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Los efectos de la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva
1. Introduccin
2. Los funcionarios que declaran propiedad por prescripcin
3. Los efectos de la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio
4. Qu puede hacer el notario?
. !onclusiones
". #i$lio%raf&a
Introduccin
La funcin notarial en los ltimos aos se ha visto incrementada por los cambios legislativos. Una de las
innovaciones en la funcin notarial es la que corresponde a la declaracin que hace el Notario verificando
que determinado solicitante cumple con los requisitos establecidos por el artculo 9!" del #digo #ivil para
adquirir en propiedad un determinado bien inmueble.
$in embargo% las competencias determinadas legalmente para los Notarios no establecen reglas para la
oponibilidad de los efectos de la declaracin frente a terceros titulares de derechos% cargas o grav&menes
distintos a los del derecho de propiedad que pudiera estar registrado.
'n el presente traba(o pretendemos revisar la legislacin en lo que respecta a los efectos de la declaracin
de propiedad por prescripcin adquisitiva )% en particular% en lo que respecta a la funcin del Notario.
'studiaremos primero las atribuciones conferidas legalmente a cada uno de los funcionarios que participan
en el proceso de declaracin de propiedad. Luego estudiaremos los fundamentos acad*micos de nuestra
posicin sobre el tema ) finalmente abordaremos en una propuesta legislativa acorde con nuestro
planteamiento acad*mico.
Los funcionarios que declaran propiedad por prescripcin
1. 1 '()*+ (L !,-I), !I.IL/ (L 01(2
Nuestro #digo #ivil establece en su artculo 9!" que% +la propiedad inmueble se adquiere por prescripcin
mediante la posesin continua% pacfica ) pblica como propietario durante die, aos-. .simismo indica
nuestra norma civil b&sica en su artculo 9/" que +quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar
(uicio para que se le declare propietario-.
'0iste en la doctrina% ) en la (urisprudencia dictada en los ltimos aos% discusin acerca de la
obligatoriedad de entablar el (uicio al que se refiere el artculo 9/" para que reci*n pueda operar la
adquisicin de propiedad por prescripcin. No es ob(eto del presente traba(o discutir este tema. $in
embargo% por cuestin metodolgica consideramos inevitable hacer algunas referencias sobre este aspecto
m&s adelante. 1or ahora asumimos que% con la interpretacin (udicial% resulta necesario entender que la
propiedad no se adquiere por prescripcin sino desde el momento en que es dictada la sentencia
declarativa por parte del 2ue,.
3e los artculos mencionados ) la interpretacin (udicial antes indicada% debemos entender dos cosas4 5i6 es
necesario que se inicie una demanda que tenga como ob(etivo la declaracin de propiedad del interesado )
5ii6 que esta declaracin debe ser sentenciada por el 2ue,.
La norma indicada no seala la va procedimental en la que se debe tramitar la demanda. No obstante% en
una interpretacin sistem&tica con aplicacin del #digo 1rocesal #ivil% entendemos que el proceso civil
necesario para que se declare la propiedad es de naturale,a contenciosa.
.simismo% en funcin a este proceso contencioso que permite como resultado final que el demandante sea
declarado propietario% el 2ue, 'speciali,ado en lo #ivil% funcionario responsable% tiene las facultades
correspondientes para resolver un conflicto de intereses.
#omo veremos m&s adelante% no todos los funcionarios encargados de la declaracin de propiedad tienen la
potestad de resolver los conflictos de intereses que se presenten en el desarrollo del proceso de demanda
de declaracin de propiedad por prescripcin.
1.2 '()*+ L3 L(4 2515/ (L +,637I,
La Le) /787% o +Le) de 9egulari,acin de 'dificaciones% del 1rocedimiento para la 3eclaratoria de :&brica
) del 9*gimen de Unidades ;nmobiliarias de 1ropiedad '0clusiva ) de 1ropiedad #omn-% es una norma
que regula en un solo te0to legal diversos aspectos relativos a la propiedad% que no tienen cone0in directa
entre s.
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Uno de los temas corresponde al proceso de regulari,acin de los derechos de propiedad en la va notarial
mediante los procesos +no contenciosos- de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de
dominio o de formacin de ttulos supletorios.
