BAB I PEDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Di tahun 2012 ini, bisnis properti merupakan hal paling menguntungkan di Indonesi. Alasannya, menurut data BPS tahun 2011, masih ada sekitar 14 juta keluarga, atau 23% dari 61 juta keluarga di Indonesia, yang belum memiliki rumah. Hal ini membuat prospek properti di Indonesia sangat luar biasa. Di sisi lain, pemerintah juga terlihat semakin sulit menyediakan rumah bagi keluarga berpenghasilan menengah ke bawah. Demand rumah mencapai 900 ribu unit per tahun, sementara suplai hanya 80 ribu per tahun. Di Indonesia semua segmen pasar properti sangat terbuka sebagai investasi atau bisnis bagi investor dan pengembang termasuk pasar untuk kelas paling bawah. Pertumbuhan sektor properti terbesar di Indonesia barat adalah Jabodetabek. Dan kawasan timur Indonesia pun mulai menggeliat memperlihatkan perkembangan signifikan. Menurut Ketua DPP Real Estat Indonesia provinsi dengan bisnis properti paling berkembang di timur Indonesia adalah Jawa Timur. Jawa Timur memiliki pertumbuhan tertinggi karena beberapa faktor. Pertama, kesepahaman antara pemerintah provinsi dan pemerintah kota, sehingga stabilitas terjamin. Kedua, Jawa Timur memiliki regulasi yang memudahkan pembangunan real estat. Jawa Timur adalah satu-satunya provinsi yang punya tim Percepatan Pembangunan Rumah Sederhana Tapak yang diketuai langsung oleh Wakil Gubernur. Di samping sektor industri dan perdagangan, sektor pendidikan juga memiliki daya tarik tersendiri bagi para pendatang. Jawa Timur punya sekolahsekolah favorit seperti Universitas Airlangga (Surabaya), Universitas Brawijaya (Malang), dan lain-lain, yang menjadi magnet bagi mahasiswa dari luar Jawa Timur. Berdasar data tersebutsebagai kota kawasan pendidikan, Malang adalah salah satu contoh target proyek besar bisnis property terutama perumahan dan pertokoan. Oleh karena itu diambil salah satu sampel/contoh sebagai oyek kajian, yaitu perumahan yang sedang masa pembangunan, Perumahan Mutiara Jingga di daerah Tunggulwulung yang sekarang kawasan tersebut sedang dalam kondisi dijadikan daerah proyek besar pembangunan perumahan oleh banyak pengembang.

1.2 Rumusan Masalah 1. Bagaimana karakteristik perumahan kelas menengah ke bawah di daerah

Malang dan sekitarnya? 2. Bagaimana konsep desain urban perumahan dan tata lingkungan yang diterapkan dan kaitannya dengan aspek bisnis properti? 3. Masalah apa yang mungkin terjadi pada perumahan tersebut berkaitan desain arsitektural, fisik kawasan, sosial budaya, dan regulasi dalam lingkup perancangan suatu lingkungan hunian perumahan?

1.3 Batasan Dan Lingkup Pembahasan Pembahasan meliputi pengamatan Perumahan Mutiara Jingga Residence di daearh Tunggulwulung, Malang. Beserta kajian obyek komparasinya yaitu

perumahan sejenis di kawasan Malang dan sekiotarnya. Pembahasan meliputi tahapan pengenalan karakter perumahan menengah ke bawah, potensi dan kekurangan obyek kajian dalam penerapan desain arsitektur dan tata urbannya yang diwujudkan melalui perancangan sebuah resort di kawasan studi. Serta bagaimana kaitannya dalam aspek bisnis property.

1.4 Tujuan 1. Mengidentifikasi dan menganalisis karakteristik perumahan kelas menengah ke bawah di daerah Malang dan sekitarnya 2. Memahami konsep desain urban perumahan dan tata lingkungan yang diterapkan dan kaitannya dengan aspek bisnis properti 3. Menemukan masalah yang tengah terjadi pada perumahan tersebut berkaitan desain arsitektural, fisik kawasan, sosial budaya, dan regulasi dalam lingkup perancangan suatu lingkungan hunian perumahan, serta menemukan solusi pemecahan masalahnya.

