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MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO

PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR


Rua R13xhudo :;. -;.aI 1.10.CCnlnl Sn Paulo/SP- (;EP OIOO7-'KH
Furw: 311'1-90bl 'F.u(: JI!'l(J(JhO
EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 15.~ARA
CVEL DA COMARCA DA CAPITAL
1. O MINISTRlO PBLICO DO ESTADO DE SAo PAULO,
por intermdio do Promotor de Justia do Consumidor que ao final
assina, vem, respeitosamente, presena de Vossa Excelncia, com
fundamento nos artigos 129, III, da Constituio da Repblica, 81,
pargrafo nico, I, JI e111, e82, I, do Cdigo de Defesa do Consumidor, 5,
caput, da Lei 7.347/85, e25, IV, "a", da Lei F'edera18.625/93, propor
AO CIVIL PBLICA
compedido liminar
contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAES S.A., pessoa
juridica de direito privado com sede no Estado de Minas Gerais, na Av.
I
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~U<.l RI . .Khud" 1I S. ",-,lu I J U, C',:nlr.>, S.\o Puuio/SP - CEP U I OUi .tIO"
Fonl': 31 14-40h 1 'F<lx 311YQOOU
Raja Gabaglia, n 2.720, bairro Estoril, CEP 30.494-170, Belo Horizonte,
cadastrada como tal sob o nO 08.343.492/0001-201 a ser processada
pelo rito ordinrio, emrazo dos fundamentos de fato ede direito ecom
os pedidos a seguir deduzidos:
I-DOS FATOS
2. Consoante se verificou nos autos do inqurito
civil nO 14.161.1199/10-4, instaurado e presidido pela Promotoria de
Justia do Consumidor da Capital, cujos autos instruemesta pea
inaugural, a empresa r fornecedora de produtos e servios e atua no
ramo de construo de edifcios, para a posterior comercializao no
mercado imobilirio de consumo de unidades dos empreendimentos
(apartamentos).
No exercicio de sua atividade empresarial, disponibiliza
seus produtos e servios na localidade onde se realizar o
empreendimento, em estande de vendas, em que ocorrem, tambm, as
tratativas com o consumidor quanto as condies do negcio a se
alcanar, apresentado-lhe o contrato de compra e venda, seus termos e
condies.
Note-se que nestes estandes que se deve verificar a
concretizao da proteo ao consumidor, pela observncia dos principios
da Equidade e Boa-f Objetiva, bem como seus corolrios, Transparncia
e Informao, quando da realizao do objeto social da empresa, ou seja,
a realizao de suas prticas comerciais
2
.
1 Consultado em 1506!2011, no Cadastro Sincronizado Nacional ~Ministrio da fazenda.
1 As quais se identifica de maneira negativa ou posiliva, de acordo com lilio de Hennan Benjamin,
estabelecendo. primeiro, que prtica comercial corresponde todos os atos destinados escoar a produo
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Fon(;: 1119-9001 Fax: 3119-9060
3. Ocorre que, no caso averiguado, a empresa r no
cumpre com os ditames protetivos da relao consumerista quando do
exercicio de seu objeto social - venda das unidades do imvel -.
merecendo reparo tanto as situaes pretritas quanto as situaes
projetadas para o futuro.
3.1. Conforme constatado (cf. representao de fls.
5/6 do Inqurito e tenno de audincia de fls. 107/111 do Inqurito).
simplificadamente a prtica comercial se desenvolve da seguinte forma:
3.2. o consumidor se dirige a um dos estandes de
venda da empresa r, por aspirao prpria e independente de qualquer
relao precedente de intermediao, visando compra de um imvel;
3.3. no estande somente se nota a indicao do
empreendedor da obra - da empresa r, fornecedor -, sem qualquer
meno a outro participante, exceto Caixa Econmica Federal como
parceira na concesso de fmanciarnento;
3.4. o consumidor trata da compra do imvel com o
representante comercial ou preposto ali presente, sendo informado das
condies do negcio, especialmente quanto ao preo do bem, ao valor de
(ps-produo), e, em segundo, que prtica comercial corresponde a todos os efelivos mecanismos de
escoamento da produao, concluindo que prtica comercial para o COC corresponde: -aos procedimemos,
mecanismos, mlodos etcnicas utilizados pelos fornecedores para, mesmo indiretamente, fomentar, manter,
desenvolver e garantir a circulao de seus produtos e servios at o destinatrio final" (IN Cdigo
brasileiro de defesa do consumidor: comell/ado pelos autores do anteprojeto, 6ed.. Rio deJaneiro: Forense.
200.p.212-3).
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RU;J R'<.l<:hu",:o 115 ,..;,lIa130. L, Itro, So Pi.lul"/SP - CE? Uluu7-YU4
F, n~ .jlI9ll{J (~I. F,lx :'i119C)ObO
entrada e as peculiaridades do financiamento, sem que seja contratado,
tampouco indicado para contratao, serviodecorretagemautnomo em
relao empresa r;
3.5. com relao ao valor de entrada, surpreende-se
com a noticia de que deve arcar com o preo do servio de intermediao,
somente no momento de concluso do negcio, assim se dividindo:
3.5.1. antes da concretizao do negcio, o consumidor
deve adiantar quantia referente "anlise de documentao para o
financiamento". destinada, claro, aferio da situao econmica do
consumidor;
3.5.2. coma concretizaodo negcio, o consumidor
deve conceder quantia referente ao sinal propriamente dito;
3.5.3. outro valor deve ser destinado ao pagamento do
representante comercial ou preposto que tratou das negociaes com o
consumidor, referido como "intermediao de venda", sendo certo que
essa despesa de servio divulgada ao consumidor somente no momento
da concretizao do negcio, em separado negociao referente a
compra, sem antes ter sido mencionada - digase mais uma vez.
No caso em anlise, esse valor corresponde a R$854,OO
(oitocentos e cinquenta e quatro reais) a mais em relao compra e
venda propriamente, ao objeto do contrato (cf. fls. 114);
3.5.4. e outro valor deve ser destinado empresa de
intermediao de venda a qual o representante comercial ou preposto, em
tese, filiado - na espcie, a empresa Plus Imveis Ltda. -, tambm
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Fun~' J I14-CjL\f)ljF<lx' ,111"'-<)060
referido como "intermediao de venda", sendo certo que essa quantia
igualmente e divulgada ao consumidor somente no momento da
concretizao do negcio, em separado negociao referen te a compra,
sem antes ter sido mencionada.
No caso em anlise, esse valor corresponde a R$2.346,OO
(dois mil, trezentos equarenta eseis reais) a mais emrelao compra e
venda propriamente, ao objeto do contrato (cf. fls. 115);
3.5.5. dessa maneira, o consumidor, ao concreLizar o
negcio, hipoteticamente recebe quatro comprovantes de pagamento: o da
anlise da documentao para financiamento; o da compra propriamente
dita; edois referentes suposta intermediao, emseparado (na espcie,
verificam-se os de anlise de documentao - ns. 112 - ede pagamento
de sinal- ns. 113);
3.5.6. na situao apurada no inqurito civil, e de se
destacar que o representante devendas no s representa a si prprio ea
empresa de intermediao a qual deveria ser filiado, mas tambm,
representa a prpria empresa re, fornecendo recibo de pagamento da
"anlise de documentao para o financiamento" (ns. 113 do inqurito) e
assinando o "fechamento do processo de venda - informao
complementares" (ns. 117).
4. Relacionado a este modelo de contratao, de se
dizer que no existe qualquer previso contratual expressa que diga
respeito aos valores de intermediao, mas somente relativa ao sinal (cf.
ns. 53/57v e 122/130 do Inqurito - Clusula 4.1 - Formas e Condies
de Pagamento). Ressaltese que esta meno remete o consumidor s
disposies do Quadro Resumo que, em anexo. integra o contrato de
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compra e venda, do qual se infere que s h referncia ao preo final do
imvel, ao valor financiado, ao valor de pagamento do sinal e ao valor de
eventual pagamento a prazo pela compra do imvel empresa r (cf. fls.
58/59, 60/61 e 118/119 do Inqurito - Clusula 4 - Condies de
Pagamento), sem fazer aluso a eventual servio de intermediao.
Este servio, contudo, como adiantado, predeterminado
concomitantemente concretizao do negcio - expressando verdadeira
corretagem -, em separado do contrato ou do quadro resumo, mas como
parte integrante do contralo de adeso de uenda
3
, por meio dos
denominados Termos de Intermediao, beneficiando o preposto ou
representante comercial e a empresa de intermediao - Plus Imveis
Ltda -, que antes sequer fora mencionada ao consumidor (cf. fls. 114 e
115).
5. A empresa r no negou a prtica descrita acima
quando teve oportunidade de se manifestar no procedimento
administrativo (cf. fls. 17/26 e52 do Inqurito).
Ao revs, solicitada para tanto (cf. Os. 34 do Inqurito},
informou nos autos que adota esse tipo de contratao padro - prtica
comercial - emtodos os seus empreendimentos, listando-os no Estado de
So Paulo, junto com o nmero de unidades a serem negociadas,
denotando grande disperso da prtica (cf. fls. 36/39 do Inqurito).
J De"'e-5e quanlo a esIe pomo lembrar da dislino feita por Nelson Nery Jnior com relao ao conlralO de
adeso (gnero) e as clusulas contratuais gerais (espcie), sendo certo que aquele se materializa com a
aceitao do conjunto pr-fonnada por estas, acrescido de outras particularidades ou contrataes (IN
Cdigo brasileiro de defesa do consumidor comentado pelos ou/ores do anteprojelO, 6 ed., Rio de Janeiro:
Forense, 2000. p. 447/451).
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6. Como se nota, a empresa r, fornecedora de
produtos e servios de atuao no mercado imobilirio, ao realizar seu
objeto social, descumpre com os ditames e principios protetivos
abraados pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, ao repassar encargo de
sua exclusividade ao consumidor, por meio de pratica comercial
consubstanciada em contratos adesivos, os quais contem instrumentos
distintos no especificados ao consumidor antes da iniciao do negcio
(Termo de Intermediao), atrelando a compra e venda ao servio de
corretagem no procurado pelo consumidor, que nada lhe aproveita,
ferindo as diretrizes da Boa-f Objetiva; e pior, tentando legitimar sua
prtica por formal consentimento informado do consumidor pressuposto
emum termo.
