Funcionamiento de los mercados de la vivienda: Racionamiento del Crdito

El mercado de las viviendas tiene caractersticas que lo distinguen de la mayora de los mercados de bienes. Estas caractersticas que lo hacen nico tienen que ver con cuestiones de la oferta como de la demanda. Una casa o departamento es un bien con una vida til inusualmente larga durante la cual est fijo geogrficamente. La produccin de nuevas casas representa una pequea parte de la oferta total de viviendas, por lo que la influencia de oferta adicional es de naturaleza marginal en el corto plazo.1 Por todo esto, se considera que el mercado de viviendas tiene una limitada elasticidad de oferta en el corto plazo, mientras que la demanda se caracteriza por una combinacin de una alta elasticidad ingreso y una pequea elasticidad precio. Estos factores provocan que los equilibrios de corto plazo resulten en alquileres y precios mas caros que en el largo plazo durante perodos de rpido crecimiento econmico, al mismo tiempo que se producen sustanciales ganancias de capital para los propietarios de viviendas2. La situacin actual del mercado argentino replica este comportamiento de precios crecientes en un perodo de elevado crecimiento econmico. Los costos de produccin por unidad son inusualmente altos y el precio de una vivienda representa varias veces el ingreso anual de un trabajador, por lo que una familia que no es propietaria usualmente debe recurrir al crdito para financiar la compra de una vivienda. Sin embargo, como veremos mas adelante, en el mercado de capitales se puede presentar una situacin que provoca un racionamiento del crdito para la compra de viviendas, debido principalmente a fallas intrnsecas de los mercados de capitales, que se ven acentuadas en el mercado de viviendas Racionamiento del Crdito Una caracterstica de los mercados de crdito es que el tipo de inters que reciben los que depositan su dinero es mayor al que los bancos esperan obtener de los prstamos, que es igual a la tasa de inters contractual multiplicada por la probabilidad de repago.3 Se presenta una situacin de informacin imperfecta o asimtrica, en la cual los potenciales tomadores de fondos tienen mayor informacin sobre su propio riesgo de incumplimiento que

los bancos. En esta situacin, se puede demostrar que se produce una situacin de racionamiento del crdito endgenamente. El modelo desarrollado por Stiglitz-Weiss considera una economa con un banco y un grupo de prestatarios, cada uno de los cuales tiene un proyecto de un perodo en el cual puede invertir. Cada proyecto requiere un monto de fondos, L. Cada prestatario debe dar una garanta C de un valor menor al monto que requiere el proyecto (C>L). Se supone que cada proyecto tiene una distribucin de pagos F(R,X), donde R son los ingresos generados por el proyecto (que son asumidos idnticos entre proyectos) y X es un parmetro que mide el grado de riesgo del proyecto. Los proyectos rinden R 0, el prestatario no puede afectar R. Un mayor valor de X representa un mayor nivel de riesgo. El prestamista recibe un monto fijo de prstamos L, a la tasa de inters contractual r, y no paga el prstamo si los ingresos R mas el valor de la garanta C no alcanzan para repagar el crdito. El banco recibe ya sea el total del monto contratado (1 + r) L o bien R + C, por lo que el ingreso del banco est dado por: Max {R+C;(1+r)L} Mientras que los retornos del prestatario vienen dados por Max{R-(1+r)L;-C} Stiglitz y Weiss muestran que para un inters contractual dado, existe un valor crtico de X, X*, tal que el potencial prestatario va a invertir solo si X>X*. Tambin demuestran que un aumento en la tasa de inters r da lugar a dos tipos de efectos: 1. Seleccin Adversa: mientras mayor sea el grado de riesgo de los potenciales inversores, menos prestatarios con elevado riesgo sern excluidos del mercado. 2. Riesgo Moral: los prestatarios son inducidos a elegir proyectos con mayor riesgo. Esto puede ser observado en el siguiente grfico (tomado de Agnor 2000) Grfico 2: Modelo de Stiglitz-Weiss

