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RESCISIN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE POR LESIN ENORME

Comentario a la sentencia de la Corte Suprema 8 de Septiembre de 20091 Alexander Arias; Chery Espinoza; Mathias Gonzlez; Mauricio Ramrez2

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Jurisprudencia comentada. Vergara con Vergara (2009) Estudiantes de Derecho de la Universidad de Chile.

INTRODUCCIN Antes de entrar a analizar el caso sealaremos algunos elementos bsicos para poder entender la figura de la lesin enorme en nuestro sistema, cmo se ha originado, cmo ha evolucionado y cul es su aplicacin prctica hoy en da. La laesio enormis surge en el derecho romano, y era concebida para aquel vendedor que reciba menos de la mitad del justo precio de la cosa vendida, en cuyo caso el comprador debe restituir la cosa, o bien darle la diferencia correspondiente.3 Esta figura en un principio, se restringa slo al vendedor de la cosa, y siempre que sta fuera un bien inmueble. Adems durante la historia tanto en Roma como en Francia fue abolida en ciertas ocasiones, pues ms que fundamentarse netamente en los principios del derecho, se buscaba proteger al vendedor de buena fe, para que no hubiera un desequilibrio en las prestaciones. En este sentido, como seala Alessandri Besa: el verdadero fundamento de la lesin es la equidad, contra la que se atenta al ejecutar un acto jurdico que acarrea desigualdad considerable entre las prestaciones de una y otra parte la desigualdad permitida no debe exceder un lmite que se transforma en explotacin de una parte por la otra4. No obstante con la expansin del derecho cannico en los reinos europeos, estas leyes tuvieron una buena acogida, es as como se integran al derecho espaol, y posteriormente al francs, y es as como la Lesin se plasm finalmente en el cdigo de Napolen. En Chile la lesin operaba desde la conquista, pues la legislacin espaola la recoga y no slo daba esta accin al vendedor, sino tambin al comprador, adems se poda accionar en razn de ventas tanto de bienes muebles como inmuebles. Luego en nuestro Cdigo Civil se recogi la rescisin como sancin al igual que el cdigo civil francs, no obstante marcando ciertas diferencias, que analizaremos a continuacin. Muchos se han preguntado cul es la naturaleza de esta institucin, para eso los autores han distinguido dos conceptos de lesin: la subjetiva y la objetiva. La primera considera a la lesin un verdadero vicio del consentimiento que da derecho a rescindir cualquier tipo de contrato donde se presente esta desigualdad en las prestaciones, y se puede generar ese efecto debido a que la voluntad estaba viciada por la debilidad, la ignorancia o la necesidad de una de las partes con relacin a la otra, y en el abuso cometido por sta ltima que se aprovecha de la inferioridad de la otra para enriquecerse a sus expensas con su consentimiento5. Este modelo est recogido en las legislaciones de Polonia, Suiza y Alemania y para configurarse debe siempre una parte aprovecharse del estado de necesidad de la otra desequilibrando as las prestaciones.
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Guzmn (2001) pp. 137-138 Alessandri (1990) p. 751 5 Planiol y Ripert (1928). citados en Alessandri (1990)

