Iahorro Guia Compraventa PDF

Gua de la compra y venta de viviendas
Informacin bsica para adquirir tu hogar
2014
Gua patrocinada por:
Indice
Prlogo 1. 2. Introduccin Antes de Comprar 2.1. Me conviene comprar una casa? 2.2. Informacin del inmueble 2.2.1. Obra nueva 2.2.2. Casa de segunda mano 3. Negociacin de la Compra-Venta 3.1. Directamente o mediante una inmobiliaria? 3.2. El contrato de arras 4. 5. La Solicitud del Prestamo Hipotecario Seguros y productos Vinculados 5.1. Es obligatorio contratar seguros? 5.2. Seguro del hogar 5.3. Seguro de vida 5.4. Seguro de proteccin de pagos 5.5. Swaps o permutas de tipo de inters 5.6. Fondos de inversin y pensiones
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5.7. Gasto en tarjeta 5.8. La domiciliacin de nmina 6. Fiscalidad de la Compra y venta de una Vivienda 6.1. Compra de un inmueble y desgravacin fiscal en el IRPF 6.2. ITPAJD e IVA 6.3. Plusvala municipal 6.4. IBI 6.5. Fiscalidad de la venta de un inmueble 7. 8. Firma ante Notario El Registro de la Propiedad 8.1. Qu es la inscripcin registral 8.2. Funciones de la inscripcin registral 8.3. Funcionamiento del Registro 8.4. Efectos que produce la inscripcin 8.5. Normativa
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9. Despus de la Compra 9.1. Contratar servicios bsicos 9.2. Certificado de eficiencia energtica
Prlogo
An estamos viviendo el pinchazo de la mayor burbuja inmobiliaria que nunca hubiramos pensado ocurrira jams en nuestro pas. Los precios han bajado drsticamente en algunos segmentos y poco a poco parece que algunos se animan a adquirir nuevas viviendas. Ahorrar se ha convertido en una necesidad y en una condicin clave para la adquisicin de una vivienda. Es difcil encontrar una hipoteca que te financie el 100% de una compra, han pasado a ser productos solo al alcance de ahorradores. Existen una serie de factores, trmites y obligaciones a tener en cuenta cuando se lleva a cabo un contrato de compraventa la presente Gua de de iAhorro pretende esclarecer las posibles dudas que surgen siempre que nos enfrentamos a la adquisicin de una vivienda y, especialmente, si vamos a firmar una hipoteca. Como queremos hacer siempre, en iAhorro te ofrecemos con esta gua una forma diferente de relacionarte con las entidades financieras. As, analizaremos contigo mediante sencillas explicaciones y ejemplos prcticos los principales aspectos que ayudarn a que tu decisin sea ms inteligente y segura. Por ultimo quiero invitarte a que nos ayudes a ser ms tiles cada da, a travs de www.iAhorro.com y nuestra comunidad de iAhorradores, tienes una ventana abierta a todos nuestros expertos hipotecarios para que resuelvan tus dudas junto a la de otros usuarios. Me alegro mucho de que esta gua haya cado en tus manos y espero que comprar una vivienda con o sin financiacin hipotecaria sea ms sencillo gracias a lo que aqu te contamos. Un saludo y recuerda que Analizar, simplica.
Andrs Dancausa Vicent CEO iAhorro
Gua de Ahorro
1. Introduccin
Introduccin
La siguiente Gua de la Compra-venta de viviendas, editada por iAhorro con el patrocinio de CA Life, trata de aportar una informacin prctica, til y con el lenguaje menos tcnico posible a la persona que desea conocer los factores a tener en cuenta a la hora de adquirir un bien inmueble en propiedad. Nos centraremos en la compra-venta de la vivienda habitual, normalmente financiada en parte mediante un prstamo hipotecario. Para profundizar sobre la materia relacionada con la hipoteca, consultar la Gua del Prstamo Hipotecario editada tambin por el equipo de iAhorro. Cuando una familia se plantea adquirir un hogar, tiene que saber que son dos procedimientos complementarios pero diferentes: Por una parte, tiene que negociar el prstamo hipotecario que ha de solicitar, salvo el poco usual caso de que tenga ahorrado el 100% del precio ms los gastos de la operacin. Para ello ha de acudir a herramientas de anlisis comparativo que ofrecemos en nuestro portal de ahorro, consultar con expertos hipotecarios independientes y formarse adecuadamente en materia de financiacin con garanta real. Por otra parte, ha de saber negociar el precio de compra-venta y resto de variables relacionadas con la compra de un bien inmueble. Tarea compleja que muchas veces dejamos en manos de una inmobiliaria o del propio promotor que nos vende la casa, error que acabamos pagando, en costes adicionales que podramos evitar. Una cosa es que nos apoyemos en expertos inmobiliarios para la transaccin y otra muy distinta que no nos involucremos en el proceso. En las siguientes pginas vamos a tratar de darte las bases para tomar el control del proceso de compra-venta de tu futura casa, con indicaciones prcticas y en un lenguaje claro y sin tecnicismo innecesarios.
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2. Antes de Comprar
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Antes de Comprar
2.1. Me conviene comprar una casa?

La primera y fundamental pregunta que toda persona debe hacerse antes de iniciar un proceso de compra de una vivienda es si realmente es la mejor forma de tener un hogar. En esta gua nos centraremos en la adquisicin de una casa con fines de uso, es decir, para tener un techo donde vivir y compartir la vida con los nuestros. El aspecto de inversin lo tocaremos, pero no vamos a centrarnos en l. Adquirir un inmueble es la decisin financiera ms importante que la mayora de personas tomaremos en nuestra vida. Financiera porque implica un desembolso de dinero, al contado o financiado, muy elevado. Esta cantidad de recursos la podramos dedicar a cualquier otro tipo de activo ms rentable, sea un depsito bancario o la inversin en bolsa, por ejemplo, y vivir de alquiler. Es una consideracin que no solemos hacer, pero es muy importante. Si nos fijamos en la Estadstica Registral Inmobiliaria del tercer trimestre de 2013, del Colegio de Registradores, el precio de la vivienda, calculado segn el ndice de precios de viviendas por ventas repetidas de la misma nca, basado en la metodologa Case y Shiller, baj un 5,35% en tasa interanual durante el tercer trimestre de 2013. En comparacin con el trimestre anterior experiment un incremento del 0,91%. Desde los mximos alcanzados en el ciclo alcista, el ajuste acumulado es del 31,07%. Los precios actuales se encuentran en niveles similares a los alcanzados a mediados de 2003. Si una familia espaola hubiera sabido que los precios de la vivienda no suben siempre, mensaje que desde luego no se comunicaba al ciudadano en la poca de boom inmobiliario, la decisin ms inteligente habra sido invertir en otro activo el dinero a la espera de que los precios inmobiliarios tocasen fondo. Hay datos que nos podran indicar que el ao 2014 ser el inicio de la
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Antes de Comprar
recuperacin del precio de la vivienda en algunas zonas, si bien muchos expertos opinan que el ao prximo, en trminos generales, seguir cayendo. El Ministerio de Fomento confirma que en el tercer trimestre del ao tres autonomas han visto crecer el precio de los pisos en trminos interanuales: Illes Balears, con un incremento respecto al ao pasado de un 4,4%, Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%). Quiere decir esto que es el momento de comprar? Depende; si es una inversin, probablemente sea mejor espera, siempre dependiendo de la ubicacin y tipologa del inmueble. Si la necesidad se basa en tener un hogar en propiedad, adems de la previsible evolucin de los precios, hay otras variables importantes a tener en cuenta, entre las cuales se incluyen algunas de difcil valoracin econmica, como el bienestar y estabilidad de la familia. En todo caso, es muy importante que nos asesoremos con expertos inmobiliarios (no una inmobiliaria, que lo que quiere es vender) y leamos los principales estudios al respecto, tanto de los Registradores, como del Banco de Espaa, Ministerio de Fomento y portales inmobiliarios como Fotocasa o Idealista, entre otros. Entre las ventajas de alquilar podramos citar: Segn el alquiler, es posible acceder a mejores viviendas que si tuviramos que comprarlas con financiacin hipotecaria. La decisin es menos trascendente y sencilla, ya que lo nico que debemos conocer bien es el contrato de alquiler que firmamos y tener el dinero para la fianza. Nos permite una movilidad familiar y laboral importante si queremos o tenemos que cambiar con cierta frecuencia de ubicacin. En relacin a las desventajas, es importante valorar la dificultad que tendremos en un futuro de pagar el alquiler, por ejemplo si llegamos a la jubilacin sin ahorros suficientes. Si de comprar hablamos, algunas ventajas son: Ser propietario de un bien inmueble que es el hogar de la familia y que, al final, podremos legar a nuestros descendientes. Este valor de uso y la estabilidad psicolgica tienen una importancia capital que muchos estudios econmicos
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Antes de Comprar
tienden a minusvalorar. Si invertimos en mejoras, estas obras revierten en un bien de nuestra propiedad, no en uno del arrendador. Es posible arrendarla, si queremos cambiar de casa. Eso s, si tenemos un prstamo hipotecario que pagar, esta operacin es muy peligrosa si no vamos muy holgados y nos dejasen de pagar la renta en algn momento. Adems de tener una propiedad cuyo uso es vital para cualquier persona, si se compra en un buen momento, el activo en s aumenta de valor. Desventajas o puntos en contra hay mltiples, tambin, entre los que podemos mencionar: El alto desembolso de la compra de un casa, sea con ahorros o con financiacin hipotecaria (en este caso, hay que aadir los intereses, que pueden duplicar el valor de compra al acabar de pagar el prstamo). Los gastos aadidos de ser propietario, desde el IBI a la comunidad, pasando por los seguros. En el caso del alquiler, muchos de estos gastos tambin puede que nos los acaben repercutiendo. La posibilidad de que el inmueble pierda valor y, al querer venderlo, perdamos dinero. Evaluemos con calma y haciendo nmeros las diferentes opciones para tener un hogar. Es una decisin crucial que jams hay que tomar por impulso.
2.2. Informacin del inmueble

Cuando nos planteamos adquirir una casa, hay que iniciar un proceso de bsqueda intensivo, comparando las diferentes ofertas que la zona elegida proporciona. Los portales de pisos online son una gran ayuda, para esta bsqueda inicial. Las inmobiliarias de la zona pueden tambin ser de gran ayuda, si bien hay que saber seleccionar a autnticos profesionales y negociar de antemano sus honorarios.
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Antes de Comprar
Es importante recabar la informacin necesaria de los inmuebles que nos interesan, adems de haberlos visitado previamente, a poder ser en diferentes das y horas. Antes de nada hay que pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, que cuesta poco dinero y nos ofrece la informacin actualizada que la escritura que nos entreguen debera reflejar. En relacin a la documentacin que deberamos tener del inmueble, hay algunas diferencias segn sea una obra nueva (se compra directamente al promotorconstructor) o una casa de segunda mano:
2.1.1. Obra nueva

Como referencia, siempre tenemos que tener esta documentacin que deberamos pedir al promotor, antes de dar cantidad a cuenta alguna, y estudiar con atencin: Un plano general del emplazamiento de la vivienda, adems del especfico de la propia vivienda. Detalle de las calidades de la edificacin, de los acabados y de los muebles e instalaciones anejas. Importante son las medidas de ahorro energtico tomadas en la edificacin. Datos del promotor que nos vende la vivienda, del constructor y del arquitecto. Copia de la escritura del inmueble, debidamente registrada en el Registro de la propiedad. Cdula urbanstica. Cdula de habitabilidad, cuyo uso conste que es residencial. El contrato general de compra-venta o arras, para que un experto inmobiliario independiente (economista o abogado a poder ser) lo analice adecuadamente.
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Antes de Comprar
Estatuto de la comunidad, si la hay. Escritura del prstamo hipotecario promotor (esta informacin no es muy probable que nos la entreguen hasta que hayamos pagado algo a cuenta); es interesante para valorar si nos conviene ms subrogarnos al prstamo hipotecario promotor o solicitar un prstamo a otro banco, analizando siempre las mejores condiciones que el mercado ofrece con herramientas analticas como las que proporciona iAhorro.
2.1.2. Casa de segunda mano

En caso de adquirir una casa a un particular o empresa que no es la que ha construido la casa, estaremos ante una compra de inmueble de segunda mano. En este caso, entre otra documentacin tenemos que pedir: Escritura de propiedad del inmueble. Muy importante entender el significado de lo que pone; busquemos siempre asesoramiento en este punto. Recibo satisfecho del IBI; si no se ha pagado ha de abonarse antes de comprar la vivienda. Certificado del secretario de la comunidad de propietarios para asegurar que se han pagado los gastos comunitarios. As como la copia de los estatutos de la comunidad y de los reglamentos vigentes en la misma, en su caso. Tasacin antigua, que nos permitir hacernos una idea previa del valor de la casa.
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3. Negociacin de la Compra-Venta
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Negociacin de la Compra-Venta
3.1.- Directamente o mediante una inmobiliaria?

