GESTIN DE PROMOCIONES

INMOBILIARIAS
2 Edicin
Ampliada y actualizada
Patricio Montoya
|AZ D AN1C3
Madrid - Buenos Aires - Mxico
Patricio Montoya, 2007
Reservados los derechos.
No est permitida la reproduccin total o parcial de este libro, ni su tratamiento
informtico, ni la transmisin de ninguna forma o por cualquier medio, ya sea
electrnico, mecnico, por fotocopia, por registro u otros mtodos, sin el permiso
previo y por escrito de los titulares del Copyright.
Ediciones Daz de Santos
www.diazdesantos.es/ediciones (Espaa)
www.diazdesantos.com.ar (Argentina)
ISBN: 978-84-7978-821-6
Depsito legal: M. 21.709-2007
Fotocomopsicin: Estefana Grimoldi
Diseo de Cubierta: ngel Calvete
Impresin: Fernndez Ciudad
Encuadernacin: Rstica-Hilo
Primera edicin, 2004
Segunda edicin, 2007
VII
INTRODUCCIN ............................................................
CAPTULO 1. LA EMPRESA PROMOTORA ................
1.1. Sociedad annima o sociedad limitada. .........................
1.1.1. Nmero de socios ...............................................
1.1.2. Capital social ......................................................
1.1.3. Conclusiones ......................................................
1.2. Constitucin y tramitacin ...........................................
1.2.1. Trmites previos a la escritura de constitucin ....
1.2.1.1. La denominacin social .........................
1.2.1.2. El domicilio ...........................................
1.2.1.3. El objeto ................................................
1.2.1.4. El capital ...............................................
1.2.1.5. El rgano de administracin ..................
1.2.2. Escritura de constitucin ....................................
1.2.2.1. Circunstancias personales de los socios .
XV
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ndice
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS VIII
1.2.2.2. Descripcin de las aportaciones .............
1.2.2.3. Los estatutos de la sociedad ...................
1.2.2.4. Conguracin del rgano de administra-
cin de la sociedad.................................
1.2.2.5. La identidad de los administradores de
la sociedad ............................................
1.2.3. Trmites posteriores a la escritura de constitucin ..
1.3. Capital social. Volumen de obra realizable.....................
1.4. Planteamientos societarios. Sociedad nica. Sociedad por
promocin ....................................................................
CAPTULO 2. LA PROMOCIN ..................................
2.1. La promocin inmobiliaria ...........................................
2.2. Consideraciones generales sobre el ritmo de ventas. Pro-
mociones sucesivas y promociones simultneas .............
2.3. Consideraciones generales sobre el ritmo de construccin
CAPTULO 3. LA COMPRA DEL SOLAR ......................
3.1. Caractersticas ...............................................................
3.2. Plan General de Ordenacin Urbana ............................
3.3. Cargas ms habituales. Su tratamiento ..........................
3.4. Alteraciones de las ncas ...............................................
3.5. La compra: compraventa, opcin de compra y permuta.
3.6. Pago aplazado: condicin resolutoria, letras avaladas .....
3.7. Prstamo hipotecario sobre el solar. ...............................
3.8. Pliza de crdito ............................................................
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NDICE IX
CAPTULO 4. ESTUDIO DE MERCADO. DISEO DEL
PRODUCTO. COMERCIALIZACIN ...
4.1. Estudio de las promociones de la competencia ..............
4.2. Determinacin del producto. Distribucin, supercies,
precios, etc. ...................................................................
4.3. Determinacin de la memoria de calidades ...................
4.4. Comercializacin. Canal de ventas. El dossier. La marca ..
CAPTULO 5. ESTUDIO DE VIABILIDAD. CUENTA
DE RESULTADOS ..................................
5.1. Determinacin de los ingresos y gastos. Modelo ............
5.2. Benecio .......................................................................
5.3. Ratios ...........................................................................
CAPTULO 6. TESORERA DE LA PROMOCIN ......
6.1. Determinacin ingresos y pagos por meses ....................
6.2. Escenarios de ventas y obras ..........................................
6.3. Optimizacin de los recursos ........................................
CAPTULO 7. LEY SOBRE LA ORDENACIN DE LA
EDIFICACIN (LOE) Y CDIGO TC-
NICO DE LA EDIFICACIN (CTE) .....
7.1. Resumen de los aspectos ms relevantes de la LOE .......
7.2. Introduccin al CTE ....................................................
7.3. Principales innovaciones del CTE .................................
7.4. Consejo para la Sostenibilidad, Innovacin y Calidad de
la Edicacin ................................................................
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GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS X
CAPTULO 8. CLASES DE PROYECTOS TCNICOS.
LA LICENCIA.........................................
8.1. Anteproyecto ................................................................
8.2. Proyecto bsico .............................................................
8.3. Proyecto de ejecucin ....................................................
8.4. Otros proyectos inherentes a la promocin ...................
8.5. La licencia. Derribo y edicacin ..................................
CAPTULO 9. DECLARACIN DE OBRA NUEVA Y
DIVISIN HORIZONTAL ....................
9.1. Conceptos bsicos .........................................................
9.2. Aspectos a tener en cuenta (nmero de unidades registra-
les, uso cubierta, etc.) ....................................................
CAPTULO 10. SEGUROS ...............................................
10.1. Seguro decenal ..............................................................
10.2. Todo riesgo a la construccin ........................................
10.3. Responsabilidad civil ....................................................
10.4. Procedimiento para contratar el seguro decenal .............
CAPTULO 11. GESTIONES BANCARIAS. FINANCIA-
CIN ...................................................
11.1. Prstamo hipotecario al promotor .................................
11.1.1. Conceptos bsicos. Tasacin, comisiones, plazo de
amortizacin, gastos de formalizacin ..................
