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!"#"$%& #"() *+ ,($*"+-&. La docLrlna que acepLa la exlsLencla del derecho real ln
faclendo se aslenLa en una concepcln dlsLlnLa de la posesln de los Lerceros. Ll
propleLarlo gravado con un derecho real no debe ser conslderado como un Lercero
cuallflcado, slno que es su[eLo de una auLenLlca conducLa, de una auLenLlca presLacln
de hacer. no debe exlsLlr, lnconvenlenLe en que esa mlsma conducLa sea poslLlva,
conslsLe en un hacer para que aquel LlLular conslga la saLlsfaccln de su lnLeres.
A favor de la flgura del dcho. real ln faclendo se alegan como argumenLos de derecho
poslvlLo el arL 333 del Cc y la flguras censales.
./)*0($*&+"1 2#&23"# #"4: LsLas obllgaclones generan a cargo del obllgado un
auLenLlco deber de presLacln, como cualquler oLra relacln obllgaLorla. Su
parLlcularldad se haya fundamenLalmenLe en que el su[eLo paslvo de esa obllgacln se
lndlvlduallza por su poslcln [urldlca: LlLular de un derecho real sobre una cosa.
Lsas obllgaclones se LrasmlLen o exLlnguen con la Lrasmlsln o exLlncln de la slLuacln
[urldlca que slrve para deLermlnar al obllgado.
La docLrlna senala oLro rasgo caracLerlsLlco de la obllgacln propLer rem: el que el
deudor pueda llberarse del deber de presLacln medlanLe la renuncla o abandono de
su LlLularldad real.Las obllgacln propLer rem pueden Lener su orlgen en la ley o en la
auLonomla de la volunLad.LsLas obllgaclones que conforman el derecho real a cuya
LlLularldad van unldas son lnscrlblbles en el reglsLro de la propledad.
2. LA CUESTION DEL NUMERUS CLAUSUS O APERTUS EN MATERIA DE
DERECHOS REALES
Los defensores del NUMERUS APERTUS entienden que el catlogo de derechos reales
recogidos en la Ley es una lista abierta, a la que pueden aadirse nuevas figuras
dibujadas por la voluntad privada. Este el sistema que rige en el Derecho Francs, que
favorece la adaptacin del Derecho a los constantes cambios de la realidad y a las
nuevas necesidades socioeconmicas. As nuestro Cdigo civil, que al consagrar el
principio de autonoma de la voluntad en los contratos, permite la aplicacin del
numerus apertus en los derechos reales.
Requisitos; de un lado, que el pretendido nuevo derecho real lo sea realmente porque lo
constituya con las circunstancias que objetivamente le son propias; como define
ALBALADEJO, porque tambin los derechos reales son los que son y no lo que las
partes piensan que son. Y de otro lado, la existencia en tales casos de una causa
justificativa y que es la que respalda la tutela del ordenamiento al producto de la
voluntad del sujeto.

E) Requisitos Usucapin ordinaria.

Son esenciales a toda usucapin dos requisitos: posesin y transcurso del tiempo poseyendo.
1.- El primero de todos los requisitos para usucapir es la posesin del bien, y esa posesin es
una posesin cualificada: dice el art. 194 que <<ha de ser en concepto de dueo, pblica,
pacfica y no interrumpida>>.
a) En concepto de dueo. Viene referida en el art. 432 Cc, caracterizndose por una
actitud del poseedor que trasciende al exterior con su comportamiento, consiste en tener la cosa
o derecho conservndola o disfrutndola como suya propia.
b) Pblica. Tambin es congruente la exigencia del art. 1941 de que la possesio ad
usucapionen sea pblica.
c) Pacfica. Significa no violenta, que la posesin se desarrolle mediante el tiempo
preciso para usucapir sin necesidad de imponerla por la fuerza.
Ha de hacerse una distincin en el sentido de que la exigencia del art. 1941, de que la posesin
sea pacfica, es compatible con la obtencin violenta de la misma.
d) No interrumpida. Es una exigencia acorde con la esencia de la usucapin, el que la
actuacin posesoria sea as mismo no interrumpida.
La no interrupcin no significa slo que durante todo es tiempo se mantenga las existencias
dichas del art. 1941, sino que no se manifieste durante el mismo una reaccin por parte del
titular del derecho que se est usucapiendo, en contra de tal posesin, por medio de una
reclamacin judicial.
2.- Es tambin requisito de toda usucapin el transcurso de un plazo durante el que debe
prolongarse la posesin con los requisitos vistos, o con los que veremos han de aadirse para
que se d la usucapin ordinaria.

En la usucapin ordinaria
- si se trata de bienes muebles, tres aos y
- si se trata de bienes inmuebles,
- diez aos entre presentes, y
- veinte aos entre ausentes.






4. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Para la prctica de un asiento en el Registro, no basta con la peticin de inscripcin y la
presentacin del correspondiente ttulo en el Registro, es necesario, adems, que el
derecho de la persona que otorgue el acto dispositivos a inscribir se halle previamente
inscrito o anotado.
Lo que persigue el tracto sucesivo es que, en el folio abierto a cada finca, figure de
modo completo su historial jurdico, de forma tal quejidos los actos de transmisin y
adquisicin de derechos sobre la finca formen una cadena perfecta, en el sentido de que
los sucesivos titulares se sigan los uosos otros sin solucin de continuidad.
El tracto sucesivo, tiene carcter formal, va dirigido al Registrador, le impone la
conducta a seguir: practicar el nuevo asiento si quien aparece como disponente en el
documento presentado es, es ese momento, el titular registral; en otro caso, rechazar la
prctica del asiento.
Ejemplo tracto abreviado: Por ejemplo, una persona que no figura en la matrcula del Registro
como propietario, o sea el heredero, vende a un tercero el bien inmueble. Esto se hace para
abreviar las trasferencias de dominio, ya que sera excesivo inscribirlo a nombre de los
herederos para luego transferirlo al comprador.