1.5 Metode Pengamatan 1.5.1 Metode Pengumpulan Data a. Data Primer ( Observasi lapangan, Wawancara dan Studi Obyek Komparasi ) Metode pengumpulan data primer merupakan pengamatan secara

langsung melihat obyek kajian. Data Primer ini didapatkan melalui proses
2

wawancara kepada narasumber yang ada-kantor pemasaran perumahan Mutiara Jingga, dalam hal ini penyusun mendapatkan informasi dari beberapa pengelola dan masyarakat yang ada yang tahu bagaimana kondisi sehari-hari lingkungan perumahan tersebut. Kemudian juga pengambilan gambar/foto hasil pengamatan langsung untuk dokumentasi. Data data yang diperoleh dari proses tersebut berupa data mengenai pelaku dan aktivitas , tata ruang dan lingkungan serta fasilitas secara kualitas, kuantitas. Dalam hal pembanding, diambil obyek komparasi yang merupakan perumahan sejenis di kawasan Malang untuk disurvey secara langsung.

b. Data Sekunder ( Dokumentasi dari Literatur) Mengumpulkan data melalui foto, gambar, dokumen, yang terkait dengan masalah yang akan dikaji dalam. Dokumentasi ini bertujuan untuk mendapatkan kefalidan dari sumber yang telah ada dan memberikan gambaran yang lebih jelas mengenai koneksi atau kesinambungan ruang ruang yang fleksibel, serta mengenai ruang yang fleksibel itu sendiri. Data yang didapat dari proses ini antara lain isu masalah yang terjadi di lingkungan perumahan tersebut, kesinambungan info dari data primer dengan info yang beredar di masyarakat. Dokumentasi ini juga bertujuan untuk mencari obyek komparasi yang berbeda dari obyek komparasi lapangan namun masih sejenis masalahnya. Pengumpulan data data dokumentasi dilakukan dengan mengambil sumber dari buku buku literatur , internet dan majalah, serta brosur property yang disebarkan dalam pameran properti. Data yang diambil merupakan data yang memiliki sumber yang jelas dan benar benar tidak mengada ada.

1.5.2 Metode Pengolahan Data Data yang terkumpul selanjutnya dibedakan, dipilih yang berkaitan dengan aspek bisnis property dan arsitektural, meliputi kelebihan dan kekurangan obyek kajian, aspek harga, menejemen property, marketing, urban desainnya, serta kesesuaian dengan peraturan pemerintah setempat.

Selanjutnya dianalisis dan digunakan untuk acuan dan masukan dalam memperoleh solusi pemecahan masalah yang muncul dalam perancangan property tersebut. Dari kondisi tapak dan lingkungan obyek kajian, building and site use,hubungan urban planning pemerintah dengan obyek kajian,dsb.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN DESKRIPSI PROYEK

2.1 Sifat Dasar 2.1.1. Definisi Bisnis Menurut Boone dan Kurtz (2000), bisnis (business) terdiri dari semua aktivitas yang bertujuan mencari laba dan perusahaan yang menghasilkan barang serta jasa yang

dibutuhkan oleh sebuah sistem ekonomi. Sementara itu pengertian laba (profit) yaitu imbalan bagi para pelaku bisnis yang mengambil resiko dalam memadukan manusia, teknologi, dan informasi untuk menciptakan serta memasarkan barang yang diinginkan dan jasa yang

memuaskan. Bisnis dalam pengertian ekonomi adalah istilah umum yang menggambarkan semua aktifitas dan institusi yang memproduksi barang serta jasa dalam kehidupan seharihari. Dari beberapa pendapat di atas dapat disimpulkan bahwa bisnis adalah kegiatan yang

dilakukan oleh individu dan sekelompok orang (organisasi) yang menciptakan nilai (create value) melalui penciptaan barang dan jasa (create of good and service) untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dan memperoleh keuntungan melalui transaksi.

2.1.2. Definisi Istilah Properti Properti is something that is owned, yaitu sesuatu yang dapat dimiliki atau apa saja yang dapat dijadikan objek kepemilikan. Sementara itu pengertian dari Real Property is the interest, benefit and rights inherent in the ownership of real estate yang berarti kepentingan, keuntungan dan hak-hak yang menyangkut kepemilikan tanah dan bangunan beserta perbaikan yang menyatu terhadapnya (Rafitas, 2005) . Properti terdiri dari : a ) Aset berwujud (Tangible Property) yang terdiri dari: 1. Real Property yang terdiri dari tanah, bangunan dan prasarana, serta pengembangan lainnya. 2. Personal Property yang terdiri dari mesin dan peralatan, kendaraan, peralatan kantor, fixtures dan furnitures serta building equipment b ) Aset tak berwujud (Intangible Property) yang terdiri dari goodwill,personal guarantee, francises, trade mark, patent, dan copy right. c ) Surat-surat berharga (Marketable Securities) yang terdiri dari saham, tabungan dan promissary notes.

Dalam perkembangannya, real properti yang dibangun dan dikembangkan di muka bumi sesuai dengan pemilik dan pelaksana pembangunannya/pengembang terbagi atas: 1) Properti Primer (Primary), yaitu properti yang dibangun dan dimiliki oleh badan institusi yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) sebagai developer anggota REI yang terdiri dari beberapa grup besar properti, konsorsium, dan/atau joint venture. 2) Properti Sekunder (Secondary), yaitu properti yang dibangun dan dimiliki oleh individual seperti kontraktor, investor, owner, dan user sendiri.

