Rondina

( AGREGAR A PGINA 329)

-
- Que tendrn su base, su inspiracin, su resguard ! sus "unda#ents en $a
%nstitucin Nacina$&
- Per n basta cn $s enunciads de $a %nstitucin&
- Porque la Constitucin es importante, pero sabemos que en casi
todos sus trminos y artculos, es solamente enunciativa, no es
imperativa, no rige de manera directa e inmediata;
- 'as nr#as cnstitucina$es sn nr#as gen(ricas ! cnceptua$es)
- *u! buenas en s+ #is#as, per ,ue n sir-en para e$ gbiern, n sn
instru#ents de gestin&
- Pr es rec$a#a#s, nue-as ! e"icaces $e!es nacina$es ! pr-incia$es&
- Para ,ue $s #unicipis tengan instru#ents pr.i#s ! perati-s&
- Para ,ue se /aga rea$idad $a 0e#cracia ,ue tant necesita $a %iudad& 1 ,ue
tant necesita $a gente ,ue -i-e en $a %iudad&
- Pr,ue #s ,ue tantas $e!es ! tants p$anes, necesita#s gestin urbana&
- Rec$a#a#s buen gbiern, buena ad#inistracin& 2uena gestin&
- As+ se /abr dad entnces, esa cincidencia ,ue prc$a#a#s c# urgente !
necesaria3 $a cincidencia entre 4rbanis# ! 0erec/&
AGREGAR A PGINA 315
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Arquitectura Legal
- Ests parece ,ue sn $s s+nt#as de esta epide#ia de -i$encia ! de inseguridad
,ue esta#s sprtand en $as ciudades&
- 5i$encia ,ue n tiene rigen en $a pbre6a sin en $a #argina$idad&
- Que sn csas ! situacines distintas&
- Pr,ue e$ pbre n rba ni #ata cuand $ pri#e $a necesidad&
- E$ ,ue sa$e a i#pner $a $e! de $a se$-a es e$ ,ue se siente a7en a$ siste#a&
- E$ ,ue tiene $a percepcin de ,ue $a %iudad n $ tiene, n $ recibe, n $ cntiene&
Pr,ue n tiene $ugar en $a ciudad& N tiene su prpi $ugar en e$ #und urban&
- Pr,ue -i-e en $a anticiudad, se siente n ciudadan, es un e.pu$sad de$ siste#a&
Entra a e7ercer entnces en e$ cri#ina$ "ici de $s anticiudadans&
AGREGAR A PGINA 382
- Pr td e$$ $a %iudad se /a cn-ertid en un cntinente de di"erentes cu$turas,
de gentes ,ue n tienen pact ni a$ian6a cn $a ciudad ! cn sus -ecins&

- N /e#s sabid recibir a $s #igrantes& N $es /e#s sabid cnceder un
espaci prpi, un $ugar en $a %iudad ! en e$ #und&
- N pde#s per#anecer distra+ds, ignrantes, insensib$es incapaces de
"undar una nue-a "r#a de cn-i-encia&
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Rondina
- Esa gente ns rec$a#a& Este tie#p ns interpe$a& Esta situacin ns debe
#ti-ar ! cn#-er&
- 9i cntinua#s siend prtagnistas de nuestrs prpis dra#as ! a$egr+as,
per espectadres de $s dra#as de $s #argina$es, seguire#s en"rentand
enr#es prb$e#as ! trgicas cnsecuencias&
- 1a se /ab$a de pner $s gendar#es en $as ca$$es para cntener a $s
de$incuentes&
- Que !a n sn $s /#bres #adurs ! crr#pids pr $as #iserias ! $s
-icis&
- :! $s de$incuentes ta#bi(n sn $s c/ics ! ad$escentes ,ue aprendiern a
$e-antarse cntra una sciedad ,ue n es $a prpia& Pr,ue $s #ira cn
indi"erencia ! $s trata cn /sti$idad&
AGREGAR A PGINA 388
7) Si nos convencemos de que se debe partir de la Ciudad como unidad poblacional y
sede de la residencia y los negocios de la gente, pondremos a la Ciudad en claves de
produccin y de generacin de riquezas.
8) Abriremos la Ciudad a todo tipo de convocatorias, para que vengan las inversiones y se
generen puestos de trabao.
!) "ue no ser#n seguramente para los o$icios tradicionales. %orque e&iste una nueva
cultura y tambi'n una nueva econom(a.
)*) "ue tiene en los servicios y en el turismo, en las comunicaciones y en las nuevas
tecnolog(as, un mundo todav(a insospec+ado de generacin de empresas, negocios,
empleos y o$icios.
%ara eso la Ciudad debe intervenir activamente en la $ormacin de los nuevos recursos
+umanos que la sociedad reclama. ,o podr# seguir de espaldas a las universidades, a las
escuelas de artes y o$icios, a los centros de estudio y especializacin. %orque la
-niversidad y las instituciones educativas +an demostrado que por s( mismas, no saben
interpretar +acia dnde apuntan las nuevas instancias del trabao y la produccin.
AGREGAR A PGINA 2;<
Es precis ,ue se ad-ierta de $a i#prtancia de $a reg$a#entacin de $a 'e!
Pr-incia$ de$ Patri#ni pr,ue 7usta#ente est en e$ 0ecret Reg$a#entari e$
3
Arquitectura Legal
instru#ent idne ,ue per#itir $a adecuacin #s #ens "recuente de $a nr#a
bsica&
En nuestrs es,ue#as, pne#s a $a 'e! c# nr#a per#anente, ! a$ 0ecret
Reg$a#entari c# nr#ati-a c#p$e#entaria, per te#praria, pr-isria, ,ue
presta atencin a $s ca#bis ,ue se puedan dar en $a rea$idad ,ue intenta#s
preser-ar&
Nada #ens "uncina$ ,ue a,ue$$as nr#ati-as ,ue durante a=s per#anecen
igua$es a s+ #is#as sin ,ue e.istan ni# ni psibi$idades de su adecuacin&
Pr es pne#s $a per#anencia de $a $e!, a $a te#pra$idad de$ decret& Pr,ue si
$a $e! e.ige un traba7 $ent ! c#p$icad, c# $ es e$ trata#ient en $a
'egis$atura, e$ decret puede ser in#ediat, #s #ens instantne& 9bre td si
es pr!ectad ! prpuest pr $a #is#a %#isin Pr-incia$ de Preser-acin&
Nue-s criteris en e$ trata#ient de $s b7ets a preser-ar& Nue-as rea$idades ,ue
acnse7an agregar nue-s e$e#ents de inter(s ! de7ar de $ad trs ,ue perdiern
i#prtancia 7usti"icacin&
Nue-as instancias ,ue pueden sbre-enir para ,ue -a$re#s cn #a!r apreci a
csas ! b7ets ,ue antes n ten+an prestigi cnsideracin p>b$ica&
'e! per#anente& 0ecrets te#pra$es ! pr-isris& Que desde e$ #bit pr-incia$
generan una p$+tica din#ica ! ren-ada para e$ te#a& *ientras se induce a $s
#unicipis para ,ue t#en $s es,ue#as pr-incia$es, ! $s /agan rea$idad en sus
prpis #bits&
AGREGAR A PGINA 2<?
- Es una -ie7a cuestin esta de $a prpiedad pri-ada&

- Ns cuesta enr#e#ente entender ,ue en $a %iudad $s derec/s d#inia$es,
estn atenuads, dis#inuids, #derads ! cndicinads pr e$ -a$r ,ue $a
#is#a %iudad cncede a $s b7ets ,ue cntiene&
- :! ns parece anacrnic /ab$ar de $a "uncin scia$ de $a prpiedad&
- Parece surgir de una -isin ide$gica e$ predicar ,ue $a prpiedad pri-ada tiene
una /ipteca scia$, una carga c#unitaria, un c#pr#is s$idari&
- E$ %atecis# de $a Ig$esia %at$ica dice en su n>#er 2@8;, ,ue A$a autridad
p$+tica tiene e$ derec/ ! e$ deber de regu$ar, en "uncin de$ bien c#>n, e$
e7ercici $eg+ti# de$ derec/ de prpiedadB&
- En e$ n>#er 2@83 ad-ierte3 AE$ derec/ a $a prpiedad pri-ada, ad,uirida
recibida de #d 7ust n anu$a $a dnacin rigina$ de $a tierra a$ cn7unt de
$a /u#anidad& E$ destin uni-ersa$ de $s bienes cntin>a siend pri#rdia$,
aun,ue $a pr#cin de$ bien c#>n, e.i7a e$ respet de $a prpiedad pri-ada,
de su derec/ ! de su e7erciciB
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Rondina
AGREGAR A PGINA 241
- El principio de la Justicia Distributiva debe iluminar estas
decisiones. En donde, como en los antiguos relatos, se debe
acer pagar al rico para poder ayudar a los pobres.
- E$ Estad n tiene tras a$ternati-as& 9e basa en $a 7usta distribucin de $as
b$igacines ! cntribucines en "a-r de $a sciedad& C c# dice e$ art+cu$
?; de $a %nstitucin Nacina$3 A$a igua$dad es $a base de$ i#puest ! de $as
cargas p>b$icasB& C c# e.presa e$ art+cu$ @D de $a #is#a %nstitucin, A$s
"nds de$ Eesr Nacina$ se "r#an cn $as cntribucines ,ue e,uitati-a !
prprcina$#ente a $a pb$acin i#pnga e$ %ngres Nacina$B&
- Edi"icis en a$tura en terrens centra$es en $ugares de pri-i$egi, $s barris
pri-ads, $as urbani6acines particu$ares, $s grandes centrs c#ercia$es, sn
e.presines cnspicuas de$ pder ecn#ic de un sectr pri-i$egiad de $a
%iudad& E$$s deben cntribuir para ,ue se puedan "recer tras parce$as
sectres de$ territri urban a $s pbres e indigentes&
- Per en ning>n cas cn-iene ,ue se genera$ice $a entrega gratuita de $s
terrens&
.e all( entonces que el /anco tendr# sus propios ingresos sobre la base de0
AGREGAR A PGINA 236
- Pr,ue $s #igrantes ,ue $$egan sn pbres per -ienen i#pu$sads pr $a
i$usin de una -ida distinta ! superadra de $as #iserias ,ue su"r+an en sus
$ugares de rigen&
- '$egan a $a %iudad ! buscan asentarse en $ugares -acantes, entre sus igua$es
7unt a $s parientes ! paisans ,ue $s precediern en esa /uida centr+"uga ,ue
$s e.pu$s de su tierra ! en esa "uer6a cent+preta ,ue $s i#pu$sa /acia $a
urbe&
- 1 ,uieren btener e$ s+#b$ de $a nue-a residencia& Que es e$ d#ini de un
$te, de un terren, de una parce$a, de un peda6 de tierra ,ue nunca tu-iern&
- En $a %iudad ta#pc $ tendrn si $s abandna#s& Es precis ,ue $a #is#a
%iudad $s est( esperand cn esa "raccin de tierra, cn ese peda6 de sue$
,ue $s arraiga entre tant desarraig&
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Arquitectura Legal
- 1 $gica#ente n #irarn /acia e$ gbiern centra$, ni si,uiera /acia $a capita$ de
$a pr-incia& Que sn tan re#ts ! n tienen $s sensres puests en $ ,ue
pasa en nuestrs suburbis ! arraba$es&
AGREGAR A PGINA 226
- N es precis ,ue -i-a#s girand en trn de $s bienes patri#nia$es ,ue
/acen a $a #e#ria c$ecti-a&
- Per ta#pc es 7ust ,ue brre#s tds $s dats de$ pasad ,ue cncierne
a nuestra prpia /istria, a nuestra identidad ! a nuestrs per"i$es cu$tura$es&
- N es cn-eniente ,ue a $as nue-as generacines n pda#s #strar$es
signs ! s+#b$s de un pasad ,ue cntiene $s dats de nuestrs r+genes,
de$ traba7 de nuestrs #a!res, de $s (.its ! ta#bi(n de $s "racass de $as
generacines anterires&
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AGREGAR A PGINA 222
- 9abe#s ,ue n td creci#ient ecn#ic se /ace a "a-r de $s #s
pbres)
- Que #uc/as -eces $ ,ue se den#ina desarr$$ n es #s ,ue una "r#a de
/acer ,ue $e -a!a bien a$ pa+s ! a $s tenedres de$ capita$)
- Que pcas -eces e$ desarr$$, e$ creci#ient, $a #acrecn#+a, se #iden pr
e$ bienestar de $s ,ue #ens tienen)
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6
Rondina
- Per de tdas #aneras, pensa#s ,ue es #s "ci$ para $s pbres cnseguir
traba7, a$i#entar ! educar a sus /i7s, en un pa+s ,ue crece ! se desarr$$a)
- Aun,ue #uc/as -eces deba#s per7udicar en a$g a$ #edi a#biente8&
AGREGAR A PGINA ?<F
- Qui6 deba#s sentir nsta$gias de trs tie#ps, de tras situacines, de tras
cu$turas, de tras "r#as de -i-ir, de ganarse $a -ida, de prducir bienes)
- Aun,ue duda#s de ,ue $s -ie7s buens tie#ps /a!an sid #e7res ,ue $s
actua$es)
- 's ,ue s#s /i7s de in#igrantes, sabe#s ,ue nuestrs -ie7s -iniern de
Eurpa escapand de$ /a#bre, de$ "r+ ! de $as guerras)
- 's /i7s de $s c/acarers pbres, sabe#s ,ue nuestrs -ie7s tu-iern ,ue
escapar de$ ca#p para sa$ir de un c+rcu$ -icis de pbre6as ! desa$ients)
- 's descendientes de $s brers urbans, cnce#s de $as #iserias ! $s
sacri"icis de ,uienes traba7aban pr #nedas, ,ue #uc/as -eces, ni si,uiera
pd+an cbrar)
- 9abe#s de ide$g+as ,ue "uern utp+as e i$usines)
- 9abe#s de a$gunas $uc/as ! de #uc/s su"ri#ients)
7
Arquitectura Legal
AGREGAR A PGINA F<
- Para ,ue $a %iudad genere $a cu$tura a#bienta$ista ! preser-adra de $s -a$res
! bienes de $a natura$e6a)
- Para ,ue $s c/ics ! 7-enes cre6can en tras a$ternati-as ,ue /agan #s
atracti-a a $a -ida "rente a $a -i$encia, a $a drga ! a tras tentacines)
- Pr,ue nunca ser #uc/ $ ,ue se diga a "a-r de $a ec$g+a, bien entendida
c# espaci -ita$ ,ue ns in-ita a una e.istencia #s $ibre ! #s "e$i6)
- Pr,ue se ns -ienen enci#a prb$e#as #u! gra-es sbre cnta#inacin,
basuras, insa$ubridad& :asta cn $a -ue$ta de en"er#edades ! epide#ias ,ue
cre+a#s desaparecidas)
- Pr,ue $a %iudad debe $e-antar bien a$t su cnciencia de ser sede, residencia !
/gar de tds)
AGREGAR A PGINA G2
- 'a %iudad es cn"$icti-a, cn"usa, anni#a, sucia, ruidsa, anr,uica ! -i$enta)
- Per es $a >nica "r#a ! e$ >nic espaci en e$ cua$ -i-i#s)
- 1 si a$g puede cntener $s #a$es de $a %iudad)
- 1 si ese a$g ta#bi(n puede destacar a $as -irtudes ! a $as bndades ,ue $a
%iudad ns "rece)
- 1 si ese e$e#ent, esa di#ensin de $a -ida, es 7usta#ente e$ 0erec/)
- 9i cn #s 0erec/ garanti6a#s $a pre-encin ! $a s$ucin de $s cn"$icts)
- 9i cn un #e7r 0erec/ genera#s una #e7r ca$idad de -ida de $a gente)
- 9i cn una 7usta ap$icacin de$ 0erec/, estare#s traba7and en "a-r de $a
-igencia de $a -irtud de $a Husticia)
- 9i $s derec/s ctidians, $as garant+as necesarias, $as seguridades
e$e#enta$es, tant dependen de$ 0erec/)
- Es precis ,ue e$ 0erec/ 4rban, c# 0erec/ a $a %iudad, 0erec/ de $a
%iudad ! 0erec/ en $a %iudad, se cn-ierta en un de $s pi$ares de $a %iudad
de /! !, sbre td, de $a %iudad de$ "utur&

Rondina
AGREGAR A PGINA @8
- 0e a$$+ nuestra pertinacia ! bstinacin en pner $a gestin a $a p$ani"icacin)
- Pr,ue en $ugar de p$ani"icar debe#s res$-er $s prb$e#as cncrets de
/! ! de $a gente ,ue /! -i-e, su"re ! traba7a)
- 1a tendrn $as "uturas generacines #s psibi$idades ,ue nstrs para
#e7rar su ca$idad de -ida)
- Nstrs, en $ugar de /ab$ar de p$ani"icacin c# panacea de "uturas
rea$i6acines, /ab$a#s #s #desta#ente, de Gestin Pr!ectua$)
- 9i de pr!ects se trata, #e7r $s encara#s c# una cncreta gestin de /!
para #a=ana& 9in idea$is#s, utp+as ni ide$gi6acines)
- Que a $a gente c#>n n se $e resue$-en sus prb$e#as cn buens p$anes ni
#uc/ #ens cn ra6nes cnceptua$es)
- 'a p$+tica, $a gestin, $a ad#inistracin de $as ptencias ! $as i#ptencias ,ue
se tienen desde e$ gbiern, cn"$u!en en $a ciencia, en e$ arte, en $a t(cnica de
/acer $ psib$e& %#en6and cn $ urgente ! siguiend cn $ ,ue es #ens
urgente, per ,ue ta#bi(n es necesari)
AGREGAR A PGINA 3?
- 9ie#pre "ue dudsa $a intencin de $s p$ani"icadres de $arg p$a6)
- 9ie#pre debi#s sspec/ar de $s ,ue /ab$aban de $as d(cadas "uturas,
#ientras $a gente /! su"re ! se desa$ienta)
- N ns interesa tant ,ue nuestra %iudad se cn-ierta en e$ pr.i# sig$ en
una #etrp$is gigantesca ! pdersa)
- :!, si#p$e#ente, ,uere#s buens ser-icis, seguridad, cn-i-encia en pa6 !
prgres)
- 0e7e#s e$ sig$ -enider a $s ciudadans ! gbernantes de$ pr.i# sig$&
- :aga#s /! $as csas ,ue tene#s ,ue /acer ! n pr#eta#s sbre
rea$idades ,ue nunca gbernare#s, !, sbre td, ,ue nunca sabre#s c#
sern precisa ! -erdadera#ente)
- 9i ni $s ecn#istas, ni $s sci$gs, ni $s t(cnics ni $s urbanistas& *uc/
#ens $s p$+tics, ns pueden decir cn seguridad, /!, c# ser $a ciudad
de #a=ana)
!
Arquitectura Legal
- 9$ necesita#s p$+tics ! gbernantes ,ue tengan sensate6& Que tengan
ideas& Que tengan pr!ects& 1 ,ue sepan c# generar recurss ! c#
gastar$s&
AGREGAR A PGINA 2;
IE7e#p$s de pa+ses pe,ue=s cn escass recurss)
I Per ,ue sup$en $a "a$ta de tierras cn $a superabundancia de ta$ents)
- C cn (tica ! /nestidad en $s "uncinaris)
- Que n s$a#ente saben brar ! $uc/ar cntra $a crrupcin)
- 9in ,ue ta#bi(n $uc/an ! n se entregan a $a incapacidad, a $a i#pr-isacin ni
a $a trpe6a&
- %n pcs recurss se /acen grandes bras&
- 1 despu(s, entnces s+, cuand $as bras rinden sus "ruts, se genera e$ c+rcu$
-irtus de nue-as ! #s grandes rea$i6acines&
JJJJJJJJJJJ
'A 942'I*E AR*CNIA 0E' 0ERE%:C NC9 *AN0A Q4E ANEE C2'IGA%ICNE9 1
0ERE%:C9 0E 4NA 0E 'A9 PAREE9 EN E' NEGC%IC H4RK0I%C, 9E GENEREN
CERA9 C2'IGA%ICNE9 1 CERC9 0ERE%:C9 %CRRE'AEI5C9, RE%KPRC%C9,
*4E4C9, EQ4I5A'ENEE9
%uand ns presentan $as b$igacines, garant+as, respnsabi$idades ! respuestas
necesarias riginadas en e$ deber de$ cnstructr, pensa#s si durante $s $args
p$a6s de $a garant+a decena$, n se #ani"iestan a$gunas b$igacines de $s
prpietaris, de $s cupantes, de $s usuaris de $a -i-ienda, edi"ici, $ca$ siti
,ue e$ cnstructr $e entreg a su c#itente para e$ us ! dis"rute de su prpiedad&
Es ,ue n e.iste garant+a psib$e durante e$ prces de uti$idades de cua$,uier
arte"act ,ue $a industria entrega a$ ,ue $ c#pra si ese aparat u b7et n es
uti$i6ad, usad, apr-ec/ad dentr de $as reg$as de$ buen us, cuidad,
#anteni#ient ! racina$idad en sus cua$idades, uti$idades ! bene"icis&
Pr es p$antea#s ese principi de $as cncurrencia en e$ #is# espaci sbre e$
b7et cnstruid& 1 en ese encuentr debe#s ad#itir ,ue n e.iste $a
respnsabi$idad de$ cnstructr, cn abstraccin de $a respnsabi$idad de$
prpietari&
's ds su7ets sn prtagnistas de$ /ec/ cnstructi-, /abitacina$,
in#bi$iari&
A#bas persnas e.isten en su re$acin cn e$ tr su7et& 1 7ur+dica#ente $a
"uncin de cada un est pr#-ida, creada, #ti-ada, generada, pr $a e.istencia
de$ tr su7et&
Es i#pensab$e e$ un sin e$ tr&
1"
1"
Rondina
Pr,ue cuand p$antea#s estas i#psicines de $as respnsabi$idades, garant+as,
b$igacines gen(ricas ! espec+"icas, ns esta#s re"iriend a $as generadas, c#
e$e#ents 7ur+dics, en $a re$acin de$ cntrat de bra cntrat de cnstruccin&
Que es e$ negci #bit 7ur+dic ,ue estn creand ,ue !a /an cread $s ds
prtagnistas de ese espaci ,ue $$a#a#s cntrat&
Que se genera en e$ #-i#ient de -$untad, de decisin, de accin -$untaria, de
e$eccin cn $ibertad, intencin ! discerni#ient, de ds persnas capaces ,ue
,uieren cntratar& Que pr es buscan ! se$$an e$ acuerd, e$ cn-eni, e$ cnsens,
e$ c#pr#is de $$e-ar ade$ante $a c#p$e7a actuacin de a#bs en una bra de
ar,uitectura cnstructra&
E' *AN4A' 0E 49C 1 *ANEENI*IENEC 0E' E0ILI%IC3
PEREINEN%IA, 4EI'I0A0 1 NE%E9I0A0 0E 94 I*P'E*ENEA%IMN
Esta#s /ab$and de una especie de nue- cn-eni ,ue se asienta sbre e$
ci#ient "undacin ,ue $e cn"iere e$ cntrat inicia$ ,ue rigin $a bra& En
dnde $s ds prtagnistas actuarn sincrni6ada, ! si#bitica#ente3 a#bs
traba7arn para ,ue $a bra se pr!ecte pri#er ! se #ateria$ice despu(s&
4n aprtand e$ diner, sus ideas, sus necesidades, sus psibi$idades ecn#icas
! sus necesidades cnstructi-as&
E$ tr sabiend cn-ertir ese diner, esa necesidad, esas ideas, en una rea$idad
pri#er -irtua$, en dnde se pre"igura e$ b7et de$ cntrat& 1 $ueg siend capa6
de cnstruir, de edi"icar, de e7ecutar, de #ateria$i6ar esa bra re,uerida, pr#etida,
esb6ada, ! $ueg pr!ectada en tds su deta$$es&
- Ning>n cnstructr entrega $a bra para ,ue $a #is#a sea degradada,
descuidada, arruinada en descuids inter-encines desa"rtunadas&
- Ning>n prpietari c#itente ,ue pus sus a/rrs ! sus i$usines en $a
enc#ienda de $a bra, ,uiere ,ue a ese $gr c#partid cn e$ pr"esina$
cnstructr, se $e nieguen en sus uti$idades se $e i#pida prestar una -ida >ti$
pr$ngada ! satis"actria&
- Eds $s ,ue -a!an a /abitar a cupar ! uti$i6ar $a bra ter#inada, ,uieren
,ue $u6ca /! en td su esp$endr ! sus -irtudes est(ticas ! "uncina$es, ! ,ue
esas -irtudes se cntin>en #ani"estand a $ $arg de #uc/s a=s&
- Per $a buena intencin de$ prpietari se #a$gra pr $a "a$ta de $s debids
cnci#ients ! cuidads&
- Pr es e$ pr"esina$ cnstructr debe i$ustrar sbre uss, cuidads,
preser-acin, uti$idades, #anteni#ient, entreteni#ients c# dicen $s
espa=$es& Que t#arn este signi"icad tan particu$ar de$ idi#a "ranc(s
cuand e.p$ica ,ue entretien ce qui est necessarire pour la subsstanse, l
habilliment, etc.
- Es 7usta#ente es #antener, entretener, cuidar, /acer durar ! per#anecer en e$
estad de uti$idad ,ue tienen $as csas cuand "uncinan crrecta#ente ! sn
crrecta#ente uti$i6adas&
0E2ER 0E A9I9EEN%IA 1 A9E9CRA*IENEC
- %# se dice en $s #anua$es de$ due= de $as csas ,ue ad,uiri#s a $a
industria seria$3 este b7et debe ser uti$i6ad seg>n $as prescripcines !
cuidads ,ue seguida#ente se deta$$an& 1 siguen $as instruccines de us !
#anteni#ient& %# cndicin para ,ue $as garant+as ,ue ns trga $a
"brica, sean -$idas ! recncidas&
- Pr td e$ tie#p estab$ecid, cua$,uier rtura desper"ect ca+da de $a
uti$idad $s bene"icis de $a csa -endida, ser atendida gratuita#ente bien
$a csa c#prada ser ca#biada pr tra nue-a de igua$es caracter+sticas&
11
Arquitectura Legal
- 1 se escriben, describen, e.p$ican, #uestran, ense=an ! de#uestran $as "r#as
crrectas de$ us&
- Esa es $a parte de $a dcencia, $a pedagg+a, e$ asesra#ient ,ue /acen $s
"abricantes ! autres de$ #anua$ de buen us&
- Esa es $a parte ,ue nstrs c# autres ! cnstructres, debe#s
cu#p$i#entar en este *anua$ de$ 0ue=& Pe,ue= *anua$ de$ 2uen 4s !
*anteni#ient de$ Edi"ici $a Cbra %nstruida&
- Que $ entrega#s& Per $ cn-erti#s en tr acuerd cntrat entre $as
partes&
- E$ cnstructr pr#ete cuidar, crregir, reparar, #antener, preser-ar $s
caracteres durab$es de $a bra, ante e$ pri#er anunci nticia de ,ue curren
deterirs aparecen -icis, de"ects, "a$$as errres en $a bra entregada !
cupada #ientras transcurran $s cient -einte #eses de $a garant+a&
!!!!!!
"#$%&'EC'%#" (E)"(
#AN$AL

%eor&a Pira'idal
()o*re la Re)+on)a*ilidad del con)tructor
,erec-o $r*ano
%o'o I
12
12
Rondina
C*tedra de "rquitectura (egal y Dereco
%rbano
Pro.e)or %itular/ ,r0 1o'ero Rondina
Pro.e)or A)ociado/ ,r0 Gerardo Rondina
C"P&'%(+ &
"#$%&'EC'%#", %#,"-&./+ 0 DE#EC1+
2. "rquitectura, Dereco y Ciudad
,e)de el +unto de 2i)ta cronol3gico4 -i)t3rico4 no )a*e'o) )i el
,erec-o .ue anterior a la Arquitectura o )i4 +or el contrario4 la) +ri'era) accione)
del homo sapiens, del -o'*re co'o +er)ona4 co'o )er racional4 )e orientaron a
*u)car re.ugio 5 con.ort0 6ue co'o la in2enci3n0 7 el de)cu*ri'iento del -8*itat0
94 entonce)4 una 2e: )ati).ec-a e)a nece)idad *8)ica de re.ugio4 una 2e: in)talado
en la cue2a4 natural o e;ca2ada +or <l 'i)'o4 acondicionada en )u +ri'er intento
con)tructi2o4 co'en:3 a de.enderla4 +orque la entendi3 )u5a4 +ro+ia4 e;clu)i2a 5
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Arquitectura Legal
e;clu5ente0(1=
(1= No en 2ano en el ,erec-o Ro'ano )e 'enciona*a a la +ro+iedad co'o dominius4 que 2iene de
dminus4 5 e)te ter'ino4 deri2ado de domus4 el a'o de la ca)a4 5 +or ende4 -aciendo re.erencia
a la ca)a4 'orada o 2i2ienda0 Entroncando a)& lo) do) t<r'ino)/ el del -8*itat 5 el de la
+ro+iedad0 >o'o )igni.icando lo 'i)'o o teniendo la 'i)'a rai: l3gica4 )e'8ntica 5 ?ur&dica/
domus, dominus, dominium.
Nue)tro >3digo >i2il4 que en )u) nota) da cuenta de la 2er)aci3n de @<le: A8r).ield en el derec-o
antiguo4 dice en el art&culo 25"6 que BEl do'inio e) el derec-o real en 2irtud del cual una co)a )e
encuentra )o'etida a la 2oluntad 5 a la acci3n de una +er)onaC0 9 en la nota a e)te art&culo e;+lica/
BLa Le5 1 del t&tulo 2 de la Partida 3D de.ine el do'inio o la +ro+iedad4 co'o/ B+oder que o'e -a
en )u ca)a de .acer de ella o en ella lo que qui)iere4 )egEn ,io) < )egEn .ueroC0 Pero otra le5 dice/
B'aguer el -o'e -a5a +oder de .acer en lo que )u5o lo que qui)iere4 +ero d<*elo .acer de 'anera
que non .aga daFo ni tuerto a otroC0 9 )igue diciendo @<le:/ BEl c3digo .ranc<)4 art&culo 5444 de.ine
la +ro+iedad diciendo que/ Bla +ro+iedad e) el derec-o de go:ar 5 de di)+oner de la) co)a) de la
'anera '8) a*)olutaC0 E)te art&culo4 en lugar de dar una 2erdadera de.inici3n4 -ace '8) *ien una
enu'eraci3n de lo) +rinci+ale) atri*uto) de la +ro+iedad4 una de)cri+ci3n de e)e derec-o0 Lo)
ra'ano) -ac&an una de.inici3n e'+&rica de la +ro+iedad/ Biu) utende e a*utendiC4 de.inici3n que no
tiene relaci3n4 )ino con lo) e.ecto) 5 no con la) cau)a) ni con lo) or&gene)4 +orque ello) de*&an
ocultar lo) or&gene) de )u) +ro+iedad0 La +ro+iedad de*&a de.inir)e 'e?or en )u) relacione)
econ3'ica)/ el derec-o de go:ar del .ruto de )u tra*a?o4 el derec-o de tra*a?ar 5 de e?ercer )u)
.acultade) co'o cada uno lo encuentre 'e?orC0
1a)ta aqu& cita'o) al autor del >3digo >i2il0 Gue4 co'o 2e'o)4 no de?a de dar un .unda'ento
econ3'ico4 )ociol3gico 5 -a)ta .ilo)3.ico del derec-o de +ro+iedad0
A +artir de all&0 Por 2irtud de e)e de)cu*ri'iento0 ,el -a*er encontrado4
de)cu*ierto o in2entado e)e ,erec-o de Pro+iedad Pri2ada4 +ri'iti2o e inci+iente4
)e origina la +ri'era +erce+ci3n ?ur&dica0
9 e)a +erce+ci3n no e) ni '8) ni 'eno) que aqu<lla que4 en +arte +or de.en)a 5 en
+arte +or ego&)'o4 lle23 a nue)tro) +ri'iti2o) ante+a)ado) a )entir co'o +ro+ia una
co)a0 >o'o algo )u5o4 algo +ro+io que le +areci3 *ueno0 1aciendo la ecuaci3n
+ro+iedad-*ien0 94 )o*re todo4 -aciendo )urgir el +rinci+io de la nor'ati2a )ocial0
Pero de toda) 'anera) 2e'o) que el ,erec-o 5 la Arquitectura .ueron ca)i
conte'+or8neo)0 A'*o) )urgieron co'o e;+re)ione) de la racionalidad del -o'*re
5 tendieron a a)egurar cierto) ni2ele) de 'e?or&a4 de *iene)tar0
-,e )eguridad 'aterial/ en la adqui)ici3n o conqui)ta del -8*itat0
-9 de )eguridad .or'al o relacional/ en la i'+o)ici3n de la nor'a ?ur&dica que
+roteg&a lo +ro+io contra la +reten)i3n del 2ecino o del e;traFo0
Y en esa inescindible unin entre Derecho y Arquitectura, como
expresiones de la vida humana organizada, se fueron dando aproximaciones
entre los individuos.
- Gue entonce) +od&an de?ar la 2ida n3'ade o errante 5 e)ta*lecer)e en un lugar
deter'inado0
- Porque4 ?unto al naci'iento del ,erec-o 5 la Arquitectura4 )e +od&a dar la
con?unci3n de +er)ona)4 de gru+o)4 de .a'ilia)4
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14
Rondina
- generando la) tri*u)4 lo) clane)4 la) aglo'eracione) de indi2iduo) 5 de
co'unidade)0
- Gue al -acer)e '8) nu'ero)o) )e -ac&an '8) co'+le?o)0
- Gue al )entir)e reunido)4 +od&an a5udar)e 'utua'ente en la con)trucci3n del
-8*itat0
- 7 e)+eciali:ar)e4 de?ando que alguno) con)tru5eran 'ientra) otro) *u)ca*an
)u)tento0
Y as, en esa imaginaria protoorganizacin de los grupos que, de pastores o
pescadores se hicieron sedentarios.
!ue de cazadores e individualistas se fueron convirtiendo en agricultores, se fue
constituyendo la protociudad.
"uando los individuos dispersos devinieron en grupos que buscaban reunirse,
aglomerarse. #ara ofrecerse mutuamente sus tareas, ya algo diversificadas.
#ara sentirse m$s seguros en el conglomerado,
para luchar contra los enemigos naturales.
#ara poder confrontar y luego rivalizar con los otros grupos, que tambi%n se
habr$n constituido en las inmediaciones.
>on e)te naci'iento de la aglo'eraci3n4 con e)te )entido de +ertenencia al
gru+o4 al terreno en donde e)ta*an a)entado) 5 a lo) *iene) +ro+io)0 9 a la)
con)truccione) 5a ad-erida) al )uelo4 )egura'ente )urgi3 ta'*i<n el )entido de
agru+aci3n0 ,e in)tituci3n0 La que al +oco tie'+o )e reconocer&a co'o urbis4
co'o organi:aci3n de +ue*lo4 2illa4 tri*u o gru+o4 identi.icado +or cierto) intere)e)0
Y, seguramente, tambi%n diferenciado por ciertas reglas de convivencia, de
normas de conducta y organizacin. Al modo de un elemental Derecho, que
servira de base y sustento a la "iudad que naca.
3. (a Ciudad y su organi4acin urbana, poltica y 5urdica
"uando decimos que entre Derecho y "iudad existe una especie de
afinidad, de simbiosis, de sinergia, es porque como nos lo dice la misma historia,
muchas ciudades nacieron de manera espont$nea. #ero otras, muchas tambi%n,
nacieron por una disposicin legal.
>a)i toda) la) ciudade) a'ericana) )urgieron en 2irtud de di)+o)icione) reale)0
Lo) re5e) de E)+aFa 5 otro) 'onarca) utili:a*an lo) lla'ado) B'anda'iento)C0
6or'a de co'i)i3n que )e entrega*a en el docu'ento deno'inado
Bca+itulacione)C0
Ae'e?ante a lo que en la Edad #edia )e lla'a*a B+re)uraC o Bcarta +ue*laC4 que
eran .or'a) de co'i)ionar4 enco'endar a cierto) ?e.e) 'ilitare) o de ar'ada)4 a
'odo de Bconce)ione)C +ara que4 .undando +ue*lo) o ciudade) en no'*re del Re54
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Arquitectura Legal
o*tu2ieran derec-o) co'o 2erdadero) )ocio) del aconteci'iento (1=0
(1= Recorda'o) a "gustn 6apata )oll*n4 en )u o*ra &'a (rbanizacin )ispanoamericana en el
*o de la #lata+ 3D0 Edici3n H aFo 1!1- cuando e;+re)a/ BEl 'anda'iento +or el cual en 2irtud de
una ca+itulaci3n )e enco'ienda a un -o'*re la conqui)ta 5 la ocu+aci3n de un territorio en no'*re
del Re5 5 la con)iguiente .undaci3n de ciudade) dentro de e)e 8'*ito4 cu'+le en A'<rica la)
.uncione) de la presura y de la cartapuebla4 de la Edad #edia0 ,mandamiento co'o carta
puebla4 contienen la) in)truccione) 5 el +oder nece)ario +ara la .undaci3n de la) ciudade)4 5 )eFala
lo) l&'ite) '8) o 'eno) i'+reci)o) 5 2ago) de la regi3n a +o*lar00000 El car8cter 'ilitar de la
.undaci3n recla'a de)de luego4 una ciudad regular'ente tra:ada4 de calle) recta)4 cortada) en 8ngulo
de no2enta grado)4 de)de cu5a inter)ecci3n )e do'inan lo) cuatro +unto) cardinale)4 re.le?a el
e)+&ritu de la conqui)ta4 in.le;i*le4 autoritario4 5 di)ci+linado4 en el a.8n de a.ir'ar 5 dilatar un
i'+erioC0
BNacen a)& la) nue2a) ciudade)4 con )u) +la:a) 5 )u) calle) tra:ada) +re2ia'ente +or el .undador4
co'o un ta*lero de a?edre:0 La) calle) no 'udan ar*itraria'ente de direcci3n en un la*erinto4 ni la)
ca)a) )e agru+an alrededor de una igle)ia o del ca)tillo4 en a+retado c&rculo co'o en la) ciudade)
'edie2ale)0 Alineada) co'o en una .or'aci3n 'ilitar a lo largo de la) calle) tirada) a cordel4
cru:ada) en un 8ngulo recto4 +er'iten un .8cil 5 r8+ido de)+la:a'ientoC0
L3gica'ente no +ode'o) ?u:gar la) .or'a) 5 la) in)+iracione) de aquello) re'oto) tie'+o)4 con
criterio) 'oderno) o )enti'iento) de'ocr8tico)0 I'agine'o) a la E)+aFa de la >onqui)ta4 que reci<n
)al&a de la reconqui)ta de )u +ro+io territorio en 'ano) del in2a)or 'u)ul'8n0 9 .8cil'ente
co'+rendere'o) que )e tra)ladaron al Nue2o #undo aquello) criterio) 5 la) 'i)'a) in)+iracione)
que ten&an lo) conqui)tadore) de )u +ro+ia naci3n0

A)& llegaron lo) conqui)tadore) a A'<rica0 A)& .undaron la) ciudade)4 ca)i
co'o e'+rendi'iento) +ri2ati:ado)4 que +er'it&an a lo) de)cu*ridore)4 to'ar
+arte de la tierra4 adueFar)e de )u+ue)ta) rique:a) 5 )er4 en la 'a5or&a de lo) ca)o)4
go*ernadore)4 intendente)4 adelantado) o 2irre5e) de la) tierra) coloni:ada)0
,n las 'eyes de -ndias, que formaron un verdadero cdigo de normas o
disposiciones agrupadas sobre la forma y los procedimientos con que se haran
nuevas conquistas y fundaciones, existen normativas sobre cmo disponer una
fundacin. #ero tambi%n a modo de primeras reglamentaciones urbansticas, se
mandaba sobre la forma, ubicacin, dimensiones de la nueva ciudad y sobre los
primeros repartos de tierras.
Por ello la) ciudade) coloniale) +arecen ge'ela)/
-toda) di2idida) en cuadr&cula)4 con calle) recta)4
-inter)ectada) en 8ngulo) ortogonale)0
-Gue +er'it&an no )ola'ente un tra:o regular4 )ino e)+ecial'ente4 .acilitando la
2i)i3n de todo) lo) contorno)0
-Per'itiendo organi:ar la 'ilicia4 a)egurando el tr8n)ito de lo) carro) 5
ca*algadura) con )entido 'ilitar4 +ara la de.en)a 5 lo) ataque)0
-Porque4 )egura'ente4 la conqui)ta )e -ac&a ta'*i<n con criterio 'ilitar-de.en)i2o0
->on +rinci+io) uni.or'e)4 autoritario) 5 de cu'+li'iento o*ligatorio0

,e all& que toda) la) ciudade) +re)entaran )i'ilare) .or'a) 5 )e'e?ante)
u*icacione)0 >on +re.erente in)talaci3n del deno'inado B.uerteC o in)talaci3n
16
16
Rondina
'ilitar-de.en)i2a0
En el de2enir de la -i)toria la) ciudade) +a)aron +or di.erente) alternati2a) 5
+ol&tica)0 Porque ta'+oco .ueron )e'e?ante) nue)tra) ciudade) a lo) )i)te'a)
+ol&tico) de la) ciudade) orientale) que eran4 en 'uc-o) ca)o)4 )ede) de
2erdadero) i'+erio) o +odero)a) 'onarqu&a)0
No)otro) -ereda'o) la) ciudade) euro+ea)0 Ai'ilare) a lo que )e -a*&a -ec-o en
Grecia o en Ro'a0 7 en la Edad #edia4 -a)ta el Renaci'iento4 cuando
)o*re2ienen lo) 2ia?e)4 lo) grande) de)cu*ri'iento) 5 la coloni:aci3n de A'<rica
?unto a la ru+tura del ai)la'iento de lo) +ue*lo) orientale)0
Pero )i .uera +reci)o cali.icar a lo) 3rdene) +ol&tico) 5 ?ur&dico) de lo)
di)tinto) +ue*lo) 5 de la) di.erente) <+oca)4 +odr&a'o) a.ir'ar que lo) +ue*lo)
2i2ieron4 )e go*ernaron 5 )e dieron )u) c3digo) 5 nor'ati2a)4 )egEn c3'o )e
de)en2ol2&an )u) ciudade)0
Antes como ahora, el r%gimen poltico, el sistema .urdico y la relacin entre vida
urbana, legislacin y gobernantes, se dio en la ciudad/
- "entro cultural y .urdico.
- 0ede de los organismos de direccin y administracin del ,stado.
- 'ugar en donde se concentraba el poder y la riqueza.
- ,n donde se hacan las leyes.
- ,n donde viva el prncipe o el monarca.
- ,n donde se organizaban los e.%rcitos para la conquista o para la defensa.
- ,n donde se decidan las guerras y la firma de la paz.
- ,n donde se adoptaban las principales decisiones.
- ,n donde se resolva la construccin o la destruccin de otras ciudades.
- #or donde, en fin, pasaba y se escribira la historia.
7. Ciencia, 8iloso8a, arte, tica y tcnica9 criterios
epistemolgicos y a:iolgicos de aplicacin en la "rquitectura
(egal
>uando -a*la'o) de Arquitectura ta'*i<n -a*la'o) de >iudad4 de
$r*ani)'o0 ,e la .or'a 5 lo) 'odo) en que la gente re)uel2e )u) +ro*le'a) de
-8*itat0 ,e c3'o e)tructura el e)+acio con criterio) e)t<tico)0 Pero ta'*i<n
t<cnico)4 con)tructi2o)0 ,ntendiendo que debe concretar su obra, su espacio
personal, en el espacio colectivo que es la ciudad.
Aegura'ente que en e)e entrecru:a'iento de lo) )igno)4 de la) tendencia)4
de la) .uer:a)4 de la) nece)idade) indi2iduale) 5 colecti2a)4 )urge co'o -ec-o
17
Arquitectura Legal
)ocial4 co'o e;+re)i3n inter-acti2a de lo) indi2iduo)4 e)ta .or'a de con2i2ir que e)
la >iudad0
Gue )u+o )er una )i'+le agregaci3n de c-o:a) o 2i2ienda) indi2iduale)0 Pero que
luego4 con la tran).or'aci3n )ocial4 +a)3 a re+re)entar cierta) .or'a) de
con2i2encia dial<ctica0 ,e conciliaci3n 5 con.rontaci3n de derec-o)4 de +otencia)4
de i'+otencia) 5 )u+re'ac&a)0 ,e lo) que '8) ten&an )o*re lo) que 'eno) +odr&an
-acer 5 'eno) +od&an +retender en la aglo'eraci3n ur*ana0
,ntonces habr$n sobrevenido la ciencia, la t%cnica, el arte, en la
composicin de la "iudad.
"omienzan a hablar el texto y el contexto urbanos/
las necesidades de la gente,
condicionadas a las posibilidades que les conceda cada ciudad.
,n donde apareceran las nuevas t%cnicas constructivas,
ayudadas por las ciencias del dibu.o y del espacio.
"on la aparicin de las ciudades de estructura geom%trica.
"on la conquista de conocimientos cientficos y t%cnicos que se aplicaran a la
construccin.
Y con el aporte de las artes, poniendo en la construccin del h$bitat el caudal de
refinamientos que haran del dise1o arquitectnico y urbano, una expresin de la
potencia de los vecinos principales de cada lugar.
A todo e)to el ,erec-o4 co'o tri*utario de la <tica4 intentando +re)er2ar lo)
derec-o) de lo) que '8) ten&an0 >u)todiando el re)+eto al derec-o a la +ro+iedad4
co'o e;+re)i3n de la) .or'a) de +roducci3n de la antigIedad4 -eredada) 5
con)olidada) en la Re2oluci3n Indu)trial0 Pero +retendiendo4 +or +arte de alguno)
e;+o)itore) 5 'u5 +oco) go*ernante)4 ate'+erar el rigor de la) le5e) a tra2<) de la
<tica 5 la 'oral0
A)&4 entonce)4 el +rinci+io de la ?u)ticia tradicional4 que 'anda*a Bdarle a
cada uno lo )u5oC4 intenta*a atenuar)e a +artir del +rinci+io de Bdar a cada uno lo
que real'ente nece)ita*aC0 $n +rinci+io de ?u)ticia )ocial4 )u+erador de la ?u)ticia
di)tri*uti2a0 $na +reten)i3n a la que toda2&a a)+iran la 'a5or&a de lo) +ue*lo)0
#or eso decimos que intentamos interpretar a la Arquitectura, al Derecho,
a la "iudad, al (rbanismo, a partir de los criterios epistemolgicos y axiolgicos
que les son aplicables.
Porque a)& co'o/
- la epistemologa no) dice c3'o de*e'o) -acer la cr&tica de la ciencia4 c3'o
de*e'o) entender a la) ciencia) en )u) e;+re)ione) culturale) e -i)t3rica)J
- la axiologa no) dir8 cu8le) )on lo) 2alore) que de*e'o) a+licar a la
Arquitectura 5 a la >iudad0
;. El compromiso social de las ciencias y de su pra:is
1
1
Rondina
>uando no) re.eri'o) al ,erec-o 5 a la Arquitectura 54 en nue)tro ca)o
+articular4 a c3'o )e dan e)ta) con.luencia)4 encuentro)4 a+ro;i'acione) 5
)i'*io)i) entre el ,erec-o4 la Arquitectura 5 el $r*ani)'o4 no) encontra'o) con
que e)ta'o) de.iniendo tra'o) +arciale) del conoci'iento0 ,e la ciencia 5 la
e;+eriencia4 +ero a+lic8ndolo) a .en3'eno) e)encial'ente colecti2o)0
9 ello e) a)& +orque )i *ien todo tiene una di'en)i3n indi2idual0 Ai *ien todo)
)o'o) +rotagoni)ta)4 +ara el ,erec-o co'o +ara la Arquitectura4 con nue)tra)
concreta) 5 'u5 +er)onale) .or'a) de 2er4 de entender4 de co'+ortarno)4 nada
-ace'o) )ino con re.erencia) a lo )ocial4 a lo colecti2o0 (1=
(1= Ae -a dic-o con ra:3n que Bcada e)tilo art&)tico e) el re.le?o de una )ociedad4 de un lugar 5 de un
tie'+o deter'inado)0 9 e) una re)+ue)ta a una) nece)idade) del -o'*re0 La .or'a de -acerlo
de+ende de la) idea)4 de la) t<cnica) 5 de lo) 'ateriale)0 En oca)ione) un e)tilo re)+onde a una
nece)idad 'aterial 5 e) una re)+ue)ta +r8ctica4 co'o la) o*ra) +E*lica) ro'ana)0 7tra) 2ece)
re)+onde a una nece)idad e)t<tica4 de *elle:a4 de ar'on&a4 de e)+iritualidad4 co'o en la <+oca
griega0 Aie'+re una nece)idad de e;+re)ar co)a)/ idea)4 )enti'iento)4 realidade)4 +oder0000000C ,el
li*ro !u% es, Arquitectura y ,scultura 'os grandes estilos de #iguel %orre'oc-a L3+e:- editorial
Arte 5 >o'unicaci3n- +8gina 0
Lo 'i)'o +odr&a'o) decir del ,erec-o0 >o'o otra e;+re)i3n de la )ociedad4 colecti2a4 en )u)
criterio)4 +rinci+io) 5 nece)idade)0 En la nece)idad de e;+re)ar una cierta .ilo)o.&a de 2ida0 $na
deter'inada .or'a de conce*ir 5 de)ear la con2i2encia )ocial0
,e all& que entenda'o) entonce)4 tan correlati2a)4 tan conte'+or8nea)4 tan )i'<trica) a la
Arquitectura 5 al ,erec-o0 Gue ?unta)4 co'o di)+lina) del )er 5 del 2i2ir4 deter'inaron a )u 2e: al
$r*ani)'o4 co'o la di)ci+lina que4 entre Arquitectura4 ,erec-o 5 Pol&tica4 .undaron la idea4 la
+o)i*ilidad 5 la concreci3n de la >iudad0
Desde el dise1o arquitectnico, que parece una definicin en lo espacial pero de
sustrato esencialmente est%tico. !ue define gustos y tendencias concretados en
un dise1o o trazo original.
)asta la conformacin de un plan director para una ciudad.
2 de un reordenamiento urbano que intente un plan regulador, todo pasa por
las referencias colectivas.
#orque hasta el m$s original y diferenciado dise1o arquitectnico, es tributario
de escuelas, g%neros o tipologas definidas por algunos grupos o heredadas de
otros g%neros, escuelas o sistemas.
Y se piensa siempre en funcin del contexto urbano.
#ara que concilie o se diferencie de un entorno.
#ara que sume o luzca en la trama o espacio urbano.
Dentro de la "iudad.
Ya que la "iudad es un hecho esencialmente colectivo, social y cultural.
,e e)ta in)+iraci3n o tri*uto )ocial que tienen la) arte)4 la) ciencia)4 la)
t<cnica) 5 )u) +ra;i)4 el co'+ro'i)o co'unitario que +retende'o)4 no 'ani.ie)ta
)ie'+re una relaci3n directa0 Porque )i *ien lo) arquitecto)4 co'o lo) a*ogado)4 )e
+re+aran 5 )e gradEan o licencian en uni2er)idade) +E*lica) -e)tatale) o +ri2ada)-
no )ie'+re a)u'en )u) o.icio) con e)o) criterio) de )ocialidad4 de co'+ro'i)o
)ocial4 que +arecieran )er )u) o*ligado) co'+onente)0
0i nos .uzgamos por los resultados histricos, podramos decir con
mucha seguridad que la existencia de tantas in.usticias hablan de cierto fracaso
de la profesin de los abogados.
0i analizamos tanta carencia de h$bitat, nos convenceramos de la falta
1!
Arquitectura Legal
de compromiso social de los arquitectos.
>o'o ta'*i<n +odr&a'o) a.ir'ar que4 2iendo a tanto) '<dico) en el )ta.. de lo)
)anatorio) i'+ortante)0 A tanto) +ro.e)ionale) en lo) -o)+itale) de grande) ciudade)
54 a tan +oco) en lo) *arrio) 'arginale)4 +ode'o) +oner en duda la 2ocaci3n )ocial
de otra) +ro.e)ione)0 (1=
(1= No de?a'o) de reconocer que ta'*i<n lo) a*ogado)4 'uc-a) 2ece)4 )e +onen del lado de la
in?u)ticia4 cuando )u 'i)i3n4 ?u)ta'ente4 e) tra*a?ar +or la 2igencia de la Ku)ticia 5 de lo)
derec-o)0 Porque inclu)o )a*e'o) 5 no) a2ergon:a'o)4 de lo) 'uc-o) a*ogado) que +re)taron
'i)era*le) )er2icio) a la) dictadura) en nue)tro) +a&)e)0 A)& que no e)ta'o) li*re)4 lo) -o'*re)
del ,erec-o4 co'o +ara tirar la +ri'era +iedra contra la) otra) +ro.e)ione)0
Por otra +arte4 de*e'o) reconocer que el e?ercicio de la +ro+ia +ro.e)i3n4 no +uede e)tar
)u*ordinado a lo) intere)e) del E)tado o de la )ociedad4 co'o entidad )u+ra+er)onal0 >o'o ta'+oco
+odr&a'o) ad'itir lo) +rogra'a) de lo) reg&'ene) totalitario) que i'+onen cu+o) o cuota) de
ingre)o a la) uni2er)idade) )egEn la) e)ti'acione) 5 c8lculo) de la) nece)idade) )ociale) de cada
+ro.e)i3n0 Porque una co)a e) ilu)trar4 di.undir4 inducir a lo) ?32ene) +ara que cur)en deter'inada)
carrera)4 5 otra 'u5 di)tinta la de o*ligar4 5 de)conocer lo) intere)e) o gu)to) +er)onale) +ara
)o'eter)e a lo) gu)to) colecti2o)0Lo 'i)'o dir&a'o) del lugar 5 de la .or'a de tra*a?ar o de e?ercer
la) +ro.e)ione)0 Porque no e;i)te un *ien co'En gen<rico que )e i'+onga )o*re el *ien indi2idual4 o
)o*re el con?unto de *iene) o de intere)e) de lo) indi2iduo)0 Ku)ta'ente el de*ido orden )ocial e)
aquel que )e .unda en el re)+eto '8) a*)oluto de la) li*ertade) indi2iduale)0 Ae -a dic-o con ra:3n
que/ BA)& )ucede que alguno) +en)adore) 5 alguno) +ol&tico)4 )o*re todo lo) in)+irado) +or idea)
anti-u'ani)ta) o tran)+er)onali)ta)4 -an entendido el *ien co'En co'o un *ien e;clu)i2a'ente
+ro+io de la )ociedad o del E)tado4 a+arte e inde+endiente del *ien de )u) 'ie'*ro) indi2iduale)4
)e+arado del *ien de lo) )ere) -u'ano) de carne 5 -ue)o4 5 )in relaci3n directa con <)teC- 'uis
*ecasens 0iches/ Filosofa del Derecho- +8gina 5!60
<. (a interdisciplinariedad
>o'o en nue)tro +articular 8'*ito de re.le;ione) tene'o) que 2er4 anali:ar
5 criticar el encuentro de do) ciencia)4 de do) di)ci+lina)4 co'o lo )on la
Arquitectura 5 el ,erec-o4 no) li'itare'o) a e)tudiar la .or'a en que a'*a) )e
2inculan4 )e relacionan o4 en 'uc-o) ca)o)4 de?an de -acerlo 5 )e )e+aran0 Porque
'uc-o) de lo) 'ale) de la +r8ctica +ro.e)ional de lo) arquitecto) deri2an de la .alta
de in.or'aci3n ?ur&dica con la que actEan0 Por e)a .alta de inter-di)ci+linariedad que
tanto +regona'o) 5 que tan di.&cil re)ulta4 'uc-a) 2ece)4 de lle2ar a la +r8ctica0
,e)de la redacci3n de un contrato de o*ra4 +ara de.inir lo) alcance) 5
caractere) de una +equeFa enco'ienda +ro.e)ional0 1a)ta el con2enio de
'edianer&a +ara arreglar el con.licto entre do) 2ecino) lindero)0
,e)de lo) +liego) +ara una gran o*ra4
-a)ta la contrataci3n de +equeFo) tra*a?o)0
9 la) *a)e) de licitaci3n de una o*ra +E*lica o de conce)iona'iento0
%odo de*e +a)ar +or el e)tudio con?unto4 co'+artido o co'+le'entario de lo)
a*ogado) ?unto a lo) arquitecto)0
"omo tambi%n se impone la interprofesionalidad y transdisciplinariedad de
los abogados y arquitectos en la redaccin, alumbramiento y concepcin de los
2"
2"
Rondina
planes y normativas urbansticas. #ara que toda formulacin de renovacin
urbana, est% debidamente interpretada y contenida y consolidada en una ley, en
una ordenanza, en una norma urbanstica que sepa ordenar, que sea capaz de
obligar y que, por su calidad y racionalidad, no genere resistencias, ni dudas ni
oposiciones. !ue por contrario, sea una herramienta que convoque y que
induzca.
"on la debida participacin social, para una efectiva e.ecucin de los programas
urbanos.
=. (as tramas y los ple:os urbanos y normativos
En e)ta) .or'ulacione) que 2eni'o) -aciendo de coincidencia)4
co'+le'entacione) 5 encuentro) entre el ,erec-o 5 la Arquitectura4 e) .8cil
i'aginarno) al ,erec-o co'o/
un con.unto de normas que en forma de redes cubren todo acontecer humano.
-mpregn$ndolo de previsiones que marcan los lmites de las conductas
individuales para que, garantizando el respeto a los derechos de los dem$s, sean
tambi%n garanta de los respetos a mis propios derechos.
E)te ?uego dial<ctico de 2a5a 5 2enga0 E)te 2erdadero feedback4 de
retroali'entaci3n entre la) +er)ona) 5 la) co)a)0
E)te ?uego inter-indi2idual 5 ta'*i<n inter-acti2o que )e genera entre la gente 5 la
co'unidad4 entre lo) 2ecino) 5 la ciudad0
E)ta e)+ecie de +er'anente din8'ica que e) la >iudad .uncionando entre la)
'uc-a) indi2idualidade)4 entre la) )e'e?an:a) 5 la) di.erencia)0
E)to) 'o2i'iento) que )e dan cuando la gente co'+ra 5 2ende0
>uando )e con)tru5e 5 )e contratan nue2a) o*ra)0
>uando la ciudad e)ta*lece la) .or'a) 5 lo) l&'ite) de e)te derec-o de con)truir0
>uando lo) 2ecino) )e 2inculan con )u) 'edianera) 5 )e a5udan o )e agreden con
)u) 'utua) nece)idade) 5 acti2idade)0
%odo e)te entrecru:a'iento de 2&nculo) 5 de accione) 5 reaccione) que )e generan
en la >iudad4 tiene )u continente 5 )u) contenido) ?ur&dico)4 arquitect3nico)4
con)tructi2o)4 5 o*2ia'ente4 ta'*i<n de car8cter ur*an&)tico0
#or todo ello vemos a la "iudad como esa con.uncin de actividades y
pasividades .urdicas y constructivas.
"omo un entrelazamiento de tramas de potencias y de impotencias.
!ue tienen claves legales pero tambi%n de tipo sociolgico, convivenciales.
,ntendiendo como convivencia, en claves urbanas, a esa especie de obligada
tolerancia que nos impone el vivir en una "iudad.
>on )u) ruido) 5 )u) o*ra)0
>on )u) 2e-&culo) 5 )u) rie)go)0
21
Arquitectura Legal
Pero ta'*i<n con )u) )er2icio) 5 con lo) derec-o) que tene'o) a recla'arlo)0
#ientra) tanto4 de*e'o) tolerar 5 -a)ta )o+ortar lo) ruido)4 la) +olucione) 5 lo)
de)*orde) de tanta gente4 de tanta) co)a)4 de tanto) edi.icio)4 de tanto 2idrio4 acero
5 ce'ento a'ontonado en e)+acio) tan reducido)0
De all entonces que/
- a tanta concentracin de gente, de edificaciones, de vehculos,
- corresponda tambi%n una alta concentracin de conflictividad.
!ue debe ser prevenida por el Derecho.
!ue debe ser estudiada, interpretada y contenida por las leyes.
!ue formar$n, lgicamente, una trama, un plexo, un continente .urdico.
!ue sea capaz de ordenar y contener a un tan comple.o y conflictivo fenmeno
urbano.
>. El Dereco9 cali8icacin y divisiones
>uando no) re.eri'o) al 'undo ?ur&dico 'uc-a) 2ece) lo de)igna'o) co'o
B,erec-oC0 E) decir4 que no) e)ta'o) re.iriendo a e)a realidad que )e 'ue)tra
co'o/

-ese con.unto de principios, de criterios y de normas, escritas o no escritas, pero
que est$n asumidas por todo el mundo, por un orden histrico, cultural,
plasmado en las cartas universales, en las constituciones de las naciones, en el
lengua.e y en la inspiracin de los grandes autores y en los polticos y los
legisladores de casi todos los pueblos. #or lo menos de los pueblos que guardan
respeto por la democracia, por los derechos humanos, por las garantas de
libertad y seguridad que se le deben a las personas por el solo hecho de ser eso,
simplemente personas.
Pero ta'*i<n 'enciona'o) 'uc-a) 2ece) el ,erec-o de e)a 'anera '8)
directa 5 'eno) a*arcati2a0
No) re.eri'o) al ,erec-o co'o a la .acultad que tene'o) de o*rar en deter'inado
)entido0 ,e e)+erar cierta) re)+ue)ta) o garant&a) +ara nue)tra +ro+ia realidad4 +ara
nue)tro in'ediato acontecer0
A)& deci'o)/
- B5o tengo derec-o a que )e 'e e)cuc-eCJ
- o Btengo todo el derec-o de co*rarC deter'inado tra*a?o0
- 7 no tengo derec-o a e)+erar tal co)a0
-7 no le recono:co a otro el derec-o de co'+ortar)e de e)a 'anera0
Pode'o) decir entonce) que en )u equ&2oca )igni.icaci3n4 la 'i)'a 2o:4
,erec-o4 +uede inter+retar)e )egEn el conte;to en que la e)ta'o) e'+leando0
Aa*iendo en cada ca)o que no) re.eri'o) a una e)+ecial .or'a de entender cierto)
2alore) 5 di)2alore)0 En el co'+orta'iento )ocial4 en nue)tro +ro+io
co'+orta'iento o en la conducta de lo) de'8)0
El ,erec-o )ie'+re no) dice lo que e)t8 *ien 5 lo que no lo e)t80 Lo que e) *ueno 5
22
22
Rondina
)e a+ro;i'a a la ra:3n 5 la ?u)ticia 5 lo que e) 'alo4 5 que +or ende de*e
condenar)e o e;cluir)e del co'+orta'iento )ocial0
9 e)a .unci3n que tiene el ,erec-o de ordenar4 de orientar4 de cali.icar lo)
co'+orta'iento) indi2iduale) 5 colecti2o)4 )e 'ani.ie)ta en a'*a) 2ertiente)/
- >o'o +rinci+io4 en'arcado en lo que e) el )entido de ?u)ticia encarnado en la
'i)'a gente0
- 7 lo que )e )iente 5 )e de.iende co'o .acultad4 co'o +o)i*ilidad4 co'o .uer:a o
+otencia de lo) indi2iduo)0
- En )u Bderec-oC o en )u +o)i*ilidad de recla'ar a otro) lo que en ?u)ticia le) e)
de*ido0
Al ,erec-o a)& con 'a5E)cula4 al que e)t8 e)crito o in)cri+to en la
naturale:a 'i)'a de la) co)a) o de la) +er)ona)4 +ode'o) lla'arlo a)&4 )i'+le'ente
,erec-o Au)tancial0 7 ,erec-o 7*?eti2o0 7 ,erec-o Natural0(1=
(1= ,e?a'o) con)tancia que no entra'o) en la) di)cu)ione) .ilo)3.ica) )o*re el origen 5 la
naturale:a del ,erec-o0 #8) que en e)te e)*o:o que no) )ir2e +ara un encuadra'iento general0 No
ignora'o) que a lo largo de lo) )iglo)4 'uc-o )e -a di)currido 5 di)cutido )o*re la) e)cuela)4
+rinci+io) 5 de)arrollo) de la idea de ,erec-o0 Au relaci3n con la 'oral4 con la .ilo)o.&a4 con la
teolog&a0 No)otro) no) li'ita'o) a reconocer la e;i)tencia de un ,erec-o )u)tanti2o4 que no nece)ita
.unda'entaci3n ni e;+licaci3n0 6rente al otro ,erec-o4 que e) +roducto de la ciencia4 de la cultura4
de la e2oluci3n de la) )ociedade) 5 de )u) co)tu'*re)0 9 lo lla'a'o) ,erec-o Po)iti2o0 ,erec-o
Legal0 ,erec-o 1i)t3rico0 El que )ir2e de nor'a +ro+ia 5 +articular4 +ara cada )ociedad4 +ara cada
tie'+o0
7 ,erec-o4 )in adita'ento)0 Para +oder deno'inar al otro derec-o4 al derec-o-
.acultad- co'o dereco sub5etivo0 9a que -ace a la) creencia)4 a lo) +en)a'iento)
5 con2enci'iento) de la) 'i)'a) +er)ona)0
9 lla'are'o) dereco positivo, o derec-o legal4 al que tiene con)agraci3n
)ocial4 o que e)t8 e)crito en la) le5e) de cada +ue*lo4 de cada lugar/ el ,erec-o
Argentino4 el ,erec-o E)+aFol4 o el ,erec-o Ro'ano o el ,erec-o de lo) 'a5a) o
a:teca)0
En e)ta concreci3n -i)t3rica 5 e)+acial encontra'o) otra) 'uc-a) di2i)ione)
del derec-o +o)iti2o o e)crito0 Gue )uelen tener ta'*i<n nor'a) no e)crita)4 +orque
)on o*2ia)4 o +orque )urgen del 'i)'o )entido co'En de la) gente)4 de la )ociedad
que crea la) nor'a)4 la) con)agra 5 dice cu8ndo -an de?ado de tener 2igencia0
As como existe un Derecho (rbanstico que es el que refiere a las
normativas y principios que regulan la vida de la "iudad, hay un Derecho "ivil
para organizar el patrimonio de las personas, definir a los principales contratos y
determinar los rasgos propios de los su.etos del derecho/ su nombre, domicilio,
nacionalidad, estado familiar, etc%tera.
9 )i quere'o) 'encionar otra) ra'a) o 2ertiente) del ,erec-o +ode'o)
decir que e;i)ten/
23
Arquitectura Legal
- un ,erec-o >o'ercial +ara lo) co'erciante)0
- $n ,erec-o Ad'ini)trati2o +ara di)+oner de lo) contrato) 5 ge)tione) que -ace
el E)tado o ad'ini)traci3n +E*lica0

-$n ,erec-o Internacional que di)+one c3'o )e relacionan lo) E)tado) -,erec-o
Internacional PE*lico- o c3'o )e 2incula una +er)ona con di.erente) +a&)e) o
nacione)4 el ,erec-o Internacional Pri2ado-0
?. Estado y Dereco
>uando )e de.ine al derec-o co'o con?unto de nor'a) e)crita) -el lla'ado
derec-o e)crito4 derec-o legi)lati2o o derec-o +o)iti2o- deci'o) que e)/
- el con.unto de normas obligatorias que son dictadas por el gobierno legtimo.
- 9 a e)e go*ierno leg&ti'o lo re.eri'o) nece)aria'ente al E)tado0
- E) decir a la Naci3n4 al +ue*lo4 a la co'unidad o )ociedad que e)t8 organi:ada
?ur&dica'ente0
- E)a )ociedad ?ur&dica'ente organi:ada4 a la que lla'ado) E)tado4 e;i)te +orque
e;i)ten le5e) que lo reconocen0
- En e)+ecial e)a Le5 Au+re'a que lla'a'o) >on)tituci3n Nacional0
Pero en un e.ecto de feed-back, de retroali'entaci3n4 de reci+rocidad4 2e'o)
que e)e E)tado que nace de la Le54 dicta a )u 2e: la) otra) le5e) 'enore)0 La) que
e)t8n +or de*a?o de la >on)tituci3n0 Por e)o deci'o) que no -a5 le5 )in un E)tado
leg&ti'o0 Pero que ta'+oco e;i)te un E)tado leg&ti'o )in una le5 )u+re'a o
>on)tituci3n4 que lo origine4 que lo organice4 que lo legiti'e0
3o podemos afirmar como lo hace 4elsen, que ,stado y Derecho son una
misma y sola cosa. 5enos en nuestra tesis, en donde vemos que el Derecho se
encarna particularmente en la ciudad, y que la ciudad no es 6nicamente ,stado.
'a ciudad es territorio, urbis, pueblo, cultura. 'a ciudad organizada deviene en
civitas. Y en un estadio de organizacin superior se convierte en polis. #or lo que
la ciudad es tributaria del Derecho, pero tambi%n de la historia, de la identidad
cultural, de la poltica y de su propia administracin.
Por e)o -a*la'o) de una cierta identidad entre E)tado 5 ,erec-o0 Por e)o
ta'*i<n -a*la'o) de coincidencia) te3rica) 5 +r8ctica) entre E)tado4 ,erec-o 5
>iudad0
Pero no +ode'o) )o)tener una a*)oluta identi.icaci3n entre e)to) tre)
de)+liegue) o 2ertiente) de la 'Elti+le realidad -u'ana0
9 ur*ana0
Gue coinciden en )u) a)+ecto) l3gico) 5 .or'ale)0 En )u) atri*uto) reale) 5
cotidiano)0 Pero que no )on una 'i)'a 5 Enica realidad4 uni.or'e 5 -o'og<nea (1=0
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Rondina
(1= @ol2e'o) a citar a Reca)en) Aic-e) en )u o*ra 5a co'entada4 cuando de)arrolla )u te)i) de la
nece)aria +re)encia )ocial4 -u'ana4 +er)onal4 +ara que e;i)ta el E)tado0 >o'o que no e)
)u.iciente el ,erec-o +ara .undar una )ociedad +ol&tica 5 ?ur&dica0 6alta ta'*i<n que e;i)tan lo)
-o'*re)4 5 que <)to)4 e)t<n unido)4 organi:ado) +or un )u)trato )ocial0 ,ice el autor/ BA)& +ue)4
en di)cre+ancia con Lel)en4 )u*ra5o que +ara entender +lena'ente al E)tado4 +reci)a dar)e
cuenta de que )u e;+re)i3n nor'ati2a en el ordena'iento ?ur&dico4 e)t8 .undada4 inicial'ente4
'antenida )uce)i2a'ente 5 condicionada en )u) de)arrollo)4 +or una realidad )ocial0 Por uno)
-ec-o) de 2ida -u'ana colecti2a000000 >ierto que de)de el +unto de 2i)ta e)tricta'ente ?ur&dico4 el
E)tado4 )e e;+re)a tan )3lo co'o ,erec-o 5 a tra2<) de ,erec-o0 Pero aun cuando ai)le'o)
'ental'etne e)ta e;+re)i3n nor'ati2a 5 de e)e 'odo conci*a'o) al E)tado co'o el )i)te'a
del orden ?ur&dico 2igente4 e) de todo +unto nece)ario no )eccionarlo de 'aenra radical 5
de.initi2a de la realidad )ocial que lo +roduce 5 'antiene4 ni de )u relaci3n con la) idea) de
2alor4 que le dan )u +eculiar )entido4 a )a*er/ un )entido +ol&ticoC0 7*ra citada4 +8gina 3640
@e'o) entonce) que la i'+ortancia del ,erec-o 2iene a )er )u)tancial +ara la e;i)tencia de la
)ociedad0 Gue no )e identi.ica4 +ero )e co'+renden 5 'utua'ente )e re.uer:an4 co'o lo
e;+re)a'o) al de.inir al ,erec-o $r*ano0 >uando -a*la'o) de la coe;i)tencia del ,erec-o 5 la
>iudad co'o do) realidade)4 que4 )in identi.icar)e4 )e +otencian 'utua'ente0 >uando -a5 ,erec-o
e;i)te >iudad0 A-ora +ode'o) decir que cuando -a5 ,erec-o e) +orque e;i)te E)tado0 9 2ice2er)a0
>uando e)ta'o) en +re)encia de un E)tado4 e) +orque e)e E)tado e)t8 )o)tenido 5 orgnani:ado
)o*re la *a)e del ,erec-o0 Gue +ueda e;i)tir un E)tado con un ,erec-o in?u)to4 e) otra co)a0 Gue )&
-an e;i)tido E)tado)4 nacione)4 +a&)e)4 con reg&'ene) totalitario) que 2iolaron a lo) '8) ele'entale)
derec-o) -u'ano)0 Pero all& .alla el ,erec-o 2igente4 +orque e)t8 au)ente la 'oral4 5 +orque e)t8
equi2ocada la .ilo)o.&a4 la +ol&tica4 la cultura que in.or'an 5 condicionan al ,erec-o0
@. Dereco PAblico y Dereco Privado9 su correlacin entre el
eco arquitectnico individual y el eco urbano
Ai tu2i<ra'o) que -a*lar de la gran di2i)i3n interna del ,erec-o4 de la *a)e
de la) otra) cla)i.icacione)4 tendr&a'o) que re.erirno) al derecho p6blico co'o
contra+artida del derecho privado.
0 esa distincin no ace m*s que incursionar entre las dos vertientes de
la vida 5urdica.
'a que hace referencia principal a la comunidad, al ,stado, a la sociedad, es el
Derecho #6blico.
'a otra faceta, la que toma al hombre individual o a los hombres como
personas, como individuos, ese es el mundo del Derecho #rivado.
Lo) antiguo) dec&an que el ,erec-o PE*lico e) aqu<l que re.iere a la) co)a) de la
ciudad4 del +ue*lo4 de la Naci3n4 del E)tado0
El ,erec-o Pri2ado4 en ca'*io4 era +ara lo) antiguo) el derec-o )ingular4 el
derec-o de lo) indi2iduo)4 el derec-o que )e a+lica*a a la) +er)ona) )ola) o en
con?unto4 +ero no en relaci3n a la 2ida )ocial0
Porque un te'a +uede intere)ar a 'uc-o)/ lo) )ocio) de un clu*4 +or e?e'+lo0 Pero
e) Derecho #rivado4 )ingular4 +orque no e) +arte de lo) intere)e) )ociale) en cuanto
25
Arquitectura Legal
tale)0
En ca'*io )i 5o contrato con el E)tado +ara -acer una o*ra4 e)to5 contratando en el
8'*ito del Derecho #6blico0 Aunque )e re.iera4 e)e contrato que -ago4 a una )ola
+er)ona en )u relaci3n con el E)tado0 Porque aqu& )e )u+one que el E)tado contrata
en no'*re de la co'unidad0 Por e)o4 todo contrato que -aga el E)tado en cuanto
tal4 en .unci3n de )er go*ierno4 )e in)cri*e en el 'arco del ,erec-o PE*lico0
En nue)tra 'ateria e) 'u5 clara la di.erenciaci3n/ cuando contrato una o*ra
con un co'itente +articular4 e)to5 en el 8'*ito del derec-o +ri2ado0 Ai en ca'*io
contrato un )er2icio que +re)ta la #unici+alidad o un organi)'o e)tatal4 e)to5 en el
'arco del ,erec-o PE*lico0

"omo tambi%n es Derecho #6blico todo el denominado Derecho (rbano.
#orque interesa a la comunidad.
#orque regula la vida de la ciudad que es la comunidad por excelencia.
#orque toda norma del Derecho (rbano es una normativa que regula la vida de
la sociedad.
A trav%s de sus normas especficas sobre las obras individuales/
*eglamento de ,dificacin,
*eglamento de 7onificacin,
*eglamento de (rbanizaciones y 'oteos
2 mediante reglamentos, planes y proyectos que hacen a la misma ciudad/ los
ensanches, las expropiaciones, las normas sobre preservacin ambiental o
arquitectnica.
8odo eso es materia tpicamente p6blica.
0on normas de orden p6blico.
"onforma la parte del Derecho que denominamos Derecho #6blico. (1=
2B. (as 5urisdicciones y el orden 5urdico constitucional. .u relacin
con el queacer del "rquitecto
>uando -a*la'o) de Naci3n - Pro2incia) - #unici+io) 5 >o'una) -
e)ta'o) re.iri<ndono) a lo) 3rdene) o e)cala) de la e;+re)i3n e)tatal o
gu*erna'ental0 Ai -a*la'o) del go*ierno general'ente tene'o) que aclarar a cu8l
orden de go*ierno no) e)ta'o) re.iriendo0 (2=
(1= La di2i)i3n entre ,erec-o Pri2ado 5 ,erec-o PE*lico e) relati2a'ente i'+ortante +ara el
e)tudio del ,erec-o en general0 Poque )ie'+re )e ad'itir8 que e;i)ten co'o do) realidade)
co'+le'entaria)4 5 que e;i)te inclu)o una :ona inter'edia4 co'o 2erdadera :ona gri)4 en
donde con.lu5en lo) do) derec-o)0 %al e) el ca)o del derec-o de +ro+iedad +ri2ada0 En donde
)e dan nor'ati2a) de derec-o +E*lico4 que co'o en la >on)tituci3n Nacional garanti:an e)e
derec-o0 9 luego e;i)ten nor'a) de derec-o +ri2ado que regulan el .unciona'iento de la
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26
Rondina
in)tituci3n0
Pero +ara no)otro)4 en nue)tro e)tudio4 e) rele2ante que di)tinga'o) con claridad la e;i)tencia de do)
3rdene) de derec-o) que con.lu5en en el deno'inado ,erec-o $r*ano0 Porque )i *ien la rai: de la)
relacione) entre lo) 2ecino) 5 ciudadano) )e da en la 3r*ita del derec-o +ri2ado4 todo el ,erec-o de
la >iudad4 co'o el ,erec-o a la >iudad tienen el car8cter de 2erdadero ,erec-o PE*lico0
Lo) antiguo) -a*&an tra:ado con la l3gica de entonce)4 a+arente) cla)i.icacione) 'u5 a?u)tada) a la
)i'+licidad de la 2ida de la <+oca0 Ello) -ac&an radicar la di.erencia en la cla)e o ti+o de inter<) que
cada nor'a de.end&a o +roteg&a0 Ai lo que )e +roteg&a era el )i'+le inter<) +articular4 e)t8*a'o) ante
una nor'a de ,erec-o Pri2ado0 Ai +or el contrario el inter<) +re2alente era el de la )ociedad4 o el de
la >iudad de Ro'a4 co'o a ello) le) gua)ta*a decir4 )e e)ta*a incue)tiona*le'ente .rente a una
nor'a de ,erec-o PE*lico0 ,ec&a +or e?e'+lo el c<le*re ?uri)con)ulto $l+iano/ Publicum ius est,
quod ad statum rei Romanae spectat, privatum, quod ad singularum utilitatem pertinet Gue
)igni.ica ?u)ta'ene e)o/ el ,erec-o PE*lico e) el que intere)a al E)tado Ro'ano0 El ,erec-o
Pri2ado e) el que re.iere a la utilidad o inter<) de lo) +articulare)0
(2= B%odo nEcleo de +o*laci3n que con)titu5a una co'unidad con 2ida +ro+ia go*ierna +or )&
'i)'o )u) intere)e) locale) con arreglo a la) di)+o)icione) de e)ta >on)tituci3n 5 de la) le5e) que )e
)ancionen0 La) +o*lacione) que tenga '8) de die: 'il -a*itante) )e organi:an co'o 'unici+io) +or
le5 quela Legi)latura dicte en cada ca)o4 5 la) que no reEen tal condici3n4 co'o co'una)C0 Art&culo
1"6 de la >on)tituci3n de la Pro2incia de Aanta 6e0 En otra) con)titucione) +ro2inciale) )e dan
nor'a) equi2alente)0 >a'*ian en la organi:aci3n 5 cali.icaci3n de lo) centro) ur*ano) cuando toca
organi:arlo) concreta'ente0 A tra2<) de le5e) e)+eciale)0 Le5e) org8nica) o con)tituti2a) de
'unici+io) 5 co'una)0
A 2ece) coincidi'o) con la +ol&tica general del E)tado Nacional4 +ero
critica'o) alguna) actitude) o conducta) de lo) go*ernante) +ro2inciale) o locale)0
E) que4 )i *ien no )ie'+re tene'o) *ien en claro c3'o e) e)to de la)
?uri)diccione)4 )& +ode'o) di.erenciar clara'ente lo) di.erente) territorio) )o*re lo)
que go*iernan un .uncionario4 otro u otro)0
1a)ta tene'o) cierta conciencia de la relati2a inde+endencia de la) di)tinta)
?uri)diccione)0 ,e c3'o4 inclu)o4 en nue)tra organi:aci3n in)titucional4 +ueden
go*ernar di)tinto) +artido) +ol&tico) a una +ro2incia en relaci3n con la Naci3n o con
)u) 'unici+io)0
En realidad nue)tro )i)te'a tiene caracter&)tica) de)centrali:ada)0 ,e ra&:
.ederal4 co'o dice la >on)tituci3n0 E) decir4 no) con)idera'o) un E)tado - una
Naci3n o >on.ederaci3n -co'o )e lla'a*a antigua'ente- .or'ada +or la uni3n de
alguna) +ro2incia) que li*re'ente decidieron con)tituir una Re+E*lica0
La) Pro2incia) +or )u +arte e)t8n di2idida) en #unici+io) o e?ido) ur*ano)0
Gue +ueden o no )er colindante) o 2ecino)0 En alguna) Pro2incia) la)
#unici+alidade) tienen una +lanta o :ona ur*ana4 una :ona de tran)ici3n )u*-
ur*ana o )u*-rural 5 otra :ona rural0 En otro) ca)o)4 la Pro2incia )e di2ide +or
e?e'+lo en B+artido)C o Bde+arta'ento)C0 La) ciudade) )on lo) centro) ur*ano) que
tienen una deter'inada cantidad de -a*itante)0 9 lo que e)t8 +or .uera del radio
ur*ano4 del e?ido o de la +lanta ur*ana4 e) territorio rural4 de ?uri)dicci3n +ro2incial0
#esumiendo, podemos decir que en nuestro pas e:isten tres
27
Arquitectura Legal
5urisdicciones9
3acional, #rovincial y 5unicipal.
A cada ?uri)dicci3n la go*ierna un con?unto de .uncionario) que )on elegido)
+or 2otaci3n +o+ular0 >u'+len 'andato) te'+orario)0 9 lo) )ecundan otro)
.uncionario) 5 e'+leado)4 que )on de carrera4 lo) lla'ado) e'+leado) +E*lico) o
e)tatale)0 Gue )eran .uncionario) )i tienen ?erarqu&a 5 ca+acidad de deci)i3n de
alguno) te'a)0 Ai tienen B?uri)dicci3nC +ara decidir0 Ai tienen Bco'+etenciaC +ara
actuar en deter'inado) ca)o) o 'ateria)0 Ai )on )u*ordinado) 5 no tienen e)a
ca+acidad de deci)i3n4 entonce) )er8n )i'+le'ente4 e'+leado)0
,entro de e)te e)que'a de go*ierno4 .uncionan la) di)tinta) 8rea) u o.icina)4 de
la )iguiente 'anera/
-%ienen un 3rgano e?ecuti2o que nor'al'ente e) uni-+er)onal0
- 9 un 3rgano colegiado que -ace la) le5e) o la) ordenan:a)4 )egEn el ca)o0
9 el arquitecto )e 2incula )egEn la) 'ateria)4 con cada una de e)ta)
?uri)diccione)/
-la -a*ilitaci3n +ro.e)ional del arquitecto e) nacional/ +uede e?ercer )u +ro.e)i3n en
todo el +a&)0
- Pero +ara e?ercer tiene que 'atricular)e0
- 9 la 'atr&cula la lle2an lo) >olegio) Pro.e)ionale)0
- Gue tienen una organi:aci3n +ro2incial0
A la) .or'a) del contrato4 )u) e.ecto)4 la re)+on)a*ilidad 5 la) deri2acione)
de la relaci3n entre arquitecto 5 co'itente4 la) regula una le5 nacional4 el >3digo
>i2il0 Pero otra) 'ateria) tienen nor'a) de otra ?uri)dicci3n/ la cue)ti3n de lo)
-onorario) o arancele)4 +or e?e'+lo4 tiene car8cter +ro2incial0
,n cambio el tema de los planos y sus formas de presentacin. 8odo el
tema de la documentacin de las obras. "omo as tambi%n lo referida a las
zonificaciones y lmites al derecho de edificar, son materia de legislacin
municipal.
#orque son municipales los "digos que regulan la actividad de los constructores
y las formas que adquiere la edificacin en el $mbito de los municipios.
22. (a Ciudad como re8erente 5urdicoCinstitucional en la -acin y
la Provincia
#uc-a) 2ece) deci'o) que el derec-o 'oderno e) .unda'ental'ente
Derecho (rbano0 Ao)tene'o) que la in'en)a 'a5or&a de la gente 2i2e aglo'erada
en la) ciudade)0
-9 +or e)o4 la -i)toria4 la cultura4 lo) +ro*le'a) 5 la )oluci3n de )u) +ro*le'a)4
tienen +or e)cenario a la ciudad0
-9 )i en la ciudad )e de)arrollan lo) +rinci+ale) acto) del dra'a -u'ano4 e) l3gico
que all& ta'*i<n e)t< el ,erec-o0
2
2
Rondina
-E)te derec-o que tiene un car8cter +re2enti2o4 +ara e2itar lo) con.licto) )ociale)0
-Pero ta'*i<n intenta curar la) -erida) que en el cuer+o )ocial )e +ro2ocan +or el
o*rar anti?ur&dico de alguno)0
-Porque el ,erec-o ad2ierte4 e;+lica4 con'ina 5 +rotege0
-Pero cuando )e 2iolan )u) nor'a)4 ta'*i<n ca)tiga4 )anciona0
-A 2ece) e;clu5endo de la 2ida )ocial al in.ractor0
-7tra) )o'eti<ndolo a +ena) de car8cter econ3'ico o +ro.e)ional/ con 'ulta)4 +ara
delito) 'enore)0
-7 con in-a*ilitaci3n4 +ara lo) +ro.e)ionale) que en el e?ercicio de )u) o.icio)
2iolaron alguna le50
A m$s presencia de la "iudad, de la vida urbana, se requerir$ m$s
Derecho.
5$s normas.
5$s presencia de la ley.
- 5$s .ueces y funcionarios que la hagan cumplir.
- Y cuanto m$s ley, cuanto m$s Derecho exista, el conglomerado se har$ m$s
"iudad.
- #orque Derecho y "iudad constituyen un binomio que se multiplica, en el
que ambos t%rminos se acrecen recprocamente.
En e)te e)que'a e) e2idente entonce) que el .en3'eno ur*ano )ea4
.unda'ental'ente4 un .en3'eno ?ur&dico0 Kur&dico-+ol&tico0 %a'*i<n ?ur&dico-
geogr8.ico0 Kur&dico-,e'ogr8.ico0 Pero4 e)encial'ente4 un .en3'eno ?ur&dico 54 en
cuanto tal4 ta'*i<n un acontecer o un .en3'eno -i)t3rico 5 cultural0 (1=
(1= No e) nece)ario que -a*le'o) de la &nti'a relaci3n entre ciudad 5 cultura0 Entre -i)toria 5
ciudad0 Pero )& quere'o) con.ir'ar la relaci3n ta'*i<n &nti'a que 2e'o) entre el ,erec-o 5 la
1i)toria0 Porque el ,erec-o en cuanto tal4 en cuanto )i)te'a de nor'a) que regulan la 2ida de
la) ciudade) o )ociedade)4 e) la .or'a que tiene la ciencia de la conducta de aco'+aFar a lo)
+ue*lo) en )u e2oluci3n0 Porque aEn ad'itiendo que el ,erec-o Natural re+re)enta a la) nota)
+er'anente) o eterna) del ,erec-o4 5 que en e)te )u)trato4 el .unda'ento4 a lo que lla'a'o)
Ku)ticia4 e) +er'anente0 Pero el derec-o 2igente )e ada+ta4 ca'*ia4 )e 'odi.ica4 en )u
di'en)i3n )ocial4 cuando 2a inter+retando a la) in)tancia) de la ca'*iante 2ida que
+rotagoni:an la) 'u5 di2er)a) co'unidade)0
%odo no) lle2a entonce) a de)cu*rir 5 2alorar e)ta) relacione) que )e dan entre el ,erec-o 5 la
>iudad4 5 la) 2inculacione) agregada)4 que )e 2an dando entre la) de'8) ciencia) del -o'*re 5 de
la cultura4 5 e)a +re)encia -i)t3rica4 +ero 5a de.initi2a4 de la -u'anidad reunidad en ciudade)0
E)to no) lle2a a .ortalecer nue)tra) +reocu+acione) +or la ciudad4 entendiendo que e) ella el
teatro 5 el e)cenario de todo cuanto )e -ace 5 )e logra en e)ta .a)cinante carrera de la) )uce)i2a)
generacione) que deno'ina'o) -i)toria0
%a'*i<n no) dice que declina4 )e atenEa 5 tiende a de)a+arecer e)a unidad geogr8.ica 5 +ol&tica
que )e -a dado en lla'ar provincia. Porque la +ro2incia 5a no re+re)enta nada en nue)tra
realidad0 Ni -ace a nue)tra) reale) nece)idade)0
En todo ca)o4 )i +reci)a'o) *u)car otra unidad econ3'ica4 geogra.ica 5 +ol&tica '8) a'+lia que
la ciudad4 nece)aria'ente de*e'o) re.erirno) a la regin. Porque )er8n en e)ta in)tancia4 en la
regi3n4 en donde )e +odr8n concretar la) o*ra)4 lo) +ro5ecto) 5 la) acti2idade) que requieren de un
e)cenario 'a5or o de una e)cala '8) i'+ortante0 Ao*re todo -a*lando de e)cala de cierta) .or'a)
de +roducci3n0 En donde )e -ace +reci)o que la) unidade) econ3'ica) )ean 'a5ore) en
di'en)ione) 5 que atiendan a 'ercado) '8) e;tendido)0
Por e)o4 )in e'+equeFecer lo) role) de la ciudad4 co'o centro -u'ano4 geogr8.ico4 de'ogr8.ico4
2!
Arquitectura Legal
+roducti2o4 cultural 5 +ol&tico4 no) )enti'o) o*ligado) a de)tacar a-ora el rol de la regi3n4 del
)i)te'a de ciudade)4 del -interland4 de la :ona4 del di)trito a'+liado0 Para que co'ence'o) a
entender que lo) +roce)o)4 -o54 +ara )er entendido) en el *uen )entido de la +ala*ra/ entender co'o
co'+render4 a+re-ender4 utili:ar4 inter+retar 5 go*ernar4 de*en )er anali:ado) en la rique:a o
co'+le?idad que no) 'ue)tran de 'anera )i'ult8nea4 conte'+or8nea 5 o*ligada'ente con?unta0 Lo
+re)enta'o) de la )iguiente 'anera/
a= e)ta'o) .rente a la uni2er)ali:aci3n de criterio) 5 cultura)0 La tele2i)i3n4 el +eriodi)'o4 la
in.or'8tica con la e;+lo)i3n de Internet4 no) colocan co'o e)+ectadore) 5 '&ni'o)
+rotagoni)ta) de la aldea glo*al0 ,e la glo*ali:aci3n que no) +er'ite 2er en )i'ult8neo al
Pa+a cuando e;tiende )u) 'ano) en *endici3n uni2er)al4 5 cartearno) con nue)tro) +ariente)4
a'igo) o colega) de Euro+a0
*= 6rente a e)te innega*le +roce)o de glo*ali:aci3n4 de internacionali:aci3n4 )e +roduce de
'anera conco'itante un .uerte )entido de arraigo 5 +ertenencia al +ago4 al lugar4 al +a&)4 a la
regi3n4 a la +equeFa +atria0
c= En e)to) +roce)o) la) ciudade) )iguen adquiriendo +rotagoni)'o +orque )on e)cenario) de
lo) grande) aconteci'iento)/ e) en la) ciudade) en donde )e +roducen lo) grande) -ec-o)
+ol&tico) 5 de+orti2o)4 culturale) 5 econ3'ico)0
d= 9 la 'i)'a glo*ali:aci3n4 que no) requiere +onerno) al ni2el del 'undo4 de lo que e)t8
ocurriendo en otro) lugare)4 de c3'o )e +roduce4 de c3'o )e con)u'e 5 de cu8nto )e +aga +or
e)o) *iene) 5 )er2icio)4 no) de'anda que )ea'o) co'+etiti2o)4 5 que e'+renda'o) +ro5ecto)
de gran e)cala4 de 'a5or calidad 5 de 'e?or ni2el0
C"P&'%(+ &&

E(E/E-'+. DE( /%-D+ J%#&D&C+
2. (as personas y las cosas.
Ai to'a'o) la) de.inicione) que )o*re la) +er)ona) 5 la) co)a) no) da el
>3digo >i2il tendre'o) una a?u)tada ace+ci3n de )u) alcance)0 Por lo 'eno) en el
'arco del derec-o en general 5 del ,erec-o Argentino en +articular0 Porque
?u)ta'ente e) en el ,erec-o >i2il en donde )e de*en *u)car lo) conce+to) *8)ico)
del derec-o general0
El Art&culo 3" de e)te >3digo no) dice que/
&son personas todos los entes susceptibles de adquirir derechos o contraer
obligaciones+.
3"
3"
Rondina
En el Art&culo 2311 )e e;+lica a )u 2e: que/
&se llaman cosas en este "digo "ivil los ob.etos materiales susceptibles de
tener un valor.
'as disposiciones referentes a las cosas son aplicables a las energas y a
las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin+.
En el Art&culo )iguiente -el 2312- del 'i)'o >3digo >i2il )e aclara que/
&los ob.etos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman
bienes. ,l con.unto de los bienes de una persona constituye su patrimonio+.
>o'o 2e'o) )e trata de una e)tricta ace+ci3n ?ur&dica0 ,e *a)e econ3'ica4
+orque lo) *iene) o la) co)a) que no tienen 2alor actual4 co'o +ueden )erlo el agua
del 'ar4 el aire en lugare) o condicione) nor'ale)4 5 otro) ele'ento) o co)a) que no
tienen e)e 2alor4 que no )on )u)ce+ti*le) de a+ro+iaci3n4 no )on4 ?ur&dica'ente
-a*lando4 ni co)a) ni *iene)0
Ao*re e)to) Elti'o) t<r'ino) +arece que no e;i)ten 'a5ore) di.icultade)0 En
realidad cuando no) re.eri'o) a la) co)a) o *iene) que +ueden )er o*?eto del
derec-o4 e)ta'o) aludiendo a lo que +uede )er 'ateria contractual4 de un con2enio4
de una tran)acci3n0 Lo que no de)+ierta un leg&ti'o inter<) ?ur&dico4 +orque no tiene
inter<) econ3'ico o de algEn 2alor e)ti'a*le4 no +uede )er o*?eto de acto ?ur&dico
alguno0
En tal ca)o4 'eno) +odr&an )er4 la) co)a) )in 2alor4 o*?eto de ninguna
negociaci3n en el 'undo de la arquitectura4 de la con)trucci3n o del ur*ani)'o
?ur&dico0
,n cuanto a las personas parece que la comple.idad del tema requiere
alguna mayor explicacin. #orque como bien dice el mismo "digo "ivil
artculo 9: las personas pueden tener/
a; una existencia visible o real y
b; una existencia ideal o de persona .urdica.
'as personas reales y visibles son las de carne y hueso. 8ambi%n llamadas
personas individuales. #orque las otras personas, las ideales, se llaman tambi%n
personas colectivas y refieren a las entidades p6blicas, a las sociedades y a las
asociaciones.
(as personas 5urdicas de car*cter pAblico, son9
a= el ,stado 3acional, las #rovincias y los 5unicipios< (1=
b; las entidades aut$rquicas<
c; la -glesia "atlica.
(as personas ideales o colectivas de car*cter privado son/
a; las asociaciones y fundaciones =es decir, entidades de bien com6n de car$cter
privado, no estatal;<
b; las sociedades civiles y comerciales<
c! las entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos
31
Arquitectura Legal
y contraer obligaciones
,iga'o) .inal'ente que4 en nue)tra) 'ateria)4 )on +articular'ente
+er)ona)4 )u?eto) de todo) lo) aconteci'iento) ?ur&dico) en 'ateria de
con)truccione)4 +or e?e'+lo4 lo) e)tudio) de arquitectura que contratan de 'anera
unitaria co'o una )ola +er)ona o un )olo +ro.e)ional0
%a'*i<n )on +er)ona) colecti2a) o +er)ona) ?ur&dica) lo) contrati)ta) 5
)u*contrati)ta) que .ir'an contrato) en no'*re de un gru+o o )ociedad4 +ara
reali:ar deter'inada) o*ra)0 Al igual que lo) e'+re)ario) que .ir'an +or )u)
co'+aF&a) o e'+re)a) 54 -a)ta la) deno'inada) Bunione) tran)itoria) de e'+re)a)C4
que a)u'en una re+re)entaci3n unitaria 5 )u)cri*en lo) contrato) co'o una )ola 5
Enica +er)ona ?ur&dica0
(1= E) intere)ante ad2ertir c3'o +ara el >3digo >i2il no e;i)te di.erencia ni ?erarqu&a que di)tinga al
E)tado Nacional 5 a la) +ro2incia) con lo) go*ierno) locale)4 a lo) que )e deno'ina en el c3digo
co'o B'unici+io)C0 En t<r'ino) t<cnico) de*e'o) entender que re.iere al go*ierno de la ciudad4 al
go*ierno de la) co'unidade) locale)0 9a )e lla'en 'unici+io)4 co'una)4 co'i)ione) de .o'ento4
intendencia) o de cualquier otra 'anera0 Aie'+re no) e)ta'o) re.iriendo a e)a realidad que re.iere
al E)tado en )u e;+re)i3n local0 Ni '8) ni 'eno) i'+ortante que el E)tado en la) otra) 2er)ione)4 la
nacional 5 la +ro2incial0 A lo) e.ecto) que quiere re.erir el >3digo >i2il4 el go*ierno local e) una
B+er)onaC de ,erec-o PE*lico0
3. Elementos, ob5eto y su5etos del universo 5urdico
E)t8 2i)to que no )3lo la) +er)ona) .&)ica) o indi2iduale) --o'*re) 5
'u?ere) ca+ace) de actuar ?ur&dica'ente4 ca+ace) de a)u'ir o*ligacione)- +ueden
cali.icar)e de +er)ona) al e.ecto de nue)tro uni2er)o ?ur&dico 5 contractual0 Kunto a
ella) e)t8n la) +er)ona) colecti2a) o +er)ona) ?ur&dica) que tienen ca+acidad +ara
o*ligar)e0
,n nuestras materias son relevantes, por e.emplo/
a; las sociedades de profesionales que act6an ba.o las formas de estudios
colectivos o consultoras<
b; las empresas que ofrecen e.ecutar a modo de organizaciones industriales y
comerciales, ba.o cualquier tipo de sociedad comercial/ sociedad annima,
sociedad de responsabilidad limitada, sociedad en comandita simple, o por
acciones, sociedad colectiva, etc%tera<
c; las empresas temporarias o accidentales, constituidas para un solo ob.eto o
emprendimiento/ caso tpico lo constituye el consorcio que se forma para la
construccin de un solo edificio<
32
32
Rondina
d; las concertaciones tambi%n ocasionales de varias empresas o de varias
personas .urdicas para acometer un 6nico negocio. 8al el caso de las (.8.,./
(niones 8ransitorias de ,mpresas que, por falta de solvencia individual o por
simple inter%s de repartir los riesgos y las inversiones, se unen generando una
empresa mayor, distinta a todas ellas, para contratar una obra, o presentarse a
una licitacin a fin de construir, concesionar, etc%tera.
El 'undo ?ur&dico )e 'ani.ie)ta entre la) +er)ona)4 re)+ecto de co)a)4 *iene)
e intere)e)0 9 )e concreta en .unci3n de acto)4 -ec-o) 5 2oluntade) que 'ue2en al
'undo real e;terior en 2irtud de la e;i)tencia de entendi'iento +or +arte de lo)
)u?eto)4 actore) de cada uni2er)o de co)a) 5 de accione)0
Podr&a'o) agregar que en e)e 'undo al que e)ta'o) anali:ando4 )e
2eri.ican -ec-o)0 Gue )on/
- los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisicin, modificacin,
transferencia o extincin de los derechos u obligaciones =texto del artculo >?@
del "digo "ivil;.
A continuaci3n e;+lica el 'i)'o >3digo que/
- &los hechos humanos son voluntarios e involuntarios. 'os hechos se .uzgan
involuntarios cuando son e.ecutados con discernimiento, intencin y libertad+
=texto del artculo >?A del mismo "digo;.
Lo) acto) ?ur&dico)4 +or )u +arte4 )on/
los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato establecer entre las
personas relaciones .urdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar
derechos =artculo ?BB del "digo "ivil;.
7. (as relaciones 5urdicas
>uando de.ini'o) al Derecho como la norma social obligatoria4 e)ta'o)
a.ir'ando que4 lo que real'ente con)titu5e )u o*?eto4 e) la regulaci3n de la)
relacione)0 Porque +oco i'+orta la conducta &nti'a e indi2idual de la) +er)ona)0 Lo
que e) 'ateria +ro+ia del ,erec-o e) el co'+orta'iento que 5o tengo con lo)
de'8)0 #ediante acto) e;terno)0 Acto) de la conducta 2i)i*le4 e;terior0
Lo) acto) +ro+io)4 &nti'o)4 indi2iduale)4 +er)onale)4 )er8n en todo ca)o4
'ateria de la #oral0 Gue no) )eFala la conducta de*ida en el orden interno0 Porque
cuando la 'oral )e ocu+a de 'i) acto) con relaci3n a lo) de'8)4 no 'e ad2ierte4
co'o lo -ace el ,erec-o4 con la a'ena:a de un ca)tigo e;terior0 En todo ca)o la
Enica a'ena:a que 'e -ace la 'oral +ara cuando 5o no )iga )u) regla)4 e) que 'e
-a*r< a+artado del ca'ino de la 2irtud4 de la +er.ecci3n0 Aer84 .inal'ente un ca)tigo
)u*?eti2o0 $na )en)aci3n &nti'a4 interna0

,l Derecho en cambio, solamente se ocupa de los actos que inciden o afectan
a los dem$s. Y los castigos que prev% el Derecho son de tipo exterior, aplicados
por una autoridad estatal.
De todo esto podemos inferir que el Derecho es sustancialmente
33
Arquitectura Legal
relacional. #orque est$ formado por las normas que me vinculan con las dem$s
personas. 5e indica cmo debo comprar y vender, me dice de las consecuencias
que puede traerme el firmar un contrato o una garanta. ,n nuestra materia me
se1alar$ cmo son las relaciones que constituyo en el mundo de las locaciones de
obra, de los contratos de construccin, o en las relaciones que se mantienen en el
marco del Derecho (rbanstico.
En un ca)o -a*la'o) de la) relacione) interindi2iduale)/ lo) contrato)4 la)
locacione) de o*ra) 5 de )er2icio)0 La) otra) relacione) ?ur&dica) contractuale) o
negociale) o +ro.e)ionale)4 )ie'+re )e dan entre lo) indi2iduo)0 Aie'+re tienen
co'o +rotagoni)ta) a la) +er)ona)4 que contratan4 que co'+ran 5 2enden4 que
alquilan4 que reci*en 'andato) o enco'ienda) +ro.e)ionale)0
-0on personas, son individuos, son a veces, grupos de personas que contratan
como &personas .urdicas+ o &personas colectivas+. #ero siempre est$ presente el
hombre y la mu.er actuando de manera individual o grupal, con el trasfondo de
su propia identidad.
,n el otro caso las relaciones .urdicas, cuando tienen como escenario a
la ciudad, cuando se hacen en el mundo del Derecho (rbano, nos toman en
nuestros caracteres p6blicos. "omo integrantes del cuerpo social.
Aqu&4 '8) que +er)ona)4 )o'o) +er)ona?e) re+re)entando un rol4 un +a+el en el
con?unto )ocial0
-Actua'o) co'o 2ecino) 'uc-a) 2ece)0
-7tra) 2ece) )o'o) contri*u5ente) +ara )o)tener la) .uncione) del go*ierno e)tatal0
- En otra) oca)ione) )o'o) lindero) cuando di)cuti'o) el 2alor de una
'edianera0
- 7 )o'o) con)orci)ta)4 en un condo'inio de +ro+iedad -ori:ontal0
- 7 tal 2e: e)ta'o) actuando co'o .renti)ta) +ara +agar una o*ra +E*lica4 o +ara
di)cutir un )er2icio que e) de.iciente0
E)ta'o) ta'*i<n en el 'undo de la) relacione) ?ur&dica)0 Pero 5a no
e)ta'o) en nue)tra +ro+ia 5 di.erente indi2idualidad0 No )o'o) el arquitecto o el
a*ogado que el cliente *u)ca 5 contrata +orque lo conoce 5 lo elige0 E)ta'o)
actuando4 en el conte;to ur*ano4 co'o )i'+le) co'+onente) indi2iduale)0 Pero en
.unci3n colecti2a4 del +ue*lo4 del 2ecindario0 ,e la 'ultitud del conglo'erado
ur*ano0
@iene *ien recordar a-ora que antigua'ente )e lla'a*a B+er)onaC a la
'8)cara que u)a*an lo) actore) +ara a'+li.icar )u 2o:0 El 2oca*lo indica*a que e)e
i'+le'ento )e u)a*a +ara per-sonare0 Para que )onara '8)4 +ara que )e
au'entara el 2olu'en de la 2o:0
A-ora -a*la'o) de +er)ona co'o )u?eto del derec-o0 Pero entende'o) +or
B+er)onaC al )u?eto indi2idual4 reconocido4 B+er)onalC4 5 di.erente0 %al 2e:
tendr&a'o) que 2incular al )entido original de la +ala*ra4 el )igni.icado que
adquiere cuando no) re.eri'o) al integrante del )u?eto colecti2o/ cuando actua'o)
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34
Rondina
re+re)entando )ola'ente a un B+er)ona?eC0
->uando )ola'ente actua'o) en .unci3n de )er B2ecino)C4 Bciudadano)C4
Bcontri*u5ente)C0
-Gue e) cuando no) de)+o?a'o) de nue)tra +ro+ia indi2idualidad +ara integrarno) al
+er)ona?e colecti2o0
->o'o cuando )o'o) )u?eto) del ,erec-o4 no en la) relacione) 5 contrato)
+articulare) )ino cuando )o'o) +rotagoni)ta) an3ni'o) del +er)ona?e )ocial que
con)titu5e el actor4 el +rotagoni)ta0
-El B+er)ona?eC del ,erec-o $r*an&)tico0 (1=
(1= Aie'+re no) tienta -a*lar del BciudadanoC co'o +rotagoni)ta de la 2ida en la ciudad0 E) que
re)ulta tan claro que el integrante de la ciudad )e erige en ciudadano, +or o+o)ici3n0 7 +or
co'+le'ento al t<r'ino vecino0 9 co'o idea )u+eradora de la cali.icaci3n de habitante Lo)
ro'ano)4 en )u l3gica algo ingenua +ero riguro)a +ara la cultura dela <+oca4 -a*la*an con lo)
'i)'o) t<r'ino)0 ,ec&an de la civitas que era la >iudad .or'ada +or el con?unto de civis0 9 que
a'*o)4 civis " civitas, re+re)enta*an la civitatis0 #atus hominum quae civitatis apellantur0 E)e
con?unto de -o'*re) a lo) que lla'a'o) ciudad0 >o'o ci2ili) -ac&an re.erencia a la) cue)tione)
ci2ile)4 que era co'o decir que -a*la'o) de la) cue)tione) de la ciudad0 ,e lo) integrante) de la
>iudad0 Gue ta'*i<n eran lo) integrante) del E)tado0 Entendiendo a la >iudad co'o al E)tado +or
e;celencia0
Para no)otro) a la >iudad la con)titu5en +rinci+al'ente lo) -o'*re)0 Pero no )ola'ente la)
+er)ona)0 %a'*i<n la) le5e) 5 el territorio4 que )e con?ugan en e)a e)+ecie de animus societatis,
animus civitatis, que e) la cultura0 El 8ni'o0 7 el )entido 5 +ertenencia de .or'ar ciudad0

;. +bligaciones y Contratos
Nue)tro >3digo >i2il en el art&culo 1137 de.ine a lo) contrato) diciendo
que/
- ,xiste un contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo en una
declaracin de voluntad com6n destinada a reglar sus derechos (1=
Ao*re la) o*ligacione)4 en ca'*io no qui)o el codi.icador i'+onerno) una
de.inici3n0(2=
@<le: A8r).ield entendi3 aqu& que no era con2eniente que en la) le5e) )e
dieran de.inicione)0 E;ce+to4 di?o4 cuando )ean a*)oluta'ente nece)aria)0 Gue la)
de.inicione)4 acon)e?a*a4 la) -agan lo) +ro.e)ore) o lo) e)critore)0 94 en e)e
art&culo4 el 4!54 *a?o el t&tulo de Bla naturale:a 5 origen de la) o*ligacione)C4
e;+re)a/ Bla) o*ligacione) )on de dar4 de -acer o de no -acerC0 9 continEa en el
art&culo )iguiente/
- Bel derec-o de e;igir la co)a que e) o*?eto de la o*ligaci3n e) un cr<dito 5 la
o*ligaci3n de -acer o no -acer4 o de dar una co)a4 e) una deudaC0
En 2erdad4 le5endo e)to) art&culo) 2eni'o) a deducir una de.inici3n de
o*ligacione)0 >o'o dec&an lo) antiguo)/
las obligaciones son los vnculos .urdicos que surgen de las relaciones
.urdicas. Y que nos imponen dar a otro, una cosa, o hacer una obra, o prestar
un servicio. 2 como tambi%n podramos decir/ se trata del vnculo que nos
35
Arquitectura Legal
presiona, nos empu.a a hacer una prestacin en favor de otra persona.
- Porque en tal )entido4 la o*ligaci3n e) e)encial'ente4 2&nculo ?ur&dico/
&2bligatio es .uris vinculum, quod necessitate adstringimur alicu.us,
solvendae rei, secundum nostrae civitatis .ura+.
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il4 que contiene tanta) co)a) di)cuti*le) 5 tanta) di)+o)icione)
incon2eniente)4 )e de.ine ta'*i<n al contrato4 con un conce+to 'eno) a?u)tado que el del 2ie?o
c3digo0 ,ice a)& el art&culo !! del Pro5ecto/
Definiciones 0e denomina/ "ontrato, al acto .urdico mediante el cual dos =C; o m$s partes
manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones
.urdicas patrimoniales
(2= Re)+ecto de la) o*ligacione) el Pro5ecto de >3digo >i2il en)a5a una de.inici3n4 que coincide
con el 2ie?o conce+to4 aunque +ara nue)tro gu)to e) 'eno) inteligente4 en cuanto utili:a en la .ra)e
la +ala*ra Bde*erC que con)idera'o) equi2alente al de la +ala*ra de.inida0 A)& dice el art&culo
671 del Pro5ecto/
0e denomina obligacin a la relacin .urdica en virtud de la cual una persona tiene el deber de
cumplir una prestacin a favor de otra. 'a obligacin puede ser de dar, de hacer o de no hacer.
Re)+ecto de la) o*ligacione) de -acer el Pro5ecto la) trata a +artir del art&culo 7254 diciendo que/
-BEn la o*ligaci3n de -acer el deudor de*e reali:ar una acti2idad0 En la o*ligaci3n de +re)tar
)er2icio4 el deudor de*e +rocurar la )ati).acci3n del inter<) del acreedor4 )ea 'ediante la reali:aci3n
de una acti2idad +ro+ia4 que4 en )u ca)o4 +uede incluir una entrega000C >o'o 2e'o) en e)ta
de.inici3n de la) o*ligacione) de -acer )e con.igura clara'ente el ti+o de o*ligacione) que a)u'en
tanto lo) arquitecto) co'o lo) con)tructore)0
- Gue no) genera una nece)idad de -acer o de dar algo a .a2or de otro/ quod
necessitate adstringimur alicuius<
- !ue nos coloca en la necesidad de pagar algo a otro/ solvenda rei<
- 0 para que no queden dudas de que se trata de una consecuencia natural
de la vida en sociedad, se nos advierte que todo 8unciona con8orme al
Dereco vigente en nuestra ciudad9 secundum nostrae civitatis .ura.
9 )i a-ora 2incula'o) la de.inici3n de contrato con e)to) conce+to) en torno de la)
o*ligacione)4 2e'o) que4 natural'ente4 )e +uede deducir que4 el contrato4 e) la
.or'a '8) +reci)a 5 concreta de +roducir o*ligacione)0
-Porque4 cuando contrata'o)4 no) o*liga'o) con otro a darle o -acer algo en )u
.a2or0
-A reali:ar una +re)taci3n +ara cu'+lir el contrato4
-o -acer una o*ra4 en el ca)o del arquitecto con)tructor0
-7 a +agar el +recio de e)a o*ra4 en el ca)o del cliente .rente a )u arquitecto0
-1acer algo4 o +agar algo4 o entregar4 o concretar una +re)taci3n0
- Entendiendo co'o +re)taci3n a todo ti+o de acci3n o entrega a .a2or del otro0
- En cuanto reali:ar una +re)taci3n e)t8 re+re)entando cu'+lir 'i +arte en un
contrato0 7 *ien )ati).acer lo que le e)to5 de*iendo a otro0 7 -acer lo que el otro
e)+era de '& 5 +uede e;ig&r'elo0
Y como nos vemos precisados, presionados, compelidos, empu.ados a
hacer algo, o a pagar algo, o a prestar algo, eso, .ustamente representara el
vnculo .urdico de que nos habla la definicin de obligaciones/
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36
Rondina
usando un solecismo poniendo en la definicin la misma palabra que
queremos definir diramos entonces que la obligacin es el vnculo .urdico por
el cual se &nos obliga+ a hacer algo,
o a entregar una cosa o a realizar una prestacin. (1=
(1= ,ec&an lo) antiguo) que la o*ligaci3n e) el 2&nculo ?ur&dico que de acuerdo con nue)tro ,erec-o
H ello) dec&an Bcon el ,erec-o de la >iudad de Ro'aC- no) i'+one dar4 -acer o +agar algo a otro0
,ic-o en el te;to de la) In)tituta) de Ku)tiniano4 )e de.in&a/ $bligatio es %uris vinculum, quod
necessitate adstringimur alicu%us, solvendae rei, secundum nostrae civitatis %ura 9 que re)ulta
'8) e;+licada en el te;to del deno'inado ,ige)to4 cuando e)te ordena'iento dec&a/ en )u)tancia4
la o*ligaci3n no con)i)te en que logre'o) que otro no) entregue alguna co)a o no) +re)te un
)er2icio0 La e)encia de la o*ligaci3n e)t8 en i'+oner a otro la necesidad de que el otro4 el o*ligado4
no) entregue4 no) -aga o no) conceda alguna co)a0 El te;to latino e;+re)a*a/ obligatiorum
substantia no in eo consistit ut aliquod corpus nostrum aut servitutem nostram faciat, sed ut alium
nobis obstrigant ad dandum aliquid vel faciendum, vel praestandum
@e'o) entonce) que la o*ligaci3n ?ur&dica )e re)u'e entonce) en la e;i)tencia de un 2&nculo4 una
relaci3n ?ur&dica4 con un )u?eto acti2o que e) el acreedor4 5 un )u?eto +a)i2o que )er&a el deudor0 9a
)e trate de una deuda de dar o +agar4 o deuda de -acer o de entregar0 Gue co'o deci'o)4 en general
)e +uede e;+re)ar co'o +re)taci3n0 >uando una +re)taci3n e) de*ida4 uno )e 2e co'+elido4
con)treFido4 o*ligado a dar4 o a -acer0 En nue)tro contrato de o*ra4 'ientra) que el co'itente e)t8
o*ligado a dar una cantidad de dinero/ e)o e) +agar0 El arquitecto o con)tructor e)t8 o*ligado a
-acer0 En a'*o) ca)o) +ode'o) -a*lar de una +re)taci3n0
,n virtud de un compromiso que asumimos/ como por e.emplo, en los
compromisos que surgen normalmente del acuerdo de voluntades.
,s decir, de los contratos.
!ue, entonces, por ello, los contratos seran, por excelencia, las m$s comunes y
m$s perfectas fuentes de las obligaciones.
< (os 8enmenos9 microCobra y macroCciudad
En el 'undo de lo real .eno'<nico0 ,e lo que )e +re)enta ante nue)tro) o?o)
o nue)tro) )entido)0 Gue en el 'undo de la) relacione) ?ur&dica)4 en nue)tra)
'ateria) no)otro) a)i)ti'o) a do) e)cenario) +ro+io) 5 ca)i e;clu)i2o)/ el de la o*ra
+articular 5 el de la) o*ra) ur*ana)0 El +equeFo 'undo que )e e)ta*lece en la
relaci3n co'itente-con)tructor 5 el del 'undo )ocial que )e 'ani.ie)ta en la)
relacione) ur*ana)0 Gue tiene co'o teatro a la 'i)'a ciudad4 con )u) 'ultitude)
+rotagoni:ando el -ec-o colecti2o0 9 que tiene co'o actor +rinci+al al con?unto
)ocial0 A la )ociedad ?ur&dica'ente organi:ada0 A la 'ultitud que )e ordena
?ur&dica'ente *a?o la direcci3n de un e)tado ?ur&dico 5 con)titucional/ a la
aglo'eraci3n que )e organi:a en ci2ita)0 A la ciudad que e)ta*lece el ?uego
nor'ati2o de lo) derec-o) 5 o*ligacione) en la con)tituci3n de la +oli)0
Mu)cando a lo) +rotagoni)ta) de e)to) aconteci'iento) ?ur&dico)
37
Arquitectura Legal
tra)cendentale)4 encontra'o) en el art&culo 3" del >3digo >i2il que )e 'enciona a
la) +er)ona)0 9 )e e;+lica que/
son personas todos los entes susceptibles de adquirir derechos y de contraer
obligaciones.
En el artculo 227> vuelve a e:plicarnos el Cdigo Civil que/
habr$ contrato cuando varias personas se pongan de acuerdo sobre una
declaracin de voluntad com6n destinada a reglar sus derechos.
Cuando se nos abla de las locaciones en general, dice el mismo
Cdigo, Cartculo 2;@7C que9
C habr$ locacin cuando dos partes, dos personas se obliguen recprocamente,
la una a conceder el uso de una cosa, o a e.ecutar una obra o a prestar un
servicio. Y la otra parte la otra persona se obliga a pagar por este uso, goce,
obra o servicio un precio determinado en dinero.
%odo) e)to) di)+o)iti2o) legale) no) )eFalan el e?ercicio de la) .acultade)
que tene'o) en el 8'*ito del derec-o +ri2ado0 El que re.iere4 en nue)tra) 'ateria)4
a la) relacione) contractuale)0 >uando todo) lo) .actore) u o+eradore) de la 7*ra4
que e) el 2b.eto del "ontrato, )e +re)entan co'o 0u.etos de e)a) relacione)/
-cliente
-+ro.e)ional
-co'itente
-con)tructor
-+ro+ietario
-contrati)ta
-)u*-contrati)ta
-e'+re)ario0
El otro 8'*ito4 el de lo) derec-o) ciudadano)4 el que tene'o) en nue)tro
car8cter de co'+onente) del todo )ocial4 el que e)t8 regulado 5 e;+licitado en el
lla'ado ,erec-o $r*ano4 e) el que tiene la con)agraci3n con)titucional/ el que
-a*la de lo) derec-o) 5 garant&a) del ciudadano0 El que )e e;+re)a en lo)
enunciado) +articulare) de la >on)tituci3n 5 que ta'*i<n co'+rende )u te;to
cuando dice que Bla) declaracione)4 derec-o) 5 garant&a) que enu'era e)ta
>on)tituci3n no )er8n entendido) co'o negaci3n de otro) derec-o) 5 garant&a) no
enu'erado)4 +ero que nacen del +rinci+io de la )o*eran&a del +ue*lo 5 de la .or'a
re+u*licana de go*iernoC0 %e;to del art&culo 334 que el te;to -i)t3rico no
re.or'ado en 1!!40
>o'o ta'*i<n lo e;+re)a el inci)o 22 del art&culo 754 e)e .or'ida*le art&culo de la
nue2a >on)tituci3n de 1!!44 que tiene el '<rito de incor+orar con ?erarqu&a
con)titucional a nue)tro ,erec-o a todo) lo) tratado) 5 co'+ro'i)o)
3
3
Rondina
internacionale)/
-B %odo) lo) %ratado) internacionale) tienen ?erarqu&a con)titucional0 9 no derogan
art&culo alguno de la +ri'era +arte de e)ta >on)tituci3n 5 de*en entener)e
co'+le'entario) de lo) derec-o) 5 garant&a) +or ella reconocido)C0

,n ese escenario global, macro, gigantesco, muchas veces annimo que es
la ciudad, recuperamos sin embargo nuestros roles protagnicos/
- "omo factores de la vida urbana/
- como vecinos,
- como electores,
- como contribuyentes,
- como integrantes de la multitudinaria y anmica ciudad contempor$nea.
- "omo ciudadanos, en fin. ,n ese rol que tanto identifica al Derecho con la
"iudad, cuando se tiene por su.eto y protagonista al hombre. A la mu.er. A la
persona individual y colectivamente considerados.
- #orque a6n cuando para nosotros sea muy importante la "iudad, como
representacin de la sociedad .urdicamente organizada, en un contexto
cultural y sobre un determinado territorio, no perdemos de vista que la
"iudad es, por encima de todas las cosas, la reunin, la aglomeracin, la
organizacin de los ciudadanos.
=. (a realidad normativa en re8erencia al eco constructivo9
desde el dereco privado y el dereco pAblico, poltico y
administrativo
Ai tu2i<ra'o) que cali.icar todo lo que tene'o) legi)lado en nue)tra) 'ateria)
+odr&a'o) decir4 )inteti:ando que/
1N= en 'ateria de +ro*le'8tica legal de la con)trucci3n4 en cue)tione) de la
arquitectura edi.icatoria4 tene'o) +oca legi)laci3n4 'u5 anticuada 5 +or e)o 'i)'o4
ca)i o*)oleta o de)actuali:ada0
2N= en 'ateria de ,erec-o $r*ano4 en cuanto e;i)te legi)laci3n nacional e)ca)a4
+ro2incial relati2a'ente a*undante 5 relati2a'ente 'oderna 5 'uc-a4 'uc-&)i'a
legi)laci3n 'unici+al4 tendr&a'o) que decir que/ en 'ateria ur*an&)tica la
legi)laci3n e) e;ce)i2a4 en gran 'edida de)actuali:ada 5 +or ello4 ino+erante0
,n un caso nos falta. ,n el otro nos sobra. ,n ambos casos es preciso
introducir me.oras. ,n materia constructiva para actualizar, me.orar y generar
un sistema legislativo coherente, racional y moderno.
,n el otro caso el de las personas urbanas, del derecho municipal y
urbanstico casi tendramos que empezar por eliminar muchas normativas
3!
Arquitectura Legal
vie.as, est%riles, complicantes, impeditivas y casi siempre obsoletas, irracionales y
burocratizantes.
El ,erec-o Ad'ini)trati2o -a a2an:ado *a)tante en e)to) Elti'o) aFo)0 En
realidad lo que +a)3 no -a )ido tanto el a2ance del derec-o co'o en realidad no)
)o*re2ino un ca'*io ideol3gico en 'ateria de la doctrina general del E)tado0 Gue
'odi.ic3 el ,erec-o Pol&tico0 Gue alter3 lo) criterio) de la organi:aci3n e)tatal 5
+or ende4 de la e)tructura ad'ini)trati2a0
Aea +or la ca&da del 'uro de Merl&n4 +or el cola+)o del )ociali)'o4 +or la
reno2ada 2italidad del li*erali)'o econ3'ico o +or la con.luencia de 2ario) de e)o)
.actore)0
Lo cierto e) que e)ta'o) en una eta+a reno2adora del ,erec-o Ad'ini)trati2o 5
ello e'+u?a a cierta reno2aci3n de la legi)laci3n que organi:a 5 regula la 2ida del
E)tado0

94 e)+ere'o) que )e +rodu:ca e)a reno2aci3n0
Gue )er8 'oderni:aci3n 5 creci'iento0
9 que )egura'ente4 +odr8 inducir a una cierta reno2aci3n de la) +auta) 5 +rinci+io)
del 'i)'o ,erec-o $r*an&)tico0
Gue )er8 en el .uturo una di)ci+lina o ra'a del ,erec-o que contendr8 i'+ortante)
in)titucione) que intere)an a la 2ida de la >iudad0
Porque el .uturo de la )ociedad )er8 )egura'ente ur*ano0
9 en con)ecuencia ta'*i<n el ,erec-o )er8 un ele'ento de e)a )ociedad4
)egura'ente ur*ani:ada0
Gue tendr8 que 'adurar en lo) a?u)te)4 en lo) dolore) 5 en la) ada+tacione) a una
realidad que )egura'ente ta'*i<n )er8 'u5 co'+le?a 5 di.&cil0
Gue no +odr8 encontrar .8cil'ente la) cla2e) de un nue2o e)tilo de con2i2encia0
Aunque *ueno )er&a que encuentre e)a) cla2e) 5 e)o) c3digo) dentro de la 2ie?a
a)+iraci3n 5 de.inici3n del ,erec-o en la 2ida )ocial0
Porque ante) co'o a-ora el ,erec-o )e con)titu53 en el 2erdadero 'agi)terio de
lo) go*ierno)0 9 la) le5e) conten&an lo) +rece+to) de la con2i2encia4 del *uen
go*ierno 5 de la )en)ate: en la direcci3n de lo) negocio) +E*lico)0
Era el reino de la uto+&a0 Era de lo) tie'+o) en que )e dec&a4 B.elice) lo) tie'+o)
en lo) que )e +od&a +en)ar lo que )e cre&a 5 )e +od&a creer en lo que )e +en)a*aC0
7 co'o dec&a el 2ie?o adagio4 reg&a el pacto sunt servanda0 >uando no) )ent&a'o)
e)cla2o) de lo) contrato)4 aEn de lo) con2enio) que )ola'ente )e cele*ra*an de
+ala*ra0
>uando )e cre&a 5 )e +ractica*a aquello de que in legibus salus0 >uando reg&a la
Ku)ticia co'o e;+re)i3n de aquello/ &Dustitia est contants et perpetua voluntas
.us suum cuique tribuendi+. La Ku)ticia co'o 2oluntad +er'anente de dar a
cada uno lo )u5o0 Gue )e encarna en go*ernante) -one)to) 5 +rudente)0 En ?uece)
)a*io) 5 +ro*o)0 En ciudadano) re)+etuo)o) de la Le5 5 de la Ku)ticia0
(1= >o'o dec&a e)e 2ie?o te;to al que lo) antiguo) lla'aron ,ige)to o Pandecta)0 Gue .ue redactado
4"
4"
Rondina
cuando )e i'+u)ieron4 en el aFo 5344 el tra*a?o de reco+ilar a todo) lo) +rinci+io) 5 criterio)
que .unda*an la organi:aci3n ?ur&dica de Ro'a0 Entonce) no era di.&cil encontrar e)a) cla2e)0
,ec&a el t&tulo I del Li*ro 1N/ &uris precepta summa haec' honeste vivere, alterum no laedere,
suum cuique tribuere Gue traducido +odr&a entender)e co'o que/ - )i quere'o) de.inir lo)
+rinci+io) )u)tanciale) del ,erec-o4 de*e'o) decir que )e trata de 2i2ir -one)ta'enteJ de no
daFar a otroJ de dar a cada uno lo )u5o0 Porque el ,erec-o e) el arte de lo *ueno 5 lo
equitati2o0 &us est arts boni et aequi
No) +arece que la) traduccione) no alcan:an a tener la .uer:a que ten&an lo) originale) en lat&n0
Porque )e de)+rende co'o una l3gica irre*ati*le en la) de.inicione) que -ac&an aquello) autore)0
>uando con una )encille: 5 contundencia ca)i dog'8tica4 )eFala*an co)a) tan *uena) 5 +er.ecta)4 tan
i'+ortante) +ara go*ernar a la 2ida en )ociedad0 Ne'ini licet ignorare ?u)0 No e) *ueno ni l&cito que
)e ignore el ,erec-o0 Non )unt ?udicando lege)0 E) decir que la) le5e) no )on +ara criticarla) o
di)cutirla)4 )ino +ara cu'+lirla)0 >o'o aquello) otro) .or'ida*le) +o)tulado)/
- )alu) +o+uli4 )u+re'a le; - el inter<) o la )alud del +ue*lo4 )u *iene)tar4 de*e )er la le5
)u+re'a0
- Au* tutela ?uri) +u*lici4 latet ?ui) +ri2atu'- El ,erec-o Pri2ado e;i)te4 +ero *a?o el control 5 la
)u+re'ac&a del ,erec-o PE*lico0
- Au''' ?ui) )u''a in?uria- El e;ce)o o el rigor en la inter+retaci3n del ,erec-o +uede
lle2arno) a la 'a5or de la) in?u)ticia)0
- @o; +o+uli4 2o: ,ei- ,io) -a*la a tra2<) de la 2o: de )u +ue*lo0
- Non de*et uni liceri quod alteri non +er'ittitur0 Porque no +uede +ro-i*ir)e a uno lo que )e
+er'ite a lo) otro)0
9 +odr&a'o) )eguir llenando +8gina) 5 +8gina) con lo) dic-o)4 re.rane)4 +rinci+io)4 5 a.ori)'o)
que no re)+ond&an )3lo a una *ella con)trucci3n idio'8tica0 1o5 no) )uenan *ien0 Pero e)t8n lleno)
no )ola'ente de *uena 'E)ica0 %a'*i<n e)t8n lleno) de )a*idur&a0
>. El Dereco Constitucional cl*sico y el actual. (a #e8orma de la
Constitucin -acional de 2@@;
>on re.erencia a lo) te;to) con)titucionale)4 )e -a dado una e2oluci3n que
co'en:3 con el dictado de la) carta) .unda'entale) del Aiglo OIO0 %oda) to'a*an
lo) +rinci+io) de la Re2oluci3n 6rance)a que -a*&an )ido4 en gran 'edida4
antici+ado) +or la) acta) de la inde+endencia de lo) E)tado) $nido) de 1776 5 +or
la 'i)'a >on)tituci3n nortea'ericana del aFo 1770
>uando co'ien:a el Aiglo OO )e in)inEan la) idea) )ociali)ta) en 'uc-a)
legi)lacione) 54 .inal'ente4 ta'*i<n )e introducen en lo) 'i)'o) articulado) de la)
con)titucione) +ol&tica) lo) criterio) )ociale)0
1o5 a)i)ti'o) a un retorno a lo) +rinci+io) +ura'ente li*erale) de la)
doctrina) +ol&tica) que in)+iran a la) nue2a) con)titucione)0 En nue)tro ca)o4 )i *ien
)e ad'iten 'uc-o) derec-o) con re.erencia) 'u5 +articulare) a alguna) 'ateria)4
no )e +retendi3 en 1!!44 co'o )e -i:o en 1!57 con el art&culo 14 *i)4 'e:clar una
e)+ecie de cateci)'o )ocial en el ca+&tulo de lo) derec-o) 5 garant&a)0
,n realidad, lo que tra.o de nuevo la reforma del E?B fue
particularmente/
41
Arquitectura Legal
a= Alguno) a)+ecto) 'oderno) de Pol&tica4 E)tado 5 ,erec-o0 En e)+ecial lo que )e
re.iere a la +re)encia del ,e.en)or del Pue*lo4 de la re2ocaci3n de 'andato) de
'alo) .uncionario)4 5 el derec-o de iniciati2a del +ue*lo4 en una )i'ulaci3n o
intencionalidad de de'ocracia directa0
*= Reconoci'iento de nue2o) derec-o) 5 garant&a)0 En e)+ecial lo) derec-o) al
#edio A'*iente4 derec-o de lo) ciudadano) a requerir4 'odi.icar o anular
alguno) antecedente)0 El deno'inado habeas data, que tiene 'uc-a
i'+ortancia en nue)tro) +a&)e)0 En donde lo) lla'ado) servicios de
inteligencia, que 'ue)tran la *rutalidad 5 tor+e:a del E)tado +olic&a4 'uc-a)
2ece) )on lo) 2erdadero) .iltro) o cali.icadore) de la) conducta) +ara quiene)
de*en contratar con el E)tado0
c= El acce)o de lo) ciudadano) de e)te +equeFo 5 re'oto +a&)4 al 'undo de la
ci2ili:aci3n ?ur&dica 5 legi)lati2a0 #ediante la di)+o)ici3n del inci)o 22 del
art&culo 754 'ediante el cual )e con)agran co'o 2erdadera) nor'a)
con)titucionale) a lo) %ratado) Internacionale)0 E)te reconoci'iento de lo)
acuerdo)4 con2enio) 5 tratado) que )e -an )ancionado +or lo) organi)'o)
internacionale)4 +er'iten al +a&) un acce)o directo a la 2erdadera cultura 5
ci2ili:aci3n ?ur&dica 'undial0 Aunque 'uc-a) de la) e;+re)ione) contenida) en
e)o) tratado) no )ean '8) que uto+&a) o a)+iracione) ideali)ta) que e)t8n 'u5
le?o) de la tri)te 5 dura realidad de nue)tro) +a&)e)0
,ic-a) nor'a) 5 +rinci+io) )e concretaron con .or'a) di.erente)/
En general )e lograron/

:F; adecuaciones del sistema poltico y del gobierno<
CF; derechos referidos al medio ambiente, a los derechos del consumidor,
9F; y en materias propiamente referidas a las ciudades y al Derecho (rbano/
el principio de la autonoma municipal,
la propiedad provincial de los recursos naturales
y la consagracin del criterio de regionalizacin para me.orar los niveles de
desarrollo econmicosocial y para optimizar la administracin (1=
(1= Entre la) re.or'a) '8) de)tacada) .iguran la del art&culo !" que +er'ite la reelecci3n del
+re)idente aunque )e acorta el 'andato de 6 a 4 aFo)0
En el art&culo !4 )e 'odi.ica el )i)te'a de elecci3n del +re)idente 5 2i2e4 que ante) )e -ac&a
'ediante el )i)te'a de >olegio Electoral0 A-ora )e -ace +or 2otaci3n directa0 9 )e i'+one el
)i)te'a de do*le 2uelta lla'ado *allottage0 La )egunda 2uelta )e diri'e entre lo) do) candidato) '8)
2otado)0 Pero )i alguno o*tiene '8) del 45 P de lo) 2oto) )e lo +rocla'a directa'ente0 Ai o*tiene
'8) del 4" P 5 )u+era en '8) del 1" P al )egundo4 ta'*i<n )e lo elige directa'ente0
Ade'8) )e .ortalece la autoridad +re)idencial en un )entido cuando )e autori:a al Poder E?ecuti2o a
dictar lo) lla'ado) decreto) de nece)idad 5 urgencia4 que +ueden ree'+la:ar a la) le5e) en ca)o)
e)+eciale)0 Pero +or otro lado de*ilita la autoridad +re)idencial cuando di)+one la creaci3n del cargo
de Ke.e de Ga*inete0
En lo que -ace al Poder Kudicial4 )e crea el >on)e?o de la #agi)tratura +ara la de)ignaci3n 5
re'oci3n de lo) ?uece)0
En cuanto a la) +ro2incia)4 la) autori:a a crear regione)0
>oncede autono'&a a la >iudad de Mueno) Aire)4 5 di)+one que e)t< go*ernada +or un ?e.e de
go*ierno elegido directa'ente +or el +ue*lo de la ca+ital0
En cuanto a lo) derec-o) 5 garant&a)4 di)+one el art&culo 41 la +rotecci3n del 'edio a'*iente 5 la
42
42
Rondina
.acultad de lo) ciudadano) a recla'arlo0
En el art&culo 75 )e e)ta*lecen lo) derec-o) ind&gena)4 la ace+taci3n de lo) derec-o) con)agrado) en
todo) lo) tratado) internacionale)4 5 lo) derec-o) -u'ano) )in l&'ite) ni re)triccione)0
Ao*re la +artici+aci3n +ol&tica )e con)agra/ en el art&culo 37 el +leno e?ercicio de lo) derec-o)
+ol&tico)0 En el 3!/ el derec-o de iniciati2a de lo) ciudadano) +ara +re)entar +ro5ecto) de le5 en el
>ongre)o0 En el art&culo 4"/ la con)ulta +o+ular0
En el art&culo 42 )e e)ta*lece la +artici+aci3n de la) a)ociacione) de con)u'idore) 5 u)ario) en lo)
organi)'o) de control0
En el art&culo 6 )e di)+one la creaci3n de un intere)ante 3rgano de control/ el lla'ado o'*u)'an o
,e.en)or del Pue*lo0
Ao*re lo) 'unici+io) )e reconocen )u autono'&a 5 )u ca+acidad e identidad en el orden
in)titucional4 +ol&tico4 ad'ini)trati2o4 econ3'ico 5 .inanciero4 co'o lo e;+re)a el art&culo 1230 En
el )iguiente H 124- )e conceden a la) +ro2incia) la) .acultade) de crear regione)0 >on la creaci3n de
organi)'o) de coordinaci3n0 Gue l3gica'ente4 ta'*i<n co'+render8 a lo) go*ierno) 'unici+ale)
in2olucrado)0
>o'o 2e'o) )e -a a2an:ado *a)tante con la nue2a >on)tituci3n Nacional0 6alta que con la) le5e)
que )e dicten4 )e 2a5an generando lo) 'ecani)'o) ?ur&dico)4 +ol&tico) 5 ad'ini)trati2o) que generen
e)a nue2a conciencia )o*re la) realidade) que )u.ren 5 go:an lo) ciudadano)0 En e)+ecial4 lo que
re.iere a la 2ida en la) ciudade)4 al ,erec-o $r*ano4 que e) el 2erdadero ,erec-o 'oderno que
inter+ela e intere)a a lo) +ue*lo)0 >on la generaci3n de le5e) que -a*len de territorio4 de +ro+iedad
ur*ana4 de la +artici+aci3n ciudadana4 de la ge)ti3n de lo) 3rgano) '8) +r3;i'o) a la) nece)idade) 5
urgencia) de la gente0 Gue4 o*2ia'ente4 )er8n 3rgano) de la 2ida 5 el go*ierno de la >iudad0
Para nue)tro gu)to +odr&a -a*er o+tado la Nue2a >on)tituci3n +or un +er.il '8) 'unici+ali)ta0 No
li'itar la inno2aci3n en tal )entido a la ciudad de Mueno) Aire)0 Pero recono:ca'o) que e)o )3lo
ta'*i<n e) i'+ortante0 Porque a la +rinci+al ciudad de la Naci3n )e la con2ierte en un e)tado
aut3no'o 5 ca)i inde+endiente0 >on todo lo que )igni.ica Mueno) Aire) +ara el re)to del +a&)0
E)ta'o) o*)er2ando c3'o .unciona la gran ciudad4 a-ora en )u nue2a condici3n de li*re e
inde+endiente0 E)ta'o) e)+erando lo) 'ara2illo)o) .ruto) que no) +ro'etieron0
?. (os derecos reales y los derecos personales
>uando -a*la'o) Bde lo) derec-o)C co'o ele'ento) que tene'o) a nue)tra
di)+o)ici3n +ara recla'ar o e;igir a otro) o +ara de.enderno) en la 3r*ita de lo que
con)idera'o) +ro+io4 no) re.eri'o) a e)e 8'*ito de lo) derec-o) in-erente) a
nue)tra condici3n0 %ene'o) derec-o a000 e)ta e) la .ra)e -a*itual cuando
recla'a'o) algo0 E) la .acultad4 el +oder4 la deci)i3n de to'ar o recla'ar algo de
alguien0
El otro ,erec-o4 el de lo) +rinci+io) generale)4 el que de.ine una .ilo)o.&a
)ocial o +ol&tica0 El que no) -a*la de la ?u)ticia4 el que e)t8 e)crito en la +ro+ia
naturale:a de la) co)a)4 e)e ,erec-o con 'a5E)cula4 -ace de co*ertura4 de +aragua)
o .ir'e'ente doctrinario +ara decirno)4 de)de la +ro+ia conciencia indi2idual 5
de)de el 'i)'o incon)ciente colecti2o4 que e;i)ten +rinci+io) con)agrado) +or la
naturale:a 5 +or la -i)toria0 Por la cultura 5 +or el a2ance de la ci2ili:aci3n 5 +or el
+rogre)o0 Pero que e;i)ten0 E)t8n all& 5 no) +rotegen contra todo de)2ar&o totalitario
o contra cualquier intenci3n de con)agrar una in?u)ticia0 Pero )i trata'o) a-ora de
43
Arquitectura Legal
e)e derec-o indi2idual4 )u*?eti2o4 que re)ol2e'o) entre lo) indi2iduo)4 entre la)
+er)ona)4 tene'o) que decir que ta'*i<n e)a e;+re)i3n del ,erec-o ad'ite una
clara di.erenciaci3n/
en el mundo de los derechos privados podemos hablar de los derechos
personales y de los derechos reales.
Ai *u)ca'o) de.inirlo) con lengua?e llano 5 .a'iliar dir&a'o) que lo)
derec-o) +er)onale) )on lo) que no) +er'iten recla'arle algo a otra +er)ona0 Gue
no) +ague4 que no) -aga una o*ra4 que no) re+are el auto4 5 que garantice que el
tra*a?o que no) -i:o e)t8 *ien -ec-o o que la co)a que no) 2endi3 )er2&a 5
re)+ond&a al +recio 5 a la calidad que +acta'o)0
Lo) otro) derec-o)4 lo) reale)4 )on lo) que no) 2inculan directa'ente con la)
co)a)4 con lo) *iene)0 En la relaci3n &nti'a que tene'o) con una co)a que )e no)
re.iere4 que )e no) )o'ete0 9 el e?e'+lo '8) claro de lo) derec-o) reale) e) el
derec-o de +ro+iedad0 Porque en ningEn otro ca)o la) co)a) tienen una relaci3n '8)
directa4 in'ediata 5 e)encial con una +er)ona0 El +ro+ietario e) el que e)t8 '8)
&nti'a'ente 2inculado con una co)a0
>uando el >3digo >i2il no) -a*la de lo) derec-o) reale) no) ad2ierte en el
art&culo 25"2 que Blo) derec-o) reale) )3lo +ueden )er creado) +or le5C0
Pero en una nota e)+ecial que +one en e)te t&tulo4 @<le: A8r).ield -el
codi.icador- citando a otro) autore)4 no) e;+lica/
a; ,l Derecho *eal es el que crea entre las personas y la cosa una relacin
directa e inmediata. De tal manera que no se encuentran en esa relacin sino dos
elementos/ la persona, que es el su.eto activo del derecho y la cosa, que es el
ob.eto.
b; 0e llama al contrario, Derecho #ersonal, a aqu%l que crea una relacin
entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona, que se obliga
hacia ella por razn de una cosa cualquiera. De modo que en esa relacin se
encuentran tres elementos/ la persona, que es el su.eto activo del derecho =el
que llamamos acreedor;, la persona que es el su.eto pasivo =el deudor; y la
cosa o el hecho que es el ob.eto.
Ai to'a'o) lo) e?e'+lo) -a*ituale) de nue)tra 'ateria4 dir&a'o) que/

-)i )o5 dueFo4 +ro+ietario de una co)a4 tengo un derec-o real )o*re e)a co)a0 Por
e?e'+lo4 )o*re una ca)a4 una 2i2ienda4 que co'+r< a otro dueFo/ otro que ten&a
)o*re e)a co)a -la ca)a- un derec-o real de +ro+iedad o do'inio0
- En ca'*io )i 'ando a con)truir una 2i2ienda igual4 el contrato de e)a
edi.icaci3n con un arquitecto o un con)tructor4 tendr< un derec-o +er)onal a
recla'ar e)a 2i2ienda0
- Pero la 2i2ienda no e;i)te '8) que en lo) +lano) o el +ro5ecto0
- E) un *ien .uturo4 que tendr8 que )er edi.icado0
- En ca'*io en el ca)o de la co'+ra2enta4 el *ien e)t84 e;i)te4 e) un *ien
+re)ente0
- Gue tiene un dueFo 5 que e)e dueFo tran).iere )u +ro+iedad o do'inio a otro
44
44
Rondina
que )e la co'+ra0
- Gue tiene derec-o a e;igir que )e le entregue la co)a0
- 9 que una 2e: que )e la entregan o le tran).ieren la +ro+iedad4 +a)a a tener
)o*re la ca)a un derec-o real de +ro+iedad o do'inio0 (1=
(1= Re)ulta intere)ante 2er c3'o -an regulado el te'a de lo) derec-o) reale) 5 lo) derec-o)
+er)onale) lo) autore) del nue2o Pro5ecto de >3digo >i2il0
- Dicen en el artculo :>:G/ De los Derechos *eales De las disposiciones generales
#rincipios comunes Definicin/ ,l derecho real es el poder .urdico, de estructura legal, que
se e.erce directamente sobre su ob.eto, que atribuya a su titular las facultades de persecucin
y preferencia, y las dem$s previstas en este "digo.
- Luego el art&culo 12" lo) enu'era/ Aon derec-o) reale) en e)te >3digo/ a= el do'inio- *= el
condo'inio- c= la +ro+iedad -ori:ontal- d= la )u+er.icie- e= la) +ro+iedade) e)+eciale)- .= el
u)u.ructo- g= el u)o- -= la -a*itaci3n- i= la )er2idu'*re- ?= la -i+oteca- Q= la +renda- l= la
antice)i)- 5 '= la indi)+oni*ilidad 2oluntaria0
>o'o 2e'o) +e)e al conce+to un tanto o)curo que +ro+one4 luego en la enu'eraci3n atiende lo
que tanto -e'o) +redicado/ que la +ro+iedad -ori:ontal e) una nue2a 5 di.erente .or'a de ,erec-o
Real0 9 que de*en conte'+lar)e la) +ro+iedade) e)+eciale)0 En e)+ecial4 no) -u*iera intere)ado que
)e 'encione4 +or lo 'eno)4 a lo) ce'enterio) +ri2ado)4 a lo) countrie)4 a lo) *arrio) +ri2ado)4 a lo)
a++art -otel o de+arta'ento) de tie'+o +arcial 5 a la) ur*ani:acione) +ri2ada) 5 e)+eciale)0
R)+ecto de lo) ,erec-o) Per)onale)4 aunque no lo) de.ine ni lo) enu'era4 5 lo legi)la a +artir del
ca+&tulo de la) o*ligacione)4 )& e)ta*lece un +rinci+io intere)ante/
Artculo @AH/ "ar$cter de la regulacin/ lo dispuesto en este ttulo, de.a a salvo la estipulacin
de las partes, en cuanto no contravenga una disposicin legal indisponible.
@. Propiedad Privada
El art&culo 17 de la >on)tituci3n Nacional dice que Bla +ro+iedad e)
in2iola*le 5 ningEn -a*itante +uede )er +ri2ado de ella )ino en 2irtud de )entencia
.undada en le5C0
E)ta e) la .ilo)o.&a ?ur&dica del +a&)4 en una 'ateria que en di)tinto) +er&odo)
-i)t3rico) de.ini3 el +er.il ideol3gico0
>o'o lo -i:o en )u tie'+o la >on)tituci3n Nacional de 1!4! que i'+u)o lo que )e
lla'3 Bla .unci3n )ocial de la +ro+iedadC0
A)& dec&a el art&culo 3 de aquel te;to que Bla +ro+iedad +ri2ada tiene una .unci3n
)ocial 54 en con)ecuencia4 e)tar8 )o'etida a la) o*ligacione) que e)ta*le:ca la le5
con .ine) de *ien co'EnC0
Aunque una a.ectaci3n tan e;+l&cita del derec-o de +ro+iedad +ri2ada no
)er&a -o5 ad'itido +or la cultura +o) 'oderna 5 +ri2ati)ta de e)to) tie'+o)4 en el
>3digo >i2il ta'*i<n e;i)te una intere)ante li'itaci3n a lo que )e deno'ina
'oderna'ente Bel a*u)o del derec-oC0
,ice el art&culo 2513 del >3digo que/
- es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse
45
Arquitectura Legal
de ella, usarla y gozarla conforme a un e.ercicio regular.
9 en el art&culo )iguiente -el 2514- )e con.ir'a que/
&el e.ercicio de las facultades del due1o o propietario no puede ser restringido
en tanto no fuera abusivo+.
>on.ir'ando a)& lo que dice el 'i)'o >3digo >i2il en el art&culo 1"71 cuando
declara que/
- &la ley no ampara el e.ercicio abusivo de los derechos+.
- 9 )i quere'o) )a*er qu< entiende el >3digo +or e?ercicio a*u)i2o4 en)eguida
no) lo e;+lica/
- se entiende por e.ercicio abusivo o abuso del derecho el que exceda los
lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
La >on)tituci3n Nacional4 a +artir de )u Elti'a re.or'a e)ta*leci3 que lo)
tratado) internacionale) tienen ta'*i<n rango con)titucional0 9 en tal )entido la
,eclaraci3n $ni2er)al de lo) ,erec-o) 1u'ano) de Nacione) $nida) del aFo 1!44
e)ta*lece en )u art&culo 17 que/
- &toda persona tiene derecho a la propiedad individual y colectivamente+
- 5 el )egundo +8rra.o del 'i)'o art&culo ad2ierte/
- &nadie ser$ privado arbitrariamente de su propiedad+.
>o'o 2e'o) no ca*en duda) )o*re el re)+eto a e)ta In)tituci3n tan
contro2ertida +or todo) lo) )ociali)'o)0 Porque inclu)o en el 'i)'o cri)tiani)'o4
que tu2o e;+onente) tan i'+ortante) co'o Aan 6ranci)co de A)&)4 que negaron la
con2eniencia de la +o)e)i3n indi2idual de *iene)4 -u*o otro) de.en)ore) de la
+ro+iedad0 >o'o Aanto %o'8) de Aquino4 que reconociendo el derec-o a la
+ro+iedad +ri2ada4 entend&a que )e tiene un derec-o a*)oluto )o*re lo) *iene)
nece)ario) +ara la +ro+ia 2ida 5 de)arrollo +er)onal 5 .a'iliar0 En todo lo que no)
)o*re4 en lo) *iene) que +o)ee'o) en e;ce)o4 dice el autor que4 )o'o) )3lo )i'+le)
ad'ini)tradore)4 5a que tale) *iene) de*en )er utili:ado) con un .uerte co'+ro'i)o
)ocial0
La'enta*le'ente no 2e'o) que la Igle)ia que tu2o e;+onente) tan geniale) co'o
%o'8) de Aquino4 quien redact3 )u Au'a %eol3gica cuando ten&a 4" aFo)0 9
cuando durante tanto) )iglo) de)+u<) )u+o de)arrollar doctrina) tan 28lida) co'o
la) de aquel +reclaro autor0 No tiene +ara e)te tie'+o una doctrina )ocial )o*re lo)
*iene) 5 )o*re la) relacione) econ3'ica) tan clara 5 +reci)a co'o la) del to'i)'o0
Ni )iquiera -a logrado en lo) Elti'o) aFo) una de.inici3n co'o la) que da*an lo)
docu'ento) de la Igle)ia a .inale) del )iglo OIO 5 co'ien:o) del )iglo OO0 >o'o
la) que )e e;+on&an en la) enc&clica) Rerum (ovarum de Le3n OIII4 o
)uadragesimo *nno de P&o OI0 7 la '8) +r3;i'a +ater et +agistra de Kuan
OOIII0 9 la reciente #entessimus *nno de Kuan Pa*lo II0 Aunque de*a'o)
reconocer que '8) all8 de la) 2aliente) de.inicione) del >oncilio @aticano II4 no )e
-an +roducido e)a) 'ani.e)tacione) doctrinaria) lu'ino)a) que a+arec&an en el
.ir'a'ente de la -i)toria de la 'ano de la Igle)ia0
%al 2e: de*a'o) e)+erar que )e +rodu:ca otro >oncilio0 7 que a+are:ca otro
+en)ador del talento 5 de la autoridad que ten&an lo) 2ie?o) autore)0 Lo cierto e) que
46
46
Rondina
)i no )e dicta la )u.iciente doctrina de)de una 3+tica -u'ani)ta4 no )e dar8n grande)
re)ultado) de)de la) acade'ia) o de)de lo) centro) de e)tudio) de la) do) grande)
corriente) del +en)a'iento econ3'ico 5 )ocial0 No 2e'o) e)a +roducci3n ni de)de
el li*erali)'o internacionali)ta ni de)de la )ocialde'ocracia (1=0
(1= >uando en el >ateci)'o de la Igle)ia >at3lica4 que +uede entender)e co'o la e;+re)i3n '8)
genuina de la doctrina4 )e a*ordan e)to) te'a) de la econo'&a 5 de la +ro+iedad4 no )e -acen
a+orte) nue2o)0 La'enta*le'ente4 la in)tituci3n que tu2o a lo) e;+onente) '8) )a*io) en e)ta)
'ateria)4 inclu)o en lo) do) Elti'o) )iglo)4 no )u+o o no +udo e;+oner nue2a doctrina )o*re
te'8tica) )ociale)0 9 )e re'iti3 a la) 5a conocida) .3r'ula) e;+ue)ta) de)de un )iglo atr8)0 A)& )e
lee en el NN 2425 del >ateci)'o4 que/
BLa Igle)ia >at3lica -a rec-a:ado la) ideolog&a) totalitaria) 5 atea) a)ociada) en lo) tie'+o)
'oderno) al co'uni)'o 5 al )ociali)'o0 Por otra +arte -a rec-a:ado en la +r8ctica del ca+itali)'o4
el indi2iduali)'o4 5 la +ri'ac&a a*)oluta de la le5 de 'ercado )o*re el tra*a?o -u'ano0 La
regulaci3n de la econo'&a +or la )ola +lani.icaci3n centrali:ada +er2ierte en )u *a)e lo) 2&nculo)
)ociale)0 Au regulaci3n Enica'ente +or la le5 de 'ercado que*ranta la ?u)ticia )ocial4 +orque
Be;i)ten nu'ero)a) nece)idade) -u'ana) que no +ueden )er )ati).ec-a) +or el 'ercado0 E) +reci)o
+ro'o2er una regulaci3n ra:onada del 'ercado 5 de la) iniciati2a) econ3'ica) )egEn una ?u)ta
?erarqu&a de 2alore) 5 con 2i)ta) al *ien co'EnC0 A)& -a*la a-ora la Igle)ia 5 co'enta4
+rinci+al'ente4 en e)te t&tulo4 al Pa+a Kuan Pa*lo II en )u enc&clica #entesimus annus Pero
reitera'o)0 No )e e;+one un cuer+o de doctrina que4 +ueda decir)e4 inter+rete la co'+le?idad de la
econo'&a en e)to) co'+le?o) tie'+o) )ociale)0
2B. DominioC PosesinC 'enencia
Lo) t<r'ino) +ro+iedad 5 do'inio tienen el 'i)'o )igni.icado0 ,e)de el
+unto de 2i)ta ?ur&dico 5 ta'*i<n en lo )e'8ntico e -i)t3rico0 La +ala*ra +ro+iedad
2iene del lat&n propiius ,propietas ' lo que e) de uno4 lo que uno tiene cerca o
+r3;i'o4 en el +ro+io do'inio0 9 e)ta +ala*ra4 do'inio4 e) una deri2aci3n de
domus, que )igni.ica ca)a o 2i2ienda0 Lo que e)t8 en la ca)a de uno e) del dominus4
del )eFor de la ca)a0 9 e)e derec-o que )e tiene )o*re la) co)a) de uno e) el
dominium >on lo que ter'ina'o) a)ignando el 'i)'o )igni.icado a lo) do)
t<r'ino)0
>o'o el 'i)'o >3digo >i2il que4 en el art&culo 25"64 cuando quiere de.inir
al do'inio dice/
&el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
a la voluntad y a la accin de una persona+.
9 en la nota a e)e 'i)'o art&culo @<le: identi.ica a lo) do) t<r'ino) al decir que
la) Partida) de.inen al do'inio o a la +ro+iedad co'o el +oder que un -o'*re tiene
de -acer de una co)a lo que 'e?or qui)iere0 9 del >3digo 6ranc<) cita nue)tro
codi.icador e;+re)ando que aquel )i)te'a de.ine/ Bla +ro+iedad e) el derec-o de
go:ar 5 de di)+oner de la) co)a) de la 'anera '8) a*)olutaC0
En el 'i)'o )entido el Pro5ecto de >3digo >i2il no) acerca la) )iguiente)
47
Arquitectura Legal
de.inicione)/
:F; Del Dominio/ Artculo :>>C/ Definicin El do'inio e) el derec-o real que
otorga toda) la) .acultade) de u)ar4 go:ar 5 di)+oner de una co;)a4 dentro d elo)
l&'ite) +re2i)to) +or la le50
CF; Artculo :>>B/ ,xclusividad/ El do'inio no +uede tener '8) de un titular0
3N= Art&culo 15/ Per+etuidad/ el do'inio )u*)i)te con inde+endencia de )u
e?ercicio0
BF; Artculo :>>@/ ,xtensin/ el do'inio de una co)a co'+rende lo) o*?eto) que
.or'an un todo con ella o )ean )u) acce)orio)00000000e;ce+to el ca)o de la +ro+iedad
-ori:ontal 5 derec-o de )u+er.icie0
>on todo lo cual conclui'o) que +ara no)otro) no tiene inter<) ningEn
intento de di.erenciaci3n entre do'inio 5 +ro+iedad0 Aon una 'i)'a 5 )ola co)a/ el
derec-o real -de res-co)a-4 +or el cual la) co)a) e)t8n )o'etida) a la 2oluntad 5 a la
acci3n de una +er)ona0 Por el cual la +er)ona +uede -acer con la) co)a) de )u
+ro+iedad lo que 'e?or le +are:ca0 Aunque )in -acer un e?ercicio a*u)i2o de )u)
derec-o)0
Por e?e'+lo4 en un )i)te'a de ,erec-o $r*ano 'oderno 5 cuidado)o/
- no )e +odr&a ad'itir que lo) +ro+ietario) tengan terreno) *ald&o) en +leno centro
de la ciudad0
- 7 que no )e 'antengan arreglado) lo) .rente) de la) +ro+iedade)0
- 7 que )e intente de'oler o 'odi.icar un in'ue*le -i)t3rico0
- 7 que )e con)tru5a .uera de la l&nea 'unici+al0
- 7 en altura) di)tinta) a la) +er'itida) +or lo) Regla'ento)0
- 7 en ti+olog&a) agre)i2a) +ara el entorno ur*ano0
- 7 con di)eFo) i'+ro+io)
- 7 no +er'itido)0
- 7 con 'ateriale) inadecuado)0
- 7 que )e intente alterar cualquier )i)te'a de ordena'iento a'*iental4
+ai)a?&)tico o )i'+le'ente con)tructi2o0
- La +ro+iedad e) un derec-o a'+lio 5 ca)i ili'itado0
- Pero no e) tan a'+lio ni tan ili'itado co'o +ara +er'itir)e que4 con el derec-o
de uno )e altere o de)cono:ca el derec-o de lo) de'8)0
- 7 el derec-o de la +ro+iedad0
En cuanto a lo) )igni.icado) de +o)e)i3n 5 tenencia el 'i)'o c3digo no) lo
de.ine/ -a*r8 +o)e)i3n de la) co)a) cuando alguna +er)ona +or )& o +or otro4 tenga
una co)a *a?o )u +oder con intenci3n de )o'eterla al e?ercicio de un derec-o de
+ro+iedad -art&culo 2321 del >3digo >i2il-0
Luego aclara el art&culo )iguiente4 2352/ el que tiene e.ecti2a'ente una co)a
+ero reconociendo en otro la +ro+iedad4 no e) +o)eedor4 e) )i'+le tenedor de la
co)a0
Con lo que queda debidamente aclarado el signi8icado y alcance de cada
trmino9
- el que posee tiene la cosa a ttulo de due-o' la cuida, la me%ora, la conserva " la
4
4
Rondina
defiende de cualquier intento de otro por ocuparla o utili.arla
-/l que tiene la tenencia en cambio, es un aparente poseedor, pero no tiene la cosa
como due-o, la tiene a nombre de otro #on el e%emplo del inquilino o locatario
aclaramos la situaci0n del tenedor' el que alquila una vivienda vive en ella, est1 en
uso, ocupaci0n legtima ", en apariencia, tiene la posesi0n Pero reconoce que
otro es el propietario' le paga el alquiler ", cuando vence el contrato, le devuelve
la tenencia a su due-o
-/l poseedor a ttulo de due-o, en cambio, ocupa la vivienda o el lote como
verdadero due-o' no reconoce en otro ning2n derecho de propiedad 3 s puede
e%ercer esa posesi0n durante el tiempo que la le" le e4ige -56 o 76 a-os seg2n los
casos- el poseedor puede, incluso, adquirir la plenitud de la propiedad de una cosa
por simple usucapi0n, o prescripci0n adquisitiva
22. (a relacin dominial y posesoria del arquitecto con la obra
A e)te te'a de la relaci3n do'inial del arquitecto con la o*ra le da'o)
'uc-a i'+ortancia +orque tiene con)ecuencia) ?ur&dica)0 Alguna) +o)iti2a)4 a .a2or
del arquitecto o con)tructor0 7tra) gra2o)a)4 en cuanto +ueden in.luir en la carga de
la) re)+on)a*ilidade) del +ro.e)ional o del e'+re)ario contrati)ta0
E) que en la o*ra no )ie'+re e) )i'ilar la u*icaci3n del dueFo4 del
+ro+ietario4 del cliente4 .rente al con)tructor 5 dentro de la 'i)'a o*ra0 9 +or ende4
)er8 'u5 di)tinto el 'arco ?ur&dico de la o*ra que )e reali:a con el +ro+ietario
adentro a cuando e) el arquitecto o el con)tructor el que tiene la) lla2e) de la
edi.icaci3n0
,e e)o de+ende/
-de quien tenga la lla2eJ
- de quien -aga la) 2ece) de dueFoJ
- quien tenga la cu)todia del lugarJ
- quien e?er:a la 2igilancia 5 el control de la entrada 5 )alida de 'ateriale) 5
+er)ona)J
- de c3'o )e de)en2uel2e e)ta cue)ti3n de la do'inialidad del o*rador4 del
edi.icio en con)trucci3n4 de la o*ra en 'arc-a0
%e'a) tan tra)cendente) co'o4 +or e?e'+lo/
- quien +one 5 )aca el guardi8n o )ereno del lugar0
- Guien reci*e lo) 'ateriale)0
- Guien di)+one )u al'acena'iento o e)ti*a0
- Guien ordena lo) )u'ini)tro)4 el )tocQ4 el cuidado de lo) ele'ento) degrada*le)0
- Guien4 en .in4 tiene la e.ecti2a +o)e)i3n del in'ue*le0
9 aclara'o) que e)ta'o) -a*lando de la +o)e)i3n que +ueda e?ercer el arquitecto o
con)tructor )o*re la o*ra4 en un ca)o 'u5 e)+ecial de relacione) 5 co'+ro'i)o) que
)e +ueden dar )ola'ente en el ca)o de que la o*ra/
- e)t< )iendo con)truida +or un +ro.e)ional o e'+re)ario de la con)trucci3nJ
- +ero 'ediante )i)te'a) de contrataci3n en donde el terreno +uede )er del
4!
Arquitectura Legal
co'itente4 +ero en lo) ca)o) en que el con)tructor H +ro.e)ional o e'+re)ario-
a)u'e la totalidad de la +re)taci3nJ
- con la +ro'e)a de entregar la o*ra Blla2e en 'anoCJ
- o 'ediante contrataci3n de a?u)te glo*al4 'onto al:ado4 +recio total 5 +or o*ra
entera4 de)de lo) ci'iento) -a)ta lo) detalle) de ter'inaci3nJ
- en donde )e crea e)a e)+ecial relaci3n entre B+ro+ietarioC 5 con)tructor4 en
donde el +ro+ietario de?a de )er el +ro+ietario a*)oluto4 5 el con)tructor a)u'e
role)4 .uncione)4 derec-o) 5 o*ligacione) co'o )i .uera4 en lo) -ec-o) aunque
no en el ,erec-o4el 2erdadero +ro+ietarioJ
- +orque el con)tructor tiene la lla2e del o*rador4 +one al +er)onal de 2igilancia4
introduce 'ateriale)4 -erra'ienta)4 equi+o) 5 +er)ona) en la o*raJ
- )i algo +a)a en la o*ra4 )i algo )e +ierde o )e deteriora4 la re)+on)a*ilidad 5 la)
+<rdida) )on +ara el con)tructor4 quien li*era al +ro+ietario de e)a)
re)+on)a*ilidade) o +<rdida)J
- 9 5a )a*e'o) que el +rinci+io e) que Bla) co)a) )e +ierden +ara )u dueFoCJ
- Aunque )a*e'o) que en el ca)o de la) o*ra) el arquitecto no )e con2ierte en
dueFo de todoJ
- Pero actEa co'o )i lo .ueraJ
- Por e)o -a*la'o) de e)ta e)+ecial relaci3n del arquitecto o con)tructor con )u
o*ra0 ,e e)ta .or'a +articular de +o)e)i3n que a)u'e 5 adquiere el con)tructor
'ientra) con)tru5e0 ,e e)ta cua)i +o)e)i3n4 de e)ta calidad de cua)i +ro+ietario4
que )e origina cuando el con)tructor co'ien:a la o*ra0 En una relaci3n &nti'a
entre el +ro.e)ional 5 )u o*ra4 5 que dura 'ientra) dure el +roce)o de
edi.icaci3n0
Reconoce'o) la di.icultad que )e crea +ara co'+render en .or'a +ro.unda4 cierta
5 total e)ta relaci3n tan e)+ecial que )e origina en la o*ra en con)trucci3n0
Aa*e'o) que no )ie'+re +odr&a'o) a+licarle todo) lo) criterio) que )on 28lido)
+ara otra) co)a) u otra) )ituacione)0 Ae +uede decir4 +or e?e'+lo4 que el arquitecto o
con)tructor nunca de?an de reconocer la +ro+iedad en el co'itente4 co'o +ara que
)u rol 5 )u relaci3n con el o*?eto obra )e con2ierta4 )e tran).or'e4 )e +otencie0
Pero e) que no )on a+lica*le) a la relaci3n del arquitecto con )u o*ra4 la) otra)
relacione) que )e originan en la) o*ligacione) de -acer )o*re co)a a?ena0
Ae +odr&a argu'entar4 +or e?e'+lo/
a= Gue la o*ra e)4 de)de el origen4 una o*ra4 un +ro5ecto4 una con)trucci3n de
este +ro.e)ional 5 de esta e'+re)aJ
*= El +ro5ecti)ta nunca +ierde )u relaci3n de +ro+iedad intelectual4 )u) derec-o) de
+ro+iedad originado) en la creaci3n t<cnica4 art&)tica4 arquitect3nica0
c= El arquitecto a)u'e en la o*ra4 .rente al co'itente 5 .rente a lo) tercero)4 una
relaci3n +rinci+al4 +rotag3nica4 llena de con)ecuencia) legale) 5 llena de
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)0
d= Nadie4 co'o el arquitecto4 de*e re)+onder +or tan largo) +la:o)4 de lo) 2icio)4
de.ecto) o .alla) oculta) de la o*ra0 Porque en realidad de*e re)+onder de lo)
+ro*le'a) que )e 'ani.ie)ten durante lo) die: aFo) que dura el +er&odo de
garant&a0
A tanta) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)4 le) de*e corre)+onder una relaci3n
e)+ecial4 +articular4 'u5 .uerte 5 'u5 +roductora de con)ecuencia) legale)0 %al
5"
5"
Rondina
co'o entende'o) que de*e )er la relaci3n que nace 5 )e 'antiene entre el
arquitecto 5 )u o*ra4 durante todo el +roce)o de e?ecuci3n0 (1= 0
(1= 9a no) re.eri'o) a la de.inici3n de la +o)e)i3n que no) da el >3digo >i2il0 Gue de 'anera
)i'+le re)uel2e la cue)ti3n entre +o)e)i3n 5 tenencia4 diciendo que el +o)eedor tiene la co)a
B*a?o )u +oder con intenci3n de )o'eter la co)a al e?ercicio de un derec-o de +ro+iedadC- El
tenedor en ca'*io4 e) Bquien tiene o detenta una co)a4 la tiene e.ecti2a'ente4 +ero
reconociendo en otro la +ro+iedadC0
La )ituaci3n del +ro.e)ional o del con)tructor en la o*ra e) una )ituaci3n +articular 5 di.erente0 No )e
tiene la co)a co'o dueFo4 +ero )e la +o)ee con t&tulo)4 con derec-o)4 5 )e +uede re+eler el recla'o
inclu)o del +ro+ietario0 Recorde'o) c3'o el +ro.e)ional o con)trutor +uede re+eler lo) recla'o) del
dueFo 5 retener la o*ra4 e?erciendo ?u)ta'ente e)o que deno'ina'o) Bderec-o de retenci3nC4 en el
ca)o4 co'En cuando )e origina el con.licto4 de que el +ro+ietario no +ague total'ente la) o*ra)4
tra*a?o) o +re)tacione) del +ro.e)ional con)tructor0
Pero de todo) 'odo) deci'o) que el con)tructor o arquitecto no e) un +o)eedor al 'odo co'En u
ordinario0 Pero ta'+oco +uede decir)e que )ea un )i'+le tenedor0 El con)tructor tiene una &nti'a
relaci3n con la co)a0 $na relaci3n +rinci+al4 +ri2ilegiada4 que le 2iene de -a*er +ue)to en la o*ra
+arte del 2alor que e)a o*ra tiene0 En la 'edida en que +u)o )u tra*a?o +er)onal4 o tra*a?o 5
'ateriale)0 9 'ano de o*ra4 que e) decir4 tra*a?o de otro) *a?o )u de+endencia0 Pu)o co)a)4 2alore)4
5 real:3 el 2alor original que ten&a el terreno o la o*ra4 5 en con)ecuencia4 tiene e)o) .ura in re
.ura possessio 2erdadero) Bderec-o) +o)e)orio)C0 Gue )u+eran a'+lia'ente lo) derec-o) que
+uede tener un )i'+le tenedor o detentador de la o*ra0
,iga'o) .inal'ente que en el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il )e ree'+la:a el no'*re de e)ta
)ecci3n4 +or el de Bla) relacione) reale)C0 >o'+rendiendo en el t&tulo tanto a la +o)e)i3n4 co'o a la
tenencia 5 a la )i'+le 5u;ta+o)ici3n0 A)& dicen lo) art&culo) corre)+ondiente) del Pro5ecto/
- art&culo 147/ -a*r8 +o)e)i3n4 cuando una +e)ona4 +or )& o +or 'edio de otra4 e?erce un +oder
de -ec-o )o*re una co)a4 co'+ort8ndo)e co'o titular de un derec-o real4 lo )ea o n30
- Art&culo 14/ -a*r8 tenencia cuando una +er)ona +or )& o +or 'edio de otra4 e?erce un +oder de
-ec-o )o*re una co)a4 5 )e co'+orta co'o delegada del +o)eedor0
,e*e'o) decir que ta'+oco no) gu)ta el trata'iento que -ace el Pro5ecto de e)to) te'a)0 >on
reducir el nE'ero de art&culo) que le dedica a la cue)ti3n el 2ie?o c3digo4 +ero 'anteniendo )u
no'enclatura 5 )i)te'8tica4 )e -u*iera ganado en la calidad 5 claridad del te;to0

- Porque de e)to de+ender8n4 entre otra) co)a)4 la) )iguiente) circun)tancia) 5
conclu)ione)/
:. 'as p%rdidas, robos o deterioros de los elementos almacenados/ qui<n lo)
+ierde4 qui<n lo) +aga4 qui<n )e -ace re)+on)a*le0
C. !uien controla a los que entran y salen de la obra/ qu< -acen lo) contrati)ta) 5
)u*contrati)ta)4 qui<n controla )u) -erra'ienta) 5 equi+o)4 qui<n )u+er2i)a lo que
entra 5 lo que )ale0
9. !ui%n permite el acceso a qui%n/ )i el +ro+ietario de?a ingre)ar al +ro.e)ional a
la o*ra0 9 +or ello4 ta'*i<n decide en )u ca)o4 cu8ndo no +uede ingre)ar0 74 )i +or
el contrario4 e) el +ro.e)ional quien tiene el +oder de acce)o al o*rador0
B. ,n estos casos, si el profesional, contratista o empresario constructor tiene la
posesin efectiva de la obra, podr$, si la situacin lo .ustifica, retener la obra/
-<)te e) el +ri2ilegio que tiene el con)tructor +ara re)guardar )u deno'inado
51
Arquitectura Legal
&cr%dito refaccionario+0
- Gue deri2a en lo que lla'a'o) derecho de retencin.
- E) decir4 el +oder retener la o*ra4 el edi.icio en con)trucci3n o el edi.icio
ter'inado4
- )in entregarlo -a)ta que el +ro+ietario o co'itente deudor -aga el +ago &ntegro
de lo) cr<dito) adeudado) al arquitecto o al con)tructor (@<a)e el de)arrollo del
te'a en el >a+&tulo OIII- +ar8gra.o) 31 5 32=0
23. Creacin del Contrato de +bra
>uando deci'o) que nue)tro contrato de o*ra o contrato de con)trucci3n e)
un Bcontrato con)en)ualC e)ta'o) de.iniendo )u)tancial'ente a nue)tra .igura
contractual/
-e) +orque en e)te contrato -a54 co'o en todo contrato4 un con)enti'iento
originante0 $n acuerdo4 un con2enio4 un con)en)o0
-No +uede e;i)tir )i no )e da e)e con)enti'iento en +lenitud4 con li*ertad4 )in
+re)ione) 5 )in errore)0
-9 e)e con)enti'iento4 que da origen al contrato de o*ra4 )e 2a ar'ando4 )e 2a
con)titu5endo4 )e 2a integrando4 lenta'ente 5 co'o +roducto del acerca'iento 5 la
di)cu)i3n 5 el entendi'iento de lo) +rotagoni)ta) del contratoJ
- el cliente que enco'ienda4 que +ide4 que de.ine )u) nece)idade) 5 que e)+era )er
inter+retado 5 )ati).ec-o0
-9 el arquitecto4 que +ri'ero e)cuc-a4 luego ela*ora4 re.le;iona )o*re la
enco'ienda 5 .inal'ente4 co'ien:a a dar re)+ue)ta 'ediante lo) '8) +ri'iti2o)
e)*o:o) o *oceto) del ante+ro5ecto o de la idea de la o*ra +edida0
Estos son los instantes 8undacionales del contrato9 el verdadero
nacimiento de la relacin 5urdica.
-/l momento de la creaci0n del convenio, del compromiso mutuo en donde el
arquitecto se obliga a todo, respecto de la obra
-/l comitente s0lo promete pagar, por ese pro"ecto, por esa direcci0n de obra, por
la conducci0n t8cnica o por la e%ecuci0n del pro"ecto, el precio convenido
-/n forma de honorarios, si se trata solamente de traba%o e4clusivamente
profesional
-/n forma de pagos que comprenden los otros rubros si el contrato lo hace con el
arquitecto o constructor o con el due-o de la empresa constructora (1=
(1= La e;i)tencia 5 +re)encia con)tituti2a del con)enti'iento en la .or'aci3n de lo) contrato) en
general4 5 del contrato de o*ra en +articular4 e) de.inida con 'uc-a .uer:a en el Pro5ecto de
>3digo >i2il0 Lo que no)otro) de.ini'o) co'o car8cter 5 e)encia del >ontrato de 7*ra4 el
Pro5ecto lo tran).iere a la totalidad de lo) contrato)4 e;ce+to en aquello) en donde )e requiera
de cierta) .or'alidade) )ole'ne)0 >itare'o) alguno) art&culo) del Pro5ecto +ara que +oda'o)
ad2ertir c3'o )e acrecienta el +rotagoni)'o de e)to) ge)to) de la 2oluntad que lla'a'o)
consentimiento/
- Artculo ?HH/ "onsensualidad/ Lo) contrato) quedan concluido) +ara +roducir )u) e.ecto)
+ro+io) de)de la 'ani.ie)taci3n del con)enti'iento4 )al2o en lo) ca)o) en que e) +reci)o cu'+lir
alguna .or'alidad )ole'ne0
- Artculo ?:G/ "onclusin del "ontrato/ El con)enti'iento )e .or'a con la o.erta 5 la
52
52
Rondina
ace+taci3n0 El contrato queda concluido cuando una ace+taci3n Etil e) reci*ida0
- 8ratativas "ontractuales/ Artculo ?CH/ Deber de buena fe/ La) +arte) de*en co'+ortar)e de
*uena .e +ara no .ru)tar in?u)ta'ente la) tratati2a) contractuale)4 aunque toda2&a no -a5a )ido
e'itida una o.erta0 El incu'+li'iento de e)te de*er genera re)+on)a*ilidad +or daFo al inter<)
negati2o0
- "ontrato #reliminar/ artculo ?9B/ Disposiciones Ienerales/ Lo) contrato) +reli'inare)
generan o*ligacione) de -acr )i el .uturo contrato no e) de .or'alidad )ole'ne a*)oluta0
- Artculo ?9G/ #romesa de "ontratar/ La +ro'e)a de contratar o*liga a la) +arte) a cele*rar un
.uturo contrato0
E)ta) di)+o)icione) que4 en general4 )on a+lica*le) a todo ti+o de contrato)4 no) intere)an
+articular'ente en nue)tro >ontrato de 7*ra0 Porque en nue)tro contrato el te'a del
con)enti'iento )e da en un +roce)o de a2ance de la +re.iguraci3n de la o*ra .utura4 a tra2<) de lo)
+roleg3'eno) que no) )eFalan4 de)de la idea al +ro5ecto de.initi2o0 %ene'o) e)*o:o)4 *oceto)4
ante+ro5ecto)4 +ro5ecto) generale)4 +ro5ecto) e?ecuti2o)4 +lanilla) de detalle)4 'e'oria) 54
+rinci+al'ente4 el +re)u+ue)to0 %odo e)to con)titu5e el iter contractus 4 el ca'ino contractual que
no) 2a lle2ando a e)e largo +roce)o que e) la o*ra0 >ali.icada4 co'o )a*e'o) +or )u car8cter
+rolongado en el tie'+o0 Gue deter'ina +ara nue)tro contrato la 'odalidad de )er de tracto
sucesivo.
E)te car8cter de una e)+ecial relaci3n del contrato de o*ra con el tie'+o4 que re.iere al +la:o de la
o*ligaci3n del con)tructor4 e)t8 +re)ente en toda la )i)te'8tica de lo) criterio) de an8li)i)4
inter+retaci3n 5 2aloraci3n del contrato0 En donde e;i)te un +la:o co'o ele'ento con)tituti2o del
contrato4 +ero e)e +la:o e)tar8 )u?eto a tanta) alternati2a) 5 a tanto) .actore)4 que +odr&a'o) decir
que e)ta'o) )ie'+re ante un +la:o incierto0 >on re.erencia) que +er'iten deter'inarlo4 lo que
con2ierte al t<r'ino de duraci3n de la e?ecuci3n de la o*ra4 en un tie'+o deter'inado +or
a+ro;i'aci3n4 )u?eto a alteracione)4 5 .inal'ente4 deter'ina*le +or )uce)o) que +uedan acaecer 5
+or la 2oluntad de la) +arte)0
Aa*e'o) de la in.luencia cli'8tica en la con)trucci3n4 alterando el rit'o 5 continuidad de la) o*ra)
cuando la) llu2ia) )on inten)a) 5 re+etida)0 Aa*e'o) ade'8) de la +re)encia ca)i +er'anente de e)o)
ele'ento) que deno'ina'o) e;tra)4 adicionale)4 agregado) 5 alteracione) de la o*ra0
Porque de*e'o) tener en cuenta que )i *ien el o*?eto del >ontrato de 7*ra e) un o*?eto deter'inado
en lo) +lano) 5 en el Pro5ecto4 e)a deter'inaci3n4 en )u) detalle)4 en )u realidad con)tructi2a4 +uede
)er clara'ente e2aluado +or el +ro.e)ional0 Pero general'ente4 el co'itente o +ro+ietario4 no
inter+reta ca*al'ente lo) +lano)0 9 reci<n de)cu*re lo) detalle) del Pro5ecto4 cuando la o*ra e)t8
en e?ecuci3n0
27. (a pre8iguracin del ob5eto contractual
En nue)tro contrato de o*ra4 que nace +or el )i'+le con)enti'iento
.or'ulado con li*ertad4 intenci3n 5 2oluntad de o*ligar)e4 e) +reci)o que tenga'o)
+re.igurado el o*?eto del con2enio0
-E) de la naturale:a del co'+ro'i)o que a'*o) )e+an/ cliente o co'itente 5
con)tructor o +ro.e)ional0
-Gue )e+an .e-aciente'ente )o*re qu< co)a )e e)t8n o*ligando0
-Ao*re una o*ra4 )&0
- Pero de qu< caracter&)tica)0
- ,e qu< ti+o4 +ara qu< nece)idade)4
- con qu< +ro5ecto4 )o*re qu< +re)u+ue)to o +recio .inal e)ti'ado0
- 9 .inal'ente4 )o*re el 'odo 5 el tie'+o en que la o*ra -a*r8 de )er con)truida
- 5 )o*re la .or'a 5 lo) +la:o) en que e)a o*ra )er8 +agada +or el co'itente0
53
Arquitectura Legal
,e all& que de*e to'ar)e con 'uc-a re)er2a 54 en todo ca)o4 inter+retar)e
con criterio 'u5 re)tricti2o4 el ca+&tulo del c3digo ci2il cuando -a*la de la)
indeter'inacione) del o*?eto contractual0 Aegura'ente e)t8n redactada) en cla2e)
de otra) <+oca) 5 +ara )er inter+retada) en otro conte;to +ro.e)ional 5 econ3'ico0
Porque estos artculos que cuestionamos dicen por e5emplo9
A falta de a.ustes sobre el modo de hacer la obra y no habiendo medida,
plazo o instrucciones, el empresario =o arquitecto o constructor; debe hacer la
obra seg6n la costumbre del lugar o ser decidida la diferencia entre locador y
locatario =locador es el constructor, locatario es el cliente;, en consideracin al
precio estipulado =texto del artculo :@9C del "digo "ivil;.
,l empresario no podr$ variar el proyecto de la obra sin permiso por
escrito del due1o ... =artculo :@99 bis que resulta m$s curioso e incomprensible
porque este artculo fue agregado en :?@>;.
"uando se conviniera que la obra habra de hacerse a satisfaccin del
propietario o de otra persona ................ =artculo :@9B;.
A falta de a.uste sobre el tiempo en que debe ser concluida la obra.
=artculo :@9G;.
>o'o 2e'o) nue)tro >3digo >i2il con)idera el contrato de o*ra co'o a
cualquier contrato con)en)ual en donde el )i'+le interca'*io de 2oluntade)4 de
intencione)4 de con)enti'iento4 el B+oner)e de acuerdoC )o*re una intenci3n co'En4
e) )u.iciente0
No)otro) deci'o) que )&4 que e) )u.iciente +ara con)tituir4 +ara .or'ar4 +ara crear el
contrato4 el acuerdo4 el con2enio0
Pero lo que )a*e'o) que no +uede dar)e4 +or lo 'eno) en la .or'a en que )e lo
+lantea4 e) la .alta total de &prefiguracin del ob.eto del contrato+0 La .alta total
de +re.iguraci3n o e)*o:o de la o*ra0
La o*ra )ie'+re e)t8 +re)ente4 ideal'ente en la con2er)aci3n de la) +arte)0 En e)a
eta+a de acuerdo o negociaci3n +reli'inar0 All& lo que +ri'ero -acen el arquitecto 5
)u cliente4 e) -a*lar de c3'o )er8 la o*ra0
Gu< caracter&)tica)4 ra)go) .or'ale)4 qu< di'en)ione)4 qu< .or'a 5 qu< +recio
tendr80
Por ello a.ir'a'o) que la +re.iguraci3n del o*?eto contractual4 de la o*ra4 e) ca)i
un ra)go )u)tancial de nue)tro contrato0(1=
(1= >on toda) la) re)er2a) 5 con todo) lo) a)+ecto) negati2o) que tiene la re.or'a +ro+ue)ta +ara el
>3digo >i2il4 en e)te ca+&tulo )e -an o*tenido alguno) a2ance) que4 )i *ien quedan a 'itad de
ca'ino4 )u+eran en +arte la) de.iciencia) de lo) 2ie?o) te;to) originale) del >3digo de 16!0
- E) *ueno que )e -a5a inde+endi:ado a lo) contrato) de o*ra) 5 de )er2icio)4 del 2ie?o e)que'a
de la) locacione)0 A-ora el contrato de locaci3n )e reduce al arrenda'iento o alquilere)0 A
nue)tro) contrato) )e lo) deno'ina directa'ente co'o contratos de obras y de serviciosJ
- En el ca+&tulo @I del li*ro I@ del t&tulo III a +artir del art&culo 11754 )e tratan de 'anera
con?unta lo) contrato) de Bo*ra) 5 )er2icio)C0 Pero no )e -acen la) nece)aria) di.erenciacione)4
54
54
Rondina
con lo cual )egura'ente )e +ro2ocar8n no +oco) ca)o) litigio)o)J
- Porque e)t8 'al que )e identi.ique al +re)tador del )er2icio o e?ecutor de la o*ra co'o
contrati)ta4 de?ando de lado la rele2ante actuaci3n de lo) +ro.e)ionale)0
- E)t8 'al ta'*i<n cuando )e de.inen lo) )i)te'a) de contrataci3n4 )e 'enciona al a?u)te al:ado4
a la unidad de 'edida) 5 al de co)te 5 co)ta)4 +ero )e e)ta*lece que cuando nada )e -a5a
con2enido )e entender8 que )e contrat3 +or a?u)te al:ado 5 que e) el contrati)ta quien +ro2ee
lo) 'ateriale)J
- Ae )u+one que la) o*ra) )e +uedan reali:ar )o*re el terreno del co'itente o de un tercero (R=J
- En el art&culo 115 )e trata de la retri*uci3n de la) +re)tacione)4 5 )e dice )ola'ente que cuando
)e trate de contrato a co)te 5 co)ta)4 la) retri*ucione) )e calcular8n )o*re el 2alor de lo)
'ateriale)4 de la 'ano de o*ra 5 de lo) ga)to) directo) e indirecto)0 ,e?ando de lado el anc-o
e)+acio que de*&an tener4 en e)ta nor'a4 lo) -onorario) +ro.e)ionale)J
- En el art&culo 11 )e -a*la otra 2e:4 co'o lo -a*&a -ec-o el 2ie?o >3digo de la) 2ariacione)
del Pro5ecto0 >o'o )i )e +udiera i'aginar o 'eno) aEn4 concretar una o*ra )in Pro5ecto0 7
contra lo que e)+eci.ique el Pro5ecto0 9 )u+one'o) que lo que )e -a querido decir en el te;to
antiguo 5 en el que a-ora )e +ro+one e) que4 lo) ca'*io)4 'odi.icacione)4 adicionale) o e;tra)
en la) o*ra)4 de*en )er re)uelta) de co'En acuerdo0 9 de*i3 entonce) +re2er)e que +ara
introducir tale) ca'*io) o alteracione) en la) o*ra)4 lo +ri'ero que de*e -acer)e e) adecuar el
Pro5ecto a tale) 'odi.icacione)0 Por e)o )ie'+re -a*la'o) de un Pro5ecto original 5 de una
docu'entaci3n co'+le'entaria con.or'e a la o*ra real'ente e?ecutada0
- En el art&culo 11! )e di)+one que la) di.erencia) de la) retri*ucione) originada) en la)
'odi.icacione) de la o*ra )er8n .i?ada) ?udicial'ente0 >o'o )i +udiera +en)ar)e que al con2enir
la) 'odi.icacione) no )e -u*ieran con2enido ta'*i<n la) retri*ucione) u -onorario)0
- Acerca de la) retri*ucione) que corre)+onden al con)tructor H +ara no)otro)4 +rinci+al'ente el
+ro.e)ional4 5 en )egundo lugar el contratista4 co'o lo deno'ina e)te Pro5ecto4 )e reiteran
alguno) criterio) que to'a'o) en cuenta/
- El art&culo ll!"/ cuando re.iere a lo) contrato) de o*ra +or +ie:a o 'edida4 )e 'antiene el
criterio de que )e +uede dar +or concluida la relaci3n cuando )e conclu5e el nE'ero de
unidade) que )e e)ta*leci3 co'o '&ni'o0 En tal ca)o el con)tructor reci*e +or lo que -i:o4 5a
que B)e de*en la) +re)tacione) corre)+ondienter) a la +arte concluidaC0
- Ai )e llega a la i'+o)i*ilidad de la e?ecuci3n de la +re)taci3n4 )in cul+a4 Bel contrati)ta tiene
derec-o a o*tener una co'+en)aci3n equitati2a +or la tarea e.ectuadaC0

2;. El diseDo, la idea, el anteproyecto
55
Arquitectura Legal
La caracteri:aci3n del di)eFo co'o +r8ctica de la +re.iguraci3n del o*?eto de
tra*a?o +ro.e)ional del arquitecto-con)tructor4 e) una .or'a de conce+tuali:ar
una acti2idad co'+le?a0
- Gue )urge de la ra&: 'i)'a del tra*a?o indi2idual dado co'o re)+ue)ta a una
de'anda )ocial0
- Gue e) )ocial +orque lo i'+one la +r8ctica )ocial0
- 9 que ta'*i<n lo e) +orque la o*ra indi2idual .or'a a la ciudad4 .or'a +arte de
la ciudad glo*al4 del con?unto edi.icado +ara alo?ar a la aglo'eraci3n0
Por e)o coinciden en la caracteri:aci3n de e)ta acti2idad del +ro5ecti)ta todo
lo que )a*e 5 +uede a+licar de conoci'iento) t<cnico) 5 cient&.ico)4 de )u) a+titude)
arte)anale) 5 de )u in)+iraci3n de arti)ta0 En cuanto e) arti)ta el que +roduce una
i'agen0 Pero a +edido4 co'o re)+ue)ta al requeri'iento del co'itente0 No e) un
arti)ta li*re que crea +or )& 5 +or )u +ro+ia in)+iraci3n0 1ace4 +or el contrario4
tra*a?ar )u i'aginaci3n con )u in)+iraci3n co'o fedd-back >o'o re)+ue)ta4 co'o
re)+ue)ta dial<ctica a la enco'ienda del cliente0 9 '8) toda2&a/ )u +roducci3n
intelectual4 que +re.igura a la o*ra4 e)t8 de)tinada a concretar)e4 a e?ecutar)e4 a
'ateriali:ar)e en e)a o*ra0 No e) una +intura4 una in2enci3n4 que nada tiene que 2er
con la realidad0
#or el contrario, el dise1o que m$s sirve, el que m$s se adapta o adecua a su
sentido, motivo y funcin es aqu%l que/
:F ; m$s se acerca al pedido del cliente.
CF; que a ese pedido lo perfecciona, lo optimiza, lo proyecta a su realizacin.
9F; el que se hace con mayor perfeccin, con m$s facilidad, con m$s adaptacin a
las necesidades y posibilidades de su cliente, y
BF; el que resulta m$s y me.or materializado o e.ecutado en la realidad de la obra
y en la realidad del entorno urbano.
6inal'ente la idea4 el ante+ro5ecto 5 el 'i)'o +ro5ecto4 con toda la
+roducci3n 'anual4 di*u?ada o co'+utari:ada de lo) di*u?o)4 la) l8'ina) 5 la)
.or'a) +re.igurada)4 con otra) tanta) +arte) o eta+a) de e)to que deno'ina'o)
di)eFo0 Gue e) una .unci3n +ro+ia4 e;clu)i2a4 e)+ec&.ica 5 e;clu5ente del
+ro.e)ional de la con)trucci3n4 que tiene una .or'aci3n -i)t3rica4 ur*an&)tica4
conce+tual4 cultural 5 'or.ol3gica orientada a )a*er inter+retar el +edido del
cliente0 Aa*e cla)i.icar )u) nece)idade)4 )a*e conce+tuali:ar e)e con?unto de dato)
+ara 2olcarlo) al +roce)a'iento 'ental4 5 en )u ca)o4 al ordenador de la
co'+utadora +ara que 'ediante el u)o de adecuado) +rogra'a)4 conclu5a -aciendo
el e)*o:o o la +re.iguraci3n en i'8gene) de la .utura o*ra a )er e?ecutada0
E)te e?e idea-nece)idad- +o)i*ilidade) econ3'ica) 5 e)+aciale)-
56
56
Rondina
regla'entacione) ur*ana) que acotan el derec-o a edi.icar -tra*a?o 'anual 5
tecnolog&a) a+ro+iada)- )u.iciente) recur)o) econ3'ico)- no) 'ue)tra todo el
tra5ecto que recorre el +roce)o creador 5 e?ecutor de la o*ra0 En todo e)e +roce)o4 el
o+erador +rinci+al4 el +ri'er actor4 re)ulta )er el arquitecto-+ro5ecti)ta4 director de
la o*ra 5 conductor t<cnico de )u 'ateriali:aci3n- (1=
2<. El asesoramiento como ob5eto del contrato y encomiendas al
pro8esional
>uando -a*la'o) de a)e)ore) quere'o) decir con)e?ero)0 Lo) que )a*en 5
)e di)+onen a dar *ueno) con)e?o) )o*re cierta) conducta) o actitude)0 Para 'e?orar
la ca+acidad de to'ar deci)ione)0 Ku)ta'ente la +ala*ra a)e)or 2iene de 2ie?o lat&n
assesor0 >o'o ta'*i<n deri2an de e)to) t<r'ino) el de a)i)tente4 de a)i)tir4 de
a5udar4 de cola*orar con alguien0 Porque en tal )entido 2iene a )er el arquitecto
quien a)e)ora 5 orienta en la )oluci3n de lo) +ro*le'a) e)+aciale)4 de lo) +ro*le'a)
del -8*itat0 ,e la )oluci3n con)tructi2a4 edi.icatoria4 en el conte;to del lugar4 del
*arrio 5 la ciudad que contendr8 la o*ra indi2idual0
,n todo proyecto est$ implcito el asesoramiento que hace el profesional
constructor sobre lo que m$s conviene hacer para satisfacer esta necesidad, en
este lugar y con este dinero. ,l arquitecto define, orienta, muestra las opciones,
perfecciona la capacidad de eleccin que tiene finalmente el cliente.
(1= En nue)tra) re.le;ione) acerca de lo) +roce)o) de creaci3n 5 ela*oraci3n de lo) +ro5ecto) en
orden a la 'e?or e?ecuci3n de la o*ra4 qui)i'o) con)ultar un 'anual 'u5 2olcado a la +r8ctica
+ro5ectual 'odeli:ada0 ,ice el autor H EdEard '. Fite en )u o*ra &-ntroduccin a la
#rogramacin Arquitectnica+ +8gina 13-/ BEn toda +ro.e)i3n4 a+arte del inter<) e;i)tente +or
la calidad del +roducto4 ta'*i<n )e cuida la calidad del +roce)o e'+leado en )u ela*oraci3n0
BEn el +ro5ecto arquitect3nico e)to )igni.ica que no )3lo e) i'+ortante o*tener un *uen +ro5ecto de
edi.icio )ino que ta'*i<n lo e) el tra*a?ar continua'ente +ara 'e?orar el +roce)o que +er'ite
o*tener )olucione)0 E)to requiera un e).uer:o +ara -acer con)ciente la 'a5or +arte +o)i*le del
+ro5ecto0 9 un an8li)i) de lo) ?uicio) 5 de la) actitude) re.erente) a lo) +rinci+ale) a)+ecto) del
+roce)o de +ro5ectar4 aunque con el tie'+o e)to) +uedan tran).or'ar)e 5 ca'*iar0C
B$n +unto de 2i)ta )o*re el Pro5ecto e)t8 relacionado con la idea '8) a'+lia que )e tenga de la 2ida0
Al re.le;ionar )o*re nue)tro +unto de 2i)ta acerca del +ro5ecto4 a 2ece) de)cu*ri'o) algo relati2o a
nue)tro )i)te'a de 2alore) en general0C
B,e la 'i)'a .or'a4 tener conciencia de lo) 2alore) que a+lica'o) a cue)tione) '8) generale)4
+uede a5udarno) a anali:ar nue)tro +unto de 2i)ta )o*re el Pro5ecto0C
BA)& co'o +ara conocer o de)cri*ir +er)ona) o edi.icio)4 con)idera'o) +articular'ente
)igni.icati2o) alguno) de )u) a)+ecto) o cue)tione)4 +ro*a*le'ente ?u:gue'o) '8) i'+ortante) que
otro) cierto) a)+ecto) +articulare) del +ro5ecto0 Al e;+re)ar nue)tro +unto de 2i)ta acerca del
Pro5ecto4 -a*re'o) de identi.icar e)o) a)+ecto) o cue)tione) cr&tica)C0
El te'a que4 de)de el +unto de 2i)ta de la econo'&a +ro.e)ional de la)
relacione) contractuale) )e no) +re)enta .recuente'ente4 e)t8 en e)e +recontrato4
que )ie'+re lle2a i'+l&cito el a)e)ora'iento0 >uando en la) +ri'era) entre2i)ta) el
cliente que )e acerca +ide o+inione)4 e;trae idea)4 )aca conclu)ione) 5 .inal'ente
no no) da la o*ra o el +ro5ecto4 )uele quedar la )en)aci3n que el +ro.e)ional .ue
Bu)adoC0 6ue inde*ida'ente utili:ado +or el .ru)trado cliente o el co'itente que
)3lo a+arent3 contratar'e +ara a+ro2ec-ar)e de 'i) idea)4 de 'i) )ugerencia)4 de
57
Arquitectura Legal
'i a)e)ora'iento0
,e)de el +unto de 2i)ta contractual +ode'o) decir que ca)i )ie'+re e;i)ti3
en e)a) con2er)acione)4 en donde uno +regunta 5 el otro a)e)ora4 un 2erdadero
contrato de servicios0 9a que4 ante el requeri'iento del otro4 5o4 con 'i)
conoci'iento)4 con 'i e).uer:o o tra*a?o intelectual4 e.ectEo una 2erdadera tarea de
aclaraci3n4 de di)cerni'iento4 de con)e?o0 Pero no de un con)e?o calle?ero dado +or
el 2ecino co'edido que nada tiene que -acer0 No4 )e trata de un 2erdadero con)e?o
que tiene 2alor te3rico 5 ta'*i<n tiene un 2alor econ3'ico0 Gue +or lo tanto 'erece
5 de*e )er co*rado +or el +ro.e)ional que lo *rinda0
De all a poder probar el servicio prestado, es la distancia que siempre
separa el derecho que tenemos, de la posibilidad de hacerlo valer en un .uicio.
#or eso venimos aconse.ando que los colegios profesionales, las
universidades u otros organismos profesionales pongan en pr$ctica la difusin de
ticJet, rdenes o boletas de cobro de determinados aranceles. ,n especial para
los casos muy comunes en que la relacin profesional empieza y termina con la
consulta. "uando la 6nica pretensin que el cliente busca y que tenemos
oportunidad de brindarles, es el asesoramiento. "omo cuando los m%dicos
cobran la &visita+ por slo ver o aconse.ar al paciente. As los arquitectos podr$n
cobrar la entrevista cuando en ella se le entregan al cliente ideas, pautas de
comportamiento, conse.os sobre toma de adecuadas decisiones, que si quedan
solamente all, sino son seguidas del contrato con el profesional para que
contin6e con un proyecto y con una obra. 0i se queda slo en esas entrevistas
preliminares, constituyen para el arquitecto y su cliente, un verdadero contrato
de asistencia o traba.o profesional. (1=
(1= En el 2ie?o >3digo >i2il nada )e dice del contrato de a)e)ora'iento0 9 +oco )e dice de la)
+re)tacione) +ro.e)ionale) de car8cter intelectual o in'aterial4 en el Pro5ecto de nue2o c3digo0
En el art&culo 1175 de e)te +ro5ecto4 cuando )e de.ine a lo) contrato) de o*ra 5 de )er2icio)4 )e
aclara que Bel contrato de o*ra o de )er2icio) e) aquel +or el cual una +er)ona4 )egEn el ca)o el
contrati)ta o el +re)tador de )er2icio)4 actuando inde+endiente'ente4 )e o*liga a .a2or de otra4
lla'ada co'itente4 a reali:ar una o*ra 'aterial o intelectual4 o a +ro2eer un )er2icio 'ediante
una retri*uci3nC0
Por lo 'eno) aqu& )e -a*la del tra*a?o intelectual o in'aterial co'o +ro+io del contrato de o*ra o de
)er2icio)0 9 en e)te e)que'a +ode'o) colocar lo que deci'o) )o*re el contrato de a)e)ora'iento0
E)+ere'o) que ante) de a+ro*ar)e el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il )e e)cuc-e a quiene) tene'o)
'uc-o que decir )o*re e)te ti+o de contrato)0 En e)+ecial lo) que e)ta'o) '8) co'+ro'etido) con
la realidad de un tra*a?o +ro.e)ional4 e?ercido en li*ertad0 Gue )er84 )egura'ente4 una .or'a '8)
reali)ta de con)iderar la acti2idad +ro.e)ional0 #e?or4 )egura'ente4 que la que -an tenido lo)
acad<'ico) o *ur3crata) que redactaron el Pro5ecto0
C"P&'%(+ &&&
5
5
Rondina
C+-'#"'+ DE +,#"9 P%,(&C" 0 P#&G"D"
2. El Contrato de Construccin
E) +reci)o que )e entienda al contrato de o*ra co'o un ele'ento no
)ola'ente ?ur&dico4 )ino .unda'ental'ente o+erati2o4 de contenido) tanto <tico)
co'o econ3'ico)0 En e)+ecial +ara el arquitecto 5 el con)tructor0 Porque co'o
-erra'ienta ?ur&dica e) ca)i e2idente )u con2eniencia4 )u u)o4 )u 2alor0 Lo que no
)ie'+re e) +o)i*le 2er con claridad e) qu< i'+ortancia tiene el contrato co'o
au;iliar4 co'o 2erdadero a+orte de la) relacione) que enta*la'o) entre cliente 5
+ro.e)ional0
En +ri'er lugar con2iene -a*lar de lo) 'uc-o) contrato) que )e 2an
)ucediendo4 que )e 2an co'+le'entando en la) relacione) entre el +ro.e)ional 5 )u)
cliente)0 Porque de*e'o) +lantear a)& la) co)a)/ e) 'u5 di.&cil que toda la o*ra4 en
)u) 'Elti+le) +roce)o)4 en )u largo de2enir4 en )u) alternati2a) 5 'odi.icacione) e)
'u5 di.&cil4 reitera'o)4 que +ueda e)tar contenida en un )olo contrato0
- 7 *ien -are'o) un contrato 'arco o inicial 5 luego lo co'+le'entare'o) con
contrato) +arciale)0
- 7 *ien 5a de?are'o) a*ierto de)de el +ri'er con2enio que4 'ediante )uce)i2o)
agregado)4 co'+le'entacione) o cl8u)ula) adicionale)4 2a'o) a ir
aco'+aFando a la o*ra con te;to) contractuale) que la .or'ulen 5 que
e)ta*le:can la) 'utua) o*ligacione) 5 derec-o)4 co'o a)& ta'*i<n la) di.erente)
eta+a)4 nue2a) .or'a)4 agregado)4 'odi.icacione)4 alteracione) del +ro5ecto0
>on lo) ca)i -a*ituale) adicionale)4 e;tra) 5 'e?ora) que4 nor'al'ente4
introduci'o) en toda edi.icaci3n0
A)& con)iderado el contrato de con)trucci3n e) el 'arco4 el )o+orte4 la
e)ti+ulaci3n que e;+re)a4 e;+lica4 +re2iene 5 de.ine la) caracter&)tica) de nue)tro
acuerdo0
E;i)te4 co'o 5a 2i'o)4 un contrato -a*lado4 con)en)ual4 que )e crea4 que
nace 5 )u*)i)te +or la )i'+le coincidencia entre cliente 5 +ro.e)ional0
>on2iene que a e)e contrato oral4 ideal4 incor+3reo4 +ura'ente 2oluntario e
intencional4 lo e;+re)e'o) +or e)crito0
$ue lo concretemos en una serie ordenada de cl*usulas escritas y 8irmadas por
las partes, para que9
:F; todo sea m$s claramente expresado<
CF; que en el mismo acto de escribir, de trasladar lo conversado a la letra y al
5!
Arquitectura Legal
papel, las partes aclaren sus ideas, reiteren sus pretensiones, expresen puntual y
concretamente sus rasgos y lmites de voluntad y decisin. 94 .inal'ente4
nue2a'ente re2i)to4 re.le;ionado 5 reiterado lo con2er)ado 5 acordado4 )e
'ani.ie)te con 'a5or claridad4 +reci)i3n 5 contundencia la 'utua 2oluntad de
o*ligar)eJ
9F; como prueba entre las partes que firman, que contratan, que convienen.
Porque en derec-o4 en 'ateria de di)cu)ione)4 de +leito)4 de ?uicio)4 e) +reci)o que4
ade'8) de tener derec-o a recla'ar4 tenga'o) la) +rue*a) 'ateriale)4
docu'entale)4 de que lo que +edi'o)4 e;igi'o) o recla'a'o)4 +uede )er
)u.iciente'ente co'+ro*ado en lo) +a+ele)J
BF; porque tambi%n el documento firmado, escrito, redactado y expresado con
claridad, con pulcritud, con .usteza y precisin, con los alcances y lmites sobre el
ob.eto, precio y plazo, puede ser exhibido a los terceros. A lo) contrati)ta)4
+ro2eedore)4 otro) +ro.e)ionale) o e'+re)ario)4 )i e) +reci)o con2enir con ello) algo
en el 'arco del contrato +rinci+al4 cele*rado entre +ro.e)ional 5 co'itente0
3. (as locaciones
No) ocu+a'o) de la) locacione) en general +orque a nue)tro contrato de o*ra
el >3digo >i2il lo con)idera una .or'a de locaci3n0 Aunque no no) agrada e)ta
.or:ada incor+oraci3n que )e -ace del >ontrato de 7*ra al contrato de
locaci3n0 ,ice el art&culo 14!3 del >3digo que B-a*r8 locaci3n cuando do)
+arte) )e o*liguen rec&+roca'ente4 la una a conceder el u)o o goce de una co)a4
o a e?ecutar una o*ra o a +re)tar un )er2icioJ 5 la otra a +agar +or e)te u)o4
goce4 o*ra o )er2icio4 un +recio deter'inado en dinero00000C0
Nada tiene que 2er el contrato de locaci3n +ro+ia'ente dic-o4 al que lla'a'o)
ta'*i<n contrato de alquiler o arrenda'iento4 con nue)tro >ontrato de 7*ra0
#uc-a) con.u)ione) )e -an generado +or e)ta e;traFa coincidencia0 Pero 5a +oco)
+odr&an de.enderla0 9 -a)ta el Pro5ecto de >3digo >i2il4 que no )e di)tingue +or
traer 'uc-a) inno2acione)4 -a )u*)anado el error 5 lla'a al contrato de alquiler4
Bcontrato de locaci3nC0 9 a nue)tro contrato4 +ura 5 )i'+le'ente B>ontrato de
7*raC0
En el 'i)'o art&culo el 2ie?o c3digo 2igente )igue diciendo/ BEl que +aga el
+recio )e lla'a en e)te c3digo locatario4 arrendatario o inquilino4 5 el que lo reci*e4
locador o arrendador0 El +recio )e lla'a ta'*i<n arrenda'iento o alquilerC0
Es su8icientemente claro el Cdigo sobre algunas cosas que nos interesa
saber9
6"
6"
Rondina
:F; !ue el contrato de construccin est$ asimilado al &llamado contrato de
locacin de obra+
. CF; !ue el "digo dice que &habr$ contrato cuando dos partes se obliguen
recprocamente+. !uiere decir que el contrato nace, se origina, se constituye, con
el compromiso mutuo y recproco. 3o requiere de nada m$s para nacer y existir,
por tratarse de un un contrato tpicamente consensual.
- 9F; !ue mientras el arquitecto o constructor se obliga a e.ecutar una obra, el
otro su.eto, cliente, due1o, comitente, se obliga a pagar un precio
determinado en dinero. 'o que quiere decir que se puede pagar la obra con
cualquier cosa, pero debe establecerse, determinarse, un precio en dinero.
- BF; !ue el que paga es el locatario. !ue el que cobra es el locador. !uiere
decir que el cliente o comitente o propietario de la obra es el locatario. ,l
locador es el constructor, el arquitecto, el contratista o quien pone su traba.o
o promete realizar la obra.
,e)+u<) de legi)lar )o*re la) locacione) de co)a) -lo) contrato) de alquiler-
En e)+ecial lo) alquilere) de in'ue*le)/ ca)a)4 o.icina)4 locale) co'erciale) o
de+arta'ento)4 el >3digo )e ocu+a en el ca+&tulo )iguiente de la) locacione) de
)er2icio)0 9 en e)te 'i)'o t&tulo co'ien:a a tratar de la) locacione) de o*ra4 5a que
al contrato de con)trucci3n no le dedica un ca+&tulo0 A3lo lo trata en +oco) art&culo)0
Pero 2ale co'o e;+licaci3n lo que dice +or e?e'+lo en el art&culo 1623/
- &la locacin de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio
hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregarK.
9 luego en la nota al +ie de e)te 'i)'o art&culo e;+lica @<le: A8r).ield/ Bno)otro)
lla'a'o) locador al que +re)ta el tra*a?o o indu)tria4 5 locatario al que +aga el
+recio0 Lo 'i)'o que en la locaci3n de o*raC0
No)otro)4 co'o lo 2eni'o) )o)teniendo -ace 'uc-o tie'+o4 no quere'o)
con.undir ni 'e:clar o*ra con alquilere)0 Por e)o ta'+oco quere'o) lla'ar locador
al arquitecto o con)tructor0 Ni locatario al co'itente o +ro+ietario0
7. Higura Jurdica "utnoma
>o'o 5a 2i'o)4 lo) +oco) art&culo) que el >3digo >i2il dedica al contrato
de o*ra4 re)ultan notoria'ente in)u.iciente)0
-La con)trucci3n4 )u) acti2idade) cone;a)4 lo) contrato) +rinci+ale) 5 todo) lo)
contrato) +aralelo) o )u*ordinado)4
-lo) +ro*le'a) de la 'ulti+licidad de 'ateriale) que )e 2an )u'ando a la tecnolog&a
61
Arquitectura Legal
con)tructi2a0
-La introducci3n de nue2a) t<cnica)0
-Lo) di)eFo) en altura0
- E)te e2idente 5 uni2er)al retiro del E)tado de lo) controle) que ante) +od&a
a+licar a la o*ra de lo) +ro.e)ionale) 5 con)tructore)0
- La a+arici3n de indu)tria) de con)trucci3n en )erie o 'ediante '3dulo)
indu)triale) +re+arado) en .8*rica) de +roce)o) continuo)0
- El au;ilio de la co'+utaci3n en lo) c8lculo) 5 en el di)eFo0
- La introducci3n de ele'ento) in.or'8tico) o ro*oti:ado) en edi.icio)
inteligente)0
- %odo un uni2er)o de no2edade) que no +udo +re2er el codi.icador cuando
redact3 el >3digo0
- Pero que ta'+oco +erci*ieron la) re.or'a) de 1!6 cuando qui)ieron actuali:ar
alguna) +arte) de la 2ie?a le5 5 ta'*i<n tocaron +arcial'ente e)to) art&culo)
)o*re contrato de con)trucci3n 5 edi.icacione)0
Pero '8) all8 de e)+erar que alguna 2e: )e legi)le de 'anera aut3no'a4
co'+leta4 inde+endiente4 )o*re contrato) de con)trucci3n4 -o5 +ode'o) a.ir'ar
que4 ?ur&dica'ente4 conce+tual'ente4 en )u +er.il gno)eol3gico 5 en )u)
+articularidade) +ro+ia) 5 en )u) e)+eci.icidade) di.erenciada)4 el contrato de o*ra
con)titu5e una .igura ?ur&dica aut3no'a0
Porque tiene, entre otros aspectos9
:F; dos tramos o etapas muy diferentes/ el de la proyectacin o dise1o y el de la
materializacin de ese dise1o. !ue pueden funcionar como una unidad
articulada o bien como etapas o encomiendas independientes.
CF; uno de los su.etos del contrato de obra, el que resulta ser el protagonista
principal, el actor, el factor, el operador profesional y especialista en dise1ar,
dirigir y construir las obras de arquitectura, tiene que estar doblemente
autorizado por el ,stado para desempe1ar ese oficio/ tiene que tener un ttulo
habilitante y adem$s debe estar matriculado.
9F; las comple.idades de la obra en marcha, su lenta materializacin, su dilatada
e.ecucin, introducen en el proceso una multitud de relaciones contractuales y
subcontractuales, adem$s de generar una intrincada mara1a de obligaciones y
responsabilidades.
BF; cuando se concluye la obra, se opera la recepcin de la cosa, del ob.eto del
contrato, cuyos vicios o fallas visibles quedan purgadas, consentidas, perdonadas
por ese solo acto de recepcin o recibo de la obra o edificio.
GF; despu%s de entregada la obra y recibida por el que la encomend, el
arquitecto, el constructor, el empresario y los contratistas principales, quedan
sometidos a una obligacin de garanta o responsabilidad por el lapso de :H a1os.
62
62
Rondina
!uedando el protagonista principal, o el con.unto de protagonistas si todos
tuvieron roles seme.antes, ligados, atados, constre1idos, sometidos a responder de
todo vicio, falla o defecto que, habiendo estado oculto se manifieste o aparezca a
lo largo de ese extenssimo perodo de garanta/ :CH meses desde que el
propietario recibi terminada la edificacin.
@<an)e e)to) te'a) adecuada'ente de)arrollado) en lo) ca+&tulo) @II4 @III4 IO 5 O0
(1=
(1= >o'o 5a 2i'o) al citar al Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il uni.icado con el >3digo de
>o'ercio4 )e )u+eran e)ta) in)tancia) que tiene el 2ie?o c3digo0 9a no )e trata al contrato de o*ra
dentro del contrato de locaci3n0 Lo que re)ulta no2edo)o4 i'+ortante 5 +o)iti2o0 Lo que
la'enta*le'ente -ace el +ro5ecto4 e) caer en el otro error del c3digo 2igente0 El unir co'o )i .ueran
do) cla)e) de la 'i)'a e)+ecie de contrato4 al contrato de o*ra con el contrato de )er2icio0 9 e)o 5a
no no) gu)ta tanto0 Porque )ie'+re no) +areci3 de'a)iado di.erente el contrato de la) +re)tacione)
+er)onale) )in garanti:ar re)ultado4 co'o e) el contrato de )er2icio0 6rente a nue)tro contrato de
o*ra0 $n contrato en donde la e)+eci.icidad4 la +articularidad4 la de.inici3n '8) +ro+ia 5 rele2ante
del contrato4 e) la ter'inaci3n de una co)a4 lo que )ie'+re )e di?o/ el obtener un resultado0 9a )ea
una o*ra de arquitectura4 co'o una +re)taci3n '<dica o un tra*a?o de a*ogac&a0 Aie'+re que el
+ro.e)ional -ace algo en 2irtud de +ro'e)a de re)ultado a o*tener4 e)ta'o) .rente al contrato de
o*ra0 Aunque lo) '<dico) 5 a*ogado) no )ie'+re +oda'o) co'+ro'eter el re)ultado *ueno de la
co)a0 El que )e gane el ?uicio o el que )e logre la recu+eraci3n del +aciente0 Pero lo cierto4 lo
innega*le4 lo o*ligatorio4 )er8 que el +ro.e)ional -aga el ?ucio4 o el trata'iento4 o la cirug&a0 Gue
-aga la o*ra4 que realice el tra*a?o con el re)ultado +ro'etido/ el ?uicio o el trata'iento0 Gue el
?uicio )e +ierda o que el trata'iento re)ulte .allido4 e) otra co)a0 E)o -ace a la e2entualidad del
re)ultado incierto4 que en todo ca)o no de+ende de quien +re)ta o e?ecuta la o*ra4 )ino que en un
ca)o de+ende de lo) ?uece) que re)uel2en el +leito0 9 en el otro4 de la) condicione) del +aciente que
e2oluciona *ien o 'al con el trata'iento i'+le'entado0 En todo ca)o4 de*e'o) di)tinguir el Bo+u)C4
la o*ra que )e reali:a0 >on el B+o)i*le re)ultado e;ito)oC4 que no )ie'+re )e +uede garanti:ar0
Lo) arquitecto) 5 con)tructore) e)t8n '8) co'+ro'etido) que en otro) +ro.e)ione) re)+ecto del
logro del re)ultado adecuado0 Porque e)e re)ultado4 de la o*ra que re)ulte *uena4 que )ea con.or'e
al Pro5ecto4 que )e -aga con *ueno) 'ateriale) 5 utili:ando adecuada 'ano de o*ra0 No 'ue)tra
nada '8) 5 nada 'eno) que un re)ultado +re2i)i*le0 Gue de+ende de la calidad de la) +re)tacione)
del Pro.e)ional que +ro5ecta4 de la *uena calidad de lo) 'ateriale) e'+leado) 5 de la a+titud de la
'ano de o*ra contratada0 E)ta'o) ante un re)ultado que de+ende de la 'aterialidad de la o*ra4 de la
'ateriali:aci3n del *uen arte de con)truir4 )o*re la *a)e del *uen u)o de lo) ele'ento) que
co'+onen la edi.icaci3n4 con el adecuado 'ane?o de la) co)a)4 de lo) ele'ento)4 de la) -erra'ienta)
5 de la) +er)ona) +ue)ta) a e?ecutar lo) tra*a?o)0
En la tarea del a*ogado e)ta'o) de+endiendo de la )a*idur&a 5 del *uen criterio) de lo) ?uece)4 que
de*en re)ol2er el +leito0 9 en 'edicina e)ta'o) o+erando )o*re un organi)'o 2i2o4 que +uede tener
reaccione) o re)+ue)ta) que no de+enden del acierto 5 de la calidad de la tera+ia0
;. Especi8icidad
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Arquitectura Legal
>uando +retende'o) un +er.il +ro+io4 di)tinto4 di.erente +ara nue)tro
contrato de o*ra4 e) que e)ta'o) recla'ando darle a la acti2idad con)tructi2a4 5 a
lo) criterio) ?ur&dico) que contienen a e)a acti2idad4 la i'+ortancia que )ocial 5
econ3'ica'ente tienen0
-%al 2e: de*a'o) di)cernir alguna) .or'a) de +ro5ectar 5 de con)truir4 de otra)
.or'a) que no tienen lo) 'i)'o) contenido) 5 alcance)0
- !uiz$ debamos hacer captulos especiales para viviendas hechas en bloques
de cemento o por mdulos industrializados.
- 2 entender que existen casos de locales, edificios o viviendas que se arman
como mecanos con partes preemsambladas.
- Y que merecen tratamientos diferenciados.
- "omo los que previ, incluso, L%lez 0$rsfield cuando en la nota al artculo
:@B@, al hablar de la garanta de los diez a1os, nos aclaraba que otros cdigos
distinguan &las casas de ladrillos de las casas de madera+.
- "osa que nunca tuvimos en cuenta en nuestro pas porque sencillamente
aqu, sobre todo en las grandes ciudades, poco y nada se construye con
maderas o materiales no tradicionales.
Gui:8 de*a'o) tra*a?ar en di.erenciar la) alternati2a) que +lantea el 'i)'o
>3digo en el art&culo 16464 cuando dice que e)a garant&a de lo) 1" aFo) de
re)+on)a*ilidad del con)tructor4 )e a+lica )ola'ente a &edificios u obras en
inmuebles destinados a larga duracin+. >o'o entendiendo que e;i)ten otra)
o*ra) o edi.icio) que no e)t8n de)tinada) a tener una 2ida Etil tan +rolongada 5 que4
+or ende4 no )e a+licar&a en tale) ca)o) la garant&a decenal0
7tra) e)+eci.icidade) que )e 'ue)tran en e)ta) 2er)ione) conte'+or8nea) de
la arquitectura 5 la con)trucci3n e)t8n dada) +or el creciente d<.icit -a*itacional en
lo) *arrio) 'arginale) 5 en la) lla'ada) 2illa) 'i)eria4 o ranc-er&o)4 o .a2ela) o
cantegrile) de nue)tra) grande) ciudade)0 A e)a )ituaci3n de nece)idad 5 urgencia4
de 2erdadera urgencia )ocial 5 )anitaria4 tendr&a'o) que re)+onder con )olucione)
ta'*i<n de e'ergencia0 %anto e'ergencia con)tructi2a co'o e'ergencia ?ur&dica 5
legi)lati2a0 Para que todo) lo) actore) de lo) +roce)o) ur*ano) 5 con)tructi2o)
adecuen )u) e)trategia)4 )u) ca+acidade) 5 re)+on)a*ilidade) en una acti2idad de tan
)eFalada rele2ancia )ocial co'o 'ulti+licadora de *iene) 5 de)arrollo) )ociale) 5
)ectoriale)0
En lo de'8) +retende'o) de)+egar al contrato de o*ra de lo) re)tante)
contrato) de locaci3n4 tanto de o*ra co'o de )er2icio)0 9 ta'*i<n di.erenciar lo que
no) trata de i'+oner el c3digo cuando en el art&culo 1623 no) dice que &los efectos
de este contrato ser$n .uzgados por las disposiciones de este "digo sobre las
obligaciones de hacer+. Porque -acer una 2i2ienda4 un edi.icio4 una o*ra de
arquitectura4 de)de la idea4 el ante+ro5ecto4 el +ro5ecto4 la docu'entaci3n total0 9
de)+u<) dirigirla4 ordenar )u e?ecuci3n4 'ateriali:ar el +ro5ecto4 concluirla 5
entregarla0 9 de)+u<)4 toda2&a 'uc-o de)+u<)4 2elar )u en2e?eci'iento +ara otorgar
al +ro+ietario una garant&a de inde'nidad4 de con)er2aci3n4 +or un la+)o de die:
aFo)0 E)to no tiene nada que 2er con una )i'+le o*ligaci3n de -acer que )e +ueda
a+licar al arreglo de un +ar de :a+ato) +or +arte del :a+atero4 o a endere:ar4
de)a*ollar 5 +intar una c-a+a +or +arte del c-a+i)ta4 o de arreglar una caFer&a +or
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Rondina
+arte del +lo'ero0 La) )i'+le) o*ligacione) de -acer4 )e regulan +or el art&culo 625
que dice que Bel o*ligado a -acer4 o a +re)tar algEn )er2icio4 de*e e?ecutar el -ec-o
en un tie'+o +ro+io 5 del 'odo en que .ue la intenci3n de la) +arte) que el -ec-o
)e e?ecutara0 Ai de otra 'anera lo -iciere4 )e tendr8 +or no -ec-o o +odr8 de)truir)e
lo que .ue)e 'al -ec-oC0
E2idente'ente e)ta generali:aci3n que +retende el c3digo )o*re la)
o*ligacione) de -acer no e) a+lica*le al contrato de con)trucci3n0
No e) co-erente con la co'+le?a realidad 5 lo) e;ce+cionale) 2alore) e intere)e)
que )e +onen en ?uego en una o*ra o edi.icaci3n de regulare) 'agnitude)0
Por e)o deci'o) que nue)tro contrato de o*ra tiene una e)+eci.icidad 'u5
+articular0
Porque ?u)ta'ente e)t84 &nti'a 5 )u)tancial'ente identi.icado4 con lo que e) un
+ro5ecto 5 una e?ecuci3n de una o*ra de ingenier&a o arquitectura0(1=
(1= En el Pro5ecto de nue2o c3digo ci2il )e re+iten4 con otra) +ala*ra)4 lo) 'i)'o) errore)4 cuando
)e identi.ica a la) o*ligacione) de -acer con la) o*ligacione) que re)ultan del contrato de o*ra0
A)& dice el Pro5ecto/
Artculo AC@/ &"ircunstancias de la obligacin de hacer/ La deuda de la o*ligaci3n +uede
con)i)tir/ a= en reali:ar cierta acti2idad con la diligencia a+ro+iada4 +ero inde+endiente'ente de )u
<;ito0 La) cl8u)ula) que co'+ro'eten a lo) *ueno) o.icio) o a a+licar lo) 'e?ore) e).uer:o)4 e)t8n
co'+rendida) en e)te inci)o0
e= Procurar al acreedor cierto re)ultado concreto4 con inde+endencia de )u e.icacia0 c= +rocurar al
acreedor el re)ultado e.ica: +ro'etido0 La) cl8u)ula) lla2e en 'ano o +roducto en 'ano4 e)t8n
co'+rendida) en e)te inci)oC0
- Artculo AC?/ -ncumplimiento/ En ca)o de incu'+li'iento4 el acreedor +or a+licaci3n de lo
di)+ue)to en el inci)o a= del art&culo 674 tiene derec-o/
- A= en la) o*ligacione) de -acer 5 de no -acer4 a e;igir la de)trucci3n de lo inde*ida'ente
-ec-o0 El tri*unal4 )egEn la) circun)tancia) 5 atendiendo al +rinci+io de con)er2aci3n de *iene)4
+uede li'itar o rec-a:ar la +reten)i3nC0
Para no)otro) e)ta )ola 'enci3n4 de que el acreedor +ueda tener derec-o a e;igir la de)trucci3n4 de
lo que con)idera 'al -ec-o4 no) +reocu+a enor'e'ente0 Porque no )ie'+re lo) co'itente) tienen
*uen criterio4 5 'uc-o 'eno)4 *uena) intencione) cuando +elean con )u) +ro.e)ionale) o
con)tructore)0 E)+ecial'ente4 cuando )e trata de no +agar la) deuda) +or -onorario) o +or
certi.icacione) de o*ra0 Entonce) encuentran todo) lo) de.ecto) reale) e in2entado) a la o*ra4 que4
)al2o ca)o) 'u5 +articulare)4 nunca +odr8 e)tar tan 'al co'o +ara que no +ueda )er corregida0
Por otra +arte4 +or la 'u5 e)+ecial relaci3n que tiene el arquitecto con )u o*ra4 de*e'o) con)agrar
el +rinci+io de que )ie'+re4 )e le de*e dar la o+ortunidad de que corri?a4 arregle4 re.accione o
)u*)ane lo) 2icio)4 de.ecto)4 .alla) o +ro*le'a) de la o*ra0
Porque en la o*ra e)ta'o) ante una +ro+iedad que .inal'ente4 re)ulta co'+artida/ el dueFo o
co'itente no e) tan a*)oluta'ente dueFo e;clu)i2o de la o*ra4 )i )u di)eFo4 )u +ro5ecto4 )u idea4 )u
+ro+iedad intelectual4 le corre)+onde al arquitecto0
<. Contratos de +bra y de .ervicios
#ara nosotros resulta f$cil distinguir en nuestra materia el contrato de
locacin de servicios del contrato de locacin de obra.
65
Arquitectura Legal
- Guien +re)ta un )er2icio en una e'+re)a con)tructora4 no )e o*liga a entregar un
re)ultado .inal0
-Guien -ace un contrato de o*ra4 en ca'*io4 +ro'ete un re)ultado0
-$na co)a -ec-a4 ter'inada0
- Gue tiene indi2idualidad en el con?unto de co)a) o tarea) que co'+renden la
totalidad de la edi.icaci3n0
- $n o*rero que tra*a?a +or ?ornal4 +or d&a o )e'ana o +or 'e)0
-Al igual que un arquitecto u otro +ro.e)ional que 2iene a controlar e)ta o*ra 5
'aFana +uede +a)ar a otra o*ra 'andado +or la e'+re)a4 5 que co*ra )u) -a*ere)
+or +er&odo)0
En a'*o) ca)o)4 '8) all8 que )e +ueda -a*er con.igurado un contrato de tra*a?o4
a'*a) .igura) e)t8n en el 'arco de la locaci3n de )er2icio)0
Cuando e:iste locacin de obra. + me5or, como nosotros lo designamos,
simplemente contrato de obra, es cuando se dan9
a; una promesa de hacer una obra, una cosa diferenciada, individualizada, a
cambio de un precio en dinero.
b; (n profesional, contratista, subcontratista o empresario que promete y se
obliga a un resultado final, en un plazo determinado, y por un precio tambi%n
determinado.
c; Alguien que encomienda una obra y no quiere contratar a un empleado que
traba.e por .ornal, sino que contrata a quien promete una e.ecucin de una cosa
terminada. 0e encomienda y se paga por una obra individualizada. !ue cobrar$
por esa cosa hecha y que no ser$ pagada ni por da ni por plazo. "obrar$ por una
cosa hecha, terminada y perfecta. Y que, obviamente, no cobrar$ m$s si m$s
demora. #or el contrario, puede incluso tener que pagar una multa o cobrar
menos si demora la entrega de la cosa hecha, del resultado final prometido.
d; ,n la locacin de obra existe autonoma en quien realiza el traba.o. ,n el
contrato de servicios, al igual que en el contrato laboral, el que presta el servicio
lo hace ba.o la direccin t%cnica de otro. 3ormalmente en el empleado u obrero
existe subordinacin, dependencia t%cnica, .urdica y econmica. ,n quien se
obliga a hacer una obra, adem$s de prometer, de garantizar un resultado, existe
esa autonoma t%cnica que le permite hacer la obra seg6n su propio saber y
entender y conforme a sus aptitudes profesionales, t%cnicas y artsticas.
,n la locacin de servicios, en cambio, como en el contrato de empleo y
en todas las formas del contrato de traba.o subordinado, dependiente, las
obligaciones para el locador son obligaciones de medio. De poner los medios
necesarios al servicio del comitente, del patrn, el empleador, en favor del
&locatario+. !ue me pagar$ por da, semana o por plazo, pero a quien no le
garantizo un resultado. Y por eso no me pagar$ por obra hecha. 5e pagar$ a6n
cuando el resultado que pretenda o que esperaba ver concretado el locatario, no
66
66
Rondina
se alcanzara. #orque el locador de servicios no garantiza resultados. 0olamente
promete. Y cumple con sus obligaciones, con realizar las tareas previstas y
convenidas. "umple adecuadamente con sus prestaciones, traba.ando tantas
horas por da, tantos das por semana. 2 cumpliendo con la cantidad y modalidad
de los .ornales convenidos. (1=
=. (os su5etos del contrato de obra
>uando le toc3 de.inir a lo) )u?eto) del contrato de locaci3n4 el >3digo >i2il
di)tingui3 *ien a lo) actore) de la relaci3n0 El art&culo 14!3 dice -en )u Elti'a +arte-
que/
&el que paga el precio se llama en este "digo locatario, arrendatario o
inquilino y el que lo recibe se llama locador o arrendador+.
Luego *u)cando en la) nota) de lo) art&culo) dedicado) a e)te te'a de la)
locacione)4 encontra'o)/ nota al art&culo 1623/
&las leyes romanas confunden muchas veces el arrendador y el arrendatario.
'ocadorconductor. 3osotros llamamos locador al que presta el traba.o o la
industria y locatario al que paga el precio, lo mismo que en la locacin de obras.
Para inter+retar 'e?or toda2&a el criterio con que @<le: legi)la e)te contrato4
2e'o) lo que dice en la nota al art&culo 162!/ B000con2enci3n +or la cual el
e'+re)ario-con)tructor +ro'etiendo e?ecutar una o*ra4 )e -a o*ligado a +oner en
ella todo) )u) cuidado)4 toda) la) +recaucione) que -a*&a derec-o a e)+erar de <l
)egEn )u +ro.e)i3nC0
(1= Recorda'o) que en el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il 5a no )e inclu5e a lo) contrato) de o*ra
5 de )er2icio dentro de la) locacione)4 co'o 2icio)a'ente lo -ace el 2ie?o c3digo de @<le:0 Pero
diga'o) que el codi.icador del )iglo OIO no -i:o '8) que re)+etar la 2ie?a no'enclatura del
,erec-o Ro'ano0 9a que en Ro'a4 cuando e;i)t&an )eFore) 5 e)cla2o)4 )e 2e&a4 en la) locacione)4
la) .or'a) de dar +ara )u Bu)oC tanto al ca'+o4 a la ca)a o al arado4 co'o a lo) e)cla2o) ca+ace) de
+re)tar contrato) de o*ra) o de )er2icio)4 dentro del g<nero de la) Bo*ligacione) de -acerC0 %oda e)a
realidad 2inculada a la) +8gina) negra) de la -i)toria de la e)cla2itud4 +arecen de'a)iado
anacr3nica) co'o +ara que la) )iga'o) 'anteniendo0
A lo largo de todo e)te ca+&tulo4 tanto en la) +arte) originale) del >3digo de
@<le: A8r).ield co'o en lo) art&culo) re.or'ado) o agregado) en la re.or'a de
1!64 )e -a*la indi)tinta'ente4 +ara re.erir)e al con)tructor4 de .igura) di.erente)
entre la) que )e 'enciona 4 co'o locador de o*ra4 al e'+re)ario4 o*rero4
con)tructor4 +ro5ecti)ta 5 director de o*ra4 o )i'+le'ente locador0

67
Arquitectura Legal
3o se usa en esta parte en ning6n momento la denominacin de arquitecto para
el constructor o profesional. "omo s lo hace el "digo cuando establece en favor
de los arquitectos el privilegio por el llamado cr%dito refaccionario, en el artculo
9?9:. #ero a este tema lo veremos con amplitud en el captulo M---, en el
n6mero 9:.
Re)+ecto de lo) otro) actore) o )u?eto) del contrato de o*ra 'u5 +oco
+ode'o) decir/ )i'+le'ente que )e trata de lo) +ro+ietario) del terreno4 que
de2endr8n luego en +ro+ietario) de la o*ra o co)a ter'inada0
-Aon lo) cliente) del arquitecto4
-)on lo) co'itente) del con)tructor0
-Lo) que +agan la o*ra0
-Lo) que +iden4 generan la enco'ienda +ro.e)ional o con)tructi2a 5 luego e)t8n
o*ligado)4 +ura 5 )i'+le'ente4 a +agar el +recio con2enido0
- 7 el +recio que re)ulte )i4 +or e?e'+lo4 )e con2ino en el )i)te'a de coste "
costas +ara la e?ecuci3n de la o*ra0
- 7 que +agar8n +ura 5 )i'+le'ente lo) -onorario) con2enido) con el
+ro.e)ional4 )i el +ro.e)ional )ola'ente cu'+le role) de +ro5ecti)ta4 director4
conductor t<cnico4 ad'ini)trador de la o*ra o re+re)entante t<cnico o legal de la
e'+re)a e?ecutora0
- Pero )ie'+re le co'+ete al dueFo-co'itente +agar lo con2enido0
- Lo que )e -a5a e)ti+ulado0
- 7 lo que )ur?a del contrato o de lo) arancele) +ro.e)ionale)0
- Poca) 2ece) tendr8 el +ro+ietario o co'itente otra) o*ligacione) acce)oria)/ )&4
o*2ia'ente4 entregar el terreno4 )& a 2ece)4 )u'ini)trar 'ateriale) o contratar
+er)onal4 o traer )u*contrati)ta) a la o*ra0
- Pero de toda) 'anera)4 en todo) lo) ca)o)4 la naturale:a de la relaci3n4 re)+ecto
del +ro+ietario-locatario-co'itente- e) en el contrato de o*ra4 una obligacin
de dar4 de +agar4 de entregar el +recio 54 a 2ece)4 ade'8) del +ago4 entregar
otra) co)a)0
Para el arquitecto o con)tructor4 5a 2i'o)4 el contrato de o*ra )e re)uel2e en una
'u5 e)+ecial 5 di.erenciada obligacin de hacer, con garanta de resultado.(1=
(1= Recorde'o) que el art&culo 726 del Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il e)ta*lece tre) e)cala) de
+ro'e)a) en la) o*ligacione) de -acer/ 1N= +ro'eter una acti2idad +ero )in +ro'eter re)ultado4 o )u
<;ito o e.icacia- 2N= +ro'eter cierto re)ultado4 con inde+endencia de )u <;ito o e.icacia- 5
.inal'ente4 3N= +ro'eter un re)ultado e.ica: o e;ito)o0
>. (os roles del arquitecto
>uando )e trata el te'a de la) incu'*encia) +ro.e)ionale) de lo)
arquitecto)4 con2iene di)cernir de quien 2iene la +ro+o)ici3n0 Ai )ale de la)
.acultade) de arquitectura o de lo) 'i)'o) colegio) +ro.e)ionale)0 74 )i +or el
contrario4 )urge de la co'+le'entaci3n4 con.rontaci3n o coordinaci3n con otra)
6
6
Rondina
+ro.e)ione) que inter2ienen en 'ateria) 5 )ituacione) 2inculada) con la
con)trucci3n0
Porque con2iene recordar que nada )e -a -ec-o +ara )al2ar e)ta di.&cil )ituaci3n
co'+etencial entre arquitecto)4 ingeniero) en con)truccione)4 ingeniero) ci2ile)4
t<cnico) con)tructore)4 'ae)tro) 'a5ore) de o*ra0 Inclu)o4 alguna) otra) ingenier&a)
que ta'*i<n recla'an o rei2indican el derec-o a +ro5ectar 5 dirigir la con)trucci3n
de o*ra) de alguna e)+eciali:aci3n (ingeniero) qu&'ico)4 o electro'ec8nico)4 +ara
+ro5ectar .8*rica)4 ingeniero) agr3no'o) que de)ean +ro5ectar e)ta*leci'iento) de
ca'+o4 etc<tera0=0
Por e)o al to'ar una de.inici3n de la) incu'*encia) +re.eri'o) re'itirno) a
un acta 'ini)terial de la Naci3n del aFo 1!5 que dec&a/ BEl arquitecto e)t8
.acultado +ara in2e)tigar4 e)tudiar4 +rogra'ar4 +lani.icar4 +ro5ectar4 dirigir 5
con)truir0 >o'o a)& ta'*i<n +ara e?ercer accione) co'+le'entaria) tale) co'o/
e?ercer la docencia4 a)e)orar4 ta)ar4 actuar co'o +erito t<cnico4 liquidador4 reali:ar
'edicione) 5 di2i)ione) en +ro+iedad -ori:ontal0
El o*?eto 5 ca'+o de a+licaci3n de e)ta) accione) co'+rende el e)+acio
+E*lico 5 +ri2ado4 en todo) lo) grado) de co'+le?idad 5 en )u) di.erente) e)cala)/
edi.icio)4 )u in.rae)tructura4 )u equi+a'iento interno4 con?unto de edi.icio)4 lo)
e)+acio) que ello) deter'inan 5 )u equi+a'iento ur*anoJ la ciudad4 )u) +arte)
con)tituti2a)4 incluido) )u) e)+acio) +E*lico) 5 )u equi+a'ientoJ 5 todo o*?eto que
con.igure e integre el -8*itat -u'anoC0
Ai no) atene'o) a-ora4 en la +arte que no) intere)a4 al te'a del arquitecto
constructor
Ai no) a+arta'o) de la) incu'*encia) que tiene el arquitecto4 de 'anera natural4 en
'ateria de ur*ani)'o0
Ai 2e'o) a la +ro.e)i3n arquitectura co'o -acedora de edi.icio)4 que tran)ita
todo) lo) e)tadio)4 de)de el +ro5ecto o di)eFo -a)ta la conducci3n e?ecuti2a de la
con)trucci3n0
Ai conte'+la'o) lo) role) del arquitecto0 Gue )e +one en o*ra a +artir de la
e;+o)ici3n inicial de )u cliente-co'itente0 >uando e)cuc-a a quien le +ide 5 )ugiere
la .or'a4 la e)cala4 el co)to de la o*ra que +retende0
En tales roles, o respuestas pro8esionales, podemos decir que al arquitecto le
competen las siguientes tareas, incumbencias, competencias o prestaciones9
a= de.iniendo4 ilu'inando 5 adecuando la idea generatri: del +ro5ecto0
*= El arquitecto4 e)cuc-a4 inter+reta 5 rede.ine la nece)idad 5 lo) de)eo) del
cliente4 )a*iendo c3'o -a*r8 de )ati).acer nece)idade) 5 ten)ione)0
c= el arquitecto genera el ante+ro5ecto0 A +artir de la) idea) iniciale) 5 rectora) de
la enco'ienda 5 de la contenci3n que el arquitecto le +re)ta a la e;+o)ici3n del
co'itente4 -a*r8 de co'en:ar a +roducir re)ultado)0 A tra2<) de la e;+re)i3n
gr8.ica 5 de )u) e;+licacione) o 'e'oria)4 +odr8 de.inir la) caracter&)tica) 5
ra)go) generale) de la .utura o*ra0
6!
Arquitectura Legal
d= el arquitecto +roduce la) l&nea) generale) del Pro5ecto0 Al concreti:ar la)
idea) 5 .or'ulacione) del ante+ro5ecto4 a-ora la) de.ine +articulari:ada'ente0
Enuncia 5 di)eFa todo) lo) detalle) de la o*ra0 >on )u .ac-ada 5 )u) corte)0
>on )u) +reci)ione) cuantitati2a) 5 )u) e)+eci.icacione) cualitati2a)0
e= El Pro5ecto e)t8 concluido0 El arquitecto )e a+re)ta a de.inirlo 'aterial'ente0
Ingre)a a la di'en)i3n e?ecuti2a 5 e?ecutora de )u) incu'*encia)0 Porque la
direcci3n de la o*ra e) una e;ten)i3n l3gica 5 adecuada'ente .uncional de lo)
tra*a?o) de idear 5 +ro5ecta o di)eFar la .utura con)trucci3n0 Porque nadie
'e?or que el 'i)'o autor del Pro5ecto +odr8 luego dirigir )u e?ecuci3n0
.= El director de la o*ra )er8 quien controle 5 )u+er2i)e0 Guien ordena 5
+rogra'a0 Guien 2igila 5 corrige la) tarea) de e?ecuci3n0 ,e)de a.uera de la
o*ra 5 con una 2i)i3n generali)ta0 >on una +erce+ci3n totali:adora4 )a*e
inter+retar al Pro5ecto 5 )a*e cu8le) )er8n lo) 'e?ore) ca'ino) +ara
concretarlo0 Por ello el ,irector e) el re)+on)a*le .inal de la o*ra0 E) la .igura
'8) con)+icua0 E) el actor 5 o+erador '8) i'+ortante0 E) la '8;i'a
autoridad dentro de la o*ra0 Porque e) quien la dirige0 Pero ta'*i<n +orque
a+arece co'o el re+re)entante '8) 2inculado al +ro+ietario0 Ade'8) de )er el
+rinci+al +rotagoni)ta del Pro5ecto0
g= %a'*i<n el arquitecto de)e'+eFa el rol del >onductor %<cnico0 E)te rol que
+uede tener otra) deno'inacione)4 e) )in e'*argo un de)e'+eFo de uni2er)al
ace+taci3n0
-= Alguien tiene que )er el re+re)entante t<cnico de la e'+re)a4 tiene que e;i)tir
una .ir'a -a*ilitante de lo) contrati)ta)0
i= %iene que e;i)tir un ca+ata: general0
?= Gue +uede ta'*i<n deno'inar)e a+are?ador0
Q= 7 t<cnico con)tructor0
l= 7 'ae)tro 'a5or de o*ra0
'= 7 arquitecto t8cnico, co'o lo lla'an en alguno) +a&)e)0
n= El >onductor %<cnico de.ine al re)+on)a*le 'aterial4 directo e in'ediato de la
e?ecuci3n0 ,e lo) tra*a?o) 'ateriale) 5 concreto)0
o= E) quien de)de adentro del o*rador e?erce la) .uncione) que le delega el
,irector4 5a que <)te4 e)t8 '8) a.uera de la o*ra0
+= E) quien cola*ora en la) .uncione) de 2igilancia 5 contralor0
q= E) quien )u+er2i)a a lo) gre'io) 5 a lo) contrati)ta)0
7"
7"
Rondina
r= Guien controla 5 )u+er2i)a el a+ro2i)iona'iento de lo) 'ateriale)0
)= Guien ordena lo) cronogra'a) de de)arrollo0
t= Guien 'ide lo) tie'+o) 5 lo) di)cute con el ,irector0
u= Guien en .in4 e2alEa 5 )ugiere el de)en2ol2i'iento +re2i)i*le de lo) tra*a?o)0
2= Guien organi:a la 'ano de o*ra0
S= Guien elige 5 )elecciona lo) 'ateriale)0
;= El organi:ar8 la in.or'aci3n o*?eti2a de la 'arc-a de lo) tra*a?o) 5 de la)
in2er)ione)0
5= Para que el ,irector +ueda in.or'ar adecuada'ente al +ro+ietario
Como administrador9 el arquitecto puede asumir el rol de organi4acin y
de8inicin econmica y 8inanciera de la obra.
a= ,e -ec-o4 e) el 'i)'o arquitecto quien cu'+le e)ta) tarea) cuando )e a)u'e
co'o e'+re)ario con)tructor0
*= 7 cuando con)tru5e +ara )& 'i)'o4 en 'ira) a 2ender la) o*ra) con)truida)0
c= Pero ta'*i<n +uede a)u'ir la ad'ini)traci3n de la o*ra co'o +arte de la
enco'ienda que le -ace )u cliente o +ro+ietario/
d= cuando con2ienen que4 ade'8) del +ro5ecto 5 direcci3n de la o*ra4 el arquitecto
)e encargar8 de co'+rar 'ateriale)4
e= de contratar la 'ano de o*ra4
.= de )u*contratar a lo) gre'io)4
g= de traer cola*oradore) +ro.e)ionale) +ara el c8lculo4
-= o +ara la conducci3n t<cnica4
i= o +ara a+are?ar en la o*ra0
?= En todo) lo) ca)o) lo que e)tar8 -aciendo )er8 ad'ini)trar lo) .ondo) o dinero)
que el +ro+ietario le con.&a +ara que4 en )u no'*re 5 re+re)entaci3n4 co'+re4
contrate4 ordene4 a+lique .ondo) 5 tarea)
Q= 54 en .in4 +ara que4 )a*iendo (co'o )e )u+one que el arquitecto )a*e=4 la 'e?or
'anera de -acer rendir lo) .ondo) a in2ertir +or el +ro+ietario4 o+ti'ice lo)
ga)to) +ara o*tener4 con el '8) *a?o co)to4 la 'e?or o*ra4 en el '8) *re2e +la:o
5 con la) 'e?ore) condicione)0
5$s que nunca en este caso decimos que el arquitecto perfecciona su
papel de representar al comitente.
- ,s un verdadero mandatario, apoderado, representante legal del comitente,
ya que en su nombre contrata, compra, ordena y dirige los aspectos
econmicos de la obra
- Adem$s de dirigir y ordenar los aspectos t%cnicos y est%ticos, que devienen de
su rol m$s inherente y especfico/ el de proyectista y director general de los
71
Arquitectura Legal
traba.os de construccin.
- ,n estos roles de administrar la obra, vemos en el profesional desempe1ar
las dos vertientes del proceso constructivo/ desde la ideacin o proyectacin,
hasta la organizacin de los traba.os en el quehacer del Director. Y luego en
el rol de administrar los fondos, los medios econmicos, t%cnicos y laborales,
que hacen a la e.ecucin de los traba.os. (1=
(1= El te'a de lo) role) +ro.e)ionale) tiene +articular rele2ancia tanto en lo) a)+ecto) +ro.e)ionale)
de la +re)taci3n o+eracional del arquitecto4 co'o de)de el +unto de 2i)ta ?ur&dico H legal0
,e.iniendo4 di)cerniendo cu8le) )on la) .uncione)4 tarea) 5 co'+ro'i)o) que a)u'e el
arquitecto4 llega'o) a de.inir todo lo que -ace a la) relacione) Bo*ra- +ro.e)ionalC0 %odo
cuanto -aga a la) o*ligacione)4 derec-o)4 re)+on)a*ilidade) 5 atri*ucione) del 'i)'o
+ro.e)ional ante la o*ra4 ante el co'itente 5 .rente a lo) tercero)0
AegEn )ean lo) role) )er8n lo) atri*uto) 5 carga) de la) .uncione)0 Ello -ace a la identi.icaci3n del
+ro.e)ional con la o*ra0 Ai )3lo e) Pro5ecti)ta4 )u identidad )e re)u'e en la +er.ecci3n del di)eFo 5
en el derec-o a que lo) linea'iento)4 idea) 5 originalidade) del +ro5ecto )ean re)+etado)0 >o'o que
ta'*i<n la +ro5ectaci3n a)u'ida -ace a la) re)+on)a*ilidade) que +uedan originar)e en errore)4
de.ecto) o )olucione) incon2eniente) que el 'i)'o +ro5ecto +ueda contener0
Ai lo) role) )e co'+le'entan con la ,irecci3n de la 7*ra4 el +ro.e)ional a)u'e la o*ligaci3n de
-acer todo cuanto corre)+onda a la .idelidad de la o*ra 'aterial con el +ro5ecto4 5 a la +er.ecci3n de
la) tarea) que )e de)arrollen +ara e)a e?ecuci3n o 'ateriali:aci3n0 A la +rocedencia 5 calidad de lo)
'ateriale)4 a la a+titud de lo) terreno) 5 la) .undacione) que )e corre)+onden con e)a calidad de la
tierra4 a la *ondad de la 'ano de o*ra 5 a todo) lo) +roce)o) que garanticen la *uena e?ecuci3n0
Ai cu'+le la) 2ece) de >onductor %<cnico4 )u tarea) )er8 entonce) la que +rocurar que la)
o+eracione) que )e realicen en el o*ra 5 )o*re la o*ra )ean la) que corre)+ondan a la *uena
e?ecuci3n0 @eri.icar8 la calidad de lo) 'ateriale)4 organi:ar8 la 'ano de o*ra4 i'+le'entar8 la)
o+eracione) concreta) de e?ecuci3n de tarea) )o*re e)o) 'ateriale) en el tie'+o 5 de la 'anera
que re)ulte o+ortuna0 7rgani:ar8 el tra*a?o4 +re)er2ar8 lo) 'ateriale)4 -erra'ienta) 5 equi+o)4 5
coordinar8 la) tarea) que le enco'iende el ,irector de la 7*ra +ara que lo) +roce)o) de e?ecuci3n4
la concreta edi.icaci3n4 )e de)arrolle en el cronogra'a +re2i)to4 de 'anera en que e)t< ordenado4 5
con.or'e a la) regla) del arte 5 de la *uena e?ecuci3n t<cnica de lo) tra*a?o)0
>on e)to) e)que'a)4 ca)i co'o una deri2aci3n natural de la) +re)tacione) que -acen a la identidad
del +ro.e)ional con)tructor con la o*ra4 e) que +ro'o2e'o) que al Pro5ecto 5 ,irecci3n4 )e le
corre)+onda con la Ad'ini)traci3n de la o*ra0 Porque )e co'+leta el c&rculo de acti2idade)0 Ae
co'+le'entan lo) tra*a?o) de 'anera que )e .acilite 5 )e garantice que4 quien e) autor del
Pro5ecto4 5 quien )e encarga de la *uena 'ateriali:aci3n de e)e Pro5ecto4 )a*r8 la 'e?or 'anera de
concretar la o*ra0 Aeleccionar8 'e?or lo) +rocedi'iento)4 lo) 'ateriale) 5 lo) o*rero) nece)ario)
+ara que la o*ra re)ulte *uena0
9 la naturale:a de la relaci3n4 que )urge del car8cter de la) o*ligacione) de -acer de ti+o e'+re)ario
o +ro.e)ional4 contiene lo) ele'ento) que a*arcan toda) la) in)tancia) que )e a*ren en e)te ti+o de
acti2idad0 >o'o dice el art&culo 727 del Pro5ecto de >3digo >i2il4 cuando titula a e)e art&culo con
la e;+re)i3n Bincor+oraci3n de tercero)C4 el deudor de la o*ligaci3n H en nue)tro ca)o el arquitecto o
el con)tructor- tiene derec-o a 2aler)e de tercero) +ara reali:ar la acti2idad co'+ro'etida0 Aal2o
cuando )e trate de acti2idade) +ara la) cuale) .ue elegido e)+ecial'ente0 >o'o e) la acti2idad del
+ro5ecti)ta0
?. (a Empresa
72
72
Rondina
,eci'o) que e;i)te e'+re)a cuando e)ta'o) .rente a una unidad econ3'ica
dedicada a la +roducci3n4 a la indu)tria4 al co'ercio o a la +re)taci3n de )er2icio)0
"omprende una fusin org$nica de direccin, capital y traba.o, como factores de
la actividad o produccin.
En nue)tra) 'ateria) encontra'o) e'+re)a) con)tructora) 5 ta'*i<n otra)
que +ueden o.recer al 'ercado toda una ga'a de )er2icio)/ con)ultor&a)
+ro.e)ionale)4 e)tudio) de arquitectura o di)eFo4 gru+o) t<cnico) de +lani.icaci3n
ur*ana4 etc<tera0 (1=
(1= En la de)cri+ci3n de la) nue2a) .or'a) del de)e'+eFo +ro.e)ional4 en la Re2i)ta @i2ienda )e
+u*lic3 un *olet&n con el no'*re de B@i2ienda GerencialC0 La +u*licaci3n contiene nota)
re.erida) ?u)ta'ente a e)ta) .or'a) '8) )i)t<'ica) o e'+re)ariale) de encarar el de)arrollo
+re)tacional de ingeniero) 5 arquitecto)0 ,ice la autora ,iana @eglo que Bla .igura del pro.ect
manager e;cede +or )u) in?erencia) a la .igura tradicional del ,irector de 7*ra0 En nue)tro
+a&) e;i)te una .igura legal que e) la direcci3n de o*ra4 +en)ada en un +ro.e)ional -a*ilitado4
que a)u'e una )erie de re)+on)a*ilidade)0 Nor'al'ente la .unci3n +ro+ia del director de o*ra
)e -a dado a lo largo del tie'+o a tra2<) de organi:acione)/ e)tudio) de arquitectura o e)tudio)
de ingenier&aC0
BLa co'+le?idad de lo) +ro5ecto) -i:o que a+areciera con '8) .uer:a4 5a de)de -ace uno) aFo)4 la
.igura del gerente del +ro5ecto o pro.ect manager0 E)ta .igura no )e ocu+a )ola'ente de lo) a)+ecto)
de la con)trucci3n4 )ino ta'*i<n de lo) a)+ecto) nece)ario) +ara concretar el negocioC0
000 En un +ro5ecto )e +uede e)tar a cargo de .uncione) de ge)ti3n de)de la +o)ici3n de pro.et
manager, en toda )u di'en)i3n4 o tener a cargo una tarea de 'enor alcance0 Ai no )e ge)tiona la
+arte co'ercial ( que tiene que 2er con lo) ingre)o)= )i no )e coordina a todo) lo) equi+o) a)e)ore)
inter2iniente) en el negocio 5 )ola'ente )e to'a la ge)ti3n de la e?ecuci3n de la o*ra4 )e ocu+a la
.igura que u)ual'ente )e lla'a construction manager4 o gerente de o*ra4 -a*lando en
ca)tellano000CC0
>o'o dice la autora e)ta'o) ante nue2a) realidade) que lo) +ro.e)ionale) de*en atender 5 entender
+ara no quedar de)+la:ado) de la de'anda que -o5 -ace el 'ercado0 En t<r'ino) de una acti2idad
en donde el a)+ecto negocial )e )o*re+one 'uc-a) 2ece) a la) cue)tione) +ro5ectuale) 5
e)+ec&.ica'ente +ro.e)ionale)0 Nadie dice que e)to )ea 'e?or o +eor que la) .or'a) tradicionale) del
e?ercicio +ro.e)ional0 Ai'+le'ente )e dan in)tancia) di.erente)4 +ara la) cuale) de*e'o) e)tar
+re+arado)0 9 'uc-a) 2ece)4 de*e'o) +re+ararno) +or nue)tra +ro+ia cuenta4 5a que la)
uni2er)idade) no +arecen e)tar enterada) de e)to) ca'*io)0
Por otra +arte de*e'o) decir que no )ie'+re )e i'+one el e?ercicio Be'+re)arioC de la +ro.e)i3n0
La) .or'a) tradicionale) del e?ercicio +ro.e)ional no -an de)a+arecido0 Pro*a*le'ente toda2&a
con2i2an durante *a)tante tie'+o la) do) alternati2a) de la +r8ctica +ro.e)ional0 A)& co'o tiende a
de)a+arecer la 'edicina +racticada de)de lo) con)ultorio) +articulare)4 +orque )e i'+onen la)
organi:acione) )anatoriale) 5 -o)+italaria)0 A)& ta'*i<n )e tender8 a la +r8ctica +ro.e)ional de la
arquitectura a tra2<) de +re)tacione) +lurale)4 54 'uc-a) 2ece)4 interdi)ci+linaria)0
,e)de el +unto de 2i)ta ?ur&dico deci'o) que la) e'+re)a) de*en adquirir
una .or'a legal0 9a )e trate de e'+re)a) uni+er)onale) en donde el dueFo o
e'+re)ario e) una )ola +er)ona0 $n -o'*re o una 'u?er .&)ica4 de carne 5 -ue)o0 7
en el ca)o de que e;i)tan 2ario) )ocio) 5 )e trate4 en con)ecuencia4 de una persona
colectiva, o persona .urdica. 9 e)a) .or'a) legale) +ueden )er entonce) en e)to)
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Arquitectura Legal
ca)o) +luri+er)onale)4 )ociedade) an3ni'a)4 )ociedade) de re)+on)a*ilidad
li'itada4 en co'andita +or accione) o )ociedade) colecti2a)0
En todo) lo) ca)o) )ie'+re )e de)tacar8 el rol del e'+re)ario0 Ni )olo ca+ital4 ni
)ola'ente tra*a?o0 Guien con?uga lo) do) .actore) de la +roducci3n e) el l&der del
gru+o0 Entonce) e)tare'o) ante la .igura gerencial del que dirige0
-Ante una organi:aci3n o ad'ini)traci3n que ordena lo) .actore) de la +roducci3n0
-$n ca+ital de giro4 un ca+ital .i?o o de in)talacione) 5 todo) lo) ele'ento)4
'aquinaria)4 equi+o)
-54 en )u ca)o4 'ateriale) que )e de)tinen a la e?ecuci3n de o*ra)0
- Ao*re todo e)te co'+le?o4 )o*re2uela el JnoNhoN.
- El c3'o -acer la) co)a)4
- e)e ele'ento catali:ador de la) .or'a) 5 lo) 'odo) de tra*a?o o +roducci3n que
en nue)tro ca)o4 lo +re)ta el arquitecto o +ro.e)ional0
- Guien acerca el c3'o -acer0
- El qu< -acer en cada ca)o4 en cada 'o'ento4 en cada eta+a o tra'o de la o*ra0
- El que ordena la) +re)tacione) 5 lo) tra*a?o) de)de el di)eFo original de la o*ra
-a)ta la entrega .inal4 lla2e en 'ano4 del edi.icio concluido0
,sta es la forma de produccin tradicional.
De nuestra cultura econmica de tipo liberalcapitalista.
'os marxistas tienen interesantes an$lisis sobre nuestras formas de entender la
unidad de produccin a la que llamamos empresa.
,llos intentan dar una relevancia manifiesta al traba.o sobre el capital.
"on lo que coinciden en muchos de sus an$lisis con ciertas vertientes de la
-glesia "atlica.
#ero los marxistas reivindican el derecho del obrero a lo que llaman plus vala.
#orque entienden que la ganancia del empresario o capitalista es una renta
inmerecida del capital, que es est%ril y parasitario.
'o que se obtiene, de la con.uncin de los materiales y del traba.o del hombre,
est$ puesto 6nicamente, por el traba.o.
Y al traba.o le corresponde entonces esa utilidad, ganancia o beneficio que tiene
toda empresa o negocio lucrativo o prestacin industrial o comercial.
En cierta 'edida 5 con la utili:aci3n de una uto+&a )ociali:adora que -i:o
'8) 'al que *ien al +a&)4 en 1!574 cuando )e agreg3 un art&culo a la >on)tituci3n
Nacional4 )e e)ta*leci3 en el lla'ado art&culo nue2o o 14 *i)/ que )e a)egurar8 al
tra*a?ador B+artici+aci3n en la) ganancia) de la) e'+re)a)4 con control de la
+roducci3n 5 cola*oraci3n en la direcci3nC0
9 co'o toda +ro+ue)ta irreali:a*le e)e enunciado tan ideali)ta gener3 '8)
re)i)tencia) que )i'+at&a)0
Y poco tiempo despu%s, en lugar de confirmar la identidad del traba.ador con la
empresa, surgi la llamada 'ey :ACGH de r%gimen laboral para la industria de la
construccin.
,n esa normativa, dictada por un gobierno dictatorial pero mantenida por los
74
74
Rondina
sucesivos turnos democr$ticos, se estableci el llamado &fondo de desempleo+.
!ue consagr en esta industria una flexibilizacin laboral que permiti,
mediante un sistema de ca.a de ahorro o depsitos preventivos, que al despedirse
al traba.ador de la empresa, el empleado despedido tuviera, como 6nico derecho,
el de percibir ese fondo de desempleo. Oondo que sustituy a la indemnizacin
por despido, con o sin causa.
@. (as personas 5urdicas
Aa*e'o) que en el >3digo >i2il )e legi)la )o*re la) +er)ona) en general 5 )e
-a*la ta'*i<n de )u ca+acidad +ara o*rar o +ara )er )u?eto de derec-o) 5
o*ligacione)0
"uando en el artculo 9H nos dice &en este "digo, son personas todos los entes
susceptibles de adquirir derechos o contraer obligaciones+, nos est$ indicando
que ba.o esa denominacin de &personas+ existen entes que no son hombres o
mu.eres. "omo dice el artculo 9:/
- &las personas son de una existencia ideal o de una existencia visible. #ueden
adquirir los derechos o contraer las obligaciones que este "digo regla en los
casos, por el modo y en la forma que %l el "digo determina+.
- 'uego aclara en el artculo 9C que &todos los entes susceptibles de adquirir
derechos o contraer obligaciones que no son personas de existencia visible
son personas de existencia ideal o personas .urdicas+.
- Y .ustamente sobre estas personas .urdicas explica la nota al ttulo
correspondiente/ &0e usa la expresin persona .urdica como opuesta a la de
persona natural, es decir, al individuo, para mostrar que ellas no existen sino
como un fin .urdico+.
Para e;+licar que el con?unto de la) +er)ona) -u'ana) que .or'an una
+er)ona ?ur&dica o )ociedad e) di)tinta4 e) a?eno a la +er)ona ?ur&dica 'i)'a0 Gue e)
otra B+er)onaC0 E) otro )u?eto de derec-o0 >o'o dice el 'i)'o @<le: A8r).ield en
la nota al art&culo 35/
&#ero en realidad, la totalidad de los miembros que forman una corporacin
difiere esencialmente de la corporacin misma. Y aunque los miembros de ella
sin excepcin alguna, se reunieran para obrar, no estara obrando as la persona
.urdica o colectiva. 3o sera esto un acto del ser ideal que llamamos &#ersona
Durdica+. #orque para que act6e la persona .urdica, ideal o colectiva, debe
declararse que se act6a en nombre y representacin de esa persona.
2B. (as sociedades
En derec-o co'ercial )e declaran +er)ona) ?ur&dica) de car8cter 'ercantil
75
Arquitectura Legal
la) que a)u'en alguna) de la) .igura) conocida) de la) )ociedade) co'erciale)/ A0A0
-)ociedad an3ni'a-4 A0R0L0 -)ociedad de re)+on)a*ilidad li'itada- o la )ociedad en
co'andita0
Re)+ecto de la calidad de )ocio) .rente a la )ociedad rige ta'*i<n el
+rinci+io de que Bla) )ociedade) co'erciale) .or'an entidade) di.erente) de la)
+er)ona) de quiene) la) con)titu5enC -de un .allo de la Au+re'a >orte de la
Pro2incia de Mueno) Aire)0
En 'ateria de con)truccione) entonce)4 no) queda la +o)i*ilidad de que
.or'e'o)/
a; una sociedad simplemente civil/ co'o reuni3n de +er)ona)
que )e dedican a e)te tra*a?o4 indu)tria o acti2idad/ )i )ola'ente )o'o) )ocio) de un
e)tudio o de una con)ultor&a o inclu)o de una e'+re)a +ara con)truir4 e)tare'o) en
el terreno del derec-o ci2il0
b; 0i queremos actuar en negocios ba.o el signo de los
comerciantes/ 5 adquiriendo e)ta categor&a que no) +er'ite 'ane?arno) en el
8'*ito de lo) negocio) 5 ante cualquier +ro*le'a recurrir a la ?u)ticia co'ercial0 7
en ca)o de .alencia4 +oder recurrir a la in)tituci3n de la quie*ra4 tendre'o) que
con)tituir una .or'a de )ociedad que )ea e)encial'ente co'ercial/ A0A0J o A0R0L0 o
en co'andita +or accione)0 (1=
(1= En el +ro5ecto de >3digo >i2il4 al )er tratado e)te te'a4 )e co'+lica )in nece)idad el )i)te'a
que tiene el >3digo 2igente Ae dice +or e?e'+lo que B)on +er)ona) ?ur&dica) todo) lo) ente)4
di)tinto) de la) +er)ona) -u'ana)4 a lo) cuale) el ordena'iento ?ur&dico le) reconoce a+titud +ara
adquirir derec-o) 5 contraer o*ligacione)C0 A)& lo e;+re)a el art&culo 13 del Pro5ecto0 9 luego
dice en el ru*ro B+er)onalidadC del art&culo 14" que Bla) +er)ona) ?ur&dica) tienen una +er)onalidad
di)tinta a la de )u) 'ie'*ro)C0
>o'o 5a )e di?o4 en el art&culo 3" del 2ie?o >3digo >i2il4 )e dice que B)on +er)ona) todo) lo)
ente) )u)ce+ti*le) de adquirir derec-o) 5 contraer o*ligacione)0 9 agrega el art&culo 31/ La)
+er)ona) )on de una e;i)tencia ideal o de una e;i)tencia 2i)i*le0 9 luego aclara el art&culo 32 Gue
Btodo) lo) ente) ca+ace) de adquirir derec-o) o de contraer o*ligacione) que no )on +er)ona) de
e;i)tencia 2i)i*le4 )on +er)ona) de e;i)tencia ideal4 o +er)ona) ?ur&dica)C0
>o'o 2e'o) el 2ie?o c3digo no trata*a 'al la cue)ti3n4 co'o +ara que a-ora )e intente con el
Pro5ecto 'odi.icar de 'anera tan a*)oluta )u) di)+o)icione)0 En lo) .unda'ento) o e;+o)ici3n de
'oti2o) del Pro5ecto )e dice que )e de?a atr8) la cali.icaci3n del >3digo de @<le: en ra:3n de que
Bla +er)ona -u'ana de*e tener un reconoci'iento ?ur&dico4 +ue) a*arca al )er co'o una unidad
teleol3gicaJ en ca'*io la +er)ona ?ur&dica e) reconocida teniendo en cuenta un .in e)+ecial que el
,erec-o reconoce 5 que le intere)a tutelar 5 +ro'o2erC0
,e e)a 'anera entonce) BEl Pro5ecto -a regulado la BPer)ona ?ur&dicaC dentro de la Parte general
( Li*ro Aegundo= cu5o +ri'er %&tulo e) B,e la) +er)ona) -u'ana)C4 5 el )egundo B,e la) +er)ona)
?ur&dica)C0 E)te t&tulo tiene +or .inalidad con)truir un )i)te'a general a+lica*le a toda) la) +er)ona)
?ur&dica)C0
,e otra 'anera4 +or la naturale:a de nue)tra acti2idad4 en el ru*ro de la
con)trucci3n4 +ode'o) .or'ar +er)ona) ?ur&dica) ci2ile)4 )in que )e no) otorgue la
calidad de co'erciante)/
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76
Rondina
:F; no es comercial la sociedad en que los socios aportan su traba.o personal y el
de sus ayudantes y utilizan sus m$quinas y herramientas para e.ecutar las obras
que contratan. . . =de un fallo de la "$mara de "omercio de Puenos Aires;.
CF; no es comercial la sociedad constituida para construir una casa o edificio de
departamentos que los socios destinar$n exclusivamente para vivienda propia. . .
9F; distinto sera el caso de que los mismos socios se reunieran para construir
edificios destinados a la venta.
BF; tampoco es comercial sino simple sociedad civil la que constituyen los
profesionales con el ob.eto de explotar una actividad vinculada con el e.ercicio de
su profesin liberal, aunque tenga por lgica finalidad el obtener ganancias o
beneficios. . .
22. Henmenos modernos en materia contractual
>uando e)tudia'o) el derec-o +o)iti2o4 el que utili:a'o) cotidiana'ente 5
que e)t8 contenido en la) le5e) o nor'a) 2igente)4 'uc-a) 2ece) no) encontra'o)
con +rinci+io) 5 -a)ta +reci)ione) legi)lati2a) que no) 2ienen de)de el .ondo de la
-i)toria0
#ero ello no quiere decir que el Derecho como tal, y hasta el Derecho en
cuanto con.unto de normas no escritas y de principios m$s o menos inmutables y
universales, no tengan una obligada y necesaria adecuacin histrica y cultural.
!uiz$ no evolucione con la rapidez y la riqueza din$mica que pretenderamos,
pero tampoco sera bueno que no existieran normas permanentes que perduren
con su universalidad y sabidura a lo largo de los tiempos.
,e toda) 'anera)4 alguna)4 qui:8) 'uc-a) .or'a) ?ur&dica)4 tienen en2a)e) nue2o)
54 a 2ece)4 -a)ta contenido) no2edo)o) o reno2ado)0
Pen)e'o) que a)& co'o la in)tituci3n de la /edianera e) 2aria) 2ece) centenaria4 la
#ropiedad )orizontal, o )ea4 la +o)i*ilidad de di2idir a lo) edi.icio) +or +i)o) o +or
de+arta'ento)4 tiene a+ena) 'edio )iglo0 9 )in e'*argo tienen 'uc-o) a)+ecto)
co'une) 54 co'o lo de)arrolla'o) en la o*ra que le) dedica'o) a e)ta)
in)titucione)4 +artici+an de caractere) 'u5 i'+ortante) que la) identi.ican0
Aon nue2a) ta'*i<n la) .or'a) de +ro+iedad o condo'inio que )e dan en lo)
apart hotel, o condo'inio) de tie'+o) co'+artido)4 o lo) clu*e) de ca'+o4 lo)
*arrio) +ri2ado)4 *arrio) cerrado) 5 -a)ta lo) ce'enterio) +ri2ado)0
Aon nue2a) la) .or'a) de contratar +or 'edio de la) tar?eta) de cr<dito4 o lo)
+edido) +or tel<.ono4 5 )er8n +ronto co'une) lo) contrato) que )e -agan 'ediante
77
Arquitectura Legal
la tele2i)i3n interacti2a0 1o5 5a )on -a*ituale) lo) negocio)4 la) co'unicacione) 5
lo) contrato) lo) reali:ado) +or 'edio de lo) .a;4 o lo) )i)te'a) in.or'8tico) o de
co'+utaci3n0 >orreo electr3nico e Internet 'ediante0 6or'ida*le) -erra'ienta) de
co'unicaci3n 5 de 2inculaci3n0 9a no )ola'ente )ocial o +er)onal0 %a'*i<n
?ur&dica 5 co'ercial0
En nue)tra) 'ateria) tene'o) no2edade) que )e 'ue)tran con toda )u
co'+le?idad 5 .a)cinaci3n0
->o'o +ueden )erlo la) que )e deri2an de lo) di)eFo) 5 c8lculo) a)i)tido) +or
co'+utadora)0
-7 en otro) ru*ro)4 la) con)truccione) 'ediante )i)te'a) in<dito) con 'ateriale)
ta'*i<n no2edo)o) que +ueden to'ar conce)ione) de +atente)4 franchesing,
-o a)u'ir .or'a) a)ociati2a) que no ten&an antecedente) legale)0
-7 lo) 'u5 intere)ante) te'a) que 2ere'o) en el +r3;i'o nE'ero0 Lo) que e)t8n
contenido) en la le5 240441 )o*re B.inancia'iento de la 2i2ienda 5 la con)trucci3nC0

