DERECHOS REALES PROF: FABIANA CARLUCCI DE SABATINI AO: 2002 BOLILLA XVI: DERECHOS REALES DE GARANTIA. 1.

INTRODUCCION: Seguridade rea!e " #er $%a!e . A%&e'ede%&e : -El patrimonio como prenda comn de los acreedores. -Insuficiencia del patrimonio del deudor para hacer frente a sus obligaciones. -La prorrata y la disminucin de los montos a cobrar por los acreedores. -Otorgamiento del crdito condicionado a la constitucin de garant as. -!urgen siempre de la ley" aun#ue a $eces se necesita la $oluntad de las partes para concretarlas. %lases: -legales" e&. los pri$ilegios" el derecho de retencin" la fian'a" la solidaridad y la delegacin imperfecta (art. )1* %.%+. -convencionales: -#er $%a!e : fian'a -legal o &udicial. -rea!e : hipoteca" prenda" anticresis. La gara%&(a rea!e a)e'&a% " re'ae% dire'&a*e%&e $+re !a '$ a 'u"$ ,a!$r e #ud$ a#re'iar e% e! *$*e%&$ de !a '$% &i&u'i-%. #er*i&e% u #er e'u'i-% " $&$rga% ade*/ . u% dere'0$ de #re)ere%'ia e% e! '$+r$1 La gara%&(a #er $%a!e &ie%e% !a de ,e%&a2a de 3ue. i e! deud$r e de i% $!,e%'ia dud$ a. !e er/ di)('i! '$% eguir a!guie% 3ue e $+!igue '$% 4!. " ade*/ . re #e'&$ de! )iad$r. e! a'reed$r '$rre e! rie g$ de 3ue 4 &e &a*+i4% 'aiga e% i% $!,e%'ia1 ,dere'0$ r$*a%$: hipotecas legales (del fisco" del pupilo y del marido sobre los bienes de la mu&er+ y &udiciales (el acreedor puesto en posesin de los bienes del deudor+. Estas clases de hipotecas fueron eliminadas por -le' de nuestro cdigo. !ubsisten en algunas legislaciones e.tran&eras como por e&. en /rancia o 0rasil. Incon$enientes: detrimento de la seguridad y fluide' de las transacciones inmobiliarias" proteccin e.agerada a los incapaces sin una utilidad #ue compense los males #ue causa a la sociedad. 21 HIPOTECA1 DEFINICION LEGAL1 Ar&1 5607: 8La 0i#$&e'a e e! dere'0$ rea! '$% &i&uid$ e% eguridad de u% 'r4di&$ e% di%er$. $+re +ie%e i%*ue+!e 3ue '$%&i%9a% e% #$der de! deud$r:1 1%234I%56: -no indica cmo se reali'a la seguridad. -no contempla la hipoteca constituida por tercero. -debi decir cosas inmuebles o inmuebles. -no establece #ue el crdito debe ser cierto y determinado en dinero. C$%'e#&$: ; E e! dere'0$ rea!. '$%,e%'i$%a!*e%&e '$% &i&uid$. $+re u%$ $ ,ari$ i%*ue+!e e #e'ia! " e<#re a*e%&e de&er*i%ad$ . #ara gara%&i=ar >#re,ia #u+!i'idad #ara 0a'er!a $#$%i+!e a &er'er$ ? #$r *edi$ de! iu #er e'ue%di >3ue #er*i&e 'aer $+re !a '$ a $ '$ a a)e'&ada e% 'ua!3uier *a%$ 3ue e e%'ue%&re%? " de! iu #re)ere%di >dere'0$ a '$+rar e '$% #ri,i!egi$ $+re e! #re'i$ $+&e%id$ e% !a e2e'u'i-% )$r=ada de !a $ !a *i *a ?. u% 'r4di&$ 'ier&$ " de&er*i%ad$ e% di%er$. de! 'ua! re u!&a a''e $ri$. #er*a%e'ie%d$ e! $ !$ i%*ue+!e e% #$der de! #r$#ie&ari$ '$% &i&u"e%&e. 3ue #uede er e! deud$r $ u% &er'er$ 3ue a)e'&a u i%*ue+!e i% $+!igar e #er $%a!*e%&e. '$% er,a%d$ di'0$ '$% &i&u"e%&e !a )a'u!&ade i%0ere%&e a u dere'0$ de #r$#iedad $+re !a '$ a. ie*#re " 'ua%d$ u e2er'i'i$ %$ redu%de e% #er2ui'i$ de !a gara%&(a 3ue !$ a)e'&a; >@aria%i de Vida!? La relacin #ue el acreedor tiene con la cosa es inmediata" aun#ue no tan $isible como cuando hay posesin y #ueda supeditada a #ue el deudor cumpla o no con la obligacin garanti'ada. !i no cumple la inmediate' se materiali'ar7 mediante el e&ercicio por el acreedor de su derecho de perseguir la cosa de manos de #uien la tenga en su poder" y cobrar conforme al pri$ilegio #ue el derecho le confiere. (accin hipotecaria....$enta de la cosa y el cobro con su producido+. CREDITO GARANTIAADO ....(autonom a de la $oluntad art. 1189+

,!u&etos: acreedor y deudor ,Ob&eto: prestacin ,%ausa-fuente: e&. $enta" mutuo. DERECHO REAL ACCESORIO....(orden pblico art. :;<:+ ,!u&etos: acreedor hipotecario deudor: deudor hipotecario => (art =1:1+ ,Ob&eto: inmueble determinado ,?onto del gra$amen: grado de responsabilidad hipotecaria ,%ausa fuente: con$encin hipotecaria La hipoteca puede ser anterior" simultanea o posterior al crdito y materiali'arse en el mismo o en distintos instrumentos #ue el crdito #ue le da nacimiento.

