2014

ING. JOAQUIN YAURI TUNQUE

MARISOL MARTINEZ HUAMAN



ANALISIS DEL SECTOR CONSTRUCCION EN EL
PER -2013
INTRODUCCION
En el ltimo ao, se ha registrado un desplazamiento de la demanda de
viviendas desde aquellas de bajo valor (menores a USD 80 mil) hacia las de
valor medio (entre 28000 a 42.200 aprox.). Esta evolucin est en lnea con
los cambios en la distribucin socioeconmica de las familias que evidencian
un mayor crecimiento de las clases medias. Por el lado de la oferta, este
desplazamiento de la demanda se ha visto reflejado en un mayor actividad
edificadora en las zonas de Lima que concentran una mayor oferta dirigida a
la clase media y media alta.
Por el lado de las ventas de nuevas viviendas en Lima Metropolitana,
durante 2013 se observ una desaceleracin hacia niveles consistentes con
el incremento del nmero de familias. En este contexto, la actividad
edificadora con fin residencial se contrajo ligeramente (-3,9% de unidades),
con lo que disminuy el retraso en las ventas de viviendas (57% frente a
59% el ao pasado). Los precios del metro cuadrado mostraron una
moderacin en todas las zonas de Lima, excepto en la zona Este. En
promedio, los precios en las distintas zonas de Lima registraron aumentos
de 12%, por debajo del 26% registrado el ao previo, aunque se observ una
gran dispersin a nivel de distritos. Las zonas que registraron los mayores
incrementos fueron aquellas con oferta destinada a los segmentos de
ingresos medios. Hacia adelante, esperamos que los precios registren
incrementos acotados, en un entorno de crecimiento econmico y del
empleo ms moderado El crdito hipotecario registr cierta desaceleracin
este ao, lo que estara asociado tanto a la disminucin de las ventas, como
a nuevas medidas regulatorias que entraron en vigor este ao. Con todo,
consideramos que el dinamismo de este tipo de financiamiento sigue siendo
bueno, lo que estuvo apoyado por el lado de la oferta en la disminucin de
las tasas de inters. Con respecto al financiamiento de vivienda social, este
ao la colocacin de crditos MiVivienda aceler su ritmo de crecimiento y
esperamos que se mantenga estable el prximo ao. Asimismo, se
continuar con la colocacin de crditos bajo el programa Techo Propio y se
impulsar los nuevos programas Mi Construccin y Mis Materiales dirigidos
al sector de la autoconstruccin. En los prximos tres aos (2014-2016) se
proyecta que el nivel de inventarios de oficinas prime (en metros
cuadrados) se expanda a un ritmo promedio anual de 34%, lo que significar
un crecimiento de 138% en trminos acumulados. Al ritmo de crecimiento
de la demanda en los ltimos aos, esto se reflejara en una disminucin en
los precios de alquiler, lo que llevara a una correccin en la rentabilidad de
invertir en una oficina, que actualmente es relativamente alta.











1. LA DEMANDA DE VIVIENDAS SE HA DESPLAZADO HACIA
UNIDADES DE VALOR INTERMEDIO
Esta evolucin es consistente con el continuo crecimiento de
los ingresos de las familias y la ampliacin de la clase media En los
ltimos 6 aos la economa peruana ha registrado un crecimiento real
acumulado de 49%, lo que ha representado un aumento del ingreso
real per cpita de casi 40%. Esto ha ocasionado significativas
transformaciones en la estructura socioeconmica del pas, de las
cuales una de las ms resaltantes es la expansin de la clase media. A
pesar de las discrepancias existentes para su medicin, todas las
estimaciones coinciden en sealar el engrosamiento de los sectores
medios y medios-altos, mientras que los sectores de menor poder
adquisitivo han reducido su participacin en la poblacin total (ver
grfico 1). Este mayor poder adquisitivo se ha manifestado en
cambios en los hbitos de consumo, lo que incluye la demanda por
vivienda.


