Crdio Habitacional: o sistema financeiro da habitao

1 Contrato de financiamento da casa prpria Cuida-se do contrato de mtuo para a aquisio da casa prpria, ou de abertura de crdito para construo de unidades habitacionais. O crdito aberto com o fim especfico de ser aplicado na construo de casas ou de edifcios de apartamentos, destinados s pessoas sem moradias. O contrato apresenta-se com clusulas uniformes, no deixando espao ao princpio da autonomia da vontade, quer no que respeita determinao do contedo, quer quanto escolha do outro contratante. um tpico contrato de adeso. (134) No contrato de financiamento da casa prpria, o muturio nem tem a faculdade de discutir com a outra parte sobre o conteudo do j ordenado previamente. A ele cabe subordinar-se, aderindo s condies

preestabelecidas, para ter financiada, pelos termos do sistema, a aquisia da moradia pretendida. No caso das prestaes, o Poder Executivo que formula a poltica de reajustamento e estabelece as taxas ou os ndices de correo monetria da moeda. Fica ao puro e exclusivo arbtrios de uma das partes contratantes o encargo de definir o montante dos reajustes. (135) De modo geral, neste tipo de contrato, o muturio nada discute, embora a plena vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Ao contrato e s formas de reajuste subordina-se, aderindo s condies j traadas. Nem se lhe faculta escolher outro contratante para ter financiada a sua moradia. Embora contenha o instrumento a frmula de reajuste, os ndices so atos que ficam ao sabor dos acertos e desacertos das autoridades governamentais. Balanam segundo a evoluo da crise econonica. Da que h uma unilateralidade no estabelecimento dos percentuais de reajuste.

2 Finalidades que inspiram a legislao sobre o financiamento da casa prpria O problema habitacional de vital importncia para a prpria estabilidade social. Constitui uma das aspiraes supremas da pessoal. Foi tal propsito que inspirou a Lei 4.380 de 1964, a qual instituiu o Plano Nacional de

Habitao no Brasil, atravs de uma programao inteiramente nova, que o sistema da casa prpria, dirigido outrora pelo Banco Nacional da Habitao (BNH). Os princpios determinantes vinham explcitos: facilitar e promover a construo e a aquisio da moradia, especialmente para as camadas sociais de menor renda. o que prev o art. 1. do referido diploma legal:
O Governo Federal, atravs do Ministrio do Planejamento, formular a poltica nacional de habitao e de planejamento territorial, coordenadno a ao dos rgos pblicos e orientao iniciativa privada no sentido de estimular a construo de habitaes de interesse social e o financiamento da aquisio da casa prpria, especialmente pelas classes da populao de menor renda.

O art. 4. refora tal sentido, aos prescrever que tero pripridade na aplicao dos recursos:
I a construo de conjuntos habitacionais destinados eliminaao de favelas, mocambos e outras aglomeraes com condies sub-humanas de habitao; II os projetos municiais ou estaduais que com as oferetas de terrenos j urbanizados e dotados dos necessrios melhoramentos permitirem o incio imediato da consturo de habitaes; III os projetos de cooperativas e outras formas associativas de consturo de casa prpria; IV os projetos de iniciativa privada que constribuam para a soluo de problemas habitacionais; V a construo de moradia para a populao rural.

O carter social tambm fica visvel na origem dos recursos que sustentam o sistema financeiro da habitao, tendo em vista a importncia da arrecadao proveniente do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS). Tambm o art. 5. da Lei 4.380/64 prescreve a equivalncia das prestaes ao poder aquisitivo do muturio:
Art. 5. Observado o disposto na presente lei, os contratos de venda ou construo de habitaes para pagamento a prazo ou de emprstimo para aquisio ou construo de habitaes podero prever o reajustamento das prestaes mensais de amortizao e juros, com a consequente correo do valor monetrio da dvida, toda vez que o salrio mnimo legal for alterado. ... 5. Durante a vigncia do contrato, a prestaao mensal ajustada no poder exceder, em relao ao salrio mnimo em vigor, a percentagem nele estabelecida.

Sobressai o princpio da proporcionalidade entre a prestao a ser paga e a renda ou salrio do adquiriente. Trata-se de princpio vetor do sistema, sem o qual perderia o plano habitacional a sua prpria razo de ser, que sobrepe o

interesse social e os direitos e garantias individuais ao interesse meramente econmico (139).

