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PUC MNAS NSTTUTO DE EDUCAO CONTNUADA


CURSO DE AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA
AVALAO DE BEM MVEL URBANO
Ren Custdio Cotrim*
Breno Lamego Resende**
Frederico Correia Llima Coelho***
RESUMO
Esta avaliao tem por finalidade determinar o valor de mercado de um imvel
urbano constitudo de uma edificao localizada em um lote urbano, utilizando
uma conjugao de Mtodos, sendo utilizado o Mtodo Comparativo de Dados
de Mercado para avaliao do Lote e o Mtodo de Quantificao de Custo para
determinao do custo de reedio da Edificao resultando desta conjugao
de Mtodos no MTODO EVOLUTVO. (NBR 14653-2 item 8.2.4.1)
Palavras-Chave: Avaliao, mvel Urbano, Valor de Mercado.
*Engenheiro Civil CREA 11.214/D
**Engenheiro Civil CREA 55.404/D
***Engenheiro Civil e Eletricista CREA 71.296/D - ORENTADOR
2
PUC MNAS NSTTUTO DE EDUCAO CONTNUADA
AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA
AVALAO DE MVEL URBANO
NTRODUO
A escolha do mtodo evolutivo (conjugao de mtodos de avaliao) para
determinar o valor de mercado do bem, deve-se ao fato de que no foi
encontrado no mercado imvel com caractersticas semelhantes ao avaliando
que possibilitariam a utilizao do mtodo comparativo de dados de mercado
para residncia.
Diante disso adotamos o mtodo comparativo de dados de mercado com
tratamento por fatores para determinao do valor de mercado do lote e
utilizamos o mtodo de quantificao de custo com aplicao de depreciao
para obteno do custo de reedio da edificao. Para adequao do custo
de reedio ao valor de mercado foi utilizado o FC (fator de comercializao)
atravs do mtodo evolutivo.
"Valor de Mercado a quantia mais provvel pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referencia, dentro
das condies de mercado vigente ( NBR 14.653 Parte ).
3
LAUDO DE AVALAO
Solicitante:
Claudemir Vieira da Cruz
Rua Afonso Diniz, 140 - Bairro Cu Azul
Cidade de Curvelo MG
I Consideraes iniciais
4
Para incio dos trabalhos de avaliao foi feita uma vistoria no mvel, no dia
15 de Novembro de 2008, na companhia do Proprietrio quando foi realizada
medio das reas construdas e do terreno bem como verificao das
caractersticas do imvel.
II - Finalidade
A finalidade da presente Avaliao Subsidiar o Proprietrio de parmetros
para negociao do imvel no mercado imobilirio.
III - Objetivo
O presente Laudo de Avaliao tem por objetivo a determinao do valor de
mercado do imvel.
IV - Caractersticas do Imvel
a) Regio
O bairro Cu Azul possui caracterstica residencial localizado na regio leste da
cidade de Curvelo com baixa demografia sem vias asfaltadas, servido por
transporte pblico, esgotamento sanitrio tipo fossa, abastecido por gua
tratada e energia eltrica fornecidas por concessionrias pblicas.
b) Imvel:
b.) !"I#IC$%&O
DESCRO
Tipo de Edificao = Casa Residencial
Endereo: Rua Afonso Diniz n. 140, Bairro Cu Azul, Curvelo, MG
Proprietrio= Claudemir Vieira da Cruz
N de Pavimentos = 01
rea Construda Total: 157,97 m
rea de varandas/garagem= 57,97 m
5
rea Equivalente= 129,51 m ( Aeq = 100,53 + (57,97x0,50) = 129,51)
rea do Terreno = 360,00 m
Padro de Construo: BAXO R1
Estado de Conservao= Entre Regular e Pequenos Reparos
dade Aparente= 8 anos
Ocupao Atual = Residncia do proprietrio
Diviso nterna= Sala de estar/jantar, sala de TV, Banho Social, Cozinha, 03
Quartos
Fechamento = Muro de Alvenaria de Tijolo Furado com extenso de 80,0
metros de comprimento e 2,00 m de altura e Portes em Chapa Metlica
confrontando com a rua Afonso Diniz.