En el ltimo ao, el cambio ms notorio en la demanda no se ha
reflejado en el nmero de viviendas, sino en el precio que los hogares
estn dispuestos a pagar por ellas (ver grfico 2). Mientras que el ao
pasado, el inters por adquirir una solucin habitacional estaba
concentrada mayoritariamente en el rango de entre USD 40 mil y USD
80 mil dlares, este ao, una fraccin ms alta de la poblacin declar
inters por una vivienda con un valor de entre USD 80 mil y USD 150
mil dlares. Adems del aumento del ingreso per cpita, un factor que
tambin habra influido en este cambio es la elevacin, en setiembre
del 2012, del lmite para adquirir una solucin habitacional con el
subsidio del Fondo MIVivienda, de 50 UITs (aproximadamente USD
65 mil dlares) a 70 UITs (un poco ms de USD 90 mil dlares).

Esta nueva distribucin de la demanda se habra reflejado
tambin en la composicin de las obras residenciales iniciadas este
ao. As, mientras que hubo una sensible disminucin de la oferta
comercial de viviendas (unidades vendidas ms unidades disponibles
de proyectos iniciados en el lapso de un ao) de entre USD 40 mil y
USD 80 mil dlares, se registr un aumento de casi 25% en la oferta
de nuevas viviendas de USD 80 mil a USD 150 mil dlares (ver
grfico 3). Esto habra ocasionado que los proyectos de construccin
residencial se concentren en mayor proporcin en los distritos de
Lima Moderna (asociado a familias de ingresos medios) y Lima Top
(asociado familias de ingresos medios-altos y altos). As, de los 20
distritos con mayor dinamismo de la construccin residencial (ver
grfico 4), solo se identifican tres en los que existe oferta de nueva
vivienda por debajo de USD 80 mil.

Luego del pico observado en 2011, las ventas de nuevas
viviendas en Lima Metropolitana han mostrado una tendencia a
moderarse, pasando de 40 mil unidades vendidas a unas 30 mil este
ao (ver grfico 5). Sin embargo, las ventas de viviendas de valor
medio s registraron un incremento, en lnea con la evolucin de su
demanda (ver grfico 6).


La disminucin en el ritmo de ventas se ha traducido en una
menor actividad edificadora a partir de este ao (ver tabla 1). Esta
respuesta por parte de las constructoras ha permitido que tanto las
unidades disponibles para la venta como las unidades en retraso
desciendan (ver grfico 7), lo que tendra un efecto positivo en los
costos operativos de estas empresas. As, las unidades disponibles
para la venta a julio de 2013 ascendan a un poco ms de 20 mil
viviendas). De estas unidades, el 43% comenzaron a ser ofrecidas
entre febrero y julio de 2013 y el restante 57% con anterioridad a esa
fecha.

En los aos previos, el nmero de nuevas viviendas
demandadas estuvo impulsado tanto por el crecimiento del nmero de
hogares y por los cambios en las preferencias generados por el
aumento del ingreso promedio. Este cambio en preferencias implic
que un nmero importante de familias pasara de alquilar una vivienda
a poseerla o de vivir con familiares a tener independencia. En este
contexto, el nmero de viviendas demandadas difera del crecimiento
del nmero de familias por factores demogrficos. Sin embargo, una
vez que esta demanda temporal se fue satisfaciendo, la adquisicin de
nuevas viviendas tendera a parecerse al crecimiento del nmero de
hogares. Cabe sealar que este ao, el nmero de nuevas familias de
nivel medio, medio-alto y alto ascendi a 25,8 mil (ver grfico 8), con
un crecimiento ms alto en el primero y segundo de estos segmentos.
Consideramos que la desaceleracin en la venta de viviendas nuevas
en los dos ltimos aos ha estado determinada por esta convergencia
en la que vienen dominando los factores de corte demogrfico en el
nmero de viviendas demandadas. La desaceleracin de las ventas ha
estado acompaada de un aumento menos pronunciado del precio de
las viviendas este ao. Por zonas, el alza promedio fue de 12%,
mientras que el ao pasado el aumento fue de 26% (ver grfico 9). La
nica zona que registr un aumento mayor al del ao previo fue la
zona Este.