3 Evoluo das frmuals de reajustamento das prestaes 1 Correo monetria facultativa Inicialmente, a correo monetria era facultativa no Sistema Financeiro da Habitao. Havia previso de reajuste das prestaes mensais, como o art. 5.., 1. da Lei 4.380/64 dispunha, no sentido de que o reajustamento ser baseado em ndice geral de preos mensalmente apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variaes no poder aquisitivo da moeda nacional. 2 Correo monetria obrigatria A correo monetria aparece, com foros de obrigatoriedade, atraves do Dec.-lei 19/66. O art.1. claro a respeito: em todas as operaes do sistema financeiro da habitao haver clusula de correo monetria de acordo com os ndices fixados pelo Consleho Nacional de Economia, para correo dos valores em Obrigaes Reajustveis do Tesouro Nacional e cuja aplicao obedecer as instures do Banco Nacional de Habitao. Tal mudana legislativa represento a revogao dos 2., 4., 5. e 6. do art. 5. da Lei 4.380/64. 3 Reajustamento segundo o Plano de Equivalncia Salarial Atravs da Resoluo 36/69, do Conselho de Administrao do BNH, foi introduzida a correo das prestaes pelo Plano de Equivancia Salaria (PES), a comear de 1 de janeiro de 1970. Suas principais caractersticas so as seguintes:
a) O reajustamento das prestaes na mesma razo entre o valor do maior salrio mnimo vigente no Pas e o imediatamente anterior; b) O reajuste ser ralizado e vigorar 60 dias aps o aumento do salrio mnimo, facultando-se, porm, ao muturio pactuar ms predeterminado para a atualizao do valor;

c) O nmero de prestaes fixo, salvo liquidao anetcipada ou amortizao extraoridnria da dvida; d) institudo o Coeficiente de Equiparao Salarial (CES), definido como um multiplicador utilizado no clculo do valor da primeira prestao, destinado a manter uma relao constante entre o salrio mnimo e a Unidade Padro de Capital (UPC), pois esta reajustava o salod devedor trimestralmente, e aquele reajustava as prestaoes anualmente; e) Havendo saldo devedor remanscente, ao final do prazo contratual, com o pagamento de todas as prestaes ajustadas tal saldo passa a responsabilidade exclusiva do Fundo de Compensao das Variaes Salariais, que o quitar junto ao credor.

4 Reajustamento de acordo com a Unidade Padro de Capital A frmula do reajustamento pelo PES persistiu at 1977, quando surgiu a resoluo 1/77 do Conselho de Administrao do BNH, que introduziu a UPC Unidade Padro de Capital como fator de reajustamento anual das prestaes, em substituio ao salrio mnimo. Foi uma importante alterao no Plano de Equivalncia Salarial, que passou a existir mais com o escopo de fixar a poca dos reajustamentos das prestaes mensais. Todos os contratos celebrados aps a referida modificao adotaram a UPC na clusula que prev o reajustamento anual. No se descaracterizou, no entanto, o sentido da equivalncia salarial, pois conservaram-se os percentuais de aumentos do salrio mnimo, no sendo ultrapassados. Em resumo, estas foram as inovaes:
a) Escolha da poca do reajustamento das prestaes dentre as vrias opes fornecidas, inclusive a partir de 60 (sessenta) dias aps o aumento do salrio mnimo, sendo que aos servidores pblicos faculta-se o aumento a contar de 60 (sessenta) dias depois da vigncia do dispositivo legal que lhes altere os vencimentos; b) O reajustamento das prestaes era efetuado na mesma proporo da vairao dos valores da UPC verifica entre o trimestre civil da assinatura do contrato e o trimestre do reajustamento, para o primeiro aumento, e o trimestre civil eleito pelo muturio (na forma do item anterior) para qualquer

reajustamento posterior.

Perdura a peridicidade anual dos reajustes, mas o fator determinante a variao do UPC, aplicvel s prestaes mensais e correo trimestral dos saldores devedores. Em geral, os ndices de correo eram inferiores aos do salrio mnimo. Por isso, o tratamento dado ao muturio mantinha-se no apenas de forma tolervel, mas benfica.

5 - Reajustamento pelos ndices das Obrigaes Reajustveis do Tesouro Nacional Tal modaliadde apareceu com a Lei 6.423/77. Seu art. 1. estabelece que a correo, em virtude de disposio legal ou estipulao de negcio jurdico, da expresso monetria de obrigao pecuniria somente poder ter por base a variao nominal da Obrigao Reajustvel do Tesouro Nacional (ORTN). Competa o 3.: considerar-se- de nenhum efeito a estipulao, na vigncia desta lei, de correo monetria com base em ndice diverso da variao nominal da ORTN. 6 Fator de reajuste pela categoria profissional Uma das mais importantes alteraes foi a que criou o fator de reajuste pela categoria profissional, atravs do Dec.-lei 2.164/84, que tem aplicao para os contratos que adotaram essa modalidade, e que ainda perduram. Reza, a respeito o art. 9., na redao trazida pelo art. 22 da Lei 8.004/90: as prestaes mensais dos contratos de financiamento firmados no Plano de Equivalencia Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) sero reajustadas no ms seguinte ao em que ocorrer a data-base da categoria profissional do muturio, utilizando-se a variao do ndice de Preos do Consumidor (IPC) apurado nas respectivas datas-base. Determinam o reajuste: a) o ndice de reajuste salarial da categoria; b) a mesma poca de aumento, ou, mais precisamente, no ms seguinte ao aumento salarial.