CARACTERSTCAS CONSTRUTVAS
Fundao= Direta (rasa)
Estrutura= Alvenaria de Tijolo Furado
Fechamento= Alvenaria de tijolo Furado
Forro= Laje pr-fabricada
Cobertura= Telhas coloniais
Revestimento= interno e externo= Reboco Tipo Paulista
Esquadrias= externas e internas em Metalon
Pisos Secos e molhados = Cermica
Rodaps= Cermica
Bancadas= Mrmore
Pintura = interna e externa em PVA
Vidros = Fantasia 2 mm
6
nstalaes Eltricas = Embutidas
nstalaes Hidrulicas = Embutidas
nstalaes esgotos Sanitrios = Embutidas.
b.') - (erreno
DESCRO
Tipo = Lote
rea = 360,00 m
Frente = 12,00 m
Profundidade = 30,00 m
Topografia = Plana
V - !s)eci*icao
#+ndamentao , Grau de Fundamentao, conforme Tabelas 11 e
12 do item 9.5 da NBR 14.653-2 da ABNT.
-reciso , No se aplica Grau de Preciso no Mtodo Evolutivo.
VI - .etodologia $)licada
Para avaliao do imvel foi utilizado o Mtodo Evolutivo, usando o mtodo
comparativo de dados de mercado para obteno do valor do terreno
conjugado com o mtodo da quantificao de custo para determinar o valor de
reedio da edificao aplicando o fator de comercializao, conforme o item
8.2.4.1 da NBR 14.653-2 da ABNT.
V= (VT +VB) * FC
Onde:
V= Valor do mvel
7
VT = Valor do terreno
VB = Valor da Benfeitoria
FC = Fator de Comercializao.
Para determinar o Custo de reedio da benfeitoria foi utilizado o ndice de
Custos Unitrios da Construo Civil fornecido pelo Sinduscon/MG, ms de
outubro, e depreciao aplicando o Mtodo de Ross-Heidecke, que leva em
considerao a idade aparente e o estado de conservao da construo.
Para a estimao do custo de construo foi utilizada a frmula abaixo
conforme item 8.3.1.1.3 da NBR 14.653-2 da ABNT:
C= {Sinduscon + OE+O+(OFe-OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), onde
S
C = Custo Unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de
construo
Sinduscon= custo unitrio de edificao (ndice Sinduscon Outubro/08)
OE = Oramento de Elevadores
O = Oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores,
sistemas de proteo contra incndio, centrais de gs, interfones,
antenas coletivas, urbanizao inclusive muro de vedao, projetos, e etc.;
OFe = o oramento de fundaes especiais;
OFd = o oramento de fundaes diretas;
S = a rea equivalente de construo conforme ABNT NBR 12721;
A = a taxa de administrao da obra;
F = o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo de
construo;
L = o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.
BD = Para determinao da Bonificao e Despesas ndiretas consideramos a
soma da administrao da obra (A) e o lucro do construtor (L) tendo em vista
tratar-se de obra administrada pelo proprietrio com recursos prprios sem
instalao de canteiro.
8
Para determinao do valor do terreno foi utilizado o mtodo comparativo de
dados de mercado com tratamento por fatores.
Foram utilizados 08 dados para formao da amostra, dados estes coletados
no mercado procurando similaridade dos mesmos, com identificao das fontes
e identificao dos mesmos verificados pelo autor.
Foram utilizados 05 fatores de homogeneizao medidos no mercado inferindo-
lhes valores para ajuste variando de 0,80 a 1,10.
Como os fatores utilizados ainda no possuem memria de clculo, utilizamos
intervalos consagrados no mercado cujo estudo a prpria pesquisa dos
dados e observada junto aos corretores de imveis local, atendendo, assim o
item /.'..0.' da 12R 0.345 6 ' e "OC7.!1(O CO.-8!.!1($R
e9)edido )elo I2$-! 6 .: em 01 de Janeiro de 2008, onde limita o intervalo
de ajuste dos fatores entre 0,80 1,20.
