CONTRATO DE COMPRA E VENDA O contrato de compra e venda um acordo de vontades entre comprador e vendedor pelo qual, mediante pagamento

o de certo preo, transfere-se o domnio de determinada coisa, objeto do contrato. Art. 481 Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. Art. 482 A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo. A celebrao do contrato apenas obriga o vendedor a transmitir ao comprador a propriedade da coisa, enquanto que a execuo do contrato s se d quando realmente ocorre a transferncia da propriedade pela entrega da coisa, em se tratando de bens mveis, ou pela transcrio no registro de imveis, quanto se tratar de imveis. So partes no contrato de compra e venda: Vendedor - quem vende determinado bem, dispe dele a troco de dinheiro. Comprador - quem compra o bem, paga por ele. Elementos: Objeto - qualquer bem que possa ser vendido e comprado. Preo - o custo da coisa posta venda. o que caracteriza o contrato de compra e venda. Consentimento das partes - acordo de vontades entre as partes, representado pelo que for pactuado no contrato. Art. 485 A fixao do preo pode ser deixada ao arbtrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro no aceitar a incumbncia, ficar sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Art. 486 Tambm se poder deixar a fixao do preo taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art. 487 lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao. Art. 488 Convencionada a venda sem fixao de preo ou de critrios para a sua determinao, se

no houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preo corrente nas vendas habituais do vendedor. Pargrafo nico. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preo, prevalecer o termo mdio. Art. 489 Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo. As condies para que a coisa se apresente como objeto de compra e venda, segundo a doutrina em geral, so: existncia, individuao, disponibilidade. Caracteres: O contrato de compra e venda consensual, bilateral, oneroso, comutativo e translativo de domnio. Requisitos formais: Para a compra e venda de bens imveis obrigatria a forma escrita, transcrita no registro imobilirio, por exigncia de Lei. Para bens mveis, h liberdade de forma, de acordo com a preferncia das partes, podendo ser escrita, verbal, mmica ou tcita. Requisitos objetivos: A venda ser AD MENSURAM (por medida certa) quando a estipulao do preo for condicionada especificao das dimenses da rea do imvel. Diferente disto, d ao comprador direito complementao da rea, ao abatimento do preo ou, at mesmo, resoluo do contrato. O comprador somente poder optar entre o desfazimento do contrato e a diminuio do preo se no for possvel o aumento fsico da res. A venda ser AD CORPUS quando se tratar de bem vendido como corpo certo, individualizado por suas caractersticas, no sendo de extrema importncia a medida do imvel pelo que no ser determinante do preo. Art. 500 Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. 1o Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstncias,

no teria realizado o negcio. 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso. 3o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. Art. 501 Decai do direito de propor as aes previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que no o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do ttulo. A venda poder ter como objeto coisa futura, que ainda vir a existir, desfazendo-se o contrato sobrevindo a inexistncia desta. A venda que for representada por amostras, prottipos ou modelos dever apresentar produtos correspondentes a estes, sob pena de ficar obrigado o vendedor a restitu-los com as mesmas caractersticas do que fora por ele exibido. Se tal requisito for atendido, o adquirente no poder recursar-se a receber a coisa, salvo se por fundamento diverso, como o relativo ao tempo ou lugar da entrega. A venda que tem por objeto vrias coisas no permite ao comprador recusar todas pelo defeito oculto que uma delas venha a apresentar. S a que tenha o efeito oculto. Entretanto se o h vicio, em uma coisa que completa outra, d sentido e funcionalidade a um conjunto, pode o comprador rejeitar o todo. Definio a posteriori do preo: as partes pode interessar que o preo seja definido por terceiro, indicado desde logo ou a ser designado. As partes podem recorrer taxa de mercado ou de bolsa, em certo dia e lugar. H vedao quanto ao fator de reajuste ser o salario mnimo, taxa cambial e o preo do ouro. Fixao unilateral do preo: o art. 489 veda a sua fixao por ato isolado de algum dos contratantes, considerando nulo o contrato celebrado em tal circunstancia. Dbitos pertinentes coisa vendida: so de responsabilidade do vendedor todos os dbitos anteriores a tradio, que gravem a coisa alienada. Ex: gua, luz, gs etc. Art. 483 A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo

se a inteno das partes era de concluir contrato aleatrio. Art. 484 Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. Art. 503 Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma no autoriza a rejeio de todas. Requisitos subjetivos: Primeiramente, as partes devem ser capazes, ou seja, maiores de 18 (dezoito) anos ou emancipadas. Os ascendentes no podem vender aos descendentes sem o consentimento expresso dos outros descendentes e do cnjuge do vendedor, salvo se regime de separao de bens. Salvo no regime de separao de bens, necessria anuncia (concordncia) expressa do consorte (cnjuge) para a venda do bem imvel.

