Anda di halaman 1dari 54

Causas y efectos de valorizacin del suelo urbano Causas y efectos de valorizacin del suelo urbano Causas y efectos de valorizacin

del suelo urbano Causas y efectos de valorizacin del suelo urbano


en localidades con fuerte perfil turstico en localidades con fuerte perfil turstico en localidades con fuerte perfil turstico en localidades con fuerte perfil turstico
Mg. Jos Mara Zingoni

Tradicionalmente, la planificacin urbana no analizaba el desarrollo del mercado de
tierras como una variable, ni las causas y efectos que producan las medidas de
planeamiento, normas y obras. Quizs, esa indiferencia radic en la lgica de
entonces que pregonaba a los sectores pblicos y privados como dos esferas de
actuacin muy diferentes. Pero, existen fuertes interferencias entre ambos sectores
especficamente en lo referido a las polticas urbanas. Los roles del mercado y del
estado estn bien definidos, pero no quiere decir que no incidan unos sobre otros,
muchas veces ms por omisin que por accin.
Para clarificar la relacin entre planificacin- gestin del desarrollo urbano y la
dinmica de valorizacin del suelo es necesario sealar cincos puntos. En primer lugar
la tierra necesita ser articulada con un proceso productivo para que se convierta en
una mercanca. As, la tierra rural vale por lo que puede producir y la tierra urbana, por
lo que se puede construir.
En segundo lugar, la determinacin del valor del suelo urbano se compone de dos
sistemas de rentas. Los especialistas llaman primario al compuesto por toda aquella
inversin que se realiza en un predio y secundario al que se conforma a partir de los
valores del rea. Esta aproximacin permite ver la importancia que tiene el Estado en
la determinacin del valor del suelo, ya que es quien establece los tipos y la intensidad
de uso.
En tercer lugar, los precios inmobiliarios no se estructuran en funcin de los costos de
produccin del suelo y de las obras, sino que se forman a partir de la demanda. Hay
que distinguir en esto la lgica de funcionamiento del emprendedor urbano a la del
constructor. Mientras el segundo estructura sus beneficios como un porcentaje de los
costos, el primero lo hace con la intencin de captar un determinado mercado. La
tierra, entonces, toma su valor de la rentabilidad que pueda obtener del
emprendimiento.
En cuarto lugar, la demanda es la que posibilita el desarrollo del mercado. La norma
puede controlar al mercado para no abusar del territorio, pero en s misma no crea la
dinmica de valorizacin. Si sobre un terreno se permite construir un edificio de diez
niveles, slo ser posible si hay un mercado que lo demande. Sino, slo se construir
lo que se pueda vender y as se estructurar el precio del terreno. Ahora, si se permite
una mayor altura el privado ver limitado su accionar o buscar la manera de superar
la norma para obtener mayor rentabilidad.
En quinto lugar, los valores del mercado de suelo no siempre se conforman de
acuerdo a las posibilidades presentes de intercambio comercial. Los operadores
trabajan con lo que se denomina precios futuros o de anticipacin. Es decir, que sobre
el valor actual incide la propia dinmica del crecimiento que da pautas de cmo se ir
urbanizando el sector. A veces, dichas pautas son anuncios de importantes obras o de
radicaciones de significativos emprendimientos.
A estos cinco puntos se le agrega la particularidad de los destinos tursticos, ya que en
estas localidades el mercado inmobiliario no es slo local, sino que tiene un fuerte
componente forneo, presentan un atractivo particular, generando la movilidad de
personas hacia esas localidades. Un paisaje en especial, la tranquilidad de un sitio, las
actividades que se pueden desarrollar, son algunos ejemplos de lo que elegimos al
momento de viajar hacia uno de estos destinos. Entonces, es la rentabilidad
secundaria la que tiene una fuerte incidencia en la conformacin de los precios del
suelo. Sin embargo, el mercado de suelo es tambin finito, tiene un lmite, se acaba.
Por lo tanto, si nuevas demandas ingresan al mercado local y, son de mediano y alto
poder adquisitivo, las posibilidades de acceder al suelo urbano con servicios se ven
ms limitadas.
La eleccin para el anlisis de un Municipio enclavado en la Cordillera de los Andes
tiene el sentido de no trabajar con ejemplos cotidianos. Sin embargo, las similitudes en
cunto a caractersticas y problemticas son obvias.
El mercado del suelo en las ciudades tursticas tiene una dinmica particular producida
por las inversiones en segunda residencia y especulaciones inmobiliarias. El rea
andino- patagnica, rica en extensin y paisajes naturales, tiene un crecimiento
inusitado en el fraccionamiento del suelo. Los altos valores del precio de la tierra
generan un excelente negocio para sus dueos, para los emprendedores urbansticos
y las inmobiliarias. Otros sufren los efectos de esta valorizacin desmesurada; como
quienes no pueden acceder a un terreno o lo hacen en condiciones marginales. Los
Municipios no tienen la capacidad para controlar y ordenar este fenmeno. Sin
embargo existen una serie de herramientas que podran aplicarse y permitiran
fortalecer la poltica de desarrollo urbano articulando polticas fiscales, como la
descentralizacin del impuesto inmobiliario o la captura de plusvalas, que debe ser
analizada y debatida para poder ser aplicada.
El rea andino- patagnica tiene un particular atractivo paisajstico con el agregado de
actividades vinculadas al ocio y el tiempo libre. Muchas familias, por diversas razones,
han decidido cambiar su estilo de vida dejando las grandes urbes y se han trasladado
a vivir en las localidades de la regin. Ciudades como Bariloche, SMA (en adelante
SMA) y Villa La Angostura, ubicadas a lo largo de la ruta de los Siete Lagos y distantes
no ms de 200 km. han tenido un crecimiento migratorio exponencial en las ltimas
tres dcadas. Sin embargo, existen otros ncleos ms pequeos que tambin van
siendo poblados, y dentro de las tierras de los Parques Nacionales han comenzado
loteos en sitios privilegiados paisajsticamente.
A los efectos de analizar las causas y efectos de la valorizacin del suelo urbano por
efectos de la actividad turstica de la regin y determinar las posibles herramientas de
gestin pblica que pueden ser aplicadas para lograr un desarrollo sustentable de las
localidades y distritos, se concentrar el anlisis en el Departamento de SMA,
Provincia del Neuqun.
SMA es una localidad enclavada en la precordillera argentina, a orillas del Lago Lacar
y entre cerros. El pueblo se fund en 1897 y ha crecido bajo diversas polticas, con
etapas bien marcadas. Desde los aos 80 hasta el presente, diversos factores
impulsaron la migracin hacia estas tierras multiplicando varias veces su poblacin.
Actualmente su poblacin se estima en ms de 25.000 habitantes. Sus principales
actividades econmicas son la construccin y el turismo, a lo que hay que sumar la
presencia del estado, que ms all del Municipio, tiene diversas representaciones
provinciales y nacionales. En el ao 2004 la construccin gener, estimativamente,
unos U$S 35 M, el turismo U$S 20 M y el Estado aport recursos por cerca de U$S 15
M. En esta breve descripcin no se ha incluido lo generado por el mercado
inmobiliario, pero los valores anuales de transaccin de la tierra son importantes.
