Tras los escndalos de corrupcin registrados en los ltimos aos en la construccin de varios de los grandes proyectos de infraestructura que

requiere el pas, las reglas de juego cambiaron. Para intentar enderezar el camino y lograr que las obras se ejecuten con calidad, sin sobrecostos y en los tiempos establecidos, el Gobierno nacional puso sobre la mesa sus nuevos parmetros. Varias de esas normas no fueron bien recibidas por los constructores, aduciendo que las nuevas condiciones son casi imposibles de cumplir, sobre todo para los pequeos y medianos empresarios, quienes podran quedar excluidos de los grandes proyectos, toda vez que los requisitos jurdicos o financieros estn fuera de su alcance (especialmente aquel que establece los anticipos de recursos para obras pblicas en un 10 %). Mientras las negociaciones entre el sector pblico y los actores privados avanzan para llegar a un punto intermedio, los proyectos siguen saliendo a licitacin y continan desarrollndose. As las cosas, lo mejor es conocer qu opciones existen en el mercado para lograr establecer las bases financieras de un proyecto, de manera que sea posible concursar por l; y que una vez adjudicado, no se paralice o quede mal ejecutado por falta de recursos. EL PRIMER PASO Para emprender el proyecto, lo primero es precisar el modelo de financiacin. Este debe definirse de acuerdo con la distribucin de flujos de dinero en cada etapa, los insumos requeridos, la contratacin de personal, los trmites legales requeridos y las dems tareas que implique la construccin dependiendo de los diseos y la ubicacin de la obra. En palabras del gerente del Segmento Construccin y

Transporte del Grupo Bancolombia, Javier Junca, en la distribucin de los flujos est la clave para elegir exitosamente el producto financiero que se adapte a los mismos.

Los desembolsos entregados por la entidad prestadora solo deben usarse para lo que fueron destinados desde el momento en el que se solicitaron.
Una vez determinado qu demanda el proyecto tiempo, inversin total, disponibilidad de capital propio, capacidad de endeudamiento, plizas, etctera , es necesario entrar a estudiar las opciones de consecucin de recursos que ofrece el mercado. La premisa aqu no debe ser otra que desarrollar un programa donde se combinen de manera efectiva las distintas fuentes de recursos anticipos, crditos y dineros propios. Lo ideal es que de los crditos solo se paguen inicialmente los intereses, para luego, cuando la obra haya avanzado, comenzar con la amortizacin del crdito en la etapa de las subrogaciones, si es el caso, o cuando el proyecto haya comenzado a generar recursos y sea autosostenible. Los costos asociados al crdito son aspectos por evaluar a la hora de elegir entre una u otra opcin. Entre estos se cuentan:

Tasa de inters del crdito. Cantidad y valores de los seguros que exige la entidad prestadora. Costos de transferencia. Hipotecas de predios requeridos para el proyecto. Comisiones fiduciarias. Visitas frecuentes a la obra.

As las cosas, la estructura de costos de un prstamo se considera apropiada si la tasa de inters se mantiene entre el 3 % y 4 % sobre el monto total. Otro aspecto por considerar es el retorno de la inversin. Aunque no existe un nmero preciso al respecto este depende de las particularidades del proyecto y del porcentaje de recursos propios invertidos, generalmente las tasas de retorno se mueven entre el 15 % y el 25 % de la inversin total. En cuanto a la financiacin obtenida por parte de terceros, a la hora de recurrir a sus servicios y recursos, las entidades del sector financiero hacen estas recomendaciones:

Exigir atencin especializada en los servicios para el sector constructor y de infraestructura. Eso incluye un asesor que se dedique exclusivamente a cada proyecto y permita identificar riesgos, oportunidades y necesidades. Solicitar siempre acompaamiento de la entidad prestadora en las reas tcnicas, jurdicas y financieras. menzar un proyecto solo cuando haya la certeza de que la financiacin est garantizada y presenta los puntos de equilibrio adecuados. Demostrar que el proyecto es completamente viable tcnica y econmicamente.

Modificar los presupuestos solo si es inevitable y el proyecto as lo exige, pues los frecuentes incrementos no planeados pueden hacer que la obra se quiebre o quede sin recursos antes de finalizar. Usar los desembolsos que entrega la entidad para lo que se destinaron desde el momento en que se solicitaron, pues si se destinan a otras actividades, el proyecto puede quedar suspendido. Acogerse a las tasas ms bajas que se ofrecen en el mercado. Exigir a la entidad un soporte en el control de cartera del proyecto. Solicitar agilidad en los procesos de formalizacin de las operaciones de crdito, pues los contratistas del Estado deben cumplir tiempos estrictos en cada requisito bajo el cual se desarrolla el proyecto.