Art. 496 anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria. Art. 499 lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos da comunho. O locador no pode vender imvel seu, alugado, sem antes oferec-lo ao locatrio (notificao judicial, extrajudicial ou por outro meio idneo). O prazo de resposta, decadencial, de 30 dias, contando da notificao. Caso a venda se realize a terceiro, sem ser dado o direito de preferencia, poder o inquilino no prazo de 6 meses pleitear indenizao ou a adjudicao do imvel. Caso o proprietrio desista da venda, ficar sujeito a indenizar o inquilino.

O condmino no pode vender sua parte de coisa indivisvel se outro condmino a quiser. A contagem do prazo inicia-se da tradio, quando se efetiva a transmisso de domnio. Havendo mais de 2 condminos, a preferncia ser de quem tiver benfeitorias de maior valor. Na falta destas, a preferncia ser do titular de maior quinho. Os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, mandatrios, servidores pblicos, juzes, servidores e auxiliares da justia no podem comprar bens que estejam sob sua administrao.

Artigo da compra e venda, o objeto deve ser transferido pelo vendedor ao comprador, mediante recebimento de soma em dinheiro. Bens mveis - a transmisso ocorre com a entrega do bem pelo vendedor ao comprador. Bens imveis - a transmisso se d pela transcrio no registro imobilirio. Responsabilidade pelos riscos Enquanto no h a tradio de coisas mveis e o registro de imveis: Os riscos correm por conta do vendedor, j que nestas hipteses ainda considerado o dono das referidas coisas. Os riscos do preo (um possvel aumento) recaem sobre o comprador. Na hiptese de perecimento ou deteriorao da coisa antes da tradio e decorrente de caso fortuito ou fora maior, a responsabilidade do vendedor, pois a coisa ainda se encontra em seu domnio. Art. 492 At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador. Art. 502 O vendedor, salvo conveno em contrrio, responde por todos os dbitos que gravem a coisa at o momento da tradio. Havendo a tradio de coisas mveis e o registro de imveis: O prejuzo pelo vcio da coisa fica por conta do comprador. O prejuzo na perda do preo sofrido pelo vendedor. Repartio das despesas No havendo estipulao contrria expressa no contrato, as despesas com: Escritura e registro - so de responsabilidade do comprador. Tradio da coisa - ficam por conta do vendedor. Art. 490 Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio. Direito de reter a coisa ou o preo No contrato de compra e venda a vista: O comprador dever cumprir a sua parte, pagando o preo, para imediatamente o vendedor cumprir a sua, entregando a coisa. Se o comprador no efetuar primeiro o pagamento, o vendedor tem o direito de no entregar a coisa, podendo ret-la, ou se a coisa for um

Art. 504 No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia. Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os coproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo. Art. 497 Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda que em hasta pblica: I pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados sua guarda ou administrao; II - pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao direta ou indireta; III - pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Pargrafo nico. As proibies deste artigo estendem-se cesso de crdito. Art. 498 A proibio contida no inciso III do artigo antecedente, no compreende os casos de compra e venda ou cesso entre co-herdeiros, ou em pagamento de dvida, ou para garantia de bens j pertencentes a pessoas designadas no referido inciso. Efeitos: Transmisso do objeto

