Efectos reales y obligacionales del contrato de compraventa en el Per

Romn Loli Romero Tarazona Fiscal Adjunto Superior Titular Fiscala Superior Civil y de Familia de Ancash

1. Introduccin En el presente artculo se busca analizar los efectos del contrato de compraventa en el Per. La cuestin a determinar es si puede considerarse que tal contrato produce nicamente efectos obligacionales o tambin, en el fondo, efectos reales. A tal efecto, se har previamente una descripcin de la situacin problemtica de este tipo de contratos, para luego revisar las principales posturas sobre la materia. 2. Concepcin adoptada por el Cdigo Civil peruano El Cdigo Civil Peruano adopta la concepcin de que todos los contratos generan obligaciones (efecto obligacional), sin admitir la posibilidad que puedan generar otro tipo de efectos. En tal sentido, con el fin de mantener su coherencia sistmica, el artculo 949 de dicho cuerpo legislativo establece, respecto de la transferencia de la propiedad inmueble, que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, por lo cual supedita la transmisin de la propiedad de esta clase de bienes a la previa existencia de la obligacin de enajenar (efecto obligacional del contrato). Esto es, el contrato da lugar a un obligacin y esta ltima a la transferencia de propiedad. De otro lado, el artculo 1529 del anotado cdigo seala, refirindose al contrato de compraventa en general, lo siguiente: Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a pagar su precio en dinero. De este artculo se desprende que la prestacin contenida en la obligacin generada por el contrato de compraventa es una obligacin de transferir, es decir, de dar. 3. Contenido de la obligacin establecida en el artculo 949 del Cdigo Civil La prestacin es el objeto de toda obligacin y puede ser de dar, hacer o no hacer. Siendo esto as, resulta difcil imaginar cul podra ser el contenido de la obligacin aludida en el artculo 949 del Cdigo civil, dado que se trata de una obligacin autocumplida, esto es, que se cumple ab initio, por su sola existencia o nacimiento, al originar una automtica transferencia de propiedad. No se puede encontrar en ella ninguna prestacin de dar, hacer o no hacer. Por ende, la redaccin del artculo 949 en mencin obedece nicamente al afn de mantener una artificial coherencia dentro del Cdigo Civil, esto es, que todos los contratos producen efectos nicamente obligacionales, cuando en el caso de los contratos traslaticios de la propiedad inmueble ello resulta muy complicado de sostener. La existencia de una institucin jurdica debe obedecer a una determinada finalidad y la mencin a la obligacin de enajenar en el artculo 949 del Cdigo Civil no cumple ninguna. Contiene as dicha norma una ficcin innecesaria, puesto que el recurso

a la institucin de la obligacin, cuando el efecto traslativo es un efecto necesario de este tipo de contrato, es superfluo. El cumplimiento de una obligacin se da por el cumplimiento de la prestacin y no ab initio, por su slo nacimiento como se establece el dicha norma. Ergo, corresponde postular que la transferencia de la propiedad de bienes inmuebles es un efecto directo del contrato de compraventa, no requirindose de la existencia de una obligacin carente de contenido.