Por el contrario, las zonas top y moderna registraron alzas
significativamente menores a las del ao previo. En promedio, el
precio del metro cuadrado en la zona con viviendas de mayor valor
(top) creci 11,4%, muy por debajo del 30,9% del 2012. Algo similar
ocurri en la zona moderna (clase media-alta), donde el precio del
metro cuadrado subi 17%, la mitad de la tasa del ao previo. Por
distritos, las diferencias entre zonas son ms notorias (ver grfico
10). Los diez distritos con mayores alzas corresponden a las zonas de
Lima asociadas con los hogares de ingresos medios. Solo un distrito
de la zona top de Lima (San Borja) se encuentra entre los distritos
con mayores alzas, mientras que la mayora de distritos modernos
(San Miguel, Jess Mara, Surquillo, Barranco y Magdalena) estn
rezagados este ao. Dado que en los aos previos, las zonas que
haban elevado ms sus precios eran las de mayor valor, las
variaciones registradas en 2013, han permitido una menor dispersin
del precio entre las distintas reas de Lima (ver grfico 11).


Los datos del BCRP muestran que la moderacin en el ritmo de
aumento de precios de las viviendas ha continuado moderndose en la
segunda parte de este ao. De acuerdo con esta informacin
(correspondiente a la zona de viviendas de precios altos en Lima), al
cuarto trimestre, el aumento interanual de los precios en trminos
reales (en soles, descontando la inflacin) es de 10,9%. Esto equivale
a un aumento del precio del metro cuadrado en dlares de 6,0% a
fines de 2013. Esta tasa de incremento es menor al aumento que se
deriva de la informacin de CAPECO (11,4%) para la misma zona a
julio de este ao.
Menor accesibilidad promedio estara reflejando expansin de la
clase media. CAPECO ha reportado un precio promedio del metro
cuadrado en Lima de USD 1,474. Con esta cifra, la capacidad de
acceder a una vivienda se habra deteriorado para el habitante
promedio de Lima (ver grfico 12). Adems, esta tendencia se ha
venido registrando en los ltimos aos. Si el precio de la vivienda
estuviese determinado nicamente por los ingresos promedio,
esperaramos que esta cifra se mantenga relativamente estable,
alrededor de un nivel similar entre perodos. Sin embargo, como
hemos viso, la demanda de viviendas en Lima ha estado influida
tambin por el desplazamiento de una significativa fraccin de la
poblacin desde la pobreza a las clases medias. Esto habra generado
el impulso adicional sobre los precios que se refleja en el ratio de
accesibilidad. A nivel regional, el ratio de asequibilidad se ubica en un
lugar intermedio (ver grfico 13), mientras que el precio por m2
ajustado por paridad de poder adquisitivo es el ms bajo, incluso
tambin en valores corrientes (ver grfico 14).

De manera similar, el ratio de precio sobre costo del alquiler est
tambin entre los ms altos de la regin (ver grfico 15). Esto estara
altamente correlacionado con las perspectivas de crecimiento del
pas. En la medida que esta tasa es relativamente alta para el Per,
tambin se espera que el precio de las viviendas evolucione
consistentemente y parte de este efecto se incorpora de manera
adelantada en los precios. Cabe sealar, adems, que en el caso
peruano este ratio es calculado por el BCRP solo para las viviendas
que se venden en las zonas de ingresos altos, que como hemos visto,
han experimentado un aumento de precios ms acelerado en los
ltimos aos.