Todos os dados coletados foram utilizados.
Para determinao do fator de comercializao foi utilizado um imvel de
caractersticas semelhantes ao avaliando comercializado recentemente no
mercado local. Ao mesmo foram aplicados os mesmos mtodos utilizados no
imvel avaliando, tais como determinao do valor de reedio e determinao
do valor do terreno, comparando o valor final com o valor comercializado.
VII 6 "eterminao do valor #inal do Imvel
Os valores da edificao e do terreno bem com o fator de comercializao
esto calculados no Anexo do laudo e so os seguintes:
1) Edificao = VB = R; <'./34=><
2) Terreno = VT = R; '.4<<=<<
3) Fator de comercializao = <=/3>
Valor do Imvel , VI , ?V( @ V2) 9 #C , ?<'./34=><@'.4<<=<<) 9 <=/3>
Valor do Imvel , VI , R; <<.'4'=>3
VIII 6 Veri*icao do :ra+ de #+ndamentao
9
(abela - :ra+s de *+ndamentao no caso da +tiliAao do .Btodo
!vol+tivo ?12R 0345-')
Item "escrio
:ra+
III
II I

!stimativa do valor do
terreno
:ra+ III de
*+ndamentao no
mBtodo
com)arativo o+
invol+tivo
:ra+ II de
*+ndamentao no
mBtodo
com)arativo o+
invol+tivo
:ra+ II de
*+ndamentao no
mBtodo com)arativo
o+ invol+tivo
'
!stimativa dos c+stos de
Reedio
:ra+ III de
*+ndamentao no
mBtodo da
C+anti*icao de
c+sto
:ra+ II de
*+ndamentao no
mBtodo da
C+anti*icao de
c+sto
:ra+ I de
*+ndamentao no
mBtodo da
C+anti*icao de
c+sto
5 #ator de comercialiAao
In*erido em
mercado
semelDante
E+sti*icado $rbitrado
(abela ' 6 !nC+adramento dos la+dos seg+ndo se+ gra+ de
*+ndamentao no caso da +tiliAao do mBtodo evol+tivo. ?12R 0345-')
:ra+s III II I
-ontos .nimos / 4 5
Itens obrigatrios no :ra+
corres)ondente
e '= com o 5 no
mnimo no gra+ II
e ' no mnimo no
:ra+ II
(odos= no mnimo no
:ra+ I
Item Estimativa do valor do terreno Realizado pelo mtodo comparativo
de dados de mercado com tratamento por fatores atingindo o Grau de
fundamentao. (2 pontos). Conforme item 9.2.3 e tabelas 4 e 5 da NBR
14653-2.
Item ' - Estimativo dos custos de Reedio Realizada pelo mtodo de
quantificao de custos atingindo o Grau de fundamentao. (2 pontos).
Conforme tem 9.3 e tabelas 7 e 8 da NBR 14653-2.
Item 5 - Fator de Comercializao nferido em mercado semelhante, portanto
atingindo Grau de fundamentao ( 3 pontos)
Total de Pontos = 7
tens 1 e 2 enquadrados no Grau
10
Enquadramento = :ra+ II de #+ndamentao
IF 6 :ra+ de -reciso 6 No se Aplica no Mtodo Evolutivo
F 6 Concl+so
Considerando a autonomia de arbtrio do Avaliador, adotamos para imvel
avaliando o Valor de Mercado de R; <<.<<<=<<.
O presente Laudo de Avaliao atende os preceitos da NBR 14.653 parte 2 e
o resultado final est de acordo com o mercado de imveis na praticado na
Cidade de Curvelo no ms de outubro de 2008.
F 6 Re*erGncias 2ibliogrH*icas
ABNT. NBR 14653. Avaliao de Bens: Parte 2 : 2004
ABUNAHMAN, Sergio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de
Avaliaes. 3.ed . rev. e ampl. SP: Pini, 2006
COELHO, Frederico Correia Lima . Avaliao de Imveis Urbanos. 1 ed.
Belo Horizonte: PUC Minas, 2008
LARA, Aurlio Jos . Avaliao de Bens. 1 ed.Belo Horizonte: PUC Minas,
2008 .
