SOLO TOWER APARTMENT

SOLO TOWER APARTMENT

Oleh: Wahyu Agus Kurniawan1, Septana Bagus Pribadi 2, Hendro Trilistyo 2
Solo telah berkembang tidak hanya sekedar menjadi Kota Budaya, tetapi juga menjadi Kota Pelajar, Kota Vokasi (tempat liburan) dan Kota Bisnis. Barkan sempat terbersit wacana untuk mempersiapkan Kota Solo menjadi Ibu Kota Propinsi Jawa Tengah. Terlepas dari itu, perkembangan pembangunan fisik di Kota Solo terasa sangat kentara. Salah satu infrastruktur fisik yang mulai dikembangkan di Kota Solo adalah hunian vertikal eksklusif, yaitu Apartemen. Pada akhir tahun 2007, telah dibangun tiga buah apartemen di Kota Bengawan tersebut. Apartemen tidak hanya berfungsi untuk memenuhi kebutuhan hunian, tetapi juga bernilai investasi, serta gaya hidup bagi pemiliknya. Pembahasan diawali dengan penelusuran mengenai Apartemen, secara filosofis, tipologi bangunan, dan fungsional. Setelah itu dilakukan elaborasi mengenai budaya dan karakteristik Kota Solo yang akan menjadi tempat direncanakannya proyek. Tantangan terbesar adalah menggabungkan antara nilai-nilai Kota Solo yang sarat budaya, dengan desain apartemen yang mencerminkan teknologi tinggi, fungsional, dan eksklusif. Tidak lupa pula dilakukan tinjauan-tinjauan mengenai konsep green architecture yang memungkinkan untuk diterapkan dalam desain. Karena bagaimanapun, tuntutan pembangunan yang berkelanjutan sudah merupakan keharusan yang wajib dipenuhi. Kesimpulan yang diperoleh adalah berupa tapak yang terpilih sebagai lokasi project, program ruang yang mencerminkan kebutuhan pemakai yang diperoleh dari analisis dan studi banding, serta konsep-konsep desain yang banyak mengadopsi local content budaya Kota Solo yang adiluhung. Seluruh kesimpulan tersebut diejawantahkan dalam sebuah sebuah desain yang komprehensif berupa gambar-gambar arsitektur. Kata Kunci : Apartment, Solo, Budaya

1. LATAR BELAKANG Pada saat ini perkembangan fisik di Kota Solo berupa kawasan perdagangan dan industri sangat tinggi, hal tersebut menyebabkan nilai tanah semakin tinggi, sehingga banyak fungsi hunian yang tergeser ke luar kota. Di lain pihak, pertumbuhan industri yang semkin pesat baik di dalam kota solo maupun di sekitar kota Solo (misalnya pengembangan Blok Cepu) akan menarik banyak investor dan profesional ke Kota Solo, bahkan ekspatriat yang bekerja di pusat bisnis dan industri tersebut. Fenomena ini menyebabkan Solo mulai mengikuti trend berkembangnya hunian vertikal yang telah lebih dahulu terjadi di kotakota besar yang lain, misalnya Jakarta dan Surabaya. Pada akhir tahun 2007 dibangun tiga apartemen sekaligus. Masing-masing Kusuma Mulia Tower (KMT) apartemen 28 lantai di bilangan Ngapeman Jalan Slamet Riyadi, Center Point Solo apartemen 22 lantai di kawasan Purwosari Jalan. Slamet Riyadi, dan Solo Paragon apartemen resor 22 lantai di Jalan
1 2

Yosodipuro 133 Mangkubumen. Di sini apartemen tidak hanya sekedar memenuhi kebutuhan tempat tinggal, tapi juga sebagai alternatif sarana investasi, serta menunjukkan gaya hidup bagi pemiliknya. 2. RUMUSAN MASALAH Menurut pengamat properti, masih dibutuhkan unit apartemen baru bagi Kota Solo, baik untuk memenuhi kebutuhan hunian eksklusif maupun investasi Desain apartemen yang baru harus bisa memenuhi kebutuhan penghuni secara fungsional, tetapi lebih dari itu, harus bisa mengadopsi budaya lokal Kota Solo, tetapi tetap terlihat modern dan eksklusif. Desain apartemen yang baru harus memenuhi kaidah-kaidah sustainable development yang tercermin dari material yang dipergunakan, maupun sistem utilitas yang hemat energi.