3ebemos hacer hincapi* que% para los casos en los que interviene el Notario% el proceso es considerado
como +no contencioso-
8
. $egn el artculo /8" de la citada norma% la prescripcin adquisitiva es declarada
notarialmente% a solicitud del interesado ) para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el
artculo !< ) siguientes del #digo 1rocesal #ivil% en lo que sea aplicable. 3icha norma es completada por
el artculo " de la Le) N" /7=== 5Le) #omplementaria a la Le) N> /???/% la Le) de .suntos No
#ontenciosos de #ompetencia Notarial% para la 9egulari,acin de 'dificaciones6 que seala que el
procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el .rtculo /8
de la Le) N> /787 se tramitar&% e0clusivamente% ante el Notario de la provincia en donde se ubica el
inmueble% tramit&ndose la solicitud como +asunto no contencioso de competencia notarial- ) se regir&
por lo establecido en las disposiciones generales de la Le) N> /???/ 5anterior Le) del Notariado6.
$iendo as% una de las limitaciones que tendr& el procedimiento desarrollado por el Notario estara en el
hecho de que% si se presenta un conflicto de intereses% *ste profesional del derecho no podr& intervenir en la
solucin del mismo 5salvo las naturales propuestas de conciliacin6% debiendo dar por finali,ado el
procedimiento
/
remitiendo lo actuado al 2ue,
=
.
'l procedimiento de declaracin de propiedad% en sede notarial% tiene ciertas limitaciones% tales como4
a6 $lo proceder& en predios urbanos.
b6 $lo proceder& cuando se acredite posesin pacfica% pblica% continua ) en calidad de propietario% por
un perodo ma)or a die, aos. @ale decir que% en el presente caso% no aplica la prescripcin corta u
ordinaria.
c6 'n la pr&ctica% slo procede en el caso que el predio se encuentre registrado 5caso contrario se puede
aplicar el proceso de primera de dominio6.
d6 $lo proceder& respecto de predios que est&n en la (urisdiccin de la provincia donde el Notario e(erce
sus funciones.
e6 No emite resolucin% limitando su actuar a la constatacin de los hechos ) redaccin de un acta en el
que conste dicha constatacin.
f6 .unque la norma no lo indica% segn nuestra interpretacin% tampoco podr& pronunciarse respecto de
los grav&menes% cargas ) otras limitaciones de los predios
<
.
1.3 '()*+ L3 L(4 +8 29"95/ (L :1+!I,+37I, ;1+I!I<3L , -(L ,7)3+I';, :,7;3LI23-,7
#onforme al artculo 88" de la Le) N> /A?A7% Le) de desarrollo ) complementaria de formali,acin de la
propiedad informal% acceso al suelo ) dotacin de servicios b&sicos% en los procesos de formali,acin de la
propiedad informal% las Bunicipalidades 1rovinciales o el Crganismo :ormali,ador 5ho)% ) hasta diciembre
del ao /!!9% desarrollado por #C:C19;% conforme a la Le) N" /A9/=6% podr&n declarar propiedad% de
manera individual o colectiva% respecto de posesiones informales asentadas sobre propiedad privada%
registrada o no.
'n el presente caso% un funcionario pblico% dentro del &mbito de (urisdiccin% podr& declarar la propiedad
respecto de un predio o de un con(unto de ellos a favor de sus poseedores% dentro de un terreno al que se
denomina predio matri,.
#abe indicar que% el 9eglamento de la Le) antes sealada% aprobado por 3ecreto $upremo N" !!?D/!!?D
@;@;'N3.% tiene una abundancia de requisitos ) supuestos regulados que permiten determinar con me(or
manera que el #digo #ivil% las condiciones de publicidad% continuidad ) pacificidad de la posesin que
permite acceder a la adquisicin de la propiedad.
. diferencia de las competencias establecidas legalmente para el Notario% el funcionario municipal o del
organismo formali,ador% conforme a lo establecido en artculo 7<" del 9eglamento aprobado por el 3.$. N"
!!?D/!!?D@;@;'N3.% deber& emitir una 9esolucin que4
3eber& declarar fundada la pretensin de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de
dominio a favor de los poseedores identificados en el empadronamiento ) debidamente calificados% cu)a
relacin formar& parte de la 9esolucin )% en caso de haberse presentado oposiciones% resolverlas en el
mismo te0to.
