A P R E S E N T A O........................................................................................ 4
1. O CORRETOR DE IMVEIS............................................................................... 5
1.1 Conceito de Corretagem........................................................................... 6
1.2 Definio de Corretor................................................................................ 6
1.3 - Histrico...................................................................................................... 7
1.4 Espcies de Corretores............................................................................. 9
1.5 Legitimidade para o Exerccio da Profisso.......................................... 10
2. EXERCENDO A PROFISSO........................................................................... 12
2.1 Formas de Exercer................................................................................... 13
2.2 A Remunerao ....................................................................................... 14
2.3 O Over-price............................................................................................. 15
2.4 A Opo de Venda ................................................................................... 18
2.5 Encargos do Corretor.............................................................................. 18
3. COFECI e CRECI - ESTRUTURA E FUNCIONAMENTO.................................. 20
3.1 - Os rgos Fiscalizadores........................................................................ 21
3.2 - COFECI Conselho Federal de Corretores de Imveis......................... 21
3.3 CRECI(s) Conselhos Regionais de Corretores de Imveis................ 23
4. CDIGO DE TICA PROFISSIONAL............................................................... 26
5. CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINARA ...................................................... 28
6. OS RGOS DE CLASSE................................................................................ 31
6.1 Os Sindicatos dos Corretores de Imveis............................................. 32
6.2 O Sindicato das Empresas Imobilirias - SECOVI................................. 33
7. NOES BSICAS NECESSRIAS................................................................ 34
7.1 - O porqu deste captulo........................................................................... 35
7.2 Noes Bsicas sobre Financiamento de Imveis................................ 35
7.3 Noes Bsicas sobre Locao de Imveis.......................................... 42
7.4 Noes Bsicas sobre Condomnio....................................................... 51
7.5 Noes Bsicas sobre Incorporao Imobiliria................................... 54
BIBLIOGRAFIA..................................................................................................... 56
QUESTES........................................................................................................... 57
3
APRESENTAO
A sociedade brasileira tem experimentado uma grande transformao no mundo
dos negcios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu perodos bem definidos no seu
desenvolvimento. Do perodo colonial at o final da Segunda Guerra, tivemos o predomnio
das atividades ligadas terra. Era o pas agro-pastoril.
A partir de 1945, com o fim da guerra, o pas entrou na era da industrializao. Houve
o xodo do campo para as cidades e a populao foi se transformando de mo de obra
agrria para mo de obra industrial e comercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas
produtoras de bens de consumo.
Nas duas ltimas dcadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, tal seja, o prestador de
servios. Esta atividade terciria tem se expandido por todos os cantos do territrio brasileiro.
Tal fenmeno universal. Em todos os pases, principalmente os mais desenvolvidos, o
profissional liberal enquadrando-se como atividade prestadora de servios a que mais
cresce. a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imveis se enquadra nesta
nova categoria de prestador de servios.
Dois teros da riqueza nacional dos pases em desenvolvimento dependem da
propriedade imobiliria.
Da porque a importncia de se adaptar a esses novos tempos. a poca da
competio e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsdios para que
o Corretor de Imveis tenha esse padro de qualidade o objetivo deste trabalho. Ao
mesmo tempo em que mostra a evoluo da profisso, d-lhe tambm a oportunidade de
conhecer as normas de seu trabalho e de sua conduta e, acima de tudo, a importncia de
trabalhar com princpios, com tica e com capacidade. Este o motivo maior do exame de
proficincia institudo pelo COFECI atravs das diversas disciplinas curriculares.
O trabalho ora apresentado tem como meta auxiliar ao candidato no exame de
proficincia. Todavia, pela extenso dos assuntos, no dever ele ater-se somente ao texto.
A consulta s obras indicadas na bibliografia servir como fonte riqussima para um melhor
entendimento da matria.
O autor
1
O CORRETOR DE IMVEIS
1.3 - Histrico
10
11
2
EXERCENDO A PROFISSO
12
13
2.2 A Remunerao
........