No clculo, incluem-se tambm o percentual relativo ao ganho real de salrio, os reajustes de carter automtico, ou complementar, ou

compensatrio, e as antecipaes a qualquer ttulo (1. e 2.). Nas mudanas de categoria profissional, facultado ao muturio aletrar a data-base do reajuse. Mas a nova situaes prevalecer a partir do reajuste anual seguinte. No curso dos pagamentos, ser observada a relao prestao/salrio verificada na data da assinatura do contrato (5.). Regra esta importante, pois, em princpio, se o clculo da 1a (primeira) prestao observou a capacidade econmica do muturio, este dado h de permanecer ao longo do contrato, com o que se presume perdurar sempre a capacidade econmica na satisfao das prestaes. Outrossim, autoriza-se a solicitao, a qualquer tempo, da reviso de tal relao. H, no entanto, excees: no incide a correspondncia inicial na hiptese de reduo de renda por mudana de emprego ou por alterao na composio da renda familiar em decorrncia da excluso de um ou mais coadquirentes. Mas garante ao muturio, nestes casos, direito renegociao da dvida junto ao agente financeiro, visando restabelecer o comportamento inicial da renda. Assim, pela renegociao do residual da diferena, oportunizase a manuteno da capacidade em pagar, podendo ser dmiminuida a prestao na sua significao inicial. Outro ponto importante. Se a renda salarial for inferior variao do ndice do IPC, permite-se a incluso das diferenas em futuros reajustes, desde que no desrespeitada a relao prestao/salrio verificada na data da assinatura do contrato. Evidentemente, a j na h obedincia ao princpio da categoria profissional, pois possvel que a dita relao existente quando do incio do contrato tenha se alterado ao longo dos pagamentos, com variao da renda salarial, no mantendo aquela correspondncia. A Lei 8.692 de 1993, trazendo totais modificaes ao SFG, definiu como sendo dois os planos de financiaemnto: o Plano de Comprometimento da Renda PCR, e o Plano de Equivalncia Salarial PES.

Segundo o art. 8. do diploma referido, o Plano de Equivalncia Salarial s tem um nico fator de reajuste, que aquele da categoria profissional. Com efeito, reza o dispositivo:
No Plano de Equivalncia Salarial, o encargo mensal, conforme definido do pargrafo nico do art. 2., dasta Lei, acrescido do Coeficiente de Equiparao Salarial CES, ser reajustado no mesmo percentual e na mesma periodiciidade dos aumentos salarials da categoria profissional do muturio, aplicvel, no ms subsequente, ao da competncia do aumento salarial.

De outra parte, o Plano de Comprometimento da Renda se resume a absorver um percentual mximo de 30% (trinta por cento) da renda bruta do muturio, no pagamento dos encargos mensais. Em ltima anlise, porm, os dois planos se equivalem, uma vez que, mesmo no da equivalncia salarial, no se admitir um comprometimento da renda superior a 30% como se extrai o art. 11: O prcentual mximo de comprometimento de renda do muturio nos contratos regidos pelo Plano de Equivalncia Salarial, correspondente entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do muturio verificada no ms imediatamente anterior, no poder ser superior a 30% (trinta por cento). A variao pelo comprometimento da renda e pela equivalncia ao salrio restou afastada primeiro pela Medida Provisria n. 2.223/2001 e, depois, pela Lei 10.931/2004, que, alm de revogar a referida Medida Provisria, no art. 48 proibiu a adoo de clusula de equivalncia salarial ou de comprometimento da renda. Ficou unicamente o plano da correo monetria. 7 Critrios vigentes de contratos nos reajustes das prestaes. Desde a dcada de 1990, passaram a dominar os contratos ditados pelos planos da Lei 8.692/93, sendo que alguns vindos do Dec-lei/87, que tambm admitia a correo monetria sem o FCVS a partir de um determinado valor do financiamento. No mais se elegou o FCVS, que assegurava o seu adimplemento com o mero final do prazo, e que o Fundo de Compensao de Variaes Salariais FCVS. O FCVS, criado especialmente pelas Resoluoes do BNH 25/67 e 36/69, tinha como finalidade assumir a responsabilidade pelos saldos devedores dos muturios, por ocasio do pagamento da ltima prestao, ou seja, assegurava