11.1.2. Ampliacin del prstamo del solar .....................
11.1.3. Distribucin de responsabilidades .....................
11.1.4. Mtodos de entrega del capital del prstamo .....
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NDICE XI
11.2. Aval de cantidades a cuenta entregadas por los compra-
dores .............................................................................
11.3. Pliza de crdito ............................................................
11.4. Prstamo hipotecario al comprador. Subrogaciones. Can-
celaciones ......................................................................
11.5. Dossier para las entidades nancieras ............................
11.6. Apalancamiento nanciero ............................................
11.7. Criterios bancarios para la concesin. ............................
CAPTULO 12. LA CONTRATACIN DE LAS OBRAS
DE CONSTRUCCIN .........................
12.1. Conceptos fundamentales .............................................
12.2. Forma de pago. Las certicaciones de obra ....................
12.3. Aspectos a tener en cuenta ............................................
CAPTULO 13. LA ENTREGA DE LLAVES ....................
13.1. La Licencia de Primera Ocupacin ................................
13.2. Acta Final de Obra ........................................................
13.3. La Cdula de Habitabilidad ..........................................
13.4. El Libro del Edicio ......................................................
13.5. Gastos e impuestos........................................................
13.6. Catastro ........................................................................
13.7. Constitucin de la comunidad de propietarios ..............
CAPITULO 14. REGIMEN JURDICO Y URBANSTI-
CO DEL SUELO .....................................
14.1. Introduccin .................................................................
14.2. Clasicacin del suelo ...................................................
14.2.1. Suelo urbano ....................................................
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GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS XII
14.2.2. Suelo urbanizable ..............................................
14.2.3. Suelo no urbanizable .........................................
14.3. Derechos y deberes de los propietarios ..........................
14.3.1. Derechos y deberes de los propietarios de suelo
urbano ..............................................................
14.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo
urbanizable .......................................................
14.3.3. Derechos y deberes de los propietarios de suelo
no urbanizable ..................................................
14.4. Calicacin del suelo ....................................................
CAPITULO 15. CONCEPTOS BSICOS SOBRE PLA-
NEAMIENTO URBANSTICO ..............
15.1. Introduccin .................................................................
15.2. El sistema legal de planeamiento ...................................
15.2.1. Instrumentos de planeamiento general muni-
cipal ...........................................................
15.2.1.1. Plan General de Ordenacin Urbana
(PGOU) ...............................................
15.2.1.2. Normas Subsidiarias y Complementa-
rias de Planeamiento (NNSSCCP) ....
15.2.2. Instrumentos de desarrollo del planeamiento ge-
neral municipal .................................................
15.2.2.1. Programa de Actuacin Urbanstica
(PAU) .................................................
15.2.2.2. Plan Parcial (PP) ................................
15.2.2.3. Planes Especiales (PE) ........................
15.2.3. Otros instrumentos de planeamiento .................
15.2.3.1. Catlogos ...........................................
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NDICE XIII
15.2.3.2. Estudio de Detalle (EEDD) ...............
15.2.3.3.Proyecto de Urbanizacin (PU) ...........
15.3. Los estndares urbansticos. ..........................................
15.4. Documentacin que integran los instrumentos de pla-
neamiento. ....................................................................
15.5. Elaboracin y aprobacin de los planes .........................
15.6. Sistemas de actuacin urbanstica. .................................
15.6.1. Sistema de compensacin ..................................
15.6.1.1. Junta de compensacin ......................
15.6.1.2. Proyecto de compensacin .................
15.6.2. Sistema de cooperacin .....................................
15.6.2.1. El proyecto de reparcelacin ...............
15.6.2.2. Ejecucin de las obras por la Adminis-
tracin. ..............................................
15.6.3. Sistema de expropiacin ....................................
15.6.3.1. Expropiaciones sistemticas ................
15.6.3.2. Expropiaciones asistemticas ..............
15.7. Actuaciones con el objeto de la reclasicacin y la recali-
cacin del suelo ...........................................................
15.7.1. Reclasicacin y recalicacin del suelo urbano ...
15.7.2. Reclasicacin y recalicacin del suelo urbanizable
ANEXO I. MODELO TESORERA PROMOCIN TIPO
ANEXO II. MODELOS DE CONTRATO ........................
1. Modelo de contrato de permuta o cambio de obra garanti-
zado con aval bancario ......................................................
2. Modelo de contrato de permuta o cambio de obra garanti-
zado con condicin resolutoria .........................................
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GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS XIV
3. Modelo de contrato de compraventa de solar. Permuta en-
cubierta ...........................................................................
4. Modelo de contrato ejecucin de albailera .....................
ANEXO III. REAL DECRETO 314/2006. CDIGO TC-
NICO DE LA EDIFICACIN ...........................
ANEXO IV. DIRECCIONES RECOMENDADAS EN IN-
TERNET ........................................................
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XV
Introduccin
D esde hace algunos aos mi trayectoria profesional en -
nanciacin de promociones inmobiliarias y mi relacin
personal con los gerentes de dichas empresas me ha llevado a cono-
cer el sector con sus peculiaridades, carencias y necesidades.
He podido comprobar, que si bien los grandes promotores
muestran una gestin de sus promociones inmobiliarias excepcio-
nalmente profesional, tanto desde el punto de vista de los recursos
humanos, con profesionales de primer orden en sus plantillas, como
desde el punto de vista de los recursos econmicos, con ambiciosos
y novedosos proyectos, bien comercializados y mejor presentados,
los pequeos y medianos promotores muestran, en muchos casos,
carencias importantes en una o varias reas de la promocin. Si pro-
ceden del mundo de la construccin, conocen perfectamente todo
lo concerniente a la obra, pero muestran carencias importantes en
otros aspectos de esta actividad multidisciplinar que es la promo-
cin inmobiliaria. Y lo mismo les ocurre a los que proceden del
mundo de la venta inmobiliaria, o de otros sectores.