A atual formatao do escoamento do produto da
empresa r faz comque o consumidor seja obrigado a arcar comdespesas
que deveriam ser suportadas exclusivamente pelo fornecedor, importando
em vantagem manifestamente excessiva deste em detrimento da parte
vulnervel, que se v obrigada a aceitar a prtica comercial, sob pena de
no adquirir o imvel que deseja.
7. Comefeito, o que se tem fatualmente, emsntese,
a adoo de uma prtica comercial abusiva e irregular, por estar em
desconformidade com os ditames protetivos da classe consumerista, que
justamente a parte vulnervel na relao jurdica exposta (CDC, art. 4,
I), deixando-a, se assim persistir a conduta da empresa r, em
desvantagem exagerada emrelao a seus desgnios comerciais, os quais,
anote-se desde j, com a correta compreenso da Constituio e da
legislao inferior, no so mais absolutos emnosso sistema capitalista.
Assim porque, tal prtica comercial adotada pela empresa
rdeve ser coibida, como adiante sejustificar.
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R'..w!~;d(hllll" I I') Ct'r.tro. SIl P<I,::(I/~P ~C1:Y (J I tiU? -9l)~
F"nf .11 I 'J -4Ul) 1, F.L'C j 1j{j90tlO
II - DO DIREITO
8. sabido que nosso pais ado[Qu o capitalismo
como sistema econmico de desenvolvimento, garantindo a livre
concorrncia ea livre iniciativa aqueles que optam por explorar atividade
empresarial para sua efetivao (art. 170, caput, CF). No obstante, a
mesma Constituio limitou a concorrncia e a iniciativa empresria,
entre outras medidas, ao respeito pelo consumidor eseus interesses (art.
170, V, CF).
Vale dizer, "em toda atividade econmica deve ser
promovida a defesa do consumidor, seja pelo particular espontaneamente,
seja pela atuao estatal" (ANDRADE, Ronaldo Alves de. Curso de direito
do consumidor, So Paulo: Manole, 2006, p. 01).
9. Seguindo essa linha de proteo constitucional ao
livre mercado e ao consumidor, concomitantemente, o Cdigo de Defesa
do Consumidor, em seu art. 4, traou como objetivo (Politica) a
harmonizao dos interesses (inc. UI), tanto do fornecedor, que quer
produzir evender seu produto ou servio, como do consumidor, que quer
adquiri-los, mas da melhor forma possvel, considerando sua
vulnerabilidade (inc. I).
10. Para se atingir esse objetivo, tendo como certo
que os interesses capitalistas equem os tocam sempre preponderam em
relao aos interesses do consumidor, OCdigo de Defesa do Consumidor
manifestou a criao de umarcabouo principiolgico oponivel na grande
parte das vezes em prejuzo dos fornecedores, que representam
verdadeiros mecanismos dedefesa econteno das ambies capitalistas.
8
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Rui.< Riacilll<,;lu li,"; Pau],,!Sf' - Cf.I) OIO07(iU-l
hll1<' .111').<)01)1 'P,ll< :111<) '!OhU
In casu, os principias da Boa-f Objetiva e aqueles que
dele resultam, alm do principio do Equilbrio Contratual, mostram-se
necessarios instrumentos de defesa dos interesses do consumidor,
especialmente para regulamentar e conter as tcnicas publicitrias de
exposio e venda de produtos ou servios e a posterior relao que da
advir (contrato), zelando por suas pretenses econmicas, sade e
segurana, e. inclusive, seu conforto.
No mesmo sentido, Cludia Lima Marques, Herman
Benjamin e Bruno Miragem:
"A Constituio Federal de 1988, ao regular os direitos e
garantias fundamentais no Brasil, estabelece emseu art.
5, XXXII, a obrigatoriedade da promoo pelo Estado
(Legislativo, Executivo e Judicirio) da defesa do
consumidor. Igualmente, consciente da funo limitadora
desta garantia perante o regime liberal-capitalista da
economia, estabeleceu o legislador constitucional a defesa
do consumidor como um dos principias da ordem
econmica brasileira, a limitar a livre iniciativa e seu
reflexo juridico, a autonomia de vontade (art. 170, V)"
(MARQUES, Cludia Lima; BENJAMIN, Antnio Herman
V.; MIRAGEM, Bruno. Comentrios ao cdigo de defesa
do consumidor, 2 ed., So Paulo: Revista dos Tribunais,
2006, p. 147).
Idntico o entendimento do Superior Tribunal de
Justia quanto ao tema, como se expressou a Ministra Nancy Andrighi,
analisando a apontada funo limitativa ou limitadora:
UEmdiversas situaes anlogas presente, o STJ vem
considerando ser abusiva a clusula que viola a boa-f
objetiva. A clusula geral de boaf objetiva, implcita
em nosso ordenamento antes da vigncia do coee do
eCj2002, mas explicitada a partir desses marcos
legislativos, vem sendo entendida como um dever de
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conduta que impe lealdade aos contratantes e tambm
como um limite ao exerccio abusivo de direitos" (STJ
- REsp 735168jRJ. 3
8
Turma, reI. Min. Nancy Andrighi,
j. 11/03/08).
11. Como consequncia, deseanotar que aatuao
comercial da empresa r, assim como as das demais empresas, no que
tange divulgao de seu objeto social (publicidade) e a sua
correspondente realizao, livre, porem, livre dentro dos limites
impostos pelos principios protetivos abraados pelo microssistema do
direito do consumidor, emespecial, pelos princpios da Boa-f Objetiva,
da Transparncia, da Informao edo Equilbrio Econmico.
Juntos, cuida-se deles buscando evidenciar que a
atividade comercial adotada pela empresa r no se coaduna com seus
ditames, sendo ofensiva ao consumidor, do que decorre sua necessria
correo.
11.1- Dos Princpios daBoa-f, Transparncia eInformao
10. Para as relaes consumeristas, como anota
Claudia Lima Marques, o primado da Boa-f Objetiva representa "o
princpio mximo orientador do CDe" (MARQUES, Claudia Lima.
Contratos no cdigo de defesa do consumidor, 4- ed., So Paulo: Revista
dos Tribunais, 2002, p. 671), sem desconsiderar que ela lastreia as
relaes meramente civis, inclusive.
Almdo mais, de se assinalar que o princpio da Boa-f
representa fonte irradiante a todos os outros, encabrestando
decididamente toda equalquer relao de consumo.
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10.1. Boa-f Objetiva, para o micros sistema do
consumidor, principio geral do direito pelo qual consumidor e
fornecedor - mas principalmente o fornecedor, por no ser parte
vulneravel na relao - devem se determinar e se portar conforme regras
de conduta, ainda que no previstas emcontrato, mas que so aceitas e
principalmente esperadas socialmente.
Tentando retirar o tecnicismo do conceito, assim Claudia
Lima Marques define boa-f objetiva, atrelando-a a noo de fidelidade:
"'Como ensinam os doutnnadores europeus, fides
significa o hbito de firmeza ede coerncia de quem sabe
honrar os compromissos assumidos, significa, mais alm
do compromisso expresso, a 'fidelidade' e coerncia no
cumprimento da expectativa alheia independentemente
da palavra que haja sido dada, ou do acordo que tenha
sido concludo; representando, sob este aspecto, a atitude
de lealdade, de fidelidade, de cuidado que se costuma
observar e que legitimamente esperada nas relaes
entre homens honrados, no respeitoso cumprimento das
expectativas reciprocamente confiadas. o compromisso
expresso ou implicito de 'fidelidade' e 'cooperao' nas
relaes contratuais, uma viso mais ampla, menos
textual do vnculo, a concepo leal do vnculo, das
expectativas que desperta (confiana)" (MARQUES,
Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do
consumidor, 4" ed., So Paulo: Revista dos Tribunais,
2002, p. 181).
Para se atingir tal resultado, assume o princpio trs
funes distintas, enumeradas por Orlando Gomes como interpretativa,
supletiva ecorretiva (GOMES, Orlando. Contratos, 26 ed., Rio de Janeiro:
Forense, 2008, p. 44).
A primeira funo diz respeito interpretao do contrato
e das clusulas contratuais, que na relao de consumo sempre mais
favoravel ao consumidor (art. 47). Da segunda decorrem os chamados
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deveres anexos (ou secundrios, ou laterais, ou acessrios). como os de
cuidado, proteo e informao, criando para as partes obrigaes
extracontratuais, alm dos deveres principais que decorrem do contrato
especificamente. A terceira funo atua como controladora das clusulas
abusivas, criando parmetro para o exercido das posies jurdicas.
Quanto s duas ltimas, que aqui muito interessam,
cabe aqui transcrever novamente lio de Cludia Lima Marques:
"A primeira funo - supletiva para Orlando Gomes -
uma funo criadora (pJlichtenbegn.mdende FUnktion),
seja como fonte de novos deveres (Nebenpjlichten),
deveres de conduta anexos aos deveres de prestao
contratual, como O dever de informar, de cuidado e de
cooperao; seja como fonte de responsabilidade por ato
ilcito (Vertrauenshajtung), ao impor riscos profissionais
novos e agora indisponveis por contrato. A segunda
funo - corretiva para Orlando Gomes - uma funo
limitadora (Schranken-bzw. KontTollfunktion), reduzindo a
liberdade de atuao dos parceiros contratuais ao definir
algumas condutas e clusulas como abusivas, seja
controlando a transferncia dos riscos profissionais e
libertando o devedor em face da no razoabilidade de
outra conduta (pJlichenbefreinde Vertrauensunstnde)"
(MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa
do consumidor, 4
8
ed., So Paulo: Revista dos Tribunais,
2002, p. 180).
Destaque-se, ento, que a "ooa-f serve como limite para
o exerccio de direitos subjetivos". O que equivale dizer que ela funciona
"como parmetro para valorar a conduta das partes de modo a concluir
pela arbitrariedade do exerccio de determinado direito, ou seja, da
prtica de abuso de direito" (Benjamin, Antnio Herman V.; Marques, Cludia
Lima; Bessa. Leonardo Roscoe. Manual de direito do consumidor, 2 ed.. So
Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 2856).
