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Avaliao

Imobiliri
a para
Corretores
de Imveis
Dedicatri
a
Os esforos resumidos no presente trabalho s
foram possveis graas ao emprstimo de apoio
incondicional dado por minha famlia.
Portanto a eles Custdia, Andr, Alexandre e
Adriano dedicado com muito carinho.
A eus agradeo a possibilidade da reali!a"o

introduo
Praticamente toda bibliografia existente versando sobre AVALAO MOBLRA, voltada para
o engenheiro, no existindo, ou muito raramente pode-se encontrar alguns ttulos que visem o
corretor de imveis, a nosso ver, o profissional mais intimamente ligado ao setor.
Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monoplio profissional neste ramo, quer por
disposio legal, ou por simples reserva de mercado.
A alegao bsica para esta prtica baseia-se na argumentao de que atribuio exclusiva de
engenheiros civis e agrnomos, ou arquitetos, com registro no Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura - CREA, com previso em lei, que obrigaria a nomeao de profissionais com nvel
universitrio em suas especialidades, para funcionar como peritos.
Antes de tudo, cabe ressaltar ser grande parte dos laudos efetuados nos tribunais, principalmente
aqueles no inicio das contentas, entregues a oficiais de justia, que no so habilitados, nem
tampouco conhecem o assunto para opinarem.
Por outro lado, alegam os profissionais com registro no CREA ser necessrio trabalho cientfico,
oriundo de complexas frmulas matemticas, para se chegar ao preo final do imvel. Esquecem
eles, propositalmente ou no, que o incio dessas mirabolantes frmulas, que nada tm de
cientficas, a informao dos preos de mercado, que s sero obtidas com fidelidade, atravs de
um corretor de imveis, devidamente estabelecido na regio.
No citam ainda que as edificaes, mesmo quando novas, no podero ser avaliadas
corretamente, utilizando simplesmente o valor do CUB, ou da reposio de custos. Se assim fosse,
um prdio edificado na avenida Beira Mar de Florianpolis, obrigatoriamente, deveria ter o mesmo
preo que uma edificao de iguais caractersticas na avenida Paulista de So Paulo.
Assim entendemos, igualmente ao senhor RU CASSAVA FLHO, em artigo publicado na Revista
Forense mobiliria, n 15, pgina 12, do ms de julho de 2001, ser as avaliaes do mercado
imobilirio, que consideram as potencialidades do produto no mercado, da ocupao, uso e
parcelamento do solo, de responsabilidade exclusiva de corretores de imveis e as chamadas
tcnicas ou de mercado da construo civil, que levam em considerao o projeto de arquitetura,
as dificuldades da construo, da alada dos profissionais registrados no CREA.
Entretanto no pode tambm o corretor de imveis ser contratado e, irresponsavelmente efetuar
laudo afirmando ter o imvel determinado valor, sem nem mesmo declinar o endereo do imvel.
Cabe a ns lutarmos por no mnimo, maior especialidade dos profissionais que atuam no mercado,
com cobrana contundente de conhecimentos especficos na rea.
Defendemos ardorosamente o aprimoramento da classe dos corretores de imveis, acreditando
piamente ser inevitvel a criao de curso superior, bem como ser exigncia legal a graduao.
Enquanto no temos o curso de graduao para o corretor de imveis, entendemos ser possvel
algumas sugestes de aprimoramento dos profissionais do ramo, e, nesse sentido que nossa
proposta consiste na tentativa de apresentar um caminho intermedirio a esta vertente engessada
da avaliao, onde o corretor pode apresentar um trabalho calcado em dados incontestveis, ou
seja, baseado em dados onde so feitas pesquisas de mercado, a homogeneizao dos dados
coletados, a coleta de informaes a cerca da legislao pertinente ao imvel, levando-se em
considerao especialmente seu conhecimento do mercado.
A proposta apresentada no sentido de gabaritar o corretor de imveis se no para ser o
profissional mais habilitado, mas pelo menos, igualmente capaz de efetuar uma avaliao com
base em dados de mercado, apesar das adversidades encontradas.
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT a entidade reguladora de determinaes
que norteiam os critrios de avaliaes, com expedies de diretrizes para este fim. As normas em
vigor, todas voltadas para o setor de engenharia, a chamada rea tcnica, foram feitas ditadas com
quase a totalidade de membros da Associao, constitudos de engenheiros.
Por isso, igualmente temos convico de que devemos possuir representantes, principalmente
algum Conselheiro Federal dos Corretores de mveis, com conhecimento suficiente para abordar
o assunto dentro da ABNT. Aparentemente no difcil, quer nos parecer que basta um pedido de
inscrio junto a entidade. Nossa participao naquele rgo iria mudar sua viso sobre o tema, no
sentido de acatar a proposta do senhor CASSAVA, propiciando a edio de norma com diretrizes
para avaliaes mercadolgicas, as ditas AVALAES EXPEDTAS.

PRIMEIRA PARTE
CONCEITOS
Para iniciarmos nosso trabalho devemos primeiro relacionar alguns conceitos, pertinentes tcnica
de avaliar. No nosso entendimento devemos comear pelo conceito de avaliao. Vamos ficar com
apenas dois:
Avaliao expresso na norma NB 5676: " a determina"o tcnica do valor de um imvel ou
de um direito sobre o mesmo#.
Avaliao utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Llio Moreira, expresso em seu livro
ntroduo Engenharia de Avaliao: " a arte de estimar valores de propriedades especficas,
onde o conhecimento tcnico e o bom $ulgamento s"o condi%es essenciais#.
&
Bens Tangveis - so aqueles que podem ser tocados, tm existncia fsica tais como: terrenos,
edifcios, mquinas, instalaes e assim por diante.
1
S por este conceito firmado por um dos maiores expoentes do assunto, j ns d a exata dimenso de que no existe a
menor possibilidade da existncia de um trabalho de avaliao eminentemente cientfico. O contedo cientfico do processo
cessa j no incio do trabalho quando o avaliador obrigado a interferir no preo do imvel ofertado, atribuindo-lhe um fator
de depreciao, escolhido aleatoriamente.
Bens Intangveis - so aqueles representados por direitos, tais como: marcas, patentes, fundo de
comrcio, ponto comercial e outros tambm no materializveis diretamente por objetos ou bens
fsicos.
Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores, e afim
de no nos estendermos muito na matria, apresentaremos algumas das mais usuais definies,
utilizadas no assunto:
Valor de mercado freqentemente, o valor de mercado de um bem, referido como sendo o
preo pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso o
adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a presses anormais.
Valor de reposio - aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria (geralmente ao
nvel de preos correntes de mercado), para repor a propriedade ou seus servios igual e
satisfatoriamente com, pelo menos, outro preo de semelhante propriedade ou seus servios.
Valor potencial - representado pela capacidade que o imvel possui de produzir renda mxima.
Pode se situar aqum ou alm do valor econmico. A avaliao vai mostrar se, em face do valor
potencial, um negcio imobilirio oferece atrativos para a aplicao de capitais.
Preo de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade numa transao
particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato histrico ou concretizado,
enquanto que o valor de mercado e permanece uma avaliao at ser comprovado. O preo de
mercado no envolve a adoo de conduta prudente pelas partes, de ausncia de estmulos
indevidos ou de qualquer outra condio bsica relacionada com o conceito de valor de mercado.
Metodologia de avaliao - a metodologia avaliatria a ser utilizada deve alicerar-se em
pesquisa de mercado, envolvendo, alm dos preos comercializados e/ou ofertados, as demais
caractersticas e atributos que exeram influncia no valor. A seguir alguns dos mtodos:
Mtodo Comparativo aquele em que o valor do imvel ou de suas partes constitutivas
obtido atravs da comparao de dados de mercado relativos a outros de caractersticas similares.
utilizado para avaliaes de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens
similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneizao.
Mtodo de Custo aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento sumrio ou
detalhado ou da composio dos custos de outras iguais s que so objeto da avaliao (custo de
reproduo) ou equivalente (custo de substituio).
Mtodo de capitalizao da renda o mtodo baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar
que o valor est na mente do homem e depende o que ele dar para ser possuidor do objeto.
utilizado para avaliao de fundo de comrcio, ponto comercial e locao, determinando o valor do
bem em funo da sua renda real ou provvel, levando em considerao as taxas praticadas no
mercado.
Mtodo involutivo baseado em um estudo de viabilidade econmica de aproveitamento
mximo do terreno, de acordo com a Legislao Urbanstica local. Este mtodo muito utilizado
para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. tambm conhecido como mtodo de
aproveitamento mximo eficiente.
Mtodo residual aquele em que define o valor do terreno por diferena entre o valor total do
imvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imvel e o das benfeitorias, subtrai-se
o valor das benfeitorias, sendo a diferena, o resduo, o valor do terreno.
Mtodo do custo de reproduo Este mtodo baseado na teoria do valor objetivo, pois o
valor inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricao, deduzindo a sua
depreciao.
Mtodo de Custo de Reposio por ovo - normalmente usado para avaliao de mquinas,
equipamentos, mveis, utenslios, computadores e perifricos. Consiste na obteno do valor de
novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das
despesas de transporte, montagem e instalao. Considera, ainda a idade real ou aparente,
coeficiente de manuteno, regime de trabalho e obsolescncia.
Avaliao rigorosa aquela em que esto expressamente caracterizados cada um dos
elementos que contribuem para formar a convico do valor, conforme descrito na norma NBR
5676, item 7.2, especificamente letras "a, "b, "c, "d, "e, "f e "g.
Avaliao normal aquela em que os elementos que contribuem para formar a convico de
valor esto indicados de forma resumida, ou que, respeitados os demais, atendem apenas
parcialmente aos seguintes requisitos das avaliaes de preciso rigorosas, conforme descrito na
norma NBR 5676, item 7.3, especificamente letras "a, "b, "c, e "d.
Avaliao e!pedita aquela que se louva em informaes e na escolha arbitrria do avaliador,
sem se pautar por metodologia definida nesta norma e sem comprovao expressa dos elementos
e mtodos que levaram convico do valor.
2
P"los de in#lu$ncia - locais que por suas caractersticas influenciam os preos dos imveis
situados nas imediaes pode ser comparado a pontos ancoras.
P"los de valorizao - locais dotados de atributos positivos, que resultam na valorizao dos
imveis das imediaes so locais especficos, exemplo: o Mar em cidades litorneas.
Vantagem da coisa #eita ou %groing value& - acrscimo ao valor de um bem pronto, numa certa
data, em comparao com outro de mesmas caractersticas, mas ainda por ser construdo.