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS XVI
Adems, he podido constatar que los conocimientos y discipli-
nas que intervienen en una promocin inmobiliaria son difciles de
adquirir. No se aprenden en la universidad, por lo menos yo no lo
consegu, ni tampoco se encuentran con facilidad libros prcticos
y tiles al respecto, ya que son, o demasiado tcnicos, o con un
enfoque demasiado jurdico, y en casi todos los casos, de difcil
comprensin para una persona que quiere iniciarse en este ocio
de promotor. En denitiva, o se aprende porque la actividad pro-
fesional que se ejerce est ligada a este sector, o se aprende sobre la
marcha en la aventura de desarrollar un proyecto inmobiliario.
Pensemos que la promocin inmobiliaria es una actividad mul-
tidisciplinar donde intervienen o tienen cabida profesionales de
distinta ndole como arquitectos, abogados, notarios, registrado-
res, economistas, expertos en marketing, nancieros, etc. Induda-
blemente no es necesario ser un experto en todas estas disciplinas,
pero s es imprescindible que el promotor tenga una visin global
del negocio inmobiliario, que le permita coordinar a los distintos
profesionales y gremios intervinientes, sabiendo acudir en cada mo-
mento al ms adecuado, con la nalidad de obtener un producto
competitivo y de calidad, maximizando el benecio con el menor
riesgo posible. El promotor no est solo en esta ardua tarea; cuenta
con el apoyo de todos estos profesionales.
Por este motivo decid iniciar la redaccin de este Manual prctico
de gestin de promociones, donde he pretendido recoger, por orden
cronolgico, todos los trmites necesarios para el desarrollo de una
promocin inmobiliaria, desde su inicio con la constitucin de la so-
ciedad, pasando por la compra del solar, la contratacin de las obras,
etc., hasta la entrega de llaves.
XVII
Y lo he pretendido hacer desde el punto de vista de una promocin
globalmente considerada, con un enfoque eminentemente prctico
y conciso. No he querido entrar en aspectos excesivamente tcnicos,
que adems es imposible aprenderlos en el mbito de un breve manual
puesto que corresponden ms bien al mbito de estudios superiores, y
que de plantearse debera exigir la intervencin de profesionales como
notarios, registradores o arquitectos, dependiendo de su naturaleza.
Tampoco he querido hacer un manual largo y farragoso, con innu-
merables referencias o transcripciones de leyes y artculos, que en poco
ayudan al promotor en el da a da de la promocin, y que de necesitar-
se, pueden consultarse en multitud de textos.
Lo que se pretende, en denitiva, es que sea una obra til, de f-
cil lectura y compresin, y que de verdad suponga una herramienta
ecaz y de consulta para la gestin y desarrollo de promociones in-
mobiliarias, que cubra el vaco que existe en publicaciones orientadas
a la gestin de promociones inmobiliarias desde un punto de vista
eminentemente prctico.
En esta segunda edicin del libro he querido revisar y actuali-
zar algunos conceptos y palnteamientos para adecuarlos al entorno
inmobiliario actual, siempre muy cambiante, pero mucho ms si
cabe en estos limos aos, en los que se ha producido una frentica
actividad en el sector.
Con este propsito he incluido dos captulos, dedicados al rgi-
men jurdico y urbanstico del suelo, y a los conceptos bsicos sobre
planeamiento urbanstico. Se presentan en la obra con la nalidad
de que puedan servir para conocer y comprender cul es el proceso
por el cual se genera el suelo, desde la perspectiva del interesado
INTRODUCCIN
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS XVIII
en estudiar proyectos inmobiliarios en suelo urbanizable, dada la di-
cultad cada vez mayor de encontrar solares nalistas, es decir, de
obtencin de licencia inmediata. No se pretende, por tanto, adquirir
en el Manual los conceptos necesarios para ser un agente activo en la
generacin de suelo, presentando Planes Parciales, Estudios de Deta-
lles, Proyectos de Urbanizacin, etc., mbito mucho ms complejo
del que aqu se desarrolla.
Asi mismo he introducido referencias al nuevo Cdigo Tcnico
de la Edicacin (Real Decreto 314/2006), que regula la construc-
cin de todos los nuevos edicios y la rehabilitacin de los existen-
tes, para lograr edicios ms seguros y ecientes desde el punto de
vista energtico, y establece requisitos que abarcan desde la funcio-
nalidad hasta los relativos a la seguridad y habitabilidad.
Finalmente quiero agradecer a todos mis lectores la gran acogida
de la primera edicin, y a la editorial Daz de Santos la conanza
depositada una vez ms en esta nueva edicin.
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 64
5.2. BENEFICIO
El benecio se calcula por la diferencia entre ingresos y costes. Aho-
ra bien, es importante diferenciar entre benecios contables y bene-
cios scales, esto es, una vez descontado el importe correspondiente al
pago del Impuesto de Sociedades. En la promocin tipo, cuya cuenta
de resultados se detalla en el apartado anterior, el benecio antes de
impuestos es de 400.000 . El benecio despus de impuestos ascien-
de a 280.000 . Con la actual legislacin vigente, en la mayora de las
comunidades autnomas, sobre el Impuesto de Sociedades, los pri-
meros 90.151,82 tributan al tipo del 30% y el resto al 35%. Estos
porcentajes disminuirn a partir del 1 de enero de 2007.
