SUMRIO

4.1 O PAPEL DA JURISPRUDNCIA.................................................................23

4.2 SMULA 308 DO STJ PRECEDENTES LEGAIS, JUDICIAIS E RAZES SOCIAIS
RELEANTES................................................................................................. 2!
4.2.1 "IST#RICO SOCIAL DA SMULA............................................................2!
4.2.2 DAS RAZES APRESENTADAS PARA A CONSOLIDA$%O DO PRESENTE
ENTENDIMENTO............................................................................................. 2&
4.2.3 CR'TICA AO ENTENDIMENTO SUMULADO................................................32
1.
2. INTRODU$%O
A proposta deste trabalho, ao falar de hipoteca, no que se refere a sua
ineficcia na incorporao imobiliria, nos termos da smula 308 do Superior
Tribunal de Justia, ustifica!se baseada no entendimento que, a despeito das
inten"es sociais contidas nos ul#ados do STJ, foram ultrapassados os limites da
ustia social o ato de tornar inefica$ uma #aranta real constitu%da re#ularmente,
atendendo a todos os princ%pios de ordem pblica, quais seam& publicidade e
se#urana ur%dica'
( contrato #arantido por um direito real foi tornado inefica$ frente a um
contrato de #a)eta, sem qualquer publicidade' *sso contraria o principio da boa!f+
obeti)a' , so os nossos tribunais a #arantir essa postura' ,sto a ustificando, e
alimentando' ,-iste um ordenamento ur%dico, e nossas condutas so norteadas por
ele' .uando se a#e de conformidade aos seus ditames, se espera o respaldo
daqueles que aplicam a lei ao caso concreto' Ao in)+s, )/!se que aqueles
adequaram suas condutas 0 letra da lei, no receberam o referido respaldo' Sente!
se aqui a aus/ncia da ustia social
1
' 2o + poss%)el encontrar a ustia social no
caminho in)erso ao ordenamento ur%dico'
A lei de)e e-primir os princ%pios da ustia social' ( 3rasil tem como sistema
le#al o positi)ismo, como se depreende do art' 145 do 67di#o de 8rocesso 6i)il'
*sso si#nifica di$er que os nossos ul#adores se orientam pela lei e, subsidiariamente
a analo#ia, os costumes, os princ%pios #erais do direito e equidade
4
' ,ntretanto,
atualmente, + freq9ente )er o ul#ador buscando a orientao fora da lei' :efiro!me
aos casos em que no h obscuridade na lei' Tampouco brecha ou lacuna'
1
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S,
Jos+ de Samuel' Rumos da hipoteca diante do advento da Smula 308 do STJ, 400@, p' 1A'
2
3:AS*>' Cdigo de Processo Civil'*n& Vade Mecum So 8aulo& Sarai)a, 400B, p' 3B5'
8
A tarefa urisprudencial no sido mais a de interpretar a lei, mais a de criar a
lei' *sso no est de acordo com o nosso sistema le#al
3
' A d)ida que isso pro)oca +
a se#uinte& nosso pa%s perde #radati)amente a se#urana ur%dicaC 8erder a
se#urana de que a lei + o suficiente para #arantir o direito do cidado, repito, + uma
ameaa ao ,stado de Direito' 2osso pa%s no adota o sistema do 6ommoE >aE' Se
adotar, isso de)e ser feito 0s claras, de maneira que o cidado entenda e apro)e as
mudanas'
(utro ponto a ser obser)ado + o da economia' ( que impulsiona um pa%s + o
com+rcio' ( com+rcio #era empre#os e oferece o que o cidado desea' Feamos o
ne#7cio imobilirio' ( que fomenta a construo de unidades imobiliriasC 6omo o
empreendedor adquire os recursos necessrios para reali$ar o empreendimentoC
,le busca cr+dito unto 0s institui"es financeiras' 3anco no fa$ caridade, fa$
ne#7cio
A
' ,mpresta para receber de )olta com uros' A ati)idade imobiliria + de
risco' 6omo o banco #arante o seu riscoC <sando como #arantia o pr7prio im7)el
onde se dar o condom%nio hori$ontal' *sso + o que propiciar o in%cio das ati)idades
de construo' Ao se dar um im7)el em #arantia, as acess"es que por)entura forem
eri#idas inte#raro a #arantia' >o#o, as unidades condominiais se compreendem na
hipoteca'
*sso constitui um tremendo problema para o adquirente da unidade imobiliria,
porque no honrando a incorporadora seu compromisso com a instituio financeira
perder o adquirente o seu im7)el' Toda)ia, a lei e-i#e que a hipoteca sea
re#istrada, portanto, pelo principio da publicidade
G
, normati$ado na lei de introduo
ao 67di#o 6i)il, sabe que o im7)el que est adquirindo est #ra)ado com um Hnus'
2o h que se ale#ar desconhecimento' Se este fosse o racioc%nio )i#ente no
3rasil, nenhuma lei ha)eria de ser aplicada em nenhum caso, porque o homem
3
,ste pensamento est de conformidade com o art' 14@ do 67di#o de 8rocesso 6i)il, op cit
p' 3B5'
4
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S,
Jos+ de Samuel' !p cit, p' 1A'
5
,-presso no art' AI da >*66' ,m& 3:AS*>' Decreto!>ei no' A'5G@, de A de setembro de
1BA4' "ei de #ntrodu$%o ao Cdigo Civil &rasileiro *n& Vade Mecum So 8aulo& Sarai)a,
400B, p' 14B'
9
m+dio brasileiro possui lament)el i#norJncia do que acontece, sea no Jmbito
normati)o, sea no cenrio pol%tico'
;edidas como a smula sob estudo contribuem para que o cidado brasileiro
permanea nesse estado de ale#re apatia, como a criana que possui a fora
f%sica necessria para andar sobre os dois p+s, e que insiste em permanecer
en#atinhando, e a quem os pais no incenti)am a andar com as pr7prias pernas e
os carre#am no colo' 6he#a de usar a hipossufici/ncia como escudo, como
desculpa'
10
3. "IPOTECA
?ipoteca +, sin#ularmente falando, um direito real de #arantia' Sua ori#em
remonta, muito antes de :oma e Kr+cia, ao pr7prio ,#ito' Toda)ia, a linha distinti)a
que a caracteri$a, #anha forma pr7pria de instituto em :oma, qual sea, sua
e)oluo do contrato de fidcia' Desde essa +poca, no obstante as semelhanas
ha)idas na +poca, diferenciam!se do penhor pelo fato marcante de que era
constitu%da permanecendo o de)edor na posse da coisa hipotecada'
5

2o nos compete dislar#ar a respeito de seu desen)ol)imento em :oma, nem
tampouco no direito 8ortu#u/s' 3asta!nos di$er,como Kama
@
Lapud 8ereira, 400@, p'
355M, que NL'''M o anti#o direito portu#u/s limitou!se a adotar, com li#eiras
modifica"es, o direito hipotecrio romano com suas falhas e defeitosO'
2o direito brasileiro, a hipoteca foi estabelecida sobre dois pilares, quais
seam, a publicidade e a especialidade' (utro fator contributi)o + o sistema de
re#istro imobilirio, o que permite #radati)amente, e com e-celentes resultados no
sistema de propriedade brasileira' 6itamos, a t%tulo de conhecimento, as leis por que
passou o instituto sob 7bice& >ei 31@P18A3, re#ulamentada pelo Decreto 8A4P18A5,
substitu%da pela >ei 143@P185A, re#ulamentada pelo Decreto 3A43P185G, em )i#or
at+ o ad)ento da :epblica no 3rasil' A partir de ento, e-iste uma tentati)a de
reestruturao dos :e#istros 8blicos, atra)+s do Decreto 15B!AP18B0, se#uido do
Decreto 3@0P18B0'
8
Sur#e o 67di#o 6i)il de 1B15, que sistemati$a o instituto da hipoteca' 2o que
concerne aos :e#istros 8blicos, a que lei que sobre estes se refere atualmente + a
501GP1B@3'
B
6
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' #nstitui$'es de (ireito Civil) )ol' *F, 400@, p' 35G'
7
KA;A, Dion%sio' (a *ipoteca,p' 13'
8
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 355'
9
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 35@'
11
,m 4003, entra em )i#or o no)o 67di#o 6i)il, que tanto efetua as
modifica"es que o decurso do tempo fe$ necessrias, quanto insere contedo
ino)ador, o que dinami$a o instituto
10
'
;uito h que se reconhecer do pro)eito do instituto sob estudo' 2o que tan#e
a sua importJncia em nosso pa%s citamos&
?oe nin#u+m mais du)ida das e-cel/ncias do instituto, depois que a sua
utili$ao )eio proporcionar a abertura de cr+ditos para desen)ol)imento
econHmico, e principalmente oportunidades aos milhares para a e-ecuo
dos planos habitacionais, desde o per%odo que antecedeu a 4Q Kuerra
;undial e o surto inflacionrio que nos atin#iu, at+ o Sistema ?abitacional
com o 3anco 2acional de ?abitao e os demais 7r#os autori$ados a
operar neste setor pelo 6onselho ;onetrio 2acional
11
'
A e)oluo do instituto em nosso ordenamento ptrio fa$ com que se tenham
duas linhas distintas no que tan#e a ele& as normas #erais, contidas no 67di#o 6i)il
3rasileiro, e o contedo re#istral, que #arante a sua publicidade' R foroso
reconhecer que a hipoteca de)e ser entendida como um direito e-cepcional,
permitido somente nos casos em que o nosso ordenamento o permite
14
' *sso se
de)e essencialmente ao fato de ser separado do patrimHnio do de)edor, ou terceiro
que o faa por este, um bem, bem este que ser)e para #arantia de uma relao
obri#acional' 6omo bem nos relembra o renomado doutrinador ?edemann, no +
demais di$er que a hipoteca + um direito so+re o valor da coisa) e n%o , sua
su+st-ncia'
13
Salando sobre as caracter%sticas da hipoteca, a mesma possui nature$a ci)il,
na medida em que consiste em )incular um bem im7)el ao cumprimento de uma
d%)ida obri#acional' Tamb+m no + demais ressaltar que ao ser inscrita no :e#istro
de *m7)eis, sur#e um direito real, opon%)el contra todos T erga omnes ! dotada de
seq9ela
1A
T ao nosso sentir, a caracter%stica fundamental desse direito real, porque
implica a seq9ela no poder que possui o credor de, no satisfeito o cr+dito no
)encimento da d%)ida, busc!lo onde se encontre ou com que quer que se encontre,
10
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 35@'
11
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', p' 35@'
12
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 358'
13
?,D,;A22 apud 8,:,*:A' !p cit, p'358'
14
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 358!35B'
12
no importa que o bem tenha sido alienado T o que cria para o credor o direito de
e-cutir o bem, para se pa#ar com a sua )enda em hasta publica'
(utra peculiaridade do instituto consiste em permanecer o bem em poder do
de)edor' ,mbora li#ado a soluo do cr+dito e constituindo para o credor um
pri)il+#io, mant+m o bem com o de)edor, que #o$a de todos os direitos de
proprietrio e possuidor
1G
'
6aracter%stica ori#inada da lei, e no pr7pria do instituto, + a indi)isibilidade,
que consiste em que o pa#amento parcial no libera parcialmente os bens #ra)ados'
A hipoteca subsiste, embora a indi)isibilidade possa ser afastada por con)eno das
partes, por+m, entendemos isso como uma faculdade do credor, e o racioc%nio mais
l7#ico + o de que o credor no diminuir a sua #arantia' *ndepende a indi)isibilidade
da hipoteca da indi)isibilidade da coisa hipotecada' ( bem se mant+m da mesma
maneira que era ao ser constitu%do o #ra)ame hipotecrio' R do )inculo obri#acional
que li#a a coisa ao seu cumprimento que )i)e a indi)isibilidade' , + por isso que,
sendo mais de um o nmero de de)edores, no cessa a hipoteca sem o pa#amento
inte#ral da obri#ao relacionada ao bem hipotecado, a despeito de no ser a
obri#ao solidria'
R simplista di$er que a hipoteca incide somente sobre bens im7)eis' ,ssa,
notadamente, + a re#ra, no obstante, o e-istem determinados bens m7)eis, que
so pass%)eis de hipoteca sem perderem sua qualidade natural de m7)eis' 6itamos
aqui os a)i"es e os na)ios
15
' Toda)ia, os bens m7)eis suscet%)eis do Hnus
hipotecrio no compreendem o obeto do nosso estudo'
Detemo!nos portanto, nos bens im7)eis, por nature$a' (s bens im7)eis
compreendem, Nal+m do solo, as casas, edif%cios ou constru"es de qualquer de
nature$a'O
1@
15
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 35B!3@0'
16
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 3@4'
17
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 3@4'
13
( fato de a hipoteca compreender os acr+scimos e as acess"es li#a!se
diretamente ao tema de nosso trabalho' *sso se d em ra$o do fato que LN'''M em
fase de construo, + l%cito dar em hipoteca a frao ideal do terreno, caso em que o
Hnus hipotecrio compreender com ela a edificao na medida ou na proporo em
que se desen)ol)a'O
18

*ncab%)el hipoteca em face de bens futuros, e-cepcionada pela hip7tese de
pr+dio em construo ou condom%nio hori$ontal, caso em que de)ero ser
especificados o memorial descriti)o, as plantas e os proetos, porque estes so os
dados necessrios, caso em que, de acordo com o desen)ol)imento do proeto fa$
com que cresa o Hnus passo a passo, sem ser necessria qualquer alterao no
re#istro
1B
'
;udana le#islati)a
40
se operou no que se refere 0 indi)isibilidade da
hipoteca, miti#ando o referido princ%pio, nos casos de incorporao imobiliria' 8ode!
