Anlisis y Comentarios al Decreto con Rango y Fuerza de Ley, de Arrendamientos

Inmobiliarios

Vctor Genaro Jansen Ramrez.

Profesor de la Ctedra de Procedimientos Especiales de la facultad de Derecho de la Universidad de
Carabobo
Investigador adscrito al Centro de Estudios Polticos y Administrativos de la Facultad de Derecho U. C.

En el presente estudio efectuaremos un anlisis y comentarios de la novsima Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, con el objeto de alcanzar la interpretacin y aplicacin adecuada
de la misma.
Los comentarios versarn sobre los aspectos de mayor relevancia y de las innovaciones prevista
en el referido texto normativo.
Materia que regula: La materia que rige este Decreto Ley, es el arrendamiento o
subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos o suburbanos destinados a vivienda, y/o
funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza
y otras distintas de las especificadas, indistintamente que el arrendamiento o subarrendamiento
sea total o solo por partes, todo ello de conformidad a lo pautado en el artculo 1 del Decreto.
Condiciones de Regulacin: Todo lo relacionado con la regulacin de bienes inmuebles se
ajustar a las condiciones establecidas en esta Ley. (Art.2).
Inmuebles a los cuales no se aplica el presente Decreto - Ley: El artculo 3 especifica cuales
inmuebles estn fuera del mbito de aplicacin del mismo, expresando taxativamente:

a.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados
b.- Las fincas rurales
c.- Los fondos de comercio
d.- Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a temporadas
vacacionales o recreacionales y dems establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn
sujetos a regmenes especiales
e.- Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

Inmuebles excluidos de la aplicacin de esta Ley a los fines de establecimiento de los cnones
arrendaticios:

Adems de los inmuebles antes mencionados tambin la Ley seala en su artculo 4 otros bienes
inmuebles los cuales no se regirn por esta Ley en lo relacionado a la fijacin de cnones de
arrendamiento:

a.- Los inmuebles pertenecientes a la Repblica de Venezuela, los Estados, los Municipios y los
Institutos oficiales que determina expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en
los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados
entes acten en funcin jurdico - privada.
b.- Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya
Cdula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de Enero de 1.987.
c.- Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado,
establecido por los organismos encargados de la regulacin, exceda de 12.500 Unidades
Tributarias. En lo que respecta a la categora de inmuebles incluidos en este literal, se le otorga al
Ejecutivo Nacional la potestad de modificar el valor de exencin teniendo como argumento
motivos de inters pblico o social, con fundamento al Pargrafo Unico del artculo in comento.