4. Doble efecto del contrato de transferencia de la propiedad inmueble Ahora, si bien la transferencia de propiedad del bien inmueble acaece por el slo contrato de compraventa, no puede desconocerse que la finalidad normal de este ltimo es la de permitir su efectivo disfrute, para lo cual es necesario que se cumpla con entregar el bien. La transferencia de propiedad del bien opera como efecto inmediato del contrato de compraventa, pero para el cumplimiento de la finalidad del contrato es necesario el cumplimiento de una determinada conducta, vale decir de una determinada prestacin. El slo contrato de compraventa hace del adquiriente del bien inmueble su propietario, pero subsiste la obligacin del vendedor de cumplir con determinados actos con el fin de permitir que el comprador pueda ejercer los atributos de la propiedad, como sucede por ejemplo con la obligacin se saneamiento. 5. Posiciones doctrinales sobre la materia El tema de los efectos que produce el contrato de compraventa inmobiliaria ha sido muy discutido en la doctrina, habindose propuesto diversas soluciones, algunas de las cuales seguidamente pasamos a resear1: a) Posicin de BIGIO CHREM, quien seala que todos los contratos tienen eficacia meramente obligatoria, es decir, generan obligaciones y, en consecuencia, son ttulos que por s mismos no producen la transferencia de la propiedad o de otro derecho real. Considera que nuestro Cdigo Civil admite la teora del ttulo y el modo, siendo el contrato de compraventa, al mismo tiempo, ttulo y modo. b) Postura de OSTERLIN PARODI, que indica que el artculo 949 del Cdigo Civil se pliega a la teora francesa referida a que el simple acuerdo de voluntades entre el acreedor y el deudor transfiere la propiedad de los inmuebles. Agrega que el legislador de 1936 y 1984 acoge la doctrina de la propiedad relativa y absoluta. La primera consagrada por el citado artculo 949 transfiere la propiedad por el simple acuerdo de voluntades, mientras que la segunda se produce con el registro que garantiza la propiedad absoluta. c) Visin de AVENDAO VALDEZ, seala que para analizar el tema de la transferencia de propiedad es necesario distinguir el ttulo y el modo. El primero es el acto jurdico, el acuerdo de voluntades, en definitiva el contrato. El ttulo se presenta en el nivel obligacional y contractual que es eminentemente privado. El modo es el hecho determinante que produce la traslacin, aunque es consecuencia del ttulo. Son por tanto dos etapas de un proceso lgico, cuyo efecto es la transferencia de propiedad. Agrega que en materia inmobiliaria la distincin entre ttulo y modo no existe en el Per, ya que el slo acuerdo de voluntades convierte al acreedor en propietario segn el referido artculo 949, de lo cual resulta que el ttulo basta para la transferencia de propiedad.
Estas posiciones han sido citadas por GONZALES BARRN, Gunther Hernn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 4 Ed. Lima, Jurista Editores, 2002, pp. 293- 306
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d) Posicin de DE LA PUENTE Y LAVALLE, para quien el artculo 949 del Cdigo Civil mantiene la teora del ttulo y el modo en la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles. Seala que los artculo 1351 y 14022 del dicho cuerpo normativo establecen que el contrato es fuente creadora de obligaciones, no previendo ninguna norma que establezca que es directamente productor de efectos reales, de lo cual se deduce que el contrato traslativo es siempre slo un ttulo. Indica que el modo est constituido por la propia ley, es decir, el propio artculo 949 ya indicado. e) Postura de FORNO FLREZ, seala l que la mejor doctrina considera al contrato como el instrumento natural de actuacin de la autonoma privada y, en consecuencia, susceptible de producir efectos obligacionales, pero tambin con efectos reales. La tendencia tradicional, en cambio, pretenda sealar que el contrato slo era capaz de producir obligaciones. En tal sentido, el artculo 949 del Cdigo Civil habra mantenido la posicin tradicional referida a que el contrato slo produce una obligacin de enajenar, la misma que de manera automtica generara la transferencia dominical. De esta manera habra un contrato que hace nacer una obligacin, y slo a partir de sta se producira automticamente el efecto real. Esta construccin parecera encontrarse en perfecta armona con el artculo 1529 del Cdigo, que establece que la compraventa crea la obligacin de transferir la propiedad. Para dicho autor, la obligacin de enajenar no pasa de ser un espejismo, ya que el contrato es el productor directo del efecto real. f) Postura de TORRES MNDEZ, quien expresa que existe un problema interpretativo entre el artculo 949 y 1529 del Cdigo Civil, puesto que en virtud de este ltimo el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y ste a pagar su precio en dinero. Sin embargo, el artculo 949 establece que la sola obligacin de enajenar hace al acreedor propietario del inmueble, por lo cual sobre la base de esta norma la compraventa inmobiliaria es traslativa y no obligacional. Entiende dicho autor que la regla del artculo 1529 es una excepcin a la excepcin al artculo 949 del Cdigo Civil. h) Posicin del GONZLES BARRN3, rechaza