imvel, pode recusar-se a assinar a escritura. No sendo aberto prazo ao vendedor para a tradio, as obrigaes devem ser executadas em conjunto. Art. 491 No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo. No contrato de compra e venda a prazo: O vendedor pode suspender a entrega da coisa, desde que, antes da tradio ou registro, o comprador caia em insolvncia. Sendo insolvente o vendedor, o comprador pode reter o pagamento at que seja entregue a coisa ou prestada cauo. Art. 495 No obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradio o comprador cair em insolvncia, poder o vendedor sobrestar na entrega da coisa, at que o comprador lhe d cauo de pagar no tempo ajustado. A exigncia de a promessa ser levada a registro, prevista no pag. nico do art. 463, refere-se a eficcia junto a terceiros, no sendo, pois, requisito de validade entre os contratantes. A coisa alheia pode ser objeto de compra e venda? A compra e venda motiva a transmisso do domnio, e como ningum pode transferir a outrem direito de que no seja titular, o adquirente realiza um ato portador de defeito de origem. Clusulas especiais: Clusulas pactuadas em determinadas circunstncias que obrigam as partes, ou apenas uma delas, a uma prestao especfica. Estas clusulas nunca podem ser presumidas, devendo sempre vir expressas no contrato. Retrovenda: uma reserva do bem. um pacto acessrio. S ocorre quando o objeto do contrato for um bem imvel. uma clusula do contrato de compra e venda onde o vendedor deste imvel tem direito a readquiri-lo dentro de um prazo de resgate decadencial (fixado pela lei em um limite mximo de 3 anos contado a parti da concluso do contrato), reembolsando-lhe a quantia paga e as despesas. O preo de retorno da coisa ao vendedor depende da conveno, nada impede que seja maior do que o da venda, mas o comprador se responsabiliza por deteriorao da coisa durante o prazo da retrovenda, exceto se por desgaste natural. O

direito de retrato cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios. Art. 505 O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias. Art. 506 Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositar judicialmente. Pargrafo nico. Verificada a insuficincia do depsito judicial, no ser o vendedor restitudo no domnio da coisa, at e enquanto no for integralmente pago o comprador. Art. 507 O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente. Art. 508 Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imvel, e s uma o exercer, poder o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depsito, contanto que seja integral. Venda a Contento: Clusula pactuada em contrato atravs da qual o comprador tem a prerrogativa de devolver a coisa quando esta no o satisfizer. A venda s se efetiva se o comprador aprovar a coisa; caso contrrio, o contrato se desfaz. Teoricamente o objeto da venda pode ser de mvel ou imvel, mas a pratica negocial se restringe apenas a bens moveis. uma condio suspensiva potestativa. "Satisfao garantida ou seu dinheiro de volta!". Art. 509 A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado. Art. 510 Tambm a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condio suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idnea para o fim a que se destina. Art. 511 Em ambos os casos, as obrigaes do comprador, que recebeu, sob condio suspensiva, a coisa comprada, so as de mero comodatrio, enquanto no manifeste aceit-la.

Art. 512 No havendo prazo estipulado para a declarao do comprador, o vendedor ter direito de intim-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faa em prazo improrrogvel. Venda sujeita a Prova: uma espcie de modalidade da venda a contento, diferenciando-se desta por ser um pouco mais especfica, j que o comprador s pode rejeitar o objeto da venda se este no apresentar as mesmas qualidades e finalidades garantidas pelo vendedor ou imanentes ao gnero. A rejeio da coisa h se ser, necessariamente, motivada. Discordando o vendedor das alegaes do comprador, poder ajuizar a ao prpria e demostrar a plena regularidade do objeto. Os riscos da coisa, decorrentes de caso fortuito, correm por conta do vendedor, respondendo o comprador pelas perdas e deterioraes provenientes de sua culpa. Tanto na venda a contento, quanto na venda sujeita a prova, o legislador deixou o prazo livre, a critrio das partes. Preempo ou preferncia: A clusula configura promessa unilateral de venda sob condio suspensiva do comprador que se compromete a dar preferncia ao vendedor se vier a vender a coisa posteriormente. Difere-se da retrovenda porque o preo a ser pago deve ser o exigido pelo comprador, e no o preo da venda anterior. Alm disso, pode incidir sobre bens mveis e imveis. O direito do vendedor, no configura uma promessa de compra. E pode ser estipulado um prazo durao, que se terminado, o comprador pode oferecer a coisa a terceiros, sem obrigao de oferecer ao vendedor primeiro. Inexistindo prazo estipulado, o beneficirio perder o direito no se no o exercer em 3 dias se a coisa for mvel e em 60 dias se a coisa for imvel. Art. 513 A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel. Art. 514 O vendedor pode tambm exercer o seu direito de prelao, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

