INGENIERA DE VALUACIONES

Ing. Jorge Meyzan Briceo

TASACIN DE LA

IGLESIA SAN

CRISTBAL

2014

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Contenido
1. MEMORIA DESCRIPTIVA ....................................................................................................... 4 1.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO ........................................................................................... 4 1.2 CLIENTE ............................................................................................................................ 4 1.3 OBJETO DE LA TASACIN.............................................................................................. 4 1.4 METODOLOGIA EMPLEADA .......................................................................................... 4 1.5 FECHA DE LA TASACIN ............................................................................................... 5 1.6 FECHA DE INSPECCION OCULAR ................................................................................. 5 1.7 UBICACIN ..................................................................................................................... 5 1.8 LINDEROS: ........................................................................................................................ 5 1.9 PERIMETRO TOTAL: 0 ....................................................................................................... 6 1.10 AREA DEL TERRENO: ..................................................................................................... 6 1.11 ZONIFICACION:............................................................................................................. 6 1.12 USO ACTUAL DEL PREDIO: ........................................................................................... 6 1.13 SERVICIOS URBANOS:................................................................................................... 6 1.14 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:........................................................ 6 1.15 DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS: ............................................. 6 1.16 ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCION: ...................................................................... 8 1.17 ESTADO DE CONSERVACION: .................................................................................... 8 1.18 ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL: ....................................................... 8 1.19 OBSERVACIONES: ......................................................................................................... 8 2. VALORIZACIN .................................................................................................................... 9 VALOR DEL TERRENO (VT).- ............................................................................................... 10 VALOR ARANCELARIO DEL TERRENO:.............................................................................. 11 VALOR COMERCIAL DEL TERRENO:.................................................................................. 12

SEPTIEMBRE 2013
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VALORIZACION DE LA EDIFICACIN (VE).- ..................................................................... 12 SIN TENER EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTRICO........................................ 13 TENIENDO EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTRICO ....................................... 13 VALORIZACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) ........................................ 13 DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD COBERTURA (ANTIGEDAD 471 AOS, ESTADO REGULAR) ......................................................................................................................... 14 DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD SARDINEL Y MUROS PERIMETRICOS (ANTIGEDAD 23 AOS ESTADO BUENO) ................................................................... 14 VALORIZACION DE LAS INSTALACIONES FIJAS (VIF). ..................................................... 14 VALORIZACIN TOTAL DEL INMUEBLE.............................................................................. 14 SIN TENER EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTRICO........................................ 14 TENIENDO EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTRICO ....................................... 15 PLANOS.................................................................................................................................... 16 ANEXOS ................................................................................................................................... 17 PANEL FOTOGRFICO ........................................................................................................... 18

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1. MEMORIA DESCRIPTIVA
BIEN INMUEBLE PROPIETARIO UBICACIN : IGLESIA SAN CRISTBAL. : DIOCESIS DE HUNUCO : El Predio, materia de la presente tasacin, se encuentra ubicado en la interseccin del Jr. Dmaso Beran y el Jr. San Cristbal, Hunuco. FECHA : Hunuco, 06 de Noviembre del 2013. Distrito de Hunuco, Provincia y Departamento de

1.1 NOMBRE DEL PROPIETARIO

DIOCESIS HUANUCO

1.2 CLIENTE
Ing. Jorge Meyzan Briceo

1.3 OBJETO DE LA TASACIN

Estimar el valor comercial en el mercado del inmueble.

1.4 METODOLOGIA EMPLEADA

La Metodologa de la presente tasacin tiene como base legal el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, emitido por el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento mediante la RESOLUCIN MINISTERIAL N175-2010-VIVIENDA, publicado el da sbado 30 de octubre del 2010. Diario oficial El PERUANO vigente desde el mes de Octubre del 2007 y su Modificatoria mediante la RESOLUCIN MINISTERIAL N266-2012-VIVIENDA, publicado el da mircoles 05 de diciembre del 2012. Diario oficial El PERUANO vigente desde el mes de diciembre del 2012. Para la valorizacin del terreno, se ha hecho uso del Valor Arancelario 2013. Para la valorizacin de las Edificaciones se ha realizado a partir del CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES - PARA LA SIERRA (2012) R.M. N241-2012-VIVIENDA.

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1.5 FECHA DE LA TASACIN

Mircoles 06 de Noviembre del 2013.

1.6 FECHA DE INSPECCION OCULAR

Lunes 28 de Octubre del 2013.

