Anda di halaman 1dari 73

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

BAB III TINJAUAN KHUSUS

3.1 PENGERTIAN JUDUL Dalam perencanaan dan perancangan bangunan kali ini mengambil tema adalah mixed use building. Bangunan yang menjadi pokok bahasan kali ini adalah kantor sewa yang dipadudankan dengan mall/ pusat perbelanjaan. Perencanaan dan perancangan kali ini mengambil judul Kantor Sewa dan Mall Elektronik di Surabaya. Kantor sewa merupakan sebuah bangunan yang sengaja disewakan untuk umum guna menjalankan aktifitas perkantoran. Kantor sewa yang direncanakan kali ini adalah sebuah kantor sewa khusus. Hal ini dikarenakan karena mixed use yang diaplikasikan berupa mall elektronik. Nantinya, kantor sewa ini akan lebih berintegrasi/ codong disewakan kepada perusahaan-perusahaan khusus, dimana perusahaan-perusahaan ini adalah sebuah industry yang bergerak dibidang teknologi dan elektronik. Hal ini dilakukan guna untuk mendukung fungsi sampingan dari bangunan ini yaitu sebagai pusat perbelanjaan elektronika yang ada di Surabaya. Sedangkan pusat perbelanjaan khusus elektronik itu nanti sendiri adalah sebuah pusat perbelanjaan yang retail/ took yang ada di dalamnya khusus untuk menjajakan dagangan yang bertemakan teknologi/ elektronik saja. Hal ini dilakukan guna menyeimbangkan fungsi utama dari bangunan ini yaitu sebagai kantor sewa yang notabennya juga khusus bergerak dibidang perusahaan elektronik. Hal itulah mengapa konsep perencanaan dan perancangan kali ini mengambil judul Kantor Sewa dan Mall Elektronik di Surabaya.

50

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

3.2 STRUKTUR ORGANISASI Struktur organisasi adalah bagan yang memperlihatkan tata hubungan kerja antar bagian dan garis kewenangan, tanggung jawab dan komunikasi dalam menyelenggarakan pelayanan dan antar unit pelayanan serta manajemen dari kantor sewa maupun pusat perbelanjaan elektronik Meskipun tidak bias disamaratakan, namun pada dasarnya ada beberapa fungsi perusahaan yang ditunjukkan dalam struktur organisasi perusahaan yang harus ada. Mengingat posisi tersebut memiliki peran penting dalam proses berjalannya sebuah organisasi perusahaan. Salah satu gambaran struktur organisasi perusahaan diantaranya sebagai berikut : General Manajer Dalam sebuah perusahaan tugas dari GM adalah memimpin perusahaan. Selain itu, seorang GM memiliki tanggung jawab pada keseluruhan system yang berjalan dalam sebuah perusahaan. Dalam melaksanakan fungsinya, GM akan dibantu oleh beberapa manajer yang memiliki fungsi spesialisasi. Kebijakan GM merupakan hal tertinggi yang harus dipatuhi oleh anggota perusahaan lainnya karena ia merupakan posisi tertinggi yang terdapat di dalam struktur organisasi perusahaan.

Direktur/ Division Tugasnya adalah memimpin bagian khusus dalam perusahaan serta melakukan koordinasi antar divisi dan memberikan laporan kepada GM. Setiap bagian, tidak memiliki garis komando lintas divisi sehingga hanya bias mengambil kebijakan pada masing-masing divisi. Seperti pada divisi marketing, tidak bias memberikan inverse kepada divisi keuangan. Yang bias dilakukan adalah memberikan informasi dan masukan yang dibutuhkan pada bagian lain. Oleh karena itu, direktur memiliki tugas yang sangat terarah sehingga tanggung jawab yang dimilikinya harus mampu ditransparasikan kepada GM dan kepada

51

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

divisi lain sebagai bukti adanya satu kesatuan visi misi dalam struktur organisasi perusahaan.

General Affair Merupakan bagian divisi yang bertugas untuk menyediakan segala kebutuhan dan perlengkapan guna menunjang aktivitas perusahaan. Seperti untuk mengurusi masalah seragam karyawan, mobil dinas, mess karyawan, pemeliharaan lingkungan kantor atau juga memilih mitra kesehatan dengan perusahaan. Dalam struktur organisasi perusahaan, general affair ini juga mempunyai peranan yang sangat penting dalam memajukan perusahaan karena tanpa keseragaman karyawan yang baik maka perusahaan juga tidak akan terlihat rapid an terkoordinasi.

Personalia Department Divisi ini memiliki tugas untuk menjaga kualitas sumber daya manusia perusahaan. Prosesnya dimulai dari masa perekrutan, penggantian jabatan, promosi dan mutasi karyawan, penilaian kinerja, pemberian penghargaan serta menjaga kinerja karyawan. Dalam proses perekrutan pegawai baru, pihak inilah yang berfungsi secara khusus untuk bisa memilih dan mendapatkan pegawai yangsesuai dengan kebutuhan perusahaan.

Accounting Department Merupakan departemen yang bertugas untuk mencatat serta mengatur masalah keuangan perusahaan. Divisi ini juga bertugas untuk mengadakan audit atas kinerja yang sudah dilakukan divisi lain, guna menghindari terjadinya penyalahgunaan khususnya dibidang keuangan, termasuk mengontrol

keseimbangan keuangan perusahaan.

52

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Pada bagian ini pegawai yang ditunjuk haruslah bersikap jujur dan teliti karena jika tidak, maka perusahaan akan kehilangan berbagai asset yang berpotensi memajukkan perusahaan.

Purchasing Department Divisi ini biasanya dimiliki oleh perusahaan manufaktur. Tugasnya adalah membeli bahan baku produksi. Selain itu divisi ini juga bertugas menjalin kerjasama dengan pihak supplier bahan baku guuna menjamin kelangsungan proses produksi perusahaan

Marketing Department Divisi marketing merupakan divisi ujung tombak perusahaan. Sebab, tugas divisi ini adalah memasarkan semua produk yang dihasilkan oleh perusahaan. Dengan demikian, perusahaan bias mendapatkan keuntungan jika produk yang mereka hasilkan bias laku di pasaran.

R & D Development Fungsi dari devisi adalah melakukan penelitian serta mengembangkannya. Penelitian yang dilakukan menyangkut semua kebutuhan perusahaan, yang bertujuan untuk meningkatkan kinerja perusahaan. Seperti melakukan penelitian mengena produk apa yang pada saat ini dibutuhkan oleh masyarakat, atau juga melakukan penelitian mengenai persepsi masyarakat atas produk yang dihasilkan perusahaan. Hasil dari penelitian tersebut akan digunakan untuk menciptakan sebuah system baru yang lebih baik bag proses yang ada di perusahaan.

Quality Assurance Department Di perusahaan manufaktur disivi ini bertugas untuk menjaga kualitas produk yang dihasilkan perusaan sebelum dipasarkan ke tengah masyarakat. Produk yang tidak sesuai standar, akan dipisahkan untuk kemudian dikelompokan ke dalam golongan produk gagal.

53

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Di perusahaan jasa, seperti bank tugas dari divisi ini adalah melakukan pengawsan atas system yang di jalankan dalam proses pelayanan pada nasabah. Dengan demikian, semua nasabah bisa mendapatkan pelayanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di perusahaan tersebut.

Mantenance Deparment Divisi ini biasanya disiapkan bagi perusahaan menufaktur atau juga bagi perusahaan yang memiliki kantor sendiri. Sementara bagi perusahaan yang gedung kantornya masih bergabung dengan perusahaan lain secara menyewa, biasanya meniadakan divisi ini. Sebab divisi ini bertugas memelihara perangkat yang terkait proses operasional perusahaan. Seperti menjaga mesin produksi, instalasi listrik, pendingin atau menjaga perankat computer. Oleh karenanya, tidak semua perusahaan memiliki divisi ini, khususnya perusahaan jasa dan perusahaan yang gedung kantornya masih dalam status sewa.

Public Relation Department Fungsi dari divisi ini adalah menjadi perwajahan perusahaan da pencipta citra perusahaan. Khususnya dilakukan dengan menjalin kerjasama dengan pihak eksternal perusahaan yang terkait dengan operasional perusahaan. Salah satu fungsinya adalah memberikan keterangan pers kepada wartawan apabila terdapat hal yang berkaitan dengan perusahaan tersebut.

General manager General Manager merupakan pimpinan utama pada stuktur organisasi Mall Panakkukang yang bertanggung jawab atas segala kegiatan yang berkenaan dengan Mall Panakkukang. Termasuk mengkontrol kinerja dari Building Manager.