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Em suma, para o caso. de se ter que a boa-f objetiva
constitui um principio geral do direito voltado a instituir um padro tica
de comportamento nas relaes de consumo, tanto na fase pr-contratual
como nas fases contratual e ps-contratual, impondo s partes deveres
anexos a serem observados, como o de informar adequadamente o
consumidor, bem como limitando a atuao de cada parte, de modo a
impedir os excessos eexageros - emperfeita consonncia anotao feita
no itemanterior.
10.2. Tem verdadeiramente por finalidade a
regulamentao da aproximao entre fornecedor e consumidor,
estipulando-se regras comportamentais que os mantenham em
igualdade, sem que haja ou sepermita a explorao pela parte
mais forte sobre avulnervel.
10.3. Comsua observncia, para o Cdigo, consegue-se
atingir o respeito preconizado pelos interesses legtimos e expectativas
razoveis do consumidor, evitando abusos eleses, mitigando ao mximo
a desvantagem excessica do consumidor - e, em contrapartida, a
vantagem exagerada do fornecedor emseu prejUzo -, compatibilizando as
prticas comerciais eos contratos aos seus (modernos) fins econmicos e
sociais, pretendidos objetivamente pela operao negociaI.
10.4. No obstante, o Cdigo de Defesa do Consumidor
professa, ao par com a Boa-f Objetiva, especificamente ao tratar dos
contratos de consumo, o equilibrio econmico entre as partes
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contratantes4, como ensina Leonardo Roscoe Bessa, j apontando seu
escopo:
"Ao lado da boa-f objetiva, o CDC adota o princpio do
equilbrio econmico do contrato, cuja previso inicial est
no art. 4., 111, o qual alude 'boa f e equilibrio nas
relaes entre consumidores e fornecedores' Com o
equilbrio econmico pretende-se a existncia de
relativa proporo entre a prestao e
contraprestao. Busca-se uma relao contratual
justa- (Benjamin. Antnio Hennan V.~Marques. Cludia Lima;
Bessa, Leonardo Roscoe. Manual de direito do consumidor, 2
ed., So Paulo; Revista dos Tribunais, 2009, p. 286).
No por outro motivo o prprio Cdigo fez irradiar tal
princpio a outros dispositivos expressos, permitindo a modificao de
clusulas contratuais que impliquem prestaes desproporcionais (art. 6,
V). significando exigncia excessiva do consumidor e lucro excessivo do
fornecedor (art. 39, V), colocando aquele emdesvantagem exagerada (art.
51, IV).
Confira-se mais uma vez ensinamento de Claudia Lima
Marques:
"Impe a nova Lei o respeito a um novo princpio
norteador da ao das partes, o Principio da eqidade
contratual, do equilibrio de direitos e deveres nos
contratos, para alcanar a justia contratual. Assim,
institui o CDC normas imperativas, as quais probem
Parte da doutrina, ressalta-se, entende que equilbrio contratual se equivale fi Boa-f Objetiva.. sem
desprestigiar sua funo especfica, contudo. Melhor parece a separao dos conceitos, pois o equilbrio
contratual buscado pelo CDC volta-se maiormente para o objetivo constitucional do Estado emconstruir
uma sociedade livre, justa e solidria, semque haja explorao de qualquer das partes quando ligadas por
umcontrato (an. 3, I, da CF).
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FUl1l', .1lllJ -4UbI/Fdx, .":114-Y()6U
a utilizao de qualquer clusula abusiva, definidas
como as que assegurem vantagens unilaterais ou
exageradasparao fornecedordebenseservios, ou
que sejam incompatveis com a boaCe a equidade
(veja o art. 51, IV, do CDC).
(...). A vontade das partes manifestada livremente no
contrato no mais o fator decisivo para o Direito, pois
as normas do Cdigo instituem novos valores superiores
como o equilbrio e a boa-f nas relaes de consumo"
(MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa
do consumidor, 4- ed., So Paulo: Revista dos Tribunais,
2002, p. 741).
11. Para o sistema de proteo nas relaes de
consumo, ento, a contrrio sensu, a inobservncia das funes impostas
pela Boa-f e o desrespeito ao principio do Equilbrio Econmico dos
contratados implicam separada ou simultaneamente irregularidade - leia-
se, abusiuidade - das praticas comerciais adotadas pelo fornecedor,
merecendo reparo, aqui, pela atuao do Estado-juiz.
No caso, a forma publicitria omissa elaborada pela
empresa r e a cobrana em contrato de adeso de comisso de
corretagem apenas na concretizao do negcio, de maneira a
mascarar sua real extenso, nada mais representa que a infringncia
aos princpios da Boa-f Objetiva, em sua modalidade informao, e
do Equilbrio Econmico dos Contratos, provocando abuso das
pretenses capitalistas.
11.1. No revelar previamente ao consumidor que ele,
ao negociar a compra de um imvel em estande de venda da prpria
empreendedora, encontra-se a tratar com um representante ou
intermedimo de vendas, sem que lhe seja dada a oportunidade de tratar
diretamente com aquela, de forma clara, precisa e ostensiva - o qu
possibilitaria o exerccio da livre escolha quanto . relao que melhor lhe
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sirva ~est-se, com isso, a transgredir o princpio da boa-f objetiva na
modalidade informao.
11.2. Sendo este o contexto inicial, colocar - impor
genuinamente - ao consumidor, no fimda negociao, a assinatura de
termo de intermediao, coligado ao contrato de adeso, acrescendo o
valor de compra, implica idntica transgresso ao principio do Equilibrio
Contratual, haja vista a inexistncia de real proporo entre prestao de
servio e contraprestao a ser suportada pelo consumidor, que sequer
procurou pelo servio e sequer sabia que dele usufruia quando da
contratao, sem que tivesse, ainda, a oportunidade de optar por OUlro
modo de negociao, diretamente com o empreendedor (empresa r),
tampouco lhe sendo indicadas previamente as vantagens ou desvantagens
deste servio, assim como seu custo, mas somente lhe possibilitando
acat-lo ou no emoptando pela compra do bem.
12. Noutro aspecto, agora de forma mais especfica e
menos geral que se possa conceber a boa-f objetiva, a Transparncia
para o Cdigo do Consumidor, em palavras poucas, denota a idia de
informao clara e correta sobre o produto ou servio oferecido a
consumo, importando lealdade erespeito quele que os consumir. Nessa
esteira que se manifesta Cludia Lima Marques:
"O COC regular, assim, inicialmente aquelas
manifestaes do fornecedor tentando atrair o
consumidor para a relao contratual, tentando motiv-Io
a adquirir seus produtos e usar os servios que oferece.
Regula, portanto, o Cdigo a oferta feita pelo fornecedor,
incluindo aqui tambm a publicidade veiculada por ele. O
fimdestas normas protetoras assegurar a seriedade ea
veracidade destas manifestaes, criando uma nova
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FOnl": .1' 199Ub l/Fax: .'ll 14-4000
noo de 'oferta contratual', (...)" (MARQUES, Cludia
Lima. Contratos no cdigo de defesa doconsumidor, 4ed.,
So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 595).
Vale dizer, o dever anexo imposto pela boa-f no sentido
de informar no pode ser ilustrativo, mas, fortalecendo-o, deve, pelo
principio da Transparncia, ser suficiente a instruir a deciso do
consumidor, notadamente quanto s caracterislicas e ao contedo do
produto a ser adquirido e servio a ser contratado, assegurando-o a exata
cincia do limite eextenso das obrigaes a serem assumidas.
Nesse passo, inexistindo manifestao aberta e intensa
quanto s obrigaes assumidas pelo consumidor, a real extenso de seus
atos esuas implicaes, transgredido estar oprincpio da Transparncia,
carecendo a prtica comercial de reforma.
Assim, deveria a fornecedora ilustrar em seus estandes
de vendas, at mesmo separando-os dos da empresa de intermediao, a
existncia de parceria com uma empresa de intermediao, a qual se
encontra no local da obra para auxiliar o consumidor que assim entender
ou quiser, precendo a negociao da compra do imvel a negociao
quanto intermediao, ao mesmo tempo em que a empreendedora
disponibiliza a negociao direta, sem que haja imposio de
representante (nos termos do art. 51, VlIl).
13. Descendo logicamente na escala traada at o
momento, a Informao se presta a realizar a Transparncia e a Boa-f
requerida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor.
No h Boa-f se no houver informao (dever anexo).
Tambm no h Transparncia se no houver informao suficiente.
Contudo, no basta a informao publicitria existir,
deve "a informao ser correta (= verdadeira), clara (= de fcil
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Fom- .'llIQ-C)UlI ,'F, '1(: 1( (9-"K.l60
entendimento), precisa (= no prolixa ou escassa), ostensiva (=de
fcil constatao ou percepo) e, por bvio, em lngua portuguesci'
(STJ - REsp 586316/MG. 2
11
Turma, reI. Min. Herman Benjamin, j.
17/04/07).
Condensando o raciocnio, nesse sentido que se
expressa RizzatoNunes:
"Dever de informar: com efeito, na sistemtica
implantada pelo CDC. o fornecedor est obrigado a
prestar todas as informaes acerca do produto e do
servio, suas caracteristicas, qualidades, riscos, preos e
etc., de maneira clara e precisa, no se admitindo
falhas ou omisses" (NUNES, Luis Antnio Rizzato.
Curso de Direito do Consumidor, 2 ed., So Paulo:
Saraiva, 2005, p. 129).
14. Assim, tratando-se aqui de contrato de compra e
venda de imvel, realizada emestande de vendas que renete a publicidade
do negocio, deve - ou deveria - a empresa r deixar manifesto ao
consumidor que este tem a opo de negociar com O fornecedor do
produto (empreiteira, construtora ou incorporadora - nos termos do art.
51, VIII) ou com o fornecedor de servio de corretagem, deixando mais
claro ainda que a corretagem no brinde ou atrativo que beneficia o
consumidor, mas opo a ser escolhida em razo de determinadas
facilidades que seencontrar no negcio, mediante o pagamento dealgum
preo.
15. o consentimento livre informado vem
adquirindo enorme destaque no Direito atual, fazendo a informao parte
integrante das relaes. assim na relao mdico-paciente, por
exemplo. E tem de ser assim na relao fornecedor-consumidor. E assim
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deve ser porque se privilegia a autonomia da vontade racional e se
evitam eventuais erros na contratao posterior.