VII pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver.......
Outros servios cuja remunerao o corretor faz jus, constam das tabelas elaboradas
pelos Sindicatos da categoria, podendo ser feitas somente por cada sindicato dos
corretores ou das imobilirias - ou em conjunto. Ressaltando-se que, qualquer que seja o
procedimento, h a necessidade da homologao da tabela pelos Conselhos Regionais,
conforme determina a Lei n 6.530/78 no art. 17, inciso IV e regulamentada pelo Decreto n
81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa:
2.3 O Over-price
15
Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente s vem a manifestar concretamente sobre
determinado imvel, depois de vencida a opo, podendo ainda, procurar diretamente o
proprietrio para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos comisso, deve o
corretor, ao trmino do contrato de intermediao, comunicar por escrito ao proprietrio, o
nome e a identificao das pessoas por ele trabalhadas e, se possvel, fazendo um pequeno
resumo de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais
dados que podero reforar os fundamentos para se pleitear os honorrios pelos prestados
na tentativa de concretizar a transao. Estando bem fundamentado e documentado,
dificilmente poder o proprietrio se eximir pelo pagamento da comisso.
Casos h em que o proprietrio no assina a opo de venda, mas to somente uma
autorizao para que o imvel seja trabalhado. importante observar a diferena, porquanto
a simples autorizao poder ser revogada a qualquer momento pelo cliente, enquanto que
o contrato de intermediao ou opo, cria um vnculo de direitos e obrigaes recprocas.
Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for
devido. A autorizao um ato unilateral enquanto que a opo bilateral, ou seja, o que
vem escrito faz lei entre as partes, obrigando-as aos termos constantes do documento.
Vale lembrar que o corretor ou empresa s poder anunciar publicamente se estiver
munido do documento que lhe faculta o direito de intermediar a venda, ou seja, a opo.
o que estabelece a Resoluo n 458/96 do Conselho Federal.
Resoluo COFECI n 458/95
Dispe sobre anncio para venda de imvel.
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS, no uso das atribuies
que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978,
RESOLVE:
Art. 1 - Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica
ou jurdica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediao imobiliria.
Art. 2 - Dos anncios e impressos contar o nmero da inscrio de que fala o artigo
4 da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra J, quando se tratar de
pessoa jurdica.
17
A no obedincia a esta norma sujeita o infrator pena pecuniria, que varia de uma
a trs anuidades, podendo ser aumentada em at seis anuidades em caso de reincidncia
fixada pela Resoluo COFECI n 492/96.
o Corretor contribua para a previdncia social, uma vez que, a sua aposentadoria por idade,
por tempo de contribuio ou por invalidez s estar assegurada se as contribuies forem
feitas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS.
Uma vez inscrito na previdncia social, o Corretor ir contribuir dentro de uma tabela
progressiva e que servir de clculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso
importante tambm que seja obedecida a tabela progressiva de tempo de permanncia
em cada perodo para poder aumentar o valor da contribuio mensal, lembrando sempre
que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuio e a idade, para fazer jus aos
benefcios previdencirios.
Aqueles profissionais que j se esto inscritos na previdncia social, porm com as
contribuies atrasadas, o melhor procedimento procurar um Posto do INSS e se inteirar
das mltiplas formas de parcelamento do dbito a fim de regularizarem a situao.
Por fim de lembrar que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo
INSS, passou a ser obrigao da fonte pagadora reter o valor da contribuio previdenciria,
sempre que for feito qualquer pagamento a autnomos e demais profissionais liberais,
exceto se o prestador do servio comprove estar regularmente em dia.
19
3
COFECI e CRECI
ESTRUTURA E
FUNCIONAMENTO
20
21
22
Os Conselhos Regionais, que dividem o territrio nacional em regies, com foro e sede
na capital de seu Estado, ou de um dos Estados de sua jurisdio, a critrio do Conselho
Federal, composto por 27 membros efetivos, eleitos dois teros por votao secreta em
assemblia geral e um tero integrado por representantes do sindicado da respectiva regio.