VOLTARE, Cndido et al. Engenharia de Avaliaes.1 ed. So Paulo: Pini,
2007.
FI 6 $ne9os
Anexo 1 Avaliao do mvel e clculo do fator de comercializao
Anexo 2 Documentao fotogrfica
Anexo 3 Fotografia Area da Regio
11
ANEXO 1
AVALAO DO MVEL
12
AVALAO DA EDFCAO
.Btodo da I+anti*icao de C+sto
Endereo do mvel = Rua Afonso Diniz 140, Bairro Cu Azul, Curvelo MG
Tipo de Edificao = Casa Residencial
N de Pavimentos= 1
rea Construda Total = 157,97 m
rea Equivalente = 129,51 m
Padro de acabamento = Baixo R1 ( Sinduscon)
Estado de Conservao = Entre Regular e Reparos Simples (d) Mtodo de
Roos - Heidecke
dade Aparente = 08 anos = 13 % de vida til
Custo Unitrio Bsico da construo nova = R$ 795,60 / m
- Tipo e Padro = Residencial R1 Baixo
- ndice Pesquisado = Custo Unitrio Bsico (CUB) do Sinduscon MG
- poca de Referncia = Outubro / 2008
Custo da Construo Nova :
C = (CUB + OE+O+(OFe-OFd)) * (1+A)*(1+F)*(1+L), onde:
S
CUB= 795,60
OE = 0
O = 7.000,00 (muro de vedao)
OFe = 0
OFd = 0
S = 129,51 m
A = 10,0%
13
F = 0%
L = 8,0%
( A, F, L) = 2"I ( por se tratar de construo simples consideramos a taxa de
administrao e o lucro como Despesas ndiretas)
C = ( 795,60 +0+7.000+(0-0)) x(1+0,1)x(1+0)x(1+0,08)
129,51
C = R$ 926,80/m
Depreciao ( Mtodo de Ross-Heidecke)
Valor Unitrio da Edificao Depreciada
Considerando ainda que a edificao encontra-se em estado de conservao
Entre Regular e Pequenos reparos e com idade Aparente de 08 anos,
aplicamos o Mtodo de Depreciao de mveis de ROSS-HEDECKE cuja
Frmula a seguinte:
Percentual de Depreciao = d = 100-K/100 onde K determinado em uma
tabela elaborada a partir da vida til do tipo de edificao, seu valor residual e
seu estado de conservao.
Para elaborao da TABELA de determinao de K levou-se em considerao
fatores de depreciao observada em experincias cujos valores so
transcritos abaixo:
DEPRECAO DE MVES
TPO VDA TL (ANOS) VALOR RESDUAL
(DECMAL)
Casa 60 0,20
Apartamento 50 0,10
Sala 50 0,10
Loja 60 0,20
Galpo 60 0,20
14
ESTADO DEPRECAO
a) Novo 0,00
b) Entre Novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre Regular e reparos simples 8,09
e) Reparos Simples 18,10
f) Entre Reparos simples e importantes 33,20
g) Reparos mportantes 58,60
h) Entre Reparos importantes e sem valor 75,20
i) Sem Valor 100,00
Levando os dados do imvel na tabela de ROOS-HEDECKE, temos o valor de
K para 8 anos de idade aparente, (13,0% de vida til) e estado de conservao
entre regular e reparos simples (d), K = 14,3. Levando o valor de K na frmula
d= 100-K/100 temos que o percentual de depreciao da edificao d=
85,70%.
K = 14,3 (tabela)
D = 100-k d = 100- 14,3 d = 0,857
100 100
Assim o CUSTO de Reedio da edificao :
Vd = R$ 926,80/m x 0,857 = R$ 794,27/m
Valor (otal da !di*icao
VT = 129,51 x R$ 794,27 / m
V( , R; <'./34=><
:R$7 "! #71"$.!1($%&O
15
De acordo com o item 9.3 e tabelas 7 e 8 da NBR 14.563-2, a avaliao da
edificao atingiu o :R$7 II de #+ndamentao.