Outro no o caminho seguido por Cludia Lima
Marques, ao analisar o Cdigo do Consumidor por inteiro luz do
princpio da informao:
"O inciso II do art. 6 traz o direito de livre escolha e de
igualdade nas contrataes. Estes direitos esto
consolidados em todas as noonas de proteo contratual
do coe (art. 46 e 55.), mas com especial ateno
naquelas que cuidam da parte pr-contratual e
publicidade (art. 30 e 55.) e de prticas comerciais
abusivas (art. 39 e 55.), inclusive combatendo a
discriminao de consumidores (art. 39, lI, IV e IX). O
Cdigo de Defesa do Consumidor reconhece a
importncia das novas tcnicas de vendas, muitas delas
agressivas, do marketing e do contrato como forma de
informao do consumidor, protegendo seu direito de
escolha e sua autonomia racional, atravs do
reconhecimento de um direito mais forte de informao
(arts. 30, 31, 34, 46, 48 e 54) e um direito de reflexo
(art. 49)" (IN BENJAMIN, Antnio Herman V.; MARQUES,
Cludia Lima; e BESSA, Leronardo Roscoe. Manuel de
direito do consumidor, 2 ed., So Paulo: Revista dos
Tribunais, 2009, p. 58).
16. Ante o exposto, transgredindo-se esses princpios,
que representam verdadeiros limites atividade empresarial, a fimde se
defender a parte vulnervel na relao de consumo, comete se ato i1icito,
que merece ser reparado, importando para o CDC: Prtica Abusiva.
lI.2 - DaPrtica Abusiva
17. Seguindo Hennan Benjamin, destacando que esta
representa gnero das espcies publicidade eclusulas, prtica abusiva :
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F",'H' .11\Q-9U:jFllX 111\J -90hU
"a desconformidade com os padres mercadolgicos de
boa conduta em relao ao consumidor. So - no dizer
irretocvel de Gabriel A. Stiglitz - 'condies irregulares
de negociao nas relaes de consumo', condies estas
que fere os alicerces da ordem jurdica, seja pelo prisma
da boa-f, seja pela tica da ordem pblica e dos bons
costumes" (IN Cdigo brasileiro de defesa do consumidor
comentado pelos autores do anteprojeto, 6 ed., Rio de
Janeiro: Forense, 2000, p. 307).
Revela-se ela, portanto, no caso sub examine, em duas
medidas, conexas. Primeiro, mediante a falha na obrigao de prestar
informaes determinantes ao consumidor antes da fIxao dos termos do
contrato. Segundo por incluir, em anexo ao contrato de compra evenda,
preo pela corretagem (comisso sobre a venda), de modo a representar
verdadeiro repasse de encargo assumido exclusivamente pelo fornecedor,
colocando o consumidor em desvantagem exagerada e recebendo o
fornecedor vantagem unilateral eexcessiva.
11.2.1 - Da Forma Publicitria
18. A publicidade enganosa corresponde ao anuncio
capaz de induzir o consumidor ao erros, mesmo que por meio de
omisses, ou seja, o anuncio capaz de projetar eenvolver o consumidor
em uma representao que no corresponde realidade, induzindo-o a
adotar comportamento que no adotaria se tivesse sido inteirado da
verdadeira situao.
SPara Cavalieri Filho. "o elemento fundamental para a caraCterizao d3 publicidade enganosa ser a sua
capacidade de induzir emerro o consumidor a respeito de qualquer dado do produto ou seT\-io objelo da
publicidade" (Cavalieri Filho, Srgio. Programa dedireito do consumidor, So Paulo: Alias. 2008, p. , 17).
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FOlll .1. I'J-';Ol)[, F,L\ ."'llI .'1I)I,{)
Na esteira do art. 37 e seus pargrafos no CDC, o
enganoso deve ser considerado por qualquer elemento inserido ou faltante
emum anncio que seja potencialmente capaz de levar o consumidor ao
erro.
Registre-se que:
"A vedao legal possui ntido carter difuso e tem por
finalidade preservar a integridade da vontade do
consumidor, que, como parte mais frgil da relao de
consumo, fica naturalmente exposto publicidade e.
muitas vezes, dada a sua credulidade, realiza um relao
de consumo crendo pia e unicamente na publicidade
veiculada pelo fornecedor, no raramente adquirindo
produto ou servio que no tem as caractersticas
constantes da publicidade" (ANDRADE, Ronaldo Alves de.
Curso de direito do consumidor, So Paulo: ManoIe, 2006,
p.73).
Assim, faltando no estande informao suficiente quanto
intermediao a que se submeter o consumidor, estar-se- diante de
publicidade enganosa - prtica abusiva - capaz de desvirtuar a real
vontade do consumidor. E frise-se que o vendedor representa legalmente
a empresa rdesde o incio, passando para o consumidor a falsa imagem
de que no se trata de intermediao.
Assim, em decorrncia, ilegtima a cobrana de
comisso de corretagem sem que o consumidor previamente saiba que
est a tratar com um intermedirio, ou preposto ou representante
comercial deempresa intermediria contratada pela fornecedora.
19. Tal cobrana, portanto, representa odiosa
transferncia de nus contratual daempresa rpara o consumidor,
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Ruu RialhuL'I" 11,::;. ""1,, ].10. Cll"llro. SilO P..IU 1 'SP - CEP oil)O" :1(}4
que logra acobertar encargo exclusivamente assumido com a empresa de
intermediao, usando maliciosamente o consumidor.
20. Nesse raciocnio, de se considerar que o
consumidor ingressa em estande da empresa r, que no faz meno a
qualquer outra empresa de intermediao, acreditando estar a adquirir
imvel de forma direta (sem intermedirios), at porque o contrato
previamente fornecido para a formao de seu juzo tambm no faz
referncia comisso de corretagem, sendo que esta condio colocada
ao consumidor to-somente no momento da concretizao do negcio,
cabendo a ele acatar ou no o servio que no sabia estar usufruindo.
Tal fato, anote-se, consubstancia abuso da posio
dofornecedor, que repassa seu encargo ao consumidor, valendo-se
de contrato de adeso, no qual "o exerccio da autonomia da
vontade por parte do contratante, economicamente mais fraco, se
limita liberdade de contratar ou no, ou seja, liberdade de aderir
ou no s condies impostas pelo proponente, em regra,
economicamente mais forte" (KHOURI, Paulo Roberto Roque Antnio.
Direito do consumidor, 3. ed., So Paulo: Atlas, 2006, p. 28 APUD
RAGAZZI, Jos Luiz, HONESKO, Raquel Schlommer e Vitor Hugo
Nicastro. Cdigo de defesa do consumidor comentado, So Paulo:
Verbatim, 2010, p. 21).
21. este o posicionamento a ser adotado, a teor do
exposto:
"Apelao. Ao de cobrana (honorrios de profissionais
liberais). Contrato de corretagem. Preliminar de desero
afastada. Comisso de corretagem indevida. Quebra do
dever de boa-f por parte da imobiliria, que deixou de
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IC}'IOhl F.I:>'. '\19'1()
esclarecer sua cliente as condies do negcio,
sobretudo aquelas referentesavalores(arts. 422e723do
CC/2002 e 60, III e IV, 39, IV, e 46, in fine, do COC)o
Danos morais afastados. Sentena reformada. Ao
improcedente. Apelo a que se d parcial provimento"
(TJSP - Ap. 0043497-14.2003.8.26.0114. 29" Cm. de
Oir. Privado, reI. Des. Pereira Calas, j. 17/10/10).
E eminterpretao contrria:
'"1. Porque apenas o 'ru pode reconvir', no o pode quem
no ru, dai o acerto do indeferimento da reconveno.
2. Desde que obseIVado o irrecusvel direito do
consumidor informao clara sobre o negcio, nada
impede que a vendedora de imvel e sua correlora
incluamnopreoovalor dacomissodecorretagem. Se,
porm, tal valor no se incluiu, ecomo a obrigao toca
vendedora, no se admite sua exigncia da compradora,
cujo reconhecimento repetio fica mantido (TJSP - Ap.
0141691-18.2008.8.26.0100. 28" Cm. de Dir. Privado,
reI. Des. Celso Pimentel,j. 14/12/10).
22. Quanto a esta espcie de publicidade enganosa,
deitada sobre a ausncia de informao, de se acentuar que a
autonomia da vontade do consumidor desrespeitada, de sorte que sua
conduta seria outra - ou poderia ser outra, dependendo de sua escolha
informada - se a informao quanto intermediao e comisso de
corretagem estivesse presente, de maneira ostensiva, no estande de
vendas eno contrato previamente disponibilizado para oconsumidor.
23. evidente que tal informao influenciaria
determinantemente a conduta e a deciso do consumidor, que poderia
consentir com a comercializao ou no, podendo, at, procurar pelos
prstimos de outra empresa, concorrente, haja vista que se acrescenta, ao
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F, " ,11 j -"L ,j F"x ~ 1-4i)IiO
preo do imvel, quantia significativa a titulo de corretagem, por duas
vezes (corretor eempresa corretora).
24. Se como aqui pretendido fosse, cumpriria a
publicidade com os deveres anexos, exigidos pelos princpios da Boa-f,
Transparncia e Informao, demonstrando lealdade no trato com o
consumidor, deixando-lhe claro que, ao adquirir imvel da maneira
oferecida, estaria usufruindo de servio de intermediao prprio e
especializado de empresa diversa daquela que realiza a obra, ainda que
no mesmo local. Dai podendo se exigir preo pelo servio, efetivamente
contratado pelo consumidor.
25. Inexistindo tal informao - fundamental para a
determinao da vontade do consumidor - encontra-se a publicidade
eivada de vicio, como j observou nosso Tribunal sobre o tema. Mutatis
mutandis:
"'Prestao de servios. Declaratria. Servio de
transferncia de chamada. Ausncia de informao
relativa cobrana do custo da ligao transferida para o
consumidor que se utiliza do recurso. Omisso.
Existncia. Propaganda enganosa. Caracterizao.
Exegese do artigo 37t 10 e 3
0
do Cdigo de Defesa
do Consumidor. Inexigibilidade da cobrana.
Reconhecimento. Recurso provido" (TJSP - Ap. 9127955-
51.2006.8.26.0000 . 32" Cm. de Dir. Privado, reL Des.
Rocha de Souza, j. 14/10/101.