Comprar una casa es una tarea complicada, tanto por el conocimiento que hay que tener de leyes en relacin a la compra de un inmueble, como la complejidad de negociar un prstamo hipotecario competitivo. Para poder llevar todo el proceso solo, necesitaremos mucha formacin y tiempo. Muchas veces es mejor que contratemos los servicios de profesionales, que no tienen por qu ser siempre inmobiliarias, sino algn abogado o economista especializado en el tema. Tengamos muy claro la profesionalidad del gestor inmobiliario, del profesional liberal especializado en materia inmobiliaria y del intermediario hipotecario (si subcontratamos la gestin de la financiacin), adems de pedir los contratos de servicios por escrito y analizar si cumplen con la legalidad vigente. En el caso de los intermediarios hipotecarios, han de cumplir con la Ley 2/2009 y normativa de desarrollo. Muy importante es tener pactados los honorarios por los servicios y plasmar por escrito en qu consistirn exactamente. Y negociemos siempre los honorarios.
3.2.- El contrato de arras

Qu es el contrato de arras? Las arras o contrato de arras es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles, como una vivienda, entregndose como prueba una cantidad de dinero en concepto de seal. Es el documento principal que nos suelen dar para firmar cuando vamos a entregar una cantidad como seal, para que no vendan el piso a otros mientras
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tramitamos la operacin. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se est contratando es la obligacin de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro. Qu tipos de contratos de arras existen? Existen tres tipos de arras en funcin de la intencin de las partes: Conrmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolucin y la indemnizacin de los daos y perjuicios ocasionados. Esta suma, es un anticipo del precio que llegado el momento de cumplir con el resto del precio si se produce el incumplimiento, sern de aplicacin las reglas del artculo 1.124 del Cdigo Civil, as la parte perjudicada por el incumplimiento podr exigir: El cumplimiento del contrato o ejecucin forzosa, computando las arras que ya se tienen a para exigir responsabilidades. La resolucin, consistente en la devolucin de la cosa y los precios, as como solicitando una indemnizacin por los daos y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. Penitenciales: cantidad que perder el comprador o deber devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por desistimiento. Desistir de un contrato significa que antes del momento del cumplimiento, cualquiera de las partes o ambas desisten del contrato. Conforman un medio lcito de desistir las partes del contrato mediante la prdida o restitucin doblada, finalidad reconocida por el art. 1.454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o seal que, como garanta permite el art. 1.454, tienen un carcter excepcional que exige una interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
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Penales: cantidad que perder el comprador o deber devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecucin del contrato, no se desliga de la obligacin incumplida que puede ser exigida coactivamente. Este dinero representa el equivalente a la responsabilidad patrimonial por incumplimiento as pues se pactan para el caso de incumplimiento. En este caso, la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una clusula penal, es decir, la pena est sustituyendo la indemnizacin de daos y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1.152 CC). Adems de dicha penalizacin, se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido. Si no se han pactado expresamente que tipo de arras, cules son las aplicables? En los casos en que no se indica la modalidad pactada, se presume que se trata de las arras confirmatorias. Por tanto, para que las arras se consideren penales o penitenciales, hay que expresar concretamente que son de este tipo. Por lo que slo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carcter penal o penitencial, se habr de considerar que las arras lo tienen. Antes de firmar el contrato de arras, debemos negociar el precio. Las tasaciones antiguas nos sirven de orientacin. Los informes oficiales y de diferentes portales inmobiliarios online, tambin. Y si ya estamos casi decididos, sera mucho mejor pagar una tasacin antes, incluso si despus el banco no la quiere aceptar. Ms vale invertir 400 euros y perderlos, que dar una paga y seal que despus no recuperaremos.
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4. La Solicitud del Prstamo Hipotecario
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La Solicitud del Prstamo Hipotecario
La negociacin del prstamo hipotecario y su posterior contratacin, para financiar la compra de una vivienda, es una tarea cuya complejidad iguala, sino supera en algunos casos, a la de compraventa. Adems de tiempo para buscar las mejores hipotecas, en base a nuestro perfil de riesgo y preferencias, hay que tener una cultura financiera bastante importante. No podemos dejar esta decisin ni en un intermediario hipotecario (que negociar por nosotros, pero siempre tendremos la ltima palabra), ni en el director del banco (que no puede ser independiente y solo nos recomendar las hipotecas que su entidad comercializa). En esta gua no vamos a extendernos en el proceso hipotecario, dado que hemos editado un manual completo del prstamo hipotecario que te invitamos a descargar y leer junto a esta misma gua. A la hora de negociar con el banco es importante que cambiemos nuestro enfoque mental: no vamos a pedir una hipoteca al banco; vamos a pactar las condiciones de un contrato muy importante a largo plazo que, si sale bien, beneficia tanto al banco como a nosotros. Por tanto, de pedir nada. Vamos a negociar. Tenemos que llevar preparada la documentacin que hay que entregar al banco y las fotocopias de la misma. Recomendamos hacer varios paquetes de documentacin para entregar a diferentes bancos, ya que se va a ganar tiempo y tendremos varias posibilidades en caso de que alguno no acepte la operacin. La documentacin bsica a entregar es, de todos los intervinientes, tanto titulares de la hipoteca como avalistas: 1. DNI.
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La Solicitud del Prstamo Hipotecario
2. ltimo IRPF presentado. 3. Vida laboral de la Seguridad Social. 4. Contrato laboral y ltimas nminas. 5. Extractos bancarios, 6. Escrituras de otras propiedades que tengamos. 7. Es interesante, si ya se ha firmado, llevar el contrato de arras o de opcin de compra. 8. Si aportamos avalistas, tendrn que presentar la misma documentacin que nosotros. Hay que tener claro las condiciones que ofrece la entidad a sus mejores clientes y las posibilidades de que nosotros estemos englobados en este segmento privilegiado. Comparar con los dems bancos va a ser la clave para acabar contratando un buen prstamo hipotecario.
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5. Seguros y Productos Vinculados
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Seguros y Productos Vinculados
5.1.- Es obligatorio contratar seguros?

La contratacin masiva de hipotecas, que precedi al arranque de la crisis econmica, sirvi de herramienta para que la prctica mayora de los bancos y cajas comercializaran una gran variedad de seguros, vinculndolos a la concesin de este tipo de prstamos. El xito de esta frmula estaba principalmente en que los clientes, o desconocan o no cuestionaban esta prctica, cuando la realidad es que el nico seguro obligatorio por ley al contratar una hipoteca es un seguro de incendios. Ms correctamente definido como seguro de daos, el cual, cubre el valor de la casa en caso de destruccin de la misma. Este seguro no es ms que un seguro de hogar que cubre el valor de tasacin del continente y por tanto los riesgos de incendio o explosin y los causados por elementos naturales (tormentas, granizo, hundimientos del terreno, tempestad, etc.). Esta obligatoriedad se regula por el Real Decreto 716/2009 en su artculo 10 que desarrollan las leyes 2/1981 y 2/1994, que regulan el mercado hipotecario en Espaa. Con este seguro, el banco que otorga la hipoteca exige al hipotecado que demuestre la adquisicin de un seguro de este tipo sobre la vivienda hipotecada, pero esto no le concede el derecho de obligar a su cliente a adquirir dicho seguro en la propia entidad o en alguna aseguradora asociada. Adems las coberturas exigidas por el mismo son limitadas, es decir, no es necesario ni incluir el valor del suelo de la vivienda, ni mucho menos el contenido, la parte del seguro que ms encarece su prima. Es ms, la referencia para su clculo la pueden encontrar muchas veces en la tasacin, en la que debe aparecer el trmino valor a efectos de seguro, una valoracin que excluye el suelo, dado que no se destruye ni pierde valor por la ocurrencia de los siniestros que se cubren en las plizas de daos y tampoco el contenido, cuyo valor es variable, desconocido y
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nada tiene que ver con la garanta hipotecaria del inmueble. Adems tenemos que saber que, en puridad, el seguro de incendios solo es obligatorio por Ley si el prstamo hipotecario se tituliza, no en todos los casos. Como nos explican nuestros expertos independientes en esta pregunta en la comunidad de iAhorradores. Carlos Lluch comenta en las respuestas a la duda formulada por una clienta: De acuerdo con el siguiente criterio del Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de Seguros tampoco el seguro de hogar (o incendios) es obligatorio en todos los casos al hipotecar sino tan solo en caso de que la hipoteca se titulice en forma de cdulas, derivados, etctera (Ver en PDF texto completo del criterio del Servicio de Reclamaciones). Por tanto el banco tampoco puede exigir un seguro de hogar salvo en los casos de titulizacin. Otra cuestin a aadir es que en tal caso puede exigir que se suscriba un seguro pero en ningn caso determinar con quien (aseguradora o mediador). Teniendo en cuenta esta obligatoriedad relativa y la libertad de eleccin de aseguradora, el propietario s tiene que cumplir una serie de requisitos con el banco con el que haya suscrito su hipoteca, teniendo en cuenta que: La entidad financiera tiene un derecho sobre la indemnizacin en caso de destruccin del bien hipotecado, puesto que de no ser as el acreedor no podra hacer efectivo su derecho de garanta en caso de siniestro. Por eso, la ley obliga al tomador o al asegurado a comunicar a la aseguradora la existencia o la constitucin de la hipoteca sobre dicho bien. En caso de siniestro, la aseguradora tendr que solicitar el consentimiento banco (acreedor hipotecario) para poder pagar la indemnizacin al asegurado. Pasados tres meses de dicha solicitud sin oposicin por parte del mismo, se presume dicho consentimiento. En caso de que no se llegue a un acuerdo entre el titular de la garanta hipotecaria (banco) y el asegurado, la indemnizacin habr de ser consignada en un juzgado. El asegurador debe comunicar a la entidad financiera la finalizacin del contrato de seguro o el impago de la prima. Adems, la entidad financiera, para proteger su derecho, puede abonar la prima impagada, aun cuando se
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oponga el tomador o el asegurado. Por todo ello, legalmente, se deduce que la entidad financiera no tiene la condicin de un beneficiario, es decir, no posee el derecho propio a cobrar la indemnizacin correspondiente al siniestro del bien inmueble. Lo que le reconoce la Ley es el derecho a que la garanta real que pesa sobre el inmueble se extienda a la indemnizacin, pero dicha indemnizacin nicamente debe ser entregada al titular del bien asegurado, es decir, a su propietario. A pesar de ello, en la prctica hay contratos de seguro de daos en los que se estipula que el acreedor hipotecario es beneficiario del seguro o que el propietario del bien cede sus derechos sobre la indemnizacin al banco. Sobre este extremo, se ha pronunciado el Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones que considera que este tipo de clusulas son contrarias a los artculos 40 y 42 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro; en consecuencia las citadas clusulas se consideran nulas y se tendrn por no puestas. Aunque no exista esta obligacin, nos encontramos tambin con que son muchas las entidades financieras las que supeditan la concesin del prstamo a la contratacin de un seguro de daos, incluso extendindose a un seguro multirriesgo del hogar con ellos mismos o con una aseguradora asociada al banco (o generalmente de su propiedad). La inclusin de esta obligacin en alguna clusula de las escrituras del prstamo hipotecario en la que el deudor se obliga a mantener vigente durante su duracin un seguro (incluso concediendo al acreedor la facultad de contratarlo en su nombre en caso de no hacerlo el deudor) ha planteado crticas por diferentes organismos supervisores. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, lo hace por la forma de contratacin, ya que en ocasiones suelen incluirse en la escritura sin especificar sus condiciones. Por ello especifica que deba definirse, en todo caso, los elementos esenciales del seguro e informar de ellos al tomador, antes de la suscripcin, para que el tomador o asegurado pueda conocer los derechos y obligaciones que derivan del contrato de seguro. De lo contrario, concluye podra producirse una comercializacin inadecuada, no ajustada a las buenas prcticas y usos en el mbito de los seguros privados. El Banco de Espaa va mucho ms all y, en una consulta sobre solicitud
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de cancelacin de seguros de hogar vinculados a prstamos hipotecarios, incluida en la Memoria del 2012 del Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa, parte del supuesto de la posibilidad que una entidad, para conceder un prstamo, puede exigir del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo, domiciliar una nmina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversin o un seguro de unas determinadas caractersticas. En estos casos, aun existiendo esta obligacin, estima no impide que se contemple un posible cambio de aseguradora, normalmente exigiendo para ello el visto bueno de la prestamista a la nueva compaa. Por ltimo alerta de algunas malas prcticas, como que una vez acabada la hipoteca que se mantenga el seguro con la entidad financiera o aseguradora asociada, no tratando de forma diligente su anulacin. Esta mala prctica se ha extendido a otros productos como el seguro de vida. A travs de estos seguros, en caso de fallecimiento o invalidez del hipotecado, se amortiza la parte que pudiera quedar pendiente del prstamo, designando como beneficiario a la propia entidad de crdito, por lo que slo sta, en los trminos de los artculos 84 y 88 de la Ley de Contrato de Seguros (LCS), puede reclamar a la entidad aseguradora el pago de la indemnizacin. En este tipo de contratos, el asegurado es obligado a renunciar por escrito a la facultad de revocar la designacin de beneficiario, con lo que la entidad de crdito se asegura el mantenimiento inalterable de su situacin de beneficiaria, incluso en el caso de que se haya saldado la deuda por parte del prestatario antes del vencimiento de la pliza y se produzca entonces el evento cuyo riesgo era objeto de cobertura (muerte o invalidez). Como seala el Banco de Espaa, si existe la obligacin de contratar dicho seguro, reflejada en las condiciones contractuales, debe verificarse en qu trminos est contemplada esta obligacin. Los puntos esenciales a tener en cuenta si debe mantenerse el seguro en vigor durante toda la vida del prstamo y si es con la misma compaa aseguradora, o si no hay impedimento para cambiar la misma. En todo caso, una vez formalizada la operacin, las obligaciones de las partes se regirn por las clusulas y condiciones que se hayan suscrito en los correspondientes documentos contractuales. Por todo ello, es importante conocer que slo el seguro de daos es obligatorio con total libertad de eleccin de compaa aseguradora y que la aceptacin de cualquier vinculacin a la hora de contratar cualquier seguro, estipulada en la
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escritura, genera limitaciones a la hora de anular o cambiar de compaa, cuando muchas veces este cambio puede generarnos un beneficio econmico de forma de prima mucho ms baja.
5.2. Seguro de hogar