Finalmente el legislador en materia de exclusin de esta Ley, solo a los efectos de la terminacin
de la relacin arrendaticia, menciona el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales
cuya ocupacin sea consecuencia de una relacin laboral, o de una relacin de subordinacin
existente; haciendo la salvedad que si es aplicable la ley, en el caso de la fijacin de la renta
mxima mensual de los inmuebles sujetos a regulacin, cuando el valor renta forme parte del
sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgnica del Trabajo.
Con relacin a este artculo es pertinente comentar la evidente intencin del legislador de
proteger a los trabajadores que ocupen inmuebles con ocasin de la prestacin de sus servicios, y
al mismo tiempo esta norma persigue fortalecer la proteccin del salario de los trabajadores al
tomar en consideracin el monto del canon mximo mensual de arrendamiento en los inmuebles
sujetos a regulacin, cuando dicho canon sea imputable a la remuneracin del trabajador.
Viviendas Inhabitables: En el artculo 6, se tipifica como ilcito el arrendamiento o
subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones
elementales de sanidad y habitabilidad. Hace el legislador especial alusin a los Ranchos.
Es un hecho notorio la existencia de ranchos, en las grandes ciudades como es el caso de la
Capital de la Repblica, la que conforma los grandes cinturones de miseria y ello genera dada las
condiciones infrahumanas en que habitan los ocupantes de dichas " viviendas" enfermedades y
riesgos de tragedias sobre todo en las pocas de lluvia a causa de los materiales de mala calidad
con lo que son construidos estos ranchos. Adems, que el legislador es claro cuando expresa la
no-obligacin de pago de arrendamiento cuando se trate de esas "viviendas".
La vigencia de esta norma trae implcito el desmontaje del monopolio de Arrendadores de
Ranchos, que obtienen altos ingresos por esta clase de actividad.
Irrenunciabilidad de los derechos establecidos en esta Ley: Cualquier acuerdo o estipulacin que
implique renuncia, disminucin o menoscabo de los derechos contemplados en esta ley sern
nulos (Art.7).
En este artculo podemos apreciar el carcter de orden pblico de las normas que conforman esta
ley, por lo tanto no son relajables por acuerdo entre las partes.
Esto confirma el carcter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho Social y justifica la
aseveracin de que la existencia de los denominados Derechos Sociales permite que la igualdad
ante la Ley no sea una ficcin.
Definiciones: El legislador a los fines de una mayor inteligencia de esta ley en su artculo 8
define: a) Viviendas urbanas o suburbanas, b) Organismos de Inquilinato, y c) Clusula Penal
Arrendaticia.
Competencia Exclusiva Inquilinaria y Delegacin de Competencia: Esta norma expresa que la
Funcin Administrativa Inquilinaria es Competencia Exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y al
usar la expresin facultativa " podr ", prev la Delegacin de esa competencia que detenta el
Ejecutivo Nacional a las Alcaldas, y tambin le otorga a las mismas (Alcaldas) el derecho a
percibir lo pagado por concepto de multa por parte de quienes hayan infringido esta Ley. Pero en
lo atinente al Area Metropolitana de Caracas, afirma que son indelegables estas funciones
administrativas, ya que su ejercicio es competencia expresa del Ministerio de Infraestructura.
Competencia Judicial: El artculo 10 especifica los rganos jurisdiccionales competentes y
textualmente reza: " La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a
los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la
impugnacin de los actos administrativos emanados de la Direccin General de Inquilinato del
Ministerio de Infraestructura; y en el resto del pas, la competencia corresponde a los Juzgados
de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales
juzgados del interior de la Repblica se les atribuye la competencia especial Contencioso
Administrativa en materia inquilinaria. El conocimiento de los dems procedimientos
jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos
ser competencia de la jurisdiccin civil ordinaria."
Interesados: La Ley en el artculo 11 define quienes son interesados en lo que respecta al
Procedimiento Administrativo:

a) El propietario
b) El arrendador y el arrendatario
c) El subarrendador y el subarrendatario
d) El usufructuante y el usufructuario
e) Todas aquellas personas que tengan inters personal, legtimo y directo en el
procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulacin de un inmueble o la exencin de tal
regulacin. En este ltimo literal el legislador acoge el concepto de Interesados contenido en la
Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos.