Alm dos membros efetivos, so eleitos na mesma poca, em igual nmero de membros
suplentes.
A eleio dos membros, para compor o Conselho Regional, feita atravs de votao
pessoal de todos os corretores inscritos e em condies de exercer o seu voto, sendo este,
secreto e obrigatrio. O corretor que no comparecer e nem justificar a sua ausncia ser
apenado com a multa correspondente ao valor da anuidade devida ao Conselho.
A exemplo do Conselho Federal, qualquer corretor de imveis poder exercer o
mandato de membro do Conselho Regional, desde que, na poca das eleies preencha
os requisitos mnimos de :
Estar inscrito na jurisdio do Conselho Regional respectivo h mais de dois anos;
Estar em pleno gozo dos direitos profissionais, civis e polticos;
Comprovar a inexistncia de condenao a pena superior a dois anos, em virtude de
sentena transitado em julgado;
Assim como o COFECI, tambm o CRECI, tm como rgo deliberativo o plenrio,
constitudo de seus membros e como rgo administrativo, a diretoria, cujo funcionamento
so fixados no regimento de cada um, obedecida a Resoluo do Conselho Federal.
No mbito de sua competncia e jurisdio CRECI exerce, entre outras, aes de
natureza:
Normativa;
Fiscalizadora;
Disciplinar;
Deliberativa;
Administrativa;
23
Supervisora.
Uma vez realizada a eleio e empossados os Conselheiros formado o plenrio,
seu rgo maior na esfera territorial de sua competncia. Compete ao plenrio, entre
outras funes: cumprir e fazer cumprir as Resolues e demais atos do COFECI; eleger
sua Diretoria e Representantes junto ao COFECI, sendo dois membros efetivos e dois
suplentes; referendar atos da Presidncia praticados por motivo de urgncia; estabelecer
as anuidades, multas e emolumentos, de acordo com Resoluo do COFECI.
A Diretoria composta de:
Presidente;
Primeiro e segundo Vice-Presidente;
Primeiro e segundo Secretrio;
Primeiro e segundo Tesoureiro;
Conselho Fiscal.
Diretoria compete administrar o CRECI, sob a direo do Presidente, bem como,
executar as decises do plenrio;
O Decreto n 81.871/78 ao regulamentar a Lei n 6.530/78, fixou no artigo 16 a
competncia dos Conselhos Regionais, assim expressos:
Eleger sua diretoria;
Aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento Padro elaborado pelo Conselho
Federal;
Fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio;
Cumprir e fazer cumprir as Resolues do Conselho Federal;
Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destinadas
efetivao da sua receita e a do Conselho Federal;
Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua Diretoria, bem como a previso
oramentria para o exerccio seguinte, submetendo essa matria considerao do
Conselho Federal;
Propor a criao de Sub-regies, em divises territoriais que tenham um nmero
mnimo de Corretores de Imveis, fixados pelo Conselho Federal;
24
25
4
CDIGO DE TICA PROFISSIONAL
26
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5
CDIGO DE PROCESSO
DISCIPLINAR
28
multa;
suspenso at 90 dias;
cancelamento da inscrio.
O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se- pelas circunstncias de cada
caso, sendo que a sano de multa pode ser cumulativa com outra penalidade, podendo as
infraes leves constantes do Cdigo de tica Profissional serem fixadas entre uma a trs
anuidades, e para as infraes consideradas graves, a multa dever ser mnima de duas
e o mximo de seis anuidades, sem prejuzo das demais sanes em ambos os casos.
(Resoluo 315/91).
30
6
OS RGOS DE CLASSE
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32
33
7
NOES BSICAS NECESSRIAS
34
A matria de Operaes Imobilirias, tanto no nvel mdio (TTI) como no nvel superior
(3 grau) tm uma abrangncia bastante ampla em razo de seu carter voltado para o
cotidiano do Corretor de Imveis. Da porque a necessidade de se avanar parcialmente no
campo das outras matrias, sem contudo, tirar delas o mrito e a importncia. Sero vistas
de maneira sinttica para dar ao leitor um conhecimento especfico em cada assunto tratado.