Mahasiswa Jurusan Arsitektur FT UNDIP Staff Pengajar Jurusan Arsitektur FT UNDIP I M A J I V o l . 1 N o . 1 J a n u a r i 2 0 1 2 | 85

3. METODOLOGI Kajian diawali dengan mempelejari pengertian apartemen, macam-macam apartemen, fasilitas-fasilitas yang ada di dalam apartemen, hingga sistem pengelolaan apartemen, dan seluruh aspek yang nantinya akan mempengaruhi desain dan bentuk fisik apartemen. Ditelaah juga mengenai segmentasi pasar yang akan disasar oleh apartemen serta perilaku-perilaku sosial para penggunanya. Perilaku-perilaku tersebut akan berpengaruh kepada sistem apartemen yang akan didesain. Setelah itu dilakukan studi banding pada beberapa apartemen yang telah ada di Jakarta dan di Solo sendiri. Hal yang paling utama ingin diketahui dari studi banding adalah besaranbesaran type hunian dan fasilitas-fasilitas yang ada di apartemen. Kemudian dilakukan telaah mengenai green architecture untuk menjawab tuntutan sustainability development dalam desain. Kajian terakhir yang dilakukan adalah mengenai Kota Solo, beserta karakter geografis dan budayanya yang khas. Pemilihan lokasi dilakukan terhadap beberapa alternatif lokasi menggunakan matriks pembobotan. Seluruh hasil kajian dituangkan dalam bentuk program ruang dan konsep-konsep perancangan yang diaplikasikan dalam desain yang dituangkan dalam bentuk gambar-gambar arsitektur. 4. KAJIAN PUSTAKA 4.1. Pengertian Apartemen Apartemen adalah bangunan dalam suatu lingkungan , yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secarafungsional dalam area yang horizontal maupun vertikal dan merupakan datu kesatuan yang masing-masing dapat digunakan terpisah, terutama untuk tempat hunian yang di lengkapi bagian bersama , benda-benda bersama dan tanah bersama. (Hornby, 1995). 4.2. Jenis-Jenis Apartemen. Berdasarkan tingginya, (Mascai) : Low rise apartment (2-4 lantai) Medium rise apartment (4-8 lantai)

High Rise apartment (>8 lantai)

Berdasarkan pelayanan koridor : Exterior corridor system, memiliki koridor yang berada di sisi luar, dan hanya terdiri dari satu lapis unit hunian. Sistem ini memaksimalkan terjadinya pencahayaan dan ventilasi alami. Central corridor system. Sering disebut juga single loaded corridor. Satu koridor melayani 2 unit hunian di kedua sisi. Point block system. Sistem pelayanan dengan mempergunakan core yang dikelilingi unit-unit hunian Multicore system. Gabungan dari beberapa point block system.

Berdasarkan bentuk hunian (de Chiara, 2001): Simplex apartment / Flat. Apartemen yang terdiri dari 1 lantai. Duplex apartment. Apartemen yang terdiri dari 2 lantai. Triplex apartment. Apartemen yang terdiri dari 3 lantai.
Letak fasilitas Di dalam apartem en Kriteria fasilitas penunjang medium High Keamanan, Doorman dan intercom, telepon, balkon door signal, yang besar, AC balkon, unit central, service AC entrance, pelayanan tempat tinggal Laundry, Laundry, Ruang minimu ruang pertemuan, m lobby komersil, parkir community tambahan, room, central tempat storage perbelanjaan, lift, doorman, security system, circuit TV, pelayanan kamar, health club,indoor swimming pool Lapanga Kolam renang, Taman, area n parkir playground rekreasi, terbuka, and sitting country club, ruang area, ruang kolam renang jemur parkir yang terbuka aman dan terlindungi Low keaman an

Berdasarkan fasilitas penunjangnya :

Di dalam bangun an

Tapak

Tabel 1 : Jenis apartemen berdasarkan fasilitasnya Sumber : de Chiara (2001)