Pengelola Dalam urusan pegelolaan secara umum, manajemen mall berada di bawah pengawasan pihak pengelola. Pihak pengelola mengatur atau bertanggung
54

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

jawab atas segala yang berkenaan dengan mall tak terkecuali dalam hal promosi, penanggung jawab setiap event atau kegiatan yang dilaksanakan di mall ataupun di luar mall selama masih bersangkutan dengan mall yang dikelola . Sedangkan dalam urusan sewa-menyewa, pihak pengelola memberikan kuasa pada devisi pemasaran.

Penyewa Penyewa merupakan pihak yang berhak atas toko atau tenant yang telah mendapatkan legalitas dari pihak pengelola untuk dimanfaatkan sesuai dengan keinginan penyewa.

Maintenance Building Maintenance Building merupakan komponen dasar (karyawan) mall yang bertanggung jawab terhadap perawatan ataupun pemeliharaan berbagai macam sarana yang ada. Termasuk pula mengusulkan atas penggantian komponen penunjang mall yang dianggap tidak layak. Pihak pengelola dengan terperinci melakukan pendataan terhadap seluruh komponen yang ada dalam di dalam mall, hal ini dilakukan untuk memudahkan pihak pengelola ataupun pihak lain apabila membutuhkan data sekunder tentang mall tersebut, seperti jumlah outlet fast food atau jumlah butik. Selain itu, manajemen mall juga sangat memperhatikan kebersihan dan perawatan gedung mall. Pihak marketing mengurusi User (penyewa) untuk medapatkan legalitas dari pihak pengelola untuk menempati toko yang telah disepakati antara pihak pengelola dan penyewa. Maintenance ini terbagi atas dua bagian yaitu : 1. Mechanical Electrical a. Bagian Mechanical bertugas untuk menjaga stabilitas suhu dalam bangunan (AC). b. Bagian Electrical yaitu bertugas mengatur sistem pencahayaan atau penerangan bangunan (lighting).
55

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

c. Bagian Pemipaan bertugas untuk

membuat sistem pembuangan serta

sanitasi dari air kotor, air bersih dan gas.

Building Manager Building Manager memiliki tanggung jawab kerja kepada General Manager. 1. Tugas dan kewajiban a) Bertugas sebagai controlling dan monitoring atas operasional perusahaan melalui yang dibantu dan berkoordinasi dengan baik terhadap anggotaanggotanya serta memberikan masukan (saran) kepada manajemen mengenai apa yang kurang baik diterapkan pada operation system secara keseluruhan. b) Membentuk Team Work yang dapat diandalkan sebagai pelaksana operasional perusahaan dan senantiasa memberikan motivas kepada setiap anggotaanggotanya agar bekerja sebagai team yang solid. c) Membuat standar operasional dan penampilan kerja tim yang cocok serta diinginkan, untuk mencapai hasil pekerjaan yang optimal. d) Memiliki wewenang dalam memberikan sanksi atas kelalaian karyawan maupun staff dengan sepengetahuan pihak menejemen dan memiliki hak atas mempromosikan staff untuk mendapatkan hak yang lebih baik atas dedikasinya terhadap perusahaan.

2. Proyek Tugas dari bagian proyek ini adalah perawatan operasioanal sehari-hari bangunan. Yang terdiri dari dua bagian yaitu: a. Sipil Bertugas untuk melakukan penambahan dan pengurangan gedung, melakukan pengawasan lapangan kepada para tenant (penyewa) dibantu oleh marketing. b. Arsitek Mempunyai tugas untuk mendesain bangunan yang akan disewa, melakukan pengarahan kepada penyewa yang baru tentang standar-standar yang diberlakukan oleh perusahaan.

56

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Marketing

a. Bertanggung jawab atas pemasaran kios kepada calon penyewa. b. Membuat program promosi tahunan ataupun event-event yang bersifat momentum. c. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan

Administrasi

a. Mengurusi segala sistem administrasi perusahaan secara detail dan rapi. b. Membuat laporan bulanan mengenai hal-hal yang perlu disampaikan kepada Building Manager. c. Mengurusi surat masuk dan surat keluar.

Berikut ditampilkan bagan struktur organisasi mall elektronik

Skema 4 : Struktur organisasi mall elektronik

57

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Skema 5 : Struktur organisasi kantor sewa (pengelola)

3.3 PEMAKAI & KEGIATAN Berikut ini dipaparkan mengenai pelaku serta kegiatan yang berada di dalam kawasan kantor sewa dan mall elektronik tersebut, baik secara harian maupun berkala. KEGIATAN UMUM NO PELAKU KEGIATAN Datang Parkir 1 Pengunjung Pameran/ Mall Elektronik Mencari Informasi Melihat pameran & berbelanja Sanitasi Pulang KEB. RUANG Entrance Ruang parkir Ruang Resepsionis Lobby/ hall/ r. pameran/ retail Toilet Ruang parkir

Atau : PENGGUNA Penyewa retail/tenant JENIS AKTIVITAS Datang, parker Melayani pembeli KEBUTUHAN RUANG Parking area Toko (anchor, retail tenant, gerai)
58

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

(penjual)

Makan dan minum Metabolisme Ibadah

Caf, restaurant, foodcourt Toilet Musholla Loading dock Gudang barang/ loading dock Parking area Office Customer service area Office

Pemasok barang

Datang, parker Memasok dan memberekan barang Datang, Parkir Absen Memberikan informasi Meeting, mengatur pemasukan dan pengeluaran keuangan Menindaklanjutkan saran dan kritik dari pengunjung dan penyewa toko Meeting, makan dan minum Sholat

Office Caf, restaurant, foodcourt Musholla Toilet Toilet/ ruang ganti Loker Ruang panel Loading dock Lift

Pengelola mall

Metabolisme Mengganti pakaian Menyimpan barang bawaan Menjaga kinerja peralatan listrik, air, dan AC Menyimpan barang dagangan Menurunkan/ menaikkan barang dagangan Menjaga kebersihan bangunan/ membuang sampah Melakukan pengawasan/ keamanan Datang, parker

Ruang janitor, TPS Ruang keamanan/ security room Parking area Toko (anchor, retail tenant, gerai) Caf, restaurant, foodcourt Koridor, citywalk Musholla
59

Pengunjung umum

Berbelanja Meeting, makan dan minum Jalan-jalan Sholat

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Metabolisme Mengambil uang

Toilet ATM center

Tabel 4 : Kebutuhan umum ruang & aktifitas para pengunjung pameran/ mall elektronik

KEGIATAN UMUM NO PELAKU KEGIATAN Datang Mengawasi pameran 2 Pengelola Pameran Menunggu ruang informasi Istirahat Sembahyang Pulang KEB. RUANG Entrance & R. parkir Lobby/ hall/ r. pameran Ruang Resepsionis Restoran Mushola Ruang parkir

Tabel 5 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum para pengelola pameran

KEGIATAN PERKANTORAN (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Kegiatan pengelolaan dan 1 Direktur pengawasan perusahaan Menerima Tamu Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang Ruang Resepsionis Restoran Mushola Ruang parkir KEB. RUANG Entrance & R. parkir Lobby/ hall/ r. pameran

Tabel 6 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum direktur perkantoran

60

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

KEGIATAN PERKANTORAN (BERKALA) NO PELAKU Rapat 1 Direktur Seminar Mengawasi pameran berkala KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor Lobby/ hall/ r. pameran Lobby/ hall/ r. pameran

Tabel 7 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala direktur perkantoran

KEGIATAN PERKANTORAN (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Kegiatan administrasi 2 Karyawan Perusahaan perusahaan Menerima Tamu Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang Ruang Resepsionis Restoran Mushola Ruang parkir KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang kantor

Tabel 8 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum para karyawan perusahaan

KEGIATAN PERKANTORAN (BERKALA) NO PELAKU Rapat 2 Karyawan Perusahaan Seminar/ Presentasi terhadap klien Mengadakan dan mengawasi pameran
61

KEGIATAN

KEB. RUANG Ruang rapat kantor perusahaan Ruang rapat kantor perusahaan Lobby/ hall/ r. pameran

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

produk berkala
Tabel 9 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala para pengelola karyawan perusahaan

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Menerima Tamu 1 Presiden Direktur Administrasi pengelolaan kantor sewa Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang tamu pada ruang direktur Ruang direktur kantor sewa Restoran Mushola Ruang parkir

Tabel 10 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum presiden direktur pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO PELAKU Rapat 1 Presiden Direktur Konferensi KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa Ruang konferensi

Tabel 11 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala presiden direktur pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Menerima Tamu 2 Wakil Presiden Direktur/ General Administrasi pengelolaan KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang tamu pada ruang wakil direktur Ruang wakil direktur
62