Para Operaes Imobilirias, apenas aquelas questes em que o corretor se depara no
seu dia-a-dia so aqui abordadas, e mesmo assim de forma compacta e funcionando mais
como um lembrete daqueles assuntos abordados nas matrias prprias, principalmente
na rea do direito, que requer uma ateno cuidadosa do leitor.
Criado pela Lei n 4.380/64, o SFH - Sistema Financeiro de Habitao, visava implantar
uma poltica de habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas
assalariadas sem recursos para adquirir um imvel pelas condies at ento existentes.
Para exercer as funes de orientar, disciplinar e controlar esta poltica habitacional, foi
criado o BNH Banco Nacional de Habitao, fazendo assim o BNH parte integrante do
SFH. Desde sua criao at 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funes
com a participao das instituies financeiras autorizadas a operar com crdito imobilirio,
financiando milhes de moradias por todo o pas.
Uma vez extinto o BNH, suas funes foram transferidas para o Banco Central. Por
questes estruturais, as operaes desse setor reduziram-se enormemente, ocasionando
um colapso na construo civil. Esta significativa queda levou o governo a estudar novos
mecanismos que pudessem dar uma retomada de crescimento do mercado imobilirio.
Nascia assim a Lei n 9.514/97, o chamado SFI Sistema de Financiamento Imobilirio e
que atualmente responde pela maior parte dos financiamentos de imveis.
Pelo novo instituto, a garantia hipotecria foi substituda pela Alienao Fiduciria do
35
Imvel uma garantia de rpida constituio e de rpida execuo e que pode ser feita
margem da mquina judiciria, to e cada vez mais morosa. Por esse sistema, o muturio
que deixar de adimplir com sua obrigao poder vir a perder seu imvel rapidamente pois,
muito embora o bem esteja em seu nome, s ter ele o direito de usar e gozar, j que o
direito de dispor s existir aps a quitao da dvida ou de sua transferncia. Igualmente,
s ter a propriedade plena (domnio integral) aps cumprida a obrigao de quitar o preo.
De forma esquemtica podemos sintetizar a essncia da lei da seguinte forma:
O construtor ou o incorporador para lanar e entregar um empreendimento, firma com
o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento parcelado;
O prprio imvel comercializado constitui-se na garantia da dvida contrada junto ao
construtor, o que feito com a alienao fiduciria em garantia, normatizado na prpria lei,
nos artigos 22 a 33;
Sendo titular desse crdito o construtor busca negoci-lo com a companhia
securitizadora mediante a cesso de crdito;
A companhia securitizadora por sua vez emite ttulos CRI,s vinculados ao crdito
adquirido do construtor e promove a sua colocao no mercado financeiro.
Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar
juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condies de crdito, utilizando os
mesmos critrios para o clculo de juros, de correo monetria e de garantia. Assim, o
artigo 5 determina as condies essenciais para o financiamento, tratando das condies
monetrias, financeiras e securitrias. J o artigo 17 cuida das garantias nas operaes
do financiamento imobilirio, entre elas a alienao fiduciria, admitindo-se todavia outras
tradicionais garantias j existentes em nosso direito, como a hipoteca. Como o interesse
maior consiste em simplificar a garantia do emprstimo e a celeridade na execuo dos
inadimplentes, a lei concentrou-se na garantia fiduciria a partir do j citado artigo 22.
O conceito deste tipo de garantia vem j no seu artigo 22: A alienao fiduciria
regulada por esta Lei o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo
de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de
coisa imvel.
Muito embora na alienao fiduciria haja a transferncia do domnio da propriedade
para o credor, este no o seu objetivo, mas sim o de garantir-lhe contra a possvel
36
inadimplncia do devedor.