se requerer a di)iso do Hnus hipotecrio, com )alor proporcional ao de cada uma
das partes' Toda)ia, compete aos interessados requerer ao ui$ a di)iso do Hnus e,
desde que o desmembramento no diminua a #arantia' ( ui$ de)er ou)ir os
demais interessados para proferir sua deciso' 6abe ressaltar que o
desmembramento opera efeitos e. nunc, ou em outras pala)ras no retroa#e, e no
libera o de)edor ori#inrio, porque se a e-ecuo hipotecria no for bastante,
responde este com seus demais bens'
Salando sobre os requisitos subeti)os da hipoteca, + importante ressaltar o
que nos mostra a lei& s7 possui capacidade para hipotecar aquele que pode alienar,
no importa qual sea o obeto' 2os casos em que for constitu%da a hipoteca por
meio de procurao, fa$ necessrio o mandato com poderes especiais' A
urisprud/ncia assenta no sentido que neste tipo de procurao a forma mais
dese)el da procurao + a pblica
41
'
18
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' Condom/nio e #ncorpora$'es) n0 88) :io& Sorense, 1B@5'
19
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 3@4!3@3'
20
( arti#o 1A88 do 67di#o 6i)il de 4004 fle-ibili$a a indi)isibilidade da hipoteca'
21
2este sentido, 8,:,*:A, op cit p' 3@B'
14
2o que tan#e a )alidade da hipoteca, temos ainda os requisitos formais desta&
t%tulo, especiali$ao e inscrio no re#istro' ,m relao ao primeiro, no que nos
interessa, a hipoteca nasce por fora de contrato, naturalmente por escrito,
materiali$ando a incid/ncia do Hnus sob um obeto espec%fico' Somente nasce o
direito real de #arantia com o re#istro, s7 podendo reali$ar tal ato o (ficial mediante
instrumento escrito' ,specialidade +, em suma, caracteri$ar o bem dado em
#arantia, e caracteri$ar a d%)ida' 2este sentido, Su#/ncio Lapud 8,:,*:A, 400@, p'
3@0M
L'''M toda hipoteca tem de ser especiali$ada, para que se determine o bem
separado do patrimHnio, e o d+bito que se destina a #arantir= para que se
identifique o patrimHnio de que foi destacado e em fa)or de quem o foi' 2o
contrato especiali$a!se a hipoteca em benef%cio do credor= na inscri$%o
especiali$a!se no interesse de terceiros, como fato de publici$ao L'''M'
44
De)e constar do contrato o nome das partes, a d%)ida #arantida e a descrio
dos bens cuo Hnus recai
43
'
( re#istro, entendendo!se a% a inscrio, + o que #era o direito real' (
contrato e a especiali$ao fa$em parte da preparao para a che#ada deste
momento' Se no sofrer o re#istro trata!se apenas de direito pessoal, porquanto
e-iste somente entre as partes, no operando efeitos perante terceiros
4A
'
>ocal do re#istro da hipoteca + sempre o do im7)el, ou cada um destes
mencionando o t%tulo mais de um' :e#istra!se em li)ro pr7prio, de acordo com a
ordem em que foi apresentada, de acordo com a sequ/ncia num+rica do li)ro de
protocolo' R assim que + asse#urada a publicidade da hipoteca, que + o pilar da
se#urana de qualquer direito real' Desta feita, pode ser oposta a hipoteca tanto em
face dos credores sem #arantia real, tamb+m chamado quiro#rafrios, como em face
de terceiros adquirentes do referido ou referidos im7)eis
4G
' *sto ocorre porque a
hipoteca re#ularmente constitu%da adere ao im7)el, e isto si#nifica di$er que o
acompanha nas mudanas subeti)as' Toda)ia, sendo efetuada a alienao do bem
22
S<KU26*(, Tito' (ireito Real de *ipoteca) )ol' *, pa#' 8A'
23
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 381'
24
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 383'
25
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 383'
15
anteriormente 0 inscrio da hipoteca no sofre o adquirente os efeitos,
respondendo por isto o de)edor alienante
45
'
*mportante salientar que o de)edor hipotecrio no perdeu o direito de dispor
da coisa' ( que ocorre na alienao de bem obeto de hipoteca + que o Hnus
acompanha a coisa #ra)ada, pouco adiantando ao adquirente ale#ar
desconhecimento, porque o desconhecimento no subsiste face ao re#istro
4@
'
:eali$ada a inscrio passa a hipoteca a surtir os seus efeitos' ( )%nculo +
tornado pblico, porque este + o efeito do re#istro fa$er conhecido, porque quer que
possua interesse no bem ou na condio financeira de seu proprietrio atra)+s de
simples certido pode conhecer do #ra)ame, e da obri#ao contra%da que o
ori#inou, sem qualquer dificuldade
48
'
A nosso sentir, consubstanciado na doutrina moderna
4B
, a #arantia real
hipotecria possui importJncia, na medida em que e-i#e o credor al#o tan#%)el,
palp)el, al+m do comprometimento do de)edor em honrar a obri#ao contra%da' R
por isso que sur#iram no ordenamento ptrio os direitos reais de #arantia& para
#arantir a se#urana do credor, e por sua )e$, proporcionar ao de)edor o cr+dito de
que necessita, promo)endo assim a circulao de rique$as' R nesse sentido que
precisa possuir a #arantia efeitos tais que asse#urem ao credor, de forma ta-ati)a, a
satisfao do cr+dito' Dentre estes efeitos destacamos a#ora os que sentimos
possuir maior )ulto& a pre1er2ncia e a se34ela
Almeida
30
, Lapud (>*F,*:A, 400@, p' 38BM define pre1er2ncia como
o direito reconhecido ao credor de se pa#ar prioritariamente, sem se sueitar
a concursos ou rateio' R to acentuado este atributo, que se aplica o preo
do im7)el, obtido na e-cusso hipotecria, ao pa#amento da hipoteca,
prioritariamente em relao em relao a outros cr+ditos pri)ile#iados, que
somente podem concorrer sobre o remanescente L'''M'
26
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 385!38@'
27
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 385'
28
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 38G'
29
De conformidade com este pensamento, ;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel=
;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S, Jos+ de Samuel' !p cit) p' 33'
30
A>;,*DA, >acerda de' (ireito das Coisas, V131'
16
A se34ela + o direito de buscar a coisa onde se encontre, inerente aos direitos
reais' 2o importa as modifica"es subeti)as pelas quais o bem passe T mortis
causa ou inter vivos T tem o credor a faculdade de perse#ui!lo em poder do terceiro
adquirente, no necessitando de uma clusula que pre)ea esse poder' ( fato do
im7)el no ser mais propriedade do de)edor hipotecrio no obsta o direito do
credor de reali$ar a e-ecuo do im7)el #ra)ado e sua conseq9ente )enda udicial
31
'
A alienao do bem hipotecado + uma ao indiferente para o credor, porque seu
direito + l%cito frente ao adquirente' De acordo com 3,F*>W.<A
34
Lapud 8,:,*:A,
400@, p' 3B0M, a seq9ela no sur#e somente quando o bem obeto de hipoteca passa
0s mos de um terceiro' 2a )erdade, Nela se conser)a latente enquanto o im7)el se
encontra em poder do de)edor, re)elando!se ostensi)o com a sua transmissoO'
*mportante comentrio o de 6aio ;ario da Sil)a 8ereira ao di$er que o direito
de seq9ela + um efeito inarred)el da hipoteca
33
' 8odemos dedu$ir portanto, que se
no h seq9ela, no h hipoteca, e-istindo to somente um direito pessoal com
al#uns incrementos' ( que lhe transmite a se#urana e fa$ da hipoteca um ato
se#uro ao credor reside quase que e-clusi)amente no direito de seq9ela'

4. INCORPORA$%O IMO(ILIRIA
31
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 3B0'
32
3,F*>W.<A, 6lo)is' (ireito das Coisas) )ol' **, V 188'
33
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' !p cit', 3B0'
17
*ncorporao imobiliria +
o ne#7cio ur%dico pelo qual o incorporador se obri#a a reali$ar, por si ou por
terceiros, a construo de unidades imobilirias em edificao coleti)a e,
bem assim, a transmitir a propriedade dessas unidades aos respecti)os
adquirentes L'''M
3A
'
Dada esta definio, )islumbra!se que se trata de ato ne#ocial, o que em
outras pala)ras, si#nifica di$er que + uma ati)idade cuo fim perse#uido + o lucro
3G
'
Trata!se de uma ati)idade com muitos riscos, le)ando!se em considerao que entre
a iniciati)a de reali$ar oLsM empreendimentoLsM e a consecuo do mesmo, com a
a)erbao da edificao no :K*, o ne#7cio pode no lo#rar /-ito' Sem a finalidade
lucrati)a Num empreendimento imobilirio no poder sem qualificado como
incorpora$%o, pois, repita!se, o trao caracter%stico da incorporao + a mercancia
35
'O
A despeito da finalidade lucrati)a, o ne#7cio atende a uma demanda social
rele)ante qual sea a construo de no)as unidades imobilirias' A incorporao +
Ninstrumento da funo social rele)ant%ssima por di$er respeito a dois #ra)%ssimos
problemas da 2ao, que so o da construo ci)il e o do enorme )*+,-,.