AS NORMAS EDITADAS PELA ABNT
As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traam diretrizes na busca de um trabalho mais
apresentvel e com coerncia na apresentao do resultado encontrado, onde no tenhamos
trabalhos asseverando possuir certo valor determinado imvel, pela simples intuio do profissional
que o avaliou, so as seguintes:
NBR 5676 = Norma Brasileira para Avaliao de mveis Urbanos
NBR 8799 = Avaliao de mveis Rurais
NBR 8951 = Avaliao de glebas urbanizveis
NBR 8976 = Avaliao de unidades padronizadas
NBR 8977 = Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e
complementos industriais.
Na realidade a norma principal a ser estudada a norma 5676, as demais so complementares,
muito embora s vezes tratando de assuntos diferentes, como o caso da norma 8977, que trata
2
Observe que os conceitos emitidos dentro da norma NB 5676, feito por e para engenheiros no em qualquer momento
tratado como matria digna de cientificismo. S numa primeira abordagem a letra "a do item 7.2, requisito para avaliao
de preciso rigorosa, solicita a confiabilidade das fontes de informao. Mais alm a prpria norma estabelece a
possibilidade de colher informaes com pessoas de idoneidade reconhecida para manifestarem sua opinio a cerca dos
valores dos imveis na regio. Ora, se estamos lidando com informaes obtidas atravs de ofertas imobilirias, ou por
"achismos aceitos na norma, e no com dados coletados apenas em vendas efetivamente realizada, sem dvida ter um
ndice que tender a ser manipulado pelo pesquisador, deixando, portanto, de ser cincia. Dessa feita que defendemos
um posicionamento onde contemple os dois tipos de avaliaes: mercadolgicas e tcnicas. A nosso ver o assunto no
pode continuar sendo tratado como tcnico, quando na realidade apenas uma reserva de mercado.
das avaliaes de mquinas, equipamentos, instalaes e complementos industriais, da qual no
iremos abordar por ser assunto fora da atuao do corretor de imveis
Segundo Moreira Filho (1993), o mtodo comparativo de dados de mercado o mais utilizado e
mais recomendado na avaliao de imveis, pois ele permite a determinao do valor levando em
considerao as diferentes tendncias e flutuaes do mercado imobilirio, freqentemente
diferenciadas das flutuaes e tendncias de outros ramos da economia. Por isso mesmo iremos
dar maior nfase a este mtodo, at mesmo pela exigidade de tempo que dispomos.
A norma de maior utilidade para ns a 5676, por tratar de avaliaes de imveis urbanos.
Baseado principalmente nela, estaremos utilizando um misto de procedimentos recomendados na
norma, aliado a nosso tino profissional, para apresentarmos um trabalho altura do cliente.
remos ainda verificar "en passant as normas 8799, que trata das avaliaes de imveis rurais e a
8951, de glebas urbanizveis.
A norma 8976, que trata de unidades padronizadas, trata dos "imveis considerados de ocorrncia
usual no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, sendo o tipo identificado
de acordo com sua caracterstica fsica construtiva. Como o enunciado determina, os imveis
tratados nesta norma, podero tranqilamente se enquadrarem na norma 5676, portanto,
trataremos dela, dentro da norma 5676.
Acreditamos ser o presente trabalho mais um roteiro para que os profissionais que tiverem acesso
ao presente, se sintam despertados para a busca de novos conhecimentos, para pesquisar e
chegar a elaborar uma tcnica toda sua.
SEGUNDA PARTE
Apresentao do laudo
O engenheiro e professor Antonio Ayres, em seu livro Como avaliar imveis...sem mistrios aborda
duas maneiras para apresentao do trabalho. Como no nossa inteno interferir na rea de
engenharia, mesmo com reais probabilidades a nomeao por parte dos diversos tribunais, vamos
optar pela apresentao numa forma que atenda aos provveis clientes.
Mesmo assim, nesta oportunidade, nos dado a indicao do livro 'anual de (eda"o de )audos,
do eng. Jos Fiker, editora PN, para melhor escolha de um modelo.
Seu laudo dever conter:
1. Nome do interessado
O solicitante do trabalho.
2. Meno da titularidade do imvel
Especificar o nome do titular do imvel.
3. Fim a que se destina
Dever ser mencionado a que ttulo o trabalho est sendo executado. Ex: Avaliao judicial.
4. Nvel de preciso da avaliao
Determinar o nvel de preciso, se rigorosa, normal ou expedita, de acordo com o grau de
confiabilidade dos dados. Mesmo tendo a certeza do potencial do corretor em efetuar uma
avaliao tcnica, no possumos autorizao legal, portanto, iremos sugerir as avaliaes
expeditas, e informando que na mesma est expressa sua vivncia no mercado.
5. Caractersticas gerais
Dados colhidos na visita ao imvel (existncia de posseiros, edificao no registrada, cerca
fora do limite, etc), ou quando da peregrinao aos cartrios, prefeitura ou outros rgos no af
de colher dados sobre a regularizao do imvel. Mencionar quando o caso da existncia de
edificaes no averbadas no CR ou mesmo a necessidade de retificao de metragens do
terreno se constatada em levantamento topogrfico.
6. Vistoria e pesquisa de valores
Apresentao do resumo dos dados do imvel avaliado e caracterizando cada um dos imveis
utilizados na pesquisa, conforme tabelas anexas.
7. Mtodos e critrios utilizados
Eleger o mtodo e explicar o motivo de sua eleio.
8. Homogeneizao dos elementos
Realizar a homogeneizao dos dados.
9. Determinao do valor final e concluso
Apresentar os clculos utilizados e o valor final atribudo ao imvel.
10. Data e assinatura
Data do trmino do laudo e assinatura com sua especificao.
11. Anexos
Anexar o maior nmero de documentos utilizados na avaliao: Xerox da ficha matrcula,
plantas, fotos, recorte de jornais, etc.
TERCEIRA PARTE
Aaliao de i!"eis ur#anos
CONDIES GERAIS
Assim que aceitarmos a tarefa de proceder ao clculo do valor do bem a ser avaliado,
imediatamente devemos sair procura de detalhes, documentos, observaes gerais sobre o
imvel e suas imediaes. Aconselhamos de imediato a visita ao cartrio do registro de imveis
para a retirada de xerox da ficha matrcula atualizada e, ato contnuo, a visita ao cadastro da
municipalidade a fim de solicitarmos cpia da planta de quadra e da ficha cadastral do imvel para
a posterior comparao com a matrcula do registro.
Neste momento dever ser levantada qualquer anormalidade entre as informaes da prefeitura e
do registro de imveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo diferena de reas, falta de
averbao de edificaes, anotaes de penhora ou qualquer restrio, devero ser apontadas e
relatadas no laudo.
Ainda na prefeitura podemos verificar a legislao sobre o plano diretor do municpio
(preferencialmente o avaliador dever possuir o conjunto de leis que compem o plano diretor), ou
solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando eventuais projetos de desapropriaes ou de
melhorias da rea. Todas informaes devero constar do laudo.
1. VISTORIA
o exame criterioso do imvel a ser avaliado, verificando localizao, informaes sobre
vizinhana, caractersticas fsicas, topografia, estado de conservao, padro construtivo e outros
atributos intrnsecos e extrnsecos que possam exercer qualquer influncia no preo do imvel. De
grande utilidade o avaliador se dirigir ao imvel munido de formulrio para anotar as informaes
do imvel. Necessrio fotografar o imvel. Verifique o modelo anexo.
Em geral deve ser observado:
1.1 - Caracterizao da regio, compreendendo:
a) Aspectos fsicos - condies topogrficas, natureza predominante do solo, condies
ambientais, ocupao existente e tendncias de modificao a curto e mdio prazo;
b) Aspectos ligados infra-estrutura urbana - sistemas virio e de coleta de lixo, redes de:
abastecimento de gua potvel, energia eltrica, telefone, esgotamento sanitrio, guas
pluviais e gs canalizado;
c) Equipamento comunitrio e indicao de nveis de atividades existentes - sistema de
transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio, rede bancria, segurana, sade
e lazer;
d) Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a
ocupao do solo, restries fsicas e legais condicionantes do aproveitamento.
e) Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos diretores e
pela legislao especfica do parcelamento do solo, confrontando as leis de Zoneamento e uso
do solo do municpio com a realidade verificada no local.
1.2 - Caracterizao do terreno do imvel em avaliao, abrangendo:
a) Aspectos fsicos - topografia, superfcie, consistncia do solo, porte, forma, localizao
confrontando as observaes feitas com aquelas constantes da documentao disponvel e
divisa definida de acordo com a posio do observador, a qual deve ser explicitada;
b) nfra-estrutura urbana;
c) Equipamento comunitrio disponvel;
d) Utilizao atual, legal e econmica.
1.3 - Caracterizao das edificaes e benfeitorias, englobando os aspectos:
a) Fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos comparando com a
documentao disponvel e verificando possveis extrapolaes de limites e confrontaes;
b) Funcionais - arquitetnicos, de projetos paisagsticos adequao da edificao em relao aos
usos recomendveis para a regio com vista preservao do meio ambiente;
c) Condies de ocupao, tais como eventuais invases, locaes ou cesses a terceiros,
ocupao pelo proprietrio ou imvel desocupado.
d) Ambientais - adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio e
preservao do meio ambiente.
1.4 As benfeitorias no documentadas:
No caso de no constarem da documentao as edificaes e benfeitorias, as mesmas
devero ser quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de detalhamento compatvel
com a finalidade da avaliao.
OBSERVAES:
1. Quando o avaliador estiver impossibilitado de vistoriar internamente o imvel por motivo
devidamente justificado no laudo de avaliao, poder o mesmo proced-la com os elementos
que lhe foi possvel obter, tais como:
1.1. No caso de apartamentos e escritrios: reas comuns, outras unidades do mesmo
edifcio, informaes da respectiva administrao;
1.2. No caso de unidades isoladas: rea externa; no caso de conjuntos habitacionais;
1.3. rea externa e outras unidades semelhantes.
1.4. As consideraes hipotticas sobre o imvel devero estar claramente explicitadas
enquanto tal no laudo de avaliao.
2. Vistoria amostral
Para avaliao de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades autnomas
semelhantes permitida a vistoria por amostragem desde que seja acompanhada do critrio
adotado na escolha da amostra.