Tomado de Agenor (2000) p. 66 En el grfico, el cuadrante noreste muestra la demanda de prstamos Ld, y la oferta de prstamos Ls, ambas en funcin de la tasa de inters r. La demanda de fondos tiene la forma normal, mientras que la oferta de fondos est relacionada positivamente con la tasa de inters slo hasta determinado nivel de sta, a partir de este nivel, los efectos de seleccin adversa y riesgo moral son tan fuertes que implican una menor oferta de crditos. El retorno esperado del banco, R, es el producto entre la tasa de inters r y la probabilidad de repago. Debido a los efectos mencionados, a partir de la tasa r la probabilidad de repago cae mas que el aumento de la tasa de inters, a partir de r*. La relacin entre R y r est representada en el panel sureste. El valor de la tasa de inters que asegura la igualdad entre la oferta y la demanda de fondos est indicado por el punto A, sin embargo, el equilibrio con crdito racionado ocurre al nivel de inters r*, en el cual el retorno del banco R

es el mximo. La tasa de inters que vaca el mercado no es ptima para el banco, debido a que a ese nivel las ganancias R son menores que en r*, y tambin es ineficiente, porque los prestatarios con alta probabilidad de repago salen del mercado y son reemplazados por aquellos con alta probabilidad de default. La tasa de inters r* que no vaca el mercado es ptima y eficiente, porque los ingresos del banco estn en el mximo nivel y los prestatarios con alto riesgo de incumplimientos salen del mercado. Entonces, bajo una situacin de informacin imperfecta, las tasas de inters estn por debajo de las que vacan los mercados an bajo condiciones competitivas. Este simple modelo puede ser til para comprender el funcionamiento del crdito en el mercado argentino, en el cual el crdito est severamente restringido, especialmente para las familias de menores recursos y por lo tanto con una mayor X. Es clara entonces la insuficiencia del binomio ahorro previo/crdito hipotecario para concretar el acceso a vivienda de los sectores de menores ingresos, aunque esto s puede ser factible en los estratos de ingresos mas elevados.

Racionamiento de crdito (Modelo Stiglitz-Weiss) y modelo de negocio Crisalia

El modelo de Stiglitz-Weiss (Joseph Stiglitz, premio Nobel de economa 2001, y con quien pude conversar en un corro tras su conferencia en la Fundacin Rafael del Pino, y Andrew Weiss, empresario financiero y destacado economista) es una de las teoras econmicas ms interesantes que he ledo nunca. Puedes bajarte el paper en JSTOR por 11.60 $ (unos 7 euros)Stiglitz-Weiss analizan el fenmeno del racionamiento del crdito (es decir, dar menos crditos que los que por lgica de mercado se deberan conceder) en mercados con informacin imperfecta. Stiglitz-Weiss modelan el mercado de prstamos y llegan a una conclusin realmente potente: en los mercados con informacin imperfecta donde el precio pueda ser utilizado como mecanismo de screening o de sealizacin, se producen distorsiones que impedirn inevitablemente (esta palabra es importante) una adecuada asignacin de recursos. Conclusiones secundarias: a) En determinados casos (pero frecuentemente) se produce el siguiente mecanismo perverso: Si un cliente est dispuesto a pagar ms inters por un prstamo que otro cliente, el banco le penaliza porque asume que ese cliente tiene algo negativo en su proyecto que no cuenta en la solicitud. Da igual que ambos clientes sean idnticos, el banco penaliza el hecho de que uno sealice que est dispuesto a pagar ms. b) Supongamos otro caso en el que tambin hay 2 clientes idnticos, si el banco le concede a uno de ellos un prstamo a mayor tipo de inters del que podra ofrecerle, es frecuente que el comportamiento del cliente se modifique y tome mayores riesgos en su proyecto financiado que el cliente al que se le concedi un prstamo a menor precio. Esta conclusin es muy llamativa, es una especie de autoprofeca perversa. El caso es que el banco es consciente de esa situacin y no presta a altos tipos de inters por si motiva conductas arriesgadas en su cliente, aunque el resto de parmetros sean correctos. c) Por ltimo, en determinados casos Stiglitz-Weiss demuestran que si un banco exige ms garantas a un cliente, probablemente est atrayendo a clientes con ms riesgo, y por tanto la rentabilidad baja. Puede suceder por ejemplo que alguien que haya arriesgado mucho en el pasado pueda poner garantas suficientes sobre la mesa para pegar otro pelotazo. El caso de las empresas constructoras en Espaa sera un buen ejemplo de este tipo de fenmeno. El valor de los descubrimientos de Stiglitz-Weiss descansa no slo en explicar comportamientos hasta entonces (1981) contraintuitivos, sino en demostrar que no hay manera (conocida) de corregir esos vicios, porque estn insertados de manera intrnseca en el mecanismo de precios. Adems, esta teora es muy importante porque es interesantsimo avanzar en el estudio de las imperfecciones en el mercado de prstamos, que es uno de los ms relevantes en la sociedad. Ser capaces de hacer funcionar mejor