=. CARACTERES: Esenciales: son a#uellos sin los cuales la hipoteca no ser a tal y por tanto la constitucin hipotecaria estar a $iciada de nulidad" #ue puede ser opuesta por el deudor" el acreedor o los terceros. 5. 1DERECHO REAL?. (doctrina e.tran&era+ (:;<= inc ;> y =1<)" notas al *89 y =:)*+. ,Naturaleza jurdica de la hipoteca. 4eor as. -derecho creditorio: ?arcad: e&ercido contra la cosa. -derecho real de segundo grado. @laniol y 2ipert: el $alor de la cosa. -derecho real desmembracin del dominio: /ornielles" @apaAo y ??-: facultad del acreedor. -derecho real limitacin al dominio: Bighton y Catti: limitacin del titular -derecho sub&eti$o procesal: %arnelutti: e&ecucin for'ada. *La hipoteca como derecho real q e no se e!erce por la posesi"n. 5rts :;<=" =1<). 0. ACCE#OR$EDAD: 5rt. =1)9: la hipoteca se e.tingue por la e.tincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la e.tincin de las obligacionesD. La hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal #ue debe consistir en un crdito cierto y determinado en dinero. Es" al igual #ue la prenda" un accesorio de la obligacin" pero EO una obligacin accesoria por#ue se trata de un derecho real al #ue no le corresponde obligacin alguna. %onsecuencias: -la nulidad de la obligacin acarrea la nulidad de la hipoteca" pero la nulidad de la hipoteca no per&udica la $alide' de la obligacin. -no es posible ceder la hipoteca sin hacer cesin e.presa de la del crdito a #ue accede. -la hipoteca est7 subordinada a la e.istencia de la obligacin y se e.tingue con sta por $ a de consecuencia E.cepcin: caso de la no$acin: art. )<=: cuando el crdito se e.tingue por no$acin" la hipoteca puede continuar si el acreedor hace e.presa reser$a de ese derecho. (la hipoteca #ue garanti'aba el crdito anterior contina garanti'ado el nue$o+. Hig0&$%: E! re3ui i&$ de !a a''e $riedad er/ 'u*#!id$ i%di,idua!i=a%d$ '$% !a *a"$r 'a%&idad de da&$ #$ i+!e a !a $+!iga'i-% 3ue e gara%&i=a1 Si !$ e!e*e%&$ de &$da $+!iga'i-% $% e! $+2e&$. e! u2e&$ " !a 'au a er/ %e'e ari$ de ig%ar: !a #er $%a de! deud$r " !a de! a'reed$rB i !a #re &a'i-% a 'arg$ de! deud$r '$% i &e e% u% dar. 0a'er $ %$ 0a'erB !a 'au a 3ue !e di$ $rige% >a'&$. 0e'0$ 2ur(di'$ $ di #$ i'i-% !ega!?1 @ostura mayoritaria: estos elementos hacen a la especialidad en cuanto al crdito (9mas Fornadas Eacionales de G. %i$il.+

,O+2e&$ de !a 0i#$&e'a: 'r4di&$ 3ue gara%&i=a1

-Obligaciones de dar" hacer o no hacer. siempre #ue se estable'ca el $alor estimati$o. /uera o por encima de ese monto el crdito ser7 #uirografario. -Obligaciones condicionales o a pla'o. art. =1;=. -Obligaciones naturales. (hay #ue distinguir si la deuda estaba prescripta o no al momento de la constitucin de la hipoteca+ -!aldo de una cuenta corriente bancaria. (depende si se la considera o no un contrato autnomo+ 2

-Cr4di&$ e,e%&ua!e : (arts. =1<8 y =1;= %.%i$.+: su e.istencia es futura no necesaria (contingente+" puede sobre$enir o no. @or e&. la obligacin #ue se deri$a de un contrato de suministro" de apertura de crdito" el saldo deudor de la cuenta corriente mercantil y bancaria (art.9)H %go.%omercio+ %umple con la accesoriedad (o especialidad+ siempre #ue el contrato (causa-fuente+" ob&eto y cuant a de la obligacin est determinada en la hipoteca. CCr4di&$ i%de&er*i%ad$ : LAS HIPOTECAS ABIERTAS (Bighton+ Indeterminacin de la causa-fuente de la obligacin (contrato+. %l7usula genrica. @or e&. "la hipoteca garantizar todas y cada una de las obligaciones presentes del deudor, como as las que cualesquiera contraiga en el futuro por cualquier causa razn o ttulo" En la doctrina e.isten tres posturas respecto de su reconocimiento: %esis amplia: es $7lida. La identifica con los crditos e$entuales %esis r&gida: es nula. Es necesario determinar la causa-fuente o contrato #ue debe e.istir al momento de constituir la hipoteca (art.=1=1 %. %i$.