Sara M Larrubia Valle

SUPUESTO PRCTICO 4
D. Jess celebra un contrato de compraventa de un apartamento en construccin con Nova Cull S.L. En la Estipulacin segunda de ese documento se pacta que si las obras del apartamento no estn acabadas antes de cierta fecha y, por tanto, no puede entregarse el apartamento, se devolvern a Jess las cantidades entregadas por ste, que ascienden a 100.000 euros. D. Juan Manuel, administrador de Nova Cull S.L., asume una obligacin personal al constituirse en fiador de los 100.000 euros que se le devolvern a D. Jess si la obra no se termina a tiempo (en adelante, Contrato 1). Ms tarde, D. Jess decirle comprarle a su hija una apartamento en la misma urbanizacin y celebra otro contrato con Nova Cull, S.L. Las condiciones son las mismas que en el Contrato 1 salvo que en este caso no se establece la garanta personal de D. Juan Manuel (en adelante Contrato 2). La obra del Contrato 1 se termina en el momento pactado, pero no la del Contrato 2. D. Jess reclama Nova Cull, S.L. y a D. Juan Manuel el pago de los 100.000 euros por no haberse terminado a tiempo el apartamento que haba comprado para su hija.

1.- Puede D. Jess reclamar a ambos el pago de la cantidad establecida en la Estipulacin segunda del Contrato 2? D. Jess puede reclamar el pago de la cantidad establecida en la Estipulacin segunda del Contrato 2 solo a la empresa Nova Cull ya que en este segundo contrato D. Juan Manuel no se establece su garanta personal, es decir que no existe fiador en dicho contrato, por lo que el comprador del apartamento deber exigir nica y exclusivamente a la empresa vendedora. Nova Cull deber restablecer el dinero, adems se le puede exigir el cumplimiento de lo acordado (segn establece el artculo 1451 C.c) y se puede exigir una indemnizacin por los daos causados por el incumplimiento del contrato.

2.-Considere su respuesta para el caso de que D. Juan Manuel se hubiera comprometido tambin como fiador de Nova Cull, S.L. al pago de la cantidad establecida en la Estipulacin segunda del Contrato 2. En este caso, podra negarse a pagar mientras Nova Cull S.L., tenga bienes suficientes para hacer frente a la deuda?

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En este caso en el que D. Juan Manuel se establece fiador del Contrato 2, habra que distinguir qu tipo de fianza establece D. Juan Manuel si es una fianza solidaria o si es una fianza subsidiaria: en el primer caso los compradores pueden exigirle indistintamente al deudor principal (Nova Cull) o al fiador, y este no puede alegar el beneficio de excusin, por lo que D. Juan Manuel no puede negarse al pago, basndonos en el Art. 1831 punto 2 C.c.; En el caso de la fianza subsidiaria, el comprador solo podra exigirle al fiador cuando el deudor principal no tuviera patrimonio suficiente para hacer frente a la deuda, el fiador en el caso de que se le exigiera el pago de la cantidad, alegara el beneficio de excusin, que consiste en que el fiador puede negarse a pagar o satisfacer lo debido al comprador, si ste no ha acreditado haber perseguido previamente todos los bienes de que est en posesin el deudor principal, en este caso como Nova Cull si tiene patrimonio suficiente D. Juan Manuel podra negarse al pago (Segn establece el Art. 1830 C.c.).

3.-Qu ocurrira si D, Juan Manuel se hubiera comprometido como fiador solidario de Nova Cull, S.L., tanto en el Contrato 1 como en el Contrato 2?

En el caso de fianza solidaria, el comprador se podra dirigir si se incumple lo estipulado al patrimonio del deudor principal o del fiador indistintamente, no pudiendo alegar el fiador el beneficio de excusin, las causas que no permiten la excusin se exponen en el Art. 1831 C.c. y obligarse solidariamente con el deudor es una de ellas. En el Contrato 1 al no haber incumplimiento de lo estipulado no tendra el fiador que hacer frente a ningn pago, tampoco el deudor principal, pero en el Contrato 2 si hay incumplimiento, por lo que el fiador tendra que hacer frente al restablecimiento del dinero entregado por el comprador si as se lo exige no pudiendo alegar el fiador el beneficio de excusin.

El matrimonio Azcarate, recin llegado a Mlaga por motivos profesionales, acudi a una inmobiliaria donde compr un piso en la zona de Teatinos. El precio total del piso era 120.000 . El contrato se document en la propia inmobiliaria, sin acudir a notaria alguna, y el matrimonio Azcarate ingreso en la cuenta corriente de la vendedora 5.000 en concepto de seal por la compra. Acordaron firmar la escritura el mes siguiente pero cuando acudieron de nuevo a la inmobiliaria para concretar trmites, la persona encargada les dijo que al final la vendedora se haba echado para atrs, y les ofreci la devolucin de los 5.000 euros u otro piso de iguales caractersticas y precio en la zona del Palo.

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PREGUNTAS: 1.-estn obligados los compradores a aceptar la devolucin del dinero?

El caso expuesto tiene diferente respuesta segn el tipo de arras o seal de la que se trate. Si son arras confirmatorias, ante el incumplimiento de lo acordado, no se han pactado las consecuencias pero la entrega del dinero asegura la existencia de la obligacin por lo que puede exigir el comprador al vendedor el cumplimiento de la obligacin o su resolucin, en aplicacin del art. 1124 C.c. en ambos casos con indemnizacin de daos y perjuicios si procede. Si son arras penitenciales, si se ha pactado la posibilidad de desistir del contrato celebrado, si quien incumple es quin recibi las arras deber devolverlas por duplicado (regulado en el Art. 1454 C.c.). Por lo que est obligado el comprador a aceptar la devolucin del dinero por duplicado. En ltimo lugar, si son arras penales, ante el incumplimiento, si ste fue provocado por quien recibi las arras, habr de restituirla duplicada si es sustitutiva, y si se tratase de cumulativa adems de lo anterior debera exigir el cumplimiento y si procede indemnizacin por daos.

Analizado el caso podemos concluir que se trata de arras confirmatorias porque no se indica en el contrato el tipo de arras del que se trata. Si fuesen penitenciales o penales se requerira un pacto expreso entre las partes. Como conclusin no est obligado a aceptar el dinero sino que puede exigir su cumplimiento y si procede indemnizacin por daos y perjuicios, expuesto anteriormente en el primer caso de arras.

2.-pueden exigirle a la vendedora que venda el inmueble?

Como he expuesto anteriormente, al tratarse de arras confirmatorias el comprador puede exigir el cumplimiento de la obligacin y esto es la venta del inmueble cuando fuere posible, segn establece el art. 1124 C.c.

3.-Si optaran por no exigir la venta del inmueble podran exigir algo ms que la mera devolucin de esta cantidad?

Este caso se encuentra regulado en el art. 1124 C.c. en el que se establece que si no se opta por exigir el cumplimiento de la obligacin, adems de la devolucin de la cantidad entregada se puede exigir el resarcimiento de daos y perjuicios y abono de intereses si procede.

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