86 | I M A J I V o l . 1 N o . 1 J a n u a r i 2 0 1 2

SOLO TOWER APARTMENT Jenis jenis ruang di dalam apartemen : Ruang pribadi. (terletak di dalam hunian) Menurut Klaber, terdiri dari Rg Tamu, Rg Makan, dapur, Km Mandi, Km Tidur, Lemari Ruang bersama. Berdasarkan Peraturan Menteri PU dalam Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun, ruang bersama adalah : Ruang Umum, koridor/selasar, Rg Tangga, Fasilitas olah raga, dll. Jaringan listrik dengan generator cadangan Jaringan gas Jaringan telepon

5. STUDI BANDING 5.1. Apartemen Senopati Suites

Sifat ruang dalam apartemen berdasarkan tingkat keekonomisannya : Service floor area. Luasan bangunan yang tidak dijual atau tidak disewakan, misal koridor, ruang tangga, dll. Luasnya biasanya 10% dari luas bangunan. Saleable / Rentable area. Terdiri dari : 1.1. Usable Floor Area Merupakan area yang secara khusus dipergunakan oleh penghuni, berupa unit-unit hunian.Area ini memiliki prosentase terbesar yang dapat mencapai 70% dari luas bangunan. 1.2. Common Floor Area Merupakan area yang dipergunakan bersama-sama meliputi hall, lobby corridor, kolam renang, lapangan tennis, playground, dan sebagainya. Luasnya 20% dari luas bangunan.

Gambar1 : Apartemen Senopati Suites Sumber : brosur (2011)

4.3. Persyaratan Teknis Apartemen Menurut Peraturan Menteri PU No.60/PRT/1992 mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun, rumah susun maupun apartemen harus mempunyai kelengkapan bangunan, antara lain : Alat transportasi vertikal, yang terdiri dari : a. Lift, untuk bangunan dengan ketinggian di atas 4 lantai b. Tangga, untuk bangunan dengan tinggi maksimal 4 lantai. Pintu dan tangga darurat Alat dan sistem pemadaman kebakaran. Penangkal petir Jaringan air bersih yang terdiri dari underground tank, roof tank, dan pompa. Saluran pembuangan air hujan Saluran pembuangan air limbah Sistem pembuangan sampah Tempat jemur

Didesain oleh Aedas Architect (Singapore) dan Aboday, apartemen ini berlokasi di kawasan Jl. Sudirman, Jakarta. Dengan luas lahan 3000m2. KDB 40%. Luas Bangunan 20.000m2. Dibangun pada tahun 2008-2009. Total hunian sejumlah 92 unit dengan luas 140m2 s/d 400m2 (penthouse). Harga jual 20-22jt/m2. Style arsitektural modern, dengan fasad glass. Memiliki roof garden di setiap lantai. Modul struktur 8,2m. Dilengkapi dengan 4 buah passenger lift dan 1 lift barang. Air daur ulang dipergunakan untuk toilet flashing dan menyiram tanaman. 5.2. Solo Paragon Solo Paragon merupakan bangunan mix used yang menggabungkan fungsi perbelanjaan, hunian, dan entertainment, dengan fasilitas berupa resort apartemen, hotel, mall, dan citywalk .

I M A J I V o l . 1 N o . 1 J a n u a r i 2 0 1 2 | 87

Dengan luas lahan 41.350m2, Solo Paragon berlokasi di jantung kota Solo, dapat diakses melalui 3 jalan yakni Jalan Slamet Riyadi, jalan Yosodipuro, dan Jalan Dr.Cipto Mangunkusumo. Bangunan apartemen setinggi 27 lantai dengan ketinggian 84, Solo Paragon adalah bangunan tertinggi di Jawa Tengah. Total jumlah unit adalah 440 unit, terdiri dari 220 unit apartemen dan 220 unit kondotel. Harga per unit berkisar antara 380 juta. Luas unit hunian antara 32 hingga 48 m2, yaitu type silver, gold, diamond, dan platinum.