(abela J 6 :ra+s de #+ndamentao no caso de +tiliAao do .Btodo da
I+anti*icao de C+sto
Item "escrio :ra+
III II I
1
Estimativa do
custo direto
Pela elaborao de
oramento, no mnimo
sinttico
Pela utilizao de custo
unitrio bsico para
projeto semelhante ao
projeto padro
Pela utilizao de
custo unitrio
bsico para projeto
diferente do
projeto padro,
com os devidos
ajustes
2 BD Calculado Justificado Arbitrado
3
Clculo da
depreciao
fsica
Por levantamento do
custo de recuperao
do bem, para deix-lo
no estado de novo
Por mtodos tcnicos
consagrados,
considerando-se idade,
vida til e estado de
conservao
Arbitrada
(abela / 6 !nC+adramento dos la+dos seg+ndo se+ gra+ de
*+ndamentao no caso da +tiliAao do mBtodo da C+anti*icao do
c+sto da ben*eitoria
Graus
Pontos Mnimos 7 5 3
tens obrigatrios no grau
correspondente
1, com os demais
no mnimo no grau
1 e 2, no mnimo no
grau
Todos, no mnimo
no grau
$V$8I$%&O "O (!RR!1O
16
.Btodo Com)arativo de "ados de .ercado
- Para Formao da amostra foram pesquisados 08 terrenos
Terreno 01
Localizao: Rua Caranda
Bairro Cidade Jardim
rea; 400,00m
Frente: 16,00 m
Profundidade: 25,00 m
Topografia: plana
Status: oferta
Valor: R$ 75,00/m
nformante: Gilberto 3721 5482
Terreno 03
Localizao : Rua Cricima
Bairro Cu Azul
rea: 360,00 m
Frente: 12,00 m
Profundidade: 30,00 m
Topografia: plana
Status: Oferta
Valor: R$ 41,66/m
nformante: Valria -3721 2891
Terreno 05
Localizao: Rua Ramalhete
Bairro Esperana
rea: 360,00 m
Frente: 12,00 m
Profundidade: 30,00 m
Topografia: Plana
Status: oferta
Valor: R$ 50,00/m
nformante: Osvaldo 9979 4255
Terreno 07
Localizao: Rua guatama
Bairro Serra Verde
rea: 390,00m
Frente: 13,00 m
Profundidade: 30,00 m
Topografia: Declive 5%
Status: Transao
Valor: R$ 51,28 /m
nformante: mob. CCA 3721 6440
Terreno 02
Localizao: Rua So Joo Del
Rei
Bairro Cu Azul
rea: 360,00 m
Frente: 12,00 m
Profundidade: 30,00 m
Topografia: Plana
Status: Oferta
Valor: R$ 36,11 / m
nf. : mob. Esperana -37219162
Terreno 04
Localizao: Rua tajub
Bairro Cidade Jardim
rea: 360,00 m
Frente:12,00 m
Profundidade: 30,00 m
Topografia: Plana
Status: Transao
Valor: R$ 41,66/m
nformante: Ronaldo 9904 6681
Terreno 06
Localizao: Rua Cricima
Bairro Cu Azul
rea: 360,00 m
Frente: 12,00 m
Profundidade: 30,00 m
Topografia: Plana
Status: Transao
Valor: R$ 33,33 /m
nformante: JOCA (no local)
Terreno 08
Localizao: Rua Carlos Prates
Bairro Esperana
rea: 330,00 m
Frente: 11,00 m
Profundidade: 30,00 m
Topografia: Aclive 8%
Status: Oferta
Valor: R$48,48 /m
nformante: Osvaldo 9979 425
17
!8!.!1(OK -!KI7IK$"OK
Terreno
n
Localizao Valor
R$ /m
Frente
(m)
Profund.