8
Que, conforme lo recoge Alberto Hinostroza Minguez en su obra Procesos No Contenciosos (Procesos no contenciosos, Lima: Gaceta Jurica:
!""#, $ag% &'(, el conce$to e )*urisicci+n ,oluntaria- o )$roceso no contencioso- es efinia $or C.ic.izola como la ini,iualizaci+n )e la
acti,ia /ue cum$le el +rgano *urisiccional en los $rocesos en /ue no .a0 un conflicto litigioso e intereses $ara istinguirla e la /ue esarrolla en
los $rocesos contenciosos-
/
Literal g( el Artculo 12 e la Le0 !3444%
=
Artculo #42 el 5eglamento e la Le0 !3&13, a$robao $or 6%7% N2 ""89!"""9M:C%
<
Lo cual es materia el $resente traba*o%
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$e puede pronunciar respecto de las &reas de equipamiento urbano% otorgando la propiedad a favor de
las entidades pblicas o privadas que las ocupan% an cuando *stas no ha)an participado del
procedimiento de prescripcin adquisitiva.
1uede disponer la independi,acin del &rea prescrita o la acumulacin de las partidas% segn
corresponda.
1uede estar referida a predios no registrados% en cu)o caso ordenar& la inmatriculacin o primera
inscripcin de dominio.
.dem&s de los aspectos legales% aprobar& los planos perim*trico ) de tra,ado ) loti,acin de la
1osesin ;nformal.
9especto de los lotes no ocupados% ordenar& que la titularidad se mantenga a favor del propietario del
predio matri,% materia de prescripcin% independi,&ndolo del resto de los predios de la posesin
informal.
'n el caso de procedimientos masivos% podr& reservar el pronunciamiento respecto de aquellos lotes
sobre los cuales e0ista conflicto de intereses que impidan su formali,acin% mientras dicha causa no sea
resuelta administrativamente.
Crdenar& la cancelacin de cualquier derecho= car%a= %ravamen u otra circunstancia u o$st>culo
re%istral que afecte el dominio del nuevo propietario% siempre que el titular del gravamen ha)a sido
notificado ) no se hubiere opuesto a la cancelacin del mismo.
Crdenar& la cancelacin ) cierre de las partidas involucradas% as como las respectivas anotaciones de
correlacin.
#omo se puede observar% el funcionario municipal o del organismo formali,ador% tiene m&s atribuciones que
el Notario al momento de declarar la propiedad del solicitante.
Los efectos de la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva
de dominio
Eal como lo sealamos en el captulo anterior% +los rganos jurisdiccionales, con contadas excepciones, son
del criterio que la prescripcin adquisitiva necesita de una declaracin judicial, es decir de una sentencia
que declare el derecho ganado, pues en todos los casos donde el propietario ejercit la accin de desalojo
o la accin reivindicatoria result favorecido con la decisin judicial, no obstante que el demandado, ya tena
iniciado un proceso de prescripcin adquisitiva o, luego de ser emplazado inicia uno de usucapin-

.
'l fundamento de estos argumentos del 1oder 2udicial radica en que slo la oponibilidad del derecho
adquirido por va de prescripcin adquisitiva frente a terceros que otorga la declaracin (udicial )
consecuente inscripcin registral% puede ser sustento del amparo contra una demanda que tenga como
ob(etivo la recuperacin de la posesin de un predio.
'n el quinto considerando de la 9esolucin #asatoria de fecha // de octubre de /!!/% correspondiente al
#aso N" 7<D!8D.9'FU;1.
?
% los 2u,gadores sealan que es preciso advertir adems, que el citado
artculo novecientos cincuenta y dos, establece el sendero por el que el propietario por usucapin debe
transcurrir a efectos de otorgarle a su ttulo
7
seguridad jurdica y oponibilidad ante terceros, siendo que en
ese sentido es del caso precisar que no basta alegar haberse encontrado en posesin del bien con nimus
de propietario, sino que es necesario contar adems con una declaracin judicial y su correspondiente
inscripcin !"#.
#omo seala $ols Bacedo al interpretar la (urisprudencia que se ha venido dictando en los ltimos aos%
el argumento de los rganos jurisdiccionales para amparar el desalojo o la reivindicacin y desestimar la
prescripcin adquisitiva es simple y sencilla$ el poseedor no tiene sentencia judicial consentida y%o
ejecutoriada que demuestre que el inmueble lo adquiri por usucapin#
&
.
'n una interpretacin a contrario% la (urisprudencia nos dir& que% teniendo una sentencia que declara la
propiedad ) habiendo registrado la misma ante el 9egistro de 1redios% no habr& cuestionamiento alguno al
derecho de propiedad adquirido.
