INISIASI III

TEORI PEMANFAATAN DAN SEWA GUNA LAHAN (TEORI VON THUNEN) A. PENDAHULUAN Johann Heinrich von Thnen merupakan seorang ekonom yang menjanjikan pada abad ke-19. Von Thunen adalah seorang tuan tanah asal ecklenburg !sebelah utara Jerman" yang merupakan pionir teori peman#aatan tanah. $alam buku karangannya yang berjudul Der Isolierte Staat in Beziehug suf Land Wirtshaft !1%&'" yang kemudian dialihbahasakan oleh (eter Hall menjadi The Isolated State to Agriculture !19''") beliau mengembangkan rumusan pertama mengenai teori ekonomi keruangan yang kemudian dihubungkan dengan teori se*a !rent". Von Thunen mengidenti#ikasi perbedaan lokasi dari berbagai kegiatan atas dasar perbedaan se*a lahan. +eliau menyatakan bah*a semakin dekat dengan pusat) maka harga se*a tanah akan semakin mahal) dan semakin jauh jarak dari pusat) harga se*a tanah akan semakin rendah. B. TEORI VON THUNEN Von Thunen menentukan hubungan se*a lahan dengan jarak ke pasar dengan menggunakan kurva permintaan. +erdasarkan perbandingan !selisih" antara harga jual dengan biaya produksi) masing-masing jenis produksi memiliki kemampuan yang berbeda untuk membayar se*a lahan. akin tinggi kemampuannya untuk membayar se*a lahan) makin besar kemungkinan kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar. Hasilnya adalah suatu pola penggunaan lahan berupa diagram cincin. (erkembangan dari teori Von Thunen adalah selain harga lahan tinggi di pusat kota dan akan makin menurun apabila makin jauh dari pusat kota. Von Thunen secara umum mengemukakan bah*a pada pusat kota lahan di#ungsikan sebagai commercial center) dimana menjadi ,+$ !Central Bussines District" dari lahan tersebut) sebagai pusat perdagangan barang dan jasa. -emudian diikuti lingkaran terluarnya sebagai manufacturing place) yaitu tempat segala industri. .ingkaran terluar menjadi residence place) tempat dilokasikannya pemukiman. $iagram cincin Von Thunen tersebut biasa dikenal dengan istilah / odel 0ona 1epusat2. enurut Von Thunen guna lahan kota dipengaruhi oleh biaya produksi) biaya transportasi dan daya tahan hasil komoditi. 1ehingga berpengaruh terhadap munculnya pasar lahan yang kompetiti#. (ada model Von Thunen hubungan antara transportasi dan lokasi aktivitas terletak pada biaya transportasi dan biaya se*a lahan.

3una lahan akan menentukan nilai lahan) melalui kompetisi antara pemakai lahan. -arenanya nilai lahan akan mendistribusikan guna lahan menurut kemampuan untuk membayar se*a lahan) sehingga akan menimbulkan pasar lahan yang kompetiti#. 4aktor lain yang menentukan tinggi rendahnya nilai lahan adalah jarak terhadap pusat kota. elalui adanya nilai lahan maka terbentuk 5ona-5ona pemakaian lahan seperti lahan untuk kegiatan industri) kegiatan komersil) kegiatan industri) serta lahan untuk kegiatan pemerintahan. 1elain memiliki pengaruh terhadap 5ona lahan) teori Von Thunen juga berpengaruh terhadap struktur keruangan kota. (erkembangan kota yang didasarkan terhadap penggunaan lahan kota memunculkan elemen-elemen baru dalam struktur keruangan kota. 1alah satu contohnya adalah struktur kota di 6ndonesia) terdapat elemen-elemen baru dari struktur keruangan yang muncul seperti 5ona pelabuhan) ka*asan pemerintahan) ka*asan perdagangan dan lain sebagainya. unculnya elemen-elemen baru tersebut terjadi tidak lepas dari pengaruh sejarah kota atau negara tersebut. 7glomerasi sebagai bentuk implikasi Teori Von Thunen pada struktur ruang kota yaitu penggunaan tanah di perkotaan tidak lagi berbentuk cincin tetapi tetap terlihat adanya kecenderungan pengelompokan untuk penggunaan yang sama berupa kantong-kantong) di samping adanya penggunaan berupa campuran-campuran antara berbagai kegiatan. (ada perkembangannya) muncul teori-teori yang menanggapi model cincin Von Thunen tersebut) yaitu ketiga teori dasar pola penyebaran guna lahan kota8 Teori -onsentris !Burgess" $imana kota meluas secara merata dari suatu inti asli atau ,+$ !,entral +ussiness $istrict") sehingga tumbuh 5ona yang masing-masing sejajar secara simultan dan mencerminkan penggunaan lahan yang berbeda.

Teori 1ektoral !Homer Hoyt"

$imana pengelompokan tata guna lahan menyebar dari pusat kearah luar berupa sektor !wedges" akibat dari kondisi geogra#is dan mengikuti jaringan transportasi. $imungkinkan tata guna lahan yang bercampur !mixed use" di tiap sektor.

Teori ultiple 9uclei !Harris :llman" $imana pertumbuhan kota bermulai dari satu pusat !inti" menjadi kompleks oleh munculnya kutub-kutub pertumbuhan baru. $i sekeliling pusat-pusat (nucleus" baru itu akan mengelompok tata guna lahan yang berhubungan secara #ungsional.

(erkembangan pola penyebaran guna lahan tersebut diantaranya disebabkan oleh urbanisasi dan perkembangan akses yang kemudian memperluas distribusi #ungsi lahan perkotaan itu sendiri. Hal tersebut akan menyebabkan munculnya 5ona-5ona lahan sesuai #ungsi atau tata guna lahannya) serta akan menyebabkan munculnya struktur ruang kota tertentu berdasarkan 5ona lahan tersebut. ;leh karena itulah teori Von Thunen juga menjadi dasar sekaligus stimulus munculnya teori-teori lain mengenai perkembangan pola penyebaran) sebagai implikasi terhadap 5ona lahan dan struktur keruangan kota. C. KESIMPULAN Teori Von Thunen mengemukakan bah*a pertumbuhan lahan perkotaan akan membentuk diagram cincin) dengan lingkaran dalam sebagai pusat perdagangan barang dan jasa) lingkaran tengah sebagai daerah industri) serta lingkaran terluar sebagai lokasi permukiman. Teori dasar tersebut kemudian berkembang menjadi tiga teori yang berkaitan dengan pola penyebaran #ungsi lahan) yaitu teori konsentris) sektoral) dan multiple nuclei. <uang kota merupakan tempat intensi# antara kegiatan ekonomi dan sosial) sehingga transaksi akan terjadi maksimal bila dilakukan di kota. 1ecara internal) lokasi sangat menentukan keberadaan kegiatan dan interaksinya yaitu bagaimana pola kegiatan dan memilih lokasinya di dalam kota dan bagaimana hasil pemilihan lokasi menentukan struktur ruang kota.