Agrega el legislador, incluye en igual categora de interesados a las personas naturales o
jurdicas, que tengan como actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando
acrediten su carcter de administradores. (Pargrafo Unico del artculo 11).
Obligacin de los Propietarios y Administradores con relacin al inmueble arrendado: Se impone
en el artculo 12 a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento la
obligacin de mantener el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y conservacin
y consecuencia los obliga tambin a la contratacin de personal especializado para cumplir con
la precitada obligacin.
El incumplimiento de esta obligacin de buen estado y conservacin del inmueble objeto de
arrendamiento ser regida por las disposiciones del Cdigo Civil, dems leyes u Ordenanzas
aplicables, sin embargo, se exime al propietario de realizar reparaciones que se produzcan a
consecuencia de daos maliciosos de los arrendatarios.
Prohibicin de pagar canon de arrendamiento superior al fijado, ni primas por concepto de
cesin, traspaso o arrendamiento o venta de punto: Si bien es cierto que en la redaccin del
artculo 13 de la Ley se establece una innovacin, con su inclusin en este texto legal se persigue
evitar que en la prctica se sigan dando los cobros superiores a los cnones fijados por el rgano
administrativo competente, la exigencia de pago de elevadas suma de dinero con ocasin de
traspasos, arrendamientos o ventas de punto o el condicionamiento de la realizacin de
arrendamiento a la adquisicin de bienes muebles.
El contenido de este artculo verifica nuestro comentario, al decir textualmente: " El arrendatario
o subarrendatario no est obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni
primas por la cesin, traspaso o arriendo, o venta de punto, as como aceptar como condicin
para la celebracin del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados
dentro del rea que se pretende arrendar."
Ajuste del Canon de Arrendamiento Mensual cuando las partes no hayan pactado clusula de
Valor a los fines de actualizacin peridica: De la lectura de esta norma (art.14) podemos
apreciar que en el caso de que las partes no hayan acordado en el Contrato la Actualizacin
Peridica del monto a pagar por canon de arrendamiento mensual, bien sea que se trate de
Contratos a Tiempo Determinado o a Tiempo Indeterminado, siempre y cuando el inmueble
objeto del contrato se encuentre exento de regulacin, el ajuste se efectuar anualmente de
conformidad al Indice de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela, "
acumulado para ese mismo periodo", en el caso de que las partes no se hayan puesto de acuerdo
sobre el monto del canon. El no acuerdo de las partes sera la causa que provoca la aplicacin de
esta norma, que supedita el ajuste al comportamiento de la Economa del pas, del cual los
expertos del Banco Central extraen todas las variables que son de utilidad para determinar el
Indice General de Precios al Consumidor. La inflacin es una variable que va depender mucho
del estudio adecuado de las magnitudes complejas que evala la Macroeconoma y de las
relaciones de produccin y consumo que son atribuibles a la Microeconoma, amen de las
decisiones que en el mbito poltico causen un incremento o descenso de la misma. La fijacin
en el contenido de los Contratos de Arrendamiento de una Clusula que prevea la Actualizacin
peridica del Canon Mensual de Arrendamiento, pudiere afectar o favorecer a las partes
contratantes, dado que el cumplimiento o no de las Leyes Econmicas de la manera esperada rige
el optimo social, la elevacin de la calidad de vida y la inflacin.
Prohibicin de Subarrendar: Se considera como nulo el subarrendamiento celebrado sin la
autorizacin expresa y por escrito por parte del arrendador. El incumplimiento por parte del
arrendatario a lo pautado en el artculo 15 de la Ley, adems de las sanciones correspondientes
por la violacin, el arrendador podr invocar este incumplimiento como causal de resolucin del
contrato o solicitar el desalojo.
Carcter de oferta pblica de los avisos de prensa en los cuales se ofrezcan inmuebles para ser
arrendados: En la redaccin del artculo 16 se configura una garanta para quien aspire a ser
arrendatario, dado que los avisos de prensa al otorgrsele, el carcter de oferta pblica limita la
voluntad del arrendador o de cualquier otra persona natural o jurdica que promocione un
inmueble para ser arrendado, por lo tanto indefectiblemente se debern respetar las condiciones
de la oferta y sta no podr ser revocada sino est fundada en justa causa.
Prohibicin de utilizar en los avisos de prensa o en cualquier otro medio de publicidad como
requisitos para arrendar condiciones discriminatorias: El legislador en el artculo 17, recoge en su
totalidad lo expresado por la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela,
especficamente en el artculo 21, que prohbe la discriminacin en cuanto al sexo, raza o
condicin social.
En el Pargrafo Primero se permite efectuar los sealamientos necesarios cuando el inmueble a
arrendar estuviere destinado a tener como arrendatarios a personas de avanzada edad.
En Pargrafo Segundo, se establece la alternativa del pago del canon arrendaticio en moneda
nacional, aunque se hubiere pactado en moneda extranjera.
Limitacin al monto de arrendamiento, cuando se trate de alquiler de piezas en casas de
vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porcin de inmueble arrendado o
subarrendado:

El legislador en la trascripcin del artculo 18, limita a los arrendadores o subarrendadores
cuando se trate del supuesto antes sealado a cobrar solo el 25% del alquiler mximo y cuyo
monto comprender los gastos correspondientes a los costos de servicios y mantenimiento y
otros gastos similares.
Igual limitacin se establece en el Artculo 19 de esta Ley, para el caso de edificaciones sujetas a
regulacin que consten de unidades independientemente consideradas, indistintamente del uso
que se les diere y que no estuvieren sujetas al Rgimen de Propiedad Horizontal, pero a
diferencia del artculo anterior se establece la posibilidad de que las partes contratantes fijen el
monto, pero respetando que dicho monto no exceda del 25% del canon de arrendamiento.
Cambio de propietario durante la vigencia de la relacin arrendaticia:

En el artculo 20, se aprecia claramente la intencin del legislador de proteger los intereses del
arrendatario durante la vida de la relacin arrendaticia, an en el supuesto de haberse realizado la
venta del inmueble objeto de arrendamiento, obligando en los trminos del mencionado artculo
al nuevo propietario " a respetar la relacin arrendaticia en los mismos trminos pactados." Y la
proteccin no se limita exclusivamente a la vigencia de la relacin arrendador - arrendatario, sino
que tambin se extiende tal proteccin hasta la terminacin de la relacin al expresarse
textualmente tambin: " cualquier accin relativa a la terminacin de la relacin arrendaticia,
solo podr tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley: "

Facultad del arrendador de exigir garantas: En el artculo 21, se le otorga al Arrendador la
facultad de pedir al Arrendatario garantas que aseguren las obligaciones adquiridas por el
mismo. Estas garantas pueden ser reales o personales. En la prctica se exige depsito o fianza,
que por lo general son tres (3) meses de depsito o fianza otorgada por persona natural de
reconocida solvencia o por persona jurdica con solvencia econmica, en este ltimo caso existen
empresas que se tienen como objeto social otorgamiento de fianzas.
El Legislador mantiene el criterio de la anterior legislacin de la materia de no poder exigirse
ambas garantas para respaldar las obligaciones del arrendatario.
Fijacin de limite mximo con respecto al depsito como garanta otorgada por el arrendatario y
generacin de intereses al favor del mismo:

Esta es una de las tantas innovaciones de este Decreto Ley, ya que al revisar el artculo 22, no
permite que se materialice la exigencia de una hipergaranta, en razn de que el arrendador solo
podr exigir como mximo cuatro (4) meses de depsito, y en el artculo 23 fija la obligacin del
arrendador sea ste persona natural o jurdica de " colocar dicha suma en cuenta de ahorro en un
ente regido por la Ley General de Bancos y otras instituciones financieras. Los intereses que se
produzcan corresponden al arrendatario y sern acumulados a la cantidad dada en garanta,"