+. Impiden el rango de a$ance. (cada $e' #ue el deudor $a cancelando las obligaciones garanti'adas se incorporen otras nue$as a la misma hipoteca" las de rango inferior nunca a$an'ar an" pues la primera se renue$a as misma constantemente" alimentada con los nue$os crditos #ue $an a #uedar cubiertos por la garant a constituida con anticipacin+. Bighton. Eo es suficiente demostrar #ue al momento de la e&ecucin e.iste crdito entre acreedor y deudor" sino #ue el crdito #ue se e&ecuta o cuyo cobro se pretende" es el efecti$amente garanti'ado con la hipoteca. %esis intermedia o 'le(i)le: es $7lida si se enuncian las posibles operaciones #ue #uedan cubiertas" resultan de una relacin &ur dica pree.istente y se establece un pla'o. C1 E#*EC$AL$DAD: ob&eti$a y crediticia. /undamento: conocer con certid m)re el inm e)le gravado + la medida de a'ectaci"n ,en inter-s del constit +ente. del acreedor + los terceros/ 5rt. =1<8: IEo puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles" especial y e.presamente determinadas" por una suma de dinero tambin cierta y determinada. !i el crdito es condicional o indeterminado en su $alor" o si la obligacin es e$entual" o si ella consiste en hacer o no hacer" o si tiene por ob&eto prestaciones en especie" basta #ue se declare el $alor estimati$o en el acto constituti$o de la hipotecaI. a1 Re #e'&$ de! i%*ue+!e: 5rt. =1=1: IEl acto constituti$o de la hipoteca debe contener:....=>. la situacin de la finca y sus linderos" y si fuere rural" el distrito a #ue pertenece y si fuere urbana" la ciudad o $illa y la calle en #ue se encuentre....I 5rt. =1=:: IJna designacin colecti$a de los inmuebles #ue el deudor hipote#ue" como e.istentes en un lugar o ciudad determinada" no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble gra$ado. La escritura hipotecaria debe designar separada e indi$idualmente la naturale'a del inmuebleI. /undamento: -confirmacin del principio de especialidad en cuanto al ob&eto en materia de derechos reales y #ue se funda en la seguridad &ur dica. -preocupacin de -ele' por erradicar de nuestro ordenamiento las hipotecas generales por todos los incon$enientes #ue stas acarreaban para los intereses del deudor y sobre todo para los terceros. El re#uisito #ueda cumplido designando separada e indi$idualmente la situacin de cada finca" sus linderos" indicando" si es rural el distrito y si es urbana la cuidad" $illa o calle y la naturale'a de ellos" o sea" si se trata de edificios" tierras de culti$o" prados" establecimientos agr cola-ganaderos" chacras" etc. La cosa debe ser cierta y actualmente e.istente. Eo se concibe el derecho sobre cosas inciertas o futuras. por e&. no basta con decir #ue se hipoteca la casa de la cual ?ariano !abatini es propietario en ?endo'a o todos los inmuebles de los cuales es propietario ?ariano en 4unuy7n" ?endo'a. Sancin para el incumplimiento : nulidad. Imposibilidad de recurrir a elementos e.tra-acto constituti$o: =1==: ILa constitucin de la hipoteca no se anular7 por falta de alguna de las designaciones pre$enidas" siempre #ue se pueda $enir en conocimiento positi$o de la designacin #ue falta. %orresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del con&unto de las enunciaciones del acto constituti$o de la hipotecaI. (%orte de ?endo'a: Klos recaudos esenciales deben surgir de la propia escritura constituti$a no pudindose recurrir a elementos e.traAos para suplir la omisinD+. ,E! 'a $ E &a%'ia Vi'&$ria : La %.!.F.E confirm un fallo de primera instancia" #ue" atento a las constancias de la causa y lo dispuesto por el =1== admiti la tercer a de me&or derecho deducida por el 3