,entro del a'+lio +rinci+io de li*ertad que no) dice que todo lo que no e)t8
e;+re)a'ente +ro-i*ido4 de*e )er +er'itido +or la le54 la inconteni*le in2enti2a de
lo) inno2adore) 5 la 'ulti+licaci3n de la) nece)idade) que +ro2ocan nue2o) de)eo)0
7 )i'+le'ente4 que no) )u)citan la) cauti2ante) +u*licidade) de todo origen4 que
crean nece)idade) de)conocida)0 7 que +otencian otro) 2ie?o) gu)to) 5 tendencia)0
A)& ta'*i<n )urgieron 5 continuar8n )urgiendo otra) .or'a) de contratar4 de
co'+rar4 de 2ender4 de con)truir 5 de .or'ali:ar todo ti+o de contrato o con2enio4
que re)ultar8n inducido) o e'+u?ado) +or la no2edad 'ercantil o tecnol3gica0
Ae no) ocurre que lo) )i)te'a) de condo'inio 'ediante +ro+ue)ta)
reno2adora) )eguir8n ca'*iando el )i)te'a de +ro+iedad de negocio) 5 locale)
c<ntrico) a la 2e: que +roducir8n el i'+acto 2i)ual 5 con nue2a) .or'a) de
co'erciali:aci3n4 )egEn 5a lo) 2e'o) en la) +rinci+ale) ciudade)/
-Lo) lla'ado) shopings,
-la) galer&a) co'erciale)
-5 la) nue2a) .or'a) de co'erciali:aci3n4 que no) lle2an a que4 d&a a d&a4 el
,erec-o )e ocu+e de darle) un adecuado 'arco legal 5 un e.ecti2o continente0
- Ai el ,erec-o )e 'ue)tra atento 5 .le;i*le +ara generar la) in)titucione) que la
)ociedad no) de'anda4 e)tar8 re)+ondiendo con o+ortunidad 5 con a+titud al
de)a.&o0 (1=
(1= El Pro5ecto de >3digo >i2il +re2< en el t&tulo @II del Li*ro @ a +artir del art&culo 2"2!4 lo que
deno'ina B,e la) +ro+iedade) e)+eciale)C 5 dice que BLo) con?unto) in'o*iliario)/ lo) clu*e) de
ca'+o4 +arque) indu)triale)4 *arrio) o ce'enterio) +ri2ado)4 centro) de co'+ra) 5 entidade)
)i'ilare) 4 +ueden )u?etar)e al r<gi'en de lo) derec-o) +er)onale) o de la +ro+iedad -ori:ontalC0 En
el art&culo )iguiente4 el 2"3"4 )e ocu+a de lo) lla'ado) Btie'+o co'+artidoC 5 ta'*i<n lo) re'ite a
una de la) do) alternati2a)/ +uede )u?etar)e al r<gi'en de lo) derec-o) +er)onale) o *ien a un )i)te'a
de condo'inio con indi2i)i3n .or:o)a4 )in l&'ite de tie'+o0
- Ai el ,erec-o )e 'ue)tra indolente4 inca+a: o de)intere)ado de dar re)+ue)ta)4 la)
co)a) )e -ar8n igual4 )in .or'a o 'arco legal0
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7
Rondina
Para co'+licar aEn '8) la) 5a co'+licada) 5 con.licti2a) +r8ctica) )ociale) 5
ur*ana)0
23. (ey 3;.;;29 sobre nuevas 8ormas de 8inanciamiento de la
vivienda y la construccin
E)ta le5 nacional +u*licada en el Molet&n 7.icial de .ec-a 16 de enero de
1!!5 tra?o 'u5 i'+ortante) no2edade) en torno de in)titucione) antigua)0 Ain
2igencia0 9 a-ora to'ada) +ara nue2o) u)o)4 +ero 'oderni:ada)0 9 otra) .or'a) de
.inancia'iento 5 contrataci3n0 Gue )e in)cri*en en e)a) corriente) 'oderna) del
,erec-o que tanto au)+icia'o)0 Por )er reno2adora)4 +ero )o*re todo +orque en e)te
co'+le?o 5 ca'*iante 'undo de la) relacione) ?ur&dica)4 )on )u+eradora) de lo)
quieti)'o) 5 anacroni)'o) que tanto daFo -acen a la 2ida )ocial0 Porque una
)ociedad que no renue2a 5 no adecua )u ,erec-o e) una )ociedad que )e ale?a de la
din8'ica -i)t3rica0 >ada d&a '8) acelerada 5 .a)cinante0
Entre las instituciones que nos tra5o la ley 3;.;;2 est*n las siguientes9
,l fideicomiso/ Ae trata de una 2ie?a in)tituci3n4 'u5 +arcial'ente ace+tada
+or nue)tro >3digo >i2il0 La li'ita )3lo al ca)o de in)tituci3n +or -erencia o
te)ta'ento0 $na in)tituci3n que4 en la antigIedad4 )e utili:a*a co'o 'ecani)'o
+or el cual una +er)ona de?a*a encargada a otra +ara que4 lo) *iene) que reci*&a el
.iduciario4 .ueran entregado) a otra) +er)ona)0 ,e all& la deno'inaci3n/ que 2iene
de la) +ala*ra) fides, o .e o con.ian:a 5 commissius4 o co'i)i3n4 o encargo o
enco'ienda0
A-ora la le5 to'ando el 'i)'o 'ecani)'o autori:a a que )e -agan contrato)
)i'ilare)0 Pero con la intenci3n de +ro'o2er lo) negocio) in'o*iliario)0 ,ice el
art&culo 1N de la nor'a que/
&)abr$ fideicomiso cuando una persona = el fiduciante; trasmita la propiedad
fiduciaria de bienes determinados a otra = fiduciario; quien se obliga a e.ercerla
en beneficio de quien se designe en el contrato = beneficiario;, y a trasmitirlo al
cumplimiento de un plazo o condicin, al fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario+. (1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e +ro+one la )iguiente de.inici3n/ BArt&culo 1452/ ,e.inici3n/
Por el contrato de .ideico'i)o el .iduciante o .ideico'i)ario )e co'+ro'ete a tra)'itir la +ro+iedad
de *iene) al .iduciario4 quien )e o*liga a e?ercerla en *ene.icio del *ene.iciario4 que )e de)igne en el
contrato4 5 a tra)'itirla4 al cu'+li'iento de un +la:o o condici3n4 al .ideico'i)arioC0
>o'o 2e'o) no )e gana en claridad en el Pro5ecto4 5 en *uena 'edida )e contri*u5e a generar
cierta i'+reci)i3n0 Aer&a '8) con2eniente con)er2ar la de.inici3n que )e +ro+u)o en la le5 2404410 7
*ien ad'itir que la .igura del .ideico'i)ario )e e?erce al 'odo de un 'andato 'ediante el cual el
.ideico'i)ario reci*e la +ro+iedad H relati2a o i'+ro+ia -de un *ien4 +ara )er tra)'itida al
*ene.iciario4 o a quien )e con2enga4 con.or'e a la 'odalidad de contrataci3n0

>on e)te e)que'a )e intenta +ro+iciar nue2a) .or'a) de contrataci3n de 2enta de
7!
Arquitectura Legal
in'ue*le) con de)tino a 2i2ienda o a otro) u)o) de inter<) )ocial0 Pero intenta4
)o*re todo4 generar .or'a) de .inanciaci3n 'ediante la e'i)i3n de t&tulo)4
re+re)entati2o) de deuda0 Para que lo) in2er)ore) tengan )u.iciente) garant&a) +or
)u) de+3)ito) o in2er)ione)0 9 +ara que la +ro+iedad del que reci*e el *ien4 e)t<
)o'etida a la regulaci3n de un )i)te'a de garant&a) 'u5 +reci)o4 e.ecti2o 5
con2eniente0 Entre otra) con)ecuencia)4 )e crea o genera un +atri'onio )e+arado
de a.ectaci3n e)+ec&.ica0 >on ello )e intenta re)guardar al *ien de cualquier
contingencia que +ueda a.ectar la )ituaci3n +atri'onial de lo) .iduciante) o
.iduciario)0
el contrato de leasing/ e) una .or'a contractual que )e +arece al alquiler0 Pero
que co'+rende la o+ci3n de co'+ra +or +arte del inquilino o arrendatario0 La
+ala*ra deri2a de lease, que en ingl<) e) equi2alente a rent, hire/ alquilar4 rentar4
locar0 Aola'ente que a+arece a-ora co'o un contrato de locaci3n 'odi.icado0 En
lugar de +agar)e un alquiler4 a ca'*io )ola'ente del derec-o a ocu+ar o utili:ar la
co)a0 A-ora4 'ediante el leasing, lo) +ago) que -ace'o) )e 2an ca+itali:ando a
cuenta de un +recio o de una co'+ra .utura0
>o'o dice la le5 en )u art&culo 27/
- )abr$ contrato de leasing cuando al contrato de locacin de cosas se agregue
una opcin de compra a e.ercer por el tomador y se satisfagan los siguientes
requisitos/
- a; que el dador sea una entidad financiera o una sociedad que tenga por
ob.eto la realizacin de este tipo de contratos<

- b; que tenga por ob.eto cosas muebles individualizadas, compradas
especialmente por el dador a un tercero, o inmuebles de propiedad del dador
con la finalidad de locarlas al tomador<
c; que el canon se fi.e teniendo en cuenta la amortizacin del valor de la
cosa, conforme a criterios de contabilidad generalmente aceptados, en el plazo de
duracin del contrato. 3o rigen en esta materia las disposiciones relativas a
plazos m$ximos y mnimos de la locacin de cosas<
d; que el tomador tenga la facultad de comprar la cosa, mediante el pago de
un precio fi.ado en el contrato que responda al valor residual de aqu%lla. ,sa
facultad podr$ ser e.ercida a partir de que el tomador haya pagado la mitad de
los perodos de alquiler estipulados, o antes, si as lo convinieron las partes.
De las letras hipotecarias/ )e trata de una nue2a .or'a de o*tener in2er)ione)
5 +or ende4 de .acilitar la .inanciaci3n4 de o+eracione) de con)trucci3n 5 de co'+ra-
2enta de in'ue*le)0 Kunto con la in)tituci3n que 2ere'o) )eguida'ente4 de un
nue2o r<gi'en de e?ecuci3n o re'ate +ri2ado o e;tra?udicial de in'ue*le)
-i+otecado)4 )e crean 'odalidade) que agilicen lo) 2ie?o) )i)te'a) de cr<dito)
"
"
Rondina
-i+otecario) 5 de la) garant&a) con derec-o real de -i+oteca0
,ice el art&culo 35 de la le5 240441/
- las letras hipotecarias son ttulos valores con garanta hipotecaria
de los cr%ditos hipotecarios para la vivienda/ ,ice el art&culo 5" de la le5 que/
,n los cr%ditos hipotecarios para la vivienda otorgados de conformidad con las
disposiciones de esta ley , los gastos de escrituracin por la traslacin del
dominio e hipoteca a cargo del cliente, por todo concepto, excluidos los impuestos
e incluido el honorario profesional, no podr$n superar el dos por ciento del
precio de venta o de la valuacin del inmueble.
En la) di)+o)icione) de e)te art&culo 5 el )iguiente )e intenta 'oderar lo) co)to) de
lo) +r<)ta'o) -i+otecario)0 En e)+ecial lo) re.erido) a lo) ga)to) +or -onorario) 5
de la) retencione) +or a+orte) de lo) +ro.e)ionale)0 %a'*i<n )e conceden
*ene.icio) al deudor0 En e)+ecial el re.erido al derec-o que tienen lo) deudore) de
cancelar antici+ada'ente la deuda -i+otecaria0
del r%gimen especial de e.ecucin de hipotecas/
>on e)te )i)te'a )e intenta agili:ar la )u*a)ta o re'ate del in'ue*le con garant&a
-i+otecaria0 Ae trata de e;cluir e)ta) nue2a) .or'a) de garant&a de lo) tr8'ite)
?udiciale) que )ie'+re re)ultan largo) 5 co)to)o)0 Para ani'ar a lo) in2er)ore) a
otorgar cr<dito) con garant&a -i+otecaria +ara la con)trucci3n o co'+ra de
in'ue*le)0 ,ice al re)+ecto la le5 240441/
artculo GC/ las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias
con la constancia prevista en el artculo BG, y todas aquellas en que se hubiere
convenido expresamente someterse a las disposiciones de este ttulo, podr$n
e.ecutarse conforme a las reglas siguientes.
artculo G9/ en caso de mora en el pago del servicio de amortizacin o intereses
de deuda garantizada por un plazo de sesenta das, el acreedor intimar$ por
medio fehaciente para que se pague en un plazo no menor de quince das,
advirtiendo al deudor que, de no mediar pago ntegro de la suma intimada, el
inmueble ser$ rematado por la va extra.udicial. ,n el mismo acto se le intimar$
a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y
ocupantes del inmueble hipotecado.
E)te nue2o r<gi'en de relacione) econ3'ica)4 .inanciera) 5 ?ur&dica) re.erido) a
*iene) en general4 5 a in'ue*le) en +articular4 re+re)enta una 'u5 2alio)a
no2edad en 'ateria) que4 nor'al'ente4 2en&an )iendo a.ectada) +or una
1
Arquitectura Legal
in'o2ili:aci3n -i)t3rica0 >on +auta) 5 +rocedi'iento) que no -a*&an ca'*iado en
)iglo)0
Aiguiendo la) 'etodolog&a) de otro) +a&)e)4 )e tra?eron e)ta) in)titucione)4 que
.ueron aco'+aFada)4 +or di)+o)icione) de la 'i)'a le5 2404414 de la) )iguiente)
'edida)/
- re.or'a) al c3digo ci2ilJ
- 'odi.icacione) al r<gi'en del correta?eJ
- 'odi.icacione) a la le5 de .ondo) co'une) de in2er)i3nJ
- 'odi.icacione) al >3digo de Procedi'iento) >i2ile) 5 >o'erciale) de la
Naci3nJ
- 'odi.icacione) al r<gi'en regi)tralJ
- 'odi.icacione) al >3digo PenalJ
- 'odi.icacione) a la) le5e) i'+o)iti2a)J
- de)regulaci3n de a)+ecto) 2inculado) a la con)trucci3n en el 8'*ito de la
>a+ital 6ederal0 En e)+ecial lo) re.erido) a lo) -onorario) de arquitecto) 5 otro)
+ro.e)ionale)4 a lo) derec-o) que co*ra*a la 'unici+alidad de Mueno) Aire)
+ara gra2ar la acti2idad con)tructi2a4 5 a lo) derec-o) 5 recaudo) que 2en&an
e;igiendo lo) colegio) +ro.e)ionale) ante una enco'ienda o acti2idad de
arquitecto)4 t<cnico)4 ingeniero) 5 e'+re)ario) de la con)trucci3n0
27. (os contratos preconstituidos
En do) de nue)tro) li*ro) anteriore) =*esponsabilidad "ivil del "onstructor
y "ontrato de 2bra #6blica y #rivada;4 e;+u)i'o) una +o)tura 'u5 cr&tica contra
e)to) contrato) 5 .or'ulario) preconstituidos0 No) +arec&a entonce) que -a*lar de
un contrato de adhesi0n entre +articulare)4 entre arquitecto 5 cliente4 era co'o
a*u)ar de la *uena .e4 de la ignorancia 5 de la con.ian:a que el co'itente +on&a en
)u +ro.e)ional o con)tructor0
1o5 )egui'o) teniendo lo) 'i)'o) te'ore)4 de que +ueda -a*er algEn ti+o
de a*u)o o a+ro2ec-a'iento4 +ero intenta'o) encontrarle una *uena 2ariante
+ro+oniendo que lo) .or'ulario) i'+re)o) no )e 2endan en lo) Qio)co) o la)
li*rer&a)4 )ino que )e entreguen co'o .or'ulario) o.iciale) +or lo) >olegio)
Pro.e)ionale) o +or la) 6acultade) a tra2<) de )u) In)tituto) o >oo+eradora)0
E) que con la generali:aci3n de la) co'+utadora) )e +uede a+ro2ec-ar e)e
recur)o tecnol3gico 5 o.recer/
-1N= #ultitud de .or'ulario) que )e adecuen a cada circun)tancia 5 a cada cla)e de
o*ra o contrataci3n0
- 2N= Gue en la 'i)'a co'+utadora4 teniendo gra*ado el e)que'a de lo) 'odelo)
contractuale)4 )e +ueden agregar alguna) l&nea) +reci)ando en cada ca)o no
)ola'ente la identidad del cliente4 )ino la identi.icaci3n de cada o*ra 5 de )u)
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2
Rondina
e)+eci.icacione) t<cnica) o +articulare)0
- 3N= Generar una +r8ctica o co)tu'*re )ocial 5 ?ur&dica4 en donde la gente cada
2e: '8) )e 2a5a aco)tu'*rando a e)a 'odalidad de redactar lo) contrato)/
+orque no )e +uede +re)cindir de una +r8ctica )ocial ni de una 'oda4 cuando
todo) la) ace+tan0 Lo 'e?or e) que la gente )e aco)tu'*re a c3'o )e 2an dando
la) co)a) 54 a*riendo *ien )u) o?o)4 no )e de?e engaFar0
#ara confirmar esto, recordamos nuevamente las condiciones que
requeramos para poder utilizar v$lidamente este tipo de formularios, o contratos
preconstituidos o contratos de adhesin/
- a; que sean claros y definidos en las respectivas obligaciones<
- b; que no exista la posibilidad de abusar de la ignorancia o buena fe de las
partes m$s d%biles o ignorantes de la relacin<
- c; que no contengan disposiciones abusivas que puedan, por e.emplo, eximir
de responsabilidad al profesional o al constructor m$s all$ de los casos en
que realmente proceda limitar su responsabilidad. (1=
- En tal )entido tene'o) do) di)+o)icione) del >3digo >i2il que no) +er'iten
negarle 2alide: a lo) contrato) a*u)i2o)/
El art&culo !54 dice que/
&podr$ demandarse la nulidad o la modificacin de los actos .urdicos cuando
una de las partes, explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra,
obtuviera por medio de ello una venta.a patrimonial evidentemente
desproporcionada y sin .ustificacin+.
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e -a*la de Blo) contrato) +redi)+ue)to)C 5 en e)te a)+ecto que
co'enta'o)4 )e ad2ierte/
- Bartculo ?@>/ ,stipulaciones prohibidas en los contratos predispuestos/ En lo) contrato)
+redi)+ue)to) )e tienen +or no con2enida) la) e)ti+ulacione) que4 +or )& )ola) o co'*inada) con
otra)/
- a= de)naturali:an la) o*ligacione) de la) +arte)0
- *= Li'itan la re)+on)a*ilidad del +redi)+onente +or daFo) al +ro5ecto de 2idaJ
- c= li'itan la re)+on)a*ilidad del +redi)+onente +or daFo) +atri'oniale) )in una adecuada
equi2alencia econ3'icaJ
- d= i'+ortan renuncia o re)tricci3n a lo) derec-o) del no +redi)+onente4 o a'+liaci3n de lo)
derec-o) del +redi)+onente4 que re)ultan de nor'a) )u+letoria)J
- e= o*ligan al no +redi)+onente a +agar intere)e)4 )i )u ta)a e;cede )in ?u)ti.icaci3n 5
de)+ro+orcionada'ente4 el co)to del dinero +ara deudore) en o+eracione) )i'ilare)C0
La le5 24024" lla'ada de ,e.en)a del >on)u'idor4 e)ta*lece en )u art&culo 3 )o*re B>ontrato de
Ad-e)i3n- >ontrato de 6or'ulario/ La autoridad de a+licaci3n 2igilar8 que lo) contrato) de ad-e)i3n
5 )i'ilare) no contengan cl8u)ula) de la) +re2i)ta) en el art&culo anterior0000C e)te art&culo4 el 37 de
la 'i)'a le54 e)ta*lece que )in +er?uicio de la 2alide: del contrato4 )e tendr8n +or no con2enida)4 la)
cl8u)ula) que +uedan re+re)entar rie)go) o renuncia de derec-o) +ara el con)u'idor0
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Arquitectura Legal
E)e a*u)o4 e)e a+ro2ec-a'iento que -ace un contratante de la ignorancia o
de*ilidad del otro4 )e lla'a vicio de lesin 5 le +er'ite a la 2&cti'a del a*u)o +edir
la nulidad del acto ?ur&dico o del contrato que lo a.ect30
El otro art&culo que e)ta*lece la regla 'oral )o*re la rectitud de lo) negocio)
5 la *uena .e de lo) contratante) e) el 11!4 cuando dice que/
&los contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender
actuando con cuidado y con previsin+.
1o5 dir&a'o) entonce)4 re)u'iendo4 que lo) .or'ulario)4 lo) i'+re)o) que
contengan contrato) +re-con)titu&do) o contrato) de ad-e)i3n (co'o ante) )e dec&a/
lo) contrato) que contienen letra 'u5 +equeFa4 con toda la +icard&a +ara que el
contratante no +ueda leerla ante) de .ir'ar=4 +ueden )er ad'itido)0 Pero con la)
)al2edade) 5 con la) li'itacione) que de?a'o) e;+licada)0
2;. Contratos de "desin
>o'o )e e;+lica +or el 'i)'o t<r'ino e'+leado4 el contrato de adhesi0n
e) aqu<l +or el cual una de la) +arte) le +re)enta al otro contratante un .or'ulario
e)crito0 Gue el otro tiene que li'itar)e a .ir'ar0
9 que trata'o) con 'uc-o cuidado en nue)tra) 'ateria) +orque +uede dar lugar a
a*u)o) que )urgen de la +ro+ia di)+o)ici3n +)icol3gica o del 8ni'o de lo)
contratante)0 (1=
(1= Lo i'+ortante e) e2itar que e)te )i)te'a de contrataci3n4 'ediante .or'ulario) que de 'anera
e;-au)ti2a H o a*u)i2a- i'+onen condicione)4 no )e con2iertan en in)tru'ento) de una
2erdadera de.raudaci3n0 Por a*u)o contra la *uena .e del .ir'ante0 En el Pro5ecto de nue2o
>3digo )e ad2ierte e)+ecial'ente )o*re lo) contrato) de ad-e)i3n0 9 )e e;+re)a lo )iguiente/
&Artculo ?AH/ ,stipulaciones prohibidas en los contratos celebrados por adhesin/ 9i el
contrato predispuesto ha sido celebrado por adhesi0n, no rigen las e4cepciones previstas en el
artculo anterior
>on *uen criterio4 )e -a e)ta*lecido que una .or'a e)+ec&.ica del contrato +redi)+ue)to4 e) el
lla'ado Bcontrato de ad-e)i3nC0 9 no )e ad'iten la) e;ce+cione) que )e reconocen al +redi)+ue)to0
Gue -acen re.erencia a que4 cuando el no +redi)+onente -a +odido leer 5 ace+tar la) condicione)4 )i
no )on a*u)i2a)4 tendr8n 2alor la) cl8u)ula) que .a2ore:can al lla'ado B+redi)+onenteC0
Recorde'o) que )e deno'ina B+redi)+onenteC a quien redacta el contrato0 9 Bno +redi)+onenteC4 a
quien lo .ir'a +orque el otro )e lo +ro+one o i'+one0
L3gica'ente la le5 intenta +roteger al ad-erente o no +redi)+onente0 9 trata de li'itar la)
cl8u)ula) que lo .a2orecen a quien redacta 5 +ro+one el te;to del contrato4 a )er .ir'ado o ad-erido
+or el otro0
Re)u'iendo/ )e trata de .or'a) o .or'ulario) de contrato) +re-e)ta*lecido)0 Gue 'erecen un
cuidado e)+ecial de la le50 Gue no lo) 'ira con )i'+at&a0 Gue '8) *ien lo) con)idera con cierta
de)con.ian:a0 Porque )ir2en +ara +re-e)ta*lecer condicione) 2enta?o)a) +ara la +arte '8) .uerte de
la relaci3n0 9 el ,erec-o de*e intentar4 )ie'+re4 +roteger a quien )e )u+one que e) la +arte '8) d<*il
de todo contrato o negociaci3n0
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Rondina
A+unta'o) la) )iguiente) ra:one) 5 +re2encione)/
:F; quien se dispone a contratar algo, con ganas, con ilusiones, con entusiasmo
o con mucha necesidad, no se detiene a leer cuidadosamente todas las cl$usulas y
largas exposiciones de algunos convenios o contrataciones. No)otro) 'i)'o)4 con
toda) la) +re2encione) que tene'o) contra e)ta co)tu'*re 'oderna4 nunca -e'o)
le&do +or e?e'+lo4 qu< dice la +3li:a del )eguro del auto0 Ni le +edi'o) tie'+o al
e'+leado del Manco que no) -ace .ir'ar la )olicitud del +r<)ta'o0 9 e)o) 'i)'o)
e'+leado) 'uc-a) 2ece)4 cuando no) 2enden el )eguro o no) atienden en el
'o)trador del Manco4 )e 'ole)tar&an )i le) +edi'o) tie'+o +ara leer tanta cl8u)ula
)o*rea*undante +ue)ta co'o )in darle i'+ortancia en todo) lo) .or'ulario)0
CF; todo esto no sera importante ni tendra consecuencias negativas para
nosotros, los que estamos de este lado del mostrador, si nada se complica. Ai el
)eguro que contrata'o) nunca )er8 utili:ado +orque no tene'o) ningEn )inie)tro
que la co'+aF&a tenga que +agar0 7 )i el Manco no no) incre'enta la cuota cuando
'eno) lo +en)a'o)0 Pero a+ena) )urgen +ro*le'a) 5 no) di)+one'o) a +reguntar
+or qu< la) co)a) )on a)&4 co'o reci<n a-ora no) e;+lican4 no) dir8n que e)ta*a
e)crito en e)a) cl8u)ula) que nunca4 nadie4 lee ante) de .ir'ar0
Y esto se da en todos los modernos sistemas de compra y venta. "on los
autos, con los planes de ahorro previo, con las compras a cr%dito y con el uso del
dinero pl$stico o tar.etas de compra. Y por las modalidades de compra
inform$tica, mediante el uso del e mail o la televisin interactiva.
Por )u+ue)to que toda2&a no e)ta'o) ante lo) 'i)'o) +ro*le'a) cuando lo)
contrato) )on .ir'ado) entre el arquitecto o el +equeFo e'+re)ario 5 )u) cliente)0
En e)to) ca)o) lo '8) que )e llegar&a a utili:ar )er&an .or'ulario) entregado) +or
lo) >olegio) Pro.e)ionale) o In)titucione) Acad<'ica)0 Pero diga'o) que alguno)
+ro*le'a) -e'o) tenido que )olucionar cuando la) co'+ra) de in'ue*le)
-general'ente de+arta'ento)4 o.icina) o coc-era) en grande) edi.icio)- -ec-a) a
organi:acione) in'o*iliaria)4 con)tructora) o +ro'otora) de con)truccione) con
2enta antici+ada de unidade)0 En e)o) ca)o) )uelen +re+arar)e lo) +a+ele) a .ir'ar
+or lo) adquirente) con la) 'i)'a) 'odalidade) 5 +icard&a) que le) critica'o) a lo)
Manco) 5 >o'+aF&a) de Aeguro0
%odo )e re)u'e entonce) en que no -a5a a*u)o de una +arte en detri'ento
de la otra0 Porque co'o *ien dice el >3digo >i2il en el art&culo 1144/
&el consentimiento en los contratos debe manifestarse por ofertas propuestas de
una de las partes< y ser aceptada por la otra+
0 74 en todo ca)o4 que )e )e+a 'u5 *ien que )e e)t8 ante una 'odalidad de o*ligar)e
en donde 5o4 cliente4 adquirente o +articular4 'e u*ico co'o ello) quieren que 'e
u*ique/ to'ando lo que 'e o.recen o no contratando en e)a) condicione) o en e)e
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Arquitectura Legal
Manco o negocio0 Porque de*o entender que en e)a) condicione) lo que -ago e)
BconcluirC4 ter'inar4 +onerle la .ir'a a un contrato que 'e o.recen0
Pero entiendo que a e)e contrato 5o no lo +re+ar<4 no lo con.igur<0 No lo redact< 54
en el 'e?or de lo) ca)o)4 )3lo 'e li'ito a ace+tar la) condicione) que el otro 'e
i'+one0 Ai entiendo que no tengo derec-o a di)cutir la) cl8u)ula) ni la) condicione)0
Ai ad'ito que al contrato lo to'o o lo de?o0 7 en todo ca)o4 )i 'e +er'iten4 le
agrego alguna cl8u)ula aclaratoria4 +ero que de*o o*ligar'e con algo que 5a e)t8
redactado 5 +re-con)titu&do0
0i con toda decisin y claridad veo que slo soy adherente del &contrato de
adhesin+ que el otro me prepara o me propone. ,n tal caso estoy contratando
bien. Y no podr% despu%s que.arme sobre los probables o posibles abusos que el
otro cometa si actu con mala fe o con simples reservas malintencionadas para
abusar de su condicin de ser el que instituy el contrato.
2<. (a publici4acin del contrato
E)te .en3'eno )urge de ad'itir que4 alguna) cue)tione) que ante) )e
re)ol2&an entre lo) +articulare)4 Enica4 e;clu)i2a 5 e;clu5ente'ente4 -o5 llegan a
tener 2inculacione) con e)e 'undo de la le5 al que deno'ina'o) el ,erec-o
PE*lico0 El ,erec-o que el E)tado trata de con)agrar4 +roteger 5 re)guardar +orque
intere)a al 'i)'o orden +ol&tico 5 )ocio-?ur&dico0 Gue4 co'o general'ente +a)a4
co'ien:a +or tener 2igencia en e)a .uente de lo ?ur&dico-+ol&tico de un +ue*lo que
e) )u +ro+ia >on)tituci3n0
9 ?u)ta'ente en la re.or'a con)titucional de 1!!4 )e incor+or3 en el ca+&tulo
lla'ado de Blo) nue2o) derec-o) 5 garant&a)C e)te +rinci+io0 >o'o dice el art&culo
42 de la nue2a >on)tituci3n Nacional/
&los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la
relacin de consumo, a la proteccin de su salud, seguridad e intereses
econmicos< a una in formacin adecuada y veraz< a la libertad de eleccin y a
condiciones de trato equitativo y digno+.
>o'o )urge del 'i)'o te;to e)to tiene 'uc-o que 2er con lo) +o)i*le)
a*u)o) que +lantea'o) en lo) t&tulo) anteriore)0 Ai a-ora la 'i)'a >on)tituci3n no)
-a*la del derec-o -con)titucional- de +rotecci3n de nue)tro) intere)e) econ3'ico)4
del derec-o a una in.or'aci3n adecuada 5 2era: co'o cliente) o u)uario) o
con)u'idore)0
Ai )e re)guarda nue)tra li*ertad de elecci3n0
>a)i e)ta'o) diciendo que )e no) 2uel2e a reconocer nue)tra li*ertad de
contrataci3n0 Nue)tro derec-o a que no )e +ertur*e nue)tro con)enti'iento ni
nue)tra intenci3n 5 2oluntad 'ediante una +u*licidad engaFo)a0
>o'o cuando no) dicen +or lo) diario) o la tele2i)i3n que Bno) -aga'o) dueFo)
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-o5 del de+arta'entoC o que B-o5 'i)'o no) decida'o) a co'+rar el autoC
+agando cuota) *a?&)i'a)0 9 en realidad lo que no) 2enden e) el derec-o a ingre)ar
a Bun c&rculoC en donde al de+arta'ento o al auto no) lo entregar8n al ca*o de
2ario) aFo)0 Ai no) a.erra'o) a e)ta) nor'a) de la >on)tituci3n 5 la) co'*ina'o)
con la) 5a antigua) di)+o)icione) del >3digo >i2il que 2eni'o) 'encionando4
+odr&a'o) reencau:ar a lo) contrato) +recon)tituido)4 a lo) contrato) de ad-e)i3n 5
a toda) la) .or'a) 'oderna) de +re)entar .or'ulario)4 redaccione) -ec-a)4 larga)
cl8u)ula) en letra) +equeFita)0 (1=
En este nuevo criterio de contratos privados, aora protegidos, amparados
ba5o el paraguas tutelar del Dereco PAblico9
a; A partir del artculo :HA: del "digo "ivil que nos habla de que la
ley prohbe no ampara el e.ercicio abusivo del derecho. "uando alguno, en un
contrato o relacin .urdica, exceda los lmites impuestos por la buena fe, la
moral o las buenas costumbres.
b; "omo bien explica y manda el artculo ::?> del mismo "digo
cuando dice que &los contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de
buena fe y de acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o
pudieron entender obrando con cuidado y previsin+.
c; "omo ya lo adverta el mismo "digo "ivil sobre el derecho de
propiedad privada/ que no puede ser absoluto porque el 2rden #6blico,
representado por esa expresin &la moral y las buenas costumbres+, impone que
debemos usar, gozar y disponer de las cosas &conforme a un e.ercicio regular de
nuestro derecho+ artculo C?:9.
d; Y el artculo siguiente, el CG:B, reitera que esas facultades, que nos
otorga el derecho de propiedad privada, no puede ser restringido en tanto no
fuera abusivo.
(1= En octu*re de 1!!34 un aFo ante) de que )e )ancione la Nue2a >on)tituci3n4 )e -a*&a dictado la
le5 24024"4 lla'ada B,e.en)a del >on)u'idorC0 >on *ueno) criterio) 5 alguna +reten)i3n tutelar
que no )e llega a i'+le'entar de 'anera )ati).actoria4 )e i'+onen criterio) +o)iti2o) en
de.en)a de e)a condici3n que tiene el ciudadano4 cuando inter2iene en lo) co'+le?o) +roce)o)
de co'erciali:aci3n conte'+or8nea0 A)& )e dice en )u art&culo 4D que BGuiene) +rodu:can4
i'+orten di)tri*u5an o co'ercialicen co)a) o +re)ten )er2icio)4 de*en )u'ini)trar a lo)
con)u'idore) 5 u)uario)4 en .or'a cierta4 o*?eti2a4 in.or'aci3n 2era:4 detallada4 e.ica: 5
)u.iciente )o*re la) caracter&)tica) e)enciale) de lo) 'i)'o)C0
En el art&culo 1" )e re.iere al docu'ento que )e e;tienda +or la 2enta de co)a) 'ue*le)/ 5 dice que
Bla redacci3n de*e )er -ec-a en idio'a nacional4 )er co'+leta4 clara 5 .8cil'ente legi*le4 )in
reen2&o) a te;to) o docu'ento) que no )e entreguen +re2ia o )i'ult8nea'enteC0
En el art&culo 37 H dentro del ca+&tulo !- )e re.iere a Blo) t<r'ino) a*u)i2o) 5 cl8u)ula) ine.icace)C0
9 e;+re)a que B)in +er?uicio de la 2alide: del contrato4 )e tendr8n +or no con2enida)/ la) cl8u)ula)
que de)naturalicen la) o*ligacione) o li'iten la re)+on)a*ilidad +or daFo)J la) cl8u)ula) que
i'+orten renuncia o re)tricci3n de lo) derec-o) del con)u'idor o a'+l&en lo) derec-o) de la otra
+arteC0 9 luego ter'ina decidiendo que/ BLa inter+retaci3n del contrato )e -ar8 en el )entido '8)
.a2ora*le +ara el con)u'idor0 >uando e;i)tan duda) )o*re lo) alcance) de )u o*ligaci3n4 )e e)tar8 a
la que )ea 'eno) gra2o)aC0
7
Arquitectura Legal
1ici'o) un re+a)o )o*re la) +rinci+ale) di)+o)icione) que no) -a*lan de
e)te +roce)o de +u*lici:aci3n del derec-o +ri2ado0 En la e).era contractual4 que
)ie'+re .ue una e).era radical'ente +ri2ati)ta0 Lo que no quiere decir que 2a'o)
-acia un E)tado tutelar4 que 2a5a a +roteger a lo) tonto) o a lo) negligente)0
Recorde'o) que el 2ie?o +rinci+io del derec-o ro'ano )e 'antiene/ nadie +uede
alegar )u +ro+ia tor+e:a0 (1=
2=. (as corrientes privatistas y la 8iloso8a liberal o de mercado
>ontra+oni<ndo)e a e)to) +rinci+io) )ociali:adore) del ,erec-o4 a tra2<) de
la +u*lici:aci3n de lo) 2ie?o) criterio) +ri2ati)ta)4 -o5 a)i)ti'o) a cierto)
recrudeci'iento) de alguno) a)+ecto) 'u5 duro) de la doctrina li*eral-
indi2iduali)ta0 9 co'o e) .unci3n del ,erec-o (5 de lo) que +retende'o)
e;+licarlo= el *u)car el equili*rio en la) relacione) )ociale)4 de*e'o) decir que algo
-a5 de re)cata*le en toda no2edad )ocial4 en toda nue2a 'oda o co)tu'*re ?ur&dica
5 +ol&tica0 7 ideol3gica0 Gue )er8n 'oda) +a)a?era) o corriente) del +en)a'iento
que de?an )u) -uella)0 Pero que4 general'ente4 nunca +a)an en 2ano0
Porque )3lo el cri)tiani)'o con )u) grande) +o)tulado) e) un -u'ani)'o
totali:ante4 li*erador4 +er'anente e in)u+era*le0 Pero en la) otra) corriente) del
+en)a'iento +ode'o) ta'*i<n encontrar )3lido) tra:o) de reno2aci3n .ilo)3.ica 5
de *uena) intencione) que -an )er2ido +ara re)catar alguno) a)+ecto) de la)
+r8ctica) )ociale)0 El li*erali)'o4 +or e?e'+lo4 que naci3 co'o una 2erdadera
rei2indicaci3n de la) li*ertade) 5 de la dignidad del -o'*re4 del indi2iduo4 de la)
+er)ona)4 contra el a*)oluti)'o 'on8rquico 5 lo) a*u)o) de lo) +odero)o)0
(1= En )u e;+re)i3n original4 )e dec&a/ (emo auditur propriam turpitudinem allegans Lo que
quiere )igni.icar que4 )i *ien la le5 a'+ara al '8) d<*il4 al '8) )i'+le o ignorante en una relaci3n4
no llega a a'+arar a quien actEa con una in?u)ti.ica*le tor+e:a0 Actuaci3n que )e ?u:gar8 con.or'e
a la )ituaci3n 5 condicione) econ3'ica)4 )ociale) 5 culturale) de quien )e +retende e;cu)ar en )u
+ro+ia de*ilidad0
En nue)tra 'ateria 'uc-a) 2ece) no) +ode'o) encontrar con quiene) alegan -a*er )ido engaFado)
+or el con)tructor0 Gue +ro'eti3 una cierta con)trucci3n4 con caracter&)tica) .or'ale) o de calidad4
que de)+u<) no )e co'+rue*an en lo) -ec-o)0 Pero cada 2e: '8) +ode'o) encontrarno) con
co'itente) o +ro+ietario) que a2enta?an en +oder econ3'ico 5 en conoci'iento del negocio a lo)
con)tructore) o arquitecto)0 9 e)tare'o) .rente a una relaci3n ?ur&dica 5 negocial que in2irti3 lo)
+re)u+ue)to) que tiene la le50 Porque el +oder4 la ca+acidad de negociaci3n4 el conoci'iento del
negocio 5 la +o)i*ilidad de conceder o negar la o*ra4 e)t8n del lado del co'itente0 Guien i'+one
condicione) 5 'uc-a) 2ece)4 a+ro2ec-a la nece)idad4 ligere:a o ine;+eriencia del +ro.e)ional0
E)to no) lle2a a ad2ertir a lo) ?uece) que no +ueden a+licar )ie'+re la le5 )u+oniendo que la +arte
'8) .uerte e) el con)tructor o +ro.e)ional0 9 que la +arte d<*il e) el co'itente0 E)o lo +ode'o)
de?ar +ara la le5 de ,e.en)a del >on)u'idor0 Gue e) una nor'a e)+ecial&)i'a0 Pero que en 'uc-o)
a)+ecto) re)ulta ina+lica*le en nue)tra 'ateria0

Rondina
%a'*i<n el )ociali)'o en )u) di.erente) eta+a) 5 2ertiente) re+re)ent3 un
intento de re)catar al -o'*re de la) +er2er)ione) que lo) 'i)'o) -o'*re)
+ro2oca*an con )u) e;ce)o) 5 a*u)o)0 Era el tie'+o de reaccionar contra la)
in?u)ticia) del li*erali)'o )al2a?e4 del indu)triali)'o de la) +ri'era) <+oca) en lo)
+a&)e) euro+eo)0 A)& lo) )ociali)'o) ro'8ntico) de lo) )iglo) O@III 5 OIO que
+retend&an redi'ir al -o'*re en +ro+ue)ta) de uto+&a)0 7 lo) )ociali)'o) '8)
duro)4 -eredero) del 'ar;i)'o4 que +re2e&an una e2oluci3n '8) a+ocal&+tica de la
)ociedad0 Gui:8 -a)ta lo) .a)ci)'o)4 que de2inieron4 co'o el 'i)'o co'uni)'o
e)talini)ta4 en reg&'ene) tir8nico) 5 +er2er)o)4 tu2ieron en algEn 'o'ento algEn
ra)go redentori)ta0
)oy vemos que la economa pasa por las autorregulaciones del mercado.
Y eso parece bueno en cuanto se evitan tantas corruptelas de los controles
estatales. #ero nos exponen muchas veces a las corruptelas de los que gobiernan
el mercado.
Grande) e'+re)ario) o gru+o)4 o -3lding)4 que no tienen ro)tro) 5 no )e 'ane?an
con el )i'+le ego&)'o del *ol)illo del gerente o del +atr3n de la e'+re)a0 Gue
+ueden llegar -a)ta cierta internacionali:aci3n de )u) intere)e)0 >on gran di)gu)to
de lo) locali)'o) nacionali)ta)0 Gue ta'*i<n )uelen )er 'u5 duro) 5 ego&)ta)
cuando tienen a )u) cliente) o 'ercado) cauti2o) de )u) +ro+ia) .rontera)0 Pero de
todo) 'odo) -o5 ad2erti'o) que 5a no e) .8cil i'+oner4 de 'anera inde.inida4
reg&'ene) que 2iolen la) garant&a) ele'entale) de la) +er)ona) o que in.rin?an
i'+une'ente lo) derec-o) -u'ano)0 1o54 aEn dentro de cierta uni2er)alidad de lo)
e)que'a) +ri2ati)ta) 5 de cierta dictadura de la) econo'&a) de 'ercado 5 de la)
.ilo)o.&a) li*erale)4 lo) 'edio) de co'unicaci3n4 la) .acilidade) del tran)+orte de
i'8gene)4 de +er)ona)4 de *iene) 5 de co)a)4 no) lle2an -acia cierta +laneti:aci3n4
uni2er)ali:aci3n de la) 'oda)4 de lo) gu)to)4 de la) tendencia)4 de la) nece)idade) 5
+re.erencia)0 E)+ere'o) que lo) go*ierno) 5 ta'*i<n lo) +ue*lo) a tra2<) de )u)
organi:acione) no gu*erna'entale)4 )e+an guiar e)to) .a)cinante) +roce)o)
-i)t3rico) del aFo 20""" -acia una 'e?or calidad de 2ida de la gente0 1acia un
re)cate de lo) 2alore) de un -u'ani)'o aut<ntico0 Re)+etuo)o de lo) derec-o) 5 de
la) a)+iracione) de la gente a tener un 'aFana 'e?or0
2>. El ob5eto del Contrato de +bra
>uando -a*la'o) del contrato en general 5 del contrato de o*ra en
+articular4 )ie'+re 2i)uali:a'o) ?unto a lo) )u?eto) del contrato al o*?eto que reEne
a e)o) )u?eto)0 Porque )i *ien lo) +rotagoni)ta) )on la) +er)ona) o lo) indi2iduo)
-+er)ona) indi2iduale) o +er)ona) ?ur&dica) o +er)ona) colecti2a)- todo) lo) que
contrata'o) lo -ace'o) +or un o*?eto/
-en nuestro caso el ob.eto es la obra de construccin, o los proyectos de una obra
!
Arquitectura Legal
o edificio. 0eg6n que el ob.eto del contrato sea un ob.eto material como el
edificio o un ob.eto m$s ideal, o intelectual, o est%tico, como lo sera el dise1o o
proyecto de la obra.
>uando el >3digo >i2il no) -a*la en general del Bo*?eto de lo) acto)
?ur&dico)C no) aclara que/
-a= de*en )er co)a) que Be)t8n en el co'ercioC4 e) decir que )ea co)tu'*re de la
gente el co'+rar4 -acer o 2ender tale) co)a)4
-*= que no e)t<n +ro-i*ida)/ +or e?e'+lo/ no +odr&a'o) con)truir o contratar la
con)trucci3n de una ca)a en un e)+acio +E*lico0
- c= que no )ean i'+o)i*le)4 il&cito) o +ro-i*ido) +or la) le5e)/ no +odr&a'o)
contratar un +ro5ecto o la con)trucci3n de un edi.icio 2olador00 7 ta'+oco
+odr&a'o) contratar que no) +ro5ecte o diri?a una con)trucci3n alguien que no
tenga t&tulo -a*ilitante de arquitecto4 t<cnico o ingeniero (de lo) que e)t8n
autori:ado) a +ro5ectar 5 dirigir o conducir o*ra) de arquitectura=0
En lo) ca)o) en que +udi<ra'o) contratar la reali:aci3n de un o*?eto il&cito4
o i'+o)i*le4 o tan 2aga'ente indeter'inado que no )ea )u)ce+ti*le de )er
cu'+lido4 )egura'ente -a*re'o) contratado en 2ano0 Aer8n anulado) e)o)
contrato)0 9 en ca)o de que -u*iera intentado alguno de lo) contratante)
a+ro2ec-ar)e de la ignorancia o *uena .e del otro4 +ara *u)car un *ene.icio il&cito4
tendr8 que )er )ancionado0 Por lo 'eno) 'ediante la inde'ni:aci3n a la 2&cti'a del
engaFo o del a*u)o0 En lo) de'8) ca)o)4 )i a'*o) contratante) -icieron la) co)a) de
*uena .e4 )in ad2ertir que la +re)taci3n era i'+o)i*le4 la) co)a) quedar8n
a*)oluta'ente anulada)4 )in derec-o a recla'o +or +arte de ninguno de lo) )u?eto)
de la contrataci3n .ru)trada0
>uando no) en.renta'o) a e)to) )u+ue)to)4 general'ente +en)a'o) en o*ra)
que )e i'aginan4 que )e e)*o:an4 que -a)ta )e +ueden +ro5ectar4 )in ad2ertir que
+or e?e'+lo4 no e)t8n +er'itida) +or un regla'ento 'unici+al0
En e)to) ca)o)4 que )uelen )er '8) o 'eno) co'une)4 )e +ondr&a en )ituaci3n
inc3'oda al arquitecto4 5a que e)tar&a de'o)trando que ignora*a una di)+o)ici3n
+E*lica 5 de conoci'iento o*ligatorio +ara quien +ro5ecta o con)tru5e0
Gue )egura'ente )e 2er8 ante la nece)idad de re)+onder al recla'o de )u) cliente)
)i +ro5ect3 un edi.icio de 2" +i)o) en un di)trito en donde )3lo )e autori:a*a a
con)truir -a)ta 12 'etro) de altura0
>o'o no) lo e;+lica el 'i)'o codi.icador/
&la razn para anular los actos que tengan por ob.eto prestaciones imposibles
est$ en la esencia de las obligaciones. 'a obligacin tiene por ob.eto transformar
en actos necesarios y ciertos a los actos voluntarios que son slo acontecimientos
accidentales e inciertos.
,l acreedor tiene que poder contar con certidumbres. . .+.
!"
!"
Rondina
2?. (os aceres
Nue)tro contrato tiene +or o*?eto +rinci+al el -acer la o*ra0 ,e)de la idea o
el ante+ro5ecto -a)ta la entrega .inal al co'itente0 Aon toda) .or'a) de -acer4 de
cu'+lir con la) o*ligacione) )urgida) del acuerdo con el otro0
,e lo) -acere) que el arquitecto o con)tructor a)u'e co'o co'+ro'i)o)4
de)de la 'i)'a co'+le?idad de la o*ra4 )urgen di)tinta) eta+a) 5 2ertiente)0
,i)tinta) .or'a) de cu'+lir con el contrato/ tra*a?o) +ura'ente ideale)4 creacione)
art&)tica)4 re+re)entacione) .or'ale)4 di*u?o)4 +lano)4 e)que'a)4 croqui)4 .ac-ada) 5
corte)4 'edida)4 c8lculo)4 +reci)ione) t<cnica)0
9 luego )iguen otra) eta+a) 5 otra) 5 otra)0
- Alguna) +ura'ente intelectuale)4 tra*a?o) in'ateriale) que no )e concretan en
ladrillo) 5 o*ra0
- 7tra) .or'a) de dirigir la con)trucci3n4 en donde al tra*a?o +ura'ente
intelectual le corre)+onde el tra*a?o de lo) o*rero) 5 contrati)ta)4 que e?ecutar8n
con.or'e a lo) +lano) 5 a 'i) +ro+ia) indicacione)0
- 7tra)4 en .in4 que +ueden re+re)entar negociacione) con tercero)4 co'o cuando
ad'ini)tro la o*ra4 o cuando calculo4 con2engo 5 +ago la 'edianera que 2o5 a
ocu+ar del edi.icio lindero0
- 1a)ta la '8) +ura 5 concreta 'aterialidad del -acer/
- cuando el arquitecto o con)tructor e) el e'+re)ario o contrati)ta que e?ecuta0
- 7 quien a)u'e la integralidad de la o*ra/
- de)de lo) tra'o) iniciale) de la ca+taci3n del +edido 5 la) nece)idade) del
co'itente4
- -a)ta quien entregar8 la) lla2e) en 'ano del +ro+ietario4 con la o*ra concluida4
aca*ada 5 +er.ecta0
-%odo) -acere)4
-toda) .or'a) de cu'+lir la) o*ligacione) +actada) o )urgida) del +acto4 del
acuerdo4 del contrato4
-de todo) lo) contrato)4 con2enio)4 acuerdo) 5 negocio) que e'+e:aron con el
+edido 5 el acuerdo inicial con el cliente
-5 que ter'inaron con lo) +ago) al Elti'o +ulidor o 2idrieri)ta que -i:o la) Elti'a)
ter'inacione) +re+arando la ca)a o el local o el edi.icio +ara entreg8r)elo a )u)
dueFo)0
- %oda) la) o*ligacione) de -acer que contienen 5 co'+renden lo) co'+ro'i)o)
que a)u'e el con)tructor4 arquitecto o +ro.e)ional4 con )u co'itente4 cliente o
+ro+ietarioJ
- 9 que )e +rolongan en lo) que-acere) 5 en el tie'+o4 con lo) +la:o) de garant&a4
que )uceden 5 +er.eccionan a la) o*ligacione) a)u'ida)4 con la)
re)+on)a*ilidade) que )on )u +er.ecciona'iento 5 con)ecuenciaJ
- Porque la relaci3n del arquitecto con la o*ra4 tienen una e)encia +articular0
- >on una di'en)i3n en la .actura4 en la .a*ricaci3n4 en la -ec-ura4 co'o
cualquier o*ligaci3n de -acerJ
- Pero que adquiere con)i)tencia4 tra)cendencia4 cuando ade'8) de la edi.icaci3n4
!1
Arquitectura Legal
con)trucci3n 4 e?ecuci3n o 'ateriali:aci3n4 e)ta'o) .rente a un contrato de
di)eFo0 ,e +ro5ectaci3n0 ,e 2erdadera +aternidad intelectual de la o*ra0
2@. +bligaciones de resultado y obligaciones de acer y prestar
E)te t&tulo re)u'e en realidad c3'o )e dan la) relacione) del con)tructor con
)u) cliente)4 en 2irtud de la) o*ligacione) )urgida) del contrato de con)trucci3n0
Porque 5o arquitecto o con)tructor4 lo que e)to5 +ro'etiendo0 #8) aEn/ lo que le
e)to5 a)egurando al cliente e) que4 con e)ta) condicione)4 e)ta cantidad de dinero 5
con la) idea)4 e)*o:o) o ante+ro5ecto) que conclui'o)4 )o*re el terreno que <l 'e
.acilita o en el terreno que 5o +uedo o.recerle4 e)to5 en condicione) de -acerle una
2i2ienda o un local o un edi.icio0 En tanto tie'+o 5 con e)ta) ter'inacione) 5
caracter&)tica) +rinci+ale)0
,sta promesa de obtener algo, de una determinada manera, sobre las
especificaciones que hemos trazado en los proyectos, los croquis, las ideas o los
presupuestos.
De terminarlo conforme a las reglas del arte y la t%cnica de la buena edificacin.
"on los materiales que en cada caso se explican o los que se correspondan con
la calidad y el precio de la obra.
8odo precisa, indica, determina, mi obligacin de resultado.
#or eso afirmamos que %sta es la gran calificacin del contrato de obra/ la
promesa, la garanta de un resultado final, satisfactorio y a nivel de las
expectativas que legtimamente tenga el comitente, conforme al plano, a los
documentos, a los detalles, al precio y a las caractersticas de la obra
encomendada.
El >3digo >i2il tiene +arte) dedicada) al naci'iento de la) o*ligacione) 5 a
la) caracter&)tica) de cada ti+o de o*ligaci3n0 No -a*la de o*ligacione) de
re)ultado4 +ero )& )e re.iere a la) o*ligacione) de -acer0 Gue )on la) que o*2ia'ente
e)t8n co'+ro'etida) en nue)tra) relacione) ?ur&dica) con el cliente4 con la o*ra4 con
lo) controle) e)tatale)4 con lo) reg&'ene) +ro.e)ionale) del colegio que agru+a a lo)
arquitecto) 5 con el te;to de la o*ra co'o lengua?e Enico4 irre+eti*le en el conte;to
del entorno 5 de la ciudad0
7*?eto 5 o*ligacione)0 1acere) 5 o*ra)0 %ra*a?o) 'ateriale) o in'ateriale)0
Au?eto) que +iden un +ro5ecto 5 e)+eran una o*ra 5 otro) )u?eto) que +or )u o.icio o
)u +ro.e)i3n -a*itual4 e)t8n en condicione) +ri'ero4 de +ro'eter una o*ra
deter'inada0 Luego de a)egurar que4 al ca*o del tie'+o4 de lo) di.erente) tra'o) 5
tr8'ite) de la edi.icaci3n4 +odre'o) entregarle la o*ra +edida 5 e)+erada0 Para el
co'itente la) o*ligacione) general'ente )on o*ligacione) )i'+le)4 de dar4 de
entregar/ dinero4 algEn 'aterial4 el terreno +ara e'+e:ar la o*ra4 5 'u5 +oca)
2ariante) '8)0
!2
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Rondina
Lo) -acere) )on lo) del con)tructor/ +oniendo todo lo nece)ario +ara )ati).acer la
enco'ienda del cliente4 +ro+ietario o co'itente0 1aciendo lo nece)ario4 +ero
garanti:ando re)ultado)0
No )on o*ligacione) de -acer +or -acer4 co'o +or e?e'+lo4 la) +uede a)u'ir el
o*rero0 Gue -ace lo que le dice el ?e.e o lo que le 'anda el +atr3n4 )in i'+ortarle )i
al ca*o de )u tra*a?o )ale lo +edido o )e +ierde lo tra*a?ado0 En el ca)o del
+ro.e)ional4 del e'+re)ario4 del con)tructor4 la o*ligaci3n de -acer )e orienta4 )e
)o)tiene4 )e e)+eciali:a en un re)ultado .inal0
- No cualquier re)ultado4 )ino el re)ultado +re2i)to0
- El re)ultado +edido0
- El que e)t8 +re.igurado en el +ro5ecto o di)eFo de la o*ra0 (1=
>uando el codi.icador @<le: Aar).ield redact3 e)to) ca+&tulo) de )u >3digo4
dice en la) nota) del art&culo 4!5 que Bla e;+re)i3n -acer4 .acere4 )e e'+lea 'uc-a)
2ece) tanto en el )entido +o)iti2o co'o en el )entido negati2oC0 9o +uedo
o*ligar'e a con)truir una ca)a4 dice la nota4 co'o e?e'+lo t&+ico de la)
o*ligacione) que tienen +or o*?eto el B-acerC0 BPre)tar -dice @<le:- equi2ale a
entregar4 a )u'ini)trar4 a +rocurar alguna co)a +or otro t&tulo que el de la +ro+iedad0
No)otro) to'a'o) la +ala*ra +re)tar4 +re)taci3n4 en un )entido generalC0
9 e)t8 *ien entonce) que no)otro) -a*le'o) de la) +re)tacione) que )urgen del
contrato de o*ra0
%anto +ara el con)tructor co'o +ara el co'itente0
(1= >uando en el Pro5ecto de >3digo >i2il )e con)ideran la) o*ligacione) de -acer4 )e e;+lica en
el art&culo 725 co'o Balcance)/ que o*ligacione) de -acer )on en la) que e;igen que el deudor
realice una acti2idadC0 9 a continuaci3n )e e;+lica/
&Artculo AC@/ "ircunstancias de la obligacin de hacer/ La deuda de la o*ligaci3n de -acer +uede
con)i)tir/
a= En reali:ar cierta acti2idad con la diligencia a+ro+iada4 +ero inde+endiente'ente de )u <;ito0
La) cl8u)ula) que co'+ro'eten a lo) *ueno) o.icio)4 o a a+licar lo) 'e?ore) e).uer:o)4 e)t8n
co'+rendida) en e)te inci)o0
*= El +rocurar al acreedor cierto re)ultado concreto4 con inde+endencia de )u e.icacia0
c= En +rocurar al acreedor el re)ultado e.ica: +ro'etido0 La) cl8u)ula) lla2e en 'ano o +roducto
en 'ano4 e)t8n co'+rendida) en e)te inci)oC0
>o'o +ode'o) a+reciar4 en e)to) criterio) que a)u'e la +ro+ue)ta del nue2o >3digo4 no)
en.rentare'o)4 )i )e a+rue*a con e)ta redacci3n4 con un do*le +ro*le'a/ la .alta de di.erenciaci3n
entre o*ligacione) de 'edio 5 o*ligacione) de re)ultado0 9 la +ro*a*ilidad de que lo) acreedore) de
la) o*ligacione) de -acer )ie'+re e)+eren re)ultado)0 Ain di)cernir que 'uc-a) 2ece)4 lo que )e
+ro'ete4 e)t8 en el orden de la) co)a) o re)ultado) +ro*a*le)4 de lo) re)ultado) cierto)4 que no
)igni.ica que4 )ie'+re4 tale) re)ultado)4 )ean e.icace)0 >on toda la i'+reci)i3n que tiene el t<r'ino
+ara de)ignar un re)ultado0 Por e?e'+lo4 en lo que re.iere a una o*ra con)truida0 Aegura'ente
di)cutire'o) +or 'uc-o tie'+o4 )i no )e lo corrige ante) de que entre en 2igencia4 lo que +uede
)igni.icar un resultado efica. Aigni.ica tal 2e: que el re)ultado e) *uenoT 7 que +ueda con)iderar)e
un re)ultado con2enienteT 7 que la o*ra re)ulte con.or'e a lo) +lano)4 al +ro5ecto 5 al contratoT 7
+or el contrario4 )e +uede con)iderar ine.ica: a la o*ra que no le ter'ina gu)tando al co'itenteT
Gu< )oluci3n +uede tener un contrato de o*ra que co'+ro'etido co'o dice el Pro5ecto4 Blla2e en
'anoC cuando )e intenta entregar la o*ra +ara que el +ro+ietario la rece+cione4 re)ulta que a <)te le
+arece que el re)ultado no e) tan efica. co'o )e lo -a*&an +ro'etidoT
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Arquitectura Legal
0lo que las prestaciones del comitente ser$n muy simples y claras/ su prestacin
es pagar el precio o los honorarios.
,n cambio las prestaciones del arquitecto o del constructor son muchas y muy
comple.as/ proyectar, dirigir, controlar, conducir t%cnicamente, administrar,
supervisar, e.ecutar obras materiales, cuidar la perfecta materializacin del
proyecto.
,ntregar la obra en tiempo y en forma.
Y despu%s, por mucho tiempo, cuidar de que la obra se mantenga buena.
,n pie y funcionando.
*espondiendo de posibles vicios o fallas que puedan aparecer a lo largo de los
largos a1os de la garanta.
3B. Hallas en el ob5eto
%rat8ndo)e de un contrato de tan co'+licada) de.inicione)4 en la o*ra
+ro5ectada4 en con)trucci3n o 5a ter'inada4 )ie'+re e) +o)i*le encontrar alguna
di.erencia4 alguna .alla o de.ecto0 Alguna) di.erencia) o de.iciencia) +or la) que
+oda'o) recla'ar o criticar al con)tructor0
En e)ta 'ateria co'o en todo) lo) 3rdene) de la 2ida e) '8) .8cil criticar que -acer
la) co)a)0 E) ta'*i<n 'uc-o '8) )encillo dar con)e?o) de)+u<) que )e -an
e?ecutado la) o*ra)4 que )a*er ante) c3'o -acer la) co)a) 5 e2itar la) di.icultade)0
En lo) largo) ca+&tulo) re.erido) a la re)+on)a*ilidad del arquitecto 5 del
con)tructor -a +artir del ca+&tulo @II- no) dedicare'o) en e;ten)o a re.le;ionar
)o*re e)to) +ro*le'a)0 Por a-ora )3lo lo) antici+a'o)0
Lo) 2e'o) co'o un +lanteo +reli'inar de)de la )iguiente enunciaci3n/
10 ,l ob.eto del contrato de obra es la realizacin de la misma obra
prometida. (1=
(1= Aa*e'o) que el o*?eto del contrato de o*ra +uede )er la o*ra intelectual o in'aterial del
Pro5ecto0 7 la o*ra in)tru'ental o +rocedi'ental4 de la ,irecci3n o >onducci3n %<cnica de lo)
tra*a?o)0 7 la o*ra organi:acional de la Ad'ini)traci3n0 9 +or Elti'o4 la o*ra 'aterial de la
e?ecuci3n o edi.icaci3n de la 'i)'a o*ra0 En todo) lo) ca)o) la) o*ligacione) )on o*ligacione) de
-acer 5 en todo) )e +ro'ete o co'+ro'ete un re)ultado0 El logro del o*?eto del contrato4 e) decir
la *uena reali:aci3n de la o*ra0 Re)+ecto de la calidad e identidad de e)to) que-acere)4 ta'*i<n
di.erencia'o) la) tarea) o tra*a?o) que deri2an del e?ercicio +ro.e)ional0 Gue deter'ina lo)
deno'inado) role) +ro.e)ionale)4 que )on Pro5ecto4 ,irecci3n4 >onducci3n 5 Ad'ini)traci3n0 ,e
lo) otro) role)0 @inculado al rol del e'+re)ario4 que co'+rende a la e?ecuci3n o con)trucci3n de la
o*ra0 Pero de)de una +er)+ecti2a negocial0 Gue no )igni.ica que no )e co'+ro'eta a e)te +re)tador
con la calidad de lo) tra*a?o)0 >on el re)ultado .inal de la enco'ienda0 Gue )ie'+re de*e )er *ien
e?ecutada0
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Rondina
C. 'as obligaciones que nacen para el arquitecto o constructor en
este contrato, son las obligaciones de hacer.
9. 'a obra como ob.eto del contrato y las obligaciones como
&haceres+, &prestaciones+ en pago de lo que &me pagan+, deben
estar satisfactoriamente e.ecutados.
B. 0i la obra tiene defectos o si lo que hago est$ mal hecho, estoy
cumpliendo mal con el contrato. ,stoy incumpliendo mis
obligaciones.
G. #or lo tanto, si no cumplo, tampoco puedo exigir que el otro
cumpla/ no tendr% derecho a cobrar.
@. 0i las cosas est$n mal hechas debo corregirlas/ debo arreglarlas
para poder exigir que me paguen.
A. 2, si ya me han pagado, debo solucionar los problemas sin poder
exigir que me paguen nuevamente por esos arreglos.
El >3digo >i2il -a*la de do) )u+ue)to) en donde +arece que e)tar&an
re)u'ido) e)to) +ro*le'a) deri2ado) de 'i cu'+li'iento de.iciente o ine.ica:/
a= la e;i)tencia de 2icio) o .alla) en la o*ra0
*= La no con.or'idad de la o*ra ter'inada con lo) +ro5ecto)4 +lano) o
docu'entaci3n +reli'inar de la edi.icaci3n0
- Ao*re lo) 2icio)4 .alla)4 de.ecto)4 errore) o +er?uicio) que )e ad2iertan en la
o*raJ
- +or 'ala e?ecuci3n4
- +or de.iciencia en la 'ano de o*ra4
- +or de.ecto) en lo) 'ateriale)
- o +or cualquier di.icultad con lo) tra*a?o) de e?ecuci3n4
- con el )uelo4
- con lo) ele'ento) agregado)
- o +or la ine;+eriencia o 'ala +ra;i) del +ro.e)ional
- o de cualquiera de )u) cola*oradore)0
- Por cualquier cau)a u origen que )e 'ani.ie)te el 2icio o .alla4
- )ea a+arente en el 'o'ento de entregar la o*ra4
- o e)t< oculto 5 a+are:ca a lo largo del +la:o de garant&a0
- Aie'+re4 en todo) lo) ca)o)4 )e de*e re+oner la o*ra al e)tado en que de*e e)tar0
- R>on.or'e a qu< criterio)T0
- Ni '8) ni 'eno) que con.or'e a lo) +rece+to) del *uen arte 5 de la correcta
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Arquitectura Legal
t<cnica de e?ecuci3n de la) o*ra)0
En el otro )u+ue)to4 de la .alta de con.or'idad de la o*ra ter'inada con la
+re.iguraci3n +ro5ectual0
En el )u+ue)to de que no e;i)tan .alla) o de.ecto) o 2icio)0 Aino que el re+roc-e
deri2a de la B.alta de con.or'idad de la o*ra con el Pro5ectoC0
Gue e) el )u+ue)to que conte'+la el art&culo 1647 *i) del >3digo >i2il4 cuando dice
que B reci*ida la o*ra el e'+re)ario quedar8 li*re +or lo) 2icio) a+arente) 5 no
+odr8 luego o+on<r)ele la .alta de con.or'idad del tra*a?o con lo e)ti+uladoC0
"on los detalles o especificaciones de la obra dise1ada y concertada en el
contrato, en este caso el "digo nos sugiere otras alternativas/ dice el artculo
:@99 bis que/
:. ,l arquitecto o constructor no puede en ning6n caso variar el
proyecto o dise1o de la obra.
C. "ualquier modificacin, alteracin de planos, ampliacin o Q
extras o adicionales, debe ser consensuado expresamente y por
escrito con el due1o.
9. #ara el caso muy raro y excepcional de que el constructor deba
hacer la modificacin sin el previo acuerdo con el due1o, se lo
debe comunicar de inmediato al cliente y decirle cu$nto representa
de costo o aumento en el precio pactado.
B. 0i no se ponen de acuerdo, el .uez resolver$ sumariamente, dice el
mismo artculo del "digo "ivil.
En e)te ca)o )e no) +ro+one la i'+ro*a*le )ituaci3n +lanteada +or el >3digo
cuando +re2< que el con)tructor de*a -acer la 'odi.icaci3n de 'anera tan urgente
que no +ueda co'unic8r)elo al +ro+ietario0
Aal2o e)e )u+ue)to4 un tanto e;traFo4 la )oluci3n dada aqu& e) *a)tante *uena/
-que -a5a acuerdo +or e)crito )o*re alteracione) al +ro5ecto original0
-Gue )e -a*le 5 )e e)cri*a cuanto )e quiera -acer de Be;tra) 5 adicionale)C0
-9 )i +e)e a todo4 )urge la alteraci3n o 'odi.icaci3n )o*re el +lano original4 tiene
que re)ol2er)e a'iga*le'ente0
No )e +lantea4 co'o en el art&culo 625 del 'i)'o >3digo >i2il4 una )oluci3n
e;tre'a0 Gue no co'+arti'o)0 >uando dice que )i la o*ligaci3n de -acer no )e
cu'+le co'o e)ta*a +re2i)ta/
- se tiene que destruir lo mal hecho.
- - Aqu& la) co)a) )on '8) racionale) 5 re)+etuo)a) del tr8'ite del contrato 5 de la
o*ra0
- >o'o dec&a'o) ante)4 la) +re2i)ione) )o*re o*ligacione) de -acer de*en )er
criterio)a'ente a+licada) en nue)tra 'ateria0
- En e)ta) cue)tione) de la con)trucci3n4 lo Elti'o que -ar&a'o) )er&a de'oler o
de)truir lo que )e -i:o0
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Rondina
- Ai -a5 errore)4 tratare'o) de corregirlo)0
- >o'o lo e;+re)a *ien el Pro5ecto de >3digo >i2il4 en el art&culo 72!4 cuando
introduce el +rinci+io de la conservacin de los bienes, )e +uede li'itar o
rec-a:ar la +reten)i3n del +ro+ietario o co'itente4 en el )entido de que )e
+roceda a de)truir o en nue)tro ca)o4 de'oler lo que e)t< Binde*ida'ente
-ec-oC0
- La de)trucci3n o de'olici3n de una o*ra )ie'+re de*e entender)e co'o un
recur)o e;tre'o4 a*)oluta'ente e;cluido de la) )ituacione) co'une)4 5 +ue)to
Enica'ente co'o Elti'a alternati2a a )er utili:ada4 )i no -a5 '8) re'edio4
co'o )oluci3n real'ente trau'8tica +ara ca)o) irre'edia*le)0
- Porque nada e;i)te en una o*ra que -a concluido total'ente4 o que e)t8 en
tr8'ite de e?ecuci3n4 que no +ueda 'odi.icar)e4 ca'*iar)e4 'e?orar)e o
arreglar)e0 (1=
- La) o*ra) de con)trucci3n )on +or naturale:a 'odi.ica*le)4 'e?ora*le)4
)u)ce+ti*le) de )er alterada)4 ca'*iada)4 corregida) 5 a'+liada)0
- 9 ade'8)4 que recono:ca'o) el derec-o al recla'o en el co'itente4 no quiere
decir que recono:ca'o) el derec-o al ca+ric-o o al ca'*io +or el ca'*io
'i)'o0
- Ai )e tratare de )olucione) racionale) o de +edido) co-erente)4 de*e'o) otorgar
al con)tructor la +o)i*ilidad de corregir o 'e?orar0
- $na co)a e) la +o)i*ilidad o +rocedencia del recla'o 5 del adicional4 e;tra o
'e?ora en la o*ra0 9 otra co)a )er8 el co)to4 5 qui<n cargue con el +ago de lo
que e)t8 .uera del +re)u+ue)to original de la o*ra0
(1= La'enta*le'ente el Pro5ecto de >3digo >i2il4 que tanta) co)a) equi2ocada) -a creado 5 que
tanta) co)a) err3nea) -a co+iado 'al al 2ie?o >3digo4 en e)ta +arte ta'*i<n co+ia la )alida '8)
ru+turi)ta que )e +ro+one/ dice el art&culo 72!/ &-ncumplimiento/ en ca)o de incu'+li'iento4
el acreedor4 +or a+licaci3n de lo di)+ue)to en el inci)o a= del art&culo 674 tiene derec-o/
a= en la) o*ligacione) de -acer 5 de no -acer4 a e;igir la de)trucci3n de lo inde*ida'ente
-ec-o0 0000C
Por )uerte )e le agrega una alternati2a de )u+eraci3n de e)a )oluci3n tan trau'8tica/ dice el )egundo
+8rra.o/
- BEl tri*unal4 )egEn la) circun)tancia)4 5 atendiendo al +rinci+io de con)er2aci3n de *iene)4
+uede li'itar o rec-a:ar la +reten)i3n ( )e )u+one que re.iere a la +reten)i3n del acreedor de que
)e de)tru5a lo que a )u ?uicio e)t8 'al -ec-o=0
1u*iera )ido tan l3gico 5 .8cil que )e a+elara en una 'ateria tan )en)i*le 5 di.&cil de dilucidar )in el
concur)o de e)+eciali)ta)4 que en ca)o de que4 lo que de*&a -acer)e e)tu2iera inde*ida'ente -ec-o4
co'o dice la le5 5 el Pro5ecto0 7 cuando la) +arte) no )e +onen de acuerdo )o*re detalle) de la)
o*ra)4 +or la) naturale) di.erencia) de criterio) entre con)tructor 5 co'itente4 )e re)ol2iera la
di)cu)i3n o el con.licto con el concur)o de 8r*itro) o 'ediadore)0
Porque e) tan .recuente que e;i)ta di)con.or'idad del co'itente con la o*ra ter'inada4 que e)
)u'a'ente incon2eniente que )e tra)lade la )oluci3n del +ro*le'a a un largo +roce)o de ?uicio
ordinario0 En donde la )ola +roducci3n de la) +rue*a) no) lle2ar8 +or lo 'eno)4 a )olicitar la
o+ini3n de +erito) e)+eciali)ta)0 9 )i recurri'o) de 'anera inicial 5 directa a e)a o+ini3n de
e)+eciali)ta) con el t&tulo de 8r*itro) o 'ediadore)4 e)tar&a'o) a-orr8ndono) lo) tie'+o)4 lo) ga)to)
5 la ri)+ide: de un +leito ?udicial0
Aunque )ie'+re e)t8 a*ierta la +o)i*ilidad de )o'eter el +ro*le'a a un a)e)ora'iento
e)+eciali:ado4 e)ta 2er)i3n 'oderna de la ?u)ticia ar*itral4 )e de*er&a i'+oner +ara nue)tra)
cue)tione)0 En donde lo) ?uece) no e)t8n +re+arado) +ara entender4 inter+retar 5 re)ol2er la)
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Arquitectura Legal
cue)tione) t<cnica) 5 o+erati2a) deri2ada) de la) o*ra)0 En donde )ie'+re lo) ?uece) de*er8n
recurrir al a)e)ora'iento de +ro.e)ionale) de)ignado) co'o +erito)0 Entonce)4 +ara qu< e)+erar al
largo tr8'ite +roce)al de un ?uicio0 ,e)igne'o) +erito) de lo) >olegio) de Arquitecto)4 de la)
6acultade) de Arquitectura o de otro) centro) de e;celencia en la +roducci3n de o*ra)0
- 9 e)ta +o)i*ilidad )ie'+re tendr8 que o.recer)e al 'i)'o arquitecto o
con)tructor0 9a que nadie co'o el 'i)'o +ro.e)ional e)tar8 en condicione) de
arreglar o 'odi.icar la +arte de la o*ra que4 )i corre)+onde4 de*a arreglar)e o
re+arar)e0
- 9 ade'8)4 de*e tener)e +re)ente e)e +rinci+io relati2a'ente nue2o del
,erec-o0 >o'o e;+re)i3n de lo) nue2o) criterio) de Ku)ticia0 Gue 2eda4 que
+ro-&*e a aquel que tiene un derec-o )u*?eti2o0 Gue tiene el derec-o o .acultad
de recla'ar algo4 +ara que a e)e derec-o4 .acultad o garant&a4 lo +ueda utili:ar o
e?ercer de 'anera a*u)i2a0
- >o'o dice el art&culo 1"71 )egunda +arte del >3digo >i2il 2igente4 Bla le5 no
a'+ara el e?ercicio a*u)i2o de lo) derec-o)0 Ae con)iderar8 tal al que contrar&e
lo) .ine) que aquella tu2o en 'ira al reconocerlo)4 o al que e;ceda lo) l&'ite)
i'+ue)to) +or la *uena .e4 la 'oral 5 la) *uena) co)tu'*re)C0
- Por e)o nunca )e +odr8 a+elar4 en +ri'era in)tancia4 a la de'olici3n de lo que
+ueda arreglar)e o corregir)e0
- Por toda) la) ra:one) e;+ue)ta)/ +or e)tar +ro-i*ido que alguien4 aEn teniendo
derec-o a )olicitar arreglo) o re.or'a)4 co'ience +idiendo que )e de)tru5a lo
que <l entiende que e)t8 'al e?ecutadoJ
- Porque )ie'+re )er8 +o)i*le corregir lo que contenga 2icio)4 errore) o .alla)J
- Porque re)ultar8 trau'8tico +ara la) +arte) 5 +ara la 'i)'a o*ra4 que )e
de)tru5a4 en todo o en +arte4 lo que 5a )e -i:oJ
- Porque el +rinci+io .unda'ental a a+licar en 'ateria de contrato de o*ra)4 )er8
el +rinci+io de con)er2aci3n de lo) *iene) 5 el de )al2ar a la o*ra4 al contrato4 al
tra*a?o del +ro.e)ional 5 a lo) 'i)'o) intere)e) del co'itente0

32. Gicios
El +ro+3)ito de e)te +unto e) entender lo que )e e;+re)a en e)ta +ala*ra0
>uando lo re.eri'o) a la con)trucci3n0
Aunque )ie'+re el t<r'ino 2icio de*a inter+retar)e co'o una .or'a de a+artar)e de
lo que de*e )er0
Ai )u+one'o) que el t<r'ino contrario -2irtud- indica lo correcto4 lo que de*e )er4
lo que de*e -acer)e0
,ntonces vicio representar$ esa desviacin de lo que se entendi que deba
producirse y no se produ.o.
En realidad la +ala*ra 2icio '8) all8 de la) connotacione) 'orale)4 )e
!
!
Rondina
e'+lea ta'*i<n en el lengua?e co'En +ara indicar la) co)a) que no )alen *ien0 $n
2egetal que B)e 2a en 2icioC e) algo que no +roduce *ueno) .ruto) 5 que crecer8 de
'anera i'+ro+ia0
-En nue)tra 'ateria e) 2icio todo lo que re+re)enta una de)2iaci3n de lo que )e
entiende +or correcto4 +or *ueno4 +or +er.ecto4 +or adecuado4 +or -ec-o con.or'e a
la) regla) 5 nor'a) del *uen arte 5 de la t<cnica indicada0
- E) 2icio todo lo que +re)enta .alla)4 de.ecto)4 incorreccione)4 de)a?u)te)4
deterioro)4 de.iciencia) t<cnica) o de)2iacione) e)t<tica)J
- E) 2icio ta'*i<n todo lo que re+re)enta en la o*ra una carencia de la) calidade)
-a*itacionale) que4 +or naturale:a de*e tener todo local4 ca)a4 2i2ienda4
-a*itaci3n4 lugar de tra*a?o o 8'*ito de la acti2idad que +ueda contener la
o*ra )egEn )u) u)o) 5 de)tino)0
- E) 2icio)a la o*ra igual'ente4 cuando )e le +uede atri*uir algEn de.ecto o
de.iciencia que +ro2enga de la .alta de con.or'idad de la o*ra ter'inada4 con
la o*ra di)eFada o +re.igurada en el Pro5ecto0
- %a'*i<n +odre'o) -a*lar de 2icio) cuando4 )in )eFalar)e en la o*ra una .alla
o de.ecto4 un deterioro4 una ruina o a'ena:a de ruina4 )e +uede decir que la
.alta de con.or'idad e)t8 dada +or la de.iciencia en calidad4 en +re)encia4 en
e)t<tica o en luci'iento4 con.or'e a la) e;igencia) 5 e;+ectati2a) que
leg&ti'a'ente +uede tener o a)+irar a tener el +ro+ietario4 de con.or'idad con
el +recio o +re)u+ue)to de la o*ra0
- En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e -a*la en el art&culo 11!54 a Blo) 2icio) o
de.ecto) 5 di.erencia) en la calidadC0 9 en el art&culo )iguiente4 el 11!6 )e -ace
re.erencia a B2icio) que no a.ectan la )olide: ni -acen a la o*ra i'+ro+ia +ara )u
de)tinoC0 (1=
Ai *ien +udo utili:ar)e otra +ala*ra +ara de.inir lo) errore) o .alla) o
i'+er.eccione) de la o*ra ter'inada4 no )e ale?a de la realidad de la) co)a) el u)ar la
deno'inaci3n de 2icio) +ara lo) de.ecto) o i'+er.eccione)0
Ao*re todo )i 'antene'o) en nue)tra) de.inicione) la idea de que4 la .or'a que
tiene el con)tructor de cu'+lir con )u) o*ligacione) de -acer4 e) la de entregar la
o*ra Baca*ada 5 +er.ectaC0
>on lo que +ueda entender)e +or +er.ecci3n en un re)ultado .inal -la o*ra- que no
de+ende e;clu)i2a'ente de la *uena 2oluntad4 de lo) talento) o de la calidad del
arquitecto-con)tructor0
(1= La +ala*ra 2icio4 )i *u)ca'o) en )u) .uente) latina)4 no) re'ite a lo) t<r'ino)/
- vitio de vitium vicio, defecto, imperfeccin,
- -acer algo irregular o de.ectuo)o0
- %odo lo que no) lle2a a la noci3n e)+ec&.ica de 2icio4 re.erido a la o*ra o con)trucci3n0
- >o'o .alla4 de.ecto4 'ala calidad4 i'+er.ecci3n4 deterioro4
- ruina +arcial o total4
- arruina'iento4 +re'atura o*)ole)cencia0
- 6alta de con.or'idad con lo que )e e)+era*a 5 de*&a )er0
!!
Arquitectura Legal
- 6alta de corre)+ondencia entre lo que )e +ro5ect3 5 lo que )e logr3 al 'ateriali:ar la o*ra0
- Re)ultado) inde*ido)4 de.ectuo)o) o i'+er.ecto)0
,iga'o) .inal'ente4 que al re.erirno) a lo) 2icio)4 cuando in2oca'o) la re)+on)a*ilidad del
con)tructor4 e)ta'o) re.iri<ndono) a lo) 2icio) a+arente)0 Lo) que a.ectan 5 a.ean a la o*ra0 9a que
'ientra) lo) 2icio) +er'anecen oculto)4 nada +ode'o) H +orque )i'+le'ente4 .&)ica'ente4 no
+ode'o)- recla'ar al con)tructor0
Por e'+e:ar de*e'o) decir que e)a e;+re)i3n tan u)ual 5 tan c3'oda de B-acer
*ien la) co)a)0 1acer la o*ra de con.or'idad con la) regla) 5 t<cnica) del *uen
arte de la con)trucci3n0 7*tener re)ultado) de acuerdo a lo que ca*e e)+erar de la)
regla) del arte 5 de la t<cnica de con)truirC0 E)a) e;+re)ione)4 co'o todo) lo)
a.ori)'o)4 re.rane) 5 )entencia) del )a*er +o+ular4 tienen un 2alor )ola'ente
relati2o0 Gue quieren de)cri*ir una realidad 4 +ero que no +ueden utili:ar)e +ara
cali.icar4 de.inir o de)cali.icar t<cnica o ?ur&dica'ente una o*ra de arquitectura0
En )egundo lugar de*e'o) reconocer que la) o*ra) no )on toda) iguale)4 ni +odr&an
+re)entar 5 lucir con la) 'i)'a) caracter&)tica)0
No )e +uede e;igir la 'i)'a ter'inaci3n4 la 'i)'a calidad4 el 'i)'o luci'iento4 a
una o*ra cu5o co)to .ue de 5"" +e)o) +or 'etro cuadrado cu*ierto4 que otra que
re)ult3 co)tar l05"" +e)o) +or cada 'etro0
Porque e;i)ten ni2ele) 'ode)to) de ter'inaci3n4 otro) co)to) 5 +re)u+ue)to)
re)+onden a la calidad de e)t8ndar0 7tra) .or'a) 5 ter'inacione)4 'ateriale)4
'ano de o*ra 5 detalle)4 +ueden cali.icar)e de *uena) 5 otra) de 'u5 *uena) 5 -a)ta
de lu?o0
Ku:gar con lo) 'i)'o) criterio) 5 a+licar la) 'i)'a) regla) de cali.icaci3n +ara
o*ra) de tan di.erente +re)u+ue)to4 )er&a4 +or lo 'eno)4 un e;ce)o o un error0 #8)
all8 de que )ie'+re4 aEn la) o*ra) '8) 'ode)ta)4 de*en +re)entar caractere) de
*uena .actura 5 no*le:a de edi.icaci3n0
33. Eviccin
E)ta +ala*ra re.iere a la) garant&a) que )e dan +or el 2endedor al co'+rador
en el )entido de que lo) derec-o) que )e tran)'iten no +odr8n )er di)cutido) +or lo)
tercero)0 Aie'+re la) 2e'o) ?unta) a la) e;+re)ione) Be2icci3nC 5 B2icio)
red-i*itorio)C0 A'*a) cue)tione) e)t8n re.erida) a la co'+ra2enta en +articular 5
)ola'ente la) incor+ora'o) a nue)tro) e)tudio) +ara entender que4 en general a
nue)tra) 'ateria)4 a nue)tro) contrato) no )e a+lican0
'a garanta &de eviccin y por vicios redhibitorios+ es la que normalmente
deben dar los vendedores de que/
a; las cosas que venden y que entregan al comprador son de su propiedad. 2
que por lo menos, que no ser$n reclamadas por otros/ esta es la garanta de
eviccin.
b; los vicios redhibitorios son los vicios ocultos, pero que hacen a las garantas
del vendedor. De que la cosa que aparenta estar buena, si en realidad oculta
1""
1""
Rondina
alg6n vicio, alguna falla o defecto que la haga impropia para su utilizacin, esa
falla o vicio deber$ ser indemnizada o reparada por el vendedor.
>o'o )e aclara entonce)4 )e trata de garant&a) que ?uegan en lo) contrato) de
co'+ra2enta0 No e)t8n +re)ente) de 'anera nor'al en nue)tra) relacione) o
contrato) de o*ra0
37. Gicios de obra y vicios redibitorios
>o'o en tanto) otro) ca)o) aqu& no) 2ol2e'o) al lat&n +ara 'e?or e;+licar
e)to) t<r'ino) tan di.&cile) de re.erir a +ala*ra) de u)o cotidiano/ e2icci3n4 que
ante) 'encion8*a'o)4 2iene de edvince/ de )er 2encido +or otro0 Guiere decir
entonce) que )e trata de la )ituaci3n +lanteada +or otro que 'e recla'a la +ro+iedad
de algo que adquir&0 9 )i )o5 2encido +or el que 'e recla'a 5o +uedo recla'ar a
quien 'e 2endi30 Porque e2idente'ente 'e 2endi3 algo a?eno o que4 +or lo 'eno)4
no ten&a con 'uc-a )eguridad en )u +oder 5 'uc-o 'eno) 'e lo +od&a 2ender
co'o )eguro0
,n los vicios ya vimos que existen varias significaciones.
,n realidad los que m$s nos interesan son los vicios de obra/ las fallas, defectos,
errores, dificultades, diferencias con el modelo o proyecto.
- 8odo lo que se aparte del sentido de la buena terminacin.
- 8odo lo que no sea bueno, lindo, adecuado, bien hecho, perfecto, todo lo que
se pueda criticar por feo, inadecuado o mal terminado,
- todo eso puede calificarse como vicioso, como portador de un vicio que
signifique o represente una falla o defecto.
>uando e)a) .alla) o de.ecto) -o 2icio)- )e 2eri.iquen en una co)a que no .ue
con)truida +ara no)otro)4 )ino que no) .ue entregada co'o o*?eto de co'+ra0
>uando el o*?eto que 'ue)tra el 2icio no) .ue 2endido +or *ueno 5 nor'al4 +or
+roli?o 5 +er.ecto4 +ode'o) recla'ar +or la di.erencia entre lo que +edi'o) 5
+aga'o) 5 lo que )e no) entrega0 Porque )e entiende que co'+ra'o) +or *ueno4 +or
)ano4 +or algo adecuado 5 )in .alla) 5 no) entregan con 2icio) que no )e 2e&an +ero
que a+arecen con el tie'+o o con un control '8) adecuado o con el u)o nor'al 5
rutinario0
Entonce) )e dice que e)ta'o) ante un vicio redhibitorio0 Gue en la
antigIedad )e e;+re)a*a co'o redhabere/ 2ol2er a tener lo que di'o) o +aga'o)0
Ai'+le 5 directa'ente4 +od&a'o) de2ol2er lo que no ten&a la calidad o la integridad
o la +er.ecci3n4 que era da*le e;igir al 2endedor0 El derec-o a de2ol2er lo que era
de.ectuo)o o4 en )u ca)o4 lo que 'e da*a la +o)i*ilidad de e;igir una acci3n de
re*a?a del +recio/ la actio quantiminoris/ el que 'e de2ol2ieran algo de lo que
-a*&a +agado4 5a que la co)a con el 2icio o de.ecto no +od&a 2aler o co)tar co'o
una co)a que .uera *uena4 a+ta4 )ana 5 )in de.ecto)0
1"1
Arquitectura Legal
-En )u) a)+ecto) 'ateriale) el 2icio red-i*itorio e) )i'ilar al 2icio oculto de
la o*ra0
-%iene e.ecto) +arecido)/ 'e concede el derec-o4 genera en '& la acci3n del
recla'o contra quien 'e de*e garanti:ar la *ondad4 la +er.ecci3n4 la integridad de
la o*ra o de la co)a 2endida0
Ai 'e -ago con)truir una ca)a 5 luego de entregada4 durante el +la:o de garant&a
que 'e de*e el con)tructor -lo) 1" aFo) de la garant&a decenal- a+arecen 2icio) que
e)ta*an oculto) 5 )e -acen a+arente)4 +uedo recla'arle que 'e )olucione lo)
+ro*le'a)4 que 'e arregle lo) 2icio) o de.ecto) o .alla)0
9 )i no lo) arregla en el +la:o que la le5 le concede -un aFo- +uedo recla'ar la
inde'ni:aci3n corre)+ondiente0
En el contrato de co'+ra2enta4 )i co'+ro una ca)a 5 la +ago +or *uena 5
luego durante el u)o a+arecen 2icio) que la -acen total o +arcial'ente inEtil +ara
2i2ir0
Ai )on tan gra2e) que de -a*er 5o )a*ido que ten&a e)o) +ro*le'a) no la -u*iera
co'+rado -o -u*iera +agado 'eno) +or )u co'+ra- e)ta'o) ante lo) lla'ado)
2icio) red-i*itorio)0
'a ley me concede dos alternativas/ pedir que me reba.en el precio que pagu%
por ella, creyendo que era buena. 2 bien que deshagamos el negocio/ yo devuelvo
la cosa y me devuelven la plata que pagu%.
>o'o +uede ad2ertir)e e) una garant&a i'+ortante +ara el co'+rador de una co)a
que luego re)ult3 .allida4 2icio)a o con de)+er.ecto)0
Gue 'oderna'ente e)t8 'u5 conte'+lado en la lla'ada Blegi)laci3n de
+rotecci3n del con)u'idorC0 >o'o la nor'ati2a de la le5 24024" que 5a
'enciona'o)0
9 que )e relaciona +er.ecta'ente con la nor'a con)titucional del art&culo 42 de
la >on)tituci3n )ancionada en 1!!40 >uando en e)e art&culo )e e)ta*lece que Blo)
con)u'idore) 5 u)uario) de *iene) 5 )er2icio) tienen derec-o4 en la relaci3n de
con)u'o4 a la +rotecci3n de )u )alud4 )eguridad e intere)e) econ3'ico)00000J a una
in.or'aci3n adecuada 5 2era:J a la li*ertad de elecci3n4 5 a condicione) de trato
equitati2o 5 digno0
- La) autoridade) +ro2eer8n a la +rotecci3n de e)o) derec-o)4 a la educaci3n +ara el
con)u'o4 a la de.en)a de la co'+etencia4 contra toda .or'a de di)tor)i3n de lo)
'ercado)00000C
Por )u +arte la le5 24024" que 'enciona'o) e)ta*lece/
- @icio) red-i*itorio)/ art&culo l1/ La a+licaci3n de la) di)+o)icione)
+recedente)4 no o*)ta a la )u*)i)tencia de la garant&a legal +or 2icio)
red-i*itorio)0 En ca)o de 2icio) red-i*itorio)/
- A= A in)tancia del con)u'idor )e a+licar8 de +leno derec-o el art&culo 2176 del
>3digo >i2ilJ
1"2
1"2
Rondina
- M= El art&culo 217" del >3digo >i2il no +odr8 )er o+ue)to al con)u'idor0
1a)ta aqu& la di)+o)ici3n e)+ecial de la nue2a >on)tituci3n Nacional 5 la nor'a
e)+ec&.ica de la le5 de de.en)a del con)u'idor0
A-ora no) re'iti'o) a la) .uente)/
El >3digo >i2il lo e;+lica a)&/
&0on vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o
goce se transmiti por ttulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisicin, que
la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que
de haberlos conocido el adquirente, no la habra adquirido o habra dado menos
por ella+ -te;to del art&culo 2164-0
&,l comprador tiene a su favor la accin redhibitoria, para de.ar sin
efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituy%ndole %ste el precio
pagado. 2 la accin para que ba.e del precio el menor valor de la cosa por el
vicio redhibitorio+ -art&culo 2174-0 (1=
3;. #e8erencia a otros contratos
Aa*e'o) que en el derec-o e)crito4 el derec-o +o)iti2o4 el derec-o
cotidiano4 e;i)ten contrato) que )on +aradig'8tico)/ )on 'odelo)0 Aon e?e'+lo) de
la) .or'a) en que tiene la gente de contratar4 de negociar4 de 2incular)e
?ur&dica'ente0
La co'+ra 5 2enta de co)a) e) una .or'a 'u5 co'En de negociar0
%a'*i<n el contrato de tran)+orte4 que 5o cele*ro -)in -a*lar ni una +ala*ra-
+oniendo el co)+el o la) 'oneda) en la alcanc&a del colecti2o que to'o +ara que4
'ediante el +ago de e)e +recio en dinero4 'e tra)lade -a)ta el lugar que 5o decida4
en el itinerario que la 'unici+alidad o el go*ierno le ad?udica a cada e'+re)a de
tran)+orte0
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e +re2<n la) 'i)'a) in)titucione) con un car8cter '8)
ordenado/ co'ien:a regulando la) deno'inada) Bo*ligacione) de )anea'ientoC0 ,ice que e)t8n
o*ligado)4 co'o )u?eto) re)+on)a*le)4 lo) tra)'itente) de *iene) a t&tulo onero)o0
Luego )e e)ta*lece en el art&culo !!/ BGarant&a) co'+rendida) en la o*ligaci3n de )anea'iento/ El
o*ligado al )anea'iento garanti:a +or e2icci3n 5 +or de.ecto) oculto) con.or'e a lo di)+ue)to en
e)ta Aecci3n4 )in +er?uicio de la) nor'a) e)+eciale)C0
Luego )e di)+one que e) +o)i*le )u+ri'ir o di)'inuir la garant&a de )anea'iento4 )al2o cuando el
ena?enante4 -a5a +odido conocer el 2icio0 7 )i actua*a +ro.e)ional'ente0 Lo 'i)'o )e di)+one de la
garant&a de e2icci3n/ )e con)idera tal4 con.or'e al art&culo 1""4 a toda tur*aci3n de derec-o4 total o
+arcial4 que recae )o*re el *ien4 +or cau)a anterior o conte'+or8nea a la adqui)ici3n0
Re)+ecto de lo) 2icio) oculto) 5 de la) garant&a) que )on de*ida) en ra:3n de lo) 'i)'o)4 dice el
Pro5ecto/ Artculo :H:G/ "ontenido de la responsabilidad por vicios ocultos/ vicios redhibitorios/
con)ider8ndo)e tale) a lo) de.ecto) que )on de tal i'+ortancia que -acen a la co)a i'+ro+ia +ara )u
de)tino4 +or ra:one) e)tructurale) o .uncionale)4 o di)'inu5en )u utilidad a tal e;tre'o que4 de
-a*erlo) conocido4 el adquirente no la -a*r&a adquirido4 o )u contra+re)taci3n -a*r&a )ido
)igni.icati2a'ente 'enor0
Re)+ecto del e?ercicio de la re)+on)a*ilidad +or de.ecto) oculto)4 dice el art&culo 1"1 del Pro5ecto
1"3
Arquitectura Legal
que4 cuando )e 'ani.ie)ta el de.ecto que e)ta*a oculto4 e) decir4 cuando lo oculto )e torna a+arente4
el adquirente de*e -acer el recla'o en el +la:o '8;i'o de 6" d&a)0
Ao*re la caducidad de la garant&a +or de.ecto) oculto)4 )e e)ta*lece que caduca a lo) tre) aFo)
cuando )e trata de *iene) in'ue*le)0 En el ca)o de la) co)a) 'ue*le)4 e)e +la:o de caducidad )e
reduce a 6 'e)e)0
7tra di)+o)ici3n intere)ante e) la que re.iere a lo) lla'ado) Bde.ecto) )u*)ana*le)C0 ,ice el art&culo
1"21 del Pro5ecto que el adquirente no +uede recla'ar la re)oluci3n )i el de.ecto e) )u*)ana*le0
Aola'ente en e)e ca)o4 )i el 2endedor o.rece arreglar el de.ecto4 )3lo le queda al co'+rador la
o+ci3n de que lo inde'nice0
Nue)tro contrato de o*ra )e in)cri*e4 )egEn 2i'o)4 en el e)que'a del
contrato de locaci3n0 No)otro) deci'o) que e)to no e) correcto0 Pero la le5 lo
e)ta*lece a)&0 $na tradici3n que a.ortunada'ente4 el Pro5ecto de nue2o >3digo
>i2il )u+era0 A-ora lo de)igna )i'+le'ente co'o )ie'+re -e'o) +ro+ue)to/
Bcontrato de o*raC0 9 a )u )i'ilar4 con o*ligacione) de 'edio Bcontrato de
)er2icioC0
AegEn la le54 nue)tro contrato de con)trucci3n e) una locaci3n de o*ra0
AegEn )ie'+re lo -e'o) )o)tenido4 nue)tro contrato e) un contrato de con)trucci3n
o un contrato de o*ra4 a)&4 a )eca)0
Pero e)te contrato de con)trucci3n o de o*ra4 no tiene toda2&a un r<gi'en +ro+io 5
legal ni en el >3digo >i2il ni en ninguna le5 e)+ecial0
>o'o +or e?e'+lo no tiene no'*re ni u*icaci3n legal el contrato que 5o cele*ro
con 'i cliente que 'e +ide o+ini3n )o*re un te'a +articular0 Gue con)ulta )o*re un
+ro*le'a0 Gue )i tu2iera que lle2ar un no'*re lo de)ignar&a'o) Bcontrato de
a)i)tencia +ro.e)ional o de a)e)ora'iento +ro.e)ionalC0
Aon contrato)4 llega'o) a un acuerdo de 2oluntade) +or el cual 5o le concedo una
entre2i)ta 5 lo a)e)oro )o*re un te'a que 'e con)ulta0 9o no 'e o*ligo a nada '8)0
No e;i)te una locaci3n de o*ra4 +orque 5o no +ro'eto ni 'e o*ligo a ningEn
re)ultado0 %a'+oco e) una locaci3n de )er2icio)4 +orque no e;i)te ni )u*ordinaci3n4
ni relaci3n de tra*a?o ni de+endencia alguna0
E)o) contrato) no tienen no'*re)0
>on lo cual ter'ina'o) +or de.inir que e;i)ten contrato) con no'*re +ro+io 5 otro)
que4 +e)e a )er contrato) +er.ecto)4 legale) 5 28lido)4 no tienen una deno'inaci3n0
>o'o lo dice el 'i)'o >3digo >i2il/
&los contratos son nominados o innominados, seg6n que la ley los designe o no
ba.o una denominacin especial+. Art&culo 11430
3<. Compraventa
$na 2ie?a cue)ti3n e) la de )a*er a ciencia cierta cuando adquiero una ca)a o
1"4
1"4
Rondina
un de+arta'ento a quiene) con)tru5en 2aria) unidade) a la 2e:4 )i e)to5 ante una
co'+ra2enta o una locaci3n de o*ra0 El art&culo 162! que .ue redactado +or @<le:
Aar).ield 5 que no tu2o 'odi.icacione)4 dice que )ie'+re que )e contrata la
con)trucci3n de una o*ra4 )e e)t8 ante una locaci3n0 Ponga o no +onga el
con)tructor el terreno o lo) 'ateriale)0 Aie'+re e) locaci3n4 +orque ten&a que
ter'inar con la) duda) que otro) ten&an0 Ao)ten&an alguno)4 co'o dice @<le: en la
nota a e)e art&culo4 que a 2ece) +od&a )er locaci3n 5 a 2ece) co'+ra2enta0
El +ro*le'a no e;i)t&a4 co'o *ien dice @<le:4 en aquel tie'+o0
El +ro*le'a 5 la duda no) )urgen a-ora a no)otro) con e)to) )i)te'a) nue2o) de
con)trucci3n de edi.icio)4 en donde lo) con)orci)ta) )on lo) in2er)ore) que
Bco'+ranC de+arta'ento) o ca)a) en +lane) de 2i2ienda)4 o en locale) en galer&a)
co'erciale)4 o re)idencia) en clu*e) de ca'+o0
9 que no )e )a*e )i )on co'+radore)4 dueFo) del co'+le?o4 a t&tulo de cond3'ino)
con lo) otro) co'+radore) o )i e)t8n en condicione) de e;igirle al con)tructor que
-aga *ien la) co)a) en )u car8cter de co'itente) de o*ra en con)trucci3n0
,e co)a .utura a )er con)truida con.or'e a lo) +lano) 5 +ro5ecto) que )ir2en de
*a)e al
negocio o in2er)i3n0
Es un tema que importa. Como ya lo estuvimos viendo9 si soy comitente,
tengo 8rente a m a un constructor, quien con los pro8esionales Cproyectistas,
director de la obra, conductores tcnicosC deben responder de que la obra se
e5ecuta con8orme a los planos y documentacin complementaria.
Y me dar$n una garanta de diez a1os de seguridad, incolumidad,
mantenimiento, habitabilidad y funcionalidad de la obra.
0i en cambio es una simple compraventa de una casa o un departamento a quien
es empresario inmobiliario.
2 si alguien como due1o me vende la unidad, tengo para reclamarle por
eviccin, es decir por los ttulos de propiedad que me entrega en la venta.
#ero por vicios de la obra solamente responde por vicios redhibitorios/ que es
una cortsima garanta de tres meses si es un contrato civil y que no puede ser
mayor a los seis meses, si fuera una compraventa comercial.
Inclu)o e;i)te una tercera )ituaci3n4 '8) co'+le?a4 '8) a*)urda 5
co'+ro'etida +ara el Bco'+radorC de un de+arta'ento o unidad en lo) edi.icio)
+ro'o2ido) +or cierta) .ir'a) o e'+re)a) con)tructora)/ e) el ca)o de quiene)
ingre)an a una e)+ecie de )ociedad4 de +er)ona ?ur&dica o con)orcio que con)tru5e el
edi.icio0
En tal ca)o el Bco'+radorC a+arente no co'+ra4 ni 'anda a con)truir una unidad
co'o +arte de un edi.icio o de un con?unto de unidade)0
E) el 'i)'o +ro+ietario o co+ro+ietario4 o integrante de la )ociedad o del con)orcio
de +ro+ietario)0
En tal ca)o4 )i *ien tiene alguna +o)i*ilidad de intere)ar)e en la 'arc-a de la) o*ra)
durante la e?ecuci3n4 no tiene a qui<n recla'arle nada0
1"5
Arquitectura Legal
#orque Rcmo puede reclamar si es due1o, copropietario o condmino del
mismo edificio que se construyeS.
I" quien le reclamara quien, no solamente es dueDo del emprendimiento, sino
que adem*s es responsable de las cosas que se est*n aciendoJ
&ndudablemente estamos ante una situacin particular, en donde los socios o
inversores asumen un car*cter muy especial. Hrente a la obra, 8rente a sus
socios y 8rente a los llamados promotores u operadores de la construccin.
3=. /andato
,eci'o) que en el contrato de o*ra )ie'+re e;i)te una *uena +orci3n de
'andato4 de re+re)entaci3n4 de +oder que el +ro.e)ional reci*e del +ro+ietario +ara
que lo re+re)ente en la e?ecuci3n de la o*ra0
#orque el constructor se posesiona del terreno en nombre y representacin del
propietario.
0i compra o contrata en nombre del due1o de la obra, mucho m$s se define el
contrato de representacin o mandato.
#orque .ustamente, cuando hablamos de comitente, estamos diciendo que el
arquitecto o constructor recibe un pedido, un mandato, una encomienda de parte
del propietario, cliente o due1o del terreno,
- que en el futuro terminar$ siendo el due1o de la obra,
- y que al constructor le corresponder$ proyectar, dirigir y construir.
,e all& que la )i'ilitud o identidad entre +ro.e)ional 5 +ro+ietario no )e
li'itan al +edido inicial4 a la inicial enco'ienda que reci*e el +ro.e)ional de +arte
de )u 'andante o co'itente0 Ae 'ani.ie)ta en lo) tr8'ite) 5 ge)tione) que -ace el
+ro.e)ional en no'*re 5 re+re)entaci3n de )u cliente0 9 continEa )iendo un
'andato cuando reali:a ge)tione) de co'+ra o contrataci3n en no'*re de )u
re+re)entado0
En 'a5or o 'enor 'edida )e contiene una *uena +orci3n de 'andato en
todo contrato de o*ra0 Aunque nue)tro contrato de con)trucci3n )ea )ie'+re
onero)o 5 el 'andato +ueda )er gratuito0
7*2ia'ente a +artir de cierta) )e'e?an:a)4 lo) contrato) )e )e+aran 5 di.erencian
co'o contrato) que tienen o*?eto) di.erente)/
- Ya vimos que lo especfico de nuestro contrato, su ob.eto natural e
intransferible, es realizar una obra de arquitectura, o construccin, o
edificacin.
- 2 bien obras inmateriales como pueden serlo los estudios, los anteproyectos
o proyectos de obra. 'os ob.etos del mandato no tienen una identidad/
1"6
1"6
Rondina
- cualquier acto .urdico, cualquier representacin, cualquier tr$mite o
gestin, pueden ser ob.eto del mandato.
- #or eso todo contrato de obra tiene una buena porcin de mandato o
representacin.
- 'o cual no quiere decir que todo mandato tenga o pueda tener algo del
contrato de obra.
3>. Contrato de 'raba5o
El otro contrato con el que guarda cierta )i'ilitud el contrato de o*ra e) con
el contrato de tra*a?o0
%al 2e: +or e)a identidad de origen que e;i)ti3 entre la) locacione) 5 que )e
di.erenci3 con el tie'+o entre la) locacione) de o*ra 5 la) locacione) de )er2icio0
'a locacin de obra devino en el contrato de construccin y la locacin de
servicio, termin siendo hegemonizada por el contrato de traba.o.
El contrato de tra*a?o e) una .igura ?ur&dica 'oderna0 Por e)o 'i)'o tiene
)u +ro+ia autono'&a0 E) una ra'a i'+ortante del ,erec-o que )e lla'3 B,erec-o
La*oralC o ,erec-o del %ra*a?o0 9 )e de)+rendi3 ca)i total'ente de la) +re2i)ione)
del >3digo >i2il0
Entre el contrato de locaci3n de o*ra 5 la locaci3n de )er2icio)4 5a lo
di?i'o)4 e;i)te ta'*i<n una clara di.erenciaci3n0 AEn to'ando e)a) 2ie?a)
deno'inacione) que +or )u+ue)to4 5a no tienen 2igencia l3gica4 )e +ueden -acer
la) nece)aria) di.erenciacione)/
la locacin de obra promete y garantiza un resultado. La o*ra -ec-a4 ter'inada4
+er.ecta0 Re)+ondiendo .iel'ente a )u car8cter4 a )u +ro5ecto4 )ir2iendo +ara lo que
.ue con)truida0
,l contrato de locacin de servicios en cambio produce o genera obligaciones de
medio/ al que contrata un )er2icio +ro'ete a .a2or del cliente o del 'andante o del
+ro+ietario4 todo )u e).uer:o4 )u tie'+o4 )u -a*ilidad 5 *uena di)+o)ici3n0 Pero )i la
co)a no re)ulta4 )i no )e o*tiene el re)ultado +re2i)to4 el +ro*le'a no e) del locador
)ino del 'andante4 del co'itente4 del +atr3n4 del +ro+ietario0
1"7
Arquitectura Legal
,n un caso se asegura un resultado. ,n el otro se asegura que se pondr$n
los medios al alcance del otro. #ero sin garantizar el resultado o el logro de la
obra acabada y perfecta que promete y garantiza, por e.emplo, el constructor.
En a'*o) ca)o) e;i)ten o )e +roducen o*ligacione) de -acer0 Pero en un
ca)o -locaci3n de )er2icio)- -ago lo que +uedo0 Ma?o la direcci3n del otro0 Ain
a)egurarle) de que )e +rodu:ca lo +retendido o *u)cado0
En el otro ca)o -locaci3n de o*ra- a)eguro un re)ultado4 )egEn lo *u)cado4 lo
+retendido4 lo enco'endado0 AegEn el +ro5ecto de la o*ra o con.or'e a lo que )e
e)+era 5 )e )u+one que )o5 ca+a: de -acer0 %ra*a?o general'ente )in direcci3n4
tengo 'a5or autono'&a +ro.e)ional0 >o*ro +or la co)a u o*ra -ec-a 5 ter'inada0
No co*ro ni +or d&a ni +or ?ornal ni +or )ueldo0 >o*ro +or o*ra e?ecutada4 )egEn 'i
+ro+io 5 leal )a*er 5 entender0 Pero garanti:o el re)ultado .inal0
Re)+ecto de c3'o )e di.erencia a-ora el contrato ci2il del contrato la*oral4
recurri'o) al derec-o e)+ecial que )e rige +or le5e) ta'*i<n e)+eciale)0 A)& la Le5
2"744 de >ontrato de %ra*a?o de.ine que/
&habr$ contrato de traba.o, cualquiera sea su forma o denominacin, siempre
que una persona fsica se obligue a realizar actos, e.ecutar obras o prestar
servicios, en favor de la otra y ba.o la dependencia de %sta, durante un perodo
determinado o indeterminado de tiempo, mediante el pago de una remuneracin.
0us cl$usulas, en cuanto a la forma y condiciones de la prestacin, quedan
sometidas a las disposiciones de orden p6blico, los estatutos, las convenciones
colectivas o los laudos con fuerza de tales y los usos y costumbres+ artculo C: de
la citada ley.
>o'o 2e'o) el contrato de tra*a?o re.iere '8) *ien a la relaci3n de
de+endencia0 Au*ordinaci3n del o*rero o e'+leado al +atr3n4 e'+re)ario o
e'+leador0 Aie'+re )e +re)u'e que )i e;i)te relaci3n de de+endencia4
)u*ordinaci3n 5 direcci3n del +rinci+al )o*re el locador de o*ra o de )er2icio)4
-a*r8 contrato de tra*a?o0
7 co'o dice el art&culo )iguiente de la 'i)'a le5 -art&culo 22 de la 2"744- -a*r8
ta'*i<n Brelaci3n de tra*a?oC0 Gue )igni.ica lo 'i)'o4 )i atende'o) a lo) e.ecto)
+r8ctico) 5 ?ur&dico)0 En todo) lo) ca)o)4 5a )e trate de dar )er2icio) o de -acer
o*ra)4 -a*r8 una relaci3n de derec-o la*oral4 un contrato de tra*a?o0
E:isten los caracteres di8erenciadores entre contrato civil y contrato laboral9
-en el 'undo del tra*a?o4 e;i)te de+endencia4 )u*ordinaci3n0
-en el derec-o ci2il o +ri2ado4 e;i)te igualdad de atri*uto) 5 ?erarqu&a0 Por
lo 'eno) te3rica'ente -a*lando0 Ae contrata -aciendo 2aler lo que )e lla'a
Bautono'&a de la 2oluntadC0
-En el 'undo del tra*a?o e;i)ten lo) o*rero)4 lo) e'+leado)4 lo) a)alariado)0
-Ae le) +aga el tra*a?o +or d&a4 +or -ora4 +or quincena o +or tanto0
1"
1"
Rondina
-Pero en un 'arco de )u*ordinaci3n0
- ,e de+endencia0 ,e relaci3n la*oral entre +atr3n4 o +rinci+al 5 o*rero o
de+endiente0
- En la) relacione) ci2ile) e)ta'o) contratando entre iguale)0
- >o'o dice el >3digo >i2il4 entre locador 5 locatario0
- Aa*iendo que el locador e) el que +re)ta el )er2icio o -ace la o*ra 5 locatario e)
quien +aga +or e)a o*ra o )er2icio0
- 74 co'o corre)+onde decir en el >ontrato de 7*ra4 entre co'itente 5
+ro.e)ional o con)tructor0
3?. Hle:ibili4acin laboral y desregulacin
9a -a*la'o) de e)te nue2o 'arco conce+tual4 +ol&tico4 ideol3gico4 cuando
en el nE'ero 15 de e)te 'i)'o ca+&tulo no) re.er&a'o) a una e)+ecie de
re.undaci3n de la) corriente) li*erale)4 ca+itali)ta)4 de 'ercado o indi2iduali)ta) en
lo )ocio +ol&tico0 7 )ocio-econ3'ico0
9 co'o en toda) la) recurrencia) ideol3gica)4 )e tran)'iten ta'*i<n al
'undo del ,erec-o e)to) criterio)0 Gue ale?an la) .3r'ula) )olidari)ta) o
)ociali:ada)0 Gue en el 'undo del tra*a?o -a*&an )ido tan i'+ortante)0
Recorda'o) que el ,erec-o La*oral o ,erec-o del %ra*a?o e) un derec-o
nue2o0 A+ena) en e)te )iglo co'en:3 a to'ar .or'a0 9 lo) )indicato)4 la)
organi:acione) gre'iale)4 .ueron lenta'ente reconocida) al a'+aro de e)to)
Bderec-o) )ociale)C que tu2ieron )u 'a5or 2igor en la >on)tituci3n Nacional de
1!4!0
Ae lleg3 a e)ta*lecer un )i)te'a la*oral4 con le5e) +aternali)ta) 5
)u'a'ente +roteccioni)ta)4 que re)ultaron en un r<gi'en autoritario 5 r&gido0 >on
gran +oder )indical 5 con e;+re)ione) e)tatutaria)4 legi)lati2a) 5 de lo) lla'ado)
Bcon2enio) colecti2o) de tra*a?oC que )e a)i'ila*an a la) 2erdadera) le5e)0
/al o bien, ese 8ue el sistema que, debemos reconocerlo9
fue abusivamente utilizado por muchos<
y fue tambi%n sistem$ticamente viciado y desconocido por otros.
En la indu)tria de la con)trucci3n )e da*an ele'ento) que -ac&an 'eno)
tolera*le e)e )i)te'a0
-la e)ta*ilidad ca)i a*)oluta del tra*a?ador0
-la o*ligaci3n de inde'ni:ar a cualquier de)+ido0
1"!
Arquitectura Legal
-el car8cter de te'+oraria) que tienen la) o*ra)0
-la alternancia del tra*a?o del e'+re)ario de la con)trucci3n0
-la 'i)'a di)continuidad de la indu)tria4 )o'etida co'o e)ta*a a la)
2ariacione) de co)to)4 a la) corrida) in.lacionaria)4 a la e;i)tencia de cr<dito) o
+ol&tica) e)tatale) de con)trucci3n de 2i2ienda) u o*ra) +E*lica)0
Ante e)ta 2erdadera rigide: del )i)te'a la*oral +ara una indu)tria que no
ten&a +roce)o) continuo) de acti2idad -co'o en la) otra) indu)tria)- )e *u)c3 la
)alida0 9 )e negoci3 entre +atrone) 5 )indicato) la lla'ada le5 170250 ,ada en
+lena dictadura 'ilitar4 .ue rati.icada de)+u<) +or otra nor'a4 la 22025"0 9 )in
'a5ore) incon2eniente) )igui3 2igente0
Ae trata de un r<gi'en e)+ecial4 B.le;i*leC4 )in e)ta*ilidad +ara el tra*a?ador0
Pero con un deno'inado B6ondo de ,e)e'+leoC0
El )i)te'a .unciona a)&/
se inscriben, empresarios y obreros en el llamado *egistro 3acional de la
-ndustria de la "onstruccin.
este *egistro emite para cada traba.ador una &libreta de aportes
patronales+ en donde el empresario deposita mensualmente un porcenta.e del
sueldo que paga al obrero.
cuando el obrero es despedido no cobra indemnizacin. #ero recibe &su
libreta+ en donde est$n los fondos depositados que, al quedar desempleado,
puede retirar.
E)ta .le;i*ili:aci3n4 a+licada en la indu)tria de la con)trucci3n4 .ue co'o un
antici+o de lo que 2endr&a de)+u<)0
Ain .ondo) de de)e'+leo4 +ero con la 'i)'a 2i)i3n que intenta Bde)regularC el
contrato de tra*a?o4 a-ora )e e;tiende a toda) la) P9#EA/ la) +equeFa) 5 'ediana)
e'+re)a)0 Gue tienen -a)ta 5" e'+leado) 5 que +ueden acoger)e a e)ta nue2a
'odalidad de contratar o*rero)/
- Ain la) lla'ada) Bcarga) )ociale)C0
- Ain e)ta*ilidad en el e'+leo0
- Ain 'a5ore) .or'alidade)0
- Ae trata de .acilitar el )i)te'a de to'ar 5 de)+edir tra*a?adore)0
- Entendi<ndo)e que4 )i )e ali2ian la) o*ligacione) +ara el +atr3n4 <)te to'ar8 )in
te'or4 'a5or cantidad de o*rero)0
- >on lo cual )e a'+liar8n la) .uente) de tra*a?o0
- 9a que nadie que -o5 nece)ite contratar e'+leado)4 de?ar8 de -acerlo +or la
a'ena:a de un ?uicio la*oral +or de)+ido 5 +or recla'o de inde'ni:aci3n0
11"
11"
Rondina
Ae trata de .undar4 co'o quiere e)ta nue2a le5 de la) P9#EA4 la NN 244674 un
nue2o )i)te'a/
-)in regulacione) ni rigidece)/ )in con2enio) colecti2o) de tra*a?o4 )in
ingerencia )indical0
-)in carga) )ociale) +ara el o*rero tran)itorio/ )e lo to'a cuando -a5 tra*a?o
5 )e lo de)+ide cuando .alta0 Ain con)ecuencia)4 )in +rea2i)o)4 )in inde'ni:acione)0
-Ae tra*a?a +or el )ueldo o el ?ornal0
No de)ea'o) -acer en e)te 'o'ento una cr&tica +rinci+i)ta a e)ta) ola)
de)regulatoria) 5 .le;i*ili:adora) en un 'undo que .ue +rotegido4 r&gido 5
.uerte'ente regulado0 >o'o lo era el 'undo del tra*a?o4 de lo) derec-o) la*orale) 5
)indicale)0
Po)i*le'ente .ueron lo) 'i)'o) dirigente) gre'iale) con )u) e;ce)o)4 5 lo)
a*ogado) la*orali)ta)4 que a+arenta*an de.ender a lo) tra*a?adore)4 con )u) a*u)o)0
9 lo) ?uece)4 con )u tradicional .alta de )en)ate: 5 reali)'o0 %odo) lle2aron a e)te
e)tado de rec-a:o al )i)te'a tradicional0
Aegura'ente )e dar8n e;ce)o)0 A*u)o)4 +ero de la) otra) +arte)0 >o'o
)ie'+re ocurre cuando a .a2or de la 'oda4 de la ideolog&a o de la nece)idad4 )e
a*u)a de la de*ilidad de la contra+arte0
9 e)tare'o) la'entando entonce) -a*er +erdido la) o+ortunidade) que la
-i)toria -a*&a dado a nue)tro) +o*re) +a&)e)0
La'entando ade'8) que ni el ,erec-o4 ni la ?u)ticia4 ni la ciencia +ol&tica4 ni la
econo'&a4 -a5an logrado a2ance) en e)to) tie'+o)0
%ie'+o) de reno2aci3n tecnol3gica0 ,e a2ance) cient&.ico)0 ,e logro) ci*ern<tico)
e in.or'8tico)0
Pero de la'enta*le) retroce)o) )ociale)0 (1=
(1= ,e)de la re.or'a con)titucional de 1!!4 )e accedi3 a nue2o) criterio) de legi)laci3n )ocial que
+rote?an a lo) '8) de)2alido) en el re+arto de lo) *iene) 5 +odere) que di)tri*u5e la
organi:aci3n )ocial0 9a lo -a*&a antici+ado el lla'ado art&culo 14 *i) de la re.or'a de 1!570
All& )e dec&a en el Bart&culo nue2oC/
-BEl tra*a?o en )u) di2er)a) .or'a) go:ar8 de la +rotecci3n de la) le5e)4 la) que a)egurar8n al
tra*a?ador/ condicione) digna) 5 equitati2a) de la*or4 ?ornada li'itada4 de)can)o 5 2acacione)
+agado)4 retri*uci3n ?u)ta4 )alario '&ni'o4 2ital 5 '32il4 igual re'uneraci3n +or igual tarea4
+artici+aci3n en la) ganancia) de la) e'+re)a)4 con control de la +roduci3n 5 cola*oraci3n en la
direcci3n4 +rotecci3n contra el de)+ido ar*itario4 e)ta*ilidad del e'+leado +E*lico4 organi:aci3n
)indical li*re de'ocr8tica4 reconocida +or la )i'+le in)cri+ci3n en un regi)tro e)+ecial0000 El E)tado
otorgar8 lo) *ene.icio) de la )eguridad )ocial4 que tendr8 car8cter de integral e irrenuncia*le0 En
e)+ecial4 la le5 e)ta*lecer8 / el )eguro )ocial o*ligatorio4 que e)tar8 a cargo de entidade) nacionale) o
+ro2inciale) con autono'&a .inanciera 5 econ3'ica4 ad'ini)trada +or lo) intere)ado) con
+artici+aci3n del E)tado4 )in que +ueda e;i)tir )u+er+o)ici3n de a+orte)4 ?u*ilacione) 5 +en)ione)
'32ile)4 la +rotecci3n integral de la .a'ilia4 la de.en)a del *ien de .a'ilia4 la co'+en)aci3n
econ3'ica .a'iliar 5 el acce)o a una 2i2ienda dignaC0
>o'o 2e'o) el art&culo )ancionado 5 agregado a la >on)tituci3n Nacional en 1!57 +eca*a4 +or lo
'eno)4 de la ingenuidad de un tie'+o ani'ado +or la) uto+&a) de)arrolli)ta) de aquello) tie'+o)0
En donde )e i'agina*a que la nor'a e)crita )er&a una garant&a cu'+lida0 9 )a*e'o) que no .ue a)&0
111
Arquitectura Legal
Gue la dura realidad de un +a&) de)organi:ado 5 +o*re4 ago*iado +or la +re+otencia de un +oder
'ilitar que todo lo corro'+&a4 -i:o aFico) la) *uena) intencione)0
1o5 5a no )e -a*la ni )e +ro'ete con )e'e?ante irre)+on)a*ilidad0 La >on)tituci3n de 1!!44 a+ena)
)e li'it3 a garanti:ar la 2igencia en el +a&)4 de todo) lo) +rinci+io) 5 +rece+to) de lo) tratado)
internacionale)0 >on)agrando el +rinci+io de que Blo) tratado) 5 concordato) tienen ?erarqu&a
)u+erior a la) le5e)0 9 en la) condicione) de )u 2igencia4 tienen ?erarqu&a con)titucional04 no derogan
art&culo alguno de la +ri'era +arte de e)ta >on)tituci3n 5 de*en entender)e co'+le'entario) de lo)
derec-o) 5 garant&a) +or ella reconocido)C0

C"P&'%(+ &G
H+#/"., /+D+. 0 .&.'E/". DE C+-'#"'"C&+-
2. (os sistemas de contratacin y las variantes contractuales.
>uando )e +re+ara un contrato +ara cualquier ti+o de o*ra4 co'o cuando
no) di)+one'o) a reali:ar cualquier negocio .ir'ando un e)crito contractual4 uno
+retende de?ar re.le?ado en el docu'ento la totalidad de la) +re2i)ione) 5
alternati2a) +o)i*le)0
Lo cierto e) que -a5 negocio) '8) )i'+le) 5 otro) '8) co'+le?o)0 En
nue)tro ca)o e)ta'o) ante una e)+ecie de relaci3n que )e negocia larga'ente0 Pero
que4 de cualquier 'anera4 no )ie'+re )e +uede lograr que quede total'ente
con.igurado el acuerdo entre el co'itente 5 el arquitecto0 Porque e)e acuerdo
co'ien:a con )i'+le) +edido) 5 +ro+ue)ta) 2er*ale)0 Gue de)+u<) )e 2an
concretando en lo) di*u?o)4 e)*o:o)4 croqui)4 *oceto) 5 ante+ro5ecto) que )e ir8n
ela*orando0 Pero que de toda) 'anera)4 de)de el +ro5ecto total'ente concluido
-a)ta la concreci3n 'aterial de la o*ra en todo) )u) detalle)4 +uede )u.rir
inconta*le) 2ici)itude)0
#or eso llamamos al contrato de obra un contrato de tracto sucesivo. !ue se va
dando en el tiempo, por tramos, por etapas0 (1=
(1= En lat&n la +ala*ra e;+re)a*a lo que real'ente )igni.ica +ara no)otro)0 8racto, tractatum,
tractus, re+re)enta*a lo que )e arra)tra4 lo que )e lle2e di.&cil'ente0 Acci3n de traer4 +or la .uer:a4 de
arrea)trar4 de tirar4 co'o en la e;+re)i3n tractus fluminis/ que e) una e;+re)i3n que re+re)enta a la
corriente de un r&o0 8racto sucesivo entonce)4 la e;+re)i3n que utili:a'o) +ara nue)tro contrato de
o*ra4 e)t8 re.erido ?u)ta'ente a e)e largo +roce)o de arra)tre4 de )uce)i2o) tie'+o) que )e ordenan 5
que .uncionan co'o e;+re)i3n de una relaci3n continuada4 organi:ada +ero di.iculto)a0 Para el
112
112
Rondina
arquitecto4 +ara el con)tructor4 que co'ien:a la o*ra 5 que no tiene la )eguridad de +oder concluirla
en tie'+o)4 en +la:o)4 en .or'a)4 en re)ultado) a*)oluta'ente +re2i)i*le)0 Lo) tractos sucesivos, lo)
tra'o)4 la) eta+a)4 la) alternati2a) que )e a*ren4 )ie'+re re+re)entan a e)e 8'*ito tan a'+lio 5 tan
di.iculto)o de la) tarea) 5 lo) accidente) i'+re2i)to) o i'+re2i)i*le)4 que tanta) 2ece) )e -acen
+re)ente) en el +roce)o de ordenar4 coordinar 5 e?ecutar a la) o*ra)0 Aunque -aga'o) todo el
e).uer:o +or +re2er4 organi:ar 5 di)eFar lo) tra*a?o)4 la) eta+a) 5 lo) detalle) que +ondre'o) en la
e?ecuci3n0 ,e)de lo) e)*o:o)4 ante+ro5ecto)4 +ro5ecto) 5 de'8) docu'entaci3n de la o*ra0 Porque
)ie'+re -a*r8 una llu2ia que +are lo) tra*a?o)4 o un de)cu*ri'iento o ca'*io de gu)to) del
co'itente4 que )olicita la 'odi.icaci3n4 la) e;tra) o lo) adicionale)0
Gue en realidad +uede re+re)entar 2ario) 'o'ento) ?ur&dico) di.erente)0
@ario) e)tado) o tra'o) de la) o*ra)0 Gue tendr&an que )er re+re)entado) +or 2ario)
5 )uce)i2o) contrato)0
,e all& que -a*le'o) de 2ici)itude)/ 2ece) en que )e dan la) co)a)0
Por e)o -a*la'o) re+etida) 2ece) de lo) role) o +a+ele) di)tinto) de lo) arquitecto)0
Re+re)entado) +or 'o'ento) di.erente)/
-en el ante+ro5ecto o +re.iguraci3n o ideaci3n de la .utura o*ra0
-En el +ro5ecto o e)ti'aci3n4 de.inici3n 5 re+re)entaci3n +untual de lo) detalle)0
-En la direcci3n4 que e) cuando el autor del +ro5ecto cuida que )u di)eFo )ea *ien
e?ecutado0 Pero4 ade'8)4 cuando quien dirige controla4 )u+er2i)a 5 2igila la
e?ecuci3n de la o*ra0
-Luego la conducci3n t<cnica 5 la ad'ini)traci3n de la o*ra0 >uando )e cuida 5 )e
+ro2een todo) lo) detalle) 5 o+eracione)4 durante el +roce)o de e?ecuci3n0
- 6inal'ente4 la entrega 5 rece+ci3n de lo edi.icado4 que e) cuando el arquitecto 5
el con)tructor +a)ana otra in)tancia4 a otro 'o'ento4 en relaci3n con la o*ra 5
con el co'itente/
- No )e de)2inculan4 co'o quien ter'ina una relaci3n0
- A+ena) e)t8n e'+e:ando otra eta+a/ la +o) contractual0
Ante )e'e?ante co'+le?idad 5 ante la di2er)idad de lo) 'o'ento) 5 eta+a)4
e) *ueno que tenga'o) en cuenta e)ta) ad2ertencia)/
:F; aunque hablemos de un solo contrato, debemos tener presente que se dan
tantos momentos distintos, hasta alternativas diferentes, que sera preferible
hablar de diferentes etapas contractuales<
CF; que aunque se firme un solo documento ser$ preciso que ese contrato inicial,
que tomamos como contrato de base o contrato marco, sea oportunamente
actualizado, ampliado, corregido o complementado por cl$usulas o actas
adicionales que vayan refle.ando la realidad de los aconteceres de la obra<
9F; como la ley de fondo que es el "digo "ivil, en su artculo :@99 bis, exige
que para toda correccin o ampliacin, extra, adicional, agregado o reforma del
proyecto original se hagan documentos escritos y firmados por las partes, ser$
preciso que estas complementaciones sean bien proli.as y debidamente
redactadas y firmadas. "on lo que el arquitectoconstructor gana en garanta y
seguridad frente a la inseguridad de convenios puramente verbales o
consensuales. (1=
(1= A)& co'o la o*ra tiene 2aria) eta+a) )uce)i2a) en e)e tracto o tractus que reci<n
co'ent8*a'o)4 ta'*i<n de*e re+re)entar e)o) te'+u) o tra'o) en )uce)i2o) a?u)te) contractuale)0
113
Arquitectura Legal
Gue 2a5an +oniendo a la) +arte) en el control 5 do'inio conce+tual 5 ?ur&dico de lo que )e trat3 en
el +rinci+io4 de lo que )e a?u)t3 en el +roce)o4 5 de lo que e)t8 re)ultando del cu'+li'iento de a'*a)
+arte) )o*re la *a)e de lo con2enido0 Nunca4 nadie +odr&a +re2er toda) la) alternati2a)4
'odi.icacione)4 a?u)te)4 a'+liacione)4 e;tra)4 adicionale)4 ca'*io) 5 ada+tacione) que )e
incor+orar8n )egura'ente a lo) +lane) 5 docu'ento) originale) de la o*ra0 9 no )er8 )3lo +or
i'+re2i)i3n0 Aino que )er8 una .or'a de que la) acta) o +rue*a) contractuale)4 lo) docu'ento) que
e;+re)an la 2oluntad de la) +arte)4 +uedan re+re)entar adecuada'ente lo que e)t8 )ucediendo en la
realidad0 Ai )e 'odi.ic3 algEn a)+ecto o detalle de la o*ra0 Ai )e alter3 o ca'*i3 algEn 'aterial0 Ai
-u*o nece)idad de a'+liar algEn e)+acio o 8'*ito4 )i )e 'e?or3 o de)'e?or3 alguna de la)
ter'inacione) +re2i)ta) o +actada)0 En todo) e)o) ca)o) 5 en )ituacione) )i'ilare)4 nece)aria4
o*ligada'ente4 e)a) alteracione)4 ca'*io) o ada+tacione)4 de*en 2er)e re.le?ada) en nue2o)
contrato) adicionale)0 En ca'*io) o ada+tacione) del contrato original4 o en acta) o co'unicacione)
entre la) +arte)4 que re.le?en e)a) in)tancia)0
3. /odelos o8iciales como contrato, encomienda y orden de traba5o
E)ta'o) en +rinci+io 5 co'o regla general4 en contra de lo) .or'ulario) que
)e +re)entan co'o B 'odelo) de contratoC0
E)ta'o) en contra de todo lo que )e +u*lica 5 que e)t8n dado) en lo) li*ro)
o re2i)ta) con la +reten)i3n de )er2ir +ara toda o*ra 5 +ara toda oca)i3n0
9a di?i'o) que lo) contrato) de*en re+re)entar de*ida'ente la co'+le?idad
de la relaci3n -con)tructor-co'itente- 5 en todo ca)o4 )i to'a'o) un contrato de
*a)e4 de*e'o) luego co'+le'entarlo con cl8u)ula) agregada) o con +equeFo)
contrato) o acuerdo) +untuale) )o*re di)tinto) 'o'ento) o +arte) de la o*ra0
#ero de todas maneras no somos tan contrarios a los modelos como para
no admitir que ciertas organizaciones gremiales, colegiales o acad%micas puedan
emitir formularios inteligentes y m$s o menos adaptados a todas las situaciones
previsibles. De.ando para las situaciones no previstas, abiertos los arreglos,
correcciones o complementaciones contractuales.
%a'*i<n +odr&a'o) +ro+oner la utili:aci3n de di)Qete) que4 utili:ado) en
co'+utadora) co'+ati*le)4 'ue)tren un 'odelo contractual 5 lo) +o)i*le)
agregado) o acuerdo) +o)teriore) ante la ocurrencia de )ituacione) que no )ie'+re
e) .8cil o con2eniente +re2er en el 'o'ento del contrato inicial0
,e)de que )e in2ent3 la i'+renta 5 de)de que co'en:aron a correr lo)
B'odelo) de contratoC -a)ta la llegada de la co'+utadora 5 con lo) .a; 5 lo)
'ode' 5 todo) lo) c-ic-e) ci*ern<tico)4 )egura'ente que -e'o) a2an:ado0
%ene'o) '8) +o)i*ilidade) de entender cierta) .or'a) de negocio) 5 no) .acilitan el
tra*a?o0
Pero )ie'+re quedar8 +ara el entendido4 inter+retar la) relacione) ?ur&dica)4 )egEn
lo) detalle)4 la) +er)ona) 5 la) circun)tancia)0 >o'o queda +ara el arquitecto
re)ol2er una de'anda .uncional o e)t<tica del edi.icio0 A)&4 el a*ogado e)+eciali)ta4
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114
Rondina
)a*r8 re)ol2er con inteligencia4 ductilidad 5 ada+taci3n al ca)o concreto4 una .ra)e4
una +ala*ra o una )i'+le redacci3n que contengan el )igni.icado ?ur&dico de un
+o)i*le con.licto de intere)e)0
"omo en toda nuestra pretensin de hacer &.urisprudencia preventiva+.
De ensayar todo tipo de &vacunas+ contra las enfermedades de las
relaciones y negocios .urdicos,
seguiremos apostando a hacer bien las cosas, adapt$ndolas a cada
obra, a cada negociacin, a cada realidad que se quiera expresar, prevenir,
contener.
Y si ocurre la patologa del contrato o de la relacin .urdica
seguiremos buscando salidas menos cruentas y menos traum$ticas para las
partes.
#or eso, pretendemos que en los contratos siempre se coloque, ante la
previsin de un conflicto, una instancia de mediacin o arbitra.e.
- #ara que no terminen los contratos y las obras rotos, congelados,
paralizados o fulminados por un conflicto llevado a los tribunales.
- "on mediadores profesionales y, finalmente, con un arbitra.e de entendidos,
podemos solucionar en pocos das y al m$s ba.o costo econmico y humano,
el problema que en sede .udicial nos llevar$ a1os y mucho dinero, con
resultados inciertos.
7. Contrato Anico
@ol2e'o) en e)te +unto -co'o en lo) que )iguen- a re.le;ionar )o*re c3'o
encarar la docu'entaci3n del negocio4 de la o*ra4 del acuerdo cliente-con)tructor0
Porque e) algo que )e +retende alentar en lo *ueno4 corregir en lo que 2iene a )er
una de.or'aci3n de la +r8ctica +ro.e)ional0 94 )o*re todo4 +re2enir4 +ara e2itar
.uturo) errore)0
-o puede e:istir un contrato Anico en una obra de tr*mite comAn, salvo
que9
:F; se trate de obras realizadas sobre la base de condiciones prefiguradas.

CF; "omo ocurre en las obras p6blicas o para clientes que realizan
normalmente obras con pliego de bases y condiciones ya redactadas y que se
repiten con cada nuevo emprendimiento.

9F; ,n tal caso debe entenderse que el constructor no tiene posibilidad de
corregir las bases o pliegos que siempre se utilizan. Liene en gran medida a ser
un &contrato de adhesin+ vease el "aptulo anterior, puntos n6meros :C y :9.
115
Arquitectura Legal
BF; que ante la ocurrencia de una duda, de un conflicto, de una situacin
no prevista, de una alteracin del proyecto original, de la necesidad de modificar
algunos costos o partidos previstos de la obra, se prevea cmo se resolver$ la
situacin. De.ando as establecida la previsin de cmo zafamos del problema, es
probable que con un contrato 6nico salvemos todas las dificultades que se
presenten.

GF; (tilizando un mecanismo determinado/ o bien consultando a un
profesional confiable para ambas partes que haga las veces de $rbitro, o bien
remiti%ndonos a documentos utilizados frecuentemente por el mismo gremio
constructor. #or e.emplo leyes de obras p6blicas, pliegos 6nicos de bases y
condiciones de una provincia o municipio, o mediante consulta al "olegio
#rofesional o a una c$tedra de determinada facultad universitaria.
;. Contrato principal
E)te t&tulo no) lle2a a la con)ideraci3n de la 'ulti+licidad de contrato)
e;i)tiendo contrato) +rinci+ale) 5 contrato) )u*ordinado)0 94 en el con?unto4
contrato) 2inculado)4 contrato) acce)orio)4 contrato 'arco 5 contrato)
co'+le'entario)0 7 contrato) encadenado) o concatenado)0
%al 2e: )ea '8) .8cil entender la unicidad de la contrataci3n -co'o lo
+lantea'o) en nue)tra o*ra )o*re e)to) contrato)4 +8gina) !! 5 )iguiente)- )i el
arquitecto e) ta'*i<n el con)tructor4 el e'+re)ario o e?ecutor de la o*ra0 No )er8
+o)i*le tener un contrato Enico )i )on 2ario) lo) actore) o .actore) de la edi.icaci3n0
En tal ca)o e;i)tir84 co'o a-ora +lantea'o)4 un contrato +rinci+al4 que +uede )er el
del co'itente con )u arquitecto0 9 lo) contrato) 2inculado)4 o )u*ordinado) o
coordinado)4 entre el co'itente 5 lo) que 2ienen a e?ecutar o 'ateriali:ar lo)
tra*a?o) de con)trucci3n0
0er$n entonces subordinados los siguientes convenios/
:F; el que realice el comitente con el conductor t%cnico de la obra, suponiendo
que al arquitecto lo reservamos para los roles m$s afines/ proyectista y director
general de la obra<
CF; el que se firme con otros profesionales/ para el c$lculo, el proyecto de
estructuras, el personal auxiliar de obra/ maestros mayores de obras o t%cnicos,
sobrestantes, encargados y capataces yTo apare.adores<
9F; los que se firmen con el capataz general de la obra, con los contratistas y
subcontratistas. 2 en su caso, con las empresas que tomen a su cargo cada parte
o la integridad de la obra/ estructuras, mampostera, pisos o mosastas, yeseros,
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116
Rondina
aberturas, etc%tera., etc%tera.
BF; 8odos los restantes contratos o convenios que se puedan celebrar entre las
partes que intervengan como colaboradores, asesores, instaladores,
administradores o proveedores de la obra. ,n lo referido a estos proveedores
desde ya advertimos la necesidad de documentar la compra de materiales o
elementos que puedan contener garantas de f$brica o de origen, que podamos
despu%s hacer valer en caso de falla o vicio.
A todo) e)to) contrato) lo) )u)cri*e el +ro.e)ional arquitecto4 en )u condici3n de
+ro5ecti)ta 5 director0 Aie'+re4 claro e)t8 con la con.or'idad 5 +artici+aci3n del
dueFo o +ro+ietario de la o*ra0 Gue no +ierde el car8cter de co'itente originario de
todo) lo) tra*a?o)0 Aunque en 'uc-o) ca)o)4 a+are:ca co'o co'itente el 'i)'o
+ro.e)ional0
<. /ultiplicidad de contratos
Ai tene'o) 2ario) contrato)4 )er&a +rudente que )e de.inan lo) role) del
+ro.e)ional +rinci+al0
0i el arquitecto, adem$s de proyectar y dirigir la obra tomar$ a su cargo eso que
llamamos la representatividad del comitente o de su obra, es bueno que en la
multiplicidad de contrataciones/
- tengamos bien en claro quien hace las veces de director general de traba.os,
- quien contrata en nombre del propietario o de la direccin de la obra,
quien se obliga ante alguien
y quien puede reclamar por traba.os, por mano de obra, por materiales o por
falta de ritmo, calidad u oportunidad de las tareas.
Para lo) que gu)tan de 2er la o*ra de arquitectura co'o una 2erdadera
orque)ta que 2iene e?ecutando +artitura) e)crita) +or el autor del +ro5ecto4 e) *ueno
)o)tener que el director de la e?ecuci3n de*e )er4 en lo +o)i*le4 el 'i)'o
+ro5ecti)ta0
9 luego entender que la coordinaci3n4 la ar'on&a4 la .iel e?ecuci3n de la) +artitura)4
co'o a)& ta'*i<n la d3cil o*ediencia a quien -ace la) 2ece) de director general4
garanti:ar8n que la) co)a) )e -agan *ien4 adecuada'ente0 Guardando .idelidad al
+ro5ecto4 5 en el tie'+o 5 la .or'a +re2i)ta) 5 ordenada)0
=. Contratos generales
>uando una e'+re)a Enica4 integrada a)u'e la totalidad del tra*a?o4 e) '8)
.8cil entonce) acudir a un contrato Enico4 general 54 +or e)o 'i)'o4 ta'*i<n
integrado0
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Arquitectura Legal
.era como convenir con un empresario y decirle9
a usted que tiene un arquitecto y un equipo, pero que tambi%n tiene
obreros, capataces y equipos para los traba.os complementarios,
le entrego el terreno y le aseguro el pago conforme al presupuesto que
me adelant.
0eg6n el anteproyecto y los detalles de la obra convenida, le
encomiendo la totalidad del traba.o.
)$gase cargo de todo y de todos los detalles de la construccin/ desde
los documentos preliminares, proyecto y planimetra, permisos municipales y
pago de honorarios.
- De todos los materiales y subcontrataciones.
- )asta la entrega final de la obra &llave en mano+.
- Asumiendo la totalidad de los traba.os, de los riesgos y de las
responsabilidades.
- 8anto las de car$cter contractual, como extra y pos contractual.
- 'as derivadas de yerros o equivocaciones como las de cualquier origen, con
culpa o sin culpa.
- )acia los que traba.en en la obra o hacia terceros, respondiendo de entregar
la obra terminada y perfecta,
- conforme a la documentacin proyectual que forma parte integrante y
principal de este contrato.
- Asumiendo las cargas, los riesgos y las obligaciones inherentes a todos los
roles o funciones de la obra/
- como profesional y e.ecutor, como empresario principal y las que pudieran
corresponder al proyectista y director de la obra, en m%rito a la e.ecucin
sobre la base de los propios planos.
- "on estas previsiones y salvedades, con esta asuncin de roles,
responsabilidades y funciones por parte del empresario constructor, se podra
admitir que se firma un contrato general, 6nico entre comitente y
empresario,
- resumiendo y asumiendo la total e ntegra realidad de la obra en este
convenio 6nico y exclusivo suscripto por ambas partes.
>on e)ta +re2i)i3n 5 -aciendo la )al2edad que de)arrollare'o) '8) adelante
-en lo) nE'ero) al 1 de e)te 'i)'o ca+&tulo- cuando el +ro.e)ional o contrati)ta
-acen ta'*i<n ad'ini)traci3n de la o*ra- +odr&an )er .ir'ado) contrato) Enico)0
E)tar&a'o) en el e)que'a de un contratouna obra. >uando el e'+re)ario a)u'e
todo el uni2er)o ?ur&dico 5 o*ligacional de la o*ra0 9 en ca)o) )e'e?ante)4 cuando
e)a totalidad e integralidad de la o*ra4 e) a)u'ida +or el +ro.e)ional ad'ini)trador0
>on e)a e;+re)i3n de Blla2e en 'anoC o Bde o*ra co'+letaC o )i'ilare)0(1=
(1= >uando en el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il )e -ace re.erencia a la) deno'inada)
Bo*ligacione) de -acerC4 +e)e a toda) la) i'+er.eccione) 5 de.iciencia) que tiene e)e Pro5ecto4
)in e'*argo en e)te ca+&tulo )e to'an encuenta e)ta) )ituacione) 5 )u) con)ecuencia)0
Aunque nue)tro contrato de o*ra no tiene un ca+&tulo )u.iciente en el Pro5ecto4 en e)ta +arte )e
deter'ina4 +or e?e'+lo lo )iguiente/
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11
Rondina
- Ma?o el t&tulo de la) Bcircun)tancia) de la) o*ligacione) de -acerC )e +re2<n la) tre) alternati2a)
+o)i*le)/ a= cuando no )e +ro'ete re)ultado alguno4 que )er&a el ca)o de la) o*ligacione) de 'edio4
de +oner lo) 'edio) que e)t8n al alcance del o*ligado0 *= cuando )e co'+ro'ete un re)ultado4 +ero
)in +ro'eter o co'+ro'eter la e.icacia de e)e re)ultado0 9 c= .inal'ente4 cuando )e co'+ro'ete
un re)ultado4 5 que e)e re)ultado )ea e.ica:4 )ea el que )e +retend&a0 En e)te ca)o4 de o*ligacione) de
re)ultado) garanti:ado) +or el +re)tador de la o*ra H en nue)tro ca)o arquitecto o con)tructor- dice el
Pro5ecto4 que e)ta'o) .rente a la) )ituacione) que deter'inan lo )iguiente/ &las cl$usulas llave en
mano o producto en mano, est$n comprendidas en este inciso+0 >o'o 2e'o) )e tiene en cuenta
e)a alternati2a4 e)e re)ultado .inal +retendido +or el co'itente que .ir'a el contrato4 5 de?a -acer al
con)tructor4 +agando 5 e)+erando que el re)ultado .inal )ea el con2enido0 9 que re)ulte e;ito)o 5
)ati).actorio0 7 que re)ulte e.ica:4 co'o dice el Pro5ecto0 Aunque e)ta e;+re)i3n Be.ica:C no )ea
'u5 con2eniente +ara e;+re)ar lo que +uede e)+erar 5 e;igir el cliente o co'itente que enco'end3
la o*ra0
>. Hormularios y modelos preimpresos
@ol2e'o) a -acer la) ad2ertencia) que )ie'+re -ace'o) cuando no)
re.eri'o) a e)ta) .or'a) nue2a) de -acer contrato)0 En donde +or co'odidad4 +or
ra+ide:4 +or a-orrarno) tie'+o o alguno) +e)o)4 acudi'o) a un .or'ulario en lugar
de con)ultar al +ro.e)ional que entiende de redaccione) contractuale)0
E) co'o )i +en)8ra'o) que +orque alguno) +ro5ecto) )alen re+roducido) en
re2i)ta) de arquitectura o +orque 5a )e 2enden ca))ette) con )o.tSare) 5 -ardSare)
de di)eFo) a)i)tido) +or co'+utadora)4 )e +ueda +en)ar en e2itar la inter2enci3n
+ro.e)ional +ara la enco'ienda de +ro5ecto)0
La +ri'era garant&a de que no ocurrir8 una di.u)i3n indi)cri'inada de
.or'ulario) e)tar&a dada +or la inter2enci3n de colegio) +ro.e)ionale) o .acultade)
de arquitectura en la +ro2i)i3n de lo) 'odelo) contractuale)0
La otra idea que de*e'o) de.ender e) que no )ie'+re )er8 +o)i*le
re)guardar lo) intere)e) del +ro.e)ional o con)tructor )i a+ela'o) a .or'ulario) que
contengan cl8u)ula) +re-i'+re)a)0 9 que en cl8u)ula) gen<rica) o en re'i)ione)
+eligro)a)4 +o)i*iliten o indu:can a la +o)ici3n cr&tica o de)con.iada del cliente0
>o'o 5a lo tiene decidido la ?uri)+rudencia de lo) tri*unale)4 el criterio e)
re)ol2er )ie'+re &contra preferentem+/ e) decir que4 en ca)o de duda4 )ie'+re )e
re)ol2er8 en contra del que +u)o la cl8u)ula con.licti2a0 Aie'+re )e decide en contra
de quien +retende a*u)ar de la *uena .e4 de la ignorancia o de la nece)idad del otro
contratante0 Aon lo) +rinci+io) e;+re)a'ente con)agrado) +or el art&culo !54 que
-a*la de quien e;+lota la de*ilidad o la .alta de in.or'aci3n del otro0 (1=
(1= Aa*e'o) que 'uc-a) 2ece) el que o*ra con nece)idad o ligere:a0 No +or ignorancia4 +ero )& +or
la urgencia de no de?ar e)ca+ar un contrato o un tra*a?o4 e) ?u)ta'ente el +ro.e)ional0 Gue )e
en.renta .recuente'ente con co'itente) o +ro+ietario) '8) +odero)o) 5 '8) a2i)ado) que el
arquitecto o con)tructor0
A todo e)to )e le de*e agregar e)ta 'oda o no2edad que trae en nue)tro) +a&)e) el r<gi'en
11!
Arquitectura Legal
deno'inado de B,e.en)a del >on)u'idorC0
En nue)tro ca)o4 e)te r<gi'en e)t8 contenido en la le5 24024"4 que to'ando el e)que'a que
con)agr3 el ,erec-o del %ra*a?o4 no e) una le5 equitati2a4 )ino que )u+one que el con)u'idor H
co'itente en nue)tro ca)o- e) la +arte '8) d<*il e incauta de la relaci3n0 9 que +or ende4 +ara )er
?u)to o4 +or lo 'eno)4 +ara )er equitati2o4 tiene que con)agrar un derec-o +rotector4 tutelar del
con)u'idor0 Ain de?ar e)+acio +ara la) +re)uncione) en contra0 E)ta le54 +or e?e'+lo4 no) dice/
- artculo 9F/ -ntepretacin/ en ca)o de duda4 )e e)tar8 )ie'+re a la inter+retaci3n '8) .a2ora*le
al con)u'idorJ
- artculo :HF/ contenido del documento de venta U o contrato /
- La redacci3n de*e )er -ec-a en idio'a nacional4 )er co'+leta4 clara 5 .8cil'ente legi*le4 )in
reen2&o) a te;to) o docu'ento) que no )e entreguen +re2ia o )i'ult8nea'ente0
>o'+le'entado +or do) art&culo) 'u5 )igni.icati2o)/
-el 1"71 del 'i)'o >3digo >i2il que +re2iene que Bla le5 no a'+ara el e?ercicio
a*u)i2o de lo) derec-o)C
-5 el art&culo 11! que no) autori:a a re)cindir lo) contrato) que )e tornen
e;ce)i2a'ente onero)o) +orque4 co'o dice te;tual'ente e)e art&culo del >3digo/
&los contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender
obrando con cuidado y previsin+.
Por eso los contratos de adesin y los 8ormularios preimpresos o
Contratos Predispuestos, podr*n tener legalidad, o podr*n utili4arse, pero9
1N= de*en )er +ro2i)to) +re.erente'ente +or in)titucione) re+re)entati2a)J
2N= de*en )er claro) 5 criterio)o) en )u) +o)tulacione) legale)4 contractuale)4
o*ligacionale)J
3N= no +odr8n tener condicione) o cl8u)ula) a*u)i2a) o re)triccione) que +uedan
con)iderar)e a*u)i2a) o atentatoria) de la *uena .e contractual0 (1=
(1= En el +ro5ecto de >3digo >i2il )e regulan e)+ecial'ente lo) deno'inado) Bcontrato)
+redi)+ue)to)C 5 )e de?a co'o otra categor&a4 '8) e)tricta lo) lla'ado) Bcontrato) cele*rado)
+or ad-e)i3nC0 Ao*re lo) +ri'ero)4 )e e)ta*lece /
- "l$usulas abusivas en los contratos predispuestos/
- Artculo ?@>/ ,stipulaciones prohibidas en los contratos predispuestos/ En lo) contrato)
+redi)+ue)to) )e tienen +or no con2enida) la) e)ti+ulacione) que4 +or )& )ola) o co'*inada) con
otra)/
- A= de)naturali:an la) o*ligacione) de la) +arte)J
- M= li'itan la re)+on)a*ilidad del +redi)+onente +or daFo) al +ro5ecto de 2idaJ
- >= li'itan +or re)+on)a*ilidad del +redi)+onente +or daFo) +atri'oniale) )in una adecuada
equi2alencia econ3'icaJ
- ,= i'+ortan renuncia o re)tricci3n a lo) derec-o) del no +redi)+onente o a'+liaci3n de lo)
derec-o) del +redi)+onente4 que re)ultan de nor'a) )u+letoria)J
- E= o*ligan al no +redi)+onente a +agar intere)e)4 )i )u ta)a e;cede )in ?u)ti.icaci3n 5
de+ro+orcionada'ente el co)to del dinero +ara deudore) en o+eracione) )i'ilare)0 En tal ca)o
12"
12"
Rondina
)e tiene +or no con2enido) en la de'a)&a 5 )e a+lica el art&culo 723 +ara la) +agada) en e;ce)o0
- Artculo ?AH/ ,stipulaciones prohibidas en los contratos celebrados por adhesin/ Ai el
contrato +redi)+ue)to a )ido cele*rado +or ad-e)i3n no rigen la) e;ce+cione) +re2i)ta) en el
art&culo anterior0
Guiere decir que la) e;ce+cione) del art&culo anterior H !6!- que ad2ierten que4 )i el no
+redi)+onente4 e) decir el que .ir'a un contrato que otro le +ro+one 5a -ec-o4 5a e)crito4 5a
redactado4 )in +o)i*ilidad de ca'*iarlo4 conoce toda) la) cl8u)ula) 5 la) ace+ta 'ediante una
declaraci3n e)crita0 Ai el +redi)+onente +rue*a que a)& )e dieron la) co)a)4 5a no regir8n
entonce) la) e;ce+cione) o no e)tar8n +ro-i*ida) e)a) e)ti+ulacione)4 +or '8) a*u)i2a) que
+uedan con)iderar)e0 Pero co'o dice el art&culo !7"4 tale) e;ce+cione) o 2enta?a) +ara el
+redi)+onente4 no regir$n cuando los contratos sean por adhesin. Guiere decir4 cuando el
no +redi)+onente4 no tu2o o+ortunidad de conocer4 de ca'*iar o de agregar ninguna cl8u)ula0
?. E5ecucin por empresa
>uando -a*la'o) de e'+re)a) en general 5 de e'+re)a) con)tructora) en
+articular4 no) e)ta'o) re.iriendo a cierta) .or'a) de organi:aci3n econ3'ica o
indu)trial en donde el con)tructor tiene ca+ital4 +er)onal4 'aquinaria) o equi+o)4
-erra'ienta)0 94 con todo ello4 un re)+aldo que ade'8) de econ3'ico4 e) ta'*i<n
t<cnico0
(o importante para el mundo de la construccin y, tambin importante
para el pro8esional, son las siguientes cuestiones o detalles9
:F; pensar que en materia de construcciones el profesional tiene un importante
capital inicial/ la .ir'a +ro.e)ional4 la que le +er'ite -acer 5 .ir'ar lo) +ro5ecto) 5
e?ercer la direcci3n de la o*ra o )u conducci3n t<cnica/ +or e)o no e)t8 'u5 le?o) de
+oder ir organi:ando4 +or lo 'eno)4 una 'ini e'+re)aJ
CF; cuando nos toca traba.ar en una obra en donde la e.ecucin se hace por
empresa, ciertas cuestiones tienen que adaptarse a esa realidad/ tiene de *ueno
que ?unto al +ro.e)ional -a*r8 otra +er)ona -+er)ona .&)ica o +er)ona ?ur&dica- que
)iendo )ol2ente4 teniendo un re)+aldo econ3'ico4 a)u'ir8 ta'*i<n )u +arte en la
re)+on)a*ilidad +or la o*ra0 Ai el +ro.e)ional e)t8 )olo en la o*ra4 )in alguien que
co'+arta con <l la re)+on)a*ilidad +or el tra*a?o4 )u cuota de rie)go) )er8
o*2ia'ente4 'a5orJ
9F; pero as como tendremos con quien compartir los riesgos, los peligros y las
responsabilidades por la construccin, si la empresa est$ en la obra, si es la
empresa quien mane.a el obrador, si ella pone el guardi$n o sereno de la obra, si
la empresa tiene &la llave del portn+, ser$ la empresa quien podr$ e.ercer el
derecho de retencin. ,l derecho de quedarse con la obra hasta que le paguen lo
que le adeudan.
Recu<rde)e que +ara e?ercer retenci3n de o*ra4 quien retiene de*e tener la +o)e)i3n
121
Arquitectura Legal
o tenencia de la 'i)'a0
-Ade'8) no +uede retener el +ro.e)ional ?unto con el e'+re)ario/ )al2o que e)t<n
a)ociado)4 no +ueden tener lo) do) el 'i)'o derec-o0
-Recu<rde)e que nor'al'ente )i el +ro.e)ional no e) de la e'+re)a4 re+re)entar84
ca)i )egura'ente4 el inter<) del co'itente .rente a lo) intere)e) de la e'+re)a0
-Ae agranda en e)te ca)o e)a +orci3n de 'andato4 de +oder4 de re+re)entaci3n que
deci'o)4 )ie'+re tiene el +ro.e)ional re+re)entando a )u cliente o +ro+ietarioJ
BF; estas precisiones que acabamos de ver, .unto a la postura distinta que adopta
el profesional cuando est$ controlando ya no solamente la obra en s, sino
tambi%n a la empresa que la e.ecuta, es lo que modifica la situacin de ambos.
9a la e'+re)a no e)t8 )ola .rente al co'itente0
-Pero la )ituaci3n del +ro.e)ional ta'+oco e) la 'i)'a0
-Por e)o deci'o) que no e) indi.erente que a la o*ra la e?ecuten 2ario) contrati)ta) o
)u*contrati)ta)4 co'o e)o) gru+o) de +er)ona)4 e)+ont8neo)4 de)organi:ado)4 que
)uelen a*undar en la con)trucci3n0
-Porque .rente a e)ta +o)i*ilidad4 en donde el +ro.e)ional de*e a)u'ir la direcci3n
con .ir'e:a 5 e?ercer )u autoridad con toda deci)i3n4 cuando 2iene la e'+re)a
con)tructora4 la) regla) de ?uego )e alteran4 )e adecuan4 )e 'odi.ican0
E;i)te una e'+re)a que *u)ca4 que +retende4 que tra*a?a *u)cando lucro o
ganancia)0
-Au <;ito econ3'ico e)tar8 dado cuando +ueda co*rar el '8) alto +recio con la
'enor in2er)i3n 5 con lo) '&ni'o) ga)to) o co)to)0
-Le toca al +ro.e)ional que la ecuaci3n que *u)ca el e'+re)ario no )e 2uel2a en
contra de la ecuaci3n de )u cliente 5 de )u +ro+ia 2i)i3n de la) co)a)/
- lograr la me.or obra al m$s ba.o costo. (1=
(1= En la) ecuacione) que de*e'o) -acer +ara inter+retar la) alternati2a) de la indu)tria de la
con)trucci3n4 e)t8n la) re.erida) al 8lea)4 a lo aleatorio de la acti2idad0 Gue de+ende en gran
'edida de .actore) que no )e +ueden controlar4 +orque4 )i'+le'ente4 e)t8n +ro2i)to) co'o
'ateriale) o co'o 'ano de o*ra4 +or otra) +er)ona)0 >o'o dice .uare4 .ala4ar en )u o*ra
&Administracin de ,mpresas de ,dificacin+ editorial Lu'i)a- #<?ico- /
- BEntre la) in2er)ione) de renta 2aria*le e)t8n co'+rendida) la) e'+re)a) de edi.icaci3n4 con la
caracter&)tica e)+ecial de )u de+endencia de un 7" al " P de +roducto) ela*orado) +or otra)
e'+re)a)4 +or lo que )u +orcenta?e de rie)go )e incre'enta0 En la) e'+re)a) de +roducci3n4 en
general4 +uede +redeter'inar)e el co)to del art&culo +or .a*ricar4 re2i)ar e;+eri'ental'ente
dic-o co)to 5 .inal'ente a)ignarle un +recio de 2enta4 teniendo +or tanto co'o rie)go +rinci+al
la de'anda del +roducto0
- Pero en una e'+re)a de edi.icaci3n4 )e tiene que +re)u+oner el co)to directo4 lo) ga)to)
indirecto)4 la utilidad4 lo) cargo) .inanciero)4 lo) cargo) .icale) 54 con toda) e)a)
+re)u+o)icione)4 o*ligar)e a un +recio de 2enta deter'inado0 ,e*e'o) )eFalar que en una
edi.icaci3n de ti+o 'edio4 inter2ienen a+ro;i'ada'ente 3"" conce+to) de o*ra4 que a )u 2e:
generan 3"" +recio) unitario)0
- Por otra +arte4 lo) 'encionado) conce+to) de o*ra4 e)t8n integrado) +or a+ro;i'ada'ente
10""" di.erente) +roducto)4 alguno) de ello) )u?eto) Enica'ente al 2alor del 'ercado en e)a
<+oca 5 en e)e lugar4 5 otro) tan co'+le?o) co'o la 'ano de o*ra4 cu5o) +ar8'etro) no
de+enden )3lo del 2alor del )alario en e)e tie'+o 5 en e)a localidad4 )ino de otra) condicione)
aleatoria)4 tale) co'o cli'a4 relacione) o*rero-+atronale)4 )i)te'a con)tructi2o4 di.icultad o
.acilidad de reali:aci3n4 )eguridad o in)eguridad en el +roce)o4 )i)te'a) de +ago4 lidera:go)4
'oti2acione)4 etc<teraC0
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Rondina
Ao*re e)ta) *a)e) que )egura'ente no )on la) 'e?ore) +ara lo) c8lculo) +reci)o) de +recio)4
ganancia)4 ga)to)4 in2er)ione)4 tie'+o) de e?ecuci3n 5 re)ultado) .inale)4 de*e'o) )in e'*argo4 )er
ca+ace)4 a tra2<) de la e'+re)a o +re)cindiendo de ella4 de o*tener un +roducto4 co'o re)ultado
.inal4 que no )ola'ente )ati).aga la) e;+ectati2a) 5 nece)idade) del co'itente4 )ino que ta'*i<n4
+ri'ero4 )ea .iel re+re)entaci3n o 'ateriali:aci3n de lo que .ue el Pro5ecto0 9 en )egundo lugar4 que
)ea un o*?eto4 una o*ra4 ca+a: de )o+ortar4 con dignidad 5 e.icacia4 lo) die: aFo) de garant&a que la
le5 le) i'+one al +ro.e)ional 5 al con)tructor0
@. E5ecucin por administracin
Guien tiene la ad'ini)traci3n tiene la ge)ti3n econ3'ica 5 .inanciera de la
o*ra0 Ad'ini)trar 2iene del lat&n ad-ministro/ el que -ace la) co)a) en .a2or de otro4
+orque el otro lo 'anda o +ide0
En nue)tro ca)o4 lo) administradores )on lo) que reali:an lo) tra*a?o) o
enco'ienda) en no'*re 5 re+re)entaci3n de otra +er)ona/
-por eso decimos que el administrador contrata, compra, organiza, paga y asume
obligaciones en virtud del mandato que recibe del propietario.
8odos los actos .urdicos y econmicos, lo hace por cuenta, a nombre y a riesgo
del principal, del due1o de la obra, de su representado.
Pero ta'*i<n utili:a'o) e)ta deno'inaci3n +ara la o*ra que e) ad'ini)trada
+or )u +ro+io titular0 >uando el dueFo del terreno4 que a la 2e: )er8 dueFo de la
o*ra ter'inada0 Guien e) el cliente del +ro.e)ional4 quien e) el comitente de la
Benco'iendaC4 a)u'e +or )u +ro+io inter<) Bla ad'ini)traci3nC de la o*ra 'aterial0
(o que pasa entonces, podra resumirse en las siguientes cuestiones9
:F; cuando el propietario administra, se convierte en una especie de empresario
de su propia obra. E) quien co'+ra 5 contrata0 Guien contrat3 al +ro.e)ional4 )er8
ta'*i<n quien eli?a 5 contrate a quiene) le e?ecutar8n lo) tra*a?o) 'ateriale) de la
edi.icaci3n0
CF; si el propietario es quien compra, contrata y aprovisiona materiales y trae y
saca la gente de la obra, <l 'antiene la +o)e)i3n de )u terreno con o*rador0 En
con)ecuencia4 no cede la tenencia ni4 'uc-o 'eno)4 la +o)e)i3n de la o*ra a nadie0
Nadie +or ello +odr8 retener la o*ra )i el co'itente no +aga a )u) acreedore)/ ni el
+ro.e)ional4 +orque la lla2e la) tiene el +ro+ietario0 Ni el e'+re)ario +orque no
e;i)te/ 5a di?i'o) que el cua)i e'+re)ario4 el contrati)ta +rinci+al de la o*ra e) el
'i)'o dueFo0
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Arquitectura Legal
E;i)te la +o)i*ilidad de que la ad'ini)traci3n de la o*ra )ea e?ecutada +or
un tercero/ +uedo contratar a un contador4 a un entendido4 a una +er)ona cualquiera
+ara que co'+re4 +ague 5 contrate en 'i no'*re )i 5o )o5 el +ro+ietario0 En tal
ca)o4 no )iendo el +ro.e)ional de la con)trucci3n quien tiene a )u cargo la
ad'ini)traci3n )er8 indi.erente que e)a tarea -ad'ini)trar- la -aga el 'i)'o
+ro+ietario- co'itente4 +or )& 'i)'o o +or un tercero0 ,e*e entender)e que la
relaci3n o*ra-in'ue*le-tenencia-+o)e)i3n4 )igue e?erci<ndo)e +or +arte del
+ro+ietario0 Gue )ola'ente de?a a alguien que lo re+re)ente 5 -aga la) tarea) +or <l
en el 'arco de lo que deno'ina'o) Bla ge)ti3n econ3'ica 5 .inanciera de la o*raC0
2B. "dministracin por el comitente
AegEn 5a lo di?i'o) en el nE'ero anterior4 el co'itente que ad'ini)tra no
de?a la o*ra en 'ano) de otra) +er)ona)0 Por ello )igue 2inculado al tr8'ite de
e?ecuci3n 5 nadie +odr8 retener la o*ra en el ca)o de que )o*re2enga una .alta de
+ago0 Porque )i'+le'ente nadie la tiene4 nadie la posee, e;ce+to <l0 9 )i nadie la
tiene4 nadie ta'+oco la BretieneC0
Pero de)de el +unto de 2i)ta t<cnico-+ro.e)ional )ie'+re 'ira'o) con cierta
+re2enci3n e)ta 'odalidad de lle2ar adelante la o*ra +or +arte de )u dueFo4 quien
-ace el gerencia'iento de algo que nor'al'ente de)conoce0
Por ello en todos los regmenes arancelarios para el pago de los onorarios del
pro8esional, cuando el mismo propietario toma a su cargo la administracin, se
prevn dos cosas9
a; el profesional tiene que cobrar m$s por su gestin.
b; el profesional tiene que disminuir el nivel de su responsabilidad.
9 e)to )e entiende 5 )e ?u)ti.ica/
-lo +ri'ero4 +orque )e dar8 )egura'ente la
)iguiente circun)tancia/ )i *ien el 'i)'o +ro+ietario co'+ra lo) 'ateriale)4 tendr8
que ir a elegirlo) con el +ro.e)ional4 que e) quien nor'al'ente conoce de calidad4
de +recio) 5 de adecuaci3n de la) co)a) al tie'+o 5 ti+o de la o*ra0
- lo 'i)'o )uceder8 con la 'ano de o*ra0
Guien conoce4 e2alEa 5 +uede dirigir a lo) o*rero) 5 o.iciale)4 e) el +ro.e)ional0 9
n3 ?u)ta'ente4 el co'itente0
-lo )egundo4 +orque )iendo el +ro+ietario
quien -ace la) co'+ra)4 *u)cando )egura'ente ga)tar lo 'eno) +o)i*le4
)acri.icando en 'uc-o) ca)o) la calidad 5 la )eguridad de la o*ra0 9 )iendo el
'i)'o +ro+ietario co'itente quien contratar8 la 'ano de o*ra4 -aci<ndo)e cargo de
la elecci3n de )u) o*rero)4 contrati)ta)4 in)taladore) 5 gre'io)4 ta'*i<n )e )u+one
que *u)car8 +recio) con2eniente)0 No teniendo en cuenta 'uc-a) 2ece) el ni2el 5 la
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124
Rondina
calidad de la 'ano de o*ra0
"onsecuencia/ como el profesional tiene que asesorar al cliente, quien
por su parte no siempre adoptar$ las decisiones conforme al conse.o profesional.
"omo el profesional frecuentemente deber$ conformarse con dirigir una
obra que no contar$ con los me.ores materiales ni con la me.or mano de obra.
"omo en fin, todo esto lleva m$s tiempo, m$s dedicacin, m$s
preocupacin, es lgico que se le pague m$s por su traba.o. 'os aranceles suelen
me.orar los pagos al profesional con un 9H al GH por ciento de incremento sobre
las cantidades b$sicas.
#or otra parte, como a un gran n6mero de las decisiones sobre la obra
las adopta el propietarioadministrador. "omo algunas importantes cuestiones
referidas a la calidad, seguridad, mantenimiento y durabilidad de las obras,
tienen mucho que ver con esas decisiones que tomar$ por su cuenta y riesgo el
mismo propietario, es lgico y .usto que esa parte de responsabilidad sea asumida
por el mismo comitente.
E) +reci)o entonce)4 e) a*)oluta'ente nece)ario4 que +ara e)to) ca)o) de
ad'ini)traci3n del +ro+ietario +or )u +ro+ia 5 e;clu)i2a cuenta4 todo) e)to) detalle)
queden +er.ecta'ente aclarado) en el contrato0 @ol2e'o) a la nece)aria adecuaci3n
del contrato a la realidad de la o*ra0 9 e)ta e) una +untual 5 gra2&)i'a realidad de la
o*ra/
- cuando el propietario quiere administrar, puede hacerlo.
- #ero para ello debe tener en cuenta/
- debe pagar m$s al profesional
- y debe el propietario asumir una buena porcin de la responsabilidad de la
obra. 8anto de su e.ecucin como de la pose.ecucin. (1=
(1= #8) all8 del conce+to que ten&an lo) antiguo) del t<r'ino ad'ini)trar4 no)otro) de*e'o) darle
en nue)tro ca)o4 una )igni.icaci3n e inter+retaci3n adecuada4 *u)cando cu8le) )on lo) a)+ecto)
que re+re)entan a lo) )iguiente) t<r'ino)/ el verbo administrar, y a los sustantivos
administrador y administracin. Porque en la antigIedad )e lla'a*a ministro o ministra al
cola*orador4 al )ecretario4 inclu)o al )ier2o o al e)cla2o que -ac&a la) 2ece) de a)i)tente del
+atr3n0 Porque minister4 co'o ministro4 2en&a de la +ala*ra manus4 e) decir4 que tanto
'ini)tro co'o ad'ini)trador4 +arec&a )er la 'ano del +rinci+al4 del dueFo4 del +atr3n0
No)otro) 'oderna'ente tene'o) otro) conce+to) de la ad'ini)traci3n0 Gue +odr&a e)tar re.erida
tanto en lo que -ace a la ad'ini)traci3n +E*lica4 co'o )in3ni'o de o.icina) del E)tado4 co'o a la
ad'ini)traci3n +articular4 en cuanto re+re)enta el go*ernar algo en no'*re de otro4 el organi:ar lo)
.actore) de la +roducci3n4 el tener una adecuaci3n de lo) cuadro) -u'ano) e in)tru'entale) al
)er2icio de un .in econ3'ico deter'inado4 el )a*er organi:ar lo) .actore) de la +roducci3n4 el
conta*ili:ar la) in2er)ione)4 lo) ga)to)4 lo) logro)4 lo) re)ultado)0 El )a*er o+ti'i:ar lo) recur)o)
+ara lograr '8) 5 'e?ore) .ruto) de lo) .actore) +roducti2o)4 ordenado)4 organi:ado)4 go*ernado) 5
+ue)to) a tra*a?ar a tra2<) de e)o 'i)'o que deno'ina'o) Bla ad'ini)traci3nC0
En la o*ra +odr&a'o) decir que )e trata de la ge)ti3n econ3'ica 5 .inanciera de la o*ra0 Pero
co'+rendiendo a la ge)ti3n ?ur&dico-legal de lo) contrato)4 de la) co'+ra)4 de lo) )u'ini)tro)4 de la
organi:aci3n 5 go*ierno del +er)onal4 del +ago de lo) )ueldo) 5 )alario)4 de lo) +ago) de i'+ue)to)4
ta)a)4 contri*ucione)0 ,e la +roli?a conta*ilidad 5 de lo) '8) que +roli?o) cu'+li'iento) de recaudo)
legale)4 la*orale)4 +re2i)ionale)4 a)i)tenciale)4 *ancario)4 i'+o)iti2o)0
No +odr&a'o) con)iderar *uena a la Ad'ini)traci3n que no +rocura el '8;i'o *ene.icio al '8)
*a?o co)to0 Ad'ini)trar e) ordenar todo) lo) .actore) econ3'ico)4 in)tru'entale)4 -u'ano) 5 de
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Arquitectura Legal
organi:aci3n4 que no) +er'itan en una e)tructura ?er8rquica de ordena'iento) 5 'ando)4 lograr lo)
re)ultado) '8) e.iciente)4 en el +la:o '8) *re2e4 con lo) 'enore) co)to)4 o+ti'i:ando calidad 5
*ene.icio)4 ganancia) o utilidade)0
Ai tu2i<ra'o) que e)ta*lecer lo) ele'ento) +reli'inare)4 dir&a'o) que en toda con)trucci3n )e a*re
la in)tancia de la +roducci3n a +artir de la idea original4 que re)+onde a la nece)idad4 recla'o o
+edido del cliente o co'itente0 Luego )e dan la) )iguiente) in)tancia)/
- del +ro5ecto0
- Luego )o*re2iene la +lani.icaci3n0
- Luego e)t8 la deter'inaci3n de lo) recur)o)4
- ,e)+u<) la organi:aci3n de la e'+re)a o )i)te'a de ad'ini)traci3n de la o*ra0
- Luego la) tarea) de direcci3n4 conducci3n t<cnica 5 e?ecuci3n 4 o 'ateriali:aci3n 5 edi.icaci3n
+ro+ia'ente dic-a)0
- 6inal'ente4 el control de calidad0 Para que lo) tra*a?o)4 lo) 'edio) 5 recur)o) )e orienten al
logro de la e;celencia0
22. "dministracin por la empresa
,e*e'o) aclarar que no) e)ta'o) re.iriendo en e)te +unto a la e'+re)a
con)tructora que4 en lugar de to'ar a )u cargo e;clu)i2o4 e;clu5ente4 la e?ecuci3n
de la o*ra4 )e li'ita a ad'ini)trarla en no'*re 5 re+re)entaci3n de )u cliente0 9 en
tal ca)o no +odr8 la e'+re)a co*rar un +recio unitario en todo conce+to4 inclu5endo
la) ganancia)0 No +odr8 lucrar con el *ene.icio4 el lucro que )e o*tiene entre lo que
)e ga)ta 5 lo que )e co*ra0 Porque en e)te ca)o el +ro+ietario no +agar8 el +recio de
la o*ra0 No +agar8 lo) certi.icado) que la e'+re)a le 2a5a +re)entando co'o co*ro
de una +arte4 cuota o tra'o de la) o*ra) en e?ecuci3n0 >uando la e'+re)a
con)tructora )e li'ita a ad'ini)trar lo) .ondo) que le entrega el +ro+ietario4
entonce) de*e rendir cuenta)4 co'o todo ad'ini)trador4 de lo que )e ga)ta0 9 )o*re
e)o) ga)to)4 con.or'e lo -a5an con2enido4 lo que +uede co*rar en )u car8cter de
)i'+le ad'ini)tradora de .ondo) a?eno)0 E;i)te inclu)o un )i)te'a de contrataci3n
que deno'ina'o) de co)te 5 co)ta)4 que no) indica e)te +rocedi'iento0 En donde
el +ro.e)ional o con)tructor rinde cuenta de la) in2er)ione) 5 luego )o*re el total de
lo) ga)to) o +ago)4 calcula )u -onorario en .or'a de +orcenta?e +re2ia'ente
con2enido0
No e) co'En que )e encuentre a la e'+re)a con)tructora en e)te rol de con)truir con
el dinero a?eno 5 rindiendo cuenta de )u) in2er)ione) 5 ga)to)0
Pero lo anali4amos, ya que se an puesto de moda ciertos tipos de
emprendimientos de edi8icios con el siguiente esquema9
a; aparece una empresa constructora como promotora de un futuro
edificio. #oniendo, generalmente el terreno, que ser$ propio de un inversor que
lo entrega con ese destino<
b; la empresa constructorapromotora, saca a la venta los departamentos
o unidades del futuro edificio/ los compradores pagan en cuotas las
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126
Rondina
mensualidades que completar$n el precio de la unidad<
c; la empresa promotora y constructora aclara que se limita a construir el
edificio para sus propietarios/ que son los adquirentes de unidades, que se
constituyen en una especie de consorcio o sociedad civil propietaria de la
edificacin<
d; la empresa, simplemente, adem$s de e.ecutar la obra, administrar$ los
fondos que los adquirentes le entreguen en ese concepto de cuotas y
mensualmente o en el tiempo que se prevea, rendir$ cuentas de los cobros e
inversiones que demanda la obra.
23. "dministracin por el pro8esional
Recorda'o) que al -a*lar de ad'ini)traci3n de o*ra de con)trucci3n4 no)
re.eri'o) a la ge)ti3n econ3'ico-.inanciera de la 'i)'a0 Pero de alguna 'anera4
li'itada +or la +ro;i'idad del 'i)'o +ro+ietario0 El dueFo de la o*ra4 co'itente4
que no )e di)tancia de )u e'+rendi'iento co'o cuando el que e?ecuta e) un
e'+re)ario con)tructor0
Porque en esta versin de la administracin de la obra por el pro8esional,
encontramos los siguientes caracteres9
:F; la obra se estar$ haciendo &por administracin+. Guiere decir que no e;i)te
una e'+re)a que co*ra un +recio glo*al4 +or a?u)te al:ado4 )in intere)arle )i al
calcular el +recio .inal )e +uede tra)ladar alguna econo'&a al +ro+ietario0 Por la)
tarea) de una e'+re)a que *u)ca la ganancia4 el lucro4 el *ene.icio4 nor'al'ente
toda econo'&a de in2er)i3n o de ge)ti3n *u)car8 acrecentar ?u)ta'ente4 el *ene.icio
del e'+re)ario0
CF; cuando el sistema es de administrar la obra, ya sea por parte del mismo
propietario o, como en este caso, e.ercida por el profesional constructor, no e;i)te
el lucro co'o i'+ul)o de lo) tra*a?o)/ el +ro.e)ional co*ra )u) -onorario) )egEn lo)
role) que cu'+la 5 lo) tra*a?o) que e?ecuta/ +ro5ectar4 dirigir4 conducir
t<cnica'ente lo) tra*a?o)0 En e)te ca)o +or ad'ini)trar0 Gue )igni.ica contratar4
co'+rar4 +agar4 cuidar en no'*re 5 re+re)entaci3n del co'itente0 Al que le rendir8
cuenta) con lo) reci*o)4 .actura) 5 co'+ro*ante)/ en todo ca)o4 )i co*ra +or
+orcenta?e de la in2er)i3n total4 de*er8 +ro*ar que no e)t8 au'entando ga)to) +ara
incre'entar )u) +orcentuale)0
9F; cuando el proceso se e.ecuta mediante administracin de la obra debe
entenderse que se constituye, para la obra en especial, un mecanismo de/
a= organigra'a de in2er)ione)0
*= )i)te'a de deci)ione) +ara lo) ga)to)4 +ago)4 co'+ra)4 contrato)0
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Arquitectura Legal
c= .3r'ula) de c8lculo)4 conta*ilidade)4 rendici3n de cuenta) 5 )u) co'+ro*ante)0
d= )i)te'a de ordena'iento) 5 arc-i2o) (lo que )e .acilita con el u)o de
co'+utadora)=0
%odo lo cual re+re)enta4 ?u)ta'ente4 que )e 'onte en la o*ra un )i)te'a
ad'ini)trati2o0 Lo que con2ierte a cada o*ra en una e)+ecie de en)a5o e'+re)arial0
BF; finalmente, lo que caracteriza a esta modalidad, desde el punto de vista
.urdico, es que el comitente no se aparta de la obra. No lo -ace4 o*2ia'ente4
cuando e?erce la ad'ini)traci3n de 'anera +er)onal0 Pero ta'+oco lo -ace cuando
utili:a e)to) reg&'ene) de ad'ini)traci3n delegada/ cuando +one al 'i)'o
+ro.e)ional con)tructor +ara que agregue a )u) role) con)tructi2o)4 el rol de
ad'ini)trar0 7 cuando +one a un tercero4 contador4 'ae)tro 'a5or de o*ra) o
)i'+le'ente id3neo +ara el tra*a?o4 +ara que lo re+re)ente en e)to que 2eni'o)
de)ignando co'o Bge)ti3n econ3'ica 5 .inanciera de o*raC0
27. E8ectos pr*cticos y 5urdicos
>uando la) o*ra) )e -acen +or ad'ini)traci3n )e +roducen cierto) re)ultado)
o+erati2o) +ero ta'*i<n )e +roducen )u) correlato) 5 e.ecto) en el ca'+o ?ur&dico0
En lo +articular'ente +r8ctico 5 concreto de la o*ra a)i)ti'o) a una realidad
en donde el +ro+ietario-co'itente no )e au)enta de la o*ra0 No de?a de a)i)tir
+er)onal 5 o+erati2a'ente a quiene) e)t8n e?ecutando lo) tra*a?o)0
0i administra %l personalmente4 controlar8 lo) +a)o)4 lo) )u'ini)tro)4 la entrada 5
u)o de 'ateriale)0
0i administra el constructor profesional u otra persona4 2endr8 a entregarle
.ondo)4 a co'+ro*ar )i e;i)ten +ro*le'a)4 )i la) co)a) 'arc-an co'o )e +re2ieron0
,e)de el +unto de 2i)ta ?ur&dico )e +uede -a*lar del e.ecto que tiene )o*re el
ca'+o legal e)ta +re)encia o cua)i +re)encia del dueFo0 9a 2i'o) que +ara di)cernir
lo) territorio) de la +ro+iedad del dueFo )o*re el terreno o )o*re el in'ue*le
(terreno '8) lo con)truido= de lo) derec-o) 5 de*ere) de 2igilancia 5 control que
+ueda a)u'ir el con)tructor4 el +unto cla2e e) el )iguiente/
a; para que el constructor asuma la tenencia de la obra el propietario
debe tomar distancia del lugar/ debe &entregar+ el inmueble al
profesional o empresario constructor. #ara que %stos puedan asumir
la tenencia o cuasiposesin que caracteriza a quienes despu%s,
podr$n o no e.ercer el derecho de retencin =v%ase m$s aba.o el
n6mero :>;.
b; en general, cuando el sistema de e.ecucin es por administracin, el
12
12
Rondina
propietario no se aparta de la obra. #or eso si se pretende configurar una
situacin as, debe decrselo en el contrato. Debe aclararse que, a6n
haci%ndose la construccin por el sistema de administracin, el propietario
entrega la tenencia o posesin de la obra al contructor o profesional. Ya se
trate de la administracin por el mismo propietario como cuando delega esas
funciones en el profesional o en otra persona.
Para que )e entienda qui<n tiene la +o)e)i3n 5 tenencia de la o*ra4 de*e
dec&r)elo +or e)crito 5 a)u'ir4 en lo) -ec-o)4 e)a )ituaci3n0 Por e?e'+lo4 'ediante
la aclaraci3n que la lla2e del in'ue*le e)tar8 en 'ano) de uno u otro0
!uien tiene las llaves del portn de ingreso ese tiene la tenencia. 8iene la
vigilancia y cuidado de la obra y de las cosas que est$n depositadas en su
interior.
2;. #iesgos, venta5as, onorarios y ganancia
,e lo) rie)go) 5 2enta?a) +ode'o) decir que/
- )i el +ro.e)ional que ad'ini)tra tiene '8) derec-o)4 de*er8 a)u'ir
correlati2a'ente4 co'o en toda ecuaci3n ?ur&dica4 '8) o*ligacione)0
- Aie'+re )e corre)+onden/
- )i el +ro.e)ional4 arquitecto4 ingeniero4 'ae)tro de o*ra)4 t<cnico con)tructor4
)o*re)tante o a+are?ador4 cuando e)t8 en .unci3n de ad'ini)trar4 tiene derec-o
)o*re la) co)a)4 )o*re el terreno4 )o*re todo el 8'*ito de la con)trucci3n0
- Puede de?ar entrar +er)ona)4 ele'ento) 5 'ateriale) o +uede negar)e a ello0
- Puede de)ignar quien cuide4 controle 5 2igile en )u no'*re0
Porque )i tiene re)+on)a*ilidad +or todo lo que +a)a4 no de?ar8 en 'ano)
e;traFa) el cuidado4 control 5 2igilancia0
Pero rec&+roca'ente4 quien tiene autoridad )o*re una co)a4 tiene a )u 2e:
de*ere) de )u+er2i)i3n4 de controle) 5 la) +<rdida) que +uedan +roducir)e4 +or
ro*o)4 -urto) de 'ateriale)4 )u)tracci3n de ele'ento)4 rotura) o +<rdida) +or
)i'+le) negligencia) o de)cuido)4 ta'*i<n le )er8n i'+uta*le)0
Es tan grande la mayor dedicacin que le e:ige al pro8esional el
encargarse de la administracin que los regmenes arancelarios tienen
previsiones como las siguientes9
a; cuando la obra se realizara total o parcialmente por administracin del
profesional, %ste percibir$ un adicional del @HV del porcenta.e correspondiente,
aplicado sobre el valor de los traba.os que se llevan a cabo ba.o su
administracin.
12!
Arquitectura Legal
b; cuando quien administra es el propietario o comitente, entendi%ndose
que el profesional debe asistir a su cliente para comprar, elegir o
contratar, y adem$s asumir m$s riesgos por la presuncin de que el
due1o de la obra, cuando compra y contrata buscar$, frecuentemente,
lo m$s barato, que no siempre es lo m$s adecuado ni lo m$s seguro
para la obra.
c; #or esta mayor dedicacin y estos potenciales problemas que debe
asumir el profesional constructor cuando su cliente reserva para s la
administracin, las escalas arancelarias le reconocen al honorario un
incremento del 9HV.
En la) 'i)'a) nor'a) de r<gi'en +ro.e)ional de lo) -onorario)4 )e aclara
que Ulo) de)cuento) o *oni.icacione) acordado) +or lo) +ro2eedore) )er8n a
*ene.icio del co'itenteU0
En ningEn ca)o el +ro.e)ional )e queda con di.erencia o *ene.icio alguno0
La) ganancia)4 lo) *ene.icio) )on +ara el contrati)ta4 +ara el e'+re)ario4 +ero no
+ara el ad'ini)trador4 'eno) cuando e) un +ro.e)ional0
Porque +or de.inici3n4 el ad'ini)trador e) quien co'+ra 5 contrata a cuenta 5 orden
de )u cliente0
Por e)o deci'o) que el +ro.e)ional que ad'ini)tra co*ra -onorario)4 +orque no
tiene ganancia) ni +o)i*ilidad de co*rar +or otro) 'edio)0
Ai lo -ace e)tar8 de)naturali:ando )u .unci3n0
E)tar8 tran)grediendo una nor'a +ro.e)ional 5 +uede4 inclu)o4 caer en una 2iolaci3n
a la <tica +ro.e)ional0
94 en ca)o) '8) gra2e) aEn4 )e le +uede i'+utar un delito0 >o'o el de Ue)ta.a 5
otra) de.raudacione)U del inci)o 7N4 del art&culo 173 del >3digo Penal4 cuando dice
que/
- se le podr$ imponer la pena prevista un mes a seis a1os de prisin a quien/
Kpor disposicin de la ley, de la autoridad o por un acto .urdico tuviera a su
cargo el mane.o, la administracin o el cuidado de bienes o intereses pecuniarios
a.enos, y con el fin de procurar para s o para un tercero un lucro indebido o
para causar da1o, violando sus deberes, per.udicare los intereses confiados u
obligare abusivamente al titular de %stosK.
Por e)o )ie'+re deci'o) que a 'a5ore) .acultade)4 a 'a5ore) derec-o)4 )e
corre)+onden 'a5ore) de*ere)4 o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)0 El +ro.e)ional
que ad'ini)tra -ade'8) de +ro5ectar4 dirigir 5 con)truir la o*ra- tiene una e)+ecie
de U)u'a del +oderU en el o*rador0 Pero de*e )er cuidado)o de )u) role) 5 de lo)
l&'ite) que le i'+onen la le54 la 'oral4 la <tica +ro.e)ional 5 el leal )a*er4 entender
5 co'+ortar)e0
2<. #esponsabilidad del pro8esional administrador
13"
13"
Rondina
>iF<ndono) +articular'ente en la) re)+on)a*ilidade) e'ergente) de lo)
role) del U+ro.e)ional ad'ini)tradorU +ode'o) decir que )urgen de e)ta )ituaci3n
tan co'+le?a 5 +articular la) )iguiente) re)ultante) ?ur&dica)/
a= Lo +ri'ero que )e no) o.rece e) elegir una de la) do) alternati2a) que )e le
+re)entan al +ro.e)ional a quien )e le enco'ienda la ad'ini)traci3n/
a-1= Gue e)a ad'ini)traci3n )ea e?ercida de 'anera aut3no'a4 en
donde el +ro.e)ional )e +o)e)iona de la o*ra 5 el +ro+ietario ni )iquiera a+arece0
Aola'ente le requerir8 que le d< o+ortuna'ente4 cuenta de lo) .ondo) utili:ado)0
a-2= Gue la ad'ini)traci3n la lle2e el +ro.e)ional4 +ero teniendo al
lado al co'itente/ e) co'o )i lo -icieran en .or'a con?unta0 El +ro+ietario no )e
di)tancia de la o*ra ni de?a tan )olo a )u re+re)entante-ad'ini)trador0
En el +ri'er ca)o el ad'ini)trador a)u'e .acultade) a'+lia) en el +oder de
re+re)entaci3n de )u cliente0 Ae +re)enta 5 actEa co'o dueFo ante lo) +ro2eedore)4
)u*ordinado)4 contrati)ta) 5 )u*contrati)ta)0 %iene la real 5 e.ecti2a tenencia 5
+o)e)i3n de la o*ra0 9 +or ello4 en ca)o de ru+tura o incu'+li'iento de )u cliente
+odr8 e?ercer el derec-o de retenci3n0
,n el segundo caso se dan las situaciones contrarias/ el propietario
comitente, no se ale.a de la obra.
- #articipa en las decisiones y en caso de que el profesional act6e por s mismo,
tiene mandato y representacin, pero una especie de mandato particular para
cada compra o contratacin.
- 3o se da el mandato general y permanente.
- ,s como si cada da el comitente le renovara la encomienda y no se aparta ni
de la obra ni de su administrador.
- 2bviamente el propietario no abandona la posesin de la obra y nadie podr$
reten%rsela ni siquiera en caso de falta de pago.
- 0implemente porque nadie m$s que %l el propietario tiene la obra, nadie se
la KretieneK.
*= En el 8'*ito la*oral o de la) o*ligacione) )alariale) 5 de la )eguridad
)ocial4 lo) contrato) de*en )er 'u5 claro) 5 +reci)o) +ara que el +ro.e)ional
ad'ini)trador no a+are:ca 2inculado con lo) tra*a?adore) o +er)onal del contrati)ta
o )u*contrati)ta0 Recorde'o) que la) le5e) a+lica*le) a nue)tra) relacione) ?ur&dica)
que ad2ierten/
b:; 'os que ponen su traba.o o materiales en una obra a.ustada en un
precio determinado no tiene accin contra el due1o de ella sino hasta la cantidad
que %ste adeuda al empresario =artculo :@BG del "digo "ivil;.
bC; K0in per.uicio de lo dispuesto en los artculos C? y 9H de
131
Arquitectura Legal
esta 'ey = estamos hablando de la 'ey CH.ABB de "ontrato de 8raba.o/ los citados
artculos hablan de la solidaridad, de la corresponsabilidad de todos los que
tenemos algo que ver con el traba.o de obreros y empleados;
. . .los traba.adores contratados por contratistas o intermediarios, tendr$n
derecho a exigir al empleador principal solidario, para los cuales dichos
contratistas o intermediarios presten servicios o e.ecuten obras, que retengan de
lo que deban percibir %stos y les hagan el pago de lo adeudado en concepto de
remuneraciones. . . K.
b9; 'a misma 'ey de "ontrato de 8raba.o dice en su artculo
CA: que las deudas que se tienen con los traba.adores est$n garantizadas con
privilegio por la misma obra o edificio/ KIozar$n de esos privilegios sobre el
edificio, obras o construcciones los cr%ditos de los traba.adores ocupados en su
edificacin, reconstruccin o reparacin. ,ste privilegio operar$ tanto en el
supuesto que el traba.ador fuese contratado directamente por el propietario como
cuando el empleador fuese un contratista o subcontratista.
bB; Oinalmente la 'ey de Oondo de Desempleo de los obreros
de la industria de la construccin 'ey :A.CG> modificada por la 3F CC.CGH
tambi%n hace responsable al profesional cuando contrata o mantiene obreros que
no tienen la Klibreta de aportes patronalesK . ,n especial cuando e.erce la
administracin de la obra y es %l el que les paga el salario. ,ste r%gimen en
cambio libera de responsabilidades al propietario que construye su 6nica casa
para vivienda.
c; Oinalmente reiteramos/ los profesionales que hacen administracin de obra,
deben tener muy bien redactados los contratos y muy bien discernidos los
roles,
d; .unto a las obligaciones y recaudos laborales, impositivos y profesionales/
e; ser$ muy difcil, si el profesional es adem$s empresario, que pueda
convencer a los .ueces de que en tal obra y en tal oportunidad no e.ecuta, no
construye por cuenta propia sino que slo es administrador de obra por
cuenta a.ena.
Por el contrario )er8 'u5 di.&cil que e) le) i'+ute re)+on)a*ilidad la*oral o
i'+o)iti2a +or e?ecuci3n de o*ra cuando el +ro.e)ional +uede de'o)trar
.e-aciente'ente que e?erce )3lo role) +ro.e)ionale)/ que +ro5ecta4 dirige 5 conduce
t<cnica'ente la o*ra0 Pero que ?a'8) a)u'e la e?ecuci3n directa de lo) tra*a?o)4 5a
que no tiene ni +er)onal a cargo4 ni '8quina) ni equi+o) con lo) que +uede )i'ular
una acti2idad e'+re)aria0
2=. #elaciones posesorias
132
132
Rondina
,e*e'o) recordar que el t<r'ino U+o)e)i3nU no) indica la relaci3n que
tene'o) con la) co)a) de nue)tra +ro+iedad0 7 cuando tene'o) otra relaci3n que no
e) la de +ro+iedad +ero )e le +arece0 Porque co'o dec&an lo) antiguo) Ula possessioK
)igni.ica tener la) co)a) co'o +ro+ietario4 di).rutar de ella)4 e?ercer )o*re ella) un
derec-o co'o de +ro+iedad0
El >3digo >i2il 'antiene e)te criterio 5 dice en )u art&culo 2351 que
Khabr$ posesin de las cosas cuando alguna persona por s o por otro tenga una
cosa ba.o su poder, con intencin de someterla al e.ercicio de un derecho de
propiedadK.
En nue)tra 'ateria el con)tructor4 en e)+ecial el e'+re)ario que to'a a )u
cargo la totalidad de la o*ra +or un a?u)te al:ado con entrega de Ulla2e en 'anoU4
tiene el )eFor&o del 8'*ito de la o*ra 5 +uede inclu)o e;cluir al 'i)'o +ro+ietario
de )u o*rador0 Ai +or e?e'+lo el co'itente no +agara )u) deuda) con el con)tructor
<)te +odr8 retener la o*ra0 (@<a)e '8) a*a?o4 el NN 1 )o*re derec-o de retenci3n=0
Pero ta'*i<n tiene una cua)i +o)e)i3n4 una tenencia cali.icada +or le5 5 una
a+ariencia de +o)e)i3n4 el +ro.e)ional que ad'ini)tra la o*ra0
-En e)+ecial cuando de la ad'ini)traci3n o de la +o)e)i3n econ3'ica 5 de la
'arc-a de la o*ra el 'i)'o co'itente )e autoe;clu5e0
-En tale) ca)o) 2e'o) c3'o )e lle2a la o*ra4 quien co'+ra4 quien reci*e 5 de+o)ita
lo) 'ateriale)4 quien contrata 5 quien de)+ide a lo) o*rero)0
- !uien tiene las llaves del obrador y quien determina el cursograma, los
tiempos y modos de e.ecucin de la obra.
- !uienes asistimos a esta modalidad de construir, debemos admitir que el
profesional administrador tiene todas las apariencias y caractersticas de un
KcasipropietarioK. De un verdadero poseedor.
2>. 'enencia y cuasiCposesin
>uando el >3digo >i2il no) dice que/
Kcuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de e.ercer actos de
dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de
otro ser$ simple tenedor de la cosaK -art&culo 2461-0
Luego agrega que )e con)ideran Utenedore)U4 e) decir4 )u?eto) de una
e)+ecial tenencia de la) co)a)4 entre otro)4 Ulo) que +o)e5eran a no'*re de otro4
+ero con derec-o +er)onal a tener la co)aU0 9 en e)ta categor&a encontra'o) el
con)tructor0 Porque inclu)o +ara e)ta )i'+le relaci3n4 un +oco '8) a*a?o4 el art&culo
2466 no) dice que U)i +ara con)er2ar la co)a -u*ie)e -ec-o ga)to) o 'e?ora)
133
Arquitectura Legal
nece)aria)4 tendr8 derec-o +ara retenerla -a)ta )er inde'ni:ado +or el +o)eedorU0 9
e)to e) un antici+o de lo que regular8 '8) adelante4 cuando con)agre el lla'ado
Uderec-o de retenci3nU en el art&culo 3!3!0
#ara nosotros entonces el desempe1o del constructor en los casos en que
el propietario se aparta de la obra. "uando lo de.a al constructor a cargo del
lugar, represent$ndolo, e.erciendo en su nombre todos los actos .urdicos y
materiales m$s trascendentes. "omo lo son comprar materiales y contratar mano
de obra. Y adem$s, dirigiendo todo el proceso de edificacin que terminar$
cambiando la situacin del lugar de manera tan trascendente. (na persona que
asume seme.ante funcin, tiene que asumir tambi%n algo m$s que una simple
tenencia. 0i no es posesin propiamente dicha, tendremos que llamarla Kcuasi
posesinK.
Lo) antiguo) lla'a*an .uris possesio a alguna) .or'a) de tenencia 'u5
cali.icada4 con derec-o a tener la co)a 5 u)arla en e?ercicio de derec-o)
con)tituido)0 No)otro) +re.eri'o) deno'inar a nue)tra relaci3n con)tructor-co)a-
+o)e)i3n4 con la 'i)'a ter'inolog&a0 Porque la cuasipossesio re+re)enta e)a
in)tancia inter'edia entre el )i'+le tenedor -quien e)t8 con +er'i)o o con
autori:aci3n del dueFo +ero )in cu'+lir ninguna .unci3n en )u no'*re- 5 el
leg&ti'o +o)eedor +lano0 Gue )er8 el +ro+ietario que tiene el terreno o lote *ald&o0 9
que luego4 )i +aga lo que le de*e el con)tructor4 tendr8 co'o +o)eedor-+ro+ietario4
ta'*i<n la o*ra0 %odo el in'ue*le4 )o*re el que +odr8 e?ercer4 entonce) )&4 un
derec-o directo e in'ediato de do'inio o +ro+iedad0
2?. El dereco de retencin
E)te te'a e)t8 ta'*i<n incluido en el ca+&tulo OIII )o*re la +r8ctica
+ro.e)ional0 A +artir del nE'ero 27 de e)e tra'o del li*ro con)idera'o) Ulo)
+ri2ilegio) del arquitectoU0
,s que el denominado derecho de retencin es simplemente un
mecanismo que nos concede la ley para que hacer que el arquitecto o constructor
pueda asegurarse el cobro de lo que se le debe por haber hecho la obra
0 Aqu& lo e)ta'o) con)iderando co'o una e;ten)i3n de cierta) .or'a) de -acer la
o*ra4 en donde el arquitecto4 al con2ertir)e en ad'ini)trador4 igual que el contrati)ta
+rinci+al 5 el e'+re)ario4 al UtenerU en )u +oder la o*ra4 ta'*i<n la +uedan
UretenerU 0
Porque de*e quedar *ien en claro que/ )i el co'itente 'e queda de*iendo 5 no
'ue)tra 2oluntad de +ago4 nor'al'ente4 en condicione) co'une)4 )i el 'i)'o
co'itente e)t8 en la o*ra0
Ai <l e)t8 2i2iendo adentro4 co'o ocurre cuando )e -acen a'+liacione) o
re.accione) de la 2i2ienda o local con la co)a .uncionando4 )iguiendo -a*itada4 no
134
134
Rondina
no) queda +ara co*rar ningEn recur)o e)+ecial0
%ene'o) que e)+erar a que )e -agan lo) tr8'ite) ?udiciale) nor'ale)4 'ientra) el
co'itente o +ro+ietario )igue tranquila'ente di).rutando de la co)a que le -ici'o)0
Distintos son los casos en los que el arquitecto, el constructor, el contratista o
empresario, tienen la obra a su cargo. 'a tienen ba.o su custodia y vigilancia.
8ienen la llave del obrador. ,n tal caso, decimos que est$n Ken la tenencia de la
cosaK .
5$s todava, est$n en casi una posesin. Ya que e.ercen sobre la cosa la obra
un cierto derecho de dominialidad. #or eso pueden en tales casos e.ercer lo que
llamamos derecho de retencin.
,l privilegio de quedarse con la obra hasta tanto el deudorcomitentepropietario
le pague lo que le ha quedado debiendo en concepto de traba.os o e.ecucin de la
misma construccin.
@a'o) a la) de.inicione) del >3digo >i2il/
artculo 9?9:/ los arquitectos, empresarios, alba1iles y otros obreros que han
sido empleados por el propietario para edificar, reconstruir o reparar los edificios
u otras obras, gozan por las sumas que les son debidas, de privilegio sobre el
valor del inmueble en que sus traba.os han sido e.ecutados. 'os subempresarios
y los obreros empleados, no por el propietario, sino por el empresario que ha
contratado con ellos, no gozan de este privilegio.
artculo 9?9?/ ,l derecho de retencin es la facultad que corresponde al tenedor
de una cosa a.ena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es
debido, por razn de esa misma cosa.
>o'o queda e;+licado4 retener )igni.ica en el lengua?e ?ur&dico lo 'i)'o
que en el lengua?e co'En/ 'antenerno) en la tenencia de una co)a0 Gue e) a?ena
+ero que tiene 'uc-o de )u 2alor agregado +or no)otro)0 %odo lo que )e +u)o en el
terreno *ald&o4 edi.ic8ndolo4 e) en gran +arte4 -ec-o con el tra*a?o4 con el dinero4
con el +atri'onio del con)tructor0 ,e all& que )ea ca)i un derec-o natural que 5o4
que incre'ent< nota*le'ente el 2alor de la co)a4 'e quede en la tenencia4 en la
cu)todia4 en la retenci3n de la co)a4 -a)ta que )e 'e +ague lo que 'e de*en Uen
ra:3n de la 'i)'a co)aU co'o dice el 'i)'o >3digo >i2il0(1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il que .uera ele2ado al >ongre)o4 lo) Elti'o) )ei) art&culo) )e
re.ieren4 ?u)ta'ente4 al ,erec-o de Retenci3n0
En .3r'ula) 5 )olucione) )i'ilare) a la) que contiene el 2ie?o c3digo de @<le:4 )e dice en el
#royecto de :???/
- Del Derecho de *etencin
- Artculo CGC@/ 'egitimacin/ %odo acreedor de una )u'a e;igi*le de dinero +uede retener la
co)a4 que de*e retituir al deudor de dic-a )u'a4 -a)ta el +ago de lo que <)te le de*e en ra:3n de
135
Arquitectura Legal
la co)a0 Igual .acultad tiene el +o)eedor o tenedor condenado a la re)tituci3n de la co)a0
- No tiene e)ta .acultad quien reci*i3 la tenencia +or una relaci3n contractual a titulo gratuito4
)al2o que )ea en inter<) del otro contratante0

- Artculo CG9:/ ,fectos/ la facultad de retencin/
- A= )e e?erce )o*re toda la co)a4 cualquiera )ea la +ro+orci3n del cr<dito adeudado al retenedor
- M= No i'+ide al deudor de la )u'a de dinero el e?ercicio de la) .acultade) de ad'ini)traci3n o
di)+o)ici3n que le corre)+onde4 +ero el retenedor no e)t8 o*ligado a entregar la co)a -a)ta que
no )ea )ati).ec-o )u cr<dito000
- ( Lo cual quiere decir que aunque el +ro+ietario de la co)a4 la alquile o la 2enda4 el +ro.e)ional
o con)tructor que e)t8 e?erciendo el ,erec-o de Retenci3n4 la )igue reteniendo4 5 no la entrega
al inquilino ni al co'+rador -a)ta que le +aguen lo que le adeudan0=
2@. "5uste al4ado
>o'en:ando 5a a 2er +untual'ente lo) )i)te'a) de contrataci3n o la)
.or'a) en que )e +ueden +ro5ectar4 +rogra'ar 5 contratar la) o*ra) de arquitectura
o ingenier&a e) que a*ordare'o)4 en +ri'er lugar4 la .or'a '8) )i'+le 5 directa de
-acerlo0 E) cuando el +ro+ietario no quiere 'eter)e en el te'a0 En una +o)ici3n
contra+ue)ta a la que 2e&a'o) cuando )eFal8*a'o) la) alternati2a) de la
ad'ini)traci3n que +od&a -acer el +ro+ietario0 Aqu& no )ola'ente no ad'ini)tra0
#8) *ien le de?a todo el +ro*le'a al +ro.e)ional 5 al e'+re)ario con)tructor0 E) el
e)que'a '8) )i'+le +orque en e)ta .3r'ula de a?u)te al:ado4 'onto glo*al o
e?ecuci3n +or +re)u+ue)to4 2e'o) que )e dan clara'ente lo) co'+onente) del
contrato/
un su.eto que pide, encomienda, espera y paga.
otro su.eto que acepta la encomienda, asume sus obligaciones de hacer y
garantiza un resultado.
un ob.eto/ ese resultado prometido por el constructor/ la obra.
Nor'al'ente el +ro+ietario entregar8 el terreno0 A 2ece) )e co'+ro'ete a
.acilitar otro) ele'ento)0 Pero en general4 )u Enica o*ligaci3n e) +agar/ +agar el
+recio )i el contrati)ta o e'+re)ario )e -ace cargo de todo0 7 lo) -onorario) al
arquitecto4 5 luego la) cantidade) +re)u+ue)tada) +ara cada e?ecutor0
%odo lo de'8) le co'+ete al +ro.e)ional que )e encarga de la totalidad de la
o*ra0 7 al +ro.e)ional ?unto con lo) con)tructore) )u+oniendo que )e trata de
equi+o) '8) o 'eno) integrado) de gente0 7 *ien 'ediante arreglo) o +arcialidade)
de o*ra4 o de eta+a) o tra'o)4 que 'ediante el 'i)'o )i)te'a de Ua?u)te al:adoU 5a
no )er8 glo*al )ino +arcial0
Porque tambin podemos imaginar una organi4acin de la obra sobre las
siguientes bases9
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Rondina
:F; yo comitente, propietario o locatario de la obra, contrato un arquitecto
que me proyecte y me organice la obra.
CF; no queriendo entrar en los problemas de la propia administracin, le
pido al profesional que me plantee la e.ecucin por sistemas de a.uste alzado/
quiero presupuesto de cada parte o etapa o sector de la obra.
- #ero con un precio global.
- 0abiendo que no entrar% en los detalles de compras y subcontrataciones.
- "ada contratista o empresario sectorial se encargar$ de cada parte o sector de
la obra.
3B. .istemas tradicionales
>o'o 5a e)ta'o) )ugiriendo4 la e?ecuci3n de una o*ra4 de)de el '8) )i'+le
e)*o:o o ante+ro5ecto -a)ta )u ter'inaci3n total 5 rece+ci3n del edi.icio ter'inado4
ad'ite cualquier 2ariante o )i)te'a de organi:aci3n o e?ecuci3n0
Porque nunca el ,erec-o +odr8 contener4 +re2er o e)tructurar +untual'ente4 toda)
la) 2ariante) que )e le +ueden *u)car a lo) negocio) de la) +er)ona)0 Pero de
cualquier 'anera4 )i quere'o) de.inir e)que'a)4 lo) +rinci+ale) 'odelo) o )i)te'a)
de organi:aci3n de una o*ra 5 de +lantear la e?ecuci3n4 +odr&a'o) citar/
a; 'as formas por administracin/ el due1o o su profesional, o un
tercero, administran todo/ buscan al profesional y lo contratan. Puscan los
contratistas y los contratan. Puscan materiales y los compran. #agan, contratan,
subcontratan, tienen empleos directos o indirectos. ,l due1o se mantiene en la
posesin del terreno y de toda la obra.
b; las formas por a.uste alzado o por simples contratos de e.ecucin
por partes o etapas, con la modalidad de traba.ar sobre presupuesto, sin importar
si el locador de la obra gana m$s o menos/ se conviene un traba.o por un precio.
!ue admitir$ variantes. !ue tendr$ especies o formas diferentes de ser planteado,
pero que significa, respecto a la posicin de las partes, la contracara de los
sistemas de administracin/ en la administracin, el propietario est$ presente.
,star$ m$s o menos presente. #ero est$. ,n el a.uste alzado el propietario se
distancia, se esfuma de la din$mica del contrato y de la obra/ slo tiene que
entregar el terreno, pagar y esperar que los otros le hagan la obra.
c; sistemas intermedios/ por coste y costas, por unidades, por
sistemas mixtos, por unidad de medida, por combinaciones o modos alternados o
137
Arquitectura Legal
sucesivos.
%oda) la) co'*inacione) )on +o)i*le)0
-%oda) la) .or'a) contractuale)4 de autoge)ti3n de o*ra)4 de +ro+ia ad'ini)traci3n4
de gerencia'iento a?eno o co'*inado0
-%odo -a )ido en)a5ado co'o +roducto del ingenio -u'ano o de la nece)idad de la)
.a'ilia) cuando tienen que encarar4 +or lo 'eno)4 el +ro*le'a de la ca)a +ro+ia0
La'enta*le'ente lo) +rogra'a) o.iciale) -e)tatale)- de con)trucci3n de 2i2ienda)
-an -ec-o +erder e)a a+titud4 e)a 2ocaci3n4 e)e inter<) de la gente co'En de encarar
+or )& 'i)'o4 con a5uda crediticia o con la )i'+le a5uda de a'igo)4 2ecino) 5
.a'iliare)4 el e'+rendi'iento0
-#8) o 'eno) co'+le?o4 '8) o 'eno) co)to)o4 '8) o 'eno) di.&cil de concretar
)egEn la e)cala de la o*ra 5 la) +o)i*ilidade) econ3'ica) de lo) intere)ado)0
,eci'o) que todo lo 2ino a ca'*iar4 'uc-a) 2ece) todo lo 2ino a
corro'+er4 e)e .al)o inter<) del E)tado +or U)olucionarU a )u 'anera el +ro*le'a
-a*itacional0 >on)tru5endo 'al4 .eo4 caro 5 con 'ulti+licidad de ari)ta) de
corru+ci3n0
Aie'+re la'enta'o) que lo) cuantio)o) .ondo) que )e a+licaron a la) 'al
lla'ada) U2i2ienda) de inter<) )ocialU no )e -a5an entregado a lo) +ro+io)
intere)ado)0 Ae -u*ieran logrado +or lo 'eno)4 con la 'i)'a +lanta4 el do*le de
)olucione) -a*itacionale)0 #e?or con)truida)4 'e?or u*icada) 5 con 'e?ore)
di)eFo)0
32. Presupuesto
,l e.e principal del sistema de a.uste alzado, sobre el que gira el sistema
de e.ecucin global y precio 6nico y final, es .ustamente esto que se denomina en
nuestra materia Kel presupuestoK.
E) decir el c3'+uto 5 el c8lculo del +recio +re2i)to4 dado +or antici+aci3n +or el
locador de la o*ra4 +or el +ro.e)ional4 el contrati)ta o el con)tructor4 co'o o.erta4
co'o li'itaci3n4 co'o cuadro econ3'ico dentro del cual )e de)arrollar8 la o*ra0
,ado a)&4 +or quien )a*e de con)truccione) 5 )e co'+ro'ete a -acer la)
co)a) +re2i)ta)4 indicada) en el contrato4 +re.igurada) en el +ro5ecto0 E)ti'ada) en
+lanilla) 5 de)arrollada) en lo) +lano) de detalle0 %odo e)to que con)titu5e4 +ero que
ta'*i<n e)+eci.ica4 deter'ina4 +re.igura 5 co'+ro'ete la o*ra0 En una deter'inada
e)cala o di'en)i3n0 ,e deter'inada 'anera0 >on .or'a) +erce+ti*le) en la gr8.ica
aco'+aFada0 >on E)+eci.icacione) Generale) )o*re la o*ra 5 con la) nece)aria) 5
)u.iciente) e)+eci.icacione) +articulare) 5 t<cnica) que +er'iten 2i)uali:ar la
calidad 5 ter'inaci3n de lo) tra*a?o)0
13
13
Rondina
Guien de tal 'anera e'ite un +re)u+ue)to e)t84 +reci)a'ente4 a)u'iendo
o*ligacione)0
->o'+ro'eti<ndo)e ?ur&dica'ente a -acer la o*ra +or e)e dinero0
-A)u'iendo la) o*ligacione) deri2ada) de un .or'al contrato4 )ola'ente +actado4
2oluntaria'ente a)u'ido4 intencional'ente +reci)ado4 con)en)ual'ente acordado4
tra*ado4 .or'ali:ado4 de)de el con)tructor o +ro.e)ional4 -acia )u cliente0
El 'en)a?e e) ni '8) ni 'eno)/ 5o4 con)tructor4 arquitecto4 contrati)ta o e'+re)a4
+or e)a cantidad de dinero4 'e co'+ro'eto .or'al'ente a e?ecutar la o*ra que e)t8
de)cri+ta en lo) +lano) 5 +ro5ecto) 5 que -a quedado e)+eci.icada en la
docu'entaci3n que aco'+aFa al +re)ente0
-9 que4 .inal'ente4 )er8 2olcada4 ?unto a la docu'entaci3n de.initi2a4 en el contrato
general0
- Gue +odr8 )er luego +reci)ada4 detallada4 ca'*iada en alguno) detalle)4 o
au'entado o di)'inuido )egEn )e -agan4 )e di)cutan 5 )e ace+ten alguno)
ca'*io) en el +ro5ecto original0
- Pero +re2io +acto4 +re2io acuerdo4 logrando +re2ia'ente el con)enti'iento del
+ro+ietario-co'itente4
- quien )er84 o *ien quien 'e +ida lo) ca'*io)4 'odi.icacione)4 alteracione) al
+ro5ecto original4
- o quien 'e )ugerir8 u ordenar8 e;tra)4 adicionale) o a'+liacione) al +ro5ecto
original0
- En tal caso, y tal como lo manda el Cdigo Civil, procederemos as9
3o se puede variar el proyecto de la obra, sin permiso por escrito del due1o.
#ero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no
pudieron preverse al tiempo en que se concert deber$ comunicarlo
inmediatamente al propietario, expresando la modificacin que importe sobre el
precio fi.ado.
A falta de acuerdo, resolver$ el .uez, sumariamente (te;to del art&culo 1633
*i)=0
9 e)to e) a)& +orque la 'i)'a le54 en el art&culo anterior4 el nE'ero 16334
-a*&a )eFalado el 2alor contractual4 2inculante4 o*ligatorio del +re)u+ue)to/
Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano,
el locador ba.o ning6n pretexto puede pedir aumento en el precio,
- cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada,
- salvo lo dispuesto por el artculo ::?>.
33. Costo )lobal
13!
Arquitectura Legal
La gran luc-a de inter+retaci3n 5 la gran tentaci3n en lo) co'+orta'iento)
econ3'ico) de lo) con)tructore) e)tri*a '8) que en la .or'a de -acer la o*ra '8) o
'eno) *ien4 '8) o 'eno) +er.ecta4 en la) 2ariacione) )o*re el +recio0
Gue )er&a co'o +re.igurar la o*ra en )u) a)+ecto) econ3'ico)0 ,l presupuesto, que
e) +re2er con +reci)i3n el 2alor .inal0 El co)to glo*al0 El 2alor econ3'ico de la o*ra
ter'inada4 +er.ecta4 +re+arada +ara )er reci*ida4 rece+cionada +or el co'itente0
E)ta +o)tura en .a2or de la concreci3n +re2ia del +recio .inal de la o*ra4
le?o) de .a2orecer al co'itente en detri'ento del +ro.e)ional o con)tructor4 e)t8
.a2oreciendo a la acti2idad0 E) un ele'ento *8)ico4 .unda'ental4 en el +roce)o de
ideaci3n de la o*ra a )er con)truida 5 de la to'a de deci)i3n del cliente4 cuando le
+re)enta'o) el +recio .inal4 el 'onto glo*al4 el co)to total )in +o)i*ilidad de 5erro)
o alteracione)0
>on la Enica +o)i*ilidad de que )e 'odi.ique +ero +re2io acuerdo de +arte o
+or +edido e;+re)o del 'i)'o dueFo/ cuando +ide a'+liacione)4 'odi.icacione) 5
e;tra) 5 adicionale)0 Gue de*en +re)u+ue)tar)e a+arte0 Gue alteran el co)to glo*al 5
original de la o*ra .inal4 +ero no +orque )e alteren lo) +recio) de *a)e 5a +actado) 5
ace+tado)0 Ai'+le'ente )e co*rar8 '8)4 co)tar8 '8) +orque e;i)tir8 '8) o*ra0 7
'8) 'etro) o di.erencia) con el +ro5ecto original0
Re2i)ando qu< no) dice el >3digo >i2il )o*re e)ta cue)ti3n de lo) ca'*io) o
alteracione) en el +recio .inal o co)to total de la o*ra4 +ode'o) ad2ertir que en
tie'+o) en que el >3digo )e redact3 la )ituaci3n era la )iguiente/
no haba inflacin.
tampoco haba computadoras.
ni tampoco haba que hacer contribuciones a las "a.as y "olegios
#rofesionales.
Por ello el >odi.icador i'+u)o e)to) +rinci+io)/
-el del lla'ado antigua'ente Kpacta sunt servandaK. Gue )igni.ica que lo) +acto)
o contrato) )on cele*rado) +ara cu'+lirlo) -a)ta la 'uerte0 7 co'o *ien dice el
art&culo 11!7 del 'i)'o >3digo/
Klas convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la
cual deben someterse como a la ley mismaK.
7 co'o *ien ad2ert&a el art&culo 1633/
Kaunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano, el locador
ba.o ning6n pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido
contratada por una suma determinada. .
0U0 9 all& )e queda*a el 2ie?o art&culo0 1a)ta que en 1!6 )e le agreg3
el te'a de la teor&a de la i'+re2i)i3n0 Pero e)e te'a )er8 tratado en el nE'ero
14"
14"
Rondina
)u*)iguiente4 en el +ar8gra.o 210
El otro detalle +a)a*a +or la +o)i*ilidad o i'+o)i*ilidad de tener
co'+utado -co'o a-ora con co'odidad lo -ace'o)- todo) lo) +recio)4 la)
calidade) 5 la) .or'a) de +ago de cada ele'ento de la o*ra/ lo) c3'+uto) 5
+re)u+ue)to)4 con lo) regi)tro) de nue)tra) co'+utadora) 5 la) in.or'acione)
detallada) 5 actuali:ada) de diario) 5 re2i)ta) )o*re lo) co)to) de la con)trucci3n4
-acen que el +re)u+ue)to4 el c3'+uto 5 el +recio glo*al o la )u'a total4 )ur?an con
)3lo +ul)ar alguno) controle) del )o.tSare0
-6inal'ente -o5 tene'o) controle) e;terno) que e)t8n auditando con +reci)i3n
cu8nto co*ra'o)4 cu8nto) )u'an nue)tro) -onorario) 5 en el ca)o de la) e'+re)a)4
cu8nto e) el Uingre)o *rutoU4 cu8nto e) la ganancia4 cu8nto )e o*ra de I@A 5 cu8nto
)e +agar8 a lo) >olegio) Pro.e)ionale)4 a la) >a?a) de Pre2i)i3n 5 a lo) organi)'o)
recaudadore) de i'+ue)to)0
Por todo ello4 ca)i e)ta'o) o*ligado) a calcular *ien4 a no 2ariar ni co)to) ni
+recio) .inale) 5 a 'antener con +reci)i3n al centa2o lo que )e +re)u+ue)t3 al
co'ien:o de la relaciVn0 >o'o *a)e del contrato 5 co'o co'+ro'i)o +re2io 5
)ole'ne que el con)tructor a)u'e/ +or e)ta cantidad4 +or e)e dinero4 +agado en tal
.or'a4 en tale) .ec-a) 5 con deter'inada) 'odalidade)0 Por todo e)o4 +ero )3lo +or
e)o4 'e o*ligo a entregar la o*ra ter'inada 5 +er.ecta0 Pre.i?ada en el +ro5ecto0
37. "5uste absoluto y relativo
Nue)tro) +ue*lo) gracia) a ,io) no conocen la 'on)truo)idad de la guerra0
Pero lo) e;ce)o) 2iolento) 5 la) corru+cione) de la) dictadura) +a)ada) de?aron la
+eno)a -erencia de la) in.lacione) -a)ta el delirio de la -i+erin.laci3n0
Kunto al -orror de la 2iolaci3n de lo) derec-o) -u'ano)4 )e da*a la tragedia
de lo) +o*re) 5 de la cla)e 'edia que corr&a contra el al:a de)en.renada de lo)
+recio)0 >uando4 5a no )ola'ente no era +o)i*le +re)u+ue)tar una o*ra0 No )e +od&a
co'+rar ni un ladrillo con el +la:o de un d&a0 La) -ora) 'arca*an la) 2ariacione) de
+recio) 5 'uc-o) )u+ieron 'ontar)e en el *rutal e in)olidario )i)te'a de la)
inde;acione)0 #uc-o) otro)4 +or ingenuidad o .alta de codicia4 no )u+ieron
a+ro2ec-ar)e de la )ituaci3n 54 +or el contrario4 +erdieron lo +oco o 'uc-o que
ten&an0
1o5 +ode'o) 'irar con cierta )erena re.le;i3n el de2enir de la) teor&a) 5
+r8ctica) ?ur&dica) en torno de la in'uta*ilidad del contrato0 Pode'o) di)cernir
cu8ndo e) a+lica*le la teor&a de la i'+re2i)i3n del art&culo 11! del >3digo >i2il
-citado ta'*i<n en el art&culo 1633- 5 cu8ndo de*e )o)tener)e el +rinci+io de la
in2aria*ilidad de lo) +re)u+ue)to) contractuale)4 co'o +retende la cl8u)ula pacta
sunt servanda0 ,e all& que +ode'o) a*ocarno) a lo) +rece+to) de nue)tra tradici3n
141
Arquitectura Legal
legi)lati2a0
Ae e;+u)o entonce) co'o in'uta*le aquel +reten)io)o +rinci+io rece+tado
+or nue)tro >3digo >i2il en )u art&culo 11!7/
- Klas convenciones hechas en los contratos, forman para las partes una regla a la
cual deben someterse como a la ley mismaK.
Lo) .rance)e)4 celo)o) de e)e li*erali)'o +o)iti2i)ta reci<n conqui)tado
cuando redactaron )u >3digo4 -icieron del contrato de a.uste alzado4 de +recio .i?o4
de ti+o riguro)o4 no .le;i*le4 el 'odelo del contrato de locaci3n de o*ra 'aterial o
contrato de con)trucci3n0
E)te 'odelo .ue lla'ado +or ello) march% a forfait ou a prix fait0
El +recio .i?o4 el a?u)te al:ado riguro)o que con)agr3 entre no)otro) en el
)iglo +a)ado el art&culo 16330 Gue no +udo )o)tener)e en e)to) +a&)e)
)u*de)arrollado) 5 de econo'&a in.lacionaria0 Gue tu2ieron que )er 'oderado) en
)u) criterio) +or alguno) +rinci+io) de equidad contractual0 Gue )e lla'aron entre
no)otro) teor&a de la i'+re2i)i3n0 Gue )e e;+lica diciendo que la) con2encione) o
contrato)4 la) 'utua) o*ligacione) contra&da)4 de?an de )er equitati2a) cuando
ca'*ian lo) +re)u+ue)to) de -ec-o que e;i)t&an cuando el contrato )e cele*r30
Para ello )e to'3 un 2ie?o +rinci+io del derec-o ro'ano0 Ello) -a*la*an de
rebus sic stantibus. ,e que Ula) co)a) e)t8n donde e)ta*anU0 Ai la) co)a) )iguen
igual4 el contrato )e cu'+le riguro)a'ente0 E) 28lido el a?u)te al:ado a*)oluto0 Ai
la) co)a) ca'*ian4 quiere decir )i lo) +recio) )u*en4 o )i el 2alor de la 'oneda *a?a4
de*e'o) reaco'odar la) co)a)0 Rede.inir la) o*ligacione)4 o co*ro '8) +or el
'i)'o tra*a?o4 o +or la 'i)'a cantidad -no'inal- de 'oneda e?ecuto 'eno) o*ra0
#or eso el artculo :@99 advierte/
- que el contrato se cumple rigurosamente,
- que no se puede cambiar el precio final de la obra aunque aumenten los
precios,
- salvo lo previsto en el artculo ::?>.
- Y este artculo, que recepta la denominada Kteora de la imprevisinK nos dice
que, en tal caso, el contrato podr$ resolverse.
- #orque surgen acontecimientos imprevisibles.
- !ue tornan inequitativo el contrato.
3;. 'eora de la imprevisin
Aie'+re deci'o) que el derec-o ordena4 'anda4 di)+one 'ediante nor'a)
e)crita)0 Pero ta'*i<n entende'o) que al a.ori)'o que no) dice dura lex sed lex le
o+one'o) lo) criterio) de la equidad0 ,e la ?u)ticia entendida no en la letra )ino en
el e)+&ritu de lo) derec-o) 5 garant&a)0 En e)+ecial de la) +arte)4 de la) +er)ona)4 de
lo) )u?eto) que +ueden quedar4 +or la a+licaci3n riguro)a de la le54 en una )ituaci3n
142
142
Rondina
de de*ilidad4 de de)2enta?a o de inde.en)i3n0
Por e)o deci'o) que e)t8 *ien que4 en condicione) nor'ale)4 ?uegue el
+rinci+io del pacta sunt servanda/ )i li*re'ente contrat<0 Ai cuando d& 'i
con)enti'iento nadie 'e o*lig3 a -acerlo0 Ai nada 'e i'+ed&a no contratar4 +orque
nada 'e o*liga*a a contratar e)to en e)ta) condicione)0 Ai 'i 2oluntad era li*re4 )i
'i intenci3n era clara4 )i 'i intelecci3n de la) co)a) era a+ta4 lEcida4 ca+a:4 ?ugar8
entonce) e)e +rinci+io/ )o'o) )ier2o) de nue)tro) +ro+io) +acto)0 No +uedo alegar
'i +ro+ia i'+re2i)i3n o tor+e:a0 Nadie 'e 'anda a contratar con rie)go) que
de)+u<) no +uedo *ancar0
%odo e)o e)t8 *ien0 Pero 2e'o) qu< no) dice el >3digo >i2il en )u art&culo
11!/
'os contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender,
obrando con cuidado y previsin.
,n los contratos bilaterales conmutativos y en los unilaterales onerosos y
conmutativos de e.ecucin diferida o continuada, si la prestacin a cargo de una
de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos
extraordinarios e imprevisibles, la parte per.udicada podr$ demandar la
resolucin del contrato. ,l mismo principio se aplicar$ en los contratos
aleatorios cuando la excesiva onerosidad se produzca por causas extra1as
al riesgo propio del contrato.
,n los contratos de e.cucin continuada la resolucin no alcanzar$ a los efectos
ya cumplidos.
3o proceder$ la resolucin si el per.udicado hubiese obrado con culpa o
estuviese en mora.
'a otra parte podr$ impedir la resolucin ofreciendo me.orar equitativamente los
efectos del contrato.
E)te te;to .ue introducido en la re.or'a que +or decreto4 -i:o un r<gi'en 'ilitar
en 1!60 9 e)t8 a continuaci3n del art&culo 11!74 que 'antiene )u redacci3n
original4 re.erido a que la) con2encione) -ec-a) en lo) contrato)4 .or'an +ara la)
+arte) una regla a la cual de*en )o'eter)e co'o a la le5 'i)'a0 (1=
(1= En el +ro5ecto de >3digo >i2il )e legi)la de 'anera 'eno) ordenada )o*re e)ta 'ateria4
aunque el art&culo 1"6"4 *a?o el t&tulo de Bi'+re2i)i3nC4 deter'ina/
- Ai en un contrato con'utati2o4 de e?ecuci3n di.erida o +er'anente4 la +re)taci3n a cargo de una
de la) +arte) )e torna e;ce)i2a'ente onero)a4 en t<r'ino) que re)ultan irra:ona*le) o inicuo)4
+or una alteraci3n e;traordinaria de la) circun)tancia) e;i)tene) al tie'+o de )u cele*raci3n4
)o*re2enida +or cau)a a?ena) a la) +arte) 5 al rie)go a)u'ido +or la que e) a.ectada4 <)ta tiene
derec-o a +lantear e;tra?udiciale'tne4 o +edir ante un tri*unal4 +or acci3n o co'o e;ce+ci3n4 la
re)ci)i3n total o +arcial del contrato o )u adecuaci3n0
- Igual regla )e a+lica al tercero a quien le -an con.erido derec-o)4 o a)ignada) o*ligacione)
re)ultante) del contratoJ 5 al contrato aleatorio )i la +re)taci3n )e torna e;ce)i2a'ente onero)a
+or cau)a) e;traFa) a )u +ro+ia alea0
- Luego )e e)ta*lece en el art&culo )iguiente/ )i una +ate +retende la re)ci)i3n4 la otra +uede
i'+edirla o.reciendo la adecuaci3n de la) +re)tacione)0
- Ai una +arte +retende la adecuaci3n del contrato4 la otra +uede requerir la re)ci)i3n0
143
Arquitectura Legal
- El tri*unal decidir8 la adecuaci3n o la re)ci)i3n0 El que quiera re)cindir4 de*e )olicitarlo dentro
del +la:o de 15 d&a)0
- En el art&culo anterior4 el NN 1"5!4 )e dice que Bcon.or'e a lo +re2i)to en el art&culo !53 - que
-ace re.erencia a la causa de lo) contrato)- la .ru)traci3n de.initi2a de la .inalidad del contrato
autori:a a la +arte +er?udicada a declarar )u re)ci)i3n4 )i tral .ru)traci3n +ro2iene de una
alteraci3n de car8cter e;traordinario de la) circun)tancia) e;i)tente) al tie'+o de )u cele*raci3n4
5 la alteraci3n )o*re2iene +or cau)a) a?ena) a laa) +arte) 5 e;cedente) al rie)go a)u'ido +or la
que e) a.ectada0 La re)ci)i3n e) o+erati2a cuando e)ta +arte co'unica )u declaraci3n e;tinti2a a
la otraC0
A la e;traordinaria con.u)i3n que +ro2oca la )i'+le lectura de lo) art&culo) re.erido) a la teor&a de
la i'+re2i)i3n0 Gue -ace re.erencia al 'ecani)'o )o*re2iniente a la i'+re2i)i*ilidad de lo)
aconteci'iento)0 Gue )on lo) -ec-o) que de tal 'anera a.ectan la )ituaci3n de lo) contratante)4 que
)e autori:a la re)ci)i3n o la re)oluci3n del contrato0 Ae llega entonce) a e)ta) +ro+ue)ta) tan
co'+licada)0 >o'o en otro) +a)a?e) del Pro5ecto de >3digo4 )e a+ela a e)to) lengua?e) -er'<tico)4
que ni )iquiera alcan:an lo) ni2ele) que tiene el 2ie?o >3digo de @<le: A8r).ield0
Aer&a *ueno que en la nece)aria di)cu)i3n que de*e +receder a la )anci3n del nue2o >3digo4 no
)ola'ene )e a?u)ten lo) criterio) ?ur&dico) que a+arecen de)acertado)0 Aino que ta'*i<n )e de*e
corregir el Pro5ecto4 en la e;+re)i3n lingI&)tica4 literal 5 )e'8ntica0 Para que )e )u+eren e)to)
2ie?o) e)que'a) 5 .or'uli)'o) que -acen del ,erec-o una di)ci+lina di)cuti*le 5 con.u)a0
En e)te art&culo e)t8n todo) lo) ele'ento) que de*en con)iderar)e +ara
con.igurar la teora de la imprevisin9
a; que ocurran acontecimientos extraordinarios e imprevisibles.
b; !ue la prestacin a cargo de una de las partes se tornara excesivamente
onerosa.
c; !ue el contrato no est% agotado/ no )e a+lica en la co'+ra2enta en donde 5a )e
entreg3 la co)a 5 5a )e +ag3 el +recio0 E) una )ituaci3n 'u5 +ro+ia de nue)tro
contrato de o*ra/ de e?ecuci3n +rolongada4 larga4 continuada en el tie'+o4 de tracto
)uce)i2o4 co'o le lla'a'o)/ de una larga +ro)ecuci3n de -ec-o) 5 tra*a?o) en el
tie'+o4 ta'*i<n largo4 dilatado4 que 2a de)de el +ro5ecto a la ter'inaci3n de todo)
lo) detalle) de la o*ra0
d; !ue los tramos discutidos no est%n consumados. Por e?e'+lo la) +arte) de o*ra
5a e?ecutada) 5 +agada)/ e)o no )e toca4 e)o )e ace+ta 5 queda .ir'e0 Lo e?ecutado
5 liquidado4 no e) alcan:ado +or la re)oluci3n o di)oluci3n del contrato0
e; !ue no se puede beneficiar con la resolucin quien actu con culpa, o quien
no cu'+li3 de*ida'ente 5 +or e)o e)t8 en 'ora0
f; finalmente, se puede sanear la situacin, )i quien )e *ene.ici3 en e)o)
Uaconteci'iento) e;traordinario) e i'+re2i)i*le)U o.rece 'e?or equitati2a'ente lo)
e.ecto) del contrato0 Por e?e'+lo4 +agar un +recio '8) ?u)to +or la o*ra cu5o
+re)u+ue)to qued3 de)actuali:ado gro)era'ente +or un gol+e in.lacionario0
144
144
Rondina
3<C (a subcontratacin
La 'ulti+licidad de lo) tra*a?o) que )e encaran en una o*ra de regular o
'ediana 'agnitud o*ligan a que lo) +ro.e)ionale)4 con)tructore) 5 aEn lo)
e'+re)ario)4 *u)quen contratar alguna) eta+a)4 )er2icio) o +arte) de la edi.icaci3n0
E)to tiene )u rutina incor+orada cuando )e -acen o*ra) +or ad'ini)traci3n o )e
+lantea co'o una eta+a di.erenciada cuando )e e?ecuta 'ediante unidade) de
'edida o co)te 5 co)ta)0
Pero en el a?u)te al:ado lo anali:a'o) co'o una +articular )ituaci3n0
Porque )i el +ro.e)ional o contrati)ta +rinci+al4 o e'+re)ario o la Uuni3n tran)itoria
de e'+re)a)U que to'a a )u cargo la totalidad de la o*ra4 +or un a?u)te al:ado
glo*al4 con un +re)u+ue)to general 5 co'+leto4 )i no tiene todo el +er)onal4 todo)
lo) equi+o)4 todo) lo) ele'ento) 5 toda) la) e)+ecialidade)4 de*er8 con2ocar a
cu*rir la) de'anda) +articulare) con equi+o) o )u*contrati)ta) ta'*i<n di)tinto) 5
+articulare)0
,e all& entonce) que con)idere'o) la )ituaci3n de e)to) gru+o) o equi+o) o
con)tructore) e)+eciali:ado) +or 8rea) o +or gre'io)4 a la lu: de la relaci3n
contractual0
Para ello recordamos que9
a todo contrato de obra principal le pueden corresponder contratos
parcializados, que e)t8n )u*ordinado)4 coordinado) o integrado) al contrato glo*al
del a?u)te al:ado0
0i el contratro principal, originario o global contempla esa necesidad 5 +re2<
de)de el co'ien:o la identidad de cada )u*contrati)ta4 )e e2itar8n duda) 5 +o)i*le)
con.licto)0 ,e lo contrario )e +re2er8 qui<n lo elige4 quien lo contrata 5 quien le
+aga 5 )e re)+on)a*ili:a de )u cu'+li'iento0
0i la contratacin y pago lo hace el comitente, )e ad2ertir8n la) )e+aracione) de
tra'o) o )ector de o*ra con )u corre)+ondiente re)+on)a*le con)tructor 5
+ro.e)ional0
0i la contratacin la hace el profesional, <l re)+onde ante el co'itente4 )al2o
con2enci3n en contrario0 Gue de*e re)+onder el +ro.e)ional no quiere decir que
<)te no +ueda recla'arle luego al que e?ecut3 'al lo) tra*a?o)4 )i a)& llegara a
corre)+onder0 9 )ie'+re que e)te )u*contrati)ta tenga con qu< re)+onder0 9a que )i
e) un in)ol2ente nada +odr8 o*tener)e de )e'e?ante recla'o0
Ao*re el +articular no) dice el >3digo >i2il/
los que ponen su traba.o o materiales en una obra a.ustada en un precio
145
Arquitectura Legal
determinado, no tienen accin contra el due1o de ella sino hasta la cantidad que
%ste adeuda al empresario. %e;to del art&culo 16450
Le5 de >ontrato de %ra*a?o NN 2"744/
gozar$n de privilegio sobre el edificio, obras o construcciones, los cr%ditos de
los traba.adores ocupados en su edificacin, reconstruccin o reparacin.
,ste privilegio operar$ tanto en el supuesto que el traba.ador fuese contratado
directamente por el propietario, como cuando el empleador fuese un contratista o
subcontratista art&culo NN 271-0
En conclu)i3n +ode'o) decir/
- a= que la )u*contrataci3n e) +ro+ia 5 .recuente en lo) contrato) +or a?u)te
al:ado0
- *= que lo) )u*contrati)ta) +ueden co*rarle directa'ente al +ro+ietario de la o*ra
cuando <)to) adeudan +ago) al contrati)ta +rinci+al0
- Pero )3lo -a)ta e)a cantidad adeudada0
- Lo 'i)'o +ueden intentar lo) o*rero) 5 tra*a?adore) de lo) )u*contrati)ta) 5
contrati)ta)0
- Gue ade'8) tienen garanti:ado) )u) )alario) con la) 'i)'a) o*ra) edi.icada) o
re.accionada)0
3=. #e8erencia a ampliaciones y reducciones de obra
>uando -a*la'o) del a?u)te al:ado no) re.eri'o) a la o*ra que tiene no
)ola'ente congelado al +recio4 )ino ta'*i<n a )u) di'en)ione)4 .or'a) 5
caracter&)tica)0 ,e all& que4 )i )e +retende incor+orar un )i)te'a de contrataci3n que
ad'ite a'+liacione) 5 reduccione) de o*ra4 de*a'o) con)iderar que e;i)tir8 co'o
Ua?u)te al:ado relati2oU o )i)te'a .le;i*le que +er'ite incor+orar alteracione) en
'8) o en 'eno)4 +or enci'a o +or de*a?o de la) +re2i)ione) originale) del contrato
5 del +ro5ecto0
-7*2ia'ente no ol2ida'o) que nue)tro contrato de o*ra )e caracteri:a +or
)u tracto )uce)i2o0
- E) decir +or la) eta+a) que )e 2an cu'+liendo )uce)i2a 5 +rogre)i2a'ente0
- En lo que lla'a'o) cronogra'a de la o*ra0
146
146
Rondina
- 7 Ucur)ogra'aU de lo) tra*a?o) que i'+lican una +rogra'aci3n que no )ie'+re
)e +odr8 cu'+lir al +ie de la letra0
- Porque el 'i)'o tran)cur)o del tie'+o +uede 'odi.icar o alterar la )ituaci3n
o*?eti2a o +er)onal de la) +arte)4 del o*?eto del contrato -la o*ra en )&- o inclu)o
alterar)e la) condicione) regla'entaria) del ius edificandi/ del derec-o a
edi.icar que la ciudad 'e reconoce0
- 9 con ello4 o*ligar'e a adecuar la o*ra a la) nue2a) nor'ati2a)0
- >uando 5o no +ueda de.ender'e 5 alegar que tengo un derec-o adquirido0
Pero de toda) 'anera) en el cur)o de la o*ra4 en el a2ance4 en el +roce)o de
'ateriali:aci3n del +ro5ecto4 'uc-o) co'itente) ad2ierten que la) co)a) no )on tan
e;acta) co'o )e +re2e&an en el +ro5ecto0 9 entonce) recla'an alteracione) de e)e
+ro5ecto original0 9 con)ecuente'ente )e +roducir8n otra) o*ra) '8) que la)
+re2i)ta)0 7 )e 'odi.icar8n la) +ro5ectada)0 7 )e de)-ar8n la) e;i)tente) con
-ec-ura de la) nue2a)0
9a )a*e'o) que en el ca)o de adicionale)4 'odi.icacione)4 e;tra) o
alteracione)4 el con)tructor -o +ro.e)ional- de*en con2enir de con.or'idad 5 +or
e)crito con el +ro+ietario0 94 ade'8)4 aclarar cu8nto co)tar8n la) re.or'a) o lo)
agregado) o lo) ca'*io) o la) alteracione)0
Lolvemos a recomendar que no se debe entender, nunca, que con un
solo contrato se arreglar$n todos los problemas y se resolver$n todas las
situaciones que puedan plantearse desde el principio hasta el final de las obras.
!ue es casi inherente a la edificacin de viviendas o construcciones de esa
comple.idad, que se tarde mucho.
!ue las obras, por simples que parezcan, seguramente sufrir$n variaciones
en algunos aspectos.
Y que finalmente, se adopten partidos t%cnicos, formales, est%ticos y
dimensionales, que pueden no haber sido previstos.
Ai )e ad'iten e)ta) alteracione)4 correccione) 5 agregado)4 e)ta'o) diciendo
en de.initi2a que la inaltera*ilidad del contrato de o*ra ca)i no e;i)te0 7 +uede
+er'anecer inalterado el )u)trato +rinci+al4 el contrato inicial con )u) e)ti+ulacione)
generale)0 A lo) detalle) lo) 2a'o) a?u)tando con.or'e 'arc-a la o*ra0 9 )er8n tan
28lido) lo) co'+le'ento)4 agregado) o cl8u)ula) adicionale)4 co'o la) +re2i)ione)
originale) del contrato0
7*2ia'ente que en el contrato inicial o contrato 'arco o general4 .ir'ado al
co'ien:o de la relaci3n4 de*e aclarar)e que )e )u)cri*ir8n4 entre la) 'i)'a) +arte) 5
con el 'i)'o o*?eto4 tanto) contrato)4 o acta) acuerdo)4 o con2enio) adicionale)4
cuanto )ea nece)ario0 Porque no )e +uede +re2er lo i'+re2i)i*le0 Pero )&4 )e +uede
e)ta*lecer que ante la ocurrencia de algEn i'+re2i)to o )ituaci3n i'+re2i)i*le4 )e
)u)cri*ir8n lo) contrato) adicionale) que )ea nece)ario con2enir0 (1=
(1= En la o*ra +E*lica )on co'une) lo) li*ro) de o*ra4 o li*ro de 3rdene)4 con lo) li*ro) de acta) 5
lo) li*ro) de +edido) 5 recla'o) de la in)+ecci3n de la o*ra4 con.or'an e)e )i)te'a de
co'unicacione) diaria)4 .e-aciente)4.or'ale)4 que 2an docu'entando cotidiana'ente a la o*ra
147
Arquitectura Legal
5 que e2itan que )e tengan que re.or'ular lo) contrato) o que )e tengan que redactar con2enio)
co'+le'entario) o )u*ordinado)0
El )i)te'a de lo) li*ro) de o*ra que )e lle2an +or tri+licado o en '8) co+ia)4 )egEn )ean la) +arte)
que inter2ienen con +ro+ia autono'&a en la o*ra4 e2ita lo) tan .recuente) con.licto)4 duda)4
)o)+ec-a) 5 recla'o) entre la) +arte)0 9 de la) +arte) que -acen la) 2ece) de .actore) de la
+roducci3n de la o*ra con la otra +arte4 quee) el co'itente0
Aa*e'o) que cada o*ra tiene )u +ro+ia realidad 5 +or ello cuenta con )u +ro+io e)que'a de +arte)4
role)4 +rotagoni)ta) 5 actore)0 AegEn )ean entonce) e)to) e)que'a) lo) que go*iernan a cada o*ra4 el
+ro.e)ional di)+ondr8 de un )i)te'a de co'unicaci3n que )ea co'+leto4 e.ica: 5 )u.iciente +ara
cada realidad0
>uando la o*ra )u.re una cri)i) contractual4 )ie'+re no) atene'o) a la docu'entaci3n que +ueda
+ro*ar de 'anera in)tru'ental e indu*ita*le cu8le) )on la) realidade) de la) relacione)
contractuale)0 E) decir4 de la) o*ligacione) 'utua) que )e deri2an de lo) contrato)0 >3'o )e
con2ino4 c3'o )e e)ta*lecieron la) +auta) de la) tarea) de o*ra4 c3'o )er8n lo) role) +ro.e)ionale) 5
c3'o )er8 el rol que de)e'+eFe el +ro+ietario en cada eta+a o )ituaci3n de la o*ra0
9 cuando e;i)ten contrati)ta)4 )u*contrati)ta)4 in)taladore) 5 gre'io) que entran 5 )alen de la o*ra4
)egEn el e)tado 5 la eta+a de lo) tra*a?o)4 con 'a5or ra:3n )e -ace i'+re)cindi*le que e;i)ta un
)i)te'a de co'unicaci3n .or'al4 que +re.erente'ente4 )e .unda'ente en e)to que deno'ina'o) el
'ibro de Wrdenes o 'ibro de 2bra.
La .alta de e)ta docu'entaci3n4 nor'al'ente no) coloca en in.erioridad de condicione)0 9
general'ente no) +uede lle2ar4 inclu)o4 a una 2erdadera inde.en)i3n0
3>. (os mayores costos en la in8lacin y en la estabilidad
>o'o la 'i)'a e;+re)i3n lo indica4 e;i)te la +o)i*ilidad4 +or lo 'eno)
conce+tual'ente4 de que el co)to que -o5 +re2<n +ara una o*ra4 no )ea 28lido en el
'o'ento de +erci*ir lo) +ago)0
E)to 2iene de lo) tie'+o) de la in.laci3n reconocida0 >uando el 'i)'o
E)tado4 a +artir de la Le5 120!1" co'en:3 a entender que la de)2alori:aci3n
'onetaria no +od&a )er a)u'ida +or lo) contrati)ta) que el 'i)'o E)tado
con2oca*a0
Porque en realidad pasaban dos cosas9
:; que el ,stado era el verdadero responsable de la inflacin y por ello era m$s
in.usto que le pagara a su cocontratante con valores disminuidos, siendo que la
moneda haba sido devaluada por ese mismo comitente.
C; que a partir de la acentuacin de los procesos devaluatorios o inflacionarios
posteriores a la segunda Iuerra 5undial ya nadie quera contratar con el
,stado que congelaba sus precios, limitaba sus pagos, pero no congelaba el
valor de su moneda.
9 dada la )oluci3n4 2endr&an de)+u<) lo) e;ce)o)0 Lo) e'+re)ario) )e
con2irtieron en entu)ia)ta) de.en)ore) del )i)te'a de precio inicial con
reconocimiento de mayores costos. 9a que lo) 'ecani)'o) indexatorios )ie'+re
+er'itir8n re)arcir)e del 'a5or co)to de 'ateriale) 5 'ano de o*ra incor+orada al
tra*a?o4 con +o)i*ilidad de que4 'ediante c8lculo) genero)o) o 'ecani)'o)
+er'i)i2o)4 )e llegue a ganar '8) con la actuali:aci3n que con la +re)taci3n de la
14
14
Rondina
'i)'a o*ra o tra*a?o0
1u*o o+inione) +ara todo) lo) gu)to)0 Lo) que o+ina*an que el e'+re)ario
contrata una o*ra +or +re)u+ue)to o a?u)te al:ado riguro)o4 de*e cu'+lir )u
o*ligaci3n aunque )e 'odi.iquen lo) 2alore) en ?uego0 Porque e) +ro+io del
e'+re)ario 5 -ace a la e)encia de lo) negocio) que e;i)ta rie)go0 9 en trance de
reconocer que -a5 rie)go en una o+eraci3n4 e)e 8lea de*e )er cargado +or el
e'+re)ario4 con)tructor o locador de la o*ra0
7tro) a.ir'aron de)de antiguo que cuando de tal 'anera ca'*ian la)
condicione) o circun)tancia) o*?eti2a) o +er)onale) de un contrato 5 de )u) )u?eto)
+rotagoni)ta)4 e) de i'+erati2o <tico 5 de re)+eto a la equidad4 que la) condicione)
ca'*ien0 Lo contrario )er&a reconocer que alguno de lo) do) contratante) )e
*ene.iciar8 in?u)ta'ente0 >a5endo en e)a .igura condenada +or la Le5 5 +or la
'oral 5 la) *uena) co)tu'*re)4 que deno'ina'o) enriqueci'iento in?u)to0 Porque
)ie'+re cuando uno gana de'a)iado en un contrato o negocio4 e) +orque el otro
e)t8 +erdiendo ta'*i<n de'a)iado0
Como dice el artculo @<; del Cdigo Civil9
- podr$n anularse los actos viciados de error, dolo, violencia, intimidacin o
simulacin<
8ambi%n podr$n demandarse la nulidad o la modificacin de los actos .urdicos
cuando una de las partes, explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la
otra, obtuviera por medio de ellos una venta.a patrimonial evidentemente
desproporcionada y sin .ustificacin<
0e presume, salvo prueba en contrario, que existe tal explotacin en caso de
notable desproporcin de las prestaciones.
+ el artculo 2B>2 que advierte9
la ley no ampara el e.ercicio abusivo de los derechos. ,ntendi%ndose por tal
e.ercicio abusivo al que excede los lmites impuestos por la buena fe, la moral y
las buenas costumbres<
+ el artculo 22@? cuando nos manda que9
los contratos deben celebrarse, interpretarse y e.ecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosmilmente las partes entendieron o pudieron entender,
obrando con cuidado y previsin. Y que cuando las circunstancias cambien de
tal manera que por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles se tornen
muy gravosas las obligaciones de alguna de las partes, la parte per.udicada puede
demandar la resolucin del contrato. 0alvo que la otra la beneficiada ofrezca
me.orarle la situacin. (1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il que4 en 'uc-o) a)+ecto) no alcan:3 lo) ni2ele) de e;celencia
del 2ie?o >3digo de @<le: A8r).ield4 )e dedica en e)to) te'a)4 un ca+&tulo *a?o el t&tulo de
Binter+retaci3nC0 A)& dice el art&culo 1"23/
- B&nterpretacin de buena 8e9 El contrato de*e )er inter+retado de *uena .e0 En la a+licaci3n de
e)ta regla de*e atender)e a lo di)+ue)to en el art&uclo !67C
14!
Arquitectura Legal
CK"rtculo @=>9 "lcances de la +bligacin Contractual9 El contrato o*liga con lo) alcance) en
que ra:ona*le'ente )e -a*r&a o*ligado un contratante cuidado)o 5 +re2i)or4 inclu5endo la)
con)ecuencia) 2irtual'ente co'+rendida) en <l4 con.or'e a )u naturale:a4 a la) negociacione)
+re2ia)4 a la conducta ulterior de la) +arte)4 a la) +r8ctica) e)ta*lecida) entre ella)4 a lo) u)o) )i no
-an )ido e;luido) e;+re)a'ente4 5 a la equidad4 teniendo en cuenta la .inalidad del acto 5 la)
e;+ectati2a) ?u)ti.icada) de la otra +arte0 La) cl8u)ula) a*u)i2a) no con)titu5en u)o)4 aunque )ean de
+r8cticaC0
9 e;i)te otro art&culo en el Pro5ecto4 que )e re.iere ?u)ta'ente a la deno'inada Bteor&a de la
i'+re2i)i3nC0 Aeguida'ente lo tran)cri*i'o)9
- "rtculo 2B=B9 &mprevisin9 Ai4 en un contrato con'utati2o de e?ecuci3n di.erida o
+er'anente4 la +re)taci3n a cargo de una de la) +arte) )e torna e;ce)i2a'ente onero)a en
t<r'ino) que re)ultan irra:ona*le) o inicuo)4 +or una alteraci3n e;traordinaria de la)
circun)tancia) e;i)tente) al tie'+o de )u cele*raci3n4 )o*re2enida +or cau)a) a?ena) a la) +arte)
5 al rie)go a)u'ido +or la que e) a.ectada4 <)ta tiene derec-o a +lantear e;ra?udicial'ente4 o
+edir ante un tri*una4 +or acci3n o co'o e;ce+ci3n4 al re)ci)i3n total o +arcial del contrato4 o a
)u adecuaci3n0
- Igual regla )e a+lica al tercero a quien le -an )ido con.erido) derec-o)4 o a)ignada)
o*ligacione)4 re)ultante) del contratoJ 5 al contrato aleatorio )i la +re)taci3n )e torna
e;ce)i2a'ente onero)a +or cau)a) e;traFa) a )u alea +ro+ia0

%odo) lo) )u+ue)to) +ueden )er a+licado) a lo) de)a?u)te) que +ro2oca la
in.laci3n0 %odo) lo) .unda'ento) )ir2en ta'*i<n +ara ad'itir4 +ago) e;tra) de
'a5ore) co)to)4 co'o correcci3n o co'o co'+en)aci3n +or la in.laci3n0 9a )e
entienda que e) in.laci3n el au'ento de lo) +recio) o que lo e) la +<rdida de 2alor
de la 'oneda0 $)ando co'o re'edio el deno'inado 'ecani)'o de reconocimiento
de los ma"ores costos0
En el 8'*ito de la o*ra +E*lica 2ol2e'o) a anali:ar e)to) )u+ue)to)/ en el
ca+&tulo @I- nE'ero) 15 a 10
3?. .istema de coste y costas
E)ta .or'a de contratar )e 2eri.ica 'ediante la )e+araci3n de la) do)
2ertiente) de toda o*ra/
- 1N/ cu8nto in)u'en lo) do) ru*ro) +rinci+ale)0 E) decir4 cu8nto cue)ta en
'ateriale) 5 'ano de o*ra0
- 2N= 94 +or otra +arte4 cu8nto tengo en ga)to) 5 co)ta)/ -onorario)4 ga)to)
ad'ini)trati2o) directo) e indirecto)4 i'+ue)to) 5 ganancia) o *ene.icio)0
>o'o toda a+licaci3n de lo) ru*ro) el8)tico) o .le;i*le) -re+re)entado) +or
lo) &te') +ro.e)ionale) 5 e'+re)ario)- e)te )i)te'a +er'ite adecuacione) que no
encontra'o)4 nor'al'ente4 en el a?u)te al:ado0 E) que aqu& entra a negociar)e
'ediante la ace+taci3n 5 la ada+taci3n de 2ariante) dentro de la 'odalidad0
Por e5emplo9
15"
15"
Rondina
el profesional que cobra direccin de obra, con.&a en la +rogra'aci3n 5
ad'ini)traci3n de la o*ra )o*re lo) cronogra'a) que +re+ara o que4 +or lo 'eno)4
+ro'ete o garanti:a el 'i)'o co'itente0 ,e e)ta 'anera de)can)ar8 en la )eguridad
de que4 +artici+ando el dueFo de la o*ra4 a)u'ir8 <)te ta'*i<n alguna cuota de la
re)+on)a*ilidad 5 de lo) +ro*le'a)0
el contratista o empresario que percibe en el rubro Kganancia o beneficioK un
+orcenta?e )o*re la in2er)i3n de la o*ra4 gana '8) cuanto '8) )e ga)ta en una o*ra0
9 2ice2er)a0
,e all& que lo) )i)te'a) de ga)to)4 co)to)4 in2er)i3n total 5 +orcenta?e) de Uco)ta)U
e)t<n )u'a'ente controlado) +or el +ro+ietario/
- E) +reci)o que el +ro+ietario o co'itente controle lo) ga)to)0
- 7 *ien4 que requiera +rue*a .e-aciente )o*re lo) 'i)'o)0
- >on lo cual )e ale?a e)te )i)te'a del a?u)te al:ado 5 )e acerca a lo) )i)te'a) +or
ad'ini)traci3n4 +or el +ro+ietario0
- 7 *ien )e con2ierte en una de la) .or'a) de ad'ini)traci3n delegada (en el
+ro.e)ional o en un tercero=0
>on e)ta) aclaracione)4 +odr&a'o) de.inir al )i)te'a de co)te 5 co)ta) co'o/
,l sistema de organizacin y e.ecucin de la obra mediante el cual, sobre
la base de un proyecto determinado, se encara la materializacin de ese dise1o,
sin presupuesto o c$lculo anticipado del cmputo econmico
El 2alor .inal de la o*ra4 entonce) re)ultar8/
- de lo) co)to) o in2er)ione) que de'anden lo) 'ateriale) 5 la 'ano de o*ra4
- con '8) la )u'a de lo) ru*ro) +ro.e)ionale)4 e'+re)ario) e i'+o)iti2o)0
- E)to) ru*ro)4 deno'inado) Uco)ta)U e)t8n integrado) +or el +ago de lo)
-onorario)4 ganancia) o *ene.icio)4
- con '8) lo) ga)to) directo)4 indirecto) e i'+ue)to)0
>o'o )ie'+re deci'o)4 no -a5 )i)te'a) *ueno) o 'alo)0 E)te )i)te'a4 que +arece
no e)tar adecuado a lo) tie'+o) de e)ta*ilidad econ3'ica4 +orque a-ora4 )in
au'ento) de +recio) e) .8cil -acer lo) +re)u+ue)to)4 )in e'*argo +uede tener )u
utilidad en alguno) ca)o)0 En donde no )e contrata )o*re un +re)u+ue)to
deter'inado4 )ino )o*re una o*ra4 'u5 +reci)a4 'u5 concreta4 'u5 de.inida en el
+ro5ecto 5 en el contrato4 +ero que no tiene la 'i)'a de.inici3n en el a)+ecto
econ3'ico0 En donde e)t8 todo indeter'inado0 A3lo )e e)ta*lecen la) *a)e) del
co)to .inal/ el que re)ulte de )u'arle a lo) ga)to) en 'ateriale) 5 'ano de o*ra4 lo)
+orcenta?e) que -a5a que +agar en conce+to de lo) ru*ro) indicado)/ -onorario)4
ga)to)4 ganancia) e i'+ue)to)0
151
Arquitectura Legal
3@. #iesgos y "leas
Lo) rie)go) )on lo) +eligro) a que no) +uede e;+oner una )ituaci3n0 La)
8lea) )on la) incertidu'*re) que tienen alguna) acti2idade) o +o)icione)0 En
'ateria de contrato)4 co'o dice el art&culo 2"51 del >3digo >i2il/
&'os contratos ser$n aleatorios cuando sus venta.as o p%rdidas para ambas
partes contratantes o solamente para una de ellas, dependan de un
acontecimiento incierto+. (1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e de.ine con la) 'i)'a) +ala*ra) al contrato aleatorio0 >on la
di.erencia de que )e lo) di)tingue en el 'i)'o art&culo de lo) contrato) que tienen
+re)tacione) cierta)4que )on lo) lla'ado) contrato) con'utati2o)0 ,ice la Elti'a +arte del
art&culo !11 re.erido a lo) Bcontrato) a t&tulo onero)o 5 lo) contrato) a t&tulo gratuitoC/
- BLo) contrato) a t&tulo onero)o )on con'utati2o) )i la) 2enta?a) +ara todo) lo) contratante) )on
cierta)J 5 aleatorio) )i la) 2enta?a) o la) +<rdida)4 +ara uno de ello) o +ara todo) de+enden de un
aconteci'iento inciertoC0
No)otro) no) en.renta'o) en nue)tro contrato de o*ra a e)ta +er'anente
duda o di)5unti2a/
a= )i el rie)go e) in-erente al contrato de o*ra0 Ai no e;i)te rie)go R +odr8 e;i)tir
contratoT0
*= el contrato de con)trucci3n tiene un o*?eto cierto 5 deter'inado/ la o*ra0 Pero no
)ie'+re tiene deter'inado un +recio4 R)er8 +or ello un contrato aleatorioT 0
7 +e)e a la) caracter&)tica)4 continEa )iendo un contrato con'utati2o4 de
+re)tacione) cierta)4 +reci)a)4 conocida)0
>uando el >3digo >i2il -a*la del contrato de con)trucci3n en el ca+&tulo de
la) locacione)4 )e re.iere en do) o+ortunidade) a contrato) con +recio cierto0 ,ando
a entender que )e +odr&a contratar una o*ra Bcon +recio inciertoC0 A)& lo e;+re)a el
art&culo 1633 cuando dice que/
&ba.o ning6n pretexto se puede pedir aumento en el precio cuando la obra ha
sido contratada por una suma determinada. . .+.
Luego en el art&culo 1645 )e con)idera el ca)o +o)i*le de/
- los que ponen su traba.o o materiales en una obra a.ustada en un precio
determinado.
- >o'o +uede o*)er2ar)e4 )e 'antu2o el no'*re 5 el )i)te'a del contrato de
o*ra o contrato de con)trucci3n aEn +ara lo) tie'+o) de in.laci3n0
- >uando era e2idente que nadie +od&a contratar +or un +recio deter'inado0
>o'o en aquello) tie'+o)4 a+lica'o) el )i)te'a de Breconoci'iento de
'a5ore) co)to)C +ara que el e'+re)ario 'antu2iera la ecuaci3n de ganancia o
*ene.icio4 aEn contratando +or a?u)te al:ado0
>o'o ta'*i<n reconoce'o) co'o 2ariante del contrato de o*ra a e)te
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152
Rondina
)i)te'a que e)ta'o) anali:ando de contrataci3n +or co)te 5 co)ta)0
>o'o nadie )e niega a ad'itir que4 aEn contrat8ndo)e con reconoci'iento
de 'a5ore) co)to)4 )e e)t8 ante un contrato de o*ra0 9 aEn ta'*i<n )e +uede
a)egurar que e)e contrato de o*ra )e -ar8 'ediante a?u)te al:ado0 Aunque )ea un
a?u)te al:ado relati2o 5 no riguro)o0
9 co'o e;i)ten .or'a) de contratar en donde la ad'ini)traci3n e?ecutada
+or el co'itente4 o controlada +untual'ente +or <l4 )on ta'*i<n B.or'adora) de
+recioC +ode'o) concluir diciendo que/
pese a la moderacin del riesgo en algunos casos, y pese a que, en otros, puede
faltar una determinacin exacta del costo final de la obra, en nuestro contrato de
construccin, o contrato de locacin de obra, o contrato de obra, tanto p6blica
como privada, se estar$ en todos los casos ante un contrato que, siendo de
prestaciones ciertas, puede mostrar variantes en las cuotas de riesgos o
certidumbres, sin que ello pueda afectar su naturaleza cierta, estricta,
conmutativa, bilateral y sinalagm$tica.
,iga'o) +ara ter'inar que e)ta +ala*ra B)inalag'8ticaC a+licada a lo)
contrato) quiere decir que no) e)ta'o) re.iriendo al ti+o de contrato *ilateral con
interca'*io de +re)tacione)0 E) una +ala*ra que +ro2iene del griego 5 )igni.ica
Bca'*iar con el otroC0
7B. "plicacin del mtodo en la obra pAblica y privada
E) tradicional que en la) o*ra) +E*lica)4 la) o*ra) que contrata el E)tado4 )e
tienda a +re.erir el )i)te'a de a?u)te al:ado0 #uc-o '8) en e)to) tie'+o) de
e)ta*ilidad 'onetaria4 en donde el 2alor del +e)o co'o unidad de nue)tra 'oneda
e)t8 atado al 2alor del d3lar +or 'andato de la le5 230!2 o le5 de con2erti*ilidad0
,iga'o) que e)ta le5 directa'ente +ro-i*e que )e e)ti'en B'a5ore)
co)to)C0
No )e +uede ni )iquiera +re2er un +o)i*le au'ento en el co)to .inal de una o*ra0
>o)a que +arece e;traFa en un +a&) que con2i2i3 con la in.laci3n durante d<cada)0
9 en donde 'uc-a) .ortuna) -5 'uc-a) ruina)- )e de*ieron ?u)ta'ente a e)te
.lagelo de de*ilita'iento de la 'oneda0
#ediante la corru+tela de e'itir )in re)+aldo 5 en donde el dinero )ie'+re le
alcan:a*a al go*ierno de turno4 +orque )ie'+re )e e)ta*a di)+ue)to a au'entar la)
unidade) 'onetaria) en circulaci3n0
Pero '8) all8 de e)ta digre)i3n econ3'ica4 quere'o) decir que el )i)te'a de
co)to 5 co)ta) no e) *ien 'irado +or el )i)te'a de o*ra +E*lica0 Por el contrario
)ola'ente )e lo autori:a4 co'o dicen la) le5e) de la 'ateria4 en ca)o) urgente) o
de*ida'ente ?u)ti.icado)0
153
Arquitectura Legal
2bviamente nos estamos enfrentando a otro cl$sico del folJlore
administrativo de nuestros pases/ el cohecho de los funcionarios que autorizan
mayores costos o mayores erogaciones en las obras estatales. #or eso se tiende a
utilizar el sistema de &a.uste alzado+ en donde, por lo menos, existe un
presupuesto de arranque. (n esquema de costos previsible. (n cmputo
preliminar del costo de la obra, sobre la cual se concretar$ la licitacin de la obra
y despu%s el contrato entre el ,stado comitente y el oferente que, ganando la
licitacin, se convierta en contratista.
En la o*ra +ri2ada la) co)a) )on di.erente)/
-)e )u+one que el co'itente +artici+a 5 +uede decidir con '8) ?u)te:a el te'a de lo)
co)to)0
-Ai +agar8 un +orcenta?e de la) in2er)ione) co'o ganancia 5 -onorario)4 )a*r8
cu8nto 2a ga)tando 5 cu8nto re+re)enta el +orcentual del con)tructor0
-No ga)tar8 ni un +e)o de '8)0
-Por el contrario4 co'+ri'ir8 lo) ga)to)0
-9 )ie'+re +odr8 ir a?u)tando el quantu' econ3'ico de )u o*ra0
72. Precio %nitario
En e)te ca)o )e trata de una )i'+le .3r'ula de coti:aci3n de o*ra) o tra*a?o)
calculado) )o*re la *a)e de una unidad que )e to'a co'o re.erencia +ara el +recio0
Lo) +ro+onente) de*en coti:ar lo) +recio) unitario) +or cada &te' del +re)u+ue)to
o.icial0
%ale) +recio) con)titu5en )u o.erta0 Ai )e trata de +re)entar .or'al'ente una
o.erta4 tanto al co'itente +ri2ado co'o al co'itente o.icial (el E)tado4 en la o*ra
+E*lica=0
Ae trata de una .or'a de la o.erta4 que )ie'+re to'ar8 l3gica'ente en
cuenta4 cu8nta) unidade) )e -a*r8n de -acer o de contratar co'o *a)e +ara e)ti'ar
)e'e?ante +recio0
Ai )e trata de una i'+ortante cantidad de 'etro) cu*ierto)4 o 'etro) cuadrado) de
+i)o) o re2oque)4 +uedo a?u)tar el +recio4 5a que lo) ga)to) .i?o) )on '8) o 'eno)
lo) 'i)'o)0 ,i)tinto e) el ca)o en que tenga que -acer arreglo) en 'ulti+licidad de
in'ue*le)0
>o'o cuando contrato re+araci3n de e)cuela) en di)tinto) +unto) de un territorio0
All& calcular< el 2alor del 'etro cuadrado de re2oque4 +i)o o +intura4 +ero teniendo
en cuenta lo) ga)to) de tra)lado de +er)onal 5 equi+o)0
De esta manera se aplicar$n esos precios unitarios a los cmputos
m%tricos del presupuesto oficial. "on la suma de los valores al cruzarse con la
cantidad de unidades a realizar, se obtiene el presupuesto pretendido.
Lo de'8) e) )i'ilar al a?u)te al:ado/ )ola'ente tene'o) que e)ti'ar4
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Rondina
+reli'inar'ente4 la cantidad de unidade) 5 la di)+er)i3n o concentraci3n de la)
'i)'a)0 Ao*re el +recio de *a)e4 re*a?o o recargo )egEn )ean una) u otra) la)
+reci)ione)0
73. %nidad de /edida
Aqu& e)ta'o) .rente al otro )u+ue)to de la) coti:acione) unitaria)0 >o'o
dice el >3digo >i2il4 e)te )i)te'a re+re)enta la contrataci3n +or +ie:a o 'edida0 Por
unidade) de o*ra0 No +or unidade) conce+tuale) de unidad econ3'ica4 co'o en el
ca)o anterior0 Aqu& )e -a*la de unidade) )i'+le)0 ,e +ie:a)4 de '3dulo)4 de
unidade) de tra*a?o u o*ra0 A)& lo entiende el >3digo >i2il cuando en el art&culo
163! e;+re)a/
"uando la obra fue a.ustada por pieza o medida, sin designacin del n6mero de
piezas o de la medida total, el contrato pude resolverse, por una y otra parte,
concluidas que sean las partes designadas, pag$ndose la parte concluida.
>o'o e) i'+en)a*le )u+oner que 'e contraten +ara -acer4 +or e?e'+lo4
B'etro) de contra+i)oC 5 en cualquier 'o'ento 'e +ueden co'unicar la re)ci)i3n
del contrato o la ter'inaci3n de la o*ra4 de*e'o) entender que el >3digo quiere
decir que e)ta'o) ante el contrato +or unidad de 'edida/ tanta) ca)a) en un *arrio0
>oti:o +or una ca)a indi2idual0 9 cuando la) 2o5 ter'inando 'e +ueden noti.icar la
re)ci)i3n4 )in que 5o +ueda alegar4 que +or e?e'+lo4 el +lan tiene cien ca)a) 5 5o
reci<n -e con)truido 5"0 No )er8 a)&4 una 2e: que )u+ere el '&ni'o que 'e
con.iaron0
5e habr$n dicho/ venga a construir un mnimo de CH casas.
,n un plan de :HH.
#ero cotice por unidad de vivienda/ una vez que super% las CH casas
comprometidas por m, yo puedo rescindir o puede rescindir el comitente.