A alienao fiduciria um contrato acessrio, porquanto, sua natureza a de
garantir o recebimento de um crdito existente em outro contrato, dito principal, como por
exemplo uma compra e venda, em que o comprador, no pagando o bem vista, obtm um
parcelamento, dando em garantia o prprio bem adquirido, obrigando-se assim a cumprir
o avenado, sob pena de, no o fazendo, ver-se expropriado do imvel, atravs de um
procedimento previsto na prpria lei (arts. 26 e 27). A constituio da alienao fiduciria
um contrato:
formal, dado que exige forma escrita;
pblico, mesmo que celebrado por instrumento particular, de sua essncia o registro
pblico no Cartrio de Registro de Imveis para que possa valer contra terceiros;
oneroso, na medida em que os celebrantes visam a obter vantagens ou benefcios;
bilateral, porquanto surge da vontade de duas ou mais partes, com direitos e obrigaes
recprocas;
comutativo, uma vez que as obrigaes de ambas as partes so conhecidas
previamente.
Importante observar que na alienao fiduciria, o construtor, o incorporador ou
mesmo o particular, ao fazer a comercializao do imvel receber a garantia da fidcia,
podendo reter em seu nome ou buscar recursos no mercado, faz a cesso do direito a
terceiros interessados em investir seu capital. Diz o pargrafo primeiro do art. 22 que: ...a
alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa
das entidades que operam no SFI.
margem da Lei n 9.514/97 que instituiu o SFI, existem outras modalidades de
financiamento para a aquisio de imvel, variando desde os bancados pelo prprio
vendedor at aqueles que ainda so tidos e mantidos pelo poder pblico.
A Caixa Econmica Federal, hoje o principal agente pblico para o financiamento de
moradias, tem vrias modalidades, destacando-se:
37
contar com no mximo 160 unidades, sendo que cada construtora poder ter vrios
empreendimentos, desde que esse total no ultrapasse 1.000 unidades. O tamanho mnimo
de cada unidade de 37m2., devendo conter necessariamente dois quartos. Os Estados e
Municpios priorizados, devero adotar medidas de reduo ou iseno de ITBI, IPTU etc.
Uma vez pronta a unidade, a Caixa far um contrato de arrendamento por determinado
prazo, findo o qual, o arrendatrio poder exercer o direito de compra.
Bancos Particulares
Destina-se a qualquer tipo de adquirente, desde que preencha os requisitos exigidos
por cada instituio de crdito. Leva-se em conta sobretudo o relacionamento e a
reciprocidade entre o cliente e o banco. Alm do indexador pactuado, o financiador cobra
juros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo de financiamento mximo
de 15 anos. uma das modalidades de financiamento mais onerosas para o adquirente, j
que o banco tem como principal caracterstica obter a maior rentabilidade para a aplicao
de seu capital financeiro.
41
42
para ceder a algum a ttulo oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteo e/
ou administrao patrimonial. Podem assim serem locadores:
O proprietrio, propriamente dito;
O tutor;
O usufruturio;
O esplio, etc.
Em todas essas condies, dever necessariamente, ter a legitimidade para figurar no
polo ativo da locao.
O locatrio, igualmente dever ser capaz para assumir compromissos e responder
pelo seu cumprimento ou pelas conseqncias pela inadimplncia. De nada adiantar um
contrato de locao em que a pessoa jurdica est indevidamente representada por quem
no tem poderes para tal ou ainda, para prestar fiana em nome de empresa, quando pelo
contrato social isto vedado.
O imvel por sua vez dever estar em condies de ser dado mansa e pacificamente
em uso ao locatrio. Com muita freqncia temos casos em que um imvel financiado pela
Caixa est em fase de execuo, com meses e meses de atraso e o seu proprietrio o d
em locao, mesmo sabendo que mais dia, menos dia, o inquilino ser importunado. O art.
22 da Lei do Inquilinato, entre outras obrigaes do locador est o de garantir, durante o
tempo da locao, o uso pacfico do imvel.