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Manejer

kantor sewa Koordinasi antar department di bawahnya Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang

kantor sewa Ruang kerja wakil direktur Restoran Mushola Ruang parkir

Tabel 12 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum GM pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO PELAKU Rapat 2 Wakil Presiden Direktur/ General Manejer Konferensi KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa Ruang konferensi

Tabel 13 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala GM pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Pembukuan, inventaris dan 3 Divisi sekretaris dan mengurusi pembayaran inventaris sewa kantor sewa Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang Restoran Mushola Ruang parkir KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang tamu pada ruang wakil direktur

Tabel 14 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi sekertaris pengelola kantor sewa

63

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 3 PELAKU Divisi sekretaris dan Rapat inventaris KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 15 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi sekertaris pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Pengelolaan manejemen 4 Departemen Manejemen umum kantor sewa Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang kerja dept. manejemen Restoran Mushola Ruang parkir

Tabel 16 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum departemen manejemen pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 4 PELAKU Departemen Manejemen Rapat KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 17: Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala departemen manejemen pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN)


64

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

NO

PELAKU

KEGIATAN Datang Pengiklanan kantor sewa

KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang kerja divisi periklanan

Divisi Periklanan Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang

Restoran Mushola Ruang parkir

Tabel 18 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi periklanan pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 5 PELAKU Divisi Periklanan Rapat KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 19 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi periklanan pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Kegiatan administrasi 6 Departemen Umum umum Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang Restoran Mushola Ruang parkir KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang kerja dept. umum

Tabel 20 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum departemen umum pengelola kantor sewa

65

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 6 PELAKU Departemen Umum Rapat KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 21 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala departemen umum pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Kegiatan pengestimasian, 7 Divisi Pengembangan pengembangan dan pengelolaan kantor sewa Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang Restoran Mushola Ruang parkir KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang kerja divisi pengembangan

Tabel 22 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi pengembangan pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 7 PELAKU Divisi Pengembangan Rapat KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 23 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi pengembangan pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN KEB. RUANG


66

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Datang Menangani masalah 8 Divisi Penyewaan penyewaan kantor sewa Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang

Entrance & R. parkir Ruang kerja dept. penyewaan Restoran Mushola Ruang parkir

Tabel 24 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi penyewaan pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 8 PELAKU Divisi Penyewaan Rapat KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 25 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi penyewaan pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Menangani masalah 9 Manajer Penjualan penjualan ruang kantor sewa Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang Restoran Mushola Ruang parkir KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang kerja manajer penjualan

Tabel 26 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum manajer penjualan pengelola kantor sewa

67

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 9 PELAKU Manajer Penjualan Rapat KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN) NO PELAKU KEGIATAN Datang Mengurusi masalah 10 Divisi Asuransi asuransi kantor sewa Istirahat Sembahyang & Sanitasi Pulang KEB. RUANG Entrance & R. parkir Ruang kerja divisi asuransi Restoran Mushola Ruang parkir

Tabel 28 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi asuransi pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA) NO 10 PELAKU Divisi Asuransi Rapat KEGIATAN KEB. RUANG Ruang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 29 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi asuransi pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENDUKUNG (SEMINAR) NO PELAKU KEGIATAN Menyediakan dan merawan ruang konferensi 1 Pengelola Menyediakan panggung untuk ruang seminar
68

KEB. RUANG Ruang konferensi

Panggung podium

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Peyimpanan alat-alat konferensi Penataan ME ruang konferensi Pulang

Gudang ruang konferensi

Ruang panel konferensi

Ruang parkir

Tabel 30 : Kebutuhan ruang dan aktifitas pengelola berkala kegiatan pendukung kantor sewa

KEGIATAN PENDUKUNG (SEMINAR) NO 2 PELAKU Penyelenggara konferensi atau seminar KEGIATAN Menyiapkan seminar atau konferensi Istirahat Sanitasi Restoran Toilet KEB. RUANG Ruang konferensi

Tabel 31 : Kebutuhan ruang dan aktifitas penyelenggara konferensi berkala kegiatan pendukung kantor sewa

KEGIATAN PENDUKUNG (SEMINAR) NO PELAKU KEGIATAN Datang Mencari informasi 3 Peserta konferensi/ seminar Mengikuti konferensi/ seminar Istirahat Sembahyang Pulang Ruang serba guna/ lobby Mushola Ruang parkir KEB. RUANG Ruang parkir Resepsionis Ruang konferensi

Tabel 32 : Kebutuhan ruang dan aktifitas peserta berkala kegiatan pendukung kantor sewa

KEGIATAN SERVIS
69

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

NO

PELAKU

KEGIATAN Datang Kegiatan administrasi

KEB. RUANG Ruang parkir Ruang kerja administrasi

bagian perawatan bangunan kepala bagian perawatan 1 Kepala Bagian Perawatan Bangunan Memonitor pengoperasian peralatan yang mendukung aktifitas bangunan Istirahat Sembahyang Pulang Ruang serba guna/ lobby Mushola Ruang parkir bangunan dan staff Ruang control dan operator

Tabel 33 : Kebutuhan ruang dan aktifitas kegiatan servis kepala bagian perawatan bangunan kantor sewa

KEGIATAN SERVIS NO PELAKU KEGIATAN Datang Ganti baju Mengelola merawat 2 Divisi Mechanical Electrical mengontrol peralatan mekanik dan elektrik Istirahat Sembahyang Pulang Ruang serba guna/ lobby Mushola Ruang parkir KEB. RUANG Ruang parkir Ruang loker Ruang mekanikal

Tabel 34 : Kebutuhan ruang dan aktifitas kegiatan divisi mekanikal elektrikal bangunan kantor sewa

70

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

BAB IV PENDEKATAN KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK

4.1 PENDEKATAN KONSEP PERENCANAAN 4.1.1 VISI, MISI, DAN TUJUAN VISI :

Menjadi bangunan komersial yang dapat mewadahi aktifitas perkantoran dan jual beli khusus elektronik di Surabaya.

Memberikan fasilitas bagi penyedia usaha elektronik untuk dapat lebih mengembangkan serta memajukkan perusahaannya.

Menjadi bangunan yang menyediakan lahan aktifitas untuk perkantoran dan aktifitas jual beli dalam lingkup dunia teknologi dan elektronik di Surabaya.

Memberikan ruang publik yang serba ada dan lengkap khususnya di bidang perdagangan elektronik.

Meningkatkan mutu jual beli dan pendapatan para perusahaan elektronik.

MISI -

Memberikan ruang kerja yang efektif, kondusif serta nyaman dalam penggunaannya.

Menyewakan kantor dan retail bagi perusahaan-perusahaan khususnya dalam bidang elektronik.

Memberikan fasilitas-fasilitas kelas atas guna menunjang peningkatan transaksi jual beli perusahaan-perusahaan khusus elektronik.

Menyediakan wadah yang dapat menyelaraskan serta melayani kebutuhan perdagangan industry dalam bidang ekonomi.

71

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

TUJUAN -

Menyediakan wadah guna menaungi dan memberikan fasilitas bagi para perusahaan khususnya dalam bidang elektronik dalam menjalankan aktifitas perkantoran serta menjajakan, memperjualbelikan, memamerkan dan melakukan transaksi ekonomi dalam suatu wadah yang dapat melakukan kedua fungsi tersebut.

4.2 PENDEKATAN KONSEP PERANCANGAN 4.2.1 PENDEKATAN PERUANGAN 4.2.1.1.1 KEBUTUHAN RUANG Adapun pengelompokan ruang berdasarkan pelaku dan kesamaan kebutuhan ruang yaitu : o Kelompok kegiatan umum (mall elektronik) Adapun ruang kegiatan umum yaitu : Entrance Taman Lobby Ruang parkir Ruang pameran Selasar mall Ruang retail toko Mushola Toilet ATM Centre Food court

o Kelompok kegiatan perkantoran (Perusahaan perdagangan) Ruang direktur perusahaan perdagangan

72

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Ruang tamu pada ruang direktur perusahaan perdagangan Ruang rapat kantor perusahaan perdagangan Ruang kantor perusahaan perdagangan Ruang tamu pada ruang kantor perusahaan perdagangan Toilet

o Kelompok kegiatan pengelola Ruang tamu pada ruang direktur kantor sewa Ruang kerja wakil presiden direktur Ruang tamu pada ruang kerja wakil presiden direktur Ruang kerja divisi periklanan Ruang kerja departemen umum Ruang kerja divisi pengembangan Ruang kerja departemen penyewaan Ruang kerja manajer penjualan dan staff Ruang kerja divisi asuransi Ruang rapat pengelola kantor sewa Toilet