habitacional e-istente no pa%s L'''M'O
3@
Krande + a necessidade, nos tempos atuais,
de no)as moradias' A habitao + um assunto de rele)Jncia social to #rande que
tem escopo das institui"es #o)ernamentais, que esto sempre a incenti)ar a
ati)idade de construo ci)il, especialmente as constru"es que se destinam as
habita"es' 8or conse#uinte, a incorporao imobiliria recebeu ateno especial do
ordenamento ur%dico, atra)+s da >ei A'GB1P5A
38
, que disciplinou a ati)idade, e suas
altera"es e complementa"es' Sua principal finalidade di$ respeito proteo dos
interesses dos adquirentes de unidades de edif%cios de apartamentos ainda em
construo'
34
6?A>?<3, ;elhim 2amen' (a #ncorpora$%o #mo+ili5ria, 400G, p' 13@'
35
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit', p' 14'
36
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit', p' 14'
37
JX2*(:, ?umberto Theodoro' 8refcio de (a #ncorpora$%o #mo+ili5ria, op cit'
38
3:AS*>' >ei no' A'GB1, de 15 de de$embro de 1B5A' Disp"e Sobre o 6ondom%nio em
,difica"es e as *ncorpora"es *mobilirias' (i5rio !1icial 6da7 Rep+lica 8ederativa do &rasil
3ras%lia, DS, 15 no)' 1B5A' Dispon%)el em&
Yhttp&PPEEE'planalto'#o)'brPcci)ilZ03P>eisP>AGB1'htm[' Acesso em& 11 no)' 400B'
18
A )enda antecipada das unidades imobilirias de um edif%cio a construir +
uma caracter%stica pr7pria da incorporao imobiliria, porque, pelo prisma
econHmico, Nconstitui o meio pelo qual o incorporador promo)e a captao dos
recursos necessrios 0 consecuo da incorporaoO
3B
' Trata!se de produo e
comerciali$ao de coisas futuras, utili$ando dos recursos ad)indos da promessa de
compra e )enda para obter o capital de que se necessita para a construo do
edif%cio' ,m re#ra,
os indi)%duos interessados em resol)er o problema da aquisio de
aquisio de apartamento no #eral no t/m meios de, por conta pr7pria,
le)ar a)ante a construo de um comple-o empreendimento, como + o da
edificao de um pr+dio coleti)o' 8or isso )alem!se de um empresrio
especiali$ado T o incorporador T o qual, #raas a seu preparo t+cnico, pode
coordenar, para o #rupo de interessados, o empreendimento, assumindo o
encar#o de resol)er os mltiplos e comple-os problemas que sur#em desde
o planeamento da construo at+ a or#ani$ao le#al do condom%nio, uma
)e$ terminadas as obras'
A0
8ara le)ar a efeito a incorporao imobiliria, di)ersos contratos so
reali$ados pelo incorporador
A1
, que, embora independentes, #uardam %ntima relao,
de)ido ao fato de terem o obeti)o de le)ar a cabo a incorporao imobiliria' Dentre
estes pode se destacar
A4
a promessa de compra e )enda, o contrato de construo,
compra e )enda com pacto adeto de alienao fiduciria, promessa de permuta,
mtuo e financiamento, hipoteca, cesso fiduciria de direitos credit7rios oriundos de
contrato de alienao de im7)eis, entre outros'
Di)ersas foram as medidas da lei A'GB1P5A para minimi$ar os riscos
A3
da parte
fla#rantemente )ulner)el na relao contratual da incorporao imobiliria, que + o
adquirente' ,ssas medidas de compensao eram efica$es' Toda)ia, o decurso do
tempo fe$ com que se )islumbrassem no)as perspecti)as para o ne#7cio, como + de
se esperar, fa$endo que fossem necessrias altera"es na >ei das *ncorpora"es,
para que fosse mantido seu prop7sito ori#inal'
39
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit, p' 11'
40
JX2*(:, ?umberto Theodoro' #ncorpora$%o #mo+ili5ria 9 :tualidade do regime ;ur/dico
institu/do pela "ei <=>?@?>A<) 400G, p' 81'
41
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit, p' 1A1!1A4'
42
*nformando as modalidades mais comuns na *ncorporao *mobiliria, 6?A>?<3, ;elhim
2amen' !p cit, p' 1@A'
43
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit, p' 3'
19
<ma das su#est"es daquele que elaborou o anteproeto da lei de
incorpora"es, 8,:,*:A
AA
L1B@5, apud 6?A>?<3, 400G, p' @0M, era que fosse
criado um 7r#o de fiscali$ao da ati)idade de incorporao, acompanhando a
e-ecuo da obra e $elando pelo cumprimento dos encar#os, a semelhana dos
6:,AS T 6onselhos :e#ionais de ,n#enharia, Arquitetura e A#ronomia' ,ntretanto,
na tramitao le#islati)a que culminou com a lei A'GB1P5A Nfaltou quem ti)esse
conhecimento especiali$ado da mat+ria para imprimir sistema a este ponto to
importante'O
6omo tal proeto no foi le)ado a cabo, a falta dessas medidas dei-a)a sem
desprote#ido Nos direitos patrimoniais de todos quantos contribuem para a reali$ao
da obra, sobretudo os adquirentes'O
AG

3uscando suprir tal lacuna, o ad)o#ado ;elhim 2amen 6halhub formulou
anteproeto de lei
A5
, apro)ado pelo *nstituto dos Ad)o#ados 3rasileiros T *A3, no qual
se propHs a se#re#ao patrimonial do acer)o de cada incorporao, de modo que
atra)+s do oramento do pr7prio empreendimento fossem asse#urados os direitos e
as obri#a"es de uma incorporao no seam transmitidos para outros
empreendimentos' Assim, se a empresa incorporadora quebrasse, os recursos do
pr7prio oramento da obra #arantiriam o seu prosse#uimento, sem ser preudicados
pelas d%)idas relacionadas a outras incorpora"es' D!se o nome a essa
se#re#ao patrimonial de patrimBnio de a1eta$%o' Trata!se de uma medida
inteli#ente, )e$ que, N+ um sistema que prote#e os direitos dos adquirentes, mas, ao
mesmo tempo, respeite os direitos dos demais credores da massa falida
A@
'
,ntretanto, o e-ecuti)o, ao formular o proeto de lei T cumpre ressaltar que, o
poder e-ecuti)o foi quem primeiro lanou no ordenamento ur%dico o anteproeto
tendo, toda)ia inclu%do al#umas modifica"es que )isa)am 0s obri#a"es fiscais e
tributrias das empresas incorporadoras, modifica"es estas que acabaram por
fa$er perder de )ista o obeti)o prec%puo de proteo aos adquirentes das unidades
44
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' 6ondom/nio e incorpora$'es' :io de Janeiro& Sorense 1B@5'
45
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit, p' A'
46
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit, p' A'
47
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit, p' @G'
20
imobilirias, referimo!nos a ;edida 8ro)is7ria 4'441P4001= foi formulado proeto de
lei, tendo sido acolhidas as emendas apresentadas a ;8 T optou pela no!
compulsoriedade da afetao
A8
'
8ortanto, a afetao do patrimHnio da incorporao + faculdade do
incorporador, ficando ao seu crit+rio utili$ar!se! ou no do instrumento'
,ntendemos ser omisso tanto do poder e-ecuti)o quanto do le#islati)o no
tornar obri#at7ria a afetao tendo em )ista a atual situao de inse#urana ur%dica
)islumbrada no final da d+cada de B0, com a fal/ncia da 6onstrutora ,ncol, em que
tanto adquirentes, quanto institui"es financeiras fi#uraram diante de uma situao
de inse#urana' (s primeiros porque ficaram diante da possibilidade de perder seu
im7)el, e os se#undos porque dei-aram de receber o cr+dito in)estido na operao,
e sem o mesmo, importa salientar, em )erdadeira maioria dos casos o
empreendimento n%o teria sido levado a sua e1etiva$%o'
*nsta reafirmar que a incorporao imobiliria possui um escopo social, mais
que este no + um fim em si mesmo' ( obeti)o da ati)idade + o lucro' .uando uma
instituio financeira reali$a o financiamento est em busca deste mesmo lucro
AB
'
Ademais, o nosso ordenamento )isa 0 circulao e a produo de rique$a, por isso
+ de se lembrar que as institui"es financeiras somente iro financiar
im7)eis se ti)erem #arantia bastante de receberem seu credito' Dentro do
conte-to liberal em que )i)emos, os bancos no so ser)ios pblicos, mas
sim ati)idade econHmica' 6om efeito, o que os bancos querem + lucro& o
financiamento da produo + apenas um meio e no um fim' Se no h
perspecti)a de lucro, no ha)er financiamento''' R de se notar, ademais,
que o financiamento da construo ci)il, a despeito da aus/ncia de inteno
de filantropia por parte dos bancos, + ben+fico para a sociedade que precisa
de im7)eis'
G0
Srente 0 omisso do le#islati)o por no alcanar a finalidade de proteo em
condi"es de equil%brio com os obeti)os mercantis, e do e-ecuti)o, e-imindo!se do
trabalho de fiscali$ar e e-ecutar comandos para o fiel cumprimento das leis, fica o
cidado brasileiro e-posto ao arb%trio do ul#ador que, buscando e-tin#uir a inustia
48
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit, p' G'
49
JX2*(:, ?umberto Theodoro' 8refcio de (a #ncorpora$%o #mo+ili5ria, op cit'
50
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S,
Jos+ de Samuel' !p cit, p' 1A'
21
social, o fa$ por meio de crit+rios de formao intelecti)a, moral, +tica e reli#iosa,
tentando alcanar ustia por meio de padr"es subeti)istas
G1
'
51
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S,
Jos+ de Samuel' !p cit) p' 33'
22
/. INSEGURAN$A JUR'DICA
4.1 O P0123 )0 J45,6154)78-,0
Ao nos apro-imarmos da concluso deste trabalho, necessitamos conceituar
urisprud/ncia e entendermos o seu papel na aplicao das leis' A ra$o disto
consubstancia!se em saber qual + o papel do ul#ador frente ao caso concreto, e
como os entendimentos sumulados dos Tribunais Superiores afetam o estado de
direito'
Jurisprud/ncia, para os positi)istas, + a ati)idade de declarar o direito
e-istente' Toda)ia, para os usnaturalistas, tamb+m compreende a ati)idade
urisprudencial a atuao criati)a, que possibilita um no)o direito' 2as pala)ras de
3obbio& NL'''M o conhecimento ativo de um obeto que o pr7prio sueito co#noscente
contribui para produ$irO
G4
' >o#o, para o positi)ismo, a ati)idade urisprudencial no
possui o condo de criao, mais de reproduo do direito' 2orberto 3obbio, em sua
obra ! Positivismo Jur/dico, nos relata que na *dade ;+dia os uristas se basea)am
no 67di#o Justiniano, e busca)am nesta codificao as re#ras impl%citas postas pelo
le#islador, a fim de ordenar as rela"es sociais
G3
' 8or este entendimento, encerra a
urisprud/ncia como a interpretao do direito'
*sto se#uramente condu$ a um no)o questionamento, qual sea, o que
si#nifica o ato de interpretar' 8ara isto, )oltamo!nos no)amente as li"es de 3obbio
para buscar esta resposta&
A interpretao + uma ati)idade muito comple-a que pode ser concebida de
di)ersos modos' 3aseia!se na relao entre dois termos, o si#no e o
si#nificado do pr7prio si#no, e assim, assume sombreamentos di)ersos,
se#undo os quais tende a #ra)itar para um ou para outro desses dois p7los&
52
3(33*(, 2orberto' ! Positivismo Jur/dico "i$'es de 8iloso1ia do (ireito, 1BBG, p' 411'
53
3(33*(, 2orberto' !p cit, p' 414'
23
a interpretao pode ser li#ada principalmente ao si#no enquanto tal e
tender a fa$/!lo pre)alecer sobre a coisa si#nificada= ou ainda pode ser
mais sens%)el 0 coisa si#nificada e tender fa$/!la pre)alecer sobre o si#no
puro= fala!se neste sentido respecti)amente de interpretao segundo a
letra e de interpretao segundo o esp/rito L'''M' De um ponto de )ista, fala!
se de interpretao est5tica e de interpretao din-mica, dependendo de a
ati)idade do int+rprete tender e-clusi)amente 0 reconstruo fiel do que
pretendia si#nificar o autor dos si#nos, obeto da interpretao, ou, )ice!