acreedor hipotecario contra el deudor del gra$amen y el banco #ue lo e&ecutaba. El deudor se hab a obligado a garantir con la estancia denominada -ictoria" una negociacin concertada por otro" y en la cl7usula respecti$a slo se di&o del inmueble #ue estaba situado en el departamento de !an Cernimo de la @ro$incia de !anta /e. El banco e&ecut al deudor (y constituyente de la hipoteca+ por el pagar impago" embarg y e&ecut la estancia. El acreedor hipotecario se present deduciendo tercer a de me&or derecho y se hi'o lugar a la misma" sosteniendo el fallo #ue la falta de mencin de situacin y de los linderos del inmueble no in$alidaba la escritura por#ue del conte.to de la misma se infer an los mismos. l catastro como solucin: nomenclatura catastral. !mportancia de consignar todas las inscripciones" :. Respecto del cr-dito: =1<8...no puede constituirse hipoteca.... sino por una suma de dinero tambin cierta y determinada. =1=1...el acto constituti$o de la hipoteca debe contener la cantidad cierta de la deuda. C$%'e#&$: -fi&acin de la responsabilidad hipotecaria" afectacin hipotecaria o gra$amen. -indi$iduali'acin del crdito. -especificacin de todos los elementos del crdito" inclusi$e e.presa mencin de su causa y para otros es la consignacin del importe de la obligacin garanti'ada. Bighton: (primer postura+....el cumplimiento del re#uisito de la especialidad debe estar relacionado con el derecho real de garant a y no con el crdito garanti'ado. La 0i#$&e'a e #e'ia! e e! dere'0$ rea! " e &/ '$% &i&uida #$r e! gra,a*e% $ re #$% a+i!idad 0i#$&e'aria. $ *$%&$ #$r e! 3ue !a )i%'a re #$%de. i%de#e%die%&e*e%&e de 'ua! ea e! 'r4di&$ $ e! *$%&$ de! *i *$. $ i 4 &e e e,e%&ua!. $ i !a $+!iga'i-% '$% i &e e% 0a'er $ %$ 0a'er . -II Fornadas Eacionales de Gerecho %i$il (0s. 5s" 1898+: Iel car7cter de especialidad de la hipoteca" en lo #ue respecta al crdito no se limita al deber de e.presarla en una suma de dinero cierta y determinada" o" en su caso" manifestar el $alor estimati$o en el acto de constitucin del gra$amen" sino #ue re#uiere la constancia de la causa (fuente+" entidad (ob&eto de la prestacin+ y magnitud (medida del ob&eto+ de la obligacin garanti'adaI. Le" 2650D: ($alorismo+ mantener el principio de la especialidad a ultran'a" fue posible" con la estructura del cdigo ci$il" en tanto e.isti una mediana estabilidad econmica. Los distintos acontecimientos inflacionarios y su en$ergadura tornaron necesario instrumentar mecanismos legales #ue" sin lesionar el principio" mantu$ieran el $alor del crdito garanti'ado con un derecho real. La ley :1=<8" de mayo de 189H" admiti las cl7usulas de estabili'acin #ue se utili'aban para corregir el $alor nominal por el cual se constitu an los gra$7menes hipotecarios. Esta ley afecta directamente el principio de la especialidad en cuanto al crdito en lo #ue concierne a la determinacin del #uantum de la afectacin hipotecaria. Las -II Fornadas &ustificaron la sancin de la :1=<8 sosteniendo #ue las cl7usulas de estabili'acin no afectan el principio de la especialidad de la hipoteca sino #ue lo adecuan a la realidad econmica social" en el sentido de mantener estable la relacin entre el gra$amen y el $alor del inmueble. Para '$% iderar e 'u*#!id$ e! re3ui i&$ de !a e #e'ia!idad e e<ige 3ue e '$% ig%e e% e! a'&$ '$% &i&u&i,$. !a 'a%&idad 'ier&a de !a deuda $rigi%aria. a ( '$*$ !a '!/u u!a de e &a+i!i=a'i-% $ rea2u &e '$% e<#re a *e%'i-% de !$ %9*er$ (%di'e de a'&ua!i=a'i-% ad$#&ad$ . !$ #er($d$ #$r !$ 'ua!e e e)e'&uar/ e! rea2u &e " e! &i#$ de i%&er4 #a'&ad$1 >ar&1 6?1 A u ,e=. e% !a '$rre #$%die%&e i% 'ri#'i-% de !a 0i#$&e'a e% e! Regi &r$ de !a Pr$#iedad. 0a de de2ar e '$% &a%'ia de 3ue !$ re #e'&i,$ i*#$r&e 'u+ier&$ #$r !a gara%&(a e e%'ue%&ra% u2e&$ a !a '!/u u!a de e &a+i!i=a'i-% $ rea2u &e #a'&ada1 >ar&1 2? Le" 25D27 " u i%'ide%'ia e% e! r4gi*e% de !a 0i#$&e'a: ($uelta al nominalismo+ 5rt. 9: Iel deudor de una obligacin de dar una suma determinada de australes cumple su obligacin dando el d a de su $encimiento la cantidad nominalmente e.presada. En ningn caso se admitir7 la actuali'acin monetaria" inde.acin por precios" $ariacin de costos o repotenciacin de deudas" cual#uiera fuese su causa" haya o no mora del deudor" con posterioridad al 1> del mes de abril de 1881" en #ue entra en $igencia la con$ertibilidad del australI. Esta norma ha implicado la $irtual derogacin de la :1=<8. 5 partir del 1 de abril de 1881" #uedan derogadas todas las normas legales o reglamentarias #ue establecen o autori'an la inde.acin" actuali'acin monetaria" $ariacin de costos o cual#uier otra forma de repotenciacin de deudas. A ( !a 0i#$&e'a '$% &i&uida '$% a%&eri$ridad a !a a%'i-% de !a 25D27 e a'&ua!i=a% 0a &a e! 6 4