5. ANOTACIONES PREVENTIVAS:
CONCEPTO Y CARACTERSTICAS: EXAMEN
Es un tipo de asiento que al igual que las inscripciones, que las notas marginales y
cancelaciones se practican en las hojas que dems asientos.
-Se caracteriza porque se trata de asientos provisionales de un derecho eventual y transitorio.
-Tienen vigencia limitada, tienen un plazo menos las anotaciones judiciales y anotaciones de
embargo
-Pueden reflejar actos y derechos no inscribibles.
- Se pueden practicar en virtud de documento privado.
-Tienen carcter accesorio, son un trmite en el procedimiento hipotecario, cuando hay derechos
y actos que afectan a finca' pero no son seguros y aciertos.
El contenido de anotacin preventiva es el mismo que el de las inscripciones pero no tan
estricto, tiene lmites, porque tienen que cumplir sus fines. Las que derivan de embargo o
secuestro.

CLASIFICACIN DE LA DOCTRINA: EXAMEN
1. ANOTACIN PREVENTIVA DE DEMANDA: segn el art.42.1 LH puede obtener
anotacin preventiva el que demandare a juicio la propiedad de bienes inmuebles o la
constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real.
El art.198 RH distingue las siguientes situaciones:
-Asientos extendidos en virtud de ttulos de fecha posterior a la de la anotacin y practicados
con posterioridad a sta: se cancelan.
-Asientos extendidos en virtud de ttulos de fecha posterior a la de la anotacin, pero
derivados de asientos que gocen de prelacin sobre la misma anotacin: no se cancelan,
subsisten.
-Asientos extendidos en virtud de ttulos de fecha anterior a la de la anotacin, pero con
posterioridad a sta. En ejecucin de sentencia, el anotante debe pedir al Juez su cancelacin.


2. ANOTACIN PREVENTIVA DE EMBARGO: Art 42.2 LH que podr pedir anotacin
preventiva "el que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en
bienes inmuebles del deudor". El anotante, por el hecho de la anotacin, adquiere un derecho de
preferencia para el cobro.

Es imprescindible que la finca conste inscrita a nombre del deudor, por lo que s lo est a
nombre de otra persona, o no se halla inmatriculada siquiera, el asiento no podr 'practicarse.
ANOTACIN PREVENTIVA POR EJECUCIN DE SENTENCIA: art.42.3 LH podr pedir
anotacin preventiva "el que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenado al
demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trmites establecidos en la LEC"
3. ANOTACIN PREVENTIVA DE SECUESTRO:
Se trata de medidas cautelares, adoptadas por el juez, para evitar perjuicios al actor si prospera
se demanda, tenga el adecuado reflejo registral. La anotacin cierra el Registro respecto de los
actos de disposicin otorgados con posterioridad a ella.
ANOTACIN PREVENTIVA DEL DERECHO HEREDlTARIO: art.42.6 LH si estn inscritos
los bienes a nombre del causante. Se hace constar en la hoja de cada finca o derecho real
perteneciente a la herencia las cuotas de cada coheredero en el patrimonio hereditario. La
anotacin puede pedirla cualquiera de los que tengan derechos a la herencia o acrediten un
inters legtimo en el derecho que se trata de anotar.
4. ANOTACIN PREVENTIVA DE LEGADOS: art.42.7 LH concede al legatario que no
tenga derecho, segn las leyes, a promover juicio de testamentara la facultad de pedir anotacin
preventiva de su legado.

5. ANOTACIN PREVENTIVA DE CRDITOS REFACCIONARIOS: art.42.8 LH a
pedir anotacin preventiva de su crdito, "mientras duren las obras que sean objeto de
refaccin". Esta anotacin funciona como una verdadera hipoteca, con todas las facultades
anejas a este derecho de garanta.
El acreedor refaccionado es considerado como un acreedor hipotecario, y es preferente de modo
absoluto en relacin con la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y
el que alcanzara en su enajenacin judicial.

Artculo 34

El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
Registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su
causante o transferente.
Artculo 37
Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra tercero que haya inscrito
los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.
Se exceptan de la regla contenida en el prrafo anterior:
1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten
explcitamente en el Registro.
2. Las de revocacin de donaciones en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas
en el Registro.
3. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen.
4. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales
perjudicarn a tercero:
a) Cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito.
b) Cuando habiendo adquirido por ttulo oneroso hubiese sido cmplice en el fraude. El simple
conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicar, por s solo, complicidad en
el fraude.
En ambos casos no perjudicar a tercero la accin rescisoria que no se hubiere entablado dentro
del plazo de cuatro aos, contados desde el da de la enajenacin fraudulenta.
En el caso de que la accin resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra
tercero, conforme a lo dispuesto en el prrafo 1. de este artculo, se podrn ejercitar entre las
partes las acciones personales que correspondan.