2 puedo seguir construyendo, sobre las mismas bases y el mismo precio.
#ero el precio, la cotizacin, el pago, se har$ por unidad de e.ecucin.
#or unidad constructiva.
3o por precios unitarios de tems, rubros o partes de la obra.
#orque el acuerdo, el contrato, est$ dado por la escala y la comple.idad que
representa una unidad de edificacin.
155
Arquitectura Legal
77. Cmputos y presupuestos
>uando intenta'o) e)*o:ar cr&tica) a la actual .or'aci3n +ro.e)ional o
acad<'ica del arquitecto general'ente acentua'o) la) .alla) que )e ad2ierten en la)
a+titude) organi:ati2a) de la o*ra0
En lo) a)+ecto) econ3'ico) de la con)trucci3n0
En el gerencia'iento de lo) 3rdene) la*orale) 5 de contrataci3n con contenido)
econ3'ico)0
En la) a+titude) de 'ando 5 ordena'iento0
En lo que -ace a la organi:aci3n e'+re)aria o cua)i e'+re)aria de la o*ra0
En lo) a)+ecto) ad'ini)trati2o) cuando e)a ad'ini)traci3n co'+rende la to'a de
deci)ione) )o*re la *a)e de o+ti'i:aci3n del ga)to 5 la e;celencia de la)
in2er)ione)0
Gui:8 tenga que )u+erar)e una cierta 'ala di)+o)ici3n de lo) arquitecto)
.rente a la +ro*le'8tica econ3'ica 5 ad'ini)trati2a de la o*ra0 A que )u+eren
ta'*i<n e)a +o)tura cierta'ente i'+ro+ia de quien tiene que )er a)e)or ta'*i<n de
la) 'e?ore) +ro+ue)ta) 'ateriale)4 econ3'ica) 5 .inanciera) +ara )u cliente0
Guien a-ora cuenta inclu)o con tecnolog&a) co'+utari:ada) que .acilitan el
a*orda?e de toda la +ro*le'8tica +re)u+ue)taria +ara lo) 'ane?o) econ3'ico) 5
.inanciero)0
Por e)o e) que )ie'+re acon)e?a'o) la +<rdida de la) +o)tura) negati2a) en torno
de lo) de)a.&o) conta*le) 5 .inanciero) de la o*ra0
Gue no )igni.ican que )e alteren o de)cuiden la) +reocu+acione) +or el di)eFo0 Pero
la ?u)ti.icaci3n -i)t3rica de la arquitectura co'o +ro.e)i3n de*e dar)e en la
adecuada co'+le'entaci3n de e)ta) do) 2ertiente) de )u actuaci3n0
As como el dise1o representa la prefiguracin est%tica y arquitectnica del
edificio, la correcta presupuestacin, con la elaboracin proli.a y sistem$tica de
los cmputos, representa la adecuada prefiguracin correlativa de los gastos e
inversiones que se demandar$n al cliente.
Por eso suponemos correcta una evaluacin que sincronice9
la ideacin de la solucin pedida por el cliente/ el anteproyecto como dise1o
preliminar/
la programacin de la concretizacin material de la obra esbozada<
presupuesto preliminar sobre la base de datos generales<
proyecto b$sico y sus componentes principales atendiendo a los requerimientos
del comitente<
cmputos sectoriales y los costos relativos sobre bases reales de cotizacin de
materiales y mano de obra<
proyecto e.ecutivo y planimetra general y de detalles/
156
156
Rondina
precisiones presupuestarias con costas profesionales, beneficios o ganancias
empresarias y estimacin de porcentuales por extras o adicionales. (1=
(1= Lo) +ro.e)ionale) 'oderno) de*en ca+acitar)e en acti2idade) tan 'Elti+le) co'o el 'ercado
in'o*iliario4 la generaci3n de l&nea) de cr<dito) -i+otecario)4 la co'erciali:aci3n o
*ancari:aci3n nacional e internacional de lo) t&tulo) -i+otecario)0 Lo) .ideico'i)o)0 Lo)
+r<)ta'o) .iduciario)0 9 toda la o+eratoria de la le5 2404410 Ello +er'itir8 reciclar 5
re+otenciar lo) 2alore) -i+otecado)4 generando nue2o) cr<dito)0 9 )i'ult8nea'ente4 ?unto a la
+ro'oci3n de nue2o) *arrio)4 )e tra*a?ar8 en atender a lo) )ectore) 'edio) 5 'edio *a?o) de la
+o*laci3n4 que no +ueden acceder a la) o.erta) de grande) e'+re)a)4 que )e quedan en lo)
2ie?o) e)que'a) de con)truir +ara in2er)ore) o cla)e 'edia alta0 Aola'ente a)& )e +odr8n
)u+erar lo) e)tig'a) que -a de?ado en nue)tro +a&) la +ol&tica o.icial de 2i2ienda) de inter<)
)ocial4 que -an )ido una e)+ecie de )o'eti'iento de lo) )ectore) '8) -u'ilde) a )ituacione) de
+o*re) +er'anente)0 La) ur*ani:acione) di)eFada) 5 con)truida) con criterio) auto)u.icente)4
tendr8n en cuenta la) realidade) de cada ciudad +ara que la) re)+ue)ta) )ean la) adecuada)0 Ni
*arrio) +o*re) en 'edio del ca'+o )in )er2icio) ni co'unicacione)4 ni aglo'erado)
)u*ur*ano) -ec-o) )in criterio )ocial0 Porque a)& )e con)tru5eron *arrio) en donde4 en lugar
de a+o)tar a la +ro'oci3n cultural 5 -u'ana de )u) -a*itante)4 )e con.or'an a)enta'iento)
degradado)4 que ter'inan -aciendo con2i2ir a lo) gru+o) de .a'ilia) -u'ilde) +ero decente)4
con 'arginale) en *u)ca de aguantadero)0
>o'*inando e)ta +ro5ectaci3n e)trat<gica o glo*al con la) +auta) del
itinerario +ro.e)ional 5 con)tructi2o4 )e con?ugan la) '8) i'+ortante) 5 deci)i2a)
2ertiente) del que-acer con)tructi2o0
Pretende'o) que no )e de)cuiden lo) 2alore) e)t<tico)4 .or'ale) 5 del
di)eFo0 Inclu5endo el cuidado el entorno 5 la in)erci3n adecuada del lengua?e
te;tual de la o*ra indi2idual en el conte;to ur*ano4 en el continente que re+re)enta
la ciudad o el 2ecindario0
Pero que e)ta +reocu+aci3n .or'al 5 e)t<tica no continEe e'+o*reciendo en
la .or'aci3n de lo) arquitecto) la nece)aria a+titud ad'ini)tradora 5 ordenadora de
lo) tie'+o) 5 lo) 2alore) econ3'ico) en ?uego0
7;. .istemas mi:tos
>on la 'i)'a 2e-e'encia con que acon)e?a'o) que no )e aten lo)
+rogra'a) de una o*ra -+or )i'+le 5 +equeFa que )ea- a un )olo contrato4 +ode'o)
acon)e?ar que no e) con2eniente que )e co'+ro'eta la ada+taci3n 5 .uncionalidad
de nue)tro) tra*a?o)4 +or +retender que un )olo )i)te'a no) ri?a de)de el +rinci+io al
.in de la relaci3n0 Aie'+re deci'o) que cali.icar el contrato de o*ra )igni.ica
a+reciar )u) 'Elti+le) condicione)0 Pero ninguna e) tan deter'inante co'o a+reciar
)u co'+le?idad0 Au e;ten)i3n te'+oral0 Au di2er)idad de 'o'ento) 5 e)cenario)0
Au 'ultitudinaria +re)encialidad0
>on e)ta di2er)idad 5 'ulti+licidad de 'o'ento) 5 de +er)ona)4 con
di.erente) a+titude) 5 di)tinta) de'anda) de la*or4 de +re+araci3n4 de equi+o) 5 de
157
Arquitectura Legal
co)to)4 e) natural que requira'o) del derec-o -contractual'ente -a*lando- una
ada+ta*ilidad 'u5 co'+le?a4 'u5 dEctil4 que no) +er'ita aco'+aFar e)to)
di.erente) 5 tan incone;o) +rocedi'iento)0
No )er&a i'+ro+io entonce) que reco'ende'o) -acer contrato) +or
'o'ento)4 tra'o) o +er&odo) de la o*ra0
Gue ta'*i<n intente'o) reali:ar )u*contrato) con la) +er)ona) que 2a5an
+re)ent8ndo)e en la) di.erente) eta+a)0 Gue )e -agan contrato) entre lo) contrati)ta)4
de?ando atr8) el +rotagoni)'o del +ro.e)ional4 cuando +or e?e'+lo4 de*an re)ol2er
)ituacione) entre el e?ecutor de e)tructura) 5 el contrati)ta encargado de
in)talacione)0 Aal2o cuando el +ro.e)ional a)u'e la totalidad 5 la integralidad de la
o*ra4 'ediante un contrato de +er.ile) e'+re)ario)4 no con2iene que )e a)u'an
+rotagoni)'o) que no e)t8n aco'+aFado) de la de*ida ganancia4 *ene.icio o
utilidad0
De este convencimiento surgen las combinaciones posibles9
- )i )o5 el +ro.e)ional que a)e)ora4 di)eFa 5 +ro5ecta4 reali:ar< un a?u)te al:ado +or
la) +re)tacione) +ro.e)ionale)J
- ta'*i<n )e adecua el a?u)te al:ado +ara la ad'ini)traci3n de la o*ra/
+re)u+ue)to 5 calculo0
- 9 luego con2engo con 'i cliente un +recio glo*al +or e)e tra*a?oJ
- la ad'ini)traci3n )e ada+ta 'u5 *ien4 ta'*i<n4 +ara que al co*ro de e)te ru*ro
lo calcule
- 5 lo -aga 'ediante el )i)te'a de co)te 5 co)ta)/ co*ro un +orcenta?e )o*re la)
in2er)ione)0
- *ecordar que no cobro ganancias/ slo cobrar% honorarios por
administracin.
- 0lo que en lugar de cobrar una suma fi.a o un porcenta.e sobre un monto
cierto,
- como son los honorarios de proyecto o direccin de obra, cobro un monto
incierto,
- ya que ser$ un porcenta.e =V tanto por ciento ; sobre las sumas que el
cliente vaya invirtiendo en la obra.
- tambi%n puedo cotizar precios o montos u honorarios por unidad de medida
- o precio unitario/ cobro por metro cuadrado cubierto,
- o cotizo por habitacin, por ambiente o por cualquier otra unidad de las que
componen la obra total/
- por cada vivienda de un plan, por cada galpn de una f$brica, por cada aula
o sala de una escuela u hospital.
7<. Contratacin por gremios
15
15
Rondina
Lo) gre'io) de*en entender)e aqu& +or )ector de la +roducci3n4 o
+ro.e)ione)4 o e)+ecialidade) u o.icio)0 ,entro del 2a)to 'undo de la con)trucci3n0
,e)de la al*aFiler&a4 o lo) a+are?adore)4 -a)ta lo) colocadore)4 in)taladore)4 +intore)
5 'o)a&)ta)0
Nada tiene que 2er e)ta .or'ulaci3n e'+leada aqu& con e)a +ala*ra4 con la
idea de gre'io que tene'o) co'o )in3ni'o de )indicato 'oderno0 Lo) gre'io)4
-o5 ta'*i<n )e deno'inan a la) organi:acione) la*orale) de lo) )indicato) o
entidade) B+ro.e)ionale)C que tienen +or o*?eto la de.en)a de lo) intere)e)
colecti2o) de lo) tra*a?adore)0 Para lo) +ro.e)ionale) )e utili:a la +ala*ra Bgre'ioC
+ara )igni.icar a lo) >olegio) de cada +ro.e)i3n4 o a la) a)ociacione) que tienen +or
.inalidad la de.en)a de lo) intere)e) )ectoriale)0
1i)t3rica'ente la +ala*ra )e e'+le3 +ara cali.icar a lo) gru+o) de arte)ano)
que )e un&an4 de)de 'ae)tro) -a)ta lo) a+rendice)4 +ara re+re)entar 54 en )u ca)o4
de.ender lo) intere)e) del o.icio0 9 )e utili:3 a 2ece) con )entido laudatorio0 7tra)
2ece) con )entido +e5orati2o0 >o'o la +ala*ra cor+oraci3n0 Gue tu2o lo) a2atare)
de la -i)toria +ol&tica0 En e)+ecial de)de el .or'ida*le gol+e ideol3gico de la
Re2oluci3n 6rance)a4 que endio)3 al indi2iduali)'o0 >o)a que4 +or otra +arte4 .ue
*uena +ara )u tie'+o0 Pero que nada re+re)enta -o54 en donde la cultura e)
e)encial'ente indi2iduali)ta 5 )u)+ira'o) +or un +oco de )olidari)'o o )ocialidad0
%an le?o) e)ta'o) -o5 de la ace+ci3n original de la +ala*ra que en )u origen
latino gre'io )igni.ica )eno4 Etero4 2ientre 'aterno0 9 +or e)o la a)ociaci3n gre'ial
era la que reci*&a en )u )eno a lo) tra*a?adore) de cada acti2idad o e)+ecialidad +ara
que no e)tu2ieran en el e;terior4 )olo) 5 de)+rotegido)0
,e toda) 'anera)4 con e)a) )al2edade) conce+tuale)4 -o5 entende'o) +or
gre'iio) a lo) )ectore) del tra*a?o4 lo) o.icio) o la +roducti2idad0 9 +or
Bcontrataci3n +or gre'io)C quere'o) )igni.icar la e;i)tencia de la realidad
con2encional/
a= un contrato +rinci+al entre +ro.e)ional 5 co'itenteJ
a
* *= di)tinto) contrato) +or gru+o) o equi+o) de tra*a?o que )e
c encargar8n de cada )ector4 'o'ento4 tra'o o e)+ecialidad de la
d o*ra0

c=)i e)to) equi+o) o contrati)ta) tienen entidad ?ur&dica 5
e econ3'ica0
Guiere decir4 )i tienen una +er)ona -.&)ica o ?ur&dica- que )ea re)+on)a*le de lo)
tra*a?o) que -ace4 5 )i tiene +atri'onio +ara )er econ3'ica'ente re)+on)a*le del
contrato0 7 )i no la tienen0 En cada ca)o )e +roceder8/
c-1= )i )on con.ia*le) 5 +or lo tanto4 re)+on)a*le)4 contratar8n directa'ente0
,ar8n reci*o 5 a)u'ir8n re)+on)a*ilidade)4 +or la) o*ra)4 +or lo) o*rero) 5 +or lo)
i'+ue)to)J
c-2= )i no tienen ni +er)oner&a ?ur&dica ni +atri'onio4 lo) +ode'o) contratar
15!
Arquitectura Legal
)a*iendo que tendre'o) que a)u'irlo no)otro)/ ante lo) o*rero)4 +or la o*ra ante el
co'itente4 o ante el .i)co0 E)to tiene un co)to0 Ade'8) i'+lica un rie)go0 ,e*e'o)
a)u'ir lo) rie)go)/ docu'ent8ndolo)0 En e)+ecial )i +or e)e rie)go +erci*i'o) una
contra+re)taci3n4 un +recio4 a 'odo de B)eguroC +or la +o)i*le 'ala e?ecuci3n de
tra*a?o)4 +or accidente) de o*rero) 5 +or recla'o) i'+o)iti2o)0 Recorde'o) que la)
le5e) la*orale) e i'+o)iti2a) no) i'+onen )olidaridad -e) decir re)+on)a*ilidad
con?unta- cuando el contrati)ta o )u*contrati)ta re)ulta in)ol2ente0
7=. +tras modalidades
Gue )e -a5an +lanteado e)ta) 'odalidade) de contrataci3n no quiere decir
que no +uedan e;i)tir otra)0 Gue )ur?an co'o contrato) inno'inado)4 o contrato)
no'inado) (co'o contrato) de o*ra= +ero con ti+o) no e)ta*lecido) en la rutina de
la acti2idad0
I'ag&nen)e toda) la) +o)i*ilidade) que )ur?an de la) 'il 'anera) que tiene
la gente de 2incular)e0 >on o*rero) que tra*a?an a de)ta?o4 o que )e agru+an 5
co*ran +or a?u)te al:ado/ +or tanto a fortait4 co'o dicen lo) .rance)e)0 El tasJ NorJ
de lo) a'ericano)0 7 +or 'onto glo*al4 o appalto de lo) italiano)- 7 co'o dec&an
lo) antiguo) Kper aversionemK/ al 'onto0 A todo el re)to0
Podr&a el co'itente -acer)e cargo de alguna) o*ra) 5 con2ocar 'ediante
lla'ado de o.erta) o concur)o de +recio) +ara que le -agan otro) tra'o)/
-con2ocar a e)tructurali)ta) que +ro5ecten 5 calculen el e)queleto de -or'ig3n0
- 7 a e'+re)a) que e?ecuten e)a +arte )ola'ente0
- 7 que -agan todo lo de'8)0
Puede arreglar el dueFo del terreno que le con)tru5an un edi.icio a ca'*io
de re+artir la) unidade)0 7 entregar el terreno 5 +er'utar el lote +or 'etro)
cuadrado) de de+arta'ento)4 locale) o coc-era)0 En tal ca)o +uede el dueFo del
terreno quedar co'o dueFo de la o*ra4 o co'o )i'+le 2endedor del lote to'ando
co'o +recio una co)a .utura co'o )on lo) de+arta'ento)0
,e all& en '8) quedan toda) la) 2ariante) +o)i*le)0
-Gue +ode'o) +re2er0
- 7 que +odr&a'o) enca)illar en con2enio) di.erenciado) )egEn co'o )e
+re)enten la) +ro+ue)ta)0
- >3'o )alga la +o)i*ilidad de la edi.icaci3n0
- >3'o )e 'ani.ie)te el negocio0
- >3'o lo entiendan lo) contrati)ta)0
- >3'o )e arreglan la) cuenta) del +ro+ietario0
- Ai a)u'e la totalidad del co)to de o*ra0
- Ai )e con)tru5en 2aria) unidade) 5 el +ro'otor -+or e?e'+lo el dueFo del
terreno- *u)ca )ocio) co'o in2er)ore)0
16"
16"
Rondina
- Gue )3lo quieren el de+arta'ento o local o la) coc-era) +ara 2ender de
in'ediato0
- 7 +ara alquilar0
- Ai )e con)titu5e o no el con)orcio0
- Ai )e e)ta*lecen relacione) co'erciale) entre +ro+ietario4 con)tructor 5
+ro.e)ional0
- 7 )i )ola'ente )e -acen contrato) de derec-o ci2il entre/
1= co'itente 5 +ro.e)ional4
2= entre +ro.e)ional 5 co'itente 5 contrati)ta) e?ecutore) de o*ra4
3= )i trat8ndo)e de una ca)a Enica +ara 2i2ienda del +ro+ietario co'itente )e +ueden
eludir lo) t<r'ino) de la) le5e) la*orale)/ tanto la 2"0744 de >ontrato de %ra*a?o
co'o la 22025" -te;to ordenado de la 2ie?a Le5 17025- de .ondo de de)e'+leo0
A'*a) le5e) -acen re)+on)a*le al dueFo de la o*ra de lo) recaudo) la*orale)4 )al2o
que )e trate del +ro+ietario que con)tru5e )u 2i2ienda Enica0
En todos los casos se pueden dar otras alternativas9
a; si administra el propietario y %l compra materiales y contrata
personal<
b; si en lugar de contratar personal individual, contrata a grupos
de empresarios o contratistas formales<
c; si a tales grupos les paga por da, hora, .ornal o por tanto a
desta.o<
d; si el profesional hace direccin con administracin, o
e.ecucin de obra como conductor t%cnico. 2 si el mismo
profesional hace las veces de constructorempresario.
En todo) lo) ca)o) 5 en otro) que )ean )i'ilare) o di.erente) lo) +lanteado)4
)e dar8n lo) contrato) re)+ecti2o)0 En todo) lo) ca)o) )e trata de un contrato de
o*ra0 ,e 'il 'atice)4 de di.erente) 'odo)4 .or'a)4 +er.ile) 5 +re)tacione)0
,e toda) 'anera) )e *u)car8 )ie'+re que -a5a re)+on)a*le) de lo) tra*a?o) que )e
contratan0 9 cuando no )ea +o)i*le u*icar o identi.icar al re)+on)a*le4 )e aclarar8 de
ello0
- 9 e)ti'8ndo)e el rie)go de la )ituaci3n4 )e le +ondr8 un +recio o )e le ad?udicar8
un co)to a e)e rie)go0
- 9 alguien lo +agar80
- 7 )e le de)contar8 del +recio e)ti'ado0
- Porque un +recio tiene la e'+re)a +ara )u) c3'+uto)0
- 9 +or el 'i)'o tra*a?o4 )i un contrati)ta lo -ace )in )ol2encia0
- Ain re)+on)a*ilidad4 )e +agar8 otro +recio0
161
Arquitectura Legal
7>. Gariantes contractuales
Lla'a'o) 2ariante) del contrato a la) 2ariacione) que )e +ueden dar en el
contrato 5 en la o*ra0
9a no )ola'ente a lo que el >3digo >i2il deno'ina en )u art&culo 1633
-Kpedir aumento en el precio cuando la obra ha sido contratada por una suma
determinadaK.
%a'+oco lo que en el art&culo 1633 *i) )e dice4 cuando ad2ierte que
-Kel empresario no podr$ variar el proyecto de la obra sin permiso por escrito del
due1o, pero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no
pudieran preverse al tiempo en que se concert. . .K.
E)a) )on 2ariante) +o)i*le)0 >laro que 5erra el >3digo al -a*lar del
Ue'+re)arioU que intenta U2ariar el +ro5ectoU0 En todo ca)o de*er&a decir que Uel
e'+re)ario intenta de)2iar)e del +ro5ectoU0 Porque el +ro5ecto4 tal co'o lo
de.ini'o)4 +re.iguraci3n e)tricta de la o*ra a )er e?ecutada4 e) o*ra 5 +atri'onio del
+ro5ecti)ta0 9 nadie +uede 'odi.icarlo )i no e) el autor del 'i)'o +ro5ecto0
,l proyecto est$ conformado por el con.unto de elementos =planos,
cortes,plantas, fachadas, planillas, cmputos, presupuestos, memorias
descriptivas, etc%tera; que definir$n con precisin el car$cter y finalidad de la
obra, permitiendo e.ecutarla ba.o la direccin, vigilancia y supervisin del
profesional. A ese proyecto no lo puede modificar el empresario. 0alvo que el
mismo empresario sea el profesional autor del proyecto.
La) otra) 2ariacione) del +ro5ecto4 del contrato 5 de la o*ra4 +ueden e)tar
deter'inada) +or lo) adicionale)4 lo) au'ento) o di)'inucione) de o*ra4 lo)
tra*a?o) co'+le'entario) 5 la) e;tra) o a'+liacione) del +lan original de la
edi.icaci3n0
En la nota al art&culo 1633 el autor del >3digo >i2il no) ad2ierte -en )u
e)tilo4 5 +ara )u tie'+o4 en aquel 'arco legal 5 con)tructi2o- que/
el Kempresario que toma una obra por un tanto, carga con todos los traba.os
que haya que hacer y con todos los gastos previstos o imprevistos, a6n los que
resulten por acontecimientos de fuerza mayor, antes de la entrega de la obra, o
antes de que el locatario se hubiese constituido en mora de recibirla.
0on tambi%n a su cargo los gastos causados por cambios hechos al plan
primitivo de la obra, aunque el empresario alegue que han sido indispensables,
siempre que ellos no hubiesen sido autorizados, formalmente y por escrito, por
el due1o de la obraK.
,iga'o) que e)ta) 2er)ione) de adecuaci3n de +recio 5 de o*ra o*edeciendo
la) +auta) del >3digo4 no .ueron autori:ada) en la redacci3n original del 'i)'o0
Reci<n .ueron introducida) cuando en 1!6 )e -icieron 2aria) re.or'a) al te;to
162
162
Rondina
+ri'iti2o0
En e)ta 'ateria )e incor+or3/
1N= 'a teora de la imprevisin. A +artir del art&culo 11! que4 ?u)ta'ente4
e) 'encionado en un agregado que le -ace al art&culo 16330 ,ice U)al2o lo di)+ue)to
en el 11!U0 9 en e)te art&culo )e autori:a a re)ol2er un contrato )i )e tornara
e;ce)i2a'ente onero)o +or cau)a) i'+re2i)i*le)0
CF; como .ustificantes de KalteracionesK en la obra, con tal de que )e le
co'unique in'ediata'ente al dueFo dici<ndole cu8nto co)taron e)a)
'odi.icacione)0
3N= las teoras de la garanta decenal por la obra0 >uando el con)tructor
de*e re)+onder de Bruina total o +arcialC0 Ai ruina +arcial )igni.ica que )e de*e
re)+onder Bde lo) 2icio) a+arente) 5 oculto)C0 94 co'o contra+artida4 cuando el
+ro+ietario reci*e )in que?a una o*ra con +ro*le'a)4 de la t8cita ad'i)i3n de e)o)
de.ecto)0 >uando lo) 2icio) )on a+arente)0 9 cuando la o*ra e) reci*ida )in
re)er2a) +or el +ro+ietario0 94 .inal'ente4 de la inad'i)i*ilidad4 de la +ro-i*ici3n4
de la di)+en)a contractual +or ruina total o +arcial0 E) decir4 que e)to no) +one
.rente a la di.icultad de a)ociar4 )iquiera en +arte4 al +ro+ietario4 en lo) rie)go) 5
re)+on)a*ilidade) +or la o*ra0
En e)to) a)+ecto) el Pro5ecto de nue2o >3digo >i2il to'a alguna) idea) que
tienen a+licaci3n en otro) )i)te'a)0
Por e?e'+lo4 el te'a de la Brece+ci3n +ro2i)oriaC0 Gue e) inu)ual en la o*ra
+ri2ada4 +ero que e) de rigor en la o*ra +E*lica0 9 a)& lo e)ta*lece/
- artculo ::?9/ Derecho a verificar/ En todo 'o'ento4 5 )ie'+re que no
+er?udique el de)arrollo de o) tra*a?o)4 el co'itente d euna o*ra tiene derec-o a
2eri.icar a )u co)ta4 el e)tado de a2ance4 la calidad de lo) 'teriale) utili:ado) 5
lo) tra*a?o) e.etuado)0
- artculo ::?B/ Aceptacin de la obra/ La o*ra )e con)idera ace+tada cuando
concurren la) circun)tancia) el art&culo 6!2 ( e)te art&culo4 en el ca+&tulo de Bla)
o*ligacione) de dar co)a) cierta)C e)ta*lece que cualquiera de la) +arte) tiene
derec-oa in)+eccionar la co)a en el acto de la entrga0 Ai la co)a e) reci*ida )in
re)er2a)4 )e +re)u'e que e) de la calidad adecuada=0
- artculo ::?G/ Licios o defectos y diferencias en la calidad/ La) nor'a) )o*re
2icio) o de.ecto) )e a+lican a la) di.erencia) en la calidad de la o*ra0
- Artculo ::?@/ Licios que no afectan la solidez ni hacen a la obra impropia
para su destino/ en e)te art&culo )e -a*la del car8cter de la rece+ci3n/ )i e)
con2iene o e) de +r8ctica la rece+ci3n +ro2i)oria4 no )e +re)u'e la ace+taci3n
de la o*ra con de.ecto) cuando )e la reci*e en e)e car8cter0 Pero )i +uede
con)iderar)e que -u*o rece+ci3n total 5 de.initi2a4 )e +roduce la li*eraci3n de
re)+on)a*ilidad +or lo) 2icio) a+arente)0
- 8ambi%n se dispone en este captulo del #royecto/
a= la garant&a del Bcontrati)taC +or lo) lla'ado) 2icio) no o)ten)i*le)4 5 que en la
doctrina tradicional )e deno'inaron B2icio) oculto)CJ
163
Arquitectura Legal
*= el con)tructor re)+onde ante el co'itente4 cuando en o*ra) de) tinada) a larga
duraci3n4 )e +roducen daFo) que co'+ro'etan )u )olide: o que la -agan
i'+ro+ia +ara )u de)tino0
c= A3lo )e li*era de re)+on)a*ilidad )i +rue*a que e;i)ti3 Buna cau)a a?enaCJ
d= No )e con)ideran Bcau)a) a?ena) al con)tructorC ni el 2icio del )uelo ni la 'ala
calidad de lo) 'ateriale)4 aunque lo) +ro2ea el +ro+ietarioJ
e= La re)+on)a*ilidad que )e i'+one al con)tructor )e e;tiende/ al que 2ende
o*ra) que -a con)truido +ara e)e .inJ al 'andatario que actEa co'o )i .uera un
contrati)ta4 al )u*contrati)a4 al +ro5ecti)ta4 al director de la o*ra 5 a cualquier
otro +ro.e)ional ligado al co'itente +or un contrato de con)trucci3n0
f; #lazo de caducidad/ se mantienen los diez a1os de garanta.
g; -nvalidez de la cl$usula de exclusin o limitacin de la responsabilidad/
>o'o en el art&culo 1646 2igente4 )e i'+ide la li'itaci3n de la re)+on)a*ilidad del
con)tructor4 +ero )3lo cuando Blo) daFo) co'+ro'etan la )olide: de una o*ra
reali:ada en un in'ue*le4 de)tinada a larga duraci3n o la -acen i'+ro+ia +ara )u
de)tinoC0
El Elti'o art&culo de e)te ca+&tulo4 el 12"14 e)ta*lece co'o re)+on)a*ilidade)
co'+le'entaria)4 que/
- El con)tructor4 lo) )u*contrati)ta) 5 lo) +ro.e)ionale) que inter2ienen en una
con)trucci3n4 e)t8n o*ligado) a o*)er2ar la) nor'a) ad'ini)trati2a) 5 )on
re)+on)a*le)4 inclu)o4 .rente a tercero) de cualquier daFo +roducido +or el
incu'+li'iento de tale) di)+o)icione)0
>o'o +ode'o) ad2ertir4 no )e +rogre)a 'uc-o en 'ateria de re)+on)a*ilidad en el
Pro5ecto de >3digo >i2il0 Ante) *ien )e introducen alguna) condicione) que )e
+re)tar8n a 'a5ore) di)cu)ione)0 9 )e acentEan lo) +e)o) de la re)+on)a*ilidad de
lo) con)tructore) 5 +ro.e)ionale) en 'uc-o) a)+ecto)0 E)+ere'o) que un a'+lio
de*ate corri?a e)to) errore) 5 e;ce)o)0
7?. &mprevisin
Al con)iderar el te'a de la) )ituacione) i'+re2i)i*le)4 de*e'o) decir que en el
,erec-o4 co'o en la 2ida co'En de la) +er)ona)4 'uc-a) actitude) 5 conducta)
e)t8n )u?eta) a lo que +uede lla'ar)e Bel orden nor'al de la co)a)0 ,e la) co)a) que
)uelen )uceder de una 'anera nor'al4 +re2i)i*leC0
Lo) antiguo) )e re.erian a e)to) )u+ue)to) con la regla rebus sic stantibus. 9
quer&an )igni.icar que un )u+ue)to era 28lido )ie'+re que la) co)a) )e 'antu2ieran
en la) 'i)'a) condicione) o )ituacione) que ten&an ante) de que ocurriera el -ec-o
i'+re2i)i*le0
Para no)otro) e) i'+ortante e)ta con)ideraci3n +orque nue)tro +rinci+al contrato4
el contrato de o*ra4 e)un contrato de larga duraci3n0 >o'o lo de.ini'o)/ un
contrato de tracto )uce)i2o0 Gue tiene )uce)i2a) eta+a) o tra'o) +ara )u
cu'+li'iento o de)arrollo0 9 en tan largo tie'+o de e?ecuci3n4 e) .recuente que
tenga'o) alternati2a) que no) en.renten a )ituacione) i'+re2i)ta)0 7 i'+re2i)i*le)0
Gue la) co)a) no e)t<n en el 'i)'o lugar o condici3n que ante) ten&an0 Gue no )e
164
164
Rondina
den lo) +re)u+ue)to) de la) rebus sic stantibus.
>uando no) re.eri'o) a )ituacione) no +re2i)ta)4 de*e'o) di)tinguir lo)
-ec-o) que )on i'+re2i)i*le) en )u +ro+ia naturale:a (el de)*orde de un r&o que
nunca )e -a de)*ordado en )u -i)toria= o aquello que4 +udiendo )er +re2i)to4 no lo
.ue +or una .alla en la conducta o en el cuidado del re)+on)a*le0
>o'o cuando 5o4 en una o*ra en con)trucci3n4 no +re2eo una llu2ia de la) que )on
nor'ale) en la :ona0 Puede re)ultar i'+re2i)i*le la llu2ia0 Pero )i 5o tengo a cargo
una o*ra en con)trucci3n4 5 e)a llu2ia ordinaria4 regular o +or lo 'eno) )u)ce+ti*le
de )er i'aginada4 +ro2oca daFo) en la 'i)'a edi.icaci3n4 o arruina 'ateriale) o
)oca2a lo) ci'iento)4 de*o re)+onder de lo) daFo)0 Porque 5o +uedo +re2er la
llu2ia 5 +ude -de*&- +re2er lo) daFo) 54 +or e)o 'i)'o4 e2itarlo)0
%o'ando al >3digo >i2il no) en.renta'o) a lo) conce+to) de cul+a4 de ca)o
.ortuito 5 de la .uer:a 'a5or4 que no) ilu)tran )o*re e)to) criterio)/
la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste en la
omisin de aquellas diligencias que exigiera la naturaleza de la obligacin y que
correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar
art&culo 512-0
,l deudor no ser$ responsable de los da1os e intereses que se originen al
acreedor por falta de cumplimiento de la obligacin, cuando %stos resultaren de
caso fortuito o de fuerza mayor -art&culo 513-0
"aso fortuito es el que no ha podido preverse, o que previsto, no ha
podido evitarse art&culo 5140
,l que se ha obligado a poner su traba.o o industria no puede reclamar
ning6n estipendio, si se destruye la cosa por caso fortuito antes de haber sido
entregada art&culo 163"-0 (1=
>o'o +ode'o) ad2ertir la le5 no) -a*la de la deter'inaci3n de la cul+a4
que )ie'+re de*e e)tar )u*ordinada a la) circun)tancia) de la) +er)ona)4 del tie'+o
5 del lugar0
En cuanto al ca)o .ortuito o de .uer:a 'a5or4 la cali.icaci3n del te'a +a)a
+or/
-de*er de o*rar con cuidado 5 +re2i)i3n0
-9 )i acaece el ca)o .ortuito o 'e en.rento con la .uer:a 'a5or4 de*o co'+ro*ar
que -e to'ado lo) recaudo) nor'ale) +ara ca)o) nor'ale)0
-En tal ca)o )i o*ro con e)e cuidado 5 +re2i)i3n -+re2eo el acaeci'iento .ortuito 5
daFo)o 5 ado+to la) 'edida) que la +rudencia acon)e?a - nadie 'e +odr8 o*ligar a
que +ague la) con)ecuencia) del -ec-o i'+re2i)i*le 5 daFo)o0
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Arquitectura Legal
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il )e -a*la de B.actore) de atri*uci3nC 5 de Batri*uci3n de la
re)+on)a*ilidadC0 En lo) )iguiente) art&culo) )e ad2ierten la) coincidencia) 5 di.erencia) que
+retende i'+oner el Pro5ecto/
- artculo 2=B39 "tribucin de responsabilidad9 La re)+on)a*ilidad e) atri*uida en lo) ca)o) 5
con.or'e a la) circun)tancia) en que lo di)+onen la le5 o lo e)ti+ulan la) +arte)0 A .alta de
nor'a legal4 o de e)ti+ulaci3n de +arte)4 el .actor de atri*uci3n e) la cul+a0
- "rtculo 2=B79 Culpa9 La cul+a con)i)te en la o'i)i3n de la diligencia e;igi*le en atenci3n a la
naturale:a del de*er ?ur&dico4 o de la o*ligaci3n4 )egEn )ea el ca)o4 5 con.or'e a la)
circun)tancia) de +er)ona)4 de tie'+o 5 de lugar0
- "rtculo 2=B;9 "preciacin de la diligencia9 Para la a+reciaci3n de la diligencia )e a+lican la)
)iguiente) regla)/
- A= >uanto 'a5or e) el de*er de o*rar con +rudencia 5 +leno conoci'iento de la) co)a)4 'a5or
e) la diligencia e;igi*leJ
- M= En la) relacione) ?ur&dica) que )u+onen una con.ian:a e)+ecial4 )e to'a en cuenta la
condici3n +ro+ia del agenteJ
- >= La .alta e;tre'a de diligencia con.igura cul+a gra2e4 que e) a)i'ilada al dolo0
7@. &mprevisibilidad
E)te conce+to -ace re.erencia a lo i'+re2i)i*le en )u +ro+ia e)encia0 A la
calidad que tienen de i'+re2i)i*le alguno) aconteci'iento)0 >u5o) caractere) lo)
con2ierten en e)o) ca)o) en donde )e +roducen4 o *ien la di)+en)a contractual4 o la
li*eraci3n de toda re)+on)a*ilidad del deudor de la o*ligaci3n0
Geamos los casos que interpelan a nuestra actividad9
a; cuando los acontecimientos son de tal manera extraordinarios o
imprevisibles que 2ienen a 'odi.icar de 'anera e;ce+cional la) +re)tacione) a
cargo de una de la) +arte) o )e contrat3 +or a?u)te al:ado -con +recio .i?o 5 )u*ieron
de)+ro+orcionada'ente lo) +recio) 5 el e'+re)ario )e arruina0 7 )i4 +or el
contrario4 )e contrat3 +or co)te 5 co)ta) 5 el rie)go lo corri3 el co'itente0 Producida
la )ituaci3n de)2enta?o)a4 el +ro+ietario cae en )ituaci3n de in?u)ta de)2enta?a0 Pero
e;i)ten otro) aconteci'iento) que +ueden acaecer/ cue)tione) +er)onale)4
)ituacione) de ca'*io) en el e)tado econ3'ico de lo) )u?eto) del contrato o -ec-o)
naturale) que 2ienen a a.ectar notoria'ente a una de la) +arte)0 E)ta'o) en el
'arco de la teor&a de la i'+re2i)i3n del art&culo 11! del >3digo >i2il0
b; situaciones de casos fortuitos o de fuerza mayor/ -ec-o) naturale)
i'+re2i)i*le)0 7 que +re2i)to)4 no -an +odido e2itar)e0 Aon )ituacione) que +re2<n
lo) art&culo) 513 5 514 del >3digo >i2il/ lo) -ec-o) .ortuito) atri*u&*le) a
166
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Rondina
aconteci'iento) naturale)0 Lo) de .uer:a 'a5or cuando lo) decide el go*ierno o )e
+roducen +or )ituacione) de 2iolencia o guerra en el E)tado0 A'*o) tienen la 2irtud
de li*erar al deudor de UdaFo) e intere)e)U 0 Aie'+re que no -a5a e)tado en 'ora o
actuado con cul+a o dolo0
c; situaciones en donde el locador de obra constructor o profesional
pierde de cobrar sus cr%ditos si la obra se pierde o per.udica por caso fortuito.
Aal2o que la tenga 5a -ec-a 5 el +ro+ietario e)t8 en 'ora +ara reci*irla0 Argu'ento
del art&culo 163" del >3digo >i2il0
d; situaciones en donde se hacen necesarias alteraciones en la obra,
U)i el contrato e;igiera e)a) alteracione) 5 ella) no +udieron +re2er)e al tie'+o en
que )e concert3 la o*raU0 En cu5o ca)o el con)tructor o +ro.e)ional Ude*er8
co'unicarlo in'ediata'ente al +ro+ietario4 e;+re)ando la 'odi.icaci3n que
i'+orte el +recio .i?ado0 A .alta de acuerdo re)ol2er8 el ?ue: )u'aria'enteU
(art&culo 1633 *i)=0
;B. Caso 8ortuito
Oortuis, fortuitus, )on e;+re)ione) que lo) antiguo) ro'ano) atri*u&an a la
.ortuna4 al a:ar4 a la )uerte0
,n el Derecho se di.o que los casos fortuitos eran los acontecimientos sin
la intervencin del hombre. De ning6n hombre. ,s decir, los fenmenos de la
naturaleza y los acontecimientos puramente accidentales.
>uando al accidente no )e lo +uede atri*uir a la tor+e:a4 i'+rudencia o negligencia
de otra +er)ona0 Porque )i encontra'o) un re)+on)a*le de un accidente en la o*ra
-co'o en un accidente de tr8n)ito- tene'o) que co*rarle al cul+a*le lo) daFo) que
el -ec-o +ro2oca0 En ca'*io en lo) ca)o) .ortuito)4 al igual que en ca)o) de .uer:a
'a5or4 la) co)a) )e +ierden +ara el dueFo0 7 lo) daFo)4 en el 'i)'o )entido4 de*en
)er )o+ortado) +or quien tiene la +ro+iedad de la co)a4 o +or quien e)t8 e?erciendo
e)a) .uncione)0 >o'o +odr&a )er el 'i)'o con)tructor4 en el ca)o de que tenga la
ad'ini)traci3n de la o*ra0 7 que e)t< -aciendo la o*ra KadintegrumK. E) decir4 +or
un )i)te'a de a?u)te al:ado4 en donde el dueFo del terreno o del in'ue*le
de)a+arece -a)ta que le entregue'o) la o*ra ter'inada0 Lla2e en 'ano4 co'o
deci'o) cuando inicia'o) 5 conclui'o) +or la 'i)'a e'+re)a 5 en el 'i)'o
'arco contractual o con2encional4 una o*ra integrada4 co'+leta4 al:ada4 glo*al4
+agada 5 con2enida +or e)a) .or'a) '8) o 'eno) integrale) de contratar 5 de +agar0
,iga'o) que el )entido del ca)o .ortuito 5 de la .uer:a 'a5or to'ado) co'o
e;i'ente) de o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)4 tienen ?u)ti.icaci3n cuando
real'ente )e dan con la +ure:a de )ituacione) 'u5 clara) 5 *ien de.inida)0
Por e)o )e e;ige/
167
Arquitectura Legal
:; que se trate de situaciones, problemas, fenmenos o causas totalmente
imprevisibles. Gue no )e +udieran +re2er4 o )i )e +re2ieron4 no )e +uedan e2itar en
la 2iolencia o en la e)cala de lo) daFo) que )e +ro2ocanJ
C; que las causas y los efectos sean totalmente a.enos a la capacidad de previsin4
a la 2oluntad4 a la co*ertura4 que +ueda darle al o*?eto a.ectado -en nue)tro ca)o la
o*ra- la +er)ona que la tiene a )u cuidadoJ
9; que el guardi$n o constructor de la obra, no pueda resistir la accin del
elemento que provoca el da1o. Gue no +ueda )er )u+erada la .uer:a del ele'ento4
.actor o 'eteoro0 Gue no -a5a +odido )er cali.icado de ocurrencia +o)i*le4 aunque
.uera e;ce+cional0 Pero +re2i)i*le0 7 +or lo 'eno) de rie)go) )u)ce+ti*le) de tener
co*ertura nor'al 'ediante lo) )eguro) utili:ado) en +la:a0 Ae no) ocurre el te'a de
lo) 2iento)4 grani:o4 tor'enta) o llu2ia) de alguna) te'+orada) en cierta) regione)0
7 lo) )i)'o) en otra)0 %o'ando lo) ele'ento) naturale)0 7 la) -uelga) de
deter'inado) gre'io) que +uedan +roducir de)a*a)teci'iento total de algEn
ele'ento que 'e i'+ida entregar o ter'inar la o*ra en tie'+o 5 .or'a0 7 lo) acto)
de terrori)'o4 cuando )e -acen .recuente) en deter'inado) 'o'ento) o regione)0
B; en nuestra materia deben preverse o por lo menos .ustificarse, si no lo
prevemos en los contratos los actos de gobierno que provoquen impedimentos
insalvables. Recorde'o) que a la) )ituacione) de .uer:a 'a5or lo) antiguo) la)
2incula*an a la) accione) e)tatale)0 1o5 +odr&an dar)e/ e;+ro+iacione)4 o
a.ectacione) de in'ue*le)4 edi.icio) u o*ra) en 2i)ta de cierta) o*ra) +E*lica)0 7
'odi.icacione) de l&nea) de edi.icaci3n o l&nea 'unici+al o de acera) en cierta)
8rea)0 7 li'itacione) al ius edificandi -derec-o que tiene el 2ecino de edi.icar4 +ero
dentro de la) nor'a) 5 regla'ento) de )u ciudad- que le li'iten +or e?e'+lo a tre)
+i)o) un edi.icio que ten&a +ro5ectado )er de 1"0
;2. Convertibilidad y valor de la moneda
En nue)tra o*ra dedicada al contrato de con)trucci3n dec&a'o) en la nota de
la +8gina 123 Ulo) argentino) inaugura'o) de)+u<) de tanto tie'+o de in.lacione) e
ine)ta*ilidade) 'onetaria) un )i)te'a de +recio .i?o )o*re la *a)e de la li*re 5
+er'anente con2erti*ilidad del +e)o re)+ecto del d3lar0
,e all& que +oda'o) 2ol2er a +en)ar en un )i)te'a de +recio .i?o in'odi.icado0
>o'o lo) .rance)e) que tienen e)te 'ecani)'o del forfait o forfaitaire, un 'odelo
de contrato +or +recio total4 +recio al:ado4 contrato a rie)go 5 2entura o con +recio
total'ente con2enido o +re-e)ta*lecido0 ,e*e'o) ad'itir que no e) co'En que la
e)ta*ilidad )e logre4 co'o en nue)tro +a&)4 con el dictado de una le5 -recu<rde)e que
.ue )ancionada la con2erti*ilidad 'ediante el dictado de la le5 NN 23!2- +ero a
grande) 'ale) grande) re'edio)0
E)+ere'o) que la ine)ta*ilidad econ3'ica4 que era cr3nica en nue)tro +a&)4
16
16
Rondina
de)a+are:ca ?unto a la ine)ta*ilidad ?ur&dica que ta'*i<n .ue4 durante 'uc-o)
+er&odo)4 una gra2e en.er'edad )ocial 5 gu*erna'entalU0
1a)ta all& nue)tra +ro+ia cita4 +ero -o54 a 2ario) aFo) de entrada en 2igencia
el )i)te'a de con2erti*ilidad +ode'o) decir que todo) lo) econo'i)ta) 5 +ol&tico)
)erio)4 )iguen a+o)tando a la e)ta*ilidad0 Porque no e;i)te una +o)i*ilidad )eria de
con)truir 5 de ordenar la) .inan:a) de una e'+re)a con)tructora )i no e) )o*re la
*a)e de la relaci3n e)ta*le en lo) +recio) de 'ateriale) 5 'ano de o*ra0
#or supuesto que no todos de.aron de perder o de.aron de hacer buenos
negocios en tiempos de inflacin. #or el contrario, siempre pasa en economa/
cuando algunos pierden es porque otros ganan. Y si muchos pierden mucho,
algunos pocos ganar$n muchsimo m$s. !ue es lo que, sospechamos, pasaba
con la p%rdida gradual y muchas veces brutal, del valor de la moneda. ,n donde
pr$cticamente no exista moneda, el valor de cambio pasaba a ser el bien, la cosa,
los materiales, la mercadera. De quien tena y poda especular con ese
atesoramiento de bienes que otros deseaban o sinceramente necesitaban y no
podan adquirir sino a los precios que caprichosamente se fi.aban en un mercado
absurdo, dictatorial. "on la in.usticia m$s salva.e que imponan los tenedores del
capital financiero o del capital de bienes y servicios.
En nue)tra 'ateria alguna) correccione) al )i)te'a in.lacionario )e
en)a5aron +ara )eguir con)tru5endo +e)e a la +<rdida del +oder adqui)iti2o 5 al
+er'anente de).a)a?e de +recio)-ingre)o)-)alario)-'oneda0 $no .ue el del
reconoci'iento de lo) 'a5ore) +recio) en .a2or del con)tructor0 El otro .ue el de la
inde;aci3n +er'anente de deuda) 5 +recio)0 7 re'arcaci3n0 7 de +recio) .lotante)4
o in)tant8neo)0
Lo) +unto) '8) )aliente) de e)ta) deri2acione) econ3'ica)4 .inanciera) 5
'onetaria) lo) 2ere'o) en el ca+&tulo @I4 a +artir del nE'ero 154 donde -a*lare'o)
de la) alteracione) del contrato4 de la inde;aci3n 5 de)inde;aci3n en el contrato de
o*ra +E*lica0 Aqu& )3lo quer&a'o) de?arlo enunciado0 >o'o una re.le;i3n acerca de
que en 'o'ento) de cri)i) in.lacionaria4 no e;i)ten +re)tacione) cierta) +ara
ninguna de la) +arte)0
0i no s% cu$nto voy a pagar la obra que hoy contrato, dir$ el propietario.
8ampoco yo puedo saberlo cu$nto llegar% a cobrar, pensar$ el constructor.
)aciendo as aleatorio, sometido al azar. A un contrato como lo es el contrato de
obra. (n contrato que por naturaleza debe ser cierto y conmutativo.
;3. (os precios y la desvalori4acin monetaria
Lo) +recio) -a*lan de la e)ti'aci3n del 2alor de una co)a en relaci3n a una
unidad 'onetaria0 #retium constituire dec&an lo) ro'ano)4 cuando +on&an 2alor a
una o*ra4 a un *ien o a un tra*a?o4 +ara )a*er cu8nto co)tar&a4 cu8l era la relaci3n
entre el *ien 5 la co)a 5 una re.erencia cierta0 La 'oneda4 en general4 cuando en
cualquier ci2ili:aci3n )e -a*&a logrado tener una 'oneda0 Pero en tie'+o) de
in.lacione) 5 la con)ecuente tur*ulencia econ3'ica4 la) co)a) de?a*an de tener
+recio0 Porque el +a&) de?a*a de tener 'oneda0
16!
Arquitectura Legal
9 e)o +ro2oca*a do) )ituacione)/
a; el sometimiento de quien necesitaba respecto de quien tena el ob.eto deseado/
lo) )u+er'ercado) Ure'arca*anU a la 2i)ta 5 +aciencia de )u) +ro+io) cliente)4 que
corr&an a de?ar )u) 'agro) )ueldo) el +ri'er d&a del co*ro4 )a*iendo que lo que -o5
+od&an co'+rar no lo co'+rar&an 'aFanaJ
b; la ausencia del cr%dito, a6n en sus formas m$s elementales. 9 e)ta) do)
circun)tancia) atentaron contra la continuidad de 'uc-a) o*ra) en con)trucci3n0
I'+idieron +rogra'ar otra)0 No de?aron que )e con)tru5era en )i)te'a) de +recio
al:ado4 de +re)u+ue)to +re2io0 ,e +re.iguraci3n del +recio o co)to .inal de la o*ra0
7 *ien )e con2en&a en d3lar0 >uando la gente continua*a co*rando en +e)o) que )e
de)2alori:a*an d&a +or d&a0
El reconoci'iento de lo) 'a5ore) co)to) +er'iti3 que la) o*ra) +E*lica) )e
continuaran0 Pero a enor'e) co)to)0 Pri'ero )u.ragado) tra'+o)a'ente +or lo)
cr<dito) e;terno)4 que lo) go*ierno) 'ilitare) to'aron con irre)+on)a*ilidad 5 con
la 'i)'a i'+unidad con que co'etieron otro) e)trago)0 ,e)+u<)4 en la de'ocracia4
+agando con la in.laci3n incontenida0 Gue era co*rar 'il 2ece) la 'i)'a o*ra a la
gente de tra*a?o que 2i2e de ingre)o) .i?o)0
#or eso puede decirse que/
- sin moneda, sin estabilidad del signo de intercambio el dinero no existen
precios.
- 0olamente existen esos remedos.
- ,sas imitaciones lamentables y sin valor de transacciones que, .ustamente,
en nuestras materias no pueden darse.
- #orque se hizo un perverso sistema que obligaba a aceptar los
extravagantes precios que se consumaron en los tiempos de los llamados
Kmayores costosK.
- ,n donde, normalmente, atrevidos constructores ganaban m$s con esos
c$lculos de diferencias de precios que con los normales precios del
presupuesto original. (1=
(1= >o'o en toda) la) )ituacione) irregulare)4 ingo*erna*le) o +er2er)a)4 ta'*i<n en lo) tie'+o) de
la in.laci3n e;i)tieron 2&cti'a) 5 2icti'ario)0 Ae dieron e'+re)ario) -one)to) que +retendieron
luc-ar de)de )u) +ue)to) contra la) a)i'etr&a) 5 la) inequidade) que le) +ro2oca*a el +er'anente
de)ga)te del 2alor de la 'oneda4 .rente a lo) otro)4 que -aci<ndo)e )ocio) del +oder4 lucra*an con lo)
+recio) originale) 5 lucra*an '8) con lo) +recio) corregido)0
Princi+io) co'o lo) de intangi*ilidad de la ganancia del con)tructor4 .undado) en la teor&a de la
i'+re2i)i3n0 >riterio) co'o lo) de )o)tener que a la in.laci3n no la +roduc&a )ino que la )o+orta*a el
e'+re)ario con)tructor0 Kunto a lo) incontra)ta*le) .unda'ento) de la teor&a del a*u)o del derec-o4
que +roduc&a 'uc-a) 2ece) en lo) deudore) el enriqueci'iento )in cau)a0 %odo ello .rente a la
nece)idad de entender a la con)trucci3n co'o una acti2idad regular4 +ero )o'etida a lo) rie)go) 5
a2atare) de un +roce)o largo4 lleno de alternati2a) que no )ie'+re +ueden )er go*ernada) +or el
+ro.e)ional o +or el e'+re)ario0 %odo e)o -ace que 'ire'o) con )eriedad e)te con?unto de
criterio) 5 alternati2a) que go*iernan a una acti2idad tan no*le4 +ero tan e;+ue)ta 5 tan di)continua0
17"
17"
Rondina
C"P&'%(+ G
E( E.'"D+ C+-'#"'&.'"
2. +bra PAblica
El conce+to '8) directo 5 a?u)tado a la realidad +arece deri2ar del t&tulo que
+u)i'o) al >a+&tulo/ cuando el E)tado contrata4 )egura'ente4 )i )e trata de una
o*ra4 )er8 una o*ra +E*lica0
Porque e) la 'anera en que tienen -o5 -5 de)de -ace 'uc-o tie'+o- la)
co'unidade) organi:ada) +ara e;+re)ar)e/
ante las necesidades manifestadas por la gente, se les debe responder por parte
de la comunidad .urdica y poltica, con una concrecin que satisfaga tales
necesidades.
9 co'o la co'unidad4 -ace 'uc-o) )iglo)4 que )e 2iene dando e)ta .or'a
de organi:aci3n a la que lla'a'o) E)tado0 >a)i co'o un i'+erati2o -i)t3rico 5
cultural0 9 a)& 2e'o)4 a lo largo de la 1i)toria4 que el +roducto de tale)
171
Arquitectura Legal
i'+erati2o) re)ulta )er e)a +er)ona ?ur&dica4 de e;i)tencia ideal4 +ero que 'ane?a
lo) dinero) +E*lico)0 E)o )e deno'ina E)tado0 Gue +ara cu'+lir con )u) .ine) de*e
actuar0 En lo in'ediato 5 o+erati2o4 +re)tando )er2icio)0 9 actuar ta'*i<n en lo
'ediato 5 o*?eti2o4 -aciendo o*ra)0
Por e)o deci'o) que )er8 o*ra +E*lica o e)tatal4 todo lo que )e -aga en e)a 3r*ita
de la) re+articione) o de la ad'ini)traci3n +E*lica0 Para que la gente utilice tale)
o*ra) de 'anera directa o indirecta0
,xtrayendo un concepto de todo lo anterior, diramos que obra p6blica es
toda construccin, edificacin, obra de estructura o infraestructura, mandada a
e.ecutar por el ,stado y destinada a satisfacer, de manera directa o indirecta, una
necesidad de la poblacin.
- La) o*ra) +E*lica) )on la) que )e de)tinan al u)o de la gente co'En0
- 9 e)te u)o +uede )er gratuito o no0
- ,e -ec-o nunca la) o*ra) +E*lica) )on un regalo +ara la gente0
- La) +aga cuando la) con)tru5en con .ondo) +E*lico)0
- 7 la) +agan cuando la) u)an 'ediante el )i)te'a de tari.a) o +ea?e)0
>ierta) o*ra) +E*lica) no e)tatale)4 e)+ont8nea)4 +ueden dar)e en cierto)
lugare) 5 en deter'inada) condicione)0 Lo) )ectore) '8) -u'ilde) de lo) cordone)
ur*ano) que acceden a algEn ti+o de organi:aci3n4 )uelen lle2ar adelante iniciati2a)
Ucon a5uda 'utua 5 e).uer:o +ro+ioU/ ,e e)ta 'anera )e -icieron alguno) +lane) de
2i2ienda4 ca)i )ie'+re a)i)tido) +or organi:acione) )ociale) o religio)a)0 >on
cierto) )u*)idio)4 que +ueden 2enir directa o indirecta'ente del E)tado0 7 de
in)titucione) de a5uda0
Aon .or'a) '8) o 'eno) e)+ont8nea) de organi:aci3n )ocial0
-Gue no )on t&+ica'ente e)tatale)0
- Gue )uelen ree'+la:ar alguno) role) del E)tado0
- Pero que )in e'*argo tienen lo) otro) caractere) de la o*ra +E*lica/
- -ec-o +ara )ati).acer nece)idade) +E*lica)0
- >on dinero) +E*lico)0
- 7 con a+orte) que lo) ree'+la:an0
- Lo cierto e) que )e de)tinan a )ati).acer nece)idade) colecti2a)4 de 'anera
directa o4 +or lo 'eno)4 indirecta0
3. Per8iles istricos, 5urdicos y econmicos
Puede )er 'oti2o de intere)ante) re.le;ione) el te'a del +orqu< antigua)
ci2ili:acione) que ca)i no ten&an con qu< ali'entar a )u gente )e e'+eFa*an en
grande) o*ra) +E*lica)0
,e)de lo) -a*itante) de nue)tra A'<rica +re-i)t3rica a lo) grande) centro) +o*lado)
de 7riente4 +ri'ero 5 luego de la Euro+a 7ccidental0
%al 2e: ?uga*an +rinci+io) altrui)ta) que entend&an que de e)a 'anera )e -onra*a al
'i)'o +ue*lo que la) -ac&a o la) +aga*a0
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Rondina
7 tal 2e:4 la e)tu+ide: o la 2anidad de lo) go*ernante)4 que +od&an entender que )u
+re)tigio 5 )u 'e'oria de)a.iar&an el +a)o de la -i)toria )i concreta*an o*ra)4 a
2ece) 'onu'entale)4 o tan i'+ortante)4 o co'o inEtile)/
- co'o +od&an )er la) +ir8'ide) de Egi+to0
- 7 lo) ?ardine) colgante) de Ma*ilonia0
- El %e'+lo de Keru)al<n0
- El >olo)o de Roda)4
- el 6aro de Ale?andr&a0
- El Parten3n4 que era el te'+lo de Atenea Parteno)4 con)truido en la Acr3+oli)
de Atena) *a?o la direcci3n de un c<le*re arquitecto/ 6idia)0 En tie'+o) de otro
c<le*re go*ernante/ Pericle)4 en el )iglo @ ante) de >ri)to0
- 7 la) o*ra) del I'+erio Ro'ano4 en lo) +ri'ero) )iglo) de e)ta era4 co'o el
>oli)eo4 el gran circo de gladiadore)4
- 5 el circo +ro+ia'ente dic-o4 +ara la) carrera)4 do'inado) +or el Palatino4 )ede
de lo) go*ernante)0
"ada cultura produca sus propias obras p6blicas. "omo smbolos, como
expresiones del poder de los grupos dominantes, como signos de la religiosidad
de cada tiempo o lugar. "omo expresin de las riquezas. 2, tambi%n algunas
veces, con un sentido econmico, seg6n parece que se decidan y se construian
las terrazas cultivadas del 2riente y de la Am%rica precolombina.
,e)de el +unto de 2i)ta )ocial no ca*en duda) de que4 tanto en el 7riente
co'o en 7ccidente4 lo) tra*a?o) '8) )e2ero) eran cu'+lido) +or e)cla2o) o +or
e;tran?ero) )o'etido) en la) guerra)0 Gue lo) arquitecto) 5 con)tructore) dedica*an
)u) e).uer:o) a lo) go*ernante) 5 otro) )ectore) con)+&cuo)0 Gue 'uc-a) o*ra) )e
encara*an co'o con)truccione) de )er2icio *<lico4 tale) co'o lo) +uente) 5
'uralla)0 Gue la) o*ra) de arte4 lo) te'+lo) 5 lo) 'onu'ento) de ornato 5
recreaci3n4 eran +agado) con el a+orte de lo) +ue*lo) )o'etido)0 Aunque ta'*i<n
e;i)t&an contri*ucione) a 'anera de lo) 'oderno) i'+ue)to)4 o donacione)4 en
e)+ecial +ara la) o*ra) culturale) 5 religio)a)0
7. Estatismo y privatismo
>uando deci'o) que ta'*i<n en la antigIedad la) o*ra) +E*lica) eran
encarada) +or lo) go*ierno) o +or lo) +ue*lo)4 -a*la'o) con la) li'itacione) 5
connotacione) que +ueden tener a lo largo de la -i)toria e)a) ace+cione)0
Lo) go*ierno) eran lo) )ectore) que acced&an al +oder 'ediante )i)te'a) ar*itrario)
de u)o de la .uer:a0 7 +or 'ecani)'o) '8) co'+le?o)4 co'o lo) utili:ado) +or la
lla'ada Ude'ocracia atenien)eU0 Gue tu2o a Pericle) co'o )u '8;i'o e;+onente4
quien )in e'*argo durante '8) de 4" aFo) go*ern3 de 'anera autocr8tica 5
+er)iguiendo a )u) o+o)itore)0 7 lo) )enadore) 5 c3n)ule) ro'ano)0 Gue ten&an un
)i)te'a de elecci3n +artici+ati2a li'itado a una ari)tocracia4 +ero que .unciona*a
*ien +ara la <+oca0
La) conce+cione) de'ocr8tica) '8) ela*orada) 5 '8) +ura) )on de reciente
173
Arquitectura Legal
conqui)ta en la -i)toria de la -u'anidad0 ,e e)ta -u'anidad que toda2&a en lo)
u'*rale) del tercer 'ilenio )e de*ate4 con cierta) .or'a) de go*ierno) autoritario)
5 )al2a?e)4 en gran +arte de enor'e) continente) co'o A)ia 5 A.rica 5 Euro+a
7riental0 Por no -a*lar de cierto) e)que'a) latinoa'ericano) que toda2&a de?an
'uc-o que de)ear0
#ero en todos los tiempos el concepto de obra p6blica estuvo ligada a la
idea de ,stado, de gobierno, de servicio p6blico directo o indirecto.
>on e)ta cali.icaci3n de U)er2icio indirectoU co'+rende'o) a toda) la) )ede)
ad'ini)trati2a) 5 *urocr8tica)0 AEn la) que )ir2en )3lo +ara que 'oren lo)
.uncionario)4 )in ninguna relaci3n al U)er2icioUJ )i entende'o) +or U)er2icioU lo que
)ati).ace una nece)idad0 Lo de'8) )er&a contra+oner la idea de )er2icio4 de *ien
co'En4 de co)a +E*lica4 a la) idea) +ri2ati:adora) o +ri2ati)ta) que -o5 e)t8n de
'oda0 Gue no )u+eran la idea de E)tado co'o re+re)entante de la co)a co'En/ Gue
no -ar8n de)a+arecer la) nece)idade) +E*lica)0 Ni la) o*ra) +E*lica) co'o
e;+re)i3n de o*ra) que 'anda -acer el E)tado0
- De manera directa, mediante la contratacin del constructor.
- 2 mediante autorizaciones, permisos o concesionamientos.
- "omo cuando manda licitar la concesin de la obra p6blica para que el
mismo constructor se la cobre mediante el pea.e.
- 2 la explotacin del servicio en claves de negocio. "omo se hace la
concesin de un servicio p6blico.
- -ncluso utilizando algunos esquemas m$s modernos en ciertas $reas/
- dar en concesin al hospital p6blico y pagar el ,stado mediante
facturaciones por prestacin o per c$pita.
- 2 en el caso del transporte p6blico/ hacerlo gratuito, pero pag$ndole al
concesionario por pasa.ero transportado o por Jilmetro recorrido.
- 2 dar en concesin las escuelas p6blicas, o las c$rceles, o las bibliotecas.
%odo )e +uede +ri2ati:ar con tal de que no todo )e -aga onero)o +ara el +ue*lo0
Porque ta'+oco e) cue)ti3n de que +erda'o) la idea del )er2icio +E*lico4 co'o )e
+erdi3 la con2icci3n de que alguno) )er2icio) eran in-erente) a la .unci3n del
E)tado/ +ri2ati:a'o) la) o*ra) de )anea'iento co'o la) cloaca) 5 la) agua) +or
rede)0 Pri2ati:a'o) la energ&a el<ctrica 5 lo) co'*u)ti*le)0 Pero no )e +odr&a
+ri2ati:ar toda la )alud4 toda la educaci3n4 toda la ?u)ticia0
Lo que )& +ode'o) a.ir'ar4 co'o conclu)i3n de e)te an8li)i) de la)
corriente) +ri2ati)ta)4 e) que no todo )er8 tan +ri2ado co'o +ara que la) o*ra)4 la)
in.rae)tructura)4 la) rede) de ca'ino)4 tran)+orte) 5 teleco'unicacione)4 lo)
-o)+itale)4 la) e)cuela)4 lo) +uente) 5 lo) aero+uerto)4 )ean de iniciati2a +ri2ada0
Porque nacer8n4 )e con)truir8n 5 +re)tar8n )u) )er2icio) *a?o la )u+er2i)i3n del
E)tado0
- El E)tado que -ar8 con)truir e)a) e)tructura) e in.rae)tructura)4 co'o co'itente
directo o co'o +oder concedente0
- 7 co'o co'itente indirecto4 que )e 'ani.e)tar84 5a no en licitacione) +or
o*ra)4 )ino en licitacione) +ara conce)ione) que inclu5en a la o*ra0
- Pero que no i'+edir84 +or un lado4 la )u+er2i)i3n del E)tado4 5 +or el otro4 la
+re)taci3n +or la e'+re)a +articular0
174
174
Rondina
Lo i'+ortante en e)to) ca)o) )er8 que el E)tado no claudique en )u) o*ligacione) 5
derec-o)/
-o*ligaci3n de +roteger al con)u'idor o u)uario0
- ,erec-o) de contralor4 de 2igilancia de la *uena +re)taci3n de lo) )er2icio)0
- 94 en ca)o de incu'+li'iento4 que 'antenga el E)tado la +ote)tad de )ancionar
al conce)ionario in.iel0 (1=
- Para que no )e +ierda la e)encia de la +re)taci3n del )er2icio4 que no +uede )er
otra '8) que la )ati).acci3n de nece)idade) )ociale)J
- Para que )e )u+ere la tentaci3n de una 'u5 conocida .or'a de corru+ci3n
e)tatal0
- Gue e)t8 dada +or la )u*ordinaci3n de lo) ente) reguladore) a lo) e'+re)ario)
+re)tadore) del )er2icio o de la conce)i3nJ
- Gue e) cuando )e da la in?u)ticia4 la iniquidad de la de.or'aci3n del )er2icio
+E*lico )urgido de la +ri2ati:aci3nJ
- >uando el u)uario4 cliente o ciudadano4 queda e;+ue)to a la 2oracidad 5 al
+oder del conce)ionario4 )in el E)tado guardi8n 5 cu)todio de lo) intere)e)
co'une)0
(1= E)ta) ad2ertencia) de*en )er2irno) +ara re)catar 5 )o)tener la idea de que4 toda +re)taci3n de
.inalidad +E*lica4 )ea en o*ra) o en )er2icio)4 de*e 'antener)e *a?o la e)tricta tutela del E)tado0
AEn4 cuando )e con.&e la ge)ti3n o ad'ini)traci3n4 a la acti2idad +ri2ada0 Porque lo) derec-o)4 la)
garant&a)4 la) )eguridade) que -acen al *uen )er2icio +E*lico4 o al +leno u)o 5 ocu+aci3n de lo)
e)+acio) 5 o*ra) +E*lica)4 de*en )er tutelado)4 )u+er2i)ado)4 dirigido) 54 .inal'ente con)agrado)
+or la autoridad del E)tado0 Por la legi)laci3n que )e torne tutelar0 9 +rotectora de lo) derec-o) de
la) gente)0 Para que aquello) que -acen de la) nece)idade) +E*lica) un negocio4 tengan un adecuado
'arco regulatorio0 I'+ue)to +or la coacci3n de la le5 5 de la leg&ti'a autoridad del ente regulatorio0
Gue con.igura una .or'a e)+ec&.ica de control gu*erna'ental0
;. E:periencia "rgentina
La e;+eriencia Argentina en 'ateria de o*ra) +E*lica) e)t8 2inculada a la)
.or'a) en que )e de)arroll3 nue)tra accidentada 2ida +ol&tica0
En el Aiglo OIO +ode'o) ad2ertir cierta) <+oca) de gran e'+u?e en donde
lo) .ondo) del E)tado e)tu2ieron li'itado) a .acilitar la) negociacione) )o*re lo)
cuale) )e con2oca*a al ca+ital +ri2ado0 E)te 2endr&a a organi:ar )u) o*ra) e
in2er)ione)/
-alguna) e;+eriencia) en coloni:aci3n4 +en)ando que la) tierra) 5 el cli'a
.a2orecer&an la +roducci3n4 econ3'ica 5 en e)cala4 de ali'ento) +ri'ario)J
-lo) .rigor&.ico)4 que +roce)ar&an la carne4 a +artir de la indu)tria del .r&o
incor+orada a lo) *uque) de tran)+orteJ
-)i'ult8nea'ente 5 +ara )er2ir al 'i)'o e)que'a +roducti2o 5 e;+ortador4
lo) +uerto) 5 lo) .errocarrile)0 Gue no )e con)tru&an +or el 'i)'o E)tado4
+ero en donde el E)tado no e)ta*a au)ente0 Por lo 'eno) en la inicial
175
Arquitectura Legal
autori:aci3n +ara el tendido de la) rede) o la in)talaci3n de lo) 'uelle)0
-7tra) eta+a) .ueron la) que generaron la) e)cuela) 5 alguno) -o)+itale)
+E*lico)0
Gue +od&an )er atendido) con +er)onal e)tatal o )e *u)ca*an otra) .or'a)
de ad'ini)traci3n4 conce)i3n4 e;+lotaci3n o .igura) )i'ilare)0
Pero co'en:aron a +o*lar)e la) ciudade) 5 'uc-o) +unto) del interior4
inclu)o la) 8rea) rurale)4 con e)to) e)ta*leci'iento) 5 alguna) o.icina)
+E*lica) de'andada) +or la +o*laci3n/
co'i)ar&a) 5 ?u:gado) de +a:4 o.icina) del regi)tro ci2il4 rece+tor&a) de
renta)0 Gue
'uc-a) 2ece) .uncionaron en in'ue*le) alquilado)0 Pero que otra)
'uc-a) 2ece) contaron con edi.icio) +ro+io)0 Adecuado) 54 en alguna)
o+ortunidade)4 co'o
e;+re)ione) con)tructi2a) 5 arquitect3nica) que -a)ta -o54 -an de)a.iado el
+a)o de lo) tie'+o)0
-La) ruta) 2endr&an de)+u<)0 Ae generar&an la) direccione) .i)cale)
corre)+ondiente)/ la 2ialidad nacional 5 en ca)i toda) la) +ro2incia)0 La)
+a2i'entacione) ur*ana)4 que )ucedieron a lo) adoquinado)0 La) +la:a) 5
+a)eo)4 la) a2enida)0 Lo) teatro) 'unici+ale)4 'u)eo)4 *i*lioteca) 5 otro)
centro) culturale)0
9 5a '8) tard&a'ente4 la) uni2er)idade)4 con )u) di.erente) )er2icio)
co'+le'entario)0 En e)+ecial recorda'o) a lo) -o)+itale) que aco'+aFaron
a la) .acultade) de ciencia) '<dica) U5 de ra'o) 'enore)U co'o )e cita*a
en la) cr3nica) de la <+oca0
%odo e)te +er&odo .ue alu'*rado +or la e;i)tencia de la) ingenier&a) en )u)
di)tinta) e)+ecialidade)0 En e)+ecial la) ingenier&a) ci2ile)4 que )e o+on&an a la)
ingenier&a) 'ilitare)4 que -a*&an tra*a?ado durante )iglo) +ara in2entar Uingenio)U
de u)o en la guerra0 Luego 2endr&an la) e)cuela) de arquitectura cuando )e co'en:3
a entender que no *a)ta*a el c8lculo4 la e)tructura 5 la 'a'+o)ter&a +ara re)ol2er el
+ro*le'a del e)+acio orientado al -8*itat0 Pero e) 5a una -i)toria conte'+or8nea0
Gue tu2o )u) e+i)odio) con)tructi2o) atado) a lo) +roce)o) +ol&tico) 5 econ3'ico)0
Ae no) ocurre +en)ar en lo) 'ile) de 'illone) de d3lare) que lo) go*ierno) 'ilitare)
to'aron +re)tado) al e;terior0 Endeudando a 2aria) generacione)4 con la e;cu)a de
-acer o*ra) +E*lica)0 Gue re)ultaron +oca)4 ar*itraria) 5 )u'a'ente cara)0 Porque
en 'uc-o) turno) de go*ierno +ero en e)+ecial en e)o) la+)o) de dictadura)4 la)
o*ra) +E*lica) .ueron e;cu)a +ara 2ergon:o)o) negocio) +ri2ado)0
<. "ntecedentes istricos
'a ley nacional de obras p6blicas fue sancionada y publicada en octubre
de :?BA ba.o el n6mero :9H@B. 'a haba precedido la 3F AAG, sancionada el :A de
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176
Rondina
.ulio de :>A@. E)ta )e de*i3 a un +ro5ecto del di+utado Alcorta 5 regir&a en e)ta
'ateria de o*ra) +E*lica) durante '8) de 7" aFo)0 Poco tie'+o ante)4 en 17"4 la
le5 424 co'o +ri'era le5 de conta*ilidad4 ta'*i<n di)+on&a alguno) criterio) )o*re
e)ta) o*ra) que contrata*a el E)tado0 9a 'anda*a en aquella <+oca que dic-a
enco'ienda )e -iciera 'ediante Ure'ateU o licitaci3n +E*lica0
#8) que legi)laci3n )o*re o*ra) +E*lica) +ro+ia'ente dic-a -e'o) tenido
en el +a&) una legi)laci3n )o*re reconoci'iento de lo) 'a5ore) co)to)0 Algo a)&
co'o la o.iciali:aci3n de la in.laci3n0 E)e te'a tan recurrente 5 +atol3gico que
de)ga)t3 al +a&) en una carrera contra la -i)toria0 Gue +er'iti3 que uno) +oco) )e
2ol2ieron rico) a co)ta de la +o*re:a de 'illone) de ?ornali:ado)4 que co*raron toda
)u 2ida )alario) agotado) +or la de)2alori:aci3n 'onetaria0
#ero como no todos deban sufrir con ese flagelo, algunos aprovecharon la
misma falencia del sistema y obtuvieron su carta de indemnidad/ el
reconocimiento de los mayores costos se hizo por ley del a1o :?B@. Dictada como
vemos, un a1o antes de que fuera dictada la verdadera ley de obras p6blicas.
Luego 2inieron otra) que con)agra*an di.erente) .or'a) de no de)cargar )o*re el
contrati)ta la loca carrera de lo) +recio)/ el E)tado )ie'+re +erd&a0 Pero4 +or e)o)
in2ento) tan ela*orado)4 +or lo 'eno) 'anten&a la .icci3n de que )e continua*a
con)tru5endo0 Gue )e -ac&an o*ra) +E*lica)0 Gue co)ta*an 'uc-o0 Gue )er2&an
+oco0 Gue +oco )e controla*an 5 que 'uc-o 'eno) )e +regunta*a )o*re )u
ra:ona*le +rocedencia4 utilidad 5 calidad0
,e)de un tEnel )u*.lu2ial -innece)ario en )u tie'+o4 5a que con )u) co)to)
)e -u*ieran con)truido 2ario) +uente)- -a)ta *arrio) de 2i2ienda) *arata)4 que
co)ta*an 'u5 cara) 5 que +ronto eran negociada) +or )u) a+arente) *ene.iciario)0
%odo .ue +er'itido0 %odo )e autori:30 1a)ta que )e logr3 con)agrar e)to que .ue4 en
la )egunda 'itad del )iglo4 una ino*?eta*le +er.or'ance argentina/ la con2icci3n de
un +a&) .raca)ado 5 en quie*ra0
=. #egmenes provinciales y municipales
>uando anali:a'o) la .or'alidad de nue)tro e)que'a in)titucional 2e'o)
que en el +a&) .uncionan4 ade'8) del go*ierno nacional4 lo) go*ierno) de +ro2incia)
5 lo) 'unici+io) 5 co'una)0
E)to) tre) 3rdene) de co'+etencia 5 territorio tienen +ara )& la +o)i*ilidad de
con2ocar4 contratar 5 e?ecutar o*ra) +E*lica) que re)+ondan a cada e).era o re)er2a
de .acultade)/
la 3acin tiene sus ministerios, sus materias reservadas, co'o +ueden )erlo lo)
2uelo) internacionale) o inter+ro2inciale)4 la) relacione) e;teriore)4 la) aduana) 5
de'8) +unto) de la .rontera4 la de.en)a nacional 5 cierto) cuer+o) de +olic&a0
'as provincias tienen su esfera territorial, su competencia inter.urisdiccional o
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Arquitectura Legal
intermunicipal, )u) relacione) inter+ro2inciale)4 )u e)+acio a<reo4 )u) co)ta)
.lu2iale) cuando )e trata de +ro2incia) con r&o)4 )u) recur)o) naturale)4 en e)+ecial
de)de que la nue2a >on)tituci3n con)agr3 tal do'inio originario en el art&culo 1240
Aeguido del 125 que reconoce el derec-o de la) +ro2incia) de cele*rar tratado) entre
)& +ara la e?ecuci3n de Utra*a?o) de utilidad co'EnU0
Oinalmente en el mismo texto constitucional de :??B )e con)agra4 re)+ecto de la)
'unici+alidade)4 un r<gi'en de autono'&a regulada0 Pero autono'&a al .in0 >o'o
lo +re2< el art&culo 123 cuando dice que/
Kcada provincia dicta su propia constitucin, asegurando la autonoma
municipal y reglando su alcance y contenido en el orden institucional, poltico,
administrativo, econmico y financieroK.
#uc-o '8) a-ora4 entonce)4 la) +ro2incia) +odr8n4 )egEn lo) ca)o)/
a= 'antener )u) +ro+ia) le5e) de o*ra) +E*lica)J
*= )u)cri*ir tratado) con otra) +ro2incia) +ara uni.icar la legi)laci3nJ
. c= tratar de que e;i)ta una correlaci3n o co-erencia entre la) le5e) de la
g Naci3n4 la) le5e) +ro2inciale) 5 lo) reg&'ene) 'unici+ale) de o*ra)
- +E*lica)0
%odo e)o e) +o)i*le0 %a'*i<n e) de)ea*le4 5a que dentro del 'i)'o +a&) e)
con2eniente que )e tenga un )olo lengua?e4 una )ola nor'ati2a 5 uno) Enico)
criterio) )o*re la .or'a en que el E)tado contrata )u) o*ra)0
En e)ta *E)queda de reg&'ene) Enico) +ara la contrataci3n de o*ra)
+E*lica)4 +ode'o) inclu)o +retender algo '8) a'*icio)o/ que a)& co'o )e a*ren la)
.rontera) del #erco)ur4 )e llegue a una )ola legi)laci3n uni.icada entre lo) cuatro
+a&)e) integrante) del *loque continental0 Para que la) e'+re)a) +uedan +re)entar)e
en licitacione) de o*ra) de lo) di.erente) go*ierno)4 )in i'+ortar )i el tra*a?o o la
o*ra )e e?ecutar8 de e)te lado o del otro lado de la .rontera0
Para ello tendremos que seguir los pasos que otros an seDalado9
:; los proyectos de los industriales de la construccin, reunido) en la c8'ara que
lo) re+re)enta4 que +ro+u)ieron un r<gi'en Enico +ara todo el +a&)4 re)+etando lo)
criterio) de +rotecci3n del cr<dito de la) e'+re)a) 5 otra) caracter&)tica)0 Pero4
+rinci+al'ente4 la uni.icaci3n del )i)te'a entre la Naci3n 5 toda) la) +ro2incia)J
C; el proyecto del "-52#, o >on)e?o Inter+ro2incial de 7*ra) PE*lica)0 $n
organi)'o inter+ro2incial que tra*a?3 +ara uni.icar la) legi)lacione) +ro2inciale) 5
que de.ini3 de 'anera 'oderna 5 a'+lia a la) o*ra) +E*lica)0 Incor+orando al
+ea?e4 o +ago del )er2icio +or lo) u)uario)4 co'o origen de lo) .ondo) en la) o*ra)
que reali:a el E)tado o que conce)iona +ara )u e?ecuci3n0 6inanci8ndola de 'anera
directa4 con .ondo) e)tatale)0 ,e 'anera indirecta4 con .ondo) a+ortado) +or
17
17
Rondina
organi)'o) nacionale) o internacionale)0 9 .inal'ente4 +re2iendo que ta'*i<n )e
+ueda .inanciar 'ediante el co*ro del derec-o de u)o o de tr8n)ito (lo que
deno'ina'o) U+ea?eU=0
>. (a licitacin
El t<r'ino licitar 2iene u)8ndo)e de)de antiguo co'o e;+re)i3n de
con2ocar +ara que 2engan a -acer o.erta)0
La +ala*ra 2iene del lat&n liceo-licere- licitum' )er +ue)to en un concur)o4 +ara
dar +recio)4 ta)ar4 +u?ar4 )er 2aluado4 ta)ado4 o co'o dec&an lo) antiguo) ser
puesto en almoneda
%al co'o -o5 )e +uede entender 5 re+re)entar al +roce)o licitatorio/
-con2ocar a lo) intere)ado) en contratar con el E)tado4 en el ca)o de la o*ra +E*lica0
-@enir al re'ate4 a la )u*a)ta / +orque antigua'ente lo) co'+radore) 5 2endedore)
coloca*an )u) co)a) *a?o el a)ta de una *anderola en donde )e le2anta*an lo)
tenderete) de 2enta0
-Re'ate -o Elti'a o.erta a+ro*ada- o *a?o el a)ta4 +ara co'+rar 5 2ender de 'anera
+E*lica en co'+etencia0
El +roce)o de la licitaci3n4 en e)ta <+oca 5 en nue)tro) )i)te'a)4 co'ien:a
+or la con2ocatoria4 o.erta o +ro+ue)ta +E*lica4 que )e -ar8 +or lo) 'edio) de
co'unicaci3n 'a)i2o)0 ,e)de el Molet&n 7.icial -a)ta lo) diario) o 'edio)
electr3nico) de la regi3n que )e trata de cu*rir con la con2ocatoria0 Luego )e
+ondr8n a di)+o)ici3n del +E*lico en general 5 de lo) intere)ado)4 que )er8n lo)
.uturo) o.erente)4 en +articular4 la) docu'entacione) +ertinente)0
,e*e entender)e que la licitaci3n e) el co'ien:o de un +roce)o0 Pero
ta'*i<n 'arca la conclu)i3n de la eta+a +re2ia0 ,e +re+araci3n0 ,e a+ertura de la
con2ocatoria0
(os pasos preliminares seran los siguientes9
:. -niciativa que +uede originar)e en el Poder E?ecuti2o o en la Legi)laturaJ
C. recepcin de la idea y decisin/ +or decreto del Poder E?ecuti2o4 o 'ediante Le5
del >ongre)o o Legi)laturaJ
9. definiciones preliminares a tra2<) de lo) ante+ro5ecto) de lo) organi)'o)
t<cnico) de la ad'ini)traci3n +E*licaJ
17!
Arquitectura Legal
B. proyecto definitivo4 que +uede )alir del 'i)'o 3rgano t<cnico de la
ad'ini)traci3n4 o +uede )er +roducto de un concur)o de ante+ro5ecto) 5 +ro5ecto)
+ara +ro.e)ionale) li*re)J
G. previsiones presupuestarias4 )i no )e -u*ieren re)er2ado +artida) e)+eciale) o
-ec-o la) a'+liacione) del +re)u+ue)toJ
@. decreto de convocatoria a la licitacin, con e;-i*ici3n de lo) docu'ento)
+ertinente)0(1=
(1= En el li*ro del 'ae)tro de la Arquitectura Legal que .uera don "lcides )reca L &*%gimen
'egal de la "onstruccin+- en el ca+&tulo que dedica a la) o*ra) +E*lica)4 dice que/
- BLa licitaci3n e) una 'edida de *uen go*ierno4 en toda o*ra +E*lica que realice el E)tado0 Ae
.unda'enta en .ine) utilitario) 5 en .ine) 'orale)0 Lo) utilitario) con)i)tir&an en o*tener el
'enor co)to 5 la '8) aca*a reali:aci3n t<cnica0 Lo) 'orale) )on .8cile) de ad2ertir0 Por la
licitaci3n )e e2itan .a2oriti)'o) a deter'inada) e'+re)a) o +er)ona)4 )e i'+ide el co-ec-o en
lo) .uncionario) +E*lico) 5 )e coloca a +ro.e)ionale) o e'+re)ario) en un 'i)'o +ie de igualdad
ante la ad'in)itraci3n +E*lica0
- Anali:ando el r<gi'en de la licitaci3n lo -e'o) de.inido co'o Bun acto condici3n +re2io4
integrante de un acto ad'ini)trati2o4 )iendo )u .inalidad e)ta*lecer un riguro)o contralor en la
di)+o)ici3n de lo) *iene) del E)tado4 un trato igual +ara lo) +articulare) que co'ercian con la
Ad'ini)traci3n +W*lica 5 una e.ica: de.en)a de lo) intere)e) colecti2o)0
- La licitaci3n +E*lica e) un +rocedi'iento largo 5 co)to)o4 que )er&a ino+erante )i )e a+licara a
o*ra) de +oca 'onta0 ,e a-& que +ara la) o*ra) +equeFa) +uede recurrir)e al )i'+le +edido de
+recio)4 o )ea una licitaci3n +ri2adaC0- @<a)e ta'*i<n el li*ro del 'i)'o autor/ Derecho y
"iencia de la Administracin 5unicipal.
La le5 nacional +re2iene que4 cuando una o*ra +E*lica )e decide +or lo)
'ecani)'o) regulare)/
Kse requerir$ la aprobacin del proyecto y presupuesto respectivo por los
organismos legalmente autorizados, que deber$ ser acompa1ado del #liego de
"ondiciones de la e.ecucin, como as tambi%n de las bases del llamado a
licitacin a que deber$n a.ustarse los proponentes y el ad.udicatario, y del
proyecto de contrato en caso de contratacin directaK.
?. El proyecto.
La *a)e del concur)o que lle2e a lo) o.erente) a +artici+ar de la licitaci3n de
la o*ra a e?ecutar)e4 e)t8 dada +or el +ro5ecto0 94 nor'al'ente4 e)te +ro5ecto )e
+re+ara en la) 'i)'a) o.icina) t<cnica) del organi)'o e)tatal que licita0 Gue
ta'*i<n -a*r8 de +re+arar la docu'entaci3n co'+le'entaria0 >on lo que +ode'o)
decir que toda) la) *a)e)4 de)de el di)eFo '8) inicial -a)ta la) condicione) '8)
+reci)a) 5 detallada)4 e)t8n dada) +or el 'i)'o E)tado4 a tra2<) de )u) +ro.e)ionale)
5 t<cnico)0
1"
1"
Rondina
E)ta) condicione) 5 caracter&)tica) no) dicen entonce) que la o*ra +E*lica e) un
contrato de con)trucci3n4 +ero )ingular'ente di)tinto/
- El co'itente e) el E)tado4 que e) ta'*i<n un co'itente e)+ecialJ
- Nor'al'ente e)te co'itente4 en la eta+a +re+aratoria4 reali:a todo el tra*a?o de
di)eFo de la o*ra0
- I'+one *a)e) 5 condicione)0
- En general ta'*i<n entrega lo) +lano) 5 +lanilla) de detalle0
- >on.or'a el +re)u+ue)to 5 e)ta*lece el contrato que el contrati)ta -a*r8 de
)u)cri*ir0
- Algo que +ara la o*ra +ri2ada4 'irando al co'itente +articular4 )er&a ca)i
i'+en)a*le0
- Aola'ente en 'u5 rara) e;ce+cione) encontrare'o) un co'itente indi2idual4
+ara la o*ra +ri2ada4 que le +onga tanta) condicione) +re-e)ta*lecida) al
+ro.e)ional o con)tructor0
- Pero 5a )a*e'o) que al E)tado no )e le +uede negar la +ree'inencia en la
relaci3n con )u) +ro2eedore) o contrati)ta)0
- E) ?u)to que a)& )e -aga4 teniendo en cuenta que el E)tado no -ace negocio)
cuando contrata0
- #uc-o 'eno) cuando contrata una o*ra +E*lica0
- Por el contrario4 toda o*ra e)t8 ?u)ti.icada +or intentar )ati).acer una nece)idad
de la +o*laci3n0
,e all& entonce) que )e ?u)ti.ique que la docu'entaci3n del contrato e)t<
+redi)+ue)ta +or el E)tado0 >o'o en una relaci3n +re-regulada0 Gue no +odr8
'odi.icar)e )ino en alguno) a)+ecto) )ecundario)0
En lo esencial, el rgano estatal que convoca a la licitacin, le dice a los
interesados, que luego ser*n los o8erentes9
aqu est$ descripta la obra que necesitamos licitar.
,studien los siguientes instrumentos explicatorios/
planos generales, proyecto visual en cortes y fachada, planos
complementarios, pliegos de condiciones, memorias, cmputos,
presupuesto.
Guien )e intere)e +or contratar con el E)tado4 +artici+ando de la licitaci3n4
.ir'ar8 una con)tancia de que -a retirado toda docu'entaci3n0 Gue nor'al'ente
tiene un +recio que de*e a*onar0 9 e)to garanti:a que en el +roce)o que )e a*re 5
-a)ta la con)trucci3n de la o*ra4 el o.erente +ri'ero 5 el contrati)ta de)+u<)4 no
+odr8n alegar que de)conoc&an algEn detalle o alguna docu'entaci3n0 ,eclaran
conocer 5 a)u'en a)&4 todo el +aquete docu'ental/
- la) *a)e) 5 condicione)4 lo) +liego) generale) 5 +articulare)0
- %odo lo que .ue +re+arado +ara cada o*ra +E*lica0
- 94 o*2ia'ente4 ta'*i<n4 el Pro5ecto (1=0
(1= Ae entiende +or Pro5ecto al con?unto de ele'ento) gr8.ico) 5 e)crito) que de.inen con +reci)i3n
el car8cer 5 .inalidad de la o*ra4 5 +er'iten e?ecutarla *a?o la direcci3n de un +ro.e)ional0 E)ta
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Arquitectura Legal
de)ignaci3n e) 'Elti+le 5 co'+ren)i2a0 E)t8 co'+ue)ta +or/
- Plano) generale)/ a e)cala con2eniente de +lanta)4 ele2acione) +rinci+ale)4 5 corte)4 acotado) 5
)eFalado) con lo) )&'*olo) con2encionale) de 'odo que +uedan )er to'ado) co'o *8)ico) +ara
la e?ecuci3n de lo) +lano) de e)tructura 5 de in)talacione)J
- Plano) de detalle) con)tructi2o)J
- Plano) de in)talacione) 5 de e)tructura)/ con )u) e)+eci.icacione) 5 +lanilla) corre)+ondiente)J
- Pliego) de condicione) 5 e)+eci.icacione)/ +re)u+ue)to)4 lla'ado) a licitaci3n 5 e)tudio) de
+ro+ue)ta)0
1a)ta aqu& -e'o) )eguido a la) +reci)ione) de la le5 de o*ra) +E*lica) de la Pro2incia de >3rdo*a0
La le5 de Aanta 6e4 +or )u +arte4 .or'ula la) )iguiente) con)ideracione) 5 de.inicione)/
- Lo) tra*a?o) +reli'inare) co'+renden/
- A= el ante+ro5ecto
- M= El +ro5ecto/ +lano) generale) 5 'e'oria de)cri+ti2aJ
- >= Plano) de con)trucci3n 5 +lanilla)J
- ,= el +liego de condicione) 5 c3'+uto) '<trico)/
- E= el +re)u+ue)to glo*al del Pro5ectoJ
- 6= el e)tudio de la) +ro+ue)ta)0
- Ae entiende +or Pro5ecto al con?unto de lo) ele'ento)/ +lano)4 'e'oria) de)cri+ti2a)4 etc<tera4
que de.inen con +reci)i3n el car8cter 5 .inalidad de la o*ra 5 +e'iten e?ecutarla *a?o la
direcci3n de un +ro.e)ional0
- El +ro5ecto )e )u*di2ide a )u 2e: a lo) e.ecto) con)ignado) en do) +arte)/ +lano) generale) del
+ro5ecto 5 +lano) de con)trucci3n0
- Ae entiende +or +lano) generale) del Pro5ecto al con?unto de +lanta)4 .ac-ada) 5 )eccione)
e)tricta'ente nece)aria) +ara la de*ida inter+retaci3n del Pro5ecto4 en la e)cala u)ual'ente
e;igida +or la) autoridade) co'+etente)4 en un todo de acuerdo con la) di)+o)icione) 2igente)
+ara )u a+ro*aci3n0
- Plano) de con)trucci3n )on el con?unto de +lanta)4 .ac-ada)4 5 )eccione) de la o*ra4 +lanilla)
con la indicaci3n de todo) lo) ele'ento) con)tructi2o) 5 la u*icaci3n4 en l&nea) generale)4 de
e)tructura) re)i)tente) 5 la) in)talacione) e)+eciale)4 en e)cala con2eniente4 de 'anera que
de.ina con +reci)i3n el +ro5ecto 5 +er'ita )u e?ecuci3n *a?o la direcci3n de un +ro.e)ional0
@. /ecanismos administrativos
Lo) 'ecani)'o) ad'ini)trati2o) )on )u'a'ente riguro)o) en lo) a)+ecto)
.or'ale)0 Lo que no -a i'+edido que )e de.raudara al E)tado en 'uc-o) ca)o) en
donde la) .or'alidade) )e cu'+len 5 )e e)conden lo) a)+ecto) )u)tanciale) del
)i)te'a0 E)to) a)+ecto) l3gica'ente 'iran '8) a la <tica4 a la ?u)ticia4 a la
-one)tidad del contrato4 que a la) .or'a)4 a lo) requi)ito)4 a lo) a)+ecto) +ura'ente
'ec8nico)0
Pero en e)te ca)o )a*e'o) que e)to) a)+ecto) de e)tructura 5 de e)cenario de la
licitaci3n tienden a -acer tran)+arente) lo) acto) del go*ierno0
Para ello4 )e utili:an co'o ele'ento) +reli'inare)/
a= la adecuada +u*licidad en la con2ocatoria0
*= la +re-)elecci3n que )igni.ica el regi)tro de contrati)ta) del E)tado o
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Rondina
regi)tro de licitadore)0
A lo) intere)ado) en +artici+ar de la licitaci3n4 )e le) e;ige/
a= que e)t<n cali.icado) +or el Regi)tro0
*= que tengan +ro.e)ionale)4 +atri'onio 5 cu'+lan lo) recaudo)
i'+o)iti2o) 5 la*orale)0
c= que co'+ren lo) docu'ento) 5 +liego) o *a)e) del
e'+rendi'iento0
d= que al +re)entar la +ro+ue)ta de+o)iten una garant&a en +e)o)4 en )eguro)
o en t&tulo)0
Ao*re e)ta) condicione) )e aclara que toda) la) o*ra) +E*lica) )e reali:ar8n
con el contrati)ta que )ea )eleccionado en una licitaci3n +E*lica0 E)te tr8'ite
licitatorio e) ine;cu)a*le 5 o*ligatorio4 +ara toda) la) autoridade) 5 en todo) lo)
ca)o)0
La) +oca) e;ce+cione) a e)ta) regla) )on la) )iguiente)/
1= cuando )ean de 'onto) 'u5 e)ca)o)0
2= cuando )e trate de e;tra)4 adicionale) o tra*a?o) co'+le'entario)4
i'+re)cindi*le) +ara una o*ra en e?ecuci3n0
3= +or ra:one) de urgencia 5 de e;tre'a nece)idad0
4= cuando )e trate de tra*a?o) enco'endado) a e)+eciali)ta)4 que +or cualquier
ra:3n +uedan cali.icar)e co'o Enico) en )u e)+ecialidad0
5= cuando )e -a5an reali:ado licitacione) 5 nadie )e -a5a +re)entado0
.obre estas bases y con las garantas que se corresponden con tales
procedimientos, se establece que9
:F; cuando existe adecuada publicidad se pueden presentar todos los
contratistas, profesionales y empresarios que est%n en condiciones de
contratar con el ,stado y de e.ecutar determinada obra.
CF; con la preseleccin que hace el *egistro de 'icitadores se
garantiza que todos los que se presenten, cuenten con
antecedentes adecuados.
El Regi)tro4 le) otorga a cada contrati)ta que de)ee -acer o*ra +E*lica4 una
cali.icaci3n0 $na ca+acidad de contrataci3n0 $na e)+ecie de ranQing )o*re la *a)e
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Arquitectura Legal
de lo) antecedente)0
>ada e'+re)a4 cada contrati)ta4 cada intere)ado en +artici+ar en licitacione)4 tiene
un 'onto4 un ni2el4 una ca+acidad de contrataci3n0 E) decir que conoce )ie'+re a
qu< o*ra +uede a)+irar4 con)iderando el +re)u+ue)to o.icial que )e le ad?udica a
cada +ro5ecto0 1a)ta e)a )u'a +odr8 licitar 5 contratar0 Por enci'a de e)o) 'onto)4
+odr8n -acerlo quiene) tengan la )u.iciente ca+acidad de contrataci3n0
2B. Pliegos y especi8icaciones generales
E)to) +liego) generale) )on un 2erdadero e)tatuto de la) o*ra) +E*lica)0 Ae
+re+aran +ara 'antenerlo) co'o +liego) 5 condicione) de *a)e en cada re+artici3n4
+ro2incia o 'unici+io0 Ao*re e)ta) *a)e) +er'anente)4 )e +re+arar8n de)+u<) lo)
+liego) +articulare) +ara cada o*ra0
En los pliegos generales se establecen9
a; los criterios de convocatoria.
b; los medios de publicitacin de cada iniciativa.
c; de dnde se hacen los anuncios y de las reparticiones que
intervienen.
d; cmo se recibe y cmo se tabula o clasifica el informe sobre
K"apacidad de "ontratacinK que expide el *egistro de
'icitadores.
e; cmo se determina el sistema de contratacin para cada obra.
f; lo que significa cada t%rmino empleado de manera relevante en la
documentacin utilizada.
g; cmo se deben hacer las ofertas, formas y contenidos. "mo se
har$ el acto de apertura de los sobres.
h; cmo se hacen las observaciones e impugnaciones y cmo se
resuelven.
i; cmo se efect6an los depsitos de garantas/ efectivo, banco,
seguros, etc%tera.
.; cmo ser$ el mecanismo de ad.udicacin.
J; cmo, cu$ndo y dnde se firmar$ el contrato.
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Rondina
l; cmo ser$n las inspecciones de la obra y quienes las tendr$n a su cargo.
i m; cmo se operar$ para concretar las certificaciones y cmo se
. realizar$n los pagos.
n; cmo se preparar$ y cmo se concretar$ la recepcin parcial.
o; cmo se implementar$ la recepcin provisoria.
p; cmo se realizar$ la recepcin final.
q; cmo se cuentan y cmo se establecen los plazos de garantas.
En e)te Regla'ento General que )on lo) +liego) generale) )e e)ta*lecer8n
ta'*i<n la) +re)cri+cione) que contendr8n lo) +liego) +articulare)4 o
e)+eci.icacione) t<cnica) de cada o*ra0 Por tratar)e4 ?u)ta'ente4 de un regla'ento
o e)tatuto del r<gi'en de la o*ra +E*lica4 e)to) +liego) generale) de*en contener
toda) la) +re2i)ione) de un +rogra'a0 Aal2o que en otra) di)+o)icione)4 ta'*i<n
+er'anente)4 e;i)tan tale) +re2i)ione)0
Pen)e'o) que t<cnica'ente -a*lando4 +ode'o) decir que lo) +liego) )on la le5
*8)ica 5 el regla'ento que con.or'a el 2erdadero 'arco ?ur&dico 5 conce+tual del
>ontrato de 7*ra PE*lica0
,e)de lo) criterio) de +re)entaci3n de la +ro+ue)ta)4 -a)ta lo) criterio) de
)elecci3n de lo) ad?udicatario) entre todo) lo) o.erente) que +re)entaron +ro+ue)ta)0
Porque )i *ien lo) .uncionario) actEan )ie'+re con un cierto ni2el de
di)crecionalidad4 no )e +e'ite que la Ad'ini)traci3n a tra2<) de )u) re+re)entante)
H que )on lo) .uncionario) 5 go*ernante)- +uedan con)agrar algEn ti+o de
ar*itrariedad0
Por e?e'+lo4 en la Le5 de 7*ra) PE*lica) de una +ro2incia +ueden e;i)tir
cl8u)ula) o nor'ati2a) que digan cu8ndo )e +uede re)cindir un contrato de o*ra0
Pero4 )i no lo dice la le54 +uede e)tar contenido e)e criterio en el decreto
regla'entario0 Porque la 'i)'a le5 +uede decir que Uel Poder E?ecuti2o
regla'entar8 lo) a)+ecto) o+erati2o) de e)te r<gi'enU0
9 )i ta'+oco el decreto regla'entario lo e)+eci.ica4 tendre'o) entonce) que
re'itirno) a lo que )o*re e)e +articular4 5 )o*re la) de'8) +re)cri+cione)4
2ariante) 5 circun)tancia) del )i)te'a4 digan lo) +liego)0 Gue )on4 re+eti'o)4 la
2erdadera BLe5 del >ontrato de 7*ra) PE*lica)C0 (1=
Porque todo el )i)te'a de la o*ra +E*lica e) un )i)te'a co'+le?o4 .or'al4 )ole'ne4
en donde la autono'Xa de la 2oluntad4 que ca'+ea li*re 5 a'+lia en la contrataci3
de la o*ra +ri2ada4 no e;i)te +ara la) o*ra) que contrata el E)tado0 Gue lo -ace4
co'o )a*e'o) en no'*re4 re+re)entaci3n 5 +or 'andato de la 'i)'a )ociedad0
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Arquitectura Legal
(1= BEl Pliego de >ondicione) que )e e;-i*e o )e entrega a lo) e'+re)ario) que a)+iran a inter2enir
en la licitaci3n4 tiene una i'+ortancia .unda'ental en la .o'ulaci3n del contrato 5 en )u ulterior
cu'+li'iento0 >ualquier duda o +retendida de)2iaci3n de la) claE)ula) del contrato4 )er8 re)uelta
teniendo a la 2i)ta el +liego de condicione)4 que con todo acierto4 -a )ido cali.icado +or di2er)o)
autore) co'o Bla le5 del contratoC0 )reca, "lcides, o*ra citada0
Ao*re e)ta 'i)'a docu'entaci3n4 dec&a'o) no)otro)/
-BEl +liego de *a)e) 5 condicione) de car8cter general4 e) un regla'ento Enico 5 o*ligatorio +ara
toda) la) o*ra) que decida e?ecutar la Ad'ini)traci3n0 E) co'o la le5 +articular 5 t<cnica de la)
o*ra)4 que co'+le'enta a la 'i)'a le5 5 a )u decreto regla'entario0
En e)te +liego Enico o ti+o4 )e e)ta*lecen la) *a)e) +ara la co'+ren)i3n 5 la 'e?or conclu)i3n de la
o*ra0 )e con)ignan regla) 5 de.inicione) de e)te tenor/
- El Pliego e)ta*lece la) *a)e) 5 condicione) generale) a que )e a?u)tar8 la licitaci3n4
ad?udicaci3n4 contrataci3n4 e?ecuci3n 5 rece+ci3n de la) o*ra) +E*lica)4 )in +er?uicio de la)
*a)e) 5 condicione) co'+le'entario) 5 e)+eci.icacione) t<cnica) adicionale) +ara cada tra*a?o
en +articularJ
BGuien concurra a una licitaci3n de o*ra) +E*lica) no +odr8 alegar en ningEn ca)o .alta de
conoci'iento de la le54 de )u decreto regla'enatario4 5 de lo) +liego) de *a)e) 5 condicione)J el )olo
-ec-o de concurrir a la licitaci3n i'+lica el +er.ecto conoci'iento 5 co'+ren)i3n de )u) cl8u)ula)4
co'o a)& 'i)'o de lo) lugare) donde la) o*ra) de*en e?ecutar)e4 de )u) condicione)4 de lo) +recio)
de lo) 'ateriale)4 .lete)4 'edio) de tran)+orte4 derec-o) aduanero)4 i'+ue)to) nacionale)4
+ro2inciale) 5 'unici+lae)4 de la) condicione) de tra*a?o4 a+ro2i)iona'iento4 naturale:a del terreno4
r<gi'en de lo) cur)o) de agua4 agua de con)trucci3n4 condicione) cli'8tica)4 etc<tera0 No )e
ad'itir8n +or ningEn 'oti2o recla'o) que )e .unden en la .alta de conoci'iento de lo) +liego)
generale)4 de lo) +liego) +articulare)4 o e)+eci.icacione) t<cnica) de cada o*ra4 o de le5e)4 decreto) 5
regl'ento) que tengan relaci3n con la o*ra co'o con el )i)te'a general de la) o*ra) +E*lica)C0
@<a)e nue)tra o*ra/ &"ontrato de 2bra #6blica y #rivada+- editorial de >iencia 5 %<cnica de la
$ni2er)idad Nacional del Litoral0 P8gina) 162- 1630


Pero +uede )er que ni la le5 ni el decreto regla'entario contengan e)to)
'ecani)'o)0 En tal ca)o )e +ueden incor+orar al Pliego Ynico o +liego +er'anente0
9a que cu'+le la) 'i)'a) .uncione) de un Udecreto regla'entarioU de la 'ateria
que aqu& )e con)idera0
22. Especi8icaciones tcnicas y complementarias
La 'e?or 'anera de e)+eci.icar +articulari:ada'ente una o*ra e) 'ediante
el +ro5ecto 5 )u) 'e'oria) de)cri+ti2a)0
Luego )e e)ta*lecen lo) 'ecani)'o) +u*licitario) de cada e'+rendi'iento o
con2ocatoria0 En la docu'entaci3n +articular de cada o*ra )e de*er8 incor+orar el
)i)te'a 5 la inten)idad de la) +u*licacione) que lla'en a intere)ado) +ara que
e;i)tan )u.iciente) o.erente)0
E)ta) +u*licacione) nor'al'ente )e -acen en el Molet&n 7.icial de cada
?uri)dicci3n0 Ae -acen a2i)o) en lo) diario) +rinci+ale) 5 )e +uede re.or:ar la
con2ocatoria con a2i)o) de radio 5 tele2i)i3n0 Luego )e ar'a el +liego t<cnico o de
condicione) +articulare) de la o*ra en licitaci3n0
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Rondina
.e establecen los siguientes puntos y se ad5unta la siguiente documentacin9
:. proyecto, dise1os particulares, cortes, fachadas y detalles, memorias
descriptivas, planillas, aberturas, servicios, instalaciones, etc%tera.<
C. ob.eto del contrato con somera descripcin de la obra global<
J 9. sistemas de contratacin que ser$ utilizado en el caso. 3ormalmente
se
l prefiere el de a.uste alzado, con un presupuesto previo. 2 unidades de
m medida/ por precio o por parte de la obra<
B. presupuesto oficial de la obra/ este dato es relevante porque indica
cu$nto est$ dispuesto a invertir el gobierno en la obra licitada. #ero
sabemos que el presupuesto oficial no es vinculante. ,s slo indicativo. 0e
trata de la 6nica materia o detalle de la obra que puede ser modificado o
alterado por el proponente<
G. plazo de e.ecucin de los traba.os. ,n sus variantes/ puede existir un
cronograma previo, con etapas y plazos de cada tramo o sector de la obra.
2 se le puede requerir al oferente que presente su propio cronograma de
obra<
@. precio de adquisicin de pliegos/ esto se pone tambi%n en el anuncio
de publicidad/ se dice el monto de obra, el lugar en donde estar$
emplazada, el precio del lega.o y el da de la presentacin o apertura de
ofertas<
A. los recaudos laborales y profesionales/ cmo se debe .ustificar que se
tendr$ obreros legalizados con todos los recaudos. 3o &en negro+ sino Ken
blancoK con libreta y aportes. Y cu$les ser$n los roles, cargos, funciones y
contratos que vinculan a los profesionales que estar$n al frente de la obra<
>. cmo se har$n los acopios de materiales. 0i el ,stado le adelantar$
dinero para que los compre. ,n su caso, en dnde debe estibarlos o depositarlos<
?. cmo se deben cumplir los requisitos del *egistro de 'icitadores. ,n
caso de obras muy especficas se exigir$ una experiencia sectorial o
especializada/ puentes, caminos, torre de mucha altura, espacios verdes, etc.<
:H. si se reconocer$n modificaciones en la obra. 2 alteraciones en el
contrato. 2 si habr$ adicionales, extras, a.ustes de algunos precios. 'os que se
puedan a.ustar sabiendo que la ley de convertibilidad ley C9?C> prohibe toda
indexacin o actualizacin de los costos o precios<
::. finalmente se determinar$ la forma en que se podr$n resolver, si
aparecen, discrepancias o falta de coincidencia en la resolucin de alg6n aspecto
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Arquitectura Legal
t%cnico de la obra. 0e entiende que el tema de los conflictos, discrepancias o
enfrentamientos entre el contratista y el representante del comitente, est$
previsto, y en lo posible, est$ establecida, con car$cter general, los caminos de
solucin. 8anto en la ley, como en el decreto reglamentario. Y, en especial, en
los pliegos b$sicos y permanentes.
E)to) +liego) o docu'ento) +articulare) de cada o*ra tienen la rele2ante
i'+ortancia de )er Uel docu'ento de identidad de cada o*ra o licitaci3nU0 A)& co'o
lo) +liego) generale) )on el tratado o e)tatuto de una 'ateria4 lo) +articulare)4
e)+ec&.ico) o t<cnico)4 tienen que )er la +er.ecta +re.iguraci3n de la o*ra0 9 dicen
de la 'e?or 'anera de con)eguirla0 Al '8) *a?o +recio4 con la 'enor cantidad de
+ro*le'a)4 5 en el +la:o que '8) con2enga0
Nunca e)tar8n de'8) la) +re)cri+cione) +articulare) que )e -agan0
->o'o ta'+oco e)tar8 de'8) una +er.ecta docu'entaci3n gr8.ica de la o*ra0
-Porque todo lo que a5ude a inter+retar *ien lo) +lano) 5 a +oner de relie2e la)
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) del contrati)ta4 redundar8 en una 'e?or conducta4
en un 'e?or co'+orta'iento del con)tructor 5 en la 'e?or inter+retaci3n de +lano)
5 +lanilla)0
Pero )i )e ad2ierte de)+u<) de la +re)entaci3n de la) +ro+ue)ta) que algo no e)t8
claro4 que algo .alta en lo) +liego)4 que algo +uede inducir a duda4 error o
equ&2oco)4 e)ta'o) a tie'+o de darle adecuada )oluci3n0 Incor+orare'o) la)
aclaracione) en el contrato0
23. (os recaudos econmicos
>uando el E)tado contrata con lo) +articulare) +uede de)+o?ar)e de )u
car8cter de +oder +E*lico0 Porque no e) lo 'i)'o co*rar un i'+ue)to4 co)a que el
E)tado -ace co'o ge)to de autoridad4 que contratar una o*ra o lla'ar a una
licitaci3n +ara que )e +re)enten lo) intere)ado)0 En e)te ca)o e)t8 -aciendo ge)ti3n4
no e)t8 -aciendo acto) de go*ierno0
Pero aEn de)+o?8ndo)e de 'uc-o) de )u) caractere) 5 atri*uto)4 no llega a
co'+ortar)e co'o una +er)ona +ri2ada0 No +odr&a -acerlo0 Entre otra) co)a)4 +or el
)i'+le -ec-o de que el dinero que u)a4 lo) .ondo) que in2ierte4 lo) rie)go) que
a)u'e4 lo) u)a 5 lo) -ace en no'*re 5 re+re)entaci3n de la co'unidad que
go*ierna0
Por e)o dec&an lo) antiguo) que el Kius imperiiU que -ace del go*ierno un +oder
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Rondina
+E*lico4 )e de*e co'*inar con el Kius gestionisK. E) decir4 el derec-o de )u i'+erio4
el derec-o que tiene de i'+oner co)a) a la gente4 )e co'*ina en el r<gi'en de lo)
contrato) en general0 94 en el contrato de o*ra +E*lica en +articular4 con el +oder
de ge)tionar0 ,e negociar0 ,e ad'ini)trar lo) .ondo) de la 'e?or 'anera0 ,e la
'anera '8) tran)+arente0 (1=
(1= E)ta) deno'inacione) de iu) i'+erii 5 iu) ge)tioni)4 o iure i'+erii 5 iure ge)tioni) )on
deno'inacione) que no) 2ienen de la) antigua) categor&a) del ,erec-o Ro'ano PE*lico0 Gue
2e&a en lo) go*ernante) la +ote)tad de actuar en no'*re 5 re+re)entaci3n del E)tado co'o
e;+re)i3n de lo que de)de entonce) )e deno'in3 B)o*eran&aC0 7 2irtud o +oder del )o*erano0 En
Ro'a el iu) i'+erii o )i'+le'ente i'+eriu' deno'ina*a a la) .acultade) o +ote)ta)4 +ote)tade)
o +odere) de lo) que e)ta*n in2etido lo) antiguo) re5e)0 9 que luego )e tra)'itir&a a lo) c3n)ule)
5 +retore)4 cuando la lla'ada Re+E*lica )u)titu53 a la 'onarqu&a4 5 .ueron entonce)
e;+ul)ado) lo) re5e)0 Nacen entonce) e)ta) lla'ada) 'agi)tratura)4 que co'en:aron a )er
electi2a) 5 te'+oraria)0 ,ando +ara aquella <+oca una i'agen de lo que 'uc-o tie'+o de)+u<)
lla'ar&a'o) re+E*lica) 'oderna)0 >laro4 era una re+E*lica4 +ero en )entido ro'ano0 9a que
)3lo +artici+a*an lo) ciudadano)4 lo) co'+onente) de la )ociedad '8) +udiente 5 di)tinguida0 9
de la cual e)ta*an e;cluido) lo) +le*e5o)0 El >on)ulado e;i)ti3 en el )iglo I@ ante) de >ri)to4 5
re+re)ent3 un intento de de'ocrati:ar el +oder0 Gue )e 'ani.e)ta*a en el i'+eriu' o iu)
i'+erii0 En el +oder que lo) 'agi)trado) ten&an )o*re la )ociedad0 9 )o*re lo) *iene) 5 lo)
e?<rcito) del E)tado0 >o'+en)ado) +or la autoridad del otro c3n)ul4 cuando el 'ando lo
e?erc&an do)0 #e?orado luego del 36" A0 >0 cuando lo) +le*e5o) co'en:aron a +artici+ar de
la) eleccione)0 9 con la +re)encia del Aenado0 Gue era el 3rgano legi)lati2o0 9 que +od&a
de)ignar un dictador4 en 'o'ento) de gra2edad in)titucional0 Aunque e)te cargo no +od&a
durar '8) de )ei) 'e)e)0
>o'o 2e'o) de)de la 'i)'a noc-e de la -i)toria del ,erec-o en la antigua Ro'a 5a )e 2en&an
in2ocando e)to) +odere) 5 +ri2ilegio) del E)tado0 Inclu)o ante) de que )e con)iguiera de)+egar la
idea 5 la .igura del E)tado de la +er)ona 5 .igura de lo) go*ernante)0 Pero e)o re+re)ent3 otra +arte
de la 1i)toria0
Pero e;igiendo alguno) recaudo) a lo) co-contratante)0
,e tal 'odo que4 cuando alguien intenta entrar en una licitaci3n0 9 de)+u<)4 )i
gana/
- >o'o cualquier +articular4 al contratar con el E)tado4 de*e cu'+lir con todo) lo)
requi)ito) .or'ale)0
"dem*s debe cumplimentar con los siguientes recaudos econmicos9
:F; comprar los pliegos de bases y condiciones<
CF; cuando formula su oferta o presente su propuesta, debe hacer un
depsito inicial. ,ste depsito se llama de Kgaranta de mantenimiento de la
ofertaK/ si el oferente no mantiene su oferta, pierde el depsito. Y obviamente
pierde tambi%n lo que pag por los pliegos y lo que gast para preparar su oferta<
9F; el ganador de la licitacin es el elegido para firmar el contrato y luego
hacer la obra. #ero al firmar el contrato debe incrementar su fondo de garanta.
0i para presentar la oferta se le exigi, por e.emplo, el :V uno por ciento del
1!
Arquitectura Legal
presupuesto oficial para la firma del contrato se le puede exigir otro BV
adicional para completar un GV. ,ste fondo se denomina Kde garanta de
cumplimiento del contratoK<
BF; .unto al fondo de garanta ya depositado, cuando se le paguen al
contratista las cuotapartes del precio total. 5ientras se construye, cuando ya se
est$ e.ecutando la obra, al hacerse efectivos los certificados parciales, se le
retiene o descuenta otro porcenta.e. !ue puede ser del A al ::V seg6n el pliego
particular. ,ste depsito o retencin se denomina Kfondo de reparosK y sirve de
garanta para posibles KreparosK. !ue son las reparaciones o arreglos de
eventuales defectos que tenga la obra y que se constaten en el momento de
entregarla el constructor. Y que es el momento de recibirla para el ,stado, en
ese acto que denominamos & recepcin provisoria+.
E)to) de+3)ito) o retencione) de garant&a) que le) o*liga a -acer el E)tado a
)u) co-contratante)4 con)tructore) o e?ecutore) de la) o*ra) +E*lica)4 )eFalan el
+er.il '8) caracter&)tico del r<gi'en que e)ta'o) anali:ando0
-Re+re)entan e)ta +relaci3n que el go*ierno )e re)er2a cuando contrata con lo)
+articulare)0
-E) uno de lo) a)+ecto) de la )eguridad que el E)tado quiere dar cuando +rocla'a
que ad'ini)tra *ien lo) *iene) 5 recur)o) que le con.&a la co'unidad a tra2<) de )u)
organi)'o) +E*lico)0
-Guiere que lo) contrati)ta) que de)een -acer o*ra) +ara el .i)co4 tengan en cuenta
que de*en )er '8) cuidado)o) en el cu'+li'iento de )u) o*ligacione)4
- '8) riguro)o) en el cuidado de )u) re)+on)a*ilidade)0
- #8) +reca2ido) en el u)o de una in)tituci3n que tiene )u) grande) 2enta?a) +ero
que ta'*i<n +uede 'o)trar )u) ari)ta) '8) rie)go)a)0
%iene la) 2enta?a) de que el E)tado cuando contrata4 nor'al'ente4 +aga
*ien4 +orque -a -ec-o re)er2a de )u) recur)o) o +artida)0 %iene ade'8) el
contrati)ta la +o)i*ilidad de -acer grande) o*ra)4 que no )ie'+re )e encuentran en el
'ercado0
Pero por otra parte el Estado le advierte a su contratista9
a; debe demostrar suficiente aptitud y solvencia.
b; debe otorgar a su comitente ,stado la absoluta seguridad de su
cumplimiento. 0i no cumple incurrir$ en la pena de perder sus depsitos.
c; en caso de no terminar bien la obra, los fondos retenidos ser$n utilizados para
hacer las correcciones o reparaciones pertinentes.
27. (as garantas
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Rondina
>uando -a*la'o) en general en e)ta) +ro*le'8tica)4 )o*re la) garant&a) en
'ateria de con)truccione)4 )ie'+re +en)a'o) en la) )eguridade) que de*e dar el
con)tructor a )u) co'itente)0 A)& ta'*i<n +a)a en la o*ra +E*lica0
-El con)tructor de*e garanti:ar al E)tado que la o*ra )e -ar8 *ien4
-que )e con)truir8 con.or'e a lo) +lano) 5 +ro5ecto0
-Gue lo) tra*a?o) )er8n *ien e?ecutado) con lo) 'ateriale) adecuado)0
- Pero a ca'*io4 ta'*i<n de*e'o) 'encionar la) garant&a) que de*e tener el
con)tructor de que )u co'itente e)tatal tiene lo) .ondo) re)er2ado) +ara +agarle
en tie'+o 5 .or'a0
- Gue )i <l cu'+le ta'*i<n cu'+lir8 )u cliente0
- Gue lo) .uncionario) no e)t8n +ara i'+edir o de'orar lo) +ago)4 )ino +ara
controlar que la) o*ra) )e realicen *ien4
- 5 en )u ca)o +ara que4 quien cu'+li3 con el E)tado4 +ueda tener la )eguridad de
que el E)tado cu'+lir8 con <l0
Pero ta'*i<n de*e'o) re.erirno) a la) 'a5ore) garant&a) +re)ente) en la
o*ra +E*lica0 Aon la) que e;ige el E)tado 5 la) que el contrati)ta de*e entregar +ara
garanti:ar4 +ara a)egurar a quien contrata en no'*re 5 re+re)entaci3n del +oder
+E*lico4 de que la) co)a) )e +lantean *ien0 ,e)de la eta+a +recontractual0
Porque de)de ante) de que )e .ir'e el contrato el E)tado e)t8 e;igiendo recaudo) de
garant&a/
-el o.erente4 el que quiere contratar con el E)tado4 de*e de+o)itar una cantidad0
- Aola'ente +ara que )e le reci*a )u +ro+ue)ta0
- 9 )i e)ta +ro+ue)ta no e) 'antenida4 el que la -i:o la +erder80
- Ganar8 el E)tado )i un o.erente con2ocado 5 +re)entado4 luego )e retira4 de)i)te
o no )igue en la co'+etencia o tr8'ite licitatorio0
La) otra) garant&a) econ3'ica) )on del ti+o contractual0 Ae +arecen a la)
+renda) que )e entregan en re)guardo o )eguridad o co'o a.ian:a'iento de una
o+eraci3n4 o de un contrato o de un cr<dito0 Ae entrega una )u'a de dinero4 o
t&tulo)4 o )eguro) de cauci3n0 Ma?o la )iguiente condici3n/
quedan en resguardo y en garanta, en poder del comitente de la obra.
- 0i la obra se hace bien y termina bien, cuando se haga la recepcin final, se
le devolver$n estos bienes de garanta.
- 0i algo sale mal, y si el constructor no repara en tiempo y forma los defectos
o fallas de la obra, se usar$n estos fondos para hacer las reparaciones del
caso.
Por e)o )e lla'an U.ondo) de re+aro)U0 U,e re+aracione)U4 co'o )e deno'ina a lo)
.ondo) que )on ta'*i<n de garant&a de cu'+li'iento0 Lo) que )e -acen cuando )e
)u)cri*e el re)+ecti2o contrato0
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Arquitectura Legal
Porque cu'+lir el contrato4 +ara el con)tructor o contrati)ta4 )igni.ica/
-ter'inar la o*ra0
- %er'inarla *ien0
- >u'+lir con )u) o*ligacione) de -acer0
- >u'+lir con )u) o*ligacione) de re)ultado0
- E) decir4 o*tener el re)ultado +retendido 5 *u)cado/
- ter'inar la o*ra con.or'e a lo) +lano) 5 +ro5ecto)0
- %er'inarla *ien0
- >on )u) detalle) 5 )u +er.ecci3n arquitect3nica0
- AegEn la cla)e4 el co)to 5 la) ti+olog&a)0
- >on.or'e a )u de)tino 5 a la) regla) del arte0
- >on el ni2el de ter'inaci3n que e)ta*a con2enido en el contrato 5 de'8)
docu'entaci3n0
2;. (os seguros
Aa*e'o) que e;i)ten )eguro) +ara di.erente) 'ateria) 5 de u)o en di)tinta)
acti2idade)0 Pero lo) )eguro) del auto4 de la ca)a o de cualquier otro *ien4 )e -acen
+ara cu*rirno) de lo) rie)go) que +ueden a'ena:ar al auto o a la) otra) co)a)0 Ai
algo le +a)a a un *ien de nue)tra +ro+iedad4 la co'+aF&a a)eguradora no) +agar8 lo)
daFo)0 Al )eguro lo contrata'o) no)otro)0 La co'+aF&a no) e;tiende una +3li:a4
que e) el docu'ento en donde el a)egurador )e co'+ro'ete a a)u'ir un rie)go en
no'*re nue)tro0 Ai el rie)go4 el +eligro4 )e con2ierte en daFo4 +orque ocurre4 acaece
el -ec-o +er?udicial o daFo)o4 la co'+aF&a a)eguradora no) +agar8 el arreglo o lo
que )e -a5a con2enido0
>uando el )eguro cu*re no )ola'ente nue)tro) daFo) )ino ta'*i<n lo) daFo) a
tercero)4 no) e2itar8 que de*a'o) +agar lo) daFo) que no)otro) +ro2oca'o) a
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Rondina
otro)0 La co'+aF&a a)eguradora le) +agar8 a lo) tercero) da'ni.icado)0
En las cauciones el sistema tambin se 8ormali4a por una compaDa que
asume los riesgos.
#ero en este caso, nosotros lo contratamos al seguro para darle KseguridadK, al
comitente de nuestro traba.o,
- de que cumpliremos adecuadamente.
- 0i no cumplimos, si algo sale mal, la compa1a no nos paga a nosotros que
contratamos el seguro.
- 'e pagar$ al cliente, para resarcirlo de los da1os y per.uicios.
- #or lo que nuestro incumplimiento, o nuestro mal cumplimiento, o el azar, o
el caso fortuito, o los accidentes, produ.eron en la obra.
- !ue el comitente paga por buena.
- "ontrata confiado en nuestras aptitudes, en nuestros antecedentes.
- ,n nuestras garantas. Iaranta de que tenemos buena performance.
- !ue ya fue evaluado en el *egistro de 'icitadores.
- !ue tenemos buena disposicin/ hemos venido a una licitacin para ser
elegidos entre todos los presentados.
- 'uego est$n las garantas que firmamos en el contrato/
asumimos las obligaciones de hacer bien las cosas, de lograr el resultado final
que se puede esperar de nuestras aptitudes.
Y respondemos con todo nuestro patrimonio de que la obra resultar$ buena. Y
que ser$ bien e.ecutada.
#ero adem$s, la compa1a aseguradora responder$ tambi%n por nosotros, en
virtud de un seguro que contratamos. 'a compa1a que, por ser aseguradora,
hace las cauciones o garantas de nuestras obras.
- ,l ,stado se cubre as de los posibles incumplimientos.
- 2 defectos, o fallas, o vicios, o faltantes en la obra.
- 'e exigir$ a la compa1a de seguros que le pague da1os y per.uicios. 2 bien
que le pague a otro constructor para que repare bien la obra. #ara que la
refaccione, o para que la corri.a. 2, en su caso, para que la termine bien y
adecuadamente.
2<. Propuestas
,eno'ina'o) propuesta al lega?o que +re)enta el o.erente que )e decide a
ingre)ar al 'ecani)'o licitatorio0 E) una U+re)entaci3nU que -acen lo) con)tructore)
o +re)tadore) de o*ra)4 +ara que )e lo) cali.ique4 )e lo) concur)e4 )e lo) co'+are
con lo) otro) o.erente) o con la) otra) o.erta)0 Entendiendo que la '8) +er.ecta4 la
'8) co'+leta4 la '8) econ3'ica0 En .in4 la '8) con2eniente4 )er8 elegida +or lo)
.uncionario) que co'+onen la Uco'i)i3n de +read?udicaci3nU0 La co'i)i3n que
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Arquitectura Legal
acon)e?ar8 al go*ierno )o*re a quien )e le ad?udicar8 la o*ra0
La +ro+ue)ta e) ta'*i<n una re)+ue)ta0 $na contrataci3n que )e -ace al
lla'ado .or'ulado en la licitaci3n0 ,e)de e)te +unto de 2i)ta4 el que +ro+one e) el
go*ierno0 Lo) que )e +re)entan al lla'ado entregar8n una e)+ecie de
contra+ro+ue)ta/ +ueden +ro+oner otro +recio4 '8) alto o '8) *a?o0 Pueden4
inclu)o4 +ro+oner 'e?ora) al +re)u+ue)to o.icial0 Pueden +re)entar 2ariante) al
+ro5ecto original de la o*ra0
(os requisitos que normalmente se imponen para la presentacin de las
propuestas son los siguientes9
:. las propuestas cerradas se presentar$n hasta la fecha y hora se1aladas
para el acto de la licitacin. Aer8n -ec-a) en +liego) .ir'ado) +or el +ro+onente4
aco'+aFada) del docu'ento en el que con)ta que )e -a -ec-o el de+3)ito +re2io del
1P (de+3)ito de garant&a de 'anteni'iento de la o.erta=J
C. constancia de que se compraron los pliegos y documentos de la
licitacin0 Para que nadie +ueda alegar que no conoc&a la) *a)e) de la
con2ocatoria0 Nadie +odr8 alegar ignorancia de algEn detalle +ara eludir )u)
o*ligacione) o )u re)+on)a*ilidad0
9. declarar que se conoce el lugar, el terreno y las condiciones de
e.ecucin de la obra<
B. si se proponen variantes, presentarlas con suficiente documentacin y
en sobres separados<
G. se presenta tambi%n el presupuesto que se propone como alternativa, si
no se acepta el presupuesto oficial/ +uede )er 'a5or o 'enor0 El +re)u+ue)to
o.icial e) i'+ortante4 +ero e) un dato indicati2o0 #uc-o) e)t8n di)+ue)to) a
contratar +recio) '8) *a?o) que el +re)u+ue)to o.icialJ
@. constancia de inscripcin en el *egistro de 'icitadores 5 cali.icaci3n
del 'i)'o4 que certi.ique que )e tiene ca+acidad de contrataci3n +ara e)a o*raJ
A. recaudos laborales, impositivos, municipales y dem$s que puedan
requerirse. Lo *8)ico e;igi*le e) e)tar de*ida'ente in)cri+to) 5 e)tar al d&a con
lo) i'+ue)to)J
>. inventario de maquinarias, equipos, personal<
?. balances que demuestren solvencia y debida administracin de la
empresa<
:H. si se tratara de (8, o (nin 8ransitoria de ,mpresas, documentacin
que as lo acredite<
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Rondina
::. si se trata de empresa individual, constancias de su aptitud, y de la
representatividad de sus gerentes<
:C. en el caso de exigirse doble sobre/
a= en )o*re UAU la +ro+ue)ta t<cnica4 con)tructi2a 5 de detalle)J
*= en el otro )o*re4 el BMC4 la +ro+ue)ta econ3'ica4 con +re)u+ue)to
glo*al 5 anal&tico0
:9. la declaracin .urada de que )e 'antendr8 la +ro+ue)ta +or el t<r'ino
que 'andan lo) +liego)J
:B. declaracin general de que se conocen todos los detalles de la obra.
,e que )e a)u'en todo) lo) rie)go) +ro+io) del e'+rendi'iento 5 de la
re)+on)a*ilidad 5 acce)oria) legale) 5 contractuale) +ro+ia) de quien e?ecuta o*ra)
5 de quien contrata con el E)tado0
2=. "d5udicacin
E)te +rocedi'iento de elecci3n entre lo) o.erente)4 )e +roduce en .a2or de
quien +re)enta la 'e?or +ro+ue)ta0 La '8) con2eniente0 Gue no )ie'+re )er8 la '8)
econ3'ica0 Para ello )e deri2a el e)tudio de la) o.erta) a una co'i)i3n de +re-
ad?udicaci3n4 que e2aluar8 todo) lo) detalle) de la) +ro+o)icione)0
E)ta co'i)i3n ele2ar8 )u in.or'e a quien .inal'ente decidir80 A quien tiene a )u
cargo el e?ercicio de e)ta autoridad e)tatal0 ,ictando un decreto del Poder E?ecuti2o0
7 una )i'+le re)oluci3n del 'ini)tro del ra'o o del director de la re+artici3n
contratante0
En e)ta 'ateria4 co'o en la generalidad de lo) acto) ad'ini)trati2o)4 )e
con?ugan .en3'eno) 'u5 +articulare) en la 'anera de contratar4 de decidir4 de
con.ir'ar o negar 2alide: a lo) acto) ?ur&dico) del +ro+io E)tado0 ,eci'o) que la
re+artici3n +E*lica4 o ad'ini)traci3n4 )e re)er2a la '8) a'+lia di)crecionalidad0
Gue garanti:a la '8) a'+lia inde+endencia de criterio0 Gue no quiere decir que el
3rgano e)tatal actEe con ar*itrariedad 'ani.ie)ta0
(as bases de la ad5udicacin son las siguientes9
a; la propuesta m$s venta.osa. Aer8 aquella que4 -a*iendo cu'+lido todo) lo)
requi)ito) del lla'ado4 o.rece '8) 2enta?a)0 Gue +ueden )er econ3'ica)4 +or )er la
o.erta '8) *a?a en co)to)0 7 +uede tener otra) 2enta?a) a+recia*le) 5 2alio)a).
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Arquitectura Legal
b; para elegir al ganador )e tendr8 en cuenta/ antecedente) de la e'+re)a4 que
-agan )u+oner que e) la '8) )egura en el cu'+li'iento de )u) o*ligacione)0 La
ca+acidad de contrataci3n/ que -a*la de )ol2encia 5 e;+eriencia0 El 'onto de la
+ro+ue)ta4 que -a*la del co)to0 9 .inal'ente4 )i -u*iere 2ariante)4 el car8cter4
con2eniencia 5 co)to) de la) di.erencia) +re)entada)0
-Ai +en)a'o) cual e) el conce+to de contrato en el ,erec-o >i2il o +ri2ado0
-Ai )e entiende que -a5 contrato cuando do) +arte) )e +onen de acuerdo0
-Ai la locaci3n de o*ra +ri2ada e)4 ade'8)4 cuando alguien o.rece -acer una o*ra
+or un +recio deter'inado 5 el co'itente ace+ta e)a o*ra +or e)e +recio0
0i tom$ramos estas dos definiciones, podramos decir que en la obra p6blica,
cuando se ad.udica la obra a alguien, a uno que hizo la propuesta y que le fue
aceptada, entonces ya tendramos contrato. #ero esto no es as/ .ustamente
porque estamos en la obra p6blica. ,n donde los tiempos y las formas son muy
diferentes.
En e)te tr8'ite4 reci<n e)ta'o) ante la )elecci3n que -ace el E)tado )o*re
con quien )e di)+one a contratar0 La ad'ini)traci3n dice que e)ta +er)ona o
e'+re)a4 que +re)ent3 una o.erta4 .ue )eleccionada +or )er la 'e?or/ la 'e?or
e'+re)a 5 la 'e?or +ro+ue)ta0 A-ora )e di)+onen la) co)a) +ara cele*rar4 reci<n
a-ora4 el contrato de o*ra0
No) de*e'o) ol2idar qu< -a*&a'o) entendido +or contrato en el derec-o
+ri2ado0 No) +u)i'o) a-ora en el terreno de la) contratacione) del E)tado0 E)ta'o)
ante una 'anera de )eleccionar lo) co-contratante)0 $na .or'a de elegir al 'e?or0
La 'e?or +ro+ue)ta0 La '8) con2eniente0 >on un )i)te'a a*ierto 5 +E*lico0
Mu)cando la tran)+arencia del +rocedi'iento 5 la 'e?or de.en)a de lo) intere)e) del
E)tado0 Mu)ca'o) o*tener la 'e?or o*ra4 entre lo) 'e?ore) con)tructore)4 al '8)
*a?o +recio 5 con lo) 'a5ore) controle) de ge)ti3n 5 de calidad0
A-ora la) +arte) ingre)ar8n al tie'+o +ro+ia'ente contractual0 1a)ta a-ora
tran)itaron el +er&odo +re-contractual0 Porque e) de +re+araci3n0 E) +re-contractual
el +roce)o licitatorio que )e re)er2a el E)tado +ara elegir a )u) contratante)0
Ku)ta'ente e)ta +re)encia de la licitaci3n +E*lica co'o .or'a de +re+arar al
>ontrato de 7*ra PE*lica0 E)te ca'ino que )eFala el r<gi'en licitatorio +ara
contratar la) o*ra) +E*lica)4 e) una de la) caracter&)tica) +rinci+ale) de nue)tro
contrato0 >aracter&)tica) que -acen que +oco )e a)e'e?en lo) contrato) +ri2ado)
con lo) contrato) +E*lico)0 94 en e)+ecial4 que )ean tan di)tinto) lo) contrato) de
o*ra +ri2ada de lo) contrato) de o*ra) +E*lica)0
2>. Privilegios del Estado
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Rondina
El E)tado )e re)er2a e)to) +ri2ilegio) en no'*re 5 en 2irtud de la
co'unidad a la que re+re)enta0 Pero ta'*i<n de*e'o) decir que e)to) rigore)4
.or'alidade) 5 otra) +re)ione) que e?erce co'o imperium o ge)to) de autoridad4 de
di)crecionalidad4 de 2enta?a)4 e)t8n )iendo ace+tada) +or lo) +articulare)0 Lo)
o.erente) que )e quieran con2ertir en concur)ante) 5 que a)+iran a )er contrati)ta)0
Nadie lo) o*liga4 nadie lo) con2oca en .or'a co'+ul)i2a0 @ienen lo) que de)ean
contratar con el E)tado0 $na 2e: incor+orado) al 'ecani)'o licitatorio4 )e
)o'eter8n a )u) regla)0
Gue )on de ti+o .or'al0 Regulatoria)0 9 alguna) de car8cter econ3'ico4 que
tienden a +roteger el inter<) e)tatal0 Gue no )on in2entada) )3lo +ara -acer
contrato)0
$ue por el contrario, ablan de los caracteres de la actividad estatal9
:. presuncin de legitimidad.
C. exorbitancia/ puede desbordar los lmites del contrato.
9. ius imperium/ puede actuar con cierta autoridad de imperatividad a6n
en las tratativas y gestiones/ exige mayores cuidados, se reserva mayores
derechos de inspeccin y direccin de las obras.
B. cuando contrata impone condiciones. 8iene formularios o
procedimientos pre determinados. !uien quiera contratar con el ,stado debe
aceptarlos, adherir a sus condiciones. 0us contratos no se discuten. 0e toman o
se de.an.
G. tiene actitudes discrecionales. ,stas actuaciones se verifican en el
ancho marco de los criterios de gobierno y de administracin. 'os funcionarios
responder$n personalmente de decisiones equivocadas. #ero tienen facultades
para decidir en una fran.a de opciones. ,l particular puede discutir la
arbitrariedad manifiesta.
#ero no puede que.arse por esas decisiones fundadas en el margen
propio de la discrecionalidad. 0i es discreta. 0i se hace con KdiscrecinK y se
fundamenta en razones de conveniencia y oportunidad. ,n el marco de la
legalidad y legitimidad que se presumen. #ero que tambi%n se requieren. "omo
ingredientes inexcusables de la actuacin.(1=
(1= La) nota) o caractere) que e)ta'o) )eFalando de la) relacione) entre el E)tado co'itente 5 )u)
co-contratante)4 a lo) que lla'a'o) contratistas4 )on ?u)ta'ente la) que 'arcan la) di.erencia)
entre lo) contrato)0 >uando el +ro.e)ional o con)tructor contrata con un +articular4 e)t8n
contratando do) +er)ona) iguale)4 iguale) en +oder4 en ca+acidade) 5 en a+titude) 5 .acultade)0 El
contrato re)ultante )er8 entonce) contrato co'En4 de ,erec-o co'En o de ,erec-o Pri2ado0
>uando e)e 'i)'o con)tructor contrata con el E)tado4 de*e )a*er que )e )o'ete a 2aria*le) 5 a
condicione) que lo colocan en otro e)cenario/ el +re)u+ue)to del ,erec-o PE*lico en donde )e
encontrar8/
1N= >on un )u?eto de derec-o4 el E)tado4 que -ar8 2aler )u )o*eran&a e i'+eriu'0 E) decir e)a )erie
1!7
Arquitectura Legal
de +ri2ilegio) que -ace del E)tado una +er)ona ?ur&dica e)+ecial 5 +ro'inente0 >on cl8u)ula) o
condicione) que4 )i .ueran e'+leada) +or lo) +articulare) en )u) +ro+io) contrato)4 lo) con2ertir&an
en nulo) o in28lido)0
2N= Ae e)t8 )o'etiendo a la ?uri)dicci3n o co'+etencia de lo) organi)'o) +E*lico) que controlan el
que-acer ad'ini)trati2o0 9 luego )e )o'eter84 )i e) +reci)o4 a la co'+etencia de lo) tri*unale)
e)+eciale) que atienden lo) +ro*le'a) 5 recla'o) contra el E)tado0
3N= La o*ra4 que e) el o*?eto del contrato +E*lico4 e) una o*ra de)tinada al )er2icio o al u)o +E*lico0
E)to ta'*i<n le concede di.erencia 5 e)+eci.icidad al contrato de o*ra +E*lica cele*rado entre el
>on)tructor 5 el E)tado co'itente0
4N= 6inal'ente4 el orden 5 el +rocedi'iento que )e i'+one el E)tado +ara contratar tiene
caracter&)tica) que lo di.erencian )u)tancial'ente del contrato +ri2ado0 Pi<n)e)e en la) .or'alidade)
5 actuacione) que )e i'+onen en el +roce)o de la licitaci3n +E*lica0 9 e)tare'o) ante una
'odalidad que4 di.&cil'ente4 )e i'+onga alguna 2e: en la acti2idad +ri2ada0
C"P&'%(+ G&
+,#" P%,(&C" 0 C+-'#"'+
2. El contrato de obra pAblica
Aa*e'o) que el contrato e) un acto ?ur&dico0 En e)te ca)o e) un acto ?ur&dico
1!
1!
Rondina
i'+ortante que tiene lugar en el +roce)o de la o*ra +E*lica0 E)t8 in'ediata'ente
de)+u<) de la licitaci3n/
- Ai entende'o) que la licitaci3n ter'ina con la ad?udicaci3n de la o*ra al 'e?or
+o)tulante0
- Ai )e logr3 tal o*?eti2o4 e)tare'o) in2itando a cele*rar el contrato al 'e?or de
lo) o.erente)0
- %odo el 'ecani)'o e)t8 ordenado +ara que ta'*i<n la o*ra re)ulte la 'e?or de
toda) de entre la) que )e -u*ieran +odido reali:ar0 Pro5ecto4 )elecci3n de
o.erta)4 co'+etencia +or calidad 5 +recio0
,e)+u<)4 reci<n llegar8 el contrato4 en donde la ad'ini)traci3n e)tatal *u)car8
a)egurar que4 'ediante la) e)ti+ulacione) correcta)4 todo )e cu'+la adecuada'ente0
>a)i todo) lo) detalle) e)tar8n 5a +re-e)ta*lecido) en la) docu'entacione)
+reli'inare) de la licitaci3n/ +ro5ecto4 +re)u+ue)to4 ca+acidade) 5 a+titude) del
+o)tulante a e?ecutarla0
A-ora4 'ediante la) .ir'a) que )ellen el co'+ro'i)o e;+re)o entre la)
+arte)4 )e +roceder84 co'o dice el 'i)'o te;to de la le5 nacional de o*ra) +E*lica)/
,ntre la administracin p6blica y el ad.udicatario se firmar$ un contrato
administrativo de obra p6blica. ,l cocontratante afianzar$ el cumplimiento de
su compromiso mediante un depsito en el Panco de la 3acin del GV del monto
convenido. 0i el ad.udicatario retirara su propuesta o no concurriera a firmar el
contrato, se podr$ contratar la obra con el proponente que siga en orden de
m%ritos.
Este contrato no es el producto de la discusin previa entre las partes.
- %a'+oco e) el B+oner)e de acuerdo entre el con)tructor 5 )u clienteC co'o
ocurre en la o*ra +ri2ada0
- En e)te ca)o e)ta'o) ante una .or'alidad ad'ini)trati2a0
- $n acto ?ur&dico-ad'ini)trati2o que )e 2iene a )u'ar a lo) 'uc-o)
+rocedi'iento) que )e -icieron durante la licitaci3n0
- En cualquier negocio +articular4 )i un +ro+ietario4 con2oca a lo) +ro.e)ionale) 5
con)tructore) +ara que le e?ecuten un +ro5ecto que 5a +o)ee0
- Ai 2ienen lo) intere)ado) 5 +ro+onen .or'al'ente )u o.erta0
- Ai4 de entre todo) lo) o.erente) )e elige a uno4 5 )e le ad?udica la o*ra0
- En e)te 'o'ento4 en el 8'*ito del derec-o +ri2ado4 dir&a'o) que 5a e;i)te un
contrato +er.ecto/
- tene'o) un acuerdo .or'al )o*re un o*?eto que e)t8 +er.ecta'ente deter'inado0
- Pero en la o*ra +E*lica la) .or'alidade) )on di)tinta)0
- Aqu& )e requiere la .ir'a del contrato0
- Gue )egura'ente no e) un contrato co'En/
- la) +arte) no )e +onen de acuerdo )o*re la) co)a) a reali:ar0
- El E)tado4 a tra2<) de )u) organi)'o) ad'ini)trati2o)4 redacta un contrato que
el ad?udicatario de*er8 .ir'ar0
- Por e)o lla'a'o) al Bcontrato de o*ra +E*licaC un ti+o e)+ecial de con2enio en
1!!
Arquitectura Legal
el cual )ola'ente )e +untuali:an alguno) dato)4 )e concretan lo) co'+ro'i)o)4
)e .i?an .ec-a)4 +auta) 5 +rocedi'iento) +ara la iniciaci3n de tra*a?o)0
- 94 e2entual'ente4 )e +odr8n agregar alguno) detalle) o 'ecani)'o) de
contralor de tra*a?o del contrati)ta0
- 7 +reci)ione) )o*re a)+ecto) que -u*ieran dado lugar a duda)4 con)ulta) o
contradiccione)0
(os contenidos abituales ser*n9
:. Determinacin de los su.etos firmantes/ el .uncionario que re+re)enta al
E)tado 5 el +ro.e)ional o e'+re)ario que +a)3 de o.erente a ad?udicatario 5 que
de)de a-ora4 )er8 contrati)ta0
C. Determinacin de los tiempos precisos/ ante) de la .ir'a del contrato
de*er8 -acer)e el de+3)ito de garant&a contractual/ )i e) del 5P 5 el de+3)ito inicial
.ue del 1P .altar8 co'+letar con el 4 re)tante0 ,e)de la ad?udicaci3n )e cuentan/ 2"
d&a) +ara de+o)itar -3" d&a) +ara .ir'ar- 5 de)de e)ta .ir'a/ una .ec-a +erentoria
+ara -acer el re+lanteo 5 dar co'ien:o a la) o*ra)0
(os documentos que se consideran integrantes del contrato son9
:. ,l cuerpo de escritura que se llama vulgarmente &contrato, contrata4
con2enio o contrato de o*raCJ
C. los pliegos con los cuales se licit la obra/ +liego) generale)4 +liego)
t<cnico) o +articulare)4 +lano) de con?unto 5 +lanilla)4 docu'entaci3n
co'+le'entaria4 +ro+ue)ta del o.erente-ad?udicatario -a-ora contrati)ta-4
+re)u+ue)to 5 +ro+ue)ta econ3'ica .inal del o.erente0 >on toda) la) correccione)4
o*)er2acione) 5 de'8) docu'entaci3n que )e agreg3 al +rocedi'iento que
de)e'*oc3 en la ad?udicaci3n 5 el contrato0
3. .u5etos
>uando de)ea'o) de.inir de)de el +unto de 2i)ta )u*?eti2o al contrato de
o*ra +E*lica deci'o) )i'+le'ente que/
- e) el contrato de con)trucci3n que cele*ra el E)tado0
- A)& de )i'+le 5 concreto e) el conce+to original de e)te contrato0
- Gue a-ora requiere '8) +reci)ione) +orque -an a+arecido alguna) 'odalidade)
que alteraron e)e conce+to original0
- Pero )ie'+re )er8 deter'inante la +re)encia del E)tado en el contrato que
2""
2""
Rondina
anali:a'o)0 Porque )i a-ora +uede no )u)cri*irlo el 3rgano de la ad'ini)traci3n4
)er8 +orque delega o utili:a algEn 'ecani)'o e)+ecial +ara deri2arlo a
entidade) +articulare)0
Pero siempre detr*s del contrato pAblico est* el Estado, directa o
indirectamente, m*s pr:imo o m*s distante9
puede el ,stado convocar a licitacin para que se construya una obra
que utilizar$ directamente un organismo de la administracin/ e)cuela4 -o)+ital4
o.icina)4 )ede) de 3rgano) o re+articione) e)tatale)0
se puede convocar a licitacin para concesionar una obra p6blica que el
oferente construir$ y luego pondr$ en servicio4 co*rando +ea?e +ara recu+erar la
in2er)i3n 5 o*tener la ganancia/ ca'ino)4 +uente) o in)talacione) que )e li*ran al
u)o +E*lico 'ediante +ago de tari.a)0
puede el ,stado otorgar subsidios a otro organismo estatal o a entidad de
bien p6blico para que construya la obra con.or'e a la) regla) +re-e)ta*lecida)4
con el dinero que )e le otorga4 +ero )u?eto a contralor e)tatal0
,el lado del contrati)ta ta'*i<n tene'o) alguna) +reci)ione) que )e requiere
anali:ar/
-co'o en todo contrato de o*ra4 e)ta'o) en la o*ra +E*lica ante un contrato
de ti+o +er)onal e intran).eri*le0 Le lla'a'o) contrato Kintuitu personaeM9 e)t8
elegida la +er)ona +or )u) cualidade) o antecedente)0 #uc-o '8) en la o*ra e)tatal0
En donde la elecci3n del con)tructor )e -ace 'ediante un co'+le?o +rocedi'iento
licitatorio0
-en la o*ra +ri2ada i'+orta qui<n )e 'antiene co'o re)+on)a*le del
+ro5ecto 5 de )u e?ecuci3n0 I'+orta +oco a quien )e con2oque co'o contrati)ta de
o*ra4 +orque el +ro.e)ional o e'+re)ario +rinci+al 'uc-a) 2ece) ni )iquiera
in.or'a al co'itente qui<n e)t8 e?ecutando0 En la o*ra +E*lica el contrato e)
+er)onal4 intran).eri*le4 5 )e de*e indi2iduali:ar 5 controlar a lo) e?ecutore) de cada
+arte o eta+a de o*raJ
-no o*)tante4 )i la ad'ini)traci3n lo autori:a )e +ueden )u*contratar
tra*a?o)J
-ta'*i<n )e +ueden .or'ali:ar acuerdo) con otro) e'+re)ario) ante) o
de)+u<) del contrato4 +ara que )e a)ocien al tra*a?o0
Aie'+re con la anuencia de la ad'ini)traci3n0
-inclu)o )e utili:a la .igura de la $%E/ $ni3n %ran)itoria de E'+re)a)0
>uando do) o '8) )ociedade)4 con)tructora) o e'+re)a) )e a)ocian +ara una o*ra en
+articular0 (1=
A la ad'ini)traci3n le con2iene4 en la 'edida en que 2aria) e'+re)a) )u'an )u
ca+acidad de contrataci3n4 )u) equi+o)4 )u) +ro.e)ionale) 5 )u) antecedente) +ara
'e?or e?ecutar una o*ra0
2"1
Arquitectura Legal
7. +b5etos
,eci'o) que la o*ra +E*lica tiene +or o*?eto la reali:aci3n de tra*a?o)4
ele'ento)4 con)truccione) o reali:acione) que4 con la adecuada inter2enci3n del
E)tado4 )e -aga 'ediante el concur)o de +articulare) de*ida'ente )eleccionado)4
con.or'e al +rocedi'iento que e)ta*le:can la) nor'a) 2igente)0
>on.or'e a dic-a) nor'a) -que en general con)titu5en el )i)te'a de la o*ra
+E*lica con )u) le5e)4 )u) decreto) regla'entario) 5 lo) +liego) generale) 5
+er'anente) que )e utili:an en cualquier ni2el 5 ?uri)dicci3n del E)tado
C se a dico que9
ser$n obras p6blicas todas las construcciones, refacciones, instalaciones,
traba.os y obras en general/ +ro2i)i3n4 arrenda'iento4 adecuaci3n o
re+araci3n de '8quina)4 a+arato)4 'ateriale) o ele'ento) de tra*a?o4 o
nece)ario +ara la acti2idad acce)oria o co'+le'entaria de la o*ra que )e con)tru5a
+or el 'i)'o E)tado o +or +er)ona) o entidade) +ri2ada) u o.iciale)4 con .ondo)
+ro+io) o de a+orte) nacionale)4 de +articulare) o de otro) organi)'o)0
(1= E)ta 'odalidad de a)ociaci3n entre e'+re)a)4 tiene 2igencia en todo) lo) 3rdene) 5 )u+ue)to) en
lo) que +uede actuar una e'+re)a indi2idual0 E)t8 +re2i)ta en el >3digo de >o'ercio *a?o la
deno'inaci3n gen<rica/ B,e la) Agru+acione) de >ola*oraci3nC0 9 en la )ecci3n 2D de e)te
t&tulo4 )e e)ta*lece/
- artculo 9AA/ De las uniones transitorias de empresas/ "aracterizacin/
- BLa) )ociedade) con)tituida) en la Re+E*lica4 5 lo) e'+re)ario) indi2iduale) do'iciliado) en
ella4 +odr8n4 'ediante un contrato de unin transitoria, reunir)e +ara el de)arrollo o e?ecuci3n
de una o*ra4 )er2icio o )u'ini)tro concreto4 dentro o .uera del territorio de la Re+E*lica0 Podr8n
de)arrollar o e?ecutar la) o*ra) 5 )er2icio) co'+le'entario) 5 acce)orio) al o*?eto
+rinci+al0 0000000 No )on )ociedade) ni )on )u?eto) de derec-o0 Lo) contrato)4 derec-o) 5
o*ligacione) 2inculado) con )u acti2idad )e rigen +or lo di)+ue)to en el art&culo 37!000
- E)te art&culo 37! del 'i)'o >3digo de >o'ercio )e re.iere a que Bel re+re)entante H de la $%E-
tendr8 lo) +odere) )u.iciente) de todo) 5 cada uno de lo) 'ie'*ro) +ara e?ercer lo) derec-o) 5
contraer la) o*ligacione) que -icieren al de)arrollo o e?ecuci3n de la o*ra4 )er2icio o
)u'ini)tro000C
De los conceptos precedentes, podemos decir que9
10 el ob.eto de la obra p6blica +uede e)tar dado +or co)a) in'ue*le)/
edi.icio) 5 )u) acce)orio)J
C. por obras de estructura funcional, urbana y de servicios<
9. por obras de infraestructura o de soporte de otras actividades/
carretera)4 +uente)4 calle) 5 a2enida)0 Ao*re el 'i)'o territorio ur*ano o
2"2
2"2
Rondina
e;traur*ano0 Ao*re la) co)ta) en r&o) 5 'are)0 7 re.erida) al e)+acio co'o
e)tacione) )atelitale)4 aero+uerto) 5 o*ra) co'+le'entaria)J
B. equipamientos, mobiliarios, cosas muebles propiamente dichas, co'o
'8quina)4 2e-&culo) 5 arte.acto)0 Miene) 5 co)a) en el '8) a'+lio )entido
de la +ala*ra0
G. cosas inmateriales. >uando lo 'aterial )ea )ola'ente el )o+orte )o*re el
cual )e +ro+one una o*ra intelectual0 >uando re+re)entan co)a) u o*ra) que
)igni.ican +or el +roducto .inal o re)ultado/ +ro5ecto)4 e)tudio)4 en)a5o)4 o*ra)
cient&.ica)4 t<cnica) o art&)tica)0
,e)de la 'i)'a enu'eraci3n +recedente4 ta'*i<n deduci'o) que/
-el contrato de o*ra +E*lica +uede e)tar re.erido a la con)trucci3n4
.a*ricaci3n o re.acci3n de 'ue*le) e in'ue*le)0 A )u) tra*a?o) de +ro5ecto4 di)eFo4
arreglo o 'odi.icaci3n0
9 dado) lo) o*?eto)4 ele'ento)4 co)a)4 *iene)4 en)ere)4 Etile)4 arte.acto) 5
'o*iliario que +ueden )er o*?eto del contrato que e)tudia'o)4 +ode'o) co'+letar
la deter'inaci3n4 diciendo que )e de*e cali.icar ta'*i<n +or la .inalidad que tiene
la co)a4 tra*a?o o ele'ento )o*re el que )e reali:a4 o con el que )e reali:a la o*ra/
e)a .inalidad de*e e)tar a.ectada al u)o +E*lico4 a la utilidad )ocial o al *ien co'En0
,e 'anera directa o indirecta4 'ediata o in'ediata0
;. Hormalidades
#uc-a) 2ece) no) )or+rende la i'+ortancia que )e le da a la) .or'alidade)
en el ,erec-o Ad'ini)trati2o0
Porque en ,erec-o )ie'+re e;i)ten la) .or'a)0 Pero 'u5 +oca) 2ece) )e e;ige la
.or'alidad +or la .or'alidad 'i)'a0 Ku)ta'ente en el derec-o +ri2ado )e -a*la de
.or'a) )u)tanciale) 5 otra) no )u)tanciale)0 Gue )on co'+le'entaria) o ad?eti2a)0
Ae -a*la ta'*i<n de .or'alidade) &ad solemnitaten+4 que )e e;ige +ara que )e
recono:ca 2alide: al acto0 La) otra) )on .or'a) &ad probationem+ que )e requieren
+ara +ro*ar la e;i)tencia del acto4 +ero que no in2alidan la) co)a) cuando .altan0
En el ,erec-o Ad'ini)trati2o en general 54 en el r<gi'en de la o*ra +E*lica en
+articular4 la) .or'a) )e e;igen co'o ele'ento) )u)tanciale)0 Ku)ta'ente de)de que
)e +re)enta una o.erta en una licitaci3n4 )e requiere un e)tricto cu'+li'iento
.or'al0 >uando )e de)arrollan lo) +a)o) de un +rocedi'iento de con2ocatoria4
ad?udicaci3n o contrataci3n4 )e -a*la de B+rocedi'iento) reglado)C0 Ello quiere
decir que el tr8'ite4 lo) o.erente) 5 lo) .uncionario)4 no +ueden )alir)e de la) regla)4
de la nor'ati2a0
2"3
Arquitectura Legal
Por e)o de)de el anuncio o deci)i3n de e?ecutar una o*ra e)tatal )e dan
.or'alidade)4 eta+a) 5 +roce)o) total'ente concatenado)0 Lo) intere)ado) en
contratar con el E)tado concurrir8n a la con2ocatoria0 Pero no todo) lo) intere)ado)
+ueden concurrir/ de*en llenar4 de)de el co'ien:o4 la) +ri'era) .or'alidade)/ e)tar
in)cri+to en un Regi)tro de Licitadore)4 e)tar cali.icado4 tener cali.icaci3n
)u.iciente0
(uego vendr*n las otras 8ormalidades, que son pasos o etapas
previamente establecidas9
comprar los pliegos
- obtener la calificacin correspondiente en el *egistro de 'icitadores
- con una capacidad de contratacin suficiente para la obra
presentar las propuestas
ad.untando la documentacin que sea pertinente
concurrir en los plazos y horarios previstos
llenar todos los recaudos que se exi.an
pagar los impuestos, sellados o depsitos establecidos
presentar las plizas del 0eguro de "aucin en caso de que se desee
evitar el depsito en efectivo
completar los requisitos o documentacin que se le exi.a
si se le ad.udica, completar recaudos y hacer el segundo depsito, si es
que no se ha optado por los 0eguros de "aucin
suscribir el contrato que se le impone, designando los representantes
legales y sobre todo, los representantes t%cnicos o profesionales de la
,mpresa "ontratista.
hacer replanteo de obra e iniciar traba.os
llevar documentacin de obra
atender reclamos, notificaciones y firmar libro de rdenes
presentar certificaciones cuando corresponda
acatar indicaciones del inspector estatal codirector profesional de la
obra que representa al comitente
realizar entregas parciales cuando as corresponda
oficializar las recepciones por parte del organismo de control
hacer las reparaciones, arreglos, refacciones o salvar vicios aparentes en
el perodo de garanta =entre la recepcin provisoria y la recepcin
definitiva;.
<. El consentimiento
En el ,erec-o >i2il o +ri2ado cuando )e de.ine al contrato en general )e
2"4
2"4
Rondina
dice que -a*r84 e.ecti2a'ente4 un contrato/
-&cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaracin de
voluntad com6n destinada a reglar sus derechos+ -art&culo 1137 del >3digo
>i2il-0
En o*ra +E*lica la co)a no e) tan a)&0 Por )u+ue)to que el con)enti'iento
e;i)te0 Porque )i entende'o) co'o con)enti'iento a la 'ani.e)taci3n de 2oluntad4
e;i)te una deter'inada 2oluntad de +arte del contrati)ta que +re)enta )u o.erta 5
luego e)+era continuar el tr8'ite0
E;i)te4 ta'*i<n4 2oluntad 'ani.ie)ta del E)tado que con2oca4 )elecciona4
ad?udica 54 .inal'ente4 contrata0
El con)enti'iento4 que )egEn el >3digo >i2il +uede inclu)o )er t8cito -a)& lo
dice el art&culo 1145- )e 'ani.ie)ta4 )egEn el 'i)'o >3digo/
-2er*al'ente
-+or e)crito
-+or )igno) inequ&2oco)
-+or -ec-o) o acto) que autoricen a +re)u'irlo0
>o'o deci'o) en nue)tro Li*ro )o*re B>ontrato de 7*ra PE*lica 5
Pri2ada0C -+8gina 2"5/
- se entiende que, en la ad.udicacin de la obra al oferente que present la
propuesta m$s conveniente, existe como una especie de perfeccionamiento de
un tr$mite consensual que se parece mucho a un verdadero contrato. #ero
esto es as, taxativamente, en el derecho privado. ,n la obra p6blica se
requieren m$s precisiones. 5$s formalidades. ,n especial se exige m$s
formalidad para el ,stado.
Por e)o de*en )a*er4 lo) que quieran contratar con el E)tado4 que intentan
-acer un acto ?ur&dico4 un negocio con la Enica +er)ona de derec-o +E*lico4
ad'ini)trati2o 5 +ol&tico que +uede i'+oner regla) +re-deter'inada)0 Aole'ne)0
Riguro)a)0
,e*e'o) )a*er inclu)o que )i el E)tado actEa a tra2<) de )u) .uncionario)4 co'o
legal 5 conce+tual'ente corre)+onde4 lo -ar8 en u)o 5 e?ercicio de )u calidad de
imperium 5 de )u ca+acidad de e;or*itancia0 Gue )igni.ica que la) actuacione) de
derec-o +E*lico -ec-a) +or el E)tado tienen )u cuota de autoridad 5 )u .acultad de
e;ceder la) nor'a) del derec-o co'En/ imperium )igni.ica +oder de deci)i3n
cali.icado 5 rele2ante0 E;or*itancia quiere decir +oder de)*ordar lo) 'olde) del
derec-o que )on o*ligatorio) +ara lo) +articulare) +ero que no o*ligan de igual
'anera al E)tado0
Con todo ello resulta que, si ablamos de consentimiento, debemos
distinguir9
a el consentimiento del particular, oferente o cocontratante.
b el consentimiento del ,stado, manifestado a trav%s de sus funcionarios.
2"5
Arquitectura Legal
El +articular e;+re)a clara'ente que de)ea contratar con el E)tado cuando
+re)enta )u o.erta o +ro+ue)ta en el acto de a+ertura de la licitaci3n0
El E)tado tiene otro) tie'+o)/
-2a )eleccionando a )u) +o)i*le) contrati)ta)0
-Pri'ero lo) cali.ica0 Luego lo) e2alEa0 6inal'ente lo )elecciona4 a aquel que
de?ar8 de )er o.erente +ara con2ertir)e en ad?udicatario0 Le ad?udica la o*ra0
- 9 reci<n de)+u<) lo in2ita a .ir'ar el contrato0
- 1a)ta que )e .ir'e e)te contrato -que lla'a'o) de ad-e)i3n o +re-con)tituido-
el E)tado +uede de)i)tir de la o*ra0
- El contrati)ta no0
- Ai lo -ace +ierde )u) de+3)ito) de garant&a 5 ade'8) )u.re el ca)tigo de )er
e;cluido del Regi)tro de Licitadore)0
El con)enti'iento del E)tado no tiene tal 2e: lo) ele'ento) que +uede tener
el +articular o la e'+re)a4 re+re)entada +or )u director o gerente0
Lo) +articulare) deci'o) que e;+re)a'o) nue)tro con)enti'iento de 'anera 28lida
cuando lo -ace'o) con/
-di)cerni'iento0
-intenci3n0
-li*ertad0
Esto signi8ica que debemos tener9
a= inteligencia y conocimiento de lo que +retende'o) -acer 5 de la)
con)ecuencia) de la) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) que a)u'i'o)0
*= capacidad de entender nue)tro) acto) 5 dirigir nue)tra) accione)0
c= -ntencin e) direccionar la 2oluntad con 8ni'o de o*ligarno) o de reali:ar el
negocio que luego +rotagoni:a'o)0
d; la libertad )e 'ani.ie)ta en la 2oluntad que actEa con conoci'iento e intenci3n4
+ero ta'*i<n )in li'itacione) end3gena) o e;3gena)/ )in 2icio) o in.or'acione) de
nue)tra ca+acidad de decidir0 >o'o +odr&a )erlo *a?o lo) e.ecto) del alco-ol o la)
droga) o de una en.er'edad0 7 en el ca)o de .uer:a) e;teriore)4 cuando e;i)ta
a'ena:a o 2iolencia o inti'idaci3n0
En el 8uncionario, el equivalente al tema de la capacidad comprende las
siguientes aptitudes9
competencia
2"6
2"6
Rondina
legalidad
formalidad
Ai el .uncionario en no'*re del E)tado actEa en el terreno de )u) +ro+ia)
.uncione)0 En el e?ercicio de )u leg&ti'a autoridad o cargo4 e)t8 actuando con
ca+acidad0 La ca+acidad que )e le requiere en el derec-o ad'ini)trati2o0 Ai actEa
dentro de la) nor'a) 5 )in ar*itrariedad 'ani.ie)ta4 )u actuar tiene +re)unci3n de
legiti'idad0 9 el orden ?ur&dico e)tatal lo de*e a2alar0 Actuando inclu)o en el 'arco
de )u leg&ti'a di)crecionalidad/ en el 8rea de )u co'+etencia4 cuando co'o
.uncionario4 co'o *ra:o e?ecutor del E)tado +uede decir que )& o que n30 Actuando
con di)crecionalidad +ero )in ar*itrariedad0
6inal'ente el con)enti'iento del 3rgano +E*lico e)tatal a tra2<) de )u
.uncionario )e de*e 'ani.e)tar en el terreno .or'al4 de la) +re)cri+cione) de una
acti2idad que e)t8 reglada0 Gue tiene regla)4 .or'a) 5 'anera de 'ani.e)tar)e0 Ain
la cual lo) acto) )er&an nulo) o in28lido)0
=. (a e:orbitancia estatal
%iene que 2er e)te criterio con el )entido de e)+ecialidad4 que tiene la
.unci3n e)tatal0 Por actuar en un )i)te'a )u'a'ente acotado 5 reglado0 Por tener
co'o antecedente la ca+acidad del .uncionario0 9 +or ad'itir e)ta ca+acidad que
de2iene de la ?uri)dicci3n del 3rgano o re+artici3n 5 de la co'+etencia que tiene el
.uncionario0
>on todo) e)to) requi)ito)4 con el agregado de la .or'alidad que de*e tener la
actuaci3n del E)tado4 deci'o) que )e le ad'ite al 3rgano e)tatal actuar con ius
imperii 5 con e;or*itancia0 >uando de*e decidir co)a) o ado+tar )olucione) que
tienen .unda'ento legal0 Gue tienen +re)unci3n de legiti'idad0 Gue )e orientan al
*ien co'En0 Gue -acen al +oder in-erente al E)tado0 En tal ca)o el 3rgano
-re+re)entado +or el .uncionario- actuar8 en el 8'*ito de )u ca+acidad ?ur&dica0 ,e
)u ?uri)dicci3n0 >on e)ta) condicione) o +re)u+ue)to) de legalidad 5 legiti'idad4
entende'o) que el E)tado +uede de)*ordar lo) l&'ite) de actuaci3n que tiene el
ciudadano co'En0
(gicamente que debe acerlo siempre respetando los lmites de esa legalidad
que manda9
guardar las formas
respetar la causa motivadora del acto
e.ercer la funcin dentro de la regla
no afectar derechos sub.etivos ni intereses legtimos del particular
cocontratante.
2"7
Arquitectura Legal
Guardando e)to) acota'iento) de la .unci3n e)tatal4 el +articular de*e
ad'itir que el E)tado e?ercer8 )u) .acultade) o decidir8 )u) actuacione) en cla2e)
del +oder +E*lico/ con e;or*itancia0 Lo que no +odr8 )igni.icar ar*itrariedad0 7
.alta de re)+eto a la) nor'a)0 7 2iolaci3n de lo) de*ere) que tiene el .uncionario0 7
con de)conoci'iento de lo) derec-o) que tiene el ad'ini)trado4 el +articular4 el
contrati)ta4 o co-contratante0
>. E5ecucin de la obra
En la realidad co'En4 cotidiana4 de lo) -ec-o) concreto)4 todo el +roce)o de
creaci3n4 +ro5ectaci3n4 direcci3n4 conducci3n t<cnica4 ad'ini)traci3n de la) o*ra)0
%odo el tra*a?o +ro.e)ional 5 )u relaci3n con el co'itentre4 )e )u*ordina a la
correcta 'ateriali:aci3n de lo que .ue +edido 5 luego +ro5ectado0 %odo )e orienta 5
concreta en la *uena e?ecuci3n0 A)& e) en la 2ida real4 en lo cotidiano4 en lo)
contrato) de o*ra que cele*ra'o) lo) +articulare)0
Pero en la o*ra +E*lica +arece que todo )e -ace con un )entido in2er)o/ la o*ra4
o*2ia'ente4 e) la cau)a 5 el e.ecto del contrato0 Pero el +roce)o +rinci+al e)t8 dado
en la licitaci3n0 >o'ien:o de todo el con?unto de acto)4 contrato) 5 regla)0 9 en la
rece+ci3n0 6inal4 .or'al4 )ole'ne4 de todo el ca'ino que )e recorre en el tracto
)uce)i2o que )e da en e)ta e)+ecial .or'a contractual0
(na seleccin de cocontratante0 El E)tado *u)ca lo 'e?or 5 al que '8)
garant&a) le o.receJ
una cuidadosa definicin de la obra/ todo) lo) detalle)4 todo) lo)
docu'ento)4 todo) lo) co)to)4 todo) lo) +a)o)4 todo) lo) controle)J
una reserva de dinero en forma de garantas de *uen cu'+li'iento +or
+arte del contrati)ta/ de)de .ondo) +re2enti2o) -a)ta .ondo) curati2o) o .ondo) de
re+aro (recorda'o) que a lo) .ondo) en dinero a-ora lo )u)titui'o) +or )eguro) de
cauci3n=J
una e.ecucin con doble supervisin o direccin/ la conducci3n t<cnica
que -ace el +ro.e)ional del contrati)ta 5 una direcci3n de 2igilancia 5
auditor&a que -ace el +ro.e)ional del E)tadoJ
certificacin por tramos de la obra/ +ara que el contrati)ta +ueda ir
co*rando +or +arcialidade) de o*ra0 Gue +uede )igni.icar rece+cione) +arciale)/
cuando e) +o)i*le ir utili:ando +arte) de o*ra ter'inadaJ
una recepcin provisoria que 'arca la conclu)i3n de lo) tra*a?o)
'ateriale)4 cuando a criterio del con)tructor la o*ra e)t8 ter'inadaJ
una recepcin definitiva, cuando el E)tado entiende que no e;i)ten 2icio)4
ni .alla)4 ni de.ecto)4 ni .alta)4 ni )e +uede acu)ar una B.alta de con.or'idad del
tra*a?o con lo e)ti+uladoC4 co'o dice el Art&culo 1647 *i) del >3digo >i2il0
En un ?uego de +ala*ra) que -ace'o) en nue)tro li*ro )o*re contrato de
o*ra)4 deci'o) que4 'ientra) el E)tado de*e a2ocar al contrati)ta4 el contrati)ta
2"
2"
Rondina
de*e a*ocar)e a la o*ra0 Porque la +ala*ra a2ocar4 con v )igni.ica lla'ar0 ,e all& la
+ala*ra con2ocar0 Para el contrati)ta utili:a'o) a*ocar4 con b larga4 que )igni.ica
que de*e +oner)e a tra*a?ar en el a)unto4 en e)te ca)o4 en la o*ra0
A +artir de e)te 'o'ento4 2iene el +er&odo de cu'+li'iento contractual del
con)tructor0 El largo ca'ino al que lla'a'o) tracto sucesivo0 Gue )igni.ica
tran)itar4 tironear4 a2an:ar +or +er&odo) o eta+a)0
.i queremos de8inir las etapas y las 8ormas de cumplirlas, podemos
enumerar este cAmulo de Kobligaciones de acerM9
:. preside el programa o cronograma operativo, la nece)idad de
'ateriali:ar un +ro5ecto de.inido4 en lo) +lano)4 +lanilla)4 +ro5ecto 5
docu'entaci3n co'+le'entariaJ
C. la obra se e.ecutar$ en la forma, por el sistema y por el precio
estipulado. Gue a-ora4 de)de la le5 de con2erti*ilidad e) in'odi.ica*le0 >o'o
dec&a el art&culo 1633 del >3digo >i2il4 rige un a?u)te al:ado riguro)oJ
9. todo debe hacerse en el plazo previsto/ co'en:ar la o*ra4 a2an:ar )egEn
eta+a) o cur)ogra'a 5 +rogra'a de o*ra e in2er)ione)4 ter'inacione) +arciale)4
certi.icacione) 5 entrega .inal0 Aal2o ra:one) de .uer:a 'a5or o ca)o .ortuito4 o
alonga'iento de +la:o) +or ra:3n de e;tra)4 adicionale) u otra) cau)a) ?u)ti.icada)J
B. esta e.ecucin tiene un car$cter y una definicin/ la que le d< el
+ro.e)ional in)+ector t<cnico del E)tado/ en la direcci3n con?unta entre
+ro.e)ional de e'+re)a 5 +ro.e)ional del co'itente4 +re2alece el delegado e)tatalJ
G. la e.ecucin debe ser hecha por quien fue designado o seleccionado
como ad.udicatario y que luego firm el contrato. E;ce+cional'ente4 con +re2ia
autori:aci3n de la Ad'ini)traci3n4 el contrati)ta +uede )u*contratar0 #uc-a) 2ece)
)e ad'ite +or tolerancia que )e traigan a5uda) de gre'io) a la o*ra0 Pero la)
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) )on )ie'+re del ad?udicatario contrati)ta0 Para
-acer ce)ione) o tran).erencia) )e requiere docu'entaci3n e)+ecialJ
=. la ley nacional de obras pAblicas nos e:plica que9
&una vez firmado el contrato, la iniciacin y la realizacin del traba.o se
su.etar$ a lo establecido en los pliegos de condiciones generales y especiales que
sirvieron de base para la licitacin o ad.udicacin directa de las obras/+ artculo
CG<
&el contratista es responsable de la correcta interpretacin de los planos para la
realizacin de la obra y responder$ de los hechos que pueden producirse durante
la e.ecucin y conservacin de la misma hasta la recepcin final. "ualquier
deficiencia o error que se constatara en el proyecto o en los planos, deber$
comunicarlo al funcionario competente antes de iniciar el traba.o+ art&culo 26 de
la le50
2"!
Arquitectura Legal
?. #eplanteo
La) tarea) de re+lanteo de*en entender)e co'o la to'a de +o)e)i3n del
terreno en que )e le2antar8 la o*ra0 E) un 'o'ento )erio 5 de con)ecuencia) 'u5
tra)cendente) en el ca'+o ?ur&dico0 E) cuando el que tiene a )u cargo ordenar 5
dirigir la o*ra en no'*re del E)tado0 7 en )u ca)o4 el )u+erior o .uncionario que
re+re)ente al go*ierno4 entregan el )olar4 +redio o terreno al contrati)ta0 >uando <)te
tira la) l&nea) 5 -ace la) con)tatacione) )o*re 'edida)4 u*icaci3n 5 lindero)0 9
.or'ula la) +reci)ione) 5 )eFali:acione) )o*re la) que )e -ar8 el o*rador original0
El co'ien:o e.ecti2o de lo) tra*a?o) e)t8 +re2i)to en +la:o) 'u5
deter'inado)0 Aon +oco) d&a) lo) que )e conceden +or la in)+ecci3n +ara que
co'ience el cercado 5 2allado del lugar4 +ara que )e -agan la) +ri'era)
in)talacione)4 lo) +ri'ero) aco+io)0
Durante estos momentos es preciso que se documenten las operaciones9
levant$ndose acta de entrega del terreno4 del co'ien:o de lo) tra*a?o)4 del
re+lanteo de la o*ra )o*re el lugarJ
en estos actos se re6nen los representantes del co'itente e)tatal 5 el
e'+re)ario +ara )u)cri*ir el acta inicialJ
se deben inaugurar los libros de rdenes o libros de obra<
se deben hacer las observaciones -+or e)crito 5 con .ir'a de a'*a) +arte)-
)o*re detalle)4 .alta) u otro) recla'o)J
la colocacin de marcas, mo.ones, puntos fi.os, re.erencia) 'ateriale)4 )e
2olcar8n en +lanilla)4 gr8.ico) 5 e)crito) 5 )e a+untar8n lo) -ec-o) con)entido) 5
a+ro*ado) +or a'*a) +arte) 5 la) co)a) que +uedan .altar 5 que +udieran 'oti2ar
algEn retra)o o .alta de entendi'iento .uturo0
9a el contrati)ta e)t8 en la o*ra0
%o'3 la +o)e)i3n del terreno0
Pero ta'*i<n a)u'e )u) rie)go)4 ga)to) 5 co'+ro'i)o)/ todo lo que .alte4 que )e
-urten4 que )e ro'+a o deteriore4 )er8 de)de a-ora4 de )u e;clu)i2a re)+on)a*ilidad0
21"
21"
Rondina
@. Pla4os y obligaciones del contratista
El tie'+o e) co'+onente +rinci+al de todo contrato de o*ra0 #uc-o '8) en
la o*ra +E*lica0 En donde e;i)ten +la:o) .i?ado) con 'uc-a antelaci3n0
Porque )e )u+one que cuando )e 'anda e?ecutar una o*ra e) +orque )e la requiere
+ara un u)o +reci)o4 +ara cu*rir una nece)idad +untual 5 +erentoria0
%an e)encial +arece el +la:o co'o ele'ento del contrato 5 de )u cu'+li'iento que
e) -a*itual incor+orar a la) *a)e) 5 condicione) cl8u)ula) que -a*lan de +re'io)
+ara la entrega antici+ada de la o*ra0 9 de )u correlato/ la) 'ulta) o )ancione) +or
la) de'ora)0
La) o*ligacione) .or'an el otro gran de)+liegue de lo) e.ecto) que tiene el
contrato +ara el e'+re)ario o con)tructor0 E) que )egEn 5a 2i'o) en el >a+&tulo III
-nE'ero) 16 al 1- e)te contrato de o*ra )e caracteri:a4 re)+ecto de la) o*ligacione)4
+or/
generar obligaciones de hacer.
estipular que dichas obligaciones son de resultado.
definir una comple.a trama de vnculos .urdicos para el profesional,
constructor o empresario.
Entonce) tene'o) que entender que e)ta) do) 2ertiente) tienen ca+ital
i'+ortancia/ tie'+o 5 o*ligacione) contienen la *a)e del co'+ro'i)o que el co-
contratante a)u'e .rente al E)tado co'itente0
0 debe acerlo de manera determinada9
:F; las cosas deben ser hechas de la forma en que fueron convenidas/ e)ta .or'a
e)t8 e;+re)ada de 'anera ca*al en el +ro5ecto 5 en lo) +liego)J
CF; el traba.o de e.ecucin de obra que asume el contratista tiene que terminar
con una obra determinada y perfecta/ de*e -acer4 +ero no de cualquier 'anera/
-acer con.or'e al +ro5ecto0 9 garanti:ar un re)ultado/ la o*ra *ien -ec-aJ
9F; todo debe hacerse en los plazos establecidos<
a= )i el con)tructor )e de'ora4 )e le a+licar8n 'ulta) 5 otra) )ancione)J
*= )i argu'enta que tu2o +ro*le'a) o cau)a) ?u)ti.icada)4 de*er8
+ro*arla)J
c= )i )e atra)a4 queda auto'8tica'ente con)tituido en 'ora/ no )e le tiene
211
Arquitectura Legal
que a2i)ar ni inti'ar nada/ )e le a+lican la) 'ulta) 5 e)a) 'ulta) )e le de)cuentan de
lo) certi.icado) que tenga que co*rarJ
d= ta'*i<n )e le +ueden a.ectar la) .ian:a) o .ondo) de re+aro) o )eguro)
de cauci3n que de*e dar en garant&a de la o*raJ
e= )i el in)+ector -+ro.e)ional -co-director de la o*ra- encontrare cau)a)
?u)ti.icada)/ accidente)4 llu2ia) torrenciale)4 otra) cau)a) +ro*ada)4 de?ar8n
con)tancia en el li*ro de 3rdene)J
.= )i e;i)ten cau)a)4 )i la o*ra )e de'ora4 )i el contrati)ta +ide e;ten)i3n del
+la:o4 )ie'+re )e de*en e)ta*lecer la) nue2a) .ec-a) de ter'inaci3n4 o entrega o
certi.icaci3n o +ago0
.i tuviramos que sinteti4ar este esquema obligacional del contratista
podramos decir9
:. el contratista asume la totalidad del c6mulo de obligaciones que
le demandan hacer la obra, hacerla bien, conforme a proyecto, con las reglas del
buen arte, y en el tiempo y por el precio establecido<
C. el r%gimen de obras p6blicas presume que toda diferencia o falla
en la e.ecucin o terminacin de la obra, es atribuible al constructor<
9. el ,stado comitente se reserva el privilegio de controlar la
marcha de las obras, pero as y todo, lo hace responsable al constructor de que
haga y termine bien las cosas<
B. el contratista tiene obligaciones civiles por la obra y
obligaciones administrativas como cocontratante del ,stado pero tambi%n
obligaciones laborales por el personal que ocupe en la obra. Adem$s de sus
obligaciones impositivas, y por los controles que efect6en las municipalidades y ,
en lo que les concierne, los colegios profesionales.
2B. +bligaciones del comitente
9a 2i'o) que +or )er el E)tado -co'itente de la o*ra +E*lica- el 3rgano de
go*ierno4 que re+re)enta a la co'unidad 5 que4 +or ello tiene imperium 5
e;or*itancia4 tiene '8) .acultade) )o*re )u con)tructor0 En la o*ra +ri2ada a nadie
)e le ocurrir&a o*ligar a )u +ro.e)ional o con)tructor a que4 +or e?e'+lo4 ace+te la)
212
212
Rondina
in)+eccione) 5 )u+er2i)ione) que e?erce el E)tado en la o*ra +E*lica0
%a'*i<n )a*e'o) que el E)tado contrata con )u) con)tructore) o locadore)
de o*ra i'+oni<ndole) +ri'ero4 un +ro5ecto4 un +liego4 una) *a)e) 5 condicione)4
de)+u<) un contrato 5a +re-deter'inado0 Luego un )i)te'a de +ago 5 de controle)0
6inal'ente4 un )i)te'a de rece+ci3n0
En cuanto a la) o*ligacione) que to'a el E)tado .rente al con)tructor4 )e
de*e 'encionar co'o ra)go t&+ico de la o*ra +E*lica que el ca)o .ortuito 5 la .uer:a
'a5or )on a)u'ido) +or el co'itente0
Dice por e5emplo la ley nacional de obras pAblicas9
el contratista no tendr$ derecho a indemnizacin por causa de p%rdida,
averas o per.uicios ocasionados por su propia culpa, falta o errores en las
operaciones que le sean imputables.
#ero cuando esas p%rdidas, averas o per.uicios provengan de culpa de los
empleados de la Administracin, o de fuerza mayor o caso fortuito, ser$n
soportados por la Administracin p6blica.
0e considerar$n casos de fuerza mayor o caso fortuito/
a; los que tengan por causa directa en los pliegos de la licitacin<
b; los acontecimientos de origen natural extraordinarios y de
caractersticas tales que impidan al contratista la adopcin de las medidas
necesarias para prevenir sus efectos.
En la) o*ra) +ri2ada) recorda'o) que el art&culo 163" del >3digo >i2il -ace
cargar )o*re el con)tructor4 locador4 o contrati)ta lo) e.ecto) del ca)o .ortuito 5
.uer:a 'a5or0 En o*ra +E*lica e) general'ente a la in2er)a0
Aie'+re que el contrati)ta ?u)ti.ique que/
-ante el e2ento daFo)o4 reali:3 la) +re2i)ione) nor'ale) 5 'ini'i:3 lo)
daFo)/ )i -u*o 2iento o llu2ia no )e le +agar8n lo) +er?uicio) que )e de*an a que la
o*ra no e)ta*a *ien +rotegidaJ
-)i tanto <l co'o )u +er)onal actu3 correcta'ente4 con +re2i)i3n4 +ericia 5
diligenciaJ
-)i ta'*i<n ?u)ti.ica que +ara contener lo) rie)go) o 'ini'i:ar lo) daFo)4
tu2o que ga)tar en o*ra)4 +er)onal o 'ateriale)4 ta'*i<n +odr8 recla'ar +or e)o)
ga)to) a la Ad'ini)traci3n0
6inal'ente de*e'o) entonce) de.inir que4 al igual que en la o*ra +ri2ada4
ta'*i<n en la o*ra +E*lica4 el E)tado-co'itente tiene co'o +rinci+al o*ligaci3n
+agar en .or'a 5 tie'+o0 El +ago al contrati)ta tiene una rele2ancia 'u5 +articular
en e)te contrato0 Porque lo) 'onto) )on nor'al'ente 'u5 ele2ado)4 +orque )i el
E)tado contrata e) +orque el dinero e)t84 con +re2i)ione) +re)u+ue)taria) 5 +artida)
deter'inada)0 >on .ondo) que e)t8n di)+oni*le) 5 re)er2ado) +ara tale) +ago)0
E)to e) a)& 5 a)& lo dice la teor&a0 Gue4 la'enta*le'ente4 )ie'+re re)ult3
213
Arquitectura Legal
de)truida 5 *urlada +or la in.laci3n incontenida de tanto) decenio)0 En una
econo'&a de)quiciada +or e)e .lagelo de2aluatorio que4 ade'8)4 encu*ri3 todo ti+o
de corru+tela)0
Pero en econo'&a) e)ta*le)4 con 'oneda que no )e de)2alori:a4 con
+re)u+ue)to) que )e re)+etan 5 con +la:o) que ta'*i<n )e cu'+len4 el co'itente
)a*e cu8nto de*e +agar0 9 en e)to) ca)o)4 en donde el co)to de la o*ra e)t8 'u5
*ien deter'inado0 >uando el E)tado locatario o co'itente tiene el dinero +ara
atender lo) +ago)0 Gue ta'*i<n e)t8n de.inido) en cantidade) 5 .ec-a) +or +la:o)4
cronogra'a) 5 cur2a) de in2er)ione)0
Debemos tener en cuenta que9
5$s all$ del riesgo empresario, que es normal en todo negocio o
prestacin, se debe estimar si en el caso rige el principio de la intangibilidad de
la remuneracin del contratista, locador de obra estatal o cocontratante con el
,stado<
0i las condiciones, circunstancias. Y la misma documentacin de la
obra, consagra esta intangibilidad o inmodificacin, tendr$ entonces vigencia/ el
re)+eto +or lo) 'onto) que de*e +erci*ir el contrati)ta0 Ello )urge de entender que
)i e) el E)tado4 la co'unidad4 la )ociedad toda e) la que de*e +agar 5 luego )e
*ene.iciar8 con la o*ra4 no e) ?u)to que )ea uno )olo4 un +articular4 quien )u*)idie al
re)to de la co'unidad0 Princi+io con)titucional que )e e;+re)a +or la equidad o
igualdad de la) carga) +E*lica)J
debemos ser rgidos en el cumplimiento de las obligaciones dinerarias del
,stado. No +orque +en)e'o) que al E)tado e) .8cil co*rarle 5 cuando )e +uede
tene'o) que e)quil'arlo0 >o'o 'uc-a) 2ece) 2e'o) que ocurre en la realidad0
Aino +orque nor'al'ente e) en la) tran)accione) in.or'arle) en donde )e
+roducen lo) arreglo)4 corru+tela)4 co-ec-o) 5 coi'a) entre el .uncionario que +aga
5 el e'+re)ario que e) acreedor 5 de*e co*rar0
por 6ltimo, debe entenderse que el ,stado en lo posible debe requerir
fianzas, seguros y garantas/ +ara que el con)tructor a)egure que cu'+lir8 )u)
re)+on)a*ilidade) 5 o*ligacione)0 E)to e) 'e?or que retener dinero0 E) 'e?or que
.or:ar Barreglo)C +ara que el con)tructor +ueda co*rar0 Porque 'uc-a) 2ece)
co*rar8 a ca'*io de de)+roteger al E)tado4 a la co'unidad4 +or au)encia de
)ol2encia o de )eguridade) ante) 2icio)4 daFo) o ruina de la o*ra +E*lica0
22. &nspecciones
En el e)que'a )u*?eti2o de lo) +artici+ante) de la o*ra +E*lica encontra'o)
alguno) )ectore) que no )e +re2<n en la o*ra +ri2ada0 El E)tado co'itente4 +or )er
214
214
Rondina
E)tado4 no )e 'ane?a co'o un dueFo o +articular que enco'ienda un tra*a?o a otro
+articular0
Por e'+e:ar el E)tado4 co'o +er)ona ?ur&dica nece)ita de +er)ona) .&)ica) +ara que
lo re+re)enten0 Aon lo) .uncionario) con autoridad4 con e?ercicio del ius imperii y el
ius gestionis/ el derec-o o .acultad de decidir 5 de ge)tionar o gerenciar la) o*ra)0
Pero no )ie'+re e)to) .uncionario) en +er)ona -ar8n tale) controle) o
gerencia'iento0
Ni lo) 'ini)tro) ni lo) directore) de la) grande) re+articione) andar8n en la) o*ra)0
9 ade'8)4 )i no )on +ro.e)ionale) de la con)trucci3n4 e) +oco lo que +odr&an
2eri.icar0
Por e)o )e elige el e)que'a de de)ignar un +ro.e)ional que -aga la) 2ece) de
director delegado del co'itente0 Le lla'a'o) co-director4 o in)+ector de o*ra4 o
+ro.e)ional de la ad'ini)traci3n .rente al +ro.e)ional del contrati)ta0
El e)que'a )er&a el )iguiente/
obra pAblica obra privada
,stado que act6a a trav%s de comitentepropietario o
locador de
sus ministros< la obra<
ministros que controlan a trav%s director de la obra que suele ser el
de sus profesionales delegados< proyectista<
profesionales delegados que si el director de obra no e.ecuta, la
pueden tener t%cnicos o so empresa constructora tiene a su
brestantes como inspectores profesional como representante le
directos, que eleven informes a gal, representante t%cnico o con
los superiores a trav%s de la do ductor t%cnico de la obra.
cumentacin comunicacional
exigida.
(as inspecciones 8uncionan en consecuencia con los siguientes
caracteres9
:F; como una codireccin de la obra general.
CF; como supervisin que representa al comitente o due1o de la obra.
9F; con tal c6mulo de autoridad, el inspector es el verdadero director
general, cuya autoridad prevalece sobre la autoridad y la opinin t%cnica o
.urdica del empresario y de sus profesionales.
215
Arquitectura Legal
23. Contralor tcnico, 5urdico y econmico por parte del Estado
En la o*ra +ri2ada4 nor'al'ente4 el e)que'a indica que el dueFo o
co'itente queda a.uera del o*rador0
%an a.uera e)t8 que 'uc-a) 2ece) el contrato 'i)'o +re2< que/
-la o*ra )e entregar8 lla2e en 'anoJ
-que lo) +ro.e)ionale) inter2iniente) )er8n +ue)to) 5 +agado) +or la e'+re)a0
Puede inclu)o )er4 la 'i)'a e'+re)a4 +ro+iedad del +ro.e)ional0
-el co'itente )e li'ita a +agar lo con2enido en el +la:o que )e e)ti+ule0 Ai
no +aga el con)tructor +uede retener la o*ra0
En la obra pAblica las cosas ocurren e:actamente al revs9
el contratista e)t8 en la o*ra *a?o la )u+er2i)i3n del .uncionario o in)+ector
delegadoJ
el inspector o profesional estatal ordena tra*a?o)4 +arali:a tra*a?o)4
controla 'ateriale) 5 -ace de)-acer lo que +ueda e)tar 'al -ec-o o que -a5a )ido
-ec-o )in el de*ido contralorJ
pese a esta supervisin tan cercana, in'ediata4 el contrati)ta 5 )u)
+ro.e)ionale) no )on rele2ado) de la) con)ecuencia) que +uedan +ro2ocar lo) 5erro)
que -a5an co'etido0 E)to )e e;+re)a en alguna) le5e) de o*ra) +E*lica) que llegan
a e)ta*lecer lo )iguiente/
la e.ecucin de la obra )e reali:ar8 *a?o la in)+ecci3n de la autoridad
co'+etente0 El contrati)ta no +odr8 recu)ar al t<cnico que dic-a autoridad -a5a
de)ignado +ara la direcci3n4 in)+ecci3n 5 ta)aci3n de la) o*ra)4 +ero )i tu2iere
cau)a) ?u)ti.icada)4 la) e;+ondr8 +ara que dic-a autoridad4 la) re)uel2a )in que e)to
)ea 'oti2o +ara que )e )u)+endan lo) tra*a?o)J
la reparticin inspeccionar$ todo) lo) tra*a?o) e?erciendo la 2igilancia 5 el
contralor de lo) 'i)'o)4 +or inter'edio del +er)onal +er'anente o e2entual que )e
de)igne al e.ecto 5 que4 dentro de la ?erarqu&a que )e e)ta*le:ca4 con)tituir8 la
in)+ecci3n de la) o*ra)J
el .efe de la inspeccin ser$ el representante de la reparticin en las
obras<
estar$ a su cargo la 2igilancia 5 )u+er2i)i3n de la) 'i)'a) 5 ante <l de*er8
recla'ar el contrati)ta +or la) indicacione) 5 3rdene) del +er)onal au;iliarJ
216
216
Rondina
estas funciones conceden al in)+ector la +o)i*ilidad t<cnica 5 ?ur&dica de
controlar 5 re2i)ar la) o*ra) 5 acti2idade) +re+aratoria)4 el 'aterial de aco+io 5 de
u)o en o*ra 5 ta'*i<n al +er)onal0 En e)+ecial controlar8 la docu'entaci3n la*oral
que el contrati)ta de*e tener 5 e;igir a +edido del in)+ectorJ
en materia econmica lo) controle) 2ar&an )egEn el )i)te'a de
contrataci3n/ )i la o*ra )e -ace )o*re un +re)u+ue)to .i?o en a?u)te al:ado4 no
intere)ar8 el +recio de lo) 'ateriale) ni de la 'ano de o*ra/ )i el e'+re)ario +aga
'8) de lo +re2i)to de*e )o+ortar el ga)to4 )i +aga 'eno) )e *ene.icia con la
di.erencia0 En ca'*io )i el )i)te'a e) a co)te 5 co)ta)4 el in)+ector controla lo que
)e +aga 5a que e)e +recio .or'a +arte del co)to de la o*ra/ el co)to directo de lo que
ree'*ol)a el E)tado +or la in2er)i3n 5 el co)to indirecto de lo que )e le de*e +agar
al e'+re)ario +or el +orcenta?e que co*re en conce+to de Bco)ta)C0 E) decir/ ga)to)
5 *ene.icio)0
23. #elacin pro8esional entre el inspector delegado y el pro8esional
de la empresa
El te'a +a)a +or inter+retar )i la) relacione) entre lo) +ro.e)ionale) en una
o*ra +E*lica )on de/
a- coordinaci3n0
*- cola*oraci3n0
c- +relaci3n ?er8rquica o de )u*ordinaci3n0
No e) .8cil de.inir e)ta) di.erente) +o)i*ilidade) +or la e;i)tencia de
incu'*encia) conco'itante) entre di.erente) t&tulo) +ro.e)ionale)0
Ai todo) .ueran ingeniero) o todo) arquitecto) )er&a +o)i*le 5 con2eniente que de)de
lo) 'i)'o) >olegio) Pro.e)ionale) )e i'+u)iera un e)tatuto que rigiera e)ta)
)ituacione)0
Pero no e;i)tiendo e)ta +o)i*ilidad 5 no teniendo un organi)'o inter-+ro.e)ional
que lo re)uel2a4 de*e'o) -acer alguna inter+retaci3n 54 de)de all&4 una +ro+ue)ta0
:F; el inspector estatal representa al due1o o propietario de la obra4 tiene una
e)+ecial autoridad ?ur&dica )o*re todo el 8'*ito del o*rador 5 e)+acio .&)ico en
donde )e con)tru5eJ
CF; ello no quiere decir que ante los obreros y subcontratistas +ueda i'+oner
criterio) o dar 3rdene) en .or'a directaJ
9F; las observaciones y reclamos de*e -acerlo +or la 2&a ?er8rquica que
corre)+onde/ al +ro.e)ional4 al e'+re)ario4 a )u re+re)entante4 al ca+ata: general o
217
Arquitectura Legal
)o*re)tante a cargo de la o*raJ
BF; en lo t%cnico y constructivo tiene autoridad de 2eri.icaci3n4 de control de
calidad4 de control de ge)ti3n de la o*ra4 de )u) tie'+o)4 de )u) a2ance)0 Au)
criterio) con)tructi2o) )e i'+onen al +ro.e)ional de la e'+re)a )i )e carga con la)
con)ecuencia)0 ,e lo contrario de*e docu'entar la .alta de coincidencia que tenga
con el con)tructor4 e'+re)ario o +ro.e)ional4 de?ando con)tancia en el li*ro de
3rdene)0 En )u ca)o4 cada uno a)u'ir8 )u re)+on)a*ilidad0 ,e toda) 'anera) )i nada
)e dice ni nada )e o*)er2a4 el e'+re)ario con)tructor 5 )u) +ro.e)ionale)4 cargar8n
con la) re)+on)a*ilidade) +ertinente) ante la a+arici3n de 2icio) o ruina0
GF; en lo econmico )u) controle) )e orientan a/ )ola'ente la calidad de lo)
'ateriale) 5 de lo) tra*a?o) de ter'inaci3n 5 de detalle0
No le intere)a el +recio que -a5a +agado +or ello) -'ateriale) 5 'ano de
o*ra- en lo) contrato) +or +recio .i?o0 En lo) contrato) +or co)te 5 co)ta) controlar8
ta'*i<n lo) co)to) in2ertido) o alegado) +or el con)tructor0 En el ca)o de )i)te'a
+or +recio) unitario) controlar8 que )e co*ren lo) +recio) con2enido) +or ru*ro) o
&te')0 En lo) contrato) +or unidad de 'edida intere)a la calidad .inal requerida 5 no
lo) ga)to) que tu2o el con)tructor +ara -acerlo)0
Por todo ello +ode'o) decir entonce) que la) relacione) tienen la) tre)
'ani.e)tacione) aludida)/ lo) +ro.e)ionale) del co'itente 5 de la e'+re)a tienen
'o'ento) de .ranca cola*oraci3n4 de*en ade'8) coordinar )u) controle) 5
e).uer:o) +ara lograr la 'e?or calidad de la o*ra0
0 en caso de duda, de con8licto o de di8erencia de intereses, se proceder*9
a; a imponer la opinin del inspector en su car$cter de profesional del
,stadocomitente<
b; si el inspector ob.eta alg6n traba.o puede de.arlo tal como est$, previa
documentacin de la observacin en el libro de rdenes que firme el
representante del contratista<
c; en caso de duda el inspector debe requerir opinin de sus superiores a
fin de respaldar su actuacin.
2;. /edicin y certi8icacin
E)to) do) t<r'ino) -acen re.erencia a la 'odalidad de 'edir el a2ance de
la) o*ra) 5 de +agar +or tra'o) o )ectore)4 +or 'etro) cuadrado)4 +or otra unidad de
'edida4 o +or 'o'ento) de la o*ra en altura/ e)tructura4 +arede) o 'a'+o)ter&a4
ca+a ai)ladora4 +or +lanta) o +i)o)4 etc0 Le?o) e)t8n l o) tie'+o) en lo) que era
21
21
Rondina
+o)i*le4 co'o dec&a @<le: A8r).ield4 en )u art&culo 16364 que el +recio de la o*ra
de*e +agar)e al 'o'ento de )er entregada0 Aal2o otro acuerdo en contrario0
1o5 qui:8 en o*ra) 'u5 +equeFa) 5 de tra*a?o) +untuale) 5 +reci)o) +uede
'antener)e e)e )i)te'a0 Pero en la) o*ra) +E*lica)4 )ignada) nor'al'ente +or una
e)cala de gran 'agnitud4 de co'+le?idad 5 tie'+o) 'u5 i'+ortante)4 )e e)ta*lece la
'etodolog&a de +agar +or tra'o) o +la:o) +arciale)0 Ae +agan tale) 5 tale) tra*a?o)
o eta+a)0 7 )e +aga lo que )e certi.ique +or quincenaJ +or 'e) o +or otro t<r'ino
+re-e)ta*lecido0
Esto demanda las dos operaciones enunciadas9
:. medicin/ +ara que el in)+ector de o*ra -aga la liquidaci3n +ertinente 5 )e
+ueda e'itir la orden de +ago equi2alente al a2ance de la o*ra/ +or unidade) de
'edida)4 )i tal .ue el )i)te'a elegido/ tanto) 'etro)4 tanto) n3dulo)0 La otra 'anera
-ar8 re.erencia al tie'+o de liquidar tra'o)4 +er&odo) o +orcenta?e)/ cada quince
d&a) el con)tructor +re)enta )u liquidaci3n de lo con)truido0 In.or'a que aco'+aFa
con docu'entaci3n4 gr8.ico) 5 otro) ele'ento)0 El in)+ector Bin)+eccionaC 5 'ide/
)e a2an:3 en tal +orcenta?e del total0 Ai la o*ra +re)u+ue)t3 un 'ill3n de +e)o) 54 en
e)te +er&odo4 )e a2an:3 el 5P4 e)te certi.icado )er8 de Z 5"0"""0
C. "ertificacin/ 2eri.ica el a2ance alegado +or el con)tructor0 Ai lo ace+ta4
ele2ar8 el in.or'e +ertinente a la re+artici3n 5 +or 'edio de <)to) al )er2icio
ad'ini)trati2o que e'ite lo) c-eque)0
La )u'a de lo) +ago) +arciale) co'+letar8 el ciento +or ciento de o*ra 5 de
+recio0 Gue )er8n +ago) a cuenta4 reconoci'iento) ta'*i<n a cuenta del total de
o*ra4 del total del +recio0 ,e la rece+ci3n total0 9a que el certi.icado 5 el +ago no
re+re)enta rece+ci3n o a+ro*aci3n alguna0 A3lo )e 'ide4 )e certi.ica 5 )e +aga4
co'o 'ecani)'o de ir antici+ando nada '8) que e)o0 Pago)4 entendiendo que en
o*ra) grande) el contrati)ta no +uede e)+erar al .inal +ara co*rar todo ?unto0
.i tenemos que de8inir y cali8icar estos procedimientos, podemos decir
que9
:. los certificados de obra no representan aprobacin de traba.os<
C. no califican partes o traba.os que por el avance de las obras puedan
quedar
ocultos<
9. siempre son documentos provisorios al efecto del pago<
n B. los libros de rdenes refle.ar$n todo lo concerniente a/ certificaciones,
pagos,
deudas, rdenes, observaciones o aprobaciones de avances, costos,
porcentuales, etc%tera.<
o G. la inspeccin para medir y certificar, debe evaluar de manera
21!
Arquitectura Legal
provisoria/
p calidad de traba.os, tipos de materiales y detalles de la obra que
puedan ser
q ob.etados<
r @. en caso de ordenarse cambios de programa de obras o alteracin de
s cronogramas, deber$ hacerse constar en el libro de rdenes<
t A. adem$s del libro de rdenes se llevar$ un libro de actas. Ambos
documentos
emitidos por quintuplicado, ser$n refle.o del avance de obras,
certificaciones y pagos<
>. el inspector puede rechazar o corregir partes de la obra, en cuyo caso
no se
certificar$n ni pagar$n tales tramos o traba.os. 0i el contratista no est$
de acuerdo, reclamar$ al -nspector. 'uego apelar$ ante el 5inisterio y
finalmente podr$ presentar el recurso administrativo .er$rquico. 0i no
est$ prevista otra va m$s expedita. #or e.emplo, someter al $rbitro o
tribunal arbitral que ya estuviera contemplado en el pliego.
?. estos recursos o apelaciones se deben plantear en t%rminos
perentorios. ,n
general en :H diez das h$biles desde que se le niega un pago al
constructor.
En e)to) ca+&tulo) de la o*ra 2e'o) que 2uel2e a to'ar deci)i2a i'+ortancia
la .igura del +ro.e)ional in)+ector o delegado del E)tado-co'itente0 Lo que ta'*i<n
de*e'o) to'ar en cuenta e) que )ie'+re e;i)ten di.icultade) en la relaci3n del
in)+ector con el contrati)ta o )u) +ro.e)ionale)0 9 ta'*i<n que e) notoria la
de)+ro+orci3n e;i)tente entre el +oder econ3'ico del e'+re)ario 5 la -u'ilde
condici3n que nor'al'ente tienen lo) e'+leado) +E*lico) que tra*a?an4 co'o
+ro.e)ionale)4 en la Ad'ini)traci3n0
2<. "lteraciones del contrato
La 'uta*ilidad del contrato de o*ra +E*lica e) una de la) caracter&)tica) '8)
i'+re)ionante) de e)ta in)tituci3n ?ur&dica0 En e)+ecial )i no) a.erra'o) a de.inirlo
co'o BcontratoC0
- Aa*iendo que )egEn re:a el +rinci+io4 lo) contrato) )on inaltera*le)0
- 7 co'o 'anda el art&culo 11!7 del >3digo >i2il Bla) con2encione) -ec-a) en
lo) contrato) .or'an +ara la) +arte) una regla a la cual de*en )o'eter)e co'o a
22"
22"
Rondina
la le5 'i)'aC0
- Pero e)to no e) a)& en el r<gi'en de la o*ra +E*lica0
- En donde una de la) caracter&)tica) e) ?u)ta'ente la 'uta*ilidad o altera*ilidad0
- Gue .or'a +arte del 8'*ito deci)ional del E)tado-co'itente0
- Gue con)agra alguno) criterio) co'o contra+artida/
a; el ,stado puede modificar las bases del contrato, sus obras y traba.os
hasta una proporcin del CHV en m$s o en menos.
b; puede incluso alterar programas, tareas y detalles del proyecto.
c; estos privilegios se los reserva el ,stado, quien a cambio garantiza la
llamada &intangibilidad de la remuneracin del contratista.
E)to) caractere) que e)candali:an al 'i)'o conce+to de contrato de*en )er
inter+retado) a la lu: de la naturale:a del co'itente4 de )u re+re)entati2idad4 del
'oti2o 5 de)tino de la 'i)'a o*ra +E*lica0
Porque debemos admitir, que9
1= si la obra p6blica se hace para satisfacer una &necesidad p6blica+. Ai tal
nece)idad ca'*ia o de)a+arece4 e) ?u)ti.icado que la o*ra +ro5ectada )e de?a )in
e.ecto o )e 'odi.ique/ una e)cuela que -o5 +uede licitar)e +ara una de'anda de
*anco) de cien alu'no)4 +uede tener 'aFana una de'anda di.erente0 Au+erior4
in.erior o )i'+le'ente de)a+arecer0 El E)tado tiene la +ote)tad de adecuar el
alcance del contrato0
C; como al contratista siempre se le reconoci el rubro &mayores costos+ desde
siempre tambi%n se acu1 la frase de la &intangibilidad de la remuneracin del
constructor+. Entendi<ndo)e que +agar 'eno) de lo que 2ale la o*ra4 +or
de)2alori:aci3n 'onetaria o +or au'ento de +recio)4 era -acer cargar )o*re el
contrati)ta un +ro*le'a que ten&a )u origen en el 'i)'o E)tado-contrati)ta0
E)to) +rinci+io) tienen entonce) )u origen4 e;+licaci3n 5 .unda'ento en la
relaci3n E)tado-contrati)ta0 Gue +uede no +arecer una relaci3n contractual4 )egEn
alguno)0 Gue )egura'ente no tiene nada que 2er con la relaci3n contractual del
derec-o +ri2ado4 deci'o) no)otro)0
Entre la) .acultade) di)crecionale) que )ie'+re tiene el E)tado4 5 la
nece)idad de que al contrati)ta )e le recono:ca la ganancia e)+erada4 tene'o) un
)i)te'a di.erente0 Reconoci<ndole al E)tado co'o atri*uto de )u imperium4 de )u
e;or*itancia4 de )u di)crecionalidad4 la .acultad de alterar la) *a)e) del contrato0
Reconoci<ndole al E'+re)ario co-contratante4 que4 en condicione) nor'ale)4 no )e
le +racticar8n re*a?a) que )igni.iquen un que*ranto0
Lo que no quiere decir que al E)tado le 2a5a'o) a +er'itir cualquier
alteraci3n0
-7 que al contrati)ta )e le garantice '8) all8 del e)que'a general 5 +o)i*le del
221
Arquitectura Legal
)i)te'a econ3'ico0
- En e)+ecial en e)to) tie'+o)0
- En donde no e;i)te in.laci3n0
- En donde rige la con2erti*ilidad0
- En donde un +e)o 2ale un d3lar0
- En donde todo) lo) que contrata'o) o negocia'o)4 lo -ace'o) en el 'arco de
una e)ta*ilidad no )ola'ente econ3'ica0
- %a'*i<n ?ur&dica4 +orque el reconoci'iento de 'a5ore) co)to)4 )i'+le'ente4
e)t8 +ro-i*ido +or la le5 23!20
2=. &nde:acin
E)te t<r'ino a+arece con el in2ento 'oderno de la in.laci3n con)entida o
+ro2ocada +or lo) go*ierno) que4 c3'oda'ente4 )e +er'itieron ga)tar '8) de lo
que +od&an4 con el .8cil recur)o de i'+ri'ir dinero0
A grande) 'ale) grande) re'edio)4 co'o dec&an lo) antiguo)0
9 nue2a'ente )e in2ent3 ni2elar la )ituaci3n -aci<ndole) +agar el de)a?u)te a lo)
que 'eno) ten&an/ +orque )in lugar a duda) e)te recur)o de la inde;aci3n )e -i:o en
.a2or de lo) acreedore)0 9 co'o )ie'+re en econo'&a cuando alguno) ganan )in
e).uer:o4 otro) +ierden en e)a 'i)'a +ro+orci3n0 Ganaron lo) *anco)4 lo)
+re)ta'i)ta)4 lo) acreedore)0 Lo) e'+re)ario) que +od&an .acturar B'a5ore)
co)to)C0
#erdieron el ,stado con el ,stado, pierden los asalariados, perdieron los
deudores y los tomadores de cr%ditos.
Inde;ar e) un in2ento de la econo'&a 'oderna0 Pero el t<r'ino en )& tiene
una larga -i)toria0 9a que inde4 e) el antecedente de &ndice0 9 co'o en lat&n e;i)ten
la) lla'ada) declinacione)4 una e)+ecie de con?ugaci3n de lo) )u)tanti2o)4 5a lo)
ro'ano) u)a*an el t<r'ino inde4atum co'o )igni.icando el &ndice que 'arca el
ca'*io0 Por e)o no re)ulta e;traFo que a-ora )e lo -a5a utili:ado +ara )eFalar lo)
'onto) que re)ulta*an de a+licar al +recio original la actuali:aci3n 'ediante lo)
&ndice) de au'ento de +recio) o de)2alori:aci3n 'onetaria0 Lo cierto e) que en
econo'&a )e +ueden -acer 'uc-o) 'ilagro)0 Ae +ueden in2entar nue2o)
'ecani)'o)0 Lo) ingenio) de la econo'&a 'oderna +ro2ocan una cierta Bingenier&a
.inancieraC en donde +arece que lo) 'edio) de +ago4 el dinero4 lo) recur)o)4 )e
'ulti+lican0
#ero siempre llegar$ la hora de la verdad. "uando se advierta que a la inflacin
no se la puede contener, como en las tremendas experiencias hiperinflacionarias.
7 cuando )e entiende que )in tra*a?o4 )in recur)o)4 )in rique:a 2erdadera4 lo)
222
222
Rondina
+ue*lo) )e e'+o*recen 5 lo) +a&)e) no +ueden )o)tener la .icci3n de )u autono'&a0
En 'ateria de con)truccione) la inde;aci3n +ro2oc3 la 'i)'a )ituaci3n que
)e da*a en otra) acti2idade)0 Per'iti3 que la) e'+re)a) que contrata*an con el
E)tado no que*raran en lo) +ri'ero) tra'o) in.lacionario)0 Ae le reconoc&an en cada
certi.icado4 no )ola'ente lo) 'a5ore) co)to)0 %a'*i<n )e -a*la*a de B'a5ore)
+recio)C0
De llevar la Kintangibilidad de la remuneracin del contratistaM al e:tremo de9
pagar los mayores costos<
aplicar ndices combinados de/ precios, mano de obra y cargas
financieras<
cargar al ,stado no solamente el aumento registrado en obra hecha sino
en
depsito o stocJ del obrador<
>o'o en tanta) otra) o+eracione) econ3'ica) 5 .inanciera)4 a-ora4 a la
di)tancia4 +uede decir)e que la inde;aci3n )ir2i3 +ara 'antener en +ie alguna)
e'+re)a)0
%a'*i<n )ir2i34 en la 'i)'a 'edida4 +ara que*rantar al E)tado0 #uc-o) ganaron
'8) con inde;aci3n que con tra*a?o0 9 e)o e) 'alo0 #uc-o) a*u)aron de la
inde;aci3n0
7tro) ca5eron 2&cti'a) de ella0 #uc-a) 2ece) con el con)enti'iento de lo) 'i)'o)
?uece)4 que )e +u)ieron del lado de lo) acreedore)4 a+licando .3r'ula) )al2a?e) de
actuali:aci3n o +otenciaci3n 'onetaria0 La) )u'a) in?u)ta)4 e;tra2agante)4 tu2ieron
a)&4 de)de lo) 'i)'o) *anco) o.iciale)4 de)de el go*ierno 5 la ?u)ticia tri*unalicia4
lo) +ro'otore) de un e)tado de a*u)o del derec-o en .a2or de lo) acreedore)0 9 de
l3gica inde.en)i3n de lo) deudore) reducido)4 en el +er2er)o 'ecani)'o
inde;atorio4 a la 'i)eria0 Aacri.icando a .a'ilia) 5 .ortuna) en el altar el dinero0
Gue co'o )ie'+re -a ocurrido en 'o'ento) de cri)i) re)uel2e la) a)i'etr&a) a
.a2or de quiene) 'ane?an la econo'&a 5 la) .inan:a)0
2>. Desinde:acin
Aalir del e)tado -i+erin.lacionario ta'*i<n .ue trau'8tico +ara 'uc-o)0 E)ta
2e: )e )acri.icaron alguno) que 2en&an di).rutando del .e)t&n inde;atorio0 Porque
-a*&an co'+rado 'ercader&a) a lo que4 en cla2e de e)+eculaci3n deno'ina*an
B+recio) de re+o)ici3nC0 Gue era co'o -acerle +agar4 al co'+rador de -o54 con lo)
+recio) de 'aFana0
E)ta )alida del 'ecani)'o in.lacionario +ro2oc3 el .en3'eno in2er)o/ la
de)inde;aci3n0 La .3r'ula 'ediante la cual quien de*&a 1""4 +orque al ca+ital )e le
agrega*an lo) intere)e) delirante) de la) <+oca) in.lacionaria)4 a-ora de*er&a )3lo 7"
223
Arquitectura Legal
u "0
-Ae le de)conta*an lo) intere)e) +rono)ticado)0
- Ae le de)conta*a el +recio de la in.laci3n o de la inde;aci3n +rono)ticada0
- 9 entonce) )e +a)3 a la otra .3r'ula/ )acar lo) &ndice) in.lacionario) de la)
)u'a) adeudada)0
- >on lo que )e lleg3 a la Bde.laci3nC/ al 'o'ento en que4 a la) cantidade)
adeudada)4 )e le de*&an quitar la) +otenciacione) agregada) +or la in.laci3n real
5 +or la) e;+ectati2a)0 9a que <)ta) logra*an au'entar '8) e;+ectati2a4 '8)
intere)e)4 '8) in.laci3n0
- Desindexacin, deflacin, reba.a de precios, reba.a de las tasas de inter%s,
mantenimiento del valor de la moneda, fue la otra modalidad econmica.
- A +artir del dictado de una le5/ la 23!24 que i'+u)o la deno'inada
Bcon2erti*ilidadC0
- Poner a la .uer:a la +aridad un +e)o un d3lar0
- >on lo cual )e ter'in3 el tie'+o -i+erin.lacionario0
- Ae conclu53 la inde;aci3n0
- Ae co'en:3 a de)inde;ar0
- >on la 2enta?a de que lo) *anquero) 5 co'erciante) 'u5 +ronto de?aron de
*a?ar lo) +recio) 5 la) deuda)0
- >on lo que )e .ue llegando a la 'e)eta '8) o 'eno) +er'anente de la
e)ta*ilidad0
2?. /ayores costos
,e)de co'ien:o) de 1!47 )e dictaron en nue)tro +a&) nor'a) )o*re
Breconoci'iento de 'a5ore) co)to)C0 E) que de)+u<) de la )egunda guerra
e)ca)ea*an 'uc-o) +roducto)0 Ade'8) en e)ta) latitude) )e recog&an lo) *ene.icio)
de no -a*er +artici+ado de la guerra0 Era la o+ortunidad de encarar 'uc-a) 5
grande) o*ra) +E*lica)0 Lo) e'+re)ario) ad2ert&an que -a*&a 'uc-o dinero4 con la)
re)er2a) de la) 2enta) de ali'ento) a lo) +a&)e) contendiente)0 9 todo .a2oreci3
+oner en 'arc-a 'ecani)'o) *ueno) 5 'alo)0 Lo) *ueno)4 a+untando a -acer
crecer el +a&) con o*ra) 5 con nue2a) indu)tria)0 La) co)a) 'ala) no )e -icieron
224
224
Rondina
e)+erar/ la e)+eculaci3n 5 la codicia0
A)& llega'o) a enero de 1!47 cuando 'ediante la le5 12!1"4 ante) de tener
una nue2a le5 de o*ra) +E*lica)4 )e dict3 la le5 que reconocer&a lo) 'a5ore) co)to)
a lo) e'+re)ario) que contrataran con el E)tado0 A)& naci3 un )i)te'a al que 2ino a
+oner .in4 reci<n en 'ar:o de 1!!14 la le5 23!20
El sistema entretanto, 8uncion a su manera9
la ley :C?:H/ &la Administracin resolver$ en cada caso la forma de
hacer efectiva la absorcin de diferencias mediante la aplicacin de tablas o por
el reconocimiento de las p%rdidas sufridas y probadas por los contratistas+<
la misma ley en su artculo 9F estableca/ &los desembolsos
correspondientes al rubro de gastos de administracin general de las empresas no
ser$n reconocidos ni indemnizados+<
en .ulio de :?@H se dict la ley :GC>G que dispuso/ &se autoriza al #oder
,.ecutivo, Administracin 3acional, entidades aut$rquicas o empresas del
,stado, para que a partir de enero de :?G? se incluyan en las liquidaciones de
mayores costos, los mayores valores correspondientes a las amortizaciones de los
equipos, as como la correlativa incidencia de los gastos directos y generales+<
+la amortizacin de los equipos se calcular$ teniendo en cuenta la
variacin experimentada en su costo y, como gastos generales, se adicionar$ un
:HV para obras de arquitectura y :GV para las obras de ingeniera+.
$na 2e: con)agrado el +rinci+io4 )e a+licaron di2er)o) 'ecani)'o)0 %odo)
a+ro;i'an al co)to real0 #uc-a) 2ece) )e e;ageran lo) &ndice) o )e -acen
deri2acione) e)+eculati2a)0
Pero de todas maneras todas las variantes 8ueron empleadas9
:. se analizaban los costos de cada obra por perodos de tres a seis meses.
A)& )e reconoc&an +ago) +arciale) +or )o*re el +re)u+ue)to originalJ
C. se .ustifican con comprobantes las variaciones de precios de todos los
componentes de la obra/ 'ateriale)4 'ano de o*ra4 otro) ru*ro)0 >on .actura en
'ano4 )e reconocen 5 +agan lo) +orcenta?e) re)ultante)J
9. se aplican frmulas matem$ticas/ mediante el uso de sistemas
polinmicos/ )e utili:an alguno) &ndice) de au'ento que )e con)ideran
re+re)entati2o) 5 )e a+lican a toda la o*ra0 7 +or .3r'ula) +ara'<trica)/ 2aria*le)
que con)titu5en ecuacione) +or inter+retaci3n de cur2a) o tendencia)0
%anta ine)ta*ilidad4 tanta incertidu'*re4 tanto) au'ento) de co)to) 5 +recio)
.inale)4 ter'inaron +ro2ocando una 2erdadera i'+re2i)i*ilidad en lo) +re)u+ue)to)
e)tatale)0 9 ta'*i<n en la econo'&a glo*al0
'a microeconoma de cada e'+re)a tu2o de)a-ogo) +ero no +udo 'antener la
e)+iral en2ol2ente de endeuda'iento0
'a macroeconoma glo*al 5 la del E)tado en +articular4 ta'*i<n que*r3 +or
in)u.iciencia de recur)o) genuino) 5 +or de)e'*ocar en una 2erdadera e)ta.a
225
Arquitectura Legal
ideol3gica/ +agar con dinero que no tiene re)+aldo e) 'u5 lle2adero0 #u5
grati.icante +ara el go*ernante ine)cru+ulo)o0 Pero no +uede +er)i)tir)e en la .icci3n
econ3'ica0 Porque ter'inan e;+lotando toda) la) 2aria*le) 5 e)o ?u)ta'ente
ocurri30
Porque no )ola'ente en el E)tado nacional )e dieron e)to) e;ce)o)0 %odo)
lo) ni2ele) 5 todo) lo) organi)'o) gu*erna'entale) alentaron e)ta .ie)ta .icticia0 ,e
tri)te .inal0
2@. Precios inalterables
6ue nece)ario dictar una le54 con toda la .uer:a que le concedi3 el tr8'ite
+arla'entario 5 el a+o5o de la) 'a5or&a)4 +ara que4 'ediante e)a nor'a4 la NN
23!24 )e +rocediera a de)inde;ar la econo'&a0
No re)ulta .8cil con2encer a todo el )i)te'a de e)+eculaci3n 5 .8cile)
ganancia) que era +reci)o de)in.lar lo) 'ecani)'o) de generaci3n de e)+acio) de
+oder econ3'ico total'ente .icticio)0
En e)ta 'ateria no )ola'ente )e trat3 de contener lo) au'ento) de +recio) 5
la) actuali:acione) )al2a?e) de todo +re)u+ue)to )incero o e)+eculati2o/
- Ae +ro-i*i3 directa'ente todo el 'ecani)'o de actuali:aci3n4 de inde;aci3n o
de reconoci'iento de lo) 'a5ore) co)to)0
- Ae i'aginaron entonce) lo) lla'ado) Bcolc-one)C de '8rgene) )al2a?e) de
ganancia +re)unta0
- Ae au'entaron +re2enti2a'ente lo) +recio)4 de)de el inicio de toda tran)acci3n0
- %u2i'o) que +agar e)o) '8rgene) de B)eguridadC o de ganancia +ar8)ita que
no) i'+u)ieron lo) .or'adore) de +recio)0
- ,e lo que )e colgaron ta'*i<n lo) 'inori)ta) 5 lo) inter'ediario)0
- Ae co'en:3 de nue2o0
- >on +recio) 'u5 ele2ado)0
- Pro'eti<ndo)e la nece)aria de.laci3n que 2ol2iera la) co)a) a lo) ni2ele) de
racionalidad0
Poco y nada se consigui9
- En +recio) de la con)trucci3n lo) &ndice) tu2ieron de.laci3n 2 'e)e) en el la+)o
de 3" 'e)e)0
- Pero +or lo 'eno) )e contu2o el au'ento0
- Ae tran)+arent3 lo que -a*&a quedado0
- Ae +ueden 'ane?ar ci.ra)0
- Ae +uede +re)u+ue)tar con -ori:onte) racionale) de '8) de 3" d&a)0
- Ae -a*la de co)to de la con)trucci3n o del 2alor del 'etro cuadrado cu*ierto4 en
'oneda nacional0
- Ae u)an d3lare) con2erti*le) en +e)o)0 9 2ice2er)a0
- Ae 2uel2e al lengua?e de la ci2ili:aci3n co'ercial0
- Ae )u+eran lo) '8rgene) de la i'+re2i)i3n0
226
226
Rondina
- El art&culo 11! que -a*&a )ido introducido en el >3digo >i2il en 1!6 co'o
una e)+ecie de ?u)ti.icaci3n in.lacionaria +er'anente4 .ue de)acti2ado +or la le5
23!20
Ahora se puede contratar, se debe contratar, sin prever ning6n aumento de
precio. ,st$ prohibido contratar previendo reconocer mayores costos. ,st$
prohibido contratar previendo indexar las deudas. 8odo est$ anclado,
encorsetado, al valor inalterable del dlar.
Lo) que tra*a?a'o) )o*re e)ta) +ro*le'8tica) de la con)trucci3n4 alenta'o)
todo )igno o +ol&tica de e)ta*ilidad0 Porque )a*e'o) que ante todo de)quicia'iento
in.lacionario4 lo +ri'ero que de?a'o) de -acer e) in2ertir en la con)trucci3n0 En
e)o) tie'+o) de in.laci3n )e tienta a lo) a-orri)ta) con ganancia) .8cile)0 Ae lo)
con2oca a co'+rar d3lare)0 A de+o)itar en +la:o) .i?o) de corto +la:o0 Ae 2uel2e a
-a*lar del 'ilagro de -acer dinero )in tra*a?ar0
Pero ta'*i<n )a*e'o) que el 'anteni'iento de la e)ta*ilidad e)t8 '8) all8
de lo que +ueda -acer 5 ordenar una le50 Por )o*re la le5 e)t8 la cultura del +ue*lo0
E)t8 el de)eo de -acer co)a)4 de no +ri2ilegiar lo .inanciero +or )o*re lo econ3'ico0
,e +en)ar que -acen .alta '8) .8*rica) 5 'eno) *anco)0
5$s obras p6blicas y privadas y menos intermediarios financieros. "uando se
logre esta nueva cultura del traba.o, de la produccin, de la seriedad y tenacidad
en la gente y en los gobernantes, se habr$ logrado, entonces s, la verdadera
estabilidad. 'a de los precios inalterables.
3B. #escisin del contrato
,el lat&n no) 2iene e)ta e;+re)i3n/ scindo co'o e)cindir0 Gue en nue)tro
idio'a )igni.ica )e+arar0 ,i2idir4 cortar Re-scindo e;+re)a con 'a5or .uer:a el
e.ecto de ro'+er4 ra)gar4 de)tro:ar4 de)truir0
9 con e)a eti'olog&a 5 )e'8ntica 2iene a nue)tra 'ateria0
)abla de la frustracin del contrato.
Porque el contrato e) un acuerdo que orienta 5 no) lle2a natural'ente al
cu'+li'iento0 A la e?ecuci3n de la) o*ligacione) +actada)0 A la reali:aci3n de la)
+re)tacione) que de*e'o) +ara )ati).acer la e;+ectati2a del otro4 5 a la 2e:4 +ara
reci*ir del otro el +ago de lo que el otro 'e +ro'eti30
Pero )a*e'o) que el orden natural de la) co)a)4 de la) relacione) de la gente4
de lo) negocio) de la) +er)ona)4 no )ie'+re )e cu'+le de 'anera inaltera*le0
7curren co)a) que +ueden i'+edir el cu'+li'iento0 Pueden e;i)tir accidente)4
de)gracia) 5 .uer:a) e;teriore) que 'odi.ican la )ituaci3n del o*ligado0 9 quien
quer&a cu'+lir )e 2e i'+edido de -acerlo0
227
Arquitectura Legal
7curren ta'*i<n ge)to) 5 actitude) negati2a) de la gente0 Guien )e o*lig3
li*re'ente4 de?a 2oluntaria'ente de +agar0 Porque no le intere)a4 +orque no le
alcan:a el dinero0 Porque e'+lea el dinero en otra) co)a)0 Porque contrat3 de 'ala
.e 5 dolo)a'ente decidi3 con intenci3n 5 con 'alicia no cu'+lir la) o*ligacione)
que 2oluntaria'ente a)u'i30
%oda) la) +o)i*ilidade)0 %oda) la) 2ariante)0 %oda) la) )ituacione) +ueden
dar)e en el a'+lio 5 'Elti+le 'undo de lo) contrato) 5 la) con2eccione) en general0
Particular'ente4 ta'*i<n )e dan e)ta) alternati2a) en el 'undo de la con)trucci3n0
En el derec-o co'En4 en e)+ecial el ,erec-o >i2il0 9 en el derec-o
e)+ecial/ el ,erec-o Ad'ini)trati2o de la o*ra +E*lica4 tienen 2igencia lo)
+rinci+io) 5 criterio) +ara a*ordar el e)+ino)o te'a de la re)ci)i3n0
@ea'o)/
-el >3digo >i2il dice co'o +rinci+io general4 en )u art&culo 11!74 que la)
con2encione) -ec-a) en lo) contrato) .or'an +ara la) +arte) una regla a la
cual de*en )o'eter)e co'o a la le5 'i)'aJ
-el art&culo )iguiente 11!4 aclara )in e'*argo que/
a= lo) contrato) de*en cele*rar)e 5 cu'+lir)e *a?o el )igno de la *uena .eJ
*= +ero )i la) +re)tacione) de una +arte4 )e 2uel2en e;ce)i2a'ente onero)a) +or
aconteci'iento) e;traordinario) e i'+re2i)i*le)4 la +arte +er?udicada +uede
re)cindirJ
c= la otra +arte -la que ganar&a en e;ce)o- +uede o.recer una 'e?ora4 +ara e2itar la
re)ci)i3nJ
-el art&culo 12"1 del 'i)'o >3digo dice que no +uedo e;igir al otro que
cu'+la )i no +rue*o que 5o -e cu'+lidoJ
-el 12"4 en el te;to +rinci+al en 'ateria de re)ci)i3n tiene un +rinci+io 5 un
'ecani)'o/ en todo) lo) contrato) )e entiende i'+l&cita la .acultad de
re)ol2er )i la otra +arte no -a cu'+lido0 Ai )e +act34 la re)ci)i3n e) in'ediata 5
auto'8tica/ de +leno derec-o0 Ai no )e +act3 le otorgo 15 d&a) +ara que cu'+la 54 )i
aEn en e)e +la:o no cu'+le4 lo re)cindo con daFo) 5 +er?uicio)J
-el art&culo 1637 dice que la locaci3n )e o*ra )e conclu5e +or ter'inaci3n
de la o*ra o +or re)oluci3n del contratoJ

