Check list inmobiliario Que el terreno est bien ubicado o que el precio se ajuste al financiamiento conversado con el banco,

no es suficiente. Hay que tomar en consideracin una serie de cosas para ver si vale la pena embarcarse o no en una inversin inmobiliaria. Cuando se evala una propiedad para ser adquirida, se debe seguir un patrn de comportamiento de evaluacin. Esto tiene como fin avanzar eficientemente en cada etapa que una operacin de este tipo conlleva. Aplicar una metodologa permite descartar una determinada opcin por razones econmicas, legales o de viabilidad tcnica. Las tres partidas (econmica, legal y tcnica) van de la mano y en forma paralela. Si la rentabilidad de una propiedad es alta o la plusvala estimada a mediano plazo es alta, la compra no ser viable si los ttulos del inmueble presentan reparos insalvables. Por eso, se debe tener un conocimiento general de lo que se debe ver cuando se estudia una opcin de compra. Este criterio debe ser complementado por un servicio de asesora de personas especializadas en el tipo de inmueble que se busca. No es lo mismo un corredor de propiedades que se dedica a vender casas en el sector sur de Santiago a uno que vende oficinas en el sector oriente. No es lo mismo una empresa de corretaje que vende propiedades en Arica que una cuyo fuerte est en Chicureo. Junto a la verificacin de que el precio de oferta est dentro de la banda de precio de mercado y de cunto puede ser la oferta para llegar a un acuerdo, se debe chequear que las construcciones estn correcta y totalmente recepcionadas en la direccin de obras correspondiente. Tambin se debe confirmar si la superficie de terreno mencionada por el vendedor o corredor de propiedades es efectiva, tanto en la direccin de obras como en el contrato de compraventa (escritura).

Otro punto importante es conocer el uso de suelo y restricciones emanadas del plan regulador. Esto permite saber qu se puede y qu no se puede c onstruir en la propiedad y el entorno. Si uno compra una vivienda y el plan regulador permite que existan discotecas o pubs, esa vivienda perder valor como tal porque su funcionalidad ser mermada por el factor entorno. Cuando se elige una opcin para evaluar en profundidad, es clave tener a la vista los certificados de copia de inscripcin de dominio, y de hipotecas, gravmenes y prohibiciones que emite el Conservador de Bienes Races respectivo. Por qu? Primero, para verificar que quien ofrece la propiedad es el dueo y puede venderla sin problemas. A lo mejor la est ofreciendo un comunero de una sucesin y uno o varios herederos no quieren vender. Entonces, la tranferencia legal del inmueble no es viable y por lo tanto la evaluacin no puede seguir a las otras etapas. El certificado de hipotecas y gravmenes evidencia la existencia de eso: hipotecas, gravmenes, prohibiciones y otros aspectos legales sobre el bien inmueble. Si la propiedad est hipotecada habr que coordinarse con el acreedor para que alce la deuda al momento en que se firmen los contratos de compraventa y se haga el levantamiento en forma paralela en la notara. El estudio de ttulos a cabalidad puede arrojar que existen problemas anteriores que deben ser remediados por el vendedor. A lo mejor evidencia que esos problemas no tienen una solucin legal que permita tener los ttulos de dominio ajustados a derecho.

Fuente: Portalinmobiliario.com

Qu pasa si se compra una casa y posteriormente se vende a una inmobiliaria que requiere un terreno en el sector, y los ttulos de dominio evidencian un problema legal de varios aos y de varios propietarios anteriores. Lo ms probable es que si no existe solucin, la inmobiliaria desista de comprar argumentando la condicionante principal en toda propuesta de compra en conjunto o de un terreno: que los ttulos de dominio del inmueble o los inmuebles involucrados en la compraventa estn ajustados a derecho. Puede que se haya comprado una casa, que la haya disfrutado por varios aos, pero al momento de recoger la plusvala del terreno, de aprovechar una gran oportunidad econmica, no se puede por no haber sido exhaustivo cuando se compr. Es un problema a plazo. Lo mismo puede suceder con lo que se refiere a la superficie del terreno: si figura una superficie en la escritura, otra en la direccin de obras y otra en las mediciones topogrficas del terreno, puede tener consecuencias directas para el propietario. Esto, por no haber sido exhaustivo en su anlisis y por no haberse asesorado bien en el momento inicial de su bsqueda de inversin. A veces, es mejor negocio no participar en un negocio. IMPORTANTE A LA HORA DE TASAR: Es muy importante que a la hora de tasar un bien se tenga presente las Normas Internacionales de Valuacin, a pesar de que en Chile los tasadores se someten a estas normas a eleccin propia o por sugerencias o exigencias de las empresas a las cual ofreces su servicios, ya que, no existe una exigencia legal que obligue a utilizar o guiarse a travs de esta norma. De todas formas les recomendamos mantenerlas lo ms presente posibles, ya que, de esa forma lograran entregar un trabajo mucho mas profesional.