Jawa. Walaupun di dalam tata pemerintahan (daerah) saat ini sudah tidak ada lagi pengaruh kekuasaannya, namun keberadaan Keraton Kasunanan Surakarta masih tetap merupakan simbol eksistensi masyarakat Jawa tidak hanya lokal Surakarta tetapi bahkan nasional. Sebagai pusat budaya Jawa, Surakarta tetap merupakan pusat orientasi kehidupan masyarakat Jawa sehingga sering menjadi patokan terutama pada hal-hal yang erat kaitannya dengan budaya dan falsafah hidup Jawa. Dengan adanya dua keraton, yaitu Keraton Kasunanan Surakarta Hadiningrat dan Keraton Kadipaten Mangkunegaran, maka Surakarta mempunyai budaya Jawa dalam dua kelompok adat Kasunanan dan Mangkunegaran. Dalam kehidupan sehari-hari perbedaan adat istiadat keduanya tidaklah nampak dengan jelas, namun dalam melakukan upacara adat terkihat perbedaan antara keduanya baik pada tata cara pelaksanaan maupun pakaian adat yang dikenakan

Gambar 2: Unit Type Gold, Solo Paragon Sumber : brosur (2011)

6. KAJIAN LOKASI 6.1. Tinjauan Kota Solo Kota Solo, dikenal juga dengan Surakarta, atau Sala, terletak di Jawa Tengah, 65 km sebelah timur laut Yogyakarta, dan 100 km sebelah tenggara Semarang. Kota Solo terletak di dataran rendah dengan ketinggian maksimal 100m dpl, mempunyai iklim yang relatif panas, dengan suhu rata-rata 19-24 derajad celcius. Surakarta merupakan bekas pusat kerajaan ibukota Kasunanan Surakarta Hadiningrat sebagai salah satu kerajaan Jawa yang mempunyai pengaruh kuat terutama di pulau

Gambar 3: Peta Wilayah Surakarta Sumber : wikipedia.com (2011)

Perkembangan kawasan potensial di Kota Solo menurut RUTRK Solo 2009-2013 adalah : a) Kawasan sangat potensial Kawasan sepanjang Jalan Slamet Riyadi, Jalan Urip Sumoharjo, Jalan Jend. Sudirman, Jalan Yos Sudarso, Jalan Gatot Subroto, dan Jalan Dr Radjiman(Coyudan). b) Kawasan Potensial Kawasan sepanjang Jalan Ahmad Yani, Jalan Kapten Mulyadi, Jalan Gajah Mada, Jalan Sutan Syahrir, Jalan S Parman, Jalan Brigjen

88 | I M A J I V o l . 1 N o . 1 J a n u a r i 2 0 1 2

SOLO TOWER APARTMENT Sutarto, Jalan Veteran, dan Jalan Honggowongso. c) Kawasan Cukup Potensial Kawasan sepanjang Jalan RM Said, Jalan Ahmad Dahlan, Jalan Juanda, Jalan Teuku Umar, Jalan Ronggowarsito, Jalan Kartini, Jalan Monginsidi, Jalan Dr Radjiman (Laweyan), Jalan Adisucipto, Jalan dr Moewardi, dan Jalan Brigjen Katamso. d) Kawasan Kurang Potensial Kawasan sepanjang Jalan Kyai Mojo, Jalan Cokroaminoto, Jalan Suryo, Jalan Yosodipuro, Jalan Bhayangkara, Jalan Perintis Kemerdekaan, Jalan dr Wahidin, Jalan Hasanudin, Jalan MT Haryono, Jalan Ir Sutami, dan Jalan Kol Sugiono 6.2. Perkembangan Apartemen di Kota Solo Minat masyarakat tinggal di apartemen di Kota Solo cukup tinggi. Saat ini Kota Solo mempunyai 960 unit apartemen yang tersebar di 3 apartemen. Pasar penghuni apartemen di Solo memang tidak sebesar kota-kota besar yang lain, misal Jakarta atau Surabaya, tetapi ceruk pasar tersebut terbukti terdapat di kota solo. Para pengembang apartemen membidik para ekspatriat yang selama ini tinggal di hotel. 7. PENDEKATAN PERANCANGAN 7.1. Pendekatan Green Architecture Arsitektur hijau adalah aplikasi dari konsep arsitektur berkelanjutan, yang mengutamakan menggunakan bahan dan efisiensi energi dalam bangunan. Beberapa aspek dalam arsitektur hijau adalah: 1) meminimalkan penggunaan energi fosil energi dalam operasional bangunan. 2) Bekerja dengan Iklim, antara lain, bangunan harus dibuat untuk beroperasi sesuai dengan iklim sekitar. 3) Meminimalkan sumber daya baru. 4) Menghormati hak-hak seluruh pengguna. 5) Menghormati situs, bangunan harus menyentuh bumi dengan tepat, untuk mengurangi kerusakan tanah dari pembangunan. 6) Holisme, dalam upaya untuk membuat bangunan dengan semua prinsip-prinsip arsitektur hijau untuk memperoleh hasil yang maksimal. 7.2. Penerapan nilai-nilai lokal. Berkaitan dengan lokasi project yang memiliki historis budaya yang kuat, maka desain bangunan juga harus bisa mengadopsi nilainilai lokal Kota Solo dalam suatu desain bangunan yang modern. Penerapan nilai-nilai tersebut bisa diaplikasikan pada berbagai level dan hierarki desain, misalnya pada lansekap, detail arsitektural, desain fasad bangunan, dll.