Berikut adalah skema ruang pengelola

Skema 5 : Skema ruang pengelola di bangunan kantor sewa

73

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

o Kelompok kegiatan pendukung Ruang konferensi Panggung/ podium Gedung ruang konferensi Ruang panel konferensi

o Kelompok kegiatan servis Ruang kerja administrasi kepala bagian perawatan bangunan dan staff Ruang control dan operator bangunan Ruang istirahat Toilet Ruang loker Ruang chiller Ruang panel teekomunikasi Ruang reparasi Ruang genset dan transformator Ruang pompa air dan tangki air Ruang bahan bakar Gudang peralatan Ruang kerja divisi perawatan Gudang Tanki sampah

74

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Berikut ini disajikan skema hubungan ruang servis

Skema 6 : Skema hubungan ruang servis di kantor sewa dan mall

4.2.1.1.2

BESARAN DAN PERSYARATAN RUANG Dasar pertimbangan : o Standart besaran ruang yang digunakan : Architects Data, Ernest Neufert, New York, 1981 New Metric Hand Book Planning and Design Data, Patricia Tutt and David Adler Time Saver Standart for Building Types, Joseph de Chiara and John Calender, Mc Graw Hill Book, 1981 o Kapasitas besaran ruang disesuaikan dengan : Jumlah dan besar peralatan yang akan ditampung Jenis kegiatan yang akan diwadahi

Adapun pertimbangan besaran ruang adalah sebagai berikut : o Kegiatan perkantoran


75

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Standar peruangan untuk ruang kantor menurut Neufert, Data Arsitek

Untuk area minimal :

Jenis Kantor

Bagian

Jumlah

Luasan (m2)

Net area (m2) 25 -

Flow 15 %

Luasan total (m2)

Perusahaan Perdagangan dengan populasi karyawan 10-30 orang

R. Manejer Personal Asisten Sekretaris Staff Pegawai biasa

1 -

25 15

1 2 6

12 10 6

12 20 36

11

86

Tabel 35 : Standar peruangan minimal untuk ruang kantor menurut Neufert, Data Arsitek

Untuk area maksimal :

Jenis Kantor

Bagian

Jumlah

Luasan (m2)

Net area (m2) 25 60

Flow 15 %

Luasan total (m2)

Perusahaan Perdagangan dengan populasi karyawan 10-30 orang

R. Manejer Personal Asisten Sekretaris Staff Pegawai biasa

1 4

25 15

1 6 38

12 10 6

12 60 228

67

512

Tabel 36 : Standar peruangan maksimal untuk ruang kantor menurut Neufert, Data Arsitek

76

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Untuk ruang rapat menurut Neufert Data Arsitek yaitu : Ukuran kecil 9 m2 untuk 6 orang Ukuran besar 16 m2 untuk 18 orang

Sesuai dengan kebutuhan kantor pada bab 1 di Kota Surabaya yaitu untuk kantor perdagangan dari sector industry yaitu 148218 m2. Kebutuhan ruang tersebut akan ditampung serta disesuaikan dengan tinggi lantai maksimal dan luasan bangunan yang diperbolehkan pada site yang ada. Pada kantor sewa dan mall elektronik tersebut akan dibedakan luasannya. Luasan tersebut dibedakan berdasarkan jumlah pegawai yang ditampungnya, ruang rapat dan lain lainnya. Sehingga untuk tiap jenis kantor tedapat 2 jenis kantor, yaitu besar dan kecil. Berikut adalah analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada mall elektronik yang direncanakan.

Tabel 37 : Analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada mall elektronik

77

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Analisis besaran dan kebutuhan ruang pada retail yang disewakan di mall elektronik :

Tabel 38: Analisis besaran dan kebutuhan ruang pada retail mall elektronik

Skema hubungan analisis makro mall elektronik :

Skema 7 : Skema hubungan makro mall elektronik

78

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Berikut adalah analisis besaran ruang dan kebutuhan ruang servis yang ada dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik :

Tabel 39 : Analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada ruang servis di kantor sewa dan mall elektronik

79

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

4.2.1.1.3

HUBUNGAN DAN ORGANISASI RUANG Dasar pertimbangan organisasi ruang dan pola hubungan ruang yaitu : Jenis kegiatan pola dan alur kegiatan Jenis dan kebutuhan ruang Hubungan antar kegiatan

Adapun organisasi dan pola hubungan ruang adalah sebagai berikut : o Kelompok kegiatan umum Keterangan symbol organisasi ruang : = dekat

O = kurang dekat

80

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

o Kelompok Perusahaan Perdagangan Industri

o Kelompok Kegiatan Pengelola

81

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

o Fasilitas Pendukung Utama

o Kelompok Kegiatan Servis

82

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

4.2.2

PENDEKATAN LOKASI Tujuan analisa penentuan lokasi site adalah untuk mencari lokasi site terbaik yang berkaitan dengan masalah : Penggunaan area yang terbaik Parkir dan sirkulasi Pelayanan dan utilitas Kenyamanan Estetika

Adapun dasar pertimbangan yang dipakai adalah : Perwilayahan Utilitas kawasan Faktor-faktor teknis (sirkulasi kawasan)

Dengan memperhatikan beberapa criteria dan ketentuan tersebut, maka akhirnya dipilih daerah yang memiliki prospek yang cukup baik untuk kegiatan perkantoran dan pusat perbelanjaan di mana daerah sekitarnya terdapat bangunan komersial yang akan mendukung sebagai alternative lokasi yang memenuhi syarat. Beberapa alternative pilihan lokasi adalah : Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 : Daerah jalan Ahmad Yani : Daerah Jemur Andayani : Daerah Genteng

83

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 16 : Lokasi alternative 1 di Daerah jalan Ahmad Yani

Gambar 17 : Lokasi alternative 2 di Daerah Jemur Andayani

84

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 18 : Lokasi alternative 3 di Daerah Genteng Kali

Pemilihan serta pertimbangan dari ketiga alternative site di atas adalah : Alternatif No 1 Kriteria Pemilihan Lokasi sesuai dengan tata guna lahan RTRW Surabaya 2005 2 Mudah dicapai dari bangunan komersial lainnya 3 Memiliki prospek perkembangan sebagai daerah bisnis 4 Tersedia jaringan utilitas kota yang memadahi 5 Dilewati jalur transpotasi umum 6 Adanya sarana jalan tembus untuk mengurangi kepadatan lalu lintas
85

Bobot

20

60

60

60

20

60

60

60

20

60

60

60

10

30

30

60

10

30

30

30

10

20

10

30

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Mudah dicapai dari pelabuhan dan bandara maupun terminal

15

15

15

TOTAL

165

270

300

Tabel 40 : Analisis ke 3 site berdasarkan RTRW Surabaya 2005

Dilihat dari hasil pendataan yang didapatkan maka dipilih daerah no 3 sebagai site terpilih untuk kantor sewa dan mall elektronik.

4.2.3

PENDEKATAN TAPAK Analisis Tapak/ Site

Sesuai dengan fungsi dan aktifitasnya, kantor sewa dan mall elektronik merupakan wadah kegiatan perkantoran dan perbelanjaan. Terdapat beberapa dasar pertimbangan penentuan site atau tapak dari lokasi site terpilih : Luas tanah mencukupi dan tersedia dalam artian tidak ditempati bangunan permanen Site atau tapak mudah dicapai oleh segala jenis kendaraan atau pejalan kaki Sesuai ketentuan peraturan daerah dan rencana induk pemerintah Berlokasi pada lingkungan yang mendukung Tersedia sarana kota seperti jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telekomunikasi dan drainase kota

86

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Berikut adalah alternative site yang berada di daerah Genteng

Gambar 19 : Alternatif site di daerah Genteng Kali

Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3

= daerah Jl. Embong Malang = daerah Siola = daerah Blauran Alternatif

No 1

Kriteria Pemilihan Fasilitas lingkungan tapak dapat saling mendukung

Bobot

20 15 15

3 3 3

60 45 45

3 3 3

60 45 45

3 2 3

60 30 45

2 3

Merupakan daerah bisnis Didukung transpotasi umum yang memadahi

Tersedia jaringan utilitas kota yang memadahi

15

45

45

45

Dampak positif bagi lingkungan sekitar

10

30

30

30

87

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Tingkat harga tanah sesuai kondisi tapak

10

20

30

20

Tabel 41 : Analisis ke 3 tapak di daerah Genteng Kali berdasarkan RT RW Surabaya 2005

Dari pertimbangan-pertimbangan tersebut maka dipilih daerah Genteng, Siola sebagai area/ site dari kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini

Gambar 20 : Kondisi site terpilih

Kondisi eksisting tapak antara lain : Kondisi eksiting tapak meliputi keadaan tapak saat ini dan lingkungan yang ada di sekitarnya. Adapun kondisi tapak atau site antara lain : o Lokasi di jalan Tunjungan o Batas- batas tapak : Utara : Jl. Praban
88