Los seguros multirriesgo del hogar son aquellos que cubren los daos causados al inmueble o a los bienes que se encuentran en l, como consecuencia de una amplia variedad de riesgos, como son: incendio, robo, responsabilidad civil, daos por agua, entre otros. De hecho, este tipo de contratos no slo se ofrece para hogares, sino que es extensible para cubrir los mismos riesgos de comunidades de propietarios, comercios o empresas. El punto ms importante de este tipo de seguros est en las coberturas, ya que pueden diferir de forma importante entre distintas compaas. En la prctica, los distintos seguros suelen tener en comn las coberturas mnimas sobre riesgos como incendio, agua, robo, defensa jurdica y responsabilidad civil. Sobre estas se establecen unas sumas aseguradas, que suelen configurarse de forma separada, ya que las coberturas pueden contratarse independientemente: Continente: Cubre los daos que se puedan producir en la vivienda, garaje, trastero (bienes que no puedan separarse del inmueble sin causarle un menoscabo) y elementos fijos de las mismas (por ejemplo, armarios empotrados), instalaciones, etc. Tambin se incluye la parte proporcional que corresponda de las zonas comunes del edificio o la urbanizacin. Por ejemplo, el seguro que cubre el continente nos reparara los desperfectos en el caso de que se mojaran las paredes por una fuga de agua, que se rompiera el cristal de una ventana o que se quemara la pared de la cocina por un descuido mientras cocinamos. Contenido: Abarca los muebles y otros bienes que se encuentran dentro de la vivienda (muebles, electrodomsticos, ropa, otros enseres personales, provisiones y vveres). La compaa nos indemnizara, por ejemplo, si hubiese ocurrido un robo en nuestra casa, compensndonos en funcin del valor de los objetos sustrados, o nos reparara el cristal de una mesa que se nos ha roto. Muchas compaas excluyen total o parcialmente (estableciendo lmites)
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joyas, antigedades y bienes de gran valor. Estos se suelen asegurar con coberturas adicionales, en muchas ocasiones sujetas a tasacin (valoracin expresa e individualizada). La inclusin en el seguro de estos bienes de especial valor podr dar lugar a un incremento notable de la prima. Responsabilidad Civil: Cubre las reparaciones y especialmente las indemnizaciones que el asegurado tenga que pagar a otras personas por los daos materiales, personales o perjuicios econmicos que les ocasione (por ejemplo, dejando un grifo abierto que provoca una inundacin al vecino). Con carcter general, la cobertura de responsabilidad civil cubre las indemnizaciones que tendramos que afrontar como consecuencia de daos causados a terceros por nuestras acciones u omisiones negligentes o las de los que viven en la vivienda asegurada, con los lmites establecidos en la pliza. El seguro multirriesgo del hogar es uno de los seguros ms comunes a la hora de la compraventa, ya que frente a la obligacin de contratar un seguro de daos, son muchos los clientes que lo extienden para cubrir no slo esta eventualidad sino muchas otras coberturas. Por todo ello debe tener en cuenta toda una serie de puntos clave y recomendaciones. A la hora de contratar: Consultar con la entidad financiera, aseguradora o con un mediador, de cules son las principales caractersticas del mismo y considerarlas de acuerdo con tus necesidades prioritarias y lo que realmente quieres asegurar. No es aconsejable recabar la opinin del empleado de la oficina, solamente, y menos si este trabajador no es experto en seguros (lo cual es bastante usual en oficinas no especializadas en el ramo del seguro). Obtener toda la informacin necesaria antes de contratar un seguro. Es un derecho de todo asegurado y, por tanto, debes pedir todas las explicaciones y aclarar todas tus dudas en relacin con el producto que vas a contratar. Es fundamental leer y entender bien todas las condiciones de la pliza y conocer los lmites de indemnizacin y exclusiones de las coberturas antes de celebrar el contrato de seguro, especialmente respecto a las coberturas en las que los siniestros son ms frecuentes. Por ejemplo, daos por agua (comprobar si estn cubiertos o si tienen alguna limitacin en los gastos de
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localizacin y reparacin de las averas) y robo. La entidad aseguradora, de acuerdo con el artculo 5 de la Ley de Contrato de Seguro (LCS), tiene la obligacin de entregar al tomador del seguro, directamente o a travs de un mediador, la pliza completa, que est formada tanto por las condiciones particulares como las generales. El contrato de seguro se perfecciona por el consentimiento, no obstante lo cual debe formalizarse por escrito. Esto significa que el contrato existe desde que ambas partes (aseguradora y tomador) consienten en que se realice, aunque el mismo no se firme. Si no se ha realizado por escrito, cualquiera de las partes puede solicitar que se formalice por escrito. La entidad aseguradora debe poner todos los medios a su alcance para facilitarle la firma del contrato. Antes de proceder a la firma del mismo, asegrate de conocer y entender todas las clusulas del contrato, especialmente las clusulas limitativas, cuya validez est condicionada a que estn destacadas en la pliza y a que sean especficamente aceptadas por el tomador mediante su firma. Guarde toda la documentacin que le entreguen. Puede ser til en caso de siniestro. No obstante, si extrava la pliza puede pedir un duplicado a su entidad en cualquier momento. Especficamente para los seguros multirriesgos del hogar, se debe tener en cuenta otra serie de puntos: Las plizas deben ser claras y precisas; el tomador y el asegurado deben comprender cuales son los derechos y obligaciones derivados de la contratacin del seguro. Uno de los puntos ms importantes es la declaracin de las sumas aseguradas (incluyndose en las condiciones particulares de la pliza como de forma separada para los bienes de alto valor) para que la indemnizacin sea suficiente para hacer frente a la prdida econmica que pueda sufrir. Si la suma asegurada es inferior al valor del bien asegurado, en caso de siniestro la entidad aseguradora aplicar la regla proporcional, lo que implica que la indemnizacin cubrir el dao sufrido por el asegurado en la misma proporcin. En este sentido es importante conocer que:
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o Continente (edicacin y partes jas): la valoracin debe contemplar todas las dependencias anexas a la vivienda como (trastero, garaje, zonas deportivas, etc.). El valor que debe declararse es el de coste de reconstruccin (excluye el valor del suelo, que no es asegurable) que es distinto al de compra o venta. Dicho valor se puede calcular multiplicando los metros cuadrados de la superficie construida de la vivienda por el coste medio de reconstruccin de una de similares caractersticas. o Contenido (bienes muebles): La indemnizacin en caso de siniestro se efectuar conforme a lo establecido en pliza. Este puede ser valor real (valor de los bienes cuantificados por su valor nuevo pero con deduccin de su depreciacin por antigedad, uso u obsolescencia) o valor de reposicin (cuantificado por su valor nuevo sin deduccin por antigedad o uso). Las valoraciones pueden ser distintas y adecuarse a cada bien. Por ejemplo, para un ordenador o cualquier producto de rpida obsolescencia, lo lgico es que se establezca valor de reposicin, mientras que puede darse el caso que en otros bienes, tales como joyas, colecciones o similar, no slo no se deprecien y sino que suba su valor y, por tanto, ser indemnizados por el valor real. Por ello, se debe tener en cuenta las diferentes posibles valoraciones de los bienes asegurados, lo cual se determina en el momento de contratacin de la pliza. Es importante saber que si contratas un seguro por un valor inferior al real, la indemnizacin que recibirs ser proporcional al valor declarado; es decir, se producir una situacin de infraseguro y se aplicar la regla proporcional. Pongamos un ejemplo: Tenemos valorada nuestra casa, cuyo valor real es de 60.000 euros, por slo 30.000 euros (50% de su valor) y sufrimos un incendio que afecta a la mitad de la vivienda. En este caso no nos pagaran los 30.000 euros, sino el 50% (parte o proporcin de la vivienda con dao) de estos 30.000 euros, con lo que slo recibiramos 15.000 euros. En el lado contrario, si la valoracin es superior al valor real, slo se le indemnizar por el valor real que corresponda, salvo que se pacte explcitamente en el contrato la indemnizacin a valor convenido. En el mismo ejemplo, tenemos una indemnizacin por 90.000 euros de una casa de valor 60.000 euros,
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recibiramos este tope y estaramos pagando una prima excesiva. A pesar de ello, existen plizas en las que se excluye la aplicacin de la regla proporcional, por ejemplo cuando habindose pactado la revalorizacin automtica de las sumas aseguradas, el porcentaje de infraseguro es igual o inferior en un tanto por ciento del valor asegurado (generalmente pequeos porcentajes inferiores al 10%). En todo caso, la responsabilidad de la entidad ante un siniestro nunca ser superior al valor de la suma asegurada. Tambin es conveniente antes de contratar un seguro analizar con atencin las definiciones de los conceptos y de las coberturas incluidas y cuales estn excluidas. Son especialmente relevantes las coberturas por robo, no slo cual ser la indemnizacin sino conocer la definicin que se da en la pliza al robo y al hurto y que ampara cada uno de ellos. Por ejemplo, hay entidades que cubren el hurto (apropiacin realizada sin fuerza, violencia o intimidacin), pero lo ms frecuente que se excluya de su condicionado. En el caso de que en la pliza no se establezca una diferenciacin clara entre robo y hurto, utilizndose solo el concepto de robo, el concepto comprender toda sustraccin ilegtima. Poner medidas de seguridad contra robos y proteccin contra incendios puede rebajar el importe de la prima. Este aspecto debers consultarlo con la entidad aseguradora para tener en cuenta que requisitos deben tener estas medidas de proteccin del hogar (diferencias entre puerta blindada y acorazada, medidas de rejas, sistemas de cmaras) y las ventajas econmicas que puedes conseguir. Tambin la forma de pago de la prima es importante. El fraccionamiento de la misma (trimestral o semestral) suele tener un recargo sobre el precio anual. Qu puntos se deben tener en cuenta en caso de siniestro? Los siniestros, especialmente menores, suelen ser bastante comunes, aunque en ocasiones por desconocimiento no se reclaman, por lo que en primer lugar hay que revisar todas las prestaciones a las que se tiene derecho. Si tienes derecho a estas, ten en cuenta los siguientes puntos: Comunicar a la entidad la ocurrencia del siniestro en el plazo mximo de 7 das desde que se tuvo conocimiento del mismo, salvo que se establezca
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un tiempo mayor en el contrato. En el caso de que se incumpla el plazo, la entidad puede reclamar daos y perjuicios causados, pero nunca se produce la prdida de la indemnizacin o una disminucin de la misma, salvo se demuestre dolo o culpa grave. La entidad aseguradora, en el caso de que considere que el siniestro no est cubierto, debe explicar de forma razonada las causas del rechazo del mismo y contestar a todas las cuestiones del asegurado al respecto. La aseguradora debe tambin justificar el importe de la indemnizacin y contestar a todas las dudas planteadas por el asegurado; no puede condicionar el pago de la indemnizacin a la firma de un finiquito por parte del asegurado. Si en un siniestro la aseguradora del hogar tiene una posicin distinta a la otra parte, en cuanto a la responsabilidad con la de la comunidad de propietarios, ambas aseguradoras deberan ponerse de acuerdo y no trasladar el problema a sus asegurados. Conocer siempre la forma de liquidacin del siniestro: en metlico, reposicin del bien siniestrado o como una prestacin de servicios (reparacin). Lo ms normal es que las entidades aseguradoras pongan al servicio profesionales para reparar las consecuencias del siniestro producido en la vivienda (fontaneros, electricistas, cerrajeros). En estos casos, la reparacin es la forma que toma la indemnizacin. Si el asegurado prefiere elegir l a los reparadores, tendr que presentar factura a la entidad aseguradora para que, siempre en los trminos del contrato de seguro, proceda a su reintegro. Es recomendable guardar los justificantes de los bienes asegurados de valor, para poder presentarlos como prueba en caso de siniestro, siendo de especial utilidad las facturas de compra y/o fotografas de los bienes. Por lo que se refiere a los riesgos extraordinarios, se debe tener presente que, complementariamente a las garantas cubiertas por la entidad, el Consorcio de Compensacin de Seguros indemnizar los daos directos en las personas y en los bienes, as como la prdida de beneficios como consecuencia de ellos, que estuvieren asegurados en la pliza, cuando sean consecuencia de los acontecimientos tales como terremotos, inundaciones, terrorismo, tormentas, etc. que nominativamente se enumeran en el Reglamento del
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Consorcio de Compensacin de Seguros (R.D. 300/2004) y que se recogen en la clusula que se incluye en la pliza. Habitualmente las plizas no cubren daos producidos por la falta de reparaciones necesarias para el buen funcionamiento de las instalaciones, por el desgaste natural de los bienes asegurados, o los originados por humedad, condensacin o entrada de agua en la vivienda a causa de fenmenos meteorolgicos. Respecto a los cambios de cerradura, algunas se hacen cargo slo si ha sido forzada, mientras otras incluyen la prdida o sustraccin de llaves. Establecer como beneficiario del seguro al acreedor hipotecario o una clusula por la que el propietario del bien cede sus derechos sobre la indemnizacin a la entidad de crdito es contrario a la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro y, por tanto, se tendr por no puesto y no ser de aplicacin. La nica obligacin que tiene la aseguradora es pedir el consentimiento al banco para el pago de esta indemnizacin. Esto es as porque el seguro se entiende como una ampliacin de la garanta (la hipoteca est garantizada por la vivienda) y el dinero de indemnizacin tiene como destino la reparacin de esta para que el piso mantenga su valor. La entidad aseguradora puede visitar el inmueble o realizar al tomador y al asegurado las preguntas que considere conveniente. En caso de no realizarlas, no puede alegar una circunstancia por la que no pregunt para rechazar un siniestro que est cubierto de acuerdo con el condicionado de la pliza. Si consideras que la aseguradora ha incumplido alguna de sus obligaciones derivadas de la normativa, del contrato o de las buenas prcticas y usos comerciales, puedes reclamar ante el servicio de atencin al cliente de la aseguradora (o ante el defensor del cliente si la compaa lo tiene) y, si no te satisface la solucin ofrecida o transcurren ms de dos meses sin respuesta, puedes hacerlo ante la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones. Asimismo tambin se puede recurrir a los sistemas de arbitraje (son voluntarios y necesita que est adherida la entidad aseguradora) y a los Tribunales de Justicia.
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5.3. Seguro de vida