.hora bien% siguiendo este criterio del 1oder 2udicial% resulta absolutamente necesario para darle estabilidad
(urdica al derecho adquirido por la va de la prescripcin adquisitiva% que el mismo sea inscrito en el

7;L<7 MAC=6;, C>sar% La $rescri$ci+n A/uisiti,a e ominio o usuca$i+n% ?;$era en forma autom@tica, $or el sim$le transcurso el tiem$o, o
necesita eclaraci+n *uicialA En: 5e,ista Jurica el PerB% NBmero 84% =nero !""8% =itorial Normas Legales% $% 4&3
?
5esoluci+n $ublicaa en el Coletn Juicial el 6iario Peruano el 4" e Julio e !""4%
7
5efiri>nose al /ue se a/uiere $or el s+lo transcurso el tiem$o, cum$lieno los re/uisitos el artculo D1" el C+igo Ci,il%
A
;$% Cit%
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9egistro de 1redios. #onsideramos% )endo m&s all& de lo interpretado por el 1oder 2udicial% que no e0istir&
seguridad (urdica a plenitud si es que adem&s de inscribir el derecho de propiedad adquirido ) la
cancelacin del que estuviese registrado 5 a nombre de quien fue la parte demandada6% si es que adem&s
no se levantan ) cancelan las cargas 5servidumbres% limitaciones legales o restricciones convencionales6%
los grav&menes 5hipoteca% prenda% garanta mobiliaria% fideicomisos% etc.6% los derechos reales que afecten
directamente a la propiedad 5uso% usufructo% superficie% etc.6 o los derechos de orden personal que
persiguen al inmueble 5embargos% anotaciones de demanda% u otras medidas cautelares6.
'n circunstancias comunes% el que adquiere de otro una propiedad% no slo adquiere la titularidad del
derecho% sino que adquiere% por voluntad de ambas partes ) por mandato de la Le)% las cargas% derechos )
grav&menes que corresponden o afectan a la propiedad.
$in embargo% s% como lo estamos definiendo en las lneas siguientes% no e0iste transferencia de propiedad
como consecuencia del acuerdo de voluntades o de la decisin unilateral de una de ellas% mal podramos
e0igir al adquirente el respecto de derechos% cargas o grav&menes que *l no ha impuesto.
Ninguno de los artculos de nuestro #digo #ivil ) las normas con rango de le)% se pronuncia respecto a los
efectos que debe tener la declaracin de propiedad respecto a los derechos reales ) personales adquiridos
por terceros del anterior propietario. Nos referimos en particular% al caso de las hipotecas% servidumbres%
derechos de superficie% uso% usufructo o cualquier otro derecho% carga o gravamen que conste en la partida
registral del inmueble.
Geatri, .rean
9
% respecto a este tema
8!
% e0presa que subsisten los derechos reales 5enti*ndase hipotecas%
prendas% anticresis% servidumbre )% superficie6 con que pudo gravar la cosa el anterior propietario% siempre
que no se ha)an e0tinguido por el no uso o por otra causa legal. 1ero puntuali,a que esta perdurabilidad no
debe buscarse en una idea de transmisin% sino sencillamente en que se trata de derechos reales )% como
tales% son inherentes a la cosa-.
No compartimos esta idea. #onsideramos que la respuesta si debe ir en funcin a la forma en que se
adquiere la posesin 5)% de ser el caso% la propiedad6 de un bien. 3ebemos en tal sentido discutir si la
prescripcin adquisitiva es una forma originaria o derivativa de adquirir la propiedad.
Nuestro #digo #ivil no se pronuncia sobre el tema. 3e(a la decisin a la interpretacin que pueda reali,ar
el (u,gador. $in embargo% a la fecha% no hemos apreciado ninguna sentencia que se e0prese sobre el
particular.
La primera referencia interpretativa la hemos hallado en la 9esolucin del Eribunal 9egistral de Lima N"
A=9D/!!7D$UN.91DE9DL% de fecha !A de noviembre de /!!7% publicada en los cuadernillos especiales del
3iario Cficial 'l 1eruano con fecha !8 de mar,o de /!!A. 3icha 9esolucin seala en el numeral / del
+9ubro @;. .n&lisis- que la usucapin o prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquirir la
propiedad
88
que supone el comportamiento activo del poseedor como propietario sin que sea necesario
que 'ste o el titular del derecho declaren su voluntad de adquirir o transferir el derecho#( $in embargo% la
resolucin no se pronuncia sobre los efectos que puede tener la calificacin de la adquisicin de propiedad
por prescripcin adquisitiva como una de modo originario.