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Selatan Timur Barat

: Jl. Tanjung anom : Jl. Tunjungan : Jl. Lingkungan (gang)

o Luas tapak 9760 m2 / 0.97 ha o GSB yang ada di tapak : Timur Utara Selatan Barat : minimal 3 m dari pinggir jalan : minimal 3 m dari pinggir jalan : minimal 2 m dari pinggir jalan : minimal 1 m dari pinggir jalan

o Topografi tapak relatif datar o Koofisien dasar bangunan (Building Code = 50 %) o Koefisien lantai bangunan (FAR = 1350%) o Jumlah lantai yang diperbolehkan dibangun maksimum27 lantai o Bangunan yang ada sekarang adalah bekas bangunan pasar swalayan di mana dalam pembebasan tidak mngalami kesulitan o Adapun kondisi lingkungan yang ada di sekitar tapak : Adanya bangunan pertokoan, pusat perbelanjaan dan bank yang letaknya berdekatan dengan site, secara keseluruhan akan turut menunjang secara timbal balik pada kegiatan perkantoran dan bisnis yang

direncanakan Tidak adanya jalur hijau menyebabkan suasana di jalur transpotasi dan daerah sekitarnya menjadi panas terutama pada saat siang hari Tapak terletak pada jalan yang dilalui oleh transpotasi umum sehingga dapat menunjang aksesbilitas tapak

89

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 21 : Tampak udara daei site terpilih

Gambar 22 : View dari perempatan Tunjungan

90

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 23 : View dari site ke Siola

Gambar 24 : Sketsa potongan A-A pada site terhadap lingkungan

Gambar 25 : Sketsa potongan B-B pada site terhadap lingkungan

91

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Analisis Klimatologis Kondisi klimatologis yang berpengaruh pada site yaitu arah edar matahari dan hembusan angin. Arah edar matahari menyebabkan bangunan pada

lingkungan sekitarnya akan menghasilkan pembayangan pada site. Orientasi bangunan pada daerah tropis sebaiknya utara selatan Angin yang berasal dari jalan Tunjungan membawa banyak polusi karena pada jalan ini sangat padat lalu lintasnya. Sehingga perlu pemberian vegetasi. Angin dari arah barat akan terhalang oleh bangunan di sekitarnya

Analisis Pencapaian Pencapaian adalah salah satu hal terpenting dalam mendesain dan merencanakan sebuah bangunan. Hal ini disebabkan karena pencapaian adalah titik poin mudah dijangka atau tidaknya sebuah bangunan. Berikut beberapa alternatif pencapaian ME dan SE yang bisa diterapkan di bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini. ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tunjungan (+) Merupakan jalan satu arah sehingga memudahkan untuk akses menuju ke dalam site Merupakan jalan yang menuju ke arah jalan protokol, sehingga mudah untuk diakses. (-) Kepadatan jalan yang terjadi di jalan Tunjungan dan Praban akan sedikit menyulitkan kendaraan untuk keluar masuk

92

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tanjung Anom (+) Akses dari Jl Tunjungan dan Jl Praban merupakan pintu masuk dan keluar sirkulasi utama karena mudah terlihat SE yang direncanakan di Jl Tanjung Anom memiliki tingkat kepadatan lalu lintas yang tidak padat.

(-) Akses untuk servis tidak sama dengan akses dari sirkulasi bangunan. Sehingga perlu jalur khusus

Dari analisis pencapaian di atas maka dipilih opsi 2 sebagai pencapaian ME dan SE pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini.

Analisis Kebisingan Pada Tapak/ Site Sebelah utara memiliki kepadatan dan keramaian lalu lintas yang cukup ramai dan polusi yang ditimbulkan cukup tinggi baik polusi udara maupun suara. Sebelah Timur memiliki tingkat kebisingan yang tinggi karena merupakan jalan yang banyak dilalui oleh pengguna jalan untuk menuju pusat kota Pada bagian selatan memiliki kebisingan yang rendah Pada bagian barat juga memiliki tingkat kebisingan yang cukup rendah

93

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 26 : Analisis kebisingan pada tapak

Analisis Orientasi Bangunan Orientasi bangunan berfungsi sebagai ekspos utama bangunan pada arah bebas. Berikut beberapa analisis penentuan orientasi bangunan : Utara dan Timur merupakan area dengan view bebas dimana orang dapat melihat bangunan dengan leluasa. Sehingga ekspos bangunan akan ditempatkan di arah ini. Barat dan Selatan memiliki arah pandang yang terbatas. Sehingga pada arah ini tidak dilakukan ekspos berlebih pada bangunan.

94

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 27 : Analisis orientasi bangunan pada tapak

Analisis Zoning Vertikal Analisis zoning secara vertikal ini berfungsi untuk penentuan ruang serta penataan ruangan di dalam bangunan secara vertikal. Berikut adalah beberapa analisisnya : Kondisi lingkungan site cukup ramai, lalu lintas padat dan kadar polusi tinggi, oleh karena itu lantai dasar dan 1 digunakan sebagai mall elektronik. Untuk kegiatan perkantoran diletakkan di atas mall elektronik tersebut.

Analisis Zoning Horisontal Analisa zoning horisontal adalah rangkuman dari beberapa analisis site sebelumnya. Analisis ini berfungsi sebagai penentuan peletakkan ruang yang ada di dalam bangunan secara horisontal. Berikut adalah analisisnya : Arah Utara dan timur membutuhkan vegetasi sebagai barrier terhadap polusi udara dan suara
95

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

ME di jalan Tunjungan dan SE di Jl Praban Zone Publik berada di Jl Tunjungan dan Jl Praban Zone semi publik berada setelah zone publik dan berbatasan dengan zone privat Orientasi utama di arah utara dan selatan

Gambar 27 : Analisis zooning horizontal

4.2.4

PENDEKATAN BENTUK RUANG & BANGUNAN Bentuk Bangunan Bentuk dasar bangunan yang dipilih berdasarkan aspek tiga dimensinya sehingga tidak hanya berhenti pada bentuk 2 dimensi. Bentuk dasar tersebut antara lain :

96

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Bentuk Bundar Suatu sosok terpusat kea rah dalam, dan melindungi. Bangunan bundar melingkar tidak memiliki sisi gelap dan memungkinkan penetrasi sinar matahari yang tinggi dan memiliki segi aerodinamis yang baik dalam melewatkan angin pada posisi lengkungnya.

Bentuk Segitiga Bersifat aktif, tajam dan mengaraj. Di satu sisi arah angin dapat diantisipasi dengan baik yaitu pada sisi tajamnya. Namun tidak bagi sisi yang lain. Kerugian yang paling menonjol yaitu peruangan interior tidak efisien.

Bentuk Empat Persegi Panjang/ Kubus & Balok

97

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Bentuk murni, stabil, dan massif. Bentuk persegi tidak memiliki arah yang menonjol dan berkesan monoton, Sedangkan keuntungannya adalah efisien ruang yang tinggi, kemudahan perancangan struktur dan utilitas.

Bentuk Ruang/ Layout Ruang Besar dan susunan organisasi menentukan layout perabot pada ruang serta menentukan layout ruang. Secara umum ada tiga layout yang dapat dijadikan standar dalam penyusunan ruang. Ketiga macam layour ruang tersebut adalah : Cellular System Pada umumnya bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini memungkinkan rancangan ruang-ruang privasi tinggi.

Group Space System Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada bangunan yang mempunyai kedalaman 15-20 m dari koridor ke dinding terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok dengan arakter semiformal.

98

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Landscape/ Open Play System Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakai dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat dari partisi, furniture, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak sirkulasi dan lalu lintas kelompok atau unit kerja.

4.2.5

PENDEKATAN STRUKTUR & KONSTRUKSI

a. Sub Struktur Dasar pertimbangan : Kondisi tapak perencanaan, meliputi daya dukung tanah, kedalaman tanah keras, air tanah dan derajat keasaman. Perwujudan bangunan berlantai banyak. Ekonomis dan efisien dalam segi biaya dan waktu pelaksanaan.

Berdasarkan kondisi yang ada maka system pondasi yang akan digunakan adalah system pondasi tiang pancang dengan pertimbangan utama adalah bangunan high rise building ( lebih dari 5 lantai). b. Super Struktur Dasar pertimbangan : Kekuatan dan kekakuan struktur dan mendukung utilitas bangunan. Fungsional, fleksibel, efisien, dan mendukung penampilan bangunan,

Inti bangunan (core) dengan kolom dan balok sebagai pemikul beban merupakan alternative struktur badan bagi bangunan yang direncanakan. Inti bangunan diletakkan di tengah untuk menjaga stabilitas bangunan mengingat kantor sewa dan mall/ pusat perbelanjaan elektronik ini merupakan mixed use building yang memiliki jumlah lantai lebih dari 5 ( high rise building).