La contratacin de seguros de vida asociados a la hipoteca tambin es una prctica comn de los bancos. Si al igual que otros seguros y dems productos vinculados, fueron un requisito para que nos concedieras el crdito, pero no bonifican el tipo de inters ni figuran en la escritura, podrn darse de baja, una vez firmado el prstamo hipotecario o una vez vencida la pliza. Si bonifican el tipo de inters de acuerdo a los productos adicionales contratados, no siempre es adecuado dar de baja el seguro y se deben tener muy en cuenta aspectos econmicos, calculando cul es el beneficio por esta bonificacin y confrontarlo con otras plizas de aseguradoras que ofrezcan un precio ms competitivo. Teniendo en cuenta la libertad de cambiar de aseguradora, tengamos en cuenta los diferentes aspectos econmicos que hacen ms o menos rentables estas clusulas: Que el contrato no bonifique por la contratacin de un solo producto, sino que se consiga la bonificacin por la contratacin de varios. El porcentaje que disminuya el diferencial, cuanto ms alto, ms beneficioso. La cuanta y plazo de la hipoteca, cuanto mayor y a ms tiempo sea, ms beneficiosos son estos descuentos, ya que pagan en los primeros aos y durante un periodo ms amplio ms intereses que capital. Los aos que quedan para finalizar de pagar nuestro prstamo. Cuando queden pocos aos las bonificaciones van siendo menos rentables (al amortizar ms capital). El criterio econmico es fundamental. Existe libertad de eleccin de compaa y las aseguradoras ajenas a las entidades financieras pueden ofrecernos un mejor precio. Una modalidad especial de los seguros de vida o invalidez vinculados a una hipoteca es la de los seguros a prima nica. Estos se comercializan bsicamente dos modalidades: En los que se estipula como suma asegurada el importe del prstamo recibido y se designa como beneficiaria a la entidad de crdito que concedi el prstamo. Al irse pagando cuotas, el importe pendiente de amortizar ser
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inferior a la cantidad contratada en la pliza, por lo que los beneficiarios recibirn la diferencia entre la suma asegurada y dicho importe. En la segunda modalidad se establece que la suma asegurada ser igual al capital pendiente de desembolso del prstamo (o a un porcentaje del mismo), durante toda la vida de la operacin y, por tanto, el beneficiario con carcter irrevocable ser el banco. Para realizar el clculo de la prima se toma como hiptesis que el capital pendiente de amortizar cada ao ser el previsto en el plan de amortizacin del prstamo. En estos seguros, si no se adjunta dicho plan de amortizacin, el asegurado desconoce el importe por el que realmente est asegurado cada ao. Con esta modalidad, las entidades financieras buscan atar al asegurado y que no se cambie o anule la pliza (algo que podra hacer con seguro renovable ao a ao), pero pudiendo generar distintas problemticas. Este puede ser el caso si el asegurado resuelve el contrato (despus de subrogar o pagar la totalidad de la hipoteca) y no se le devuelve la parte de prima nica no consumida. En este caso, se producira un perjuicio injustificado, que supone una actuacin contraria a las exigencias del equilibrio y de la buena fe contractual, y a lo dispuesto en el artculo 1258 del Cdigo Civil: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no slo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambin a todas las consecuencias que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y la ley. El propio Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones considera esta actuacin inadecuada y contraria a las buenas prcticas y usos en el mbito de los seguros privados, de acuerdo con la competencia reconocida por el artculo 62 del Texto Refundido de la Ley de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados y en el artculo 6 del Reglamento de los Comisionados para la Defensa del Cliente de Servicios Financieros. De acuerdo a estos artculos, cuando el asegurado decida resolver un seguro de vida a prima nica por haber cancelado el prstamo hipotecario al que iba ligado y no existir ya riesgo de impago para la entidad de crdito, la aseguradora, en el caso de que en el contrato no se establezca qu es lo que sucede cuando se produzca cancelacin anticipada del prstamo, deber devolverle la prima correspondiente al tiempo de cobertura no transcurrido o la provisin matemtica. Tambin es comn encontrarse con dos tipos de clusulas que determinan que
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pasar en estos casos de cancelacin anticipada: Devolver parte de la prima no consumida. Seguir cubriendo los riesgos de fallecimiento e invalidez, pero el beneficiario dejar de ser la entidad de crdito y ser designado libremente por el tomador. Es decir, la entidad financiera no hace ningn desembolso y el tomador puede encontrarse con un seguro que no quiere o no necesita. Con base en cuanto antecede, el Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones considera conveniente, para que el tomador de seguro disponga de una informacin suficiente y veraz, que no le induzca a error, que en la pliza de este tipo de seguros debe mencionarse qu sucede en caso de amortizacin anticipada, ya sea total o parcial, del prstamo. Caractersticas de los seguros de vida: Teniendo en cuenta la no obligatoriedad de su contratacin y libertad de eleccin de aseguradora (salvo consentimiento expreso), los beneficios o no de las bonificaciones en tipo de inters y los puntos diferenciales que hay que tener en cuenta en la especialidad de seguro de prima nica. El seguro de vida es un producto adecuado cuando se tienen deudas financieras, como es el caso de tener concedida una hipoteca. A travs de este, a cambio de la prima, la entidad aseguradora pagar la prestacin estipulada si fallece el asegurado (seguro de fallecimiento) o se cumplan riesgos establecidos en el contrato (invalidez); por tanto, ayudarn a que el titular, en caso de invalidez, o los herederos puedan hacer frente a la deuda hipotecaria. Tambin existen otras modalidades como el seguro de supervivencia (paga una renta si se vive a una fecha) y mixtos (combinan fallecimiento y supervivencia) pero son modalidades ajenas a la cobertura que se busca asociar a la hipoteca. En este caso, la modalidad ms comn es la de seguro de fallecimiento o seguro de riesgo, ya que asegura un capital en caso de muerte del asegurado. Es decir, si el asegurado fallece antes de que finalice el contrato, se garantiza a los beneficiarios designados en la pliza el pago de la prestacin pactada. Los seguros de vida riesgo pueden ofrecer garantas complementarias opcionales, siendo las ms habituales las siguientes: Invalidez: se cubre al asegurado al mismo tiempo no solo del riesgo
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de fallecimiento sino del riesgo de que sufra algn tipo de invalidez o incapacidad. Accidentes: Se proporciona un capital adicional en caso de que el fallecimiento no se deba a causas naturales sino que sea consecuencia de cualquier tipo de accidente. En el caso de los seguros de vida vinculados hay que prestar especial atencin al beneficiario. Generalmente el primero ser el banco, pero ligado al valor pendiente de la hipoteca, por ello, es muy normal que en el caso de dos titulares de una hipoteca se distribuya el capital asegurado al 50% cada uno. En todo caso, despus de destinar la cantidad a cubrir la deuda el resto no se pagar a nadie, habr que esperar que los herederos o el resto de beneficiarios soliciten por su parte el resto de la indemnizacin acreditando, como ha tenido que hacer el banco que tienen derecho a ello. Tambin podemos contratar un seguro de vida, libremente, en el cual los beneficiarios los elige el tomador pensando en que los herederos puedan pagar la deuda pendiente. En todos los casos, adems de consideraciones generales que hemos sealado, en los seguros del hogar (consultar sus principales caractersticas, obtener toda la informacin antes de contratar el seguro, leer y entender bien las condiciones de la pliza,) tiene que tener muy en cuenta puntos especficos a la hora de contratar un seguro de vida: Facultad de resolver el contrato: en los contratos de seguro de vida con un plazo superior a 6 meses, el tomador tiene la facultad de resolver el contrato unilateralmente dentro de los 30 das siguientes a la entrega de la pliza o un documento de cobertura provisional. Cuestionario de salud: habitualmente al contratar el seguro, la entidad aseguradora solicitar que lo cumplimentemos. En relacin al mismo es importante asegurarse de que se nos informe acerca de la trascendencia de lo declarado en ese cuestionario de salud, sobre todo de las consecuencias que podra tener la omisin de informacin relevante sobre su estado de salud. Para evitar malas interpretaciones, el tomador debe contestar a todas las preguntas que se formulan en el cuestionario. No obstante, en ningn caso la falta de contestacin de alguna pregunta del cuestionario, puede conllevar a que la respuesta se entienda que es negativa. Es necesario que el tomador una vez ledo, comprendido y cumplimentado el cuestionario de
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salud, lo firme personalmente. La falta de firma del cuestionario por parte del tomador del seguro ocasiona su falta de validez. Durante la vida del contrato, el asegurado deber recibir siempre informacin por escrito las modificaciones de la informacin que inicialmente le proporcion la aseguradora en relacin a su seguro. En caso de siniestro, sigue la normal general de todos los seguros, es decir informar a la entidad la ocurrencia del siniestro en el plazo mximo de 7 das desde que tuvo conocimiento del mismo, salvo que se establezca un tiempo mayor en el contrato. Igual que en el seguro del hogar, transcurrido este la compaa puede reclamar daos y perjuicios (muy improbable en los seguros de vida) pero no se produce la prdida de la indemnizacin o una disminucin de la misma salvo que haya habido dolo o culpa grave. La entidad aseguradora no debe exigir a los beneficiarios que presenten documentos que no sean necesarios para determinar la existencia del siniestro y el derecho a la indemnizacin (por ejemplo, la entidad aseguradora no puede condicionar la prestacin a la presentacin de la pliza original), pero s otra documentacin, como certificado de defuncin o los necesarios para ciertas coberturas (en caso de muerte accidental que se certifique la misma, o en invalidez certificacin oficial del grado de la misma).
5.4. Seguro de proteccin de pagos