-el 163 con)agra una e)+ecie de e;traFa ad'i)i*ilidad/
10dice que el dueFo o co'itente +uede re)cindir +or )u +ro+ia 5
)ola 2oluntad4 )in e;+re)ar cau)a algunaJ
20e)te derec-o no )e le concede de igual 'anera al con)tructor0
22
22
Rondina
Gue )ola'ente +uede re)cindir )i el otro no cu'+leJ
30el +ro+ietario +uede re)cindir4 aEn cuando el arquitecto o
con)tructor e)t8n cu'+liendo *ien4 )ola'ente de*e +agar Ula
ganancia e)+eradaU +or el contrati)taJ
40 no o*)tante lo) ?uece) +ueden reducir e)te +ago a lo que Ure)ulte
equitati2oUJ
50 e)te ca)o4 el del art&culo 163 del >3digo >i2il4 e) el Enico ca)o en
donde una +arte +uede re)cindir en el e?ercicio de un derec-o4
+ero no )e le reconoce a la otra +arte0 Gue e)
?u)ta'ente el +ro.e)ional4 el arquitecto o con)tructor0
-art&culo 163!/
si el contrato fue a.ustado por pieza o medida se puede rescindir, por
cualquiera de las partes, cuando se cumpla con el mnimo obligatorio de
piezas o unidades convenidas.
0i no se convino n6mero de unidades, cada vez que se termina una
unidad, cualquiera puede rescindir, notificando al otro<
- art&culo 164"/
se puede rescindir si muere el profesional, empresario o constructor<
no se rescinde si el que muere es el comitente/ los herederos deben seguir con la
obra<
-art&culo 1642/
tambi%n se rescinde si sobreviene al constructor la imposibilidad de seguir o
concluir la obra. 2 cuando el constructor entre en cesacin de pagos o en
quiebra. 2 cuando el comitente no entrega en tiempo los materiales.
%odo lo e;+ue)to corre)+onde al >3digo >i2il0 A+lica*le de 'anera
indirecta o )u*)idiaria a la) o*ra) +E*lica)0 Pero la) le5e) de e)ta 'ateria ta'*i<n
contienen criterio) )i'ilare)/
-el contrato de o*ra e) +er)onal/ intuitu personae4 co'o dec&an lo) antiguo)0
Ai el con)tructor 'uere4 o quie*ra o entra en .alencia4 el co'itente +uede
autori:ar la +ro)ecuci3n de la o*ra +or lo) -eredero) o el )&ndico de la quie*ra0
Pero )i no )e ace+ta4 ninguna inde'ni:aci3n +ueden requerir4 ningEn recla'o
tienen derec-o a -acer0
Por otra +arte4 en a'*o) )i)te'a)4 tanto en el +E*lico co'o en el +ri2ado4
utili:a'o) indi)tinta'ente la) +ala*ra) re)ci)i3n4 re)oluci3n4 di)oluci3n o de?ar )in
e.ecto el contrato0
22!
Arquitectura Legal

,n nuestra materia no siempre se podr$n desconocer los efectos cumplidos.
!ue son las obras ya hechas hasta el momento en que ocurre el hecho
provocante de la rescisin.
- #or eso preferimos hablar .ustamente de rescisin.
- De.ando para otros supuestos las palabras resolucin y disolucin.
- !ue ser$n los casos en donde nada queda del contrato ni de la obra.
- ,n donde todo se intenta borrar.
32. #escisin por culpa del contratista
>o'o en todo el r<gi'en de la o*ra +E*lica el E)tado actEa ta'*i<n en e)ta)
in)tancia) re)olutoria)4 con cierto) +ri2ilegio)0 Ae le reconoce autoridad 5 legalidad
cuando actEa 'ediante .uncionario) en el 8'*ito de )u) co'+etencia)0 No de*e
+edir de ningEn ?ue: que declare re)cindido un contrato que .ue incu'+lido +or la
otra +arte0 Puede inclu)o re)cindir0 9 )i ca*e4 )olicitar en una de'anda4 que )e le
+aguen daFo) 5 +er?uicio)0
No )er&a el ca)o de 'uerte4 o .alencia4 o inca+acidad del locador0 En tale)
ca)o)4 ca*e la +o)i*ilidad de que continEen la) o*ra) lo) -eredero) del con)tructor0
Aie'+re a o+ini3n del E)tado-co'itente0 Gue +uede ace+tar o no que lo) )uce)ore)
)igan con la o*ra0
En el rgimen de las leyes de obras pAblicas se prevn los siguientes
supuestos9
:. cuando el contratista se haga culpable de fraude, o grave negligencia4 o
contra2enga la) o*ligacione) 5 condicione) e)ti+ulada) en el contratoJ
C. cuando el contratista e.ecute las obras con lentitud, de 'odo que la
+arte e?ecutada no corre)+onda al tie'+o +re2i)to en el cronogra'a de o*ra)0 7
cuando tarda en iniciarla)J
9. cuando haya cesin, transferencia o asociacin del contratista a otro)
con)tructore) )in autori:aci3n e;+re)a de la Ad'ini)traci3nJ
B. tambi%n se podr$ rescindir cuando el contratista paralice las obras +or
oc-o o '8) d&a) en tre) o+ortunidade)0 7 cuando de una )ola 2e: )u+ere lo)
3" d&a) de +arali:aci3n0
@e'o) que el tie'+o o +la:o) de la) o*ra) ?uega un +a+el i'+ortante en
'ateria de re)ci)ione)0 Nada )e dice del incu'+li'iento de la o*ligaci3n de U-acer
*ien la) o*ra)U0 Pero e)ta .alta de la le5 )e cu'+le con la +re)encia del in)+ector del
E)tado0 Gue )u+er2i)a 5 2igila Uque la) co)a) )e -agan *uena)4 con *ueno)
23"
23"
Rondina
'ateriale) 5 adecuada 'ano de o*ra0 Ai no lo -icieren a)& +uede +arali:ar la) o*ra)0
9 con 2aria) )u)+en)ione) o 'ulta) +or 'ala e?ecuci3n de lo) tra*a?o)4 e;i)te cau)a
'8) que )u.iciente +ara que el E)tado +ueda re)cindir0
33. #escisin por culpa del Estado
En e)ta +articular relaci3n que nace entre el contrati)ta +ri2ado 5 el
co'itente-E)tado4 )a*e'o) que e;i)te/
a= un cierto +ri2ilegio del E)tado )o*re el con)tructorJ
*= la .acultad de re)cindir de +leno derec-o +or +arte del E)tado ante la)
.alta) del contrati)ta4 +ero )a*iendo que el contrati)ta no tiene la) 'i)'a)
.acultade)J
c= que en realidad4 lo que el contrati)ta '8) a+recia 5 lo que e) la
o*ligaci3n +rinci+al del E)tado .rente a <l4 e) que le +agueJ
d= que ?u)ta'ente e)te ca)o4 .alta de +ago del E)tado al contrati)ta4 e) lo que
'eno) )e +re2< en la Le5 de 7*ra) PE*lica) de la Naci3nJ
e= lo que e) t&+ico de e)te contrato 5 )& tiene +re2i)i3n legal4 e) que el E)tado
)e -ace cargo del ca)o .ortuito 5 la .uer:a 'a5or4 co'o )i .ueran +ro2ocado) +or )u
cul+a0
Hrente a estas singularidades que apuntamos, debemos coincidir que9
a; el contratista puede rescindir en )u+ue)to) en que la Ad'ini)traci3n no Ucu'+la
5 en lo) ca)o) e;ce+cionale) de .uer:a 'a5or 5 ca)o) .ortuito)UJ
b; el contratista sin embargo no tiene la rescisin de pleno derecho que tiene el
E)tado .rente a <l0 Ni )iquiera +uede a+elar a la re)ci)i3n auto'8tica que concede a
lo) +articulare) el art&culo 12"4 del >3digo >i2il cuando -a*la'o) de U+acto
co'i)orio e;+re)o[J
c; ello quiere decir que para rescindir, en los supuestos en que se pueda, de*e
+roceder/
1N= a inti'ar el cu'+li'ientoJ
2N= a +edir la re)ci)i3n en la 'i)'a )ede ad'ini)trati2aJ
231
Arquitectura Legal
3N= )i no )e le concede el +edido4 de*e acudir a la ?u)ticia/ a lo) tri*unale)
ad'ini)trati2o) o al .uero o +rocedi'iento contencio)o ad'ini)trati2o0
En la Le5 de 7*ra) PE*lica) de la Naci3n )e e)ta*lecen la) cau)ale) de
re)ci)i3n +or cul+a de la Ad'ini)traci3n o cuando <)ta a)u'e la re)+on)a*ilidad de
to'ar a )u cargo la) con)ecuencia)/
a; cuando se excedan los porcenta.es del CHV en m$s o en menos obra, re)+ecto
de la) +re2i)ione) del +ro5ecto o del contrato0 Aa*e'o) que -a)ta e)e 2"P -o un
quinto del total- el E)tado +uede alterar4 'odi.icar o4 inclu)o4 errar en el c8lculo de
*a)e0 Ai lo e;cede4 el contrati)ta +uede re)cindirJ
b; cuando la Administracin suspenda por m$s de 9 meses la e.ecucin de las
obras<
c; cuando el contratista durante el mismo lapso de tres meses, tenga que reducir a
'eno) de la 'itad el rit'o +re2i)to de la o*ra4 +orque la Ad'ini)traci3n no le
entrega ele'ento)4 'ateriale) u otra) co)a) a la) que )e -a5a o*ligado (nada )e dice
aqu& de la .alta de +ago=J
d; por caso fortuito o fuerza mayor que le imposibiliten al constructor el +ro)eguir
nor'al'ente con la o*raJ
e; en caso de que el ,stado no entregue los terrenos para la construccin. 7
cuando no aco'+aFe al re+lanteo4 o +ara de)linde4 a'o?ona'iento 5
+o)iciona'iento )o*re el terreno0 Aie'+re que e)ta au)encia o de'ora tarde '8) de
3" d&a)0
Ai 'ira'o) el 'arco general del )i)te'a re)ci)orio4 +ode'o) decir que
e;i)te tal e2entualidad/
- Gue la) cau)ale)4 en realidad4 no )on tan di)tinta) en e)te r<gi'en de la o*ra
+E*lica re)+ecto de la o*ra +ri2ada0
- que4 +e)e a )er el E)tado el +rinci+al +rotagoni)ta de la o*ra +E*lica4 al 'i)'o
E)tado4 )e le reconocen carga) 5 re)+on)a*ilidade)0
- Gue en .in4 el contrati)ta que contrata con el E)tado4 a)u'e entrar en un
r<gi'en de contrato de ad-e)i3n0 Pero no +ierde la .acultad de re)cindir0
#ero como el ,stado no puede renunciar a sus privilegios. "omo no se
puede despo.ar para siempre de ciertos recursos de la poltica de gobierno y
administracin de la cosa p6blica, llega, en ciertas oportunidades, a dictar
normas de excepcin. Y as lo hizo 6ltimamente.
232
232
Rondina
>uando )e dictan la) le5e) 236!6 5 236!7 de re.or'a del E)tado 5 de
e'ergencia econ3'ica 5 ad'ini)trati2a4 )e 'ir34 entre otro) a)+ecto)4 a e)ta)
)ituacione) deri2ada) de lo) contrato) de o*ra +E*lica0 9 )e decidi3 que el E)tado
+od&a4 de 'anera e;ce+cional 5 cuando la) cau)a) de orden +E*lico lo ?u)ti.iquen4
alterar la e)encia-contractual de )u relaci3n con lo) contrati)ta)0 9 )e alteraron
+rogra'a)4 )e +o)tergaron +ago)4 )e redu?eron o*ra)4 )e cancelaron otro) contrato)0
#orque, en resumen, el ,stado nunca pierde sus facultades, inherentes a
su propia condicin. Y aunque no las utilice regularmente, puede apelar a ellas y
hacerlas valer por su propio derecho. ,n casos excepcionales. "omo los prev% en
el orden civil y privado el artculo ::?> del "digo "ivil. ,n situaciones
imprevistas. ,n casos atpicos. ,n circunstancias imprevisibles, como lo dice y
fundamenta el mismo "digo.
37. /ecanismos y cl*usulas resolutorias
0istematizando este r%gimen de las rescisiones, podemos decir que/
:F; si el particular, contratista, empresario constructor, cocontratante del ,stado,
quiere rescindir, deber$/
a= -acer el recla'o +or .alta o cul+a del E)tado0 74 en )u ca)o4 )i lo +uede
?u)ti.icar4 +or )u.rir la) con)ecuencia) de un ca)o .ortuito o .uer:a 'a5orJ
*= .unda'entar4 +ro*ar 5 requerir la re)ci)i3n ante la 'i)'a re+artici3n que
lo -a contratadoJ
c= )i no )e accede a )u +edido4 a+elar -a)ta la '8;i'a autoridad de la
Ad'ini)traci3nJ
d= )i ni aEn a)& )e le reconoce la +rocedencia de la re)ci)i3n de*er8 a+elar
ante la ?u)ticia ad'ini)trati2aJ
CF; si en cambio quien decide rescindir es el mismo ,stado, el camino ser$/
a= requiere in.or'e o a'+liaci3n de +rue*a del in)+ector4 ante la ocurrencia
de un -ec-o deter'inante de re)ci)i3nJ
*= )e requieren lo) dict8'ene) interno)J
c= )e ele2a a la autoridad '8;i'a del #ini)terio la +etici3n en con)ulta o
+ara )u autori:aci3nJ
233
Arquitectura Legal
d= )e noti.ica la re)ci)i3n de +leno derec-o en u)o de la) .acultade) +ro+ia)
del E)tado-co'itente0
La) con)ecuencia) de la re)ci)i3n )er8n di.erente) en un ca)o 5 en otro/
:; si se rescinde por culpa del ,stado/
a; se le pagar$n al contratista no )ola'ente lo) 'ateriale) aco+iado) )ino ta'*i<n
lo) equi+o)4 -erra'ienta) 5 ele'ento) que )e -a5an adquirido +ara e)a 'i)'a o*raJ
b; el ,stado se har$ cargo ta'*i<n de lo) contrati)ta)4 )u*contrati)ta) 5 otro)
contratado)4 co'o a)& ta'*i<n de todo) lo) contrato) de )u'ini)tro o a)i)tencia que
e)t<n +endiente)J
c; si existen traba.os, tra'o) de o*ra o +ie:a) e?ecutada)4 )e rece+cionar8n
+ro2i)oria'ente 5 )e +agar8nJ
d; sobre los pagos que puedan reclamarse, +or ga)to) indirecto) 5 +or ganancia
e)+erada (lucro ce)ante= )e +agar8n )egEn lo) ca)o) 5 circun)tancia)0
C; si se rescinde por culpa del constructor/
a; el contratista responder$ +or ga)to)4 daFo)4 +er?uicio)4 de'ora) que +ro2oque
la re)ci)i3n/ *u)ca de nue2o con)tructor4 ga)to) directo) e indirecto)4 otra)
deri2acione)0
b; si el ,stado lo desea, puede comprar los equipos, la) 'aquinaria) o lo)
ele'ento) que e)te<n en +oder del contrati)ta 5 que )ean de +reci)o u)o +ara la
continuaci3n de la o*ra0
c; todo lo que se ha hecho, todos los materiales 5 otro) cr<dito) que +ueda tener el
contrati)ta4 quedar8n retenido) -a)ta que )e -agan la) liquidacione) .inale)0
d; tambi%n se retienen las garantas, .ondo) de re+aro4 )eguro)4 caucione)4
etc<tera0 Para re)+onder de e2entuale) +er?uicio) al E)tado0
e; si las faltas del contratista de'ue)tran dolo4 cul+a gra2e o irregularidade)4 )e
dar8 inter2enci3n al Regi)tro de Licitadore) +ara que )u)+enda o )ancione al
contrati)ta0 %a'*i<n )e dar8 inter2enci3n a lo) >olegio) Pro.e)ionale) +ara que )e
analice la conducta de lo) +ro.e)ionale) a cargo de la) o*ra)0
3;. #ecepcin de la obra pAblica
234
234
Rondina
Ai -a5 algo que di.erencia a la o*ra +E*lica de la o*ra +ri2ada e)
+rinci+al'ente e)te a)+ecto de la rece+ci3n0 Gue +or e'+e:ar4 nunca )e -ace del
todo 5 de una )ola 2e:0 E;i)ten4 en la o*ra +E*lica4 +or lo 'eno) do) 'o'ento)/
a; la recepcin provisoria/ que re+re)enta to'ar la o*ra +ara +ro*arla0
Re2i)arla0 Anali:ar )i e)t8 toda4 )i e)t8 *ien4 )i .unciona4 )i no )e 2en .alla)4 2icio)4
de.ecto) o di.erencia) con el +ro5ecto0 Ai )e ad'ite e)ta Brece+ci3n +ro2i)ionalC4 )e
le +uede de2ol2er o reintegrar al con)tructor algo de lo que )e retiene en de+3)ito de
garant&a (no )e de2ol2er8n lo) )eguro) o .ondo) de re+aro)=J
b; la recepcin definitiva/ que )e o+era cuando 2encen lo) +la:o) +re2i)to)/
)ei) 'e)e)4 un aFo4 lo que )e -a5a e)ta*lecido )egEn e)cala4 'agnitud 5
co'+le?idad de la o*ra0 E)te 'o'ento4 que quedar8 re.le?ado en un acta de
con.or'idad del E)tado-co'itente4 e) el de la de.initi2a ace+taci3n de la o*ra +or
+arte de la Ad'ini)traci3n/ -a )ido re2i)ada4 +ro*ada 5 ace+tada0 Ai e;i)t&an 2icio)
o .alla)4 )e lo) -ar8 re+arar +or el 'i)'o contrati)ta0 Ai <)te no lo -i:o4 )e
utili:ar8n lo) .ondo) de garant&a 5 de re+aro +ara -acer la) re.accione) +or otro0 Ai
el contrati)ta cu'+li3 *ien la) co)a)0 Ai entreg3 la o*ra )in de.ecto o re+ar3 lo) que
-a*&a4 )e le de2ol2er8n a <l e)o) .ondo) o )eguro) de cauci3n0
Como vemos el mecanismo en la obra pAblica tiene necesariamente dos
momentos. + si queremos simpli8icar aAn m*s, podemos decir9
a; en la obra privada, toda rece+ci3n e) +ro2i)oria/ el dueFo o
co'itente la reci*e/ +ero durante die: aFo) tiene +o)i*ilidad de recla'ar +or 2icio)
que e)ta*an oculto) 5 que )e tornan a+arente)/ en tal ca)o tiene 6" d&a) +ara
recla'ar al con)tructor0 94 )i el con)tructor no lo) arregla ante) del aFo4 tiene que
iniciarle ?uicio0
b; en la obra p6blica )e -a*la de do) 'o'ento) de rece+ci3n0 94 en
realidad4 tene'o)/
:F; un perodo de prueba, que )e da cuando el E)tado reci*e la o*ra +ara ocu+arla4
u)arla 5 +ro*arla0 9 o*ligar durante e)e la+)o a corregir4 a re+arar4 a co'+letar lo)
tra*a?o) que de*e -acer el contrati)ta0 >o'o el E)tado tiene retenido) )u.iciente)
.ondo) del contrati)ta +ara -acer 2aler e)a garant&a4 )e le ad2ierte al con)tructor que/
)i no re+ara *ien 5 en el +la:o que )e le concede todo lo que no e)t8 con.or'e4 )e
ga)tar8n e)o) .ondo) en -acerlo) re+arar +or otro0 7 )e -ar8 e.ecti2o el )eguro de
cauci3n0 En cu5o ca)o la co'+aF&a a)eguradora4 que e) la que tiene que +agar en tal
)u+ue)to4 -ar8 todo lo +o)i*le +ara que el E)tado quede con.or'e0
CF; el segundo momento, lla'ado Brece+ci3n de.initi2aC e) la Enica 5 2erdadera
rece+ci3n/ )e le de2uel2en al contrati)ta lo) .ondo) retenido)0 7 lo que re)ta4 )i )e
de*ieron utili:ar +ara -acer re+aracione)0 9 aunque )e -a*le de Bde.initi2aC el
con)tructor no quedar8 li*erado de la garant&a decenal0 Ai a+arecen 2icio) que
235
Arquitectura Legal
+uedan +ro2ocar ruina total o +arcial o Barruina'ientoC de la o*ra4 )e lo inti'ar8 al
con)tructor +ara que re+are o inde'nice al +ro+ietario-co'itente0 Gue e) )ie'+re el
E)tado0 Igual que co'o ocurre en la o*ra +ri2ada0
3<. /edicin y pago
E)ta e;+re)i3n .or'a +arte de todo el ar)enal que -e'o) ido in2entando
+ara e2itar que al E)tado no )e lo engaFe en lo) cr<dito) que de*e to'ar 5 luego
+agar0 Ae reitera -a)ta el can)ancio una e)+ecie de .or'alidad )o*rea*undante0
$na) .or'a) de actuar que4 ade'8) de +arecer e)tricta)4 )ugieren que e;i)te cierta
de)con.ian:a de la Ad'ini)traci3n -acia lo) +articulare) que contratan con ella0
Entonces se adoptan estas especies de reaseguros que implican, por e5emplo9
a; se hacen informes sobre avances de obra. Ae certi.ican lo) nue2o) tra*a?o)0 Ae
'iden4 'aterial'ente4 +ara di'en)ionar la o*ra e?ecutada en cada +er&odo o en
cada eta+a0 Ae -acen +ago) +arciale) +or cada certi.icadoJ
b; cuando la obra concluye, )e re+iten la) tarea) de 'edici3n0 >o'+ro*aci3n
reiterada de lo e?ecutado0 ,e lo) 'etro) cuadrado) cu*ierto)4 de lo) 'etro) de +i)o4
lo)a)4 cu*ierta)4 a*ertura)4 2idrio)4 etc<tera0J
c; se declara que todo lo medido, +agado 5 certi.icado durante el +roce)o de
con)trucci3n4 .ue -ec-o con car8cter de e)ti'ati2o 5 +ro2i)orio0 Lo que real'ente
tiene +oder 2inculante 5 cancelatorio e) el certi.icado .inal/ la de.initi2a 'edici3n o
'en)ura de lo total'ente con)truido o e?ecutado0 >on )u) correccione) o
con.ir'acione)0
Con estos criterios, las leyes vigentes en materia de obras pAblicas,
disponen lo siguiente9
:F; los mecanismos, procedimientos y efectos de e)ta) o+eracione) e)t8n de.inida)
en lo) +liego) de condicione)J
CF; todos los meses la Administracin procede a verificacin y mensura de lo)
tra*a?o) -ec-o) en cada +er&odo0 El re+re)entante del contrati)ta de*e e)tar +re)ente0
Ai no concurre )e )u+one que ace+ta el re)ultado de la 'edici3n0 Ai e)t8 +re)ente
+uede o*?etar e)e re)ultado0 Luego tiene 5 d&a) +ara -acer .or'al'ente el recla'oJ
9F; las mediciones parciales son siempre provisorias. E)t8n )u+editada) al
re)ultado de/
236
236
Rondina
a= 'edicione) .inale)J
*= rece+cione) +arciale) 5 totale)4 +ro2i)oria) 5 de.initi2a)0
BF; concluidas y aprobadas las mediciones parciales, que )on )ie'+re +ro2i)oria)4
)e e'iten lo) certi.icado) de +ago4 de aco+io de 'ateriale)4 de a'+liaci3n o
adicionale)4 de rea?u)te de co)to) o +recio)4 de deduccione) +or 'ulta) 5 otro)
cargo) -ec-o) al contrati)ta4 con retenci3n de i'+ue)to)4 ta)a) 5 otro) gra28'ene)
que +udieran e;i)tir0 En general e)to) 'onto) a +agar +or la Ad'ini)traci3n )on
ine'*arga*le) +or deuda) ordinaria)0 Ae +ueden e'*argar +or deuda) la*orale) -de
o*rero) 5 e'+leado) +ro+io) del contrati)ta o de lo) )u*contrati)ta)- 5 +or deuda)
.i)cale)4 +re2i)ionale) o del .ondo de de)e'+leo (Regi)tro Nacional de la Indu)tria
de la >on)trucci3n=0
GF; el pago de los cr%ditos o certificados al contratista no +ueden de'orar)e '8)
all8 de la+)o) +rudenciale)0 Gue general'ente e)t8n +re2i)to) en lo) +liego)0 >o'o
'8;i'o de 3" a 6" d&a) de e)+era0 @encido) lo) cuale) la Ad'ini)traci3n entra en
'ora 5 de*e +agar intere)e)0 Para 'a5ore) de'ora)4 +ueden ca*er daFo) 5
+er?uicio) 54 en )u ca)o4 -a)ta el derec-o de re)cindir que tiene el con)tructor0
Porque e)e incu'+li'iento +uede deter'inar que el con)tructor-contrati)ta caiga en
la i'+o)i*ilidad de continuar la o*ra0 En cu5o ca)o el E)tado co'itente de*e
inde'ni:arlo0
3=. Perodo de prueba y garanta
E)te lla'ado B+er&odo de +rue*aC e) otra originalidad de la o*ra +E*lica
.rente a la rece+ci3n directa que -ace el +articular en la o*ra +ri2ada0
E) que 2ol2e'o) a re2e)tir al E)tado de e)to) cuidado) +ara e2itar lo) .raude) 5 la)
di).uncionalidade) en la) o*ra) que 'anda a e?ecutar la Ad'ini)traci3n4 +ara u)o
de la co'unidad o de la) +ro+ia) re+articione) *urocr8tica)0
El la+)o de +ue)ta a +rue*a de la o*ra e) el que corre entre la deno'inada
recepcin provisoria 5 la recepcin definitiva0 ,ic-o en t<r'ino) corriente)4 el
+roce)o rece+ti2o )e +roducir&a de la )iguiente 'anera/
a; el constructor comunica formalmente al in)+ector de o*ra -+or e?e'+lo
en el li*ro de 3rdene) o 'ediante una nota dirigida al 'ini)terio- que en tanto) d&a)4
a +artir de la .ec-a4 )e ter'inar8 la o*raJ
b; en un plazo de CH o 9H das el 'i)'o in)+ector o )u) )u+eriore) +roceden
a noti.icar que tal d&a a tal -ora B-ar8n rece+ci3n +ro2i)oria de la o*raCJ
c; ese da se constituyen en la obra, )e redacta un acta4 )e recorren la)
237
Arquitectura Legal
di)tinta) +arte) o a'*iente) de la o*ra que )e +re)enta li'+ia 5 concluida0 Ae -acen
la) o*)er2acione) que que+an/

-e)t8 todo *ien0 0 0
- o .alta tal co)a - 0 0 0
- o )e ad2ierte tal de.ecto 0 0 0
- - o e)e 2icio a+arente i'+ide que -o5 to'e'o) la o*ra0 Ni )iquiera en .or'a
+ro2i)oria 0 0 0 Le da'o) tanto) d&a) al con)tructor +ara que eli'ine el de.ecto4 o
re+are la .alla4 o 'odi.ique lo 'al e?ecutado0
d; se abren dos posibilidades/ que la) co)a) )e corri?an o que no )e -agan
co'o )e e;ige0 Ai )e re.accionan 5 )olucionan la) .alla)4 entonce) )e to'a
+ro2i)oria'ente la o*ra0 Ai no )e corrigen4 )e inti'a al con)tructor +ara que
co'ience a )olucionarla en el t<r'ino de tanto) d&a) *a?o a+erci*i'iento de que )i
no4 +rocedere'o) a arreglar lo) +ro*le'a) con lo) .ondo) de garant&a)4 o .ondo) de
re+aro)0 7 recla'are'o) que el a)egurador no) arregle la o*ra con el )eguro de
cauci3n0
e; hechos los arreglos o to'ada de con.or'idad la o*ra4 co'ien:an a
correr lo) +la:o) de +rue*a nue2a'ente0 Aie'+re en cla2e) de +ro2i)oriedad0
Porque inclu)o )e +uede to'ar con +equeFa) .alencia)4 que )e de?ar8n aclarada) en
el acta de rece+ci3n0 Para que el contrati)ta -aga la) re+aracione) 'ientra) )e +one a
+rue*a toda la o*ra0 Para que a+are:can +o)i*le) 2icio)0 En e)+ecial en la)
in)talacione) de .unciona'iento 'ec8nico4 electr3nico o in.or'8tico0 Aie'+re e)
con2eniente que el E)tado4 u)uario de la o*ra4 -aga la) +rue*a) a-ora4 con el
contrati)ta toda2&a adentro 5 con )u +er)onal 5 equi+a'iento0 Aer8 '8) .8cil 5
+ro*a*le que -aga lo) arreglo) .inale)4 'ientra) )e continEa +ro*ando4 2eri.icando4
con)tatando +o)i*le) de.iciencia)0
f; debe entenderse siempre que este plazo de prueba y garanta corre reci<n
cuando )e arreglan lo) detalle) que )e recla'an/ corre el +la:o -a)ta la rece+ci3n
.inal )i e)t8 todo o.J0 Ai a+arece un +ro*le'a4 o 2ario)4 )e a2i)a al contrati)ta +ara
que lo) re+are0 Ae )u)+ende el cur)o del t<r'ino de +rue*a0 9 2uel2en a contar)e lo)
+la:o) reci<n cuando )e ter'ina el arreglo0 1a)ta que a+are:can otro 5 otro0 1a)ta
concluir la +rue*a total4 5 -a)ta agotar el +la:o de rece+ci3n +ro2i)ional4 con )u
+rue*a corre)+ondiente0
g; toda habilitacin de las obras que haga la Administracin +oniendo +or
e?e'+lo4 en )er2icio un -o)+ital4 e)cuela u o.icina4 )igni.ica rece+ci3n de o*ra0 Aer8
+ro2i)oria 5 +arcial o de.initi2a 5 total4 )egEn lo) ca)o)0
h; en muchos casos se establece que con las recepciones provisorias,
+arciale) o totale)4 +rocede la de2oluci3n de +arte de la) retencione)/ +or lo 'eno)
el de+3)ito de garant&a del contrato -que nor'al'ente e) del 5P-0 7 +arte de lo)
.ondo) de re+aro)0
23
23
Rondina
i= en e)te e)te +la:o de garant&a que )e -ace *a?o el dintel de la
+ro2i)oriedad e) todo tan a'*iguo que )e dan contradiccione)/
ii= el E)tado to'a la o*ra0
iii= el contrati)ta )igue ligado 5 todo lo que +a)e en ella )er8
re)+on)a*ilidad del con)tructor0
i2= e) tie'+o de re2i)acione) e;-au)ti2a)0 Ain e'*argo )ola'ente )e
+urgan o )e recla'an 2icio) e2idente)4 que )e 2en0 La garant&a )igue
+or 2icio) que +uedan +er'anecer oculto)0 Por .alla) que -o5 no
e)t8n a la 2i)ta +ero que +ueden e;i)tir4 aunque )in 2eri.icar0
2= 'ientra) no )o*re2enga la entrega +or un lado 5 la rece+ci3n
de.initi2a +or el otro4 la o*ra e)t8 a cargo del con)tructor0 9 <l +uede
retenerla )i no )e le +agan lo) )aldo) +endiente)0
2i= Pero entretanto el E)tado +uede u)arla4 +ro*arla4 -a*itarla0
2ii= $na 2erdadera contradicci3n que )ola'ente +uede -de*e- )al2ar)e
-aci<ndolo aclarar en el +liego de condicione)4 en el contrato o4 en
)u de.ecto4 en el acta de rece+ci3n +ro2i)oria0
3>. )aranta decenal
E)ta cue)ti3n 'erece una con)ideraci3n e)+ecial/
esta garanta de diez a1os de seguridad que le otorga el constructor a su
obra, tiene vigencia universal. ,n la obra privada. #ero Rtiene o debe tener la
misma amplitud y vigencia en la obra p6blicaS.
Ai con)idera'o) que al E)tado de*e'o) darle '8) garant&a) 5 )eguridade)
que a lo) +articulare)4 de*e'o) conte)tar que )&0
Ai anali:a'o) de)de el +unto de 2i)ta de lo) 'ecani)'o) de la) o*ra)4
)a*e'o) que en la o*ra +ri2ada el co'itente no tiene 'a5ore) de.en)a)0 No tiene un
re+re)entante +ro.e)ional que le in)+eccione la o*ra0 En la o*ra +E*lica )& e;i)te0 9
e) +ro.e)ional0 E) in)+ector0 E) e'+leado del co'itente0 ,e*e in.or'ar
+eri3dica'ente0 ,e*e lle2ar li*ro de 3rdene)0 E) la '8;i'a autoridad de la o*ra0
,e*e +agar certi.icado)4 +re2ia 'edici3n 5 2eri.icaci3n de cada +arte o de cada
+a)o dado en la o*ra0
Ai to'a'o) en cuenta todo) e)to) detalle) de la o*ra +E*lica4 concluir&a'o)
diciendo que no )e ?u)ti.ica una garant&a de die: aFo)0
74 +or lo 'eno)4 que no )e ?u)ti.ica que )e e;tienda a todo) lo) a)+ecto) de
la o*ra0 Gue )e garantice die: aFo) de e)tar en +ie0 ,e e)tar )o+ortando el +a)o del
tie'+o )in derru'*ar)e0 Ain acu)ar ruina0 Ain entrar en a*)oluta o*)ole)cencia4
in-a*ita*ilidad e inutilidad0
3osotros estamos sosteniendo desde hace muchos a1os que/
23!
Arquitectura Legal
:F; los diez a1os de garanta rigen para toda obra, como dice el "digo "ivil, en
inmuebles o edificios destinados &a larga duracin+.
CF; pero esa garanta no alcanza a cualquier detalle, a cualquier deterioro, a
cualquier enve.ecimiento.
#orque en diez a1os debemos considerar/
a; es poco tiempo para que se derrumbe un edificio.
b; pero es mucho tiempo como para pretender que todo el edificio luzca como
en el primer da.
c; si consideramos que la vida 6til de un inmueble de caractersticas est$ndares,
aproximadamente, es de GH a1os, hablar de diez a1os es referirse a la quinta
parte de su provecho o utilidad.
9F; por todo ello, exponemos nuestra teora de la responsabilidad o garanta
piramidal por la obra entregada y recepcionada en forma.
En u)o nor'al +or )u) +ro+ietario) u ocu+ante)4 )in deterioro) +ro2ocado)
+or u)o inde*ido o +or cau)a) naturale) o accidentale)0 E)ta teor&a dice que/
con el paso del tiempo, la responsabilidad o garanta que da el constructor se va
afinando/ de una responsabilidad ntegra, total y global, tal como existe al
comienzo, se pasa con el correr de los :CH meses de la garanta a una
responsabilidad selectiva, estructural, sustancial. 3o protegiendo los detalles y
deterioros que son normales o previsibles por el mero transcurso del tiempo.
"ubriendo, s, plenamente, los da1os por vicios ocultos. -mputables o no al
constructor. #ero, en todo caso, cubiertos por su garanta. 0iempre que los da1os
afecten a las condiciones estructurales o esenciales de la obra.
3?. #esponsabilidad del pro8esional 8rente a los otros 8actores de la
obra
En lo) ca+&tulo) )iguiente) no) ocu+are'o) en +ro.undidad de la calidad4
naturale:a 5 e;ten)i3n de lo) co'+ro'i)o) que a)u'e el +ro.e)ional4 tanto en la
o*ra +ri2ada co'o en lo) tra*a?o) +ara el E)tado0
En e)te 'o'ento de)ea'o) ad2ertir que/
:. el profesional aparece como actor protagnico en el escenario de la
obra p6blica. Por e)o nor'al'ente )e dirigen contra <l lo) +ro5ectile) que )e
'erece0 9 ta'*i<n 'uc-o) otro) que no tiene +or qu< reci*ir0
C. en la obra p6blica es frecuente que aparezcan profesionales ligados por
relacin de empleo con el empresario. E) el e'+re)ario el 2erdadero contrati)ta o
24"
24"
Rondina
co-contratante de la Ad'ini)traci3n0 El +ro.e)ional de la con)trucci3n .or'a +arte
del equi+o de la e'+re)a0 9 'uc-a) 2ece) e) 'eno) rele2ante )u +re)encia que4 +or
e?e'+lo4 la +re)encia 5 +rotagoni)'o del contador de la 'i)'a .ir'a0
9. distinta ser$ la postura y por ende, la responsabilidad del arquitecto o
ingeniero que son due1os o socios de la empresa contratista. En tal ca)o
corre)+onder8 di)cernir en qu< 'edida )e re)+onde +or +ro.e)ional4 +ro5ecti)ta o
director de la o*ra0 9 en qu< +orci3n de la) carga) )e re)+onde co'o contrati)ta o
con)tructor0
>a*e ta'*i<n )eFalar en e)ta +arte del te'a que el +ro.e)ional 4 locador de
o*ra +ara el E)tado4 o integrante de la e'+re)a locadora4 co'+arte4 codirige4
coordina o contra+one )u acti2idad +ro.e)ional con la +re)encia del +ro.e)ional
in)+ector4 delegado del E)tado co'itente0
E)to +uede +arecer natural 5 -a)ta con2eniente +ara la 'e?or e?ecuci3n de
lo) tra*a?o)0
Pero, cabe tambin preguntarse9
a; que el inspector acepte, autorice o haga pagar un traba.o o una parte o etapa
de la obra R)igni.ica que e;tiende un certi.icado de a+ro*aci3n4 de a+titud de la
o*ra4 de e;celencia +or el tra*a?o reali:adoT0
b; si esto fuera as, Rcmo puede despu%s reclamarse por alguna falla, vicio, falta
o defectoS.
c; si esto no fuera as, Rpor qu% no se reclama en tiempo y forma, durante la
e.ecucin de los traba.os, que )ie'+re )er8 '8) .8cil 5 c3'odo corregir4 re+arar4
)olucionar el de)+er.ectoT0
El te'a no e) )encillo0 %al 2e: +orque la) le5e)4 con )u antigIedad 5
a'*i2alencia no -an to'ado en cuenta e)ta dicoto'&a de lo) criterio) de
conducci3n4 direcci3n 5 e?ecuci3n de la) o*ra)0
Porque -o5 2e'o) con 'a5or claridad e)to) +ro*le'a)0 Pero con)idere'o)
que -an +a)ado cincuenta aFo) de)de la) legi)lacione) 2igente)0 9 -an +a)ado
2aria) in.lacione)4 2aria) dictadura) 5 2aria) eta+a) de de'ocracia) d<*ile) 5
co'+laciente)0
1o5 tal 2e:4 en e)te u'*ral del aFo que inaugura el )iglo 5 el nue2o 'ilenio4
-entre lo) tanto) de)a.&o) que no) i'+ondre'o)4 )er&a o+ortuno in)i)tir en la
nece)idad de que4 tanto el +a&)4 co'o la) +ro2incia) 5 lo) 'unici+io)4 cuenten con
un nue2o r<gi'en de o*ra) +E*lica)0
-$n r<gi'en Enico4 +ero ada+ta*le4 'ediante regla'entacione)4 a cada )ituaci3n4 a
cada lugar4 a cada ciudad0 A cada in)tancia4 ti+o de o*ra4 )i)te'a de e?ecuci3n4
'ecani)'o de .inanciaci3n4 ti+o) de li*ra'iento) al )er2icio4 con u)o +E*lico4
general 5 gratuito o con +ago) 5 +ea?e) a cargo de lo) u)uario)0
- >on ti+o) de garant&a) e;igida) al con)tructor0
241
Arquitectura Legal
- >on e)ti'acione) de 2ida Etil4 de tie'+o de conce)iona'iento o e;+lotaci3n4 )i
.ueran +ri2ati:ado)0
- 9 con tanto) otro) detalle) que -ar8n4 )egura'ente4 a la o+ti'i:aci3n de lo)
recur)o) e)tatale)0
- 9 al 'e?ora'iento de lo) di.erente) )er2icio)0

242
242
Rondina
C"P&'%(+ G&&
#E.P+-.",&(&D"D (E)"( DE( "#$%&'EC'+
2. #esponsabilidad
>o'o tanta) 2ece) )e -a dic-o4 el ,erec-o +ara )er 28lido4 e.ica: 5 a la
'edida del -o'*re4 tiene que e'+arentar)e con la 2ida co'En de la) +er)ona)0
-%iene que e)tar ligado e;i)tencial'ente a la con2i2encia cotidiana0
-%iene que e;-i*ir una +odero)a do)i) de )entido co'En0
-%iene que con.or'ar el +er.il de la conducta del B*uen +adre de .a'iliaC0
-,e*e +o)eer lo) 2alore) del ciudadano co'En 5 -one)to0
-,e*e re+o)ar en lo) criterio) uni2er)ale) de la 'oral 5 la) *uena) co)tu'*re)0
-,e*e +oder )er intuido +or la gente co'En0 La gente )i'+le4 que )uele decir )in
dudar que Btiene derec-o a tal co)a0 0 0C0 7 que tal 5 tal )ituaci3n +arecen in?u)ta)0 7
de*en )er ca)tigada)0
,el 'i)'o 'odo )e e)cuc-a -a*lar de la re)+on)a*ilidad de la gente0
,e la) o*ligacione) de uno) con otro)0 Aer re)+on)a*le de tal co)a o no tener
re)+on)a*ilidad de lo que ocurri30 9 a)& co'o al -a*lar en cla2e) del lengua?e
co'En la gente dice que/
- tener derec-o a0 0 0 e) tener la .acultad4 la +o)i*ilidad ?ur&dica 5 )ocial de -acer
tal co)a o de e;igir tal otra4 cuando -a*la de re)+on)a*ilidad quiere decir tener
que -acer)e cargo0 -%ener que re)+onder0
- 9 tal )igni.icado e) ca*al'ente lo que de)ea'o) e;+re)ar cuando no) re.eri'o)
a la re)+on)a*ilidad en lengua?e ?ur&dico0

- ,n estricto sentido en el marco del Derecho/ responsabilizarse es responder.
- *esponder es hacerse cargo, es asumir, es contestar, es tomar sobre uno
mismo lo que puede ocurrir o ya ha ocurrido.
- ,n tal sentido el lengua.e com6n y el significado .urdico confluyen en un
solo concepto.
- Aplicable por lo dem$s a nuestra materia.
R"uando y porqu% se es responsable de algoS
243
Arquitectura Legal
No)otro) no) ocu+are'o) +rinci+al'ente/
- de la re)+on)a*ilidad del con)tructor en general0
- ,e la re)+on)a*ilidad del arquitecto en +articular0
- ,e lo) e.ecto) que tiene la +o)ici3n re)+on)a*le del +ro.e)ional 5 del
con)tructor .rente a lo) -ec-o) deter'inante) de )u que-acer/ el +ro5ecto4 la
direcci3n t<cnica4 la ad'ini)traci3n de la o*ra4 la concreta e?ecuci3n de lo)
tra*a?o)0
- %odo en relaci3n a e)a carga ?ur&dica que )igni.ica 5 re+re)enta la
re)+on)a*ilidad co'o +o)tura .rente a lo) -ec-o) 5 la) co)a)0
- >o'o atri*uto de la +er)ona re)+on)a*le que actEa ?ur&dica'ente0
- Gue reali:a acto) ?ur&dico) o que4 'ediante la e?ecuci3n de )i'+le) -ec-o)
-co'o lo) +ro+io) de )u incu'*encia +ro.e)ional- a)u'e co'+ro'i)o) legale)4
)ociale)4 ad'ini)trati2o) 5 +ro.e)ionale) que le atri*u5en e)a e)+ecial )ituaci3n
?ur&dica que tienen lo) que/
siendo personas capaces
teniendo una especial calificacin social =licencia, matrcula o
incumbencia
profesional;<
son vinculados a lo que hacen
con una especial relacin de atribucin de los resultados de sus propios
actos<
con atribucin de las consecuencias de actos de terceros y, a6n, de
efectos de
hechos no voluntarios o hechos casuales.
3. Conceptos de responsabilidad.
>uando de.in&a'o) a la ca+acidad dec&a'o) -en el >a+&tulo II- que e)ta
a+titud de )er ca+a:4 ?ur&dica'ente -a*lando4 )igni.ica*a +oder )er )u?eto del
derec-o0
%ener la +o)i*ilidad legal de adquirir derec-o) 5 contraer o*ligacione)0 9 )i
de)ea'o) a+licar e)to) 'i)'o) criterio) al te'a de la re)+on)a*ilidad4 +odr&a'o)
utili:ar una .igura )e'e?ante/
es responsable todo aquel que puede asumir la consecuencia de sus
actos, de los hechos que dependen de %l, de las situaciones creadas a partir de su
actuacin<
la responsabilidad supone la capacidad .urdica/ a ning6n incapaz se le
244
244
Rondina
requerira asumir la responsabilidad de sus actos<
en tal sentido la verdadera responsabilidad personal supone una
voluntad libre, una actuacin racional, intencionada. #or lo menos en el hecho o
acto generador de las consecuencias que se atribuyen a quien se califica de
&su.eto responsable+<
como conclusin, hablamos de actitud y aptitud/ la actitud, est$
representada por la vinculacin entre la persona y las consecuencias de sus
hechos, actos u obras.
'a aptitud hace referencia a la capacidad de esa persona. !ue sea .urdicamente
apto capaz de asumir las derivaciones de su actuacin<
>uando -a*la'o) de la nor'a ?ur&dica e) con2eniente que la analice'o)
'ediante co'+araci3n 5 con.rontaci3n con otra) nor'a) de conducta/
-la nor'a 'oral4 que e) de car8cter interno4 +er)onal4 .rente a la nor'a
?ur&dica que e) e;terna4 de ti+o )ocial o interindi2idualJ
-la nor'a religio)a que e) e;terna4 +ero que no tiene con)ecuencia) en el
'undo te'+oral4 )ino que )e +ro5ecta al 'undo e)+iritualJ
-la nor'a )ocial4 que e) e;terna4 e) )ocial4 e) o*ligatoria0 Pero e)a
o*ligaci3n )e li'ita a la) 'i)'a) +auta) )ociale) o a lo) ni2ele) de relaci3n +er)onal
5 .a'iliar0
Ai 2iola'o) la) nor'a) 'orale) no )e no) a+licar8 ninguna )anci3n +or +arte
de lo) 'ecani)'o) e)tatale) de control0
Ai 2iola'o) la) nor'a) religio)a)4 la) )ancione) )on de naturale:a e)+iritual0
Ai no acata'o) la) nor'a) )ociale)4 la Enica )anci3n +uede )er la de)cali.icaci3n
co'o 2ecino4 +ariente4 ciudadano0
'a norma .urdica en cambio cuenta con una fuerza especial/ la coaccin.
8iene un enunciado coactivo/ quien no cumple tal norma o quien act6a de tal
manera, sufrir$ penas de prisin.
2 ser$ multado.
2 ser$ condenado a pagar al otro.
A indemnizar.
A reparar la obra mal terminada.
Al anali:ar la re)+on)a*ilidad de)de el +unto de 2i)ta ?ur&dico4 ta'*i<n
+ode'o) e)tudiarla de)cu*riendo )u identidad 5 caractere) .rente a lo) caractere) de
la) otra) 2ertiente) de la re)+on)a*ilidad/ en el 8'*ito 'oral4 religio)o o )ocial0 Lo
que no quiere decir que 'uc-a) 2ece) la) nor'a) 5 la) actitude) no +uedan
coincidir0 Al contrario0 Ai actua'o) 'al con un cliente 5 le con)trui'o) 'al la o*ra4
toda) la) nor'a) no) recla'ar8n +or la .alta0
En todo) lo) 8'*ito) )e no) re+roc-ar8 una .alta de conducta0
245
Arquitectura Legal
,e)de toda) la) cla)e) 5 .or'a) de enunciado) nor'ati2o) )e no) dir8 que4 ante la
re)+on)a*ilidad a)u'ida4 de*e'o) -acerno) cargo de lo) +er?uicio) cau)ado)0
9 re+arar lo) daFo)0
>orregir lo) de.ecto) de la o*ra0

>o'+en)ar lo) que*ranto) 5 angu)tia) )u.rido) +or el otro0
Pagando4 re+arando4 inde'ni:ando4 ter'inando4 re.accionando4 de?ando
la) co)a)
co'o era nue)tra o*ligaci3n de?arla)0
Aati).aciendo nue)tra) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) legale)0
9 con ello4 ade'8) de cu'+lir en ,erec-o4 )egura'ente ta'*i<n e)tare'o)
cu'+liendo en orden a la 'oral4 a la religi3n 5 a la )ociedad0 La Enica di.erencia
+odr&a e)tar dada +or el -ec-o de que ni al derec-o ni a la )ociedad le i'+orta con
qu< intenci3n 5o a)u'o 'i re)+on)a*ilidad 5 arreglo lo que tengo que arreglar0

"on tal de que pague, el Derecho y la norma social se dan por enteramente
satisfechos0
En ca'*io en el 8'*ito de la religi3n 5 de la 'oral4 la) co)a) )on di)tinta)0 I'+orta
la interioridad del indi2iduo0 Intere)a con qu< intenci3n 5 con qu< '32il )e cu'+le
la o*ligaci3n )ati).ec-a0
7. De8iniciones
A.ir'a'o) que re)+on)a*ilidad en general e) atri*uir con)ecuencia) de lo)
+ro+io) acto) a una +er)ona0
En ,erec-o4 en ca'*io4 e)a atri*uci3n re.iere a la) con)ecuencia) de -ec-o) 5
aconteci'iento)0
Pro+io)4 accidentale) o de tercero)0
>o'+rendiendo o*2ia'ente al )u+ue)to de tener que re)+onder +or -ec-o) de otro0
7 +or -ec-o) que ocurren )in inter2enci3n directa de la) +er)ona)0
'ambin podra decirse que9
a; responsabilidad es cargar con las consecuencias de un acto o de una
situacin<
b; es la posibilidad de imputar los da1os o las consecuencias de algo, a
alguien<
c; responsabilidad es asumir las derivaciones que puedan tener los actos
que e.ecuta una persona. 2 las consecuencias de los actos que realizan los que
est$n a mi cuidado o ba.o mi dependencia =argumento del artculo :::9 del
246
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Rondina
"digo "ivil;<
d; as, &el empresario es responsable del traba.o e.ecutado por las
personas que ocupe en la obra =artculo :@9: del "digo "ivil;<
e; se es responsable de los actos cometidos con culpa es decir
negligencia, imprudencia, impericia o incumplimiento de las reglas o
normativas<
f; por eso dice el artculo :@BA del "digo "ivil que &los empresarios
constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones
municipales o policiales, de todo da1o que causen a sus vecinos+.
Pode'o) continuar dando e?e'+lo) de e)ta atri*uci3n de la re)+on)a*ilidad
que no) da la le50 %a'*i<n +odr&a'o) +a)ar re2i)ta a la) re)+on)a*ilidade) que
a)u'i'o) cuando actua'o) li*re'ente0 7 cuando no actua'o) no)otro)4 +ero
actEan nue)tro) -i?o)4 nue)tro) e'+leado)4 nue)tro) )u*ordinado)0
Podr&a'o) anali:ar lo) ele'ento) que contri*u5en a e)ta*lecer la idea de
re)+on)a*ilidad en la) +er)ona)0 Ella )e dar8 cuando/
Ce:istan acciones o situaciones en la) que a+are:ca un titular4 o )u?eto4 o
+rotagoni)ta o actor +rinci+alJ
-e:istan daDos9 e) decir detri'ento) en la +er)ona o lo) *iene)4 que alguien
)u.ra la) con)ecuencia) del -ec-o o de la )ituaci3n0 Gue )e +ueda -a*lar de
Bda'ni.icadoC co'o de quien )o+orta la con)ecuencia del actuar4 de la acci3n u
o'i)i3n del otro0 7 )i no -a5 acci3n u o'i)i3n que +or lo 'eno) )e le +ueda
atri*uir -a quien lla'a'o) Bre)+on)a*le- la titularidad de la co)a que +ro2oca el
daFo4 o de la )ituaci3n en la que )e +roducen lo) -ec-o) daFo)o)J
Ccuando se pueda vincular al titular, con lo) -ec-o) o con lo) re)ultado)0
-No de*e e;i)tir nece)aria'ente cul+a0
-La cul+a +uede )er un co'+onente0
-Pero +uede e)tar au)ente0
-Puede e;i)tir e)a cul+a en otra +er)ona +or la cual 5o de*o re)+onder0
-Puede dar)e el -ec-o )in que a nadie )e le atri*u5a cul+a0 E) lo que lla'a'o)
Bacaeci'iento naturalC0
- 7 ta'*i<n BaccidenteC0 7 )uce)o de origen de)conocido0
0intetizando/ responsabilizar es atribuir, imputar, cargar, hacer cargo a alguien
de las consecuencias de alg6n acto. "uando de dicho acontecimiento deriven
da1os a las personas o a las cosas, surge la obligacin de reparar, indemnizar,
tratando de reponer las cosas al estado anterior al hecho da1oso, o en su caso, si
ello fuera imposible, pagar una suma de dinero que sea compensatoria.
Au*?eti2a'ente la re)+on)a*ilidad requiere que -a5a a+titud +ara cargar con la)
247
Arquitectura Legal
con)ecuencia)0 Pero no )e requiere que e;i)ta cul+a4 .alta 'oral4 actuar anti?ur&dico4
ni )e e;ige dolo o intenci3n o 'alicia0 Ae de*e re)+onder +or el daFo cau)ado0 No
+or la intenci3n ni +or la cul+a*ilidad +ue)ta de 'ani.ie)to +or el agente o autor
cau)al0
;. Evolucin de los criterios
E)to) conce+to) 5 criterio) de la re)+on)a*ilidad no )ie'+re tu2ieron ni lo)
alcance) ni lo) .unda'ento) que -o5 aca*a'o) de a+untar0 En lo) co'ien:o) de la
-i)toria4 )e e)ta*lecieron +rinci+io) reguladore)0 Lo que re+re)ent3 un enor'e
a2ance +or )o*re la) +r8ctica) del -o'*re +ri'iti2o0
E) que en la '8) re'ota antigIedad4 cuando el -o'*re 2i2&a co'o tra)-u'ante o
-a*ita*a en la) ca2erna)4 no 2e&a otra +o)i*ilidad '8) que la 2engan:a0 9 )a*e'o)
que la 2engan:a e) la negaci3n del ,erec-o0 ,e la) '&ni'a) garant&a) que de*e dar
un orden )ocial '8) o 'eno) ?u)to0 Guiere decir4 un orden )ocial in)+irado en la
Ku)ticia0
Por ello cuando )e ela*ora 5 )e ace+ta )ocial'ente la Ble5 del tali3nC re+re)ent3
una enor'e conqui)ta/ 5a e;i)t&a en la *8r*ara e;+re)i3n Bo?o +or o?o4 diente +or
dienteC4 +or lo 'eno)4 una relaci3n +ro+orcional0 $n l&'ite a la 2engan:a0
Lo) cuatro 'il aFo) de -i)toria del +ue*lo ?ud&o ta'*i<n re+re)entan una
lenta 5 tra*a?o)a e2oluci3n en )u) in)titucione) ?ur&dica)0 Porque cuando )e
'anten&an toda2&a unida)4 ?unta) e indi.erente)4 l) nor'a) religio)a) 5 la) nor'a)
?ur&dica)4 'uc-a) 2ece) )e a2an:a*a en la -u'ani:aci3n del ,erec-o0 La %-ora o
Antigua Le54 re+re)enta el e).uer:o +or ate'+erar lo) e.ecto) de la le5 del tali3n0 9
)e lo con)egu&a +or la 2&a de la )olidaridad 5 la co'+a)i3n0 9a no regir&a el Btal +or
cualC -de tali-talio-tali3n/ a un daFo le corre)+onde otro 'al )e'e?ante0 Porque 5a
a+arec&an lo) )acerdote) 5 lo) ?uece) que co'en:ar&an a a+licar +rinci+io) '8)
-u'anitario)0
La) %a*la) de 1a''ura*i4 dada) en Ma*ilonia4 2" )iglo) ante) de >ri)to4
'ue)tran ta'*i<n una ad'ira*le co'+ilaci3n ?ur&dica0 >on +reci)o) contenido)
)o*re re)+on)a*ilidade)0 1a)ta conte'+lar la re)+on)a*ilidad del arquitecto4 a quien
)e le de*&a i'+utar lo) daFo) +ro2ocado) +or la ca&da de )u) edi.icio)/ B)i el
'ae)tro no -a con)truido )3lida'ente la ca)a 54 a con)ecuencia de ello )e -unde 5
'ata al +ro+ietario4 el con)tructor )er8 'uerto0 0 0C0
E)to) criterio) tan r&gido) 5 que -o5 +arecen *8r*aro) 5 a*)urdo)
)igni.icaron )in e'*argo un enor'e adelanto0 Por lo 'eno)4 +orque i'+ed&an la
2engan:a4 el -acer)e ?u)ticia +or la +ro+ia 'ano0
9a conten&an el ger'en de lo que re+re)enta una cla2e 'edular en el an8li)i) 5
.or'ulaci3n de lo) )i)te'a) de re)+on)a*ilidad/ la +ro+orcionalidad0 Acotar la
con)ecuencia de quien 2oluntaria o in2oluntaria'ente +ro2oca un daFo a otro0 9a
no )e ad'ite de)truir a quien )e equi2oca o delinque0 Aola'ente )e le requerir8 que
)u*)ane4 que )olucione4 que inde'nice a quien -a da'ni.icado (a quien le -a
24
24
Rondina
+ro2ocado un daFo0
E)o quiere decir da'ni.icar/ damnundannaredamnificare/ da1ar X damnificar;0
#il aFo) de la ci2ili:aci3n ro'ana 'arcan ca)i la con)agraci3n de lo)
+rinci+io) li'inare) 5 )u)tanti2o) de la idea de re)+on)a*ilidad0 ,e)de la re+E*lica
ro'ana4 iniciada en el Aiglo @ ante) de >ri)to4 la Le5 Aquilia4 la Le5 de la) ,oce
%a*la)4 -a)ta la) co'+ilacione) de.initi2a) de Ku)tiniano en el Aiglo @I0 >uando )e
redact3 el "orpus -uris "ivilis )e con)tru53 el '8) con)i)tente c3digo de la
antigIedad0 9 'uc-o )e tardar&a en )u+erar )u) .or'ulacione)/
-la idea de la composici0n4 e) decir de que a la 2&cti'a del daFo -a*&a que
entregarle *iene) equi2alente) a lo) que -a*&a +erdido en el -ec-o que le +ro2oc3 el
daFoJ
-la di.erencia entre la re)+on)a*ilidad deri2ada de relacione) contractuale) 5
la) e;tracontractuale)0 Lo que -a)ta -o5 lla'a'o) Bcul+a aquilianaC .ue enunciada
en el aFo 4" de Ro'a +or el tri*uno Aquilio 5 )e la recuerda co'o Ble5 aquiliaCJ
-de all& .ue .8cil +a)ar a di.erenciar la) re)+on)a*ilidade) de orden ci2il de
la) de orden +enal0 7 la) de car8cter +ri2ado 5 la) re)+on)a*ilidade) de orden
+E*lico0 La) que )e +od&an )ol2entar +agando una inde'ni:aci3n 5 la) que ade'8)4
requer&an el ca)tigo del cul+a*le0
E)te derec-o antiguo +a)3 a nue)tro )i)te'a re+u*licano a tra2<) del
derec-o e)+aFol0 Gue tu2o ta'*i<n )u) 'onu'ento) ?ur&dico)/ en el )iglo OIII la)
o*ra) de Al.on)o O4 El Aa*io4 con el 6uero Ku:go4 el 6uero Real 5 )o*re todo La)
Aiete Partida)0 %o'ada) +or @<le: A8r).ield co'o antecedente) de nue)tro >3digo
>i2il0
<. (as obligaciones y la responsabilidad
Ai -a*la'o) del derec-o de*e'o) -a*lar de orden )ocial0
,e un orden que tiene +or e)cenario a la) ciudade)4 que tiene +or +rotagoni)ta) a lo)
indi2iduo) 5 tiene +or garant&a a la) in)titucione)0
Aie'+re que enuncia'o) derec-o e)ta'o) -a*lando de )i)te'a) relacionale)0 ,e
alteridade)0 ,e inter-indi2idualidade)0
,e +er)ona) que )e acercan 5 )e 2inculan0 Gue )e a5udan 5 )e +er?udican0 Gue
negocian0 Gue +agan o no +agan0 Gue contratan 5 que cu'+len o no cu'+len0 Gue
+ro'eten 5 )e o*ligan0 9 que 'uc-a) 2ece) .altan a )u) +ro'e)a) o )u)
o*ligacione)0
#ientra) tanto ta'*i<n tra*a?an4 -acen o*ra) de arquitectura4 ocu+an
o*rero) 5 'aquinaria)0 Generan rie)go) o +eligro)0 Pueden -acer daFo) a lo)
24!
Arquitectura Legal
'i)'o) o*rero)4 a )u) cliente)4 a lo) 2ecino) 5 tercero)0
%a'*i<n circulan con )u) coc-e) +or calle) ate)tada) de otro) 2e-&culo)0
Le2antan .8*rica) que tienen e.luente) 5 conta'inan0
%ienen e'+leado) que actEan en no'*re 5 *a?o )u de+endencia 5 que +ueden daFar
a otra) +er)ona)0
%ienen -i?o)4 que cuando c-ico) )on inca+ace) 5 no tienen )ol2encia +ara re)+onder
+or +o)i*le) daFo)0 9 -a)ta ani'ale) o 'a)cota) que ta'*i<n +ueden -erir o
la)ti'ar a otro)0
%odo e)to no) 'ue)tra la intrincada tra'a de relacione) ?ur&dica) 5 )ociale)
que e)ta*lece'o) en la 2ida co'En0 Enuncia la) 'il 'anera) en que +ode'o)
2incularno) con otro)0 #uc-a) 2ece)4 inclu)o4 relacionarno) +ro2ocando
con)ecuencia) ?ur&dica)0 7 generando o*ligacione)0 7 +ro2ocando daFo) que no)
atri*u5an re)+on)a*ilidade)0
Y en todo este ir y venir de relaciones y consecuencias, de alteridades y
vinculaciones mutuas, sentimos como expresin de un mismo modo de ser y de
existir, el nacimiento de las obligaciones y las responsabilidades.
Aola'ente que la) o*ligacione) +arecen )urgir co'o 2&nculo) ?ur&dico) que ligan o
atan a una +er)ona con otra0
Nacida) .unda'ental'ente del contrato4 e;i)ten )in e'*argo o*ligacione) que
)urgen de otra) accione) u o'i)ione)/ lo) lla'ado) delito) 5 cua)i delito) del
>3digo >i2il0
1ec-o) 5 acto) il&cito)4 que +ueden generar ta'*i<n e)o) lla'ado) B2&nculo)C o
Bde*ere)C0 Gue +ode'o) de.inir co'o Bo*ligacione) no contractuale)0 7*ligacione)
que no tienen )u origen en un con2enio o acuerdo0 7*ligacione) no
con2encionale)C0
E)ta) o*ligacione) que no tienen )u .uente en el contrato )e +arecen 'uc-o4
entonce)4 a la) re)+on)a*ilidade) )urgida) de lo) -ec-o) o acto) que generan la
o*ligaci3n de re)+onder0
Aon ta'*i<n4 e)ta) con)ecuencia) ?ur&dica)4 originada) en nue)tro) acto)0 En el ca)o
del con)tructor4 )on co'o deri2acione) )ecundaria)4 co'+le'entaria)4 o
conco'itante)4 que )urgen de la) acti2idade) del +ro.e)ional o contrati)ta4 cuando
tale) acti2idade)4 u o*ra)4 o tra*a?o)4 o accione) u o'i)ione)4 tienen con)ecuencia)
no querida)0 Re)ultado) daFo)o) +ara la otra +arte o +ara tercero)0 >uando en el
e?ercicio de una acti2idad l&cita )e +ro2ocan daFo) +or actuar cul+o)o0 7 actuar
dolo)o0 7 un actuar )in cul+a ni dolo +ero que tiene que )er a)u'ido +or el
+rinci+al0 Por )er el +atr3n de la e'+re)a0 7 el director de la o*ra0 7 el +rinci+al de
un con?unto de )ere) que )e 'ue2en en el orden creado +or el arquitecto o
con)tructor0
+bligaciones y responsabilidades son dos realidades di8erentes. Pero
mucas veces, coe:istentes. /ostrando dos caras de una misma realidad. +
mostrando a una misma realidad con dos 8acetas distintas.
25"
25"
Rondina
Ai qui)i<ra'o) re)u'ir dir&a'o)/
a; las obligaciones son los vnculos .urdicos que normalmente surgen de
los contratos<
b; pero existen otras obligaciones que no tienen origen contractual.
3acen de otras relaciones como los cuasi contratos. 2 de hechos ilcitos llamados
delitos. 2 de otros hechos parecidos denominados cuasi delitos.
c; las responsabilidades son las cargas que nos impone la ley en razn de
situaciones creadas por nosotros/ nuestras obras, nuestros actos, nuestras
acciones y omisiones.
d; pero tambi%n las responsabilidades se atribuyen a los que toman a su
cargo las consecuencias de actividades peligrosas o riesgosas, y las tareas que
hacen terceros que son subordinados o dependientes. 2 incluso las provocadas
por casos fortuitos o accidentales.
=. Clases de responsabilidad
->uando el >3digo >i2il no) dice en )u art&culo 1646 que el con)tructor e)
re)+on)a*le de la o*ra +or un la+)o de die: aFo) de)de el 'o'ento en que <l la
entrega 5 el co'itente la reci*e0
->uando agrega que e)ta re)+on)a*ilidad del con)tructor +ro+ia'ente dic-o4
)e e;tiende al director de o*ra 5 al +ro5ecti)ta0
-9 )i toda2&a aclara que e)e con)tructor e) re)+on)a*le +or ruina total o
+arcial4 )i <)ta +rocede del 2icio de con)trucci3n4 o de 2icio del )uelo o de la 'ala
calidad de lo) 'ateriale)0
6rente a todo e)to no) )u'ergi'o) en un 'undo de di)+o)icione) ?ur&dica) que
+arece originado en el +re?uicio que de'ue)tra tener la le5 en contra de lo)
arquitecto) 5 con)tructore)0
E)te art&culo 1646 e)t8 +recedido +or otro) que con.ir'an e)ta +o)tura que
enuncia'o)0 Por e?e'+lo4 entre otro)4 el 1631 cuando di)+one que Bel e'+re)ario e)
re)+on)a*le del tra*a?o e?ecutado +or la) +er)ona) que ocu+e en la o*raC0
E)te )i)te'a que tanto no) +reocu+a conclu5e ad2irtiendo en la +arte .inal
del 1646 que Bno )er8 ad'i)i*le la di)+en)a contractual de re)+on)a*ilidad +or
ruina total o +arcialC0
E)te e) el cuadro de la) re)+on)a*ilidade) ci2ile) que no) enuncia el 'i)'o
>3digo0 9 que a+arece ina*arca*le0 Porque no) 'ue)tra/
251
Arquitectura Legal
responsabilidades personales y colectivas.
responsabilidad por actos propios y por actos de terceros.
responsabilidad por cosas o materiales que no resultan buenos.
responsabilidad por hechos casuales o fortuitos.
responsabilidad que se nos atribuye a ttulo de culpa, dolo, o por
incumplimiento,
mala e.ecucin o simple omisin.
responsabilidad que surge del contrato, pero tambi%n por fuera de todo
contrato.
responsabilidad que nace de la necesidad .urdica de reparar da1os que,
muchas veces, ni siquiera se podr$ determinar qu% origen tuvieron.
6rente a e)to0 7 ?unto a e)to4 tene'o) que no )e agota el e)que'a en el
cuadro de la) accione) ci2ile) +or re)+on)a*ilidad0 E) decir +or atri*uci3n de daFo)
que de*e'o) re+arar0 Por el contrario4 )e a*ren otra) 2ertiente) de re)+on)a*ilidade)
que anali:are'o) )eguida'ente0
>. #esponsabilidad 5urdica, penal, administrativa
En el lengua?e co'En +ode'o) -a*lar de re)+on)a*ilidad 'oral4 co'o de
re)+on)a*ilidad )ocial0
Pero4 e2idente'ente4 en nue)tro e)tudio no) detene'o) +rinci+al'ente en lo que
lla'a'o) *esponsabilidad Durdica0
E) decir4 e)ta +articular atri*uci3n de carga) legale) que no) 2ienen de nue)tra 2ida
)ocial0 ,e nue)tro) acto) o -ec-o) con con)ecuencia) ?ur&dica)0
>uando contrata'o)4 cuando -ace'o) algo o tra*a?a'o)0
>uando a)u'i'o) role) o .uncione)0
>uando .ir'a'o) en no'*re +ro+io o de una in)tituci3n0
"ada vez que realizamos un acto con trascendencia .urdica estamos sometiendo
a nuestros actos de ese car$cter, de esa garanta, de esa particualr cualidad que
nos hace crebles, confiables, capaces de ser protagonistas de acciones legales.
,s la responsabilidad.
'a capacidad de responder.
De hacernos cargo de las consecuencias de nuestras propias acciones y
omisiones.
Ai de)ea'o) )a*er )i e)a tal re)+on)a*ilidad e) de naturale:a ?ur&dica4
252
252
Rondina
de*e'o) e)ta*lecer/
2NO que sea comprobable nue)tra relaci3n con el -ec-o o )u con)ecuenciaJ
3NO que sea atribuible a nue)tra +er)ona con e2idente cone;idad e)a
con)ecuenciaJ
7NO que dica consecuencia represente un daDo +ara quien no) contrat34
+ara el tra*a?o que -ici'o)4 o +ara tercera) +er)ona)4 )u) *iene) o +ertenencia)J
;NO que esa atribucin de responsabilidad genere una nece)idad de que
de*a'o) re)+onder4 -acerno) cargo de tale) daFo)0 9 que tal nece)idad o
re)+on)a*ilidad )e no) +ueda e;igir en derec-o0 E) decir4 )i no cu'+li'o) que no)
+uedan de'andar +or cu'+li'iento 5 que lo) ?uece) no) +uedan condenar a re+arar
lo) daFo) cau)ado0
En toda e)ta 'ulti.ac<tica tra'a de )ituacione) que +re2< la idea de
re)+on)a*ilidad ?ur&dica4 tene'o) una 2ertiente ci2il0 E) la que no) 'anda re+arar4
)u*)anar4 inde'ni:ar4 +agar4 co'+oner4 arreglar4 re.accionar4 2ol2er al e)tado
anterior4 al e)tado que ten&a ante) de que acaeciera el -ec-o daFo)o0 E) la
re)+on)a*ilidad de ti+o +ri2ado4 +atri'onial4 econ3'ico0 La que dice que tene'o)
que de?ar a la 2&cti'a ?u)ta'ente inde'ni:ada0 E) decir4 inde'ne0 Ain daFo0
La re)+on)a*ilidad de ti+o +enal e) la que +er'ite atri*uir a una +er)ona un
-ec-o il&cito0 Pero il&cito +enal0 Aquello) il&cito) que )igni.ican -a*er 2iolado una
nor'a de orden +E*lico0 ,e e)a) nor'a) que cu)todia el 'i)'o E)tado4 aunque la)
+er)ona) +er?udicada) no -agan recla'o alguno0
En Dereco Civil la) +er)ona) +ara )er re)+on)a*le) de*en tener ca+acidad0
En Dereco Penal4 de*en )er i'+uta*le)0 E) decir4 )er )u)ce+ti*le) de a)u'ir la
con)ecuencia de )u acci3n il&cita0 %ener conciencia del acto cri'inal0 Poder dirigir
)u) accione)0 9 -a*er o*rado con la +lenitud de )u 2oluntad4 intelecto e
intencionalidad0 E)to +a)a en lo) delito) dolo)o)0
En lo) delito) cul+o)o)4 en ca'*io4 )e ca)tiga la i'+rudencia4 negligencia o
i'+ericia4 cuando +or e)e actuar4 de)+roli?o o de)cuidado4 )e -ace un daFo a otro0
En Dereco "dministrativo la re)+on)a*ilidad )e traduce en incu'+li'iento) o
de)2iacione) de conducta que i'+liquen 2iolaci3n de nor'ati2a) o regla'ento)
ad'ini)trati2o)0 E) decir la) nor'a) 5 regla'entacione) que e)ta*lecen la)
relacione) de la) +er)ona) con el E)tado4 con lo) 3rgano) ad'ini)trati2o) de
regulaci3n 5 control0 En nue)tra) 'ateria)4 en e)+ecial4 -a*la'o) de lo)
regla'ento) 'unici+ale)4 lo) regla'ento) ur*ano)4 que )on lo) que de.inen la)
actuacione) de lo) arquitecto) 5 con)tructore)0 Por lo 'eno)4 cuando -acen o*ra) en
la) ciudade)0
)ra8icando estos criterios, apuntamos9
253
Arquitectura Legal
-re)+on)a*ilidad +or acto) +ro+io)0
-re)+on)a*ilidad +or acto) de )u*ordinado) o
de+endiente)0
-re)+on)a*ilidad +or -ec-o) reali:ado) *a?o nue)tra
2igilancia
o control (co'o cuando dirigi'o) una o*ra=0
-re)+on)a*ilidad +or dolo4 +or cul+a o )in cul+a0
*esponsabilidad -re)+on)a*ilidad +or el rie)go de la co)a que u)a'o) o
de la
"ivil Pro.e)i3n u o.icio0
-e)ta .or'a de re)+on)a*ilidad 'ira a la 2&cti'a 5 )e
inter+reta en cla2e) de tener que re+ararle todo) lo)
daFo)
)u.rido)0
-el con)tructor4 arquitecto o e'+re)ario de*e la o*ra4
la de*e e?ecutar4 la de*e re+arar 5 garanti:arla
durante 1"
aFo)0
-atri*u5e con)ecuencia) de acto) il&cito) a quien
re)ulte
i'+uta*le
*esponsabilidad -re)ulta en la 2iolaci3n de nor'a) de orden )ocial o
de orden
+E*lico/ El 'i)'o E)tado +er)igue a quien co'ete
delito0
#enal -el re)+on)a*le tiene que )u.rir una +ena 5 ade'8)
re+arar lo)
daFo) cau)ado)0
-e)ta re)+on)a*ilidad )e a)u'e .rente a la
Ad'ini)traci3n
*esponsabilidad PE*lica0
-re.iere al cu'+li'iento de nor'ati2a) 5 regla'ento)
que
-acen al control4 la )u+er2i)i3n 5 regi)tro de
acti2idade)
Administrativa que intere)an a la Ad'ini)traci3n/ +or e?e'+lo la
del
arquitecto0 Gue de*e +re)entar +lano) 5 con)truir
)egEn la)
regla) (regla'ento) de edi.icaci3n4 de :oni.icaci3n4
etc0=0
254
254
Rondina
?. #esponsabilidad civil y pro8esional
2i'o) que la re)+on)a*ilidad ci2il a+unta a la correcta e?ecuci3n de la o*ra4
5 no) i'+one la) con)ecuencia) de cualquier .alla4 2icio o de.ecto en )u e?ecuci3n0
Pero ta'*i<n de*e'o) -a*lar de la re)+on)a*ilidad +ro.e)ional0 9 -a*r8 :ona)
co'une) +ara a'*a) 2ertiente)0
Porque 'uc-o de lo que )e no) +ueda recla'ar en no'*re de la re)+on)a*ilidad
ci2il e)tar8 dado +or el -ec-o de que )o'o) +ro.e)ionale)0
1a*ilitado) +or la le50
Re)+aldado) +or el E)tado4 que le dice a la co'unidad que nue)tro t&tulo no)
-a*ilita +ara +ro5ectar 5 dirigir o*ra)0
Gue en nue)tra +ro+ia 5 +articular incu'*encia e)t8 la licencia +ara que )e no)
con.&e una acti2idad tan rele2ante co'o lo e) del di)eFo 5 con)trucci3n del -8*itat
de la gente0
'anto en una como en otra clase de responsabilidades respondemos por
la obra, por las derivaciones que puedan originarse en ella, 8rente al comitente
y a terceros, que puedan resultar damni8icados por nuestros traba5os o
determinaciones.
Pero en la 3r*ita del derec-o +ro.e)ional )e a*ren otra) in)tancia)0 >o'o
'atriculado)4 co'o actore) del o.icio de +ro5ectar4 dirigir 5 con)truir4 a)u'i'o)
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) .rente 5 en relaci3n/
:; al cliente, comitente o propietario de la obra.
C; a los colegas.
9; a los terceros.
B; al mismo orden gremial, corporativo o colegiado.
En el ,erec-o >i2il 2i'o) que4 nor'al'ente4 )e con.or'a con que a la
2&cti'a de lo) daFo)4 la )ati).aga'o) en )u) +er?uicio)0 Pagando4 )e da +or
)ati).ec-a la re)+on)a*ilidad ci2il0
En el orden +enal en ca'*io4 ade'8) de )ati).acer lo) recla'o) +or daFo) 5
+er?uicio)4 de*e'o) cu'+lir una +ena o )anci3n0 E) la re+araci3n que le de*e'o) al
'i)'o cuer+o )ocial4 +orque )e )u+one que in.ringi'o) una regla de orden +E*lico0
En el orden ad'ini)trati2o4 )e co'*inan a'*o) e.ecto)/ )i )e 2icia el
regla'ento4 lo nor'al e) que no) a+liquen una 'ulta/ que tiene un car8cter
re)arcitorio -co'o en el orden ci2il- 5 un e.ecto +unitorio -o de ca)tigo en el
255
Arquitectura Legal
)i)te'a +enal-0
En materia de responsabilidad pro8esional la cosa es m*s comple5a.
Porque tiene distintas y variadas mani8estaciones.
a; un aspecto obligacional/ el primer compromiso es cumplir con nuestras
obligaciones, con nuestros convenios. Y muchas veces estos convenios o
contratos de obra est$n preparados o tutelados por los mismos "olegios
#rofesionales.
b; tiene un car$cter reglamentario o administrativo. ,xisten reglas de
e.ercicio profesional. De comportamiento como miembro del gremio u oficio. 0i
se violan los reglamentos me pueden sancionar con multas o apercibimientos o,
en su caso, con castigos m$s severos. "omo ser, la suspensin en la
matrcula.
c; tiene tambi%n este tipo de referencia .urdicoprofesional, un aspecto
contributivo, de contenido econmico/ surge de la obligacin de aportar al
sostenimiento de los mismos organismos profesionales. ,n general, se pagar$ un
porcenta.e del honorario de cada obra. Y para eso el "olegio #rofesional nos
pedir$ que presentemos nuestras documentaciones de obra para ser visadas y
controladas.
d; finalmente existe un sostenido control de los aspectos %tico
profesionales/ el cuidado de la buena praxis, el respeto al cliente, la lealtad con
los colegas. A los que no puedo copiar en sus obras o dise1os. 5ucho menos
elogiar en sus creaciones originales. "on los que no puedo competir cobrando
honorarios menores. A quienes no puedo reemplazar en las obras, sin su
consentimiento o, por lo menos, sin su conocimiento.
E)ta re)+on)a*ilidad que e) tan 'Elti+le 5 a*arcati2a4 no e;ige4
nece)aria'ente4 que 5a e;i)tan la) otra) re)+ue)ta) en el orden ci2il4 +enal 5
ad'ini)trati2o0
Por el contrario4 'uc-a) 2ece)4 lo) >olegio) Pro.e)ionale)4 que tienen a )u cargo la
2igilancia 5 control del e?ercicio +ro.e)ional4 de*en +oner en conoci'iento del
cliente4 o de la 'i)'a ?u)ticia4 la e;i)tencia de acto)4 accione)4 -ec-o) u o'i)ione)
que +uedan re+re)entar il&cito) del orden ci2il o del derec-o +enal0
@. (a responsabilidad contractual
9a -e'o) co'+ro*ado que en e)e anc-o 5 .ecundo 'undo del contrato en
general 5 de nue)tro contrato de o*ra en +articular4 nacen4 )e 'odi.ican4 )e
di2er)i.ican 5 )e e;tinguen relacione) inter-indi2iduale)0 7 *ilaterale)4 o
'ultilaterale)0 9 que en e)a) relacione) 'uc-a) 2ece)4 ade'8) de la) o*ligacione)4
256
256
Rondina
que +arecen )er la) con)ecuencia) '8) directa) 5 naturale) del contrato4 )urgen
+o)tura)4 garant&a)4 )eguridade) que de*e'o) dar a lo) otro)0 9a que4 ade'8) del
cu'+li'iento de la o*ligaci3n a)u'ida4 re)+ondere'o) de cualquier re)ultado0
Ao*re todo )i tal requi)ito re)ulta noci2o4 +er?udicial4 daFo)o4 +ara el otro
contratante0 Para la o*ra que con)trui'o)0 7 +ara tercero) a?eno) a nue)tro contrato0
,e toda e)ta 'alla o tra'a que 2a'o) entrete?iendo cuando contrata'o)4
cuando e?ecuta'o) -ec-o) 5 acto) ?ur&dico)4 cuando no) relaciona'o) con nue)tro)
)e'e?ante)4 )e 2an e)ta*leciendo lo) 2&nculo) 5 la) atri*ucione) legale) -en .or'a
de o*ligacione) 5 de*ere)4 derec-o) 5 .acultade)4 re)+on)a*ilidade) e i'+utacione)
legale)- que de)de )u identidad o )u di.erencia4 no) +rocla'an el 'arco que otorga
a nue)tra) actuacione) el )i)te'a ?ur&dico0
,n la nota al artculo GHG el autor del "digo "ivil explica/
&'os efectos de los contratos son/
:F; crear obligaciones<
CF; extinguir obligaciones<
9F; transferir la propiedad o sus desmembraciones<
En cuanto a lo) e.ecto) de la o*ligaci3n4 con)i)ten Enica'ente en +er'itir al
acreedor e'+lear lo) 'edio) legale) +ara/
1N= .or:ar a )u deudor a +rocurarle aquello a que )e o*lig3J
2N= +ara -ac<r)elo +rocurar +or otro)4 )i -a5 lugar4 a co)ta del
deudorJ
3N= co'o Elti'o recur)o4 +ara o*tener del deudor la)
inde'ni:acione) corre)+ondiente)C0
E)te ca+&tulo del >3digo >i2il4 ter'ina con el art&culo 522 que e;+re)a/
&,n los casos de indemnizacin por responsabilidad contractual el .uez
podr$ condenar al responsable a la reparacin del agravio moral que hubiere
causado, de acuerdo con la ndole del hecho generador de la responsabilidad y
circunstancias del caso+.
Aqu& 2e'o)4 re)u'ido4 todo el )i)te'a de la re)+on)a*ilidad contractual0
E) decir de aqu<lla que )e deri2a/
a= del 'al cu'+li'iento de la) o*ligacione) +actada)J
*= de 2icio) o de.ecto) que a+are:can en la co)a0 AEn cuando el con)tructor
+ueda +ro*ar que e?ecut3 *ien )u) tra*a?o)J
c= de todo e2ento daFo)o que )e +rodu:ca durante el cu'+li'iento o
e?ecuci3n del contrato0 Por cul+a +ro+ia4 +or cul+a de )u*ordinado)4 +or cau)a)
i'+re2i)ta) o accidentale)0
La re)+on)a*ilidad contractual )e )u+one que tiene una li'itaci3n4 un
257
Arquitectura Legal
acota'iento4 que e)t8 dado +or lo que )e +od&a e)+erar del contrato0 En la)
o*ligacione) de -acer4 )e re)+onde +or la co)a *ien -ec-a4 ter'inada4 +er.ecta0 En
nue)tro ca)o4 con.or'e al +ro5ecto 5 +lano) de la o*ra0 Pero la le5 ta'*i<n
conte'+la lo) ca)o) de 'a5or o 'eno) gra2edad en la .alta0 >uando e;i)te
)ola'ente incu'+li'iento0 >uando e;i)te cul+a +er)onal0 >uando de*e'o)
re)+onder +or la cul+a de otro)0 >uando4 inclu)o e)ta'o) ante aconteci'iento)
i'+re2i)to) o4 inclu)o4 i'+re2i)i*le)0
Ai e;i)te 'alicia4 dolo4 intenci3n4 +agare'o) todo lo que )e +er?udica al
cliente4 a la o*ra4 a lo) tercero)4 )in ninguna li'itaci3n0 >o'o dice el art&culo 5"6
)e +agan daFo) e intere)e)0 >o'o luego agrega el art&culo 521 del 'i)'o >3digo
>i2il/
&si la ine.ecucin de la obligacin fuese maliciosa los da1os e intereses
comprender$n, tambi%n, a las consecuencias mediatas+.
%eni<ndo)e en cuenta igual'ente4 co'o dice el reci<n co'entado art&culo
522 Bla &ndole del -ec-o 5 la) circun)tancia) del ca)oC0 7 co'o *ien lo e;+lica el
art&culo 512/
&la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin, consiste en la omisin
de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligacin y que
correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar+.
Aie'+re4 )ie'+re4 Ben el 'arco de la) circun)tancia)C0 Lo que traducido a nue)tra)
realidade) 5 o.icio)4 de*e entender)e co'o/
1N= que el arquitecto e) el '8;i'o o*ligado 5 '8;i'o re)+on)a*le de la o*ra +or )u
+re+araci3n4 +or )u t&tulo4 +or )u) incu'*encia)J
2N= no o*)tante4 de*en tener)e en cuenta la) circun)tancia) de cada contrato4 de cada
o*ra0 >u8nto )e o*ra0 >3'o e) el co'itente0 Gui<n ad'ini)tra0
2B. (a responsabilidad precontractual, e:tracontractual y posC
contractual
>o'o 2e'o) el contrato do'ina todo el +anora'a de la acti2idad del
arquitecto4 del con)tructor0 Aola'ente +or el contrato +a)an toda) la) deri2acione)4
en o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)4 que genera la actuaci3n del +ro.e)ional4 del
e'+re)ario0
Re.erido) &nti'a e in'ediata'ente al contrato4 +ode'o) -a*lar de una
re)+on)a*ilidad +re-contractual 5 otra +o)-contractual0 Porque e;i)ten cierta)
actitude)0 >ierto) lig8'ene)4 cierto) 2&nculo) que )e generan 5 atan ante) de la
.or'ali:aci3n del contrato +ro+ia'ente dic-o0 9 otra) que )on )ecuela) del
25
25
Rondina
contrato0 Rece+tada) 2igoro)a'ente +or la) le5e) al e)ta*lecer4 +or e?e'+lo4 que el
con)tructor de*e garanti:ar +or lo 'eno) die: aFo) de o*ra en +ie4 .uncionando
adecuada'ente4 5 en e)tado de nor'al -a*ita*ilidad0
Lo e;tra-contractual en ca'*io e)t8 .uera del 'arco del contrato0 %iene
re.erencia con <l0 Porque )3lo no e) contractual la re)+on)a*ilidad que no e'ana de
un contrato0 E) cuando entra'o) al ca'+o de lo) -ec-o) il&cito)0 ,e lo) acto) que )e
de)2&an de la nor'a o de la le50 ,e lo) )uce)o) que )e +ueden atri*uir a t&tulo de
cul+a4 de dolo4 de 'alicia4 de 'ala intenci3n4 al autor del daFo0 7 del -ec-o daFo)o0
Ai tu2i<ra'o) que )i)te'ati:ar4 e)to) ti+o) de re)+on)a*ilidade) dir&a'o)
que lo contractual 5 lo que e)t8 ante) 5 de)+u<)4 )on co'o )ecuencia) del 'i)'o
cur)o nor'al4 ordinario4 de lo) aconteci'iento) ?ur&dico)0
Lo e;tracontractual en ca'*io4 no e;i)te en el 'undo de la) relacione)
?ur&dica)0 ,eri2a de lo) -ec-o) 5 acto) il&cito)0 ,e tal 'odo que/
'a *esponsabilidad #re"ontractual/
-)e 'ani.ie)ta +or lo) acto) +or lo) acto) +re+aratorio)0 La)
con2er)acione)4 con)e?o)4 a)e)ora'iento) del arquitecto0 La) +ro'e)a) del .ru)trado
cliente que a*u)a de e)to) 'o'ento) )acando in.or'aci3n4 o *oceto) o di)eFo) que
luego +lagia o )u)trae 'alicio)a'ente al autor0
-el arquitecto +uede caer en re)+on)a*ilidad )i acon)e?a de tal
'odo a )u cliente que le induce a co'eter acto) o a reali:ar o+eracione) que re)ulta-
ren notoria'ente de)2enta?o)a)0
-el cliente incurrir8 en e)ta re)+on)a*ilidad +recontractual )i
engaFa al arquitecto 5 ro'+e de 'anera unilateral 5 'alicio)a el cur)o de la
relaci3n4 entregando luego la enco'ienda a otro utili:ando inde*ida'ente lo)
con)e?o)4 idea) o e)*o:o) del +ri'er arquitecto con)ultado0
-a)& co'o )e +uede -a*lar de Bo*ligacione) in contra-endoC4
e) decir o*ligacione) que )urgen en el cur)o de la) con2er)acione) +re2ia)4 ta'*i<n
-a*la'o) de una re)+on)a*ilidad +recontractual4 que nace en el 'i)'o e)tadio
negocial o con2er)acional0
'a *esponsabilidad ,xtracontractual/
-la re)+on)a*ilidad e;tracontractual e) la que )e origina +or
-ec-o) o acto) a?eno) a toda relaci3n o*ligacional0 7 con tercero)0 7 +ro2ocado)
+or -ec-o) 5 acto) il&cito)J
-lo) -ec-o) 5 acto) il&cito) )on lo) que )e co'eten con cul+a
o dolo0
-)on ta'*i<n lo) acto) 2oluntario) +ro-i*ido) +or la) le5e)
25!
Arquitectura Legal
ordinaria)4 o lo) regla'ento) 'unici+ale)J
-+ara que e;i)ta e)te ti+o de re)+on)a*ilidad de*e e;i)tir daFo
cau)ado o -ec-o que lo +ueda cau)arJ
-daFo -a*r8 cuando )e cau)e a otro algEn +er?uicio
)u)ce+ti*le de a+reciaci3n +ecuniaria0 ,aFo en la) co)a)4 en lo) *iene)4 en la
+er)ona o en lo) derec-o) de la +er)onaJ

-el daFo co'+rende al da1o emergente (+er?uicio e.ecti2o
que )u.re la 2&cti'a= 5 el lucro cesante (la ganancia que +or el 'i)'o -ec-o de?a
de +erci*ir=J
-cuando el acto il&cito )e co'ete a )a*ienda) 5 con intenci3n
de daFar a la +er)ona o lo) derec-o) del otro4 )e co'ete un delito civil<
-el delito civil e) +or e)o4 el acto -ec-o con intenci3n4 con
dolo4 con 'alicia0
,l cuasi delito civil e) el acto co'etido con cul+a4 o
i'+rudencia4 o negligencia o i'+ericia en el arte o +ro.e)i3nJ
el delito civil que origina re)+on)a*ilidad +uede )er un acto
--ec-o +o)iti2o- o una o'i)i3n --ec-o negati2o-/ en nue)tra 'ateria delito e)
)u)tituir un 'aterial +or otro in.erior4 a )a*ienda)0 Pero ta'*i<n el delito e) no
ad2ertir que el 'aterial e) inadecuado 5 +onerlo igual en o*ra4 +ecando +or
o'i)i3n0
la obligacin de re)arcir el daFo cau)ado4 con dolo o
cul+a4 +or lo) acto) il&cito)4 co'+rende ade'8) de la inde'ni:aci3n de +<rdida) e
intere)e)4 la re+araci3n del agra2io 'oral oca)ionado a la 2&cti'aJ
el resarcimiento de daFo) con)i)tir8 en la re+o)ici3n de la)
co)a) a )u e)tado anterior4 e;ce+to )i .uera i'+o)i*le4 en cu5o ca)o la
inde'ni:aci3n )e .i?ar8 en dinero0 %a'*i<n +odr8 el da'ni.icado o+tar +or la
inde'ni:aci3n en dinero0
-E)te e) el r<gi'en )i)te'8tico en el orden que el >3digo
>i2il di)+one todo lo re.erido a la responsabilidad extracontractual0 Lo que
de*e'o) -acer e) a+licar e)to) criterio)4 e)to) +rinci+io)4 e)ta) nor'ati2a) a la
'ateria deri2ada de la +ro.e)i3n del con)tructor/ -e'o) re)eFado lo) art&culo) del
>3digo entre el nE'ero 1"66 al nE'ero 1"30
-re)+ecto de lo) -ec-o) ?ur&dico) que +ueden generar
re)+on)a*ilidad del arquitecto o con)tructor4 cita'o) lo) )iguiente) )u+ue)to)/
-cuanto 'a5or )ea el de*er de o*rar con +rudencia 5 +leno
26"
26"
Rondina
conoci'iento de la) co)a)4 'a5or )er8 la o*ligaci3n de re+arar lo) daFo) (art&culo
!"2=J
-la) con)ecuencia) in'ediata) )on i'+uta*le) al autor del
-ec-o0 La) 'ediata) ta'*i<n cuando la) -u*iere +re2i)to o la) -u*iere +odido e2itar
actuando con la de*ida atenci3n 5 conoci'iento de la) co)a) (art&culo !"4=0
- La) con)ecuencia) ca)uale) )on i'+uta*le) cuando la) tu2o
en 'ira0 En ningEn ca)o )on i'+uta*le) la) con)ecuencia) re'ota) que no tienen
con el -ec-o ne;o adecuado de cau)alidad0
'a *esponsabilidad #os U "ontractual/
-la re)+on)a*ilidad +o) contractual a*arca de)de el 'o'ento
de la entrega 5 rece+ci3n de la o*ra -a)ta que caen la) garant&a) legale)J
-todo el )i)te'a e)t8 regido +or la le50 Porque )i a e)ta)
garant&a) la) a'+l&o o )u)titu5o +or cl8u)ula) en el contrato4 5a de?ar&a de )er +o)
contractual +ara con2ertir)e en +ro+ia'ente contractuale)0 Por e?e'+lo )i en lugar
de lo) 1" aFo) que 'e i'+one la le5 5o garanti:o la o*ra +or 12 aFo)4 5a e)tar&a'o)
en el 'arco de lo con2enido4 de garant&a) contractuale)J
-en 'ateria de con)truccione)4 de contrato) de o*ra4 lo) e?e)
e)enciale) de la re)+on)a*ilidad del arquitecto .rente a la o*ra 5 )u cliente e)t8 en
art&culo) 1646 5 1647 del >3digo >i2ilJ
-e)te Elti'o art&culo -a*la e)+ecial'ente del +er&odo +o)
contractual4 al decir/
&*ecibida la obra, el empresario quedar$ libre por los
vicios aparentes, y no podr$ luego opon%rsele la falta de conformidad del traba.o
con lo estipulado. ,ste principio no regir$ cuando la diferencia no pudo ser
advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. ,n este caso,
tendr$ el due1o sesenta das para denunciarlos a partir de su descubrimiento+<
Clas bases est*n dadas en el artculo 2=;=, al disponer9
:F; lo contractual llega a los diez a1os desde la recepcin<
CF; no cualquier obra o traba.o tiene esta garanta decenal/ debe
tratarse de/
261
Arquitectura Legal
a= edi.icio)4
*= o*ra) en in'ue*le) de)tinado) a larga duraci3nJ
9F; debe haber sido recibida la obra &por el que las encarg+.
"ualquier otro supuesto modificar$ la garanta<
BF; deben respetarse los plazos de reclamo/
a= el a2i)o al con)tructor o +ro.e)ional de*e -acer)e -)egEn
el 1647 *i)- ante) de que +a)en 6" d&a) a +artir de )u
de)cu*ri'iento0
*= la acci3n de recla'o +re)cri*e al aFo de)de que )e
+roduce la ruinaJ
GF; la garanta pos contractual cubre los siguientes supuestos/
a= 2icio) que e)tu2ieren oculto) 5 )e tornan a+arente) durante la garant&a0
*= ruina) +arciale) o deterioro) i'+ortante) que )e originen en/ 2icio de la
con)trucci3n -2icio del )uelo- de la 'ala calidad de lo) 'ateriale) en todo) lo)
)u+ue)to)/ 5a )ea que lo) 'ateriale) lo) -a5a +ue)to el co'itente co'o )i lo)
+u)o el con)tructor0 9 el terreno igual/ )ea del +ro+ietario o del arquitectoJ
@F; las responsabilidades son con.untas, solidarias,
mancomunadas
o compartidas por/ el empresario constructor, el proyectista, el
director de obra, el conductor t%cnico y contratistas principales.
Cdistintos a los vicios de obra y a las garantas y
responsabilidades de los constructores son los llamados vicios redibitorios.
Estos re8ieren a9
los vicios que est$n ocultos en las cosas vendidas.
Por e?e'+lo )i el con)tructor con)tru5e +ara 2ender0 No re)+onde +or
la garant&a decenal0 Re)+onde co'o 2endedor de un in'ue*le con
2icio) o de.ecto) oculto)/ )on 2icio) red-i*itorio)0 Au garant&a )e
e;tingue +or +re)cri+ci3n a lo) 3 'e)e) (art&culo 4"41 del 'i)'o
>3digo >i2il=0
22. (os rganos de control
262
262
Rondina
Aon 'u5 i'+ortante) lo) 2alore) en ?uego en el o.icio de con)truir4 en todo)
lo) tr8'ite) que lle2an de)de el ante+ro5ecto -a)ta la entrega .inal de la o*ra0
Ade'8) e)ta acti2idad de la edi.icaci3n de ca)a)4 locale) 5 edi.icio) indi2iduale) o
colecti2o)4 2a con)titu5endo 'aterial'ente a la ciudad0 Gue e) el -ogar de todo)0
Gue e) el continente de la 2ida 'oderna0 9a que todo) lo) -a*itante) -e'o)
con.luido a e)te e)+acio .a)cinante 5 ruido)o4 an8rquico +ero con2ocante4 que )on
la) aglo'eracione) 'oderna)0
,e ello )urge que la acti2idad del con)tructor4 la +ro.e)i3n del arquitecto4
lo) negocio) de lo) e'+re)ario) con)tructore)4 la docu'entaci3n de lo) +ro5ecti)ta)
5 di)eFadore) con )u) re)+ecti2o) +lano) de o*ra4 tengan un e)+ecial control
in)titucional0
En cuanto -ace a la correcta docu'entaci3n de la o*ra4 a la adecuaci3n de
altura) 5 ti+olog&a)4 al re)+eto de la) nor'a) ur*ana)4 a la correcta inter+retaci3n 5
con.or'idad con lo) +re)u+ue)to) de :oni.icaci3n4 a la e;i)tencia de .ir'a
+ro.e)ional re)+on)a*le4 a la de*ida in)cri+ci3n en regi)tro) o.iciale) 5 al
de)e'+eFo en la o*ra re)+ecto de nor'a) de )eguridad0 En e)to) a)+ecto) .uncionan
o de*er&an .uncionar lo) controle) del 'unici+io0
La 'unici+alidad a tra2<) de )u) direccione) de o*ra) +ri2ada) o de o*ra)
+articulare)4 o de +lanea'iento 5 ge)ti3n ur*ana4 o de )ecretar&a) de in)+ecci3n
t<cnica4 de*e i'+le'entar e)to) de*ido) controle)0 A +artir de una correcta
inter+retaci3n de lo que le co'+ete al 3rgano e)tatal 5 de lo que )e de?a li*rado a la
a'+lia 5 )egura re)+on)a*ilidad de +ro.e)ionale) 5 con)tructore)0
En tal sentido, estimamos que9
:F; la municipalidad debe controlar que se cumplan los reglamentos
urbanos. Lo) de 2alor ur*an&)tico4 lo) que intere)an a la ciudad0 A la i'+lantaci3n
de la o*ra indi2idual en el entorno ur*ano0
CF; por ello mismo la municipalidad no debe ni puede meterse en la
intimidad de la obra. No le intere)a c3'o )e con)tru5e de la .ac-ada +ara adentro0
7 de lo) 'uro) +eri'etrale) -acia lo) 8'*ito) &nti'o) de la edi.icaci3n0
9F; s debe ser estricta en que haya en cada obra una firma profesional
responsable y habilitada. A e)e +ro.e)ional le incul+are'o) o i'+utare'o) todo)
lo) +ro5ecto) o de)acierto) que co'o +ro5ecti)ta o director de o*ra le +ueda atri*uir
tanto el 'unici+io co'o el 'i)'o +ro+ietario-co'itente0
Re)+ecto del >olegio Pro.e)ional que agru+a a lo) con)tructore) +or
a.inidad4 ru*ro) o acti2idade)4 o de lo) >on)e?o) Inter+ro.e)ionale) de la
con)trucci3n que +ueda reunirlo) +ara )olucionar el te'a de la) incu'*encia)
concurrente) o co'+le'entaria)4 de*e entender)e que/
:F; los "olegios #rofesionales deben apuntar m$s a la calidad de la obra, a la
excelencia de las prestaciones, al perfil del profesional que aprenda a optimizar
su intervencin. #8)4 deci'o)4 a todo) e)to) a)+ecto)4 que al 'ero ru*ro
arancelario0 #8) que a lo) -onorario)4 de*en +otenciar lo) -onore) de una +ro.e)i3n
263
Arquitectura Legal
que toda2&a no e)t8 2i)uali:ada co'o nece)aria e irree'+la:a*le +or la co'unidadJ
CF; los "olegios m$s que los municipios deben advertir y difundir las
connotaciones de inter%s p6blico y de bien com6n que tienen los aspectos
habitacionales, ambientales, referidos al h$bitat y sus entornos. E)o) 2alore) que
a'ena:an con degradar)e en la conglo'eraci3n 5 con.u)i3n generali:ada que e) la
ciudadJ
9F; a partir de tales presupuestos, e) *ueno que ta'*i<n lo) >olegio) a+unten a
regular4 controlar 5 ad'ini)trar/
a; los servicios comunes de los matriculados.
b; el cuidado de la propiedad intelectual de los dise1adores o proyectistas.
c; la buena relacin del profesional con sus clientes, con sus colegas, con los
mecanismos de contralor.
d; y que ante conflictos o reclamos, o situaciones que puedan configurar
violaciones a los reglamentos de la responsabilidad profesional, )e +ongan en
'arc-a lo) 3rgano) de an8li)i)4 in2e)tigaci3n4 control 5 )anci3n de la) conducta)
anti-<tica) de lo) +ro.e)ionale)4 o que )igni.iquen +r8ctica) de)leale) del arquitecto
o con)tructor con )u) cliente)4 colega) o tercero)0
23. /ecanismos institucionales
Para que +uedan lle2ar)e a ca*o la) tarea) de 2igilancia 5 control que
e;+lica'o) en el +unto anterior4 de)de lo) do) organi)'o) actuante)/ 'unici+alidad
5 colegio +ro.e)ional4 de*en crear)e 5 ad'ini)trar)e lo) re)+ecti2o) 'ecani)'o)
in)titucionale)0
As desde la 5unicipalidad debe implementarse/
-una o.icina de edi.icacione) +ri2ada)J
-e)ta Re+artici3n e)tar8 incor+orada4 coordinada o )u*ordinada a la)
direccione) de +lani.icaci3n 5 ge)ti3n ur*ana de la ciudadJ
-in)+ectore) de o*ra que re+ortar8n a la) direccione) ante) 'encionada)J
-e)to) in)+ectore) que )er8n 'atriculado) 5 colegiado) ordinario)4 con2iene
que )ean de)ignado) o delegado) +or el 'i)'o >olegio Pro.e)ional0
Desde los "olegios #rofesionales/
264
264
Rondina
-lo) in)+ectore) de que -a*la'o) en el +8rra.o anterior/ de)ignado) +or el
colegio )e incor+oran al 'ecani)'o de control 'unici+alJ
-co'i)ione) 'i;ta)4 cuando corre)+onda coordinar con otra) ra'a)
+ro.e)ionale) de incu'*encia) conco'itante)/ +or e?e'+lo con lo) ingeniero)
e)tructurali)ta)J
-en todo) lo) ca)o) con2iene que lo) >olegio) )u*ordinen lo) de+arta'ento)
de control de calidad de +ro5ecto) 5 o*ra4 a la )u+er2i)i3n de in)tituto) 5 c8tedra)
de la) uni2er)idade) 'ediante adecuado) con2enio) de a)i)tencia 5 coo+eraci3n
t<cnico-acad<'ica0
27. (a 5usticia 5udicial y la e:tra5udicial
>on e)to) 'ecani)'o) de control4 que +retenden )er '8) que )i'+le)
o.icina) 'ultadora) o recaudadora) de i'+ue)to)0 ,i).ra:ado) de +ago)
co'+ul)i2o) +or .alta) que )e controlan de 2e: en cuando0 E)tare'o)
a+ro;i'8ndono) al ideal de la regulaci3n0 En e)te tie'+o de de)regulacione)4
)ie'+re -e'o) entendido que lo que )o*ra*an eran e)tE+ida) regla'entacione)
*urocr8tica) 5 autoritaria)0 9 o*2ia'ente4 .altaron *ueno) controle) 5 adecuada)
regulacione)4 inteligente) 5 de'ocr8tica)0 Porque ta'+oco e) de'ocr8tico que )e
*orren todo) lo) 'ecani)'o) regulatorio)0 Aal2o que )e entienda que la de'ocracia
e) anarqu&a0 Lo que e) un a*)urdo0 La de'ocracia e) )o*re todo orden0 Por
)u+ue)to4 un orden en li*ertad0 En re)+on)a*ilidad0 En racionalidad0
,e all& entonce) que )u+onga'o) que4 +ue)to) en .unciona'iento adecuado
todo) lo) 'ecani)'o) 'unici+ale)4 +ro.e)ionale)4 acad<'ico) 5 ta'*i<n lo) inter-
di)ci+linario)4 con incu'*encia en te'a) de e?ercicio +ro.e)ional4 de +ro5ectaci3n 5
edi.icaci3n de o*ra)4 de +lani.icaci3n 5 control de ge)ti3n ur*ana4 de ordena'iento
5 de)arrollo de la) ciudade)4 con la adecuada +re)er2aci3n 5 el ta'*i<n adecuado
e)t&'ulo a la reno2aci3n0 >on todo) e)to) re)guardo)4 que no )igni.ican '8)
*urocracia4 )ino a+ena) una ele'ental coordinaci3n entre organi)'o) 5a e;i)tente)0
>on e)to )ola'ente4 -a*re'o) dado el gran )alto -acia un )i)te'a de re)oluci3n de
lo) con.licto)0 No trau'8tico0 Ante) 5 'e?or que )i lo) con.licto) conclu5eran en la
3r*ita del tri*unal ?udicial0
.abemos que la KsolucinM de los con8lictos de la construccin en la sede
tribunalicia signi8ica9
:F; que exista una larga deliberacin antes de que las partes decidan o se
animen a plantear la denuncia penal o la demanda civil<
CF; cuando ello ocurre, las partes est$n ya, de tal modo enfrentadas y
peleadas, que .am$s se volver$ a recomponer la relacin<
265
Arquitectura Legal
9F; esa ruptura significa que la obra se paralizar$. "on lo que ello
significa en gastos y dem$s derivaciones<
BF; normalmente, por m$s buena voluntad que tengan las partes, sus
abogados y los .ueces, entre las dos instancias que normalmente tienen todos los
.uicios, pasan a1os y ello agrava todo lo que llev al conflicto o pleito.
2;. 'areas de prevencin de pleitos y con8lictos
Ku)ta'ente )i +ro+one'o) la e;i)tencia de una in)tancia +re?udicial0 7
a'i)to)a0 7 de a'iga*le co'+o)ici3n0 7 de 'ediaci3n 5 ar*itra?e4 e) +ara que )e
con)igan lo) 'i)'o) .ine) )in lo) ga)to) 5 +er?uicio) que a+unta'o) anterior'ente0
E) que toda e)ta di)ci+lina que de)arrolla'o)0 Gue +retende'o) que )ea
in)tru'ental4 au;iliar de la +ro.e)i3n del arquitecto con)tructor0
'odos estos elementos tericos y pr*cticos que desarrollamos, est*n orientados
a acer Kprevencin del con8lictoM.
A)& co'o e;i)te o de*er&a e;i)tir una 'edicina +re2enti2a4 +retende'o) e?ercer una
a*ogac&a +re2enti2a0 Pre2enti2a de +leito) 5 de con.licto)0 Pre2enti2a de acto)
+re+aratorio)4 con)ciente) o incon)ciente)4 de duda)4 di)cu)ione) 5 en.renta'iento)0
La'enta*le'ente a)& co'o .altan en la) .acultade) de 'edicina a'+lio) 5
'edulo)o) cur)o) de 'edicina +re2enti2a4 en la) .acultade) de ,erec-o e)t8
au)ente la a*ogac&a +re2enti2a en lo) e)tudio) de grado0 Ae dictan co'o cur)o) de
+o)grado o e)+eciali:aci3n 'ateria) de +re2enci3n del con.licto4 de a'iga*le
co'+o)ici3n4 de 'ediaci3n 5 ar*itra?e0 ,e ge)ti3n4 de +ro+o)ici3n 5 *E)queda de
lo) ca'ino) alternati2o) al en.renta'iento ?udicial0 Porque de alguna 'anera
toda2&a )e con)idera a e)ta) 2&a) de la lla'ada Ku)ticia Alternati2a4 co'o un cur)o
de acci3n e;ce+cional0
$tili:ando la) e)ti+ulacione) contractuale)4 acon)e?a'o) +or ello que en el
'i)'o contrato +rinci+al4 o en un ane;o al contrato4 que +ueda deno'inar)e
Be)ti+ulacione) o *a)e) +ara la +re2enci3n 5 re)oluci3n de lo) con.licto)C4 )e de?ar8
e)ta*lecido que/
a= las dudas sobre interpretacin, cumplimiento o modificacin de las
cl$usulas del contrato )er8n re)uelta) en +ri'era in)tancia +or el
director de o*ra4 'ediante in.or'e e)critoJ
*= de persistir las dudas o falta de coincidencias en la interpretacin de
hechos, cl8u)ula) del contrato o de.inicione) del +ro5ecto 5 de la o*ra4
)e requerir8 la o+ini3n de un tercero4 a elecci3n del co'itenteJ
c= en esta instancia y antes de la emisin de opinin por el tercero
consultado, el +ro.e)ional o con)tructor de la o*ra +odr8 requerir que4
266
266
Rondina
)i'ult8nea'ente4 e;i)ta un in.or'e de un +ro.e)ional que tenga +ro*ada
+r8ctica +ro.e)ional o que e?er:a la c8tedra uni2er)itaria en la categor&a
de titularJ
d; si de todas maneras siguiera faltando el acuerdo, se pondr$ en marcha
el mecanismo de conciliacin y arbitra.e que implementar$n de
manera con.unta el "olegio #rofesional y la facultad respectiva de la
sede universitaria m$s prxima.
e; los costos del procedimiento de arreglo y composicin, preventivos del
conflicto, ser$n pagados por mitades por ambas partes.
2<. .olucin amigable de los di8erendos
E)ta 2&a de )oluci3n a'iga*le de lo) di.erendo) intenta no )ola'ente
'ini'i:ar co)to) 5 +la:o)4 )ino +or )o*re todo4 )al2ar la *uena relaci3n entre la)
+arte) de la o*ra0 9 +er'itir la continuidad del e'+rendi'iento0
Parece a*)oluta'ente in?u)ti.icado que en nue)tro +a&) no e;i)ta una cultura
del arreglo del con.licto0 Parece'o) e)tar in'er)o) en una cultura del +leito +or el
+leito 'i)'o0 Gue 'uc-a) 2ece) no) -a*la de oculto) re)enti'iento) o de)a?u)te)
de la +er)onalidad de la) +arte)0 9 que no )ie'+re a+untan a la )oluci3n del
di.erendo4 )ino a la de)trucci3n o 2engan:a en contra del ad2er)ario0
El E)tado de)atendi3 una +arte tan e.ecti2a 5 +ro+icia de re)oluci3n de lo)
con.licto) +articulare)0 Lo) >olegio) Pro.e)ionale) 5 la) uni2er)idade)4 que
+udieron o.iciar de 8r*itro) '8) que cali.icado) en e)ta) 'ateria)4 dieron la e)+alda
a e)ta) nece)idade) 5 )e ocu+aron4 co'o *uena) 3rdene) *urocrati:ada)4 en 'irar
+ara adentro de )u +ro+ia in)anidad0
.i planteamos esta alternativa en la bAsqueda de la solucin 5usta de los
pleitos entre las partes de la obra es porque9
:F; la .usticia ordinaria es lenta, complicada y costosa<
CF; la .usticia de mediacin es r$pida, simple y con escasos gastos<
9F; la .usticia ordinaria pone en manos de .ueces4 que atienden toda cla)e
de +ro*le'a)4 e)to) con.licto) go*ernado) +or )ituacione) e)+ec&.ica) de la
con)trucci3n4 5 +rocedi'iento) t<cnico)4 de con?ugaci3n de 'ile) de 'ateriale) 5
ele'ento) 5 de co'+licada) inter2encione) +ro.e)ionale) 5 de gre'io)
e)+eciali:ado)J
BF; en la .usticia alternativa, e;+ondre'o) nue)tro) +ro*le'a) a quiene)
e)t8n en el 'i)'o o.icio que -ace al o*?eto del +leito/ +ro.e)ionale)4 con)tructore)4
267
Arquitectura Legal
+ro.e)ore) de cada 'ateria o e)+ecialidad 5 colegio +ro.e)ional que cuida del *uen
no'*re de la +ro.e)i3n 5 de )u) 'atriculado)J
GF; con estos mecanismos simples, r$pidos, expeditivos y no
contradictorios4 )e )al2a la o*ra4 la relaci3n entre la) +arte) 5 no )e di)+er)an
*iene)4 tie'+o ni o+ortunidad de ter'inar una o*ra que4 +arali:ada4 genera un
agra2io a la 'i)'a ciudad0
2=. (os mecanismos arbitrales
,e)de -ace 'uc-o tie'+o 2eni'o) +ro+oniendo la )oluci3n 'ediante
ar*itra?e) 5 'ediacione)4 de lo) con.licto) que a+arecen en el 'undo de la
arquitectura 5 la con)trucci3n0 9 '8) adelante 2ol2ere'o) )o*re e)to) 'i)'o)
te'a)4 cuando 2ea'o) lo) o.icio) del arquitecto4 en el >a+&tulo OIII4 entre lo)
nE'ero) 13 5 160
,ec&a'o) en nue)tra o*ra )o*re K#esponsabilidad Civil y Contrato de
ConstruccinM que en e)ta) 'ateria) )e i'+on&a la dilucidaci3n de lo) +ro*le'a)
'ediante ar*itra?e)4 +or di)tinta) ra:one)0 La) de econo'&a de tie'+o 5 dinero que
5a e;+u)i'o)4 5 otra) '8) t<cnica) 5 de ti+o )u)tancial 5 +roce)al0 Por e?e'+lo/
a; en e)to) con.licto) entre el arquitecto 5 )u co'itente4 o entre arquitecto4
con)tructor 5 co'itente4 o entre +ro.e)ionale) de la 'i)'a o*ra0 7 re)+ecto de una
o*ra 5 de otro) con.licto)4 '8) que cue)tione) ?ur&dica) o legale) +re2alecen la)
cue)tione) de -ec-oJ
b; )o*re e)ta) cue)tione) de -ec-o4 lo) ?uece) ci2ile) u ordinario) nor'al'ente )on
)i'+le) lego)4 que e)+eran el dicta'en de un arquitecto4 con)tructor o ingeniero que
)er8 )orteado de la li)taJ
c; +or qu< no e2itar todo e)te tr8'ite4 )i al .inal del ca'ino4 largo 5 co)to)o4 quiene)
a)e)orar8n al ?ue: )er8n ?u)ta'ente lo) con)tructore) o arquitecto) que +ode'o)
lla'ar4 +reli'inar'ente4 co'o 8r*itro) o 'ediadore)J
d; +ero con otra 2enta?a .unda'ental/ nadie lla'ar8 co'o 'ediadore) o 8r*itro) de
un te'a de con)truccione)4 de c8lculo)4 de calidad de la o*ra4 de inter+retaci3n del
+ro5ecto4 de +o)i*le +lagio o co+ia de di)eFo)4 a +ro.e)ionale) +rinci+iante)0
Elegire'o) o de)ignar8n4 de)de el colegio o la) .acultade)4 a +ro.e)ore) o
e)+eciali)ta) de larga e;+eriencia0 #ientra) que en la) li)ta) de )orteo de +erito) del
+oder ?udicial4 e)ta gente4 nor'al'ente no )e in)cri*e0 Aola'ente )e anotan +ara
reci*ir 5 -acer +ericia) gente )in 'a5or e;+eriencia 5 que no de*e rendir ninguna
+rue*a ni e;a'en ni +re)entar curr&culo) o antecedente) +ara acceder a la categor&a
de +erito ?udicial0 A)e)or de la ?u)ticia en cue)tione) que tienen nor'al'ente4
'uc-a e)+eci.icidad4 'uc-a co'+le?idad0 Gue +or lo 'i)'o e;ige una 2i)i3n
26
26
Rondina
e;+eri'entada4 equili*rada4 5 no )u)ce+ti*le de )er ca'*iada ni +or inter<)
econ3'ico4 ni +or tentacione) o)cura)4 ni +or )i'+at&a) o anti+at&a) +er)onale)0
9 aunque no de*a'o) )u+oner )ie'+re que ?ueguen intere)e) e)+Erio) o delet<reo)4
le tene'o) tanto 'iedo a la ignorancia4 a la ine;+eriencia4 a la )i'+le:a del
a)e)or4 co'o a la 'alicia o a la concu)i3n4 coi'a o )o*orno0
2>. #esponsabilidad plena por vicios
La +ala*ra 2icio en )u) do) antecedente) gra'aticale) -a*la de .alta4 de.ecto
o i'+er.ecci3n0 :itio co'o 2er*o4 -a*la de adulterar4 de -acer 'al o de.ectuo)a una
co)a4 vitium no) 'enciona ?u)ta'ente a la .alla4 i'+er.ecci3n4 de.ecto o .alta de la
co)a0
No) ca*e en 'ateria de con)truccione) +or a'*a) 2ertiente) )e'8ntica)0 Lo)
2icio) de la o*ra no) -a*lan ?u)ta'ente de .alla) o de.ecto)0 ,e co)a) que no
)alieron *ien0 ,e i'+er.eccione) ante la nece)idad4 ante la o*ligaci3n 5 ante la
re)+on)a*ilidad de que cuide'o) que la o*ra 'aterial4 re.le?e con cuidado 5 detalle)
a la o*ra intelectual que .uera nue)tro +ro5ecto0
En lo) do) ca+&tulo) )iguiente)4 cuando 2ea'o) ruina) 5 arruina'iento4
daFo) 5 ruina +arcial4 2ol2ere'o) )o*re e)te conce+to que toda2&a intentaron )eguir
ela*orando0 A +artir de lo) criterio) que no) acercan la) di.erente) realidade) de la)
di.erente) o*ra)0 >o'o en todo) lo) 3rdene) de la 2ida0 >o'o en todo) lo) *iene) 5
la) co)a) que )e +ueden 'andar -acer4 enco'endar4 co'o una ca)a o un edi.icio0
>o'o cuando )e co'+ran di.erente) ti+o) 5 'odelo) de auto) u otra) 'ercanc&a)0
No toda o*ra tiene el 'i)'o ni2el0 No toda) acceden al 'i)'o co)to0 Aon 'u5
di.erente) la) ter'inacione) 5 lo) detalle)0 E) 'u5 di)tinta la calidad de una o*ra
que )e coti:a a 5"" d3lare) el 'etro cuadrado cu*ierto4 .rente a otra que )e
+re)u+ue)t3 1""" o 15""0
>on e)ta) )al2edade) 5 con e)to) criterio) de e2aluaci3n 5 con)ideraci3n4
+ode'o) -a*lar )&4 de una +lena re)+on)a*ilidad +or todo) lo) 2icio)4 .alla)4
de.ecto) o carencia) de la o*ra0 7 co'o dice el art&culo 1647 *i) del >3digo >i2il4
cuando )e intenta o+oner Bla .alta de con.or'idad del tra*a?o4 con lo e)ti+uladoC0
Ai +retende'o) *u)car una gu&a de e2aluaci3n4 la 'e?or de toda) )er8 el
)entido co'En0 7 co'o no) lo dice el 'i)'o >3digo >i2il en el art&culo 1632/
&A falta de a.uste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida,
plano o instrucciones, el empresario debe hacer la obra seg6n la costumbre del
lugar, o ser decidida la diferencia entre el locador y locatario, en consideracin
al precio estipulado+.
E)to que +arece )er tan ingenuo 5 )i'+li)ta4 tiene una *uena do)i) de
ra:ona*ilidad/ )e *u)ca +ri'ero la co'+araci3n con otra) o*ra)4 con la) )i'ilare)
que )e 2ienen con)tru5endo en la :ona4 con la) que +udo -acer el 'i)'o e'+re)ario
o arquitecto0 Luego )e to'a el +recio0 %a*la de 'edici3n que no .alla0 Regla de
26!
Arquitectura Legal
e)ti'aci3n que re)ulta )ie'+re adecuada +ara ?u:gar calidade) o )t8ndare) de
'edida 5 co'+araci3n0
2?. Hallas, de8ectos y calidad de la obra
Ai de)e8ra'o) -acer una ecuaci3n )i'+li.icada 54 un tanto di)cuti*le4
+odr&a'o) decir que/
-a 'a5or co)to de o*ra4 '8) e)tricto )er8 el ?uicio cr&tico )o*re de.ecto) 5
calidade)J
-en o*ra) de 'enor co)to4 de ti+o econ3'ico o e)t8ndar4 )e to'an en cuenta lo)
a)+ecto) '8) concreto) 5 utilitario)0 No )e to'ar8n en cuenta o )e de?ar8n +a)ar
detalle) de 'u5 )o.i)ticada calidad o ter'inaci3nJ
-en el cur)o de lo) aFo)4 cuando la o*ra )e )o'ete a la ina+ela*le +rue*a del
+a)o del tie'+o4 'uc-o) 'ateriale) econ3'ico)4 o de calidad )t8ndar4 en2e?ecen
'8) r8+ida'ente0 ,uran 'eno)4 )on 'eno) re)i)tente)0
A)& de?ar&a'o) +lanteado el e)que'a econo'ici)ta de an8li)i) de lo)
de.ecto)4 calidade) 5 deterioro) de la o*ra0 En la )eguridad de que4 cuando )e de*e
o+tar +or .acilitar el acce)o a la 2i2ienda +ro+ia4 o condenar a lo) '8) +o*re) al
ranc-o o al alquiler4 en nue)tra) co)tu'*re) 5 cultura)4 e) '8) con2eniente .acilitar
la 2i2ienda +ro+ia0 Gue e) un *ien cali.icado )ocial'ente 5 alta'ente 2alorado
co'o e;+re)i3n de la +ro+iedad .a'iliar0 (1=
(1= E)ta 2aria*le del co)to o +recio .inal de la o*ra4 co'o +ar8'etro +ara con)iderar el grado de
re)+on)a*ilidad de lo) con)tructore) 5 +ro.e)ionale)4 +arece orientar)e a un criterio de dudo)a
in)+iraci3n 'oral0 Porque +odr&a inter+retar)e que4 cuando e)ta'o) ante una o*ra -u'ilde4 la
re)+on)a*ilidad e) 'enor0 9 con ello e)tar&a'o) con)agrando la 'ala calidad de la) 2i2ienda)
+ara lo) '8) +o*re)0Pero co'o lo deci'o)4 de*en )al2ar)e )ie'+re lo) a)+ecto) '8) concreto)
5 utilitario) de la) o*ra)0 9 coincidir en que4 en la) edi.icacione) de co)to *a?o o e)t8ndar4 no
)e tienen en cuenta lo) a)+ecto) +ura'ente e)t<tico) u orna'entale)0 Gue +ueden )er
de)ec-ado) o que4 en realidad4 )on 'eno) a+reciado) +or la gente -u'ilde 5 )encilla0
@alora'o) 5 tendre'o) en cuenta4 )& la dura*ilidad 5 utilidad de la 2i2ienda0 Para que lo) '8)
+o*re) no )e 2ean *urlado) +or el u)o de 'ateriale) de *a?a calidad o de tecnolog&a) dudo)a)4
que )3lo )e e'+lean +or )er '8) r8+ida) 5 econ3'ica)0
7tro +ar8'etro +uede )er el de la calidad e)t<tica4 .uncional4 arquitect3nica0
Para ello +ode'o) e'+lear e)to) criterio)/
-a 'a5or ni2el 5 e;+eriencia 5 +re)tigio del +ro5ecti)ta4 )er8 '8) e)tricta
la cr&tica 5 la e;igencia )o*re de.ecto) del di)eFo 5 .uncionalidad de la o*raJ
27"
27"
Rondina
-a 'a5or ni2el de +re)tigio +ro.e)ional 5 a 'a5or co)to +ro.e)ional en la
conducci3n t<cnica o direcci3n de la o*ra4 )er8 '8) e)tricta la e;igencia de que )e
cuide la +er.ecci3n de lo) tra*a?o)4 el u)o de 'ateriale)4 )u calidad 5 econo'&a 5 la
+roli?idad 5 e;celencia de la 'ano de o*ra0
Ao*re e)to) do) 'arco) de re.erencia/ +recio .inal de la o*ra 5 ni2el 5
categor&a del +ro.e)ional contratado (o de lo) +ro.e)ionale) en el ca)o de que )e
a+ele a la 'ulti+licidad de contratado)4 o de la e)+eci.icidad de role) )e+arado)/
+ro5ecti)ta4 director4 conductor t<cnico4 +ro.e)ional de la e'+re)a4 ad'ini)trador de
la o*ra= )e ela*orar8n lo) an8li)i) 5 lo) requeri'iento) )o*re el re)ultado .inal de la
o*ra enco'endada0 (1=
(1= E;i)ten nor'a) que no) -a*lan de e)te de*er de calidad 5 de e)ta e)+ecie de ?u)ta e;+ectati2a
que tiene quien contrata con alguien a.a'ado 5 e;+ecta*le en )u o.icio o +ro.e)i3n0 >o'o dice
el art&culo !"2 del >3digo >i2il/
- "uanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor
ser$ la obligacin que resulte de las consecuencias posibles de los hechos.
- Luego otra) nor'a) con.ir'an e)to) )u+ue)to)/
- El art&culo 512 del 'i)'o c3digo4 cuando e;+re)a/
- 'a culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste en la omisin de aquellas
diligencias que exigiere la naturaleza de la obligacin, y que correspondiesen a las
circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.
A e)to )e lo de*e inter+retar con)iderando la nece)aria )i'etr&a que de*e e;i)tir entre el 'onto del
-onorario co*rado +or el +ro.e)ional 5 el quantu' de la re)+on)a*ilidad que )e le +uede i'+oner
+or cada o*ra deter'inada0
Aie'+re -e'o) de.endido e)ta nece)aria ecuaci3n4 que no) dice que4 a tanta +aga4 a tanta
re'uneraci3n +or el tra*a?o +ro.e)ional4 le corre)+onde tanta garant&a que de*e el +ro.e)ional +or
)u o*ra4 tanta re)+on)a*ilidad +or el re)ultado de )u tra*a?o0
Entre lo) e)ca)o) logro) inteligente) que encontra'o) en el nue2o Pro5ecto de >3digo >i2il4
encontra'o) al art&culo 163 que no) dice/
-ncidencia de la cuanta de la remuneracin. BEl tri*unal tiene atri*ucione) +ara atenuar la
re)+on)a*ilidad del +ro.e)ional li*eral .rente a )u cliente +or ra:one) de equidad en lo) ca)o) del
inci)o a= del art&culo 1641J 5 no 'ediando cul+a gra2e4 +uede atender a otra) circun)tancia) del ca)o4
entre ella) la cuant&a de la re'uneraci3n +erci*ida +or el +ro.e)ionalC0
2@. (a interpelacin a los otros protagonistas de la obra
>o'o reci<n dec&a'o)4 en cada o*ra4 en cada )ituaci3n del +ro.e)ional
.rente al co'itente 5 a lo) otro) actore) de la con)trucci3n4 ela*orare'o) la
ta*ulaci3n o e)ti'aci3n de re)+on)a*ilidade)4 o*ligacione) 5 co'+ro'i)o) de cada
uno .rente al recla'o0 Recla'o que nor'al'ente +artir8 del 'i)'o co'itente0 7 de
otro) +rotagoni)ta)4 cuando )e )ientan a.ectado) +or 5erro)4 'ala) +ra;i) o
de)cuido)4 i'+ericia) 5 -a)ta +o)i*le) .raude) que co'etan lo) )ectore) re)tante)0
Como dice el artculo 2=;= que de8ine el sistema de responsabilidades en
la obra9
271
Arquitectura Legal
a; el con)tructor e) el re)+on)a*le +ri'arioJ
b; +ero la re)+on)a*ilidad que e)te art&culo i'+one -el art&culo -a*la de
ruina) 5 2icio) 5 de lo) 1" aFo) de Bgarant&a decenalC- )e e;tender8
indi)tinta'ente al director de la o*ra 5 el +ro5ecti)ta4 )egEn la) circun)tancia)J
c; +ero e)ta re)+on)a*ilidad con?unta4 )olidaria4 'anco'unada o
Bindi)tintaC4 )e a)u'e B)in +er?uicio de la) accione) de regre)o que +udieren
co'+eterC0
En lo) otro) art&culo) que re.ieren a la) o*ligacione)4 re)+on)a*ilidade) 5
con)ecuencia) de 5erro)4 'alo) tra*a?o)4 u)o de 'ateriale) inadecuado) o
equi2ocacione) de lo) o*rero) 5 e'+leado)4 el >3digo >i2il utili:a indi)tinta'ente
di2er)a) deno'inacione)0 Nunca -a*la del arquitecto en e)ta +arte de la)
locacione)4 o de locacione) de o*ra 5 contrato de con)trucci3n0 E'+lea lo)
)iguiente) a+elati2o)/
obreroempresariolocadorconstructordirector de obraproyectista.
De todos los modos de designar a quien construye la obra, el "digo
prefiere hablar de &empresario+. 5uchas veces lo menciona as.
Al cliente lo llama &locatario+. #ero no usa el t%rmino &locador+ para
designar al constructor.
Lo i'+ortante e) que e;i)te el )entido uni.icado de la re)+on)a*ilidad .rente
al co'itente 5 .rente a la o*ra0 La le5 )u+one que todo) lo) locadore) de la o*ra/
+ro.e)ionale)4 +ro5ecti)ta) 5 directore) o conductore)4 tra*a?an de acuerdo 5 de
con)uno0
Por e)o todo) lo) actore) 5 +rotagoni)ta) de la o*ra0 %odo) lo) +ro5ecti)ta) 5
directore) o conductore) t<cnico)0 #8) lo) e'+re)ario) con)tructore)0 #8) lo) otro)
equi+o)4 gru+o) o contrati)ta) 5 )u*-contrati)ta) que entran a tra*a?ar +or +arte)4 +or
gre'io)4 +or tra'o) de o*ra o +or e)+ecialidad0
%odo) lo) Bo*rero)-e'+re)ario)-locadore)-contrati)ta)-+ro.e)ionale)C4 generan una
co'unidad de tra*a?o)4 que-acere) e intere)e)4 que +ueden 2ol2er 'u5 co'+licado
+ara el dueFo o co'itente el )a*er a qui<n tiene que recla'ar +or cada co)a0
Entonce) recla'a a todo)0 7 a alguno) 5 a otro) no0
Entre ello) +agar8n 5 luego arreglar8n4 )egEn la co'+etencia4 la realidad de lo que
.ue la o*ra o el lugar 5 la 'ateria en donde )e co'eti3 el error o )e origin3 el 2icio4
.alla o de.ecto0
.obre si estas obligaciones y responsabilidades son con5untas,
mancomunadas y, adem*s solidarias, el mismo Cdigo nos e:plica9
272
272
Rondina
a= la o*ligaci3n que tiene a '8) de un acreedor o '8) de un deudor4 5 cu5o
o*?eto e) una )ola +re)taci3n4 e) o*ligaci3n 'anco'unada4 que +uede )er o no
)olidaria (art&culo 6!"=J
b; la obligacin mancomunada es solidaria cuando la totalidad del ob.eto
de ella puede, en virtud del ttulo constitutivo o de una disposicin de la ley, ser
demandada por cualquiera de los acreedores a cualquiera de los deudores
(art&culo 6!!=J
c; todo el que e.ecuta un hecho que por su culpa o negligencia ocasiona
un da1o a otro, est$ obligado a la reparacin del per.uicio. E)ta o*ligaci3n e)t8
regida +or la) 'i)'a) di)+o)icione) relati2a) a lo) delito) del derec-o ci2il0 >uando
+or e.ecto de la )olidaridad deri2ada del -ec-o4 uno de lo) coautore) -u*iera
inde'ni:ado una +arte 'a5or que la que le corre)+onde4 +odr8 e?ercer la acci3n de
reintegroC (art&culo 11"!=J
d= )i a e)to) criterio) le a+lica'o) lo que e;+re)a el art&culo 1646 cuando
dice que/
'a responsabilidad que este artculo impone se extender$, indistintamente, al
Director de la obra y al #royectista......+
C terminamos entendiendo que esta responsabilidad indistinta y con5unta es,
adem*s, mancomunada y solidaria9
todos y cada uno de los actores de la obra pueden ser demandados. "ualquiera
puede pagar, arreglar o solucionar los problemas y los vicios que se reclaman.
#ero el que pague tendr$ derecho a reclamar a los otros la parte proporcional.
0alvo que alguno o algunos puedan demostrar que el vicio o defecto no poda
serle atribuido.
,n tal caso, deben todos responder. #ero el que pruebe que fue a.eno a toda
responsabilidad por el da1o, podr$ recuperar lo que haya pagado.
'o importante de esta situacin y del mecanismo que se abre para los
propietarios o comitentes damnificados, es que pueden reclamar por los vicios,
fallas o defectos, a uno de los factores de la obra.
2 a todos, de manera proporcional. #ara que cada cual pague en la parte que le
corresponda.
2 a todos de manera solidaria.#ara que todos y cada uno deban pagar la
totalidad de los a1os. #orque la responsabilidad es com6n, es indistinta.
,s decir, total, para que todos se hagan responsables, de la totalidad de los da1os
y per.uicios. (1=
(1= E)ta +o)i*ilidad que )e a*re +ara el co'itente o +ro+ietario re)+ecto de -acer 2aler 5 recla'ar
+or la) re)+on)a*ilidade) de lo) con)tructore)4 genera una di)cu)i3n que tiene '8) inter<)
te3rico que +r8ctico0 Porque en realidad4 lo que )e quiere )igni.icar4 e) que/
- todos deben responder por todos los vicios, da1os, defectos o fallas de la obra
- que )on lo) )u+ue)to) contenido) en la 2ie?a e;+re)i3n4 ca)i o'nico'+ren)i2a4 de Bruina total
o +arcialC0
273
Arquitectura Legal
- Porque lo que quiere i'+oner la le5 e) una re)+on)a*ilidad a'+lia4 )u.iciente4 )olidaria4
indi)tinta 5 con?unta4 +ara +roteger de 'anera )u.iciente4 ca)i dir&a'o)4 )o*rea*undante4 al
co'itente0 Al que la le5 equi2ocada'ente4 )u+one que e) )ie'+re la +arte '8) d<*il e
inde.en)a de la relaci3n0
En el 'i)'o )entido4 el Pro5ecto de >3digo >i2il4 +ro+one una .3r'ula )i'ilar4 diciendo/
& Artculo ::?> ,xtensin de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su
destino/ La re)+on)a*ilidad +re2i)ta en el art&culo anterior )e e;tiende indi)tinta'ente/
a= A toda +er)ona que 2ende una o*ra que ella -a con)truido o -a -ec-o con)truir4 )i -ace de
e)a acti2idad )u +ro.e)i3n -a*itual0
*= A toda +er)ona4 que aunque actuando en calidad de 'andatario del dueFo de la o*ra4
cu'+li3 una 'i)i3n )e'e?ante a la de un contrati)ta0
c= AegEn la cau)a del daFo4 al )u*contrati)ta4 al +ro5ecti)ta4 al director de la o*ra 5 a
cualquier otro +ro.e)ional ligado al co'itente +or un contrato de o*ra de con)trucci3n
re.erido a la o*ra daFada o a cualquiera de )u) +arte)0
\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\
(ibro "rquitectura (egal y Dereco %rbanoC
DisPet -N 3C captulos G&&& a Q

C"P&'%(+ G&&&
#E.P+-.",&(&D"D P+# D+(+,
&-EJEC%C&+- 0 C%(P"
274
274
Rondina
2. (a culpabilidad como 8uente de la responsabilidad en la
construccin
La cul+a de*e entender)e co'o una e)+ecie dentro del g<nero que
deno'ina'o) culpabilidad0 Porque <)ta4 la cul+a*ilidad4 que co'+rende tanto a la
cul+a )i'+le co'o al dolo4 e) la a+titud )icol3gica 5 'oral de quien entiende la
'alicia de un -ec-o0
7 +uede ad2ertir una actitud di)2alio)a0 7 co'+render la cri'inalidad de
una .alta0 94 cuando +e)e a todo0 Aa*i<ndolo4 co'ete la in.racci3n o el il&cito0
La cul+a )i'+le o )i'+le'ente cul+a4 en ca'*io4 e) la a+titud 5 actitud
que cali.ica una conducta que +uede )er atri*uida4 i'+utada o cargada a un )u?eto0
Pero )a*iendo que no ha existido ni dolo, ni malicia, ni intencin.
,n todo caso, la culpa tiene sus grados/ grave, leve y levsima.
0 tiene sus caracteres, per8iles o vertientes psicolgicas9
-cuando )e actEa con i'+rudencia4
-con negligencia4
-con i'+ericia
-o 2iolando la) regla'entacione) 2igente)0
La cul+a*ilidad atri*u5e en +ro.undidad toda) la) con)ecuencia) de la
re)+on)a*ilidad0 Pero aEn a)& )e +uede di)cernir/
)i el autor del -ec-o actu3 con 'alicia4 con de)eo de -acer el 'al o de +ro2ocar
daFo4 no tendr8 atenuante)/ a)& lo dice en 'ateria de re)+on)a*ilidad contractual el
'i)'o >3digo >i2il/
si la ine.ecucin fuese maliciosa, se responder$ por las consecuencias mediatas+
artculo GC:0
>uando de.ine a la cul+a el 'i)'o >3digo -ace una re.erencia 'u5
inteligente 5 +reci)a/
&la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste en la omisin
de aquellas diligencias que exige la naturaleza de la obligacin y las
circunstancias de persona, tiempo y lugar+ artculo G:C.
(uego, en lo que interesa para las acciones de pro8esionales,
275
Arquitectura Legal
o de empresarios o constructores. " los que se les puede e:igir una
conducta acorde con la importancia social de sus o8icios, el Cdigo
Civil advierte9
&cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las
cosas, mayor ser$ la responsabilidad del agente+ artculo ?HC.
6inal'ente no) +er'ite di.erenciar ta'*i<n lo cul+a*le o cul+o)o0 Gue )e
dar8 )in intenci3n0 9 lo que +uede re)ultar una conducta cali.icada4 agra2ada +or la
e;i)tencia del dolo/
artculo ?CC/ &son reputados hechos sin intencin cuando fueren
producto de la ignorancia, error, fuerza o intimidacin+<
artculo 9C:/ &el dolo para conseguir la e.ecucin de un acto es todo
artificio, astucia o maquinacin =ardid; que se emplee con tal fin.
Esquemati4ando, diramos9
"ulpabilidad/ e) el g<nero/ co'+rende tanto a la cul+a )i'+le co'o
al
dolo0
"ulpa/
>ali.ica una .or'a de actuar en donde )e o*ra
tor+e'ente4
+ero )in intenci3n/ e;i)te .alta de cuidado0
Negligencia0
I'+rudencia0 I'+ericia0 @iolaci3n de regla'ento)0
Dolo
7*ra dolo)a'ente quien actEa de 'anera intencional0
#alicio)a'ente0 A )a*ienda)0 ,e)eando el 'al de otro
o
*u)cando )u +ro+io +ro2ec-o0
276
276
Rondina
3. Culpa
El >3digo Penal cuando enu'era alguno) de lo) +rinci+ale) delito) de.ine
la) con)ecuencia) del il&cito +ro+ia'ente dic-o0 Pero luego con)idera la 2er)i3n
cul+o)a de lo) 'i)'o)0 A)& en el ca+&tulo de lo) delito) contra la) +er)ona)
(-o'icidio 5 le)ione)=4 en lo) delito) de incendio 5 otro) e)trago) -art&culo 1!- 5
en lo) enu'erado) co'o delito) contra la )eguridad de lo) 'edio) de tran)+orte 5
co'unicaci3n -art&culo 2"3- e)ta*lece que4 quien lo) co'eta4 )u.rir8 una +ena0 Pero
e)a +ena o )anci3n )er8 'uc-o 'enor que la +ena de lo) delito) dolo)o)4 )i tale)
acto) )e co'etieran/
-Bcon i'+rudencia o negligencia o +or i'+ericia en el +ro+io arte o
+ro.e)i3n o +or ino*)er2ancia de lo) regla'ento) u ordenan:a)C0
E)ta e) una *uena de.inici3n de la cul+a0 ,el actuar cul+o)o0
->uando el in.ractor de la nor'a ?ur&dica0
- 7 el que le)iona lo) derec-o) de otro)0
- 7 quien incu'+le un contrato o una o*ligaci3n legal4 lo -ace teniendo
ca+acidad0 --%eniendo i'+uta*ilidad0
- A)u'iendo la carga0
- La re+roc-a*ilidad de lo) acto) que le )on atri*uido)0
- Pero no lo -ace +or inter<) +ro+io0
- Ni +or de)eo de daFar0
- Ni +or 'alicia ni intencional'ente0
- %ale) )on lo) caractere) de la cul+a co'o de.inici3n de la +o)ici3n +)icol3gica
del agente cau)ante del daFo o re)+on)a*le de lo) +er?uicio) que +ueda
de'o)trar el co'itente o +ro+ietario de una o*ra que 'ue)tre 2icio)4 .alla)4
de.ecto) o ruina0
- #u5 di.&cil'ente +oda'o) 2eri.icar actuacione) dolo)a) o intencionale) en
'ateria de re)+on)a*ilidade) con)tructi2a)0
- Aola'ente )uelen dar)e alteracione) en la calidad o en la .acturaci3n de alguno)
ad'ini)tradore) de)leale)0
- 7 )u)traccione) de 'ateriale) que +uedan di)'inuir la calidad de la o*ra4
au'entar el +recio .inal0
- 74 e;ce+cional'ente4 )er 'oti2o de alguna ruina o del agra2a'iento de
alguno) 2icio) o .alla) en la con)trucci3n0
Ai qui)i<ra'o) -acer una +ro5ecci3n de la idea de cul+a del con)tructor
co'o originante de la re)+on)a*ilidad +or lo) 2icio) 5 de.ecto) de la o*ra4
+odr&a'o) +ro+oner/
a; culpa por negligencia/ )er&an lo) ca)o) en que el +ro.e)ional o con)tructor
de)cuida el control de la o*ra0
-La in)+ecci3n de 'ateriale)4
277
Arquitectura Legal
-la )u+er2i)i3n de lo) tra*a?o) de )u) o*rero) o cola*oradore)0
- La .alta de +re)encia en la o*ra0
- La) au)encia) en lo) 'o'ento) cr&tico) de la e?ecuci3n del edi.icio0
- La .alta de cuidado) en lo) a)+ecto) '8) +reci)o) de co'*inar 'ateriale)4
do)i.icar aditi2o)4 e)ta*lecer carga)4 e)ti'ar e?ecuci3n de 'uro) +ortante)4
colu'na) o 2iga) e)tructurale)4 .undacione) cr&tica)4 etc<tera0
b; culpa por imprudencia/ de?ar a cargo de )u*alterno) la direcci3n de tra*a?o)
i'+ortante)4 con.iar en contrati)ta) 5 )u*contrati)ta) )in e;+eriencia) la reali:aci3n
de +arte) e)enciale) de la o*ra0 $tili:aci3n de ele'ento)4 +rocedi'iento) o
+roducto) que no -an )ido +ro*ado) o que tienen un co'+orta'iento aleatorio0
%ra*a?ar )o*re la *a)e de c8lculo) no 2eri.icado) o )in lo) '8rgene) de )eguridad
que )e acon)e?an +ara cada in)tancia o +arte de la o*ra0
c; culpa por impericia/ a)u'ir tra*a?o)4 o con)truccione) que re*a)en )u ni2el de
co'+etencia o conoci'iento0 No )a*er c3'o a)u'ir la organi:aci3n de la o*ra
)egEn co'+le?idade) 5 requeri'iento)0 Ado+tar 'edida) que )ean de)acertada) +or
.alta de conoci'iento4 o de e;+eriencia4 o a+licar )olucione) equi2ocada) o ado+tar
deci)ione) 5 +artido) con)tructi2o) que )on notoria'ente i'+rocedente) o
de)acon)e?a*le)0
d; culpa por violacin de las normas, reglamentos u ordenanzas/ )e 2eri.ica
cuando )e +roducen daFo) en el +atri'onio del co'itente +or no cu'+li'entar
regla'entacione) que de*en )er conocida) +or el +ro.e)ional0 Gue .or'an +arte de
lo) recaudo) que de*e ado+tar toda +er)ona que )e dedique a una deter'inada
+ro.e)i3n u o.icio0 I'agine'o) quien encara +ara )u co'itente la e?ecuci3n de una
o*ra en 8rea) que tienen re)triccione) al ius edificandi. Gue +or e?e'+lo inicie un
edi.icio de die: +i)o) en donde )3lo )e autori:a una altura de doce 'etro)0 No
)ola'ente 2iolar&a la nor'a de requerir +re2ia'ente el +er'i)o de edi.icaci3n 5 la
+re2ia +re)entaci3n de +lano)0 >on lo cual 2iolar&a 5a una regla'entaci3n +reci)a0
Aino que ta'*i<n e)tar&a 2iolando la e)+ec&.ica regla'entaci3n del l&'ite de altura0
7 de i'+o)ici3n de retiro)0
7 de con)truir )egEn deter'inada ti+olog&a0
%oda) .or'a) de re)+on)a*ilidad +or 2iolaci3n o +or de)conoci'iento de
regla'ento)4 le5e)4 nor'ati2a) u ordenan:a)0
7. Dolo
9a )a*e'o) que el dolo re.iere a una .or'a de cul+a*ilidad o de actuaci3n
ani'ada +or la 'alicia4 el inter<)4 la intencionalidad4 el 8ni'o de lucro4 el de)eo de
27
27
Rondina
-acer el 'al o un daFo +reci)o0 E) decir que4 +)icol3gica'ente4 )e cali.ica de
dolo)o al actuar de quien lo -ace deli*erada'ente e intencional'ente0
Por ello4 de co'+ro*ar)e que -u*o dolo en cualquier co'+orta'iento
re+roc-a*le4 la) con)ecuencia) +ara el autor del -ec-o )ie'+re )e 2er8n agra2ada)/
- 0i comete una falta4 )e a+licar8n )ancione) '8) )e2era)0
- 0i provoca un da1o, )e lo con)idera re)+on)a*le de la) con)ecuencia) '8)
di)tante) o 'ediata)0
- 0i comete un delito, )e le a+lican la) +ena) con el rigor de la +re2i)i3n '8)
contundente0
En nue)tra 'ateria4 )egEn 5a lo di?i'o)4 e) i'+ro*a*le que en el cur)o nor'al de
lo) aconteci'iento)4 un con)tructor4 un arquitecto4 un contrati)ta4 actEe con dolo0 9
'8) di.&cil e) +ro*ar que un 2icio4 un de.ecto4 una ruina de o*ra )e +uedan 2incular
con un +roceder 'alicio)o4 intencional4 daFo)o 5 deli*erado del con)tructor0
Pero si esto se probara, seguramente tendra que cargar con las
consecuencias9
:F; si la intencin lo llev a cometer un ilcito penal, ser$ perseguido y
condenado en sede criminal/ tanto )i -i:o una de.raudaci3n con lo) 'ateriale)4
co'o )i -urt3 o )e *ene.ici3 ilegal'ente con dinero)4 co)a) o tra*a?o) que )e le -i:o
+agar al +ro+ietario o co'itenteJ
CF; en el mismo terreno penal, si el .uez criminal o correccional le aplica
una sancin de ese car$cter4 le agregar8 co'o +arte co'+le'entaria de la +ena4
ade'8) de la de*ida in-a*ilitaci3n4 la) )iguiente) o*ligacione)/
a= inde'ni:aci3n 'aterial 5 'oral +or el daFo cau)ado a la 2&cti'a4 a )u .a'ilia4 a
tercero)0
*= re)tituci3n de la) co)a) o*tenida) +or el delito0
c= +ago de la) co)ta)0
d= la o*ligaci3n de re+arar el daFo e) +re.erente a toda) la) o*ligacione) que
+ueda tener el autor del delito0
9F; en el terreno civil, de los contratos y las responsabilidades emergentes
de la relacin obligacional de la obra, )i la ine?ecuci3n .uera 'alicio)a4 )e
re)+onder8 +or la) con)ecuencia) 'ediata)J
BF; definiendo al dolo como artificio, astucia, maquinacin o ardid, dice el
"digo "ivil que los .ueces pueden atenuar las indemnizaciones por da1os. #ero
no habr$ disminucin alguna de responsabilidad si el da1o fuera causado por un
actuar doloso. =Artculo :H@?;.
27!
Arquitectura Legal
;. &ne5ecucin
Cuando deseamos gra8icar nuestras di8erentes 8uentes de la
responsabilidad en la construccin, podemos decir que tienen su
origen9
:. en hacer las cosas mal.
C. en no hacerlas.
En ambos casos se puede dar una di8erente escala en la 8alta9
:. que todo est% mal hecho o que nada se haga.
C. que slo algunas cosas est%n mal que slo algunas cosas o algunas
partes
no se hagan.
Para ambos supuestos, puede ocurrir9
:. que se hagan mal las cosas adrede, a propsito, con intencin de
hacer las cosas mal, con malicia, con dolo. 2 que nada se haga o algo
no se haga tambi%n maliciosa e intencionalmente.
C. que lo mal hecho, o lo que no se haga, obedezca a negligencia,
impericia o
ignorancia.
En e)te )encillo cuadro 'o)tra'o) toda) la) alternati2a) de la
re)+on)a*ilidad que deri2a de 2icio)4 .alla)4 de.ecto) o ruina4 o de la 'ala
e?ecuci3n4 +or un lado0 9 +or el otro4 de la no e?ecuci3n0
,el incu'+li'iento +or ine?ecuci3n0 Por no reali:ar la o*ra4 total o
+arcial'ente0 Por no cu'+lir con 'i) o*ligacione) de con)truir4 de -acer4 de dirigir
o e?ecutar la o*ra con.or'e lo -a*&a'o) contratado0 9a )a*e'o) que el +rinci+al
e.ecto de lo) contrato) e) crear o*ligacione)0
%a'*i<n )a*e'o) que la) o*ligacione)4 cuando nacen de un contrato co'o
nue)tro Bcontrato de o*raC4 )on/
a= 2&nculo) que no) atan4 no) ligan4 no) lle2an a cu'+lir con lo +ro'etidoJ
a
*= lo que +ro'ete el arquitecto o con)tructor en el contrato e) -acer/ un
+ro5ecto4
una direcci3n de o*ra4 o e?ecutar una o*ra0 El co'itente )3lo +ro'ete
+agar lo
que )e con2ino0
General'ente ta'*i<n4 entregar el terreno +ara que )e -aga la o*raJ
2"
2"
Rondina
-acidas estas obligaciones, sus e8ectos o consecuencias son9
a; en el arquitecto o constructor/ o*ligarlo a e?ecutar la o*ra/ )i la -ace
'al -con 2icio)4 con de.ecto)- o )i no la -ace0 7 )i la -ace
+arcial'ente4 cargar8 con la) con)ecuencia)J

b; en el comitente, o*ligarlo a +agar0
.i alguno de los dos no cumple, resultar*9
a; en el arquitecto o constructor, de*er8 a)u'ir el recla'o del co'itente/
tanto +or la) o*ligacione) incu'+lida)4 o 'al cu'+lida)0 >o'o +or la)
deri2acione) de )u accionar/
b; asumir la responsabilidad, rehacer o reparar la obra0 En )u ca)o4
inde'ni:ar/ +agar una )u'a en conce+to de inde'ni:aci3n +or daFo) 5 +er?uicio)J
a; si no cumple el comitente, se le cobrar$n deuda, m$s intereses. 5$s
da1os y
per.uicios.
El Cdigo Civil nos aclara per8ectamente estas cuestiones9
Artculo GHG/ los efectos de las obligaciones respecto del acreedor son/
:F; darle derecho para emplear los medios legales a fin de que el
deudor
le procure aquello a que se ha obligado<
CF; para hac%rselo procurar por otro a costa del deudor<
9F; para obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes<
Artculo GH@/ el deudor es responsable al acreedor de los da1os e intereses
que a %ste resultaren por dolo suyo en el cumplimiento de la obligacin<
Artculo G::/ el deudor de la obligacin es tambi%n responsable de los
da1os e intereses cuando por culpa propia ha de.ado de cumplirla<
Artculo G:C/ la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin
consiste en la omisin de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la
obligacin, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del
tiempo y del lugar/
Artculo G:?/ se llaman da1os e intereses el valor de la p%rdida que haya
sufrido y el de la utilidad que haya de.ado de percibir el acreedor de la obligacin
por la ine.ecucin de %sta a debido tiempo<
21
Arquitectura Legal
Artculo GCH/ en el resarcimiento de los da1os e intereses slo se
comprender$n los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de
cumplimiento de la obligacin<
Artculo GC:/ si la ine.ecucin de la obligacin fuese maliciosa, los da1os
e intereses comprender$n tambi%n las consecuencias mediatas<
Art&culo 522/ en lo) ca)o) +or inde'ni:aci3n +or re)+on)a*ilidad
contractual4 el ?ue: +odr8 condenar al re)+on)a*le a la re+araci3n del agra2io 'oral
que -u*iere cau)ado4 de acuerdo con la &ndole del -ec-o generador de la
re)+on)a*ilidad 5 circun)tancia) del ca)o0
<. &ncumplimiento
%odo no) lle2a a la conclu)i3n de que tanto lo) contrato) co'o la)
o*ligacione) que de lo) contrato) )e generan4 tienen una )ola 5 Enica ?u)ti.icaci3n/
)er de*ida'ente cu'+lido)0
Porque co'o dice el art&culo 11!7 del >3digo >i2il/
- BLa) con2encione) -ec-a) en lo) contrato) .or'an +ara la) +arte) una regla a la
cual de*en )o'eter)e co'o a la le5 'i)'aC0
7*2ia'ente que todo incu'+li'iento del contrato -o de la le5- en cuanto
concierna a la) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) del arquitecto o con)tructor4 )er8
)e2era'ente re+roc-ado +or el orden legal0 >ontra el con)tructor4 co'o contra
cualquier otro ciudadano que incu'+la )u) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)0
Pero lo que no) i'+orta en nue)tra 'ateria0 Lo que no) intere)a e) ad2ertir
la +o)ici3n del con)tructor o +ro.e)ional que cae en algEn incu'+li'iento0
En tal sentido podemos seDalar que9
:; cumplir significa realizar todos los traba.os, toda) la) tarea)4 +re2i)ta) en
el contratoJ
C; pero adem$s, debe realizar todo lo que lle2e a )ati).acer la e;+ectati2a
del co'itenteJ
9; ese cumplimiento est$ previsto en el contrato, +ero +untual'ente4 e)tar8
)eFalado en el +ro5ecto de la o*ra a )er e?ecutadaJ
B; como quien realiza la obra es un profesional o con)tructor cali.icado4
+erito en )u o.icio4 la) co)a) de*en )er +er.ecta'ente -ec-a)J
22
22
Rondina
G; si algo resultara mal hecho o tu2iera 2icio) oculto)4 cuando e)o) 2icio) o
.alla) a+are:can4 de*en )er re+arado)J
@; como en todos los casos de incumplimiento, )i no )e -acen la) co)a)4 )i
)e -acen 'al4 )i luego a+arecen 2icio) 5 no )e +uede re-acer4 o arreglar4 o re+arar4
o re.accionar4 -a*r8 que inde'ni:ar0
E)to e)t8 dic-o ta'*i<n en el >3digo >i2il0 9 co'o la) o*ligacione) del
arquitecto o del con)tructor re.ieren a la) o*ligacione) de -acer4 a reali:ar co)a) o
tra*a?o) -o*ra)- to'a'o) lo) )iguiente) art&culo)/
Artculo @CG/ el obligado a hacer o a prestar alg6n servicio debe e.ecutar
el hecho en un tiempo propio y del modo en que fue la intencin de las
partes que el hecho se e.ecutara.
0i de otra manera lo hiciere se tendr$ por no hecho o podr$ destruirse lo
que fuese mal hecho =esta postura de m$xima resulta exagerada en nuestra
materia/ normalmente no podr$ llegarse al extremo de &destruir lo mal hecho+.
Artculo @C@/ el hecho podr$ ser e.ecutado por otro que el obligado, a no
ser que la persona del deudor hubiese sido elegida para hacerlo por su industria,
arte o cualidades personales.
Artculo @C?/ si el deudor no quisiere o no pudiere e.ecutar el hecho =en
nuestro caso la obra; el acreedor =en nuestro caso/ cliente o comitente; puede
exigirle la e.ecucin forzada, a no ser que fuese necesario violencia contra la
persona del deudor. ,n este 6ltimo caso el acreedor podr$ pedir per.uicios e
intereses.
Artculo @9H/ si el hecho =la obra; pudiere ser e.ecutado por otro, el
acreedor podr$ ser autorizado =por el .uez; a e.ecutarlo por cuenta del deudor,
por s o por un tercero o solicitar los per.uicios e intereses por la ine.ecucin de
la obligacin.
=. +bligaciones y responsabilidad
Ai o*)er2a'o) la) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) que )e deri2an +ara el
arquitecto 5 el con)tructor del contrato de o*ra4 de*e'o) decir que4 en e)e
entrecru:a'iento que 5a 2i'o) que )e +roduce entre la) do) 2ertiente)4 el +roducto
.inal e) el )iguiente/
23
Arquitectura Legal
a. las obligaciones mandan al arquitecto o constructor a hacer/ -acer la o*ra4
-acerla *ien4 con.or'e al +ro5ecto4 5 de acuerdo al +recio o +re)u+ue)to .inal de la
o*raJ
b. las responsabilidades le ordenan al arquitecto o constructor que se haga cargo
de todas las actividades o quehaceres que comenzar$ a desarrollar en el
cumplimiento de sus obligaciones/ de)de lo) 5erro) que +ueden tener el +ro5ecto 5
de'8) docu'entaci3n de +lano) 5 c8lculo)4 -a)ta la) deri2acione) que )e 2a5an
dando en el tra*a?o de direcci3n de o*ra4 de la conducci3n t<cnica de la
con)trucci3n 5 de la e?ecuci3n o 'ateriali:aci3n del +ro5ecto0 9 cuando la o*ra
a2an:a -acer)e cargo de lo que )e 2a -aciendo0 ,e lo que )e conclu5e0 1a)ta la
ter'inaci3n de la o*ra total/ -aci<ndo)e cargo de la o*ra4 de lo) daFo) a la o*ra4 al
+ro+ietario4 a lo) 2ecino)4 a +o)i*le) tercero) que re)ulten da'ni.icado)0 9 una 2e:
entregada la o*ra/ garanti:ar que )e 'antenga durante die: aFo)4 *ien4 en +ie4
.uncional'ente a+ta4 -a*ita*le0
Ai no) +reguntaran/
- Re) +o)i*le di)cernir *ien4 )e+arar4 di)tinguir o di.erenciar lo que e) el terreno de
la) o*ligacione) de lo que )on la) tra'a) de la re)+on)a*ilidadT
- podramos decir lo siguiente9
ambas cosas, obligaciones y responsabilidades, )on 'ani.e)tacione) de la .uer:a
o*ligatoria del derec-o/ de )u coacti2idad0 ,e )u coerci3n0 ,e )u o*ligatoriedad0 ,e
)u i'+erio0
Pero distinguimos9
aO las obligaciones nacen +ri'ero en el tie'+o0 E) la .uer:a ?ur&dica
que no) i'+ul)a a cu'+lir0 A -acer la o*ra0 A co'en:ar la +re)taci3n0 1a)ta
ter'inar la e?ecuci3n0
bO la responsabilidad no) o*liga a 2er qu< e)ta'o) -aciendo0 >3'o
lo e)ta'o) -aciendo0 Para corregir lo que )alga de.ectuo)o0 Para ter'inar lo
inco'+leto0 Para garanti:ar que todo lo -ec-o )ea *ueno0 Para a)egurarle a lo)
de'8) (en e)+ecial al
cliente= que la o*ra )er8 *uena0 9 )eguir8 )i<ndolo durante todo el +la:o que la le5
'e 'anda que le garantice que la o*ra )eguir8 )iendo *uena4 a+ta4 con.or'e a
+ro5ecto0
>. (a previsibilidad y la culpa
24
24
Rondina
Ma?o e)te t&tulo -a*&a'o) dic-o en nue)tra o*ra anterior )o*re
re)+on)a*ilidad en el contrato de con)trucci3n4 que la cul+a )ie'+re algo tiene que
2er con la +re2i)i*ilidad0
Porque9
- Rcmo calificar de culposo a un actoS,
- Rcon qu% par$metro o medida lo .uzgamosS.
- 0e nos puede decir/ este no es el resultado esperado.
- 3o es el resultado previsto.
- As no quiero la obra.
- As no me gusta esta fachada.
- 'a prev me.or.
- 'a prev distinta.
- 'a prevea diferente.
- 'a prefiguracin, que estaba dada por el proyecto, la haca suponer me.or
m$s bella, m$s original, m$s importante.
En la 'i)'a o*ra -ac&a'o) re.erencia a la +re2i)i*ilidad de -ec-o) daFo)o)
o +er?udiciale)4 incor+orando la culpa por omisin/
- el e?e'+lo re.er&a a la .alta de 'edida) de )eguridad en la o*ra en con)trucci3n0
- Ai no coloco la) *arrera)4 o la e'+ali:ada4 o la) de.en)a)0
- Ai de?o tra*a?ar )in ca)co)4 )in cerda de )eguridad al o*rero en altura0
- No +ueden decir'e que 5o +re2& el re)ultado daFo)o )i cae 'aterial 5 ro'+e un
auto4 o )i )e cae el o*rero0
- Pero 'e dir8n que el re)ultado era +re2i)i*le0
- Gue e) de +re2er que +od&a acaecer el -ec-o daFo)o0
- Gue el cuidado 5 la +re2i)i3n eran in-erente) a 'i o*ligaci3n de actuar0
- 9 que +or ende4 +or no -a*er ado+tado tale) 'edida) de )eguridad4 'e -acen
re)+on)a*le de lo) daFo)0
- >on una re)+on)a*ilidad que 'e Bincul+aC0
- >on una atri*uci3n de la) carga) +or lo) -ec-o) daFo)o)/
- a t&tulo de cul+a/
- .alta de cuidado4
- .alta de diligencia4
- .alta de +rudencia)4
- .alta de +ericia4
- .alta de cu'+li'iento de la) ordenan:a) que 'andan la) 'edida) de )eguridad0
Recorde'o) que el >3digo no) dice/
Artculo G:B/ caso fortuito es el que no ha podido preverse. 2 que
habiendo sido previsto, no ha podido evitarse<
25
Arquitectura Legal
Artculo G:C/ la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin
consiste en la omisin de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la
obligacin<
Artculo ?HC/ cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno
conocimiento de las cosas, mayor ser$ la responsabilidad del agente.
Artculo ?H9/ las consecuencias inmediatas de los hechos libres son
imputables al autor de ellos<
Artculo ?HB/ las consecuencias mediatas son tambi%n imputables al autor
del hecho cuando las hubiere previsto y cuando empleando la debida atencin
y conocimiento de las cosas haya podido preverlas<
Artculo ?HG/ las consecuencias puramente casuales no son imputables al
autor del hecho sino cuando debieron resultar, seg6n las miras que tuvo al
e.ecutar el hecho<
Artculo ?H@/ en ning6n caso son imputables las consecuencias remotas
que no tienen con el hecho ilcito nexo adecuado de causalidad.
?. "tenuantes y e:imentes de la responsabilidad
En el cuadro de la) re)+on)a*ilidade) +ode'o) decir que )ie'+re )e de*e
re)+onder +or la) co)a) de la) que B)o'o) re)+on)a*le)C0
0 somos responsables de9
:. todo lo que nosotros mismos hacemos<
C. de lo que hacen nuestros ayudantes, subordinados, dependientes<
9. de todo lo que nos hacemos cargo voluntariamente/ hechos naturales,
accidentes, consecuencia de hechos fortuitos o de fuerza mayor.
En el +unto anterior 2i'o) que e;i)ten cierta) e)cala) de re)+on)a*ilidad0
Gue no )ie'+re tiene la 'i)'a e;ten)i3n nue)tra o*ligaci3n de re+arar4 de
inde'ni:ar4 de corregir lo) de.ecto) o .alla)0
Por e?e'+lo/
26
26
Rondina
-)e re)+onde de )3lo la) con)ecuencia) directa) o in'ediata)J
-de la) con)ecuencia) indirecta) o 'ediata) )e re)+onder8 cuando )e actEa
de
'ala .e4 o con 'aliciaJ o cuando la) de*i'o) +re2erJ +or nue)tro
o.icio4 +or
nue)tro) conoci'iento)4 +or nue)tra) e;+eriencia)J
-la) con)ecuencia) re'ota) 'u5 di.&cil'ente de*en )er re+arada)4 )al2o que
la)
-u*i<ra'o) tenido en cuenta +ara co'eter un acto0
,e la 'i)'a 'anera )e no) dice que/
Clos errores nos e:imen de responsabilidad si tuvimos alguna ra4n para errar.
#ero si actuamos con ignorancia, por negligencia culpable, no podremos
atenuar nuestra
responsabilidad =artculo ?C? del "digo "ivil;<
-5 )i no +ode'o) e;cul+arno) cuando actua'o) con cul+a4 'uc-o 'eno) )e
no)
e;i'ir8 de re)+on)a*ilidad cuando )e no) +ueda acu)ar de un acto dolo)o0
-La inocencia en el o*rar0
-El error incul+a*le0
- La ignorancia +or -ec-o) a?eno) a nue)tra 2oluntad4 di)'inu5en el ni2el
de
la re)+on)a*ilidad0 Por e?e'+lo/
10 )i to'a'o) gente que no) 'anda el )indicato con reco'endaci3n de )er
a+ta +ara la o*raJ
20 )i e'+lea'o) 'ateriale)4 equi+o)4 aditi2o) de -or'ig3n u otro)
+roducto)
reco'endado) +or +ro2eedore) )erio)4 o +or 'arca) reconocida)J
30 )i de?a'o) la o*ra a un +ro.e)ional 'atriculado 5 con e;+eriencia4 5 <l
co'ete el error que +ro2oca el daFo0
0on situaciones, entre otras, que pueden ocurrir en la obra, en donde
podramos no excusar, pero s por lo menos limitar nuestras responsabilidades,
para que no se nos carguen las consecuencias mediatas, indirectas, remotas de
los hechos o situaciones da1osas.
27
Arquitectura Legal
Por e?e'+lo4 )i de'ora'o) la o*ra4 +odre'o) +agar una 'ulta +re2i)ta4
+ero no e)tar&a'o) o*ligado) a inde'ni:ar +orque )e +ierden +otenciale) negocio)
que e2entual'ente )e reali:ar&an0
'os eximentes de responsabilidad son m$s raros todava.
%no muy importante, sin embargo, es el que tenemos en nuestra propia
materia cuando el cdigo nos dice9
&*ecibida la obra, el empresario quedar$ libre por los vicios aparentes y no
podr$ luego opon%rsele la falta de conformidad del traba.o con lo estipulado+
artculo :@BA bis.
E)ta e) una e)+ecie de +re)cri+ci3n in)tant8nea del derec-o que tiene el co'itente a
recla'ar'e +or 2icio) de o*ra0
-Ai e)to) 2icio) e)ta*an a la 2i)ta4 5 el +ro+ietario o co'itente igual 'e reci*e el
tra*a?o4 )e +urgan lo) 2icio)0
- Ae +erdona4 5 )e e;tingue en el acto la re)+on)a*ilidad que )e tiene +or 2icio)4
de.ecto)4 .alla)4 o B.alta) de con.or'idad del tra*a?o con lo e)ti+uladoC co'o dice
el art&culo0
2tro caso sera el incumplimiento de la otra parte. "omo dice el artculo G:H/ en
las obligaciones recprocas, uno no incurre en mora si el otro no cumple.
El 2ie?o +rinci+io que lo) ro'ano) anuncia*an co'o exceptio non adimpleti
contractus/ )i 'e recla'an 5o a+elo a la e;ce+ci3n o de.en)a de decir/ el otro no
Bco'+let3 )u contratoC4 +orque no 'e +ag34 +or e?e'+lo4 la) cuota) o certi.icado)
5a 2encido)0
El art&culo 5"! ta'*i<n +re2< un ca)o )i'ilar/
&para eximirse de las responsabilidades derivadas de la mora, el deudor debe
probar que no le es imputable+.
'ambin e:iste la e:imente de la llamada Klesin enormeM. Cuando
alguien abusa o se aproveca de la necesidad, ignorancia o
ine:periencia del otro9 as lo dice el artculo @<;.
El art&culo 11! -a*la del e;i'ente de la Bteor&a de la i'+re2i)i3nC0 E)te e;i'ente
actEa cuando Bla +re)taci3n a cargo de una de la) +arte) )e tornara e;ce)i2a'ente
onero)a +or aconteci'iento) e;traordinario) e i'+re2i)i*le)C0
6inal'ente el 12"4 no) e;+lica que/
Ben lo) contrato) con +re)tacione) rec&+roca) )e entiende i'+l&cita la .acultad de
re)ol2er la) o*ligacione) e'ergente) de ello) en ca)o de que uno de lo) contratante)
no cu'+liera )u co'+ro'i)oC0
2
2
Rondina
@C Culpabilidad
"unque en el nAmero 2 de este captulo anali4amos los alcances del
trmino, aora deseamos sistemati4ar las vinculaciones entre la
culpabilidad y la responsabilidad.
%ene'o) dic-o que la cul+a*ilidad e) una +o)ici3n del )u?eto o una de.inici3n de la
condici3n 5 actitud del )u?eto ante un -ec-o que +ro2oca un daFo a otro0
Di.imos tambi%n que culpabilidad es el g%nero de un sistema que tiene dos
especies de culpabilidad/ la intencional, o dolosa y la no intencional, o culposa.
En el +r3;i'o ca+&tulo 2ere'o) c3'o la re)+on)a*ilidad +uede e;i)tir )in cul+a4 )in
cul+a*ilidad0
Pero ta'*i<n 2ere'o) que la cul+a*ilidad e) el gran originador de re)+on)a*ilidad0
Gue )i e;i)te cul+a 5 -a5 daFo4 )egura'ente e;i)tir8 el ne;o entre a'*a)
)ituacione)0 Porque en donde e;i)te cul+a o dolo4 e;i)te un )u?eto ca+a: de a)u'ir
la) con)ecuencia) de daFo) 5 +er?uicio) que +uedan deri2ar)e de tal 'anera de
co'+ortar)e0
,e all& entonce) +ode'o) )ugerir el )iguiente cuadro/
culpabilidad
culpa
dolo
responsabilidad
E)ta 2inculaci3n inter-acti2a )e 'ani.ie)ta cuando )e actEa con intenci3n o 'alicia
(dolo= o cuando )olo )e +uede 2eri.icar un actuar cul+o)o a 'anera de/ negligencia4
i'+rudencia4 i'+ericia o in.racci3n a lo) regla'ento) u ordenan:a)0 Ai e;i)te
cul+a*ilidad -en cualquiera de )u) .or'a)- 5 ade'8) )e +roduce un daFo a otro
)egura'ente -a*r8 re)+on)a*ilidad0
2!
Arquitectura Legal
Concluyendo podemos a8irmar que9
en toda accin que se pueda calificar como actuada con culpabilidad, habr$
ingrediente sub.etivo de responsabilidad.
si adem$s de culpabilidad sub.etivo existe da1o, que es el ingrediente ob.etivo,
seguramente existir$ responsabilidad y necesidad de indemnizar a la vctima.
pero adem$s existen otros supuestos de responsabilidad/ puede darse que haya
un da1o, que exista una vctima, y que a nadie se le pueda imputar ni dolo ni
culpa. 0in embargo pueden existir responsables. 0e pueden encontrar a quienes
est%n igualmente obligados a indemnizar.
2BC Punibilidad
El sentido de la palabra punibilidad ace re8erencia m*s al castigo
que a la responsabilidad.
Es una 8orma de entender a la responsabilidad desde el punto de
vista del autor del eco9 se porta mal y por ello se le aplica una
pena.
'ambin se entiende la punibilidad cuando m*s que la reparacin
del daDo, se busca la sancin al autor del eco daDoso, o tambin
el castigo e5emplar de quien actAa ilegalmente.
En nue)tro ca)o 2eni'o) )o)teniendo que la re)+on)a*ilidad de*e 'ane?ar)e no
co'o un ca)tigo a quien co'ete un daFo0 #a) *ien intere)a que )e re+are el daFo0
Gue )e de?e inde'ne a la 2&cti'a0 Gue )e arregle lo que e)t8 'al -ec-o o que )e
re+are lo que )e -a deteriorado +or cul+a del autor0
#uc-a) 2ece) a la re)+on)a*ilidad ci2il4 +atri'onial4 re+aradora4 inde'ni:adora4 la
aco'+aFa una +unici3n4 una )anci3n/ +unir4 +uni*ilidad4 deri2a del lat&n punire/
+enar0 >a)tigar0 A+licar una +ena0
.e trata de los casos siguientes9
cuando a un hecho penal, delictual, el ?ue: que a+lica la condena de )u.rir 'ulta4
in-a*ilitaci3n o +ri)i3n4 le agrega el de*er de re+araci3n/ inde'ni:ar a la 2&cti'a
+or el daFo que el delito le +ro2oc30 @an ?u)ta) la )anci3n +enal 5 la re+araci3n de
ti+o +atri'onial o econ3'icaJ
en los .uicios civiles, adem$s de obligar a reparar el da1o4 )e le a+lica al autor del
-ec-o una )anci3n correcti2a0 7 *ien +a)ar lo) antecedente) al colegio +ro.e)ional o
a la 'unici+alidad re)+ecti2a +ara que analicen )i en el co'+orta'iento del )u?eto
no )e co'etieron acto) )anciona*le)/ que el colegio +ro.e)ional )ancione con 'ulta)
2!"
2!"
Rondina
o in-a*ilitacione) o )u)+en)ione) en la 'atr&cula0 9 que la 'unici+alidad con.ir'e
tale) +ena) o a+lique otra)4 co'+le'entaria)0
22C #esarcimiento
E)te +rinci+io a+unta re+arar a la 2&cti'a del -ec-o daFo)o0 Re)arcir e) una +ala*ra
de origen ta'*i<n latino0 0arcire )igni.ica re+arar4 co)er4 arreglar0 Re en e)te ca)o
e) un +re.i?o au'entati2o0 1a*la de la o*ligaci3n de re+arar en 2irtud de un daFo
cau)ado0 Gue co'o )a*e'o)4 a lo) e.ecto) de nue)tra 'ateria4 +uede e)tar dado +or
acto) dolo)o)4 cul+o)o) o +or )i'+le) 2inculacione) que )e tienen con el daFo4 con
el autor o con la 2&cti'a/ el con)tructor re+arar84 re)arcir8 al +ro+ietario de la o*ra4
o arreglar8 la o*ra4 tanto en el ca)o de que el daFo )e origine en un acto +ro+io4
co'o en acto a?eno0 Ai lo e?ecuta alguien +or quien de*o re)+onder0 9 5a )ea
atri*ui*le a dolo4 a cul+a o a la) circun)tancia) que +ueden con)agrar lo que
lla'a'o) una responsabilidad ob%etiva0 %e'a que de)arrollare'o) en el
+r3;i'o ca+&tulo0
Re)+ecto a e)ta 'anera de enunciar la o*ligaci3n de inde'ni:ar4 de re+arar4 de
-acerno) cargo del -ec-o daFo)o0 ,e +oner en 'arc-a nue)tra +ro+ia o*ligaci3n de
a)u'ir la re)+on)a*ilidad0
Por ello podemos decir que9
el resarcimiento representa la reparacin, el arreglo4 el -acerno) cargo de la)
.alla)4 2icio)4 de.ecto) de la o*ra4 o de )u ruina total o +arcial4 o de )u deterioro
+re'aturo0
cuanto mayor sea la obligacin de actuar bien, con cuidado 5 con calidad4 'a5or
)er8 la o*ligaci3n de re)+onder/ 'a5or 5 '8) )o)tenida )er8 la re)+on)a*ilidad/
tiene 'a5or re)+on)a*ilidad el arquitecto que el t<cnico con)tructor4 '8)
re)+on)a*le e) quien e) +ro5ecti)ta 5 director o conductor de una o*ra4 que aquel
que4 aEn )iendo arquitecto4 e) )ola'ente contrati)ta de una +arte o eta+a de la o*ra
(art&culo !"2 del c3digo ci2il=J
en principio la reparacin siempre debe ser integral/ +ero e;i)ten con)ecuencia)
'8) directa) e in'ediata) de lo) -ec-o)0 7tra) )on '8) di)tante)4 'ediata)4 5 otra)
)on )i'+le'ente ca)uale)0 #a5or )er8 la re)+on)a*ilidad4 cuanto 'a5or )ea la
negligencia4 la cul+a4 la i'+ericia4 la cul+a*ilidad0 #uc-o '8) a'+lia )er8 en el
ca)o de 'alicia o dolo0 #uc-o '8) ta'*i<n cuando el -ec-o )e co'ete +re2iendo
el re)ultado daFino0
pero esta extensin, esta expansin de la responsabilidad, )e ter'ina con la
.3r'ula del art&culo !"6/ en ning6n caso son imputables las consecuencias
2!1
Arquitectura Legal
remotas de un hecho, si no tienen con ese hecho da1oso un nexo adecuado de
causalidad.
23C El dolo y las 8iguras penales
En 'ateria +enal4 al igual que en la) cue)tione) ci2ile)4 el dolo e) )in3ni'o de
intencionalidad4 de 'alicia4 de quien4 co'o dice el c3digo +enal4 Bco'+rende la
cri'inalidad del acto 5 dirige )u) accione)C0 7 co'o cali.ica el c3digo ci2il/
&accin dolosa para conseguir la e.ecucin de un acto es toda asercin de lo que
es falso o disimulacin de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o
maquinacin que se emplee con este fin =artculo ?9: del cdigo civil;.
0a vimos que el dolo es solamente la actitud, el componente
sub5etivo, la postura personal, la carga sicolgica con que se reali4a
una accin.
Podr&a'o) decir que4 .rente a un -ec-o que +ro2oca daFo a otro0 Por e?e'+lo4 .rente
a de.ecto)4 2icio)4 ruina) o .alla) de una o*ra4 )e de*e deter'inar cual -a )ido la
conducta del con)tructor o +ro.e)ional/
-R-u*o doloT - e) decir/ intenci3n4 'alicia4 8ni'o de lucroJ
-R)ola'ente e;i)ti3 cul+aT - e) igual a decir/ o*r3 con i'+rudencia4 negligencia4
.alta de idoneidadJ
74 .inal'ente4 +odr&a'o) decir/
-nada le +ode'o) re+roc-ar0
-Ae 'o)tr3 cuidado)o 5 diligente0
-,e)carta'o) toda 'ala intenci3n0
-Aola'ente +odr&a'o) a.ir'ar que el constructor es responsable, por la
responsabilidad inerente a su o8icio.
-Pero )u actuaci3n e)tu2o *ien4 .ue *uena4 correcta4 e;+eri'entada 5 diligente0
%odo) e)to) )on lo) grado) de la re)+on)a*ilidad en el orden ci2il4 +ri2ado4
+atri'onial0 E) decir el 'undo de la) o*ligacione) 5 de la) inde'ni:acione) en ca)o
de daFo0
En 'ateria +enal la co)a e) 'uc-o '8) e)tricta0
- Ae re)+onde -+enal'ente -a*lando- )3lo cuando -a5 intenci3n0
- 7 cuando la cul+a .ue gra2e o e2idente0
- No -a*r8 acci3n +enal )i la .alla4 2icio4 de.ecto o di.erencia de la o*ra con el
+ro5ecto4 e) de*ido a errore)4 cul+a )i'+le4
2!2
2!2
Rondina
- o )i'+le'ente a accidente) o -ec-o) .ortuito)4 o -ec-o) i'+re2i)i*le)0
La acci3n +enal )e 'ani.ie)ta cuando )e 2iola una le50
,e tal .or'a 5 con tal gra2edad que e) +o)i*le )u+oner que tal +er)ona re+re)enta
un latente +eligro +ara el orden )ocial/
-quien ro*a4 o e)ta.a4 o co'ete il&cito) de 'anera 'alicio)a4 deli*erada0
- 7 quien e) de tal 'anera i'+rudente4 negligente o i'+erito4 que de?arlo que
continEe actuando +uede re+re)entar un rie)go o +eligro +E*lico0
Ai anali:a'o) el co'+orta'iento de un auto'o2ili)ta +ara 'edir e)ta) actitude) 5
?u:gar e)ta) conducta)4 dir&a'o)/ e) 'u5 di)tinto el accionar de quien tiene un
accidente 5 c-oca a otro4 le)ion8ndolo o +ro2ocando daFo)0 Ai el -ec-o .ue4
2erdadera'ente4 )3lo un accidente0 Algo ca)ual0 $n -ec-o que ocurre4 +ero que no
)e +ro2oca ni 'uc-o 'eno) )e *u)ca0
#u5 di)tinto al ca)o de quien c-oca +orque e) i'+rudente/
-2a a e;ce)o de 2elocidad0
- 7 negligente/ no tiene .reno) en )u auto0
- 7 le .alta +ericia/ no )a*e 'ane?ar0
- 7 2iola la) nor'a) de tr8n)ito u ordenan:a)/ +a)a un )e'8.oro en ro?o0
9 'u5 di)tinto )er84 .inal'ente4 quien con )u auto genera el rie)go de 'anera
intencional0
-Para daFar o le)ionar4 deli*erada'ente4 al otro0
-7 quien )e co'+orta de 'anera tan irracional 5 2iolenta4 que )in e;i)tir una clara
intencionalidad4 co'ete un acto de tanta i'+rudencia4 que a todo) lo) e.ecto) )e
+uede cali.icar de cul+a gra2e4 de tal 'agnitud que )e acerca nota*le'ente a la
conducta dolo)a0
En nuestra materia podramos acer las siguientes escalas comparativas9
a; caso del constructor que debe responder por defectos de suelo, de materiales
o de elementos de la obra. =responsabilidad originada en las cosas;<
b; cuando el constructor, principal, empresario o profesional que dirige debe
responder por yerros, mala praxis o da1os provocados por su personal, sus
dependientes, colaboradores o contratistas sin responsabilidad<
c; cuando se deben sumir los propios yerros/ cuando se genera el hecho da1oso
en negligencia, imprudencia, impericia, ignorancia de normas o reglamentos
=culpa propia;<
d; cuando el constructor o profesional act6an deliberadamente para provocar el
da1o. 0i lo hacen con $nimo de lucro o $nimo de da1ar, deliberadamente, con
intencionalidad, se pueden configurar las siguientes consecuencias/
d:; siempre habr$ lugar a la indemnizacin o a la responsabilidad civil,
patrimonial, al deber de reparar<
2!3
Arquitectura Legal
dC; seg6n la gravedad del da1o, la evidencia del dolo, adem$s de la
responsabilidad civil puede caber la responsabilidad penal, en donde, adem$s de
pagar, indemnizar o arreglarlos da1os, el autor del hecho podra ser condenado
penalmente a reclusin o prisin, multa o inhabilitacin.
27. Delitos contra la seguridad comAn
Este delito comprendido en el ttulo de los Kincendios y otros
estragosM tiene una 8orma dolosa y otra culposa. Dice el artculo
2?> del Cdigo Penal que las penas ser*n de reclusin o prisin de
7 a 2B aDos, que puede elevarse a 2< aDos si e:istiera peligro de
muerte. 0 asta a 3B aDos si realmente muriere alguna persona.
9 )egEn la) nor'a)4 e)to) delito) )e con.iguran/
cuando se provoque estrago por medio de derrumbe de un edificio<
la pena ser$ solamente de un mes a un a1o, si se provocare el estrago por actuar
con imprudencia, negligencia o impericia en el arte o profesin =artculo :>?;.
.i pretendiramos de8inir a la palabra KestragosM debemos re8erir a las
conductas que provocan riesgo, peligro, inseguridad pAblica.
"on la idea de ruina, destruccin, seguida de riesgos para los bienes y las
personas,
con el agravante de la conmocin p6blica y la generacin de m$s peligro,
de manera expansiva e indeterminada.
Porque el verdadero peligro de la acci0n no est1 en el da-o preciso " concreto 9e
da m1s bien en el riesgo generali.ado #on dolo inicial o eventual' hacer da-o,
provocar peligros, generar da-os0 Gue no +ueden )er 'en)urado) ni controlado)0
,e all& la
e;tre'a +eligro)idad del autor 5 de )u) -ec-o)0
Pero co'o ta'*i<n tene'o) en e)ta .igura +enal un Bdelito cul+o)oC4 cuando el
derru'*e4 el de)'orona'iento +eligro)o )e +ro2oca +or un -ec-o de*ido a
ignorancia4 negligencia4 i'+rudencia o 2iolaci3n de ordenan:a)4 no) +odr&a'o)
+reguntar/
CIcmo distinguir cuando se llega al delito. En especial al Kdelito culposoM;
Rcu$ndo puedo saber si mi responsabilidad por una ruina de obra se termina
2!4
2!4
Rondina
con la reparacin de la misma obra, o si incluso se me puede imputar el delito de
estragoS
>o'o )ie'+re deci'o)4 lo) -ec-o) no )e +ueden ?u:gar de)2inculado) de la
realidad0
La realidad de la) +er)ona)4 de la) co)a)4 de la) circun)tancia) que rodean al -ec-o0
E) di)tinto )i )e 'e cae una lo)a de una cu*ierta en +lanta *a?a4 a )i el derru'*e e)
en un edi.icio en altura0
9 e) ta'*i<n 'u5 di)tinto )i la 'agnitud del derru'*e 5 la +re)encia de o*rero)
con2ierte en '8) o en 'eno) +eligro)o al -ec-o0
Distintas son las personas que provocan el da1o/ si es el peque1o contratista o si
es el gran empresario. 0i es un idneo alba1il o si es un arquitecto
experimentado.
Ai .inal'ente 'e +reguntan Ren donde e)t8 el delitoT de*o re)+onder/ en la
ocurrencia del rie)go +E*lico0 En el +eligro co'En0
En la 2i)i3n que )e tiene de la co)a/ en un )i'+le -ec-o que +udo ocurrir +or
i'+re2i)i3n +ero de alguna 'anera co'+ren)i*le4 de acuerdo a c3'o e)t8n dada)
la) re)+ecti2a) )ituacione)0
A la grave imprevisin,
- a la imperdonable negligencia,
- a la temeraria imprudencia.
- A la in.ustificable ignorancia o impericia de quien sin ttulo, sin experiencia,
sin cuidado, procede a traba.ar en altura. ,n condiciones de alto riesgo.
Ai .inal'ente 'e +reguntaran/ +ero entonce)
-R)ie'+re de+ende de c3'o )e 2e la )ituaci3n4 de c3'o )e 'ira el -ec-oT000
- de*o re)+onder que )&0
- Gue e;i)ten :ona) gri)e)4 co'o en 'uc-a) )ituacione) de .alta)4 de
tran)gre)ione)4 de 2iolacione) a lo) de*ere) ?ur&dico)0
- Lo que +uede )er cierto e) que )ie'+re e;i)tir8 la o*ligaci3n de re)+onder4 de
re+arar0 ,e inde'ni:ar0
- Lo que de*e )er e)tudiado4 anali:ado4 re.le;ionado0
- Lo que .inal'ente de+ender8 del criterio del ?ue: que ?u:gue0
- Gue4 en de.initi2a re)ol2er8 )i4 ade'8) de re+arar e inde'ni:ar4 de*o )u.rir
una +ena0
2;C De8raudacin en la construccin
2!5
Arquitectura Legal
%oda) la) de.raudacione)4 tanto la) que +uede co'eter el con)tructor co'o la) que
co'ete el -o'*re co'En en )u) relacione) con otro)4 )ie'+re re.ieren a 'anio*ra)
a*u)i2a)4 tendiente) a o*tener un *ene.icio inde*ido0
-El que engaFa a otro0
-Guien +re+ara una 'anio*ra +ara que el otro H la 2&cti'a- co'eta un acto que lo
+er?udica a <l 'i)'o0 7 quien 'ediante un ardid -ace incurrir al otro en una
deci)i3n equi2ocada0
-Aie'+re con 8ni'o de lucro0
-Aie'+re con intenci3n4 'alicia o dolo0
- >on a.8n de o*tener una ganancia inde*ida0
- A+arentando co)a) que no e;i)ten u ocultando co)a) 5 detalle) que alterar&an el
re)ultado de la 'anio*ra0
,so es defraudar. ,s estafa. "ometer un delito que lleva al otro a entregarme
voluntariamente, pero con una voluntad viciada por m, un ob.eto, una suma de
dinero, un valor cualquiera.
En el -urto 5o 'e a+ro+io de lo a?eno0 Aqu& en la de.raudaci3n4 la 2&cti'a 'e
entrega la co)a o el dinero0 Pero lo -ace en 2irtud del 5erro4 del ardid que 5o 'i)'o
+re+ar< +ara *ene.iciar'e il&cita'ente0
(as posibles 8iguras delictivas del constructor en uso y e5ercicio de
sus incumbencias u o8icios, entran generalmente en una 8igura
cali8icada, agravada del delito. Pero las 8iguras simples seran las
siguientes9
el que defraudare a otro en la sustancia, calidad o cantidad de las cosas que le
entregue en virtud de contrato o de un ttulo obligatorio< =inciso :F del artculo
:A9 del "digo #enal;<
el que defraudare haciendo suscribir con enga1o alg6n documento =inciso 9F;<
el que defraudare abusando de una firma en blanco =inciso BF;<
el que por disposicin de la ley o por contrato tuviera a su cargo el mane.o,
administracin o cuidado de bienes o intereses pecuniarios a.enos y con el fin de
procurar para s o para un tercero un lucro indebido o para causar un da1o,
violando sus deberes, obligare abusivamente a su representando tal es el caso del
profesional que dirige o administra una obra y act6a ilegalmente en per.uicio de
su cliente< inciso A del mismo artculo.
%oda) e)ta) .igura) +enale) de la de.raudaci3n tienen +re2i)ta una +ena de 6 'e)e)
a 6 aFo)0 Pero e;i)ten otra) .or'a) agra2ada) del 'i)'o delito0 9 entre e)a) .or'a)
e)t84 ?u)ta'ente4 la de.raudaci3n que +uede llegar a co'eter el con)tructor4
e'+re)ario o +ro.e)ional de la con)trucci3n0
Lo +re2< el art&culo )iguiente del 'i)'o >3digo Penal/ el 1744 cuando dice/
2!6
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Rondina
- Bel e'+re)ario o con)tructor de una o*ra cualquiera o el 2endedor de 'ateriale) de
con)trucci3n que co'etiere4 en la e?ecuci3n de la o*ra o en la entrega de lo)
'ateriale)4 un acto .raudulento4 ca+a: de +oner en +eligro la )eguridad de la)
+er)ona)4 de lo) *iene) o del E)tadoC -inci)o 4N del 'encionado art&culo 1740
@e'o) que e)te art&culo reEne la) do) .igura) o lo) do) )u+ue)to) que co'enta'o)/
el de e?ecutar 'al la o*ra4 +ara *ene.iciar)e0 7 el de engaFar en la cantidad o en la
calidad de lo) 'ateriale)0
Geamos aora el primer supuesto9
,xiste un elemento ob.etivo/ el ardid4 la 'anio*ra4 el .raude4 la acci3n dolo)a +or
la cual4 con)tru5endo 'al4 de +eor calidad4 con 'eno) tra*a?o o 'enor cuidado4
e)to5 *ene.ici8ndo'e0 Per?udicando al cliente0
,l elemento sub.etivo est$ en el enga1o/ -ago a+arecer a la o*ra co'o de +ri'era4
5 con)igo 'o2er la 2oluntad del cliente en tal )entido/ 'e +aga de +ri'era4 no 'e
recla'a4 +orque no ad2ierte la 'anio*ra0
,stoy obteniendo un beneficio ilegtimo. A co)ta del cliente0 A co)ta de la calidad
de la o*ra0
,sta sera la forma de la estafa simple.
Pero )i de tal 'odo de)cuido la calidad de la o*ra4
-)i de tal 'anera la -ago 'al4 +ara *ene.iciar'e0
-1a)ta el e;tre'o de +oner en +eligro a la) +er)ona) que tra*a?an en la o*ra o a
quien -a*itar8 u ocu+ar8 la 2i2ienda o edi.icio0
-Ai ade'8) del .raude 5 de la ganancia il&cita4 e)to5 +oniendo en +eligro a Bla
)eguridad de la) +er)ona)C4 e)ta de.raudaci3n 5a e) '8) gra2e0
-E) cali.icada0 #e +ueden a+licar -a)ta 6 aFo) de +ri)i3n4 +ero con un '&ni'o de
do) aFo)0
2<C De8raudacin con los materiales
El otro )u+ue)to e) )e'e?ante/ -a*la de quien e)ta.a o de.rauda cuando /
B)iendo e'+re)ario o con)tructor de una o*ra cualquiera o el 2endedor de
'ateriale) de con)trucci3n4 co'etiere en la entrega de 'ateriale) un acto
.raudulento ca+a: de +oner en +eligro la )eguridad de la) +er)ona)C0
Esta es la 8orma agravada del delito. (a 8igura cali8icada, por tener dos
elementos que aumentan la peligrosidad del su5eto9
en lo personal/ porque es un constructor, o empresario de la construccin o
proveedor de materiales para construir/ se traba.a en un rubro crtico. En donde
de*e i'+erar la *uena .e0 La con.ia*ilidad en .a2or de lo) co'itente) o cliente)0 Ai
a*u)o de e)a con.ia*ilidad 4 )i le) .allo a lo) cliente) que nece)aria'ente con.iaron
2!7
Arquitectura Legal
en '&4 la +ena )e agra2a/ la le5 e) '8) dura 5 +or e)o trata de )er '8)
e?e'+li.icadora.
en lo ob.etivo se habla de &poner en peligro la seguridad de las personas, de los
bienes o del ,stado+ inciso BF del artculo :AB del cdigo penal
El ra:ona'iento e) el )iguiente/
-no )ola'ente a*u)o de 'i cargo o .unci3n0
-No )ola'ente actEo en un tra*a?o delicado4
-)ino que lo -ago con un 8ni'o de lucro de)'edido0
-%a'*i<n actEo ilegal'ente4 en cuanto reali:o una 'anio*ra0
-Protagoni:o un engaFo0
-ActEo con un ardid tendiente a 2iciar la 2oluntad del otro/ oculto4 o -aga a+arecer
lo que real'ente no e;i)te0
El otro 'e +aga +or *ueno lo que e) de 'ala calidad0
-0 7 'e +aga el total que le .acturo o certi.ico 5 en realidad )u)tra?e una cantidad
+ara *ene.iciar'e0
-%odo e) en )& 'i)'o una de.raudaci3n/ +ero )er&a la .igura )i'+le4 la e)ta.a no
agra2ada0
-Pero )i con e)o) .raude) e)to5 +oniendo en rie)go4 )i genero rie)go +ara la)
+er)ona) o lo) *iene)4 e)to5 5a en la .igura agra2ada0
- La de.raudaci3n cali.icada4 +or la +eligro)idad del acto0
- 9 el '&ni'o de la +ena en lugar de )er de )3lo 6 'e)e)4 )e ele2a a lo) do) aFo)0
- Gue +ueden llegar a )er )ei) aFo)4 el '8;i'o de la +ena4 )i 5a tengo otro)
antecedente) o )i )e dan otro) agra2ante)0
2=C Desbaratamiento de los derecos acordados
El Cdigo Penal tiene una buena de8inicin de este delito. Dice que
ser* castigado con las penas que se prevn para las esta8as y
de8raudaciones quien cometa las siguientes acciones9
-el que tornare i'+o)i*le4 incierto o litigio)o el derec-o )o*re un *ien o el
cu'+li'iento en la) condicione) +actada)4 de una o*ligaci3n re.erente al 'i)'o0
E)ta de.inici3n e)t8 contenida en el 'i)'o art&culo 174 del >3digo Penal4 en el
inci)o 110
Lo) ca)o) +ueden )er 2ariado)0 Pero +articular'ente en nue)tra 'ateria a+untan a
lo) que 2endan do) 2ece) un 'i)'o de+arta'ento en un edi.icio o en una o*ra en
con)trucci3n0 7 el que 2ende de+arta'ento) +ero -i+oteca a todo el edi.icio0 9a que
2!
2!
Rondina
e) 'u5 co'En que4 'ientra) no )e )o'eta a la +ro+iedad -ori:ontal a todo el
in'ue*le4 toda2&a )eguir8 a no'*re del +ro+ietario del terreno0
>o'o de)+u<) 2ere'o) en el ca+&tulo O@III re.erido a la +ro+iedad -ori:ontal
-nE'ero) 14 a 1 )o*re +re-ori:ontalidad- la) .igura) +enale) e)t8n incor+orada) al
'i)'o )entido de e)e in)tituto0 Ku)ta'ente el )i)te'a de a.ectaci3n a +ro+iedad
-ori:ontal0 La +re2i)i3n de +re-ori:ontalidad4 )e ?u)ti.ica co'o 'edida de
re)guardo 5 +re)er2aci3n de lo) intere)e) de lo) adquirente) de *uena .e0
- "uando el comprador compra una cosa futura.
- De un edificio en construccin.
- 2 m$s a6n, de un edificio cuya construccin ni siquiera ha comenzado.
- En tal caso, se pueden producir estos abusos en que incurren inmobiliarias
y constructores9
o bien vendiendo dos veces el mismo departamento, para obtener anticipos y
ganancias indebidas<
o hipotecando todo el inmueble par conseguir cr%dito, aprovechando que hasta
que no se complete el sometimiento de todo el inmueble a la #.). seguir$ estando
a nombre del propietario original del terreno.
Ai co'o ante) record8*a'o)4 co'ete e)te delito quien4 de tal 'anera e?ecuta una
'anio*ra4 con.unde o engaFa4 que torna i'+o)i*le4 incierto o litigio)o el derec-o
)o*re un *ien4 +ode'o) +en)ar en lo) alcance) que llega a tener e)te art&culo del
>3digo Penal en lo) ca)o) de 'edianer&a0 Porque en 'uc-o) ca)o)4 ocultando4
a*u)ando en el corri'iento del e?e4 o engaFando )o*re el u)o de una +ared
'edianera4 )e +uede 2ol2er litigio)o o incierto el derec-o )o*re un *ien0 En e)te
ca)o4 el dueFo de todo el in'ue*le4 inclu)o de lo) 'uro) laterale)4 )e +uede 2er
*urlado en )u +ro+iedad4 +or la conducta a*u)i2a de )u 2ecino lindero0 7 del
+ro.e)ional o con)tructor4 que to'a la +ared 'edianera4 54 en lugar de +agarla co'o
)e de*e4 engaFa4 'iente 5 de.rauda en +ro2ec-o +ro+io4 en *ene.icio de )u cliente4 5
en +er?uicio del 2ecino lindero0
2>C +tras 8iguras penales
En la parte general del Cdigo Penal se prevn situaciones de
delitos cometidos en el e5ercicio de la pro8esin.
"s nos dice el artculo 3B bis que dispone9
&inhabilitacin especial de seis meses a diez a1os, aunque esa pena no est%
expresamente prevista, cuando el delito se cometiere por/
-inco'+etencia o a*u)o en el de)e'+eFo de una +ro.e)i3n o acti2idad cu5o
2!!
Arquitectura Legal
e?ercicio de+ende de una autori:aci3n4 licencia o -a*ilitaci3n del +oder +E*licoC0
7tra) .igura) +enale) que tienen relaci3n o +ueden tenerla con lo) con)tructore) 5
con la) o*ra)4 )er&an/
hurto/ apropiarse de una cosa total o parcialmente a.ena. 8iene una pena de un
mes a dos a1os. #ero se agrava con penas de uno a seis a1os cuando se hurta
usando llaves falsas, ganz6as, la llave verdadera que fue extraviada o &con
escalamiento+. "aso tpico del hurto de materiales o herramientas en obras<
robo/ es cuando la apropiacin de la cosa a.ena se produce con &fuerza en las
cosas o violencia fsica en las personas+. Y como casos especiales de robo
agravado con penas de 9 a :H a1os, se prev%/
si se perpetrare el robo con perforacin o fractura de pared, cerco, techo o piso,
puerta o ventana, de un lugar habitado o de sus dependencias inmediatas.
>on e)to) antecedente) .or'a'o) el cuadro de la) .igura) +enale) 2inculada) a la
con)trucci3n/
-de.raudaci3n o e)ta.a0
- En la edi.icaci3n o en lo) 'ateriale)0
- E)trago) 'ediante ruina)4 derru'*e) o cala'idade)0
- Pro2ocada) o dolo)a)0
- 7 ta'*i<n originada) en .alta) o cul+a) del con)tructor0
- 9 de)*arata'iento de derec-o) acordado)0
- ,e?ando co'o .igura) )u+letoria) el -urto 5 el ro*o cuando )e co'eten con
oca)i3n de una o*ra en edi.icaci3n0
,e todo) e)to) delito) de +o)i*le co'i)i3n en relaci3n con el tra*a?o del arquitecto
o con)tructor4 )ola'ente el delito de e)trago )e +uede co'eter a t&tulo de cul+a0 E)
decir4 )in intenci3n0 A3lo +or o*rar con de)cuido4 negligencia4 i'+rudencia4
i'+ericia o 2iolaci3n de nor'a) 5 regla'ento)0
%odo) lo) otro)4 )on e)encial'ente dolo)o)/
- Intencionale)0
- 1ec-o) con +re'editaci3n0
- >on +re.iguraci3n del re)ultado0
- Por el )olo gu)to de daFar o +or 8ni'o de lucro inde*ido0
- %anto cuando )e e)ta.a4 o cuando )e ro*a4
- 5a )ea 'ediante -urto de 'ateriale) o de.raudaci3n en la con)trucci3n4
- cuando de)*arata'o) derec-o) acordado) a otro)4 co'o cuando no) a+ro+ia'o)
de algo a?eno0
- En todo) lo) ca)o)4 )on delito) dolo)o)0
- No )e +uede decir que -a5a una 2er)i3n cul+o)a0
- #8) lig-t4 '8) atenuada de e)to) delito)0
3""
3""
Rondina
- Aon )ie'+re dolo)o)4
- -ec-o) con 'alicia 5 con +lena conciencia de que e)ta'o) co'etiendo un acto
il&cito0
- ,e lo contrario no -a*r8 delito0
.i por e5emplo/
- coloco un 'aterial '8) *arato4
- o de 'enor calidad0
- 9 )i lo .acturo con.or'e al +re)u+ue)to original
- Pero )in ad2ertirlo0
- Ain -acerlo adrede0
- Ain 8ni'o de lucrar inde*ida'ente0
- 7 )i to'o algo a?eno 5 lo u)o co'o +ro+io0
- Pero lo -ago +or con.u)i3n0
- >re5<ndolo +ro+io4 no -a*r8 delito0
- 1a*r8 cul+a4 negligencia4 u)o inde*ido de algo a?eno0
- 7*ligaci3n de re)tituir la) co)a) a )u) dueFo)0
- Pero no -a*r8 delito0
- Porque en todo) lo) ca)o) +odr< +ro*ar que lo -ice )in intenci3n4 )in &animus
nocendi+/ )in 8ni'o de daFar0 Ni de *ene.iciar'e0
2?C Penas C sanciones
El artculo <N del cdigo penal dice de manera concisa, sucinta y
precisamente9
BLa) +ena) que e)te c3digo e)ta*lece )on la) )iguiente)/ reclu)i3n4 +ri)i3n4 'ulta e
in-a*ilitaci3nC - art&culo 5N0
A'*a) e;+re)ione)/ +ena) 5 )ancione) -acen re.erencia a lo que entende'o) +or
Bca)tigoC4 e) decir4 )u.rir la) con)ecuencia) de alguna tran)gre)i3n a la) regla)0
Ai *u)ca'o) lo) )igni.icado) eti'ol3gico) encontra'o) que toda) la) e;+re)ione)
coinciden en a+untar -acia la relaci3n entre la) .alta) 5 la *E)queda de la
re+araci3n0
La +ala*ra pena4 ?u)ta'ente co'+rende a'*o) )igni.icado)/ tanto el ca)tigo co'o
la re+araci3n de la 2&cti'a0
La e;+re)i3n castigo indica*a a lo) antiguo) la idea de *u)car la ca)tidad4 e) decir4
la 2irtud4 'ediante alguna )anci3n0
9 e)ta +ala*ra4 )anci3n4 re.er&a a lo que )e e)ta*lec&a co'o .i?o4 co'o nor'a4 co'o
regla0 Por e)o -o5 toda2&a )e utili:a el 'i)'o t<r'ino +ara indicar cuando el
go*ierno e)ta*lece o con)agra una nue2a nor'a0 ,eci'o) que )e B)anciona una
3"1
Arquitectura Legal
le5C0
E)to) t<r'ino)4 co'o 2e'o)4 -acen re.erencia a la) +reten)ione) del derec-o +enal0
Gue e) el derec-o )ancionatorio0 El que trata de lo) delito) 5 de la) +ena)0 E) decir4
el ,erec-o que cuida a la )ociedad de que no )e co'etan il&cito) que tra)tornen al
'i)'o cuer+o )ocial0
En ca'*io )i +en)a'o) al ,erec-o en cla2e) +ri2ada)/
- en re.erencia a la) relacione) entre la) +er)ona) o lo) indi2iduo)0
- Ai +en)a'o) +or e?e'+lo en el derec-o que rige la) relacione) del arquitecto o
con)tructor con )u cliente4
- tenemos que imaginar el siguiente esquema/
0i A comete un acto que per.udica a P
el derecho intentar$ que A repare a P
es decir, que haga o rehaga lo que tiene que hacer
o, si no se puede, que por lo menos lo indemnice.
,l derecho privado o derecho civil apunta entonces a la reparacin. 3o tanto a la
pena o al castigo. 0i la falta es grave, si realmente se puede entender que,
incluso, en el orden privado, la conducta de A puede resultar peligrosa, se podra
pensar en una pena. #ero sera accesoria, complementaria. 3unca sustitutiva de
la reparacin o indemnizacin.
*eparacin significa volver al estado anterior a las cosas da1adas.
*eparar un da1o, sera entonces, hacer desaparecer las consecuencias o efectos
de lo que result per.udicado.
,n nuestra materia diramos/
-)i A e) con)tructor 5 reali:a una o*ra que le enco'ienda M 5 la o*ra re)ult3 'ala4
de.ectuo)a4 con 2icio)J
-el derec-o 'anda que A re-aga la o*ra0 7 la re+are0 7 re.accione0 Gue arregle lo)
de.ecto)0 Gue eli'ine lo) 2icio)0
-)i A no +uede re-acer4 o re+arar4 o eli'inar lo) 2icio)
-A tendr8 que +agar a M una cantidad que )u)titu5a el arreglo0
Parece que la idea en dereco civil sera entonces la reparacin. $ue signi8ica
reparar volver a preCparar, o reacer, o volver a nuevo, o de5ar sin daDo, sin
de8ecto, sin vicios o sin 8allas.
-ndemnizar4 en ca'*io4 )igni.ica de?ar inde'ne4 )in daFo0 9 cuando -a*la'o) de
Buna inde'ni:aci3n )u)tituti2a del arreglo o re+araci3nC4 quere'o) decir que el
autor del -ec-o que +ro2oca el daFo de*e +agar una cantidad de dinero que
)ati).aga al que )u.ri3 el daFo0
!ue consuele a la vctima por la lesin, por la herida, por el da1o, por las
molestias o dolores que le provoc la conducta da1osa del autor del hecho.
Aunque +are:ca que no todo lo +uede arreglar el dinero4 de*e'o) entender que no
e;i)te otra 'anera de 'edir lo) daFo)/
3"2
3"2
Rondina
- o )e re+ara la co)a4
- o en nue)tro ca)o4 )e arregla la o*ra0
- 7 en )u de.ecto4 )e +aga una )u'a de dinero0
,e*e'o) entender entonce) que +ena o )anci3n )er8 un in)tru'ento del derec-o
+enal +ara re)ta*lecer el orden )ocial alterado o +ertur*ado +or el actuar anti?ur&dico
de alguna +er)ona0
- Pero ta'*i<n de*e'o) recordar que Bderec-o )ancionatorioC e;i)te '8) all8 del
>3digo Penal0
- Porque ta'*i<n alguno) 3rgano) e)tatale) 5 la) in)titucione) tienen ca+acidad
+ara )ancionar0
- Por e?e'+lo4 la) 'unici+alidade) cuando )ancionan a un +ro+ietario
- o a un con)tructor +or 2iolar la) regla) de la edi.icaci3n u otro) regla'ento)
ur*ano)0
- 7 lo) colegio) +ro.e)ionale)4 que tienen ca+acidad de )ancionar4 ca)tigar a )u)
'ie'*ro) cuando )e a+artan de una adecuada +ra;i) +ro.e)ional0
Para concluir con una di8erenciacin entre ambos rdenes legales, digamos
que9
el Derecho #enal busca defender al cuerpo social, a la comunidad. Y nos
defiende a todos, de manera gen%rica, de quienes sean capaces de violar los
cdigos de conducta p6blica<
subsidiariamente, complementariamente, intentar$ que se repare el da1o
causado a la vctima<
el Derecho "ivil o Derecho #rivado, busca primaria y fundamentalmente, que se
repare o indemnice a la vctima del da1o<
subsidiariamente, puede aplicar una pena o sancin correctiva, para que el
culpable no vuelva a violar la norma. A modo de correctivo y para la defensa del
cuerpo social.
2@C &nabilitacin
.i abilidad signi8ica tener una capacidad especial. .i abilitacin
ace re8erencia a la autori4acin para e5ercer esos traba5os o tales
o8icios. .u contraria, la palabra inhabilitaci0n signi8icar* que, en
ciertos casos, se quite a los autori4ados a e5ercer un o8icio o
pro8esin, esa autori4acin o permiso.
E)to )igni.ica ta'*i<n la pena de inhabilitaci0n0 >uando lo) ?uece) -o en alguno)
3"3
Arquitectura Legal
)u+ue)to)4 lo) 'unici+io) 5 lo) colegio) +ro.e)ionale)- +roceden a retirar4 o
)u)+ender4 o i'+edir el e?ercicio de la +ro.e)i3n0 En e)+ecial4 en lo) ca)o) en lo)
que el delito4 o el -ec-o il&cito4 )e co'eti3 en .unci3n de una +ro.e)i3n0
El c3digo +enal no) dice en el art&culo 2" *i) que/
- &podr$ imponerse inhabilitacin especial de seis meses a diez a1os, aunque esa
pena no est% expresamente prevista, cuando el delito importe/
incompetencia o abuso en el desempe1o de una profesin o actividad cuyo
e.ercicio dependa de una autorizacin, licencia o habilitacin del poder p6blico.
Como se puede advertir, es el caso tpico de las pro8esiones
llamadas KliberalesM. De las que dependen de una matrcula o
autori4acin especial. De la abilitacin del Estado Cque reconoce el
ttuloC y de la licencia o matrcula que e:pide el colegio pro8esional.
Como lo e:plica el mismo Cdigo Penal en su artculo 3B9
-la in-a*ilitaci3n +roducir8 la +ri2aci3n del e'+leo4 cargo4 +ro.e)i3n o derec-o
)o*re que reca5ere 5 la inca+acidad +ara o*tener otro del 'i'o g<nero durante la
condena0
>laro que e)t8 -a*lando de la in-a*ilitaci3n de 'anera general0 No)otro) no)
re.eri'o) a la in-a*ilitaci3n +articular de con)tructore) 5 arquitecto)4 lo) cuale)
+ueden )er )ancionado) con e)ta +ena/
por los .ueces penales, cuando condenan al constructor o arquitecto por un
delito cometido en el e.ercicio de su profesin/ cuando )u)traen 'ateriale) de una
o*ra4 cuando de.raudan a )u cliente4 cuando +roducen una cat8)tro.e o derru'*e
+or dolo o +or cul+aJ
por los municipios en cuanto son los organismos que tienen la supervisin y
control de los que edifican en la ciudad. >ontrolan la .or'a en que lo) 2ecino)4 lo)
con)tructore) 5 lo) +ro.e)ionale) de la con)trucci3n e?ercen lo que lla'a'o) &ius
aedificandi+/ el derec-o de edi.icar0 Por e)o a quiene) 2iolan lo) regla'ento)
ur*ano)4 lo) regla'ento) que dicen c3'o )e de*e con)truir4 c3'o )e docu'entan
la) o*ra)4 )e le) a+lican )ancione) que +ueden )er 'ulta) -+ena +ecuniaria o
econ3'ica- o in-a*ilitacione)J
los colegios profesionales. E)to) )on organi)'o) +ara-e)tatale)4 que tienen
.uncione) que nor'al'ente tendr&a que cu'+lir el 'i)'o E)tado0 Pero co'o el
+oder +E*lico le) delega la .unci3n de lle2ar la 'atr&cula ta'*i<n le enco'ienda la
2igilancia del co'+orta'iento de )u) colegiado)0 A quiene) tran)greden la) nor'a)4
a quiene) 2iolan lo) regla'ento) <tico) o lo) c3digo) de deontolog&a o la) regla) de
co'+orta'iento4 ta'*i<n )e le) a+lican )ancione)0 Gue +ueden )er de 'ulta) o4 la
'8) e)+ec&.ica/ la in-a*ilitaci3n0
3"4
3"4
Rondina
>o'o 2e'o) cuando )e a+lica e)ta +ena de in--a*ilitar a alguien0 ,e )u)+enderle el
+er'i)o de e?ercer +ro.e)i3n u o.icio0
Cuando preventivamente, temporariamente, o permanentemente, se le revoca
esa autori4acin, se busca9
quitarle al autor de un hecho ilcito, el in)tru'ento4 la -erra'ienta que utili:3
+ara -acer el daFo/ en e)te ca)o4 el t&tulo +ro.e)ional4 )u o.icio4 )u +ro.e)i3nJ
proteger a la sociedad en general, 5 a la) +er)ona) en +articular4 la) que +odr&an
*u)car a e)e +ro.e)ional +ara enco'endarle nue2o) tra*a?o)/ )e le i'+edir8 que
to'e nue2o) cliente) o que -aga nue2a) o*ra)0 Por lo 'eno) -a)ta que )e +rue*e
que recu+er3 la co'+etencia o -a*ilidad de tra*a?o0
3BC .uspensin y privacin de la matrcula
Como veamos la pena de inabilitacin consiste en el retiro del
permiso que una persona tena para traba5ar en una pro8esin u
o8icio.
E)te retiro +uede )er/
-te'+orario/ con lo que )e -a*la de B)u)+en)i3nC de la 'atr&culaJ
-+er+etuo/ lo que )igni.ica la +<rdida de la -a*ilitaci3n0
No)otro) -a*la'o) de 'atr&cula co'o )i e)te regi)tro4 e)te li)tado de la gente
-a*ilitada que lle2an lo) colegio) +ro.e)ionale) o lo) 'unici+io)4 .uera el origen de
la -a*ilitaci3n o licencia +ara tra*a?ar0
En realidad los registros o matrculas solamente inscriben a quienes ya traen
un ttulo abilitante. -o abilitan por s mismos. (os colegios no tienen la
8acultad de e:tender el ttulo. (o e:tienden las universidades, lo reconocen los
gobiernos y los inscriben los colegios pro8esionales. De los colegios sacar*n los
municipios las listas de abilitados.
#ero en el mecanismo de aplicar una sancin es ilustrativo hablar de suspensin
o privacin de la matrcula.
0e entiende que/
si un .uez
un municipio
o el mismo colegio profesional
sancionan o castigan a un arquitecto o constructor porque cometieron una falta
3"5
Arquitectura Legal
grave o un delito en el e.ercicio de su profesin, informar$n al colegio
profesional que lleva la matrcula.
Le dir8n qu< )anci3n o +ena le i'+u)ieron al colegiado cul+a*le 54 el colegio4
)ola'ente )e li'itar8 a anotar4 a regi)trar e)a )anci3n0
Guitando o )u)+endiendo la licencia4 el +er'i)o4 la autori:aci3n +ara tra*a?ar4 a
quien re)ult3 )ancionado0
Aqu& nue2a'ente no) en.renta'o) a la) do) )ituacione) cali.icante) de la conducta
de quiene) )e a+artan de una conducta correcta 5 leg&ti'a/
-lo) que tran)greden la) nor'a) de 'anera intencional
-lo) que co'eten daFo) con )u +ro.e)i3n4 +ero de 'anera no intencional0 ActEan
cul+o)a'ente0
As lo establece el cdigo penal en el mencionado artculo CH bis cuando dice que
se aplicar$ esta &pena de inhabilitacin+ a los que &en el desempe1o de su
profesin o actividad cuyo e.ercicio dependa de una autorizacin act6en con/
incompetencia
abuso
Esto debe entenderse como9
:F; la incompetencia sera la forma culposa/ )e actEa con inco'+etencia cuando )e
reali:an acto)/
con impericia en el arte o profesin/ con de)conoci'iento de la) regla) de la
ciencia o arte4 -con ignorancia cul+o)a de lo que )u+one un co'+orta'iento a+to4
nor'al4 de cualquier +ro.e)ionalJ
con negligencia culposa/ .alta de cuidado4 .alta de +re2i)i3n 5 +roli?idadJ
-con i'+rudencia te'eraria0 >on .alta de tino4 .alta de +rudencia4 .alta de equili*rio
en el de)e'+eFo de la +ro.e)i3n u o.icioJ
con desconocimiento de las reglas, de lo) regla'ento) u ordenan:a) que
go*iernan la +ro.e)i3n0
CF; el abuso sera la forma dolosa de actuar.
1abra abuso9
cuando se aprovecha el profesional o con)tructor de la ignorancia del cliente o
co'itenteJ
cuando abusa de su conocimiento, *u)cando lucrar inde*ida'ente4 o cuando
+ro2oca un daFo intencional4 aunque no )aque +ro2ec-o +ro+io en el a)untoJ
cuando por tener la herramienta de la direccin o administracin de la obra,
a*u)a de la con.ian:a que el cliente le de+o)ita4 5 +er?udica a )u co'itente o a la
calidad de la o*ra +ara +ro2ec-o +ro+io o de un terceroJ
cuando pudiendo resolver un problema de manera satisfactoria no lo hace0 9
con )u o'i)i3n +ro2oca un daFo actual4 o un daFo .uturo4 que )igni.icar8 un 2icio
oculto en la o*ra0
3"6
3"6
Rondina
32C Prisin
'a prisin es la tpica pena privativa de la libertad. El >3digo Penal di)tingue
entre Breclu)i3nC 5 +ri)i3n0 E) una di.erencia te3rica4 5a que en la +r8ctica de
nue)tra) c8rcele)4 ningEn +o)tulado )e cu'+le0 Ni la garant&a con)titucional de que
la) +ri)ione) )er8n B)ana) 5 li'+ia)C +ara reeducar 5 no +ara ca)tigar a lo) +enado)0
Pero4 )i de)ea'o) recordar lo que no) con)igna el c3digo +enal4 diga'o)/
la prisin es la pena que priva de la libertad al condenado. 0ignifica recluirlo en
la c$rcel o &establecimiento especial+ y con traba.o obligatorio. Artculo ?F del
"digo #enal.
&'a pena de reclusin dice el artculo @F del mismo cdigo se cumplir$ con
traba.o obligatorio en los establecimientos destinados al efecto. 'os recluidos
podr$n ser empleados en obras p6blicas de cualquier clase, con tal que no fueran
contratados por particulares+.
Aunque no )e cu'+lan e)to) +o)tulado) del c3digo4 'erecen recordar)e do)
di)+o)icione) concordante)/
el artculo :: establece que lo que los presos ganen con su traba.o ser$ aplicado
a indemnizar los da1os provocados por el delito.
Cel artculo 3@ establece que la sentencia que aplique una condena, podr*
ordenar9
:; la indemnizacin del da1o material y da1o moral causado a la vctima, a su
familia o a los terceros<
C; la restitucin de la cosa obtenida por el delito. Y si no se puede restituir, el
pago compensatorio<
9; el pago de costas<
B; cuando el condenado no pueda pagar el .uez decidir$ antes de darle la
libertad, qu% porcenta.e del producto de sus futuros traba.os deber$ destinar a
indemnizar a las vctimas de sus delitos.
33C Condena condicional
3"7
Arquitectura Legal
Dice el Cdigo Penal en su artculo 3= que ser* 8acultad de los
5ueces9
- disponer que se de%e en suspenso el cumplimiento de la pena
- (o cual requiere que se trate de condenas que no vayan a
e:ceder de tres aDos de prisin.
Para decidir e)ta .or'a de Bde?ar en )u)+en)oC una condena .ir'e4 en donde )e dicte
)entencia ca)tigando al cul+a*le de un delito4 el ?ue: de*e to'ar en cuenta la
+er)onalidad del delincuente0 La gra2edad del -ec-o 5 la) circun)tancia) en que )e
co'eti30 Ae trata o*2ia'ente4 de no de?ar )in ca)tigo4 en li*ertad4 a quien de'ue)tre
una +articular +eligro)idad0
De igual manera dispone el mismo captulo del cdigo penal9
no proceder$ la condenacin condicional en las penas de multa e inhabilitacin<
la suspensin de la pena no comprender$ la suspensin de la reparacin de los
da1os causados por el delito y el pago de los gastos del .uicio.
-A'*o) criterio) tienen un l3gico .unda'ento/ el condenado a quien )e le *ene.icia
con e)ta Bcondena condicionalC go:ar8 de un +ri2ilegio/ el no tener que ir a +arar a
la c8rcel0 --Pero ello no quiere decir que )e -a5a declarado que e) inocente0
-E) cul+a*le0 E)t8 condenado0
-Pero la )ociedad le concede otra o+ortunidad +ara que4 e)tando en li*ertad4
de'ue)tre que no reincidir8 en el delito0 Porque )i reincide4 2ol2er8 a la c8rcel 5
+agar8 la) do) condena)/ la que e)ta*a en )u)+en)o 5 la nue2a0
Ade'8) no )e le +ueden e2itar lo) e.ecto) naturale) de la condena/
-lo) e.ecto) econ3'ico)/ 'ulta 5 +ago de co)ta)J
-+ago de la) inde'ni:acione) a la) 2&cti'a)J
-la +ro-i*ici3n de que 2uel2a al e'+leo o +ro.e)i3n con la que co'eti3 el delito/ la
in-i*ici3n no )e )u)+ende0 Porque en e)e e?ercicio +ro.e)ional +odr&a continuar
+ro2ocando daFo) a tercero)0
37C $uebrantamiento de la condena
-os re8erimos con esta e:presin a quienes abiendo sido
castigados con la pena de inabilitacin, vuelven a e5ercer su
pro8esin u o8icio durante el tiempo que dure la suspensin o retiro
de la matrcula.
3"
3"
Rondina
C.e trata de una 8igura penal di8erente.
CPorque se entiende que el que 8ue condenado con esta pena, vuelve
a transgredir la norma.
C'ransgrediendo adem*s una orden 5udicial o una disposicin del
rgano que le retir la matrcula o licencia.
C0a sea el propio colegio pro8esional o la municipalidad en la que
est* registrado. /ucos pases tienen esta 8igura delictiva como
autnoma. En nuestro pas , se incorpor como artculo 3?2 bis esta
8igura9
- quien quebrantare una inhabilitaci0n %udicial impuesta ser1
reprimido con prisi0n de dos meses a dos a-os