El incumplimiento de la obligacin del arrendador con relacin a la colocacin de la cantidad
recibida en depsito, tal como lo prev el artculo 23, genera como sancin para l, de pagar al
arrendatario los intereses calculados " a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes
financieros durante la vigencia de la relacin arrendaticia, conforme a la informacin que
suministre el Banco Central de Venezuela." (Art.24).
As mismo, se fija el lapso dentro del cual el arrendador deber reintegrar la cantidad dada en
depsito por el arrendatario ms los intereses generados, esto es, sesenta (60) das calendarios
(continuos) siguientes a la terminacin de la relacin arrendaticia, de conformidad a lo pautado
al artculo 25, estableciendo como condicin para el reintegro, la solvencia por parte del
arrendatario en las obligaciones adquiridas con respecto al arrendador. Pero en caso de negativa
por parte del arrendador a efectuar el reintegro, en el mencionado lapso, queda abierta la
posibilidad para el arrendatario de acudir a la va jurisdiccional, para incoar la accin que
permita proteger sus intereses lesionados, haciendo uso del Procedimiento Breve (Instancia
Unica) establecido en nuestro Cdigo de Procedimiento Civil (Art.26).
Restriccin del atraso en el pago del canon de arrendamiento: Se prev el cobro de intereses de
mora cuando el arrendatario no cumpla con la obligacin del pago del canon en la fecha pactada,
sin embargo, estos intereses no podrn exceder de la tasa pasiva promedio de las seis principales
entidades financieras de acuerdo a la informacin suministrada por el Banco Central de
Venezuela, a tenor de lo dispuesto en el artculo 27 del decreto comentado.
Establecimiento de Clusulas Penales cuando se trate de entrega de inmuebles: En el artculo 28,
se confirma lo que en la practica se da, en la redaccin de contratos de arrendamiento, cuando se
incluyen en el contenido de los mismos clusulas penales, que las ms de las veces, producen la
calificacin del cuerpo del contrato como Leonino. Esta inclusin innovadora en la Ley de
Arrendamientos inmobiliarios, legitima lo en realidad se ha efectuado durante toda la vida de la
normativa vigente en el pas hasta la fecha, en lo que a este aspecto concierne.
Fijacin de cnones de arrendamiento: Esta es otra de las innovaciones que se establece en esta
Ley, al fundamentar la fijacin de los cnones de arrendamiento en el criterio de rentabilidad
anual sobre el valor del inmueble, expresado de manera porcentual, tomando como base las
unidades tributarias. La lectura del artculo 29, nos otorga una idea clara de dichos porcentajes, la
cual sin duda alguna se explica pos s sola, con el nico comentario de la facultad dada al
Ejecutivo Nacional de modificar los porcentajes de rentabilidad sealados en ese artculo,
sustentando estos cambios en motivos que obedezcan al inters pblico o social de acuerdo a lo
previsto en el Pargrafo Unico de la norma analizada.
En el artculo 30 se establecen los factores a tomarse en consideracin para determinar el valor
del inmueble, los cuales deben ser adoptados para tal fin por el organismo competente para fijar
el canon arrendaticio. Y el Pargrafo Unico de ese mismo artculo, contempla que en el caso de
los inmuebles incluidos en el Rgimen de Propiedad Horizontal para la fijacin de su renta
mxima mensual, " se tomar en consideracin la contribucin para el pago de los gastos
comunes causados por la administracin, conservacin, reparacin o reposicin de las cosas
comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal."
Monto mximo del arrendamiento de bienes muebles y accesorios, cuando se trate de vivienda
sujeta a regulacin (Art.31): Tambin esta es otra de las innovaciones de esta Ley, que permite
fijar a las partes contratantes el quantum del arrendamiento de bienes muebles y accesorios, pero
limitando dicha cantidad al 2% mensual, " calculado sobre el valor por unidad de los mismos."
Adems de consagrar al final del artculo 31 que en ningn caso el alquiler de los bienes muebles
podr ser superior al 30% del monto del canon fijado al inmueble.
Supuestos en los cuales sern revisados los cnones de arrendamiento de los inmuebles a que se
refiere el artculo 2: La norma que comprende el artculo 32, establece de manera taxativa los
supuestos en los cuales el organismo encargado de efectuar la regulacin de alquiler puede
revisar los montos fijados.
En el encabezamiento de este artculo se visualiza que la revisin la puede realizar el ente
competente a peticin de cualesquiera de los interesados.
Igualmente fija el lapso dentro del cual los interesados pueden solicitar la revisin y concede a
los organismos administrativos competentes la potestad de actuar de oficio para iniciar el
procedimiento administrativo correspondiente, fundamentado para ello en la finalidad de "
mantener el equilibrio econmico de las relaciones arrendaticias."
Procedimiento Judicial: En el artculo 33 se establece a este Decreto como Fuente de Derecho
para toda la tramitacin y sustanciacin de las demandas relativas a la materia arrendaticia de
inmuebles urbanos y suburbanos, las cuales debern regirse por las disposiciones aqu contenidas
y consagra como procedimiento judicial exclusivo para demandar el Procedimiento Breve.
Causales por las cuales se puede demandar el Desalojo: Este supuesto se refiere a las demandas
por desalojo, cuando se refiera contratos de arrendamiento, sean de naturaleza verbal o escrita y
a tiempo indeterminado, a tenor de lo sealado en el artculo 34 de este Decreto. Las causales
enunciadas en esta norma son de carcter taxativo;

a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2)
mensualidades consecutivas.
b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin, reconstruccin total, remodelacin o
reparaciones que ameriten la desocupacin.
d.- En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos
o en contravencin a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales
respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el
uso o destino que para el inmueble se pact en el contrato de arrendamiento, sin el
consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del
uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f.- Que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones del
Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, el respectivo Documento de
Condominio y el Reglamento de Condominio, previsto en el artculo 26 de la Ley de Propiedad
Horizontal, se considerarn a los fines de este literal como Reglamento Interno.
g.- Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o
parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
El Pargrafo Primero de esta norma consagra que en los casos de declararse con lugar la
demanda de desalojo de conformidad a las causales b y c, estos es:

b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin, reconstruccin total, remodelacin o
reparaciones que ameriten la desocupacin, se conceder un plazo improrrogable al arrendatario
de seis (6) meses para la entrega del inmueble, contados a partir de la notificacin de la
Sentencia definitivamente firme.
En el Pargrafo Segundo, se hace mencin a la posibilidad de que el arrendador pueda ejercer las
acciones judiciales correspondientes por causales distintas a las contempladas en esta norma.
Contestacin de la Demanda: Se establece en el artculo 35, que el accionado en la oportunidad
procesal de la contestacin de la demanda, deber de manera conjunta oponer cuestiones previas
y. las defensas de fondo, haciendo la salvedad de que las cuestiones previas sern decididas en la
sentencia definitiva. Tambin faculta al demandado para que en esa misma oportunidad pueda
reconvenir, siempre y cuando el Tribunal que conoce de la causa tenga competencia por la
cuanta.
Carencia de Recurso con relacin a Sentencia de Segunda Instancia, cuando se refiera a los
supuestos contenidos en los artculos 34 de este Decreto, ya comentados con antelacin, de
conformidad a lo contemplado en el artculo 36 ejusdem.
Preponderancia de los Principios de Celeridad y Economa Procesal: Lo expedito de este
procedimiento judicial lo podemos confirmar al revisar el contenido del artculo 37, que expresa:
" Dentro de los tres (3) das de despacho siguientes a la publicacin de la sentencia dictada en
Segunda Instancia Juez remitir los autos al tribunal de la Causa."
La Prorroga Legal: Con la instauracin de la prrroga legal, prevista en el artculo 38 de este
Decreto, se sustituye el Derecho Preferente que de manera constante era ejercido por los
arrendatarios ante el organismo administrativo competente, en los casos de tratarse de Contratos
de Arrendamiento a Tiempo Determinado. El Derecho Preferente a continuar ocupando el
inmueble arrendado, fue cediendo espacio de manera paulatina en el mbito del Derecho
Inquilinario, y muestra de ello, es en la actualidad que los arrendatarios de locales comerciales
no pueden hacer uso del mismo, gracias a la Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de fecha
07 de Agosto de 1.997, con Ponencia de la Dra. Hildegard Rondn de Sans que expresa la no-
aplicacin del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas a los inmuebles destinados a
actividades comerciales o industriales.
La norma comentada (Art.38), hace mencin a la prrroga obligatoria para el arrendador y
facultativa (potestativa) para el arrendatario, con fundamento a las reglas que a continuacin se
especifican:

a.- cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin hasta de un (1) ao o menos, se
prorrogar por un lapso mximo de seis (6) meses.
b.- cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin mayor de un (1) ao y menor de
cinco (5) aos se prorrogar por un lapso mximo de un (1) ao.
c.- cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de cinco (5) aos o ms, pero menor
de diez (10) aos, se prorrogar por un lapso mximo de dos (2) aos.
d.- cuando la relacin arrendaticia haya tenido una duracin de diez (10) aos o ms, se
prorrogar por un lapso mximo de tres (3) aos.