de a+ri! de 6DD6B !a #$ &eri$re a !a 25D27 %$ #uede% '$%&e%er '!/u u!a de rea2u &e a!gu%$ . Le"e 2EEF6C2EEF5 " de'1 26G1 Ley :;.;H1: emergencia pblica (social" econmica" administrati$a" financiera y cambiaria+ Ley :;.;H=: emergencia producti$a y crediticia hasta el 1< de diciembre de :<<=. Ob&eto: reestructuracin de las obligaciones dinerarias para posibilitar su cumplimiento en la situacin de crisis. Obligaciones hipotecarias....-suspensin de su e&ecucin durante 1)< d as. -con$ersin de la hipoteca en moneda e.tra&era en hipoteca en pesos. -aplicacin a la hipoteca en pesos de ndices de actuali'acin (e.presamente prohibidos hasta el momento+. Re'ormas a la le+ 01203: ,obligaciones de dar sumas determinada de pesos: subsiste el principio nominalista (el deudor cumple su obligacin dando el d a de su $encimiento las cantidad nominalmente e.presada+ y mantiene inadmisible la actualizacin monetaria" inde.acin por precios" $ariacin de costos o repotenciacin de deudas+. ,derecho hipotecario: se mantiene la prohibicin de la hipoteca con clusulas de ajuste, con las sal#edades pre#istas en la ley" ,!e mantiene $igente el rgimen de las obligaciones dinerarias para las obligaciones en moneda e.tran&era y" conforme a ello" la $alide' de la hipoteca en moneda e.tran&era. ,dec-E> :1*:KLas obligaciones de cual#uier naturale'a #ue se generen con posterioridad a la sancin de la Ley :;.;H1" no podr7n contener ni ser alcan'adas por cl7usulas de a&usteD. ,Gecreto :1*L:<<: a partir del <=L<:L:<<: transform a pesos todas las obligaciones de dar sumas de dinero" de cual#uier causa u origen M&udiciales o e.tra&udiciales- e.presadas en dlares estadounidenses u otras monedas e.tran&eras. ,Gec E> :1* con$ierte a esta paridad todas las deudas en dlares estadounidenses u otras monedas e.tran&eras con el sistema financiero (N1 O JN!1" o su e#ui$alente en otra moneda e.tran&era+ y establece #ue el deudor cumplir7 su obligacin de$ol$iendo @E!O! a la relacin indicada . 1+ o)ligaciones vinc ladas al sistema 'inanciero: deudas en $SS de personas de e.istencia f sica o ideal" importes hasta JN! 1<<.<<< a+ crditos hipotecarios para $i$ienda (compra" construccin" refaccin etc+ b+ crditos personalesP c+ crditos prendarios para la ad#uisicin de automotores" d+ crditos a las micro" pe#ueAa y mediana empresa (?I@y?E+ " Estas deudas se les aplicar7 el %oeficiente de Estabili'acin de 2eferencia (%E2+ o %-! En consecuencia. las hipotecas en dlares u otra moneda e.tran&era anteriores al %&'&())(, se reestructuran por el * + o el *,S" -a nue#a hipoteca que se constituya deber contemplar este ndice de ajuste" .aplicacin de la ('/)01" Si la obligacin no se reestructur y tampoco se constituy una nue#a hipoteca adecuada a esta reestructuracin y, posteriormente, tiene lugar la ejecucin de la hipoteca, el juez deber pesificar y aplicar estos ndices correcti#os por disposicin de la ley" :.-o)ligaciones originadas en contratos entre partic lares : prestaciones dinerarias e.igibles desde la fecha de promulgacin de la ley (<HL<1L:<<:+" originadas en contratos celebrados entre particulares" sometidos a normas de derecho pri$ado" pactados en dlares u otra moneda e.tran&era: se cancelan en pesos a la relacin de cambio JE @E!O ( N1+ O JE GQL52 (1JN!+" en concepto de pago a cuenta de la suma #ue" en definiti$a" resulte GE L5 2EE!42J%4J25%IQE por aplicacin del %E2 o %-! GE L5 GEJG5 %OE-EEIG5 EE42E L5! @524E!: Si la obligacin no se reestructur y tampoco se constituy una nue#a hipoteca adecuada a esta reestructuracin y, posteriormente, tiene lugar la ejecucin de la hipoteca, el juez deber pesificar y aplicar estos ndices correcti#os por disposicin de la ley" D. CONVENCIONALIDAD: 5rt. =11;: IEo hay otra hipoteca #ue la con$encional constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta por este t tuloI. El re#uisito de la con$encionalidad hipotecaria