Algunas entidades bancarias, especialmente cuando conceden un prstamo con garanta hipotecaria cuyo principal supera el 80% del valor de tasacin del inmueble hipotecado, o estiman que es una operacin de ms riesgo, imponen garantas adicionales, una de esas garantas es la contratacin de un seguro de proteccin de pagos. En este caso, la entidad bancaria acta como tomador y asegurado de dicho seguro, dado que esta garanta adicional la exige el banco como requisito necesario para conceder un crdito que, por el riesgo que implica, de otro modo no otorgara. Es un producto que se asemeja a los seguros de crdito que se conceden a las empresas para cubrir impagos por insolvencias, aunque al igual que el asegurado, las coberturas son bastante distintas:
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Cobertura por Incapacidad Temporal para empresarios y autnomos y/o desempleo para los asalariados por cuenta ajena con contrato indefinido. Unas indemnizaciones limitadas en dos sentidos, por un lado con un nmero mximo de cuotas consecutivas y totales, y tambin con el importe mximo de estas cuotas. Teniendo en cuenta este punto, el deudor es beneficiario indirecto (el directo es el propio banco que es el que recibe los pagos) ya que estara cubrindose unas cuotas a las cuales con independencia de la situacin econmica estara obligado a pagar. Pero a cambio de ello, tendra un coste elevado (generalmente entre el 1% y 1,5% del valor del prstamo pagado al origen del mismo como prima nica) con unas coberturas limitadas, tanto en lo econmico como en el tiempo. Por ello es muy importante analizar si en la pliza se incluyen limitaciones tales como: Periodos de carencia a partir de su contratacin. En estos casos, si se produce la incapacidad o el desempleo al poco de contratarlo el seguro no lo cubre. Periodos de carencia entre siniestros. Las situaciones que nos dan derecho a aprovechar el seguro deben estar espaciadas en el tiempo, por ejemplo que cubra 8 meses seguidos o 18 alternos. Que slo cubran toda la vida del prstamo sino slo la primera parte, normalmente 5 aos. Con ello, la entidad financiera limita el riesgo, por ejemplo si eres un asalariado fijo puede cambiar su situacin en cuanto ms se ample el tiempo de duracin del mismo. La cuanta asegurada es limitada, hay prstamos que no cubren el 100% de las cuotas, sino porcentajes inferiores (50%-60%).
5.5. Swaps o permutas de tipo de inters

Los swaps o permutas financieras son instrumentos financieros que, en teora sirven para cubrir el riesgo de subida de los tipos de inters, se establece un importe nocional y un tipo de referencia y si los tipos van por debajo la liquidacin favorece a la entidad y, si estn por encima, favorecen al cliente (la
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liquidacin le resultar negativa y de esa forma ver reducida la cantidad que tiene que pagar al banco). Con diferentes nombres comerciales se han comercializado junto a las hipotecas como instrumento de cobertura en las subidas, hacindolo de forma limitada pero generando graves problemas financieros si los tipos descendan. Tcnicamente un swap es un derivado financiero, como lo son los contratos de futuro o los warrants u opciones. Un derivado financiero es un producto cuyo valor depende de la evolucin del precio de un subyacente (una accin, el precio de materias primas, el oro, tipos de inters, etc.). En el caso del swap el subyacente es el dinero en s mismo (concretamente el tipo de inters). Por tanto, el swap no es un seguro de tipos de inters, plantea altos costes en caso de quererse subrogar y no es atractivo si los tipos estn altos y hay previsin de bajadas prximas. Por ejemplo quien contrat un swap sustituyendo su tipo de inters variable de Euribor + 0,75% por uno fijo del 4%, actualmente estara pagando por la diferencia sustancial de inters (un 2,75% ms) al que tendra que aadir el coste del propio producto. Hay diferentes opciones para limitar la variacin de las cuotas de los prstamos hipotecarios a tipo variable, cuya idoneidad depende de diferentes factores, desde la cultura financiera del cliente al escenario de tipos de intereses futuro. En la siguiente imagen se resumen las principales herramientas:
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5.6. Fondos de inversin y pensiones

La concesin de prstamos hipotecarios tambin se ha condicionado o especialmente bonificado su tipo de inters si se contrataran alguno de estos productos de inversin. En el caso de los fondos de inversin, siempre estando vinculados a una rebaja de inters, el principal inconveniente est en el riesgo de la inversin. Podemos invertir (se suele exigir un importe mnimo y un volumen de aportaciones anuales) en productos un dinero que necesitamos para otros fines y con ellos obtener unas prdidas que no compensen la bonificacin en los tipos, aadiendo, las comisiones que se pagan por estos productos. Pero a los planes de pensiones se le aada un componente ms, la iliquidez, es decir, con los fondos de inversin podemos, en cualquier momento, renunciar a la bonificacin conseguida en los tipos y venderlos, con prdida o ganancia, pero no con los planes, a no ser que se cumpla uno de los requisitos especificados en
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las contingencias del plan: Jubilacin Incapacidad laboral permanente Fallecimiento del partcipe Dependencia severa o gran dependencia Y tambin, dos supuestos especiales: Desempleados de larga duracin, que adems de los casos usuales de baja no voluntaria en la empresa, se presentan situaciones de expedientes de regulacin de empleo y reducciones de plantilla. En el caso de los trabajadores por cuenta propia, o autnomos, basta con haber cursado baja en su actividad y cumplir los dos siguientes requisitos. - No tener derecho a prestaciones contributivas por desempleo o haberlas agotado. En este caso, se excluyen como condicionantes percibir el subsidio por desempleo o la recin aprobada ayuda de los 420 euros. - Estar inscrito como demandante de empleo en las Oficinas Estatales destinadas a tales efectos. El partcipe que, con al menos 60 aos de edad, cesa en la actividad laboral o profesional y no rene todava los requisitos para percibir su pensin de jubilacin en el Rgimen de Seguridad Social correspondiente. En este caso, el partcipe puede seguir aportando hasta la jubilacin o hasta que l decida, o bien, cobrar el plan. Si inicia el cobro, las aportaciones posteriores que realice sern para fallecimiento y dependencia. Es muy conveniente leer con atencin nuestra gua de planes de pensiones, antes de tomar cualquier decisin de contratacin de este tipo de productos de ahorro a largo plazo. Antes de considerar vincular de cualquier forma un producto de inversin a una hipoteca, tengamos muy en cuenta la necesidad o no de estos productos, ms cuando cualquier traspaso a otros fondo u otros planes de otras entidades
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financieras o aseguradoras, siendo permitida y no pudindose limitar, llevara al final de la bonificacin obtenida. Por ello, es importante tener en cuenta aspectos muy similares a los que consideramos a la hora de valorar si conviene la bonificacin en tipo de inters hipotecario frente a la contratacin de un seguro con otra entidad: Bonificaciones son ms interesantes, para hipotecas de larga duracin, con un capital elevado y se consiguen mayores descuentos en los primeros aos de hipoteca Pero adems en el caso de contratar planes de pensiones La gama de productos que nos ofrezcan, en muchas ocasiones la contratacin se vincula a un producto o productos en promocin, o la entidad financiera no tiene una gama de planes amplia El riesgo de los productos, para procurar adecuar la oferta a las necesidades y preferencias del inversor a travs de las diversas categoras de planes existentes. El riesgo marcar buena parte de la evolucin de rentabilidad de los productos en el corto y largo plazo. Adems hay que aadir un componente ms, las comisiones, que en un producto tan a largo plazo pueden suponer una merma importante en la rentabilidad. Vinculaciones generadas por el propio plan. Existen planes que permiten congelar las aportaciones, con lo cual si un da deseamos romper la vinculacin, no ser necesario continuar aportando cantidades y el dinero invertido en participaciones en el fondo seguir generando ganancias o prdidas hasta su rescate. Pero en el lado contrario, existen productos que tan slo permiten congelar temporalmente las aportaciones, por lo que aunque renunciemos a continuar con la vinculacin con la hipoteca, deberemos continuar aportando capital al plan.
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5.7. Gasto en tarjeta

La obligacin de contratacin y uso de tarjeta de crdito es otra de las vinculaciones que reclaman muchas entidades financieras para bonificar el tipo de inters de nuestra hipoteca. En este caso tambin hay que tener sopesar los beneficios de la vinculacin con los costes que genera: Por el lado de los beneficios, a diferencia de la contratacin de seguros y productos de inversin, suele ser de los productos que menos descuenta nuestra hipoteca, con porcentajes que suelen oscilar entre 0,10 y 0,20 puntos porcentuales. Por el lado de los costes, pueden ser de muchos tipos: Coste implcito de la propia tarjeta, es decir la comisin por emisin y renovacin. Nos podemos encontrar con tres supuestos: el ms beneficioso que podemos encontrarnos es que sea gratuita en su emisin y renovacin, que lo sea solo en la emisin (primer ao) pero luego tenga un coste importante, y por ltimo que tenga un coste desde que la contratamos. No slo hay que considerar la comisin de la tarjeta para el primer titular, tambin hay que tener muy en cuenta la posibilidad de contratar tarjeta para el resto de los titulares (generalmente cnyuge) y si tiene o no coste. Coste explcito de nanciacin: si fraccionamos las compras tenemos que pagar un tipo de inters por ello. En un principio, puede parecer una eleccin, sujeto a las necesidades que tengamos, pero el problema en ocasiones es que financiar las operaciones es la nica opcin para algunas tarjetas. Las tarjetas revolving estn especialmente diseadas para las compras y establecen como forma de pago el abono de una cantidad fija o porcentaje sobre la deuda. Incluso, si esta cantidad mxima es superior a las compras realizadas, desde el momento que hemos comenzado a realizar el pago. Compras mnimas: La mayora de estas vinculaciones no se limitan a la contratacin de la tarjeta, sino tambin que obligan a una compra mnima anual. Hay que analizar muy bien la misma, ya que unido a que si la tarjeta es revolving, se dispara el coste. Por ejemplo, nos obligan a comprar 6.000 euros anuales con un plstico de esta modalidad. Slo con financiar las compras un solo mes, a un tipo del 1,5% mensual, estaramos hablando de unos 75 euros anuales de intereses.
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Si aumentamos el plazo de financiacin, y su las tarjetas tienen coste de emisin y renovacin, nos encontraramos con un coste que muchas veces supera los beneficios obtenidos.
5.8. La domiciliacin de nmina

La domiciliacin de la nmina es otra de las vinculaciones clsicas a la hora de contratar la hipoteca. Igualmente suelen bonificarnos con una rebaja de tipos, pero como en otros tipos de vinculaciones en productos financieros hay que analizar los costes. En un principio, domiciliar nuestros ingresos en la misma cuenta en la que tenemos los pagos, y la hipoteca es uno de los principales, es opcin cmoda, pero puede que no sea econmicamente la ms rentable. Si obtenemos mejores condiciones en otras entidades y que nos permitan hacer ingresos regulares de forma gratuita (transferencias) puede que nos sea ms favorable mantenerla la domiciliacin de ingresos en otra entidad. Para ello, debes tener en cuenta que la cuenta en la que vayas a domiciliar la nmina tenga una serie de caractersticas: Sin comisiones: Las vinculaciones de la hipoteca (seguros, tarjetas y la propia nmina) lleva a que el banco que nos ha concedido el prstamo sea prcticamente el nico o el ms importante. Adems con el ingreso de la nmina garantizamos al banco unos ingresos peridicos, y la posibilidad de comercializarnos todo tipo de productos, a cambio de este privilegio. Por todo ello debemos asegurarnos que los servicios bsicos de la cuenta como administracin, mantenimiento o transferencia sean gratuitos. Productos y servicios asociados: Tambin tenemos que buscar que productos, fundamentalmente la emisin de tarjetas de dbito sea gratuita y procurar que sacar dinero tampoco tenga coste en cuantas ms redes de cajeros mejor. Mucho cuidado con las promociones: La opcin de domiciliar la nmina para rebajar el diferencial es voluntaria, pero puede que al hacerlo si nos vinculemos con el banco durante un tiempo, algo que consiguen a travs de una prctica en apariencia beneficiosa, el regalo. Los regalos por domiciliar la nmina son cada da ms comunes, pero con riesgo, si queremos por ejemplo
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cambiar de entidad tendremos unas penalizaciones que incluso en ocasiones es mayor que el precio del producto. Por ello, lo ms recomendable es analizar qu es lo que recibimos y si merece la pena. Ganancias: Aunque no es lo comn ya que la funcin principal no es la rentabilidad, hay nminas por las que podemos obtener beneficios, ya sea remunerando la cuenta o devolviendo un porcentaje de los recibos que domiciliamos. Analice bien las condiciones en costes, rentabilidad y vinculacin de la cuenta nmina y confrntelo con los beneficios que obtendra en la rebaja hipotecaria y con las condiciones de otras entidades financieras.
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6. Fiscalidad de la Compra y Venta
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Fiscalidad de la Compra y Venta
6.1. Compra de un inmueble y desgravacin en el IRPF