Servicios especializados
Es comn considerar que los costos relacionados con los crditos especficamente para proyectos de construccin e infraestructura pueden reducirse si se toman crditos de libre inversin con las mismas entidades bancarias o financieras porque estos pueden tener tasas ms bajas de inters y menos requisitos, por citar solo algunas caractersticas. No obstante, la opcin que representan los crditos de libre inversin no siempre es conveniente, mucho menos cuando se adquiere un compromiso con el Estado en el que se debe garantizar la financiacin de la obra en todas sus etapas. Por lo mismo, es importante conocer algunas de las ventajas de los crditos para constructores y as no dejarse llevar solo por tasas ms bajas de inters:

Dan la posibilidad de pagar primero los intereses, incluso de manera trimestral y, en algunos casos, semestral. Para el acuerdo de pagos tienen en cuenta el cronograma de desarrollo del proyecto, lo que permite cierta flexibilidad. Facilitan la construccin de un patrimonio autnomo para el manejo administrativo y financiero de los recursos del proyecto. Los pagos tambin se definen de acuerdo con el flujo de caja del proyecto. Si la entidad se hace cargo de la administracin fiduciaria de todos los recursos del proyecto, el costo financiero de los servicios puede bajar significativamente.

En cuanto a las obligaciones, el constructor debe cumplir con varios requisitos para garantizar a la entidad la viabilidad de la obra. Debe facilitarse, entonces:

Informacin tcnica, planos, presupuestos y documentacin legal al da. Informacin financiera de la empresa contratista que va a desarrollar la obra. Cifras y datos que demuestren la utilidad, beneficios y viabilidad del proyecto.

Experiencia y capacidad financiera como contratista de acuerdo con la importancia y tamao del proyecto. Materiales, acabados y diseos del proyecto. Planeacin financiera, flujos de caja, recursos propios y por conseguir.

El sistema financiero no es el nico con los recursos para solventar los proyectos de infraestructura que se construyen a lo largo del territorio nacional. En el sector pblico tambin se dispone de sumas importantes para el desarrollo de estos, puesto que el pas est urgido de mejorar su competitividad ante los eminentes retos de comercio internacional. La Financiera de Desarrollo Territorial (Findeter) es la principal entidad que canaliza esos recursos pblicos. Al ser un banco de segundo piso, hoy financia hasta el 100 % del costo total de proyectos de infraestructura como:

Servicios pblicos domiciliarios (aseo, energa, agua, alcantarillado, telecomunicaciones, gas y telefona). Ambientales. Recuperacin y renovacin urbana. Salud. Conservacin y restauracin. Maquinaria y equipos. Infraestructura energtica. Plantas de beneficio.

Estos crditos los otorga por medio de la banca comercial, a travs de la modalidad de redescuento, por lo que el desarrollador del proyecto se favorece con plazos de pago de hasta 15 aos, que incluyen generalmente tres aos de gracia. Adems genera otros beneficios como:

Formas de pago mensual, bimestral, semestral, trimestral o anual vencida o anticipada. Crditos en pesos o dlares. Amortizacin a capital en cuota fija, gradual creciente o decreciente. Solicitud de desembolsos parciales de acuerdo con las necesidades del proyecto.

La entidad presta el servicio a travs de entidades financieras como bancos comerciales, corporaciones financieras, compaas de financiamiento, Institutos Financieros de Desarrollo Regional (INFIS) y cooperativas financieras; adems, lo hace a travs de entidades no financieras que, sobre todo, benefician a las pequeas y medianas constructoras: cajas de compensacin, cooperativas de ahorro y crdito, cooperativas multiactivas con seccin de ahorro y crdito y fondos de empleados. A esto debe sumarse lo ocurrido el pasado mes de septiembre, cuando el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) le aprob a Findeter un crdito de 75 millones de dlares cuyo nico destino es financiar proyectos de infraestructura. Estos recursos sern otorgados con un plazo mximo para pago de veinticinco aos y hasta cinco aos y medio de gracia. De acuerdo con el presidente de la entidad, Luis Fernando Arboleda, el objetivo es que este crdito se use en proyectos de infraestructura que garanticen el desarrollo sostenible de distintas regiones del pas. Por eso se buscar que las obras beneficiadas con estos dineros estn encaminadas a satisfacer, ahora y a largo plazo, las necesidades urgentes de las comunidades donde se lleven a cabo. Los proyectos se realizarn bajo el programa Ciudades Sostenibles y Competitivas de la entidad, del que ya hacen parte Pereira, Manizales, Barranquilla y Bucaramanga. Por su parte, el Ministerio de Educacin Nacional (MEN) se uni con Findeter para estimular la participacin del sector privado en proyectos de infraestructura fsica y tecnolgica de carcter educativo. De hecho, con ese objetivo se abri la Lnea de crdito MEN Findeter para el fomento de la educacin superior 2012, la cual destinar recursos para preinversiones, construccin, ampliacin, adecuacin, reconstruccin y mejoramiento de instalaciones educativas bibliotecas, laboratorios, equipamiento tecnolgico y redes, entre otras. Esta modalidad de financiacin se har hasta por el 80 % del costo total del proyecto y tendr plazos