99

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

4.2.6

PENDEKATAN UTILITAS

a. Jaringan Air Bersih Air bersih pada bangunan ini diperoleh dari 2 sumber, yaitu : Air sumur (artesis) berasal dari tanah yang dipompakan ke atas. Air PDAM/ PAM.

Sistem yang digunakan untuk mendistribusikan air bersih adalah system distribusi ke bawah (Down feed distribution). Air dari bawah (reservoir) dipompa ke penampungan/ bak di lantai paling atas (top floor) dan didistribusikan ke bawah pada tiap-tiap lantai di dalam bangunan tersebut. Keuntungan dari system distribusi ke bawah (Down feed distribution) ini adalah : Perubahan tekanan pada plumbing tidak berarti Sistem pompa bekerja secara otomatis Distribusi air bisa tetap berjalan walaupun pompa macet Sangat ekonomis karena tidak membutuhkan energy yang sangat besar (gravitasi ke bawah) Pedoman untuk perancangan : Flat Kantor Rumah sakit Hotel Pertokoan : 2 m3/hari/100 m2 : 1 m3/hari/100 m2 : 1.5 m3/hari/100m2 : 3 m3/hari/100m2 : 0.5 m3/hari/100m2

Kebutuhan untuk hydrant dan sprinkler adalah : Hydrant box buah) : 400 liter/menit/coupling (7

100

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Hydrant pillar buah)

: 1000 liter /menit/coupling (2

Sprinkler buah)

: 60 liter/ menit/coupling (590

Gambar 28 : Skema penyaluran distribusi air di bangunan

b. Jaringan Air Kotor Air kotor diartikan sebagai air buangan, yaitu air yang tidak bisa dipergunakan lagi untuk fungsi yang layak, seperti air buangan dari kamar mandi, WC, air hujan, dapur, wastafel, dan cuci. Air kotor diklasifikasikan menjadi 4, yaitu : Black water (air kloset) Grey water ( air dari bak mandi, dapur) Air hujan Air buangan khusus (air yang mengandung racun seperti dari laboratorium, rumah sakit) Sistem yang digunakan untuk jaringan air kotor adalah sistem pipa ganda (double stock system), yaitu pemisahan black water dan grey water. Sistem pengolahan air kotor yaitu :
101

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Air kotor dari kloset disalurkan ke septictank dan selanjutnya ke sumur peresapan

Air kotor dari kamar mandi, dapur, dan urinal disalurkan ke sumur peresapan.

Air hujan disalurkan ke riol kota.

Gambar 29 : Skema distribusi air kotor di bangunan

Standar daya buang rata-rata perlengkapan jaringan kotor adalah sebagai berikut : 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Kloset Bak mandi Wastafel Urinoir Bak cuci dapur Bidet Shower Bak mandi pakaian Kebutuhan kloset 120 liter/ menit 90 liter/ menit 60 liter/ menit 120 liter/ menit 90 liter/ menit 90 liter/ menit 60 liter/ menit 60 liter/ menit 1 buah/ 40 orang

No 1 2

Jumlah orang yang dilayani 60 120

Volume 4 8

Ukuran (m3) 1.2 x 2.5 x 1.5 1.5 x 3.5 x 1.9

102

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

3 4 5 6 7 8

180 240 300 360 420 480

12 16 20 24 28 32

1.8 x 4 x 1.9 1.8 x 5.4 x 2 2.2 x 5.4 x 2 2.4 x 6 x 1.5 2.5 x 6 x 2.1 2.5 x 7 x 2.1

Rata-rata = 0.10/orang
Tabel 42 : Standar daya buang rata-rata perlengkapan jaringan kotor

Air kotor yang berasal dari hujan disalurkan melalui saluran terbuka atau tertutup menuju saluran pembuangan riol kota. Hal yang perlu diperhatikan dengan jaringan air hujan adalah : Luas atap yang menampung air hujan Pipa vertikal yang menyalurkan air dari atap Saluran air hujan di dalam tanah Kemiringan tanah Pengolahan daerah yang terkena jatuhan air dan perkerasan tapak

c. Pembuangan sampah Untuk bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini disediakan shaft sampah tertutup yang langsung berhubungan dengan lantai paling bawah (basement) dimana terdapat bak penampung sampah untuk kemudian diangkut oleh petugas servis khusus sampah kemudian dibuang ke tempat pembuangan akhir.

103

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Gambar 30 : `Model pembuangan sampah pada bangunan high rise

d. Jaringan Bahaya Kebakaran Upaya pencegahan timbulnya bahaya kebakaran meliputi :

Pengamanan penghuni (proteksi kebakaran primer) Pengamanan properti (proteksi kebakaran sekunder) Tangga (Keberadaan tangga harus secara terus menerus pada setiap lantai. Eksternal stairs akses dari setiap balkon juga penting pada kasus penyelamatan)

Dinding penyekat (Dinding penyekat pada penghalang rute penyelamatan terhadap nyala api. Serta melengkapi pintu darurat yang dapat membuka secara otomatis)

Koridor (Koridor dipersiapkan untuk meloloskan diri dari bahaya kebakaran, dan untuk materialnya harus menggunakan bahan yang tahan api.)

Evaluasi Asap
104

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

(Asap harus dapat segera meninggalkan bangunan, untuk itu tangga tertutup didesain sengan ventilasi di atasnya.) Pintu Keluar Darurat (Pintu darurat yang dapat digunakan secara otomatis bila ada bahaya kebakaran dalam sebuah bangunan.) Cara kerja fire protection : Manual Dalam sistem ini apabila kebakaran terjadi, maka orang yang melihat terjadinya kebakaran menuju ke signal box untuk menbunyikan alaram yang akan terdengar ke seluruh penjuru bangunan. Petugas akan menggunakan pemadam kebakaran yang ada dan secara manual.

Otomatis Pada sistem ini peralatan bekerja secara otomatis, mulai dari pemberitahuan dini terjadinya kebakaran hingga pada proses pemadamannya.

Semi otomatis Sistem ini menggabungkan cara kerja tersebut di atas. Tanda bahaya akan diberikan secara otomatis tetapi pemadamannya akan dilakukan/ ditindak secara manual.

Sistem Penyelamatan dini : Smoke Detector : sebagai kontrol pencegahan kebakarandan keletakkan pada plafond setiap 92 m2 yang bekerja dengan sensor terhadap asap ( bekerja apabila asap yang ada di dalam ruangan 4 %)

105

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Heat detector : sebagai kontrol kebakaran yang bekerja dengan sensor terhadap panas ( bekerja apabila terjadi kenaikan temperatur 10 derajat per menit.

Sistem pemadaman api : Fire Hydrant Merupakan pilar-pilar yang dipasang pada tempat-tempat strategis di luar bangunan, saluran yang berhubungan dengan sumber air.

Automatic Sprinkler System Dengan adanya rangsangan panas dan kebakaran, maka lubang sprinkler akan otomatis terbuka dan air akan memancar keluar. Tiaptiap unit mampu secara efektif untuk menyemprotkan air seluas 11.6 m2.

Portable Fire Extinguisher Merupakan unit CO2 dalam tabung praktis yang dapat dibawa kemana-mana dan diletakkan di tempat strategis.

Sistem penyelamatan penghuni : Perencanaan system penataan ruang dan sirkulasi yang dirancang semudah mungkin untuk berhubungan dengan ruang luar. Tangga darurat yang mudah dijangkau Kejelasan petunjuk dan arah untuk upaya penyelamatan kebakaran di dalam bangunan dan di luar bangunan

e. Transportasi Vertikal (Tangga, Ramp, Lift) Transportasi vertical adalah segala perangkat atau pelengkap dalam sebuah bangunan yang difungsikan untuk sirkulasi secara vertical baik itu barang ataupun manusia.
106

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Ramp o Esensi Ramp adalah jalur sirkulasi yang memiliki bidang dengan kemiringan tertentu, sebagai alternative bagi orang yang berkebutuhan khusus / tidak bisa melewati tangga. o Persyaratan-persyaratan Kemiringan suatu ramp di dalam bangunan tidak boleh melebihi 7 derajad. Perhitungan kemiringan tersebut tidak termasuk awalan atau akhiran ramp. Sedangkan kemiringan suatu ramp yang ada di luar bangunan maksimum 6 derajat.

Panjang mendatar dari suatu ramp (dengan kemiringan 7 derajat) tidak boleh lebih dari 900 cm. Panjang ramp dengan kemiringan lebih rendah dapat lebih panjang.