)ersa, tender ao enriquecimento do si#nificado dos si#nos interpretados,
para adequ!lo 0s e-i#/ncias das )ariadas circunstJncias hist7rico!
sociaisL'''M'
GA
*sto posto, pode!se entender a ati)idade urisprudencial como ati)idade
inte#rati)a
GG
, fa$endo a posto entre o querer do le#islador e a realidade social' De
fato, quando o le#islador cria a norma, esta fica inserta no plano abstrato, enquanto
que o ma#istrado encontra diante de si o caso concreto, ao qual tem de dar uma
deciso, e muitas )e$es a letra da lei + insuficiente para fundamentar e alicerar a
sua deciso'
(beto de questionamento toda)ia, + quando a atuao do ma#istrado, no
inte#ra a lei, ou busca adequ!la, mais )ai de encontro 0 lei, contrariado!a' Temos
a%, o que chamamos de atuao urisprudencial contra legem' 6arlos ;a-imiliano,
em sua obra *ermen2utica e :plica$%o do (ireito, nos fala de Arm%nio \antoroEic$'
,ste homem, em 1B05, publica uma mono#rafia, com a proteo de um pseudHnimo
T Knaeus Sla)ius, em que incenti)a o ma#istrado a
buscar o ideal ur%dico L'''M onde quer que se encontre, dentro ou 1ora da lei,
na aus/ncia desta ou T a despeito da mesma, isto + a decidir proeter e
tamb+m contra legemCno se preocupe com os te-tos= despre$e qualquer
interpretao, construo, fico ou analo#ia= inspire!se, de prefer/ncia, nos
dados sociol7#icos e si#a o determinismo dos fenHmenos, atenha!se 0
obser)ao e 0 e-peri/ncia, tome como #uias os ditames imediatos do seu
sentimento, do seu tato profissional, da sua consci/ncia ur%dica'
G5
,sse pensamento + de)eras peri#oso' Tem como referencial o foro %ntimo,
despre$a a lei, ao in)+s de interpret!la e compreend/!la Na lu$ dos preceitos
l7#icos, mas tamb+m de acordo com as id+ias, aspira"es e interesses le#%timos da
coleti)idadeO
G@
' 8rimeiro porque de)e!se per#untar& + le#%timo abandonar a lei e
54
3(33*(, 2orberto' !p cit, p' 413'
55
3(33*(, 2orberto' !p cit, p' 41G'
56
;A]*;*>*A2(, 6arlos' *ermen2utica e :plica$%o do (ireito, 400@, p' 50'
57
;A]*;*>*A2(, 6arlos' !p cit, p' 50!51'
24
buscar esse ideal ;ur/dicoC .ual crit+rio )alida tal sa%daC Se#undo& se afirmati)a for
a resposta 0 primeira per#unta, 3uando + )lidoC Terceiro& a todo e qualquer
ul#ador + l%cito confiar tal poderC
8elo positi)ismo, a urisprud/ncia no pode ser antite-tual, o que si#nifica
di$er que no pode se colocar contra a )ontade e-pressada pelo le#islador na lei
G8
'
8ara al#uns autores, entretanto, essa anlise + indiferente aos e-ames dos fatores
sociais dos fenHmenos ur%dicos
GB
' 8oder%amos admitir ser le#%timo buscar a pa$
social, obeti)o do direito, fora do ordenamento ur%dico quando a norma se
mostrasse inusta' ;ostra!nos entretanto a hist7ria que os di)ersos pensadores das
escolas ur%dicas no souberam di$er quando + l%cito estar de um ou do outro lado da
linha di)is7ria& pr7!lei ou contra legem' Afirmaram estes que para definir este limite
se dependeria de um #rupo de ul#adores bem preparados, homens de )alor
intelectual consa#rado' 8or isso peri#oso mostra!se tal entendimento, porque +
de)eras subeti)ista' ,hrlich apud 6arlos ;a-imiliano nos ensina que Nna
personalidade do ui$ est o nico peri#o no e-erc%cio do Direito, mas tamb+m na
mesma se encerra a #arantia real da )erdadeira ustiaO
50
'
:essalte!se que a escola contra legem
liberta de todo o limite ou crit+rio obeti)o o aplicador do Direito, o que
parece peri#os%ssimo e destoante da concepo do ,stado moderno,
sobretudo inconcili)el com o re#ime de freios e contrapesos adotado pelo
3rasil L'''M
51
'
2o 3rasil, a termo urisprud/ncia + entendido como
o conunto de decis"es uniformes e constantes dos tribunais, resultantes da
aplicao de normas a casos semelhantes,constituindo uma norma #eral
aplic)el a todas as hip7teses similares ou id/nticas' R o conunto de
normas emanadas dos u%$es em sua ati)idade urisdicional
54
'
58
3(33*(, 2orberto' !p cit, p' 41A'
59
;A]*;*>*A2(, 6arlos' !p cit, p' 51'
60
;A]*;*>*A2(, 6arlos' !p cit, p' 54'
61
;A]*;*>*A2( ,6arlos' (p' cit', p' 54!53'
62
D*2*^, ;aria ?elena' Comp2ndio de #ntrodu$%o , Ci2ncia do (ireito, 400A, p' 4BG'
25
( que forma a uniformi$ao
53
da urisprud/ncia so os recursos ordinrios e
e-traordinrios ao STS T Supremo Tribunal Sederal, e ao STJ T Superior Tribunal de
Justia, que possuem compet/ncia para reformar ou anular decis"es de u%$es ou
tribunais inferiores, ou at+ mesmo dentro do pr7prio tribunal' ( STJ e os STS
or#ani$am sua urisprud/ncia atra)+s de enunciados normati)os que resumem teses
consa#radas de suas reiteradas decis"es' 6hamamos esses enunciados normati)os
de smulas
A<
6onsistem na fonte do direito que se forma por meio do efeti)o
e-erc%cio da urisdio, em ra$o das reiteradas decis"es harmHnicas dos tribunais
acima citados' R o que podemos chamar de costume udicirio'
A urisprud/ncia, entendida como fonte do direito, altera o entendimento sobre
determinado assunto, na medida em que atual como norma aplic)el a todos os
casos sob dice nos tribunais, isto porque, sem no)a lei ou mudana no
entendimento urisprudencial, afetar as decis"es de casos concretos
5G
Lleia!se
sentenasM, porque a despeito de possuir efeito )inculante, os ma#istrados de
primeiro #rau orientam suas sentenas no entendimento dos tribunais superiores,
para no )erem!nas reformadas T o que preudica sua )ida profissional !, e dei-am
de ul#ar de conformidade com as leis e sua consci/ncia, o que preudica o princ%pio
do li)re con)encimento do ul#ador
55
'
8ortanto, se os tribunais superiores editam entendimento sumulado contra
legem, afastam maoritariamente a possibilidade de os demais ul#adores de
primeiro #rau decidir de conformidade com a lei, e ademais, afastam a se#urana
ur%dica, porque o cidado a#e orientado pelo comando da lei para )er seu
comportamento ser refutado e perdendo a eficcia
5@
' ,m outras pala)ras, confia na
lei, que re#ula os comportamentos abstratos, apenas para )er os ul#adores
aplicarem a lei buscando a ustia atra)+s de crit+rios subeti)os' R necessrio saber
distin#uir se a smula contra legem esta buscando reprimir uma inustia le#al, ou se
est a criar uma inustia maior'
63
D*2*^, ;aria ?elena' !p cit p' 4BG!4B5'
64
D*2*^, ;aria ?elena' !p cit p' 4B5'
65
D*2*^, ;aria ?elena' !p cit p' 4B8!4BB'
66
D*2*^ critica apenas a smula )inculante' ,-tra%mos deste pensamento o efeito das demais
smulas' ,m D*2*^, ;aria ?elena' !p cit p' 300'
67
,sta afirmao encontra seu fundamento na mesma fonte da refer/ncia anterior'
26
4.2 S9:430 308 ); STJ P52-2)28.26 32<0,6, =4),-,0,6 2 50>?26 6;-,0,6
5232@08.26.
,m 400G, o STJ publicou no DJ de 4GP0AP400G, o se#uinte entendimento
sumulado de n_ 308&
A hipoteca firmada entre a construtora e o a#ente financeiro, anterior ou
posterior 0 celebrao da promessa de compra e )enda, no tem eficcia
perante os adquirentes do im7)el'
58
Tem!se como referencias& 66P1B15, art' @G5, 66P4004, art' 1A40'
4.2.1 ",6.A5,-; S;-,03 )0 S9:430
6umpre!nos descortinar as ra$"es sociais que orientaram a edio da Smula
ora sob anlise' 8recisamos, portanto, entender a prtica na incorporao imobiliria
quanto 0s hipotecas constitu%das na fase da construo em face dos adquirentes'
6omo e-plicamos no se#undo cap%tulo deste trabalho, a )enda antecipada
das unidades imobilirias de um edif%cio a construir constitui pra-e comum na
incorporao imobiliria, cua finalidade + arrecadar os recursos necessrios para
le)ar adiante a incorporao'
2a )i#/ncia da >ei A'85AP5G, ocorria de determinados incorporadores
)enderem as referidas unidades imobilirias durante a construo e no notificarem
0 financiadora das mesmas, recebendo o pa#amento das presta"es e sem
repass!las' 8ara a#ra)amento do caso, tais )endas no eram le)adas re#istro no
68
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' Smulas do Superior Tri+unal de Justi$a) 4005, p'
1B5'
27
:K*, o que impedia a financiadora de conhecer as )endas atra)+s deste meio
5B
'
Sace aos fatos narrados, + de se concluir que as )endas no possu%am publicidade'
(s contratos de financiamento de incorpora"es do como pra$o seis meses
ap7s a consecuo da obra, para que o incorporador pa#ue a d%)ida do
financiamento em moeda corrente ou mediante transfer/ncia dos cr+ditos que forem
constitu%dos em decorr/ncia das )endas das unidades
@0
' 2esse %nterim os
adquirentes, recebendo suas unidades, firmam com o incorporador o respecti)o
contrato de compra e )enda, com inter)eni/ncia da entidade financiadora, que lhe
concede financiamento para pa#amento do saldo de)edor= para #arantia dessa
d%)ida, os adquirentes constituem hipoteca sobre a unidade adquirida em fa)or da
entidade financiadora' Tamb+m pode ocorrer a constituio do cr+dito e da #arantia
em fa)or do incorporador, que efetuar a cesso do cr+dito financiadora' 8ortanto,
o que percebido em cr+dito nas )endas + cedido 0 financiadora para amorti$ao da
d%)ida decorrente do financiamento da incorporao, procedendo!se desta maneira
at+ a satisfao do financiamento e, conseq9entemente, o seu res#ate'
Ao fim do pra$o de car/ncia, no ha)endo o res#ate inte#ral do
financiamento, toma a instituio financeira 0s pro)id/ncias necessrias para
receber o saldo de)edor, notadamente a e-ecuo udicial, requerendo a penhora
das unidades que, conforme demonstra o re#istro imobilirio, no foram alienadas
pelo incorporador, e que ainda inte#rariam o patrimHnio do incorporador
@1
'
Toda)ia, nas e-ecu"es iniciadas na d+cada de B0, penhoradas as unidades
imobilirias, sur#iam inmeras promessas de compra e )enda reali$adas atra)+s de
instrumento particular, que no foram notificadas 0 instituio financeira nem
tampouco le)adas a re#istro' ,m 1BBB, quando da fal/ncia da 6onstrutora ,ncol
@4
,
foram propostos inmeros embar#os de terceiros pelos promitentes compradores
nas e-ecu"es promo)idas pelas financiadoras em face das incorporadoras,
in)ocando a Smula 8A, tamb+m do STJ, perante a )enda udicial dos referidos
apartamentos'
69
6?A>?<3, ;elhim 2amen' (p' cit', p' 405'
70
*bidem'
71
6?A>?<3, ;elhim 2amen' (p' cit', p' 40@'
72
*bidem.