Bangunan dalam bisnis properti berdasarkan penggunaannya dibagi atas: 1. Bangunan Komersial yang terdiri dari bangunan perkantoran, ruko, pertokoan, serta hotel dan motel. 2. Bangunan Perumahan yang terdiri dari rumah tinggal dan kondominium/apartemen. 3. Bangunan Industri yang terdiri dari industri berat, industri ringan dan gudang, gudang dan kantor, pergudangan, dan industrial parks. 4. Bangunan Fasilitas Umum yang terdiri dari rumah sakit, perguruan tinggi, gedung-gedung pemerintah, dan SPBU/pompa bensin 5. Bangunan Hiburan yang terdiri dari bioskop, lapangan golf, museum, sarana olahraga, convention center, dll.

2.1.3. Definisi Bisnis Properti Pengertian mengenai bisnis properti sebagaimana diungkapkan Wurtzebach dalam Saputra (1999), Bisnis properti adalah sebuah usaha yang berkaitan dengan semua hal yang berwujud kebendaan, terdapat hak atas kepemilikan, dan mempunyai masa waktu dari pemakaian.

2.1.4. Teori Kredit Kredit berasal dari bahasa latin yaitu credere yang artinya mempercayai, karena memang pada dasarnya kredit diberikan atas dasar kepercayaan orang/pihak lain yang memberikannya terhadap kecakapan dan kejujuran pihak peminjam. Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, kredit merupakan penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan tujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Dalam ensiklopedi umum, kredit dijelaskan sebagai sistem keuangan untuk memudahkan pemindahan modal dari pemilik kepada pemakai dengan harapan memperoleh keuntungan.
6

2.1.5. Definisi Kredit Properti Maraknya industri properti saat ini tidak terlepas dari dukungan pembiayaan industri perbankan dalam bentuk kredit properti. Industri properti sendiri, secara teoritis mempunyai hubungan yang erat dengan sektor perbankan melalui kredit dan Non Perform Loan (NPL) properti. Besar kecilnya NPL berpengaruh terhadap pembiayan industri properti pada periode berikutnya karena NPL memiliki lag waktu (Direktorat Penelitian dan Pengaturan Perbankan Bank Indonesia, 2007). Berdasarkan definisi Bank Indonesia, kredit properti merupakan semua pembiayaan dari perbankan untuk bidang usaha yang kegiatannya berkaitan dengan pengadaan tanah, bangunan dan fasilitasnya untuk dijual atau disewakan. Kredit properti ini diberikan dalam bentuk kredit investasi, kredit modal kerja maupun kredit konsumsi. Kredit investasi dan kredit modal kerja diberikan kepada pengembang untuk proses pembangunan proyek properti, sementara kredit konsumsi diberikan kepada masyarakat sebagai konsumen dari produk-produk properti. Dilihat dari komposisinya, kredit properti terdiri dari 3 jenis kredit, yaitu kredit konstruksi, kredit real estate serta Kredit Pemilikan Rumah dan Apartemen (KPRA). Ketiga jenis kredit tersebut berbeda peruntukan dan segmen pasarnya. Kredit konstruksi umumnya diberikan kepada para usahawan atau kontraktor untuk membangun perkantoran, mall, ruko dan pusat bisnis lainnya. Kredit real estate diberikan kepada para pengembang untuk membangun kompleks perumahan kelas atas. Sedangkan KPRA diberikan kepada perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah atau apartemen.

2.2 Definisi dan Tujuan Investasi 2.2.1. Definisi Istilah Investasi Menurut para ahli, Jack Clark Francis (Francis,Jack C., Investment:Analysis and Management,5th edition, McGraw-Hill Inc.,Singapore,1991,hal.1) Investasi adalah

penanaman modal yang diharapkan dapat menghasilkan tambahan dana. Investasi dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu: 1.Investasi aktiva wujud fisik, seperti emas, batu mulia, dan sebagainya. 2.Investasi dalam bentik surat berharga

2.2.2. Tujuan Investasi Dalam hal ini, berkaitan dengan investasi property perumahan sederhana investasi bertujuan untuk mendapatkan keuntungan sekaligus bekerjasama dengan pemerintah untuk
7

