Av
AiX
Fec
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Donde:
Fec =Factor de extensin comparativo
Av =rea de propiedad a valorar =580 m
2
AiX =rea de propiedad investigada X =1200 m
2
Sustituyendo en la frmula tenemos:
2528 , 1
580
1200
31 , 0
Fec
Por consiguiente, el coeficiente del factor de extensin comparativo entre ambas
propiedades es de 1,2528.
Una vez establecidos los valores comparativos de cada uno de los factores que hemos
considerado como determinantes en el valor, se procede a aplicar el producto de esos
factores al valor investigado en el Lote X(Bs 760 Bs/m
2
), para obtener el valor unitario del
inmueble a valorar (Vua1).
Vua 1 =760 x Frc x Ffc x Fec
Vua 1 =760 x 1,1250 x 0,8357 x 1,2528
Vua 1 =895,18 Bs
Resumiendo lo anterior, tenemos que 895,18 Bs/m
2
es el valor por cada metro cuadrado que
se debe asignar al predio a valorar despus de ser comparada con la propiedad X
investigada.
Debe seguirse el mismo procedimiento y aplicar las mismas frmulas que se emplearon en
el ejemplo anterior (propiedad X); por consiguiente, los coeficientes de comparacin para
el Lote Y, sern los siguientes:
El coeficiente de regularidad comparativo es de 0,9474
El coeficiente del frente comparativo es de 0,8891
El coeficiente de extensin comparativo es de 1,1150
El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor de la propiedad Y
investigando (venta comparable), siguiendo el mismo procedimiento, es:
905,68 x 0,9474 x 0,8891 x 1,1150 =905,68 Bs
El mismo procedimiento aplicando las frmulas que se emplearon en el ejemplo anterior,
por consiguiente, los coeficientes de comparacin para el Lote Z, sern los siguientes:
El coeficiente de regularidad comparativo es de 0,90
El coeficiente del frente comparativo es de 1,0267
El coeficiente de extensin comparativo es de 0,9497
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El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor de la propiedad Z
investigado (venta comparable), siguiendo el mismo procedimiento, es:
1025 x 0,90 x 1,0267 x 0,9497 =899,45
En conclusin, los valores comparativos para la propiedad a valorar a partir de las
propiedades investigadas (ventas comparables) X, Y y Z son Bs895,18; Bs905,68 y
Bs899,45 respectivamente para cada metro cuadrado de terreno.
Con el objeto de disminuir la subjetividad, el perito puede hacer uso algunos
procedimientos estadsticos como son: la moda y el promedio.
En vista de que el promedio es sensible a la presencia de valores extremos, ocasionando
que se puedan cometer errores de sub o sobre estimacin, se recomienda que cuando
existan extremos, se aumenten los valores de mercado a comparar o sean eliminados, o bien
no se use este estimador.
Mtodo de costo de reposicin
Se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que pueden ser comparados con bienes
de las mismas caractersticas, generalmente es aplicado para la valuacin de las
construcciones; este mtodo considera el principio de sustitucin, es decir que un
comprador bien informado, no pagar ms por un bien, que la cantidad de dinero necesaria
para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El
estimado del valor de un inmueble por este mtodo se basa en el costo de reproduccin o
reposicin
2
de la construccin del bien sujeto, menos la depreciacin total (acumulada),
ms el valor del terreno, al que se le agrega comnmente un estimado del incentivo
empresarial o utilidad del constructor.
De esta forma buscamos establecer el valor comercial del bien, objeto de avalo, a partir de
estimar el costo total para construir a precios de hoy un bien semejante al del objeto de
avalo y restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe adicionar la
utilidad del constructor, para poder obtener el valor actualizado de la construccin, luego de
la depreciacin. Finalmente, debemos aadir el valor del terreno perteneciente al bien
inmueble, para as obtener el valor final del bien inmueble, mediante la siguiente relacin:
VFI =VFC +VFT
VFI =[VAC +U] +VFT
VFI =[(VRN VRD) +U] +VFT
Donde:
2
Enfoquedecostos:Eselmtodoparaestimarelvalordeunapropiedadodeotroactivoqueconsideralaposibilidaddeque,como
sustituto de ella, se podra construir o adquirir otra propiedad rplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad
equivalente con el mismo costo. Tratndose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproduccin o
reposicin de la construccin y sus accesorios menos la depreciacin total (acumulada), ms el valor del terreno, al que se le agrega
comnmenteunestimadodelautilidadempresarialolasprdidas/gananciasdeldesarrollador.