Lebar minimum dari ramp adalah 95 cm tanpa tepi pengaman, dan 120 cm dengan tepi pengaman. Untuk ramp yang juga digunakan sekaligus untuk pejalan kaki dan pelayan angkutan barang harus

dipertimbangkan secara seksama lebarnya, sehingga bisa dipakai untuk kedua fungsi tersebut, atau dilakukan pemisahan ramp dengan fungsi sendirisendiri. Bordes pada awalan atau akhiran dari suatu ramp harus bebas dan datar sehingga memungkinkan sekurang-kurangnya untuk memutar kursi roda dengan ukuran 160 cm.

107

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Permukaan datar awalan atau akhiran suatu ramp harus memiliki tekstur sehingga tidak licin baik diwaktu hujan atau tidak.

Lebar tepi pengaman ramp 10 cm, dirancang untuk menghalangi roda kursi roda agar tidak terperosok atau keluar dari jalur ramp. Apabila berbatasan langsung dengan lalu lintas jalan umum atau persimpangan harus dibuat sedemikian rupa agar tidak mengganggu jalan umum.

Ramp harus diterangi dengan pencahayaan yang cukup sehingga membantu pengguna ramp saat malam hari. Pencahayaan disediakan pada bagian ramp yang memiliki ketinggian terhadap muka tanah sekitarnya dan bagian-bagian membahayakan .

Ramp harus dilengkapi dengan pegangan rambatan yang dijamin kekuatannya dengan ketinggian sesuai.

Tangga o Esensi Fasilitas bagi pergerakan vertical yang dirancang dengan memperhatikan ukuran dan kemiringan pijakan dan tanjakan dengan lebar yang memadai. o Persyaratan Harus memiliki dimensi pijakan dan tanjakan yang berukuran seragam. Harus memiliki kemiringan tangga kurang dari 6 derajat
108

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Tidak terdapat tanjakan yang berlubang yang dapat membahayakan pengguna tangga. Harus dilengkapi dengan pegangan rambat minimum pada salah satu tangga Pegangan rambat harus mudah dipegang dengan ketinggian 65-80 cm dari lantai, bebas ujungnya harus atau dibelokkan dengan baik kea rah lantai, dinding atau tiang.

Pegangan rambat harus ditambah panjangnya pada bagian ujung-ujungnya (puncak dan bagian bawah), harus dirancang sehingga tidak ada air hujan yang menggenang pada lantai

o Keberadaan tangga statis dibagi menjadi dua, yaitu : Tangga umum, macam-macamnya ada tangga lurus, tangga parallel, tangga sudut, tangga kombinasi dan tangga putar Tangga darurat untuk menyelamatkan diri dari terjadinya kebakaran atau dalam keadaan darurat lainnya, sehingga tangga ini harus dilindungi dari api dan asap o Hal-hal yang perlu diperhatikan pada tangga darurat : Jauhkan bahan-bahan mudah terbakar pada tangga darurat Strategis tetapi diletakkan pada tempat yang kurang fungsional Berhubungan dengan udara luar, apabila tidak memungkinkan maka harus diberi smoke vestibule Dilengkapi dengan pintu tahan api Dimungkinkan dengan penerangan alami
109

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Perhitungan anak tangga : Lebar 1 orang = 60 cm Lebar dan tinggi anak tangga dirumuskan : 2t + l = 60-65 Dimana : t = tinggi anak tangga l = lebar anak tangga Untuk anak tangga darurat diperlukan lebar tangga yang dapat dilewati 3 orang sehingga 3 x 60 cm = 180 cm ditambah dengan pegangan 10 cm sehingga total lebar jalur tangga adalah 180 cm + (2 x 10 cm) = 200 cm. Lebar dan tinggi anak tangga yaitu 2t+l = 60-65 sehingga 2(17) + 30 = 64 jadi lebar anak tangga 30 cm dan tinggi 17 cm. Elevator/ Lift o Sebagai alat transpotasi vertical, elevator/ lift mempunyai persyaratan-persyaratan sebagai berikut : Tidak menunggu lama Perlambatannya nyaman Percepatannya nyaman Mempunyai kecepatan tinggi Mempunyai pemberhentian yang otomatis Cepat menaikkan dan menurunkan penumpang Digunakan pada bangunan dengan jumlah lantai lebih dari 4 Kapasitas (Car/ kg) 900 1000 Jumlah Muatan (orang) 13 15 Kecepatan ( m/menit) 40 60
110

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

1150 1350

17 20

90 105

Tabel 43 : Data kapasitas dan kecepatan lift berdasarkan jumlah muatan

o Keamanan Elevator/ Lift Elevator selalu dilengkapi dengan beberapa alat untuk menghadapi keadaan darurat, selain itu juga dilengkapi dengan alat yang berguna bagi pencegahan kecelakaan akibat tidak tepatnya penggunaan lift itu sendiri. Pengamanan terhadap kelebihan penumpang, berupa switch yang diletakkan dibawah lantai minimal sebanyak 2 buah Pengamanan terhadap tidak adanya penumpang Pengamanan terhadap kelebihan kecepatan Pengamanan terhadap pintu kereta Pengamanan terhadap bahaya kebakaran Pengamanan terhadap hilangnya sumber daya listrik

f. Instalasi Penghawaan o Dasar pertimbangan : Kebutuhan udara bersih yang didasarkan pada tuntutan atas kebutuhan dan pola gaya hidup penghuni akan kenyamanan Bangunan high rise building yang berada di pusat kota Tekanan dan kecepatan angin Kondisi polusi udara sekitar

111

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

o Perhitungan beban pendingin dan penentuan perlengkapan system tata udara system control otomatisnya harus

memperhatikan factor-faktor berikut : Penggunaan atau fungsi gedung Jenis konstruksi gedung Pola beban pengkondisian gedung Kondisi dalam ruangan yang direncanakan Batas-batas control yang diijinkan Penggunaan control dan peralatan-peralatan yang sesuai untuk meminimalkan pemakaian energy Pada perencanaan bangunan kantor sewa menggunakan penghawaan buatan (AC). Sedangkan tipe mesin AC yang digunakan adalah tope mesin AC terpusat. AC terpusat yaitu AC tipe besar yang dikendalikan secara terpusat untuk melayani satu gedung besar yang melibatkan system jaringan distribusi udara untuk mengalirkan udara sejuk ke dalam ruangan dan mengambil kembali untuk diolah kembali. Lubang tempat udara dari system AC yang masuk ke dalam ruangan disebut difusser. Sedangkan lubang tempat udara kembali dari dalam ruangan ke jaringan disebut grill. o Kelebihan system AC terpusat : Daya jangkau pengkondisian udara yang cukup luas Sangat tepat untuk ruang yang berkapasitas besar

o Sistem yang digunakan pada AC terpusat yaitu : Unit pendingin (chiller) yang mengolah refrigerant hingga siap mendinginkan Unit pengelola udara (AHU) unit untuk mengolah udara yang digunakan untuk mengkondisikan udara ruangan. Udara luar dimasukkan untuk dicampur dengan udara baik (dari dalam ruangan)
112

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Unit koi fan (versi kecil dari AHU) Sistem saluran udara

Gambar 31 : Skema AC Terpusat

g. Instalasi Pencahayaan Pencahayaan yang digunakan pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini dibagi menjadi dua, yaitu :

Pencahayaan Alami o Data mengenai perubahan dan frekuensi tingkat pencahayaan alami yang terjadi di tempat terbuka dapat digunakan untuk memperhitungkan waktu dalam jam kerja selama satu tahun dimana tingkat pencahayaan alami dapat dipenuhi

pencahayaan alami saja atau perlu tambahan pencahayaan buatan. Waktu tersebut pada umumnya di ambil antara jam 08.00-16.00 waktu setempat dengan prosentase tingkat pencahayaan yang dapat dipenuhi adalah 90 % o Pertimbangan : Lokasi di pusat kota Luas bukaan pada bangunan
113

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Warna dan tekstur obyek pembiasan Panjang kantilever dan overhang Menggunakan cahaya langit bukan sinar matahari secara langsung

o Pencahayaan alami siang hari harus memenuhi ketentuan sebagai berikut : Pencahayaan alami siang hari dalam bangunan gedung harus memenuhi tata cara penerapan konservasi energy dengan selubung bangunan Cahaya alami harus dimanfaatkan sebaik baiknya untuk pencahayaan siang hari Dalam pemanfaatan pencahayaan alami, masuknya radiasi matahari langsung ke dalam bangunan harus dibuat seminimal mungkin. Cahaya langit harus diutamakan daripada cahaya langsung. o Untuk menghindari pencahayaan langsung dan terik matahari : Pemantulan, baik di dalam ruangan maupun di luar ruangan Pemilihan material (warna dan tekstur) yang dapat memantulkan cahaya matahari tanpa menyilaukan Menggunakan elemen kaca pada bukaan yang dapat memantulkan radiasi panas dan membaurkan sinar matahari Luas bukaan untuk ruang kegiatan adalah 20% luas lantai o Perancangan pencahayaan alami siang hari harus memenuhi ketentuan berikut :
114