menyediakan fasilitas hunian berupa perumahan untuk kalangan masyarakat menengah ke bawah. 2.3 Keuntungan dan Kerugian Properti Berinvestasi dan berbisnis perumahan atau ruko memiliki keuntungn dan kerugian yang hamper sama seperti investasi lain pada umumnya. Mengenai perumahan sederhana dan ruko dapat dikatakan sebagai berikut 1. Keuntungan: Permintaan tinggi karena meningkatnya jumlah kebutuhan tempat tinggal di kalangan masyarakat. Harga property selalu cenderung naik tiap waktunya Nilai pertumbuhan asset property biasanya diatas angka inflasi Surat kepemilikan property dapat dijadikan jaminan untuk peminjaman dana dari bank atau pihak lain Untuk ruko produk ini dapat menjadi penggerak ekonomi di area tersebut Dalam jangka waktu tertentu biaya sewa property ruko dapat menjadi passive income Resiko untuk berinvestasi lebih kecil Keuntungan ekonomi oleh investor besar Dapat menggunakan pinjaman dari pihak lain untuk berinvestasi Cash flow relative rutin 2. Kerugian: Terkadang memerlukan waktu relative lama untuk terjual seluruhnya Menejemen dan pemeliharaan perlu mengeluarkan danadan disiplin memelihara lingkungan property Perlu modal awal cukup besar Adanya pajak bagi perusahaan property Campur tangan pemerintah sangat signifikan 2.4 Keutamaan Tema Properti Pada kasus ini proyek property ini berkaitan dengan perumahan sederhana (untuk masyarakat menengah bawah) berkonsep minimalis memiliki keutamaan sebagai produk property yang mudah terjual karena sangat dibutuhkan kalangan masyarakat

terutama dengan desain yang sedang marak di pasaran dapat meningkatkan daya jual property.

2.5 Lokasi FAKTA:Lokasi Perumahan Mutiara Jingga Residence ini berada di Jl. Akordion Kelurahan Tunggulwulung,

Kecamatan Lowokwaru bagian utara. yang lokasinya berada 3km dari jalan Sukarno Hatta. Pada brosur dipromosikan hanya
Gambar 2.1 Peta menuju lokasi yang tercantum pada brosur promosi

5 menit dari Jalan Soekarno Hatta. Namun pada kenyataannya lokasi ini

relatif cukup jauh dari keramaian dan merupakan beberapa area persawahan juga yang sedang

diantaranya

dibangun perumahan. Dengan kendaraan bermotor

bisa diperkirakan antara 15-30 menit karena kepadatan kendaraan di

sepanjang Jalan Candi Panggung.

Gambar 2.2 Peta menuju lokasi berdasar peta garis kota Malang

2.6 Site Use and Condition Perumahan Mutiara Jingga Residence ini memiliki luas kawasan total 3,2 Ha Kawasan ini awalnya berupa area persawahan yang kemudian perlahan-lahan dibangun Mutiara Jingga Residence. Pada kawasan tersebut sudah terdapat banyak

perumahan menengah yang juga sedang dibangun. Tata guna lahan tapak ini berdasar RTRW Kota Malang 2010-2030 memang difungsikan sebagai daerah pemukiman Dan saat ini direncanakan dan dalam proses pelaksanaan lokasi ini akan didirikan unit-unit rumah hunian dengan rumah took di bagian
9

depan disamping pintu masuk utama perumahan seperti berikut: o Lahan rumah tinggal dengan beberapa type ukuran 38,48,58,60 o 18 buah ruko o Musholla o Pos jaga Organisasi massa Perumahan yang masih dalam proses pembangunan ini rencananya akan dibangun secara radial-linear dengan taman di bagian tengah kawasan Mutiara Jingga.

Gambar2.3 Tampak Satelit Mutiara Jingga Residence

Gambar2.4 Siteplan Mutiara Jingga Residence

10

Gambar2.5 Suasana di sekitar tapak

Gambar2.6 Pintu masuk Perumahan Mutiara Jingga Residence

Kondisi Sosial Tanggapan masyarakat terhadap pembangunan cukup posistif, dengan memikirkan

kemajuan fasilitas pelengkap kebutuhan. Kondisi masyarakat sekitar dapat dikatakan baik akrab satu sama lain. Dengan perumahan ini diharapkan penghuni perumahan baru ini juga dapat memajukan kawasan yang relatif tenang dan aman ini.

2.7 Building Use and Condition Dibawah ini merupakan table dari bangunan yang akan dan sudah dibangun di dalam tapak Mutiara Jingga Residence.
Type Luas Jumlah unit Rumah Indent 1 Lantai(Tengah) 38/72 26 Sudah Terjual 14 Tahap Finishing 50%, proses pembangunan 10% Kondisi

11

48/98

11

11

Tahap finishing 20% Tahap pembangunan 20%

58/112 Rumah Indent 1 Lantai (Pojok) Ruko Indent 2 Lantai((tengah) 60/162 106/54 96/48 Ruko Indent 2 Lantai(pojok) Ruko Indent 2 Lantai(pojok hook) JUMLAH Musholla 63 102/51 120/60

14 15 9 5 2 2 84 1

11 8 9 5

Finishing 50% Tahap finishing 50%

50% dalam tahap 1 2 61 Dalam proses pembangunan

Tabel 1.Building condition

finishing

Ruko Ukuran : 4m x 12m 4,5m x 12m 4,2m x 12m 5m x 12 m : 300 juta - 350 juta : 1300 volt