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VFI =Valor comercial Final del Inmueble
VFC =Valor Final de la Construccin
VFT =Valor Final del terreno
VAC =Valor Actual de la Construccin
VR = Valor de Reposicin Total
VRN =Valor de Reposicin Neto
VRD =Valor de Reposicin Depreciado
U =Utilidad del constructor
Aplicacin del mtodo
Para poder aplicar este mtodo es necesario tener en cuenta los siguientes Rubros de la
construccin, en funcin de su requerimiento:
Rubros constructivos
Preliminares
Fundaciones y cimientos
Mampostera
Estructura en concreto
Estructura de techo y tipo de cubierta
Pisos y pavimentos
Revestimientos interiores o exteriores de muros y tabiques
Carpinteras
Instalaciones elctricas
Instalaciones sanitarias
Artefactos sanitarios
Baos y cocinas
Equipos especiales
Despus de calculados los volmenes y unidades requeridas para la construccin, se deben
investigar el respectivo precio del terreno en el municipio donde se encuentra ubicado el
inmueble. El valor total se debe afectar por el factor (GG.I.U.), donde: GG =gastos
generales, I =Impuestos (IVA y ITT), U =Utilidades.
El valor al cual se le debe aplicar la depreciacin, es al obtenido antes de agregarle la
utilidad. Adems, no se debe incluir el valor del terreno.
Depreciacin (para construcciones)
Existen innumerables mtodos para depreciacin de construcciones, a continuacin
mostramos el mtodo de Fitto y Corvini que lleva algunas ecuaciones o relaciones
matemticas para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor de una
construccin nueva.
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Estas frmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservacin basadas en
las tablas de Fitto y Corvini.
Clase 1 Y =0,0052 X
2
+0,47 X 0,1603
Clase 2 Y =0,0051 X
2
+0,4581 X +2,3666
Clase 3 Y =0,0043 X
2
+0,385 X +17,968
Clase 4 Y =0,0025 X
2
+0,02216 X +52,556
Estado 4.5 Y =0,0013 X
2
+0,01166 X +75,159
Donde:
X =es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida til,
multiplicado por 100
Y =Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacin, del valor nuevo calculado.
Clase 1: El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni
en sus acabados.
Clase 2: El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia
en sus acabados, especialmente en lo que se refiere a los revestimientos.
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas, por ejemplo, en los pisos o paos.
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes, especialmente en su estructura.
Clase 5: el inmueble amenaza ruina, por tanto, su depreciacin es del 100%.
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se presenta el
correspondiente al comprendido entre y 4 y 5, como: Estado 4.5
De esta forma la ecuacin inicial aplicada para encontrar el valor comercial de un bien
deriva en la siguiente relacin para determinar el avalo final del bien, luego de encontrar
el coeficiente de depreciacin Y de Fitto y Corvini.
VFI =[VRN (VRN Vr) x Y +U] +VFT
Donde:
Vr =Valor de Salvamento (tambin llamado Valor de Rescate, Demolicin, Desecho..)
Y =Coeficiente de Depreciacin de Fitto y Corvini
Ejemplo:
Mtodo de costo de reposicin
Se tiene una vivienda unifamiliar que se debe valuar en fecha 10 de mayo de 2004. La
vivienda tiene una superficie construida de 142,20 m
2
sobre un terreno urbanizado de 300
m
2
.
La construccin fue terminada en 1980 bajo las normas y reglamentos municipales.
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Para realizar el avalo solicitado se utilizar el Mtodo de Costo de Reposicin que
consiste en establecer el costo a precios de hoy de un inmueble similar al estudiado. El
procedimiento es el siguiente:
1. Determinamos los cmputos mtricos de una edificacin similar al de nuestro
estudio, los precios unitarios vigentes a la fecha del avalo y el presupuesto de
obras de la construccin similar y un presupuesto de la misma edificacin en el que
no se toma en cuenta las utilidades del constructor.
Presupuesto de obras total (VR) = 41.395,44 $US.
Presupuesto sin utilidades (VRN) = 37.632,22 $US.
Utilidad del Contratista (10%) = 3.763,22 $US.
2. Tomamos el valor unitario del terreno de 232,76 $us/m
2
. De esta manera
multiplicamos el rea del terreno por el costo unitario determinado para ese predio:
Costo terreno =300 m
2
x 232,76 $us/m
2
=69.828 $us
3. La edad del inmueble es de 24 aos, este valor es el resultado de las resta del ao de
conclusin de la construccin menos el ao en que se efecta el avalo.
e =Edad del inmueble =2004 1980 =24
4. El valor de Salvamento Vr =0, es decir que no se considera ningn valor de rescate
luego de finalizada la vida til de la construccin.
5. Determinamos la vida til de la edificacin. Como se trata de una construccin
econmica con materiales de costo relativamente bajos, consideramos que la vida
til ser 40 aos con un valor residual del 30 %.