5.3. RATIOS
Los ratios son cocientes que proporcionan una informacin valio-
ssima a la hora, fundamentalmente, de poder comparar distintas pro-
mociones. Nos relacionan a su vez distintas variables de una misma
promocin. Para que la informacin que nos facilitan los ratios sea -
dedigna, la cuenta de resultados debe estar bien diseada. Por ejemplo,
en el modelo de cuenta de resultados propuesto en este Manual, los
gastos de registro, notario y gestora de la constitucin del prstamo
hipotecario al promotor estn incluidos en la partida de gastos nan-
cieros y no en la de gastos documentarios. Lo mismo que el Impuesto
de Actos Jurdicos Documentados que gravan el prstamo hipotecario
al promotor est incluida en la partida de gastos nancieros y no en la
de tributos, tasas y cnones. Esto es as porque estos gastos surgen a la
hora de formalizar el prstamo hipotecario al promotor, y por lo tanto,
ESTUDIO DE VIABILIDAD. CUENTA DE RESULTADOS 65
deben tener la consideracin de gastos nancieros exactamente igual
que los intereses del prstamo.
La informacin que nos facilitan los ratios la obtenemos, como se
ha dicho, de la cuenta de resultados, pero una vez acabada la obra se
deben obtener de la contabilidad. As, manejaremos las cifras realmen-
te obtenidas a lo largo de la promocin, tanto por el lado de los costes
como por el de los ingresos, pudiendo comparar las desviaciones pro-
ducidas sobre lo inicialmente presupuestado.
Es habitual observar cmo en la contabilidad de muchos promoto-
res las distintas partidas no se imputan por promociones, sino que su
contabilizacin se realiza segn se van produciendo en el tiempo. De
tal manera, cuando se realizan dos promociones simultneamente, a
los ingresos de una se le restan gastos de otra. Esta prctica, si bien es
cierto que diere el pago del Impuesto de Sociedades, no es una prc-
tica correcta, y adems impide obtener informacin de la promocin
mediante la contabilidad.
A continuacin se explican algunos de los ratios ms signicativos,
calculando sus valores con los datos de la cuenta de resultados expuesta
anteriormente en este mismo captulo. Advertimos que el anlisis aqu
expuesto es esttico, es decir, no considera la variable tiempo. Somos
conscientes, y ms hablando de promociones inmobiliarias donde el pe-
riodo de desarrollo de un proyecto siempre supera el ao, que el anlisis
dinmico aporta una informacin mucho ms realista. No obstante, de-
bido a la mayor complejidad de este, y considerando el objetivo del Ma-
nual, una primera aproximacin a las promociones inmobiliarias basada
en el anlisis esttico proporciona informacin suciente para poder
evaluar y comparar correctamente distintos proyectos inmobiliarios.
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 66
Margen sobre ventas = (Benecio / Ventas) * 100. Expresa la can-
tidad de euros de benecio que obtiene una sociedad por cada euro que
vende. O dicho de otra manera, es el porcentaje de benecio que se han ob-
tenido sobre las ventas realizadas. Nos facilita informacin para determinar
cul debe ser el importe de las ventas para obtener un benecio estimado.
Ejemplo: (400.000 / 2.000.000 ) * 100 = 20%.
Se trata de un benecio razonable, porque tal y como se expuso
con anterioridad, cuando el porcentaje de benecio sobre ventas oscila
entre el 15% y el 25%, es interesante realizar la promocin, sin perjui-
cio de que algunos promotores desarrollen proyectos con porcentajes
prximos al 10%.
Como parece obvio, cuanto mayor es este porcentaje, mejor es la
promocin.
Margen sobre ventas despus de impuestos. = (Benecio despus
de impuestos / Ventas) * 100. Mide el porcentaje de benecio scal ob-
tenido, es decir, una vez descontado el pago del Impuesto de Sociedades.
Ejemplo: (280.000 / 2.000.000 ) * 100 = 14%.
Rentabilidad de los recursos propios = (Benecio antes de
impuestos / Recursos propios aportados) * 100. Mide el porcentaje
de benecio que hemos obtenido de nuestros recursos propios inver-
tidos. Es interesante compararlo con el resultado que obtendramos
invirtiendo nuestro dinero en otros activos.
Ejemplo: suponemos que la aportacin de recursos propios es de
500.000 , tal y como se aprecia en la lnea 30 del modelo de tesorera
de nuestra promocin tipo del Anexo I.
ESTUDIO DE VIABILIDAD. CUENTA DE RESULTADOS 67
(400.000 / 500.000 ) * 100 = 80%. Es decir, invirtiendo nuestro
dinero en la promocin conseguiremos unos benecios ligeramente in-
feriores a la cantidad aportada de recursos propios. Lgicamente, cuanto
mayor sea este porcentaje ms interesante ser el proyecto inmobiliario.
Hablando de promociones inmobiliarias, es razonable pensar que los
benecios obtenidos tienen que ser similares al capital de recursos pro-
pios aportados.
Hay que destacar que el benecio de una promocin, de similar
dimensin a la aqu estudiada, se genera en aproximadamente treinta
meses, por lo que el porcentaje obtenido habra que dividirlo entre ese
periodo, lo que nos dara un 32% anual.
Rentabilidad de los recursos ajenos = (Benecio antes de im-
puestos / Financiacin ajena) * 100. Mide el porcentaje de benecio
que se obtiene de la nanciacin ajena utilizada. Es lo que se denomi-
na el apalancamiento nanciero. Si la rentabilidad que se obtiene del
capital ajeno es superior a su coste, nancieramente es recomendable
endeudarse. El apalancamiento nanciero, por la importancia que tiene
dentro de las promociones inmobiliarias, se comenta con mucho ms
detalle en el Captulo 11 apartado 6 de este Manual.
Ejemplo: suponemos que se rma un prstamo hipotecario al pro-
motor de 1.600.000 .
(400.000 / 1.600.000 ) * 100 = 25 %. Cuanto mayor sea este
valor ms interesante es contratar nanciacin ajena.
Rentabilidad del capital invertido = (Benecio antes de impues-
tos / (Recursos propios + Recursos ajenos)) * 100. Mide el benecio
obtenido al capital invertido, bien sea propio o ajeno.
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 68
Ejemplo: (400.000 / (500.000 + 1.600.000 )) * 100 = 19,05%.