(m)
Topo-
grafia
Venda/
oferta
01 R. Caranda 75,00 16,00 25,00 plana oferta
02 R. S. Joo D. Rei 36,11 12,00 30,00 plana oferta
03 R. Cricima 41,66 12,00 30,00 plana oferta
04 R. tajub 41,66 12,00 30,00 plana venda
05 R. Ramalhete 50,00 12,00 30,00 plana oferta
06 R. Cricima 33,33 12,00 30,00 plana venda
07 R. guatama 51,28 13,00 30,00 Declive venda
08 R. Carlos Prates 48,48 11,00 30,00 Aclive oferta
Avaliando R. Afonso Diniz 12,00 30,00 plana
Frente de Referencia = 12,00 m
Profundidade Mxima = 35,00m Profundidade Mnima = 25,00m
II - LO.O:!1!IM$%&O
Como alguns elementos pesquisados apresentam caractersticas heterogneas,
utilizaremos os seguintes fatores visando homogeneza-los
- 1 #ator de O*erta ?#o)
Utilizado para terrenos em oferta, correspondente a um deflator igual a 0,80, tendo
em vista que durante as pesquisas observamos uma diferena entre as ofertas e
transaes efetuadas na proporo proposta.
- 2 #ator de #rente o+ (estada ?#t)
Segundo Abunahman,( Srgio Antnio) em seu livro "Curso bsico de Engenharia
Legal e de Avaliaes,3.ed.rev. e ampl. SP:PN, 2006, o Fator de testada Ff dada
pela Frmula :
Ff = (Fr/F)
<='4
onde:
Fr = Frente de referencia (lote Padro)
F = Frente do elemento pesquisado
Esta frmula vlida para Fr/2 <F<2Fr
Para F< Fr/2 (Ff= 1,1892)
Para F> 2Fr (Ft= 0,8409)
- 3 Fator de Profundidade (Fp)
Para o fator de profundidade, h de se conhecer a profundidade equivalente
{(Pe= A/T) onde A = rea e T = Testada} , a profundidade mxima e mnima do
local , obtida pela legislao, ou, atravs da relao:
profundidade mnima ( Pmn = metade da profundidade-padro local)
18
profundidade mxima ( Pmx = dobro da profundidade- padro local)
Assim formularam-se as hipteses seguintes para o fator de profundidade Fp :
a) Para Pe 0,5 Pmn.
Fp = \0,5 = 0,70710 ( Hlio de Caires)
b) Para 0,5Pmn > Pe > Pmn
Fp = \ {Pe ' Pmn} (hiptese de Medeiros-Azambuja)
c) Para Pmn > Pe > Pmx
Fp = 1 (norma 502/89)
d) Para Pmx> Pe > 2 Pmx
Fp = \Pmx ' Pe (hiptese de Medeiros-Azambuja)
e) Para Pe 2 Pmx
Fp = \0,5 = 0,70710 ( Hlio de Caires)
Considerando que a profundidade padro da cidade de Curvelo de 30 metros
temos que a profundidade mnima ser de 15 metros e a profundidade mxima de
60 metros. Todos os dados esto com a profundidade efetiva situadas entre a
mxima e a mnima, portanto o Fator profundidade ser = 1 para todos.
- 4 #ator de (o)ogra*ia ?#g)
Corrige as diferenas entre terrenos cujo perfil topogrfico difere.
Foi considerada a situao paradigma um terreno plano, com coeficiente = 1,00 e os
demais os fatores seguintes:
Aclive suave = 1,05 Declive at 5% = 1,05
Aclive acentuado = 1,10 Declive de 5 a 10% = 1,10
- 5 #ator de localiAao o+ trans)osio ?#t)
Refere-se s diferenas de valores entre terrenos situados em locais distintos uma
vez que por mais assemelhados que os elementos sejam, a amostragem possui
discrepncias relativas localizao.
Utilizamos, para definir este fator, a demografia. Utilizamos os limites 1,10
para terrenos situados em locais menos povoados e 0,90 para terrenos
situados em locais mais povoados.