1.7 UBICACIN
El Predio, materia de la presente tasacin, se encuentra ubicado en la interseccin del Jr. Dmaso Beran y el Jr. San Cristbal, Departamento de Hunuco. Distrito de Hunuco, Provincia y

1.8 LINDEROS:
Por el FRENTE con el Jr. Dmaso Beran partiendo de izquierda a derecha con una lnea recta de 17.09 m.l. Por el lado DERECHO ENTRANDO colinda con el Jr. San Cristbal, con una lnea quebrada de 4 tramos, partiendo del primer tramo que hace un ngulo interno de 149 con la lnea de la fachada con una lnea recta de 2.60 m.l.; el segundo tramo dobla a la izquierda formando un ngulo interno de 120 con el primer tramo con una lnea recta de 55.70 m.l.; el tercer tramo gira a la izquierda formando un ngulo interno de 92 con el segundo tramo con una lnea recta de 2.62 m.l.: el cuarto tramo gira hacia la izquierda haciendo un ngulo externo de 97 con una lnea recta de 2.77 m.l. Por el lado IZQUIERDO ENTRANDO con la Beneficencia de Hunuco con lnea quebrada de 7 tramos; el primer tramo que hace ngulo recto con la lnea de la fachada con una lnea recta de 4.51 m.l.; el segundo tramo que gira a la derecha haciendo un ngulo recto con el primer tramo con una lnea recta de 4.51 m.l.; el tercer tramo gira a la izquierda con un ngulo recto externo con una lnea recta de 4.84 m.l.; el cuarto tramo gira a la izquierda con un ngulo recto externo con una lnea de 3.99 m.l.; el quinto tramo que gira a la derecha con un ngulo recto interno, con una lnea recta de 22.58 m.l.; el sexto tramo que gira a la izquierda haciendo un ngulo recto con el quinto tramo; el sexto tramo gira a la izquierda ramo con una lnea recta de

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2.54 m.l.; el sptimo tramo gira a la derecha haciendo un ngulo interno de 91 con el sexto tramo con una lnea recta de 20.66 m.l. Por el FONDO con propiedad a terceros medido de izquierda a derecha con una lnea quebrada de 4 tramos; el primer tramo hace un ngulo interno recto con una lnea recta de 6.22 m.l.; el segundo tramo gira hacia la izquierda con un ngulo externo de 87 con una lnea recta de 3.32 m.l.; el tercer tramo gira hacia la derecha haciendo un ngulo interno recto, con una longitud de 7.94 m.l.; el cuarto tramo gira hacia la izquierda con un ngulo externo de 175 con una lnea recta de 3.85 m.l.

1.9 PERIMETRO TOTAL: 0

168.34 m.

1.10 AREA DEL TERRENO:

1118.08 m2 (NO DECLARADA)

1.11 ZONIFICACION:
El predio se encuentra en Zona Urbana dentro del Distrito de Hunuco.

1.12 USO ACTUAL DEL PREDIO:

Actualmente el predio tiene un solo nivel, es una edificacin rstica utilizada como Templo Catlico, construida en el ao 1542; adems, ha sido declarada Patrimonio Cultural de la Nacin por su valor histrico y religioso

1.13 SERVICIOS URBANOS:

Actualmente el predio cuenta con los siguientes servicios: Instalaciones de agua potable y desage, Instalaciones Elctricas, pistas y veredas.

1.14 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

El predio se encuentra en una Zona Urbana

1.15 DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS:

La iglesia est conformada por un nivel con su nave y altar principal, 04 altares menores, 02 salones parroquiales, 01 confesionario, 01 escalera para acceso al campanario, 01 torre de campanario, 01 ambiente para lavado de flores, 01