Etambm:
"EMBARGOS A EXECUAo FISCAL - Autos de infrao
lavrados por veiculao de publicidade enganosa - Preo
vista informado sem mencionar o valor do frete -
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Induo do consumidor a erro Violao do art. 37,
lo, do CDe - Responsabilidade objetiva, independente de
dolo, culpa ou comprovao do prejuzo do consumidor -
Necessidade de explicitao - Lei n 8.078/90 - Sistema
Nacional de Defesa do Consumidor - Portaria Normativa
Pracon 1/97 - Recurso provido" (TJSP - Ap. 0099959-
37.2006.8.26.0000 3" Cm. de Dir. PUblico, reI. Des.
Magalhes Coelho, j. 16/12/08).
26. "'Dessemodo, omitindo ou no esclarecendo dado
capaz de levar o consumidor ao erro, caracterizada est a infrao ao
2'" Cm. de Dir. Pblico, rel. Des. Jos Luiz
Cdigo de Defesa
30.2002.8.26.0000
do Consumidor" (TJSP Ap. 9071311-
Germano, j. 22/09/09).
11.2.2- Do Equilbrio Contratual
27. Como decorrncia lgica do acima explicitado,
pode-se tambm concluir pela abusividade da conduta adotada pela
empresa r, a qual, fundamentalmente, ir cominar com a previso de
clusula abusiva no contrato de adeso, equivalendo-se, na espcie, aos
chamados Termos de Intermediao, integrantes do contrato de adeso de
compra evenda.
28. Tendo sido descumpridos os preceitos
orientadores da pr-formao do contrato estatudos no COC, o
consumidor ingressa na relao juridica em sua verdadeira posio, de
vulnerabilidade, justamente como no pretende o microssistema
jurdico, que objetiva o ingresso diverso, informado, que ir garantir o
equilibrio substancial subsequente da relao.
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RU<.I R'd,"hu,"I" lI.=;..,1;.1 [J u. ("nlru. S':'o Puul",SI-' - CEP U I OU7 -<.)04
A informao prvia prestada ao consumidor, suficiente,
deixando claro que eleest a negociar comempresa intermediadora eno
diretamente coma empresa r, assim como deixando claro que ele no
obrigado a se submeter a esse tipo de intermediao, nos termos do art.
51, VIII, do Cdigo, a maneira encontrada para que se garanta a
Equidade.
Inexistindo tal informao, que deveria ser extrada da
prtica comercial adotada pela empresa r, o consumidor est em
desvantagem no contrato, pois, ao cabo da negociao, descobre (
surpreendido) que no integrava a relao jurdica que acreditava
integrar, esta fantasiosa, simulada, mas sim, outra, que lhe acarrecar
desembolso maior para atingir o objetivo esperado.
29. Nessa trilha que se observa que os Termos de
Intermediao representam clusulas que estabelecem obrigaes
consideradas ~nquas e abusivas, que colocam o consumidor em
desvantagem exagerada, incompatveis coma boa-f ea equidade {art. 51,
IV)6.
Mais ainda se se considerar a definio pontual do
3 do inc. mdo mesmo art. 51, que declara exagerada a vantagem
auferida pelo fornecedor que expressa excessiva onerosidade em
detrimento do consumidor, ao levar emconta a natureza eo contedo do
contrato, o interesse das partes e as circunstncias que circundam a
relao.
6 Relrato vollado especificamente aos contralos daquilo que disposto no art. 39, V, do coe. com idnlico
senlido.
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Rua RIHChu{" " I I=;. sal. .10. Cl'~[ro. :-;;10 PuulnSP - CEI-' U I 007 9U-l
hm(' .111{J -90hI/F,1:><: 1\ \{!-9060
30. No que tange . prtica comercial eleita pela
empresa r, chama-se aateno, pois, maisumavez,ofatodequeesta
disponibiliza seu produto emestande prprio, comrepresentante tambm
prprio, sem mencionar empresa intermediria, no identificando os
servios desta no contrato previamente adiantado ao consumidor, mas
exigindo o seu pagamento ao cabo da negociao, em completo
desrespeito ao principio da boa-f.
E tal prtica resulta em prejuzo excessivo ao
consumidor, que paga duas vezes por um servio de corretagem que no
procurou, que no escolheu, e que sequer sabia estar utilizando,
resultando, em contrapartida, vantagem ao fornecedor, que logrou
transferir encargo econmico seu quanto a contratao de intermedirio.
Da que as circunstncias revelam a abusividade das
clusulas que estabelecem a cobrana da intermediao. Essas
circunstncias descritas, somadas ao contedo do contrato, despertam
interesse legtimo no consumidor de estar adquirindo imvel diretamente
da empresa r, sem se utilizar de servio de corretagem. Obviamente, a
posterior cobrana desses servios, em contrato de adeso, se torna
abusiva.
Sem contar que a natureza do negcio no capaz de
evidenciar que a corretagem de faz necessria, afastando a venda direta
pela empresa r(empreendedora).
31. Neste estgio, imperioso destacar que o Cdigo
de Defesa do Consumidor, no prprio art. 51, veda efusivamente a
imposio de representante para a concluso do negcio, precisamente no
inc. VIII. Vale dizer, ao consumidor deve se conferir a opo de concluir o
negcio de compra evenda de imvel com a empresa r (empreendedora),
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Font:. J I19-90r)] 'F,Ht: 31194060
isoladamente, ou com empresa intermediadora, indicada por esta ltima
ou no. tudo a partir de sua escolha racional (informada).
o entendimento que o Tribunal de Justia transps da
doutrina comreferncia clusula-mandato, que, emessncia, impe ao
consumidor a contratao de representante nico delimitado pelo Banco
em contrato de adeso - que na maioria das vezes corresponde a ele
prpno. Confira-se:
'JUROS CONTRATUAIS - Contrato de financiamento
imobilirio - inaplicabilidade da limitao legal de juros,
por se tratar de financiamento superior a 75 salrios-
mnimos, vinculado chamada "carteira de crdito
imobilirio", ou mesmo da Lei de Usura, nos termos da
Smula n 596, do Supremo Tribunal Federal -
Revisional parcialmente procedente - Recurso desprovido,
no particular. CONTRATO - Financiamento imobilirio
(Carteira de crdito imobilirio) - Correo do saldo
devedor antes da amortizao das parcelas pagas -
Regularidade - Revisional parcialmente procedente -
Recurso desprovido, no particular. CONTRATO
Financiamento imobilirio (Carteira de crdito imobilirio)
- Clusula mandato - Abusividade, nos termos da
legislao protetiva do consumidor (art 51, V1It)- Recurso
parcialmente provido para anular a clusula em
questo ... (TJSP - Ap. 9072272-29.2006.8.26.000. 14"
Cm. de Dir. Privado, reI. Des. Melo Colombi, j.
04/04/07)'.
Valendo destacar da deciso supra:
1No mesmo sentido: TJSP - Ap. 9115305-45.2001.8.26.0000. 2'- Cm. de DiT. Pri"ado. rei. Des. Souza
Lopes, j. 10"05,06; e liAo de Leonardo Bessa, lecionando sobre a rafio da Smula 60 do STJ (IN
BENJAMIN, Antnio Herman V.; MARQUES, Cludia Lima; e BESSA, Leronardo Roscoe. Manuel de
dirello do consumidor, 2ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 306).
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RW.1 RI<lrhudo I L:;. -;1. 1 IJ U Cl'mru. Suo P.ulu/SP- CEP 01007-':IU4
FU:H::31199061 'FJ .x: 3119-9060
< lA clusula vigsima-quarta, de acordo com o esprito e
as disposies do cdigo consumerista, apresenta carter
abusivo, notadamente diante do art. 51, inc. VIII, que
considera nulas de pleno direito as clusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e servios que
imponham representante para concluir ou realizar outro
negcio juridico pelo consumidor.
E outro no o resultado da estipulao em exame. que
outorga ao credor, dentre outros tantos poderes, o de
representar os devedores perante vrias entidades
pblicas e privadas e em juzo, bem como 'nos
instrumentos de reratificao do presente, que se
tornarem necessrios para suprir equvoco ou omisso,
especialmente quanto a atendimento de exigncias que
porventura forem feitas para possibilitar o registro do
presente instrumento, assinando os competentes
aditivos, concordando com clusulas e condies e
praticando tudo o mais que se tornar necessrio ao bom
e fiel cumprimento deste mandado, inclusive
substabelecer'; 'podendo, para tanto, assinar, reconhecer,
aceitar, dar quitao, receber, endossar, requerer,
impugnar, concordar, recorrer, desistir, transigir, firmar
compromissos esubstabelecer' (fis. 25)".
Na mesma esteira, pontifica Herman Benjamin com
referncia ao dispositivo legal em comento: "Por se tratar de norma de
ordem pblica einteresse social, eventual aceitao contratual pela
vtima da intennediao nula de pleno direito, caracterizando-se
como clusula abusiva nos termos do art. 51 do CDC" (IN BENJAMIN,
Antnio Herman V.; MARQUES, Cludia Lima; e BESSA, Leronardo
Roscoe. Manuel de direito do consumidor, 2 ed., So Paulo: Revista dos
Tribunais, 2009, p. 228).
31. Destarte, sendo certo que ao fornecedor no
licito vincular a compra da unidade de imvel negociao com especifica
empresa de intermediao, deve ela sempre cuidar de avisar ao
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RuaR, lnud, lJ,'j.<IW 130.Ccntro.Sr Paul. SP-CEPOlOO'-<,JUJ.
F, llllP;illhl 'Fax:~11'J<.J(lbU
consumidor que, emseu estande de vendas, h representante comercial
estranho . relao de compra e venda propriamente dita, que, por seu
servio de aproximao, cobrar preo do consumidor.
De outro lado, deve ele facultar ao consumidor a
possibilidade de realizar o negcio sem a intermediao de terceiro,
pessoa fisica ou jurdica; e no eleger negociante que represente ambos,
alis, cuidando de um nico interesse, que, decerto, no odo consumidor,
mas sim, do fornecedor que o contratou.