19
I7$"RO "! LO.O:!1!IM$%&O
Terreno
N
Valor
R$/m
Fo Ft Fp Fg Ft Valor/m
Homog,
01 75,00 0,80 0,93 1,00 1,00 0,90 47,25
02 36,11 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 28,88
03 41,66 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 33,32
04 41,66 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 37,49
05 50,00 0,80 1,00 1,00 1,00 0,90 35,00
06 33,33 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 33,33
07 51,28 1,00 0,98 1,00 1,10 0,90 51,00
08 48,48 0,80 1,02 1,00 1,10 0,90 39,75
V= Vo x (ZFn n+1)
Amostras homogeneizadas e Ordenadas
N1 = 28,88 Distribuio das Freqncias
N2 = 33,32
N3 = 33,33 K = 1+ 3,3 log n = 1 + 3,3 x 0,90 = 3,97 = 4
N4 = 35,00 = A/K
N5 = 37,49 A = 51,00-28,88 = 22,12
N6 = 39,35 = 22,12/4=5,53
N7 = 47,25
N8 = 51,00
Quadro de freqncias
Classe
1
2
3
4
ntervalo
28,88 - - 34,41
34,41 - - 39,94
39,94 - - 45,47
45,47 - - 51,00
Freqncia
3
3
0
2
Freqncia %
37,5
37,5
0
25,0
Mdia
31,65
37,18
42,75
48,24

Tratamento Estatstico
Dado Valor
R$/m
(Xi- X) (Xi X)
01 47,25 -9,0 81,00
02 28,88 9,38 87,98
03 33,32 4,93 24,30
04 37,49 0,76 0,577
05 35,00 3,25 10,56
06 33,33 4,92 24,20
07 51,00 -12,74 162,30
08 39,75 -1,50 2,25
20
X=38,2525 0,0 393,167
S = \ 393,167 S=\ 393,167 = \ 56,166 = 7,49 (desvio padro)
n -1 7
Coeficiente de Variao = Cv = 7,49/38,25 = 0,1958 = 19,58 %
Como Cv > 10 % h necessidade de Verificar se existem dados suspeitos
Kaneamento $mostral -elo mBtodo de CL$7V!1!(
Para o nmero de dados = 8 pela tabela de Chauvenet Temos
D/S crtico = =/3
Calcula-se D (superior) =(maior valor mdia)/ desvio padro = =J< N =/3
Calcula-se D (inferior ) = ( mdia Menor valor)/ desvio padro = ='4 N =/3
Concluso = No existe dados suspeitos ou seja, todos os dados podem ser
utilizados.
NTERVALO DE CONFANA
Como estamos trabalhando com uma amostragem extrada da populao, a mdia
aritmtica obtida refere-se amostra e no populao. Diante disto existe uma
variao em torno do valor obtido o que nos leva a estabelecer um intervalo de
confiana, que a NBR 14653-2 da ABNT chama de campo de arbtrio e definido
como a faixa dentro da qual o avaliador pode decidir.
Para nmero de dados inferior a 30 utilizamos a distrib+io OtP de Kt+dent= com
um intervalo de confiana de 80% e Grau de liberdade 7 = (n-1) conforme
recomenda a NBR 14653-2, da ABNT.
O tc extrado da Tabela de Valores Percentis da Distribuio t de Student.
tc =1,415
X = 38,25 (mdia )
S = 7,49 d
Limite Superior = X + tc x S = 38,25 + 1,415x 7,49 = 38,25 +4,01= 42,26
\(n-1) \7
Limite nferior = X - tc x S = 38,25 1,415 x 7,49 = 38,25 4,01= 34,24
\ (n-1) \7
:R$7 "! #71"$.!1($%&O
Conforme item 9.2.3 e Tabelas 4 e 5 da NBR 14.653 , a avaliao do terreno atingiu
o :ra+ de #+ndamentao II
21
Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores
Item "escrio :ra+
III II I
1
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto
aos fatores
utilizados no
tratamento
Adoo de
situao
paradigma
2
Coleta de dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
Podem ser
utilizadas
caractersticas
fornecidas por
terceiros
3
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
12 6 3
4
dentificao dos dados
de mercado
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas,
com foto
Apresentao de
informaes
relativas a todas
as caractersticas
dos dados
analisadas
Apresentao de
informaes
relativas a todas
as caractersticas
dos dados
correspondentes
aos fatores
utilizados
5 Extrapolao No admitida
Admitida para
apenas uma
varivel
Admitida
6
ntervalo admissvel de
ajuste para cada fator e
para conjunto de
fatores
0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50
(abela 4 6 !nC+adramento do la+do seg+ndo se+ :ra+ de #+ndamentao no
caso de +tiliAao de tratamento )or *atores
Graus
Pontos Mnimos 15 9 6
tens obrigatrios no grau
correspondente
3, 5 e 6, com os
demais pelo menos
no grau
3, 5 e 6 no mnimo
no grau
Todos, no mnimo
no grau
:R$7 "! -R!CIK&O
A partir da amplitude, extramos o Grau de Preciso
AP = LS L = 41,99 34,51 =>NP= 0,1955 ou 19,55%
X 38,25
Conforme item >.'.0 e (abela 3 da NBR 14.653, a Avaliao alcanou :R$7 "!