FICHA DE VISTORIA DE IMVEIS
Fonte: Telefone:
Endereo: Estado:
Municpio: CEP:
A Global: A. Privat: A. U. Comum:
A. Terreno: Fr. Solo: Habite-se:
Venda (1) Oferta particular (2) Oferta mobiliria (3)
Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$
Situao do terreno
Topografia Plana Ondulada Aclive Declive
Forma Regular rregular Poligonal Triangular
Orientao Norte Sul Leste Oeste
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadio
Vegetao Mato Pomar Pasto Nenhum
Proteo Muro Cerca Prdio Divisa Nenhum
Situao Meio quadra Esquina Trs frentes
Sobre a edificao
Tipo Edificao Res. Unifamiliar Prdio Com. Loja Armazm
Apartamento Galpo ndustria Rural Outro
Padro Construo Alto Normal Baixo
Est. Conservao Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples
Reparos simples RepSimples/mp Reparos mport Repmp/Semval
Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste
Prdio no terreno Frente Fundos Lateral
Quanto ao Pav. N Pavimentos no prdio= Andar=
O Prdio possui: Piscina Playground Estacionamento
Elevadores Nmero= Marca=
Condomnio Mensal Trimestral Semestral Valor=
Ocupao Vazio Proprietrio nquilino Emprstimo
Valor da locao Entrega
Peas do mvel
SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependncia=
SalaJantar= Varandas= Cozinha= rea Servio=
SalaTV= Escritrio= Lavabo= Despensa=
Garagens= Sute= Sacada= Churrasqueira=
nfraestrutura
Rede de gua Sim No Esgoto Sim No
Energia Sim No luminao Pblica Sim No
Coleta de lixo Sim No Transporte Coletivo Sim No
Pavimentao Sim No Telefone Sim No
Zoneamento
Zona: Gabarito: Taxa de Ocupao
Comercial Residencial Misto Coeficiente aproveitamento
Recuo Lateral Recuo frente principal
Recuo frente secundria Recuo fundo
Usos Permitidos Usos Permissveis
Vizinhana
Padro Construo Escolas
Atividades Poluentes Comrcio
Atividades ncmoda Estacionamento
Arborizao/A. verde Trnsito
Observaes do Pesquisador
dentificao
Local: ______________________________
Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador
2. PESQUISA DE IMVEIS SIMILARES
Devemos buscar imveis com o maior nmero de semelhanas com o avaliando. O ideal acima
de dez imveis, sendo aceito um mnimo de cinco. deal tambm fotografar os imveis utilizados,
tanto o imvel avaliado quanto os utilizados para a pesquisa.
Para atender suas finalidades, a pesquisa pode ser dividida em:
2.1 - Coleta de dados deve ser feita em nosso prprio cadastro, outras imobilirias ou
corretores, jornais, banco de dados, transaes efetuadas ou outros meios disponveis.
Muitas vezes pode se tornar difcil essa coleta de dados de imveis similares, neste caso,
pode-se optar por depoimentos de pessoas idneas da localidade.
2.2 Idet!"!#a$%o e sele$%o das &a'!(&e!s neste momento devemos fazer uma avaliao dos
dados coletados, para selecionar as variveis e estabelecer o nvel de rigor.
2.3 Ta)*la$%o dos dados neste momento, iremos anotar todos dados colhidos em campo,
tabelados numa planilha. Para tanto estamos disponibilizando um modelo tanto do
formulrio quanto da planilha.
+. ESCOL,ENDO O M-TODO
O mais utilizado e mais recomendado dos mtodos o M-TODO COMPARATIVO DE DADOS
DO MERCADO. Atravs dele, possvel a determinao do valor do imvel fazendo a comparao
com outros de natureza e caractersticas semelhantes, possibilitando a valorao do imvel,
levando-se em considerao as flutuaes do mercado imobilirio, freqentemente diferente das
flutuaes dos outros ramos da economia.
O artigo 6.2.1 da norma 502 (atual 5676), diz que "as caractersticas e os atributos dos dados
pesquisados que exercem influncia na formao dos preos e, conseqentemente, no valor,
devem ser ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica, respeitados os nveis
definidos nesta norma.
Como em nosso caso, no queremos nem tampouco temos autorizao legal, no nos interessa o
processo da ponderao por inferncia estatstica, motivo pelo qual usaremos a homogeneizao,
que pode estabelecer o nvel normal, porm no nosso caso, estaremos efetuando a avaliao
expedita, por impossibilidade legal.
Mesmo sendo a inteno de dar tratamento s avaliaes por inferncias estatsticas, o
normatizador permitiu o tratamento por homogeneizao, quando o nvel de rigor for normal,
vedando, entretanto quando se tratar de avaliao rigorosa ou rigorosa especial, que somente
aceitam a ponderao dos dados por inferncia estatstica.
.. ,OMOGENEI/A0O DAS AMOSTRAS
impossvel encontrar dois imveis, completamente iguais. O simples fato de estar um imvel de
frente para o nascer do sol, ou situado do lado mais movimentado de uma rua comercial, estes
dados influenciaro no valor final do imvel. Por isso, de importncia vital a sensibilidade do
avaliador para captar exatamente os fatores que devero ser comparados e ajustados, para que
tenhamos imveis os mais parecidos para realizar a comparao.
S poderemos comparar grandezas iguais, dessa forma iremos tabular os dados pesquisados,
homogeneizando-os com os diversos fatores para que tenhamos valores parecidos para
comparao e tenhamos o valor do metro quadrado dos terrenos.
4.1. Es1*!a : terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorizao diferenciada,
igualmente diferente se comercial ou residencial, utilize a tabela.
TABELA FATOR ESQUNA EM RELAO A ZONAS
ZONA Fator ZONA Fator
Residenciais
comuns
10% Comerciais 20 a 25%
ResidenciaisValorAlt
o
15 a 20% Comerciais centrais 25 a 30%
4.2. To2o3'a"!a : este fator corrigir a irregularidade do terreno. Observe a tabela.
TABELA DE DECLVDADE E ACLVE FATOR TOPOGRAFA
Declividade Fator Aclividade Fator
At 5% 0,95 Suave 0,95
De 5 a 10% 0,90 Acentuado 0,90
Maior que 10% 0,80
4.3. P'o"*d!dade : A profundidade do terreno influenciar diretamente no valor final.
Comparando dois terrenos com reas iguais e profundidades diferentes, observamos ser
o terreno com maior profundidade ser prejudicado, mesmo com a rea igual.
Existe vrias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-1, que estabelece um
percentual de desvalorizao em relao com o aumento da profundidade, como sendo
nos primeiros 40% um valor, 30% outro e assim por diante. Outra teoria estabelece 1/3,
2/3, onde o primeiro tero teria um valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente
menor. Vrios estudiosos elaboraram suas frmulas, tais como: HOFMANN, JARRET e
HARPER. Uma das mais utilizadas a do professor HARPER.
Entretanto, com a prtica notou-se que a frmula de HARPER, no atendia a todos casos,
pois em algumas situaes, terrenos com pouca profundidade, sofriam, na realidade uma
valorizao, enquanto o correto seria uma desvalorizao.
Os engenheiros brasileiros JOAQUM MEDEROS JUNOR e NELSON ALONSO, do
BAPE realizaram estudos, estabelecendo diversas frmulas para o clculo desse fator.
No entanto, na prtica verificou-se que a tabela abaixo acomoda as variaes de valores,
determinando suas desvalorizaes.
TABELA DE DEPRECAO PELA PROFUNDDADE - FATOR PROFUNDDADE
Profundidade efetiva Depreciao Fator
Menor ou igual a 10 metros 30% 0,70
12,50 20% 0,80
15,00 15% 0,95
16,00 10% 0,90
18,00 5% 0,95
De 20,00 a 40,00 metros 0% 1,00
45,00 5% 0,95
50,00 10% 0,90
55,00 15% 0,85
60,00 20% 0,80
65,00 22% 0,78
70,00 25% 0,75
75,00 27% 0,73
80,00 30% 0,70
4.4. 4o'5a : Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma tambm
est ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imveis com desenho totalmente
irregular dificultam o aproveitamento, no momento da construo. Portanto quanto maior o
nmero de ngulos diferentes de 90, maior sua depreciao. Diante do exposto
aconselhvel utilizar o fator de desvalorizao na proporo de pouca irregularidade 10%
e bastante irregular 20%.
4.5. At*al!6a$%o do &alo' : em perodos de processo agudo de inflao, aconselhvel
desconsiderar informaes superiores a 90 dias, como hoje, os nveis esto bastante
moderados, podemos considerar sem qualquer problema at mesmo transaes
efetuadas com mais de ano, para tanto vital o uso dum ndice de correo. Alis,
particularmente estamos desconsiderando este fator de correo devido a sua baixa
influncia na apurao do valor final, em virtude da grande margem de negociao que as
ofertas trazem embutidas. Ressalvamos apenas nos casos de vendas efetuadas e que
tenham tempo o suficiente para aplicao do ndice, e que, realmente tenham sofrido
modificaes, ainda por ns utilizado.
4.6. 4o'5a de 2a3a5eto7 Da mesma forma, a forma de pagamento, em momentos de
estgios inflacionrios de pico, de vital importncia ser apurado, entretanto no atual
estgio inflacionrio do pas, pagamentos em at cinco ou seis vezes, so desprezveis
qualquer correo. Por outro lado, existem financiamentos de lotes em at 100 vezes, o
que torna obrigatrio a utilizao de ndices de atualizao, do tipo PC, NPC, etc.,
estabelecendo uma paridade com outras informaes de valor vista.
4.7. Testada : Assim como a profundidade influenciar no preo final, tambm a testada ir
estabelecer diferenas de preo do imvel. A tabela abaixo foi desenvolvida
empiricamente, levando-se em considerao as testadas reais em relao as testadas de
referncia para a regio. Assim aps verificarmos o usual nos terrenos de determinada
regio, iremos estabelecer sua valorizao ou desvalorizao com a real testada do
imvel em questo.