- En el caso de las inabilitaciones aplicadas por los colegios
pro8esionales y municipios, como no son condenas 5udiciales.
- .on simples medidas disciplinarias o correctivas, lo normal es
que se vuelvan a aplicar otras sanciones.
- $ue se agraven las penas anteriores.
- 0 que ba5o la cali8icacin de reincidencia, se prolonguen las
suspensiones o apartamientos de las matrculas o licencias.
3;C Huncin de los colegios pro8esionales en la con8iguracin de la
pena y en el control de su cumplimiento
/*s aba5o, en el captulo Q&&&, entre los nAmeros 2> a 3B,
estudiaremos los caracteres y 8unciones de los colegios
pro8esionales.
A-ora no) re.eri'o) a uno de lo) a)+ecto) de )u) acti2idade)/ la que tiene
3"!
Arquitectura Legal
inter2enci3n nece)aria en la) cue)tione) de <tica +ro.e)ional0
La que co'+rende el de*ido a)e)ora'iento a lo) 3rgano) del E)tado +ara que
inter2engan en a)unto) 2inculado) a la +ro.e)i3n0
La que ta'*i<n e) de inter2enci3n o*ligada 5 +reci)a en lo) +ro*le'a) ?udiciale)0
%anto lo) que +lantean lo) co'itente) contra )u) con)tructore)4 co'o cuando )e
originan di)cu)ione) )o*re -onorario)0
Y mucho m$s todava, cuando dos colegas discuten sobre propiedad intelectual o
sobre fraudes o plagios que se puedan cometer en e.ercicio de la profesin de
arquitecto.
(os colegios pro8esionales llevan el listado o matrcula de pro8esionales
abilitados.
>uando +or alguna )anci3n ad'ini)trati2a o condena ?udicial )e a+lican
)u)+en)ione)4 *a?a) o retiro de licencia 5 'atr&cula a algEn +ro.e)ional4 l3gica'ente
co'+ete al colegio re)+ecti2o el to'ar de*ida nota de tale) 'edida)0
No )ola'ente co'o +art&ci+e en la con)ideraci3n de lo) antecedente)4 +ara una
'e?or e2aluaci3n de la) conducta) +re)unta'ente delictuale)4 )ino +ara que 4 una
2e: a+licada la +ena4 )e regi)tre la in-a*ilitaci3n a lo) .ine) de i'+edir el e?ercicio
ilegal de la +ro.e)i3n0
74 co'o ante) dec&a'o)4 el que*ranta'iento de la condena0
@ie?a4 larga4 inaca*ada 5 co'+le?a di)cu)i3n e) la que )e origina en e)to) role) de
2igilancia 5 )ancione) que de*en a)u'ir lo) colegio) +ro.e)ionale)0
(as cuestiones se plantean as9
el colegio, como rgano corporativo o gremial, Rdebe asumir siempre la defensa
de su colegiadoS
-en los asesoramientos que solicitan los municipios " los %ueces para
%u.gar la conducta de un profesional, el colegio asume una visin
interesada, a 8avor de su matriculado y en contra de la sancinJ
en los litigios que puedan enfrentar a los profesionales con sus clientes, la
+o)ici3n del colegio4 )ie'+re e) .a2ora*le al +ro.e)ionalT
La inter+retaci3n de e)ta) realidade) )uele e)tar aco'+aFada de 2i)ione) ta'*i<n
+arciale) 5 'uc-a) 2ece)4 inconcilia*le)/
- Ai el colegio ta'*i<n ?u:ga a )u colegiado4 <)te no tendr8 un .oro de
re+re)entaci3n 5 de.en)a0
- Ai +or el contrario4 el colegio )ie'+re a+o5a 5 de.iende a )u) 'atriculado)4 )e
corre el rie)go de con2ertir e)ta +ro.e)i3n -5 otra) 2aria)- en cuer+o)
cor+orati2o) que con)+iran contra el *ien co'En 5 el inter<) leg&ti'o de lo)
31"
31"
Rondina
cliente)0
3<C (a probation. + sustitucin de la pena por traba5o social
#ecientemente y mediante el dictado de la ley 3;.72=, 8ue
adicionado como artculo >= bis del cdigo penal una posibilidad de
e5ercer accin, por parte del imputado para que se le suspenda el
5uicio. Esto ser* a prueba de demostrar que sus conductas no tienen
sesgo alguno de antisociales.
"l dereco que tiene el acusado o procesado, le corresponde9
-una o+ini3n del .i)cal4 +ara que con)ienta o )e o+onga a la conce)i3n del *ene.icioJ
-luego )e +roducir8 la deci)i3n del ?ue:4 otorgando o denegando0
El inter<) de e)ta +o)i*ilidad +roce)al radica en que/
-)e de?a )in e.ecto un +roce)o )i e;i)ten ra:one) +ara que a)& +rocedan lo) ?uece)4 en
ca)o) +articulare)J
-lo) i'+utado) de*er8n cu'+lir tra*a?o de inter<) )ocial en *ene.icio del *ien
+E*lico0
Esto porque cabe suponer que con su conducta atacaron esos valores sociales.
0i en casos en donde no existe verdadera peligrosidad del imputado.
0i adem$s se supone que no eludir$ las acciones y controles que la .usticia
quiera imponerle.
!ue por lo dem$s, est$ dispuesto a reparar el da1o hecho a vctimas particulares
o a la misma sociedad.
- Gue )i 2iola el +er&odo de +rue*a -+ro*ation- -a*r8 de )er re-encarcelado con
agra2ante)0 -9 +or Elti'o4 )u+oniendo que )e trate de +ro.e)ionale) o
con)tructore)4 )er&a 'u5 .8cil encontrarle) ocu+acione) de inter<) )ocial0
- Por todo ello4 5 +or entender que no e) con2eniente que )e continEen llenando
la) c8rcele) con +er)ona) que +ueden )er re-educada) o re-)ociali:ada)0 9 que
.inal'ente el E)tado +re.iere la recu+eraci3n del delincuente '8) que )u
ca)tigo0
- "omo conclusin, y haciendo un .uicio valorativo, podemos decir que, la
institucin de la &probation+ parece tan novedosa como interesante y
conveniente0
311
Arquitectura Legal
Captulo &Q
#E.P+-.",&(&D"D .&- C%(P"
2C Culpa y responsabilidad
9a -e'o) +lanteado la coincidencia 5 di.erencia entre e)to) do) t<r'ino)0
A'*o) )on con)ecuencia de la) relacione) legale) o ?ur&dica)0
-Limos que las obligaciones son vnculos que ligan a los contratantes.
*esponsabilidad es la imputacin de resultados da1osos. Para que alguien )e
-aga cargo de lo que e)t8 a.ectando a la 2&cti'a de -ec-o)4 acto) o )ituacione) que
lo +er?udican0
+bligarse e) a)u'ir )ituacione) deri2ada) de relacione) contractuale)0 7 de
relacione) que )urgen de 2&nculo) creado) +or la) +er)ona) o i'+ue)to) +or la)
le5e)0
#esponsabilidad e) a)u'ir la) con)ecuencia) de acto)4 de -ec-o) 5 de co)a) u
o*ra) que no) tu2ieron co'o +rotagoni)ta)0 Aie'+re )e requiere el recla'o de quien
)u.ri3 un daFo0 7 la condena de un ?ue: que re+re)enta a la )ociedad que )e )u+one
daFada4 cuando la re)+on)a*ilidad deri2a de un delito0
En las obligaciones e:isten vnculos 5urdicos. ,e*ere) de nue)tra +arte 5
correlati2o) derec-o) o .acultade) de recla'arno) de +arte del otro )u?eto0
En las responsabilidades e:iste un daDo. $na 2&cti'a4 5 un re)+on)a*le que
de*er8 re+arar el daFo4 inde'ni:ar a la 2&cti'a4 o corregir la) co)a) que e)t8n 'al
-ec-a) o que +re)entan 2icio) o de.ecto)0
En nue)tro) contrato) de o*ra4 la) o*ligacione) )on de -acer0 Pero la)
re)+on)a*ilidade) )on de entregar la co)a en +er.ecto e)tado0 9 )i no lo e)t8n4
re+ararla)4 corregirla)4 re.accionarla) o co'+letarla)0
La cul+a4 en ca'*io4 e) un e)tado +er)onal4 )icol3gico o actitudinal del )u?eto0
Gue a)u'e la) con)ecuencia) de )u) acto) cuando .ueron reali:ado) )in el cuidado4
)in la +re2i)i3n4 )in la diligencia4 )in lo) recaudo) que el car8cter de la) co)a) le
312
312
Rondina
e;ig&a0
Por eso ablamos de culpa originada en cualquiera de estos cuatro
comportamientos9
- :; negligencia
- C; imprudencia
- 9; impericia en el arte o profesin y
- B; inobservancia de los reglamentos u ordenanzas.
La cul+a e) ingenua 5 ca)i inocente0 Ae +ro2oca un daFo +orque no )e ad2ierte4
+orque )e actEa )in cuidado0 Porque )e con.&a de'a)iado0 Nor'al'ente )e actEa de
*uena .e0 Ain 'alicia0 Ain intenci3n0 Porque la 'alicia 5 la intenci3n )on +ro+ia) del
dolo0
Ai qui)i<ra'o) gra.icar e)to) conce+to)4 dir&a'o)/
obligaciones
la) o*ligacione) )on 2&nculo) que no) ligan a una conducta deter'inada0 En general
la) genera'o) no)otro) 'i)'o) cuando .ir'a'o) un contrato0 No) i'+onen la
nece)idad de cu'+lir 'ediante la entrega de una co)a (co'o en la 2enta=4 o la
e?ecuci3n de una o*ra (co'o en nue)tro contrato de o*ra +E*lica o +ri2ada=
responsabilidad
La re)+on)a*ilidad e) la i'+utaci3n o la atri*uci3n de la) con)ecuencia) de un acto4
de un -ec-o4 de una o*ra o de una )ituaci3n que a otro le +ro2oc3 un daFo0 >on)i)te
en corregir lo 'alo4 inde'ni:ar al que )u.ri3 una +<rdida0 Re.accionar o ter'inar la
o*ra que tiene 2icio) o .alla) o que e)t8 )in ter'inar0 La re+araci3n integral e) la
'e?or re)+ue)ta4 la '8) adecuada con)ecuencia de la )ituaci3n que tiene do)
+rotagoni)ta)/ el que re)ulta 2&cti'a del daFo0 9 quien tiene la re)+on)a*ilidad de
)olucionarlo0
culpa
La cul+a e) el e)tado de .alta de alguien4 +ero a t&tulo de negligencia4 i'+rudencia4
i'+ericia o 2iolaci3n de regla'ento)0 No tiene nada que 2er con el dolo0 E)ta
cali.icaci3n de Bactuar dolo)oC e) del que actEa con 'alicia0 En ca'*io en la cul+a
)e +re)u'e .alta de intenci3n 5 *uena .e0 Puede -a*er tor+e:a4 de)cuido4 +ero no
-a5 ni de)eo de daFar al otro ni inter<) en lucrar inde*ida'ente0
313
Arquitectura Legal
3C "ntecedentes y evolucin doctrinaria
El gran te'a de e)to) tie'+o) 5 en 'uc-a) )ituacione) e) )i e)to) do) t<r'ino)/
cul+a 5 re)+on)a*ilidad4 )on ine)cindi*le)0 Ai )e +uede i'aginar una
re)+on)a*ilidad legal +ara quien actEa )in dolo ni cul+a0
0i puede existir la responsabilidad sin culpa0
Ai la o*ligaci3n de re)+onder4 de re+arar4 de inde'ni:ar4 de de?ar al otro en una
)ituaci3n )e'e?ante o +arecida a la que ten&a ante) del -ec-o daFo)o4 )ola'ente )e
tiene cuando )e le +uede i'+utar al autor del -ec-o una conducta intencional o
cul+o)a0
Nue)tro >3digo >i2il4 en e)ta +arte4 no e) un e?e'+lo de co-erencia0 En +ri'er
lugar +orque el codi.icador no +erci*i3 la llegada de la deno'inada
Bre)+on)a*ilidad )in cul+aC0 7 re)+on)a*ilidad 'aterial u o*?eti2a0 No )e le +od&a
ocurrir que e;i)tiera una con)ecuencia o*ligatoria +ara quien no ten&a la '8)
'&ni'a intenci3n de o*ligar)e0
Por e)o di?o en el art&culo !""/
&los hechos que fueren e.ecutados sin discernimiento, intencin y libertad, no
producen por s obligacin alguna+0
>on.ir'ando e)ta te)i)4 agrega el articulo !"7/
&cuando por hechos involuntarios se causare a otro alg6n da1o en su persona y
bienes, slo se responder$ con la indemnizacin correspondiente, si con el da1o
se enriqueci el autor del hecho, y en tanto y en cuanto se hubiere enriquecido+.
Como esta doctrina ya resultaba insostenible ace mucos aDos,
cuando en 2@=? se actuali4a en parte nuestro cdigo civil se le
agreg a este artculo @B>9
-Blo) ?uece) +odr8n ta'*i<n di)+oner un re)arci'iento a .a2or de la 2&cti'a del
daFo4 .undado) en ra:one) de equidad4 teniendo en cuenta la i'+ortancia del
+atri'onio del autor del -ec-o 5 la )ituaci3n +er)onal de la 2&cti'aC0
"8ortunadamente se corrigi as una postura demasiado in8le:ible del
codi8icador.
,s que no se puede admitir que se de.e a la vctima sin reparacin.
Aunque los actos se cometan sin intencin. Aunque a los actos da1osos los
cometan los chicos, los dementes o los borrachos.
2 si el hecho ocurre &sin querer+, sin intencin, sin malicia, pero produciendo
graves da1os al otro.
- #or eso est$ bien que no solamente se mire cmo act6a el autor del hecho.
314
314
Rondina
- ,ra hora de mirar a la vctima.
- #ara que la vctima inocente m$s inocente que el autor del hecho, o que el
padre del menor que provoca el da1o sea indemnizada.
- #orque nada tuvo que ver con el hecho da1oso, per.udicial.
- ,l otro en cambio, a6n actuando sin intencin, sin malicia, sin voluntad de
da1ar.
- 2 a6n sin actuacin alguna.
- "uando quien comete el da1o es un dependiente o subordinado, algo ha
tenido que ver.
- 5ucho m$s que la pobre vctima que sin participacin alguna puede resultar
herida, o lesionada en sus bienes o en su persona.
A)& tu2o que re)ol2er)e la )ituaci3n del o*rero que )u.r&a un accidente en la .8*rica/
-)i el +atr3n no -a*&a tenido cul+a4 no -a*&a tenido intenci3n de daFarlo4
-)in no e;i)t&a cul+a del +atr3n4
- el o*rero 2&cti'a del accidente de tra*a?o4 queda*a )in re+araci3n4 )in
inde'ni:aci3n0 %al era la dra'8tica )uerte del tra*a?ador accidentado0
Pero ta'+oco @<le: )e -a*&a de)entendido del todo de e)te e)que'a de la
re)+on)a*ilidad )in cul+a0 Para -acerle ?u)ticia de*e'o) recordar que en otro)
art&culo) entend&a e)ta +ro*le'8tica4 la enuncia*a 5 la re)ol2&a en el *uen )entido/
En el art&culo 1113 5a e)ta*lec&a el 2ie?o c3digo ci2il/
&'a obligacin del que ha causado un da1o se extiende a los da1os que causaren
los que est$n ba.o su dependencia, o por las cosas de que se sirve o que tiene a su
cuidado+0 (Luego e)te art&culo4 en 1!64 )er&a co'+letado4 aclarando 5 +reci)ando
el +rinci+io de la re)+on)a*ilidad )in cul+a=0
En nue)tra +reci)a 'ateria de re)+on)a*ilidad del con)tructor4 dec&a -5 dice- el
art&culo 1631/
&,l empresario es responsable del traba.o e.ecutado por las personas
=dependientes; que ocupe en la obra+.
7C #esponsabilidad indirecta
Aer&a el ca)o en que el +atr3n o +rinci+al4 o arquitecto4 co'o dice el citado art&culo
16314 de*e re)+onder +or el tra*a?o del de+endiente0
-E)tar&a'o) ante una re)+on)a*ilidad indirecta o re.le?a0
->uando re)+onde'o) +or -ec-o) que no +ueden )erno) i'+utado) o cargado) de
'anera directa o in'ediata0
- Pero e;i)ten antecedente) que no) 2inculan a la) +er)ona) o la) co)a) que
315
Arquitectura Legal
+ro2ocan lo) daFo)0
- Gue +uedan +ro2ocar lo) de.ecto) o 2icio de la o*ra0
- No )e atri*u5e al +ro.e)ional o con)tructor la relaci3n 2inculatoria con la)
)ituacione) o lo) -ec-o) que de)atan la re)+on)a*ilidad0 No )e le carga al
+rinci+al el daFo +or lo que tu2o que 2er en e)e daFo0
- Pero lo) +ro.e)ionale) o e'+re)ario) con)tructore)4 tienen relaci3n 2inculatoria
con la) +er)ona) que lo) +ro2ocaron0
- 7 que no lo) i'+idieron0
- 9 en tal ca)o4 el ra:ona'iento )er&a el )iguiente/
responde el principal porque los obreros o subordinados tienen relacin con el
hecho da1oso y tienen relacin con el mismo principal profesional o
empresario
-lo que ocurre en tal )u+ue)to e) una tran)'i)i3n entre el re)+on)a*le directo 5 )u
+atr3n0 -La cul+a del o*rero o de+endiente )e tra)'ite4 )e re.le?a4 en )u e'+leador0
;C #esponsabilidad ob5etiva
En tales supuestos vemos que9
- m*s que culpa.
- /*s que relacin directa o causal.
- /*s que la postura sub5etiva o personal de los agentes se busca
la relacin ob5etiva.
- De las cosas que resultan daDadas y de las cosas que pueden
provocar el daDo.
- Por eso podemos decir que se anali4a la mera situacin
planteada.
- $uien provoca un daDo con su persona, con sus ecos, con los
ecos de sus empleados, obreros o dependientes, con las cosas
de que se sirve, debe reparar.
- En nuestro caso, debe asumir la cobertura total de las 8allas o
derivaciones nocivas que se puedan dar o advertir con el tiempo
en la obra entregada.
- Este ra4onamiento abla de una situacin de eco.
- +b5etiva.
- /aterial o directa9
- no valen estudios sobre actitudes ni conductas.
- -o es preciso que se prueben intenciones, negligencias o
impericias.
316
316
Rondina
- 1ablamos de una vinculacin directa y constante de quien ace
algo, se sirve de algo, o tiene relacin y autoridad sobre algo.
- .i de tales ecos o cosas o personas deriva daDo, debe
responderse.
,n estos supuestos tal vez m$s que de responsabilidad civil, .urdica, personal o
directa, convenga hablar de obligacin de garanta.
- ,e una o*ligaci3n de re)+onder0
- ,e cu*rir lo) e2ento) que +udieran de)encadenar)e de contrato)4 de otra)
o*ligacione)4 de )ituacione) ?ur&dica) a)u'ida)0
- ,e -ec-o) o acto) ?ur&dico) )o*re lo) que tengo control gen<rico0
- 7 de lo) que de*o re)+onder +orque a)u'o la direcci3n del +roce)o0
- Entonce) )e *u)ca que e)a directa re)+on)a*ilidad4 2alga 5 )e e;tienda '8) all8
de la) +er)ona)0
- #8) all8 del co'+orta'iento de tale) +er)ona)0
- >o'o que e)to5 tutelando4 garanti:ando4 dando con.ia*ilidad a lo que ocurre
*a?o la e).era de 'i) co'+etencia) 5 autoridad0
- >a)o t&+ico del rol que ?uega el +ro.e)ional4 cuando dirige la o*ra0
- >a)o ta'*i<n del e'+re)ario4 cuando e?ecuta *a?o )u gen<rica 5 glo*al
re)+on)a*ilidad0
<C Cuando se responde por ecos de terceros
0a vimos que las re8erencias sobre la necesidad de responder por
los ecos de otras personas tiene vigencia en nuestro Cdigo Civil.
$ue, incluso, ya la tena en la redaccin original de esa ley. $ue
prevea9
que todo el que e.ecuta un acto o un hecho, que por su culpa o negligencia
ocasiona un da1o a otro, est$ obligado a la reparacin del per.uicio =artculo
:.:H? del cdigo. ,n donde se habla de &culpa o negligencia+ como originante de
responsabilidad;<
si el da1o se provoca por un hecho, pero sumado a la culpa de la vctima, no se
debe responder =artculo ::::;<
la obligacin del que causa un da1o se extiende a los da1os que causaren los
que est$n ba.o su dependencia, de las cosas de que se sirve o que tiene a su
cuidado =artculo :::9;<
sin embargo en estos casos, se puede eximir de responsabilidad, total o
parcialmente, acreditando la culpa de la vctima o de un tercero por quien no
317
Arquitectura Legal
debe responder =artculo :::9, segundo p$rrafo;<
Estos supuestos aplicados a la actividad del constructor, tendran
las siguientes proyecciones e interpretaciones9
-)e re)+onde +or lo) -ec-o) de otro)0 Aie'+re que e)o) otro) tengan con uno4
relaci3n de de+endenciaJ
-no )e a)u'en lo) daFo) cau)ado) +or otra) +er)ona)4 +or quiene) no de*e'o)
re)+onder/
-re)+onde'o) de nue)tro) o*rero)4 a5udante) o tercero) +or quiene) Bde*e'o)
re)+onderCJ
-no no) -ace'o) cargo de otra) +er)ona) que 2ienen a la o*ra lla'ado) +or el
dueFo0
-7 'andado) +or lo) +ro2eedore) a traer 'ateriale)0
- 7 contratado) +or el e'+re)ario o +or otro contrati)ta *a?o )u +ro+ia
re)+on)a*ilidad0
-ta'+oco no) re)+on)a*ili:a'o) de lo) daFo) que )u.re una +er)ona +or )u +ro+ia
cul+a/
-+or e?e'+lo4 el ca)o de alguien que entre a la o*ra )in +er'i)o 5 )e -iere o )e
la)ti'aJ
-no re+ara'o) lo) daFo) de la o*ra +ro2ocado) +or una deci)i3n4 +or un 'aterial o
+or un o*rero que contrat3 directa'ente el +ro+ietario0
En e)te ca)o e)+ecial4 cuando el +ro+ietario recla'a +or 2icio) de la o*ra que )e
originan en -ec-o) i'+uta*le) a )u +ro+ia cul+a o re)+on)a*ilidad4 de*e'o) )er
riguro)o) con la) +rue*a)/
-de*e'o) +ro*ar no)otro) que no -u*o de)cuido o cul+a de nue)tra +arteJ
-que ta'+oco -u*o cul+a de nue)tro) de+endiente)J
-que no de?a'o) +a)ar 'ateriale) ni tra*a?o) de.ectuo)o)J
-que en todo ca)o4 la cul+a e) del 'i)'o co'itente0 9 con el co'itente tene'o)
'uc-a) relacione)0 Le da'o) 'uc-a) garant&a)4 +ero/
-el +ro*le'a )e origina en )u +ro+ia cul+a
-el +ro+ietario e) una +er)ona +or la cual Bno de*e'o) re)+onderC -argu'ento de
lo) art&culo) 1111 5 1113 )egundo +8rra.o del >3digo >i2il-0
E)to e) 'u5 i'+ortante4 +orque )eFala una e;ce+ci3n a la regla general de que/
-1N= )ie'+re4 el re)+on)a*le e) el con)tructor
- 2N= )ie'+re el +rotegido e) el +ro+ietario o co'itente0
- Por ello4 )i no e) +o)i*le -acerlo re)+on)a*le al +ro+ietario o dueFo de la o*ra4
?uega el +rinci+io general/
-Guiere decir que la co'+le?a re)+on)a*ilidad del con)tructor -+ro.e)ional4
e'+re)ario o contrati)ta- nace4 e;i)te4 )u*)i)te 5 )e +ro5ecta4 aEn cuando lo) acto) o
-ec-o) que +ro2ocan el daFo4 la .alla4 el de.ecto o la ruina de la o*ra4 2engan de
donde 2engan0 %engan el origen que tengan0
Como dice el artculo 2=;=9
si se trata de edificios o de obras en inmuebles<
destinados a larga duracin<
31
31
Rondina
recibidos por el que los encarg<
Y si se dan estas condiciones o presupuestos, el constructor es responsable de
ruina total o parcial, en los siguientes casos/
si la ruina procede del vicio de la construccin<
si procede de vicios del suelo<
o se origina en la mala calidad de los materiales<
aun cuando los materiales los haya provedo no el constructor sino otra persona
=propietario, proveedor, etc%tera;<
aun cuando la obra se haya hecho en terreno del locatario, es decir, el cliente,
propietario o comitente<
,n todos estos casos el constructor es responsable.
0 decimos KconstructorM queriendo signi8icar empresario, contratista o
pro8esional que contrata por obra global o a5uste al4ado.
!uiere decir que este constructor responde o se responsabiliza de los actos de/
los subcontratistas, empleados, obreros y subordinados<
de los que vendan el material<
y hasta de los actos o yerros del mismo propietario/ en caso de que los materiales
inadecuados los provea el comitente, o cuando las fallas son del terreno, que
tambi%n provee el propietario.
9 re)+ecto de lo) actore) de la o*ra4 queriendo ta'*i<n )er a*arcati2o 5 *u)cando la
'a5or cantidad de gente +ara que re)+onda o )e re)+on)a*ilice de la o*ra .rente al
+ro+ietario4 el c3digo )igue diciendo en e)te 'i)'o art&culo 1646/
la responsabilidad que este artculo impone al constructor, empresario o
contratista principal, se extender$ indistintamente, tanto al/
director de obra
como tambi%n al proyectista
CIDe qu modo se e:tienden estas responsabilidades a las otras
personasJ
CIDe qu modo asume el constructor las culpas, responsabilidades,
8allas o yerros de los otros actores de la obraJ
-,l cdigo nos dice que la responsabilidad se reparte de manera indistinta<
pero que tambi%n se reparte &seg6n las circunstancias+
y sin per.uicio de las acciones de regreso que pudieran competer.
Ello quiere decir que9
C)egEn la) circun)tancia)/ +orque no )er8 )ie'+re 5 en toda) la) o*ra) el 'i)'o
?uego de role)4 re+arto) incu'*encia) 5 re)+on)a*ilidade)J
-que ante un -ec-o4 una )ituaci3n o conducta) que +ro2oquen daFo)4 2icio) o
de.ecto) de la o*ra4 tendr8n que -acer)e cargo de B'anera indi)tintaC el con)tructor4
el e'+re)ario 5 el contrati)ta0
-%a'*i<n lo )er8 el +ro5ecti)ta 5]o el director0
-E inclu)o alguna otra .igura que +udiera -a*er tenido un rol rele2ante en la o*ra/
-conductor t<cnico
31!
Arquitectura Legal
-re+re)entante t<cnico de la o*ra o de la e'+re)a
- ad'ini)trador +ro.e)ional
- +ro5ecti)ta 5 calculi)ta de e)tructura)
- 5]o cualquier otro actor +rotag3nico de la +ro5ectaci3n4 direcci3n o conducci3n
de la edi.icaci3n0
=C El riesgo pro8esional y los riesgos creados 9 (" .E)%#&D"D E-
(". +,#".
E:isten actividades o pro8esiones que son, naturalmente, riesgosas.
Peligrosas. $ue llevan implcito un alto riesgo generado por la
misma tarea u o8icio. Entre los mdicos, el ciru5ano o el anestesista,
asumen altsimos riesgos 8rente a otras especialidades Ccomo los
dermatlogosC que no tienen riesgos pr:imos en sus tratamientos o
pra:is con los pacientes.
Entre lo) con)tructore) a)u'e 'enore) rie)go) quien +ro5ecta que el que dirige una
o*ra0 7 quien a)u'e una o*ra en +lanta *a?a de reducida e)cala tiene 'uc-o 'eno)
co'+ro'i)o de +eligro)idad que aquel que a)u'e el +ro5ecto o la conducci3n de un
edi.icio de altura0
,l principio de atribuir la responsabilidad sin culpa a quien asume riesgos
inherentes a su profesin, actividad u oficio, es una verdadera creacin de la
doctrina.
Ku)ta'ente +or *u)car 'anera) de cargar la) con)ecuencia) de -ec-o) que +ro2ocan
daFo4 a quien tenga la titularidad de la acci3n4 de la direcci3n o conducci3n del
+roce)o en donde )e 'ani.ie)ta el +er?uicio0
-%ratando de que la) 2&cti'a) no queden de)+rotegida)0
- Gue lo) inocente) no +aguen
- A)& )e lleg3 +or 2&a de tran).erencia del criterio a la atri*uci3n de la
re)+on)a*ilidad a lo) con)tructore)0
- 9 )e atri*u53 con dure:a4 con contundencia4 e)a re)+on)a*ilidad0
El constructor debe asumir los vicios, ruinas y 8allas de la obra, ya sea que
deriven9
de vicios de la construccin
de problemas del suelo =subsuelo, fundaciones;
de la mala calidad de los materiales.
32"
32"
Rondina
94 Rde)de qu< role) )e a)u'eT
del rol del constructor empresario o contratista<
del rol del profesional/ proyectista o director<
desde otros roles/ conductor t%cnico, administrador, estructuralista, etc%tera.
9 Rc3'o )e -acen cargoT
la ley dice que ser$n responsables de manera indistinta.
E)to Rquiere decir de 'anera con?untaT
o Rde manera simplemente mancomunada, es decir pagando una parte cada
unoS
o Rresponder$n de manera solidaria, es decir que todos deben todo el monto de
la indemnizacin, del arreglo, de la refaccinS
Parece que e) )olidaria'ente0 %odo) en con?unto 5 de 'anera co'En 5]o indi)tinta0
%odo) +ueden o de*en -acer)e cargo0 Porque quien lo +ague todo4 o +ague '8) que
lo) otro)4 o quien +ague )in -a*er tenido re)+on)a*ilidad en la) .alla)4 +orque )e
+uede +ro*ar que a otro le ca*e tal re)+on)a*ilidad4 +odr8 recla'ar el reintegro0
-RPor qu< el )i)te'aT
-RPor qu< tal )u'a de o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)T
- RPor qu< tal co'+ro'i)o ca)i ili'itadoT
0encillamente porque se trata de personas que asumieron una profesin que
tiene sus riesgos. Y entre los riesgos de la profesin, est$, .ustamente, el que
deban responder, que deban hacerse cargo. Deben pagar, indemnizar, o reparar
la obra defectuosa.
8odos y cada uno.
0in per.uicio de que despu%s, el inocente, pueda reclamarle a los dem$s lo que
pag por culpa de ellos.
Aie'+re *u)ca'o) el )&'il de la re)+on)a*ilidad +or conducir una '8quina
+eligro)a0
7 del conductor de un auto'32il que +ro2oca con )u 2e-&culo un daFo a tercero)4
en )u) +er)ona) o en )u) co)a)0
9 deci'o) que +ara arreglar lo) daFo)4 la) le)ione)4 -erida) o +er?uicio) que +uedo
+ro2ocar a una 2&cti'a inocente4 con 'i auto4 +oco i'+orta que )e 'e +ueda +ro*ar
que actu< con cul+a0
Lo que i'+orta e) inde'ni:ar a quien )u.ri3 el daFo0 Lo urgente e) re+arar al otro4
que re)ult3 2&cti'a del )inie)tro0 9 aunque todo -u*iera )ido ni '8) ni 'eno) que
un accidente0 E) decir4 que todo )e -a5a de*ido a una +eno)a e2entualidad4 )in
cul+a de nadie0 Lo urgente0 Lo o*ligatorio4 e) que re+are'o) a la 2&cti'a0 RPor
qu<T4 )encilla'ente +orque/
-al +oner un auto en la calle 5a e)to5 generando rie)go)J
-aunque condu:ca con +rudenciaJ
-aunque )ea cuidado)o en tener el auto en condicione)J
321
Arquitectura Legal
-aunque 5o )ea un *uen conductorJ
-aunque cu'+la riguro)a'ente toda) la) ordenan:a) 5 regla'ento) del tr8n)itoJ
-Aunque nadie 'e +ueda incul+ar de negligencia4 i'+rudencia4 i'+ericia en el arte
de 'ane?ar4 ni tran)gre)i3n de la) nor'ati2a)0
-Aunque 5o +rue*e que no tu2e ni la '8) le2e )o'*ra de cul+a en el -ec-o4 )i -u*o
daFo4 alguien lo tienen que re+arar0
9 )i alguien tiene que +agar4 que no )ea la 2&cti'a0
"on sus seme.anzas y diferencias.
"on la distancia que pueda existir entre el riesgo del automvil y el riesgo de la
construccin, el principio es el mismo/
el que genera el riesgo,
el que expone a los dem$s, a las cosas, a los bienes, a un peligro, es el que paga.
Aunque fuera sola y 6nicamente, por haber generado el riesgo. ,n nuestro caso,
por haber e.ercido la construccin, una industria, que por sus caractersticas, por
el uso de m$quinas, ocupacin de m6ltiple mano de obra, y la conformacin de
t%cnicas y ordenamientos comple.os y riesgosos, genera sus propios y notorios
riesgos para las personas y los bienes. #ara la misma obra, para los inmuebles
linderos, y para los terceros que algo alguna vez, tengan algo que ver con la obra.
>C .iniestros, accidentologa. Previsiones de &nseguridad. 1igiene y
.eguridad de las +bras de "rquitectura. (a ley l@.<?> y el Decreto
@22R@=
El te'a de la Aeguridad de la) 7*ra) de >on)trucci3n 2iene +re)ent8ndo)e co'o
un i'+erati2o que no) o*liga a +re2erlo co'o 'ateria +rinci+al del que-acer de lo)
arquitecto) con)tructore)0
Aunque de)de )ie'+re la )eguridad e)tu2o co'+rendida en la) +reocu+acione) 5
tarea) del +ro5ecti)ta 5 del director de la o*ra4 a-ora )e no) i'+one co'o 'ateria
aut3no'a 5 de creciente inter<) 5 co'+le?idad0 Porque ta'*i<n la) o*ra) crecen en
di'en)ione) 5 en co'+le?idad0 9 ta'*i<n lo) riego) )e acrecientan4 5 no) 'ue)tran
la +reocu+ante .recuencia de lo) )inie)tro)4 de lo) accidente)0 9 +or ende la
)inietralidad 5 la accidentolog&a i'+l&cia en toda con)trucci3n0
En ambos supuestos nos en8rentamos a situaciones provocadas por
casos 8ortuitos.
- El accidente se debe entender como lo que ocurre por una
coincidencia de 8actores que resultan de una concatenacin de
causas derivantes en daDos y per5uicios.
- El siniestro indica que adem*s de lo accidental se pudo dar con
componentes voluntarios y participaciones culpables o
inculpables de acciones o 8actores umanos intervinientes.
322
322
Rondina
-
En la ra&: eti'ol3gica de a'*a) +ala*ra) )e da cuenta de lo que +uede re+re)entar la
ace+ci3n 'oderna del 2oca*lo/
accidente de adcado/ caer cerca. Re+re)enta el gol+e4 la ca&da o la con)ecuencia
daFo)a de un -ec-o ine)+erado4 no querido4 no *u)cado4 +ero que +udo4 en 'uc-o)
ca)o)4 )er e2itado o*rando con cuidado4 atenci3n 5 +re2i)i3n0
siniestro hace referencia a lo que sobreviene por ocurrencia de lo que no debe
ser0 La +ala*ra tiene que 2er con lo contrario a die)tro4 a derec-o0 Lo )inie)tro e) lo
que +a)a co'o re)ultado de lo) -ec-o) dolo)o) de alguien0 7 +or coincidencia de
.actore)4 aEn ca)uale)4 +ero que 2ienen a re+re)entar una de)graciada con)ecuencia0
,n nuestras materias se dan frecuentemente siniestros y accidentes. ,n casi
todos los casos corresponde al profesional, al empresario, al principal de la obra,
asumir las consecuencias da1osas.
Aal2o que el +ro+ietario e)t< en +o)e)i3n de la o*ra0 Gue tenga la ad'ini)traci3n o
e)t< e?erciendo de 'anera continuada 5 )in interru+cione) la posesin o
dominialidad de la obra0 En tale) ca)o) de*er8 el +ro+ietario a)u'ir la)
con)ecuencia) de accidente)4 -ec-o) .ortuito) o )inie)tro) e in.ortunio) que +uedan
+ro2ocar daFo) a la o*ra4 a tercero)4 a lo) 'ateriale) a+ro2i)ionado) o ele'ento)
con)er2ado) en el lugar0
La) co)a) +erecen +ara )u dueFo/ res perit domino, co'o dec&an lo) antiguo)0
El +ro.e)ional no a)u'ir8 re)+on)a*ilidad +or +<rdida)4 )al2o que tenga la +o)e)i3n
o tenencia del in'ue*le4 que go*ierne el o*rador4 que tenga la) lla2e) del candado
de acce)o4 que e)t< a cargo de la) co)a)4 del +er)onal4 del 'aterial a+ro2i)ionado4 de
la o*ra en )&0 En tal ca)o )e -ar8 cargo de lo) accidente) 5 )inie)tro)4 )i no )e -a
con2enido lo contrario0
0i por caso fortuito, por accidente o siniestro &se destruye la obra por caso
fortuito+ como dice el artculo :@9H del "digo "ivil, el profesional o locador de
obra o servicios &no puede reclamar ning6n estipendio...+ a no ser que la obra
est% terminada y el propietario est% en mora para recibirla. 2 que la destruccin
provenga de la mala calidad de los materiales, con tal de que el locador haya
advertido esta circunstancia, oportunamente, al due1o de la obra...
,n tal caso, como prev% el cdigo, &el que se ha obligado a poner su traba.o o
industria, no puede reclamar ning6n estipendio+.
;a siniestralidad " la accidentologa -acen re.erencia a la con)ideraci3n t<cnica o
cient&.ica de la incidencia de lo) -ec-o) .ortuito) 5 de)graciado)4 de la) alteracione)
del orden nor'al de la) co)a) con re)ultado) +er?udiciale)0 ,e la ru+tura de lo)
)uce)o) +re2i)to) 5 +re2i)i*le)4 con con)ecuencia) .une)ta) o +er?udiciale)0
%oda) e)ta) alternati2a) que no )iendo nor'ale) -+or lo 'eno) no )e )u+onen de
ocurrencia +re2i)ta4 aunque )& +ueden 5 de*en )er +re2i)i*le)- )e +re)entan
alterando la rutina de la) o*ra)0
-Gue ade'8) de +ro2ocar daFo) en la) +er)ona) 5 lo) *iene)4 2ienen a alterar la)
323
Arquitectura Legal
relacione) de o*ligaci3n4 daFo 5 re)+on)a*ilidad0
-Gue ade'8) ro'+en la) ecuacione) econ3'ica) +or la) ine)+erada) +<rdida) que
)igni.ican +ara quiene) de*en cargar con la) con)ecuencia)0
- 9 tienen en la acti2idad de la con)trucci3n una ocurrencia o recurrencia que
'uc-a) 2ece) no +uede )er total'ente +re)u'ida0
- #uc-a) 2ece) )e dan en ca)o)4 en )ituacione) 5 o*ra) que 'ue)tran un adecuado
ordena'iento 5 'edida) de )eguridad o de +re2i)i3n ta'*i<n *uena) o
nor'ale)0
- 7tra) 2ece) o*edecen a .alla) -u'ana)0
- 9 'uc-a) '8) a .alta de cuidado4 de +recauci3n 5 de +re2encione)0
9 )i no) +reocu+a la )eguridad e integridad de la o*ra 'aterial4 'uc-o '8) no)
concierne 5 +reocu+a la )eguridad de la) +er)ona) que ocu+a'o) en la) o*ra)0 94
con 2i)ta) al u)o 5 duraci3n de la o*ra4 ta'*i<n no) de*e +reocu+ar la )eguridad
de la) +er)ona) que durante la 2ida Etil de la con)trucci3n4 2i2ir8n4 tra*a?ar8n o
tran)itar8n +or la que o*ra que -e'o) con)truido0
En nue)tro +a&) el te'a de la 1igiene 5 la Aeguridad de la) 7*ra) de Arquitectura4
e)t8 co'+rendido 5 contenido en la) +re2i)ione) de la le5 nacional 1!057 5 en un
decreto regla'entario re.erido e)+ecial'ente a la Aeguridad en la) 7*ra) de
>on)trucci3n0
Ai *ien )e trata de una Ble5C de la dictadura 'ilitar entonce) go*ernante H a*ril de
1!72- )e -a 'antenido co'o nor'a *8)ica de e)ta 'ateria0
>laro que en lo que no) concierne4 e)t8 de)arrollada en el decreto que trata de
la con)trucci3n4 el citado !11 del aFo 1!!60
,ice e)ta le5 1!057 que/
- La -igiene 5 )eguridad en el tra*a?o co'+render8 la) nor'a) t<cnica) 5 'edida)
)anitaria)4 +recautoria)4 de tutela o de cualquier otra &ndole4 que tengan +or
o*?eto/
- A= +roteger la 2ida4 +re)er2ar 5 'antener la integridad )ico.&)ica de lo)
tra*a?adore)J
- M= +re2enir4 reducir4 eli'inar o ai)lar lo) rie)go) de lo) di)tinto) centro) o
+ue)to) de tra*a?oJ
- >= e)ti'ular 5 de)arrollar una actitud +o)iti2a re)+ecto de la +re2enci3n de lo)
accidente) o en.er'edade) que +uedan deri2ar)e de la acti2idad la*oral0
?C .eguros generales y especiales para la obra . (as ".#.'. y la ley
3;.<<>9 de .eguros de #iesgos del 'raba5o.
(os seguros en general tienen su origen en un contrato. /ediante el
pago de lo que se llama prima o premio, el asegurado obtiene de la
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324
Rondina
empresa aseguradora que sta asuma los riesgos que se convengan.
$ue pueden ser de distintos tipos, de di8erente origen y de muy
distinta suma o cantidad. 'iene de particular que lo que toma a su
cargo el asegurador es una prestacin eventual. #or eso el seguro no
es conmutativo sino que es aleatorio .
Es decir, que las partes no saben a ciencia cierta cu*l es el monto de
su prestacin. En realidad es aleatorio para el asegurador, ya que el
asegurado sabe que tiene que pagar una suma determinada.
En la) o*ra) )e utili:an lo) )eguro) generale)/
-lo) que cu*ren lo) rie)go) de lo) *iene)4 de la) co)a)4 de la) '8quina)0
-%a'*i<n )e de*en a)egurar lo) o*rero) 5 la) de'8) +er)ona) e'+leada) en la o*ra0
-Ae trata del )eguro o*ligatorio +or 'uerte o le)ione) (accidente) de tra*a?o o
en.er'edade) +ro.e)ionale)=0
-A-ora in)tru'entado 'ediante el )i)te'a de la) A0R0%0/ la) A)eguradora) de lo)
Rie)go) del %ra*a?o0
94 .inal'ente4 el )eguro '8) +ro+io 5 e)+ec&.ico de la) o*ra)/ el seguro de caucin.
,ste seguro protege a las obras. #rotege al comitente ante eventuales
incumplimientos del constructor.
En el ca)o de la cauci0n )e trata de un )eguro que tiene una 'odalidad di.erente/
-lo to'a el con)tructor4
-lo +aga <l 'i)'o4
-+ero en realidad lo a)egura al co'itente o +ro+ietario de la o*ra contra
incu'+li'iento) del con)tructor0
-Por e)o +3li:a o garant&a del )eguro la to'a 5 la +aga el contrati)ta 5 )e la entrega
al co'itente0
-9a que el co'itente4 ante .alla)4 2icio)4 de.ecto) o ruina de la o*ra4 +edir8 al
con)tructor que )e la) re+are0
-Ma?o a+erci*i'iento4 con la ad2ertencia4 de que )i no lo +aga o no lo arregla el
con)tructor4 )e -ar8 el recla'o a la co'+aF&a a)eguradora +ara que )e -aga cargo de
lo) +ago) 5]o de lo) arreglo)0
@C DaDo
,aFo4 del lat&n damnun4 que )igni.ica -erir4 daFar4 de)'erecer4 +er?udicar0 >o'o
ta'*i<n a+licar una +ena0 7 +ro2ocar detri'ento) en el cuer+o o en lo) *iene) de
la) +er)ona)0
En el lengua?e ?ur&dico ta'*i<n acoge'o) e)te )igni.icado co'En de la +ala*ra0 9
co'o ele'ento que ti+i.ica a la re)+on)a*ilidad ?ur&dica4 recorre'o) lo) art&culo)
del >3digo >i2il que lo +re2<n/
325
Arquitectura Legal
-el re)arci'iento de lo) daFo) con)i)tir8 en la re+o)ici3n de la) co)a) a )u e)tado
anterior4 e;ce+to )i .uera i'+o)i*le4 en cu5o ca)o la inde'ni:aci3n )e .i?ar8 en
dinero0 %a'*i<n +odr8 el da'ni.icado o+tar +or la inde'ni:aci3n en dinero0
(art&culo 1"3 del >3digo >i2il=0
-el da1o comprende no slo el per.uicio efectivamente sufrido sino tambi%n la
ganancia de que fue privado el damnificado por el acto ilcito y que en este
cdigo se designa por las palabras p%rdidas e intereses =artculo :H@?;.
En realidad nosotros ablamos de un daDo emergente, el daDo en s, y de la
ganancia esperada. " esta la denominamos lucro cesante.
-la o*ligaci3n de re)arcir el daFo cau)ado +or lo) acto) il&cito) co'+rende ade'8)
de la inde'ni:aci3n de +<rdida) e intere)e) la re+araci3n del agra2io 'oral
oca)ionado a la 2&cti'a (art&culo 1"7 del c3digo=0
habr$ da1o siempre que se causare a otro alg6n per.uicio susceptible de
apreciacin pecuniaria, o directamente en las cosas de su dominio o posesin o
indirectamente por el mal hecho a su persona o a sus derechos o facultades
=artculo :H@>;.
(a a8ectacin del que su8re un daDo, puede producirse como vemos
en los bienes, en los intereses, en la misma persona del agraviado o
vctima. -osotros, en la materia que nos interesa, podemos prever
genricamente los daDos que pueden a8ectar las obras9
CaOClos m*s graves son las denominadas ruinas9 la ruina total que e) equi2alente
al de)'orona'iento4 al e)trago o de)a)tre total de la edi.icaci3n0 La ruina +arcial
que no tiene 'edida +re2i)ta0 Gue +uede )er la ca&da de alguna +arte de la
con)trucci3n0 Puede )er el arruina'iento +re'aturo4 +reco:4 del edi.icio4 que lo
torne ina+to4 inadecuado +ara )u) .ine)0 Gue re)ulte in-a*ita*le0 Gue )e 2uel2a
total'ente anti-.uncional4 inadecuado4 ruino)o0
bOC los m*s genricos se llaman vicios de la obra. Ae -a*la de 2icio) oculto) 5
a+arente)0 Pero )a*e'o) que lo) 2icio) +ara que )e +uedan recla'ar de*en e)tar4
o*2ia'ente4 a la 2i)ta0 Aer 2i)i*le)4 o +or lo 'eno)4 de*en )er a+arente)4
detecta*le)4 +or la 'irada co'En del 'i)'o co'itente4 que nor'al'ente e) lego4
ignorante en 'ateria de con)truccione)0 7 +or )u +ro.e)ional re+re)entante4 )i la
o*ra tu2o un director que 2igila 5 controla en no'*re de )u re+re)entado0
cOCotras cali8icaciones a utili4ar son las de 8allas, de8ectos, 8altas, de8iciencias o
malas terminaciones de la obra.
7 co'o dice el art&culo 1647 del c3digo ci2il/
- &la falta de conformidad del traba.o con lo estipulado+0
- En e)te 'i)'o art&culo el c3digo no) ad2ierte que Bel e'+re)ario -con)tructor-
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Rondina
quedar8 li*re +or lo) 2icio) a+arente) de la o*raC una 2e: que el co'itente la
reci*a0 L3gica'ente4 que la +urga o li*eraci3n de lo) 2icio) +or el acto de
rece+ci3n -ace re.erencia a cuando el co'itente-+ro+ietario reci*e la o*ra 5 lo)
2icio)4 .alla) o de.ecto) )e 2en0 Aon a+arente) a )i'+le 2i)ta4 5 +e)e a ello4 la
reci*e igual0 Ain recla'o4 )in +rote)ta4 )in con)tancia en acta o )in inti'aci3n o
recla'o +ara que +roceda a la )oluci3n o al arreglo de tale) 2icio)0
0abemos que, en caso de que el propietario decida reclamar por estos vicios que
est$n aparentes, o que estando ocultos se tornan aparentes en el lapso de la
garanta de los :CH meses, debe hacer el reclamo antes de que se cumplan @H
das. Dos meses desde la aparicin del vicio, falla o defecto.
Y puede esperar todava un a1o para que el constructor los arregle o corri.a.
#asados esos doce meses de tolerancia o espera, prescribe, caduca el derecho a
reclamar los arreglos.
2BC 1ecos ilcitos
En una interesante nota que pone el codi8icador, nos e:plica que los
actos lcitos son siempre KaccionesM o e:presiones de la voluntad.
(os actos ilcitos pueden ser acciones u omisiones. Porque tambin
se comporta ilcitamente quien actAa por omisin. Es decir, quien
no ace lo que la ley le manda. 0 esto es muy evidente en nuestras
materias.
Act6a tan ilcitamente, tan ilegalmente, quien hace algo malo como
quien no hace lo que el contrato, la ley, las normas del buen arte de
la construccin, le ordena.
Re)+ecto de la re)+on)a*ilidad +or 2icio4 .alla o de.ecto4 e) tan gra2e no -acer algo
que e) +reci)o4 que e) nece)ario0 >o'o -acerlo 'al0 >o'+letando e)ta)
con)ideracione) +ode'o) agregar lo e)ta*lecido +or el 'i)'o >3digo >i2il en el
art&culo 1"66/
-NingEn acto 2oluntario tendr8 el car8cter de il&cito )i no .uere e;+re)a'ente
+ro-i*ido +or la) le5e) ordinaria)4 'unici+ale) o regla'ento) de +olic&aJ 5 a ningEn
acto il&cito )e le +odr8 a+licar +ena o )anci3n de e)te c3digo )i no -u*iere una
di)+o)ici3n de la le5 que la -u*iere i'+ue)to0
No)otro) no) e)ta'o) re.iriendo a lo) B-ec-o) il&cito)C co'o generadore) de la
re)+on)a*ilidad del arquitecto o con)tructor0
-,e all& )e deri2an lo) conce+to) que no) +odr&an colocar .rente a la nece)idad de
327
Arquitectura Legal
re+arar la o*ra4 de inde'ni:ar al co'itente4 de re)+onder ante lo) tercero)0
-,e a)u'ir4 en .in4 la totalidad de la) deri2acione) -o re)+on)a*ilidade)- que )e
+ueden generar con 'oti2o u oca)i3n de una o*ra0
-Por el e?ercicio del o.icio de con)truir0
#or asumir el rol de proyectista o director de obra.
#or conducir t%cnicamente o e.ecutar una edificacin.
#or administrarla.
#or representar al constructor y al propietario en la obra.
#or tener la vigilancia y control.
#or ser la persona autorizada a construir, y por eso, tener la obligacin de
conocer los reglamentos municipales.
"mo y en qu% lugar de la ciudad se debe construir.
De cmo se deben documentar las obras.
De cmo se deben contratar a los obreros.
De qu% manera se liquida, se paga y se documenta una medianera que
utilizamos para edificar nuestro proyecto.
"ctos, acciones y omisiones. 1ecos y 8altas. &n8racciones o situaciones que, sin
buscarlas, sin provocarlas, pueden provocar daDos al comitente, a la obra o a
terceros.
22C DaDo material y daDo moral
Ai no) qued8ra'o) con e)ta Elti'a de.inici3n -que -ace'o) en el nE'ero anterior-
+odr&a'o) co'en:ar a -a*lar de daFo 'aterial/ cuando +or nue)tra cul+a
+ro2oca'o) un +er?uicio/
- una le)i3n a lo) derec-o) o *iene) de lo) otro)0
- Pero ta'*i<n cuando actuando )in cul+a4 )in ninguna re)+on)a*ilidad de ti+o
+er)onal4 directa4 de*e'o) a)u'ir la re)+on)a*ilidad de ti+o o*?eti2a4 indirecta0
- Aencilla'ente +orque )o'o) titulare) de una o*ra4 de un tra*a?o4 de una
e'+re)a4 de un con?unto que tra*a?a *a?o nue)tra) 3rdene) o direcci3n0
9 co'o )ie'+re -a*la'o) de la re+araci3n integral4 de la )ati).acci3n total4 de de?ar
a la 2&cti'a del daFo4 inde'ne0
De.arla &indemnizada+.
E) decir4 *u)car que 2uel2a a tener el e)tado anterior al -ec-o que le +ro2oc3 el
daFo0
-Ai la ca)a tiene 2icio)4 re+arar lo) 2icio)0
- Ai de*i3 +agar algo4 reintegrarle el dinero0
- Ai no +ode'o) reintegrarle la) co)a) al e)tado anterior4 -a*r8 que +agar0
- >o'o co'+en)aci3n0
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Rondina
- A)& lo quiere el >3digo >i2il cuando no) dice/
- el re)arci'iento de daFo) con)i)tir8 en la re+o)ici3n de la) co)a) a )u e)tado
anterior4 e;ce+to )i .uera i'+o)i*le4 en cu5o ca)o la inde'ni:aci3n )e .i?ar8 en
dinero0 %a'*i<n +odr8 el da'ni.icado o+tar +or la inde'ni:aci3n en dinero
-art&culo 1"30
Para distinguir el daDo material del daDo moral, el cdigo deca9
la obligacin de resarcir comprende la indemnizacin de p%rdidas e intereses<
y tambi%n el agravio moral que el hecho hubiera hecho sufrir a las personas,
molest$ndolas en su seguridad personal, o en el goce de sus bienes, o hiriendo a
sus afecciones legtimas =vie.a redaccin del artculo :HA>, cambiado en :?@>;.
Por e)o4 )i de)ea'o) e)que'ati:ar a'*o) conce+to)4 dir&a'o)/
D"S+ /"'E#&"(
Aon lo) daFo) 5 +er?uicio)/
-daFo e'ergente 5 lucro ce)ante0
- Lo que )e e)ti'a directa'ente en 2alore)0
- 7 en o*ra) 5 accione) de re+araci3n o de re.acci3n/
- 2ol2er la) co)a) al e)tado anterior
- o *ien +agar )u 2alor0
- 7 la di)'inuci3n de )u 2alor0
- 7 lo que cue)te arreglar4 re+arar o 2ol2er a co'o e)ta*a ante) del -ec-o
daFo)o0
/l da-o material tiene dos formas de ser reparado' arreglando la cosa
o pagando un valor en dinero
D"S+ /+#"(
1erida) o a.ectacione) de ti+o )u*?eti2o4 e)+iritual4 'oral4
- en el +re)tigio4 en lo) a.ecto)4 en la integridad de la +er)ona0
- >uando )e di.a'a4 cuando )e la)ti'a0
- ,e 'anera aut3no'a o co'o con)ecuencia agregada de un daFo 'aterial0
- Ai la o*ra )e deteriora 5 )e torna in-a*ita*le0
- Ae de*e reconocer el arreglo4 la re.acci3n4 la re+araci3n0
- Ello )er&a el daFo 'aterial 5 la re+araci3n +uede )er en la 'i)'a co)a o
'ediante +ago en dinero0
- #ero la angustia, las molestias, los pesares que provoca el mismo hecho,
constituyen el da1o moral.
- Y su indemnizacin es a trav%s del pago en dinero. 0olamente se paga con
dinero.
32!
Arquitectura Legal
23C #eparacin integral
,e?ar la) co)a) tal co'o e)ta*an en el 'o'ento del daFo0
-Reco'+oner4
-inde'ni:ar4
-re+arar4
- )ati).acer0
- 7 co'o dec&an lo) antiguo)/ sarciosartire0
- 7 dando '8) .uer:a a la +ala*ra/ resartio/ resarcir.
- Re+arar4 en'endar4 re'endar0
- @ol2er a +oner de nue2o0
- Por ello ta'*i<n -a*la'o) de re)arci'iento co'o )in3ni'o de la re+araci3n
co'+leta4 glo*al4 integral0
Ai el daFo e) la ru+tura de la integridad del otro )u?eto0
Ai el daFo re+re)enta una o.en)a4 una le)i3n4 una -erida4 una tran)gre)i3n
da'ni.icante de lo) derec-o)4 de la +ro+iedad4 de lo) *iene)4 de la +er)ona del otro0
En la 2er)i3n del daFo 'aterial0
2 tambi%n puede representar como consecuencia directa o indirecta, el poner al
otro en situacin de angustia, de dolor, de pesar, de miedos o temores, de
desestabilizacin squica.
De afrenta o vergYenza. Y esto se denomina &da1o moral+. 8enemos dos caminos
de reparacin/
2NOCpara la reparacin integral del daDo material, o patrimonial o econmico,
)e de*e -a*lar en el lengua?e de lo) +e)o) 5 de lo) co)to) econ3'ico)/ cuanto cue)ta
re+arar la co)a4 o entregar una co)a nue2a 5 )e'e?ante0 >u8nto 2ale re+arar la o*ra4
quitarle lo) 2icio) que 2a5an a+areciendo4 )acarle la) .alla) o lo) de.ecto)0 9 la)
deri2acione) 'ateriale) o econ3'ica)/ )i el +ro+ietario de*e de?ar la ca)a4 o cerrar
el negocio4 )e +agar8n lo) alquilere) o el -otel en el que de*e 2i2ir entre tanto0 7 )e
le inde'ni:ar8 +or la ce)aci3n de la) 2enta) 'ientra) dure la re+araci3n0
3NO.Cen el otro caso, se 8i5ar*n indemni4aciones como precios, como pagos, co'o
reco'+en)a)4 co'o inde'ni:acione) +ara a5udar a )o*relle2ar la +ena4 la angu)tia4
el dolor4 +ro2ocado +or el 'i)'o -ec-o o +or la 'i)'a )ituaci3n daFo)a0
>o'o no) lo aclara el c3digo ci2il/
-)e lla'an daFo) e intere)e) el 2alor de la +<rdida que -a5a )u.rido 5 el de la
utilidad que -a5a de?ado de +erci*ir el acreedor de la o*ligaci3n4 +or la ine?ecuci3n
de <)ta a )u de*ido tie'+o -art&culo 51!-
33"
33"
Rondina
R1a)ta d3nde de*e'o) re)+onderT
-en el re)arci'iento de lo) daFo) e intere)e) )3lo )e co'+render8n lo) que .ueren
con)ecuencia in'ediata 5 nece)aria de la .alta de cu'+li'iento de la o*ligaci3n
-art&culo 52"-
R5 )i -u*iera con)ecuencia) 'ediata)4 '8) indirecta)T
-)i la ine?ecuci3n de la o*ligaci3n .ue)e 'alicio)a lo) daFo) e intere)e)
co'+render8n ta'*i<n la) con)ecuencia) 'ediata) -art&culo 521-
Rqu< no) dice el >3digo >i2il del daFo 'oralT
-en lo) ca)o) de inde'ni:aci3n +or re)+on)a*ilidad contractual4 el ?ue: +odr8
condenar al re)+on)a*le a la re+araci3n del agra2io 'oral que -u*iere cau)ado4 de
acuerdo con la &ndole al -ec-o generador de la re)+on)a*ilidad 5 circun)tancia) del
ca)o -art&culo 522-
9 ta'*i<n )e e;+re)a/
--a*r8 daFo )ie'+re que )e cau)are a otro algEn +er?uicio )u)ce+ti*le de
a+reciaci3n +ecuniaria4 o directa'ente en la) co)a) de )u do'inio 5 +o)e)i3n (daFo
'aterial= o indirecta'ente +or el 'al -ec-o a )u +er)ona4 a )u) derec-o) o
.acultade) (daFo 'oral= -art&culo 1"6J
Luego el c3digo e;+lica el daFo e'ergente 5 el lucro ce)ante/
-el daFo co'+rende no )3lo el +er?uicio e.ecti2a'ente )u.rido
-)ino ta'*i<n la ganancia de que .ue +ri2ado el da'ni.icado +or el acto il&cito
- 5 que en e)te c3digo )e de)igna +or la) +ala*ra) +<rdida) e intere)e)
6inal'ente4 ta'*i<n 2e'o) c3'o )e entiende a la re+araci3n integral o
re)arci'iento/
- el re)arci'iento de daFo) con)i)tir8 en la re+o)ici3n de la) co)a) a )u e)tado
anterior4
- e;ce+to )i .uera i'+o)i*le4
- en cu5o ca)o la inde'ni:aci3n )e .i?ar8 en dinero0
- %a'*i<n +odr8 el da'ni.icado o+tar +or la inde'ni:aci3n en dinero -art&culo
1"3-0
todo el que e.ecuta un hecho que por su culpa o negligencia ocasiona un da1o a
otro, est$ obligado a la reparacin del per.uicio. ,sta obligacin es regida por las
mismas disposiciones relativas a los delitos del derecho civil.
"uando por efecto de la solidaridad derivada del hecho uno de los coautores
331
Arquitectura Legal
hubiere indemnizado una parte mayor que la que le corresponde, podr$ e.ercer la
accin de reintegro artculo ::H?0
>o'o +uede a+reciar)e cuando uno +aga4 arregla o inde'ni:a todo o cuando a)u'e
lo que el otro +ro2oc34 co'o en una o*ra4 +uede re+etir4 o recla'ar que le
de2uel2an la) +arte) +ro+orcionale)0 %al co'o ta'*i<n lo +re2< el art&culo 1646 del
'i)'o >3digo >i2il0
27C #eposicin de la obra al estado ideal
Esta previsin tiene un car*cter limitado y meramente re8erencial.
Porque no siempre es posible reponer las cosas al estado en que
idealmente, con una pretensi0n de m14ima, se pretende reponer
En los accidentes de tr*nsito ablamos 8recuentemente de la
pretensin del conductor del automvil antiguo que pretende que,
tras un accidente, el seguro le pague un coce nuevo.
(o mismo ocurrir* con el inmueble construido o re8accionado. -o
siempre es posible volver a poner la casa como nueva. .eguramente
los aDos que transcurran en el uso normal de las cosas, de las
instalaciones, de los elementos complementarios, no permitir*n que
todo lu4ca y relu4ca como 8lamante.
Como en todo el captulo de las reparaciones por responsabilidad del
constructor, sostenemos que9
la responsabilidad es ilimitada en los casos, en los supuestos, pero no es
ilimitada en el gasto o en el costo de la efectivizacin de la responsabilidad<
la reparacin, la refaccin, el resarcimiento o &enmienda+ de una situacin de
vicio, falla, defecto o arruinamiento de la obra no puede llevarnos a situaciones
ideales.
0e impone que en estas cosas debamos ser muy realistas.
"autos, criteriosos, prudentes, tanto en la apreciacin de los da1os, en la
evaluacin de la responsabilidad como en la extensin de la reparacin.
332
332
Rondina
2;C #e8accin por el propietario o por terceros
En las obligaciones de acer. En las responsabilidades que se
derivan de esas obligaciones, la reparacin natural ser* la
reposicin de las cosas al estado en que deben estar.
La 'anera '8) ?u)ta de Binde'ni:arC e)/
:F;obligar al responsable, en nue)tro ca)o al arquitecto o con)tructor4 a ter'inar
*ien la o*ra0 9 )i a+arecen .alla) o 2icio)4 a re+ararla0
CF; en el caso de que sea imposible que el con)tructor arregle o re+are lo) 2icio)4
+odr8 <l 'i)'o de)ignar a otro0
9F; el propietario podr$ pedir que se le pague la indemnizacin, en lugar de
e)+erar a que el con)tructor le )olucione el +ro*le'a0
En tal ca)o )e 2er8 )i el tra*a?o a reali:ar requiere/
A= la +re)encia del 'i)'o con)tructor
M= e2aluar la +o)i*ilidad de que4 no re+ar8ndo)e el 2icio4 o re+ar8ndolo 'al4 )e
agra2e la )ituaci3n de toda la o*ra0
"dem*s, y por un elemental principio de racionalidad y economa9
a; siempre se debe preferir que el mismo constructor que hizo la obra, haga la
reparacin<
*= si ello no fuera posible, se de.ar$n bien aclaradas las cosas para que, si se
derivan efectos m$s da1osos o de verdadero riesgo de la obra, no se vuelva a
reclamar al constructor.
9a que4 )e +odr8 aclarar que/ al no -a*er)e arreglado *ien 5 en el de*ido tie'+o4 la)
co)a) )e agra2aron +or cul+a del 'i)'o +ro+ietario que eligi3 no darle o+ortunidad
al con)tructor de la o*ra +ara que )ea <l 'i)'o quien la re+arara0
2<C (os daDos durante la e5ecucin de la obra
E)to) daFo) ocurrido) durante el +er&odo de e?ecuci3n )on lo) que +ro+ia'ente )e
333
Arquitectura Legal
lla'ar8n lo) de Bre)+on)a*ilidad contractualC0
9a que )i *ien e;i)te un Bante)C 5 ta'*i<n un Bde)+u<)C en la o*ra4 el tie'+o
.uerte4 en donde )e 2i2e la inten)idad 5 +lenitud de la eta+a contractual4 e) durante
la e?ecuci3n0
Ade'8) de*e'o) ad2ertir que en e)te tie'+o la totalidad de la o*ra )e le )o'ete al
arquitecto4 director de o*ra 5 con)tructor0 ^l 'ue2e a la gente4 ordena lo) 'ateriale)
5 e?ecuta el +rogra'a +re-e)ta*lecido0
%odo lo que ocurra en e)to) tra'o)4 )er8 de )u e;clu)i2a co'+etencia 54 +or ende4
de )u total 5 e;clu)i2a re)+on)a*ilidad0
Aal2o que/
:F; haya varios profesionales con incu'*encia)4 role) 5 turno) de*ida'ente
di.erenciado)J
CF; que el propietario siga en forma protagnica ligado al desarrollo de la obra.
Ello ocurre cuando el 'i)'o +ro+ietario e) el ad'ini)trador4 o cuando i'+ul)a lo)
tra*a?o) 'ediante )i)te'a) de e?ecuci3n +or unidade)4 +or 'edida)4 o con )uce)i2o)
contrati)ta) que el 'i)'o trae a la o*ra 5 a )u) re)+ecti2o) contrato)0
Desde estos criterios debemos seguir traba5ando.
3o en una pretendida disminucin de la responsabilidad del constructor.
- 0implemente tratamos de racionalizar sus alcances.
- De acotar los t%rminos de una responsabilidad que, sin tratamiento o
interpretacin adecuados, termina condenando al profesional o al empresario
a una garanta inacabada.
- Iaranta y responsabilidad que pueden aparecer como interminables en el
t%rmino y en los alcances econmicos de la seguridad pretendida por la ley.
- #orque existen $leas, riesgos, incertidumbres en todo contrato de obra.
- 'a mayor parte de tales riesgos deben ser asumidos por el constructor.
- #ero una dosis variable de imprevisibles son naturalmente tomados por el
propietario.
- "uando, por e.emplo, %l mismo acompa1a a la obra en el seguimiento
inmediato de las muy variadas alternativas que se vayan presentando.
-
3inguna obra es tan lineal, tan rutinaria, tan proli.a y pare.a como para que no
se interpele frecuentemente al propietario.
#ara que no se lo participe de necesidades, dificultades, impedimentos y
altiba.os.
Desde la falta de un material que deba ser reemplazado.
)asta la enfermedad o incumplimiento de un contratista, o la alteracin de los
pagos
334
334
Rondina
o cierta discontinuidad del flu.o de inversiones seg6n el cursograma imaginado.
>ada con2ocatoria4 cada di.icultad4 cada )ituaci3n de con.licto o alteraci3n que
recla'e la +re)encia del +ro+ietario4 'arcar8 )egura'ente/
1N=- )u integraci3n a la 'a)a de la) deci)ione) que intente )u+erar el +ro*le'aJ
2N=- lo) 'o'ento) en lo) cuale)4 +or el +ro*le'a )u)citado4 )egura'ente 'arcar8n
lo) +roce)o) que luego de)encadenar8n la) cau)a) de 2icio)4 .alla) o +ro*le'a) de la
o*ra0
3N=- )i tale) )ituacione) recla'an luego la atenci3n o el +ago de arreglo)4
re.accione) o nue2a) ter'inacione)4 )er8 o+ortuno que4 ante) de la to'a de
deci)i3n4 .ir'e'o) con el +ro+ietario una e)ti+ulaci3n4 acta4 con2enio o cl8u)ula
contractual0
Gue +re2enga de lo) +ago) de tale) tra*a?o)4 o de la) re)+on)a*ilidade) +or
e2entuale) +ro*le'a)4 2icio)4 di.icultade)0
7 co'o dice el c3digo ci2il4 B.alta de con.or'idad de la o*ra con el +ro5ectoC0
2=C En la recepcin
El art&culo al que reci<n alud&a'o) e) el 1647 *i)4 que dice/
-BReci*ida la o*ra4 el e'+re)ario quedar8 li*re +or lo) 2icio) a+arente)4 5 no +odr8
luego o+on<r)ele la .alta de con.or'idad del tra*a?o con lo e)ti+ulado0 E)te
+rinci+io no regir8 cuando la di.erencia no +udo )er ad2ertida en el 'o'ento de la
entrega4 o lo) de.ecto) eran oculto)0 En e)te ca)o tendr8 el dueFo )e)enta d&a) +ara
denunciarlo) a +artir de )u de)cu*ri'ientoC0
E) un *uen art&culo0
L8)ti'a que co'o todo) lo) de'8) re.erido) a nue)tra 'ateria -a5a )ido redactado
+or *ueno) ?uri)ta) +ero con una e2idente .alta de in.or'aci3n )o*re la
+ro*le'8tica legal de la con)trucci3n0
Podr&a'o) -acer una larga enu'eraci3n de lo) .allo) conce+tuale)4 t<cnico) 5
+r8ctico) del art&culo0
Gue la'enta*le'ente +udo )er un 2alio)o in)tru'ento de li'itaci3n de
re)+on)a*ilidade)0
335
Arquitectura Legal
Pero que no aporta todo lo necesario porque9
a; se libera al constructor de &vicios aparentes+ +ero )e -ace la )al2edad que no
.unciona e)a li*eraci3n de re)+on)a*ilidad4 )i tale) 2icio)4 o Bdi.erenciaC no +udo
)er ad2ertida en el 'o'ento de la entregaJ
b; no se aclara si tal &advertencia+ refiere al propio comitente4 a un o?o de
e;+erto que re+re)ente al dueFo +ara re2i)ar la o*ra4 o )i4 )i'+le'ente )e trata de
una i'+o)i*ilidad de que lo) de.ecto) )e ad2irtieran +or cualquiera 5 de cualquier
'odo0 En tal ca)o )e tratar&a entonce) de Bde.ecto) oculto)CJ
c; pero si de defectos o vicios ocultos se trata es una advertencia in6til de la ley
hablar de vicios ocultos que no se ven. Porque )i )on tale) e) +orque4 ?u)ta'ente4
)on in2i)i*le) a lo) o?o) del lego 5 a lo) o?o) del t<cnico0 Ai'+le'ente )on 2icio)
que +er'anecen oculto) 5 nada ni nadie +uede detectarlo)0
d; quedan subsistentes como eximentes de responsabilidad, entonces los vicios
aparentes, lo) que )e 2en a )i'+le 2i)ta 5 )on +atente)4 notorio)4 i'+ortante)0 >on
lo cual +one'o) al con)tructor en la inc3'oda )ituaci3n de B-acer +a)arC co'o
*uena 5 *ien ter'inada una o*ra que e)t8 en .alta o de.ecto0 9 ca)i4 ante tal +lanteo4
+retender&a'o) con)agrar una )ituaci3n4 +or lo 'eno)4 contradictoria 5
di).uncionalJ
e; tambi%n se habla de la obligacin del propietario de denunciar o anunciar al
constructor, que aparecen vicios que estaban ocultos y ahora se hacen visibles.
E)te a2i)o )e de*e -acer ante) de que )e cu'+lan lo) do) 'e)e) de)de e)a
2i)uali:aci3n o a+ariencia0 Pero Rqui<n deter'ina de)de cu8ndo 5 c3'o )e cuentan
e)to) 6" d&a)T
CIquin controlar* si son e8ectivamente tantos das o si, por el contrario, las
cosas se agravaron porque pasaron mucos meses desde la aparicin del
de8ectoJ
No tendre'o) +o)i*ilidad de deter'inar con e;actitud tale) t<r'ino)0
9 general'ente4 e)tare'o) o*ligando al con)tructor a que re+are .alla) agra2ada)
+or el 'ero tran)cur)o del tie'+o4 o +or la negligencia del +ro+ietario4 o +or cau)a)
a?ena) a la *uena 2oluntad del con)tructor0
7 en otro) ca)o)4 +or el de.ectuo)o 'anteni'iento que -aga el 'i)'o +ro+ietario
de )u +ro+io in'ue*le0
- %odo) )a*e'o) que el cuidado 5 'anteni'iento de la o*ra0
- Au u)o con.or'e al de)tino que tiene0
- Lo que )e +ueda cali.icar co'o de tarea) de con)er2aci3n 5 +re)er2aci3n4 )on
in-erente) a la )u*)i)tencia de cualquier garant&a0
- NingEn .a*ricante o 2endedor de un *ien de cualquier naturale:a +odr&a a)u'ir
la garant&a ante u)o) inde*ido) o )o*reu)o) o .alta de con)er2aci3n o adecuado
'anteni'iento0
336
336
Rondina
- No 2e'o) +orqu< -a*r&a'o) de ace+tar que el +ro.e)ional o con)tructor de*an
a)u'ir lo) daFo) deri2ado) de la negligencia o .alta de cuidado) del +ro+ietario0
2>C En los perodos de prueba y garanta
Podramos plantearnos9
C Icmo 5uega el tiempo en este curso del tiempo de las garantas
del constructorJ
7*2ia'ente e) un te'a )u'a'ente cr&tico0
-Lo) +la:o) tienen +rinci+io 5 .in0
- Aunque +are:ca que -a*lar de die: aFo) e) -a*lar de un +er&odo ca)i inter'ina*le
en la 2ida de cualquier +ro.e)ional4 de cualquier e'+re)a4 de cualquier o*ra4 inclu)o
de cualquier +ro+ietario0
Porque cru4ando las normas vigentes en el mismo Cdigo Civil, debemos decir
que9
:F; la garanta total, de la re)+on)a*ilidad del con)tructor4 tanto +ro.e)ional co'o
e'+re)ario o contrati)ta +rinci+al4 e)4 gen<rica'ente -a*lando4 de Bdie: aFo) +or
ruina total o +arcialCJ
CF; este plazo de :CH meses )e cuenta de)de el 'o'ento de la entrega de la o*ra
que -ace el con)tructor 5 de)de la rece+ci3n que -ar8 el co'itenteJ
9F; si en ese momento de la entrega y recepcin existen vicios, de.ecto)4
di.erencia) o .alla) en la o*ra4 que )e 2en a )i'+le 2i)ta4 que )on a+arente)4 tale)
2icio)4 .alla) o di.erencia) quedan )al2ada)4 +urgada)4 li*erada) +ara el con)tructor0
9 )i el +ro+ietario reci*e la o*ra )in recla'o4 )in con)tancia4 )in aclaraci3n o acta o
nota que lo e;+re)e4 luego Bno +odr8 o+oner al con)tructor .alta de con.or'idad de
)u tra*a?o con lo que )e -a*&a e)ti+uladoCJ
BF; si en el momento de la recepcin no se ve ning6n vicio, )i la o*ra luce *ien4
entera4 +roli?a 5 correcta en )u) detalle) 5 ter'inacione)0 Pero e;i)ten 2icio) que no
)a*e'o)4 que no +ode'o) conocer +orque e)ta*an oculto) 5 luego a+arecen0 En e)e
+la:o de 12" 'e)e) de la garant&a total4 el +ro+ietario tiene do) 'e)e) +ara
recla'ar0 A3lo )e)enta d&a)4 +orque la le5 entiende que/
a= e) urgente -acerle conocer la con)tructor que a+arecen di.icultade)4 ante) de
que )e agra2en 5 cue)te 'uc-o '8) corregirla) o re+ararla)
*= )i el dueFo e)+era 2oluntaria'ente '8) de do) 'e)e)4 o *ien lo) 2icio) no eran
tale) o4 +or )u negligencia4 no 'erece que la le5 le recono:ca el derec-o de
337
Arquitectura Legal
recla'oJ
GF; el otro plazo es de un a1o/ cuando a+arecen 2icio)4 ruina) o .alla) que
recla'en la +re)encia4 arreglo o re)+on)a*ilidad del con)tructor4 )e lla'a al
re)+on)a*le ante) de lo) 6" d&a) de a+arecido) lo) +ro*le'a)0 Ai no 2iene4 el
+ro+ietario tiene una e)+era '8;i'a de un aFo0 ,oce 'e)e) +ara aguardar que el
con)tructor re+are4 re.accione o corri?a lo) 2icio) de la o*ra0 Porque a lo) doce
'e)e) +re)cri*e el derec-o del +ro+ietario a recla'ar la )oluci3n +retendida0
@F; Rcmo conciliar los @H das establecidos por el artculo :@BA bis y los :C
meses del artculo :@B@S En un ca)o tiene el +ro+ietario 6" d&a) +ara Bdenunciar lo)
de.ecto) que e)ta*an oculto)C0 En el otro tiene 12 'e)e) +ara .or'ali:ar la de'anda
?udicial o cortar de otro 'odo4 'ediante recla'o .e-aciente4 la +re)cri+ci3n de la
acci3n0 Aunque en e)te ca)o el c3digo -a*le del +la:o que corre de)de que )e
+roduce Bla ruinaC0
AF; si por ruina entendemos solamente lo que el lengua.e com6n refiere cuando
dice ruina, e)tar&a'o) al aguardo )ola'ente de un e)tre+ito)o derru'*e que a*rir&a4
)3lo en tal ca)o4 el derec-o al recla'o que tiene el +ro+ietario0 Ai +or el contrario lo
de ruina4 en e)+ecial al ca)o de Bruina +arcialC lo -ace'o) equi2alente a lo) 2icio)4
de.ecto) o .alla) oculta) que +uedan de tal 'anera a.ectar el u)o 5 -a*ilita*ilidad
del edi.icio que no) re)ulte i'+ro+io -a*itarlo0 En tal ca)o e)tar&a'o)
co'+rendiendo tale) de.ecto) o 2icio)4 de cierta i'+ortancia4 entidad o
tra)cendencia4 dentro del t<r'ino BruinaC0 9 en todo) lo) ca)o) que a)& )e
'ani.e)taran tendr&a el +ro+ietario el detonante de la con2ocatoria a la
re)+on)a*ilidad de )u con)tructor0
Ai de otra 'anera )e entendiera4 co'o la con.u)a 5 a'*igua ter'inolog&a de la le5
+er'ite4 otra) )er&an la) in)tancia) 5 la) con)ecuencia) de nue)tro r<gi'en de
re)+on)a*ilidad0
2?C #uina y arruinamiento
A)& co'o la +ala*ra ruina e;+re)a una )en)aci3n de derru'*e0
La ruina parcial +uede entender)e co'o la ca&da +or +arte) de un edi.icio0
7 'o)trar )eFale) de e)tar ca5endo en ruina)0
%a'*i<n +uede entender)e co'o t<r'ino equi2alente a ruino)o4 a arruinado0
Pala*ra) que no )ie'+re quieren decir lo 'i)'o que +ura 5 )i'+le'ente BruinaC0
%odo e)te detalle )e con.ir'a cuando 2e'o) que la) ra&ce) latina) )on la) 'i)'a)/
-)ie'+re BruinaC +ro2iene de ruo 5 e)te t<r'ino )igni.ica*a ca&da o derru'*e0
-Pero no )ola'ente la ca&da e)tre+ito)a4 )ino ta'*i<n la ca&da ruino)a0
-La que e;+re)a*a '8) que derru'*e o e)trago4 una .alta de adecuada
con)er2aci3n0
-,e -a*ita*ilidad0
33
33
Rondina
-,e co'odidad4
-de )eguridad4
-de adecuado 'anteni'iento en el e)tado 5 en la) condicione) que era da*le
)u+oner que )e 'antendr&a0
En e)+ecial4 co'o dice el art&culo 1646 de nue)tro >3digo >i2il4 cuando e)ta'o)
re.iri<ndono) a edificios u obras en inmuebles destinados a larga duracin.
-osotros emos sostenido durante muco tiempo la unicidad
8ormal y esencial de estos dos nuevos artculos.
-uevos porque 8ueron agregados en 2@=?.
-uevos porque variaron en algunos aspectos los mandatos del
Cdigo Civil original.
En estos dos artculos9 el 2=;= Creempla4ado y ampliadoC y el 2=;>
bis, se abla como de dos situaciones di8erentes9 en uno de ruina
Ctotal o parcialC.
/n el otro se refiere a vicios aparentes<
a falta de conformidad del traba.o con lo estipulado<
a diferencia que no pudo ser advertida en el momento de la entrega<
a defectos que eran ocultos.
E)ta inter+retaci3n un&2oca de lo) t<r'ino) no) la in)+ira ta'*i<n el -ec-o de tener
una continuidad o )ecuencia l3gica e)ta +arte del ca+&tulo de Bla locaci3nC0 A)& el
art&culo 1646 -a*la de la re)+on)a*ilidad del con)tructor +or ruina total o +arcial0 El
1647 de la re)+on)a*ilidad de lo) Be'+re)ario) con)tructore)C +or la ino*)er2ancia
Bde la) di)+o)icione) 'unici+ale) o +oliciale)4 de todo daFo que cau)en a lo)
2ecino)C0 94 .inal'ente4 el 1647 *i) -agregado en 1!6- cuando )e -a*la de 2icio)
a+arente)4 2icio) oculto) 5 otro) de.ecto)0 Ai arruina'iento4 e)tado ruino)o4 o el
re.le;i2o Barruinar)eC e) equi2alente a ruina +arcial0 9 )i la) ruina) +arciale) que
tienen cierta entidad equi2alen a )u 2e: a 2icio) o de.ecto)4 e)tar&a'o) ad'itiendo
e)a nece)aria -o'ogeneidad del te;to0 ,e lo contrario4 )i no) i'+u)i<ra'o) una
con)ideraci3n duali)ta4 en donde no *u)c8ra'o) inter+retar la le5 +or un +rinci+io
de co-erencia4 +odr&a'o) entender que nada tienen que 2er la) ruina) con lo) 2icio)0
9 nada tendr8n ta'+oco que 2er lo) tie'+o) +re2i)to) +ara la denuncia de lo)
+ro*le'a) 5 la +re)cri+ci3n anual de la acci3n del recla'ante0
2@C #uinas parciales
33!
Arquitectura Legal
Nue2a'ente no) en.renta'o) entonce) a la di)5unti2a de 2er unicidad de t<r'ino)4
)igni.icado) 5 )ecuencia) entre ruinas 5 vicios0
No) +arece i'+ortante que +ara de.ender4 co'o +retende'o)4 la li'itaci3n de la
re)+on)a*ilidad4 de*e'o) tran)itar lo) ca'ino) de la ra:3n 5 la equidad0
No )er8 negando re)+on)a*ilidade) co'o +odre'o) a2an:ar en e)te ra:ona*le
+ro+3)ito0 #or ello queremos entender por esta calificacin de &ruinas parciales+
a los vicios, deterioros y defectos que permitan interpretar una mala adecuacin,
un desa.uste, una prematura obsolescencia.
$na ca&da de la calidad4 )eguridad 5 e)t<tica de la o*ra4
-una in?u)ti.icada de)2alori:aci3n4
-una de)cali.icaci3n 2i)ual 5 arquitect3nica0
-,e tal 'anera que4 2i)ta 5 anali:ada la o*ra4 la con)trucci3n o el edi.icio4 +or o?o)
e;+erto)4 +uedan inter+retar que/
a; la obra aparenta m$s antigYedad que la real<
b; que fue realizada por constructores inexpertos o con materiales de mala
calidad<
c; que falt cuidado y mantenimiento<
d; que no existen razones ni .ustificacin para que una construccin de esas
caractersticas, de ese nivel, tipologa y precio, hayan perdido tanta presencia,
tanto valor, tanta calidad en tan corto lapso.
1a*lar de ruina) +arciale)4 o de 2icio) oculto) gra2e) que )e 'ani.ie)tan en )e2ero)
de.ecto) o deterioro)4 de*en e;+re)ar)e al o?o del e;+erto co'o a)& ta'*i<n al
an8li)i) del u)uario 5 del lego0
I'+re)ionando de tal 'anera al o*)er2ador4 que )e +atentice que/
una edi.icaci3n con tale) deterioro) -a +erdido a+titud de )eguridad4 -a*ita*ilidad4
con.orta*ilidad 5 e)t<ticaJ
-o que de tal 'odo )e 'ani.ie)ten d<.icit) en alguno o alguno) de tale) ele'ento) o
detalle) que4 en condicione) nor'ale)4 nadie co'+rar&a un edi.icio en tal e)tado 5
+or e)e +recio0
-7 que4 +or el contrario4 a+are:ca co'o nece)itado de tan i'+ortante) re+aracione)
o arreglo)4
-que )ola'ente )e adquirir&a +or un tercero con el 8ni'o de re.accionarlo
adecu8ndolo ante) de li*rarlo nue2a'ente al u)o +ro+io o de tercero)0
A)& +re.eri'o) entonce)4 e)ta con)tataci3n 2i)ual 5 concreta a la) a+reciacione) de
+erito) o t<cnico) que4 de 'anera a*)tracta o gen<rica4 e)ti'an grado) de ruina)4
de.ecto)4 2icio) o de.iciencia)0
,e e)ta 'anera ade'8) de e)ti'ar lo) daFo) con el criterio de un -o'*re co'En4
34"
34"
Rondina
Bde un *uen +adre de .a'iliaC4 e)ta'o) 5a ad?udicando una 2aloraci3n glo*al del
edi.icio 5 )u) deterioro)0 A la 2e: que .acilita'o) el c8lculo inicial de lo) arreglo) o
re.accione) que )e requieran0
3BC Deterioros por uso y obsolescencia
K.olerM es tener costumbre de acer algo. K+bM signi8ica en latn el
motivo por el cual. "s la obsolescencia viene del trmino obsoler ,
es decir, por culpa o con motivo del uso.
Entre nosotros utili4amos la palabra obsoleto como sinnimo de
vie5o, usado, gastado.
0 en los edi8icios se re8iere al desgaste inmotivado, a la cada en
desuso por antigTedad mal conservada.
;os edificios vie%os pueden ser buenos, 2tiles, " mantenerse en
servicio
;os edificios obsoletos han cado en desuso por culpa del
arruinamiento, producto del tiempo
La cali.icaci3n que +retende'o) -acer en e)te a)+ecto re.iere a la 2ida Etil del
edi.icio con)truido4 5 al +la:o de garant&a que el arquitecto 5 el con)tructor de*en
dar +or una +arte o un +orcenta?e de e)a 2ida Etil0
-E) un te'a un tanto di.&cil de de.inir e)te de la +rolongaci3n de la 2ida de lo)
nue2o) edi.icio)0
-,e )a*er o e)ti'ar +ara cu8nto tie'+o e)ta'o) con)tru5endo -o50
-Porque de e)o de+ende el )entido que +udo tener la garant&a de die: aFo) en la
antigIedad4 contra+ue)ta a e)a 'i)'a garant&a en el d&a de -o50
-Aa*iendo que -o5 con)trui'o)4 tal 2e:4 'e?or en 'uc-o) a)+ecto)4 +ero lo que e)
)eguro e) que con tecnolog&a) 'oderna)4 con +roducto) +l8)tico) 5 nue2a)
)u)tancia)4 con ele'ento) '8) dura*le) 5 'eno) )u)ce+ti*le) a la corro)i3n 5 al
de)ga)te0
#ero ya no construimos para los siglos.
>o'o +retendieron -acerlo lo) antiguo)0 %al 2e: 6idia) cuando con)tru53 +ara
Pericle) -en el )iglo @ ante) de >ri)to- el te'+lo de Atenea Parteno) -el Parten3n-
e)ta*a e?ecutando )u +ro5ecto de cara -acia la -i)toria +ara +rolongar la 'e'oria de
)u re50 7 co'o +retendi3 ,o'iciano cuando 'and3 con)truir el >oli)eo4 en el )iglo
I de nue)tra era0
1o5 con tanto) nue2o) 'ateriale)4 con tanta tecnolog&a4 con tan *ueno) arquitecto)
5 tanto) equi+o) 5 ele'ento) t<cnico)4 e)ti'a'o) que lo) '8) grande) edi.icio) no
tra)+ondr8n la 'itad del )iglo 2enidero0
-Porque la reno2aci3n ur*ana 'anda que )e re-utilicen lo) e)ca)o) e)+acio) dentro
341
Arquitectura Legal
del e?ido0
- Porque ta'*i<n a+arecer8n '8) nue2o) 5 re2olucionario) '<todo) de
con)trucci3n 5 nue2o) 5 '8) con2eniente) 'ateriale)0
Y si de esa vida 6til estamos hablando, prolongada a medio siglo, no podramos
seguir sosteniendo que, durante un quinto de ese lapso, durante el CHV del
tiempo estimado para el servicio de la construccin, el arquitecto contin6e
prestando esa garanta de permanencia en condiciones de perfecta
funcionalidad.
-o estamos pretendiendo ni edi8icios descartables, ni impunidades impropias
para los arquitectos.
0olamente decimos que, si en la antigYedad, para los griegos y romanos que
construyeron sus monumentos para llegar a ser centenarios, se pens una
garanta de diez a1os, para ser impuesta al constructor, hoy con ese mimo
criterio y en proporcin a la vida 6til estimada, tal garanta debera ser mucho
m$s breve.
9 algo de todo e)o e;+one'o) cuando +ro+ugna'o) la &teora piramidal de la
responsabilidad del constructor+, que4 )eguida'ente4 e;+licare'o)0
32C 'eora Piramidal de la #esponsabilidad del Constructor
Cuando Gle4 .*rs8ield puso algunas observaciones en el artculo
2=;= de su cdigo, quiso e:plicar por qu no impona la
responsabilidad de die4 aDos sobre el arquitectoCconstructor.
Daba como e5emplos varios cdigos antiguos y de su tiempo. 0 al
8inal de la nota deca9
&'a 'ey >a. del cdigo romano y la partida 9a. limita esta responsabilidad a :G
a1os. 8roplong partiendo del antecedente que sostiene que, cuando el obrero
pone los materiales es un contrato de venta, ense1a que cuando as suceda no
hay por su parte responsabilidad alguna+.
De esta e:posicin sacamos las siguientes conclusiones9
:F; ya desde antes exista mucha discusin y disparidad sobre el tema del tiempo
de prolongacin de la responsabilidad/ alguno) lo reduc&an a 3 aFo)4 otro) lo
lle2a*an a 3" aFo)J
CF; los antecedentes que mencionamos hablan del antecedente romano y de las
'eyes de #artida. Recorde'o) que e)ta) le5e) la) dict3 el Re5 Al.on)o el Aa*io a
'ediado) del )iglo OIII0 >uando cierta'ente4 )e -ac&an con)truccione) que
342
342
Rondina
+retend&an +erdurar +or )iglo)0
9F; #ero citando al autor franc%s nos dice que ya en el siglo pasado se buscaban
frmulas para eliminar o acotar la responsabilidad de los constructores. 9 )e lo
-ac&a 'al0 >o'o en e)e ca)o4 en donde )e +retend&a que el con)tructor )i +on&a lo)
'ateriale)4 en lugar de re)+onder '8)4 no0 Re)+ond&a 'eno)4 o nada4 +orque )e
.igura*a que -a*&a una co'+ra2enta0
Ante e)to) a)+ecto)4 )in duda)4 con.licti2o)4 no de'a)iado ela*orado) 54 'uc-a)
2ece)4 )encilla'ente irracionale)4 )o*re la e;ten)i3n de la re)+on)a*ilidad del
con)tructor4 no)otro) deci'o)/
,s preciso que aseguremos una garanta de obra lo suficientemente slida,
como para que el due1o, siempre, encuentre al constructor que le responda, y se
eviten fraudes o ausencias culposas<
pero para que esa garanta sea viable y sensata, debemos darle racionalidad y
permanencia. *acionalidad significa, limitarla en el monto, en la extensin, en
sus efectos no inmediatos. ,n los da1os que puedan ser concatenacin o secuela
de otros factores<
para ello debemos imaginar una escala de responsabilidad, que sea
representada por una pir$mide. "on una ancha base, para responder, al poco
tiempo desde que se entrega la obra, en algunos aspectos, sobre algunas
cuestiones, sobre determinados lapsos y conforme a determinadas circunstancias<
pero esa amplia y generosa garanta, que puede ser casi completa y total al
principio, se ir$ perdiendo con el tiempo. 2 con el .uego de los roles, de los
detalles y circunstancias de la obra/
a mayor tiempo transcurrido, se eliminan los aspectos que no hagan a la
estabilidad o estructura de la obra,
a mayor intervencin de terceros, o m$s presencia del propietario, la
responsabilidad del profesional y del empresario tambi%n se angosta. 0e
estrechan, por la necesaria dispersin de factores de poder en la obra. "uando
las decisiones se desconcentran, salen de la rbita de autoridad del constructor,
tambi%n se deben sacar de su responsabilidad las sobrecargas de factores a.enos
a su voluntad y control<
Oinalmente otros factores, tambi%n importantes, inciden en la figura de
responsabilidad estrechada o afinada en favor del constructor/ calidad de la
obra. Lalor de la unidad de medida metro cuadrado cubierto promedio, por
e.emplo. 3ivel de calidad de los materiales y de la mano de obra. 8erminaciones
-nstalaciones servicios elementos complementarios.
Y como cierre del esquema del .uego de las responsabilidades y garantas que
debe el constructor por su obra, est$ la necesaria pregunta que le haremos al
343
Arquitectura Legal
propietario cuando presente su reclamo/
pruebe cmo est$ manteniendo y conservando al edificio. 0i realmente la
estructura, los desagYes, los servicios e instalaciones, est$n siendo atendidos con
la aptitud, frecuencia y proli.idad que los comple.os elementos modernos exigen.
0i as fuera, debemos constatar que tales servicios tengan garanta especial.
Antes de recurrir a la garanta total, general, global, que debe el arquitecto por
su obra.
33C De los modos, las 8ormas y los tiempos de la garanta decenal
Golvemos a las re8erencias sobre los niveles de calidad de las obras
para que tengan relacin con la garanta total, y la garanta de los
detalles.
Porque suelen ser los detalles los generadores de pleitos. Porque
5ustamente son los que, con el paso de los primeros tramos de uso,
presentan los m*s notables deterioros.
Esto no quiere decir que lleguemos a 5usti8icar las viviendas con
una grosera 8alta de terminacin en sus detalles. $ue admitamos
que se pueda construir con la negligencia y desprecio por 8altas de
estilo y calidad que distinguieron, durante decenas de aDos, a los
llamados planes Honavi, de casas de inters social.
.uponemos que aAn en viviendas o edi8icios est*ndar, se puede
construir con solvencia tcnica, con tica pro8esional y con
vergTen4a empresaria.
Pero '8) all8 de e)to) ca)o) la'enta*le)4 e) cierto que a 'a5or calidad4 5 a 'a5or
+recio4 de*e dar)e una 'a5or garant&a0
-En e)+ecial cuando al +ro.e)ional )e le e;igi3 'a5ore) +re)tacione) 5 )e le
a*onaron -onorario) di.erenciale)0
-7 cuando al e'+re)ario )e lo eligi3 +or )u e;+eriencia 5 )ol2encia 5 no +or coti:ar
el +recio '8) *a?o0
Nue)tro >3digo >i2il4 que recogi3 la e;+eriencia de )iglo)4 5a -a*la en el ca+&tulo
de la) o*ra) 5 edi.icacione)4 )o*re la) di.erencia) que e;i)ten entre o*ra) de di)tinto
+recio0 A)& dice el art&culo 1632 que cuando e;i)tan di.erencia) o di)cu)ione) )o*re
'odo) de ter'inar un edi.icio
-&debe ser decidida la diferencia entre el locador y locatario en consideracin al
precio estipulado+0
No)otro) agregar&a'o)4 que ade'8) -o54 con)idera'o) ta'*i<n otra)
circun)tancia)0
-La) que -acen al 'ane?o4
344
344
Rondina
-a la realidad de la o*ra4
- a la 'anera en que )e co'+ortaron lo) actore) que inter2inieron en la edi.icaci3n0
-A la +re)encia del +ro+ietario0
-A )u intro'i)i3n en la) deci)ione)0 6recuente'ente4 +ertur*adora0
- A )u re)+on)a*ilidad e;clu)i2a cuando e;igi3 +oner 'ateriale) de *a?a calidad4 o
cuando o*lig3 a to'ar 'ano de o*ra '8) econ3'ica 5 'eno) a+ta4 o cuando o+t3
+or )olucione) 'eno) co)to)a) +ero 'eno) e.icace)0
E)to -ace a la -i)toria de la o*ra en )&0 9 e)ta -i)toria4 +ara )er 28lida4 de*e e)tar
de*ida'ente docu'entada0 Para e)to requeri'o) con tanta in)i)tencia el li*ro de
3rdene)0 El li*ro de o*ra0 La) .ic-a) t<cnica) de cada o*ra4 de cada eta+a4 de cada
tra*a?o0 ,e cada inter2enci3n de tercero)0 >on regi)tro de 'ateriale) 5 con la)
de*ida) co'+ro*acione)4 cuando )ea +o)i*le 5 nece)ario4 de la calidad o .alta de
calidad de lo) 'ateriale) a+ro2i)ionado)0
37C &ncolumidad de la obra y los deterioros normales por uso y paso
del tiempo
(a calidad de inclume ace re8erencia a la permanencia de las
caractersticas y virtudes que tena originariamente una cosa u
ob5eto. Caractersticas que, cuando se mantiene la cosa inclume,
las continAa teniendo.
,e tal 'odo que en nue)tro ca)o de*e'o) ad2ertir que/
la buena permanencia del edificio en su calidad, condiciones y virtudes
funcionales y arquitectnicas, no est$ tanto en disimular el paso del tiempo, sino
en asumir el tiempo como un componente natural, que impone deterioros pero
que realza y consigna datos de calidad y prestancia. Entendiendo e)te cali.icati2o
de B+re)tanciaC co'o de Be)tar +re)toC/ con la +re)encia 5 lo) 2alore) que )e
i'+u)ieron en la edi.icaci3n 5 que )e 2uel2en )igno) de *uen tra*a?o o )&'*olo) de
+erdura*ilidad de la o*ra0
0iempre referimos a la nobleza de las p$tinas o costras que se forman en las
fachadas de vie.os edificios que, muchas veces, realzan la nobleza del estilo o la
pureza de las formas.
Por e)o de*e entender)e que no )e trata de que el con)tructor le e;tienda al
+ro+ietario un )eguro contra la 2e?e: de la edi.icaci3n0
-El )eguro que de*e'o) darle e) el de que el edi.icio Ben2e?ecer8 *ienC0
-Llegar8 a cu*rir la 2ida Etil4 en general4 5 +articular'ente4 tran)itar8 +or el +la:o
de la garant&a4 con la +re)encia4 la +er'anencia4 la .uncionalidad 5 -a*ita*ilidad
que )on co-erente) con )u cla)e4 .or'a4 e)tilo4 calidad4 +recio 5 equi+a'iento0
-Para ter'inar quere'o) recordar que la) garant&a) que )e de*en +or la o*ra -ec-a0
345
Arquitectura Legal
Por la o*ra con)truida0 #andada a -acer0 Enco'endada +or el dueFo del terreno4
+oco tienen que 2er con la) garant&a) que le dan4 al co'+rador4 lo) 2endedore)0
-E) decir que la 'i)'a ca)a4 el 'i)'o edi.icio que 5o 'ando a con)truir0 %iene una
garant&a que el c3digo quiere que )ea de die: aFo)0
-Pero a e)e 'i)'o in'ue*le4 )i )e lo co'+ro al que lo con)tru530 Id<ntico al
anterior0 %a'*i<n co'o el anterior reci<n edi.icado4 reci<n ter'inado4 el 2endedor
)ola'ente re)+onde +or lo) lla'ado) Kvicios redibitoriosM.
- $na garant&a '&ni'a0
- ,e )ola'ente tre) 'e)e) de e)+era de)de el 'o'ento en que la co)a .ue 2endida
+or el 2endedor 5 adquirida +or el co'+rador0
>o'o dice el >3digo >i2il/
-)on 2icio) red-i*itorio) lo) de.ecto) oculto) de la co)a4 cu5o do'inio4 u)o o goce
)e tra)'iti3 +or t&tulo onero)o4 e;i)tente) al tie'+o de la adqui)ici3n4 que la -agan
i'+ro+ia +ara )u de)tino4 )i de tal 'odo di)'inu5en el u)o de ella que de -a*erlo)
conocido el adquirente4 no la -a*r&a adquirido o -a*r&a dado 'eno) +or ella0 %e;to
del art&culo 2164 del >3digo >i2il0
En e)to) ca)o) ta'*i<n )e li*era al 2endedor +or lo) 2icio) a+arente)0 El co'+rador
+uede elegir entre +edir re*a?a en el +recio o re)cindir el contrato0
Re)+ecto de la e;ten)i3n de la garant&a de lo) 2endedore) de co)a) con 2icio)
red-i*itorio)4 dice el 'i)'o >3digo >i2il -art&culo 4"41-/
-)e +re)cri*e a lo) tre) 'e)e) la acci3n red-i*itoria +ara de?ar )in e.ecto el contrato
de co'+ra 5 2enta4 5 la acci3n +ara que )e *a?e el +recio +or el 'enor 2alor de la
co)a que tiene el 2icio red-i*itorio0
346
346
Rondina
Captulo Q

(&/&'"C&+- DE (" #E.P+-.",&(&D"D DE(
C+-.'#%C'+#
2C Casos especiales de con8iguracin y acotamiento de la
responsabilidad del constructor
En nue)tra *E)queda +ara lograr e i'+oner 2alla) de contenci3n al de)*orde
e;+an)i2o de la re)+on)a*ilidad de lo) con)tructore)4 a.ir'a'o) que todo -a*r8 de
dar)e 5 re)ol2er)e con.or'e a la) +er)ona)4 a la) co)a) 5 a la) circun)tancia)0
Porque as 8ue siempre entendida la responsabilidad9
Ccomo un te:to 5urdico en el conte:to de la equidad y la 5usticia.
347
Arquitectura Legal
Cuando por e5emplo dice el artculo <23 del cdigo civil9
-la cul+a del deudor en el cu'+li'iento de la o*ligaci3n con)i)te en la o'i)i3n de
aquella) diligencia) que e;igiere la naturale:a de la o*ligaci3n 5 que
corre)+ondie)en a la) circun)tancia) de la) +er)ona)4 del tie'+o 5 del lugar0
En la nota a dic-o art&culo el codi.icador trae cita) 5 .or'ula o*)er2acione) que )on
'u5 atinada)0 9 que -o5 toda2&a +ode'o) e;+onerla) +ara )u)tentar e)ta +o)tura
que a.ir'a'o)/
- la re)+on)a*ilidad del con)tructor no e) lineal4 ni +are?a4 ni igualitaria4 no )e
.or'ula ni )e a)u'e igual en toda) la) o*ra)4 en todo) lo) ca)o)4 ante toda) la)
+er)ona)0 Porque e;i)ten di)tinta) o*ra)4 'u5 di)tinta) circun)tancia) 5 'u5
di.erente) co'+orta'iento)4 calidade) de o*ra)4 'ateriale) +ara )u edi.icaci3n4
+re)u+ue)to) +ara )u) in2er)ione) 5 detalle) +ara )u ter'inaci3n0
,e all& que recorda'o) a @<le: A8r).ield cuando en la nota a e)te art&culo 512 no)
dice/
-9er1 necesario, en cada culpa que ocurra, poner en claro si la obligaci0n del
deudor es m1s o menos estricta<
-ha" culpas que por ra.0n de las circunstancias, de la posici0n de las partes
respecto de las obligaciones especiales que les son impuestas, son m1s graves o
m1s ligeras las unas que las otras<
-pero no ha" culpa que, considerada en s misma, prescindiendo de las
circunstancias del lugar, del tiempo " de las personas, pueda ser clasificada por
datos abstractos " por una medida invariable<
-la gravedad de la culpa, su e4istencia misma, est1 siempre en ra.0n de la
imputabilidad, es decir, de las circunstancias en las cuales ella se produce<
-el artculo del c0digo se reduce a un conse%o a los %ueces de no tener ni demasiado
rigor, ni demasiada indulgencia 3 de no e4igir al deudor de la obligaci0n -en
nuestro caso, al arquitecto o constructor- sino los cuidados ra.onables debido a la
cosa que est1 encargado de considerar, sea en ra.0n de la naturale.a de ella, sea
en ra.0n de las circunstancias variables al infinito, que modifican su obligaci0n
para hacerla m1s o menos estricta
Pode'o) decir que ca*e +er.ecta'ente la o*)er2aci3n que tiene el c3digo +ara
ada+tarla a nue)tra 'ateria0
E) +reci)o que en cada o*ra4 en cada ca)o4 'ida'o) con re.erencia al ca)o4 a la
o*ra4 a la) +er)ona)4 la e;ten)i3n de la re)+on)a*ilidad del con)tructor0
-BNo )er de'a)iado e)tricto ni de'a)iado +er'i)i2o0
-No tener de'a)iado rigor ni de'a)iada indulgenciaC con el con)tructor co'o
acon)e?a el c3digo0
- Pero actuar )ie'+re con )en)ate: 5 equidad0
- Porque ta'+oco de*e'o) a+licar de'a)iada indulgencia +ara con el co'itente0
- Gue 'uc-a) 2ece) no )a*r8 de o*ra)4 +ero )a*e de econo'&a0
34
34
Rondina
- #uc-a) 2ece) de)ea con2ertir el lucro l&cito4 con2eniente4 en una codicia que no
atiende lo) intere)e) ni de la o*ra4 ni de quien la 2a5a a adquirir o quien )e 'eta
a 2i2ir en ella0
&"ircunstancias variables al infinito+ son las que califican la relacin del
constructor con su obra y con sus clientes. #or eso tambi%n ser$ muy variada la
postura del profesional o constructor frente al reclamo de que se haga cargo de
todos y cada uno de los detalles del edificio, para garantizarlos con su personal
responsabilidad.
-uestra 'eora Piramidal de la #esponsabilidad del Constructor9
Golvemos a citar aqu nuestra 'eora Piramidal porque enca5a
per8ectamente en los presupuestos que ya tuvo en cuenta el
codi8icador ace casi 2<B aDos. Es que el Dereco siempre a
debido ser y seguir* siendo el arte del sentido comAn. El cdigo de
la equidad. (a clave de la racionalidad en las relaciones umanas.
0 si nuestra 'eora Piramidal intenta leer la realidad del
constructor y de las obras en esos cdigos y en esas claves, es obvio
que arribaremos a las mismas conclusiones9
8oda responsabilidad est$ en relacin directa con las circunstancias de las
cosas, de las personas y de hechos y actividades que se originen<
3o puede enunciarse y aplicarse un r%gimen de responsabilidad contra el
constructor que no tenga en cuenta la realidad de la obra y los comportamientos
de las personas0 Pero no )ola'ente el co'+orta'iento de lo) +ro.e)ionale) 5
con)tructore)0 %a'*i<n lo) co'+orta'iento) del co'itente 5 de lo) otro) actore) de
la con)trucci3nJ
#ara medir y verificar la responsabilidad por la garanta decenal de la obra,
habr$ que ver en qu% condiciones el propietario est$ utilizando y manteniendo la
obra.
Porque )i la o*ra no )e cuida 5 no )e con)er2a 5 no )e la u)a recta'ente4 no +odr8
luego recla'ar)e al con)tructor +or la) .alla)4 2icio) o de.ecto) que +udieran
a+arecer en el la+)o de lo) die: aFo) de garant&a0
3C (os sistemas tradicionales y la industriali4acin de la obra
Poco e) lo que no) ilu)tra el >3digo >i2il en cuanto a la cla)e de o*ra o
con)trucci3n a la) que -a*r8 de +roteger)e con la garant&a de lo) 1" aFo) de
re)+on)a*ilidad del con)tructor0
34!
Arquitectura Legal
El art&culo 1646 -+ri'era +arte- e;+lica/
-&8rat$ndose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duracin,
recibidos por el que los encarg...+
Pero como no se precisa a qu tipo de edi8icios re8iere.
No )e dice +orqu< )e -a*la de o*ra) en in'ue*le)0
%a'+oco no) aclaran qu< de*e entender)e +or la e;+re)i3n Bde)tinada) a larga
duraci3nC0
9 co'o en todo ca)o de laguna4 o)curidad o )i'+le o'i)i3n de la le54 lo que
corre)+onde e) co'+le'entarla4 co'+letarla o inter+retarla a +artir de un tra*a?o de
integraci3n nor'ati2a0 Intentando que la) o)curidade) )e con2iertan en criterio) de
a5uda +ara que el )i)te'a )ea lo '8) co-erente 5 +er.ecto +o)i*le0
De all podramos deducir que9
cuando menciona &edificios+, e)ti'a'o) de*e re.erir a edi.icio) de altura4 de
cierta 'agnitud 5 co'+le?idad0 7 de una )ola +lanta +ero de a+recia*le)
di'en)ione)J
cuando refiere a &obras en inmuebles destinados a larga duracin+, )u+one'o)
que e)t8 re.iriendo a todo) lo) otro) tra*a?o)4 con)truccione) o a'+liacione) que
e)t8n +ro5ectado) 5 e?ecutado) +ara una 2ida Etil que )u+ere4 natural'ente4 lo) 1"
aFo) de la garant&a de 12" 'e)e) que4 )eguida'ente4 el 'i)'o art&culo le atri*uir80
#odramos plantear algunos supuestos que ayudaran a completar las reflexiones
sobre estas problem$ticas/
-)i con)idera'o) lo) 'odo) de con)trucci3n o e?ecuci3n de la) o*ra)4 c3'o
de*e'o) con)iderar/
-la con)trucci3n
-la .a*ricaci3n en el 'i)'o o*rador
-la +re-.a*ricaci3n en +lanta indu)trial con tra)lado de +ie:a) al o*rador0
0i consideramos los materiales empleados, analizamos/
-el u)o de 'ateriale) tradicionale) en e;clu)i2idadJ
-u)o de nue2o) 'ateriale) e;clu)i2a'ente
-'e:cla 5 co'*inaci3n de 'ateriale) nue2o) con 'ateriale) tradicionale)J
-)ituacione) +lanteada) +or u)o de 'ateriale) conocido)4 garanti:ado) 5 +ro*ado)0
35"
35"
Rondina
7 de otro) no reconocido)0
por las relaciones .urdicas y t%cnicas planteadas en obra/
-con un )olo locadorJ
-con 2ario) contrati)ta)4 o +ro.e)ionale)J
-con )uce)i2a) locacione)4 di.erente) +re)tadore) 5 con 2ariaci3n de contrato)J
-con un )olo +ro.e)ional 5 2ario) contrati)ta) o 2ice2er)a/ un )olo con)tructor 5
2ario) arquitecto)0
por la relacin constructiva/
-o*ra +ro5ectada 5 dirigida +or el 'i)'o +ro.e)ionalJ
-enco'ienda) inde+endiente) +ara +ro5ecti)ta 5 director o conductor t<cnicoJ
-cuando el +ro.e)ional de+ende de la e'+re)a 5 cuando de+ende del +ro+ietario-
co'itenteJ
-cuando la o*ra tiene un tie'+o/
-con continuidad4 )in +arali:aci3n
-cuando )e +aran la) o*ra)4 con ca'*io o continuidad de +ro.e)ional 5 con)tructorJ
-cuando de*e'o) con)iderar al +ro+ietario/
-co'o .actor econ3'ico 5 .inanciero/ e)ta*lece el cronogra'a de o*raJ
-cuando ad'ini)tra4 contrata4 co'+ra4 5 tiene la +o)e)i3n 5 control legal de la o*ra
5 o*radorJ
-cuando contrata +or a?u)te al:ado 5 )e de)entiende la o*ra4 e)+erando -acer lo)
+ago) 5 reci*ir la o*ra Blla2e en 'anoC al 'o'ento de rece+cionarla0
8odos y cada uno de estos supuestos hablan de/
-)i)te'a) tradicionale) de con)trucci3n
-o de nue2a) .or'a) de encarar4 +rogra'ar 5 e?ecutar la) o*ra)0 Inclu5endo el
a+orte de la) indu)tria) au;iliare)0
351
Arquitectura Legal
7C /dulos y pre8abricaciones
Entendiendo a mdulos como partes o pie4as de armar en obrador,
pero 8abricadas m*s o menos en serie Cen procesos continuos, en
plantas de manu8acturasC se estima que, cuando se utili4an pie4as
pre8abricadas para el armado de partes de una obra, se deber*9
utilizar contratos de aprovisionamiento muy precisos, a lo) .ine) de atri*uir la
e;clu)i2a re)+on)a*ilidad de e)o) ele'ento) al .a*ricante o +ro2eedorJ
cuidar que el armado o agregado de las piezas4 '3dulo) o +arte) +re.a*ricada)4
)ean incor+orada) con el a)e)ora'iento 5 *a?o la re)+on)a*ilidad del 'i)'o
+ro2eedor o .a*ricante0
En )u ca)o4 5 )i de+ende del 'i)'o +ro+ietario la ad'ini)traci3n de la o*ra/
- Ai <l )e -a encargado de to'ar la deci)i3n de u)ar e)to) 'ateriale) 5 adquirirlo)
+ara )u)tituir algEn ele'ento de 'a'+o)ter&a o con)trucci3n tradicional0
- En tal ca)o )er8 el +ro+ietario4 'ediante con2enio +articular4 acta o aclaraci3n
en el li*ro de 3rdene) o li*ro) de o*ra4 quien a)u'a la totalidad de la)
re)+on)a*ilidade) deri2ada) de tal deci)i3n0
- Entende'o) entonce) que4 tanto el +ro2eedor o4 en )u ca)o4 el +ro+ietario que
decide e)ta 'odalidad con)tructi2a4 de*en a)u'ir/
-la re)+on)a*ilidad e'ergente del u)o 'i)'o0
- durante la e?ecuci3n de la) o*ra) con e)o) '3dulo) o +ie:a)0 (Pi<n)e)e que +ueden
)er +ie:a) de gran +orte4 que e;i?an tra*a?o) de altura4 con grEa) e)+eciale) 5
'o2i'iento) de gran rie)go=J
-la) re)+on)a*ilidade) deri2ada)0
- A tener 2igencia durante el +la:o de garant&a de o*ra4 +or e2entuale) 2icio) o
.alla) de e)to) ele'ento)0
- 7 *ien de la co'*inaci3n de lo) ele'ento) con la e)tructura *8)ica de la o*ra0
- %oda e2entualidad de*e quedar .uera de la re)+on)a*ilidad del arquitecto0
- Aal2o que .uera <l 'i)'o quien a)u'e la deci)i3n de incor+orar e)to)
+re.a*ricado)0
;C Previsiones contractuales
352
352
Rondina
No) queda4 una 2e: a)u'ida) la) 'u5 di.erente) realidade) que )e +ueden +re)entar
en la o*ra4 el inter+retar en el contrato e)a) 'odalidade)0
-,e la 'anera en que lo -aga'o)0
-,e lo) 'odo) de tran).erir a lo) acuerdo) e)ta) +eculiaridade)4 de+ender8 que
con)iga'o) 'a5or )eguridad +ara lo) +ro.e)ionale) 5 con)tructore)0
Lo que ta'*i<n )igni.icar8 que/
-a)u'an otro) la) re)+on)a*ilidade) que4 de otra 'anera4 tendr&a'o) que cargar
no)otro)J
-que )ea el +ro+ietario quien a)u'a re)+on)a*ilidad0
-Porque 2&cti'a 5 +ro+ietario re)ultar&an )er4 en e)to) ca)o)4 una Enica 5 )ola
+er)ona0 El +ro+ietario e) quien )u.rir8 lo) daFo) e'ergente)0 Pero ta'*i<n e) el
re)+on)a*le de la deci)i3n0
R>3'o encarar lo) contrato)T
Recorde'o) que el art&culo 1646 ad2ierte4 con un rigor e;tre'o 5 )ali<ndo)e del
'arco del derec-o +ri2ado4 ca)i en una e;+re)i3n de orden +E*lico4 que/
&3o ser$ admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o
parcial+
(a manera en que abremos de encarar estas soluciones por 8uera
de la obra b*sica. Por 8uera de los partidos constructivos y
arquitectnicos regulares, ordinarios o de rutina. Por 8uera de los
programas comunes de contrataciones y locaciones de obras
regulares, diremos9
esta obra, esta parte de obra, esta direccin o conduccin t%cnica.
,ste tramo de construccin, esta parte de la estructura, esta mampostera, esta
terminacin, esta instalacin, esta cubierta o revestimiento, est$ asumida/
desde el punto de vista constructivo y de gestin, por el mismo comitente o
propietario de la obra, quien asume la decisin de incorporar a la obra general
estas soluciones<
desde el punto de vista profesional, si fuera necesario hacerlo con direccin de
obra o conduccin t%cnica, lo ser$ por el profesional que asesora o representa a
la empresa de suministro. 2 a la f$brica que provee el material o la tecnologa
que incorporamos a nuestra obra.
De esta manera, el profesional ordinario y del contrato general, y el constructor o
empresario que asumen la totalidad de la obra o la globalidad del contrato, se
apartan, para esta solucin, para esta parte de la obra, y de.an que haga y
deshaga el due1o o comitente. "on otro profesional que asumir$ la solucin
353
Arquitectura Legal
agregada. Y ya no estaremos dispens$ndonos contractualmente de la
responsabilidad. 0olamente se habr$ cambiado de lugar y de persona la
responsabilidad por la solucin agregada. Y por las consecuencias da1osas, que
en el curso de la garanta decenal puedan, derivar de tales agregados o
incorporaciones.
'eora Piramidal9 %a'*i<n en e)to) )u+ue)to) ec-a'o) 'ano de nue)tra
+o)tulaci3n de encuadra'iento 5 racionali:aci3n de la re)+on)a*ilidad del
con)tructor0
E)ta'o) ante otro) ca)o) en donde la re)+on)a*ilidad tiene una .or'a +ira'idal/
-a)u'ida en )u totalidad +or alguno) tra'o) 5 a)+ecto) de la o*ra4 la 'i)'a
re)+on)a*ilidad )e 2a ango)tando en la 'edida en que +uede )er de)cargada4 o
co'+artida4 o tra)ladada a lo) otro) actore) o .actore) de la o*ra/
-en alguno) ca)o) al co'itente-+ro+ietario0
-En otro) ca)o) a lo) +ro2eedore) 5 .a*ricante) de la) +ie:a) +rear'ada) o
+re.a*ricada)0
<C Cuando el propietario administra
0a vimos en el captulo &G CnAmeros 2B y siguientesC los criterios y
las consecuencias 5urdicas de la administracin por el comitente o
propietario. "ora intentamos recapitular las consecuencias que
conlleva en el terreno de las responsabilidades y obligaciones.
El >3digo >i2il +oco di)tingue cuando no) -a*la de locacione) de o*ra o de
contrato de con)trucci3n4 entre uno) )u+ue)to) 5 otro)0 Pero tratando de e;traer de
nor'a) 2ie?a)4 gen<rica) 5 +oco clara)4 conce+to) nue2o)4 e)+ec&.ico) 5 '8)
+reci)o)4 +ode'o) decir/
cuando en el artculo :@C? nos dice que puede contratarse un traba.o o la
e.ecucin de una obra conviniendo en que, el que la e.ecute ponga slo su
traba.o o su industria, o que tambi%n provea la materia principal<
el artculo :@9H habla del obrero que se obliga a poner su traba.o o industria.
!ue no cobrar$ si la obra se destruye. Y que, si utiliza materiales inadecuados,
debe advertir de ello al propietario para no cargar con las responsabilidades de la
p%rdida<
-en la) nota) que +one el legi)lador no )e ad2ierten 'uc-o) adelanto) a la gran
con.u)i3n que e;i)t&a de)de antiguo en e)te contrato0 Pero4 +or lo 'eno)4 @<le:
de.iende la identidad del contrato de o*ra0 Entiende que a 2ece) )e de*e -a*lar de
Bo*rero que +one )u indu)triaC 5 otra) 2ece) +re.iere 'encionar al Be'+re)arioC0
Aie'+re que con.ronta al locador de o*ra con el co'itente -a*la del BdueFo o
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Rondina
+ro+ietarioC que -ace la) 2ece) de o*ligado a +agar0
Y nosotros sabemos que cuando el propietario le paga al obrero o contratista
est$ haciendo las veces de administrador.
Por )u+ue)to que e)ta'o) tra*a?ando )o*re analog&a) 5 e;ten)ione) de +rinci+io)4
en *a)e a lo que no)otro) a-ora conoce'o)0 Pero en derec-o ci2il )e +ueden -acer
analog&a) que a5uden a re)ol2er e)to) +ro*le'a)0 >o'o dice el art&culo 16 del
'i)'o >3digo >i2il/
- &si una cuestin civil no puede resolverse ni por las palabras, ni por el espritu
de la ley, se atender$ a los principios de leyes an$logas< y si a6n la cuestin fuere
dudosa, se resolver$ por los principios generales del derecho, teniendo en
consideracin las circunstancias del caso+.
En lo) )u+ue)to) en que la ge)ti3n de o*ra4 el management o gerenciamiento de
contrato)4 de co'+ra) 5 ordena'iento0 La .i)cali:aci3n econ3'ica 5 la cur2a de
in2er)ione) o 'ecani)'o) .inanciero) de la con)trucci3n4 e)t8n a cargo del
+ro+ietario4 de*e'o) concluir que/
-el comitente, propietario o due1o de la obra, asume gran parte de la
responsabilidad/ de la) co'+ra) de 'ateriale)4 de contrataci3n de 'ano de o*ra 5
de la e?ecuci3n de lo) tra*a?o)0
-nor'al'ente4 ta'*i<n -a*r8 entregado el terreno0
el constructor o profesional asume con autonoma/ la ge)ti3n t<cnica4 +ro5ectual
5 con)tructi2a de la o*ra0
toda incidencia que tengan las compras, la contratacin de mano de obra/
cuando e)a) co'+ra) o e)a o*ra de 'ano no )ea adecuada4 tendr8 que de?ar)e
de*ida'ente regi)trada en el li*ro de 3rdene)4 en nota) e)+eciale) o en acta) que el
+ro.e)ional -ar8 .ir'ar al +ro+ietario0
igualmente le notificaremos y le haremos firmar toda demora que4 +or .alta de
ele'ento) o .alta de .ondo)4 +ueda incidir en el +la:o ter'inal de la o*ra0
toda suspensin de traba.os puede acarrear no slo p%rdida de tiempo, )ino
ta'*i<n .alta de continuidad en tra*a?o) que +ueden regi)trar .alla) +or e)e )3lo
'oti2o0 Por e?e'+lo e)tructura) o lo)a) que de*en interru'+ir)e4 +ueden +re)entar
.alla) o -erida) +or )u)+en)i3n del tra*a?o0
cuando el propietario administra, tiene las llaves del obrador, e)t8 en el terreno
de la o*ra0
,so significa que no podremos contar, como profesionales o constructores, con
la garanta de retencin.
cuando el propietario administra est$ en la obra. 9 )u +re)encia )ie'+re
entrecru:a 3rdene) o le)iona o de+ri'e el ni2el de autoridad del +ro.e)ional o
e'+re)ario0 %ener en cuenta que +ueden inter.erir)e a'*a) e).era) de actuaci3n0
355
Arquitectura Legal
si buscamos la parte positiva de e)ta con.licti2a +re)encia del co'itente en la
o*ra4 dire'o) que teni<ndolo todo) lo) d&a) e) '8) &nti'a la relaci3n que <l tiene
con la o*ra0 No +uede alegar ignorancia o )or+re)a )o*re co)a) que +a)en o detalle)
de la o*ra0 9 )er8 ta'*i<n4 '8) .8cil -acerle .ir'ar li*ro) de 3rdene) o acta) )o*re
alteracione) o no2edade) en la o*ra0 ,ic-a) anotacione) )ie'+re de?ar8n 2er el
ni2el de in?erencia que tiene el dueFo en la) deci)ione) )o*re la 'arc-a de la o*ra4
)o*re co'+ra de 'ateriale)4 contratacione)4 etc<tera0
'eora Piramidal9 La teor&a que +ro+ugna'o) tiene una e)+ecial a+licaci3n en
e)to) ca)o) en donde la ge)ti3n econ3'ica 5 la articulaci3n .inanciera de la o*ra
e)t8n en 'ano) del +ro+ietario-co'itente0
CEs un caso tpico de trans8erencia o radicacin de la responsabilidad en
cabe4a del gestor o administrador.
CPara liberar, en la misma medida, de la cuotaparte de responsabilidad al
pro8esional o constructor.
0i el propietario compra y contrata.
0i trae los materiales y las personas que constituyen la mano de obra.
0i decide los tiempos, las inversiones, los avances y demoras en la obra.
0i se convierte en protagonista principal en el terreno econmico, es .usto que
tambi%n se convierta en el protagonista principal en el terreno .urdico.
=C Provisin de materiales por parte del comitente
Cuando en el artculo 2=;= se constituye el sistema de
responsabilidad de los die4 aDos de garanta, esta sobrecarga tan
8uerte contra el constructor tiene una seDal muy particular. Dice
que el constructor
- es responsable de la ruina total o parcial, si 8sta procede de vicio de
la construcci0n, o de vicio del suelo o de la mala calidad de los
materiales, ha"a o no el constructor provedo 8stos o hecho la obra en
terreno del locatario
>o'o lo) legi)ladore) no ad2ierten que 'uc-a) 2ece) el +ro+ietario no e) el *ueno
5 )i'+le co'itente que de?a -acer toda) la) co)a) al con)tructor0 >o'o no )e aclara
que cuando el +ro+ietario +ro2ee lo) 'ateriale)4 +uede e)tar ad'ini)trando 5
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Rondina
regenteando la o*ra4 ca'*iando lo) e?e) de la re)+on)a*ilidad0
Porello debemos aclarar que9
no es lo mismo cuando el constructor compra y contrata a )u cuenta 5 rie)go al
ca)o en que el co'itente +ro2ea lo) 'ateriale)0
debe entenderse que cuando el propietario provee los materiales de construccin
con la co'+le?idad4 la )uce)i3n de +a)o) 5 eta+a)4 la co'+licad&)i'a 'ultitud de
co)a)4 ele'ento)4 acce)orio) 5 co'+le'ento) que )e requieren en una o*ra4 e)t8
+artici+ando 'u5 acti2a 5 e)encial'ente en la 'i)'a0
hablamos del caso de provisin real0 ,e elecci3n4 deci)i3n 5 +ago de lo)
'ateriale)0 No e) el ca)o de con)iderar al +ro+ietario +ro2eedor +orque tiene una
cuenta a*ierta en un corral3n0 Pero e) el +ro.e)ional quien 2a al co'ercio4 elige 5
decide0 E)ta'o) re.iri<ndono) al ca)o de la deci)i3n4 de la elecci3n4 de la
+re.erencia de calidad deter'inada0 Guien -ace e)a elecci3n4 quien elige la
o+ortunidad de -acerlo0 E)e )er8 el 2erdadero B+ro2eedorC o actor del ru*ro
'ateriale)0
,n tales casos, con esas condiciones, la figura del proveedor de materiales,
cabra en el rtulo de administrador de obra0 Gue +uede )er Enico4 e;clu5ente0 7
*ien con un e?ercicio de ad'ini)traci3n co'+artida0 En cu5o ca)o4 )er8 ta'*i<n
co'+artida la re)+on)a*ilidad que )e deri2e de tal ad'ini)traci3n0
Aqu, como en todas las situaciones complicadas, conflictivas o ambiguas que se
ven en las obras, debe ser bien convenida, escrita y firmada la estipulacin
pertinente.
357
Arquitectura Legal
%eor&a Pira'idal/ -uestra teora toma muy en cuenta el tr*mite de la obra. (a
8orma en que se mueven los protagonistas o su5etos del contrato.
Para no)otro) e) rele2ante4 al 'o'ento de con)iderar la cuota de re)+on)a*ilidad
que ca*e a cada actor4 la .or'a en que )e de)arroll3 la ge)ti3n o gerencia'iento
de la o*ra0
- " m*s intervencin del propietarioCcomitente, m*s participacin en el tema
de la responsabilidad.
- " m*s protagonismo del dueDo de la obra, menos responsabilidad para los
pro8esionales y constructores.
CJustamente en esta bAsqueda de vertientes desde las cuales se pretende
moderar la responsabilidad del arquitecto, es importante conocer las
8ormas en que se vincularon 5urdicamente los su5etos del contrato.
C 0 todo e5ercicio de la administracin por parte del propietario, es una
importante ra4n de limitacin de la responsabilidad pro8esional.
CComo a la inversa debemos considerar que todo protagonismo del arquitecto
en este *mbito de la gestin de obra, ace aumentar sus m*rgenes de
responsabilidad.
C.i el arquitecto compra materiales, si los elige, si decide las adquisiciones, las
cantidades, las calidades, aunque lo aga a nombre y por cuenta del
propietario, de esa 8orma concreta su rol de administrador pro8esional.
C Como tambin se dara esa administracin en relacin a la mano de obra9
cuando elige personal, o cuando decide vincular a contratistas y
subcontratistas que agan partes o parcialidades de la obra.
>C Presencia de empresarios
Cuando en la obra actAa una empresa con toda su organi4acin y la
necesaria estructura administrativa e in8raestructura de
equipamiento y organi4acin, visuali4amos otra realidad.
Puede decirse que la actuaci0n del empresario constructor se torna
relevante
/ucas veces ser*, incluso, competitiva 8rente a la presencia de un
pro8esional que represente al comitente.
- Puede la empresa tener sus propios pro8esionales.
- /ucas veces la empresa, en su mAltiple 8ormacin y en la
generalidad de sus roles e incumbencias, puede incluso proveer
de proyecto, terrenos, materiales, personal, con los titulares de la
direccin y conduccin tcnica, m*s los au:iliares, como los
calculistas, administradores, armadores de elementos en obra,
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35
Rondina
pro8esionales y equipamiento estructuralista, componentes de
gremios de instaladores, mosaistas, etctera, etctera.
6rente a e)ta 'Elti+le di2er)idad de +er)ona)4 in)tru'ento)4 a+titude) 5 al 'ane?o
ca)i a*)oluti)ta de la o*ra4 o*2ia'ente4 lo) e?e) de la re)+on)a*ilidad -a*r8n de
girar en torno de la e'+re)a4 de )u) contrati)ta) 5 +ro.e)ionale)0
>uando -a*la'o) de la e'+re)a con)tructora no no) re.eri'o) a )&'ile) que +ueden
dar)e en e)te gre'io 5 que )on )i'+le) ada+tacione)0 En realidad la e'+re)a
con)tructora no )e di.erencia de la e'+re)a de otro) ru*ro)4 '8) que en cierta)
.or'a) )i'+li.icada) de la +roducci3n0 Gue o*2ia'ente no e) +roducci3n co'En4
continua4 co'o en una .8*rica de tornillo)4
-sino que se trata de9
-una organizacin administrativa<
con la presencia de capital, bienes y equipamientos, personal y gerencia o
direccin<
unidad de produccin afectada a la e.ecucin de industrias, a la prestacin de
servicios, o en nuestro caso, particularmente, a la proyectacin, direccin y
e.ecucin de obras. ,ste 6ltimo aspecto, el de la e.ecucin, concrecin o
materializacin de obras de ingeniera o arquitectura, parece ser el ob.eto m$s
definido, com6n y especfico de la empresa constructora.
En presencia de la empresa podemos decir que9
-se robustece la responsabilidad que tienen los factores de la obra frente al
comitente.
,n tal caso, el comitente est$ m$s asegurado.
8iene frente a s, garantiz$ndole la obra, a una persona una sociedad, una
persona .urdica muy solvente, con capitales y equipamiento que, en general, no
desaparece f$cilmente para eludir sus responsabilidades.
8ambi%n est$ m$s protegido el profesional. Dunto a %l traba.a, en la e.ecucin,
una empresa que tiene solvencia econmica. Y, en general, tambi%n tendr$
solvencia t%cnica.
Orecuentemente, tendr$ tambi%n un profesional. 8odos ayudan a repartir las
responsabilidades. !ue se tornar$n responsabilidades compartidas.
,l profesional est$ m$s tranquilo. A los traba.os los hacen gente de
&responsabilidad+ y, normalmente, con experiencia. ,n general habiendo
empresa constructora en la e.ecucin de la obra, el profesional m$s que cuidar
que se hagan bien los traba.os debe cuidar que los precios sean razonables, y que
35!
Arquitectura Legal
no se incremente el beneficio o ganancia de la empresa en detrimento de su
cliente o de la calidad de la obra.
7.icial'ente la) e'+re)a) con)tructora) )uelen e)tar regi)trada) 5 'ediana'ente
controlada) +or el E)tado0 En lo) Regi)tro) de 7*ra) PE*lica)4 cuando )e trata de
e'+re)a) que contratan con el E)tado0 En lo) 'unici+io)4 cuando )e trata de
-acedore) de o*ra) +ri2ada) o +articulare)0 E)to que +uede +arecer una )i'+le
*urocrati:aci3n de lo) controle) )i e) ine.ica:4 e) intere)ante +ara tener a ni2el
'unici+al el BranQingC de e'+re)a) dedicada) a una acti2idad que tiene rele2ante
inter<) ur*ano0 %a'*i<n )uelen lle2ar)e regi)tro) de e'+re)a) en lo) colegio)
+ro.e)ionale) que tienen relaci3n con e)ta indu)tria/ - - lo) ingeniero) 5 arquitecto)
+ueden regi)trar en )u) li*ro) a lo) con)tructore) de o*ra)4 co'o una 'anera '8) de
2incular)e a ello) 54 en 'uc-o) ca)o)4 +artici+ar en tarea) con?unta) de di2ulgaci3n
o e;ten)i3n0
La) c8'ara) o )ociedade) que agru+an a e)to) e'+re)ario) ta'*i<n +ueden cu'+lir
una loa*le acti2idad en .a2or de la ?erarqui:aci3n de la acti2idad0 >uando no )e
quedan en lo 'era'ente rei2indicati2o4 +ueden +re)ionar +ara que )e e2iten lo)
i'+ro2i)ado)4 lo) intru)o) 5 lo) irre)+on)a*le)4 en una acti2idad que 'ue2e tanto)
ca+itale) e intere)e) econ3'ico) co'o intere)e) +E*lico) o co'unitario)0
'eora Piramidal9 en la teora piramidal se manifiesta un desplazamiento de la
carga de la responsabilidad por la obra. ,l empresario pasa a ser un
protagonista principal, que alivia notablemente la responsabilidad del
profesional0

En e)ta deri2aci3n de la re)+on)a*ilidad4 que au'enta la) carga) +ara el
e'+re)ario 5 la) di)'inu5e +ara lo) +ro.e)ionale)4 recorda'o) que el >3digo >i2il
tiene 'u5 +re)ente el rol de lo) con)tructore) co'o )i e)te t<r'ino .uera )in3ni'o
de +rotagoni)ta +rinci+al/
- El art&culo 1647 dice que &los empresarios son responsables por la
inobservancia de las disposiciones municipales de todo da1o que causen a los
vecinos+.
El art&culo 1647 *i) agrega que &recibida la obra, el empresario quedar$ libre por
los vicios aparentes....+
"dvertimos que para que el esquema 8uncione con8orme a estos
criterios, la empresa que asume la e5ecucin de la obra, debe ser
una empresa bien constituida. Con capitales y recursos umanos.
-o cualquier grupo umano que contrate como empresa o
contratistas puede e:imir de responsabilidad al pro8esional. .obre
todo si al momento de responder, o de tener que pagar o arreglar la
obra de8ectuosa, se descubre que es una empresa de pa5a, una
caricatura de empresarios, sin solvencia, sin capitales, sin
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Rondina
capacidad de responder.
Le ca*e al +ro.e)ional la o*ligaci3n de )a*er con qui<n )e contrata la edi.icaci3n0
,e conocer )u) antecedente)4 )u) ca+acidade) 5 )u) a+titude)0
,e lo contrario no +odr8 quedar)e tranquilo0 Ante) *ien4 de*e'o) reco'endar que
)i la) e'+re)a) o lo) contrati)ta) no )on )ol2ente)4 de*en lo) +ro.e)ionale)
e;tre'ar )u) cuidado)4 )u 2igilancia 5 )u) controle)0 Porque ante la a+arici3n de
cualquier 2icio o de.ecto4 de*er8n re)+onder ello)0 Por lo que el +ro.e)ional -i:o4 5
+or lo que no -i:o 5 .ue 'al -ec-o +or la )u+ue)ta e'+re)a0
?C +tros pro8esionales
Cuando abl*bamos de la posibilidad de desarrollar di8erentes
roles en la obra por parte de los arquitectos o pro8esionales,
est*bamos admitiendo tambin la pluralidad de stos. Gase el
captulo &&&, nAmero >.
,e)de el +unto de 2i)ta .uncional4 arancelario4 ?ur&dico 5 aEn en lo que -ace al
e?ercicio de lo) o.icio)4 +ode'o) di.erenciar el +ro.e)ional que +ro5ecta del que
dirige o del que conduce t<cnica'ente la e?ecuci3n de la o*ra0 Aun cuando )e+a'o)
que todo de+ende de la 'agnitud o co'+le?idad de la o*ra4 +ara ?u)ti.icar o n3 la
+re)encia de '8) de un +ro.e)ional0
,e)de el +unto de 2i)ta econ3'ico no )e alteran 'uc-o lo) 2alore) .inale) o la
incidencia del -onorario en el co)to total0 E) que nor'al'ente )e calculan +or
)e+arado lo) -onorario) que corre)+onden a cada eta+a o .unci3n dentro de la o*ra0
,e)de el +unto de 2i)ta de la re)+on)a*ilidad .rente al co'itente 5 +ara con la o*ra4
el cuadro de la) garant&a) )e ro*u)tece 5 'e?ora0 En lugar de tener un )olo
re)+on)a*le )e tiene a '8) de uno0 Lo cual no quiere decir que todo) re)+ondan de
la 'i)'a 'anera 5 con la 'i)'a 'agnitud o inten)idad0
%endre'o)4 co'o dice la .3r'ula del art&culo 16464 una re)+on)a*ilidad indi)tinta0
Porque ?u)ta'ente e)te art&culo del c3digo ci2il +re)u+one la 'ulti+licidad de
+ro.e)ionale)0 En e.ecto4 no) dice que/
Bla re)+on)a*ilidad que e)te art&culo i'+one -al con)tructor- )e e;tender8
indi)tinta'ente al director de la o*ra 5 al +ro5ecti)ta4 )egEn la) circun)tancia)4 )in
+er?uicio de la) accione) de regre)o que +udieren co'+eterC0
-Re)+on)a*ilidad indi)tinta0
-Gue +uede inter+retar)e co'o re)+on)a*ilidad con?unta0
-AegEn la) circun)tancia)0
-Ain +er?uicio de la) accione) de regre)o0
- Lo que quiere )igni.icar que )i uno de lo) +ro.e)ionale) a)u'e +or )&4 la
totalidad o +arte de la re)+on)a*ilidad +or ruina o 2icio)4 )iendo que la cul+a o
la re)+on)a*ilidad e)ta*a en otro4 +uede re+etir0
- %iene accione) de regre)o0
361
Arquitectura Legal
- Porque Bre+etirC 5 Btener accione) de regre)oC )igni.ica recla'ar a lo) otro) +or
lo que le) corre)+ond&a en el ga)to0 Por la re)+on)a*ilidad co'+artida0
- 7 re)+on)a*ilidad 'anco'unada0
- 7 inclu)o4 )i quere'o)4 un cierto ti+o de re)+on)a*ilidad )olidaria0
- Pero con la +articularidad de que aEn )iendo )olidaria la re)+on)a*ilidad4 de?a
a*ierto el ca'ino +ara que4 quien +aga4 +ueda re+etir de )u) )ocio) co-
re)+on)a*le)0
@a5a co'o )i'+le recordaci3n4 aquello de que4 la) responsabilidades
mancomunadas, )on la) que )e a)u'en +or la +arte que le toca a cada uno0
En ca'*io4 la) responsabilidades solidarias, )on la) que tienen que )er a)u'ida) en
)u totalidad4 +or el total de la deuda4 +or el total de lo) daFo)4 +or todo) 5 +or cada
uno de lo) o*ligado)0
Pero en e)te ca)o4 no )e -a*la de )olidaridad ni de 'anco'unidad0 Ae -a*la de
re)+on)a*ilidad Bindi)tintaC0 9 +or e)o deci'o) que e)ta'o) ante una
re)+on)a*ilidad )olidaria de ti+o e)+ecial0 %odo) re)+onden +or igual0 %odo) )on
re)+on)a*le) +or el total de lo) daFo)4 de lo) 2icio)4 de la) ruina) o de.ecto) de la)
o*ra)0 Pero el que +aga4 )i la re)+on)a*ilidad no era toda )u5a4 +uede recla'arle la
+arte a lo) de'8)0 %odo) re)+onden4 +ero de)+u<) )e arreglan entre ello)0
E)te )i)te'a4 un tanto e)+ecial4 )e in2ent3 +or la le5 +ara continuar ro*u)teciendo
)u .ilo)o.&a/ e) +reci)o4 en la 2i)i3n del c3digo4 darle una e;traordinaria garant&a al
co'itente0 Por e)o4 no le o*liga al co'itente a que *u)que4 a que in2e)tigue4 a que
di)tinga qui<n .ue el re)+on)a*le del 2icio que a+areci30 Lo) +uede con2ocar a
todo)0 Le) +uede recla'ar a todo)0 %odo) de*en 2enir a re)+onder4 a re+arar4 a
arreglar la .alla de la o*ra0 ,e)+u<)4 entre ello)4 +odr8n co'+en)ar0 Ai lo de)ean0
'eora Piramidal9 en nue)tra teor&a que +lantea la *E)queda de una
re)+on)a*ilidad '8) racional4 '8) contenida 5 '8) co'+artida4 re)ulta de Etil
a+licaci3n el criterio de di)cernir la 'ulti+licidad de o+eradore) que -a5a tenido la
o*ra0 A '8) +rotagoni)ta)4 'enor re)+on)a*ilidad de cada uno0 En una .3r'ula
co'+artida0 Pero que +er'ite4 de)+u<) de la +ri'era eta+a en donde todo)4 o cada
uno4 o alguno)4 a)u'en lo) arreglo) de la) .alla) de la o*ra4 +ueden recla'ar)e
'utua'ente +ara que el 2erdadero cul+a*le0 7 el que re)ult3 '8) directa'ente
re)+on)a*le4 )ea el que re)+onda en 'a5or o 'enor 'edida0
E)ta realidad4 que )uele dar)e '8) co'En'ente en o*ra) de 'ediana 5 gran e)cala
o co'+le?idad4 e) un in)tru'ento .unda'ental +ara di)cernir lo) ni2ele) de
re)+on)a*ilidad que +ueden co'+ro'eter al arquitecto0
Lo +ri'ero que de*e'o) -acer4 entonce)4 +ara li'itar4 'oderar o acotar la
re)+on)a*ilidad +ro.e)ional4 e) )a*er )i de*e a)u'irla )3lo o en co'+aF&a0
Luego deter'ina'o) el alcance que tiene la garant&a a a)u'ir +or el +ro.e)ional0
6inal'ente4 co'o en todo) lo) ca)o) en que 'eritua'o) la 'edida en que )e de*e
re)+onder4 2e'o) )i e;i)ten ele'ento) +ara de)cargar re)+on)a*ilidad )o*re el
+ro+ietario0
-Pen)e'o) el ca)o en que4 el co'itente-dueFo de la o*ra4 eligi3 +ara que lo
re+re)ente a un +ro.e)ional a)e)or0
- Gue tu2o in?erencia en el tr8'ite de la con)trucci3n0
- 9 que en tal car8cter4 de*er8 -acer)e cargo de lo) +ro*le'a) que +uedan
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Rondina
a+arecer en la o*ra0
- %anto durante el +er&odo de la con)trucci3n0
- >o'o de)+u<)4 durante el +er&odo de garant&a0
@C Contratistas y subcontratistas
En e)te +unto tanto co'o en el )iguiente la cla2e de la) +er)ona) o gru+o)4 o
)ociedade) que traiga'o) a la o*ra4 radica en la )ol2encia del +artici+ante0
Aol2encia t<cnica4 )i )e trata de contrati)ta) que a)u'ir8n la e?ecuci3n de tra*a?o)
con criterio) '8) o 'eno) aut3no'o)0 9 )ol2encia econ3'ica4 )i )e trata de 'irar a
la +o)i*ilidad de que4 de*iendo a)u'ir algEn arreglo4 alguna re)+on)a*ilidad4
tengan con qu< re)+onder0
.i quisiramos de8inir esta especie de clasi8icacin que se ace entre
contratistas y subcontratistas, diramos9
contratista es quien se vincula con el propietario, con el profesional de la obra o
con el empresario principal<
subcontratista sera entonces el que contrata con alg6n contratista o
intermediario. #orque se pueden dar dos alternativas/
- :; que exista un contratista o constructor principal que a su vez convoque a
gremios o grupos o titulares de equipos de traba.o organizados U
- C; que varios equipos de traba.o, por especialidad o por otros motivos, se
agrupen, siendo cada uno de ellos subcontratistas, para constituir un
con.unto que contrata de manera global, o por lo menos, de manera principal
la e.ecucin de la obra.
En la indu)tria de la con)trucci3n )e da con 'uc-a .recuencia la inter2enci3n de
e)to) gru+o) '8) o 'eno) organi:ado)0 En general contratado) +or lo) e'+re)ario)4
+or lo) 'i)'o) +ro+ietario) o +or lo) +ro.e)ionale)4 con di.erente) 'oti2o) o
e;cu)a)/
se contrata por &tanto+, a desta.o, por traba.o, o por alguna tarea especfica ,o
tra'o de o*ra/ 'a'+o)ter&a4 e)tructura4 ci'iento)4 etc<teraJ
se busca con esto agilizar el encuentro y paso de equipos encargados de partes o
etapas de la obra/ +ronto )e 2inculan 5 +ronto 5 .8cil'ente ta'*i<n )e de)2inculanJ
se evitan los problemas de organizar la administracin de la obra para personal
independiente/ con contrati)ta) 5 )u*contrati)ta) )e eluden la) re)+on)a*ilidade)
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Arquitectura Legal
directa) del +ro.e)ional o +ro+ietario4 re)+ecto de )u) o*rero) o tra*a?adore) de la
con)trucci3nJ
muchas veces se eligen tambi%n estos equipos o contratistas por su capacidad y
experiencia.
8%ngase en cuenta que en esta actividad como en muchas otras, quien adquiere
destreza y especializacin en alg6n traba.o, )i ade'8) tiene el '&ni'o )entido de
autono'&a 5 +rogre)o +er)onal4 de?ar8 de )er e'+leado o de tener relaci3n de
de+endencia4 +ara largar)e a tra*a?ar B+or )u cuentaC0 E) decir4 con2ertir)e de
tra*a?ador de+endiente en 'ini e'+re)ario0
Y esa forma de traba.o independiente sera la m$s com6n figura del
&contratista+. #uc-a) 2ece) contratando con la) e'+re)a)4 +ro.e)ionale) o
ad'ini)tracione) de la) o*ra)0 9 'uc-a) otra) .or'ando equi+o) con otro)
)e'e?ante)0 Actuando a)& a 2ece) co'o contrati)ta 5 otra) co'o )u*contrati)ta0
'eora Piramidal9 En nue)tro) e)que'a) de *E)queda de li'itar la
re)+on)a*ilidad de lo) +ro.e)ionale) en +articular4 5 de lo) con)tructore) en general4
de*e'o) tener 'u5 en cuenta la) )ituacione) que )e deri2an de la +re)encia de
contrati)ta) 5 )u*contrati)ta)0 Porque la +re)encia de e)to) dilu5e de 'anera
notoria la carga de la re)+on)a*ilidad0
Por eso es un elemento importante para interponer al momento de recibir
algAn reclamo del propietario9
- Ai el +ro+ietario con2oc3 5 contrat3 a lo) contrati)ta) 5 )u*contrati)ta)4 de*e
dec&r)ele que de*e recurrir a ello) en la +ri'era in)tancia del recla'oJ
-9 a)& lo) contrati)ta) que e?ecutaron la) +arte) de la o*ra que 'ue)tran 2icio) o
de.ecto)4 de*en a)u'ir lo) arreglo) corre)+ondiente)J
- la cue)ti3n '8) di.&cil +uede +re)entar)e )i aquello) contrati)ta) que e)tu2ieron
en la o*ra no )on '8) que gru+o) de tra*a?adore) in)ol2ente)4 que a+arentan )er
e'+re)ario) +ero que )ola'ente )on al*aFile) '8) o 'eno) organi:ado)0
- En tal ca)o )er8 'u5 di.&cil +oder endilgarle) re)+on)a*ilidad alguna0 Porque
aunque )ean lo) 2erdadero) re)+on)a*le)4 no tendr8n con qu< +agar lo) arreglo)
que )e le) recla'en0 9 co'o la nor'a e) que el +ro+ietario )ie'+re tiene
ra:3n4 alguien tendr8 que +agarla)0 Aal2o el ca)o de que +oda'o) +ro*ar que el
'i)'o co'itente contrat3 o con2oc3 a lo) )u+ue)to) 'ini-e'+re)ario)0
2BC (a solvencia del tercero trado a la obra
>o'o dec&a'o) en el nE'ero anterior4 i'+orta que lo) B)ocio)C o aco'+aFante)
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que )e traigan a la) o*ra) re+re)enten )eguridade) que a)u'an +or )&4 o +or lo
'eno)4 que carguen con +arte de la) re)+on)a*ilidade)0
Es lgico que importe, en tal caso9
que si el arquitecto proyectista y director tiene como compa1ero o asistente a un
conductor t%cnico, que <)te tenga conciencia de la +arte de re)+on)a*ilidad que le
co'+eteJ
si por el contrario, los profesionales asistentes tienen relacin de subordinacin
o dependencia con el director general, que ta'*i<n e)a relaci3n )ea clara 5
tra)+arente0
!ue no existan dudas sobre qui%n asumir$ la responsabilidad final de los
traba.os.
,n cuyo caso, deber$ garantizarse, )i no la )ol2encia econ3'ica4 +or lo 'eno) la)
)eguridade) t<cnica)0
Y, en todo caso, la seguridad de ser personal confiable, que re+orte leal'ente a
la direcci3n0
importa tambi%n, y mucho, que los contratistas o equipos de obra , que )e
con2oquen +ara cola*orar4 +uedan e;-i*ir tale) )ol2encia)0
,n tal caso, el director de la obra descansar$ en dos seguridades/ en lo
con)tructi2o4 +or la con.ian:a que in)+ira el contrati)ta0
,n lo econmico, y mediante adecuados contratos, +orque lo) contrati)ta) )erio)4
lo) que tienen +atri'onio +ara re)+onder con )ol2encia4 )egura'ente no )e
e)conder8n al 'o'ento de tener que a.rontar un e2entual recla'o0
en todos los casos deben ser debidamente aclarados los extremos que se vayan
dando en la obra, con contrato)4 )u*contrato)4 acta) 5 recla'o) en lo) li*ro) de
o*ra0 Acta) que )e 2a5an redactando 5 .ir'ando4 nota) co'unicando alternati2a) 5
no2edade) al co'itente4 a lo) contrati)ta)4 al equi+o de +ro.e)ionale)4 5 todo lo que
re+re)ente aquel B+rinci+io de +rue*a +or e)critoC que )ie'+re recorda'o) 5 que
tiene a*)oluta 2igencia en nue)tro )i)te'a0
>o'o dice el art&culo 11!3/
&'os contratos que tenga por ob.eto una cantidad de m$s de diez mil pesos, deben
hacerse por escrito y no pueden ser probados por testigos+.
Hinalmente en este 5uego de responsables primarios y secundarios,
y de los terceros trados a las obras, tenemos especialmente en
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Arquitectura Legal
cuenta que9
'a responsabilidad primaria y gen%rica, conforme a los criterios del artculo
:@B@ del cdigo civil, tiene una especial solidaridad y mancomunidad entre/
constructor U
proyectista U
director de obra. 'o que debe entenderse como una responsabilidad con.unta y
solidaria entre empresarioconstructor, contratista principal y los profesionales
de la obra<
El cdigo nada regula respecto de la responsabilidad del comitente. .alvo que9
imponga materiales inadecuados, )i e) ad2ertido +or e)crito de e)a incon2eniencia
(art&culo 163"=J
cuando al e.ercer las facultades del artculo :@9> el propietario rescinde sin
causa el contrato con su profesional o constructor. 9 entonce) de*e4 o*2ia'ente4
ade'8) de tener que +agarle al arquitecto o contrati)ta4 a)u'ir lo) incon2eniente)4
deri2acione) 5 +o)i*le) .alla) que e)ta re)ci)i3n +ro2oque de 'anera indirecta o
'ediata (el c3digo nada dice de e)ta re)+on)a*ilidad4 +ero )e deri2a del -ec-o de
e)tar)e ante una deci)i3n e;clu)i2a 5 unilateral del +ro+ietario4 que ca'*ia de
+ro.e)ional o de con)tructor4 )in alegaci3n de 'oti2o=J

aunque el cdigo en su artculo :@B@ prohibe &la dispensa contractual de la
responsabilidad+ +ode'o) in.erir que no) e)t8 -a*lando de la +rotecci3n al
co'itente que nada -ace ni decide )o*re la o*ra4 )u) co)to) 5 co)a)0 Pero )i el
co'itente a)u'e la ad'ini)traci3n4 5 co'+ra4 contrata 5 decide4 natural'ente que
de*er8 a)u'ir la) con)ecuencia) de )u) +ro+ia) deci)ione)0 Gue +ueden )er4
natural'ente4 tra)cendente) en el .uturo de la o*ra0
En este marco de protagonismos y presencias de terceros en la obra, importar*
entonces
que 9
sean responsables en mayor o menor medida U
que se sepa si estos terceros han sido trados por el profesional, el empresario o
el propio comitente. #orque, en todo caso, distintas ser$n las consecuencias de
su buen o mal comportamiento en obra.
'eora Piramial9 Nue)tra teor&a re)cata )ie'+re la deri2aci3n que tenga la
actuaci3n +ro.e)ional de lo) role) que e.ecti2a'ente )e -a5an de)e'+eFado en la
o*ra0 9 de la) relacione) que )e -a5an dado con el co'itente0
-Porque de*e )a*er)e que quien recla'a )ie'+re )er8 el co'itente0
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-Gue lo -ar8 directa'ente4 o recla'ando a alguno de lo) actore) de la o*ra0
,n nuestro sistema, ante la masiva atribucin de responsabilidad que se hace al
profesional, el primero en caer ante las que.as del due1o, ser$ el arquitecto.
-Gue en +ri'er lugar de*e di)cernir qui<n o quiene) tu2ieron a )u cargo la
e?ecuci3n de lo) tra*a?o)0
-9 )i tale) tra*a?o) .ueron -ec-o) *a?o )u +ro+ia )u+er2i)i3n0
-7 )i el contrati)ta o e'+re)ario ten&a a )u) +ro+io) +ro.e)ionale)0
-%odo e)to +arece 'u5 claro4 )ie'+re que +oda'o) +ro*ar lo que e)ta'o)
a.ir'ando0
-Porque4 )i el arquitecto o +ro.e)ional de?3 que otro) actuaran con )u 'i)'o ni2el
de inter2enci3n0
- Gue )e 'etieran en la o*ra +ara decidir tra*a?o)4 'ateriale) u o+eracione)4 de*e
+roducir la docu'entaci3n que corre)+onda a la +rue*a de e)a )ituaci3n0
-Pero )i toler3 la) in?erencia)0
-9 nada -i:o .ir'ar al +ro+ietario 5 a lo) otro) +ro.e)ionale)4 re)ultar8 'u5 di.&cil
que +ueda e;cul+ar )u +ro+ia re)+on)a*ilidad0
22C Proyectacin, c*lculos y diseDos asistidos por computadoras
E)ta'o) a)i)tiendo a una a'+liaci3n de lo) territorio) del u)o de la co'+utadora en
'ateria de con)truccione)0 No )ola'ente lo) c8lculo) que 2en&an )iendo reali:ado)
+or la .acilidad de lo) regi)tro) 5 )o.tSare de di.erente) alternati2a)0 1o5 ta'*i<n
)e +ro5ecta con la a)i)tencia de +rogra'a) )u'a'ente a+to) +ara re)ol2er di)tinta)
+ro*le'8tica) 54 'uc-a) 2ece)4 to'ar +artido) o re)olucione) con la a5uda del
ordenador0
"omo en toda incorporacin de tecnologa, se van dando lecturas encontradas
sobre su utilidad y conveniencia.
%a'*i<n )on di.erente) la) a+reciacione) que 'erecen lo) e)+acio) que 2a
ocu+ando la in.or'8tica4 )egEn el ti+o 5 calidad de la o*ra arquitect3nica0
-Au+one'o) que co'o en todo in)tru'ento au;iliar de una ciencia4 arte o
di)ci+lina4 la) co'+utadora) )eguir8n )iendo ?u)ta'ente e)o4 in)tru'ento)
au;iliare)4 +ero que di.&cil'ente ree'+lacen todo el que-acer del arquitecto0
-Aunque en o*ra) de 'u5 )i'ilare) caracter&)tica)4 +ara ada+tacione) de di)eFo) de
*a)e 5 +ara c8lculo) de e)tructura)4 +re)u+ue)to) o +ro5ectacione) de di.erente)
caractere)4 )eguir8n )iendo4 la) t<cnica) in.or'8tica)4 de ina+recia*le utilidad0
En el terreno de las responsabilidades asumidas o compartidas con el
proveedor o el operador de la computadora, ser* importante discernir9
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Arquitectura Legal
si el equipo utilizado es de propiedad o est$ al servicio de la misma empresa, o
del mismo profesional o, incluso, del mismo comitente que posee la obra, o que la
tiene *a?o )u re)+on)a*ilidad0
,n tal caso y, habiendo identidad entre el due1o de la computadora y quien
toma el servicio, nada alterar8 el ?uego de la) re)+on)a*ilidade)J
la otra situacin es la que plantea la disyuntiva o asociacin en los riesgos/ si el
servicio por computadora es prestado por un tercero. Ai )e generali:a el u)o de
con)ultora) o e)tudio) que +ro2ean +ro5ecto)4 c8lculo) 5 otra) o+eracione) que
tienen )u origen en el co'+utador0 9 )i tal )er2icio )e +re)ta a cliente) que +agan un
+recio o )e a)ocian al +ro2eedor4 Rcu8l )er8 la re)+on)a*ilidad de e)te +ro2eedor del
)er2icio in.or'8ticoT
'a responsabilidad ser$ equivalente a la de cualquier otro partcipe de la obra0
9 )egEn )ea el )i)te'a de la relaci3n4 el +ago del )er2icio4 5 ta'*i<n la )ol2encia
del locador4 )igni.icar8 que el con)tructor 5 el arquitecto que adquieran tale)
)er2icio)4 +odr8n de)can)ar en un nue2o B)ocioC que a)u'a una cuota+arte de la
re)+on)a*ilidad0 @alen entonce) la) a+reciacione) que -ac&a'o) en el +unto anterior
)o*re Blo) tercero) que trae'o) a la o*raC/
advertir calidad del servicio
tener constancia de la solvencia t%cnica
pruebas de la solvencia econmica
adecuada relacin contractual
Con estas premisas terminamos siempre en la misma recomendacin9 vale
tener buenos trminos contractuales. Porque9
debemos saber si el programa que nos vende o alquila es original del locador 4o
)i )e trata de B+rogra'a)C originale) de una gran e'+re)a in.or'8ticaJ
en tal caso, debemos saber si el proveedor del servicio inform$tico e) agente o
re+re)entante autori:ado de quien tiene la +ro+iedad intelectual in.or'8tica o )i )e
trata de un )i'+le u)uario de +rogra'a) que4 luego de a)i'ilarlo)4 )e dedica a
+re)tar )er2icio) con )o.tSare a?eno)J
Cen tales casos abremos de discernir9
a; si es titular de un derecho o simplemente intermediario<
b; si el programa tiene garantas comerciales para quienes puedan adquirirlo sin
lograr resultados satisfactorios<
36
36
Rondina
c; de lo contrario, tomar los recaudos sabiendo que/ utilizamos la computadora
a nuestro exclusivo riesgo. 2 haciendo que el prestador locador del servicio
asuma parte de esos riesgos, si realmente tiene con qu% responder ante eventuales
da1os o fallas en el sistema.
'eora Piramidal9 la co'+utadora e) un au;iliar i'+re)cindi*le de la) di)tinta)
.or'a) o 'o'ento) que )e dan en una o*ra0 La inter+retaci3n que -aga'o) de la)
+o)i*le) li'itacione) a la re)+on)a*ilidad del con)tructor que reali:a alguna de )u)
tarea) a)i)tido +or la co'+utadora4 e)t8n en relaci3n con la) +er)ona) que la)
o+eren0 7 de lo) autore) de lo) +rogra'a) que utilice'o)0 Ai real'ente +udi<ra'o)
en algEn ca)o +ro*ar que el error o la .alla tu2ieron )u origen en lo) in.or'e) o
detalle) que re)ol2i3 la '8quina0
En tal ca)o ocurrir&a'o) con el recla'o ante el +ro2eedor del tra*a?o o al autor
del +rogra'a0 Pero )er8 'u5 di.&cil que +oda'o) )acarno) de enci'a la carga de
la re)+on)a*ilidad0 Porque no tendre'o) con quien co'+artirla0 Ai ocurre4 co'o
)e de*e )u+oner4 que el u)o de la) co'+utadora) lo -ace'o) +ara 'e?orar4 .acilitar
u o+ti'i:ar nue)tra) tarea) 5 +re)tacione)0 9a que al co'itente4 2erdadero
de)tinatario de nue)tra garant&a4 en general le re)ultar8 indi.erente que al tra*a?o lo
-aga'o) de 'anera 'anual o 'ediante recur)o in.or'8tico0
9 +or otra +arte4 cuando +retenda'o) -acer re)+on)a*le al o+erador o +ro2eedor
de la in.or'8tica4 de*ere'o) )a*er )i real'ente tiene ca+acidad +ara re)+onder0
Porque4 co'o en lo) otro) ca)o)4 )i re)ulta )er un in)ol2ente4 no) dar8n la ra:3n4
+ero de*ere'o) +agar +or lo) 5erro) del otro0
23C #ede8inicin de pautas contractuales y cargas de
responsabilidad
%ene'o) que a)u'ir que la introducci3n de la) co'+utadora) en el 'undo de lo)
negocio) 5 de la) +re)tacione) +ro.e)ionale)4 ca'*ia +ro.unda'ente la 'aterialidad
de tale) relacione)0
%odo) lo) u)o) 5 )u+ue)to) in.or'8tico)4 no) -ar8n4 l3gica'ente4 rede.inir la)
cl8u)ula) contractuale)0
(os interrogantes que m*s puntualmente nos aremos, ser*n9
Rasumo el uso del computador sola y exclusivamente como una herramienta
m$s, a la que le doy el uso que me conviene y conformaS
Rincorporar la computacin a la obra representa una mayor seguridad, a
cambio de un mayor gastoS
Restos gastos los sumo al costo de la obra o los amortizo con mis propias
36!
Arquitectura Legal
gananciasS
Rel prestador o locador del servicio inform$tico tiene personera, solvencia,
patrimonio, como para que tome a su cargo parte de las responsabilidades nuevas
o diferenciadas que incorpora el uso de la computadoraS
Ro simplemente es un partcipe m$s en el cuadro de mis colaboradores
subordinadosS
En todo) lo) ca)o)4 el contrato4 en )u redacci3n4 de*e conte'+lar tale) alternati2a)0
,e*e +re2er la) deri2acione) o +artici+acione) en la re)+on)a*ilidad0 @er en el
ru*ro4 en la 'ateria o en el +unto de la o*ra en que incida la +re)encia del
co'+utador0
Recorde'o) que el contrato4 e) Btodo) lo) contrato)C0 Porque -a*itual'ente en la)
o*ra) )e dar8n 'uc-o) contrato)4 2inculado)4 )u*ordinado)4 con.rontado)4
co'+le'entado)0
'endremos, por lo menos9
contrato de base del comitente con el profesional
contrato del comitente yTo del profesional con el empresario<
contratos con los contratistas y subcontratistas, que suscribir$ el comitente,
.unto con el profesional director de obra. 2 solamente el director, que puede a su
vez firmarlo a nombre propio, o como representante del propietario. 2 en ambos
caracteres.
5uchos contratos. !ue se suman, que se complementan, que se relacionan y
que conforman todo el sistema .urdicocontractual de la obra.
>on.or'e a la co'+le?idad de la 'i)'a0 A )u 'agnitud4 a la) .or'a) de e?ecuci3n0
A la +re)encia de +arte) 'Elti+le) 5 encontrada)0 Aie'+re recordando aquel
+rinci+io e;+ue)to +or el 'i)'o >3digo >i2il en )u art&culo 11!7/
-Bla) con2encione) -ec-a) en lo) contrato) .or'an +ara la) +arte) una regla a la cual
de*en )o'eter)e co'o a la le5 'i)'aC0
'eora Piramidal9 Ai algo +ode'o) recordar en e)te +unto e) que la *uena
redacci3n de lo) contrato)0 La e;i)tencia de contrato) o )u*contrato) )u.iciente)4
+reci)o)4 inteligente) 5 *ien .undado)4 )er8 la 'e?or garant&a de que +oda'o)
)al2arno) de toda o de +arte de la re)+on)a*ilidad que tene'o) ante la ocurrencia o
a+arici3n de 2icio) o .alla) en la o*ra0

'a utilizacin o n de las computadoras, en general, no aliviar$n nuestras
obligaciones. 0alvo que entendamos que con el buen uso de la computadora es
37"
37"
Rondina
m$s difcil equivocarse.
Pero )a*e'o) que la) '8quina) no re)+onden0
9 que la) .alla) o de.ecto) de la) o*ra) )e de*en nor'al'ente4 '8) a la) .alla)
-u'ana) que a la) .alla) de lo) in)tru'ento) que utili:a'o)0
27C Consultoras au:iliares
La .igura de la) con)ultora) e)t8 teniendo una r8+ida di.u)i3n en la) +r8ctica)
+ro.e)ionale) 5 e'+re)aria)4 +ero una 'u5 lenta rece+ci3n en la) +re2i)ione)
legi)lati2a)0
En el orden +ro.e)ional lo) regla'ento) de colegio) 5 le5e) e)tatutaria) de lo)
di.erente) o.icio) no 'iran con )i'+at&a a e)ta) e)+ecie) de Be)tudio) colecti2o)C0 7
gru+o) de 'ulti-di)ci+lina) o interdi)ci+linario) e inter+ro.e)ionale)4 que 2an
ocu+ando creciente) e)+acio)0
"unque no sea 8*cil discernir o compatibili4ar los caracteres de las
prestaciones pro8esionales con estas realidades pluripersonales9
en general los oficios profesionales son siempre de tipo personal<
las responsabilidades de los prestadores de obras tambi%n tienen nombre y
apellido<
porque las habilitaciones y matrculas profesionales son de tipo personal,
individual.
En nue)tra 'ateria co'o .recuente'ente lo -e'o) 2i)to4 el art&culo 1646 -a*la de
una Bre)+on)a*ilidad indi)tintaC entre lo) di)tinto) actore) e'+re)ario) 5 ta'*i<n
+ro.e)ionale)0 1a*la del +ro5ecti)ta 5 del director de o*ra0 Podr&an .igurar
igual'ente lo) conductore) t<cnico)4 lo) calculi)ta) 5 toda) la a'+lia 2ariedad de
+re)tadore) de )er2icio) o locadore) de o*ra que +ueden +a)ar +or una edi.icaci3n
de 'ediana o gran 'agnitud 5 co'+le?idad0
>o'*inando e)ta) realidade)4 lo) 'i)'o) criterio) de la le5 5 la e;i)tencia de e)to)
cuer+o) colegiado) de +ro.e)ionale) agru+ado) en Bcon)ultora)C4 +ode'o) concluir/
las prestaciones profesionales seguir$n teniendo una figuracin o
representacin individual/ no'*re 5 a+ellido de cada +ro.e)ional4 aEn cuando
tra*a?e agru+ado con otro)J
la figura de la consultora como entidad prestadora de servicios, puede
representar la existencia de una persona .urdica. 7 +er)ona colecti2a0 El equi+o
371
Arquitectura Legal
+uede o*ligar)e de 'anera con?unta4 )olidaria4 Bindi)tintaC co'o dice el art&culo
16460
0in per.uicio de que para el colegio profesional, para la autoridad municipal, y
para los efectos .urdicos m$s precisos entre profesional, comitente y obra, la
responsabilidad sea personal, individual.
5$s all$ de la existencia de contratos que forman la sociedad consultora y digan
por e.emplo/ )i 5o tengo que a)u'ir una deter'inada re)+on)a*ilidad4 co'o
+ro.e)ional o director de o*ra4 la a)u'o0 Pero lo) re)tante) 'ie'*ro) de la
con)ultora +agar8n con'igo lo) co)to) de la re)+on)a*ilidad a)u'ida0
los roles profesionales podr$n continuar siendo de tipo individual. Lo que no
i'+ide que lo) +ueda e?ercer de 'anera a)ociada0 Pro5ecti)ta4 director4 conductor4
ad'ini)trador de la o*ra no +odr8 )er Bla con)ultoraC0 Pero +odr8n )er lo)
arquitecto) Kuan4 Pedro 5 7)car4 de 'anera con?unta4 a)ociada4 indi)tinta4
'anco'unada 5 )olidaria0
'eora Piramidal9 la creciente intervencin de las consultoras representa no
solamente una nueva forma de la prestacin profesional.
Ae trata de una alteraci3n de la) relacione) +er)onali:ada)4 indi2iduale)4 que
tradicional'ente tu2ieron lo) +ro.e)ionale) con )u) o*ra)0 Aunque actuaran en
.or'a colecti2a4 con)titu5endo e)tudio) de +ro5ecto)4 de arquitectura o -a)ta
e'+re)a) con)tructora)0
Lo que de*ere'o) di)cernir +ara acotar la re)+on)a*ilidad del +ro.e)ional
indi2idual4 e) lo que digan lo) contrato) acerca de lo) role) o actuacione) que )e
deri2an a la con)ultora o e'+re)a +ro.e)ional0
'a firma siempre ser$ del arquitecto o ingeniero a ttulo individual o personal.
Pero nada o*)ta a que con2enga'o)4 en contrato) *ien redactado)4 que en ra:3n
de la) inter2encione) 5 de la) autori:acione) 5 +rotagoni)'o) que )e le concedan a
la con)ultora4 e)ta a)u'e4 2oluntaria 5 e;+re)a'ente +arte de la re)+on)a*ilidad
que co'+eter&a )er a)u'ida +or el +ro.e)ional0
2;C &n8orm*tica prestada por terceros
Guere'o) re.erirno) *re2e'ente a-ora a la do*le categor&a de +re)tacione)
anterior'ente de)crita)/
-la aportacin inform$tica a la obra, pero hecha por consultoras o por terceros
que nada tienen de vinculacin con obras determinadas.
372
372
Rondina
Ae tratar&a en e)to) ca)o) de +re)tadore) del )er2icio in.or'8tico0 Ain ningEn ti+o
de relaci3n +er'anente con lo) equi+o) +ro.e)ionale) a)ociado)0 Ae trata de )i'+le)
locadore) de )er2icio) o de o*ra) con in)tru'ental co'+utari:ado0
,n tales casos estamos ante terceros que mediante un contrato de servicios, de
obra o de suministro, a+ortan )olucione) +arciale) o de deter'inado) a)+ecto) de la
o*ra0 Ae le +agan +or tale) )er2icio) 5 )e de)2inculan de la )uerte o +rogra'a de la
o*ra0
8odo depender$ entonces de las previsiones del contrato que hagamos para
vincularnos a la obra. Ai o.recen +rogra'a) inde+endiente) o )i +or el contrario4
ada+tan )u) +rogra'a) a lo) requeri'iento) de una o*ra en +articular0
,n un caso slo responden, como proveedores del material inform$tico, 5 )on
re)+on)a*le) de la calidad 5 )eguridad de tale) 'ateriale)J
,n el otro caso, si se le requieren y se le pagan servicios precisos para
resolucin de problemas ta'*i<n +untuale) 5 +reci)o) de una o*ra deter'inada4
de*ere'o) aclarar tal )u+ue)to en el contrato/
se le piden soluciones para este caso puntual, 5 )e lo) -ace re)+on)a*le) de la
*ondad o de.ecto de la )oluci3n contratada0
'eora Piramidal9 ca'*ia la )ituaci3n 5 )er8n entonce) otra) la) con)ecuencia)
)egEn )ea la calidad del )er2icio que )olicita'o) al +ro2eedor in.or'8tico0 9 la
re.erencia que -aga'o) en la enco'ienda o contrato )o*re la +reten)i3n o
)oluci3n que *u)ca'o)0
Ai enco'enda'o) c8lculo) 5 +ro5ecto) de e)tructura) 5 )e equi2oca 5 +or e)o
de2ienen 2icio) o de.ecto)4 o ruina o +ro*le'a) en la o*ra4 lo) -are'o)
re)+on)a*le) de tale) con)ecuencia)0
0i en cambio solamente hicimos una encomienda de traba.o material, de pasar
a la inform$tica lo que nosotros hayamos hecho en l$minas o planos, entonces
la responsabilidad no cambia de autor ni de destinatario/ el proveedor
inform$tico ha sido un simple proveedor pero subordinado a nuestras soluciones
t%cnicas. Y como autores de tales decisiones t%cnicas, debemos asumir toda
derivacin en vicios, fallas o defectos.
2<C (os consorcios de inversores
(a organi4acin consorcial representa una novedosa 8ormulacin
societaria.
373
Arquitectura Legal
Estas modalidades de encarar la e5ecucin de determinados
proyectos apuntan m*s bien al logro de 8inanciacin mediante la
asociacin de aportantes para la concrecin de un edi8icio o
programa de viviendas, locales o coceras.
(a 8igura del inversor en esta materia representa la de quien,
mediante el aporte inicial o programado en cuotas, de
determinadas sumas de dinero, viene a asociarse a un traba5o que
tiene sus promotores.
/n general, estos promotores son profesionales que mediante una
cierta organi.aci0n administrativa, est1n en condiciones de garanti.ar
la viabilidad del pro"ecto, con trasparente mane%o de fondos #on
rendiciones de cuenta a sus proveedores financieros 3 con garanta de
adecuada rentabilidad en la relaci0n de costo - precio final - beneficio
o ganancia
Lo) 'ecani)'o) que )e e)t8n utili:ando +ara con2ocar a lo) intere)ado) en in2ertir
en o*ra)4 lo) 2ere'o) con 'a5or +reci)i3n en el ca+&tulo OIII cuando analice'o)
Blo) o.icio) del arquitectoC0
A-ora no) intere)a re.erenciar lo) 2ai2ene) de la re)+on)a*ilidad legal del
con)tructor0 6rente a e)ta e;traFa .igura del in2er)or4 que no e) +ro+ia'ente un
co'itente0
- Gue +ro2ee lo) .ondo) o +aga la o*ra4 co'o en general 2e'o) que -ace el
+ro+ietario-co'itente0
- Pero que en e)ta .igura contractual4 +arece e)tar li'itado a entregar .ondo) 5
e)+erar a que )e conclu5a la o*ra0
- Reci*iendo al .inal del +roce)o con)tructi2o tanto) 'etro) cuadrado) con.or'e
al a+orte -ec-o0 7 tanta) unidade) de la) que )e co'+ondr8 el edi.icio .inal0
La re)+on)a*ilidad e) 'u5 re'ota4 )i en realidad +udiera llegar a e;i)tir0 El in2er)or
+arece )er una .igura de'a)iado a?ena a la inti'idad4 a la .actura4 a la e?ecuci3n de
la o*ra0
-Paga )u) cuota)4 e) en realidad co+ro+ietario del edi.icio0
- %iene4 -a)ta que )e ter'ine la o*ra4 )3lo un +orcenta?e ideal0
- Reci<n al )u*di2ir)e en +ro+iedade) -ori:ontale)4 o en unidade) de
de+arta'ento)4 coc-era) o locale) co'erciale)4 cada in2er)or con2ertir8 )u
cuota-+arte ideal en una +ro+iedad di)tinta 5 )e+ara*le del con?unto edi.icado0
Pero de toda) 'anera) el 'ane?o contractual que )e -aga con lo) in2er)ore) 5 con
cada )ocio o a+ortante de ca+ital4 )er8 la *a)e de la) relacione)0 Lo que +arece )er
'8) equitati2o 5 de )entido co'En e) que/
los inversores sean liberados de la responsabilidad propia de los constructores y
profesionales<
que solamente asuman las responsabilidades que les competen a los propietarios
374
374
Rondina
de cualquier emprendimiento<
-que los consorcios sean resguardados por adecuadas cl1usulas
contractuales ", en caso de tener que asumir derivaciones de posibles
da-os o responsabilidades, sean debidamente advertidos de ello 3 en
lo posible, que se prote%an sus intereses con adecuados seguros
'eora Piramidal9 Aa*e'o) de la utili:aci3n4 '8) o 'eno) .raudulenta o
'alicio)a4 de .or'a) de a)ociaci3n con lo) in2er)ore) o Bco'+radore) de
de+arta'ento) u o.icina)C en donde lo) +ro'otore) in2entan .or'a) de a)ociaci3n
que lo) -ace )olidaria'ente re)+on)a*le) de cualquier e2entualidad daFo)a0
,l asunto funciona con la apariencia o ficcin de que el peque1o inversor es el
due1o de la obra 2 el copropietario. !ue tambi%n es socio de la empresa
constructora. Y que como tal, socio, due1o, propietario o condmino, debe
asumir los riesgos.
Aa*e'o) que el e)que'a re)ulta en una .3r'ula que )e +arece 'uc-o a la
de.raudaci3n0 Porque en nue)tro) e)que'a) *u)ca'o) a.ano)a'ente la li'itaci3n
de la re)+on)a*ilidad del con)tructor0 Pero nunca lo -ar&a'o) a ca'*io de engaFar
a lo) cliente)0
La .or'a correcta de 2incular a lo) in2er)ore) co'o 2erdadero) )ocio)4 e) -acerlo
'ediante contrato) claro)4 +reci)o) 5 *ien e;+l&cito)0 En donde el que 2iene a
+oner )u dinero +ara -acer una o*ra o e'+rendi'iento4 )e+a que 2iene a a)u'ir lo)
rie)go) de un 2erdadero e'+re)ario0 Al que nunca con)iderare'o)4 )ocio cuando
no) con2iene4 5 +area todo lo de'8)4 co'o )i'+le co'+rador de un de+arta'ento
o unidad0 Aocio en )erio4 en la) ganancia) 5 en la) +<rdida)0
En tal ca)o nada tiene de 'alo que li'ite'o) la re)+on)a*ilidad del +ro.e)ional0
Poniendo +arte de e)a re)+on)a*ilidad en la )ociedad e'+re)aria o con)tructora0 En
donde lo) )ocio)4 )on )ocio) 2erdadero)0 Gue ganan con la) ganancia) 5 arrie)gan0
9 +or ende4 +ueden +erder )i en la o*ra a+arecen +ro*le'a)0
2=C (as empresas asociadas
La) e'+re)a)4 )ean uni-+er)onale) o de ti+o colecti2o4 )on +er)ona) ?ur&dica) con
+lena ca+acidad +ara o*ligar)e0 9 )i )e +ueden o*ligar ta'*i<n )e +ueden a)ociar0
>o'o )e a)ocian la) +er)ona) o lo) indi2iduo)0 ,e all& que no )ea e;traFo que
2ea'o) en e'+rendi'iento) de 'ediana o gran 'agnitud4 que 2aria) e'+re)a) )e
a)ocian +ara to'ar una o*ra o e?ecutar un contrato0
Re)+ecto de la) re)+on)a*ilidade) co'+artida)4 e)te re+arto de rie)go) 5 carga)
de+ender8 de lo que )e diga en el contrato de a)ociaci3n0 6rente al co'itente o
375
Arquitectura Legal
+ro+ietario de la o*ra4 todo) re)+onder8n de 'anera con?unta4 )olidaria o4 co'o
dice el art&culo 1646 del >3digo >i2il4 de manera indistinta0 Au'ando )u)
ca+acidade) 5 )u'ando ta'*i<n )u) re)+on)a*ilidade) +ara a'+liar4 en la 'edida
de lo +o)i*le4 la) garant&a) que la le5 quiere que tenga )ie'+re el co'itente o
+ro+ietario de la o*ra0
Podemos suponer que e:istan dos situaciones di8erentes9
cuando las empresas se asocian entre s, sin autorizacin ni conocimiento del
comitente/
una empresa o profesional asume la totalidad de la obra. Luego lla'a o )e a)ocia
con otro) +ara e?ecutarla0 Pero .rente al co'itente )igue )iendo la Enica 5 e;clu)i2a
re)+on)a*le de todo) lo) tra*a?o)0 Aunque +arte o gran +arte de e)o) tra*a?o) )ean
reali:ado) +or lo) nue2o) a)ociado)0
,n tal caso, siempre responde sola y 6nicamente la empresa con la cual el
comitente contrat. A <l nada le intere)ar8 que el contrati)ta -aga +or )& 'i)'o la)
o*ra) o que +ara e?ecutarla) lla'e a tercero)0
-distinto ser1 el caso en donde se solicita autori.aci0n, o se pone en
conocimiento, o se subcontrata con el comitente, la incorporaci0n de
socios, prestadores de obra, o se agrega en el contrato la asociacin
de empresas que tomar* a su cargo la e5ecucin. En este caso todo
depender* de cmo se incorpore esta sociedad en el contrato y de
qu manera 8uncionar*n las cl*usulas de responsabilidad por la
obra, por sus vicios, su ruina y su garanta por el tiempo de ley.
'eora Piramidal9 Nue)tra) +o)tulacione) en torno de la teor&a +ira'idal to'an
en cuenta c3'o )e dan la) relacione) contractuale)0 %anto del co'itente con la
e'+re)a 5 lo) +ro.e)ionale)4 co'o e)ta e2entualidad que a-ora con)idera'o)0 La
de la a)ociaci3n +o)terior o +re2ia de e'+re)a) 5 +ro.e)ionale) +ara reali:ar la
o*ra0 >o'o )i )e tratara de un )olo contrati)ta0
Para el co'itente 'uc-a) 2ece) con2iene que )ean '8) lo) e'+re)ario)4 5 que
)e con)titu5an en e)a .3r'ula que deno'ina'o) $%E/ $ni3n %ran)itoria de
E'+re)a)0 Porque )e )u+one que al unir)e )u'an )u) ca+acidade)4 co'+etencia) 5
)ol2encia0
Pero de*e'o) cuidarno) de que al con)tituir)e la a)ociaci3n )e trate de una
2erdadera )ociedad te'+oraria0 En donde la) e'+re)a) *u)can o+ti'i:ar la)
+re)tacione)0 9 no diluir la re)+on)a*ilidad0
"omo en los otros casos, mucho depender$ del tipo y de la precisin y calidad
que tengan los contratos que ri.an las relaciones. 'as relaciones del comitente
con las empresas. . Y las relaciones de las empresas entre s.
376
376
Rondina
2>C (a sociedad para una sola obra
.uele tambin ser comAn que varias personas, pro8esionales o
empresas se asocien Anicamente para e5ecutar una obra
determinada. En tales casos se constituye una nueva persona
5urdica, o simplemente se conviene y contrata una asociacin
particular, con un 8in determinado. #esulta procedente la
asociacin. Es conveniente la 8igura, y se tratar* de darle un
tratamiento contractual adecuado.
C(as obras se prestan para este tipo de asociacin o 8igura
societaria.
C.e trata de grandes inversiones, de prolongados emprendimientos.
- De variadas disciplinas.
- /ucas veces, de traba5os en colaboracin.
- Por el equipamiento requerido.
- Por los pro8esionales necesarios.
- Por los capitales aportados.
- 0a sea que construyan para el mismo grupo, que construyan
para vender las unidades durante la construccin.
- + que convoquen a capitales con la 8igura del inversor, que
anteriormente anali4*bamos.
En todos los casos se proceder* a constituir la sociedad especial,
para 8in determinado. Con una 8igura societaria regular, inscripta y
creada al e8ecto. + con un simple contrato de asociacin, en donde
se estable4can los roles, las participaciones. En donde se aclaren los
aportes, la responsabilidad compartida o segAn parte y tramos de
obra. 0 los resultados 8inales9 reparto de bene8icios y quebrantos,
con8orme a la previsin del resultado 8inal de la obra. 0, por 8in, la
disolucin de la sociedad.
'eora Piramidal9 La re)+on)a*ilidad 'e?ora ante el co'itente0 Puede decir)e
que la) e'+re)a) al unir)e +ara e?ecutar la o*ra4 o+ti'i:an )u) ca+acidade)4 )u)
+er.or'ance)0
Entonce) con2iene al +ro+ietario 5 a la o*ra que contrate'o) con e)ta e'+re)a
e)+ecial'ente con)tituida +ara e?ecutar nue)tra con)trucci3n0
1a*r8 de ad2ertir)e al co'itente-+ro+ietario que )e e;i?a a e)ta )ociedad4
e)+ecial4 accidental o te'+oraria4 el cu'+li'iento de todo) lo) recaudo)
la*orale)4 ad'ini)trati2o) 5 tri*utario) o i'+o)iti2o)0 Para e2itarno) la) )or+re)a) 5
377
Arquitectura Legal
+ara tener un conoci'iento adecuado acerca de lo) )ocio)4 de )u) a+orte)4 de )u)
ca+itale) indi2iduale) 5 de la ca+acidad t<cnica4 econ3'ica 5 ?ur&dica de quien
de*e a)u'ir lo) co'+ro'i)o)4 la) o*ligacione)4 la) re)+on)a*ilidade) 5 la)
garant&a) de la o*ra0
Entre lo) +ro.e)ionale)4 entre lo) co'+onente) de la e'+re)a o nue2a )ociedad4 la
a)ociaci3n o*2ia'ente4 re+arte4 di2ide4 ali2ia la re)+on)a*ilidad que 2iene a )er
a)u'ida +or el con?unto0 7 +or la +er)ona ?ur&dica que a)u'e la o*ra0 >o'o
indi2iduo4 con el a+orte 5 la cola*oraci3n de todo)0
Debe cuidarse que el contrato de asociacin sea equitativo y claro.
#ara evitar que alguno o algunos de los componentes abusen de sus
conocimientos o de su poder econmico,
- de.ando la responsabilidad para el profesional
- y atribuyendo las ganancias, sin riesgos, a los capitalistas.
-
\\\\\\\\\\\\\\\\
Li*ro de Arquitectura Legal 5 ,erec-o $r*ano de
1o'ero Rondina
DisPet -N 7


ARG$I%E>%$RA
LEGAL
37
37
Rondina

#anual

%eor&a Pira'idal
( )o*re la re)+on)a*ilidad del
con)tructor=


,erec-o $r*ano

%o'o II
37!
Arquitectura Legal


1o'ero Rondina

3"
3"
Rondina
C"P&'%(+ Q&

EC+-+/&" DE (" C+-.'#%CC&+-
2C Problem*ticas econmicas y 8inancieras de la obra
,e la) .or'a) de 2inculaci3n entre lo) .actore) de la o*ra0
,e lo) intere)e) econ3'ico) que )e 'ue2en dentro 5 en torno de toda
con)trucci3n0
,e la o'ni+re)ente nece)idad de lucrar4 de ganar4 co'o e;+re)i3n natural4
nor'al
de toda acti2idad rentada0
,e todo) e)to) ele'ento) de naturale:a econ3'ica4 no) intere)a de)cu*rir la
incidencia que tienen en lo) co'+orta'iento) ?ur&dico)0
,e lo) e.ecto) que re+re)entan al 'o'ento de in2e)tigar o deter'inar la)
re)+on)a*ilidade) que )e dan0 7 que )e de*en dar ante la ocurrencia de
in.ortunio)0
Ante la a+arici3n de 2icio) o de.ecto)0
Ante la +o)i*ilidad de que e;i)ta ruina4 arruina'iento4 o*)ole)cencia4 )alida
de la
.uncionalidad e)+erada4 +<rdida de la -a*ita*ilidad de la o*ra0
Ai toda) e)ta) circun)tancia) )on e2entualidade) +re2i)i*le) o +o)i*ilidade) que
de*e'o) tener en cuenta4 e) +reci)o que -aga'o) la) nece)aria) e2aluacione)0
Para que +oda'o) contener lo) +re)u+ue)to)4 antici+ar lo) con.licto)4
)olucionar la) +ro*le'8tica) que a+are:can0
Para que no )e agra2e la )ituaci3n de lo) +rotagoni)ta)0 Para que )e
garantice la incolu'idad de la o*ra 5 )e re)guarden lo) intere)e) de lo) co'itente)0
>o'o en toda )ituaci3n que +re)ente cierta co'+le?idad0 >o'o en toda
realidad +rotei.or'e4 e) decir4 ca'*iante 5 din8'ica4 e) +reci)o que no
)i'+li.ique'o) de'a)iado0 Para que no) +oda'o) orientar en todo) lo) )u+ue)to)
que )e de)ean to'ar co'o *a)e0
31
Arquitectura Legal
Porque el e)que'a econ3'ico 5 .inanciero e) 'u5 .8cil de entender 5 'u5
)encillo de cali.icar ?ur&dica'ente )i to'a'o) lo) do) t<r'ino) de un contrato 5 lo
anali:a'o) co'o +re)u+ue)to Enico/
-co'itente-+ro+ietario que enco'ienda 5 +aga0
-con)tructor4 que +uede )er arquitecto o e'+re)ario4 5 e?ecuta 5 +erci*e el
+recio0
En e)te e)que'a4 la) re)ultancia) ?ur&dica) )on ta'*i<n .8cil'ente
di)cerni*le)/
-el co'itente a)u'e la o*ligaci3n de +agar en tie'+o 5 .or'a0
-e2entual'ente tendr8 otra) o*ligacione) co'+le'entaria)/ entregar el
terreno4
+ro2eer qui:8 algEn 'aterial0 Reci*ir la o*ra0
-el con)tructor a)u'e la totalidad de la) o*ligacione) de -acer0 >on ella)4
ta'*i<n a)u'e la) re)+on)a*ilidade) deri2ada)4 la) carga) de garanti:ar la
o*ra 5 de
entregarla en tie'+o 5 .or'a4 aca*ada 5 +er.ecta0
Pero e)te e)que'a e) 28lido )3lo +ara lo) ca)o) en donde )e dan e)ta)
relacione) tan )i'+le) 5 directa)0 En cualquier otro )u+ue)to )e entrecru:an lo)
intere)e) 5 +or ende4 -a5 ta'*i<n entrecru:a'iento de derec-o)4 re)+on)a*ilidade)
5 o*ligacione)0 94 'uc-a) 2ece)4 la) co)a) no )on tan clara)0
Aeguida'ente 2ere'o) c3'o al ca'*iar la +o)ici3n del +ro.e)ional4 o del
e'+re)ario4 o del .inanci)ta de la o*ra4 )e alteran ta'*i<n lo) role)4 la) +o)icione)
relati2a) 5 la) .acultade) de e;igir a lo) otro)0 Gue 'uc-a) 2ece) )e 'odi.ican0
7tra)4 inclu)o4 -a)ta +ueden de)a+arecer0 Por e)o +regunta'o)/ a qui<n le +uede
recla'ar un co'+rador de de+arta'ento) en cuota)4 cuando )e le -ace )u)cri*ir un
contrato +or el cual )e lo de)igna 5 )e lo a)u'e4 no co'o co'+rador0 #uc-o
'eno) co'o co'itente del con)tructor0 Ai'+le'ente le -acen ?ugar el +a+el de
Uco+ro+ietarioU del edi.icio0 Integrando ade'8) el 'i)'o con)orcio que con)tru5e
+or )&4 a )u e;clu)i2a cuenta 5 rie)go0 9 +or e)o deci'o) Ra qui<n le +uede
recla'ar4 )i lo -acen a+arecer co'o dueFo del edi.icio4 dueFo de la e'+re)a
con)tructora4 co+ro+ietario o con)orci)ta de todo e)e co'+le?o al que ingre)a
a)u'iendo 'uc-a) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) que ni )iquiera )oFa*a con
a)u'irT0
Porque4 )egura'ente4 )i la) co)a) andan *ien 5 la o*ra )e ter'ina )in
incidente)4 tendr8 )u de+arta'ento0 Pero ante la ocurrencia de cualquier +ro*le'a o
)inie)tro4 ter'inar8 re)+ondiendo4 +agando co'o cualquier dueFo de la o*ra que
+ro2oca daFo) a tercero)0 7 co'o cualquier e'+re)a con)tructora4 a quien la) co)a)
no le -an )alido de'a)iado *ien0
32
32
Rondina
3C (os pro8esionales y los empresarios
#uc-a) 2ece) no) +lantea'o) de)de la c8tedra de nue)tra) uni2er)idade)
cu8l -a de )er el +er.il de nue)tro) egre)ado)0 Aie'+re te'e'o) e)tar 'ulti+licando
lo) +ro.e)ionale) 5 no e)tar dando re)+ue)ta a la) nece)idade) de la gente0 Ni a la
)ociedad que +aga 5 e)+era *ueno) )er2icio)0 Ni a lo) 'i)'o) e)tudiante)0 Gue
2ienen a la) .acultade) a *u)car un t&tulo0 9 nor'al'ente4 )3lo le da'o) un t&tulo0
Nada e2alua'o) de de)tre:a)4 de o.icio)4 de dotar de *uena) arte) a lo) que durante
)ei) o '8) aFo) creen e)tar +re+ar8ndo)e +ara una +ro.e)i3n0 Gue ade'8) de
+rocurarle) +re+araci3n4 conoci'iento)4 -a*ilidade) +ara -acer4 le) garantice un
'edio adecuado +ara 2i2ir 5 de)arrollar)e0
E)ta) +reocu+acione) no) +lantean .recuente'ente la) duda) )o*re la
con2eniencia de )o)tener e)que'a) )i'+le'ente acade'ici)ta)0 Ain *u)car )alida)
'8) e'+re)ariale)0 Gui:8 enriqueciendo nue)tra +ro+ia .or'aci3n de)de una
interdi)ci+lina que a+ro;i'e la) cualidade) 5 a+titude) organi:ati2a) en cla2e) de
negocio)0
En nue)tro ca)o4 e)ta'o) in2itando a lo) arquitecto) que )e intere)an +or la
+ro*le'8tica indu)trial de la con)trucci3n0 A que )e a)o'en al 'undo de lo)
negocio)0 Ain tanto) +re?uicio)0 In2itaci3n que -ace'o) a todo)0 Pero4
e)+ecial'ente4 a lo) .uturo) arquitecto) que )e orienten a la con)trucci3n0 1a*r8
otro) que gu)ten de lo) e)tudio) ur*ano)0 7 que )e dediquen a la in2e)tigaci3n 5 a la
docencia0
Pero a lo) que quieran con)truir4 que )e +re+aren ta'*i<n +ara ge)tionar0 Para
ad'ini)trar0 Ain tanto) co'+le?o)0 Porque e) i'+ortante que4 a e)ta acti2idad
ta'*i<n )e a+renda a a*ordarla de)de lo) criterio) de la arquitectura0 >on una 2i)i3n
re)+etuo)a 5 -u'ani)ta del -8*itat0 Ain de)cuidar la ecuaci3n econ3'ica0 Porque a
e)ta acti2idad4 co'o a cualquier otra4 +ara -acerla *ien se la debe hacer inteligente
y productivamente.
Nada i'+ide que un *uen arquitecto )ea ta'*i<n un e'+re)ario e;ito)o0 Por
lo 'eno) en la e)cala '8) o 'eno) .a'iliar4 de 'icro-e'+re)a4 que a)u'a una
ad'ini)traci3n4 un equi+a'iento 5 una *ater&a de +er)ona) 5 -erra'ienta) con la)
que )e +ueda co'+ro'eter la e?ecuci3n de una edi.icaci3n de e)cala 'ode)ta o
'ediana0 Porque no i'+ortan tanto lo) ca+itale) que )e +uedan 'ane?ar0 Ni )iquiera
la +ro+iedad de lo) equi+o) e in)talacione)0 #8) *ien )e requiere una adecuada
ca+acidad de organi:aci3n0 $na i'+re)cindi*le cualidad de ge)ti3n0 $n *uen
'ane?o negocial0 Lo que lo) e)+eciali)ta) a-ora deno'inan =el management= de la
acti2idad0
7C &denti8icacin de roles y discernimiento de obligaciones y
responsabilidades
33
Arquitectura Legal
No )ie'+re re)ultan tan claro) lo) 8'*ito) de actuaci3n del +ro.e)ional +or
un lado4 54 +or el otro4 de lo) contrati)ta)4 )u*contrati)ta) 5 e'+re)ario) de la
con)trucci3n0
En una de.en)a que -ac&a'o) )o*re lo) e)+ec&.ico) role) del +ro.e)ional4
dec&a'o) al conte)tar una de'anda la*oral/
UPudo4 e) 2erdad4 el actor -o*rero que recla'a- reci*ir 3rdene) del
de'andado -el arquitecto que )e de.iende-0 9a que4 )egura'ente4 quien dirige o
-ace conducci3n t<cnica de una o*ra4 e'ite 3rdene) a ca+atace) 54 -a)ta a lo)
o*rero) que )e 'ue2en en la o*ra0 Pero todo ello dentro del 8'*ito e;clu)i2o 5
e;clu5ente de lo) role) +ro.e)ionale)0 Gue4 +or otra +arte4 )on +E*lica'ente
conocido)4 5 +or )er de orden +E*lico la legi)laci3n que regula tale) role)4 e)
ta'*i<n o*ligatorio )u e?ercicio 5 acata'iento0
En la docu'entaci3n que e;+iden lo) >olegio) Pro.e)ionale) e)t8n de.inido)
lo) role)/
proyecto, conduccin t%cnica, direccin de obra, administracin a cargo
del profesional o del comitenteK.
0 a8irmamos luego9 Usi e:iste un rol adecuadamente de8inido
en la actividad pro8esional es, 5ustamente el de proyectar y dirigir o
conducir obras de arquitectura. 'oda la legislacin, la doctrina y
los tribunales, entienden con claridad la distincin que e:iste entre
las 8iguras y competencias del pro8esional y las *reas de traba5o del
contratista o empresario. . . De all que se opona como de8ensa
sustancial a la pretensin del accionado lo que se denomina K0ine
actione agitK/ la de8ensa y e:cepcin de que el reclamante no tiene
accin contra quien demanda. .encillamente porque no asume el
arquitecto la 8igura del patrn o contratista o empleador. . .U.
>o'o 5a 'encionara4 +ara lo) tra*a?adore) de la indu)tria de la
con)trucci3n e;i)te un r<gi'en e)+ecial0 Ae deno'ina del KOondo de DesempleoK0
#ediante el )i)te'a )e crea e)te .ondo con de+3)ito) 'en)uale) de un +orcenta?e
del )ueldo de cada o*rero0 9 e)to) .ondo) lo) retira el tra*a?ador4 reci<n cuando
ter'ina )u relaci3n la*oral0 7 cuando lo de)+iden o cuando )e retira
2oluntaria'ente0
Ku)ta'ente la le5 del 6ondo de ,e)e'+leo o del Regi)tro de la Indu)tria de
la >on)trucci3n -ace re.erencia a lo) que e)t8n co'+rendido) en la 'i)'a0 %anto
en el car8cter de e'+re)ario4 con)tructor o contrati)ta4 co'o en el car8cter de
o*rero)0 En tal )entido )e aclara que/
-E)te r<gi'en alcan:a a Utoda +er)ona4 .&)ica o ideal4 que realice tra*a?o) en
la Indu)tria de la >on)trucci3n4 con car8cter de e'+re)ario4 contrati)ta4
)u*contrati)ta4 con +er)onal en relaci3n de de+endencia4 5 de todo tra*a?ador que )e
34
34
Rondina
de)e'+eFe al )er2icio de aqu<llo)U0
E)to )e lla'a U8'*ito de la a+licaci3n +er)onal de la le5U0 E) decir4
deter'ina a la) +er)ona) a la) que )e con)idera Ucon)tructore)U 5 a )u) e'+leado)0
En el decreto que regla'enta e)ta le54 con el .in de .i?ar '8) toda2&a )u) alcance)4
)e dice/
- !uedan comprendidos en el $mbito de la 'ey de Oondo de Desempleo/
a; el empleador, sea persona fsica o ideal, que se dedique a traba.os de
construccin, de ingeniera civil y de arquitectura<
b; el traba.ador ocupado en las obras de ingeniera civil y de arquitectura,
y en los talleres, depsitos, o parques destinados a la conservacin, reparacin,
almacena.e o guarda de los elementos de traba.o utilizados en dichas obras.
-- !uedan excluidos del $mbito de aplicacin de esta ley/
a; el personal de direccin, el administrativo, el t%cnicoprofesional, el
.er$rquico y el de supervisin, sea que est% afectado a obra u ocupado en la sede
del empleador<
b; el personal y el respectivo empleador cuya actividad no obstante
realizarse en obras de ingeniera civil o de arquitectura es propia de otras
actividades a.enas a la construccin<
c; el propietario del inmueble que construya su vivienda individual por el
sistema de administracin directa, sin intervencin de contratistas, y el personal
ocupado en tales obras.
Como se advierte no se ocupa la ley de distinguir entre el rol
o tarea espec8icamente pro8esional y los roles empresarios o cuasiC
empresarios, que son los abituales e inerentes al traba5o de
contratistas y subcontratistas.
Reconoce'o) que el +ro.e)ional que organi:a '&ni'a'ente )u) cuadro) de
tra*a?adore) con alguno) equi+a'iento)4 ingre)a a una :ona gri) un tanto
indi.erenciada0 Gueda co'o a 'itad de ca'ino0 Entre la) +re)tacione) +ro+ia'ente
+ro.e)ionale) 5 la acti2idad e'+re)arial0 Pero de toda) 'anera) +re.eri'o) que la
tendencia )e oriente -acia .or'a) de racionali:aci3n del tra*a?o0 Mu)cando dotar)e
de/
a= ca+acidad de ge)ti3n0
*= equi+a'iento0
7 que4 de lo contrario4 )e 'ani.ie)te co'o un +ro.e)ional +uro4 )in
co'+licacione) de e?ecuci3n de o*ra)0 En e)te ca)o *u)car8 un de)e'+eFo e)tricto4
cali.icado 5 rele2ante en la) 8rea) del di)eFo 5 direcci3n de o*ra0 Ain
35
Arquitectura Legal
+reocu+acione) orientada) a la 'ateriali:aci3n de )u) +ro5ecto)0
;C El valor econmico del diseDo y del proyecto
Ai di.erencia'o) el +er.il del arquitecto +ro5ecti)ta 5 director +ara
di)tinguirlo del arquitecto con)tructor4 e) que de*e'o) reconocer no )ola'ente lo)
do) grande) 8'*ito) de lo) que-acere) +ro.e)ionale)0 Guere'o) de)tacar que )on
do) .or'a) e)+eciali:ada) de )er4 de e?ercer un o.icio0 Gue tiene una di'en)i3n
te3rica 5 +ro5ectual 5 otra 2ertiente dedicada al de)arrollo indu)trial4 con)tructi2o0
Para la +ri'era de.inici3n e) que toca a-ora e)ti'ar +untual'ente el co)to 5
el 2alor del +ro5ecto0 >o'o e;+re)i3n '8) +ura de lo que e) in-erente al tra*a?o
creador del arquitecto0 Por e)o to'a'o) en cuenta que/
2. el diseDo9 co'o equi2alente a la idea ela*orada 5 +ro+ue)ta o co'unicada al
cliente en .or'a de ante+ro5ecto0
3. el proyecto94 co'o concreci3n ela*orada4 di*u?ada4 e)crita4 de todo el tra*a?o de
i'aginaci3n4 tran).or'aci3n en ele'ento) 5 gu&a) +ara la e?ecuci3n0 >on '8) todo
el +roce)o de de.inici3n en i'8gene) 5 lengua?e4 de lo que e) auto)u.iciente +ara
+re.igurar de tal 'anera a la o*ra4 que )ea +o)i*le en 'ateriali:aci3n0
En todo) lo) ca)o) deci'o) que de la tarea del arquitecto-con)tructor
la .a)e de ante+ro5ecto 5 +ro5ecto )on la) de.initoria) del tra*a?o de conce+ci3n4
creaci3n4 ela*oraci3n de +ro+ue)ta) +ara con.igurar de 'anera adecuada4 original 5
e.iciente una )oluci3n )egEn requeri'iento del cliente 5 )egEn re)ulte de lo que e)
Etil 5 nece)ario +ara )ati).acer la nece)idad +lanteada0
<C El traba5o intelectual y su integracin en la obra
A +artir del tra*a?o intelectual )e *u)car8n4 en eta+a) )u*)iguiente)4
la) .or'a) de lle2ar a la e?ecuci3n al +ro5ecto4 'ediante la) '8) adecuada) 'edida)
de +lanteo4 +re)u+ue)to4 organi:aci3n 5 con)trucci3n de la o*ra0
No e) di.&cil co'+aginar la) tarea) del +ro5ecti)ta con la) de aquel
+ro.e)ional que to'e a )u cargo la direcci3n del +roce)o de 'ateriali:aci3n del
+ro5ecto0 Ae requiere4 o*2ia'ente4 ca+acidad de inter+retaci3n 5 calidad en lo)
+rocedi'iento) de edi.icaci3n0 Para que no )e de)2irtEe el di)eFo0 Para que )e
+re)er2e la calidad 5 +otencialidad del +ro5ecto0
Pero e)ti'a'o) que en e)ta +er'anente *E)queda de lo) lugare)
+ro+io) del +ro.e)ional4 dentro4 .rente 5 +or enci'a de la o*ra4 )e +roduce un
reaco'oda'iento de role)4 .uncione) 5 +re)encia)/
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36
Rondina
a= )er8 di)tinto el tra*a?o 5 la +o)tura .rente a la o*ra4 cuando el 'i)'o
+ro.e)ional +ro5ecta 5 dirige0 >uando tiene un rol deter'inante en el di)eFo de la
o*ra 5 luego aco'+aFa la e?ecuci3n de e)e +ro5ecto +ara cuidar que )e lo con)tru5a
*ien4 .iel'ente0
*= ,i)tinto )er8 el ca)o en que )ola'ente -ace el +ro5ecto 5 lo entrega
+ara )u e?ecuci3n a una e'+re)a u a otro +ro.e)ional0
c= cuando el 'i)'o autor del +ro5ecto *a?a a la o*ra4 +uede a )u 2e: -acerlo
de do) di.erente) 'anera)0 En a'*o) ca)o) actuando co'o arquitecto0 Pero en
cu'+li'iento de do) di.erente) .uncione)/
1= co'o director/ en donde controla la 'e?or 'anera de e?ecutar )u +ro+io
+ro5ecto0
2= co'o integrante de la e'+re)a4 de donde +uede )er inclu)o )u dueFo o
)ocio0 E?ercer8 en tale) ca)o) el rol de re+re)entante t<cnico o +ro.e)ional del
con)tructor0 En otro) ca)o)4 co'o +ro.e)ional inde+endiente4 +odr8 e?ercer co'o
conductor t<cnico0
El ca)o del +ro5ecti)ta que +re)enta o +re+ara el 'aterial gr8.ico4 en
la) +reci)a) de.inicione) +lani'<trica)4 +lanilla) 5 de'8) ele'ento) de o*ligado u)o
en el +roce)o de ela*oraci3n de +auta)4 gu&a)4 criterio) 5 +reci)ione) de o*ra4 +uede
a )u 2e: dar)e de do) 'anera)/
a= cuando )e entrega el +ro5ecto 5 )e to'a di)tancia de la o*ra0 Gue
+uede inclu)o )er una di)tancia te'+oral0 E) co'o )i di?era/ B-o5 ter'ino el tra*a?o
5 lo entrego al co'itente que no 'e dice ni cu8ndo4 ni d3nde ni con quien lo
e?ecutar8C0
*= el otro )u+ue)to e) cuando el +ro5ecti)ta tra*a?a 5 +re+ara la)
co)a) +ara que de in'ediato4 con e'+re)a o 'ano de o*ra conocida) 5 tratada)
+er)onal'ente4 )e inicie la con)trucci3n0 En tal ca)o e)ta'o) ante la .igura del
U+ro5ecti)taU de que no) -a*la el art&culo 1646 del >3digo >i2ilJ de quien e)t8 tan
+r3;i'o 5 tan 2inculado al con)tructor que a)u'e con <l +arte de la re)+on)a*ilidad
de la o*ra0
E) la 'odalidad de -acer +ro5ecto 5 2incular)e con la o*ra0 A 'odo de director4
.or'al'ente a)u'ido e)e rol o +rotagoni)'o0 7 *ien quedar co'o +ro5ecti)ta-
a)e)or del con)tructor0 >uidando de que la) co)a) )e -agan *ien 5 en .or'a4 +ara
+re)er2ar la integridad 5 .idelidad al +ro5ecto0
En cualquiera de lo) )u+ue)to) e) de 'utuo 5 +rinci+al inter<) de la)
+arte) que )e re.le?en e)to) detalle) 5 toda) la) +reci)ione) acerca de la relaci3n
+ro5ecti)ta-con)tructor0 9 e) o*2io que todo de*e e)tar clara 5 +reci)a'ente
detallado +or e)crito en el contrato0 %anto en el contrato +rinci+al co'o en lo)
agregado) 5 co'+le'entario)0
37
Arquitectura Legal
=. (os onorarios como representacin de la tarea pro8esional
)eneralmente se aplica esta cali8icacin al pago, al
monto o suma que percibe el pro8esional por su traba5o. Para
distinguirlo de otras remuneraciones9 el salario, que cobra el
obrero. (a ganancia que el empresario o contratista incluye en el
precio o presupuesto.
Lo) -onorario) 2ienen )iendo tratado) 5 di)cutido) de)de la
antigIedad0 Au 'i)'o origen e)t8 2inculado al 'al gu)to o agre)i3n al )udor que
+od&a +ro2ocar el )ugerir que )e reali:a*an tra*a?o) no*le)0 A ca'*io del 2il
dinero0 ,e all& que )e *u)c3 e)ta 2inculaci3n con el -onor4 con el de)e'+eFo
-onorario de la) tarea)0 9 con cierta re)er2a o li'itaci3n al derec-o que tiene el
+ro.e)ional de arancelar )u tarea0
Nacieron a)& toda) la) .or'a) de regulacione) 5 li'itacione)
i'+ue)ta) al derec-o de co*rar -onorario) +or +arte de quiene) reali:an tarea)
intelectuale)0
9 e)o) +re?uicio) que )e +udieron entender en la cultura antigua de
griego) 5 ro'ano)4 )e continuaron en la) co)tu'*re) occidentale)0 Por 'antener
cierta) .or'a) de digni.icaci3n del tra*a?o intelectual +or )o*re lo) tra*a?o)
'ateriale) o B)er2ile)C0 9 a)& quedaron de.inido) lo) co*ro)4 lo) +ago)4 lo) Bga?e)
del o.icioC +ro.e)ional0

En la con)trucci3n trata'o) de )i'+li.icar la) co)a) 5 a)i'ila'o) el
tra*a?o del +ro5ecti)ta 5 director de o*ra -tarea) e'inente'ente ideale) o
intelectuale)- a la) tarea) del conductor t<cnico 5 del contrati)ta o )i'+le'ente
con)tructor0 A quien le reconoce'o) 'a5or tr8n)ito en el ca'ino de la e?ecuci3n0
,e toda) 'anera) atri*ui'o) al -onorario el car8cter de +ago/
10 de ti+o +er)onal/ e) el )alario de o.iciante de tra*a?o) regulado) +or le50
20 tiene car8cter ali'entario/ )al2o +er)ona) de .ortuna4 el +ro.e)ional que
e?erce4 lo -ace con un 8ni'o de leg&ti'o lucro0
30 el -onorario re+re)enta algo '8) que la tarea de di*u?o o tra)lado al +a+el
de
un di)eFo0 E) el +recio de la generaci3n del +ro5ecto4 del di)eFo4 de la idea0 94 '8)
all8 de la tra)+o)ici3n al 'aterial de )o+orte4 de la) i'8gene) e idea)4 e)tar8 la
utilidad4 el 2alor econ3'ico que re+re)enta el +ro5ecto0 En )u calidad e)t<tica 5
arquitect3nica0 Pero ta'*i<n en la utilidad4 racionalidad 5 econo'&a que )on
in-erente) a todo *uen +ro5ecto0
3
3
Rondina
Ai continua'o) atendiendo al +ago de lo) -onorario) co'o lo -ac&an
lo) 2ie?o) >3digo) o Regla'ento) Pro.e)ionale)4 e)tare'o) incurriendo en la) do)
categor&a) de .alta de )inceridad que enuncia'o)/
a= el )u+oner4 el +re)u'ir4 el a.ir'ar que4 el +ro.e)ional4 no nece)ita
co*rar +ara 2i2ir0
*= el entender que el tra*a?o de Udi*u?ar algEn croqui)U e) una
+equeFa tarea de +oco tie'+o 5 de e)ca)o 2alor0
>on e)to) )u+ue)to) )e lleg3 a la 2erdadera contradicci3n de que4 lo)
'i)'o) >olegio) Pro.e)ionale) que natural'ente4 )e )u+one4 e)t8n creado) +ara
cuidar 5 +roteger la calidad del tra*a?o de )u) 'atriculado)4 ca5eron en )er
*urocr8tico) guardiane) del U-onorario '&ni'oU0 9 .rente a e)ta de)+reocu+aci3n
+or -acer que el -onorario )ea <tico4 re+re)entati2o 5 re'uneratorio4 )e dieron
'uc-a) 'anera) de tran)gredir lo que de*ieron )er lo) cuidado) '8) i'+ortante)
del que-acer +ro.e)ional0 >o'en:ando +or la nece)aria lealtad entre la) do) +arte)
de e)te contrato de o*ra intelectual/ el +ro.e)ional 5 )u co'itente0
>. El valor de la idea
Gui:8 en e)te largo +roce)o de intentar regular lo) +ago) al
+ro.e)ional )e -a logrado4 co'o e.ecto no de)eado +ero -o5 e2idente4 que )e
de)2alorice a la idea4 a la creaci3n4 al di)eFo4 el e)*o:o +reli'inar de donde )aldr8
luego el ante+ro5ecto o la +roducci3n intelectual que contiene e'*rionaria'ente al
+ro5ecto0
>o'o no )e trata de -acer di)cur)o) o )er'one) )o*re e)to)
+rinci+io) tal 2e: la de)regulaci3n que -o5 )e i'+one4 co'o deri2aci3n del criterio
'8) li*eral en el trata'iento de la) relacione) econ3'ica)4 a5ude a re+lantear la
)ituaci3n0
El '<rito o de'<rito de un +ro5ecto o di)eFo4 )egura'ente no )e lo
+rocurar8 el regla'ento del >olegio Pro.e)ional o la le5 de arancele)0 Pero )in
duda) )i )e *u)can ?u)ta) correlacione)4 )e +uede a)+irar a lograr que4 el +ro5ecto
'8) cuidado4 '8) ela*orado4 '8) original 5 '8) i'+ortante4 )ea 'e?or re'unerado0
Recorda'o) de +a)o que e)ta +ala*ra4 remuneracin deri2a del lat&n
re 5 munus, munere0 Gue re+re)enta el +ago de*ido +or el tra*a?o de -acer 'uro)0
,e le2antar .ortale:a) o *arrera)0 co'o ta'*i<n )e u)3 +ara )igni.icar UcuidarU4
U+rotegerU4 Ure)guardarU4 )e tran).iri3 al +ago que re+re)enta*a grati.icar o )o)tener a
lo) que tra*a?a*an +ara -acer 'uro)4 edi.icio) o +arede)0 ,e all& que la +ala*ra
re'unerar que -o5 )e utili:a +ara cali.icar a todo) lo) +ago) que )e dan co'o +recio
del tra*a?o4 tiene )u origen en el que-acer de arquitecto) 5 con)tructore)0 Gue
reci*&an U-onorario)U en '<rito al tra*a?o0 Porque tanto el -onor de )er elegido +ara
o*ra tan cali.icada4 co'o el '<rito de U'erecerU e)e o.icio 5 e)a +aga4 a+unta*an a
quiene) eran lo) dueFo)4 lo) autore)4 de la idea4 del di)eFo4 del +ro5ecto0 No4
)egura'ente4 a lo) que e?ecuta*an la) o*ra)0 9a que ?u)ta'ente el tra*a?o de
3!
Arquitectura Legal
e?ecuci3n4 la) tarea) de edi.icador corre)+ond&an a lo) que -ac&an el edi.icio0 Lo)
aedefacio/ cuando el aedes era el edi.icio4 el te'+lo4 la ca)a 5 facio-facere era
-acer o edi.icar o con)truir0 9 en general4 -a)ta 'u5 entrada la edad 'edia4 lo)
tra*a?o) 'anuale) no corre)+ond&an al ciudadano ro'ano0 Gue +od&a tener un o.icio
de arti)ta4 que le +er'itir&a di*u?ar4 +ro5ectar 5 crear0 Pero nunca un no*le4 un
ciudadano ro'ano4 +od&a +oner)e a e?ecutar4 a edi.icar0 E)o lo -ac&an e;tran?ero) 5
)ier2o)0 %a'*i<n lo e)cla2o)0
,e all& que el contrato de locaci3n de co)a 5 la locaci3n de o*ra eran una 'i)'a
co)a0 %anto )e +od&a alquilar una ca)a o un ca'+o4 co'o un e)cla2o +ara que
-iciera un tra*a?o +or encargo de otro0 ,e all&4 ta'*i<n que4 'oderna'ente4
encontra'o) en el 'i)'o ca+&tulo de lo) >3digo) >i2ile) a la) =locaciones de
cosas=o contrato) de alquilere)4 co'o a la) =locaciones de obras " de servicios=
>o'o -o5 +ueden )erlo lo) contrato) de con)trucci3n 5 lo) contrato) de tra*a?o0
@alga la digre)i3n +ara inter+retar lo que -o5 +retende'o) en torno
de la conce+ci3n del +ro5ecto4 del ante+ro5ecto4 idea) o generaci3n del e)*o:o4 del
croqui) o de la '8) +ri'iti2a 5 original ideaci3n del .uturo edi.icio0
El tra*a?o l3gico 5 )i)te'8tico que no) +ro+one'o) e) el de +lantear4
en el 'undo del ,erec-o4 e)a 2inculaci3n4 a)ociaci3n4 articulaci3n4 entre la) tarea)
de +ro5ectaci3n 5 la) o*ra) de con)trucci3n4 de e?ecuci3n +ro+ia'ente dic-a)0 9a
)ea que e)t<n a cargo de una )ola 5 'i)'a +er)ona o que la) realicen do) o '8)
+er)ona) inde+endiente)0 Pero que de 'anera con?unta4 de*an a)u'ir alguna
re)+on)a*ilidad +or 2icio)4 de.ecto) o .alla) de la o*ra0
En lo) +r3;i'o) do) ca+&tulo)4 el de la pra4is profesional 5 el de lo)
o.icio) del arquitecto4 re2i)are'o) lo) conce+to) que e)ta'o) a-ora ela*orando en
torno de la) di.erencia) 5 conco'itante) entre el tra*a?o del +ro5ecti)ta 5 la) tarea)
del e?ecutor de la o*ra0
Pero a-ora 2ol2ere'o) a la) condicione)4 lo) condiciona'iento) del tra*a?o del
arquitecto cuando di)eFa4 ela*ora la idea 5 .inal'ente4 +ro5ecta0
En lo) regla'ento) +ro.e)ionale) )e de.inen la) eta+a) de la
+rolongada g<ne)i) 5 ela*oraci3n del +ro5ecto0 %o'e'o) alguno) conce+to) de lo)
regla'ento) de lo) colegio)0 All& )e -a*la de cada eta+a4 de cada rol4 de cada
tra*a?o 5 de )u e)+eci.icaci3n conce+tual0 Por e?e'+lo4 )e dice que/
a; croquis preliminares/ e)que'a)4 diagra'a)4 croqui) de +lanta)4 de
ele2acione)4 de 2olE'ene) o cualquier otro ele'ento gr8.ico que el +ro.e)ional
con.ecciona co'o +reli'inar inter+retaci3n del +rogra'a +edido +or el co'itenteJ
b; guin/ relaci3n e)crita aco'+aFada de e)que'a) que )inteti:a el
conce+to de la e;+o)ici3n4 )u le'a .unda'ental4 )u) .inalidade)4 .or'a) de
e;+re)i3n 5 +o)i*le) concrecione) de cada +artido o deci)i3n )ugeridaJ
c; anteproyecto/ con?unto de +lanta)4 corte) 5 ele2acione) e)tudiado)
con.or'e a la) di)+o)icione) 2igente)4 con lo) ele'ento) gr8.ico) que +er'itan una
co'+leta .iguraci3n de la o*ra0 Nor'al'ente lo) ante+ro5ecto) co'+renden el
'aterial au;iliar/ 'e'oria) e;+licati2a) 5 +re)u+ue)to) o e)ti'acione) glo*ale) de
3!"
3!"
Rondina
co)to)J
d; proyecto/ .inal'ente )e cali.ica de +ro5ecto al con?unto de lo) ele'ento)
gr8.ico)4 lo) e)crito)4 co'o 'e'oria)4 la) +lani'etr&a) co'+leta) con la) +lanilla)
au;iliare)4 inclu5endo cuando corre)+onda4 el +re)u+ue)to 5 lo) +liego)
e)+eci.icati2o) +ara cada +a)o que lle2a a la concreci3n del +ro5ecto0
Ao*re e)ta) *a)e)4 el r<gi'en de la re)+on)a*ilidad ?ur&dica 5
+ro.e)ional del autor de +ro5ecto) 5 )u) antecedente)4 e)t8 en relaci3n directa con la
.or'a en que )e -a*r8 de encarar la con)trucci3n0 ,e+ende ta'*i<n de lo) arreglo)
contractuale) que )e -a5an -ec-o entre el +ro.e)ional 5 el +ro+ietario0
Ai el +ro5ecti)ta queda ligado a la o*ra4 re)+onder8 en la 'edida 5
)egEn la) .or'a) que a)u'e en la relaci3n/ )i e) Enico +ro.e)ional4 )i el +ro5ecto e)
entregado +ara que otro lo concrete0 Ai el co'itente e) ad'ini)trador o ge)tor
+rinci+al de la o*ra0 Ai el +ro5ecto lo reci*e una e'+re)a 5 lo e?ecuta *a?o )u
e;clu)i2a re)+on)a*ilidad0 %oda) )on alternati2a) +o)i*le)4 +ero toda) )on di.erente)
en la relaci3n o*ra-co'itente 5 re)+on)a*ilidad Enica4 indi2idual o co'+artida0
,e la) 'uc-a) 5 'u5 di.erente) +o)icione) que +ueden dar)e en e)ta
2inculaci3n/ del +ro.e)ional con la o*ra 5 lo) otro) actore) o +rotagoni)ta)4 re)ultar8
un c3digo de re)+on)a*ilidade) '8) a'+lio o '8) reducido0 >on 'ani.e)tacione)
en un a)+ecto o en otro) de toda la a'+lia 5 2ariada co'+le?idad de la o*ra0 Porque
)i e;i)ten errore) en c8lculo) o e)ti'acione) t<cnica) del +ro5ecto4 )egura'ente la
re)+on)a*ilidad recaer8 en el autor de e)a docu'entaci3n0 >on la )al2edad de que4
)i la e?ecuci3n e)t8 en 'ano) de otro +ro.e)ional4 de*e inter+retar)e que e)ta
+er)ona4 que a)u'e la direcci3n4 conducci3n o e?ecuci3n de lo) tra*a?o)4 de*e
e2aluar la) )olucione) +ro+ue)ta) en el +ro5ecto0 No +uede con2ertir)e en un ciego
e?ecutor de la) directi2a) o +reci)ione) de la +lani'etr&a que le entregan0
Nadie que tenga un t&tulo 5 e?er:a role) +ro.e)ionale) +uede )er una '8quina de
con)truir4 )in an8li)i) 5 )in criterio) +ro+io)0 Ai de tal 'anera +retende li*erar)e de
la) re)+on)a*ilidade) e'ergente) de )u tra*a?o4 de*er8 +ro*ar que e)tu2o en una
2erdadera i'+o)i*ilidad t<cnica4 intelectual o racional de co'+render lo) e.ecto)
negati2o) que ten&a la )oluci3n +ro+ue)ta en el di)eFo0
Gui:8 tendr&a'o) que -a*lar de la re)ultante ?ur&dica del +ro5ecto0
>o'o +er.il e)cindido de )u car8cter +ura'ente +ro5ectual0 >uando lo art&)tico4 lo
arquitect3nico4 era )u Enico 5 antiguo car8cter0 >uando no )e ten&a en cuenta )u
carga legal0 >uando )ola'ente )e 'ira*a al +ro5ecto co'o -ec-o e)t<tico0 >uando
e;i)t&an criterio) que ten&an )u .unda'ento en el -ec-o de )er Uo*ra) del e)+&rituU0
7*ra) intelectuale) que4 en de.initi2a4 ante) co'o a-ora4 +o)e&an la
calidad de la creaci3n4 de la originalidad4 de la ca+taci3n 5 +la)'aci3n de la) *ella)
arte)0 Pero que di.&cil'ente generar&an re)+on)a*ilidade) tan a'+lia) 5 dura) co'o
la) que -o5 )e generan0
3!1
Arquitectura Legal
?. De8inicin de la responsabilidad del proyectista 8rente a los
restantes pro8esionales y protagonistas
E)ta relaci3n de re)+on)a*ilidad del +ro5ecti)ta con la o*ra ter'inada4
)ola'ente +uede tener 2igencia )i )e da4 en un ca)o deter'inado4 la
+er'anencia de la 2inculaci3n del +ro5ecto 5 de )u autor4 con la tarea de
direcci3n 5 e?ecuci3n0
>o'o dice el >3digo >i2il4 el proyectista, responde seg6n las circunstancias.
Porque la responsabilidad del constructor se visuali.a como
primaria e inmediata ;a del director, es tambi8n primaria Pero desde una
referencia m1s global /l director responde de la posici0n de quien cuida "
vigila la buena e%ecuci0n Pero no desde quien es el mismo que e%ecuta
El +ro5ecti)ta +uede continuar )u tarea de)de la direcci3n0 E) quien
e)t8 '8) cali.icado +ara ello0 E) quien +uede garanti:ar que )u di)eFo4 )u +ro5ecto4
)u docu'entaci3n de la o*ra4 )ea .iel'ente inter+retada0 Ai a)& ocurriere4 e)tar&a'o)
.rente a la) KcircunstanciasK que )egEn dice el art&culo 1646 del >3digo >i2il4
?u)ti.ican que el autor del +ro5ecto )e coloque en el 'i)'o ni2el del con)tructor
+ara re)+onder +or ruina) 5 2icio)0
Pero )i el +ro5ecti)ta entrega )u docu'entaci3n +ara que otro
+ro.e)ional4 o una e'+re)a con )u) +ro+io) +ro.e)ionale)4 )e encarguen de
direcci3n4 conducci3n 5 e?ecuci3n4 e)ta) circun)tancia) ?u)ti.icatoria) de la
re)+on)a*ilidad no )e dar&an0 En con)ecuencia la re)+ue)ta )er&a la )iguiente/
10 el +ro5ecti)ta +uede a)u'ir re)+ecto de la o*ra 2aria) +o)tura)/
a= -ace el +ro5ecto4 lo entrega 5 )e retira0 En tal ca)o de*e aclarar en
)u) contrato) cu8l e) la )ituaci3n con2enida con el co'itente 5 +o)i*le) e?ecutore)
de la o*raJ
*= -ace el +ro5ecto 5 )e queda a e?ercer un control 'ediato4 di)tante4
+ara a)i)tir al director4 al conductor 5 al con)tructor en la 'e?or inter+retaci3n del
di)eFo 5 de la +lani'etr&aJ
c= ade'8) de +ro5ectar con2iene que e?ercer8 la direcci3n de la o*ra0
En tal ca)o )e a)u'e co'o +rotagoni)ta +rinci+al de la e?ecuci3n0 >on la)
.acultade) 5 re+re)entati2idad que le con.iere e)e do*le rol/ autoridad 'a5or del
di)eFo 5 *uena e?ecuci3n de e)e di)eFo0 Re+re)entante) de la o*ra 5 del +ro+ietario
.rente a lo) otro) .actore)0 %itular de la idea4 de la conce+ci3n4 de la) )olucione) 5
+artido) arquitect3nico) +ro+ue)to)4 a quien )o'eter8n )u) o+inione) lo) otro)
actore)0
d= )i ade'8) de e)ta) .uncione)4 que -acen a la creaci3n 5 direcci3n4
a)u'e la conducci3n 5 e?ecuci3n0 Ai e) contrati)ta o +arte o dueFo de la e'+re)a
e?ecutante4 cierra todo el c&rculo de la) atri*ucione) legale) 54 +or ende4 ta'*i<n de
3!2
3!2
Rondina
)u +ro+ia re)+on)a*ilidad0
>o'o 2e'o) )on 2aria)4 di2er)a) 54 -a)ta contra+ue)ta)4 la) +o)i*le)
.uncione)4 .acultade)4 de*ere) 5 derec-o) del arquitecto cuando +ro5ecta/
- AegEn continEe cerca4 no tan cerca o )e coloque .uera 5 le?o) de la) di)tinta)
tarea) de e?ecuci3n0
- %ale) )on Ula) circun)tancia)U que4 )egEn el >3digo >i2il4 -acen que a)u'e o no
la) re)+on)a*ilidade) que )e deri2ar&an de ruina) 5 2icio) de o*ra0
- Aal2o que tale) circun)tancia) indicaran que lo) 2icio)4 ruina)4 .alla) o de.ecto)4
)e de*en a 5erro) del +ro5ecto4 que no +udieron )er detectado)4 corregido) o
)u+erado) +or lo) otro) +ro.e)ionale) 5 -acedore) de la con)trucci3n0
@. El onorario como pago de la responsabilidad
E)ta caracter&)tica del +ago de*ido al +ro.e)ional no )ie'+re )e
ad2ierte +or +arte de lo) cliente)0 ,s preciso que la aclaremos tanto en el trato
como en el contrato.
E) decir4 que )e -aga +re)ente al co'itente que4 una co)a e) entregarle un +ro5ecto
+ara que otro lo diri?a 5 e?ecute 5 otra co)a di)tinta e) +oner)e a con)truir4 direcci3n
o conducci3n 'ediante0 La di.erencia no e)t8 en el ta'aFo o tie'+o dedicado a la)
+re)tacione)0 El te'a +a)a +or la 'agnitud que a)u'ir8 la cuota de re)+on)a*ilidad
+or la o*ra4 en uno 5 otro ca)o0
Ai no de)+rende'o) del c8lculo 5 e)ti'aci3n de lo) -onorario) la
'edida del tie'+o .&)ico4 no encontrare'o) re.erencia) )ati).actoria) +ara entender
5 de.ender la 2inculaci3n entre e)to) do) t<r'ino) de la relaci3n/ re)+on)a*ilidad 5
+ago de -onorario)0
-Garant&a) +or la o*ra
- e)ti'aci3n de role)
- de )u) re'uneracione) 5 de la) carga) legale) de cada +a+el de)e'+eFado
- di.erencia) entre 2inculacione) &nti'a) e in'ediata) con la o*ra 5 con la actitud
de quien controla4 2igila4 )u+er2i)a o dirige de)de a.uera la e?ecuci3n0
Ai tu2i<ra'o) que -acer una gradaci3n de lo) 2&nculo) e)tricta'ente
o*ligacionale)4 )urgido) de la o*ra4 dir&a'o) que/
aO el proyectista4 cuando e?erce )3lo e)a acti2idad4 e)*o:a4 di)eFa4
de.ine 5 con.ecciona el +ro5ecto 5 lega?o)4 lo entrega 5 )e 2a0 A3lo re)+onder8 a
con)ulta) que )e le -agan en relaci3n a )u tra*a?o0 Au o*ligaci3n de -acer qued3
)ati).ec-a0 >o*ra )u) -onorario) 5 )3lo re)+onder8 de .alla) que deri2en de errore)
in)al2a*le) de )u +ro5ecto0
bO si adem*s de proyectar dirige la obra, 5a a)u'e la +lena
re)+on)a*ilidad de garanti:ar la de*ida e?ecuci3n de )u +ro5ecto0 Au+er2i)a toda)
3!3
Arquitectura Legal
la) o+eracione) de con)trucci3n 54 ade'8)4 tiene el car8cter 5 re+re)entaci3n de un
a+oderado0 ,e un re+re)entante de )u cliente4 que e) )u 'andante0
cO proyectistaCm*s conduccin tcnica9 )egEn alguna)
regla'entacione) +ro2inciale)4 co'*inar&a la autor&a intelectual de la o*ra con el
'ane?o de )u e?ecuci3n0 A)u'e re)+on)a*ilidade) +or do) 2ertiente) que4 )iendo
di)&'ile)4 con.lu5en en una 'a5or cuota de re)+on)a*ilidad0
dO similar al anterior es cuando adem*s de proyectar, pertenece
a una empresa de la que es representante tcnico y abilitante del traba5o de
e5ecucin. Ae da la con.luencia 5 )e da la )o*recarga ?ur&dica 5 o*ligacional0
AegEn .uere la +artici+aci3n en la re)+on)a*ilidad glo*al de la o*ra4
a)& de*en reconocer)e lo) -onorario)0 Aclarando que +agar -onorario) no e) lo
'i)'o que +agar ?ornale) o )alario)0 En donde )e ad'ite el +ago +or -ora4 +or
?ornada4 +or tanto4 +or 'etro o a de)ta?o0
-El -onorario4 en cuanto )e 2incula con otra) +ro5eccione) de una tarea4 reconoce
un conoci'iento +reli'inar4 una de)tre:a +articular4 una a+licaci3n de e)o)
conoci'iento) 5 de)tre:a en la conce+ci3n o de.inici3n de una nue2a o*ra0
-Gue tiene autor 5 tiene +ro+iedad intelectual0
-9 +or .in4 tiene una garant&a de a+titud de la o*ra0 $na )eguridad de que la co)a e)
a+ta4 )ir2e4 e) *uena0 94 )i +or algo .allara4 el autor e)t8 o*ligado a re+ararla0
Desde esa visin y en esa dimensin, el honorario es la medida de
la responsabilidad0
Y m$s responder$ el autor cuando m$s haya sido el honorario reconocido. "omo
en tantas otras actividades humanas, la contraprestacin del locatario, el
Kqu$ntumK remuneratorio, la cantidad de dinero pagada en concepto de
remuneracin, como honorario, es la medida de la responsabilidad.
2B. )aranta y cobertura de la indemnidad de la obra en uso
No 2a'o) a di)cutir aqu& la 2alide: 5 +rocedencia de la .ra)e .inal
del art&culo 1646 del >3digo >i2il cuando no) ad2ierte que Kno ser$ admisible la
dispensa contractual de responsabilidad por ruina rotal o parcialK.
Ai'+le'ente recorda'o) que en el +8rra.o anterior dice que la
re)+on)a*ilidad del con)tructor4 e'+re)ario o e?ecutante de la o*ra 'aterial )e
Kextender$ indistintamente al director de la obra y al proyetista seg6n las
circunstanciasK. Lo que di)+one una condici3n li'itadora de aquella) do)
nor'ati2a)/
a= )e e;tender8 -acia lo) +ro.e)ionale) que +ro5ectan 5 dirigen la
3!4
3!4
Rondina
o*ra4 +ero )i Ula) circun)tancia)U a)& lo indican4 lo ?u)ti.ican 54 .inal'ente lo -acen
+re)u'ir o )ugerir0 Ain +er?uicio de Ula) accione) de regre)oU4 +orque +odr8n +ro*ar
)u inocencia4 )u .alta de re)+on)a*ilidad0
*= 54 ?u)ta'ente4 )i de +rue*a) )e trata4 la 'e?or +rue*a )er8 que en
lo) contrato) antici+e'o)4 aclare'o)4 ad2irta'o)4 c3'o )er8 el e)que'a
+ro.e)ional4 c3'o )er8n lo) role)4 -a)ta qu< 'edida e)tare'o) en la o*ra0 Porque
di)tinto )er8 el ca)o de la o*ra -ec-a con di.erente) contrati)ta)4 que requieren4
nece)itan4 e;igen la +re)encia del director que uni.ique direcci3n 5 organi:aci3n de
la o*ra0 A la o*ra que to'a una e'+re)a4 con gerencia'iento4 ad'ini)traci3n4
ca+acidad de ge)ti3n 5 +ro.e)ionale) que dirigen0
En e)te ca)o4 el +ro5ecti)ta 5 el director -re+re)entante del co'itente- 2ienen
)ola'ente a )u+er2i)ar la *uena 'arc-a general de la o*ra0 >on.iado en que e)t8
)iendo con)truida +or quien econ3'ica4 t<cnica 5 +ro.e)ional'ente tiene a+titud
+ara -acerla *ien0 9 )i a)& no lo -iciere4 re)+onder8 de la totalidad de lo) 2icio)4
.alla)4 de.ecto) o ruina) de la o*ra0
E)ta) )on la) circun)tancia) que +ueden dar)e0 Gue de*en +re2er)e
en el contrato0 9 )i *ien el >3digo no) +ro-i*e que contrate'o) Ula di)+en)a
contractual de la re)+on)a*ilidadU4 no no) +ro-i*e que aclare'o)4 con2enga'o) 5
e;+lique'o) e)ta) di.erencia) )u)tanciale) entre uno 5 otro ca)o0 Gue4
la'enta*le'ente4 el >3digo no qui)o4 no )u+o o no +udo di.erenciar0
110 Re)+on)a*ilidad 5 rie)go) +ro.e)ionale)
Aie'+re aclara'o) que en e)ta) re.le;ione) )o*re el acota'iento de
la re)+on)a*ilidad del +ro.e)ional4 no +retende'o) de.ender ni la i'+unidad ni la
in'unidad de lo) con)tructore)0
Por el contrario4 trata'o) de que tanto la) +ena) co'o la) carga) )ean ra:ona*le)4
equili*rada) 5 +are?a)0 Recorda'o) de +a)o que la +ala*ra Ui'+unidadU -ace
re.erencia a im-pena/ a no tener +ena o ca)tigo0 9 que la in-munidad e) no tener
carga)4 no +agar tri*uto)0 Ni una co)a ni la otra0 A3lo )e *u)ca que la) +ena) 5 la)
carga) e)t<n *ien re+artida)0 Gue no )e +ien)e4 co'o +uede )ugerir una +ri'era
lectura del >3digo >i2il4 que el co'itente nunca re)+onde de nada0 Gue +or el
contrario4 no )ie'+re el arquitecto 5 el con)tructor re)+onden de todo/
%odo de*e ordenar)e con racionalidad 5 ar'on&a0 94 co'o dice el 'i)'o >3digo
en el art&culo 16464 la re)+on)a*ilidad )e e;tiende U)egEn la) circun)tancia)U0
$na de e)a) circun)tancia) o +articularidad de alguno) o.icio) e) que
tenga0 $na in-erencia de rie)go0 Gue -ace el +ro+io +er.il de la +ro.e)i3n o
acti2idad0 7 del 'odo en que cada uno lo e?erce0 Porque di)tinto )er84 )egEn 5a
3!5
Arquitectura Legal
2i'o)4 el ca)o del +ro.e)ional que )ola'ente +ro5ecta 5 a)e)ora a lo) cliente) 5
con)tructore)0 Al del otro +ro.e)ional que le gu)ta ?ugar)e en la direcci3n4 en la
conducci3n t<cnica 5 -a)ta en la e?ecuci3n de la) o*ra)0
E)ta )ituaci3n del rie)go +ro+io de la acti2idad0 ,e lo que lla'a'o)
Kel riesgo inherenteK a cierto) o.icio) 5 a cierta) 'anera) de de)e'+eFar la)
+ro.e)ione) u o.icio)4 e) lo que 'antiene +ondera*le cuota de re)+on)a*ilidad en
ca*e:a del +ro5ecti)ta 5 del director de la o*ra4 aEn cuando tengan .rente a )& a una
+odero)a e'+re)a que e?ecute lo) tra*a?o)/ >laro que 2aldr8n la) circun)tancia)0
-@aldr8 lo que )e diga en el contrato 5 lo que ocurra en la realidad de lo) tra*a?o)0
- Pero nunca +erder8 la acti2idad una cierta do)i) de carga4 de re)+on)a*ilidad4 de
=punibilidad= 5a que no e)tar8 e;ento de +o)i*le) carga) o ca)tigo)0
- -orque co'o dec&a'o) al +rinci+io de e)te a+artado4 tra*a?a'o) +ara la
racionalidad4 +ara la contenci3n4 +ara el acota'iento de la) re)+on)a*ilidade)0
- Para que )e ar'e un adecuado ?uego de lo) rie)go)4 de la) co'+etencia)4 de la)
incu'*encia) 5 la) acti2idade) dentro4 .uera4 .rente 5 en el origen de la) o*ra)0
- >on todo) lo) actore) con la) carta) que tienen en la 'ano0
- No )u+oniendo que todo) la) tienen toda)0 Porque e)a generali:aci3n4 e)
indi.erenciaci3n0 9 -ace que la) co)a) )e con.undan4 )e 'e:clan 5 ter'inen +or
no tener ni el di)cerni'iento ni la racionalidad que +retende'o)0
23. Hrmulas de acotamiento de la responsabilidad
Como enumeracin, para visuali4ar las di8erentes
posibilidades que tenemos de acotar las e:tensiones de cargas y
obligaciones. Para sistemati4ar estos intentos de limitar, de
estructurar un rgimen de garantas y responsabilidades,
proponemos las siguientes pautas9
10 recordar que el contrato e) la le5 que regir8 la) relacione)0
Gue en la 'edida en que el contrato conte'+le la) '8) a?u)tada) +reci)ione) )o*re
c3'o )e de)en2ol2er8n lo) role)4 lo) tra*a?o)4 la) acti2idade)4 la) co'+etencia) 5
lo) +ago) o re'uneracione) en la o*ra4 a)& )er8n4 +or lo 'eno)4 lo) e)que'a) que
luego de.endere'o) 5 -are'o) 2aler .rente a un )inie)tro o 2icio oculto que de)ate
el con.licto0
20 entender que nada e) total indi.erenciado4 con?unto4 in.or'e 5 con 2i)i3n
de '8;i'a0
%a'+oco de '&ni'a ni de e;clu)ione) de re)+on)a*ilidad0 >o'o dice el
>3digo >i2il4 todo )er8 )egEn la) circun)tancia)0 9 )in +er?uicio de la)
accione) de regre)o que +udieren co'+eter0
3!6
3!6
Rondina
E) decir4 todo )egEn la) circun)tancia)0 9 5a )a*e'o) que la) circun)tancia)
-e) decir4 todo lo que )e 'ue2e alrededor de la) +er)ona) o de lo) -ec-o)- 'odi.ica
)u)tancial'ente la a+reciaci3n de una co)a0 Porque -a*lar de circun)tancia) e)
re.erir)e a la) )ituacione) en que )e dan lo) 'odo)4 lo) tie'+o)4 lo) lugare)4 la)
conducta) de la) +er)ona)0 9 ta'*i<n recorda'o) que en derec-o4 ante un delito4
ante un delincuente4 )e -a*la de circun)tancia) agra2ante)4 +ero ta'*i<n de
circun)tancia) atenuante)0 9 -a)ta de circun)tancia) e;i'ente) de la
re)+on)a*ilidad del acu)ado0
,stos mismos argumentos utilizamos para definir estos
deseados acotamientos de la responsabilidad civil, patrimonial,
profesional y administrativa de los diferentes actores de la obra. !ue,
por el mismo argumento, podramos fundamentar diciendo que/ si en
el derecho penal, que es riguroso y represivo, se aten6an o se eximen
las responsabilidades de los imputados Kseg6n las circunstanciasK,
mucho m$s proceder$ estudiar cada cuota o parte de responsabilidad
ante un vicio o ruina de obra. "onforme a las circunstancias en que
cada actuacin se hubiere dado. #orque tambi%n procede que
recordemos el artculo G:C del mismo "digo "ivil, cuando dice/
Kla culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste
en la omisin de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligacin y
que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugarK.
27. El cursograma de la temporalidad de las garantas
,a5o esta re8erencia pretendemos dibu5ar una especie
de calendario de las garantas o responsabilidades que asuman los
constructores por la obra que proyectan, dirigen, conducen y
construyen.
:F; ,xiste una prescripcin o caducidad de la responsabilidad que .uega
de manera inmediata e instant$nea/
e) la que )e +roduce cuando el 2icio4 .alla o de.ecto e)t8 a la 2i)ta0 E) a+arente0 El
dueFo reci*e la o*ra4 la re2i)a4 ad2ierte el 2icio o de.ecto4 +ero la ace+ta igual0 Ain
recla'o ni re)er2a0 Ain que?a ni )u)+en)i3n de rece+ci3n0 Ae )u+one que4 teniendo
derec-o a no reci*ir la o*ra4 a de?ar )entado +or e)crito que la rece+ciona en
di)con.or'idad4 no lo -ace0 %iene un derec-o 5 no lo e?erce0 La le54 '8) que
+re'iar al con)tructor de)+roli?o4 de)cuidado o negligente4 ca)tiga a quien no tiene
inter<) en -acer 2aler )u derec-o a que la o*ra )e le entregue *ien4 *uena 5
3!7
Arquitectura Legal
+er.ecta'ente ter'inada0 Entonce) li*era al con)tructor de toda re)+on)a*ilidad +or
2icio) a+arente)0 9 co'o dice el art&culo 1647 *i) del >3digo >i2il
-Uno +odr8 luego o+on<r)ele la .alta de con.or'idad del tra*a?o con lo e)ti+uladoU0
2N= E;i)te un +la:o de +re)cri+ci3n ta'*i<n corta0 Gue o+era co'o una
cau)al de 2ia*ilidad de lo) recla'o) del dueFo0
7 de caducidad de )u) derec-o) a .or'ular e)e recla'o0 ,ice el art&culo 1647 *i)
que/
a= )i la) di.erencia) o 2icio) o .alla) de o*ra no +udieron )er ad2ertido) +or el
+ro+ietario al 'o'ento de la entrega/ o *= cuando lo) de.ecto) )ean oculto)0
En tale) ca)o) 54 o*2ia'ente/ a[= cuando el dueFo +ueda ad2ertir lo) 2icio) 5 *[=
cuando a+are:can lo) 2icio) oculto) que no )e 2e&an 5 que a-ora )e -acen
a+arente)0 Entonce) el co'itente Utendr8 )e)enta d&a) +ara denunciarlo) a +artir de
)u de)cu*ri'ientoU0
>o'o 5a lo )o)tu2i'o) anterior'ente4 e)te corto la+)o de +re)cri+ci3n de la acci3n
o de la caducidad del derec-o a recla'o4 )e +u)o +ara e2itar que4 +or negligencia
del dueFo4 que de?ara +a)ar 'uc-o tie'+o ante) de a2i)ar al con)tructor4 -aciendo
que lo) 2icio)4 o .alla) o de.ecto) )e co'+liquen 5 agra2en con el tie'+o0
3N= 7tra +re)cri+ci3n corta e) la de la acci3n +or recla'o ante la +re)encia
de lo) 2icio) red-i*itorio)0
Recorde'o) que e)to) 2icio) )on Ulo) de.ecto) oculto) de la co)a e;i)tente) al
tie'+o de la adqui)ici3n que la -agan i'+ro+ia +ara )u de)tinoU0 A)& lo dice el
art&culo 2164 del >3digo >i2il0 El art&culo 4"41 que -a*la de la) +re)cri+cione)4
e)ta*lece que
-Kse prescribe por tres meses la accin redhibitoria para de.ar sin efecto el
contrato de compra y venta y la accin para que se ba.e el precio por el menos
valor que tiene la cosa por el vicio redhibitorioK.
Debe recordarse que esta garanta de Uvicio
redibitorioU es la que obliga al vendedor de una cosa a asumir la
responsabilidad de que la cosa entregada est* buena. De acuerdo al
precio y la condicin de la cosa vendida. Es decir, que no tiene que
tener Uvicios ocultosU como en el caso de la obra. (os vicios
aparentes o conocidos, tanto aqu, en caso de venta, como en la
obra, en el caso de la locacin, se purgan, se perdonan, se e:imen de
la responsabilidad del vendedor como de la responsabilidad del
constructor.
4N= Luego encontra'o) la +re)cri+ci3n de un aFo del art&culo 16460
3!
3!
Rondina
E)te art&culo dice que
-U+ara que )ea a+lica*le la re)+on)a*ilidad del con)tructor +or ruina total o +arcial4
de*e +roducir)e e)a ruina dentro de lo) die: aFo) de reci*ida la o*ra 5 el +la:o de
+re)cri+ci3n de la acci3n )er8 de un aFo a contar del tie'+o en que )e +rodu?o
aqu<llaU0
Guiere decir que )i ?uga'o) con a'*o) +la:o) de +re)cri+ci3n4
tene'o) do) t<r'ino) +erentorio)/ el dueFo de*e recla'ar o +or lo 'eno) noti.icar
.e-aciente'ente al con)tructor4 ante) de que +a)en 6" d&a) de)de el 'o'ento en
que a+are:can lo) 2icio)4 de.ecto)4 .alla) o ruina)0 Ai el con)tructor no re)+onde4 no
arregla4 ni tan )iquiera inicia lo) tra*a?o)0 Ai )e docu'enta la noti.icaci3n 5 e)te
incu'+li'iento4 el dueFo tiene a-ora otro) die: 'e)e)4 o un aFo a +artir del
acaeci'iento del 2icio o ruina0 Ai no -a5 arreglo o el arreglo no e) )ati).actorio4
de*e iniciar la acci3n ?udicial0 94 +or lo 'eno)4 interru'+ir la +re)cri+ci3n que
2iene corriendo 'ediante recla'o4 )o'eti'iento a +ericia)4 +rue*a) antici+ada)4
a)egura'iento de +rue*a) +ara el ?uicio0 7 *ien +edir )o'eter a 'ediaci3n o
ar*itra?e4 o inti'ar .or'al'ente al con)tructor a que )e -aga cargo de la o*ra -o de
)u) ruina)-0 En .in4 actuar decidida 5 deci)i2a'ente +ara que no caduque )u derec-o
a recla'ar0 A e;igir que el con)tructor le re+onga la) co)a) al e)tado en que de*en
e)tar0 Re-aciendo4 re.accionando4 corrigiendo lo) 2icio)4 la) .alla)4 lo) de)+er.ecto)
que +udieran -a*er)e 'ani.e)tado en el +la:o de la garant&a legal0
2;. El principio de la responsabilidad piramidal
R>3'o0 0 0 cu8ndo0 0 0 -a)ta d3nde )e 'antienen e)ta) garant&a)T0
E)te e) el gran te'a/ @er )i durante todo) lo) 12" 'e)e) de la
re)+on)a*ilidad de la lla'ada Ugarant&a decenalU el con)tructor )e -ar8 re)+on)a*le
de toda) la) ruina) +arciale)4 o de todo) lo) 2icio)4 o de todo) lo) de.ecto) o de toda)
la) i'+er.eccione) que a+are:can en la o*ra0
3osotros exponemos estos principios a la luz de lo que llamamos
Kla figura de la garanta piramidal por la obraK. (na garanta que responde al
angostamiento de la responsabilidad. A su acotamiento angular, desde una
amplia y ancha base del primer tiempo. ,n donde todos responden de todo.
#orque es el tiempo en el que la obra debe lucir como nueva, debe funcionar a
pleno. #orque es el tiempo en que la obra debe lucir como nueva, debe funcionar
a pleno. Debe responder amplia y generosamente a todas las expectativas de
tiempo y lugar. De costo y calidad. De nivel, .erarqua, competencia, aptitud y
habitabilidad.
Pero esto de5a de ser as, apenas se mani8iesten los
primeros deterioros que, segAn las circunstancias, normalmente se
producen en cualesquier tipo de obra de arquitectura o ingeniera.
3!!
Arquitectura Legal
Por m*s que se trate de Uedi8icios u obras en inmuebles destinados a
larga duracinU como dice la primera parte del artculo 2=;=.
Por mas que estemos ante inmuebles de presunta larga
duracin, ra4onamos del siguiente modo9
Rcu$nto significa esto de Klarga duracinKS.
Rcu$l es la vida 6til presunta de cualquier edificio hecho hoy, con
nuestra
actual arquitecturaS.
Rconstruimos para cu$ntos a1osS. . . "ien, setenta,
cincuentaS S . . .
,e 2er c3'o )e dan 5 c3'o )e renue2an -o5 la) ciudade)4 +or '8) que el edi.icio
dure4 +or '8) dura*le que re)ulten lo) 'ateriale) nue2o) 5 +or 'u5 no*le) 5 a+to)
que )ean4 5a no )e con)tru5e +ara lo) )iglo)0
La ecuaci3n +retendida no )ie'+re re)+onder8 a una )ola
.or'ulaci3n arit'<tica0 Lo que )& entende'o) e) que )e de*e to'ar co'o *a)e el
c8lculo a una deter'inada +ro+orci3n0 ,e ti+o +ro'edio4 calculando +or e?e'+lo4
una garant&a del die: +or ciento de la 2ida Etil de la o*ra0 Para que -aga de 2<rtice
de la re)+on)a*ilidad0 ,e la duraci3n de la garant&a total4 e)tructural4 +or la o*ra0
,e)de all& *a?a'o) a +la:o) que re)ulten ra:ona*le) o co-erente) con cada a)+ecto
o cada +arte o co'+onente de la o*ra/ *a?o el )u)tento de una ra:ona*le relaci3n
entre el tie'+o tran)currido 5 lo) deterioro) nor'ale) +or el )i'+le +a)o del tie'+o0
Ao*re la *a)e de interrogante) co'o/
5! si la obra tiene adecuado mantenimiento
7! si los deterioros normales por paso del tiempo, por el uso normal
de sus
instalaciones, se corresponden con el nivel, la %erarqua " el costo
de la
obra
>! si en el hori.onte de la garanta debida, se mantienen los
adecuados
est1ndares de funcionalidad " habitabilidad de todo el edificio "
de sus
componentes " dependencias
1eco el test que proponemos, abremos de deducir
cmo est* soportando, tolerando o mantenindose en el proceso de
natural enve5ecimiento que tiene toda edi8icacin. " partir de all
podremos decidir si, pasado cierto tiempo de entregada y puesta en
uso la obra, los deterioros o vicios que aparecen se deben atribuir o
4""
4""
Rondina
n al constructor. 1eco tal de8inicin nos queda por averiguar si
el propietario cumpli o n con los pla4os que le otorga la ley9
:; si avis antes de los @H das de aparecido el vicio.
C; si a6n habiendo avisado no han pasado los :C meses de p%rdida
de
derechos o prescripcin de la accin de reclamo.
2<. (os costos de obra y los costos de la seguridad
1aciendo el debido e5ercicio a que nos obliga la
re8le:in 5urdica, debemos decir que entre la seguridad debida por
la obra y los riesgos que debe correr el constructor, tenemos que
evaluar9
a= )i la garant&a que +retende la le5 que le de'o) al +ro+ietario no a+arece
e;agerada a la lu: de lo) +rinci+io) generale)0 >o'o +or e?e'+lo4 cuando no) toca
conciliar do) )u+ue)to) +arecido)/
1= 2ea'o) el ca)o de que un cliente 'e )olicita le con)tru5a una
2i2ienda lla2e en 'anoJ 5o co'+ro una +arcela 2ecina que e)t8 *ald&a4 5 a+ro2ec-o
+ara con)truir una 2i2ienda ge'ela/ el 'i)'o +ro5ecto4 lo) 'i)'o) 'ateriale)4 en
el lote lindero0
2= %er'inada) la) do) 2i2ienda)4 a la +ri'era la entrego al co'itente
5 a la )egunda la 2endo a un tercero0
3= Ante la) 'i)'a) co)a)4 -ec-a) de la 'i)'a .or'a4 +or la ca)a
enco'endada +or el cliente4 de*o re)+onder durante die: aFo) con la garant&a
decenal de re)+on)a*ilidad +or ruina) 5 2icio)0
4= En el )egundo ca)o4 el co'+rador )3lo tiene tre) 'e)e) de
garant&a0 %iene Enica'ente la garant&a que le concede la le5 ante la e2entualidad de
que le a+are:can lo) lla'ado) Kvicios redhibitoriosK.
,uscando por otros e:tremos la coerencia pretendida
entre lo que se gana y se puede perder en este 5uego de las
responsabilidades ilimitadas por la obra construida9
1= +ro5ecto 5 diri?o una 2i2ienda de cien 'etro) cuadrado) cu*ierto)4
a)u'iendo +or ello la glo*alidad de la re)+on)a*ilidad +or ruina)4 2icio)4 de.ecto) 5
de'8) deri2acione) de la garant&a contractual 5 +o) contractualJ
2= )egEn lo) arancele) 2igente)4 )u+oniendo que el co)to .inal de la o*ra
+ueda alcan:ar a lo) cien 'il +e)o) -o d3lare)- el >olegio4 que +ara .i?ar -onorario)
4"1
Arquitectura Legal
calcula un co)to +ro'edio4 )u+one que )3lo co)t3 5"0"""/ e)ti'a un 2alor de 5""
+e)o) el 'etro cuadrado cu*ierto0
3= de e)e total del co)to e)ti'ado4 el 'onto de -onorario) e) del orden de
20""" +e)o)0 >on la) deduccione) de le54 co*ro 105"" +e)o)0 #il +e)o) al entregar
+ro5ecto 5 el re)to durante el a2ance de o*ra0
4= >on e)o) +oco) +e)o)4 de*o re)+onder +or una o*ra que tiene un 2alor
real de +la:a de 1""0""" +e)o)0
5= Ae )u+one que en uno o do) +or ciento de e)e 2alor real +uede
re+re)entar4 +or e?e'+lo4 un )i'+le arreglo del tec-o4 )i ocurre que )e llue2a0
Porque alguien u)3 un 'al 'aterial4 o el 'aterial re)ult3 'alo0 7 lo) 'ile) de
i'+re2i)i*le) de o*ra que )e con?ugan +ara que a+are:ca el 2icio o de.ecto0
7*2ia'ente4 dentro del largu&)i'o +la:o de lo) 12" 'e)e) de la )eguridad de le50
6= Lo que no no) cierra e) que de*a'o) relacionar4 2incular o )u*ordinar
una garant&a de cien 'il d3lare) )o*re la *a)e de un -onorario de 105"" +e)o)0
4"2
4"2
Rondina
PERI>IAA 9
%AAA>I7NEA
>ur)o de Po)grado- 6acultad de
Arquitectura4 ,i)eFo 5 $r*ani)'o
$ni2er)idad Nacional del Litoral
1arco 2ur(dico 3egislativo
4"3
Arquitectura Legal
S415,A657 .4 5,5C5AC58,
Dr. 1omero #ondina
A+unte) +ara el >ur)o/ del li*ro
BArquitectura Legal 5 ,erec-o
$r*anoC
C"P&'%(+ Q&&

P#"Q&. P#+HE.&+-"(
2. E5ercicio de la pro8esin.
Elegi'o)4 +ara no'*rar al ca+&tulo4 la e;+re)i3n KpraxisK ca)i co'o
)in3ni'o de +r8ctica0 Pero +retendiendo darle algo del 2uelo que le concediera la
.or'ulaci3n 'ar;i)ta en cuanto entend&a que la praxis era la +r8ctica )ocial0 74 +or
lo 'eno)4 la .or'a colecti2a de 'ani.e)tar)e lo) di)tinto) actore) )ociale)0
En e)a 'i)'a inter+retaci3n 'ar;i)ta de la acti2idad del arquitecto )e di?o
que inicia*a *ien el di)cur)o +ero4 nor'al'ente4 )e ca&a en la e;ageraci3n ideali)ta
de la) uto+&a)0 ,e con)iderar co'o un o*?eto cient&.ico el o*?eto de la arquitectura0
En e)+ecial4 con)iderar que el di)eFo de*&a conte'+lar)e co'o una 2i)i3n
totali:adora 5 glo*ali:ante del -o'*re 5 del entorno0 Gueriendo inter+retar de)de la
4"4
4"4
Rondina
ideolog&a la creciente ur*ani:aci3n conte'+or8nea4 +retendieron .or'ular )u te)i)
tendiente) =a la producci0n del espacio urbano total= 9 con e)to no +udieron '8)
que ideali:ar una +r8ctica +ro.e)ional que e)ta*a )iendo recla'ada +or la )ociedad
con un car8cter '8) e'+&rico4 +rag'8tico0 Ai +or +rag'ati)'o entende'o) no e)a
de)2alori:ada 2er)i3n 'oderna de que todo lo Etil e) 2erdadero4 )ino la
)igni.icaci3n original0 ,e cuando )e entend&a que la +rag'8tica era la conce+ci3n
reali)ta del 'undo 5 de la) co)a)0
>on e)o) criterio) +retende'o) +ro+oner la +ra;i) +ro.e)ional del arquitecto
de)de una 3+tica re)+etuo)a de la) teor&a)0 Pero recla'ando que la) teor&a) )ean
re)+etuo)a) de la realidad0 ,e una realidad que e)t8 recla'ando de lo) arquitecto)
-co'o de otra) +ro.e)ione)- '8) )olucione) que di)+uta)0 #8) reali)'o que uto+&a)0
#8) co'+ro'i)o con e)a realidad que )e a+arece dura4 di.&cil4 con.licti2a0 #ientra)
en la) uni2er)idade) )egui'o) ena'orado) de +ro+ue)ta) te3rica) que 'uc-a) 2ece)
no) ale?an de +eno)a) carencia) que no) inter+elan 5 que e)t8n e)+erando nue)tra)
re)+ue)ta)0
Ai no entende'o) que e)ta'o) .rente a la de'anda de que-acere) concreto)0
>on toda la *a)e cient&.ica 5 ta'*i<n ideol3gica que )e con)idere +ertinente
ado+tar0 Pero )a*iendo que4 )i no a)u'i'o) tale) que-acere) co'o de'anda)
urgente) de nue)tra) )ociedade)4 )eguire'o) e)tando au)ente) a la -ora de actuar0
Y sera lamentable que las ciudades, el h$bitat, el entorno, que son quehaceres
propios y excluyentes de la incumbencia intelectual y profesional del arquitecto
se contin6en resolviendo sin su intervencin.
7. El arquitecto como traba5ador intelectual
En lo) re+arto) )ociale) corre)+onde a lo) +ro.e)ionale) el e?ercicio de un
tra*a?o de naturale:a intelectual0 Pero en +articular a lo) arquitecto) )e le) con.iere
la 'i)i3n de dirigir +roce)o) de tran).or'aci3n de *iene) naturale) 5 +roducido)4
coordinando la) la*ore) que lle2en a la 'ateriali:aci3n de la) o*ra) +ro5ectada)0
,e all& que +retenda'o) una .or'aci3n 5 un e?ercicio +ro.e)ional que 2a5a
cerrando la *rec-a entre la) .uncione) +redo'inante'ente intelectuale) del
arquitecto 5 la) tarea) 'anuale)4 'ateriale)4 del tra*a?ador0 Porque la con)tante
a+licaci3n de la ciencia 5 la tecnolog&a a la +roducci3n de 2i2ienda 5 edi.icio) -ace
que )e 2eri.ique una creciente de'anda de tra*a?o e)+eciali:ado4 t<cnico4 de
)u+er2i)i3n0 #ientra) *a?a dra'8tica'ente la ta)a de de'anda la*oral0 Porque no
+uede e;i)tir retorno en la )ociedad tecnol3gica0 9 +orque el 'ercado a)& tiende a
con.igurar lo) nue2o) e)+acio) +roducti2o)0
4"5
Arquitectura Legal
En la 'edida en que el arquitecto no a+lique )u) conoci'iento) 5 )u
.or'aci3n t<cnico-+ro.e)ional a ocu+ar e)to) nue2o) e)+acio) de in<dita) 5
no2edo)a) de'anda) la*orale)4 tale) e)+acio) )er8n ocu+ado) +or otro) t<cnico) 5
+ro.e)ionale)0
;. Prestacin de ideas, diseDos y proyectos
No +ode'o) +redecir cu8l )er8 real'ente la e2oluci3n de e)to) o.icio) de la
arquitectura co'o +roductora de idea)4 di)eFo) 5 +ro5ecto)0 No )a*e'o) )i
real'ente e)ta e)+ecie de cri)i) o cr&tica )ocial -acia lo) o.icio) 2ac&o) de
co'+ro'i)o) +rag'8tico) 5 reali)ta) )e continuar8 +ro.undi:ando0 7 )i +or el
contrario4 2ol2ere'o) a una e)+ecie de +ara&)o renacenti)ta en donde grande)
)ectore) de +o*laci3n tra*a?ar8n en 'anu.actura) in.or'ati:ada)4 +ara +roducir
*iene)4 'ientra) lo) intelectuale) no) dedicare'o) a la .ilo)o.&a 5 la) *ella) arte)0
Por a-ora o*)er2a'o) que la) +ro.e)ione) e)t8n en cri)i)0 9 no )ola'ente la
arquitectura0 %a'*i<n lo) a*ogado) e)ta'o) -a*lando de )i)te'a) alternati2o) de
+re)tar el )er2icio de ?u)ticia0 Porque de)cree'o) de lo) ?uece) 5 de lo) 'ecani)'o)
?udiciario)0 Lo) '<dico) e)t8n co'o recla'ando 2ol2er a una 2i)i3n integrada 5
natural del -o'*re .rente a la tentaci3n de la a+aratolog&a 5 la) in.lacione)
'edica'ento)a)0 In.laci3n de +recio) 5 cantidad de e)+ec&.ico) que no) -an
con2ertido a todo) lo) -a*itante) de la cultura ur*ana en con)u'idore) co'+ul)i2o)
de 'edica'ento) que )3lo curan de .anta)io)a) -i+ocondr&a)0 Lo) arquitecto) e)t8n
toda2&a co'o a*)orto) en )u) +reocu+acione) 5 ocu+acione) de di)eFo 5 +ro5ecto0
9 no +arecen e)tar inter+elado) .uerte'ente +or la realidad que de'anda4 '8) all8
del di)eFo4 la )oluci3n a concreto) +ro*le'a)0
No e)t8 'al que )e dediquen alguno) a re.le;ionar de la) .or'a) 5 lo)
'odo) de )ati).acer la) nece)idade) del -8*itat 5 el entorno de e)ta )ociedad
-i+erur*ani:ada0 ,e)+u<) de todo e) +reci)o que )e den la) co'odidade) que la
gente de'anda +ara la 2i2ienda4 el tra*a?o4 la educaci3n4 la )alud4 el e)+arci'iento0
Pero no +odr&a'o) )eguir a.errado) a la rele2ancia del di)eFo cuando lo que
)e e)t8n +idiendo )on la) )olucione)0 E)t8 *ien que )e logre +re.igurar la )oluci3n
del -8*itat0 Gue )e +ro5ecten 2i2ienda)4 +arque)4 calle)4 +a)eo)4 nue2o) *arrio) o
nue2a) ciudade)0 Pero e) que en la .or'a actual de la +ro5ectaci3n 5 de la
con)trucci3n4 lo) arquitecto) )e con.or'an con )er lo) tra*a?adore) indirecto) de la
tran).or'aci3n de lo) *iene) dado) 5 lo) *iene) +roducido)4 a +artir de la
ela*oraci3n de di)eFo) 5 +lano) de o*ra0 Gue con)truir8n entre lo) tenedore) del
ca+ital 5 lo) tra*a?adore) directo)4 que )on lo) o*rero) de la con)trucci3n 5 de lo)
otro) gre'io) in2olucrado) en la) o*ra)0 9 all&4 en e)te +roce)o real4 la .igura del
arquitecto )e de)di*u?a0
4"6
4"6
Rondina
%al 2e: )i )e cerrara la *rec-a entre tra*a?o intelectual 5 tra*a?o 'anual0
Entre el di)eFador 5 el al*aFil o con)tructor-contrati)ta4 +ondr&a'o) real'ente4 al
arquitecto4 en el centro de un +roce)o que lo recla'a co'o +ro'otor4 actor 5
+rinci+al +rotagoni)ta0
<. (a pre8iguracin de la obra en el comitente
E) e;traFo que )iendo la acti2idad de la con)trucci3n una de la) +oca)
indu)tria) que no -a e2olucionado -acia .or'a) ca+itali)ta) '8) o 'eno)
a2an:ada)4 no cuenta )in e'*argo con la +artici+aci3n cua)i-e'+re)aria4 'ini-
indu)trial4 cuenta+ro+i)ta4 del arquitecto-con)tructor0
Lo) +ro.e)ionale) )e continEan quedando a la e)+era de la reali:aci3n de
+ro5ecto) 5 direccione) de o*ra0 Ain co'+ro'eter)e ni con la ge)ti3n econ3'ica de
la o*ra4 ni con la ad'ini)traci3n directa4 ni 'uc-o 'eno) con la a)unci3n de
rie)go)-ganancia)4 que )igni.ica incur)ionar en .or'a) e'+re)aria)0 #8) o 'eno)
+re-ca+itali)ta)4 co'o )on ca)i toda) la) e'+re)a) con)tructora)0 >on e)ca)o
equi+a'iento4 con +oco ca+ital4 con 'ano de o*ra 'u5 +oco cali.icada0 >on 'u5
+oca tecnolog&a0 >on au)encia de management 9 con e)ca)a ca+acidad de ge)ti3n0
Entonce) lo que )e +roduce e) una )i'+le ideaci3n de la re)+ue)ta al +edido
del cliente0 Luego una in)tancia de +re.iguraci3n de la o*ra a con)truir4 +ara
concitar la ad-e)i3n o entu)ia)'o del +ro+ietario0 94 .inal'ente4 una o*ra4 to'ada
+or el +recio -lo) -onorario)- de +ro5ecto 5 conducci3n t<cnica0 ,e?ando +ara la
i'+ro2i)aci3n del +ro+ietario la ad'ini)traci3n de la o*ra0 7 +ara e)+ont8neo)
contrati)ta) la e.ecti2a conducci3n del +roce)o e?ecutor0
>on e)to) 'ecani)'o) general'ente lo que )e logra e) un creci'iento del
inter2encioni)'o del co'itente0 $na de+endencia no )3lo econ3'ica del
+ro.e)ional -acia el cliente0 Ae re+roduce una .alta de reconoci'iento a la
i'+ortancia del tra*a?o del arquitecto0 9 una e;acer*aci3n de lo) +re?uicio) contra
el +ro.e)ional4 a quien )e le +aga +oco 5 'al4 )e le e;ige 'uc-o0 94 de)+u<) de
concluir la o*ra4 )e le atri*u5en toda) la) .alla)4 2icio) o de.ecto) i'agina*le)0 Ae
lei'+utan toda cla)e de 'ale) e in.ortunio) que +uedan a+arecer en lo) +la:o) de
garant&a0
=. Creacin
;a creaci0n arquitect0nica es creaci0n de belle.a Pero en un
concepto de est8tica instrumental, utilitaria " funcional (o solamente
4"7
Arquitectura Legal
formal
,e)de la idea de la generaci3n de algo nue2o4 de la conce+ci3n de o*ra) que
)e reali:ar8n a +artir de la originalidad de una .or'a 5 -a)ta de )olucione) o
+artido) arquitect3nico) +ro+io)0 %odo +uede incluir)e en la de.inici3n de la a+titud
o ca+acidad creadora del arquitecto4 co'o +ro.e)ional ca+acitado4 +ara i'aginar la)
'ile) de .or'a) +o)i*le)4 la) '8) adecuada)4 +ara contener la) nece)idade) de la
gente0 Gue nece)ita4 cada d&a4 cada aFo4 cada generaci3n4 '8) ciudad0 9 que
recla'a4 en e)ta nue2a di'en)i3n de ciudad4 lo) lugare) +ara 2i2ir4 +ara con)tituir
)u -8*itat4 con )u e;ten)i3n +E*lica4 )u entorno4 )u) )er2icio) 5 )u) 8'*ito) de
tra*a?o 5 recreaci3n0
En el +r3;i'o ca+&tulo con)iderare'o) la +rotecci3n legal del tra*a?o
intelectual0 A3lo quere'o) re.erirno) aqu& a la creaci3n4 a e)o que lla'a'o) la
propiedad intelectual, co'o +arte o eta+a en el di)eFo de la o*ra0 >o'o 'o'ento
del +roce)o de +re)taci3n +ro.e)ional4 cuando 'eno) )e ad2ierte0 Pero cuando '8)
i'+ortancia tiene0 Porque )e trata de la ideaci3n del e)*o:o inicial del +ro5ecto0
>uando )e dan la) de.inicione) +reli'inare) de c3'o )er8 la ca)a4 el
edi.icio4 el taller o la e)cuela4 i'+lantado en el entorno4 en el e)+acio ur*ano0 >on
todo) lo) i'+acto) que tendr8 en la 2ida .utura de la gente0 No )ola'ente de
quiene) -a*itar8n en el lugar0 %a'*i<n de lo) 2ecino)4 lo) =con-ciudadanos=, que
e)tar8n4 2i2ir8n 5 )u.rir8n la 'i)'a ciudad0 Gue )e 2a -aciendo4 )e 2a
con)tru5endo4 con cada o*ra indi2idual que el arquitecto in2enta4 crea4 +ro5ecta4 5
luego i'+lanta en el e)+acio ur*ano0 Gue4 +e)e a todo lo que +ode'o) decir4 no e)
de todo)0 E) )3lo 5 Enica'ente de quiene) +o)een la +ro+iedad del e)+acio ur*anoU0
>. #epresentacin
Aa*e'o) que e)ta) tarea) de di)eFar 5 re+re)entar en +lano)4 di*u?o)4 corte)
5 .ac-ada) la o*ra +edida0 7 la o*ra o.recida al 'ercado en general0 7 al cliente
+articular0 Lo) +ro5ecto) e)t8n )ie'+re )u*ordinado) a la e;i)tencia de ca+acidad
de +ago de lo) +o)i*le) co'itente)0 Ai no e;i)te Ude'anda )ol2enteU4 con ca+acidad
de +ago 5 con a-orro)4 no )e de*e +en)ar en la e;i)tencia de arquitecto) di)eFadore)
de o*ra) nue2a) 5 .utura)0
En tanto )e agranda el d<.icit -a*itacional0 >uando )e que?a la gente co'En
+orque no tiene ni 2i2ienda +ara 2i2ir4 ni tra*a?o +ara co'er4 ni 'uc-o 'eno)
a-orro +ara con)truir4 nue)tro) arquitecto) e)t8n de)ocu+ado)0 %an de)ocu+ado)
co'o lo) o*rero) de la con)trucci3n0 %odo +arece indicar que e)ta'o) equi2ocando
lo) ca'ino)0 7 no +re+ara'o) a la gente que la )ociedad nece)ita0 7 e)ta'o)
re+artiendo 'al lo) *iene) )ociale)0
En e)to) ni2ele) de tra*a?o +ura'ente intelectual que a)igna'o) al
arquitecto4 no encontra'o) relaci3n .a2ora*le con e)a realidad0 #ientra) tanto
)eguire'o) *u)cando creadore) indi2iduale) que )ean ca+ace) de i'aginar un
di)eFo4 re+re)entarlo en l8'ina) o di)Qete) de co'+utaci3n4 5 luego +ro5ectarlo a la
realidad de una edi.icaci3n0
4"
4"
Rondina
E)to) +arecen )er lo) role) elegido) +or lo) 'ecani)'o) que -e'o)
con)tituido )ocial'ente +ara lo) egre)ado) de nue)tra) uni2er)idade)0
9 entende'o) que4 +or lo 'eno)4 no e)t8n )iendo )u.iciente)0 >o'o ocurre
ta'*i<n con lo) '<dico) 5 a*ogado) que +roducen nue)tra) .acultade)0 #ientra)
)o*ren '8) '<dico)4 )e de)cu*ren '8) +ro*le'a) de )alud0 #ientra) ec-a'o) al
'ercado '8) a*ogado)4 )e agudi:an lo) +ro*le'a) de la in?u)ticia0 9 con '8) 5
'8) arquitecto)4 )e +ro.undi:a el d<.icit del -8*itat0
Ae trata de un 'ecani)'o +er2er)o0 Porque continua'o) +roduciendo
+ro.e)ionale) )a*iendo que no encontrar8n de'anda de )u) )er2icio)0 9 )i *ien lo)
arquitecto) 5 lo) a*ogado) +ueden encontrar tra*a?o en alguna) o.icina) +E*lica)4 el
ca)o de lo) '<dico) re)ulta alta'ente con.licti2o0 El '<dico en general4 no )a*e
-acer otra) co)a) '8) que atender 'al o *ien en un con)ultorio0 9 lo) con)ultorio)
e)t8n lleno) de +ro.e)ionale)0 9 5a e)t8n lleno) lo) +ue*lo) grande) 5 +equeFo) de
'<dico) )u*-ocu+ado)0 A lo) que -a5 que +agarle) alguna re'uneraci3n0 9 cuanto
'8) '<dico) recla'en )ueldo)4 -a*r8 que utili:ar '8) recur)o) econ3'ico) en
+ag8r)elo)0 9 entonce) *a?are'o) aEn '8) lo) ni2ele) de la atenci3n '<dica0
#ientra) tanto )egui'o) alegre'ente +roduciendo +ro.e)ionale) en uni2er)idade)
que u)an gran +arte de )u +re)u+ue)to en atender a e)ta clientela condenada a la
de)ocu+aci3n0
>. &nspiracin en modelos magistrales
%oda) e)ta) re.le;ione) que 2eni'o) de)granando )o*re un tra*a?o de .uerte
co'+ro'i)o intelectual +or +arte del +ro5ecti)ta4 no la -ace'o) o*2ia'ente4 co'o
e?ercicio +ura'ente dial<ctico0 Aenti'o) que +ode'o) contri*uir a *u)car nue2a)
.or'a) de tra*a?o0 Gue inclu)o en alguna 'edida4 lo +ro+ondre'o) '8) a*a?o0
>laro que de)de un +unto de 2i)ta 'era'ente ?ur&dico 5 legi)lati2o0 ,e lo otro4 de
la) +ro+ia) -a*ilidade)4 incu'*encia) 5 de)tre:a) de lo) arquitecto)4 no)
a*)tene'o) de o+inar0
Ku)ta'ente en la e2aluaci3n ?ur&dica del acto creati2o4 de la conce+ci3n
original de la o*ra arquitect3nica4 e)ta'o) aco)tu'*rado) a de)cu*rir o a reconocer4
un e;ce)i2o a+ego a .or'a) o 'odelo) 'agi)trale)0
En la arquitectura del )iglo que 5a ter'ina 2i'o) intere)ante) e;+eri'ento)0
#u5 i'+ortante) a2ance) de tecnolog&a) a+licada) a la con)trucci3n0 La
in.or'8tica +ue)ta al )er2icio del di)eFo 5 de otro) 'o'ento) de la ideaci3n 5
e?ecuci3n arquitect3nica0 9 -a)ta de contradictoria) ideolog&a) que4 a contra'ano
de la realidad que contri*u&an a enriquecer4 crec&an con lo que4 de)de el di)cur)o4
dec&an co'*atir0 Lo) grande) de la arquitectura 'oderna4 lo) '8) con)+&cuo)
'oderni)ta)4 .uncionali)ta)4 racionali)ta)4 +u)ieron el di)eFo al )er2icio de e)ta
)ociedad do'inada +or la conce+ci3n indu)triali:ada 5 e'+re)arial0
>o)t3 'uc-o :a.ar de e)to) +rototi+o) o 'odelo)0 >ue)ta 'uc-o re'ontar
un cao) ur*ano que .ue U+lani.icadoU +or e)o) 'i)'o) 'odelo) de concentraci3n4 de
aglo'eraci3n0 I'+ul)ado) o con)entido) +or acci3n equi2ocada4 +or o'i)i3n
cul+o)a o )i'+le'ente tolerado) co'o .or'a) de entender una eta+a -i)t3rica que
4"!
Arquitectura Legal
)e da*a en +ura) cla2e) ur*ana)0
En e)te conte;to4 )e continEan di*u?ando o*ra) indi2iduale) que -acen al
te;to con que de*e co'+render)e la ciudad0 9 co'o no no) toca a no)otro)
inter+retar de d3nde )ale 5 -a)ta d3nde 2an lo) di)eFo)4 en cuanto )on4 en cuanto
de*en )er tra*a?o) +rotegido) +or la le5 de +ro+iedad intelectual4 no) li'ita'o) a
enunciar el +rinci+io/
la ley protege la creacin original. -n%dita, sin antecedentes. )asta dnde se
puede admitir cierto nivel de copia, cierta dosis de inspiracin, cierta repeticin
de modelos, es algo que deber$n resolver los mismos arquitectos. 2 que, tal vez,
ahora, desde la existencia que le concede la computadora al dise1o, ya no sea
necesario dilucidar.
?. (os di8erentes roles
La a)ignaci3n de di.erente) .uncione) en la o*ra4 ante)4 durante 5 de)+u<)0
La +re)encia de +ro.e)ionale) que tienen tarea) di)tinta)0 Pero co'+artiendo
lugare)4 deci)ione) 5 re)+on)a*ilidade) con otro) +er)ona?e) que no e)t8n e?erciendo
+ro.e)i3n o t&tulo0 Inclu)o la alteraci3n o 'odi.icaci3n de role) 5 re+re)entacione) o
tarea) en )uce)i2a) eta+a) de la 'i)'a o*ra4 con)titu5en cla2e) 5 caracter&)tica) que
tiene la acti2idad con)tructora0 En donde co'+arten direccione)4 o*ligacione) 5
re)+on)a*ilidade) di.erente) +er)ona)4 'uc-a) 2ece)4 de)conocida) entre )&0 >uando
en o*ra) de )i'ilar 'agnitud 5 co'+le?idad +ode'o) 2er re+re)entado) a todo) lo)
role) +or una 'i)'a 5 Enica +er)ona4 .&)ica o ?ur&dica0
Podr&a decir)e que en la o*ra4 )e de*en dar4 nece)aria'ente4 )3lo alguno)
role) +ro.e)ionale)0 La) de'8) tarea) o acti2idade)4 +ueden )er de)arrollada) +or lo)
'i)'o) +ro.e)ionale)0 7tra) 2ece) +or contrati)ta) o e'+re)ario)0 94 'uc-a) 2ece)4
+or el 'i)'o +ro+ietario o co'itente de o*ra0
(os roles pro8esionales, de preciso uso, son9
a= autor del +ro5ecto0
*= titular de la direcci3n de o*ra0
" partir de all, se pueden dar9
a-1= di)eFadore) o autore) del ante+ro5ecto0
a-2= +ro5ecti)ta) que 2uelcan a +lano) 5 detalle) la) idea) del autor
41"
41"
Rondina
original0
a-3= +ro5ecti)ta) de e)tructura)0
a-4= +ro5ecti)ta) de detalle)4 in)talacione)4 equi+a'iento) 5
'o*iliario)0
En la etapa e5ecutiva de la obra9
*-1= +ro5ecti)ta que controla la .iel e?ecuci3n del di)eFo0
*-2= director general de la o*ra4 organi:ador 5 )u+er2i)or de tra*a?o)0
*-3= conductor t<cnico4 'ae)tro 'a5or de o*ra) o ca+ata: general
que dirige
5 controla el +roce)o de edi.icaci3n0
Junto a los pro8esionales encontramos9
a= e'+re)ario)0
*= contrati)ta)0
c= )u*contrati)ta)0
d= equi+o) de tra*a?o0
e= e)cala la*oral/ o.iciale)4 ca+atace) 5 a5udante)0
.= in)taladore)0
g= gre'io) +articulare) (+intore)4 'o)a&)ta)4 etc<tera=0
@. Proyectistas
Aunque la*oral'ente4 te'+oral'ente 5 ta'*i<n4 de)de el +unto de 2i)ta
'era'ente arancelario 5 +ro.e)ional4 e) +o)i*le di.erenciar la) la*ore) del
arquitecto +ro5ecti)ta del arquitecto director4 )ie'+re o+ina'o) de la con2eniencia
de que e)ta) .uncione) )e concentren en una )ola +er)ona0 ,e)de el ante+ro5ecto a
la entrega .inal de la o*ra0 >on la )al2edad de que )e +uede ca'*iar al +ro.e)ional0
En el tie'+o largo 5 e;tendido de la duraci3n del tra*a?o0 Por lo +rolongado de lo)
+roce)o) con)tructi2o)0 Inclu)o +or la +re2i)i3n de la 'i)'a le5 ci2il que autori:a
al co'itente a re)cindir +or )u )ola 2oluntad el contrato con )u +ro.e)ional o
411
Arquitectura Legal
con)tructor -(art&culo 163 del >3digo >i2il=0-0
Pero )i +retende'o) la unicidad de conce+ci3n de la o*ra 5 de lo) criterio)
de )u e?ecuci3n4 e) *ueno que concurran la) .uncione) en la 'i)'a +er)ona que
realice tarea) de di)eFo 5 conducci3n0
Desde el anteproyecto9
que re+re)enta al arquitecto i'aginando la)
)olucione) e)+aciale) 5 e)t<tica) en .unci3n
de la
)ati).acci3n de nece)idade) 5 e;+ectati2a) de
)u
cliente0
Entendiendo adem*s a esta trasposicin de la creacin al
soporte material necesario, para que se pueda transmitir, sostener y
presentar como tarea pro8esional de valor intelectual determinante9
para ello el anteproyecto se presenta como un con.unto de propuestas
que, preliminarmente, se integran en cortes, plantas y otros elementos gr$ficos
capaces de definir el car$cter y finalidad de la obra. ,sto permitir$ e.ecutarla a
partir de la concrecin del proyecto y ba.o la direccin de un profesional, que
lleve el esbozo a una versin precisa y t%cnica.
>on e)to) criterio) )e ad'ite inclu)o la ela*oraci3n a ni2el de ante+ro5ecto4
de di)eFo) que +uedan contratar)e +or )e+arado0
Ai en ca'*io )e a)u'e la totalidad de la eta+a +re+aratoria4 )e co'+render8
todo el +roce)o en la tarea de +ro5ectaci3n4 con/
a= idea)4 e)*o:o) +reli'inare) 5 ante+ro5ectoJ
*= +ro5ecto con +lano) generale) 5 'e'oria) de)cri+ti2a)J
c= +lano) de con)trucci3n 5 +lanilla)J
d= +liego de condicione) 5 c3'+uto) '<trico)J
e= +lano) de in)talacione) 5 e)tructura)J
.= +re)u+ue)to glo*al del +ro5ectoJ
g= )i )e con2ocara a o.erente)4 agregar *a)e) de licitaci3n o concur)o 5 e)tudio de
+ro+ue)ta) 5 de.inici3n de ad?udicaci3n de la o*ra0
Ai entende'o) el +ro5ecto co'o a todo el con?unto de ele'ento) gr8.ico) 5
412
412
Rondina
e)crito) que +er'iten de.inir +reci)a'ente el car8cter de la o*ra 5 )u in'ediata
e?ecuci3n guiada4 2ere'o) )u) co'+onente)0
2O planos generales9
)on la) re)olucione) a e)cala con2eniente del con?unto de
+lanta)4 .ac-ada)4 )eccione)4 de*ida'ente )eFalado) con )i'*olog&a con2encional 5
en la e)cala deter'inada 5 en la) .or'a) que e)ta*lecen el >olegio Pro.e)ional 5 el
#unici+ioJ
3O planos de construccin9
con5unto de plantas, 8acadas y secciones con
planillas e indicaciones de todos los elementos constructivos.
%bicacin de estructuras resistentes e instalaciones en escalas
adecuadas, para la e:acta de8inicion del Uproyecto e5ecutivoU;
7O los pliegos de condiciones9
contienen la) condicione) de.initoria) del ti+o4 calidad 5
+recio de la) e?ecucione) +aralela) de o*raJ
;O el presupuesto global9
e)ti'aci3n del 2alor de la o*ra a reali:ar +ara 'ane?o del
'i)'o +ro.e)ional4 +ara coti:ar a )u co'itente4 +ara concertar +recio) con lo)
e'+re)ario) o contrati)ta) o +ara de.inir lo) c3'+uto) '<trico)4 2alor de unidad de
'edida o a?u)te al:ado de la o*ra4 )egEn el )i)te'a de con)trucci3n e)ta*lecido0
2B. Director
>uando el >3digo >i2il -a*la del director de o*ra co'o co-re)+on)a*le con
el con)tructor de toda) la) deri2acione) que +uedan cali.icar)e co'o daFo)4 2icio) o
de.ecto) de o*ra4 to'a la +ala*ra en )u '8) a?u)tada 2i)i3n0 >o'o dec&an lo)
antiguo) al -a*lar del Kdirectis operibusK co'o director de o*ra/
-Guien controla 5 )u+er2i)a lo) tra*a?o)0
-Guien ordena la) tarea) +ara cu'+li'entar el organigra'a que )e -a tra:ado0
-Guien 2igila el *uen co'+orta'iento de lo) otro) actore)/ +ro.e)ionale)4
con)tructore) o contrati)ta)0
-Guien con.ir'a o corrige la) tarea) 5 entiende de todo lo que )e e)t8 -aciendo0
-Pero quien ade'8)4 e;ige que )ea adecuada'ente inter+retado el +ro5ecto 5 que la
o*ra )ea una .iel re+re)entaci3n 5 'ateriali:aci3n de lo que de.ini3 el di)eFo 5 de lo
que e)t8 e)tricta'ente 'arcado en lo) +lano)0
413
Arquitectura Legal
>o'o *ien lo recuerda el >3digo >i2il4 todo) lo role)4 .uncione)4
o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade) del director4 e)t8n en directa relaci3n con la)
circun)tancia) de cada o*ra0 Porque )egEn )ean la) caracter&)tica) de la o*ra 5 del
contrato4 ta'*i<n )er8n la) carga)4 la) incul+acione) 5 ta'*i<n la) e;oneracione) de
re)+on)a*ilidad +ara el director0
Entre otro) detalle) de*e'o) ad2ertir/
1N= )i el director e) Enico re)+on)a*le de la o*ra/ )i <l +ro5ecta 5 luego dirige0 Pero
ta'*i<n )i e) +ro+ietario co'+onente de la e'+re)a contrati)ta 5 e?ecutoraJ
2N= )i e;i)ten otro) +ro.e)ionale) que +artici+aron del +ro5ecto4 o que e)t8n co-
dirigiendo4 o )i tra?eron +ro5ecti)ta) 5 calculi)ta) que e)ta'+aron ta'*i<n )u .ir'a
+ro.e)ional0
3N= Ai a la ad'ini)traci3n la -ace el 'i)'o +ro.e)ional4 o )i la a)u'i3 el +ro+ietario
o un tercero0
4N= Ai )e con)tru5e +or contrato o +or e'+re)a0
5N= Ai el )i)te'a e) de a?u)te al:ado o de lla2e en 'ano4 o )i +or el contrario4 )e
e)t8n con)tru5endo unidade) de 'edida4 o )e e)t8 edi.icando +or co)te 5 co)ta)0
6N= Ai la o*ra +or )u e)cala4 co'+le?idad4 di'en)ione) o calidad e)t8 e;igiendo del
+ro.e)ional 'a5or +re)encia4 'a5or di)+oni*ilidad 5 'a5ore) controle)J a ca'*io
de una 'e?or re'uneraci3n0
%odo) )on detalle) que -acen a la) circun)tancia) de la o*ra0 A la 'a5or o
'enor +re)encia 5 autoridad del director0 Gue nor'al'ente tiene e)a autoridad0
,eri2ada tanto de )u calidad +ro.e)ional4 de )u incu'*encia 5 autoridad t<cnica
co'o de )u in2e)tidura ?ur&dica0
"omo ya lo hemos se1alado, en estos contratos de obra, tanto en la figura del
director simple, como cuando adem$s de direccin se hace administracin de
obra, existe un fuerte componente de mandato. De poder, de representacin. De
hablar a nombre y por cuenta del due1o, del propietario, del titular del dominio
del tercero, del obrador, del inmueble.
,ste car$cter de apoderadomandatariorepresentante, est$
complementando esta investidura. 'a que le otorga la .erarqua
m$xima que le concede la de ser el director de obra, que es
profesional vinculado por un contrato al comitente. #ero cuyo
contrato va m$s all$ de ser un simple encargado de obligaciones de
hacer. ,s hacedor de una construccin, pero tambi%n es, a esos
414
414
Rondina
efectos, un verdadero apoderado.
22. Conductor tcnico
El contrato de o*ra )e lla'a*a antigua'ente Klocatio conductio operisK0
Porque e.ecti2a'ente )e entend&a que el conductor era el 2erdadero con)tructor4 el
e'+re)ario KaedificiorumK. >o'o luego )eFalar&an lo) 8ra*e) en E)+aFa4 el
2erdadero KalarifeK/ el que to'a a )u cargo no tanto el +ro5ecto 5 direcci3n de lo)
tra*a?o) )ino quien e.ecti2a'ente lo) e?ecutar&a0
-o todos los reglamentos pro8esionales colocan a esta 8igura
5unto o por deba5o del director de la obra. .e tiene conciencia qui4*
de que deba e:istir un e:perto matriculado. %n pro8esional m*s,
5unto al empresario o contratista. El llamado Urepresentante
tcnicoUde la empresa, que la abilita para acer obras. Pero que
de8iende los intereses del contratista, mientras que al director se lo
ve m*s ligado al propietario.
En una o*ra anterior di?i'o)/
-KDebe entenderse que el conductor t%cnico es el profesional superior que tiene a
su cargo el control directo del proceso de materializacin de la obra.
5ientras que el sobrestante es el t%cnico o maestro mayor de obras que dirige y
coordina el con.unto de obreros o alba1iles que llevan a cabo los traba.os y que
prestan lo que denominamos gen%ricamente Kmano de obraK.
,n estas referencias de atribucin de roles y discriminacin de incumbencias
nos falta todava un ordenamiento m$s racional y perfecto.
8al vez por la superposicin y concurrencia de ttulos y competencias que, con
cierta anarqua o irresponsabilidad, han admitido tanto las universidades como
los "olegios #rofesionalesK.
@er nue)tro li*ro )o*re =#ontrato de $bra=, +8gina 1""0
%a'*i<n 'enciona'o) en e)e lugar a lo) 'oderno) ca+atace) generale)4 que )on
2erdadero) conductore)4 ?unto a lo) a+are?adore) que tienen lo) e)+aFole)0 Guien e)
ca*e:a de equi+o (ca+ata: deri2a de e)o4 de =caput==0
*pare%ador e) el t&tulo de quien apare.a, que quiere ordenar 5 con)truir4 -a*lando
de lo) tra*a?o) de la o*ra0
Ai de)e8ra'o) di.erenciar el tra*a?o del director del que corre)+onde al
conductor t<cnico4 +odr&a'o) decir/
-El ,irector e) nor'al'ente quien +ro5ect3 la o*ra0 ,e all& que )u
+rinci+al 'i)i3n e) que el +ro5ecto )e -aga *ien0 Gue )e lo inter-
415
Arquitectura Legal
+rete 5 re)+ete0 Para ello 2igila 5 controla0 Au+er2i)a 5 corrige0
Director )er8 entonce) quien ordena el +rogra'a de tra*a?o) +ara cu'+lir con
lo) +la:o) de la o*ra0
- E) el natural 'ediador 5 8r*itro de lo) con.licto) que )e
)u)citen entre lo) actore) de la o*ra0 Lo) .actore) de +roducci3n0
>u5o) +er.ile) 5 atri*uto) )urgen de la do*le 2ertiente que )urge de )u
+re+araci3n4 de )u) incu'*encia)4 de )u actuaci3n/
- Re+re)enta a la .or'aci3n acad<'ica4 t<cnica 5 cient&.ica en el arte 5 la
t<cnica de la +ro5ectaci3n 5 la la) correcta) regla) del la +r8ctica edi.icatoria0
- Pero ta'*i<n o*tiene 5 de*e a)u'ir un 2erdadero 'andato o +oder o
re+re)entaci3n/ re+re)enta al +ro+ietario
- >on la .uer:a 5 autoridad que le 2iene de/
- a= la '8;i'a ?erarqu&a +ro.e)ional 5
- *= de )u condici3n de re+re)entante o 'andatario del 'i)'o dueFo0
Lle2a la docu'entaci3n de la o*ra 5 dirige la) co'unicacione) a
tra2<) del li*ro de 3rdene) que -aga .ir'ar al contrati)ta 5 al
conductor0 94 e2entual'ente4 cuando la gra2edad del te'a lo ?u)ti.ique4 al
'i)'o +ro+ietario co'itente de la o*ra0
-El >onductor %<cnico tiene '8) que 2er con la .actura concreta de la
o*ra0
- E) quien e)t8 dirigiendo el +roce)o interno de la .a*ricaci3n o
edi.icaci3n0
- E) el con)tructor que inter+reta lo) +lano) +ero que con)ulta 5 acata la)
directi2a) del director0 >ontrola4 )u+er2i)a4 dirige 5 2igila4 +ero en el interior
dela o*ra0 ,e +ortone) adentro del o*rador0
- El >onductor %<cnico controla 5 ade'8) integra el equi+o de la Bdirecci3n
e?ecuti2aC de lo) tra*a?o)0
- 7rdena el tra*a?o de o*rero) 5 ca+atace)0 Pero ade'8) lo reali:a a ?unto4 o en
lugar4 o en ree'+la:o4 o )u*rogando4 o a2alando a la) tradicionale) .igura)
que 2ienen de)de antiguo con.or'ando la e.ecti2a conducci3n +r8ctica4
directa4 in'ediata4 de lo) tra*a?o) en la o*ra/
- >ontrola a lo) contrati)ta)4 in)taladore) 5 colocadore) que entren a
la o*ra0
- >oordina )u) tra*a?o) o )er2icio)0
- >ontrola al +er)onal0
->ontrola lo) 'ateriale) 5 lle2a el li*ro de 3rdene) que 'o)trar8 al
416
416
Rondina
director0
Aunque 'uc-a) 2ece) el conductor t<cnico tenga que 2er
o .or'e +arte de la e'+re)a0
7 la) -a*ilite a <)ta) +ara actuar co'o contrati)ta) de o*ra0
- ,e todo) 'odo) )i quere'o) identi.icar 5 cali.icar )u +ro+io rol diga'o) que4 el
>onductor4 organi:a lo) .actore) de +roducci3n de la edi.icaci3n0
- Al 'odo en que lo de*&an -acer4 5 'uc-a) 2ece) lo -acen lo) que
lla'8*a'o)/ alarifes o apare.adores. 2 sobrestantes, o capataces generales
o encargados de la obra.
- A3lo que a-ora lo -acen de)de un -a*ilitaci3n +ro.e)ional0 No co'o lo -ac&an
lo) 2ie?o) idneos, que eran reconocido) del gre'io4 5 'uc-a) 2ece) -a*ilitado)
+or la) direcci3n de o*ra) o con)truccione) de lo) 'i)'o) 'unici+io)0
23. #epresentante legal de empresas
Estos roles no tienen una absoluta de8inicin en el marco de
los per8iles, incumbencias y especi8icidad pro8esional. -o siempre
actAan en las obras empresas constituidas con todo su staff
pro8esional. /ucas veces los mismos titulares de las empresas son
arquitectos o ingenieros que est*n en uso de su propia 8irma
pro8esional.
,e todo) 'odo) con2iene ad2ertir que cuando e;i)te un re+re)entante legal
de la e'+re)a4 )i e) +ro.e)ional de la con)trucci3n4 )er8 ade'8) el re+re)entante
t<cnico0 Ai ade'8) organi:a lo) .actore) interno) de la +roducci3n de la o*ra4 e)t8
e?erciendo lo) role) del deno'inado U>onductor %<cnicoU4 en cu5o ca)o la relaci3n
)er&a/
Propietario V con su representante y asesor9 el Director;
EmpresarioV con su representante tcnico y legal9 el Conductor.
En la) o*ra) +ri2ada) e)to) role) )e cu'+len en la 'edida en que la
'agnitud de la o*ra ?u)ti.ique la +re)encia de una e'+re)a grande o integrada0 Gue
ade'8) articule 5 ar'onice la 'ulti+licidad de +ro.e)ionale)0 9 que e)to)
+ro.e)ionale) coincidan en )u) .uncione) de dirigir4 controlar4 )u+er2i)ar a lo)
tra*a?o)4 a lo) tra*a?adore) 5 a lo) 'ateriale) que )e introducen en la o*ra0
7*2ia'ente en todo) lo) ca)o)4 -a5a o no -a5a e'+re)a4 con2iene que toda)
la) +re)encia)4 toda) la) .uncione)4 5 la) .acultade) que )e tienen4 la)
re)+on)a*ilidade) que )e deri2en 5 la) garant&a) +or la calidad de la o*ra4 de*en
e)tar de*ida'ente aclarada) 5 e)ta*lecida)0
417
Arquitectura Legal
En el contrato +rinci+al 5 en todo) lo) contrato) que tengan relaci3n con
e)ta) +er)ona) 5 con )u) re)+ecti2a) .uncione)0
Pen)a'o) en la i'+ortante .unci3n de coordinaci3n4 control o ge)ti3n que le
corre)+onde al Pro.e)ional cuando de*e a)u'ir role) e'+re)ario) o cua)i
e'+re)ario) en la o*ra0
- >uando le toca e?ecutar a 'odo de contrati)ta +rinci+al 5 coordinador de
otro) +re)tadore) 5 otro) gre'io)0
- >uando reali:a la e.ecti2a Ad'ini)traci3n de la o*ra/
- >3'o a)u'ir4 controlar 5 garanti:ar la e;i)tencia de lo) de*ido) recaudo)
legale)/ Li*reta de A+orte)4 +ago de e)to) a+orte)4 in)cri+cione) en el
Regi)tro 5 en la Aecretar&a de %ra*a?o0 A+orte) +re2i)ionale)4 o*ra) )ociale)4
gre'io 5 otra) carga) legale)0
- 9 lo que )e de*e -acer4 cuidar4 controlar4 contratar 5 luego +ro2eer de
ele'ento) en 'ateria de 1igiene 5 Aeguridad4 'ediante lo) contrato) 5
)eguro) de la) A0 R0 %0 o A)eguradora) de Rie)go) del %ra*a?o0
27. &nspector de obra estatal
En las obras pAblicas encontramos otra 8igura pro8esional.
$ue no tiene correlato en las obras privadas. + si e:iste alguna
similitud no e:isten las mismas 8unciones. Es quien asiste
diariamente a la obra con la obligacin de Ucontrolar al contratistaU.
(o ace por delegacin y, mucas veces, sin la 5erarqua autoral del
proyectista de la obra. Porque si el smil en la obra privada 8uera el
director general, decimos que a ste lo asiste la autoridad
intelectual de ser autor del proyecto, de tener a su cargo la
supervisin general de los traba5os y de contar, adem*s, con una
especie de poder o representacin del propietario.
En la) o*ra) +E*lica) )e delegan alguna) de tale) .uncione) en el in)+ector/
- Gue e) ta'*i<n +ro.e)ional4
- que tiene car8cter re+re)entati2o0
- Gue controla 5 2igila cuidando lo) intere)e) del co'itente -E)tado-
- Gue tiene a )u cargo la) in.or'acione)4 nota)4 que?a)4 ad2ertencia) 5
di)+o)icione) que )e a)entar8n en el li*ro de 3rdene)0
- Reci*e ta'*i<n la) que?a)4 o*)er2acione) 5 +edido) de la contra+arte0
- 9 en )u 'o'ento4 +roceder8 a 'edir o*ra e?ecutada +ara a+ro*ar4 o*)er2ar o
rec-a:ar lo) certi.icado) de +ago que le +re)ente el con)tructor0
41
41
Rondina
Guiere decir que )e e)ta*lece en la o*ra e)tatal una co-direcci3n que le
concede al in)+ector una e)+ecie de )u+er2i)i3n de o*ra +or la cual todo) lo)
.actore) le e)tar8n )o'etido)0
>on la) )iguiente) +articularidade)/
10 que la direcci3n o co-direcci3n que e?er:a el in)+ector no rele2a de
.uncione) 5 re)+on)a*ilidade) a lo) +ro.e)ionale) del contrati)ta/ director de o*ra4
conductor t<cnico 5 re+re)entante t<cnico-legal de la) e'+re)a)0 Aiguen en
.uncione)0 ,irigen lo) tra*a?o)0 %ienen la) o*ligacione) de -acer --acer *ien la
o*ra- 5 la) re)+on)a*ilidade) deri2ada)0
20 el E)tado co'itente tiene )u organi)'o de control4 )u+er2i)i3n 5 2igilancia
en o*ra0 El in)+ector +uede +arali:ar la o*ra4 controlar 'ateriale) 5 -a)ta ordenar
de'olicione)4 )i ad2ierte que alguno) +unto) de o*ra e)t8n cu*ierto)0 Pero no
o*)tante )u +ala*ra no e) la o.icial del co'itente-E)tado0 Au autoridad e)t8 )o'etida
a )u) )u+eriore)0 Au) deci)ione) +ueden )er re2ocada) +or lo) .uncionario) 5
a+elada) ante la autoridad )u+erior0
30 %odo el )i)te'a de controle) que +ueda e?ercer el in)+ector4 todo el
'ecani)'o de 'edici3n4 certi.icaci3n 5 +ago) +arciale) de o*ra que +ueda
autori:ar el in)+ector4 toda la nor'alidad )in que?a) ni o*)er2acione) que
+ueda tener la o*ra4 no i'+edir8 que/
a= todo) lo) +ago) +arciale) )ean a cuenta0
*= que en el 'o'ento de la) rece+cione) +ro2i)oria) 5 de.initi2a) )e )o'eta a la
o*ra a toda) la) +rue*a) que )ea 'ene)ter0
c= que el +ago .inal e)t< )u*ordinado a la rece+ci3n de.initi2a 5 reci<n entonce) )e
+roceder8 a reintegrar lo) )eguro) o garant&a) que el E)tado -a5a to'ado +ara
re)guardo0
2;. (os empresarios y el arquitecto
Cuando uno estudia las alternativas de la construccin en la
ptica del Cdigo Civil, se lleva la sensacin de que el codi8icador
no se preocup demasiado en di8erenciar las muy distintas
realidades que pueden asumir los su5etos de la obra. Por momentos
al que antes lo llam KobreroK lo sigue llamando KlocadorK. (uego
apela al trmino KempresarioK y 8inalmente a la misma persona lo
puede designar como Ktraba.adorK .
(o lamentable es que en 2@=? Ccien aDos despus de que se
41!
Arquitectura Legal
aprobara el Cdigo de Gle4C los Ure8ormadoresU argentinos
con8undieron groseramente tambin los roles. 0 a quien llaman en
el artculo 2=;= Ccon nueva redaccinC Kel constructorK denominan
en el 2=;> bis KempresarioK, equiparando a ambas 8iguras en el
mismo 2=;= con el proyectista y director de la obra.
La de)ignaci3n de e'+re)ario +arece to'ar rele2ancia en lo) Elti'o)
tie'+o) +or la inclinaci3n a lla'ar a nue)tro contrato de o*ra co'o Ucontrato de
e'+re)aU0 Pero no)otro) )a*e'o) que/
10 -aEn cuando a)+ire'o) a que 'uc-o) arquitecto) a)u'an el +er.il de 'ini-
e'+re)ario o4 +or lo 'eno)4 de ad'ini)trador de o*ra)4 )ie'+re el rol de.initorio del
contrato4 de la o*ra4 lo dar8 el +ro5ecti)ta 5 director0
20 -el e'+re)ario no )ie'+re e)t8 +re)ente en nue)tro contrato0 E)tando el director
que +ro5ect34 el +ro+ietario que ad'ini)tra )3lo o con el +ro.e)ional4 el con)tructor4
que +uede )er un contrati)ta4 o 2ario) equi+o) +or gre'io) o e)+ecialidad0 E'+re)a4
lo que )e +uede lla'ar e'+re)a )e utili:a +ara o*ra) que 2an de 'ediana) +ara
grande)0 No o*)tante4 +or e)a e)+ecie de +ro'i)cuidad ter'inol3gica que utili:a el
>3digo en nue)tra 'ateria4 +ode'o) citar lo) )iguiente) ca)o)/
-en el art&culo 1631 )e dice que
Uel e'+re)ario e) re)+on)a*le de lo) 2icio) o cul+a) de lo) tra*a?o) que e?ecutan la)
+er)ona) que e'+lea en la o*raUJ
-el 1632 e;+re)a que
Uel e'+re)ario de*e -acer la o*ra )egEn la) co)tu'*re) del lugarU/ cuando no
e;i)ten +lano) u otra) deter'inacione)J
-el 1633 *i)4 +e)e a que e) un art&culo nue2o4 agregado en 1!64 )e equi2oca
'u5 gro)era'ente al e;+re)ar que/ Kel empresario no podr$ variar el proyecto de
la obraK. Ain -acer re.erencia alguna al autor del +ro5ecto o4 +or lo 'eno) el
director0 9a que )e )u+one que el e'+re)ario )3lo no +odr&a tocar el +ro5ecto0
Puede 'odi.icar la e?ecuci3n +ero en tal ca)o lo que e)tar&a -aciendo e) una
alteraci3n en la o*ra 5 no en el +ro5ecto0 $n a+arta'iento de la docu'entaci3n4 que
en todo ca)o de*er8 docu'entar o corregir un +ro.e)ional0 El e'+re)ario que 2ar&a
el +ro5ecto en realidad no lo ca'*ia a e)e +ro5ecto0 Lo que -ace e) caer en la
+re2i)i3n del art&culo 1647 *i) cuando )e re.iere a Bla .alta de con.or'idad del
tra*a?o con lo e)ti+uladoC0
-el art&culo 1635 di)+one que Uel e'+re)arioU de*e concluir la o*ra4 cuando
no -a5 un +la:o4 e)ta*lecido en el contrato4 Ben el t<r'ino ra:ona*leCJ
-el 164" e)ta*lece que el contrato )e re)uel2e H e) decir4 )e conclu5e- +or
.alleci'iento del Ue'+re)arioUJ
42"
42"
Rondina
-el art&culo 1641 di)+one que lo) -eredero) +uedan continuar la o*ra en ca)o
de 'uerte del citado Ue'+re)arioUJ
-el 1643 +re2< que en ca)o de quie*ra del e'+re)ario ta'*i<n )e di)uel2e el
contratoJ
-el 1645 e)ta*lece que lo) acreedore) +ueden co*rar directa'ente al dueFo
lo) 'ateriale) o 'ano de o*ra -a)ta el 'onto que <)te adeude al Ue'+re)arioUJ
- 5a cita'o) al 1647 *i) que li*era al Ue'+re)arioU de lo 2icio) a+arente)4
cuando el dueFo reci*e la o*ra )in +rote)tarJ
-en otro) ca+&tulo) )e 'enciona al e'+re)ario ?unto al arquitecto 5 al*aFile)4
co'o titulare) de +ri2ilegio) )o*re la o*ra0 >uando el co'itente no +aga0 E)to)
'ecani)'o) de +rotecci3n del cr<dito lla'ado Ure.accionarioU4 )er8n e)tudiado) en
lo) nE'ero) 27 5 )iguiente) del >a+&tulo OIII0
2<. El arquitecto empresario
E)ta e) otra realidad a la que con)idera'o) .recuente'ente en
nue)tro) tra*a?o)0 Porque +retende'o) ani'ar a lo) +ro.e)ionale) a a)u'ir la
e?ecuci3n de la) o*ra) que +ro5ectan0 #8) all8 del inter<) econ3'ico que e)to
+lantea4 e)ta'o) e'+eFado) en +ro2ocar una ru+tura de lo) 2ie?o) criterio) de
re)+on)a*ilidad +ro.e)ional0 1o5 quien '8) re)+onde4 quien '8) tra*a?o o 2alor
+one en la o*ra4 e) quien nunca co*ra0 Porque )i la o*ra 2ale algo '8)4 en un
car8cter de di.erencia o e;ce+ci3n4 la categor&a )e la otorga el di)eFo4 la) idea)
+ue)ta) en la re)oluci3n e)+acial4 e)t8tica 5 arquitect3nica0
9 quien '8) 2alor agrega4 quien '8) )e identi.ica con la o*ra 5
quien .recuente'ente 'eno) dinero +erci*e4 e) quien tiene '8) re)+on)a*ilidad
ante 2icio)4 ruina) o de.ecto)0 #uc-a) 2ece)4 +agando la) cul+a) de otro) actore) de
la o*ra0
Ante e)ta realidad que no ca'*iar8 en lo in'ediato4 +retende'o)
?u)ta'ente ca'*iar o 'odi.icar nue)tra +ro+ia realidad0
#odramos enunciar como postulados a seguir por los arquitectos/
"omencemos por tener todo el control e.ecutivo sobre la construccin.
Ya no solamente a nivel de proyecto y direccin.
Asumamos la administracin, la gestin econmica y financiera de la obra.
421
Arquitectura Legal
!ue una vez que se sepa instrumentar esa gestin, ser$ f$cil que se logre el
control operativo, el gerenciamiento, el denominado KmanagementK
organizacional de los factores de la produccin.
En una etapa precapitalista como es la que tiene
seDalada esta actividad en nuestros pases, es posible modi8icar el
per8il de los pro8esionales que se orientan a la construccin9
- si las universidades comien4an a orientar acia un per8il m*s
administrativo,

