CALCULO DEL COSTO DEL TERRENO

1. Se obtuvieron del registro 12 terrenos con caractersticas similares al que se

est evaluando y homogeneizando las diferencias existentes.
2. Se les calculo el precio unitario (Bs/m) a cada terreno dividiendo el precio
de la venta entre los metros cuadrados de terreno.
3. Se obtuvieron los ndice de precios de consumo para bienes durables de las
fechas en que se vendieron los terrenos ya que a travs de este se mide la
evolucin de los precios de los bienes.
4. Se calculo la variacin de la inflacin para cada terreno a travs del ndice
de precios de consumo para el 10 de Diciembre de 2010 (ya que en esa
fecha se empez a realizar el avalo obteniendo) el cual es 1354.87, con la
siguiente frmula:

)*100

(

) %

5. Se le hizo un ajuste por inflacin a cada terreno con la siguiente formula

)

)= 577,84 Bs/m

6. Se ordena los precios ajustados de forma creciente y se calcula el rango (R),
el logaritmo de n (log n), la clase (C) y el intervalo (I).
n= numero de terrenos
n= 12



Log n= 1+ 3,322 Log (n)
Log n= 1+ 3,322 Log (12) = 4,5850

= 159,44 160

I =

= 4,57

7. Se calcula el lmite inferior (Li) y superior (Ls)

Li Ls
376,03 536,03
536,03 696,03
696,03 856,03
856,03 1.016,03
1.016,03 1.176,03

Li=
Li= 376,03

Ls=
Ls= 376,03 + 160= 536,03

Ls= 536,03 + 160= 696,03


8. Se calcula el centro de clase para cada dato con la siguiente formula

9. Se calcula la frecuencia para cada casilla esto se hace contando la cantidad
de datos que hay de Li hasta Ls por ejemplo:

De 376,03 hasta 536,03 hay 4 precios ajustados esta el 376,03, el 404,33,
el 529,74 y el 534,46 y as se hace con los dems Li y Ls de la tabla.

10. Se calcula la frecuencia acumulada que es la suma de las fi
fi Fi
4 4
3 7
4 11
0 11
1 12

11. Se calcula el valor del terreno por m (X)

X=

Bs/m

12. Se calcula la desviacin (Dx) para calcular la media
Dx=
)

X - Dx = 656,03 153,33 = 502,69
X + Dx = 656,03 + 153,33 = 809,36

Entre 502,69 y 809,36 se encuentran 9 precios ajustados que representan
el 75%

13. Se calcula el valor de terreno

Vt= X* m de terreno = 656,03*534,06 = 350.359,38 Bs/m





CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE

1. Se obtuvieron del registro 20 inmuebles con caractersticas similares al que
se est evaluando y homogeneizando las diferencias existentes.
2. Se les calculo el precio unitario (Bs/m) a cada inmueble dividiendo el precio
de la venta entre los metros cuadrados del inmueble.
3. Se obtuvieron los ndice de precios de consumo para bienes durables de
las fechas en que se vendieron los inmuebles ya que a travs de este se
mide la evolucin de los precios de los bienes.
4. Se calculo la variacin de la inflacin para cada inmueble a travs del ndice
de precios de consumo para el 10 de Diciembre de 2010 (ya que en esa
fecha se empez a realizar el avalo obteniendo) el cual es 1354.87, con la
siguiente frmula:

)*100

(

) %

5. Se le hizo un ajuste por inflacin a cada terreno con la siguiente formula

)

)= 1.057,76 Bs/m

6. Se ordena los precios ajustados de forma creciente y se calcula el rango
(R), el logaritmo de n (log n), la clase (C) y el intervalo (I).

n= numero de inmuebles
n= 20





Log n= 1+ 3,322 Log (n)
Log n= 1+ 3,322 Log (20) = 5,3220

= 1259,21 1.260

I =

= 5,319 6

7. Se calcula el lmite inferior (Li) y superior (Ls)

Li Ls
692,46 1.952,46
1.952,46 3.212,46
3.212,46 4.472,46
4.472,46 5.732,46
5.732,46 6.992,46
6.992,46 8.252,46