Mide qu rentabilidad obtenemos en la promocin a cada euro inver-
tido en la misma.
Repercusin del solar sobre las ventas = (Precio solar / Ventas)
* 100. Mide qu porcentaje supone el precio del solar sobre el total
de las ventas.
Ejemplo: (1.000.000 / 2.000.000 ) * 100 = 50%. Este valor nos
indica qu porcentaje de cada euro ingresado por ventas se destina
al pago del solar. Sus valores se comentaron ms extensamente en el
Captulo 2.
(Gastos Financieros / Ventas) * 100. Mide qu porcentaje supo-
nen los gastos nancieros, no solo los intereses de los prstamos, sino
todos los gastos necesarios para su formalizacin sobre el importe total
de ventas.
Ejemplo: (90.000 / 2.000.000 ) * 100 = 4,50%. Cuanto mayor
sea este valor ms caro es utilizar la nanciacin ajena en el desarro-
llo del proyecto. En la coyuntura actual, con un entorno de tipos de
inters moderadamente bajos, su valor no es muy signicativo dentro
de los costes de una promocin, habiendo llegado en otras pocas no
muy lejanas al 15%. Nos indica qu porcentaje de cada cien euros
ingresados por ventas se destina a gastos nancieros.
Estos son algunos de los muchos ratios que puede manejar un pro-
motor para evaluar y comparar distintas promociones inmobiliarias.
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6
Tesorera de la
promocin
A qu se propone un modelo de tesorera ligado a la cuenta de
resultados presentada en el captulo anterior. Se trata de una
hoja de clculo, de relativa complejidad, que nos proporciona el ujo de
ingresos y pagos mes a mes (tambin puede ser adecuado realizarlo to-
mando periodos trimestrales). El modelo que se presenta es uno ms de
los muchos que se pueden utilizar; en el mercado existen varias opciones
que se pueden adquirir, o incluso puede ser de elaboracin propia.
El modelo debe recoger exactamente el mtodo de disposicin del
prstamo hipotecario al promotor pactado con la entidad nanciera,
ya que esta es la principal fuente de ingresos durante la realizacin de
la obra. Tambin debe considerar el calendario y forma de pago de
las viviendas vendidas hasta la entrega de llaves, ya que esta es la otra
fuente de nanciacin durante el proceso de construccin.
Por el lado de los costes, antes de elaborar la tesorera debe cono-
cerse el plazo de pago al constructor, si es a 30, 60 o 90 das, u otra
forma alternativa.
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 70
6.1. DETERMINACIN DE INGRESOS Y
PAGOS POR MESES
En el Anexo I se presenta un modelo de tesorera. Vamos a ex-
plicar los aspectos fundamentales de su funcionamiento y comentar
la informacin ms relevante que nos proporciona con un supuesto
prctico.
Pensemos en nuestra pequea promocin tipo, compuesta por
viviendas y garajes. Partimos de las siguientes hiptesis:
Ventas totales de 2.000.000 .
Forma de entrega de los compradores: 10% a la rma del
contrato privado, otro 10% pagaderos en efectos mensuales
(que no se descuentan, es decir, se cobran cuando vencen),
teniendo en cuenta el nmero de meses que quedan para
la nalizacin de la obra desde que se rma el contrato, el
80% restante se dispone con la subrogacin del prstamo
hipotecario a la entrega de llaves.
Importe de la construccin: 390.000 . Al constructor se le
abonan las facturas a los 90 das.
Importe del prstamo hipotecario: 1.600.000 . Supone-
mos que se hipotecan las viviendas y los garajes al 80% de
su valor de venta.
Tipo de inters del prstamo: 4%.
Sealiza el solar con el diez por ciento de su valor en el mes 1
para adquirirlo en escritura pblica cuatro meses despus.
TESORERA DE LA PROMOCIN 71
Forma de entrega del prstamo. Suponemos que se ha so-
licitado nanciacin para comprar el solar por importe de
640.000 . Despus se ampla el prstamo al promotor hasta
1.600.000 . Se entrega un 80% de la certicacin presenta-
da, que se abona el mismo mes que se presenta, y se retiene
el 20% a la entrega de llaves. No se condiciona la entrega del
prstamo a un porcentaje de ventas determinado.
La duracin de la promocin es de 25 meses, se inicia con la se-
al para la compra del solar y termina con la entrega de llaves.
Las obras se inician en el mes 11. La rma del prstamo hi-
potecario al promotor tambin se produce ese mes. La obra
se entrega en el mes 25.
El promotor aporta 500.000 de recursos propios al inicio
de la obra (en el mes 1), y despus ya no aporta ms.
La lnea 28 nos facilita la tesorera de la promocin sin que el
promotor haya aportado nada de recursos propios. Es igual que
la lnea 26 pero acumulando los datos del mes anterior. Nos indi-
ca cunto capital tendr que invertir el promotor como mnimo
para que la promocin no tenga problemas de tesorera. La lnea
32 tiene en cuenta ya la aportacin de recursos propios por el
promotor.
La lnea 40, Hiptesis de construccin, es la que, a partir del
porcentaje de obra que se realiza en el mes correspondiente, ge-
nera el abono mximo del prstamo del que puede disponer el
promotor (lnea 8) y simultneamente el coste de intereses del
mismo (lnea 19).
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 72
La lnea 42, Hiptesis de ventas, genera ingresos en la lnea 6 y
7 en funcin de las ventas realizadas en cada mes.
Esto es lo que permite vericar qu ocurre con la tesorera de la
promocin en distintos supuestos de obras y ventas.
En la gura 6.1 se reeja la tesorera de la promocin conside-
rando el supuesto realista de que la obra se va vendiendo al mismo
ritmo que se va construyendo. Se observa que en el mes 12, el de
mayor necesidades de tesorera, el promotor tan solo tiene un ex-
cedente de 39.498,50 . A partir del mes 19 la promocin ya no
necesita la aportacin inicial del promotor para hacer frente a sus
pagos, con lo que se libera esa cantidad para poder sealizar algn
nuevo solar que le permita dar continuidad a su actividad.