- si los Colegios Pro8esionales intentan dar cabida a me5ores
criterios de gestin de obra
- si los gobiernos alientan a que los mismos pro8esionales se
organicen en emprendimientos miniCempresarios.
- Con poco capital, con escaso instrumental, pero con entusiasmo
y una buena dosis de aptitud de gestin empresarial, se lograra
potenciar la actividad.
2=. (os contratistas y subcontratistas
Es raro que esta denominacin que tendra que re8erir a todo
aquel que traba5e mediante un contrato, se aplique casi
e:clusivamente para los que realicen traba5os en la industria de la
construccin. &ncluso los trminos an sido acogidos por el dereco
administrativo, cuando se trata de la obra pAblica estatal.
No)otro) no tene'o) en el >3digo >i2il de.inicione) )o*re lo) alcance) del
tra*a?o4 +er.il contractual4 ti+o de +re)tacione) o deter'inacione) legale) del
contrati)ta o )u*contrati)ta0
K8odo aquel que se obliga a hacer un traba.o, a e.ecutar una obra o a prestar un
servicio. . . es una expresin que emplea la ley. Y que podramos aplicar al
contratista. Diciendo que es el contratista principal, el contratista original o
contratista a secas, quien contrata con el due1o o comitente de la obra.
0ubcontratista sera quien, en lugar de contratar directamente con el due1o, hace
su "ontrato con un intermediario/ empresario, contratista principal o directo,
profesional o consorcio que lo vincula a la obra.
422
422
Rondina
/il 8ormas de contratar. /il o8icios. 'odos los traba5os.
'odos los gremios, todas las instalaciones se pueden contener en
esta especie de denominacin general para quien contrata por
traba5o. "unque nada est* establecido para impedir que se traba5e
por 5ornada, por unidad de medida, por coste y costas, por semana
o quincena, o por otra medicin del tiempo y de la paga.
,e)de el +unto de 2i)ta la*oral4 de lo) controle) que lo) organi)'o) e)tatale)
+retenden -acer +ara que )e cu'+lan lo) recaudo) )alariale)4 +re2i)ionale) 5 de
)eguridad0 9 de)de lo) )indicato)4 cuando intentan re)guardar )u) +ro+io) intere)e)
+ara que )e le) a+orte a la) ca?a) del gre'io4 de la) o*ra) )ociale) o de otra)
recaudacione)4 )e 'ira con de)con.ian:a la .igura del contrati)ta0 Ae lo) cali.ica*a
de Ue'+re)a de +a?aU0 E'+re)a) a+arente) que )e con)titu&an con el .in de *urlar la)
le5e) +re2i)ionale) 5 la*orale)0 Pero lo cierto e) que/
a= )i +ro)+eran lo) contrati)ta) c-ico) 5 'ediano) )er8 +orque con)iguen
'e?orar o.erta) o +recio) .rente a la) grande) e'+re)a) organi:ada)J
*= )i encuentran tra*a?adore) de)eo)o) de a)ociar)e o de tra*a?ar en
de+endencia inclu)o +ara quien no le) +agar8 todo) lo) Urecaudo) de le5U e) +orque
no encuentran e'+leo en la) e'+re)a) .or'ale) o +orque )e le) +aga 'e?or en el
)i)te'a in.or'alJ
c= +i<n)e)e cu8nto) rie)go) a)u'e el +ro.e)ional 5 el 'i)'o co'itente +or
no tener e?ecutando la o*ra a una e'+re)a )ol2ente0 Ain e'*argo 54 )i +e)e a ello4 )e
o+ta +or un contrati)ta4 algEn rie)go )e a)u'e +or co)to o +or otra con2eniencia0
Nadie )e arrie)ga gratuita'ente0
2>. (os roles del arquitecto como administrador
Aa*e'o) lo que )igni.ica ad'ini)trar0 El origen de la +ala*ra e)t8 en
ministerministro0 El que a5uda4 el que -ace la ge)ti3n de algo0 Porque a )u 2e:
minister viene de manus// 'ano/ la -erra'ienta '8) e;celente +ara -acer co)a)0
Poner la) 'ano) en la o*ra4 )er&a una *ella .or'a de de)ignar lo) tra*a?o) del
ad'ini)trador0 Pero no)otro) tene'o) inclu)o una 'a5or e;ten)i3n +ara la)
.uncione) del ad'ini)trador0 Le ad?udica'o) la ge)ti3n econ3'ica4 .inanciera 5
legal de la o*ra0 Le da'o) la .unci3n co'ercial4 +re)u+ue)taria4 +one'o) en )u)
'ano) la in2er)i3n del cliente0 Requeri'o) la) cuenta) clara)4 la adecuada rendici3n
de ga)to) 5 +re)u+ue)to) de lo) dinero) que )ean nece)ario)0 #resupuesto/ ante) de
que )e contraigan deuda)4 )a*er qu< )e llegar8 a ga)tar0 Luego 2endr8n la)
rendicione) con lo) co'+ro*ante)4 .actura) 5 re'ito)0 Para que )ea +o)i*le el
423
Arquitectura Legal
in2entario del ga)to4 del stock, de lo) 'ateriale) a+ro2i)ionado)4 de lo) +ago)
e.ectuado)0 Inclu)o de lo) +r<)ta'o) 5 la) deuda) contra&da)0
(a administracin es la gestin de la obra y sus controles
re8eridos. /ediante auditoras internas que l mismo organi4a y
controla y auditoras e:ternas, que puedan estar sometidas a los
controles de un estudio contable. + de un sistema in8orm*tico.
Digamos sobre esto que los modernos sistemas de so8tEare sobre
administracin de obras y empresas, los listados de materiales con
precios, los sistemas de contabilidad computari4ados, los
mecanismos de control de gestin con las memorias in8orm*ticas y
los desarrollos que an tenido todas las ciencias au:iliares de la
computacin aplicadas a la construccin, est*n aciendo que el
pro8esionalCadministrador pueda sentirse m*s seguro y tranquilo
8rente a la comple5idad de gastos e inversiones, compras y contratos
de obra. Por ende, puede optimi4ar su traba5o y supervisar, como
un verdadero director de orquesta, desde los detalles constructivos
m*s pequeDos, asta los centavos que se emplean en la e5ecucin de
la obra.
2?. "dministracin del comitente
E)te )i)te'a e) 'u5 utili:ado con la) 'odalidade) de o*ra) +equeFa)4
re.accione) 5 a'+liacione)4 o*ra) de entreca)a4 en donde el +ro+ietario no a*andona
la 2i2ienda o el negocio 5 )in e'*argo4 co'+artiendo el lugar con lo) al*aFile)4
lle2a adelante lo) arreglo)0
No 'ira'o) con tanta con.ia*ilidad la to'a de la ad'ini)traci3n de la)
o*ra) +or +arte del +ro+ietario0 Gue )er8 +o)i*le0 Aegura'ente 'uc-a) 2ece) +odr8
el 'i)'o dueFo elegir algEn 'aterial o contratar alguno) o*rero)0 Pero en general
le .altan conoci'iento) de *a)e al co'itente +ara ado+tar deci)ione)0 9 )i +ara cada
deci)i3n nece)ita al +ro.e)ional que le a)e)ore o lo a)i)ta4 )e +odr&a decir que e)
'e?or que la ad'ini)traci3n la de?e +ara el 'i)'o +ro.e)ional0
AegEn )e a+unta*a ante)4 con la +roli.eraci3n de co'+utadora) 5 de todo
ti+o de )i)te'a in.or'8tico4 con la) li)ta) de +recio) que a+arecen +u*licada) en la)
re2i)ta) 5 la .acilidad de acceder a cualquier ti+o de in.or'aci3n4 no e;i)ten rie)go)
que +ueda te'er el +ro+ietario )i le concede la ad'ini)traci3n al +ro.e)ional0 Gue
)egura'ente +odr8 rendir cuenta) al 'inuto con )olo +ul)ar una tecla del
co'+utador0 9 ade'8) le e)tar8 endo)ando al Uad'ini)trador +ro.e)ionalU/
424
424
Rondina
la responsabilidad m$s integral de la obra/ incluye materiales, mano de
obra y contratos con terceros<
El +ro.e)ional que ad'ini)tra cierra el c&rculo al de?ar la) co)a) en 'ano) de quien
de e)ta 'anera4 )e -ace re)+on)a*le de todo lo que +a)a en o*ra4 )in lugar +ara la)
e;cu)a)0 9a no +odr8 decir el +ro.e)ional que a =ese material= o a =ese contratista=
lo tra?o el dueFo0
Ai el +ro.e)ional -ace ge)ti3n +ro.e)ional o arquitect3nica4 5 ta'*i<n ge)ti3n
co'ercial4 econ3'ica o ad'ini)trati2a4 co*rar8 alguno) +e)o) '8)0
Pero a ca'*io de e)o) +ago)/
1N= a)u'e todo lo que +a)a en o*ra0
2N= de*e +re)tar '8) atenci3n4 '8) tie'+o4 '8) cuidado a la o*ra0
3N= de?a que el +ro+ietario con la) 'ano) li*re)4 +ueda a+reciar 'e?or el a2ance de
tra*a?o)0
9 en todo ca)o4 )i algo anda 'al4 o algo )e de'ora4 o algo )e entor+ece4 tiene
derec-o a 'andar al +ro.e)ional a que a.ronte lo) +ro*le'a) 5 lo) re)uel2a co'o
'8;i'a autoridad 5 ge)tor4 o gerente4 o director general de la edi.icaci3n0
2@. El arquitecto 8rente a los 8actores de la produccin en la obra
Aa*e'o) que el +ri'er U+roductoU que -ace a la o*ra e) el +ro5ecto0 9 en
general e)e +ro5ecto e) o*ra del arquitecto0 Lo) re)tante) .actore) de la +roducci3n
)er&an lo) u)uale) en cualquier unidad econ3'ica/
-ca+ital4
-tra*a?o4
-e'+re)a0
-7 dinero 5 )u'ini)tro)4 o*rero) 5 e'+leado) 5 gerencia'iento o conducci3n del
+roce)o +roducti2o0
No 2a'o) a anali:ar lo) detalle) del )i)te'a de +roducci3n en la
con)trucci3n0 Perci*i'o) que aEn e)ta'o) en e)tadio) un tanto tradicionale) +ara
organi:ar lo) )i)te'a) e'+re)ario)0 #uc-a) 2ece) entre el arquitecto4 que conoce
alguna) no2edade)4 la) re2i)ta) 5 lo) 2ia?ante) de +roducto) )o.i)ticado) que traen
nue2a) tecnolog&a) 5 ele'ento) +ara utili:ar en o*ra0 6rente al atra)o a*i)'al que
encontra'o) en lo) contrati)ta) tradicionale)4 2e'o) que e)t8 .altando e)e
aggiornamento o actuali:aci3n que e;i)te en otra) indu)tria)0 %al 2e: e)te
de)e'*arco de e'+re)a) +ri2ada) +ara +re)tar )er2icio) +E*lico) a tra2<) de
grande) o+eradore)4 .acilite que lleguen e'+re)a) internacionale) con 'a5or ni2el
425
Arquitectura Legal
de equi+a'iento)0
-7 que la) e'+re)a) nacionale) )e a)ocien +ara Uunione) tran)itoria)U que
incor+oren 'a5or tecnolog&a0
-7 'e?or gerencia'iento0
- 7 '8) 'oderna) in)talacione)0
- >on alto contenido +ro.e)ional4 'a5ore) incidencia) de 'aquinara) 5 algEn
ati)*o de ro*oti:aci3n que )e -a 2i)to en otra) indu)tria) de 'anu.actura0
E)ta 2er)i3n ca)i arte)anal que toda2&a 'ue)tra la indu)tria de la
con)trucci3n tiene 2aria) inter+retacione)0 Inclu)o alguna) +ueden )er
contradictoria)/
a= 'ientra) que la) indu)tria) 'oderna) requieren 'eno) +er)onal de 'a5or
ca+acitaci3n4 la indu)tria de la con)trucci3n tradicional toda2&a +er'ite e'+lear a
o*rero) no cali.icado) 5 a +ro.e)ionale) con d<.icit) +re+aratorio)J
*= la) indu)tria) ro*oti:ada) tienen grande) in2er)ione) de arranque que le)
i'+ul)a a *u)car la a'orti:aci3n de equi+o) en la+)o) deter'inado)0 Au'a'ente
*re2e)4 +or la reno2aci3n tecnol3gica que )e -ace 'ene)ter0 Ello la) i'+ul)a a
co+ar lo) 'ercado)4 a 2ece) de)+la:ando e'+re)a) 5 contrati)ta) que ocu+an 'a5or
ni2el de 'ano de o*ra0
c= en e)ta di)5unti2a4 entre 'a5or ca+taci3n de 'ano de o*ra no cali.icada 5
la nece)idad de i'+ul)ar al creci'iento indu)trial de la con)trucci3n4 )e +ueden dar
alguna) alternati2a)0 Gue no )ie'+re )e 'ani.e)tar8n a .a2or de la) +ro.e)ione)
tradicionale)0 Ae dar8n )egura'ente lo )i)te'a) de con)trucci3n indu)triali:ada0 ,e
*arrio) entero) edi.icado) a +artir de '3dulo) +re.a*ricado)0 $tili:aci3n de +anele)
5 -a)ta ele'ento) e)tructurale) con )i)te'a) de +roducci3n cont&nua0
d= ante e)ta) e2entualidade)4 que no +arecen re'ota)4 )e -a*r8n de ali)tar lo)
ele'ento) -u'ano) 5 +ro.e)ionale)4 con)tructi2o) 5 legale)4 +ara que )e +uedan
re)+onder la) de'anda) e interrogante)0 ,e)de lo) =pro%et management= -a)ta la
organi:aci3n de la) o*ra) 5 la de.inici3n de lo) +ro*le'a) de re)+on)a*ilidad0 %odo
en el 'arco de una actualidad 'u5 nue2a4 'u5 di.erente4 .uncionando en cla2e)
ta'*i<n reno2ada)0
3B. (a mano de obra y los regmenes laborales para la industria de
la construccin
En 2@=> la dictadura gobernante promulga la U(eyU 2>.3<?.
.urgida de un acuerdo entre los empresarios de la construccin y
las cApulas sindicales, logr, sin embargo, sus propsitos9
reempla4ar el sistema laboral de la industria de la construccin por
426
426
Rondina
otro rgimen que tena las siguientes caractersticas9
:; creacin del *egistro 3acional de la -ndustria de la "onstruccin/ regi)trar&a a
+atrone) 5 o*rero) 5 e;tender&a la deno'inada Uli*reta del 6ondo de ,e)e'+leoUJ
C; este Oondo de Desempleo se forma con el aporte patronal de un porcenta.e del
salario +agado al o*rero -del 4 al P- que )e de+o)ita en una cuenta 5 )e anota en
una li*reta0 E)ta )e le entregar8 al o*rero al ter'inar )u relaci3n la*oral0 Entonce) el
tra*a?ador +uede e;traer lo) .ondo) de+o)itado)0
9; el resultado de aplicar este r%gimen est$ en que/
a= el tra*a?ador co*rar8 )ie'+re el U.ondo de de)e'+leoU al ter'inar )u
relaci3n con el +atr3n0 9a )ea que renuncie4 que lo de)+idan o que )e
ter'ine el tra*a?oJ
*= el +atr3n +aga )ie'+re lo 'i)'o/ 5a )ea que 'antenga al tra*a?ador o lo
de)+ida/
c= no e) una Uinde'ni:aci3nU al de)+edido4 5a que inde'ni:ar +or de)+ido
)ie'+re re)ulta en una ci.ra e2entual 5 no calcula*le0 En ca'*io e)te
6ondo de ,e)e'+leo e) )ie'+re una )u'a .i?a 5 ciertaJ
d= )e )u+one que de e)te 'odo el e'+re)ario to'a todo) lo) o*rero) que
nece)ita0
e= No e)cati'a dar e'+leo4 +orque no tiene el rie)go de tener que
inde'ni:arlo)J
.= )e )incera el 'ercado la*oral 5 e'+re)ario/ )e e2itar&a -en +arte e) lo que
+retend&a la le5- el tra*a?o en negroUJ
Lo cierto e) que e)te R<gi'en La*oral +ara la Indu)tria de la >on)trucci3n
inici3 la tendencia a de)regular 5 .le;i*ili:ar el 'ercado del tra*a?o treinta aFo)
ante) de que )e iniciara en el re)to de la) acti2idade)0 %al 2e: +or tratar)e de una
acti2idad '8) co5untural0 >on o*ra) que e'+ie:an 5 ter'inan0 9 ello i'+ide que el
e'+re)ario tenga un rit'o de tra*a?o igual 5 )o)tenido0
AegEn el )i)te'a4 .undado +or una nor'a del go*ierno de .acto de 1!67 5
luego re.or'ado -la) lla'ada) Ule5e)U 1725 5 2225"- )e inclu5en en el r<gi'en a
lo) e'+leado) que )e dediquen a tra*a?o) de con)trucci3n4 ingenier&a ci2il 5
arquitectura0 A lo) o*rero) que )e de)e'+eFen en o*radore)4 tallere) 5 de+3)ito) 5 a
lo) contrati)ta) 5 +atrone) de e)o) ru*ro)0
Ae e;clu5e al +er)onal de direcci3n 5 a lo) +ro.e)ionale)4 aunque tengan
relaci3n de de+endencia 5 ta'*i<n )e e;clu5e al +ro+ietario que con)tru5e )u +ro+ia
2i2ienda4 ad'ini)trando )u +ro+ia o*ra 5 )in la inter2enci3n de contrati)ta)0 9a que
lo) e'+leado) del contrati)ta4 en tal ca)o4 de*en e)tar in)cri+to)4 'ientra) que e)t8n
427
Arquitectura Legal
e;i'ido) lo) e'+leado) del +ro+io dueFo de la o*ra0
32. #ecaudos legales
La) lla'ada) Ucarga) )ociale)U4 lo) i'+ue)to) al tra*a?o o recaudo)
la*orale)4 alcan:aron4 en lo) Elti'o) 5" aFo)4 una +re+onderancia ca)i a*u)i2a0
AEn con)iderando que4 en nue)tra 'ateria4 re+re)ent3 un ali2io +ara lo)
e'+re)ario) 5 contrati)ta) el r<gi'en del 6ondo de ,e)e'+leo4 de*e'o) reconocer
que e)to) co)to) o carga) tienen 'uc-a incidencia en el co)to .inal de la o*ra0 En el
giro econ3'ico de la) e'+re)a)0 En la di.erencia que )e 'ani.ie)ta entre el tra*a?o
+er)onal4 aut3no'o e inde+endiente de +equeFo) contrati)ta)0 7 de lo) equi+o)
e)+ont8neo) de al*aFile)4 .rente a lo) co)to) de la e'+re)a organi:ada0
Para un c8lculo nor'al de lo) co)to) agregado) que )e de*en en.rentar
cuando )e tienen o*rero) con lo) recaudo) de la) di.erente) le5e)4 )e e)ti'a que4
)o*re un +ago de 1"" +e)o)4 la e'+re)a de*e de)e'*ol)ar 211475 +e)o)0 E) decir4
e)ta'o) ante una incidencia de la) lla'ada) Ucarga) )ociale)U del 111475P0
En condicione) nor'ale) al citado U.ondo de de)e'+leoU )e le agregan
l3gica'ente lo) +ago) al r<gi'en de la +re2i)i3n )ocial/ )u'an un 33P0
>o'+renden lo) de+3)ito) 5 a+orte) a/ ?u*ilacione)/ le5 230!66 -o*ra) )ociale)/ le5
23066"- a)ignacione) .a'iliare)/ le5 2302 -le5 nacional de e'+leo/ le5 240"130
,e*e )u'ar)e el )eguro de 2ida colecti2o del decreto 1567]744
inde'ni:aci3n +or .alleci'iento de 2"" -ora) de )alario (que di)+one la 'i)'a le5
22025" del .ondo de de)e'+leo= 5 el +ro+io .ondo de de)e'+leo que4 ?unto) inciden
en el 17474P0
Au'ando retri*uci3n +or a)i)tencia +er.ecta4 d&a) de llu2ia) 5 otro) )alario)
+agado) en tie'+o) no tra*a?ado)4 licencia) +or 'atri'onio4 ca)a'iento)4
.alleci'iento) 5 naci'iento) de -i?o)4 etc<tera4 con '8) aguinaldo) 5 a)ignaci3n +or
2e)ti'enta4 '8) en.er'edade) incul+a*le)4 todo -ace que4 el co)to de la 'ano de
o*ra e)t< '8) que du+licada0
Ante e)te +anora'a e) co'+ren)i*le que )e -a5a *u)cado un r<gi'en de
.le;i*ilidad la*oral4 o atenuaci3n de lo) co)to) de e)ta) Ucarga)U0
33. Hle:ibili4acin laboral
Con a:iomas que no se discuten pero que tienen algo de
so8isma, se a8irma que el peor salario es el que no se cobra y el peor
traba5o el de estar desempleado. Pero m*s all* de eslganes, se
puede decir que el sistema laboral se vena enredando en maraDas
42
42
Rondina
de previsiones y abusos que, en general se cumplan poco y mal. 0
mucas veces servan para que algunos dirigentes se arrogaran el
dereco de e:torsionar con amena4as de sancin por
incumplimientos de deberes casi imposibles de cumplir. De all
surge la denominada U8le:ibili4acin laboralU que pretenda, segAn
se di5o, aligerar las cargas, liberar de tantos compromisos al
empresario, para que, contratando m*s personal, pudiera reactivar
la supuesta rueda de la economa9
- 9e emplea m1s gente, se pagan m1s salarios, no se pagan tantos
impuestos o tributos, se pone m1s dinero en la calle, a la ve. que se
fabrica, con la misma ?o menos! inversi0n, m1s cantidad de productos
6rente al alar'ante &ndice de de)ocu+aci3n que tard&a'ente 2ienen a
de)cu*rir la +ren)a 5 lo) +ol&tico)4 )e -a*la de dictar nor'a) que .o'entan el
e'+leo0 9 a)& )e dictaron alguna) le5e) en tal )entido/
(ey 3;.;=<
E)ta le5 regla'enta el lla'ado )i)te'a de U.o'ento del e'+leoUJ
'odi.icando la le5 de >ontrato de %ra*a?o en lo) )iguiente) +unto)/
a= i'+one un +er&odo de +rue*a de 3 a 6 'e)e)/ durante e)te la+)o
cualquiera de la) +arte) +uede re)cindir (el +atr3n +uede de)+edir )in
e;+re)i3n de cau)a 5 )in inde'ni:aci3n=J
*= durante e)te la+)o no )e -acen a+orte) ?u*lilatorio)0
*
c= Ae regula el lla'ado Ucontrato de tra*a?o +arcialU0 Ae +uede contratar un
tra*a?ador +or cualquier cantidad de -ora) +or d&a0
d= Ae .o'enta el e'+leo de +er)ona) 'a5ore) de 4" aFo)0

e= )e e)ta*lece un +la:o '&ni'o de 6 'e)e) 5 un '8;i'o de 2 aFo)0
c . = Ae e)ta*lece el lla'ado Ucontrato de a+rendi:a?eU +er'itiendo e'+lear
a
d ?32ene) de 14 a 25 aFo)4 +or un '&ni'o de 3 'e)e) 5 un '8;i'o de 24
'e)e)0
42!
Arquitectura Legal
(ey 3;.;=>.
Aancionada el 'i)'o d&a que la le5 anterior -el 15 de 'ar:o de 1!!5- e)ta
le5 di)+u)o un r<gi'en .le;i*le +ara la) deno'inada) P9#EA/ la) +equeFa)
e'+re)a)0 Gue en e)te ca)o no de*en tener '8) de 4" e'+leado) 5 no )u+erar
cierto) l&'ite) de .acturaci3n anual0
Entre la) 2enta?a) que )e le otorgan a e)ta) e'+re)a)4 intentando .acilitar lo)
lla'ado) Urecaudo) la*orale)U 5 la) deno'inada) Ucarga) )ociale)U4 recorda'o) la)
)iguiente)/
aO respecto de UrecaudosU4 e) decir4 li*ro)4 +lanilla)4 li*reta)4 etc04 )e le autori:a a
lle2ar un li*ro Enico de +er)onal4 con todo) lo) dato) requerido)J
bO se puede contratar por 8uera del llamado Uconvenio colectivo de traba5oU,
)in o*ligaci3n de inde'ni:ar +or de)+ido con cau)aJ
cO el empleador podr* alterar el rgimen de licencias, pagar 8raccionado el
aguinaldo, ca'*iar el lugar de tra*a?o 5 con o*ligaci3n de dar un )olo 'e) de
+rea2i)o0
dO como obligacin supletoria se obliga al patrn y se o8rece al traba5ador un
sistema de U8ormacin pro8esionalU. Ae le reconoce el derec-o al e'+leado de
cur)ar e)tudio) o -acer cur)o) de .or'aci3n o educaci3n la*oral0 En cu5o ca)o el
+atr3n de*e adecuar lo) -orario) de tra*a?o0
Aegura'ente no e)ta'o) a)i)tiendo a )olucione) integrale) al +ro*le'a del
de)e'+leo0 No e;i)ten +anacea)4 no -a5 Ure'edio) uni2er)ale)U0 Pueden e;i)tir
reg&'ene) +ol&tico) 5 econ3'ico) '8) o 'eno) equitati2o)0 #8) o 'eno)
+rogre)i)ta) 5 di)tri*uti2o)0 7tro) )er8n tor+e) 5 'e:quino)4 generando gra2e)
de)arreglo) )ociale)0 #uc-o '8) en nue)tro) +equeFo) 5 +o*re) +a&)e)
)u*de)arrollado) en donde toda2&a e)ta'o) a)i)tiendo a 'igracione) 'illonaria) de
gente que 2iene del ca'+o4 de la) i)la) 5 de lo) 'onte)4 en donde nadie lo) nota*a
ni lo) encue)ta*a0 Gue )iguen llegando )in a2i)o a la) ciudade)0 A)ent8ndo)e en
2illa) 'i)eria) que tienen 'uc-a +ren)a4 )i e) de )igno o+o)itor0 #uc-o) )u*)idio)4
de)de lo) de)+ac-o) de go*ierno0 #uc-a 'ani+ulaci3n de uno) 5 otro)0 Pero +oca)
)olucione)0 Aencilla'ente +orque aEn en la) econo'&a) atra)ada)4 5a no -a5 +ue)to)
de tra*a?o +ara lo) +eone) de ca'+o que llegan )in dinero4 )in cultura4 )in o.icio)4 5
con 'uc-a) +atolog&a)4 al *orde de una co'+le?a )ociedad4 que +re.iere el en2a)e a
lo) contenido)0 En ra:3n de/
-0 Gue 5a tiene lo) *iene) nece)ario) +ara )ati).acer nece)idade) reale)0
-Gue )on li'itada)0 Por lo 'eno) la) lla'ada) Bnece)idade) *8)ica)C0
-A-ora a)+ira a tener lo) U*iene)U creado)4 .a*ricado)4 in2entado) +or el '8rQeting 5
la tele2i)i3n0
-Pero que no alcan:an +ara todo)0
-Gue no )e .a*rican 'a)i2a'ente4 +ara )o)tener lo) e)que'a) de +recio)0 Para de?ar
43"
43"
Rondina
a 'uc-o) 'illone) .uera del )i)te'a0 9 ello e) a)&/
- >o'o rea)eguro de cierto) ni2ele) 5 di.erencia)0
- 9 co'o a)+irante) +er+etuo) a integrar el clu* de lo) que con)u'en0
- Generando e)ta )ociedad4 en e)ta concreta ciudad del Aiglo OOI4 que 'ue)tra
tanta) contradiccione)0 9 que +or ello e) 'u5 di.&cil de )er entendida0
37. El arquitecto como promotor de iniciativas de inversin
>on lo) +anora'a) tra:ado) -e'o) tratado de dar un 'arco de la regulaci3n
legal del )i)te'a de +roducci3n de la con)trucci3n0 Gue co'+letare'o) en lo) do)
+unto) )iguiente)0
7*2ia'ente que no todo) lo) arquitecto) )e orientar8n -acia la +ro'oci3n
de iniciati2a) de in2er)i3n0 Ni )iquiera todo) lo) arquitecto) )e intere)an +or la
con)trucci3n0 Pero +ara aquello) que 2ean la +o)i*ilidad de generar )u +ro+io
tra*a?o4 de organi:ar )u +ro+ia +equeFa e'+re)a4 )u nEcleo de +ro2eedore) de
ca+ital4 deci'o) que de)de el inicio4 el arquitecto cuenta con/
a; la habilitacin para hacer proyectos0 A3lo )e requiere que +ien)e en
+ro5ecto) que declinan la )o.i)ticaci3n +or la realidad0 Gue ree'+lacen lu?o +or
e)tandari:aci3n0 ,i.icultade) con)tructi2a) +or re)olucione) )encilla)0
b; el mercado laboral que )egEn 2i'o)4 tiene una +ro.unda de)regulaci3n4
+er'ite la li*re contrataci3n de equi+o) de tra*a?o )in 'a5ore) di.icultade)0
E)+ecial'ente )e +rotege 5 e)ti'ula4 co'o 2e&a'o) en el art&culo anterior4 la
+equeFa e'+rea0 9 all& e)tar&a el -ori:onte de +ro+o)ici3n +ara que el +ro.e)ional
inde+endiente4 )in recur)o) 5 con 'u5 +oca e;+eriencia4 )e a)ocie a alguno)
contrati)ta) 5 e'+renda el aco'eti'iento4 con rie)go) +ero con la +o)i*ilidad de
ganancia)4 en un 'ercado que e) di.&cil4 +ero que tiene +otencialidad0
c; adem$s se cuenta con la enorme posibilidad de visualizar los defectos
de las viviendas que tenemos. En ca)i toda) ella) con +oca in2er)i3n 5 con 'uc-a
in2enci3n )e +ueden -acer co)a) que 'e?oren la a+titud4 la -a*ita*ilidad4 la calidad
del -8*itat de la .a'ilia0 7 del tra*a?o0 7 del local co'ercial0 Gue nor'al'ente
)iguen )o+ortando inco'odidade) +orque nunca )e acerc3 al a'a de ca)a4 al
co'erciante4 al dueFo de una o.icina o +equeFo local4 un arquitecto +ara +ro+onerle
alguna nota*le 'e?ora con +oco ga)to 5 con *uen gu)to0
La) otra) iniciati2a) que i'agina'o) )er8n de)arrollada) en lo) +unto)
)iguiente)0 Pero quedan toda) la) 2ariada) alternati2a) de/
a; ofrecer la casa propia a .venes que tienen ingre)o) 5 5a co'+raron el
auto o la 'oto0 >on la 'i)'a ca+acidad de +ago )e +ueden iniciar o*ra) +equeFa)J
b; subdivisin de locales amplios, +ara racionali:ar lo) ga)to) locati2o) 5
431
Arquitectura Legal
atender ga)to) .i?o) de lo) co'erciante)4 que +ueden alquilar +equeFa) )u+er.icie) a
la) que )e dote de indi2idualidad .uncionalJ
c; construccin en espacios a%reos de u*icaci3n 2alio)a en 'icro centro) o
en lugare) de +otencialidad co'ercial o re)idencial0 PequeFo) +ro+ietario) que
+ueden a)+irar a o*tener renta +or alquilere) o inclu)o4 en 2enta) *ien +lanteada)4
+re.erente'ente e)ca+ando al engorro de la +ro+iedad -ori:ontal0
E)to) )on alguno) de lo) +ro*a*le) +lanteo) que re.eri'o) a la iniciati2a
con)tructora0 Por otro) carrile) )e +odr8n intentar tra*a?o) de +arque) 5 ?ardine)
+ara co'itente) +articulare)4 o )er2icio) a +equeFa) co'una) o localidade)0 Gue
e)t8n carente) de atenci3n e)+eciali:ada co'o la que +uedan dar quiene) )e
orienten a la re.le;i3n ur*ana0
3;. +rgani4acin de consorcios
E)ta) +ro+ue)ta) +a)an +ara e'+rendi'iento) de 'a5or ta'aFo o e)cala0
Pen)a'o) en la organi:aci3n de )ociedade) ci2ile) que )e +ro+ongan la
con)trucci3n de un edi.icio en altura4 de nEcleo) -a*itacionale) de 2aria) 2i2ienda)0
>on o )in entorno de +arque 5 )er2icio)0 AegEn la u*icaci3n 5 lo) detalle) del
+ro5ecto0
La idea )e orienta a tra*a?ar en nEcleo) +re-con)titu&do) con alguna a.inidad/
co'+aFero) de tra*a?o4 colega) uni2er)itario) de trato .a'iliar4 a'igo) 2inculado)
+or intere)e) o co)tu'*re) co'une)4 )ocio) de alguna e'+re)a o acti2idad de todo
ti+o0 E) i'+ortante que )e *u)que cierta -o'ogeneidad en la '&ni'a ca+acidad de
+ago0
A +artir de all& )e co'ien:a a 2incular con 'ira) a un +ro5ecto0 El arquitecto
o.rece )u tra*a?o +reli'inar de idea o ante+ro5ecto4 +ara concitar inter<)4 +reci)ar
co)to)4 .i?ar e)ti'ati2a'ente la) cuota) +o)i*le)4 de)tino de la) unidade)4 etc<tera0
-Ae co'ien:a +or la .ir'a de un acta de a)ociaci3n o .undaci3n de lo) )ocio)
+ro'otore)0 Ae decide +or la *E)queda o n3 de nue2o) )ocio)0
-Ae .i?an .uncione) o role) en el gru+o0 Ae co'ien:an a +agar alguna) cuota)
o a+orte) que re+re)enten ca+ital de iniciaci3n0
-Ae +onen .ec-a) +ara con)tituir una )ociedad .or'al0 Por contrato
regi)trado4 +or e)critura +E*lica o 'ediante otra con.or'aci3n que )ati).aga la)
condicione) 5 la) .inalidade) de lo) )ocio)0
- El con)orcio 5a e)t8 con)tituido0
- Ae le .i?a do'icilio (+uede )er en algEn )al3n de clu* o *ar que )e contrate al
e.ecto=0
-Ae le de)ignan autoridade) de.initi2a)0
-Ae de*e cuidar lo) controle) de dinero 5 de'8) 2alore)0
- Ae de*e )er riguro)o en la conta*ilidad de a+orte) 5 ga)to)0
-Ae *u)ca el terreno0
432
432
Rondina
-Ae co'+ra o )e a)ocia al +ro+ietario que +uede co*rar en 'en)ualidade) o
co*rar con
'etro) cuadrado) de edi.icaci3n0
Luego continEan la) )ecuencia) conocida)/
->uenta) *ancaria)4 +ago) de i'+ue)to)4 +o)i*le) in2er)ione)4 co'+ra antici+ada de
'ateriale)4 con)tituci3n de equi+o) de tra*a?o)0
->ontrato) con +ro2eedore) 5 contrati)ta)0
-#ecani)'o) de ad'ini)traci3n de la o*ra0
- El arquitecto cuidar8 que )u i'agen de +ro'otor4 ad'ini)trador4 director del
con)orcio 5 del +ro5ecto4 no )e de)'ere:ca o de)di*u?e ante el creci'iento 5
con)olidaci3n del gru+o0
3<. +rgani4acin de cooperativas
El )i)te'a coo+erati2o no) 'ue)tra un intere)ante 'ecani)'o ca+a: de
contener 'uc-a) de la) iniciati2a) que +lantea'o)0
Ae trata de un no*le ideal que 'uc-a) 2ece) -a )ido *a)tardeado4 +ero que guarda
toda la +otencialidad de )er2ir a +ro5ecto) )olidario)0
En nue)tro ca)o4 o.reciendo lo) 'odelo) de 2ario) ti+o) de coo+erati2a) que +ueden
actuar con 'uc-a )ol2encia en el terreno de la a)ociaci3n )olidaria +ara o.recer
tra*a?o) o )er2icio)4 o +ara la con)trucci3n de 2i2ienda) de inter<) )ocial0
>o'*inando lo) a+orte) 5 la acci3n del E)tado4 o )i'+le'ente utili:ando la .uer:a
que le concede a lo) )ocio) coo+erati2o)4 el 'i)'o )i)te'a0 $n )i)te'a/

CEn donde no e:iste empresa o +atr3n que no) quite el *ene.icio o ganancia0
C En donde los bene8icios se reparten +or el tra*a?o4 o +or el u)o de lo) 'i)'o)
)er2icio) que )e +re)tan0
CEn donde el capital, que e) i'+ortante +ara el de)a.&o co'+etiti2o de lo) )er2icio)
que )e +ueden o.recer a tercero)4 no 'ide )in e'*argo la autoridad del a+ortante0
C0 en donde una ve4 separados los gastos de administracin, )e de)tinan lo)
.ondo) al creci'iento o ca+itali:aci3n de la 'i)'a entidad0
C + bien se devuelve en lo) lla'ado) Uretorno)U o *ene.icio) a lo) +ro+io)
a)ociado)0
El E)tado +ro'ue2e 5 tutela de alguna 'anera4 el )i)te'a de coo+erati2a)0
#ediante una legi)laci3n Enica4 de car8cter nacional4 la NN 2"03374 )e e)ta*lecen lo)
recaudo) 5 *a)e) de la in)tituci3n0 >on un organi)'o nacional de control4 que
'atricula 5 autori:a el .unciona'iento de la) entidade)4 )u+er2i)a4 -ace de regi)tro
433
Arquitectura Legal
5 otorga'iento de licencia +ara actuar0
Lo) 'ecani)'o) de control )on ta'*i<n nacionale)4 +ero 'ediante acuerdo)
con la) +ro2incia) )e delegan .acultade)0 E;i)ten a ni2el local )i'ilare) direccione)
de contralor de ente) coo+erati2o) 5 )e e)ta*lecen alguno) recaudo) locale)0
'as modas suelen ser tambi%n de tipo institucional. )oy no parecen
subsistir las ondas de creacin de entidades cooperativas de diverso tipo.
Recorde'o) que a+areci3 co'o un 2erdadero in2ento argentino el ti+o de U*anco
coo+erati2oU0 Gue )i *ien no contri*u53 a de'ocrati:ar el ca+ital4 co'o dec&an lo)
ide3logo)4 +or lo 'eno) lo di)tri*u53 en 'uc-a) 'ano)0 Ao*re todo de lo)
directi2o)4 que )uelen +er'anecer 2italicia'ente en tale) entidade)0
,e toda) 'anera) ta'*i<n )e co'etieron .raude) con otra) organi:acione)
de ti+o )ocietario 5 co'ercial0 No )ie'+re lo) 'odelo) 5 la) .a'a) )e corre)+onden
con una realidad *ien inter+retada0 E)a) lectura) )uelen tener ta'*i<n un )e)go
intere)ado o ideol3gico0
No)otro) +en)a'o) que el )i)te'a 2ale0 Gue lo) arquitecto) +ueden i'+ul)ar
la) organi:acione) de coo+erati2a) de tra*a?o o 2i2ienda4 +ara tener )u +ro+io
8'*ito de de)arrollo +ro.e)ional4 a la 2e: que +ro'ue2en la .uente de ocu+aci3n 5
la con)trucci3n de 2i2ienda)0 Aati).aciendo )er2icio) con calidad 5 <tica4 5
o.reciendo )olucione) a +untuale) 5 )e2ero) +ro*le'a) )ociale)0
Aola'ente queda +or reco'endar que )e -agan *ien la) co)a)0 Gue no )e
traicione el ideal coo+erati2o0 Pero que ta'+oco )e traicionen la e;+ectati2a4 el
inter<) 5 la *uena .e de lo) a)ociado)0
3=. Hinanciamiento de la Construccin9 (ey 3;.;;2
/ntre finales de 5@@A " principios de 5@@B se sanciona "
promulga la le" 7AAA5 que introdu%o importantes novedades %urdicas,
doctrinarias, legislativas " metodol0gicas
"puntando a una mayor agilitacin de ciertos mecanismos de
apoyo a la 8inanciacin de edi8icios. Componiendo o recomponiendo
algunas instituciones conocidas en otros pases, con modi8icaciones
a los Cdigos Civil y Penal. Con introduccin de nuevas 8iguras
5urdicas y, 8inalmente, desregulando aspectos del traba5o
pro8esional en el rubro de la construccin.
>o'o te;to +ode'o) a.ir'ar que )e trata de una le5 e;traFa0 Gue 'e:cla
'uc-o) te'a)0 Gue co'+one un 'o)aico de di)+o)icione) di.erente) en )u
naturale:a0 #uc-a)4 e) 2erdad4 e)+erando una incor+oraci3n al ,erec-o Argentino0
7tra)4 requiriendo qui:8 un trata'iento '8) t<cnico0
Le5 U3'ni*u)U0 Le5 colecti2a0 Raid legi)lati2o0 Gue a+unt3 a 'uc-o)
te'a)0 Lo) que )egura'ente tendr8n que )er regla'entado) o regulado) en
+articular +or di)+o)icione) co'+le'entaria)0
434
434
Rondina
Enu'erando lo) ca+&tulo) que inclu5e4 )e +uede tener una idea de la
co'+le?idad de la) te'8tica) tratada)/
CHideicomiso. Hiduciario. E.ecto) del 6ideico'i)o0 6ideico'i)o .inanciero0
CCerti8icados de participacin y ttulos de deuda0 In)u.iciencia del
+atri'onio
.ideico'itido en el .ideico'i)o .inanciero0 E;tinci3n del .ideico'i)o0

CContratos de UleasingU.

C (etras ipotecarias.
CCrditos ipotecarios para la vivienda.
C#gimen especial de e5ecucin de ipotecas.
C#e8ormas al Cdigo Civil.
C /odi8icaciones al rgimen de correta5e.
- #odi.icacione) a la le5 de 6ondo) >o'une) de In2er)i3n0
C/odi8icaciones al Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales de
la
-acin.
C /odi8icaciones al #gimen #egistral.
C /odi8icaciones al Cdigo Penal.
C /odi8icaciones a las leyes impositivas.
C Desregulacin de aspectos vinculados a la construccin en el *mbito
de la
Capital Hederal.
.i reparamos este largo listado de tem*ticas agrupadas en la
ley 3;.;;2 no vemos coerencia o 8ormulacin de un sistema Anico.
En un mismo y uni8orme sentido. Pero por e5emplo, cuando abla
en la primera parte de U8ideicomisoU est* rescatando un tipo de
propiedad inmueble que el Cdigo Civil tena muy postergado.
,n efecto, el Kdominio fiduciarioK previsto en el artculo C@BC del "digo "ivil se
refiere a un Kdominio revocableK. !ue podan imponer los autores de testamento
435
Arquitectura Legal
a sus herederos, haciendo que, cumplida una condicin, se entregara la
propiedad a un beneficiario. 2 se reintegrar$ el bien al fiduciario.
E)to que +arece inco'+ren)i*le4 tiene la )iguiente 'oti2aci3n/ +er'ite que
lo) *anco) o +er)ona) que in2ierten en con)truccione)4 entreguen la +ro+iedad de la
2i2ienda4 o del edi.icio con)truido con )u dinero4 a lo) u)uario)0 Gue e)tar8n )u?eto)
a una condici3n/ que +aguen el cr<dito0 Ai lo +agan4 la +ro+iedad )e +er.ecciona en
)u *ene.icio0 Pa)an a )er +ro+ietario) +lano)0 Ai no +agan4 el *ien4 directa'ente
+a)a o retorna a +oder del acreedor .iduciario0 ,e quien +u)o el dinero +ara la
con)trucci3n0
El otro te'a re.iere al UleasingK0 Gue ta'*i<n )e orienta a +ro'o2er cierto
ti+o de o+eracione)/
E)e contrato de lea)ing re.iere a la) locacione) o alquilere) de co)a)
+ero con o+ci3n a co'+ra0 %anto re)+ecto de '8quina)4 auto) o 'ue*le)4 co'o
re)+ecto de in'ue*le)4 2i2ienda) o locale)0
En el 'i)'o )entido )e orienta la nue2a .or'ulaci3n de la -i+oteca/
0e pueden emitir letras hipotecarias. ,n donde a los ttulosvalores que
representan el monto adeudado, se les concede la misma garanta hipotecaria.
,s decir, que siendo unos simples papeles de comercio, se le ad.udican o revisten
de la fuerte garanta que otorga la misma cosa o inmueble hipotecado.
%a'*i<n re.erido a la) -i+oteca) )e incor+ora al )i)te'a legal argentino
una tra)cendente no2edad/
se autoriza a rematar las viviendas o inmuebls hipotecados, cuyas
deudas no se paguen, de manera directa. ,xtra.udicial. #rivada. "on
intervencin indirecta y meramente formal de los .ueces. ,n realidad el remate se
hace por orden y con intervencin de un escribano p6blico.
Este sistema de e5ecucin privada de ipotecas se
aplicar* en el caso de ipotecas emitidas con letras ipotecarias. +
en todos los dem*s casos en que as se aya convenido.
,sto se complementa con el r%gimen de securitizacin de hipotecas. ,n
donde el ,stado, el Panco 2ficial o bancos particulares, pueden tomar las
hipotecas en segundo grado, para reintegrar los valores o prestamos a sus
clientes. "uando estos mismos clientes se dediquen y dediquen el dinero a la
industria de la construccin.
Por Elti'o 54 en el ca+&tulo .inal de la le5 2404414 )e trata de la
Udesregulacin de a)+ecto) 2inculado) a la con)trucci3n en el 8'*ito de la >a+ital
6ederalU0 9 entre otra) co)a)4 )e deter'ina/
436
436
Rondina
aO los permisos de edi8icacin se emiten de manera directa, inmediata.
bO nunca el tr*mite de permiso puede demorar m*s de ;? oras.
cO se reducen los impuestos y derecos municipales sobre obras en
construccin9 tanto cartele) co'o u)o de 2&a +E*lica4 2ereda)4 etc<tera0
dO se derogan los onorarios mnimos obligatorios.
eO se derogan los reglamentos que e:igan contralor de Colegios Pro8esionales
de arquitectos, ingenieros y agrimensores, elimin*ndose todo tipo de visacin o
autori4acin previa.
8O 8inalmente se autori4a el libre e5ercicio pro8esional en materia de
construcciones en >a+ital 6ederal/ no )e requiere 5a la in)cri+ci3n en ninguna
'atr&cula0 En lugar de lle2ar)e regi)tro) de +ro.e)ionale) 'atriculado) o
autori:ado)4 )e de*e li'itar la #unici+alidad de Mueno) Aire) a lle2ar un regi)tro
de Kprofesionales a quienes se les prohbe el e.ercicioK.
437
Arquitectura Legal
C"P&'%(+ Q&&&
(+. +H&C&+. DE(
"#$%&'EC'+
43
43
Rondina
2. /ercado ocupacional del arquitecto.
A 'odo de digre)i3n que tiene que 2er con el t&tulo del a+artado4
43!
Arquitectura Legal
)ie'+re +en)a'o) que lo) largo) aFo) que 2eni'o) dedicando a +re+arar en la)
.acultade) a lo) arquitecto)0 Intentando darle) in)tru'ento) de actuaci3n de
contenido) 5 re.erencia) ?ur&dica)0 9 luego4 atendiendo +ro.e)ionale) que )e acercan
a nue)tro buffet +ara con)ulta) 5 a+o5o ?ur&dico en litigio) o duda)4 no) +onen en la
o*ligaci3n de re.le;ionar )o*re/
qu% clase y qu% cantidad de arquitectos lanzamos al mercado
ocupacional<
qu% hacemos o intentamos hacer para adecuar las preparaciones,
destrezas,
aptitudes, capacidades e incumbencias de nuestros egresados, para
me.orar su
handicap y performance.
-o vemos que se aga muco, ni desde las universidades ni
muco menos, desde los Colegios Pro8esionales en esos sentidos. -o
parece ser la actual 8ormacin pro8esional una respuesta a las
necesidades, a las e:pectativas, a los intereses de la gente comAn.
Por lo menos de la gente que puede ser un cliente potencial de los
arquitectos. $ue bueno es reconocerlo, no es el que necesita
vivienda subsidiada o de inters social. (os clientes son,
44"
44"
Rondina
normalmente, los que tienen el dinero o la capacidad de pago y
solvencia para adquirirlas.

Ai no entende'o) que e)ta'o) ante un nue2o ciclo en la -i)toria +ol&tica4
econ3'ica 5 )ocial de nue)tro) +a&)e)0 Ai no ad'iti'o) que -an ca'*iado 'uc-a)
regla) de ?uego0
Ante la cri)i) 5 el ac-ica'iento del E)tado4 cuando )e -ace '8) di.&cil con)eguir
e'+leo) +E*lico)0 9 lo) que )e con)iguen e)t8n 'al re'unerado) 5 ni )iquiera
tienen el raro encanto de la e)ta*ilidad que ante) ten&an0 >uando a'ena:an lo)
+re.a*ricado) 5 la) e'+re)a) 'ultinacionale) +retenden con)truir )u) grande) o*ra)
con ingeniero) i'+ortado) que di)eFan 5 ad'ini)tran con e.icace) co'+utadora)0
'o cierto es que no preparamos profesionales que se parezcan a los
maestros y artesanos que aconse.aban los arreglos, las ampliaciones y
adecuaciones de las vie.as casonas. 8omando como referencia al habitante, sus
necesidades y sus posibilidades econmicas.
1oy no vemos respuestas a estos desa8os. -o vemos voluntad
de sentirse interpelados por las realidades del *bitat, de la ciudad,
de la calidad de vida. 0 son mucos los postulantes. + como dice la
Escritura, mucos los llamados y pocos los elegidos. -o siempre
aparece el traba5o importante, el gran comitente, la obra
interesante y lucida. +tras veces demorar* en aparecer, aciendo
5ustamente de los pequeDos traba5os y de la buena 8ama, la relacin
y el conocimiento que se tenga de cada uno.
Ai )e no) +regunta de)de la '8) +ro.unda 5 re)+on)a*le con2icci3n4 )o*re la
con2eniencia4 la +rocedencia4 la ra:ona*ilidad4 la utilidad )ocial4 la o+ortunidad
-i)t3rica de continuar .or'ando tanto) arquitecto)4 +edir&a'o) que4 +or a-ora4 )e
no) di)+en)e de .or'ular una re)+ue)ta concreta0
,ir&a'o)4 que +or lo 'eno)4 2er&a'o) co'o con2eniente que a lo) nue2o)
+ro.e)ionale) )e lo) dote de/
- m*s realismo,
- de m*s umildad,
- de m*s aptitud artesanal,
- de mayor mane5o constructivo y tecnolgico,
- de mayor capacidad para vincularse con la gente y con sus necesidades.
- Este sera, por lo menos, el comien4o de una re8ormulacin de la carrera y
de una rede8inicin de este esquivo Kmercado ocupacional del arquitectoM.
441
Arquitectura Legal
3. )eneracin de la o8erta laboral y ocupacin del arquitecto en
emprendimientos de su propia iniciativa.
1aciendo una sntesis o sumario, entonces, de las propuestas
que anteceden, diramos que puede el arquitecto imaginar caminos
de traba5o pro8esional, a travs 9
-de manera individual o formando sociedades o equipos, o estudio con
otros arquitectos " a2n con otros profesionales de la construcci0n<
convocando a tenedores de terrenos aptos o de espacios a%reos de muy buena
ubicacin +ara que )e a)ocien en un e'+rendi'iento con)tructi2oJ
tirar las primeras lneas de un anteproyecto para formar un lega.o o carpeta 4
que +ueda )er 'o)trado4 de*atido 5 'e?orado en c-arla) con +o)i*le) in2er)ore)0
-buscar peque-os ahorristas, firmas inmobiliarias o familiares "
amigos que se dividen en grupos por inter8s' los que quieren la
vivienda propia Clos que quieren unidades para venderC los que
quieran construir para arrendar o alquilar.
interesar en los mismos o en otros proyectos e instituciones que tengan muchos
asociados o afiliados 5 que +uedan )er2ir de entidade) inter'edia)/ clu*4 gre'io)4
a)ociacione) de +ro.e)ionale)4 +er)onal de e'+re)a)4 'utuale)4 etc0
interesar a alg6n banco o entidad financiera similar para que se asocie en el
anticipo de fondos 5 -aga el tra*a?o de co*ro de cuota) o4 e2entual'ente4 la
2enta de lo) de+arta'ento) o locale)0
constituir equipos de traba.os en forma de cooperativas de prestacin de
servicios. En donde lo) +ro.e)ionale) -un arquitecto4 un a*ogado 5 un contador4 +or
lo 'eno)- a)u'an la tarea de organi:aci3n4 direcci3n 5 ad'ini)traci3n0 Lo) de'8)
co'+onente)4 en el car8cter de )ocio) +onen tra*a?o )egEn )u o.icio o e)+ecialidad/
al*aFile)4 +intore)4 -errero)4 car+intero)4 in)taladore)4 etc<tera0
constituir sobre la misma base cooperativa una cooperativa de vivienda. En
donde )e con)agra el +rinci+io de Btra*a?o +ro+io 5 a5uda 'utuaC0 Lo) a)ociado)
tra*a?an4 o +agan a )u) 2ecino) que tra*a?an 5 luego di2iden ga)to) 5 ganancia)0
Inclu)o )e tra*a?a +ara tercero) 5]o )e *u)can la) 'il .or'a) de co'*inar tra*a?o4
)ociedad 5 con)trucci3n0
0e organizan empresas, cooperativas o simples grupos de traba.o para hacer
refacciones, a'+liacione) 5 arreglo)0 #uc-a) 2i2ienda) )e +ueden 'e?orar con
442
442
Rondina
+oco 'eno)0 #uc-o) locale) de co'ercio e)t8n e)+erando re+aracione) )encilla) 5
algo de re.uncionali:aci3n 5 re2e)ti'iento) +ara decoraci3n 5 realce0 El )ecreto e)t8
en tener 'uc-o) cliente) de +oco) 'onto)0 Gue )e 'antienen4 )e reciclan4 )e
tra)'iten la e;+eriencia 5 agrandan la clientela0
E)ta) )on alguna) de la) .or'a)0 Aegura'ente lo) 'i)'o) arquitecto) 5
con)tructore) )a*r8n agregar 'uc-a) '8)0 E)to5 -a*lando de)de 'i 2i)i3n de
a*ogado4 de cliente +otencial4 de )i'+le o*)er2ador de la realidad +ro.e)ional de lo)
arquitecto) 5 de la realidad -a*itacional de 'i) 2ecino)0
7. (os Colegios y %niversidades ante las incumbencias compartidas
No )e entiende que4 a e)ta altura de la) co)tu'*re) 5 +r8ctica) )ociale)4 no
)e -a5a logrado toda2&a una correcta de.inici3n de la) incu'*encia) +ro.e)ionale)0
Ao*re todo en el 8'*ito de la con)trucci3n0 En donde encontra'o) co'+itiendo en
el 'i)'o 'ercado a t<cnico) con)tructore) con lo) 'ae)tro) 'a5ore) de o*ra)0 A
e)to) con lo) arquitecto) 5 a todo) contra lo) ingeniero) en )u) di)tinta)
'odalidade)/ lo) ingeniero) ci2ile) (+or )uerte -an +erdido +re)encia lo) ingeniero)
no ci2ile) o ingeniero) 'ilitare)=4 lo) ingeniero) en )u) di)tinta) e)+ecie) de
con)trucci3n/ 2ial4 +ortuaria4 de +uente) 5 ca'ino) (co'o )e lo) lla'a en E)+aFa=4
etc<tera0
Llega'o) a 2er que e)ta) contradiccione) )e encuentran en el )eno 'i)'o de
uni2er)idade) que4 +or e?e'+lo4 tienen en )u o.erta de grado a la) arquitectura) e
ingenier&a) en con)truccione) 5 a la) ingenier&a) ci2ile)0
7 en otro) ca)o) que )e +atenti:a '8) la contradicci3n/ )e 'antienen en la 'i)'a
$ni2er)idad cur)o) de t<cnico) con)tructore) a lo) que )e le) concede una )i'ilar
-a*ilitaci3n que a lo) arquitecto) o ingeniero)0
No tene'o) e)cuela)4 colegio) ni .acultade) que otorguen t&tulo) 5 que
.or'en a *ueno) +ro.e)ionale) inter'edio) que integran equi+o)0 %odo) +arecen
a)+irar a )er ca*e:a de )ta.. 5 a +oco) le) gu)ta to'ar la +ala 5 la cuc-ara0
3o tenemos los sobrestantes, apare.adores y alarifes que se difundieron en
,uropa y entre los constructores $rabes.
3o tenemos los capataces y conductores de los italianos. 'os builder o maJer de
los ingleses.
3os faltan los fattore, los batisseur que venan del Lie.o 5undo.
Aqu todos quisimos ser patrones. Y pensamos que esto surgira m$gicamente
443
Arquitectura Legal
del ttulo que con m$s o menos facilidad nos otorgara la (niversidad. Y parece
que no ha sido as.
'al ve4 llegue el momento de esta sinceracin universal. En
donde los colegios pro8esionales entiendan que si realmente sirven
para algo, no ser* para burocrati4ar sus controles.
!ue las universidades comprendan que no pueden ser formadoras de
profesionales para ideales o utopas.
- !ue existe y nos reclama un mundo concreto.
- !ue est$ esperando nuestra actuacin una ciudad prxima y conflictuada.
- (na poblacin que est$ perdiendo calidad de vida.
- Y que no siempre depende del &gobierno+, de los estamentos de la conduccin
del ,stado, que esta calidad de vida me.ora. 0i no me.oramos desde cada
puesto de traba.o.
;. Especi8icidad y especiali4acin de los servicios o8recidos
%al 2e: e)t< .altando cierta rede.inici3n de todo) lo) )er2icio)4 a+titude) 5
+o)i*ilidade) que +uede rendir el arquitecto0 Aolo4 co'o con)tructor o +en)ador de
la ciudad0 En con?unto4 con .or'acione) +luri+ro.e)ionale)4 tran)di)ci+linaria)4
?unt8ndo)e con a*ogado) o ingeniero)4 con contadore) 5 t<cnico) de 2aria)
di)ci+lina)4 con ad'ini)tradore) e)tatale) 5 licenciado) en ciencia) +ol&tica)0 Ae
+ueden a)u'ir .uncione) tan .a)cinante)4 tan urgente) 5 2ariada) co'o/
proyectar y construir barrios con planes de vivienda de inter%s social que
no caigan *a?o la) 'a.ia) que )e )uelen 'o2er en e)to) e'+rendi'iento)0 #a.ia)
que co'ien:an en lo) de)+ac-o) a la )o'*ra del +oder del E)tado 5 )e reali'entan
con a)ociacione) +or i:quierda con e'+re)ario) 5 )indicali)ta)0 A)& 2i'o) *arrio)
con)truido) con alt&)i'o) co)to)4 de 'u5 'ala calidad4 en lugare) real'ente
tene*ro)o)4 a lo) que la) ciudade) de)+u<) de*en e;tender )er2icio) co)to)&)i'o)0
repensar las ciudades en sus sitios histricos y en sus ensanches o
proyecciones de crecimiento. En e)ta din8'ica de +re)er2aci3n 5 reno2aci3n4 .altan
'uc-a) +auta) +or de)arrollar 5 con)en)uar a +artir de .or:ar +ara la) ciudade)
conduccione) 'eno) Bco'iterile)C 5 '8) inteligente)4 t<cnica) 5 e.icace)0
asumir incluso la construccin de la obra individual o colectiva. Desde la
vivienda 6nica hasta el gran edificio. ,e)de el local co'ercial de *arrio -a)ta el
gigante)co )-o++ing0 ,e)de lo) enor'e) )u+er'ercado) de la) a.uera) de la ciudad
-a)ta la) *outique) '8) elegante) 5 c<ntrica)0
444
444
Rondina
preparar nuestros estudiantes y egresados para que se incorporen a estos
equipos de traba.o/ con +a)ant&a) rentada) o con re)idencia) o*ligatoria) +ara
re2alidar lo) t&tulo) acad<'ico)0 Gue de una 2e: +or toda) de*en de?ar de )er t&tulo)
B-a*ilitante)C0 Nadie +uede +retender +ro5ectar ni )iquiera un gallinero a+ena)
)alido de la .acultad0 Por lo 'eno) 'ientra) no de'ue)tre que e)t8 ca+acitado +ara
)a*er de ladrillo)4 de 'ortero) 5 de lo que nece)itan +ara 2i2ir la) gallina) en )u
-8*itat0 9 e)to )e a+rende en la i'+re)cindi*le luc-a +r8ctica0 En el de)a.&o del
QnoS -oS0
<. El arquitecto y su traba5o
Podramos acer en este punto un discurso sobre el traba5o.
'anto en la actividad del arquitecto como de cualquier otra
persona u o8icio. (o cierto y correcto es que una pro8esin debe
servir para ganar lo su8iciente para vivir. 0 que adem*s debe
atender a cierta ubicacin social. En bene8icio de la misma sociedad
y tambin como elemento o camino para crecer como personas.
Cuando observamos los resultados de la 8ormacin del pro8esional
en nuestras 8acultades y re8le:ionemos sobre ciertas
consideraciones acerca de9
a; excelencia de la preparacin. 8anto para la vida y la convivencia, como para
la profesin<
b; la pertinencia de los ttulos de grado que expedimos. #or si estamos
produciendo profesionales de $reas que son excedentarias. "uando con el mismo
esfuerzo y gasto podramos volcar recursos econmicos, institucionales y
humanos a oficios m$s pertinentes<
c; eficiencia/ en cuanto debemos advertir si los ttulos que otorgamos son
suficientes para que el profesional viva de su traba.o, que haga bien las cosas y
haga falta en el medio, al que sabe y debe resolver necesidades concretas<
d; finalmente, mirar si actuamos con equidad. "on los aspirantes, con los
ingresantes, con los cursantes y con los mismos docentes. 0i abrimos la
universidad hacia donde debemos.
e; 0i subsidiamos con dinero de todos y con traba.o mal remunerado de los
docentes a quienes realmente lo necesitan.
445
Arquitectura Legal
f; 0i devolvemos a la sociedad el profesional que realmente necesita (n
profesional que, en las universidades estatales, se pag con el traba.o de todos. Y
si ese profesional se abre a su profesin u oficio con capacidad de traba.o, con
$nimo de servicio y con vocacin de hacer bien las cosas.
g; 2 si convertimos al estudiante en un privilegiado, al docente m$s que servidor
en un sirviente y los que quedan afuera en verdaderos segregados o
discriminados.
En e)te an8li)i) 2e'o) que e;i)ten co)a) que )e logran 5 otra) 'uc-a) que
e)tar&an en 2&a) de )er de*atida) o )er con)eguida)4 )iquiera +arcial'ente0 En torno
del tra*a?o del arquitecto4 del rol )ocial que le co'+ete 5 de lo) de)a.&o) de -o5
'i)'o0 9 )o*re todo4 del tie'+o que )e 2iene0
=. El traba5o independiente y en relacin de dependencia
1e'o) con)iderado di)tinto) a)+ecto) del tra*a?o del arquitecto0 Aolo o
a)ociado0 En la indi2idual )ingularidad del que-acer +ro.e)ional4 que )ie'+re e)
+er)onal&)i'o4 o en +er)ona) ?ur&dica) que )alen de la con)tituci3n de equi+o)4 de
con)ultora)4 de tallere) o e)tudio) +luri+er)onale) o interdi)ci+linario)0
La relaci3n de de+endencia en ca'*io e) con.igurati2a de una relaci3n de
tra*a?o0 ,e un contrato del derec-o la*oral 5 no del derec-o ci2il0 Ao'o)
e'+leado)4 aEn cuando .u<ra'o) +ro.e)ionale)0 Ao'o) tra*a?adore) )u*ordinado)0
Aunque .uere en el a)+ecto econ3'ico 5 ?ur&dico0
(as notas del traba5o independiente son9
C asumir la gestin del traba5o y de la obra.
Ctener socios pero no patrones o principales que 8irmen por nosotros.
Centendernos directamente con el cliente que paga onorarios por traba5o y no
por perodos de tiempo.
Casumir la responsabilidad de terminar un traba5o u obra.
Casumir la responsabilidad de que la obra sea buena.
446
446
Rondina
La) nota) del tra*a?o de+endiente o )u*ordinado )on/
Crelacin de dependencia.
C"unque yo sea arquitecto y tome partidos segAn mi criterio.
C$ue las soluciones o decisiones arquitectnicas o tcnicas las adopte yo
personalmente, tengo en caso de ser empleado y no independiente, una
subordinacin 5er*rquica, econmica y 5urdica.
Clas relaciones con el cliente no las tiene el pro8esional dependiente.
C (as asume el contratista o empresario o pro8esional dueDo del estudio.
Clas obligaciones del traba5o y de la obra las asume el principal, dueDo o
empresario. + titular del estudio.
-el te'a de la) re)+on)a*ilidade) )er8n di)cernida) o di.erenciada)/
0abemos que el profesional siempre es responsable de su obra, de su
firma, de su proyecto y direccin o conduccin t%cnica. ,s que como ya di.imos el
traba.o profesional siempre es personalsimo e individual. ,ntonces si el
arquitecto traba.a para una empresa, ser$ responsable %l de su propia labor
profesional. #ero de la obra, de la e.ecucin, de la construccin, responder$ su
patrn, principal o empresario. 0er$ el empresario constructor o titular del
,studio el que responde de la globalidad. De la obligacin de hacer y de la
obligacin de resultado. ,s aquella persona fsica o .urdica que el "digo
llama &constructor+.
>. (os onorarios ante la desregulacin arancelaria
E) una 2ie?a -i)toria e)ta de lo) -onorario) de)regulado)0 7 *ien de que )ean
controlado) +or la) entidade) gre'iale) o colegiada) de +ro.e)ionale)0 Ae -a
di)cutido 'uc-o )o*re la +rocedencia de que )e e)ti'en -onorario) )egEn la) ta*la)
5 no )egEn la calidad del tra*a?o0 El +rinci+iante igual que el e;+eri'entado4 el
genio igual que el loco0 Parece que e)to re)+ondi3 a otro) tie'+o) 5 a otro)
criterio)4 que no +ueden )er de.endido) en *loque )in un an8li)i)4 +or lo 'eno)4
equitati2o0
.i la equidad entiende que no se puede medir a todos con la misma vara. + si
la mayor in5usticia y la mayor desigualdad consiste en tratar a todos por igual.
Pero la regulaci3n arancelaria e;i)ti30
En gran 'edida toda2&a e;i)te0 Porque tal 2e: lo) >olegio)
447
Arquitectura Legal
Pro.e)ionale) )u*)i)ten toda2&a de lo) +ro+io) controle) que e?ercen0
9 no -an i'aginado otra .or'a de controlar o regular4 o )u+er2i)ar o
inter2enir en la +ro.e)i3n0
Lo cierto e) que el intento de)regulador e)t8 2igente0
Lo dice el decreto 224]!1 cuando e;+re)a/
Artculo >F;/
D%.anse sin efecto todas las declaraciones de orden p6blico establecidas
en materia de aranceles, escalas o tarifas que fi.en honorarios, comisiones o
cualquier otra forma de retribucin de servicios profesionales no comprendidos
en la legislacin laboral o en convenios colectivos de traba.o, en cualquier clase
de actividad, incluyendo los mercados de activos financieros u otros ttulos,
establecidos, aprobados u homologados por leyes, decretos o resoluciones.
Artculo ::F;/
3inguna entidad p6blica o privada podr$ impedir ni obstaculizar directa
o indirectamente la libre contratacin de honorarios, comisiones o toda otra
forma de retribucin, no comprendidos en la legislacin laboral o en convenios
colectivos de traba.o, por la prestacin de servicios de cualquier ndole, cuando
las partes deseen apartarse de las escalas vigentes.
>o'o )e dice en la nor'a4 no )e +ro-i*e la e;i)tencia de e)cala)4 arancele)
o +auta) de .i?aci3n de -onorario)0 Ae +ro-i*e la o*ligatoriedad *a?o la )o'*ra de la
Bdeclaraci3n de orden +E*licoC0 9a que e)to )igni.ica*a que no +od&an la) +arte)4
a+artar)e de la nor'ati2a0 1o5 quedan 2igente) lo) >olegio)0 Gue tienen la)
.acultade) que -i)t3rica'ente )e le) atri*u5eron/
a= lle2ar la 'atr&cula0
*= ordenar la -a*ilitaci3n +or :ona) o regione) o +ro2incia)0
*= e)ta*lecer e)cala de -onorario)4 co'o +auta) orientati2a) o4 en )u ca)o4
o*ligatoria)4 cuando la) +arte) no quieren o no +ueden con2enir un
-onorario di)tinto0
Ante) )e dec&a -a)& lo dicen lo) regla'ento)- que lo) -onorario) o*ligatorio)
eran lo) '&ni'o)0 Gue +or enci'a de la e)cala )e +ueden o )e +od&an con2enir0 Pero
en la +r8ctica4 que todo lo +uede4 que todo lo 'anda 5 'odi.ica4 nunca )e a+lica*a
un -onorario 'a5or que el acotado +or la regla0 9 entonce) lo) +ro.e)ionale)
)ie'+re *u)ca*an la 'anera de e)ca+arle a e)e acota'iento0 No -aciendo lo)
a+orte) o *u)cando a+ro2ec-ar)e de otra circun)tancia o .unci3n en la o*ra0 >o'o
.recuente'ente +od&a -acer)e a tra2<) de la Bad'ini)traci3nC0
6inal'ente de*e'o) reiterar que e)t8 2igente la Le5 2404410 La
co'enta'o) en el nE'ero 26 del ca+&tulo anterior0 Entre otra) co)a)4 e)ta le5
ter'ina de)regulando total'ente la +ro.e)i3n del arquitecto0 Aunque4 toda2&a4
44
44
Rondina
li'itando )u) alcance) al 8'*ito de la >a+ital 6ederal0
?. (a matrcula nacional y las 5urisdicciones locales y provinciales
7tra alteraci3n al e)+&ritu de la) nor'a) uni2er)itaria) que conceden
'atr&cula4 licencia)4 -a*ilitacione) o grado) que +er'iten el de)arrollo de una
+ro.e)i3n4 e)t8 dada +or la regionalidad de lo) >olegio)0 Gue i'+one una cierta
regionali:aci3n de la 'atr&cula0 En donde con un criterio locali)ta '8) que
.ederali)ta4 )e i'+onen alcance) territoriale) a lo) t&tulo)0 7 +or lo 'eno) a la
?uri)dicci3n de un e?ercicio +ro.e)ional0
)oy, en ese camino de la desregulacin, tal vez se llegue tambi%n a la
consideracin del e.ercicio nacional de las competencias habilitantes.
E) .8cil uni.icar lo) regi)tro) con lo) )i)te'a) in.or'8tico) 5 de
co'+utaci3n que )e utili:an en toda) la) acti2idade)0 E) )encillo ordenar
di)+o)icione) 5 e?ercer controle) o 2igilancia) con la) co'unicacione) tan .luida) 5
tan din8'ica)0 E) '8) +o)i*le -o5 que lo) +ro.e)ionale) )e tra)laden a reali:ar
tra*a?o) en +o*lacione) 2ecina) o di)tante)4 +or lo que +arece anacr3nico e;igir
'atriculacione) locale) o +ro2inciale)0
Pero de toda) 'anera) e)to de*er8 )eguir cierta tendencia cultural e -i)t3rica0
Gue tal 2e: )e 2ea .a2orecida +or lo) acuerdo) regionale) del ti+o del #ER>7A$R0
Ku)ta'ente en 'ateria de interca'*io de e;+eriencia) 5 de tra*a?o) uni2er)itario)
en general 5 de .or'aci3n acad<'ica de lo) arquitecto) en +articular4 5a e)t8
con)tituido un .oro deno'inado A*!(-0(*0 La) .acultade) de todo el )ur de
Mra)il4 de Argentina4 $rugua5 5 Paragua54 e)t8n de)arrollando acti2idade)
con?unta) tendiente) a que )e con)titu5a un *loque de uni.icaci3n conce+tual
re)+ecto de la .or'aci3n del arquitecto4 de )u) role) )ociale)4 de )u) incu'*encia)
+ro.e)ionale) 5 de )u) +er.ile) culturale) 5 t<cnico)0 >on 'ira) a lograr que el
interca'*io acad<'ico ta'*i<n +ro'ue2a un interca'*io la*oral0 Para que todo)
lo) egre)ado) +uedan tra*a?ar li*re'ente en todo) lo) +a&)e)0 94 o*2ia'ente4 )i )e
reconoce la li*ertad de tra*a?ar en di.erente) +a&)e)4 no +arece ra:ona*le la idea de
)o)tener lo) actuale) i'+edi'ento) +ara e?ercer +ro.e)ione) en +ro2incia) di)tinta)0
@. El empleo pAblico y los arquitectos
No )ie'+re )e lle2an *ien 5 de la 'ano la) +ro.e)ione) li*erale) 5 lo)
e'+leo) e)tatale)0 Aal2o lo) '<dico) en lo) -o)+itale) 5 lo) a*ogado) en la ?u)ticia4
no 2e'o) 'uc-a 5 continuada co'+ati*ilidad con la) do) .or'a) de )er +ro.e)ional0
Inclu)o en e)to) ca)o) que cita'o)4 'uc-a) 2ece) lo) '<dico) a+ro2ec-an )u
e'+leo en lo) -o)+itale) +E*lico) +ara deri2ar +aciente) a )u) cl&nica) 5 2ice2er)a0
44!
Arquitectura Legal
7 lo) a*ogado) que e?ercen co'o ?uece) )e ?u*ilan en e)ta acti2idad 5 2uel2en a )er
a*ogado)0
En igual )entido lo) arquitecto) )uelen a+ro2ec-ar )u +re)encia en o.icina)
e)tatale) +ara entrar en negocio) +ri2ado)4 con e'+re)a) o .uera de la) e'+re)a)4
con otro) e)tudio) o en )u) +ro+io) e)tudio)0
Lo que quere'o) a+untar e) que )e dan cierta) di).uncionalidade) que -acen
al -onor o4 +or lo 'eno)4 a la <tica 5 al decoro de cierta) .uncione)0 Pero el otro
a)+ecto que ta'*i<n de)taca'o) e) que )e -a +lanteado 'uc-a) 2ece) al E)tado
co'o .uente de recur)o) la*orale) +ara lo) +ro.e)ionale)0 9 no e)t8 *ien que e)to
ocurra4 +orque la'enta*le'ente )e -ace )in tener en cuenta )i e)to) +ro.e)ionale) )e
nece)itan o )i re)ultan e;cedentario)0 Ai )on ca+ace) o no e)t8n +re+arado) +ara el
tra*a?o en 8rea) e)+ec&.ica) de la ad'ini)traci3n +E*lica0 Porque4 de)graciada'ente4
+oca) 2ece) )e -acen +rue*a) 5 concur)o) +ara el acce)o a cargo) de
re)+on)a*ilidad en 8rea) que )on de 'uc-a re)+on)a*ilidad )ocial 5 +ro.e)ional0
9a )e trate de la) 8rea) de la) o*ra) +E*lica) que contrata el E)tado0 7 en
+lanea'iento 5 ge)ti3n ur*ana4 que nor'al'ente tienen lo) 'unici+io)0 7 la)
direccione) de +lani.icaci3n regional 5 territorial4 que contienen lo) go*ierno)
+ro2inciale)0 7 la) direccione) de +ro5ecto) que )uelen incor+orar lo) 'ini)terio)0
7 la) re+articione) que tienen a )u cargo con)truir e)cuela)4 -o)+itale) o )ede)
*urocr8tica)0 Ain cuidar el adecuado +er.il del +ro.e)ional0 7 )o)teniendo +e)ado) 5
nu'ero)o) +lantele) +ara -acer 'u5 +oca) o*ra)4 que de e)ta 'anera encarecen
enor'e'ente el ru*ro de la ge)ti3n +ro.e)ional0
El otro a)+ecto re.iere a la ca+acitaci3n 5 de)arrollo +ro.e)ional del
'atriculado que de2iene a )er e'+leado +E*lico0 ,e qu< 'anera de)arrolla e)te
egre)ado4 en general de uni2er)idade) gratuita) que 'uc-o co)t3 'antener4 )u
+ro.e)i3n0 En +ue)to) que no re.ieren a )u ca+acidad4 a )u +re+araci3n4 a )u)
intere)e) o 2ocacione)0 9 que )in e'*argo )o)tendr8n +or aFo)4 +or decenio)4 un
cargo +E*lico0 Gue )egura'ente i'+edir8 que e)e +ro.e)ional tenga un de)e'+eFo
'8) Etil en donde4 real'ente4 re)ulte nece)ario0
7*2ia'ente e)te an8li)i) )e -ace )in con)iderar el gra2e +ro*le'a )ocial del
'ercado de tra*a?o0 Gue no tiene nada que 2er con lo) +ro.e)ionale) que egre)an
todo) lo) aFo) de la) uni2er)idade)0 En todo ca)o4 e)to tiene que 2er con e)tar
-aciendo o +re+arando +ro.e)ionale) que no e)t8n con2ocado) +or una nece)idad
)ocial0
(legar* el momento en que debamos plantearnos desde las universidades si,
realmente, estamos manteniendo y 8inanciando las carreras y las pro8esiones,
que la istoria nos reclama.
2B. (os gabinetes de diseDo
Ai encontr8ra'o) gru+o) de arquitecto) *ien +re+arado) 5 di)+ue)to) a
+ro5ectar +ara el E)tado4 en e)tudio) o ga*inete) reducido)4 que tra*a?en con alta
e.iciencia 5 )u+er-e)+eciali:aci3n0 Gue )aquen con *uen criterio de)de una e)cuela
45"
45"
Rondina
a un -o)+ital4 con a?u)te a lo) recur)o)4 con conoci'iento de la +o*laci3n e)colar o
de la regi3n de )alud que de*en atender0 >on 2erdadero criterio de )er2icio +E*lico4
e)tar&a'o) ante otra realidad que )egura'ente todo) de.ender&a'o)0 Al E)tado
e.iciente4 con +ro.e)ionale) que )e +onen de 2erdad la ca'i)eta de )u e'+leador4 5
con un e'+leador que +aga *ien a )u) e'+leado) e.iciente)0
#ero tendramos que fundar otro ,stado, otro pas, otra cultura, para que
volquemos tantos recursos y capacidades intelectuales en favor de una
Administracin #6blica que quiere hacer bien las cosas, con menores costos, con
m$s alta eficiencia, en el plazo m$s a.ustado, y con los controles m$s eficaces.
5iramos con perple.idad y con cierto temor a estos tiempos de cambio en
la filosofa del gobierno nacional. !ue no tiene un desenvolvimiento siempre
adecuado. !ue no atiende las urgencias de profundizar ciertas reformas. !ue
pone mucho %nfasis en ciertos aspectos pero que no nos muestra todos los
resultados esperados. #orque si mucho se ahorra y mucho se recauda de
empresas que antes costaban millones al ,stado al p6blico por malas
administraciones, por corrupciones inveteradas, por ineptitudes flagrantes,
tendramos que ver mayores frutos de tanto cambio y de tanta me.ora.
#ero de todos modos es dable esperar que, por lo menos, en lo que hace al
funcionamiento de oficinas de planificacin, de proyectacin, se logre lo que es
tan difcil de lograr en las reparticiones de e.ecucin de tales proyectos.
110 La) direccione) de o*ra
En lo que ace a la direccin de las obras pAblicas, oy
estamos advirtiendo que el e5e de la cuestin se despla4a acia los
organismos de contralor. " los entes reguladores, que es en donde
reposa la plenitud del e5ercicio del control. 'anto de las obras que
desarrollan las empresas constructoras para servir de manera
directa o indirecta algAn servicio. Como cuando le toca al Estado
controlar cmo se presta un servicio por parte de la empresa
concesionaria.
Cuando los servicios pAblicos 8ueron despla4ados de la es8era
estatal a la privada mediante contratos de concesionamiento de las
obras pAblicas. Como las rutas, que si bien se entregaron ya ecas,
tienen tiempos de adecuacin, tiempos de ampliacin, de me5orado
y e:tensin. $ue esperemos se cumplan. /ientras las empresas,
como era previsible, acen enormes negocios con el cobro de un
pea5e, a veces signi8icativo, sobre rutas que ya estaban en servicio y
que son de5adas igual que antes. Con la sola novedad de la casilla
451
Arquitectura Legal
del tributo.
Lo) directore) de o*ra que re+re)entan al E)tado4 -an +a)ado de )er
in)+ectore) de o*ra) e?ecutada) +or otro) +ara el 'i)'o E)tado4 a in)+eccionar la)
o*ra) que -ace el conce)ionario +ara +re)tar el )er2icio que .ue conce)ionado0
Por a-ora 2e'o) con +reocu+aci3n que lo) .uncionario) encargado) de lo)
controle)4 que la) o.icina) 'ontada) co'o ente) reguladore) de la) e'+re)a) de
)er2icio +ri2ati:ada)4 e)t8n en .lagrante d<.icit con el 'i)'o E)tado0 9 e)t8n en
deuda con lo) u)uario) o cliente) de lo) )er2icio)0 94 en la 'edida en que e)to)
ente) reguladore) no .uncionen adecuada'ente4 -a*r8n .raca)ado lo) +lane) de
re.or'a 5 ac-ica'iento del E)tado0
#ientra) tanto en lo) 3rdene) locale) toda2&a )e 'antienen cierta)
'odalidade) de tra*a?o )egEn lo) 2ie?o) 'olde) de la o*ra +E*lica0 En e)+ecial en
la) 'unici+alidade) 5 co'una)4 en donde no e;i)te la +o)i*ilidad de +ri2ati:ar o
conce)ionar todo) lo) )er2icio)0 Ni todo) lo) tra*a?o) de 'anteni'iento0 ,e?ando
que lo) organi)'o) de control4 a cargo de +ro.e)ionale)4 continEen +re)tando lo)
)er2icio)0 >on toda) la) li'itacione) 5 con toda) la) duda) que )ie'+re -an )a*ido
+ro2ocar0
9 no )ie'+re )e de*e a la i'+ericia o negligencia de lo) .uncionario)
+ro.e)ionale)0 A 2ece) e;i)ten directi2a) de ?erarqu&a) 'a5ore) que cu*ren cierto)
'ane?o)0 7tra) 2ece) +orque no e) .8cil +ara el e'+leado +E*lico en.rentar a .uerte)
e'+re)a)0 Gue 'ane?an grande) intere)e) 5 grande) in.luencia)0
23. (a propiedad intelectual del proyecto salido de organismos
pAblicos
Nue)tra +o)ici3n -a )ido )ie'+re 'u5 de.inida en cuanto a/
1N= el tra*a?o intelectual 5 +ro.e)ional )ie'+re e) +er)onal 5 tan in-erente a la
+er)ona4 que aEn cuando .uere -ec-o +or un equi+o4 lo) autore) de*en .igurar 5
re)+onder de )u tra*a?o de 'anera no'inal4 indi2idual4 )e+arada o con?unta'ente4
+ero .igurando co'o +er)ona) di)tinta)J
2N= en el tra*a?o reali:ado de)de la o.icina e)tatal4 )e 'antiene el +rinci+io4 aEn
cuando +ueda ada+tar)e la circun)tancia +ara di)cernir/
-a= la autor&a +ro+ia4 e;clu5ente de la idea o di)eFo0
-*= la +ro+iedad econ3'ica o t<cnica del +ro5ecto0 Gue )& +uede tran).erir)e a otra
452
452
Rondina
+er)ona0 PE*lica o +ri2ada0 En e)te ca)o4 )i el E)tado 'e +aga un )ueldo +ara que
5o +ro5ecte4 lo que 5o creo4 5 que e) original4 di)tinto4 lle2a el )ello de 'i
+ro+iedad intelectual0 Pero la +ro+iedad econ3'ica4 la +o)i*ilidad de a+ro2ec-ar o
e;+lotar la idea4 -a )ido tran).erida al +atr3n0 En e)te ca)o4 a 'i e'+leador/ el
E)tado0
Porque la 'i)'a relaci3n tendr&a cuando 5o reali:o un tra*a?o de creaci3n en una
e'+re)a +ri2ada0 La idea4 el regi)tro de la +ro+iedad intelectual de 'i di)eFo o
in2ento4 e) del autor0 La utilidad que de )u e;+lotaci3n )e deri2e4 e) del e'+re)ario
+ara el cual tra*a?o0
E)ta di.erente di'en)i3n del tra*a?o de creaci3n4 del tra*a?o intelectual4 )e
da en todo) lo) 3rdene) de la creaci3n arquitect3nica0
,s la vie.a cuestin en torno de aclarar qu% es lo que paga el comitente privado
cuando proyecto para %l. 0eguramente no me est$ pagando la idea, la creacin,
la originalidad. 5e paga el derecho que legtimamente adquiri de representar
en la obra de su propiedad el edificio, su fachada, sus soluciones est%ticas y
arquitectnicas los resultados, los partidos, los mil detalles de la composicin
est$tica y arquitectnica que yo volqu% en la obra. #ero no adquiere la autora de
la obra. !ue contin6a siendo de su autor. #rotegida hasta ahora, de manera
gen%rica y global por la misma ley argentina ::AC9. #ero tambi%n, respaldando a
esa vie.a ley, la misma "onstitucin 3acional. !ue, ahora actualizada en :??B,
tambi%n reactualiz y fortaleci estos &derechos intelectuales+. Lo) 2ere'o) con
'a5or +reci)i3n en e)te 'i)'o ca+&tulo4 nE'ero) 22 5 230
27. (as pericias 5udiciales
,e*e )u+oner)e que en nue)tra) 'ateria)4 tanto la) re.erida) a la arquitectura
5 a la) con)truccione)4 co'o re)+ecto de la) +ro*le'8tica) ur*ana)0 A la relaci3n
o*ra-ciudad0 A la +ro*le'8tica de la con)trucci3n0 Gue ante e)e uni2er)o que )e
de)en2uel2e de)de el +ro5ecto a la e?ecuci3n de la) o*ra)4 lo) ?uece) no tienen
conoci'iento) cient&.ico)0 9 'uc-a) 2ece) +ueden tener -a)ta idea) 'u5
equi2ocada) )o*re cierto) a)+ecto) de la acti2idad0 Por ello lo) >3digo) Proce)ale)
-a*lan de la) B+ericia)C co'o de +rue*a) nece)aria) +ara re)ol2er litigio) en
deter'inada) 'ateria)0 Nue)tro +ro+io >3digo >i2il no) -a*la +reci)a'ente de la
inter2enci3n de lo) +erito) en el art&culo 1634 cuando dice/
"uando convinieron en que la obra haba de hacerse a satisfaccin del
propietario o de otra persona, se entiende reservada la aprobacin a .uicio de
peritos.
Como vemos no se con8a el Cdigo en que el propietario
tenga un criterio acertado sobre Kcmo debe ser la obraM. Por eso
453
Arquitectura Legal
abla de la solucin del caso con la presencia del perito.
En el +rocedi'iento ?udicial )e +re2< ta'*i<n la a)i)tencia al ?ue: de una
+er)ona entendida en la 'ateria0 >o'o dec&an lo) antiguo) el +erito o peritus e)
quien tiene andado un largo ca'ino0 -tus e) ca'ino o )endero0 Por e)o la ex
periencia e) la .acultad de conocer +or el conoci'iento de una 2ida4 de un o.icio4
de un tra*a?o o una ciencia que )e culti2a de)de -ace 'uc-o0
-Guien tiene ciencia4 )a*idur&a4 conoci'iento) +r8ctico) o cient&.ico) en una ciencia
o 'ateria0 Guien e) reconocido 5 re)+etado co'o +o)eedor de tale) conoci'iento)4
e) +erito en la ciencia o conoci'iento0 9 +uede )er lle2ado al ?uicio +ara que ilu)tre4
in.or'e 5 co'+le'ente lo) e)ca)o) conoci'iento) que lo) ?uece) natural'ente
tienen )o*re ciencia) o di)ci+lina) +articulare)0
Lo) >3digo) de Procedi'iento +re2<n la inter2enci3n del +erito cuando
+el .uez no est$ en condiciones de constatar personalmente o de apreciar
una situacin o realidad, para cuya lectura se exigen conocimientos especiales+<
+si la cuestin controvertida exige experiencia y conocimientos t%cnicos
que slo puede tener un experto, la prueba pericial se torna de rigor explicaba
una sentencia .udicial. 3o puede el perito ser sustituido por el .uez que, a la
postre, en las motivaciones de su pronunciamiento, terminara realizando una
pericia sin tener conocimientos en la materia+.
(as normas procesales Clos Cdigos de ProcedimientoC son
provinciales y en cada lugar tienen algunas caractersticas
particulares. Pero en general coinciden en destacar, por e5emplo9
-Lo) +erito) )e )ortean de la li)ta de +ro.e)ionale) e;+erto) en cada 'ateria4
ciencia
o +ro.e)i3n/
-Ai no e;i)te una li)ta o.icial4 )e -ar8 una li)ta e)+ecial entre la) +er)ona)
que
tengan t&tulo en la ciencia4 arte u o.icio4 )i la +ro.e)i3n o el o.icio
e)tu2iere
regla'entadaJ
-Ai no e) una +ro.e)i3n u o.icio regla'entado4 el ?ue: +odr8 .or'ar una li)ta
con
+er)ona) entendida) o +r8ctica) en la 'ateria de que )e trate0
Como vemos es una pr*ctica e:tendida Wen especial en temas
de construccionesO, que e:ista lo que se llama Klista de peritosM o
Klista de pro8esionalesM. Claro que, en los o8icios de construcciones
454
454
Rondina
o arquitectura, los pro8esionales son varios y de di8erente
8ormacin. Cosa que no siempre se aclara en los tribunales. 0 de
all que pueda ocurrir que para aconse5ar sobre ciertas materias
muy espec8icas de proyecto, originalidad de diseDo, capacidad
portante de estructuras u otros problemas comple5os, resulte
sorteado un 5oven recin egresado con el ttulo de tcnico de una
escuela industrial. $ue, para los 5ueces, pueden ser peritos en
materia de construcciones. 0a que tendran, para el caso, ttulo
KabilitanteM en la pro8esin u o8icio.
#ara superar esta verdadera denegacin de .usticia, que significa que mis
problemas .udiciales tengan resolucin por la opinin de un inexperto, se
intenta crear la carrera universitaria de peritos especializados. !ue deben
acceder a ese ttulo y por ende, a esos cargos, a trav%s de cursos de posgrado de
especializacin en determinadas materias.
2;. (as pericias y dict*menes e:tra5udiciales.
Lo) dict8'ene) 5 +ericia) que )e -agan de 'anera +articular4 +ara dilucidar
alguna) duda) entre +er)ona) que )e )o'eten a la o+ini3n de un entendido4 )on
)ie'+re de car8cter +ote)tati2o o 2oluntario0 E) decir4 que .rente a una duda4 un
con.licto o un litigio4 +ueden lo) in2olucrado) en el +ro*le'a )o'eter la cue)ti3n a
la o+ini3n del +erito0
E) una eta+a +re2ia a la) otra) .or'a) de )oluci3n de con.licto) de 'anera
e;tra?udicial0 >uando 2oluntaria'ente la) +arte) de)ean e2itar un con.licto0 >uando
e;i)ten duda) ra:ona*le)4 5 lo que 'eno) intere)a e) el +lanteo de una cue)ti3n
?udicial0 Por la relaci3n de 2ecino) que )uele e;i)tir entre lindero) que di)cuten +or
una 'edianera0 Por la relaci3n contractual que liga al +ro+ietario con )u)
con)tructore) o +ro.e)ionale)0 Aie'+re que )ea +re.eri*le una )oluci3n '8) que una
2engan:a o un ca)tigo +ara la otra +arte4 )e i'+one e)ta u otra .or'a ci2ili:ada4
racional4 equili*rada4 .or'ulada +or +er)ona) entendida) 5 no +or ?uece) que nada
entienden de e)ta) 'ateria)0 >uando -a5 duda) 5 lo que real'ente quieren la) +arte)
e) ilu)trar)e4 B)acar)e la) duda)C no e;i)te el ca'ino ?udicial0 E;i)te el ca'ino del
de*ido a)e)ora'iento de entendido)0 Perito) en cada 'ateria0 >onocedore) de la)
cue)tione) t<cnica)4 con)tructi2a) 5 del derec-o a+lica*le0 %a'*i<n )i la cue)ti3n
contu2iera una relaci3n de +ro+iedad o do'inial0 7 cuando )e trata de la
inter+retaci3n de un contrato4 con )u) o*ligacione) 5 re)+on)a*ilidade)0 Nada
i'+ul)a -acia el ?uicio tri*unalicio0 Aino un de)eo de -acer daFo 54 'uc-a) 2ece)4
la ignorancia +er)onal o el 'al con)e?o de lo) +ro.e)ionale) inter2iniente)0
De all que se proponga el funcionamiento de los denominados tribunales
arbitrales, o pericias profesionales. 2 tambi%n lo que ha dado en llamarse la
mediacin. !ue viene a representar el .uez particular, el arbitrador de un
conflicto. !ue resolver$ los problemas entre las partes con ciencia y con su
455
Arquitectura Legal
conciencia. "on t%cnica pero tambi%n con equidad. 0eg6n su leal saber y
entender. #ara evitar que los conflictos lleguen siempre a los tribunales de
.usticia estatal. "on todo lo que ello significa en desgaste de tiempo, de dinero y
de tranquilidad para las personas involucradas.
2<. (os organismos pro8esionales como 5usticia alternativa
/ucas veces incorporamos a los contratos que redactamos
una cl*usula que reempla4a la rutinaria e in8undada e:presin que
dice9 Klas partes se someten para . . . a los tribunales de aqu o
all* . . renunciando al 8uero que. . .M. Cosas de escribanos, decimos,
que mucas veces, sin los debidos mane5os de materias y
situaciones, copian y copian vie5os modelos de contratos. $ue los
abogados no siempre saben o pueden modi8icar.
Al ca'*io lo -ace'o) +re2iendo ?u)ta'ente la )oluci3n de cualquier
con.licto 'ediante el ar*itra?e4 la 'ediaci3n4 la +ericia o el dicta'en de entendido)0
Mu)cando lo que lla'a'o) Bla ?u)ticia alternati2aC o ?u)ticia +ri2ada0 Re2e)tida +or
toda) la) garant&a) que dan la) gente) que )a*en0 Gue no )on lo) ?uece)0 Por lo
'eno) en e)ta) 'ateria) de arquitectura4 di)eFo 5 con)truccione)0
#or ello pensamos que los organismos profesionales pueden y deben cumplir con
una importante funcin en esta materia de reemplazar los largos, costosos,
penosos e inciertos procesos .udiciales, por soluciones de arbitra.e, composicin y
mediacin en los litigios. ,n especial cuando son profesionales asociados a una
entidad, o matriculados en un colegio, los que se enfrentan al problema.
2=. Huncin de Colegios y Hacultades en la composicin de litigios
#8) all8 de un e)+&ritu cor+orati2o4 que no )ie'+re )e +uede ?u)ti.icar4 e)
+rudente recla'ar a lo) >olegio) Pro.e)ionale) que inter2engan con car8cter de
8r*itro) o co'+onedore) de lo) +ro*le'a) de )u) 'atriculado)0 7 que )e organicen
co'i)ione) de ?u:ga'iento acad<'ico 5 +ro.e)ional con la) .acultade) de
arquitectura e ingenier&a0 Porque en e)ta) 'ateria) que .8cil'ente deri2an en
con.licto) de intere)e)4 )e requieren urgente) )olucione) con criterio) que )e
'ane?an con )ol2encia4 con +reci)i3n 5 la )u.iciente 5 de*ida equidad0
Entre otra) ra:one)4 +or la) )iguiente)/
1N= e) e2idente que el >3digo >i2il 5 toda la legi)laci3n de.ine H )u+one- a
la) relacione) en la con)trucci3n co'o la 2inculaci3n de un arquitecto o con)tructor
456
456
Rondina
que )a*e de la 'ateria contratada4 que tiene +oder 5 que gana 'uc-o con cada o*ra4
.rente al co'itente que +uede .8cil'ente )er 2&cti'a del +oder 5 del conoci'iento
del otro contratante0
2N= lo) +ro*le'a) de o*ra) )on co'+le?o)0 No )ie'+re )e 2en de)de a.uera
con la o*?eti2idad nece)aria0 Gue )on 'uc-o) lo) ele'ento) a 'o2er 5 coordinar4
'uc-a) la) +er)ona) di.erente) que 2ienen a la o*ra4 'uc-o) lo) 'e)e) que )e
de*en 'antener la) co)a) andando *ien 5 coordinada'ente0 ,e+endiendo de
'ateriale) que otra) +ro2een4 de ga)to) que otro) .i?an4 de cli'a) que +ueden
a.ectarno)0
3N= de toda e)ta relaci3n e inti'idad de co)a)4 lo) ?uece) co'une) tienen
2i)ione) +o*re)4 'uc-a) 2ece) )u*?eti2a)/ )i le) .ue 'al con algEn arquitecto4 o con
alguna o*ra4 )egura'ente 'irar8n con de)con.ian:a la +o)ici3n del con)tructor0
En E)+aFa +or e?e'+lo4 2e'o) que uno de lo) e)tatuto) de lo) ingeniero)
+re2< entre )u) .ine) 5 co'+etencia)/
a= .acilitar a lo) tri*unale) con.or'e a la) le5e)4 la relaci3n de lo) colegiado)
que +udieran )er requerido) +ara inter2enir co'o +erito) en lo) a)unto) ?udiciale) o
de)ignarlo) directa'enteJ
*= +rocurar la ar'on&a 5 cola*oraci3n entre lo) colegiado) i'+idiendo la
co'+etencia de)leal entre ello)J
c= inter2enir +or 2&a de conciliaci3n o ar*itra?e en la) cue)tione) que4 +or
'oti2o) +ro.e)ionale)4 )e )u)cite entre lo) colegiado)J
d= re)ol2er +or laudo a in)tancia de la) +arte) intere)ada)4 la) di)cre+ancia)
que +uedan )urgir )o*re cu'+li'iento de la) o*ligacione) di'anante) de lo)
tra*a?o) reali:ado) +or lo) colegiado) en el e?ercicio de )u +ro.e)i3n0
@e'o) que no )ola'ente en nue)tro +a&) )e +rocura e)ta 2i)i3n de la
acti2idad de lo) colegio) +ro.e)ionale)0
Y respecto de la intervencin de la (niversidad, a trav%s de sus facultades
de arquitectura o de ingeniera en construcciones, se podran hacer las mismas
propuestas y ofrecer los mismos servicios. Dustamente en los 6ltimos tiempos se
est$ difundiendo en las universidades estatales, que tradicionalmente vieron con
cierto rechazo el traba.ar directamente por encomiendas a.enas a sus claustros,
que se organizan los llamados &0.A.8.+ o servicios para terceros. ,stos
prefiguran una muy buena disposicin para que, las facultades, directamente o a
trav%s de sus organismos m$s especializados, contraten servicios, asesoramientos,
pericias, informes y practiquen laudos, arbitra.es o dict$menes, con miras a
ofrecer un calificado servicio, a cambio de pagos que ingresen para me.orar las
economas de los claustros.
457
Arquitectura Legal
2>. (as "sociaciones Pro8esionales
Dentro de cualquier pro8esin pueden surgir di8erentes tipos
de organi4aciones que pretenden agrupar a los o8iciantes de la
misma ocupacin, que de8iendan sus intereses y asta para actuar
gremial o polticamente. Por 8uera y por encima de tales
instituciones se mantiene la necesidad de contar, para pro8esiones
de actividad reglada, con los Colegios Pro8esionales. $ue tienen
reconocimiento por leyes de car*cter provincial cuando su *mbito
de traba5o es la 5urisdiccin de una provincia.
#8) all8 de la e)ti'aci3n de que e)ta .or'a a+arente'ente di)+er)a de ti+o
.ederali)ta no condice con la glo*alidad 5 uni2er)alidad de la) relacione)4 -o5 e)
+reci)o 2er que la) +ro.e)ione) tienen )u) colegio) de 8'*ito +ro2incial0 9 que tale)
colegio)4 )e regulan +or le5e) ta'*i<n +ro2inciale) a la) que regla'entan decreto)
del +oder e?ecuti2o de cada lugar0
@iendo la le5 con)tituti2a de la Pro2incia de >3rdo*a4 +ara dar uno de
tanto) e?e'+lo)4 encontra'o)/
2NO se de8ine a la pro8esin y al e5ercicio de la actividad9 la palabra
KarquitectoM est* reservada e:clusivamente para las personas 8sicas,
di+lo'ada) en uni2er)idade) o.iciale) o +ri2ada) reconocida) +or el E)tado4 o
e;tran?era) que -u*ieran re2alidado )u t&tuloJ
2N= )e con)iderar8 e?ercicio +ro.e)ional a toda acti2idad t<cnica o
cient&.ica 5 )u con)iguiente re)+on)a*ilidad4 sea reali4ada en 8orma
pAblica o privada, libremente o en relacin de dependencia y que
requieran la capacitacin que otorgue el ttulo, proporcionado por
universidad, y que sea propia de los diplomados en la carrera de
arquitectura dentro del marco de sus incumbencias.
7NO cuando abla de las 8unciones del Colegio, entre otras actividades dispone
que9
-Re)ol2er84 a requeri'iento de lo) intere)ado)4 5 en el car8cter de 8r*itro4
la)
cue)tione) que )e )u)citen entre lo) arquitecto) 5 )u) co'itente)J
-E) o*ligatorio +ara lo) arquitecto) el )o'eter al ar*itra?e de a'iga*le
co'+onedor
45
45
Rondina
del >olegio la) di.erencia) que )e +rodu:can entre )&4 relati2a) al e?ercicio
de la
+ro.e)i3nJ
CEn tal sentido dispone el decreto reglamentario9
"uando se pretenda someter un conflicto a arbitra.e del "olegio es
suficiente que una sola de las partes lo solicite. 'as otras partes ser$n citadas al
efecto por el mismo "olegio.
2?. Entidades de Dereco PAblico y de Dereco Privado
>uando )e -a*la de lo) >olegio) 5 >on)e?o) Pro.e)ionale)4 en general )e
a+unta a de.inirlo) co'o/
Centidades de dereco pAblico. AegEn la legi)laci3n e)+aFola/ El >olegio
Pro.e)ional e) una cor+oraci3n de derec-o +E*lico4 con +er)onalidad ?ur&dica +ro+ia
5 de +lena ca+acidad +ara el cu'+li'iento de )u) .ine) 5 el e?ercicio de )u)
.uncione)J
Centidades de dereco pAblico, pero no estatal9 La Le5 NN 71!2 de la
Pro2incia de >3rdo*a deter'ina/ El >olegio de Arquitecto) de la Pro2incia de
>3rdo*a que )e crea +or la +re)ente le54 de)arrollar8 )u) acti2idade) con el car8cter4
derec-o) 5 o*ligacione) de la) +er)ona) ?ur&dica) de derec-o +E*lico no e)tatalJ
Centidades de dereco privado con 8unciones pAblicas. A)& lo di)+one la
Le5 1"653 de la Pro2incia de Aanta 6e/ El >olegio de Arquitecto) de la Pro2incia
de Aanta 6e .uncionar8 con el car8cter de +er)ona ?ur&dica de derec-o +ri2ado en el
e?ercicio de .uncione) +E*lica) delegada) 5 regir8 )u acti2idad con )u?eci3n a la)
di)+o)icione) de la +re)ente le54 )u regla'entaci3n 5 la) que )e deter'inen en el
E)tatuto del >olegio4 en lo) Regla'ento) Interno) 5 en el >3digo de Etica
Pro.e)ional0
>o'o 2e'o) e;i)te todo el 'enE en la con)ideraci3n de la naturale:a 5
.acultade) de lo) >olegio) Pro.e)ionale)0
,n realidad poseen, al parecer, naturaleza .urdica p6blica, en la medida en
que, tanto los colegios como sus matrculas y otras intervenciones, son
necesarias y obligatorias para e.ercer una profesin.
-%ienen un r<gi'en de organi:aci3n 5 go*ierno de car8cter cor+orati2o o colegiado4
no de+endiente de inter2enci3n e)tatal4 5 )u) re)olucione) )on ta'*i<n de ti+o
+E*lico o*ligatorio0
45!
Arquitectura Legal
-#uc-a) 2ece) -e'o) cali.icado a e)ta) organi:acione) co'o +ara-
e)tatale)0
- De dereco pAblico estatal y de rgimen privado para la administracin y
gobierno.
- Con 8unciones pAblicas estatales, delegadas por estas mismas leyes.
- Con rgimen mi:to en sus 8acultades y decisiones. Hi5an aranceles pero
sobre un rgimen estatal.
- 'oman decisiones pero las mismas est*n su5etas a revisin por parte del
Estado, tanto en el seno del Poder E5ecutivo como en la 5usticia.
- Por eso sostenemos que les cabe una cali8icacin intermedia, mi:ta o, como
decamos, paraCestatal.
2@. "tribuciones disciplinarias
En todos los regmenes colegiados se atribuyen al Colegio
Pro8esional o Conse5o de Pro8esionales de las distintas ramas, las
atribuciones disciplinarias. En el caso de los arquitectos se advierte
que, se consideran transgresiones espec8icas, a las siguientes9
firma de favor, +artici+ar -onorario) con tercero)4 e?ercer la +ro.e)i3n
e)tando )u)+endido (recorde'o) la .igura de la in-a*ilitaci3n 5 que*ranta'iento de
la condena/ >a+&tulo @III -nE'ero) 1 5 23=J
transgredir4 en general4 la) di)+o)icione) del E)tatuto 5 la le5/ en e)+ecial
+ro+iciar o con)entir acto) inco'+ati*le) con el e?ercicio +ro.e)ional4 .al)ear
docu'entaci3n4 a*u)ar de la con.ian:a del co'itenteJ
-)er8n ta'*i<n atri*ucione) de lo) 3rgano) o tri*unale) di)ci+linario)/
a= ?u:gar lo) ca)o) de .alta) o in.raccione) co'etida) +or el arquitecto en el
e?ercicio de )u +ro.e)i3n4
*= lo) ca)o) de inconducta que a.ecten el decoro +ro.e)ional4
c= lo) que 2iolen +rinci+io) de <tica +ro.e)ional4
46"
46"
Rondina
d= ca)o) de indignidad4 inconducta o 2iolaci3n de di)+o)icione) del 'i)'o
>olegio0
En E)+aFa a lo que no)otro) lla'a'o) B%ri*unal de EticaC lo deno'inan
>o'it< de ,eontolog&a 5 de.inen ta'*i<n )u car8cter/
-El >o'it< de ,eontolog&a e) el 3rgano encargado de acordar la acci3n
di)ci+linaria dentro de la 2&a cor+orati2a entre lo) colegiado) que incu'+lan lo)
de*ere) +ro.e)ionale) o cor+orati2o)0
All8 co'o entre no)otro) la) )ancione) que +ueden a+licar e)to) 3rgano) de
<tica4 deontolog&a o di)ci+lina4 )on/
a; advertencia, reproche o amonestacin, que puede ser privada o p6blica, seg6n
la gravedad de la falta y de la pena aplicada<
b; multa/ que se graduar$ tambi%n conforme a la entidad de la infraccin<
c; suspensin de la matrcula<
d; cancelacin de la matrcula.
En general a lo) .allo) o )entencia) de lo) %ri*unale) de Etica )e lo) +uede
a+elar/
a= ante la A)a'*lea de la entidad0
*= ante la ?u)ticia ordinaria0
3B. )obierno de la Etica Pro8esional
A la) inconducta) 5 tran)gre)ione) que anali:a'o) arri*a )e le de*en )u'ar4
la) .alta) de <tica +ro.e)ional +ro+ia'ente tale)4 la) que tienen relaci3n/
a= con lo) co'itente)0
*= con lo) colega)0
c= con la 'i)'a +ro.e)i3n0
,n general se estima que el gobierno de los casos de infraccin, duda o
sospecha de una violacin a la %tica de los profesionales, debe ser analizada,
.uzgada y, eventualmente sancionada por los mismos profesionales.
,l problema deriva de la estimacin que se haga de lo que es falta de %tica
461
Arquitectura Legal
profesional.
En segundo lugar qu se puede llegar a entender por
Kcompetencia e:clusiva y e:cluyenteM de la 8acultad de 5u4gar.
"lgunos regmenes legales an avan4ado demasiado en estas
atribuciones que deben interpretarse como9
1N= inicial'ente todo) tene'o) el derec-o de que4 a nue)tra conducta
+ro.e)ional4 la ?u:guen nue)tro) +are)0
2N= +ero e)to de*e conciliar)e con la garant&a de la ?u)ticia ordinaria a la que
+ode'o) )ie'+re recurrir0 Al derec-o que tene'o) de no )er )acado de nue)tro)
?uece) naturale)0 A la garant&a del +leno derec-o de la leg&ti'a de.en)a en ?uicio0
Por ello )e de*e entender que la .acultad del >olegio +ara ?u:gar a lo)
'atriculado) de*e )u*ordinar)e a/
la preservacin y respeto a los derechos y garantas constitucionales<
Cque todo pro8esional debe ser escucado antes de ser 5u4gado;
se debe garantizar el debido proceso/ citacin fehaciente en domicilio
reconocido<
Cse debe conciliar el debido proceso, el dereco a la de8ensa, el nombramiento
de representante y de8ensor, con un sistema de inmediate4 con los 5ueces y de
brevedad en el procedimiento;
-la) audiencia) )er8n +ri2ada)4 )al2o que el a.ectado la) )olicite +E*lica)0 La)
deci)ione) del tri*unal de*en )er racional'ente .undada)J
Cen todo tipo de acusacin el tribunal debe agotar la instancia conciliatoria, la
mediacin, la amigable composicin y el arbitra5e. "ntes de constituirse como
5ueces, los miembros del tribunal deben intentar ser mediadores y *rbitros.
32. (a competencia desleal
Ae entiende +or co'+etencia de)leal a toda conducta que/
a= -aga u)o de .acultade)4 derec-o) o atri*uto) que no le corre)+onden/ con.igura
e)ta .or'a de co'+etir de)leal'ente al que co'ete Bintru)i)'o +ro.e)ionalC/ el
que e?erce una +ro.e)i3n )in t&tulo +ara -acerlo0
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*= un ca)o +enal de e)te ti+o de Bu)ur+aci3n de t&tulo)C lo +re2< el 'i)'o >3digo
Penal/ dice el art&culo 247 que )er8 re+ri'ido -con 'ulta- el que +E*lica'ente
lle2are in)ignia) o di)tinti2o) de un cargo que no e?erciere4 o )e a*rogare grado)
acad<'ico)4 t&tulo) +ro.e)ionale) u -onore) que no le corre)+ondieren0
c= otro) ca)o) de co'+etencia de)leal )on la) conducta) de lo) que tratan de ca+tar
cliente) utili:ando +rocedi'iento) incorrecto)/
1N= o.reciendo co*rar -onorario) '8) *a?o) que lo) '&ni'o) re)+aldado) +or
lo)
arancele)J
2N= o.reciendo +ro)eguir o*ra) co'en:ada) +or otro)J
3N= o.reciendo 2enta?a) de)+ro+orcionada) a ca'*io de o*tener contrato)
que otro)
tienen0
E)to) 2alore) de la *uena +ra;i) +ro.e)ional e)t8n orientado) a garanti:ar la
'oralidad 5 la -one)tidad en la +re)taci3n de la) tarea) enco'endada)0 9a que no
)e +uede garanti:ar la e;celencia de la +re)taci3n4 +or lo 'eno) )e trata de
garanti:ar la <tica0 >o'o +ar8'etro o regla o ni2el del *uen co'+orta'iento0
>o'o +arte de la <tica +ro.e)ional re)+ecto de cliente) 5 colega) 5 re)+ecto
de la 'i)'a +ro.e)i3n0 7 co'o dicen lo) euro+eo)4 co'o integrante de la
deontolog&a +ro.e)ional0 ,e la e)cala de 2alore) que de*e orientar el tra*a?o de una
+ro.e)i3n0 ,e colega a colega0 ,e +ro.e)ional a cliente0 ,e indi2iduo a cuer+o
colegiado o gru+o de identidad la*oral0
>o'o integrante de todo) e)to) 2alore)4 )e entiende que e)t8 la lealtad
+ro.e)ional0 Gue no) con2oca a la co'+etencia0 Pero cuando dic-a co'+etencia e)
leal4 e) .ranca4 e) )incera0 >uando trata de o*tener tra*a?o )o*re la *a)e del talento 5
del e).uer:o0 ,e)e)ti'ando toda actitud que 2a5a en detri'ento de otra +er)ona0
33. El dereco de propiedad intelectual
>o'o dice el art&culo 17 de la >on)tituci3n Nacional/
- Btodo autor o in2entor e) +ro+ietario e;clu)i2o de )u o*ra4 in2ento o
de)cu*ri'iento +or el t<r'ino que le acuerde la le5C0
La Le5 11723 a la que lla'a'o) de B+ro+iedad intelectualC +rotege/
1N= a la) o*ra) que deno'ina/ a= literaria)4 *= cient&.ica) 5 c= art&)tica)J
463
Arquitectura Legal
2N= luego e;+lica que en tal cali.icaci3n co'+rende a lo) e)crito) de toda naturale:a
5 e;ten)i3n4 5 a la) o*ra) de/ di*u?o4 +intura 5 arquitecturaJ
3N= 'odelo) 5 o*ra) de arte 5 ciencia a+licada) al co'ercio o a la indu)triaJ
4N= lo) i'+re)o)4 +lano) 5 'a+a)J
5N= toda +roducci3n cient&.ica4 literaria4 art&)tica o did8ctica4 )ea cual .uere el
+rocedi'iento de )u +roducci3n0
Re)+ecto del t<r'ino o +la:o de +rotecci3n4 )e e)ta*lece/
&la propiedad intelectual corresponde a los autores durante toda su vida, y a sus
herederos o derechohabientes, durante cincuenta a1os m$s desde la fecha del
deceso del autor+.
#especto de la relacin del arquitecto o proyectista con su
obra, nos advierte la misma ley 22>379
Artculo G:/ el autor o sus derechohabientes pueden ena.enar o ceder total o
parcialmente su obra. ,sta venta confiere a su adquirente el derecho a su
aprovechamiento econmico, no pudiendo alterar su forma<
Artculo GC/ aunque el autor ena.enare su obra, conserva sobre ella el derecho de
exigir fidelidad<
Artculo G9/ la ena.enacin de una obra debe inscribirse tambi%n en el *egistro
3acional<
Artculo GB/ la ena.enacin de una obra, salvo pacto en contrario, no lleva
implcito el derecho de reproduccin, que permanece reservado al autor o sus
derechohabientes<
Artculo GG/ la ena.enacin de planos, croquis y traba.os seme.antes, no da
derechos al adquirente sino para la e.ecucin de la obra tenida en vista, no
pudiendo ena.enarlos, ni reproducirlos al servirse de ellos para otras obras
nuevas. ,stos derechos quedan reservados al autor, salvo un pacto en contrario.
>o'o 2e'o) la le5 e) e;+l&cita 5 clara en cuanto/
aO las obras para ser protegidas deben ser registradas9
dice el Art&culo 57/ que )e de*en de+o)itar en el Regi)tro Nacional de Pro+iedad
Intelectual4 tre) e?e'+lare) co'+leto) de la o*raJ
Cpara el caso de pinturas, arquitecturas, esculturas, etctera,
464
464
Rondina
consistir* el depsito en un croquis o 8otogra8a del original, con las
indicaciones suplementarias que permitan identi8icarlas;
bO el depsito de las obras9
_ garanti:a total'ente lo) derec-o) del autor )o*re la o*raJ
_ la .alta de in)cri+ci3n trae co'o con)ecuencia la )u)+en)i3n del derec-o de autor4
-a)ta el 'o'ento en que la in)cri+ci3n )e e.ectEa0 Al in)cri*ir)e )e recu+era el
derec-o )o*re la o*ra0
Lo que +uede )er di)cuti*le e) que )i4 durante el la+)o de .alta de in)cri+ci3n -u*o
co+ia4 o u)o inde*ido de una o*ra4 )i real'ente )e co'ete .raude intelectual0 7
co'o dice con '8) +reci)i3n4 )i -u*o +lagio/ la .igura que la 'i)'a le5 e)ta*lece0
En e.ecto4 la Le5 117234 en )u art&culo 72 dice que )er8 re+ri'ido con la)
+ena) +re2i)ta) en el >3digo Penal +ara lo) delito) de de.raudaci3n/ +ri)i3n de un
'e) a )ei) aFo)4 el que/
a; defraude los derechos de propiedad intelectual.
b; el que copie, mutile o de cualquier otra forma desconozca los derechos de un
autor sobre su obra.
#omo puede apreciarse las obras de arquitectura, en su versi0n
pro"ectual, en sus aspectos formales, arquitect0nicos " est8ticos, son
protegidas con la misma fuer.a " con id8ntico r8gimen que cualquier
otra obra cientfica, artstica o literaria 9olamente es preciso que se
realice el tr1mite de inscripci0n 3a que ninguna obra no inscripta est1
protegida por la le" 55C7>
(o que no quiere decir que se puedan copiar proyectos o traba5os
de cualquier ndole.
Porque todo traba5o, diseDo creacin, sea de quien 8uere, estar*
protegido por el rgimen de la propiedad intelectual. .iempre que
tengan originalidad y sean distintos en su concepcin, en su
e:presin y materiali4acin.
%odo) lo) que crean0 ,e)de la originalidad de la co)a di)tinta 5 di.erente0
%odo) e)t8n +rotegido) +or lo) derec-o) naturale) de )u +ro+iedad intelectual0
Porque tienen derec-o) autorale) aEn lo) que no in)cri*en )u) o*ra)0 No )er8n
+rotegido) +or el r<gi'en de la le5 117230 Pero no o*)tante )i +ueden +ro*ar )u
autor&a0 Au creaci3n0 La originalidad de )u tra*a?o4 +ueden recla'ar inde'ni:aci3n0
Pueden recla'ar que el +lagiario )e a*)tenga de reali:ar co+ia) u otro) u)o) de )u
creaci3n0
465
Arquitectura Legal
-o abr* sancin penal. -o abr* rgimen de tutela como quiere la ley.
Es una manera de sancionar a quien no inscribe. De premiar a quien se acoge a
los bene8icios de la ley.
,e toda) 'anera)4 +or enci'a de todo 5 rigiendo +rioritaria'ente4 e)t8 2igente lo
que dice la >on)tituci3n Nacional en )u art&culo 17/
-B%odo autor o in2entor e) +ro+ietario e;clu)i2o de )u o*ra4 in2ento o
de)cu*ri'iento4 +or el t<r'ino que le acuerda la le5C0
37. 'utela de los derecos del arquitecto autor
@aria) )on la) 2ertiente) de la +rotecci3n legal del tra*a?o del arquitecto/
-Lo) reg&'ene) +ro.e)ionale) en )u) art&culo) de <tica +ro.e)ional0
-En la) enu'eracione) de lo) derec-o) +ro.e)ionale)0
-En la e2aluaci3n de lo que )e lla'a Bco'+etencia de)lealC0
-En 2aria) de )u) e)cala) de regulaci3n +ro.e)ional4 e)to) 2erdadero) e)tatuto) del
tra*a?o del arquitecto -a*lan de la +rotecci3n 5 tutela del tra*a?o creador0
-A)& lo con)agran 2aria) legi)lacione) +ro2inciale)/
-&es derecho del arquitecto recibir proteccin .urdicolegal de su "olegio,
concretada en asesoramiento e informacin+.
&,n especial es derecho del arquitecto recibir proteccin de su propiedad
intelectual derivada del e.ercicio de su labor, a cuyo fin el "olegio dispondr$ el
mecanismo del registro+.
De esta disposicin legal, deducimos que9
aO (os Colegios Pro8esionales tienen una 8acultad de tutela de
la obra arquitectnica original. .in per5uicio de que procedan a
inscribir los traba5os en el #egistro -acional para que reciban la
plenitud de su tutela.
*= Para lo) tra*a?o) no in)cri+to) e)ta) le5e) +ro2inciale) di)+onen una cierta
+rotecci3n0 #8) li'itada 5 re)tringida0 Pero que )in duda4 ante un ca)o de +lagio4 de
co+ia o de de)2irtuaci3n de una o*ra4 +uede dar .unda'ento al recla'o del
+ro.e)ional0
En el mismo sentido se reconoce al arquitecto proyectista el dereco de
466
466
Rondina
visitar sus obras, cuando ayan sido e5ecutadas sobre propio proyecto. Parece
natural que se prote5a9
aO contra los colegas que pueden copiar o plagiar.
c= contra lo) 'i)'o) cliente)/ que tienen derec-o a con)truir una )ola 2e:
un +ro5ecto0 No +ueden re+etirlo0
d= que ta'+oco lo) +ro+ietario) de una o*ra e?ecutada4 +uedan
de)naturali:arlo o
de.or'arlo4 )in con)enti'iento del autor0
e= contra tercero) que no +ueden re+roducir la o*ra0
$ui4* debieran ser m*s e:plcitas estas normas en cuanto a9
-o*ligar a lo) >olegio) Pro.e)ionale) a que in)cri*an la) o*ra) de )u) colegiado)J
-)ean '8) celo)o) en el control del co'+orta'iento de colega) 5 tercero)
-inclu5endo a lo) co'itente) +ro+ietario)- +ara que )e a*)tengan de co+iar0
-deter'inar 'ediante regla'entacione) +reci)a) qu< )igni.ica co+ia4 cuando
)ola'ente e;i)te una in)+iraci3n 5 no una i'itaci3n en el +rototi+o0
se busquen alternativas para que la prohibicin de copia o plagio se extienda a
quienes no son profesionales/ porque es imposible en este sistema llegar a
castigar a quien no tiene matrcula profesional. 0i es que no se puede probar que
cometi delito o hizo una apropiacin indebida que permita una condena de
da1os y per.uicios.
3;. 1onorarios y aranceles
,l honorario es el pago establecido por una prestacin profesional.
,l arancel refiere a los montos regulados por ciertos traba.os, en relacin
a tablas
o estipulaciones que definen los honorarios.
,e)de que lo) gre'io) en la Edad #edia intentaron agru+ar a lo) o.iciante) de
cierto) tra*a?o) -lo) o.icio)- )e *u)caron .or'a) de agru+ar a e)to) )ectore) de la
co'unidad/ lo) que ten&an la +o)i*ilidad de 'ane?ar alguno) conoci'iento) 5
+r8ctica) en la) ciencia)4 la) arte) 5 la) tecnolog&a)0
La Re2oluci3n 6rance)a entendi3 que tale) a)ociacione) de)2irtua*an la) li*ertade)
del ciudadano0 %anto la li*ertad de tra*a?ar 5 e?ercer toda indu)tria Etil0 >o'o la
467
Arquitectura Legal
li*ertad del +ro.e)ional 5 de )u) cliente) de .i?ar -onorario) '&ni'o) 5 '8;i'o)0
Como siempre, la verdad pareca estar en el 5usto medio9
C-i era socialmente Atil ni moralmente aceptable que e:istieran
gremios cerrados que
monopoli4aban ciertos o8icios y conocimientos.
-Ni era ?u)to ta'+oco que lo) e;+erto) en alguna) 'ateria) )e agru+aran4 en
.or'a
+articular o +ri2ada4 +ara co*rar de deter'inada 'anera0
%odo ello deri234 .inal'ente4 de)de el )iglo OIO 5 co'ien:o) del OO4 en la
organi:aci3n de nue2a) cor+oracione) o gre'io) que to'aron el no'*re de
>olegio) o >on)e?o) Pro.e)ionale)0 #uc-a) 2ece) .undado) en torno de la)
uni2er)idade) que .o'entaron cierto e)+&ritu de cuer+o o a)ociacioni)'o de ti+o
gre'ial0 9a que lo) gre'io) 2ol2ieron con 'uc-a .uer:a de)de .inale) del )iglo
+a)ado0 6o'entado) +or .actore) econ3'ico)4 deri2ado) del +roce)o 'anu.acturero
que )e deno'in3 el indu)triali)'o0 9 +or .actore) ideol3gico)4 co'o .ueron la)
di)tinta) 2ertiente) del )ociali)'o 5 del cri)tiani)'o )ocial0
#ero el fenmeno tomara otras variantes desde mediados de siglo. ,s que
cuando las (niversidades de.an de ser claustros para convertirse en academias,
pasan de algunos cientos de egresados a miles de profesionales que de alguna
manera proletarizan muchos oficios. Y ciertas pautas culturales se agregan a las
costumbres sociales. ,n especial la superurbanizacin de la segunda mitad del
siglo MM.
'odo lleva a que el proceso de arancelamiento, que se
entenda como una medida tutelar del traba5o del pro8esional,
mucas veces quedara descolocado. + que se dieran 8ormas de
organi4acin social que despla4aban ciertas prestaciones, del sector
e:clusivamente privado, al sector pAblico. 'al 8ue lo acontecido en
las pro8esiones mdicas con la aparicin de las obras sociales. 0 en
las pro8esiones de la construccin, con la masiva construccin de
viviendas de inters social.
)oy se vive una nueva etapa en la discusin de los aranceles y de los topes
de m$xima y de mnima en torno de los honorarios profesionales. #ero ahora la
moda es la desregulacin. 8ema que expusimos en el n6mero A de este mismo
captulo.
3<. (ibertad de contratacin
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Rondina
AegEn el art&culo 14 de la >on)tituci3n Nacional4 todo) go:a'o) de lo)
derec-o) de tra*a?ar4 de e?ercer indu)tria l&cita4 de na2egar 5 de co'erciar0 Ain
e'*argo4 co'o ad2ierte dic-o t&tulo4 e)to) derec-o) )e tienen 5 di).rutan Bcon.or'e
a la) le5e) que regla'entan )u e?ercicioC0
9 a)& ocurri34 )egEn la) di)tinta) <+oca)4 con la) le5e) que regla'entaron el tra*a?o0
En nue)tro ca)o4 tra*a?o +ro.e)ional4 de +ro.e)ione) li*erale)4 que )e +agan con
re'uneracione) que lla'a'o) B-onorario)C0 Gue )egEn el no'*re 5 alguno)
criterio) e) )ola'ente Bun +ago de -onorC +ara lo) que-acere) intelectuale)0 94
)egEn la 'a5or&a de lo) +ro.e)ionale)4 el -onorario e) el )alario con el que 2i2en 5
co'en lo) que e?ercen alguna +ro.e)i3n0
A +artir de la) do) conce+cione) 5 de la) 2ariante) ideol3gica) que
tran)currieron en la) Elti'a) d<cada)4 lo) >olegio) Pro.e)ionale) )e .ueron
ada+tando o re)i)tiendo a la) di)tinta) eta+a)/
10 una <+oca ca)i ro'8ntica en donde lo) -onorario) )e co*raran en un cli'a de
a'iga*le negociaci3n0 Lo) +ro.e)ionale) no )ie'+re 2i2&an de )u) -onorario)0
20 el ad2eni'iento de conce+cione) cor+orati2a)/ de )igno) )ociali)ta) o .a)ci)ta)4
la) do) ideolog&a) generaron criterio) gre'iali)ta)4 o*ligatorio)0 Por 'o'ento) ca)i
agre)i2o)0
30 la) nue2a) corriente) de li*ertad de 'ercado 5 li*ertad de contrataci3n0 >on
.uerte) tendencia) ala de)regulaci3n0 A reco'+oner la li*ertad de lo) con2enio) 5 la
autono'&a de la 2oluntad0 >on lo) rie)go) que )igni.ica de?ar en li*ertad de acci3n
cuando no e;i)te una total contenci3n <tica0
A)& e)t8n .uncionando 2ariado) e)que'a) en di)tinta) e).era) 5 ?uri)diccione)0 >on
nor'ati2a) 'uc-a) 2ece) encontrada)0 >o'o lo) e)tatuto) 5 le5e) que ordenan/
-E) o*ligaci3n del arquitecto/ a?u)tar)e al e)tricto cu'+li'iento de la) nor'a)
legale)4 de <tica +ro.e)ional 5 )o*re arancele)0
/ientras se manda con esta precisa coaccin en una provincia, en otra se
reglamenta9
CEl 8in que se tiene en cuenta para 8i5ar aranceles trasciende el
campo econmico para llegar al social9 no solamente se a buscado
adecuar los onorarios pro8esionales a la realidad sino que se an
incrementado sus obligaciones y responsabilidades para obtener as
el m*:imo de garantas que pueda o8recer al comitente;
C'ambin se a contemplado en sus lineamientos la situacin de
46!
Arquitectura Legal
aquellas personas que, con modestos recursos, desean construir su
casa propia. En tal caso se podr*, con el consentimiento del
pro8esional, disminuir considerablemente su costo al no 8i5arse a los
onorarios los topes mnimos de aplicacin. $uedando en tal caso,
todo librado a la convencin o acuerdo de partes.
"omo vemos subsisten opiniones y reglamentaciones encontradas. !ue esperan
una definitiva legislacin nacional unificadora. ,n tiempos en los que no
solamente se busca unificar las normas nacionales sino que, en muchos aspectos,
se reclama reglamentar las actividades en funcin de mercados internacionales o
continentales.
3=. Hi5acin libre de onorarios y rgimen laboral
Lo) regla'ento) +ro.e)ionale) +re2<n la contrataci3n de tra*a?o) +or +arte del
arquitecto en toda) )u) 'odalidade)/
Ccomo pro8esional independiente9
:; puede hacerlo asumiendo contratos de locacin. ,s decir, asumiendo
obligaciones de hacer/ si es locacin de servicios, no garantiza un resultado.
0olamente presta su labor profesional por tiempo, por mes. "omo empleado. 0i es
por locacin de obra, garantiza resultados/ una obra terminada.
C; en estos tipos de e.ercicio profesional puede hacer de asesor, de
proyectista, de constructor. 2 desarrollando otras actividades/ como urbanista,
haciendo dise1o urbano, por e.emplo.
Ccomo pro8esional dependiente9
5! en la actividad privada' es empleado de una empresa 'iene
relacin de dependencia. .ubordinacin 5urdica, econmica.
/ucas veces, tiene tambin subordinacin tcnica. Por e5emplo en
el caso de que solamente actAe como colaborador del arquitecto
principal que proyecta y dirige la obra.
C; como empleado o funcionario en la actividad estatal0 >u'+le .uncione)
de 3rgano de la Ad'ini)traci3n0 %iene autoridad4 +ero la e?erce co'o +ie:a del
)i)te'a e)tatal o *urocr8tico0 E?erce )u +ro.e)i3n en calidad de +ro.e)ional de)de la
o.icina e)tatal0 #uc-a) 2ece) )e declara )u inco'+ati*ilidad +ara e?ercer la
+ro.e)i3n de 'anera +articular0
En cuanto a la li*ertad de .i?ar re'uneracione)4 )ueldo) o +ago) +or tra*a?o)4 en
47"
47"
Rondina
general )e ad'ite que e)ta) .or'a) de tra*a?o no e)t8n regulada) +or el arancel0 Gue
ca)i )ie'+re )e li'ita a la .i?aci3n de lo) -onorario) en la) +re)tacione)
+ro.e)ionale) de o*ra)4 cuando )e a)u'e la totalidad de un +ro5ecto o una
con)trucci3n4 en relaci3n directa con el co'itente0
Lo) regla'ento) cuando )e +onen a e)ti+ular la) B.or'a) o 'odo) del e?ercicio
+ro.e)ionalC nor'al'ente caen en innece)ario) regla'entari)'o)0
Gemos que un estatuto, por e5emplo prev9
-el e?ercicio de la +ro.e)i3n de arquitecto de*er8 lle2ar)e a ca*o )ie'+re 'ediante
la +re)taci3n de lo) )er2icio) co'o +er)ona de e;i)tencia 2i)i*le (e) decir de 'anera
indi2idual 5 +er)onal&)i'a=J
-)e +ueden dar la) )iguiente) 'odalidade) de tra*a?o/
:; independiente individual.
C; independiente asociado con otros arquitectos/ e)tudio colecti2o o
+luri+er)onal4 con)ultor&a4 )i'+le a)ociaci3n de +ro.e)ionale)0
9; asociado a otros tipos de profesionales/ con ingeniero)4 a*ogado)4
contadore)4 en e)tudio) o con)ultora) interdi)ci+linario) o 'ulti+ro.e)ional0
B; dependiente/ en la actividad privada o estatal0 >o'o +ro.e)ional en una
.igura de derec-o ci2il de locaci3n de )er2icio)0 7 )iendo +ro+ia'ente un
e'+leado4 con .igura de contrato de tra*a?o o relaci3n de tra*a?o en el 'arco del
derec-o la*oral0
En e)to) ca)o) de tra*a?o de+endiente4 en donde el +ro.e)ional adquiere el rol 5 la
.unci3n de o*rero o e'+leado de+endiente4 no +erci*ir8 -onorario)0 Au retri*uci3n
tiene el car8cter de )ueldo o )alario0
3>. (os privilegios del arquitecto para el cobro de sus
remuneraciones
En general se a entendido que la matriculacin del pro8esional
otorga a su traba5o, cuando lo ace en el marco de sus
incumbencias y con8orme a las reglamentaciones vigentes, las
siguientes venta5as o privilegios9
:; que se le fi.en honorarios mnimos para cada tarea o funcin.
C; que las liquidaciones que haga el profesional, cuando est$n visadas por
el "olegio #rofesional, sean ttulo para el cobro de honorarios0
471
Arquitectura Legal
Gue ade'8) tal docu'ento )ea ttulo e.ecutivo o que +er'ita la e?ecuci3n 'ediante
a+re'io0 Gue )igni.ica que el +ro.e)ional no tiene que +ro*ar ni la e?ecuci3n de )u
tra*a?o4 ni el 'onto4 ni la legiti'idad del recla'o0 El deudor no +uede o+oner
ninguna de.en)a co'o en lo) ?uicio) ordinario)0 Aola'ente +uede o+oner lo que )e
deno'ina e;ce+ci3n/ ante una de'anda de a+re'io +or -onorario) el deudor tiene
que +agar0 $ o+oner alguna e;ce+ci3n autori:ada/ de +ago4 )i e;-i*e un reci*o
o.icial0 E;ce+ci3n de +re)cri+ci3n4 )i 5a +a)3 el tie'+o que +re2< la le5 +ara que
caduque la acci3n de co*ro de -onorario)0 7 una e;ce+ci3n de .alta de +er)oner&a0
,e lo contrario tiene que +agar0 9 )i quiere di)cutir algo en torno de la deuda o del
tra*a?o del con)tructor4 tiene que iniciar un ?uicio ordinario0
,l otro gran privilegio que veremos m$s aba.o es el llamado &derecho de
retencin+. ,s decir que en determinadas condiciones el profesional o el
constructor pueden retener la obra. !uedarse en posesin o tenencia del edificio,
del inmueble, hasta que se le paguen sus cr%ditos por honorarios, por e.ecucin
de obra o deudas propias de la construccin.
El r<gi'en de la Pro2incia de >3rdo*a e)ta*lece lo )iguiente/
es derecho del arquitecto el de percibir en su totalidad los honorarios
profesionales, con arreglo a las leyes de aranceles vigentes. *ep6tase nulo todo
pacto o contrato entre profesionales y comitentes en el que se estipulen montos
inferiores a tales aranceles.
,n caso de falta de pagos de honorarios, su cobro se realizar$ por va de
apremio.
3?. Como autor del proyecto
9a )a*e'o) cu8le) )on lo) co'+onente) de cada tra'o de o*ra0 Pero recorde'o)
que/
a; anteproyecto/ e) el con?unto de +lanta)4 corte) 5 ele2acione) o con?unto de
di*u?o)4 o de ele'ento) gr8.ico) que dan idea general de una o*ra0 Gue
nor'al'ente requieren )e aco'+aFen de 'e'oria) de)cri+ti2a) e)crita) o gr8.ica)4
con un +re)u+ue)to glo*al/ e)ta) tarea) )u'an +orcenta?e) del 2"P del +re)u+ue)to
glo*al0
*= para todo el proyecto estimamos en un @HV del total de los honorarios.
Au'a'o) al 2"P del ante+ro5ecto o idea 5 docu'entaci3n de *a)e4 lo) )iguiente)
ele'ento)/
472
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Rondina
1= +lano) generale)4 e)tructura) re)i)tente)4 +lanilla) de locale)4
car+inter&a 5 docu'entaci3n 'unici+al 15P
2= +lano) co'+le'entario)4 +lano) de con?unto4 in)talacione)
con +lanilla) co'+le'entaria) 15P
3= +liego de condicione) 5 +re)u+ue)to detallado 1"P
3@. Director de obra
(a actividad del director, que generalmente tiene m*s vigencia que
otras denominaciones, es la que domina el proceso de e5ecucin de
la obra.
Ain e'*argo otro) introducen .or'a) di.erenciada) entre el arquitecto que tiene la
direcci3n intelectual de la o*ra 5 el conductor o director e?ecuti2o que 'ane?a
&nti'a'ente el +roce)o de edi.icaci3n0
#ara las tareas de direccin se fi.a en general un BHV del honorario total. #ero
estas proporciones son v$lidas si no tenemos otros roles que atender. 0i la obra es
muy grande o muy comple.a, y adem$s del director general tengo que pagar a un
conductor t%cnico o capataz general profesional, deber$ computar otro BHV. 2
un administrador, que cobra un GHV del honorario profesional o un :HV del
monto total de la obra.
(as estimaciones que acen los aranceles y que en parte est*n
desactuali4ados, adem*s de estar sumamente discutidos, son las
siguientes9
:; traba.o de director general o director de obra/ que co'+rende la inter+retaci3n
del +ro5ecto0 Ai ade'8) e) +ro5ecti)ta )er8 el 'e?or control de que )u +ro5ecto )ea
de*ida'ente e?ecutado0 Ade'8)/
a= )u+er2i)a la) certi.icacione) +arciale)0
*= controla la) liquidacione) +or tra'o) de o*ra0
c= ordena la) entrega) 5 rece+cione) de o*ra0
d= dirige la con.ecci3n de +lano) con.or'e a o*ra0
C; conduccin t%cnica, direccin e.ecutiva de la obra, o re+re)entante t<cnico o
legal de la e'+re)a/ co'+rendiendo la ad'ini)traci3n de tra*a?o)4 la organi:aci3n
de la 'ano de o*ra4 el control de co'+ra4 )u'ini)tro 5 de+3)ito de 'ateriale)4
ade'8) de ordenar tra*a?o) 5 )er 2&nculo del director con lo) contrati)ta)0
473
Arquitectura Legal
A'*o) role)4 tanto la direcci3n general co'o la direcci3n e?ecuti2a o conducci3n
t<cnica de la o*ra4 e)ti'an )u) -onorario) en un 4"P del total0
2bviamente si un solo profesional proyecta y e.erce direccin o conduccin
cobrar$ el :HHV del honorario.
Ai en la 'i)'a o*ra tene'o) ade'8) del +ro5ecti)ta4 el director general 5 el director
e?ecuti2o o conductor de la o*ra4 el -onorario )u'ar8 el 14"P0
Ai ade'8) contrata'o) al 'i)'o +ro.e)ional o a otro co'o ad'ini)trador el ga)to
en -onorario) +odr8 )u*ir al do*le0 7 a ci.ra) )i'ilare) 5a que al ad'ini)trador e)
co'En que )e le +ague 'ediante c8lculo de +orcenta?e del 2alor de la o*ra0 7 de la)
in2er)ione) que )e 2a5an -aciendo0 En un )i)te'a de co)te 5 co)ta)/ un tanto del
total de ga)to) o in2er)i3n0
7B. "rquitecto contratista
Ai el arquitecto contrata la e?ecuci3n de toda la o*ra o de +arte de ella e)t8
co'*inando do) role) di.erente)0 Pero no inco'+ati*le)0 El 'i)'o +ro.e)ional que
+ro5ecta 5 dirige la o*ra4 -a*r8 de e?ecutarla en todo o en +arte0
En alguna) regla'entacione) nacionale) o +ro2inciale) )e e)ta*lecen +auta) +ara la
con)ideraci3n del tra*a?o de con)tructor0 En otra) no )e requieren licencia)4 ni
in)cri+cione) ni autori:acione) +ara e?ercer el o.icio de con)tructor0 Aunque )e -a5a
dic-o que/
- Bla tarea del con)tructor i'+lica un conoci'iento t<cnico e)+eciali:ado de la)
regla) del arte de con)truir4 lo cual con.igura una acti2idad t&+ica'ente +ro.e)ional4
inde+endiente'ente del grado o ni2el +ro.e)ional actuante/ uni2er)itario4 t<cnico o
con)tructor +or derec-o) adquirido)C0
%al el te;to de la regla'entaci3n +ara la Pro2incia de Mueno) Aire)0
,e toda) 'anera) entende'o) que nadie 'e?or que el arquitecto que +ro5ecta 5
dirige la o*ra4 +ara e)tar en condicione) de e?ecutarla o edi.icarla0
En tal ca)o4 el +ro.e)ional con2enir8 el +ago del -onorario )egEn la) ta*la) 5
arancele)0
- El +ago de la o*ra en )&4 )er8 o*?eto de otro arreglo4 de otro contrato0 Gue )er8
con2enido li*re'ente entre la) +arte)0
- 9 de+ender8 del +re)u+ue)to4 del )i)te'a de contrataci3n4 de la .or'a de +ago0
- Ai e;i)te un a?u)te al:ado4 el +recio )er8 total0
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Rondina
- Ai )e +ro2een o no lo) 'ateriale)0
- Ai )e -ace +or unidad de 'edida o unidad de +recio0
- 7 )i +or el contrario )e con2iene en co)te 5 co)ta)0
- %odo de+ende del )i)te'a4 del acuerdo4 de lo) +recio) que )e di)cutan 5 )e
ace+ten0
- @olcado todo ello en +roli?o) contrato) que )e aco'+aFar8n de la
docu'entaci3n que4 en cada ca)o4 )ea 'ene)ter0
72. (os privilegios y el dereco de retencin
>uando la le5 concede a una +er)ona un +oder e)+ecial +ara que +ueda co*rar )u)
cr<dito)4 deci'o) que e)ta'o) ante un +ri2ilegio0 >o'o dice el 'i)'o >3digo
>i2il/
&el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a
otro, se llama privilegio+. Artculo 9>AG del "digo "ivil.
(uego se aclara en el artculo 7@729
'os arquitectos, empresarios, alba1iles y otros obreros que han sido
empleados por el propietario para edificar, reconstruir o reparar los edificios u
otras obras, gozan por las sumas que les son debidas, de privilegio sobre el valor
del inmueble en que esos traba.os han sido e.ecutados. 'os subempresarios y los
obreros empleados no por el propietario sino por el empresario que ha contratado
con ellos, no gozan de este privilegio.
.eguidamente el mismo Cdigo Civil establece qu signi8ica y cmo
8unciona el llamado Kdereco de retencinM.
,ice el art&culo 3!3!/
-El derec-o de retenci3n e) la .acultad que corre)+onde al tenedor de una co)a a?ena
+ara con)er2ar la +o)e)i3n de ella -a)ta el +ago de lo que le e) de*ido +or ra:3n de
e)a 'i)'a co)a0
Luego e;+lica el art&culo 3!46/
-El derec-o de retenci3n (del con)tructor o arquitecto= +re2alece )o*re lo)
+ri2ilegio) e)+eciale)4 inclu)i2e el -i+otecario4 )i -a co'en:ado a e?ercer)e ante) de
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Arquitectura Legal
nacer lo) cr<dito) +ri2ilegiado)0
El derec-o de retenci3n )u*)i)te en ca)o de concur)o o quie*ra0
7tra) caracter&)tica) de e)te derec-o )on/
a= que el +o)eedor de la co)a (en nue)tro ca)o4 el +ro.e)ional o con)tructor= no de*e
a*andonar o entregar la co)a0
*= )i )o'o) de)+o)e&do) contra nue)tra 2oluntad4 el ?ue: no) 2uel2e a entregar la
+o)e)i3n de la o*ra0
c= otro) acreedore) +ueden e'*argar 5 -acer re'atar la o*ra o el in'ue*le4 +ero
+ara to'arlo)4 de*en +agar lo) cr<dito) del con)tructor0
El +rinci+io que ?u)ti.ica e)te +oder de +re.erencia que tiene el con)tructor o
arquitecto )o*re el in'ue*le e)t8 dado +or un ra:ona'iento )i'+le 5 directo/
-el 2alor que -o5 tiene el in'ue*le4 en gran +arte e)t8 de*ido al tra*a?o del
arquitecto 5 a la o*ra del con)tructor0 Aer&a in?u)to que e)e 'a5or 2alor no )e le
reconociera a quien lo +u)o0
Por e)o4 cuando de*e -acer una adecuada di)tinci3n4 el >3digo >i2il en )u art&culo
3!17 lo e;+re)a clara'ente/
cuando el vendedor de un terreno se encuentra en concurrencia con los
obreros constructores por el pago del edificio, o de una obra que hubieran
construido sobre el terreno, se eval6an separadamente el valor del terreno y el
valor del edificio. Y al venderlo, se pagar$n el terreno y la obra seg6n su valor. 0i
no alcanza para pagar a todos, se paga en proporcin a cada deuda.
73. /ecanismos procesales que garanti4an la proteccin del
onorario
9a 2i'o) que lo) 'ecani)'o) del >3digo >i2il +rotegen a lo) -onorario) de lo)
arquitecto) 5 a lo) con)tructore) en general0 ,e do) 'anera) 'u5 e.ecti2a)/
d8ndole) +ri2ilegio) )o*re el 2alor de lo) in'ue*le)0 9 derec-o a retenerlo)0
7*2ia'ente que e)to) +ri2ilegio) 5 derec-o) de retenci3n )e dan cuando/
a= el co'itente no +aga lo que de*e0
*= e) +reci)o que )e -agan lo) ?uicio) +or co*ro de +e)o) que )ean
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Rondina
nece)ario)0
c= en el ?uicio el deudor +uede +agar )u) deuda)0 Ai no +aga )e 'anda el
edi.icio a re'ate/ )o*re lo que )e o*tenga en el re'ate4 co*ran +ri'ero lo)
arquitecto) 5 con)tructore)0
7tro +ri2ilegio de car8cter +roce)al que tienen lo) arquitecto) e)t8 en relaci3n al
tr8'ite +ara el co*ro de )u) -onorario)0
9a 2i'o) que en general la) le5e) de arancele) dicen que el co*ro de -onorario)
B+roceder8 +or 2&a de a+re'ioC0 E)to )igni.ica que el co*ro )e -ace de 'anera
e?ecuti2a 5 )e +rocede de in'ediato a/
1= e'*argar *iene) del deudor0
2= a re'atarlo)0
Ai el deudor tu2iera otro) acreedore)4 el arquitecto co*rar&a +ri'ero +or/
1= lo que e)ta*lece el art&culo 3!31 del >3digo >i2il0 Gue dice que lo)
arquitecto) 5 con)tructore) go:an de +ri2ilegio )o*re el in'ue*le0
2= )i e?erci3 el derec-o de retenci3n4 co*rar&a +ri'ero4 aunque el re'ate lo
-u*iera +ro'o2ido otro acreedor0 E)to lo garanti:a el art&culo 3!3! del 'i)'o
>3digo >i2il0
Por )u +arte lo) >3digo) Proce)ale) e)ta*lecen/
-%odo) aquello) a quiene) la) le5e) de .ondo acuerdan +ri2ilegio )o*re cierto)
*iene) +ueden +edir )o*re ello) el e'*argo +re2enti2o )in nece)idad de .ian:a0
Acreditando )u'aria'ente )u calidad de tale) re)+ecto de la +er)ona contra quien
)e )olicita 5 ?u)ti.icando ade'8) que lo) *iene) de que )e trata e)t8n a.ectado) al
+ri2ilegio0
E)to quiere decir que con la )i'+le e;-i*ici3n de un +lano de o*ra4 el ?ue:
conceder8 el e'*argo del in'ue*le +ara garanti:ar la deuda que el dueFo o
co'itente tiene con el +ro.e)ional +ro5ecti)ta4 director o con)tructor de la o*ra0
Luego 2endr8n lo) tr8'ite) de co*ro/ de'anda de a+re'io0 >itaci3n de re'ate0
Au*a)ta del *ien/ terreno con la o*ra en con)trucci3n u o*ra ter'inada0
Gue +uede e)tar en +oder del 'i)'o arquitecto o con)tructor4 )i e?erci3 el derec-o
de retenci3n0
7 +uede e)tar en +oder del 'i)'o dueFo o de otro)0
En tal ca)o4 )i )e re'ata el edi.icio u o*ra4 el +ri2ilegio del arquitecto o con)tructor
)e e?erce )o*re el dinero que de+o)iten lo) co'+radore) del re'ate0
All& el ?ue: ordenar8 que4 en +ri'er lugar4 )e +aguen lo) cr<dito) del arquitecto o
con)tructor0
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Arquitectura Legal
En un e)que'a que 'ue)tre de 'anera gr8.ica lo) derec-o) e)+eciale) que tienen
el arquitecto 5 lo) con)tructore)4 deci'o)/
Pri2ilegio o +re.erencia +ara co*rar +ri'eroJ
+rotecci3n del -onorario co'o de orden +E-
*lico o t&tulo que )e e?ecuta directa'ente
con B?uicio de a+re'ioC Dereco
de
Privilegios ,erec-o a retener la o*ra4 el terreno con
retencin
del el edi8icio asta que el deudor pague.
arquitecto o 7 -a)ta que )e re'ate 5 )e +ague +ri'ero
constructor al con)tructor que e)t8 reteniendo0
Ai otro) re'atan el edi.icio4 el +ri-
2ilegio no )e +ierde/ )e co*ra +ri-
'ero del dinero o*tenido en el re-
'ate0
El derec-o de retenci3n en ca'*io
)e +ierde )i )e a*andona la o*ra0


47
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Rondina

C"P&'%(+ Q&G
DE#EC1+, C&%D"D 0 /%#+ /ED&"-E#+
2. El arquitecto constructor y el arquitecto urbanista.
E)ta) do) .or'a) del )er arquitecto )on co'o la) do) 2ertiente) que tiene una
2i)i3n co'+ren)i2a de la ciudad0 La o*ra indi2idual que 'ani.ie)ta la .or'a en que
la gente 2i2e0 9 la otra e;+re)i3n0 La 'acro0 La o*ra co'En4 )ocial4 colecti2a0
'a ciudad, que nos relata el contexto de esos modos de vivir. ,l entorno,
la transicin entre lo p6blico y lo privado. 'o que la gente encuentra cuando
traspone el umbral de su vivienda. *elacin entre espacio interior y espacio
exterior.
'odo esto cuando buscamos al arquitecto y lo encontramos.
En el diseDo individual y en el diseDo urbano.
Pero ta'*i<n a+arecen la) .igura) del arquitecto cuando ad2erti'o) )u
au)encia/
- Au)encia en la )oluci3n del -8*itat indi2idual0
- Au)encia cuando nota'o) que ?unto a la ciudad e)t8 la no-ciudad0
- >uando a +oco ciento) de 'etro) de la gente *ien alo?ada4 que +lantea )u)
u*icacione) ur*ana) en e)e ?uego de ?erarqu&a) que )on lo) *arrio) 5 la)
+eri.eria)4 encontra'o) a gente de)-alo?ada0 Gue lleg3 a la ciudad 5 a quiene) la
ciudad no reci*i30
Aon do*le) lectura) de una acti2idad que en todo el 'undo4 +ero en
e)+ecial en nue)tro) +a&)e)4 tiene 'uc-o +or -acer0 %iene 'uc-o que re)+onder a
nece)idade) 5 e;+ectati2a)0
La) 2i2ienda) indi2iduale)4 que )on re+re)entati2a) en )u 2alor ur*ano o
econ3'ico de lo que +ueden +agar alguna) +er)ona)4 re+re)entan ta'*i<n la
47!
Arquitectura Legal
ca+acidad de lo) arquitecto) +ara inter+retar +or d3nde e)t8n +a)ando4 a ni2el de
di)eFo arquitect3nico4 la) re)+ue)ta) que la t<cnica 5 el arte4 la tecnolog&a 5 la
e)t<tica4 +ueden 5 de*en dar en e)ta deter'inada <+oca4 +ara cada lugar4 +ara cada
entorno )ocial0
La) ciudade)4 en cuanto ta'*i<n )on una re)+ue)ta del di)eFo4 )o*re la)
*a)e) que dicta o que no dicta un adecuado +lantea'iento4 2an 'o)trando c3'o )e
.or'a la tra'a ur*ana a +artir de la o*ra indi2idual0 9 de lo que -acen o de?an de
-acer lo) +odere) +E*lico)0
De all la ntima correlacin entre el traba.o del arquitecto constructor y
la actividad del urbanista. #orque la ciudad recibe y conserva los elementos
constituidos como referencias y exponentes. De lo que hoy se construye, y de lo
que guarda la memoria para la identidad, a partir de lo que fue construido en la
historia.
3. (os protagonistas en la obra individual y en la obra macroC
urbana
#uando la arquitectura duele " el urbanismo se sufre por sus
dram1ticas ausencias'
-cuando anali.amos o refle4ionamos sobre la no-ciudad
-/n los bordes, en las villas, en los rancheros " favelas, nos
preguntamos c0mo puede %ustificarse una disciplina, una actividad,
una ciencia-arte-tecnologa, cuando aparece como defeccionando
-Frente a las estadsticas que nos hablan de una mitad de la poblaci0n
que est1 siendo e4cluda de los programas de estudio " traba%o de la
arquitectura individual " de la consideraci0n de la arquitectura macro
De la arquitectura-ciudad De la arquitectura-urbanismo
$ui4* no debamos aplicar este rigor de an*lisis slo a la
arquitectura y el urbanismo. $ui4* sea un problema cultural. + de
tica social. + de 8iloso8a poltica. + de sociologa urbana. Porque
parece que todas las ciencias, todas las disciplinas, tienen una
consideracin di8erenciada para el adentro y el a8uera de la ciudad.
Para la urbis " la sub-urbis . Para centro y peri8eria. Para ciudad y
suburbio. Para centro y para barrio. Para el centro y el arrabal.
4"
4"
Rondina
$ui4* tambin la medicina deba acer su re8le:in, su mea culpa.
Porque mientras a los clientes del centro les enseDa cmo combatir
la gordura y el colesterol, a los cicos de los subCurbios los debe
de8ender de la desnutricin.
0 tambin el Dereco. $ue en las grandes ciudades se plantea el
desa8o de garanti4ar la calidad de vida, continAa pensando cmo
garanti4ar la seguridad de los barrios, cmo reprimir m*s
e8ica4mente el delito, o cmo alo5ar a una incontenible poblacin
carcelaria, que e:cede en nAmero y peligrosidad a toda previsin.
De all que nos sintamos con deseos de traba.ar sobre estas ausencias y
contradicciones. ,sperando que nuevos criterios comiencen a llenar vie.os
vacos. A curar vie.as heridas. A suturar las rupturas entre el adentro y el afuera.
,ntre el centro y las periferias. ,ntre la ciudad y la no ciudad.
>on)intiendo en que ta'*i<n el ,erec-o de*e redi'ir)e en una +re)encia
que no e) la que tiene a-ora0 Porque la 2ida ?ur&dica de la )ociedad0 Au a)+iraci3n de
)eguridad 5 de ?u)ticia no +uede li'itar)e a e)to) e)que'a) tan riguro)o) 5 )i'+le)
co'o lo) que 2iene e'+leando0 Porque ta'*i<n el derec-o4 entonce)4 al igual que la
arquitectura 5 la 'edicina4 )e e)tar&a con.or'ando con tra*a?ar )ola'ente4 +ara una
e)ca)a 'itad de la +o*laci3n0
7. El Dereco como controles y normas protectivas
>ontrole)4 nor'a)4 regla)4 regla'ento) 5 nor'ati2a)0
)acia esos $mbitos apunta el Derecho en cuanto ciencia y arte de la conducta
humana.
!ue tiene por principal ob.eto de estudio, o $mbito de actuacin, o escenario de
sus disposiciones, a la ciudad.
"omo aglomeracin.
'ugar de encuentro de la gente.
Ya que el Derecho no tiene vida ni vigencia en donde no hay personas.
Y crece en magnitudes y en la utilidad que presta, en la medida en que crecen las
concentraciones de la gente.
)emos afirmado que entre Derecho y "iudad existe una correspondencia de
mutua potenciacin.
De verdadera sinergia, en cuanto al encontrarse, se requieren mutuamente.
Y a m$s ciudad se necesitar$ m$s presencia del Derecho.
Y cuando haya m$s Derecho, habr$ m$s urbanidad.
5$s cultura urbana.
41
Arquitectura Legal
5$s ciudad.
%a'*i<n e) o+ortuno re.le;ionar )o*re e)te encuentro entre la ciudad 5 el
,erec-o0 Por cuanto 'uc-o de+ende de que )e encuentren 5 )e aco'+aFen la
arquitectura 5 el ,erec-o0 9 e)a arquitectura de e)cala4 que e) la ciudad4 con la
nor'ati2a que la rige0 Gue la au;ilia0 Gue la aco'+aFa0
%a'*i<n encontra'o) do) 'o'ento) del ,erec-o en e)ta nece)aria
con2i2encia con la arquitectura0 $no +reli'inar4 .undacional4 que -a*la del
continente0
En cuanto e) ,erec-o4 el regla'ento de la) :ona) de la >iudad0
9 lo e) ta'*i<n/
El >3digo de Plani.icaci3n $r*ana0
Lo) regla'ento) de en)anc-e)4 )u*di2i)ione) 5 loteo)0
Lo) >3digo) de nue2a) ur*ani:acione)0
La) ordenan:a) de edi.icaci3n0
Lo) +rogra'a) de +re)er2aci3n -i)t3rica4 a'*iental4 +ai)a?&)tica0
La relaci3n de la ciudad con)truida 5 de )u) e)+acio)4 de lo) *orde) 5 la) 8rea)
centrale)4 de lo) lleno) 5 lo) 2ac&o) ur*ano)0
El otro 2iene a i'+oner )u 2igencia cuando la ciudad e)t8 .uncionando )o*re
lo) e)que'a) que le di)eF3 el arquitecto +lani.icador0
9 tratar8 de ordenar e)a con2i2encia en la aglo'eraci3n0
Pre2iniendo )o*re de*ere) 5 derec-o)0
Ad2irtiendo )o*re )ancione) o +enalidade)0
I'+oniendo carga) 5 tri*uto)0
>ontrolando lo) )er2icio)0
>uidando la )alud 5 la )eguridad0
7rdenando lo) .lu?o) 2e-iculare)0
%ratando de +re)er2ar la *uena relaci3n de lo) 2ecino)0
E)+ecial'ente cuando e)a relaci3n )e -ace '8) &nti'a4 directa 5 +r3;i'a0
>o'o en la) relacione) de lindero) o con)orci)ta)4 )egEn e)t8n dada) la)
in)titucione) de la 'edianer&a 5 de la +ro+iedad -ori:ontal0
;. (a con8luencia del dereco pAblico y el dereco privado en las
relaciones de medianera y de propiedad ori4ontal
Partimos de la conciencia de que las instituciones 5urdicas no
son per8ectas.
$ue 8alta muco. Halta muco tiempo y muco traba5o como para
que podamos asegurar que el Dereco reina, sirve y rige con la
42
42
Rondina
plenitud que un estado de serenidad y de 5usticia nos anuncia, nos
promete y puede reclamarnos.
Pero parece ser que toda la istoria del ombre es 5ustamente
esta 8orma de aspirar a mayor equidad, mayor 5usticia, en un
ambiente de seguridad y de respeto. Con normas claras y tan
evidentes que no necesitan de la coaccin, de la 8uer4a, de la
amena4a del castigo para que sean respetadas y cumplidas.
9 en e)a luc-a +or con)agrar relacione) '8) ?u)ta)4 lo) -o'*re) )e -an
dictado nor'a) de todo ti+o0 1a)ta que la -u'anidad .ue )or+rendida +or e)ta
tendencia 'oderna a concentrarno) de 'anera ino+inada 5 )or+rendente en e)ca)o)
territorio)4 con 'uc-a edi.icaci3n4 con 'uc-o tr8n)ito4 'uc-o ruido 5
conta'inaci3n0 Pero que no) atra?o a todo) a con2i2ir a+retada'ente en e)ta
realidad conte'+or8nea que )e 'ulti+lica 5 que lla'a'o) UciudadU0
9 no e) +reci)o aclarar que ciudade) -u*o4 5 'uc-a)4 a lo largo de toda la -i)toria
de la -u'anidad0 Porque la) ciudade) .ueron lugare) de encuentro4 de interca'*io4
de )ede) gu*erna'entale)4 durante lo) )iglo) que corrieron entre lo) +ri'ero)
a)enta'iento) 5 la) grande) ur*e) del )iglo +a)ado0 Gue llegaron a )er )ede de
i'+erio)0 Pero que ni re'ota'ente )e +o*laron con 'illone) de +er)ona) co'o )e
e)t8 dando en e)to) tie'+o)0 >uando )e +ueden contar con el 'undo '8) de
quinienta) ciudade) que e)t8 -a*itada) +or '8) de un 'ill3n de +er)ona)0
,s en este contexto de ciudades millonarias que analizamos a las vie.as
relaciones de los vecinos linderos a trav%s de las paredes o muros medianeros y
de las no tan vie.as relaciones de la propiedad horizontal.
Porque en estas vinculaciones modernas y tan con8lictivas,
encontramos los signos de la modernidad 5urdica, arquitectnica y
urbanstica. Entre el dereco que atiende al 8undamento macro, de
car*cter publico, social, urbano. 0 a las normativas, tambin
5urdicas, pero de dimensin interCindividual, sub5etiva,
personali4ada, del dereco privado. Porque en la relacin de
medianera e:iste una dimensin pAblica y urbanstica. En cuanto
la ciudad impone la solucin del muro lateral compartido entre
vecinos linderos. 0 una cuestin privada9 del dereco dominial y
privado de la pared del primer edi8icante.
9 ta'*i<n en la +ro+iedad -ori:ontal e) .8cil encontrar la) do) di'en)ione)0
La +E*lica4 en cuanto )e in2enta una nue2a .or'a de +ro+iedad +ara que el )uelo
ur*ano4 que e) de todo)4 rinda 5 )e 'ulti+lique en +lano) -ori:ontale)0 9 una
di'en)i3n +articular4 +ri2ada 5 e;clui2a4 en cuanto cada con)orci)ta e) dueFo
+ro+io 5 e;clu)i2o de )u unidad o de+arta'ento0
43
Arquitectura Legal
<. /edianera9 de8iniciones y caracteres
>o'o )ie'+re lo recorda'o)/
- +ared o 'uro 'edianero e)4 tal co'o )u no'*re lo indica4 el que e)t8 )ituado en
el 'edio de do) -eredade)0
-El que di2ide lote) 2ecino)0
-El 'uro lindero0
-El que 'arca el co)tado o lateral de lo) terreno)0
,e all& que e) equi2ocado o4 +or lo 'eno)4 equ&2oco4 el criterio de lo) que )u+onen
que e)ta'o) ante 'uro) 'edianero) )ola'ente cuando el 2ecino o )egundo
edi.icante +aga la +ared que -a utili:ado0 9 aunque el 'uro e)t< con)truido
total'ente en uno de lo) terreno)4 aunque .&)ica'ente no )ea 'edianero +orque .ue
'al e'+la:ado4 tiene una de.inida 2ocaci3n de 'edianer&a0
8odo muro lateral est$ destinado a ser medianero.
8anto si sirve como cerramiento y apoyo a edificaciones linderas como si no se
integra a la edificacin del vecino.
Aunque se limite a ser muro o tapial.
2 aunque sea pared de cerramiento para unos.
0er$ medianero en calidad de divisorio, para el que le cierra patios, pasillos o
lugares abiertos.
Aunque no lo establezca as el "digo "ivil para algunos casos.
#orque, como el mismo "digo "ivil lo aclara, algunos aspectos urbanos de las
edificaciones, como las previstas en el artculo C@::, no se regulan directa y
exclusivamente por el "digo "ivil.
,st$n reglamentados por el derecho municipal, el derecho urbano de la
administracin de la ciudad.
Derecho urbano, administrativo, municipal y por ende, derecho p6blico por
excelencia.
.i queremos de8inir la pared medianera en el *mbito urbano
diremos que es el muro Anico, de uso comAn, entre vecinos linderos.
%so comAn que adem*s es obligatorio. .alvo que se puedan
5usti8icar e:cepciones9
aO en 4onas de estabilidad geolgica9 solamente se pueden evitar los usos
comunes en copropiedad medianera, si el vecino lindero, segundo edi8icante,
44
44
Rondina
de5a entre ambos muros laterales Cel suyo y el del vecinoC un espacio de anco
su8iciente como para servir de pasillo. Pasillo accesible y de tr*nsito, ya que un
espacio inAtil, inaccesible, slo servira para generar daDos y problemas al
muro original.
bO en 4onas ssmicas, los sistemas constructivos que utili4an como
elemento de seguridad las 8undaciones continuas y la capacidad de pandeo de
los muros, se requieren separaciones entre los edi8icios a 8in de permitir e5ercer
esa aptitud que garantice la estabilidad de todo el sistema estructural.
E)to) )on lo) Enico) ca)o) en que )e ad'ite la de)e)ti'aci3n del u)o
o*ligatorio de 'edianer&a) entre edi.icio) a+areado)0
En otro) ca)o) )e ad'ite o )e -ace o*ligatorio el +er&'etro li*re/
aO cuando se trate de edi8icio en torre que tiene sus cuatro 8acadas
abiertas y en discontinuidad con el entorno.
bO cuando en *reas especiales con tipologa de ciudad 5ardn o
parqui4ada, se adoptan permetros libres con entornos real4ados por su
continuidad de parques o 5ardines.
En lo de'8)4 e;i)ten co)a) e)enciale) 5 otra) irrele2ante)/
2O es esencial para que e:ista muro o pared medianera que el e5e
divisorio de ambos lotes linderos le sirva de re8erencia material. $ue separe
edi8icios o que se e:i5a implantar un muro de divisin o de proteccin a la
privacidad de los predios;
3O es irrelevante que el muro est empla4ado e:actamente en
coincidencia de su plano medio con el e5e divisorio de los terrenos. Puede estar
encaballado, despla4ado acia un lado o despla4ado acia el otro sector.
&ncluso es medianero si yo lo implanto en su totalidad en el terreno del vecino.
(a consecuencia de esto es que le debo la 8ran5a de suelo que utilic por error o
abusivamente. Cuando me pague la pared que yo constru, y que luego l us,
le debo descontar el valor de la 8ran5a del terreno.
7O es tambin absolutamente secundario que el muro est pago o que
aAn se deba. .i no se paga, ocurre e:actamente eso9 no est* pago y se debe. (o
cual no quiere decir que no sea medianero. El muro es medianero, pago o
adeudado. Con obligacin pendiente o saldada.
=. "ntecedentes istricos
45
Arquitectura Legal
En el derec-o antiguo no encontra'o) 'uc-o) e?e'+lo) de 'edianera)
ad'itida)0 #uc-o 'eno) de 'uro) 'edianero) o*ligatorio) co'o ocurre en la
actualidad0 Au+one'o) que e)to deri2a de la .alta de )u*di2i)i3n del territorio
ur*ano en cuadr&cula) 'ediante tra:ado) ortogonale)0 Gue )& )e i'+u)o
i'+erati2a'ente en la ciudad indiana 5 )e continu3 re+itiendo en la) ciudade)
coloniale) 5 en la +o)terior <+oca re+u*licana0
E) que en Euro+a no )e 2io ni )e ad'iti3 la nece)idad de tra:ar la) calle)
recta) +or ra:one) de de.en)a 5 +ara .acilitar la 2i)i3n de +o)i*le) ene'igo)0 Ni +ara
co'odidad de lo) carro) de co'*ate que +od&an de)+la:ar)e 'e?or en a'+lia)
a2enida) cortada) +or calle) en cru:0 E)to )u'ado a la e;i)tencia nece)aria de
a'an:ana'iento) rectangulare) o cuadriculado) que o*liga*an a di2idir la)
cuadr&cula) en lote) ta'*i<n rectangulare)0 Lo) que )e agru+a*an de 'anera de
.acilitar el a+area'iento de la) 2i2ienda)4 +ara tener '8) ca+acidad de de.en)a 5
a+ro2ec-ar4 ?u)ta'ente e)to) )ectore) *ien de.endido)4 con 'a5or +reci)i3n0
%odo .a2oreci3 la e;i)tencia de lo) 'uro) co'une) en nue)tra) ciudade)0
1eredera) )ola'ente en +arte de la) tradicione) ro'ana)4 +ero +rinci+al'ente4
di)eFada) de)de E)+aFa con un criterio guerrero 5 de.en)i2o0 En e)+ecial cuando )e
trata*a de ciudade) que4 co'o Mueno) Aire) 5 otro) a)enta'iento)4 .ueron
dura'ente ca)tigada) +or lo) a*or&gene) 5 .inal'ente de)tru&da) en )u) 'o'ento)
.undacionale)0
Pero e)ta tradici3n de.en)i2a 5 a'an:anada no .ue la tradici3n de la)
ciudade) griega)4 2olcada) '8) a la) 8rea) +E*lica) de la) +la:a)4 la) 8gora)4 lo)
+atio)0 >o'o dec&an lo) ro'ano)/ patere, como plato o patente ,e e)tar a*ierto en
+atio)4 +la:a) 5 .oro)0 En donde la 2ida cotidiana de?a*a de )er +ri2ada +ara
con2ertir)e en co)a co'En que de*&a 2entilar)e li*re'ente en la) +la:a) o en la)
+latea) de calle) 5 a2enida)0
%a'+oco lo) 8ra*e) tu2ieron e)a idea de )u*di2i)i3n ur*ana0 La) ango)ta)
calle?a) de la) ciudade) 8ra*e) in2ita*an a cierta +ro'i)cuidad -a*itacional0 Ao*re
la idea de .a'ilia4 tri*u o territorio de lo) ?eque)4 r<gulo) 5 e'ire)0 >on )u) tienda)
5 -arene) .acilita*a una e)+ecial di)+o)ici3n de la) 2i2ienda) que )u+on&an
co'+artir algo '8) que la) 'edianera)4 5a que ten&an en co'En )u) +atio) 5 acera)0
En la tradici3n 'edie2al +od&a -a*er)e originado cierta i'+o)ici3n
'unici+al +ara que )e a+ro2ec-aran 'e?or lo) e)ca)o) terreno) de la) ciudade) o
e?ido) a'urallado)0 En e)+ecial en lo) tra'o) de la larga -i)toria de Edad #edia 5
Renaci'iento en que la .alta de e+ide'ia) de +e)te4 la au)encia de guerra) o la)
'igracione) +ro2ocada) +or el ad2eni'iento de lo) de)cu*ri'iento) 5
coloni:acione)4 )u+er+o*laron la) +equeFa) ciudade) a'urallada)0
E)a +re2i)i3n ur*ana )e tra)lad3 a A'<rica0 En donde no e;i)t&a tradici3n
con)tru&da0 Por lo 'eno) en la) latitude) )ituada) al )ur del tr3+ico de >8ncer0 En el
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46
Rondina
norte4 en la) ci2ili:acione) '8) de)arrollada) de 'a5a)4 a:teca) e inca)4 la
+ro+iedad nor'al'ente no ten&a un )e)go +ri2ati)ta0 Ae 2i2&a en ca*aFa) de
+ro+iedad co'unal 5 lo) +oco) edi.icio) que e;i)t&an +ertenec&an a la no*le:a0
De todos modos la urbanizacin americana tuvo estos precisos criterios/
a; amanzanamiento.
b; cuadrcula.
c; cortes ortogonales.
d; lotes rectangulares.
e; casas apareadas.
f; uso de muros comunes en medianera.
g; $reas libres de frente y fondo.
h; cuando existan pasillos eran $reas de tr$nsito y acceso de carrua.es.
Ao*re e)to) antecedente) )e continu3 con)olidando la ciudad re+u*licana 5
'oderna4 con la) e;ce+cione) que a+unt8*a'o)/
:; las $reas ssmicas en donde se evita la continuidad o contigYidad
constructiva para evitar el efecto KdominK.
C; en las $reas de nuevas urbanizaciones sobre el modelo de parque o
.ardn, mediante el uso de zonas parquizadas comunes, con continuidad de
espacios verdes.
0 qued as congelada la imagen de la ciudad. Construccin en lotes de
subdivisin de man4anas, en cuadrcula, entre medianeras. Consagrando el
tipo de arquitectura y el modelo legal del condominio entre linderos.
>. El dereco comparado
No )er&a tan i'+ortante el derec-o co'+arado4 e) decir4 el derec-o de otro)
+a&)e) en e)ta 'ateria de 'edianer&a4 )i no .uera que ?u)ta'ente de otro) +a&)e) )e
arra)traron conce+to) equi2ocado)0
Porque la mayora de nuestros albaDiles y constructores vinieron de
EspaDa y de algunas regiones de &talia en donde rega el criterio de la
Uservidumbre de medianeraU. %na solucin legal m*s complicada que la
solucin que impone nuestro Cdigo sobre la base del condominio.
Aquellos "digos ,uropeos, sobre todo el de ,spa1a que todava sigue
vigente con los mismos criterios, resuelven/
47
Arquitectura Legal
:; el uso de la pared medianera se hace sobre la base de convenir con el
vecino, el uso del muro a partir de un convenio de servidumbre<
C; seg6n explica nuestro "digo, la servidumbre es el derecho real que se
tiene sobre un inmueble a.eno. ,n este caso de la servidumbre de medianera, el
muro del primer edificante puede ser utilizado por el segundo edificante. #ero la
propiedad contin6a siendo del primero. ,l segundo adquiere solamente el
derecho de usarlo.
9; esta relacin de servidumbre es complicada y siempre tiene sus
inconvenientes/ al due1o del muro se lo toman para incorporarlo al otro
inmueble vecino. !ueda formando parte del edificio lindero. Y sin embargo no
pasa a propiedad del segundo edificante. ,ste slo adquiere un derecho de uso. Y
el primero pierde parte de su propiedad sin que el otro se lo compre.
B; con este esquema de mantener la propiedad en el primer edificante y de
considerar que solamente el lindero adquiere un derecho de uso, los europeos
discuten si ese uso es como muro portante, como simple cerramiento, arrime o
muro de carga.
(o que complica interminablemente las cosas y las relaciones
entre los linderos. -uestro Cdigo lo arregla y simpli8ica9 el uso es
el uso. .iempre e:iste uso y obligacin de pagar la mitad del valor
del muro si el segundo edi8icante encuentra la pared eca y se
aorra de levantar muro en ese lugar.
,o) )i)te'a) antag3nico) que tienen di)tinta in)+iraci3n 5 di.erente)
re)ultado)0 Para no)otro) el )i)te'a argentino de con2ertir a la 'edianera en un
+er.ecto condo'inio de indi2i)i3n .or:o)a4 tiene toda) la) 2enta?a) 5 ninguno de lo)
incon2eniente) que trae a+are?ado el )i)te'a e)+aFol/
-el nue)tro con)titu5e condo'inio de indi2i)i3n .or:o)a4 con iguale)
derec-o) 5 con o*ligacione) e;acta'ente iguale)0
-lo) do) 2ecino) tienen la +o)i*ilidad de darle cualquier u)o0 >on tal
de que
no i'+ida un derec-o )e'e?ante +or +arte del lindero0
.istema -cuando -a5 que re+arar el 'uro4 a'*o) 2ecino) de*en +agar la
re.acci3n0
"rgentino -cualquiera +uede )o*re-ele2arlo0 Inclu)o +uede de'olerlo )i no
)ir2e +ara
el u)o que quiera darle0
-el )egundo edi.icante tiene lo) 'i)'o) derec-o)4 la) 'i)'a)
atri*ucione)
5 la) 'i)'a) re)+on)a*ilidade) de u)ar *ien 5 'antenerlo en
4
4
Rondina
condicione)0
1aci<ndo)e cargo +or )u cuenta de incon2eniente) que )e de*an a un
'al
u)o o e;ce)o de )o*recrga que +ueda +ro2ocarle uno de lo) 2ecino)0
-el )i)te'a e)+aFol e) co'+licado0 El que con)tru5e la +ared
continEa )iendo
Enico dueFo0 El otro )ola'ente lo u)a en 2irtud de )er2idu'*re0 Pero
no
+uede darle todo) lo) u)o)0 No +uede equi+arar)e a lo) derec-o) del
+ri'er
edi.icante0
.istema No +uede -acer 'odi.icacione)4 )o*re-ele2ar ni -acer arreglo)0
%odo
EspaDol tiene que a)u'irlo el dueFo0 Gue co*rar8 +or la )er2idu'*re )egEn
lo) u)o)
que el otro quiera darle/ una co)a e) utili:arlo co'o 'uro de carga0
7tra )i-
tuaci3n di)tinta de u)ar co'o )i'+le cerra'iento0 9 e) 'u5
i'+ortante de-
ter'inar )i al u)arlo lo carga4 lo toca4 lo arri'a0
?. .istemas europeos y sistema argentino
1a )ido tan 'arcada la in.luencia de lo) con)tructore) euro+eo) en nue)tra
realidad edilicia 5 ur*ana4 que nunca )e +udo )u+erar el )&ndro'e del al*aFil
gallego o italiano0 Aiguen in)+irando )olucione)0 Pero no )ola'ente a lo)
con)tructore)4 )ino ta'*i<n a 'uc-o) a*ogado) 5 ?uece)0
El )i)te'a euro+eo e) tan di.erente que inclu)o llega a con)iderar co'o
'edianera a la lo)a que )e+ara a'*o) +i)o) de un edi.icio de 2aria) +lanta)0 >on lo
cual )e 'ani.ie)ta una 2erdadera 2ocaci3n +or co'+licar un te'a que de*e )er
)i'+le0 Gue tiene una .8cil re)oluci3n en el )i)te'a de la +ro+iedad -ori:ontal0 En
donde lo) +i)o) 5 tec-o) -lo)a) 5 otro) ele'ento) que +ueden )e+arar +i)o) o
+lanta)- )e )o'eten a la +ro+iedad co'En0
"opropiedad entre todos los condminos o consorcistas de un edificio. "on
4!
Arquitectura Legal
lo cual tenemos no slo un sistema m$s racional, sino que tambi%n en nuestro
caso, tenemos un sistema similar para ambas situaciones/ el condominio o
copropiedad de indivisin forzosa. Aplicable naturalmente tanto al tema de la
medianera como al de la #ropiedad )orizontal.
La -i)toria de la 'edianer&a no tu2o tanta) co'+licacione) en el +er&odo
'8) re'oto de la con.or'aci3n del derec-o ro'ano0 En lat&n la e;+re)i3n medius,
medium 5 'edia indica*a un ad2er*io de lugar o +o)ici3n0 >o'o -o5 lo e;+re)a la
+ala*ra 'edianer&a0 9 la .ra)e in medio aedium )igni.ica*a Uen 'edio del edi.icioU
re+re)entando e;acta'ente al 'uro 'edianero0 Pero la e2oluci3n del derec-o
'edie2al en con?ugaci3n con lo) criterio) ger'8nico)4 'uc-o '8) duro) e
in.le;i*le)4 lle2aron a )olucione) tan +oco +r8ctica) co'o la que )e 'antiene en el
derec-o e)+aFol0 Gue no .ue i'itada +or 6rancia 5 +or 2ario) >3digo) de Italia0
>o'o el de N8+ole)4 cuando ten&a )u +ro+io derec-o regional0 Gue coincid&a con
lo) criterio) que luego to'ar&a @<le: A8r).ield0 Guien la'enta*le'ente4 en una
deci)i3n ta'*i<n con.u)a4 to'a +ara alguno) de )u) art&culo) no la) ra&ce) ro'ana)
5 .rance)a) )ino la) in.luencia) del derec-o e)+aFol0 >uando +or e?e'+lo trata en el
art&culo 2727 lo que lla'a U+ared di2i)oriaU4 diciendo que/
se puede renunciar a tomar parte en el muro, renunciando a la mitad del
terreno sobre el que se asentar$ el tapial. 2 en el artculo siguiente cuando habla
de Kla pared de encerramientoK afirmando que no se puede reclamar la mitad del
valor de ese muro.
!ue contradice al artculo siguiente, el CAC?, que habla de los muros divisorios
que se deben construir obligatoriamente por disposicin municipal.
@e'o) lo) do) )i)te'a) 'e:clado)0 El )i)te'a e)+aFol que )igue )iendo
2oluntario +ara a'*o) edi.icante)0 9 que el )egundo +aga )ola'ente en el ca)o de
querer utili:ar la +ared0 9 e)te u)o al que re.iere @<le: +arece )er el Uu)o 'aterialU0
3o el uso legal u obligatorio. !ue es el car$cter forzoso que tiene el muro en las
ciudades. >o'o lo reconoce el 'i)'o @<le: cuando -a*la de la) regla'entacione)
'unici+ale)0 Gue +or )uerte lo 'enciona0 Ad'itiendo que en estos casos la
medianera, la obligatoriedad de pagar el muro, no se funda en el "digo "ivil
sino en la imposicin que hace la municipalidad.
9 que +or )er o*ligatorio +ara a'*o) 2ecino)4 concede a quien lo con)tru5e el
derec-o de co*r8r)elo al otro0 >o)a que e) .8cil de entender en nue)tro )i)te'a/
a'*o) e)t8n o*ligado)0 A'*o) de*en con)truirlo0 Aie'+re quien lo con)tru5e e) el
+ri'er edi.icante0 9 lo -ace +ara lo) do)0 Gue e)t8n igual'ente o*ligado)0 Pero
que no e) .8cil de entender en el )i)te'a e)+aFol0 En donde quien lo con)tru5e )igue
)iendo el +ro+ietario Enico 5 +ara )ie'+re0 9 que no tendr&a 'oti2o +ara co*rarlo a
t&tulo de )er2idu'*re )i el )egundo ni )iquiera lo toca0
Entre no)otro)4 5a di?i'o)4 no -ace .alta tocar ni cargar4 ni encerrar con el
'uro0 Ma)ta el )olo u)o 2irtual4 legal4 el u)o que dice que/
4!"
4!"
Rondina
si es obligatorio tener pared o muro divisorio, que es siempre medianero,
no importa quien lo haga. 3o importa quien sea el primer edificante. ,l otro
tiene la misma obligacin y por ende, si uno lo hace, el otro paga obligadamente
la mitad. Y siempre, en las ciudades, es obligatorio hacer pared en los laterales de
los inmuebles o lotes.
@. -aturale4a 5urdica
La naturale:a legal o ?ur&dica de la +ared o 'uro 'edianero e) el de )er una
co+ro+iedad0 $n condo'inio de indi2i)i3n .or:o)a0 $na co)a que )e +o)ee en
+ro+iedad entre do) +er)ona)/ lo) do) 2ecino) lindero)0 ,eci'o) que e) un derec-o
real +orque e) un derec-o que )e tiene )o*re la co)a0 *ecordemos que real viene de
res X cosa.
- Y como dice el artculo C@A9 del "digo "ivil es un condominio.
- !ue significa tener un derecho real de propiedad.
- !ue pertenece a varias personas por una parte indivisa. 0obre una cosa
mueble o inmueble.
En nuestro caso es9
:; derecho de propiedad o dominio, compartido por dos personas/ los dos
vecinos
linderos.
C; es una cosa inmueble/ una pared y el terreno sobre el que esa pared se
asienta.
9; es indivisa, porque la pared no se puede dividir.
B; es propiedad de partes ideales/ se es due1o de todo el espesor del muro.
#or
partes iguales con el otro. #ero no se tiene una parte fsica hasta la mitad
o e.e de
la pared. 0e toma sobre todo el espesor, se es due1o de todo el espesor
del muro.
G; el uso se produce sobre todo el espesor, pero solamente de un lado
para cada
uno.
@; como en la propiedad horizontal, habra una mezcla de propiedad
com6n de
todo el muro KcompartidoK por una parte. "on un uso exclusivo de cada
4!1
Arquitectura Legal
due1o,
por el lado que a cada uno le toca.
A; esta copropiedad com6n de todo el espesor de la pared se manifiesta en
el
pago/ cuando la adquiere le pago al primer edificante la mitad del valor
de la
pared. #ero de toda la pared/ a6n con los revoques que est$n de su lado.
Aunque
yo .am$s use ni toque los revoques de aquel lado.
>; cuando se deteriora el muro, aunque se agriete del otro lado y no me
afecten
los deterioros, ambos pagan el arreglo.
?; cuando apoyo sobre la pared puedo apoyar sobre todo el espesor del
muro.
0olamente tengo que tener en cuenta la regla de oro del condominio/ no
puedo
hacer un uso que le impida al otro un uso igual o equivalente.
:H; cuando hago canaletas, nichos o excavaciones en el muro, puedo
pasar de la
mitad de su plano medio. 0olamente tengo una limitacin/ que no le
impida
hacer lo mismo al otro. 2 que no debilite o deteriore la calidad y
resistencia del
muro. 2 que los reglamentos no me impidan excavar o pasar ca1os o
conductos a
determinada profundidad.
2B. Dominio
1ablamos del dominio como una e:presin re8erida al
UdominusU, seDor, dueDo, propietario de una cosa. El car*cter
dominial de la medianera tiene para nosotros una conclusin
pr*ctica muy importante9
-nace co'o 'uro -ec-o +or uno de lo) 2ecino)0
-+ero de)de que )e con)tru5e4 )e lo -ace de)tinado4 re.erido al u)o 5
+ro+iedad co'En0
4!2
4!2
Rondina
-%al e) )u de)tino0
-Aunque 'uc-o tie'+o +er'ane:ca co'o U*ien e;clu)i2oU4 e) e;clu)i2o
)u 2alor econ3'ico0
->on)tructi2a'ente4 edilicia'ente4 ur*an&)tica'ente/ di2ide lote)4 e) 'uro
co'En4 de)linda la) cuadr&cula)4 )ir2e al cata)tro ur*ano0
-co'o en todo derec-o de co+ro+iedad4 )e lo +uede u)ar 5 tener )in
li'itacione)/ la li'itaci3n e)t8 dada +or el derec-o equi2alente que tiene el otro
cond3'ino0
-toda duda4 toda inter+retaci3n4 toda )ituaci3n i'+re2i)ta que )ur?a en torno
de la +ared 'edianera4 de*e aclarar)e )o*re la *a)e e)ta*lecida/
a= en la +ared 'edianera no -a5 dueFo ni ante) ni de)+u<) de la +ared0
E;i)te un derec-o econ3'ico de la +ro+iedad0 Pero .uncional'ente la +ared nace
co'o 'edianera 5 e)t8 de)tinada a )er utili:ada +or a'*o) lindero)0
c= no tiene nada que 2er nue)tra 'edianer&a con lo) antecedente) que -a*lan de
)er2idu'*re4 arri'e4 a+o5o4 cerra'iento4 'uro de carga o )o)t<n/ )ie'+re )e
u)a 5 )e +aga de la 'i)'a 'anera0
d= Ae +aga la 'itad4 )e u)a en toda )u ca+acidad4 no -a5 otro l&'ite '8) que
+er'itir al otro que la u)e de igual 'anera 5 que no )e a.ecte ni )e deteriore0
22. Condominio
>o'o )e dice de todo condo'inio4 en la +ared 'edianera ta'*i<n
encontra'o) e)a caracter&)tica que le da la de.inici3n general/
-.or'a de +ro+iedad co'+artida entre do) o '8) +er)ona) +or la cual a'*o)
+ro+ietario) )on dueFo) de una +arte indi2i)a de la co)a0
>o'o ta'*i<n e;+lica el >3digo >i2il en )u art&culo 264/
todo condmino puede gozar de la cosa com6n conforme al destino de
ella, contal de que no la deteriore en su inter%s particular<
todo condmino puede obligar a sus copropietarios en proporcin de sus
partes, a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa com6n, pero pueden
librrse de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad<
pero obviamente, no pueden abandonar un pared que est$ siendo
utilizada por su edificacin. 0e puede abandonar en ciertos casos y en muy
4!3
Arquitectura Legal
precisas situaciones. =Ler m$s aba.o el n6mero :9 del "aptulo ML-;.
+curre que esta institucin de la medianera est* considerada
por la ley como un caso muy particular y raro dentro de la
categora de la propiedad9
nace como cosa propia pero destinada a ser usada por el otro vecino<
-la con)tru5o +ara '&4 +ero +uedo e'+la:arla 'itad 5 'itad4
in2adiendo )in +er'i)o el terreno del 2ecino0
- el otro viene " la toma sin permiso /st1 autori.ado a tomarla
porque est1 destinada como pared a ser incorporada a la propiedad
del otro * la propiedad e4clusiva de un inmueble #onstructivamente "
%urdicamente se incorpora al bien del otro 9in que e4ista compra ni
donaci0n
E:iste slo en el primer edi8icante un dereco a cobrar una cierta suma
de
dinero.
- * diferencia de otros condominios que son inestables " no
queridos por la le", en donde cualquiera puede pedir que se termine
mandando a remate o a venta obligada la cosa, en la medianera se
dan caracteres opuestos'
- la crea4 la quiere 5 la +rotege la le50
Cno se puede dividir ni concluir. #ermanece como condominio perpetuo,
obligatorio, indivisible, de indivisin forzosa, como dice la legislacin argentina.
23. Propiedad comAn y usos e:clusivos
El art&culo 2713 del >3digo >i2il no) dice que el de)tino de la co)a co'En
)e deter'ina +or )u naturale:a 'i)'a 5 +or el u)o al cual -a )ido a.ectada0
La naturale:a de la +ared 'edianera no) indica una caracter&)tica 'u5
+eculiar/
propiedad com6n de lado a lado.
uso de un solo lado/ el que me corresponde.
De mi lado puedo acer todos los usos que sean compatibles
con la naturale4a, condiciones y posibilidades del muro. (o cual no
quiere decir que el otro condmino tenga que pagarme los
4!4
4!4
Rondina
revestimientos que se me ocurra agregar. 'ampoco que se aga
cargo de la conservacin de tales agregados.
En el r<gi'en de la +ro+iedad -ori:ontal que utili:a'o) co'o )&'il +ara
de.inir e)ta co'*inaci3n entre +ro+iedad 5 u)o4 encontra'o) )ituacione) +arecida)/
-lo) *alcone)4 +atio) interiore)4 terra:a) +articulare) de cada +i)o o ni2el/
)on de +ro+iedad co'En +ero el u)o e) e;clu)i2o/ )e lo) de*e 'antener 5 )e lo)
+uede u)ar )in +er'itir que otro) lo u)en0
Ai )e ro'+en todo) +agan el arreglo0 Aal2o que e)e deterioro 5 daFo
+ro2ocado +or el 'al u)o del cond3'ino0 %a'+oco )e le +ueden agregar co)a) que
lo a.ecten0 Pero )e +ueden agregar 'e?ora)4 que )on a cargo e;clu)i2o de quien
tiene e)e u)o e;clu)i2o0
>ada co+ro+ietario 'edianero4 de )u lado4 +uede +intar4 'odi.icar4 re2e)tir
o ca'*iar cuanta) 2ece) quiera lo) re2oque) 5 a)+ecto) .or'ale) de la +ared0 Pero
lo) -ace/
a su exclusiva cuenta y riesgo.
a su exclusivo costo.
En los restantes usos vemos que es comAn, de ambos
copropietarios o condminos, tanto el dominio como el uso y goce9
a; lmite y deslinde entre dos propiedades.
b; cerramiento y sost%n.
e c; todas las dem$s funciones que hacen a la pared lateral de cualquier
edificio,
seg6n su condicin. #arece com6n que forma parte de ambas
construcciones.
27. El condominio de indivisin 8or4osa
,ice el art&culo 271" del >3digo >i2il que -a*r8 condo'inio de indi2i)i3n
.or:o)a cuando/
:; se trate de cosas afectadas como accesorias indispensables al uso
com6n de dos inmuebles<
C; los inmuebles tienen propietarios distintos<
9; ninguno puede pedir la divisin<
B; el abandono est$ muy restringido<
G; la poseen, la usan y tienen dominialidad sobre la pared en igual medida
4!5
Arquitectura Legal
y con
iguales derechos, tanto el que la construye =primer edificante; como el
que la
adquiere o viene despu%s y la usa =el segundo edificante;<
Luego agrega el art&culo 2716 que/
el condominio de paredes, muros, fosos y cercos que sirven de separacin
entre dos heredades, es de indivisin forzosa.
Como resulta por otra parte lgico, con8orme al destino que
tienen esas delimitaciones. Con toda la simbologa istrica que
invoca ablar oy de 8osos o 4an5as. Pero que re8uer4a la idea9 la
demarcacin tiene valor 5urdico. 0 mientras los dos terrenos
tengan propietarios distintos abr* medianera con copropiedad de
indivisin 8or4osa.
2;. "dquisicin de la medianera
La .or'a '8) natural de adquirir una 'edianera +or +arte del )egundo
edi.icante4 del 2ecino que 2iene 5 la to'a4 e) +ag8ndola0 %odo el que encuentra algo
-ec-o que +uede a+ro2ec-arlo4 no +uede to'arlo gratuita'ente0 Aal2o )ituacione)
'u5 +articulare)/
que la cosa haya sido abandonada.
que teniendo due1o, %ste haya perdido el derecho a reclamar su pago por
haber
de.ado pasar mucho tiempo.
porque quien tiene la propiedad de la cosa me la regala, la dona, la
entrega
voluntariamente y sin cargo.
-o ablamos de constituir la medianera mediante el pago o
la compra. Esta 8orma de de8inir el acto de pago de la pared tiene
que ver con aquello que tantas veces observamos9 no estamos
constituyendo nada. -i ay servidumbre, ni dereco de uso, ni
usu8ructo, ni alquiler ni nada parecido. (a medianera se constituye
cuando se la construye. Desde ese mismo momento est* destinada a
ser usada por ambos vecinos linderos.
Guedar8 +endiente el +ago0 Ai el +ri'er edi.icante la quiere co*rar0 Ai la
regala o la dona4 'e?or e) que lo -aga +or e)crito0
4!6
4!6
Rondina
Ai no recla'a que )e la +aguen 5 de?a +a)ar die: o 2einte aFo) )in co*rarla4
+uede +erderla +or e)e )i'+le +a)o del tie'+o0 Pa)o del tie'+o )in recla'o0 Ain
ocu+ar)e del co*ro0 Ain docu'entar el u)o que el otro le -a5a dado0 >on e2idente
a*andono o negligencia o de?ade:0 Gue el derec-o ca)tiga0 Por e)a .alta de inter<)
en aclarar 5 docu'entar la) co)a)0 No +orque la le5 quiera +re'iar al 'al 2ecino
que 2iene4 encuentra la +ared -ec-a4 la to'a 5 no la +aga0
>o'o e)+erando que el otro la recla'e o que la +ierda +or e)to que
lla'a'o) U+re)cri+ci3nU0
Re)u'iendo4 +ode'o) decir que e;i)ten cuatro 'anera) de adquirir la +ared
'edianera/
La) do) .or'a) de adqui)ici3n econ3'ica u onero)a/
-
2C Construccin con5unta 3C Pago o compra
La .or'a tan +oco .recuente que to'a el E) la .or'a '8) co'En 5
dir&a'o)
>3digo >i2il co'o origen de la +ared o que e) la .or'a +ro+ia 5
nor'al
#uro 'edianero/ el +re2i)to en el art&culo en que de*e adquirir)e la
+ared
2717 cuando que el 'uro e) 'edianero en 'edianera0 Porque
nor'al'ente
el cao de que a'*o) 2ecino) de la) -eredade) e;i)ti3 un +ri'er
edi.icante que
contigua) lo -an -ec-o con)truir a )u co)ta0 9 la con)tru5e a )u
e;clu)i2o co)to
que e)a con)trucci3n )e -i:o en el l&'ite )e+a- )a*iendo que cuando
llegue el
rati2o de la) do) -eredade)0 @ecino lindero )e +odr8
co*rar
Por e)o inter+reta'o) que e) codi.icador lo la 'itad4 el 5" P de todo
lo que
Pu)o co'o e?e'+lo +ara re.or:ar el conce+- )ea el 2alor de la +ared0
Recu-
to0 Pero )a*iendo que no e) .recuente que +erando el +ri'er
edi.icante la
a'*o) 2ecino) )e +ongan a con)truir )i'ul- 'itad del ga)to 5
ganando el
t8nea'ente0 9 que cuando alguien )e +onga )egundo edi.icante0 Gue
encuen-
a con)truir entre terreno) *ald&o) e)+ero o tra 5a con)truida la +ared
5 con
4!7
Arquitectura Legal
in2ite a )u 2ecino +ara le2antar ?unto) un )3lo +agar la 'itad del
co)to o
'uro de)tinado a )er utili:ado +or a'*o) +recio del 'uro que
nece)ita
linero)0 Aoluciona )u +ro*le'a0

9 e;i)ten do) .or'a) de adqui)ici3n gratuita/
C7C C;C
Donacin Prescripcin
E) el ca)o que )e da*a ante- ,ice el art&culo 3!47 del >3digo >i2il
que lo)
rior'ente cuando lo) 2ecino) e)+on- derec-o) reale) +er)onale) )e
adquieren 5 )e
t8nea'ente )e a5uda*an 'utua'en- +ierden +or la +re)cri+ci3n0 La
+re)cri+ci3n
te0 Por e)+&ritu )olidario 5 ta'*i<n e) un 'edio de adquirir un derec-o o
de li-
+orque la 'a5or&a4 )iendo in'igran- *erar)e de una o*ligaci3n +or el 'ero
tran)-
te)4 no conoc&a e)ta caracteri)tica de cur)o del tie'+o0
de la 'edianera en nue)tro +a&)/ que En la 'edianera e) claro que el e.ecto
e) el
que e)t8 de)tinada a )er de lo) do)4 que )e e;+lica/
de a'*o) 2ecino)0 El que la -i:o tie- -gana un terreno el )egundo edi.icante0
%e-
ne que co*rarla0 Ai no la co*ra la n&a que +agar la 'itad de la +ared 5
gana
+ierde0 7 +ierde el derec-o a que el e)a cantidad0
otro le +ague0 La +ared no )igue )ien- -la +ierde el +ri'er edi.icante4 el que
-i:o
do )u5a )i no la o*ra0 >o'o ta'+oco el 'uro0 Lo +ag3 5 el otro lo u)a 5 no
lo +aga0
e) )u5a )i la con)tru53 en )u +ro+io Perdi3 el derec-o a co*rarlo +or de?r
+a)ar
terreno4 toda +ara )u lado0 de'a)iado tie'+o )in recla'arlo0
El +ro*le'a '8) co'En de -,e*e'o) )ie'+re aclarar lo )iguiente/
la le5
la) donacione) e) que )uelen e)tar no +re'ia al que u)a la +ared 5 no la
+aga0
4!
4!
Rondina
i'+l&cita) en la inacti2idad del dueFo No +odr&a )er +re'iado el 'al
+agador0 Lo
original +ara co*rarla0 La regala )3lo que +a)a e) que )e quiere )ancionar o
ca)-
de +ala*ra0 AFo) de)+u<) cuando e) tigar a quien de?a de arreglar una
cue)ti3n
+reci)o docu'entarla4 )e 2ienen lo) tan i'+ortante0 Ae ca)tiga a quien tiene
un
+ro*le'a)0 No -a5 con)tancia de do- cr<dito a co*rar 5 no lo recla'a0
Entonce)
cu'entaci3n ni de nada0 9 la) di)cu- lo +ierde0
)ione) )e renue2an0
2<. +bligaciones propter rem
Propter rem es una e:presin latina que signi8ica 5unto, al
lado, o encima de la cosa. Rem indica atributo de cosa9 de la cosa.
Propter es 5ustamente eso9 una e:presin que signi8ica lo que est*
5unto o encima, lo que acompaDa a algo. En nuestro caso, ablamos
de las obligaciones ambulatorias porque se mueven o se despla4an
con las cosas respecto de las cuales an nacido.
Cuando se e:plica esta caracterstica de la medianera tenemos que ver
los e8ectos que la situacin nos plantea9
quien construye la pared puede cobrarla al que la utiliza construyendo al
lado. #ero si %ste la vende la obligacin pasa a quien la tenga en el momento en
que el vecino quiera reclamarla.
quien construye la pared como primer edificante tiene un cr%dito a
cobrar. #ero si vende la propiedad sin cobrarla, el nuevo due1o puede cobrarla
de quien la utiliz o de quien fuere el actual propietario del edificio lindero.
Cuando anali4amos algunos casos pr*cticos que 8ueron resueltos por los
5ueces aplicando esta doctrina, que entendemos es la correcta, an dico en sus
sentencias9
:; la obligacin de pagar la medianera es de las llamadas Kpropter remK ya que
incumbe al propietario o poseedor de una cosa en cuanto tal. Y basta que cese en
tal condicin para que la obligacin tambi%n cese.
C; las obligaciones propter rem nacen con la cosa. ,n nuestro caso nacen con la
relacin de medianera. #ero tambi%n se extinguen con la desaparicin de esa
4!!
Arquitectura Legal
relacin. 0i las partes venden sus inmuebles, las obligaciones y derechos pasan a
quienes adquieren esos inmuebles.
9; las obligaciones de medianera se entienden que son inherentes a los
inmuebles y n a las personas de sus propietarios/ son propter rem o
ambulatorias. 0iguen a las cosas. 3o son deudas de las personas. 3o siguen a las
personas. 0iguen a la cosa. ,s como si el inmueble que encontr una pared
hecha y la asimil como pared propia, est$ debiendo su valor la mitad de su
valor al inmueble de al lado.
2=. Prescripcin
Esta palabra que parece tan e:traDa se origina en la misma
e:presin que se utili4a para indicar que alguien manda o
dictamina una cosa. Como cuando el mdico prescribe un
medicamento. En este caso es la ley que manda que se opere la
prescripcin. $ue es, como antes record*bamos, citando el artculo
7@;> del Cdigo Civil9
Cuna 8orma de adquirir o perder derecos.
RPor qu< lo) derec-o) )e ganan o )e +ierden +or el )olo +a)o del tie'+oT0
Ai'+le'ente +orque a)& lo +re)cri*e la le50
Lo) derec-o) reale) )e ganan0 Ae gana la +ro+iedad de una co)a )i la tengo u
ocu+o +or un deter'inado tie'+o0
Lo) derec-o) +er)onale)/ co'o lo) cr<dito)4 la) deuda) que otro) tienen4
ta'*i<n )e ganan0
9 co'o )e ganan4 l3gica'ente4 )e +ierden0 Ai alguno gana una co)a o un
derec-o e) +orque otro lo e)t8 +erdiendo0
Ai una +er)ona ocu+a una +ared que .ue con)truida +or el lindero0 9 e)te
lindero teniendo derec-o a co*rarla de?a +a)ar )u.iciente tie'+o4 el ocu+ante la
ganar80 Ganar8 la +ro+iedad o co+ro+iedad del 'uro0 Gue 5a e)ta*a utili:ando0 Pero
que +or e)e u)o e)ta*a de*iendo )u 2alor0 E)e 2alor )er8 +erdido +or el edi.icador
del 'uro0 9 cuando el otro lo +ierde4 quien lo u)3 5 no lo +ag34 gana e)a cantidad
que de*&a 5 5a no de*e0
0on cosas distintas las llamadas prescripciones adquisitivas y las
prescripciones liberatorias. #ero hacen al mismo caso, o a la misma situacin,
vista de un lado o de otro.
!uien ocupa un inmueble y por ende una parte de inmueble, como es
5""
5""
Rondina
una pared medianera entra legtimamente en la posesin de ella.
0 entra con dos categoras muy precisas y valiosas9 ocupa con
5usto ttulo. 0a que la pared medianera est* empla4ada en el borde
separativo de los lotes, o encaballada, 5ustamente para que el otro
lindero venga y la use.
9 )e +re)u'e que la ocu+a *ien4 de *uena .e0 >o'o )e de*e +re)u'ir
cualquier acto l&cito4 )al2o que )e +rue*e lo contrario0
Y el "digo "ivil nos dice/
Artculo 9???/
,l que adquiere un inmueble de buena fe y .usto ttulo, prescribe la
propiedad por
la posesin continua de diez a1os.
0 estas son condiciones que siempre encontramos en la
adquisicin de la medianera9 ay ttulo, ay 5usti8icacin para que
el segundo edi8icante que viene y encuentra el muro eco en el
borde lateral de la propiedad del vecino, la tome. (o use. (o
incorpore a su obra, a su proyecto, a su construccin. 0 si tiene
5usto ttulo, se supone que tambin ay buena 8e. -adie toma un
muro esperando que el otro de5e pasar el largo tiempo Cdie4 aDosC
sin cobrarlo. -adie sabe que ello abr* de ocurrir tampoco. Porque
incluso el actual propietario puede morir, o vender su propiedad y
venir otro que, si no an pagado los die4 aDos lo podr* reclamar.
#ero de todas maneras, si alguna vez se pudiera probar que no se tom
as,
normalmente, la medianera, nos dice el artculo BH:G/
#rescrbese a los veinte a1os la propiedad de las cosas inmuebles y dem$s
derechos reales por la posesin continua de veinte a1os, con $nimo de
tener la
cosa para s, sin necesidad de ttulo ni de buena fe.
La co)a e) +ro*ar e)ta) )ituacione)0 Aer8 'u5 di.&cil +ro*ar que e;i)ti3 'ala
.e en el 2ecino0 Lo nor'al e) que la +ared )e to'e natural'ente4 'ole)tando co'o
'ole)ta toda o*ra nue2a a lo) lindero)0 Pero con el )ano +ro+3)ito de a+ro2ec-ar)e
de la +ared -ec-a0 Pero )a*iendo que e)o e)t8 all& +ara )er to'ado4 +ara )er utili:ado
+or a'*o) lindero)0
Pero ta'*i<n 'uc-a) 2ece) el te'a +a)a +or +oder +ro*ar lo) die: aFo) de
antigIedad del 'uro0 Por +ro*ar que -ace die: aFo) que el )egundo edi.icante 2ino
5 lo to'30 Porque +ueden dar)e largo) +er&odo) entre la con)trucci3n del 'uro +or
el con)tructor inicial4 5 la llegada del )egundo con)tructor en el lote 2ecino0
5"1
Arquitectura Legal
Pueden dar)e u)o) de +arede) antigua) +or 2ecino) que tiene una +ro+iedad
-o5 5 'aFana deciden a'+liarla0 $tili:ando +arede) que no e)ta*an utili:ada)
anterior'ente co'o 'edianera)0 7 ele2ando un edi.icio con)tru5endo nue2a)
+lanta) alta)4 u)ando +orcione) de 'uro ele2ado que ante) no -a*&an )ido ele2ado)0
7 generando )ituacione) contradictoria)/ )e u)a una +arte del 'uro4 )e
)o*re-ele2a )o*re la +arte 2ie?a0 Ae con)tru5e 'uro nue2o4 alto4 +or enci'a del
e;i)tente0 #uro que de)+u<) +odr8 utili:ar el dueFo del 'uro original0
Ai la) co)a) )e -acen *ien4 5 quedan docu'entada) la) o*ra) co'o la le5
'anda4 e) .8cil conocer la antigIedad de cada 'uro0 >3'o 5 cuando )e .ueron
con)tru5endo0 Lo) +lano) regi)trado) en la) 'unici+alidade) )on docu'ento)
+E*lico) de .ec-a cierta0 Aon +rue*a) conclu5ente) de la) .ec-a) en que lo) 'uro)
)e con)tru5eron0 >u8ndo )e a'+liaron o ele2aron0 >3'o )e .ueron dando la)
)uce)i2a) o*ra) o edi.icacione)4 con a'+liacione) del u)o de 'uro) que +ueden
)er2ir una 5 otra 2e:0 9 que nece)aria'ente )e ir8n +agando ta'*i<n4 una 5 otra
2e:4 con.or'e a la) +orcione) o tra'o) o +arte) que )e 2a5an ocu+ando0
Ao*re c3'o +roceder cuando no e;i)ten +rue*a) conclu5ente)4 luego
2ere'o) lo) que )e deno'inan Ulo) )igno) 5 lo) t&tulo)U4 Ulo) indicio) 5 la)
+re)uncione)U0 (@er '8) a*a?o nE'ero) 22 a 26=0
2>. Donaciones indocumentadas
Lo) +ro*le'a) no e)t8n tanto en el -ec-o de que el 2ecino con)tructor de la
+ared done la +arte del co)to que ten&a que +agar el )egundo edi.icante lindero0 El
te'a +a)a +or docu'entar de*ida'ente e)ta) tran)accione)4 +ara que4 en el ca)o de
que el donante )e 2a5a4 2enda o 'uera4 )e +ueda de.ender el t&tulo de adqui)ici3n4
co'o t&tulo leg&ti'o0
Donar es regalar, entregar gratuitamente una cosa a otro. "omo lo
explica el mismo "digo "ivil/
habr$ donacin cuando una persona por un acto entre vivos, transfiera
de su libre voluntad, gratuitamente a otra, la propiedad de una cosa =Artculo
:A>?;.
Como en toda adquisicin de derecos, conviene que las cosas
se digan claramente y queden documentadas tambin con claridad.
Porque no est* mal que un vecino done al otro, como acto de buena
voluntad, la porcin del muro que le utili4a. Pero cabe acer un
contrato. %n verdadero convenio de medianera, en donde, como en
5"2
5"2
Rondina
todo convenio, debe establecerse9
a; las partes que contratan. 2 quien dona y a favor de qui%n.
b; descripcin del muro total lindero.
f c; su posicin entre los terrenos o emplazamiento encaballado, o desplazado
g hacia un lado u otro.
d; parte del muro original que se ocupa por el segundo edificante.
e; si el segundo edificante eleva o contin6a la pared, la ampla, decirlo
tambi%n
en el contrato.
f; aclarar que por este convenio no se pone precio al muro ocupado por el
nuevo
edificante, por tratarse, de una donacin.
g; aclarar si se trata de una donacin pura y simple o si se le impone
alg6n cargo
u obligacin accesoria. 2 si se trata de una donacin con forma de
permuta/ hoy
yo le regalo a usted, pero mi ma1ana yo amplo mi casa y necesito ocupar
parte de
los muros elevados o ampliados que usted construy, tambi%n me los
ceder$
gratuitamente.
8odo queda dicho y convenido en el contrato. "omo en cualquier contrato
que se hace hoy para que sirva de prueba en el da de ma1ana.
2?. Empla4amiento del muro
1a5 un e'+la:a'iento correcto4 adecuado4 'andado +or la le54 que e) aqu<l
que coloca a la +ared 'itad 5 'itad0 Enca*allada4 -aciendo coincidir el +lano 'edio
del 'uro con la l&nea )e+arati2a de lo) do) terreno)0 L&nea 'edia4 que -ace e?e
di2i)orio de lo) lote)0
Lo) e'+la:a'iento) que de)de el +unto de 2i)ta con)tructi2o4 de la 'en)ura
5 de la arquitectura4 )on incorrecto)4 +ueden 2eri.icar)e con/
5"3
Arquitectura Legal
aO un despla4amiento acia el propio terreno, colocando toda la +ared4 en todo )u
e)+e)or en el terreno del que con)tru5e +ri'ero0 1aciendo coincidir el +er.il de la
+ared o )u *orde e;terior con la l&nea di2i)oria de lote)0
bO un despla4amiento acia el otro lado4 de 'anera tal que )e coloque '8) de la
'itad del 'uro )o*re el terreno del 2ecino0 Guedando toda o gran +arte del e)+e)or
de la +ared en el otro lote0
cO errores m*s groseros o m*s in5usti8icados pueden llevar a empla4amientos
m*s distantes0 I'+lantaci3n de la +ared con 'a5ore) corri'iento) -acia un lado o
-acia el otro0 7 cru:ando en 8ngulo el e?e di2i)orio0
#ara cada caso la ley tiene una solucin. !ue trata de ser .usta y
adecuada a las circunstancias del caso y tambi%n a los intereses de las partes.
Aunque el primer edificante se haya equivocado groseramente. "omo suele
equivocarse cuando pone toda la pared de su lado creyendo que as no tendr$
problemas. Y con esto duplica los problemas y hace muchas veces m$s difcil la
situacin.
2@. /uros despla4ados del e5e divisorio
Con simples cuadros tratamos de dar una sucinta e:plicacin
de las alternativas posibles respecto de la ubicacin de la pared y
del lmite separativo de los dos terrenos9
#uro) de)+la:ado) del e?e/
7K70 AG$` 6AL%AN L7A GR6I>7Aaaaa
e'+la:a'iento nor'al/ cuando
el e?e di2i)orio de lo) lote) coin-
cide con el e?e o +lano 'edio
5"4
5"4
Rondina
de la +ared0 No )e altera la l&-
nea que )e+ara lo) terreno)0
E?e di2i)orio
En el art&culo 2736 del >3digo >i2il )e no) +lantea la +o)i*ilidad de que el
'uro e)t< de)+la:ado -acia el terreno del +ri'er edi.icante0 L3gica'ente que el
'i)'o +rinci+io de*e a+licar)e +ara lo) ca)o) in2er)o)0 >laro que con alguna)
aclaracione) que luego -are'o)0
Dice este artculo9
-todo +ro+ietario cu5a .inca linda in'ediata'ente con una +ared o 'uro no
'edianero4 tiene la .acultad de adquirir la 'edianer&a en toda la e;ten)i3n de la
+ared0 7 )3lo en la +arte que alcance a tener la .inca de )u +ro+iedad4 -a)ta la altura
de la) +arede) di2i)oria)4 ree'*ol)ando la 'itad del 2alor de la +ared co'o e)t<
con)truida4 o de la +orci3n que adquiera la 'edianer&a4 co'o ta'*i<n la 'itad del
2alor del )uelo )o*re el que )e -a a)entado4 +ero no +odr8 li'itar la adqui)ici3n a
)3lo una +orci3n del e)+e)or de la +ared0 Ai )3lo qui)iera adquirir la +orci3n de la
altura que de*en tener la) +arede) di2i)oria) e)t8 o*ligado a +agar el 2alor de la
+ared de)de )u) ci'iento)0
"nte el error que a cometido el primer edi8icante, la ley lo sanciona
con una venta 8or4osa9 ya no solamente debe ceder o vender la mitad de la
pared sino que debe entender que con la pared va tambin el terreno.
>o'o de*e ocurrir igual'ente en el ca)o in2er)o/ )i el +ri'er edi.icante en
lugar de +oner a toda la +ared de )u lado la +one en el otro terreno4 de*e +oder
co*rar la +ared4 +ero de)contando el terreno que inde*ida'ente -a in2adido0
E)ta'o) -a*lando de una in2a)i3n 'a5or a la autori:ada0 Ae autori:a a enca*allar4 a
+oner 'itad 5 'itad0 Ai la +ared e)t8 i'+lantada en 'a) de )u +arte 'edia -acia el
terreno del lindero4 -a5 de)+la:a'iento0 Gue )ie'+re de*e entender)e que )e -i:o
+or error4 +or .alta de cuidado4 +or cul+a4 +ero n3 con 'ala intenci3n o dolo0 Porque
)i +udiera +ro*ar)e que -u*o 'ala intenci3n 5a e)tar&a'o) en otro +ro*le'a0 En
otro )u+ue)to0 1a)ta +odr&a'o) -ac<r)ela de'oler0
Pero la )oluci3n nor'al'ente no +a)a +or la de'olici3n0 Ai -a5 corri'iento
o in2a)i3n que )u+ere +or e?e'+lo4 lo) 15 cent&'etro) que )on de +r8ctica o rigor4
de*e +agar)e el 'a5or e)+e)or de la .ran?a to'ada0
5"5
Arquitectura Legal
3B. Cercos, muros y tapiales
En e)ta) 'ateria) de*e'o) -acer alguna) ad2ertencia) +reli'inare)/
:F; la materia de tapiales o muros divisorios tiene una regulacin
preliminar de parte de los municipios/ esta legislacin o reglamento
administrativo prevalece sobre la norma del "digo "ivil.
CF; el "digo "ivil en esta materia confunde y mezcla los criterios y
principios aplicables a la relacin de vecindad y a los principios de la medianera.
0e le confundieron los conceptos a L%lez y entonces, con mayor razn debemos
acudir, primaria y fundamentalmente, a la legislacin municipal.
9F; este acudir a la norma local debe hacerse con el criterio de encontrar
normativas que tengan/ a; criterios modernos sobre la calidad de orden p6blico o
de derecho p6blico que tiene el derecho urbanstico. b; esas normativas locales
deben guardar coherencia con los principios y normas de fondo sobre propiedad
y derechos del ciudadano.
.obre estos criterios, aora anali4amos qu debe entenderse
por cercos, tapiales, muros divisorios y elementos de divisin y
subdivisin de lotes. + simplemente implantados para asegurar el
deslinde de ambas propiedades y la intimidad, privacidad o
separacin de los predios y viviendas.
En general )e 'anda que )e -aga di2i)ione) 5 )e+aracione) de lo) terreno)
+ara que )e ordene la ciudad )o*re la *a)e de +redio) di.erenciado)4 .8cil'ente
detectado) en el cata)tro o )u*di2i)i3n del te?ido ur*ano0
Pero e)te 'andato +uede tener ada+tacione) 'u5 +articulare)0 Por tratar)e
?u)ta'ente de un derec-o +E*lico4 lo ada+ta'o) a )u) .uncione) 5 no )ie'+re )e
tienen en cuenta e)o) intere)e) de lo) +articulare) cuando Uintere)aU a la ciudad
di)+oner en contrario/
,n $reas de parque, .ardines o urbanizaciones de car$cter especial, se
pueden disponer lotes contiguos, sin divisorios ni elementos separadores para dar
mayor realce a la extensin de parques, .ardines o vistas especiales que interesen
primariamente al impacto est%tico o paisa.e del lugar.
,n los edificios en altura o en con.untos habitacionales de nuevas
urbanizaciones, la disposicin del espacio p6blico y privado y la transicin entre
ambos, puede convenir que se haga mediante continuidad de $reas o con
divisiones o cerramientos de car$cter particular.
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Rondina
Pero ?u)ta'ente +orque el derec-o ur*ano e) tan din8'ico4 ada+ta*le4
.le;i*le 5 +or e)tar )u?eto al inter<) co'En4 e) que no) +er'ite ad'itir 2ariante) tan
o+ue)ta)4 di.erente) 5 contradictoria) con lo) criterio) generale)0
En resumen podemos a8irmar entonces9
a; el tapial es obligatorio en las ciudades, salvo excepciones de la misma
reglamentacin municipal.
b; si es obligatorio, quien lo construye y lo hace servir a los dos linderos
puede cobrar la mitad de su valor al vecino.
En nuestra obra dedicada a medianera y propiedad
ori4ontal, decimos en la p*gina 7?9 si el muro es obligatorio y es
necesario, el gasto eco por quien lo edi8ica 8avorece tambin al
vecino. Para quien adem*s de Atil y necesario, vendra a ser
obligatorio, igualmente. + por el Cdigo Civil o por la
reglamentacin municipal. + por ambos ordenamientos. 0, si es
obligatorio, quien lo ace por otro est* aciendo una especie de
gestin de negocios. De gasto necesario. $ue debe ser reintegrado, o
retribuido. + recompensado. Como nos lo dice el Cdigo Civil9
puede reclamar al vecino el reembolso de la mitad del valor del
muro y la mitad del terreno sobre el que est* asentado el tapial.
El +rinci+io )er8 entonce) que aquel que con)tru5e el 'uro di2i)orio4 'uro
de cerra'iento4 ta+ial4 cerco o +ara+eto4 )ie'+re +uede recla'ar lo que quede +or
co*rar al 2ecino0 Aie'+re +uede e;igir que el 2ecino colindante contri*u5a a )u
erecci3n en lo) t<r'ino) del art&culo 2726 (>3digo >i2il= o +edir la 'itad del
ree'*ol)o0 Aea del ti+o que .uere 5 e)te u*icado en donde lo e)tu2iere0
Por un +rinci+io general del ,erec-o/
-no se admite ni el enriquecimiento sin causa ni el abuso del derecho. Ambos
supuestos se daran si alguien que es beneficiado con una obra no paga su
precio.
Desde otro punto de vista tambin se 5usti8ica el reembolso
por lo que llamamos =la gesti0n de negocios a%eno " el gasto 2til
$ue generan obligaciones que deben ser atendidas. Porque se
supone que el gasto y la gestin en 8avor del otro, le reportaron un
bene8icio que, en 5usticia, debe devolver.
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Arquitectura Legal
32. Deslinde y privacidad obligatoria
'os reglamentos municipales, dentro de las limitaciones que apuntamos,
tambi%n regulan la existencia y obligatoriedad de los muros, cercos y tapiales.
'amentablemente lo hacen con una terminologa confusa, crptica y muchas
veces inexacta.
Dicen por e5emplo que9
:; deben construirse muros o tapiales con capacidad portante de
espesores que
vayan de 9H a BG centmetros.
C; en tales casos se pueden emplazar encallados y como medianeros<
h 9; pueden tambi%n levantarse de H,:G metros, pero en tal caso el
emplazamiento
corre al terreno propio<
B; pueden reemplazarse con elementos llamados KcercasKque deben
construirse en
alba1ilera u hormign con una altura de :,>H metros y de cualquier
espesor<
G; tambi%n se autorizan Kmuros privativos contiguos a predios linderos
que
solamente pueden ser utilizados por el propietario del predio dentro del
cual
est$n emplazados...K.
Con esta Altima disposicin que entresacamos de cdigos
vigentes la con8usin llega al colmo de9
a; confundir lo KprivativoK con la propiedd exclusiva.
i b; confundir al pretender que existen dos o tres maneras de cerrar y
deslindar.
-ncluyendo situaciones en donde el muro o la cerca cerrara el lote
propio pero
no cerrara el lote del vecino =S;.
c ;interpretar que el cerco, muro o tapial, es solamente una obligacin
formal.
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Rondina
"omo cumplir un requisito urbano. !ue no tiene relacin ni con el
terreno ni
con las propiedades ni con los costos en .uego.
No)otro) +retende'o) -acer .8cil la cali.icaci3n 5 naturale:a del
ta+ial o 'uro di2i)orio4 +or e)o a.ir'a'o)/
:F; es siempre un muro medianero. ,st% en donde est%. 8enga el espesor o
grosor que tenga. 0ea del material que fuere.
CF; sea como sea y est% donde est%, siempre debe ser costeado por ambos
vecinos. 0i uno lo construye el otro que viene al lote lindero, lo paga. 2bviamente
paga la mitad y seg6n su valor real. -ncluso con depreciacin si est$ vie.o o con
deterioros.
9F; el tapial, salvo las excepciones de .ardines o contornos libres, es
necesario y obligatorio. #or respeto a la privacidad. #or necesidad urbanstica de
deslinde. #or razn del catastro territorial. #or razones de seguridad. Y por todas
las razones que la gente desee agregar. Aunque obviamente, si dos vecinos
desean tener un patio com6n, sin lmites, podr$n tenerlo. 0in que la
obligatoriedad del reglamento pueda sobreponerse a la voluntad de los
interesados directos.
33. Presuncin de medianera
#resuncin como idea anticipada, o idea y .uicio formado sobre una cosa
determinada, es una elaboracin mental que nos permite llegar a un
convencimiento m$s o menos pleno, racional y fundado, sobre cuestiones de las
que no se puede lograr una plena prueba.
Esta situacin, de 8alta de pruebas su8icientes o pruebas
concluyentes, o pruebas documentales e instrumentales, se presenta
8recuentemente en cuestiones de medianera. De all la importancia
que adquiere tener constituido un sistema de presunciones. En
donde 8alta una prueba concluyente o documental.
0 sabemos que la 8alta de documentacin adecuada es uno de los
problemas que aparecen en la relacin de medianera y en sus
posibles con8lictos sobrevinientes.
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Arquitectura Legal
(os referimos a documentos autosuficientes #omo sera,
precisamente, un convenio de medianera bien redactado, bien fundado
" bien acompa-ado por una clara graficaci0n, debe apelarse a la
instancia =presuncional=
+bviamente que debemos reiterar que es preciso, necesario y
por ello m*s conveniente de5ar siempre bien aclarada la situacin
de las paredes laterales y de la lnea del 8ondo de cualquier
propiedad inmueble.
Corresponde a los arquitectos asumir una correcta conducta
pro8esional, que conlleve/
a; cuando nos iniciamos en la relacin con el cliente y planteamos una
obra, debemos definir la situacin del terreno. (n elemento
trascendente en el lote es si existe o n muro medianero aprovechable.
b; si existiera muro o pared a ser incorporada a mi proyecto, debo buscar
antecedentes, pedir planos originales o de edificaciones anteriores si
hubieran existido sobre el mismo lote. 8ambi%n los planos de los vecinos
linderos. 0i ya establec relacin con los vecinos se los solicito a ellos
mismos. ,n su defecto pido antecedentes en el departamento de obras
privadas de la 5unicipalidad.
c; existiendo paredes aprovechables que incorporar% a la obra futura,
realizo las
negociaciones y dem$s tr$mites para que los muros se adquieran de
manera amigable y con las m$s cordiales relaciones con los linderos. ,sta
buena relacin significa tambi%n venta.osa negociacin para mi cliente.
d; en la duda, si el cliente supone haber pagado la pared pero no tiene
pruebas. 2 supone que el propietario anterior que le vendi el lote o el
vie.o edificio a demoler o a refaccionar haba tenido arreglos con sus
vecinos, entonces evaluamos la posibilidad de llegar a las
conclusiones que me permitan elaborar las presunciones y los
indicios.
37. "lcance de los indicios
El >3digo >i2il no) +ro2ee de alguno) ele'ento) +ara de.inir la) )ituacione)
de duda0 >uando .altan lo) docu'ento) +ero e;i)ten alguno) ele'ento) indiciario)0
Gue co'o tale)4 +rue*a)4 )ir2en de ra:3n 5 .unda'ento de un derec-o4 )i no
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Rondina
a+arecen otro) ele'ento) docu'entale)0
Dice el artculo CA:>/
toda pared o muro que sirva de separacin de dos edificios se presume
medianero en toda su altura hasta el t%rmino del edificio menos elevado. 'a parte
que pasa la extremidad de esta 6ltima construccin se reputa que pertenece
exclusivamente al due1o del edificio m$s alto, salvo la prueba en contrario, por
instrumentos p6blicos o privados, o por signos materiales que demuestren la
medianera en toda la pared, o de que aqu%lla no existe ni en la parte m$s ba.a de
los edificios<
artculo CA:?/
la medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen
edificios y no patios, .ardines o quintas, etc., aunque %stos se encuentren cerrados
por todos sus lados<
artculo CACH/
los instrumentos p6blicos o privados que se invoquen para combatir la
presuncin de medianera, deben ser actos comunes a las dos partes o sus
autores<
artculo CAC:/
en el conflicto de un ttulo que establezca la medianera y los signos de no
haberla, el ttulo es superior a los signos.
3;. (a presuncin
La +re)unci3n e) una de la) .or'a) o +rue*a) en que el con2enci'iento
)o*re la realidad de lo) -ec-o) +uede .undar una )entencia del ?ue: que entiende en
deter'inado +ro*le'a0 E) una e)+ecie de )u+o)ici3n .undada de algo0 Per'ite
.or'ar una o+ini3n en un )entido0 No todo) lo) c3digo) de +rocedi'iento) ad'iten
la +re)unci3n co'o una .or'a de +rue*a0 94 en 2erdad4 no e) una 2erdadera +rue*a0
E) '8) *ien una deducci3n l3gica4 racional 5 .undada0 Pero no )e +rue*a
2erdadera'ente dic-a0 E) una )3lida inducci3n que )e deduce de cierto) -ec-o) o
ele'ento) que +er'iten .undar una o+ini3n0 9 co'o dicen lo) c3digo) de
+rocedi'iento) que )ir2en de gu&a a lo) ?uece) +ara que 2aloren toda) la) +rue*a)4
+ero en e)+ecial e)ta e)+ecie de +rue*a in'aterial/
Klas presunciones establecidas por las leyes hacen prueba solamente
cuando por su gravedad, n6mero o conexin con el hecho que se trata de
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Arquitectura Legal
averiguar sean capaces de producir convencimiento seg6n apreciacin que
hagan los .ueces de acuerdo a las reglas de la sana crticaK.
En tal )entido tiene relaci3n e)ta e2aluaci3n con lo) lla'ado) Uindicio)U0
E)to) indicio) )on lo) -ec-o) o ele'ento) conocido)4 la) circun)tancia) que4 a +artir
de cierto) )u+ue)to)4 +er'iten deducir la e;i)tencia de un -ec-o0 En con)ecuencia4
la) +re)uncione)4 al +artir de -ec-o) o ele'ento) conocido)4 )er&an una inducci3n
que no) +er'iten +a)ar de un -ec-o +articular a la conclu)i3n0 ,e un -ec-o
conocido a un -ec-o de)conocido que trata'o) de a2eriguar0
(tilizando expresiones latinas se hace incluso una calificacin o
categorizacin de las presunciones. 0e dice que existen presunciones .uris et de
.ure y presunciones .uris tantum.
(nas son presunciones con total validez y fundamento.
0e dice incluso que Kno admiten prueba en contrarioK. #resuncin de .ure
sera la calidad de muro medianero pero de propiedad exclusiva del primer
edificante. 0i es muro lateral de un edificio ubicado entre terrenos baldos. !ue
siempre fueron baldos seg6n constancias municipales.
'a presuncin .uris tantum sera la que surge de advertir que el muro que
se pretende cobrar es uno, id%ntico y el mismo que forma parte del edificio m$s
antiguo y de m$s altura. ,videntemente el otro, que vino despu%s y se incorpor a
la construccin ya hecha, debe la pared medianera. !ue tendr$ que pagar seg6n
liquidacin que se le practicar$. 0alvo prueba en contrario. 0alvo que presente
un contrato de medianera y los recibos de pago correspondientes.
3<. (os signos
Lo) indicio) o detalle) que indican una deter'inada calidad o 2inculaci3n
del 'uro o +ared -acia uno de lo) lindero) tienen i'+ortancia a +artir de la lectura
que -aga el e;+erto de lo) dato) que re2elan lo) edi.icio) lindero)0
Y ante la duda, resolver$ el .uez. !ue no siempre tiene los conocimientos
o la experiencia necesarias para decidir con sabidura y .usticia. Depender$ m$s
o menos de los informes de peritos o profesionales de la construccin. !ue no
siempre sabr$n o podr$n dictaminar con suficientes fundamentos.
(a antigTedad de las edi8icaciones suelen ser datos que sirven
para 8ormar convencimiento en los 5ueces. &gnor*ndose mucas
veces que los edi8icios suelen ser demolidos parcialmente. 0 en casi
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Rondina
todos los casos, los muros laterales o linderos se conservan por
varias ra4ones. Por e5emplo9
a; se decide conservar los muros de 9H centmetros de espesor. !ue
generalmente son los laterales.
b; coincide que tales muros, .ustamente, adem$s de ser portantes
para el edificio demolido suelen ser igualmente portantes para los edificios
vecinos. Y en la demolicin es muy difcil adoptar la decisin de de.ar al vecino
sin una pared. A6n cuando se tenga la seguridad de que la pared me pertenece.
3=. (os ttulos
En las construcciones modernas no suelen 8altar Klos ttulosM
de que nos abla el Cdigo. En todas las ciudades, aAn las m*s
pequeDas, se e:ige la presentacin de lega5os y documentacin de
obras nuevas, de las demoliciones, los arreglos y ampliaciones.
'ambin los Colegios Pro8esionales documentan toda intervencin
de sus colegiados. 0 todo constituye documentacin 8eaciente.
'odo puede ser vertido en in8ormes puntuales de organismos
o8iciales. 0, en casi todos los casos, es posible presentar planos y
constancias con las certi8icaciones pertinentes.
'os otros ttulos refieren a las transacciones realizadas efectivamente.
!ue se documentan en instrumentos privados/ convenios, contratos de
medianera, gr$ficas, planos, croquis de muros en vistas y cortes. "$lculos para
liquidar el pago de la pared, preparados por profesionales que redactan los
convenios y suscriben con los vecinos linderos las constancias del caso.
6inal'ente4 lo) +oco) e)cri*ano) cuidado)o) 5 +roli?o) que 2uelcan en la)
e)critura) la) con)tancia) de co'+ra) de 'edianera)4 +er.eccionan lo) t&tulo)0
Porque en realidad el con2enio de 'edianer&a e) un docu'ento auto)u.iciente +ara
?u)ti.icar la co'+ra4 la adqui)ici3n 5 +er.ecci3n de la co+ro+iedad o condo'inio de
indi2i)i3n .or:o)a0 Gue e) la naturale:a ?ur&dica +ertinente de toda +ared 'edianera0
Pero cuando e;i)ten 2enta) )uce)i2a)4 tran)accione) que 2an +a)ando lo) in'ue*le)
de una +er)ona a otra0 1a)ta llegar)e en la) ciudade) a no reconocer)e la) +arte) 5
lo) antece)ore) en el do'inio4 e) +rudente0 E) nece)ario que la) e)critura) de 2enta
redactada) +or lo) e)cri*ano)4 -agan re.erencia a la )ituaci3n de lo) 'uro) lindero)0
Porque de lo contrario no) encontra'o) ante la )iguiente irregularidad/
(n escribano certifica y documenta la compra y la venta de un edificio,
513
Arquitectura Legal
de una casa o inmueble, de los cuales una pared lateral, y, a veces, las dos
paredes laterales, pueden todava pertenecer a un tercero/ el vecino lindero que
las construy y a quien todava no se la pagaron.
2 puede darse la situacin inversa/ estoy vendiendo un edificio, al que los
vecinos le usaron las paredes laterales y no se las pagaron. ,stara, en este caso,
vendiendo un edificio con un cr%dito pendiente. A cobrar.
C"P&'%(+ QG