TABELA DE DESVALORZAO OU VALORZAO PELA TESTADA
Testada
refernci
a
efetiva
10,00 metros 12,00 metros 15,00 metros 16,00 metros 20,00 metros
Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val
5,00 0,840 0,800 0,760 0,750 0,70
0
6,00 0,880 0,840 0,800 0,780 0,74
0
7,50 0,930 0,890 0,840 0,830 0,78
0
8,00 0,945 0,900 0,860 0,840 0,80
0
9,00 0,974 0,930 0,880 0,870 0,82
0
10,00 0,960 0,900 0,890 0,84
0
11,00 1,024 0,980 0,930 0,910 0,86
0
12,00 1,046 0,950 0,930 0,88
0
13,00 1,067 1,020 0,970 0,950 0,90
0
14,00 1,106 1,039 0,980 0,970 0,91
0
15,00 1,124 1,057 0,980 0,93
0
16,00 1,141 1,074 1,016 0,95
0
17,00 1,174 1,090 1,031 1,015 0,96
0
18,00 1,189 1,106 1,046 1,029 0,97
0
19,00 1,189 1,121 1,060 1,044 0,99
0
20,00 1,189 1,136 1,074 1,057
21,00 1,189 1,163 1,087 1,070 1,012
22,00 1,189 1,176 1,000 1,082 1,024
23,00 1,189 1,189 1,112 1,094 1,035
24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046
25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057
26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067
27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078
28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087
29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097
30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106
32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125
35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150
40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
4.8. Mel8o'a5etos P9)l!#os :
TABELA MELHORAMENTOS PBLCOS
MELHORA Fator MELHORA Fator
Rede de gua 15 a 20% luminao Pblica 5%
Rede de esgoto 10 a 15% Pavimentao 10 a 30%
Energia eltrica dom 15 a 20% Guias e sarjetas 5 a 10%
Galerias pluviais 5% Transporte coletivo 10%
Rede telefnica 5% Gs de rua 1%
Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente sero mais valorizados, a prtica
aceita nos processos de rigor normal, a aplicao dos percentuais acima, num processo de
relacionamento do terreno avaliado com o pesquisado, estabelecendo os fatores de correo para
cada caso.
Lo#al!6a$%o: O critrio dos "Mnimos Quadrados estabelece a equao da reta. A
regresso simples estuda o comportamento de uma varivel dependente. Nossa reta ira se
ajustar aos pontos das coordenadas (X1, Y1), (X2, Y2), (Xm, Yn), tendo como equao:
'(a ) *+
Sendo as constantes "a e "b, definidas pelo sistema:
_Y = aN + b_X
_XY = a_X + b_X
2

Na prtica iremos confeccionar uma planilha, nos moldes abaixo:
N X(m) Y(R$/M) X
2
XY
1 100 200 10.000 20.000
2 120 150 14.400 18.000
3 130 160 16.900 20.800
4 140 140 19.600 19.600
5 150 150 22.500 22.500
Totais 640 800 83.400 100.900
800 = a x 5 + b x 640
100.900 = a x 640 + b x 83.400
Resolvendo o sistema: a = 289,27 e b=-1,014 Nossa equao, ser:
Y = 289,27 + (-1,014) x X
Se tivermos um terreno situado a 160 metros do ponto de referncia, teremos:
Y = 289,27 1,014 x 160 Y = 289,27 162,24 Y = 127,03

O caminho mais fcil para estabelecer o fator Localizao ou de transposio aps a
homogeneizao de todos fatores acima, utilizar a planta de valores do Municpio, numa
regra de trs.
4.9. 4ote : mais que natural nas transaes imobilirias o valor de venda ser diferente do
valor inicialmente proposto, a famosa "queima de gordura. sto no se d unicamente por
imobilirias, tambm as ofertas particulares esto sujeitas a essa negociao. Geralmente
quem compra quer fazer o melhor negcio e, acredita o comprador ter feito bom negcio
quando recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou at 50% do valor pedido. Assim aps
longos estudos, estudiosos chegaram aos seguintes nmeros:
Quando se tratar de venda, fator igual a 1,00
Quando for oferta de particular, fator variando entre 0,80 a 1,00
Quando for oferta de imobilirias, fator variando entre 0,60 a 0,90
:. CONCLUS0O
O trabalho ora apresentado, no esgota o assunto, pelo contrrio, abre a possibilidade de maiores
estudos para o perfeito entendimento da sistemtica utilizada no processo avaliatrio, tornando
possvel o desenvolvimento de outras tcnicas capazes de bem mensurar as variveis que melhor
atendam a trabalhos especficos de regies com peculiaridades que o avaliador ir estudar com
rigor para incorporar em seu trabalho.
S para ficar claro o que estamos falando, j encontramos diversos trabalhos que trazem um fator
de viabilidade, atribudo permisso ou permissividade dos planos diretores a determinados
imveis. Ns particularmente entendemos que em nossa regio j exista, naturalmente esta
homogeneizao e no a utilizamos.
Apenas para conhecimento, iremos transcrever os fatores utilizados pelo Servio do Patrimnio da
Unio, para a avaliao de imveis do governo, colocados venda, so eles:
Fator de profundidade Fator de frente ou testada Fator de transposio de local
Fator de testadas mltiplas Fator topografia Fator de restrio legal
Fator de pedologia Fator de rea
Portanto, quanto mais estudarmos iremos observar que teremos de encontrar uma metodologia
toda nossa, adaptada a nossa realidade.
$uarta PARTE
LAUDO %UDICIAL ELABORADO PELO AUTOR
EXCELENTSSIMO SENHOR JUZ DE DIREITO DA 2 VARA DE LAGUNA-SC
LAUDO PERICIAL
Autos ,-,./0.,,,1023/
A4VI5 6578 69I5R, brasileiro, casado, corretor
de imveis, devidamente inscrito no CREC/SC sob N
3819, com escritrio imobilirio Av. Joo Pinho, 901,
Mar Grosso, LAGUNA - SC, vem mui respeitosamente
a presena de Vossa Excelncia, na qualidade de
avaliador nomeado nos Autos de Execuo de
Sentena acima mencionado, apresentar o seguinte:
LAUDO PERICIAL
com base nos dados obtidos de pesquisa na regio do
imvel, da maneira como segue:
OBJETO DO LAUDO
ndicados que fomos dentro do processo em epgrafe, nosso trabalho servir de base para
apropriar corretamente o valor de mercado dos imveis penhorados para garantir a execuo da
sentena. Portanto o trabalho que ora apresentamos o resultado do estudo tcnico a que
chegamos a cerca de vrios imveis localizados na quadra 15 do loteamento Ravena Cassino
Hotel, Mar Grosso, LAGUNA - SC.
DA PROPRIEDADE
Os imveis em apreo, so de propriedade da empresa loteadora RAV:A CA77I5 ;5T:4
4T<A.
NVEL DE PRECISO
remos utilizar o processo de AVALIAO EXPEDITA, conforme o que estabelece a Norma
Tcnica NBR 5676, ressaltando que o valor encontrado ser um misto de frmulas expressas
dentro das normas da ABNT e nossa experincia profissional na rea imobiliria.
DA DESCRIO DOS IMVEIS AVALIADOS
Os imveis ora avaliados, so os lotes 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 46 da
quadra 15 do loteamento Ravena Cassino Hotel, nas imediaes do prprio Hotel RAVENA, Mar
Grosso, LAGUNA SC, com as seguintes confrontaes e metragens:
*& + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote &. da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do lote 13, na
extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 20, na extenso de 2,60 metros; Lado Esquerdo
com a Rua Projetada C, na extenso de 19,40 metros; Perfazendo a rea de 341,00 M, imvel
este constante da matrcula 18.539, s Fls. 118 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis
da Comarca de LAGUNA SC.
*3 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 3* da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 17,10 metros; - Fundos com parte do lote 13, na
extenso de 17,00 metros; Lado Direito com o lote 21, na extenso de 22,00 metros; Lado
Esquerdo com o lote 19 , na extenso de 20,60 metros; Perfazendo a rea de 363,16 M, imvel
este constante da matrcula 18.540, s Fls. 119 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis
da Comarca de LAGUNA SC.
*4 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 3& da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 10, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 22, na extenso de 30,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 20
e parte do lote 13, na extenso de 30,00 metros; Perfazendo a rea de 364,80 M, imvel este
constante da matrcula 18.541, s Fls. 120 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da
Comarca de LAGUNA SC.
*5 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 33 da /uadra &0, do loteamento (avena
cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 09, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 23, na extenso de 31,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 21,
na extenso de 30,80 metros; Perfazendo a rea de 375,60 M, imvel este constante da matrcula
18.542, s Fls. 121 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da Comarca de LAGUNA
SC.
*0 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 34 da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 08, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 24, na extenso de 32,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 22,
na extenso de 31,80 metros; Perfazendo a rea de 387,60 M, imvel este constante da matrcula
18.543, s Fls. 122 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da Comarca de LAGUNA
SC.
*6 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 35 da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 07, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 25, na extenso de 33,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 23,
na extenso de 32,80 metros; Perfazendo a rea de 399,60 M, imvel este constante da matrcula
18.544, s Fls. 123 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da Comarca de LAGUNA
SC.
*7 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 30 da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 06, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 26, na extenso de 34,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 24,
na extenso de 33,80 metros; Perfazendo a rea de 411,60 M, imvel este constante da matrcula
18.545, s Fls. 124 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da Comarca de LAGUNA
SC.
*8 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 36 da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 05, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 27, na extenso de 35,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 25,
na extenso de 34,80 metros; Perfazendo a rea de 423,60 M, imvel este constante da matrcula
18.546, s Fls. 126 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da Comarca de LAGUNA
SC.
*. + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 37 da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 04, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 28, na extenso de 37,80 metros; Lado Esquerdo com o lote 26,
na extenso de 35,80 metros; Perfazendo a rea de 435,60 M, imvel este constante da matrcula
18.547, s Fls. 127 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da Comarca de LAGUNA
SC.
&* + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 38 da /uadra &0, do loteamento (avena
cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 29 e parte do lote 30, na extenso de 37,80 metros; Lado
Esquerdo com o lote 27, na extenso de 35,80 metros; Perfazendo a rea de 447,60 M, imvel
este constante da matrcula 18.548, s Fls. 127 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis
da Comarca de LAGUNA SC.
&& + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 3. da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 30, na mesma
extenso; Lado Direito com o lote 31, na extenso de 30,60 metros; Lado Esquerdo com o lote 28,
na extenso de 30,00 metros; Perfazendo a rea de 363,60 M, imvel este constante da matrcula
18.549, s Fls. 128 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da Comarca de LAGUNA
SC.
&3 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 4* da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada A, na extenso de 12,00 metros; - Fundos com o lote 03 e parte do
lote 28, na mesma extenso; Lado Direito com o lote 02, na extenso de 36,00 metros; Lado
Esquerdo com os lotes 31 e 29, na extenso de 26,00 metros; Perfazendo a rea de 312,00 M,
imvel este constante da matrcula 18.550, s Fls. 129 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de
mveis da Comarca de LAGUNA SC.