ao muturio, na quitao da ltima prestao do financiamenteo habitacional, a garantia da quitao do saldo remanescente, se existisse. Para conseguir tal feito, prestaao adicionava-se um valor que ficava na mdia de 3% do correspondente prestao. J totalidade dos contratos, menos os que elegeram a correo monetria para manter o valor das prestaes, incidia Coeficiente de Equiparao Salarial CES. O CES apresentava-se como uma taxa expressa tambm em ndice, aplicada sobre a quantia do encargo mensal, normalmente entre 1,12 e 1,15. Tinha como finalidade corrigir as distores decorrentes do reajuste salarial do muturio e da efetiva correo monetria verificada, ou manter o poder aquisitivo da moeda entre as pocas dos reajustes, porquanto evidente que, quando do incio deum reajuste, maior a fora das importncias em dinheiro, mas que diminua medida do decurso do tempo. Tendo em vista a legislao e as normas do Banco Central, ainda encontram-se em funcionamento as seguintes classes ou critrios de reajustes:
a) A correo monetria, ou seja, corrigem-se as prestaes pela aplicao dos ndices de atualizao da moeda. Paralelamente ao plano da equivalncia salarial, sempre existiu o que tomava em conta os ndices oficiais da coreo monetria, desde o tempo da ORTN, e, posteriormente, passando para o OTN, o BTN, a TR. Trata-se dos contratos vinculados antiga UPC, que ficou abrangina na OTN em maro de 1986. Depois, pelo art. 1. do Decreto 94.548/87, tornou a existir, mas corrigida segundo os ndices dos saldos dos depsitos de poupana livre. So os contratos chamados hipotecrios, para diferenci-lo daqueles regidos

especificamente pelo SFH; b) A categoria profisisonal, que passou a incidir nos contratos iniciados a partir de 1984, e aqueles renegociados com fulcro no Dec.-lei 2.164. Reajustamse as prestaes pelo salrio da categoria profisisonal a que pertence o muturio, ou pelo salrio mnimo, quando autnomo ou integrante de uma profisso. A legislao que incide autoriza aumentos at mensais, ou em perodos inferiores a seis meses. Opera-se o reajuste no ms seguinte ao da elevao do salrio, conforme expressa o art. 9. da Lei 8.004, em sua redao original. Naturalmente, para os contratos em andamento, aplicamse as regras da correspondncia do reajuste das prestaes evoluo da renda do muturio (Resp 253.027/AL);

c) Possvel que ainda exista um tipo de contrato regulado pelo Dec-lei 2.349/87, no qual o muturio comprometia-se a pagar o saldo devedor at o final, reajustadas as prestaes, durante onze meses, segundo o parmetro do salrio mnimo ou da categoria profisisonal. No ms considerado database para o aumento, ou no dcimo segundo ms, alm do ndice do aumento normal do salrio, acrescentav-ase a diferena entre o ndice do IPC e o ndice capitalizado dos aumentos salariais Esta modalidade, como transparece, desrespeitava a equvalncia salarial e nem obedecida oscilao do salrio da categoria profissional. d) Aumento em obedincia aos ndices da poupana. Nada impede que se adote essa forma de reajuste. Nesta modalidade, lembra-se que o saldo devedor corrigido, mensalmente, de acordo com os ndices das cadernenteas de poupana, o que representa o reajuste em face da correo monetria e mais do acrscimo de 0,5% ao ms, significando os rendimentos propriamente ditos. Prtica esta que leva a visualizar duas taxas de juros embutidas na prestao: aquela dos juros anuais, que compe o encargo mensal (cuja taxa efetiva no poder ultrapassar 12% ao ano de acordo com o art. 25 da Lei 8.692/2002), e das aplicaes em poupana. Resulta uma dupla remunerao, o que que inadmissvel. Entrementes, o STJ tem admitido a correo pelos ndices da poupana, que so os da TR, embora, quanto aos juros remuneratrios, no autorize que sejam superiores aos contratados (Resp 710.183) e) Nos contratos regidos pela Lei 8.692/93, firmados a partir de 29-07-1993, at a Medida Provisria n. 2.197-43 de 2001, e que ainda perduram, colocou-se em prtica o reajuste segundo um dos dois seguintes fatores, disponveis escolha do muturio: de acordo com o fator do comprometimento da renda (Plano de Comprometimento da Renda PCR), ou de acordo com a equivalncia salarial da categoria profissional (Plano de Equivalncia Salarial PES).