La aplicacin de la Ley 26/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidacin de las finanzas pblicas y al impulso de la actividad econmica ha tenido un importante reflejo en la deduccin fiscal en el IRPF por la compra de vivienda habitual, la cual ha desaparecido como regla general. Solo dos comunidades autnomas, Pas Vasco y Navarra, siguen manteniendo esta desgravacin. Esto se debe a que ambas comunidades tienen su propio rgimen del IRPF, lo que les concede una mayor autonoma a la hora de poner en marcha ciertos estmulos fiscales. En Navarra, a la hora de optar a esta deduccin, hay que distinguir entre las viviendas compradas antes y despus de enero de 2013. Para las primeras, se mantienen los porcentajes de deduccin de aos anteriores en funcin del nmero de hijos, que son un 15% para todos los contribuyentes, el 18% para familias con dos o menos hijos y el 30% para las que tienen tres hijos o ms. En el caso de las viviendas compradas a partir de 2013, la desgravacin es la misma, aunque nicamente para los contribuyentes que ganan menos de 20.000 euros (22.000 euros si estn al cargo de familias numerosas) y de menos de 40.000 euros en el caso de declaraciones conjuntas, que se ampla hasta 44.000 euros para familias numerosas. Todos los que ganen ms de estas cantidades no tienen derecho a este incentivo fiscal. Por su parte, en el Pas Vasco, la deduccin vara en funcin de los territorios. De este modo en lava y Vizcaya se puede seguir deduciendo con carcter general el 18% de las cantidades destinadas a la vivienda habitual, aumentando este porcentaje hasta el 23% en el caso de personas con menos de 30 aos y familias numerosas.
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En Guipzcoa, al igual que en Navarra, se diferencia en funcin de la fecha de compra de la vivienda, aunque va ms atrs en el tiempo, lo que beneficia a un mayor nmero de hogares. Para las adquiridas antes de enero de 2012, existe una deduccin general del 18%, que llega al 23% para menores de 35 aos y familias numerosas. Sin embargo, los que compraron despus de esa fecha, la deduccin general es del 15% y del 20% para los ms jvenes y familias numerosas. Con estas excepciones, para el resto del territorio nacional, lo que s se mantiene es un rgimen transitorio de deducciones para los que hayan realizado estas operaciones de compra de vivienda habitual antes del 2013, cumplindose estas premisas: Haber adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para su construccin con anterioridad a 1 de enero de 2013. Haber satisfecho con anterioridad a 1 de enero de 2013 cantidades por obras terminadas antes de 1 de enero de 2017 y sean de: o Rehabilitacin o ampliacin de la vivienda habitual. o Adecuacin de la vivienda habitual de las personas con discapacidad. Para aplicar el rgimen transitorio se exige que se hayan aplicado la deduccin por dicha vivienda en 2012 o en aos anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todava porque el importe invertido en la misma no haya superado todava el importe exento por reinversin o las bases efectivas de deduccin de viviendas anteriores. Lo que s ya se elimin, desde la declaracin del IRPF de 2012, fue la compensacin fiscal que se aplicaba a los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de 20 de enero de 2006 usando financiacin ajena (hipoteca) y que elevaba del 15% al 20% las desgravacin para los primeros 4.500 euros. Con lo cual, todos los que puedan mantener la deduccin (con las excepciones vistas de Pas Vasco y Navarra), lo harn con un 15% por un importe mximo de 9.040 euros.
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Cuentas Vivienda: Otro producto vinculado a la compra de la vivienda tambin cambia su fiscalidad. Las cuentas viviendas, que sirvieron en aos anteriores para conseguir un ahorro destinado a pagar la parte de la vivienda que no financia la hipoteca, no podrn aplicar a partir del 1 de enero de 2013 el rgimen transitorio de la deduccin por vivienda. Es decir, aunque se hayan abierto en aos anteriores y estn dentro del plazo de 4 aos marcado para beneficiarse de ella, ya no dan derecho a realizar ninguna deduccin. Eso s, no pierden las deducciones practicadas en ejercicios anteriores, que siguen vinculadas al cumplimiento de todos los requisitos de las cuentas viviendas vigentes en el momento en que se practicaron tales deducciones para consolidarse. Es decir, no hay que devolver las mismas siempre que se destine este dinero para la compra de vivienda. Rehabilitacin de vivienda: Por ltimo, tambin se limita la deduccin por rehabilitacin de vivienda, unos gastos muy habituales cuando se adquiere una vivienda de segunda mano. Hasta el ao 2012, ltimo en vigencia del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitacin 2009-2012 se poda deducir por cualquier obra que que tenga por objeto la mejora de la eficiencia energtica, la higiene, salud y proteccin del medio ambiente, la utilizacin de energas renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitucin de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas por un importe de hasta el 20% del coste de la obra con unos lmites: Si la base imponible es igual o inferior a 53.007,20 euros anuales, el lmite es de 6.750 euros anuales. Si la base imponible esta entre 53.007,21 y 71.007,20 euros, el limite ser el resultado de 6.750 0,2 x (Base Imponible 33.007,20). La nueva normativa permite poder seguir desgravando pero siempre que los contribuyentes que hayan satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitacin o ampliacin de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estn terminadas antes de 1 de enero de 2017. Es decir, se equipara a los requisitos de compra de vivienda pero, en este caso, poniendo
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un tope de fecha mxima.
6.2. ITPAJD e IVA

A la hora de comprar la vivienda, es decir, realizar una transmisin de un bien inmueble a cambio de un precio, hay que hacer frente al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados o el IVA, dos impuestos incompatibles, por lo que segn la caracterstica de la vivienda se paga en concepto de uno u otro: IVA Si se trata de la primera transmisin (viviendas de nueva construccin) hay que pagar el Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA). El IVA aplicable a la vivienda nueva es del tipo reducido del 10%, mientras que si se trata de una vivienda de proteccin oficial este ser del tipo superreducido del 4%. El rgimen actual se resume en este cuadro:
A las plazas de garaje, con un mximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda (como trasteros) se les aplicar el mismo tipo de IVA que a sta. Pero para el resto de casos (lo ms comn a las
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plazas de aparcamiento adicionales) se aplicar el 21% de IVA con respecto al importe escriturado. Adems, no se consideran anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas. Como en todas las compras de producto, el consumidor final paga el IVA pero no lo liquida. Es decir, el comprador paga esta cantidad al vendedor y es este que en sus declaraciones peridicas (trimestrales o mensuales) abona esta cantidad a la Agencia Tributaria. Transmisiones Patrimoniales En el caso de segunda o posteriores transmisiones el comprador no tiene que abonar el IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. A diferencia del IVA, el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto cedido a las Comunidades Autnomas y, tambin a diferencia de este, aunque tambin lo paga el comprador, este si tiene que hacerse cargo del abono del mismo en las delegaciones de hacienda de su respectivas Comunidades Autnomas. Cada una de ellas establece el tipo general para la transmisin de inmuebles, aunque existen bonificaciones y deducciones dependiendo de distintas circunstancias a la hora de liquidarlo, que tambin establecen cada Comunidad Autnoma. Actualmente, el tipo general, que se puede variar en los presupuestos generales de cada autonoma son los siguientes, variando entre las que mantienen un tipo fijo o lo hacen por tramos dependiendo del valor de transmisin del inmueble:
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Sobre las deducciones en este tipo, son variadas y dependen de la Comunidad Autnoma, pero son comunes las que se basan en que la compra sea de vivienda habitual aadiendo distintos criterios: Si el titular forma parte de familia numerosa propietario de la vivienda o incluso sin serlo, teniendo ms de dos hijos. Si el titular tiene reconocida minusvalas, en algunas comunidades estableciendo tramos, primero si es superior al 33% y con otro tramo adicional del 65%. Ser menor de 35 aos. Renta del adquiriente
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Actos Jurdicos Documentados La formalizacin en documento pblico del contrato de compraventa (escrituras) est sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, en la modalidad Actos Jurdicos Documentados. Este tipo de liquidacin se aplica a toda escritura de compraventa y de prstamo hipotecario, sea primera o segunda vivienda. Por la escritura de la compraventa: Se liquida en la delegacin de Hacienda de la Comunidad Autnoma correspondiente; lo puede realizar el comprador directamente, pero en muchas ocasiones se utiliza el servicio de una gestora aadiendo un coste por la gestin. Para la base de clculo del Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados se toma el importe escriturado de compraventa. El tipo de impositivo vara enormemente, no slo por el tipo general de la Comunidad Autnoma, sino tambin por la tipologa de vivienda y condiciones particulares del adquiriente (bonificaciones por minusvala, edad, renta). Actualmente este vara entre el 0,1% y el 1,5% del valor escriturado, con operaciones exentas, como son en muchas comunidades las que se realizan sobre compraventas de Viviendas de Proteccin Oficial (VPO). Por la escritura del prstamo hipotecario: Cuando la adquisicin de vivienda, ya sea nueva o usada, y se realice mediante un prstamo hipotecario, tambin se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados (IAJD) por la constitucin de dicho prstamo. No se abonar este impuesto si el comprador se subroga en el prstamo del promotor. Su base de clculo es la responsabilidad hipotecaria no el importe de la hipoteca. La responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante el prstamo (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.), es decir, un importe bastante superior al valor del prstamo que suele suponer 1,5 veces el total del mismo. Se aplican los mismos tipos impositivos que en la escritura de compraventa.
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6.3. Plusvala municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ms conocido como plusvala municipal es un impuesto municipal que tiene como origen no el mero hecho de la compraventa de la vivienda, sino el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana, que se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisin de su propiedad. Para establecer quin es el que paga por este impuesto (sujeto pasivo), la Ley General Tributaria (58/2003) establece dos supuestos, aunque ambos con un punto comn, paga la plusvala quien se beneficia de este incremento: En el caso adquisicin por herencia o donacin: el adquiriente. En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano: el vendedor. Es decir en nuestro caso, siempre el vendedor, pero pese a ello, hay muchos casos de compraventas de primera vivienda a un promotor inmobiliario este incluya en la escritura la obligacin de pago por el comprador. Teniendo en cuenta que la obligacin es del vendedor, no debe permitir que se incluya esta clusula, ya que una vez firmada, es ms difcilmente defendible su anulacin, incluso judicialmente. En determinados territorios, por ejemplo en Illes Balears, los usos habituales son que en las escrituras de transmisin se ponga que el que paga la plusvala es el comprador, no el vendedor. Es una estipulacin legal, pero que contradice la regla general de la Ley. Estemos atentos y negociemos desde el principio no pagar este impuesto que corresponde al vendedor, si podemos. Leamos con atencin el contrato de arras, si se firma, para que quede bien claro que la plusvala la pagar el vendedor. Si pone clusulas del estilo los impuestos se pagarn segn la Ley, la plusvala la sufragar el vendedor. La base imponible del impuesto es el valor catastral del terreno que viene reflejado en el recibo del IBI, al que se le aplica unos porcentajes determinados por los aos que han transcurrido desde la ltima transmisin (compraventa, donacin o herencia), que es la ltima vez que se present este impuesto, ya sea intervivos (venta) o mortis causa (herencia). Por lo que cuanto ms tiempo
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transcurra, ms alta ser la base imponible. Pongamos un ejemplo: pagamos la plusvala por una venta de una vivienda, con un terreno de valor 20.000 euros y que cuya ltima compra se realiz 3 aos antes. En este caso, la base imponible no sern los 20.000 euros sino que se aplica el porcentaje correspondiente a esos 3 aos (por ejemplo, 11,1%) por lo que se aplica el tipo impositivo sobre 2.220,00 euros. Con un tipo impositivo del 29% pagaramos 638 euros. Si hubieran transcurridos no 3, sino 10 aos desde la ltima compraventa, se aplicara un porcentaje del 35%, y su base imponible se elevara al 7.000 y la cantidad a pagar 2.030 euros. Como a lo largo de los aos se va incrementando la base imponible, esta se suele poner un lmite (generalmente 20 aos) ya que de no ser as, el impuesto sera ms que recaudatorio confiscatorio. Sobre el pago del mismo, este se debe realizar en los 30 das hbiles siguientes cuando se haya producido el hecho imponible. Medidas para obligar a su pago Siendo uno de los impuestos ms importantes para los ayuntamientos, se han establecido una nueva serie de requisitos que en el fondo buscan la liquidacin y pago de este impuesto. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias, introduce una medida para asegurar el cobro de este impuesto. En su Disposicin final cuarta modifica el artculo 254 de la Ley Hipotecaria adicionando un nuevo apartado 5, con efectos desde el 1 enero de 2013: Es decir, la imposibilidad de registrar la compraventa, es decir la transmisin de propiedad sin haber liquidado la plusvala, obliga no slo al pago de la misma, sino tambin a que este se produzca en el menor intervalo posible.
6.4. IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles, ms conocido como IBI o contribucin urbana, es un tributo directo de titularidad municipal y de pago obligatorio, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles en los trminos establecidos en los artculos 60 a 77 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
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El hecho imponible, es decir la obligacin de pago, viene determinada por ser titular de un bien inmueble. Se puede repercutir la cuota tributaria por ejemplo sobre el arrendatario, pero ello no supone la traslacin de la condicin de sujeto pasivo. Es decir el propietario es el obligado a pagar el impuesto, aunque este luego se lo pueda cobrar al inquilino. La cuota de este impuesto se calcula de acuerdo con el valor catastral del inmueble. Este, estar integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. Este valor nunca podr superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijar mediante orden ministerial un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. Sobre este valor al que se puede realizar distintos ajustes (tanto a la baja como al alza) se genera la base liquidable,, a la cual se aplica un tipo impositivo (porcentaje) que genera la cuota a ingresar. Cada ayuntamiento determina en las ordenanzas fiscales las fechas de pago, pudindose domiciliarse en cuenta o hacerlo por los distintos canales que ofrezca el consistorio (ventanilla, acuerdo con entidades financieras para su ingreso, tarjeta). Existe siempre un periodo voluntario, finalizado este, la deuda ser exigida en va ejecutiva con el recargo y los intereses de demora correspondientes. En el caso de transmisin de vivienda, el nuevo titular debe pagar el IBI a partir del ao siguiente a la fecha de adquisicin. Hay que tener muy en cuenta que las deudas pendientes por este impuesto pueden ser exigidas al nuevo propietario. Por ello, antes de adquirir un inmueble es aconsejable pedir informacin sobre posibles deudas por IBI. En la actualidad, los notarios estn obligados a pedir esta informacin y lo tienen que poner en conocimiento de los compradores.
6.5. Fiscalidad de la venta de un inmueble