Por otro lado la nocin objetiva es mucho ms restringida pues considera a la lesin como un vicio objetivo del acto mismo, no un vicio del consentimiento, por lo tanto es aplicable slo a cierto tipo de contratos, y es esta visin la que recoge el Cdigo Civil chileno, como el francs. Esto adems quiere decir que para configurar la causal no debemos analizar el consentimiento o el comportamiento de los contratantes, sino slo verificando que se cumpla matemticamente con la norma, es decir con la desproporcin del pago en relacin al precio justo. No obstante Andrs Bello en uno de los proyectos de cdigo civil, como suceda en el Cdigo Civil francs, integraba la lesin dentro de los vicios de consentimiento, pero finalmente fue separada. Es as como en nuestro ordenamiento la sancin a la lesin enorme no es nicamente la rescisin, sino que tambin se da la opcin al comprador, a su arbitrio a reparar el dao causado con un cierto valor agregado, y as subsanar el desequilibrio provocado, como lo seala el art. 1890 del CC. Esta separacin provocara por otro lado que la rescisin establecida para la lesin no estuviera regida bajo las reglas de los vicios del consentimiento, y tuviera caractersticas propias. Ahora bien el precio justo es el que al tiempo de la venta, tenga la cosa en s misma y que resulta del valor que le asigna la opinin comn y general de las personas, pero de ningn modo es tal el que le atribuyen las afecciones individuales6. Para que se configure la lesin enorme en nuestro pas se debe cumplir con estos requisitos7: a) Que haya un contrato de compraventa b) Debe ser una venta de bienes inmuebles c) En relacin al precio se debe cumplir una de las dos premisas: 1. Que el precio pagado sea inferior a la mitad del justo precio (lesin al vendedor) 2. Que el justo precio sea inferior a la mitad del precio pagado (lesin al comprador) Configurndose estos requisitos legales, podra demandarse por lesin enorme, atendiendo adems a otros elementos que da el Cdigo como que la venta no sea hecha por ministerio de la justicia o que no haya prescrito la accin, cuyo plazo es de cuatro aos contados desde la fecha del contrato. Atendiendo entonces a estos conceptos comenzaremos a analizar jurisprudencia respecto de un caso de demanda por lesin enorme.

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Alessandri (1926) p. 754 Artculos 1888 a 1891, Cdigo Civil

RESEA DEL CASO Don Moiss Vergara interpone una demanda en juicio ordinario por lesin enorme en contra de su hermano, don Luis Vergara, con el fin de obtener la nulidad del contrato de compraventa suscrito con fecha 5 de Diciembre de 2002 y por el cual vendi el bien raz ubicado en la localidad de Huara, Provincia de Iquique, singularizado como sitio N 12 del loteo Posadas de Huara, inscrito posteriormente a nombre del comprador en el Registro de Propiedad de Pozo Almonte del ao 2003, esperando que se deje sin efecto la inscripcin hecha a favor de don Luis, que se le restituya el inmueble, adems de la condena en costas. El demandado seala que, no obstante en la escritura el precio es de $1.000.000, en realidad ese no fue el precio pactado, sino que la suma ascendera a $5.831.500, que consistira en: a) el pago de $1.000.000.- en efectivo, b) la dacin en pago de un minibs patente RP 5458 avaluado por las partes en la suma de $ 3.000.000.-, c) la suma de $631.000.- que se destin al pago de la deuda pendiente por contribuciones del bien raz a Octubre de 2002 d) $1.200.000.- pagaderos con fecha 25 de Enero de 2003 para cuyo efecto se acept letra de cambio ante Notario Pblico a nombre del demandante y cuyo cobro se demand en la causa rol N 2710 del mismo tribunal. Este mismo seala que el motivo por el cul decidieron declarar un precio menor en la escritura era para pagar un arancel menor al notario. Cabe destacar que el demandante acompa como prueba la Escritura Pblica de compraventa, y el Certificado de Avalo emitido por el SII, donde seala el avalo de la propiedad correspondiente al semestre de la venta del inmueble, entre otros. Por otro lado don Luis acompaa prueba documental y testimonial, que consiste en un certificado de deuda del impuesto territorial, un convenio de pago de este mismo, y una declaracin de testigos quienes sealan que el demandado pag adems del milln las deudas de la propiedad y un minibs.

MARCO TERICO DEL PROBLEMA En el caso en comento debemos necesariamente referirnos a la teora de la lesin. Podramos definir la lesin como el perjuicio primario que la realizacin de un acto jurdico irroga a su autor. En los contratos onerosos es el perjuicio que una de las partes experimenta a consecuencia de la desigualdad econmica de sus respectivas prestaciones8. Una definicin ms simple es la que identifica la lesin como el perjuicio experimentado por una persona como consecuencia de la celebracin de un acto jurdico9. Otro autor nacional la define como el perjuicio que sufre una parte en razn
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Alessandri (1930) p. 206. Figueroa (2011) p. 67.