Pelo primeiro, os encargos mensais no deveriam ultrapassar a 30% (trinta por cento) da renda bruta. Havia, no entanto, uma contradio com o art.4., em que constava que os reajustes das presataes teriam em conta o mesmo ndice e a mesma periodicidade de atualizao do saldo devedor, o qual, por sua vez, em vista do art. 15, seria corrigido de conformidade com

a atualizao das contas vinculadas do FGTS, ou conforme a atualizao dos depsitos em caderneta de poupana. Aconteceu que dificilmente a renda do muturio seguia os parmetros acima. Possvel, pois, era uma diferenciao de ndices, provocando o divrcio entre os reajustes e a evoluo da renda. Tinha a lei, para o caso, uma soluo, que consistia no pedido de reviso do valor, e a dilatao do prazo. O STJ vem aceitando esse plano, em especial no respeitante ao reajuste das prestaes, interpretando-se as regras sempre favoravelmente ao muturio.

J no tocante ao Plano de Equivalncia Salarial, era obedecido o vetor da renda mensal percebida, de acordo com a categoria profissional a que pertencia (e ainda pertence aos contratos em andamento) o muturio. Notava-se, a, a plena aplicao da categoria profissional para fins de aumento, mas desde que os encargos mensais no ultrapassassem a 30% (trinta por cento) da renda mensal, o que vinha assegurado no art. 11. Sem dvida, foi clara a lei em permitir ao beneficiiro de financiameno a escolha do plano que lhe convinha, com possibilidade de sempre negociar quando surgisse descompasso entre os reajustes e a renda. Mas esta faculdade, aparentemente definida como direito, no trazia benefcios, uma vez que acarretava um prolongamento do prazo de pagamento. Assim, no serviu o plano para extinguir o saldo devedor. Ademais, o art. 15 dava o parmetro de correo do saldo devedor, que era ou a atualizao das contas vinculadas ao FGTS, ou a atualizao dos depsitos em caderneta de poupana. Alm disso, segundo o art. 4., para os contratos que elegessem o PCR, e em vista do art. 13, para ambos os planos, o valor das quotas mensais de amortizao seria calculado de modo a extinguir a dvida no prazo contratado, ou no prazo dilatado por conveno ads partes, ou seja, far-se-ia o clculo de modo a extinguir o saldo devedor. O art. 29 foi expresso em afastar a cobertuda do FCVS aos financiamentos contratados a partir da vigncia da lei, mantida a possibilidade de serem observadas as regulamentaes anteriores aos financiamentos j pr-contratados. Assim, ficou definitivamente abolido o FCVS para os contratos celebrados desde a vigncia da lei. O plano de Comprimetimento da Renda - PCR e o Plano de Equivalncia Salarial PES, inexiplicavelmente, restaram afastados da lei. Por primeiro, atravs da MP 2.223/2001, que revogou vrios dispositivos da Lei 8.692, dentre os quais os que disciplinavam tais planos; depois, mediante a Lei

10.931/2004, que, alm de revogar a referida Medida Provisria, no art. 48 proibiu a adoo de clusula de equivalncia salarial ou de

comprometimento da renda. O plano de equivalncia salarial com base na categoria profissional PES/CO persiste, para os contratos formalizdos ou em andamento. f) Aumentos atravs de reajustamentos diferentes daqueles do

comprometimento da renda e da equivalncia salarial. Realmente, depois de 2001 no mais surgiram contratos com aqueles vetores de reajuste das prestaes. No se incluem nos contratos as clusulas de

comprometimento da renda oud a equivalncia salarial. Na verdade, os programas sociais envolvendo o custeio de imveis populares estabelecem formas simblicas de pagamento. Opera-se o pagamento pelo Poder Pblico, com subsdios ou verbas especiais, sequer havendo uma legislao prpria. No tocante aos imveis de categorias superiores, o financiamento segue as regras comuns dos emprstimos, evidentemente com juros menores, aceitando-se um sistema de amrotizao indicado pela instituio financeira. A diretriz da forma de reajuste est no art. 46 da Lei 10.931/2004. Nessa linha, ficou admitido o ndice da TR para fins de reajuste das prestaes e do saldo devedor. Admite-se a incidncia cumulativa de juros e da TR, no importando que esta ltima contenha embutidos os juros. (AgREsp 709.160/SC). Pode-se concluir que est completamente descaracterizado o Sistema Financeiro Nacional, no mais vigorando seus primitivos princpios e regras.