especiales para el cubrimiento total de la deuda y periodos preferenciales de gracia.

Las fiducias

Las crisis que aquejaron al sector constructor en las ltimas dcadas han dejado lecciones muy claras. La ms importante es, quiz, que la prioridad de cualquier proyecto siempre debe ser la seguridad financiera y jurdica. Como parte de esa prevencin y para blindar las obras de cualquier riesgo que pudiera echarlas a perder o hacerlas inviables en alguna etapa de su desarrollo, las fiducias se han consolidado como una opcin segura de financiamiento, tanto para quienes invierten, financian y construyen, como para compradores y beneficiarios. Las cifras ms recientes muestran que a junio de 2012 el sector administra 4.181 negocios inmobiliarios, cuyos activos suman en total 15,9 billones de pesos, lo que representa un incremento del 27,5 % en nmero de negocios y 83,39 % en volumen de activos administrados, frente a lo registrado en abril del 2009. Se observa que entre 1996 y junio de 2012, los recursos administrados en fiducia inmobiliaria se han incrementado once veces, explica Stella Villegas, presidente ejecutiva de la Asociacin de Fiduciarias (Asofiduciarias). Con esas cifras, agrega, se confirman las ventajas que ofrece este instrumento para el desarrollo de proyectos de construccin, as como la capacidad de controlar los riesgos asociados a ellos, garantizando as el cumplimiento de los

compromisos adquiridos a nivel legal, de cronograma y, claro, de presupuesto. Para Sandra Forero, presidente de la Cmara Colombiana de la Construccin (Camacol), las fiducias tambin permiten que se financien de manera ms gil los proyectos de vital importancia para la competitividad del pas: algo que comenz como un mecanismo para inyectar liquidez a la actividad edificadora del pas, altamente golpeada por la mencionada crisis de finales de la dcada de los noventa, se consolid como un instrumento esencial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Los mecanismos fiduciarios se convirtieron entonces en fuente de estabilidad y seguridad para el sector, con una serie de beneficios cada vez mayores, explica la dirigente gremial. Este mecanismo tambin ha hecho que las relaciones entre los sectores pblico y privado, y entre los jugadores de este ltimo, sean mucho ms claras y estn blindadas contra las malas prcticas que en el pasado perjudicaron a unos y otros. El sistema de fiducias ha logrado movilizar hacia el sec tor edificador del pas inversiones transparentes que cumplen altos estndares de identificacin y fiscalizacin, facilitando la gestin tributaria que su administracin implica y blindando los proyectos inmobiliarios de la incursin de recursos de dudosa procedencia, agrega Forero. Lo anterior ha permitido que quienes trabajan con este mecanismo regularmente sientan que el riesgo es menor y, por ello, no duden en apostarle a la financiacin de nuevas obras a travs de l. La fiducia inmobiliaria se ha co nvertido en una poderosa herramienta de autorregulacin en el sector. La rigurosa evaluacin de los riesgos asociados al desarrollo de los proyectos y las exigencias tcnicas, financieras y administrativas de las partes que intervienen, han hecho de la fiducia inmobiliaria el mecanismo idneo para fomentar la formalidad empresarial en la actividad edificadora, concluye. Las fiducias garantizan, entre otras cosas, un riesgo cercano a grado cero para el constructor, gracias a que:

La exigencia de las plizas de cumplimiento y estabilidad no es negociable. Facilitan el proceso de futuras reclamaciones e indemnizaciones. Permiten hacer un seguimiento continuo de los avances y la calidad del proyecto. Aseguran legalmente la transferencia del proyecto a los beneficiarios. Garantizan la participacin de diferentes instancias contractuales en caso de que se presente alguna causal de terminacin.

concesiones