Hoy el valor del suelo urbano est ms ligado a las inversiones forneas de quienes
desean tener una segunda residencia, con un uso muy limitado en el ao, que lo
toman como una inversin de mediano o largo plazo y los que quieren cambiar su
estilo de vida. Pero el mercado de tierras es apto slo para aquellos que tienen un
capital importante. El trabajador medio y las familias que se encuentran prximas a la
lnea de pobreza no pueden llegar a comprar un terreno y slo tienen dos alternativas:
a) planes oficiales de vivienda o por intermedio de cooperativas, localizados a ms de
15 km. de la ciudad, entre medio de un paisaje totalmente desolador o, b) la invasin
de tierras del estado, Parque Nacional, Provinciales o Municipales, en las laderas de
los cerros y prximas al casco central.
Los emprendimientos urbanos son un excelente negocio, tanto en la periferia como en
el casco urbano. A modo de ejemplo el valor de la tierra rural est por debajo de los
U$S 4 el m
2
y la tierra urbanizada con infraestructura elemental va de U$S 30 a ms
de U$S 50 en la periferia. En el Casco Central, el valor del m
2
de tierra supera en
algunos casos los U$S 250 y, en el comienzo del pasado verano, 2005/06, se
encontraban en construccin y prontos a ser inaugurados alrededor de 120 locales
comerciales.
El Estado Municipal no cuenta con un plan urbano para el distrito, aunque s tiene
Cdigos de normas de uso del suelo en los sectores de mayor dinmica. Muchos
profesionales del urbanismo del pas e incluso del extranjero han trabajado en esta
localidad, produciendo interesantes herramientas, alguna de las cuales se han
aplicado. As, a pesar del reducido tamao de la localidad y su lejana de los centros
urbanos principales del pas, SMA constituye un laboratorio de experiencias que
siempre se lo est observando.
El ejido municipal tiene unas 124.000 has. y la nica restriccin para urbanizar es la de
tramitar una evaluacin de impacto ambiental, cuyo anlisis es slo parcial, y las
infraestructuras de comunicaciones; esto viene produciendo un crecimiento de la
periferia totalmente fragmentado y discontinuo. A medida que las urbanizaciones se
alejan del casco central, sus posibilidades de desarrollo estn dadas por el valor de
uso; bsicamente los podemos dividir en dos grupos, cuando se utilizan los valores
bajos de la tierra para construir condominios de vivienda econmica o cuando se
construyen nuevos atractivos tursticos. Ejemplo del primer caso se puede mencionar
al conjunto de urbanizaciones a 15 km. de la localidad con 6.000 viviendas
proyectadas. En el segundo, barrios cerrados muy selectos como el Club de Golf, 450
lotes con una cancha de diseada por Jack Nicklaus, o Las Pendientes, exclusivo
barrio de 150 lotes con pistas de sky propias y conexin con las del Cerro Chapelco.
A esta dinmica hay que agregarle lo que sucede en los lmites y proximidades del
ejido municipal. Las tierras provinciales y nacionales cercanas a la localidad o
enclavadas en soberbios paisajes de lagos, bosques y montaas, son objeto de
rpidas urbanizaciones. Sobre estos emprendimientos poco se puede hacer desde el
Municipio, impactando sobre las actividades de la localidad. Urbanizaciones nuevas
como la del Lago Meliquina, 25 km. de SMA, cuentan con 2.500 lotes en una primera
etapa; no hay Delegacin Municipal, polica, salud, ni escuelas, tampoco electricidad,
ni servicio de recoleccin de residuos, pero ya se estn construyendo vivienda e
incluso un hotel.
SMA es un sitio sin duda privilegiado por sus bellezas naturales y el estilo que la aldea
de montaa supo tener. Mucho de lo cual ya se ha perdido y la localidad se ha
transformado en una ciudad andina. Desde la dcada del 90 el deterioro es visible y
ha llevado a declarar en reiteradas oportunidades la emergencia urbana. Las medidas
polticas centradas exclusivamente en normativas urbanas y medidas cautelares para
no urbanizar, no han podido con la dinmica del mercado. Sin embargo, la hiptesis de
trabajo es otra. Por qu hay que esperar los efectos del mercado globalizado de
la tierra de uso turstico para intervenir, lentamente, en el rescate de dichas
situaciones de pobreza, reparndolas o atenundolas en el mejor de los casos?
Es necesario cambiar el rol del Estado local, de regulador a promotor del desarrollo
urbano, interviniendo inteligentemente en el mercado inmobiliario con el fin de
asegurar la dinmica econmica para generar equidades u oportunidades a beneficio
de los sectores medio y bajos de la localidad, preservando las condiciones de vida del
lugar y de su gente. Para ello es necesario explorar las experiencias de financiamiento
del desarrollo local a travs de polticas de suelo, basadas en un sistema tributario
claro y preciso, permitiendo la captura de plusvala urbana de la tierra y la
transferencia de derechos de construccin, como mecanismos posibles de
implementacin.
El anlisis de caso propuesto tiene una dinmica fuerte que permite hacer visible la
situacin de vulnerabilidad de gran parte de la poblacin frente a la fuerza de un
mercado exgeno, y determinar la importancia de investigar e implementar nuevas
herramientas de gestin urbana que permitan reducir las desigualdades, eliminar la
pobreza y mejorar la calidad de vida. En este sentido, se propone indagar a cerca de
la captura y transferencia de plusvalas urbanas como herramienta tributaria que
permita un disciplinamiento de la especulacin, permitiendo a su vez, hacer
sustentable la expansin y crecimiento de la ciudad con los valores que se desean
preservar de la localidad.
SMA; reflexiones a partir de tres conceptos
SMA es un lugar soado. Como seala Sprechmann y Capandeguy en 1996, la aldea
de montaa da cuenta de ciertas caractersticas sobre las que se ha ido construyendo
un imaginario colectivo, a la par que se concretaron directrices especficas, entre ellas
el ordenamiento territorial.
La primera reflexin es cmo se compone el valor pblico de SMA y, quienes lo
usufructan? Es importante diferenciar el concepto de valor pblico del ms limitado
de producto turstico. Este ltimo permite un anlisis sectorial, pero no es conveniente
para una reflexin ms amplia. En trminos generales podemos decir que todos los
residentes y los turistas disfrutan, de una u otra manera, el valor pblico que tiene
SMA. Sin embargo, no todas las acciones que estas personas realizan mejoran o
preservan el valor pblico del cual disfrutan.
Entonces, no slo es importante establecer cules son los determinantes del valor
pblico?, sino tambin, qu lo afecta? y qu lo acrecienta?; de hecho, el valor
pblico es posible de establecerlo en trminos econmicos y, por lo tanto, el Estado
debera incentivar, o beneficiar, aquellas acciones que consolidan y mejoran el valor
pblico determinado y castigar a las que lo perjudican. El valor se relaciona con la
capacidad de generar gozo, deleite o bienestar; brota del calce entre necesidades y/o
deseos y las oportunidades que se abren o los servicios que se entregan. El Valor
Pblico se distingue de otros tipos de valor por ser percibido por la ciudadana
colectiva, o el conjunto de la sociedad. Es necesariamente consumido o disfrutado de
manera colectiva.