Adequao das prestaes renda salarial A Lei 10.931/2004, em seu art 48, proibiu a a doo de clusulas de equivalncia salarial ou de comprometimento da renda, dando fim a um sistema que marcou poca na legislao brasileira, e que funcionava razoavelmente. A rigor, ficaram revogadas, para os novos contratos, todas as disposies de leis anteriores que dispunham em consonncia com aquelas clusulas. Na verdade, o equilbrio entre a prestao do financiamento e a renda do muturio sempre foi a prpria razo de ser do sistema implantado pela Lei 4.380. Foro, para manter a coerncia de programas sociais, que no se

revogasse o princpio da equivalncia da prestao renda do muturio. Com efeito, o carter social que orientou a criao do modelo habitacional impe a relao de equivalncia. Uma desproporcional diferena entre o percentual do percebido e o percentual estabelecido como fator de reajustamento das prestaes vulnera a finalidade do sistema. De tudo se conclui que no pode prevalecer critrio autorizando o reajuste superior taxa da categoria profissional, ou do salrio do muturio, osb pena de desvirtuar as finalidades e a natureza do emprstimo habitacional. A equivalncia dos reajustes mutao da renda do financiado revela-se, pois, de primoridal coerncia com toda uma tradio de nosso direito, tornando-se princpio que mereceria ser mantido, diendo respeito prpria subsistncia do direito moradia.

4 Sistemas de amortizao Os sistemas de amortizao esto regulados por antigas resolues do ento BNH. Correspondem forma de amortizao da dvida, ao longo do contrato. Vm externadas em frmulas matemticas elaboradas para determinar o valor da prestao, com a finalidade de repassar a dvida criada pelo financiamento contratado, isto , de devolver o valor contratado, com acrscimos legaisl. Representam a diviso do montante do financiamento ao longo do prazo contratual, abrangendo os juros e os demais encargos (seguros, tarifas, taxas), de modo que, em cada parcela, fique abatida uma parte da dvida contrada e de cada encargo. A importancia devida sofre variaes, que se ecentuam a cada ms, em funo dos encargos, dos resduos que ficam com o passar do tempo, e da correo monetria. Tm relevncia, atualmente, os seguitnes sistemas bsicos: o SAC Sistema de Amortizao Constante; o SACRE Sistema de Amortizao Crescente; a Tabela Price, ou Sistema de Amortizao Francs; e o sistema Gauss. 4.1 O Sistema de Amortizao Constante SAC Neste sistema, as prestaes so compostas de uma quota de amortizao e outra de juros, sendo que o valor das quotas de amortizao revela-se constante ao longo do prazo, enquanto os juros decrescem uniformemente. So as prestaes decrescentes em uma progresso aritimtica de razo negativa. O decrscimo peridico e incide em cada uma das prestaes encontradas, verificado no faot de os juros incidirem, em cada ms, sobre o principal que vai se reduzindo pelas amortizaes. Consequente, o valor das prestaes dos juros varivel ms a ms. Todavia, podem crescer os valores em funo dos juros que se acumulam, se no reajustadas as prestaes mensalmente. bvio, ento, que se acumulam resduos, levando a se elevarem as prestaes quando do reajuste contratado. Assim, a amortizao revela-se constante quanto ao principal, mas com a possibilidade de se elevar a dvida em face dos juros e da

correo monetria, que no absorvidos qunado a prestao se mantm estanque por certo perodo. O clculo procedido do seguinte modo, comeando pela prestao incial, consoante o exemplo que se descrever:

Valor da dvida: R$ 10.000,00 Nmero de prestaes: 36 Valor da prestao: R$ 277,78 (R$ 10.000,00 / 36) Juros: 5% sobre R$ 10.000,00: R$ 500,00; Total da prestao: R$ 777,78

Assim, a prestao foi de R$ 777,78, mas como resultado da soma da amortizao e dos juros. Retira-se parcela da amortizao de R$ 10.000,00, resultando a diferena de R$ 9.722,22. Para o clculo da prestao seguinte, divide-se a ltima cifra por 35, j que resta esse nmero de meses, alcanando-se novamenteo o valor de R$ 277,78. J quanto aos juros, sempre de 5%, incidiro sobre R$ 9.722,22 (que o valor que restou do abatimento da primeira prestaa), importando em R$ 486,11. Soma-se a importncia amortizaa de R$ 277,78, atingindo a prestaa total de R$ 763,89. Subtrai-se a parcela da amortizao, de R$ 277,78, do saldo devedor de R$ 8.722,22, o qual resta em R$ 9.444,44. Como se percebe, o clculo revela-se simples, devendo seguir no parmetro acima at a ltima prestao, quando zerar o saldo devedor. Os juros alcanaro o montante de R$ 9.250,00. A sua suma integralidade das amortizaes conduz a um montante pago de R$ 19.250,00. As prestaes so atualizadas segundo o ndice escolhido para a reposio do capital defesado pela inflao. 4.2 Sistema de Amortizao Crescente SACRE Trata-se de um sistema introduzido pela CEF, podendo ser considerado uma variante do SAC. A diferena est na amortizao do principal, que, aqui, rescente. Ou seja, medida em que passsa o tempo, aumenta a amortizao, o que traz a reduo da parcela de juros. Se aumenta a amortizao, vai se reduzindo o comprometimento da renda. A fim de