32. Sem que se proceda dessa forma, existindo
evidente contrato de prestao de servio entre a empresa r
(empreendedora) e a empresa intermediadora, chega-se concluso de
que a pessoa processada simplesmente esta a repassar irregularmente
encargo que deveria ela prpria suportar, auferindo vantagem unilateral,
situao que no seadmite. Bemassim:
"COMPRA E VENDA - Resciso do ajuste - Finalizao da
obra - Diferena, a menor, na metragem da rea
contratada e da efetivamente construida - Fato atribuivel
r- Suspenso do pagamento das prestaes pelo autor
Impossibilidade de reteno pela r (promitente
vendedora) da quantia paga a titulo de arras ou sinal -
Aplicao do art. 418 CC/2002 - Despesas com
corretagem e publicidade - Impossibilidade de
desconto - Transferncia dos custos para o comprador
- Riscos da atividade empresarial desenvolvida pela r
- Discusso sobre a natureza da venda realizada fad
corpus' ou 'ad mensuram') - rea mencionada no
contrato e a rea real - Diferena que no ultrapassa
1/20 da extenso total anunciada - Relao de consumo -
Hiptese a ser considerada sempre como venda conforme
a medida - Interpretao favorvel ao consumidor -
Equilibrio contratual - Boa-f objetiva - Mantida a
devoluo de 80% das parcelas pagas, devidamente
corrigida, em parcela nica - Sentena mantida -
30
MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO
PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR
I :',(). Cenlr<'. Si:\op'-'1I1()i~p - CEP UI ou, J )4
F,.)l1~':.11:9-90h I / FJ.x: 3119'J iJ l;
RECURSO NO PROVIDO" (TJSP - Ap. 9172629-
80.2007.8.26.0000. 7
a
Cm. de Dir. Privado, reL Des.
ElcioTrujillo,j.19(12(2007).
32.1. Nesse sentido se manifestou o Tribunal de
Justia do Rio de Janeiro, vislumbrando que o contrato de corretagem
existe to somente entre empreendedora (empresa r) e intermediria, o
qual somente beneficia a primeira, que escoa sua produo8;
"CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO
IMOBlLlRIO. REVISO DE CONTRATO. SALDO
DEVEDOR. CORREO MONETRIA. TERMO INICIAL.
DATA ANTERIOR CELEBRAO DO CONTRATO.
IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA
INCORPORADORA. COMISSO DE CORRETAGEM.
NUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO
CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE.
INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR.
MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAO DO
IODO ART. 52 DO CDC. REDUO PARA 2%.
descabida a incidncia de correo monetria a partir
de data anterior a celebrao do contrato de promessa de
compra evenda deunidade imobiliria.
A correo devida a partir da data emque foi celebrado
ocontrato entre as partes.
Se a corretora foi contratada pela incorporadora,
nopode esta pretender queo compradorarquecom
o pagamento das despesas de corretagem. O
pagamento feito sob esta rubrica deve ser
considerado comopagamento de parte do preo da
unidade imobiliriaadquirida.
abusiva a multa moratria fIxada em 20% do valor da
prestao, devendo a mesma ser reduzida para 2%,
adequando-se ao limite do lOdo art. 52 do CDC.
S No diferente o Tribunal de Santa Catarina, ao reconhecer que "a comisso de corretagem de exclusiva
responsabilidade de quem contratou os respetivos profissionais", e nunca de terceiro que no a contratou
previamente, Ap. 2011.000476-5, 3' Cm. de Dir. Civil, reI. Des. Marcus Tulio Sartorato,j. 10/05/11.
31
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PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR
R.HI RU.j('hudu 11;;, "Jl;; ).';0. C<:n1rn, Siiu Paulo!";!> CEPOJOl)7t)U4
F,nw; 3l1(,P)Otll 'r<lx ,11Iq"'IOI)O
Precedentes do TJERJ.
Provimento do recurso:' (TJRJ - Ap. 0064057-
25.2000.8.19.0001. 16
8
Cm. de DiT. Privado, reI. Des.
Lindolpho Morais Marinho, j. 05/08/08).
32.2. E assim o juizo federal do Paran, em Ao Civil
Pblica versando sobre a abusividade da mesma clusula de corretagem:
"Considerando tais fundamentos, quem deve pagar a
comisso, em principio, a pessoa que contratou o
corretor para prestar lhe assistncia. Nesse sentido
decidiu o STJ no REsp 188324/BA (ReI. Min. Barros
Monteiro. 4" Turma. DJ 24/06/2002 p. 307, RSTJ vol.
159 p. 419). Disposio contratual em sentido contrrio
no pode ser imposta, como ocorre nos denominados
contratos de adeso. Tambm decidiu o STJ que o
pagamento da comisso deve ser feito pelos servios
prestados se houver resultado (STJ. REsp 317503 I SP.
ReI. Min. Aldir Passarinho. DJ 24/09/2001, p. 315.
RJADCOAS, vol. 31 p. 44).
No caso em exame, todavia, a obrigao de pagar a
comisso fica totalmente a cargo do
comprador I consumidor, mediante clusula imposta em
contrato de adeso. Essa obrigao decorre de
autorizao dos compradores (por meio de venda direta)
da utilizao da cauo como pagamento pelos servios
intermediados pelo corretor de imveis.
Contudo, considerando as normas previstas no Cdigo de
Defesa do Consumidor, dentre elas, aquela que ressalta a
sua vulnerabilidade (are 4), e diante do Convnio
firmado pela CAIXA sem a participao dos eventuais
compradores (por exemplo, mediante associaes de
consumidores), entendo que o pagamento da comisso de
corretagem deveria ser obrigao da CAIXA.
A CAIXA, no entanto, mediante clusula abusiva
inserida unilateralmente, impe ao
consumidor/comprador o nus de pagar por
obrigao que lhe incumbe, pois a prtica adotada
nos contratos de corretagem de que o contratante
dos senrios fica comprometido a pagar os
honorrios do profissional.
32
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PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR
RUdRia~uelo ,::;, -;;'Ii" 1,1().C{":~ll() "' Paulo/SP-CEPOlOO7-904
h",, ,lllq_tj{)I,] /1",,'(' :11]'J-tJUhO
Os corretores prestam seus servios CAIXA e
somente ela possui o interesse e a necessidade de
contrat-los, para intermediar as vendas deimveis
de sua propriedade, imveis estes que so, em sua
quase totalidade, casas populares destinadas a
consumidores de baixa renda.
O CRECI. por sua vez, se beneficia e se locupleta
indevidamente com o Convnio que firmou com a CAIXA,
o qual lhe garante vultosos honorrios, mediante
imposio de seus servios aos consumidores.
O consumidor, sujeito vulnervel na relao jurdica
de consumo, moralmente coagido a aceitar todas
as condies impostas pelos Requeridos, porque para
adquirir sua casa prpria geralmente depende de
financiamento da prpria CAlXA, o qual s lhe
concedido se aceitar todas as clusulas do contrato,
inclusive a de pagar honorrios ao CRECl,uma vez
que no lhe dada a prerrogativa de discuti-las, por
se tratar de contrato de adeso, cujas
caractersticas foram abordadas acima.
Considerando que o COC se aplica ao presente caso, h
normas que estabelecem como direitos bsicos do
consumidor a proteo contra prticas e clusulas
abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e
servios (art. 6., IV), tais como as descritas no art. 39,1
e W e art. 51, IV do CDC:
(...)
Nesse contexto, a conduta da CAIXA em condicionar a
venda de imveis assuno, pelo consumidor, da
obrigao de pagar os honorrios do corretor caracteriza
a chamada "venda casada", vedada pelo art. 39, I do
COC, considerando que a Empresa Pblica impe o
fornecimento do servio de corretagem ao consumidor
interessado em comprar um imvel.
(..).
Dessa forma, a cobrana de corretagem constitui
nitidamente clusula abusiva imposta ilegalmente
ao consumidor, revelando, pois, ato praticado pela
Caixa Econmica Federal contra a boaf do
adquirente direto dos imveis financiados. Tratase
de obrigao inqua, capaz de impedir a aquisio
do bem ou onerar sobremaneira o consumidor, alm
de violar o preceito constitucional que assegura o direito
33
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PROMOTORIA DE J USTIA DO CONSUMIDOR
RUil RI;whud" 11:;....,1;11,lU.C."nUI), S"" P<Jul"i SP- CEP Ui007.lJ04
Ln 311'J-lJullj 'F.lx ..I'I-qlhU
social moradia (art. 6.). importante frisar que a
imposioemquesto aumenta ovalor doimvel em5%
(cinco por cento), s custas do consumidor, acrscimo
considervel, em especial para familias de baixa renda,
que so as principais destinatrias dos imveis populares
vendidos pela CAIXA.
Portanto, considerando as normas citadas acima, em
especial, os arts. 722 a 729 do Cdigo Civil de 2002, arts.
4, inciso I, 39, incisos I e IV, e 51, inciso IV, do Cdigo
de Defesa do Consumidor, ilegal clusula que exige a
obrigatoriedade de intermediao de corretor
credenciado e habilitado pela Caixa Econmica
Federal nas operaes de venda direta de imveis,
constantes nos editais de licitao e no Convnio de
cooperao Tcnica com o CRECI ~PR. Tambm ilegal a
exigncia, em contrato de adeso, para que o adquirente
do imvel, compulsoriamente, seja obrigado ao
pagamento de servios de corretagem para poder adquirir
oimvel emcaso de venda direta.
(...)" (ACP nO200B.70.00.019931-0/PR, J uiz Federal Vera
Lucia Feil Ponciano, j. 10/OB/09).
32.3. No diferente as Turmas Recursais de Braslia:
"CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA
DE IMVEL. COMISSO DE CORRETAGEM.
PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE DE QUEM
CONTRATOU ESTE SERVIO. DEVOLUO DO VALOR
COBRADO DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E
IMPROVIDO. SENTENA MANTIDA. CUSTAS E
HONORRIOS PELA RECORRENTE VENCIDA, ESTES
ARBITRADOS EM 10%(DEZ POR CENTO) DO VALOR DA
CONDENAO, ARTIGO 55 DA LEI 9099/95" (ACJ -
0014092-56.201O.B07.0003. I" Turma Recursal, reI.
Wilde Maria Silva Justiniano Ribeiro, DJe 25/11/10).
"CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA.
CORRETAGEM. DESISTENCIA DO NEGCIO.