Las preferencias pblicas necesariamente estn en el corazn del valor pblico. No
obstante, el pblico no se trata de una mera agregacin de preferencias individuales,
1

sino de una decisin colectiva con respecto a lo que es valioso y prioritario (y lo que
debe ser producido) para el conjunto social. (Saavedra y Mokate, 2004: 5)
El concepto vertido por Saavedra y Mokate ayuda a precisar ms el concepto de valor
pblico y a diferenciarlo de otros. Pero, es bueno tambin precisar dicho concepto en

1
Los autores sealan que el concepto de valor pblico se distingue de la utilidad social, desarrollada en la teora de
bienestar econmico que propone sumar, de manera ponderada o no, las utilidades individuales.
torno a lo local. Ciertamente, a nivel pas, podemos definir ciertos valores pblicos
propios de los argentinos; la democracia o una inflacin baja, son aspectos valorados
por la ciudadana que justifican acciones e inversiones en dichos campos. En nuestro
caso, lo central ser definir como se compone el valor pblico de SMA; aspectos como
la primaca de la montaa/ vegetacin, la escala contenida de la localidad, la
arquitectura de materiales autctonos, las rosas en las veredas, la tranquilidad, la
seguridad, la vista sobre el Lago Lacar o la escalada al Bandurria, pueden ser parte
del valor pblico local.
El valor pblico local es un intangible que debe ser determinado por los mismos
vecinos, aunque por medio de tcnicas es posible relevarlo y conceptualizarlo. No
obstante, hay aspectos intrnsecos de dicho valor que se encuentran afectados, entre
ellos: la baja calidad del espacio pblico, sean: canteros, rosas, plazas y su
equipamiento; la tranquilidad de circular, el trfico se ha congestionado
significativamente; el dominio del paisaje, la urbanizacin est conquistando los
faldeos; la reposicin arquitectnica, aparecen nuevas estticas y las de mayor
identidad local se encuentran gravemente amenazadas; mientras aspectos como la
seguridad no son tan notables pero tampoco ajenos a la tendencia del pas.
Es importante recalcar que el concepto de valor pblico es dinmico y, por lo tanto,
hay aspectos que pueden rpidamente sumarse e incorporarse, mientras otros pueden
modificarse o mutar. Es el caso de la costa del lago, la cual hace unos diez aos tena
una determinada funcin y a partir de la depuracin de las aguas servidas y
consecuentemente de su costa, adquiere una valoracin especial. Rpidamente, la
sociedad ha hecho una apropiacin de ello, pero no se refleja en propuestas urbanas,
salvo el equipamiento denominado trampa de peces. Podemos decir que, por accin u
omisin, valores sustanciales de lo pblico como son la costa urbanizada o sub-
urbanizada del lago, las mrgenes del arroyo y la montaa, no tienen el rol debido
dentro de la estructura de la localidad.
La segunda reflexin gira entorno a la expansin urbana; dado que es prcticamente
imposible crecer en altura. El trmino crecimiento, para nuestro anlisis se adapta casi
perfectamente al de expansin.
Histricamente, SMA ha tenido problemas para planificar su crecimiento o expansin;
algunos de ellos de tipo legal, tierras bajo diferentes jurisdicciones, otras por
restricciones o dificultades del entorno natural. Lgicamente, cualquier crecimiento de
poblacin o de actividades econmicas genera una presin sobre el suelo urbanizable
y, por lo tanto, sobre el mercado de tierras; en consecuencia es importante reflexionar
sobre estos tres aspectos. Es sabido que el crecimiento de poblacin en SMA ha sido
sostenido y durante muchos aos, con algunas mesetas.
Existe una relacin entre el crecimiento de la poblacin y la demanda de tierras, pero
no necesariamente directa; por un lado porque hay otros factores que demandan
tierras urbanas, actividades econmicas o equipamientos sociales, pero por otra parte,
es esencial determinar los segmentos del mercado existente. Dicho de otra manera, si
clasificamos al total de la poblacin, por ejemplo hogares, en funcin de sus ingresos y
los dividimos en diez segmentos iguales en cantidad de poblacin, la pregunta sera:
cules y cuntos de estos segmentos estn en condiciones de apropiarse del suelo
urbano de manera legtima a valores de mercado?
El resto de la poblacin tiene, en trminos generales, dos posibilidades: el Estado
contribuyendo con polticas especiales para acercar las posibilidades del vecino a los
precios del mercado o produciendo urbanizaciones con tenencias precarias, en
muchos casos no legales o ilegales. Determinar la cantidad de segmentos de
poblacin que tienen posibilidades de acceder a la tierra urbana es importante porque
ayuda a precisar el tipo de polticas pblicas a implementar. Pero no toda la poblacin
presiona sobre el mercado de tierras; muchos de ellos ya tienen su propiedad y no
tienen intenciones de modificar la situacin. Por otra parte, hay un mercado
inmobiliario de alquiler que ofrece otro tipo de pautas y el cual tambin es importante
determinar: caracterizar y cuantificar.
SMA es un gran atractor de poblacin; en parte por sus bellezas naturales y su forma
de vida, pero tambin por las actividades econmicas y las oportunidades que
generan; muchas veces existe una combinacin de ambas. Las principales actividades
econmicas de SMA, son: la presencia del Estado, la construccin y el turismo, todas
vinculadas a la expansin urbana; las tres actividades son generadoras de empleo y,
por ello, atractoras de poblacin.
Actualmente, la principal presin sobre el suelo urbano parece estar dada por el
capital; es decir, por el inversor que requiere un suelo de caractersticas especiales,
por ubicacin y tamao, sea para vivir o para explotar econmicamente, o ambas.
Dicha presin est determinada tanto por la puja de valores en el mercado, por la
necesidad de incorporar permanentemente nuevas tierras para mantener una oferta de
calidad, y por el costo de oportunidad que representa para los otros segmentos, que al
verse impedidos de acceder al mercado, necesitan otras variantes, como alquilar, ser
subsidiados por el Estado o invadir. La localidad est creciendo de manera peligrosa
debido a que el comportamiento de la urbanizacin puede tener derivaciones
complejas que afecten decididamente el valor pblico de SMA, an cuando muchas de
ellas se generan bajo directrices razonables y de buenas intenciones.
La preservacin de la escala de la aldea, hace difcil calificar en el imaginario colectivo
la nocin de ciudad; sin embargo, claramente podemos hablar del Gran San Martn (en
adelante GSM), es decir la conurbidad formada por diferentes asentamientos. En
principio parece ilgico pasar del concepto de pueblo al de metrpoli, sin detenernos
en el de ciudad, es lo que est sucediendo. No existe una ciudad lineal, ni propuesta
que se le parezca. Las diferentes urbanizaciones en torno a la ruta N 234 desde
Chacra 4 hasta el mismo aeropuerto de Chapelco- se conectan funcionalmente a un
eje vial, pero dependen en todo sentido de la aldea. En todo caso, lo que existe es una
periferia que va creciendo linealmente, porque tiene pocas posibilidades de hacerlo de
otra manera.
