.

53

Universitas Sumatera Utara

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan Dari uraian Bab-Bab terdahulu dalam penulisan skripsi ini dapat disimpulkan sebagai berikut : 1. Peralihan hak kepada pembeli lelang atas objek agunan yang diperoleh melalui lelang baru sempurna setelah dilakukan balik nama pada Kantor Pendaftaran yang bersangkutan, dan dalam hal ada hak tanggungan yang membebani tanah atau rumah yang akan dilelang, maka Badan Pertanahan Nasional (BPN) berkewajiban meroya (mencoret) nama yang tertera pada sertifikat tanah tersebut dan menggantinya menjadi nama pembeli (pemenang lelang). 2. Kewenangan Pejabat Lelang terhadap suatu barang agunan apabila debitur cidera janji, maka Pejabat Lelang dapat melakukan penjualan Objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum. Suatu pelelangan yang dilaksanakan tidak sesuai dengan ketentuan atau peraturan lelang yang berlaku saat ini, maka terhadap pelelangan tersebut, dapat dikatakan tidak berkekuatan hukum melalui proses gugatan yang diajukan kepada Pengadilan Negeri. 3. Dalam penjualan objek agunan secara lelang maka aset atau sertifikat pemberi hak tanggungan yang sudah diagunkan tidak diperkenankan dijual sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan sepanjang tidak

diperjanjikan dalam Akte Pengikatan, dan apabila Pemberi Hak

Universitas Sumatera Utara

Tanggungan tidak melunasi kewajibannya memenuhi pembayaran atas hutangnya dan tidak mengindahkan peringatan peringatan (somasi) yang diberi oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara ataupun Balai Lelang, maka benda sertifikat yang diagunkan dapat dijual secara lelang, meskipun tanpa persetujuan Pemberi Hak Tanggungan. Dan juga gugatan perbuatan melawan hukum yang diajukan pemegang Hak Tanggungan yang tidak memenuhi peringatan yang diberikan pihak kreditur maka akan berakibat gugatan tersebut dinyatakan tidak berdasar hukum, karena perbuatan itu merupakan perbuatan wanprestasi dan gugatannya akan di tolak melalui Putusan Pengadilan Negeri. B. Saran Dari penjelasan-penjelasan yang diuraikan dalam Bab-Bab terdahulu dan kesimpulan seperti disebut diatas, penulis memberikan saran-saran sebagai berikut: 1. Untuk tercapainya suatu tujuan lelang sebaiknya pembeli lelang yang telah memenuhi syarat syarat yang di sahkan Pejabat Lelang bersama Kreditur dan Debitur menghadap kepada Ketua Pengadilan Negeri untuk dilakukan pembayaran oleh pembeli lelang di hadapan Ketua Pengadilan Negeri. Selanjutnya, pembeli lelang, Kreditur dan Debitur menghadap Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli dan melakukan balik nama atas sertifikat tanah. 2. Bagi Pembeli Lelang yang beritikad baik sudah seharusnya diberikan perlindungan, hal ini berguna bagi peserta lelang lainnya, di kemudian

Universitas Sumatera Utara

hari agar tidak mempunyai keraguan atau menimbulkan kecemasan dalam mengikuti proses lelang terhadap suatu agunan yang akan dijual melalui pelelangan umum. 3. Pada umumnya, benda yang tidak bergerak (tanah/rumah) yang sertifikatnya dijadikan jaminan diagunkan selalu berada pada penguasaan tersita (ditempati Debitur), dan sebaliknya apabila tanah/rumah tersebut akan dikosongkan tetapi Debitur tidak bersedia mengosongkannya, maka kreditur dan Pejabat Lelang harus berani mengeluarkan Debitur tersebut secara paksa. Bahkan, dapat menggunakan bantuan Aparat Keamanan (Polisi) walaupun untuk hal itu tidak ada permohonan dari pemenang lelang, karena hal ini dapat dianggap merupakan salah satu bentuk pelayanan prima dari Kreditur dan pejabat lelang kepada pihak pemenang lelang.

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR PUSTAKA A. BUKU Harahap, M.Yahya, 2005, Hukum Acara Perdata, Sinar Grafika, Jakarta. Harsono Boedi, 2007, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta. Harahap, M.Yahya, 2007 ,Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, Sinar Grafika, Jakarta. Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, 2006, Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan, Kencana,Jakarta. Kartono, SH, 1982, Kepailitan Dan Pengunduran Pembayaran. Pradnya Paramita, Jakarta. Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum Universitas Padjajaran, 1996, Seminar Hak Tanggungan Atas Tanah Dan Benda Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, Citra Adytya Bakti, Bandung. Mahkamah Agung RI, 2008, Pedoman Teknis Administrasi Dan Teknis Peradilan Perdata Khusus, Buku II, Ikatan Hakim Indonesia IKAHI, Jakarta. Mulyadi Kartini & Gunawan Wijaya, 2003, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Raja Grafindo Persada, Jakarta. Nasution A. Z, 2002, Hukum Perlindungan konsumen Suatu Pengantar, Cetakan Kedua, Diadit Media, Jakarta. Panggabean HP, 1997, Himpunan Undang Undang yang berkaitan dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Pengadilan Tinggi Sumatera Selatan, Palembang.

Universitas Sumatera Utara

Purwaningsih Endang, 2010, Hukum Bisnis, Ghalia Indonesia, Bogor. Retnowulan, Sutantio dan Iskandar Oeripkartawinata, 1980, Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek, Alumni, Bandung. Saleh Wantjik, 2002, Hukum Acara Perdata dalam HIR/RBG, Ghalia Indonesia, Jakarta. Siregar Tampil Anshari, 2001, Undang Undang pokok Agraria dalam Bagan, KSHM, Medan. Soemanty Wasty, 1994, Pedoman Teknik Penulisan Skripsi. Bumi Aksara, Jakarta. Subekti, SH, 1985, Pokok Pokok Hukum Perdata, Intermasa, Bandung. Subekti, SH, 1979, Hukum Perjanjian, Cetakan VI, Intermasa, Jakarta. Sutantio Retnowulan, dkk, 1994, Pustaka Peradilan Hukum Perdata Tertulis, Mahkamah Agung RI dengan The Asia Foundation, Jakarta. Subekti. R, 1995, Aneka perjanjian, Cetakan Kesepuluh, Citra Aditya Bakti, Bandung. Soerjono Soekanto dan Sri mamudji, 1990, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Rajawali Pers, Jakarta.

B. PERUNDANG-UNDANGAN Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Tanggungan Dan Hak Pakai Atas Tanah Kitab Undang Undang Hukum Acara Perdata

Universitas Sumatera Utara

C. MAJALAH Majalah Varia Peradilan ( VP ). Dari beberapa Tahun penerbitan. IKAHI.

D. INTERNET
http://google.com// Terakhir diakses Tanggal 03 Februari 2012.

Universitas Sumatera Utara