Harga Listrik

(tidak termasuk telepon, air, shm)

Gambar2.7 Suasana pertokoan thematic pada brosur

12

Gambar2.8 Kondisi unit bangunan mulai dari dalam proses hingga selesai pembangunan

Gambar2.9 Kondisi unit ruko mulai dari dalam proses hingga selesai pembangunan

2.8 Marketing dan Harga Pemasaran Mutiara Jingga Residence ini masih satu pengembang dengan developer Villa Puncak Tidar) yaitu Developer PT. Panorama Argotirta dengan kantor pemasaran beralamat di Villa Puncak Tidar 36 Sukun Malang . Mereka pun menggunakan cara pemasaran yang umum yaitu dengan dengan

membuka layanan kantor pemasaran di lokasi memberikan info melalui internet, brosur, membuka pameran properti di beberapa tempat seperti mall (di Malang ini

13

biasanya di MOG dan MATOS). Selain itu dengan menawarkan kredit dengan alasan mempermudah pembeli yang sebenarnya untuk mengambil keuntungan lebih. Dalam brosur itu pun ditawarkan banyak hal yang diharapkan dapat menarik perhatian. Yaitu memasang harga terendah (mulai dari 290 jutaan) yang sudah seperti kita ketahui itu sebenarnya belum termasuk perlengkapan dan fasilitas lain yang dibutuhkan butuhkan, oleh karena itu syarat dan ketentuan berlaku. Terkadang juga menawarkan free design yang berarti desain berbeda sesuai selera konsumen. Dibawah ini merupakan table daftar harga jual dan kredit tiap unit yang disediakan.

Tabel 2.Daftar Harga

Target pemasaran utama dari Mutiara jingga Residence ini adalah untuk masyarakat menengah bawah, mahasiswa yang kuliah di universitas-universitas sekitar. 2.9 Pelaku dan Peran Bisnis Properti Dalam setiap bisnis selalu ada pelaku bisnis yang terdiri atas pembeli, penjual dengan atau tanpa perantara. Dalam hal ini secara hirarki, pelaku bisnis ini antara lain: Penjual/Pengembang Developer PT. Panorama Argotirta Pembeli Masyarakat dari Malang dan berbagai daerah Perantara Tanpa perantara, langsung ke kantor pemasaran
14

Pihak Investor Perumahan Pihak Kreditor Pihak Manajemen Perusahaan

Mutiara Jingga ini sendiri memiliki struktur organisasi kepengurusan sendiri yaitu oraganisasi campuran (fungsional dan tim kerja/proyek).Terdiri: General Manager - wakil pihak pemilik(pemegang saham/developer) Human Resources Department bagian yang mengurusi masalah

kepegawaian, administrasi,surat menyurat kebutuhan kantor. Marketing Management o

antar instansi,

dan penyedia

Bagian Promosi mengurusi publikasi/promosi penjualan properti dalam bentuk pameran, brosur, spanduk,dsb

o o

Bagian Penjualan menangani masalah jual-beli properti dengan klien. Bagian menejemen properti menangani masalah penyewaan

gedung/fasilitas/utilitas, maintenance Management Information System - bertugas mengumpulkan informasi yang dibutuhkan perusahaan berkaitan pengembangan bisnis,dsb. Production Management - Sebagai perencana dan perancang/pendesain properti(scheduling, masterplan, dan engineering) Construction Management bertanggungjawab atas pekerjaan konstruksi pembangunan properti dari pra hingga pasca konstruksi. 2.10 Visi Misi Mutiara Jingga Residence Gaya Minimalis adalah jawaban dari gaya masa kini. Cluster baru yang kami hadirkan akan melengkapi kehidupan anda dengan keluarga. Hunian asri yang berada di tengah kota, dekat dengan sarana pendidikan dan pusat perbelanjaan akan menyempurnakan keutuhan hidup anda. Hunian eksklusif, nyaman, keamanan 24 jam, dekat dengan Tempat Ibadah, Sarana Pendidikan, Pusat Perbelanjaan dan Sarana Olah Raga.
15

BAB III ANALISA PROYEK BISNIS PROPERTI

3.1 Analisa Desain Urban 3.1.1 Urban Planning Berdasarkan RTRW Kota Malang 2010-2030, pada kawasan ini akan di bangun Jalan Tembus dari Dinoyo,meliputi rute jalan belakang UMM - Jalan Saxophone - Tunggul Wulung. Hal ini memungkinkan perkembangan kawasan ini akan berjalan dengan baik, dapat dilihat dengan berkembangnya banyak perumahan di sekitar Mutiara Jingga Residence misalnya saja perumahan baru terdekat yaitu Patraland Place, Maharaja Residence, Permata Land, Arumba Residence,dsb. Dengan adanya proyek perumahan dan ruko disini diharapkan kebutuhan warga sekitar lebih mudah terpenuhi, sehingga mereka tak perlu berjjalan jauh ke daerah Jalan Soekarno-Hatta. 3.1.2 Struktur Ruang Makro

Pada hal ini struktur ruang makro memperlihatkan hubungan lokasi perumahan obyek kajian dengan beberapa obyek sejenis di kawasan tersebut. Pada gambar dibawah ini terlihat beberapa perumahan menengah sejenis di sekitar Mutiara Jingga Residence.