Veamos qu ocurre si suponemos un escenario excepcionalmen-
te optimista en el que toda la obra se ha vendido cuando se inicia,
es decir, en el mes 11 (Figura 6.2).
Figura 6.1. Tesorera promocin tipo con RR/PP en escenario
realista. Se vende al mismo ritmo que se construye.
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
900.000,00
1.000.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

TESORERA DE LA PROMOCIN 73
0,00
100.000,00
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300.000,00
400.000,00
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600.000,00
700.000,00
800.000,00
900.000,00
1.000.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Figura 6.2. Tesorera promocin tipo con RR/PP en escenario

optimista. Se ha vendido toda la obra cuando se inicia la construccin
*
.
En este caso la mayor tensin de tesorera se produce en el mes
10. En este supuesto el promotor tan solo tiene un excedente de
tesorera de 81.697 . La Figura 6.2 proporciona un dato impor-
tante, y es que a partir del mes 16 ya libera casi los 500.000 de
su aportacin inicial para adquirir otro solar, ya que no se le genera
ninguna tensin de tesorera por debajo de ese importe hasta la
entrega de llaves.
Veamos qu ocurre si suponemos un escenario totalmente pesi-
mista, en el que no se vende nada de la promocin cuando esta se
termina.
Nota: A pesar que el promotor aporta en el mes 1, 500.000 , se se aprecia en todas las guras
que empieza con una tesorera de 400.000 . Esto es as porque en nuestra promocin tipo en
el mes 1 tambin se hace un pago de 100.000 como seal de compra del solar, con lo cual la
tesorera de este mes es de 400.000 .
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 74
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
900.000,00
1.000.000,00
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Figura 6.3. Tesorera promocin tipo con RR/PP en escenario

pesimista. No se vende nada de la obra cuando se termina la
construccin.
La mayor tensin de liquidez se produce en el mes 12, donde
solo tiene un excedente de 39.498.5 , pero esto no es en s mismo
relevante (obsrvese que ese mismo valor se produce en el mismo
mes para el caso realista en que la promocin se venda al mismo
ritmo que se construye), lo realmente importante es que en esta
hiptesis, el promotor no recuperar sus recursos propios aportados
al inicio para poder adquirir otro solar y continuar su actividad.
Deber esperar a vender alguna vivienda. En este caso el promo-
tor solo podr disponer de 1.280.000 del prstamo al promotor,
aunque el nominal del mismo es de 1.600.000 , ya que la entidad
nanciera no le entregar el 20% que le ha retenido hasta que no
escriture las viviendas.
A la vista de estas tres guras se pueden sacar dos conclusiones
relevante:
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 162
Documentos adicionales para los planes de iniciativa
particular. Deben estipular las condiciones del convenio,
as como especicar los datos personales de los propietarios
afectados.
15.5. ELABORACIN Y APROBACIN
DE LOS PLANES
a) Quin elabora el planeamiento
Aunque estn subordinados a las directrices de la Administra-
cin, los pueden llevar a cabo, adems de los propios funcionarios
facultativos contratados por la Administracin, en determinados
casos, los propietarios de los terrenos.
b) Competencia para su aprobacin
En general, los planeamientos han de pasar por tres tipos de
aprobaciones: inicial, provisional y denitiva.
En lo que se reere a su aprobacin denitiva, la competencia para
su aprobacin depende del tipo de planeamiento al que se reera.
PGOU, PAU y NNSSCCP corresponden a las comunidades
autnomas.
PP de capitales de provincia y ciudades de ms de 50.000
habitantes, a la corporacin municipal previo informe no
vinculante a la comunidad autnoma. En los dems casos,
corresponde a la comunidad autnoma.
CONCEPTOS BSICOS SOBRE PLANEAMIENTO URBANSTICO 163
PE sigue las mismas reglas que los PP, cuando desarrollen pla-
neamiento general y se ajusten a sus determinaciones. En caso
contrario, corresponde a la comunidad autnoma.
ED y PU corresponden a las corporaciones municipales.
c) Procedimiento de aprobacin
La secuencia de aprobacin es la siguiente:
1. Actos preparatorios (anteproyecto, avances, informacin p-
blico).
2. Elaboracin del plan.
3. Aprobacin inicial (corporacin municipal).
4. Informacin pblica durante un plazo de un mes, seguida de
la audiencia de los afectados por el mismo plazo.
5. Aprobacin provisional, que corresponde a la misma admi-
nistracin actuante.
6. Aprobacin denitiva.
7. Publicacin de la aprobacin.
8. Sistemas de recursos.
d) Plazos
Los plazos para la aprobacin de los distintos instrumentos de
planeamiento sern los siguientes:
Planes generales y normas subsidiarias, seis meses para co-
municar la aprobacin denitiva desde la entrada del proyec-
to en el registro del rgano autonmico competente para su
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 164
aprobacin. Transcurrido ese plazo, se entiende aprobado por
silencio administrativo positivo.
Planes parciales y especiales, tres meses desde la entrada del
expediente en el registro hasta la comunicacin de la resolu-
cin, transcurrido el cual entrar en juego el silencio admi-
nistrativo positivo. Si la aprobacin denitiva corresponde al
ayuntamiento, el plazo se contar a partir de la aprobacin
provisional.
Proyectos de urbanizacin y estudios de detalle, dos meses a
contar desde la aprobacin inicial.
e) Efectos de su tramitacin y aprobacin
Cuando un planeamiento se encuentra en fase de trami-
tacin, la Administracin puede acordar la suspensin del
otorgamiento de licencias de parcelas y edicacin.