este mercado tiene un impacto social altsimo sobre todo en lo que concierne a dar prstamos a individuos que son absurdamente excluidos del sistema por mecanismos de imperfeccin de mercados. De cara a Crisalia esto es lo que intento aplicar (aunque no est al 100% relacionado con la teora del racionamiento del crdito de Stiglitz-Weiss): a) Es importante que Crisalia sirva a todo tipo de clientes, desde VIP hasta subprime. Actualmente casi el 100% de intermediarios hipotecarios en Espaa estn centrados en situaciones de mayor riesgo, principalmente porque hay sabrosas comisiones. Esto sealiza a los bancos el tipo de clientes que acuden a esas empresas, y por tanto los bancos ya asumen lo peor y dan precios como si hubiera alto riesgo. El nivel de riesgo de las personas es un continuo, y con el modelo actual se polariza hacia el extremo peor. Aunque se gane menos dinero con hipotecas superprime, debemos hacerlas para posicionarnos como un intermediario para todo el espectro de perfiles de riesgo, y que las entidades financieras no tengan en cuenta ninguna seal precondicionadora. Durante el ao y algo que estuvimos funcionando la mayor parte del negocio era superprime, por lo que sabemos un poco de este mercado difcil, y de cmo no perder mucho dinero en l. b) Informacin, informacin, informacin. Nuestra solicitud de financiacin es mucho ms completa (y tediosa) que la de la mayora de entidades financieras. Tenemos que hacer ver a nuestros clientes que el esfuerzo inicial en rellenar tanta informacin es la clave de xito para lograr las mejores condiciones que solemos obtener. Tambin tenemos que ir acostumbrando a las entidades financieras a entender que nuestras solicitudes contienen menos seales y ms anlisis real, la informacin es ms completa y por tanto han de desprenderese de algunos de los prejuicios que tienen en sus operaciones normales. c) El proceso de asesoramiento es clave en el desarrollo a futuro del prstamo. Ya cont una vez como el hecho de preguntar a una persona si recuerda los 10 mandamientos hace que en los minutos siguientes sea ms sincero y ms fiel a la verdad. Anlogamente creo que si se explica convenientemente a un cliente en qu consiste su prstamo, los riesgos que hay (escenarios de tipos, etc) y cmo compara el precio que se ha obtenido respecto al resto de ofertas en el mercado, el cliente ser ms responsable y la tasa de impagados ser menor. Poder hacer esto no es sencillo (cmo medirlo, coordinacin con bancos, reparto de costes/beneficio, incentivos a largo plazo para el asesor financiero, etc. etc) pero hay que caminar en esa direccin. Como caso particular, dir que el suscribir un prstamo tras haber recibido una promocin tipo sartn o baln de ftbol conlleva probablemente mayor morosidad que si se suscribe el prstamo mediante un proceso riguroso de evaluacin y comparacin. No digo que los clientes de sartn sean menos educados financieramente o menos responsables que los que siguen un proceso estructurado (que probablemente sea cierto, pero eso es otro tema) sino que para un mismo cliente hay una diferencia entre seguir el proceso sartn o el proceso estructurado, se crea una conciencia distinta de la responsabilidad que implica la contratacin del producto financiero.