28
A esse respeito podemos citar&
as e-ecu"es em face de incorporadoras, e a fal/ncia de al#umas
incorporadoras, notadamente a repercusso nacional da fal/ncia da
,26(>, contribu%ram para a construo e consolidao de urisprud/ncia
de proteo dos adquirentes, e-cluindo da penhora, naquelas e-ecu"es,
os im7)eis prometidos )ender' 2a maioria desses casos, a defesa da
entidade financiadora amparou!se na pre)al/ncia do direito real de #arantia
diante do direito pessoal representado pela promessa de )enda no
re#istrada, bem como no atributo da seq9ela que constitui uma das
caracter%sticas fundamentais dos direitos reais de #arantia, ale#ando que,
para cancelamento da hipoteca, de)eriam os adquirentes res#atar o
financiamento em proporo ao )alor da respecti)a unidade imobiliria'
@3
,ntretanto, como e-posto, a maioria dos adquirentes ha)ia quitado a sua
unidade diretamente 0 incorporadora, necessitando para o cancelamento do Hnus
hipotecrio um se#undo pa#amento da mesma d%)ida, desta )e$ para a
financiadora, para no perder seu im7)el'
( Judicirio acolheu os embar#os, le)ando a sua apreciao os casos
referidos'
4.2.2 D06 R0>?26 A152628.0)06 1050 0 C;86;3,)0BC; ); P52628.2
E8.28),:28.;
2os di)ersos precedentes da smula, encontram!se os moti)os
@A
dos ilustres
ministros do STJ para aplicar o que estes denominam de ineficcia da #arantia
hipotecria, que so&
aM dentre os atores da relao ur%dica apresentada, quais seam, incorporador,
instituio financeira e adquirente, o ultimo + o que necessita de maior
amparo ur%dico, porque os dois primeiros a#em obeti)ando o lucro,
assumindo assim os riscos do ne#7cio, enquanto o adquirente a#e
notadamente de boa!f+, buscando to somente a aquisio da casa pr7pria=
73
6?A>?<3, ;elhim 2amen' (p' cit', p' 408'
74
As tr/s primeiras hip7teses referidas neste trabalho encontram!se consubstanciadas em:
6?A>?<3, ;elhim 2amen' (p' cit', p' 408'
29
bM a instituio financeira reali$ou o financiamento consciente de que, por ser
tratar de incorporao imobiliria, as unidades se destina)am a )enda
antecipada= portanto para se res#uardar do poss%)el des)io do cr+dito oriundo
dessas )endas dispunha da ferramenta da lei A85AP5G, que + a cesso
fiduciria, com a qual poderia pa#ar!se diretamente com os adquirentes, para
assim li)r!los do #ra)ame hipotecrio=
cM as hipotecas ha)idas dos financiamentos com recursos oriundos do Sistema
Sinanceiro de ?abitao T SS?, merecem interpretao diferenciada& sua
eficcia s7 e-iste at+ a )enda da unidade imobiliria, )endida, somente
poderia ser e-ercida a #arantia hipotecaria at+ o limite do cr+dito do
incorporador decorrente da )enda=
dM a clusula mandato inserta nos contratos de compra e )enda e promessa de
compra e )enda das unidades imobilirias, + nula para constituir hipoteca
sobre a unidade imobiliria, porque a clusula no + e-ercida em fa)or dos
adquirentes e sim em fa)or do incorporador, nos termos do art' G1, F*** do
67di#o de Defesa do 6onsumidor T 6D6
@G
=
eM princ%pio da boa!f+ obeti)a
@5
=
8odemos destacar esses ar#umentos dos termos das decis"es a#ra)os e
recursos especiais&
a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o im7)el #arante a
d%)ida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da de)edora=
ha)endo transfer/ncia, por escritura pblica de compra e )enda ou de
promessa de compra e )enda, o cr+dito da sociedade de cr+dito imobilirio
passa a incidir sobre `os direitos decorrentes dos contratos de alienao das
unidades habitacionais inte#rantes do proeto financiadoa Lart' 44 da >ei
A85AP5GM, sendo inefica$ em relao ao terceiro adquirente a #arantia
hipotecria institu%da pela construtora em fa)or do a#ente imobilirio que
75
Dentre os ul#ados neste sentido& 3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' A#ra)o :e#imental
no A#ra)o de *nstrumento' A#:# no A# G44'@31!K(':elator& ;in' 6arlos Alberto ;ene$es
Direito' 3ras%lia, DS, 1@ de de$embro de 400A' Dispon%)el em&
Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob40030085835@cdtZpublicaob1@P14P400A[' Acesso em& 0G no)' 400B'
76
,-tra%do de& ;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira=
;A:.<,S, Jos+ de Samuel' !p cit) p' 33'
30
financiou o proeto' Assim foi estruturado o sistema e assim de)e ser
aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente
de boa f+, que cumpriu todos os seus compromissos e no pode perder o
bem que lisamente comprou e pa#ou em fa)or da instituio que, tendo
financiado o proeto de construo, foi ne#li#ente na defesa do seu cr+dito
perante a sua de)edora, dei-ando de usar dos instrumentos pr7prios e
adequados pre)istos na le#islao espec%fica desse ne#7cio'
@@
2o mesmo sentido, o ;in' 6esar Asfor :ocha, parafraseando o relator ;in'
Aldir 8assarinho Junior&
o promissrio comprador de unidade habitacional pelo SS? somente +
respons)el pelo pa#amento inte#ral da d%)ida relati)a ao im7)el que
adquiriu, no podendo sofrer constrio patrimonial em ra$o do
inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do
empreendimento, posto que, ap7s celebrada a promessa de compra e
)enda, a #arantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respecti)o
contrato indi)iduali$ado, nos termos do art' 44 da >ei A'85AP5G'
@8
,)idencia!se tamb+m que pouco importa se a promessa de compra e )enda
foi ou no le)ada a re#istro' 2esse sentido&
quanto 0 ale#ada aus/ncia de oportuno re#istro do instrumento de compra e
)enda, no afasta o direito do terceiro adquirente, baseado na aquisio de
boa!f+, conforme entendimento consolidado na Smula nI 8APSTJ '
@B
2o que di$ respeito a clausula mandato em que os adquirentes permitem que
o incorporador contraia hipoteca com a instituio financeira no nome deles&
compra e )enda de bem im7)el assinada e pa#a antes do contrato de
financiamento entre a construtora e o banco, mediante #arantia hipotecria'
Aus/ncia de consentimento dos promitentes compradores' 6lusula que
institui mandato para esse fim considerada abusi)a, a teor do art' G1, F***,
do 67di#o de Defesa do 6onsumidor'
80
77
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' ,mbar#os de Di)er#/ncia no :ecurso ,special'
,:,sp 18@'BA0!S8' :elator& ;in' AntHnio de 8dua :ibeiro' 3ras%lia, DS 4B de no)embro de
400A' Dispon%)el em& Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob1BBB0114311BcdtZpublicacaob4BP11P400A[' Acesso em& 0G, no)' 400B'
78
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' :ecurso ,special' :esp G1A'BB3!K(' :elator& ;in'
6esar Asfor :ocha' 3ras%lia, DS 1A de unho de 400A' Dispon%)el em&
Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob400300101300cdtZpublicacaob1AP05P400A[' Acesso em& 0G, no)' 400B'
79
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' A#ra)o de *nstrumento no A#ra)o :e#imental' A#:#
no A# G44'@31!K(' :elator& ;in' 6arlos Alberto ;ene$es Direito' 3ras%lia, DS, 1@ de
de$embro de 400A' Dispon%)el em& https&PPEE4'st'us'brPita'aspC
re#istrob40030085835@cdtZpublicacaob1@P14P400A[' Acesso em & 0G, no)' 400B'
80
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' A#ra)o de *nstrumento no A#ra)o :e#imental' A#:#
no A# G44'@31!K(' :elator& ;in' 6arlos Alberto ;ene$es Direito' 3ras%lia, DS, 1@ de
de$embro de 400A' Dispon%)el em& Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob40030085835@cdtZpublicacaob1@P14P400A[' Acesso em& 0G, no)' 400B'
31
2o que tan#e a ale#ada falta de boa!f+ obeti)a por parte da instituio
financeira nesta prtica ne#ocial&
L'''M ( princ%pio da boa!f+ obeti)a imp"e ao financiador de edificao de
unidades destinadas 0 )enda aprecatar!se para receber o seu cr+dito da
sua de)edora ou sobre os pa#amentos a ela efetuados pelos terceiros
adquirentes' ( que se no lhe permite + assumir a cHmoda posio de
ne#li#/ncia dos seus interesses, sabendo que os im7)eis esto sendo
ne#ociados e pa#os por terceiros, sem tomar nenhuma medida capa$ de
satisfa$er os seus interesses, para que tais pa#amentos lhe seam feitos e
de impedir que o terceiro sofra a perda das presta"es e do im7)el' ( fato
de constar do re#istro a hipoteca da unidade edificada em fa)or do a#ente
financiador da construtora no tem o efeito que se lhe procura atribuir, para
atin#ir tamb+m o terceiro adquirente, pois que nin#u+m que tenha adquirido
im7)el neste pa%s, financiado pelo SS?, assumiu a responsabilidade de
pa#ar a sua d%)ida e mais a d%)ida da construtora perante o seu financiador'
*sso seria contra a nature$a da coisa, colocando os milhares de adquirentes
de im7)eis, cuos proetos foram financiados pelo sistema, em situao
absolutamente desfa)or)el, situao essa que a pr7pria lei tratou
claramente de eliminar' Al+m disso, consa#raria abuso de direito em fa)or
do financiador que dei-a de lado os mecanismos que a lei lhe alcanou,
para instituir sobre o im7)el T que possi)elmente nem e-istia ao tempo do
seu contrato, e que esta)a destinado a ser transferido a terceiro, ! uma
#arantia hipotecria pela d%)ida da sua de)edora, mas que produ$iria
necessariamente efeitos sobre o terceiro'
81
,, por fim, o posicionamento que ser)e de base para maioria dos recursos
especiais e a#ra)os re#imentais consonantes ao tema&
as re#ras #erais sobre hipoteca no se aplicam no caso de edifica"es
financiadas por a#entes imobilirios inte#rantes do sistema financeiro da
habitao, porquanto estes sabem que as unidades a serem constru%das
sero alienadas a terceiros, que respondero apenas pela d%)ida que