La fiscalidad de la venta del inmueble tambin ha sufrido modificaciones en el ejercicio 2013; estas se debe fundamentalmente por el tratamiento de las plusvalas y minusvalas en el IRPF, impuesto en el que se liquida siempre que la venta la haya realizado un particular. La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda se debe declarar en el Impuesto de la Renta del ejercicio fiscal en el que se haya realizado la
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venta. Para calcular la ganancia patrimonial, se resta el valor de transmisin del valor de adquisicin, actualizado mediante un coeficiente que vara en funcin del ao en que el inmueble fue adquirido. Esto se realiza de forma general, pero con efectos desde el 1 de enero de 2013, se trata de forma distinta las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisin de una vivienda que se hayan generado en un perodo menor o igual a un ao de las que se hayan generado en un periodo superior al ao. Si se han generado en menos de un ejercicio, se integran en la base imponible general del IRPF, lo que determina un cambio general, ya que el tipo de la base imponible mxima se ha elevado hasta el 52%, un 56% en algunas comunidades autnomas como Catalua; si esta supera los 300.000 euros se pagara el tipo mximo. Mientras, cuando el perodo de generacin de las ganancias patrimoniales sea superior a un ao, se integran en la base imponible del ahorro del IRPF. En este supuesto, se aplican los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida:
No obstante, actualmente se aplicaran los tipos de gravamen incrementados con los tipos complementarios previstos en la Disposicin Adicional trigsima quinta de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas:
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Es decir, actualmente se paga sobre las ganancias obtenidas: Primeros 6.000 euros: un 21% De 6.001 a 24.000 euros: un 25% A partir de 24.001 euros: un 27%. En todos los casos, hay que descontar los gastos obligatorios que conlleve esta venta (impuesto de plusvala,). Pongamos un ejemplo: Hemos vendido un inmueble comprado hace 5 aos, obteniendo una ganancia de 30.000 euros despus de restar los gastos de transmisin. Teniendo esto en cuenta se aplicara el siguiente gravamen: Primeros 6.000 euros al 21% = 1.260 euros 18.000 euros al 25% = 4.500 euros 6.000 euros (30.000 24.000) = 1.620 euros Liquidacin total = 7.380 euros, tipo efectivo del 24,6% Ayudas a la compra de vivienda de segunda mano:
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No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 el clculo incluye una serie de reducciones: A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los das transcurridos desde la adquisicin de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente reductor segn el ao de adquisicin. A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los das transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta. El importe obtenido tributar aplicando los tipos de gravamen mencionados anteriormente. Un caso especial, la dacin en pago: Estn exentos del IRPF la ganancia patrimonial que se pueda generar en los deudores con hipoteca inmobiliaria que se encuentren situados en el umbral de exclusin, con ocasin de la dacin en pago de su vivienda habitual. Para considerarse estar en el umbral de exclusin, habr que cumplir los siguientes supuestos: a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades econmicas. A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cnyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda. b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. d) Que se trate de un crdito o prstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la nica vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisicin de la misma. e) Que se trate de un crdito o prstamo que carezca de otras garantas, reales
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o personales o, en el caso de existir estas ltimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c). f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, debern estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores. En aquellos casos en que un contribuyente no incluido en el umbral de exclusin y, por tanto, no resulta aplicable la exencin, entrega su vivienda en pago de la deuda hipotecaria ante la imposibilidad de afrontar el pago, obtendr una ganancia o prdida sujeta al Impuesto que vendr determinada por la diferencia entre el valor de adquisicin de la vivienda y el valor total de la deuda pendiente que se cancela. Dicha ganancia o prdida se integrar en la base imponible del ahorro, como cualquier otra transmisin de un plazo mayor al ao.
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7. Firma ante Notario
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Firma ante Notario
En el momento en que ya tenemos negociada la compra de la casa, normalmente precio pago de las arras, y nos han aprobado un prstamo hipotecario cuyas condiciones nos parecen interesantes, es el momento de cerrar el ciclo. Ante notario firmaremos dos escrituras: La de prstamo hipotecario, en la que firman el banco como prestamistas y los titulares hipotecarios como deudores, adems de los posibles avalistas o hipotecantes no deudores. La de la compra-venta, firmada por los vendedores y los compradores. Es importante acudir a notaria unos das antes a leer el borrador de las escrituras, derecho que tienen todos los clientes. Parece una obviedad pero no sera el primer comprador que se deja el DNI original. Y mirar que no est caducado para evitarse problemas innecesarios. Los vendedores, al transmitirnos la casa libre de cargas, tienen que traer los justificantes de estar al da de la luz, el gas, el agua, la comunidad en caso de que exista, el certificado de cancelacin de deuda de su hipoteca (en caso de tenerla sobre la vivienda que compramos) y el ltimo recibo del IBI, principalmente. Uno de los problemas ms frecuentes el da de la firma es que los vendedores no saben que para cancelar su hipoteca, aparte de la deuda pendiente, deben hacer una provisin de fondos para la gestora de unos 600 a 1.000 , para cubrir los gastos de cancelar registralmente la hipoteca que se cancela econmicamente el da de la firma. En el siguiente esquema se pueden comprobar las funciones que tiene firmar ante notario:
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Firma ante Notario
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8. El Registro de la Propiedad
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El Registro de la Propiedad
8.1. Qu es la inscripcin registral?

Despus de firmar ante notario se ha de registrar la compra-venta y la hipoteca, en el Registro de la propiedad, para que tenga efectos ante terceros. Este trabajo lo suele llevar a cabo la gestora, contratada por el banco pero pagada por nosotros. La inscripcin, como constancia en el Registro de la Propiedad, es un medio de conceder una proteccin jurdica especfica al titular inscrito, mediante la publicidad registral, esto es, la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad frente a terceros. Esta especial proteccin se deja a la voluntad de los adquirentes los cuales pueden decidir si inscribir o no, si bien la norma general es inscribir toda operacin de este tipo. Cuando hemos firmado ante notario la escritura de compraventa del inmueble, adems de la escritura de prstamo hipotecario si hemos financiado la operacin, se ha de proceder a inscribir la operacin en el Registro de la Propiedad. Esta tarea la suele realizar una gestora y nosotros no nos tenemos que ocupar de nada, ms all de pagar los correspondientes honorarios de gestora, notara y registro (que no es poco).
8.2. Funciones de la inscripcin registral

A pesar de que es una facultad voluntaria, la publicidad registral ofrece una garanta o seguridad jurdica en el trfico jurdico. En concreto, el Ministerio de Justicia considera que el Registro de la Propiedad tiene las siguientes funciones: Se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean stos de titularidad pblica o privada. Puede tambin inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de
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dominio pblico. El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurdica a los derechos inscritos, favorece la seguridad y agilidad del trfico jurdico y ahorra constes de transaccin. El Registro de la Propiedad hace pblicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legtimo inters en conocerlos.
8.3. Funcionamiento del Registro de la Propiedad

Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son: Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues no existe sin la inscripcin. Principio de rogacin: quien quiera inscribir un ttulo ha de solicitarlo en el Registro correspondiente. Prioridad: supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribir el que llegue antes al Registro y, en caso de que haya dos derechos inscritos sobre la misma finca, tendr prioridad el ms antiguo. Por ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato por el que ha adquirido una finca de otra persona y despus acude al Registro otra persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la misma finca de la misma persona que el primero que acudi al Registro. En este caso, el Registrador inscribir la adquisicin de la primera persona que acudi al Registro. Otro ejemplo podra ser que en el caso de ejecucin de una hipoteca o un embargo anterior puede implicar la cancelacin de todos los derechos posteriores. Legalidad: los Registradores calificarn bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripcin as como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras pblicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
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Tracto sucesivo: para inscribir o anotar ttulos deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.
8.4. Efectos que produce la inscripcin

Los efectos que produce la inscripcin en el Registro de la Propiedad son: Legitimacin registral: Se presumir que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumir que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la posesin de los mismos. Inoponibilidad: Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros. Fe pblica registral: La persona que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus el derecho del transmitente resulte no ser vlido por razones que no consten en el Registro. Presuncin de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los ttulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario. Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro estn bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los trminos establecidos por la Ley. Proteccin judicial de los derechos inscritos: Las acciones reales procedentes de derechos inscritos pueden ejercitarse a travs del juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes sin ttulo inscrito se opongan a tales derechos o perturben su ejercicio.
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8.5. Normativa aplicable al Registro de la Propiedad

Si queremos profundizar en la importancia que tiene el Registro en el correcto funcionamiento del trfico inmobiliario, os dejamos la normativa aplicable: Ley Hipotecaria, Texto Refundido segn Decreto de 8 de febrero de 1946. Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947. Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican artculos del Reglamento Hipotecario. Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Instruccin de 22 de mayo de 2002, de la Direccin General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles. Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificacin de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios. Instruccin de 22 de mayo de 2002, de la Direccin General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.
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9. Despus de la Compra
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Despus de la Compra
9.1. Contratar servicios bsicos