e.ige un acuerdo de $oluntades #ue tenga por fin inmediato constituir el derecho real. @or ello la causa fuente de la hipoteca es siempre un contrato. Esto no contradice el :;<: en el sentido de #ue los derechos reales slo pueden ser creados por ley. Eo se trata de #ue los particulares puedan crear arbitrariamente derechos reales" sino #ue" al celebrar la con$encin e.igida legalmente la $oluntad de los particulares dan $ida &ur dica a uno de los derechos reales nominados en el art. :;<=. La con$encin debe ser e.presa 4odalidades: a. Hi#$&e'a $*e&ida a '$%di'i-% $ a #!a=$: 5rt. =11H: Hi#$&e'a u2e&a a 111111 #!a=$ 111 u #e% i,$ 11111 de de u% d(a 'ier&$1 re $!u&$ri$ 1111111 0a &a u% d(a 'ier&$1 5

111111 '$%di'i-% 1111 u #e% i,a1 1111 re $!u&$ria1 4ambin puede constituirse una hipoteca en garant a de una obligacin condicional. Eo se condiciona la garant a hipotecaria en s misma sino la obligacin de la cual es accesoria. La hipoteca sigue la suerte de la obligacin #ue garanti'a. a. Ra%g$ de !a 0i#$&e'a : en principio" el rango o puesto de las hipotecas se determina por la fecha de inscripcin: Kprior in tempore" potior in iureD ,Rango de avance: si hay dos hipotecas inscriptas sobre el mismo inmueble" una antes #ue otra" y la inscripta primero caduca por cual#uier causa" la inscripta con posterioridad pasa autom7ticamente a ocupar el lugar de la primera y pasar7 de ser hipoteca de :> a 1> grado. !ist. argentino ,Rango 'i!o: si la hipoteca de 1> grado se e.tingue" la de :> grado no a$an'a y permanece en segundo lugar. !ist. alem7n. Convenios so)re el rango: 1. Re er,a de ra%g$: ley 19911 art =1=;: K....5l constituir la hipoteca" el propietario puede" con consentimiento del acreedor" reser$arse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente" e.presando el monto a #ue sta podr7 alcan'arD. 1slo una hipoteca6 mayor a...s 5ndorno...no" pueden constituirse $arias siempre #ue no se supere el monto reser$ado. 23asta cundo puede ejercer el derecho de constituir la hipoteca reser#ada4 Basta #ue el acreedor hipotecario en :> grado se le $en'a el crdito y e&ecute la hipoteca. %onstancia de la reser$a y del monto de la misma en el folio. :. Per*u&a de ra%g$: se da cuando las hipotecas permutan o cambian sus rangos entre s . @or e&. una hipoteca de 1> grado cambia su rango con una de :>" o una de 1> pasa al => y la => pasa al 1>. En el primer caso no se necesita el consentimiento de los acreedores" en el segundo caso es necesario el consentimiento de los acreedores intermedios por#ue stos podr an $erse afectados con el cambio. =. P$ #$ i'i-% de ra%g$: se produce cuando e.iste una hipoteca inscripta sobre un inmueble y luego se hace un contrato constituyendo una nue$a hipoteca en la cual el acreedor de primer grado consiente en ser pospuesto por esta hipoteca #ue se constituy despus" la cual tendr7 me&or grado #ue la antigua. !e necesita el consentimiento del acreedor pospuesto y de todos los acreedores de rango inferior al pospuesto. *. Ra%g$ '$*#ar&id$: surge cuando dos o mas hipotecas sobre un mismo inmueble aceptan compartir el rango" de modo tal #ue aun#ue cronolgicamente unas se hayan inscripto antes y otras despus" a todas les corresponder7 el mismo puesto y en caso de e&ecutarse el inmueble cobrar7n a prorrata. Eo se necesita el consentimiento de los dem7s acreedores. (art. 18 ley 19)<1+ II1 NO ESENCIALES O NATURAL: sal$o pacto en contrario. E. INDIVISIBILIDAD : 5rt. =11:: KLa hipoteca es indi$isibleP cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas" est7n obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. !in embargo en la e&ecucin de bienes hipotecados" cuando sea posible la di$isin en lotes" o si la garant a comprende bienes separados" los &ueces podr7n ordenar la ena&enacin en lotes y cancelacin parcial de la hipoteca" siempre #ue de ello no se siga lesin al acreedorD. (ref. ley 119:;+ e&. las partes pueden con$enir lotear el inmueble y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca (si esta recae sobre un