Vp =Vida til =40 aos
6. Calculamos la depreciacin del inmueble mediante las ecuaciones de Fitto Corvini.
Para esto necesitamos realizar una inspeccin ocular de la construccin para
clasificar a que clase de ecuacin pertenece la edificacin por el estado de
conservacin en que se encuentra. Realizada la inspeccin se ha determinado que la
propiedad pertenece a la clase 3, es decir para inmuebles que requieren pequeas
reparaciones. Luego la ecuacin que utilizamos es:
Clase 3: Y =0,0043 X
2
+0,385 X +17,968
Luego:
Y =0,0043 x 0,36 +0,231 x 0,60 +17.968 =18,200548 %
Y =0,18200548
Reemplazando en la ecuacin del Mtodo de Costo de Reposicin tenemos:
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VFI =[VRN (VRN Vr) x Y +U] +VFT
VFI =[37.632,22 (37.632,22 0) x 0,18200548 +3.763,22] +69.828
VFI =34.546,17 $US +69.828 $US =104.374,17 $US
El avalo de la vivienda unifamiliar es de 104.374,17 $US
IMPUESTO A LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES
El impuesto se calcula estableciendo el valor del inmueble, aplicando a los datos declarados
por el contribuyente, las tablas aprobadas por el ejecutivo nacional.
Mtodo de clculo
La Direccin de Catastro y el ministerio de Economa y Finanzas han aprobado zonas
tributarias para cada municipio, las que se llaman tambin zonas homogneas. La diferencia
entre una zona y otra depende de los valores comerciales (de compra venta) que tienen los
terrenos ubicados dentro de esa zona.
A su vez, cada zona tributaria ha sido subdividida de acuerdo a los distintos materiales en
va (asfalto, piedra, loseta, etc.). De esta manera se obtiene un valor por zona y por material
en va.
Tabla de acuerdo al tipo de calzada
Cdigo
zona
Asfalto Adoqun Cemento Loseta Piedra Ripio Tierra
1 261 225 269 243 206 196 182
2 160 138 165 150 126 121 114
3 69 59 71 64 54 53 48
4 48 42 52 46 39 36 34
5 32 29 34 28 25 24 22
Adicionalmente, los Gobiernos Municipales mediante su unidad respectiva, definen la
aplicacin de elementos que se usan para ir calculando el monto que se debe pagar.
Estos factores son:
a. Los servicios pblicos, que existen en el lugar donde se encuentra el terreno: agua, luz,
alcantarillado, telfono. Si no existe ningn servicio se aplica un mnimo fijo, que es el
20% del valor en tablas.
b. Tambin se toma en cuenta el grado de inclinacin del terreno, o sea la pendiente.
Factor de inclinacin
Cdigo Factor de inclinacin Coeficiente
1 Plano 1,00
2 Inclinado 0,90
3 Muy inclinado 0,80
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Si de un ao al siguiente se modifica cualquiera de estos datos, cambia el monto del
impuesto. Por ejemplo, el impuesto aumenta, si se asfalt una calle que antes era de tierra.
O si por reordenamiento urbano pasa de una zona de valor a otra. Igual si se instal luz,
agua o telfono.
En cuanto a la construccin, para establecer su valor se consideran los siguientes
parmetros: La superficie construida, el tipo de construccin y su antigedad.
a. El tipo de construccin (lujoso, muy bueno, econmico, etc).
Vivienda Unifamiliar Propiedad Horizontal
Tipologa VU
Valor
[Bs/m
2
]
Tipologa PH
Valor
[Bs/m
2
]
Lujosa residencial 2073 De lujo 2535
Muy buena 1382 Muy buena 1843
Buena 921 Buena 1379
Econmica 573 Econmica 1146
De inters social 340
Muy
econmica/marginal
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b. Factor de depreciacin por antigedad
Factores de depreciacin de antigedad de la construccin
Rango de antigedad Coeficiente de depreciacin
0 a 5 1,000
6 a 10 0,975
11 a 15 0,925
16 a 20 0,900
21 a 25 0,850
26 a 30 0,800
31 a 35 0,750
36a40 0,700
41a45 0,650
46a50 0,600
51enadelante 0,550
El clculo final es una simple multiplicacin de todos los factores respecto al terreno y
a la construccin, por el total de su superficie. Una vez obtenido el valor se consulta la
escala impositiva para el clculo del monto del impuesto a ser cancelado por el
contribuyente.
Ejemplo: a continuacin se presenta el Formulario CAT 1 usado por el Gobierno
Municipal de Potos para la valuacin de propiedad de inmueble urbano
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BIBLIOGRAFA
El presente material fue extrado principalmente del libro:
Mtodos para Avalos en Bolivia, de J orge Barrientos C. y Rolando Barrientos Ch.,
derechos reservados 2004 por Consultora Barrientos.
Todo acerca de los impuestos sobre los inmuebles fascculo del Gobierno Municipal
de Potos.
Tambin se puede consultar para complementar el contenido de ste documento los
siguientes materiales:
http://avaluos1.blogspot.com/
www.territorioysuelo.org/