Art. 515 Aquele que exerce a preferncia est, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condies iguais, o preo encontrado, ou o ajustado. Art. 516 Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, se a coisa for mvel, no se exercendo nos trs dias, e, se for imvel, no se exercendo nos sessenta dias subsequentes data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Art. 517 Quando o direito de preempo for estipulado a favor de dois ou mais indivduos em comum, s pode ser exercido em relao coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou no exercer o seu direito, podero as demais utiliz-lo na forma sobredita. Art. 518 Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-f. Art. 519 Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servios pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia, pelo preo atual da coisa. Art. 520 O direito de preferncia no se pode ceder nem passa aos herdeiros. Reserva de Domnio: Clusula muito comum nas vendas a prazo ou em operaes de credito. Exclusiva para bens mveis e celebrados por escrito. A propriedade da coisa mvel, j entregue ao comprador, permanece sendo do vendedor at o pagamento integral do preo. E o comprador fica com a posse e o uso. Exemplos de coisas mveis utilizadas nessa reserva: aparelhos, automveis, eletrodomsticos, que so inclusive, numerados para tornar possvel o reconhecimento do objeto e facilitar a identificao. A teoria predominante diz que essa clusula tem natureza jurdica de venda com condio suspensiva. A falta de pagamento de uma s prestao que no exceda a oitava parte do preo no d lugar a resoluo do contrato. Art. 521 Na venda de coisa mvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, at que o preo esteja integralmente pago.

Art. 522 A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e depende de registro no domiclio do comprador para valer contra terceiros. Art. 523 No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem-la de outras congneres. Na dvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-f. Art. 524 A transferncia de propriedade ao comprador d-se no momento em que o preo esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. Art. 525 O vendedor somente poder executar a clusula de reserva de domnio aps constituir o comprador em mora, mediante protesto do ttulo ou interpelao judicial. Art. 526 Verificada a mora do comprador, poder o vendedor mover contra ele a competente ao de cobrana das prestaes vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poder recuperar a posse da coisa vendida. Art. 527 Na segunda hiptese do artigo antecedente, facultado ao vendedor reter as prestaes pagas at o necessrio para cobrir a depreciao da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente ser devolvido ao comprador; e o que faltar lhe ser cobrado, tudo na forma da lei processual. Art. 528 Se o vendedor receber o pagamento vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituio do mercado de capitais, a esta caber exercer os direitos e aes decorrentes do contrato, a benefcio de qualquer outro. A operao financeira e a respectiva cincia do comprador constaro do registro do contrato. Venda sobre Documentos: A compra e venda realizada com base em documentos que representem a coisa, ou seja, o vendedor envia ao comprador as descries necessrias para a aquisio da coisa e este muitas vezes paga seu preo antes mesmo de receb-la, confiando na veracidade de tais documentos. Do contrrio, desfaz-se o contrato. O vendedor pode entregar a mercadoria ao transportador ou deposit-la em armazns, emitindo o titulo warrent, pelo qual o comprador pode retir-la. A obrigao

resultante do contrato reputa-se constituda no lugar em que residir o proponente. O vendedor se responsabiliza pelos riscos da coisa durante o transporte. O transportador no responde por deterioraes ou perda provocada por fora maior. O comprador se responsabiliza pelos riscos da coisa, caso o vendedor tenha firmado contrato de seguro. As partes podem estipular a participao de estabelecimento bancrio na condio de intermedirio. Ela pode se vincular ao negocio jurdico de 2 maneiras: a) obrigandose a pagar ao vendedor, mediante a entrega da documentao regular, independente da proviso de fundos na conta do comprador, atuando como fiador ou b) obrigando -se ao pagamento, desde que a conta do comprador registre saldo suficiente. Art. 529 Na venda sobre documentos, a tradio da coisa substituda pela entrega do seu ttulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silncio deste, pelos usos. Pargrafo nico. Achando-se a documentao em ordem, no pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito j houver sido comprovado. Art. 530 No havendo estipulao em contrrio, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos. Art. 531 Se entre os documentos entregues ao comprador figurar aplice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes conta do comprador, salvo se, ao ser concludo o contrato, tivesse o vendedor cincia da perda ou avaria da coisa. Art. 532 Estipulado o pagamento por intermdio de estabelecimento bancrio, caber a este efetu-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigao de verificar a coisa vendida, pela qual no responde. Pargrafo nico. Nesse caso, somente aps a recusa do estabelecimento bancrio a efetuar o pagamento, poder o vendedor pretend-lo, diretamente do comprador. Outras clusulas: CIF- No preo acham se inclusos o custo, o premio do seguro e o frete. FOB- Ausncia de responsabilidade do vendedor quanto s despesas de transporte e seguro.