Gambar 3.1 Perumahan sekitar kawasan

16

3.1.3

Struktur Ruang Mikro Rumah tipe 38 dan 48 diletakkan berdampingan dan letaknya di tengah

perumahan dengan lebar jalan yang lebih sempit Rumah tipe 58/112 berada pada bagian hook jalan dan memiliki jalan yang lebih lebar. Ruko diletakkan di bagian depan perumahan agar akses dari luar perumahan lebih mudah

Gambar 3.2 Penataan rumah tipikal

Perumahan yang masih dalam proses pembangunan ini rencananya akan dibangun secara radial-linear dengan taman(Ruang Terbuka Hijau) di bagian tengah kawasan MJ dan bagian depan tiap unit rumah. Dengan pola ruang berbentuk linier penataan rumah dapat efisien dan menghasilkan jumlah unit yang banyak.

Gambar 3.3 Pola sirkulasi 17

3.1.4

Sarana dan Prasarana Utilitas

Berdasarkan peraturan tersebut dapat diketahui bahwa Mutiara Jingga Residence memiliki : a. Sarana sarana perniagaan/perbelanjaan; sarana peribadatan; sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan sarana parkir. (minus sarana pelayanan umum dan pemerintahan, sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana rekreasi dan olah raga, dan sarana pemakaman)

Untuk sarana pendidikan disini Mutiara Jingga Residence tak menyediakan fasilitas tersebut dikarenakan lokasi Mutiara Jingga Residence sendiri dekat dengan beberapa Universitas(ITN,UM,dsb) juga beberapa Sekolah Dasar dan SMK/SMP. Lokasi Perumahan ini juga cukup mudah untuk mencapai sarana pemakaman yaitu Taman Makam Tunggulwulung

b.Gambar 3.4 Posisi MJR terhadap

sarana penunjang di kawasan

18

c. Utilitas jaringan air bersih; jaringan listrik; jaringan telepon; jaringan transportasi sarana penerangan jasa umum (minus jaringan gas, pemadam kebakaran) d. Prasarana jaringan jalan; jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan tempat pembuangan sampah. (minus jaringan saluran pembuangan air limbah)

Pada jalur distribusi listrik Mutiara Jingga Residence ini gardu listrik utama berada di luar area perumahan yang kemudian disalurkan melalui udara-kabel dan tiang listrik (jarak antar tiangnya adalah 1 buah setiap 4 rumah ).

Untuk jalur distribusi air, air bersih berasal dari saluran kota yaitu air PDAM. Ilustrasi dapat dilihat seperti gambar berikut ini.

19

Berikut ini adalah jalur sirkulasi MJR. Perumahan ini menggunakan One Gate System untuk menjaga keamanan kawasannya.

Gambar 3.5 Potongan jalan

Lebar jalan utama 6m dan jalan dalam perumahan 4m. Untuk saluran drainasenya terdapat saluran di sepanjang depan rumah.

20

3.1.5

Analisa Tata Bangunan dan Lingkungan

Perumahan menghadap ke barat daya dan timur laut dengan view persawahan dan pegunungan

21

Gambar 3.5 Orientasi dan view

3.2 Analisa SWOT 3.2.1 Kekuatan(Strength)

Manajemen berpengalaman bidangnya Reputasi perusahaan telah diakui di kawasan Malang (Villa Puncak Tidar,dll) Responsif kondisi pasar,siap dan adaptasi menghadapi perubahan dari keuntungan produk yang ditawarkan

3.2.2

Kelemahan(Weakness)

Lokasi relative jauh karena kemacetan lalu lintas di jalur menuju lokasi Konsep dan desain proyek yang sama sedangkan karakter dan selera konsumen berbeda tiap orangnya Mencari cara pemasaran yang tepat sedikit sulit

3.2.3

Peluang(Opportunity) penduduk semakin besar meningkatkan kebutuhan akan hunian

Jumlah

(Permintaan perumahan di Indonesia Melebihi 700 ribu unit pertahun)

