PENGADAAN LAHAN UNTUK PERMUKIMAN

PENILAIAN LAHAN Pendahuluan. Nilai lahan adalah sesuatu yang ditentukan olleh kemungkinan pemanfaatan suatu hidang/ areal lahan untuk mencapa.i tujuan .(2) tertentu. Hal tersebut. ditentukan oleh cirri dan perwatakan bidang lahan yang bersangkutan, kebutuhan serta ketersediaan alternatip bidang lahan yang memenuhi persyaratan untuk tujuan tertentu. Nilai lahan perkotaan tak dapat lepas dari tata guna lahan kota secara menyeluruh, tidak berdiri sendiri.Harga lahan adalah suatu yang ditentukan oleh mekanisme pasaran permintaan dan penawaran dan harga yang pembeli mau membayar dan penjual mau menerima untuk suatu unit tertentu ( p / ! 2, tumbak). "asaran lahan perkotaan merupakan fungsi ongkos pengolahan dan pendapatan yang dapat# diperoleh. Harga ini didasarkan pada $anticipated profits$. %leh karena itu adanya rencana untuk &' ( 2' tahun yang akan datang dapat mempengaruhi harga lahan kota. Harga ini ditentukan pula oleh alternatip penggunaan dan melalui persaingan penggunaan harga ditentukan oleh $highest return$ yang dimungkinkan oleh tiap alternatip. Faktor-faktor yan !er"en aruh. Nilai lahan oleh "aul )andt dirumuskan sebagai berikut * +rban ,and -alue . /otal 0ross e1enue ( /otal 23pected 4ost 4apitali5ation e1enue ditentukan oleh * ekspeektasi in1estor tentang ukuran pasar (the si5e of the market). ate p /

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

pendapatan yang dibelanjakan untuk macam(macam pelayanan kota (within the market). tarikan kompetitif daripada daerah perkotaan. ketersediaan (supply) daripada competiti1e land, prospek in1estasi didalam public impro1ement.

4apitali5ation rate ditentukan oleh* tingkat bunga (umum) risiko yang diantisipasikan. ekspektasi untuk keuntungan modal (capital gains) "erlu dibedakan bahwa ada faktor yang mempengaruhi nilai lahan secara makro (agregate) dan ada yang hanya begpengaruh terhadap nilai secara micro disuatu tapak (site) tertentu. Harga lahan ditentukan/dipengaruhi oleh * lokasi geografis dan posisinya terhadap daerah/penggunaan di sekitarnya, ciri dan perwatakan tapak seperti topografi, kondisi kematangan (untuk dibangun), banjir, dan lain(lain, kemungkinan/prospek pengembangan di masa yang akan datang (rencana yang formal). misalnya rencana jalan dan sebagainya. keadaan perkembangan,fasilitas dan utilitas di sekelilin nya. besar/kecilnya pasaran permintaan. perkembangan suatu fungsi tertentu. faktor(faktor lain yang sifatnya bisa subyektif, status administratip.

6esar/kecilnya pengaruh dari tiap faktor terhadap hargaa tanah tidak lama, faktor yang dominan biasanya adalah jaringan jalan, pematangan dan utilitas, tetapi perluasan kota pun akan menyebabkan perubahan harga lahan. #e!era"a ha$%l e&"%r%$. Nilai lahan ber1ariasi, besarnya merupakan fungsi negatip daripada jarak ke pusat kota. "usat kota merupakan lokasi dengan nilai tertinggi yang menurun dengan meningkatnya jarak dari pusat tersebut*. 7arena pusat kota. merupakan fokus