Despus de comprar la vivienda, nueva o de segunda mano, uno de los pasos ms importantes es la contratacin de los servicios bsicos (luz, agua, gas, telefona), punto en el que hay grandes diferencias si se trata de una vivienda nueva o una de segunda mano: Electricidad: Uno de los puntos esenciales en la contratacin de los servicios de luz es encontrarnos en un mercado liberalizado en el que se pueda elegir suministrador, aunque no todas las compaas ofertan sus servicios en todos los puntos de nuestro pas; por ello, en primer lugar, hay que ver que compaas ofrecen sus servicios en nuestra zona, sus ofertas y precios. Partiendo de este punto, en el caso de una vivienda nueva, es fundamental presentar el boletn de instalacin del suministro, proporcionado por la promotora a la cual hemos comprado la vivienda. Este boletn es un documento oficial emitido por un instalador elctrico autorizado, que certifica que la instalacin cumple los requisitos necesarios para el suministro elctrico. Refleja las principales caractersticas de tu instalacin, como la potencia instalada y la mxima admisible, adems de garantizar la calidad de la instalacin. Debes tener en cuenta la potencia que deseas contratar. Si dispone de agua caliente elctrica y/o calefaccin elctrica por acumulacin y adems realiza una parte importante de su consumo durante la noche, es conveniente que se informe sobre la Tarifa con Discriminacin Horaria. Tambin debes tener en cuenta que la potencia a contratar no puede superar la mxima admisible por su instalacin. En el boletn de instalacin elctrica se refleja las caractersticas de la instalacin y la potencia mxima que puede
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contratar. En el caso de vivienda usada, en un principio no necesita el boletn, pero si se requerir en dos supuestos: Para aumentar la potencia contratada por el anterior propietario, se debe contratar a un profesional acreditado. En el caso de la electricidad, la distribuidora suele requerirlo cuando la instalacin supera los 20 aos de antigedad, la empresa distribuidora puede exigir la adaptacin a la normativa actual mediante la presentacin de un nuevo Certificado. Como regla general, si la instalacin es reciente y deseas mantener la potencia contratada, no es necesario el mencionado boletn. El usuario que est al corriente de pago puede traspasar su contrato a otro que vaya a hacer uso en idnticas condiciones. El titular informar a la empresa distribuidora mediante una comunicacin que permita tener constancia, para expedir el nuevo contrato. En este caso, suele ser muy sencilla la contratacin, a travs del telfono o Internet, suministrando los datos bsicos como NIF y cdigo de cuenta bancaria para su domiciliacin. Caractersticas de los contratos de electricidad: La duracin del contrato es anual y se prorrogar tcitamente por perodos iguales. No obstante, el consumidor puede resolver el contrato antes de dicho plazo, comunicndolo 15 das hbiles antes de la fecha para la que se desee la baja del suministro. En caso de que el usuario decida darse de baja antes de que transcurra un ao, la comercializadora puede penalizarle con un 5%, como mximo, del consumo estimado pendiente. El plazo para que se haga efectivo el cambio de suministrador no puede ser superior a tres semanas. El consumidor tiene derecho a ser informado y asesorado por la compaa sobre la tarifa, su modalidad de aplicacin, la potencia a contratar, los complementos tarifarios y las dems condiciones del contrato que sean ms
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convenientes para l, con el fin de que pueda elegir libremente la que ms le convenga, entre las tarifas oficialmente aprobadas. Adems, tienes derecho a cambiar de tarifa, modalidad de aplicacin y potencia contratada, aunque no puede hacerse ms de un cambio hasta que haya pasado un ao desde la ltima modificacin, a no ser que se llegue a un acuerdo distinto con la compaa suministradora. Los contratos suscritos en el mercado libre deben incluir las posibles penalizaciones en caso de anulacin anticipada del contrato por parte del consumidor y diferenciar entre los precios y condiciones del contrato, as como su plazo de vigencia y los de carcter promocional. La empresa puede exigir, en el momento de la contratacin, la entrega de un depsito de garanta, que equivale a la facturacin terica mensual de cincuenta horas de uso de la potencia contratada. El distribuidor exigir el depsito al comercializador cuando sea ste el que contrate el acceso a la red en nombre del consumidor. El depsito se devuelve de manera automtica cuando finaliza el contrato, y se descuenta la cantidad necesaria para cubrir el saldo pendiente de pago. Al dar de alta un nuevo suministro, adems del depsito, tambin se cobran los derechos de acometida o enganche establecidos. Las empresas distribuidoras pueden negarse a suscribir contratos de suministro a tarifa en estos dos casos: o Cuando el consumidor tiene deudas con cualquier empresa distribuidora, justificadas por una sentencia judicial firme y siempre que no haya justificado el pago de esa deuda y que su cuanta sea superior a 150,25 euros. o Cuando las instalaciones del consumidor no renan las condiciones tcnicas y de seguridad reglamentarias. Gas: La contratacin del suministro de Gas Natural es muy similar a la de electricidad, tambin el mercado est liberalizado, pero con un menor nmero de empresas operadoras.
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Para poder solicitar el alta de suministro de gas natural tambin debes disponer del Certificado de Instalacin Individual en regla (realizado por un instalador certificado). Si ya lo tienes, puedes llamar directamente al telfono de atencin al cliente de la empresa comercializadora que prefieras. Si no tienes el Certificado, debers ponerte en contacto con un instalador de gas autorizado. Tendr que realizar una inspeccin de la Instalacin Receptora Individual (IRI). Si tu instalacin cumple la normativa vigente, y comprueban que el gas llega a todos los puntos de consumo y los aparatos funcionan correctamente, el tcnico dejar la instalacin lista para su utilizacin y emitir el Certificado de Instalacin Individual en la misma visita. Una vez tengas el Certificado, puedes pedirle al mismo instalador que te ha visitado en casa que te gestione el alta de suministro de gas natural, o puedes llamar t mismo al telfono de atencin al cliente de la empresa comercializadora que prefieras. Caractersticas de la contratacin de Gas: Los consumidores conectados a redes de distribucin igual o menor a 4 bares, pueden contratar por telfono o a travs de internet el alta, la baja y el cambio de suministrador. Para llevar a cabo estos trmites la empresa debe: Tener la conformidad del cliente. En el caso de la contratacin telefnica, la prueba de esa conformidad es la grabacin de audio en la que el consumidor da su consentimiento para realizar el alta, baja o cambio de suministrador. La empresa comercializadora ha de asignar un nmero de solicitud y mantener un registro con las grabaciones. Si se realiza va internet, hay dos formas de obtener la conformidad: o Con firma digital avanzada. Los datos del usuario quedan registrados en un fichero electrnico. La prueba documental del consentimiento es siempre responsabilidad del comercializador. o Sin firma digital avanzada. En este caso, los datos introducidos por el consumidor en la web de la empresa comercializadora quedan recogidos en un registro electrnico. La compaa asigna un nmero a cada registro y el
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cliente puede descargar e imprimir la solicitud realizada. En cualquier caso, la compaa debe enviar al usuario el documento por escrito donde figuren todos los trminos del contrato. A partir de ese momento, el consumidor dispone de un plazo de siete das para desistir del contrato, si lo desea, sin necesidad de dar ninguna explicacin y sin penalizacin. En el caso de las solicitudes de baja, la empresa debe enviar al usuario una comunicacin donde conste la fecha de baja del suministro. Adems, debe informarle de que si posteriormente desea darse de nuevo de alta deber pagar los derechos de enganche. La empresa debe informar al consumidor del derecho que tiene de revocar el contrato, as como el plazo y la forma de ejercerlo, en su caso. El contenido del contrato de suministro est regulado legalmente y se compone de tres apartados: Identificacin de las partes y del tipo de contrato. Condiciones concretas del suministro (tipo de instalacin, de tarifa, etc.). Condiciones generales que se aplican al suministro. Agua: A diferencia de luz y gas, las empresas suministradoras de agua son nicas por zona, por lo que deber dirigirse directamente a la sociedad a quien corresponda. Todas las viviendas debern tener su acometida, con lo que slo sera necesario pedir el alta de suministro. Si no tuviera la acometida, la empresa le tiene que informar previamente del coste de la misma y la instalacin de contador. Si es cambio de titularidad, generalmente hay que cumplir los siguientes requisitos: Impreso o documento de solicitud de cambio de titularidad del contrato debidamente cumplimentado.
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Fecha de vinculacin (referencia para iniciar la facturacin) DNI del titular. Datos identificativos de la finca: nmero de contrato del anterior titular, direccin, nmero de contador. Lectura del contador y fecha de la toma de la lectura. Escrito de cesin del anticipo de consumo del titular anterior, si se produce, si no le cobrarn ese anticipo. Telfono jo: La telefona no existe obligacin de entrega de certificado de instalacin, existiendo libertad absoluta de eleccin de compaa. Si debemos tener especial atencin a diferentes aspectos, ms cuando los contratos escritos: Los operadores deben informar sobre el contrato en su pgina de internet, por escrito, si as lo solicita el consumidor, o a travs del telfono de atencin al cliente. El envo por correo de dicha informacin ser gratuito y el precio de las llamadas al telfono de atencin al cliente del operador no podr tener un coste mayor que el de una llamada telefnica local. Cuando el contrato se formalice con la presencia del usuario y del operador, en el momento de la firma el usuario se quedar con una copia. En el caso de que el contrato se formalice a distancia, por va telefnica, electrnica o telemtica, se debe mandar una copia, dentro de los diez das siguientes a su formalizacin, al domicilio del usuario, si as lo solicita. La ley prohbe las clusulas que impongan al consumidor plazos de duracin excesivos o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato. El contrato finalizar por las causas generales de extincin de las obligaciones
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o por voluntad del usuario en cualquier momento. En este ltimo caso, el nico requisito es que se debe avisar al operador a travs del medio que est contemplado en el contrato (fax, burofax, carta, etc.), con una antelacin de dos das hbiles a la fecha en la que se desea causar baja. Si el medio establecido por el operador es telefnico, la persona que atienda al consumidor debe facilitarle un nmero de referencia y, si lo pide el cliente, un documento que le permita acreditar su solicitud de baja. El operador debe comunicar al abonado cualquier propuesta de modificacin del contrato (por ejemplo, una variacin en las tarifas) con una antelacin mnima de un mes. En esta comunicacin se informar al usuario, adems, de su derecho a resolver anticipadamente el contrato sin penalizacin alguna en caso de que no acepte las nuevas condiciones.
9.2. Certicado de eciencia energtica

El 5 de abril de 2013 se public el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin Urbana (2013-2016), publicndose en el BOE el 13 de abril de 2013 el Real Decreto 235/2013 por el cual se aprueba el procedimiento bsico para la certificacin de la eficiencia energtica de los edificios. El Real Decreto fij para el 1 de junio de 2013 como fecha a partir de la cual ser obligatorio disponer del certificado energtico para edificios o viviendas que se vendan o se alquilen, y para edificios pblicos de ms de 500 metros cuadrados. En qu consiste? La calificacin de eficiencia energtica es el resultado del clculo del consumo de energa necesario para satisfacer la demanda energtica del edificio en condiciones normales de funcionamiento y ocupacin. Clasifica las viviendas dentro de una serie de siete letras, donde la letra G corresponde al edificio menos eficiente y la letra A al edificio ms eficiente segn el consumo de energa y las emisiones de CO2 comparadas con un edificio base de similar tipologa y localizacin. La certificacin de eficiencia energtica es el proceso por el cual se otorga una calificacin de eficiencia energtica en un edificio en forma de certificado y de
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etiqueta de eficiencia energtica. El certificado de eficiencia energtica es un documento que verifica la conformidad de calificacin de eficiencia energtica obtenida y que permite la expedicin de la etiqueta de eficiencia energtica del edificio. La etiqueta de eficiencia energtica es el distintivo que seala el nivel de calificacin de eficiencia energtica obtenida por el edificio o parte del edificio. Actualmente tienen obligacin de presentar esta certificacin: Los edificios de nueva construccin. Los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. Los edificios o partes de edificios existentes en los que una entidad pblica ocupe una superficie til total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el pblico. La certificacin la tienen que realizar tcnicos competentes, que segn el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento bsico para la certificacin de la eficiencia energtica de los edificios son aquellos tcnicos que estn en posesin de cualquiera de las titulaciones acadmicas y profesionales habilitantes para la redaccin de proyectos o direccin de obras y direccin de ejecucin de obras de edificacin o para la realizacin de proyectos de sus instalaciones trmicas, segn lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, o para la suscripcin de certificados de eficiencia energtica, o haya acreditado la calificacin profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energtica segn se establezca mediante el orden prevista a la disposicin adicional cuarta del propio RD 235/2013. Este certificado debe contener los siguientes puntos: Identificacin del edificio: nombre del edificio, direccin, referencia catastral, etc. Datos del tcnico certificador y el promotor/propietario.
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Uso del edificio y condicionas de funcionamiento y ocupacin. Indicacin del procedimiento reconocido que se ha utilizado para la calificacin. Indicacin de la normativa de aplicacin. Descripcin de las caractersticas energticas del edificio: envolvente, instalaciones. Descripcin de las pruebas, comprobaciones e inspecciones llevadas a cabo por el tcnico certificador. Documento de recomendaciones para la mejora de la calificacin. Calificacin de eficiencia energtica obtenida. Tras realizarse, este presentar al rgano competente en materia de certificacin energtica, de cada Comunidad Autnoma que a su vez gestiona las solicitudes de inscripcin en el registro de certificados. Se har la revisin administrativa y tcnica de cada expediente para verificar la correcta aplicacin de la metodologa y si todo es correcto expedir el certificado y la etiqueta energtica. La obtencin del certificado de eficiencia energtica dar derecho a la utilizacin de la etiqueta energtica que ser facilitada en formato digital tanto al tcnico certificador como al promotor o propietario. La etiqueta se incluir en toda oferta, promocin y publicidad dirigida a la
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venta o alquiler del edificio o parte de ste. Es necesario tambin transferir el certificado, original en el caso de venta o copia en el caso de alquiler, con el resto de documentacin del piso al nuevo propietario o inquilino, teniendo en cuenta que la vigencia del certificado es de 10 aos. El certificado energtico no debe tomarse slo como una obligacin sino como una oportunidad para mejorar la eficiencia energtica de la vivienda, informando sobre las caractersticas energticas y con unas recomendaciones de mejora que deberan tenerse en cuenta. Por todo ello, estas recomendaciones son importantes: El tcnico certificador siempre debe visitar la vivienda, no basarse slo en datos o caractersticas de la vivienda (memoria de calidades, planos). Solicitar que las propuestas de mejora energtica recomendadas en el informe estn bien detalladas. Que estas sean propuestas sean coherentes con las necesidades de la vivienda y siempre estn evaluadas econmicamente aunque sea de manera aproximada. En esta valoracin se incluye coste, mejora que se conseguira y en la mayor medida posible, que tenga asociado un perodo de retorno aproximado de la inversin.
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6.1. Compra de un inmueble y desgravacin en el IRPF

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6.2. ITPAJD e IVA

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6.3. Plusvala municipal

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6.5. Fiscalidad de la venta de un inmueble