del desequilibrio entre las prestaciones recprocamente estipuladas10. La lesin supone que una parte se encuentra en desventaja frente a la otra debido a que los efectos de un negocio jurdico favorecern solo a una de las partes en perjuicio de la otra, existiendo tras la sancin a esta situacin una presuncin de que la parte perjudicada no habra consentido en la celebracin del acto o contrato si hubieran concurrido circunstancias normales. Se dice que la teora de la lesin es un lmite a la autonoma de la voluntad, porque las legislaciones civiles, ya sea lo hagan de manera general o particular, establecen un lmite a las obligaciones emanadas de los contratos, y dicho lmite se encuentra en la prestacin de la contraparte, de modo que en ambas exista la conmutatividad que se proclama de todo contrato oneroso. Por lo mismo, se dice que la accin rescisoria por lesin enorme es irrenunciable11. La naturaleza jurdica de la lesin enorme no es un tema pacfico en la doctrina. Algunos autores han sostenido que se trata de un vicio del consentimiento y otros de un vicio objetivo del contrato. Los primeros plantean que el vicio del consentimiento sera de carcter objetivo, al predominar el elemento material que consiste en determinar el perjuicio que sufre una parte. Los autores que siguen la segunda tesis sostienen que la lesin es un defecto del contrato que se deriva de las consecuencias econmicas perjudiciales. As en las situaciones de lesin enorme, el afectado ha manifestado su voluntad con la clara intencin de celebrar el acto jurdico, de modo que ste produzca todos los efectos establecidos por la ley, y sin embargo lo ha celebrado en una situacin de desequilibrio frente a la otra parte, lo que tiene como consecuencia que se produzca una desproporcin entre las prestaciones recprocas de ellas, rompindose con la equidad natural de los contratos conmutativos12. En el Derecho Comparado encontramos respecto a este tema legislaciones que admiten la lesin en diferentes categoras: 1. Como vicio subjetivo 2. Como vicio objetivo 3. Como vicio objetivo y subjetivo a la vez Dentro de las legislaciones que admiten la lesin como un vicio subjetivo tenemos a la inglesa y norteamericana. Existe en el derecho ingls la institucin del Equity (jurisprudencia de la Corte que corrige y completa los errores de legislacin existentes) y dentro de ella se aplica la teora de la lesin, que es un vicio del consentimiento. Los ingleses conocen cinco vicios del consentimiento. A uno de ellos, llamado undue influence (influencia indebida o abuso de confianza) ha recurrido la Equity para reprimir las convenciones lesionarias13. Las legislaciones que admiten la lesin como un vicio objetivo reconocen la preponderancia del elemento material de la lesin. Un ejemplo es el derecho francs, que en
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Domnguez (1975) p. 105. Figueroa (2011) p. 69 12 Figueroa (1975) p. 67 13 Larran (s. a) p. 551.

el artculo 1118 del Cdigo Civil Francs indica que la lesin se aplica a ciertos contratos y a ciertas personas. En materia de compraventa, la lesin solo se aplica a ventas de inmuebles, como ocurre en Chile, sin embargo el lesionado ha de ser nicamente el vendedor y el comprador demandado tiene la facultad de elegir entre la restitucin de la cosa o el pago del suplemento del precio disminuido en un diez por ciento. Existen legislaciones que admiten la lesin como un vicio objetivo y subjetivo a la vez. Es el caso del derecho alemn, que adopta los dos elementos de la lesin: el elemento objetivo que est representado por la exigencia de desproporcin de las prestaciones y; el elemento subjetivo cuando habla de la explotacin de la necesidad, inexperiencia o ligereza de otro14. Se dice que la ley alemana fue la primera que regul de manera general la lesin. Segn el artculo 138 del Cdigo Civil Alemn: el acto jurdico contrario a las buenas costumbres es nulo; es nulo en particular el acto jurdico por el cual, explotando cualquiera la desgracia, la ligereza o la inexperiencia de otro, se haga prometer o dar por l o un tercero, en cambio de una prestacin, ventajas patrimoniales que excedan al valor de esta prestacin, de tal modo que, segn las circunstancias, las ventajas estn en enorme discordancia con ella. En el derecho chileno, el concepto de lesin enorme se desprende del artculo 1889 del Cdigo Civil, que sanciona independientemente a ambas partes y adquiere gran relevancia la nocin de justo precio, pues el justo precio se tiene en cuenta, para determinar si hay o no lesin, en el momento de celebrado el contrato, como la lesin enorme solo tiene cabida en la venta de bienes races y, esta es solemne, hay que tener en cuenta el justo precio que tena la cosa al tiempo de otorgarse la respectiva Escritura Pblica, el valor del cambio de la cosa y no su valor de afeccin.15