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

untuk lapangan kerja, transaksi bisnis/perdagangan, pusat perbelanjaan. "enggunaan di pusat kota. sangat intensip. 8aerah industri atau sub pusat merupakan lokasi dengan nilai tinggi dibandingkan dengan daerah sekitarnya.* Nilai lahan ber1ariasi, berlawanan dengan jarak dari jalan(jalan utama yang menuju ke pusat kota. Nilai laitan mempengaruhi intensitas penggunaan. 9truktur nilai lahan mempunyai erat dengan tata guna lahan. Nilai lahan dan intensitas dapat berubah dengan waktu, demikian pula tata guna lahan. /ransportasi (aksesibilitas) mempunyai pengaruh yang jelas terhadap perubahan nilai lahan. PEMILIHAN L'KA(I PERUMAHAN Pendahuluan "erumahan merupakan salah satu fungsi utama dalam kota dan menempati bagian besar ruang kota. !eskipun demikian keberadaannya di dalam ruang kota tidak dapat dilihat tanpa pertimbangkan bagian kota/fungsi kota lainnya. !aksudnya menyoroti masalah lokasi perumahan harus juga dalam wawasan tata guna lahan kota yang menyeluruh. /ata guna lahan kota dapat diartikan sebagai distribusi ruang fungsi(fungsi kota selain sebagai kerangka pola kegiatan masyarakat lembaga(lembaga yang membutuhkan ruang tanah perkotaan diolah dan fasilitas dibaugun untuk menampung kegiatan(kegiatan yang memerlukannya. /ata guna lahan kota juga mencerminkan sistem nilai masyarakat, karena

sistem nilai tersebut mempengaruhi dan ikut menentukan lokasi kegiatan. :aktor(faktor yang menentukan pada pola tata guna lahan kota dibedakan atas *

faktor fisik (daya dukung, topogrofi dan lain(lain). faktor ekonomis (nilai dan harga lahan).

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

faktor sosial (proses perubahan fisik sebagai akibat proses sosial, sistem nilai, kebiasaan dan lain(lain). kepentingan umum (keamanan, kepadatan, kenyamanan, keindahan, kebersihan, penghematan dan lain(lain).

/ata guna lahan sendiri merupakan penjumlahan daripada. penggunaan( penggunaan untuk masing(masing kegiatan dan masing(masing indi1idu yang terbentuk secara gradual pola yang kita lihat sekarang merupakan hasil daripada suatu proses perubahan dalam jangka waktu yang panjang "ola tersebut dapat berubah karena perubahan(perubahan yang terjadi padap faktor(faktor yang mempengaruhi atau karena desakan kebutuhan. "erubahan, kebiasaan nilai kuantitas kebutuhan misalnya. merupakan penyebab perubahan tata guna lahan kota, akan tetapi selain itu pola tata guna lahan kota juga dipengaruhi oleh hal(hal/perubahan yang terjadi diluar kota misalnya, adanya jalan baru, adanya kompleks industri di luar kota dan sebagainya.. Ke %atan-ke %atan dala& kota dan keterka%tannya 7egiatan(kegiatan di dalam kota yang mencerminkan kebutuhan masyarakat, dapat dilihat dari segi jenis kegiatannya (perdagangan, industri, perkantoran, permukiman) atau dari segi penggunaannya tempat bekerja, tempat tinggal, tempat berekreasi, tempat bergerak, tempat ibadaat). ,okasi kegiatan tersebut memberikan gambaran tentang kebutuhan kegiatan tersebut, kegiatan perdagangan cenderung di pusat kota /di tepi. jalan utama karena kebutuhan akan aksesibilitas terhadap lokasi kegiatan(kegiatan lain. 8ari segi ekonomis misalnya suatu tempat akan ditempati oleh kegiatan yang mampu memberikan pengembalian ekonomis tertinggi. sedangkan pengembalian itu sendiri akan tergantung kepada hubungannya dengan tempat/lokasi(lokasi lain. ;lustrasi tersebut bertujuan untuk menggambarkan bahwa antara kegiatan( kegiatan perkotaan (fungsi(fungsi perkotaan tersebut) terdapat 6aling keterkaitan satu sama lain. 7eterkaitan ini menghasilkan suatu pola interaksi dan secara umum bersama membentuk suatu pola lokasi kegiatan(kegiatan di dalam kota,