&4 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 4& da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Rua Projetada B, na extenso de 14,00 metros; - Fundos com o lote 30, na mesma
extenso; Lado Direito com a Rua Projetada A, medindo 31,80 metros; Lado Esquerdo com o lote
29, na extenso de 30,60 metros; Perfazendo a rea de 436,80 M, imvel este constante da
matrcula 18.551, s Fls. 130 do livro 2 CQ do cartrio do Registro de mveis da Comarca de
LAGUNA SC.
&5 + ,m -erreno ,rbano de 'arinha, constitudo pelo lote 56 da /uadra &0, do loteamento (avena
Cassino 1otel )-A, com as seguintes confronta%es e metragens2
Frente com a Av. Beira Mar, na extenso de 25,50 metros; Lateral Esquerda com o lote 45, na
extenso de 30,00 metros, e, finalmente medindo 38,20 metros na outra extrema; Perfazendo a
rea de 382,50 M, imvel este constante da matrcula 18.558, s Fls. 131 do livro 2 CQ do
cartrio do Registro de mveis da Comarca de LAGUNA SC.
CARACTERIZAO DA REGIO
Plao D!'eto' = Zona =R>3A, comportando, a princpio, bares, restaurantes e similares;
estabelecimento de ensino; escritrios de profissionais autnomos e liberais, artfices, oficiais e
demais atividades exercidas individualmente; comrcio vicinal, o que caracteriza a regio
especfica do imvel avaliando so habitaes Unifamiliares, para residncias.
A#esso = pelo sistema virio do bairro Mar Grosso.
Pedolo3!a = arenosa.
Topogra#ia = Plana
I"'a;est'*t*'a =
- rede eltrica pblica e domiciliar;
- gua;
- telefone;
- Pavimentao do tipo paraleleppedo;
- meio fio
Me'#ado
mvel com grande potencial turstico. Prximo ao mar, apropriado para a construo de moradias
uni e multifamiliares ou mesmo para construo de empreendimento turstico. De fcil absoro
pelo mercado.
METODOLOGIA
Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avaliao dos lotes, aps verificamos a
existncia de outros lotes sendo oferecidos ou j vendidos, nas imediaes do imvel ora avaliado,
faremos a opo pelo mtodo comparativo, j que possumos os pressupostos necessrios para tal
mtodo.
O mtodo comparativo de dados de mercado consiste em determinar o valor pela comparao com
dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas.
As caractersticas e os atributos dos dados so ponderados por homogeneizao.
EVOLUO DOS CLCULOS
Pes1*!sa de 5e'#ado
Foram obtidos 10 (dez) elementos de pesquisa de terrenos prximos ao avaliando, assim
classificados:
Ofertas por imobilirias : 05
Ofertas de particulares : 01
Vendas : 04
,o5o3ee!6a$%o
A homogeneizao da amostragem necessria na medida em que s possvel equalizar
matematicamente grandezas comparveis.
Assim os preos de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram homogeneizados
quanto:
sua profundidade
testada
topografia
esquina
forma
localizao
forma de pagamento
atualizao de valor
fonte, e.
Aos melhoramentos pblicos
A elaborao dos clculos relativos homogeneizao e os procedimentos estatsticos foram
desenvolvidos sob a forma de planilha (Planilha em anexo) com auxlio de computador compatvel
com o BM-PC e programa elaborado em ambiente Excel 2000
Dete'5!a$%o do &alo' do M< a 'e3!%o
Aps a homogeneizao dos dados obtidos na pesquisa, estabelecemos o valor final do metro
quadrado do terreno, na regio dos lotes ora avaliados, igual a R$95,85 (Noventa e cinco reais,
oitenta e cinco centavos), conforme a anexa tabela, j com os dados tabulados e homogeneizados,
de acordo com critrios tcnicos estabelecidos pelo padro utilizado.
DETERMINAO DO VALOR DE CADA LOTE
Para determinarmos o valor de cada lote, deveremos multiplicar o valor obtido acima, pela rea de
cada lote, porm estabelecendo ainda diferenciao final, caso a caso, conforme a situao de
cada lote avaliado, distncia do mar, se esquina ou no, testada, profundidade e forma j que
naquela regio o valor final do imvel, sofre uma grande influncia destes fatores. Os ndices foram
determinados em virtude de nossa vivncia em avaliaes do dia a dia da nossa profisso, sem
qualquer metodologia cientfica, desta forma, na maioria dos lotes, teremos a seguinte frmula,
para obter o valor final do imvel avaliado:

Onde:
Vt = Valor do Terreno
A = rea do Terreno
Vu = Valor unitrio bsico adotado em R$95,85
Fd = Fator distncia do plo valorizante (mar)
Fe = Fator Esquina
Ft = Fator Testada
FMP = Fator Melhoramentos Pblicos
I5=&el >1:
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = 341,00 x 95,85 x 1,20 x 1,10 x 1,121 x 1,00
I5=&el >2:
Vt = 363,16 x 95,85 x 1,00 x 1,15 x 1,09 x 1,00
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = A x Vu x Fd x Fe x Ft x FMP
Vt = 48.364,43
Vt = 43.632,94
I5=&el >+:
Vt = 364,80 x 95,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el >.:
Vt = 375,60 x 95,85 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el >::
Vt = 387,60 x 95,85 x 0,90 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el >?:
Vt = 399,60 x 95,85 x 0,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el >@:
Vt = 411,60 x 95,85 x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el >A:
Vt = 423,60 x 95,85 x 0,75 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el >B:
Vt = 435,60 x 95,85 x 0,70 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el 1>:
Vt = 447,60 x 95,85 x 0,65 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el 11:
Vt = 363,60 x 95,85 x 0,60 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el 12:
Vt = 312,00 x 95,85 x 0,50 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vt = 34.966,08
Vt = 34.201,20
Vt = 33.436,31
Vt = 32.556,41
Vt = 31.561,49
Vt = 30.451,55
Vt = 29.226,58
Vt = 27.886,58
Vt = 20.910,64
Vt = 14.952,60
I5=&el 1+:
Vt = 436,80 x 95,85 x 0,55 x 1,00 x 1,00 x 1,00
I5=&el 1.:
Vt = 382,50 x 95,85 x 2,50 x 1,00 x 1,189 x 0,80
mporta o presente PAR:C:R 75BR: 5 VA45R <: M:RCA<5 ?AVA4IA@A5B <: T5<57 57
45T:7 em RC.B:.?.AD1> EQ*at'o#etos o&eta e #!#o 5!l se!s#etos 1*a'eta e o!to 'ea!s
e de6 #eta&osF. Por ser a avaliao, matria que no exprime exatido cientfica, faremos o
arredondamento, avaliando todos os lotes em RC:>>.>>>D>> EQ*!8etos 5!l 'ea!sF.

Laguna, 20 de maro de 2000.
Alvino Jos Jnior
Corretor de Im!e"# $ CRECI %&'(
Vt = 26.317,56
Vt = 87.183,72
$uinta PARTE
Aaliao de Gle#as Ur#ani&'eis
It'od*$%o
De glebas urbanizveis depreendemos ser as reas situadas nas proximidades dos centros
urbanos, porm, sem infra-estrutura, mas passvel de urbanizao, por apresentar caractersticas
de solo e topografia, possveis de fracionamento em lotes.
A diferena bsica entre lote e gleba que a gleba no possui infra-estrutura, e, o grande desafio
do avaliador determinar o valor da gleba, antes de qualquer benefcio, levando-se em
considerao que os lotes resultantes, por comparao com outros lotes vizinhos, podem alcanar
determinado preo.
1. M-TODOS
Basicamente so dois os mtodos recomendados, j anteriormente conceituados:
Comparativo
involutivo
O mtodo comparativo dificilmente poder ser utilizado para a avaliao de glebas, pois no ser
to fcil encontrar um nmero considervel de glebas nas proximidades de centros urbanos,
vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opo deve ser pelo mtodo involutivo.
A ttulo de observao, iremos abordar um mtodo prtico, ainda utilizado pelos empresrios de
loteamentos (no aceito pela norma) para se nortearem quando da compra de reas para
loteamentos. Tecnicamente conhecido como coeficiente de paridade, que nada mais do que a
relao entre o metro quadrado da terra bruta e do lote urbanizado. Os loteadores geralmente
utilizavam o valor de paridade "4 (hoje o ndice deve ser revisto), pois em contas redondas e
grosseiramente arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos:

2. O M-TODO INVOLUTIVO
Deve-se estabelecer o valor da provvel renda que ir se obter com os lotes da gleba urbanizada.
Para tanto ser necessrio estimar o nmero de lotes, bem como o preo a ser alcanado por eles
nessa regio, para depois deduzir as despesas de implantao do empreendimento e o lucro que
se deseja alcanar, o resultado encontrado dessa subtrao, ser o valor da gleba.
Para desenvolver este mtodo necessrio:
2.1 Procedimentos
a) nformar na prefeitura quanto a legislao em vigor para loteamentos (rea mnima dos lotes,
rea verde, largura das ruas e caladas, bem como a infra-estrutura necessria);
b) Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da gleba,
a fim de estabelecer o nmero mximo de lotes que a mesma possa conter;
Custo do terreno bruto do resultado das vendas
Despesas de implantao do loteamento do resultado das vendas
Despesas de comercializao e impostos do resultado das vendas
Lucro do empreendimento do resultado das vendas
c) Faz-se um estudo da capacidade de absoro pelo mercado do empreendimento,
estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previso de vendas, o que pode ser
feito comparando-se com outros existentes na mesma regio;
d) Estima-se, para cada perodo considerado no cronograma do empreendimento, o Produto
Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genrico pela rea de cada unidade e pelo nmero
total de cada uma delas;
e) Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambm devem ser orados dentro do
cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento topogrfico; projeto do
loteamento; licenas municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de gua, esgoto,
pavimentao etc.); superviso e despesas gerais; e outros. Estes custos podero ser
encontrados em revistas especializadas (PN), ou percentuais estabelecidos pela prtica.
f) Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do projeto, entre
outros: despesas legais e contbeis (imposto territorial, contabilidade, servios jurdicos,
escrituras e registros etc.); despesas de comercializao (vendas, publicidade, superviso
etc.); despesas de seguros; despesas financeiras (juros de emprstimos);
g) Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente com uma
variando entre 10 a 35%
+. CALCULO DE GLEGA URGANI/HVEL PELO M-TODO INVOLUTIVO
Por falta de servio prestado na rea de avaliao de glebas urbanizveis, nos ltimos anos,
iremos desenvolver um trabalho hipottico. Para tanto devemos resolver o exerccio proposto:
Avaliar a gleba de 40.000,00 M, situada Estrada Geral da Barbacena, LAGUNA - SC. Sabendo-
se que a exigncia legal para a implantao de loteamento no municpio de Laguna de lotes
mnimos de 300,00 M; com testada mnima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para
arruamento, rea verde e rea para a implantao rgos pblicos. A infraestrutura necessria :
gua, energia, guias, ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.
Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade da implantao de 80 lotes.
Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00.
Para o calculo, usaremos a seguinte formula: Vg = R D L, onde:
Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantao e L = Lucro
A renda ser: R = 80 x 300 x 30,00 = R$720.000,00
Calculo das despesas:
Despesas diretas:
Projetos 1% da renda 7.200,00
Topografia 370,00/ha x 40 ha 14.800,00
Terraplanagem 960,00/ha x 40 ha 38.400,00
Drenagem 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00
Arruamento 2.000,00/ha x 40 ha 80.000,00
Rede de gua 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00
Rede de energia eltrica 1.300,00/ha x 40 ha 52.000,00
Totalizao 304.400,00
Despesas indiretas:
Custos financeiros 20% da despesa direta 60.880,00
Despesas de venda 10% da renda 72.000,00
Publicidade 3% da renda 21.600,00
Despesas de administrao 7% da renda 50.400,00
mpostos 1% da renda 7.200,00
Totalizao 212.080,00
Total geral das despesas 516.480,00
Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 720.000,00 144.000,00
Determinando o valor da gleba pela formula: Vg = R D L, assim,
Vg = 720.000,00 516.400,00 144.000,00, ou:
Vg = 59.600,00
Se(ta PARTE
Aaliao de I!"eis rurais
It'od*$%o
mveis rurais so propriedades com destinao agrcola. Em sua avaliao deveremos avaliar a
terra, benfeitorias, obras e trabalhos de melhoria, equipamentos, recursos naturais, seus frutos e
direitos. So classificados da seguinte forma:
Im"vel
Propriedade familiar: chcara, stio.
Minifndio: lote, chcara, sitio.
Latifndio por explorao: chcara, stio, fazenda.
Latifndio por extenso: fazenda, gleba.
Empresa rural: chcara, stio, fazenda.
Componentes
So as terras classificadas segundo a escala de Norton.
Ben#eitorias
Construes: edificaes, instalaes, cercas.
Culturas: perenes, temporrias, anuais.
5*ras e tra*alCos na terra
Desmatamento
Correo
Sistematizao (Reduzir diversos elementos a sistema)
Proteo
Manuteno
:Duipamentos
Mquinas industriais fixas
Mquinas agrcolas e implementos
Veculos
Semoventes (Os constitudos por animais selvagens, domesticados ou domsticos.)
Recursos naturais
Florestas
Hdricos
Minerais
Erutos
Rendas
Aluguel
Arrendamento
<ireitos
Servides
Usufruto
Concesses
Comodatos
Direitos hereditrios e possessrios
CONSIDERAES
Para a avaliao de imveis rurais necessrio conhecimento de engenharia de avaliao, noes
bsicas de agropecuria e engenharia florestal. Como nossos conhecimentos nessa rea so
notadamente empricos, aconselhvel nos socorrermos dos conhecimentos de um engenheiro
agrnomo. Ao avaliador cabe ter conhecimento dos tipos exatos de agricultura aplicveis
propriedade, bem como com perspectivas agrcolas nacionais e internacionais, e ainda, programas
governamentais de apoio ao desenvolvimento rural.
PROCESSO MENDES SOGRIN,O
Alguns estudiosos verificaram a necessidade de agrupar as duas tabelas, de 5RT5 e M:<:7
75BRI;5 numa s, fazendo ainda o acrscimo de duas faixas na escala Mendes 7o*rinCo,
para torn-las tabelas quadradas e adequadas ao bom desempenho do avaliador. Assim, quando
utilizarmos o processo Mendes 7o*rinCo, utilizaremos os ndices da Tabela de Homogeneizao
de Terrenos Rurais, estabelecendo a homogeneizao por comparao de dois imveis rurais.
A presente tabela, apresenta oito divises das classes, conforme descrito abaixo:
Classe Caractersticas
Terras para culturas, sem problemas de conservao, exigindo s adubao e
manuteno
Terras para culturas, com pequenos problemas de conservao, exigindo prticas
simples de conservao e fertilidade.
Terras para culturas, com problemas srios de conservao, exigindo prticas de
conservao complexas.
V Terras para culturas, ocasionalmente, no devendo ser usadas para culturas mais que
dois anos consecutivos, seguindo-se de preferncia, a pastagem, por trs anos.
V Terras somente para pastagens, sem problemas de conservao.
V Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservao.
V Terras prprias para florestas.
V Terras prprias somente para abrigo de vida silvestre.
As oito situaes so assim divididas:
Situao Caractersticas
tima 100% mvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das distncias.
Muito boa
90%
mvel servido por rodovia de primeira classe, no pavimentada, importncia
relativa das distncias.
Boa 80% mvel servido por rodovia no pavimentada, mas que oferea seguras
condies de praticabilidade, durante todo ano, importncia significativa das
distncias.
Regular 0,70 mvel servido por rodovia secundria em condies satisfatrias de
praticabilidade.
Sofrvel 60% mvel servido por rodovia secundria em condies relativas de
praticabilidade.
nconveniente 50%
mvel servido por rodovia secundria em ms condies de praticabilidade.
M 40% Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e com
problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa, distncias e classe
de estrada equivalendo.
Pssima 30% Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade mesmo na
estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes, com vau
cativo ao volume das guas.
Aps inmeras pesquisas do funcionamento prtico, chegou-se a esta prtica Tabela de
Homogeneizao de Terrenos Rurais:
VA45R:7 R:4ATIV57 <: T:RRA7 R97TICA7 7:FG<5 A CAPACI<A<: <: G75 <5
7545 : A 7ITGA@A5 <5 IMHV:4 <5 P5T5 <: VI7TA <A CIRCG4A@A5
Classe
Situao

100%

90%

80%
V
70%
v
60%
V
50%
V
40%
V
30%
tima 100% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
Muito boa 90% 0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27
Boa 80% 0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24
Regular 70% 0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21
Sofrvel 60% 0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18
nconveniente 50% 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,20 0,15
Ma 40% 0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,12
Pssima 30% 0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09
Com essa tabela poderemos operar da seguinte forma: supondo uma propriedade enquadrada na
Classe V e situao (fator 0,48) e, na pesquisa encontramos um imvel situado nas imediaes
do imvel avaliando, em rea similar e recentemente vendida por R$700,00/h, que se enquadra
na Classe V e situao (fator 0,63), teremos como valor unitrio do hectare:
0,48 x R$700,00 = R$533,33/ha
0,63
Do valor encontrado, multiplicamos pela rea total e obteremos o valor da terra nua.
AVALIA0O DAS GEN4EITORIAS
So classificadas em:
Ben#eitorias no reprodutivas = so as edificaes em geral (casas, galpes, currais etc.) e
melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao de solo, sistemas de irrigao e drenagem
etc.). Para avaliao ser utilizado o mtodo do custo de reposio, depreciado pelo uso levando-
se em considerao os aspectos fsicos e funcional, com a considerao da vida til, aparente e
provvel, bem como do estado de conservao. Na depreciao, considera-se mais o estado de
conservao que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a utilidade das
benfeitorias e sua adequao ao potencial de produo do imvel.
Para o caso de Mquinas e implementos agrcolas, utilizar preferencialmente, o mtodo direto e o
mesmo critrio para a depreciao. Na impossibilidade de comparao, faz-se a pesquisa de
equipamentos novos, determina-se a vida til provvel e calcula-se o valor do bem depreciado.
Ben#eitorias reprodutivas = novaes capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda
dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, etc.
O mtodo preferencial a ser utilizado ser o da capitalizao de seus rendimentos, eventualmente,
podendo ser o custo da benfeitoria.
VALOR 4INAL
Finalmente, a soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias reprodutivas e no
reprodutivas, ser o valor final da propriedade.


S)ti!a PARTE
Aaliao de Edi*i+a,es
INTRODU0O
Para a avaliao do imvel edificado, primeiro calcula-se o valor do terreno ou terra nua, para
depois acrescermos o valor da edificao.
Neste processo, ser necessrio algumas noes de desenho arquitetnico, construo, custo e
qualidade de materiais, clculos de reas padro de construo e de oramento.
OGSERVAES
No inicio da apostila apresentamos um formulrio simplificado para a coleta de dados relativo aos
imveis que comporo o universo de amostras para a anlise dos dados pesquisados. Entretanto,
salutar, at mesmo para comprovar um total exame do imvel avaliado, primeiro com um croqui
do imvel, para depois o preenchimento de tantos quantos formulrios forem necessrios, sendo
um para cada uma das unidades que compem o imvel avaliado. Neste formulrio, dever ainda
ser tabulado uma minuciosa descrio pea por pea de cada unidade.
O METODO DE REPRODU0O
O mtodo de reproduo quando executado com rigor, dever ser orada toda edificao,
detalhando, com exatido, todos os materiais empregados com o seu custo.
No entanto, apresentaremos uma tabela abordando oramento com ndices e percentual sobre o
global da obra. Para o caso de obras inacabadas, bata deduzir o preo dos servios no
executados.
Servio Edifcios com
estacas
Edifcios sem
estacas
Edifcios 3 ou 4
pavimentos
Residncias
nstalaes Preliminares 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Estaqueamento 4,0%
Fundaes 3,0% 4,0% 5,0% 5,0%
Estrutura 17,0% 18,0% 19,0% 20,0%
Alvenaria 9,0% 9,0% 9,0% 8,0%
Elevadores 8,0% 8,0%
mpermeabilizaes 1,0% 1,0% 1,0% 0,5%
Revestimentos 12,0% 12,0% 12,0% 12,0%
Pisos 7,0% 7,5% 9,0% 9,0%
Esquadrias 8,0% 8,5% 9,0% 10,0%
Ferragens 2,0% 2,0% 2,5% 2,5%
Vidros 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
nstalaes eltricas 6,5% 6,5% 7,0% 7,0%
nstalaes hidrossanitrias 5,5% 5,5% 6,0% 6,0%
Louas e metais 3,0% 4,0% 4,0% 4,0%
Telhado 0,5% 0,5% 3,0% 2,5%
Pintura 6,0% 6,0% 6,5% 6,5%
nstalaes complementares 4,0% 4,0% 3,5% 3,5%
Limpeza geral 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
A tabela acima poder ser utilizada como um atalho no mtodo de reproduo, porm ser uma
avaliao sem qualquer rigor.