assumiram com o seu ne#7cio, e no pela e)entual inadimpl/ncia da
construtora' ( mecanismo de defesa do financiador ser o recebimento do
que for de)ido pelo adquirente final, mas no a e-cusso da hipoteca que
no esta permitida pelo sistema
84
'
4.2.3 C5D.,-0 0; E8.28),:28.; S4:430);
81
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia. ,mbar#os de Di)er#/ncia no :ecurso ,special'
,:,sp 18@'BA0!S8' :elator& ;in' AntHnio de 8dua :ibeiro' 3ras%lia, DS, 4B de no)embro de
400A' Dispon%)el em& Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob1BBB0114311BcdtZpublicacaob4BP11P400A[' Acesso em& 0G, no)' 400B'
82
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' :ecurso ,special' :,S8 18@'BA0!K(' :elator& ;in'
:ud :osado de A#uiar' 3ras%lia, DS, 41 de unho de 1BBB' *n& Revista de (ireito #mo+ili5rio)
ano 30, no' 53, So 8aulo& :e)ista dos Tribunais, 400@, p' 13'
32
8assamos a#ora, a anlise cr%tica da Smula 308 do STJ, especialmente no
que concerne a sua e-tenso' R certo que a smula + )a$ada nos se#uintes termos&
Na hipoteca firmada entre a construtora e o a#ente financeiro, anterior ou posterior 0
celebrao da promessa de compra e )enda, no tem eficcia perante os
adquirentes do im7)elO
83
'
De fato, no que di$ respeito ao tema, tem os Tribunais decidido das mais
di)ersas formas NL'''M e, por )e$es, t/m arranhado o instituto da hipoteca em
decis"es que se a)i$inham da adoo de um direito alternati)oO'
8A
Das hip7teses
8G
nos casos que tem sido le)ado a e-ame nos Tribunais, quatro
so as mais comuns&
aM a hipoteca foi constitu%da ap7s ha)er sido pactuada a promessa de compra
e )enda, com a utili$ao de clusula inserida na escritura da promessa'
6onstitu%da nessas condi"es, ao )er da urisprud/ncia possui profundas
irre#ularidades, porque se entende que o mandato h de ser e-ercido em benef%cio
do outor#ante e no do outor#ado' 2o mesmo sentido, fi#ura o inciso F*** do arti#o
G1 do 67di#o de Defesa, ao afirmar serem nulas de pleno direito as clusulas
contratuais relati)as ao fornecimento de produtos e ser)ios que imponham
representante para concluir ou reali$ar outro ne#7cio ur%dico pelo consumidor'
Toda)ia, rele)ante + a lio de 2amem 6halhub a este respeito&
em al#uns casos, o incorporador inicia as )endas e depois )em a obter
financiamento para a construo= para essas hip7teses, + comum, no
contrato de promessa, a insero de clusula!procurao, pela qual o
adquirente autori$a o incorporador a tomar financiamento para a construo
e a dar em #arantia, ao financiador, a frao ideal e as acess"es que
prometera adquirir, outor#ando ao procurador mandato com poderes para
manifestar concordJncia com a constituio da #arantia' L'''M A 8ortaria n_ 3,
de 1G de maro de 4001, da Secretaria de Direito ,conHmico do ;inist+rio
da Justia, di)ul#ou ` elenco de clusulas, as quais, na forma do arti#o G1
83
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' Smulas do Superior Tri+unal de Justi$a) 4005, p'
1B5'
84
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S,
Jos+ de Samuel' !p cit) p' 45'
85
,-tra%do de& ;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira=
;A:.<,S, Jos+ de Samuel' !p cit) p' 45!4B'
33
da lei 8'0@8, de 11 de setembro de 1BB0 L'''M, sero consideradas como
abusi)as''' 1G' 8re)ea, no contrato de promessa de compra e )enda de
im7)el, que o adquirente autori$e o incorporador alienante constituir
hipoteca do terreno e de suas acess"es Lunidades constru%dasM para
#arantir d%)ida da empresa incorporadora, reali$ada para financiamento das
obras'a LsicM' ( teor da 8ortaria no le)ou em conta a funo econHmica e
social do contrato de incorporao, pois o financiamento da construo, a
que se refere, )isa e-atamente o cumprimento da finalidade do contrato,
que atende a le#%tima e-pectati)a do adquirente, )alori$ada pelo 67di#o do
6onsumidor, que a 8ortaria in)oca' Ademais,o ato que e)entualmente
poderia ser abusi)o seria o uso do mandato para outra finalidade que no
sea a #arantia do financiamento da construo do edif%cio, pois quando
constitu%da hipoteca para esse fim LconstruoM a clusula + ben+fica para
os adquirentes' A )edao, enfim, + en#anosa, pois, ao in)+s de prote#er os
adquirentes, pode preudicar o desen)ol)imento da obra e, assim, opera em
sentido contrrio ao interesse desses e 0 funo social do contrato de
incorporao'
85
2o obstante o brilhante comentrio acima, fica perfeitamente claro, e de
acordo com a letra da lei a aplicao da Smula nessa primeira hip7tese ao caso
concreto'
bM A hipoteca + anterior ao re#istro da promessa de )enda de unidade
autHnoma e que tenha sido #ra)ado o im7)el, tamb+m com a utili$ao de
clusula mandato no corpo da escritura da promessa de compra e )enda,
dando poderes para oferecer o im7)el em hipoteca'
6om refer/ncia a essa possibilidade, se#ue transcrito o entendimento
urisprudencial proferido
L'''M :esta compro)ado e)idente desequil%brio contratual ao se pro)er uma
)anta#em desmedida e e-cessi)a em fa)or promitente )endedor, nada
resultando em pro)eito do promitente comprador' Destacou!se que +
incompat%)el com a no)a ordem de Direito o sistema adotado pela >ei
A'GB1P5A, permitindo ao incorporador a)enturar!se a ponto de lanar o
empreendimento com apoio em compromisso no quitado ou a ponto de dar
em hipoteca o terreno e as acess"es'
8@

Aqui tamb+m + inopon%)el ao adquirente a hipoteca, porque sua obteno se
deu de forma )iciada' 2o e-istem 7bices 0 aplicao da Smula tampouco'
86
6?A>?<3, ;elhim 2amen' !p cit, p' 43'
87
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' :ecurso ,special' :esp A10'305!DS' :elator& ;in'
:ud :osado' 3ras%lia, DS, 4@ de a#osto de 4004' *n& Revista de (ireito #mo+ili5rio' Ano 30,
no' 53, So 8aulo& :e)ista dos Tribunais, 400@, p' 4@'
34
cM A hipoteca foi inscrita e, posteriormente, sur#e um contrato de compra e
)enda que se ale#a anterior a constituio da hipoteca' Toda)ia, no
sofreu o necessrio re#istro, o que nos re)ela ser este um Ncontrato de
#a)etaO, o que importa di$er que s7 possui eficcia entre as partes, no
possuindo eficcia perante terceiros'
Fislumbram!se aqui, os problemas na aplicao da Smula' ( STJ deu para
esta situao o mesmo tratamento das duas hip7teses traadas acima' *sso pode
ser )islumbrado atra)+s do :esp 4B5'AG3!:S' Se#ue transcrita a ementa&
6ompra e )enda de im7)el assinada e pa#a antes do contrato de
financiamento entre a construtora e o banco, mediante #arantia hipotecria'
Aus/ncia de consentimento dos promitentes compradores' 6lusula que
institui mandato para este fim considerada abusi)a, a teor do art' G1, F***, do
6D6'
1' 6onsiderando o Ac7rdo recorrido que o bem foi comprado e inte#ralmente
pa#o antes do contrato de financiamento com #arantia hipotecria, que os
adquirentes no autori$aram a constituio de tal #ra)ame, que sequer o
mandato foi e-ercido e, ainda, que + abusi)a a clusula que institui o
mandato, a teor do art' G1, F***, do 6D6, no e-iste afronta a nenhum
dispositi)o sobre a hi#ide$ da hipoteca, presente a peculiaridade do cenrio
descrito'
4' :ecurso especial no conhecido'
88
A deciso no foi unJnime, sendo o )oto do ;in' Ari 8ar#endler de
especial rele)Jncia ao tema de nosso trabalho'
L'''Mdata v2nia, o )oto condutor contraria no s7 a racionalidade econHmica,
mas tamb+m a racionalidade ur%dica'
2o primeiro caso, porque a partir de a#ora, nin#u+m mais, com u%$o
perfeito, aceitar uma hipoteca como #arantia do pa#amento de uma d%)ida'
.ue #arantia ser essa, se um contrato de `#a)etaa, sem qualquer
publicidade, portanto, desconhecido de terceiros, + suficiente para elidi!laC
2enhuma, podendo!se di$er, sem e-a#ero, que a hipoteca, pomposamente
qualificada como direito real de #arantia, no encerra qualquer direito,
muito menos real, e no ser)e como #arantia para nada T est no 67di#o
6i)il, mas no disciplina as rela"es ur%dicas' .uem, 0 lu$ disso,
financiar os no)os empreendimentosC
88
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' :ecurso ,special' :,S8 4B5'AG3!:S' :elator&
6arlos Alberto ;ene$es Direito' 3ras%lia, DS, 0G de unho de 4001' *n& Revista de (ireito
#mo+ili5rio Ano 30, no' 53, So 8aulo& :e)ista dos Tribunais, 400@, p' 4@'
35
2o se#undo caso, porque a >ei A'GB1, de 5A, pro%be a )enda de unidades
imobilirias sem que a respecti)a incorporao estea re#istrada' A sano
para a conduta proibida + penal, sueitando o infrator 0 priso, sem preu%$o
da reparao ci)il' ( )oto da maioria, ao in)+s, con)alida o contrato, em
preu%$o do credor T ine#a)elmente de boa!f+, porque no podia saber do
ne#7cio celebrado com terceiro' (nde a proteo 0 boa!f+ obeti)aC
8B
2o hou)e qualquer )%cio na obteno da hipoteca, re#istrada sem que
hou)esse qualquer not%cia, no re#istro competente, da ale#ada compra e )enda'
2esse caso,
preterir o direito do credor hipotecrio em fa)or do adquirente + prote#er
aquele que no dili#enciou no sentido de efetuar o re#istro que lhe
competia, impossibilitando o credor hipotecrio de conhecer a real situao
do im7)el quando da celebrao da hipoteca'
B0
2esse caso, o credor hipotecrio est amparado na lei, toda)ia, ne#ou!lhe o
STJ a proteo le#al e prote#eu adquirente ne#li#ente, que no dili#enciou na busca
de seus pr7prios interesses'
dM a hipoteca foi constitu%da, re#istrada e quando alienado o im7)el, tomou
ci/ncia o credor da e-ist/ncia do Hnus hipotecrio'