Entonces, cabe la pregunta: se desea una ciudad lineal, o una periferia? En el
segundo caso, el comportamiento sobre el casco central se caracterizar por una
fuerte presin de la mayora de los usos.
La decisin de manejar urbanizaciones aisladas, mezcladas con el paisaje, como
queriendo controlar los impactos visuales, es una suposicin, no hace ms que
promocionar los intersticios urbanos para generar nuevas presiones y facilitar an ms
la conurbacin. La falta de equipamientos se ir compensando con una ocupacin
espontnea de algunos de ellos, determinados comercios y servicios. Desde el punto
de vista del transporte, la situacin de dependencia es an ms clara, ya que
prcticamente no hay intercambios entre los barrios, sino entre ellos y el casco, o la
llamada aldea. Sin embargo, lo ms preocupante es lo perjudicial que son estas
formas urbanas para la construccin de una sociedad. Casi cada barrio puede ser
estigmatizado con un segmento de los ingresos por hogar y la movilizacin social
ascendente se dara no slo por los ingresos que dicha familia genera, sino por los
cambios de barrio.
Esto sucede en todas las ciudades, pero en un modelo de estas caractersticas puede
ser an ms perverso. La conurbacin crece en otros lados, como un tejido totalmente
desarticulado y con muy bajo control. El camino al Lolog es un ejemplo; loteos
formales, con productos urbanos dirigidos a sectores de altos ingresos, junto a otros
donde se acepta la informalidad, el loteo fantasma es un ejemplo de ello, u otros en
donde la situacin no es tan precaria pero se permiten determinadas licencias.
Constituye esto una ciudad?; no, de ninguna manera lo es, ni lo ser. Lo nico que
se puede apreciar es una importacin de los modelos de urbanizaciones cerradas,
tpico de grandes centros urbanos, como esperada solucin a los problemas de
seguridad. Este tipo de urbanizaciones tiene, bajo dos formas tpicas similares, dos
nombres diferentes: country, o club de campo, o villa, favela, slumm, tugurio, o barrio
joven; generalmente la primera es para estar a salvo de los ladrones y la segunda, de
la polica.
De ms est decir que estos problemas el tejido urbano desarticulado y el tejido
social compartimentado-, tienen efectos perjudiciales sobre diversos factores del
desarrollo local, ms an en una pretendida visin de sustentabilidad.
Hasta aqu, hemos reflexionado sobre la expansin o crecimiento en extensin, con la
incorporacin de loteos y barrios al GSM. Pero tambin es posible analizar el
crecimiento desde lo cualitativo, en donde vemos que hay una decidida voluntad por
conquistar la montaa.
Tanto desde el faldeo sur como del norte, es posible visualizar este fenmeno, que si
bien data de aos, se hace cada vez ms latente. Ricos y pobres pugnan por estas
tierras, unos realizan la conquista desde arriba, otros desde abajo. Ya existen sitios en
donde las vecindades son tangibles.
Es fundamental destacar el Programa de Consolidacin y Reintegracin Urbana y
Social en barrios perifricos de SMA -conocido nacionalmente como Programa
ARRAIGO- realizado en la segunda mitad de los 90 y por el que se beneficiaron 360
familias. Este Programa es compatible con los preceptos del BID y otros organismos
multinacionales en la materia puede ser un caso ejemplificador, ya que incorpora a la
problemtica la construccin de un lmite urbano y la preservacin del ambiente
natural, como podemos ver en la siguiente cita: Este programa de actuacin se
complementa con las normativas correspondientes de conservacin y proteccin del
rea boscosa que se encuentra por encima de estos barrios, como una zona
intangible. (Presidencia de la Nacin, 1997: 147)
La leccin de dicha intervencin urbana es que tales acciones son posibles y,
perfectibles. Pero no han continuado y, por lo tanto, otras reas estn creciendo en
forma desmedida. Existen sitios en donde se concentran las viviendas, pero la norma
es que hay una apropiacin de los faldeos, legal o no legal, en diversos lados, muchas
veces al amparo de la forestacin que oculta los impactos visuales de gran parte de
ellos. Dado que las visuales con predominio del paisaje natural son un valor pblico
esencial de SMA. La conquista de los faldeos la legal, de los pudientes, y la no legal,
de los no pudientes- implica una afectacin de dicho valor. Ciertamente, las pautas de
cmo se urbanicen los faldeos ser fundamental para minimizar los efectos
perniciosos sobre el valor pblico o incluso potenciarlo a partir de propuestas urbanas
que, pese a la resignificacin del mismo, contribuya a acrecentarlo
2
.
La ltima reflexin tiene que ver con la capacidad de gestin del Municipio; y por tal
podemos definir a los recursos, humanos, tcnicos, econmicos y financieros, la
institucionalidad, leyes municipales, provinciales, relaciones y costumbres, y las

2
Un ejemplo de ello es el Hotel Llao Llao en Bariloche; primero hubo una afectacin seria al talar el bosque, luego la
incorporacin de un elemento arquitectnico de gran presencia contribuy a re-significar el paisaje y otorgar un
elemento distintivo a la localidad. No obstante, hay que tener en cuenta que muy pocas obras logran tener una
valoracin tan alta.
habilidades, tcnicas y polticas, que estn comprometidas para llevar adelante una
propuesta de desarrollo.
Generalmente, existe una gran preocupacin por definir el que hay que hacer, y no se
repara en los otros aspectos claves para el funcionamiento de una organizacin tan
especial como son los gobiernos locales. Ello lleva a muchos gobiernos a ser vistos
como un ramillete de buenas intenciones y de fracasos.