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

yang tidalr saja dipengaaruhi oleh faktor ekonomis, tetapi juga oleh faktor(faktor lain (sosial, fisik dan lain(lain), 7eadaan ini memberikan alasan mengapa penen( tuan lokasi suatu kegiatan di dalarn kota tidak dapat dilihat secara terlepas, tetapi harus dilihat dalam kaitannya dengan kegiatan(kegiatan lain dan dalam pola tata guna lahan yang menyeluruh. Penentuan loka$% "%-oyek "er&uk%&an d% dala& kota "ersyaratan lokasi merupakan penuntun dan stan d.ar dalam peletakan penggunaan lokasi kota. :aktor lokasi yang mencakup selain faktor geografis seperti aspek lingkungan atau isi dari pada ruang geografis serta perwatakan dan dimensi. ruang lain, juga mencakup faktorfalctor sosial ekonomi. "ersyaratan lokasi ini ditimbulkan karena kebutuhan interaksi antara masyara.kat, lembaga( lembaga dan tempat(tempat usaha di dalam suatu wilayah kota atau dalam cakupan ruang yang lebih luas. ,okasi kegiatan mempunyai kaitan dengan lingkungan alamiah seperti bentuk, iklim 1egetati, sumber daya alam dan perwatakan spatial seperti jarak, daya hubung, aglomerasi, besaran, bentuk dan lokasi relatif terhadap lokasi(lokasi penting (terminal, sumber alam dan sebagainya). "ada dasarnya persyaratan lokasi akan dihubungkan dengan kesehatan, kenyamanan, keamanan penghambatan ekonomis serta keserasian umum di dalam kehidupan kota. Hal tersebut dapat secara lebih spesifik dan mencakup * "ertimbangan terha.dap bahaya banjir, longsor, tegangan tinggi serta kemungkinan bahaya lainn1a. 7edekatan atau keterpencilan terhadap penggunaan lain aksesnya terhadap kegiatan dan fungsi perkotaan la lebih spesifik dan mencakup "ertimbangan terhadap bahaya banjir, longsor, tegangan tinggi serta kemungkinan ha.haannyaa dengan nilai tanah ongkos pengembangan dibandingkan dengan hasil yang d.iharapkan. 7emungkinan perkembangan, dan serta daya tarik.

6agaimana pertimbangan(pertimbangan tadi dapat diterjemahkan kedalam persyaratan teknis atau standar(standar baku, tidak selalu mud.ah dilakukan karena seringkali sangat tergantung pada keadaan(keadaan lokal kota yang

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

berbeda, akan mempunyai ruang geografis dengan keuntungan alamiah masing( masing. 9istem nilai yang berlahu dan perbedaan(perbedaan lain sehingga prinsip(prinsip yang umum selalu akan memerlukan modifikasi. a. "rinsip umum. ,okasi kegiatan(kegiatan pada prinsipnya ditujukan kepada * maksimasi daripada pemanfaatan aroal dau tempat( tempat dengan masukan yang minimal. maksimasi interaksi spatial dengan biaya nominal. usaha agar kegiatan(kegiatan yang saling berkaitan berbeda sedekat mungkin. 8aerah permukiman adalah daerah(daerah tempat tinggai /ang dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman, pasar (atau warung(warung, tergantung pada ukuran daerah permukimannya) 9.8. 9ecara umum daerah permukiman seyogyanya diletakkan * &) $in con1enient pro3imity$ terhadap pro3imity terhadap empat kerja, peribadatan dan tempest rekreasi, dimana ada jaringan jalan dan rute kendaraan umum yang memungkinkan/memudahkan perjalanan pergi pulang. 2) $un con1enient pro3imity$ terhadap daerah(daerah terbuka dan fasilitas( fasilitas umum lain. <) perlu dihindarkan dari lalu lintas $berat$ dan penggunaan lain yang tidak compatible. =) di daerah yang menapik dan ekonomis untuk dikembangkan. Hal(hal yang sifatnya kualitatip di atas perlu didefinisikan, di ma.na definisi ini dapat ber1ariasi karena perbedaan besarnya kota atau ciri ruang kotanya. "enjabaran tidak dapat dilakukan di sini untuk kota demi kota dau tetap masih bersifat umum. b. 9yarat ;okasi daerah pe5ukiian. &) :isik. /errain dengan 1ariasi yang memungkinkan tapak(tapak yang cukup datar atau/dan yang $miring$/berteras(teras, tergabung pada