NOES DA 4ORMA0O DO CUG
O Custo Unitrio Bsico de Edificaes Habitacionais elaborado, geralmente, pelos sindicatos da
construo dos estados. So coletados entre vrios fornecedores do estado e os valores de mo-
de-obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados. Os valores publicados so vlidos para
todo o estado, conforme a lei n. 4.591/64, o disposto na NBR 12.721 da ABNT.
Na formao dos CUB, no so considerados os seguintes itens, que devero ser levados em
conta na determinao dos preos por metro quadrado da construo, de acordo com o
estabelecido no projeto e especificaes correspondentes a cada caso particular: fundaes
especiais; elevadores; instalaes de ar condicionado, calefao, telefone interno, foges,
aquecedores, "playgrounds, de equipamento de garagem, etc.; obras complementares de
terraplanagem, urbanizao, recreao, ajardinamento, ligaes de servios pblicos, etc.;
despesas com instalao, funcionamento e regularizao do condomnio alm de outros servios
especiais; impostos e taxas; projeto, incluindo despesas com honorrios profissionais e material de
desenho, cpias, etc.; remunerao da construtora; remunerao do incorporador.
Para utilizao das tabelas do CUB, primeiro se faz necessrio o clculo das reas, utilizando o
critrio de rea equivalente. A rea de construo ser calculada, quando no diretamente
disponvel, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos sugerir as
seguintes relaes de equivalncia com a rea coberta - padro:
Tipo de construo Coeficiente Tipo de construo Coeficiente
PAVMENTO TPO 1,00 Subsolo comum 0,50
Pavimento de uso comum e acesso 0,50 Subsolo especial 0,75
Varanda 0,50 reas descobertas 0,25
Depsito 0,50 "Playground (descoberto) 0,25
Garagem 0,50 Padro superior (Hall) 1,50
PADR0O CONSTRUTIVO
determinado pelo tipo de materiais empregados. So trs os padres: Baixo, Normal e Alto.
Admite-se ainda o uso do padro popular. Para auxiliar na classificao, use a tabela
BAXO NORMAL ALTO
Esquadrias
De ferro-chapa Chapa dobrada
Alumnio natural
Alum. Anodizado blindex
Portas Lisa para pintura Enceradas ou verniz Macias
Soleiras/peitoris Cimento alisado Mrmore Granito
Piso quarto/sala Forrao Carpert 6 mm Mrmore/granito
Piso BWC/Cozinha
Cim alisado/Cermica esmaltada
Cermica Mrmore ou granito
Pintura PVA sobre reboco PVA em massa
corrida
Acrlica em massa corrida
Azulejos Branco comercial at 1,5 m Branco Decorado
Metais Niquelados Crimados De luxo
Ferragens Ferro nox Lato
Louas Branca simples De cor modelo
simples
De cor modelo especial
Estabelecido a rea total (equivalente) e o padro de construo, devemos procurar o valor do
CUB, mensalmente publicado pelo SNDUSCON.
COE4ICIENTE DO VALOR PLENO
Para o clculo das fundaes especiais, elevadores etc., no computados no CUB, criou-se o
coeficiente de valor pleno que, de um modo geral, poder ser adotado o seguinte esquema de
composio de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a situao do mercado.
Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados so meramente ilustrativos, devendo o
avaliador identific-los e quantific-los com a situao real analisada:
CUSTO UNTRO BSCO (CUB) %CUB/M
Elevadores = 5%Cub
Administrao e Lucro = 20%Cub
Encargos Legais = 3%Cub
Despesas de Comercializao = 5%Cub
CUSTO UNTRO TOTAL = 1,33%Cub
COEFCENTE DE VALOR PLENO = 1,33%Cub
DEPRECIA0O
Para chegarmos ao valor do imvel, ser necessrio fazer sua depreciao em funo de sua
idade e do estado de conservao, podendo ser adotado o critrio de ROSS-HEDECKE, da tabela
anexa.
DADE
EM % DE VDA
ESTADO DE CONSERVAO
A B C D E F G H
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
Cdigo Classificao Cdigo Classificao
A Novo E Reparos simples
B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes
C Regular G Reparos importantes
D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/ valor
De posse da presente tabela, poderemos depreciar a construo em relao a sua idade real,
geralmente encontrada no habite-se e a idade aparente. Esta idade aparente seu tino de
avaliador que determinar, ou seja, o prprio avaliador far uma vistoria no imvel e levando-se em
considerao o estado geral da construo, mesmo que ela possua 50 anos de idade real, mas
estando em bom estado, poder ser atribudo a ela, por exemplo, 30 anos.
Para a utilizao da tabela utilizamos a primeira coluna (dade % de vida), da seguinte maneira:
(100% corresponde a 50 anos 80% a 40 anos, ou seja considerado como vida til de uma
edificao 50 anos), e dependendo da estado da construo, conforme as letras, estabelecer o
fator de depreciao.

CONSIDERAES INTRERMEDIHRIAS
Com o at aqui enunciado possvel estabelecer a correta rea de uma edificao quer seja
utilizando a rea total ou a equivalente; determinar o padro construtivo para utilizando a tabela do
CUB, posteriormente a tabela de depreciao, encontrarmos o valor da edificao.
Entretanto, estamos avaliando o todo, ou melhor, est sendo avaliados terreno e edificao,
portanto, teremos agora de somar o valor encontrado para o terreno mais o valor da edificao.
Entretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais o preo da edificao, no estamos
considerando o imvel num todo, por isso, temos de encontrar:
O VALOR OU VANTAGEM DA COISA 4EITA
Este valor seria o mesmo de considerar o lucro do incorporador ou do empreendedor, pois se
levarmos em considerao apenas o valor do terreno, mais a edificao, estamos considerando
que o empreendedor ir trocar seis por meia dzia, ou seja, estar trabalhando sem qualquer
remunerao. O valor da coisa feita poder ser expresso pela tabela criada pelo setor de avaliao
do APAS, que tomou como base o disposto na norma NBR 5676 e est inserido no Manual de
Orientao Tcnica para Avaliao de mveis OTA, ou ainda a tabela publicada na Orientao
Normativa do SPU, abaixo transcritas:
TAB:4A C5:EICI:T: <: VATAF:M <A C5I7A E:ITA 3 TAB:4A IAPA7
PERCENTUAL DE VDA VCF NFEROR VCF SUPEROR
mvel Novo 35,00% 55%
De 2 a 10% 31,50% 49,50%
De 11 a 20% 28,00% 44,00%
De 21 a 30% 24,50% 38,50%
De 31 a 40% 21,00% 33,00%
De 41 a 50% 17,50% 27,50%
De 51 a 60% 14,00% 22,00%
De 61 a 60% 10,50% 16,50%
De 71 a 80% 7,00% 1100%
De 81 a920% 3,50% 5,50%
De 91 a 100% 0,00% 0,00%
TAB:4A C5:EICI:T: <: VATAF:M <A C5I7A E:ITA I TAB:4A 7PG
TPO DE CONSTRUO NOVA AT 10
ANOS
DE 10 A 20
ANOS
+ DE 20 ANOS
Grande estrutura. 1,25 1,25 a 1,21 1,21 a 1,13 1,13 a 1,03
Peq. estrutura e residencial de luxo 1,15 1,15 a 1,125 1,125 a 1,078 1,078 a 1,025
ndustrial e residencial mdio. 1,1 1,10 a 1,084 1,084 a 1,052 1,052 a 1,02
Residencial modesto ou popular 1,05 1,05 a 1,042 1,042 a 1,026 1,026 a 1,015
EIEMPLI4ICANDO O PROCESSO AVALIATRIO DE UM APARTAMENTO
OGJETO DA AVALIA0O - A presente avaliao servir para apropriar o valor dos apartamentos
305 e 402 do Edifcio ARTUR DUARTE.
DA PROPRIEDADE mveis inscritos no Cartrio do Registro de mveis desta Comarca, sob
Nmeros 18.687 e 18.482, em nome de JOS- CARLOS DUARTE e LIMA K DUARTE
ADMINISTRADORA DE IMVEIS LTDA respectivamente.
NLVEL DE PRECIS0O - Utilizaremos um misto de frmulas expressas dentro das normas da ABNT
e nossa experincia profissional na rea imobiliria, portanto, uma AVALIA0O EIPEDITA,
conforme o /ue estabelece a 9orma -cnica.
METODOLOGIA Para expressarmos o valor dos imveis, iremos utilizar o mtodo de reproduo
de custos, levando-se em considerao o valor do Custo da Construo Civil, no estado de Santa
Catarina, bem como a utilizao do fator de depreciao fsica, estabelecido na tabela de Ross-
Heidecke.
APARTAM:T5 J,K + :mvel constitudo pelo apartamento 4*0, do edifcio A(-,( ,A(-;, <
(ua =ornalista Antonio >essa, 'ar ?rosso, )A?,9A + @C, com as seguintes Areas2 Brea (eal
?lobal C 88,3* 'DE Brea (eal de Constru"o C 88,3* 'DE Brea (eal e Privativa C 78,64 'DE Brea
(eal de ,so Comum C .,07 'D e Fra"o :deal do @olo C 3.,5& 'D, correspondendo a 5,*5G do
total do terreno, devidamente matriculado no C.(.:. desta Comarca sob nH &8.583.
APARTAM:T5 -,> + :mvel constitudo pelo apartamento 5*3, do edifcio A(-,( ,A(-;, <
(ua =ornalista Antonio >essa, 'ar ?rosso, )A?,9A + @C, com as seguintes Areas2 Brea (eal
?lobal C &3*,.. 'DE Brea (eal de Constru"o C &*0,3. 'DE Brea (eal e Privativa C &*.,06 'DE
Brea (eal de ,so Comum C &&,54 'D e Fra"o :deal do @olo C 40,&* 'D, correspondendo a
5,834G do total do terreno, devidamente matriculado no C.(.:. desta Comarca sob nH &8.687.
Ca'a#te'Mst!#as do !5=&el I mveis situados em bairro privilegiado, nas proximidades da Avenida
Beira Mar, com grande potencial de vendas.
CARACTERI/A0O DA REGI0O
Plao D!'eto' = Zona =R>3A, comportando, a princpio, bares, restaurantes e similares;
Estabelecimento de ensino; Escritrios de profissionais autnomos e liberais, artfices, oficiais e
demais atividades exercidas individualmente; Comrcio vicinal, o que caracteriza a regio
especfica do imvel avaliando so habitaes Unifamiliares, para residncias.