Es necesario, y de carcter relevante mencionar que en este mismo artculo tambin se prev que
las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento se mantendrn inclumes a excepcin
del canon de arrendamiento, que podr variar como resultado de un procedimiento de regulacin
o de un convenio entre las partes si el inmueble arrendado estuviere exento de regulacin.
Es indudable que la creacin de la prrroga legal con fundamento a las reglas enuncias
anteriormente son la expresin del carcter social del Derecho Inquilinario, buscando tutelar los
derechos del arrendatario frente al arrendador de manera equilibrada. Ahora bien, no obstante lo
afirmado, el legislador, en el artculo 38, seala en el artculo 39, que la prrroga opera de pleno
derecho, y que el vencimiento de dicha prrroga marca el nacimiento del derecho del arrendador
a exigir al arrendatario el cumplimiento de la obligacin de entrega del inmueble arrendado.
Pudiendo en caso de negativa el arrendador, solicitar el secuestro del inmueble ante el Juez.
La prrroga legal operar para el arrendatario, siempre y cuando, llegado el momento de
expiracin del lapso pactado para la vigencia del contrato, ste haya cumplido con todas las
obligaciones contractuales o legales, de acuerdo a la letra del artculo 40 del Decreto.
Finalmente, se establece que durante la vigencia de la prrroga no se permitir demandas de
cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del trmino, a tenor de lo pautado
en el artculo 41 de este Decreto, ms si permite el ejercicio de demandas por incumplimiento de
obligaciones legales y contractuales.
La Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio: En los artculos 42 al 50 del Decreto,
se hace referencia de manera pormenorizada a estas dos figuras jurdicas que contienen derechos
propios del arrendatario. Incluyendo desde su definicin (Artculos 42 y 43), hasta las
condiciones para su ejercicio y el procedimiento a seguir en cada caso.
Consignacin Arrendaticia: Este otro derecho que tambin en la actualidad posee el arrendatario
de efectuar la consignacin del canon de arrendamiento vencida, ante la negativa del arrendador
a recibirla. El artculo 51 de este Decreto hace mencin a que no solo podr realizar la
consignacin el arrendatario sino cualquier persona identificada que acte en nombre y descargo
del arrendatario. Agregando, asimismo, que el Tribunal Competente para recibir la consignacin,
es el Tribunal de Municipio de la jurisdiccin donde se encuentre ubicado el inmueble. Por
ltimo, en este artculo se conserva el lapso de quince (15) das continuos siguientes al
vencimiento para efectuar la consignacin.
El legislador en el artculo 52, reitera una situacin que se da en la prctica jurdica de manera
cotidiana, esto es, la facultad del arrendatario de retirar y disponer libremente de las cantidades
consignadas a su favor conforme al artculo anterior, sin que ello pueda considerarse como
renuncia o desistimiento de la accin intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta
de pago de las pensiones de alquiler. En este caso nos referimos al supuesto de que exista en
curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o
indirectamente de la relacin arrendaticia.
El Procedimiento para efectuar la Consignacin se encuentra establecido en los artculos 53 al 57
de esta Ley.
El Reintegro: Otro de los aspectos significativos de esta Ley, es el relacionado con el reintegro,
como figura jurdica que permite al arrendatario exigir al arrendador la devolucin de la cantidad
pagada en exceso por concepto de canon arrendaticio, cuando la misma supere el canon mximo
fijado, ya que cuando hablamos de reintegro, estamos haciendo alusin a inmuebles sometidos a
regulacin. La definicin del reintegro la apreciamos al revisar el artculo 58.
En las disposiciones comprendidas en los artculos 59 al 64, se indican las personas obligadas a
reintegrar (arrendador o preceptor), la responsabilidad solidaria a reintegrar cuando sea varios los
propietarios del inmueble (solidaridad de los propietarios frente al arrendatario), el lapso durante
el cual se causan los sobre alquileres, los tribunales competentes para ejercer la accin, el lapso
de prescripcin, y la compensacin con alquileres.
Procedimiento Administrativo: Todos los asuntos que surjan con ocasin de la competencia
delegada al organismo regular, se regirn por el procedimiento pautado en el Decreto Ley, que es
objeto de estos comentarios. Su secuencia y lapsos los encontramos en los artculos 65 al 76.
Inicio del procedimiento: ( artculo 66). Como todo procedimiento administrativo se caracteriza
por la formalidad escrita de la solicitud realizada ante la administracin. En el caso que nos
ocupa, el interesado presentar al ente administrativo competente solicitud escrita y dentro de los
tres das hbiles siguientes a su presentacin, la misma ser admitida. Cuando el legislador
categoriza a los das como hbiles, acoge el criterio de la Ley Orgnica de Procedimientos
Administrativos, que tambin al mencionar lapsos los indica como hbiles. Igualmente el