Alguns artigos da Lei do Inquilinato merecem ateno especial de todos quantos
militam nesta rea:
4 - Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador
reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa
pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que
for judicialmente estipulada. (Pelo novo Cdigo Civil, o art. 924 teve nova redao no
art. 413 que diz: A penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a obrigao
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio).
43
Pargrafo nico:
O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel ocorrer de
transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades
diversas daquelas do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de,
no mnimo trinta dias de antecedncia.
Art. 5 - Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para
reaver o imvel a de despejo.
Este artigo enftico no sentido de que a ao de despejo o nico caminho que se
pode valer o proprietrio para a retomada e a conseqente extino do vnculo locatcio,
cuja matria objeto dos artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato e disciplinado pelo Cdigo de
Processo Civil quanto ao procedimento para a ao de despejo.
Art. 6 - O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante
comunicado por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.
Sendo o contrato por prazo determinado, aplica-se o preceito do artigo 4
Pargrafo nico - Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente
a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.
Art. 8 - Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o
contrato , com prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo
determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver
averbado junto matrcula do imvel.
Este artigo encerra duas situaes distintas:
1) Contrato por prazo determinado ou indeterminado: d ao adquirente o direito da
retomada com o aviso de 90 dias para a desocupao;
2) Contrato por prazo determinado e com clusula de vigncia em caso de venda
e desde que o contrato de locao esteja registrado margem da matrcula do imvel no
Cartrio de Registro de Imveis: Nesta situao o novo proprietrio obrigado a aguardar
44
o vencimento do contrato.
Pargrafo primeiro - Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio
cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado
junto matrcula do mesmo.
Pargrafo segundo - A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a
concordncia na manuteno da locao.
Para exercer o direito de retomada, necessariamente o documento de compra e venda
(escritura ou cesso de direitos, dever estar registrada margem da matrcula do imvel).
Art. 10 - Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados no seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro
e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia
econmica do de cujus, desde que residentes no imvel;
II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor
no negcio.
Art. 12 - Em caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo
da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou
companheiro que permanecer no imvel.
Se o contrato de locao estiver em nome do cnjuge que se retirou do imvel, h
por fora da lei uma sub-rogao, passando o cnjuge que permaneceu no imvel como
o novo locatrio, o qual dever comunicar, por escrito ao locador a nova situao das
relaes locatcias. de se observar que, havendo a sub-rogao e consequentemente
outro locatrio, os fiadores antigos ficam desobrigados, podendo o locador exigir novos
fiadores ou outra garantia admitidas na lei do inquilinato, no prazo mximo de 30 dias,
contados da data em que tomou conhecimento do fato.
Art. 17 - livre a estipulao do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda
estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.
45
das garantias locatcias (cauo, fiana e seguro fiana). No existindo a garantia, poder
o locador cobrar o aluguel e encargos antecipadamente at o sexto dia do ms em curso.
Caracterizada a contraveno penal, sujeita-se o locador pena de priso simples de
cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses o valor do ltimo aluguel, atualizado
e revertido a favor do locatrio.
Art. 22 - O locador obrigado a:
VII - Pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes,
nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente
ou seu fiador.
VIII - Pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra
fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em
contrrio no contrato.
X - Pagar as despesas extraordinrias do condomnio.
Pargrafo nico - Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas
que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
Obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
Pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das
esquadrias externas;
Obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
Indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas
em data anterior ao inicio da locao;
Instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicaes, de esporte e lazer;
Despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
Constituio de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatrio obrigado a:
XII Pagar as despesas ordinrias de condomnio.
47
pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia
do imvel.
Art. 37 No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes
modalidades de garantia:
I cauo;
II fiana;
III seguro de fiana locatcia.
Art. 38 A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.
Art. 39 Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao
se estende at a efetiva devoluo do imvel.
Art. 45 So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem
a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista
no art. 47, ou se afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham
obrigaes pecunirias para tanto.
Art. 46 nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de
notificao ou aviso.