ANLISIS DEL FALLO El tribunal de primera instancia, en el considerando QUINTO de la sentencia definitiva determina que en los trminos establecidos en los artculos 1888 y 1889 del Cdigo Civil el vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y el justo precio se refiere al tiempo del contrato. Conforme a lo reseado para que se produzca la situacin indicada en la demanda de autos es menester que concurran estos requisitos copulativos: a) Que exista un contrato de compraventa. b) Que recaiga sobre un inmueble. c) Que el precio que recibi el vendedor sea inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende. Respecto a lo anterior, en lo referente a las letras a) y b), el razonamiento del Juez de Pozo Almonte, en el considerando SEXTO de esta sentencia, es establecer que ambos
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Contador (1975) p. 24 Ibd. p. 31

presupuestos se encuentran plenamente acreditados con la escritura pblica de compraventa rolante a fojas 1 donde aparece que el 5 de diciembre de 2002, el demandante don Moiss Vergara Guzmn le vendi al demandado don Luis Vergara Guzmn la propiedad que en dicho instrumento pblico se seala. Ahora bien, con respecto al punto c), en su considerando SPTIMO el Tribunal expresa que es menester dejar asentado que le corresponde la carga de la prueba a quien ha alegado la circunstancia que all se seala, esto es al demandante y vendedor don Moiss Vergara Guzmn, y para tales efectos solo acompa el certificado de avalo rolante a fojas 4 emitido por el servicio de Impuestos Internos, donde se seala que el avalo total deflactado al segundo semestre de 2002 de la propiedad es de $10.560.087.- pero repara en la indicacin del demandante al aportar la prueba, que en tal instrumento no se consigna una tasacin comercial de la propiedad. A su vez, en el considerando OCTAVO, seala este Tribunal que la doctrina y jurisprudencia de nuestros tribunales reiteradamente han sealados (sic) que para determinar en este tipo de juicios el justo precio de venta de una propiedad es menester de forma imprescindible que se efecta un informe pericial de la propiedad en litigio y si aquella probanza no se produjera en el juicio, indefectiblemente el tribunal procede que rechace la accin intentada al respecto. Por todo lo anterior, dejando constancia de que no se ha presentado en este juicio la referida prueba, que a juicio del Juez de Pozo Almonte permitira establecer el justo precio, y en virtud de los artculos 144; 188 y ss.; 254; 309; 318; 327; 341; 342; 356; 409; 410; 411, todos del Cdigo de Procedimiento Civil, y los artculos 1888 y 1889 del Cdigo Civil chileno, rechaza la demanda de autos. Por sentencia de 14 de marzo de 2008, la Ilustrsima Corte de Apelaciones de Iquique, conociendo del recurso de apelacin interpuesto por la parte demandante, en causa rol 533-2007, en un fallo de escuetas 4 lneas, y sin mayor razonamiento, confirma la sentencia de primera instancia. Conociendo del recurso de casacin en el fondo interpuesto por el demandante, la Excelentsima Corte Suprema en su razonamiento establece que la afirmacin del Juez de Pozo Almonte, en que asegura que no se rindi en autos la "nica" prueba que permite resolver el presente juicio, esto es, el informe pericial, resulta errnea, puesto que el demandante se encontraba habilitado para invocar como medio de prueba legal la documental rendida. Al efecto agrega que la prueba documental aportada por el actor consistente en el certificado de avalo fiscal de la propiedad rol 2300-0001 y ubicada en Panamericana ST 12 Posada Huara, que segn el artculo 1700 del Cdigo Civil, al tener carcter de instrumento pblico, hacen plena prueba en cuanto al valor asignado por el Fisco de Chile a la propiedad materia del contrato sub-lite a la fecha de la transaccin, 5 de Diciembre de 2002, el que corresponde a $ 10.560.087.-, y lo anterior es razn ms que suficiente para afirmar que no pudieron los sentenciadores excluir simplemente la prueba, sin con ello vulnerar el citado precepto.16 La Excelentsima establece en su razonamiento que, los jueces del grado al negar al demandante el medio probatorio recin consignado han rechazado un medio de prueba permitido por la ley, toda vez que no han dado por acreditado el justo precio en el caso sub
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Jurisprudencia comentada. Vergara con Vergara (2008)

