Universidad De Colima

Facultad de Ingeniera Civil

Optativa En Valuacin Inmobiliaria

Valor de las Construcciones

5A

Ing. Rafael Hctor Rodrguez Olvera Alumno: Jorge Antonio Quintero Martnez

Noviembre de 2013

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VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

Cuando las mejoras se integran al terreno, el valor de la propiedad queda determinada por la suma de generalmente ms de dos trminos, uno de los cuales es el de las mejoras introducidas. As como hasta ahora hemos hecho exclusin en lo que respecta a la tierra de su aptitud para producir renta, haremos para las construcciones un examen limitado a su carcter a su carcter de entes fsicos, aptos para el uso al margen de aquel uso que signifique la produccin de renta. Por el solo hecho de tener incorporados materiales y trabajo, un edifico es ya un valor. De la misma manera que la tierra ve afectado su valor por dos tipos de influencias intrnsecas y extrnsecas hay para las construcciones la doble incidencia de factores que dependen de ellas mismas, y los que les son extraos.

La calidad material y la calidad funcional pertenecen a las primeras. Los factores extrnsecos no son de tan inmediata localizacin ya que se manifiestan ms que en el edificio mismo, en el conjunto tierra-mejoras y se vinculan al complejo de influencias de orden social, poltico y econmico que determinan las necesidades, y con ellas el inters del pblico.

FACTORES QUE DETERMINAN EL VALOR DE UN EDIFICIO

LA CALIDAD FISICA Contribuyen a formar la calidad fsica de una obra: a) La calidad de los materiales de construccin. Es obvio que la nobleza de los materiales empleados en cuanto se refiera a sus propiedades de resistencia a los esfuerzos mecnicos, a la accin de los agentes atmosfricos y a las condiciones de servicio, como as mismo aspecto, etc. Es un primer elemento en el examen de la calidad material de un edificio. b) As por ejemplo, un revestimiento de buena cermica (azulejo o maylica) es superior a uno de chapitas granticas; y una mampostera de ladrillos comunes; y una bovedilla de tiranteara de hierro lo ser con respecto a otra con tiranteara de madera, etc. La calidad material tiene un efecto directo sobre el valor del edificio porque afecta a dos importantes elementos del mismo: la vida probable y su valor residual.

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c) La correcta utilizacin de los materiales. Resulta lgico tambin que de dos edificios construidos con los mismos materiales, ser mejor aquel en que estos hayan sido correctamente utilizados, mediante procedimientos constructivos adecuados, ya que el valor de una estructura elaborada no reside solamente en la suma de los costos de ejecucin, sino que puede ser mayor o menor, segn que est en definitiva bien o mal hecha. As por ejemplo, un tabique de ladrillos de maquina sin trabazn con la estructura de hormign armado, tiene una calidad fsica inferior al que estuviera trabado. Un cimiento de 60 cm de espesor, all donde solo fuera necesario uno de 30 cm, no tiene ms valor que aquel que provenga de su utilizacin como material de demolicin. d) La edad y estado de conservacin. Reparaciones oportunas de los elementos que comienzan a daarse, la conservacin permanente del buen estado de las estructuras mediante operaciones de pintura y limpieza; recambio de las partes deterioradas, etc., y en general todos aquellos gastos de prudente mantenimiento que se invierten peridicamente, contribuyen a la perduracin de los valores a travs del tiempo. Las estructuras regularmente conservadas tienen una mayor duracin, reducindose al mnimo su desgaste por uso. Mientras ms prolongados sean los beneficios futuros, mayor ser el valor presente. e) Los gastos necesarios para la rehabilitacin de las estructuras funcionalmente anuladas o en vas de anulacin por efecto de su destruccin fsica o mala conformacin constructiva, deben ser considerados en su carcter de valores negativos. El valor de un edificio en buen estado que tenga destruida parte de la instalacin sanitaria, por ejemplo, debe ser castigado con el total del gasto que demandara la reparacin de la parte afectada. f) El valor de demolicin de los materiales, es decir su aprovechamiento como rezagos, constituye el ltimo elemento de la calidad fsica. La compleja estructura de un edificio llega al final de su vida como conjunto, pero individualmente, los materiales constitutivos pueden conservar el mrito necesario para encontrarles nueva aplicacin.