/ED&"-E#&"
2. Pared medianera.
Al re.le;ionar )o*re la e;i)tencia4 naturale:a4 utilidad 5 +ro*le'8tica) de la
+ared 'edianera4 +ode'o) a.ir'ar que/
:; es una fuerte realidad constructiva y urbana de nuestras ciudades<
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Rondina
C; tiene innecesarias complicaciones conceptuales y pr$cticas generadas
por confusiones tericas<
9; genera conflictos y pleitos sumamente rigurosos, que en el estado
actual del
derecho y los procedimientos no guarda compatibilidad de costo
beneficio<
B; arquitectnicamente no ha evolucionado y m$s bien sirve para
consolidar
formas esquem$ticas derivadas del amanzanamiento y loteo en
cuadrcula<
G; urbansticamente m$s que ayudar a la renovacin del dise1o y de las
relaciones ciudadanas, se muestra como una r%mora incorregible<
@; quiz$ resulte ya una institucin anacrnica =vocablo que signifca ana X
contra< cronos X tiempo;.
Porque parece estar 8rontalmente contra el tiempo istrico,
arquitectnico y urbanstico.
3. Primer y segundo edi8icante
La relaci3n de e)to) do) +er)ona?e)4 )ignado) +or el tie'+o en que llegan al
lugar de la) o*ra)4 no +arece )urgir del >3digo >i2il0
Porque el codi.icador +arte de un )u+ue)to +ura'ente ideal4 +ero que en la
+r8ctica e) 'u5 di.&cil de encontrar/ de que lo) do) 2ecino) lindero) 5 'edianero)4
)e encuentran en el +reci)o 'o'ento en que a'*o) )e di)+onen a con)truir lo)
'uro) laterale) de )u) o*ra)0
Entonce)4 ante )e'e?ante coincidencia4 dice el >3digo que Ba'*o) lo de*en
con)truir a )u co)taC al 'uro co'En0 @<a)e el art&culo 27170
E) 'u5 di.&cil que e)to ocurra0 E) i'+ro*a*le que al dueFo de un terreno
*ald&o4 2ecino a 'i o*ra4 lo con2en:a de que de*e contri*uir con la 'itad del 2alor
del 'uro que e)to5 le2antando0
Ai'+le'ente +orque/
a; si no tiene todava proyecto de su futura obra no puede invertir
en un
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Arquitectura Legal
muro que tal vez no convenga a su edificio<
b; en todo caso lo 6nico que puede hacer es contribuir a pagar la
pared hasta la altura del muro de cerramiento. Y como tapial
de H,:G.
El +ri'er edi.icante e) quien llega al terreno4 +or )& 'i)'o o +or
enco'ienda que le di3 al arquitecto o con)tructor4 +ara que re+lantee la o*ra4 a*ra
lo) ci'iento) 5 co'ience a )u llenado0 Procediendo a/
:F; cavar las zan.as en los laterales de su lote. -nvadiendo al terreno de ambos
vecinos linderos, si es que el proyecto a edificar contempla la construccin de
muros laterales, proyectando o extendiendo la construccin hacia todo el ancho
del terreno.
CF; esta invasin del suelo a.eno es el 6nico caso en el que se autoriza a invadir, a
ingresar al terreno de otro. ,n un acto y un marco de inaudita despenalizacin
de lo que, en cualquier otro caso, sera un grave ilcito/ apropiarse
indebidamente de la posesin de un bien inmueble a.eno. (no de los caso de la
usurpacin. Delito contra la propiedad.
9F; vale plantear entonces la cuestin/ Rqu% excavacin se le autoriza al primer
edificanteS, Rde qu% profundidadS, Rde qu% anchoS, Rde qu% extensinS.
BF; esta inopinada o inslita autorizacin para invadir terreno a.eno, Rcmo debe
entenderseS, Rcon criterio amplio y facilitanteS, por el contrario por ser tan
excepcional, Rdebe limitarse y siempre considerarse con car$cter muy estricto,
muy restrictivoS.
La 2erdad e) que no lo tene'o) de.inido0 Lo de?a'o) a*ierto +ara que en la
nece)aria re2i)i3n de lo) c3digo) 'unici+ale)0 A la lu: del nue2o Dereco %rbano
que nece)aria'ente de*e'o) )eguir con)tru5endo4 )e aclaren <)ta) 5 otra)
+ro+o)icione) 5 duda)/
a; cmo definir la relacin entre una voluminosa estructura que se edifica
primero, .unto a la simple vivienda de una sola planta/ hacemos o no hacemos
medianera. RAutorizamos a plantar la estructura en forma encaballada o la
desautorizamosS.
b; ante la necesaria renovacin edilicia, propiciamos el mantenimiento de
las medianeras antiguas. 2bligamos a la reconstruccin. ,n tal caso, Rcmo
proceder a la demolicin de muros que est$n incorporados y sirven a antiguas
edificacionesS.
c; o por el contrario, se aprovecha la crisis de la institucin, y procedemos
a redefinir los lmites de los lotes urbanos. #artiendo de una gradual y progresiva
eliminacin de la relacin de medianeraS.
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En todo ca)o el +lanteo e)t8 -ec-o +or la 'i)'a realidad con)tructi2a 5
ur*ana0 E)ta'o) inter+elado) en e)te te'a4 co'o en tanto) otro)4 +or tie'+o) que
no) corren4 +or -i)toria) que )e acortan4 5 +or urgencia) 5 nece)idade) ur*ana) que
5a no ad'iten el largo )ueFo de lo) tie'+o) )in l&'ite) de la) 2ie?a) *urocracia)
'unici+ale)0
7. (a construccin del muro
E)te a)+ecto e) el otro gran te'a que genera'o) con la con)tituci3n de la
'edianer&a0 ,e)+u<) de e'+la:ar lo) ci'iento) con la e;ca2aci3n -acia un lado 5
otro de la l&nea di2i)oria o e?e )e+arati2o de lo) +redio)4 +rocede'o) a la ele2aci3n0
>arga de ci'iento4 'a'+o)ter&a de ci'iento)4 ca+a) ai)ladora)0 9 -acia
arri*a4 Rqu< +one'o)T4 Rqu< 'ateriale) utili:a'o)T4 Re) indi.erente que tra*a?e'o)
con 'a'+o)ter&a tradicional o que lo -aga'o) con .or'a) nue2a)4 di.erente) o no
tradicionale) de 'a'+ue)to)T0 El )egundo edi.icante que llega 5 )e encuentra con
con)truccione) di)tinta)4 que no +uede a+o5ar li*re'ente o cargar )o*re 'uro)
di.erente)0 Gue no +uede canaletear o +er.orar4 que no +uede e;ca2ar +or tratar)e de
ladrillo) cer8'ico) o +roducto) de -or'ig3n u)ado) .recuente'ente en
con)truccione) )e'i indu)triale)4 Rde*e tolerar cualquier .or'a4 ti+o4 naturale:a de
'uro4 u)arlo o de?arloT4 R+ero de*e en todo ca)o +agarloT0
El >3digo nada no) dice0 Lo) regla'ento) 'unici+ale) no lo dicen *ien0
>uando algo dicen4 )on )olucione) ta'*i<n +arciale)4 o )i'+le'ente anto?adi:a)0
Gue )alieron de lo) criterio) +er)onale) de algEn oca)ional Bregla'entadorC a cargo
de una o.icina e)tatal0 La e;+re)i3n del art&culo 2736 cuando dice que el )egundo
edi.icante de*e &reembolsar la mitad del valor de la pared, como est% construida o
de la porcin de que adquiera medianera+ no) .acilita algo la) )olucione)0
Pagar la +ared con el 2alor que tenga +or la .or'a en que Be)t< con)truidaC0
En la +orci3n en que )e +ueda adquirir0 Pero de toda) 'anera) e)ta'o) ela*orando
criterio) )o*re *a)e) incierta)0
,e cualquier 'anera de*e re)ol2er)e con.or'e a la realidad4 a la)
circun)tancia) de la con)trucci3n4 a la) +re2i)ione) del u)o0 9 cuando no +ode'o)
re)ol2erla a la )ituaci3n ni +or lo) +rinci+io) generale)4 ni +or la) circun)tancia) 5
detalle) del ca)o4 de*e'o) actuar con 'e)ura4 criterio 5 8ni'o de conciliaci3n0
!ue despu%s de todo los segundos edificantes, que encuentran la pared
hecha, construida, consolidada, no tienen la culpa ni tienen que pagar los errores
de su vecino, ni las oscuridades y contradicciones que tienen la ley y los
reglamentos.
517
Arquitectura Legal
7. (a conservacin
E)ta e;+re)i3n de conservus servare - e) 'antener en )er2icio0 E) decir4
-acer u)o 'ientra) )e cuida que la co)a no )e deteriore0 ,e lo) derec-o) que tienen
todo) lo) co+ro+ietario) co'une) co'o lo) co+ro+ietario) lindero) 5 'edianero) en
el 'uro co'En4 el u)o 5 goce e) la .or'a acti2a de )u) derec-o)0 La +a)i2a4 e)t8 en
'antener4 con)er2ar e)e u)o 5 goce de la 'e?or 'anera0 >uidando que no )e
agra2en lo) deterioro) que +uedan )o*re2enir +or el tran)cur)o del tie'+o0 94 en lo
+o)i*le4 -acer la) o*ra) 'enore) +ara +roceder a garanti:ar e)a con)er2aci3n 5
'anteni'iento0
>o'o en toda )ociedad en la que )e no) 'ete o*ligada'ente4 en e)te ca)o
del co'+artir un 'uro4 )o*re2ienen )ituacione) de di).uncionalidad en la
con)er2aci3n0
-Porque nada +uede -acer)e contra el 2ecino de)cuidado4 negligente o que )o'ete al
'uro a u)o) o inter2encione) a*u)i2a) o i'+rocedente)0
-Ai recorda'o) que todo el 'uro e) de a'*o) lindero)0
-Gue )e e) dueFo de la +ared en todo )u e)+e)or0
-Pero )a*iendo que no )e +uede e2itar que del otro lado el 2ecino -aga un u)o
e;clu)i2o0
-#uc-a) 2ece) de)conocido +ara el cond3'ino0
-E) ca)i i'+o)i*le controlar e)to) +roce)o) que +uedan lle2ar al deterioro0
->o'o e;+oner +arte) del 'uro a )u)tancia) -E'eda) o corro)i2a)0 A .uente) de
calor0 A i'+acto) o 2i*racione)0
-Gue '8) all8 de lo) deterioro) que +uedan +ro2ocar al 'uro4 generan ruido) 5
'ole)tia) +ara todo) lo) -a*itante) de la .inca 2ecina0
Recorda'o) que la) +reocu+acione) que -o5 tene'o) .ueron ta'*i<n
'oti2o de alguno) art&culo) del >3digo >i2il0 Gue no) ad2ierte4 +or e?e'+lo en el
art&culo 2621/
+3adie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos,
cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad< establos o depsitos de sal o
de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor u otras f$bricas o
51
51
Rondina
empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas
a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos
del pas, todo sin per.uicio de lo dispuesto en el artculo anterior. A falta de
reglamentos, se recurrir$ a .uicio de peritos+.
En el artculo anterior que menciona aqu el Cdigo se dice
que no podemos oponernos a obras o edi8icios que, sin atacar
nuestro dereco de propiedad tengan por resultado privarnos de
algunas venta5as. 0 pone como e5emplo altos edi8icios que se
construyan cerca de nuestra vivienda que nos priven de aire, lu4 o
visuales. -o son indemni4ables esos daDos. /enos todava en las
ciudades modernas, en donde la construccin en altura se ace m*s
y m*s 8recuente. Golveremos sobre estos criterios en el captulo
QG&&& cuando estudiemos el derecho en la ciudad
<. (a reparacin
,ice el art&culo 2722 del >3digo >i2il que/
- los condminos de un muro o pared medianera est$n obligados en la
proporcin de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de su
pared o muro.
Este principio que tiene su ra4onabilidad y lgica propia, es
una simple aplicacin del principio general que tiene vigencia en
todo el sistema del condominio9
- ;os copropietarios tienen derecho a usar " go.ar de la cosa com2n
Pero tales derechos se corresponden con la obligaci0n de mantenerla,
usarla, conforme al destino, condiciones " calidad 3, cuando sea
necesario, deben contribuir a repararla ;o que en materia edilicia se
podra denominar' arreglo, refacci0n, reparaci0n ", finalmente,
reconstrucci0n
El +rinci+io e)tricto )er&a/ Btodo) lo) co+ro+ietario)4 cond3'ino) o
co'unero) )on igual'ente re)+on)a*le)0 Pero )on +ro+orcional'ente re)+on)a*le)
de la re+araci3n4 'anteni'iento o con)er2aci3n de la co)a co'EnC0 7 co'o dice el
'i)'o >3digo >i2il en )u art&culo 265/
-todo cond3'ino +uede o*ligar a lo) co+ro+ietario)4 en +ro+orci3n de )u)
51!
Arquitectura Legal
+arte)4 a lo) ga)to) de con)er2aci3n 5 a la re+araci3n de la co)a co'En0
El ca)o que4 l3gica'ente4 e;clu5e la a+licaci3n del +rinci+io )er8 aqu<l en
donde el deterioro del 'uro )e de*e a la cul+a e;clu)i2a de uno de lo)
co+ro+ietario)0 Por daFo) que -aga <l +er)onal'ente4 o )u) .a'iliare)4 )u)
de+endiente)4 +or la) +er)ona) o la) co)a) que tenga a )u cuidado0 Ma?o )u autoridad
o de+endencia0 7 co'o dice el art&culo 1113 del 'i)'o >3digo4 por las cosas de
que se sirve. Porque aqu& ta'*i<n e;i)te la lla'ada re)+on)a*ilidad indirecta0 7
'aterial0 7 +or el -ec-o de otro0 Re)+on)a*ilidad o*?eti2a4 o )in cul+a4 o +or el
rie)go creado4 co'o la deno'ina'o) en el ca+&tulo corre)+ondiente0 @<an)e lo)
ca+&tulo) @III4 IO 5 O0
7tro )u+ue)to )er&a el ca)o del que +or negligencia no +re)t3 lo) cuidado)
nece)ario) al 'anteni'iento del 'uro0 7 del que4 +or i'+rudencia4 )o'eti3 a la
+ared a u)o) inadecuado) que +ro2ocaron daFo) o deterioro)0
La otra o*)er2aci3n que ca*e -acer e) que4 el 'anteni'iento4 co'+rende a
a'*o) lado) del 'uro0 A todo el e)+e)or0 Porque a'*o) de*en re)+onder4 aEn en
lo) ca)o) en lo) que el deterioro o la .i)ura o el daFo )e 'ani.ie)te de un )olo lado0
Porque el 'uro Bco'+artidoC no e)t8 B+artido en do)C )ino tan )3lo ideal'ente0
%odo) lo) co+ro+ietario) )o'o) dueFo) de todo el o*?eto o la co)a0 En e)te ca)o4 de
la +ared0
Ello no quiere decir que la) re+aracione) o 'anteni'iento) de a'*o) lado)
)ie'+re co'+etan a lo) do)0 Por co'odidad4 +or +ri2acidad4 +or o+ortunidad4
de?a'o) que el dueFo de cada lado +inte4 con)er2e 5 'antenga la +ared de )u
+ro+io lado0 El otro -ar8 lo 'i)'o0 Pero ante la ocurrencia de -ec-o) gra2e)4 co'o
-undi'iento)4 .i)ura) o )ituacione) de rie)go o de 'uc-o ga)to4 a'*o) to'ar8n la
iniciati2a0 A'*o) di)cutir8n lo) ca'ino) del arreglo0 A'*o) +agar8n lo) tra*a?o) 5
)e -ar8n cargo de lo) aconteci'iento) que aco'+aFen la) rotura) o de)+er.ecto)0
=. (a reconstruccin
Re)+ecto de la recon)trucci3n del 'uro el art&culo 2733 e;+re)a que cuando
la +ared 'edianera no +ueda )o+ortar la altura que )e le quiera dar el que quiera
al:arla de*e recon)truirla toda ella a )u co)ta 5 to'ar de )u terreno el e;cedente del
e)+e)or0 El 2ecino no +uede recla'ar ninguna inde'ni:aci3n +or lo) e'*ara:o)
que le cau)e la e?ecuci3n de lo) tra*a?o)0 El art&culo anterior -aciendo re.erencia a
la )o*reele2aci3n del 'uro a+lica el 'i)'o +rinci+io0
E)to) criterio) -acen re.erencia a lo) u)o)4 de)tino)4 a+titude)4 .acultade) de
cada dueFo4 a la intenci3n de la le5 de que lo) 2ecino) )e 'ole)ten lo 'eno) +o)i*le
5 )e a+ro2ec-en lo 'e?or que +uedan de la +ared que lo) a)ocia0
'os principios favorables y m$s 6tiles seran/
52"
52"
Rondina
derecho a usar como la encuentre. A repararla, reforzarla y me.orarla, si
la necesito m$s slida o si trato simplemente de darle me.or aptitud constructiva,
me.or apariencia, alargar la vida 6til.
si como est$ realmente no me sirve. 0i est$n tan deteriorada, tan
obsoleta, tan derruida, puede ser conveniente que la demuela y la reconstruya.
en tal caso el vecino tiene que aguantarse las incomodidades. Yo corro
con todos los gastos. "on todos los riesgos de lo que puede ocurrir si toco un
muro estructural del vecino.
en construcciones vie.as que, cuando se le tocan los muros comienzan a
mostrar los efectos de rebote. (na edificacin antigua que tenga cien a1os puede
pasar otros cien si no la tocan. #ero si usamos la pared, si la sometemos a
tensiones, si excavamos cerca del cimiento, si sobrecargamos alg6n muro,
pueden empezar a mostrar signos de deterioros que eran inimaginables en
condiciones normales.
los usos que puedo hacer de la pared original, o del muro reforzado o
refaccionado o reconstruido no tienen ning6n lmite. #ara ninguno de los dos
condminos. 8odos pueden hacer y deshacer. 0iempre que/ a; no se impida un
uso igualitario del vecino< y b; si el uso provoca alg6n da1o, debo repararlo.
De all en m$s se puede apoyar, revocar, excavar, trabar, sobreelevar.
0ometer todo el muro a todo tipo de intervencin. 0abiendo que aqu tambi%n
rige el principio &el que rompe, paga+.
>. +tras intervenciones
Estos principios generales rigen tanto en la pared medianera
como en los condominios comunes. (a simple propiedad
compartida de los socios comuneros se parece en casi todos los
detalles a esta 8orma de coCpropiedad que tienen los sociosCvecinosC
linderos.
>uando el art&culo 264 del >3digo >i2il )e re.iere a lo) cond3'ino) en
general4 no) aclara lo )iguiente/
-todo cond3'ino +uede go:ar de la co)a co'En con.or'e al de)tino que la
co)a tieneJ
521
Arquitectura Legal
-la condici3n e) que no la deteriore0 Ni +or inter2encione) ca)uale) ni +or
-ec-o alguno que -aga en )u inter<) +articularJ
-la co-+ro+iedad co'En de lo) co+ro+ietario) de cualquier co)a tiene )in e'*argo
)u) di.erencia) con la co+ro+iedad 'edianera0 Por e?e'+lo de*e'o) di)tinguir/
-en el condo'inio co'En4 co'o dice el art&culo 26"4 )e di)+one que
ninguno de lo) cond3'ino) +uede4 )in el con)enti'iento de todo)4 e?ercer )o*re la
co)a co'En4 ni )o*re la 'enor +arte de ella4 .&)ica'ente deter'inada4 acto)
'ateriale) o ?ur&dico) que i'+orten el e?ercicio actual e in'ediato del derec-o de
+ro+iedadJ
-en tale) ca)o)4 la o+o)ici3n de uno )3lo de lo) cond3'ino) *a)tar8 +ara
i'+edir que la 'a5or&a quiera -acer al re)+ectoJ
-luego agrega el art&culo 261 que ninguno de lo) cond3'ino) +uede -acer
en la co)a co'En inno2acione) 'ateriale) )in el con)enti'iento de todo) lo) otro)0
3ada de esto se impone en el muro medianero. ,n este condominio que es
forzoso, es rgido, es dificultoso, existen sin embargo las m$s amplias libertades
para/
a; hacer innovaciones materiales. #or supuesto que todas las
intervenciones permitidas deben hacerse del lado del condmino que las hace. ,n
ese lado de la pared el condmino es usuario exclusivo.
b; el segundo edificante, aunque no haya puesto un solo peso para hacer
o para pagar la pared, llega, la toma, la usa, la acomoda al edificio en
construccin. #ica, refuerza, impermeabiliza, revoca, etc., etc. 8iene todas las
facultades que necesita tener para usarla en plenitud. 2bviamente que lo hace
asumiendo los riesgos de cualquier rotura o per.uicio para el vecino. #ero puede
hacerlo. Aunque ello signifique el e.ercicio actual e inmediato de un derecho de
propiedad. "osa que en el condominio com6n est$ expresamente vedado.
?. Caracteres materiales del muro
I'+orta tener en cuenta que no e;i)ten +reci)ione) )o*re lo) 'ateriale) con
que de*en )er con)truida) la) +arede) 'edianera)0
#iedras o ladrillos, dice el artculo CACG del "digo "ivil.
"on un espesor que no puede exceder de las :> pulgadas si quiero encaballar.
522
522
Rondina
,s decir, emplazar mitad y mitad. 0i deseo darle m$s espesor m$s de BG
centmetros tendr% que emplazar para el vecino a lo m$ximo, CC,G centmetros.
,l resto hacia el propio terreno.
La 'aterialidad del 'uro -ace )u+oner que )e -ar8 general'ente de
'a'+o)ter&a o 'a'+ue)to)0 >on el u)o de +iedra) o ladrillo) que )e unen en
.unci3n de arga'a)a o 'ortero adecuado0
A e)ta a'+lia di)crecionalidad que )e le con.iere al +ri'er edi.icante +ara
+oner cualquier 'aterial4 o utili:ar inclu)o cualquier 'odalidad con)tructi2a en lo)
'uro) laterale) de )u edi.icio4 no )e corre)+onde con la correlati2a .acultad del
)egundo edi.icante de to'ar o de?ar la +ared0 ,e de)contar lo) tra*a?o) que tenga
que -acer +ara adecuar el u)o del 'uro +re-e;i)tente0 Au+one'o) que la re)oluci3n
co-erente de cualquier con.licto +a)ar8 +or el )iguiente an8li)i)/
:; existe un evidente privilegio en favor del primer edificante. ,s el que
primero construye. ,l que paga todo el muro de su bolsillo. ,l que espera que
vengan y se lo usen. 3o sabe cu$ndo. 3o sabe si podr$ cobrarlo todo, en parte o
nunca. ,s casi una compensacin el de.arle hacer el muro que pueda o quiera.
C; el que viene analizar$ el muro. 'o pagar$ como dice el artculo CA9@
del "digo, &como est% construdo+. 0i tiene columnas, si es de ladrillo hueco. 0i
es de placas o paneles de cemento. 0i no puedo excavar el muro ni para pasar un
ca1o de luz, es procedente que se le reconozca al segundo edificante un
descuento por las adaptaciones y gastos que debe imponer a su obra para
adecuarla al muro preexistente.
@. Empla4amiento
>uando -a*la'o) del e'+la:a'iento4 de la u*icaci3n que tiene el 'uro
lateral de cualquier edi.icaci3n4 lo re.eri'o) al e?e o l&nea di2i)oria de lo) terreno)0
La) +o)i*ilidade) +ueden )er/
a= que el 'uro e)t< correcta'ente e'+la:ado0
E)te e'+la:a'iento4 al que lla'a'o) B'uro enca*alladoC re+re)enta una
+er.ecta coincidencia del +lano 'edio de la +ared con el e?e )e+arati2o de
lo) do) lote)0 Au+oniendo que el 'uro 'edianero '8) co'En tiene 3"
cent&'etro) de e)+e)or4 quedar&a una +ro5ecci3n de 15 cent&'etro) +ara
cada lado en el 'uro de ele2aci3n0 Ai tiene '8) de 3"4 el e;cedente de*e
2olcar)e +ara el lado del edi.icante0 Ai tiene 'eno)4 )e )igue la regla de
523
Arquitectura Legal
B'itad 5 'itadC0 Re)+ecto de la +arte *a?a del 'uro4 en 8rea de ci'iento o
.undaci3n4 )e +ro5ecta la 'i)'a .3r'ula/ la l&nea 'edia de la :an?a o
relleno de e;ca2aci3n4 re)+eta la e;ten)i3n de 'itad a 'itad0 Ai la e)tructura
e) +articular'ente e;+andida4 )e *u)car8n .3r'ula) de e'+la:a'iento
e;c<ntrico0 7 )e intentar8 con2enir la )oluci3n con el +ro+ietario del +redio
lindero0
*= la .3r'ula cl8)ica de lo) con)tructore) euro+eo)/ co'o el 'uro )er8
)ie'+re del +ri'er edi.icante4 5 el )egundo que 2enga a u)arlo )3lo
+odr8 tener e)o4 un derec-o de u)o o B)er2idu'*re de 'edianer&aC la
'e?or 'anera de -acer el 'uro e) -acerlo total'ente en terreno +ro+io0
>on in2a)i3n de ci'iento) al terreno 2ecino0 9a que )i )e re)+eta el
+roli?o ado)a'iento de la l&nea e;terior de la +ared con la l&nea di2i)oria
de terreno)4 )e de*e )u+oner que *a?o la )u+er.icie )e in2adi3 )u*)uelo
a?eno0 Pero4 co'o )ie'+re deci'o)4 la B)oluci3nC de con)truir todo el
e)+e)or del 'uro en terreno +ro+io e) total'ente equi2ocada/
1N= +orque en lugar de e2itar +ro*le'a) lo) +ro2oco0
2N= +orque la +ared e) igual'ente 'edianera4 aunque e)t< total'ente
e'+la:ada en 'i +ro+io terreno0
3N= +orque cuando llegue el 2ecino +odr8 to'ar la +ared con '8) la .ran?a de
terreno en donde )e a)ienta la 'itad del 'uro0 >on lo que re)ulta que 2er8
ango)tado 'i terreno0
c= la) otra) .or'a) de e'+la:a'iento )on .igura) 5a no )ola'ente
i'+ro+ia)4 )ino .ranca'ente irregulare)0 9 'uc-a) 2ece)4 a*u)i2a)/
1N= cuando el 'uro )e de)+la:a '8) -acia el terreno del 2ecino que -acia el
+ro+io0 1a)ta quedar total'ente en terreno a?eno0 94 a 2ece)4 in2adiendo )uelo '8)
all8 del e)+e)or del 'uro0
2N= cuando lo) retiro) -acia el +ro+io terreno )on 'a5ore) que el e)+e)or del
'uro0 Ae 2eri.ican retiro) que de?an .ran?a) li*re) entre el *orde de la +ared 5 el e?e
di2i)orio0
La) )olucione) )er8n la) )iguiente)/
1N - a= )ie'+re que )e +ueda la )oluci3n )e *u)ca +or la
co'+en)aci3n econ3'ica0 Ai in2ade '8) terreno )e le co*ra la .ran?a in2adida0 >on
'8) la inde'ni:aci3n +or la +<rdida de la a+titud con)tructi2a que )u.re el terreno0
Ai la in2a)i3n e) 'u5 gro)era 54 real'ente4 a.ecta la ca+acidad arquitect3nica del
lote4 )e 2er8 de recla'ar una 'a5or inde'ni:aci3n o de intentar una de la) do)
)olucione) e;tre'a) del >3digo >i2il en )u) art&culo) 25 5 25!/ la de'olici3n
de lo -ec-o in2adiendo )uelo a?eno0 7 la a+ro+iaci3n el dueFo del terreno de la
edi.icaci3n a?ena0
2N - a= cuando )e nota el retiro -acia el +ro+io terreno4 la )oluci3n
524
524
Rondina
trata de guardar co-erencia con el +rinci+io general/ el 2ecino )i de)ea o nece)ita
to'ar la +ared4 to'a +ared 5 terreno0 Para no de?ar .ran?a) de terreno inEtil 5
generador de +ro*le'a) )anitario) 5 con)tructi2o)0 A2an:a -acia el terreno a?eno4
+agando +or la .ran?a a?ena que ocu+a0 Aal2o que en e)a .ran?a )e +ueda -a*ilitar un
+a)o o +a)illo4 con lo cual )e i'+edir&a e)e tra'o ciego 5 generador de rie)go) 5
'ole)tia)0 En ca)o) dudo)o) )e i'+one un acuerdo de +arte) o el )o'eti'iento a
'ediaci3n 5 ar*itra?e0
2B. Hundacin
,e*e'o) ad2ertir que el -a*lar de ci'iento) o .undacione) no) e)ta'o)
re.iriendo a lo) ca)o) co'une)0 En donde con)trui'o) +ara edi.icio) de *a?a altura4
con de)tino) u)uale)4 +ara lo cual e)+eci.ica'o) ci'iento) de/
aO e:cavacin de 4an5as.
bO ormign pobre.
cO iladas de mampostera comAn9 de < de B,7B m*s < iladas de B,;<
m*s otras cinco de B,=B.
dO correcta aislacin idr8uga ori4ontal y vertical.
,e*e'o) )u+oner que +ara e)te ti+o de ci'entaci3n la) in2a)ione) del
terreno a?eno 5 la) *a)e) que )e de?an4 tanto en )u*)uelo co'o en )er2icio del 'uro
de ele2aci3n que )e o.rece +ara )u u)o co'o 'edianero4 e)t8 en lo) +ar8'etro)
nor'ale)0
Cualquier otro tipo de 8undacin, para cimentaciones
especiales de edi8icios de altura, de gran porte o de caractersticas
e:cepcionales, no puede adaptarse a este sistema de la medianera
comAn. Desde los an*lisis de suelo, el uso de elementos de
per8oracin y pilotes de premoldeo o pre8abricacin en obrador o
in situ. Con todas las alternativas imaginables y las otras que las
tecnologas nos vayan acercando, obviamente no pueden
encasillarse dentro de las 8rmulas de uso y resolucin que
gobiernan a la medianera comAn.
"omo en todo procedimiento que exceda las previsiones de la rutina,
indicamos como de preciso uso el mecanismo de la mediacin. ,n su defecto o
fracaso, el arbitra.e. !ue debe ser 6nico, obligatorio y definitivo. #ara evitar
alternativas de .uicios de imprevisibles consecuencias y de impredecibles
alternativas.
525
Arquitectura Legal
22. Elevacin
En todo el tra'o de +ared que )u+era la cota del +i)o )e con)idera la
realidad del 'uro0 %al co'o e)t8 con)truido4 )egEn la .3r'ula que utili:a el >3digo
>i2il en )u art&culo 27360
Ai no +ode'o) deter'inar la) calidade) de lo) 'a'+ue)to) utili:ado)4 e)ti'a'o) el
2alor +or la) ele2acione) de 'a'+o)ter&a co'En/
a; muro de ladrillos comunes de H,9H metros de espesor construido seg6n
las reglas del arte, asentados sobre morteros de especificaciones
ordinarias.
b; tres revoques exteriores/ impermeable, m$s grueso m$s fino.
Como en los restantes rubros, si podemos determinar la
e:istencia de construcciones especiales, la presencia de ormigones,
ladrillos cer*micos o uecos, mdulos o pie4as pre8abricadas, los
arreglos deben acompaDar la e:cepcionalidad de las caractersticas
del muro. En la duda, someter a mediacin de peritos o
pro8esionales e:perimentados.
23. .obreelevacin
Lo) +rinci+io) )on lo) racionale) que el >3digo enuncia co'o re)ultado de
la) )ituacione) +lanteada)/
1= )i el 'uro e;i)tente4 co'o 'edianero4 e) *a?o4 tengo derec-o a
)o*reele2arlo0
2= )i tiene ca+acidad +ortante4 )o*reele2o de 'anera nor'al 5 directa0 Ai
nece)ita
re.uer:o) o '8) ca+acidad e)tructural4 lo) ga)to) corren +or cuenta de quien
lo requiera0 Ae )u+one que quien nece)ita re.or:ar el 'uro lo -ace +orque )u
o*ra lo nece)ita0 E) l3gico que )ea <l quien +ague0

526
526
Rondina
Dice el "digo "ivil/
artculo CA9C/ cada uno de los condminos puede alzar a su costa la
pared
medianera sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre
ella.
artculo CA99/ cuando la pared medianera no pueda soportar la altura
que se le
quiera dar, el que quiera alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa y
tomar
de su terreno el excedente del espesor. ,l vecino no puede reclamar
ninguna
indemnizacin por los embarazos que le cause la e.ecucin de los
traba.os.
artculo CA9B/ el nuevo muro, aunque construido por uno de los
propietarios, es
medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.
artculo CA9G/ el vecino que no ha contribuido a los gastos para
aumentar la
altura de la pared, puede siempre adquirir la medianera de la parte
alzada,
reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno, en
el caso
de que se hubiera aumentado el espesor del muro.
\\\\\\\\\\\\\\
527
Arquitectura Legal
(ibro de "rquitectura (egal y
Dereco %rbano de 1omero
#ondina
DisPet -N ;
.egunda Parte9 p*ginas 7@< asta
8inal
"#$%&'EC'%#" (E)"(

/anual
'eora Piramidal
W sobre la responsabilidad del
constructorO
Dereco %rbano
'omo &&
52
52
Rondina
1omero #ondina

2B. Hundacin
,e*e'o) ad2ertir que el -a*lar de ci'iento) o .undacione) no) e)ta'o)
re.iriendo a lo) ca)o) co'une)0 En donde con)trui'o) +ara edi.icio) de *a?a altura4
con de)tino) u)uale)4 +ara lo cual e)+eci.ica'o) ci'iento) de/
a; excavacin de zan.as.
b; hormign pobre.
c; hiladas de mampostera com6n/ de G de H,9H m$s G hiladas de H,BG
m$s otras cinco de H,@H.
d; correcta aislacin hidrfuga horizontal y vertical.
Debemos suponer que para este tipo de cimentacin las
invasiones del terreno a5eno y las bases que se de5an tanto en
subsuelo como en servicio del muro de elevacin que se o8rece para
su uso como medianero, est* en los par*metros normales.
>ualquier otro ti+o de .undaci3n4 +ara ci'entacione) e)+eciale) de edi.icio)
de altura4 de gran +orte o de caracter&)tica) e;ce+cionale)4 no +uede ada+tar)e a e)te
)i)te'a de la 'edianera co'En0 ,e)de lo) an8li)i) de )uelo4 el u)o de ele'ento) de
+er.oraci3n 5 +ilote) de +re'oldeo o +re.a*ricaci3n en o*rador o in )itu0 >on toda)
la) alternati2a) i'agina*le) 5 la) otra) que la) tecnolog&a) no) 2a5an acercando4
o*2ia'ente no +ueden enca)illar)e dentro de la) .3r'ula) de u)o 5 re)oluci3n que
go*iernan a la 'edianera co'En0
>o'o en todo +rocedi'iento que e;ceda la) +re2i)ione) de la rutina4
indica'o) co'o de +reci)o u)o el 'ecani)'o de la 'ediaci3n0 En )u de.ecto o
.raca)o4 el ar*itra?e0 Gue de*e )er Enico4 o*ligatorio 5 de.initi2o0 Para e2itar
alternati2a) de ?uicio) de i'+re2i)i*le) con)ecuencia) 5 de i'+redeci*le)
alternati2a)0
22. Elevacin
En todo el tramo de pared que supera la cota del piso se
considera la realidad del muro. 'al como est* construido, segAn la
8rmula que utili4a el Cdigo Civil en su artculo 3>7=. .i no
podemos determinar las calidades de los mampuestos utili4ados,
estimamos el valor por las elevaciones de mampostera comAn9
a= 'uro de ladrillo) co'une) de "43" 'etro) de e)+e)or con)truido )egEn
*= la) regla) del arte4 a)entado) )o*re 'ortero) de e)+eci.icacione)
52!
Arquitectura Legal
ordinaria)0
c= tre) re2oque) e;teriore)/ i'+er'ea*le4 '8) grue)o '8) .ino0
>o'o en lo) re)tante) ru*ro)4 )i +ode'o) deter'inar la e;i)tencia de
con)truccione) e)+eciale)4 la +re)encia de -or'igone)4 ladrillo) cer8'ico) o
-ueco)4 '3dulo) o +ie:a) +re.a*ricada)4 lo) arreglo) de*en aco'+aFar la
e;ce+cionalidad de la) caracter&)tica) del 'uro0 En la duda4 )o'eter a 'ediaci3n de
+erito) o +ro.e)ionale) e;+eri'entado)0
23. .obreelevacin
Lo) +rinci+io) )on lo) racionale) que el >3digo enuncia co'o re)ultado de
la) )ituacione) +lanteada)/
1= )i el 'uro e;i)tente4 co'o 'edianero4 e) *a?o4 tengo derec-o a
)o*reele2arlo0
2= )i tiene ca+acidad +ortante4 )o*reele2o de 'anera nor'al 5 directa0 Ai
nece)ita re.uer:o) o '8) ca+acidad e)tructural4 lo) ga)to) corren +or cuenta de
quien lo requiera0 Ae )u+one que quien nece)ita re.or:ar el 'uro lo -ace +orque )u
o*ra lo nece)ita0 E) l3gico que )ea <l quien +ague0 (1=
(1= La idea que de*e guiarno) en el ca)o de lo) 'uro) e)+eciale) e) la que )ie'+re ado+ta'o)/ 2er
de que no e;i)ta ganancia inde*ida ni a*u)o del derec-o de ninguno de lo) do) 2ecino)
cond3'ino) del 'uro co'En0 Guiere decir que el +ri'er edi.icante que con)tru53 el 'uro4
co*rar8 en general4 la 'itad del 2alor de la +ared liquidada co'o 'uro co'En0 Aal2o que
contenga ele'ento)4 o caractere) o 'ateriale) o que +re)ente una antigIedad o e)tado de
con)er2aci3n que no) lle2en a reducir el +recio +or la) deduccione) naturale) que el 'uro
'ere:ca0 Ai el 'uro contiene ele'ento) que lo encarecen4 e)e 'a5or 2alor no )e re2ierte en el
+recio que )e co*ra al )egundo edi.icante que lo adquiere0 Porque )e +uede tratar de
re2e)ti'iento) 2alio)o)4 o de agregado) orna'entale)4 o *ien de 'a5or .undaci3n4 o de una
re)i)tencia e)+ecial4 )o*reagregada4 que el +ri'er edi.icante a+lic3 a )u +ared +orque nece)ita*a
ele2ar 2ario) +i)o) en )u edi.icio0 E)e 'a5or 2alor4 e)a 'a5or ca+acidad e)tructural o +ortante4
no )e +uede co*rar al )egundo edi.icante que no la a+ro2ec-a0 Porque4 +or e?e'+lo4 )ola'ente
con)truir8 en una o do) +lanta)0 Guiere decir entonce) que ante caracter&)tica) di.erenciale)4
de*e'o) e)ta*lecer co'o criterio)/
a= )e deducen todo) lo) ele'ento) o caractere) que -acen a la de+reciaci3n del 'uro +or
antigIedad o e)tado de con)er2aci3n4 cuando +re)enta nece)idad de re+aracione) o de
re.uer:o)0
*= >uando no) encontre'o) ante ele'ento) o agregado) que -acen a un 'a5or 2alor4 )ola'ente
lo) +agar8 el )egundo edi.icante )i re+re)entan +ara <l una 2enta?a o 'a5or calidad
a+ro2ec-a*le0
c= En todo) lo) ca)o)4 el +rinci+io )er8 que4 en )ituacione) nor'ale)4 el 2alor del 'uro )e calcula
)o*re 2alore) nor'ale) +ara 'uro) co'une) o e)t8ndar0
53"
53"
Rondina
d= Aie'+re de*e'o) guiarno) +or un criterio que e2ite el a*u)o del derec-o o el
a+ro2ec-a'iento de una )ituaci3n4 co'o lo e) la relaci3n de 'edianer&a4 en donde el )egundo
edi.icante )e encuentra ante una co'+ra o adqui)ici3n .or:o)a4 'uc-a) 2ece) no de)eada0
Dice el Cdigo Civil9
-artculo 7C>7' cada uno de los cond0minos puede al.ar a su
costa la pared medianera sin indemni.ar al vecino por el ma"or peso
que cargue sobre ella
artculo CA99/ cuando la pared medianera no pueda soportar la altura
que se le quiera dar, el que quiera alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa y
tomar de su terreno el excedente del espesor. ,l vecino no puede reclamar
ninguna indemnizacin por los embarazos que le cause la e.ecucin de los
traba.os.
artculo CA9B/ el nuevo muro, aunque construido por uno de los
propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor.
artculo CA9G/ el vecino que no ha contribuido a los gastos para
aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianera de la parte
alzada, reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno, en
el caso de que se hubiera aumentado el espesor del muro0(1=
(1= En el Pro5ecto de >3digo >i2il el trata'iento de la +ared 'edianera e) tan con.u)a 5 +ro.u)a
que4 e)+ere'o)4 )ea 'e?orada ante) de )u a+ro*aci3n0
En lo) art&culo) que dedica al te'a )e re+iten lo) 2ie?o) 2icio) de la redacci3n 5 lo) conce+to) del
2ie?o >3digo >i2il0 9 no )e rece+ciona ninguna de la) )olucione) que la 'e?or doctrina ela*or3 +ara
-acer '8) racional 5 +er.ecta la in)tituci3n0 %ran)cri*i'o) lo) art&culo) +ertinente)/
- art&culo 1!55/ >o*ro de la #edianer&a/ El que con)tru5e el 'uro de cerra'iento contiguo tiene
derec-o a recla'ar al titular colindante la 'itad del 2alor del terreno4 del 'uro 5 de )u)
ci'iento)0 Ai lo con)tru5e enca*allado4 )3lo +uede e;igir la 'itad del 2alor del 'uro 5 de )u)
ci'iento)0
- No +uede recla'ar el 'a5or 2alor originado +or la) caracter&)tica) edilicia) del 'uro 5 de )u)
ci'iento)4 con relaci3n a la e)ta*ilidad 5 a)ilaci3n de agente) e;teriore)4 que e;cedan lo)
e)t8ndare) del lugar0
- art&culo 1!56/ Adqui)ici3n 5 co*ro de lo) 'uro) de ele2aci3n 5 enterrado/ El titular colindante
de un 'uro de ele2aci3n o enterrado )3lo tiene derec-o a adquirir la 'edianer&a co'o e)t8
con)truido aunque e;ceda lo) e)t8ndare) del lugar0
- El que con)tru5e el 'uro de ele2aci3n )3lo tiene derec-o a recla'ar al titular colindante la
'itad del 2alor del 'uro de)de que <)te lo utilice e.ecti2a'ente +ara )u) .ine) e)+ec&.ico)0
- El 'i)'o derec-o tiene quien con)tru5e un 'uro enterrado4 o quien +rolonga el 'uro
+ree;i)tente en +ro.undidad 'a5or que la requerida +ara )u ci'entaci3n0
- Art&culo 1!57/ #edida de la 7*ligaci3n/ El titular colindante tiene la o*ligaci3n de +agar el
'uro de cerra'iento en toda )u longitud 5 el de ele2aci3n )3lo en la +arte que utilice
e.ecti2a'ente0
- Art&culo 1!5/ @alor de la #edianer&a/ el 2alor co'+uta*le de la 'edianer&a e) el del 'uro4
ci'iento o terreno4 )egEn corre)+onda4 a la .ec-a de la 'ora0
531
Arquitectura Legal
>o'o 2e'o) el trata'iento que )e concede al te'a de la +ared o 'uro 'edianero en el Pro5ecto de
>3digo >i2il no +uede )er '8) e;tra2agante 5 de)a.ortunado0 E)+ere'o) que en el tra'iento de la)
co'i)ione) de la) c8'ara) legi)lati2a) 5 en lo) a+orte) que )e reci*ir8n de +arte de lo) e)+eciali)ta)
nacionale) 5 e;tran?ero)4 )e +uedan )u*)anar lo) errore) de conce+to)4 la) de)2iacione) teorici)ta) 5
la) in)u.iciencia) que )e 'ani.ie)tan +or el de)conoci'iento que tienen lo) autore) de la +r8ctica 5
t<cnica de la con)trucci3n0
>o'o )ie'+re o*)er2a'o) en e)ta) 'ateria)4 no e) )u.iciente 'ane?ar lo) conce+to) ?ur&dico)4
cuando )e trata de legi)lar )o*re te'8tica) que4 co'o en e)to) ca)o)4 in2olucran otra) di)ci+lina)0
Aunque +are:ca di.&cil de )er logrado4 +or algo )e -a*la tan in)i)tente'ente de interdi)ci+lina
cuando )e no) +ro+onen te'a) que in.lu5en4 en )u) di)tinta) 2ertiente)4 )o*re a)+ecto) co'+le?o) de
la 2ida )ocial0 A)& co'o no +uede legi)lar)e )o*re +r8ctica) '<dica) )in conoci'iento) de cierto)
a)+ecto) que -acen a la inti'idad 5 a la e)encia de la) di)ci+lina) de la )alud4 no +odr&a legi)lar)e en
una 'ateria que inter+ela a la con)trucci3n4 )in el 'ane?o de ele'entale) criterio) dela arquitectura
5 de la) ingenier&a)0
27. "bandono
Aie'+re )o)tene'o) que el trata'iento de e)ta cue)ti3n e) tan irrele2ante0
Au incor+oraci3n al >3digo >i2il e) tan ino+ortuna0 9 )u con)ideraci3n con)tructi2a
e) )i'+le'ente ocio)a0 Porque nadie puede en principio, abandonar una pared
que es medianera0
Para a*andonarla4 en todo ca)o4 )3lo +odr8 -acerlo de 'anera +arcial0
>o'o *ien dice el >3digo en )u art&culo 2723/
solamente se puede abandonar cuando la pared no es parte de un edificio.
7*2ia'ente no +uedo4 de la) cuatro +arede) que tiene un local4 decir que le de?o en
+ro+iedad e;clu)i2a el 'uro lateral de 'i ca)a4 +ara que )ea +ro+io del 2ecino0
Pero ta'+oco +uedo a*andonarlo )i de'uelo e)a +arte del edi.icio 54 en
donde ante) ten&a a'*iente) cerrado) a-ora tengo +atio) o .ondo)0 Aencilla'ente
+orque en la) ciudade) 5 B)u) arra*ale)C co'o dice el 'i)'o >3digo4 el
532
532
Rondina
cerra'iento e) .or:o)o0 9 )i e) o*ligatorio cerrar4 deli'itar4 le2antar 'uro) o
ta+iale)4 ta'*i<n e) o*ligatorio 'antenerlo)0 9 +or e)o el art&culo 27244 cuando
a.ir'a que la .acultad de a*andonar a lo) 'uro) 'edianero) co'+ete a todo) lo)
2ecino)4 inclu)o en lo) lugare) en donde el cerra'iento e) .or:o)o4 e) )i'+le'ente
i'+ractica*le0 Porque )i a*andono en 2irtud de lo que autori:a el >3digo >i2il4 'e
+ueden o*ligar a 'antenerlo en 2irtud del regla'ento 'unici+al0
Puedo )&4 a*andonar la +arte alta del 'uro0 Podr&a a*andonar ta'*i<n +arte
del e)+e)or de la +ared0 7 decir que4 utili:ando e)e tra'o del 'uro )3lo co'o
cerra'iento .or:o)o4 contri*u5o a 'antenerlo4 a re+ararlo 5 )o)tenerlo4 )3lo 5
+untual'ente/
--a)ta la altura del 'etro con oc-enta cent&'etro) - o do) 'etro)4 o
-a)ta la altura que )ea o*ligatoria +ara lo) ta+iale) en la) ciudade)-0
-Lo que quede +or enci'a de e)a altura lo 'antiene 5 arregla )3lo el
otro co- +ro+ietario0
-co'o 'e quedo )ola'ente con el 'uro-ta+ial4 de lo) 3" cent&'etro) de
e)+e)or4 'e re)er2o )3lo 15 cent&'etro)0 >on lo cual redu:co )3lo a la
'itad lo) ga)to) de con)er2aci3n0 Pero o*2ia'ente +ierdo e)+e)or de la +ared 5
.ran?a de terreno con)iguiente0 Ai )3lo 'antengo un 'uro de "4154 el terreno que
con)er2o e) de )3lo "4"750 Ai en el .uturo qui)iera utili:ar nue2a'ente la +ared
co'o 'uro +ortante o de cerra'iento4 de*er&a adquirir altura 5 e)+e)or de +ared4
con '8) la .ran?a de terreno a*andonado0
2;. (os reglamentos municipales
Desde el artculo 3=22 que dispone que las relaciones de los
vecinos con las normas urbanas se deben regular por el dereco
administrativo. 1asta las precisiones que se dan en ese captulo del
Cdigo Civil, intentando legislar sobre las relaciones entre los
particulares, tenemos normas que sirven y otras que no est*n en
condiciones de regir. 0 otras, 8inalmente, que est*n aguardando
una actuali4acin. 'anto en el Cdigo Civil como en los
reglamentos municipales.
,ice la nota a e)te art&culo 2611 que Bla) re)triccione) al do'inio +ri2ado en
'ira de )al2ar otro) derec-o) de la) +ro+iedade) contigua)4 )on +rinci+al'ente el
Enico o*?eto de e)te %&tuloC0
9 aunque en e)ta +arte de la) nota) @<le: no) aclara la di.erencia que
533
Arquitectura Legal
i'+one a )u )i)te'a con el )i)te'a euro+eo de la) )er2idu'*re) de 'edianer&a4
'uc-a) 2ece) 2a a con.undir la) do) )ituacione)0 Por una cue)ti3n )ola'ente
ter'inol3gica0 7 con)tructi2a4 al no )a*er di)tinguir la realidad de lo) 'uro) en una
edi.icaci3n con +arede) laterale) que4 de.initi2a'ente4 tienen ade'8) de una
regulaci3n de derec-o ci2il4 co'o <l 'i)'o lo dice4 un nece)ario 'arco ?ur&dico de
derec-o +E*lico 5 ad'ini)trati2o0
Lo e;+lica en la 'i)'a la nota al art&culo 26114 cuando dice/
- en casi todos los #0digos " libros de derecho estas restricciones se cuentan en el
n2mero de las servidumbres, lo que es equivocar los antecedentes indispensables "
todas las condiciones de las servidumbres ;as restricciones " lmites que en este
ttulo imponemos al dominio, son recprocamente impuestos a los propietarios
vecinos por su inter8s respectivo " no suponen una heredad dominante ni una
heredad sirviente /stas disposiciones no tienen en realidad otro ob%eto que el de
determinar los lmites en los cuales debe restringirse el e%ercicio normal del
derecho de propiedad o de conciliar los intereses opuestos de los propietarios
vecinos
Es e:celente esta toma de posicin del autor del Cdigo Civil.
Pero luego en los artculos que son la verdadera ley Clas notas slo
nos sirven como gua para interpretarlasC se contradicen los
buenos principios. 0 se llega a regular de manera errnea. $ue
lleva a que mucos reglamentos luego tambin con8undan los
trminos. + repitan e:presiones impropias. Por e5emplo abla el
Cdigo y repiten los reglamentos municipales de9
2O muros contiguos no medianeros. 9 )a*e'o) que todo 'uro lateral de
un edi.icio tiene naturale:a de 'edianero0 Aea enca*allado4 )ea contiguo -acia un
lado o -acia otro0 Ai no +arece 'edianero +orque di2ide +atio) o un +atio con una
edi.icaci3n4 )er8 +ara uno 'uro +ortante4 +ara otro )3lo ta+ial di2i)orio0 Pero )er8
igual'ente 'edianero0
3O abla de ventanas, vanos, luces o troneras. 9 lo) autori:a en un ca)o0
Lo) +ro-&*e en otro0 Lo) +er'ite cerrar0 Lo) +er'ite a*rir0 >uando de*i3 decir lo
o*2io/
aO no se pueden abrir vanos acia el lindero9 )i 2a'o) a dar con el
dor'itorio del 2ecino4 o con algEn )ector &nti'o de la ca)a0
bO s podemos abrir acia patios4 -acia lugare) neutro)4 )o*re lo) tec-o) o
)o*re una di)tancia ra:ona*le4 la a+ertura )e i'+one +or el )entido co'En de tener
que 2entilar 5 tener lu:0
Aunque )ea 'ediante 2idrio) o+aco)4 2entiluce)4 o 2entana) con *arra)0
534
534
Rondina
cO la correspondiente 8acultad del lindero est* en acerlas cerrar si su
edi8icacin se modi8ica9 si se levanta puede tapiarlas con el nuevo muro0 Ai
a'+l&a 5 llega a tener 2i)uale) in2a)i2a)4 ta'*i<n +odr8 -acerla) cerrar0
,e toda) 'anera) lo) controle) 'unici+ale) e;i)ten0 9 qui:8 no +oda'o)
toda2&a eli'inarlo)0 Gui:8 alguna 2e: 2uel2an a tener la) ?u)ti.icacione) que
tu2ieron a co'ien:o) de )iglo/
1= cuando la gente construa espont*neamente, la /unicipalidad
ayudaba9 con )u) t<cnico) o id3neo)4 a)e)orando 5 ta'*i<n i'+oniendo
cierta) +auta) con)tructi2a) 5 'edida) de )eguridad0
2= las normativas eran tan pocas que servan. A-ora )on tanta)4 tan
+ro.u)a)4
contradictoria) 5 de)conocida)4 que )ola'ente )e utili:an cuando )e quieren utili:ar
contra alguien0 7 cual algEn de)+i)tado +eriodi)ta )ale a lo) 'edio) recla'ando
+or la B.alta de controle)C0
2<. 'apiales y cerramientos
%a'*i<n )e -ace re.erencia en lo) regla'ento) 'unici+ale) a la e;i)tencia
de ta+iale) 5 cerra'iento)0 Kunto con la) 2ereda) +arecen )er 2ie?a) +reocu+acione)
'unici+ale)4 'u5 di.&cile) de con)eguir4 de controlar0 9 en lo) ca)o) de que )ean
detectada)4 e) 'u5 di.&cil de e;igir al +ro+ietario que con)tru5a )egEn cierta)
nor'ati2a)0
Lo cierto e) que el ta+ial o 'uro di2i)orio co'o dice el >3digo/
&debe levantarse a la altura designada en cada municipalidad. Y si no
hubiese designacin determinada, la altura ser$ de tres metros+.
Lo que de'ue)tra que no conte'+la el >3digo una )oluci3n reali)ta +ara lo)
ta+iale)0 Pero que de toda) 'anera)4 -ace una aclaraci3n 28lida/
-el tapial es de competencia municipal ;o que no quiere decir que sea una
necesidad urbana a ser aplicada siempre " en todos los casos :imos que desde el
dise-o de las nuevas urbani.aciones, las ciudades %ardn, los barrios parque, las
.onas recreativas o de pla"a " otros paisa%es, se prefiere el uso de lmites virtuales
* veces de%ando sin lmites, con un parque continuo que enla.a " real.a los
con%untos de residencias " viviendas
535
Arquitectura Legal
2=. (uces
E) +reci)o con)truir una )i)te'8tica del >3digo >i2il Argentino )o*re la
*a)e de la di.erenciaci3n que -i:o @<le: A8r).ield4 en 'ateria de relacione) de
2ecindad4 con lo) c3digo) euro+eo)0
9a )a*e'o) que con *uen criterio4 nue)tro autor de)ec-3 el u)o de la)
)er2idu'*re) +ara con)tituir derec-o) entre 2ecino) lindero)0 >on ra:3n a.ir'3 que
la 'ec8nica de la) )er2idu'*re) e) )ie'+re co'+licada 5 litigio)a0 En ca'*io4 la)
.igura) del condo'inio que tene'o) en 2igencia .acilita que a'*o) +ro+ietario)
e)t<n en un +ie de igualdad en el u)o 5 do'inio del 'uro0 9 que ade'8)4 +uedan
-acer )o*re el 'i)'o todo) lo) u)o) que el 'uro ad'ita0 >on 'u5 +oca)
e;ce+cione)/
que no se impida que el otro haga un uso similar.
que si alguna obra se hace, la pueda mantener hasta que el vecino desee
e.ercer un derecho equivalente, haci%ndosela retirar o desaparecer.
puede abrir armarios o nichos, pasando de la mitad de la pared, con tal
que no cause per.uicios al vecino o a la pared.
,n lo que refiere a &las ventanas o troneras+ se plantea nuevamente la
modalidad del codificador de no hacer distingos en los dos supuestos que
analizamos/
no se pueden abrir sobre medianeras ya constituidas y en uso, cuando los
dos vecinos las utilizan como muros de cerramiento o hacia ambientes ntimos.
s se pueden abrir en los casos en los que no se altere o no se irrumpa en
la privacidad del vecino. ,n los casos que el "digo llama &no medianera+ para
expresar en este artculo, el C@GG, no una funcin o calidad .urdica =todos los
muros, cuando son laterales, sabemos que son medianeros aunque no est%n
todava adquiridos por el vecino; sino una calidad constructiva/ cuando todava
no se integran a ambientes ntimos.
se pueden abrir tales vanos, luces o troneras con precisas restricciones/ a
tres metros de altura y con re.as de hierro.
0i se mantienen estas aberturas, de todas maneras le queda al vecino la
posibilidad de hacerlas cerrar/
536
536
Rondina
construyendo o encerrando ambientes ntimos con esa pared.
$uedan en pie los principios generales del dereco. -o se
pueden utili4ar aberturas con luces o vistas cuando representen9
un abuso del derecho de uno sobre la propiedad del otro.
#ero tampoco se puede hacer un e.ercicio abusivo del derecho en el
sentido inverso/
no se le pueden cerrar luces y vistas que no signifiquen invasiones a la
privacidad, por el solo prurito de que no se abran hacia nuestro lado. 'a
propiedad privada es lcita cuando hacemos de ella &un e.ercicio
regular+, como dice el artculo CG:9 del mismo "digo "ivil. 2 como agrega el
CG:B/ el e.ercicio de las facultades del dominio no puede ser restringido en tanto
no fuera abusivo.
2>. Gistas
Re)+ecto de la) 2i)ta)4 )e a+lican lo) 'i)'o) +rinci+io) generale)0 No
+ueden ad'itir)e 2i)ta) in)olente)0 No +ueden autori:ar)e e;ce)o) en lo) a2ance)
)o*re la +ro+iedad 2ecina0 Ao*re la +ri2acidad del 2ecino0 Ao*re el derec-o a la
inti'idad0 Ao*re e)e de)+rendi'iento que nace natural'ente de la .acultad de
+o)eer 5 tener do'inio/ que )e re)+ete la +ro+iedad del otro4 aEn en )u) derec-o)
i'+l&cito)0 Entre ello)4 el tener en )u 2i2ienda o -8*itat un lugar de recogi'iento e
inti'idad0
Pero la'enta*le'ente de*e'o) ad'itir que la) nue2a) ciudade) crecen en
edi.icio) en altura0 Gue )e +ro5ectan con e)a in)olencia que reci<n 'encion8*a'o)4
)o*re la) 2i2ienda) o .inca) 2ecina)0 9 deci'o) in)olencia en lo) do) )entido) que
)uele tener la +ala*ra/
-insolencia, de in-solene' lo que no solia ocurrir
-pero tambi8n insolencia como arrogancia " avance sobre la paciencia "
tolerancia
del otro
La) 2i)ta) de*en )er 'oderada)4 cuidado)a)/ no +ueden )er
in2a)i2a)0
0i son directas, dice el "digo "ivil, que tengan por lo menos una
537
Arquitectura Legal
separacin de tres metros/ en altura o en distancias laterales.
si son indirectas que se muestren oblicuas a no menos de @H centmetros
del borde del perfil del edificio del vecino.
0 sabemos que no evitaremos aquello que tema y adverta ya
el vie5o Cdigo de Gle4 a mediados del .iglo Q&Q9
los traba.os o las obras que sin causar a los vecinos un per.uicio positivo
o un ataque a su derecho de propiedad, tuvieran simplemente por resultado
privarles de venta.as que gozaban hasta entonces, no les da derecho para una
indemnizacin de da1os y per.uicios. artculo C@CH
2?. Ganos
Reiterando lo) +rinci+io) que 2eni'o) )o)teniendo4 +ode'o) e)que'ati:ar/
-la) 'edianera) )on la) +arede) laterale) de lo) edi.icio)4 con un e;+l&cito
de)tino de
u)o co'En 5 )er2icio rec&+roco0
-no )e +ueden )o)tener criterio) que en2ile:can o 'eno)ca*en )in ra:3n ni
)entido
el u)o 5 )er2icio 'utuo 5 rec&+roco de e)ta) +arede)0
-lo) 2ano)4 la) 2entana)4 la) lucera)4 2i)ta)4 tronera) 5 2entiluce)4 )e +ueden
a*rir
)in li'itacione)4 )al2o el derec-o del 2ecino/
a; a no ser invadido.
b; a e.ercer un derecho igual o equivalente.
c; a construir, adosando sobre ese muro y cerrar los vanos.
d; a reclamar por invasin directa y grosera a su derecho de privacidad.
E)to) derec-o) )o*re el 'uro 5 )o*re lo) +redio) 2ecino)4 )e 2uel2en
gen<rico) 5 e;ten)i2o) en el ca)o de lo) edi.icio) de altura0
Para la con)ideraci3n )u+ra-indi2idual de e)ta inter-acci3n de lo) 2ecino) en
la) ciudade)4 recurri'o) a lo) criterio) que 5a e;i)t&an en el >3digo >i2il/ la)
re)triccione) al do'inio e)t8n en el 8'*ito del derec-o +E*lico0 El derec-o ur*ano
53
53
Rondina
5 con <l la) +re)cri+cione) )o*re edi.icaci3n 5 'edianer&a4 que no e)t<n en el
8'*ito de la) )i'+le) relacione) de 2ecino)4 e)t8n )o'etida) a lo) criterio) del
derec-o +E*lico0
2@. "berturas.
No) re'iti'o) a la) di)+o)icione) legale) 2igente)/
-en el >3digo >i2il/ encontra'o) di)+o)icione) )o*re +redio)4 cerrado) o
a*ierto) 5 )o*re la) 2i)ta) que ad'iten/
imponiendo una distancia de tres metros de la lnea divisoria para vistas
directas. De @H centmetros para vistas oblicuas/ artculos C@GG, C@G> y C@G?.
evitando un &abuso del derecho+ como lo advierte el artculo :HA:. 2 un
e.ercicio abusivo del derecho de propiedad, como lo dice el artculo CG:B.
Porque ta'*i<n el derec-o de +ro+iedad +ri2ada4 con )er tan a'+lio4 )3lo ad'ite un
Be?ercicio regularC -art&culo 2513 del 'i)'o >3digo >i2il0
%odo )e +uede -acer en el 'arco de la regular con2i2encia de lo) 2ecino)0
Por e)o )e no) aclara que/
:F; no se pueden abrir ventanas o troneras sobre las paredes que cierran
ambientes interiores.
CF; cuando las vistas sean tan directas que signifiquen, por lo inmediatas
o prximas, un atentado al derecho de privacidad, se tomar$n los recaudos
t%cnicos con las medidas de distancia que sean de buen criterio/ en base a las
reglas del arte, a los reglamentos municipales y, en su defecto, a lo que sea
aconse.ado por los peritos o mediadores.
-o se pueden imponer servidumbres de vistas o tolerancias contrarias
al buen sentido.
Pero tampoco se pueden evitar construcciones vecinas, en altura, o
sobre muros medianeros.
3B. #estricciones y lmites al dominio
53!
Arquitectura Legal
#omo lo entiende " lo dice la gente simple, el derecho de los
unos termina en donde comien.an los derechos de los dem1s 3
tambi8n en estas cuestiones se viven " se toleran restricciones " lmites
al dominio, por la simple e4istencia de gente que vive cerca en las
ciudades +u" cerca los unos de los otros
La )i'+le a+ro;i'aci3n de lo) edi.icio) en la) ciudade)4 5 '8) aEn con e)ta
'odalidad que no) i'+onen la) le5e) 5 regla'ento) de tener que co'+artir 'uro)
co'une) con lo) lindero)0 El tener que 2entilar 5 reci*ir luce) del co)tado -acia el
lindero0 7 el tener 2i)ta) )o*re el 2ecino4 todo de*e )u*ordinar)e a la ar'on&a que4
en la ciudad4 e)ta*lecen ni2ele) de tolerancia que e)ta'o) o*ligado) a )o+ortar0
#or el solo hecho de vivir en una ciudad. De la que todos disfrutamos sus
venta.as. #ero en la que todos debemos tambi%n admitir sus limitaciones y
presiones.
"on el e.emplo de las luceras, troneras, ventiluces y aberturas, es f$cil
entender esta convergencia y simbiosis que se produce en el derecho urbano,
entre los intereses privados y los intereses p6blicos. !ue son intereses legtimos
en ambos sentidos. #ero que generan normativas .urdicas que conviven en la
medida en que sean compatibles. "uando algo irrumpe m$s all$ de los bordes del
equilibrio, necesariamente se impone el derecho p6blico. #or su natural pre
eminencia, exorbitancia y calidad de estatal, social o socializado, como nos gusta
llamar a estas normas que tienen m$s contenido comunitario.
#uc-a) 2ece) lo) e)que'a) que de*e'o) utili:ar )e )alen +or e)o4 del
derec-o ci2il0 Aon la) re)triccione) al derec-o +ri2ado 5 al do'inio +articular de la)
+er)ona)4 con 'ira) a )al2ar otro) derec-o) de la) +ro+iedade) contigua)4 co'o dice
la nota al art&culo 2611 del 'i)'o >3digo >i2il0
9 toda) e)ta) relacione) )urgida) de la 2ecindad4 de la +ro;i'idad de lo)
2ecino)4 de la contigIidad de lo) edi.icio)4 e)t8n a )u 2e: con)olidada) +or el
derec-o ur*an&)tico0
Gue trata de +roteger 5 real:ar a la ciudad0 Pero que no de)cuida la calidad de 2ida
de lo) 2ecino)0
%ratando de +ro'o2er nue2a) con)truccione)4 +ero cuidando de que lo) nue2o)
edi.icio) no ro'+an la ar'on&a e)t<tica de la ciudad 5 la nor'al con2i2encia de la
gente0
Aa*iendo que la den)i.icaci3n4 la 'a)i2a ocu+aci3n de lo) e)+acio)
)u+er.iciale) 5 a<reo)4 la)ti'a 'uc-a) 2ece) la calidad del entorno0 Pero
entendiendo que no +ode'o) li'itar al ius edificandi/
-al derec-o de con)truir en la ciudad --a)ta l&'ite) que lo de)2irtEan0 Lo que
no quiere decir que no i'+onga'o) re)triccione)0
54"
54"
Rondina
La) re)triccione) e;i)ten inclu)o en el '8) )i'+le 5 cotidiano derec-o
+ri2ado0
Cmo no vamos a de8ender y proclamar que por sobre el
dereco comAn est*n9
un derecho que todos tenemos a la ciudad.
un derecho que tiene la ciudad, sobre todos nosotros.
haciendo que uno y otro constituyan el nuevo derecho en la ciudad. !ue
a partir
del Derecho (rbano, est$ fundando un derecho distinto.
32. %so comAn
En lo) art&culo) el >3digo >i2il no) -a*la de e)ta Bco'unidadC o*ligatoria
que )urge de la 'edianer&a 5 de la) relacione) que )e deri2an de ella/
Art&culo 2712/
cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa com6n
y de sus diversas partes, como de una cosa propia, ba.o la condicin de no
hacerla servir a otros usos que aquellos a que est$ destinada y de no embarazar
un derecho igual de sus condminos.
Art&culo 2713/
el destino de la cosa com6n se determina, no habiendo convencin, por
su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.
Art&culo 2714/
los copropietarios de la cosa com6n no pueden usar de ella sino para las
necesidades de las heredades, en el inter%s de las cuales la cosa ha sido de.ada
indivisa.
Aurge de e)te +rinci+io de la Bco)a co'EnC la )u*ordinaci3n al u)o 5 goce
que +retende'o) +ara la 'edianera0 Gue de*e )er a'+lio 5 no re)tringido )ino en
2irtud de la naturale:a de la) co)a)0 Gue de*e )er2ir con inteligencia a aquello +ara
lo cual .ue con)tituido0 >on una regla *8)ica que contenga todo el )entido de la co)a
co'En/
541
Arquitectura Legal
Ctan amplio como pueda ser, para servirnos.
Ctan limitado como se requiera, para no per5udicar al otro.
33. &gualitario
Para e)ta*lecer e)ta caracter&)tica del 'uro 'edianero cita'o) ta'*i<n a un
art&culo del >3digo >i2il que dice/
la medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la
pared o muro medianero para todos los usos a que ella est$ destinada, seg6n su
naturaleza, con tal que no cause deterioros a la pared, o comprometan su solidez,
y no se estorbe el e.ercicio de iguales derechos para el vecino. =8exto del artculo
CA9H;.
0a sabemos que el Cdigo cuando de8ine la indivisin 8or4osa
en el artculo 3>22 tambin e:presa que los derecos que
corresponden a los vecinos medianeros no los tienen en car*cter de
servidumbres. Porque en la servidumbre las relaciones no son
igualitarias. %n 8undo es el dominante y el otro es el sirviente. -o en
el caso de nuestras medianeras. Porque en el otro sistema de las
servidumbres el que es primer edi8icante queda para siempre como
dueDo. El otro viene y ocupa la pared pero no llega a ser
condmino. Es siempre un usuario de una cosa a5ena. Entre
nosotros se consagra, como vemos, ese principio de igualdad.
37. Compartido
Como ya emos repetido, el uso es ilimitado en tanto no se
impida el uso igual que tiene dereco a acer el vecino. U
C (o embara.ar al derecho igual que tienen los cond0minos= como dice
542
542
Rondina
el artculo 7C57
CPero sabemos que esta igualdad de derecos tiene en la medianera
la 8le:ibilidad su8iciente como para admitir los usos e:clusivos de
cada condmino.
CPorque compartimos la propiedad, pero no compartimos los usos.
Del lado de adentro de la casa de uno, el uso que le damos a la pared ser$,
por ello, exclusivo y no compartido.
Pero respetamos al dereco que el otro tiene de acer lo mismo de su
lado9
revocar, revestir, modi8icar o alterar en cuanto quiera y pueda su muro
medianero. Con tal que no a8ecte la seguridad o estabilidad e integridad del
muro comAn.
3;. (iquidacin
Re.iri<ndono) a deuda) 5 o*ligacione)4 cuando deci'o) UliquidarU e)ta'o)
diciendo UcalcularU/ +retende'o) )igni.icar que -are'o) el c8lculo o el a?u)te de
una cuenta4 de una deuda -acia un lado4 o un cr<dito4 -acia el otro0
>uando -a*la'o) de liquidar la 'edianer&a no) e)ta'o) re.iriendo a la
'anera de ?u)ti+reciar lo) 'onto) que e)t8n en ?uego al +lantear)e la adqui)ici3n de
la co+ro+iedad o el condo'inio de un 'uro0
E) decir cu8nto de*e +agar el )egundo edi.icante que 5a u)3 o +retende utili:ar
la +ared0 Gue de)ea regulari:ar la )ituaci3n con el con)tructor que -i:o la +ard 5 la
+ag3 de )u *ol)illo0
Ai en la 'edianer&a 2e'o) +ri'ero un +ro*le'a econ3'ico4 de cuenta) 5 de
deuda) '8) que un +ro*le'a ?ur&dico4 dire'o) que ta'*i<n la ecuaci3n dineraria
tu2o )ituacione) co'+licada) 5 di.&cile) de re)ol2er0 No )e )a*&a con )eguridad de
543
Arquitectura Legal
qu< 2alor -a*la*a la le5 -el art&culo 2736 del >3digo >i2il- cuando dec&a que )e
de*&a +agar el 2alor de la +ared Kcomo est$ construidaK.
Ai e)e 2alor co'+uta*le era el del d&a en que )e con)tru53 o del d&a en
que )e +aga*a0 Entonce)4 en 1!6 )e agreg3 a e)e art&culo/
Kel valor computable de la medianera ser$ el de la fecha de la demanda o
constitucin en moraK.
9 no )e arreglaron lo) +ro*le'a)4 +ero )e redu?eron *a)tante0 A3lo
queda*an +or re)ol2er =los ma"ores costos=que +ro2oca*a la in.laci3n de)de el
'o'ento de la de'anda o inti'aci3n -a)ta el d&a del =efectivo pago=0 >on lo cual
)e autori:a*a a inde;ar la deuda actuali:ando lo) 2alore)0 9a que )e entend&a que el
+ro*le'a era un +ro*le'a de 2alore) 5 no de cantidade) no'inale) de dinero0
Pero la) cr3nica) in.lacione) +a)aron0 94 con la) leccione) a+rendida) 5
la e)ta*ilidad de co)to)4 )e -ace 'uc-o '8) .8cil calcular 2alore)0 9 ta'*i<n
liquidar la) 'edianera)0
3<. C*lculo
El c8lculo )urge de o+eracione) )encilla) que luego e;+licare'o)0 Pero
intere)a de)tacar que e)ta) tarea) )on +ro+ia) 5 o*ligatoria) de lo) +ro.e)ionale) que
actEan en la o*ra0
3o puede siquiera admitirse que el arquitecto que proyecta y dirige una
edificacin, que pretende incorporar como muro propio, constituyente de su obra,
a una pared preexistente, propiedad del vecino lindero, no la observe, no la
estudie. Y en su caso, la mida y calcule en su .usto valor.
Ain +er?uicio de que )i +rocede4 5 )i lo) 2ecino) tienen *uena relaci3n4
a+ro2ec-e en el *uen )entido e)a di)+o)ici3n .a2ora*le 5 +roceda a redactar el
con2enio con lo) 2alore) que lo) 'i)'o) intere)ado) +ueden -a*er con)entido0
544
544
Rondina
3=. Pago
El pago supone la satis8accin de una deuda, la cancelacin de una
obligacin, la e8ectivi4acin de un crdito. .iempre debe ser representativo y
satis8actorio. Para quien toma la pared que construy el vecino, tiene una
doble signi8icacin9
est$ pagando la mitad de lo que debi gastar su vecino cuando debi
construirla.
la encuentra hecha.
0e aprovecha de lo que ya est$, a mitad de precio, sin
demoras, y a veces hasta podr$ pagarla con alguna facilidad.
0i el muro est$ bien ubicado, pagar$ slo la pared.
0i est$ desplazado hacia el terreno del vecino, pagar$ tambi%n la fran.a
de
terreno que gana en el arreglo. 0abiendo que desde ahora el lmite
lateral de
su lote se corre hasta el medio del muro medianero.
3>. Criterios
Lo) criterio) de actuaci3n que no) +er'itan llegar a )olucione) equitati2a)4
de*en )er lo) )iguiente)/
:F; que no haya enriquecimiento sin causa, o un lucro indebido ni para quien
construy el muro y ahora cobra la mitad, ni para quien llega, lo encuentra
hecho y debe pagar, por lo menos, el GHV del valor actualizado0
3NO el muro se liquida con8orme a la realidad de sus materiales, de su
construccin, m*s o menos per8ecta. De su antigTedad y estado de
conservacin.
>D! sobre cu1nto se deval2a o deprecia por estos rubros, se estima
sobre la base de la impresi0n que su estado provoca en el 1nimo de los
entendidos 9abiendo que si est1 nuevo vale como una pared reci8n
545
Arquitectura Legal
hecha 9i est1 deteriorado, se le deben hacer reparaciones o refuer.os
;NO ni el propietario debe creer que la pared que cobra es la me5or del mundo,
ni el adquirente debe desvalori4ar tanto el muro porque, si realmente vale tan
poco, sirve tan poco, est* mal que lo utilice para una nueva edi8icacin.
BD! aqu rige m1s que en otros casos el a4ioma de que m1s vale un mal
arreglo que un buen %uicio' porque los valores en %uego no son
importantes Porque cualquier conflicto de%ar1 heridas " enemistades
entre vecinos Porque de cualquier manera el %ue. poco conoce de
medianera " tendr1 que buscar a"uda de peritos )ue deben ser
pagados por las partes )ue salen m1s caros que el valor del muro en
cuesti0n
3?. (as 8rmulas propuestas
,e la) di)tinta) .or'a) de calcular la liquidaci3n de la +ared 'edianera4
+ro+one'o) alguna) que atienden a la) di.erente) )ituacione)0
aO para muros comunes, '8) o 'eno) nue2o)4 que )ir2en +er.ecta'ente a
la nue2a edi.icaci3n0
bO para muros distintos, que tienen 'ateriale) no tradicionale)0 En e)+ecial
cuando -an )ido -ec-o) con 'a'+ue)to) di.erente) a lo) ladrillo) co'une)0
cO situaciones derivadas de la e:istencia de muros muy antiguos, ca&do)
en e2idente o*)ole)cencia4 nece)itado) de re+aracione) co)to)a) o que no) en.rentan
a la nece)idad de de'olerlo) +ara recon)truir0
dO situaciones planteadas por edi8icaciones de altura, con toda) la)
deri2acione) que ello deter'ina/ e)tructura) inde+endiente)4 +arede) de "415 o de
ladrillo cer8'ico)4 cerra'iento) con +anele) de -or'ig3n o indu)triale)4 colu'na)
e'+la:ada) )o*re el l&'ite di2i)orio0
En una +ri'era 'odalidad -ace'o) el c8lculo )o*re la *a)e de/
:F; excavacin de cimientos.
CF; mampostera de submuracin.
546
546
Rondina
9F; tabique panderete para stanos.
BF; capa aisladora vertical, tambi%n para stanos.
GF; capa aisladora horizontal.
@F; mampostera de elevacin.
AF; aislacin y revoque exterior =azotado, aislante hidrfugo, revoques gruesos y
finos;.
>F; revoques interiores grueso y fino.
.e sumar*n los gastos generales, ganancia o bene8icio y
adicionales Wsi corresponde, liquidar los impuestos que gravan a la
construccin, y tambin, los onorarios, que se abr*n pagado por
proyecto y conduccin o direccin tcnica al construir el edi8icioO.
Ae +rocede a la de+reciaci3n +or antigIedad 5 +or el e)tado de con)er2aci3n0
Ae di2ide +or do)0
.e pueden adoptar prototipos que se publican en las revistas
o en los suplementos de arquitectura y construcciones de los
diarios. .e toman dos elementos constitutivos9
a; cimientos.
b; elevacin.
,l primer rubro comprende el c$lculo de valores de/
:; excavacin o zan.a.
C; llenado de hormign.
9; hileras de ladrillos.
B; impermeables.
,l segundo rubro o la pared propiamente dicha se calcula con/
:; mampostera de H,9H con ladrillos comunes.
C; revoques e impermeables
547
Arquitectura Legal
3@. Cmputo y presupuesto
Para de8inir con precisin el procedimiento propuesto
traba5amos sobre la base del modelo que se dibu5a9
7K7/@A GRA6I>7
>on e)ta *a)e que no) .acilita el gr8.ico4 de.ini'o) la) cantidade) que
corre)+onden a cada ru*ro o &te' con.or'e a la) 'edida) que )e deter'inaron
)o*re el 'uro 5 que )e tra)ladaron al +lano0 A)& re)ulta/
DE-+/&-"C&X- WrubrosO CX/P%'+
/E'#&C+
10 E;ca2aci3n de ci'iento) 243" ; 146" ; "45"'0
1015"'3
20 #a'+o)teria de ci'iento) 243" ; "45" ; "445 '0
"451'3
243" ; "45" ; "43" '0
"4345'3
30 >a+a ai)ladora -ori:ontal 243" ; 2
54
54
Rondina
446" '0
40 #a'+o)ter&a de ele2aci3n ("43"= A$P AM>, 64!" ; 345 '0
260565'20
A$P0 ,E,6 "45" '0 ; "475 '0
"445"
A$P0 G1I 2445 '0 ; 243" '0
54635'3 0
260565'20 ; "43"
!07!5 '3
50 A:otado i'+er'ea*le *]Ka-arro
32455 '2
60 Re2oque grue)o 5 .ino int0 5 e;t0 22455 ; 2
5543"'20
>on la) 'edida) +ro+ue)ta) re)ulta que deter'ina'o) la) )iguiente)
cantidade)4 )egEn el 'ecani)'o de c3'+uto '<trico/
-+ara la e;ca2aci3n de lo) ci'iento) calcula'o)4 en 'etro) cE*ico) de
:an?eo total4 1415 '30
-+ara la 'a'+o)ter&a de lo) ci'iento)4 ta'*i<n calculado) en 'etro)
cE*ico)4 no) )eFala un total de/ "451 '30 en la +arte in.erior de la e;ca2aci3n de 45
c'0 de anc-o0 En la +arte )u+erior4 con un anc-o de "43" '0 re)ulta un 2olu'en de
"4545 '30
-+ara la ca+a ai)ladora -ori:ontal4 'edida en 'etro) cuadrado)4 tene'o) un
total de 446" '20
-+ara la 'a'+o)ter&a de ele2aci3n4 con un anc-o de "43" re)ulta un 2olu'en
total de !47!5 '30
-+ara el a:otado de i'+er'ea*le -*a)e ?a-arro- calculado ta'*i<n en 'etro)
cuadrado)/ re)ulta una )u+er.icie de 32465 '20
-'edido) en la 'i)'a unidad de )u+er.icie calcula'o) lo) re2oque) grue)o)
5 .ino)4 re)ulta 32465 '20 +or cada lado o cara0
54!
Arquitectura Legal
7B. /ateriales
E)ta*lece'o) *a)e) +ro'edio) +ara cada uno de lo) ru*ro) o &te') que
con)titu5en la +ared0 ,i)cri'ina'o) lo) 'ateriale) que entran en la co'+o)ici3n de
cada ru*ro0 E)ta*lece'o) la cantidad de cada uno de e)o) 'ateriale) 5 la re.eri'o)
a la .or'a que tiene e)e co'+onente en )u co'erciali:aci3n de 'ercado/ +or *ol)a4
+or Qilo4 +or 'etro0 >on la deter'inaci3n del +recio de +la:a4 al d&a del c8lculo4
tene'o) +reci)a'ente la )u'a de 'ateriale) 5 con ello el 'onto e;acto de lo)
2alore)0
1ace'o) la) o+eracione) 'ediante la )iguiente gu&a/
Cmampostera de cimientos.
Establecemos la unidad para el c*lculo en metros cAbicos.
En un '30 de 'a'+o)ter&a de .undaci3n4 +re2e'o) la utili:aci3n de la)
)iguiente) +ro+orcione)/
ce'ento/ 45 Qilo) +or c]'30
cal/ 7 Qg0 +or cada '30
arena/ "43 '30 ; '30
ca)cote/ "4! '30 +or cada '30
#ulti+lica'o) e)o) indice) o +ro+orcione) +or el total de 'etro) cE*ico)
e)ti'ado) co'o )u'a del ru*ro (en el e?e'+lo/ "463 '30=0 >alcula'o) a)& el total
de cada uno de lo) 'ateriale) en e)ta )ecci3n de +ared0
-ai)lacione) tanto +ara la ca+a ai)ladora -ori:ontal co'o +ara el a:otado
i'+er'ea*le e)ti'a'o) la de'anda de ce'ento 5 arena +or unidad de 'etro
cuadrado/ la +ro+orci3n +uede )er 11 Qg0 de ce'ento 5 "4"24 '30 de arena +or
'etro cuadrado de ai)laci3n0 Re.eri'o) e)ta) +ro+orcione) al total de )u+er.icie a
ai)lar (en el e?e'+lo +ara la ca+a ai)ladora -ori:ontal tene'o) un total de 446" '20
Para el a:otado i'+er'ea*le/ 32465 'etro) cuadrado)=0 Ae +uede inclu&r -idr3.ugo)
)egEn cla)e 5 cantidad0
-re2oque)/ e)ta*lece'o) el c8lculo 'ediante la unidad de 'etro) cuadrado)0
Pode'o) +ro+oner la )iguiente co'+o)ici3n +ro'edio/
ce'ento/ 146" Qg0 +or cada '20
cal/ 241" Qg0 +or cada '20
55"
55"
Rondina
arena/ "4"14 '30 +or cada '20 de )u+er.icie0
>alcula'o) el total de lo) 'ateriale) que no) de'anda e)te ru*ro0
E)ti'a'o) re2oque) grue)o 5 .ino de a'*o) lado) de la +ared0 En el e?e'+lo
tene'o) 32465 '20 ; 24 total de )u+er.icie a re2ocar/ 6543" '20 de cada re2oque0
-'a'+o)ter&a de ele2aci3n/ to'a'o) co'o unidad de c8lculo el 'etro
cE*ico de 'a'+o)ter&a0 E)ti'a'o) +or cada 'etro cE*ico lo) )iguiente)
co'+onente)/
ce'ento/ 2 Qilo) +or cada 'etro cE*ico0
cal/ 47 Qg0 +or cada 'etro cE*ico0
arena/ "42" 'etro) cE*ico) +or cada '30
ladrillo)/ 4"" unidade) +or cada '30 de +ared0

1ace'o) el c8lculo .inal/ total de ce'ento4 tanto) Qilo) _ lo re.eri'o) al
+recio del
Qilo de la *ol)a )egEn 2alor del d&a en corral3n0
Para la cal4 -ace'o) el c8lculo con la 'i)'a re.erencia0 Arena 5 ca)cote)
)egEn +recio +or 'etro cE*ico0 Ladrillo) +or unidad o +or 'il (calidad )tandard4
+recio del ladrillo co'En de)cargado a 'ano4 +ue)to en o*ra=0
72. /ano de obra
En e)te ru*ro el c8lculo )e torna 'eno) +reci)o0 Aunque co'o )ie'+re
deci'o) lo di)crecional nada tiene que 2er con lo ar*itrario0
A la e)ti'aci3n la +ode'o) -acer con un +ro'edio de ga)to en -ora)-
-o'*re +or cada unidad de 'edida )egEn el ru*ro0 Para ello to'a'o)4 +or
e?e'+lo4 lo) ?ornale) de un o.icial 5 do) o*rero) o a5udante) de o*ra0 Aaca'o) el
+ro'edio +or -ora0 E)ti'a'o) el 2alor de la unidad de 'edida 5 calcula'o) el total
de cada &te'0
'a precisin depender$ tambi%n de la calidad de la obra/ el .uicio del
profesional estima mayor o menor valor agregado por el hombre a los materiales
utilizados en la pared.
73. "dicionales
En todo arreglo o +ago de 'edianera )e +ueden co'+utar alguno) a)+ecto)
551
Arquitectura Legal
adicionale)0 >o'o lo) i'+ue)to) que gra2an a toda o*ra de con)trucci3n 5 lo)
-onorario) de lo) +ro.e)ionale) inter2iniente)0 %anto el tra*a?o de lo) +ro.e)ionale)
que a-ora inter2ienen en el arreglo del +ro*le'a0 >o'o a)& ta'*i<n el 2alor
incor+orado al edi.icio original4 a la +ared que )e 2ende 5 )e adquiere4 +or la
inter2enci3n del arquitecto cuando e)a o*ra4 que inclu5e a la +ared 'edianera4 .ue
+ro5ectada 5 con)truida0
%a'*i<n )e de*en con)iderar lo) ele'ento) agregado) o .altante) en lo)
'uro) que liquida'o)0 Alguno) tendr8n alguna e)tructura e)+ecial4 con .undacione)
)u.iciente) +ara edi.icio) en altura0 Ae +agar8n e)e re.uer:o o e)tructura e)+ecial4 )i
el u)o que le dar8 el nue2o 2ecino tiene nece)idad de )e'e?ante .undaci3n0 Ai el u)o
)e li'ita a una o do) +lanta)4 no )e to'ar8n co'o co)to) adicionale)0
Entre lo) ele'ento) que +ueden contri*uir a di)'inuir el +recio o a
aco'odarlo a una )ituaci3n di.erenciada4 e)t8n +or e?e'+lo/
a; la falta o deterioro de revoques.
b; ausencia o colapso de aislantes e hidrfugos =en particular, cuando
existen
signos de humedad ascendente;.
c; situacin que presentan ciertos ladrillos cer$micos o muros de bloques
que no
admiten canaleteos o excavaciones requiriendo gastos extras del lindero.
77. #ubros indirectos
Lo) ru*ro) que co'+onen el 2alor de toda edi.icaci3n e)t8n en la categor&a
de Uru*ro) e'+re)ario)U o de la Uad'ini)traci3n de la con)trucci3nU0 E)t8n
contenido) o )u+ue)to) en todo +recio de o*ra0
Nadie co'+ra ni 2ende una ca)a o un local +or la )u'atoria de lo) ru*ro)
U'ateriale)U '8) U'ano de o*raU a )eca)0
El co)to de la ca)a que -o5 con)tru5o 5 que -o5 integro con la incor+oraci3n de
e)ta 'edianera que -o5 co'+ro4 )er8 de algo '8) que el 2alor de lo) ladrillo)4
ci'iento) 5 re2oque)0
Aer8 ta'*i<n el U+recio .inalU que tiene incor+orado el *ene.icio4 la utilidad4 la
ganancia 5 lo) ga)to) ad'ini)trati2o)0
Ai la o*ra la reali:a el 'i)'o +ro+ietario no quiere decir que no contenga e)to)
552
552
Rondina
ru*ro)0 E)tar8n oculto) en el tra*a?o +er)onal que el dueFo agrega0 Pero )i 2ende e)a
con)trucci3n )egura'ente lo) -a*r8 de incor+orar al +recio requerido0
,sta es la diferencia entre lo que denominamos costo. "osto"osto. 2 costo seco,
frente al precio que tienen todas las cosas. ,l precio es la suma de los costos con
m$s la ganancia y los adicionales. 'os impuestos, los gastos administrativos. 'os
honorarios.
7;. Depreciacin por antigTedad
E)te ru*ro o+era cuando 5a -e'o) calculado el 2alor de la +ared a nue2o0
>on lo) +recio) de -o5 en el 'ercado0 A lo) 2alore) que -e'o) +agado en lo)
corralone) lo) 'ateriale)4 lo que )e +aga +or d&a de tra*a?o en lo) di.erente) ru*ro)
de lo) o*rero) de la con)trucci3n0 7 en )u de.ecto4 )o*re la *a)e de la correlaci3n
entre el 2alor de lo) 'ateriale) 5 lo que i'+orta )o*re e)o) co)to)4 la 'ano de o*ra
en condicione) nor'ale)0
Agrega'o)4 co'o ante) di?i'o)4 lo) co)to) indirecto)0 La) ganancia)4 lo)
-onorario) 5 lo) i'+ue)to)0
Ain otro agregado4 co'o +odr&a )er el terreno4 )i el 'uro e)t8 de)+la:ado
-acia el terreno del 2ecino +ri'er edi.icante0
,ntonces s, estamos en condiciones de depreciar o devaluar por el estado que
tiene y representa la pared a adquirir.
Para ello a+lica'o) al 2alor un &ndice de de+reciaci3n +or antigIedad0 >alculado
+or aFo de)de que el 'uro .ue con)truido0 7 a+reciando '8) glo*al'ente4 +ara una
e)ti'aci3n de 2ida Etil de tanto) aFo) (5"4 754 cien aFo)= le deduci'o) un
+orcenta?e que )e a+ro;i'e a la 2ida Etil con)u'ida/ un tercio )i tiene entre 15 5 3"
aFo)0 $n quinto )i tiene entre 7 5 2"0 A'*o) criterio) )on 28lido)0
Aal2o un 'ecani)'o ta*ulado co'o lo) que utili:an alguno) autore)0
7<. Estado de conservacin
AegEn )ea el e)tado de con)er2aci3n 5 lo) deterioro) que no) 'ue)tra el
'uro le a)ignare'o) una incidencia en lo) &ndice) de de+reciaci3n0 ,e+ende co'o
553
Arquitectura Legal
todo) )a*e'o) de la no*le:a de lo) 'ateriale)4 de la '8) o 'eno) cali.icada 'ano
de o*ra 5 del e)tado general que de'ue)tra la +ared a )er adquirida0 Ae utili:an
ta'*i<n .3r'ula) en coordenada) co'o la) ta*la) de Ro))-1eidecQe/
,n esta operacin propuesta por esos autores, la planilla nos da el promedio
con todas las variantes/ por a1os de vetustez y estado de conservacin.
"uando se encuentran las dos lneas nos sugiere un cociente para que le
descontemos. 8al sera el ndice de depreciacin. #ara deducir del precio que
le calculamos a nuevo a la pared a adquirir.
"on ese descuento ya tenemos cu$nto se puede pagar por la pared.
Dividimos por
dos, para calcular el GHV que tiene que pagar el vecino adquirente.
Ai el 'uro e)t8 todo en el terreno del +ri'er edi.icante4 5a di?i'o) que
+agare'o) ta'*i<n la .ran?a de terreno/ en 'uro) de "43" 'etro) de e)+e)or4
corre)+onde agregar al terreno del )egundo edi.icante o adquirente de la +ared la
co'+ra de la .ran?a de terreno de "415 'etro) de anc-o0
Entonce) )e con)olida la 'edianer&a0 Entre el 'uro 5 el terreno )o*re el que
)e a)ienta0 Por e) i'+en)a*le la +ared )in terreno0 9 quien co'+ra el 'uro4 )i no e)
dueFo de la 'itad del terreno )o*re el que )e a)ienta4 de*e adquirlo0 %erreno que
)ie'+re de*e )er co'+artido0 Porque )ie'+re la 'edianera e)t8 entre lo) do)
terreno)0 Ai no lo e)ta*a e)a )ituaci3n de*e regulari:ar)e0
Entonce) con)olida'o) la 'edianer&a4 -aciendo coincidir el e?e )e+arati2o de lo)
do) lote)4 con el +lano 'edio de la +ared0
A)& el lote del dueFo del 'uro )e ac-ica 5 el lindero )e en)anc-a0 Porque el +ri'er
edi.icante +udo utili:ar +arte de terreno del 2ecino 5 no lo utili:30
R>u8nto 5 c3'o )e +aga e)a +equeFa .racci3nT Ae la +agare'o) al 2alor de +la:a
+or 'etro cuadrado del lote0 >on +recio) tan 2aria*le) co'o )on 2aria*le) lo)
2alore) que tienen lo) terreno) )egEn )ea en lugar que tengan en la ciudad0
7=. El cobro 5udicial de las deudas por medianera
Nunca e)tar8 de'8) acon)e?ar a lo) +ro.e)ionale) de la con)trucci3n que
de*en a)u'ir con inter<) 5 cuidado el tra*a?o de to'ar la) 'edianera) que 2a5a'o)
a incor+orar al nue2o edi.icio0
En la) tratati2a) con lo) lindero) )e de*en e;tre'ar la) 'edida) de +rudencia 5
corte)&a que no) +er'itan llegar a acuerdo) adecuado)0
554
554
Rondina
%n con8licto con los vecinos linderos signi8icar*9
:; que se puede obligar a las partes a recurrir a la .usticia ordinaria, con
los gastos, demoras y problemas que siguen a todo pleito .udicial.
C; que se rompa definitivamente la buena relacin con los vecinos. 0i no
se tenan buenas relaciones, se tratar$ de preservar, siquiera, un trato respetuoso.
#ara que no se convierta, el vecino lindero, due1o de la pared, en un enemigo
que nos llena de que.as y reclamos durante la e.ecucin de la obra.
9; finalmente, si no se conduce adecuadamente hacia un arreglo, se
enfrentar$n los vecinos en un pleito que tiene todas las alternativas de cualquier
.uicio ordinario/ plazos prolongados, apertura a pruebas complicadas y difciles
de producir. 0iempre dependiendo de las opiniones de peritos .udiciales sobre
cuya competencia no siempre es dable esperar adecuados asesoramientos.
Oinalmente la sentencia a ser dictada por .ueces de competencias gen%ricas, que
no tiene precisos criterios sobre estas materias constructivas.
Estos son los gravosos resultados que llevan implcitos los
procesos 5udiciales.
CCon resultados siempre aleatorios.
C-o se trata del simple cobro 5udicial de una deuda. $ue aunque
tarde, siempre llegar*.
C(os 5ueces tienen criterios particulares, sub5etivos sobre materias
que, para ellos, pueden ser opinables.
C(os peritos est*n llenos de ideas e:travagantes sobre materias
legales en relacin a la construccin.
C.abemos que el mismo codi8icador a me4clado por momentos las
dos escuelas doctrinarias sobre la naturale4a del muro medianero.
CE:isten autores que citan a otros autores europeos, repitiendo sus
conceptos como si 8ueran aplicables a nuestra realidad legal.
C 9 todo e)o en)o'*rece el +anora'a de un con.licto que4 ade'8)4
tiene +odero)o) e.ecto) no de)eado)/
:; rompe definitivamente la poca o mucha relacin que tenan los vecinos.
,nfrentados en un .uicio muy difcilmente vuelvan a tener relaciones normales.
555
Arquitectura Legal
Y estamos hablando de vecinos linderos que adem$s de la proximidad
habitacional, est$n compartiendo un muro que es el mismo para ambas casas.
!ue puede ser motivo de arreglos, de mantenimiento, de traba.os que se hagan de
un lado y repercutan en el otro. Y no se puede pensar en ocurrir a los .ueces para
cada situacin nueva.
C; cuando se arriba a un acuerdo se suscribe un convenio de medianera
que prev% esos futuros, eventuales. "omo puede ser la prolongacin, la sobre
elevacin del mismo muro, las ampliaciones de las viviendas o sus alteraciones
formales. 8odo esto se torna de aplicacin casi imposible cuando se est$
empe1ado en un largo proceso o, a6n terminado el mismo, se prolonga en la
mala relacin resultante.
7>. (a 5usticia alternativa
%anto +ara intentar )olucione) a lo) di.erendo) )ociale) '8) r8+ida'ente4
con 'a5or cuota de equidad que de .or'alidade)4 con 'a5or +reci)i3n t<cnica en
a)unto) que requieren criterio) e)+eciali:ado)4 5 con 'a5or econo'&a de tie'+o 5
dinero4 e) que )e -a*la de la K.usticia alternativaK. Gue no intenta de)+la:ar o
ree'+la:ar a la ?u)ticia ordinaria de lo) tri*unale)0 Ai'+le'ente intenta/
:; ampliar el servicio de .usticia para los ciudadanos.
9; aliviar a los .ueces ordinarios de pleitos engorrosos y de difcil tr$mite
por la
comple.idad de las cuestiones t%cnicas debatidas.
Por e)o en 'ateria que -acen a la) con)truccione)4 a la) relacione) de
2ecino) 5 ta'*i<n a la) +ro*le'8tica) ur*ana)4 co'o re)triccione) 5 li'itacione) al
ius edificandi, a la a+licaci3n de regla'ento) ur*ano) 5 a la +ra;i) +ro.e)ional de
lo) con)tructore) 5 arquitecto)4 acon)e?a'o) recurrir a e)to) tri*unale) alternati2o)
5 )u+letorio)0
Como lo son los *rbitros, los mediadores y todas las intervenciones de amigable
composicin que pueden generarse desde adentro de instituciones
especiali4adas como pueden serlo9
:; los "olegios #rofesionales.
C; las Oacultades o -nstitutos (niversitarios.
556
556
Rondina
7?. /ediacin y arbitra5e en la solucin de con8lictos
Nue)tro >3digo >i2il acon)e?a .recuente'ente el )o'eti'iento de litigio)
de di.&cil tr8'ite4 a la o+ini3n de 8r*itro) 5 +erito)0 Pero en e)+ecial lo) tiene 'u5
+re)ente) en lo) +ro*le'a) deri2ado) del contrato de con)trucci3n4 de la) locacione)
de o*ra4 de la) di.erencia) de criterio) en torno de la) .or'a)4 lo) +recio) 5
alteracione) en la edi.icaci3n de la o*ra0 En todo) e)to) ca)o)4 con lo) art&culo)
16274 1634 5 26214 )e acon)e?a la inter2enci3n de 8r*itro) 5 +erito)0
#ientra) )e aguarda la total 2igencia de la le5 24573 )o*re la 'ediaci3n 5 el
ar*itra?e co'o .3r'ula) o*ligatoria) en el trata'iento +reli'inar de lo) +leito)0 ,e
todo) o de la 'a5or&a de ca)o) de con.licto) con .uerte) +redo'inancia) de
cue)tione) t<cnica) o de -ec-o4 e) que )e de*e a+elar/
1N= a lo que digan lo) >3digo) de Procedi'iento)4 cuando autori:an e)to)
tr8'ite) de co'+o)ici3n4 ar*itra?e 5 'ediaci3n de +erito) e)+eciali:ado)0
2N= )e de*e di.undir entre lo) a*ogado) 5 e)cri*ano)4 entre lo) arquitecto) 5
con)tructore) 54 en general4 entre todo) lo) que redactan con2enio) o )ugieren
contrato)4 +ara que en cl8u)ula) e)+eciale) +re2ean la )oluci3n de e2entuale)
di.erendo) a tra2<) de la a'iga*le co'+o)ici3n4 la 'ediaci3n de +ro.e)ionale) que
5a )e 'encionan4 o el )o'eti'iento a ar*itra?e) .or'ale)4 reglado) o e)+ont8neo)0
0 5ustamente en esta materia de medianera siempre insertamos las
previsiones arbitrales. Para que nunca los vecinos se desgasten en peleas que
son tan di8ciles de resolver. $ue son tan ingratas y poco edi8icantes, como las
peleas de 8amilia.
Por lo de'8) nunca )e trata de intere)e) o de )u'a) de dinero tan a*ultada)0
A*ultan '8) lo) rencore)4 la) en2idia)4 a 2ece) la) co'+etencia) incon)ciente) entre
2ecino) +or la ca)a '8) 2i)to)a0 7tra) 2ece) 2ienen a )er el re)ultado de la)
'ole)tia) que 'utua'ente )e +ro2ocan lo) 2ecino) 'ientra) con)tru5en o a'+l&an
)u) edi.icacione)0
Aituacione) en donde +re2alece '8) la cue)ti3n e'ocional que la legal0 9 en
donde nada o +oco 5 'al4 +uede inter2enir la ?u)ticia ordinaria0
Nue)tra 'ateria no) +re)enta una oca)i3n o 'ecani)'o de re)oluci3n del con.licto
ca)i o*ligatoria'ente ar*itral o 'ediacional0
La no2edad que tra?o la le5 240573 -)ancionada 5 +ro'ulgada en octu*re de
1!!5- re+re)enta un a2ance en la 'ateria0 No )e trata toda2&a de la ?u)ticia
alternati2a que +retende'o) en nue)tra) 'ateria)0 En realidad el +rocedi'iento
toda2&a tiene una .uerte connotaci3n tri*unalicia/ )e de*e +lantear en el 'i)'o
557
Arquitectura Legal
tri*unal0 El ?ue: ordena el +rocedi'iento de 'ediaci3n 5 conciliaci3n0 Ai .raca)a
queda e;+edito el ca'ino de la ?u)ticia ordinaria0
Dice el artculo :F de la ley nacional que se instituye con car$cter
obligatorio la mediacin previa a todo .uicio. 'uego aclara que las partes
quedar$n exentas del cumplimiento de este tr$mite si acreditaren que antes del
inicio de la causa, existi mediacin ante mediadores registrados por el
5inisterio de Dusticia de la Naci3n0
.e deduce de ello que9
:F; se abre una nueva faceta de resolucin de conflictos de car$cter
extra.udicial/ la de mediadores registrados en una lista especial que lleva el
,stado.
CF; que todo pleito pasa antes por intento de mediacin/ o de manera
particular, com ose aclara en el punto anterior, o en el mismo tribunal antes de
comenzar el pleito ordinario.
9F; lamentablemente no se impone el sistema de la resolucin total de los
conflictos por el mecanismo de la mediacin. 'a conciliacin particular es
optativa, y la .udicial puede fracasar y obligarnos a pasar al .uicio ordinario.
>on la) )al2edade) que anota'o)4 la 'ediaci3n +ro+ue)ta 5 regla'entada en
la Le5 24573 e) un +a)o i'+ortante +ara el logro de e)a K.usticia alternativaK que
+retende'o) generali:ar0 En e)+ecial en e)ta) cue)tione) de con.licto) entre
2ecino)4 +or u)o o +ago de la +ared 'edianera0 En 'ateria) con)tructi2a) +ara
arreglar lo) di.erendo) entre con)tructor 5 co'itente0 Para la )oluci3n de lo)
+ro*le'a) entre +ro.e)ionale)0 94 en general4 +ara arreglar de 'anera r8+ida4 e.ica:
5 ex equo et bono, de)de la equidad 5 el )entido co'En +ro*le'a) que +oco 5 'al
)e arreglan en la ?u)ticia ordinaria0
55
55
Rondina
C"P&'%(+ QG&
P#+P&ED"D 1+#&6+-'"(
2. %nidades en P.1.
No re)ulta .8cil acceder a .or'a) de +ro+iedad co'unitaria0 Porque e;i)te
co'o una contradicci3n l3gica 5 )e'i3tica entre el conce+to de +ro+iedad 5 el
)entido que tienen +ara no)otro) la) +ala*ra) co'unitaria4 )ociali:ada4 colecti2a0
No +uede )u+erar)e e)a contradicci3n0 No +ueden anali:ar)e de 'anera con?unta
a'*o) t<r'ino)4 )in )entir)e de alguna 'anera co'o li'itado en la conce+ci3n4 en
el conce+to de +ro+iedad +ri2ada0 Porque que tene'o) internali:ado4 )o*re el
derec-o de +ro+iedad +ri2ada el alcance 5 contenido de )u e;clu)i2idad0
0 E) que la +ro+iedad -ori:ontal e) una +ro+iedad +ri2ada +ero )o'etida a intere)e)
co'une)0 %anto o '8) que la +ared 'edianera0
Parece que el inter<) )ocial4 ur*ano4 'unici+al o la no2edad +ol&tica 5 ?ur&dica4
2ienen a +ro+onerno) e)ta) .or'a) de +ro+iedad )ociali:ada0 Gue +ara nue)tro)
55!
Arquitectura Legal
2ie?o) e)que'a) +ri2ati)ta)4 +arecen contener una contradicci3n en la 'i)'a
e)encia0 Pri2ada no e) +E*lica0 >o'unidad de +ro+ietario) )o*re co)a) co'une) en
unidade) )o*re la) que tene'o) +ro+iedad e;clu)i2a4 Re) e)to +o)i*le en un )i)te'a
de +ro+iedad +ri2adaT0 0 0
#uc-o 'eno) +o)i*le +arece en un )i)te'a en donde la +ro+iedad +ri2ada4 )egEn
no) lo dice el 'i)'o >3digo >i2il/
Kes el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla. . .
y el e.ercicio de estas facultades no puede ser restringido aunque privare a
terceros de venta.as o comodidades. . .K0 -%e;to de lo) art&culo) 2513 5 2514-0
Aie'+re ad2erti'o) que quien tiene una unidad de de+arta'ento
o 2i2ienda4 local o de cualquier otro de)tino en un edi.icio )o'etido a
+ro+iedad -ori:ontal4 de*e )a*er lo )iguiente/
:F; que tiene una propiedad exclusiva delimitada por la piel interior de sus
muros o tabiques perimetrales. ,s propietario pleno, y sobre su bien inmueble
puede realizar las m$s importantes operaciones negociales o .urdicas.
CF; pero esa unidad de propiedad exclusiva no est$ suelta en el espacio ni
tiene entorno propio/ est$ inserta, implantada y contenida en un edificio de
propiedad com6n. "on el terreno y cimientos en condominio, con muros de
fachadas, pisos, accesos y complementos de propiedad tambi%n com6n.
Esta es la realidad de las unidades que se poseen en este
sistema.
C$ue es sumamente conveniente y sumamente Atil en los escasos
terrenos urbanos.
CPorque al multiplicar sus plantas en altura, multiplica, 5ustamente,
ese acotado territorio del e5ido de la ciudad.
)ue ello importa que se multiplique el suelo edificable
Pero adem*s tiene otras notables venta5as9
1N= +er'ite a 'a5or nE'ero de +er)ona) 2i2ir 5 tra*a?ar0 Per'ite que
'uc-o) 'ile) de .a'ilia) +uedan alo?ar)e en la) 8rea) e)trat<gica) de lo) 'icro
centro) de la) grande) ur*e)0
CF; al multiplicar la oferta del mercado inmobiliario desarticula todo
sistema de especulacin nacido de la escasez de suelo c%ntrico en las ciudades.
#ermite que se multipliquen no slo las viviendas, sino tambi%n los locales de
56"
56"
Rondina
negocios y oficinas.
7NO "l admitir subdivisiones de terrenos y edi8icios en
pequeDas parcelas o unidades 8acilitan el acceso a la propiedad de
viviendas, locales, coceras y o8icinas a quienes se veran e:cluidos
por los altos precios inmobiliarios y los altos impuestos.
BF; ,sta subdivisin y multiplicacin de los espacios locativos facilitan no
solamente que se presten servicios de cocheras y estacionamientos, ante la
explosin vehicular que provoca la difusin del automvil. 8ambi%n se
promueve la demolicin de vie.os edificios inservibles o antieconmicos que
ser$n pronto reemplazados por elegantes edificios en torre o galeras
comerciales.
3C "ntecedentes istricos
-o tenemos constancia de que e:ista un acta de 8undacin de las
primeras propiedades sometidas al sistema de la divisin ori4ontal
en pisos, plantas o departamentos.
#ero todo hace suponer que las razones del nacimiento fueron m$s bien
urbansticas que constructivas.
Esos argumentos que recin seDal*bamos, promovieron el inters
de muca gente de tener su casa o su local en los sectores m*s
cntricos de las ciudades.
Pero .or'al'ente4 cuando una ciudad )e di)+u)o a )er con)truida en +ro+iedade)
-ori:ontale)4 )e dio +or un de)graciado -ec-o .ortuito/ un incendio 'a)i2o que )e
+rodu?o en la ciudad .rance)a de Renne)4 con2enci3 a la) autoridade) locale) de la
con2eniencia de retra:ar la) calle) 5 di)+oner la) edi.icacione) a'+liando la)
cal:ada) 5 lo) e)+acio) +E*lico)0
Para dar ca*ida en el 'i)'o territorio a la 'i)'a cantidad de 2i2ienda) 5 otra)
edi.icacione)4 )urgi3 co'o )oluci3n '8) ace+ta*le4 el 'ulti+licar el )uelo ur*ano
'ediante la )u+er+o)ici3n de +lano) edi.icado)0
A)& entonce)4 corre)+ondi3 a la antigua ca+ital de la regi3n de MretaFa4 en el aFo
172"4 )er la +ri'era ciudad que con)agr3 el )i)te'a de 'anera o.icial 5
o*ligatorio0 Parece que 5a en )u naci'iento entonce) la Pro+iedad 1ori:ontal tu2o
)u e)encialidad ur*an&)tica0 Naciendo co'o un ordena'iento edi.icatorio de orden
+E*lico4 ad'ini)trati2o 5 ur*ano0
561
Arquitectura Legal
0in duda en la m$s remota antigYedad tambi%n habr$n existido edificios
organizados mediante el sistema de hacer los pisos ba.os para unos y los pisos
altos para otros diferentes propietarios.
En la) Le5e) de Partida)4 un 'onu'ental c3digo legi)lati2o dado en E)+aFa4
)ancionado
por "l8onso El .abio a mediados del siglo Q&&&, ya se prevea la
autori4acin de estas divisiones en planos ori4ontales. Deca en la
Partida 7a. 'tulo QQQ&&, ley 3= que los condminos deban
reintegrar los gastos comunes que aba eco el administrador o
representante del edi8icio. En una certera de8inicin de lo que,
modernamente, llamamos Ke:pensas comunesM.
>on tale) antecedente) 'edie2ale) 5 la i'+o)ici3n a que o*lig3 el incendio de la
ciudad de Renne)4 6rancia incor+or3 la +ro+iedad -ori:ontal co'o di2i)i3n de
in'ue*le) en +i)o) 5 de+arta'ento)4 en el c3digo ci2il de 1"40 El .a'o)o Bc3digo
Na+ole3nC que .ue to'ado en 'uc-a) de )u) +arte) +or todo) lo) c3digo) ci2ile)
del )iglo OIO0 Inclu)o el nue)tro0 Pero @<le: no ado+t3 )in e'*argo e)ta .or'a de
+ro+iedad -ori:ontal0 #8) aEn4 la +ro-i*i3 e;+re)a'ente en el art&culo 26170
7C Dereco comparado
E)ta e;+re)i3n e) utili:ada cuando de)ea'o) co'+arar el derec-o 2igente en un
+a&) con el derec-o )o*re la 'i)'a 'ateria4 que rige en otra) nacione)0
En e)ta di.erente 'odalidad de la +ro+iedad4 4 co'o dec&a'o) en el a+artado
anterior4 'uc-o) c3digo) ci2ile)4 ante) o de)+u<) del c3digo .ranc<) de 1"44
autori:aron la +ro+iedad -ori:ontal0 9 @<le: A8r).ield lo )a*&a0 %anto que en la nota
al art&culo 2617 que +ro-i*e e)ta .or'a de +ro+iedad4 -ace alguna) con)ideracione)0
E)e art&culo dice que no )e +uede di2idir a lo) edi.icio) -ori:ontal'ente entre 2ario)
dueFo)4 5 en la nota aclara/
;a ma"ora de los c0digos e4tran%eros permiten esta divisi0n en planos
hori.ontales 3 luego tienen que legislar sobre las escaleras " pasadi.os ;a
divisi0n hori.ontal, dando a uno los ba%os " a otro los altos, crea necesariamente
cuestiones entre ellos
Pero no .ue el Enico c3digo que li'it3 e)a .or'a de di2idir lo) in'ue*le)0 Lo)
ale'ane) reci<n la ad'itieron en 1!51 -Argentina lo -a*&a -ec-o en el 'e) de
)etie'*re de 1!4- 5 Aui:a en 1!630
E)+aFa en ca'*io -a*&a )eguido el ca'ino tra:ado +or 6rancia en 1"40 %u2o )u
c3digo ci2il en 1"7 5 all& introdu?o el )i)te'a0 Pero la) le5e) que en 'ateria de
P010 le) dieron a lo) e)+aFole) un )i)te'a org8nico datan reci<n de la d<cada del
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562
Rondina
b6"0 9 )e in)+ira*an en la) le5e) 5 c3digo) .a)ci)ta) de Italia de 1!420
En a'*o) +a&)e) )e ad2ert&a un nota*le creci'iento ur*ano0 ,e all& que dec&an lo)
.unda'ento) de la le5 e)+aFola/
9e trata de una instituci0n que, como la propiedad hori.ontal, ha adquirido en los
2ltimos a-os, tan pu%ante vitalidad ;a presente le" pretende seguir la realidad
social de los hechos 3 ha" un hecho social b1sico que en los tiempos modernos ha
influido sobremanera en la ordenaci0n de la propiedad urbana' la insuprimible
necesidad de las edificaciones Eanto para la vida de las personas, en viviendas,
como para las actividades' en oficinas " locales
%ale) .ueron ta'*i<n lo) .unda'ento) de la le5 130512 que )e -a*&a dictado tie'+o
ante) en Mueno) Aire)0 Ae intenta*an )olucione) a lo) +ro*le'a) de
'etro+olitani:aci3n de la) grande) ciudade)0 En.rentada) a 'a)i2a) 'igracione) del
interior0 9 a cierto) de)arrollo) econ3'ico) de la +o) guerra0
;C -aturale4a 5urdica
,e)de la 'i)'a deno'inaci3n )e ad2ierten alguna) duda) o di.erencia)
conce+tuale)0 Ai ace+ta'o) que al no'*rar la) co)a) de alguna 'anera )e le)
con.iere una .or'a de e)encialidad4 e) i'+ortante que co'ence'o) +or detenerno)
en el no'*re0
#uc-o) +a&)e) 'antienen la) deno'inacione) originale) de condo'inio)0
7 di2i)ione) +or +i)o) o de+arta'ento)0
7 di2i)i3n de in'ue*le) +or +lanta) o +lano)0
Pero co'o dec&a @<le: A8r).ield en la recordada nota de )u art&culo +ro-i*iti2o4 el
26174 la propiedad dividida hori.ontalmente, +arece )er la deno'inaci3n '8)
adecuada0
-osotros la asumimos como P.1. o propiedad ori4ontal. Con todas las
connotaciones equvocas que pueda suscitar, es sin embargo la denominacin
que consagr la costumbre0
0 sobre la naturale4a 5urdica, cabe otra re8le:in9 sera
conveniente que se la analice y considere as, como su nombre lo
indica. Como una especie de propiedad que tiene su nombre propio.
Porque nada se gana con decir por e5emplo9
- que es una combinacin de derecos e:clusivos y derecos comunes;
C que es un condominio que reconoce *reas particulares y e:clusivas;
Cque es una propiedad e:clusiva que reconoce *reas en copropiedad o
condominio.
563
Arquitectura Legal
%oda) la) '8) e;traFa) co'*inacione) ter'inol3gica) 2alen0 Pero )i -a*la'o) de la
e)encialidad ?ur&dica de la in)tituci3n4 '8) 2ale que la con)idere'o) un in2ento de
la le50
$na creaci3n de la legi)laci3n que le concede +er.ile) originale)4 di)tinto)4
di.erente)4 caracter&)tico)4 +or 'o'ento) )u'a'ente di.erenciado) de la +ro+iedad
tradicional0 En otro) a)+ecto)4 e)ta'o) ante derec-o) reale) que tienen regulacione)
tan +reci)a)4 tan nota*le)4 que de)'ienten el car8cter a'+lio 5 natural'ente
di)crecional que tiene el do'inio tradicional 5 la +ro+iedad +ri2ada )o*re
in'ue*le) de un )olo dueFo0
Por eso decimos9
el sistema de #.). es un sistema de propiedad diferente al sistema tradicional<
en un solo inmueble encontramos combinados y entrelazados el derecho
individual y exclusivo, separado y autnomo, con el derecho com6n del
consorcio.
,n donde se da una comunidad o una copropiedad comple.a.
!ue nos muestra al derecho exclusivo dependiente del contexto comunitario.
Y a la propiedad com6n por ser de indivisin forzosa, y por tener un reglamento
propio, un administrador que lo representa y un r%gimen particular y
diferenciado, de la cual dependen las unidades exclusivas.
8odo eso constituye una trama entrelazada que m$s robustece la idea de una
naturaleza .urdica diferente y original.
<C #gimen argentino
%anto la deno'inaci3n de propiedad horizontal co'o al -a*lar de di2i)i3n de
edi.icio) +or +i)o) o de+arta'ento)4 e)ta'o) re.iriendo a una cierta .or'a
di.erenciada de inter+retar la +ro+iedad in'ue*le0
#orque la estamos desprendiendo de la propiedad del suelo. !ue ha sido en toda
la historia la base y fundamento de la interpretacin de la propiedad
inmobiliaria.
'amentablemente en nuestro sistema tambi%n se admite que las unidades de una
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Rondina
sola planta, sean departamentos, oficinas o locales, se puedan someter al r%gimen
de la propiedad horizontal. As lo autoriza el artculo :F de la ley :9.G:C cuando
dice que alcanza la calificacin a los departamentos de un edificio de una sola
planta.
#ero m$s all$ de esta confusin que hace la misma ley, es claro que estamos en
nuestro sistema en el concepto correcto/ se trata de un derecho de propiedad
distinto y diferente.
Porque no tiene lo) atri*uto) del 2ie?o derec-o de +ro+iedad +ri2ada0 Pero )ugiere
otro) derec-o)4 u otra) .or'a) de e?ercer e)e derec-o de +ro+iedad0
No e)ta'o) ante un )i'+le condo'inio o co'unidad de +ro+ietario)4 co'o )e lo)
lla'a en otro) +a&)e)0
No e)ta'o) ante una .or'a de )ociedad4 co'o +arece )ugerirlo algEn detalle de la
a)ociaci3n con)orcial0
La) +rinci+ale) 5 '8) .undada) o+inione) -a*lan de un derec-o real aut3no'o0
!ue combina propiedad exclusiva con propiedad comunitaria.
!ue tiene los elementos de la propiedad tradicional/ uso, goce, capacidad de
disponer de la cosa.
#ero la cosa misma es una cosa u ob.eto que no tiene la materialidad total de las
cosas comunes sometidas al derecho de propiedad.
8iene una base material en la unidad exclusiva y diferente.
Y tiene una porcin ideal en el con.unto, que le confiere una proporcionalidad en
el dominio com6n.
"unque este dominio comAn Co condominioC es condominio slo en
cuanto es comunidad de indivisin 8or4osa que contiene, que
integra, que 8orma el conte:to material de la unidad individual.
Ai de*i<ra'o) utili:ar la) deno'inacione)4 en un e?ercicio de )e'8ntica4 co'o
+ro5ecci3n de lo) )igni.icado) con)tructi2o)4 a+licado) a una relaci3n de derec-o
entre la) +er)ona)4 +odr&a'o) di.erenciar/
Clos sistemas que, como el argentino, dan prevalencia, en la designacin, a la
propiedad individual o e:clusiva. "qu se abla de Ktener un departamentoM
en un edi8icio, y se entiende el concepto de propiedad ori4ontal;
Cy los sistemas en donde se abla con sentido propio de9 KcondominiosM, Kcasas
colectivasM o Kedi8icios comunitariosM.
565
Arquitectura Legal
Y de all surgiran las diferencias conceptuales. !ue podr$n parecer tenues o
sutiles, pero que pueden resolver muchas veces, las definiciones en los conflictos
de intereses o en la solucin de las dudas, cuando se trata de hacer prevalecer lo
exclusivo sobre lo com6n. 2 viceversa.
,s una unidad de vivienda que, .unto a otras unidades independientes, poseen
$reas, cosas o lugares en com6nS
o se trata, por el contrario, de una propiedad colectiva, que sirve de base y
organiza un condominio, un con.unto, en donde existen, dentro del contexto
com6n, partes o $reas de propiedad exclusivaS
Por la idio)incra)ia de la) +er)ona) 5 +or la intenci3n que +onen al adquirir un
de+arta'ento o unidad en edi.icio) co'une)4 +odr&a'o) a.ir'ar que4 en nue)tra
cultura4 +re2alece lo indi2idual )o*re lo colecti2o0 Aunque 'oderando lo) alcance)
de la +ro+iedad indi2idual4 5a que <)ta) +ro+iedade) e;clu)i2a) no e;i)ten4 no
tienen 2igencia ni +odr&an entender)e4 )ino en el con?unto0 >o'o +arte) integrati2a)
de una co'unidad de *iene)0 ,e una co'unidad ?ur&dica que tiene .uerte)
.unda'ento) legale) 5 reale)/ desde el terreno, que es propiedad de todos.
Propiedad del consorcio. Per8ecto e:ponente de esa propiedad comAn.
=C "n*lisis y crtica de nuestro sistema
>a)i un )iglo de)+u<) de -a*er )ido )ancionado el >3digo >i2il4 que +ro-i*&a
e;+re)a'ente en )u art&culo 2617 di2idir lo) in'ue*le) en +lano) -ori:ontale)4 )e
dicta la le5 130512 en 1!40
Ai tene'o) que anali:ar e)ta le54 +ode'o) decir -o54 a 'edio )iglo de )u 2igencia/
-es una buena ley. 0imple clara, precisa, escueta.
su aplicacin no ha provocado mayores problemas.
al ser una norma simplista, gener buena doctrina.
sin querer instituy un r%gimen flexible, que permiti que a la institucin #.).
los argentinos la interpretaran conforme a sus m$s profundos criterios y
convicciones sobre la propiedad privada.
esta leyes de fondo, referenciales, cuando son tan precisas y concretas, deben
implementarse con buenas reglamentaciones. Y las fallas de aplicacin
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Rondina
estuvieron en los defectos de esos reglamentos.
el sistema argentino tuvo un gran acierto/ impuso como obligatorio el
reglamento de copropiedad y administracin en cada edificio. 'a aplicacin de
esa regla tambi%n tuvo deficiencias. 'os reglamentos, m$s que hacerse para cada
edificio o consorcio, interpretando su realidad, se copiaron unos a otros.
Podramos seguramente, con la visin que nos da la istoria, ablar
de los aciertos y 8racasos de la ley, de la misma institucin. $ue
nace interpretando una tendencia de la poca. Pero que tambin
intenta dar una erramienta de poltica y gobierno a un momento
de particulares cambios sociales y econmicos. En especial, en
,uenos "ires.
6ueron 'u5 .uerte) lo) argu'ento) que )e dieron +ara )ancionar la le50 E) que la
realidad era +odero)a0 Por e)o qui:8)4 todo qued3 a 'itad de ca'ino0
0e produca una r$pida industrializacin en nuestro pas. !ue haba acumulado
ahorros en tiempos de la guerra y pos guerra. ,sto convoc a migraciones
masivas hacia la capital y alrededores. Dustamente en momentos en que, la
misma industrializacin, llegaba al campo, con buenos precios para sus cosechas
que deban atender a crecientes exportaciones.
Ae +inta*a una nue2a ciudad0 Gue generar&a en lo) alrededore) un )i)te'a ur*ano
ta'*i<n creciente0 Gui:8 an8rquico4 +ero +otencial'ente e;ce+cional0
'a ley de propiedad horizontal vena a legalizar los edificios en altura. "on la
consecuente produccin de espacios urbanos multiplicados en los espacios
a%reos.
(na oportunidad histrica para el pas. #ara las ciudades. #ara el ordenamiento
urbano.
#ara generar una redistribucin poblacional, urbanstica. "ontando con la
enorme posibilidad que daba la riqueza acumulada, la generacin de espacios
urbanos que se insinuaban hoy y que ya ma1ana podan llenarse de
construcciones nuevas.
Ai la le5 .ue reali)ta 5 o+ortuna -o5 no lo )a*e'o)0 Aa*e'o) )&4 que lo) dirigente)4
lo) +ol&tico)4 5 en e)+ecial lo) ur*ani)ta)4 )e ol2idaron de la ciudad0 La de?aron que
creciera con nue2o) 5 'uc-o) edi.icio)4 co'o la e)+eculaci3n 'anda*a0 9 )e
+erdi34 )egura'ente4 la gran o+ortunidad4 qui:8 la Enica 5 'ara2illo)a o+ortunidad
de re.undar al +a&)4 re.undando la) ciudade)4 con una 2i)i3n +rogre)i)ta0 >on
'edio) econ3'ico) +ara -acerlo0 >on un +roce)o de 'o2ilidad )ocial 5 ur*ana4 que
ten&a la .uer:a de una nue2a din8'ica .undacional0
567
Arquitectura Legal
No -a5 duda que lo) 'ile) de nue2o) edi.icio) en P0104 alo?aron a 'illone) de
+er)ona)0
Gue dieron tra*a?o a 'uc-o) con)tructore)4 a )u) +ro.e)ionale) 5 )u) +eone)0 Gue
+er'itieron a*rir negocio)4 )u'ini)tro) 5 o.icina) de ad'ini)traci3n de una nue2a
realidad que 'ulti+lica*a e'+leo) 5 genera*a circuito) de 'o2ilidad )ocial 5
econ3'ica0
La ciudad )e re-i:o con e)to) +er.ile) de lo) nue2o) 5 grande) edi.icio)0 Ai .ue
*ueno o 'alo o regular0 Ai todo )ali3 co'o )e +lani.ic30 7 )i )e -i:o co'o
qui)ieron lo) ur*ani:adore) de la e)+eculaci3n o del o+ortuni)'o4 e) otra cue)ti3n0
>C Procedencia de su actuali4acin
.iempre es posible me5orar las leyes. "ctuali4arlas. Cuando se lo
ace con inteligencia y buenos criterios.
/n un breve repaso de los temas que podran modificarse, podemos
citar los siguientes'
Cen el artculo 2N se debe eliminar la posibilidad de que se sometan a P.1.
edi8icios de una sola planta. .alvo que constituyan un con5unto abitacional
que no admita patios o servicios independientes. + en el caso de o8icinas o
locales comerciales.
Cen el artculo 3N no cabe enumerar las *reas comunes cit*ndolas. Es preciso
acer de8iniciones sobre un espacio e:clusivo y los espacios comunes;
Cse debe resolver, en instalaciones que comien4an comunes y llegan a la unidad,
cmo de8inir el paso de comAn a cosa e:clusiva.
Cevitar ablar de departamentos. Corresponde citar a KunidadesM que es m*s
comprensivo y sirve para departamentos o cualquier otra 8orma de local,
o8icina, cocera, etctera;
Cse deben precisar los lmites del gobierno del consorcio, en orden a usos,
destinos, modi8icaciones, arreglos. 0 recprocamente establecer los lmites del
dueDo e:clusivo sobre su unidad;
Cse debe robustecer la 8igura del administrador. $ue en edi8icios con m*s de <
o = unidades, debera ser un pro8esional9 abogado, contador o arquitecto;
56
56
Rondina
Cse deben re8ormar las previsiones sobre e:pensas. 1ablar de gastos
e:traordinarios dispuestos por la administracin;
Cse debe re8ormular la importancia del #eglamento de Copropiedad y
"dministracin.
Cse debe someter todo con8licto a instancia de mediacin y arbitra5e. Para
evitar el pleito 5udicial.
Cse deben prever los casos de obsolescencia y ruina con mayor precisin.
/ucos edi8icios est*n recin aora llegando al lmite de su vida Atil.
Aon e)to) )i'+le'ente a+unte) )o*re una de)eada actuali:aci3n de la le50 Gue
)egura'ente de*er )er +recedida de un ra:ona*le de*ate0 En donde e;i)ta 'eno)
o+ini3n de la +ren)a 5 '8) o+ini3n de lo) e;+erto)0
,s un tema significativo. 3o por los problemas que tra.o apare.ada la vie.a ley.
!ue no fueron muchos y que en mucho contribuy a darle una nueva fisonoma
a las grandes ciudades.
)ablamos de una posible reforma de la ley por las reformas potenciadoras que
podamos introducirle.
#orque, obviamente, estamos hablando de un texto legal promovedor y no
impeditivo.
De un sistema de propiedad que tienda a arreglar los problemas que hoy se
advierten y no a generar nuevos e in6tiles problemas.
?C .ometimiento de inmuebles al rgimen de la propiedad
ori4ontal
Es evidente que el rgimen de la P.1. tuvo una ra4n
8undada. %na motivacin material. %na 5usti8icacin istrica. $ue
intent dar solucin a un problema que se le plante al dereco. 0
por eso debemos interpretar que es la respuesta que el dereco y la
arquitectura dieron a una necesidad social, econmica.
Pero no e)t8 en di)cu)i3n co'o in)tituci3n que e;i)te0 No +uede de*atir)e -o5 la
2ia*ilidad o la nece)idad0 Ae -a i'+ue)to4 co'o una e;ce+cional 'anera de )er de
56!
Arquitectura Legal
la) ciudade)0 >o'o una e;+re)i3n de.initi2a de con)truir4 de alo?ar gente4 de
+roducir e)+acio) ur*ano)4 de 'ulti+licar la )u+er.icie cu*ierta de la) ciudade)0
'a propiedad horizontal hoy, es/
incontrovertible, porque no se la puede discutir<
incontrastable, ya que no se la podra reducir o desmantelar<
y es irreversible, ya que su proceso y presencia no se puede revertir, no se puede
volver atr$s, no se puede borrar en sus efectos.
(o que s podemos discutir es la aplicacin del sistema, de esta
manera de acer viviendas, de acer o8icinas, de acer locales
comerciales, cuando el dereco y la arquitectura nos pueden
o8recer otras alternativas. Cuando se apela a someter inmuebles al
sistema de la propiedad ori4ontal, porque se ignoran otras
soluciones, o porque simplemente no se buscan alternativas.
>uando 2e'o) que 2ie?a) ca)ona) )e )o'eten a di2i)ione) +or +lanta) o +or +i)o)4
traicionando no )ola'ente )u e)tilo4 )u conce+ci3n unitaria )ino ta'*i<n )u
.unciona'iento0 9a que tienen )er2icio) unitario)4 de)agIe) e in)talacione)
+en)ada) +ara una )ola ca)a o 2i2ienda4 e)ta'o) a)i)tiendo a )olucione) contra
natura0 >ontra la 'i)'a .uncionalidad del in'ue*le 5 contra la) 'i)'a)
condicione) de calidad en la -a*itaci3n o alo?a'iento de )u) ocu+ante) o
+ro+ietario)0
7 cuando )e con)tru5e a nue2o0 Lo que re)ulta '8) inco'+ren)i*le toda2&a4 5
teniendo entonce) )& la o+ci3n de -acer unidade) inde+endiente)4 aunque tengan
8rea) o +atio) o algEn )er2icio en co'En0 Pero )in )o'eter in'ue*le) que +or
naturale:a4 +or u*icaci3n4 +or )entido co'En4 )e tienen 5 )e utili:an en el )i)te'a
tradicional de la +ro+iedad4 el +onerlo *a?o el r<gi'en de la P010 e) ca'*iar la)
regla) de ?uego de lo) e?ercicio) do'iniale)0 9a lo di?i'o)/
la propiedad horizontal es propiedad privada, pero es una cosa distinta. como
dicen los abogados, es &un derecho real autnomo+. "on todo lo que ello
significa.
y significa mucho a6n para la gente com6n que no sabe de estas cosas.
0implemente porque le han vendido una casa o un departamento, en donde por
e.emplo/ el terreno es com6n, el espacio a%reo es com6n, las paredes laterales
son comunes y hasta los patios interiores a cada vivienda son de propiedad del
consorcio. "uando quieran mover una puerta o poner un ladrillo en las $reas
comunes, se enterar$n que son propietarios, pero que no son due1os. 3o son
titulares del &dominio+. 3o tienen la propiedad absoluta y tradicional. 8ienen
esto que es, como se dice, un derecho diferente.
57"
57"
Rondina
@C Yreas comunes
La) 'i)'a) duda) que toda2&a +ode'o) e;+oner en torno de la a+licaci3n
indi)cri'inada del )i)te'a de la P010 .ueron +re)entada) cuando )e +ro+on&a la le54
'edio )iglo atr8)/
&3o cabe duda que la comunidad que crea la nueva figura .urdica supone un
alto grado de cultura y comprensin de parte de los diversos propietarios. #ero
puede creerse sin temor a errar que nuestro pas ha llegado ya a la etapa de
adelanto en la cual ning6n motivo serio .ustifica desconfianza sobre el %xito del
r%gimen que se propicia+.
E)to e;+re)a*a el 'en)a?e que aco'+aFa*a el +ro5ecto de le5 en el aFo b470 9 )i
dec&a que no -a*&a te'ore)4 e) +orque ?u)ta'ente e)a) duda) e;i)t&an0 >o'o la) que
ten&a @<le: A8r).ield cuando un )iglo ante) -a*&a dic-o que )encilla'ente +ro-i*&a
la +ro+iedad -ori:ontal +orque i*a a generar cue)tione) litigio)a) entre lo)
co+ro+ietario)0
Pero el )i)te'a e)t80 E) Etil0 E) irre2er)i*le 5 de*e +er.eccionar)e0 Para ello )e
+ueden +en)ar otra) 'odalidade)0
Por a-ora4 cuando la 'i)'a le5 -a*la de 8rea) co'une) en )u art&culo 2N e;+re)a
que/
-Ae con)ideran co'une) el terreno 5 toda) la) +arte) o 8rea) que )on/ a= de u)o
co'En - *= que )ean indi)+en)a*le) +ara 'antener la )eguridad del edi.icio0
Por estas ra4ones, se consideran *reas comunes9
el terreno/ todo el suelo o lote. Aunque una parte de %l o toda la superficie est%
libre. ( ocupada por edificacin y patios. Aunque estos patios est%n en el interior
de las viviendas o locales de planta ba.a.
los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras,
vestbulos
comunes, escaleras, puertas de entrada, .ardines<
los locales e instalaciones de servicios centrales, calefaccin, agua caliente o
fra, refrigeracin, etc%tera<
571
Arquitectura Legal
los locales para alo.amiento de portero y portera<
los ascensores, montacargas, incineradores de residuos, y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio com6n.
Luego )e aclara/
-esta enumeracin no tiene car$cter taxativo.
los stanos y azoteas revestir$n el car$cter de &$reas comunes+ salvo
convencin en contrario.
Esta aclaracin de la ley no contribuye a aclarar si consideramos que9
a; no puede &no tener car$cter taxativo+ el enunciado. Algunas cosas, s son
taxativas. 3o son enunciativas/ como el terreno, estructuras, muros perimetrales.
)ay $reas que, necesariamente son comunes. Y respecto de ellas, la enumeracin
debe ser, precisamente, taxativa.
b; en lo dem$s la convencin no es un simple &convenio+ entre dos o m$s
personas. 0e trata de modificar el reglamento de copropiedad. 5ediante una
asamblea general. "on voto de todos. "on unanimidad de voluntades. #orque eso
y no menos, se requiere para poner o sacar cosas o $reas de la calificacin de
com6n para pasarlas a ser exclusiva de alguien. Y viceversa.
2BC %sos
La le5 co'*ina Blo) do'inio)C con Blo) u)o)C0 9 e)t8 *ien +ara que )e entienda un
r<gi'en que e) 'u5 )i'+le4 +ero que 2iene a 'odi.icar una conce+ci3n 'u5
arraigada 5 tradicional del derec-o de +ro+iedad +ri2ada0
(os usos a que re8iere la ley est*n comprendidos en el sentido m*s genrico de
usar. %sus et 8ructusC usu8ructo, como decan los antiguos. De utorCutiCutilitas9
de las cosas que resultan Atiles. $ue se pueden tener como propias.
Distinguiendo en estos casos de la P.1. los usos comunes y los usos e:clusivos.
Con las combinaciones posibles9
cosas de propiedad com6n pero de uso exclusivo
y cosas de propiedad exclusiva de uso com6n.
572
572
Rondina
(os primeros, los casos m*s prototpicos de la propiedad ori4ontal, cuando
por inmediate4 o por conveniencia, se entregan al uso e:clusivo algunas *reas
del edi8icio, pero manteniendo la propiedad comAn o consorcial9
patios de planta ba.a, pero de uso exclusivo de quien los tiene adosados a su
vivienda o local<
patios o azoteas de cada piso o sector<
balcones y terrazas/ de propiedad de todos pero dados en uso al due1o de la
unidad que los adosa o tiene a su lado.
-o es usual tener en un edi8icio algAn *rea reservada a la
propiedad e:clusiva y que sea librada al uso comAn. Puede ser
algAn pasillo o acceso, que teniendo elementos constructivos que lo
incorporan a una sola unidad, sean destinados al acceso o pasa5e de
todos los copropietarios.
Pero de todas maneras, esta desmembracin del dominio, que
signi8ica no incorporar en todos los casos, el uso a la propiedad,
permite que supongamos las dos versiones o posibilidades9
-la propiedad com2n reservada al uso e4clusivo de una -o varias-
unidades
-3 la propiedad e4clusiva de uno o algunos, deferida al uso de todos
22C #gimen y destino de las partes comunes
>on toda) la) de.iciencia) 5 con todo) lo) +ro*le'a) que tiene la le5 que )e +u)o a
enunciar
la) +arte) co'une)4 de*e'o) reconocer que no e;i)ten duda) gra2e) )o*re el
)i)te'a0 Ai tu2i<ra'o) que de.inir de 'anera concreta 5 riguro)a a la) +arte)
co'une) dir&a'o)/
son los elementos que est$n en una perfecta comunidad dominial de car$cter
obligatorio, indivisible e inseparable de los dominios exclusivos y particulares de
cada unidad.
573
Arquitectura Legal
'a base consorcial o condominial surge a partir de la copropiedad del terreno, y
a partir de all, se concreta en la comunidad dominial de todos los elementos que
hacen a la estructura, cerramiento, muros perimetrales, portantes y maestros, a
los servicios y accesos, a las vinculaciones, circulaciones e instalaciones, a los
espacios a%reos y subterr$neos y a todos los elementos, $reas y espacios que
hacen a la estructura, seguridad y est%tica com6n del edificio.
Aun reconociendo la di.icultad que i'+lic3 en 1!4 dictar una le5 que 'uc-o)
+a&)e) de)arrollado) de Euro+a no ten&an0 ,e*e'o) 2er que era *uena la
o+ortunidad +orque )& e;i)t&a el r<gi'en de la P010 en +a&)e) 2ecino) 5 otro)
e)tado) del norte0 Ae )a*&a de la no2edo)a 'e:cla o co'*inaci3n de +ro+iedad
e;clu)i2a 5 +ro+iedad co'unitaria0
Lo dec&a un legi)lador al in.or'ar del +ro5ecto/
&la propiedad privativa sobre el departamento atribuye el dominio exclusivo del
mismo como en las reglas generales del dominio. ,n la parte en que no llega la
exclusividad, tiene un estado de comunidad, de indivisin del dominio de la
propiedad. Y en ella tiene una parte alcuota, como tienen los dem$s vecinos del
bien inmueble+.
,entro de la) i'+reci)ione) del in.or'e4 )e entend&a lo de la integraci3n de 8rea)
e;clu)i2a) 5 co'une)0 ,e la co'*inaci3n del derec-o de +ro+iedad indi2idual con
el derec-o de +ro+iedad co'+artido0
En el art&culo 3N de la 'i)'a le5 )e ec-an la) *a)e) de un r<gi'en de con2i2encia/
&cada propietario podr$ usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
per.udicar o restringir el legtimo derecho de los dem$s. ,l derecho de cada
propietario sobre los bienes comunes ser$ proporcional al valor del departamento
o piso de su propiedad, el que se fi.ar$ por acuerdo de partes o en su defecto, por
el aforo inmobiliario del impuesto o contribucin fiscal+.
Est* bien la norma cuando dice que los usos se establecer*n
con8orme al destino de cada elemento. Con la condicin de que se
respeten los derecos de los dem*s. $ue ser*n equivalentes en el
uso, aunque sean di8erentes en la propiedad. Porque la cuotaCparte
de la copropiedad est* en relacin al valor proporcional de cada
unidad o departamento. $uien m*s porcenta5e tiene en el total del
valor del edi8icio, tiene m*s porcenta5e en el valor de cada cosa
comAn.
Aunque en el u)o no )e +ueda ta)ar o regular con e)ta 'i)'a 'edida/
C si en el 2ltimo piso est1 el departamento m1s peque-o " en planta ba%a
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574
Rondina
el m1s grande, usar1 el ascensor mucho m1s el de los pisos altos,
aunque su co-propiedad se limite al mnimo porcenta%e que tiene en el
edificio total )ue ser1 el mismo mnimo porcenta%e de propiedad que
tiene sobre el ascensor
23C Yreas e:clusivas
De esta armoniosa combinacin que hacemos entre las cosas comunes
y las cosas exclusivas, surge este nuevo sistema de la propiedad.
Nue2o )i lo co'+ara'o) con el antiguo 5 r&gido )i)te'a de +ro+iedad de lo)
ro'ano)0
Nue2o ta'*i<n +orque aEn de)+u<) de 'edio )iglo de 2igencia entre no)otro)
-'uc-o '8) tie'+o en otro) +a&)e)- toda2&a e)ta'o) ocu+8ndono) de <l
)ac8ndole duda) 5 a'*igIedade)0 Aunque de*e'o) ad'itirlo/ el )i)te'a e)
a'*iguo en )& 'i)'o0
Podr&a'o) de.inirlo diciendo/
-somos todo lo titulares y seDores, e:clusivos y absolutos propietarios de
nuestra propia unidad. 'anto y en cuanto no alteremos el uso y goce de las
*reas comunes y no molestemos en nuestros propios usos y goces, a los vecinos
consorcistas y condminos.
0iempre que nuestras mutuas molestias no superen los niveles de una tolerancia
normal.
estamos sometidos al uso " la copropiedad com2n de indivisi0n
for.osa, tanto, cuanto sea compatible con el uso " goce de nuestras
unidades e4clusivas Eanto cuanto no desvirt2e o desnaturalice el uso "
goce de este tan particular sistema de propiedad
,a5o este marco conceptual y pr*ctico, podramos de8inir la e:clusividad que
tenemos en la propiedad sobre nuestras unidades o departamentos, desde la
opinin de la ley9
cada +ro+ietario +uede )in nece)idad de con)enti'iento de lo) de'8)4
ena?enar el +i)o o de+arta'ento que le +ertenece o con)tituir derec-o)
reale) o +er)onale) )o*re el 'i)'o (art&culo 4N de la le5 130512=J
-cada propietario atender1 los gastos de conservaci0n " reparaci0n de
su propio piso o departamento, estando prohibida toda innovaci0n o
575
Arquitectura Legal
modificaci0n que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes /st1 prohibido cambiar la forma e4terna del frente o decorar
las paredes o aberturas e4teriores con tonalidades distintas a las del
con%unto ?artculo BD!
Ai de)ea'o) .inal'ente -acer un cuadro de la )ituaci3n que )e +lantea
en la relaci3n )u?eto del derec-o -o*?eto de la +ro+iedad e;clu)i2a-
edi.icio co'En -+er)ona ?ur&dica re+re)entati2a del con)orcio-/
a una forma de propiedad diferente le corresponden derechos y obligaciones
distintas. ,s propio entonces que haya adecuaciones en la conducta de los
condminos consorcistas.
Esta adecuacin conductual requiere una adecuacin cultural;
la +ri2acidad4 e;clu)i2idad4 ai)la'iento4 a?enidad que )e+ara 5 cali.ica
la 2i2ienda indi2idual -aEn la) que e)t8n co'+artiendo un 'uro o +ared
'edianera- e) 'uc-o '8) +ronunciada que la que +oda'o) lograr en la
con2i2encia con .uerte) tono) co'unitario) que +ode'o) tener en un
con)orcioJ

-compartimos en la PF un suelo com2n, un techo com2n, paredes
comunes, pero tambi8n instalaciones " equipamientos de gran
comple%idad, de altos costos " de frecuentes problemas' sistemas de
aire, fro, calor, ascensores, instalaciones ", en los nuevos edificios,
sistemas mucho m1s comple%os gobernados por la inform1tica
/speremos que las enormes aptitudes de los edificios inteligentes
logren me%oras en los niveles de convivencia que tienen las personas
sin la asistencia de computadoras

Cla privacidad de la e:clusividad no impide que delgados paneles separen a los
conCvecinos.
!ue las ca1eras que pasan por una unidad puedan romperse e inundar la
unidad de aba.o o de al lado.
C$ue los ruidos, vibraciones, mAsica y olores, se trasmitan de un departamento
a otro como a di8erentes ambientes de una misma casa.
finalmente est$n las expensas y las cargas econmicas. !ue muchas veces
representan gastos significativos, no siempre originados en el uso normal de las
cosas. Y, por el contrario, frecuentemente, debi%ndose subsidiar los excesos o
errores en el uso de las instalaciones o $reas comunes que hacen otros
consorcistas.
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576
Rondina
27C E5ercicio de los derecos de propiedad y posesin
Ai +retende'o) inter+retar lo) derec-o) que )e tienen )o*re la) unidade) en
+ro+iedad -ori:ontal4 utili:ando lo) criterio) cl8)ico) )o*re la +ro+iedad4
)egura'ente no) equi2ocare'o)0
Ai intenta'o) *u)carle 'odelo) en lo) antiguo) e)que'a) de lo) derec-o) reale)4
ta'*i<n0
,s que lo m$s parecido que existi en la antigYedad sobre la separacin entre el
derecho del terreno y los derechos sobre las edificaciones, era el derecho &de
superficie+.
Pero co'o 5a lo e;+lic3 @<le: en la nota al art&culo 205"3/
- no enumeramos -entre los derechos reales- el derecho del superficiario ni la
enfiteusis, porque por este c0digo no pueden tener lugar /l derecho del
superficiario consista en poder hacer obras, como edificar casas, adherentes al
suelo sobre las cuales tena un derecho de propiedad independiente del derecho del
propietario del terreno
,s verdad que se trataba de un esquema extra1o y difcil. #ero la propiedad
horizontal tiene algo de ello/ es la separacin de los derechos exclusivos de la
cuotaparte de derechos compartidos que se tiene sobre el terreno, el esqueleto del
edificio o sus estructuras, los accesos y servicios y las partes que sirven a la piel y
circulaciones del con.unto. ,n todo lo dem$s, los derechos de tener y poseer la
unidad, inserta en la cosa com6n, tiene caracteres normales. Dentro de lo que
puede ser normal este ntimo compartir de cosas privadas y comunes/
-)e tiene la unidad en u)o4 en'arcada en un entorno .&)ico 5 ?ur&dico de la )ociedad
con)orcialJ
se debe mantener el con.unto, tanto en su materialidad como en sus
instalaciones, aportando econmicamente al sostenimiento de lo propio exclusivo
y de lo propio compartido<
Cel uso, la propiedad y la posesin de ambas proyecciones de la P.1. son
inseparables, inescindibles9 se mantiene lo propio y lo comunitario. .e vende la
unidad 5unto con lo que se tiene, porcentualmente, en la cosa comAn.
577
Arquitectura Legal
2;C %so
'os usos est$n sometidos a los usos y aprovechamientos que se tienen en
cualquier mancomunidad de derechos sobre una cosa/
Cse puede acer todo lo que se quiera, siempre que no se impida o se
altere el dereco igual de los dem*s;
-todo se puede permitir dentro de las limitaciones que imponen la
moral, la socialidad, las buenas costumbres<
-todo) e)ta'o) )o'etido) a la) 'ole)tia) que 'utua'ente no)
+ro2oca'o)0 ,e)de lo) ruido) do'<)tico) al u)o del a)cen)or 5 el
tr8n)ito +or +a)illo) interiore) in'ediato) a nue)tra unidad0
C'odo tiene el lmite lgico que marque un nivel adecuado de tolerancia;
-'8) all8 de lo) l&'ite) 5 la) ad'i)ione) 5 tolerancia) nor'ale) en
cualquier con2i2encia4 )e +ueden e)tructurar regla'ento)4 con
li'itacione) '8) )e2era)4 en 'andato) )o)tenido) +or la 2oluntad
)o*erana de la) a)a'*lea) de con)orci)ta)0
0e pueden llegar a limitar los derechos de tr$nsito<
acceso de terceros extra1os<
actividades a desarrollar en el interior de la unidad<
permanencia de animales o mascotas<
niveles de ruido o audio en el local o departamento<
consentimiento para que las unidades sean visitadas para control por parte
de la administracin<
prohibicin de desarrollar cierto tipo de actividades que puedan generar
ondas magn%ticas o inform$ticas, etc%tera.
2<C Propiedad y copropiedad
57
57
Rondina
.egAn lo venimos describiendo no caben dudas acerca de
la e:istencia de este dereco de propiedad en P.1. di8erenciado y
sustancialmente distinto en el 8uncionamiento respecto de las
cl*sicas 8ormas de la propiedad inmueble.
Lo curio)o e) que e)te'o) -a*lando de un derec-o de +ro+iedad que +uede )er
re)tringido4 'oderado o adecuado al con?unto de la con2i2encia0 7 que trate'o) de
anali:ar una co'unidad de +ro+ietario) que tiene un ad'ini)trador de)ignado +or
ello) 'i'o)4 +ero que +uede - 'uc-a) 2ece) de*e- +oner)e .rente a cada
con)orci)ta +ara recla'arle) deuda) o +re)tacione)4 en no'*re del con)orcio0
Porque el ad'ini)trador re+re)enta a la co'unidad4 al con)orcio4 .rente a lo)
e;traFo) +ero .rente ta'*i<n a cada +ro+ietario )ingular0
#or lo dem$s .uega el derecho de propiedad exclusiva .unto al derecho de
propiedad com6n copropiedad de indivisin forzosa con limitaciones que hacen
al me.or uso de las cosas y a la me.or convivencia/
,ice el art&culo 6N de la le5/
queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos/
destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres o a fines distintos a
los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin<
perturbar con ruidos o de cualquier otra forma, la tranquilidad de los vecinos,
e.ercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderas peligrosas o per.udiciales para el edificio<
Art&culo 7N/
el propietario del 6ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos/ al de la planta ba.a o subsuelo le est$ prohibido hacer
obras que per.udiquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc%tera.
8oda obra nueva, que afecte al inmueble com6n no puede realizarse sin la
autorizacin de todos los propietarios.
5odos singulares y diferentes de e.ercer la propiedad y posesin de la cosa
propia y de la cosa com6n. ,ntre otros aspectos diferenciales, anotamos/
el uso est$ vinculado al destino expreso, explcito, exclusivo o mixto pero
excluyente de usos no conformes. (sos excluidos. (sos prohibidos.
la norma implcita, no escrita, es la de vedar usos que puedan aparecer como
molestos, conflictivos o simplemente &no conformes+ con la finalidad dominante
del edificio o con modalidades y costumbres de los habitantes o consorcistas.
57!
Arquitectura Legal
"omo vemos la consideracin de esta &propiedad+ y el uso efectivo de la
&posesin a ttulo de due1o+ que existe en la #.). es diferente. #ero incluso
puede llegar a ser exactamente contrapuesta a la que es propia de la propiedad
tradicional/
en las casa individuales o propiedades y locales de propiedad com6n o
tradicional, todo propietario tiene el derecho de darle al inmueble el uso y destino
que crea conveniente. 0in otra limitacin m$s que las reglas urbanas sobre
zonificacin o especializacin de $reas en residenciales y no residenciales.
respecto de la norma de libertad existente en todos los derechos ciudadanos, rige
con mayor amplitud todava en cuanto al derecho de propiedad privada. 'o que
no est$ expresamente prohibido, debe entenderse que est$ permitido.
,n la comunidad interna de la #.). el e.ercicio de los derechos de propiedad y
posesin se entienden exactamente al rev%s/ se entienden vedadas todas las
actividades o usos no expresamente permitidos.
0alvo, claro est$, el uso o destino manifiesto del inmueble/ si es vivienda, se
podr$ habitar.
0i es local comercial u oficina se podr$ traba.ar. Aunque muchas veces hasta el
tipo de traba.o, profesin, oficio o especialidad puede estar reglamentado.
Ledando alg6n tipo de traba.o o actividades que se entiendan incompatibles con
el con.unto que habita al edificio.
2=C Posesin y coCposesin de las distintas *reas del edi8icio
>uando -a*la'o) de la +o)e)i3n co'o e;+re)i3n del derec-o de +ro+iedad
o de la
'ateriali:aci3n de e)te derec-o4 de*e'o) entender que la +ro+iedad )e 'ani.ie)ta
con acto) +o)e)orio)0
$ue se proyectan a la unidad 8uncional, con8orme a los caracteres y usos o
destinos de cada parte 8sica de las que constituyen eso que llamamos Kunidad
8uncionalM.
!ue es la unidad central o medular que se posee en el edificio, con m$s las $reas
accesorias pero que constituyen la misma unidad/
departamento con cochera, bauleras, tendederos, etc%tera<
oficina con local comercial, m$s parte proporcional de sanitarios o central de
5"
5"
Rondina
cocina, servicios de comedor, etc%tera.
La) unidade) .uncionale) 2ienen a de)ignar lo que 2ulgar'ente la le5
lla'a Bde+arta'entoC0 Entendiendo que lo) edi.icio) +ueden tener otro)
de)tino) di)tinto) a lo) del )i'+le de+arta'ento co'o unidad
-a*itacional0 Pero ade'8) ad2irtiendo que/
la posesin del nAcleo se continAa con la propiedad y posesin de las *reas
complementarias;
aunque dichas $reas no tengan continuidad fsica, ni siquiera contigYidad con
el $rea central/ cocheras en subsuelo o patio trasero, bauleras en stano,
tendederos o solarium en terraza, bateras de ba1o, cocinas, Jitchnet, servicios
centralizados de telefonistas y fax, computacin, mdem, etc%tera, en sectores
especializados.
2>C %tili4acin de modelos de propiedad ori4ontal para superar
di8icultades de subdivisin de tierra urbana
-o sabemos cu*ndo comen4 la instrumentacin de la
maniobra ni quien 8ue el inventor. (o cierto es que, al poco tiempo
de que se dieran cdigos de 4oni8icacin, urbani4acin,
subdivisiones y loteos de tierra urbana, se comen4 a 8alsear la
normativa.
9 )e utili:3 +ara ello la ine;+lica*le redacci3n del art&culo 1N de
la le5 130512/ aquella +arte en donde )e autori:a a )o'eter al r<gi'en
de la P010 a Bde+arta'ento) de edi.icio) de una )ola +lantaC0
De lo cual se pas0 a someter a propiedad hori.ontal a varios
departamentos de un terreno subdividido en lotes que no daban las
medidas mnimas 3 luego se enca%a en el sistema a casas
independientes que hasta pueden tener salidas diferentes al frente " a
la va p2blica
>uando no dan la) 'edida)4 )e -ace +ro+iedad -ori:ontal0
'al pareci ser la gran solucin de los escribanos y agrimensores.
.eguramente con la complicidad o negligencia de los 8uncionarios
51
Arquitectura Legal
municipales. $ue vieron bien la solucin. " costa de per5udicar a
los propietarios de presuntos lotes individuales. De casas o
viviendas independientes. En donde, en el peor de los casos, lo Anico
que tenan que soportar era un pasillo en condominio. (os icieron
a la 8uer4a, y, seguramente sin e:plicarles lo que acan, obligados
consorcistas de un no deseado condominio total y absoluto. En un
sistema que es tan rgido, tan cerrado, como inadecuado para
integrar a casas o departamentos individuales y separados, de Kuna
sola plantaM como dice la ley.
#orque entendemos, admitimos y aprobamos el r%gimen de la #.). para los
edificios en altura. 3o existen soluciones me.ores o m$s funcionales. #ero de la
misma manera en que entendemos que no puede hacerse una torre de oficinas o
departamentos o mixtos integrando viviendas y comercios si no es a trav%s de una
organizacin comple.a, costosa y racional en #.). no admitimos esto de someter
a casas de barrio, a viviendas familiares, ba.o reglamentos tan estrictos, como
que no se pueden aumentar o disminuir las superficies cubiertas.
Porque cualquier 'o2i'iento que -aga'o) en un edi.icio en P0 10 alterar8 la)
+ro+orcione) en el 1""P total0
Es anti8uncional. %n verdadero disparate.
"nte el asombro, la incertidumbre 8rente a los con8lictos
originados, le tenemos que e:plicar para superar problemas de
vecinos, a gente comAn que lleg a su casa propia con es8uer4o,
que9
sus patios o fondos son de propiedad com6n.
que no pueden hacer otro dormitorio ni siquiera techar el lavadero porque su
casa tiene tantos metros cuadrados cubiertos y representa el tanto V del total del
con.unto.
Y que eso es inmodificable.
que a todo lo que hagan, lo que construyan, lo que agreguen, los dem$s
consorcistas se lo pueden hacer demoler, aunque sea en su propio patio interior,
o en su propia terraza, ya que el espacio a%reo tambi%n es com6n.
as logran entender que las limitaciones al ius edificadi son absolutas.
si lo entiende deber$n admitir entonces que con esas restricciones dominiales su
propiedad cuesta en el mercado por lo menos un CH 9HV menos que otra
52
52
Rondina
vivienda igual pero de propiedad exclusiva y separada.
"uando llegamos a todas esas conclusiones, en lugar de buscar soluciones
.urdicas tenemos que hacer terapias sicolgicas para tranquilizar al que nos hizo
la consulta.
2?C (a retrocesin al sistema ordinario
No e) )encillo de)en'araFar e)a 2erdadera red de i'+o)icione) ?ur&dica)
'ientra) no conte'o) con un di)+o)iti2o de una .utura le54 con la) 'i)'a)
caracter&)tica) de la 2ie?a 1305124 +ara corregir tale) de.or'acione)0 Aunque
'ientra) tanto +odr&a'o) )ancionar le5e) +ro2inciale)4 o decreto) regla'entario)4
que .aciliten tale) de)tra*a'iento) en la) 'unici+alidade)0 Porque )on e)a) 'i)'a)
'unici+alidade) la) que con )u) .or'ali)'o) a*)urdo)4 +ro-i*en lote) +equeFo)
+ara que la gente +ueda co'+artir un 'e?or lugar4 a 'enor co)to0
Pero le ad'iten )olucione) tan retorcida) co'o )o'eter a +ro+iedad -ori:ontal a un
con?unto de 2i2ienda) )e+arada) que de P010 lo Enico que tendr8n e) la in)cri+ci3n
en el 'unici+io0 ,e)+u<) todo )er8 +ara +ro*le'a) 5 di)gu)to) de lo) 'i)'o)
co+ro+ietario)0
De all que pretendemos que9
se sinceren estas imposiciones de r%gimen de #.). por gusto o inter%s o simple
criterio de agrimensores que hacen la subdivisin. y de escribanos que miran
para otro lado cuando tienen que hacer doble escritura y cobrarlas. *edactando
reglamentos de copropiedad y administracin que copian de modelos que nada
tienen que ver con la realidad que est$n protocolizando.
que se dicten normas provisorias, o reglamentos, u ordenanzas, facilitando la
liberacin de estos inmuebles, innecesariamente gravados de tama1a forma,
permitiendo que vuelvan al r%gimen de dominio tradicional.
con esta salida racional y equitativa, lo 6nico que obtenemos, es una norma o
una franquicia que simplemente diga/
en todos los casos en que se sometieran al r%gimen de #.). inmuebles o
con.untos de inmuebles por la 6nica razn de ser sus lotes o fracciones menores
a los mnimos reglamentarios en medidas lineales o de superficies, se autoriza la
retrocesin al sistema de dominio tradicional, individual y autnomo.
a sus efectos se lo excluir$ de todas las reglamentaciones y normativas
53
Arquitectura Legal
aplicables al r%gimen de #.). y ser$n inscriptos y definitivamente considerados
como parcelas diferentes, independientes y ordinarias.
"on estas simples frmulas de alcance provincial o municipal resolveramos los
casos planteados. )asta que la misma ley :9.G:C sea reformada.
2@C El sinceramiento dominial y el inters del propietario
0 si llegamos a obtener esas disposiciones 8acilitadoras de lo
que llamamos Kretrocesin al sistema comAn de propiedadM,
resolveramos una imposicin que contradice la naturale4a de las
cosas. 0 consecuentemente lograramos9
el sinceramiento dominial/ porque interesa a la ciudad que un r%gimen tan
excepcional y estricto como el de la propiedad horizontal se utilice en realidad,
cuando no existe la posibilidad de mantener el r%gimen dominial anterior.
Porque 'al u)ando e)te in)tru'ento que no) concede el ,erec-o4
+ro2oca'o)/
una aplicacin del sistema a situaciones que no lo necesitan<
ello origina m$s gastos y complicaciones a los propietarios convertidos en
consorcistas<
como en realidad no se vive la situacin de verdadero consorcio, las mismas
personas interesadas ni conocen ni les interesa hacer respetar el sistema en el
que fueron metidos sin su consentimiento<
ello hace que el mismo sistema se resienta. 2 se lo desvirt6a, o se lo degrada, o
no se cumple. Y cuando alguien, alguno de los mismos socios lo quiere hacer
cumplir, se produce el conflicto.
en segundo lugar, se contemplara el inter%s del mismo propietario, que obtiene/
un dominio en plenitud, con todas las atribuciones y sin las limitaciones que le
provoca la #.).
la disponibilidad m$s absoluta para desarrollar su vivienda o local/ sumando
metros de superficie cubierta, sobreelevando la edificacin, modificando
fachadas.
,s decir, e.erciendo todos los derechos que en la #.). est$n sumamente
54
54
Rondina
restringidos o directamente, est$n ausentes.
valorizando la misma propiedad. A todo el con.unto que fuera sometido al
sistema #.).
"uando readquieren la plenitud dominial lgicamente recuperan m$s valor.
5$s precio de mercado. #orque no es lo mismo comprar o vender una vivienda
congelada en su actual forma y dimensin, que otra que admita ampliaciones o
modificaciones.
3BC +rgani4aciones dominiales similares al sistema de la P.1.
>uando e)ta'o) a)+irando a actuali:ar la le5 nacional que regula el r<gi'en
de la +ro+iedad -ori:ontal4 ad2erti'o) que dentro del nue2o )i)te'a o de lo)
alcance) de la nue2a le54 de*ere'o) incor+orar otra) .or'a) 'oderna) de +ro+iedad
co'+artida/
los clubes de campo o country club
las galeras comerciales y shopping
los cementerios privados
los apart hotel o departamentos por temporadas &8.".+
las urbanizaciones nuevas formuladas dentro o fuera del e.ido, con $reas
p6blicas de propiedad privada.
La *a)e conce+tual del do'inio co'+artido4 de la organi:aci3n
)i'*i3tica entre e;clu)i2o 5 co'En .
La) regla) +ara li'itar la) 8rea) )o'etida) al derec-o +ri2ado de +ro+iedad
e;clu)i2a0
La) nor'a) que regla'enten el u)o4 'anteni'iento4 organi:aci3n 5 )er2icio) de
car8cter co'En o con)orcial o co'+artido0
El go*ierno 5 ad'ini)traci3n de lo) in'ue*le) que )o'ete'o) a e)ta) .or'a) de
+ro+iedad en donde )e 'e:clan lo) derec-o) indi2iduale) 5 lo) derec-o) al
condo'inio0
%odo )er8 'ateria de un nue2o c3digo ?ur&dico0
#orque son formas impuestas por necesidades, gustos, modas o requerimientos
55
Arquitectura Legal
de la vida contempor$nea. A las que el derecho deber$ darles una respuesta.
Por ahora ante la insuficiencia, o laguna de la le", aplicaremos los
criterios del condominio com2n " tradicional, interpretado a la lu. de
esta nueva forma de la propiedad privada que represent0 la propiedad
hori.ontal /n una salida de urgencia Pero que ser1, necesariamente,
insuficiente
32C Clubes de campo
#uc-a) 2ece) la +u*licidad o la +ro'oci3n +ara la) 2enta) de e)ta)
no2edade) do'iniale)4 no ad2ierten la i'+ortancia que tiene +ara el .uturo
+o)icionar equi2ocada'ente4 o equ&2oca'ente4 una relaci3n contractual0 Gue
de2iene nece)aria'ente en relacione) do'iniale)0 ,e derec-o) reale) -reale) o
i'aginario)-0
9 2alga la +reocu+aci3n4 '8) all8 de lo) ?uego) de +ala*ra0
Porque quien accede a la compra o KpropiedadM de un lote en un club de
campo, est* adquiriendo9
-el uso e4clusivo de un solar o terreno en donde podr1 construir una
casa o vivienda o lugar
quiz$ tambi%n se hable de propiedad y no solamente de uso. #ero en tal caso
dicha propiedad ser$ suficientemente condicionada para que se le puedan
imponer/
tiempo o plazos para que haga la construccin<
tipologas o dise1os. 5uchas veces provedos o contratados por los mismos
promotores del club<
relacin vecinal y lindera con los otros ocupantes o propietarios de terrenos
vecinos.
tambi%n se adquiere la parte proporcional de las cosas comunes, con las
consiguientes obligaciones de financiacin y pago/
de las $reas &p6blicas+ o comunes/ calles, servicios, urbanizaciones, elementos
de uso com6n =piletas o piscinas, canchas de distintos .uegos, salones,
confiteras, servicios centrales de distinta clase;<
los servicios de mantenimiento, la administracin y futuras obras
56
56
Rondina
complementarias que pueden estar previstas o decididas en el curso de la vida del
&condominio o consorcio+<
afrontar las cargas fiscales y las dem$s imposiciones que puedan surgir de la
diferente consideracin que haga el ,stado o el municipio sobre estas realidades
que devienen de ser sectores rurales a ser $reas sumamente urbanizadas.
"on requerimientos de servicios p6blicos estatales/ vigilancia policial, sanidad,
asistencialidad o equipamientos para emergencias =incendios, accidentes,
etc%tera;<
Ao*re e)ta) +re2i)ione) de*er8n )er ela*orada) la) nor'ati2a) .utura) que
garanticen la identidad o naturale:a ?ur&dica de e)ta) cor+oracione)4 ur*ani:acione)4
con)orcio) o )i'+le) a)ociacione) o )ociedade) de ti+o ci2il o co'ercial0
Gue no intere)a tanto la .igura ?ur&dica4 co'o la 'e?or +rocedencia de lo) 'arco)
legale)0 Para que )e e2iten a*u)o) 5 engaFo)0 Para que la gente que adquiere de
*uena .e no )e )ienta engaFada o e)ta.ada0
9 la 'e?or )ati).acci3n de la) nece)idade) de quiene) lo) co'+ran 5 +ara )eguridad
5 tranquilidad de quiene) lo organi:an 5 +ro'ue2en0 Gue al .in 5 al ca*o4 el
derec-o no )ie'+re de*e 'irar con de)con.ian:a 5 recelo a e)ta) .or'a) que )urgen
en la +ro+ia )ociedad o que 2ienen +or i'+ortaci3n0 Pero que a la gente le) agrada 5
entu)ia)'a0
0e tratar$ en todo caso, de disciplinar los usos. De prevenir conflictos. Y cuando
los conflictos se suscitan, tratar de solucionarlos.
33C )aleras comerciales
Pueden ado+tar la) galer&a) do) o tre) .or'a) de do'inio4 teniendo
en cuenta el origen del edi.icio que la) tiene co'o +arte +rinci+al o )ecundaria/
puede adoptar la forma de propiedad horizontal/ la galera est$ constituida por
unidades de negocio. 0i se adopt un proyecto para construir en varias plantas.
,n un edificio que normalmente tendr$ un destino mixto/ negocios, oficinas, y
pisos altos con departamentos para vivienda.
Pueden co'+artir un 'i)'o con)orcio4 en donde la) unidade)
co'erciale)4 co'o la) o.icina) 5 coc-era) re+re)entan +orcenta?e)
deter'inado) en el total0
57
Arquitectura Legal
-puede darse la propiedad hori.ontal para los due-os de unidades de
vivienda que en pisos altos constitu"en un consorcio " los pisos ba%os
dedicarlos a galera comercial' unidades de alquiler o locaci0n que se
reservan como propiedad de los mismos integrantes del consorcio de
propietarios del edificio
2 combinando la venta de algunos locales con el mantenimiento de otros como
locales en renta. !ue se reservan como ingresos para el mismo consorcio de todo
el edificio. ,n tal caso los propietarios de locales pasan a formar parte del
consorcio. "on algunas particularidades/ se los considera, por e.emplo, afuera de
los problemas de los pisos altos de vivienda/ mantenimiento, problemas de
convivencia, etc%tera. 0e los hace intervenir en los problemas propios de los pisos
de aba.o destinados a comercios.
se pueden formar sociedades comerciales o a6n sociedades civiles que se
mantengan como due1as de toda la galera, en donde el comerciante que tiene un
local, lo hace a ttulo de socio de la entidad o empresa que los agrupa. 5ediante
reglamentos adecuados se regulan usos, ramos, horarios de atencin, gastos
generales y ordinarios y dem$s balances de la sociedad.
-En el e)tatuto de la galer&a 5 en el regla'ento que )e d< la 'i)'a
)ociedad +ara )u ad'ini)traci3n4 go*ierno 5 re+arto de utilidade) o
+<rdida)4 e)tar8 la 2erdadera .3r'ula de do'inio 5 go*ierno de la)
unidade) que co'+onen la galer&a0
$ue puede tener accesorias9 alquilar locales, tener coceras, o
incluso ser propietaria del edi8icio alto. Con lo cual se buscar* una
8orma adecuada al uso y dominio de todo el edi8icio. Dentro o 8uera
del reglamento de propiedad ori4ontal.
37C .opping
Esta 8orma de propiedad compartida como las que se
mencionan anteriormente, puede adoptar modalidades y
organi4aciones que signi8iquen tomar elementos de la P.1. +
constituir sociedades en participacin, y en donde algunos llevan la
administracin y otros aportan capitales y reciben porcentuales del
edi8icio total.
+ecanismos del tipo de las sociedades en comandita por acciones
5
5
Rondina
$ consorcios del derechos civil en base a derechos " obligaciones de
tipo personal
$ condominios de tipo dominial
En todos los casos se pueden contener en estipulaciones m*s o
menos comple5as y precisas las muy diversas relaciones que se
pueden dar para constituir estos verdaderos Kcomple5os
comercialesM.
Por e5emplo9
-el propietario -persona fsica o %urdica, empresa o sociedad que
promueve, constru"e o arma el shoping- puede vender locales
Asoci$ndolos a los compradores individuales en cuota partes del capital social.
2 bien organizando todo el inmueble con centro comercial incluido, en el
r%gimen de la propiedad horizontal<
la empresa propietaria del inmueble puede alquilar sus locales y arreglar de
diversas maneras el sistema de los gastos comunes, mantenimiento de $reas
accesorias y servicios centrales/ con formas de expensas, compartiendo gastos,
contribuyendo con porcenta.es sobre ventas, u otras modalidades<
hacer ventas de locales con asociacin de $reas, elementos accesorios y
servicios/ en tal caso se centralizan las administraciones y gastos de promocin,
mantenimiento y limpieza. seguridad, decoracin, publicidad, etc%tera.
0e cobran gastos, o se imponen tasas por metros cuadrados, ubicacin y clase
del local.
0e imponen rubros para no repetir los mismos tipos de comercio, y existe una
propiedad real, combinada con derechos y obligaciones de tipo personal/ la
asociacin o permanencia del local genera obligaciones y derechos. "on
administracin compartida o con una gerencia que regentea el shopping y
recauda para obtener ganancias.
otras formas permiten combinar/ alquileres, concesiones, venta de productos u
ofrecimiento de servicios de manera temporaria, con cambios en sistemas,
lugares o materias de las prestaciones.
#ero el due1o la empresa propietaria no vende ni alquila de manera
permanente lugares precisos sino que ofrece en uso locativo o precario algunos
5!
Arquitectura Legal
espacios, lugares o est$nds para la venta ocasional, por temporadas o seg6n
arreglos, contratos y compromisos que las partes asuman.
5uchas veces con fabricantes de productos que tienen promociones especiales, o
bien alternando el tipo y lugar de la promocin.
3;C Cementerios privados
(as modas privati4adoras an permitido que sur5an estos
cementerios privados en donde los adquirentes de lotes o espacios
para sepultura, normalmente no tienen derecos de propiedad
sobre el terreno.
.implemente se contratan los servicios de sepultura, con8orme a
autori4aciones que ayan eco los municipios. $ue, en general,
son administradores de los cementerios pAblicos.
'as modalidades tambi%n pueden ser diversas. Desde las asociaciones que
asumen estos emprendimientos como formas de conseguir socios que paguen
cuotas mensuales a cambio de los servicios. )asta las empresas que venden de
una vez el derecho al sepelio o sepultura, con categoras y distintos precios, seg6n
lugares, tiempo de permanencia en el sepulcro y otros servicios complementarios.
-o se trata obviamente de 8ormas de propiedad compartida. 0a
que en general no se admite la ingerencia de los adquirentes en la
administracin o gobierno del lugar. .implemente se prestan
servicios alternativos a los que vienen prestando desde ace siglos
los cementerios pAblicos. /ucas veces sin dar las su8icientes
garantas a los usuarios Ca sus 8amiliaresC de que la sepultura se
mantendr* el tiempo su8iciente que requiere el acompaDamiento de
cada generacin a sus deudos.
Pero en todo caso deberemos 8ormularnos las preguntas sobre9
Rqu% har$n estos cementerios privados cuando llenen sus espacios de sepultura
y, en dos o tres d%cadas, nadie pueda reclamar por la permanenciaS
Rdevolver$n los restos a los familiares sobrevivientesS
Rse entregar$n al cementerio oficialS o, finalmente, el ,stado se tendr$ que
hacer cargo de estas situaciones que ahora resultan previsiblesS
5!"
5!"
Rondina
3<C '.C. C #esidencias de tiempo compartido
Esta modalidad que tampoco tiene una regulacin legal ni
en el cdigo civil ni en otras leyes especiales, se parece a una
propiedad ori4ontal pero, en general, nada tiene que ver con esa
8orma de P.1.
-ormalmente en 8uncin de las promociones tursticas, se o8recen KventasM de
KdepartamentosM pero que solamente podramos utili4ar o abitar en lapsos
muy determinados.
0eguramente perodos muy cortos, en temporadas de uno u otro signo/
se pueden &comprar+ semanas en temporada alta o en temporada ba.a.
0e puede optar por &habitar+ esas semanas en el departamento &propio+ o
can.earlos por usos de otros departamentos en otros lugares.
0eguramente, pagando la diferencia de precios.
"olocamos tantas comillas, porque en realidad/
no hay venta de un departamento
no se adquiere un derecho dominial
solamente adquirimos, pagando las sumas determinadas o las cuotas que nos
fi.en, el derecho a usar un departamento
con la diferencia de que, generalmente, adem$s del departamento se me
conceden servicios propios de un sistema de hotelera
con la alternativa de que pueda negociar &mis semanas+ por lapsos equivalentes
o diferentes, en otros edificios, u hoteles, en diferentes lugares del mundo.
>o'o 2e'o)4 aunque )e no) +ro+onga co'+rar un de+arta'ento4 que
en realidad +odr&a'o) -acerlo4 )e no) e)t8 2endiendo4 )ola'ente4 un
derec-o o cr<dito a u)ar una -a*itaci3n4 o un +equeFo a+art o )uit0
-#on la posibilidad de que la misma empresa que nos vende ese
departamento nos facilita el intercambio por otras unidades en mu"
5!1
Arquitectura Legal
diferentes lugares del propio pas o en pr04imos o remotos pases
#oco importa hacia dnde se concreta el can.e. Yo adquir un derecho de uso.
!ue adem$s es intercambiable con personas desconocidas y a decenas de lugares
que comparten con &mi compa1a+, la modalidad de tiempo compartido o apart
hotel.
3o es un condominio que yo adquiero sobre una unidad en propiedad
horizontal.
'o que sera absolutamente posible/ entre varias personas compramos un mismo
departamento, que es una unidad en un edificio sometido a #.). Y convenimos
entre todos que lo usaremos en tiempos diferentes. )asta mantenerlo ocupado y
en uso toda la temporada o todo el a1o, seg6n lo deseemos. Despu%s de todo entre
todos los copropietarios del departamento tenemos la &propiedad exclusiva+ de
una unidad en #.). con todos los derechos y obligaciones que se tienen cuando
uno es propietario o copropietario de un departamento o unidad sometido al
r%gimen de la #.).
Pero la norma usual para estas modalidades de tiempo compartido es muy
distinta9
no existe adquisicin de propiedad
adquirimos, s, y esto puede ser interesante y conveniente, un derechos
permanente a disfrutar de un departamento o unidad en el edificio que se nos
se1ala, durante los lapsos que adquiramos.
2 que se nos asignen si de.amos que se sorteen las semanas que nos tocar$n
pero siempre esta adquisicin se complementa con/
servicios de mucama, hotelera, administracin y otras atenciones que est$n
incorporadas
al precio o que se cobrar$n, seg6n lo que diga cada contrato<
la posibilidad de que la misma firma promotora nos ofrezca a1o tras a1o, variar
el uso/ en lugar de hacerlo en este edificio en este lugar, se nos permuta por otros
lugares, con otros edificios, y muchas veces con otras modalidades en atenciones
complementarias, costos, adicionales, etc%tera.
5$s all$ de la fascinante posibilidad de que, comprando una o dos semanas, a
veces m$s, combinando la temporada alta con semanas en temporadas ba.as, en
un determinado edificio, se nos facilite y conceda la oportunidad de intercambio.
5$s all$, incluso de las denominaciones que se hagan del contrato que
firmamos.
5!2
5!2
Rondina
,n donde se nos habla de &ser propietarios+, de adquirir un &condominio+, y
terminologas parecidas<
en realidad no estamos accediendo a un derecho de propiedad.
3i en propiedad horizontal ni en tiempo compartido.
'o que compramos, es sencillamente, un derecho a disfrutar del edificio, en
determinada unidad o departamento, en determinadas condiciones y con tales y
cuales servicios.
"on la posibilidad de que a1o tras a1o nos &compren+ ese derecho y nos
can.een o vendan otros servicios similares en edificios distintos y hasta en
lugares remotos.
5!3
Arquitectura Legal
Captulo QG&&
P.1.9 #Z)&/E- (E)"(
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Rondina
2C Edi8icio comAn en P.1.
>uando -a*la'o) de +ro+iedad -ori:ontal e)ta'o) re.iri<ndono) a toda
la a'+lia ga'a de +o)i*ilidade) que )e dan dentro del 'i)'o r<gi'en0
E) que )o'ete'o) a e)te )i)te'a de)de la) do) +lanta) de un )i'+le edi.icio de ca)a
de .a'ilia0 $na en +lanta *a?a 5 otra en alta0 En donde )e de*e +lantear la 'i)'a
.or'alidad del regla'ento de co+ro+iedad0 >on una ad'ini)traci3n0 >on un cargo
de ad'ini)trador0 >on +re2i)i3n de e;+en)a)0 >on deter'inacione) acerca de la)
li'itacione) que )e tienen +ara utili:ar lo) e)+acio) co'une)0 9 otro) 'uc-o)
detalle) i'+ractica*le)0
0 el mismo sistema tambin se aplica a los grandes edi8icios que tienen otra
escala, otras comple5idades, otros sistemas subordinados para la organi4acin,
el gobierno, la administracin.
"s como en los casos simples se convive en claves de sencilla
organi4acin. Con pocos reglamentos. $ue en la pr*ctica ni se
conocen y pocas veces se leen o se usan, en los casos grandes y
comple5os se debe apelar a una organi4acin de consecuente
comple5idad y a5ustado 8uncionamiento. "ll podemos encontrar9
un consorcio legalmente constituido
una administracin e.ercida por profesionales
5!5
Arquitectura Legal
un conse.o de administracin que representa a los consorcistas
diferentes grupos de consorcistas que representan sectores o especies de
consorcistas/
los departamentos o unidades de vivienda, los comerciantes de locales en planta
ba.a o galeras<
los ocupantes de oficinas, los titulares de cocheras, los restantes ttulos de $reas,
sectores o formas especializadas de propiedad, usos, ocupacin/ pueden ser
organismos del ,stado que ocupan una porcin de edificio.
2tros pisos destinados a 8.". o apart hotel =con multitud de usuarios o
condminos de cada unidad o departamento;, y las m6ltiples combinaciones
entre las mismas o distintas alternativas.
los mecanismos de asambleas hechas a la medida de los grandes comple.os/ con
representaciones que asuman poderes de decisin en nombre de grupos de
consorcistas para evitar la multitud de presencias en reuniones que puedan
derivarse a decisiones no previstas.
Para ello )e adecuan ta'*i<n lo) regla'ento) 5 )e e)ta*lecen nor'ati2a) +r8ctica)
que a+untan +or e?e'+lo/
reglamentos de usos internos de los diferentes sectores<
encargados de portera que son empleados de uno u otro sector. 2 de la
administracin central<
mantenimiento de comple.as instalaciones y equipos, que pueden servir a todo el
con.unto, o solamente a algunos<
5!6
5!6
Rondina
existencia de administradores y encargados t%cnicos, de limpieza y vigilancia,
dependientes de todo el edificio, .unto a encargados de alg6n sector o de un slo
propietario o empresa que ocupe uno o varios pisos.
De all en m*s todas las combinaciones son posibles. Con organismos de
gobierno y reglamentaciones que conceden mayor autoridad a la
administracin. + que desde el comien4o acen delegar 8unciones a los
pequeDos propietarios en 8avor de comisiones permanentes o administraciones
y controles e:ternos.
3C (as obras materiales
En el artculo <N de la ley 27.<23 se establece la norma
de base que sirve para ordenar toda cuestin re8erida a obras
materiales en los edi8icios sometidos al rgimen de la P.1.9
,ice e)te art&culo/
-&cada propietario atender$ los gastos de conservacin y reparacin de su propio
piso o departamento< estando prohibida toda innovacin o modificacin que
pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. ,st$ prohibido
cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores
con tonalidades distintas a las del con.unto+.
.i emos de interpretar bien y a5ustadamente la norma de la ley, debemos
decir que9
-se prohiben todas las intervenciones materiales o constructivas, "
tambi8n las obras que tengan por ob%eto fines est8ticos o simplemente
decorativos< esta prohibici0n est1 referida a las 1reas comunes<
en las $reas exclusivas se prohiben las obras materiales, constructivas, cambios,
ampliaciones o refacciones que puedan de alguna manera/
1= 'ani.e)tar)e -acia el e;terior de la unidad o de+arta'ento H
2= que +uedan a.ectar de cualquier 'anera la )olide:4 la )eguridad4 la e)t8tica o
e)t<tica del edi.icio0 Aun cuando no )e 'ani.ie)ten -acia el e;terior de la unidad4
+ero cuando +or e?e'+lo a.ecten a un ele'ento e)tructural4 a 'uro) +ortante)4
'ae)tro) o e)tructurale)4 o a 'uro)4 a*ertura) o ele'ento) que4 aEn )iendo
e;clu)i2o) tengan una 2i)ual o utilidad4 directa o indirecta4 de car8cter co'En0
5!7
Arquitectura Legal
7C "mpliaciones
.i las simples obras de reparacin o re8accin que alteren
la materialidad o la simple esttica del edi8icio, est*n directamente
proibidas en las *reas comunes, y muy limitadas cuando se aplican
a las *reas privadas, muco m*s severo es el rgimen de las
ampliaciones.
Estamos ablando de las ampliaciones de la super8icie cubierta o semicubierta
de las unidades, departamentos, o8icinas, locales o coceras. 0 nos re8erimos a
ampliaciones que puedan darse9
-e4tendiendo cubiertas o 1mbitos cerrados de una unidad hacia 1reas
de propiedad com2n
0ean de uso exclusivo, mixto, uso com6n o, a6n, trat$ndose de $reas vacantes.
ampliaciones hacia arriba, aba.o o los costados. 8odo est$ absolutamente
vedado.
Aunque se trate de cerrar espacios de terrazas, balcones o patios de uso
exclusivo.
3i en planta ba.a ni en pisos altos, ni en la terraza sobre el 6ltimo piso.
La ra:3n de e)ta cerrada +ro-i*ici3n e)t8 en lo )iguiente/
-se supone que todo crecimiento de una unidad, del dominio de un
propietario, se hace en desmedro de los otros cond0minos
cuando se hacen las ad.udicaciones o repartos de porcentuales, a cada unidad le
corresponde una cuotaparte en el total en razn de los metros cuadrados
cubiertos, de la superficie que posee en relacin al ciento por ciento de la
superficie total del inmueble.
*esultado de la suma de la superficie de todas las unidades.
en el supuesto de que una unidad cualquiera ampliara su superficie total, o
superficie cubierta y semicubierta exclusiva, elevara, en consecuencia su
5!
5!
Rondina
porcenta.e de participacin en el total.
-Pero el total no 2ar&a0
-9i una sube su participaci0n en el total Pero el total no vara 9i una
sube su participaci0n las otras ba%an
*esultando de ello, que %stas disminuiran su coparticipacin en el valor total
del inmueble.
"on lo que el crecimiento de uno se hara a expensas de la ba.a de todos los
dem$s.
Alterando as no solamente la proporcionalidad fundacional del inmueble.
8ambi%n se alterar$n sus valores relativos. ,l mismo derecho de propiedad de
los consorcistas estara achic$ndose.
Re)ulta4 entonce)4 que toda o*ra de a'+liaci3n requiere/
-cuando se hace sobre el inmueble com2n la conformidad de todos los
consorcistas que, si no cambian las reglas de uso " afectaci0n de las
partes, no variar1n en sus porcenta%es de propiedad sobre el inmueble<
cuando se amplan las $reas exclusivas adem$s de requerir la conformidad
expresa de todos los consorcistas, se debe adecuar de tal manera el reglamento de
copropiedad, que refle.e la nueva situacin del consorcista que ampli,
aumentando su porcentual, en relacin a los otros consorcistas que disminuir$n
en la misma proporcin.
;C "rreglos y re8acciones
Como en todos los casos en los que un estado de
necesidad produce la suspensin de ciertas normas proibitivas, el
principio es que9
- en todos los casos en los que se haga necesario un arreglo o
reparaci0n urgente, que cualquiera pueda reali.arla #ualquiera del
mismo consorcio, " hasta personas o terceros e4tra-os, cuando el
peligro o la gravedad de la situaci0n lo %ustifique
5!!
Arquitectura Legal
Por lo dem*s los criterios que deben aplicarse en distintas situaciones y
circunstancias, son los siguientes9
en las $reas exclusivas de cada unidad, la autorizacin alcanza a todas las
modificaciones, arreglos, refacciones o cambios materiales que puedan realizarse
sin interesar ninguna parte com6n del edificio.
- Por el contrario4 no )e +odr8 tocar ningEn ele'ento de la) 8rea) co'une)4 )al2o
ca)o de nece)idad o de urgencia0 No )e +ueden arreglar ni 'antener e)+acio)
co'une)0 Ni el .rente del de+arta'ento o local4 ni )u) a*ertura) e;teriore)0 Ni
cuando dan a 'uro) +eri'etrale) ni cuando )e integran a +a)illo) o )ectore) del
interior0
#ero interesa tanto mantener la armona y el mutuo conocimiento que hace a la
interdependencia de las unidades, que se sugiere que a6n, trat$ndose de arreglos
que sean por su naturaleza permitidos, es preciso que se informe a la
Administracin. #ara que verifiquen el cumplimiento de la norma, y para
advertir sobre las naturales molestias que en cualquier arreglo o refaccin se
provocan a los vecinos consorcistas.
E)ta adecuaci3n -'8) li'itante que la que +odr&a )urgir de la 'i)'a le5- -ace a la)
re)triccione) que natural'ente 2an )u'8ndo)e en la 2ida co'unitaria0 9 +or ello4
'uc-o) regla'ento) de co+ro+iedad incor+oran cl8u)ula) en la) que )e di)tinguen/
Carreglos obligatorios9 )on lo) que cada con)orci)ta de*e reali:ar en el interior de
)u) unidade)4 +ara 'antenerla) en ace+ta*le grado de -a*ita*ilidad0 Ae entiende que
lo) deterioro) gra2e)4 aEn en 8rea) de +ro+iedad e;clu)i2a o interiore)4 llegan con el
tie'+o a a.ectar la edi.icaci3n co'En0
Carreglos permitidos9 )on lo) que )e reali:an de 'anera 2oluntaria 5 +ara 'e?orar
la calidad interna en la -a*ita*ilidad o e)t<tica de la unidad0 ,e toda) 'anera) todo
arreglo4 aEn lo) 'era'ente co)'<tico)4 de*en )er conocido) +or la Ad'ini)traci3n
del edi.icio0 En lo) ca)o) co'une) *a)tar8 la noti.icaci3n )in nece)idad de aguardar
la autori:aci3n0 Lo que e) de rutina e) con2enir que )e +er'itir8 la 2i)ita de
in)+ecci3n que la Ad'ini)traci3n +uede -acer al interior de cada unidad cuando lo
con)idere o+ortuno0
en la) 8rea) co'une)/
Carreglos obligatorios en *reas comunes que son decididas por el consorcio9
pueden ser/ a:; necesarios
aC; urgentes
arreglos simplemente ornamentales
6""
6""
Rondina
innovaciones, ampliaciones o introduccin de nuevos servicios o instalaciones.
E)ta) re.accione) 5 o*ra) nue2a) que )e +ueden decidir +ara la) 8rea) co'une) )on
nor'al'ente e)tudiada)4 de*atida) 5 decidida) +or el con)orcio0 In)tru'entada) +or
la ad'ini)traci3n4 5 +agada) con nue2a) e;+en)a) o contri*ucione) e;traordinaria)0
7 *ien4 )i e;i)ten4 con lo) .ondo) de re)er2a que )e +udieron -a*er acu'ulado en el
con)orcio0
'ienen, las re8acciones, arreglos o me5oras, cuatro variantes9
ornamentales
nuevas $reas o servicios
necesarias
urgentes
La) do) Elti'a) )on de car8cter +reci)o 5 natural'ente o*ligatoria)0 Inclu)o +ueden
)er -ec-a)4 )egEn la nece)idad 5 la urgencia4 +or el 'i)'o ad'ini)trador )in
nece)idad de contar con la a+ro*aci3n +re2ia de la A)a'*lea0 Ae trata del 2ie?o
+rinci+io de la negotiorum gestio. (a gestin de negocios a5eno9
atender a una obra urgente, para evitar males mayores. "ualquiera puede
hacerlo. ,n el edificio podra hacerlo un consorcista, que apuntala un muro para
que no se caiga. 2 manda arreglar un ascensor que peligra. 2 una instalacin
que representa riesgos. 0e hace el arreglo o la obra y luego se pasa la cuenta al
consorcio.
En la) o*ra) 'era'ente orna'entale) o de ganancia4 o 'e?ora) en 8rea) o )er2icio)4
+uede e;i)tir o+o)ici3n0 Ai )on i'+ortante)4 inclu)o lo) con)orci)ta) di)con.or'e)
+odr&an requerir una orden de no inno2ar a un ?ue:4 5 luego +edir que )e de?en )in
e.ecto la) o*ra)0 Ae +uede alegar que )on innece)aria)0 Gue )on 'u5 co)to)a)0 7
)i'+le'ente4 que )on incon2eniente)0
<C El consorcio
(lamamos consorcio a la reunin de los copropietarios o
condminos en una persona colectiva, persona 5urdica, que
representa, reAne y actAa por el con5unto de los propietarios.
"omo toda persona .urdica, puede adquirir derechos y contraer obligaciones/
6"1
Arquitectura Legal
%iene nece)idad de un 'andatario o re+re)entante0 7*liga a )u) co'+onente)0
%iene )u e)tatuto en el regla'ento de +ro+iedad 5 ad'ini)traci3n de cada
edi.icio0
%iene )u) regla'ento) de .unciona'iento interno4 tanto +ara el
de)en2ol2i'iento de )u) organi)'o) de go*ierno 5 control4 co'o +ara la *uena
'arc-a de )u 8'*ito/ el edi.icio0
Po)ee +atri'onio 5 lo) recur)o)0 Gue natural'ente )on +ro2e&do) +or lo) )ocio)
-con)orci)ta)- aunque ta'*i<n +uede tener recur)o) de otro origen0 >o'o lo)
con)orcio) que en el edi.icio re)er2an locale) de +lanta *a?a +ara alquiler o
renta)0 7 en grande) edi.icio)4 alquilando terra:a4 .ac-ada o 'edianera) +ara
cartele) +u*licitario)0 Gue )on .uente) de recur)o) adicionale)0
Ai lo de.ini<ra'o) ?ur&dica'ente4 dir&a'o) que e) la reuni3n de lo) titulare) de
unidade) en un edi.icio )o'etido al r<gi'en de P010 que re+re)enta intere)e)
co'une)4 tiene car8cter de +er)ona ?ur&dica4 un ad'ini)trador 5 e) go*ernado +or
la) a)a'*lea)0
,nte ideal, como toda persona .urdica. 3o representa a los consorcistas, porque
es representante del con.unto. 8anto es as que al consorcista que no pague
expensas le inicia .uicio. Y le puede rematar el departamento o local.
,xpuls$ndolo del edificio. ,n nombre del con.unto. 0in compromiso ni relacin
directa con el propietario individual. *esponde al rgano de gobierno. !ue no
son los copropietarios sueltos. 0on todos los copropietarios reunidos en
asamblea.
=C #gimen 5urdico y econmico
,e*e'o) decir que el con)orcio e) real'ente una creaci3n de la le50
>o'o la 'i)'a +ro+iedad -ori:ontal4 que no )e +arece ni a la +ro+iedad indi2idual
ni al condo'inio co'En0 En el con)orcio encontra'o) ra)go) de una )ociedad ci2il0
Ra)go) de un con?unto de cond3'ino) que tienen algo en co'En0 Pero ta'*i<n
di.erencia)/
-la )ociedad alcan:a4 )ola'ente4 en lo que re.iere al edi.icio0
-el condo'inio e;i)te4 +ero no )e tiene en el edi.icio4 una co+ro+iedad a )eca)0
6"2
6"2
Rondina
-La) 8rea) co'une) la) 'antene'o) co'o co'+le'entaria) de nue)tra) unidade)
e;clu)i2a)0
No )e la da'o) al con)orcio0
El con)orcio 5 )u ad'ini)trador cuidan de la) 8rea) co'une)4 +ero no la)
+o)een0
La +o)e)i3n4 el u)o 5 goce de la) +arte) co'une) corre)+onde a cada
con)orci)ta en +articular0
'a #.). es m$s que un condominio. 0e parece a una sociedad. #ero es menos que
una sociedad, en donde los socios se re6nen para mantener esa situacin de
manera m$s o menos permanente. ,n el consorcio los &socios+ son los due1os de
cada unidad. 0i cambian, ni siquiera avisan/ venden el departamento o unidad y
sale un consorcista y llega otro. 0in otra formalidad.
Pode'o) *u)car )e'e?an:a)0 >o'o no) +a)a con la 'i)'a .or'a de +ro+iedad en
la P010 Aon +arecida) con la +ro+iedad co'En4 +ero no )on id<ntica)0 Porque
?u)ta'ente -an )ido creado) +or la le50 La nue2a .or'a de +ro+iedad 5 e)te
in)tru'ento o 'ecani)'o de go*ierno del edi.icio0 Pura creaci3n legi)lati2a de la
le5 1305120 Gue e;i)te de)de que )e )anciona dic-a le50 Ro'+iendo el e)que'a del
c3digo ci2il )o*re la +ro+iedad tradicional0
En lo que -ace al r<gi'en econ3'ico del edi.icio 5 del con)orcio4 de*e'o) tener
+re)ente que/
-de +uerta) +ara adentro -de la +uerta de la unidad o de+arta'ento- lo) ga)to) de
i'+ue)to)4 'anteni'iento4 li'+ie:a4 arreglo)4 etc<tera4 corren +or cuenta del
dueFoJ
-de la) 8rea) co'une) )e -acen cargo todo)4 a tra2<) del con)orcio0 9 <)te a tra2<)
del ad'ini)tradorJ
-el ad'ini)trador co*ra +ara atender e)o) ga)to)4 lo que )e lla'a Be;+en)a)C/ en el
)entido de de)ignar con e)e t<r'ino a lo) ga)to) o co)to) que de'anda el edi.icioJ
-la) e;+en)a) )ir2en +ara atender lo) ga)to) corriente)4 tener un .ondo de re)er2a4
+agar a lo) e'+leado) 54 e2entual'ente4 algEn i'+re2i)toJ
-)i lo) i'+re2i)to) e;ceden un cierto ni2el el ad'ini)trador lo) co*ra a+arte/ un
arreglo i'+ortante e i'+o)terga*le4 co'o +uede )er el del a)cen)or0 Ae -ace4 )e
a)u'e la o*ligaci3n de )u co)to 5 )e recla'a la +arte a cada uno/ o con la) e;+en)a)
del +r3;i'o 'e) o4 en ca)o de urgencia co'o un +ago adicionalJ
-arreglo) en el interior de cada unidad4 )ola'ente4 )e +odr&an -acer con lo) .ondo)
co'une) de e;+en)a)4 cuando el +ro*le'a lo tiene un de+arta'ento o con)orci)ta4
+ero le 2iene de a.uera/ de un caFo co'En4 de una in)talaci3n del edi.icio4 del
6"3
Arquitectura Legal
'i)'o de)agIe de la unidad +ero que )e ro'+e .uera del de+arta'ento/ en un 'uro
co'En4 en el +i)o o lo)a0 En lugare) que -acen a la +ro+iedad del con)orcio0
Al re)+ecto re+a)a'o) lo que no) dice la le5 130512/
artculo >F/
'os propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y
reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
,st$n obligados tambi%n a contribuir de igual manera en el pago de las primas
de seguro y las expensas debidas a innovaciones en las partes comunes,
dispuestas por los propietarios el consorcio a fin de obtener un me.or uso, goce,
comodidad o rentas<
artculo ?F/
el reglamento de copropiedad y administracin deber$ determinar la forma y
proporcin de la contribucin de los propietarios en los gastos o expensas
comunes del edificio<
artculo :9/
deudas fiscales/ los impuestos, tasas o contribuciones se cobrar$n a cada
propietario en forma independiente por su unidad particular, y por la parte que
les corresponda en las $reas comunes, comput$ndose en forma con.unta. !uiere
decir que slo entrar$n en las expensas comunes los impuestos y tasas que
correspondan a la comunidad<
artculo :A/
la obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas
comunes y primas del seguro total del edificio, est$ vinculada en forma
permanente al dominio que se tiene de cada unidad, seg6n lo previsto en el
artculo 9C@@ del "digo "ivil.
,ic-o art&culo deter'ina que la) o*ligacione) re.erida) a una co)a4 )e tra)'iten a
quien co'+ra o adquiere e)e o*?eto/ re)+onde la co)a +or e)a deuda0 Aon la)
o*ligacione) deno'inada) propter rem, o ambulatorias0 >o'o la deuda de la
'edianer&a0
9 ade'8) e)to) cr<dito) del con)orcio go:an de otro) do) +ri2ilegio) o +re.erencia)/
tienen +rioridad )o*re cualquier otra deuda4 )i )e llega al re'ate del de+arta'ento o
unidad0 9 el con)orcio tiene el derec-o de retenci3n/ no lo entrega (a un )u+ue)to
co'+rador nue2o4 o a quien lo co'+ra en un re'ate ?udicial= 'ientra) no )e le
+aguen la) e;+en)a) 5 de'8) deuda) +endiente)0
@<a)e lo que )igni.ica 5 c3'o actEa e)te lla'ado Bderec-o de retenci3nC en el
ca+&tulo OII -nE'ero) 27 5 )iguiente)-0
6"4
6"4
Rondina
6inal'ente )e di)+onen .or'a) e)+ec&.ica) +ara el co*ro de e;+en)a)4 conducta) del
con)orcio ante la .alta de +ago4 etc<tera/
-en +ri'er lugar de*e 2er)e qu< dice el regla'ento de cada edi.icio0
-En general )e con)idera e)ta )ituaci3n0 9 )e +re2<4 ca)i )ie'+re4 que la) deuda) +or
e;+en)a) go:an de un tr8'ite e)+ecial en tri*unale)/ )e -ace el recla'o +or 2&a
e?ecuti2a0
-Guiere decir que )e llega .8cil'ente 5 con 'u5 *re2e) tr8'ite) 5 +la:o)4 al re'ate
de la unidad deudora0
-La otra +re2i)i3n que )e to'a e) +re2er intere)e) +ara quien )e atra)e en lo) +ago)0
Intere)e) co'+en)atorio)4 ti+o *ancario4 +ero con '8) lo) intere)e) +unitorio)4
utili:ado) co'o )anci3n contra el deudor 'oro)o0
>C +rgani4acin y 8inanciacin de edi8icios sometidos a P.1.
(a manera de organi4ar los consorcios y las 8ormas en
que se atender*n los gastos que demande el edi8icio, est*n
contemplados en la ley de manera genrica. Pero como siempre lo
advertimos, la verdadera ley del edi8icio, son sus reglamentos. 0 de
los di8erentes reglamentos que pueden e:istir, el principal es el que
llamamos Kreglamento de copropiedad y administracinM.
E)te regla'ento4 que +uede )er Enico 5 conte'+lar todo) lo) +ro*le'a)
+re2i)i*le)4 atiende a lo +articular de cada con)orcio4 de cada edi.icio0
9 en e)+ecial con)igna'o) 9
si es de destino mixto, y tiene por e.emplo, locales comerciales en planta ba.a<
si los due1os pueden alquilar sus locales o departamentos, cmo se entender$ el
consorcio con los inquilinos<
si algunos locales, oficinas o cocheras se mantienen como de propiedad del
consorcio, y se alquilan a terceros<
si hacemos cuentas diferenciales para diferentes consorcistas/ por e.emplo si a
los comerciantes de planta ba.a que no tienen que subir a los pisos altos ni a las
terrazas, los eximimos del pago del mantenimiento del ascensor< etc%tera,
etc%tera.
6"5
Arquitectura Legal
R,e qu< 'anera regla'enta un edi.icio todo) e)to) +ro*le'a)T
@ea'o) alguno) e?e'+lo)/
Descripcin del edificio, de sus $reas y caractersticas/
-cantidades de unidades, pisos, departamentos " locales
unidades complementarias' s0tanos- bauleras- tendederos
-cocheras' r8gimen especial para garage " cocheras' venta con unidades- ventas a
terceros-
-uso de titulares- alquileres-
-unidades e4clusivas'
-destino' los departamentos para vivienda- los locales para negocios- los pisos de
oficinas-
-c0mo funcionan los locales de comercio' sus vidrieras- modalidad de venta- tipo
de negocio' actividades prohibidas-
-cambio de destino- usos contrarios a la modalidad- a la moral o buenas
costumbres- etc8tera
-prohibici0n de subdividir las unidades, salvo autori.aci0n
$reas comunes/
-comunes de uso com2n' r8gimen
-r8gimen especial para cocheras de uso com2n' gastos, personal " accesorios<
$reas de uso exclusivo/ +atio)/ en +lanta *a?a dado en e;clu)i2a a la unidad 1(a=-
+atio de +i)o) 1-2-3- dado) en u)o e;clu)i2o a lo) +ro+ietario) de la) unidade) 1(c=-
2(c=- 5 3(c= 000 *alcone) de lo) +i)o) del 2 al 15/ todo) de +ro+iedad co'En +ero
dado) en u)o e;clu)i2o a lo) +ro+ietario) de lo) de+arta'ento) que )e
corre)+onden0-
#orcenta.e que se asigna a cada unidad/ a lo) e.ecto) del +ago de la) e;+en)a) 5
de'8) e.ecto) que e)+ecial'ente )e +re2<n0
cuando en las asambleas sea necesario autorizar arreglos o ga)to) e;tra)4 la)
2otacione) )e -ar8n +or +orcenta?e) de cada unidad0
-dic-o) +orcenta?e) )e .i?an en la) )iguiente) +ro+orcione)/
-+lanta *a?a/ unidad ""-"1- A/ 0000P- ""-"1- M/ 0000P 000 ()e de)cri*e cada unidad 5 )e
6"6
6"6
Rondina
le ad?udica el P=0
De las expensas/
-de la determinaci0n'
-del pago " de la mora'
-del cobro %udicial'
-De los gastos e4traordinarios9
CDe la "dministracin y )obierno del Edi8icio9
-con)orcio
-del ad'ini)trador
-de la) a)a'*lea)/
-,e la 2enta de cada unidad- de )u alquiler o ce)i3n/
-,e la 'odi.icaci3n de e)te Regla'ento/
-,e la )oluci3n e;tra?udicial de lo) con.licto)/ 'ediaci3n 5 ar*itra?e0
"on estas bases de organizacin .urdica, administrativa y econmica, se
formaliza la constitucin y funcionamiento del consorcio.
!ue ser$ necesariamente temporaria.
De all que los reglamentos est%n siempre en condiciones de ser actualizados.
2 modificados.
2 bien, mediante reglamentaciones internas, pueden darse formas pr$cticas que
hacen a la convivencia y a los problemas m$s cotidianos del consorcio.
?C (os reglamentos del consorcio
Lo) edi.icio) +ueden tener lo) regla'ento) que requieran )egEn )u
condici3n4 )u ta'aFo4 'agnitud de la) cue)tione) que +uedan +lantear)e0 ,e )u
co'+le?idad0 Porque en relaci3n a la) nece)idade)4 )e +uede o+tar/
-+or 'odi.icar4 adicionar o agregar cl8u)ula) al Enico regla'ento 2igente0 El
lla'ado B,e >o+ro+iedad 5 Ad'ini)traci3nCJ
6"7
Arquitectura Legal
-o en otra o+ci3n4 )e +ueden dictar regla'ento) co'+le'entario)0
Entre lo) regla'ento) +o)i*le)4 +ode'o) citar/
el reglamento general. ,l b$sico, que hace de verdadero estatuto del consorcio
=como tienen sus estatutos todas las asociaciones, sociedades o instituciones;<
el reglamento interno. ,sta normativa refiere a los usos cotidianos. ,n especial
al uso de las $reas comunes. Aunque tambi%n hace referencia a la vida privada y
familiar y a los usos y costumbres que se desarrollan en el interior de cada
unidad/
CPor e5emplo no se pueden recibir visitas 8uera de ciertos orarios.
-No )e +uede tener cocina o +roducir otro) olore) en 8rea) de o.icina) o negocio)0
-Lo) ruido) )e de*en li'itar en inten)idad 5 en -orario)0
-No )e +ueden tener ani'ale) o 'a)cota)0
-7 )e +ueden tener de deter'inada e)+ecie0
-La) e'+leada) do'<)tica) de*en tener identi.icaci3n0
-Lo) +ro2eedore) no +ueden )o*re+a)ar cierto) l&'ite)0
-,e*en concurrir en cierto) -orario)0 Etc<tera0
Ae +ueden e)ta*lecer regla'ento) +ara 8rea) e)+eciale)/
a= regla'ento +ara u)o de coc-era)-
*= regla'ento +ara u)o de terra:a con )olariu' 5 +i)cina-
c= regla'ento +ara lo) locale) de +lanta *a?a- etc<tera4 etc<tera0
@ea'o) alguno) e?e'+lo) )o*re nor'a) +articulare) del regla'ento general 5 del
regla'ento interno/
#eglamento )eneral
-di)+one )o*re e;+en)a)
-)o*re 8rea) co'une)
-)o*re el ad'ini)trador
-)e reglan la) reunione) 5 a)a'*lea)/ .or'a de 2otar4 +orcenta?e)4 re+re)entacione)
5 'andato)0
-c3'o )e 'odi.ica el regla'ento4 c3'o )e +ueden dictar otro) regla'ento)/ interno4
de
coceras, etc.
6"
6"
Rondina
#eglamento &nterno o #eglamentos Particulares o de Convivencia
-di)+one )o*re -orario)
-)o*re li'+ie:a4 +er)onal do'<)tico4 +ro2eedore)4 otro) 2i)itante)
-)e di)+one )o*re la )oluci3n de lo) +ro*le'a) cotidiano)/ c3'o )e ordena la
li'+ie:a4 ------c3'o )e arreglan lo) de)+er.ecto)0
->3'o )e +agan0
-1orario) de de)can)o en 2erano o in2ierno0 Etc<tera0
@C Contenidos y caracteres
.i tenemos que precisar m*s aAn los contenidos y
caracteres de cada reglamento, decimos9
1= -el regla'ento general4 co'o )u no'*re lo indica4 re.iere a la co+ro+iedad 5
ad'ini)traci3n del edi.icio0 Guiere decir que e) la *a)e 5 t&tulo de lo) derec-o) que
tengo en el edi.icio co'o +ro+ietario de una +arte0 Gue e)a +arte e) en condo'inio0
Gue e) indi2i)a0 Gue e) en +arte e;clu)i2a 5 en +arte co'En0 Pero que .or'a una
)ola +ro+iedad0 Gue en general e)a +ro+iedad e) ine)cindi*le/ no )e +uede )er dueFo
de un de+arta'ento 5 no )er dueFo4 a la 2e:4 de la) +arte) co'une) que )e
co+artici+an entre todo) lo) co+ro+ietario)0 9 2ice2er)a/ no +uedo ena?enar 'i +arte
e;clu)i2a -de+arta'ento4 o.icina4 unidad- 5 quedar co'o dueFo de la +arte co'En0
7! -;os reglamentos particulares refieren a los usos, a las formas de
convivencia, a las costumbres que se imponen en cada edificio * la
manera de prever " solucionar problemas 9i tenemos administrador
e4terno, e4tra-o al consorcio ?por e%emplo un profesional o una
inmobiliaria a los que pagamos tales servicios de administraci0n!
fi%aremos las formas de comunicarnos con ellos, la manera en que ellos
har1n visitas a cada unidad ;a forma de atender los reclamos ;as
formas de pagar los peque-os arreglos 3 c0mo solucionamos los
problemas que se susciten en el tr1mite diario' convivencia,
proveedores, personal de limpie.a, etc8tera
-1-1-= el regla'ento general e) +arte del t&tulo de +ro+iedad0 #uc-a)
2ece) )e agrega a la 'i)'a e)critura o t&tulo original0 ,ice cu8nto
+o)eo4 de qu< 'edida e) 'i unidad4 qu< cantidad de 'etro) tiene lo
e;clu)i2o 5 cu8nto) 'etro) )e 'e ad?udican en el co'En0 Porcenta?e)4
li'itacione) gra2e) al derec-o de +ro+iedad o co+ro+iedad4 de*ere)4
intere)e) leg&ti'o)4 derec-o) )u*?eti2o) 5 colecti2o)4 etc<tera0
6"!
Arquitectura Legal
7-5-! los reglamentos particulares son simples contratos o convenios
particulares que celebramos los consorcistas )ue no requieren estar
en escritura p2blica ni estar inscriptos en el registro de la propiedad
como se hacen " se inscriben los reglamentos de copropiedad
1-2-= lo) regla'ento) generale) o de co+ro+iedad 5 ad'ini)traci3n )on
co'o la con)tituci3n 5 la) le5e) de .ondo del edi.icio 5 del con)orcio0
1a*lan de lo) derec-o) .unda'entale)/ cu8nto tengo en el edi.icio4
c3'o +uedo 2ender4 c3'o -ago 2aler 'i) derec-o)0 >3'o )e -acen la)
a)a'*lea)0 >3'o )e calcula cu8nto tengo que +agar lo que no) cue)ta
'antener al edi.icio0
7-7-! los reglamentos particulares' reglamento interno, reglamento de
cocheras, reglamento para comerciantes de planta ba%a, reglamento
para utili.ar el sauna de la piscina de la terra.a, etc8tera, etc8tera, son
como los decretos reglamentarios' se dictan " se usan para interpretar
" aplicar las le"es de fondo /s decir, de la manera en que
organi.amos las cosas diarias, cotidianas' entrada " salida de
personas, c0mo se le llama la atenci0n al que molesta con ruidos,
olores, vibraciones o visitas inoportunas )u8 hacemos cuando no
obedece a los primeros pedidos o reclamos
1-3-= el regla'ento general di)+one la .or'a de elegir al
ad'ini)trador0 Au) de*ere) 5 .acultade)0 >3'o de*e actuar en no'*re
del con)orcio0 >3'o de*e co'unicar la) deci)ione) +ro+ia)4 la)
deci)ione) de la >o'i)i3n de Ad'ini)traci3n -cuando la -u*iere- la)
deci)ione) de la) a)a'*lea)4 etc<tera0
C9; los reglamentos particulares indicar$n de la manera en que actuar$ el
administrador en cada problema de los que se contemplan en esos dispositivos/
cmo cobra, cmo paga, cmo organiza al personal, etc%tera.
2BC El gobierno del consorcio
/l consorcio es una sociedad cerrada que se gobierna a s
misma (o tiene m1s tutela que los organismos p2blicos que tutelan el
cumplimiento de las normas tanto en los consorcios como en la vida
com2n de cualquier persona
61"
61"
Rondina
'eniendo en regla la documentacin del edi8icio, abonando los
impuestos que puedan gravar a los dominios comunes, no
asumiendo riesgos o problemas por los terceros que alquilen locales
del consorcio, o que sean empleados del consorcio9 portero,
personal de vigilancia y limpie4a, encargados de *reas o servicios.
/*s all* de estas derivaciones propias de cualquier actividad, no
e:isten otros mecanismos por 8uera del mismo consorcio que
puedan intervenir en su vida interna.
-ormalmente tenemos9
-en edificios chicos' administrador " asambleas
-en edificios m1s complicados, pueden e4istir comisiones de administraci0n-
comisiones para sectores del edificio- cuerpos diferentes con administraciones
separadas en algunos aspectos " una centrali.aci0n para problemas comunes
El administrador es el representante, mandatario o apoderado del
consorcio. Esto quiere decir que no representa a los dueDos o
propietarios individuales9 es representante de esa persona 5urdica
que es como una sociedad independiente9 el consorcio.
-)e elige +or la A)a'*lea0
-Ae de)+ide +or la 'i)'a a)a'*leaJ
-+uede )er un con)orci)ta del edi.icio
-o una +er)ona o una e'+re)a o .ir'a e;traFa al con)orcioJ
-+uede )er una .unci3n gratuita o re'unerada0
-Puede inclu)o i'+oner)e rotati2a'ente a un con)orci)ta co'o carga u o*ligaci3n
adicionalJ
-+uede de+ender de una co'i)i3n4 con)e?o de ad'ini)traci3n o co'it< e?ecuti2o4
que a)u'a la) .acultade) de la ad'ini)traci3n 5 de?e al ad'ini)trador +ara cu'+lir
)u) di)+o)icione)J
-+uede en ca'*io4 )er un a+oderado con +leno) +odere) que inclu)o controla4 2igila4
decide 5 tiene a'+lia) .acultade) +ara liquidar e;+en)a) 5 -acer ga)to) e;tra) que
)ean o*ligatoria'ente4 co'+ul)i2a'ente4 co*rado) a lo) con)orci)ta)0
La) a)a'*lea)/
-+ueden )er ordinaria) 5 e;traordinaria)0
-la) a)a'*lea) ordinaria) )on la) anuale) que )e +re2<n en el regla'ento general
+ara -acer *alance de ga)to) 5 de.inir otra) cue)tione) que +ueden )er tratada) en la
reuni3n anualJ
-la) a)a'*lea) e;traordinaria) )on la) que )e reEnen +ara ca)o) e)+eciale)0
611
Arquitectura Legal
-Pueden )er con2ocada) +or el ad'ini)trador4 +or la co'i)i3n de 2igilancia o
co'i)i3n de ad'ini)traci3n )i e;i)tie)e0
-Puede inclu)o )er +edida +or un gru+o de con)orci)ta)0
-Ae .i?ar8 el nE'ero en cada regla'ento de acuerdo a la cantidad de unidade) o
de+arta'ento) que e;i)tan/ un tercio4 la 'itad4 la 5a0 +arte0
-,e*er&a entender)e que no e) +r8ctico con2ocar a a)a'*lea +ara cada +ro*le'a
2ulgar0 -Pero )i lo) con)orci)ta) lo de)ean4 +ueden -acer)e una rutina de a)a'*lea)
'en)uale)4 o de a)a'*lea) con2ocada) con '&ni'o) requeri'iento)/ cuando4 +or
e?e'+lo4 lo +idan do) o '8) con)orci)ta)000
22C /ecanismos y 8uncionamiento
(os mecanismos y 8uncionamiento de la
administracin ser*n distintos segAn que est a cargo del
administrador unipersonal o de un comit o 5unta de
administracin. &ncluso diramos que es di8erente el llevar la
administracin por uno cualquiera de los consorcistas o por una
empresa e:terna.
0on diferentes las realidades de un gran edificio 4 con +er)onal de+endiente4 de)de
el +ortero o encargado4 que 2i2e en el 'i)'o edi.icio 5 tiene lla2e)4 ca)a 5
)er2icio)0 Al ca)o del edi.icio )in +er)onal en donde la) 8rea) co'une) )e atienden
+or una +er)ona e;terna '8) o 'eno) inde+endiente0
'o que siempre debe preverse, es el funcionamiento de la asamblea0 Aal2o que al
edi.icio en P010 lo con)titu5en do) o tre) +er)ona)4 )ie'+re -a*r8 a)a'*lea)4
de*er8n tener)e lo) li*ro) corre)+ondiente) 5 )e +re2er8 el .unciona'iento de e)ta)
Breunione) +lenaria) de con)orci)ta)C0 Gue4 co'o a la) reunione) +lenaria) de
)ocio) de cualquier in)tituci3n o )ociedad4 la) deno'ina'o) ?u)ta'ente
Ba)a'*lea)C0
0e dice que las asambleas son soberanas. Gue +ueden decidir )o*re la 2ida 5 la
'uerte de cualquier a)ociaci3n0 Pero +ara decidir alguna) cue)tione) deci)i2a) en la
2ida del con)orcio4 )e requieren 'a5or&a) e)+eciale)/
-a 2ece) unani'idad/ cuando +or e?e'+lo )e trata de 'odi.icar lo) +orcenta?e) que
tiene cada unidad en e;clu)i2a 5 en el edi.icio en co+ro+iedadJ
-cuando )e decide -i+otecar todo el edi.icio0
Y es claro que votando todos por unanimidad, se puede decidir cualquier cosa.
Ai todo) e)t8n de acuerdo +ueden -acer 5 de)-acer0 Pueden -i+otecar4 2ender4
'odi.icar o donar el edi.icio0 Nada ni nadie e)t8 +or enci'a de la 2oluntad co'En4
coincidente4 un8ni'e4 de todo) lo) con)orci)ta)0
612
612
Rondina
a veces basta con una mayora especial/
-)e nece)ita +or le5 -art&culo ! de la le5 130512- la) do) tercera) +arte)4 o do) tercio)
del
total de con)orci)ta) +ara 'odi.icar el regla'entoJ
-'8) de la 'itad del 2alor del edi.icio -co'o dice el art&culo 16 -o la 'a5or&a-
)egEn el art&culo 12- +ueden decidir de'oler o recon)truir4 co'o 2ere'o) en lo)
+unto) )iguiente)J
-lo) regla'ento) +ueden i'+oner 'a5or&a) e)+eciale)/ +ara no'*rar o re'o2er
ad'ini)trador- +ara -acer arreglo)- +ara au'entar la) e;+en)a)- +ara con)truir o
in)talar nue2o) )er2icio)4 etc<tera4 etc<tera0
+tros mecanismos que pueden prever los reglamentos generales o especiales,
son9
-.or'a de citar a la) a)a'*lea)
-elecci3n del +re)idente de a)a'*lea
-elecci3n de la ?unta de ad'ini)traci3n
-)elecci3n de +er)onal0 Au )ueldo4 .or'a de de)+ido0
-regla) +ara a+ro*ar 'ocione)0 Regla) +ara contar lo) 2oto)0
-'a5or&a) e)+eciale) +ara alguno) te'a)0
-c3'o )e re)uel2e el ca)o de lo) de+arta'ento) ocu+ado) +or inquilino)0
->a)o) de +ro+ietario) que tienen '8) de una unidad0
->a)o de +ro+ietario) au)ente)0
23C #esolucin de casos terminales
Lo) ca)o) ter'inale) que +re2< la le5 )on lo) de/
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Arquitectura Legal
1N= de)trucci3n total o +arcial de '8) de la) do) tercera) +arte) del edi.icio 5
2N= en ca)o de 2etu)te:0
Para lo) do) ca)o) )e requiere la 'a5or&a de 2oto) de lo) con)orci)ta) +ara ado+tar
una re)oluci3n0 E) 'a5or&a a*)oluta +ero co'En/ )e entiende la 'itad '8) uno0 7
co'o dice el art&culo 16 de la le54
&la mayora que represente m$s de la mitad del valor del edificio+0
Lo que quiere decir que no )e 2otar8 +or nE'ero de de+arta'ento)0
Entendiendo que e;i)ten de+arta'ento) de 'a5or 5 'enor 2alor0 Ae 2otar8 +or
el +orcenta?e que cada de+arta'ento tiene a)ignado en el total4 en el ciento +or
ciento del edi.icio0
Destruccin/
habla el artculo :C de los siguientes supuestos/
destruccin total
destruccin de m$s de CT9 del edificio. Del valor del edificio. 3o de la superficie
o metros cubiertos.
En e)to) ca)o)4 cualquiera -uno )3lo- +uede +edir la de'olici3n0
Ante el +edido del con)orci)ta que quiere de'oler 5 2ender lo) re)to) con '8) el
terreno4 )i la a)a'*lea no lo decide a)&4 +uede recurrir al ?ue: en turno4 +ara que
decida +or )& o +or no0
Ai la de)trucci3n e) 'enor de lo) 2]34 la 'a5or&a decide/ el que no quiera arreglar lo
de)truido4 )i )e decide la recon)trucci3n4 tiene que 2ender .or:o)a'ente a la
'a5or&a que quiere recon)truir0 @ender8 )u unidad4 o lo) re)to) que le queden0 La
'a5or&a decide de'oler o recon)truir4 +ero )i )e decide +or re-acer el edi.icio
+uede co'+rar 5 lo) di)con.or'e) tienen la o*ligaci3n de 2ender0
Letustez/
cuando el edificio ha cado en obsolescencia irrecuperable.
>uando el +roce)o de +<rdida de condicione) de a+titud4 -a*ita*ilidad4 calidad 5
decoro4 lo con2ierten en lugar inadecuado o in)alu*re4 la 'a5or&a del 2alor4 +uede
di)+oner la de'olici3n0
-9 la 'inor&a de*e acatar la deci)i3n 'a5oritaria0
-Ai )e decide la recon)trucci3n4 la 'inor&a ta'*i<n de*e acatar +ero la 'a5or&a
tiene que adquirirle la +arte0
-Porque la 'inor&a ni en e)te ca)o de 2etu)te:4 ni en el ca)o del art&culo 124 de la
de)trucci3n total o +arcial4 +uede )er o*ligada a recon)truir0
-Aunque en el art&culo 12 )e diga4 de 'anera innece)aria que la B'inor&a +uede )er
o*ligada a contri*uir a la recon)trucci3n0 Pero )i )e negara4 +uede co'+r8r)ele la
+arte4 )egEn la 2aluaci3n ?udicialC0
>on lo que )e llega )ie'+re 5 en todo) lo) ca)o) a la 'i)'a conclu)i3n/
-la 'a5or&a decide0 Ai la 'inor&a quiere 5 aco'+aFa no -a5 +ro*le'a0
-)i la 'inor&a no quiere recon)truir4 la 'a5or&a lo -ace igual'ente4 con la condici3n
de que le co'+re la +arte a la 'inor&a0
-Ai )e decide la de'olici3n4 l3gica'ente no -a5 +ro*le'a/ )e 2enden lo) 'ateriale)
5 el terreno 5 cada uno to'a4 del +recio que )e o*tenga4 el +orcenta?e que ten&a en el
614
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Rondina
edi.icio co'En0
27C #uina y obsolescencia
E)to) t<r'ino) -acen a la cali.icaci3n de lo) e)tado) de ine+titud o
in-a*ita*ilidad del edi.icio que .uera )o'etido a la P010
No) +lantea una )ituaci3n que no tene'o) +re2i)ta +ara la +ro+iedad indi2idual4
inde+endiente0 La +ro+iedad en donde el dueFo del )uelo e) dueFo de todo lo que
e)t8 enci'a4 edi.icado4 cla2ado 5 +lantado0 En e)e ca)o de la +ro+iedad tradicional4
nadie )e +lantea qu< -acer en ca)o de ruina u o*)ole)cencia4 +orque )e decide +or
uno )olo 5 nadie tiene que regla'entarlo0
Aal2o lo) regla'ento) 'unici+ale) que dicen que todo edi.icio que a'enace ruina
de*e )er de'olido4 o4 +or lo 'eno)4 a+untalado4 a)egurado0
En estos casos se abla de estos dos supuestos, como previsiones ciertas de la
ley.
-)ue los edificios no son eternos
5ucho menos, cuando se trata de edificios en altura.
"on estructuras exigidas.
"on instalaciones comple.as.
5enos a6n cuando se habla de espacios urbanos que tienen su din$mica de
renovacin edilicia
Cuando se construye con nuevos materiales y, sobre todo, cuando
las opciones pueden apuntar a9
edificios de mayor .erarqua
edificios de mayor escala
o edificios de me.ores instalaciones y
para diferentes servicios o destinos
De all que en nuestros pases se est* recin dando lo que ya
observ*bamos en pases desarrollados9 los edi8icios de lugares
cntricos, se demuelen para ser reempla4ados por los mismos
propietarios, o para ser vendidos a quienes construir*n en esos
lugares, edi8icios con mayores posibilidades y con me5ores
rentabilidades.
Pen)e'o) en 2ie?a) con)truccione) le2antada) en lugare) de gran 2alor co'ercial0
Ai )e intenta una co'+ra de e)to) e)+acio)4 )er8 +ara e'+rendi'iento)
in'o*iliario) integrale)/ grande) locale) de +lanta *a?a0 >on o+cione) de 'oderna)
conce+cione)/ )-o++ing4 galer&a) co'erciale)4 co)to)a) o.icina)4 5 +i)o) alto) +ara
de+arta'ento) o de)tino) 'i;to)0
Ain nece)idad de que )e dieran de)truccione) a*)oluta) o 2etu)tece) irrecu+era*le)0
Ain nece)idad de que )e lleguen a +lantear +leito) ?udiciale) +orque alguno) quieren
615
Arquitectura Legal
2ender 5 otro) quieren recon)truir0 No )er8 .8cil que )e ado+ten deci)ione) -eroica)
en edi.icio) con de)tino) de 2i2ienda .a'iliar0 Pero )in duda4 +ara ca)o) de alto
2alor co'ercial4 +ronto 2ere'o) e)ta corriente de de'olicione)4 reno2acione) 5
nue2a) edi.icacione)0 %al co'o )e +erci*e en ciudade) '8) de)arrollada)0
2;C #gimen de preori4ontalidad
>o'o lo indica la deno'inaci3n4 que e) *uena4 )e intenta in)tru'entar
un )i)te'a que aco'+aFe a la o*ra4 al +ro5ecto4 al con)orcio4 a lo) adquirente)4 a
lo) 'i)'o) +ro'otore) 5 a )u) +ro.e)ionale)4 en el largo 54 'uc-a) 2ece)
co'+licado tr8'ite 5 +roce)o que 2a de)de el co'ien:o al .in de la) o*ra)0 >uando
)e trata de in'ue*le) que )er8n )o'etido) al r<gi'en de la P0 10
#orque este r%gimen reci%n adquiere sentido cuando varios, muchos o distintos
propietarios llegan a ser due1os de distintas unidades en las que se divide un
mismo
edificio.
.i al mismo edi8icio lo construye una sola empresa o persona, y
luego de concluido no los vende. (os alquila por e5emplo. + los
ocupa con sus propios negocios u o8icinas, no se requiere someter a
P. 1.
;a propiedad hori.ontal sirve al edificio que, teniendo varias unidades
independientes, sea para el destino que fuere, esas distintas unidades
pertenecen a distintos propietarios
Pero co'o 'uc-a) 2ece) en el largo +roce)o de con)trucci3n4 )e utili:an di)tinto)
'ecani)'o) de ca+taci3n de .ondo)4 de )ocio)4 de con)orci)ta)4 )e intentan cu*rir
cierta) garant&a)4 otorgar cierta) )eguridade) ?ur&dica) a quiene) )e +onen en e)te
intento de tener la 2i2ienda4 la o.icina4 el local co'ercial o )i'+le'ente4 un
de+arta'ento o )al3n +ara alquilar0
En tale) ca)o)4 )e +ueden dar di)tinto) e)que'a)/
quien es convocado para constituir un grupo de socios que .or'ar8 una )ociedad
o con)orcio +ro+ietario de un edi.icio que )e +ro5ecta con)truir0
En e)te ca)o4 todo) +onen de acuerdo a lo que )e con2enga/ todo) +onen igual4
todo) tienen una +arte equi2alente en el edi.icio0 Ae +aga todo4 de)de el terreno4 con
unidade) iguale)0 7 con la 'i)'a cantidad de 'etro) cuadrado) en el edi.icio
.uturo0 7 )e arregla la .or'a de la co+ro+iedad o del co'+artir la 'i)'a Be'+re)a
co'ercial in'o*iliariaC0
-otra .or'a )er&a que )e le B2endaC antici+ada'ente un de+arta'ento a +edido o
616
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Rondina
elecci3n del Bco'+radorC0 Guien co'+ra4 co'+ra Bco)a .uturaC0 E)t8 a+o)tando a
que le entregar8n la co)a -la unidad4 de+arta'ento4 local4 coc-era4 o.icina4 etc<tera-0
Paga +or una co)a deter'inada4 que otro )e co'+ro'ete a entregarle/ -a5 una
e'+re)a que con)tru5e 5 2ende de+arta'ento) o unidade) que otro) co'+ran0 Aon
co'+radore)0 No )on co'itente) de o*ra0
puede darse el caso de un con.unto de personas que )e organi:a +ara encargar la
con)trucci3n del edi.icio a un +ro.e)ional4 a una e'+re)a con)tructora4 o a una
ad'ini)tradora de .ondo) que )e encargar8 de ad'ini)trarle) la o*ra0 En e)te ca)o4
e)ta'o) ante )ocio)4 .uturo) con)orci)ta) que )on Bco'itente)C de o*ra0 Gue le
enco'iendan a un con)tructor0 Guien )er8 entonce) re)+on)a*le de B-acerC la o*ra0
9 luego de ter'inada4 entregarla4 con la) garant&a) que4 5a )a*e'o)4 de*en
conceder lo) con)tructore) +or la) o*ra) que -acen0

,n los casos en que haya venta de departamentos o unidades, ante) de )er
ter'inado el edi.icio0 En tal ca)o4 5 +ara cu*rir lo) derec-o) de lo) co'+radore)4 la
le5 1!7244 dice/
todo propietario de un edificio en construccin que se proponga ena.enarlo a
ttulo oneroso por el r%gimen de propiedad horizontal, debe hacer constar en
escritura p6blica la afectacin del inmueble a dicho proyecto.
E)ta a.ectaci3n +or e)critura +E*lica4 que )e anota en el regi)tro de la +ro+iedad4 e)
cla2e/
para a8ectar el inmueble a esa propuesta de vender
anticipadamente unidades en P. 1. debe presentarse9
escritura o ttulo de propiedad<
mensuras<
proyectos de la obra<
subdivisin entre las unidades<
reglamento de copropiedad y administracin.
Le queda al +ro'otor o a lo) +ro+ietario) de la o*ra4 e)ta*lecer un t<r'ino de
+rue*a/ co'o '8;i'o un aFo4 con un '&ni'o de 2enta de la 'itad de la) unidade)0
Ai no )e llega a e)e ni2el4 )e +uede de)a.ectar el in'ue*le0 ,e lo contrario4 e)ta
a.ectaci3n )igni.ica/
-que no )e +ueda 2ariar el de)tino de la o*raJ
-que cada 2enta de unidad o de+arta'ento4 aunque )e -aga en .or'a +ri2ada4 +or
)i'+le *oleto4 )e anote en el regi)tro de la +ro+iedad4 +ara e2itar .raude) o do*le)
2enta)0
2<C "ntecedentes y 8undamentos
617
Arquitectura Legal
Esta llamada ley -N 2@.>3;, del gobierno de 8acto de
2@>3, vino a responder a una preocupacin que gener en ,uenos
"ires una sucesin de esta8as a compradores de buena 8e que,
despus de pagar cuotas durante aDos, vea que a Ksu edi8icioM se lo
remataban por una ipoteca u otra maniobra que acan los
vendedores o promotores.
C%na tpica maniobra de de8raudacin inmobiliaria.
C(o que se denomina en dereco penal Kdesbaratamiento de
derecos acordadosM.
C$ue estaba previsto y sancionado por la 5usticia. Pero que casi
nunca por muy buenos o8icios que prestaran los abogados,
conseguan que se les devolviera el departamento o el dinero a los
de8raudados y su8ridos aorristas o inversionistas.