En el marco de una visin sistmica, hay dos elementos esenciales a definir para
establecer la capacidad de gestin de un Municipio: la misin y su grado de
conocimiento y adhesin, y los instrumentos que explican la produccin de los
servicios. Si bien es cierto que cada Municipio y, especficamente cada gobierno, debe
determinar su propia misin, la ausencia de este concepto en casi todas las
administraciones pblicas ha llevado a algunos especialistas a caracterizar tal
definicin basada en cuerpos jurdicos de diferentes Municipios latinoamericanos. Es
posible identificar la misin de la organizacin municipal como sigue: Ser el motor del
desarrollo econmico territorial y el agente principal en la satisfaccin de necesidades,
en el mejoramiento de la calidad de vida y en el aumento de las oportunidades de
crecimiento al interior del municipio (Arriagada, 2002: 39)
Los instrumentos que deben explicar cmo se producen los servicios, que finalmente
se transformarn en beneficios, son herramientas de planificacin. Sin planificacin
solo queda reaccionar ante los acontecimientos sin la posibilidad de vislumbrar los
impactos y las consecuencias, ni mucho menos influir sobre ellas. Las actividades de
planificacin difieren debido a su mbito, a su marco temporal y a su nivel de
especificidad. El mbito es el rea de actividades cubierta por el plan. El marco
temporal es el perodo de tiempo que se tiene en cuenta en el plan, que oscila desde
el plazo inmediato, pasa por el corto, sigue por el distante y llega al largo plazo. El
nivel de especificidad es una medida de la adecuacin del plan. En atencin a estos
tres factores es posible identificar tres niveles de planificacin, la planificacin
estratgica, la planificacin tctica y la planificacin operacional. (Arriagada, 2002: 40)
El Estado local como promotor del desarrollo urbano
Los problemas de una ciudad, y sus soluciones, se presentan de una manera distinta a
la que tradicionalmente concibe la administracin. El crecimiento desordenado de la
urbanizacin puede derivar en problemas de localizacin de viviendas precarias, con
riesgos de desastres naturales o tecnolgicos, con un incremento de las condiciones
de NBI y, por consecuencia, con afectaciones serias a la salud de las personas
residentes; puede incidir sobre el desempleo al quedar lejos de las fuentes de trabajo y
no hacer rentable las actividades o puede determinar la exclusin social al marginar a
sus habitantes de las reas que le dieron identidad.
Por el contrario, las acciones de gobierno tambin tienen efectos en diversos campos;
la construccin de una plaza es claramente una accin que encuadramos desde las
reas de planificacin fsica, pero tiene un fuerte impacto desde lo ambiental
incorporando espacios verdes; desde lo social porque permite y motiva el encuentro
de personas; y desde lo econmico al aumentar el valor de las propiedades que tienen
vista sobre ella. Estos ejemplos muestran claramente la necesidad de superar las
estructuras tradicionales, tanto en el anlisis como en la accin.
Para ello, resulta imprescindible modificar el rol del Estado, pasar del Estado regulador
al promotor; lo cual implica un cambio de actitud, ms decidido, eficiente y
principalmente eficaz
3
. Especficamente, en aspectos concernientes al desarrollo

3
Por eficiente entendemos el mejor uso de los recursos, por eficaz el mejor uso de las oportunidades.
urbano, el paso se ve en un Estado que no slo regula, sino que interviene como un
agente clave del mercado. De lo que se trata es de cumplir acabadamente con la
misin del gobierno local; la cual generalmente no se cumple o se hace con tremendas
ineficiencias
4
.
Lejos de esta situacin, las reglas actuales dan claros beneficios para un negocio
inmobiliario brillante; la rentabilidad de una urbanizacin de jerarqua es altsima, en
principio por tres factores: i) los precios se referencian a un mercado selecto vinculado
directamente a zonas preferenciales de Buenos Aires, ii) se capta un valor pblico,
paisaje, y nadie paga por ello, iii) el Municipio no capta los valores que el mismo
genera. Dicho de otra manera, las tierras rurales valen por lo que pueden producir,
mientras las tierras urbanas valen por lo que se puede construir. Quin da la
autorizacin para poder construir?: el Municipio. Sin embargo, esa plusvala de valor la
capta el emprendedor urbano, cuando debera ser captada por el gobierno local
cumpliendo ms acabadamente su misin.
Debemos plantear qu entendemos por recuperacin de plusvalas y ver si existen
condiciones reales de aplicabilidad en el caso bajo anlisis, teniendo en cuenta el
desarrollo de esta herramienta no slo en nuestro pas, sino tomando un marco de
anlisis ms general, como el latinoamericano.
Smolka y Furtado entienden por recuperacin de plusvalas la movilizacin de parte (o
al lmite de la totalidad) de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los
esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudacin pblica por la va fiscal (a
travs de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o ms directamente en
mejoramientos in loco en beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general.
Esas plusvalas resultan en general de acciones ajenas al propietario, y ms
notablemente derivan de la actuacin pblica, sea a travs de inversiones en
infraestructura o de decisiones regulatorias sobre el uso del suelo urbano. A pesar de
eso, estos incrementos del valor de la tierra, sin una intervencin por parte del sector
pblico para su recuperacin, son apropiados de forma privada por los propietarios de
la tierra beneficiada. (Smolka y Furtado, 2001: XIV)
La aplicacin de instrumentos de captura y recuperacin de plusvalas debe ser
analizado en profundidad puesto que si bien en algunos pases de Amrica Latina los
antecedentes se remontan a principios del siglo XX, -mientras que la aparicin de las
primeras legislaciones en la materia se observan en la dcada del 40-, y a pesar de
que existen algunas experiencias relevantes, en la gran mayora an no se ha dado el
debido reconocimiento al tema. En general, la recuperacin de plusvalas como
iniciativa de poltica urbana de relevancia ha comenzado a ser analizada por las
administraciones locales latinoamericanas debido al aumento creciente de las
demandas, derivadas tanto de los procesos de urbanizacin como de
descentralizacin administrativa. As, la necesidad de hacer frente a mayores
inversiones en obras e infraestructura, impulsa a los gobiernos locales a demostrar un
mayor inters y a tener ms oportunidades de pensar en obtener recursos adicionales
generados por sus propias intervenciones.
En el caso de la Argentina, si bien en los ltimos 20 aos se advierte una mayor
relevancia de las ideas asociadas a la recuperacin de plusvalas, en la actualidad an
se carece de tradicin y de una cultura fiscal y tica que den sustento al tema. Si bien
existe algn respaldo legal a la recuperacin de plusvalas, hasta ahora los

4
Basta pensar que, la incorporacin de cientos de metros de calles anualmente para mantener, no necesariamente
incrementa los recursos propios (mquinas, combustible, repuestos, personal que las conduzca, personal administrativo,
recursos econmicos y financieros) pero s afecta al servicio actual, ya que reduce la eficiencia sobre el mismo.
instrumentos para tal fin slo intentan valorizar las inversiones del Estado en
infraestructura urbana con el nico propsito de recuperar los costos de la inversin.
Hasta el momento, en la ciudad de SMA las inversiones que realiza el Estado
municipal, bsicamente como suministrador de equipamiento urbano, no han
perseguido la intencin de recuperar plusvalas, bsicamente por dos motivos: en
primer lugar no existe en la sociedad una fuerte conciencia de la situacin y, adems,
porque no se cuenta con herramientas adecuadas para su captacin y posterior
redistribucin a travs de polticas compensatorias del gobierno local.
En otras palabras, las plusvalas generadas por el desarrollo de proyectos de
infraestructura, por ejemplo, impulsado y financiado por el gobierno local son hasta
este momento apropiadas ntegramente por los propietarios de los inmuebles del
sector, sin que el Estado capture parte de ellas con un fin redistributivo. Esto da la
pauta de la necesidad de profundizar el anlisis de herramientas que permitan poner
en marcha algn mecanismo de captacin, para su posterior redistribucin, los
mayores valores alcanzados por los inmuebles como consecuencia de la obra pblica.