Puede acordarse la suspensin previa a la aprobacin ini-
cial de forma voluntaria, por un plazo mximo de un ao.
No obstante, la suspensin ser obligatoria y automtica a
partir de la aprobacin inicial, lgicamente dentro del pla-
neamiento que vaya a ser modicado.
El plazo mximo de suspensin de licencias no podr superar
dos aos, extinguindose en cualquier caso con la aprobacin
denitiva del planeamiento.
La suspensin supone la interrupcin de los procedimientos
en curso, afectando a las solicitudes de licencias solicitadas
con anterioridad y no resueltas.
CONCEPTOS BSICOS SOBRE PLANEAMIENTO URBANSTICO 165
15.6. SISTEMAS DE ACTUACIN URBANSTICA
La ejecucin del planeamiento puede llevarse a cabo a travs de
varios sistemas, que se distinguen en funcin del sujeto agente: sis-
tema de compensacin, de cooperacin y de expropiacin.
Vemoslos con ms detalle.
15.6.1. Sistema de compensacin
Es el medio de ejecucin privado por antonomasia. La Admi-
nistracin se limita a una actividad puramente pasiva y vigilante,
mientras que son los particulares los que aportan capital y terrenos
y, en consecuencia, hacen suyos los terrenos urbanizados resultan-
tes, apropindose de las plusvalas que generan.
La opcin por este sistema se ha de determinar en el plan, pro-
grama o proyecto de ejecucin.
Este sistema tiene las siguientes caractersticas:
Existe solidaridad en el reparto de benecios y cargas entre
los propietarios de los terrenos a urbanizar. Los propieta-
rios deben costear la urbanizacin y llevarla a cabo por s
mismos.
El sistema se puede aplicar cuando concurran distintos pro-
pietarios del suelo, los cuales se constituyen en una junta de
compensacin. Tambin se puede proceder por este sistema
cuando exista un nico propietario, pero en este caso no ten-
dr lugar la constitucin de junta de compensacin.
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 166
15.6.1.1. Junta de compensacin
Es la piedra angular de este sistema. Tiene naturaleza adminis-
trativa, personalidad jurdica propia y plena capacidad para el cum-
plimiento de sus nes.
Debe estar formada por un representante de la administracin
actuante, los propietarios de los terrenos incluidos en la unidad
de ejecucin, los propietarios de los terrenos destinados a siste-
mas generales, las entidades pblicas titulares de bienes incluidos
en la unidad de ejecucin y las empresas urbanizadoras que se
incorporen para participar con los propietarios en la gestin ur-
banstica de la unidad de ejecucin.
La junta de compensacin asume la responsabilidad de la gestin
urbanstica, hacindose cargo de la urbanizacin completa de la uni-
dad de ejecucin, tanto en lo que se reere a sus caractersticas tcni-
cas como al cumplimiento de los plazos de entrega y, en su caso, de la
edicacin de los solares si se hubiera establecido de esta manera.
Si en el ejercicio de sus atribuciones la junta incurre en infrac-
ciones graves, podr imponrsele una sancin econmica, o bien
la Administracin podr aplicar el sistema de expropiacin o de
cooperacin, imponiendo la reparcelacin.
15.6.1.2. Proyecto de compensacin
La elaboracin del proyecto corresponde a la junta de com-
pensacin o al propietario nico. En el supuesto de propietario
nico, el proyecto de compensacin se limita a expresar la lo-
CONCEPTOS BSICOS SOBRE PLANEAMIENTO URBANSTICO 167
calizacin de los terrenos de cesin obligatoria y de las reservas
que establezca el plan, as como la delimitacin de las parcelas
edicables.
El contenido del proyecto de compensacin debe incluir en caso
de pluralidad de propietarios:
Una descripcin de las propiedades antiguas, segn los ttulos
aportados, y la cuanta del derecho de cada dueo en el pro-
yecto de compensacin, as como el criterio designado para
denirlo y cuanticarlo.
Una descripcin de las ncas resultantes, especicando cules
pertenecen a la Administracin en concepto de adjudicacin
del porcentaje de aprovechamiento lucrativo, y cules a los
particulares, expresando respecto de cada nca antigua la que
le corresponda.
La localizacin de los terrenos de cesin obligatoria y de las
reservas que establezca el plan.
Las supercies o parcelas que se reserva la propia junta para
venderlas con el n de sufragar los gastos previstos de la urba-
nizacin.
Las compensaciones en metlico que fuesen procedentes por
diferencias en las adjudicaciones.
Antes de la aprobacin inicial del proyecto por mayora de los
miembros de la junta que a su vez representan los dos tercios de las
cuotas de participacin se realizan por el plazo de un mes audien-
cias con todos los afectados.
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 168
La aprobacin denitiva se lleva a cabo por parte de la Admi-
nistracin que tiene la competencia del plan del que depende el
proyecto de compensacin.
Tras la aprobacin denitiva del proyecto, la Administracin
procede a otorgar escritura pblica con el n de que el acuerdo
pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La ejecucin del proyecto de compensacin, por cuenta de la junta,
puede llevarse a cabo por una empresa contratada para tal n, o por
una empresa urbanizadora incorporada a la junta de compensacin.
La nanciacin de las obras de urbanizacin son a cuenta de las
aportaciones de sus miembros.
15.6.2. Sistema de cooperacin
En cuanto a la ejecucin del planeamiento la Administracin
tiene ms protagonismo en este sistema que en el de compensacin,
aunque no se llegue a las cotas del sistema de expropiacin. En
el sistema de cooperacin la Administracin es la que acomete las
obras de urbanizacin, aun a costa de los propietarios, los cuales,
sin embargo, conservan la titularidad de sus terrenos.
Los propietarios de la unidad de ejecucin aportan el suelo de
cesin obligatoria y asumen los costes de urbanizacin en propor-
cin a los aprovechamientos de cada uno.