-R!CIK&O III, visto que a Amplitude do intervalo de Confiana de 80% em torno do
valor central da estimativa ficou menor que 30%.
22
(abela 3 Graus de Preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de
tratamento por fatores
Descrio Grau

Amplitude do intervalo de
confiana de 80% em
torno do valor central da
estimativa
<= 30% 30% - 50% > 50%
TOMADA DE DECSO
Conclumos que o valor unitrio por metro quadrado do terreno avaliando encontra-
se num intervalo entre R$ 34,51/m e R$ 41,99/m.
Como o terreno avaliando possui rea de 360,00 m temos os seguintes limites para
o valor do imvel:
Valor mnimo = R$ 34,51/m x 360,00 m = R$ 12.423,60
Valor mximo =R$ 41,99/m x 360,00m = R$ 15.116,40
Considerando a turbulncia vivida no mercado Financeiro Mundial que ocasionou
um recuo nas ofertas de terrenos na Cidade de Curvelo, atribumos o Valor de
R; '.4<<=<< para o terreno Avaliando.
FATOR DE COMERCALZAO (#C)
Para determinao do fator de comercializao, consideramos um imvel
transacionado na cidade de Curvelo para o qual calculamos o preo de reedio e
comparamos com o preo de venda.
mvel comercializado
Valor da Transao = R$ 65.000,00
Proprietria: June Maria
Localizao: Rua Maria Herclia Mascarenhas Diniz, 20 Bairro Esperana
rea total Construda = 101,70 m
rea Equivalente = 87,96 m
Padro construtivo: Baixo R1 ( Sinduscon-MG) = R$ 795,60/m
Estado de Conservao = Entre Regular e pequenos Reparos (d) HOOS-HEDECKE
dade Aparente = 10 anos = 16 % vida til
23
K = 16,6 (tabela)
d = 100 K/ 100 = 0,834 ou 83,4 %
BD= 18% (administrao direta)
C= (Sinduscon + OE+O+(OFe-OFd))*(1+A)*(1+F)*(1+L),
S
C= 795,60 +0+0+(0-0) x(1+0) x (1+0) x1+0)
87,96
C = 795,60 x BD = 795,60 x 1,18 =
C = 938,80 x d = 938,80 x 0,834
C = R$ 782,96 / m
Valor de Reedio , V2 , /J=>3 9 J/'=>3 , 3/./3>=3
rea do terreno = 170,00 m
Valor do terreno = R$ 34,72 / m x 170 , R; 4.><'=0< (utilizado o mesmo valor por m do
terreno avaliando).
VI , R; 34.<<<=<<
#C , VI , 34.<<<=<< , #C , <=/3>
?V2 @ V( ) 3/./3>=3 @ 4.><'=0<
24
$1!FO '
"OC7.!1($%&O #O(O:RQ#IC$
25
I.RV!8 $V$8I$1"O
Frente para Rua Afonso Diniz
Varanda e Garagem
Sala de estar e jantar
Cozinha
Banho Social
Quarto de Casal
IMVEL TRANSACIONADO
Frente para rua Maria Herclia
Varanda e garagem
ala de e!tar e "antar
#an$% %cial
&%'in$a
(uart%
$1!FO 5
#O(O:R$#I$ $SR!$ "$ R!:I&O