22

Adanya

rencana

pengembangan

jalan

tembus

Dinoyo-Tunggulwulung

mempermudah pengembangan kawasan Kawasan yang tergolong masih sepi dan jarang pertokoan memungkinkan Mutiara Jingga dan pertokoannya menjadi tempat jujugan para warga sekitar Insentif dan keringanan pajak dari pemerintah setempat

3.2.4

Ancaman(Threat)

Isu sosial dan penolakan warga lokal karena pembangunan menyebabkan polusi lingkungan dan kebisingan Golongan ekonomi yang menjadi pelanggan toko ini adalah menengah kebawah Tingkat suku bunga menghambat pembelian secara kredit dan meningkatkan biaya bunga modal Cara pembayaran pelanggan yang menggunakan sitem kredit, dan beresiko kredit macet. Lokasi yang sedikit jauh dari jalan raya membuat kurang minatnya calon pembeli yang mengakibatkan penurunan harga jual.

SO Strategies : Mengsinergikan keunggulan dari mitra bisnis dengan pengetahuan manajemen dan reputasi perusahaan untuk meningkatkan produktivitas Melalui reputasi, pengalaman, dan konsep unik yang dimiliki, perusahaan dapat berekspansi ke beberapa daerah WO Strategies : Tingkatkan portfolio dan variasi produk dengan mengenalkan free desain Meningkatkan program training and development agar SDM-nya semakin kreatif dan inovatif menciptakan produk yang sesuai dengan selera konsumen dan tren pasar

ST Strategies : Menggandeng kompetitor agar mengurangi pesaing dan memperoleh pengetahuan baru dari competitor
23

 Mulai membawa perusahaan untuk go public agar memperoleh dana untuk mengembangkan bisnis dan meningkatkan kepercayaan publik WT Strategies : Menetapkan harga yang terjangkau dengan tetap mempertahankan kualitas Mencari cara pemasaran yang efisien dan efektif Desain baru yang inovatif dan mengikuti tren pasar 3.3 Kajian Komparasi

24

25

Kesimpulan: Memiliki kesamaan jenis lokasi yang cukup jauh dari jalan raya dan pusat aktifitas kota. Rata-rata memiliki kendala pencapaian masalah kemacetan jalan. Pencapaian dari jalan besar harus menggunakan kendaraan/angkutan umum

Keterkaitan dan kesesuaian lokasi dengan Standar Pemerintah (SNI 03-1733-2004) Kriteria Keamanan, lokasi tersebut merupakan kawasan pemukiman,bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan tinggi. Kriteria Kesehatan, lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam; Kriteria Kenyamanan, kemudahan pencapaian (aksesibilitas), kemudahan

berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia) = dinilai masih kurang Kriteria Keindahan/ Keserasian/ Keteraturan (kompatibilitas), masih dalam proses pengembangan daerah hijau. Kriteria Fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana. Karena disekitar masih banyak lahan kosong kemungkinan ada pengembangan-sesuai kebutuhan. Kriteria Keterjangkauan Jarak, sangat disayangkan lokasi harus dicapai dengan kendaraan bermotor dari jalan besar dan pusat kegiatan kota..

26

27

 KESIMPULAN View persawahan dan pegunungan yang sama dikarenakan kesamaan jenis lokasi yaitu daerah pedesaan. Beberapa bagian di sebagian besar perumahan rata-rata view yang ditawarkan justru kurang terlihat akibat pemadatan unit rumah di kawasan tersebut. Peluang Di kawasan ini pegunungan dan area terbuka masih cukup menonjol terbangun rumah-rumah. Area yang masih luas di belakang lokasi untuk pengembangan masih dapat diolah untuk penyediaan ruang terbuka untuk peningkatan kualitas visual dalam kawasan hunian ini meskipun sudah

28

29

Kesimpulan Desain minimalis yang sama dengan Mutiara Jingga Residence. Kesamaan ide desain dan model rumah yang hampir sama menjadi kekurangan dari perumahan-perumahan tersebut dimana mereka kurang memiliki ciri khas/keunikan desain tiap perumahan. Kekurangan Mutiara Jingga yaitu kurang memiliki ciri yang khas dari segi desainnya yang minimalis.

30

 KESIMPULAN Setiap perumahan memiliki keunggulan fasilitas tersendiri. Dan yang terlihat selalu ada antara lain masjid/mushola, pos keamanan, ruko. Untuk kelemahan MJ sendiri jika dibandingkan dengan beberapa perumahan yaitu kurangnya fasilitas ruang terbuka dan fasilitas rekreasi yang sebenarnya cukup penting untuk kualitas sebuah kawasan hunian.
31

32

Kesimpulan: Dari tinjauan lokasi juga, harga unit rumah di perumahan relatif sama. Ada selisih kecil beberapa,yang lebih murah di daerah yang lebih jauh dari jalan besar. Harga jual di daerah yang masuk area kota pun dapat lebih tinggi.