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

keadaan topografi, tetapi harus dihindarkan tapak yang curam dan tidak teratur dan kawasan yang drainasenya buruk kemiringan seringkali di bawah &> ? (ada yang menggunakan angka ' ( @ ?). 8aya dukung yang sesuai, per(meabilitas, ketersediaan air tanah, keadaan yang berkaitan dengan bahaya banjir, longsor, dan bahaya lain. 2) Akses 8ekat dengan jalan lintas dan lalu lintas langsung ke tempat kerja dan kebutuhan lain. "erlu dikelilingi dengan sistem jaringan jalan tepi tidak perlu ditembus oleh jalan arteri utama# di dalamnya ada jaringan jalan lokal yang d.isesuaikan dengan keadaan lapangan mergingat drainase, dan lain(lain. <) 7esesuaian dengan encana 7ota. dan 7aitan 8engan "enggunaan ,ain :asilitas dan +tilitas. diperuntukan sebagai daerah pemukiman. dekat dengan rute kendaraan umum dan dapat dihitungkan dengan jaringan jalan yang ada. dekat dengan fasilitas yang telah ada * pasar, 98, tempat ibadah. kemungkinan sambungan terhadap jaringan distribusi yang ada. harga dan nilai lahan. biaya pematangan. prospek ekonomisnya.

=) 2konomis

>) 7etersediaan dan status tanah 8alam kaitannya dengan penguasaan, pembebasan dan kecukupan ruang untuk ukuran kawasan yang diperlukan dan pengembangannya.

KEPADATAN PERUMAHAN Pendahulan 8alam demographi (ilmu kependudukan) kita mengenal istilah kepadatan penduduk, yaitu perbandingan atau ratio Bbeberapa orang/km2B atau beberapa orang/ha. 7epadatan yang dinyatakan seperti itu, dapat pula menjadi pertimbangan dalam perencanaan arsitektur. /erutama dalam perencanaan lingkungan perumahan ataupun perencanaan kota.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

"esatnya perkembangan dibidang perumahan rakyat menjadikan teori kepadatan semakin penting. "ertimbangan(pertimbangan dengan menggunakan angka kepadatan, tidaklah terbatas pada ratio BorangB terhadap Bsatuan luas tanahB tetapi dapat pula dinyatakan menurut kebutuhan perancangan itu. 7epadatan dapat dinilai dengan membandingkan umpamanya CorangD terhadap BrumahB ataupun sebaliknya. +mpamanya * 6erapa orang/kamar 6erapa orang/rumah 6erapa kamar/rumah 6erapa rumah/ha. 6erapa m2/orang dan seterusnya. 8alam pembangunan perumahan secara masal seperti pembangunan rumah sederhana rumah susun darn sebagainya, atau dalam mengambil kebijaksanaan dalam ElanduseF, maka masalah kepadatan makin lama makin penting artinya. "Mixed development of houses" 9ebetulnya dalam pengembangan perencanaan perumahan, kepadatan adalah soal yang tidak dapat diabaikan# bahkan kepadatan dapat menjadi faktor yang menentukan. 6eberapa tahun sesudah perang dunia ;;, di 2ropa 6arat misalnya suatu lingkungan direncanakan seluruhnya dengan bangunan rumah biasa yang tidak bertingkat(tingkat, atau seluruhnya dengan bangunan(bangunan bertingkat yang sama typenya, yang sama bentuknya, sama pula tingginya. "emecahan yang demikian, monoton. memberikan ;tulah yang kesan pemandangan ada pemikiran dengan yang untuk Bmi3ed

mengemukakan menghindarkan

atau

sehabnya

keseragaman

monoton

tersebut

de1elopment of housesB. Gaitu pengelompokan kombinasi dari type bangunan rumah yang rendah dengan bangunan rumah susun bertingkat < atau = lantai, dan disana(sini bangunan(bangunan flat yang bertingkat H atau lebih seakan( akan menara(menara dilingkungan tersebut. "erencanaan yang demikian itu sebenarnya dapat merupakan rencana yang lebih rasional dann lebih ekonomis. encana, seperti tidak sekedar dicoba(coba, tetapi harus berdasarkan