solo inmueble+ o #ue la hipoteca afecte proporcionalmente cada uno de los inmuebles hipotecados si stos son $arios. ,indi$isibilidad de la hipoteca y di$isibilidad del crdito. Ley 119:;: si una hipoteca gra$a $arios inmuebles o uno de gran e.tensin" 1podr a el constituyente e.igir #ue los inmuebles se $endan separadamente o #ue el nico se di$ida en lotes a los efectos de lograr me&ores condiciones en la subasta6 ,primera &urisprudencia..Eo" la autoridad &udicial no pod a obligar al acreedor a reali'ar cancelaciones parciales. ,fallos posteriores: permitieron el fraccionamiento dado #ue la di$isin material del inmueble no implicaba la di$isin del derecho hipotecario y tal solucin no afectaba los derechos del acreedor. ,18==: ley 119:; agreg el :> p7rrafo al =11: y modific los arts H): y =1)).:...Dsal$o el caso de obligaciones di$isibles garantidas con hipoteca en cuya e&ecucin los &ueces declaren procedente la di$isin del bien hipotecado" para la ena&enacin y cancelacin parcial de la hipotecaD ...Dsin per&uicio de las liberaciones y cancelaciones parciales autori'adas por el =11:D.

La solucin del =11: se aplica tambin si se trata de un edificio #ue rena los pertinentes re#uisitosP en lugar de pedir la di$isin en lotes" podr a re#uerirse el sometimiento al rgimen de la propiedad hori'ontal" por#ue las ra'ones son las mismas y las unidades reempla'an a los lotes. La di$isin puede ser pedida por el deudor" o por cual#uier acreedor" sea hipotecario o #uirografario . La di$isin debe ser posible tanto desde el punto de $ista material como econmico" y no debe ser per&udicial para el acreedor" lo #ue determinar7 el &ue'" pre$ia produccin de la prueba y de acuerdo a las circunstancias de hecho. 5rt. =11=: KEl acreedor cuya hipoteca comprenda $arios inmuebles podr7 a su eleccin perseguirlos a todos simult7neamente o solo a uno de ellos" aun#ue hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o e.istieren otras hipotecas. Ello no obstante" el &ue' podr7" por causa fundada" fi&ar un orden para la $enta de los bienes afectadoD. 5 1 CONSTITUCION DE LA HIPOTECA: 5. CONTRATO HIPOTECARIO: caracteres y formalidades. 5rt. =1:): KLa hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos #ue" sir$iendo de t tulos al dominio o derecho real" estn e.pedidos por autoridad competente para darlos y deban hacer fe por s mismos. @odr7 ser una misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a #ue accedaD -unidad o dualidad instrumental. -aceptacin por el acreedor en el momento o posterior con efectos retroacti$os al d a de su constitucin. -inscripcin para la oponibilidad a =R. -forma: escritura pblica o documento e.pedido por autoridad competente #ue hagan fe por si mismos" por e&. caso de subasta &udicial" auto aprobatorio de la misma. B1 HIPOTECA CONSTITUIDA EN EL EXTRANHERO: 5rt. =1:8: K@uede tambin constituirse hipoteca sobre bienes inmuebles e.istentes en el territorio de la repblica" por instrumentos hechos en pa ses e.tran&eros" con las condiciones y en las formas dispuestas en el art culo 1:11. Ge la hipoteca as constituida debe tomarse ra'n en el oficio de hipotecas" en el trmino de H d as contados desde #ue el &ue' ordene la protocoli'acin de la obligacin hipotecaria. @asado ese trmino la hipoteca no per&udica a terceros. La hipoteca constituida desde pa s e.tran&ero debe tener una causa l cita por las leyes de la repblicaD. -instrumento pblico legali'ado y presentado al &ue' en lo ci$il" para #ue este" pre$ia $ista al fiscal y pago del impuesto de sellos ordene su protocoli'acin en el protocolo del escribano de la &urisdiccin del lugar donde se encuentre el inmueble afectado. -H o *; d as para inscribir6 C1 CONDICIONES DE FONDO: 61 Pr$#iedad de !a '$ a 0i#$&e'a: 5rt. =118: K@ara constituir una hipoteca" es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de ena&enar bienes inmueblesD. !ancin por falta de propiedad: nulidad absoluta no con$alidable. 5rt. :;<*. E.cepcin: condominio. 