A#esso = pelo sistema virio da cidade
Pedolo3!a = arenosa.
I"'a;est'*t*'a = com toda infra-estrutura
Me'#ado mveis situados nas proximidades do mar, com forte apelo comercial.
EVOLU0O DOS CHLCULOS
Des#'!$%o das *!dades
Prdio em concreto armado, composto de trreo onde esto distribudas as garagens, hall de
entrada, elevador e escadaria; do primeiro ao terceiro andar esto edificados os pavimentos tipo,
com cinco unidades por andar e o quarto andar ou quinto pavimento, esto construdas trs
coberturas, sendo as unidades ora avaliandas, a unidade 305, situada no terceiro andar ou quarto
pavimento, e o 402 de cobertura, situada no quarto andar ou quinto pavimento, ambos com 03
(trs) quartos, dos quais 01 (um) sute, cozinha, sala e sacada com churrasqueira.
Observao: O apartamento 402, possui uma rea aberta com aproximadamente 25,00 M, que
no podemos afirmar ser ou no inclusa na rea expressa acima.
Dete'5!a$%o do 2ad'%o da #ost'*$%o e do 2'e$o de #*sto 2a'a a #ost'*$%o
Unidades habitacionais classificadas dentro da tabela do Custo Unitrio de Edificaes
Habitacionais, emitida pelo SDUSCON, para o ms de maio/2002, como sendo NORMAL, com 03
(trs) quartos e 04 (quatro) pavimentos, no valor de R$ 507,76 por M.
DETERMINA0O DO VALOR DO IMVEL
O Valor do Terreno, obtido atravs da seguinte expresso:
Vt = A x Vu Onde:
Vt = Valor do Terreno
A = rea do imvel avaliando em metros quadrados
Vu = Valor unitrio bsico adotado em R$ 160,00
Dessa forma, para o apartamento 305, temos: Para o apartamento 402, temos:
Vt = 29,41 x 160,00 Vt = 35,10 x 160,00
Vt = 4.705,60 Vt = 5.616,00
O Valor da edificao obtido pela expresso:
Ve = A x Cu x Fc Onde:
Ve = Valor da Edificao
A = rea Real Global Construda em metros quadrados
Cu = Custo Unitrio da Edificao, R$ 507,76
Fc = Fator Corretivo de depreciao da tabela Ross-Heidecke, para imveis com 10
anos de vida, como sendo 5,53% de depreciao.
Dessa forma, para o apartamento 305, temos: Para o apartamento 402, temos:
Ve = 88,20 x 507,76 x (5,53%) Ve = 120,99 x 507,76 x (5,53%)
Ve = 42.307,85 Vt = 58.036,58
O Valor Final do mvel, ser expresso dentro da formula:
Vi = Vt + Ve Onde:
Vi = Valor do mvel
Vt = Valor do Terreno
Ve = Valor da Edificao
Assim teremos para o apartamento 305: Para o apartamento 402, temos:
Vi = 4.705,60 + 42.307,85 Vi = 5.616,00 + 58.036,58
Vi = 47.013,45 Vt = 63.652,58
Dessa forma nos encontramos o valor justo se hoje qualquer empresrio comprasse o terreno e
edificasse um prdio conforme o padro do residencial ARTGR <GART: o que no a realidade,
estaramos omitindo um fator muito importante, a comercializao, ou fator de venda em marcha
ou groing value ou ainda o aqui denominado VA45R <A C5I7A E:ITA. O valor agora aduzido
refere-se exatamente ao valor de comercializao.
Para estabelecermos este fator temos diversas tabelas que exprimem essa valorao, das quais a
mais utilizada a tabela publicada no Manual de Orientaes Tcnicas para Avaliao de mveis
OTA do APAS, que parte de conceito estabelecido na norma NNR 5676.
Da mencionada tabela encontramos como ndice de valorao do imvel com 10% de vida til (dez
anos de construo) o valor de 31,50%, que aplicados sobre o valor encontrado, teremos:
Apartamento 305 = R$ 61.822,68 Apartamento 402 = R$ 83.703,14
Por ser a avaliao, matria sem exatido cientfica, faremos o arredondamento, avaliando os
imveis em RC?>.>>>D>> ESesseta 5!l 'ea!sF e RCA>.>>>D>> EO!teta 5!l 'ea!sF.
Laguna, 10 de maio de 2002.
Alvino =os =Inior
Corretor de :mveis J C(;C: 48&.
OITA-A PARTE
Al.u!as +onsidera,es
Ao longo dos anos que estudamos o assunto avaliao de imveis, geralmente com material
voltado a outra rea que no a nossa, sem contato com outras pessoas na busca de pontos de
vista comuns, at mesmo para saber se estvamos trilhando o caminho correto ou no,
observamos na lide diria a complexidade do assunto.
No incio no nos era possvel distinguir se determinado fator deveria ou no ser levado em
considerao no produto final do trabalho, em virtude do parco material disponvel. Portanto, foi
atravs da pesquisa solitria que desenvolvemos uma tcnica bem direcionada a nossa regio, e
com o presente trabalho, tivemos mais chance de analisar, via estudo preparatrio o que devemos
continuar mudando.
Devemos fazer um parntese para agradecer aos companheiros que acreditaram no trabalho
proposto e nos incentivaram no desenvolvimento do presente compndio.
Com o estudo realizado, tivemos a oportunidade de observar e sugerir uma mudana de
significativo interesse em nosso trabalho. Podemos relata-los:
4ATOR DE LOCALI/A0O
Anteriormente utilizvamos a tcnica mais simplista de efetuar um processo de regra de trs onde
tnhamos uma relao direta entre o valor de oferta ou de venda do imvel, com o valor atribudo
pela prefeitura e num processo da simples verificao do fator levando em considerao uma regra
de trs.
Com este procedimento corria-se o risco de estando errado os valores da planta genrica de
valores o produto final do processo permanecer errado.
Hoje estamos propondo o processo de regresso, onde verificamos a diferena do fator, baseado
em duas variveis: a primeira diretamente relacionada com a distncia do plo valorizante adotado
e a outra o valor propriamente dito, numa mdia de todos valores. Sem dvida, teremos menos
probabilidades de engano neste fator de homogeneizao.
4ATOR ATUALI/A0O DO VALOR
No incio de nossa exposio do assunto abordado, falvamos da quase obsolescncia do fator de
atualizao do valor, devido a queda do processo inflacionrio. Como precauo ainda utilizo na
tabela referido fator, entretanto, at o final do ano iremos torna-lo sem efeito tendo em vista a
estagnao da inflao em nossa economia.
TAGELA DE VISTORIA DO IMVEL
Com a abertura de novos horizontes devido ao material estudado, iremos iniciar tambm a
gradativa mudana no formulrio de coleta de dados para as pesquisas.
Estaremos utilizando o formulrio apresentado a seguir, onde nos dado colher maior nmero de
dados sobre os imveis. Nossa pretenso utiliz-lo para o imvel avaliando e para cada um dos
imveis que comporo o universo da pesquisa.

EIC;A <: VI7ITA <: IMHV:4 PARA AVA4IA@A5
Fonte: Telefone:
Endereo: Estado:
Municpio: CEP:
A Global: A. Privat: A. U. Comum:
A. Terreno: Fr. Solo: Habite-se:
Venda (1) Oferta particular (2) Oferta mobiliria (3)
Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$
CLASSFCAO DO MVEL
Lote Urbano Residncia Unifamiliar Loja Gleba Rural
Terreno ndustrial Prdio Comercial Armaz
m
Galpo
Gleba Urbanizvel Apartamento ndustria Outro
SOBRE O TERRENO
Frente: Fundos:
Lateral: Lateral:
Frente (m): rea: M Testada:
Profundidade: Permetro: M Forma:
Meio de quadra Trs frentes Mais de uma frente Esquina Quadra total Vila
Forma Regular rregular Poligonal Triangular
Orientao solar Norte Sul Leste Oeste
Vegetao Mato Pomar Pasto Nenhum
Proteo Muro Cerca Prdio Divisa Nenhum
Plano Abaixo do logradouro = nvel do logradouro Requer corte
Acidentado Acima do logradouro nclinado% Requer aterro
Firme Brejoso nundvel
Rochoso Arenoso Outro
SOBRE A EDFCAO:
Padro
Construo
Alto Normal Baixo
Estrutura Concreto Metlica Alvenaria Madeira
Cobertura Laje Telha de barro Fibro cimento Metlica
Revestim.
Fachada
Reboco/Pintura Cermico Mrmore/Granito
Est. Conservao Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples
Reparos simples RepSimples/mp Reparos mport Repmp/Semval
dade Real dade Aparente Vida til
Prdio no terreno Frente Fundos Lateral
Quanto ao Pav. N Pavimentos no prdio= Andar=
O Prdio possui: Piscina Playground Estacionamento
Elevadores Nmero= Marca=
Condomnio Mensal Trimestral Semestral Valor=
Ocupao Vazio Proprietrio nquilino Emprstimo
Valor da locao Entrega
Peas do mvel
SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependncia=
SalaJantar= Varandas= Cozinha= rea Servio=
SalaTV= Escritrio= Lavabo= Despensa=
Garagens= Sute= Sacada= Churrasqueira=
Vizinhana
Padro Construo Escolas
Atividades Poluentes Comrcio
Atividades ncmoda Estacionamento
Arborizao/A. verde Transito
SERVCOS URBANOS DSPONVES
Pavimenta
o
lumin. Pblica Rede de gua Limp. Pblica Coleta lixo
Passeio Rede eltrica Rede esgoto Telefone TV a cabo
Guias/sarjeta
s
Gs encanado Rede pluvial Tran. Coletivo
MELHORAMENTOS LOCAS
Escol
a
Posto de Sade Comrci
o
Banc
o
rea
lazer
Segurana
ZONEAMENTO MUNCPAL
Residencial Comercial ndustrial Outros:
OUTRAS NFORMAES:
POSTURAS MUNCPAS PARA APROVETAMENTO EFCENTE
rea Non Aedificandi M: Reserva Florestal M:
rea total edificao M: Taxa ocupao Max.%
Recuo M Altura de M
Afastamentos: Frente M Gabarito N Pavimentos
Fundos M
Zona: Gabarito: Coeficiente aproveitamento
Usos Permitidos Usos Permissveis
Observaes do Pesquisador
dentificao
Local: ______________________________
Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador
cro/ui
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