Conclusiones
Centros histricos, reas comerciales, proyectos puntuales, vivienda de inters social,
muchas son las obras que en Latinoamrica se han empezado a realizar con nuevas
herramientas de gestin. Muchas de ellas son replicables en nuestras localidades
tursticas, y as cambiar el crculo vicioso que se ha generado en torno al desarrollo
urbano para volver a la senda del crculo virtuoso que ha sido en torno a la calidad
ambiental de la localidad.
Si se desea repetir un siglo XX que produjo ciudades duales con mares de suelo
urbano miserable, salpicado de islas de suelo urbano en excelentes condiciones, no
tiene caso innovar procesos de acceso al suelo. Si se desea revertir la tendencia, se
requiere innovar las reglas del juego de la gestin del suelo urbano. (Morales-
Schechinger, 2005; 38)
La dinmica del mercado del suelo urbano, globalizada a partir de su principal valor
que es el espacio urbano- natural, es sumamente vertiginosa. Los municipios tursticos
no cuentan con los instrumentos para actuar con la firmeza necesaria, ni con los
recursos adecuados para invertir al ritmo de crecimiento y expansin que se
experimenta.
Sin embargo, no podemos decir que las posibilidades no existan; localidades como el
caso de SMA, tiene buenos recursos humanos, no existen grandes problemas de
desempleo, el tamao de ciudad es todava manejable, el presupuesto municipal per
cpita es elevado, se encuentra en una provincia slida financieramente y rica en
recursos naturales, principalmente por el petrleo, entre otras caractersticas.
La frase de Carlos Morales, citada da cuenta de las decisiones difciles que se deben
tomar, pero el desafo de modificar la precariedad que tienen nuestras ciudades. La
reflexin se ha realizado sobre un territorio particular, por que entendemos que tanto
su dinmica, como su escala y las condiciones actuales, la posicionan como una
experiencia posible de la cual podemos aprender.
En tal sentido, la formulacin de un programa de desarrollo urbano ambiental
sustentable, debe ir ligado decididamente a una poltica fiscal coherente y
complementaria de las decisiones del plan de desarrollo, y adecuada a las
capacidades de gestin del municipio. La captura de plusvalas generadas en el
mercado del suelo, es una de las formas de lograrlo y, si bien la experiencia y
legislacin del pas puede no ser la ptima, hay formas de implementar mecanismos
que modifican sustancialmente la actual y limitada forma de control de la expansin
urbana.
BIBLIOGRAFA:
ARRIAGADA, Ricardo, 2002; Diseo de un sistema de medicin de desempeo para
evaluar la gestin municipal: una propuesta metodolgica, Santiago de Chile, Instituto
Latinoamericano y del Caribe de Planificacin Econmica y Social, CEPAL, Naciones
Unidas.
BRAKARZ, Jos, 2002; Ciudades para todos, Washington DC, Banco Interamericano
de Desarrollo.
MORALES-SCHECHINGER, Carlos, 2005; Polticas de suelo urbano, accesibilidad de
los pobres y recuperacin de plusvalas, Cambridge, Estados Unidos, Lincoln Institute
of Land Policy.
Presidencia de la Nacin, Programa Arraigo, 1997; Obras 1996-1997, Buenos Aires,
editado por Comisin de Tierras Fiscales Nacionales. SAAVEDRA, Jos Jorge y
MOKATE, Karen, 2004; Gerencia Social: un enfoque integral para la gestin de
polticas y programas sociales versin preliminar-, Washington, Banco Interamericano
de Desarrollo, Instituto Interamericano para el Desarrollo Social.
SMOLKA, Martim y FURTADO, Fernanda, 2001; Recuperacin de plusvalas en
Amrica Latina, Chile, Instituto de Posgrado e Investigacin Pontificia Universidad
Catlica de Chile y Lincoln Institute of Land Policy.
SPRECHMANN, Toms y CAPANDEGUY, Diego, 1996; Asesora urbanstica sobre la
formulacin tcnica de las directrices para SMA (indito), documento interno de
trabajo, Municipalidad de SMA, Secretara de Estado del COPADE y Consejo Federal
de Inversiones.
ZINGONI, Jos y otros; Causas y efectos de la valorizacin del suelo urbano en
destinos tursticos de la cordillera andino patagnica; el caso de la localidad de SMA,
IX Seminario Internacional de la Red Iberoamericana de Investigadores en
Globalizacin y Territorio, Universidad Nacional del Sur, Baha Blanca, mayo de 2006.
II Encuentro sobre Regin y Territorio
Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, Distrito IX
Mar del Plata, 1 y 2 de diciembre de 2006
Causas y efectos de la valorizacin del suelo urbano en localidades con
fuerte perfil turstico;
Jos Mara Zingoni
Arquitecto (Universidad Nacional de Buenos Aires)
Especialista en Planificacin y Administracin del Desarrollo Regional
(Universidad de los Andes, Bogot, Colombia)
Magister en Gestin Ambiental del Desarrollo Urbano (Universidad Nacional de Mar
del Plata)
II Encuentro sobre Regin y Territorio
Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, Distrito IX
Mar del Plata, 1 y 2 de diciembre de 2006
Causas y efectos de la valorizacin del suelo urbano en localidades con
fuerte perfil turstico;
el caso de la localidad de San Martn de los Andes
Cmo se compone el valor pblico de San Martn de los Andes y,
quienes lo usufructan? (*)
(*) Texto citado de: Saavedra, Jos y Mokate, Karen; Gerencia Social: un enfoque integral para la gestin de polticas y programas sociales -versin
preliminar-, Banco Interamericano de Desarrollo, Instituto Interamericano para el Desarrollo Social, Washington, 2004.
El valor se relaciona con la capacidad de generar gozo, deleite o bienestar,
brota del calce entre necesidades y/o deseos y las oportunidades que se
abren a los servicios que se entregan. El Valor Pblico se distingue de otros
tipos de valor por ser percibido por la ciudadana colectiva, o el conjunto de la
sociedad. Es necesariamente consumido o disfrutado de manera colectiva.
Las preferencias pblicas necesariamente estn en el corazn del valor
pblico. No obstante, el pblico no se trata de una mera agregacin de
preferencias individuales, sino de una decisin colectiva con respecto a lo que
es valioso y prioritario (y lo que debe ser producido) para el conjunto social.
CONSTRUCCIN DEL VALOR ECONMICO DEL SUELO
() En el caso urbano podemos decir que la tierra tiene una Articulacin Compleja.
En primer lugar, como hemos visto, la tierra entra en conexin con un proceso
productivo, la construccin, a lo que podramos llamar la Articulacin Primaria de la
tierra urbana. Hay una familia de rentas que surge alrededor de esta articulacin. Pero
en el caso de las ciudades, y en virtud de la mencionada inmovilidad del producto, la
tierra entra adems en relacin con un conjunto de otras actividades que requiere del
espacio construido para su operacin. Se trata de las mencionadas actividades
urbanas con las cuales la tierra se relaciona a travs del consumo del producto del
espacio construido. A esto lo llamamos Articulacin Secundaria de la tierra urbana.