conseguir esse efeito, a prestao inicial maior, conduzindo uma amortizao crescente, o que acarreta a incidncia de juros sobre uma importncia cada vez menor. O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortizao do valor emprestado, reduzindo-se simultaneamente a parcela de juros sobre o saldo devedor. A prestao inicial no SACRE pode comprometer at 30% da renda, enquanto que no sistema Price o comprometimento inicial de R$ 25%. Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado perodo de reclculo, o valor da prestao calculada no sistema SACRE comea a diminuir, enquanto que a do sistema Price aumenta sempre. Para explicao, considera-se o exemplo do financiamento de R$ 10.000,00 do sistema SAC, com idnticas condies de prazo e juros anteriores:

O valor da primeira prestao R$ 277,78 Os juros de 5% importam em R 500,00 O total da primeira prestao chega a R$ 777,78 (R$ 277,78 + R$ 500,00), que se repete em todas as prestas at a ltima. Abate-se do total da dvida (de R$ 10.000,00) a quantia da amortizao (de R$ 277,78), restando o montante de R$ 9.722,22. A diferena relativamente ao SAC surge nas prestaes seguintes. A amortizao ser crescente, ou seja, a cada ms aumenta a amortizao da dvida. Como se procede o clculo do ms seguinte? De acordo com o referido, cada prestao corresponder ao valor de R$ 777,78, que abrange a amortizao e os juros. Assim, para o clculo da quantia da amortizao da segunda prestao, o primeiro passo est no clculo dos juros, isto , 5% sobre R$ 9.722,22, que alcanar a cifra de R$ 486,11. Em seguida, subtrai-se essa parcela de juros do montante da prestao, que de R$ 777,78, advindo o resultao de R$ 291,67. Este ltimo montante diminudo do saldo devedor anterior, que de R4 9.722,22, chegando-se a R$ 9.430,56.

A terceira prestao obedece idntico clculo, isto , com os juros de 5% sobre R 9.430,56, importando em R$ 471,53. Em continuao, subtra-se esse resultado de R$ 777,78, encontando-se a quantia de R$ 306,25, que equivale amortizao. E esse valor retidado do saldo devedor de R$ 9.430,56, o qual fica em R$ 9.124,31. Nas prestaes posteriores continua-se o mesmo clculo. Chega-se a determinada parcela emq eu no existir mais saldo devedor, ficando, pois, a obrigao paga antes do prazo. Naturalmente, as prestaes mensais sofrem o reajuste da correo monetria, cujo ndice eleito geralmente o da TR.

4.3 Sistema da Tabela PRICE Pelo sistema da Tabela Price, tambm conhecido como Sistema Francs de Amortizao, as prestaes mantm um valor uniforme desde o incio at o final do contrato. As prestaes so constantes, em termos reais, para todos os meses do financiamento. Sendo o valor da prestao fixo, a utilizao da Tabela Price implica em se realizar pequenas amortizaes iniciais do saldo devedor, sendo a maior parte da prestao representada pelo pagamento de juros. Para calcular o valor de uma prestao, basta multiplicar o valor do financiamento pelo ndice de uma tabela previamente elaborada, e que corresponde taxa de juros e ao prazo contratual. Ou seja, calcula-se a prestaa de modo que uma parte dela corresponda aos juros, e outra parte signifique amortizao do saldo devedor principal da dvida. Engendrou-se um clculo de sorte que, com o pagamento da ltima pestao, ficar quitado o salod devedor, que ser igual a zero, ou prximo de zero em face de eventuais arredondamentos. do sistema da Tabela Price que, no incio do perodo, os juros sejam a maior parte que compe o valor da parcela e que a amortizao seja a menor parte da mesma parcela, sendo que a situao tende a inverter-se qunado se caminha para o final do prazo do contrato, quando, ento, os juros sero a menor parte como consequncia da reduo do salod devedor sobre o qual so calculados mensalmente os juros e a amortizaa a maior parte do valor total da prestao, restando o saldo zerado, como j referido quando do