judice del inmueble objeto de la compraventa, en circunstancias que se han acompaado las pruebas suficientes para establecer que el precio del bien raz al momento de la transaccin corresponda, al menos, a la suma de $10.560.078.-, y concluye al fin que se ha rechazado una demanda que ha debido otorgarse.

COMENTARIO AL FALLO En nuestro anlisis, tanto la Excelentsima Corte Suprema como los jueces del fondo resultan imprecisos en su razonamiento. La primera, por razones mucho ms discretas que los segundos, pero igualmente imprecisa. Nos referimos con lo anterior a que el planteamiento de la Corte Suprema, por un lado, establece que se ha rechazado una demanda que debi otorgarse, por la sencilla razn de que el medio probatorio aportado por el recurrente, a juicio de este Tribunal, ha sido ms que suficiente para acreditar el justo precio, presupuesto que faltara para terminar de configurar la Lesin Enorme, segn el razonamiento del primer Tribunal. A su vez, se limita a referirse a las pruebas aportadas por el demandante para acreditar la ya referida circunstancia, pero omite pronunciarse sobre aquellas aportadas por el demandado, toda vez que -consideramos- tena el deber correlativo de demostrarle al tribunal que efectivamente haba pagado lo que deca. Con respecto a lo anterior, nos llama la atencin cmo la Corte Suprema , al censurar la sentencia definitiva de primera instancia, solo le cuestiona haber afirmado que no se acredit el justo precio y que por ello no se entiende producida la Lesin Enorme, y no en su lugar, haber verificado si efectivamente se cumpla en su totalidad el requisito que trataba de configurar, a saber, que el vendedor realmente haya recibido un precio inferior a la mitad del justo precio. Habiendo aportado pruebas documentales y testimoniales, todas fueron desestimadas por el juez de Pozo Almonte en su oportunidad, encasillando la solucin de este asunto en la configuracin de los presupuestos desde la vereda del vendedor. Sostenemos que el yerro del referido Tribunal fue an ms grande de lo que a esta altura pareciera, toda vez que no se hizo cargo de la valoracin de la prueba en los trminos del artculo 1.698, para ambos lados, tanto en la alegacin del derecho que reclamaba el actor, como de la extincin que pretenda probar el demandado. Segn el razonamiento del Tribunal de Casacin, se entienden vulneradas las normas reguladoras de la prueba, fundamentalmente, cuando los sentenciadores invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley le asigna uno determinado de carcter obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley le diere. (y contina) Se ha repetido que ellas constituyen normas bsicas de juzgamiento, que contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores. Ahora bien, el problema que acarrea toda esta situacin se traduce en los siguientes puntos: 1.- La Ilustrsima Corte de Apelaciones de Iquique, conociendo del recurso de 8