legislador adopta para la solicitud el criterio previsto en la Ley Orgnica de Procedimientos
Administrativos, con respecto a los recursos que en Sede Administrativa interponen los
interesados en lo atinente a las observaciones que hace la Administracin al existir defectos u
omisiones; concedindole al interesado quince das para subsanar o corregir segn sea el caso,
pero los das se cuenta como calendarios (continuos).
Notificacin de los Interesados: Una vez admitida la solicitud se proceder a la notificacin de
los interesados, fijando como trmino para su comparecencia el tercer da hbil siguiente a la
notificacin, todo de conformidad al artculo 66 del Decreto. El momento de la comparecencia
de los interesados es la oportunidad de que efecten sus alegatos y defensas. (Artculos 67 y 68).
Lapso Probatorio: Por ser lo expedito y lo sumario otros de los rasgos que caracterizan al
procedimiento en Sede Administrativa, el lapso probatorio es de diez (10) das hbiles, para la
promocin y evacuacin de pruebas, siendo admisibles nicamente las de naturaleza
instrumental. Excepcionalmente deja a la discrecionalidad de la autoridad la posibilidad de
admitir otras pruebas. (Artculo 69).
Lapso para determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios: En el supuesto indicado el
lapso ser de 30 das calendarios, pudiendo extenderse ste sustentado en razones de impor-
tancia. (Artculo 70).
Decisin: La Autoridad Administrativa dictar su decisin dentro del lapso de 10 das hbiles
contados a partir de aquel en se haya determinado el valor del inmueble. (Artculo 71).
Notificacin de la Decisin: Al hablar el legislador de la forma de efectuar la notificacin de la
decisin, toma ntegramente, el criterio adoptado en la Ley Orgnica de Procedimientos
Administrativos vigente, contenido en los artculos 73 y siguientes de dicha Ley, por tratarse de
actos administrativos de efectos particulares, con slo algunas variaciones, que se evidencian al
leer los artculos 72 al 74 de este Decreto Ley.
Agotamiento de la va administrativa: Las decisiones dictadas por el organismo regulador, agota
la va administrativa, es decir, que esas decisiones causan estado, en consecuencia, los
interesados quedan en libertad de acudir a la va contencioso administrativa a atacar el acto
administrativo con el que est en desacuerdo. (Artculo 75).
Finalmente en el artculo 76, se establece el carcter supletorio de la Ley Orgnica de
Procedimientos Administrativos y del Cdigo de Procedimiento Civil.
Contencioso Administrativo Inquilinario: En los artculos 77 al 81, el legislador hace referencia a
los siguientes aspectos: lapso para interposicin del Recurso Contencioso Administrativo,
Tribunales competentes para conocer dicho recurso, sentencias que decidan los recursos
contenciosos inquilinarios de nulidad contras los actos regulatorios de los cnones mximos de
arrendamiento, acumulacin de procesos cuando exista incoado ms de un recurso de nulidad
contra un mismo acto administrativo y suspensin de los efectos del acto.
Sanciones: De los artculos 82 al 87, se establecen las multas a imponer por parte de los
organismos administrativos competentes. El monto de las multas ser calculado basndose en
unidades tributarias, no pudiendo superar las 420 unidades, y se tomar en consideracin para la
imposicin de las mismas: la gravedad de la falta y el mrito de las circunstancias atenuantes o
agravantes que concurran en el caso concreto. Igualmente prev la notificacin de la multa al
infractor, hecha a travs de Resolucin acompaada de la Planilla respectiva y ser en principio
realizada en forma personal, en caso contrario, se proceder a notificar de conformidad al
artculo 73 de este Decreto. Para los casos de reincidencia se aplicar el doble de la multa
impuesta con anterioridad y por ltimo se refiere al lapso de prescripcin para aplicar la sancin.
Disposiciones Transitorias: De los artculos 88 al 91, se establece lo siguiente: la tramitacin de
los procedimientos en curso, an estando en vigencia este decreto por las disposiciones mediante
las cuales se iniciaron; la declaracin de inters social de algunos proyectos de construccin cuyo
objeto sea la edificacin de viviendas para ser arrendadas a cnones razonablemente bajos; la
gratuidad de las actuaciones judiciales relativas a la materia de este decreto; seala el lapso
otorgado a los arrendadores para cumplir con lo previsto en el artculo 23 de este Decreto en lo
relativo a las garantas otorgadas y la regulacin de las consignaciones arrendaticias a partir de la
entrada en vigencia de este Decreto, en cuanto la normativa que rige stas le sea aplicable.
Disposiciones Finales: En los artculos 92 y 93 que comprenden las Disposiciones Finales, se
prev la creacin de oficinas especiales con el objetivo de prestar asistencia legal y gratuita a las
personas que carezcan de medios econmicos suficientes para hacer valer la defensa de sus
derechos e intereses de conformidad a los procedimientos aqu establecidos y describe
taxativamente las Leyes, Decretos y Resoluciones derogadas-en materia arrendaticia.