Hacia adelante, los precios mantendrn una evolucin ms lenta
que la registrada entre 2008-2012, cuando los precios subieron a un
ritmo promedio de 18% anual. Por un lado, se espera una moderacin
del crecimiento del PIB y del empleo. Por otro, pensamos que se
mantendra el proceso de convergencia de las ventas, para parecerse
al nmero de familias nuevas en Lima. Con ello, no esperamos que las
ventas totales de departamentos nuevos se aceleren nuevamente en
el corto plazo. Cabe agregar que proyectamos que los precios en las
zonas de valores intermedios mantendrn un mayor dinamismo, sobre
todo en aquellas que se encuentran adyacentes a los distritos de
viviendas con valores altos o de elevado movimiento comercial.
2. FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO MANTUVO BUEN DINAMISMO
Crdito para vivienda mantuvo crecimiento de dos dgitos. El saldo de
prstamos hipotecarios otorgados por la banca totaliz S/. 28 mil
millones a octubre de 2013, lo que representa 5.1% del PIB (+0.6pp
con relacin al 2012). En cuanto a su evolucin, al evaluar el saldo de
crditos hipotecarios a tipo de cambio constante (para aislar el efecto
cambiario), estos vienen experimentando una desaceleracin desde
principios de ao y actualmente crecen en torno al 18% (ver grfico
18).

Por un lado, este menor dinamismo de los prstamos
hipotecarios es consistente con la desaceleracin de las ventas de
viviendas nuevas, as como con las medidas regulatorias que entraron
en vigencia a principios de ao. Dichas medidas elevaron los
requerimientos de capital a los crditos denominados en moneda
extranjera y a aquellos en los que el ratio de prstamo sobre valor de
la vivienda (LTV, por sus siglas en ingls) sea relativamente alto (ms
de 80% para los crditos en dlares a tasa fija) o que el prstamo no
est destinado a la adquisicin de primera vivienda. En este contexto,
la dolarizacin de los crditos para adquisicin de vivienda continu
su tendencia a la baja (ver grfico 19), lo que estara reduciendo el
riesgo cambiario crediticio de las familias. Por otro, consideramos que
este dinamismo sigue siendo bueno, lo que tiene importantes soportes
de oferta y demanda. Por el lado de la oferta, se ha seguido
registrando una disminucin de las tasas de inters (ver grfico 20)
debido a la menor percepcin de riesgo pas, las buenas condiciones
de liquidez de la banca, y la mayor competencia entre bancos por
captar clientes. Por el lado de la demanda, la evolucin favorable del
ingreso per cpita y de los indicadores de empleo ha permitido seguir
incrementando la inclusin financiera y el acceso al crdito. Un
indicador financiero de que las condiciones econmicas del pas
siguen siendo favorables es que el nivel de morosidad de los crditos
hipotecarios se ha mantenido por debajo del 1% en los ltimos dos
aos (ver grfico 21).

En cuanto a la composicin de la oferta, en los ltimos aos los
prstamos para adquisicin de vivienda otorgados por las
microfinancieras (empresas financieras, cajas municipales, rurales,
edpymes) han crecido a una mayor velocidad que los otorgados por la
banca, sin embargo, solo representan alrededor del 4% de los crditos
hipotecarios de la banca. A pesar que por su naturaleza los clientes
de las microfinancieras tienen un perfil ms riesgoso, la morosidad de
estos prstamos otorgados por las microfinancieras no alcanza el 2%.
Con respecto al financiamiento de vivienda social, este ao la
colocacin de crditos MiVivienda aceler su ritmo de crecimiento. A
octubre de 2013, se ha otorgado un promedio mensual de 1,090
crditos (906 crditos en el mismo periodo del ao anterior) y el saldo
desembolsado creci 31.7% interanual, con lo que el monto promedio
por beneficiario ha llegado a los S/. 106 mil. Esto ltimo refleja que
cada vez ms personas estn accediendo a viviendas de mayor precio.
Cabe sealar que desde finales del ao pasado se increment en 40%
el valor de las viviendas que puede financiar este Fondo, de S/.
182,500 a S/. 255,500. Para 2014, dicho fondo espera colocar 13 mil
crditos. Asimismo, se continuar con la colocacin de crditos bajo el
programa Techo Propio y se impulsar los nuevos programas Mi
Construccin y Mis Materiales dirigidos al sector de la
autoconstruccin. En total, se espera dar unos 50 mil crditos bajo
todos los programas.