$egn Henri ) Len Ba,eaud
8/
el poseedor adquiere el derecho usucapido tal y como exista( )a
usucapin constituye un modo derivativo de adquisicin, y no un modo originario
13
( *or lo tanto, no
hace que nazca un nuevo derecho, despojado de cuanto lo gravaba( +ubsisten y deben ser respetados por
el que haya usucapido, todos los derechos consentidos por el propietario anterior antes de iniciarse la
usucapin( +in embargo, en la prctica, esos derechos se habrn extinguido con frecuencia, pero de
resultas de la prescripcin extintiva#.
'ntendemos pues% que% de ser considerada la prescripcin adquisitiva de propiedad como una forma
derivativa de adquisicin de propiedad% todos los derechos% cargas ) grav&menes que afecten al bien deben
ser respetados ) por lo tanto mantienen su vigencia. 'n caso contrario% interpretando en sentido contrario a
Henri ) Len Ba,eaud% si se entiende que se trata de una forma originaria de adquisicin de propiedad% el
dominio se adquirir& libre de todo derecho% gravamen o carga.
$e seala adem&s% por parte de Henri ) Len Ba,eaud% que en muchos casos% al momento de declararse la
adquisicin de la propiedad% en la pr&ctica% por efectos de la prescripcin e0tintiva% los derechos% cargas o
grav&menes )a se habran e0tinguido.
9
Citaa $or 7;L<7 MAC=6;% ;$% cit% $% 4&D% (Arean, Ceatriz% Curso e 6erec.os 5eales% 4ra eici+n% Cuenos Aires: Abeleo Perrot%, $ag% !D3(
8!
7ubsistencia e los gra,@menes es$u>s e ictaa la sentencia eclarati,a e $ro$iea%
88
7ubra0ao nuestro%
8/
Comentario recogio en Jorge A,enaEo Falez =n: 6erec.os 5eales% Materiales e enseEanza $ara el estuio el Libro F el C+igo Ci,il en la
Gaculta e 6erec.o% Lima: Pontificia Hni,ersia Cat+lica el PerB: 7eguna =ici+n: &D8D $% !&1
8=
7ubra0ao nuestro%
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$in embargo% debemos hacer una especial referencia a la llamada +Le) de #aducidad- 5Le) N" /?==96.
#onforme al artculo =" de la citada le)% las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de las
restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras
resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los ,- a.os
de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas#. La citada norma seala que para el caso de los
grav&menes que garanti,an cr*ditos% se e0tingue a los 8! aos de la fecha de vencimiento del pla,o del
cr*dito garanti,ado. 1ero% en el caso de las garantas reales constituidas en favor de las empresas del
sistema financiero% la liberacin ) e0tincin de las misma requiere ser e0presamente declarada por la
empresa acreedora% ra,n por la cual% la e0tincin dispuesta por el artculo => de la Le) N>. /??=9 no resulta
de aplicacin para los grav&menes constituidos en favor de una empresa del sistema financiero
8<
. Eenemos
pues% un primer caso% en el que no se produce una e0tincin autom&tica del derecho real de garanta.
3el mismo modo% consideramos que para el caso de las servidumbres de vista% servidumbres de lu,%
servidumbres de paso ) otras cargas que son inherentes a la naturale,a del bien materia de prescripcin%
tampoco se aplicara la regla de la e0tincin por efecto de prescripcin. No se encontraran comprendidas
tampoco las servidumbres de suministro de servicios de energa% de agua ) desagIe% o de
telecomunicaciones.
$in embargo% a pesar de lo e0puesto% compartimos la opinin precisada por el Eribunal 9egistral de Lima% en
el sentido que la prescripcin adquisitiva es una forma originaria de adquirir la propiedad. .s tambi*n
tenemos las siguientes e0presiones acad*micas4
8. La usucapin o prescripcin adquisitiva es una manera originaria de adquirir la propiedad ) los otros
derechos reales mediante una posesin de determinadas caractersticas ) durante un periodo de
tiempo establecido por la le)
8
.
/. .claramos que al tratarse de un medio originario de adquisicin del dominio% es independiente del
anterior titular por lo tanto no est& sometido a las cargas% grav&menes o limitaciones del anterior
propietario
8?