Art. 47 Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
I nos casos do art. 9;
II em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo
locatrio estiver relacionada com o seu emprego;
III se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou
companheiro, de imvel residencial prprio;
IV se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de
obras aprovadas pelo poder pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte
50
por cento ou, se o imvel for destinado a explorao do hotel ou penso, em cinqenta por
cento;
V se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
Art. 56 Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,independentemente de
notificao ou aviso.
Art. 57 O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por
escrito, pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias para desocupao.
O novo Cdigo Civil, com vigncia a partir de janeiro de 2003, introduziu um Captulo
especfico denominado Do condomnio edilcio, compreendendo os artigos 1.331 a 1.358.
Em diversos desses artigos temos a ratificao de muitos dos existentes na Lei n 4.591 de
16 de dezembro de 1964.
O condomnio submete-se s regras especiais da espcie, assim como, tambm, no
que couber, norma civil mencionada.
A palavra condomnio tem o significado de domnio em comum, isto , um bem ou
uma propriedade imvel pertencendo a vrios donos, aos quais d-se a denominao de
condminos, ou ainda, de co-proprietrios.
O condomnio, deve ter normas prprias, elaboradas de acordo com os dispositivos da
lei que o regula. Cada condmino tem direitos reais de unidades autnomas e individuais, por
pertencer somente a ele, alm de direitos reais sobre as partes comuns, por pertencerem a
todos os condminos. Da porque a necessidade de uma norma prpria para a comunidade
compreendendo os moradores, bem como a relao destes com terceiros.
A Lei que rege as relaes entre os condminos denominada Conveno e obrigatria
para todos os edifcios sob forma de condomnio. A Conveno dever ser redigida dentro
51
53
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55
BIBLIOGRAFIA
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Janeiro: Renovar, 2001.
BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentrios Lei do Inquilinato. So Paulo:
Saraiva, 1997.
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2003.
FIZA, Csar. Direito Civil. Curso Completo. Belo Horizonte: Del Rey, 2001.
FRANCO, J. Nascimento. Condomnio. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1999.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnios e Incorporaes. Rio de Janeiro:
Forense, 2000.
RESENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias. Goinia: AB Editora, 2001.
THEODORO JR. Humberto e outros. O Controle Imobilirio e a Legislao Tutelar do
Consumo. Rio de Janeiro: Forense, 2002.
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_______________.
Saraiva, 2003.
COFECI. Legislao. Braslia: 2000.
56
QUESTES
57
05) Aps a concesso do termo de habite-se a lei incumbe, em primeiro lugar, o dever
de requerer a averbao da construo:
Ao incorporador.
Ao construtor.
Ao proprietrio do terreno.
A qualquer pessoa interessada.
Ao adquirente da unidade autnoma.
90 dias.
60 dias.
10) A tabela de comisso pela intermediao elaborada pelo Sindicado dos Corretores
de Imveis para ter validade necessita:
Ser homologada pelo COFECI.
Ser homologada pelo CRECI de cada regio.
No precisa ser homologada.
S homologada se o Sindicado manifestar esta vontade.
Todas as alternativas esto certas.
11) Receber uma comisso alm do combinado, de forma fraudulenta chamada de:
59
Over-chips.
Over-price.
Over-dose.
Tabela price.
Super price.
13) No mbito de sua competncia, o CRECI exerce, entre outras, aes de natureza:
Normativa.
Fiscalizadora.
Disciplinar.
Deliberativa.
Todas as alternativas esto corretas.
60
26) Uma imobiliria (pessoa jurdica) no precisa ser inscrita no CRECI se:
Todos os scios forem corretores inscritos.
Se pelo menos um scio for inscrito.
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30) O corretor de imveis que cometer infrao poder ser apenado cumulativamente
com:
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Multa e suspenso.
Multa, suspenso e advertncia.
Multa, suspenso, advertncia e censura.
Suspenso e advertncia.
Suspenso, advertncia e censura.
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GABARITO
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B
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C
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A
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