2essa hip7tese quem hipotecou possu%a os poderes para tanto, e ao transferir
o im7)el alertou o comprador da e-ist/ncia da hipoteca' Aqui o adquirente assumiu
os riscos de adquirir um bem com #ra)ame, e no h que se ale#ar i#norJncia'
Ainda mais absurda + a aplicao da Smula nesta hip7tese, porque aqui o
adquirente foi no ne#li#ente, mais sim imprudente, contraindo um im7)el nestas
condi"es'
2o h que se falar, como tem feito o STJ
B1
, de que a >ei A'85AP5G aboliu a
hipoteca nos casos de incorporao imobiliria' (ra, se este fosse o interesse do
le#islador, o teria feito e-pressamente no te-to le#al' ( que a lei A'85AP5G
89
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' :ecurso ,special' :,S8 4B5'AG3!:S' :elator&
6arlos Alberto ;ene$es Direito' 3ras%lia, DS, 0G de unho de 4001' *n& Revista de (ireito
#mo+ili5rio Ano 30, no' 53, So 8aulo& :e)ista dos Tribunais, 400@, p' 48'
90
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S,
Jos+ de Samuel' !p cit) p' 48'
91
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S,
Jos+ de Samuel' !p cit) p' 30'
36
proporcionou foram no)as alternati)as para os financiamentos, criando no)os
direitos reais, e no e-cluindo os pree-istentes' *sso + facilmente depreendido da
leitura dos arti#os 44 e 43 da lei A'85AP5G
B4
, que seam transcritas abai-o&
Art' 44' (s cr+ditos abertos nos t/rmos do arti#o anterior pelas 6ai-as
,conHmicas, bem como pelas sociedades de cr+dito imobilirio, podero ser
#arantidos pela cauo, a cesso parcial ou a cesso fiduciria dos direitos
decorrentes dos contratos de alienao das unidades habitacionais
inte#rantes do proeto financiado'
V 1I 2as aberturas de cr+dito #arantidas pela cauo referida neste arti#o,
)encido o contrato por inadimplemento da empr/sa financiada, o credor ter
o direito de, independentemente de qualquer procedimento udicial e com
prefer/ncia sHbre todos os demais credores da empr/sa financiada, ha)er
os cr+ditos caucionados diretamente dos adquirentes das unidades
habitacionais, at+ a final liq9idao do cr+dito #arantido'
V 4I 2a cesso parcial referida neste arti#o, o credor + titular dos direitos
cedidos na percenta#em pre)ista no contrato, podendo, mediante
comunica"es ao adquirente da unidade habitacional, e-i#ir, diretamente, o
pa#amento em cada prestao da sua percenta#em nos direitos cedidos'
Art' 43' 2a cesso fiduciria em #arantia referida no art' 44, o credor + titular
fiducirio dos direitos cedidos at+ a liquidao da d%)ida #arantida,
continuando o de)edor a e-ercer os direitos em nome do credor, se#undo
as condi"es do contrato e com as responsabilidades de depositrio'
V 1I 2o caso de inadimplemento da obri#ao #arantida, o credor fiducirio
poder, mediante comunicao aos adquirentes das unidades habitacionais,
passar a e-ercer diretamente todos os direitos decorrentes dos cr+ditos
cedidos, aplicando as importJncias recebidas no pa#amento do seu cr+dito
e nas despesas decorrentes da cobrana, e entre#ando ao de)edor o saldo
por)entura apurado'
V 4I Se a importJncia recebida na reali$ao dos direitos cedidos no bastar
para pa#ar o cr+dito do credor fiducirio, bem como as despesas referidas
no par#rafo anterior, o de)edor continuar pessoalmente obri#ado a pa#ar
o saldo remanescente'
V 3I R nula a clusula que autori$a o cessionrio fiducirio a ficar com os
direitos cedidos em #arantia, se a d%)ida no fHr pa#a no seu )encimento'
V AI A cesso fiduciria em #arantia semente )aler contra terceiros depois
que o seu instrumento, pblico ou particular, qualquer que sea o seu )alor,
fHr arqui)ado por c7pia no :e#istro de T%tulos e Documentos'
92
3:AS*>' >ei no' A'85A, de 4B de no)embro de 1B5G' 6ria ;edidas de est%mulo 0 *ndstria
de 6onstruo 6i)il' (i5rio !1icial 6da7 Rep+lica 8ederativa do &rasil 3ras%lia, DS, 4B no)'
1B5G' Dispon%)el em& Yhttp&PPEEE'planalto'#o)'brPcci)ilZ03P>eisP>A85A'htm[' Acesso em& 11
no)' 400B'
37
,m nenhum momento a lei fa$ meno ao fato de que no momento em que
celebrada a promessa de compra e )enda ou a compra e )enda deste tipo de
ne#7cio dei-a de ter )alidade a hipoteca re#ularmente constitu%da sobre o im7)el e
que o nico direito do credor financiador so Nos decorrentes do contrato de
alienao das unidades do proeto financiadoO
B3
'
2em tampouco di$ que cessam os efeitos da hipoteca a partir da alienao da
unidade imobiliria' Ademais, o Dec'!lei @0P55
BA
disp"e em seus arti#os A3 e AA, a
respeito dos requisitos para a )alidade dos direitos reais elencados na lei A'85AP5G e
no s7 a estes&
Art A3' (s empr+stimos destinados ao financiamento da construo ou da
)enda de unidades mobilirias 8odero ser #arantidos pela cauo, cesso
parcial ou cesso fiduciria dos direitos decorrentes de alienao de
im7)eis, aplicando!se, no que couber, o disposto nos par#rafos primeiro e
se#undo do arti#o 44 da >ei nmero A'85A, de 4B de no)embro de 1B5G'
8ar#rafo nico' As #arantias a que se refere /ste arti#o constituem direitos
reais sHbre os respecti)os im7)eis'
Art AA' So pass%)eis de inscrio, nos 6art7rios do :e#istro de *m7)eis, os
contratos a que se refere o arti#o A3, e os de hipoteca de unidades
imobilirias em construo ou constru%das mas ainda sem f ha+itese f das
autoridades pblicas competentes e respecti)a, a)erbao, desde que
esteam de)idamente re#istrados os lotes de terreno em que elas se situem'
,sses pontos nos le)am aos se#uintes questionamentos& qual a possibilidade
de se substituir a hipoteca pelo cr+dito resultante de uma )enda da qual o credor
hipotecrio no foi cientificadoC Se o preo inte#ral da unidade imobiliria foi pa#o
ao incorporador, sem a ci/ncia do credor hipotecrio, como pode o cr+dito ser obeto
de cauo ou cessoC
93
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' :ecurso ,special' :,S8 AB8'854!K(' :elator& ;in'
6arlos Alberto ;ene$es Direito' 3ras%lia, DS, 04 de de$embro de 4003' Dispon%)el em&
Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob4003001@GGA3cdtZpublicacaob01P03P400A[' Acesso em& 0G no)' 400B'
94
3:AS*>' Dec'!>ei no' @0, de 41 de no)embro de 1B55' Autori$a o funcionamento de
associa"es de poupana e empr+stimo, institui a c+dula hipotecria e d outras
pro)id/ncias' (i5rio !1icial 6da7 Rep+lica 8ederativa do &rasil 3ras%lia, DS, 41 no)' 1B55'
Dispon%)el em& Yhttp&PPEEE'planalto'#o)'brPcci)ilZ03PDecreto!>eiPDel00@0!55'htm'[' Acesso
em& 1A no)' 400B'
38
Al+m disso, h que per#untar necessariamente sobre a admisso dos
embar#os de terceiro na penhora, uma )e$ que a promessa de compra e )enda no
foi inscrita no re#istro de im7)eis' 8oder!se!ia di$er que a smula 8A do STJ superou
este obstculo, porque esta di$&
+ admiss%)el a oposio de embar#os de terceiro fundados em ale#ao de
posse ad)inda do compromisso de compra e )enda de im7)el, ainda que
despro)ido de re#istro'
BG
,ntretanto, e-istia smula do STS a este respeito, a saber, a de nI 541&
no ensea embar#os de terceiro 0 penhora a promessa de compra e )enda
no inscrita no re#istro de im7)eis
B5
'
<ma smula )ai diretamente de encontro a outra em rota de coliso'
R preciso ressaltar que os ministros do STJ imp"em ao financiador nos seus
ul#ados referentes 0 mat+ria um Hnus dif%cil de suportar' Tem!se a impresso de
que toda a responsabilidade na relao contratual, mesmo a relao entre
incorporador e adquirente da unidade imobiliria T da qual o financiador no fe$
parte! encontra!se sobre os ombros da instituio financeira' ,sse Hnus no foi
institu%do por lei, toda)ia + e-i#ido quando do ul#amento da causa sob uma
ale#ao de que este seria um comportamento de boa!f+ a ser obser)ado por parte
da instituio financeira'
*sso fa$ com que nos per#untemos o que + a boa!f+ obeti)a' R preciso
ressaltar, desde , que o principio da boa!f+ obeti)a no + um principio paternalista'
R usto, e busca impedir o venire contra 1actum proprium' Judith ;artins!6osta,
citando ;ene$es 6ordeiro nos e-plica do que sea trata&
L'''M o venire contra 1actum proprium modela!se como a traduo do
`e-erc%cio de uma posio ur%dica em contradio com o comportamento
e-ercido anteriormente pelo e-ercentea, sendo requisito para a sua
confi#urao a e-ist/ncia de dois comportamentos da mesma pessoa,
95
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' Smula no' 8A' *n& Vade Mecum' So 8aulo& Sarai)a,
400B, p'1@BG'
96
3:AS*>' Supremo Tribunal Sederal' Smula no' 541' *n& Vade Mecum' So 8aulo& Sarai)a,
400B, p'1@8G'
39
l%citos em si e diferidos no tempo, sendo o primeiro Lo 1actum propriumM
contrariado pelo se#undo'
B@
.ue conduta pode se e-i#ir de al#u+m que no possui conhecimento de um
contrato sem publicidadeC 2o seria conduta e-i#%)el do que celebrou o ne#7cio,
conduta proba, a de le)ar o contrato a re#istro, para que, tomando conhecimento
deste o credor hipotecrio, pudesse e-ercer os seus direitos e suas obri#a"es'
Se h falta de boa!f+ neste caso, + a do terceiro adquirente, apadrinhado pelo
Tribunal Superior, no caso em que possui conhecimento da hipoteca no im7)el
quando da celebrao do contrato de compra e )enda e, ainda assim, )ai pleitear a
sua ineficcia quando da )enda udicial'
(utro suposto escopo #arantidor da )alidade da smula + o da funo social
do contrato' 6umpre salientar, toda)ia, que impre#nar Nsuas concep"es filos7ficas,
pessoais e intelecti)asO
B8
, torna a funo social do contrato
uma clusula ur%dica absolutamente aberta, propensa L'''M a #erar
inse#urana ur%dica, pois caberia ao ul#ador aplicar o direito ao caso