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sacrista, 01 depsito 01 almacn y 02 escaleras, una para acceder al campanario y la otra al plpito. REA TOTAL TECHADA: 1046.09 m2 DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN: Cimientos, el templo est construidos con sobre cimientos de piedra Pisos: - De Cermico (Nave, Altares Menores, Altar Mayor, Sacrista) - De Cemento Pulido (Salones Parroquiales, Ambiente para lavado de flores, Almacn). - De Cemento Pulido con Ocre Rojo (Confesionario, Salones Parroquiales) Muro y cielorraso, los muros son de ladrillo en el stano, los muros son de adobe con espesores variables desde 0.40 m a 1.00 m de ancho, tiene una altura de piso terminado a cielo raso de 6.31 m, se encuentran tarrajeadas con yeso y pintadas, en el segunda planta se tiene algunas divisiones de quincha. El cielo raso en su mayora desde la primera planta hasta la tercera es de carrizo con estucado de yeso, en parte en la segunda planta (Saln Parroquial ms pequeo) el Cielorraso es de triplay. Escalera de Concreto, del primer piso para acceder al campanario y gradera para subir al plpito El techo, los techos a dos aguas con cobertura de calamina, apoyados sobre tijerales de madera. Puertas, puertas madera en el interior y una puerta metlicas y rejas. Ventana, de marcos de madera y vidrio. Pintura, es de naturaleza lavable en todos los niveles. Instalaciones Elctricas, No empotradas con cable mellizo expuesto Instalaciones Sanitarias, Posee agua fra, las tuberas son de de dimetro.

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1.16 ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCION:

La edificacin posee una antigedad de 471 aos.

1.17 ESTADO DE CONSERVACION:

Podemos afirmar que la edificacin se encuentra en estado de conservacin MALO.

1.18 ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL:

De acuerdo a la RESOLUCIN DIRECTORIAL NACIONAL N246 se declara al inmueble en evaluacin, Patrimonio Cultural de la Nacin.

1.19 OBSERVACIONES:
Los datos necesarios se obtuvieron por inspeccin tcnica, con documentacin brindada por el Instituto Nacional de Cultura (INC), La SUNARP (Sper Intendencia Nacional de Registros Pblicos), y trabajos anteriormente realizados. Sin embargo no se ha encontrado registros legales del inmueble adems del mencionado en el inciso 1.18.

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2. VALORIZACIN

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VALOR DEL TERRENO (VT).Como el predio presenta dos frentes por que se encuentra en la esquina de los jirones DAMASO BERAUN y Jr. SAN CRISTOBAL, por lo cual se obtendremos tres posibles valores arancelarios en el que se utiliza en mayor de todos los valores arancelarios. VALOR ARANCELARIO Jr. DAMASO BERAUN VALOR ARANCELARIO Jr. SAN CRISTBAL = =

PROPORCIONALIDAD

AREAS PARCIALES

VALOR JR.DAMASO BERAUN

ENTONCES:

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VALOR JR. SAN CRISTOBAL

ENTONCES:

VALOR TOTAL DEL TERRENO

DE MANERA INDEPENDIENTE POR CADA FRENTE VALOR JR.DAMASO BERAUN

Entonces:

VALOR JR.SAN CRISTOBAL

Entonces:

VALOR ARANCELARIO DEL TERRENO:

El valor arancelario del terreno es:

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VALOR COMERCIAL DEL TERRENO:

En el anterior caso calculamos el valor arancelario del rea del terreno, para convertirlo a valor comercial solo tenemos que multiplicar por los factores: 1. Tipo de Cambio ($) 2. Factor de Cambio : S/. 2.8 : 5.2

EL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO ES:

VALORIZACION DE LA EDIFICACIN (VE).Los valores unitarios oficiales de la edificacin teniendo en cuenta los detalles de la construccin, podemos ver que tenemos un solo nivel con las siguientes caractersticas:

PARTIDA MUROS Y COLUMNAS TECHOS PISOS BALDOSA (75%) CEMENTO PULIDO (10%) CEMENTO COLOREADO (15%) PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS INTALACIONES ELCTRICAS Y SANITARIAS

CDIGOS E F F H G D F G S/.

COSTO UNIT. 141.83 28.14 37.47 2.022 5.6145 81.44 56.61 15.1 368.2265

Para la Depreciacin usaremos la tabla N4-CLINICAS HOSPITALES, CONES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES (por ser un lugar de alta concurrencia pblica). Para el clculo el Reglamento nos proporciona la siguiente frmula:

VE = AT x VSN x (1 D)

Material Predominante en la edificacin: ADOBE

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rea Techada VSN

= 1046.09 m2 = S/. 368.2265

SIN TENER EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTRICO

Estado de Conservacin: MALO Estimando el valor de la depreciacin D= 90% Entonces: VEA = 1046.09 m2x S/. 368.2265x (1-0.90) = S/. 38519.8059

TENIENDO EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTRICO

Para la estimacin de este valor se ha consultado a especialistas en el tema, llegando a la conclusin que al tener un valor histrico, la depreciacin no disminuira el valor del inmueble sino todo lo contrario, aumentara su valor de acuerdo al su antigedad; es decir est directamente relacionado al tiempo.