Gambar 4: EDITT Tower (Singapore) sebagai acuan citra green achitecture, dan Namaste Tower (India) sebagai acuan aplikasi budaya lokal pada bangunan. Sumber : google.com (2011)

7.3. Pendekatan Kapasitas Bangunan Jumlah kapasitas apartemen dirancang didekati dari : yang akan

Jumlah perbandingan type unit pada apartemen yang menjadi obyek studi banding. Jumlah unit apartemen yang telah terbangun.

Kesimpulan yang dapat diambil adalah : Pertumbuhan unit apartemen sekitar 24.6% per tahun Jumlah apartemen di Surakarta pada tahun 2011 adalah 1072 unit Jumlah unit hasil studi banding : Solo Paragon : 440 unit Senopati Suites : 92 unit

I M A J I V o l . 1 N o . 1 J a n u a r i 2 0 1 2 | 89

Kusuma mulia tower : 420 unit Prediksi pasokan unit hunian apartemen hingga 5 tahun ke depan, dicari dengan rumus : Yn = Y0 (1+i)n Y2016 = Y2011 (1+24,6%)5 = 1072 (1+24,6%)5 = 3219 unit Jadi kekurangan jumlah unit hunian apartemen pada 2015 adalah : =3219 1072 = 2147 unit. Kekurangan jumlah unit apartemen pada 2011 adalah 20% x 2147 = 429 unit. Kekurangan 429 unit apartemen akan dipenuhi oleh proyek yang akan selesai pada 2011 yaitu Solo Center Point Sebanyak 212 unit. Sehingga jumlah unit apartemen yang akan direncanakan adalah : 217 unit, dibulatkan menjadi 222 unit. Perbandingan type unit apartemen adalah :
Unit Hunian 1 bed rooms 2 bed rooms 3 bed rooms 4 bed rooms Jumlah Prosentase 40% 30% 20% 10% 100%

No. 1 2 3 4 5 6

: 420Kelompok unit Ruang

Unit hunian keseluruhan Kegiatan Pengelola Fasilitas Indoor Fasilitas Outdoor Aktivitas Servis Aktivitas Parkir JUMLAH

Luas 16544.0 m2 440.1 m2 2711.4 m2 1436.6 m2 892.9 m2 9377.2 m2 31.402,2 m2

Tabel 3 : Rekapitulasi luas ruang

8.2. Tapak Terpilih

Sumber : analisa

Berdasarkan pemilihan tapak telah ditentukan tapak terpilih terletak di salah satu perempatan di Jalan Slamet Riyadi. Kawasan ini diperuntukan untuk area perdagangan, jasa, dan perkantoran. Luas total tapak ini sekitar 0.9 Ha.