La operativa del sistema de cooperacin atraviesa dos fases:
I. La ejecucin jurdica del planeamiento. Consiste en distribuir
equitativamente, mediante la reparcelacin, los benecios y
CONCEPTOS BSICOS SOBRE PLANEAMIENTO URBANSTICO 169
las cargas entre los propietarios afectados por el sistema de
cooperacin.
II. La ejecucin material de las obras de urbanizacin. Se en-
comienda a la Administracin aunque pueden intervenir los
particulares, a travs de asociaciones administrativas de co-
operacin.
15.6.2.1. El proyecto de reparcelacin
La reparcelacin est ligada al sistema de cooperacin, aunque
en realidad es sinnimo de equidistribucin de benecios y cargas,
y por lo tanto, es un trmino que puede aplicarse a cualquier siste-
ma de actuacin.
La reparcelacin consiste en agrupar todas las ncas incluidas
en la unidad de ejecucin para efectuar una nueva divisin que se
ajuste al plan. Las parcelas que resulten se adjudican a los propieta-
rios de las ncas originales y a la Administracin, pagando las per-
ceptivas indemnizaciones para que se cumpla el principio de justa
distribucin.
Puede resultar innecesaria la reparcelacin cuando todos los
terrenos pertenezcan a un nico propietario, cuando no sea pre-
cisa la distribucin de benecios y cargas, cuando la ejecucin
del plan afecte a una supercie anteriormente reparcelada, o
cuando los propietarios renuncien a la reparcelacin y la Ad-
ministracin acepte la localizacin del aprovechamiento que le
corresponda.
Deben respetarse unas normas en relacin a:
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 170
1) Supercie mnima. Cada una de las parcelas que resulten de-
ben tener una supercie superior a la parcela mnima edica-
ble y reunir las caractersticas adecuadas para su edicacin de
acuerdo al planeamiento.
2) Adjudicacin pro indiviso. Cuando una propiedad tiene pocos
derechos y estos no le permiten que les sean adjudicadas ncas
independientes, se les adjudicar por la cuanta de los derechos
en conjunto una sola nca indivisible.
3) Proximidad con las antiguas ncas. Se tratar de que las n-
cas adjudicadas estn lo ms cerca posible de las propiedades
originales.
4) Excesos de adjudicacin. Deben evitarse las adjudicaciones
por exceso procurando que no rebasen el 15% de los derechos
del propietario.
5) Obligatoriedad de adjudicacin. Toda supercie susceptible
de propiedad privada en la zona determinada por el acuerdo
de reparcelacin, debe necesariamente ser objeto de adjudi-
cacin.
Las ncas que resulten de la reparcelacin pueden coincidir o
no con las que inicialmente aportaron los propietarios. Normal-
mente las parcelas que resulten sern nuevas ncas, distintas de las
iniciales.
Las diferencias de valor entre el aprovechamiento de cada
propietario y lo que efectivamente se les adjudica, se compen-
sar valorndose al precio medio de los terrenos resultantes. Las
plantaciones, obras, edicaciones que se hallen en los terrenos
CONCEPTOS BSICOS SOBRE PLANEAMIENTO URBANSTICO 171
originales se tienen que valorar con independencia del suelo, y el
importe de estos se paga a los propietarios con cargo a los gastos
de urbanizacin que les corresponden.
El proyecto de reparcelacin lo puede formular:
1) Un grupo de propietarios. Siempre que representen los dos
tercios del total de propietarios interesados y el 80% de la
supercie reparcelable.
2) La administracin actuante. Siempre que hayan trascurrido
tres meses desde la iniciacin del procedimiento reparcela-
torio sin que los propietarios hayan presentado el proyecto,
hayan manifestado su intencin de no presentarlo, o no ha-
yan cumplido las mayoras exigidas.
Despus de la formulacin debe producirse la aprobacin inicial,
por parte de los propietarios o de la Administracin si lo formula
esta, en un plazo no superior a tres meses desde la presentacin de
la documentacin.
Tras la aprobacin inicial se anuncia la informacin pblica en el
Boletn Ocial de la Provincia y se inicia un proceso de audiencias para
los interesados, emitiendo el ayuntamiento un informe sobre las alega-
ciones presentadas que dar lugar a un segundo proceso de audiencia
con el n de hacer las recticaciones necesarias en el proyecto.
El proyecto ser aprobado o desaprobado denitivamente por
parte de la administracin que tuviera la competencia de la apro-
bacin del planeamiento del que depende el proyecto de reparce-
lacin en cuestin.
GESTIN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS 172
La reparcelacin produce dos tipos de efectos:
I. Efectos jurdicos-reales. Una vez se establece la correspondencia
entre las ncas nuevas y las antiguas, las nuevas sustituyen a las
antiguas. Se entiende que la nueva parcela se adquiere de una
forma originaria, no derivativa como en una compraventa.
La aprobacin del acuerdo de parcelacin obliga a ceder al
municipio en el que se acta todos los terrenos que se hayan
considerado de cesin obligatoria.
II. Efectos econmicos. La reparcelacin obliga al propietario a
quedar sujeto al rgimen de cargas y gastos que deben pagar
para sufragar los costes de la urbanizacin.
15.6.2.2. Ejecucin de las obras por la
Administracin.
Como hemos comentado con anterioridad, lo que distingue a
este sistema del de compensacin es la ejecucin de las obras por
la Administracin. Ahora bien, esto no implica necesariamente
que la Administracin deba acometer por s misma las obras de
urbanizacin, sino que ha de asumir la responsabilidad del proceso
equidistributivo y de ejecucin material de las obras, aunque sea
contratada su ejecucin a un tercero.
Por lo tanto, pueden distinguirse dos supuestos:
Ejecucin directa por la Administracin o sociedad participa-
da. La Administracin actuante puede constituir una sociedad
urbanizadora, o participar mayoritariamente en una empresa