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Kaca akan mengurangi performasi termal dari dinding, hal ini harus diperbaiki dengan memasang alat peneduh

Tingkat pencahayaan yang dihasilkan oleh cahaya alami adalah tidak tetap, untu mengatur tingkat pencahayaan dihasilkan oleh gabungan cahaya buatan dan alami harus dipasang saklar otomatis

Silau yang timbul harus dikendalikan semaksimal mungkin

Pencahyaan Buatan Sistem tata cahaya buatan harus dirancang sehingga didapatkan lingkungan visual yang nyaman, efektif dan fleksibel serta penggunaan energy yang maksimal o Dasar Pertimbangan : Kebutuhan pencahayaan dengan penyesuaian

intensitas dan kegiatan penghuni Jenis dan warna lampu disesuaikan dengan kebutuhan penghuni Kesilauan karena lampu harus dihindari Pencahayaan menggabungkan antara pencahayaan umum dan local, Pencahayaan umum memanfaatkan sumber-sumber cahaya tersembunyi di langit-langit, sedangkan pencahayaan local memakai lampu-lampu di meja kerja o Pengendalian tata cahaya adalah sebagai berikut : Setiap pemasangan partisi yang membentuk ruangan harus dilengkapi minimum satu saklar on/off untuk setiap ruangan

115

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Denah dengan luasan maksimum 30 m2 harus dilengkapi dengan satu saklar Pencahayaan luar bangunan dengan waktu oprasional 24 jam terus menerus, harus dapat dikendalikan secara otomatis dengan timer

Daerah dimana pencahayaan alami tersedua dengan cukup, harus dilengkapi engan saklar pengendali otomatis yang dapat mematikan atau menghidupkan amature sesuai dengan tingkat pencahayaan yang dirancang

h. Akustik o Dasar Pertimbangan : Aktivitas di dalam ruangan yang membutuhkan ketenangan Jenis material interior Sifat dan karakter material interior Sumber bunyi

o Penanganan Kebisingan (Ruang Dalam) Mengusahakan peredam pada sumber kebisingan Mengisolasi sumber kebisingan atau memakai

penghalang bunyi Mengelompokkan ruang yang cenderung bising Meletakkan sumber-sumber bising pada bagian

bangunan yang massive (basement) Mengurangi kebisingan akibat bunyi injak dengan bahan-bahan lentur Mengurangi kebisingan pada ruang-ruang bising dengan bahan-bahan peredam
116

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Mengurangi

kebisingan

dengan

memutus

jalan

perambatan bunyi melalui struktur bangunan. o Pemilihan Bahan Akustik : Tahan terhadap api Penampilannya sesuai dengan karakteristik estetik ruangan Biaya pemasangan memadahi Pemasangan mudah dan menyediakan akses mudah Awet, tahan terhadap kondensasi jamur dan uap air

Gambar 32 : Vegetasi sebagai buffering polusi suara & udara

i. Jaringan Listrik Instalasi listrik sama seperti instalasi yang lain, memiliki peran yang penting dalam fungsi sebuah bangunan. Instalasi listrik merupakan instalasi penggerak yang vital dalam suatu bangunan, Karen hamper seluruh perangkat dalam bangunan, khususnya perangkat utilitas adalah berkekuatan listrik. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam perencanaan instalasi listrik :

117

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Keamanan Kaitannya dengan keselamatan bangunan di mana ada kemungkinan untuk terjadinya hubungan pendek

Kemudahan Hubungannya dengan pengontrolan terhadap

kerusakan dan kemudahan penggantian. Ekonomis Syarat-syarat ekonomis Fleksibel Jaringan harus member kemungkinan untuk perancangan jaringan listrik yang

menambah beban, tetapi harus dalam batas ekonomis, sedangkan tambahan beban yang berlibihan adalah tidak ekonomis dan pemborosan. Kepercayaan Jaringan instalasi harus dapat diandalkan dan dapat dipercaya, sebab pembebanan oleh peralatan listrik sering tidak dapat dikontrol. Hal yang perlu

diperhatikan adalah kualitas bahan instalasi Keamanan Jaringan instalasi harus dirancang sesuai peraturan nasional yang berlaku. Tabung-tabung instansi harus mudah dicapai oleh bebas hambatan Sumber tenaga listrik pada bangunan umumnya diperoleh dari : Perusahaan Listrik Negara (PLN) Generator, sebagai cadangan yang bekerja secara otomatis pada waktu listrik padam dengan delay sekitar 10 detik

118

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Instalasi dalam gedung dapat dibagi menjadi 2 bagian, yaitu :

Instalasi untuk penerangan Yaitu semua jaringan atau instalasi yang difungsikan untuk penerangan (lampu)

Instalasi untuk power (lift, AC, pompa)

Gambar 33 : Skema aliran listrik di bangunan

Sumber listrik untuk banguan kantor sewa dan mall elektronik ini memenuhi ketentuan sebagai berikut : Bangunan dengan total daya listrik lebih dari 100 Kva harus dilengkapi dengan perancangan system listrik, sehingga konsumsi energy listriknya dapat dipantau. Suplay daya listrik minimal dibagi menjadi system tata cahaya dan system tata udara. Faktor daya instalasi listrik bangunan tidak boleh kurang dari 0.8 Perlengkapan hubungan bagi harus dilengkapi dengan pengukur arus, pengukur tegangan, dan pengukur factor daya
119

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Perlengkapan hubungan bagi system tata udara dan tata cahaya harus dilengkapi dengan pengukur energy listri (kwh meter)

Bagian bangunan gedung yang disewakan harus dilengkapi dengan pengukur arus, pengukur tegangan dan pengukur energy kecuali untuk pencahayaan umum dan system tata udara sentral/ terpusat

Setiap utilitas bangunan yang mengkonsumsi energy harus dilengkapi dengan alat pengukur energy listrik Setiap peralatan ukur harus diletakkan di tempat yang dapat dipantau dengan cermat

j. Jaringan Telepon Instalasi telepon dengan system PABX, adalah system jaringan telepon dengan menggunakan satu nomer (system operator) yang kemudian dihubungkan dengan pesawat telpon yang lain, baik untuk penggunaan dalam satu bangunan maupun untuk satu kawasan dalam bangunan itu sendiri. Supaya system telepon ini dapat berfungsi harus dipersiapkan : Panel distribusi saluran telepon Unita PABX sesuai dengan jumlah sambungan Handset telepon sesuai dengan jumlah kebutuhan Kabel telepon dalam bangunan Konektor kabel bangunan

k. Penangkal Petir Instalasi penangkal petir adalah suatu sistem instalasi dengan komponenkomponen dan peralatan yang secara keseluruhan berfungsi untuk menangkap petir dan menyalurkannya ke tanah, sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau benda-benda yang dilindunginya

120

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

terhindar dari sambaran petir. Sedangkan penangkal petir terdiri dari bagian-bagian sebagai berikut : Penghantar panas di atas tanah yaitu penghantar yang dipasang di atas atap sebagai penangkap petir, berupa elektroda logam yang dipasang tegak dan elektroda logam yang dipasang mendatar Penghantar pada dinding atau di dalam bangunan, sebagai penyalur arus petir ke tanah yang terbuat dari tembaga, baja galvanish atau alumunium Elektroda-elektroda tanah antara lain : Elektroda pita yang ditanam minimum 0.5 1 m dari permukaan tanah Elektroda batang, dari pipa atau besi baja profil yang dipancangkan tegak lurus dalam tanah sedalam kurang lebih 2 m l. Sistem Pengamanan Sistem pengamanan ruangan dibagi menjadi 2, yaitu : Sistem dengan anak kunci, dibagi menjadi master key (satu kunci dapat membuka beberapa pintu) dan sistem penguncian yang dipusatkan (beberapa pintu dapat dibuka dengan satu kunci) Sistem tanpa anak kunci, dapat digunakan 2 cara yaitu dengan menekan tombol angka yang ada di pintu atau menggunakan kartu mangnetik, suara dan sidik jari

Gambar 34 : Penggunaan kartu elektronik sebagai pengamanan

121

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

2013

Sistem sensor infra merah Sistem ini akan bekerja jika sinar infra merah yang dipancarkan terhalang oleh suatu benda yang mengakibatkan sinar infra merah tersebut tidak dapat terdeteksi.

Kamera CCTV dan peralatan tanda bahaya yang akan berfungsi jika pintu dibuka secara paksa oleh orang yang tidak berwenang

122