Los inmuebles se destinan a procesos muy variados, como el comercio, la vivienda, a
industria, etc. y las caractersticas espaciales de la tierra que soporta estas
edificaciones son decisivas para el desempeo de estas actividades y determina sus
potencialidades. Son precisamente estas circunstancias las que permiten la
emergencia de un nuevo tipo de rentas. As, mientras que en la tierra rural aparece un
solo conjunto de rentas, en la tierra urbana, dada esta articulacin compleja
(Articulacin Primaria y Articulacin Secundaria) aparecen dos familias de rentas: las
Rentas Primarias, ligadas a la construccin, y las Rentas Secundarias, ligadas a las
actividades o usos urbanos. Las dos influyen y se entrelazan para modular los precios
de los terrenos en la ciudad.
(1) Jaramillo, Samuel; Los fundamentos econmicos de la participacin en plusvalas, LILP, Ecuador, 2005.
Anticipacin de precios futuros
Lago Meliquina, Provincia del Neuqun
Los movimientos en los precios del suelo dan lugar a una de las prcticas ms
conspicuas: la especulacin inmobiliaria. Los incrementos en los precios de un
terreno, desde luego benefician a un propietario jurdico y en la sociedad
contempornea esto mueve a diversos agentes a capturar estas ventajas. Es claro
que estos movimientos en los precios no estn generados por estos agentes; es
por ello que tal vez se justifique que la denominacin que se le asigne de
especulacin; a grandes rasgos lo que se da en estas prcticas es esperar a que
se den estas mutaciones en el precio y desde luego, procurar estar en la situacin
en que sea posible captarlas.
Samuel Jaramillo, en Los fundamentos econmicos de la participacin en Plusvalas,
Lincoln Institute of Land Police, Harvard
La especulacin inmobiliaria
Hay un mundo que inevitablemente compartimos (I)
Hay un mundo que inevitablemente compartimos (II)
Hay un mundo que inevitablemente compartimos (III)
Se puede ser pobre an superando los ingresos estipulados por los
organismos que miden la pobreza?
El crecimiento de la desigualdad duplic la pobreza. Argentina es un caso
modelo de eso. Un pas con riquezas potenciales tan importantes donde un
sector tan significativo de la poblacin se empobreci a un ritmo veloz. No es
que en Argentina haya pobreza y haya desigualdad, o en Amrica Latina haya
pobreza y haya desigualdad. Hay pobreza porque hay desigualdad.
Ellos llaman a eso el concepto de pobreza innecesaria. El crecimiento de la
desigualdad de por s duplic la pobreza en la regin.
(el autor se refiere a un grupo de economistas conducidos por Nancy Birsdall,
en 1997)
Kliksberg, Bernardo; Ms tica, ms desarrollo; Buenos Aires, 2004
La investigacin emprica que se ha realizado para Amrica Latina es consistente con
la hiptesis de que efectivamente hay una relacin positiva entre crecimiento e
igualdad. As, por ejemplo, Birsdall y Londoo (1997 y 1998) encontraron que la
desigualdad frena el crecimiento econmico, a diferencia de lo sealado por la
hiptesis de Kuznets. En el modelo economtrico que utilizan, no hay factores
especficos que expliquen el lento crecimiento de Amrica Latina estn estrictamente
asociadas con la desigualdad que caracteriza a la regin. La desigualdad en la
distribucin de ingresos aparece como un factor que limita el crecimiento econmico,
pero cuando introducen la distribucin de la tierra en el modelo, los ingresos pierden
significado estadstico y en su lugar, la desigualdad en la distribucin de tierras
aparece altamente correlacionado con el crecimiento. Es decir, el factor relevante para
explicar el lento crecimiento de la regin es el patrn tan desigual de distribucin de
activos productivos de la regin. Este resultado es consistente con la propuesta terica
de que, en ltima instancia, es la distribucin de activos productivos la que determina
la distribucin del ingreso.
Alarcn, Diana; Crecimiento con Igualdad, Banco Interamericano de Desarrollo, Instituto Interamericano para el
Desarrollo Social, Washington DC, agosto de 2000.
El hecho de que la informalidad crezca ms rpido que la pobreza, revela que la
informalidad cada vez abarca ms a poblacin de ingresos medios. Esto implica que
poblacin con mayores recursos cada vez cuentan con menos posibilidades de adquirir
suelo servido en el mercado formal. Tambin implica que la informalidad no es una
solucin para los pobres, sino que posiblemente sea un problema que alimenta a la
pobreza, la calidad del acceso al suelo se deteriora ms rpidamente que la pobreza
definida oficialmente, es decir que pobladores con ingresos superiores a la lnea de
pobreza viven sin servicios urbanos bsicos. Finalmente, implica que hay una conexin
entre los altos precios del suelo servido del mercado formal y el auge de un mercado
informal de suelo sin servicios que no se puede ignorar.
En suma proponemos invertir la interpretacin tradicional para quedar como sigue: la
pobreza no es lo que alimenta la informalidad sino que la informalidad es la que
alimenta a la pobreza, o al menos es una de sus causas. Sabemos que la pobreza es
multifactorial y no puede atribuirse slo a la inaccesibilidad al suelo servido, lo que
argumentamos es que la informalidad del suelo no servido acelera y alborota a la
pobreza.
Smolka, Martim y Schechinger, Carlos; Apuntes sobre conceptos desarrollados por MS respecto del Mercado de
Suelos y el Impuesto a la Propiedad en Amrica Latina, documento de trabajo para el Seminario de Actualizacin y
Profundizacin del Programa para Latinoamrica del LILP, Quito, 2005.
San Martn de los Andes, Neuqun
Creciente proceso de fragmentacin social. Como
consecuencia del modelo de desarrollo de estos ltimos aos,
es notoria la diferencia entre los barrios cerrados y
urbanizaciones de muy alto nivel socio-econmico, y su
contraste con asentamientos y barriadas de sectores de
menores recursos y en condiciones de hacinamiento, pobreza y
riesgo ambiental y sanitario.
La ciudad, por cierto, ha emergido como un sitio para nuevas
demandas: por parte del capital global, que usa la ciudad como
una mercanca organizativa, pero tambin por parte de los
sectores en desventaja de la poblacin urbana, los cuales poseen
en las grandes ciudades una presencia tan internacionalizada
como la del capital. La desnacionalizacin del espacio urbano y la
formacin de nuevas demandas producidas por actores
trasnacionales y que involucran conflictos suscitan la siguiente
pregunta: de quin es la ciudad?.
Saskia Sassen
Los espectros de la globalizacin; Buenos Aires, 2003.
Por qu hay que esperar los efectos del mercado globalizado de la
tierra de uso turstico para intervenir (lentamente) en el rescate de
dichas situaciones de pobreza, reparndolas o atenundolas en el
mejor de los casos?
Si el desarrollo de emprendimientos urbanos es buen negocio para el
particular, tambin debera serlo para el conjunto de la sociedad. Al
fin de cuentas, los inversionistas deciden su participacin en dicho
mercado porque San Martn de los Andes constituye un valor pblico
reconocido, el cual ha sido constituido con el esfuerzo de la
comunidad.