=. 'l derecho real se adquiere de Jmodo originarioK% ) es independiente del que pudiera tener el
anterior titular% por lo que no estar& sometido a las cargas% grav&menes o limitaciones que aqu*l le
hubiese impuesto. Un problema m&s serio es el de la oponibilidad de esta sentencia a terceros que
no han sido parte en el (uicio de usucapin% aspecto en el que ha) serias discrepancias en la
doctrina ) en la (urisprudencia. 1ara algunos la sentencia tiene valor absoluto% ) el derecho real que
en ella se declara es oponible ampliamente a cualquier tercero% camino que pareca seguir la le)
cordobesa <<% ) se fundamenta en que los derechos reales no pueden estar limitados por el
hecho de que ha)a terceros que no fueron parte del (uicio de usucapin 5L6
87
@emos pues% que la opinin es dividida. $in embargo% entendemos que el inter's prctico de la divisin
consiste en el hecho de que en los modos originarios, la propiedad es adquirida en toda su plenitud, con
todas la facultades que le son inherentes, sin ms restricciones, cargas o gravmenes que los impuestos
por la ley/ en los modos derivados, en cambio, es preciso tener en cuenta la situacin jurdica del que
transmite, pues nadie puede transmitir a otro un derecho mejor y ms extenso que el que tiene 'l mismo#
,&
.
#omo )a lo hemos indicado% compartimos la idea de que la prescripcin adquisitiva es una forma originaria
de adquisicin de la propiedad. .hora pues% atendiendo a los funcionarios que pueden declarar la
propiedad por prescripcin adquisitiva% conforme lo hemos descrito en la primera parte del presente traba(o%
cabe preguntarnos% que pueden hacer cada uno de ellos.
'n el caso de los 2ueces #iviles% si% bien es cierto% el #digo #ivil no menciona los efectos frente a terceros
que puede tener la declaracin de propiedad% entendemos que su potestad (urisdiccional les permitir&
pronunciarse respecto de las cargas% grav&menes ) derechos reales que afecten al predio materia de la
demanda de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva. $in per(uicio de lo e0puesto% siempre
quedar& la posibilidad que la parte demandada alegue un abuso del derecho por parte del 2ue,. 'staremos
en tal caso a la espera del pronunciamiento de la #orte $uprema en criterios (urisprudenciales.
'n el caso del funcionario municipal ) del organismo formali,ador% el artculo 7<" del 9eglamento aprobado
por el 3ecreto $upremo N" !!?D/!!?D@;@;'N3.% no slo lo faculta para resolver sobre las cargas )
8<
Artculo &3!2 e la Le0 N2 !'3"!, Le0 General el 7istema Ginanciero 0 el 7istema e 7eguros 0 ;rg@nica e la 7u$erintenencia e Canca 0
7eguros%
8
=n: .tt$:IIJJJ%ol%uni9ba0reut.%eIe$artmentsIrJIle.rstue.leIzr#IcontentI
le.r,eranstaltungenIJs"3"8Isc.Jer$unKtbereic.LMLintrouccionLalLerec.oLes$anolILeccionL3%$f
8?
MA5:<N=N, Fctor C% :emas e 6erec.os 5eales% C+ro,a: A,ocatus, !""" $% &&1
87
M;M77=: 6= =7PANO7, Luis% Clases e 6erec.os 5eales% C+ro,a: A,ocatus, &DD8 $% !!4%
8A
=n: .tt$:IIrealesuni%blogs$ot%comI!""'I"1Ileccion9P,9moos9e9a/uirir9el%.tml
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grav&menes que afecten a los predios materia de prescripcin adquisitiva% sino que lo obliga de manera
e0presa a pronunciarse sobre esta materia. #abe indicar que% conforme lo seala Boisset de 'span*s% la
norma de formali,acin de propiedad obliga a que los titulares de las cargas% grav&menes u otros derechos
de naturale,a real o personal% sean notificados con la pretensin del grupo colectivo o de los su(etos
individuales% cumpliendo con ello en brindar la ma)or de las seguridades que e0ige el autor argentino.
$in embargo% para el caso del Notario% funcionario materia del presente traba(o la norma no brinda ma)or
informacin. B&s an% como )a lo hemos indicado% el procedimiento desarrollado ante el oficio notarial es de
naturale,a no contenciosa% ra,n por la cual no podra resolver en caso de recibir una oposicin o en caso
de encontrar una carga% gravamen o derecho que afecte el derecho que adquiere el solicitante del
procedimiento.
Qu puede hacer el notario?
#onsideramos que el legislador ha omitido pronunciarse sobre el tema debido a un problema de origen en la
interpretacin de los modos o formas de la adquisicin de la propiedad.