la posibilidad que el artculo 949 en mencin consagre la teora del ttulo y el modo, indicando que esta norma consagra equivocadamente que el contrato de compraventa origina una obligacin de enajenar, cuando lo que genera realmente es la obligacin de dar, es decir, como obligacin de entregar el bien inmueble en propiedad. Siguiendo la lnea de pensamiento del derecho francs, la obligacin de entregar la cosa en propiedad se perfecciona automticamente, de lo cual se deduce que el acuerdo de voluntades hace consumar la entrega a travs de un mecanismo de tradicin espiritualizada. Es decir, el slo acuerdo de voluntades constitua una tradicin fingida. Agrega el autor, que lo cierto es que en el derecho peruano no puede aplicarse la tradicin espiritualizada que pretendi imponer el legislador francs, sencillamente, porque el derecho peruano no contempla norma anloga al primer prrafo del artculo 1138 del Cdigo Napolen (la obligacin de entregar se entiende perfeccionada con el consentimiento). Agrega que en todos los sistemas jurdicos la obligacin que asume el vendedor es siempre la de entregar el bien en propiedad,
Artculo 1351.- Nocin de contrato El contrato es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial. Artculo 1402.- Objeto del contrato El objeto del contrato consiste en crear, regular, modificar o extinguir obligaciones. 3 Ibid., p. 307 y ss
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puesto que la finalidad buscada es que el adquiriente devenga en poseedor del bien, conjuntamente con el ttulo que lo habilite como propietario. La finalidad traslativa de los actos de enajenacin slo se entiende cumplida cuando el adquiriente recibe el bien como propietario. Puede ocurrir que por cuestiones de poltica jurdica el legislador opte por hacer coincidir la consumacin de la obligacin de entregar con la transferencia de propiedad, en cuyo caso sta se produce con la tradicin. Sin embargo, el legislador puede preferir adelantar la transferencia dominical, esto es, que se produzca antes de la tradicin (como ocurre en los sistemas que siguen el principio consensualstico) o retardarla o hacerla independiente de sta (como ocurre en los sistemas que siguen el principio de la inscripcin constitutiva).En el caso que se opte por el sistema consensualstico, el comprador puede devenir en propietario antes de la entrega, pero si finalmente no se produce la tradicin, dicho comprador ver insatisfecho su inters y podr imputar responsabilidad contractual. Por ello seala que bien puede hablarse de una acreedor del dominio, entendindose como aquel que tiene derecho a recibir un bien en condiciones de hacerlo propio. Se trata, pues, de quien aun no es propietario pero tiene un derecho de crdito de cuya satisfaccin resultar la adquisicin del bien. Agrega que en el contrato de compraventa existe una obligacin, pero que no tiene por finalidad producir la transferencia dominical, sino la de dar el bien en propiedad, puesto que el aprovechamiento fctico y el goce de la cosa es consustancial a la finalidad del contrato de compraventa, lo cual tiene su prueba en el artculo 1491 del Cdigo Civil, puesto que la obligacin de saneamiento por eviccin solamente existe cuando el adquiriente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad. j) Para DOMNICO BARBERO4 el contrato de compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona con el simple consentimiento, y su efecto pueden ser real o obligatorio, segn las condiciones en las que se encuentre el objeto del contrato. Para que se d el efecto real, esto es, la transferencia de propiedad con la sola perfeccin del contrato, es necesario que el objeto sea cierto, actual y de propiedad del vendedor, o por lo menos ste se encuentre autorizado para disponer. En cambio se da un efecto meramente obligatorio y se aplaza la transferencia de propiedad- cuando se trata de ventas sobre bienes genricos (falta la especificacin o individualizacin del bien), o sobre bienes futuros (no se puede transferir la propiedad de un objeto que no existe), o sobre bienes ajenos (falta de poder de disposicin del vendedor), o sobre contratos sujetos a condicin suspensiva o con reserva de dominio. 6. Conclusin De lo expuesto se colige que la doctrina mayoritaria no encuentra satisfactoria la redaccin del artculo 949 del Cdigo civil peruano, por las razones que cada autor expone. A nuestro criterio, concordando con ella, no debe confundirse los efectos reales del contrato de transferencia de propiedad, que se dan con el slo acuerdo de voluntades, con los efectos obligacionales de dicho acto jurdico, que se dan en la obligacin de permitir el efectivo ejercicio de los atributos de la propiedad por el adquirente y que s importan el despliegue de conductas, sean de dar, hacer o no hacer. Cabe sealar que, como toda norma jurdica, destinada a regir en la prctica, el recurso a la obligacin como fuente de la transferencia de la propiedad inmueble genera confusin e inseguridad en el trfico comercial, dando la impresin que la obligacin del vendedor se agota instantneamente con el slo acuerdo de voluntades, desligndolo de su obligacin de permitir un efectivo disfrute del bien que transfiri.

Cit. por GONZALEZ BARRON, Op. Cit., p. 311