Algunas conclusiones preliminares:
1- la normativa urbana, acota la posibilidad del uso indiscriminado del Mercado
2- pero tambin, crea condiciones favorables para algunos y no para otros
3- la operacin urbana vista desde la lgica del Mercado, ha tenido graves
consecuencias, por accin u omisin
4- estas acciones han tenido efectos sociales, como los procesos de gentrificacin
5- no es posible domar el Mercado con las herramientas tradicionales, ni con las
actuales capacidades de gestin que observamos en los municipios
6- es necesario fortalecer las reas de planeamiento, a partir de un conocimiento
integrado de la ciudad y no de una simplificacin de la misma.
el crculo vicioso
exclusi exclusi n del mercado n del mercado
insuficiente base fiscal insuficiente base fiscal
pocos recursos p pocos recursos p blicos blicos baja inversi baja inversi n en servicios n en servicios
escasez de suelo servido escasez de suelo servido
sobreprecio a suelo servido sobreprecio a suelo servido
retenci retenci n de suelo servido n de suelo servido
mayor especulaci mayor especulaci n n
d d bil carga fiscal bil carga fiscal desgravaci desgravaci n para bajar precio n para bajar precio
exenci exenci n fiscal compensadora n fiscal compensadora
refugio en la informalidad refugio en la informalidad sobreprecio a suelo sin servicios sobreprecio a suelo sin servicios
empobrecimiento de las familias empobrecimiento de las familias
expectativa de expectativa de
valorizaci valorizaci n n
alienaci alienaci n n
ciudadana ciudadana
PRECARIEDAD MUNICIPAL PRECARIEDAD MUNICIPAL
ESPECULACION ESPECULACION INFORMALIDAD INFORMALIDAD
a partir de Smolka, 2004 a partir de Smolka, 2004
volverlo un crculo virtuoso
exclusi exclusi n del mercado n del mercado
insuficiente base fiscal insuficiente base fiscal
pocos recursos p pocos recursos p blicos blicos baja inversi baja inversi n en servicios n en servicios
escasez de suelo servido escasez de suelo servido
sobreprecio a suelo servido sobreprecio a suelo servido
retenci retenci n de suelo servido n de suelo servido
mayor especulaci mayor especulaci n n
d d bil carga fiscal bil carga fiscal desgravaci desgravaci n para bajar precio n para bajar precio
exenci exenci n fiscal compensadora n fiscal compensadora
refugio en la informalidad refugio en la informalidad sobreprecio a suelo sin servicios sobreprecio a suelo sin servicios
empobrecimiento de las familias empobrecimiento de las familias
expectativa de expectativa de
valorizaci valorizaci n n
alienaci alienaci n n
ciudadana ciudadana
PRECARIEDAD MUNICIPAL PRECARIEDAD MUNICIPAL
ESPECULACION ESPECULACION INFORMALIDAD INFORMALIDAD
a partir de Smolka, 2004 a partir de Smolka, 2004
FORTALECIMIENTO MUNICIPAL
volverlo un crculo virtuoso
a partir de Smolka, 2004 a partir de Smolka, 2004
inclusin en el mercado formal
muchos recursos pblicos alta inversin en servicios
suelo servido sin sobreprecio
liberacin de suelo servido
reduccin de la especulacin
carga fiscal fuerte impuesto alto a suelo vancante
eliminacin de exencin fiscal
desprecio por l o informal estmulo a suelo servido barato
familias con excedente
expectativas
acotadas
ciudadanizacin
fiscal
OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATO ACCESO A SUELO FORMAL
base fiscal amplia abundancia de suelo servido
Alternativas para el financiamiento de proyectos urbanos
Captura de plusvalas urbanas
La captura de plusvalas se refiere al proceso por el cual una porcin o todo el
incremento del valor de la tierra, atribuidas al esfuerzo de la comunidad, son
recapturadas por el sector pblico a travs de su reconversin en ingresos pblicos, a
travs de impuestos, tasas, contribuciones obligatorias y otros recursos fiscales, o ms
directamente a travs de mejoras de la tierra in situ para beneficio de la comunidad.
En este sentido, aunque ciertas acciones tomadas directamente por los dueos privados
de tierra pueden elevar el valor de la tierra, esta situacin es ms bien excepcional. La
situacin ms frecuente es que esto ltimo proviene de acciones realizadas por otros
actores y no por los dueos privados de la tierra, en particular por las acciones del
sector pblico, por ejemplo en los casos en que otorga permisos para el desarrollo de
usos especficos de la tierra o densidades, o a travs de inversiones en infraestructuras.
El incremento del valor de la tierra tambin puede darse a travs de mecanismos de
mercado, como por ejemplo un incremento en la poblacin urbana.
Smolka, Martim y Amborski, David; Captura de plusvalas para el desarrollo urbano: una comparacin
interamericana, texto del curso de Finanicamiento de Ciudades con Polticas de Suelo Urbano, LILP, 2005.
EL SUELO COMO FUENTE DE FINANCIAMIENTO
El reto que la regin enfrenta es el de seleccionar el conjunto de polticas adecuadas
que eviten resultados contraproducentes. Muchas de las polticas recomendadas por
organismos internacionales son del tipo que propenden a producir resultados
indeseados en el largo plazo. Las polticas de reduccin de estndares en la
transformacin del suelo urbano son en esencia degradantes de las condiciones de
vida. Las polticas de fortalecimiento de la demanda pueden ser buenas siempre y
cuando previamente se controle la especulacin del suelo para evitar que la fomenten.
Las polticas de la transformacin del suelo urbano parecen ser las que deben
adoptarse y son las que los pases pioneros de Amrica Latina estn adoptando y son
las que operan en los pases industrializados y ex -socialistas. ()
Si se desea repetir un siglo XX que produjo ciudades duales con mares de suelo
urbano miserable, salpicado de islas de suelo urbano en excelentes condiciones, no
tiene caso innovar procesos de acceso al suelo. Si se desea revertir la tendencia, se
requiere innovar las reglas del juego de la gestin del suelo urbano.
Morales Schechinger, Carlos; Polticas de suelo urbano, accesibilidad de los pobres y recuperacin de plusvalas,
el presente texto forma parte de la investigacin denominada ?La renta del suelo, las finanzas urbanas y el
municipio mexicano, UNAM.
Nuevas herramientas para el desarrollo urbano
1- Estados Unidos; captura de plusvala por valorizacin inmobiliaria
2- Espaa; captura de plusvala, principalmente por cesiones de tierra
3- Estados Unidos y Espaa: mercados virtuales para la transferencia de derechos
de construccin
4- Mjico; transferencia de derechos de construccin al Casco Histrico
5- Colombia; operaciones urbanas con captura de plusvala, poltica tributaria
moderna y, recientemente, transferencia de derechos de construccin al
barrio histrico de La Candelaria, en Bogot
6- Brasil; experiencia de captura de plusvala combinando morfologa urbana y
derechos (FOS y FOT mnimos)
7- Argentina; la ciudad de Rosario ha comenzado a realizar operaciones urbanas
con el cobro de plusvalas