3. CONSTRUCCIN CRECI 8.6% EL 2013 Y SOLO LLEGAR A UN
CERCANO 7% ESTE AO, SEGN SCOTIABANK
Sin embargo, anota que este 7% del sector construccin estar por
encima del 5.5% que se proyecta para la economa en general,
fundamentalmente por el buen desempeo de la inversin pblica. El
sector construccin evidencia una sostenida desaceleracin, pues su
crecimiento ha cado desde un 15.2% del 2012 a un 8.6% en el 2013,
proyectndose que este ao solo llegar a un cercano 7%, estim el
Scotiabank en su reporte semanal. No obstante, anota que este 7%
estar por encima del 5.5% que se proyecta para la economa en
general, fundamentalmente por el buen desempeo de la inversin
pblica, pues proyectamos un crecimiento de 12%, llegando a
representar un 6.1% del PBI para el ao 2014. El banco explica que
se espera este resultado porque los gobiernos locales y regionales
ejecutarn ms obras, dado el ao electoral, y por los mayores
recursos que destinar el gobierno nacional a proyectos de
infraestructura vial, educativa, salud y defensa. En cuanto a la
inversin privada, proyecta un crecimiento de 4.5%, por encima del
3.9% del 2013. Al desagregarse los proyectos de inversin, el
Scotiabank observa que se mantendra el comportamiento positivo de
la inversin inmobiliaria, aunque a menor ritmo que aos anteriores,
debido a la menor oferta de terrenos a precios accesibles y
disponibles para desarrollar proyectos. Sin embargo, anota que
continuara dinmica la demanda de viviendas debido a la sostenida
mejora de los ingresos de la poblacin, el an elevado dficit
habitacional, el aumento anual en la formacin de hogares y las bajas
tasas de inters para los crditos hipotecarios especialmente en
moneda local. Tambin estima que se mantendra el dinamismo en la
construccin de infraestructura para el sector retail (centros
comerciales, supermercados, tiendas por departamento y home
center), especialmente en provincias, debido al bajo nivel de
penetracin y al dinamismo del consumo privado.