.l no haberse discutido ) tomado una posicin comn respecto a la condicin de originaria o derivativa de la
adquisicin de propiedad% el legislador ) los (u,gadores no han determinado las verdaderas consecuencias
que puede tener una declaracin de propiedad.
.simismo% consideramos que% sealar que todas las solicitudes presentadas ante el Notario deben ser
tramitadas como +asunto no contencioso-% es un error. M el error no est& en asignar la funcin de
declaracin de propiedad al Notario. 'l error% a nuestro criterio% est& en la consideracin legislativa de que
se puede tratar de la misma manera% en sede notarial% cualquier caso de prescripcin adquisitiva o en la
limitacin que tendr& el Notario de resolver un conflicto de intereses.
#omo hemos visto% el .rtculo <!> del 9eglamento de la Le) /787% aprobado por el 3.$. N" !!AD/!!!DBE#%
el notario notificar& necesariamente a 5i6 la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el
derecho invocadoN 5ii6 el titular registral del terreno )Oo de la edificacinN )% 5iii6 los propietarios u ocupantes
de los predios colindantes ) a todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud. $eala
asimismo la norma que% sin per(uicio de las notificaciones antes indicadas% el notario fi(ar& carteles en los
lugares m&s visibles de la edificacin cu)o saneamiento se solicita ) dispondr& que se efecte una
publicacin que contenga el e0tracto de la solicitud de saneamiento en el diario oficial P'l 1eruanoP ) en otro
de ma)or circulacin del lugar donde se ubica el inmueble.
#omo se puede apreciar% el Notario no se encuentra en la obligacin de notificar directamente a los terceros
que tengan derechos% cargas o grav&menes registrados a su favor. 1or el contrario% el funcionario municipal
o del organismo formali,ador si tiene esta obligacin.
$iguiendo el criterio antes sealado de Boisset de 'span*s% un problema ms serio es el de la oponibilidad
de esta sentencia a terceros que no han sido parte en el juicio de usucapin#
89
.
.nte esta situacin QFu* debe hacer el Notario 1blicoR
La verdad es que% con las herramientas actuales poco puede hacer el Notario. #onsideramos necesario un
cambio legislativo.
Boisset de 'span*s% seala al respecto que la doctrina que nos parece ms acertada sostiene que la
sentencia slo sera vlida en cuanto por derecho corresponda ya que podra suceder que, a pesar de que
el juicio debe ser contencioso, no se haya seguido contra el verdadero propietario, cuyo nombre no fue
suministrados por los informantes registrales, y slo se haya efectuado una gen'rica citacin por edictos,
insuficiente para que 'ste tomase conocimiento del juicio#
0-
. $egn este criterio% no sera suficiente la
notificacin por cartel o la publicacin de avisos. Ha) necesariamente que notificar a los terceros.
'n la legislacin comparada% debemos mencionar la Le) O/!!?% de 8! de ma)o% del Libro Fuinto del
#digo #ivil de #atalua% relativo a derechos reales% que en el numeral = del .rtculo =8D/= seala que el
efecto adquisitivo no perjudica a los derechos reales no posesorios o de posesin compatible con la
posesin para usucapir si los titulares del derecho real no han tenido conocimiento de la usucapin#.
La funcin notarial de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva se encuentra pues severamente
limitada. 1or un lado est&n los lmites legales )a sealados en la primera parte del presente traba(o. M% por
otro lado% tenemos estas limitaciones de car&cter conceptual pero que% en sus efectos se vuelve en un
problema pr&ctico.
89
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No es ob(eto del presente traba(o% pero consideramos importante el no de(ar de mencionar los per(uicios que
se pueden generar contra los interesados. La norma actual no establece obligaciones ni limitaciones para la
presentacin del e0pediente ante el Notario en lo que a terceros respecta. 'l usuario presentar& su
e0pediente con la e0pectativa que% ante sede notarial% su proceso tendr& un desarrollo con me(ores tiempos
que si lo tramitara ante la sede (udicial. $in embargo% de presentarse una situacin como la que es materia
del presente traba(o% en la que un tercero se opone ante el Notario para que *ste siga tramitando una
declaracin de propiedad% el procedimiento debe ser dar por finali,ado ) por ende% derivado al 1oder
2udicial. 'l usuario interesado no slo habr& perdido tiempo% no slo habr& efectuados onerosos gastos
5derechos notariales% derechos registrales% publicaciones% asesora legal% pago a ingenieros para inspeccin
o elaboracin de planos% etc.6% sino que adem&s permitir& que los terceros tengan tiempo para preparar de
me(or manera su estrategia de defensa o su oposicin.