pagamento da ltima prestao, somente sendo possveis apenas pequenas diferenas devidas a arredondamento. Ocorre que calculam-se os juros por ocasio de cada pagamento parcelado, incidindo sempre sobre o saldo devedor, e embutindo-se o montante nas prestaes vindouras. Da que o novo saldo devedor aumenta a cada ms, como se houvesse reaplicao dos juros, pois acrescenta-se ao capital a parcela de juros, indo refletir na prestaa que advir. Essa engenharia aritimtica provoca o aumento da prestao futura, pois h um descompasso entre a parcela mensal e o valor dos juros que advm. Incidindo os juros sobre o capital, que sempre alto no comeo do contrato, nem todo o seu correspondente montante absorvido pela prestao. O excedente incorporase ao saldo devedor, que serve de base para o clculo de novos juros da prestao mensal seguinte. Esse excesso,q eu vai formando um residual, j vem calculado e compor as prestaes futuras. Tem-se, nessa dimenso de clculo, o que vulgarmente se chama de juros sobre juros, isto , o anatocismo. O fenmeno corresponde ao clculo das prestaes subsequentes sobre o saldo devedor acrescido dos juros dos meses anteriores. Chega-se a um ponto tal que o muturio paga simplesmente os juros, tamanho o acrscimo que resulta ms a ms, cujo montante do abatimento ultrapassa o valor da amortizao. Em grande parte das vezes, diminuta a parcela do principal amortizado. A Tabela Price tem o efeito de partir a prestao com o clculo de juros j capitalizados durante todo o perodo de durao do contrato. No ocorre, como nas demais dvidas com capitalizao, a insero dos juros ao saldo devedor, que vai aumentando progressivamente, na exata medida em que as prestaes no conseguem absorver os juros formados ms a ms e que so adicionados, na poro no absorvida, ao capital do ms seguinte. A caracterstica marcante da Tabela Price, diferentemente, est em que, atravs do artifcio matemtio, j embute a distribuio dos juros acumulados mensalmente ao longo de perodo de durao do mesmo contrato, nas prestaes estabelecidas. Da a razo de que a prestao no aumenta progressivamente, exceoto quanto correo monetria. Em vista da capitalizao, j antecipadamente calculada, o quantitativo dos juros torna-se maior, que acrescido dvida contrada (que no deixa

que a dvida seja diminuda e os pagamentos absorvidos pelos juros), produzindo fatalmente uma amortizao menor do capital. Diversamente acotnece se adotado o mtodo linear do clculo dos juros. Ou seja, oq eu se verifica na Tabela Price a cobrana de juros maiores acarretando fatalemten a amortizao menor da dvida. Na frmual que utiliza juros lineares, o abatimento do saldo devedor em cada parcela maior. Da que, pela Tabela Price, em face do clculo exponencial, existe uma progresso geomtrica da dvida. A decorrncia que, quanto maior for o prazo do contrato, mais cresce a taxa, e avolumam-se os juros reiduais que vo sendo embutidos. O saldo devedor torna-se maior, pois existem sucessivas incidncias de juros, o que prprio da Tabela Price, uma vez que se aplica taxa sobre taxa. prprio da Tabela Price que, na frmula de clculo, no se adiciem juros ao saldo devedor porque o muturio j paga juros em cada prestao em prejuzo da amortizao, que menor exatamente porque os juros cobrados so maiores, superiores aos contratados, da o truque de o saldo devedor funcionar como conta de diferena que encobre a cobrana absuiva por taxas superiores s contratadas e com anatocismo. E no se adicionam os juros ao saldo devedor exatamente porque a taxa j capitalizada, isto , taxa sobre taxa, progresso geomtrica ou juros compostos, capitalizao ou anatocismo como se queira apelidar, pois tudo uma nica e mesma realidade por isso que permite a cobrana de juros muitos superiores s taxas que so ajustadas entre as partes e postas nos contratos. Revela-se extremamente necessria a realizao de prova pericial, a fim de averiguar a existncia de capitalizao resultante da aplicao da Tabela Price. A existncia ou no, de capitalizao de juros no sistema de amortizao conhecido como Tabela Price, constitui questo de fato, a ser solucionada a partir da interpretao das clusulas contratuais e/ou provas documentais e periciais, quando pertienntes ao caso

4.4 Sistema Gauss Para se chegar ao valor da prestao por juros simples ou lineares, segue-se o caminho que manda retirar o anatocismo da Tabela Price, e,

tambm, de qualquer outro sistema. Parte esse sistema da progresso aritimtica de Carl Friederich Gauss, que apresenta a frmula para o retorno em parcelas ao credor do capital com juros simples ou lineares. A frmula de clculo revela a diferena. No sistema Price, procede-se o clculo dos juros de forma exponencial (importando em capitalizao), contrariamente ao clculo aplicado ao sistema Gauss.

Transfercnia de imvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitao e refinanciamento do saldo devedor

Liquidao antecipada da dvida hipotecria

Participao da CEF nas demandas judiciais promovidas como muturios, na condio de sucessora do BNH

Novao de dvidas dos muturios

Contratos firmados no mbito do SFH

Garantia hipotecria

Alienao fiduciria em garantia.

Execuo judicial da dvida hipotecria Meios de defesa do excutado Embargos execuo Exceo de pr-executividade Aes autnomas