Pero prev una cada en la edificacin de infraestructura para el
sector productivo, en particular para el sector minero, debido a que
este ao se desarrollar un menor nmero de proyectos. Sin embargo,
el banco indica que si se excluye la minera, la inversin privada
crecera alrededor de 10%.
4. EL SECTOR DE CONSTRUCCIN EN PER ATRAE A
INVERSIONISTAS ESPAOLES
Empresarios de la nacin ibrica destacan el crecimiento econmico
del pas, segn presidente de la Cmara de Comercio de Barcelona,
Miquel Valls.
El desarrollo alcanzado por la
construccin en el Per es el
sector que genera mayor inters
de los inversionistas espaoles,
seal el presidente de la
Cmara de Comercio de Barcelona, Miquel Valls. Agreg que las
empresas de su pas se interesan en invertir en el nuestro por el
crecimiento econmico y el poco movimiento que dicho sector tiene
en Espaa. (En Lima) vemos cmo las construcciones se desarrollan
como una actividad frentica y de un alto inters para la inversin,
eso no pasa desapercibido, declar Valls a la agencia Andina, luego
de un evento realizado en la Cmara de Comercio de Lima. Estim
que, actualmente, el nmero de empresas que llegan al Per desde
Espaa fluctuara entre 200 y 300, y que cada una generara un
aproximado de US$20 millones o US$30 millones, dependiendo del
tamao de la obra, la planificacin o el proyecto. El presidente de la
Cmara de Comercio de Barcelona coment que otros de los sectores
que despiertan el inters son el metalrgico y el de energa, as como
la industria del agua.
5. SECTOR CONSTRUCCIN HABRA REGISTRADO UN CRECIMIENTO
DE 16% EN AGOSTO
El sector Construccin
registrara un crecimiento de
15% en el presente ao y
habra tenido un avance de
16% en el mes de agosto,
afirm el presidente interino de la Cmara Peruana de la Construccin
(Capeco), Fernando Castillo.
El representante sostuvo que se llega a dicha cifra teniendo en
cuenta el crecimiento del sector, que entre enero y julio del presente
ao registr un avance de 15,69%, y se estima que al cierre de agosto
la expansin fue similar. Por su parte, al cierre del 2013 el
crecimiento del sector Construccin alcanzara una cifra no menor a
15%, anot. Record que debido a la desaceleracin econmica, el ao
pasado el sector Construccin tuvo un crecimiento de 2,5%. El ao
pasado se desaceler, pero este ao ha ido creciendo, en algunos
meses pudo haber un efecto estadstico, pero la tendencia es a
continuar creciendo, seal. Coment que se ha observado un
crecimiento tanto por el sector privado, con la construccin de
viviendas e infraestructura, e igualmente inversin del Sector Pblico
en todo el Per. Aadi que el crecimiento en la construccin es
siempre importante debido al dficit en infraestructura que, segn
estudios realizados, ascendera a US$50.000 millones. Si queremos
ser competitivos hay que cerrar la brecha en infraestructura y
esperamos que la inversin se incremente de manera importante,
anot. Aadi que hay una demanda importante de terrenos en el
Per, la economa crecer y las personas tienen mayor poder
adquisitivo, por lo tanto, el sector Construccin continuar creciendo
en los prximos aos. Este martes se present la edicin XVII de la
Feria Expo Vivienda y Construccin (Excon) 2012 que se desarrollar
entre el 2 y 6 de octubre y generara negocios por US$70 millones.
6. Principales mega-proyectos programados o en ejecucin que
inciden en la demanda de servicios
La Agencia de Promocin de la Inversin Privada del Per -
PROINVERSIN, http://www.proinversion.gob.pe/, ofrece una variada
alternativa de proyectos de inversin, vinculadas a las carteras de
Vivienda y Construccin, Energa y Minas, Agricultura y Transporte y
Comunicaciones. En el primer semestre del ao en curso,
PROINVERSIN ha concretado la concesin de 6 proyectos por un
monto que supera los US$ 2,300 millones. Para el periodo agosto a
diciembre, se proyecta adjudicar 16 procesos adicionales por un
monto superior a US$ 8,000 millones. Ver cuadros N 5 y 6. En dicha
cartera, se encuentran el puerto San Martn en Pisco, la Red Dorsal
Nacional de Fibra ptica que asegurar el acceso a internet en todo el
Per, la longitudinal de la sierra, (zona central del pas), en su tramo 2
y el proyecto Chavimochic en su tercera etapa, entre otros.



7. DESCRIPCIN SECTORIAL DEL MERCADO IMPORTADOR:
COMPORTAMIENTO GENERAL DEL MERCADO
El sector Servicios de Construccin y Servicios de Ingeniera conexos
en Per, empieza a desarrollarse gracias al desempeo del sector
Construccin, y es que ste, ha sido uno de los principales motores
que impulsan la economa peruana, al cierre del periodo 2010, logr
un crecimiento de 17.4%, liderando no solo por quinto ao
consecutivo la expansin del PBI, sino tambin registrando su tasa de
crecimiento ms alta desde 1995 (ver cuadro).


El sector construccin continuara su crecimiento, aunque a tasas ms
moderadas (luego de la recuperacin en 2012), sustentado en el
avance en la construccin de complejos de viviendas, centros
comerciales, obras viales y de infraestructura pblica, tanto en Lima
como en el interior del pas.












CONCLUSIONES