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

perhitungan yang pasti. 9ebab itu, perlu ada faktor(faktor yang menentukan dalam mengelompokkan bangunan yang berjenis(jenis typenya itu menjadi perencanaan lingkungan yang baik. Patokan untuk "eda"atan 8i ;ndonesia berdasarkan 9.-.-. (9tads -orming -erordening) peninggalan pemerintah penjajahan 6elanda, kepadatan untuk lingkungan perurn.ahan tergantung kelas lingkungan dan hal ini diserahkan kepada kebijaksanaan 7epala 8a.erah setempat untuk menentukan besarnya, 8i 6andung umpamanya * 7epadatan &'' orang/ha atau lehih kecil dari itu, ialah angka. kepadatan untuk daerah pinggiran kota atau 1ila bouw. (&''/ha . I 2' rumah/ ha.) 7epadatan &>' ( 2'' orang/ha dipandang kepadatan ideal sedangkan untuk daerah pertokoan atau pusat kota# angkanya ialah <'' J <>' orang/ha. 9emuanya luas bruto. 7epadatan seperti itu dalam ukuran sekarang hanyalah impian. atio EorangF terhadap Esatuan luas tanahF dalam perancangan perumahan yang modern tidak sering lagi menjadi pegangan. 9ebab sasaran sekarang adalah bagaimana dengan luas tanah yang sudah lebih dulu ditentukan dan terbatas itu, kita dapat memasukkan rumah sebanyak(banyaknya alam norma yang dapat dipertanggungjawabkan. 7emudian bagaimana dengan jumlah rumah(rumah yang dibangun itu

memasukkan ruang sebanyak(banyaknya dalam norma(norma kehidupan yang layak pula. 6erdasarkan pokok pikiran yang demikianlah ratio orang/ruangan dan ruangan/ha, lebih umum digunakan dalam perencanaan secara modern. 4ara tersebut diatas, di ;ndonesia belum umum dan masih perlu diperkenalkan. /etapi bilamana kita dapat menerapkan system yang umum dipraktekkan di negara(negara yang telah maju dibidang pembangunan rumah(rumah dengan Cmi3ed de1elopmentD itu, maka patokan yang diambil sebagai kepadatan ialah # a. +ntuk rumah biasa model 1ila atau yang lantainya bertingkat dua KKKKKKKKKKKKKKK.KKKKKK KKKKKKKKKKKKKKK.KKKKKK c. +ntuk bangunan flat tinggi, @ J && tingkat KKK &>' J <2> ruangan/ha 2>' J <2> ruangan/ha. =>' J L'' ruangan/ha. b. +ntuk bangunan perumahan / flat yang bertingkat < atau = KKK.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

Ke"adatan "eru&ahan 9elain patokan diatas, hal lain yang menentukan dalam sebuah perencanaan ialah jumlah perbandingan (proportion) dari setiap type rumah yang akan didirikan. Hal selanjutnya tergantung pula kepada besar dan bentuk susunan dari pada rumah tangga yang membutuhkan perumahan itu. 9ecara sistematis dibawah diberikan 2 contoh dimana kepadatan digunakan dalam praktek perencanaan. Contoh Kepadatan 8iketahui umpamanya * a. ,uas bersih dari lingkungan atau tanah bangunan yang tersedia untuk proyek KKK..=,@L ha. b. Angka kepadatan yang direncanakan KKK.. 2>' ruangan / ha. c. 8aftar jumlah dan perbandingan rumah(rumah yang akan didirikan *

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir Joni Hardi MT

PERNCANAAN PEMUKIMAN

10