PACTUADO NEGCIO DE COMPRA E VENDA DE
IMVEL, A COMISSO DE CORRETAGEM DEVE SER
PAGA POR QUEM CONTRATOU ESTE SERVIO. A
34
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PROMOTORIA DE JUSTiA DO CONSUMIDOR
Ru,. RI;ltilU,'J " IIS, "":<1 ;:\U. C~'ntn S"n lO" ,1"iSP-CEPUIOU'i"-I)U'
F"n,' ~11(J-l1Ut>1'F",,:'.1 [9-<IOhO
DESISTi:NCIA DO NEGCIO PELO COMPRADOR, NAO
ENSEJ A A COBRANA DA COMISsAO EM SEU
DESFAVOR, AINDA QUE PERDIDO O SINAL EM FAVOR
DO VENDEDOR, ESTE SIM RESPONSAVEL PELO
PAGAMENTO DA COMISsAo. DEVOLUAO DO VALOR
COBRADO DO COMPRADOR. SENTENA MANTIDA"
(ACJ - 013402653.2006.807.0001, 2" Turma Recursal,
rel. Robson Barbosa deAzevedo, DJU 21/11/07).
33. Para que se aceite a cobrana pela intermediao,
deveria o servio de corretagem estar delimitado previamente ao
consumidor, de maneira ostensiva, clara e suficiente, alm de constituir
opo, eno imposio.
Outro no o posicionamento denosso Tribunal:
"APELAAO CVEL - AAO DE REPETIAo DE
INDBITO - Improcedncia - Inconformismo Comisso
sobre a venda - Valor embutido no preo do imvel -
Cincia do comprador - Pagamento devido Cobrana de
servios de assessoria tcnico imobiliria - Ausncia de
informao adequada e clara sobre o servio, contratado
por mera nota em proposta de compra - Ausncia de
clara distino em relao ao servio de corretagem -
Cobrana indevida - Restituio determinada - No
incidncia do art. 42, .nico do Cdigo de Defesa do
Consumidor - Sucumbncia reciproca - Sentena
reformada - Recurso parcialmente provido" (TJSP - Ap.
921235617.2005.8.26.0000. 9" Cm. de Dir. Privado,
reI. Des. Viviani Nicolau, j. 07/06/11)9.
34. Com efeito, da forma que instituda e cobrada a
intermediao no presente caso denota a abusividade da clusula que a
9 Conferir ainda, quanto a informal\o na corretagem: TJSP - Ap. 016709574.2008.8.26.0002. 4~CAm. de
Dir. Privado, reI. Des. Francisco Loureiro. j. 0807, 10; eTJSP - Ap. 0043497-14.2003.826.0114. 29" Cm.
de Dir. Privado, reI. Des. Pereira Calas,j. 27/10/10 Galudido).
35
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PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR
RUi, Ri,J("hu,!" l\ 11,11.10. C,,-"l1lro. S:,n P'llll",.'sP-CEP0100ig04
1"111\' .11 I 'j-C!Utll jF;lX: .111'J-'I'Jf}U
prev, j que implica vantagem unilateral auferida pelo fornecedor, s
custas do consumidor, implicando igualmente desequilbrio contratual em
decorrncia de sua posio de vulnerabilidade.
11.3- Do Ilcito Civil eda Indenizao
35. Constatada a prtica abusiva, dever de quem a
patrocinou indenizar em favor do consumidor os eventuais danos dela
advindos, tendo em vista que ela nada mais do que um ilcito civil.
Nessa esteira, pela premissa romana do neminem laedere,
a ninguem licito causar danos, ese causar, deve indeniz-Io.
Quanto s sanes da prtica abusiva preleciona
Benjamin:
"Alm das sanes administrativas (v.g., cassao de
licena, interdio e suspenso de atividade, interveno
administrativa] epenais (Capitulas XII eXIII), as prticas
abusivas denotam o dever de reparar. Sempre cabe
indenizao pelos danos causados, inclusive os morais,
tudo na forma do ar!. 6.
0
, VII.
Ojuiz pode. tambm, com fulcro no art. 84, determinar a
absteno ou prtica de conduta, sob a fora de preceito
cominatrio" (IN BENJAMIN, Antnio Herman V.;
MARQUES, Cludia Lima; e BESSA, Leronardo Roscoe.
Manuel de direito do consumidor, 2 ed., So Paulo:
Revista dos Tribunais, 2009, p. 218).
No diferente nosso Tribunal:
"Responsabilidade Civil. Transporte areo. Vo
Internacional. Overbooking. 1. O overbooking, que
consiste na aceitao de mais reservas do que o numero
de poltronas disponveis no avio, constitui prtica
abusiva, ficando a companhia area responsvel por
36
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PROMOTORIA DE J USTIA DO CONSUMIDOR
RUJ RI,,(I1U( I" I I ,'i, ",01" 1.~U.Lentro, S"o Pu.do/SI' - CEP oI ou, .(I{}4
F",,~': .lI IlJ -<;iI)(, 1I F.lX .111(j-LJ060
danos materiais e morais, sendo os primeiros
dependentes decomprovaoeos segundos presumidos
em caso de demora relevante do embarque. 2. O
documento de procedncia estrangeira para ter aceitao
emjuzo deve estar acompanhado da respectiva traduo.
Recurso parcialmente provido" (TJSP - Ap. 0160637-
04.2009.8.26.0100. 21
6
Cm. de Dir. Privado, rel. Des.
Itamar Gaino,j. 16/03/11).
E mais:
"Ao de indenizao por danos moral e material - bem
mvel - conjunto estofado - garantia estendida econtrato
de seguro com carto de crdito no requeridos - venda
casada - nus da fornecedora de provar que o
consumidor tinha cincia do que estava contratando -
devoluo da quantia in devidamente cobrada - danos
morais evidenciados - sucumbncia integral da r -
apelao provida em parte" (TJ SP - Ap. 0005144-
26.2009.8.26.0038. 33" Cm. de Dir. Privado, reI. Des.
Eros Piceli, j. 14/03/11)10.
Assimtambm oSuperior Tribunal deJustia:
"RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL.
AAo DE INDENIZAAO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS. ASSINATURAS DE REVISTAS NAO
SOLICITADAS. REITERAAO. DEBITO LANADO
INDEVlDAME TE NO CARTAO DE CREDITO. DANO
MORAL CONFIGURADO. ARTS. 3 E 267, VI, DO CPC.
AUSENCIA DE PREQUESTI0NAMENTO. SMULAS
STF/282 e356. QUANTUM INDENIZATORIO - REVISAO
OBSTADA EM FACE DA PROPORCIONALlDADE E
RAZOABILIDADE.
10 Em idntico sentido: TJSP _ Ap. 0126477-64.2006.8.26.0000, Y Cm. dc Dir. Privado, rei. Des. Jesus
Lofrano.J. 14 12'10; eTJSP ~Ap. 9088140-132007.8.26.0000. 35' Cm. de Dir. Privado. reI. Des. Jos
Malerbi. j. 0908 10.
37
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1<,.1<,Rliowl1ud" li .... "1" 1::0. C..1(l"o. Snn l-'aul"I;-'>P-CE::.PUiUUi-'JlH
hll1t" 1\ \'J-(J'J'~. 1";lx .1] \'l-')f}O
I - Para se presumir o dano moral pela simples
comprovao do ato ilcito, esse ato deve ser
objetivamente capaz de acarretar a dor, o sofrimento, a
leso aos sentimentos intimas juridicamente protegidos.
11~A reiterao de assinaturas de revistas no solicitadas
conduta considerada pelo Cdigo de Defesa do
Consumidor como prtica abusiva (art. 39, 111).Esse
fato e os incmodos decorrentes das providncias
notoriamente dificultosas para o cancelamento
significam sofrimento moral de monta, mormente em
se tratando de pessoa de idade avanada, prxima dos 85
anos de idade poca dos fatos, circunstncia que
agrava o sofrimento moraL
(...)" (STJ - REsp 1102787/PR. 3" Turma, reI. Min. Sidnei
8eneti,j. 16/03/10)".
36. O dever reparatrio, surgir, ento, em relao
aos consumidores que provarem individualmente os danos sofridos, tanto
materiais como morais, em sede de habilitao em processo coletivo, a
partir de sentena judicial que reconhea genericamente este dever
indenizatrio, ou individualmente, valendo-se da res judicata in utilibus,
nos exatos moldes dos arts. 95, 97 e 100, do Cdigo de Defesa do
Consumidor - fluid recovery, na lio de Ada Pellegrini Grinover (IN
Cdigo brasileiro de defesa do consumidor comentado pelos autores do
anteprojeto, 4ed., RiodeJaneiro: Forense, 1995, p. 564-7).
37. Na espcie, sofreram danos (divisveis) todos
aqueles que adquiriram unidades de apartamento dos empreendimentos
listados pela prpria empresa re, se submetendo prtica comercial
adotada, abusiva ante ao Cdigo de Defesa do Consumidor (fls. 38/39).
11 Em idntico sentido: REsp 1061500,'RS, 3' Turma, reI. Min. Sidnei Beneti, j. O-t 11/08; e EREsp
I76890'MG. 2&Seo, reI. Min. Waldemarbeiter,j. 22;09 1999.
38
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PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR
F"I1t' :111'J-40hjiF,,~.1]llJl);>60
11.4 - Da Liminar
38. Cuidando-se aqui de prticas ilcitas adotadas
pela empresa r, que essencialmente culminar com pedido consistente
em obrigao de fazer, patente a necessidade da concesso de medida
liminar, nos termos dos art. 12da Lei de Ao Civil Pblica (L. 7.347/85),
inaudita altera pars, ou seja, sem justificao prvia, j que preenchidos
os requisitos dofumus bonijuris epericulum in mora
12
Vejamos.
39. Ofumus bani juris evidencia-se plenamente dos
elementos colacionados aos autos de inqurito civil que acompanham esta
demanda, principalmente quando combinados com a admisso da
empresa r de que adota a prtica comercial descrita para realizar seu
objeto social- vender imveis - (cf. n. 36/39 do Inqurito).
No mais, logrou-se demonstrar, com a exposio acima,
que a prtica comercial assumida pela empresa rabusiva, via estande
de vendas, omisso de informao determinante e falta de previso
contratual, razo pela qual merece supresso mediante determinao
judicial.
Nesse mesmo sentido que, mais do que a fumaa do
bom direito, evidencia-se a plausibilidade das alegaes ministeriais com
os fatos propriamente ditos, concebendo e autorizando pleno juzo de
probabilidade quanto concesso da medida pleiteada.