concreto, interpretando o disposto nos contratos se#undo sua formao
intelecti)a, moral, +tica e reli#iosa, buscando a ustia conforme estes
padr"es subeti)os'
BB
J nos referimos 0 smula contra legem no in%cio deste cap%tulo, destacando
que determinados comportamentos, so imbu%dos de subeti)ismo e das filosofias
pessoais do ul#ador, na busca de alcanar o ideal ur%dico, deseando solucionar um
problema, uma inustia social' A perda da casa pr7pria em qualquer situao +
#ra)e, fla#rantemente nesta, em que o sueito pa#ou a quem entendia de direito as
parcelas, e tem de pa#ar duas )e$es' ,ntretanto, compete ao ul#ador olhar al+m do
caso sob e-ame, ao editar uma smula, e perquirir a repercusso social de sua
deciso adiante no tempo'
2este sentido&
97
;A:T*2S!6(STA, Judith' (a +oaD1E no direito civil, 1B8A, p' @A4'
98
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira= ;A:.<,S,
Jos+ de Samuel' !p cit) p' 33'
99
*bidem'
40
ao contrrio do que possa parecer 0 primeira )ista, essas decis"es no
atendem ao interesse social' 6om efeito, resol)em um problema, mas
#eram outro muito maior& + que, se a #arantia hipotecria no mais der
se#urana ao credor, os financiamentos simplesmente tendero a
desaparecer do mercado, com 7b)ias e desastrosas conseq9/ncias sociais'
:es#uarda!se a moradia de uma pessoa, causa!se o preu%$o de milhares
de outras, uma )e$ que milhares de im7)eis dei-aro de ser constru%dos por
falta de financiamento'
100
100
:(;*TT*, ;' ;' c DA2TAS JX2*(:, A' :', Coment5rios ao Cdigo Civil &rasileiro) )' 13,
400A, p'B4'
41
CONCLUS%O
A ati)idade de incorporao imobiliria, como ti)emos a oportunidade de
esclarecer anteriormente, + um ato ne#ocial' 6om a funo mercantilista que lhe +
pr7pria, busca o lucro' 2in#u+m )ai oferecer a apartamento a )enda porque possui
um bom corao' ( a#ente )ai desempenhar as ati)idades de incorporao, seam
os recursos financeiros ha)idos ou no pelo SS? T que a#ora nem e-iste mais,
sendo suas fun"es e-ercidas por outros 7r#os do #o)erno!, atua nessa ati)idade
porque h uma demanda' As pessoas necessitam de im7)eis' *sso + cotidiano'
2o + somente o incorporador e a financiadora que sofrem o risco inerente
deste contrato' A despeito do que pretende afirmar a urisprud/ncia ao di$er que
somente responde o terceiro adquirente pelo im7)el que adquiriu e pa#ou, este +
parte do ne#7cio, assim como os outros dois' 8arte mais fracaC Sem d)ida, isso
no + discut%)el'
( que + obeto de discusso + como minimi$ar a fra#ilidade do terceiro
adquirente' 2o so medidas paternalistas, endossando o comportamento
preudicial que muitas )e$es o adquirentePconsumidor pratica contra si mesmo, que
mudaro o quadro' A inteno dos ul#adores + impedir que o sueito que passou
quatro anos, ou muito mais que isso, pa#ando a sua casa, para depois perd/!la ou
ento pa#!la duas )e$es'8ercebemos entretanto, que a adoo sumulada desse
entendimento + preudicial'
6itamos nos dois primeiros cap%tulos deste trabalho, duas medidas
le#islati)as recentes que possuem o condo, se de)idamente aplicadas, de fulminar
de plano a possibilidade de essas situa"es ressur#irem na realidade do direito
brasileiro& o patrimHnio de afetao, e a miti#ao da indi)isibilidade da hipoteca,
que foi inserida no no)o 67di#o 6i)il'
42
Toda)ia, com a smula `em )i#ora Lpor falta de um termo melhorM, e sem um
trabalho de conscienti$ao da populao brasileira, as pessoas continuaro a
adquirir bens sem fa$er consultas no re#istro de im7)eis, permanecero assinando
contratos de #a)eta, no lhes dando a de)ida publicidade, para sua pr7pria
se#urana e dos demais que lhe cercam'
( nosso sistema constitucional asse#urou a independ/ncia entre os poderes'
Toda)ia, )islumbra!se uma li#ao entre o 8oder >e#islati)o e o 8oder Judicirio,
porque cabe ao ma#istrado aplicar a lei ao caso concreto' Decis"es reiteradas dos
tribunais muitas )e$es fa$em com que o 6on#resso 2acional altere a le#islao
brasileira )i#ente para que a mesma estea em maior sintonia com a realidade
social'
A interpretao do udicirio da >ei A'85AP5G nos casos da d+cada de no)enta,
mostraram ao le#islati)o a necessidade de maior proteo aos adquirentes de
unidades imobilirias face a sua fra#ilidade' Toda)ia, tais mudanas le#islati)as
)isam um equil%brio entre as rela"es mercantis e a proteo dos adquirentes' A
sumulao do entendimento enfraquece as no)as le#isla"es em )i#or afetas ao
tema, porque fomentam a i#norJncia do homem m+dio brasileiro' ,ste no precisa
a#ir de conformidade com a ordem de direito brasileira, porque o Judicirio, sem
uma aferio mais profunda, e em termos #en+ricos pacificou atra)+s de
entendimento sumulado que, independente das condi"es em que se deu, a
hipoteca entre construtor e a#ente financeiro no tem eficcia perante os terceiros
adquirentes'
De conformidade com esta posio, o adquirente no precisa re#istrar, fa$er
consultas sobre a situao do im7)el, nem reali$ar quaisquer dili#/ncias em ra$o
de sua pr7pria proteo, porque o 8oder Judicirio respaldar qualquer conduta sua,
nos termos da Smula 308 do STJ, mesmo quando o adquirente e-ercer seu direito
contraditoriamente& foi informado da Hnus, este constitu%do re#ularmente, assumiu o
risco, e posteriormente foi buscar o impedimento do resultado que era poss%)el
desde o momento em que praticou o ne#7cio ur%dico'
43
*sso fere a independ/ncia dos poderes, porque enfraquece o poder normati)o,
em especial quanto ao princ%pio da publicidade,e-presso na lei de introduo ao
67di#o 6i)il, e que de)eria disciplinar as rela"es ur%dicas' ( udicirio precisa
permitir que o le#islati)o faa seu trabalho, para que tal)e$ o cidado brasileiro
possa ter retiradas as escamas dos olhos, e dei-ar de deitar!se em bero
espl/ndido'
44
REEERNCIAS (I(LIOGREICAS
3A::(S, ?umberto Komes de' L(r#'M' Smulas do Superior Tri+unal de Justi$a'
3ras%lia& 3ras%lia Jur%dica, 4005'
3(33*(, 2orberto' ! Positivismo Jur/dico "i$'es de 8iloso1ia do (ireito' So 8aulo&
gcone, 1BBG'
3:AS*>' Dec'!>ei no' @0, de 41 de no)embro de 1B55' Autori$a o funcionamento de
associa"es de poupana e empr+stimo, institui a c+dula hipotecria e d outras
pro)id/ncias' (i5rio !1icial 6da7 Rep+lica 8ederativa do &rasil 3ras%lia, DS, 41 no)'
1B55' Dispon%)el em& Yhttp&PPEEE'planalto'#o)'brPcci)ilZ03PDecreto!>eiPDel00@0!
55'htm'[' Acesso em& 1A no)' 400B'
3:AS*>' >ei no' A'GB1, de 15 de de$embro de 1B5A' Disp"e Sobre o 6ondom%nio em
,difica"es e as *ncorpora"es *mobilirias' (i5rio !1icial 6da7 Rep+lica 8ederativa
do &rasil 3ras%lia, DS, 15 no)' 1B5A' Dispon%)el em&
Yhttp&PPEEE'planalto'#o)'brPcci)ilZ03P>eisP>AGB1'htm[' Acesso em& 11 no)' 400B'
3:AS*>' >ei no' A'85A, de 4B de no)embro de 1B5G' 6ria ;edidas de est%mulo 0
*ndstria de 6onstruo 6i)il' (i5rio !1icial 6da7 Rep+lica 8ederativa do &rasil
3ras%lia, DS, 4B no)' 1B5G' Dispon%)el em&
Yhttp&PPEEE'planalto'#o)'brPcci)ilZ03P>eisP>A85A'htm[' Acesso em& 11 no)' 400B'
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' A#ra)o :e#imental no A#ra)o de *nstrumento'
A#:# no A# G44'@31!K(':elator& ;in' 6arlos Alberto ;ene$es Direito' 3ras%lia, DS,
1@ de de$embro de 400A' Dispon%)el em&
Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspCPre#istrob40030085835@cdtZpublicac
aob1@P14P400A[' Acesso em& 0G no)' 400B
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' ,mbar#os de Di)er#/ncia no :ecurso
,special' ,:,sp 18@'BA0!S8' :elator& ;in' AntHnio de 8dua :ibeiro' 3ras%lia, DS
4B de no)embro de 400A' Dispon%)el em&
Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob1BBB0114311BcdtZpublicacaob4BP11P400A'[ Acesso em& 0G, no)' 400B'
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' :ecurso ,special' :,S8 AB8'854!K('
:elator& ;in' 6arlos Alberto ;ene$es Direito' 3ras%lia, DS, 04 de de$embro de 4003'
Dispon%)el em& Yhttps&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob4003001@GGA3cdtZpublicacaob01P03P400A[' Acesso em& 0G no)' 400B'
3:AS*>' Superior Tribunal de Justia' :ecurso ,special' :esp G1A'BB3!K(' :elator&
;in' 6esar Asfor :ocha' 3ras%lia, DS 1A de unho de 400A' Dispon%)el em&
https&PPEE4'st'us'brPre)istaeletronicaPita'aspC
re#istrob400300101300cdtZpublicacaob1AP05P400A[ Acesso em& 0G, no)' 400B'
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3:AS*>' Vade Mecum' 6olaborao por Antonio >ui$ de Toledo, ;rcia 6ristina Fa$
dos Santos hindt e >i)ia 6+spedes' @' ed' So 8aulo& Sarai)a, 400B'
6?A>?<3, ;elhim 2amen' (a #ncorpora$%o #mo+ili5ria' 4' ed' :io de Janeiro&
:eno)ar, 400G'
D*2*^, ;aria ?elena' Comp2ndio de #ntrodu$%o , Ci2ncia do (ireito' 15' ed' So
8aulo& Sarai)a, 400A'
;A:.<,S, 3eatri$ 8ereira de Samuel= ;A:.<,S, >ui$ ?enrique de (li)eira=
;A:.<,S, Jos+ de Samuel' :umos da hipoteca diante do ad)ento da Smula 308
do STJ' Revista de (ireito #mo+ili5rio' So 8aulo& :e)ista dos Tribunais, 400@' Ano
30' 2o' 53' Semestral'
;A:T*2S!6(STA, Judith' (a +oaD1E no direito civil' 6oimbra& Almedina, 1B8A'
;A]*;*>*A2(, 6arlos' *ermen2utica e :plica$%o do (ireito' 1B' ed' :io de Janeiro&
Sorense, 400@'
8,:,*:A, 6aio ;rio da Sil)a' #nstitui$'es de (ireito Civil) vol #V 1B' ed' :io de
Janeiro& Sorense, 400@'
:(;*TT*, ;' ;' c DA2TAS JX2*(:, A' :' Coment5rios ao Cdigo Civil &rasileiro)
)' 13' :io de Janeiro& Sorense, 400A'
T?,(D(:( JX2*(:, ?umberto' #ncorpora$%o #mo+ili5ria 9 :tualidade do regime
;ur/dico institu/do pela "ei <=>?@?>A< So 8aulo& :e)ista Sorense 3@5, 400A'
46