$omos de la opinin que el Notario% por su propia formacin profesional en 3erecho% puede ) est&
capacitado% para resolver un conflicto de intereses que se pueda presentar en la tramitacin del
procedimiento de declaracin notarial de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio.
La idea final es no slo brindar la ma)or ) me(or seguridad (urdica que puede tener el derecho de propiedad
adquirido por el +antes poseedor-% sino que adem&s% los acreedores ) titulares de derechos menores
/8
al
derecho de propiedad sientan tambi*n las consecuencias (urdicas del abandono de su titularidad o derecho.
$i el nuevo propietario adquiere una propiedad de manera originaria% su adquisicin debe ser realenga% no
estar su(eta a imposiciones o grav&menes generados por terceros a(enos a *l% salvo% como hemos sealado
con anterioridad aquellas que son inherentes a la naturale,a del bien 5por e(emplo las servidumbres de
vista6.
onclusiones
8. Nuestra legislacin sobre prescripcin adquisitiva de dominio no ha definido su posicin respecto a si
se trata de un modo originario o derivativo de adquisicin de propiedad.
/. La (urisprudencia tampoco ha e0presado su posicin sobre el particular.
=. Las normas de rango administrativo ) resoluciones de rango administrativo si se han pronunciado%
optando por la posicin de un adquisicin originaria del derecho de propiedad.
<. #on e0cepcin de las normas de formali,acin de la propiedad informal% aplicable slo a
determinados sectores urbanos ) urbano marginales% no e0iste legislacin que determine los efectos%
frente a terceros 5titulares de derechos% cargas o grav&menes que afectan al bien materia de
prescripcin6% de una declaracin de propiedad.
. #onforme a la legislacin actual el Notario no puede pronunciarse respecto a la solucin de
controversias en caso de presentarse una oposicin.
!i"liograf#a
1. Li$ros consultados/
3.(+-3?, .3L-(2= 0or%e
3erechos 9eales. Bateriales de ensean,a para el estudio del Libro @ del #digo #ivil en la :acultad de
3erecho.
Lima4 1ontificia Universidad #atlica del 1er4 $egunda 'dicin4 89A9
@I+,'67,23 ;I+)1(2= 3l$erto.
1rocesos no contenciosos
Lima4 Saceta 2urdica% /!!<
?=7 p.
;376A+(2= .ictor !.
Eemas de 3erechos 9eales
#rdova4 .dvocatus% /!!!
/=< p.
;,I''(6 -( ('<3+B'= Luis
#lases de 3erechos 9eales
#rdova4 .dvocatus% 899A
/8
Nos atre,emos a ecir /ue se trata e erec.os menores en la meia /ue entenemos /ue se trata e erec.os eri,aos el erec.o $ro$iea
/ue tiene entre sus atributos los erec.os e uso, isfrute, is$osici+n 0 rei,inicaci+n% Fale ecir, /ue el erec.o e $ro$iea, eri,an los otros
erec.os reales%
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// p.
2. 3rt&culos en revistas consultados/
'IL.3 -I32= ;artha
.spectos registrales de la prescripcin adquisitiva de dominio.
.rtculo publicado en .ctualidad 2urdica. Eomo 8?7. Cctubre /!!7.
Saceta 2urdica
1ag. << a 8
',LA' ;3!(-,= !sar
La prescripcin .dquisitiva de dominio o usucapin. QCpera en forma autom&tica% por el simple
transcurso del tiempo% o necesita declaracin (udicialR
.rtculo publicado en 9evista 2urdica del 1er. Nmero A=. 'nero /!!A. 'ditorial Normas Legales
1ag. =8= a =/8
3. Ce$ sites consultados/
http4OOwww.gabilos.comOle)esOcaDlD/!!?.t=.html
http4OOrealesuni.blogspot.comO/!!?O!OleccionD0vDmodosDdeDadquirirDel.html
http4OOwww.old.uniDba)reuth.deOdepartmentsOrwOlehrstuehleO,r<OcontentO
lehrveranstaltungenOws!7!AOschwerpunTtbereichU;UintroduccionUalUderechoUespanolOLeccionU7.pdf
http4OOwww.geocities.comOmiguelUangelre)esOprescripcion.html
.utor4
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