12 Confonne NERY JMOR, Nelson: NERY, Maria de Andrade. Cdigo de processo dl'il comentado e
legis/ado extravagante, 11ed., $110Paulo: Revista dos Tribunais, p.1466, item2.
39
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RUi R:wh\l<" 11.'i. 'I." 1~IJ,C~n:rn.:-:Joralll"iSP~CF.PUI007-('O-t
F'II1l. "',1.'j9()f>I 'F,lX 11I <.i <il)f,()
40. Opericulum in mora evidencia-se, ainda que no
facilmente, mas palpavelmente pela prpria atividade comercial da
empresa re.
Valendo-se ela de estande de vendas prprio para
difundir seu objeto social, mas colocando pessoa intermediria para
prestar o servio e por ele receber preo, sem que o consumidor seja
avisado suficientemente de tal circunstncia - criando expectativa
fantasiosa no consumidor -, denotando prtica abusiva, certa a
necessidade de cerceio desta, de modo a evitar que novos consumidores
sejam afetados, atendendo aos anseios difusos e coletivos da classe
consumerista, impedindo desde logo sua exposio a perigo.
Assim e a posio j assumida por nosso Tribunal
quando se cuida da obrigao de fazer visando proteo de interesses
difusos ecoletivos:
"TUTELA ANTECIPADA. - Ao coletiva. - Pretenso de
continuidade de comercializao de titulas de
capitaJizao, sem observncia da liminar concedida. -
Ausncia de informaes claras e precisas, e em
destaque, principalmente sobre resgates, sejam
antecipados ou ao final do plano, bem como quanto ao
percentual de probabilidade de contemplao em sorteio,
eque a capitalizao do titulo no se encontra vinculada
direta ou indiretamente, com a aquisio de bens mveis
ou imveis. - Informaes que cabem ser prestadas
independentemente do nvel scio-cultural do
consumidor. - Existncia, no caso, de prova inequvoca
das alegaes da inicial. - Presena, ainda, de
possibilidade de dano irreparvel ou de dificil
reparao aos consumidores j captados pela r,
assim como daqueles que potencialmente podero vir
a adquirir os titulos em questo. - Antecipao de
tutela mantida. - Recurso improvido" (TJSP - AI
002091503.2005.8.26.0000. 23" Cm. de DiT. Privado,
reI. Des. Oseas Davi Viana, j. 08/03{06).
40
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Cc'nu-n, PmilojSP CEP OlO7-CJU4
48. Sendo certa a necessria limitao da atividade
da empresa r, certa tambm sua permisso desde que ela ajuste sua
formatao publicitria, nos termos dos pedidos adiante formulados (item
IIl).
49. Dessarte, o pedido para a concesso de medida
liminar, suspendendo-se a prtica comercial da empresa r por prazo
indeterminado, at que esta atividade se mostre equivalente aos pedidos
(itemIlI, seguinte) formulados nos itens 50.2., 50.3., 50.4., 50.5. e50.6.,
flxando-se multa liminar (initio litis) no valor de R$5.000,OO (cinco mil
reais) por dia de atraso at que a conduta se ajuste ao disposto no item
50.2, e multa liminar no valor de R$50.000,OO (cinquenta mil reais) por
cada contrato assumido por consumidor em desconformidade com os
termos da cominao, at que a conduta se ajuste ao disposto nos itens
50.3., 50.4., 50.5. e 50.6 - a teor dos arts. 12, 2, da Lei de Ao Civil
Pblica (Lei n" 7.347/85) e 84, 3" e 4", do Cdigo de Defesa do
Consumidor, "com o fito de obter de imediato a cessao da atividade
nociva" (MAZZILLl, Hugo Nigro. A defesa dos interesses difusos em juzo,
8ed., So Paulo: Saraiva, 1996, p. 407).
III - DOS PEDIDOS
lII.l - Dos Pedidos Principais
50. Merc de todo exposto, Ministrio Pblico
espera a procedncia da demanda aventada nesta ao civil pblica, com
o acolhimento dos seguintes pedidos:
41
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PROMOTORIA DE JUSTIA DOCONSUMIDOR
50.1. A manuteno da liminar pleiteada acima, se
concedida;
50.2. Acondenao da empresa fobrigao de fazer
consistente em modificar, de plano, o estande de vendas destinado
realizao de seu objeto social no local da obra, no sentido de que nele se
apontem informaes corretas, claras, precisas, ostensivas e em lngua
portuguesa sobre a figura de empresa interrnediadora, especialmente por
cartazes e outdoors identificadores, de forma que fique claro ao
consumidor que a empresa intermediadora no se confunde com a r, sob
pena de multa cominatria no valor de R$S.OOO,OO(cinco mil reais) por
dia emque se verificar o descumprimento;
50.3. A condenao da empresa r obrigao de fazer
consistente em manter representante prprio em seu estande de vendas
destinado realizao de seu objeto social, de modo a garantir a venda
direta ao consumidor do imvel, sem a necessidade de interveno de
terceiro, relegando vontade racional do consumidor a escolha de pessoa
intermediadora ou no;
50.4. A condenao da empresa re obrigao de fazer
consistente em modificar a formatao de sua prtica comercial, de modo
que seja assinado contrato de corretagem antes de se iniciar a negociao
pela venda do imvel, em optando o consumidor pelos servios de
corretagem;
50.5. A condenao da empresa r obrigao de fazer
consistente em modificar seu contrato adesivo de compra e venda,
veiculado a partir de empresa intermediadora, de modo que nele se inclua
42
PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR
MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO
R..liJ Riacilu"iu I Ccouu, Pau!u/SP - CEP OlOU,-YU4
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previso destacada que alerte ao consumidor quanto existncia prvia
de contrato de corretagem, para que efetivamente sesitue na contratao;
50.6. A condenao da empresa r obrigao de fazer
consistente em modificar seu contrato adesivo de compra e venda, de
modo que nele se inclua a previso de que os servios prestados pela{s)
pessoa{s) intermediadora(s) presente(s) nos estandes de venda montados
no local da obra no so exclusivos, podendo o consumidor optar pelos
servios oferecidos por outras empresas de corretagem;
50.7. A fixao de pena cominatria (astreintes) em
caso de descumprimento de quaisquer das obrigaes de fazer elencadas
nos itens 50.3, 50.4, 50.5 e 50.6 (arts. 84 do COC e 11 da LACP - L.
7.347/85), no valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) por cada
contrato de compra evenda negociado comoconsumidor;
50.8. A condenao genrica da empresa r ao
pagamento de indenizao aos consumidores que, devidamente
habilitados na fase de execuo, lograrem provar a ocorrncia de dano
material ou moral emfuno do modelo de contratao at agora adotado,
(art. 95 do CDC). Quanto a este pedido, a liquidao e a execuo da
sentena devero ser promovidas pelas vitimas, nos termos do art. 97 do
CDC; na hiptese de decurso do prazo de um ano sem habilitao de
interessados em nmero compativel com a gravidade do dano, o
Ministrio Pblico promover a execuo da indenizao devida (fluid
recovery), como previsto no art. 100 do CDC.
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50.9. A condenao da empresa r obrigao de fazer
consistente emdar ampla divulgao da deciso condenatria pelos meios
de comunicao social, a fimde garantir a efetividade da tutela, sob pena
de sujeio de multa cominatria (arts. 84 do CDe e 11 da LACP - L.
7.347/85), novalor de R$lO.OOO,OO (dez mil reais} por dia de atraso, at o
efetivo cumprimento.
111.2- Dos Pedidos Acessrios
51. O Ministrio Publico requer ainda:
51.1. Seja determinada a citao da empresa r, no
endereo inicialmente inforrnado
13
, para que, querendo, no prazo de 15
(quinze) dias, apresente resposta a presente petio, sob pena de
aplicao dos efeitos da revelia (arts. 285 do CPC e 19 da LACP - L.
7.347/85);
51.2. Seja determinada a expedio e a publicao no
rgo oficial do edital de que trata o art. 94 do Cdigo de Defesa do
Consumidor, a fim de que eventuais interessados possam intervir como
litisconsortes;
51.3. A condenao da empresa r ao pagamento das
custas processuais, devidamente atualizadas (interpretao contraria aos
arts. 87 do COC e 18da LACP - L. 7.347/85);
13ConSlante em seu cadastro como pessoa juridica, consuhado em 15/0612011, no Cadastro Sincronizado
Nacional- Ministrio da Fazenda.
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Rl. Rlach1..l., 1I.""','11.1L Cemrr S.i, Pi! "P-CEPO;Olr~
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51.4. A dispensa do autor ao pagamento de custas,
emolumentos e outros encargos, desde logo (inteligncia dos arts. 87 do
COCe 18da LACP- L.7.347/85);
51.5. Sejam as intimaes do Ministrio Pblico (parte
autora) feitas pessoalmente emnome do Promotor deJustia que ocupa o
cargo, mediante entrega dos autos comvista, na secretaria da Promotoria
deJustia do Consumidor, sediada na Rua Riachuelo, 115, 1" andar, sala
130, Centro, So Pau1a/SP, emobedincia ao disposto nos arts. 236, 2",
do Cdigo de Processo Civil, e 224, XI, da Lei Complementar Estadual
734/93 (Lei Orgnica do Ministrio Pblico).
51.6. Seja deferida a possibilidade de o Ministrio
PUblico provar o alegado sevalendo de todos os meios de prova emdireito
admitidos, especialmente pelas provas testemunhal, pericial
documental.
51.7. Sejam os efeitos da sentena expressamente
estendidos a todo o territrio nacional, nos termos do art. 103 do CDC.
IV - Do Valor da Causa
52. D-se a causa, como alada, o valor de
R$SOO.OOO,OO(quinhentos mil reais), dada a projeo do quantum
indenizatrio a ser suportado pela empresa re a titulo de danos materiais
(individuais homogneos - restituio), em cotejo com o nmero de
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Rua RI" hu<, 5. ... ,U. Ct;lll Sdll P"oIulu,SP LEP 100,-<;;04
F'!n(, :';1 ''I-qUI) I /F""x: ,11I ().'l{j6U
imveis comercializados no Estado de So Paulo, a partir da lista
divulgada pela prpria empresa (fls. 38/39).
Termos em que,
p. deferimento.
I
Camila Mansour Ma lhes da Silveira
6 Promotor de J 'a do Consumidor
/
" j( ,..c-,
V--,
Ricardo de Sant' Anna Valenti
Estagirio
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