VE = AT x VSN x (1 + D)

Estimando el valor de la apreciacin D= 90% Entonces: VEA = 1046.09 m2x S/. 368.2265x (1+0.90) = S/. 7318,876.3128

VALORIZACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

La iglesia de San Cristbal presenta las siguientes obras complementarias: MUROS PERIMETRICOS O CERCOS: Muro de ladrillo o similar, de cabeza con columnas de concreto armado, h. hasta 2.40m. Unidad: m2 V.T.=240.97x18.5895= POR OFICIALIZACION= 4479.512 3046.068 v.u.= 240.97

SARDINEL: sardinel de concreto e=0.15m peraltado, acabado sin pintura altura de peralte 0.3m.

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Unidad: ml V.T.=72.26x23.18= 1674.9668

v.u.=

72.26

POR OFICIALIZACION=

1138.977

CUBIERTAS: con ladrillo pastelero asentado con barro. Unidad: m2 V.T.=46.25x30.43= 1407.3875 957.0235 v.u.= 46.25

POR OFICIALIZACION=

NOTA: En el clculo se deber tomar el valor de oficializacin 0.68. Adems del factor de depreciacin correspondiente.

DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD COBERTURA (ANTIGEDAD 471 AOS, ESTADO REGULAR)

COBERTURA=

957.0235x (1-0.84)=

153.12376

DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD SARDINEL Y MUROS PERIMETRICOS (ANTIGEDAD 23 AOS ESTADO BUENO)

SARDINEL =

1138.977x (1-0.18)=

933.96114 2193.16896

MUROS PERIMETRICOS =

3046.068x (1-0.28)=

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS=

3280.25386

VALORIZACION DE LAS INSTALACIONES FIJAS (VIF).

El Inmueble, patrimonio histrico en materia de VALUACION no presenta INSTALACIONES FIJAS

VALORIZACIN TOTAL DEL INMUEBLE

SIN TENER EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTRICO

Valorizacin Arancelaria TOTAL DEL INMUEBLE: VAI = VAT + VE + VOC VAI= S./ + S./ 38,519.8059 + S./ 3,280.25386

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VAI = S/. 380,628.8098

Valorizacin Comercial TOTAL DEL INMUEBLE:

VCI =VCT + VE + VOC VCI= S/. + S./ 38,519.8059 + S./ 3,280.25386

TENIENDO EN CUENTA EL VALOR RELIGIOSO E HISTRICO VCI = S/. 4975,146.6600

Valorizacin Arancelaria TOTAL DEL INMUEBLE: VAI = VAT + VE + VOC VAI= S./ + S./ 7318,876.3128+ S./ 3,280.25386

VAI = S/. 7660,985.3170

Valorizacin Comercial TOTAL DEL INMUEBLE:

VCI =VCT + VE + VOC VCI= S/. + S. / 7318,876.3128+ S. / 3,280.25386

VCI = S/. 12255,503.1700

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PLANOS

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ANEXOS

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PANEL FOTOGRFICO

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FOTOGRAFIA 1: TOMANDO MEDIDAS DEL MURO LATERAL QUE COLINDA CON EL JR. SAN CRISTOBAL

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FOTOGRAFIA 2: INSPECCIN OCULAR DEL INTERIOR DE LA IGLESIA

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FOTOGRAFIA 3: SACRISTA

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FOTOGRAFIA 4: FONDO DE LA IGLESIA

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FOTOGRAFIA 5: VISTA DESDE EL ALTAR MAYOR

FOTOGRAFIA 6: VISTA FRONTAL

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FOTOGRAFIA 7: VISTA LATERAL

FOTOGRAFIA 8:ESCALERA LA CAMPANARIO

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FOTOGRAFIA 9: TORRE DEL CAMPANARIO

FOTOGRAFIA 10:VISTA DEL TECHO DE LA IGLESIA

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FOTOGRAFIA 11: MATERIAL DE REVESTIMIENTO DE LOS MUROS

FOTOGRAFIA 12: ESCALERAS DE CONCRETO AL CORO

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FOTOGRAFIA 13: SALON PARROQUIAL

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FOTOGRAFIA 14: ALTAR MAYOR

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FOTOGRAFIA 15: SEGUNDO SALON PARROQUIAL

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FOTOGRAFIA 16: ALMACN

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