Li=
Li= 692,46

Ls=
Ls= 692,46 + 1.260= 1.952,46

Ls= 1.952,46 + 1.260= 3.212,46



8. Se calcula el centro de clase para cada dato con la siguiente formula

9. Se calcula la frecuencia para cada casilla esto se hace contando la cantidad
de datos que hay de Li hasta Ls por ejemplo:

De 692,46 hasta 1.952,46 hay 12 precios ajustados esta el 692,46, el
699,23, el 782,94, el 807,59, el 848,26, el 870,40, el 933,22, el 941,96, el
947,81, el 1.057,76, el 1.622,88 y el 1.768,88 y as se hace con los dems
Li y Ls de la tabla.

10. Se calcula la frecuencia acumulada que es la suma de las fi
fi Fi
12 12
1 13
5 18
1 19
0 19
1 20

20

11. Se calcula el valor del inmueble por m (X)

X=

Bs/m

12. Se calcula la desviacin la media (Dx)

Dx=
)

X - Dx = 2.519,46 1436,40= 1.083,06
X + Dx = 2.519,46 + 1436,40= 3.955,86

Entre 1.083,06 y 3.955,86 se encuentran 7 precios ajustados que
representan el 35% no es la media porque da menor al 50%.

13. Se calcula la mediana

Me=

Lm= lmite inferior de la mediana
Fm= Frecuencia acumulada de la mediana
Fm= frecuencia medianal

14. Se calcula la desviacin de la mediana

Dme=
)

= 1.281,00

Me - Dme = 1.742,46 1.281= 461,46
Me + Dme = 1.742,46 + 1.281= 3.023,46

Entre 461.46 y 3.023,46 se encuentran 12 precios ajustados que representan el
60% se asume la mediana

15. Se calcula el valor del inmueble

Valor Inmueble= Me* m del inmueble = 1.742,46*534,06 = 930.578,94 Bs/m





PRECIO DE CONSTRUCCION DE LA OBRA

1. Se agrupan por categoras todas partidas del presupuesto por ejemplo
todas las cerrajeras en una fila, la pintura en otra y as sucesivamente.
2. Se suman cada una de las categora por ejemplo

Cerrajera = 710,07 + 1.472,84 + 610,62 = 2.793,53.

3. Se le saca el 12% del IVA a cada categora

Cerrajera= 2.793,53*0,12= 335,22

4. Se calcula el total sumando los dos datos anteriores, haciendo igual en
cada categora.

Total = 2.793.53 + 335,22 = 3.128,75

5. Se calcula la incidencia con la siguiente formula

Incidencia=

= 0,4553 %

6. Se calcula el precio unitario de cada categora

P.U=

= 11,47

7. Se calcula el costo de construccin
C construccin= P.U x rea de construccin= 11,47 x 272,89= 3.128,75 Bs

8. Se calculan los costos indirectos

Impuesto=

21,90 Bs

Honorario= 54,75 Bs
Gastos generales=0 524,07 Bs

9. Costo de reposicin

CR= C construccin + Costos indirectos= 3.128,75+21,9+54,75+524,07= 3.729,47 Bs

10. Valor residual (VR)

VR= Costo de reposicin * 10%= 3.729,47*0,10= 372,95 Bs

11. Vida til (VU) se asume una vida til de 40 aos

12. Edad actual (VE) la edad actual es 16 aos

13. Depreciacin por estado (C) Muy Bueno 0,00032

14. Factor K

K= ) ) 0,28

15. Depreciacin
D= (CR VR) * K= (3.729,47 372,947) * 0,28 = 940,60

16. Valor Actual
VA= CR D= 3.729,47 940,60 = 2.788,87

17. CR VR = CR - VR= 819.113,30 81.911,33= 737.201,97

18. VE/VU= VE / VU= 16 / 40= 0,40

19. (VE/VU)= 0,40 = 0,16