apelacin interpuesto por la demandante en contra de la sentencia definitiva de primera instancia, siendo un juez del fondo, no se dio el trabajo de verificar el perjuicio que eventualmente le produca al recurrente el fallo que le preceda en instancia. Mucho menos se hizo cargo de desarrollar un razonamiento que llevara a la misma conclusin que el tribunal anterior, y es manifiestamente grave cuando con el grado de conocimiento que tena el Ilustrsimo Tribunal, no repar en los manifiestos errores de Derecho en que incurri el tribunal base. 2.- El Excelentsimo tribunal, en su planteamiento del problema, consider como error de Derecho solamente la grave afirmacin del Juez de Pozo Almonte el nico medio probatorio que acredita el justo precio es el informe pericial, habiendo ms, como por ejemplo, la mala interpretacin del artculo 1698 del Cdigo Civil en tanto establece que incumbe probar las obligaciones o su extincin al que alega aqullas o sta. De este modo, se tiene que los tres Tribunales entendieron que se deba aplicar las normas reguladoras de la prueba solo respecto del demandante, cosa absolutamente inadecuada, toda vez que el demandado aport pruebas de las que dependa establecer si el vendedor efectivamente haba o no recibido la proporcin indicada para no configurar lesin enorme. 3.- Ninguno de los tribunales se hizo cargo, por lo anterior, del monto que, segn instrumentos pblicos acompaados por el demandado, haba pagado a las entidades recaudadoras, por concepto de pago y convenio de deuda por impuesto territorial, en circunstancias en que el propietario del inmueble era el obligado al pago del mismo, y que por cierto a la fecha segua siendo el demandante. En este punto queremos detenernos, pues creemos necesario aportar que en dichas circunstancias, don Luis, independiente de afirmar en juicio -y no lograr probar por la inobservancia a las normas reguladoras de la pruebaque pag estos montos por la sencilla razn de aportar con estos montos al total del precio supuestamente acordado por la compraventa del bien raz; apareca en los documentos como el representante legal del negocio que mantena con su hermano, consistente en una posada. Si bien pag los montos segn consta en los instrumentos pblicos acompaados en juicio, y don Moiss reconoci esta situacin, los jueces del fondo determinaron que estos pagos los haba hecho porque le corresponda hacerlo, en virtud de la relacin de negocios que compartan los hermanos. Queremos sostener, respecto a esto ltimo, que en el caso en que don Luis hubiese pagado ese dinero en virtud de los negocios en comn que tenan, corresponda al juez del fondo decir al menos que en virtud de los negocios en comn que mantenan los hermanos, y no habindose acreditado la compensacin, el demandado debe exigir el reembolso de lo pagado, si procede, en la proporcin que corresponda, a prorrata de su participacin en los negocios comunes. En el caso en que hubiese dado por acreditada la compensacin, esperbamos de este tribunal que se refiriera tambin a esta situacin, o bien en el efecto en que desestimara las pruebas por estimarlas sobreabundantes, o insuficientes, pero que de todas formas se pronunciara al respecto. Volviendo a la investidura del demandado al momento de realizar el pago del impuesto territorial a la entidad recaudadora, sostenemos que, en el evento de tenerse por no acreditada la compensacin, de todos modos est mal el razonamiento del tribunal base al determinar que basta el hecho no controvertido de que los hermanos sostenan negocios en comn para establecer que le corresponda al demandado ese pago por ser el representante legal. A nuestro entender, el demandado investa la calidad de mandatario en circunstancias en que el negocio que tenan en comn funcionaba en el inmueble que era de propiedad del demandante, y no hay constancia de que el inmueble perteneciera a la 9

sociedad, o bien que haya cedido el usufructo u otros derechos a la persona jurdica que representaba ante las autoridades (legalmente), el demandado, as, quizs habra sido ms apropiado un pronunciamiento del tribunal del orden de habindose acreditado el pago de lo no debido en cuanto al impuesto territorial efectivamente pagado por don Luis Vergara, se tiene que esa obligacin corresponda al demandante y el demandado deber entablar accin de reembolso ante los tribunales de justicia". De este modo, lo lgico habra sido no dar por sentado que el pago de tal cantidad de dinero corresponda hacerlo al demandado en virtud del cargo que investa, sino entrar en la duda de si corresponda o no hacer ese pago, si procedera en un futuro, si fuera voluntad del demandado, ejercer una accin de reembolso, o bien si caba o no preguntarse si el demandante efectivamente haba recibido ms dinero del que constaba en la escritura pblica de la compraventa. .

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JURISPRUDENCIA CITADA Vergara con Vergara (2009): Corte Suprema 8 de septiembre de 2009 (Recurso de Casacin en el Fondo) Rol 1890-2008

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