Tabel 2 : Perbandingan antara type hunian Sumber : analisa

Gambar 5: Lokasi tapak terpilih di Jl Slamet Riyadi, Sumber : googleearth (2011)

direncanakan adalah hunian apartemen sebanyak 220 unit, dengan lokasi di Jl Slamet Riyadi Surakarta. Type Arjuna, terdiri dari 1 kamar tidur = 88 unit (40%) Type Bima, terdiri dari 2 kamar tidur = 66 unit (30%) Type Yudhistira, terdiri dari 3 kamar tidur = 66 unit (30%) 8. KESIMPULAN PERANCANGAN 8.1. Program ruang Berdasarkan analisis, maka jumlah luasan ruang yang diperlukan untuk masing-masing kelompok fungsi adalah :

Batas Tapak Utara : Jln. Brigjen Slamet Riyadi Selatan : Pertokoan Barat : Batik Danar Hadi Timur : Jln. Honggowongso Tata Guna Lahan : Perdagangan dan jasa (Hotel, Pertokoan, dll) Relatif Datar <10% Luas Tapak = 9115 m2 KDB : 60-80 % KLB : 5,4 GSB : 29 m Tinggi Bangunan : lebih dari 4 lantai Potensi Tapak : Dekat dengan kawasan bisnis

90 | I M A J I V o l . 1 N o . 1 J a n u a r i 2 0 1 2

SOLO TOWER APARTMENT 3781.8 : 1673.5 = 2.25 dibulatkan 3 lantai Jumlah Luas tower tipical hunian 16544.0 m2 Asumsi luasan lantai tipical tower hunian = Arjuna : Bima : Yudhistira = 56 m2 : 78m2 : 98 m2 = 4 unit : 3 unit : 3 unit = 224 m2 :234 m2 : 294 m2 = 752 m2 Kebutuhan jumlah lantai tipical = 16544 : 752 = 22 lantai tipical Jadi, Solo Tower Apartment merupakan apartemen dengan ketinggian 25 lantai. 9. PUSTAKA dan REFERENSI
Gambar 6: Ukuran tapak skalatis, Sumber : googleearth (2011)

AS Hornby, Oxford Advanced Learner,s Dictionary, 1995, hal.45 De Chiara, Joseph; J Crosbie, Michael. 2001. Time Saver Standards for Residential Development. Singapore: Mc Graw Hill Book Companies Inc. Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.60/PRT/1992 Departemen Pekerjaan Umum dan Tenaga Listrik Direktorat Jenderal Cipta Karya Lembaga Penyelidikan Masalah Bangunan, Peraturan Bangunan Nasional, 1973, hal.9 http://en.wikipedia.org/wiki/Namaste_Tower http://www.beautifullife.info/urbandesign/namaste-tower-in-mumbai/ Anonim. 2008. Solo Paragon, The Pride of Java. dalam www.solo-paragon.com. http://rusun.blogspot.com/2008/05/peraturan -pemerintah-tentang-biaya.html www.wikipedia.com www.googleearth.com

Luas Total yang dibutuhkan = 34000 m2 LUAS TOTAL APARTEMEN = (Luas total bangunan tower+Fasilitas Penunjang outdor+Pelayanan +Parkir) =23635 + 1724 + 1071.48 + 9377 = 35.807m2 = 3,58 Ha Luas Tapak terpilih 9115 m2 KDB 60 % = 5469 m2 (yang boleh dibangun) Area outdoor = 1724 m2 Area pelayanan = 1071.5 m2 Luas parkir = 9377 m2 Asumsi parkir outdoor = 1000 m2 Asumsi parkir indoor 2-3 lantai basement Luas lantai dasar = 5469 1724 1071.5 - 1000 = 1673.5 m2 (Jumlah luas fasilitas indoor non hunian) Jumlah Fasilitas Indoor = 2711.4 m2 Total luas ruang pengelola = 440.1 m2 + 3151.5 m2 Sirkulasi 20% = 630.3 m2 + 3781.8 m2 Jumlah luas fasilitas indoor non hunian = 3781.8 m2 Asumsi jumlah lantai umum adalah

I M A J I V o l . 1 N o . 1 J a n u a r i 2 0 1 2 | 91

APPENDIX : ILLUSTRASI PERANCANGAN

Ground Plan

Site Plan

Denah Podium Lt.1

Denah Podium Lt.2

Denah Tower Tipikal 92 | I M A J I V o l . 1 N o . 1 J a n u a r i 2 0 1 2

Potongan Tower