21 Hi#$&e'a de! i%'a#a=: 5rt. =11): KLos #ue no puedan $7lidamente obligarse" no pueden hipotecar sus bienesP pero la hipoteca constituida por un incapa' puede ser ratificada o confirmada con efecto retroacti$o" cesando la incapacidadD !ancin por falta de capacidad: acto nulo de nulidad relati$a y la situacin se regir7 por los principios generales (arts. 1<*< y conc. %.%.+. 51 Hi#$&e'a de! '$%d-*i%$: 5rt. =1:=: K%ada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su parte indi$isa en el inmueble comn" o una parte materialmente determinada del inmuebleP pero los efectos de tal constitucin #uedan subordinados al resultado de la particin o licitacin entre los condminosD. 5rt. =1:*: %uando el copropietario #ue no ha hipotecado sino su parte indi$isa" $iene a ser por la di$isin o licitacin" propietario de la totalidad del inmueble comn" la hipoteca #ueda limitada a la parte indi$isa #ue el constituyente ten a en el inmuebleD. ,parte indi$isa....si. ,parte material....su&eta al resultado de la particin. ,toda la cosa....su&eta al resultado de la particin. !i #uien ha hipotecado slo su parte indi$isa resultara luego propietario del total del inmueble" la hipoteca #uedar7 limitada a la parte indi$isa" segn la regla del =1:*. G1 Bie%e ga%a%'ia!e : 7

,bien inscripto a nombre de ambos cnyuges: se e.igir7 la comparecencia de ambos para la constitucin del gra$amen. ,bien inscripto a nombre de uno: comparecencia del titular y el asentimiento del otro cnyuge e.presado tambin en la escritura de constitucin (art. 1:99+ 0ien propio: es necesario el asentimiento del otro slo si se trata del inmueble donde est7 radicado el hogar conyugal" si hubiera hi&os menores o incapaces. E1 Dere'0$ rea!e de! u u)ru'&$. er,idu*+re " dere'0$ 0i#$&e'ari$ : 5rt. =1:<: KLos derechos reales de usufructo" ser$idumbres de uso y habitacin" y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse. D1 HIPOTECA CONSTITUIDA POR UN TERCERO: 5rt. =1:1: KEo es necesario #ue la hipoteca sea constituida por el #ue ha contra do la obligacin principal. @uede ser dad por un tercero sin obligarse personalmenteD. @ara ?ariani y @apaAo: -5d#uirente del inmueble hipotecado #ue no asume la deuda.... tercero -5d#uirente del inmueble hipotecado #ue asume la deuda....... tercero de dor" -%onstituyente de una hipoteca sobre un inmueble propio en garant a de la deuda de otro #ue no asume la deuda.........constit +ente. -%onstituyente de una hipoteca sobre un inmueble propio en garant a de la deuda de otro #ue s asume la deuda..........constit +ente de dor. @ara los otros autores: ,=> poseedor.........no asume la deuda ,=> ad#uirente.......si asume la deuda E1 CONTENIDO DEL INSTRU@ENTO: 5rt. =1=1: KDEl acto constituti$o de la hipoteca debe contener: 1>+ el nombre" apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relati$as al acreedor" los de las personas &ur dicas por su denominacin legal y el lugar de su establecimientoP :>+ la fecha y la naturale'a del contrato a #ue accede y el archi$o en #ue se encuentraP =>+ la situacin de la finca y sus linderos" y si fuere rural" el distrito a #ue perteneceP y si fuere urbana" la ciudad o $illa y la calle en #ue se encuentreP *>+ la cantidad cierta de la deudaD. @r7ctica notarial introdu&o distintas disposiciones $inculadas a la realidad negocial y al tiempo de su concrecin. Eulas todas a#uellas #ue afectan en definiti$a garant as constitucionales como por e&emplo: renuncia a los tr7mite &udiciales" prohibicin de ena&enar" intereses usurarios" pacto comisorio. !e admiten: mora de pleno derecho sin necesidad de interpelacin" caducidad de los pla'os para el pago del capital en caso de mora en el pago del capital e intereses" constitucin de domicilio especial donde se considerar7n $7lidas la notificaciones e intimaciones al deudor" derecho del acreedor para designar martillero en caso de subasta del inmueble" fi&acin anticipada de la base e$entual de la subasta" obligacin del deudor de asegurar el inmueble y de transferir la pli'a al acreedor" cl7usulas de desocupacin y prohibicin de al#uilar el inmueble.