->on la le5 )e di)+u)ieron e)ta) +re2encione)/
afectacin de todo el inmueble desde el terreno que se iba a subdividir en
departamentos o unidades en #. ).
inscripcin de esa afectacin en el registro general.
inscripcin de cada venta, de cada boleto, de cada promesa de venta que hacan
los promotores.
,e e)ta 'anera4 con la in)cri+ci3n4 no )ola'ente )e e2ita que un 'i)'o
de+arta'ento )e 2enda do) 2ece)0 .e evita tambin que el promotor
que vena construyendo, porque le va mal vende todo y burla a los
pocos o mucos que venan pagando cuotas. + que de buena o de
mala 8e, el promotor tome una ipoteca sobre todo el inmueble. -o
pueda pagar la ipoteca y el acreedor, que tiene como garanta de
su dinero a todo el edi8icio en construccin, remata todo. ,urlando
tambin as a los compradores.
Pero como con la preori4ontalidad se inscribe. Ae a.ecta el terreno 5 todo lo que
e)t8 )o*re el terreno4 )e anotan ta'*i<n la) 2enta) de cada unidad0 7 *ien el
co'+rador4 que de)con.&a o te'e )er de.raudado +uede -acerlo0 In)cri*irlo4
e2itando a)& que el +ro'otor o con)tructor 2enda todo4 o que )e .unda 5 le re'aten
todo0
+tros pases tenan desde antes de 2@>3 leyes protectivas de este
sistema. En nuestro propio pas se aban dado normas parecidas9
C ley 2;.BB<9 de 2@<B, +rotege a lo) co'+radore) de lote)0 ,e )i'+le) terreno) en
61
61
Rondina
loteo) o ur*ani:acione)0 Le) garanti:a que )e lo) +roteger84 in)cri*iendo lo) *oleto)
de co'+ra0 9 )i -an +agado el 25P del +recio4 5a )e +uede e;igir la e)critura0
C decreto 3@>>9 dictado en 2@<@, e)ta*leci3 que la) garant&a) de la le5 140""54 de
+rotecci3n al co'+rador de lote)4 )e e;tienda a lo) adquirente) de de+arta'ento)
+ara 2i2ienda) en P0 10
E)a garant&a era4 co'o di?i'o)/ in)cri*ir el *oleto 5 +oder e;igir la e)critura
de.initi2a +agando el 25P del +recio total0
En otra) di)+o)icione) del 'i)'o decreto )e )anciona con la) nor'a) que )e
lla'a*an Bcontra el agio 5 la e)+eculaci3nC de la le5 1203"4 a quiene) co'etieran
.raude) con 2i2ienda) en P0 10 Ade'8) )e -a*la*a 5a4 de +roceder a la a.ectaci3n
de todo) lo) terreno) 5 la) o*ra) de)tinado) a +ro+iedad -ori:ontal0 E2itando a)& la)
'anio*ra) .raudulenta) de 2endedore) 5 +ro'otore) de 2enta) a +la:o4 o de 2enta)
.utura)4 o de +lane) de a-orro +re2io4 +ara de+arta'ento) en +ro+iedad -ori:ontal0
2=C Procesos constitutivos
1a*la'o) del +roce)o de a.ectaci3n de lo) in'ue*le) )o'etido) al
.uturo r<gi'en de la +ro+iedad -ori:ontal0
,sta afectacin constituye el sistema de prehorizontalidad.
Gue tiene un +roce)o de organi:aci3n del edi.icio en +re con)orcio
0 Gue tiende al con)orcio de.initi2o0
9 que ter'inar8 con el go*ierno de todo el edi.icio en 'ano) de lo) 2erdadero)
co+ro+ietario)0
'os tramos del proceso organizador son los siguientes/
Cse debe publicar el estado de a8ectacin del inmueble al sistema de
preori4ontalidad. C'anto en los carteles de obra como en los avisos
de publicidad, 8olletera, medios de di8usin, etctera.
-lo) +recio) de*en aclarar)e de*ida'ente0
-6inanciaci3n4 ta)a) de inter<)4 +recio total0
-)e in)cri*e la a.ectaci3n total del in'ue*le/ lote 5 edi.icaci3n0 Luego )o*re e)a
in)cri+ci3n -que )e -ace co'o toda e)critura +E*lica en el regi)tro general o regi)tro
de la +ro+iedad de cada ciudad- )e 2an anotando toda) la) 2enta) de +arcela)4
de+arta'ento)4 locale) o unidade) del .uturo edi.icio0
-cuando e)t8n 2endido) todo) lo) de+arta'ento)4 o e)t8 conclu&da la o*ra0
-7 cuando )e con)idere o+ortuno4 llega el 'o'ento de dar naci'iento al con)orcio0
-,e .or'a +ro2i)oria4 )e de)igna un ad'ini)trador0
-)i lo) adquirente) ad2ierten 'anio*ra) o tienen .undada) duda) )o*re el +roceder
de lo) +ro+ietario)-+ro'otore)-2endedore)- +ueden )olicitar una inter2enci3n
61!
Arquitectura Legal
?udicial0 La le5 e)ta*lece que una )i'+le 'inor&a del 15P +uede -acer la )olicitud0
-)i )e +arali:an la) o*ra) +or '8) de 6 'e)e) u ocurren otro) -ec-o) igual'ente
gra2e) en la 'arc-a del edi.icio o en el +roce)o con)tructi2o4 ?ur&dico o .inanciero
de la o*ra4 lo) co'+radore) +ueden/
-+edir la inter2enci3n ?udicial que 5a )e co'ent3
-o +lantear la re)ci)i3n del contrato0
2>C &ne8icacia del sistema de preCori4ontalidad
#8) que +or la .alta de nece)idad o .unda'ento4 el )i)te'a no .unciona
adecuada'ente +or .alta de cu'+li'iento de la) +re2i)ione) legale)0 %al 2e: +or
cierta a+arente co'+le?idad del )i)te'a0 7 +or .alta de deci)i3n o de o*ediencia a la
le54 +or +arte de la) *urocracia) regi)trale) 5 notariale)0 No) re.eri'o) con e)ta
deno'inaci3n a lo) directi2o) de lo) regi)tro) de la +ro+iedad 5 a lo) directi2o) de
lo) colegio) de e)cri*ano)0 Gue no 2en con )i'+at&a un )i)te'a que +arece
engorro)o0 E) di.&cil de i'+le'entar0 >o)to)o4 +orque requiere toda la
docu'entaci3n en regla ante) de e'+e:ar la o*ra0 9 tal 2e:4 +or cierta negligencia
en la organi:aci3n de e)cri*an&a) 5 regi)tro)0 7 .alta de deci)i3n +ol&tica de
i'+ul)ar la) nece)aria) 'odi.icacione)0
Lo) legi)ladore) +ecaron de ut3+ico)0 9 la) uto+&a) )on la) '8) ne.a)ta) ene'iga)
de la realidad0 7 de la) reali:acione) concreta)4 e.ecti2a)4 inteligente)0
De todas maneras, como previene el cdigo penal, comete el delito de
defraudacin quien vende como libre a un bien que estuviere litigioso<
embargado, hipotecado o complicado en otra forma de gravamen.
%a'*i<n con.igura el delito de e)ta.a o de.raudaci3n quien co'ete el il&cito
lla'ado &desbaratamiento de los derechos acordados+. E) decir quien tornara
i'+o)i*le4 incierto o litigio)o el derec-o )o*re un *ien que tiene otra +er)ona0
E)to de 2ol2er incierto o litigio)o el derec-o que )e tiene )o*re un *ien ca*e
+er.ecta'ente a quien 2ende un de+arta'ento a do) +er)ona)0 o quien -i+oteca un
edi.icio que tiene en con)trucci3n 5 del que 5a 2endi3 2aria) unidade)0 Ao*re todo
)i no +uede +agar el cr<dito 5 le e?ecutan la -i+oteca0 Lo) co'+radore) no +odr8n
)al2ar )u) de+arta'ento)0 Aal2o que +agaran ello) la) deuda) contra&da) +or quien
tiene4 toda2&a4 )i no -i:o la a.ectaci3n del in'ue*le4 todo a )u no'*re0
2?C Propuestas superadoras de sus limitaciones
62"
62"
Rondina
>uando no) que?a'o) de la .alta de utilidad o de +racticidad de
alguno) )i)te'a) de contrataci3n4 de regi)tro) in'o*iliario)4 de +recaucione) o de
garant&a) +ara el 2endedor4 +en)a'o) nece)aria'ente lo retra)ado que e)ta'o) en
e)ta) 'ateria)0
En la <+oca de la) tar?eta) de cr<dito) internacionale)4 en donde +a)ando el +l8)tico
+or una -endidura de ter'inal de co'+utadora )a*en -a)ta qu< :a+ato cal:a'o)4
toda2&a )e utili:an e)to) +e)ado) )i)te'a) de regi)traci3n0
>o'o )i .uera una tra'itaci3n ine;cu)a*le cur)ar todo) lo) 2ericueto) de la 2ie?a
tran)'i)i3n o negociaci3n de in'ue*le)0
Lo) e)cri*ano) que tienen )u) co'+utadora) P0>0 en )u) e)tudio)4 no -an +odido
i'+le'entar un )i)te'a in.or'8tico +ara regi)trar de 'anera in)tant8nea )u)
co'+ra) 5 2enta)0
Lo) 'i)'o) a*ogado)4 la) in'o*iliaria)4 lo) regi)tro) de la +ro+iedad4 la) o.icina)
de renta)4 5 -a)ta la) )eccionale) de +olic&a4 a-orrar&an 'uc-o al E)tado 5 a lo)
+articulare) a.ectado)4 )i +re)taran e)to) ele'entale) )er2icio)0
>uando conectando 'i tel<.ono al '3de' 2&a co'+utadora4 +uedo acceder a lo)
arc-i2o) de la *i*lioteca de la) uni2er)idade) del 'undo4 no +uedo acceder al
regi)tro de 'i +o*re *oleto de co'+ra2enta in'o*iliaria0
Para que e)e *oleto )ea .e-aciente0
Para que nadie re)ulte e)ta.ado0
Para que )e +ueda negociar con la +racticidad4 ra+ide:4 )oltura 5 )eguridad con que
)e -ace una o+eraci3n *ancaria o en un ca?ero auto'8tico0
621
Arquitectura Legal
Captulo QG&&&
P+(&. C C&G&'". C %#,&.
2C Dereco a la ciudad
Desde la m$s profunda y remota historia, la verdadera vida humana,
la que marc una ta.ante diferenciacin entre los primates y el homo erectus,
comenz cuando los hombres se agruparon. #or temor, por afecto, por
comodidad, por conveniencia0
La +are?a e)ta*le4 la .a'ilia4 la gen)4 la tri*u4 la aldea0 9 5a no -u*o retroce)o)0
La -i)toria )igui3 adelante0
Generando ciudad0
Generando ta'*i<n derec-o0
,erec-o 5 ciudad4 naciendo ?unto)4 +orque en el 'i)'o 'o'ento en que -u*o
reuni3n4 en cuanto )e ?untaron co'o n3'ade)4 )e reconocieron derec-o)0 Lo) .ruto)
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Rondina
de la ca:a4 de la +e)ca4 de la recolecci3n0 9 el derec-o a la 2ida0 %al 2e: en cla2e)
de +ro+iedad gru+al4 co'unitaria0 7 qui:84 co'o de)cu*riendo la +ro+iedad +ri2ada
inci+iente 5 e'*rionaria0
,e)+u<) 2endr&an lo) a)enta'iento)0 Nacer&a la acti2idad organi:ada4 con cierta)
.or'a) de ganader&a0 >on agricultura4 que de'anda*a cuidado 5 2igilancia0
,e.endi<ndo)e de lo) agente) naturale)0 9 de lo) +redadore)0 1u'ano) 5 ani'ale)0
>uidando lo que )e entender&a co'o +arte de un derec-o4 de un +atri'onio0 En
relaci3n a la )u*)i)tencia0 A la crian:a de -i?o)0 A la +o)i*ilidad de guardar +ara el
in2ierno0 ,e -acer interca'*io4 con +er'uta)4 con tran)accione)0 1a)ta que )urge la
idea de la ur*i)0 ,e con?unto -o'og<neo que )e cierra -acia adentro 5 +or a.uera0
Gue 2a adquiriendo )entido de +ertenencia0 Gue 2a con)olidando una 2i)i3n
colecti2a de con2i2encia0 ,e 2i2ir con otro)0
1a)ta que lo) -a*itante) de la ur*i) )e organi:an co'o 2ecino)4 co'o dueFo) del
lugar0 ,e un e)+acio -a*itado4 con)truido +or ello)0 Guardado +ara )eguridad4
a5uda)4 controle)4 interca'*io)4 de.en)a)4 5 +or )o*re todo4 el )entir)e reconocido0
>onocido 5 ace+tado0 A5udado 5 a)i'ilado al entorno4 al conte;to0 E) el 'o'ento
en que el -a*itante )e tran).or'a en ciudadano0
'a urbis deviene civitas. 'a agrupacin se convierte en ciudad.
9 co'ien:a a )o*re2olar el derec-o +er'anente0 >on)tituido4 organi:ado4
tra)'itido de generaci3n en generaci3n0 ,e .or'a oral4 co'o B'anda'iento)C0
>o'o 'andato) de lo) B'ane)C o ante+a)ado)0 >o'o regla) de conducta que )on
+E*lica)4 conocida) +or todo)4 ad'itida)4 o*edecida)0 Aon )ancionada)0 Gue quiere
decir4 )on con2ertida) en o*ligatoria)0 0on sancionadas, de sanciosanctus/
santificadas, sagradas, escritas e inmutables. Y cuando las normas son
sancionadas. 0on reconocidas. 0on estables.
Ae *u)ca a quien la) enuncie 5 la) -aga cu'+lir0 >uidando a la co'unidad0 Ae elige
el go*ierno0 ,l gobernatus/ quien 'ane?e la na2e4 la na2egaci3n0 El go*ernante4
quien tiene a )u cargo el cuidado de la co'unidad4 re+re)enta a e)a )ociedad4 que de
civitas devino en polis0 E) decir4 )e con)titu5e en una ciudad - organi:ada0 $na
>iudad-E)tado0 $n go*ierno e)ta*lecido4 que tiene nor'a)0
!ue ya no se somete a la arbitrariedad del m$s poderoso. #orque surgi el
Derecho. Y .unto al Derecho surgi la "iudad. Y el derecho a la ciudad. ,l
derecho al Derecho.
3C Dereco en la Ciudad
Esta visin del Dereco a la Ciudad se con5uga con la
pr*ctica 5urdica urbanstica. "unque siempre los 8oros, las
reuniones de los 5urisCprudentes, estuvieron en las grandes
623
Arquitectura Legal
ciudades, aora estamos asistiendo a la de8initiva aglomeracin. "
la concentracin urbana como monopoli4adora de los abitantes.
Del gnero umano, que creci y desapareci 5unto a los imperios
que aparecan y desaparecan.
"l ritmo de las guerras y las epidemias. Con las alternativas del
devenir istrico. $ue no 8ue lineal.
$ue no se escribi con letras de oro sino con sangre, lucas y
miserias.
1a)ta que de2iene la 'odernidad0
La +rocla'aci3n de la) li*ertade)0
El ilu'ini)'o0
La re2oluci3n indu)trial0
>on2ocando '8) gente -acia la) ciudade)4 que eran )ede de la) 'anu.actura)0
,e?ando al ca'+o con el e)ca)o +er)onal que +od&a )u)tentar0
1a)ta la) nue2a) ola) indu)triali)ta)0 Gue lle2aron 'ecani:aci3n 5 luego
tecni.icaci3n al ca'+o0
Li*erando '8) 5 '8) +er)ona) que 'igra*an a la ciudad0 Mu)cando tra*a?o0
Encontrando +ue)to) de la*or ?unto a la) ciudade) indu)triale)0 7 +adeciendo la
.alta de tra*a?o) en la) ciudade) +re-indu)triale)0
)asta que sobrevenan nuevas oleadas. "on migraciones campociudad. Y luego
ciudadciudad "iudad a metrpolis
Y esta fue la breve historia de esta urbanizacin contempor$nea. !ue no tiene
nada que ver con las grandes imperios de oriente. De las concentraciones
incaicas, o aztecas, o chibchas de nuestro continente.
Estas concentraciones de oy tienen sus enormes complicaciones.
Aunque no )on arra)trada) +or guerra) 'a)i2a)0
Aal2o la) guerra) tri*ale) de lo) a.ricano)0
7 la) guerra) ideol3gica) del +o)t co'uni)'o a)i8tico4 en el e;tre'o oriente0
7 la) nue2a) 'igracione) raci)ta) de la) regione) de la e; 9ugo)la2ia0
En lo) +a&)e) en de)arrollo no e)t8n au)ente) lo) .lagelo) de la di)cri'inaci3n o el
raci)'o0 Pero )e encu*ren con la rotunda 2igencia de la de)igualdad econ3'ica 5
cultural0
6rente a e)te +anora'a 'a)i.icante4 con +o*lacione) 'al alo?ada)4 'al atendida)0
>on una creciente ano'ia )ocial0
>on de)arraigo4 +or .alta de a.ecto)4 de la:o) e)+irituale) 5 'orale)0 Por la 2igencia
de dur&)i'o) trau'a) que no )e go*iernan4 que nadie re'edia0
E)ta ciudad conte'+or8nea4 tiene )u ,erec-o0
Le2anta )u) le5e)0
Procla'a )u) c3digo)0
Ad2ierte con )u) regla'ento)0
Pu*licita )u) ordenan:a)0
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Rondina
#ero el Derecho en la "iudad es un Derecho roto. *engo. -mpotente.
0alva a duras penas los derechos de la persona. 0i tales personas tienen
realmente capacidad de hacerse or, de hacerse ver. De hacerse respetar.
E)e derec-o en la ciudad e)t8 e)+erando una e)+ecie de renacer0 ,e nue2a
redenci3n0 ,e nue2a re2oluci3n .rance)a en donde )e 2uel2an a +rocla'ar lo)
derec-o) 5 garant&a) de lo) ciudadano)0
Porque quedaron trunca) )u) +rocla'a)0
1u*o4 -a5 li*ertad0
6unciona la ?u)ticia .or'al4 in)titucional0
Pero no encontra'o) la .raternidad que no) +redicaron0
#uc-o 'eno) la igualdad0
Y esos tres pilares parece que son necesarios para consagrar el Derecho
moderno.
,se derecho que no est$ consagrado porque no logra ser respetado como
sagrado. 3o est$ sancionado porque le falta esa impronta de sancinde sanc
sanctus/ de santificacin, de consagracin, que tenan en la antigYedad los
preceptos cvicoreligiosos que llamaron ius iustitia o *ectum Directum
Derectum Derecho.
9a no e)ti'a'o) co'o 2ocero) )ociale) a lo) ?uri)-con)ulto)- A lo) ?uri) +rudente)0
Lo) que -acen la ?uri)+rudencia/ que dicen de la ?u)ticia con la +rudencia de lo)
)a*io)0 ,e lo) gu*er-nauto)/ de lo) go*ernante) que 'ane?an la na2e de la )ociedad0
La'enta*le'ente 5a no e;i)ten e)o) )a*io) 5 +rudente)0 7 )i e;i)ten 5a no )on
e)cuc-ado)0 9 a e)e e)+acio lo ocu+an +eriodi)ta) 5 +er)ona?e) de la .ar8ndula0 Gue
nada tienen ni de )a*io) ni de +rudente)0
7C Dereco de la Ciudad
Dunto al derecho que tiene el ciudadano a la ciudad. Para que la ciudad
lo cuide4 lo )ir2a4 lo +rote?a0 Lo aco'+aFa con nor'a)4 con )er2icio)4 con la
a)i)tencia que +uede *rindar la aglo'eraci3n0
&unto con el derecho que rige en la ciudad Con sus vacos y sus
8allas. Con sus 8ormalismos y de8iciencias, encontramos que la
ciudad tambin tiene dereco. " e:igirnos traba5o en 8orma de
impuestos, tasas, contribuciones. #estricciones y cuidados.
Como en la vie5a 8rmula9 a cada dereco le corresponde una
obligacin.
9i tenemos derecho a reclamarle a la ciudad que nos brinde servicios,
tenemos deberes " obligaciones para con la ciudad
625
Arquitectura Legal
'enemos que cuidarla, tenemos que entregarle 8ondos para que
sostenga a sus servicios y a todo el andamia5e burocr*tico del
gobierno. 'enemos que proveerle de todos los medios que se
requieren para llevar adelante sus tareas de administracin del
Kogar comAnM.
,el oiQo)4 del eco)4 del lugar4 que e) la ciudad +or 5 +ara todo)0
Esos derecos que tiene la ciudad se mani8iestan en9
-co*ro) co'+ul)i2o) de la) contri*ucione) o ta)a) 'unici+ale)J
-ordenan:a)4 regla'ento) 5 di)+o)icione) coerciti2a) que no) regulan la 2ida en la
ciudad4 --el u)o de )u) )er2icio) 5 la) re)triccione) a la) li*ertade) indi2iduale) en
cuanto alteren el --derec-o de todo) lo) 2ecino) a la con2i2encia0 A una
Bur*anidadC )egura4 re)+etuo)a4 decoro)a0
-'edida) de e'ergencia/ cuando nece)ita un in'ue*le4 lo +ide4 lo co'+ra 54 en )u
de.ecto4 +uede e;+ro+iar0 >uando +eligra un )er2icio4 +uede recla'ar el u)o de la
.uer:a +E*lica a lo) ni2ele) )u+eriore) del E)tado4 +ara co'+eler a que4 lo) que
+uedan +re)tarlo4 lo -agan0
Pudiendo )er ree'*ol)ado) o re)tituido) )i -u*iera -a*ido de)+o?o0
-derec-o) territoriale)/ a re)er2ar 8rea) +ara )er2icio)4 equi+a'iento4 di)tracci3n4 o
+or ra:one) )anitaria)4 e)t<tica) o de +re2i)i3n de .utura) nece)idade)0
-%eniendo un *anco o regi)tro de tierra)4 go*ierna el cata)tro4 re)er2a 8rea) 2erde) 5
8rea) cr&tica) (co)ta)4 laterale) de lago)4 2&a) .<rrea)4 ca'ino) 5 ruta)4 etc<tera=0
-En *ueno) +rinci+io)4 de*e'o) decir que el ,erec-o a)i)te a la ciudad +ara que4 en
la +lenitud del re)+eto a lo) derec-o) de )u) 2ecino)4 i'+onga tri*uto) 5 a+orte)
equitati2o)4 generale) 5 +ro+orcionale)4 a todo) lo) -a*itante) del 'unici+io0 Para
a)egurar )er2icio)4 reali:ar o*ra) de *ien co'En4 o +ara +re)er2ar la )alu*ridad4 la
e)t<tica4 el 'edio a'*iente 5 la recreaci3n de )u) +ro+io) 2ecino) 5 de )u)
2i)itante)0
;C El Dereco %rbanstico
"ntes de de8inir al Dereco %rbanstico o %rbano deberamos
re8le:ionar sobre el eco urbano. .obre esa complicada trama de
relaciones que se origina en la convivencia de las aglomeraciones.
.obre esos con8lictos que emergen de las ciudades como productos
626
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Rondina
propios de la concentracin de las personas. "unque los nuevos
8ormadores de opinin, periodistas improvisados de todos los
medios y de todos los niveles, quieran todos los das descubrir
causas e:traDas. .i no advertimos que la propia ciudad, por su
propia e:istencia, genera esta ruptura de la natural contencin de
los propios desbordes. $ue es innata en nosotros, pero que, al
parecer, deteriora o desgasta esta moderna relacin urbana.
'an pro:imal que nos e:aspera.
'an annima que nos galvani4a.
'an ansiosa que nos acelera.
'an presionante que nos descoloca.
.i no asumimos a la ciudad como teatro y como escenario. Como
libreto y como ca5a de resonancia. Como autora y espectadora de
nuestro drama umano de todos los das, buscaremos soluciones en
otras instancias que no las tienen.
Es a la ciudad a la que debemos procurar urgentes tratamientos. 0
esos tratamientos comien4an con el Dereco.
Porque el ,erec-o tiene a la <tica )ocial co'o )u)tento0
%iene a la a;iolog&a co'o e)cala de 2alore)0
%iene a la deontolog&a co'o re.erente del c3'o actuar )ocial'ente0
A la .ilo)o.&a ?ur&dica co'o e;+re)i3n de lo) .ine) )ociale)0
A la ?u)ticia co'o 2alor )u+re'o que )e +retende4 que )e logra4 que )e garanti:a0
Al -o'*re co'o .in Elti'o0 >o'o )u?eto +rinci+al de todo) lo) e)que'a)0 A e)e
-o'*re que e) +rotagoni)ta 5 2&cti'a +rinci+al de lo) 'ale) )ociale)0 7 *ene.iciario
+rinci+al de lo) logro) que alcance'o) cundo 'e?ora'o) )u calidad de 2ida0
94 entre otro) ca'ino)4 e)ta calidad de 2ida e)tar8 en la ?uridicidad de la )ociedad0
,e e)ta )ociedad conte'+or8nea que )e de)arrolla4 de.initi2a'ente4 en lo)
e)cenario) ur*ano)0
Hormulado ese marco re8erencial y e:puestos los contenidas, podemos de8inir
al Dereco %rbano9
-#on%unto de normas, principios " criterios que hacen al gobierno de la #iudad<
-que procuran su organi.aci0n %urdica, poltica " administrativa<
-tiene como referencia territorial el e%ido urbano<
-tiene como su%eto principal al hombre, individual " socialmente considerado<
-" su ob%etivo final, ser1 lograr una creciente calidad de vida de los vecinos de la
ciudad,
-en un marco de adecuada socialidad de los bienes " cargas<
-sobre la base de una consensuada urbanidad en los comportamientos
627
Arquitectura Legal
<C Dereco del planeamiento urbano
Ai e) +o)i*le +lani.icar la 2ida ur*ana4 el ,erec-o 2iene ta'*i<n co'o au;iliar de la
+lani.icaci3n0 Porque/
-)a*iendo crear la nor'ati2a que -o5 requiere nue)tra ciudad4
-+udiendo re.le;ionar )o*re lo) dato) de -o5 5 )o*re lo que no) e)+era en e)te
'i)'o e)cenario4
-+ode'o) tra*a?ar )o*re la ciudad de 'aFana4
--aciendo +ro)+ecti2a ur*ana4
-e)ti'ando o +re+arando al ,erec-o que requerir8 e)e 'aFana ur*ano4 in'ediato 5
'ediato0
Ai +en)a'o) 5 utili:a'o) al ,erec-o co'o au;iliar del ur*ani)'o 5 co'o
in)tru'ento de quiene) tienen a )u cargo el go*ierno de la) ciudade)4 e) +o)i*le que
-aga'o) ta'*i<n B+lani.icaci3n ?ur&dicaC0 ,e lo que +reci)are'o) en un .uturo
+re2i)i*le0 ,8ndole) a quiene) ad'ini)tran la) co)a) 5 lo) intere)e) co'une) e)ta
.or'ida*le -erra'ienta que +uede )igni.icar el ,erec-o $r*ano0
94 'ientra) continua'o) actuando +ara -o54 )egui'o) +en)ando en 'aFana0
Para e)ta +o*laci3n de tanto) 'ile) de -a*itante)4 -o5 +ro+one'o) e)ta nor'ati2a0
Para la ciudad de 'aFana0 7 de +a)ado 'aFana0
Estas ordenan4as deber*n incorporar nuevos elementos9
porque las migraciones contin6an presionando los bordes de la ciudad<
porque estas migraciones que se multiplican, tambi%n se diversifican/
porque seguramente habr$ m$s extran.eros. 0i podemos llamar &extran.eros+ a
nuestros vecinos<
porque habr$ m$s mu.eres solas que se hacen migrantes. 'a migracin se
globaliza y se feminiza.
porque tambi%n habr$ m$s mu.eres &.efas de familia+ que hacen migracin. De
este lado y del otro lado de la frontera.
porque esas familias carecer$n de medios, de cultura urbana, de traba.o, de
vivienda<
porque el Derecho deber$ documentarlos, deber$ puntualizar sus normativas
para que lleguen a una &comunidad reglada+.
!ue es una forma de hacerles superar su &estado de anomia+.
porque tambi%n el Derecho tendr$ que traba.ar en dos frentes urbanos/ el del
centro y el de los bordes.
se continuar$n multiplicando los vehculos, los ruidos, las contaminaciones
urbanas<
se continuar$n saturando los servicios, y habr$ que dar agua, desagYes,
seguridad, transporte.
62
62
Rondina
Y habr$ que recoger m$s residuos urbanos y disponer de m$s cantidad de
basuras, sin generar los vertederos contaminantes que hoy se forman.
y se tienen que aumentar las contribuciones de los cada vez menos vecinos
pudientes, para sostener los servicios a los vecinos que nada pueden. Y que son
absoluta mayora.
y, finalmente, porque adem$s de atender las urgencias y las coyunturas,
debemos pensar que m$s all$ de lo urgente, de lo inmediato, est$ lo
trascendente, lo realmente importante. sobre lo que tambi%n el Derecho
tendr$ algo que decir.
#ara que sea posible me.orar la ciudad.
#ara que sea factible, renovarla.
,nsancharla, sin degradarla.
)acerla m$s comple.a, pero m$s acogedora.
#ermitir que crezca en magnitud, pero haciendo que tambi%n crezca en
calidad.
"alidad urbana.
"alidad humana.
"alidad de vida.
=C Planeamiento 8sico
Por lo) 'uc-o que de)cree'o) de lo) +lanea'iento) autoritario)4 e) que
)o'o) +artidario) de +lani.icar0 Pero4 natural'ente4 de 'anera org8nica4
de'ocr8tica4 +artici+ati2a0
Ni )o'etido a lo) ideali)'o) autoritario) de lo) racionali)ta) lecor*u)iano) del
>IA# 5 )u) -eredero)0 Ni a la) +o)tura) r&gida) de lo) ideologi)'o) e)talini)ta)4
.a)ci)ta) 5 )u) )er2ile) i'itadore)4 de la) tiran&a) 'ilitare) de A'<rica Latina0
Plani.icar e) +o)i*le0 E) con2eniente0 #uc-a) 2ece) e) ta'*i<n nece)ario0 Ai )e
entiende +or +lani.icar el +ro+oner 5 +o)tular dentro de un 'arco glo*al4 una
'etodolog&a .le;i*le 5 )u.iciente'ente con2incente co'o +ara tener el nece)ario
con)en)o )ocial0
,e lo) e)+eciali)ta) 5 de la gente co'En0
94 )i e) +o)i*le4 ta'*i<n de lo) +eriodi)ta)0 9a que aunque todo lo ignoren de todo
o+inan0 9 e)a o+ini3n +e)a0 9 )eguir8n +e)ando 54 'uc-a) 2ece)4 'ono+oli:ando0
#ientra) lo) que )a*en4 lo) que de)de la) uni2er)idade) de*en e)tar atento) a e)to)
+ro*le'a)4 )igan entretenido) en )u) +ro+io) que-acere) 5 no )algan a terciar en
te'a) que4 co'o la )alud +E*lica 5 la educaci3n4 e)t8n ta'*i<n en 'ano) de la
+ren)a 5 de lo) i'+ro2i)ado)0
El ,erec-o 2iene a +oner ta'*i<n )u cuota +arte in)tru'ental en el +lanea'iento
.&)ico/ -----+ara de)alo?ar a lo) in2er)ioni)ta)4 a la) in'o*iliaria)4 a lo) que intentan
lucrar -aciendo de quinta) 5 8rea) )u*rurale)4 territorio ur*ano0 ,irigiendo ello) lo)
62!
Arquitectura Legal
'o2i'iento) de la ciudad0 Go*ernando )u) tendencia)0 7 contrariando )u)
tendencia) +ero i'+oniendo )u) intere)e)0
Lo) regla'ento)4 la) ordenan:a) 5 la) le5e) de ordena'iento territorial4 +ueden
di)+oner/
i'+edir todo a)enta'iento e)+ont8neo
-toda ur*ani:aci3n que no conte'+le la) tendencia) 5 di)+o)icione) regla'entaria)J
-cuando )e de*e o+tar entre lo inducido 5 lo i'+edido0 Entre lo con2eniente e
incon2eniente4 la ciudad i'+one )u) regla)0
-No )e de?a 2encer +or lo) o+eradore) o lo*ie) que re+re)entan intere)e) +articulare)
o )ectoriale)0
->uando e) +reci)o go*ernar +ara todo)4 el ,erec-o4 a+licado riguro)a'ente4 no
de?a +re2alecer lo i'+ro+io4 lo incon2eniente4 o lo que +uede tener o)curo)
de)ignio)0
En lo que re.iere a +lanea'iento .&)ico el ,erec-o di)+ondr8/
-cali.icaci3n de la) 8rea)4 lo) *orde)4 la) tran)icione)J
-regla'entaci3n de nue2o) agregado) territoriale)/ d3nde4 en qu< condicione) 54 en
qu< +reci)o 'o'ento de la ciudad )e autori:a )u creci'iento .&)ico-territorialJ
-garant&a) )o*re equi+a'iento4 e)tructura e in.rae)tructura ur*anaJ
-entrega de +arte) +ro+orcionale) +ara equi+a'iento ur*ano 5 )er2icio) .uturo)4
8rea) li*re)4 calle)4 8rea) 2erde)0
-i'+edi'ento de a)enti'iento) e)+ont8neo) o intru)ione) en terreno) 'unici+ale) o
.i)cale)0 Inti'aci3n a lo) +ro+ietario) +articulare) +ara que i'+idan intru)ione) en
)u) +ro+io) +redio)0
-la ciudad en creci'iento territorial *a?o la )o'*ra de ine;cu)a*le) +lane)4
ordenado)4 +reci)o)4 coacti2o)0
-Porque a la ciudad no la )u*)idian ni lo) que -o5 2enden la tierra 5 e)+eran la)
o*ra) +E*lica) gratuita)0
-Ni lo) 'igrante) que llegan )in 'edio) econ3'ico)0
-Ni lo) dirigente) que4 'uc-a) 2ece) +or 'e:quino) intere)e) in'ediato)4 )ugieren4
+ro2ocan o .acilitan e)ta) +ac&.ica) in2a)ione) de +o*re gente reci<n 2enida4 que
aEn cuando e)t<n *ien in)+irada) 5 )ean +roducto de la de)e)+eraci3n que lo)
ago*ia en )u tierra de origen4 )igni.ican creciente) +ro*le'a) ur*ano)0
Para la ciudad que no +udo4 o no )u+o +re+arar e)a '&ni'a a+titud rece+ti2a0
>C Planeamiento territorial
Entendiendo a los territorial como lo 8sico que transciende el
orden local, ablamos de plani8icar tambin la relacin de la ciudad
con su entorno. Con sus *reas del cordn verde, de suministros de
alimentos 8rescos. De quintas y cacras que rodean a la urbe.
63"
63"
Rondina
#ara que no desaparezca esa necesaria transicin entre lo rural y lo urbano.
#ara que no se excluyan de la armnica relacin campociudad, a los cordones o
vinculaciones semirurales. 'os green bel que forman acolchado, pulmn, $reas
de paisa.es y suministros, zonas de retiro y descanso.
9 a tra2<) de e)ta) 8rea) 2erde)4 de recreo4 +roducci3n +ri'aria .a'iliar o
c-acarera4 -acer lo) 2&nculo) con la) ciudade) 2ecina)0 En una tendencia que no)
lle2e a la con)tituci3n de rede)4 gru+o)4 )erie) o cordone) de ciudade) que cre:can
en e)a ar'on&a que .acilita tanto la ge)ti3n de lo) go*ernante)0
Para e)te e)que'a4 +ro+one'o) de)de el ,erec-o/
-le5e) territoriale) de car8cter +ro2incial
-re)triccione) a la 2enta de tierra) de c-acra)
-)u*)idio) directo) o indirecto) a quiene) e2olucionen a .or'a) 'oderna) de
)ociedade) .a'iliare) de +roducci3n +ri'ariaJ
-)anci3n de ordenan:a) que .aciliten el tra*a?o tran)-?uri)diccional e inter-
?uri)diccional4 entre +ro2incia- ciudad- ciudad 2ecina0
->on .or'aci3n de equi+o) inter?uri)diccionale) en .or'a de co'it<) e?ecuti2o)
+ara la con)tituci3n de e)ta) rede) de ciudade)0
-Para la +ro'oci3n de cierta) acti2idade) +roducti2a) +rotegida) 5 la generaci3n de
8rea) 2erde) de ca'+ing4 recreaci3n4 clu*e) 2ecinale)4 ca'+a'ento) tur&)tico)4
etc<tera0
-todo e)to con2iene que na:ca con le5e) 5 ordenan:a) 5 )e +er.eccione con
con2enio) inter-?uri)diccione)0
-A +artir de con2enio) glo*ale) o con2enio-'arco4 )eguir concretando iniciati2a)
con?unta) 'ediante lo) con2enio) +articulare)0
?C Planeamiento constructivo
No )o'o) de'a)iado de2oto) del e;ce)i2o .or'ali)'o ur*ano0 Ao*re todo
+orque4 cuando )e -icieron +lane) r&gido) quedaron en +ro+ue)ta) irreali:a*le)0 ,e
toda) 'anera) )e de*en +ro+oner +ro)+ecti2a) de la ciudad0 No tanto de)de el
di)eFo ur*ano0 #8) *ien de)de la conce+ci3n de la arquitectura co'o di)ci+lina
ur*an&)tica4 que 2a con)tru5endo 5 con)titu5endo ciudad0
Au+oniendo que el arquitecto cuidar8 tanto a )u +ro5ecto co'o al entorno0 %ratando
de no caer en tentacione) 'odel&)tica)0 Re)+etando a la ciudad co'o ca'+o
o+eracional de la gente4 de lo) arquitecto)4 de lo) con)tructore) 54 en .in4 de lo)
.uncionario) que dirigen lo) de)tino) de la) ciudade)0
E)ti'a'o) que )e +ueden +ro+oner de)de el ,erec-o4 alguna) alternati2a)
regla'entaria) +ara que ta'*i<n4 en el orden de la con)trucci3n4 la ciudad +ueda
+re2er )u de)arrollo/
-de*e de.inir)e4 +or con)en)o o +or regla'ento4 -a)ta d3nde la ciudad 2a a
631
Arquitectura Legal
con)er2ar4 a +re)er2ar4 a re-a*ilitar4 a +roteger )u 2ie?o +atri'onio edilicio 5
ur*ano/ edi.icio) )uelto)4 'onu'ento) ur*ano)4 re.erencia) +untuale)4 )itio)4
lugare)4 corredore)4 8rea) -i)t3rica)0
->u8nto4 +ara qu<4 de qu< 'anera0 @iendo ta'*i<n la) +r8ctica) de +re)er2aci3n4
re)tauraci3n o con)er2aci3n que )e quieran in)tru'entar0 Au o+ortunidad4
+lani.icando no )ola'ente lo) 'o'ento) )ino ta'*i<n lo) recur)o)0 Aa*e'o) que
no *a)ta la *uena 2oluntad4 5 que no +ode'o) -acer largo) cat8logo) +ara que el
dueFo lo) guarde co'o te)ti'onio +ara la 'e'oria colecti2a 5 la identidad ur*ana)
5 el te)oro cultural o e)+iritual de la co'unidad0 Porque )i la co'unidad no e)t8
di)+ue)ta a +agar +or ello4 no +ode'o) e;igirle al dueFo que )acri.ique )u) +ro+io)
intere)e) a ca'*io de nada0
El otro e;tre'o e)tar8 dado +or la reno2aci3n4 la con)trucci3n4 lo) +lane) o.iciale)
de edi.icaci3n0
-Lo) +ro5ecto) +E*lico) o e)tatale)0
-La) o*ra) +ri2ada) que )e +ro'o2er8n4 la) que )e de)alentar8n0
la) iniciati2a) que )e concretar8n con2ocando intere)e) +articulare)0
La) conce)ione) que la ciudad e)t8 di)+ue)ta a entregar0
La) re)er2a) o +ro-i*icione) que i'+edir8n +ro5ecto) total'ente de)cartado)
+ara el .uturo de la ciudad0
-Parque) 5 co)ta)4 +la:a) 5 e)+acio) 2erde)0
-Edi.icio) +E*lico) a +re)er2ar0
-Edi.icio) +ri2ado) a +roteger0
-Pro5ecto) e)tatale) a +riori:ar0
Ao*re todo) 5 cada uno de e)to) +untuale) +ro+3)ito)4 la ciudad e2alEa 5 decide0 A
tra2<) de nor'a) que in)tru'entan la deci)i3n +ol&tica0
Gue de*e e)tar .undada4 e)+ere'o)4 en la +re.erencia colecti2a0
@C -ormativa aplicable al suelo urbano
En lo) Elti'o) aFo) -e'o) a)i)tido a la llegada al terreno de la
ur*an&)tica -la +ra;i) ur*ana4 la +ol&tica ur*ana- de ciencia) au;iliare)0 Gue no -an
tenido ni la incidencia ni la ?erarqu&a que tiene el ,erec-o en cuanto a la reglaci3n
de la 2ida de la ciudad0 Pero )in e'*argo -an ocu+ado i'+ortante) e)+acio)/
-la geogra.&a ur*ana4 que inter+reta 5 no) dice qu< -acer en el encuentro entre la
tierra 5 la gente0
-Entre el .en3'eno .&)ico4 geogr8.ico4 a'*iental4 5 la) +er)ona)J
-la econo'&a4 co'o 'adrina o 'adra)tra de toda) la) di)ci+lina) del -o'*re4
-in.or'8ndono) de la 'e?or 'anera de llenar4 2aciar4 alterar o tran).or'ar la 2ida
de la ciudadJ
-la )ociolog&a4 en)eF8ndono) c3'o )e integra el -o'*re a la ciudad4 )u) +auta) 5
caractere)4
-la )icolog&a )ocial4 que +retende .i?ar co'+orta'iento) de)ea*le)4 en?uiciando
632
632
Rondina
co'+orta'iento) de la rutina ur*ana0
Ai todo contri*u5era a la integraci3n de una 2erdadera di)ci+lina -no no) atre2e'o)
a lla'arla ciencia- de la ur*an&)tica4 no) dar&a'o) +or )ati).ec-o)0
9 +odr&a'o) t&'ida'ente )ugerir que )e le encontrara4 entre tanta di)ci+lina te3rica4
un lugar +ara el ,erec-o0
Pero todo) tratan de )er auto)u.iciente)0
>o'en:ando +or el +ro+io ur*ani)'o0 Gue del di)eFo4 del diagn3)tico4 de la
i'+le'entaci3n con)tructi2a4 ta'*i<n )e a*)oluti:a0 9 trata de ordenar la ciudad
de)de la +ura +er)+ecti2a 5 +ro)+ecti2a ur*ana0
9 e)to )e da en 'a5or o 'enor 'edida en lo) do) 'entore) del ur*ani)'o
'oderno4 o 'oderni)ta/ la +o)tulaci3n organici)ta de 6ranQ Llo5d crig-t 5 el
.uncionali)'o racionali)ta de Le >or*u)ier 5 )u) co'+aFero) de lo) >IA#0
$no) incor+orando al -u'ani)'o en la arquitectura a la 'edida del -o'*re4 con la
ciudad +ue)ta en cla2e de no*le) )enti'iento)0
Lo) otro) )u+oniendo que la) cla)i.icacione)4 la racionalidad geo'<trica4 la)
unione) 5 contra+o)icione) de .uncione) -ar&an todo '8) +er.ecto 5 go*erna*le0 9
.raca)aron la) nor'ati2a) de uno) -lo) ideali)ta)4 lo) autore) de la arquitectura .eli:4
de'ocr8tica 5 redentora- 5 lo) e)que'a) de lo) otro)0 E)que'8tico) al .in0
^)to) cre5endo que dictando +lane)4 .o'entando c3digo)4 'ulti+licando
regla'ento)4 )e i*a a lograr que la '8quina ur*ana4 co'o un +ulido engrana?e4
co'en:ara a .uncionar *ien 5 )e +er.eccionara a )& 'i)'a0
6ueron a+orte)0 Innega*le)0 Reno2adore)0 Pero en todo ca)o4 in)u.iciente)0
6ueron )u'a'ente creati2o)0 Pero tal 2e: )e ol2idaron de la gente +or )o'eter)e
de'a)iado a la tiran&a del di)eFo0
,e)de el ,erec-o $r*ano4 -o5 +ode'o) +ro+oner alguna) )olucione) a lo)
de)arreglo) territoriale) de la ciudad0
No +en)a'o) que la )ola arquitectura 5 el ur*ani)'o de la) *uena) intencione)
2a5an a 'e?orar la) co)a)0 %a'+oco +en)a'o) co'o lo) .uncionali)ta) que lo)
.uncionario) del E)tado )on *ueno)4 e.iciente) 5 talento)o)4 )3lo +orque no e)t8n
conta'inado) +or el 8ni'o de lucro0 que )& 'ue2e a lo) ur*ani:adore) 5 loteadore)
+articulare)0
1o5 cualquier ciudad4 +uede i'+le'entar/
-ta)a) creciente) --a)ta llegar a la e;+ro+iaci3n con dinero o con cr<dito) .i)cale)-
de lo) terreno) ur*ano) ocio)o)4 *ald&o) o eriale)0
-+reci)a 5 )e2era contenci3n de agregacione) clande)tina) co'o tierra) ur*ani:a*le)
a .ran?a) de tran)ici3n o .ranca'ente rurale)0
-.le;i*ili:aci3n de la) re)triccione) que i'+onen :oni.icacione) de'a)iado
e)que'8tica)J
-+ro'oci3n de +equeFo) centro) radiale)4 di)+er)o)4 auto)u.iciente) +ara
e;+eriencia) 'icro-ur*ana)4 to'ando co'o e?e) lo) e'+la:a'iento) de lo) nue2o)
+ro5ecto) 'ega-co'erciale)/ grande) )u+er'ercado)4 concentracione) de a*a)to4
centro) integrale)0 Re)ultante) de unione) +ro'o2ida) -con incenti2o) .i)cale) o
re*a?a de i'+ue)to)- de di.erente) l&nea) o acti2idade) co'erciale) e indu)triale) de
633
Arquitectura Legal
'icro e'+rendi'iento) 5 .actor&a) de )er2icio) 'Elti+le) ('edio) de co'unicaci3n4
i'+renta)4 -ogare) de anciano)4 e)cuela)4 etc<tera=0
2BC (os procesos edilicios
#8) a*a?o 2a'o) a anali:ar de c3'o la ciudad regula el ius edificandi.
Por a-ora no) li'ita'o) a o*)er2ar c3'o )e dan lo) +roce)o) de edi.icaci3n co'o
+arte del +roce)o de de)arrollo ur*ano0
>3'o la) ciudade) )e edi.ican co'o )u'a de la) edi.icacione) +articulare)0
,e c3'o el ,erec-o aco'+aFa el +roce)o0
,e )u) +re)encia) 5 au)encia)0
,e c3'o +ro+one'o) que -o5 inter2enga +ara que la ciudad de?e de crecer en la)
ano'ia) que +ro'ue2en lo) +o*re) 5 lo) a+ro2ec-ado)0
,e c3'o la ciudad 'arginal4 en lo) *orde)4 5 la ciudad clande)tina en lo) centro)4
)u'an 5 crecen '8) que la ciudad .or'al4 legal4 regla'entaria 5 e)tatutaria que )e
con)titu5e al calor del ,erec-o $r*ano0
3o renegamos de las ideologas fundacionales de la ciudad moderna.
Decimos que fueron insuficientes.
5uchas veces, como en el reglamentarismo modelstico de los funcionalistas, la
insuficiencia se vio en los resultados.
3o en la cantidad de normas, que fueron tan profusas, como confusas y por eso
mismo, est%riles.
'os rom$nticos organicistas y los anteriores impulsores del romanticismo utpico
de Oourier con sus falansterios.
De los otros socialismos idealistas de 2Nen y 0aint 0imon.
"omo los igualmente idealistas del funcionalismo y el &maquinismo racionalista+
no consiguieron disciplinar la ciudad contempor$nea.
!ue los sobrepas. 0e les vino encima y no la pudieron gobernar.
3i en los reglamentarismos sovi%ticos y sus sat%lites.
3i en los esquemas burgueses y capitalistas de los pases centrales.
2 los tristes dibu.os m$s complicados y presuntuosos de los pobres y marginados
pases subdesarrollados.
'os procesos edilicios se quedaron casi siempre en meras propuestas.
,squem$ticas, porque se subordin todo al dise1o. 0e olvidaron de los
condicionamientos econmicos. De las revisiones estructurales.
De las soluciones para la gente que migraba y llegaba sin cultura, sin bienes, sin
oficios urbanos. Y reclamaba siguen reclamando un lugar. (n espacio. (na
parte de tierra urbana. (n poco de techo. (n sustento.
#ara nada de eso sirvieron los planes directores de los especialistas encerrados
en sus gabinetes de planificacin. Y, mientras esbozaban la ciudad ideal, la
ciudad real les pas por encima.
634
634
Rondina
22C Divisiones y lmites de la ciudad
Lo) di)tinto) reg&'ene) in)titucionale) deter'inan el territorio ur*ano0
A 2ece) lo) -ace'o) coincidir con la 'i)'a ciudad0
7tra) )e i'+onen l&'ite) +ura'ente con2encionale)0
7tra) 2ece) la ciudad )e e;tiende a la) 8rea) edi.icada) con cierta den)idad4 o -a)ta
cierta di)+er)i3n0
A 2ece) )e -ace coincidir al l&'ite de la ciudad con el radio ur*ano0
7 con lo) l&'ite) ?uri)diccionale) del 'unici+io0
Ae to'an )u+er.icie) '&ni'a) 5 '8;i'a)0
7 )e e;tienden lo) l&'ite) -a)ta que )e encuentran la) l&nea) de 'unici+io) lindero)
o colindante)0
Ao*re e)ta 2ariada 5 '8) o 'eno) e;ten)a geogra.&a ur*ana )e tra:an di2i)ione) de
ti+o .uncional4 *arrial4 edilicio o ad'ini)trati2o0
Ae .i?an ?uri)diccione) o )u*di2i)ione) ?uri)diccionale)0
Ae to'an e;ten)ione) ar*itraria)4 )e re)+etan identidade) -i)t3rica) o e)+ont8nea)
(+arroquia)4 deli'itacione) que )e tra)'iten de)de <+oca in'e'orial4 )e aglutinan
*arrio) nue2o) agregado) a 2ie?a) circun)cri+cione)4 )e con)titu5en a)ociacione)
2ecinale) o a)ociacione) de calle)4 etc<tera=0
En otro) ca)o) lo) l&'ite) .ueron lo) tra:ado) .erro2iario) que4 -ec-o) en <+oca) de
e)ca)a )en)i*ilidad ur*ana4 cortaron 'uc-a) 2ece) con la +re+otencia de la no2edad
tecnol3gica a ciudade) que -an quedado .racturada) de)de +rinci+io) de )iglo0
7tra) 2ece) .ueron la) ruta)4 otra) lo) arro5o)4 la) colina) o alguno) grande)
edi.icio)0
De todas maneras las ciudades tienen sus &adentro+ y &afuera+.
"ora las grandes concentraciones est*n reconociendo
segregaciones que sateli4an los centros urbanos.
7tra) 2ece) lo) ad'ini)tradore) de .ondo) de 2i2ienda) de inter<) )ocial4
negociando en .a2or de an3ni'o) +ro+ietario)4 e'+la:an *arrio) en lugare)
ino+inado)0
Ninguno de e)to) do) a)+ecto) de la geogra.&a ur*ana )on neutro) o indi.erente) a
lo) co)to) de una 'unici+alidad4 a la e.ecti2idad de )u ad'ini)traci3n del territorio0
Ni )iquiera a la in)tru'entaci3n ?ur&dica de )u) di)+o)icione)0
E;i)ten ciudade) que tienen4 ade'8) de tierra ur*ana4 tierra ur*ani:a*le0
9 otra)4 decidida'ente ina+ta) +ara todo e'+la:a'iento0 En territorio) inunda*le)4
+or e?e'+lo4 )e +ueden llegar a i'+edir4 coacti2a'ente4 radicacione) de .a'ilia)0
635
Arquitectura Legal
,e*a?o de cota) que )e conocen co'o e;+ue)ta) a ligera) creciente)4 e) i'+ro+io
ad'itir que )e in)talen 2i2ienda)0 Gue )egura'ente de*er8n )er e2acuada) cuando
)e inunden0 A alt&)i'o) co)to) +ara la ciudad4 con rie)go) )anitario) +ara todo)0
El otro a)+ecto4 el de la e;ten)i3n de lo que lla'a'o) B:ona ur*ani:adaC4 o radio
ur*ano4 o ?uri)dicci3n 'unici+al4 o territorio de la intendencia4 tiene rele2ancia
creciente en 2ario) terreno)/
en lo institucional y poltico/ si se generan otras urbanizaciones menores,
sufrag$neas o dependientes, depender$n de la administracin de la ciudad
central. 0in posibilidad de acceder a su autonoma.
en lo econmico/ debe guardarse equilibrio en la distribucin del gasto p6blico.
Deben planificarse servicios, centralizados en la ciudad capital o
descentralizados en cada centro urbano o poblacin.
e.ercer la administracin por funcionarios delegados del $rea central puede
generar tratos desiguales entre centros urbanos y poblaciones que conviven en el
mismo municipio.
23C El e5ido
(a palabra representa lo que los antiguos queran
signi8icar con ella.
-o con la signi8icacin moderna que quiere designar al Kradio
urbanoM.
" la 4ona peri8rica de la ciudad.
" lo que aora llamamos, desde el punto de vista vial, la
circunvalacin, la avenida perimetral de las ciudades.
(os latinos llamaban e5ido al e4itus o salida de las poblaciones. En
donde se reservaban tierras de pasturas para el ganado de los
pobladores. En donde se trillaba y 4arandeaba el grano. En donde
se reciban los via5eros.
Era una l&nea con2encional que 'ed&a el tiro de caF3n de)de el .uerte0 En e)a
deli'itaci3n de ti+o 'ilitar o de.en)i2o que ten&an la) antigua) ciudade)4 cuando
a+arece el caF3n o +ro5ectil i'+ul)ado +or e;+lo)i2o) de +3l2ora0
A+ro;i'ada'ente en el 13""0
,e)de entonce)4 5 l3gica'ente durante toda la conqui)ta de A'<rica4 el caF3n .ue
la 'edida longitudinal de lo) alcance) de la o.en)a 5 la de.en)a de la ciudad0 ,e all&
que )e de.end&an la) +o*lacione) de)de e)e l&'ite4 deno'inado e?ido0 9 que
re+re)enta*a ?u)ta'ente e)o/ la )alida4 el a.uera de la) ciudade)0 1o5 lla'a'o)
e?ido a lo) *orde) edi.icado) de la) ciudade)0 A lo) lugare) de la tran)ici3n entre el
co'+acto ur*ano 5 la +eri.eria0
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Rondina
7 en la tran)ici3n de lo ur*ano a lo )u*-ur*ano- 7 de lo )u*rural a lo )u*-ur*ano0
En un )entido 'oderno de*er&a'o) decir que )e trata del 8rea de la ciudad
que e)t8 controlada 5 )er2ida0 Gue accede a la )eguridad4 a lo) )er2icio)4 a la
categor&a de :ona 2inculada4 atendida 5 +rotegida0 Aunque no )ie'+re la) ciudade)
lleguen con )u) )er2icio) 5 )u) 2igilancia) a todo lo que de'arca el e?ido0
E)+ecial'ente4 )i no) encontra'o) con e)a 'o2ilidad del e?ido4 que e)t8
deter'inada +or el creci'iento e)+ont8neo e irregular de lo) *orde)4 en 8rea) que
)on co'+ul)i2a'ente tran).or'ada) en a)iento) ur*ano)0 En donde -a)ta a5er
no'8) -a*&a *a)urale)4 *aFado) o terreno) 2acante)0
27C (as *reas marginales
Gui:8 no) tenga'o) que re'ontar4 +ara con)iderar e)te .en3'eno de
la) 8rea) 'arginale)4 a e)a +arte de la -i)toria )ignada +or la) 'igracione)0
Lo) *orde) -an )ido ocu+ado)4 en toda) la) <+oca) 5 en toda) la) ciudade)4 +or lo)
e'igrante) +o*re)0 Lo) que llegan a la) ciudade) )in cultura ur*ana0 Ain dinero 5 )in
+roteccione)0
A)& )e .ueron generando lo) alrededore) )u*ur*ano) 5 tene*ro)o) de la) c-a*ola) 5
calla'+a)4 de la) .a2ela) 5 2illa) 'i)eria de la) grande) ciudade)0
>on )egregacione) de ti+o racial4 en alguno) ca)o)0
En otro) +ue*lo)4 con otro) )igno)0 Pero con +arecido) re)ultado)0
Aglo'eracione) en in.or'e) c-o:a) o +ri'iti2a) .or'a) de a*rigo4 que )e
'ulti+lican '8) .8cil'ente en lo) +aralelo) tro+icale) 5 )u*tro+icale) +or una
)i'+le ra:3n de +o)i*ilidad de )o*re2i2encia4 +or )i'+le) ra:one) cli'8tica)0
(rbansticamente no existen. Arquitectnicamente son, obviamente, negacin de
toda arquitectura. Administrativamente, generan slo los problemas de
vigilancia. "on alguna mnima asistencia en los hospitales centrales. "on
algunos subsidios directos o indirectos, administrados muchas veces por
instituciones de caridad, iglesias o agrupaciones polticas.
,e)de la re.le;i3n de la ciudad co'o aglo'eraci3n4 co'o encuentro '8) o 'eno)
organi:ado de .a'ilia)4 con una cultura de *a)e co'En4 con un derec-o uni.or'e 5
2igente4 la) 8rea) 'arginale) no +artici+an de la cultura ur*ana0 Ni de )u)
*ene.icio)4 ni de )u e)cala de 2alore)4 ni de lo) c3digo) de con2i2encia0
Aon 8rea) +ara la) cuale) la) ciudade) no +re2ieron nor'ati2a)0 Para integrarla)4 )e
*u)can 'uc-a) 2ece) lo) 'ecani)'o) de la o*ra +E*lica4 que e) integrador 5 genera
cultura de a+recio +or el )itio0 Pero 'uc-a) 2ece) la) o*ra) ta'+oco e)t8n
2inculada) a la 'odalidad de 2ida del 'arginado0 7tra) 2ece) la 'arginaci3n )ir2e
de )o+orte a cierta) .or'a) de 2ida anti)ocial0 Por lo que4 en lo) .en3'eno) de
lidera:go natural que )urgen en e)o) lugare)4 de 'anera inorg8nica 5 2iolenta4 )e
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Arquitectura Legal
+re)iona +ara 'antener un B)tatuquoC4 una )ituaci3n dada4 )in 'odi.icacione) o
adelanto)0 Para que el )i)te'a continEe dando a*rigo a organi:acione) delicti2a)0
#uc-a) 2ece) e'+arentada) con tr8.ico)4 de e)calo.riante) )ol2encia) econ3'ica)0
,l Derecho tiene mucho que decir acerca de esta recuperacin o integracin de
las $reas marginales. 0upone que exista una voluntad poltica que impulse los
programas y las obras.
!ue existan planes de urbanizacin que sean racionales, concretos y adaptados a
las personas y a los lugares.
A partir de all el Derecho podr$ definir las normativas que, con car$cter de
legislacin especial, convoque sin oprimir. 0uscite sin obligar.
Y regenere el te.ido social. 2 lo constituya cuando no existan los rasgos
naturales del mismo.
2;C (as *reas de transicin
#u5 di.&cil'ente en la) ciudade) )e den recorte) tan de.inido) que +er'itan
ad2ertir que )e +a)a de un e)tadio a otro0 ,e un )ector4 :ona o di)trito4 al lindero o
2ecino0
1a*la'o) de 8rea) de tran)ici3n0 ,e .a?a)4 *anda) o )ectore) que )ir2en al +a)o de
un )ector al otro0 ,e lo) u'*rale)4 en cuanto el u'*ral e) +uerta de entrada0 Kunto al
%xitus o e.idus .or'ando la idea de )alida o entrada a la ciudad0
2 con limen como dintel o acceso. ,xire limen4 tal co'o lo entend&an lo) antiguo)/
.ranquear lo) l&'ite) de la ciudad0
"uando era preciso distinguir la urbis de la ruris la civitas de la agrestis.
Aie'+re el ca'+o )e )e+ar3 de la ciudad +or lo) .o)o)4 lo) 'uro) o la) .ortale:a) 5
atala5a)0 Aie'+re de*i3 -a*er tran)icione)4 u'*rale)4 8rea) 'i;ta) en donde la)
edi.icacione) )e 2an di)+er)ando 5 la) e;+lotacione) agraria) )e )uceden0
74 en )entido in2er)o4 cuando )e di2i)an la) con)truccione)4 +or la) noc-e) )e
'ulti+lican la) luce)4 -a)ta que )e llega a) la +o*laci3n aglo'erada0 A la) 2i2ienda)
que )e 2an )u'ando0 1a)ta que )e ado)an 5 -acen lindera)0
En nue)tra) ciudade) e)ta) 8rea) de +3rtico) o u'*rale)4 )e 'ue)tran co'+licada)
en ur*ani:acione) que )e generaron a contra'ano de la ciudad0 Porque la ciudad no
a*ri3 )u) +uerta)0
Porque lo) 'igrante) llegaron 5 la) ciudade) no lo) reci*ieron0 Entonce) quedaron
en la) a.uera)0
>o'o )itiando a la) 8rea) ur*ani:ada)0 >o'o e;tran?ero)0 7 co'o *8r*aro)0 9a que
a)& lla'aron lo) griego) 5 lo) ro'ano) a lo) e;tran?ero)0 7 co'o *8r*aro)4 en el
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Rondina
)entido 'oderno4 que a)& lla'a'o) a lo) inculto)4 a lo) e;traFo)4 a lo) 'arginale)0
9 entre lo) cordone) +o*re) o de 'i)eria 5 lo) centro) ur*ano) '8) teFido) de
Bur*anidadC4 e)t8n lo) di.erente) cordone) de creciente a)i'ilaci3n al centro0 7
de)de el centro4 la) )uce)i2a) .ran?a) que lle2an de)de la o+ulencia4 a la cla)e 'edia4
'edia) 5 *a?a)4 +o*re) 5 'arginale)0
Po)i*le'ente ta'*i<n el derec-o +ueda decir algo de e)ta) .or'a) de tran)itar entre
el centro 5 la +eri.eria0 ,e)+u<) de todo4 lo) a)enta'iento) )e dieron4 ta'*i<n entre
otra) co)a)4 +orque .all3 el )i)te'a ?ur&dico de la) ciudade)0 Gue no .ue e)tricto en
e2itar la) radicacione) clande)tina)0 Gue no .ue +re2i)or en re)er2ar 8rea) +ara lo)
reci<n llegado)0
Gue no )u+o 5 no )a*e4 'uc-a) 2ece)4 c3'o ordenar racional'ente e)ta tran)ici3n/
+ara que no )e .or'en lo) e?<rcito) de )itiadore) 5 con2iertan en re-ene) de )u
calidad de 2ida a lo) -a*itante) de la) cla)e) +udiente)0 Para que no )e generalicen
lo) 'iedo) a lo) 'arginale)0 Para que lo) 'arginale) no )e con2en:an de que la
.alta de )eguridad e)t84 co'o dicen lo) +eriodi)ta)4 en el ni2el de +o*re:a que ello)
'antienen0 Porque la inteligencia o.icial4 cuando ter'ine de con2encer a lo) +o*re)
de que +orque )on +o*re) )on ta'*i<n ladrone)4 cri'inale) 5 2ioladore)4 -a*r84
o*2ia'ente '8) cr&'ene)4 '8) 2iolencia4 '8) ro*o) 5 '8) 2iolacione)0
Entre propuestas que m$s adelante desarrollaremos, el Derecho puede/
organizar bancos de suelo disponible en las ciudades<
ser efectivo, claro y severo con las ocupaciones ilegales,
en los casos en los que se haya consentido en ocupaciones inviables porque las
tierras deben dedicarse a uso p6blico, se realizar$n con firmeza los desalo.os
que se requieran<
Y con la misma rapidez y firmeza con que se ordenan los desalo.os, se buscar$n
las soluciones habitacionales que se requieran<
estas soluciones pueden ser transitorias. ,n todo caso, deben ser onerosas<
en los casos en que no sea necesario desalo.ar, se podr$ consolidar y emproli.ar
la tenencia o intrusin que el migrante hizo de tierra p6blica o privada<
en todos los casos se facilitar$n las ventas, con planes de pago adecuados, para
que nada se regale.
#ara que se genere el aprecio de la persona, de la familia, por su tierra y por su
gestin.
2<C (a propiedad privada
En nue)tra )ociedad occidental4 indi2iduali)ta4 ca+itali)ta4 )e +uede a.ir'ar que
la colu'na 2erte*ral de la organi:aci3n econ3'ica4 )ocial4 cultural4 +roducti2a4 e)t8
dada +or el reconoci'iento4 la ace+taci3n4 la de.en)a4 el u)o 5 el a*u)o que )e -ace
de la lla'ada +ro+iedad +ri2ada0
63!
Arquitectura Legal
-En cuanto el +rinci+io e)t8 a)egurado +or la 'i)'a >on)tituci3n Nacional0
-E)t8 internali:ado en la cultura 5 en la) co)tu'*re) de la) gente)0
-A)& la +ro+iedad e)t8 +rotegida +or el derec-o0
-E)t8 re)+etada +or lo) +ol&tico) 5 legi)ladore)0
-E)t8 cu)todiada +or lo) ?uece) 5 lo) gendar'e)0
-E)t8 +or ello4 no )ola'ente con)agrada +or la +r8ctica )ocial0 %a'*i<n e)t8
?u)ti.icada +or la ra:3n general 5 .undada en la <tica )ocial 5 en la 'oral +ri2ada 5
+E*lica de la gente0
Pero a)& co'o deci'o) que no +odr&a -a*er )ociedad ni derec-o4 en e)ta)
condicione)4 )in +ro+iedad +ri2ada4 +ode'o) a.ir'ar que no +odr&a e;i)tir ciudad ni
orden +E*lico 5 ?ur&dico4 )i no )e +u)iera l&'ite al u)o 5 e?ercicio de e)te derec-o0
%an )acrali:ado4 tan a)u'ido4 +ero tan +eligro)o 5 noci2o cuando no tiene la
contenci3n del derec-o4 de la <tica )ocial 5 de lo) intere)e) generale) 5 el *ien
co'En0
-9 'uc-o de e)to -a tenido 5a acogida en el ,erec-o0 @ea'o)/
artculo :HA: del cdigo civil/
'a ley no ampara el e.ercicio abusivo de los derechos<
artculo CG:9 del mismo cdigo/
todas las facultades del due1o sobre sus cosas, deben ser e.ercidas de una
manera regular, no abusiva<
0 cuando el mismo cdigo civil debe ablar de las restricciones que
la e:istencia de la misma ciudad impone a estos derecos sobre las
cosas y los bienes, e:plica9
artculo C@:: del cdigo/
las restricciones que se imponen al dominio privado en razn de los intereses
p6blicos, est$n regidas por el Derecho Administrativo.
>on todo e)to e)ta'o) diciendo/
Cla propiedad privada e:iste.
CEst* protegida por la ley.
CEs muy importante pero no es ilimitada.
CE:isten limitaciones morales.
C-o se puede e5ercer abusivamente.
C -o se puede provocar un daDo a otros, por el slo eco de e5ercer mi
dereco de propiedad;
Cpero adem*s de esas restricciones y limitaciones a la propiedad privada que
surgen de su misma naturale4a, e:isten otras limitaciones que surgen de la
circunstancia de que vivimos en una comunidad organi4ada en ciudad.
CEn una trama 5urdica y poltica.
CEsas restricciones a la propiedad, las impone la ciudad, por aquello que
64"
64"
Rondina
decamos en el nAmero 7 de ste captulo9 la ciudad tiene derecos sobre
nosotros.
CPor el slo eco de estar nosotros involucrados en eso mismo que llamamos
ciudad.
2=C (a plusvala
Cuando la ciudad toma parte del valor que tienen los
inmuebles urbanos, como dice 1enri (e8evre desde su concepcin
mar:ista, est* tomando simplemente algo de la mayor rique4a que
la misma ciudad le agreg a los poseedores de la tierra urbana.
C /sto que llamamos plus vala, es %ustamente eso que la ciudad nos
regala, nos agrega, nos concede por el solo hecho de tener el terreno,
no en una isla sino en esta %ungla de vidrio, cemento, ruidos, calles,
servicios " poblaciones
-/n donde la propiedad privada, que tenemos como fruto del traba%o
personal, a veces, pero muchas veces como fruto del traba%o de otros,
que son nuestros obreros
-/n donde se dara %ustamente la verdadera plus vala de la
postulaci0n mar4ista'
-el capitalista que se queda con la ma"or ganancia que le fue dada
-(o por el mismo capital
-Porque el capital no produce nada por s mismo
-)uien le pone valor agregado es %ustamente el traba%o del obrero, en
un caso
-/n la ciudad, es la ciudad misma Porque la ciudad es la resultante
del traba%o social acumulado
-Eambi8n con el aporte de todos De los que hacen su traba%o para que
la ciudad cre.ca De quienes la limpian para que la ciudad lu.ca De
quienes la me%oran, para que la ciudad sea bella
Para no)otro) qui:8)4 aEn ace+tando la +rocedencia de lo) ele'ento) que )eFala la
inter+retaci3n 'ar;i)ta4 no e)t8 todo en lo) 2alore) econ3'ico) que concede 5 )u'a
la ciudad0
-%a'*i<n e)t8n lo) 2alore) e)+irituale)4 -i)t3rico)4 culturale)4 lo) 2alore)
geogr8.ico)4 lo) +ai)a?&)tico) 5 a'*ientale)0
- Pero todo )u'a 2alor a lo) 2alore) de la +ro+iedad originaria0 #uc-o) de e)o)
agregado)4 )e de*en al cuidado del -o'*re0 ,e lo) -o'*re) que cuidan 5 tra*a?an0
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Arquitectura Legal
Gue nor'al'ente4 no )on lo) ca+itali)ta)4 )ino lo) tra*a?adore) 5 lo) 2ecino)0 Lo)
arquitecto) 5 con)tructore)0 Lo) ad'ini)tradore) )a*io)4 *ueno) 5 e.iciente)4 5 lo)
te3rico) que4 en alguna .or'a4 alguna) 2ece)4 )uelen -acer i'+ortante) a+orte) que
)e traducen en 2alore) 5 calidade) de la 2ida 5 de lo) *iene) en la) 'i)'a) ciudade)0
2>C (a renta urbana
'iene muco que ver con la plus vala que recin
consider*bamos.
.lo que siempre la e:presin renta, que ace re8erencia a
ganancia, bene8icio o 8rutos de un bien o producto que genera
utilidad, parece re8erida m*s a la periodicidad de los bene8icios,
que al incremento del valor de la cosa u ob5eto urbano en s.
#odramos referirnos a la realidad construida, la que hace la ciudad sobre la
base del traba.o del arquitecto que dise1a y de los obreros que e.ecutan la obra.
Podr&a'o) inclu)o re.le;ionar )o*re la cla)e de +er)ona) que -acen 'aterial'ente
la ciudad0 Gui<n le) +aga0 Gui<n le) ordena0 Gui<n4 a+ro2ec-ar84 .inal'ente4 la)
2i2ienda) 5 lo) edi.icio) que con)tru5en0
Parece )er que la renta ur*ana e) tanto o '8) cruel que la in?u)ti.icada +lu) 2al&a de
la) .8*rica) co'une)0 Porque de alguna 'anera4 lo) que +roducen cualquier ti+o de
o*?eto llegan a tener el 'i)'o o*?eto4 o +or lo 'eno) di).rutan de o*?eto) )i'ilare)0
En ca'*io quiene) con)tru5en la) 2i2ienda) 5 lo) edi.icio) de la) ciudade)4 'u5
di.&cil'ente lleguen a -a*itarlo)0 #uc-o 'eno) a di).rutarlo)4 co'o )e +uede
di).rutar un -otel4 un clu* +ri2ado o un lu?o)o local co'ercial0
De all que muchos criticamos la forma actual de la ciudad, como producto de un
sistema de produccin capitalista. !ue antes de satisfacer las necesidades
primarias de la poblacin, de toda la poblacin, d$ndoles techo, abrigo, h$bitat a
todos los habitantes del mundo, gasta tanto o m$s materiales y horas de traba.o
en construir edificios, templos y grandes obras p6blicas. "omo smbolos de un
sistema que se basa m$s en la explotacin y en la dominacin, que en el reparto y
la .usticia.
2?C Propietarios
Ai i'agina'o) a la ciudad co'o una gran +ro+iedad co'En4 en donde
e;i)ten 8rea) o unidade) de +ro+iedad e;clu)i2a 5 8rea) de +ro+iedad 5 u)o co'En4
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Rondina
-ace'o) un )&'il *a)tante *ueno con el r<gi'en de la +ro+iedad -ori:ontal0
En la ciudad4 co'o en el con)orcio4 tene'o) un ad'ini)trador que no) re+re)enta0
Gue4 +or lo 'eno)4 re+re)enta a lo) )ocio) o -a*itante) del edi.icio4 en lo que tienen
de co)a) e intere)e) co'une)0
>ada uno -ace de)+u<)4 en )u co)a e;clu)i2a4 5 en )u 2ida +ri2ada4 lo que tenga
gana) de -acer0 Aie'+re que no 'ole)te al 2ecino +ara que +ueda actuar de la
'i)'a 'anera0 La 2ie?a +re2enci3n de que/ el derec-o de uno4 ter'ina donde
co'ien:a el derec-o de lo) de'8)0
1a)ta aqu& la) )e'e?an:a) 5 lo) e)que'a) .uncionan *ien0 ,e)+u<) no) tocar&a
+en)ar qu< e)t8 +a)ando con quiene) no )on +ro+ietario)0 ,e quiene) no tienen )u
lugar en la ciudad0 Lo) que ni )iquiera tienen )u lugar en el 'undo0 Porque la tierra
e) .inita4 li'itada0 9 la) +arcela) del +laneta tierra )e di2iden0 Grande) o +equeFa)4
toda) tienen un +ro+ietario0 Pero no toda) la) +er)ona) tienen una +arcela0
,n la ciudad, en donde el territorio es peque1o, las parcelas del suelo urbano
tienen due1os. 0on los habitantes de la ciudad. #ero no todos los que habitan la
ciudad tienen sus parcelas. 0us lotes, sus viviendas o &casa propia+.
Dentro de ciertos esquemas podramos pensar en gobernar a la ciudad como
gobernamos a un edificio de propiedad horizontal/ asambleas de propietarios que
eligen administrador. Lotan por las decisiones que se deben tomar. Y deciden.
8ienen el gobierno directo de las $reas comunes de lo com6n somos
copropietarios todos los &propietarios+ de unidades y as decidimos sobre esas
tierras y bienes p6blicos/ las calles, las plazas, los parques, los edificios p6blicos
de equipamiento, servicios, recreacin y asistencia.
E)te go*ierno de +ro+ietario) .ue4 durante )iglo)4 la Enica .or'a de go*ierno que )e
a+ro;i'a*a a la de'ocracia actual0 Aunque -o5 lo 2ea'o) con cierta re+ugnancia0
,e*e'o) reconocer que ni aEn en #a5o de 11"4 cuando a lo) ca*ildo) a*ierto)
era citada4 co'o dicen lo) li*ro) de -i)toria4 Bla +arte 'e?or 5 '8) )ana de la
+o*laci3nC0
E)ta*an )ola'ente lo) +ro+ietario)4 ?a'8) go*ernaron lo) de)+o)e&do)0 Lo) que no
eran +ro+ietario)0 Ni )iquiera en 1!124 de)de la Le5 A8en: PeFa4 en que el 2oto )e
-i:o uni2er)al4 )ecreto 5 o*ligatorio0
2@C Gecinos
*ecordemos que esta palabra viene de vicino/ de vicus/ aldea, pueblo,
barrio, casero, lugar. #orque deriva del griego oiJos que es
.ustamente eso, lugar, sitio, espacio poblado.
643
Arquitectura Legal
9 lo) 2ecino) 2inieron a )er e)o 'i)'o/ lo) que )e a.inca*an en nue)tro *arrio4 en
nue)tro +ue*lo4 en nue)tra) aldea) o ciudade)0 Aunque la) ciudade) tu2ieron en la
antigIedad una re+re)entaci3n di.erente que '8) a*a?o anali:a'o)0 Lo de 2ecino
e)t8 '8) ligado al lugar4 a la co)a cotidiana0 Al )itio co'o e)+acio de 2i2ir0 >o'o
-8*itat0 >o'o entorno0 >o'o conte;to de 'i +ro+ia 5 e;i)tencial te;tualidad/ en
cuanto actuaci3n4 'o2i'iento 5 relaci3n con otro)0
3os gusta esta imagen del vecino, del vecindario, del sitio o lugar, para referirnos
al Derecho. !ue surge como normativa que regula, que asiste, que sostiene, que
disciplina, que racionaliza la relacin entre las gentes.
C'al ve4, a veces, el Dereco apare4ca cuando se debilitan los la4os a8ectivos de
la KcomunidadM.
CDe la cosa comAn.
CDe lo que surge de ciertas identidades y a8ectos.
CDe la 8uer4a unitiva de las gens.
-,e lo que )e entend&a +or gru+o de .a'ilia)4 e)tir+e)4 +ue*lo) a.incado) ?unto) 5
?unto) re-unido)0

->uando en e)a) in)tancia)4 )e tiene la )en)aci3n del +ue*lo de uno0 ,el +a&) de
uno0 ,e lo que de*e )entir el que )e )iente +ai)ano0
-Ante) de 2i)lu'*rar o reconocer al +a&) glo*al0 A la naci3n e;terna0
->uando )e )iente una e)+ecie de nacionalidad internali:ada0 E)ta e)+ecie de naci3n
interior0
"omo cuando "iceron se pregunta en el senado romano Rubinan gentium
sumusS se est$ refiriendo a los lazos que unen m$s all$ del Derecho, y que lo
suponen.
2, que por lo menos, lo superan.
8al vez cuando debemos acordarnos del Derecho es porque hemos debilitado los
otros lazos.
Como siempre nos ocurre al tratar los temas de las relaciones
inmediatas de la gente. Cuando para ver qu pasa con el consorcio
de un edi8icio, o con la medianera que comparto con el vecino,
vamos a ver al abogado, es que se an roto las otras ra4ones de esa
relacin.
-,stamos en una crisis de gens, de vicus, de vecindad.
3BC Ciudadanos
"s como de la ra4 latina gens vienen las palabras gentes,
644
644
Rondina
genio, genital, generacin.

*s tambi8n se derivan t8rminos " conceptos del antiguo concepto de
#iudad
De la pertenencia al gens deriva gente De la pertenencia a la civitas
deriva cives, ciudadano
;a la civilidad, la forma civil de ver la realidad ;o cvico es lo que
hace al hombre, a la persona, que pone su condici0n de pertenencia a
la clase que traba%a, que piensa, que hace la filosofa " el derecho )ue
atiende las ciencias " las artes Por oposici0n a quienes hacan el
oficio de la guerra ;os milis, militis, militaris )ue no habitaban la
ciudad )ue no se ocupaban de los oficios de la civitas, de los traba%os
civiles
1oy tambin en la calidad de ciudadano, en cuanto se reporta
pertenencia a la ciudad, es cuando m*s se de8ine el car*cter
participativo, militante, operativo, decisorio, de la gente en la cosa
pAblica.
'a democracia tiene sus mecanismos mediatos e inmediatos.
'os mediatos dan el marco, la institucionalidad de la 3acin. Desde la
"onstitucin a las leyes nacionales.
#ero en lo inmediato, en lo cotidiano, en lo que hace y se siente como m$s
propio/ el servicio p6blico, la seguridad, los residuos, la contaminacin y la
salubridad del medio ambiente, las calles y el tr$nsito, los parques y espacios
p6blicos, eso tiene sede permanente en la cosa urbana.
,n la ciudad que como la casa com6n.
,l t%rmino ciudadano, por extensin, ha sido llevado tambi%n a la idea de quien
tiene los derechos cvicos y polticos.
De quien e.erce la facultad de elegir y ser elegido.
3o se invent otro t%rmino para designar a quien vota, a quien tiene la plenitud
de la participacin en la cosa p6blica.
Inclu)o )e lleg3 a di.erenciar al ciudadano de quien no lo e)0
-Lo) e;tran?ero)0 Lo) que )on -a*itante)4 +ero que no tienen derec-o) c&2ico)0 Lo)
que no tienen Bcarta de ciudadan&aC0 A quiene) el +a&)4 la naci3n4 el E)tado4 no lo)
-a reconocido co'o +ro+io)0
E)to ta'*i<n 2iene de le?o)0 ,e cuando la +ertenencia a una ciudad -ac&a que
e)a +er)ona tu2iera la +lenitud de derec-o)0
6rente a lo) que )o+orta*an la lla'ada capitis diminutio0
E) decir4 la ca+acidad di)'inuida0
Porque eran e;tran?ero)4 o +orque eran )ir2iente)4 o -a*&an )ido e)cla2o) 5
a-ora eran li*erto)0
%en&an cierta ca+acidad4 +ero no toda)0
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Arquitectura Legal
No eran e)cla2o)4 quiene) no ten&an ninguna cla)e de derec-o)0 9 a quiene) )e
le) nega*a inclu)o la condici3n de +er)ona)0 Pero no ten&an la +lenitud de )u)
.acultade)0
)oy, tomando incluso esa referencia al ciudadano, como a la persona que tiene
la plenitud de sus derechos polticos, decimos/
la verdadera vida cvica comienza en la misma ciudad<
la condicin de ciudadano, como perteneciente a una ciudad, es el
reconocimiento de que esa ciudad, debe administrarse, debe gobernarse, a favor
de sus &ciudadanos+.
A favor de la gente, con la gente, para la gente.
las burocracias del ,stado siempre son innecesarias, per.udiciales, absurdas,
costosas, impeditivas.
#ero cuando se adue1an las burocracias de una ciudad se convierten en
realmente patolgicas y enemigas de lo que la ciudad intenta ser/ sede com6n de
los intereses y preocupaciones de los vecinos.
32C %rbanidad y socialidad de la tierra urbana
Ai tu2i<ra'o) que reorgani:ar lo) )i)te'a) de la +ro+iedad +ri2ada
-o5 'irar&a'o) con e)+ecial atenci3n el +ro*le'a de la +ro+iedad de la tierra
ur*ana0 >on)ider8ndola algo e)+ecial 5 di.erente a lo que +uede )er la tierra rural4
e;traur*ana0
Lo) otro) *iene)4 lo) otro) 'edio) de +roducci3n0
,e?a'o) +ara an8li)i) '8) ideol3gico) el di)cutir )o*re la +rocedencia o
con2eniencia de que la gente rica )e a+ro+ie de lo) 'edio) de +roducci3n4 )egEn la
2ie?a teor&a 'ar;i)ta0
No) intere)a a-ora 5 aqu& de*atir )o*re lo) e)+acio) ur*ano)0 Gue )on lo)
encerrado) en el e?ido ur*ano0 Lo) que -ici'o) todo) lo) -a*itante)4 con nue)tro)
tra*a?o) 5 nue)tro) e).uer:o)4 5 nue)tro) i'+ue)to) 5 nue)tro) a+orte)0
R"mo permitir que exista una propiedad exclusiva y excluyente sobre los
espacios urbanos si esos espacios existen en funcin de la ciudadS
Y si, obviamente, a la ciudad la hacemos, la constituimos, la construimos entre
todos,
cmo no entender que debe limitarse, restringirse, adecuarse el derecho de
propiedadS
Rcmo no admitir que debe moderarse y .erarquizarse el derecho de hacer lo
que quiera
con mis inmuebles urbanosS
646
646
Rondina
-o vamos a entrar en la comple5idad de los repartos sociales que
de5an a muca gente a8uera en esas distribuciones de poderes,
posesiones o propiedades urbanas. "lgo que impresiona vivamente
cuando le escucamos es aquello de que ciertas posturas de
produccin o de organi4acin econmica, quieren convertir a los
proletarios en propietarios.
R!ui%n admiti alguna vez que podan existir personas que no tuvieran su
espacio, su sitio en el mundoS
Rcmo pas eso de que algunos, alguna vez, descubrieron que su 6nica
propiedad, su 6nica riqueza eran sus hi.os, sus proles, su fuerza de traba.o y los
chicos, que no eran la alegra del hogar, sino quienes los reemplazaran, cuando
vie.os, en las f$bricas, en las minas, en los telares, en los talleresS
C,ueno, sin pecar de ingenuos sabemos que eso est* as; si ya
ablamos de los cordones de miseria, de la marginalidad y de los
abitantes de la no ciudad.
-Pero aqu&4 2ol2iendo al te'a de la co)a co'En4 de la ca)a co'En0
-,e la +ro+iedad +ri2ada de la tierra ur*ana0
-,e la a+ro+iaci3n del )uelo4 del territorio de la ciudad4 no) +lantea'o) e)a
+arado?a/ )i la ciudad e) la ca)a de todo)4 )i a todo) no) co*i?a4 no) acoge4 no)
reci*e4 no) alo?a4 no) contiene0
-Ai todo) contri*ui'o) a 'antenerla4 a )o)tenerla4 a li'+iarla 5 con)truirla0
-R>3'o e) que )e -a re+artido la tierra ur*ana co'o co)a )u)ce+ti*le de )er
a+ro+iada +or lo) +articulare)T
-RNo de*er&a'o) )ociali:ar '8) la tierra ur*ana4 5 de e)e 'odo -acerla '8)
acce)i*le4 '8) +roducti2a4 '8) re+re)entati2aT
Pen)a'o) nue2a'ente en lo) e)que'a)4 r&gido) tal 2e:4 +ero ilu)trati2o) de la
di2i)i3n de 8rea) en la +ro+iedad -ori:ontal0 E;i)ten 8rea) de +ro+iedad e;clu)i2a 5
otra) que )on 8rea) de todo)4 8rea) co'une)0
!uiz$s la ciudad debe generar tendencia a acrecentar esas $reas comunes, con
dominiales, como espacios p6blicos, para privilegiar lo social, lo comunitario. Y
tal vez, as, mitigar o disimular el monopolio del poder por parte de los grandes
propietarios urbanos.
33C (os lmites
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Arquitectura Legal
>uando -a*la'o) de lo) l&'ite) al derec-o de +ro+iedad4 a lo) derec-o) del
do'inio4 )a*e'o) que no) e)ta'o) re.iriendo a la) naturale) li'itacione) que
tene'o) en cualquier derec-o0
>o'o dice el art&culo 14 de la >on)tituci3n Nacional4 go:a'o) de todo) lo)
derec-o) reconocido)4 Bcon.or'e a la) le5e) que regla'entan )u e?ercicioC0
No tene'o) derec-o) a*)oluto)0 Por lo 'eno)4 lo) derec-o) que )e 'ani.ie)tan
-acia el e;terior0 Aer8 a*)oluto el derec-o de li*ertad de +en)a'iento0 Pero no
+uede )er a*)oluto el derec-o que tengo a +u*licar tale) +en)a'iento)0 Ai +or
e?e'+lo4 le)ionan la .a'a o el -onor de otra) +er)ona)0 E) a*)oluto el derec-o que
tengo de tran)itar li*re'ente0 Pero e)o ocurre )ola'ente en el 'undo ideal0 En la
+r8ctica )i 5o +retendiera circular li*re'ente con 'i auto'32il )in re)+etar la)
nor'a) de tr8n)ito4 )er&a un loco +eligro)o0
Por e)o -a*la'o) de Ble5e) que regla'entan el e?ercicioC de todo) lo) derec-o) 5
li*ertade)0
>a)i co'o una nece)idad +ara que tale) derec-o) )e +uedan e?ercer real 5
e.ecti2a'ente0 En el iu) edi.icandi4 el derec-o a edi.icar o con)truir en la) ciudade)4
no +odr&a e?ercer e)e derec-o a edi.icar -que todo)4 natural'ente4 tene'o)- co'o a
'& )e 'e anto?ara0
No +odr&a con)truir de cualquier 'anera4 en cualquier lugar4 5 )in guardar lo)
+rece+to) de la t<cnica4 del *uen arte de la con)trucci3n4 de la .ir'a +ro.e)ional4 5
-a)ta re)+etando lo) e)tilo)4 la) .or'a) 5 lo) +rocedi'iento) -a*ituale) o
regla'entario)0
A)& co'o tengo l&'ite) al e?ercicio de 'i +ro+io derec-o do'inial4 de 'i) derec-o)
de +ro+iedad4 de 'i) .acultade) co'o dueFo4 co'o dominus, co'o proprietas,
tengo derec-o a e;igir que otro) ta'*i<n )e li'iten en )u) e?ercicio)0
Gue co'o dice el art&culo 1"71 del c3digo ci2il4 no +uede )er a*u)i2o0
Porque e)t8 +ro-i*ido el deno'inado Ba*u)o del derec-oC0
Lo) derec-o) de*en e?ercer)e de 'anera BregularC0 9 -a)ta el derec-o de +ro+iedad
tiene e)a) li'itacione) en el art&culo 2513 del 'i)'o >3digo >i2il0
9 5a que e)ta'o) en el >3digo >i2il4 que e) una le5 +ro.unda'ente li*eral en )u
conce+ci3n .ilo)3.ica )o*re lo) derec-o) indi2iduale) 54 en e)+ecial4 )o*re el
derec-o de +ro+iedad4 recorda'o) lo que no) dice el 'i)'o @<le: A8r).ield4 en un
art&culo 5 en la nota que lo aco'+aFa/
art&culo 2611 del c3digo ci2il/
Ma?o el t&tulo de BLa) re)triccione) 5 l&'ite) del do'inioC4 e)ta*lece/
'as restricciones impuestas al dominio privado slo en el inter%s p6blico, son
regidas por el derecho administrativo<
Nota del codi.icador al 'i)'o art&culo/
&'as restricciones impuestas al dominio por slo el inter%s p6blico, por la
salubridad o seguridad del pueblo, o en consideracin a la religin, aunque se
ven en casi todos los cdigos, son extra1as al Derecho "ivil<
64
64
Rondina
'as restricciones y lmites que en este ttulo, imponemos al dominio, son
recprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su inter%s respectivo.
,stas normas o disposiciones no tienen en realidad otro ob.eto que el de
determinar los lmites en los cuales debe restringirse el e.ercicio normal del
derecho de propiedad o de conciliar los intereses opuestos de los propietarios
vecinos+.
E) ad'ira*le c3'o4 )in tanta) +reocu+acione) ideol3gica)4 @<le: A8r).ield4 aclara
e)ta cue)ti3n tan ardua4 tan di.&cil de entender +ara 'uc-o) autore)0 Gue to'an '8)
la ideolog&a que el )entido co'En0
"on mucho sentido com6n el cdigo explica que, simple y obviamente, no se
puede entender una propiedad privada que, en las ciudades, no tenga
restricciones y lmites al dominio.
8anto por razn de la vecindad con otros vecinos, como en razn de la existencia
de una ciudad.
!ue tiene sus propias reglas y estipulaciones.
37C (as restricciones
>on.or'e lo 2eni'o) 2iendo4 no con2iene -acer tanto) di)tingo)
cuando la co)a +uede )er tan clara0 Gue )i una co)a e) la li'itaci3n 5 otra co)a e) la
re)tricci3n0 A&4 qui:84 tal 2e:0 >o'o dec&an lo) autore) antiguo)/
limitar, de limes, habla de precisar, circunscribir. Oi.ar camino sendero o lmite
a algo.
restringir/ viene de re y de stringire. ,sta expresin significa astringir.
"omprimir. Apretar. "on el prefi.o re hace un superlativo/ apretar, astringir,
reducir, mucho de manera muy especial.
(a Constitucin abla de e5ercer los derecos Kcon8orme a las leyes
que reglamentan su e5ercicioM.
'uego en el artculo B9 nos dice que tenemos una defensa, un recurso de
amparo especial cuando estamos ante &un acto u omisin de autoridades
p6blicas o de particulares, que en forma actual o inminente, lesione, restrin.a,
altere o amenace, con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, derechos y garantas
reconocidos por esta "onstitucin, un tratado o una ley+.
@e'o) +or d3nde +a)a el )entido de la) re)triccione) 5 li'itacione) +er'itida)0
@e'o) que e;i)ten alguna) que )on +rocedente)4 legale)4 ad'i)i*le)4 5 que otra) no
lo )on0
64!
Arquitectura Legal
Ai quere'o) di)cernir de alguna 'anera4 +ode'o) decir/
-li'itacione) )on toda)0
-La) re)triccione) +ueden )er una e)+ecie dentro del g<nero glo*al de acto)
li'itadore) de nue)tro) derec-o)J
-en la +ro+iedad in'ue*le4 )e li'ita cuando no )e +er'ite e?ercer4 o -acer alguna
co)a0
-Ae re)tringe cuando +ode'o) -acer4 +ero de cierta 'anera0
->on cierta) condicione)4 alguna) 2ece) no) li'itan en nue)tro derec-o0
#or e.emplo en el derecho de construir.
,n el vie.o, ius edificandi/ qu% pasa,
Rse nos limita o se nos restringe en ese derecho a construir si se nos impone una
altura m$ximaS
Ro se nos impone una altura mnimaS
Rse est$ restringiendo, se est$ limitando, o se est$ obligandoS
Res una limitacin al no hacerS
Rcmo funcionaS
cuando se nos imponen retiros de fachada hacia el fondo, de.ando espacios
libres para .ardn.
"uando se nos obliga a ciertas formas de edificacin, evitando miradas directas
sobre el vecino.
"uando se nos obliga a respetar tipologas en ciertas zonas o barrios.
"uando se imponen, incluso, estilos.
"omo ha ocurrido en ciudades que intentan imponer dise1os simulados de
edificaciones coloniales o de %poca. Rse nos limitaS Rse nos restringe en nuestros
derechosS Rse impone una obligacin de hacer o de no hacerS
3;C (as limitaciones y moderaciones de la propiedad privada en la
ciudad
>a)i no requiere .unda'entaci3n e)ta +o)tulaci3n de que/
-no e) i'agina*le la +ro+iedad +ri2ada )in cierta) li'itacione)J
-en la) ciudade)4 +arte del 2alor de la) +ro+iedade) in'ue*le) )e de*en a la 'i)'a
ciudadJ
-)i no +er'ito que la ciudad e?er:a )u Bderec-o de la ciudadC )o*re 'i) *iene) Rno
e)tar&a re)tando .unda'ento a B'i derec-o a la ciudadCT
-no )on aca)o lo) tre) +ilare) enunciado)/ derec-o a- derec-o de 5 derec-o en - a-
de- en- la ciudad4 ine)cindi*le)0
Porque )i e;i)te 'i derec-o a e;igirle a la ciudad e) +orque la ciudad +uede
e;igir'e a '&0
,ec&a'o) en nue)tro li*ro ,erec-o $r*an&)tico (+8gina) 311 - 312=/
65"
65"
Rondina
&,n el orden urbano, en razn de la existencia de los vecinos, de los otros
habitantes, del barrio y de la ciudad, la propiedad privada que nace absoluta,
exclusiva, excluyente y perpetua, sufre la necesaria transformacin por la
presencia de intereses superiores, inexcusables. !ue hacen a la debida y
necesaria atencin de los intereses del com6n, de la sociedad como expresin del
con.unto de personas que conviven. #ero que, adem$s, atiende a la presencia y
existencia de la ciudad. "omo ente ideal, pero sometido a las concretas demandas
de servicios, seguridad y vinculacin con el vecindario+.
Podr&a'o) +reguntarno)/
-cu8ndo +rocede li'itar4 re)tringir4 o )ola'ente atenuar lo) derec-o) del
+ro+ietarioT
-quien de*e -acerloT 000
c3'oT
- +or le54 +or decreto4 +or )i'+le re)oluci3n de alguno) .uncionario)T
Lo que )& )a*e'o) e) que no e) 2ia*le la ciudad4 ni la con2i2encia4 ni la reno2aci3n
de la ciudad0 %a'+oco )u +re)er2aci3n4 )i no i'+one'o) e)ta) carga) )o*re la
+ro+iedad +ri2ada de 'uc-o) in'ue*le)0
No +odr&a'o) tra:ar o a'+liar una calle o una +la:a0
No +odr&a'o) +re)er2ar un edi.icio -i)t3rico0
No +odr&a'o) de?ar li*re el contorno de un 'onu'ento0
E)ta) 5 'uc-a) otra) o*ra) o reali:acione) de la) ciudade)4 requieren i'+oner a lo)
+articulare) una o)ten)i*le li'itaci3n a )u) derec-o) de e?ercer de 'anera a*)oluta
la titularidad de +ro+iedad o do'inio0
Ai *ien la >on)tituci3n Nacional )igue )o)teniendo en )u art&culo 17 que &la
propiedad es inviolable, y ning6n habitante de la 3acin puede ser privado de
ella sino en virtud de sentencia fundada en ley. 'a expropiacin por causa de
utilidad p6blica debe ser calificada por ley y previamente indemnizada...+
tambin dice9

art&culo 75/ Blo) tratado) 5 concordato) tienen ?erarqu&a )u+erior a la) le5e)000C0
Luego 'enciona lo) tratado) que4 +or e?e'+lo dicen/
-8oda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las
necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la
dignidad de la persona y del hogar< =texto de la Declaracin Americana de los
Derechos del )ombre;<
8oda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. 'a ley puede subordinar
este uso y goce al inter%s social =texto de la "onvencin Americana de los
Derechos )umanos;<
Ai a e)to) criterio) 'oderno) lo) a+lica'o) a la 2ida ur*ana4 con 'a5or ra:3n
tene'o) nece)idad de encuadrar a la +ro+iedad +ri2ada en .unci3n del conte;to
)ocial4 ur*ano4 co'unitario4 ciudadano0
0 si queremos ale5arnos de proposiciones que nos comprometan
651
Arquitectura Legal
ideolgicamente con alguna a8inidad sociali4ante, diremos9
'a propiedad privada se limita, como se limita cualquier otro derecho. A6n los
m$s primarios y fundamentales<
el adecuar el uso de la propiedad privada a la funcin social, es hacerla m$s
plena.
3o solamente en cuanto se la .ustifica me.or, sino por cuanto la propiedad es
instrumento de calidad de vida, de me.ora social, de mayor peso y figuracin
en el medio, de me.or aceptacin por los dem$s.
'a propiedad/ la casa, el auto, los bienes, nos posicionan en la referencia
social.
0er rico, tener muchas propiedades, y no tener con quien compartir, con
quien comparar, con quien negociar, con quien relacionarse, no parece ser
una buena .ustificacin de la posesin de bienes, del dominio, entendido
como la aptitud de tener.
3<C (as servidumbres urbanas
Cuando ablamos de KservidumbresM en general
recordamos la buena de8inicin del artculo 3@>B del cdigo civil
cuando dice9
servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble a.eno,
en virtud del cual se puede usar de %l, o e.ercer ciertos derechos de disposicin, o
bien impedir que el propietario e.erza algunos de sus derechos de propiedad.
iu) in re aliena/ derec-o en co)a a?ena0
1o5 2e'o) que la) )er2idu'*re) entre lo) +articulare) +r8ctica'ente tienden a
de)a+arecer0 Aon co'+licada) 5 di.&cile) de )o)tener0 Aal2o el in2eterado gu)to de
e)cri*ano) 5 agri'en)ore) de )olucionar lo) +ro*le'a) de )u*di2i)i3n o relaci3n de
2ecino) i'+oniendo )er2idu'*re)0 Gue la gente co'En no )a*e inter+retar 5 que
ca)i ine2ita*le'ente ter'inan generando con.licto)0 Gue4 o*2ia'ente4 no arreglan
ni lo) e)cri*ano) ni lo) agri'en)ore) que originaron el +ro*le'a0
Entre no)otro) co'o 2i'o) en el ca+&tulo de la 'edianer&a4 +or )uerte e)a
in)tituci3n del 'uro 'edianero no tiene4 co'o en E)+aFa 5 otro) +a&)e)4 una
condici3n de B)er2idu'*reC0 E) un condo'inio4 que e) '8) claro4 '8) .8cil de
inter+retar 5 'eno) di.&cil de )o+ortar0 Pero e)to .ue una digre)i3n0 Guer&a'o)
decir/
La) )er2idu'*re)4 a)& co'o tienden a de)a+arecer en el 8'*ito +ri2ado4 )e
652
652
Rondina
'ulti+lican en el 8'*ito +E*lico/ e)+ecial'ente en la) ciudade)4 cada d&a )on '8)
la) re)triccione)4 la) li'itacione) 5 a.ectacione) al do'inio0 Ku)ta'ente una de la)
a.ectacione) '8) )e2era)4 e) <)ta4 la de la) )er2idu'*re) ad'ini)trati2a)4 o
)er2idu'*re) +E*lica)4 o )er2idu'*re) ur*ana)0
L%lez 0$rsfield nos habla de servidumbres administrativas en la nota a ese
formidable artculo que es el C@:: de su cdigo civil.
All nos advierte que no es bueno confundir servidumbres con simples
restricciones. Y dice lo siguiente/
en casi todos los cdigos y libros de derecho, esas restricciones se cuentan en el
n6mero de las servidumbres, lo que es equivocar los antecedentes indispensables
y todas las condiciones de las servidumbres. 'as restricciones y lmites que en
este ttulo imponemos al dominio, son recprocamente impuestos a los
propietarios y vecinos por su inter%s respectivo, y no suponen una heredad
dominante ni una heredad sirviente. ,stas disposiciones no tienen en realidad
otro ob.eto que el determinar los lmites en los cuales debe restringirse el
e.ercicio normal del derecho de propiedad, o de conciliar los intereses opuestos
de los propietarios vecinos.
A)& aclara @<le: la di.erencia entre/
-re)triccione) 5 l&'ite) al do'inio de origen +ri2adoJ
-re)triccione) 5 l&'ite) al do'inio de car8cter +E*lico o ad'ini)trati2o4 co'o lo
e;+lica en el te;to del 'i)'o art&culo 2611J
-)er2idu'*re)/ que cuando )on +ri2ada) de.inen un .undo4 un in'ue*le que e)
do'inante 5 otro 2ecino que e) B)ir2ienteC4 que )o+orta la )er2idu'*re0 Gue e)t8 en
.unci3n de )er2ir al in'ue*le 2ecino0
E)ta) )er2idu'*re)4 cuando )on +E*lica)4 tienen co'o Bdo'inanteC al E)tado4 al
'unici+io4 a la ciudad4 al inter<) +E*lico0 >o'o .inca4 in'ue*le o .undo )ir2iente4
tienen a cada ca)a4 a cada 2i2ienda o edi.icio +articular que tiene que )o+ortar e)ta)
B)er2idu'*re)C de derec-o +E*lico0
I$u son las servidumbres pAblicas o administrativasJ
.implemente son restricciones y lmites al dominio. "8ectaciones del dereco
de propiedad sobre una cosa. En general, sobre un inmueble.
Pero son m*s graves. /*s contundentes. /*s perturbadoras del
dereco de propiedad que una simple limitacin o restriccin.
Por e?e'+lo4 )on )er2idu'*re) ad'ini)trati2a)J o e)tatale)4 o +E*lica)4 o +ara 'e?or
cali.icarla)4 )er2idu'*re) ur*ana)/
-tolerar que )e cuelguen '<n)ula)4 ca*le)4 +o)te)4 ele'ento) que )e ad-ieren o
incru)tan en el .rente de nue)tro) in'ue*le)4 a.ectando 'uc-a) 2ece)4 gra2e'ente4
nue)tra) .ac-ada)J
-)o+ortar que )o*re nue)tro e)+acio a<reo )e tiendan ca*le) u otro) ele'ento)0 Gue
en nue)tro )u*)uelo )e +er.ore +ara colocar in)talacione) o tEnele) de )er2icio)J
-ace+tar que nue)tra +ro+iedad )ea declarada de inter<) +E*lico4 que )ea declarado
'onu'ento o )itio -i)t3rico4 que )e a.ecte +or cualquier ele'ento di)tinti2o o
653
Arquitectura Legal
cali.icante0
-9 que e)o no) o*ligue a no alterar 5 no di)+oner o ca'*iar )u )ituaci3n 'aterial o
?ur&dica )in autori:aci3n de la) autoridade)J
,n todos los casos advertimos que existe/
una grave afectacin de nuestra propiedad<
que esa agresin a nuestro derecho de propiedad o a su e.ercicio, se hace en
nombre del inter%s p6blico<
que no todos los inmuebles del lugar, de la ciudad, o del sector, tienen las
mismas afectaciones.
E)ta) caracter&)tica) de la) )er2idu'*re) i'+onen4 entonce)4 que la ciudad4 el
E)tado4 el go*ierno4 no) inde'nice +or e)a agre)i3n4 +or e)e i'+acto0 Por e)a .or'a
de +oner a nue)tra +ro+iedad4 total o +arcial'ente4 al )er2icio de la co'unidad0
Por e)o la) )er2idu'*re) de*en )er inde'ni:ada)0
Por acuerdo con el +ro+ietario0
7 +or i'+o)ici3n de la) 'i)'a) le5e) que +re2<n la a.ectaci3n0
Porque de lo contrario4 5o e)tar&a +oniendo 'i +ro+iedad4 'i +atri'onio4 al )er2icio
de lo) de'8)0
#ientra) que otro) no )ola'ente no +onen lo )u5o4 )ino que +ueden4 en cierto 'odo
5 'edida4 di).rutar de lo '&o0
Pa.o el principio de la igualdad y proporcionalidad de las cargas p6blicas,
determinamos/
las restricciones y lmites al dominio, si son generales, iguales o similares para
todos, y hacen a la condicin de la propiedad como parte de un contexto urbano,
no deben ser pagadas o indemnizadas.
,n cambio las servidumbres, en cuanto afectan m$s a la propiedad. Y no son
generales sino particulares y puntualmente afectan a algunos de los vecinos de la
ciudad, es lgico que todos los vecinos la ciudad indemnice seg6n los casos y
las circunstancias, a quienes son afectados por alguna servidumbre de orden
p6blico.
3=C (a e:propiacin
>o'o 5a 2i'o) la >on)tituci3n Nacional no) ad2ierte/
Art&culo 17/
-la propiedad es inviolable y ning6n habitante de la 3acin puede ser privado de
ella sino en virtud de sentencia fundada en ley. 'a expropiacin por causa de
654
654
Rondina
utilidad p6blica debe ser calificada por ley y previamente indemnizada.
'oda la normativa re8erida a la e:propiacin est* inspirada en la
necesidad que tiene el Estado de tomar bienes de propiedad
privada para el me5or cumplimiento de sus 8ines.
Es un atributo, el e5ercicio de un verdadero privilegio que tiene el
Estado en ra4n de representar el inters pAblico y propender al
bien comAn.
#or ello decimos/
la propiedad privada, con ser importante y protegida, cede ante las necesidades
p6blicas<
pero el ,stado no puede expropiar de cualquier manera/
expropia para hacer algo, para poner el bien expropiado a disposicin de la
gente o del servicio. 0i no lo hace, el afectado puede exigir que se le devuelva el
bien =esto se llama &retrocesin+;<
para expropiar, para tomar el bien, el ,stado debe pagar primero/ el due1o de la
cosa debe ser &previamente indemnizado+, como dice la "onstitucin.
>uando +en)a'o) en la e;+ro+iaci3n +en)a'o) nece)aria'ente en lo que dec&a'o)
ante) )o*re re)triccione) 5 l&'ite) al do'inio0 E)ta )er&a la '8;i'a re)tricci3n que
no) +uede -acer el E)tado/ o*ligarno) a que le 2enda'o) el *ien0
Pero a 2ece)4 con2iene que no) lo co'+re ante) de )eguir tolerando tanta)
li'itacione) 5 a.ectacione)/ e)to )e lla'a ?u)ta'ente Be;+ro+iaci3n in2er)aC0 En
lugar de 2enir el E)tado 5 con'inar'e a que 5o le 2enda4 5o +uedo e;igir que 'e
co'+re0 >uando4 +or e?e'+lo4 e) tanta la re)tricci3n4 )on tanta) la) a.ectacione)4 o
e) tan 2iolenta 5 gra2o)a la )er2idu'*re que 'e i'+one4 que 5o e?er:o el derec-o a
2ender co'+ul)i2a'ente/ ante) de )o+ortar tanta a.ectaci3n4 requiero que el E)tado
)e -aga cargo del *ien4 +ag8ndo'e )u ?u)to 2alor0
La le5 nacional 2104!! 5 la) le5e) +ro2inciale) que )iguen )u in)+iraci3n4 tienen
otro) in)tituto)/
-el avenimiento9 ante) de +lantear cualquier litigio4 el E)tado de*e intentar +oner)e
de acuerdo con el +ro+ietario a.ectado/ a2enir)e a negociar un 'onto adecuado +ara
Binde'ni:arC +or el *ien0 Para +agar el +recio del *ien tran).erido de la +ro+iedad
+ri2ada al E)tado4 o +ro+iedad +E*lica0
Ce:propiaciones por causa de utilidad o inters urbano9 e)t8n contenida) en la)
e;+ro+iacione) de con?unto de *iene)0 Gue )e autori:an )in nece)idad de +reci)ar o
de identi.icar +untual'ente lo) *iene) que )e 2a5an a e;+ro+iar0 Por e?e'+lo4 la le5
+uede decir que )e autori:a al Go*ierno de la Pro2incia o al #unici+io4 a e;+ro+iar
Btodo) lo) *iene) que )ean nece)ario) +ara a*rir una calleC o +ara Bcon2ertirlo) en
e)+acio) +E*lico) o +arqueC0
el 5usto precio9 e)te +uede llegar a )er nor'al'ente4 el te'a '8) di.&cil 5
con.licti2o0 No +uede +agar)e un +recio que )igni.ique una 2enta?a econ3'ica +ara
el E)tado0 %a'+oco )e +uede +agar un +recio que enrique:ca inde*ida'ente al
+ro+ietario0 Ae +aga el 2alor de re+o)ici3n0 Lo que co)tar&a un *ien igual en el
655
Arquitectura Legal
'i)'o lugar 5 en la) 'i)'a) condicione)0 No con el 'a5or 2alor que le agregue la
o*ra +E*lica a )er reali:ada0 %a'+oco con la) a.ectacione) que +odr&an deri2ar)e de
e)a o*ra0 ,i)tinto e) el e.ecto de una calle o a2enida )o*re lo) terreno) .renti)ta)4
que el i'+acto que +ro2ocar&a una c8rcel o un ce'enterio0 El +recio ?u)to de*e )er
re)uelto al +recio de -o54 )in la incidencia de la o*ra .utura0
3>C El espacio areo
>uando lee'o) el art&culo 251 del c3digo ci2il no) a)o'*ra'o) ante) de
recordar que en aquello) le?ano) 5 .elice) tie'+o) no e;i)t&an ca*le) de lu:4 ni
tele2i)i3n +or ca*le4 ni tel<.ono) ni co'+utadora) ni rede) de cualquier otra co)a0
Ni a2iaci3n4 ni )at<lite) ni otra) .or'a) -er'o)a)4 .a)cinante) 5 'ole)ta) de
a)o'ar)e a la +ro+iedad a?ena0
Dice el artculo CG:>/
'a propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio a%reo sobre
el suelo en lneas perpendiculares. "omprende todos los ob.etos que se
encuentran ba.o el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones
dispuestas por las leyes especiales sobre ambos ob.etos.
/l propietario es due-o e4clusivo del espacio a8reo< puede e4tender en
8l sus construcciones, aunque quiten al vecino la lu., las vistas u otras
venta%as< " puede tambi8n demandar la demolici0n de las obras del
vecino que, a cualquier altura, avancen sobre ese espacio
'uego con acertado criterio, agrega el codificador en el artculo CGC:/
'a propiedad de obras establecidas en el espacio a%reo que se encuentran sobre
el terreno, no causan la presuncin de la propiedad del terreno, ni la propiedad
de obras ba.o el suelo, como una cantera, bodega, etc.< tampoco crea en favor del
propietario de ellas una presuncin de la propiedad del suelo.
1a)ta aqu& la) regla'entacione) que i'+on&a el codi.icador en )u tie'+o 5 en
aquella) circun)tancia)0
A-ora tene'o)/
restricciones y a8ectaciones al dominio, impuestas por el cruce de instalaciones
de los servicios pAblicos. Gue llegan a nue)tro) in'ue*le)4 +ero que +a)an 5
)iguen4 +or el lado4 +or arri*a o +or a*a?o0 El e)+acio a<reo )e -a con2ertido en un
lugar +ara e;tender rede)4 ca*le)4 e'i)ione) 5 onda) de cualquier ti+o4 naturale:a 5
o*?eto0
Cel espacio areo superior invadido por aviones, satlites y otros elementos
656
656
Rondina
voladores que pueden inmisionar nuestras privacidades. Gue no) 2en4 no)
.otogra.&an 5 no) rele2an de)de el aire0 ,e)de e)e 'i)'o e)+acio a<reo que4
ingenua'ente4 )egui'o) +rotegiendo +or el art&culo 251 del c3digo ci2il0
#ero tambi%n decimos/
estas afectaciones son exclusivamente p6blicas. 3o podran admitirse
afectaciones privadas<
lo que debe reglamentarse es la situacin que nos plantea la presencia de
&servicios p6blicos privatizados+. Ya que si se trata de un particular que lucra
con un servicio p6blico no parece lgico que yo deba tolerar que haga su
&negocio+ tomando mi inmueble como soporte o sost%n de sus instalaciones, o mi
espacio a%reo como ruta de extensin de sus cables.
3?C (as *reas crticas
No) re.eri'o) no )3lo a la) 8rea) cr&tica) de la ciudad0 Aino ta'*i<n a
la) que +re)entan alta con.licti2idad 5 de*en )er )eria'ente to'ada) +or el ,erec-o
$r*ano0
#orque administrativamente, en relacin a la ciudad y los servicios, puede ser
&$rea crtica+
un micro centro con tendencias a la degradacin.
2 las $reas saturadas por circulacin vehicular.
2 zonas urbanas que soportan impactos negativos ruidos, olores,
concentracin vehicular y humana sobresaturante como pueden ser las que
provocan los emplazamientos de centros proveedores en lugares inadecuados.
.in duda, tales son *reas sumamente crticas y los estudios de la
gestin urbana o gestin municipal requieren talento y celeridad
para darles el debido tratamiento.
Pero la ciudad 2a generando en e)te tie'+o4 +articular'ente din8'ico4 otra) 8rea)
que )e -acen Bcr&tica'ente con)+icua)C0
Porque )e -acen notar0 Ae -acen 2er0 Lla'an la atenci3n del 2ecino 5 del 2ia?ero0
Por e?e'+lo/
-la) 8rea) -i)t3rica) que entran +rogre)i2a4 o r8+ida'ente en +roce)o) de
di)gregaci3n4 de ca&da de la renta ur*ana4 de la de)atenci3n de 2ecino) 5
co'erciante)0
-Pro2ocando lo) lunare) ti+o B)&ndro'e del )lu'C o B)&ndro'e del guettoC0
-la) 8rea) 'arginale)4 en el otro e;tre'o de la ciudad o de la e)cala0
-En donde )e +roduce el +3rtico de ingre)o de lo) 'igrante) +o*re)0
-Lo) que traen )u) dra'a) +ara acrecentar el dra'a de lo) re)idente)0
657
Arquitectura Legal
-Lo) recien-2enido)0 Lo) golondrina)0 Gue e)t8n en un +roce)o ca)i ca2ern&cola0
Pre-ci2ili:atorio0
CPorque son casi nmades. Porque 8ueron e:pulsados de sus lugares
de origen de una manera brutalmente sutil9 por la desesperacin de
las necesidades primarias insatis8ecas.
'os habitantes de la &no ciudad+.
'os que sufren por estar sobre el mundo &sin lugar+.
,n una negacin de espacio vital. 'os que se esconden detr$s del tugurio.
8al es el sentido de la palabra tugurio/ tectumTT tegoTT tugurium/ el techo que
esconde.
"omo deca "icern en los primeros a1os de nuestra era/ fugiente silva
texerunt/ las selvas ocultaron al fugitivo. Ya entonces "icern hablaba en su
concepcin poltica de los marginales de su tiempo.
3@C El espacio pAblico
>uando re.le;iona'o) )o*re e)to) te'a)/ e)+acio) li*re)4 e)+acio)
+E*lico)4 e)+acio) de u)o +E*lico4 no) en.renta'o) a alguna) cue)tione) )u'a'ente
+ro2ocante)/
-Re) el de -o54 .rente al a2ance del li*erali)'o4 de la) +ri2ati:acione)4 de la
econo'&a de 'ercado4 el 'i)'o contenido a que -ac&a'o) re.erencia +oco) aFo)
atr8)T
-Rlo) e)+acio) +E*lico) de re.erencia ur*ana4 )iguen )iendo +E*lico) aunque no )ean
de acce)o li*reT
-Rel E)tado )igue )iendo dueFo de i'+ortante) e)+acio) ur*ano) de )er2icio) e;
e)tatale) 5 -o5 conce)ionado)T
-e)o) e)+acio) conce)ionado)4 o +er'i)ionado)4 o directa'ente 2endido) a lo)
+articulare)-e'+re)a)-titulare) de )er2icio)4 de .errocarrile)4 de ruta) 5 +uente) R)on
+ri2ado) o +E*lico)T
El c3digo ci2il en )u do*le 2i)i3n/
-de derec-o +ri2ado
-de )er2icio) +E*lico) e)tatale)
-No) de.ine e)to) te'a) en cla2e) que le) )on +ro+ia)/
artculo C99?/
'as cosas son bienes p6blicos del ,stado general que forma la 3acin, o de los
,stados particulares de que ella se compone, seg6n la distribucin de los poderes
hecha por la "onstitucin 3acional< o son bienes privados del ,stado general o
65
65
Rondina
de los ,stados particulares.
artculo C9BH/
!uedan comprendidos entre los bienes p6blicos/
'os mares territoriales hasta la distancia que determine la legislacin especial,
independientemente del poder .urisdiccional sobre la zona contigua<
los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros<
los ros, sus cauces, las dem$s aguas que corren por cauces naturales y toda otra
agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inter%s general,
comprendi%ndose
las aguas subterr$neas, sin per.uicio del e.ercicio regular del derecho del
propietario del fundo de extraer las aguas subterr$neas en la medida de su
inter%s y con su.ecin a la reglamentacin<
las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendi%ndose por tales la
extensin de tierra que las aguas ba1an o desocupan durante las altas mareas
normales o las crecidas medias ordinarias<
los lagos navegables y sus lechos<
las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o
en loslagos navegables, o lagunas, cuando ellas no pertenezcan a particulares<
las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra p6blica
construida para utilidad o comodidad com6n<
los documentos oficiales de los poderes del ,stado.
las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inter%s cientfico.
,entro de la 3+tica del c3digo ci2il -le5 ci2il4 +ri2ati)ta 5 de 'ediado) del
)iglo +a)ado- e)t8 *ien la enu'eraci3n que )e -ace0
>on la) )al2edade) del ca)o/
-el te;to )e -i:o cuando no -a*&a +ri2ati:acione) ni )e -a*&a in2entado el +ea?e
co'o +o)i*ilidad de )er2icio +E*lico4 +ero +ri2ati:ado/ conce)ionado a quien
recu+era la in2er)i3n co*rando el u)o0
-en lo +o)iti2o4 )e re)er2an 8rea) cr&tica) co'o co)ta)4 i)la)4 r&o)0
-Ain i'+ortar )i )on na2ega*le) o n3/ la na2ega*ilidad era un criterio antiguo0
1o5 )u+erado0 1o5 lo) r&o) tienen otro )entido0 AEn +or el a)+ecto a'*iental 5
recreati2o4 '8) que el 'era'ente +roducti2o o econ3'ico que utili:a*an lo)
antiguo)0
1o5 lo) r&o) )on recur)o)4 +ai)a?e4 'edio a'*iente0 E)encial'ente )on
Be)+acio) +E*lico)C0
Luego )igue diciendo el c3digo ci2il/
artculo C9B:/
las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes p6blicos, conforme a
las ordenanzas y reglamentos<
artculo C9BC/
son bienes privados del ,stado general, o de las provincias y municipios/
todas las tierras que no tengan otro due1o
las minas
65!
Arquitectura Legal
los bienes mostrencos abandonados o de los que mueren sin de.ar herederos<
todos los bienes construidos por el ,stado, o los adquiridos por cualquier ttulo<
artculo C9BB/
son bienes de las municipalidades los que la 3acin y las provincias han puesto
ba.o el dominio municipal<
artculo C9BA/
los bienes que no son de la 3acin, ni de las #rovincias ni de las
5unicipalidades, ni de la -glesia, son bienes particulares, de las personas, ya
sean personas fsicas o .urdicas.
7BC (os espacios verdes
Dentro de la larga enumeracin que hicimos, vemos que existen/
bienes estatales que son de orden p6blico. De uso p6blico.
otros bienes que siendo del ,stado, son del llamado &dominio privado del
,stado+. Y pueden no estar librados al uso p6blico/ por e.emplo viviendas que
tenga para vender.
8errenos que formen su &banco de tierra+ para entregar a la gente que quiere
construir o a las empresas o municipios para que construyan viviendas de inter%s
social. 2 para equipamiento comunitario.
otros bienes que siendo estatales, de orden p6blico, no est$n librados al uso
directo/ oficinas, reparticiones que no prestan servicios directos/ la enorme y
frondosa burocracia tiene sus asentamientos, sus sedes que funcionan en
edificios de propiedad p6blica y estatal, pero que, normalmente, no prestan
ning6n servicio.
(os espacios verdes, parques, pla4as, playas, riberas, clubes
deportivos y recreativos estatales, son de 9
propiedad p6blica estatal<
de uso p6blico directo
dominio p6blico estatal de uso com6n.
72C (as costas
66"
66"
Rondina
>o'o 2i'o) en el +lanteo del c3digo ci2il la) +la5a) 5 ri*era) )on *iene)
de +ro+iedad +E*lica 5 e)tatal0
No)otro) lo de.ini'o) con 'a5or +reci)i3n lle2ando e)a cali.icaci3n al 8'*ito del
derec-o +E*lico 5 ur*ano4 en donde quere'o) +lantear una 'oti2aci3n
)u+le'entaria0 6rente a la conce+ci3n del derec-o ci2il que -ace una enu'eraci3n
de origen conce+tual4 no)otro) +lantea'o) otra) incidencia)/
el ,stado, constituido por territorio, pueblo y derecho, est$ representado, en el
smbolo que le conceden estos espacios p6blicos, de uso y servicio directo. De los
ciudadanos, de la poblacin, de la gente.
el territorio que le est$ deferido al pueblo en su acepcin m$s directa,
instrumental, simple, utilitaria, es un territorio sometido al m$s amplio y franco
dominio p6blico, pero acompa1ado ese dominio del uso, del goce, de la
utilizacin p6blica.
como los parques, los espacios verdes, las playas, las aguas, las plazas, las calles,
deben asumirse como inexcusablemente p6blicas.
0on inescindibles del car$cter dominial p6blico, abierto, comunitario.
0on por ende, intransferibles e inalienables.
E)to con2iene aclararlo ante la) ola) +ri2ati:adora) que +ueden lle2ar a entregar a
e'+re)a) o conce)iona'iento) +ri2ado) e)to) )ectore) que4 creciente'ente4
cultural'ente4 co'+ul)i2a'ente4 2an )iendo ganado) +ara el u)o +E*lico0 Po+ular0
,e la gente co'En0
-Gue de*e tener garanti:ado )u acce)o al lugar0
-#8) all8 de la) 2ie?a) deno'inacione) que )ol&an di.erenciar lo +E*lico de lo
+ri2ado4 -o5 de*e'o) ad'itir que cuando con.lu5en lo e)tatal 5 lo +articular4
+ode'o) encontrar/
lo) lugare) o 8'*ito) en donde el E)tado e?erce )u do'inio4 )u derec-o de +E*lica
+ro+iedadJ
-lo) lugare) en donde el E)tado )in tener la +ro+iedad +uede o de*e4 )in e'*argo4
e?ercer4 o )eguir e?erciendo )u autoridad de ?uri)dicci3n 5 controlJ
-lo) lugare) en donde4 +e)e a e;i)tir el do'inio originario del E)tado4 )e +ueden
ad'itir conce)ione) que co*ren lo) )er2icio) que +re)tan/ la) +la5a) conce)ionada)4
n3 a t&tulo de tra).erencia de +ro+iedad/
el ,stado se reserva la propiedad. #ero entrega el lugar a quien presta algunos
servicios. "obrando entradas, accesos o pea.es. #ero el ,stado controla la
concesin. 2 el servicio.
73C Playas y riberas
661
Arquitectura Legal
Como establece claramente el Cdigo Civil9
C las pla"as del mar " las riberas internas de los ros, entendi8ndose
por tales la e4tensi0n de tierra que las aguas ba-an o desocupan
durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias
0 m*s all* de estas previsiones, de5ando todava, a ttulo de ane:o o
propiedad complementaria, tambin estatal, o de servidumbre
pAblica, entendiendo que puede ser del propietario ribereDo, pero
de uso pAblico obligatorio, lo que llamamos el camino de sirga.
(a 8ran5a ane:a a las costas de los ros, camino para Knavegar a la
sirgaM, es decir, como se aca antiguamente, un camino lateral en
el ro, para que tirando de sogas Cde sirgasC con bueyes, se pudieran
arrastrar embarcaciones. 1oy no nos interesa lgicamente ese
camino para tirar la sirga. -os interesa por la in8inidad de usos
recreativos y productivos que puedan darnos las playas y costas de
los lagos y ros.
Recorde'o) que el >3digo >i2il ta'*i<n lo +re2</
artculo C@9?/
'os propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la
comunicacin por agua, est$n obligados a de.ar una calle o camino p6blico de
treinta y cinco metros hasta la orilla del ro, o del canal, sin ninguna
indemnizacin. 'os propietarios ribere1os no pueden hacer en ese espacio
ninguna construccin, ni reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el
terreno en manera alguna<
artculo C@BH/
si el ro o canal atravesare alguna ciudad o poblacin se podr$ modificar por la
respectiva 5unicipalidad el ancho de la calle p6blica, no pudiendo de.arla de
menos de quince metros.
#ero, obviamente, pudiendo o debiendo ampliarla.
-#on estas previsiones adicionales que nos hace el mismo #0digo
#ivil, en el captulo de las restricciones " lmites al dominio, estamos
reconociendo la e4istencia de ese espacio p2blico
De dominio particular o mixto, pero de indudable uso p6blico, de &ius utendi+
para la gente.
De derecho de uso y goce para el com6n de los vecinos.
!ue antes era para servir al transporte y que hoy se utilice para pesca,
recreacin o simple turismo, no cambia la previsin.
662
662
Rondina
!ue por otra parte, en toda reglamentacin municipal debe no solamente
contemplarse.
Debe incrementarse conforme a la posibilidad fsica, a la posibilidad
geogr$fica, ambiental, territorial, que le ofrezca cada costa, cada ribera, cada
lago, ro o &canal+ como dice el cdigo.
Ae )u+one que en todo Bordena'iento territorialC '&ni'o4 ele'ental o cuidado)o de
e)to) e)+acio) de rele2ante )igni.icaci3n +E*lica 5 ur*ana4 no +uede de?ar)e de lado
la regla'entaci3n del terreno de +la5a4 co)ta4 *orde o ri*era de r&o)4 'are) 5 lago)0
77C El territorio
A 'odo de )o+orte 'aterial de la) in)titucione)4 el territorio a+arece
en la ciudad co'o 8rea de go*ierno o ad'ini)traci3n0
-Lugar en que )e a)ientan la) acti2idade) ad'ini)trati2a)0
-E)+acio .&)ico )o*re el que )e 'ani.ie)ta la 2oluntad de locali:aci3n de un nE'ero
i'+ortante de +er)ona) o )o*re el que4 'ediante un acto e;+l&cito 5 .undador4 )e
di)+one con)tituir a la autoridad de un lugar4 de un +ue*lo4 de una regi3n0
De esa manera contemplamos las dos formas en que se define el asiento urbano/
por un acto de voluntad poltica, que hacen los fundadores. 2 por una sucesin
de actos individuales de los que deciden asentarse en un lugar determinado.
"onstituyendo una agrupacin de familias, o una aglomeracin de personas y de
sus correspondientes edificaciones.
1i)t3rica'ente el territorio .ue un e)+acio +ol&tico4 ?ur&dico 5 'ilitar/ lo) ro'ano)
lla'aron terris-terroris-territorium a lo) lugare) en donde +od&an i'+oner )u
.uer:a4 )u 'iedo4 )u terror0 Adonde )e alcan:a*a a conqui)tar 5 )e +lanta*a la
autoridad del i'+eriu'4 all& llega*a el territorio0
El territorio ur*ano .ue de)+u<) el que )e +od&a de.ender con 'uralla) o )oldado)0
#8) tarde4 con la a+arici3n del caF3n4 )e lleg3 a la idea de territorio de.endido
-a)ta el e4itus, el e%ido4 -a)ta donde llega*a la *ala del caF3n0 A contar de)de el
centro de la +o*laci3n4 que era la +la:a de ar'a) o el .uerte0
)oy el territorio urbano tiene una demarcacin .urisdiccional. !ue puede ser el
lmite de la ciudad. 2 el lmite de las $reas densas de poblacin y edificaciones. 2
hasta donde llegan los servicios, o la administracin o gobierno del municipio.
,n todos los supuestos, el territorio es la referencia obligada, material y
competencial, para hablar de ciudad, de suelo urbano, de $reas gobernadas por
las ordenanzas municipales.
663
Arquitectura Legal
7;C .u ordenamiento racional
El ordena'iento del territorio que requiere 5 aguarda el derec-o
ur*ano +oco tiene que 2er con lo) +re)u+ue)to) que 'o2ili:aron alguna) idea)
totalitaria) a +artir de lo que )e deno'ina*a la geo+ol&tica0
#8) all8 de toda +reocu+aci3n territorial co'o )o+orte de +lane) 'ilitare)
o.en)i2o) o de.en)i2o)4 -a*la'o) del territorio ur*ano4 de )u ordenaci3n4 de )u
racionali:aci3n4 de)de el +unto de 2i)ta de la adecuada +lani.icaci3n ur*ana4
tendiente al de)arrollo econ3'ico 5 al 'e?ora'iento de la calidad de 2ida de lo)
ciudadano)0
,e)de all&4 co'ien:a a de.inir)e entonce) la inter2enci3n del ,erec-o $r*ano en el
a)+ecto territorial de la ciudad4 )u organi:aci3n 5 +lani.icaci3n/
-)e trata de leer con '8) atenci3n el .actor -u'ano ante) que el 'era'ente
geogr8.ico4 con)tructi2o o 'aterialJ
- de la gente que -a*ita o quiere -a*itar un 8rea4 *arrio o di)trito4 de )u) tendencia)
5 de lo) intere)e)4 en cuanto coinciden o )e a+artan de la +re2i)i3n del +lani.icadorJ
-'ientra) )ean con)tatada) la) tendencia) que )e +re2<n en el +lan )e au)+iciar8n
)olucione) con2eniente) 5 )e e;cluir8n la) que )e con)ideren contraria)J
-u)o)4 radicacione)4 ti+olog&a) de edi.icaci3n o concentracione) '8) *a?a) o '8)
alta) que la) acon)e?a*le)/ )ie'+re e) +o)i*le alentar 5 de)alentar lo con2eniente 5
lo incon2enienteJ
-i'+edir entre otra) 'ani+ulacione)4 lo) loteo) lle2ado) a ca*o +or el )i'+le inter<)
de lucro de la) in'o*iliaria)0
- Para que el acto de agregar territorio de?e de )er un .actor oca)ional del dueFo de
la tierra4 -+ara que )e +ueda atender el 2erdadero inter<) del 2erdadero dueFo de la
ciudad/ el 2ecindario0 La Bciudadan&aC0
-cuidar que la 2inculaci3n de la ciudad con la) 8rea) 2erde) del entorno no )ean
con2ocante) de a)enta'iento) irregulare) o de 'igrante) )in 'edio) 5 )in que
re)+ondan a una ele'ental e)trategia del creci'iento ur*ano/
-la ciudad tendr8 lote) 5 terreno) en donde alo?ar a lo) in'igrante)0
-La) 8rea) de tran)ici3n )on .ran?a) cr&tica) de a*)oluta +rioridad ur*ana/
-acen de
u'*rale) 5 ter'3'etro) del creci'iento4 de la relaci3n entre/ centro -
)u*centro -
rural - )u*-ur*ano - )u*-rural - tran)ici3n - u'*rale)J
-trata'iento ?erarqui:ado de la) 8rea) de lo) con-ur*ano)/ la)
circun2alacione)4 lo)
-ca'ino) de enlace) con la) ruta) de acce)o4 la 2inculaci3n de lo) *arrio)
-acia
adentro4 la) relacione) entre el adentro 5 el a.uera ur*ano)J
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664
Rondina


-en donde e;i)tan re.erente) li'&tro.e) naturale)4 e)+eciale) cuidado)
)o*re 8rea)
de alto inter<) ur*an&)tico 5 territorial/ la) +la:a)4 co)ta)4 ri*era) 'ar&ti'a)
5
.lu2iale)4 :ona) de recreo 5 de acti2idade) econ3'ica)4 la) i)la) 5 )u)
reg&'ene)
do'iniale)4 lo) *aFado)4 *a?&o) 5 anegadi:o)0
Lo) -u'edale) 5 8rea) de inundaci3n c&clica0
%odo) lo) ele'ento) re.erido) en relaci3n4 no )3lo al territorio 'aterial4
)ino en
cuanto +otencial a)enta'iento -u'ano0
7<C #eplanteo de la relacin campoCciudadCtransicin
En toda estrategia de las relaciones de la ciudad con
los bordes o cinturones, vale considerar el elemento institucional de
los lmites del territorio municipal.
De la organi4acin territorial del Estado nacional o provincial9
C si la ciudad ocupa todo el territorio de la divisin poltica en la
que est* asentada.
.i sus lmites llegan asta donde comien4a el lmite de su vecina
colindante.
+ si e:iste un territorio e:traCmunicipal, nacional, provincial o
estadual.
,e toda) 'anera)4 lo) e.ecto) .uncionale) 'uc-a) 2ece) )e )o*re+onen a lo) l&'ite)
in)titucionale)/
- '8) all8 del territorio4 e;i)ten otro) territorio) que )e unen 5 2inculan a la ciudad
+or ra:one) de a+ro2i)iona'iento4 de interca'*io4 de relaci3n de +roducci3n a
con)u'o0
La) c-acra) 5 e)ta*leci'iento) de +roducci3n l8ctea4 a2&cola4 de 2erdura) 5 .ruto)4
con)titu5en lo) cinturone) 2erde) naturale)0 >on 2ocaci3n de uni3n e inter-
de+endencia ca'+o-ciudad4 5 -aciendo la) 2ece) de 8rea) de cone;i3n4 integraci3n
5 tran)ici3n '8) +er.ecta) que toda) la) +re2i)ione) de l&'ite) geogr8.ico)4 +ol&tico)
5 'era'ente .or'ale)0
665
Arquitectura Legal
3=C (as ciudades en coordinacin
.obre los presupuestos que anotamos, es necesario
entonces que traba5emos en cada ciudad con la doble visin9
-de identidad " de integraci0n
-De ordenamiento interno pero de necesaria coordinaci0n con las
1reas fronteri.as, con las otras ciudades " poblaciones con las cuales
se trate de consolidar el funcionamiento de las 1reas de transici0n, de
los espacios libres o espacios verdes
De aprovisionamiento " de finalidades complementarias'
Ccamping,
Ccampus universitarios,
Ccasas de reposo,
Ccasas de 8in de semana o casasCquintas,
Cclubes de campo,
Cclubes escolares,
Cestablecimientos deportivos y residenciales.
7>C .istema de ciudades
Lo) )i)te'a) ur*ano) a+untan a un e)tadio +o)terior de organi:aci3n
inter-co'unal0
%ratando de orientar la) ciudade) -acia cierta) e)+eciali:acione)4 .acilitando la
)u)tituci3n de i'+ortacione) 'ediante la integraci3n de 'ini-e'+rendi'iento) que
+uedan generar .uente) de tra*a?o 54 a la 2e:4 +ro'o2er la integraci3n de la)
co'unidade) 2ecina)4 en una *a)e de organi:aci3n que +ro'ue2a ta'*i<n lo)
interca'*io)0
Lo) )i)te'a) ur*ano) -o5 )e 2en .acilitado) +or el acrecenta'iento de lo) 'edio)
de co'unicaci3n0
%anto lo) 2e-iculare) co'o lo) tele'8tico)0
>on la) 'odalidade) de tra*a?o do'iciliario4 de la tecni.icaci3n de 'uc-&)i'o)
+roce)o) 5 'anu.actura)4 con la eli'inaci3n de 'ano de o*ra no cali.icada4 )e +one
de 'ani.ie)to la +o)i*ilidad de generar indu)tria) no conta'inante)0
666
666
Rondina
Por otro lado lo) interca'*io) de 2ecino) +or 'oti2o) co'erciale)4 e)colare) o
ad'ini)trati2o)4 con)titu5en en )& 'i)'o) una .uente de e)+eciali:aci3n0
Pro'ue2en ca'*io) e incenti2aci3n de la acti2idad la*oral4 econ3'ica 5 )u)
deri2acione)0 Inclu5endo al turi)'o4 en )u) di.erente) e;+re)ione)4 a 2ece)
orientado )3lo a la con2ocatoria de co'+radore) o +a)eante)0 Ma)tando en alguno)
ca)o) con la i'+lantaci3n de grande) )u+er'ercado) o .eria) co'erciale) en la)
a.uera) de una +o*laci3n +ara generar e)to) .lu?o) de +er)ona) que4 nece)aria'ente4
acarrean ta'*i<n .lu?o) de dinero0
7?C (a ciudad y el desarrollo
La) ciudade) tienen la +o)i*ilidad de generar )u) +ro+ia identidad
'irando ta'*i<n lo) a)+ecto) utilitario) de tale) +er.ile)0 ,e)de la) e)cuela) 5 la)
*i*lioteca)4 -a)ta la) gran?a) 'odelo)4 cierta) .or'a) de +roducci3n +ri'aria 5
e;+re)ione) de acti2idade) )ecundaria) co'o +ueden )er lo) )-o++ing) o grande)
)u+er'ercado) 5 galer&a) co'erciale)0
Gue en una con2eniente lectura de la relaci3n co)to-*ene.icio4 de*er8n generali:ar
)u i'+lantaci3n en lo) alrededore) )u*-ur*ano) o )u*-rurale) de la) ciudade)
inter'edia)0
Hinalmente los aspectos productivos se orientar*n tambin a todas las 8ormas
de servicio.
Desde los bancarios a los educativos, desde los universitarios a los
artesanales.
,e)de la 'ec8nica -a)ta la in.or'8tica0
0i de algo puede y debe servir esta coordinacin de ciudades tendiente a la
constitucin de sistemas integrados, est$ .ustamente en sustituir la indebida
competencia por la complementacin.
Y aqu hablamos de la adecuada complementacin e integracin y de la
inadecuada competencia. Ya que si se dieran leales competencias en busca de la
excelencia en distintos rubros, tambi%n sera bueno que las ciudades, en ese
plano, compitieran.
7@C (a calidad de vida
667
Arquitectura Legal
"unque en los dos captulos siguientes abremos de
insistir en los 8actores umanos y ambientales, aora nos
anticipamos a colocar dentro del marco de la ordenacin
territorial, el aspecto re8erido a la calidad de vida que las ciudades
o8recen a sus abitantes.
,s que si de algo sirve la organizacin territorial, la complementacin
productiva, la integracin de ciudades vecinas, la constitucin de los sistemas
urbanos sobre la base de la cooperacin y no de la competencia desleal, es para
que los habitantes de unos y otros centros urbanos me.oren sus referencias
humanas.
,n lo sanitario, mediante la centralizacin y optimizacin de actividades
polutivas,
en lo ambiental y social, consagrando medidas de control y asistencia que
siempre ser$n m$s eficaces, m$s racionales y m$s econmicas, si se realizan
mediante efectores regionales.
>o'o lo )ugiere4 autori:a 5 de.ine la nue2a >on)tituci3n Nacional/
artculo :CB/
'as provincias podr$n crear regiones para el desarrollo econmico y social y
establecer rganos con facultades para el cumplimiento de sus fines y podr$n
tambi%n celebrar convenios internacionales, en tanto no sean incompatibles con
la poltica exterior de la 3acin<
artculo :CG/
'as provincias pueden celebrar tratados parciales para fines de administracin
de .usticia, de intereses econmicos y de traba.os de utilidad com6n, con
conocimiento del "ongreso Oederal< y promover su industria, la inmigracin, la
construccin de ferrocarriles y canales navegables, la colonizacin de tierras de
propiedad provincial, la introduccin y establecimiento de nuevas industrias, la
importacin de capitales extran.eros y la exploracin de sus ros, por leyes
protectoras de estos fines y con recursos propios.
Gemos que e:iste toda una propuesta de desarrollo productivo a
partir de la Constitucin.
Gue e)t8 dirigida a la) +ro2incia)4 +ero +ara cu5o cu'+li'iento4 nece)aria'ente4 )e
de*en con2ocar a la) ciudade)0 A )u) 3rgano) de go*ierno 'unici+al0
9 e)+ecial'ente4 a la coordinaci3n entre la) ciudade)4 +ara que )u)citen e)to)
+rogra'a)0
-Gue no +ueden )er alternati2o)4 )ino co'+le'entario)0
- Gue e no +ueden )er co'+etiti2o) )ino integrati2o)0
-%odo con 'ira) a generar tra*a?o4 recur)o) 5 acti2idade) que no )ean 'era'ente
e;tracti2a)0
-Gue )u+eren la conce+ci3n de la) econo'&a) de )u*)i)tencia0
66
66
Rondina
-94 )o*re todo4 que ro'+an lo) e)que'a) de la) ad'ini)tracione) 'unici+ale)
'era'ente *urocr8tica)0
2bviamente tendremos que seguir avanzando en algunas definiciones ideolgicas
y estrat%gicas.
#orque no vemos que las novedades que nos tra.o la nueva "onstitucin
3acional hayan servido, por lo menos, para un cambio actitudinal de la
dirigencia.
0e contin6a insistiendo en argumentos que son seductores polticamente, pero
que pueden ser sumamente riesgosos para la suerte de los habitantes. ,n
especial, de los habitantes pobres.
9 2ol2e'o) a +oner co'o e?e'+lo el te'a de la autono'&a 'unici+al0 En e)+ecial4
lo) de)2elo) que alguno) +arecen tener +or la autono'&a total de la >a+ital 6ederal0
>o'o )i e)to .uera a a5udar a lo) 2ecino)0
>o'o )i todo) e)to) di)cur)o) no co'en:aran 5 ter'inaran )i'+le 5 total'ente4 en
el 'ero inter<) de lo) dirigente) 5 .uturo) o e2entuale) go*ernante) de la ciudad0
'a gente no vive ni como de la autonoma municipal. Live y come del bienestar
que le concede la eficiencia del gobernante, un adecuado traba.o y salario y una
aceptable calidad de vida.
66!
Arquitectura Legal
Captulo Q&Q
(" C&%D"D 0 E( &%.
ED&H&C"-D&
2C Dereco urbanstico y Dereco de la Edi8icacin
Pode'o) a.ir'ar que el ,erec-o $r*ano e) el g<nero 5 que el derec-o de la
edi.icaci3n 5 lo) regla'ento) de con)truccione) +ri2ada)4 )on una e)+ecie dentro de
la a'+lia ga'a de 'ateria) que co'+rende el derec-o de la ciudad0
El ,erec-o $r*ano e)t8 contenido en lo) c3digo) que regulan toda la 2ida4 la
+lani.icaci3n4 la +re)er2aci3n 5 la reno2aci3n de la) +o*lacione) o a)enta'iento)
ur*ano)J
,entro de toda e)a nor'ati2a o legi)laci3n4 el regla'ento de edi.icacione) e)
a+ena) una +arte de todo el con?unto0 Pero )e trata de una 'ateria de.initoria0
Porque el -ec-o arquitect3nico 5 con)tructi2o4 .or'a +arte con)tituti2a de la
>iudad0 La o*ra indi2idual e) +arte 5 *a)e de la o*ra general4 )ocial4 colecti2a que
e) la >iudad0
,e toda) 'anera) e)t8 en re2i)i3n4 conce+tual'ente -a*lando4 lo que tra?o el
Bilu'ini)'o tard&oC de lo) racionali)ta)4 organici)ta) 5 .uncionali)ta) de la +ri'era
67"
67"
Rondina
'itad del )iglo0 >uando todo )e reduc&a a decretar +lane)4 c3digo) 5 regla'ento)4 )e
logr3 una enor'e legi)laci3n ur*ana0
Nada original4 +or la) recurrente) co+ia) que )e -ac&an4 +ero +or )uerte nada
e.ecti2a0
1o5 e)ta'o) un +oco de 2uelta )o*re e)a conce+ci3n4 regla'entari)ta 5
'odel&)tica0
1o5 +odr&a'o) decir4 en cla2e) de una 2i)i3n de'ocr8tica del go*ierno o
ad'ini)traci3n de la ciudad4 que la) +lani.icacione) no )on ni 'ala) ni *uena) en )&
'i)'a)0
%odo de+ende de la calidad de lo) +lani.icadore) 5 ur*ani)ta) que redacten la)
nor'a) 5 de la a+titud 5 ca+acidad de lo) go*ernante) encargado) de a+licarla)0
Con esas advertencias, podramos conciliar dereco urbano con dereco de la
edi8icacin, ba5o la ley general o norma que aga de marco re8erencial.
Deba5o de la legislacin de marco, pueden estar los cdigos espec8icos.
%no de los cuales debe ser el cdigo que reglamenta la proyectacin
y e5ecucin de edi8icios particulares.
,ntre las reglamentaciones particulares que constituyen el cdigo general,
podemos mencionar/
plan de preservacin y renovacin urbanas<
reglamento de urbanizaciones y loteos<
programas de preservacin, ambiental y paisa.stica<
reglamento de zonificaciones<
reglamento de edificacin<
reglamento de tr$nsito y estacionamientos, garages y cocheras<
reglamentacin del uso de veredas y aceras, ocupacin de la va p6blica, el
comercio informal<
Ao*re la *a)e de e)ta) .or'ulacione) regla'entada)4 )e +retender8 con)eguir un
+lan de go*ierno ur*ano que4 con la) '&ni'a) inter2encione) 5 re)triccione)4 logre
un '8;i'o de e.ecti2idad0
>on la de*ida +re)encia del Ad'ini)trador ur*ano4 +ara que lo) di)tinto) actore)
)ociale) no de).a)en )u accionar +er?udicando a lo) 2ecino) o al con?unto0
0e pueden implementar normativas que expresen/
3o se admitir$n usos y tipos edilicios incompatibles con el car$cter de las
diferentes $reas residenciales, comerciales, recreativas, etc%tera<
#ero a6n con la fi.acin de tales $reas o distritos, la zonificacin no impedir$ la
radicacin de servicios que aseguren la necesaria autonoma o abastecimiento
del sector<
se inducen y promueven pautas convenientes.
0e desalientan, se gravan con impuestos o directamente se prohiben,
emplazamientos o conductas que resulten agresivas para los valores constituidos/
671
Arquitectura Legal
se buscar$ aliviar, descongestionar o no sobrecargar sectores crticos<
se cuidar$ la est%tica y la preservacin de sitios histricos o representativos<
se mantendr$n programas de extensin de $reas verdes o parquizadas, se
preservar$ lo ambiental y paisa.stico<
respecto de la edificacin propiamente dicha se estimulan las nuevas
construcciones, sin renegar de los controles mnimos y necesarios/ presencia de
profesionales que proyecten y diri.an, cuidado de la est%tica, tipologa y otras
calificaciones.
0in desplazar al profesional responsable, tratando de que se asuma el dise1o
como valor urbano, y no como un simple hecho individual.
" partir de estas prescripciones se puede lograr un adecuado
equilibrio entre el dereco de la ciudad a optimi4ar su esttica y
8uncionalidad y el dereco de los particulares a e5ercer libremente
su ius edi8icandi.
Lalen respecto de este derecho de ocupar la ciudad con nuevas construcciones
todo lo que ya vimos en los captulos referidos a limitaciones al dominio/
restricciones en razn de los vecinos<
limitaciones por razones urbanas<
ius edificandi sobre la base de reconocer los derechos de la ciudad a disponer el
cmo/
promover y construir pero dentro del contexto normativo que la ciudad pre
establece<
servidumbres urbanas que est$n vigentes/ non altius tolendi/ o reglamentacin
de las alturas permitidas =con m$ximos y mnimos;<
reglamentos sobre est%tica y tipologa<
reglamentos de seguridad<
reglamentaciones de medianera y propiedad horizontal<
limitaciones al derecho de colocar carteles, leyendas, toldos y marquesinas<
reglamentacin de actividades industriales, comerciales o dom%sticas que
puedan ser calificadas de molestas, contaminantes o peligrosas.
3C (os reglamentos municipales
>uando el art&culo 2611 del >3digo >i2il dice que/
&todas las restricciones al dominio privado slo en el inter%s p6blico son
regidas por el derecho administrativo+
Ae no) intenta e;+licar que corre)+onde a e)e derec-o4 el de la ad'ini)traci3n4
legi)lar )o*re e)ta) 'ateria)0 9 no)otro)4 en nue)tra 2i)i3n '8) 'oderna4
agrega'o) que tale) re)triccione)4 al igual que toda la regla'entaci3n -ec-a Ben
inter<) +E*licoC corre)+onde al derec-o +E*lico ur*ano0 Gue e) el derec-o de la
672
672
Rondina
Ad'ini)traci3n0 El ,erec-o 'ediante el cual )e regulan4 )e regla'entan4 )e
e)ta*lecen 5 )e i'+onen lo) l&'ite)4 la) re)triccione) 5 la) nece)aria)
adecuacione) de lo) derec-o) +ri2ado) al derec-o +E*lico4 ur*ano4 'unici+al4
+ol&tico 5 ad'ini)trati2o0 9a que4 co'o dec&an lo) antiguo)/
publicum ius est quod ad statum rei romana spectat
E) decir que el derec-o +E*lico e) el que intere)a a la) co)a) del E)tado o de la
ciudad de Ro'a0 >o)a que ta'*i<n +ode'o) ad'itir no)otro)4 entendiendo que/
el derecho p6blico est$ fundado en el Derecho "onstitucional.
Y cuando tiene al ,stado como ob.eto y su.eto principal, opera a trav%s del
llamado Derecho Administrativo<
en los rdenes .urdicos e institucionales, el ,stado tiene tres escalas o niveles.
'a 3acin y la #rovincia son los niveles que se gobiernan con criterios
eminentemente polticos.
,l nivel local, el de m$s peque1a y concreta base territorial, es el municipio.
Y en el nivel municipal se desplaza el factor poltico, que no queda ausente, pero
que est$ subordinado al factor administrativo.
!ue en este caso, lo administrativo refiere al cuidado de la cosa com6n.
A la aplicacin de las normas, pero tambi%n, al dictado de las normativas que se
requieren para alcanzar esos fines que denominamos, en general,
administracin.
En la nota al 'i)'o art&culo 2611 el codi.icador no) dice que e)te derec-o
ad'ini)trati2o )er8 el encargado de la) cue)tione) +ro+ia) de la ciudad0
9 +one co'o e?e'+lo a la) Bordenan:a) )o*re alineaci3n de edi.icio)4
e)ta*leci'iento) de .8*rica4 etc<tera0C0
No)otro) tene'o) ta'*i<n una ca*al idea de lo que )igni.ica Bad'ini)trar
arquitecturaC +orque -e'o) utili:ado +untual'ente el t<r'ino co'o rol +ro.e)ional
cuando la a+lica'o) a la) o*ra)0
El administrador de una obra, decamos, es quien tiene a su cargo
la gestin econmica y 8inanciera de la construccin.
#ero en la ciudad esas funciones se amplan/ refieren a servicios p6blicos, a
cuidado de la ciudad, a la vigilancia y control, al medio ambiente, al tr$nsito, a la
preservacin histrica y monumental, a la calidad de vida de la gente.
7C (os planes generales
>uando -a*la'o) de lo) +lane) generale) e)ta'o) ta'*i<n4 +or re.erencia
indirecta4 -a*lando de lo) +lane) o +rogra'a) +articulare) o e)+ec&.ico)0
Al citar la +lani.icaci3n glo*al de una ciudad ta'*i<n re.eri'o)/
673
Arquitectura Legal
-a la) nor'a) +ro2inciale) 5 nacionale) que e)ta*lecen la) +auta) de actuaci3n4
-o deli'itan .uncione)4 -
-o 8rea) de co'+etencia4
-o ni2ele) ?uri)diccionale)J
una +lani.icaci3n de car8cter territorial e)ta*lece no )3lo +auta) de ordenaci3n del
territorio ur*ano +articular4 )ino ta'*i<n nece)aria) re.erencia) a la) ciudade)
2ecina)4 o 2inculada)4 o integrada) en un )i)te'a o en la 'i)'a +lani.icaci3n0
0iempre nos impresiona como excesivamente dogm$tico poner %nfasis en las
planificaciones.
#orque partimos del supuesto de la din$mica y la natural fluidez que tienen las
materias urbansticas.
"dem*s, para nuestras generaciones que soportamos todas las
e:periencias totalitarias de este siglo, siempre las plani8icaciones
tuvieron resonancias 8ascistas, de un signo y de otro. Desde los
planes quinquenales de los soviticos a los planes de produccin de
na4is, 8ascistas y dictadores latinoamericanos.
Pero lo cierto e) que a la 2ie?a +lani.icaci3n totalitaria le +ode'o) o+oner una
conce+ci3n de'ocr8tica de lo) +lane)0
,s suficiente que al plan lo entendamos como/
una propuesta flexible que tenga mecanismos de adecuada lectura de la
realidad<
que en los aspectos de inter%s p6blico, no sea f$cil olvidar todas las limitaciones<
que se prescriban adecuadamente las pautas que definen los intereses p6blicos<
que se entienda al hombre como ob.eto final, su.eto y protagonista del hecho
urbano<
que importe m$s la calidad de vida que el dise1o.
!ue se sobreponga el inter%s social al inter%s particular.
!ue la ciudad sea hecha y que funcione en claves de servicios para los vecinos.
que los edificios, los automviles y los funcionarios se subordinen a los intereses
superiores de la ciudad.
y que los intereses de la ciudad est%n en funcin de los intereses de sus
habitantes.
>on tale) +reci)ione)4 el e)que'a nor'ati2o +ro+ue)to +or un ,erec-o $r*ano
actuali:ado4 e)ta*lecer&a/
un cdigo urbano general, con pautas muy conceptuales y gen%ricas<
distintos reglamentos o cdigos particulares, respondiendo a los conceptos
esbozados en el cdigo urbano, pero legislando con precisin en cada materia
particular.
;C (os cdigos urbanos
674
674
Rondina
Entender lo) contenido) )3lo co'o nece)aria'ente gen<rico) 5 )3lo
e)que'8tica'ente o+erati2o) de lo) c3digo) ur*ano)4 no) lle2a a +ro+oner alguna)
'ateria) 5 ca+&tulo) que de*en )er con)iderado)/
-definir si existe una &ciudad abierta+
o si estamos ante proyectos estancos, cerrados, ciegos a las relaciones y
demandas de otras ciudades, de conexiones con el exterior.
0i tendremos una &aperta civitas+ o estaremos ante el esquema de la ciudad
militar, de comple.os castrenses de ataque y defensa, como decan nuestros
colonizadores cuando fundaban estas ciudades del 0ur/ urbem operibus
claudere/ cerrando la ciudad con obras<
.i obligatoriamente, debemos tomar los 8actores m*s din*micos y di8ciles
para disciplinar con la rapide4, pero con la 8le:ibilidad su8iciente9
a= La relaci3n 5 el con.licto de la ciudad con lo) 2e-&culo)
*= Pol&tica) de con2i2encia 5 tolerancia o +ol&tica) de controle) 5 e;clu)i3n
-a-1- tran)+orte de +a)a?ero) ur*ano) e interur*ano)
a-2- lugare) de e)taciona'ientoJ
cO de8inir el esquema urbano pretendido9
C c-1- 'icro centro ai)lado-
c-2- +eri.eria) 2inculada) al centro-
c-3- radicacione) de )er2icio) ad'ini)trati2o) en lo) *arrio) con el +rete;to de la
de)centrali:aci3n o+erati2a-
c-4- de.inici3n de e)que'a) que in2itan a la) +eri.eria) a .recuentar el centroJ
dO proyectar urbani4aciones satelitales9
d-1- tra*a?ar )o*re la *a)e de la 'etr3+oli) centrali:ada o )o*re la) 8rea)
auton3'ica)-
dC3C generar actividades productivas en *reas urbanas o proyectar
radicaciones 8uera del radioC
d-3- in)tru'entar la +ol&tica 2ial 5 de tran)+orte +E*lico +ara e)que'ati:ar
circulacione)/ -acia la ciudad centr&.uga o la ciudad centr&+etaJ
,e.inir +ol&tica) de +lanea'iento regional 5 ur*ano/
3-a- crear un organi)'o a*ierto con +artici+aci3n de uni2er)idade) e in)tituto) de
in2e)tigaci3n0 Para que a+orten teor&a con +ra;i)-
3-*- de.inir la) +ro+ue)ta) conducente) al ni2el regional/ )o*re la *a)e de
coordinacione) ur*ana)- )i)te'a) ur*ano)- integracione) ur*ana) (tran)+orte)4
675
Arquitectura Legal
co'unicacione)4 )ede) ad'ini)trati2a) 5 de )er2icio) con?unto)4 etc<tera=J
3-c-2i2ienda 5 equi+a'iento/ conducto) de rele2a'iento4 in2e)tigacione) 5
+ro+o)icione)/
4-%ra*a?ar )o*re te;to 5 conte;to de cada +rogra'a +articular/
4-a- e'+la:a'iento) de unidade) de 2i2ienda de inter<) )ocial/ u*icacione)
e)trat<gica)- ti+olog&a)- .inancia'iento)- recu+ero)-
4-*- equi+a'iento) +rioritario) 5 +lani.icaci3n de 'ediano 5 largo +la:o/
equi+a'iento) interco'unale) e inter?uri)diccionale)-
5-*a)e) del ordena'iento territorial ur*ano e interur*ano/
5-a- la) 8rea) centrale) 5 la) 8rea) +eri.<rica)
5-*- lo) cordone) 'arginale)/ )u 2inculaci3n- integraci3n- reno2aci3n-
tran).or'aci3n/ de 2illa e)+ont8nea 5 .luida a *arrio con)olidadoJ
5-c- lo) cordone) +eri.<rico)4 cinturone) 2erde)4 8rea) de tran)ici3n- u'*rale)
ur*ano)-
E)to) )er&an alguno) de lo) te'a) a +ro+oner co'o contenido) +er'anente)0
Gue )egEn )urge de lo enunciado 5 de todo lo que )e +ueda agregar )on '8) que
e)que'a) cerrado)0
Aon alternati2a) que )e de*en '8) a la ge)ti3n que a la +lani.icaci3n tradicional0
,e*en )er +ro+ue)ta) de e)tudio4 de in2e)tigaci3n 5 de +lanteo) +reli'inare)0
A e)te +lan general o c3digo +er'anente4 de*e corre)+onderle una )erie de
Progra'a) Particulare)/ )on lo) que intentare'o) enunciar en lo) )iguiente) +unto)/
nE'ero) 5 a 14 de e)te 'i)'o ca+&tulo0
<C 6oni8icacin
"l captulo de la reparticin territorial de la ciudad lo
de5aramos como alternativa. -o siempre es v*lida en todos los
casos y en todos los tiempos.
Cada ciudad tiene su identidad integrativa o dispersadora.
+ tiene sus momentos en donde es preciso consolidar m*s que
descentrali4ar o dispersar.
"omo ya lo sostenemos en nuestra obra sobre Derecho (rbanstico/
estamos tratando del tema de la ocupacin y el uso del suelo urbano.
3os referimos al ordenamiento territorial de la ciudad.
'as vocaciones m$s o menos manifiestas de ciertos barrios o lugares que buscan
o encuentran identidad sobre la base de ciertas afinidades o complementaciones<
676
676
Rondina
si entendemos que los datos que se deben mane.ar est$n vinculados al uso y
ocupacin de la tierra, a la subdivisin, a la provisin de estructura urbana y de
infraestructura para servicios.
Al funcionamiento de los distintos actores, al volumen edificable, al te.ido
urbano.
0i adem$s consideramos la necesaria preservacin de ciertos sectores, en tal
caso estaramos ante una proposicin organicista.
'o estructural estara poni%ndose por encima de lo que llamamos &el factor
humano de lo urbano+.
0i por el contrario se admite que/ pese a que existen tendencias, incluso muchas
veces se perfilan espont$neamente las $reas o distritos.
#ero si por encima del esquema, tendemos a la integracin, estamos en una
propuesta superadora.
0i a las viviendas le proponemos el debido equipamiento de servicios.
Y, en la medida de lo razonable, tambi%n ponemos entre ese equipamiento a las
fuentes de traba.o<
si en donde est$n las f$bricas, en lugar de erradicarlas, las obligamos a asumir
proceso limpios.
0i no le tememos a la proximidad. Aunque desechemos la promiscuidad,
estaremos en una propuesta sintetizadora.
,ntendemos que m$s racional, m$s 6til, m$s inteligente.
>o'o )&nte)i) dir&a'o)/
Ccontraponer a la 4oni8icacin esquem*tica, una distritacin integrativa;
Cen lugar de ale5ar las molestias, ruidos, olores, contaminacin, agamos que se
adecuen los 8actores de perturbacin9 se atemperen las agresiones al medio y se
moderen los impactos.
Csiempre e:isten niveles compatibles con la vida.
C0 es preciso no imponer lo ideal, lo utpico, sino lo conveniente dentro de lo
posible.
=C %rbani4acin
Lo) +lane) de nue2a) ur*ani:acione) o de inter2encione) deci)i2a) )o*re
8rea) e)+ont8nea) reci<n a)entada) o 5a degradada)4 co'+render8n nece)aria'ente
un trata'iento de lo +untual 5 una relaci3n re.erencial/ no 2er el nEcleo )in
2incularlo con el entorno0
Deben precederlo las decisiones polticas Cde polticas urbanas y de poltica
generalC acerca de la pretensin para el *rea9
-desarrollo, promoci0n, vinculaci0n vial " comunicacional o congelamiento "
progresivo desaliento<
la otra gran definici0n est1 dada por'
677
Arquitectura Legal
-la coordinaci0n del sector p2blico con el privado
-el nivel de inversiones que se e4igir1 al promotor privado si lo hubiere, " las
partidas fiscales que se pueden conseguir
La) -erra'ienta)/
-transporte p2blico
-asentamientos productivos o posible oferta laboral
-poltica de edificaci0n asistida' viviendas de inter8s social o radicaciones
comerciales e industriales con subsidios directos o indirectos ?pr8stamos a ba%o
inter8s, disminuci0n de impuestos, etc8tera!<
+re-requi)ito)/
-pro"ecto de infraestructura ?asistencial, educativa, deportiva, de seguridad!<
-estricto cumplimiento de las reservas de tierras para crecimiento " de espacios
verdes " espacios libres para iniciativas populares
incentivos para el inversor privado9
C mientras se le exigen niveles de inversin obligatorios, se le pueden
ofrecer/
-obras pro"ectadas pero difiriendo su reali.aci0n hasta que pueda concretar ventas
de lotes<
-este pla.o se concede mediante garantas' entrega de tierras en el mismo lugar
para asegurar que los traba%os se concretar1n en los pla.os prometidos
-Fecha la obra se le devuelven los terrenos caucionados ?dados en seguridad de su
cumplimiento!<
>C (oteos o 8raccionamientos
Estos son temas sumamente crticos para cualquier
ciudad o poblacin. Es preciso advertir que9 aunque seamos
partidarios de mucas desregulaciones, en materia de urbanismo y
de ensance o crecimiento 8sico de la ciudad es impensable de5arlo
en manos privadas.
.i tenemos que esbo4ar un planteo para normativas sobre loteos o
8raccionamientos, diramos9
-la tierra fiscal es prioritariamente reserva de espacio verde<
si de alguna fraccin estatal se decide hacer loteos es preciso que
previamente se defina el $rea y se la someta a un proyecto consistente
y definitivo<
67
67
Rondina
-si las tierras son particulares, el /stado tiene dos opciones'
-autori.ar el fraccionamiento aplicando la doble normativa' una general, que es
permanente " e4iste como reglamento de base o pliego de condiciones generales-
-$tra particular, o pliego de especificaciones t8cnicas que se har1 para cada
emprendimiento
9 en tal ca)o quedan co'o alternati2a)/

a! mediante la e4propiaci0n, que sera el recurso e4tremo " no siempre
conveniente-
b! mediante la asociaci0n' compartiendo iniciativas- sugiriendo pro"ectos -
definiendo la infraestructura obligatoria " la estructura urbanstica del lugar
?C Poltica de reserva de tierra urbana y 8iscal
Lo e)*o:a'o) en nue)tro tra*a?o )o*re derec-o ur*ano -+8gina 316-
'os mecanismos que desde el derecho urbanstico estamos proponiendo a las
ciudades para que puedan intervenir con solvencia y autoridad en los repartos y
reservas de tierra son %stos/
la constitucin del banco de suelo o tierras
la imposicin de tasa crecientes a los terrenos baldos o abandonados que
amenazan con convertirse en slums<
llevar adelante una inteligente capacidad negociadora para permutar y
acrecentar los lotes fiscales por can.e con los particulares<
decretar el derecho de preferencia o tanteo en favor del municipio.
5ediante este sistema, toda venta, remate o simple oferta de tierras libres que se
haga en el radio urbano, debe, obligatoriamente, primero, ser ofrecido a la
municipalidad. #ara que haga la opcin de comprar o no comprar.
CEsto que denominamos ,anco de .uelos, o ,anco de 'ierras
%rbanas, o reserva de tierra 8iscal, es un mecanismo que tiende a
algo m*s que a poner en manos del municipio una cantidad de lotes
baldos.
Ae +retende con ello/
hacer intervenir a la municipalidad en el mercado de la compra y venta de tierra
urbana<
entendiendo que la tierra urbana tiene un alto componente de &renta urbana+
de &plus vala urbana+ de valores agregados por la ciudad, es impropio que a la
compraventa la hagan los particulares.
el aumento de algunos precios, o la ba.a irracional de otros precios, la puesta en
venta de lotes sin servicios, la oferta indebida para emprendimientos que no
67!
Arquitectura Legal
convienen a la ciudad, pueden controlarse con la alternativa de ofrecer comprar
la tierra vacante o la tierra que se ofrece en venta.
3o con el $nimo de congelar la situacin, sino de ponerla en servicio/ como
espacio verde o infraestructura<
la municipalidad, adem$s, siempre tendr$ tierra disponible para/
infraestructura
para ofrecer a inmigrantes
para emplazamientos productivos que se puedan promover
para optimizar la relacin de llenos y vacos urbanos, destinar a plazas, lugares
recreativos, espacios verdes, espect$culos al aire libre.
@C Polticas de preservacin arquitectnica
,ienvenidas sean las modas si la corriente
preservacionista permite que las ciudades guarden sus testimonios
que la acen sentir me5or como sitio, como re8erencia urbana,
desde la istoria, desde la economa o desde cualquier otro punto de
mira que sea valioso o apreciado en la misma ciudad.
>uando trata'o) e)to) te'a) de)de el +unto de 2i)ta de la nor'ati2a )e no)
+lantean +reli'inar'ente alguna) cue)tione)/
-establecer los mnimos acuerdos sociales, leyendo lo que la gente estima o
quiere.
!ue no siempre coincide con lo que sostienen los entendidos.
establecidos los acuerdos o se1alados los ob.etos deseados, disponer las medidas
cautelares/ que no se demuelan o afecten con obras nuevas, reparaciones,
ampliaciones, etc%tera.
ser riguroso en la evaluacin econmica de cada proyecto.
3o se trata de enunciados voluntaristas/ no podemos preservar todo, sin invertir
un peso en ello.
de.ar los registros abiertos/ sobre la base de cat$logos o listados, de donde
entren y salgan obras, cosas, edificios/ porque cambian los gustos, porque hay
m$s o menos fondos para invertir en preservacin, porque se alargan demasiado
los listados.
aunque de primera intencin se hiciera un barrido general de la ciudad,
cautelando todos los edificios posibles, luego se debe ce1ir un programa racional
de preservacin a lo que realmente resulte valioso.
3o todo lo vie.o es apreciable, ni todo lo vie.o por ser antiguo merece ser
preservado.
A)u'iendo e)to) criterio)4 e) +o)iti2o que )e i'+ul)en le5e)4 ordenan:a)4
+rogra'a) 5 regla'ento) +ara la +re)er2aci3n cultural4 -i)t3rica4 arquitect3nica 5
6"
6"
Rondina
'onu'ental0
No )ola'ente +orque la) nue2a) le5e) tendr8n4 )egura'ente4 'e?or redacci3n0
%a'*i<n +orque e) +reci)o utili:ar la oca)i3n del de*ate 5 dictado de la nue2a le54
+ara di.undir lo) criterio) que la ani'an0 Para in)talar la te'8tica en la o+ini3n0
1acer que lo) 'edio) de di.u)i3n )e ocu+en del te'a0 9 que4 en lo +o)i*le4 )u'en4
a5uden a la ca'+aFa o la +ro+ue)ta0
Nada )e +uede lograr en e)ta) 'ateria)4 tan di)tante) de la) nece)idade) in'ediata)
de la gente4 )i no con2oca'o) a la +ren)a0 Para entu)ia)'arla con una idea que4
cuando )e la conoce 5 )e la di.unde adecuada'ente4 )e 2uel2e atracti2a0 9 con +oco
dinero )e +ueden generar )&'*olo)4 recuerdo)4 'arca) que -agan a la identidad4 a la
'e'oria4 al +er.il de una ciudad0
Aunque fuere por motivos simplemente utilitarios/ para utilizarlos en la
educacin escolar. #ara exponerlos para el turismo.
#ara hacer que brille y luzca el vie.o edificio, cuando faltan motivaciones o
sucesos en una ciudad poco din$mica.
2BC Preservacin istrica
"unque nuestro pas tiene vigente leyes de preservacin
muy anteriores a 2@7B, es ra4onable reconocer los impulsos que, en
materia de urbanismo y, aAn, de preservacin, tra5o el grupo de (a
.arra4.
Ellos 8undaran poco despus el Comit &nternacional de
Problemas "rquitectnicos /odernos y, 8inalmente, concretaran
los Congresos &nternacionales.
El de 2@77 redact la 8amosa Carta de "tenas que compil varios
principios interesantes sobre tareas de preservacin istrica,
monumental, arquitectnica.
'omando los p*rra8os dedicados a la legislacin preservacionista, recordamos9
-'a "onferencia del "-A5 analizando las legislaciones de distintos pases
destinadas a proteger los monumentos de inter%s histrico, artstico o cientfico,
aprob la tendencia general que consagra en esta materia un derecho de la
colectividad en contra del inter%s privado<
'a diferencia entre las legislaciones procede de la dificultad de conciliar el
derecho p6blico con el derecho privado.
,n consecuencia, si bien aprueba la tendencia general, estima que estas
legislaciones deben ser apropiadas a las circunstancias locales y al estado de la
opinin p6blica, para encontrar la menor oposicin y para tener en cuenta el
61
Arquitectura Legal
sacrificio que los propietarios deben hacer en favor del inter%s general.
>o'o 2e'o) -ace re.erencia la >arta de Atena) a la) legi)lacione) que 5a 2en&an
+rocla'ando +o)tulado) de +re)er2aci3n0
Entre otro) +a&)e)4 el nue)tro )e -a*&a dado la le5 !"" en 1!210 9 co'o +rece+to)
intere)ante)4 recorda'o) alguno) +o)tulado) de dic-a le5/
artculo 9F/
,l ,stado tiene el dominio eminente de todos los bienes que pueden ser
considerados partes del patrimonio historiogr$fico, arqueolgico y
paleontolgico<
todo traba.o, estudio o investigacin sobre estos restos, ruinas y testimonios,
exige un permiso especial.
0i la conservacin de estos elementos representara una servidumbre perpetua o
una necesaria apropiacin por parte del ,stado, entonces ser$n expropiados y
debidamente indemnizados.
>o'o 2e'o) 'u5 a +rinci+io) de )iglo 5a e;i)t&an nor'a) +re)er2acioni)ta)0
Gue )e +er.eccionar&an en 1!4" con el dictado de la le5 nacional 1206650 Gue entre
otra) +re2i)ione)4 contiene la) )iguiente)/
crea la comisin 3acional de 5onumentos y 'ugares )istricos
establece que las facultades de preservacin son concurrentes, compartidas
entre 3acin, #rovincias y 5unicipios<
la comisin nacional tiene a su cargo la superintendencia inmediata de museos,
monumentos y lugares histricos de .urisdiccin nacional<
los bienes protegidos pueden ser expropiados si se .ustifica la declaracin de
utilidad p6blica que establece la "onstitucin 3acional<
se implementa el sistema de nmina o cat$logo y se deben hacer convenios con
los propietarios particulares.
,n cuanto corresponde, se los puede indemnizar si se verifica un gravamen o
restriccin al derecho de propiedad.
Oinalmente se establece que/ los bienes declarados patrimoniales no pueden ser
alterados ni refaccionados sin intervencin de la "omisin.
Y, adem$s, se incorpora al acervo protegido a los bienes muebles y documentos
histricos.
22C Preservacin monumental
Cuando en 2@@; se le introdu5o a la Constitucin
-acional, dentro de los llamados Knuevos derecos y garantasM el
KderecoM a la preservacin del patrimonio natural y culturalM
entendimos que se aba ganado una importante batalla.
62
62
Rondina
Con esa sola e:presin, se consagr, a nivel constitucional, toda la
8iloso8a preservacionista. Consolidando aquello que venan
proponiendo leyes de mucos pases, normas de mucas provincias
y aspiraciones de numerosos municipios.
En e)e 'i)'o )entido )e -a*&a e;+edido el Aegundo >ongre)o de Arquitecto) 5
%<cnico) de #onu'ento) 1i)t3rico)4 reunido en @enecia en 'a5o de 1!640
La deno'inada >arta de @enecia a.ir'a/
#ortadores de un mensa.e espiritual del pasado, las obras monumentales de
cada pueblo son actualmente, el testimonio vivo de sus tradicionales seculares.
'a humanidad, que cada da toma conciencia de la unidad de los valores
humanos, las considera como un patrimonio com6n, y pensando en las
generaciones futuras, se reconoce solidariamente responsable de su
conservacin. ,s su deber trasmitirlas con toda la riqueza de su autenticidad.
Entre las de8iniciones que produ5o la Carta de Genecia, recordamos9
'a nocin de monumento comprende tanto a la creacin arquitectnica aislada
coma al sitio urbano o rural que ofrece el testimonio de una civilizacin
particular, de una fase representativa de la evolucin o de un suceso histrico.
0e refiere no solamente a las grandes creaciones sino igualmente a las obras
modestas que han adquirido con el tiempo un significado cultural<
la conservacin de los monumentos impone en primer lugar un cuidado
permanente de los mismos<
la restauracin es una operacin que debe guardar un car$cter excepcional/
tiene por fin conservar y revelar los valores est%ticos e histricos del monumento
y se fundamenta en el respeto hacia los elementos antiguos y los documentos
aut%nticos.
Gemos que los antecedentes son coincidentes en cuanto nos obligan
a poner n8asis en materia de preservacin. 0 el Dereco, como
atento intrprete e instrumento de la arquitectura, el urbanismo y
la cultura, elaborar* las normas que sean adecuadas, su8icientes y
e8icaces para lograr los propsitos enunciados.
23C (os cdigos de edi8icacin y sus adecuaciones
,eci'o) en otro li*ro/
Kdebemos apuntar a que las regulaciones no se
63
Arquitectura Legal
orienten tanto a especi8icaciones tcnicas puntuales sobre cada obra o edi8icio.
(o que realmente importa es cmo se implanta cada edi8icio sobre el suelo
comAn. Cmo va resultando esa obra comAn, esa empresa comunitaria que es
la ciudad de todosM. Wver9 Dereco %rbansticoC p*gina 3;2O.
5enos especificaciones y m$s orientaciones.
5enos determinismos y m$s principios.
5enos texto y m$s contexto.
-E) que cada 2e: i'+orta 'eno) controlar a la o*ra indi2idual4 +ara dedicar lo)
2erdadero) e).uer:o) a la ciudad4 que e) la o*ra colecti2a0
-,urante tanto) aFo) )e dedicaron lo) c3digo) de edi.icaci3n a )eFalarle a lo)
con)tructore) 5 +ro.e)ionale)4 +untual'ente4 la 'anera en que de*&an re)ol2er )u)
+ro*le'a) t<cnico)0
9 -a)ta lo) +ro*le'a) e)t<tico)0
-9 tanto a2an:a'o) o no) +arali:a'o) en tal )entido4 que -e'o) llegado a e)ta
in)tancia de la -i)toria de la ciudad 'oderna4 -i?a de lo) riguro)o) +lane) 5
c3digo) reguladore)4 )in que la ciudad real )e -a5a encontrado4 )iquiera
tangencial'ente4 con la ciudad e)tatutaria0
Ain e'*argo continEan 2igente) e)to) 2ie?o) c3digo) 5 regla'entacione) a.ir'ando
+or e?e'+lo que/
,stos reglamentos se aplicar$n por igual a las propiedades p6blicas y privadas y
comprender$n los asuntos que se relacionan con/
construccin
modificacin
demolicin
de edificios
estructuras
instalaciones mec$nicas,
instalaciones el%ctricas
o electromec$nicas
o t%rmicas
o inflamables
incluyendo los terrenos en los que se asientan
y tambi%n al espacio exterior que las rodea.
Pro.u)a 5 'inucio)a'ente regla'entado) e)tar8n de)+u<) todo) 5 cada uno de lo)
ca+&tulo) que integran el c3digo0
&ncluyendo9
documentacin
visaciones previas
permisos de obra
planimetra
lnea y nivel
derechos de edificacin
64
64
Rondina
inspecciones
inspeccin final
los profesionales, roles, responsabilidades
infracciones y sanciones.
Luego )e trata de la cla)i.icaci3n de edi.icio)4 de la i'+lantaci3n de la o*ra en el
entorno4 de lo) 'edio) de ilu'inaci3n 5 2entilaci3n4 de lo) acce)o) 5 egre)o)4
etc<tera4 etc<tera0
,e todo) e)to) te'a) 5 +ro*le'a)4 +en)a'o) que +odr&a'o) eli'inar una gran +arte
)i ad'iti'o) que/
'as reglamentaciones vienen del tiempo en que las municipalidades tenan sus
t%cnicos y los ponan al servicio del propietario que construa su casa, o del
peque1o contratista que se senta ayudado por los controles municipales<
-en <+oca) de gran rele2ancia de la auto-con)trucci3n4 )e i'+on&an cierta)
)olucione) t<cnica)4 de )eguridad0
-9 otra) de ti+o )anitario o de cierto ni2el de -a*ita*ilidadJ
-no e;i)t&a el arquitecto co'o +ro.e)ional de la con)trucci3n0
-Recorda'o) toda2&a alguno) c3digo) o regla'ento) que ad'it&an la .igura del
id3neoJ
-el di)eFo de la o*ra no )e a+recia*a co'o +arte de una 2i2ienda0
-Ae 'ulti+lica*an la) ti+olog&a) 5 .ac-ada)4 )e re+et&an la) )olucione) 5 )e co+ia*a
toda o*ra nue2a de algEn 'odelo +ree;i)tente0
3ada de esto tiene vigencia. 0olamente siguen rigiendo los mismos reglamentos
desactualizados.
Gue )e -icieron +ara aquella) realidade)/ en tie'+o) de la ca)a del gringo4 de la
auto-con)trucci3n 5 a5uda entre 2ecino)0 ,e lo) id3neo)0 ,e lo) al*aFile) que
tra*a?a*an B+or )u cuentaC0
Por e)o deci'o) que4 en la urgente adecuaci3n de lo) c3digo) 5 regla'ento) de
edi.icaci3n4 )e tiene que quitar la 'araFa de di)+o)icione) ocio)a)0
Agilitar el tr8'ite *urocr8tico de la docu'entaci3n de la) o*ra)0
Y todo, todo lo dem$s de.arlo a la exclusiva y personal y suficiente
responsabilidad del profesional.
E2entual'ente4 ?unto al +ro.e)ional que +ro5ecta 5 dirige4 e)tar8 la re)+on)a*ilidad
del e'+re)ario con)tructor o contrati)ta0
94 .inal'ente4 la ine;cu)a*le re)+on)a*ilidad del +ro+io co'itente o +ro+ietario0
27C -ormativas actuali4ables
Cuando sostenemos que para las obras comunes basta y alcan4a
la presencia del pro8esional, estamos admitiendo que no abr* obra, en
65
Arquitectura Legal
condiciones normales, en las ciudades medianamente organi4adas, que no
tengan su pro8esional responsable.
9obre esa base, se establecera'
todo profesional es responsable del proyecto<
en cuanto asuma la direccin o conduccin t%cnica yTo la administracin
profesional, responder$ seg6n sus roles y seg6n las circunstancias<
la tutela del ,stado se afirma y concentra, exclusivamente, en los efectos
urbanos que tenga cada obra<
los profesionales actuantes deben demostrar solvencia econmica o presentar
seguros de caucin y responsabilidad civil<
para obras de altura de m$s de dos o tres plantas y edificios de determinada
comple.idad, se pueden imponer restricciones y esperas al e.ercicio profesional/
ciertos niveles de incumbencias se ganan con adscripciones en estudios, pr$cticas
en obras o ex$menes de direccin y conduccin t%cnica<
la municipalidad debe perder todo el empe1o que dice tener y que, en la
pr$ctica, no puede ni debe e.ercer, de controlar las obras privadas.
Zste, el de las obras privadas, es un contrato que tiene en uno de los extremos a
un profesional habilitado.
0i no resultan confiables los graduados de escuelas medias t%cnicas, deben
perder sus actuales incumbencias.
0i los graduados universitarios tampoco demuestran la necesaria solvencia y
pericia debemos exigir m$s idoneidad o pasantas o &residencias+ para que se
especialicen, posgrado, o con ttulos complementarios. 'o que sea menester.
'o que no se puede es poner un control .unto a cada arquitecto. Y despu%s seguir
haci%ndolo responsable al profesional. A6n cuando haya obtenido el final de
obra &conforme+ a los planos. "on la tolerancia y el criterio del inspector.
deben desaparecer los est$ndares requeridos en aspectos funcionales de la obra.
#ueden requerirse mnimos o est$ndares de fachada por una razn de est%tica
urbana. #ueden exigirse tipologas, afectaciones del ius edificandi
imponiendo alturas, retiros, parquizaciones, medianeras obligatorias o
permetros libres.
#ero en los aspectos t%cnicos, constructivos, mnimos de luz, aire, espacios,
superficies de ambientes, aberturas, circulaciones, etc%tera, etc%tera, debemos
de.ar que lo resuelvan libremente el propietario y su profesional.
!ue para eso le pagan a cambio de asesoramiento, ideas, dise1o, planos y
direccin de la obra.
0i se equivoca, o yerra, o sufre accidentes, o se deslizan vicios, o agrega o
quita detalles, o no concreta el proyecto seg6n se aprobara, ser$ responsable
de sus faltas.
A ttulo de dolo, de culpa, de impericia, negligencia o de simple titular de la
responsabilidad.
0i no la puede descargar en el mismo comitente o en alg6n otro actor
principal del largo y complicado escenario que es la obra.
66
66
Rondina
2;C -ormas impeditivas y promotoras
Ae )u+one que en toda legi)laci3n ur*an&)tica )e encuentran4 )e
entrecru:an 5 )e inter-accionan4 co'o en un 2erdadero )i)te'a4 la) nor'a) que
alientan +or un lado 5 +or el otro4 la) que de)alientan la) acti2idade) contraria)0
,e 'anera e;+l&cita o i'+l&cita'ente contenida) en 'edida) que .a2orecen4
)u*)idian o inducen deter'inada) conducta)0 6rente a otra) que +ueden guardar
)ilencio )o*re e)a) conducta) en cla2e) de o'i)i3n4 o de accione) contraria) a la)
+re2i)ta)0
Lo 2alio)o que )e e)ti'ula 5 +ro'ue2e4 lo di)2alio)o que )e de)alienta o )e
)anciona4 )on co'o la) do) cara) de la 'i)'a 'oneda0
%oda nor'a ?ur&dica )e enuncia +o)iti2a o negati2a'ente0
>uando dice que no )e de*en cru:ar lo) )e'8.oro) en ro?o4 +orque tal conducta )er8
)ancionada4 e)t84 i'+l&cita'ente4 acon)e?ando cru:ar )3lo .rente a la lu: 2erde0
Ai la lectura de la tendencia natural4 o de la 2ocaci3n 'ani.ie)ta de la ciudad4 o la)
i'+ul)ione) de la +lani.icaci3n territorial4 'e lle2an en una ciudad a +ro'o2er la
ur*ani:aci3n de cierta) 8rea)0 A .ortalecer cierto) nodo) 2iale)0 A de)alentar la
)u*di2i)i3n de otro) )ectore) que +retende'o) re)er2ar +ara e)+acio) 2erde)4
+arque) o recreati2o)0
(as normas deben acompaDar tales previsiones9
-toda venta de lotes para edificar en 1reas que est1n definidas como
aptas o convenientes, ser1 bonificada con e4imici0n de tasas por un
perodo
8odo intento de subdivisin para loteo en $reas no conformes ser$ obligada a
tributar de manera diferencial.
2 no se admiten medidas por deba.o de mnimos amplios y rigurosos.
2 se imponen retiros, fondos libres y ba.simos O28 y O20.
la municipalidad goza del derecho de preferencia o de tanteo.
,s primer comprador cuando las tierras urbanas se ponen a la venta.
,n tal caso, si faltan fondos para pagar el precio se prever$n lneas de
actividades a promover en las $reas seg6n sus aptitudes/ se tendr$n preparadas
normativas de concesionamiento para actividades conformes< de tipo social, o
recreativo, o deportivo, o comercial, o mixtos.
se prever$n $reas o terrenos para promover la vivienda de inter%s social.
en lo que refiere a los aspectos constructivos se plantean mecanismos de
facilidades y ayudas a la edificacin.
8anto al comitente que acomete la construccin de su vivienda, o local o sede
empresaria como al constructor o profesional que busca asesorarse en sede
municipal para construir de manera adecuada y correcta.
67
Arquitectura Legal
2<C Crecimiento y edi8icacin de la ciudad
1emos 8i5ado las pautas sobre el desenvolvimiento de
todo el proceso urbano.
$ue comprende al queacer constructivo y al espec8icamente
urbanstico9 dnde se implantan las obras individuales.
$u seDala el Digesto municipal.
$u controla y que debe de5ar de controlar cuando e:isten
pro8esionales con8iables y en cantidad su8iciente.
Lo de'8) re)+onde a cada e)trategia 'unici+al0 A cada +ro5ecto de ciudad4 en
cuanto di)eFo ur*ano que )e +lantea en .unci3n de lo que la ciudad tiene4 de lo que
de e)a +ro+ia ciudad )e +retende0 9 de cu8nto e)t8n di)+ue)to) a ceder o conceder
lo) actore) )ociale)4 econ3'ico)4 +ol&tico)4 legi)lati2o)4 de cada ci2ita)0
.inceramente, puestos a re8le:ionar sobre la ciudad que deseamos, podemos
ponernos de acuerdo en algunos detalles. En otros qui4* debamos debatir largo
y tendido9
auto o gente. "alles r$pidas o peatonales.
basura, contaminacin y m$s traba.o.
2 ecologa a muerte y contentamiento colectivo con mucho verde, mucha
sanidad pero sin progreso<
energa solar, elica, hdrica, pero en largas .ornadas de aburrimiento, Ro nos
montamos en la velocidad de una cultura que quiere quemar m$s petrleo,
seguros de que la energa nuclear ser$ limpia y adem$s en interminableS
muchos rascacielos, con edificios inteligentes y enormes consumos de cemento,
de vidrios, de miles de materiales degradantes y contaminantes del medio
ambiente, en megalpolis aglomeradas, recalentadas y estresantes, Ro vuelta al
campo, desafos buclicos, sin tanto confort pero con mayor seguridad y saludS
autopistas viales, autopistas inform$ticas, autopistas de todos los suministros y
servicios, o recuperacin de la serenidad de otros tiempos, con menos angustias,
pero tambi%n con menos comodidades y menos consumismoS
ciudades que seguir$n creciendo, admitiendo migrantes pobres, feos, sucios y
violentos, o comenzamos a hacer segregacin sutil, como se ha hecho, incluso
con el aplauso de la prensa, remitiendo en via.es de retorno a los cabecitas
negras que llegan, porque, seg6n se afirma hipcritamente, vivir$n me.or .unto a
su arbolito que los vio nacerS
Debemos sanear a las ciudades. Pero primero debemos
6
6
Rondina
sincerarlas. En un proceso de lucide4 y capacitacin de los tcnicos
que asumen protagonismos en los planes urbanos, para asesorar a
los gobernantes tan escasos de lucide4 y capacitacin.
Para e2itar la) tri)te:a) que no) +ro2ocan la) ciudade) *u)cando '8gico) +lane)
e)trat<gico) que )ola'ente )ir2en +ara 'ani+ular a la o+ini3n +E*lica en ca'+aFa)
de 2enta de idea) que )e +arecen '8) a +ro'ocione) +u*licitaria) que a 2erdadero)
+lane) de go*ierno0
No) entri)tece +or e?e'+lo4 que a la )o*er*ia 5 lu'ino)a Mueno) Aire)4 ca+ital de
A'<rica4 le corre)+ondan go*ierno) que recla'an la autono'&a 5 )e dictan )u
+ro+ia >on)tituci3n 54 cuando llega el tie'+o de go*ernar 5 de ad'ini)trar4 que
-acer con la caca de lo) +erro) 5 la) +ro)tituta)
2=C El arquitecto en la preservacin y renovacin urbanas
.inceramente no sabemos si los arquitectos que oy
vemos crecer 5unto a nosotros, en nuestras propias c*tedras,
estar*n preparados para esa ciudad del 3B2B, 3B3B, o 3B7B. .er*n
los protagonistas.
+ qui4*, simplemente, los observadores de una 8ormidable
regresin.
La) ciudade) toda2&a )e +ueden 'antener ilu'inada)4 li'+ia)4 con 2idriera) que
lucen *uena)0 >on co'edore) que )acan 'e)a) a la) calle) en un i'+Edico
cere'onial de )aturaci3n ali'entaria que4 +or 'o'ento)4 e) '8) re+ugnante que
grati.icante0
Pero entretanto lo) *orde) )e continEan +o*lando de +o*re)0 Gue tienen '8) -i?o)
que la cla)e 'edia0 Gue )iguen ?untando .ru)tracione)0 Gue no +artici+an del
.e)ti2al que 'ue)tran lo) anuncio) tele2i)i2o)0
(os arquitectos continuar*n diseDando esquemas 8ormales que se llevan muy
bien con los gustos so8isticados de esta cultura ligt, que todo lo consiente, que
todo lo 5usti8ica, que todo lo compra y lo vende. Pero el tema es saber si el
esquema aguanta.
.i la ciudad se salvar* de la posible eclosin social.
,e lo) nue2o) 28ndalo) que llegar8n de)de lo) *orde)0 Gue -a)ta a-ora )e reclu5en
en la) 2illa)4 en lo) ranc-er&o)4 en la) .a2ela)0
Pero que +ueden *a?ar0 7 qui:8 n30
6!
Arquitectura Legal
Pero +ueden co'en:ar a recla'ar0
-A e)o) arquitecto) que no le) con)tru5eron la) ca)a que nece)ita*an0
-A e)o) a*ogado) que no le) de.endieron cuando .ueron a +arar a la) c8rcele)4 +or
ro*o) 'enore)0
-A e)o) +olic&a) *ra2o) que lo) ca)tigaron co'o )i'+le 'edida +re2enti2a 5 de
ad2ertencia0
-A lo) '<dico) que no lo) curaron aunque e)ta*an de )o*ra en la) cl&nica) del
centro0
-A lo) co'erciante) que no le) dieron cr<dito)0
-A lo) *anco) que no lo) atendieron0
-A lo) .uncionario) que no lo) reci*ieron0
-A lo) +ol&tico) que lo) engaFaron0
8al vez no llegue ese da de la universal rendicin de cuentas. Despu%s de todo,
cuando escribimos aquellas notas sobre &,l Apocalipsis (rbano+ termin$bamos
siempre afirm$ndonos en un grito de esperanza. De saber que el Apocalipsis, al
fin y al cabo, no es m$s que una profeca que pinta los dramas del 6ltimo da,
como preludio de la definitiva Alianza. 'a Alianza de la reconciliacin.
2>C Dereco "mbiental
,entro de la) cla)i.icacione) que conoce'o)4 u*ica'o) al ,erec-o
A'*iental de la )iguiente 'anera/
,s un derecho p6blico.
8oma como su.eto principal, o como su.eto pasivo, al todo social.
'e interesa y defiende al con.unto de la poblacin.
C.us re8erencias normativas son de aplicacin obligatoria y tiene
como actor o representante e8ectivo, en el reclamo o control, al
Estado.
-co'o nue2a di)ci+lina que )e de)+rende de lo) cuer+o) tradicionale) del derec-o
+E*lico4 logra cierta autono'&a4 +ero aEn tiene relacione) .ranca) 5 e;+l&cita) con
otra) ra'a) del 'i)'o tronco legal0
->on el derec-o ad'ini)trati2o4 en cuanto tiene nor'a) de organi:aci3n de
'ecani)'o) e)tatale) 5 de relaci3n de e)o) organi)'o) con lo) +articulare) que
actEan en 'ateria a'*iental0
->on el derec-o con)titucional 5 el derec-o +ol&tico4 que dan la) *a)e) del 'arco de
re.erencia de la nor'ati2a 'edio-a'*iental0
->on el derec-o +enal4 en cuanto 'ane?a +reci)a) .igura) de delito)4 o de il&cito)4 5
de la) )ancione) que a cada .igura le corre)+onder8 cuando )e 2iolen la) nor'ati2a)
de +ro-i*ici3n4 o de la o*ligada +re)er2aci3n0
6!"
6!"
Rondina
Con tales precisiones, podemos de8inirlo diciendo9
el derecho ambiental es un con.unto de normas, principios y reglamentos que
tienden a prevenir agresiones de cualquier naturaleza contra la vida humana, los
elementos naturales y dem$s componentes del entorno natural y construido<
para los casos en los que no se puedan evitar tales agresiones, el derecho
ambiental pondr$ en funcionamiento los dispositivos legales capaces de contener
las conductas per.udiciales, poniendo fin a los actos que deterioran o lesionan los
elementos y componentes que se intentan preservar<
en todos los casos se buscar$ asegurar la debida reparacin a las vctimas de las
agresiones o impactos ambientales, sancionando a quien resultare responsable
del ilcito ambiental. Ya sea que lo cometa con o sin culpa. 2 con dolo o con una
simple responsabilidad material y ob.etiva<
por ello el responsable principal asumir$ en todos los casos los da1os
provocados por sus subordinados o que se deriven de la peligrosidad de los
elementos manipulados o del riego profesional o riesgo creado de quien e.erce la
actividad riesgosa.
>on e)ta de.inici3n a'+lia 5 conce+tual4 intenta'o) tener +re)ente en la 'i)'a/
-los contenidos' todas las materias que acen al medio ambiente, a
los recursos naturales, a sus elementos y componentes,
- pero tambi8n a las creaciones del hombre, que con8orman la ciudad,
en donde se encuentra lo natural, pero tambin lo construido9 la
antropi4acin del medio en cuanto sea valiosa y deba ser
preservada..
los su.etos de este derecho/ el E)tado co'o tutela4 re.erente +rinci+al de lo)
controle) 5 de la +re2enci3n de lo) e2entuale) acto) conta'inante) o +oluti2o)0
Orente al ,stado, co'o )u?eto re.erencial +a)i2o/ la )ociedad4 el con?unto de lo)
-a*itante) que4 +otencial'ente4 re)ultar8n )er la) 2&cti'a) de toda agre)i3n al 'edio
a'*iente0
#ero tambi%n las personas individuales, que +uedan )er4 e.ecti2a'ente4 2&cti'a)
del daFo a'*iental0
#or otro lado los su.etos activos del ilcito/ lo) creadore)4 'ani+uladore) o
re)+on)a*le) de cualquier acti2idad que +ro2oque el daFo0 Inclu5endo a lo) que4
+otencial'ente +udieran generarlo0
Por e)o ca*e de.inirlo a e)te derec-o de 'anera concreta 5 )ucinta/
Derecho Ambiental es la rama del derecho p6blico que controla, previene y
sanciona toda agresin al medio ambiente, a las personas y a los componentes
del h$bitat, tanto naturales como antrpicos.
6!1
Arquitectura Legal
2?C (a Ciudad, la "rquitectura y la calidad de vida urbana
Cuando la sociedad le reclama al Dereco que atienda a
la problem*tica ambiental, est* pidiendo que las normativas logren
garanti4ar los mnimos e:igibles que actAan como componentes de
lo que llamamos Kla calidad de vidaM.
Pero como no se trata de acer postulaciones e:ageradas y, por ello,
incumplibles, es que intentamos poner con realismo, el acento en la bAsqueda
de las m*s aceptables condiciones de actividad social, de crecimiento urbano,
de desarrollo industrial, de nuevos 8rentes y 8uentes de traba5o.
'ratando de que todo ello se concilie con una ra4onable preservacin de los
recursos,
minimizando los niveles de contaminacin
-" evitando toda degradaci0n o destrucci0n medioambiental que pueda
ser calificada de irreparable o irreversible
Para ello debe contemplarse el logro de una regulacin 5urdica a
partir de normativas que sean9
-le5e)4 ordenan:a) 5 regla'ento) claro)4 +reci)o)4 con toda la nece)aria do)i) de
racionalidad4 +ero ta'*i<n de coacci3n4 de .uer:a co'+ul)oria4 que garantice/
-1= la ad2ertencia +E*lica 5 )ocial 5
- 2= la )anci3n +ara quien no la acate0
esto significa que se lograr$n leyes que se aparten, debidamente, de todo
extremismo conceptual o instrumental/
a; no ser fundamentalista, exagerando los caprichos ecologistas ni
b; ser permisivo por razones a.enas al inter%s p6blico.
A +artir de e)ta to'a de +o)icione)4 +arti'o) de nue)tro) +ro+io) )u+ue)to)/
Cla ciudad es por esencia, un lugar de contaminacin, de agresin
ambiental, agresin al medio
-+ero ta'*i<n4 ine2ita*le'ente4 agrede a la) +er)ona) que 2i2i'o) en la ur*e0
-Au.ri'o) ruido)4 2elocidad4 angu)tia) 5 ten)ione)0
->onta'inado) con lo) e)ca+e) de auto)4 con lo) ga)e) de la cale.acci3n 5
re.rigeraci3n4 con *a)ura) 5 de)ec-o) de todo ti+o4
-con 'alo) )er2icio) de agua +ota*le 5 de de)agIe) de agua) )er2ida)0
->on +er2er)a) conducta) )ociale) de 2erdadera cri'inalidad/ cuando )e arro?an
l&quido) cloacale) a la) rede) +lu2iale)4 )e tiran e.luente) t3;ico) )in tratar 5 -a)ta
cuando lo) '<dico)4 -o)+itale) 5 cl&nica) a*andonan en la 2&a +E*lica lo) re)iduo)
+atol3gico)0
6!2
6!2
Rondina
la construccin es una actividad no solamente contaminante, sino altamente
depredatoria. Desde los ladrillos, hasta las cales y cementos son producidos de
manera primitiva y polucionante.
8odos los materiales surgen de agresiones directas o indirectas al medio
ambiente,
con depredacin de los recursos naturales, atacando a los m$s elementales
principios de la preservacin y del desarrollo sustentable/
piedras y arenas sacadas de sus lechos, minas o reservas.
'as calizas explotadas hasta el lmite aprovechable.
)ierros, vidrios y aceros, hechos en procesos industriales contaminadores.
5ientras, en la misma actividad de la edificacin, se echan al medio ambiente
polvos abrasivos y agresivos para la salud humana.
finalmente tenemos los edificios construidos que alteran, impactan y quiebran el
equilibrio natural.
)acia afuera, rompiendo la estructura de los elementos naturales atmosf%ricos.
#ero tambi%n los del suelo, desde las fundaciones a profundidad, hasta las
cubiertas, solados y cementos que esconden el suelo natural.
tambi%n hacia adentro/ con multitud de elementos que ponemos en contacto
con la gente que habita la ciudad y sus edificios.
[mbitos cerrados, climatizados, llenos de radiaciones, vibraciones y polvillos.
'lenos tambi%n de elementos contaminantes, desde los desinfectantes y
perfumes a los insectos y micro organismos que como los $caros y otros
ar$cnidos contaminan, alergizan y enferman fsica y sicolgicamente a los
que traba.an o duermen en tales ambientes.
Con estos supuestos, con esta umildad que nos lleva a reconocer
que somos protagonistas obligados de los ecos contaminadores y
depredadores. $ui4* los m*s gigantescos de la istoria de la
umanidad.
"on esta sensacin de culpa por haber colaborado en esta instancia de la
humanidad en la que hemos procedido a generar los dos grandes
acontecimientos, m$s revolucionarios y definitivos en el curso de la civilizacin/
hemos despoblado el campo<
tra.imos toda la gente a vivir, a convivir, a aglomerarse a las ciudades<
pero no hemos sabido preparar sabiamente a las ciudades para que recibieran a
toda la gente<
y, adem$s, hemos construido edificios sin reparar en los componentes.
#ero sin reparar tampoco, demasiado, en la calidad de vida de quienes los
habitaran<
porque estamos construyendo edificios, hermosos, de buen dise1o, inteligentes,
equipados y relucientes, pero que, en la ntima realidad del h$bitat, son edificios
contaminados y enfermos.
Con esta ntima sensacin de duda, de incertidumbre por lo que
6!3
Arquitectura Legal
emos eco asta oy, pero 8undamentalmente, dudas y temores
por lo que aremos en el 8uturo, acemos nuestra pro8esin de 8e9
C8e en la ideolog&a de la +re)er2aci3n a'*ientalJ
C8e en toda) la) di)ci+lina) a la) que de*e'o) a+elar +ara .unda'entar conducta) 5
legi)lacione) que no) lle2en a conocer '8) lo) ele'ento) naturale) 5 lo) ele'ento)
con)truido)4
- +ara i'+ul)ar la) accione) correcta) 5 +ara i'+edir la) que +ro2oquen lo)
de)equili*rio)J
-54 .inal'ente4 .e ta'*i<n en que )e continuar8n *u)cando la) +auta)4 la) +ro+ue)ta)
5 la) nor'ati2a) que +er'itan llegar a una arquitectura 'eno) de+redatoria 5
conta'inante4 para que logremos una ciudad menos contaminada y m$s
saludable.
2@C #ecursos naturales
Lo) recur)o) naturale) )on +ri'aria'ente lo) co'+onente) del 'edio4
o 'edio a'*iente4 o de la naturale:a4 en )u ace+ci3n +reci)a/ agua4 tierra4 aire0 Pero
con2iene que tenga'o) una 2i)i3n glo*ali:ada de e)to) ele'ento) 5 )u) di.erente)
deri2acione)4 contenido) en la 'enci3n de lo) tre) reino) de la naturale:a/ ani'al4
2egetal 5 'ineral0 >on toda) )u) .a'ilia)4 g<nero) 5 e)+ecie)0 >on toda) )u)
'ani.e)tacione) concreta) en el 'undo real0 >on toda) )u) tran).or'acione)
naturale) 5 +ro2ocada)0
3o corresponde al Derecho, obviamente, decidir lo que se integra y lo que
distingue de estas definiciones y contenidos. #ara esos temas recurrimos
necesariamente a las ciencias biolgicas y naturales. !ue son ciencias auxiliares
de toda definicin .urdica en muchos temas. #ero que en materia de Derecho
Ambiental se vuelven relevantes, decisivas.
El ,erec-o4 de)de )u actitud de int<r+rete 5 regulador de conducta)4 -a*r8 de to'ar
toda la in.or'aci3n que le con.iere e)ta inter-di)ci+lina 5 de.inir8 luego )u
re)+ue)ta0
-Gue )er8 conce+tual0
-Para luego concretar)e en nor'a) +o)iti2a)4 en le5e)4 decreto)4 regla'ento) 5
c3digo)0 ->o'en:ando +or la >on)tituci3n Nacional0
94 ?u)ta'ente4 en la re.or'a de 1!!44 )e agreg3 un i'+ortante criterio al te;to
con)titucional/
,e.ini3 la +ro+iedad de lo) recur)o) naturale)/ dice clara 5 e;+re)a'ente/
6!4
6!4
Rondina
-"orresponde a las #rovincias el dominio originario de todos los recursos
naturales existentes en su territorio.
"ntes, en el captulo de los nuevos derecos y garantas, decide el
artculo ;2 de la misma Constitucin9
-todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano<
las autoridades proveer$n a la proteccin de este derecho, a la utilizacin
racional de los recursos naturales,
a la preservacin del patrimonio natural y cultural y de la diversidad biolgica,
a la informacin y educacin ambientales.
Ao*re e)ta *a)e con)titucional4 de*e'o) e)+erar a-ora la) le5e) que no) +rote?an0
Protegiendo a la 2e:4 un u)o racional 5 +o)iti2o de lo) recur)o)0 En e)+ecial en
nue)tra) ciudade)0 Porque intere)a '8) cuidar la) ciudade) que e) donde )e reEne la
gente +ara 2i2ir0
Por eso9
es preciso que se regulen los usos de las aguas superficiales y subterr$neas<
que se eviten contaminaciones a la atmsfera, al suelo, a alas aguas y a las
corrientes subterr$neas<
que se castiguen severamente los &delitos ambientales+<
que se exploten racionalmente los recursos<
que se busquen fuentes de energa alternativa<
que se aprovechen pero que se repongan los recursos renovables, tanto respecto
de la alimentacin agua, pesca, suelos como respecto de la energa y otras
actividades.
"omo los bosques y los equilibrios ecolgicos con especies autctonas.
que se consagre el destino universal de los bienes y recursos naturales/
que se preserve el derecho al ambiente sano de los m$s pobres,
que se castigue el abuso que del ambiente y de los recursos hagan los m$s ricos
y poderosos.
3BC (os desecos urbanos
El %rbanismo y el Dereco se est*n ocupando Cdesde
nuestras materias de estudio y desde otras tribunasC para me5orar
las ciudades.
Lo que ta'*i<n de*e'o) aclarar e) que4 cuando -a*la'o) de una
ciudad 'e?or4 de*e'o) decir que la quere'o) 'e?or +ara la gente0
6!5
Arquitectura Legal
->on 'e?or 'edio a'*iente0
->on 'a5or calidad de 2ida0
->on o+ti'i:aci3n de lo) 'edio)4
-lo) in)tru'ento) 5 lo) recur)o) que la ciudad de*e +oner al )er2icio de la)
+er)ona)0
#orque en esta confluencia, en esta formidable interseccin que pretendemos
para el Derecho, con la Arquitectura y el (rbanismo, trataremos de lograr/
excelentes normativas<
inme.orables regulaciones urbanas<
proli.as ciudades y elegantes construcciones<
Pero )i a e)to no le agrega'o) el *ien-e)tar de la gente0
Ai lo logra'o) )3lo +ara uno) +oco) 'ientra) lo) otro) )e encierran en )u) gueto)4 o
)e atrinc-eran en )u) 'orro) 5 .a2ela)4 de nada )ir2i3 el ,erec-o4 ni 'uc-o 'eno)
)ir2ieron la Arquitectura 5 el $r*ani)'o0
E)ta'o) en un de)a.&o/
me.orar la vida de la gente en claves urbanas<
-la gesti0n urbanstica no debe alimentar burocracias in2tiles ni
satisfacer el ego de los dirigentes,
debe estar al servicio de la gente<
para ello debe garantizarse, primaria y fundamentalmente, un ,stado de
Dusticia, una "iudad masiva, compartida.
-9i no puede ser ni igualitaria ni solidaria, por lo menos que sea
equitativa
0, respecto de los desecos de esta sociedad de consumo Cde pocosC acer lo
pertinente para que9
-la *a)ura no )e 2uelque donde 2i2en lo) +o*re)J
-que el nece)ario recicla?e lo +aguen lo) que B-acen *a)uraC en cla2e) con)u'i)ta)0
9 con lo) re)iduo) do'iciliario)4 lo) re)iduo) org8nico) 5 +atol3gico)4 lo) re)iduo)
t3;ico)4 lo) e.luente) indu)triale) 5 lo) conta'inante) de todo ti+o -+e)ticida)4
*iocida)4 detergente)4 agente) qu&'ico)4 etc<tera4 etc<tera- -acer que/
-)e dicten la) nor'a) nece)aria) +ara +roteger a la +o*laci3n ca)tig8ndo)e a lo)
conta'inadore)J cuando lo) conta'inadore) no cu'+len la) nor'ati2a)0 >uando
lo) +roductore) de conta'inaci3n cu'+len4 ade'8) de cu'+lir de*en +agar la)
re+aracione) 5 lo) tra'iento)0
-)e ado+ten lo) recaudo) +ara que lo) 'unici+io)4 en lugar de )er actore) o
c3'+lice) de la acu'ulaci3n de *a)ura) en 2olcadero)4 2ertedero) 5 *a)urale)4
a)u'an )u co'+ro'i)o de tra*a?ar en .a2or de la +o*laci3n que lo) )o)tiene 5 no en
.a2or de )u +ro+ia *urocracia que -ace 'al la) co)a)4
- que 'uc-o 'eno) e)t< la 'unici+alidad en .a2or de e'+re)ario) +ri2ado)4 que
co*ran cuantio)a) )u'a) +ara recolectar de)ec-o) que luego 2uel2en a 2olcar en
ca2a)4 2illa) 'i)eria o de)ca'+ado) a cielo a*ierto0
6!6
6!6
Rondina
32C (a ecologa 5urdica
Desde estos te:tos de Dereco %rbano nos ocupamos
de la ecologa en cuanto es el marco natural, mediambiental, que
representa el entorno del *bitat.
0 por ende, nos interesa en cuanto el 8actor natural, ecolgico,
sostiene y cali8ica a la ciudad.
.i se cuida el recurso natural, ambiental, la ciudad me5ora.
.i se alteran o contaminan, la ciudad se degrada. Como es
degradante la creciente Kbasuri4acinM de nuestras calles y pla4as.
De los parques y las playas. De las pocas super8icies de suelo
abierto, de tierra o pasto que podemos dis8rutar. Casi ninguna est*
libre de la plaga del pl*stico, del polietileno de las bolsas.
Como no lo est*n ni las playas ni los mismos ros. 1emos visto
bolsas de pl*stico en el tubo digestivo de pescados puestos a la
venta.
Por eso lo urgente, lo imperativo, lo dram*tico, no est* en la de8ensa de las
mariposas. 1ay que de8ender a la gente. 0 la gente reside en la ciudad.
Para ello pretendemos inteligentes normativas urbansticas que
de8inan y de8iendan la calidad de vida de la gente.
Considerando lo ecolgico, pero tomando en cuenta,
principalmente9
-la) relacione) del -o'*re con el 'edio geogr8.ico 5 la) relacione) de lo) di)tinto)
)i)te'a) *iol3gico) entre )&4
- anali:ar )u in.luencia )o*re la aglo'eraci3n ur*anaJ
-con)iderar '8) que a la) co)a)4 a lo) )i)te'a)J
-2er que el 'edio .&)ico 5 ur*ano4 e) natural e interde+endiente del 'edio
a'*ientalJ
-de.ender a la gente4 +ara que no ter'ine'o) )aturado) de conta'inante)4 ta+ado)
de +l8)tico) 5 otra) *a)ura)4
-'ientra) lo) ad'ini)tradore) de la) ciudade) creen -acer *uena ge)ti3n cuando
re+a2i'entan calle) que 5a tienen a.ir'ado4 o llenan de luce) 5 +iedra) a la) +la:a)4
que nece)itan '8) +lanta) 5 .lore)0
Ai no) +reguntar8n c3'o )e e)t8 dando una legi)laci3n +rotectora del 'edio
a'*iente4 de lo) recur)o) 5 de la ecolog&a4 citar&a'o)4 co'o e?e'+lo)4 a la
6!7
Arquitectura Legal
>on)tituci3n de la Pro2incia de >3rdo*a 5 a un +rogra'a que no)otro) 'i)'o)
+re+ara'o) +ara una ciudad0
#o)trando lo) do) e;tre'o) de una cadena legi)lati2a que co'ien:a en la
>on)tituci3n 5 ter'ina en la ordenan:a del 'unici+io0
Para )alir de lo enunciati2o 5 'o)trar e?e'+lo) concreto)4 recorda'o)/
Constitucin de la Provincia de
CrdobaC captulo 7N9 EcologaC
Artculo @@/ 5edio ambiente y calidad de vida/ 8oda persona tiene derecho a
gozar de un medio ambiente sano.
,ste derecho comprende el de vivir en un ambiente fsico y social libre de
factores nocivos para la salud, a la conservacin de los recursos naturales y
culturales y a los valores est%ticos que permitan asentamientos humanos dignos,
y a la preservacin de la flora y la fauna.
,l agua, el suelo y el aire, como elementos vitales para el hombre, son materia
de especial proteccin en la #rovincia.
,l ,stado #rovincial protege el medio ambiente, preserva los recursos naturales
ordenando su uso y explotacin y resguarda el equilibrio del sistema ecolgico,
sin discriminacin de individuos o regiones.
#ara ello se dictan normas que aseguren/
'a eficacia de los principios de armona de los ecosistemas y la integracin,
diversidad, mantenimiento y recuperacin de recursos.
'a compatibilidad de la programacin fsica, econmica y social de la #rovincia,
con la preservacin y me.oramiento del ambiente.
(na distribucin equilibrada de la urbanizacin en el territorio.
'a asignacin prioritaria de medios suficientes para la elevacin de la calidad
de vida de los asentamientos humanos.
,n nuestro #rograma de #reservacin -ntegral para una ciudad de la #rovincia
de 0anta Oe establecimos/
Decl$rase comprendido en el #resente #rograma de #reservacin todo lo que
refiera al patrimonio ambiental de la "iudad y de sus habitantes.
0e incluyen en la preservacin que reglamenta esta norma/ al ambiente y a los
recursos naturales.
A los componentes de la organizacin ecolgica/ el suelo y el agua superficial y
subterr$nea.
8ambi%n est$n comprendidos/ la atmsfera, los espacios libres o edificados y los
dem$s componentes del paisa.e urbano y extraurbano.
Del mismo modo se tender$ a la eliminacin o control de toda agresin
ambiental de cualquier origen, incluyendo los de tipo electromagn%tico,
6!
6!
Rondina
radiactivo, telem$tico, sonoro o vibr$til.
"onsid%rase ilcito urbano ambiental de car$cter municipal a todo acto, accin u
omisin que logre o intente alterar, agredir, degradar o eliminar los componentes
de los rasgos naturales o urbanos del ecosistema de la "iudad.
Con estos dos e5emplos de legislacin. En el marco de la nueva
previsin de la Constitucin -acional de 2@@;, entendemos que est*
esbo4ado el sistema que pretendemos9 desde las normas superiores,
asta las concreciones pr*cticas que deben acer en cada
municipio, las autoridades locales.
'a legislacin no es toda la solucin. #ero es un paso importante.
33C El Dereco %rbanstico y el Dereco de la Construccin
,e*e'o) reconocer que el r<gi'en legal de la con)trucci3n4
u)ando una 2ie?a e;+re)i3n ca)i 2ac&a de contenido4 B-ace ca)o o'i)oC del derec-o
ur*ano0
3osotros venimos planteando &el derecho de la ciudad+ .unto al &derecho en la
ciudad+.
Pero a'*o)4 la'enta*le'ente4 no )e encuentran con la .recuencia que )er&a
de)ea*le 5 con2eniente0
0i tenemos que hacer un balance, diramos/
poco han hecho los arquitectos<
casi nada han hecho los abogados.
'os arquitectos siguen enamorados de sus dise1os autistas.
Aisl$ndose del entorno, no miran la ciudad para proyectar.
'os abogados, adem$s de una tradicional falta de inter%s por la materia
urbanstica, cuando la abordan, casi siempre como funcionarios a sueldo de
alguna reparticin, se ocupan de copiar antes de animarse a crear.
C0 la ciudad, que tuvo en miras ,uenos "ires, Crdoba, ,arcelona
o Pars cuando icieron sus normativas, no era, ni de cerca, la
ciudad de oy y de aqu. (a de aora, la de esta misma calle en
donde redacto estas lneas. 0 desde donde vivo el sndrome del
Kescenario urbanoM9
no me siento actor principal del drama de la ciudad,
Cni siquiera me veo como actor secundario, ni de reparto, ni actor
6!!
Arquitectura Legal
invitado ni suplente del suplente,
-ca)i dir&a que4 ni )iquiera 'e )iento +E*lico0 Ai al +E*lico lo atienden 5 tratan de
que le gu)te la o*ra0
-E)to5 ca)i )o'etido a condici3n de cliente0
-Pero no )e entienda co'o )e )u+one -o5 al cliente que B)ie'+re tiene ra:3nC )egEn
lo) co'erciante)0
-No0 No) re.eri'o) a lo) cliente) de Ro'a4 a lo) que nece)ita*an tener un +atr3n0
Lo) que de*&an )o'eter)e a la +rotecci3n de un .uncionario0 Lo) que )u.r&an la
tutela 5 ca)i la )er2idu'*re en *ene.icio de lo) +atricio)0 ,e lo) go*ernante)0 ,e lo)
+odero)o)0
-En tal condici3n e)ta'o) )o?u:gado) 5 de tal 'anera lo )u.ri'o) que ni )iquiera )e
no) ocurre +en)ar en cla2e) de )acudir tale) +atrona:go)0
- 9 e;igir que la ciudad )e -aga en cla2e) de )er2icio0 Gue )ea *ella4 li'+ia4
)ilencio)a4 ordenada4 equitati2a 5 )olidaria0 Para )er2ir a la gente0
$ue por e5emplo9
-la) con)truccione) )e adecuen a l&nea)4 di)eFo)4 calidade) 5 e)t<tica) que )ean un
a+orte al entornoJ
-que lo) edi.icio) +E*lico) tengan la o*ligaci3n de )er li'+io)4 acogedore) 5
a*ierto) a la gente0
-que )e re)+eten la) nor'ati2a) que +ro-i*en +oner *arrera) .&)ica) +ara que +uedan
acceder lo) di)ca+acitado)J
Cpero que tambin se obligue a los 5erarcas del Estado y de las
empresas de servicios, para que se eliminen las Kbarreras socialesM.
Para que tambin puedan entrar a las o8icinas los negros, los
pobres, los marginados y los anal8abetos.
!ue sea imperativo para los gobernantes de la "iudad/
que la ciudad tenga verde, que tenga flores<
que la ciudad tenga ba1os p6blicos<
que la ciudad tenga guas, vigilancia, cuidadores de plazas y parques<
que en cada barrio o en cada vecinal, exista un defensor del pueblo, del
vecino, del ciudadano<
que se den programas barriales para las escuelas. #ara que los alumnos
cuiden el barrio, hagan forestacin, hagan .ardinera. Y que la ciudad los
subsidie.
37C (a ciudad y el medio ambiente
>o'o 5a lo di?i'o)4 lo a'*iental i'+orta '8) en el 'arco
ur*ano que en el e)cenario rural0 Aer8 +orque de*e'o) contrarre)tar la tendencia a
7""
7""
Rondina
inter+retar lo) 2alore) a'*ientale) ligado) )ie'+re a la) +lantita)4 a lo) ani'ale)
a'ena:ado) de e;tinguir)e4 o a lo) 8r*ole) que )u.ren de+redacione)0
#referimos, en cambio, hablar de lo ambiental urbano, que es como referir lo
ambiental a lo humano.
Porque en la ciudad e)t8 a+iFada -o5 la -u'anidad0
9 )e en)ucia4 )e aturde4 )e angu)tia 5 )e agrede con2i2iendo en lo) e)+acio)
reducido) de la) ur*ani:acione) a+retada)4 anarqui:ada)4 ca3tica) 5 conta'inada)
de la) grande) ciudade)0
Peligra +or el aire que )e re)+iraJ
porque cada da cuesta m$s limpiar el agua que las mismas ciudades se
encargan de contaminar echando efluentes al ro<
porque cada da hay m$s vehculos, con mayor velocidad, en manos de gente
m$s .oven y m$s inexperta<
porque cada vez se pone m$s %nfasis en el envase, en la publicidad y en las
facilidades de pago de artculos que nadie se detiene a pensar si son buenos, si
son 6tiles o, si por lo menos, no son nocivos<
y con tanto envase, con tanto consumismo, con tanto y tanto desperdicio, con
materiales que no se reciclan, con ciudades que no se limpian y con ciudadanos
que no las cuidan.
Ao*re e)to) antecedente)4 ca*en nue)tra) o*ligada) re.le;ione)/
-co'o ?uri)ta)4
-co'o ur*ani)ta)4
-co'o +ro.e)ionale) co'+ro'etido) con una idea de ciudad0
-Ain la) uto+&a) +recio)i)ta)4 ni .uncionali)ta)4 ni )anitari)ta) de lo) +en)adore) de
+rinci+io) de )iglo4 +ode'o) a.ir'ar que/
-5a que no +ode'o) ca'*iar a la ciudad +or lo 'eno) +odr&a'o) ca'*iar el +er.il
de nue)tro) +ro.e)ionale)J
-5a que no e)ta'o) en la ge)ti3n ur*ana directa4 de*e'o) recla'ar a la $ni2er)idad
que )e acerque cuanto '8) +ueda a lo) ad'ini)tradore) ur*ano) +ara que )e tenga
en cuenta nue)tra o+ini3nJ
-54 5a que lo que -ace'o) de)de la uni2er)idad4 o de)de la e)cuela4 o de)de la
+ro.e)i3n4 no alcan:a4 e) urgente que tenga'o) la nece)aria +re)encia en lo) 'edio)
de co'unicaci3n0 En e)ta ur*e .lu5ente4 a+urada4 an)io)a 5 *o'*ardeada de luce)4
i'8gene) 5 )onido4 de*e'o) ganarno) e)+acio) en lo) 'edio) de co'unicaci3n0 94
de)de all&4 +or lo 'eno)4 tener +re)encia4 o llegada4 o re)+ue)ta4 de +arte de lo) que
)& tienen en )u) 'ano)4 Bla) lla2e) de la ciudadC0
3;C (os recursos naturales y las regiones en la -ueva Constitucin
-acional
7"1
Arquitectura Legal
E:isten problem*ticas que se van notando m*s y
m*s cada da. + que, simplemente, ciertas 8ormas de la cultura
acen que adquieran mayor notoriedad.
C Entre estos temas est*, evidentemente, la problem*tica ambiental,
la preocupacin ecolgica y la preservacin, el cuidado y la racional
e:plotacin de los recursos naturales.
-En cuanto a la i'+ortancia de la) regione) co'o unidade) territoriale)4 la cue)ti3n
no e) tan nue2a0 1an e;i)tido intento) de .or'ular di2i)ione) de la) ?uri)diccione)0
7 *ien co'+le'entar la) e;i)tente)0 No -an )er2ido en la +r8ctica ad'ini)trati2a
alguna) .or'ulacione) que 2ienen de)de la -i)toria0 %a'+oco -an )ido *uena) o
racionale) la) atri*ucione) de territorio4 que quedaron congelada) en el tie'+o0 En
e)+ecial +ara nue)tra) cultura)4 que )uelen to'ar e)ta) a)ignacione) territoriale)
co'o )i .ueran derec-o) adquirido) +ara cada generaci3n de -a*itante)0 >uando el
do'icilio tiene tanto de aleatorio co'o -a )ido aleatorio que -a5a'o) nacido de un
lado o de otro de cada l&'ite o .rontera0
"omo lo sostena tan enf$ticamente ya, la "arta de Atenas en :?99/
'a ciudad no es sino una parte de un con.unto econmico, social y poltico, que
constituye la regin<
,l sistema administrativo, la divisin poltica, es un fenmeno m$s mvil que
cualquier otro.
0igno de la vitalidad de un pas, expresin de una sabidura que alcanza a su
apogeo o toca ya a su decadencia<
Pasta a veces un descubrimiento cientfico para provocar una ruptura de
equilibrio, para hacer surgir el desacuerdo entre el sistema administrativo de
ayer y las imperiosas necesidades de hoy<
3o hay marco administrativo enfatiza la "arta que pueda pretender su
inmutabilidad<
Aei) d<cada) de)+u<) la >on)tituci3n Nacional Argentina 2iene a recoger alguno)
+o)tulado) )e'e?ante)/
1a*lando de lo) derec-o) -u'ano) 5 de la) nue2a) .or'a) de la garant&a 5
calidad de 2ida de lo) ciudadano)4 )e re.iere a lo) recur)o) naturale)4 a la)
'edida) de )u +rotecci3n0
Al re.erir)e a la) +ro2incia)4 incor+ora la idea de la) regione) co'o alternati2a
de ad'ini)traci3n4 de go*ierno 5 de de)arrollo econ3'ico0
Recorda'o) alguna) de )u) +o)tulacione)/
En el ca+&tulo que re.iere a la) +ro2incia) 5 a cierta) atri*ucione) que )e le
reconocen4 .iguran/
-la) +ro2incia) con)er2an todo el +oder no delegado a la Naci3nJ
-cada +ro2incia dicta )u +ro+ia >on)tituci3n
y, entre otras cosas, debe asegurar/ la autonoma municipal, regulando el
alcance de tal autonoma<
7"2
7"2
Rondina
las provincias pueden crear regiones, para el desarrollo econmico y social<
Cpueden tambin establecer los rganos de gobierno, con 8acultades
para el cumplimiento de tales 8ines regionales y de desarrollo;
-ade'8) de di2idir 5 )u*di2idir )u territorio +ara o+ti'i:ar )u ad'ini)traci3n 5
*u)car el de)arrollo4 +ueden cele*rar tratado) 5 con2enio) tanto entre la) 'i)'a)
+ro2incia) co'o con lo) E)tado) e;tran?ero)J
Cles corresponde a las provincias el dominio originario de los
recursos naturales e:istentes en su territorio;
*efiri%ndose a los derechos al medio ambiente y la salud, el artculo B: de la
3ueva "onstitucin establece/
todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto
para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las
necesidades presentes, sin comprometer las de las generaciones futuras<
las autoridades proveer$n a la proteccin de este Derecho Ambiental, a la
utilizacin racional de los recursos naturales, a la preservacin del patrimonio
natural y cultural, y de la diversidad biolgica y a la informacin y educacin
ambientales<
el artculo B9 sanciona la vigencia de un denominado &recurso de amparo+ para
la proteccin de los derechos que protegen al ambiente, como as tambi%n los
derechos econmicos del consumidor y de los usuarios.
3<C "n*lisis crtico de los nuevos derecos y garantas consagrados
por la re8orma
No +ode'o) decir que la re.or'a con)titucional de 1!!4 -a5a )ido
innece)aria4 ti*ia o inocua0 1u*o logro) )igni.icati2o)00 Ae -icieron nota*le)
a2ance) )o*re la 2ie?a nor'a de 1530 Lo que -u*iera generado un 2erdadero )alto
a la 'odernidad -u*iera )ido que )e .le;i*ili:aran lo) 'ecani)'o) de .utura)
re.or'a)0 Porque el art&culo 3" que no .ue 'odi.icado ade'8) de )er anacr3nico4
requiere cada 2e: 'a5ore) e).uer:o) 5 con.licto) +ara +onerlo en e?ecuci3n0
Pero de todas maneras se icieron avances9
C5a 2i'o) lo) +rinci+io) de derec-o a'*iental4 de lo) recur)o) naturale)4 de .acultar
a la) +ro2incia) a crear regione) que tracen nue2o) l&'ite) o .rontera)4 +ara
de)*ordar lo) a*)urdo) l&'ite) actuale) de +ro2incia)4 de+arta'ento)4 ciudade) 5
+artido)J
7"3
Arquitectura Legal
-)e in)titu5eron 'ecani)'o) legi)lati2o) 'u5 no2edo)o)/ recur)o) de a'+aro +ara
+rotecci3n a'*iental 5 de.en)a del con)u'idorJ +re)er2aci3n de lo a'*iental 5
+ai)a?&)ticoJ de.en)a del +atri'onio cultural0
-ta'*i<n )e incor+or3 en el art&culo 3! el deno'inado Bderec-o de iniciati2aC +ara
+re)entar +ro5ecto) en la >8'ara de ,i+utado)0
La'enta*le'ente no +areci3 inter+elar a lo) con2encionale)4 una agenda de te'a)
tan rele2ante co'o la que no) intere)a directa'ente/
polticas urbanas y de ordenamiento territorial<
-mientras se hace un largo discurso sobre los pocos indgenas que
quedan en el pas -estimamos que no superan los 566666- nada se dice
de esos mismos aborgenes " de tantos otros hermanos que en n2mero
superior al mill0n habitan o padecen en las villas miseria<
a los aborgenes se les reconoce el &derecho a la tierra+ pero a los sin techo no
se les reconoce &el derecho a la ciudad+<
se habla muchas veces de recursos naturales, pero no se habla de la calidad de
vida en las ciudades.
0e confunde recursos naturales con medio ambiente, h$bitat, entorno, lugar
para vivir. Y no se advierte que el lugar en que la gente ahora vive y padece, es
.ustamente la regin urbanizada.
se consagra una autonoma municipal a contrapelo de la tendencia/ hoy m$s
que hablar de autonomas formales se debe hablar de autonoma en relacin a la
viabilidad para el desarrollo.
7"4
7"4
Rondina
Captulo QQ
(". P+(&'&C". %#,"-".
2C Estado y Ciudad
No) +lantea'o) +or 'uc-o) 'oti2o) e)ta re.le;i3n
contra+oniendo lo) do) t<r'ino) que -acen re.erencia a la )ociedad +ol&tica +or
e;celencia/
Cestamos ante una revisin de los roles del Estado tradicional;
entre los que aman esa cosa inmaterial pero casi omnipresente como Dios, que
llamamos ,stado, -a)ta lo) que reniegan de <l4 co'o )i .uera encarnaci3n de un
7"5
Arquitectura Legal
di)2alor4 )e +ueden )o)tener toda) la) '8) .undada) o in.undada) o+inione) en
torno de la )ociedad +ol&tica4 organi:ada4 que al .in de cuenta) e)4 ni '8) ni 'eno)4
que el 'i)'o E)tadoJ
las dos grandes vertientes ideolgicas de estos dos siglos pasados, se orientaron
en funcin de la idea y la pretensin que tenan del ,stado/
unos, los liberales, queriendo al ,stado Iendarme, para que cuide del orden4
'ientra) la gente tra*a?a 54 lo) que +ueden4 -acer )u .ortuna que el gendar'e de*e
cu)todiar0
'os otros, los socialistas, sobre la base de que todos somos iguales, queriendo que
el ca+ital4 la .ortuna4 la tenga el E)tado4 que de*e ad'ini)trar +ara todo)4 en una
)ociedad igualitariaJ
hoy vemos robustecerse a la ideologa liberal, 'ientra) e)t8 en retirada la teor&a de
lo) )ociali)'o)0
#or ende, el ,stado est$ bastante desprestigiado<
pero debemos reconocer que, mucho de ese desprestigio le lleg por el uso y
abuso que se hizo de las posturas totalitarias, fascistas de todo signo, que +u)ieron
de'a)iada) co)a) en 'ano) del E)tado4 +er'itiendo que el E)tado )e -iciera +adre
5 +adrino4 +or )u) .uncionario)4 de todo ti+o de corru+ci3n0
Y el ,stado no es bueno ni malo en s mismo.
-/s bueno si la gente que lo encarna, que lo representa, que lo opera,
es buena
#orque el ,stado es ni m$s ni menos que una creacin ideal, un organismo
.urdico4 poltico y social, una institucin.
(na organizacin que se encarna, que toma el rostro y los valores de las
personas que lo mandan.
-De8iniendo al Estado diremos que9
-E)tado e) la )ociedad +ol&tica 5 ?ur&dica'ente organi:ada0

9us componentes son'
pueblo, territorio, gobierno y organizacin .urdica.
Au) .ine) )on/
Cel logro del bien comAn.
9us mecanismos de actuaci0n'
la Administracin, los rganos del gobierno, la "onstitucin poltica y el orden
.urdico.
RCmo distinguir entonces trminos casi sinnimos9 EstadoC gobiernoC
administracinJ
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7"6
Rondina
-o siempre es posible di8erenciarlos, cuando sus aplicaciones
resultan indistintas, o equvocas.
#ero si deseamos precisar diremos/
el ,stado es la institucin que representa la organizacin .urdica de una
sociedad, y constituye el cuerpo poltico y de gobierno de una comunidad.
,l gobierno sera el con.unto de rganos que representan y act6an por y para el
,stado.
'a administracin es un comple.o de mecanismos, organismos, reparticiones,
funcionarios y empleados que realizan las tareas inherentes a las funciones que
son propias del ,stado y del Iobierno.
0, 8rente a todo esto Iqu representa la CiudadJ
Justamente para nosotros, la ciudad es la reunin de la gente.
;a concentraci0n en un territorio delimitado' el territorio urbano
C$ue es una porcin del territorio general del Estado.
C$ue se organi4a 5urdica y polticamente,
Cpero que e5erce principalmente el poder de la "dministracin.
CPrestando servicios, porque la 8uncin de la ciudad es organi4arse
y servir a la gente.
-No tiene ra)go) de la )o*eran&a que tiene el E)tado general0
Porque la )o*eran&a e) el +oder +ol&tico .rente a lo) otro) E)tado) e;tran?ero) 5
+ara re.erencia de la) in)titucione) interna) del +a&)0
C0 entre estas instituciones internas est*n 5ustamente las ciudades.
0 la representacin local del concepto y las 8unciones del Estado9 los
municipios.
3C Polticas de mercado y polticas de 8omento de la construccin
Cuando ablamos de mercado ablamos de un eco social
moderno9 la organi4acin que en los pases, en las ciudades y, oy, a
travs del mundo, en e:presiones multinacionales, protagoni4an los
empresarios que regulan los precios, las compras y las ventas de
bienes y cosas. 0 las presiones que esas 8uer4as econmicas
7"7
Arquitectura Legal
nacionales o transnacionales, puedan e5ercer sobre los otros
8actores sociales y sobre los mismos gobiernos.
La +ala*ra )uelta4 )i'+le4 'ercado4 )igue )igni.icando lo 'i)'o que de)de -ace
)iglo)/
-'ercado )e lla'an la) .eria)4 la) +la:a) de co'+ra) 5 2enta) en +E*lico0
-A)& )e lla'3 en la antigIedad a la co'erciali:aci3n0
-9 )e lla'3 #ercurio a )u dio)0
-9 )e lla'3 'ercader&a a lo) +roducto) 2endido)0
Pero ablar de polticas de mercado nos lleva a una interpretacin ideolgica
de ese poder que tienen las grandes asociaciones de empresarios, industriales y
comerciantes9 cuando tienen poder, cuando se organi4an para e5ercerlo y,
8rente a ello, cuando el Estado les de5a desplegar su in8luencia sobre la
sociedad.
La) corriente) li*erale) econo'ici)ta) entienden que el B'ercadoC4 co'o una
2erdadera e)tructura de idea)4 +rinci+io) 5 organi)'o)4 )e autoregula0 >o'o que
genera )u) +ro+io) +rinci+io) de actuaci3n 5 de correcci3n0
Lo cual e) )3lo +arcial'ente cierto0 Porque )u a;iolog&a4 e) el +oder de co'+rar0
,e?8ndolo4 co'o )i el 'ercado actuando li*re'ente generara )u +ro+ia
autoregulaci3n0 9 co'o Enico regulador de lo que )e co'+ra 5 )e 2ende4 de lo que
)e +aga 5 )e co*ra4 )egura'ente )e +ondr8 al )er2icio de lo) que tienen +o)i*ilidad
de co'+rar0 ,e?ando a.uera de )u) re+arto) a lo) '8) +o*re)0
.encillamente, porque como ya lo di5imos, los actores de una
sociedad de mercado son los individuos y las 8amilias solventes. (os
que tienen todo lo necesario para vivir y tienen sus e:cedentes para
aorrar. + para gastar.
Y en nuestras materias, si las naciones sufren d%ficit de viviendas. 0i tienen
muchos habitantes que no ganan lo suficiente para comer. 5enos podr$n esos
individuos ganar lo suficiente para ahorrar, o para construir. #or eso planteamos
esta especie de encruci.ada histrica/
Rqui%n se ocupar$ de los desposedos si el ,stado mira y se abstiene de
intervenir, mientras los arreglos, los negocios, las construcciones y los cr%ditos,
los regulan los empresarios montados en las leyes del mercadoS
Rqu% har$ el ,stado si de.a de ser $rbitro de los desa.ustes sociales, si de.a de
intervenir en la economa, si no construye m$s viviendas de inter%s social, si no
protege a los pobres en su nacimiento, en su educacin, en su enfermedad, en su
necesidad de h$bitatS
7"
7"
Rondina
7C #egulacin y desregulacin
;as citadas polticas de mercado han llevado a suponer
como herramienta efica. de la administraci0n " del gobierno lo que se
llama la desregulaci0n
9abemos que ello signific0 en algunas profesiones por e%emplo,
derogar los aranceles obligatorios
En otros temas, evitar algunos monopolios.
/ucas veces, se lo i4o a travs de las privati4aciones de empresas
estatales, de servicios pAblicos, que 8ueron concesionados para su
prestacin por parte de empresas privadas.
7tra) 2ece) Bde)regularC )igni.ica4 directa'ente4 no -acer inter2enir al E)tado de
'anera o*ligatoria en alguna) 'ateria)/
-+or e?e'+lo en correo)4 en donde de?3 de +artici+ar a .a2or de la) e'+re)a)
+ri2ada)0
-En +ol&tica de *anco)4 en la cual )e *u)c3 +ri2ati:ar toda) la) in)titucione)
+ro2inciale) 5 'unici+ale)0
-En lo) te'a) +re2i)ionale)4 en donde )e autori:3 el .unciona'iento de +re)tadora)
+ri2ada) de ?u*ilacione) 5 +en)ione)0
,n nuestras materias, podramos citar algunos e.emplos/
se tiende a no mantener como obligatorias las intervenciones de los colegios
profesionales<
se tender$ a limitar al m$ximo la intervencin de las oficinas municipales en
materia de construcciones, permisos de obra, finales de obra, etc%tera<
en materia de instalaciones y de atencin de servicios, se buscar$ superar los
lmites de los &matriculados+ e &instaladores+ en obras sanitarias, electricidad,
telefona y otras prestaciones.
0e autoriza la libre contratacin en estos rubros, como ya se contrataba
libremente en alba1ilera, pinturas y otros gremios de la construccin.
;C &ntervencin y abstencin de los poderes pAblicos en la
problem*tica urbana
La ciudad e) un -ec-o )ocial0
7"!
Arquitectura Legal
Hundamentalmente de tipo poltico, asociativo y de administracin en
servicios.
#or ello requiere, como necesario y principal, la existencia de un esquema de
gobierno.
0iempre sostuvimos la conveniencia de que tal sistema no necesariamente tenga
dependencia org$nica con los partidos polticos que buscan dirigir al ,stado.
C-o conviene que los partidos nacionales y provinciales, reclamados
como est*n, por los niveles superiores y m*s importantes para ellos,
como organismos de bAsqueda de mayores cuotas de poder, se
interesen por el control del gobierno municipal.
-Lo -ar8n con lo) -o'*re) de 'eno) ca+acidad4 de 'eno) calidad4 5 de)deFar8n lo)
'ecani)'o) +artici+ati2o)4 de lectura de realidade) locale)0 E'+eFado)4 co'o
e)t8n4 +or los otros resortes, sin dudas, m*s atractivos.
C.er* muy conveniente imaginar esquemas polticosCpartidarios o electorales,
de tipo regional.
C"An trasponiendo los lmites provinciales, para que na4can regiones de
verdadera intencionalidad local.
"on cuadros dirigenciales preparados en lo que llamamos &la gestin
urbana+.
(na materia que importa mucho m$s que el simple derecho municipal, o el
derecho p6blico provincial.
CEn la gestin urbana los arquitectos, abogados, licenciados y
administradores aprenderan las asignaturas que tienen pendientes
el )obierno, el Estado, la %niversidad, con los municipios y con los
muncipes.
"on la gestin urbana, aprenderamos a discernir toda una suma de materias,
conocimientos, problem$ticas y adiestramientos que hacen a la administracin
de la ciudad,
a los problemas de la gente,
a la prestacin de los servicios,
a la organizacin de la urbis,
a sus problem$ticas de preservacin, de renovacin, de crecimientos,
de regulacin y desregulacin de actividades,
a sus relaciones con otras ciudades,
a la constitucin de organismos intercomunales,
a la implementacin de mecanismos de gobierno y gestin regional.
.obre estas bases, con estos organismos aptos, vivos, din*micos, al
8rente de las administraciones locales, conectaramos 8*cilmente la
8uncin municipal con la 8uncin provincial y nacional.
71"
71"
Rondina
%endr&an )entido 5 .unda'ento lo) +rinci+io) de autono'&a 'unici+al0
%odo )e +odr&a integrar en un +ro5ecto de co+artici+aci3n regional 5 nacional 5 en
din8'ico) )i)te'a) de ciudade) que )e integran 5 )e +ro5ectan rec&+roca'ente0
Para con)agrar a)& la cone;i3n4 la coordinaci3n4 la correlaci3n de la) ciudade)0
Gue a+ro2ec-ando lo +articular que tengan4 generen interca'*io) entre centro) de
)i'ilare) rango) 5 ?erarqu&a)0
Con lo cual se ecaran las bases del verdadero desenvolvimiento.
0i tuvi%ramos que decir sobre aquello en lo que nos interesa hacer intervenir al
,stado, diramos/
que promueva obras, construcciones, proyectos<
que derogue todas las normas impeditivas, los controles innecesarios, las
intervenciones anacrnicas<
que el ,stado vincule a los particulares con los organismos que puedan ayudar a
los emprendimientos.
#ero que trate de de.ar solos a los actores sociales, a los protagonistas urbanos.
!ue los organismos oficiales alienten, auspicien, respalden.
#ero que no traten de hacer cosas que los particulares hacen me.or, con menos
dinero y con mayor trasparencia/
que la cultura se promueva desde el ,stado,
pero que de.e que los particulares hagan escuelas, teatros, arquitectura y
bibliotecas<
que las industrias sean alentadas con beneficios y subsidios,
pero que los riesgos y los emprendimientos sean de los empresarios<
que las obras p6blicas sean e.ecutadas ba.o la supervisin del ,stado,
pero que las iniciativas, las prioridades y los dise1os, sur.an de quienes son los
protagonistas de las obras y los dise1os/ los arquitectos, las instituciones
intermedias y los mismos vecinos.
<C #oles esenciales y roles subsidiarios del Estado
/l principio de la subsidiariedad del /stado viene siendo
admitido desde hace muchos a-os'
todo lo que pueda hacer la actividad privada, debe hacerlo la comunidad a
trav%s de sus agentes de sus instituciones y organismos representativos<
lo que la sociedad no puede, no sabe o no quiere hacer por s misma, debe
hacerlo el ,stado.
C .obre esas bases, que e:ista todo el Estado que sea necesario. 0 que e:ista
toda la iniciativa privada que sea posible.
Pero ca*e la ad2ertencia/ que lo -agan lo) +articulare) no quiere decir que el E)tado
711
Arquitectura Legal
-a*r8 de de)entender)e de cada acti2idad o rol )ocial0
-El E)tado controla4 )u+er2i)a4 2igila4 orienta4 a+o5a4 +ro'ue2e4 alienta 5 e)ti'ula0
->uando lo) actore) )ociale) a)u'en role) que el E)tado le) con.&a o le) delega4 5 el
actor )ocial +articular de.rauda4 incu'+le4 de)atiende o a*andona4 el E)tado
)anciona la inconducta )ocial4 54 en )u ca)o4 o to'a tran)itoria'ente la acti2idad
a*andonada4 o licita4 conce)iona o concede el +er'i)o a otro +re)tador de la o*ra4 el
)er2icio o la acti2idad0
CEl Estado debe garanti4ar la )eguridad de la) ciudade)4 la) ruta) 5 otro) lugare) o
8rea) que e;i?an cuidado o 2igilancia (.rontera)4 r&o) 5 'ar territorial4 etc<tera=0
-El Estado debe garanti4ar la adecuada a)i)tencialidad +ara lo) )ectore)
careciente)0
CDeben asegurar los e8ectores de salud pAblica la de*ida atenci3n de lo) gru+o)
)ociale) de 'enore) recur)o)0
'a nueva "onstitucin 3acional despu%s de consagrar como leyes de verdadera
.erarqua constitucional a los tratados internacionales, declara que el ,stado
3acional, a trav%s del "ongreso, debe/
'egislar y promover medidas de accin positiva que garanticen la igualdad de
oportunidades y de trato, y el pleno goce y e.ercicio de los derechos reconocidos
por esta "onstitucin y por los tratados internacionales vigentes sobre derechos
humanos, en particular respecto de los ni1os, las mu.eres, los ancianos y las
personas con discapacidad.
Dictar$ un r%gimen de seguridad social especial e integral en proteccin del
ni1o en situacin de desamparo desde el embarazo hasta la finalizacin del
perodo de ense1anza elemental, y de la madre durante el embarazo y el tiempo
de lactancia.
=C (os roles sociales de los pro8esionales

No e) nece)ario in)i)tir en que lo) +ro.e)ionale) tienen4 todo)4 un
alto co'+ro'i)o )ocial0
Pero de entre toda) la) +ro.e)ione) alguna) intere)an '8) directa'ente a la )alud
+E*lica4 la calidad de 2ida4 la )eguridad4 el decoro 5 la adecuada atenci3n de lo)
2alore) 5 derec-o) -u'ano)0
Entre stas pro8esiones est*n naturalmente la abogaca y la arquitectura.
'os abogados en cuanto de*en )u co'+ro'i)o 5 ?ura'ento de con)agrar )u
ca+acidad 5 )u e).uer:o +or la 2igencia de la Ku)ticia4 del E)tado de ,erec-o4 del
712
712
Rondina
re)+eto a lo) derec-o) 5 garant&a) )ociale)4 +ol&tico) 54 en e)+ecial4 lo) deno'inado)
B,erec-o) 1u'ano)C0
-Porque e)to) derec-o) de.ienden la li*ertad4 el re)+eto a la +er)ona -u'ana 5 la
)eguridad en cuanto )ea co'+ati*le con lo) +o)tulado) de la 2ida de'ocr8tica0
'os arquitectos por su parte, deben asumir/
-que el derecho al h1bitat no se agota en las clases medias " altas, o
clases pudientes que tienen economa e4cedentaria " capacidad de
pago o solvencia
deben consagrar parte de sus estudios, traba.os e investigaciones, a solucionar el
problema de los millones de familias que no tienen alo.amiento adecuado, que
viven en la marginalidad o est$n en la condicin de los &home less+ o &sin
techo+.
tambi%n deben reconocer su responsabilidad sobre la calidad de la obra, sobre la
calidad de vida y habitabilidad de quienes deben ocupar sus viviendas, escuelas,
hospitales y talleres.
deben sumir como propia la responsabilidad y las obligaciones que representen
entender el derecho de los vecinos a vivir y convivir en una ciudad bella, amable,
apta y con estructura urbana e infraestructura de servicios moderna, eficiente,
suficiente y expansiva<
saber que las obras individuales deben implantarse de manera adecuada,
racional, est%tica y respetuosa en el entorno urbano y social<
asumir que la ciudad, que es obra de todos, es, particularmente, tambi%n, la
vivienda de todos.
!ue es especialmente el taller com6n de los arquitectos y urbanistas, pero,
fundamentalmente, es el hogar com6n de todos los vecinos, que no son simples
&habitantes+ sino que por el slo hecho de habitar la ciudad, tienen derechos y
rangos de &ciudadanos+.
>C Colegios pro8esionales y universidad
>uando -a*la'o) de la educaci3n continua0 ,e la nece)idad de
+er.ecciona'iento de lo) +ro.e)ionale)4 de la e;+ectati2a de la )ociedad de tener
t<cnico)4 o.iciante) de la) ciencia)4 de la) t<cnica) 5 de la) arte)4 a ni2el con la)
no2edade) cient&.ica) 5 tecnol3gica)0 E)ta'o) )eFalando do) co)a)/
-la in)u.iciencia de la +re+araci3n uni2er)itaria0 Gue )e continEa -aciendo en
cla2e) de +rinci+io) de )iglo +ara un )iglo que 5a ter'inaJ
-la nece)idad de que la uni2er)idad4 que a-ora a*andona a )u) graduado)4 ?unto a
lo) colegio) +ro.e)ionale)4 que reci*en a lo) que egre)an de lo) centro) de e)tudio4
tra*a?en en lo) +er.ecciona'iento)4 actuali:acione) o +o)-grado) que la 'odernidad
713
Arquitectura Legal
no) recla'a0
E) 2erdad que e;i)ten di)tinto) ni2ele) de de'anda)0 %a'*i<n -a*r8 di.erente)
grado) de a+titud en lo) +ro.e)ionale)4 di)tinto) intere)e) 5 'u5 di.erente) actitude)0
Aegura'ente +ara +ro5ectar 5 dirigir la con)trucci3n de una 2i2ienda uni.a'iliar de
*arrio4 *a)tar8n la) de)tre:a) 5 lo) conoci'iento) que )e conqui)taron en una
carrera de grado0
Pero lo) co'+le?o) edi.icio) en altura4 con in)talacione) inteligente) 5 con
'ecani)'o) que en2e?ecen ante) que lo) *rillo) de la) .ac-ada) 5 lo) +aliere)4
e;igir8n4 co'o lo) de)a.&o) del B-ig- tec-C o alta) tecnolog&a)/
-tra*a?o) interdi)ci+linario) 5 'ulti+ro.e)ionale)
-continuo) a+rendi:a?e) de nue2a) tecnolog&a) que4 o *ien la) entende'o)4 la)
conqui)ta'o) 5 la) a+lica'o) en nue)tro) +ro+io) e)tudio) 5 tallere)4 o no) 2endr8n
e'+aquetada) en atracti2o) Qit) de colore) que no) con2ertir8n en ar'adore) de
idea) a?ena)0
,n tiempos de desregulaciones y de globalizacin de las culturas y los
intercambios de las ciencias, cuando tenemos colgados de sat%lites multi
inform$ticos a los tel%fonos de todas las ciudades, no pueden seguir los colegios
profesionales pendientes del cobro de los porcenta.es de retenciones sobre
honorarios para .ustificar sus propias burocracias.
3i las universidades seguir mir$ndose sus propias togas y pergaminos, que son
venerables por lo antiguas pero que no responden a estas claves de las demandas
cotidianas de nuestras sociedades.
?C (a vivienda como componente urbano y re8erencia social
Ai tu2i<ra'o) que e;+re)ar alguno) grito) de
ad2ertencia )o*re nue)tra) +ro+ia) 'ateria)4 dir&a'o)/
!ue el ,stado de.e de gastar dinero en casas colectivas o en barrios que nacen
ba.o el sndrome de un verdadero certificado de pobreza.
que los arquitectos, las facultades de arquitectura, los colegios profesionales y
las mismas ciudades a trav%s de sus municipios, comiencen a exigir que se logren
me.ores resultados con la actividad constructora/ que se prohiban los malos
dise1os, pero tambi%n los precios abultados y los derroches de cualquier tipo.
-o podemos ponerle un teco a la ostentacin de los ricos.
Pero +ode'o) i'+oner '&ni'o) de decoro en lo) di)eFo) +ara la) cla)e) 'eno)
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714
Rondina
+udiente)0
Aunque .ueran 2i2ienda) de Binter<) )ocialC que nadie regala/ )e trata de +lane) de
con)trucci3n de 2i2ienda) +agada) con el e).uer:o de todo) lo) a+ortante)0
Gue re+re)entaron 'uc-o) 'illone) de d3lare) que en gran 'edida no .ueron a
+arar ni a '8) 'etro) cuadrado) de la) ca)a)4 ni a 'e?ore) 'ateriale) ni a 'e?or
di)eFo ni '8) cali.icada 'ano de o*ra0
C(as ciudades deben cuidar su *bitat.
CDeben preservar su ambiente.
-,e*en cuidar un cierto orden 5 atender otra) co)a)/

-'antener li'+ia) )u) calle)4 )u) +arque) 5 )u) +la5a)0
-Pero de*en ta'*i<n )er celo)a) de )u B+ai)a?e ur*anoC0
-No de*en de)cuidar )u) edi.icacione) +articulare)0
-9 en lugar de controlar )i e)t8 *ien re)uelta una ecuaci3n de 2entilaci3n4 que e) de
'u5 relati2a i'+ortancia en la era de lo) 2entiladore) 5 otra) .or'a) de aireaci3n4
de*en cuidar la *uena +re)encia0
-Para que nadie i'+lante ade.e)io) en lugare) que quedan a la 2i)ta de la gente0
-,e lo) 2ecino)4 que gen<rica'ente4 )on ta'*i<n dueFo) de e)e Bdo'inio
e'inenteC que tiene la ciudad )o*re todo) )u) rincone)0
-%a'*i<n )o*re la) ca)a) o edi.icio) +articulare)4 en cuanto )on +arte i'+ortante del
todo ur*ano0
-,el con?unto que con.or'e el entorno0
,e lo) *arrio)4 )ectore)4 cuadra) o lugare) que )on +ai)a?e) ur*ano)4 ?u)ta'ente4
+orque )on de la ciudad0
Aunque e)t<n con)tituido) +or e)a) e)+ecie) de +ro+iedad +ri2ada
condicionada4 que la o*ra +articular0
0i la ciudad es el hogar com6n.
0i es propiedad de todos,
la vivienda particular tiene una propiedad privada, pero una dimensin que
tambi%n es social, comunitaria.
@C (a marginalidad urbana
Para los que descubren oy a los pobres como una
novedad, tendramos que recordarle la re8erencia que el mismo
JesAs le i4o a sus discpulos9 Ka los pobres los tendr*n siempre con
ustedes...M.
1a ocurrido, s, que los pobres se an venido masivamente a las
715
Arquitectura Legal
ciudades. Pero tampoco a comen4ado muy recientemente este
8enmeno9 los convoc una tarda industriali4acin. "compaDada o
respondida por una acelerada mecani4acin del agro. que e:puls
los peones rurales que, en el campo, vivan tanto o m*s pobremente
que en los bordes de las ciudades. 0 tambin vivan en las islas del
litoral y del delta, y en los montes del norte. 0, obviamente,
tambin en pases ermanos que est*n en peores condiciones para
retenerlos.
3o es nuevo el fenmeno de las migraciones.
(o sabemos los argentinos, que somos resultado de una segunda
coloni4acin eca por italianos y espaDoles.
0 *rabes, y 5udos, y, aora, de ermanos latinoamericanos. $ue
todava no an dado 8iguras o persona5es prominentes al pas.
Porque los mantenemos aAn, en sus propios guetos.
#ero lo nuestro con ser dram$tico, todava no adquiere los rostros desesperantes
de las violentas corridas y desplazamientos que han provocado las luchas %tnicas
de la ex Yugoslavia o *uanda. 8enemos apenas, un fenmeno de migrantes por
razones laborales. #ero tampoco nosotros hemos sabido acoger en nuestras
ciudades a los desplazados por la miseria.
3o estamos demostrando capacidad de recibirlos. 5ucho menos, de hacerles
aprovechar la experiencia, para bien de quienes llegan y de los que debi%ramos
saber cmo recibirlos. 3os contagian m$s los lamentos y las fobias que alientan
los medios de prensa, copiando la repugnante actitud de las derechas europeas y
norteamericanas.
9 a)& e)ta'o)0
1e'o) in2entado e)to de lo) 'arginale) en la) +uerta) o u'*rale) ur*ano)0 No
)a*e'o) c3'o reci*irlo)0
3o sabemos cmo acomodar nuestros lmites de ciudad, nuestra transicin hacia
lo subrural, o lo suburbano. 2 los umbrales. 2 los cordones. 2 las
circunvalaciones.
La dirigencia ur*ana4 tan 'io+e co'o ignorante4 en)a5a alguna) de la)
reco'endacione) de
los periodistas puestos a socilogos, o de los vecinos que ensayan
todo tipo de argumentos, porque se sienten Kamena4adosM por este
nuevo Kaluvin 4oolgicoM.
2BC (os sin teco
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716
Rondina
-os interesa volver sobre esta e:presin ya que
estamos ablando Co escribiendoC 8undamentalmente para los
arquitectos e ingenieros constructores.
Por si alguien todava no se ha enterado, estos migrantes que nos
fundaron las villas, las callampas, las favelas, los tugurios, las
chabolas o cantegriles, est1n mostr1ndonos algo m1s que sus miserias'
son &sin techo+ los &home less+ del norte porque su carta de presentacin es
no tener casa, no tener morada o vivienda.
Y algo quiere decir esto si se lo decimos a constructores<
est$n demostrando que la ciudad est$ rodeada. 0itiada por &la no ciudad+.
0i la ciudad es el centro, los negocios, la polica de la esquina, los
automviles, los servicios.
8odo eso est$ ausente, y sin embargo all viven millones de personas.
si la ciudad no los recibe, se aliar$n con la &anticiudad+/ la delincuencia, la
prostitucin, los narcotraficantes.
de esta experiencia multiracial, multinacional, intercultural, est$ saliendo una
prociudad diferente.
"asi globalizada en sus orgenes.
Despo.ada de identidades anacrnicas, como los nacionalismos y localismos.
5arcada con el signo de la marginalidad.
Esta nueva identidad puede ser indita. Porque los que nada tienen
en el monte, en la isla, en la montaDa, no son marginales, porque la
marginalidad se la otorga la re8erencia. (a demostracin que les
acen los otros que tienen. 0 esos otros no est*n en el monte ni en
las islas. Pero s est*n aqu en la ciudad. En donde a cada momento
les estamos demostrando su Ka5enidadM, su condicin de
e:tran5eros.
Pero no co'o lo) e;tran?ero) que .ueron nue)tro) a*uelo)/ reci*ido) 5 atendido)4
in)talado) 5 a5udado)0 Aon lo) B*8r*aro)C de e)ta <+oca0 Lo) B-o)ti)C que 2ienen de
a.uera 5 )on rec-a:ado)0
9 )i alguno toda2&a no lo )a*e0 Ai )u+onen que +odr8n )eguir lo) .uncionario)
ree'*arcando a lo) 'igrante) -acia )u) lugare) de origen4 le) +odr&a'o) in.or'ar/
-la 'igraci3n e) uni2er)al4 ince)ante4 indeteni*le0
-ni nue)tra) .rontera) +o*re) 5 )u*de)arrollada) ni el Bo+eration 1old t-e LineC de
lo) E)tado) $nido)4 que le) e)t8n ad2irtiendo a )u) 2ecino) latino) Bno +a)en de la
ra5aC4 )er2ir8n +ara detener e)ta +eno)a +ero indeteni*le 3)'o)i) -u'ana0
m$s vale generar cultura de recepcin, de integracin, de asimilacin y
717
Arquitectura Legal
convivencia.
'a otra alternativa, la que hacen los diarios que le atribuyen la desocupacin a
los migrantes, y los funcionarios que los reembarcan, y se frotan las manos
diciendo &misin cumplida+, est$n traba.ando para la segregacin, el apartheid y
los guetos.
22C El centro y los suburbios
Evidentemente a los plani8icadores, muy preocupados por
construir a la ciudad moderna, se les escap un singular detalle9
C las ciudades siguieron creciendo sin esperar a que los planes se
hicieran efectivos 3 crecieron de cualquier manera .
1oy el desa8o est* en ordenar las pie4as desarticuladas del
gigantesco rompecabe4as que representan los barrios ale5ados del
centro.
0 los traba5os deben acerse con un doble sentido y en ambas direcciones9
organizar los barrios.
#ara que generen sus &propios centros+,
pero facilitando los medios de integracin.
#ara no desagregar ciudad m$s all$ de una cierta autonoma de las
&urbanizaciones exc%ntricas.
Clos medios de transporte pAblico deben ser repensados en claves de9
:; integracin natural entre sectores urbanos
C; desaliento de la incursin del automvil particular en las $reas m$s
densas y conflictivas =multiplicar los servicios y hacerlos de muy ba.o costo, o
incluso, gratuitos, es una alternativa indispensable;<
-la) o.icina) +E*lica)4 la) centrale) de )er2icio 5 otro) re.erente) ur*ano)/
C )ede) gu*erna'entale)4 8rea) recreati2a)4 e.ectore) de )alud de alta co'+le?idad4
de*en +er'anecer en lo) centro) -i)t3rico)4 +ara no )egregacionar0
-En el .ondo de alguna) de)centrali:acione) 5 de)concentracione) que no +ueden
ocultar )u) -i+ocre)&a)4 )e +ueden detectar lar2ado) a+art-eid 5 +reten)ione)
e;clu5ente)0
-Nada )e -ace +ara 'e?orar lo) )er2icio) 4 en tie'+o) en que la in.or'8tica 5 la)
nue2a) tecnolog&a) +er'iten 5 acon)e?an centrali:ar4 cuando )e +retende
de)centrali:ar en no'*re de una con)igna que +arece +a)ada de 'oda0
-#uc-o 'eno) +ode'o) creer en e)to) +ro.eta) de la de)centrali:aci3n4 cuando
71
71
Rondina
e)o) +rogra'a) )ola'ente 'ulti+lican la) *urocracia) 5 lo) +ro+io) +odere)0
#orque descentralizan los cargos menores.
5andan a los m$s negritos a los barrios pobres, pero no les otorgan ni
poderes ni presupuestos.
5ucho menos est$n dispuestos a hacer una verdadera descentralizacin que
incopore, por e.emplo, la eleccin libre y democr$tica de los gerentes de las
oficinas descentralizadas.
23C El arquitecto como promotor social
-os alarma sinceramente esta pre8erente
inclinacin de las 8acultades de arquitectura acia el diseDo.
Es como mirar acia Kel otro ladoM.
>uando la) ciudade) e)t8n e)+erando lEcido) o+eradore) de lo) '8)
)en)i*le) centro) de dina'i)'o 5 con.licti2idad que )e a+arecen
alternati2a'ente en di)tinto) e)+acio) ur*ano)4 in)i)ti'o) en .or'ar
di)eFadore)0
>uando la ciudad recla'a e)tadi)ta) 5 ad'ini)tradore) lEcido)4 ca+ace)4
-one)to) 5 e.iciente)4 +arece que +retende'o) )eguir .or'ando +ara el
ta*lero4 el l8+i: de oro 5 la ta+a de la) re2i)ta) de la 'oda
arquitect3nica0
;a moda formalista, la ret0rica llevada a la arquitectura, los %uegos
semi0ticos aplicados a los quehaceres tan concretos como 8stos de
hacer h1bitat, de hacer ciudad, nos ale%an de ob%etivos tan
pragm1ticos, polticos " urgentes como'
estructurar organismos que estudien los problemas de la vivienda econmica, de
las nuevas tecnologas y procedimientos constructivos, de la industrializacin o
semimanufactura aplicada a una actividad que conserva, todava, modalidades
tan anticuadas<
definir alguna idea, alguna estrategia, alguna planificacin para los bordes
miserables de las grandes ciudades<
decidir cuestiones tan urgentes y elementales como/ aplicar s o n, energas
alternativas a la vida dom%stica.
proponer y fomentar o n nuevas ciudades, o ciudades segregadas, o
satelitales, o urbanizaciones independientes en $reas de interconexin<
71!
Arquitectura Legal
cmo hacer que estas nuevas barriadas o urbanizaciones sean puntos de
encuentros y de integracin para romper los esquemas de barrios elegantes frente
a barrios pobres.
"mo superar esa contraposicin.
"mo buscar y lograr formulaciones simbiticas.
27C Giviendas econmicas
#uc-a) .ueron la) conce+cione) que )ir2ieron +ara la de.inici3n de la
2i2ienda econ3'ica0
El r<gi'en deno'inado de BMien de 6a'iliaC que incor+or3 una curio)a le54 la
1403!4 de dicie'*re de 1!544 )ir2i3 +ara alguna) de.en)a) de la 2i2ienda .a'iliar4
+ero no incor+or3 )eria'ente el te'a0
Ae -a*la*a de lo) in'ue*le) que Bno e;cedan la) nece)idade) del )u)tento 5 de
2i2ienda del con)titu5ente 5 de )u .a'iliaC0 Ae +roteg&a e)e *ien co'o *ien de
.a'ilia4 5 )e lo declara*a ine'*arga*le4 con otra) cualidade)0
Luego 2inieron legi)lacione) que intentaron de.inir aquello de Bla 2i2ienda de
inter<) )ocialC0
Pri'ero .ueron la) le5e) de alquilere)/ congela*an lo) arrenda'iento)4 )acri.icando
a lo) +ro+ietario) de 2i2ienda) alquilada)4 en lugar de +ro'o2er la con)trucci3n
'a)i2a0
>uando en la d<cada del b7" )e ter'in3 de.initi2a'ente con e)ta uto+&a de la)
Blocacione) +rorrogada)C4 )e a*rieron alguno) cauce) a la +ro'oci3n de la)
con)truccione) con )entido '8) o 'eno) 'a)i2o0
La Ad'ini)traci3n Nacional de la @i2ienda4 el Manco 1i+otecario Nacional4 co'o
Manco E)tatal 5 de)+u<)4 co'o *anco +ri2ati:ado0 Luego lo) organi)'o) e)tatale)
de 2i2ienda -con di2er)o) no'*re)- en la ca+ital .ederal 5 en cada una de la)
+ro2incia) del interior0 Luego lo) +lane) 67NA@I/ 6ondo Nacional de la @i2ienda0
Aqu se hicieron todos los ensayos.
8odas las modalidades, las tipologas y todas las infracciones al buen gusto, a la
%tica y a la honestidad de funcionarios y constructores.
Y todos los caprichos para la ad.udicacin o entrega de viviendas fuertemente
subsidiadas. 8ambi%n este sistema se desquici.
0iguen vigentes otras experiencias.
'as provincias toman a su cargo con las municipalidades la construccin de
barrios.
0e habla de multiplicar las fuentes de financiacin.
#ero no se advierten sntomas de equilibrio/ crece la oferta de inmuebles
72"
72"
Rondina
desocupados, a precios que no pueden ser alcanzados por los que necesitan la
vivienda.
2;C Polticas abitacionales y crediticias
Cuando el Estado no alcan4a a resolver las
grandes problem*ticas sociales es bueno que las instituciones de
cada *rea se pongan a re8le:ionar sobre sus incumbencias.
$ue siempre deben cabalgar entre lo tico y lo social.
Cuando la sociedad su8re y se que5a de algunos d8icits vitales que
soporta la poblacin, los que algo tenemos por o8icio, ttulo o
pro8esin, debemos sentarnos a re8le:ionar.
(os mdicos y dentistas deberan pensar m*s en la salud pAblica
que en sus propios onorarios.
3 los arquitectos " abogados ponerse a traba%ar m1s en claves de
ciudad, de derechos humanos " de las necesidades de la gente
Pero e) +o)iti2o encontrar indicio) de que algo )e -ace en 'edio del con.licto 5 de
la indi.erencia general0
Encontra'o) alguno) dato) que e) *ueno recordar/
-,e la le5 de arancele) +ara arquitecto) 5 con)tructore)4 cita'o)/
BAe co*rar8n -onorario) e)+eciale) del 5"P +ara el ca)o de 2i2ienda) econ3'ica)0
-,e*e entender)e +or B2i2ienda econ3'icaC/
-ti+olog&a/ 2i2ienda +ro+ia4 Enica4 uni.a'iliar4 de +lanta *a?aJ
-%ec-o)/ de -or'ig3n4 c-a+a) co'une) de :inc o alu'inio 5 c-a+a rural4 o .i*ro
ce'ento4 o cart3n alquitranado 5 otro) ti+o) econ3'ico)J
-.ac-ada)/ re2oque co'En o )in re2ocarJ
-'uro) o +arede)/ ta*ique) co'une)4 +laca) o ladrillo) +re'oldeado) econ3'ico)4
*loque) de -or'ig3n o )uelo-ce'entoJ
-cielorra)o)/ 'etal de)+legado o a+licado a la cal4 +laca) aglo'erada) econ3'ica)4
cart3n +ren)ado o )in cielorra)oJ
-+i)o)/ 'o)aico) calc8reo)4 ce'ento ali)ado4 )uelo-ce'entoJ
-re2oque) co'une) o )in re2ocarJ
-car+inter&a e)t8ndarJ
-*aFo 5 cocina/ e)t8ndar 5 con e)ca)o equi+a'ientoJ
-)u+er.icie/ con un dor'itorio/ 35 '20 ,e do) dor'itorio)/ 5" '20 %re)
dor'itorio)/ 7" '20 >on cuatro dor'itorio)/ !" '20
721
Arquitectura Legal
Ante e)to) requeri'iento) )er&a con2eniente no )3lo que lo) colegio) +ro.e)ionale)
-agan e)ta) +ro+ue)ta)0 %a'*i<n lo) 'unici+io) de*er&an e)tar en +ri'era l&nea de
inter<)/
-e;i'iendo de todo ti+o de ta)a) o i'+ue)to) a e)te ti+o de 2i2iendaJ
Csubsidiando a los propietarios yRo a los pro8esionales que agan su
aporte a travs de proyecto y direccin de estas obras.
(a ciudad gana doblemente con este traba5o de inters social del arquitecto9
Cgana en diseDo
Cgana en la legalidad y regularidad de la vivienda econmica.
A partir de estas propuestas, sera conveniente/
que se generaran lneas de cr%ditos para viviendas econmicas.
que se obligara a los propietarios de tales viviendas a contratar arquitectos para
garantizar dise1o y funcionalidad en la solucin habitacional asistida por el
,stado.
o el mismo ,stado a trav%s del Panco oficial o bancos particulares que se sumen
a la operatoria, puede contratar a los arquitectos/ tendr$n as m$s seguridad y
respaldo de su cr%ditos/ simplemente porque la casa estar$ bien documentada y
tendr$ mayor precio para la garanta.
+ a travs del municipio9 que puede o8recer traba5o a sus
arquitectos empleados. + contratar a otros arquitectos libres para
que agan proyecto y direccin.
8odos sabemos que la inflacin arruin toda poltica habitacional y la llen de
corrupcin. #or los mayores costos, o por las financiaciones deformadas o por
los largos perodos de inactividad o lentitud en las obras, ya que toda demora era
ganancia en favor del que cobrara montos potenciados por las indexaciones.
Por el contrario la e)ta*ilidad e) un +re)u+ue)to +ara que )e reacti2e la con)trucci3n
en general0 9 la con)trucci3n de 2i2ienda) en +articular0 Pero no *a)ta0 6alta que el
cr<dito -i+otecario )e otorgue )in otro) requi)ito) '8) que )u adecuada a+licaci3n a
re)ol2er +ro*le'a) -a*itacionale)0
2<C Cooperativismo

El ideal coo+erati2o4 co'o in)tituci3n reconocida +or lo) E)tado)4 tiene
una *ella .ilo)o.&a .undada en la )olidaridad de lo) '8) de)+o)e&do)0
No 2a'o) a -i)toriar e)a larga tradici3n que )e in)titucionali:a en Roc-dale4
Inglaterra4 en 1440
Ni la) luc-a) de lo) tra*a?adore) euro+eo) cuando )e -ace )entir el ago*io de la
722
722
Rondina
creciente indu)triali:aci3n0
0lo diremos que fue una creacin urbana. #or mucho que luego se difundiera el
cooperativismo entre los productores agrcolas. ,n nuestro pas ese fenmeno
obedeci, .ustamente, a que los chacareros de clase media no los peones de
campo tra.eran de ,uropa las ideas y los conocimientos para imponer ese estilo
asociativo.
Nue)tro +a&) tiene ta'*i<n una intere)ante -i)toria de coo+erati2a) i'+ul)ada) +or
lo) ro'8ntico) del )ociali)'o ut3+ico del )iglo +a)ado0 9 en 'ateria de 2i2ienda)
)e -icieron i'+ortante) logro)0 Entre otro) el lla'ado 1ogar 7*rero4 que durante
oc-o d<cada) )o+ort3 todo ti+o de alternati2a)4 )in que lo) 'alo) dirigente) lo
+udieran .undir4 -a)ta .ine) de la d<cada del b"0
,e)de el +unto de 2i)ta legi)lati2o )e rige la 'ateria en nue)tro +a&) +or una le5
e)+ecial/ la 2"0337 que ree'+la:3 a otra 'u5 anterior/ la NN 11034 que aco'+aF3
la <+oca '8) e;+an)i2a del coo+erati2i)'o en toda) )u) .or'a)0
Porque4 de*e'o) aclarar4 e;i)ten di)tinto) ti+o) de coo+erati2a)/
- de tra*a?o4 de +roducci3n 5 con)u'o0
-9 ta'*i<n la) lla'ada) Bcoo+erati2a) de 2i2iendaC0
-Gue *u)can e)a e)+ec&.ica .inalidad en *ene.icio de )u) +ro+io) a)ociado)0
-Gue +ueden integrar)e 'ediante )ocio) que tra*a?en en la 'i)'a edi.icaci3n que
organi:an 5 ad'ini)tran0
- 7 'ediante otro) )i)te'a)4 que +ueden )er de a5uda 'utua 5 e).uer:o +ro+io4 o de
)i'+le) ca+itali:acione) +ara o*tener el .in +er)eguido0
'a estructura es la habitual, y la definicin de sus propsitos se encuadra, por
e.emplo, en los siguientes fines/
adquirir viviendas
construirlas
administrar esa construccin
contratar su e.ecucin con profesionales o empresas
entregar las viviendas en propiedad o simple tenencia
adquirir terrenos para la propia cooperativa o para asociados con el fin de
construir viviendas individuales o colectivas<
gestionar pr%stamos y hacer operaciones financieras y bancarias a los fines de
generar recursos para los ob.etivos anteriores<
adquirir materiales, contratar mano de obra, convenir por contratos globales o
particulares, por cualquier sistema de e.ecucin<
hacer todo tipo de pr%stamo a los asociados, con destino a la construccin,
arreglo, refaccin o ampliacin de sus viviendas<
conceder pr%stamos a los asociados para equipamiento de la vivienda propia,
como as tambi%n comprar, para destinarlos a los asociados, todo tipo de artculo
para el hogar, como implementos, mobiliarios y accesorios que contribuyan al
bienestar de la familia<
hacer todo tipo de operaciones de compra y ad.udicacin dentro del espritu
cooperativo, de los principios de solidaridad y ayuda mutua y conforme a las
723
Arquitectura Legal
disposiciones legales y estatutarias que gobiernan la vida de la cooperativa.
La) coo+erati2a) )e dan )u) +ro+ia) autoridade)0
Deben inscribirse en los organismos nacionales que matriculan y en
las dependencias provinciales que las controlan, y luego
cumplimentar con los recaudos y tipos de actividad que imponen
tales reglamentaciones.
"omo mecanismo de ayuda mutua.
"omo instrumento de una poltica socializada en la solidaridad.
"omo ensayo de gestin mutua y de ayuda recproca, las cooperativas
representan una inme.orables posibilidad de superar los esquematismos
empresarios para la e.ecucin de obras.
Por otro lado4 )egEn lo -a*&a'o) con)iderado en el ca+&tulo OIII dentro de Blo)
o.icio) del arquitectoC4 el 'ecani)'o coo+erati2o +uede re+re)entar una de la)
tanta) .or'a) que )ugeri'o) +ara que el +ro.e)ional genere )u +ro+io e)+acio
la*oral0 >on)titu5<ndo)e en +ro'otor de la iniciati2a4 )e +ueden +ro'o2er
agru+acione) o a)ociacione) de e)te ti+o que lleguen a re+re)entar un intere)ante
in)tru'ento +ara con)truir0 Ma?o la )u+er2i)i3n del +ro.e)ional que4 ade'8) de
-acer el +ro5ecto4 gerenciar8 la o*ra en el rol de +ro'otor 5 ad'ini)trador0
2=C "sociacionismo
-o siempre ser* posible que las asociaciones de
carenciados, o de vecinos o de abitantes de una villa, puedan
en8rentar por s solos, el problema de la solucin abitacional.
Pero toda2&a lo) go*ierno) 'ane?an .uerte) )u'a) de dinero que )e dedican a +lane)
de 2i2ienda) de inter<) )ocial0
E) de e)+erar que4 )iquiera una +arte de e)a) i'+ortante) cantidade) de dinero4 que
no +onen lo) .uncionario)4 )ino e;clu)i2a'ente lo) tra*a?adore) -a+orte) deducido)
de )u) )ueldo)- lleguen a 'ano) de lo) 'i)'o) o*rero) carenciado)0 ,e e)a 'anera
)e +uede generar e)ta actitud de a)ociacioni)'o4 que tanto a+recia'o) en lo)
+a+ele) +ero que tanto cue)ta concretar en la +r8ctica0
No o*)tante 'uc-a e;+eriencia )e -a -ec-o con di)tinto) e)que'a) 5 con di.erente)
+o)i*ilidade)/
desde la autoconstruccin con ayuda mutua, en crculos peque1os impulsados
por instituciones religiosas o vecinales<
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Rondina
hasta los planes para los &sin techo+ que vimos en los barrios pobres de 0anta
Oe, con aportes iniciales hechos por instituciones religiosas de ,uropa, y luego
contando tambi%n con aportes del gobierno provincial.
Conocemos traba5os ecos por otras agrupaciones. Entre ellas
destacamos centros dirigidos por instituciones eclesiales. +tros
dependientes de algunas inspiradas 8acultades de arquitectura o
ingeniera.
%odo) e).uer:o) locale)4 li'itado)4 con e)ca)o) recur)o)0
En 2aria) e;+eriencia) )e generan no )ola'ente 2i2ienda) econ3'ica)0 %a'*i<n )e
-acen rele2a'iento)4 cen)o)4 e)tad&)tica)0 7*ra) de )anea'iento 5 ur*ani:aci3n0
%ra*a?o) en 8rea) de )alud 5 educaci3n0
>uando e)to) gru+o) )e +onen a tra*a?ar 5 concretan la) +ri'era) reali:acione) no
.altar8n de)+u<) otra) a5uda)0 Au)+icio) de organi)'o) o.iciale) 5 -a)ta de
e'+re)a) +ri2ada)4 que 2en la +o)i*ilidad de a5udar a )u +er)onal con relati2a'ente
e)ca)a) in2er)ione)4 que luego )e recu+eran4 'otori:ando una concreta e in'ediata
ele2aci3n cultural 5 )ocial del e'+leado0
>on todo lo que e)o )igni.ica en el orden la*oral0
Pero la) )olucione) no )on ta'+oco '8gica) e in'ediata)0
E;i)ten +ro*le'a) la*orale)4 culturale)4 de ano'ia 5 .alta de )olidaridad entre lo)
+ro+io) 2ecino)4 a:otado) +or la 'i)eria 5 la de)e)+eran:a0 En otra) oca)ione) .alta
la )i'+le 2i)i3n del Bd&a de)+u<)C4 +orque el 'arginado no +uede +re2er0 A+ena) )i
tiene la a+titud de 2i2ir el 'o'ento0 >arente de recur)o)4 carece ta'*i<n de la
+o)i*ilidad de ganarlo 54 )i algo gana4 carece de la 2oluntad de guardarlo0
"on este perfil humano.
,n una trama social desquiciada o inexistente.
,n un medio que no tiene ni siquiera reglas .urdicas regulares.
!ue muchas veces subiste por la generosidad o el amparo de matones mafiosos o
de traficantes de drogas o prostitutas,
no es f$cil ingresar con estos traba.os sociales de largo aliento. que requieren
por lo menos continuidad.
Gue 'uc-a) 2ece) e;igen el tra*a?o +ro+io0
$ue casi siempre apelar* a la ayuda mutual.
Gue 'uc-a) 2ece) .raca)ar8 +or la de)idia 5 -a)ta +or la e)ta.a que -aga al gru+o
alguno de )u) 'ie'*ro)0
E) di.&cil -acer tra*a?o) de a)ociaci3n +ara la 2i2ienda4 cuando no e;i)te una *a)e
cultural4 <tica4 2ecinal4 )ocial0
Por e)o no )on 'uc-o) lo) que +retenden darle una *a)e de e)te ti+o4 de contenido
'oral4 a quien no tiene 2i2ienda0
Gue a+ena) )i )e co*i?a en una c-o:a0
Gue con2i2e 5 'uc-a) 2ece)4 co+ula con )u) +ro+ia) -i?a)0
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Arquitectura Legal
Aie'+re e)tare'o) ante la) 'i)'a) +arado?ale) contradiccione)0 #uc-a) 2ece)4
co)t8ndono) 'uc-o tie'+o 5 'uc-o e).uer:o ingre)ar a la 2illa0 Aer e)cuc-ado0
>o'en:ar a reunir lo) +ri'ero) 2oluntario)0
%odo de+ender8 de la do)i) de a+titud 5 de +aciencia que tenga'o)0
,e )a*er utili:ar lo) recur)o) de la autoridad 5 -a)ta de lo) +aternali)'o)4 cuando
)on genero)o) 5 )incero)0 Luego 2endr8n lo) tie'+o) de la reco'+en)a 5 de la)
reali:acione)0
2>C Entidades de bien pAblico en 8avor del *bitat
La tarea e) enor'e0
(os recursos son escasos.
-o e:isten recursos umanos.
3o tenemos a nivel de las agrupaciones m$s poderosas y calificadas, equipos que
traba.en con solvencia en esta materia/
las universidades estatales est$n siempre en sus propias preocupaciones de
d%ficits econmicos,
las universidades privadas no tienen cuadros t%cnicos o cuando los tienen no se
asoman a los territorios de la pobreza.
'a -glesia "atlica, con sus formidables equipos de militantes, sufre del
sndrome del espiritualismo sin obras.
'as iglesias disidentes son pocas y con escasa poblacin de feligreses.
'as nuevas &iglesias electrnicas+ se quedan en las proclamas radiales y se
toman como fuente de recursos para sus lderes.
'os partidos polticos no se sienten atrados por el traba.o social.
'as asociaciones de vecinos no existen como promotoras del desarrollo.
Apenas si mantienen alg6n motivo inmediato o recreativo.
0i de todas estas agrupaciones o instituciones de tanto peso y poder se
desprendieran algunos equipos de traba.o.
0i el ,stado volcara algunos elementos de apoyo profesional y una razonable
ayuda econmica.
0i los organismos internacionales pusieran algo, muy poco, de todo lo que
mane.an, en favor de estas iniciativas.
"on ese poco, y con alguna organizacin de tipo supranacional que se pudiera
constituir entre regiones afines, se comenzara a traba.ar en escala y con mucho
mayor efectividad.
-Pen)a'o) en el #ER>7A$R4 que a+arece co'o una intere)ante .or'a
de a)u'ir e)ta glo*ali:aci3n de la econo'&a0 W2O
W2O &gnoramos si el /E#C+.%# es una e:periencia de integracin de8initiva, o si estamos
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Rondina
apenas ante un intento preliminar, que debe llevar a los pases de "mrica (atina a una
organi4acin continental. $ue los agrupe a todos, para ponerlos a una menor distancia de
los grandes bloques del primer mundo. Por lo dem*s, es sabido, que cuando m*s pobres y
atrasados son los pueblos, menos dispuestos est*n a integrarse de manera pro8unda y
sincera. Es que siendo pobres y dbiles, son m*s 8*cilmente mane5ables por intereses
oscuros. $ue traba5ar*n para que los pequeDos pases pobres no se integren, no se
reAnan, porque as, separados, sirven me5or a quienes los e:plotan. $ue normalmente,
son los mismos gobernantes y sectores de las oligarquas vern*culas. Porque ningAn
poder, ningAn imperialismo, ningAn sometimiento es m*s duro y m*s cruel, que el que
e5ercen las propias oligarquas criollas. Compuestas por militares, empresarios,
gobernantes y otros sectores con poder real. .olamente despus, muco despus, llegan a
estos pases los dominios de potencias e:tran5eras. .iempre de la mano de los sectores
dominantes del propio pas. $ue son los que preparan los paquetes de la entrega a 8avor de
los dueDos e:tran5eros.
Con8iamos en que la e:periencia del /E#C+.%# no quede en estos esbo4os, en estos
intentos preliminares que estamos e:perimentando. Porque vemos que la 8uer4a con5untiva
de la reunin es muy endeble. "penas una crisis internacional, y ya los respectivos pases
est*n renegando de la asociacin. Porque ,rasil devalAa y rompe las simetras de precios.
Porque "rgentina de tradicin proteccionista, se molesta por la entrada de bienes a precios
m*s ba5os. "unque la devaluacin del ,rasil no sirva ni a su pueblo ni al proyecto de
integracin. 0 aunque el proteccionismo de "rgentina, tenga una larga y ominosa tradicin
de 8racasos para el bien comAn y de corrupcin y negociados para sus bene8iciarios.
CDesarrollando regiones de intereses comunes, que intentan movili4ar el
desarrollo,
Ccontando con el marco de cientos de millones de abitantes y territorios llenos
de recursos naturales.
C.lo 8alta que se pongan los gobiernos a traba5ar.
C0 que los abitantes se contagien de un poco de la din*mica y la esperan4a
que alumbra el organismo multinacional.
Para que se en8renten de manera comAn y solidaria a problemas que son
tambin comunes
y que interpelan a ese adormecido sentimiento de la solidaridad americana.
'os efectos podran ser maravillosos/
si pensamos que casi :HH millones de latinoamericanos est$n desalo.ados,
padeciendo toda clase de privaciones y miserias en villas, callampas, cantegriles y
favelas<
si nos proponemos corregir ese d%ficit en un cuarto de siglo<
si para ello tenemos que alo.ar en los prximos CG a1os a esos cien millones de
hermanos, con m$s los otros @H millones que acrecentar$n los barrios
marginales<
si para :@H millones de personas, tenemos que construir BH millones de
viviendas<
si para esas poblaciones creamos ciudades intermedias que regeneren el te.ido
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Arquitectura Legal
social, que produzcan los materiales y los oficios necesarios para hacer las
viviendas, luego para equiparlas y despu%s para seguir traba.ando en las nuevas
ciudades<
con este solo esquema podramos convertir al problema habitacional en una
sensacional maquinaria de produccin y ocupacin laboral<
si pens$ramos en C.HHH ciudades, que construyeran barrios o ciudades satelitales
de :H.HHH viviendas cada una, esas viviendas podran albergar a BH.HHH
habitantes. !ue, seguramente, ser$n habitantes, infraestructura, capacidad
t%cnica y laboral y de aprovisionamiento, que volcar$n su capacidad, su fuerza
de traba.o y su creciente aptitud profesional o artesanal, en la construccin de las
siguientes ciudades, las que vayan a ser construidas, en el futuro, en otros
lugares.
en el amplio mapa regional del 5,*"20(*, podramos, quiz$ con poco
esfuerzo y en relativamente poco tiempo, generar para esta coyuntura histrica,
montada entre esta generacin y la prxima, una verdadera epopeya
habitacional.
(tilizando la misma mano de obra que hoy padece desocupacin y
deshabitacin.
*eclamando a los gobiernos que hagan las cosas como se deben hacer. 0in
pensar en los mezquinos intereses de partido o de pas.
)aciendo, por lo menos, un intento de esperar al primer cuarto del siglo MM-
con una actitud diferente para nuestras regiones y nuestros pueblos.
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