33

34

35

Umumnya pedestrian hanya dianggap sebagai pelengkap dan bukan sebagai standar kebutuhan utama. Padahal pada kenyataan pedestrian sangat dibutuhkan juga termasuk syarat bagi perumahan.

36

Kesimpulan: Umumnya semua jenis perumahan memiliki masalah dengan area parkir yang kurang memadai,meskipun memang umumnya masyarakat kelas bawah jarang memiliki kendaraan roda empat, namun dirasa perlu disediakan juga untuk tamu/saudara warga.

37

Kesimpulan: Bisa dikatakan tak ada masalah dengan utilitas karena telah disediakan. Hanya saja terkadang ada harga khusus untuk mengurus kelengkapan utilitas.

38

39

3.4 Kesimpulan Komparasi

Tabel Nilai Perumahan Mutiara Jingga dengan Semua Komparasi: Objek Mutiara Jingga MAS lawang GRAHA PELITA ASRIKAT ON Chandra Kirana Patrala nd D WIGA REGEN CY The Irish Garden

Lokasi View Konsep

4 5 3

7 1 1

6 6 7

5 7 4

2 4 5

3 2 6

1 3 2

40

Asssesibilitas Fasilitas Harga Marketing Pedestrian Parkir Utilitas Tata Massa

1 3 3 2 3 2 1 5

5 1 6 1 1 1 2 3

7 6 5 7 2 4 4 1

4 7 7 3 4 3 3 2

2 2 1 6 6 5 5 6

6 5 2 4 5 6 7 4

3 4 4 5 7 7 6 7

Tabel 4 Kesimpulan Komparasi

Seperti pada umumnya perumahan menengah ke bawah, Perumahan Mutiara Jingga juga minim fasilitas standar sebuah perumahan seperti pedestrian, parkir, ruang terbuka hijau dan sarana peribadatan

41

BAB IV PENUTUP 4.1 Kesimpulan Kesimpulan umum bisnis property: Bisnis Property Berdasarkan hasil pengamatan dan membandingkan beberapa perumahan di kawasan Malang, dapat disimpulakan bahwa bisnis property merupakan suatu ide yang sangat menjanjikan di masa depan. Dan dalam penyelenggaraannya sangat penting melakukan survei tentang pangsa pasar dan mendalami minat para konsumen dalam pasar tertentu, melakukan usaha yang banyak untuk pengembangan bisnis, menentukan keseimbangan biaya antara modal dan pengeluaran, mampu menaksir prospek keuntungan bisnis dan rentang waktu pengembalian modal secepatnya, serta menentukan lokasi strategis untuk pelaksanaan bisnis. Ide Desain Dalam membuka bisnis property sangat diperlukan adanya ide desain. Hal ini

ditentukan berdasarkan analisa aksesibilitas, sirkulasi, view ke dalam tapak dan luar tapak, keistimewaan lahan utama, keistimewaan lahan lingkungan sekitar, posisi bangunan terhadap lingkungan, dan pertimbangan investasi di dalam besaran ruang keterkaitan dengan program pemerintah dan regulasinya. Ide Harga Ide untuk rekomendasi harga pemasaran perumahan sederhana, terutama untuk kalangan menengah ke bawah, harga sangat perlu diperhatikan. Hal ini ditentukan melalui kondisi existing lahan dan letaknya terhadap kondisi lingkungan sekitar. Rata-rata cara mendapatkan laba yang banyak dari usaha bisnis properti yaitu dengan membeli tanah di daerah yang kurang strategis kemudian mengolahnya dengan tepat dapat membuat harga jual kembalinya lebih tinggi.

Kesimpulan berkaitan obyek kajian Berkaitan dengan obyek kajian, saat ini unit rumah pada perumahan Mutiara Jingga Residence sudah 80% terjual.

41

Harga jualnya pun berada di posisi tarif rata-rata perumahan sejenis pada umumnya. Dan bisnis ini memiliki nilai investasi tinggi dibuktikan dengan semakin banyaknya perumahan sejenis namun tetap diminati oleh pembeli. Permasalahannya, perumahan ini memiliki kekurangan yang sama dengan kekurangan umumnya perumahan di Indonesia, yaitu kurangnya sarana dan prasarana standar kelayakan kawasan hunian. Terutama jika dilihat dari peraturan pemerintah, rata-rata masalah terbesar yang muncul berkaitan dengan minimnya ruang terbuka hijau di satu area tersebut.

4.2 Saran Sebaiknya para pengusaha property lebih diperhatikan untuk penyediaan Ruang Terbuka Hijau Selain itu perlu juga memperhatikan kelayakan dan kelengkapan fasilitas perumahan dan penunjang lainnya seperti lahan parkir dan pedestrian. Perhatikan kesesuaian tatanan pola bangunan berkaitan lingkungan dan view

42